Vestre Landsrets dom af 23. juni 2015

DOM
afsagt den 23. juni 2015 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Lisbeth Parbo, Thomas
Jønler og Lisbeth Kjærgaard (kst.)) i ankesag
V.L. B–1890–13
og
(begge ved advokat Gitte Nedergaard, Aarhus)
mod
Natur- og Miljøklagenævnet
(Kammeradvokaten ved advokat Casper Christiansen, København)
og
Syddjurs Kommune
(advokat Line Lindgaard-Kjeldsen, Hornslet)
Retten i Randers har den 9. juli 2013 afsagt dom i 1. instans (sag nr. BS 3-1986/2011).
Påstande
For landsretten har appellanterne,
og
gentaget deres påstande for byretten.
De indstævnte, Natur- og Miljøklagenævnet og Syddjurs Kommune, har påstået dommen
stadfæstet.
Supplerende sagsfremstilling
Området for lokalplan nr. 269 grænser på tre sider op til det område, der reguleres af lokalplan nr. 141, Nye boligområder ved
og
samt
Lokalplan nr.
-2-
141 blev vedtaget af Ebeltoft Kommune i 1986 og havde bl.a. til formål at overføre en del
af sommerhusområde 57 til byzone og at overføre boligområdet
fra landzone
til byzone. Området blev med lokalplanen udlagt til fritliggende parcelhusbebyggelse og
må kun anvendes til boligformål.
Lokalplan nr. 269 afløste lokalplan nr. 241, Åben/lav helårsbeboelse ved
Ebel-
toft, der var fra 2002, og hvor området blev overført fra landzone til byzone. Lokalplan nr.
241 gav mulighed for udstykning af parceller til åben/lav helårsboligbebyggelse, og området måtte kun anvendes til åben/lave helårsboliger. Bygningerne skulle opføres i teglsten.
Ifølge lokalplan nr. 269, Åben/lav helårsboligområde ved
er området omfattet af
kommuneplantillæg nr. 12, hvor områdets anvendelse er anført som ”helårsbeboelse”. Bebyggelsesprocenten i området må ikke overstige 25, og bygningerne skal opføres i teglsten
eller træ. Lokalplanområdet skal tilrettelægges på en måde, så det fremtidige boligområde
får en høj kvalitet.
Lokalplanens § 3 om områdets anvendelse indeholder – ud over punkt 3.1 og 3.2, der er
gengivet i byrettens dom – blandt andet følgende:
”3.3 Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.”
I anledning af en klage over feriehusudlejning af
der ligger i lokalplanom-
råde nr. 141, har Syddjurs Kommune i et notat af 30. juli 2008 om pligt til helårsbeboelse
og mulighed for at håndhæve et krav herom anført bl.a. følgende:
”I forbindelse med besvarelse af et samrådsspørgsmål fra Folketinget udtalte
miljøministeren den 29. marts 2005, at ”kommunerne i en lokalplan kan
fastsætte bestemmelser om, at ejendomme inden for lokalplanens geografiske område kun må anvendes til ”beboelse” eller ”helårsbeboelse”. Hvis
det af en lokalplan kun fremgår, at ejendomme skal anvendes til ”beboelse”, vil det ikke være i strid med en lokalplan, at ejendomme anvendes
som ferie- og fritidsboliger. Så hvis kommunerne ønsker, at ejendomme skal
være permanente helårsboliger, skal dette klart fremgå af lokalplanen.”
Eftersom der ikke i lokalplan 141 er foreskrevet helårsbeboelse, men i stedet
boligformål, er det ikke i strid med lokalplanen at anvende
til
fritidsbolig – uagtet dette ikke var Ebeltoft Kommunes intention ved lokalplanens vedtagelse i 1988. Tiden er så at sige løbet fra ordlyden i anvendelsesbestemmelsen i lokalplan 141.”
