LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK

Transcription

2015-10-01
LANTMÄTERIETS
VÄRDERINGSHANDBOK
HJÄLPMEDEL FÖR FÖRRÄTTNINGSVÄRDERING
Regler, principer och exempel
1
2
2015-10-01
Lantmäteriet
2015-10-01
FÖRORD
Lantmäteriets VÄRDERINGSHANDBOK innehåller en sammanställning
av ett stort antal dokument som tidigare har publicerats främst internt inom
Lantmäteriet. Lantmäteriets interna värderingshandbok har alltså nu ställts
samman i ett enda dokument, som i och med detta blir tillgängligt för en
vidare krets.
Detta är den första versionen. Avsikten är att den kommer att revideras och
kompletteras successivt. Det kommer att framgå av nästa sida, Ändringshistorik, vilka revideringar som görs av den här ursprungliga versionen.
Eftersom handboken bygger på en sammanställning av ett stort antal filer
kan det finnas vissa hänvisningar etc. mellan olika avsnitt som inte är riktigt
synkade. Förhoppningsvis ska detta inte vara något större problem för läsaren. Vi kommer att successivt arbeta med en förbättring i detta avseende.
3
4
2015-10-01
ÄNDRINGSHISTORIK
Versionsdatum
Beskrivning
2015-10-01
Första versionen av handboken.
2015-12-09
Nytt avsnitt 3.4
Lantmäteriet
2015-10-01
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
FÖRORD ........................................................................................... 3
ÄNDRINGSHISTORIK ....................................................................... 4
1
VISSA ÖVERGRIPANDE FRÅGOR ........................................ 11
1.1 EXPROPRIATIONSLAGENS ERSÄTTNINGSREGLER ......... 11
1.1.1 Grundprinciper ......................................................................... 11
Kausalitet och adekvans .................................................................... 11
Expropriationsskada ......................................................................... 11
Olika ersättningsposter ..................................................................... 12
Officialprövning ................................................................................ 12
Fastighetsbegreppet .......................................................................... 13
1.1.2 Olika slag av skador och nyttor ................................................ 13
Skada och nytta till följd av expropriationen .................................... 13
Företagsskada och företagsnytta ...................................................... 13
Svårbedömd skada............................................................................. 14
Oförutsedd skada............................................................................... 14
Skada under byggtiden ...................................................................... 14
1.1.3 Marknadsvärde, övrig skada och schablontillägg .................... 16
Förlust av marknadsvärde................................................................. 16
Övriga ekonomiska skador ................................................................ 18
Schablontillägg.................................................................................. 19
Mark som ingår i allmän väg ............................................................ 19
Skadebegränsande åtgärder .............................................................. 20
Den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt .................. 20
1.1.4 Influensregeln ........................................................................... 20
Skada till följd av expropriationen, företagsskada och miljöskada .. 21
Tillämpning av influensregeln vid företagsskada.............................. 23
Tillämpning av influensregeln vid företagsnytta ............................... 27
1.1.5 Värdetidpunkt, tillträde, jämkning och ränta ........................... 30
Värdetidpunkt och tillträde i normalfallet......................................... 30
Värdetidpunkt vid förhandstillträde .................................................. 30
Jämkning av ersättningen vid förhandstillträde ................................ 32
Ränta
........................................................................................... 33
1.1.6 Ersättningshöjande åtgärder ..................................................... 34
1.2 TILLTRÄDE M.M. ENLIGT FBL, AL OCH LL .......................... 35
1.2.1 Tillträde .................................................................................... 35
1.2.2 Värdetidpunkt ........................................................................... 35
Intrångsersättning och löseskilling ................................................... 36
Annan ersättning ............................................................................... 36
1.2.3 Indexuppräkning....................................................................... 36
Intrångsersättning och löseskilling ................................................... 36
Annan ersättning ............................................................................... 36
1.2.4 Förskott på ersättningen ........................................................... 37
5
6
2015-10-01
Lantmäteriet
1.2.5 Betalning av ersättning ............................................................. 37
1.2.6 Ränta......................................................................................... 37
Avkastningsränta ............................................................................... 37
Dröjsmålsränta.................................................................................. 37
Räntebeslut ........................................................................................ 37
1.2.7 Exempel .................................................................................... 38
1.3 UPPLÅTELSE FÖR BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR ............ 40
1.3.1 Inledning................................................................................... 40
Markupplåtelse .................................................................................. 40
Upplåtelse i en befintlig anläggning ................................................. 40
1.3.2 Generella utgångspunkter ......................................................... 41
1.3.3 Servitutsupplåtelse för all framtid ............................................ 42
Normalfallet ...................................................................................... 42
Normalt ingen ersättning................................................................... 43
Är ersättningen för den tidigare upplåtelsen reglerad? .................... 44
Periodisk ersättning .......................................................................... 44
1.3.4 Tidsbegränsat servitut .............................................................. 45
1.3.5 Nyttjanderätt för all framtid ..................................................... 45
1.3.6 Tidsbegränsad nyttjanderätt ..................................................... 45
Nyttjanderätten skulle kunna sägas upp direkt ................................. 46
Nyttjanderätten har upphört att gälla ............................................... 46
Nyttjanderätten skulle ha fortsatt att gälla........................................ 46
1.3.7 Abonnemangsavtal och liknande ............................................. 49
1.3.8 Rättighet saknas........................................................................ 52
Överenskommelse om tillträde finns ................................................. 52
Överenskommelse om tillträde finns inte .......................................... 53
1.3.9 Tillämpningen .......................................................................... 53
Vissa grundläggande principer ......................................................... 54
Luftledningar ..................................................................................... 56
Underjordiska ledningar ................................................................... 57
Vägar
........................................................................................... 59
Bryggor och båtplatser...................................................................... 60
1.3.10 Värdetidpunkt ........................................................................... 61
1.4 FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA ..................................... 63
1.4.1 Skadestånd för miljöskada ....................................................... 63
1.4.2 Väsentlighetsrekvisitet ............................................................. 65
1.4.3 Orts- och allmänvanlighetsrekvisiten ....................................... 66
Ortsvanlighet ..................................................................................... 66
Allmänvanlighet................................................................................. 67
Skälighetsbedömning ......................................................................... 69
Inget toleransavdrag eller procentpåslag ......................................... 70
1.4.4
1.4.5
1.4.6
1.4.7
Orsakssamband och beviskrav ................................................. 70
Skadeståndsansvariga ............................................................... 70
Beräkning av ersättningen ........................................................ 71
Inlösen ...................................................................................... 72
2015-10-01
2
FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN ........................................... 73
2.1 FASTIGHETSREGLERING ...................................................... 73
2.1.1 Översikt över ersättningsregler och principer .......................... 73
Grundregeln för likvidvärdering ....................................................... 73
Regeln om hur ersättningen ska bestämmas ..................................... 73
Jämkningsregeln................................................................................ 74
2.1.2 Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?........................... 76
Expropriationsfallen.......................................................................... 76
Vinstfördelningsfallen ....................................................................... 78
2.1.3 Expropriationsfallen – principer............................................... 78
Allmän plats....................................................................................... 79
Olika typfall – innan allmän plats lades ut ....................................... 83
Allmän tomt ....................................................................................... 92
Servitut för x-, z- och t-områden........................................................ 96
Järnväg ........................................................................................... 98
Upphävande av överfartsservitut vid järnväg ................................. 101
2.1.4 Expropriationsfallen – exempel ............................................. 108
EXEMPEL 1. Del av småhustomt regleras över till allmän plats ... 108
EXEMPEL 2. Del av småhustomt regleras till allmän plats – minskad
byggrätt ......................................................................................... 114
EXEMPEL 3. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata 117
EXEMPEL 4. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata –
inverkan på byggrätt m.m. ............................................................... 121
EXEMPEL 5. Överföring av mark från en industrifastighet till allmän
plats (I) ......................................................................................... 124
EXEMPEL 6 Överföring av mark från en industrifastighet till allmän
plats (II) ......................................................................................... 128
EXEMPEL 7. Bildande av servitut för z-område på en
småhusfastighet ............................................................................... 132
EXEMPEL 8. Upphävande av servitut för järnvägsöverfart –
jordbruksfastighet............................................................................ 136
permanentoch fritidsbostad........................................................... 142
skogsfastighet .................................................................................. 148
2.1.5 Vinstfördelningsfallen – principer ......................................... 155
Grundprinciper................................................................................ 155
Metodiken vid vinstfördelning ......................................................... 157
Direkt vinstfördelning...................................................................... 158
Indirekt vinstfördelning ................................................................... 159
Vad är en skälig vinstfördelning?.................................................... 161
Tillämpningen.................................................................................. 162
Tomtbildningsfallen ......................................................................... 165
Tomttillbehör ................................................................................... 176
Sammanfattning av genomsnittsvärdeprincipen.............................. 178
Lantbruksfastigheter – bildande och komplettering ........................ 179
Servitutsåtgärder ............................................................................. 181
7
8
2015-10-01
Lantmäteriet
2.1.6 Vinstfördelningsfallen – exempel .......................................... 186
EXEMPEL 1. Tomtbildning inom detaljplan (I).............................. 186
EXEMPEL 2. Tomtbildning inom detaljplan (II) ............................ 193
EXEMPEL 3. Tomtbildning utanför detaljplan ............................... 201
EXEMPEL 4. Ersättning för utrymme som tas i anspråk för ett
bryggservitut.................................................................................... 207
EXEMPEL 5. Ersättning för upphävande av skogsfångsservitut .... 211
2.2 KLYVNING ............................................................................. 218
2.2.1 Graderingsvärdering ............................................................... 218
2.2.2. Likvidvärdering ...................................................................... 219
2.2.3 EXEMPEL – klyvning av en bostadsfastighet inom detaljplan ...
................................................................................................ 221
2.3 ERSÄTTNING TILL NYTTJANDERÄTTSHAVARE .............. 227
2.3.1 Skyddssystemet ...................................................................... 227
2.3.2 Utgångspunkter för skadeuppskattningen .............................. 228
2.3.3 Speciellt om ersättning till arrendator .................................... 228
Arrendet upphör helt ....................................................................... 229
Arrendet upphör delvis .................................................................... 229
2.4 BÅTNADSVÄRDERING ......................................................... 231
2.4.1 Principer ................................................................................. 231
Fördelar = båtnad ........................................................................... 231
Kostnader och olägenheter ............................................................. 232
Vinst = skillnad mellan båtnad och kostnader och olägenheter ..... 233
2.4.2 Exempel .................................................................................. 234
EXEMPEL 1. Båtnad och vinst vid bildande av bryggservitut........ 234
EXEMPEL 2. Överföring av samfälld mark – rättsfall ................... 238
2.5 GRADERINGSVÄRDERING .................................................. 243
2.5.1 Principer ................................................................................. 243
3
ANLÄGGNINGSLAGEN ........................................................ 245
3.1 ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM TAS I ANSPRÅK ....... 245
3.1.1 Generella ersättningsprinciper................................................ 245
Översikt över ersättningsystemet..................................................... 245
Svårbedömd skada........................................................................... 249
Oförutsebar skada ........................................................................... 250
Ersättning enligt annan lag ............................................................. 251
3.1.2
3.1.3
3.1.4
3.1.5
Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?......................... 251
Expropriationsfallen – principer............................................. 253
Expropriationsfallen – exempel ............................................. 253
Vinstfördelningsfallen – principer ......................................... 254
Grundprinciper................................................................................ 254
Speciellt om vägar på landsbygden ................................................. 255
3.1.6 Vinstfördelningsfallen – exempel .......................................... 263
2015-10-01
EXEMPEL 1. Utfartsväg utanför detaljplan ................................... 263
EXEMPEL 2. Skogsbilväg ............................................................... 267
EXEMPEL 3. Avloppsledning i åkermark ....................................... 270
EXEMPEL 4. Brygganläggning ...................................................... 272
EXEMPEL 5. Parkeringsplats inom g-område ............................... 276
3.2 BÅTNADSVÄRDERING ......................................................... 279
3.2.1 Principer ................................................................................. 279
3.2.2 Exempel .................................................................................. 283
EXEMPEL1. Utfartsväg utanför detaljplan .................................... 283
EXEMPEL 2. Skogsbilväg ............................................................... 286
EXEMPEL 3. Parkeringsplats inom detaljplan............................... 288
3.3 ERSÄTTNING VID UPPLÅTELSE AV RÄTT TILL VÄG ....... 290
3.3.1 Inledning................................................................................. 290
Expropriationsfall ........................................................................... 290
Vinstfördelningsfall ......................................................................... 291
Slitageersättning.............................................................................. 291
3.3.2 Ersättning för upplåtelse enligt 49 § AL ................................ 291
Utgångspunkter ............................................................................... 291
Ersättning för rätt att bygga en ny väg eller att använda en befintlig
väg
......................................................................................... 291
Ersättning för rätt att använda en befintlig väg som ingår i en
gemensamhetsanläggning ............................................................... 292
3.3.3 Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL ...................................... 292
Utgångspunkter ............................................................................... 292
Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg ............................. 293
Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg .. 293
3.4 ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN ................ 295
3.4.1 Regelsystemet 37-39 §§ AL ................................................... 295
Ändrade andelstal............................................................................ 295
Överenskommelse enligt 43 § AL .................................................... 295
Ersättningsregler ............................................................................. 295
Föreningsförvaltning ....................................................................... 296
Delägarförvaltning .......................................................................... 296
Vid skilda andelstal ......................................................................... 296
Regler för beräkning av anläggningens värde ................................ 297
Statsbidrag m.m. .............................................................................. 297
Ersättningsfördelning ...................................................................... 297
3.4.2 Förenklad metod för värdering av väg ................................... 298
Inledning ......................................................................................... 298
Beräkning av en vägs värde utifrån faktiska kostnader .................. 298
Beräkning av en vägs värde utifrån schablonkostnader ................. 298
Avskrivning utifrån vägens ålder .................................................... 299
Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet ........................ 299
EXEMPEL – Värdering av väganläggning ..................................... 302
4
LEDNINGSRÄTTSLAGEN ..................................................... 305
9
10
2015-10-01
Lantmäteriet
4.1 GRUNDLÄGGANDE ERSÄTTNINGSPRINCIPER ................ 305
4.1.1 Generell ersättningsmodell ..................................................... 305
Intrångseffekter ............................................................................... 305
Byggskador ...................................................................................... 307
Svårbedömbara skador.................................................................... 307
Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta..................................... 307
4.1.2 Speciell modell för intrång på avkastningsfastigheter ........... 308
Värderingsproblemet ....................................................................... 308
Marknadsvärdeminskningen ........................................................... 308
Totalskada = minskat avkastningsvärde ......................................... 309
Posten annan ersättning .................................................................. 311
Beräkningsexempel.......................................................................... 311
4.2 VANLIGA INTRÅNGSSITUATIONER .................................... 312
4.2.1 Intrång i enskild tomt ............................................................. 312
Värderingsprinciper ........................................................................ 312
EXEMPEL 1. Ledningsrätt på en Industrifastighet ......................... 314
4.2.2 Intrång i allmän tomt .............................................................. 319
EXEMPEL 1. Ledning inom E-område ........................................... 323
EXEMPEL 2. Ledning inom allmän tomt för förskola .................... 326
4.2.3 Intrång i allmän plats .............................................................. 329
Lantmäteriets värderingsmetoder för gas, el och fjärrvärme ......... 330
EXEMPEL 1. Ersättning för en befintlig gasledning ...................... 340
4.2.4 Intrång i jordbruksmark – luftledning .................................... 350
Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer ............... 350
EXEMPEL 1. Mycket stort stolpintrång i åker ................................ 357
4.2.5 Intrång i jordbruksmark – underjordisk ledning .................... 365
EXEMPEL 1. Underjordisk ledning i åkermark........................... 375
EXEMPEL 2. Underjordisk ledning i åkermark – arrendefall........ 378
4.2.6 Intrång i skogsmark ................................................................ 382
EXEMPEL 1. Optokabel i skogsmark ............................................. 387
4.2.7 Särskilt om optokablar och liknande ...................................... 389
4.2.8 Särskilt om mobilmaster och liknande ................................... 397
EXEMPEL 1. Teleanläggning i kommersiell byggnad .................... 403
2015-10-01
1
VISSA ÖVERGRIPANDE FRÅGOR
1.1
EXPROPRIATIONSLAGENS ERSÄTTNINGSREGLER
De grundläggande bestämmelserna om ersättning för alla förrättningssituationer finns i 4 kap. ExL. Här ges en översikt över regelverket.
1.1.1
Grundprinciper
En förutsättning för rätt till ersättning är att det har uppstått en ekonomisk
skada av expropriationen. Med detta menas att skadan ska vara objektivt
mätbar. Ersättning betalas således inte för rena affektionsvärden hos fastighetsägaren. Inte heller ideella skador som sveda och värk ersätts.
En annan princip är att sakägarens ekonomiska ställning efter expropriationen ska vara densamma som om någon expropriation inte hade ägt rum.
Från denna princip finns dock vissa undantag, t.ex. den s.k. influensregeln,
som kommer att beskrivas närmare i det följande.
Kausalitet och adekvans
Det är endast den skada som uppstår genom själva expropriationen eller den
exproprierade markens användning som ersätts. Skador som upptäcks vid
expropriationen, men som skulle ha drabbat sakägaren även om expropriationen inte hade kommit till stånd, ska således inte ersättas. Kravet är alltså
att det ska finnas ett orsakssamband mellan expropriationen och skadan,
vilket brukar kallas för kausalitet.
Ett uppfyllt kausalitetskrav är dock inte tillräckligt för att ersättningsskyldighet ska föreligga vid expropriation. Kausaliteten måste också vara adekvat. Ett sätt att mer praktiskt uttrycka detta är att skadan ska vara en beräknelig och inte bara en slumpmässig följd av expropriationen.
Expropriationsskada
Principen om orubbad förmögenhetsställning – från vilken det alltså finns
vissa undantag – innebär att ersättningen ska motsvara den minskning i
sakägarens förmögenhet som expropriationen medför. Expropriationsskadan
omfattar alltså den totala nettoskada som expropriationen innebär för den
berörde sakägaren.
Expropriationsskadan kan även definieras som den minskning av det förväntade framtida utbyte som fastighetsägaren har av sin förmögenhet. Det
11
12
2015-10-01
Lantmäteriet
minskade utbytet kan t.ex. bestå av en inkomstminskning eller av en utgiftsökning. Skadevärderingen innebär då att den ekonomiska skillnaden mellan
två händelseförlopp måste bestämmas, ett verkligt och ett tänkt förlopp –
den s.k. differensprincipen. Med det verkliga händelseförloppet menas det
som kommer att utveckla sig efter expropriationen. Det tänkta händelseförloppet är det som skulle ha kommit att utvecklas om någon expropriation
inte hade inträffat. Vid skadeuppskattningen ska man även beakta den skadeståndsrättsliga princip som innebär att både den exproprierande och fastighetsägaren är skyldig att vidta skäliga åtgärder för att minska skadan.
Olika ersättningsposter
En skillnad mellan de allmänna skadeståndsrättsliga reglerna och expropriationsrättens ersättningsregler är att expropriationsersättningen ska fördelas
på olika ersättningsposter, nämligen löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning (4 kap. 1 § ExL).
Löseskilling ska betalas vid expropriation av en hel fastighet och intrångsersättning ska betalas om expropriationen avser del av en fastighet. Därutöver
ska annan ersättning betalas för eventuell ”restskada” som inte blir kompenserad genom någon av de två andra ersättningsposterna.
Motivet till att dela upp ersättningen är främst att olika regler gäller för ersättningsposterna i fråga om hänsyn till s.k. företagsskada (4 kap. 2 § ExL)
samt om inteckningshavares rätt till expropriationsersättningen (se t.ex. 5
kap. 16 § FBL).
Officialprövning
I ett expropriationsmål gäller rättegångsbalkens regler om bevisbörda och
den allmänna bevisregel som innebär att om full bevisning inte alls eller
endast med svårighet kan företes om skadans storlek, ska domstolen uppskatta skadan till ett skäligt belopp. Vidare gäller att ersättningen inte får
bestämmas till ett lägre belopp än som erbjuds av den exproprierande eller
till ett högre belopp än vad den ersättningsberättigade har begärt.
Vid en lantmäteriförrättning gäller i stället att LM är skyldig att ex officio
utreda skadan. Till viss del blir dock rättegångsprinciperna ändå tillämpliga
vid en förrättning. En sakägare som drabbas av personliga skador är t.ex.
skyldig att bistå med bedömningsunderlag (prop.1991/92:127 s. 72–73).
Och om LM inte exakt kan bestämma skadans storlek, blir det i praktiken
nödvändigt att göra en skälighetsuppskattning inom det intervall där skadan
enligt företagen utredning bör ligga.
2015-10-01
Fastighetsbegreppet
När man bestämmer ersättningen är man inte strikt bunden av den gällande
indelningen i registerfastigheter även om det inte finns några speciella regler
om detta i ExL.
Om flera registerfastigheter tillsammans bildar en ekonomisk enhet, t.ex. en
bestående brukningsenhet, ska prövningen utgå från denna enhet (prop.
1971:122 s. 191). Om expropriationen berör endast en av de registerfastigheter som ingår i brukningsenheten, kan alltså ersättning betalas för en företagsskada – t.ex. buller – som drabbar andra registerfastigheter som ingår i
brukningsenheten. Omvänt gäller att skadebedömningen kan göras för en
del av en registerfastighet om delen utgör en självständig ekonomisk enhet,
t.ex. en avstyckningsbar tomt.
1.1.2
Olika slag av skador och nyttor
Expropriationsskadan, dvs. den totala ersättningsgilla skadan vid en expropriation, kan delas upp i två olika skadetyper. Det är dels skada till följd av
själva expropriationen (markförvärvet, markupplåtelsen, etc.), dels skada
som beror på hur den exproprierade delen används, s.k. företagsskada.
Skada och nytta till följd av expropriationen
Skada till följd av expropriationen är den ekonomiska nettoskada som uppstår av att ett markområde avstås eller upplåts eller att en rättighet – servitut,
nyttjanderätt eller annan särskild rätt – upphävs eller begränsas. Skadan kan
bestå i dels att fast egendom avstås, dels att värdeminskning inträffar på den
fastighetsdel som behålls av fastighetsägaren. Eftersom det är nettoskadan
som ska ersättas ska även eventuell nytta (värdeökning) till följd av expropriationen beaktas.
Utöver denna direkta fastighetsskada kan det till följd av expropriationen
uppstå skada för fastighetsägaren personligen eller för en rörelse som drivs
på fastigheten. Sådan skada brukar kallas för övrig skada och ersätts med
s.k. annan ersättning. Om det är en rörelse eller ett affärsföretag som skadas
brukar man tala om rörelseskada.
Företagsskada och företagsnytta
Ersättning för en skada som uppstår på grund av den exproprierade fastighetsdelens användning, s.k. företagsskada, regleras särskilt i ExL (4 kap. 2 §
ExL). I vissa fall får en sådan skada tålas utan ersättning. I princip är det så
att om de olägenheter eller störningar som orsakar skadan inte är större än
vad som är vanligt i orten eller i allmänhet betalas ingen ersättning. Om
störningen är så betydande att den överstiger vad som är ”vanligt” ska ersättning betalas.
13
14
2015-10-01
Lantmäteriet
Ibland kan det även uppstå en positiv effekt av expropriationsföretaget, s.k.
företagsnytta. Sådana nyttor ska ibland avräknas från ersättningen – ibland
får den exproprierade tillgodoräkna sig nyttan. Något förenklat kan man
säga att det ska vara fråga om ovanliga nyttor för att avräkning ska ske.
Det är alltså viktigt att särskilja vad som utgör skada till följd av själva expropriationen och vad som är att hänföra till expropriationsföretaget. Frågan
om företagsskador och företagsnyttor behandlas mer ingående i avsnitt
4 Influensregeln.
Svårbedömd skada
När det gäller särskilt svårbedömda skador kan domstolen, efter yrkande av
en part, förordna att talan om ersättning får föras senare i en särskild rättegång (5 kap. 27 § ExL). Sådan talan ska vara väckt inom den tid – högst tio
år – som domstolen bestämmer. Denna möjlighet är avsedd att tillämpas när
omständigheterna är sådana att ersättningsfrågan inte lämpligen kan prövas i
målet.
Som exempel kan nämnas att det vid tiden för målets avgörande är ovisst
om en sakägare som bedriver en rörelse kan flytta sin verksamhet till andra
godtagbara lokaler eller om han blir tvungen att lägga ned rörelsen. Till
skillnad mot nästa fall – oförutsedd skada – ska det alltså här vara fråga om
att skadan som sådan kan förutses men inte hur stor den kan komma att bli.
Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 a § FBL, 13 a § AL och 13 a §
LL.
Oförutsedd skada
Ersättningsfrågan blir genom domstolens dom slutgiltigt avgjord. Om skadan ännu inte har uppstått när målet prövas, får regleringen av ersättningen
grundas på en förhandsbedömning av skadans omfattning. Om den verkliga
skadan sedan blir större eller mindre än den bedömda, finns det inga möjligheter att ompröva ersättningen.
Om den framtida skadan är sådan att den inte hade kunnat förutses i målet,
kan dock sakägarna föra talan senare enligt allmänna skadeståndsregler,
utan hinder av att ersättningsmålet är slutgiltigt avgjort (1 kap. 7 § ExL).
Det är skadan som sådan som ska vara oförutsebar. Ett typiskt exempel på
en oförutsedd skada är läckage på en ledning som leder till översvämningsskador.
Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 b § FBL, 13 b § AL och 13 b §
LL.
Skada under byggtiden
Vid ett markavstående som avser en del av en fastighet kan det inträffa att
den del av fastigheten som inte tas i anspråk genom expropriationen drabbas
2015-10-01
15
av olägenheter i form av t.ex. buller eller sprängningar vid utförandet av den
anläggning för vilken expropriationen sker. Sådana olägenheter under byggnadstiden utgör inte expropriationsskador och ska därför inte prövas enligt
ExL utan i stället enligt bestämmelserna om miljöskador i 32 kap. MB.
Genom en särskild bestämmelse kan emellertid ett yrkande om ersättning
för en byggskada som har samband med expropriationen prövas i expropriationsmålet (5 kap. 3 § ExL). Någon ovillkorlig rätt för en skadelidande att
få en sådan fråga prövad finns dock inte. I lagtexten anges t.ex. att yrkandet
måste komma från någon som redan är part i målet. Sakägarkretsen kan således inte utvidgas på detta sätt. Vidare ska en prövning ske bara om det är
lämpligt. Domstolen ska alltså bedöma lämpligheten mot bakgrund bl.a. av
intresset av att få ett snabbt avgörande av själva expropriationsmålet. Om en
fråga på detta sätt tas upp till prövning vid en expropriation ska de regler
tillämpas som gäller inom det aktuella rättsområdet, dvs. i första hand för
bestämmelserna om miljöskada.
Motsvarande bestämmelser finns i 5 kap. 12 c § FBL, 13 c § AL och 13 c §
LL. En skillnad är dock att enligt dessa lagar måste de berörda parterna vara
överens om att frågan ska prövas vid förrättningen. LM kan alltså inte avgöra frågor om vållande m.m. utan endast bestämma ersättningen.
Det som har sagts om ersättningsgilla skador sammanfattas i följande tabell.
Skadetyp
Exempel
Ersättningsgill
skada?
Lagrum
– fastighetsskada
– markavstående
Ja
4:1 ExL
– övrig skada
– flyttkostnader
Ja
4:1 ExL
Företagsskada
– trafikimmissioner
Ja, i princip
4:2 ExL
Svårbedömd skada
– skada på en rörelse
Ja
5:27 ExL
5:12 a FBL
13 a § AL
13 a § LL
Oförutsedd skada
– läckage på en
ledning
Nej
1:7 ExL
5:12 b FBL
13 b § AL
13 b § LL
Skada under byggtiden
– sprängskador,
körskador
Nej, men kan prövas
samtidigt
5:3 ExL
5:12 c FBL
13 c § AL
13 c § LL
Expropriationsskada
16
2015-10-01
1.1.3
Lantmäteriet
Marknadsvärde, övrig skada och schablontillägg
Den grundläggande bestämmelsen om ersättning vid expropriation finns i 4
kap. 1 § ExL.
1 § För en fastighet som exproprieras i sin helhet ska, i den mån inte annat följer av
vad som sägs nedan, löseskilling betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens
marknadsvärde. Exproprieras en del av en fastighet, ska intrångsersättning betalas med
ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, som uppkommer genom expropriationen. Uppkommer i övrigt skada för ägaren genom expropriationen, ska även sådan skada ersättas.
Därutöver ska ytterligare löseskilling respektive intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen. Detta gäller dock inte
när expropriation sker för ändamål som avses i 2 kap. 7 §.
Expropriationsersättning ska inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan ska användas för en sådan allmän plats för vilken
kommunen är huvudman.
Har den exproprierande åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, ska hänsyn tas
till det när ersättningen enligt första stycket bestäms, om åtagandet är sådant att det
skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade.
Exproprieras fastighet till vilken den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt,
ska vid bestämmande av fastighetens värde hänsyn inte tas till förbättring, vilken fastigheten har vunnit genom arbete eller kostnad, som den exproprierande eller föregående innehavare, vars rätt har övergått till denne, lagt ned på fastigheten utöver vad
som ålegat honom.
Enligt paragrafens första stycke ska ersättning betalas för förlust av marknadsvärde samt för övriga ekonomiska skador som en sakägare drabbas av.
Därutöver ska enligt andra stycket göras ett schablontillägg med 25 procent
på den del av ersättningen som avser marknadsvärdeförlust. I tredje stycket
görs ett undantag för mark som ingår i allmän väg. Om den som exproprierar åtar sig att utföra skadebegränsande åtgärder ska detta enligt fjärde
stycket beaktas om det är skäligt. Slutligen gäller enligt femte stycket vissa
speciella bestämmelser om den exproprierande redan har nyttjanderätt eller
servitutsrätt till den fastighet som exproprieras.
Förlust av marknadsvärde
Vid expropriation av en hel fastighet ska löseskilling betalas med ett belopp
som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Om enbart en del av en fastighet exproprieras, ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom
expropriationen.
Med en fastighets marknadsvärde menas det mest sannolika priset vid en
försäljning på den allmänna marknaden. Marknadsvärdet är ett statistiskt
begrepp eller annorlunda uttryckt en tankekonstruktion. Om man tänker sig
att fastigheten säljs ett stort antal gånger på den öppna marknaden vid ett
och samma tillfälle, så kommer man att få något slag av frekvensfunktion,
2015-10-01
se figur 1. Det mest sannolika priset (= marknadsvärdet) skulle i en sådan
frekvensfördelning motsvara det pris som har flest antal noteringar.
Figur 1. Antagen sannolik frekvenskurva för en fastighet som i en tankemodell säljs ett stort
antal gånger vid en och samma tidpunkt.
Eftersom marknadsvärdet grundas på en bedömning av det mest sannolika
priset ligger det i sakens natur att det är mer eller mindre osäkert, beroende
på exempelvis tillgången till jämförbara köp. Det är vidare viktigt att skilja
på pris och marknadsvärde. Priset är det belopp som faktiskt har betalats,
eller kommer att betalas, för fastigheten vid en överlåtelse på den allmänna
marknaden. Priset är alltså kopplat till en verklig överenskommelse. Marknadsvärdet däremot uttrycker vad som sannolikt skulle betalas vid en viss
tidpunkt. Det är inte alls säkert att fastigheten, i en verklig försäljningssituation, säljs till det pris som motsvarar det bedömda marknadsvärdet. Det
sagda illustreras för övrigt av figur 1, där vi har antagit att en och samma
fastighet har sålts till olika priser vid det tänkta försäljningstillfället.
Att bestämma marknadsvärdet handlar alltså om att bestämma det pris som
fastigheten sannolikt skulle betinga om den bjöds ut till försäljning under av
expropriationen opåverkade förhållanden. Man ska vid bedömningen bortse
från såväl den värdehöjande effekt som kan uppkomma på grund av den
exproprierandes särskilda intresse av att förvärva fastigheten som den värdesänkande effekt som följer av att fastigheten blir svår att sälja till följd av
expropriationen.
När en intrångsersättning bestäms görs alltså en jämförelse av fastighetens
marknadsvärde före och efter expropriationen. Det innebär att det är nettoskadan som ska ersättas. Om själva expropriationen har medfört en nytta,
dvs. en värdehöjning, ska denna nytta avräknas mot skadan. Obs att detta
inte gäller för s.k. företagsnytta. Sådan nytta ska i stället hanteras enligt 4
kap. 2 § ExL, se avsnitt 4 Influensregeln.
Upplåtelse av en rättighet kan i värderingshänseende jämställas med expropriation av en del av en fastighet. I ett sådant fall ska intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av den belastade fastighetens marknadsvärde till följd av upplåtelsen.
17
18
2015-10-01
Lantmäteriet
När det handlar om att upphäva eller begränsa en befintlig rättighet ska ersättningen motsvara den minskning av den härskande fastighetens marknadsvärde som förlusten av rättigheten innebär.
Övriga ekonomiska skador
Genom löseskilling och intrångsersättning kompenseras sakägaren för den
förmögenhetsförlust som uppkommer genom att en hel eller en del av en
fastighet avstås. Expropriationen kan emellertid leda till även andra ekonomiska skador. I ett sådant fall är fastighetsägaren berättigad till särskild ersättning för detta, s.k. annan ersättning.
Den ekonomiska skadan kan bero på att sakägaren drabbas av en kostnad
eller att han går miste om en intäkt som han hade kunnat räkna med om någon expropriation inte hade kommit emellan. Som exempel kan nämnas att
sakägaren får kostnader för att flytta till en annan fastighet eller att han förlorar intäkter därför att en rörelse som han bedriver måste läggas ner.
Syftet med ersättningsposten annan ersättning är att sakägaren ska bibehålla
det ekonomiska läge som skulle ha gällt om någon expropriation inte hade
ägt rum (prop. 1971:122 s. 192). Annorlunda uttryckt ska posten annan ersättning täcka den restskada som utgörs av skillnaden mellan den totala ersättningsgilla ekonomiska skadan och den ersättning som betalas i form av
löseskilling eller intrångsersättning.
I praktiken uppstår skador som ska ersättas med annan ersättning huvudsakligen i två fall, nämligen dels då den exproprierade fastigheten används som
bostad för ägaren eller för något annat personligt behov, dels då sakägaren
använder fastigheten i något slag av rörelse eller annan förvärvsverksamhet.
Vid expropriation av en fastighet som används endast för ägarens personliga behov består den ersättning som kan aktualiseras vid sidan av löseskilling huvudsakligen av kompensation för kostnader som sakägaren drabbas
av genom att han måste skaffa en annan bostad eller liknande. Det är alltså
fråga om sakägarens kostnader för att ordna sina personliga förhållanden
efter expropriationen. Flyttningskostnader är exempel på sådana kostnader
som kompenseras med annan ersättning, liksom lagfartskostnad för att
skaffa en ersättningsfastighet (NJA 1981 s. 780).
Om den exproprierade fastigheten används för något slag av rörelse eller
annan ekonomisk verksamhet, får uppskattningen av annan ersättning en
annan karaktär. Om det kan antas att rörelsen måste upphöra till följd av
expropriationen kommer frågan att gälla vilket värde rörelsen skulle ha haft
om expropriation inte hade ägt rum. Om expropriationen medför att rörelsen
i fortsättningen måste arbeta under ändrade betingelser, t.ex. efter en flyttning, får en jämförelse göras med det värde som rörelsen har vid fortsatt
verksamhet under ändrade förhållanden, varvid också eventuella flyttningskostnader eller andra omställningskostnader måste beaktas.
2015-10-01
Även ett jordbruksföretag är en ekonomisk rörelse. Om en del av en jordbruksfastighet exproprieras måste alltså en bedömning göras av om det uppstår någon skada utöver marknadsvärdeminskningen på fastigheten. Det kan
t.ex. handla om anpassningskostnader på grund av att arbetskraft och maskiner blir överdimensionerade i förhållande till den åkerareal som blir kvar
efter expropriationen. Skadan kan också bestå i att jordbruksföretaget på
grund av en försämrad arrondering drabbas av ökade brukningskostnader
och att denna skada inte ”slår igenom” i marknadsvärdet fullt ut, utan att det
blir en restpost för vilken det ska betalas annan ersättning.
Schablontillägg
Utöver den ersättning som bestäms för marknadsvärdeförlusten ska ytterligare löseskilling eller intrångsersättning betalas med 25 procent av marknadsvärdet respektive marknadsvärdeminskningen (4 kap. 1 § andra stycket
ExL). Uttrycket ytterligare ska ses som att påslagsbeloppet är en del av, dvs.
ingår i, löseskillingen respektive intrångsersättningen.
Något påslag ska inte göras på ersättningen för s.k. övriga skador, dvs. skador som kompenseras genom s.k. annan ersättning. Inte heller ska något
påslag göras på den del av löseskillingen eller intrångsersättningen som utgör kompensation för s.k. företagsskada. Se vidare avsnitt 4 Influensregeln.
Skälet till detta schablontillägg, som infördes genom 2010 års reformering
av ersättningsreglerna i ExL, är att stärka den berörde fastighetsägarens
ställning vid en expropriation och att ersättningen – åtminstone rent principiellt – ska ligga närmare fastighetsägarens eget s.k. reservationspris för den
fasta egendom som tas i anspråk. Utgångspunkten är således fortfarande att
ersättningen ska motsvara fastighetsägarens förlust men bestämmelsen ska
ses som ett accepterande av att denna förlust inte enbart består av marknadsvärdeminskning och s.k. övriga skador (prop. 2009/10:162 s. 66–68).
Mark som ingår i allmän väg
Enligt 4 kap. 1 § tredje stycket ska någon expropriationsersättning inte betalas för mark eller annat utrymme som ingår i en allmän väg och som enligt
en detaljplan ska användas för en sådan allmän plats för vilken kommunen
är huvudman.
Utgångspunkten för bestämmelsen är att mark inom en allmän väg normalt
är upplåten med vägrätt för vilken väghållaren har betalat ersättning. Det
saknar dock betydelse för tillämpningen av bestämmelsen om ersättning rent
faktiskt har betalats för vägrättsupplåtelsen. Om fastighetsägaren anser sig
ha en fordran för vägrätten får han vända sig till väghållaren, dvs. staten
(Trafikverket) eller kommunen, varefter frågan får lösas inom ramen för
väglagens regler.
19
20
2015-10-01
Lantmäteriet
Skadebegränsande åtgärder
Ofta ligger det i båda parters intresse att begränsa skadan av en expropriation genom att den exproprierande utför skadebegränsande åtgärder. Enligt
skadeståndsrättslig praxis är båda parter därför skyldiga att vidta rimliga
åtgärder för att minska expropriationsskadan. I 4 kap. 1 § fjärde stycket ExL
finns en kompletterande bestämmelse, som ytterligare skärper kravet på
hänsynstagande. Bestämmelsen innebär att om en markägare motsätter sig
att en rimlig skadeförebyggande åtgärd kommer till stånd på hans mark, så
kan ersättningen ändå bestämmas som om åtgärden hade utförts. Ett erbjudande om att utföra en skadeförebyggande åtgärd ska dock bara beaktas om
åtgärden skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade och av inteckningshavare i fastigheten.
Den exproprierande har nyttjanderätt eller servitutsrätt
Bestämmelsen i 4 kap. 1 § femte stycket ExL reglerar det specialfall att den
exproprierande redan har nyttjanderätt eller servitutsrätt till den fastighet
som expropriationen avser och att det under rättighetens bestånd har gjorts
förbättringar på fastigheten. Om den exproprierande, eller en tidigare innehavare från vilken den exproprierande härleder sin nyttjande- eller servitutsrätt, har gjort förbättringar på fastigheten genom eget arbete eller nedlagda
kostnader och detta arbete eller denna kostnad överstiger vad som innehavaren var skyldig att göra enligt rättighetsavtalet eller vad som uppenbarligen
förutsatts, ska man bortse från denna förbättring när man bestämmer fastighetens värde.
Bestämmelsen är tillämplig även i det fallet att den exproprierande har haft
nyttjanderätt eller servitutsrätt bara till en del av det som exproprieras, t.ex.
vissa lokaler i en hyresfastighet. När det gäller en nyttjanderättshavare är
bestämmelsen tillämplig oavsett om nyttjanderättshavaren exproprierar fastigheten med äganderätt eller en ny nyttjanderätt.
1.1.4
Influensregeln
Ersättning ska alltså normalt betalas för fastighetens marknadsvärdeminskning. Enligt den s.k. influensregeln i 4 kap. 2 § ExL ska dock i vissa fall
göras undantag från denna grundregel. Undantaget innebär att sådan inverkan (influens) på fastighetens marknadsvärde, som själva expropriationsföretaget har, inte alltid ska beaktas vid bestämmande av ersättningen. Negativ värdeinverkan kallas företagsskada och positiv inverkan kallas företagsnytta.
2 § Om det företag för vars genomförande en fastighet exproprieras har medfört inverkan av någon betydelse på fastighetens marknadsvärde, ska löseskillingen bestämmas
på grundval av det marknadsvärde som fastigheten skulle ha haft om sådan inverkan
inte hade förekommit. Detta gäller dock endast om det är skäligt med hänsyn till förhål-
2015-10-01
landena i orten eller till den allmänna förekomsten av likartad inverkan under jämförliga förhållanden.
Om expropriationen avser en del av en fastighet, ska det som sägs i första stycket om
beräkning av marknadsvärde tillämpas i fråga om värdet före expropriationen.
Om en fastighet exproprieras enligt 2 kap. 11 §, ska denna paragraf tillämpas på värdestegring som beror på den åtgärd som utgör grund för expropriationen.
Om löseskillingen eller intrångsersättningen med tillämpning av första stycket bestäms
med bortseende från värdeminskning, ska 1 § andra stycket inte tillämpas på den del av
ersättningen som därmed tillkommer.
För att exemplifiera vad som menas med företagsinverkan kan vi ta det fallet att mark tas i anspråk för vägändamål. Vägen är då det företag för vilket
expropriationen görs. Till företaget hör även den verksamhet som kommer
att bedrivas på vägen, dvs. trafiken.
