Valuarvurdering B 2015

VURDERING
Ejendommen:
Borups Plads 26-30/Stefansgade 48-62/
Lundtoftegade 2-10/Humlebækgade 39-51
2200 København N
Ejer:
A/B Borups Plads
Rekvirent:
A/B Borups Plads v/Bestyrelsen
Vurdering pr.:
31. december 2014
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Formål:
Vurderingen er foretaget med det formål at fastsætte ejendommens værdi
i handel og vandel som udlejningsejendom efter reglerne i Lov om
Andelsboliger og andre boligfællesskaber § 5, stk. 2 b.
Denne vurderede værdi som udlejningsejendom fordelt på de enkelte
andelsboliger kan være forskellig fra den pris, som andelshaveren kan
opnå ved et salg af andelsboligen.
Besigtigelse:
Undertegnede Peter Ryaa har besigtiget ejendommen den 18. marts 2015.
I besigtigelsen indgik fremvisning af Borups Plads 26, 4. tv., Borups
Plads 26, st.th. Borups Plads 30, 2. th., Stefansgade 60, st. tv., samt
fællesarealer.
Adkomst:
Der er lyst adkomst til A/B Borups Plads den 9. august 1996 for kontant
kr. 31.000.000.
Matr. nr. 5040 Udenbys Klædebo Kvarter, København
Oplysninger:
Vurderingen bygger på oplysninger fra andelsboligforeningens
bestyrelse, administrator samt kommunale ejendomsregistre.
Dokumenter:
Der er indhentet oplysninger om ejendommens arealer m.v., herunder
ejerforhold, i offentlige registre og tingbogen.
Vi har modtaget følgende materiale fra opdragsgiver/administrator:
Regnskab 2013/14
Budget 2014/15
Forsikringspolice
Vedtægter for Andelsboligforeningen
Generalforsamlingsreferater af hhv. 27. januar 2014 og 20. januar 2015
Oversigt over aktuelle lejeindtægter for boliglejemålene.
Oversigt over aktuelle lejeindtægter for erhvervslejemålene.
Materialet er gennemset af VALUAREN og giver ikke anledning til
særlige bemærkninger.
Ejendomskategori:
Den vurderede ejendom henhører under kategorien privat
andelsboligejendom anvendt som beboelsesejendom med 199 boliger og
7 erhvervsenheder.
Tinglyst areal:
Matrikulært areal i alt 7.949 kvm, heraf vej 0 kvm
Arealer:
Ejendommens areal er i henhold til BBR-oversigt fordelt således:
Bebygget areal
Boligareal
Erhvervsareal
3.215 kvm
15.136 kvm
889 kvm
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Kælder
Kælder med loft <1,25m over terræn
Samlet bygningsareal (excl. kælder)
3.151 kvm
3.151 kvm
16.011 kvm
Ved sammenlægning af arealer på BBR stemmer de ikke overens med
totalerne på BBR. Der anbefales en opmåling af ejendommen.
Ejendommen består af 3 bygninger og indeholder 199 boliger med 1-8
værelser i størrelsen 41-162 kvm. De almindeligste er 56 kvm og består
af 2 værelser (65 stk.). Flere lejligheder er lagt sammen.
På BRR er registreret 70 boliger uden bad.
Der forudsættes at foreligge gældende og ubetingede godkendelser fra
alle relevante myndigheder, herunder af plan- og bygningsmæssige
forhold, ibrugtagningstilladelser og lejergodkendelser.
Vi har ikke grund til at antage andet på baggrund af de modtagne
dokumenter, men har ikke haft lejlighed til selv at undersøge, hvorvidt
denne forudsætning er korrekt.
Opførelsesår:
I henhold til BBR-ejermeddelelse er ejendommen opført i 1924.
Forsikring:
Ejendommen er forsikret hos Gjensidige Forsikring på sædvanlige vilkår
med dækning for svampe- og insektskader uden væsentlige forbehold.
Servitutter:
Der er i tingbogen lyst følgende servitutter:
05.05.1924
05.05.1924
05.05.1924
05.05.1924
18.12.1962
12.11.1987
22.04.1988
20.05.1994
23.01.1995
09.08.1996
06.02.1997
26.10.1999
23.10.2002
27.11.2014
Dok. om bebyggelse, benyttelse mv, færdselsret mv.
Dok. om skure mv.
Dok. om fælles brandmur/gavl mv.
Dok om bygningsfremspring mv, Indeholder økonomiske
forpligtelser.
Dok. om byggetilladelse og vilkår herfor mv.
Dok. om byggetilladelse og vilkår herfor mv.
Lejekontrakt med Jack Danielsen
Dok. om vandforsyning mv.
Dok om fjernvarme mv.