-3-
Syddjurs Kommune meddelte den 24. februar 2010 Skanlux Huse ApS byggetilladelse til
at opføre et parcelhus med et beboelsesareal på 264,8 m² på
Ebeltoft. Bygge-
tilladelsen er meddelt bl.a. på vilkår af, at bygherren alene er ansvarlig for, at bestemmelser
i bygningsreglementet, tinglyste privatretlige servitutter og deklarationer overholdes.
Ved skøde af 8. juli 2010 erhvervede
og
ejendommen. I tingbogen er ejendommen kategoriseret som fritidsejendom. Af
OIS (Den offentlige Informationsserver) fremgår, at ejendommen benyttes til sommerhus.
Af Syddjurs Kommunes afslag af 1. marts 2011 på
og
ansøgning om dispensation fremgår bl.a., at kommunen fortsat
mente, at den aktuelle brug af bygningen med udlejning med op til 22 sovepladser var i
strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelse. Desuden havde materialet i forbindelse
med byggeansøgningen ikke indeholdt oplysning om, at bygningen skulle anvendes til
korttidsudlejning.
Syddjurs Kommune har den 23. maj 2011 i en udtalelse til Natur- og Miljøklagenævnet
oplyst, at kommunen i en mail af 9. marts 2011 har præciseret, at en lovliggørelse også kan
ske på anden måde, f.eks. ved at lade boligen stå tom.
Ved brev af 10. juni 2011 oplyste
og
advokat adressen på en række ejendomme i samme lokalplansområde, der efter deres
opfattelse blev anvendt som fritidshuse.
Der er enighed om, at Syddjurs Kommune efterfølgende meddelte andre ejere af ejendomme i området påbud om at lovliggøre brugen af deres ejendomme og gav afslag på
dispensation. Natur- og Miljøklagenævnet har stadfæstet Syddjurs Kommunes afgørelser, i
det omfang de har været påklaget.
Forklaringer
og
afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet forklaring af
og
.
har
-4-
har supplerende forklaret, at han fortsat ejer
Ejen-
dommen står tom og har ikke været udlejet, da han er nødt til at rette sig efter påbuddet.
Soveværelserne er så små, at der kun er plads til to senge og opbevaring af tøj. Der er
swimmingpool, spa, sauna, bordtennis, bordfodbold m.v., og indretningen er sket med
henblik på kortvarigt ophold. Ejendommen er købt til fritidsbrug, og den er ikke egnet til
helårsbeboelse.
Han læste lokalplanen, da han købte ejendommen. Der stod ikke noget om, at der var krav
om helårsbeboelse. Skanlux Huses sælger nævnte, at de havde drøftet med deres advokat,
hvad lokalplanens bestemmelse om helårsbolig indebar. Han talte med advokaten, advokat
der sagde, at der ikke stod noget om helårsbeboelse i lokalplanen, og at der
alene var et krav om helårsbebyggelse. Helårsbebyggelse handler om, hvilke regulativer
bygningen er opført efter, mens helårsbeboelse er et krav til beboelsen.
har forklaret, at lokalplan nr. 269 skulle give mulighed for at opføre flere
helårshuse i Ebeltoft. Syddjurs Kommunes planafdeling har efterfølgende modtaget henvendelser med ønsker om ændringer i lokalplan nr. 269, så der bliver mulighed for en
blandet beboelse i området. Hun er ikke bekendt med drøftelser om en ændring af lokalplanen.
Hun har fulgt op på de påbud, der er meddelt. Det har hun gjort ved at foretage tilsyn af de
pågældende ejendomme på to vilkårlige tidspunkter. Da hun ved disse tilsyn ikke har truffet nogen i ejendommene, har det ikke været nødvendigt at foretage politianmeldelse.
I lokalplanområde nr. 141 må boligerne anvendes både til fritidsbolig og helårsbeboelse.