Företagsnytta kan uppkomma genom att vägen går genom ett tidigare väglöst skogsskifte, vilket medför minskade virkestransportkostnader och därmed också en höjning av fastighetens marknadsvärde. En ny väg kan å
andra sidan även medföra olägenheter i form av buller, damm, skakningar,
m.m., vilket kan leda till att marknadsvärdet på intilliggande bostadsfastigheter sjunker. Detta är typiska exempel på företagsskador.
I det följande behandlar vi först hur influensregeln ska tillämpas vid bedömningen av företagsskador. Därefter tar vi upp det ”omvända” fallet med företagsnyttor.
Skada till följd av expropriationen, företagsskada och miljöskada
Den marknadsvärdeminskning som en exproprierad fastighet drabbas av kan
alltså delas in i två delar. Den ena delen är värdeminskning som direkt följer
av själva expropriationen (markavståendet) och som därför ska ersättas enligt 4 kap. 1 § ExL. Typexempel är att fastighetens areal minskar, att brukandet försvåras eller att anläggningar m.m. tas i anspråk. Den delen av löseskillingen (eller intrångsersättningen) blir densamma oavsett vad den exproprierade marken ska användas till efter expropriationen.
Den andra delen är den värdeminskning som följer av den exproprierade
markens användning. Om en fastighet avstår mark till en park blir effekterna
av användningen normalt inte så stora, men om samma markområde ska
användas för att bygga ut en större genomfartsväg – ja, då kan effekterna bli
betydande. Det är värdeinfluensen av dessa ”effekter av markens användning” som kallas för företagsskador och som enligt ExL ska hanteras enligt
de särskilda bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL. En typisk företagsskada är
således i princip detsamma som en ”miljöskada”.
Även andra fastigheter än de som tvingas avstå mark kan påverkas av precis
samma värdeinfluenser. Alla fastigheter i närheten av den nyssnämnda ge-
21
22
2015-10-01
Lantmäteriet
nomfartsvägen drabbas t.ex. av samma miljöskada som den fastighet som är
berörd av expropriation. Den möjlighet som ägarna av ”de andra fastigheterna” har att få ersättning för de störningar de utsätts för är att väcka talan
om ersättning för miljöskada enligt 32 kap. MB. Syftet med influensregeln
kan uttryckas som att den som drabbas av en expropriation ska ha samma
rätt till ersättning som de i samma grad störda grannarna. Därför är bestämmelserna i 4 kap. 2 § ExL i princip identiska med de bestämmelser som gäller för ersättning för miljöskada enligt 32 kap. MB.
Exempel 1
Två i princip identiska fastigheter, 1:1 och 1:2, är belägna vid en mindre väg.
1:2
Till följd av en ny detaljplan ska en större gata ersätta den gamla vägen. För utbyggnaden krävs att det prickade området av 1:2 tas i anspråk och överförs till en kommunägd
gatufastighet.
Skada direkt till följd av expropriationen är att fastighetens areal minskar. Dessutom
måste vissa tomtanläggningar tas bort eller flyttas. Marknadsvärdeminskningen till
följd av detta ska ersättas enligt 4 kap. 1 § ExL.
Värdet av såväl 1:1 som 1:2 kommer emellertid även att påverkas av den förändrade
miljö som gatuutbyggnaden innebär i form av trafikimmissioner m.m. För 1:1 är det
fråga om en miljöskada, som kan prövas enligt 32 kap. MB. För 1:2 handlar det om en
företagsskada som ska prövas enligt 4 kap. 2 § ExL. I båda fallen betalas ersättning om
skadan är större än vad som skäligen bör tålas med hänsyn bl.a. till störningens (skadans) vanlighet i orten eller i allmänhet. Se mer om det i det följande.
Med företagsskada menas alla skador som inte direkt följer av markavståendet utan i stället beror på den avstådda markens användning. Gränsen mellan
vad som är skada enligt 4 kap. 1 § ExL respektive enligt 4 kap. 2 § ExL kan
uttryckas så, att om en viss skada som sådan kan drabba även fastigheter
som inte avstår mark – så kan rimligen inte markavståendet vara orsak till
skadan. Då är det alltså fråga om en företagsskada som ska prövas enligt 4
kap. 2 § ExL.
Exempel 2
Ett exempel är intrång i jakt. En fastighet med jakträtt kan t.ex. beröras av intrång genom att en ny motorväg dras fram. Den barriäreffekt och de inskränkningar i övrigt i
form av begränsade skjutriktningar m.m. som den nya vägen innebär, kan dock lika väl
drabba en annan fastighet, som ligger i närheten av den nya vägen utan att avstå någon
2015-10-01
mark till denna. Därför betraktas intrång i jakt som en företagsskada som ska prövas
enligt influensregeln (jämför NJA 2003 s. 619).
Tillämpning av influensregeln vid företagsskada
Grundläggande regler
Influensregeln är utformad som en grundregel med undantag. Grundregeln
uttrycks så att man vid bestämmande av ersättningen ska bortse från den
inverkan på fastighetens marknadsvärde som själva expropriationsföretaget
har. Man ska alltså bedöma vad fastigheten skulle ha varit värd om det företag som föranlett expropriationen inte hade blivit av. Det innebär att fastighetsägaren får ersättning för den värdeminskning som det ”ovanliga” företaget förorsakar; man bortser från influensen och bestämmer värdet till det
högre värde som fastigheten skulle ha haft utan det störande företaget.
Grundregeln ska tillämpas när situationen är så ”ovanlig” att ”andra lika
utsatta fastighetsägare” har rätt till ersättning enligt 32 kap. MB för en motsvarande miljöskada. I dessa ”ovanliga” fall ska även den exproprierade
fastigheten behandlas på samma sätt, dvs. ersättningen vid en expropriation
ska innefatta ersättning för företagsskadan.
Undantaget ska motsatsvis tillämpas när situationen är så ”vanlig” att andra
på motsvarande sätt skadade fastighetsägare inte har rätt till någon ersättning för miljöskada. Undantaget uttrycks så, att om inverkan av expropriationsföretaget är att betrakta som ortsvanlig eller allmänvanlig ska expropriationsersättningen bestämmas med beaktande av influensen. Undantaget
innebär att man beaktar influensen och endast ersätter det lägre värde som
fastigheten har till följd av det störande företaget. Eftersom influensen är
”vanlig” får således varken den som avstår mark eller någon annan fastighet
i motsvarande situation någon ersättning. (Se dock nedan om skälighetsbedömning.)
Undantag från grundregeln ska dessutom alltid göras för sådan värdeinverkan som ”inte är av någon betydelse”, dvs. bagatellartad – det s.k. väsentlighetsrekvisitet. Tanken bakom denna bestämmelse är att inte krångla till de
enkla fallen och utan närmare diskussion bestämma ersättningen till det faktiska, störda marknadsvärdet – vilket alltså innebär att företagsskadan inte
ersätts. Väsentlighetsrekvisitet har dock ingen större praktisk betydelse, eftersom gränsen för vad som är väsentligt torde vara ganska låg, några tusental kronor (Se SOU 2008:99 s. 260).
Prövningen av företagsskada enligt influensregeln kan schematiskt sammanfattas som i figur 2 nedan.
23
24
2015-10-01
Ja
Lantmäteriet
Väsentlighetsrekvisitet
Är företagsskadan
bagatellartad?
Nej
Ja
Ortsvanlighetsrekvisitet
Är störningen/skadan
ortsvanlig?
Nej
Allmänvanlighetsrekvisitet
allmänvanlig?
Nej
Ja
Skälighetsprövning
Företagsskadan
ersätts inte
Företagsskadan
ersätts
Figur 2. Prövning av företagsskada enligt influensregeln.
Som framgår av figur 2 ska en skälighetsbedömning göras i kombination
med vanlighetsprövningen. En företagsskada kan alltså vara ersättningsgill
även om störningen i och för sig betraktas som ”vanlig”.
Bedömningen av om en företagsskada är ersättningsgill eller inte är i allt
väsentligt densamma som den bedömning som ska göras vid prövningen av
en miljöskada enligt MB. Denna fråga behandlas mer ingående i avsnitt 1.4,
Företagsskada – miljöskada.
Om prövningen enligt influensregeln leder till att företagsskadan är ersättningsgill ska den ersättas genom löseskilling eller intrångsersättning. Något
schablontillägg med 25 procent ska dock inte göras på den del av ersättningen som utgör kompensation för företagsskada (4 kap. 2 § fjärde stycket
ExL). Detta undantag motiveras av att syftet med bestämmelserna om företagsskada är att dessa ska leda till samma resultat som prövningen av ersättning för en miljöskada enligt 32 kap. MB. Inte i något av dessa fall ska det
alltså göras något procentuellt påslag.
Företagsskada vid ianspråktagande av en hel fastighet
Vid expropriation av en hel fastighet innebär influensregeln att den värdeminskning som den exproprierade fastigheten drabbas av till följd av att
marknaden tar hänsyn till effekterna av företaget, ska ersättas endast om det
följer av influensregelns ”vanlighets- och skälighetsprinciper”. De bedömningar som aktualiseras åskådliggörs i exempel 3.
2015-10-01
Exempel 3
Längs en byväg i ett tidigare ostört område ligger småhusfastigheterna 1:1 och 1:2. Inför utbyggnaden av en ny järnväg har en järnvägsplan utarbetats, enligt vilken järnvägsområdet läggs ut så att byggnaden på 1:2 måste rivas och hela fastigheten lösas in.
Detta kan t.ex. aktualiseras vid en tillämpning av 5 kap. 8 c § FBL.
JÄRNVÄGSOMRÅDE
1:2
Marknadsvärdet för både 1:1 och 1:2 före beslutet om att lokalisera en järnväg till området var 600 000 kr. Efter detta beslut sjönk värdet av dessa och andra fastigheter i
närheten av den planerade järnvägen med ca 25 procent. Vid värdetidpunkten i målet
var alltså marknadsvärdet av 1:1 och 1:2 450 000 kr. dvs. företagsskadan bedömdes till
150 000 kr.
Det är uppenbart att det är fråga om en väsentlig värdeinverkan. Denna är inte att anse
som ortsvanlig eftersom det inte finns några liknande olägenheter tidigare i trakten. Det
är inte heller särskilt vanligt i allmänhet, inom liknande områden, att så stora anläggningar lokaliseras så nära befintlig bebyggelse. Vid bedömningen av allmänvanlighetsrekvisitet bör även beaktas att företagsskadan är så stor som 25 procent av det oskadade
värdet. Dels framstår det inte som skäligt att en så stor skada ska tålas utan ersättning,
dels kan värdeminskningen i sig ses som en ”signal” från marknaden om att det inte
handlar om en allmänvanlig störning. Skadan är alltså ”ovanlig” och ska därför ersättas; dvs. man ska enligt vad som ovan kallades för ”grundregeln” bortse från den negativa influensen och bestämma ersättningen utifrån det värde fastigheten skulle ha haft
utan denna influens.
Ersättningen för 1:2 ska alltså bestämmas utifrån det oskadade marknadsvärdet 600 000
kr. Ett schablontillägg ska dessutom göras på den del av ersättningen som inte avser
kompensation för företagsskada, dvs. 450 000 kr. Löseskillingen för 1:2 blir då
(450 000 x 1,25) + 150 000 = 562 500 + 150 000 = 712 500 kr.
Företagsskada vid ianspråktagande av del av en fastighet
Vid expropriation av en del av en fastighet ska influensregeln tillämpas när
man bestämmer värdet före expropriationen (4 kap. 2 § andra stycket ExL).
Värdet efter expropriationen ska alltid beräknas till det faktiska värdet, dvs.
med beaktande av influensen.
Vid s.k. delexpropriation gäller alltså att ersättningen ska bestämmas som
skillnaden mellan å ena sidan fastighetens värde före expropriationen – med
25
26
2015-10-01
Lantmäteriet
eller utan inverkan av företaget – och, å andra sidan, fastighetens verkliga
värde efter expropriationen, dvs. med beaktande av företaget. Om störningen är ”ovanlig” – och därmed ersättningsgill – bestäms värdet före utan beaktande av den värdesänkande influensen, vilket innebär att den berörde
fastighetsägaren får ersättning för företagsskadan. Om störningen tvärtom är
”vanlig” – och således inte ska ersättas – så bestäms även värdet före expropriationen med beaktande av företagets inverkan, vilket har till följd att ingen ersättning betalas för företagsskadan.
Exempel 4
För att åskådliggöra hur influensregeln ska behandlas vid en delexpropriation kan vi gå
tillbaka till det fall som låg till grund för exempel 1. Till följd av en ny detaljplan ska
en gammal väg ersättas med en större gata. För utbyggnaden av gatan krävs att det
prickade området av 1:2 tas i anspråk och överförs till en kommunägd gatufastighet.
1:2
Marknadsvärdet före planen och gatuutbyggnaden är 590 000 kr för 1:1 och 600 000 kr
för 1:2. Själva markförlusten (inklusive tomtanläggningar) förutsätts medföra en
minskning av marknadsvärdet för 1:2 med 10 000 kr. Störningarna från den utbyggda
gatan, i form av buller m.m., innebär en ytterligare värdesänkning för båda fastigheterna med 50 000 kr.
Värdet före regleringen för 1:2 ska bestämmas med tillämpning av influensregeln.
Först kan konstateras att det uppenbart är fråga om en väsentlig värdepåverkan (50 000
kr). Inverkan från företaget är inte att anse som ortsvanlig, eftersom det inte finns några
liknande olägenheter tidigare i trakten. När det gäller allmänvanligheten ska man vid
bedömningen primärt utgå från störningens vanlighet. För trafikimmissioner är det vanliga att störningen relateras till bullernivån. Enligt gjorda beräkningar kommer medelbullernivån för de båda fastigheterna att uppgå till ca 52 dB(A). En sådan störningsnivå
får anses som allmänvanlig och skadans storlek – ca 8 procent – ger inte anledning till
någon annan bedömning. Inte heller finns det några särskilda skäl som vid den samlade
skälighetsprövningen bör leda till en annan bedömning än att skadan får tålas. Värdet
före ska alltså bestämmas med beaktande av influensen, dvs. till 550 000 kr (600 000 –
50 000).
Fastighetens värde efter regleringen ska alltid bestämmas med beaktande av företagets
inverkan, dvs. i detta fall 540 000 kr (600 000 – 50 000 – 10 000).
Ersättning ska alltså betalas med 550 000 – 540 000 = 10 000 kr + 25 procent, dvs.
12 500 kr. Med andra ord är det bara markförlusten som ersätts, medan företagsskadan
får tålas utan ersättning.
Om det omvänt hade varit så att störningen inte hade bedömts som ”vanlig”, då hade
värdet före bestämts med bortseende från influensen, dvs. till 600 000 kr. Värdet efter
hade varit detsamma som ovan, dvs. 540 000 kr. Marknadsvärdeminskningen blir då
2015-10-01
600 000 – 540 000 = 60 000 kr. I detta fall ersätts alltså både markförlusten (10 000 kr)
och företagsskadan (50 000 kr). Slutligen ska ett schablontillägg ska göras på den del
av ersättningen som inte avser kompensation för företagsskada. Ersättningen blir då totalt (10 000 x 1,25) + 50 000 = 12 500 + 50 000 = 62 500 kr.
I exemplet har influensregeln tillämpats enligt lagens bokstav, dvs. med
tydligt åtskiljande av värdet före och värdet efter. I den praktiska tillämpningen är det vanligt att såväl värdeminskningen till följd av markavståendet
som företagsskadan beräknas separat genom mer direkta skadebedömningar.
Tillämpning av influensregeln vid företagsnytta
När influensregeln ska tillämpas på den omvända situationen jämfört med
företagsskada – dvs. företagsnytta – är principerna precis desamma, men
resultatet av prövningen blir ”tvärtom”, dvs. det är ”undantaget” som leder
till att nyttan ersätts – inte ”grundregeln”.
Vi började beskrivningen av företagsskada med att jämföra fastigheter som
drabbas av samma skada. En av fastigheterna berörs av expropriation – de
andra inte. Om skadan är ”vanlig” så får den tålas, dvs. ingen av fastighetsägarna får någon ersättning för miljö- eller företagsskadan. I den omvända
situationen innebär samma grundtanke, att om en företagsnytta är ”vanlig”
så får den tillgodoräknas av alla. Den fastighetsägare som är berörd av en
expropriation ska således inte behöva ”betala” för nyttan – i form av lägre
ersättning – eftersom alla grannar kan tillgodogöra sig samma nytta.
Typiska nyttor är att en väg dras fram till ett tidigare väglöst område eller att
en stadsdel får tillgång till allmänna va-ledningar. I sådana fall är det ”vanligt” för fastigheterna i området att kunna tillgodogöra sig nyttan i form av
höjd väg- respektive va-standard. Ersättningen till den eller de fastigheter
som måste avstå mark för att denna ”vanliga” nytta ska kunna åstadkommas, ska då enligt influensregeln inte ”straffas” i form av lägre ersättning.
Om nyttan å andra sidan är ”ovanlig” – dvs. om den i princip bara kan tillgodogöras av den fastighet som berörs av expropriationen – är det normalt
skäligt att nyttan avräknas från expropriationsersättningen.
I likhet med vad som gäller för företagsskada undantas sådana nyttor som
inte är väsentliga från ”vanlighetsprövningen”. Det innebär att små, bagatellartade, nyttor får fastighetsägaren alltid tillgodogöra sig.
Prövningen av företagsnytta enligt influensregeln kan schematiskt sammanfattas som i figur 3.
27
28
2015-10-01
Ja
Lantmäteriet
Är företagsnyttan
bagatellartad?
Nej
Ja
Är företagsnyttan
ortsvanlig?
Nej
Ja
Är företagsnyttan
allmänvanlig?
Nej
Företagsnyttan
avräknas inte
Företagsnyttan
avräknas
Figur 3. Prövning av företagsnytta enligt influensregeln.
I vad mån en fastighetsägare i det enskilda fallet ska få tillgodogöra sig företagsnytta eller om nyttan ska avräknas från ersättningen har endast sparsamt
prövats i domstol. Två rättsfall på hovrättsnivå får belysa tillämpningen. I
det första fallet bedömdes nyttan som ”vanlig” och någon avräkning från
ersättningen gjordes därför inte. I det andra fallet gjordes den motsatta bedömningen.
Rättsfall:
I V04:12 var fråga om ersättning för mark som avstods till en allmän väg. Eftersom
den nya vägen innebar att en broförbindelse tillskapades, som innebar betydligt snabbbare transporter in till kommuncentrum, uppkom fråga om företagsnytta. Domstolen
fann att eftersom nyttan uppgick till högst 5 procent av fastighetens värde skulle fastighetsägaren få tillgodoräkna sig hela värdehöjningen.
I V04:8 togs mark i anspråk för en motorväg på en stor lantbruksegendom. Till följd av
den nya motorvägen kunde fastighetsägaren exploatera intilliggande mark. Denna nytta
ansågs vara en företagsnytta som vida översteg markintrånget och som inte bedömdes
som orts- eller allmänvanlig. Någon ersättning för intrånget skulle därför inte betalas.
Följande två exempel får ytterligare illustrera tillämpningen av influensregeln för företagsnytta. Det första exemplet avser en hel fastighet och det
andra del av en fastighet.
Exempel 5
Inom en vintersportort blir det aktuellt med en kraftig utbyggnad för turistnäringen i
kommunens regi. För detta ändamål ska kommunen ta i anspråk en fritidsfastighet genom expropriation. År 2007, innan det var känt att någon utbyggnad skulle ske, var fastighetens marknadsvärde 400 000 kr. Sedan kommunens intentioner blivit kända börjar
priset stiga på grund av ökad efterfrågan på fritidsfastigheter i området. Vid värdetid-
2015-10-01
punkten år 2011 hade priset stigit till 500 000 kr. Den normala värdestegringen för den
aktuella fastighetstypen, om utbyggnaden för turistnäringen inte hade kommit till stånd,
kan förutsättas ha varit 20 000 kr under perioden 2007–2011.
Värdestegringen utöver den normala (= 80 000 kr) beror i detta fall på ändamålet med
expropriationen (expropriationsföretaget), dvs. utbyggnaden för turistnäringen. Det är
uppenbart att väsentlighetsrekvisitet är uppfyllt. Vid prövningen av orts- och allmänvanlighetsrekvisiten kan konstateras att även övriga fastigheter i området har stigit i
värde till följd av exploateringsföretaget. Vid en liknande utbyggnad för turistnäringen
på någon jämförbar ort i landet och under i övrigt jämförliga förhållanden, torde sannolikt motsvarande värdeinverkan uppstå. Detta talar för att det bör anses skäligt att den
berörde fastighetsägaren får tillgodogöra sig den uppkomna företagsnyttan.
Löseskillingen ska alltså bestämmas till 500 000 x 1,25 = 625 000 kr.
Exempel 6
En bebyggd fastighet om 1 200 kvm avstår 300 kvm som ska användas för att anlägga
en bullervall längs en trafikled. Före markavståendet är den bebyggda fastigheten värd
1,2 Mkr – varav tomtmarken kan värderas till 500 000 kr. Vi utgår i det följande från
att byggnadens värde är konstant och betraktar enbart tomtmarken. Efter avståendet av
marken och anläggandet av bullervallen är tomtmarken värd 580 000 kr. Själva markförlusten (inklusive tomtanläggningar) förutsätts medföra en minskning av marknadsvärdet med 20 000 kr, dvs. nyttan av bullervallen kan bedömas öka värdet med 100 000
kr.
Bullervall
För en del av en fastighet ska influensregeln tillämpas när man bestämmer värdet före
expropriationen. Ersättningen ska alltså bestämmas som skillnaden mellan å ena sidan
fastighetens värde före expropriationen – med eller utan inverkan av företaget – och, å
den andra sidan, fastighetens verkliga värde efter expropriationen, dvs. med beaktande
av företaget.
Vi konstaterar först att det är fråga om en väsentlig värdepåverkan. Det finns alltså anledning att gå vidare och pröva även vanligheten.
29
30
2015-10-01
Lantmäteriet
Värde efter ska alltid bestämmas till det verkliga värdet med beaktande av såväl markförlust som företagsinverkan. Med de förutsättningar som gavs ovan är alltså värde efter = 580 000 kr.
Om nyttan är ”vanlig” – och således inte ska dras av från ersättningen utan komma fastighetsägaren till godo – ska tomtmarkens värde före bestämmas med beaktande av företagets inverkan. Enligt givna förutsättningar ska alltså till fastighetens verkliga värde
före (500 000 kr) läggas företagsnyttan, som uppgår till 100 000 kr. Värde före blir då
600 000 kr och marknadsvärdeminskningen kan därmed bestämmas till 600 000 –
580 000 kr = 20 000 kr. Efter schablontillägget med 25 procent blir intrångsersättningen 25 000 kr. Fastighetsägaren får alltså ersättning för markförlusten vilket innebär att
han får tillgodogöra sig värdehöjningen av bullerskyddet.
Om nyttan i stället bedöms som ”ovanlig” – och därmed ska dras av från ersättningen –
ska värdet före bestämmas utan beaktande av den värdehöjande influensen, dvs. i detta
fall till 500 000 kr. Eftersom värde efter är högre (580 000 kr) innebär det att ingen ersättning blir aktuell. Fastighetsägaren får alltså med hänsyn till den nytta han får genom
bullerskyddet godta att fastighetens areal samtidigt minskar.
Vilken av de båda bedömningarna bör då gälla? Även om det inte framgår av den enkla
kartskissen ovan så kan man utgå från att det finns ett flertal fastigheter längs trafikleden i fråga, som utan att behöva avstå någon mark får tillgodogöra sig fördelarna av det
nya bullerskyddet. Företagsnyttan kan med andra ord sägas vara ortsvanlig, dvs. det är
då skäligt att den av markavståendet berörda fastigheten ska kunna tillgodogöra sig
samma nytta. Ersättning bör således betalas med 25 000 kr [1,25 x (600 000 –
580 000)].
I exemplet har influensregeln tillämpats enligt lagens bokstav, dvs. med
tydligt åtskiljande av värdet före och värdet efter. I den praktiska tillämpningen är det vanligt att såväl värdeminskningen till följd av markavståendet
som företagsnyttan beräknas separat genom mer direkta bedömningar.
1.1.5
Värdetidpunkt, tillträde, jämkning och ränta
Värdetidpunkt och tillträde i normalfallet
Med värdetidpunkt menas den tidpunkt till vilken uppskattningen av expropriationsskadan ska hänföras. Värdet ska alltså bestämmas med hänsyn till
de fysiska, rättsliga och konjunkturmässiga förhållanden som råder vid
denna tidpunkt.
Normalt är värdetidpunkten den dag då expropriationsmålet slutligen avgörs
(prop. 1971:122 s.177). Detta gäller såväl i fråga om löseskilling och intrångsersättning som för annan ersättning. Vid en lantmäteriförrättning motsvaras detta av dagen för ersättningsbeslutet.
Värdetidpunkt vid förhandstillträde
Den beskrivna tillträdesregeln hindrar inte att den exproprierande och fastighetsägaren kommer överens om att tillträde sker tidigare. Det är även
möjligt för den exproprierande att tvångsvis tillträda egendomen innan ex-
2015-10-01
propriationen är fullbordad. Detta sker genom att domstolen beslutar om
förhandstillträde.
Vid en lantmäteriförrättning kan tillträde ske före förrättningens avslutande i
tre olika fall. Det ena fallet är ett beslut om tillträde efter det att fastighetsbildnings-, anläggnings- eller ledningsbeslutet har avgjorts som en s.k. preliminärfråga. Det andra fallet är att LM har beslutat om förtida tillträde. För
det tredje kan sakägarna komma överens om ett tillträde oberoende av LM:s
beslut (faktiskt tillträde).
Om den exproprierande har tagit fastigheten i besittning innan expropriationsmålet avgörs, så ska dagen för tillträde utgöra värdetidpunkt för löseskilling och intrångsersättning. Motsvarande gäller vid en förrättning om
tillträde sker innan ersättningsbeslutet meddelas. Detta följer av 4 kap. 4 §
ExL.
4 § Har fastigheten i sin helhet tillträtts eller övergått på den exproprierande enligt 6
kap. 10 §, skall vid bestämmande av expropriationsersättningen hänsyn icke tagas till
sådan ändring i fastighetens värde som uppkommer därefter. Detsamma gäller i fall då
fastigheten endast delvis har tillträtts eller övergått på den exproprierande, om ej värdeändringen beror på att den återstående delens skick ändras.
Har höjning i allmänna prisläget skett efter det att fastigheten tillträddes eller övergick
på den exproprierande enligt 6 kap. 10 §, skall ersättningen jämkas med hänsyn därtill.
Vid värderingen ska alltså hänsyn inte tas till sådana ändringar i fastighetens
värde – såväl värdestegring som värdesänkning – som har inträffat efter
tillträdet. Orsaker till värdeändringen kan vara av fysisk, rättslig eller konjunkturmässig art.
Om äganderätten till fastigheten har övergått på den exproprierande i samband med s.k. kvalificerat förhandstillträde, utan att faktiskt tillträde har
skett, ska dagen för det kvalificerade tillträdet ändå utgöra värdetidpunkt.
Om den exproprierande rent faktiskt har tillträtt fastigheten före den beslutade tillträdesdagen ska den faktiska tillträdesdagen utgöra värdetidpunkt.
Om fastigheten har tillträtts endast delvis ska tillträdesdagen utgöra värdetidpunkt för fastigheten i dess helhet. Om fastigheten har tillträtts vid olika
tidpunkter gäller den första tillträdesdagen som värdetidpunkt. Detta motiveras i förarbetena med att värderingsarbetet förenklas. Dels slipper man dela
upp ersättningen för olika delar av fastigheten, dels slipper man utreda fastighetspriserna vid två skilda tidpunkter (jämför rättsfallen V78:6 och
V81:13). Substansförändringar, skogstillväxt etc. på den ej tillträdda delen
under mellantiden ska dock beaktas.
Uppskattningen av övrig skada (annan ersättning) ska alltid knytas till tidpunkten för målets slutliga avgörande, eftersom det är vid denna tidpunkt
som en sådan skada säkrast kan överblickas. Ett förhandstillträde påverkar
alltså inte värdetidpunkten för annan ersättning.
31
32
2015-10-01
Lantmäteriet
Jämkning av ersättningen vid förhandstillträde
Om förhandstillträde har skett kommer värderingen att hänföras till en tidpunkt som kan ligga långt före domen. Enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL
ska ersättningen i så fall jämkas med hänsyn till de höjningar i det allmänna
prisläget som kan ha inträffat mellan tillträdet och domen. I lagen har inte
angetts vilken omräkningsfaktor som ska användas, men enligt praxis ska
omräkningen göras med konsumentprisindex.
Eftersom syftet med jämkningsregeln är att skydda sakägarna mot oförmånliga ekonomiska konsekvenser av förhandstillträdet och den sena ersättningsregleringen, är regeln tillämplig endast vid höjningar i det allmänna
prisläget.
Om förskott har betalats ska jämkningen utföras så att den ersättningsberättigade inte tillgodoräknas penningvärdekompensation för förskottet under
den tid som han har disponerat detta (prop. 1971:122 s. 177). Det är alltså
endast den obetalda ersättningen som ska jämkas.
Exempel 7
Tillträde till en fastighet skedde 2010-10-01, varvid förskott betalades med 200 000 kr.
Fastighetens marknadsvärde vid tillträdet (= värdetidpunkten) bestämdes till 400 000
kr. Efter uppräkning blir ersättningen då 500 000 kr. Konsumentprisindex var 305,57
vid värdetidpunkten och 311,28 vid dagen för ersättningsbeslutet 2011-06-15.
Värde
Upprä
Uppräkning
med KPI
Mv
Mv xvid
1,25
vt
vid vt
LöseLöseskilling
skilling
Faktiskt
marknadsvärde
vid domdag?
Faktiskt
marknadsvärde
vid domdag?
400
500
400
Återstår
betala
Mv
Förskott
Tid
2010-10-01
Tid
2011-06-15
Med dessa förutsättningar blir ersättningen
(500 000 – 200 000) x 311,28/305,57 + 200 000 = 505 606 kr.
Det verkliga marknadsvärdet vid dagen för ersättningsbeslutet kan givetvis ligga såväl
högre som lägre än det marknadsvärde som uppräknat ligger till grund för löseskillingen, beroende på hur fastighetsprisutvecklingen varit i förhållande till KPI.
Om förutsättningarna ändras så att förskottet i stället betalas 2011-02-10, då konsumentprisindex var 308,02, blir löseskillingen
2015-10-01
(500 000 x 308,02/305,57 – 200 000) x 311,28/308,02 + 200 000 = 507 226 kr.
Fortsättning i exempel 8.
Ränta
Ränta på expropriationsersättningen kan betalas antingen som avkastningsränta eller som dröjsmålsränta (6 kap. 16 § ExL). Samma ränteregler gäller
även vid förrättning, se 5 kap. 15 § tredje stycket FBL, 32 § första stycket
AL och 30 § första stycket LL.
Avkastningsränta ska betalas enligt 5 § räntelagen om förhandstillträde har
ägt rum. Avkastningsränta betalas från tillträdesdagen (dvs. värdetidpunkten
för löseskilling och intrångsersättning) till dess betalning sker eller
dröjsmålsränta börjar löpa. Räntan beräknas som en rak ränta och räntesatsen är den vid varje tidpunkt gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen
plus två procentenheter. Referensräntan bestäms av Riksbanken halvårsvis
med utgångspunkt från den s.k. reporäntan. Om ersättningen har jämkats
(räknats upp) enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL, ska räntan räknas på det
uppräknade beloppet. Om förskott har betalats ska ränta betalas endast på
den vid varje tidpunkt obetalda ersättningen.
Vid ett partiellt tillträde ska som huvudregel gälla att avkastningsräntan beräknas på hela den obetalda ersättningen. Om en sådan betalningsskyldighet
skulle vara oskälig mot den exproprierande finns det emellertid möjlighet att
jämka räntebeloppet.
Ränta ska betalas på hela ersättningen, dvs. även på eventuell annan ersättning, trots att värdetidpunkten för annan ersättning är domdagen (dagen för
ersättningsbeslutet) och inte tillträdesdagen.
Dröjsmålsränta ska betalas enligt 6 § räntelagen om ersättningen betalas
efter den föreskrivna förfallodagen. Räntesatsen är den vid varje tidpunkt
gällande referensräntan enligt 9 § räntelagen plus åtta procentenheter och
liksom avkastningsräntan är det en rak ränta som ska räknas på den jämkade
ersättningen och endast på det obetalda beloppet om förskott har betalats.
Exempel 8
Fortsättning på exempel 7
Ränta ska betalas på den del av det uppräknade beloppet som inte har betalats som förskott. Dvs. i det första fallet 505 606 – 200 000 = 305 606 kr från 2010-10-01 till dess
betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa. Och i det andra fallet på 507 226 kr
mellan 2010-10-01 och 2011-02-10 och på 507 226 – 200 000 = 307 226 från 2011-0210 till dess betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa.
33
34
2015-10-01
1.1.6
Lantmäteriet
Ersättningshöjande åtgärder
Enligt grundläggande skadeståndsrättsliga principer är båda parter skyldiga
att vidta skäliga åtgärder för att minska expropriationsskadan. Ett förtydligande av denna princip är bestämmelsen i 4 kap. 5 § ExL, som innebär att
man vid ersättningsberäkningen ska bortse från åtgärder som fastighetsägaren har gjort i uppenbar avsikt att höja den ersättning som annars skulle ha
betalats.
5 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning, som den exproprierande har att erlägga, skall, om skäl föreligger till det, ersättningen bestämmas så som
om åtgärden icke vidtagits.
Exproprieras särskild rätt till fastighet, skall första stycket, i fall då åtgärd vidtagits av
fastighetens ägare i avsikt som anges där, tillämpas så att den exproprierande erhåller
gottgörelse genom minskning av den ersättning som tillkommer ägaren.
Det kan t.ex. vara så att fastighetsägaren under expropriationsförfarandet
(eller förrättningen) har gjort sådana investeringar i fastigheten som inte
bedöms vara nödvändiga för att vidmakthålla den pågående markanvändningen. Ett annat exempel är att fastighetsägaren har gjort olika juridiska
transaktioner, t.ex. upplåtelser av nyttjanderätter mellan moder- och dotterbolag, som leder till att skadan förvärras. Sådana avsiktliga ersättningshöjande åtgärder ska man alltså bortse ifrån vid ersättningens bestämmande.
2015-10-01
1.2
TILLTRÄDE M.M. ENLIGT FBL, AL OCH LL
Nedanstående text beskriver vilka regler som gäller angående tillträdesdag,
värdetidpunkt, förskott, betalning, indexuppräkning och ränta. Texten har
avsiktligt hållits så kortfattad som möjligt och tar sikte på reglernas betydelse för värdering inom förrättning. För en mer utförlig beskrivning av reglerna hänvisas till respektive handbok.
1.2.1
Tillträde
Tillträde kan ske vid fyra olika tidpunkter relaterat till förrättningsbeslutet. I
respektive fall kan även förekomma succesivt tillträde, dvs. olika tillträdestidpunkter för olika delar av fastigheten.
a) Tillträde enligt beslut när en förrättning i sin helhet avslutas vid ett och
samma tillfälle.
b) Tillträde när fastighetsbildnings-, anläggnings- eller ledningsbeslut fatttas som en preliminärfråga.
c) Tillträde enligt beslut om förtida tillträde.
d) Tillträde innan förrättningsbeslut med stöd av överenskommelse mellan
berörda parter.
Enligt FBL får tillträde ske direkt vid den beslutade tillträdesdagen, till
skillnad från AL och LL där det enligt huvudregeln ställs krav på att ersättningen ska vara betald innan tillträde får ske. Tillträde enligt AL och LL får
dock ske utan att ersättning har betalts om berörde sakägare medger det eller
om förskott betalas efter beslut av LM.
(Laghänvisning: FBL 5:30-30 a, FBL 11:8, AL 26-27 a §§, LL 24-25 a §§)
1.2.2
Värdetidpunkt
Med värdetidpunkt avses den tidpunkt till vilken uppskattningen av ersättningen ska hänföras. Värdebedömningen ska således göras utifrån de förutsättningar som gäller vid denna tidpunkt.
Värdetidpunkten är enligt praxis dag för ersättningsbeslut – eller domsdag
om förrättningen överklagas. Det kan observeras att detta alltså inte är lag1
reglerat utan följer av praxis.
Har fastigheten tillträtts före denna dag är det i stället dagen för tillträde som
utgör värdetidpunkten, se 4:4 ExL. Detta blir aktuellt vid preliminärbeslut
(b), förtida tillträde (c) och tillträde innan beslut med stöd av överenskommelse (d).
1
Se t.ex. Dahlsjö, Hermansson och Sjödin, Expropriationslagen – en kommentar, s. 273.
35
36
2015-10-01
Lantmäteriet
Intrångsersättning och löseskilling
Reglerna om värdetidpunkt när tillträde skett före beslutsdagen gäller dock
endast för intrångsersättning respektive löseskilling. Om det förekommer
succesivt tillträde, dvs. att olika delar av en fastighet har tillträtts vid olika
tidpunkter, så är det dagen för första tillträdet som ska användas som värdetidpunkt.
Annan ersättning
För posten annan ersättning är värdetidpunkten enligt praxis alltid dag för
ersättningsbeslut (eller domsdag). Detta beror på att ersättningsposten annan
ersättning ska bestämmas utifrån en faktisk påvisbar skada i form av kostnadsökning eller inkomstbortfall. Dessa skador blir i allmänhet lättare att
bedöma i ett så sent skede som möjligt.
(Laghänvisning: ExL 4:4)
1.2.3
Indexuppräkning
Indexuppräkning av ersättning ska ske vid de tillfällen då värdetidpunkten
ligger före beslutsdagen och det har skett en höjning av det allmänna prisläget däremellan. Observera att det endast gäller en höjning av prisläget. Har
prisläget i stället gått ner mellan tillträdesdagen och beslutsdagen ska ingen
2
nedräkning av ersättningen ske. Enligt praxis och förarbetsuttalanden ska
uppräkning ske med KPI.
Intrångsersättning och löseskilling
Eftersom det endast är intrångsersättning och löseskilling som använder en
tidigarelagd tillträdesdag som värdetidpunkt är det endast dessa ersättningsposter som kan bli aktuella att indexuppräkna. Ska ersättningen omfatta
schablonpåslaget om 25 procent görs detta påslag innan indexuppräkningen.
Annan ersättning
Annan ersättning bestäms alltid vid dagen för beslut och ska således inte
indexuppräknas. I de fall en skada har uppstått före värdetidpunkten kompenseras den skadelidande för detta genom reglerna om avkastningsränta, se
nedan.
(Laghänvisning: ExL 4:4, FBL 5:15, AL 32 §, LL 30 §, RäntL 5-6 §§)
2
Se prop. 1971:122 s. 177 samt Dahlsjö, Hermansson och Sjödin, Expropriationslagen – en
kommentar, s. 276-277.
2015-10-01
1.2.4
Förskott på ersättningen
Förskott på ersättningen kan bli aktuellt i två fall, dels vid preliminärbeslut
(b), dels vid beslut om förtida tillträde (c). Förskott ska beslutas om det
finns yrkande om det och om det inte är uppenbart att den slutliga ersättningen blir obetydlig. Har förskott betalats får den slutliga ersättningen inte
understiga förskottet.
(Laghänvisning: FBL 5:30-30 a, FBL 11:8, AL 26-27 a §§, LL 24-25 a §§)
1.2.5
Betalning av ersättning
Enligt FBL ska betalning ske vid den tidpunkt som beslutas. Finns särskilda
skäl får beslutas att ersättningen ska betalas successivt med årliga belopp,
dock som längst i upp till fem år.
Enligt AL och LL ska betalning ske inom tre månader från det att anläggnings- eller ledningsbeslutet vann laga kraft.
(Laghänvisning: FBL 5:15, FBL 11:8, AL 32 §, LL 30 §)
1.2.6
Ränta
Avkastningsränta
Om tillträde har skett innan förfallodagen utgår avkastningsränta på ersättningen från tillträdesdagen till dess att betalning sker eller till dess att förfallodagen inträder. Avkastningsränta betalas på det totala ersättningsbeloppet,
inklusive påslaget med 25 procent, indexuppräkning samt annan ersättning.
Dock inte på förskott som redan är betalt. Avkastningsräntan är lika med
referensräntan plus två procentenheter.
Dröjsmålsränta
Om betalning sker efter förfallodagen, alltså den betalningsdag som beslutats, utgår dröjsmålsränta på den obetalda ersättningen fram till att betalning
sker. Dröjsmålsräntan är lika med referensräntan plus åtta procentenheter.
Räntebeslut
I beslutet anges endast att avkastningsränta och dröjsmålsränta ska betala
samt från och med vilka datum som gäller för detta. Det ska inte göras någon uträkning av beloppets storlek på vare sig avkastningsränta eller
dröjsmålsränta, eftersom den faktiska betalningsdagen är okänd vid beslutstillfället. Om någon sakägare framställer önskan om det, så kan LM göra en
preliminär beräkning av avkastningsräntan fram till t.ex. besluts- eller förfallodag för att underlätta för parterna.
37
38
2015-10-01
Lantmäteriet
(Laghänvisning: ExL 4:4, FBL 5:15, AL 32 §, LL 30 §, RäntL 5-6 §§)
1.2.7
Exempel
Expropriationsfall med intrångsersättning, annan skada och förtida tillträde utan förskott.
Förutsättningar
Tillträdesdag: 1 jan 2010
Beslutsdag: 15 jan 2013
Förfallodag: 15 april 2013
Betalningsdag: 20 maj 2013
Marknadsvärdeminskning vid värdetidpunkt 1 jan 2010: 100 000 kr
Annan ersättning vid värdetidpunkt 1 jan 2013: 20 000 kr
KPI: enligt SCB, se tabell ”KPI, fastställda tal (1980=100)” på www.scb.se
KPI jan 2010 = 299,79
KPI jan 2013 = 312,00
Referensränta: enligt Riksbanken, se ”Ränteberäkning - lathund” på värderingssidan.