Dekl. om ejendomsavance ved salg inden 01.09.1999.
Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv.
Dok om fælles gårdlaug.
Vedtægter for fælles gårdanlæg.
Dekl. om tilbagebetaling af støtte.
Der er ikke foretaget gennemgang af ejendommens servitutter og ikke
rekvireret kommunale ejendomsoplysninger. Der tages forbehold for, at
servitutterne og de kommunale ejendomsoplysninger måtte indeholde
bestemmelser, som er usædvanligt belastende for ejendommen.
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Vi har noteret os, at servitutten af 27.11.2014 indeholder særlige vilkår
vedrørende udbetaling af støtte og herved tilbagebetaling af denne.
Såfremt ejendommen afhændes inden 31. oktober 2031 for en højere pris
end kr. 253 mio. (som reguleres) kan kommunen helt eller delvist kræve
det udbetalte tilskud tilbagebetalt. Servitutten har ikke påvirket vores
vurderingssum.
Beskrivelse:
BELIGGENHED:
Den vurderede ejendom er beliggende på Nørrebro i kort afstand til
Københavns Centrum. Ejendommen er beliggende mellem Borups Allé
og Nørrebroparken/Nørrebroruten og tæt på indkøbsmuligheder og
offentlige transportmuligheder.
GRUNDEN:
Grunden følger ejendommen og gårdarealet er helt omsluttet af
foreningens bygninger, således at adgangen hertil kun kan ske gennem
porten eller bygningerne. Gårdarealet fremtræder attraktivt med grønne
arealer, træer, stisystem, legeplads, boldbaner samt en lille andedam.
Yderste periferi af gårdarealet - og tættest på bygningerne - er belagt med
fliser.
BEBYGGELSEN:
Bebyggelsen er opført i 5 etager excl. kælder og tagetage. Adgang til
ejendommen er fordelt på 13 opgange med nyetablerede dørtelefoner.
Ejendommen har nyrenoveret sadeltag med røde vingetegl. Tagetagen
bliver ikke længere anvendt til opbevaring, idet beboerne inden
tagrenoveringen har fået depotrum i kælderen. Tagetagen indeholder to
etager, hvor der oprindelige har været pulterrum i nederste del og
tørreloft i den øvre del. Det skønnes, at der er en byggemulighed på
loftsetagen. Vi har medtaget værdien af byggemuligheden i vores
beregninger.
Facaden mod gaden fremtræder pænt med nypudsede og nymalede
overflader. Den nederste del af facaden til undersiden af vinduerne på 1.
sal er kvader pudset i en grå nuance. Facaden herover fremtræder pænt i
en lys beige nuance. Facaden mod gården er tillige nypudset og nymalet i
to forskellige nuancer; en lys gul nuance til og med etageadskillelsen
mellem stueetagen og 1. sal samt en lysere gul nuance herover.
Alle vinduer i ejendommen er termovinduer fra 2012.
Andelsboligforeningen har i 2012 fået opsat 164 store altaner samt 60
franske altaner mod gården.
Hovedtrapperne er blevet renoveret i 2012, hvor der blev malet samt lagt
ny linoleumsbelægning trappetrinene. Bagtrapperne fremstår i varierende
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
grad af vedligeholdelsesmæssig stand. En enkelt er nyrenoveret efter
brandskader, mens andre bærer præg af slid og ælde og trænger til
renovering
Under bygningen forefindes kælderarealer, der anvendes til opbevaring i
pulterrum i stålgitre, fyrrum samt beboerlokale m.v.
Ejendommen fremtræder generelt i en god vedligeholdelsesmæssig stand,
om end det kan forventes, at der løbende skal ske vedligeholdelsesarbejder
på ejendommen.
VALUAREN anbefaler, at der løbende sker teknisk gennemgang af
ejendommen, og at der bliver udarbejdet en vedligeholdelsesplan.
Miljøforhold:
Ejendommen er miljømæssigt områdeklassificeret efter
jordforureningsloven som ”område med krav om analyser”.
Teknisk forsyning:
Vand:
Tilsluttet alment vandværk.
Fællesafregning.
Anlægsgæld forudsat kr. 0.
Kloak:
Kloakeret til offentligt anlæg.
Anlægsgæld forudsat kr. 0.
El:
Tilsluttet offentligt elværk.
Anlægsgæld forudsat kr. 0.
Varme:
Opvarmning sker med centralvarme med fjernvarme som varmekilde.
Anlægsgæld forudsat kr. 0.
Vej og fortov:
Ejendommen er beliggende ved offentlig vej.
Anlægsgæld forudsat kr. 0.