Foreholdt byrettens dom side 10, 3. afsnit, har hun forklaret, at udsagnet er taget ud af en
sammenhæng. Hun har ikke forklaret, at et parcelhus skal benyttes til helårsbeboelse. Lokalplan nr. 141 blev lavet for at overføre et tidligere sommerhusområde til byzone, og det
var naturligt at videreudvikle byområdet til området omfattet af lokalplan nr. 269.
Da hun traf afgørelse i sagen, var det hendes første afgørelse om helårsbeboelse. Ved afgørelsen har hun forholdt sig til lokalplanens indhold, og hun har lagt vægt på lokalplanens §
3.1. Hun var bekendt med den tidligere sag vedrørende
I forbindelse med
sagsbehandlingen har hun set på Natur- og Miljøklagenævnets afgørelser i andre sager.
-5-
Hun har drøftet sagen med sin faglige koordinator.
er opført som et helårshus, og der er efter bygningsreglementet givet tilladelse
til et helårshus. Hun har kendskab til planloven.
har supplerende forklaret, at de ikke fik deres ønske om et rendyrket område for fritidshuse opfyldt. Kommunen udlagde området til helårsboliger, men på møderne med kommunen blev der sagt, at kommunen nok ikke kunne kontrollere brugen, og
at en bopælspligt ikke kunne håndhæves. Det lå i luften, at hovedparten af boligerne ville
blive benyttet til fritidsbrug. Det var kommunaldirektør
planchefen, en
medarbejder fra vejafdelingen og en medarbejder fra kloakafdelingen, der deltog i møderne
som repræsentanter for kommunen. Ingen forestillede sig, at der var mange, som ville bosætte sig permanent i området.
Det var træhuse i typisk sommerhusstil, der blev bygget, og det var tydeligt, at i hvert fald
halvdelen af ejendommene ville blive brugt som fritidshuse. Der er endog udstedt en BBRmeddelelse, hvori et hus er anført som fritidshus. Han har hørt om to påbud.
Den oprindelige ejer var med i processen om områdets anvendelse. Han kom selv først ind
i projektet i 2004, og han har ikke været med til at udarbejde en lokalplan i 2002.
har supplerende forklaret, at det på daværende tidspunkt var normalt kun at anføre ejendommens tekniske specifikationer i byggeansøgningen uden at angive noget om den påtænkte brug. Det var normal praksis, at advokat
blev
anmodet om at gennemgå købsaftalen.
Han havde læst lokalplanen og var opmærksom på, at det var en ny og anden lokalplan end
den, der var gældende for de 8-10 helårsboliger, de havde opført i nærheden. Han bad derfor advokat
verificere, at de kunne benytte grunden som påtænkt.
Fra medierne havde han kendskab til en sag om et hus på mere end 400 m², som naboerne
havde klaget over. Han kendte ikke kommunens notat af 30. juli 2008. Udfaldet af sagen
med
overraskede ham ikke. Inden for lokalplan nr. 141 kunne man opføre
en helårsbolig og anvende den som fritidsbolig. Det var den generelle opfattelse hos kommunen, ejendomsmæglere m.fl. i området, at hvis der først blev registret bopæl i en bolig
-6-
inden for lokalplanområde nr. 141, ville den ikke fremadrettet kunne bruges som fritidshus.
Dengang så han ikke en afgørende forskel mellem lokalplan nr. 269 og nr. 141, og det gør
han fortsat ikke.
Da han i 2010 erhvervede
var der både helårsboliger og fritidsboliger i lokal-
planområde nr. 269. Novasol udlejer fortsat boliger inden for lokalplanområde nr. 269.
har forklaret, at han har været ansat som kommunaldirektør i Ebeltoft
Kommune. Han fratrådte den 31. december 2006.
Bygningerne i lokalplanområde nr. 269 skulle opfylde kravene til helårsboliger. Der ville
være eksisterende sommerhuse, som kom til at ligge blandt helårsboligerne. Disse sommerhuse kunne, hvis de opfyldte de bygningsmæssige krav, ændre status til helårsbeboelse.