Beräkningar
Intrångsersättning vid beslutsdagen:
100 000 x 1,25 = 125 000 kr (schablonpåslag)
125 000 kr x 312,00/299,79 = 130 091 kr (indexuppräkning)
Annan ersättning vid beslutsdagen: 20 000 kr
Total ersättning vid beslutsdagen: 130 091 + 20 000 = 150 091 kr
Avkastningsränta från tillträdesdagen 1 jan 2010 till förfallodagen 15 april 2013:
150 091 x 1,0987 = 164 905 kr
(1,25 + 1,25 + 1,75 + 2,00 + 2,00 + 1,75 + 1,50 x 105/180 = 9,87 % = 1,0987)
Dröjsmålsränta från förfallodag 15 april 2013 till betalningsdag 20 maj 2013:
164 905 x 1,00875 = 166 348 kr
(4,5 x 35/180 = 0,875 % = 1,00875)
Ränteberäkning lathund
2015-10-01
39
Schematisk skiss över beräkningsgången
2010-01-01
Tillträde
2013-01-15
Beslutsdag
Värdetidpunkt
2013-05-20
Betalning
Värdetidpun
-Intrångsersättning =
-Annan ersättning =
100 000 x 1,25 = 125 000 kr
1.
2013-04-15
Förfallodag
20 000 kr
Uppräkning med KPI
på intrångsersättningen
125 000 x 312,00 / 299,79 =
2.
130 091 kr
Avkastningsränta på hela ersättningen
Dröjsmålsränta
150 091 x 1,0987 % = 164 905 kr
164 800 x 1,00875 % = 166 348 kr
3.
40
2015-10-01
1.3
UPPLÅTELSE FÖR BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR
1.3.1
Inledning
Lantmäteriet
3
Vid rättighetsupplåtelser av olika slag uppkommer det ofta situationer där
befintliga anläggningar berörs. En indelning kan göras i två typsituationer.
Markupplåtelse
Den första typsituationen är när en ny eller förlängd rätt ska upplåtas för
anläggningens ägare. Ett exempel är att ledningsrätt upplåts för en ledningshavare som sedan tidigare har en tidsbegränsad nyttjanderätt för sin ledning.
Ett annat exempel är när ett servitut upplåts för en väg som tidigare varit
formellt oreglerad. Ett tredje exempel är att ett arrenderat område för bryggplats ska upplåtas med servitut till förmån för bryggans ägare.
Det är alltså i dessa fall inte fråga om att på något sätt ändra dispositionsrätten till själva anläggningen – ledningen, vägen respektive bryggan – utan
om en ren markupplåtelse. Anläggningens existens kan dock i större eller
mindre grad komma att påverka ersättningsbedömningen, bl.a. beroende på
innehållet i de rättigheter som gällt sedan tidigare.
Principiella frågor om ersättning för markupplåtelse för en befintlig anläggning kommer att utvecklas närmare här i detta dokument. Det handlar i
grunden om att utreda dels vilken rättighet som finns tidigare, dels om och i
så fall hur mycket den nya rättigheten innebär ett utökar intrång.
Upplåtelse i en befintlig anläggning
Den andra typsituationen är när upplåtelsen gäller ianspråktagande av en
befintlig anläggning. Orsaken är då att flera – eller helt andra – än anläggningens ägare ska ges rätt att utnyttja den aktuella anläggningen. Det kan
exempelvis vara fråga om att en nybildad fastighet ska ges rätt att använda
en befintlig utfartväg. Ett annat exempel är att en brygga, som har utförts av
vissa fastighetsägare på ett arrenderat område, ska upplåtas till förmån för
en gemensamhetsanläggning. Den här typen av upplåtelse kan sägas bestå
av två intrångskomponenter. Det är dels ett markintrång, dels det intrång
som består i att själva anläggningen tas i anspråk.
3
Detta avsnitt bygger vad gäller uppläggningen på den skrivning som fanns i den tidigare Ersättningshandboken, främst avsnitt 3.2.7.2 (utgiven av dåvarande Lantmäteriverket). En uppdatering har givetvis gjorts med anledning av nya rättsfall och ändrad lagstiftning etc.
2015-10-01
De speciella värderingsproblem som rör upplåtelsen av själva anläggningen
gäller ofta gemensamhetsanläggningar. Värderingsproblemen behandlas
därför under 13 § AL, se dokumentet VÄRDERING AV BEFINTLIGA ANLÄGGNINGAR. De principer som redovisas där gäller dock i tillämpliga
delar även för upplåtelser enligt FBL.
1.3.2
Generella utgångspunkter
Två huvudfrågor
Två viktiga frågor uppkommer när en rättighet upplåts i mark på vilken det
redan finns en uppförd anläggning:
• Hur är den rådande rättsliga belastningen på fastigheten beskaffad?
• Innebär den nya upplåtelsen en ökad belastning – orsakade av utökade befogenheter etc. – och vilka ekonomiska skador ger detta i så
fall upphov till?
Rättighetstyp
En viktig utgångspunkt för värderingen är alltså att utreda vilken rättslig
belastning som finns på fastigheten redan före den aktuella upplåtelsen. Det
måste undersökas om det finns någon rättighet och vilken karaktär denna i
så fall har. Följande strukturering kan göras av hur rättighetsfrågan hanterades när anläggningen byggdes.
A. Servitutsavtal eller officialservitut
– för all framtid (se avsnitt 3)
– tidsbegränsat (se avsnitt 4)
B. Nyttjanderättsavtal eller officialnyttjanderätt
– för all framtid (se avsnitt 5)
– tidsbegränsat (se avsnitt 6)
C. Abonnemangsavtal med villkor om att mark ska upplåtas (se avsnitt 7)
D. Rättighet saknas (se avsnitt 8)
Befogenheter
Sedan den befintliga rättighetens existens och karaktär har klarlagts, måste
det utredas vilka befogenheter detta medför för rättighetshavaren samt vilka
inskränkningar detta medför för den belastade fastigheten. Även frågor om
besittningsskydd och skyldigheter när ett tidsbegränsat avtal löper ut måste
då beaktas. Slutligen ska en jämförelse göras med den situation som råder
efter den nya upplåtelsen. Visar jämförelsen att intrånget på den tjänande
fastigheten har ökat, ska marknadsvärdeskillnaden kompenseras genom intrångsersättning. Dessutom ska annan ersättning betalas för skada utöver
41
42
2015-10-01
Lantmäteriet
värdeinverkan eller, vid vinstfördelning, för skada utöver summan av värdeinverkan och vinstandel.
Disposition av avsnittet
I det följande görs först en genomgång av hur ersättningsfrågan i stort bör
hanteras för de olika rättighetstyperna ovan. Den gjorda struktureringen
bygger på att det entydigt går att avgöra vilken typ av rättighet som föreligger. I praktiken är det emellertid vanligt att rättighetsfrågan är på ett eller
annat sätt oklar. I avsnitt 9 redogörs därför för praxis och tillämpning, i syfte
att underlätta bedömningen av dels om eventuella rättigheters existens och
karaktär, dels om en nyupplåtelse medför ett utökat intrång eller inte. Till
sist, i avsnitt 10, görs en uppsummering av vad som gäller i fråga om tidigarelagd värdetidpunkt för intrångsersättning.
1.3.3
Servitutsupplåtelse för all framtid
Servitutsupplåtelser är som regel obegränsade i tiden. Efter 1972-01-01 ska
avtalsservitut vara skriftliga. Före detta datum kunde servitut upplåtas även
genom muntliga avtal.
Normalfallet
Om den ursprungliga upplåtelsen är av sådan karaktär att ett servitut kan
sägas föreligga – normalt ett oinskrivet avtalsservitut – så finns i praktiken
inte stora möjligheter för ägaren av den tjänande fastigheten att få bort anläggningen. Under förutsättning att befogenheterna för utövandet av rättigheten inte ändras är därför det direkta intrånget till följd av att en ny rättighet tillskapas i princip obefintligt. Belastningen i ekonomiskt hänseende
torde nämligen vara betingad av främst de praktiska hinder som uppstår vid
fastighetens användning och oberoende av rättighetens art. Själva rättighetstypen lär därför inte heller påverka den tjänande fastighetens marknadsvärde.
Möjligen skulle det kunna bli en negativ inverkan på marknadsvärdet om en
oklar rättighet byts ut mot en otvetydig och en i fastighetsregistret noterad
sådan. Denna negativa inverkan bör dock normalt kunna betraktas som försumbar, givetvis under förutsättning att den nya rättigheten inte innebär en
utökad belastning på den tjänande fastigheten.
Till saken hör att det även finns förhållanden som kan tala för en positiv
inverkan. Om ett avtalsservitut inte är inskrivet, så åligger det säljaren att
göra förbehåll om upplåtelsen vid försäljning av fastigheten. Om säljaren
försummar detta kan han/hon bli skadeståndsskyldig gentemot rättighetshavaren. Genom att det bildas en officialrättighet – t.ex. ledningsrätt eller
servitut – i stället för ett icke inskrivet avtalsservitut kan det sålunda bli en
viss positiv inverkan på den upplåtande fastighetens marknadsvärde.
2015-10-01
Normalt ingen ersättning
Sammanfattningsvis kan sägas att det normalt inte bör betalas någon ersättning när en servitutsrätt ”byts ut” mot en officialrättighet med samma befogenheter som det tidigare servitutet. Detta gäller oavsett om det tidigare
servitutet är inskrivet eller inte och, vad beträffar ledningsrätt, oavsett om
förändringen görs i form av omvandling eller nyupplåtelse. Om den nya
rättigheten medför utökade befogenheter och inskränkningar i markanvändningen, så måste detta givetvis beaktas när man tar ställning i ersättningsfrågan.
Det bör också framhållas att i det fall då ett servitut byts ut mot t.ex. ledningsrätt, och det inte är fråga om omvandling, så bör servitutet samtidigt
upphävas. Om det tidigare servitutet ligger kvar och belastar fastigheten,
kan detta annars leda till att ersättning bör betalas för belastningen av det
”extra” servitutet. Se rättsfallet V 09:4 nedan.
Det finns ett antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II där ersättning för ledningsrättsupplåtelse inte har betalats därför att den nya upplåtelsen inte har ansetts medföra något ytterligare intrång jämfört med den
tidigare servitutsupplåtelsen. Följande rättsfall av senare datum kan nämnas.
(Notera att i V 07:8 var parterna inte överens huruvida det fanns en tidigare
servitutsrätt eller inte, men domstolen fann att så var fallet. Se vidare avsnitt
9 angående frågan om det finns en rättighet eller inte.)
Rättsfall
V 96:6 gällde en befintlig 40 kV luftledning. Den tidigare upplåtelsen grundades på ett
avtalsservitut från 1973. Samtliga instanser fann att ledningsrätten inte medförde någon
ökad belastning på fastigheten, varför ersättning inte skulle betalas.
V 98:7 gällde en befintlig större kraftledning som var upplåten med servitutsrätt. Ledningsrätt bildades i stället. Samtliga instanser bedömde att det inte uppkom någon
marknadsvärdeminskning. Någon ersättning skulle därför inte betalas.
Även V 98:7 gällde en befintlig större kraftledning som var upplåten med servitutsrätt.
Samtliga instanser fann att det inte skulle betalas någon ersättning för att ledningsrätt
uppläts i stället för det tidigare servitutet.
I V 07:8, som gällde befintliga distributionsledningar (starkström), var parterna oeniga
om det tidigare fanns ett servitut eller inte. LM anförde att upplåtelsen innebar att befintliga rättigheter omvandlades till ledningsrätt med motsvarande inskränkningar i fastighetens nyttjande, varför någon ersättning inte skulle betalas. FD och HovR gjorde
samma bedömning som LM.
Rättsfallet V 09:4 rörde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk starkströmsledning. Det var ostridigt att det tidigare fanns en servitutsrätt. LM fann att det
inte skulle betalas någon ersättning eftersom ledningsrätten inte medförde någon ytterligare belastning jämfört med servitutet. FD och HovR fann dock, med hänvisning till
rättsfallet NJA 2007 s. 695, att det borde betalas en skönsmässigt bestämd ersättning
(5 000 kr) för att det tidigare servitutet inte upphävdes i samband med att ledningsrätten
tillskapades. Fastigheten kom därför att belastas av en extra rättighet.
43
44
2015-10-01
Lantmäteriet
Är ersättningen för den tidigare upplåtelsen reglerad?
Ett speciellt problem hänger samman med om ersättning har betalats eller
inte för det tidigare servitutet. Detta har betydelse för hur ersättningsfrågan
med anledning av den nya upplåtelsen bör hanteras.
När det gäller exempelvis kraftledningar var det tidigare vanligt att ledningsägaren och fastighetsägarna först träffade servitutsavtal om markåtkomsten.
Avtalen skrevs sedan in. När ledningen därefter byggdes träffades överenskommelse om ersättningen. Normalt bör man idag i samband med inrättandet av ledningsrätt för en befintlig ledning som är upplåten med servitut
kunna förutsätta att överenskommelse om ersättning verkligen har träffats
och att ersättningen är betald. I vissa fall kan det dock från berörda parter
komma fram uppgifter som tyder på att någon ersättning aldrig har betalats
för servitutsupplåtelsen. Från principiell synpunkt bör ersättningsfrågan i så
fall hanteras på följande sätt.
Om parterna är överens om att ersättning inte har betalats tidigare, så ska
ersättningsfrågan i princip bedömas som vid nyupplåtelse. Det innebär
bland annat att värdetidpunkten bör sättas till det faktiska tillträdet. Värderingen ska sålunda utgå från de värdenivåer och förutsättningar i övrigt som
gällde vid tillträdet. Vidare ska beloppet räknas upp med KPI från den tidpunkten till dagen för ersättningsbeslut och avkastningsränta ska betalas på
det uppräknade beloppet. Se avsnitt 1.2, TILLTRÄDE, VÄRDETIDPUNKT,
ETC ENLIGT FBL, AL OCH LL.
Om det föreligger oenighet mellan parterna om ersättning har betalats eller
inte, så bör den frågan först avgöras i den ordning som framgår av servitutsavtalet innan LM tar ställning till ersättningen för den nya upplåtelsen. Detsamma gäller om ägaren av den tjänande fastigheten framför sådana invändningar som skulle kunna leda till att servitutet hävs (jfr 14 kap. 7-9 §§ JB).
I de fall när parterna inte är överens om ersättning har betalats eller inte, kan
det finnas skäl att LM vilandeförklarar förrättningen för att frågan ska kunna
hänskjutas till domstol. Sker inte ett sådant hänskjutande inom rimlig tid bör
handläggningen återupptas. LM har då att ta ställning till om servitutet är
giltigt eller inte och – om det är giltigt – om ersättning har betalats för detta.
Om inte annat framkommer torde man normalt kunna presumera att servitutet är giltigt och att ersättningsfrågan har reglerats. Se även avsnitt 9 nedan.
Periodisk ersättning
För servitut gäller normalt att ersättningsfrågan har reglerats en gång för alla
vid servitutets tillkomst. Undantagsvis kan det dock vara så att en periodisk
ersättning betalas. Detta påverkar givetvis ersättningsbedömningen vid en
ny upplåtelse. Situationen är likartad den som gäller för nyttjanderätter, se
avsnitt 6 nedan.
2015-10-01
1.3.4
Tidsbegränsat servitut
För tidsbegränsande servitut, vilka torde vara mycket ovanliga, blir värderingsproblemet likartat som för tidsbegränsade nyttjanderätter, se avsnitt 6
nedan. Det gäller att ta ställning till dels en eventuell förändring av upplåtelsens omfattning, dels det faktum att servitutet kan komma att upphöra.
1.3.5
Nyttjanderätt för all framtid
Vissa nyttjanderätter, t.ex. sådana som har tillskapats genom expropriation,
kan gälla för all framtid. För sådana, vanligtvis engångsersatta, nyttjanderätter utan tidsbegränsning gäller i princip samma resonemang som fördes
ovan i avsnitt 3 om servitut för all framtid.
1.3.6
Tidsbegränsad nyttjanderätt
Enligt bestämmelsen i 7 kap. 5 § JB är det stora flertalet upplåtna nyttjande4
rätter begränsade till en viss tid. Det är vanligt att ett årligt eller på annat
sätt periodiskt vederlag betalas för nyttjanderätten.
Detta innebär att när en ny upplåtelse sker för ett område som sedan tidigare
är belastat med nyttjanderätt, kan man inte – som för servitut – enbart se till
eventuella förändringar av befogenheterna. Bedömningen av ersättningen
påverkas dessutom av att den tidigare rättigheten kommer att upphör vid en
viss tidpunkt och att upplåtaren fram till denna tidpunkt eventuellt kan få
intäkter av upplåtelsen. Analysen av värderingsproblemet kan därför sägas
5
bestå i att ta ställning till följande frågor:
1. Hur länge skulle nyttjanderätten ha bestått om inte den nya upplåtelsen –
t.ex. en ledningsrätt – hade kommit emellan?
2. Vad skulle ha inträffat under tiden fram till dess att rättigheten hade upphört?
3. Vad skulle ha hänt efter det att rättigheten annars hade upphört?
När det gäller den första frågan beror svaret på villkoren i avtalet, rättighetens karaktär och besittningsskydd etc. Här går vi inte närmare in på dessa
frågor, utan hänvisar till HANDBOK JB.
4
Enligt 7 kap. 5 § JB är ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt inte bindande längre än 50 år,
eller 25 år inom detaljplan. Upplåtelse kan dock göras på någons livstid.
5
Detta är en tillämpning av den så kallade differensläran, dvs. en jämförelse av två händelseförlopp: dels vad sannolikt skulle ha hänt om inte upplåtelsen kommit emellan, dels vad som sannolikt kommer att hända efter upplåtelsen.
45
46
2015-10-01
Lantmäteriet
Nyttjanderätten skulle kunna sägas upp direkt
Om svaret på fråga 1 ovan leder till att nyttjanderätten skulle kunna sägas
upp genast, så ska ersättning betalas som för nyupplåtelse. Värdetidpunkt
för intrångsersättning blir dag för ersättningsbeslut.
Rättsfall
Rättsfallet V 83:5 gällde upplåtelse av gemensamhetsanläggning för en brygganläggning för vilken det hävdades att det fanns en muntlig nyttjanderätt. Hovrätten konstaterade att det inte hade visats annat än att nyttjanderätten omedelbart och utan skadeståndsanspråk skulle ha kunnat sägas upp. Ersättning bestämdes därför utifrån förutsättningen
att det inte fanns någon nyttjanderätt, vilket innebar att det blev full ersättning för förlust av det upplåtna området. Ersättningen beräknades utifrån förlust av möjligheten att
hyra ut båtplatser.
Nyttjanderätten har upphört att gälla
En annan situation är att nyttjanderätten har upphört att gälla. Det kan t.ex.
vara fråga om ett anläggningsarrende för en mobilmast eller liknande där
den avtalade tiden har gått ut och parterna inte kommer överens om villkoren för en förlängning av avtalet. Mastens ägare kan i så fall ansöka om
ledningsrätt. Praxis, se nedan, är då att dagen för avtalets upphörande ska
utgöra värdetidpunkt för intrångsersättningen.
Rättsfall
I rättsfallet NJA 2008 s. 510 (I-III), som gällde upplåtelse av ledningsrätt för telekommunikationsanläggningar som tidigare hade upplåtits med stöd av arrende, fann HD att
tidpunkten för avtalens upphörande skulle utgöra värdetidpunkt för intrångsersättningen. Tillträde enligt 4 kap. 4 § 1 stycket ExL fick enligt HD anses ha skett vid denna
tidpunkt.
Även i rättsfallet V 83:15, som gällde expropriation av nyttjanderätt för ett raketskjutfält
(Esrange), fann hovrätten fann att värdetidpunkten skulle sättas till den dag då det tidigare nyttjanderättsavtalet upphörde Det hade tidigare funnits ett nyttjanderättsavtal men
parterna kom inte överens om villkoren för ett fortsatt avtal.
Nyttjanderätten skulle ha fortsatt att gälla
Ofta torde resultatet av prövningen bli att nyttjanderättshavaren skulle ha
kunnat fortsätta att utnyttja sin rättighet under en viss tid. I sådana fall kan
bedömningen av ersättningsfrågan lämpligen delas upp att avses två tidsperioder, nämligen (1) tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört
och (2) tiden därefter.
När det gäller (1) tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört, kan
man i sin tur skilja på två situationer, dels (1a) att det betalas ett periodiskt
vederlag, dels (1b) att det har betalats en engångsersättning.
I den första situationen (1a) består den ekonomiska skadan för upplåtaren i
att dessa framtida intäkter, vanligen årliga vederlag, inte kan fås ut under
den återstående upplåtelsetiden. Oavsett fastighetstyp bör intäkterna normalt
ses som knutna till fastigheten som sådan och förlusten av intäkterna kan
2015-10-01
antas slå igenom i marknadsvärdet fullt ut. Ersättningen bör följaktligen i
6
sin helhet normalt anses vara av arten intrångsersättning. Det innebär att ett
påslag med 25 procent ska göras på det beräknade beloppet om reglerna i 4
kap. ExL ska tillämpas. I vinstfördelningsfallen ska i stället en skälig vinstandel läggas på beloppet.
Värderingsmässigt är det ett antal faktorer att ta ställning till i sammanhanget. Det framtida händelseförlopp som skulle ha inträffat om den aktuella markupplåtelsen inte hade kommit till stånd beror på villkoren i avtalet
och de rättsregler som gäller för rättigheten i fråga. Man måste ta ställning
till t.ex. sannolik utveckling av vederlaget med hänsyn till de marknads- och
avtalsmässiga förutsättningarna i varje enskilt fall. Vid nuvärdesberäkningen måste man vidare ta ställning till val av lämplig kalkylräntefot.
Ibland kan bedömningen bli att den aktuella nyttjanderätten skulle ha gällt
vidare under en överskådlig tid. I ett sådant fall bör resultatet av nuvärdesberäkningen bli lika med den totala marknadsvärdeminskningen, inklusive
själva markintrånget. Om det betalas ett marknadsmässigt arrende och marknadsförhållandena bedöms stabila, så kan ersättningen bestämmas genom en
real evighetskapitalisering av det gällande vederlaget; se följande rättsfall.
Rättsfall
I rättsfallet V 89:7 skulle ett arrende av utrymme för en båthamn avlösas av en gemensamhetsanläggning. Parterna lade ner stor möda på att uppskatta den nettoavkastning
som beräkningen skulle grundas på. Hovrätten fann dock att värderingen borde utgå
från det gällande arrendebeloppet, vilket evighetskapitaliserades med en real kalkylränta
7
om 4,5 procent.
Om det är fråga om (1b) en engångsersatt eller benefik upplåtelse, så bör
ingen ersättning betalas för tiden fram till dess att rättigheten annars hade
upphört. Detta gäller givetvis under förutsättning att befogenheterna inte
förändras.
Beträffande (2) tiden efter det att rättigheten annars hade upphört måste en
bedömning göras av dels den fortsatta tidsperiodens längd, dels det vederlag
som sannolikt skulle ha betalts under den tidsperioden. Rent principiellt kan
marknadsvärdeminskningen bestämmas som nuvärdet av den värdeminskning som skulle ha inträffat vid tidpunkten för arrendets upphörande.
6
Tillämpningen är dock inte entydig när det gäller vilken art av ersättning som bör betalas för
förlust av framtida vederlag. I två av fallen HD-målen NJA 2008 s. 510 (I-III) om ersättning för
mobilmaster var frågan uppe i underrätterna. I ett mål (Ö 4636-06) betraktades förlust av arrendeintäkter av underrätterna som annan ersättning, i ett annat (Ö 3780-06) som intrångsersättning. Detta var dock ingen fråga som prövades av HD. Enligt Lantmäteriets mening bör
alltså huvudspåret vara att ersättningen är av arten intrångsersättning, under förutsättning att
nyttjanderätten skulle komma att bestå vid en överlåtelse av fastigheten. Nyttjanderätten och
de årliga intäkter som den genererar är sålunda att anse som en tillgång som påverkar marknadsvärdet och det faktum att nyttjanderätten upphör, om t.ex. en ledningsrätt bildas i stället,
bör därför minska marknadsvärdet.
7
Se vidare nedan i avsnitt 1.3.9 om vilka kalkylräntor som har tillämpats i andra fall vid värdering
av bryggor och båtplatser.
47
48
2015-10-01
Lantmäteriet
Om bedömningen blir att markens värde även efter denna tidpunkt beror av
möjliga intäkter genom upplåtelse mot vederlag, så blir värderingssituationen likartad som det fall som behandlades nyss. Det vill säga att den gällande upplåtelsen fortsätter under överskådlig tid. En skillnad kan dock bestå i att en ny framtida upplåtelse kan göras oberoende av de villkor som
gäller för den pågående upplåtelsen. Detta kan påverka den möjliga framtida
nettointäkten i såväl positiv som negativ riktning. I extrema fall, t.ex. om en
benefik upplåtelse upphör, kan skillnaden bli mycket påtaglig.
Om markens värde även efter tidpunkten för den gällande rättighetens upphörande inte beror av möjliga intäkter från en fortsatt nyttjanderättsupplåtelse, så får en uppskattning göras på vanligt sätt av den marknadsvärdeminskning och eventuella övrig skada som skulle uppstå vid den tidpunkten.
Dessa belopp ska därefter diskonteras till värdetidpunkten och läggas till
grund för ersättningen, tillsammans med det belopp som har räknats fram
för perioden (1), tiden fram till dess att rättigheten skulle ha upphört.
En särskild grupp av rättigheter är sådana som gäller för lång tid och för
vilka ersättningsfrågan har avgjorts genom en engångsersättning. Dit hör
t.ex. dåvarande Televerkets rättigheter. Att avtalstiden har begränsats till 50
år i sådana fall beror vanligen inte på att det är tänkt att ledningen (anläggningen) ska tas bort efter den tiden, utan att ett avtal på längre tid inte är
bindande enligt 7 kap. 5 § JB. Det faktum att en engångsersättning har betalats ut påverkar dock inte de nyss redovisade ersättningsprinciperna. En bedömning bör alltså göras av dels hur lång tid det är kvar av det tidigare avtalet, dels den ersättning som skulle ha betalats vid en nyupplåtelse den dag då
avtalet skulle ha upphört.
Berörs ett stort antal fastighetsägare kan det vara lämpligt att använda ett
schabloniserat förfarande för att ta hänsyn till den tid som återstår av den
tidigare upplåtelsen. Följande tabell, hämtad från ett tidigare avtal mellan
Telia och LRF, kan användas för en schabloniserad beräkning.
Återstående tid av
nyttjanderätten
Ersättning ska betalas med följande
procentuella andel av ersättningen
beräknad som vid nyupplåtelse
0-1 år
100 %
2-5 år
90 %
5-10 år
70 %
11-15 år
55 %
16-25 år
40 %
26-40 år
20 %
> 40 år
10 %
2015-10-01
1.3.7
Abonnemangsavtal och liknande
För kraftledningar som ingår i ett detaljdistributionsnät har ledningshavaren
ofta rätt att dra fram ledningarna enligt bestämmelser som ingår i abonne8
mangsavtal med fastighetsägarna. I äldre leveransbestämmelser fanns normalt en regel som innebar att abonnenterna utan ersättning skulle upplåta
mark. Denna rätt, som har karaktären av en nyttjanderätt, är tidsbegränsad.
För nyare ledningar gäller andra leveransbestämmelser, vilka inte reglerar
ersättningsfrågan. Svenska Elverksföreningen och dåvarande Riksförbundet
Landsbygdens Folk träffade därför år 1966 en överenskommelse om ersättning för bestående skada och intrång genom luftledningar för detaljdistribution. Överenskommelsen var utarbetad som en rekommendation till respektive organisation. I överenskommelsen sades beträffande högspänningsledningar, att ersättning ska betalas enligt vid varje tidpunkt allmänt tillämpade normer. För lågspänningsledningar skulle ersättning betalas om intrånget låg över en viss toleransnivå. Dessa rekommendationer var dock inte
juridiskt bindande för den enskilde fastighetsägaren.
Frågan är hur man ska se på ersättningen i dessa fall. När det gäller avtalen
av äldre datum kan det, som nämnts ovan, vara en rimlig utgångspunkt att
jämställa dem med tidsbegränsade nyttjanderätter. Ersättningsfrågan bör
därför behandlas enligt de principer som beskrivits i avsnitt 4 ovan. När det
gäller avtal grundade på 1966 års överenskommelse blir värderingen i hög
grad beroende på avtalets innehåll, dvs. vilka leveransbestämmelser som
föreligger. Huvudfrågan är naturligtvis om ledningsrätten innebär en ökad
belastning på fastigheten eller inte jämfört med avtalet.
Det är endast ett rättsfall av senare datum i Lantmäteriets rättsfallsregister
avd. II där frågan om innebörden av ett leveransavtal ställdes på sin spets i
samband med ledningsrättsförrättning. Fallet är dock omdiskuterat och
domstolarna gjorde olika bedömningar, se nedan.
Rättsfall
Fallet V 09:5 gällde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk låg- och
starkströmsledning inom en bostadsfastighet. Ledningen hade lagts ned på 1960-talet
och i samband med detta upplät den dåvarande fastighetsägaren mark för ledningen genom ett leveransavtal. Ett så kallat nätavtal gällde vid ansökningstidpunkten mellan den
i målet aktuella fastighetsägaren och ledningsägaren (Vattenfall).
LM beslutade att ersättning skulle betalas enbart på grund av vissa skador på vegetation
m.m. som uppkom för arbeten med ledningsbyten som gjordes med anledning av ledningsrättsupplåtelsen. Utöver detta uppkom det enligt LM ingen ökad ekonomisk belastning på fastigheten jämfört med tidigare. Till grund för den slutsatsen anförde LM
att ett abonnemangsavtal ska ses som en nyttjanderätt och ledningsrätt i rättsligt hänseende innebär en ökad rättslig belastning. Men i detta fall uppkom det också en nytta till
följd av att luftledningar revs.
8
Ibland används också begreppet leveransavtal. Innebörden är i princip samma som abonnemangsavtal.
49
50
2015-10-01
Lantmäteriet
Fastighetsdomstolen (FD) anförde att avgörande för om det utöver skador på vegetationen skulle betalas ersättning för marknadsvärdeminskning, var om belastningen på
den aktuella fastigheten hade ökat på grund av ledningsrättsupplåtelsen. FD ansåg att
ledningsrätten innebar vissa utökade restriktioner i användningen av fastigheten och att
detta innebar en ökad belastning på fastigheten. Nyttan av att luftledningarna revs hade
enligt FD inget samband med ledningsrättsupplåtelsen. I enlighet med rättsfallet NJA
2007 s. 695 kunde inverkan på marknadsvärdet endast uppskattas skönsmässigt. FD bedömde ersättningsbeloppet till 10 000 kr.
Hovrätten anförde i huvudsak följande: Ett leveransavtal innebär att berörd fastighet ansluts till elnätet och därmed tillförsäkras tillgång till elström. De aktuella ledningarna
har anlagts med stöd av ett ingånget leveransavtal. Utrymme på fastigheten för dessa
ledningar får därmed enligt hovrätten anses upplåtet med nyttjanderätt för ledningsägarens räkning under den tid som leveransavtalet består. För närvarande gäller ett så
kallat nätavtal, som även reglerar markupplåtelsen för de befintliga ledningarna på fastigheten. Nätavtalet kan i och för sig sägas upp av fastighetsägaren. Därmed upphör
nyttjanderätten till marken men även möjligheten till elöverföring till fastigheten. Något
alternativ finns inte i och med att det är Vattenfall som innehar nätkoncessionen och
därmed också innehar ett faktiskt monopol på elöverföringen. En uppsägning framstår
som orealistisk vid en fortsatt användning av fastigheten för bostadsändamål och för att
bibehålla fastighetens marknadsvärde.
Den i rättslig mening begränsade nyttjanderätten som avtalats måste i praktiken och i ett
fastighetsekonomiskt perspektiv anses vara av samma varaktighet som den ledningsrätt
som nu tillskapas. I detta avseende innebär inte ledningsrätten en ökad ekonomisk belastning och följaktligen ingen påverkan på marknadsvärdet.
Nästa fråga är då om ledningsrättens föreskrifter och åtaganden innebär en ökad belastning jämfört med vad som gäller för nyttjanderätten enligt leveransavtalet. Först om så
är fallet ska ersättning utgå (jfr NJA 2007 s. 695). De omständigheter som anförts från
fastighetsägarnas sida tar i huvudsak utgångspunkt i ett bortseende av nyttjanderätten
enligt leveransavtalet och kan därför i enlighet med vad hovrätten redan anfört inte beaktas. Såvitt gäller omfattningen av ianspråktaget utrymme, de befogenhetsinskränkningar som drabbar fastighetsägarna, de föreskrifter som ledningsägaren och fastighetsägarna har att iaktta samt de åtaganden som åligger ledningsägaren innebär ledningsrätten inte någon ökad belastning. När det gäller lokaliseringen och den nya ledningens
tekniska utförande konstaterar hovrätten att ledningsrätten leder till vissa förbättrade
möjligheter att utnyttja fastigheten och därför närmast medför en minskad belastning.
Ledningsrätten medför sammanfattningsvis inte någon ökad belastning och ersättning
ska därför endast utgå för förlust av markanläggningar i enlighet med vad parterna är
ense om. FD:s utslag i ersättningsfrågan ska därför upphävas och LM:s ersättningsbeslut fastställas.
Frågan är vilka generella slutsatser som kan dras av detta rättsfall. En första
slutsats är, vilket har påpekats tidigare, att det handlar om en bedömning i
två steg. Dels (1) om ett abonnemangsavtal eller nätavtal kan anses ha
samma varaktighet som en ledningsrättsupplåtelse, dvs. evig tid, dels (2) om
ledningsrättens föreskrifter innebär en ökad belastning eller inte.
Hovrätten konstaterade alltså beträffande det första steget, att nätavtalet
kunde i ett fastighetsekonomiskt perspektiv anses vara av samma varaktighet som ledningsrätt. I steg två bedömdes att ledningsrättens föreskrifter inte
innebar en ökad belastning på fastigheten. Slutsatsen blev därför att det inte
skulle betalas någon ersättning – utöver ersättning för förlust av vissa mar-
2015-10-01
kanläggningar, vilket parterna var överens om. FD ansåg däremot att ledningsrättens föreskrifter medförde en ökad belastning och att det därför, i
enlighet HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 2007 s. 695, borde betalas en
skönsmässigt uppskattad intrångsersättning.
Hovrättens motivering till att man jämställde nätavtalet med ledningsrätt är
intressant. Rätten framhöll att fastighetsägaren visserligen kunde säga upp
nätavtalet, men att uppsägningen i så fall skulle innebära att fastigheten blev
utan ström. Detta skulle i sin tur leda till en sänkning av fastighetens marknadsvärde, varför en uppsägning av avtalet inte ansågs vara realistiskt. Ur
detta praktiska och fastighetsekonomiska perspektiv jämställde sålunda hovrätten nätavtalet med ledningsrätt vad gäller varaktigheten.
Det kan dock vara värt att notera att ledningen i fråga betjänade inte bara
den aktuella fastigheten. Ledningen gick rakt över tomten vidare till andra
fastigheter i området. Om fastighetsägaren skulle ha sagt upp nätavtalet, så
hade ledningsägaren ändå varit tvungen att bilda ledningsrätt eller på annat
sätt säkra ledningen. Den aktuella fastigheten var alltså inte beroende av att
hela ledningen fanns kvar för enbart sin egen strömförsörjning – och därmed
ett bibehållande av fastighetsvärdet.
Slutsatser
Mot ovanstående bakgrund kan det vid bedömning av ersättningsfrågan vara
rimligt att skilja på följande två fall när ledningsrätt bildas för en ledning
som tidigare har upplåtits med stöd av leverans- eller nätavtal:
1. Ledningen betjänar enbart den aktuella fastigheten.
2. Ledningen betjänar även andra fastigheten.
I det första fallet framstår det som rimligt att ledningsrätt bör kunna upplåtas
utan ersättning. Fastigheten är ju beroende av el för sin försörjning, och då
bör de argument som hovrätten anför ovan i rättsfallet V 09:5 väga tungt.
I fall två däremot ligger det närmare till hands att det bör betalas en viss
ersättning. Denna slutsats stämmer alltså inte överens med hovrättens slutsats i rättsfallet V 09:5, där det var fråga om en ledning som betjänade även
andra fastigheter. Men normalt bör man kunna utgå från att en ledningsrätt
innebär en ökad belastning på fastigheten i ett sådant fall. Givetvis måste en
bedömning göras utifrån förhållande i det enskilda fallet. Man kan notera att
det i fallet V 09:5 uppkom även en viss nytta genom att en luftledning revs,
vilket hovrätten synes ha beaktat.
Sammanfattningsvis är det alltså rimligt, utifrån rättsfallet NJA 2007 s. 695,
att det i princip alltid bör betalas en viss schablonersättning när ledningsrätt
bildas för en ledning som tidigare har upplåtits med stöd av leveransavtal
(eller motsvarande). Undantag är situation 1 ovan. Beloppet kan som regel
uppskattas enbart skönsmässigt. Jfr avsnitt 4.2.7, ERSÄTTNING FÖR OPTOKABLAR OCH LIKNANDE.
51
52
2015-10-01
1.3.8
Lantmäteriet
Rättighet saknas
Det kan många gånger vara oklart om det finns någon tidigare rättighet eller
inte, vilket kommer att framgå av nästa avsnitt 9. Om det emellertid är klart
utrett att det inte finns någon rättighet för anläggningen, ledningen etc., så
kan två huvudfall utkristalliseras. Det ena fallet är att parterna är överens om
att ta i anspråk marken och starta anläggningsarbetet och att avsikten är det
senare ska bildas en rättighet, t.ex. ledningsrätt för en ledning. Parterna är
alltså överens om det faktiska tillträdet. Det andra fallet är att marken har
tagits i anspråk och anläggningen utförts utan medgivande från fastighetsägaren.
Överenskommelse om tillträde finns
Situationen är alltså att marken har tagits i anspråk med stöd av överenskommelse. Det är med andra ord fråga om ett frivilligt faktiskt tillträde som
avses. Till skillnad mot det tillträde som följer av att förrättningen har avslutats eller när det finns ett beslut i förrättningen om förhandstillträde.
Detta innebär när det gäller värdetidpunkten att denna blir tillträdesdagen
för intrångsersättningen. Har endast en del av fastigheten tillträtts, t.ex. en
del av en ledningssträcka på fastigheten, blir värdetidpunkten det första tillträdestillfället för hela intrångsersättningen. Se mer om värdetidpunkt m.m.
i avsnitt 1.2 av handboken.
Bedömningen av fastighetens marknadsvärdeminskning ska följaktligen
bedömas utifrån det intrång som inträffade vid värdetidpunkten. Värderingen ska utgå från bl.a. de värdenivåer och övriga värderingsförutsättningar som gällde vid den tidpunkten. Beloppet ska räknas upp med KPI till
dagen för ersättningsbeslut. På så vis är det inga principiella märkvärdigheter jämfört med andra fall då värdetidpunkten ligger bakåt i tiden. Se även
exemplet ERSÄTTNING FÖR EN BEFINTLIG GASLEDNING I ALLMÄN
PLATS i avsnitt 4.2.3.
Vad som kan behöva utredas närmare är emellertid huruvida överenskommelsen även innefattar ersättningsfrågor och inte enbart själva markåtkomsten. Det kan t.ex. vara så att parterna har kommit överens om ersättningen, vilket på vanligt sätt leder till att LM enbart har att besluta om
denna ersättning. Det kan också vara så att parterna är överens om ersättningen för skador och olägenheter i samband men anläggandet – vilket
också kan innebära att de är överens om ingen ersättning ska betalas för
dessa skador – och LM ska värdera enbart det överskjutande intrånget. Det
kan naturligtvis finnas även andra varianter av vad parterna har reglerat genom en överenskommelse. Det viktiga är att LM vid värderingen reder ut
vad som gäller i dessa avseenden.
För tydlighetens skull bör tilläggas att värdetidpunkten för annan ersättning
alltid är dagen för ersättningsbeslut – eller domsdag om förrättningen över-
2015-10-01
klagas. Posten annan ersättning ska så att säga fånga upp alla ersättningsgilla skador utöver marknadsvärdeminskningen per värdetidpunkten.
Överenskommelse om tillträde finns inte
I de fall där en anläggning har byggts utan medgivande eller mot någons
bestridande är situationen en annan än den som beskrivits ovan. I dessa fall
bör inte tillträdet ses som sammankopplat med den rättsliga upplåtelse som
sedan görs. Dagen för ersättningsbeslutet – eller ett dessförinnan rättsligt
beslutat tillträde – bör i dessa fall utgöra värdetidpunkt. Frågan om eventuella skadestånd och ersättningar för tiden mellan det faktiska och det rättsligt reglerade tillträdet får tas upp i en separat civilprocess.
1.3.9
Tillämpningen
Framställningen ovan bygger på att det klart och entydigt har konstaterats
att en rättighet finns eller inte och vilken slags rättighet det i så fall är fråga
om. I sådana renodlade situationer är ersättningsfrågan tämligen principiellt
enkel, nämligen att bedöma i vilken mån som ledningsrätten innebär ett utökat intrång.
I många situationer torde det dock saknas skriftlig dokumentation att grunda
bedömningen på. Den oklara situationen kan bero på t.ex. följande:
• Fastighetsägaren var okänd vid utbyggnadstillfället – rättighetsfrågan
aktualiserades därför aldrig
• Anläggningen har funnits under lång tid – oklart hur den kom till
• Anläggningen utfördes av fastighetsägaren själv
• Fastighetsägaren motsatte sig anläggningen, men frågan klarades inte
ut
• Fastighetsägaren lämnade muntligt medgivande till anläggningen
• Fastighetsägaren accepterade anläggningen genom ett tyst samtycke
I dessa situationer blir problemet att utifrån omständigheterna i det enskilda
fallet bedöma huruvida ett servituts- eller nyttjanderättsförhållande kan anses föreligga samt vilka befogenheter som följer av dessa eventuella rättigheter. Därefter kan en ställning tas till om den nya rättigheten innebär ett
ökat intrång eller inte.