Ejendomsværdi:
Ejendommen er den 1. oktober 2014 vurderet til:
Ejendomsværdi
kr. 245.000.000
heraf grundværdi
kr. 36.962.900
Driftsudgifter:
Driftsudgifterne er anslået jf. andelsboligforeningens regnskab/budget
samt normtal fra Huslejenævnet.
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Driftsbudget, anslået:
Ejendomsskatter og afgifter 2015
Vand
Renovation
Vicevært
Varmeregnskab/vandregnskab
El
Forsikring og abonnemeter
Administration
Udvendig vedligeholdelse §18
Udvendig vedligeholdelse §18 b
Udvendig vedligeholdelse §18 Erhverv
Udvendig vedligeholdelse §18 b Erhverv
Indvendig vedligeholdelse §22
Årlige udgifter anslået i alt
15.136 kvm a kr. 86
15.135 kvm a kr. 79
889 kvm a kr. 86
889 kvm a kr. 79
15.136 kvm a kr. 44
1.156.737
423.263
712.082
90.108
19.779
272.598
350.000
1.301.696
1.195.744
76.454
70.231
665.984
6.334.676
I forbindelse med årsregnskabets udarbejdelse kan vi anbefale, at
foreningen vurderer evt. at foretage hensættelser til renovering/
vedligehold af ejendommen og tager højde for disse ved opgørelse af
andelskronen.
Lejeindtægter:
Ejendommen er underlagt Boligreguleringslovens regler for omkostningsbestemt leje. Boliglejen er således fastsat med baggrund i et
skønnet omkostningsbestemt lejebudget med tillæg af skønnede
forbedringsforhøjelser, eksklusiv individuelle forbedringsforhøjelser.
De individuelle forbedringer kan fx være modernisering af køkken og
bad m.m.
Der foreligger ikke fuldstændige oplysninger fra andelsboligforeningen
eller administrator om den lejeretlige andel af de regnskabsmæssige
forbedringsforhøjelser på ejendommen, hvorfor der ved beregning af
den omkostningsbestemte leje er foretaget skønnede beregninger af
forbedringsforhøjelser.
15.136 kvm boligareal á ca. kr. 647 pr. kvm
889 kvm erhverv á gns. ca. kr. 903 pr. kvm
I alt
kr. 9.794.933
kr.
802.950
kr. 10.597.883
På grund af boligreguleringslovens restriktive bestemmelser er
lejeniveauet relativt lavt i denne ejendom.
Ved vurderingen er forudsat, at deposita for lejemålene udgør 6 måneders
leje for bolig og 3 måneders leje for erhverv, i alt ca. kr. 5.098.000.
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Forudsætninger:
Vurderingen er foretaget under forudsætning af, at ejendommen i sin
helhed er lovligt opført, indrettet og benyttet, samt at ejendommens
installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige.
Ejendommen vurderes ud fra retspraksis, hvilket vil sige, at der
forefindes en ledig lejlighed.
Det forudsættes, at de kommunale ejendomsoplysninger ikke indeholder
oplysninger, der belaster ejendommen økonomisk.
Vi har efter vores vurdering, som er underbygget ved kendskab og skøn,
og ud fra faglig vurdering, anslået forbedringsforhøjelsen, der indgår i
den omkostningsbestemte leje, da det ikke har været muligt at fremskaffe
de konkrete økonomiske oplysninger.
Ejendommen vurderes som en investeringsejendom, og investor skal
være indstillet på at bære et likviditetsunderskud i en periode i
forventning om senere at kunne øge lejeniveauet i ejendommen, hvilket
afspejles i det startafkast, vi vurderer at kunne afsætte ejendommen til.
Konklusion:
Følgende synspunkter er lagt til grund for værdifastsættelsen:
•
•
•
Vurdering:
Ejendommen er beliggende på Nørrebro.
Ejendommen fremstår generelt i god vedligeholdelsesmæssig
stand.
Ejendommen indeholder lejestigningspotentialer ved
istandsættelse af lejlighederne m.m.
Ejendommens handelspris vurderes til kontant kr. 235.400.000,
skriver kroner tohundredetretifemmillioner-firehundredetusinde 00/100.
Ved erhvervelse af ejendommen til vurderingssummen giver
investeringen et startafkast på ca. 1,9 % p.a.
Vurderingssummen svarer til en kvm-pris på ca. kr. 14.165 incl. grund.
Handelsprisen er fremkommet som følger:
Vurderingssum
Pr. kvm
Forrentningsprocent
Kr.
Kr.
%
227.000.000
14.165
1,91%
Byggemulighed på loft *)
I alt handelspris
Kr.
Kr.
8.400.000
235.400.000
*) Handelsprisen indeholder værdien af byggemulighed for loftsrummet.
Vi har ud fra vores beregninger skønnet værdien til kr. 8.400.000.