Det omvendte kunne ikke ske.
I Ebeltoft besluttede byrådet på et tidspunkt, at bestemmelserne i boligreguleringslovens
kapitel VII – herunder bestemmelserne om kommunens anvisningsret – ikke var aktuelle.
Så længe der ikke var nogen, der havde meldt flytning til en bolig, kunne den anvendes til
fritidsbolig.
Det fremgår af protokollerne, at der på et tidspunkt efter vedtagelsen af lokalplan
241opstod et ønske om, at facaderne kunne beklædes med træ, og det var baggrunden for,
at lokalplan nr. 269 blev vedtaget. Det var et åbent spørgsmål, om kommunen ville blande
sig, hvis en bolig blev benyttet til fritidsbrug, når der ikke havde været nogen tilmeldt på
adressen. Han ved ikke konkret, om der er opført helårsboliger, som benyttes til fritidshuse, men han kan ikke forestille sig andet.
Planafdelingen hørte under ham, og han var derfor involveret i arbejdet med lokalplanerne.
Han har på møder tilkendegivet, at det var kommunens ønske, at ejendommene skulle opføres i overensstemmelse med kravene til helårsboliger.
Den tidligere ejer af jorden,
ønskede, at der skulle kunne bygges fritidshuse,
og det var helt klart kommunens holdning, at det ikke skulle være muligt. Kommunen forestillede sig ikke, at man skulle tvinge folk til at bosætte sig i husene.
-7-
har forklaret, at han har været ansat som planchef i Ebeltoft Kommune
og efterfølgende i Syddjurs Kommune. Han har været med til at lave lokalplan nr. 241 og
nr. 269. Han har sammen med kommunaldirektøren deltaget i møder med ejeren af jorden
omfattet af lokalplanerne. Målet var at skabe et eksklusivt boligområde, der kunne konkurrere med en udstykning i Ugelbølle. Kommunerne konkurrerede om at tiltrække skatteborgere.
Der var behov for en almindelig byudvikling. Ebeltoft havde ingen byudviklingsmuligheder, hvis ikke sommerhusområderne blev inddraget. Intentionen var at lave et spændende
boligområde til traditionel helårsanvendelse, hvor hvert enkelt helårshus fik en god placering på grundene. Kommunen ville have folk til at bo der hele året.
Han kender lokalplan nr. 141, som lokalplan nr. 269 grænser op til. Ved lokalplan nr. 141
blev området overført fra sommerhusområde til byzone. Kommunen kunne ikke hindre, at
den eksisterende lovlige fritidsbrug fortsatte efter, området var blevet til byzone. Lokalplan
nr. 269 var begrundet i et ønske om at lempe de materialekrav, der var fastsat i lokalplan
nr. 241, så facaderne kunne udføres i træ.
Inden for et helårsboligområde må der drives de former for erhverv, som er beskrevet i
lokalplanen. Det betyder, at det udlagte område skal anvendes til helårsboliger. Han mener,
at § 3.1 i lokalplan nr. 269 også regulerer, hvad de enkelte boliger må anvendes til, nemlig
helårsbeboelse. Der er ingen grænser for, hvor mange helårsboliger man må have.
Han har ikke kendskab til Syddjurs Kommunes notat af 30. juli 2008. Det var en præcisering, når det i lokalplan nr. 269 blev anført, at der skulle være tale om helårsboliger.
Lars Ibsen har forklaret, at han har været ansat som kommuneplanlægger i Ebeltoft Kommune fra 1990 til efteråret 2004. Han har været med til at udarbejde lokalplan nr. 241, men
ikke lokalplan nr. 269.
Før lokalplan nr. 241 blev vedtaget, blev der afholdt møder med ejerne af jorden og landinspektøren. Ejerne havde særlige ønsker til materialevalg og udformning. Det skulle være
åben/lav helårsbebyggelse med en bebyggelsesprocent på 25.