I det följande behandlas praxis och tillämpning rörande markupplåtelser för
befintliga anläggningar. Syftet är att belysa dels frågan om oklara rättigheters existens och karaktär, dels huruvida en ny upplåtelse medför ett utökat och därmed ersättningsgillt intrång. Först redovisas några grundläggande principer som kan uttolkas från bl.a. HD-praxis. Därefter redogörs
mer i detalj för vissa typer av anläggningar (luftledningar, underjordiska
ledningar, vägar samt bryggor och båtplatser).
53
54
2015-10-01
Lantmäteriet
Vissa grundläggande principer
Några rättsfall rörande vägar och kraftledningar kan vara utgångspunkt för
en analys av hur man bör se på rättighetsproblematiken i fråga om anläggningar som har funnits en lång tid. De tre första fallen gäller kraftledningar,
det sista fallet utfartväg.
Rättsfall
NJA 1936 s. 33 gällde två högspänningsledningar som hade funnits i ca 25 år. Enligt det
leveransavtal som låg till grund för upplåtelsen skulle marken tillhandahållas utan ersättning. Den aktuella fastigheten såldes efter upplåtelsen; den nye ägaren motsatte sig
inte ledningen och framställde inte heller något ersättningsanspråk. När denne sedan
dog yrkade dödsboet att ledningen alternativt togs bort, att ersättning skulle betalas för
intrånget eller att ledningarna skulle säkras genom expropriation. HD fann dels att det
ursprungliga leveransavtalet var bindande för de senare ägarna av fastigheten, dels att
den som köpte fastigheten kunde anses ha medgivit att intrånget skulle tålas utan särskild ersättning. Dödsboet var därför inte berättigat till någon ersättning.
V 60:3 gällde en högspänningsledning som hade funnits i ca 35 år. Fastighetsägaren
hävdade att ledningen hade uppförts utan överenskommelse och yrkade att bolaget
skulle ta bort ledningen. Hovrätten anförde att det inte kunde vara helt styrkt att det
hade skett samtycke till att uppföra ledningen, men att det måste tas hänsyn till den
långa tid som bolaget hade nyttjat marken utan invändning från fastighetsägarens sida.
Fastighetsägaren fick därför anses ha godtagit att utan ersättning tåla det intrång som
ledningen innebar.
I fallet 79:33 (LM avd. 1) var det fråga om en högspänningsledning som hade funnits i
ca 55 år. Skriftlig överenskommelse saknades. Ledningsägaren ansökte om ledningsrätt.
Eftersom inga invändningar eller ersättningsanspråk hade framförts, ansåg hovrätten att
någon ersättning inte skulle betalas för ledningsrättsupplåtelsen.
NJA 1968 s. 411 gällde tvist om huruvida en sämjelott hade rätt till utfartväg över en
annan sämjelott. År 1915 hade det skett sämjebyte mellan de två sämjelotterna. HD
fann, med hänsyn bl.a. till den långa tid som vägen hade utnyttjats, att det kunde antas
att det hade uppkommit en rätt av servitutskaraktär i samband med sämjebytet.
En röd tråd i dessa fyra fall är att passivitet från fastighetsägarens sida har
getts avtalsverkan. Frågan om rättsverkan av passivitet är alltför stor och
komplex för att behandlas i detalj här. Rättsfallen ger dock underlag för påståendet att det finns något liknande presumtion till förmån för den som utövar en sakrätt och att utövaren också har laga åtkomst till rätten. Denna
9
slutsats har även framförts i den rättsvetenskapliga litteraturen.
Det som nu sagts innebär, att när en lång tid har förflutit utan invändningar
från markägarens sida, skulle man kunna utgå från att ett avtal eller en överenskommelse en gång har träffats och att ersättningsfrågan då reglerades.
Ofta kan avtalet ha inneburit att ingen ersättning skulle betalas för intrånget.
En speciell situation är att de berörda fastigheterna var i samma ägares hand
då anläggningen uppfördes. I detta fall kan det givetvis förutsättas att ett
9
Se Sven Beckman, Passivitetsverkningar och rätt att taga väg, SvJT 1976:1 s. 64, där denna
synpunkt framförs mot bakgrund av bl.a. rättsfallet NJA 1968 s. 411.
2015-10-01
muntligt ”avtal” har träffats om en upplåtelse. Se t.ex. rättsfallet V 89:5 nedan under underjordiska ledningar.
Det är dock mycket viktigt att understryka att det i passivitetsfallet är fråga
om endast en presumtion. En bedömning måste göras av omständigheterna i
varje enskilt fall. Om det då visar sig att det finns omständigheter som tyder
på att varken något faktiskt eller tyst medgivande har getts till upplåtelsen,
så ska något avtal givetvis inte anses föreligga.
Rättsfall
Rättsfallet NJA 1979 s. 44 visar tydligt att stor försiktighet måste iakttas innan man låter
hävdeförhållanden få en sakrättslig innebörd. En avsöndring hade i 90 år begagnat utfartväg över en fastighet (ej stamfastigheten). HD fann det inte styrkt att någon upplåtelse hade skett av rätt till utfart avsedd att gälla för all framtid. Trafiken som sådan
kunde enligt HD inte grunda ett sakrättsligt anspråk på rätt till väg.
Detta fall kommenteras och jämförs med det ovan nämnda NJA 1968 s. 411
av Johan Gyllensvärd i SvJT 1981 s. 185. Denne påpekar att i fallet från
1968 hade inte själva användningen av vägen i sig grundat någon rätt, utan
användningen torde ha uppfattats som ett tecken på att en upplåtelse hade
ägt rum. Det kan tilläggas att i det nyss nämnda fallet från 1979 hade det
inte ens påståtts att någon upplåtelse skett.
En kommentar ges också av Henrik Hessler i SvJT 1983 s. 85. Beträffande
fallet NJA 1979 s. 44 konstaterar han att även om en tidigare ägare upplåtit
eller genom passivitet godtagit användandet, så var detta i vart fall inte bindande mot den nye ägaren. Presumtionen att en rätt har upplåtits innebär
alltså inte att regler om godtrosförvärv m.m. sätts ur spel. Vid ägarbyten
måste hela kedjan i vanlig ordning styrkas fram till nuvarande ägare.
Det kan vidare diskuteras hur många år som ska ha förflutit för att passiviteten ska anses ha pågått under ”lång tid”. Ca 25 år ansågs uppenbarligen
tillräckligt i fallet NJA 1936 s. 334. Någon bestämd tidsgräns går dock
knappast att lägga fast. Det finns exempel i praxis där en mer eller mindre
omedelbar reaktion ansågs kunna krävas för att inte passivitet skulle få
rättsverkningar. I andra fall görs jämförelser med det gamla begreppet ”urminnes hävd”, med vilket brukar menas ”två mansåldrar” eller 90 år.
Som en sammanfattande slutsats kan sägas att det problem som nu diskuterats är komplext. Bedömningen måste göras med utgångspunkt från arten
av intrång och omständigheterna i övrigt. Det finns dock en ganska tydlig
tendens – om man ser på domstolarnas hantering – till att utgå från att en
rättighet av något slag har tillskapats för befintliga anläggningar som har
funnits en lång tid. Se vidare nedan under de olika slagen av anläggningar.
Om det sålunda kan konstateras att det finns en rättighet, så blir nästa steg
att bedöma dels rättighetens karaktär, dels dess omfattning eller innehåll.
Först därefter kan en bedömning göras om den nya rätten – t.ex. ledningsrätt
eller gemensamhetsanläggning – medför ett ökat intrång eller inte.
55
56
2015-10-01
Lantmäteriet
Den tidigare rättighetens karaktär – servitut eller nyttjanderätt – kan lämpligen bedömas med hänsyn till hur andra anläggningar av samma slag skyddas samt till de övriga upplåtelser som kan finnas för den aktuella anläggningen. Bedömingen bör göras utifrån vad som kan antas ha varit avsikten
vid den ursprungliga upplåtelsen. Om upplåtelsen avsett t.ex. en större valedning, så kan det knappast anses troligt att tanken varit att ledningen
skulle tas bort efter ett visst antal år. Avsikten torde ha varit att den skulle
bestå under i princip ”evig” tid. Beträffande exempelvis teleledningar är det
däremot vanligt med tidsbegränsade, femtioåriga nyttjanderätter.
För kraftledningar har servitutsupplåtelser tillämpats regelmässigt, åtminstone när det gäller högspänningsledningar. Det torde vidare kunna förutsättas att tanken bakom överenskommelsen har varit att ledningen skulle
bestå även efter den ursprungliga ägarens bortgång eller efter försäljning av
fastigheten. Den muntliga rättigheten bör därför normalt ha karaktären av ett
i tiden obegränsat servitut. Ersättning vid en ny rättighetsupplåtelse bör därför komma ifråga endast om rättighetshavarens befogenheter utökas så att
ytterligare intrång uppkommer. Det ska i sammanhanget observeras att
muntliga avtal efter 1972-01-01 inte kan utgöra servitut. Det som sagt här
förutsätter alltså att upplåtelsen tillkom före detta datum.
Luftledningar
Som framgått ovan kan det ofta vara en presumtion att det för befintliga
anläggningar som har funnits en lång tid har träffats avtal en gång i tiden.
Flera av rättsfallen ovan gällde kraftledningar. Presumtionen att en rättighet
verkligen upplåtits kan ju också sägas vara särskilt stark i fråga om sådana
ledningar. Luftledningar är ju dels väl synliga och ger tydliga ingrepp i miljön, dels har det sedan lång tid tillbaka funnits väl utarbetade rutiner – standardavtal etc. – för att ta i anspråk utrymme för ledningarna. Den tydliga
belastningen minskar också risken för godtrosförvärv. Några ytterligare
rättsfall får belysa tillämpningen.
Rättsfall
I rättsfallet V 88:2, där en befintlig ledningsgata breddades genom ledningsrätt, hävdade
fastighetsägaren att ett på 1930-talet upprättat oinskränkt servitut inte gällde mot henne
som ny ägare av fastigheten. Domstolarna konstaterade att avtalet var ett servitutsavtal
och att klaganden ägde eller bort äga kännedom om ledningen med hänsyn till att det
var en väl synligt ledning över fastigheten. Ersättning skulle därför betalas för enbart
den nya, breddade, ledningsgatan men däremot inte för den gamla gatan.
I V 90:4 bildades ledningsrätt för en 40 år gammal högspänningsledning. Ledningen
hade ursprungligen byggts och nyttjats av fastighetsägarna själva, men övertogs senare
av kraftbolaget. En fastighetsägare menade att han inte var bunden av något tidigare avtal och yrkade ersättning för ledningsrättsupplåtelsen. Hovrätten uttalade att det var visat att det fanns ett muntligt samtycke vid byggandet av ledningen och att den nuvarande ägaren var bunden av detta såsom ett servitutsavtal. Eftersom ledningsrätten inte
innebar ökade restriktioner utgick därför ingen ersättning för upplåtelsen.
2015-10-01
Fallet V 02:12 gällde upplåtelse av ledningsrätt för en 24 kV högspänningsledning som
hade funnits i ca 50 år. Domstolarna fann att det inte fanns något som tydde på att ledningen hade förlagts på fastigheterna utan dåvarande ägares samtycke, varför i vart fall
en muntlig rättsupplåtelse måste anses ha funnits. Ledningsrättsåtgärden kunde varken
anses medföra någon minskning av fastighetens värde eller ökad belastning på fastighetens nyttjande. Någon ersättning skulle därför inte betalas för ledningsrättsupplåtelsen.
I V 07:8 beslutade LM, utan ersättning, om ledningsrätt för befintliga starkströmsledningar, vilka var anlagda delvis ovan och delvis under jord. LM anförde att upplåtelsen innebar att befintliga rättigheter omvandlades till ledningsrätt med motsvarande inskränkningar i fastigheternas nyttjande. Något ytterligare intrång bedömdes inte uppkomma, varför någon ersättning inte skulle betalas. FD anförde att de fastighetsägare
som klagade inte hade visat att ledningarna ursprungligen hade byggts utan stöd av
överenskommelse med dåvarande fastighetsägare. FD instämde med LM att ledningsrätten inte medförde någon ytterligare belastning på fastigheterna och att någon ersättning därför inte skulle betalas. Hovrätten delade FD:s bedömning.
Underjordiska ledningar
Här redogörs för ett antal rättsfall avseende va-ledningar, va-nät inom plan
samt teleledningar. Avslutningsvis dras vissa slutsatser, bl.a. med avseende
på frågan om godtrosförvärv.
I Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II finns ett tiotal rättsfall som gäller
befintliga va-ledningar. Fyra av fall gäller ledningsrättsupplåtelse, se nedan.
Rättsfall
I rättsfallet V 78:19 hade va-ledningen byggts ut 1955 utan särskilt avtal. En rättighetsupplåtelse ansågs dock ha skett trots detta. Ledningsbeslutet innehöll bl.a. förbud mot
att utan medgivande plantera träd, utföra anläggningar m.m. på det upplåtna området.
Detta ansågs innebära ett ökat intrång i förhållande till den tidigare rättigheten. Ersättning skulle därför betalas för det utökade intrånget.
I fallet V 86:4 uppläts ledningsrätt för en ny ledning i samma sträckning som en befintlig, ej fungerande ledning. Eftersom den härskande fastigheten hade avstyckats från den
tjänande fastigheten, ansågs ägaren av den sistnämnda fastigheten ha varit medveten om
ledningen. Ett förhållande av servitutskaraktär ansågs råda. Ledningsbeslutet innehöll
inte utökade befogenheter i förhållande till den tidigare rättigheten. Någon ersättning
skulle därför inte betalas.
Fallet V 89:5 gällde upplåtelse av ledningsrätt till förmån för en fastighet som hade avstyckats från den belastade, angränsande fastigheten. Vid anläggandet av ledningen ägdes båda fastigheterna av samma ägare. Styckningslotten liksom stamfastigheten såldes
några år senare. Hovrätten anförde, att eftersom båda fastigheterna hade samma ägare
då ledningen anlades skulle den nye ägaren av styckningslotten anses ha fått en nyttjanderätt när fastigheten förvärvades. Denna rätt kunde göras gällande mot den nye ägaren
av stamfastigheten. (En viss ersättning dömdes ut, eftersom svaranden inte hade motsatt
sig detta.)
Fallet V 98:6 gällde upplåtelse av ledningsrätt inom tre bostadsfastigheter för va-ledningar som anlades på 1930-talet. Servitutsrätt fanns för två av fastigheterna. FBM och
FD ansåg att det var troligt att det fanns någon form av muntlig överenskommelse som
gällde gentemot ägaren av den tredje fastigheten, varför någon ersättning inte skulle betalas. Hovrätten ansåg däremot att ledningshavaren inte hade visat att det förelegat något avtal om nyttjanderätt eller servitut med samma innebörd som ledningsrätten. Denna
57
58
2015-10-01
Lantmäteriet
ansågs därför innebära en ny belastning på fastigheten för vilken ersättning skulle betalas. Hovrätten bestämde ersättningen till skäliga 5 000 kr.
Dessa fyra fall ger en något splittrad bild av hur rättighets- och ersättningsfrågan bör bedömas. I det första och tredje fallet blev det alltså ett utökat
intrång jämfört med tidigare rättighet, och ersättning skulle därför betalas
för ledningsrättsupplåtelsen. I det andra fallet blev det inget utökat intrång –
och inte heller någon ersättning – eftersom det tidigare servitutet hade
samma innebörd som ledningsrätten. I det sista fallet ansåg hovrätten att
bevisbördan låg på ledningshavaren, som inte hade visat att det fanns ett
10
servitut och därför skulle en schablonersättning betalas.
När det gäller va-nät inom detaljplan gäller tvistefrågan vanligen huruvida
själva anläggningen ska ersättas. Särskild beräkning av ersättning för markupplåtelsen aktualiseras sällan, eftersom ledningarna som regel belastar rena
grönområdesfastigheter, vilka kanske upplåts samtidigt eller i varje fall redan är belastade på annat sätt.
Rättsfall
I rättsfallen V 83:13, V 85:16, V 87:5, V 87:15 och V 87:20 blev sålunda bedömningen
att ingen ersättning skulle betalas för markupplåtelsen, eftersom ledningarna var förlagda inom grönområde (allmän plats).
Rättsfallet V 86:12 skiljer sig från de fem föregående. Den i målet aktuella va-anläggningen låg till större delen inom en grönområdesfastighet, som i många år hade skötts
av en fastighetsägareförening. Anläggningen belastade dock även en jordbruksfastighet.
Servitut för ledningar och nyttjanderätt för vattentäkt hade funnits tidigare, men upphört
att gälla till följd av en fastighetsreglering. Den faktiska belastningen borde enligt FD
trots detta ha påverkat fastighetsmarknaden. FD fann vidare att intrånget motsvarade en
värdeminskning om 50 000 kr vid nyupplåtelse. Med hänsyn till dels att en köpare
borde notera den faktiska belastningen och att det är ovisst att denna kommer att ersättas, dels att beslutet i viss mån innebar en ökad belastning, bestämdes ersättningen till
skäliga 20 000 kr.
När det gäller teleledningar finns det inget rättsfall i Lantmäteriets register. I
den tidigare Ersättningshandboken omnämns ett FD-avgörande, vilket kan
vara av intresse att ta med även här för att belysa principen.
Rättsfall
11
Fallet gällde upplåtelse av ledningsrätt för en teleledning. Dåvarande Televerket hade
utan ersättning lagt ned ledningar efter medgivande av kommunen som fastighetsägare.
Fastigheten hade sedan överlåtits till en privatperson. Denne yrkade ersättning för ledningsrättsupplåtelsen. FD fann att ledningsintrånget skulle värderas och ersättas efter
10
Frågan om bevisbördan om vilken rättighet som finns eller inte finns verkar dock oklar om man
ser till de rättsfall som finns. I V 07:8, se ovan under luftledningar, uttalade FD att markägarna
(klagandena) inte hade visat att det inte fanns någon rättighet. I V 98:6 ansåg alltså hovrätten
att ledningshavaren skulle ha visat att det fanns ett servitut, trots att ledningshavaren inte var
klagande. Det finns också ett fall, V 13:7, där MÖD fann att bevisbördan låg på fastighetsägaren, trots att ledningshavaren var klagande.
11
Det redovisas inget målnummer i Värderingshandboken för detta FD-utslag, så det får bli ett
anonymt fall. Det kan dock ändå vara av ett visst intresse för att belysa principerna.
2015-10-01
gängse normer för nyupplåtelse – vid den tiden 70 öre per längdmeter – och utdömde ett
belopp om 1 000 kr.
Kommunens medgivande i detta fall måste tolkas som att en rättighet hade
upplåtits, vilken med tanke på Televerkets rutiner bör hänföras till kategorin
nyttjanderätt. Att ersättning ändå betalades som för nyupplåtelse – och för
det ”överskjutande” intrånget – kan ses mot bakgrund av att avtalet inte
hade förbehållits då kommunen överlät fastigheten. Därmed kunde inte avtalet göras gällande mot den nye fastighetsägaren. Det kunde inte heller anses
att denne ägde eller hade bort äga kännedom om ledningen. Den nye ägaren
var alltså inte bunden av avtalet och det kunde inte heller anses att fastighetsmarknaden kunde känna till att det fanns en ledning.
I båda de sist redovisade fallen var det klarlagt att rättigheter hade upplåtits
en gång i tiden, men i samband med fastighetsreglering respektive ägarbyte
upphörde rättigheterna att gälla mot de nya ägarna. I en sådan situation går
det givetvis inte – när den nye ägaren sedan upptäcker belastningen och begär ersättning – att hävda att ett avtal har träffats genom passivitet. Avgörande för bedömningen blir i stället situationen när den berörda marken
övergår till den nye ägaren. Borde denne känna till belastningen och betala
därefter för fastighetsförvärvet? Eller hade den nye ägaren anledning att
räkna med att ersättningsfrågan skulle regleras senare? Det är givetvis
mindre möjligheter för en fastighetsägare att upptäcka underjordiska ledningar är luftledningar, varför förutsättningarna för godtrosförvärv är uppenbart bättre sett ur fastighetsägarens synpunkt.
Vägar
Beträffande vägar bör utgångspunkten vara, att om det redan finns en vägkropp på marken ifråga, så medför en ny upplåtelse normalt ingen eller endast en liten marknadsvärdeminskning för det rena markintrånget. Bedömningen blir på vanligt sätt, som beskrivits ovan, beroende av vilken slags
rättighet det finns sedan tidigare. Om den tidigare upplåtelsen sålunda är ett
servitut, så bör det normalt inte uppkomma någon marknadsvärdeminskning. Om det är en nyttjanderätt tidigare, bör en upplåtelse på evig tid
i form av en gemensamhetsanläggning normalt ge upphov till en ökad belastning på fastigheten. Därför bör en viss ersättning betalas i ett sådant fall.
Beloppet torde inte gå att uppskatta på annat sätt än skönsmässigt (jfr NJA
2007 s. 695).
Även om det inte finns någon rättighet tidigare så torde det vanligtvis bli
fråga om ett mycket litet intrång, eftersom marken redan är ianspråktagen av
den aktuella vägen- Även i ett sådant fall torde marknadsvärdeminskningen
kunna bedömas schablonmässigt. Ersättningen bör dock generellt sett bli
högre än i situationen med en tidigare nyttjanderätt med tanke på att det blir
en helt ny rättighet.
59
60
2015-10-01
Lantmäteriet
När det gäller fallet att det inte finns någon rättighet tidigare blir det en speciell situation om vägen är att betrakta som tomttillbehör, i synnerhet om det
är fråga om kvartersmark inom detaljplan. I sådana fall bör markupplåtelsen
värderas utifrån genomsnittsvärdeprincipen.
Det bör framhållas att det för vägar ofta kan svårt att strikt skilja mellan
ersättning för markupplåtelsen respektive anläggningen. Detta framgår tydligt av flera rättsfall, där ingen ersättning har betalats för markupplåtelsen,
se nedan. I en kostnadskalkyl för en väganläggning kan det för övrigt mycket väl ingå även markkostnader, vilket innebär att marken ersätts utan att
detta redovisas separat.
Följande rättsfall gäller tillämpningen av 13 § AL i dess tidigare lydelse,
dvs. innan vinstfördelningen infördes i AL. Fallen kan ändå fortfarande ha
sitt intresse varför de tas med här.
Rättsfall
Det finns alltså ett ganska stort antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. II där
ingen separat ersättning har betalats för själva markupplåtelsen. Fallen V 76:7 och V
80:7 gällde båda av ålder använda byvägar, vilka uppläts för gemensamhetsanläggning.
I det sista fallet skulle vägen till följd av nyexploatering användas av betydligt fler än
tidigare. Detta föranledde dock ingen ersättning för markintrånget, däremot ersattes företagsskada orsakad av den ökade trafikmängden.
V 89:2 gällde en allmän väg som hade upphört. Ersättning betalades för anläggningens
värde men inte för markupplåtelsen. Samma resultat blev det i fallen V 82:4 och V 87:2,
dvs. ingen separat ersättning för markupplåtelsen.
Fallen V 83:20 och V 85:16 gällde vägar inom exploateringsområde. Ersättning betalades för enbart värdet av anläggningen.
När det gäller senare rättsfall där gällande lagstiftning tillämpas, dvs. att det
förutom marknadsvärdeminskningen bör betalas en viss vinstandel, hänvisas
till en särskild rättsfallssammanställning under 13 § AL i Handboken. Se
avsnitt 3.1.5, PRINCIPER FÖR VINSTFÖRDELNING – SPECIELLT OM
VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN.
Bryggor och båtplatser
Det är inte ovanligt att gemensamhetsanläggningar eller servitut enligt FBL
inrättas avseende befintliga bryggor, båtplatser och liknande anläggningar. I
båda fallen ska ersättning betalas för markupplåtelsen. Ofta är det vinstfördelningsfall. I situationen med gemensamhetsanläggning aktualiseras även
ersättning för inlösen av anläggningen, såvida den inte redan ägs av de deltagande fastigheterna och har uppförts med stöd av ett tidigare avtal.
Från principiell synpunkt kan ersättningen för markupplåtelsen bestämmas
med utgångspunkt från en kalkyl över förlust av nettointäkter vid alternativet att hyra eller arrendera ut båt- eller bryggplatser. Vanligtvis görs en
evighetskapitalisering av den årliga nettointäkten. Detta tillvägagångssätt
har tillämpats i ett flertal rättsfall, se t.ex. V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8, V
2015-10-01
12
05:5 och V 10:5. Det framräknade beloppet antas som regel slå igenom i
marknadsvärdet och ska sålunda ligga till grund för intrångsersättningen.
Denna ska dessutom innehålla en vinstandel eller 25 procent påslag på
marknadsvärdeminskningen om det är ett expropriationsfall.
Den årliga nettointäkten kan beräknas utifrån bruttointäkter minus driftsoch underhållskostnader. Om det är fråga om en gemensamhetsanläggning
ska även en kostnad för att uppföra en motsvarande anläggning tas med i
kalkylen. Om fastighetsägaren äger anläggningen ska å andra sidan värdet
av anläggningen ersättas separat. Det är i det fallet viktigt att understryka att
det inte ska betalas dubbel ersättning för anläggningen. Om värdet av anläggningen ersätts separat måste därför ett anläggningsvärde dras av för att
få ett nettobelopp som ett mått på marknadsvärdeminskningen. Om anläggningen ägs av en annan än fastighetsägaren, så ska även i det fallet ett avdrag för anläggningens värde (nyanläggningskostnaden) göras, eftersom
fastighetsägaren hade varit tvungen att uppföra en anläggning själv för att
kunna få intäkterna (för uthyrning av båtplatser etc.).
Rättsfall
I t.ex. rättsfallet V 10:5 tillämpades den nyss beskrivna principen för vinstberäkning.
Fallet gällde bildande av servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya
brygga för sex fastigheter. FD ansåg att värdet av en båtplats för härskande fastigheter
skäligen kunde jämföras med en markförlust då ett påtagligt tomttillbehör förloras.
Marknadsvärdeökningen uppskattades till 5 procent av respektive fastighets markvärde,
som bedömdes till 2 000 000 kr, dvs. 100 000 kr per fastighet eller totalt 600 000 kr.
Värdet för tjänande fastighet grundades på att utrymmet kunde hyras ut för 10 båtplatser
med en nettohyra om 900 kr/år och 8 procent kalkylränta, dvs. totalt 115 000 kr. Kostnaden för en brygga kunde enligt FD variera inom ett tämligen stort intervall. Den av
LM bedömda kostnaden 210 000 kr, 35 000 kr per fastighet, godtogs. Förrättningskostnaderna uppgick till 50 000 kr. Vinsten blev således 600 000 – 115 000 – 210 000 –
50 000 = 225 000 kr. Vinsten fördelades med hälften vardera mellan ägarna av den
härskande och de tjänande fastigheterna. Hovrätten godtog FD:s beräkning.
Se även exempel 4 i avsnitt 3.1.6, ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM
TAS I ANSPRÅK FÖR GEMENSAMHETSANLÄGGNING FÖR BRYGGA.
1.3.10
Värdetidpunkt
Det kan avslutningsvis vara på sin plats att summera upp vad som gäller i
fråga om värdetidpunkt – eller rättare sagt när denna ligger tidigare än dagen
för ersättningsbeslutet i fråga om befintliga anläggningar. Det finns tre typfall när värdetidpunkten för intrångsersättningen är tidigarelagd, dvs. när
13
tillträdet är utgångspunkten för värdetidpunkten. Här utgår vi från att det
är fråga om en ledning.
12
När det gäller kalkylräntan har räntefoten 4,5-5 procent tillämpats i V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V
05:5. En högre räntefot tillämpades i V 83:5 och V 10:5.
13
Värdetidpunkten för posten annan ersättning är alltid dagen för ersättningsbeslut.
61
62
2015-10-01
Lantmäteriet
1. Det första fallet är när förrättningen kan ses som ett led i att säkra
den anlagda ledningen med ledningsrätt. Det vill säga att det är ett
nära samband med anläggandet och ledningsrättsförrättningen.
2. Det andra fallet är då parterna är överens om att ersättningsfrågan
inte är reglerad, men de var överens om markåtkomsten. I detta fall
kommer även frågan om preskription in i bilden, dvs. om frågan inte
har hållits vid liv bör skador äldre än tio år anses som preskriberade.
3. Det tredje fallet är när ett tidigare nyttjanderättsavtal har upphört. I
enlighet med HD:s uttalande i mastmålen (NJA 2008 s. 510) blir dagen för avtalens upphörande värdetidpunkt.
2015-10-01
1.4
FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA
Enligt hänsynsbestämmelserna i 2 kap. MB ska verksamheter som påverkar
omgivningen bedrivas så att de skadliga effekterna minimeras. Om en skada
ändå uppstår finns bestämmelser om ersättning för s.k. miljöskador i 32 kap.
MB.
Om motsvarande olägenheter för omgivningen uppstår i samband med att
mark tas i anspråk för den störande verksamheten – t.ex. genom fastighetsreglering eller någon annan förrättningsåtgärd – talar man i ersättningssammanhang om en företagsskada. Dvs. en skada som uppstår till följd av genomförandet av markåtkomstföretaget. Eftersom det har ansetts rimligt att
en fastighetsägare som avstår mark till en störande verksamhet ska ha
samma rätt till ersättning – varken större eller mindre – som andra fastighetsägare som störs av samma verksamhet, är bestämmelserna i 32 kap. MB
och reglerna om företagsskada i 4 kap. 2 § ExL i princip desamma.
Det som i det följande sägs om bedömningen av ersättning för en miljöskada gäller således i allt väsentligt även för ersättning för en företagsskada
enligt ExL som avser samma störning (immission).
1.4.1
Skadestånd för miljöskada
Grundförutsättningarna för skadestånd är att en verksamhet på en fastighet
har orsakat en skada i fastighetens omgivning, 32 kap. 1 § MB.
1 § Skadestånd enligt detta kapitel skall betalas för personskada och sakskada samt ren
förmögenhetsskada som verksamhet på en fastighet har orsakat i sin omgivning.
En ren förmögenhetsskada som inte har orsakats genom brott ersätts dock endast om
skadan är av någon betydelse.
En skada, som inte har orsakats med uppsåt eller genom vårdslöshet, ersätts bara om
den störning som har orsakat skadan inte skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden.
Med verksamhet menas att mark, byggnader eller anläggningar används på
ett visst sätt, t.ex. för lantbruk, väg, järnväg, industriproduktion eller avfallshantering. Även själva uppförandet av en byggnad eller en anläggning
ingår i verksamhetsbegreppet, liksom mer tillfällig användning av en fastighet för t.ex. motortävlingar eller andra arrangemang (prop. 1985/86:83 s.
15).
Med begreppet omgivning ska förstås att lagen inte är tillämplig inom just
det område där den skadegörande verksamheten bedrivs. För skador inom
t.ex. en industribyggnad får annan lagstiftning tillämpas, t.ex. bestämmelser
om arbetsskydd. Om verksamheten bedrivs på endast en del av en fastighet,
omfattas dock skador som uppstår på andra delar av fastigheten av bestämmelserna i MB.
63
64
2015-10-01
Lantmäteriet
De störningar som är skadeståndsgrundande är främst vatten-, luft- eller
markförorening, buller, skakning eller annan liknande störning (32 kap. 3 §
MB). Till kategorin ”annan liknande störning” hör bl.a. estetiska störningar,
såsom förfulning av landskapsbilden, och s.k. psykiska immissioner, som
t.ex. den oro som människor som bor intill en sprängämnesfabrik kan känna,
vilket i sin tur kan leda till att fastigheterna i området sjunker i värde.
Även skador orsakade av sprängsten eller liknande berättigar till skadestånd.
Vidare kan skadestånd betalas för grävningsarbeten om den som utför arbetet har brustit i omsorg (32 kap. 4–5 §§ MB).
Skadestånd kan betalas för personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada. Med ren förmögenhetsskada avses sådan ekonomisk skada som uppstår utan samband med att någon lider person- eller sakskada. Om t.ex. fasaden på en byggnad har skadats vid en sprängning i närheten är den värdeminskning för fastigheten som detta leder till en sakskada. En ren förmögenhetsskada föreligger däremot om värdet på fastigheten sjunker på grund
av att en verksamhet i fastighetens närhet orsakar olägenheter i form av t.ex.
buller eller lukt.
Rättsfall
Frågan om vilka slags skador som är ersättningsgilla behandlades av HD i rättsfallet
NJA 2000 s. 737 – Lantmäteriets rättsfallsregister V00:8. Under den treåriga byggtiden
av den nya järnvägen till Arlanda stördes fastighetsägare intill banan av maskinbuller,
damm och byggtrafik. HD anförde inledningsvis att ersättning kan betalas för s.k. ren
förmögenhetsskada, dvs. en ekonomisk skada, men inte för en ideell skada. Med hänvisning till doktrinen konstaterade HD att gränsdragningen mellan ekonomisk och ideell skada är omdiskuterad. Därefter anförde HD i huvudsak följande. Av utredningen i
målet framgår att byggtiden kom att överskrida nyttjanderättstiden med omkring ett år.
Under den treåriga byggtiden har fastighetsägarna störts i en omfattning som gjort att
de inte har kunnat utnyttja sina fastigheter i full omfattning. De har i endast begränsad
utsträckning kunnat använda sina uteplatser och sovrummen har till följd av nattarbeten
ett 40-tal nätter inte kunnat ge fastighetsägarna ostörd nattsömn. Sammantaget har fastigheterna således inte kunnat användas fullt ut. Fastighetsägarna har vidare på grund
av byggdamm behövt utföra mer tvätt och städning än annars. Inskränkningarna i fastighetsägarnas boendemöjligheter och värdet av fastighetsägarnas egna arbeten utgör
följdskador av ekonomisk natur och kan inte anses sakna betydelse. Fastighetsägarna är
alltså berättigade till ersättning. Ersättning betalades med mellan 17 000 och 20 000 kr.
Utgångspunkten för skadeståndsreglerna i 32 kap. MB är att strikt skadeståndsansvar gäller, vilket innebär att skadestånd ska betalas även om skadan inte har uppkommit genom uppsåt eller vårdslöshet. Från denna grundprincip finns dock två viktiga undantag.
(1) För det första ersätts en ren förmögenhetsskada endast om den är av någon betydelse, såvida den inte har orsakats genom brott – det s.k. väsentlighetsrekvisitet. Begränsningen gäller dock inte för person- eller sakskador.
Sådana skador ska ersättas oavsett om de är av någon betydelse eller inte.
(2) För det andra ska samtliga slag av skador – personskador, sakskador
eller rena förmögenhetsskador, som inte har orsakats uppsåtligen eller ge-
2015-10-01
nom vårdslöshet – ersättas bara om den störning som har orsakat skadan inte
skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden – de s.k. orts- och allmänvanlighetsrekvisiten.
Dessa rekvisit är desamma som enligt 4 kap. 2 § ExL gäller för företagsskada. Detta beror alltså på att lagstiftningen syftar till att jämställa den som
avstår mark för en störande verksamhet med andra fastighetsägare som utsätts för samma störning.
Prövningen av en miljöskada avseende ren förmögenhetsskada kan alltså i
figurform beskrivas på samma sätt som prövningen av en företagsskada.
Ja
Är miljöskadan bagatellartad?
Nej
Ja
ortsvanlig?
Nej
allmänvanlig?
Nej
Ja
Miljöskadan
ersätts inte
Miljöskadan
ersätts
Figur 1 Principskiss för prövning av miljöskada – ren förmögenhetsskada.
1.4.2
Ersättning för en förmögenhetsskada ska alltså betalas endast om skadan är
av någon betydelse. I rättspraxis brukar man tala om att marknadsvärdepåverkan ska vara ”väsentlig”, vilket har gett rekvisitet dess namn. Väsentlighetsrekvisitet hänför sig till den nettoinverkan på fastighetens marknadsvärde som den skadegörande verksamheten förorsakar. Man ska alltså även
beakta eventuell nytta som verksamheten innebär.
65
66
2015-10-01
Lantmäteriet
I förarbetena har bl.a. följande syften med väsentlighetsrekvisitet anförts.
•
Osäkerhetsmarginalen vid fastighetsvärdering
•
Bevissvårigheterna för bagatellartade skador
•
Processekonomiska skäl
Avgörande för om värdepåverkan är väsentlig eller inte kan vara dels hur
stort belopp det är fråga om (absolut), dels hur beloppet förhåller sig till
fastighetens marknadsvärde (relativt).
Väsentlighetsrekvisitet har i praxis sällan eller aldrig varit avgörande för om
ersättning ska betalas eller inte för en miljöskada, eftersom det oftast har
bedömts som mer eller mindre uppenbart att skadan var mer än bagatellartad
(SOU 2008:99 s. 260).
Rättsfall
I det ovan nämna rättsfallet NJA 2000 s. 737 om ersättning för minskat boendevärde
bedömdes skadan till 20 000 kr för två fastighetsägare och 17 000 för den tredje. HD
ansåg att dessa skadenivåer skulle bedömas som väsentliga.
1.4.3
Orts- och allmänvanlighetsrekvisiten
Ersättning för en miljöskada, som inte har orsakats uppsåtligen eller genom
vårdslöshet, ska betalas endast om den störning som har orsakat skadan inte
skäligen bör tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller till dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden.
Ortsvanliga är sådana störningar som uppstår när t.ex. en ny fabrik förläggs
till en industriort som redan tidigare har liknande störningar. Allmänvanliga
störningar är sådana som uppkommer när t.ex. en väg dras genom en ort
som tidigare inte hade någon liknande väg, om de immissioner som vägen
innebär är allmänt förekommande i andra jämförliga orter. I förarbetena
nämns buller från en motorväg som dras fram genom en tidigare orörd natur
som ett exempel på en allmänvanlig störning (Prop. 1969:28 s. 240).
Ortsvanlighet
Med ort menas den störda fastighetens närmaste omgivning (prop. 1969:28
s. 239). Ortsbegreppet ansluter inte till någon administrativ indelning, utan
det råder viss frihet att med beaktande av omständigheterna i det enskilda
fallet göra en geografisk avgränsning. Ortsbegreppet bör dock inte tolkas
alltför snävt.
Rättsfall
I rättsfallet NJA 1999, s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4 uttalade HD bl.a.
följande: ”Det skall då först sägas att, om man på detta sätt bryter ned ett område i delområden, det ofta blir möjligt att konstruera ett mindre område som inte tidigare har ut-
2015-10-01
satts för störningar. Det är tydligt att man måste gå försiktigt fram, om ortsvanlighetsprövningen skall spela den roll som lagstiftaren avsett. Ett ifrågasatt delområde måste
kunna avgränsas på ett naturligt sätt från orten i övrigt för att det skall vara motiverat
att pröva ortsvanligheten med hänsyn till förhållandena i delområdet.”
Följande exempel på ortsavgränsningar kan hämtas från rättstillämpningen.
•
Ett visst villaområde
•
De centrala delarna av en viss tätort
•
En viss mindre tätort med blandad bebyggelse
•
Området för en viss ledningsdragning på landsbygden
Vanlighetsprövningen ska enligt lagtextens formulering ske med utgångspunkt från störningen som sådan (bullret, skakningarna, utsiktsstörningen,
etc.) och inte från marknadsvärdepåverkan. Det är alltså den aktuella störningen av en viss art och intensitet, som ska jämföras med de inom orten
sedan tidigare förekommande störningarna av samma art. Det kan dock noteras att HD i rättsfallet NJA 1999 s. 385 konstaterade att det ibland kan
vara svårt att göra någon åtskillnad mellan störning och skada. Vidare talas
det i lagtexten till 4 kap. 2 § ExL (influensregeln) om inverkan på marknadsvärdet, vilket närmast tyder på att det är skadans – och inte störningens
– vanlighet som ska bedömas i det sammanhanget.
Rättsfall
Som exempel på prövning av ortsvanlighetsrekvisitet kan nämnas ett kraftledningsmål
där ett villaområde i utkanten av Storstockholm inte ansågs vara känsligt för estetiska
störningar (Lantmäteriets rättsfallsregister V79:3). Utsikten från den berörda fastigheten stördes redan av en industrifastighet. Och ifråga om buller från kraftledningen anfördes att fastigheten låg så nära motorväg och järnväg att trafiken därifrån hördes väl.
Såväl den estetiska störningen som bullret var således att anse som ortsvanliga.
Allmänvanlighet
Liksom ifråga om ortsvanlighet ska allmänvanlighetsprövningen i första
hand göras utifrån störningens och inte skadans vanlighet. Det är vidare
störningens art och intensitet och inte dess källa som ska ligga till grund för
prövningen. För t.ex. estetiska störningar från en kraftledning bör alltså jämförelsen göras med den allmänna förekomsten av estetiska störningar – även
från andra störningskällor än kraftledningar, t.ex. järnvägar och industrier.
Rättsfall
Psykiska och estetiska störningar från en kraftledning på Hisingen i Göteborg behandlades i rättsfallet NJA 1988 s. 376. – Lantmäteriets rättsfallsregister V88:8. HD anförde
bl.a. följande. Ersättning ska betalas på grundval av det marknadsvärde fastigheten
skulle ha haft om inverkan av ledningsföretaget inte förekommit men endast i den mån
det är skäligt med hänsyn till förhållandena i orten eller till den allmänna förekomsten
av likartad inverkan under jämförliga förhållanden – två rekvisit som det är svårt att
klart hålla isär. I förevarande fall är fråga om en fastighet i ett visserligen hittills tämli-
67
68
2015-10-01
Lantmäteriet
gen skyddat läge men likväl belägen i nära anslutning till miljöstörande industri av betydande omfattning. I sådana omgivningar måste fastighetsägare räkna med ett visst
mått av sådana störningar som det här är fråga om.