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Analyse:
Vurderingssummen afspejler den aktuelle markedsværdi for investeringsejendomme, hvor der p.t. er et stigende antal ejendomme i udbud og
pressede markedspriser.
Afkastkravet er imidlertid de senere år steget på grund af den
økonomiske krise, hvilket har medført faldende priser på
investeringsejendomme. Markedet for investeringsejendomme er p.t.
trægt, og der kan ske et yderlige prisfald på ejendomme, hvis det
økonomiske klima bliver mere ugunstigt for investeringsejendomme.
Af de få markedsrapporter, hvor der indgår oplysninger om salg af bolig/erhvevsudlejningsejendomme, fremgår prisniveauet i området til at være
ca. kr. 10.000-14.000 pr. kvm afhængig af beliggenhed, stand,
lånemulighed m.m.
De aktuelle handler de seneste 2-3 år for store bolig-/erhvervsudlejningsejendomme på Nørrebro, herunder Slangerupgade 9-31 og Tagensvej 30,
udviser en pris på ca. kr. 11.000 pr. kvm.
Vi har sammenholdt dette med vores vurderede pris på ca. kr. 14.200 pr.
kvm.
Vi finder, at ejendommen ligger over niveauet for statistikkerne og
markedsrapporterne grundet ejendommens beliggenhed, forbedringsarbejder, udviklingsmuligheder og vedligeholdelsesmæssige stand.
Lejlighederne vil, når de er ledige, kunne forbedres efter Boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og 2, hvilket kunne medføre, at lejeniveauet
kunne hæves til ca. kr. 800-1.300 pr. kvm alt afhængig af forbedringernes
omfang og pris. En forhøjelse af lejeniveauet efter istandsættelse til fx ca.
kr. 1.100 pr. kvm vil kunne medføre en forøgelse af afkastprocenten fra
ca. 1,9 % p.a. til ca. 5,1 % p.a. før renoveringsomkostninger.
Med hensyn til afkastkravet, ses der en stigning i kravet til afkastprocenten fra en investor. Et fortsat højere afkastkrav vil medføre en
lavere vurderingspris.
Et fortsat krav om højere afkastprocent fra en investor (fx en stigning fra
1,9 % p.a. til 2,9 % p.a.) vil for denne ejendom medføre en nedsættelse af
vurderingssummen med ca. kr. 76,8 mio. Ejendommen er derfor særdeles
prisfølsom overfor krav om højere afkast.
Vi skal gøre opmærksom på, at ejendommens markedsværdi som
følge af et usikkert kapitalmarked kan svinge inden for relativ kort
tid i såvel positiv som negativ retning.
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Vi vedlægger vores følsomhedsanalyse baseret på værdien før tillæg
af værdien af loftsrum, hvilken udviser store værdiændringer for
ejendommen ved små ændringer i afkastprocenten.
Erklæring/Ansvar:
Vi erklærer ikke at have interesse i vurderingssummens størrelse,
ligesom vi ikke har særlig tilknytning til parterne i sagen.
Vurderingen er udtryk for vores kvalificerede beregninger og skøn som
sagkyndig og er foretaget efter bedste overbevisning.
Måtte medvirkende medarbejdere eller selskabet ifalde ansvar efter dansk
rets almindelige regler herom, er dette uanset den udviste grad af
uagtsomhed, begrænset til den dækning som følger af selskabets
ansvarsforsikring via Dansk Ejendomsmæglerforening.
Copyright:
Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige
tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet
eller i øvrigt gengives helt eller delvist.
Frederiksberg, den 31. marts 2015
Peter Ryaa, HD
Ejendomsmægler & DiplomValuar, MDE
Bilag:
Følsomhedsanalyse
_______________________________________________________________________________________________
KONGEVEJEN 159 – 2830 VIRUM – TLF. 40 64 00 10 – WWW.VALUAREN.DK – [email protected]
Følsomhedsanalyse:
Borups Plads 26 m.fl., 2200 København
(før tillæg af værdi af loftsrum)
Nuværende vurdering:
Sats
1,91%
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
Ved afkast:
1,41%
1,66%
1,91%
2,16%
2,41%
2,66%
2,91%
3,16%
3,41%
3,66%
3,91%
4,16%
4,41%
4,66%
4,91%
8,91%
Kr
Pr kvm. kr:
227.000.000
14.165
(afrundet)
306.222.310
260.642.977
227.000.000
201.147.400
180.660.046
164.024.763
150.248.498
138.652.529
128.757.216
120.213.992
112.763.458
106.208.579
100.397.008
95.209.094
90.549.560
51.560.927
19.109
16.265
14.165
12.552
11.274
10.236
9.376
8.652
8.035
7.502
7.037
6.628
6.265
5.941
5.651
3.218