En helårsbolig er et hus til en familie, der bor der hele året, og som har postadresse der.
-8-
Området skulle ikke kunne anvendes til fritidsbrug. Der havde tidligere været områder udlagt til boligområder, og det viste sig ikke at være tilstrækkelig præcist, hvorfor der i stedet
blev brugt betegnelsen helårsboligområde. Helårsboliger og helårsbeboelse er for ham det
samme. Lokalplan nr. 141 om parcelhusbebyggelse var ikke præcist nok formuleret.
For at bevare områdets særlige karakter er der ikke anlagt asfalterede veje og fortove i området. Der er et ikke krav om, at der skal anlægges asfalterede veje og fortove i et helårsbeboelsesområde.
Procedure
Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i
overensstemmelse hermed.
Landsrettens begrundelse og resultat
Det er ubestridt, at ejendommen
Ebeltoft, opfylder bygningsreglementets krav
til helårsbebyggelse, og at den er omfattet af lokalplan nr. 269, Åben/lav helårsboligområde ved
Efter planlovens § 15, stk. 2, nr. 2, har Ebeltoft Kommune i lokalplan nr. 269 kunnet bestemme, at området kun må anvendes til åben/lave helårsboliger. Syddjurs Kommune har
dermed også for lokalplanens område kunnet fastsætte et generelt krav til bygningernes
brug.
Lokalplanområdet, der ligger i byzone og på tre sider er omgivet af eksisterende boligområder, som i 1986 blev overført fra sommerhusområde til byzone, er efter lokalplanens redegørelse en naturlig udbygning af boligområderne omkring Ebeltoft by. Områdets anvendelse er i lokalplanens afsnit om forholdet til anden planlægning beskrevet som helårsbeboelse. Efter lokalplanens § 1 er formålet med lokalplanen at give mulighed for udstykning
af parceller til åben/lav helårsboligbebyggelse. Desuden følger det af § 3 om ”Områdets
anvendelse”, at området kun må anvendes til åben/lave helårsboliger, og at ejendommene
ikke må benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed bortset fra sådanne erhverv, som
uden gene for naboerne og uden at ændre områdets karakter af helårsboligområde kan integreres i et helårsboligområde. På denne baggrund tiltræder landsretten, at lokalplan nr.
-9-
269 ikke alene stiller krav om, at bygningerne skal opfylde kravene til helårsboliger, men
tillige indeholder et krav om, at boligerne kun må anvendes til almindelig helårsbeboelse.
På den anførte baggrund og af de grunde, som byretten i øvrigt har anført, tiltrædes det
også efter bevisførelsen for landsretten, at Natur- og Miljøklagenævnet og Syddjurs Kommune er frifundet.
Landsretten stadfæster herefter byrettens dom.
Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal
og
betale sagsomkostninger for landsretten til Natur- og Miljø-
klagenævnet med 75.000 kr. og til Syddjurs Kommune med 75.000 kr. Beløbet omfatter
udgifter til advokatbistand inkl. moms, da Natur- og Miljøklagenævnet og Syddjurs Kommune ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på
sagens økonomiske værdi og dens omfang.
T h i k e n d e s f o r r e t:
Byrettens dom stadfæstes.
og
skal betale sagens omkostninger
for landsretten til Natur- og Miljøklagenævnet med 75.000 kr. og til Syddjurs Kommune
med 75.000 kr.
De idømte sagsomkostninger, der skal betales inden 14 dage, forrentes efter rentelovens §
8 a.
Lisbeth Parbo
Thomas Jønler
Lisbeth Kjærgaard
(kst.)
- 10 -
Udskriften udstedes uden betaling.
Udskriftens rigtighed bekræftes.
Vestre Landsret,
Viborg den 23. juni 2015
Heidi Thorsen
retssekretær