Eftersom varken psykiska eller estetiska störningar låter sig mätas utan måste bli föremål för utpräglat subjektiva bedömningar, bör gränsen för vad som fastighetsägaren
skäligen bör tåla med hänsyn till vad som är vanligt på orten eller allmänt förekommande sättas tämligen högt. Vad som yrkats i HD uppgår ej till mer än 7,5 procent av
det värde som fastigheten hade utan inverkan av ledningsföretaget. En sådan värdeminskning är ej större än vad fastighetsägaren får anses skyldig att tåla vid inverkan av
psykiska och estetiska störningar.
Allmänvanlighetsprövningen ska avse störningar av en viss art under jämförliga förhållanden, vilket innebär att man ska bedöma om störningen är
vanlig i samhällen eller trakter av samma slag som den aktuella orten. Prövningen knyts därmed indirekt till i princip samma ortsbegrepp som ligger till
grund för ortsvanlighetsprövningen.
Följande exempel på ortstyper, som var och en inom sig rymmer jämförliga
förhållanden, är hämtade från rättspraxis.
•
Villaområden i utkanten av större tätorter
•
Villasamhällen
•
Tätorters centrala delar
•
Glesbebyggda områden – landsbygden
•
Fritidsområden
•
Lugna områden med spridd bebyggelse
•
Omgivningar med miljöstörande industri
Av förarbeten och rättspraxis kan utläsas att bl.a. följande faktorer har betydelse för prövningen av allmänvanlighet.
•
Rådande miljökrav (dvs. gränsvärden, riktlinjer eller rekommendationer) avseende miljöstörningar. Detta är särskilt vanligt ifråga om
buller. I rättsfallet NJA 1977 s. 424 (Lantmäteriets rättsfallsregister
V77:4) knöts gränsen för ersättning för trafikimmissioner till då gällande rekommendationer för bullernivåer vid framdragande av ny
trafikled i befintlig miljö, vilket var en ekvivalent bullernivå om 60
dB(A) utomhus. Nu gällande rekommendationer är 55 dB(A) utomhus (ekvivalent nivå) respektive 45 db(A) inomhus (maxnivå).
•
Typen av miljöstörande verksamhet. Högre toleransgräns för allmännyttiga verksamheter.
•
Miljöstörningens mätbarhet. Högre toleransgräns för störningar som
kräver subjektiva bedömningar än för störningar vars intensitet går
att mäta.
2015-10-01
•
Stor ekonomiska skada (i förhållande till fastighetens totalvärde) har
tagits till intäkt för att störningens intensitet inte är allmänvanlig.
•
Den störda fastighetens kvalitéer ur miljösynpunkt. Lägre toleransgräns har t.ex. tillämpats för fritidsfastigheter i ostörda omgivningar.
Rättsfall
I rättsfallet NJA 1999 s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4, som avsåg störningar från en nyanlagd väg i ett tidigare ostört område, konstaterade HD att störningarna inte var ortsvanliga och anförde därefter följande. ”Angående allmänvanlighetskriteriet kan konstateras att den förut berörda utvecklingen av Dalarö följer samma mönster som uppvisas av ett antal andra orter i Stockholms närhet. Med denna utveckling
följer utbyggnad av allmänna anläggningar som vägar, som anpassas till en ökande trafik. Generellt sett får tillkomsten av en sådan väg som Smådalarövägen med dess trafik
och dess estetiska inverkan på t.ex. landskapsbilden anses allmänvanlig. Det är inte belagt att de bullerstörningar som orsakas av vägen i och för sig är onormalt stora. Ca 1,6
milj. människor i Sverige är i sin boendemiljö exponerade för vägtrafikbuller på över
55 dB(A) ekvivalentnivå (frifältsnivå utomhus; se prop. 1996/97:53 s. 45 och SOU
1993:65 s. 117). I tätorter med 500–10 000 invånare, till vilka Dalarö hör, beräknas 9–
10 procent av invånarna vara utsatta för 55–60 dB(A) och åtminstone 4 procent för
högre värden (se SOU 1993:65 bil. 9 s. 4). I likhet med HovR:n anser HD därför att
bullerstörningarna bör betraktas som allmänvanliga.”
I rättsfallet NJA 2003 s. 619 – Lantmäteriets rättsfallsregister V03:4 (Ålbergamålet),
som gällde framdragande av en motorväg genom skogsmark, fann HD – med hänvisning till förarbetena (prop. 1969:28 s. 240) – att störningarna på jakten fick anses vara
allmänvanliga.
Skälighetsbedömning
Tillämpningen av orts- och allmänvanlighetsrekvisiten ska göras som en
skälighetsprövning när det gäller det slutliga ställningstagandet till om ersättning ska betalas eller inte..
Rättsfall
I det ovan berörda rättsfallet NJA 1999 s. 385 – Lantmäteriets rättsfallsregister V99:4
anvisar HD en mer självständig roll för skälighetsprövningen än som tidigare hade
gällt. Efter att ha bedömt störningarna som allmänvanliga konstaterar HD följande:
”Därmed är dock inte sagt att klagandena är skyldiga att tåla störningarna från vägen
utan ersättning för skador på grund av dessa. I den skälighetsprövning som ska göras
bör ett flertal omständigheter vägas in. En sådan omständighet är Dalarös tämligen speciella karaktär som innebär att även ”normala” störningar kan ha större betydelse än på
andra platser. Den sammantagna inverkan av immissionerna bör också tillmätas vikt.
Skadans art och totala storlek kan vara ytterligare en omständighet att beakta, liksom
att fastighetsägarna är privatpersoner. Vidare kan hänsyn tas till överskridande av gällande normer för immissioner. Samhällsnyttan av vägen bör ges vikt. Beaktas kan
också att toleransgränsen för vissa typer av immissioner, t.ex. buller (jfr prop. 1969:28
s. 240 och 1985/86:83 s. 41) och estetisk inverkan (jfr prop. 1969:28 s. 240 och NJA
1988 s. 376), kan ligga högre än för andra.”
I citatet känner vi igen flera av de faktorer som tidigare nämndes under allmänvanlighetsprövningen. Efter att ingående ha behandlat de särskilda om-
69
70
2015-10-01
Lantmäteriet
ständigheterna i det aktuella fallet, fann HD skäligt att ersättning skulle betalas trots att störningarna bedömdes som allmänvanliga.
HD kom till en liknande slutsats i Ålbergamålet, NJA 2003 s. 619, där ersättning betalades för intrång i jakt trots att störningen betraktades som allmänvanlig.
Inget toleransavdrag eller procentpåslag
Om vanlighets- och skälighetsprövningen slutar med att miljöskadan ska
ersättas ska ersättning betalas för hela skadan. Tidigare skulle enligt praxis
göras ett s.k. toleransavdrag från ersättningen om vanligen 5 procent, men
detta gäller inte längre efter den ändring av 32 kap. 1 § som infördes den 1
augusti 2010.
Något procentpåslag ska inte göras på ersättningen. På samma sätt som i
fråga om företagsskada enligt ExL ska en miljöskada endast ersättas med
den konstaterade marknadsvärdeminskningen.
1.4.4
Orsakssamband och beviskrav
I MB finns en särskild bestämmelse som slår fast att det vid sådana störningar som lagen handlar om ska gälla ett lägre krav än annars på bevisning
om sambandet mellan skadeorsak och skada (32 kap. 3 § 3 st. MB. Regeln
innebär att en skada ska anses ha orsakats genom en störning om det finns
en övervägande sannolikhet för ett orsakssamband. Det krävs alltså inte full
bevisning som inom skadeståndsrätten i övrigt. Bevisregeln har betydelse
främst när orsakssambandet är invecklat och svårgripbart. Detta är fallet
bl.a. vid olika former av föroreningar.
Bevisregeln förutsätter dock dels att den skadelidande på traditionellt sätt
har kunnat styrka förekomsten av en skadlig störning, dels att han har kunnat styrka att det har uppstått en skada. Någon lindring i beviskravet i förhållande till skadeståndsrätten i övrigt gäller alltså inte på dessa punkter,
utan lindringen gäller endast i fråga om sambandet mellan störning och
skada.
Den beskriva bevislindringen gäller inte för företagsskador enligt 4 kap. 2 §
ExL.
1.4.5
Skadeståndsansvariga
Ansvarig för den skada som en fastighet förorsakar i sin omgivning är den
fastighetsägare eller tomträttshavare som bedriver eller låter bedriva verksamhet på fastigheten (32 kap. 6 § MB).
Om verksamheten bedrivs av en nyttjanderättshavare eller innehavaren av
ett servitut eller någon annan särskild rätt, är det rättighetshavaren som är
ansvarig, om han brukar fastigheten i näringsverksamhet eller i offentlig
2015-10-01
verksamhet. En annan brukare, t.ex. en bostadshyresgäst eller en bostadsarrendator, är skadeståndskyldig endast om denne har vållat skadan uppsåtligen eller genom vårdslöshet.
Även entreprenörer som i egen näringsverksamhet utför eller låter utföra
arbete på en fastighet har ett strikt skadeståndsansvar (32 kap. 7 § MB). Att
arbetet ska utföras i egen näringsverksamhet innebär att det ska vara fråga
om en självständig företagare. Om skadan orsakas av en anställd hos fastighetens ägare eller brukare måste skadeståndsanspråket enligt lagen riktas
mot ägaren eller brukaren.
Fastighetens ägare eller brukare blir dock normalt inte befriad från sitt ansvar även om en entreprenör är ansvarig för skadan. I ett sådant fall inträder
i stället som regel ett solidariskt ansvar dem emellan (32 kap. 8 § MB).
1.4.6
Beräkning av ersättningen
MB innehåller inga bestämmelser om hur skador på en fastighet ska värderas, utan beräkningen får ske enligt allmänna skadeståndsregler. I praktiken
torde skador på fast egendom uppskattas på liknande sätt som vid en tilllämpning av ExL, dvs. som minskningen av marknadsvärdet.
Den störningsalstrande verksamheten kan även medföra förändringar som
verkar höjande på fastighetsvärdet. Sådan s.k. företagsnytta ska vid tillämpning av ExL bedömas enligt rekvisiten i 4 kap. 2 § ExL och således i princip
avräknas från skadan i den mån nyttan inte är orts- eller allmänvanlig. I MB
finns ingen reglering av positiv influens.
I förarbetena till den tidigare gällande miljöskyddslagen sägs angående detta
att allmänna skadeståndsrättsliga grundsatser ska tillämpas och att man åtminstone i vissa fall kan kvitta en skada som drabbar en fastighet mot en
nytta som uppkommer för fastigheten genom företaget (prop. 1969:28 s.
242). För att kvittning ska göras talar även den tidigare berörda utgångspunkten att ersättningen bör bli densamma för en fastighet som direkt berörs
av ett intrång som för grannfastigheten, som utsätts för samma störningar
men inte upplåter någon rättighet.
Den normala skadeståndssituationen är att en miljöskada har inträffat och att
frågan därefter väcks om ersättning. Ersättning kan emellertid även betalas
för framtida skador på egendom om ersättningens belopp lämpligen kan
uppskattas på förhand och om en part begär det (32 kap. 9 § MB). På grund
av svårigheten att göra förhandsbedömningar är dock möjligheterna till sådan ersättning begränsade.
71
72
2015-10-01
1.4.7
Lantmäteriet
Inlösen
Om en skadeståndsgrundande verksamhet medför att fastighet eller del av
fastighet blir onyttig för ägaren eller att synnerligt men uppkommer vid användningen, ska fastigheten eller fastighetsdelen på fastighetsägarens begäran lösas in (32 kap. 11 § MB).
Ersättningen vid en inlösen ska bestämmas enligt reglerna i ExL. Detta innebär att i inlösenfallet ska det göras ett påslag på ersättningen med 25 procent, jämför 4 kap. 1 § ExL.
2015-10-01
2
FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN
2.1
FASTIGHETSREGLERING
2.1.1
Översikt över ersättningsregler och principer
Grundregeln för likvidvärdering
Den grundläggande ersättningsregeln finns i 5 kap. 10 § FBL, som har följande lydelse:
5 kap. 10 § FBL. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen
frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas
värdeförändring som föranleds av servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till någon annan ägare.
Ersättning enligt första stycket bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering).
Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom
regleringen frångår fastigheten, ska enligt 5 kap. 10 § första stycket första
meningen skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar (s.k. likvid).
Bestämmelsen i 5 kap. 10 § FBL anger att ersättning ska betalas. Hur ersättningen ska bestämmas regleras i 5 kap. 10 a –11 §§, se nedan.
Värdeförändring som beror på servitutsåtgärd eller på att byggnad eller annan anläggning övergår till ny ägare ska enligt andra meningen utjämnas på
samma sätt.
Vid överföring av fastighetstillbehör ska ersättningen bestämmas enligt
samma principer som vid fastighetsreglering i övrigt.
Det förfarande genom vilket ersättningen bestäms kallas för likvidvärdering.
Likvid är synonymt med ersättning.
Regeln om hur ersättningen ska bestämmas
5 kap. 10 a § FBL. Vid värdering av egendom enligt 10 § gäller andra och tredje styckena.
Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 §
plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att
egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat
liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719).
Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket
tillämpas 4 kap. expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt gäller
värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen
har för den tillträdande fastigheten.
73
74
2015-10-01
Lantmäteriet
Vid likvidvärderingen enligt 5 kap. 10 § skiljer man mellan två olika av fall,
dels expropriationsfallen (5 kap. 10 a § andra stycket), dels vinstfördelningsfallen (5 kap. 10 a § tredje stycket). Gränsdragningen mellan de två
typfallen redovisas i nedan i avsnitt 2.1.2.
Reglerna i 4 kap. ExL ska alltså tillämpas på expropriationsfallen. För vinstfördelningsfallen ska det ”tas skälig hänsyn till det särskilda värde som
egendomen har för den tillträdande fastigheten”, vilket med andra ord kallas
vinstfördelning.
Värderingsprinciperna för de båda fallen behandlas längre fram.
Jämkningsregeln
11 § Genomföres regleringen på sådant sätt att ägare av fastighet lider förlust genom att
fastighetens värde minskas utan att han kan få gottgörelse enligt andra bestämmelser eller
genom att han ålägges betala belopp som överstiger fastighetens värdehöjning, skall resultatet av den ekonomiska uppgörelsen enligt 10 § jämkas så, att förlusten täckes. Överstiger
den enligt 10 § beräknade ersättningen för vad som genom överföring frångår fastighet i
väsentlig mån den värdeminskning som överföringen innebär för fastigheten, skall jämkning ske, om det är skäligt med hänsyn till omständigheterna.
Om kostnaden för att anskaffa egendom, som vid regleringen användes för förstärkning
av fastighet, icke överensstämmer med likvidvärdet, skall jämkning enligt första stycket
också ske, såvida det ej medför avsevärd olägenhet för sakägare.
Vid s.k. indirekt vinstfördelning (se nedan om Vinstfördelningsfallen) bestäms likvidvärdet i princip utan hänsyn till de berörda fastigheternas värdeförändringar. Normalt torde värdenivån trots detta komma att ligga i intervallet mellan avträdarens värdeminskning och tillträdarens värdeökning. I
vissa fall kan det dock inträffa, att en fastighetsägare blir oskäligt gynnad
eller missgynnad av det bestämda likvidvärdet. Ersättningsbeloppet ska då
jämkas.
För att täcka förlust
Enligt 5 kap. 11 § första stycket första meningen ska resultatet av den ekonomiska uppgörelsen i vissa fall jämkas, om en reglering genomföres på
sådant sätt att ägare av fastighet lider förlust.
Förlust kan uppkomma antingen genom att fastighetens värde minskas och
att ersättningen inte förmår täcka denna minskning eller genom att fastighetens värde ökas, men att det ersättningsbelopp som ska betalas överstiger
denna ökning. I sådana fall ska ersättningsbeloppet jämkas så att förlusten
täcks.
För att kunna bedöma om en viss fastighets båtnad blir negativ, kan behov
uppstå av att utföra en båtnadsvärdering. Hur en sådan ska genomföras behandlas i längre fram under Båtnadsvärdering, avsnitt 2.4.
2015-10-01
Jämkning för att undvika förlust kan bli aktuell även vid fastighetsreglering
i skadeförebyggande syfte på initiativ av en tvångsförvärvare, t.ex. vid
marköverföring för framdragning av allmän väg över åkermark. Själva
marköverföringen – vägen obeaktad – kan i sådana fall sakna båtnad. Båtnaden uppstår i stället genom att vägintrånget minskar. Vid sådan reglering
är principen att likviden bestäms utan hänsyn till vägen. En på detta sätt
bestämd likvid måste innebära att förlust uppstår för endera fastighetsägaren. Denna förlust täcks då genom jämkning. Enligt 5 kap. 14 § ska sådan
jämkning betalas av tvångsförvärvaren.
Oskälig vinst
Behov av jämkning kan enligt andra meningen undantagsvis uppkomma på
grund av att fastighet blivit otillbörligen gynnad, exempelvis när ersättningen för en äga eller en byggnad, som frångår en fastighet, bestäms efter genomsnittliga förhållanden trots att ägan eller byggnaden rent faktiskt har
liten betydelse för fastigheten i fråga.
Genomsnittsvärdeprincipen
Den i praktiken mest vanliga indirekta fördelningsmetoden är den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Enligt huvudregeln ska ersättningen då bestämmas
till det genomsnittliga råtomtvärdet inom den utökade fastigheten, se nedan
Vinstfördelningsfallen. Om värdeminskningen för den avträdande fastigheten är större eller om värdeökningen för tillträdaren är mindre måste dock en
jämkning göras så att det inte uppstår någon förlust. I det första fallet blir då
ersättningen lika med värdeminskningen för avträdaren och i det andra fallet
lika med värdeökningen för tillträdaren.
Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen uppstår behov av jämkning
relativt frekvent när mark överförs till eller från en redan bebyggd fastighet.
En kontroll av eventuellt jämkningsbehov måste dock göras i samtliga regleringsfall.
Jämkning vid överföring av markreserv
Det finns även enligt 5 kap. 11 § andra stycket en tredje orsak till jämkning,
som är kopplad till det normala arbetet vid större omregleringsföretag, och
gäller situationer där en s.k. markreserv står till förfogande vid regleringen.
Enligt denna bestämmelse gäller att, om kostnaden för att anskaffa egendom, som vid regleringen används för förstärkning av fastighet, inte överensstämmer med likvidvärdet, ska jämkning enligt 5 kap. 11 § första stycket
också ske, såvida inte detta medför avsevärd olägenhet för sakägare. När
reserven anskaffas är det i regel inte möjligt att i detalj bedöma hur denna
ska slutligen fördelas mellan olika fastigheter. Jämkningen går ut på att fördela den skillnad som kan uppstå mellan anskaffningskostnaden och likvidvärdet på förstärkningsjorden och kan således avse såväl en vinst som en
förlust.
75
76
2015-10-01
2.1.2
Lantmäteriet
Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?
Vid bestämmande av ersättning enligt FBL – och AL – måste ställning tas
till om situationen i fråga är ett expropriationsfall eller ett vinstfördelningsfall. Gränsdragningen uttrycks på följande sätt i 5 kap. 10 a § andra stycket
FBL.
Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 14, 15, 16, 17 eller 18 §
plan- och bygglagen (2010:900) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att
egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, tillämpas 4 kap. expropriationslagen (1972:719).
Den grundläggande tanken är att om det finns andra sätt (än FBL och AL)
att tvångsförvärva samma mark i samma syfte så är det ett expropriationsfall. Enligt alla andra lagar är det nämligen ExL som tillämpas och då ska
ersättningen bli densamma även om man i stället tillämpar FBLMotsatsvis, vilket följer av 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL, så är det ett
vinstfördelningsfall om markåtkomstregler endast finns i FBL eller AL.
Vinstfördelning vid fastighetsbildning kan aktualiseras vid fastighetsreglering och klyvning.
Om det är ett expropriationsfall eller ett vinstfördelningsfall beror på syftet
(ändamålet) med åtgärden. Dvs. vad den mark som överförs, upplåts med
servitut eller befrias från ett servitut ska användas till. Hur marken har använts tidigare saknar alltså betydelse för bedömningen.
Expropriationsfallen
De fall som räknas till expropriationsfallen vid fastighetsbildning är bl.a. de
plangenomförandefall som regleras i 14 kap. 14–18 §§ PBL.
•
14 § avser mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän
plats för vilken kommunen är huvudman samt kvartersmark som enligt planen ska användas för annat än enskilt bebyggande, dvs. för
olika allmänna ändamål.
•
15 § gäller mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän
plats för vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark tilllämpas fastighetsreglering endast i yttersta undantagsfall. Markåtkomsten sker i stället normalt genom en upplåtelse enligt AL.
•
16 och 17 §§ avser allmänna platser som kommunen inte är huvudman för enligt PBL och som staten eller kommunen är väghållare
för enligt väglagen. Fastighetsreglering skulle i mycket sällsynta fall
kunna bli aktuell om staten eller kommunen äger en fastighet till vilken marken skulle kunna föras och en sådan överföring begärs.
•
18 § avser kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till viss del även ska användas för en allmän trafikanlägg-
2015-10-01
ning, för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter
eller för en allmän ledning. I detaljplanen utmärks markreservat för
allmänna trafikanläggningar vanligtvis med beteckningarna x (gångoch cykeltrafik), z (fordonstrafik) eller t (tunnel). Fastighetsreglering
kan bli aktuell för bildande av servitut för att säkra tillgången till ett
sådant markreservat. Beträffande gemensam trafikanläggning, se avsnitt 3.1.2. För allmänna ledningar (u- och l-områden) sker genomförandet enligt LL.
Expropriationsfall är vidare sådana situationer där marken uppenbarligen
skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation i stället för med stöd av
FBL eller AL.
•
De ändamål för vilka expropriation kan ske framgår av 2 kap. ExL.
Det måste alltså i det enskilda fallet göras en bedömning av om expropriation hade varit ett möjligt alternativ. Det handlar framförallt
om fall där staten eller en kommun är förvärvare och ändamålet är
klart utsagt i 2 kap. ExL. Möjlighet finns även för en enskild part att
få expropriationstillstånd, men eftersom detta är tämligen sällsynt i
praktiken torde det endast i mer speciella situationer kunna räknas
som ett uppenbart fall. Utökning av en fastighet för en större basindustri skulle kunna vara ett exempel på ett sådant specialfall.
Även andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat
tas i anspråk genom något annat tvångsförvärv räknas till expropriationsfallen. Vad som menas med ”annat tvångsförvärv” är inte närmare utrett i förarbetena. En bedömning får därför göras från fall till fall av om tvångsrätt
hade kunnat utövas enligt någon annan av de markåtkomstlagar som står till
buds.
•
Markåtkomst för järnvägar är en situation som regelmässigt kan
hänföras till expropriationsfallen, eftersom sådan markåtkomst alternativt kan ske enligt LBJ. I de undantagsfall där järnvägsplan saknas
torde expropriation kunna tillämpas.
•
Ett annat vanligt förrättningsfall rörande järnvägar är upphävande av
servitut för överfart vid stängning av järnvägskorsningar. Även sådana fall hör till expropriationsfallen. Antingen därför att stängningen
är reglerad i en järnvägsplan, vilket innebär att markåtkomstreglerna
i LBJ är tillämpliga, eller – om järnvägsplan saknas – därför att expropriation är ett alternativt sätt för att upphäva servitut för överfart
över en järnvägsfastighet.
•
Enligt förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 68) räknas till expropriationsfallen även sådan skadeförebyggande fastighetsreglering mellan
en tvångsförvärvare och berörda sakägare som avses i 5 kap. 3 §
andra stycket FBL.
77
78
2015-10-01
Lantmäteriet
Som expropriationsfall räknas däremot inte inlösen enligt 8 kap. FBL, dvs.
överföring av mark i omarronderingssyfte eller inlösen av kvartersmark
inom detaljplan (8 kap. 1 och 4 §§ FBL). I dessa inlösenfall ska alltså vinstfördelning ske om inte motsvarande tvångsförvärv alternativt skulle kunna
ske enligt någon annan lag än FBL eller AL.
Vinstfördelningsfallen
De s.k. vinstfördelningsfallen är enligt 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL omvänt definierade. Det är alltså fråga om sådana situationer som inte kan klassas som expropriationsfall. Det ska med andra ord inte vara uppenbart möjligt att lösa in egendomen enligt PBL eller genom expropriation eller något
annat liknande tvångsförvärv enligt andra lagar än FBL och AL. De markåtkomstmöjligheter som finns för dessa fall är alltså exklusivt reglerade i
FBL eller i AL.
Vinstfördelningsfallen vid fastighetsbildning kan delas in i tre typfall:
•
Tomtbildning. Med detta menas marköverföring i syfte att nybilda
eller utöka fastigheter som är avsedda för bebyggelse. Även servitutsupplåtelser för att ”utrusta” bebyggelsemark med vägar, ledningar m.m. hör till dessa fall. Liksom upphävande av servitut för att frigöra mark för bebyggelse.
•
Omreglering av jord- och skogsbruksfastigheter, dvs. marköverföringar samt förändringar av servitutsförhållanden och samfällighetsandelar för fastigheter på landsbygden.
•
Klyvning, dvs. uppdelning av en samägd fastighet i särskilda lotter
på marken.
2.1.3
Expropriationsfallen – principer
Gränsdragningen mellan expropriationsfall och vinstfördelningsfall framgår
av föregående avsnitt. Här i detta avsnitt redovisas värderingsprinciper för
några vanligt förekommande situationer då ersättningsreglerna i 4 kap. ExL
ska tillämpas, nämligen:
• Överföring av mark till allmän plats
• Överföring av mark till allmän tomt
• Överföring av råmark
• Överföring av mark till järnvägsfastighet
• Upphävande av överfartsservitut vid järnväg
• Bildande av servitut för x-, z och t-områden
2015-10-01
Allmän plats
Med allmän plats menas en gata, en väg, en park, ett torg eller ett annat område som enligt en detaljplan är avsett för ett gemensamt behov (1 kap. 4 §
PBL).
Huvudregeln är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser.
Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att kommunen inte ska vara huvudman för en eller flera allmänna
platser (4 kap. 7 § PBL).
Om kommunen är huvudman genomförs detaljplanen genom att marken
genom fastighetsreglering överförs till en kommunägd fastighet. Om kommunen inte är huvudman genomförs detaljplanen i stället genom en anläggningsförrättning.
Ersättningsregler
Marknadsvärdeminskningen
Ersättning för mark som tas i anspråk för en allmän plats ska bestämmas
enligt reglerna i 4 kap. ExL (5 kap. 10 a § andra stycket FBL). Ersättning
ska alltså betalas för marknadsvärdeminskningen plus 25 procent samt för
eventuell övrig skada.
Med hänsyn till tidigare planförutsättningar
Mark som är avsedd för en allmän plats har normalt ett mycket lågt marknadsvärde. Eftersom det inte har ansetts skäligt att den värdeminskning det
innebär att marken läggs ut som allmän plats ska drabba fastighetsägaren,
gäller enligt 4 kap. 3 a § ExL en särskild värderingsregel för allmän plats.
Marknadsvärdeminskningen ska bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats.
Man ska alltså bortse från den värdeinverkan som planen innebär och värdet
bestäms i stället med den hypotetiska förutsättningen att plansituationen
fortfarande är densamma som den var innan marken lades ut till allmän
plats. Om marken har berörts av flera planer genom åren, men utan avbrott
har utgjort allmän plats, är den plansituation som avses den som gällde innan marken första gången lades ut som allmän plats.
Det handlar med andra ord om att göra en ”tur- och returresa” bakåt i tiden
till läget strax före planantagandet, för att se hur fastigheten då fick användas. Väl återkommen från denna ”resa” ska värderingen i övrigt grundas på
de förhållanden som gäller vid den aktuella värdetidpunkten. Fastighetens
fysiska beskaffenhet, värdenivåer etc. ska alltså på sedvanligt sätt knytas till
värdetidpunkten. Ersättningen kan aldrig understiga markens värde enligt
den vid värdetidpunkten pågående markanvändningen. Jämförelsen med
79
80
2015-10-01
Lantmäteriet
förhållandena före planantagandet kan alltså endast tillämpas för att höja
ersättningen i jämförelse med markens faktiska värde vid värdetidpunkten.
Tidigare allmän väg
Enligt ett särskilt stadgande i 4 kap. 1 § tredje stycket ExL ska ingen ersättning betalas för mark som ingår i en allmän väg och som enligt en detaljplan är avsedd för en allmän plats som kommunen är huvudman för.
Exploatörsförordnande
Enligt 6 kap. 3–10 §§ PBL kan länsstyrelsen på begäran av kommunen besluta att en större exploatör utan ersättning ska avstå mark som är utlagd
som allmän plats i en detaljplan. Vid kommunalt huvudmannaskap innebär
förordnandet en äganderättsövergång och någon fastighetsreglering blir då
inte aktuell för att genomföra planen – förutom eventuella ”städningsförrättningar”. Vid enskilt huvudmannaskap innebär dock ett förordnande att någon ersättning inte ska betalas när marken upplåts genom en anläggningsförrättning.
Det finns dock en oklarhet i tillämpningen när det gäller omfattningen av ett
exploatörsförordnande vid enskilt huvudmannaskap. Bl.a. är förarbetena till
PBL i viss mån motsägelsefulla. Den tolkning som Lantmäteriet t.v. har
gjort är att förordnandet om gratis upplåtelse endast avser själva markvärdet.
Särskild ersättning brukar därför betalas för skog och byggnader på den
upplåtna marken.
Olika skador och nyttor
Grundprinciper
Genom särskilda inlösenbestämmelser i 14 kap. 14–17 §§ PBL – i kombination med 4 kap. 3 a § ExL – har en fastighetsägare rätt till kompensation
för den skada det innebär att mark läggs ut som allmän plats. Denna skada
(marknadsvärdeminskning plus övrig skada) ska ersättas vid den fastighetsreglering eller den anläggningsförrättning där marken överförs eller upplåts
– markavståendet.
Planens genomförande kan emellertid även medföra skador som inte direkt
har att göra med att mark avstås. Byggrätten på restfastigheten kanske sänks
och buller och andra störningar i omgivningen kan verka sänkande på fastighetens värde. Den nya planen kan även medföra fördelar, som ökar fastighetens värde. En tidigare odelbar tomt kanske görs delbar eller så utökas
byggrätten med ytterligare våningsplan. En breddad gata kanske ger förbättrade kommunikationer eller så innebär ett parkområde att fastighetens
närmiljö förbättras.
2015-10-01
Det har sedan länge varit en grundprincip i byggnadslagstiftningen att en
fastighetsägare får tåla s.k. planskador utan kompensation, med de undantag
som uttryckligen regleras i 14 kap. PBL. I gengäld får fastighetsägaren tillgodogöra sig de fördelar som planen innebär – s.k. plannyttor. Enligt praxis
ska alltså någon avräkning för plannytta inte göras när ersättningen för markavståendet bestäms och någon ersättning ska inte betalas för sådana planskador som inte direkt hänger samman med avståendet av mark för allmän
14
plats.
Värdeförändringar som beror på själva markåtkomstföretaget – s.k. företagsnyttor eller företagsskador – ska särskiljas och bedömas enligt den s.k.
influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Det innebär att ”vanliga” nyttor får fastighetsägaren tillgodogöra sig, men han får å andra sidan ingen kompensation
för ”vanliga” skador. Se vidare avsnitt 1.1.4.
Skador till följd av byggandet av t.ex. en gata är inte någon expropriationsskada och ska därför inte ersättas i samband med markåtkomsten. Sådana
skador kan dock tas upp till prövning vid en förrättning om berörda parter är
överens om att LM ska pröva frågan (5 kap. 12 c § FBL och 13 c § AL).
De olika skador och nyttor som har berörts kan sammanfattas enligt följande.
Värdeminskning till följd av markavståendet
Ersätts alltid (undantag för allmän
väg och exploatörsförordnande)
Värdeändring till följd av planskada/plannytta
Påverkar inte ersättningen
Värdeändring till följd av företagsskada/företagsnytta
Ersätts om det är skäligt (enligt
influensregeln i 4:2 ExL)
Skada till följd av byggandet
Ersätts inte enligt ExL – hanteras
som skadestånd
Eftersom planläggning, inlösen av mark, utbyggnad av anläggningar och det
slutliga användandet utgör olika led i en sammanhängande förändring av
markanvändningen är det ibland svårt att särskilja vad som ska hänföras till
markavståendet, till planen och till expropriationsföretaget. Det kan t.ex.
vara svårt att dra exakta gränser mellan företagsskada och planskada och
mellan företagsnytta och plannytta.
Som utgångspunkt för den praktiska hanteringen kan emellertid vissa förenklingar göras. De två viktigaste frågorna som måste hanteras är dels de
byggrättsförändringar som uppstår på restfastigheten, dels hur användningen av ianspråktagen mark påverkar den berörda fastigheten.
14
Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V80:6.
81
82
2015-10-01
Lantmäteriet
Förändrad byggrätt
Förändringar av en fastighets byggrätt i samband med planläggningen hänförs i normalfallet helt till planskada respektive plannytta och ska således
inte påverka ersättningen vid avstående av mark för allmän plats. Såväl värdet före som värdet efter intrånget bestäms alltså med bortseende från den
nya planen.
Exempel 1
Del av en obebyggd hyreshusfastighet läggs ut som gata.
Tidigare plan
Ny plan
alt 1
B III
300 000 kr
Ny plan
alt 2
Ny plan
alt 3
B III
B II
B IV
Gata
Gata
Gata
290 000 kr
200 000 kr
400 000 kr
Ersättningen blir 10 000 kr (plus 25 procent) i alla tre alternativen. De tidigare planförhållandena ska ligga till grund för värderingen. Om markremsan hade frångått fastigheten, som den såg ut i den tidigare gällande planen, hade fastigheten fått den utformning och det värde som framgår av alt 1.
Hur den nya planen utformas är i princip ointressant. Att byggrätten i kvarteret har
sänkts till två våningar (alt 2) har inget att göra med arealförlusten. Denna planskada
ska inte ersättas vid markavståendet. Att byggrätten i alt 3 ökas till fyra våningar är inte
kopplat till arealförlusten och är således en plannytta som fastighetsägaren får tillgodogöra sig.
Skador av användningen
När det gäller användningen av ianspråktagen mark brukar i tillämpningen
den nytta som användandet av marken ifråga som gata, park osv. medför för
15
restfastigheten inte beaktas vid ersättningens bestämmande. Att nyttan får
tillgodogöras förklaras ofta med att det är fråga om plannytta och någon
prövning av rekvisiten i influensregeln görs inte. Om nyttan helt eller till
viss del kanske egentligen borde ses som en orts- eller allmänvanlig företagsnytta saknar praktisk betydelse. Grundprincipen blir ändå att nyttan tillfaller fastighetsägaren.
15
Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V77:3, där nyttan av att ett överfört område, som utgjorde allmän plats och som skulle utnyttjas för bullerskydd, inte avräknades från ersättningen.
2015-10-01
När det gäller skador är det emellertid klart att sådan värdeminskning som
beror på användande av gatan för trafik är hänförlig till företagsskada och
alltså ska ersättas enligt reglerna i 4 kap. 2 § ExL. Ersättning betalas alltså
endast om störningen går utöver vad som kan anses vara orts- och allmänvanligt. Se vidare Företagsskada – Miljöskada.
Att särskilt beakta vid en upplåtelse enligt AL
Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats sker genomförandet
genom upplåtelse till förmån för en anläggningssamfällighet. En viktig fråga
som tillkommer vid en upplåtelse är att omfattningen av ianspråktagandet
måste klargöras; vilka befogenheter har upplåtits till anläggningssamfälligheten och vilka befogenheter kvarstår hos fastighetsägaren.
För mark som på obegränsad tid upplåts för vägändamål spelar förvärvsformen ingen större roll eftersom ett samtidigt utnyttjande för något annat
ändamål i princip är omöjligt. Vid upplåtelse av park- och naturområden är
det emellertid viktigt att klara ut hur den framtida rättighets- och ansvarsfördelningen mellan markägaren och samfälligheten är utformad. Problem
brukar t.ex. uppkomma i fråga om vem som har beslutanderätten över hur
skog ska hanteras.
Om parterna inte är överens om något annat bör en upplåtelse av utrymme
för grönområde i en detaljplan normalt utformas så att äganderätten till träden ligger kvar hos fastighetsägaren, men att anläggningssamfälligheten ges
avverkningsrätt. Samfälligheten bör åläggas en skyldighet att informera
markägaren om en förestående avverkning och att erbjuda denne att själv ta
hand om sina träd. Om fastighetsägaren inte gör detta ska anläggningssamfälligheten ansvara för att ta rätt på träden. I fråga om skogsskydd (risk för
insektsangrepp) får markägare och rättighetshavare anses ha ett delat ansvar
enligt skogsvårdslagen. Se även Handbok AL 24 Anläggningsbeslut.
Ett lämpligt värderingsförfarande vid en upplåtelse kan vara att först uppskatta vilken ersättning som skulle betalas vid ett totalt ianspråktagande och
sedan, allt efter förutsättningarna, reducera detta belopp med hänsyn till att
markägaren fortfarande kan fortsätta att bruka fastigheten i viss utsträckning.
Olika typfall – innan allmän plats lades ut
Ersättningen ska alltså enligt 4 kap. 3 a § ExL bestämmas med utgångspunkt
i de planförhållanden som gällde innan marken lades ut som allmän plats. I
övrigt ska värderingen hänföras till värdetidpunkten.
I det följande görs en genomgång av vad denna princip innebär i olika situationer, beroende på den användning marken hade innan den blev utlagd till
allmän plats.
83
84
2015-10-01
Lantmäteriet
Tidigare enskild tomtmark
Utgångspunkten är att ersättningen ska bestämmas som om de planförhållanden som rådde närmast före planantagandet fortfarande hade varit gällande vid värdetidpunkten. Den värdeförändring i övrigt som restfastigheten
undergår genom planläggningen hänförs normalt till plannytta respektive
planskada och ska således inte påverka ersättningen.
Inverkan på byggrätten
Om fastighetens tidigare byggrätt inte påverkas av arealförlusten, är det förhållandevis enkelt att konstatera att alla byggrättsförändringar som följer av
den nya planen kan klassas som plannytta/planskada. Förändringen av byggrätten ska därför inte påverka ersättningen.
Om ett frånskiljande av den berörda marken skulle ha lett till en begränsning
av byggrätten, om den gamla planen ännu varit gällande, ska dock den förlorade byggrätten ersättas.
Exempel 2
Del av en villafastighet avstås till park.
Tidigare plan
Ny plan
Park
1 600 kvm
1 300 kvm
Minimiarealen enligt planen är 800 kvm. Genom förlusten av 300 kvm blir fastigheten
för liten för att kunna delas, vilket innebär att byggrättsförlusten ska ersättas. Ersättningen kan förenklat uttryckas som värdeskillnaden mellan två tomter på 800 kvm
(med hänsyn tagen till delningskostnader m.m.) och en på 1 300 kvm.
Uttrycket ovan att byggrättsförlusten ”i princip” ska ersättas hänger samman
med att gränsdragningen inte alltid är så lätt mellan den byggrättsförlust
som direkt orsakas av markavståendet i sig och den byggrättsförlust som är
en planskada och som därför får tålas.
I samband med ändringarna i expropriationslagen år 1972 gör civilutskottet
följande uttalande om denna gränsdragning (CU 1971:27 s. 25).
Om t.ex. en del av en planlagd fastighet i ny stadsplan läggs ut till gata torde man i
allmänhet kunna göra det antagandet att fastighetens byggnadsrätt före den plan, varigenom del av fastigheten läggs ut till gata, kan inpassas på återstoden av fastigheten.
Ersättningen för fastighetsintrång skulle då bli skillnaden i marknadsvärde mellan en
större och en mindre tomt med samma byggnadsrätt. Skulle vissa delar av byggnadsrätten inte kunna inpassas på restfastigheten, betalas ersättning även för den förlorade
byggnadsrätten, dvs. skillnaden i marknadsvärdet mellan den större tomten med den ur-
2015-10-01
85
sprungliga byggnadsrätten och den mindre tomten med den tekniska möjliga återstoden
av denna byggnadsrätt.
Det citerade uttalandet har i tillämpningen tolkats på det sätt som framgår av
följande exempel.
Exempel 3
Två obebyggda hyreshusfastigheter berörs av planläggning, varigenom delar av fastigheterna läggs ut till gata.
Tidigare plan
Ny plan
HI
HI
B III
B III
B III
B III
Gata
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska värderingen grundas på de äldre planförhållandena. Om
man tar bort de berörda områdena från fastigheterna i den tidigare gällande planen förlorar de hela sin byggrätt B III. För den vänstra återstår byggrätten H I helt orörd och
den högra består enbart av obebyggbar prickmark.
I denna situation anses dock att byggrätten B III fortfarande ”tekniskt” kan inpassas på
restfastigheterna, vilket om inte annat visas av den nya planlösningen. Byggrätten kan
så att säga ”skjutas in” på den del av fastigheten som återstår. Markavståendet i sig leder alltså i detta fall inte till någon inverkan på byggrätten B III.
Den vänstra fastigheten får därmed ersättning motsvarande en mindre byggrätt H I och
den högra kompenseras för mindre obebyggbar tomtyta. Möjligheten att kompensera
för förlorad byggrätt genom att ändra våningsantalet, synes inte böra beaktas. Det
skulle alltså inte ligga inom ramen för en s.k. ”teknisk inpassning” att det i och för sig
vore möjligt att få in den gamla byggrätten H i en andra våning.
Det kan upprepas att det saknar betydelse för bedömningen vad som händer med byggrätterna i den nya planen. Utgångspunkten enligt 4 kap. 3 a § ExL är ju de planförhållanden som rådde innan marken angavs som allmän plats. Samma ersättning hade alltså
betalats även om byggrätten i den nya planen hade varit H II i stället för H I eller B II i
stället för B III.
Värdering
När grundförutsättningarna kring byggrätter m.m. har klarats ut, ska skadan
till följd av markförlusten värderas.
Ersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen (plus 25 %) av att
den aktuella marken – under givna planförutsättningar – frångår fastigheten.
Ett generellt problem vid värdering av intrång är att det är svårt att genom
86
2015-10-01
Lantmäteriet
en ortsprisanalys bedöma värdeminskningen. För att ändå kunna hantera
denna i praktisk tillämpning mycket vanliga situation har olika mer eller
mindre schabloniserade värderingsmetoder utvecklats genom s.k. marknadssimulering, dvs. genom att efterlikna marknadens förväntade reaktion av
intrånget.
Småhus
För småhusfastigheter är det gängse arbetssättet följande.
•
Värdeminskningen uppdelas i två delkomponenter, nämligen minskning i marknadsvärde till följd av att arealen blir mindre (alternativt
upplåts) och minskning i marknadsvärde till följd av att vegetation,
anläggningar, m.m. frångår fastigheten.
•
För arealförlusten uppskattas ett marginalvärde med ledning av
tomtmarkens genomsnittsvärde. En tumregel är att marginalvärdet
uppgår till ca 20–50 procent av genomsnittsvärdet med ”normalantagandet” 1/3. Motsvarande tumregel för en upplåtelse är 5–15 procent eller ca 1/10.
I undantagsfall kan byggrätten för en småhusfastighet enligt en detaljplan vara kopplad till arealen. I ett sådant fall får detta vägas in
när marginalvärdet uppskattas. Hur mycket marginalvärdet påverkas
går inte att ange generellt – det måste bli en bedömning från fall till
fall med utgångspunkt från hur attraktivt det är på marknaden i den
aktuella orten att ha möjlighet att bygga stora hus. Eftersom det i alla
fall torde finnas kvar en någorlunda godtagbar byggrätt, bör marginalvärdet även i detta specialfall understiga 100 procent av genomsnittsvärdet.
Vanligare är att ett markavstående leder till att en delning av fastigheten omöjliggörs genom att fastighetens areal efter regleringen understiger den i planen angivna minsta fastighetsstorleken. För denna
situation liksom vid andra s.k. tröskeleffekter, t.ex. förlust av strandkontakt, måste separata uppskattningar göras. Se vidare LMVrapport 1986:16, Småhustomters marginalvärden.
•
För vegetation, byggnader och andra anläggningar har en särskild
metod utarbetats av Lantmäteriet, som bygger på att genom kostnadsbedömningar uppskatta marknadsvärdepåverkan av förlust av
tomtanläggningar. Se vidare LM-rapport 2012:6, Tomtanläggningsmetoden.
•
Delbeloppen adderas och rimlighetsprövas mot den berörda fastighetens totala oskadade värde.
2015-10-01
Hyreshus
För hyreshusfastigheter är det helt andra faktorer som styr värdepåverkan av
ett intrång. Värdet av en hyreshustomt uttrycks vanligen i t.ex. kr/kvm
byggrätt.
•
Om byggrätten berörs får värdeminskningen till följd av arealförlusten beräknas utifrån byggrättens värde. För en obebyggd tomt slår
detta direkt igenom på marknadsvärdet. För bebyggda fastigheter
påverkas värdet av att utbytet vid en framtida sanering minskar (skadan får således diskonteras). Obs att byggrätten kan påverkas även
om det är s.k. prickmark som tas i anspråk, nämligen om byggrätten
på fastigheten är kopplad till arealen. Inte sällan förekommer planbestämmelser om ett visst exploateringstal eller om att endast en viss
del av arealen får bebyggas.
•
Om byggrätten inte berörs kan värdeminskningen till följd av arealförlusten schablonmässigt beräknas utifrån tomtens genomsnittsvärde, diskonterat till värdetidpunkten från en tänkt saneringstidpunkt
om n år. Denna beräkningsmodell bygger på antagandet att ju
mindre areal desto mindre byggrätt kan förväntas vid en framtida sanering med åtföljande planändring.
•
Förlust av inkomstbringande alternativanvändning, t.ex. uthyrning
av p-platser, beräknas som nuvärdet av förlorade framtida driftsnetton.
•
Övriga effekter som påverkar driftskostnader eller hyresintäkter får
beräknas som den inverkan detta har på fastighetens avkastningsvärde. Särskilt för byggnader med lokaler kan t.ex. försämrade tillfarts- och parkeringsmöjligheter m.m. ha betydelse för hyressättningen. Vidare kan förlorade tomtanläggningar behöva återanskaffas, vilket föranleder kostnader.
Industri
För industrifastigheter är tomtarealen och flexibiliteten inom denna yta väsentliga värdefaktorer. Värdet av industritomter uttrycks därför ofta i kr/kvm
tomtarea.
•
För arealförlusten får värdeminskningen bedömas utifrån hur intrånget rent faktiskt påverkar fastighetens utnyttjande. Ersättningen
kan därmed bli såväl lägre som högre än tomtmarkens genomsnittsvärde. Om det handlar om ett perifert markområde utan större betydelse för fastigheten blir marginalvärdet lågt. Omvänt kan ett visst
markområde ha stor betydelse för funktioner som lastning och lossning av gods, lager, uppställning av arbetsfordon och maskiner etc.
87
88
2015-10-01
•
Lantmäteriet
Därutöver ska ersättning betalas för anläggningar av olika slag som
tas i anspråk. Dessa får, liksom för hyreshusfastigheter, värderas utifrån inverkan på fastighetens avkastningsvärde.
Efter genomförandetiden
En planändring, genom vilken planlagd tomtmark läggs ut som allmän plats,
sker i de allra flesta fall efter det att den tidigare planens genomförandetid
har löpt ut. För redan bebyggd tomtmark spelar detta ingen större roll, men
om det är fråga om obebyggd mark måste beaktas att kommunen kan ändra
eller upphäva planen utan att betala någon ersättning för förlorad byggrätt
till fastighetsägaren. Detta påverkar givetvis fastighetens marknadsvärde.
Frågan om hur man bestämmer man marknadsvärdet av tomtmark utan genomförandetid ägnades stor uppmärksamhet i förarbetena till 1987 års PBL
i anslutning till att begreppet genomförandetid infördes. På vägen försvann
ett förslag om att lagstifta om att ersättningen skulle uppgå till 25 procent av
ett tomtvärde, men i förarbetena uttalades att ”mycket talar för att marknadsvärdet på en obebyggd fastighet kommer att sjunka efter genomförandetidens utgång, eftersom en köpare inte kan vara säker på att få genomföra
planen” (prop. 1985/86:90 s. 98). Samtidigt konstaterades dock att det inte
kunde förutses hur utvecklingen kommer att bli, eftersom den är beroende
av vissa på förhand svårbedömda faktorer och dessutom kan den förväntas
bli olika beroende på förhållandena i den enskilda kommunen.
Det osäkerhetsläge i fråga om värdeutvecklingen efter genomförandetidens
slut kan åskådliggöras som i figuren nedan.
M arknadsvärde
Detaljplan
antas
Genomförandetiden slut
Planåtgärd
A. Ny plan
Värde enligt
plan
(1)
(2)
B. Ny plan
?
Råmark
Restvärde +
förväntningsvärde
C. Råmark
C. Jordbruk
Jordbruksvärde
0
(1)
Planen fortsatt
aktuell
15
n
(2)
Planen inaktuell
A. Ändras år n. Högre byggrätt
B. Ändras år n. Lägre byggrätt
C. Upphävs år n.
År
2015-10-01
Enkelt uttryckt kan facit hämtas från hur marknaden reagerar; det är ju
marknadsvärdet som ska ersättas. Problemet är emellertid att marknadens
aktörer i det enskilda fallet normalt tar reda på om byggrätten går att utnyttja
innan man gör upp om en överlåtelse. Osäkerheten efter genomförandetidens slut torde därför sällan gå att läsa ut av överlåtelsepriserna. Det som
återstår är då att genom s.k. marknadssimulering försöka bestämma ett relevant marknadsvärde.
Om den i planen fastlagda markanvändningen visar kommunens avsikter
med området även på längre sikt, dvs. om inga indikationer finns om att
någon omprövning är nära förestående och bygglov löpande har getts i enlighet med planen, kan man utgå från att marknadsvärdet har påverkats
mycket litet, eller inte alls, av att genomförandetiden löpt ut (Fall 1). Ju
längre tid som har gått efter det att genomförandetiden upphörde och ju
äldre och otidsenligare planen kan anses vara, desto mer ökar dock osäkerheten om byggrätten, vilket förr eller senare leder till en värdesänkning.
Om de översiktliga planintentionerna och/eller kommunens agerande visar
att en förändring av markanvändningen är att förvänta, torde osäkerheten ha
en dämpande effekt på marknadsvärdet (Fall 2). I övrigt blir värdeutvecklingen beroende av vilka förväntningar som finns kring den nya situation
som kan antas följa efter en ny planläggning.
En bedömning får alltså göras av sannolikheten för olika tänkbara framtida
alternativ för en viss tomt. Det kan då bli fråga om allt från att byggrätten
helt upphävs till att en mer intensiv markanvändning tillåts.
Tidigare tomtmark för annat än enskilt bebyggande
Med tomtmark för annat än enskilt bebyggande menas i första hand kyrkogårdar, idrottsanläggningar, m.m., som inte har något egentligt värde på
fastighetsmarknaden. I dagligt tal brukar man tala om ”allmän tomtmark”.
Se vidare längre fram om allmän tomt. .
När allmän tomtmark läggs ut som allmän plats kan två olika fall särskiljas.
Endera har den gamla planen inte genomförts, dvs. något allmänt bebyggande har inte kommit till stånd och marken ifråga ägs fortfarande av någon
enskild. Eller så har det allmänna ändamålet etablerats, dvs. marken ägs av
huvudmannen för den allmänna verksamheten.
Marken är i enskild ägo
Om marken fortfarande är i enskild ägo, ska ersättningen bestämmas utifrån
förutsättningen att den tidigare tillåtna markanvändningen, dvs. allmänt bebyggande, hade blivit genomförd. Ersättningen kommer därmed att motsvara den ersättning som skulle ha betalats om marken hade förvärvats i
syfte att tillskapa den fastighet för allmänt ändamål den var avsedd att ingå
i.
89
90
2015-10-01
Lantmäteriet
Hur detta ska ske beskrivs i Överföring av mark till allmän tomt. Grundprincipen är att värdet bestäms utifrån markens sannolika alternativanvändning,
vilket ofta är detsamma som det genomsnittliga råtomtvärdet av omkringliggande tomtmark.
Marken har tagits i anspråk av huvudmannen
Det andra fallet är att den allmänna tomtmarken ägs av huvudmannen för
den verksamhet som avsågs med den gamla planen. Planen har alltså genomförts, men efter en planändring ska hela eller en del av fastigheten i stället utgöra allmän plats. Ett exempel är att en gatubreddning görs som inkräktar på en skol- och idrottsfastighet.
Utgångspunkten bör då vara att det är den faktiska värdeminskningen som
ska ersättas. Några särskilda metoder för sådana värdebedömningar finns
inte utan en prövning måste ske från fall till fall. För mark som måste återanskaffas, för att fastighetens funktion ska kunna upprätthållas, kan det dock
bli aktuellt att i stället ersätta ett återanskaffningsvärde. Och då är vi i princip tillbaka i fall 1, dvs. att marken värderas utifrån dess sannolika alternativanvändning.
Så resonerade HD i rättsfallet NJA 1969 not A 22, Lantmäteriets rättsfallsregister V69:1. Mark ingående i Klara kyrkogård i Stockholm överfördes till
allmän plats. HD konstaterade att kyrkogårdsmarken inte kunde anses ha
tagit åt sig något värde grundat på förväntan om framtida användning som
byggnadskvarter. Detta skulle dock inte ses som att marken saknade värde.
Om församlingen tvingas avstå del av kyrkogården har den ett berättigat
intresse att förvärva annan mark i stället. Sådana ersättningsförvärv lär i
regel inte kunna ske till lägre pris än till värdet av omkringliggande kvartersmark. Ersättningen skulle därför anknytas till markvärden i närliggande
byggnadskvarter.
Tidigare råmark eller jordbruksmark
Om en detaljplan för första gången antas för ett obebyggt område, blir den
markanvändning som ligger till grund för ersättning för allmän plats normalt
råmark, dvs. mark vars värde betingas av förväntningar om bebyggelse. Undantagsvis kan det i stället bli fråga om ett rent jord- och skogsbruksvärde.
I princip ska ersättningen motsvara det råmarksvärde som marken skulle ha
haft vid värdetidpunkten, om planförutsättningarna hade varit desamma som
gällde omedelbart före planens antagande.
Den tidigare nämnda ”tur- och returresan” tillbaka till tiden för planantagandet har ibland gjorts något annorlunda för råmark än för bebyggelsemark. Det har alltså förekommit att man även har hämtat råmarksvärdet från
den tidigare tidpunkten och sedan räknat upp detta med KPI till värdetid-
2015-10-01
punkten. Skälet till detta var att det ansågs svårt att hitta jämförelsemark vid
värdetidpunkten eftersom råmarkssituationen var helt annorlunda.
På senare tid har dock råmark vanligtvis behandlats på samma sätt som
tomtmark, dvs. värderingen görs med ledning av den prisnivå som gäller för
likartad råmark i näraliggande områden vid värdetidpunkten.
Om markens värde omedelbart före planantagandet undantagsvis inte betingades av förväntningar om den kommande exploateringen, ska ersättningen bestämmas utifrån den pågående markanvändningen.
Tidigare enskild vägmark
Om en allmän väg utläggs som en allmän plats, för vilken kommunen är
huvudman, ska enligt en uttrycklig regel i 4 kap. 1 § ExL någon ersättning
inte betalas. Det saknar därvid betydelse om ersättning rent faktiskt har betalats för vägrättsupplåtelsen. Om fastighetsägaren anser sig ha en fordran för
vägrätten får han vända sig till väghållaren, dvs. normalt staten (Trafikverket), varefter frågan får lösas inom ramen för VägL:s regler.
Den nämnda bestämmelsen gäller inte om annan än kommunen är huvudman. Det torde dock knappast kunna förekomma att allmän väg skulle omfattas av en upplåtelse för en anläggningssamfällighet.
Om en enskild väg tas i anspråk ska den principiellt ersättas. Ersättningsfrågan kompliceras emellertid av äldre rätt i kombination med förarbetena till
PBL.
Enligt den byggnadslag som gällde fram till 1987 fanns särskilda bestämmelser för när enskild väg för två eller flera fastigheter utlades till allmän
plats i stadsplan. Enligt 43 § byggnadslagen hade kommunen rätt att utan
ersättning nyttja sådan mark för i planen avsett ändamål. Om kommunen i
stället ville lösa marken skulle ersättningen enligt 143 § byggnadslagen bestämmas ”med hänsyn tagen till denna nyttjanderätt”. Detta innebar att ersättningen endast skulle motsvara värdeminskningen av att nyttjanderätten
övergick till äganderätt. Enligt praxis brukade ersättning betalas med ett rent
symboliskt belopp (ca 10 öre/kvm).
Någon motsvarighet till de nämnda bestämmelserna infördes inte i ÄPBL.
Enligt förarbetena finns inte behov av någon särskild ersättningsregel för
dessa fall, eftersom det är uppenbart att nyttjanderätter som belastar sådan
mark ska beaktas när markens marknadsvärde bestäms (prop. 1985/86:90 s.
101). Problemet är bara att kommunens nyttjanderätt samtidigt togs bort, så
det låga symboliska ersättningsbeloppet blir således aktuellt bara i de fall
där andra rättigheter belastar marken i fråga. Tioöringen från byggnadslagens tid bör dock till följd av inflationen kunna jämföras med en krona i
dagens läge.
I andra fall torde vägmark få betraktas som vilken annan råmark som helst.
Detta gäller särskilt för vägar av sämre standard (eller rena s.k. ”kartvägar”)
91
92
2015-10-01
Lantmäteriet
som inte kommer att behållas som vägmark i den nya planen, utan i stället
läggs ut som t.ex. park.
Allmän tomt
Det som populärt brukar kallas för ”allmän tomt” eller ”allmän kvartersmark” benämns i PBL egentligen ”mark för annat än enskilt bebyggande”.
Med begreppet allmän avses staten, kommunerna och landstingen. Tidigare
– när dessa allmänna institutioner, inklusive dåvarande statskyrkan, i princip
ägde och förvaltade all allmän mark – var det förhållandevis lätt att särskilja
allmän tomtmark från enskild. Idag är emellertid många fastigheter för motsvarande ändamål bolagsägda – av kommunala eller andra bolag – och därmed enskilda i här aktuell mening. Begreppet ”annat än enskilt bebyggande”
torde därför numer få tolkas på ett något annorlunda sätt, närmare bestämt
som mark för allmännyttiga ändamål som inte har något egentligt värde på
fastighetsmarknaden.
Typiska ”allmänna tomter” skulle därmed vara sådan mark som i en detaljplan har användningsbestämmelser som C (Kyrka), D (Vård), M (Begravning), N (Friluftsliv och camping), S (Skola), T (Trafik) m.m.
Grundläggande ersättningsprinciper
Vid överföring av mark som enligt en detaljplan ska utgöra del av en allmän
tomt ska ersättningsreglerna i 4 kap. ExL tillämpas. Ersättning ska alltså
betalas för marknadsvärdeminskning plus 25 procent samt för eventuell övrig skada. Några särskilda ersättningsregler just för allmän tomt finns inte.
Däremot finns en ersättningspraxis, som grundas på några vägledande HDdomar.
Rättsfall
I rättsfallet NJA 1956 s. 174 (Lantmäteriets rättsfallsregister V56:1) var fråga om mark
för enskilt bebyggande som efter en planändring skulle användas för allmänt ändamål.
HD anförde bl.a.: ”Den omständigheten att byggnadskvarteret avses skola användas för
allmänt ändamål kan inte anses hava inverkat på värdet av marken inom kvarteret, utan
marken bör ersättas efter dess nuvarande värde och detta bestämmas enligt de allmänna
regler som tillämpas vid inlösen av mark avsedd för bebyggelse.”
Rättsfallet NJA 1963 not A 27 (Lantmäteriets rättsfallsregister V63:1) gällde allmän
tomtmark som skulle överföras till allmän plats. Värderingsuppgiften var alltså att bestämma markens värde innan den blev allmän plats. Eftersom marken var i enskild ägo
skulle den därmed värderas enligt de principer som gäller för allmän tomt. HD anförde
bl.a.: ”Att fastigheternas läge i och för sig giver anledning att räkna med tätbebyggelse
är uppenbart och det är ej visat, att till följd av dåliga grundförhållanden eller andra särskilda omständigheter sådan bebyggelse icke skulle vara ekonomiskt lönsam. Gällande
lagregler föranleda ej till annat än att fastigheternas realvärde omedelbart före planändringen – beräknat med hänsyn till exploatering för tätbebyggelse – direkt skall läggas
till grund för löseskillingens bestämmande.”
2015-10-01
Ett tredje rättsfall är NJA 1969 not A 22 (Lantmäteriets rättsfallsregister V69:1) där
mark inom en kyrkogård skulle överföras till allmän plats. HD uttalade bl.a. följande:
”I regel torde en för allmän byggnad avsedd tomt vara infogad i kvartersmark på sådant
sätt, att den uppenbarligen måste åsättas i princip samma värde som omgivande mark
avsedd för byggnadskvarter; närliggande, likvärdiga tomter kan då efter gottfinnande
anslås till allmän byggnad eller till bostäder, butiker och kontor samt vid behov överföras från det ena ändamålet till det andra”.
En grundläggande tanke bakom HD:s bedömningar synes vara att allmän
tomtmark ska värderas med utgångspunkt från ett ”alternativvärde”, dvs. det
värde marken skulle ha haft om den i stället hade lagts ut för enskilt bebyggande på samma sätt som annan mark i omgivningen. Eftersom ersättningen
aldrig kan understiga det värde marken har i den tillåtna användningen som
allmän tomt, kan den praxis som har etablerats med ledning av de redovisade rättsfallen sammanfattas så att ersättning för mark som ska ingå i en
allmän tomt ska betalas med det högsta av
•
•
Det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade
lagts ut för allmänt ändamål, eller
Det faktiska marknadsvärde som marken har som allmän tomt enligt
gällande detaljplan
Sannolik alternativanvändning
Det finns en klar preferens för att anse att den alternativa användningen,
som i de nämnda rättsfallen, är enskilt bebyggande. För ett mindre markområde, beläget i en tätort och omgivet av enskilt bebyggda kvarter, torde det
således nästan undantagslöst vara så att ersättningen ska grundas på värdet
av enskild tomtmark, närmare bestämt ett ”genomsnittligt råtomtvärde”.
Med ”rå tomtmark” menas mark som är avsedd för bebyggelse men för vilken återstår att betala fastighetsbildning, exploateringsavgifter m.m. Att
exploateringskostnaderna inte ska ingå i ersättningen beror på att dessa
kostnader återstår att betala för den som slutligen förvärvar och bebygger
marken.
Om marken ligger i ett småhusområde är det ett genomsnittligt råtomtvärde
för småhusbebyggelse som söks. Om den omgivande bebyggelsen är kommersiella fastigheter, t.ex. klassiska stadskvarter, ska värdet bestämmas utifrån det sannolika utnyttjandet för bostad, handel och/eller kontor. Är marken omgiven av blandad bebyggelse och bebyggelseutvecklingen inom området inte ger underlag för att ettdera av bebyggelsesätten är mest sannolikt,
får en sammanvägning göras och värdet kommer då att bestämmas till en
mellanliggande nivå.
För ett större område – t.ex. en idrottsanläggning – är det ofta uppenbart att
ett genomsnittligt tomtmarksvärde över hela området inte är rimligt. Ett sådant intensivt utnyttjande skulle aldrig ha blivit aktuellt om marken hade
avsatts för enskilt bebyggande och värdet måste anpassas därefter. Utnytt-
93
94
2015-10-01
Lantmäteriet
jandet av området måste då bedömas utifrån vad en tänkt exploatering sannolikt hade kunnat ge i form av byggrätter.
I vissa fall kan det vara så att enskild bebyggelse överhuvudtaget inte utgör
något sannolikt alternativ till det allmänna ändamål för vilket marken är
avsedd. Det kan t.ex. vara fråga om en begravningsplats i utkanten av en
tätort. Ytterligare ett fall kan vara att marken som sådan inte är lämplig för
bebyggelse och just därför ska utnyttjas för något särskilt allmänt ändamål.
Värdet bör då bestämmas utifrån en bedömning av vad som skulle ha varit
ett troligt utvecklingsalternativ för det berörda området. De värdenivåer som
blir aktuella – när bebyggelse inte bedöms som sannolik – är i första hand
ett råmarksvärde eller ett värde som grundas på användning för jord- eller
skogsbruk.
Om situationen är sådan, att den mark som tas i anspråk har ett högre värde i
den pågående markanvändningen än i en tänkt alternativanvändning, måste
detta värde givetvis ersättas. Vi kan t.ex. tänka oss det fallet att en inte oväsentlig del av en villatomt ska överföras till att utgöra del av en ny allmän
tomt. I ett sådant fall kan det mycket väl vara så att värdeminskningen för
villatomten är högre än ett genomsnittligt råtomtvärde.
Faktiska marknadsvärdet
Tanken bakom att ersättningen bestäms utifrån en sannolik alternativanvändning kan uttryckas som att fastighetsägaren ska kompenseras för att
marken, genom att den i en detaljplan avsattes för ett allmänt ändamål, har
fått ett lågt marknadsvärde; marknaden begränsas till en enstaka (eller åtminstone få) köpare. Detta medan andra fastigheter inom planområdet
kanske har tilldelats enskilda byggrätter. Ersättningen baseras därför på vad
marken sannolikt hade kunnat användas till.
Men även om användningen är ”allmän” kan marken naturligtvis ändå ha ett
marknadsvärde. Detta har dessutom blivit vanligare genom de förändringar
inom den offentliga förvaltningen som har skett under de senaste decennierna. Numer bedrivs de flesta ”allmänna” verksamheter i lokaler och på mark
som förvaltas på rent kommersiella grunder av statliga, kommunala eller
enskilda bolag. Sådana fastigheter har därför normalt ett värde som följer
fastighetsmarknaden i övrigt.
I sådana fall ska ersättning givetvis betalas för det gällande marknadsvärdet,
om detta är högre än det värde som följer av tankeexperimentet med en sannolik alternativanvändning. Den praktiska konsekvensen blir då att marken
värderas på samma sätt som gäller för enskild tomtmark. Se vidare Tomtbildningsfallen i avsnitt 2.1.5
2015-10-01
Specialområden
Före PBL var det möjligt att i stadsplaner lägga ut s.k. specialområden, vilka
i lagtexten bl.a. exemplifierades med järnvägs- och andra trafikområden. I
ett område för järnvägsändamål inräknades mark för spårområden samt för
stationshus, kiosker, godsmagasin, lagerbyggnader m.m.
Det finns fortfarande kvar ett flertal sådana områden inom ännu gällande
planer som har fastställts före 1 juli 1987. En fråga som kan ställas är därför
vilken plats dessa specialområden ska ha i det nu gällande ersättningsrättsliga systemet.
Enligt tidigare tillämpning skulle specialområden, som med hänsyn till storlek, anknytning till kvartersmark och förhållandena i övrigt kunde jämställas
med gatumark också ersättas som sådan. Motsvarande gällde även för helt
fristående större specialområden som flygplatser, begravningsområden och
liknande. För specialområden som hade karaktären av tomtmark, dvs. sådana som hade ett kommersiellt värde, utgick enligt tidigare praxis ersättning
med detta värde.
Den rimliga hanteringen idag synes vara att inledningsvis ställa sig frågan
hur specialområdet skulle ha hanterats om planeringen hade skett enligt
PBL:s regler. Om svaret blir att marken sannolikt hade lagts ut som allmän
plats bör den värderas som sådan – dvs. enligt tidigare praxis. Om svaret blir
att marken sannolikt skulle ha lagts ut som tomtmark, bör den i stället värderas enligt de regler och principer som gäller för en allmän tomt, vilket
också det i slutänden stämmer överens med tidigare praxis.
Inte sällan torde det för specialområden vars användning inte längre är aktuell, t.ex. järnvägsområden i centrala delar av tätorter, ha utbildats förväntningsvärden om en förändrad markanvändning. Om förväntningsvärdet
överstiger värdet av pågående och tillåten markanvändning ska förväntningsvärdet ligga till grund för ersättningen.
Utanför detaljplan
Utanför detaljplanelagt område kan mark få karaktären av allmän tomtmark
genom att en sådan verksamhet har eller ska etableras. Vid fastighetsreglering för att utöka en sådan fastighet kan inte den tillämpning som har etablerats genom de ovan redovisade rättsfallen utan vidare tillämpas.
Någon praxis att hänvisa till finns inte för utomplansfallet och att marken i
och för sig skulle ha kunnat utnyttjas för bebyggelse torde inte vara tillräckligt för att ett tomtmarksvärde ska ersättas. I stället bör utgångspunkten vara
att ersättningen ska motsvara det intrång som rent faktiskt sker i den pågående markanvändningen. Om den mark som tas i anspråk är tätortsnära
eller om det av annan anledning finns förväntningar om bebyggelse inom
området, kan det i stället bli fråga om att ersätta ett råmarksvärde.
95
96
2015-10-01
Lantmäteriet
Servitut för x-, z- och t-områden
I en detaljplan kan utrymmen på kvartersmark reserveras för bl.a. trafik- och
väganläggningar som behövs för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL). Sådana markreservat anges normalt med beteckningarna x (allmän gång- och
cykeltrafik), z (allmän körtrafik) och t (vägtrafiktunnel). Vid plangenomförandet säkras rätten till marken vanligtvis genom servitut enligt FBL till
förmån för en kommunal gatufastighet.
Ersättningsprinciper
Några särskilda ersättningsregler finns inte när mark tas i anspråk för trafikeller väganläggningar. Ersättningen ska alltså bestämmas enligt de grundläggande bestämmelserna i 4 kap. ExL.
Inom detaljplan kan gränsen ibland vara hårfin mellan om mark läggs ut
som allmän plats eller som ett x-område. Från ersättningssynpunkt kan dock
skillnaden mellan de båda fallen ibland vara betydande. För allmän plats
gäller att ersättningen ska bestämmas utifrån markens användning före planantagandet. För kvartersmark som är belastad med ett x-område ska värderingen i stället ske enligt den gällande planen.
Exempel 1
En villatomt och ett råmarksområde berörs av detaljplanläggning. Villatomten A läggs
oförändrad ut som kvartersmark. På råmarksfastigheten B läggs enligt detaljplanen ut
dels en tomt för bebyggelse, dels ett parkområde. För att allmänheten ska kunna nå
parkområdet tillskapas ett x-område, som belastar både den bebyggda tomten A och
den obebyggda tomten inom B.
Före (upl)
Efter (dp)
A
x
Råmark
B
Park
För ett x-område ska ersättning betalas enligt den gällande planen. För båda tomterna A
och B blir det alltså fråga om intrång i tomtmark.
Om x-området i stället hade lagts ut som allmän plats skulle ersättningen i fallet A ha
blivit densamma, dvs. ett marginellt intrång på tomtmark. För B hade dock ersättningen
2015-10-01
bestämts till råmarksvärdet vid värdetidpunkten, dvs. ett betydligt lägre värde än i förra
fallet, eftersom användningen före planantagandet var råmark.
Värderingsprinciper
De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för anläggningsintrång på tomtmark. Skillnaden består i att den berörda marken i anläggningsfallet kvarblir i fastighetsägarens ägo, men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma, som t.ex.
•
Arealbortfall av vägbana m.m.
•
Försvårad byggnation
•
Dispositionshinder
•
Förlorad delbarhet
•
Minskad byggrätt
Marginalvärdet vid ett markavstående brukar för småhusfastigheter normalt
bedömas till ca en tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Om marken i
stället upplåts med servitutsrätt bör intrånget generellt sett vara mindre än
om marken helt frångår fastigheten. En tumregel är att marginalvärdet vid
en upplåtelse i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent av det genomsnittliga tomtvärdet.
Om upplåtelsen avser en väganläggning torde dock intrånget i princip kunna
jämställas med ett arealavstående, eftersom någon annan samtidig användning av området knappast är möjlig. Man skulle kunna se det som att det i
ett sådant fall endast återstår en mer formell äganderätt.
Om byggrätten till någon del berörs, gäller inte den angivna schablonen och
en särskild bedömning måste då göras av marknadsvärdepåverkan av att
byggrätten inskränks.
För tomtanläggningar som går förlorade kan ersättningen bedömas med ledning av den särskilda metod som har utarbetats för detta ändamål, se LMrapport 2012:6 Tomtanläggningsmetoden.
Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL, se avsnitt 1.1.4.
Även för hyreshus- och industrifastigheter kan värderingen i allt väsentligt
ske på samma sätt som när mark avstås med äganderätt – givetvis med beaktande av de befogenheter som ingår i servitutsrätten i det enskilda fallet.
97
98
2015-10-01
Lantmäteriet
Järnväg
Ersättning för mark som tas i anspråk för järnväg ska bestämmas enligt 4
kap. ExL. Att det är fråga om ett expropriationsfall hänger samman med att
markåtkomsten inom en järnvägsplan alternativt kan ske med stöd av lagen
om byggande av järnväg. Om en järnvägsplan undantagsvis saknas, torde
expropriation normalt kunna tillgripas.
Enligt praxis ska ersättning för mark som upplåts för en allmän väg betalas
för de värden som har försvunnit till följd av fastställd vägplan (NJA 1979 s.
16
32 – Lantmäteriets rättsfallsregister V79:1). Motsvarande synsätt får anses
gälla i fråga fastställd för järnvägar.
Värdering av tomtmark som tas i anspråk
Värdering av tomtmark som överförs till en järnvägsfastighet kan i allt väsentligt göras på samma sätt som när mark överförs till allmän plats. Se
Överföring av mark till allmän plats.
Värdering av jordbruksmark som tas i anspråk
Vid värdering av mark som överförs från en jordbruksfastighet får man i ett
första steg identifiera de intrångseffekter som uppstår.
a) Direkt ianspråktagande av mark och anläggningar. Genom järnvägen tas
en viss areal i anspråk. Vidare kan byggnader och anläggningar på jordbruksfastigheten vara placerade så att de måste rivas eller flyttas.
b) Bestående effekter som påverkar rörelsen. Avstående av mark till en
järnväg orsakar ofta effekter som leder till skador på jordbruksrörelsen och
som består på lång sikt. Det kan vara fråga om:
•
Försvårad brukning på grund av att det uppkommer snedvinkliga
fält.
•
Förlängda ägoavstånd som ger ökade kostnader dels för färder till
åkermark, dels för vägunderhåll.
•
Fältkantverkan, dvs. ökat antal fältkanter som leder till lägre skörd.
•
Försvårad betesdrift.
•
Ökade stängselkostnader.
c) Tillfälliga skador i rörelsen. En tredje skadetyp är effekter som leder till
skador av mer tillfällig natur, t ex:
16
I det aktuella rättsfallet var det fråga om en arbetsplan, som efter lagändring som trädde i kraft
2013-01-01 bytte namn till vägplan.
2015-10-01
•
Anpassningsförluster, dvs. att vissa fasta produktionsmedel (arbetskraft, byggnader och maskiner) är anpassade till fastighetsstorleken
före markavståendet och att de under en viss tid inte kan utnyttjas
fullt ut på grund av arealminskningen.
•
Direkta skador när järnvägen byggs, t.ex. skördeskador utanför järnvägområdet, förlust av gröda inom järnvägsområdet eller flyttning av
stängsel
d) Företagseffekter. En fjärde skadetyp är buller, förfulning eller andra s.k.
företagsskador.
Den värderingsmetod som brukar användas vid järnvägsintrång på jordbruksmark är 1983 års jordbruksnorm (eller vägnormen som den kallas
ibland). Metoden ger anvisningar om hur posterna a–d ovan ska värderas.
De olika intrångseffekter som finns under skadetypen b leder vanligtvis till
en bestående årlig skada. När det gäller den typen av effekter är det normalt
så att marknadsvärdet inte påverkas lika mycket som en kalkylerad förändring av avkastningsvärdet. Detta leder till att det regelmässigt även ska betalas annan ersättning vid sidan om intrångsersättningen vid tillämpningen av
IAN-modellen. Posten annan ersättning kommer därmed att öka med innehavstidens längd, vilket illustreras av figur 1. 17
Figur 1. Totalskadan relaterad till återstående innehavstid (5–25 år) samt fördelning på intrångsersättning och annan ersättning. Exemplet utgår från M-faktor 10
och kalkylräntefoten 4 procent.
Intrångsersättningen till följd av de årliga, bestående skadorna kan lämpligen uppskattas genom att årsskadan multipliceras med en faktor, en s.k. Mfaktor. Faktorn uttrycker det samband som antas finnas mellan årsskadan
17 I praktiken brukar man ofta normalisera den återstående innehavstiden. Lantmäteriet rekommendarar 15 års normaliserad innehavstid. Det är inte heller vanligt att en fördelning görs av totalskadan,
varför figur 1 visar enbart den teoretiskt riktiga modellen. Det kan också nämnas att Trafikverkets tilllämpning av 1983 års jordbruksnorm inte grundas på en beräkning enligt IAN-modellen och Mfaktormetoden, utan de bestående skadorna kapitaliseras med en faktor 20 och resultatet betraktas i sin
helhet som marknadsvärdeminskning.
99
100
2015-10-01
Lantmäteriet
och marknadsvärdeminskningen. Faktorn torde variera mellan 5–15 bero18
ende på bl.a. åkermarksvärden och arronderingsförhållanden.
Värdering av skogsmark som tas i anspråk
De intrångseffekter som följer av en järnväg i skogsmark kan ur ersättningsrättslig synpunkt delas in i följande huvudgrupper.
a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning och marknadsvärde. Markavståendet till järnvägsfastigheten medför att en viss areal skogsmark ska
ersättas. Vidare kan förluster förorsakas av att kantträden längs järnvägen
utsätts för ökade storm- och torkskador. Dessutom kan säkerhetsrestriktioner längs en järnvägs elledningar leda till att träd måste avverkas utanför det
direkta järnvägsområdet, såvida inte detta har en sådan bredd att ledningen
är trädsäker. En järnväg kan vidare ofta medföra försämrad arrondering i två
avseenden, dels genom att den skär sönder ett bestånd (s.k. parcellering),
dels genom att transportavstånden blir längre. Samtliga uppräknade effekter
medför skador som är av sådan natur att de kan påverka fastighetens marknadsvärde, men detta utesluter inte att de ibland även kan drabba fastighetsägaren personligen ge upphov till en annan ersättning. .
b) Effekter som drabbar fastighetsägaren personligen. Det finns även vissa
effekter som är av sådan natur att de i princip enbart drabbar fastighetsägaren personligen. Som exempel kan nämnas den skada som kan uppkomma
genom att underlaget för eget arbete och uttag av husbehovsved försämras.
c) Företagseffekter. Slutligen måste man särskilja de effekter som följer av
själva järnvägsföretaget, eftersom en tillämpning av influensregeln i 4 kap.
2 § ExL blir aktuell i sådana fall. Försämrad jakt är en skada som till sin
19
natur är en effekt som orsakas av företaget (järnvägen med viltstängsel
samt järnvägstrafiken), frånsett det jaktvärde som hänförs till själva markförlusten (mindre jaktareal). Inverkan på jaktutövningen består dels i att
järnvägen kan påverka vilttillgången, dels uppstår störningar från trafiken.
Detta leder både till ett minskat rekreationsvärde och till ändrade jaktmetoder (ändrade skjutriktningar och jaktmetoder etc.). Se Jaktintrång – LMVrapport 2004:2.
Ersättningen för skadetyperna a och b – förutom försämrad arrondering –
bestäms med hjälp av 2009 års skogsnorm. Ersättningen beräknas för följande delposter.
•
Markvärde
•
Förtidig avverkning
18
Se t.ex. LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter s. 195.
19
Jfr rättsfallet NJA 2003 s. 619.
2015-10-01
•
Farliga kantträd (träd utanför skogsgatan)
•
Framtida storm- och torkskador
•
Övriga skador (t.ex. förlust av husbehovsvirke)
Upphävande av överfartsservitut vid järnväg
Allmänna utgångspunkter
Riktlinjer för ersättning och värdering för upphävande av plankorsningsservitut vid järnväg ges i LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av
järnvägsöverfarter. Generellt gäller – oberoende av vilken fastighetstyp som
berörs – att ersättningen bestäms i tre steg:
1) Identifiering och kvantifiering av effekter (t.ex. längre ägoavstånd, längre
resväg till arbetsplatser).
2) Bestämmande av skador (och nyttor), dvs. det monetära belopp som effekterna ger upphov till (t.ex. ökade årliga transportkostnader och nytta
av en säkrare överfart).
3) Bestämmande av ersättning (likvid och annan ersättning). Som grund för
att bestämma likviden, dvs. fastighetens marknadsvärdeminskning plus
påslag med 25 procent, är avkastningskalkyler kompletterade med marknadssimulering ofta en användbar metod. Annan ersättning ska betalas
till en fastighetsägare för skillnaden mellan totalskadan och likviden.
Närmare anvisningar för olika fastighetstyper ges i den nämnda LMVrapporten. Värderingsprinciperna gäller fortfarande i allt väsentligt. Vissa
förändringar bör dock göras, t.ex. att en real kalkylränta om 4 procent används i stället för 5 procent som tillämpas i rapporten samt att beräkningen
görs utifrån 15 års innehavstid för jordbruk och inte 10 år. Se vidare nedan
om vad som skiljer sig i förhållande till principerna i LMV-rapport 1994:3.
En ytterligare nyhet jämfört med LMV-rapport 1994:4 är att det även för
jordbruksfastighet och skogsfastighet rekommenderas att ett nyttoavdrag bör
göras i normalfallet om det blir en säkrare överfart efter stängningen. Det
bör framhållas att om nyttoavdrag görs för olika delar, så bör ett samlat nyttoavdrag göras i slutändan. Eventuellt kan det vid en sådan samlad avräkning i vissa fall vara befogat att reducera nyttan för någon delpost, eftersom
det inte är säkert att den totala nyttan alla gånger kan antas uppgå till summan av olika delposter. Beloppen på nyttoavdragen har för bostadsfastigheter höjts i förhållande till 1994 års nivåer.
101
102
2015-10-01
Lantmäteriet
Jordbruksfastighet
De grundläggande principerna i LMV-rapport 1994:3 bör alltså tillämpas för
jordbruksfastigheter. De intrångseffekter som brukar uppkomma är följande:
• Ökade kostnader för brukningsfärder
• Ökade kostnader för tillsynsresor
• Ökade kostnader för utomgårdstransporter
• Ökade kostnader väghållning
• Övriga effekter
Utöver dessa negativa effekter bör det vara rimligt att anta att det även uppkommer en positiv effekt i form av en säkrare överfart. En sådan post har
inte tagits med för jordbruksfastigheter i LMV-rapport 1994:3, men däremot
för bostadsfastigheter. En plankorsning innebär dels att det uppkommer väntetider då det kommer tåg, dels att det finns risk att köra fast på spåren eller
att det i värsta fall kan bli olyckstillbud. Som redan nämnts i inledningen är
20
det därför motiverat att ta med en nyttopost även för jordbruksfastigheter.
Denna post kan skäligen uppskattas till hälften av vad som rekommenderas
för en permanentbostad, dvs. för en järnväg med relativt hög trafikintensitet
till följande schablonbelopp (jfr nedan om permanentbostad):
• 10 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan
• 2 500 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad
innan
• 7 500 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar innan
Om trafikintensiteten på järnvägen är låg bör dessa belopp jämkas neråt.
När det gäller metodiken för att beräkna den årliga merkostnaden för brukningsfärder bör 1983 års jordbruksnorm användas. Den beräkningsmetod
som redovisas i LMV:s PM från 1979 är numera tagen ur bruk.
Merkostnaden för tillsynsresor bygger på en marginell bilkostnad om 1,30
kr/km (1992 års prisnivå) avseende skattefri bilersättning enligt Skatteverket. Detta belopp är 1,85 kr/km för år 2013.
20
I LMV-rapport 1994:3 s. 90 diskuteras frågan om avräkning av nytta lite mer utförligare. Det
framförs där att om överfarten efter stängningen sker via en befintlig överfart på allmän väg, så
kan det vara tveksamt om det är skäligt att göra en avräkning av nyttan. Den tanken utgår från
att det i så fall är fråga om en vanlig företagsnytta, som alltså skäligen bör tillgodoräknas fastighetsägaren. Det finns dock ingen klar rättspraxis på området. I de allra flesta fall har tillämpningen inom Lantmäteriet varit att ett nyttoavdrag ska göras. Här och även i de tre exempel
som redovisas – avseende jordbruks-, skogsbruks- respektive bostadsfastighet – förutsätts att
överfarten efter stängningen inte sker på en allmän väg, varför det bedöms som skäligt att
räkna av nyttan.
2015-10-01
103
En övergripande generell förändring jämfört med LMV-rapport 1994:3 gäller kalkylräntan. Beräkningarna bör grundas på en real kalkylränta om 4
procent, inte 5 procent som används i rapporten. Grunderna för 4 procents
kalkylränta redovisas i LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på
jordbruksfastigheter (s. 328 ff.). I korthet kan sägas att rekommendationen
om 4 procents kalkylränta bygger på en bedömd långsiktig real kalkylränta
om 3 procent vid placering av marginellt kapital i aktier och obligationer.
Med hänsyn till att många lantbrukare är skuldsatta och kan betala av lån
med ersättningsbeloppet, så bör den schabloniserade kalkylräntan ligga över
3 procent. Detta har motiverat 4 procent som en schabloniserad ränta, vilken
alltså ska spegla den förräntning som en genomsnittlig lantbrukare kan få
21
vid placering av marginellt kapital.
En annan modifiering är att det vara rimligt att i stället för att generellt tilllämpa M-faktor 10 använda olika M-faktorer för olika delar av landet. Teorin framgår av LMV-rapport 2001:11 (s. 193 ff.). Följande M-faktorer, dvs.
den faktor som den årliga skadan ska multipliceras med för att få marknadsvärdeminskningen, rekommenderas för landets olika produktionsområden:
Produktionsområde
22
M-faktor,
antal årsbelopp
Övrig skada,
antal årsbelopp
Gss, Gmb, Gns, Ss
15
4,5
Gsk, Ssk
10
6,7
Nn, Nö
6
8,5
I tabellen redovisas också de faktorer som bör användas för att beräkna restposten övrig skada. Faktorerna grundas på att totalskadan, som i detta fall är
samma sak som minskningen i avkastningsvärdet, har beräknats utifrån en
23
kalkylperiod om 15 år och med 4 procents kalkylränta.
Det kan uppmärksammas att i beräkningarna i LMV-rapport 1994:3 utgår
från en kortare kalkylperiod, nämligen 10 år. Kalkylperioden 15 år är
21
Med hänsyn till det låga ränteläget idag kan det möjligen diskuteras om inte en lägre real kalkylränta än 4 procent borde väljas. Det kan nämnas att exempelvis Konjunkturinstitutet har i
Tomträttsutredningens betänkande Tomträttsavgälder och friköp, SOU 2012:71, bedömt att den
långsiktiga långa realräntan ligger i intervallet 2,4 till 3,0 procent. Detta skulle tala för en lägre
real kalkylränta än 4 procent. Med hänsyn till att detta är en schabloniserad kalkylränta, som
ska spegla hur en genomsnittlig lantbrukare kan placera pengar varvid amortering av lån är ett
realistsikt alternativ för många lantbrukare, framstår det dock som rimligt att även fortsättningsvis utgå från 4 procents kalkylränta vid ersättningsberäkningen.
22
Områdesindelning och förklaringar till förkortningarna framgår av bilaga 1.
23
De teoretiska grunderna framgår av LMV-rapport 2001:11, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter. Angående framräkningen av faktorerna, se under Värderingshjälpmedel, Värderingsunderlag lantbruk samt Nuvärdesberäkning och beräkning enligt IAN-modellen (xls). Restposten övrig skada, som ersätts med annan ersättning, är beroende av kalkylperiodens längd,
M-faktor och kalkylräntefot.
104
2015-10-01
Lantmäteriet
samma som den som Lantmäteriet sedan början av 2000-talet har rekommenderat som normaliserad kalkylhorisont för t.ex. intrång av stolpar i jord24
bruksmark. Grunderna för detta redovisas i LMV-rapport 2001:11.
Sammantaget innebär ändringarna jämfört med tidigare principer i LMVrapport 1994:3 följande:
• Hänsyn bör tas till nyttoeffekt av säkrare och bättre korsning
• Beräkningen bör grundas på 4 procents kalkylränta
• Beräkningen bör grundas på 15 års kalkylhorisont
• M-faktorerna bör vara olika för olika produktionsområden
• Annan kalkylränta och M-faktor leder till att även faktorn för övrig
skada kommer att bli en annan än den i LMV-rapport 1994:3
I övrigt bör beräkningen göras enligt principerna i LMV-rapport 1994:3.
Givetvis ska likviden bestämmas efter ett påslag med 25 procent på marknadsvärdeminskningen enligt de nya reglerna i ExL. Detta påslag görs sedan
på den totala effekten på marknadsvärdet har uppskattats, dvs. på summa av
samtliga effekters inverkan på marknadsvärdet inklusive nyttan.
Se även beräkningsexempel Upphävande av överfartsservitut – exempel 1.
Skogsfastighet
I LMV-rapport 1994:3 ges några generella anvisningar för hur ersättningen
bör beräknas då skogsmark berörs av servitutsupphävandet. I bilaga 5 till
rapporten finns ett beräkningsexempel. I huvudsak gäller dessa beräkningsprinciper även idag. Sifferbeloppen måste naturligtvis justeras till att gälla
aktuella pris- och kostnadsdata.
De effekter – såväl negativa som positiva – som kan uppkomma för skogsfastigheter är mer komplexa än vad som gäller för jordbruksfastigheter. Det
är inte ovanligt att Trafikverket både bygger och bekostar nya skogsbilvägar
i stängningsärenden. I andra fall bildas gemensamhetsanläggningar som har
hand om byggande och/eller driften av vägarna. Detta gör att beräkningen
24
Se LMV-rapport 2001:11 s. 294 ff. om kalkylperiod och schablonisering. När det gäller ersättning för förlängda ägoavstånd diskuteras i rapporten (s. 301 ff.) att det kan finnas det möjligheter att minska skadan genom skäliga anpassningsåtgärder, t.ex. markbyten och anpassning
av maskiner etc., varför det skulle kunna vara motiverat med en kortare schabloniserad kalkylperiod för just posten förlängda ägoavstånd. Det sägs (s. 304) att ett grovt riktmärke kan vara
att den bör kortas med 2-3 år. Det skulle innebära en kalkylperiod om 12-13 år om schablonen
15 år väljs för övriga bestående skador på jordbruksfastighet, t.ex. försvårad brukning och fältkantverken. Det kan dock bli ganska komplicerat – liksom att det kan bli ett pedagogiskt problem i praktiken – att använda olika schabloniserade kalkylperioder vid intrång på jordbruksfastigheter. Detta gäller speciellt om det är fråga om en ny järnväg och om det då uppkommer
olika slag av intrångseffekter, dvs. både förlängda ägoavstånd och försvårad brukning etc. Mot
den bakgrunden rekommenderas här 15 år även i fråga om förlängda ägoavstånd.
2015-10-01
av ersättningen ofta måste anpassas till den aktuella situationen på ett helt
annat sätt än vad som gäller för jordbruksfastigheter.
Generellt sett kan dock sägas att det blir aktuellt att ta hänsyn till följande
slag av effekter.
Positiva effekter
• Minskade kostnader för terrängtransport av virke
• Minskade kostnader för terrängtransport av personal
• Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved
• Nytta av en säkrare och bättre överfart (ny post, finns inte omnämnd i
LMV-rapport 1994:3)
Negativa effekter
• Ökade kostnader för vägtransport av virke (eventuellt kan det bli en
positiv effekt)
• Ökade kostnader för vägtransport av personal (eventuellt kan det bli
en positiv effekt)
• Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved (eventuellt kan det
bli en positiv effekt)
• Ökade kostnader för vägunderhåll
Det kan observeras att det – liksom för jordbruksfastighet ovan – har kommit till en ny post, nämligen nytta av en säkrare och bättre överfart. Det kan
vara rimligt att ta med denna post, speciellt om transporter av både virke,
personal och husbehovsved efter stängningen sker via en planskild korsning.
Beloppen bör dock inte vara lika stora som för jordbruksfastighet, eftersom
det inte handlar om lika många resor för en skogsfastighet. Förslagsvis kan
det vara lämpligt med belopp i storleksordningen 1/3 av vad som ovan föreslagits för jordbruksfastighet.
Av detta exempel framgår också vilken M-faktor och kalkylränta som bör
användas i de fall det uppstår en årlig skada. Det framgår att det kan vara
skäligt med M-faktor 25, vilket motsvarar evighetskapitalisering efter 4 procents real kalkylränta. Motiveringen framgår av exempel 10.
105
106
2015-10-01
Lantmäteriet
Permanentbostad
Principerna i LMV-rapport 1994:3 bör ligga fast, men med följande anpassningar till utvecklingen sedan rapporten togs fram:
• Beräkningarna bör grundas på 4 procents real kalkylränta. Se moti25
veringen ovan under jordbruksfastighet.
• Detta leder till att nuvärdesfaktorn bör höjas från 7 till 8 och diskonteringsfaktorn från 0,6 till 0,7 vid beräkning av totalskadan (jfr s. 96 i
rapporten).
• Inverkan av en säkrare överfart bör fördubblas med hänsyn till prisutvecklingen på bostadsfastigheter sedan början av 1990-talet. Det med26
för att följande schablonbelopp bör användas:
- 20 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan
- 5 000 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad innan
- 15 000 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar
innan (ett nytt alternativ jämfört med LMV-rapport 1994:3)
I övrigt bör värderingen alltså grundas på samma principer som i rapporten,
vilken bl.a. innebär att:
• Ökade väghållningskostnader påverkar marknadsvärdet negativt med
10 gånger den årliga skadan.
• Ökade reskostnader påverkar normalt inte marknadsvärdet utan ligger
till grund för annan ersättning. Som en schablon kan beräkningen
grundas på 400 resor tur och retur per år och en bilkostnad på 1,85
kr/km (= skattefri bilersättning).
Fritidsbostad
Principerna i LMV-rapport 1994:3 bör ligga fast, men med följande anpassningar till utvecklingen sedan rapporten togs fram:
• Beräkningarna bör grundas på 4 procents real kalkylränta. Se motiveringen ovan om permanentbostad.
25
Man kan anföra samma motivering om avbetalning av lån, för den genomsnittlige fastighetsägaren, för att motivera en högre ränta än den långsiktiga realräntan vid placering i aktier, obligationer etc. Mot den bakgrunden är det rimligt att en schabloniserad kalkylränta om 4 procent
används även i fråga om permanentbostäder liksom för fritidsbostäder nedan.
26
Det förutsätts alltså att det är skäligt att räkna av nytta; jfr fotnoten ovan under jordbruksfastighet.
2015-10-01
• Detta leder till att nuvärdesfaktorn bör höjas från 7 till 8 och diskonteringsfaktorn från 0,6 till 0,7 vid beräkning av totalskadan (jfr s. 103 i
rapporten).
• Inverkan av en säkrare överfart bör, med hänsyn till prisutvecklingen
på bostadsfastigheter sedan början av 1990-talet, fördubblas. Det medför att följande schablonbelopp bör användas:
- 4 000 kr om korsningen är planskild efteråt och obevakad innan
- 1 000 kr om korsningen är försedd med bommar efteråt och obevakad innan
- 3 000 kr korsningen är planskild efteråt och försedd med bommar
innan (ett nytt alternativ jämfört med LMV-rapport 1994:3)
• Antalet resor, som ligger till grund för beräkning av ökade reskostneder, bör vara med flexibelt än enbart schablonen 50 resor per år.
27
Följande schabloner föreslås:
- 50 resor per år för lågt utnyttjade fritidsbostäder
- 100 resor per år för normalt utnyttjade fritidsbostäder
- 200 resor per år för intensivt utnyttjade fritidsbostäder
I övrigt bör värderingen alltså grundas på samma principer som i rapporten,
vilken bl.a. innebär att
• Ökade väghållningskostnader påverkar marknadsvärdet negativt med
10 gånger den årliga skadan.
• Ökade resekostnader påverkar normalt inte marknadsvärdet utan ligger till grund för annan ersättning.
27
Genom denna fördelning på tre klasser utifrån nyttjandegrad nås även bättre överensstämmelse med de schabloner som rekommenderas för bestämmande av andelstal, där lågt utnyttjande innebär 1/6 av transportmängden (ton) för helårsårsbostad, 1/3 för normalt samt 2/3 för
intensivt nyttjande.
107
108
2015-10-01
2.1.4
Lantmäteriet
Expropriationsfallen – exempel
EXEMPEL 1. Del av småhustomt regleras över till allmän plats
Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid intrång
på en småhusfastighet. Exemplet är skrivet med det upplägg och de rubriker
som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets
förrättningsvärderingar.
Sammanfattning
Villafastigheten Berga 1:10 ska genom fastighetsreglering avstå 130 m² till
kommunens fastighet Berga 1:1. Marken utgör allmän plats enligt gällande
detaljplan. Syftet med värderingen är att bedöma den ersättning som ska
betalas till ägaren av Berga 1:10.
Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas till marknadsvärdeminskningen för Berga 1:10 till följd av att det berörda området avstås,
samt med förutsättningen att den nu gällande detaljplanen aldrig hade antagits. Värdetidpunkt är 2012-05-02.
Marknadsvärdeminskningen har uppskattats i två delposter. För själva arealförlusten har värdeminskningen bestämts utifrån ett bedömt marginalvärde
för tomtmark inom den aktuella orten. Värdeminskningen till följd av för-
2015-10-01
lusten av vegetation och anläggningar har uppskattats med ledning av den
värderingsmetod som redovisas i LM-rapport 2012:6.
Efter en sammanvägning av de båda delposterna är den slutliga bedömningen att marknadsvärdeminskningen uppgår till 60 000 kr. Ersättningen för det
överförda området efter lagstadgad uppräkning med 25 % ska därför bestämmas till 75 000 kronor.
Bakgrund och värderingsförutsättningar
Bergby kommun ansökte 2012-01-16 om fastighetsreglering för att överföra
ett område från Berga 1:10 till kommunens fastighet Berga 1:1.
Berga 1:10 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 120 m². Bostadshusets yta
är 142 m² i ett och halvt plan med källare. Huset byggdes ursprungligen
1938 och genomgick 1992 en helrenovering till modern standard. Fastigheten är ansluten till kommunens va-nät. Fastighetens taxeringsvärde enligt
fastighetsregistret (uppgiftsår 2011) är 1 354 000 kr, varav 464 000 kr utgör
markvärde och 890 000 kr utgör byggnadsvärde.
Det område som ska överföras till Berga 1:1 uppgår till 130 m² och ska användas som allmän plats (gång- och cykelväg) enligt en detaljplan antagen
2011-12-01. Området är en del av fastighetens trädgård. Vidare finns på
området en del av ett uthus, häckar, staket m.m. Vegetation och anläggningar beskrivs närmare i bilaga 2.
Enligt detaljplanen ska återstoden av Berga 1:10 efter regleringen utgöra en
tomt om 990 m² för bostadsändamål.
Tidigare ingick Berga 1:10 i en detaljplan (stadsplan) som fastställdes 1964.
Det nu berörda området liksom resten av fastigheten utgjorde kvartersmark
för bebyggelse enligt stadsplanen.
Fastigheten besiktigades 2012-03-28 i närvaro av kommunens representant
och ägaren av Berga 1:10. Sakägarnas bud och yrkanden samt den diskussion som har förts i värderingsfrågan finns närmare redovisad i förrättningsprotokollet.
Värdetidpunkt
Enligt 4 kap. 4 § expropriationslagen (1972:719, ExL) är värdetidpunkten
dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2012-05-02. Innan beslut fattas får en bedömning göras av
om värdet behöver korrigeras med hänsyn till värdeutvecklingen mellan
värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet.
Lagregler och värderingsprinciper
Enligt 5 kap. 10 a § fastighetsbildningslagen (1970:988, FBL) ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL. Grundprincipen är att ersätt-
109
110
2015-10-01
Lantmäteriet
ningen ska motsvara den marknadsvärdeminskning som fastigheten drabbas
av till följd av markavståendet (4 kap. 1 § första stycket ExL).
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättning för mark som i en detaljplan är angiven som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som
rådde närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska
alltså motsvara markens värde under förutsättning att den nu gällande detaljplanen inte hade antagits.
På den bedömda marknadsvärdeminskningen ska slutligen göras ett schablontillägg med 25 procent (4 kap. 1 § andra stycket ExL).
Om ersättningen inte betalas senast på den angivna förfallodagen ska från
denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess betalning
sker (5 kap. 15 § FBL).
Värderingsmetod
I en idealsituation borde marknadsvärdeminskningen bestämmas genom
jämförelser med försålda fastigheter som överensstämmer med Berga 1:10 i
dess skick före respektive efter fastighetsregleringen. Sådana jämförelser är
emellertid inte praktiskt genomförbara eftersom värdeskillnaden är för liten
i förhållande till fastighetens totala värde.
Enligt en väl etablerad praxis görs därför bedömningen genom separata bedömningar av dels värdeminskningen till följd av att fastighetens areal
minskar, dels värdeminskningen på grund av förlusten av vegetation och
anläggningar på det område som avstås.
Värdeminskningen till följd av arealförlusten uppskattas som en andel av
det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom Berga 1:10. Tomtmarksvärdet
bedöms i sin tur med ledning av ett ortsprismaterial och de riktvärden som
gäller vid fastighetstaxering för det berörda området.
Värdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken överförs bedöms enligt den metod som redovisas i
LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång.
Värdering
Arealförlusten
För att bedöma genomsnittsvärdet har ett ortsprismaterial tagits fram, som
omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i Bergby under perioden
2008–2012, se bilaga 1. Ur materialet kan värdet av en va-ansluten normaltomt (ca 1 000 m²) bedömas till ca 640 000 kr (640 kr/m²).
Eftersom ortsprismaterialet är litet och osäkert har en jämförelse gjorts med
de riktvärden för fastighetstaxering som gäller för det berörda området.
Riktvärdet för tomtmark enligt 2012 års taxering är 450 000 kr för en tomt
2015-10-01
om 1 000 kvm. Korrigeringsbeloppet är 120 kr/m², vilket innebär att en tomt
med den areal som Berga 1:10 hade före regleringen (1 120 m²) har marktaxeringsvärdet 450 000 + (120 x 120) = 450 000 + 14 400 = 464 400 kr.
Detta ska motsvara 75 % av marknadsvärdet, dvs. beloppet ska räknas upp
med 1,33 för att motsvara marknadsvärdenivån. Eftersom nivååret för taxeringsvärdet är 2010 måste en justering göras även för värdeutvecklingen
2010–2012. Sammantaget leder detta till att taxeringsvärdet bör räknas upp
med en faktor 1,4. Med utgångspunkt från taxeringsmodellen kan alltså
tomtmarkens värde bedömas till 1,4 x 464 000 = 650 000 kr (580 kr/m²).
Sammantaget bedöms det genomsnittliga värdet av tomtmarken inom Berga
1:10 före fastighetsregleringen uppgå till 600 kr/ m². Detta avser tomtmark i
byggfärdigt skick, dvs. inklusive avgift för vatten- och avlopp.
Marginalvärdet är värdet av den ”sista” kvadratmetern inom en tomt, dvs.
den värdeminskning som uppstår om tomten minskas med 1 m². Eftersom
de mest grundläggande värdeskapande funktionerna på tomten, framför allt
själva byggrätten, inte påverkas av arealförlusten är marginalvärdet normalt
klart lägre än det genomsnittliga värdet. En tumregel som har godtagits i
praxis är att marginalvärdet för ett normalintrång ligger i storleksordningen
en tredjedel av genomsnittsvärdet. Bedömningen är att denna schablon ger
en skälig uppskattning i det aktuella fallet. Marginalvärdet kan alltså bedömas till 200 kr/m².
Detta leder till en värdeminskning till följd av arealförlusten om 200 x 130 =
avrundat 26 000 kr.
Vegetation och anläggningar
Värdering av vegetation och anläggningar har utförts enligt den metod som
redovisas i LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång. Metoden bygger bl.a. på att de berörda växterna och anläggningarna
klassas i tre grupper beroende på deras funktion.
Såsom väsentliga objekt som har fullt genomslag på marknadsvärdet (F) har
häckar, garage och asfaltytan för biluppställning m.m. klassats. Detta betyder att dessa anläggningar antas bli återanskaffade av en normalköpare efter
regleringen.
Eftersom en kortare utgång inte minskar fastighetens värde är bedömningen
att förlusten av skifferplattorna inte påverkar marknadsvärdet (I). Motsvarande bedömning har gjorts för de delar av staket och häck som är belägna
på kortsidorna av det överförda området. Även uthuset (lekstugan) har förts
till denna grupp, eftersom kommunen har åtagit sig att flytta in den på restfastigheten.
Övriga objekt har förts till en mellangrupp som har viss påverkan på marknadsvärdet (M). Faktorn 0,5 utgör en skälighetsuppskattning.
111
112
2015-10-01
Lantmäteriet
Med dessa förutsättningar kan värdet av tomtanläggningarna bedömas
uppgå till ca 33 000 kr. Beräkningarna framgår av bilaga 2 till detta exempel.
Slutsats
Den tillämpade värderingsmetoden innebär att uppskattningen av marknadsvärdeminskningen har delats upp i två delposter. Arealförlusten har
värderats till 26 000 kr och förlusten av vegetation och anläggningar har
värderats till 33 000 kr. Den totala marknadsvärdeminskningen utgör i princip summan av dessa belopp.
Eftersom värderingen har utförts genom en schablonmetod måste dock göras en bedömning om värdeminskningen är rimlig i relation till fastighetens
marknadsvärde före intrånget.
Den slutliga bedömningen är att marknadsvärdeminskningen för det överförda området av Berga 1:10 bör bestämmas till avrundat 60 000 kronor.
Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 60 000 = 75 000 kr.
Bilaga 1 – Ortsprisutredning
För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark i Bergby har ett ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i
under perioden 2008–2012. Materialet omfattar 5 köp som är spridda mellan
fyra olika stadsdelar.
Köpedatum
m²
Läge
1–51)
Köpeskilling
KPI v-tid2)/
köpedatum
Uppräknad
k-skilling
910
1
2008-10-12
500 000
1,034
517 000
Östhamn 23:6
1 036
3
2009-05-23
580 000
1,055
612 000
Östhamn 23:7
890
3
2011-11-11
500 000
1,006
503 000
Norrby 11:67
1 131
2
2010-04-23
545 000
1,045
570 000
Södersta 5:234
1 050
2
2012-01-11
540 000
1,013
547 000
GENOMSNITT
1 003
Fastighet
Berga 36:1
Areal
550 000
1)
En lägesfaktor har uppskattats där 1 är bäst och 5 är sämst jämförbarhet med värderingsobjektet.
2)
Uppskattat KPI för värdetidpunkten maj 2012 = 316,0 med utgångspunkt från senast
kända KPI (mars 2012 = 314,8) och de senaste månadernas förändringar.
Samtliga fem köp avser byggklara tomtplatser exklusive va-avgifter. De
uppräknade köpeskillingarna varierar mellan 503 000 och 612 000 kr med
ett genomsnitt på 550 000 kr. Båda ytterlighetspriserna är från det område,
Östhamn, som genom sitt delvis sjönära läge är minst jämförbart med
Berga. Om dessa båda köp exkluderas blir genomsnittet för de tre som åter-
2015-10-01
113
står 545 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att det begränsade ortsprismaterialet indikerar ett marknadsvärde för en tomt om ca 1 000 m² exklusive exploateringsavgifter om ca 550 000 kr.
Det genomsnittsvärde som läggs till grund för marginalvärdebedömningen
ska avse en fullt byggklar tomt inklusive exploateringsavgifter. Va-avgiften
enligt gällande taxa kan bedömas till ca 90 000 kr för en tomt om ca 1 000
m². Genomsnittstomten i materialet, som har arealen 1 003 m², kan alltså
värderas till ca 640 000 kr (640 kr/m²) med va.
Bilaga 2 – Vegetation och anläggningar
Växt eller
anläggning
Lönnhäck
Enkelgrind
Dubbelgrind
Trästaket
Äppelträd
Oxel
Asfalt
Fläderbuskar
Betongplattor
Lekstuga
Trästaket
Granhäck
SUMMA
T
y
p
V
T
T
T
V
V
T
V
T
T
T
V
–
K
l
a
s
s
F
F
F
F
M
M
M
M
I
I
I
I
–
Anläggningskostnad
Värdebedömning
1
2
3
4
5
F-objekt
M-objekt
Mängd/
sort
A-kostn.
Kostnad
=1x2
Ålder
Rel.tal
3x5
T=3x5
V=3
24 m
1 st
1 st
12 m
2 st
1 st
10 kvm
6 st
3 kvm
1 st
3m
3m
450
3 200
6 500
850
875
2 110
375
430
755
9 600
850
825
10 800
3 200
6 500
10 200
1 750
2 110
3 750
2 580
2 265
9 600
2 550
2 475
30
8
8
8
–
–
10
–
–
–
–
–
1,5
0,6
0,6
0,6
–
–
0,65
–
–
–
–
–
16 200
1 900
3 900
6 100
-
–
–
–
–
1 800
2 100
2 400
2 600
-
–
–
57 780
–
–
TOTALT
Delsumma
8 900
Faktor 0,5
28 100
4 500
33 000
(Beräkningen motsvarar det exempel som redovisas i LM-rapport 2012:6,
Tomtanläggningsmetoden. I rapporten ges en närmare redovisning av de
bedömningar som har gjorts vid värderingen.)
114
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 2. Del av småhustomt regleras till allmän plats –
minskad byggrätt
Exemplet behandlar specialfallet att byggrätten berörs – särskilt att fastigheten var delbar enligt en äldre detaljplan vars genomförandetid har löpt ut.
Tillträde har redan skett.
Förutsättningar
Berga 1:20 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 620 m². Fastigheten är ansluten till kommunens va-nät och taxeringsvärdet (uppgiftsår 2011) är
1 414 000 kr, varav 524 000 kr utgör markvärde och 890 000 kr utgör byggnadsvärde.
Det område som ska överföras till en kommunägd fastighet uppgår till 160
m² och utgör allmän plats enligt en detaljplan antagen 2010-11-11. Området,
som redan har tagits i anspråk för gata, utgjorde tidigare en del av fastighetens trädgård. Vidare fanns på området en del av ett uthus, häckar, staket
m.m.
Enligt detaljplanen får återstoden (1 460 m²) av Berga 1:20 efter regleringen
användas för bostadsändamål. Eftersom minsta fastighetsstorlek enligt planen är 800 m² är fastigheten inte delbar.
Tidigare ingick Berga 1:20 i en detaljplan (stadsplan) som fastställdes 1964.
Det nu berörda området liksom resten av fastigheten utgjorde kvartersmark
för bebyggelse enligt stadsplanen. Minsta tillåten tomtstorlek i stadsplanen
var 800 m². Enligt illustrationer på plankartan var Berga 1:20 uppdelad i två
tomter.
Fastighetsbildningsbeslut meddelades som en preliminärfråga som vann
laga kraft 2011-01-15. Tillträde skedde enligt beslut om förtida tillträde
2011-02-20, vilket alltså är värdetidpunkt. Som villkor för tillträde beslutades om förskott med 50 000 kr.
Dag för ersättningsbeslut är 20 oktober 2012.
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättning för mark som i en detaljplan läggs ut
som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde
närmast innan marken angavs som allmän plats. Ersättningen ska alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte
hade antagits.
Enligt den tidigare detaljplanen var fastigheten formellt delbar. Eftersom
planens genomförandetid hade löpt ut var den extra byggrätten inte garanterad. Värdeminskningen till följd av arealförlusten får därför bestämmas med
2015-10-01
utgångspunkt från en sannolikhetsbedömning avseende fastighetens delbarhet. Dvs. hur skulle delningsmöjligheten värderas av marknaden med hänsyn till att planen saknade genomförandetid.
Till detta värde läggs sedan marknadsvärdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken överförs. Om värderingen grundas på att en delbarhet har gått förlorad, måste hänsyn tas till
att vissa tomtanläggningar sannolikt inte hade kunnat bevaras vid en delning
och exploatering av fastigheten. Det är alltså endast de tomtanläggningar
som inte hade påverkats av en exploatering som ska ersättas.
På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska slutligen göras ett schablontillägg med 25 procent.
Värdetidpunkt är dagen för tillträdet, dvs. den 20 februari 2011. Enligt 4
kap. 4 § ExL och därtill knuten praxis ska ersättningen räknas upp med konsumentprisindex från tillträdesdagen till dagen för ersättningsbeslut.
Enligt 5 kap. 15 § FBL ska dessutom avkastningsränta enligt 5 § räntelagen
(referensräntan + två procent) betalas på det uppräknade ersättningsbeloppet
från tillträdesdagen till dess betalning sker. Om inte ersättningen betalas
senast på förfallodagen ska från denna dag i stället betalas dröjsmålsränta
(referensräntan + åtta procent) enligt 6 § räntelagen.
Värdering
Enligt den gamla stadsplanens bestämmelser kunde alltså två tomter bildas
inom Berga 1:20. Fastighetsbildning har för större delen av den gamla detaljplanen skett enligt illustrationerna på plankartan – i flera fall även efter
det att genomförandetiden hade löpt ut. Eftersom det inte finns några särskilda omständigheter som talar för att en delning inte skulle ha tillåtits för
just Berga 1:20, bör fastigheten betraktas som delbar i sitt skick före regleringen.
Efter marköverföringen omfattar fastigheten 1 460 m². Möjligheten att med
denna areal erhålla en extra byggrätt måste, med hänsyn till planbestämmelserna och kommunens hantering av avvikelser från dessa, anses vara obefintlig. Fastigheten har således förlorat en byggrätt genom regleringen.
Värdet före regleringen bör alltså grundas på den uppdelning i tomter som
illustrerades i detaljplanen, dvs. två tomter om vardera ca 810 m², varav
endast den ena är ansluten till kommunens va-nät. Värdet efter regleringen
grundas på en va-ansluten tomt om 1 460 m². Byggnadsvärdet förutsätts
vara oförändrat.
Ur ett ortsprismaterial för obebyggd tomtmark, kombinerat med marktaxeringsvärdet multiplicerat med aktuell köpeskillingskoefficient, kan värdet
vid värdetidpunkten av en tomt om 810 kvm med erlagd va-avgift bedömas
till 600 000 kr. Va-anslutningsavgiften är 90 000 kr. Med ledning av ett
115
116
2015-10-01
Lantmäteriet
marginalvärde om 200 kr/kvm kan värdet av en va-ansluten tomt om 1 460
kvm bedömas till 730 000 kr.
Slutligen ska vägas in att marknaden normalt inte är beredd att betala fulla
värdet av en extra byggrätt på en redan bebyggd fastighet. Hur stor denna
reduktion ska vara måste bedömas med utgångspunkt från lämpligheten av
en uppdelning, vilket bl.a. beror på byggnadens placering och tomtens disposition, samt kostnaderna för fastighetsbildning m.m. Vidare bör beaktas,
att för att få ut värdet av en ny byggrätt måste delar av trädgårdens värde
konsumeras.
I detta fall kan delningsmöjligheten betraktas som så pass uppenbar och
lämplig att marknadens reduktion endast i mindre grad torde överstiga nödvändiga kostnader. Reduktionen bedöms uppgå till 40 000 kr.
Detta leder till följande värden före respektive efter regleringen.
Före
Tomt med va
810 m²
600 000 kr
Tomt utan va
810 m²
690 000 kr
Reduktion
– 40 000 kr
SUMMA
1 250 000 kr
Efter
Tomt med va
1 460 m²
730 000 kr
Marginalvärdet av arealförlusten kan således uppskattas till 520 000 kr
(1 250 000 – 730 000).
Till detta ska läggas värdet av de tomtanläggningar inom det överförda området som skulle ha kunnat bevaras om fastigheten hade delats och exploaterats. Detta värde bedöms uppgå till 20 000 kr.
Marknadsvärdeminskningen kan därmed bestämmas till 540 000 kr. Detta
belopp ska räknas upp med 25 % och intrångsersättningen vid värdetidpunkten uppgår därmed till 675 000 kr.
Slutligen ska en uppräkning göras med KPI från värdetidpunkten till beslutsdagen.
KPI 2011-02 = 308,02
KPI 2012-10 = 314,59
Det slutliga ersättningsbeloppet blir då 675 000 x 314,59/308,02 = 689 397
kr.
2015-10-01
EXEMPEL 3. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata
på en hyreshusfastighet.
Förutsättningar
Nunnan 10 är bebyggd med två hyreshus i tre våningar. Hela den tillåtna
byggrätten om 4 500 kvm BTA är utnyttjad. Fastighetens areal före regleringen är 3 738 kvm. Av denna ska 363 kvm i fastighetens östra del överföras till kommunens gatufastighet. Enligt den tidigare gällande planen från
1978 var den berörda delen kvartersmark som inte fick bebyggas (prickmark). Exploateringsgraden var inte knuten till fastighetens areal. Inom området finns en gräsyta med några träd, en cykelparkering samt fem anlagda
p-platser med motorvärmare.
Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshusbebyggelse i orten kan bedömas
till 2 000 kr/kvm BTA.
117
118
2015-10-01
Lantmäteriet
P-platserna servar de boende på Nunnan 10. Nya platser kan inte anordnas
på restfastigheten. En marknadsmässig hyra för p-platser kan uppskattas till
400 kr/månad. Drift- och underhållskostnaderna för en p-plats kan bedömas
uppgå till ca 25 % av bruttointäkten. Cykelparkeringen kan relativt enkelt
flyttas till restfastigheten för en uppskattad kostnad av 30 000 kr.
Den återstående ekonomiska livslängden för byggnaderna på Nunnan 10
kan uppskattas till 40 år.
Ersättningen ska bestämmas enligt 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Utgångspunkten för värderingen är därmed i första hand 4 kap. 1 och 3 a §§
ExL. Fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av markavståendet ska
således bestämmas med förutsättningen att den tidigare detaljplanen fortfarande hade varit gällande. Om det uppkommer skada som inte ersätts genom
dessa regler, ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL).
Detta innebär att marknadsvärdeminskningen ska uppskattas som värdeskillnaden mellan en större och en mindre fastighet med samma byggrätt
(marginalvärdet). Eftersom inte är möjligt att bestämma marginalvärdet genom en ortsprisundersökning måste någon form av marknadssimulering
tillgripas.
Vid värdering av intrång på bebyggelsefastigheter görs normalt en uppdelning av värdeminskningen i delposterna arealminskning, tomtanläggningar
och eventuella miljöskador.
Arealminskningen
Marginalvärdet av en arealminskning kan inte bestämmas genom den schablon som brukar tillämpas för småhusfastigheter. Värdet av en hyreshusfastighet är i första hand beroende av dess avkastning. En arealminskning, som
inte påverkar byggrätten, ger normalt inte någon direkt märkbar sänkning av
avkastningen och därmed inte heller av värdet – oavsett om fastigheten är
bebyggd, obebyggd eller saneringsmogen. Eftersom utgångspunkten är att
intrånget leder till en marknadsvärdeminskning, även om den är svår att
mäta, får marken genom en direktuppskattning åsättas ett skäligt marginalvärde.
Rör det sig om en mycket liten areal skulle kanske en mer eller mindre fri
uppskattning – t.ex. 10 000 kr – kunna vara godtagbar. Normalt torde man
dock behöva någon form av underlag att stödja sin uppskattning på.
I en avkastningskalkyl bedöms hyreshusets avkastning under en viss tidsperiod. Till detta läggs sedan restvärdet vid kalkylperiodens slut. Om kalkylen
görs för hela den pågående livscykeln, utgörs restvärdet i princip av återstående markvärde vid saneringstidpunkten. Detta värde kan normalt uppskatttas med ledning av det vid värdetidpunkten gällande markvärdet. Dvs. utfal-
2015-10-01
let i byggrätt vid en framtida nybyggnad på fastigheten antas bli detsamma
som enligt gällande plan.
Ett rimligt antagande i detta sammanhang är emellertid att möjligheten att
erhålla byggrätter vid en avlägsen framtida sanering (och planändring) är
beroende av arealen. Ju mindre fastighet, desto mindre kan man anta att utbytet i byggrätter blir. Genom att på detta sätt betrakta marken som en
”lottsedel för framtiden” skulle man således få ett underlag för att uppskatta
värdeminskningen till följd av själva arealförlusten.
Tomtanläggningar m.m.
Till detta värde ska sedan läggas de skador som drabbar fastigheten redan
under den pågående kalkylperioden, t.ex. förlust av tomtanläggningar. Den
metod som finns utarbetad för tomtanläggningar för småhus kan inte tillämpas för hyresfastigheter. I stället får en bedömning göras av vilka ökade
kostnader och/eller minskade intäkter som fastigheten drabbas av till följd
av intrånget.
Miljöskador
Även ifråga om eventuella miljöskador är den relevanta bedömningen hur
intäkter och kostnader vid fastighetens förvaltning påverkas. Som för alla
företagsskador ska förstås även prövas om störningen (skadan) är så stor att
den med hänsyn till orts- och allmänvanlighetsrekvisiten skäligen ska ersättas.
Värdering
Arealminskningen
Marken kan alltså sägas representera en möjlighet att erhålla byggrätter i
framtiden och byggrätten vid en ny planläggning kan skäligen antas vara
direkt proportionell mot tomtarean.
I det aktuella fallet är tomtens oskadade markvärde 9 000 000 kr (4 500 x
2 000), dvs. ca 2 400 kr/kvm TA. Genom regleringen minskar arealen med
363 kvm. Om vi antar att en framtida planläggning skulle ge samma exploateringsgrad som den nuvarande och att markens värde är realsäkert, dvs. i
fast penningvärde lika stort i framtiden som idag, motsvarar arealminskningen ca 870 000 kr.
Förutom arealen är givetvis tidpunkten för ny planläggning av stor betydelse. Denna skulle kunna uppskattas med utgångspunkt från byggnadernas
återstående ekonomiska livslängd.
I exemplet har saneringstidpunkten bedömts ligga 40 år fram i tiden. För att
korrigera beloppet med hänsyn till tidsfaktorn väljs en realränta om 5 procent, vilket ger diskonteringsfaktorn 0,1420. Nuvärdet av den förlorade ny-
119
120
2015-10-01
Lantmäteriet
byggnadsmöjligheten kan då uppskattas till ca 125 000 kr (0,1420 x
870 000) vid värdetidpunkten, vilket motsvarar 344 kr/kvm TA.
Tomtanläggningar m.m.
Om fastighetsdelen har använts eller kan användas till något intäktsgivande
ändamål – exempelvis parkeringsplatser – bör till fastighetens marknadsvärdeminskning även läggas effekten av de uteblivna intäkterna.
På Nunnan 10 fanns 5 anlagda p-platser. Om dessa skulle kunna hållas fullbelagda till angivet marknadspris skulle fastighetsägaren erhålla en årlig
nettointäkt på 18 000 kr (0,75 x 400 x 12 x 5). Nuvärdet av detta (40 år,
5 %) blir ca 309 000 kr (17,1591 x 18 000). Vi utgår här från att marknaden
är så pass stabil, att man bör räkna med ett fullt genomslag på marknadsvärdet, varför till marknadsvärdeminskningen bör läggas 309 000 kr.
(Vid genomslag under 100 % bör resterande del av nettointäkten under ägarens sannolika fortsatta innehavstid kompenseras genom annan ersättning
enligt 5 kap. 12 § FBL.)
Även om marken vid värderingstillfället inte utnyttjas för aktuellt ändamål
kan det inte uteslutas att enbart möjligheten att anlägga t.ex. parkeringsplatser för uthyrning representerar ett visst värde. Minskningen i marknadsvärdet ska då givetvis ersättas. Värderingen torde få ske genom skälig reducering av det möjliga avkastningsvärdet – nuvärdet av årliga nettointäkter
minus anläggningskostnader. (Obs att p-platser har valts som ett tacksamt
exempel. Givetvis kan andra lukrativa användningssätt vara tänkbara.)
Endast undantagsvis torde förlust av växter och anläggningar i övrigt påverka värdet av en hyresfastighet. Mer påtagliga anläggningar, som måste
återanskaffas, bör dock ersättas utifrån den kostnad som därmed belastar
fastighetsrörelsen. I ett extremfall kan rent av hyresavkastningen tänkas bli
påverkad om närmiljön påtagligt försämras.
Den i förutsättningarna berörda cykelparkeringen kan enkelt flyttas in på
restfastigheten. Om inte kommunen åtar sig att göra detta som en skadeförebyggande åtgärd får marknadsvärdet bedömas minska med 30 000 kr.
Slutlig bedömning
Någon miljöskada är inte aktuell vilket innebär att marknadsvärdeminskningen för Nunnan 10 kan uppskattas till 464 000 kr (inklusive ersättning
för cykelparkeringen).
Detta belopp ska slutligen räknas upp med 25 procent. Ersättningen blir då
1,25 x 464 000 = 580 000 kr.
2015-10-01
EXEMPEL 4. Överföring av mark från hyreshusfastighet till gata
– inverkan på byggrätt m.m.
Exemplet behandlar specialfallet att byggrätten berörs samt gränsdragningen
mellan planskada och skada till följd av markavståendet. Även fråga om
genomförandetidens betydelse.
Förutsättningar
Nunnan 11 är obebyggd. Arealen är 950 kvm varav 390 kvm läggs ut till
gata genom en planändring. Såväl byggbar som icke byggbar mark berörs.
Enligt den tidigare gällande detaljplanen från 1978 hade fastigheten en
byggrätt på 1 830 kvm BTA. Efter planändringen sänks denna till 1 440
kvm. Se vidare figuren på nästa sida.
Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshusbebyggelse i orten kan bedömas
till 2 000 kr/kvm BTA.
121
122
2015-10-01
Lantmäteriet
Ersättningen ska bestämmas enligt 5 kap. 10 a § andra stycket FBL. Utgångspunkten för värderingen är därmed i första hand 4 kap. 1 och 3 a §§
ExL. Fastighetens marknadsvärdeminskning till följd av markavståendet ska
således bestämmas med förutsättningen att den tidigare detaljplanen fortfarande hade varit gällande. Om skada uppkommer som inte ersätts genom
dessa regler, ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL).
När byggbar mark berörs ska förlusten av byggrätt ersättas i den mån den
beror på markavståendet och inte är en planskada. Byggrätten kan påverkas
även när prickmark tas i anspråk i de fall exploateringsgraden är knuten till
fastighetens areal. I övrigt gäller det att uppskatta värdeskillnaden mellan en
större och en mindre fastighet med samma byggrätt (marginalvärdet).
Värdering
När den byggbara ytan direkt berörs, som i exemplet, måste man alltså till
att börja med klara ut vad som är en skada till följd av markavståendet – och
som därmed ska ersättas vid förrättningen – och vad som är en planskada
som fastighetsägaren får tåla utan kompensation.
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska man bortse från den nya planen när ersättningen
bestäms. Om det aktuella området tas bort från fastigheten enligt de gamla
planförutsättningarna skulle återstå 260 kvm byggbar mark, varför återstående ”hypotetiska” byggrätt skulle uppgå till 3 x 260 = 780 kvm BTA. En
minskning med minst 1 050 kvm från de ursprungliga 1 830 kvm.
Nu kan emellertid den byggrättsminskning som ska kopplas till markavståendet inte riktigt bestämmas på detta sätt. I stället ska gränsen mellan planskadan och den ersättningsgilla byggrättsförlusten bestämmas utifrån den
byggrätt som ”tekniskt” kan inpassas på restfastigheten efter markavståendet. Det som inte kan inpassas anses förlorat på grund av markavståendet.
2015-10-01
Överfört på Nunnan 11 innebär detta följande. Byggnadsytan i den tidigare
planen var 610 kvm av fastighetens 950 kvm. Efter regleringen minskar
fastighetens areal till 560 kvm. Hela denna areal bedöms som tekniskt och
praktiskt byggbar. Den förlorade byggnadsytan är således 50 kvm (610 –
560). (Kan även ses som ytan A minus ytan C i figuren ovan.) Detta motsvarar med en byggrätt i tre våningar 150 kvm BTA. Värdeminskningen till
följd av markavståendet kan därmed beräknas till 300 000 kr (150 x 2 000).
Om det hade varit möjligt att på det beskrivna sättet inpassa hela byggrätten
på restfastigheten hade ingen byggrättsförlust uppstått, vilket hade medfört
att ingen ersättning alls hade betalats för byggrättsminskningen.
Det kan anmärkas att beräkningen ovan bygger på att man ska bortse från att
det går att bygga fler eller färre våningar. Den nya planen medger exempelvis 4 våningar. Förändringar i ”den ledden” bör hänföras till plannytta/planskada och påverkar inte ersättningsbedömningen.
Beräkningen har här gjorts med förutsättningen att den utgångna genomförandetiden inte påverkade värdet på fastigheten. Vid en annan bedömning
måste ställning tas till i vilken grad som skadan av den beräknade byggrättsförlusten bör jämkas nedåt. I princip kan hela skalan från 0 till 100 procent
bli aktuell. Om inga särskilda förutsättningar pekar på att marknadsvärdet
har sjunkit till följd av genomförandetidens utgång bör presumtionen för
säkerhets skull vara att marknadsvärdet inte har påverkats av detta.
Förutom den marknadsvärdeminskning som följer av förlorad byggrätt bör
man anta att arealförlusten i sig sänker värdet ytterligare. Det blir då fråga
om att bestämma värdedifferensen mellan två fastigheter med samma byggrätt där endast arealen avviker.
I princip bör man för den förlorade arealen (950 – 560 = 390 kvm) göra
motsvarande bedömningar som beskrivs i Exempel 3 – hyreshus (Nunnan
10). Om vi för enkelhetens skull antar att beräkningen skulle utfalla ungefär
lika för Nunnan 11 kan marginalvärdet bedömas till ca 340 kr/kvm. Detta
innebär att arealavståendet minskar marknadsvärdet för Nunnan 11 med
ytterligare ca 135 000 kr (390 x 344).
Eftersom ingen alternativanvändning och inga tomtanläggningar går förlorade på den begränsade obebyggda arealen är den slutliga bedömningen att
marknadsvärdeminskningen för Nunnan 11 bör bestämmas till 435 000 kr
(300 000 + 135 000).
Detta belopp ska slutligen räknas upp med 25 procent. Ersättningen blir då
1,25 x 435 000 = 543 750 kr.
123
124
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 5. Överföring av mark från en industrifastighet till
allmän plats (I)
på en industrifastighet.
Förutsättningar
Näringen 13:11 är en industrifastighet inom ett större, centralt beläget, industriområde. På fastigheten bedrivs en elgrossiströrelse. Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 3 238 000 kr, varav markvärde 681 000 kr och byggnadsvärde 2 557 000 kr. Fastighetens areal är 5 253 kvm.
Enligt en ny detaljplan utgör ett område (figur 1 och 2 på kartan ovan) allmän plats – gång- och cykelväg – som ska fungera som en förbindelselänk
genom kvarteret för att underlätta åtkomsten av arbetsplatser inom industriområdet i öster från stadscentrum i väster.
Det område inom Näringen 13:11 (figur 1) som ska överföras till kommunens gatufastighet är 383 kvm. Den nya gränsen kommer att följa ytterväggen på industribyggnaden och sedan väster om byggnaden vinkla av snett
norrut. I den västra delen av den tidigare gränsen mot Näringen 13:12 finns
2015-10-01
ett staket, men huvuddelen av området är asfalterat och har, tillsammans
med figur 2, rent praktiskt använts av grannfastigheten 13:12 för infart.
Före planändringen gällde en detaljplan från 1967, enligt vilken regleringsområdet ingick i kvartersmark för industri med byggrätt i två våningar (J II).
Byggrättsbegränsningar saknades för huvuddelen av det överförda området
– med undantag för viss prickmark i kvarterets yttergränser, se karta nedan.
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättningen för mark som i en detaljplan läggs
ut som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som
alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte hade antagits.
Värderingen utförs genom att först bestämma det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom fastigheten före regleringen, varefter ett marginalvärde
uppskattas med utgångspunkt från hur fastighetsregleringen bedöms påverka
fastighetens användning och därmed dess marknadsvärde.
125
126
2015-10-01
Lantmäteriet
På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska sedan göras
ett schablontillägg med 25 procent.
Värdering
Genomsnittsvärde
Den första uppgiften är att alltså bedöma det vid värdetidpunkten rådande
industritomtvärdet inom Näringen 13:11. Detta bör i första hand ske genom
en ortsprisanalys eller i andra hand med ledning av riktvärdena för fastighetstaxering. Riktvärdena kan även användas som stöd när ortsprisunderlaget på ett eller annat sätt är bristfälligt.
Riktvärdet för industrimark inom det berörda området är 140 kr/kvm.
Här görs ingen närmare analys av marknadsutvecklingen utan marknadsvärdet bedöms med utgångspunkt från att K/T = 1,5. Genomsnittsvärdet i
marknadsnivå kan därmed bestämmas till 210 kr/kvm.
Marginalvärde
Det är vanligt att marginalvärdet för industrimark är relativt högt i jämförelse med andra fastighetstyper, eftersom arealen ofta har betydelse för fastighetens attraktivitet och därmed dess marknadsvärde. Industriell verksamhet innefattar inte bara den direkt ianspråktagna byggnadsytan, utan det
krävs ofta att även de obebyggda delarna av fastigheten kan utnyttjas på ett
rationellt sätt för transporter m.m. Vidare värderas de utbyggnadsmöjligheter som finns ofta högt på marknaden. Inte sällan sätts därför marginalvärdet
till lika med eller i närheten av det genomsnittliga tomtvärdet.
För en helt obebyggd tomt värderas nästan uteslutande varje kvadratmeter
av tomten till genomsnittsvärdet. När bebyggelsen väl har lokaliserats och
en verksamhet har etablerats kan dock marginalvärdet variera, beroende på
olika områdens betydelse för fastighetens funktion.
For Näringen 13:11 innebär fastighetsregleringen att 383 kvm tomtmark tas
i anspråk. Området består dels av en ca två meter bred remsa längs byggnadens södra fasad, dels en triangelformad yta väster om byggnaden mot genomfartsvägen i väster.
Den smala remsan är lokaliserad på ett sådant sätt – mellan byggnad och
fastighetsgräns – att den svårligen kan utnyttjas för något särskilt ändamål.
Detta talar för ett lågt marginalvärde. Å andra sidan kommer fastighetsgränsen efter regleringen att gå precis vid fasaden, vilket kan försvåra såväl underhåll som användningen i övrigt av fastigheten. Detta verkar höjande på
marginalvärdet.
En sammanfattande bedömning är att marginalvärdet för remsan längs
byggnaden (ca 250 kvm) kan uppskattas till 25 procent av genomsnittsvärdet.
2015-10-01
Det triangelformade området väster om byggnaden (ca 130 kvm) består delvis av prickmark och ligger dessutom i fastighetens utkant, men utgör ändå
en sammanhängande yta inom vilken verksamhet kan bedrivas. Den nya
gränsens närhet till byggnaden kan även begränsa utbyggnadsmöjligheterna.
Utgångspunkten när användbar industrimark tas i anspråk är att marginalvärdet uppgår till eller ligger nära det genomsnittliga värdet. Lokaliseringen
inom fastigheten samt att viss del av ytan inte får bebyggas leder till bedömningen att marginalvärdet bör sättas till 90 procent av det genomsnittliga värdet.
Med utgångspunkt från att genomsnittsvärdet uppgår till 210 kr/kvm kan
marknadsvärdeminskningen bedömas till (250 x 0,25 x 210) + (130 x 0,9 x
210) = 13 125 + 24 570 = 37 695 kr, avrundat 38 000 kr.
Ersättning ska alltså betalas med 1,25 x 38 000 kr = 47 500 kr.
127
128
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 6 Överföring av mark från en industrifastighet till allmän plats (II)
Exemplet behandlar några frågor som kan aktualiseras vid intrång på industrifastigheter.
Förutsättningar
Näringen 13:12 är en industrifastighet inom ett större, centralt beläget, industriområde. På fastigheten bedrivs flera olika verksamheter, bl.a. en grossiströrelse i färgbranschen. Fastighetens taxeringsvärde är 7 916 000 kr,
varav markvärde 1 318 000 kr och byggnadsvärde 6 598 000 kr. Fastighetens areal är 10 874 kvm.
Enligt en ny detaljplan utgör ett område (figur 1 och 2 på kartan ovan) allmän plats – gång- och cykelväg – som ska fungera som en förbindelselänk
genom kvarteret för att underlätta åtkomsten av arbetsplatser inom industriområdet i öster från stadscentrum i väster.
Det område inom Näringen 13:12 (figur 2) som ska överföras till kommunens gatufastighet är 454 kvm. Den nya gränsen kommer att följa den norra
ytterväggen på industribyggnaden och sedan väster om byggnaden vinkla av
norrut. I den västra delen av den tidigare gränsen mot Näringen 13:11 finns
2015-10-01
ett staket, men huvuddelen av området är asfalterat och har, tillsammans
med figur 2, rent praktiskt använts som infart till fastigheten.
Före planändringen gällde en detaljplan från 1967, enligt vilken regleringsområdet ingick i kvartersmark för industri med byggrätt i två våningar (J II).
Byggrättsbegränsningar saknades för huvuddelen av det överförda området
– med undantag för viss prickmark i kvarterets yttergränser, se karta nedan.
Enligt 4 kap. 3 a § ExL ska ersättningen för mark som i en detaljplan läggs
ut som allmän plats bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som
alltså motsvara markens värde under förutsättning att den gällande detaljplanen inte hade antagits.
Värderingen utförs genom att först bestämma det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom fastigheten före regleringen, varefter ett marginalvärde
uppskattas med utgångspunkt från hur fastighetsregleringen bedöms påverka
fastighetens användning och därmed dess marknadsvärde.
129
130
2015-10-01
Lantmäteriet
På den på detta sätt bedömda marknadsvärdeminskningen ska sedan göras
ett schablontillägg med 25 procent.
Värdering
Genomsnittsvärde
Den första uppgiften är att alltså bedöma det vid värdetidpunkten rådande
industritomtvärdet inom Näringen 13:12. Detta bör i första hand ske genom
en ortsprisanalys eller i andra hand med ledning av riktvärdena för fastighetstaxering. Riktvärdena kan även användas som stöd när ortsprisunderlaget på ett eller annat sätt är bristfälligt.
Riktvärdet för industrimark inom det berörda området är 140 kr/kvm.
Här görs ingen närmare analys av marknadsutvecklingen utan marknadsvärdet bedöms med utgångspunkt från att K/T = 1,5. Genomsnittsvärdet i
marknadsnivå kan därmed bestämmas till 210 kr/kvm.
Marginalvärde
Det är vanligt att marginalvärdet för industrimark är relativt högt i jämförelse med andra fastighetstyper, eftersom arealen ofta har betydelse för fastighetens attraktivitet och därmed dess marknadsvärde. Industriell verksamhet innefattar inte bara den direkt ianspråktagna byggnadsytan, utan det
krävs ofta att även de obebyggda delarna av fastigheten kan utnyttjas på ett
rationellt sätt för transporter m.m. Vidare värderas de utbyggnadsmöjligheter som finns ofta högt på marknaden. Inte sällan sätts därför marginalvärdet
till lika med eller i närheten av det genomsnittliga tomtvärdet.
För en helt obebyggd tomt värderas nästan uteslutande varje kvadratmeter
av tomten till genomsnittsvärdet. När bebyggelsen väl har lokaliserats och
en verksamhet har etablerats kan dock marginalvärdet variera, beroende på
olika områdens betydelse för fastighetens funktion.
För Näringen 13:12 innebär fastighetsregleringen att 454 kvm tomtmark tas
i anspråk. Området har använts som infart och har haft stor betydelse för
logistiken inom fastigheten. Transporter har skett med lastfordon med släp
med upp till 24 meters längd som sedan har rundat industribyggnaden, lassat
och/eller lossat, och åkt ut mot gatan igen via anslutningen i södra änden av
fastigheten.
Efter regleringen måste transporterna omdirigeras, så att såväl infart som
utfart sker via gatuanslutningen i söder. Detta innebär att vissa markytor
inom fastigheten, som tidigare har använts för upplag, parkering m.m. i stället måste utnyttjas för transporter. Effekten blir därmed att flexibiliteten för
andra verksamheter inom fastigheten begränsas. Totalt behöver ca 400 kvm
inom fastigheten tas i anspråk för att tillgodose det ändrade transportsystemet. Omdispositionen innebär dock även vissa förbättringar, som t.ex. att
2015-10-01
det område som måste utnyttjas för transportändamål flyttas bort från industribyggnadens omedelbara närhet.
En samlad bedömning är att effekterna för fastigheten som helhet i och för
sig är påtagliga, men att detta inte på något mer dramatiskt sätt påverkar
marknadsvärdet, eftersom logistiken går att lösa inom den obebyggda mark
som finns inom fastigheten efter regleringen. Marknadsvärdeminskningen
bör dock, med hänsyn till de effekter som har beskrivits, minst uppgå till
den överförda markens genomsnittsvärde. Att viss areal inom restfastigheten
så påtagligt låses för transporter bör beaktas på så sätt att värdeminskningen
antingen räknas på en större areal än 454 kvm eller att marginalvärdet sätts
till ett belopp som överstiger genomsnittsvärdet.
Den slutliga bedömningen är att marginalvärdet kan sättas till 130 % av genomsnittsvärdet räknat på faktiskt överförd areal. Detta leder till en marknadsvärdeminskning om 1,3 x 210 x 454 = avrundat 125 000 kr.
Det blir även nödvändigt att anpassa vissa lastnings- och lossningsanordningar till de nya förutsättningarna. Kostnaderna för detta bedöms uppgå till
40 000 kr. Denna kostnadseffekt bedöms inte avspeglas i fastighetens marknadsvärde och ersättning ska därför betalas i form av annan ersättning.
Ersättning ska alltså sammanfattningsvis betalas med 1,25 x 125 000 kr =
156 250 kr som intrångsersättning och 40 000 kr som annan ersättning.
131
132
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 7. Bildande av servitut för z-område på en småhusfastighet
Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid servitutsupplåtelse för ett z-område på en småhusfastighet. Exemplet är skrivet
med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande
som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar.
Sammanfattning
Villafastigheten Klippan 10 kommer att genom fastighetsreglering belastas
av ett servitut för så kallad släntning. Området omfattar 100 m² och innebär
en rätt att anlägga och underhålla en slänt mot den kommunala gatan. Syftet
med värderingen är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av
Klippan 10.
Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas utifrån marknadsvärdeminskningen för Klippan 10 till följd av att det berörda området
ianspråktas. Värdetidpunkt är 2015-04-01.
Marknadsvärdeminskningen har uppskattats utifrån arealförlusten som servitutet innebär. Den slutliga bedömningen är att marknadsvärdeminskningen
uppgår till 26 000 kr. Ersättningen för det överförda området efter lagstadgad uppräkning med 25 procent ska därför bestämmas till 32 500 kronor.
Kommunen ansökte 2014-12-16 om fastighetsreglering för att bilda servitut
inom ett område av Klippan 10 till förmån för kommunens gatufastighet
Klipphyllan 1:1.
Klippan 10 är en bebyggd bostadsfastighet om 1 150 m². Det område som
upplåts till Klipphyllan 1:1 uppgår till 100 m² och ska användas som slänt
mot den kommunala gatan. Enligt detaljplan antagen 2012-10-15 är området
utlagt som ett z-område, område för allmän körtrafik. Området är mycket
brant och innehåller inga trädgårdsanläggningar med en sådan funktion att
dessa inverkar på Klippan 10:s marknadsvärde.
2015-10-01
Värdetidpunkt
Enligt 4 kap. 4 § ExL är värdetidpunkten dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt för denna värdering är utlåtandets datum, dvs. 2015-04-01. Innan
beslut fattas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med
hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet.
Området är ett z-område i en detaljplan, vilket innebär att det ska nyttjas för
allmän körtrafik. Enligt 5 kap. 10 a § FBL, med hänvisning till 14 kap. 18 §
PBL, ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap. ExL. Grundprincipen är att ersättningen ska motsvara den marknadsvärdeminskning som
fastigheten drabbas av till följd av markavståendet (4 kap. 1 § första stycket
ExL).
På den bedömda marknadsvärdeminskningen ska det göras ett tillägg med
25 procent (4 kap. 1 § andra stycket ExL).
denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess betalning
Värderingsmetod
Yttäckande servitut som innebär en inskränkning i markens användning för
den upplåtande fastigheten värderas enligt praxis på samma sätt som ett
markavstående.
I en idealsituation borde marknadsvärdeminskningen bestämmas genom
jämförelser med försålda fastigheter som överensstämmer med Klippan 10 i
dess skick före respektive efter fastighetsregleringen. Sådana jämförelser är
emellertid inte praktiskt genomförbara eftersom värdeskillnaden är för liten
i förhållande till fastighetens totala värde.
Enligt en väl etablerad praxis görs därför bedömningen genom separata bedömningar av dels värdeminskningen till följd av att fastighetens areal
minskar, dels värdeminskningen på grund av förlusten av vegetation och
anläggningar på det område som avstås.
Värdeminskningen till följd av arealförlusten uppskattas som en andel av
det genomsnittliga tomtmarksvärdet inom Berga 1:10. Tomtmarksvärdet
bedöms i sin tur med ledning av ett ortsprismaterial för det berörda området.
Värdeminskningen till följd av de växter och anläggningar som går förlorade genom att marken upplåts bedöms enligt den metod som redovisas i
LM-rapport 2012:6 om värdering av tomtanläggningar vid intrång. I det
aktuella fallet bedöms det inte uppkomma någon värdeminskning på grund
av förlust av tomtanläggningar.
133
134
2015-10-01
Lantmäteriet
Värdering
För att bedöma genomsnittsvärdet har ett ortsprismaterial tagits fram, som
omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter i närområdet sedan 2014, se
bilaga 1. Ur materialet kan värdet av en va-ansluten normaltomt (ca 1 000
m²) bedömas till ca 640 000 kr (640 kr/m²).
Marginalvärdet är värdet av den ”sista” kvadratmetern inom en tomt, dvs.
den värdeminskning som uppstår om tomten minskas med 1 m². Eftersom
de mest grundläggande värdeskapande funktionerna på tomten, framför allt
själva byggrätten, inte påverkas av arealförlusten är marginalvärdet normalt
klart lägre än det genomsnittliga värdet. En tumregel som har godtagits i
praxis är att marginalvärdet för ett normalintrång ligger i storleksordningen
en tredjedel av genomsnittsvärdet, men med en normal variation kring 20 –
50 %. Bedömningen i det aktuella fallet är att marginalvärdet ligger under
en tredjedel. I detta fall ger en skälig uppskattning ett marginalvärde om
20 %. Marginalvärdet kan alltså bedömas till cirka 130 kr/m².
Detta leder till en värdeminskning till följd av arealförlusten om 100 x 130 =
13 000 kr.
Slutsats
Den tillämpade värderingsmetoden innebär att uppskattningen av marknadsvärdeminskningen för servitutsupplåtelsen har värderats till 13 000 kr.
Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 13 000 x = 16 250 kr.
För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark inom kvarteret Klippan har ett
ortsprismaterial tagits fram, som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter sedan 2014. Materialet omfattar 5 köp som är spridda mellan fyra
olika stadsdelar.
Köpedatum
m²
Läge
1–51)
Köpeskilling
910
1
2014-10-12
517 000
Hamn 2
1 036
3
2014-05-23
612 000
Hamn 7
890
3
2014-11-11
513 000
Norr 6
1 131
2
2014-04-23
570 000
Söder 5
1 050
2
2015-01-11
547 000
GENOMSNITT
1 003
Fastighet
Klippan 3
1)
Areal
550 000
En lägesfaktor har uppskattats där 1 är bäst och 5 är sämst jämförbarhet med värderingsobjektet.
2015-10-01
Samtliga fem köp avser byggklara tomtplatser exklusive va-avgifter. Köpeskillingarna varierar mellan 513 000 och 612 000 kr med ett genomsnitt
på 552 000 kr. Båda ytterlighetspriserna är från området Hamn, som genom
sitt delvis sjönära läge är minst jämförbart med Klippan. Om dessa båda köp
exkluderas blir genomsnittet för de tre som återstår 545 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att det begränsade ortsprismaterialet indikerar ett
marknadsvärde för en tomt om ca 1 000 m² exklusive exploateringsavgifter
om ca 550 000 kr.
Det genomsnittsvärde som läggs till grund för marginalvärdebedömningen
ska avse en fullt byggklar tomt inklusive exploateringsavgifter. Va-avgiften
enligt gällande taxa kan bedömas till ca 90 000 kr för en tomt om ca 1 000
m². Genomsnittstomten i materialet, som har arealen 1 003 m², kan alltså
värderas till ca 640 000 kr (640 kr/m²) med va.
135
136
2015-10-01
Lantmäteriet
jordbruksfastighet
Exemplet belyser hur ersättning för förlängda ägoavstånd till åkermark bör
beräknas vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart. Beräkningen
grundas på de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, Ersättning
vid stängning av järnvägsöverfarter, samt de kompletteringar till rapporten
som redovisas i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3). När det gäller hänsyn till å ena sidan ökade väghållningskostnader och å andra sidan nytta av en säkrare överfart görs här ingen exakt beräkning, utan dessa poster kvittas mot varandra. Av exemplet framgår också
hur man gör en manuell beräkning enligt 1983 års jordbruksnorm.
Förutsättningar
Den obevakade järnvägsöverfarten vid X stängs. Servitutet för jordbruksfastigheten Skale 3:3 upphävs. Efteråt kommer färderna till den avskurna
åkermarken att ske via en bevakad överfart längre österut. Ägaren till Skale
3:3 äger också fastigheten 5:15 och de båda fastigheterna utgör en brukningsenhet. Den är belägen i nedre Norrland (Nn-området) och är en liten
spannmålsgård med 11 ha åkermark.
3:4
6:29 6:27
6:21
(
P
(P
(P
(P
(P
5:16
(P
(P
(P
(P
(P
18:1
4
5:26
4:1
(P
5:25
(P
(P
(P
(P
(
(P
(
(
BÅTSMANSJORDEN
5:2
4
˜
3:3
3
s:1
2
((
(
(
(P
5:15
s:1
4
3:3
4
(P
(P
4:13
3:18
SKALE
X
SKALE
4:22
(P
3:23
˜
(
(P
(P
(
5:30
3
(
(
( s :3 )
(P
(
4:154:16
4:174:18
S
4:19
6:22
(P
(
P
18:1
2
˜
18:4
BÅTSMANSJORDEN
3:6
S
(P
7:1
(P
5:30
˜ 2
2:1
2:204:1
Husdj.uppfödn.
5:18
5:29
(P
(P
1:22
20:1
(P
(P
(P
(P
˜
SKALE
1:35 1:34
(P
19:1
(P
(P
(P
(P
(P
6:26
(P
SKALE
(P
5:30
160m
˜
(
Olägenheter och nyttor
Stängningen leder till att det blir längre köravstånd till ca 6,5 ha åkermark
belägen söder om järnvägen. Före stängningen skedde färderna via en
sämre grusväg; vägklass 3 enligt jordbruksnormen. Medelavståndet till den
berörda åkermarken var ca 0,4 km.
2015-10-01
Efter stängningen går färderna till viss del gå på allmän väg, vägklass 1 enligt normen, på av sträcka av 0,3 km. Resten av färderna sker på en grusväg
av god beskaffenhet, vägklass 2 enligt normen, på en sträcka av ca 1,0 km.
Fastigheten kommer att drabbas av något högre kostnader för väghållning i
framtiden. Merkostnaden uppskattas 200 kr per år.
Fastigheten får en säkrare korsning efter stängningen, eftersom en obevakad
överfart ersätts med en överfart försedd med bommar Det uppkommer alltså
en viss nytta.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt för både likvid och annan ersättning dagen för ersättningsbeslut den 15 november 2013.
Ersättningen ska genom hänvisningen i 5 kap 10 a andra stycket FBL bestämmas enligt reglerna i 4 kap. 1 § ExL, eftersom detta är ett expropriationsfall. Sålunda gäller att:
• Intrångsersättning, likvid enligt FBL, ska betalas med ett belopp som
motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus ett påslag
med 25 procent.
• Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren ska dessutom
ersättas. Ersättningen brukar kallas för annan ersättning.
I LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter,
redovisas principer och metoder för att beräkna intrångsersättning och annan
ersättning. Grundprinciperna i denna rapport gäller fortfarande och är accepterade i domstolspraxis, men sifferuppgifter och andra förutsättningar ska
givetvis anpassas till dagens prisläge och marknadsvärdenivåer. En uppdatering har gjorts i avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT.
De intrångseffekter som ska ersättas i detta fall gäller enligt ovan förlängda
ägoavstånd till åkermark Den vedertagna metod som används för att beräkna
ersättning i den situationen är 1983 års jordbruksnorm. Normen är ett
hjälpmedel för att beräkna den årliga skada som uppkommer för dels bruknings- och transportfärder, dels allmän tillsyn av åkermarken. Med utgångspunkt från denna årliga merkostnad uppskattas sedan marknadsvärdeminskning och övrig skada.
När det gäller fördelningen på likvid respektive annan ersättning gäller följande för Nn-området enligt avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT:
137
138
2015-10-01
Lantmäteriet
•
Marknadsvärdeminskningen bedöms motsvara ett belopp som uppgår till
6 årliga skador.
•
Övrig skada bedöms motsvara ett belopp som uppgår till 8,5 årliga skador.
Dessa faktorer ska tillämpas på såväl den årliga skada som beror på jordbrukstransporterna som den ökade väghållningskostnaden. För att få den
slutliga marknadsvärdeminskningen ska det enligt ovan beräknade beloppet
reduceras med hänsyn tas till nyttan av säkrare överfart.
Värdering
Bruknings- och transportfärder
Värderingen görs i följande steg (I bilaga 1 redovisas utdrag ur tilllämpningsanvisningar till jordbruksnormen, vilken ligger till grund för värderingen):
1. Beräkning av antalet färder
2. Beräkning av årlig mertid
3. Beräkning av årlig merkostnad
4. Beräkning av marknadsvärdeminskning och övrig skada (görs här sist
sedan även merkostnaden för tillsynsresor beräknats)
1. Fastigheten ligger i område nedre Norrland (Nn) och är ett växtodlingsföretag utan djur (V). Antalet färder beräknas per årsskifte. I detta fall berörs 6,5 av totalt 11 ha, vilket ger 3 årsskiften med en medelareal om ca
2,2 ha. Antalet enkelfärder är ca 15 per hektar för åkerskiften av den
storleksordningen (se bilaga 1). Det totala antalet enkelfärder blir därmed 6,5 x 15 = 98 stycken.
2. Den årliga mertiden beräknas genom att jämföra tidsåtgången efter
stängningen med tidsåtgången före stängningen. Avstånd och vägklass
(hastighet) påverkar tidsåtgången.
Före stängningen: 0,4 km av vägklass 3, tidsåtgång 0,08 tim/km. Detta
ger totalt 98 x 0,4 x 0,08 = 3,1 timmar.
Efter stängningen: 0,3 km av vägklass 1, tidsåtgång 0,05 tim/km samt 1,0
km av vägklass 2, tidsåtgång 0,05 tim/km. Detta ger totalt 98 x (0,3 +
1,0) x 0,05 = 6,4 timmar.
Mertiden blir 6,4 – 3,1 = 3,3 timmar.
3. Priset per timme för man, traktor och vagn uppskattas till 480 kr per värdetidpunkten. Den årliga merkostnaden blir därmed 3,3 x 480 = 1 584 kr.
2015-10-01
Tillsynsresor
Kostnaden för tillsynsresor uppskattas till 190 kr per värdetidpunkten.
Beloppet är oberoende av vägklass. En vägförlängning om 1,3 – 0,4 = 0,9
km ger en merkostnad på 0,9 x 190 = 171 kr.
Ökade väghållningskostnader
Den årliga merkostnaden uppskattas till 200 kr.
Total årlig merkostnad
Den totala årliga merkostnaden blir således 1 584 + 171 + 200 = 1 955 kr.
Nytta av säkrare överfart
I det fall att en obevakad överfart ersätts med en överfart med bommar kan,
enligt promemorian UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT, nyttan för
en jordbruksfastighet som en schablon uppskattas till 2 500 kr. Detta belopp
ska räknas av från marknadsvärdeminskningen orsakad av ökade kostnader.
Resultat
Marknadsvärdeminskning, netto: (6 x 1 955) – 2 500 = 11 730 – 2 500 =
9 230 kr.
Övrig skada: 8,5 x 1 955 = 16 618 kr.
Ersättningsbelopp
Värderingen resulterar i att följande ersättningsbelopp bör betalas.
Likvid: 9 230 x 1,25 = 11 538 kr.
Annan ersättning: 16 618 kr.
139
140
2015-10-01
Bilaga 1. Utdrag ur tillämpningsanvisningar till jordbruksnormen
Lantmäteriet
2015-10-01
141
142
2015-10-01
Lantmäteriet
permanentoch fritidsbostad
Exemplet belyser hur ersättning till permanentoch fritidsbostadsfastigheter
bör beräknas vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart. Beräkningen
grundas på de principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, Ersättning
vid stängning av järnvägsöverfarter, samt de kompletteringar till rapporten
som redovisas i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3).
Förutsättningar
Den obevakade järnvägsöverfarten vid X stängs. Bland andra en permanentoch en fritidsbostadsfastighet, belägna sydost om överfarten, har genom
servitut rätt att använda överfarten mot den allmänna vägen. Dessa servitut
upphävs och det tillskapas en ny servitutsrätt vid Y, där överfarten efteråt
kommer att vara försedd med bommar. Det byggs även nya vägar parallellt
med järnvägen. (Ersättningsfrågan förenklas här till att gälla två fastigheter.)
22:13
2
(P
4:10
1
(P
(P
(P
2:6
2
(P
1 2 :8
1 1
(P
3 :1 7
3
(P
(P
2 :6
(P
2 4
(P
(P
11:1
(P
(P
(P
3 :3 0
2
3 :3 0
4
2:6
1
1:6
30
5:26
15
(P
s :2 4
(P
(P
(P
7
(P
(P
4:10
26
1:6
22
1:6
19
(P
4:10
28
(P
(P
(P
(P
(P
1:5
(P
4:10
27
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
3 :1 5
(P
3 :3 5
2 2 :1 2
(P
(P
(P
(P
(P
9
22:13
8
(P
(P
(P
2 2 :1 2
4:10
15
(P
3 :1 0
1 5
3:21
(P
22:13
12
5:28
5:25
(P
3:29
13
(P
(P
(P
(P
(P
1:6
31
(P
(P
(P
2 2 :8
2:6
5
(P
2 2 :9
(P
(P
2 2 :1 1
3:36
(P
(P
(P
33:13
1
(P
(P
(P
(P
(P
3:29
24
6 :1 5
6:7
6 :3
1 0
(P
(P
(P
(P
(P
(P
3 :1 4
3 :1 3
(P
(P
12:8
1
(P
(P
3 :1 7
(P
3 3 :1 2
(P
3 3 :1 4
(P
(P
8 :1 6
8 :1 7
4
5
3 :3 0 1 8 :1 3
8 :1 6
(P
6
5
8 :13 7
s:9
1:6
15
1:6
7
(P
(P
(P
2 2
3 :2 89 :1 8 7:1 6
3 :3 0
5
4 :3 4 3 :2 9 2 8
2 3
3 5
s :1 1
1 8 :1 3
4
2 6
1 8 :1 3
2
9
3 :2 9
8
8 :1 87 :1 6
2 5
3 :3 4
3:22
(P
(P
(P
(P
(P
4:34
2
(P
7 :2 1
(P
2
(P
(P
7 :2 3
(P
18
(P
(P
3 3 :7
1
(P
(P
(P
(P
(P
(P
2 1
(P
3:29
3
3
33:12
2
3 :2 3
(P
8 :1 7
1:6
X
21
(P
(P
1:5
4:10
20
(P
(P
6 :8
6 :1 0
(P
(P
(P
3 :1 6
(P
(P
(P
(P
(P
2 2 :1 0
3 :9
3 :7
(P
s :2 0
(P
(P
2 2 :1 2
1 6
(
P
1 8 :1 3
(P
˜
2 2 :1 3
(P
2 5
(P
(P
Y
5:27
3
3 :3 0
3
(P
32:10
16
(P
s :1 2
(P
(P
1
2 2 :6
4
(P
(P
(P
(P
5 :2 6
6
6 :1 5
3 :3 0
3 0
1 8
4 :3 4
1
5
4 :3 4 3 :2 9 3 2: 9
2
3
2 7
7:21
160m
(P
1
6
(P
4 :3 4
6
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
4 :3 4
1
(P
(P
(P
(P
(P
(P
(P
Följande slag av intrångseffekter uppkommer för de båda bostadsfastigheterna:
1. Ökade reskostnader. Omkring 30 procent av resorna på den allmänna
vägen norr om järnvägen sker västerut och påverkas inte. Resterande
70 procent av resorna sker österut på den allmänna vägen och för
dessa resor blir det en vägförlängning på 1,3 km.
2015-10-01
2. Ökade väghållningskostnader. De båda fastigheterna kommer att få
del i en längre enskild väg efter stängningen, vilket leder till att deras
väghållningskostnader ökar. Längden enskild väg ökar med ca 500
meter.
3. Nytta av säkrare överfart. En obevakad överfart ersätts med en överfart med bommar. Det uppkommer därför en positiv effekt på marknadsvärdet av den anledningen.
Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta
Värdetidpunkt för likviden är dagen för ersättningsbeslut, såvida inte tillträde sker dessförinnan. I detta fall har överfarten stängts av 15 november
2012, vilket innebär att marknadsvärdeminskningen ska hänföras till denna
tidpunkt. Detta belopp ska sedan räknas upp till dagen för ersättningsbeslut
med KPI under förutsättning att detta har ökat, se 4 kap. 4 § ExL. Avkastningsränta ska betalas på det uppräknade beloppet, se 5 kap. 15 § FBL.
För posten annan ersättning gäller att värdetidpunkten är dagen för ersättningsbeslut, 15 november 2013. Avkastningsränta ska dock betalas från
tillträdesdagen 15 november 2012 även på denna ersättningspost.
Ersättningen ska genom hänvisningen i 5 kap 10 a andra stycket FBL bestämmas enligt reglerna i 4 kap. 1 § ExL, eftersom detta är ett expropriationsfall. Sålunda gäller att:
•
Intrångsersättning, likvid enligt FBL, ska betalas med ett belopp som
motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus ett påslag
med 25 procent.
•
Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren ska dessutom
ersättas. Ersättningen brukar kallas för annan ersättning.
I LMV-rapport 1994:3, Ersättning vid stängning av järnvägsöverfarter, redovisas principer och metoder för att beräkna intrångsersättning och annan
ersättning. Grundprinciperna i denna rapport gäller fortfarande och är accepterade i domstolspraxis, men sifferuppgifter och andra förutsättningar ska
givetvis anpassas till dagens prisläge och marknadsvärdenivåer. En uppdatering har gjorts i UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSERVITUT, avsnitt 2.1.3.
De intrångseffekter som uppkommer i detta fall kan enligt ovan hänföras till
(1) ökade reskostnader, (2) ökade väghållningskostnader samt (3) nytta av
en säkrare och bättre överfart. Följande värderingsprinciper bör, enligt nyss
nämnda värderingsunderlag, gälla för dessa effekter:
143
144
2015-10-01
Lantmäteriet
1. Ökade reskostnader. Det förutsätts att de ökade reskostnaderna, för att
det blir längre resor österut på den allmänna vägen, inte påverkar
marknadsvärdet. Kostnaderna ska i stället läggas till grund för beräkning av totalskadan och annan ersättning enligt den s.k. IAN-modellen
(se LMV-rapport 1994:3 s. 96 ff.). Enligt den uppdaterade promemorian bör kapitaliseringsfaktorn 8 användas samt diskonteringsfaktorn 0,7. Se beräkningen nedan.
2. Ökade väghållningskostnader. De ökade årliga väghållningskostnaderna antas enligt LMV-rapport 1994:3 (s. 93) påverka marknadsvärdet med 10 årsbelopp. Det finns i detta fall inte anledning att gå
ifrån denna faktor.
3. Nytta av säkrare överfart. Enligt avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV
ÖVERFARTSERVITUT, kan nyttan av en säkrare överfart uppskattas
till 5 000 kr för en permanentbostad, om överfarten är obevakad innan
och försedd med bommar efteråt. Detta gäller om det är en järnväg
med inte alltför ringa trafikmängd. Dessa förutsättningar gäller i detta
exempel, därför är det skäligt att utgå från en nytta om 5 000 kr. För
fritidsbostad antas motsvarande nytta vara 1 000 kr.
Värdering
Permanentbostaden
Likvid
• Marknadsvärdeminskningen orsakas av ökade väghållningskostnader
för 500 meter längre enskild väg. Efter fördelning mellan de fastigheter som har del i vägen, kan den årliga kostnadsökningen för per28
manentbostaden uppskattas till 600 kr. Marknadsvärdeminskningen
blir alltså 10 x 600 = 6 000 kr.
• Marknadsvärdeökningen, nyttan, av en säkrare överfart har vi ovan
bedömt till 5 000 kr.
• Marknadsvärdeminskningen blir netto 6 000 – 5 000 = 1 000 kr. Detta
belopp ska räknas upp från värdetidpunkten 2012-11-15 till dagen för
28
Här görs inte någon beräkning i detalj, utan det antas att den kostnadsandel som faller på
permanentbostaden blir 600 kr/år. Om vi bara som ett exempel antas att den årliga driftsoch
underhållskostanden, inklusive snöröjning, är 10 kr/m väg, så blir den totala kostnadsökningen
500 x 10 = 5 000 kr. Därefter ska denna fördelas på de fastigheter som har del i vägen, och i
verkligheten var det fler än två fastigheter i detta fall. Syftet med exemplet är att visa på beräkningsmetodiken för ersättningen för permanentoch fritidsbostad, varför inte samtliga fastigheter har tagits med i beräkningen.
2015-10-01
ersättningsbeslut 2013-11-15 med KPI. KPI har inte stigit ens 1 pro29
cent under den tiden, varför ingen uppräkning ska göras.
• Likvid ska betalas med 1,25 x 1 000 = 1 250 kr.
Annan ersättning
30
• Posten annan ersättning bestäms som skillnaden mellan totalskadan,
beräknad enligt IAN-modellen, och marknadsvärdeminskningen.
Totalskadan utgörs dels av nuvärdet av årsbeloppen för ökade väghållnings- och reskostnader, räknat med faktorn 8 enligt ovan, dels
nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, räknat med
faktorn 0,7.
• Den årliga kostnadsökningen för resor beräknas utifrån att 70 procent
av 400 resor tur och retur per år får en vägförlängning av 1 300 meter.
Detta ger en total ökad resesträcka i kilometer på 0,7 x 400 x 2 x 1,3 =
728 km. En kostnad om 1,85 kr/km (= den skattefria ersättningen) ger
en årlig kostnadsökning om 1,85 x 728 = 1 347 kr.
• Den totala årliga kostnadsökning blir därmed 1 347 + 600 (underhållskostnaden) = 1 947 kr.
• Nuvärdesbeloppet av årsskadorna blir 8 x 1 947 = 15 576 kr. Till detta
ska läggas nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, som
antas vara realt oförändrad 1 000 kr, vilket blir 0,7 x 1000 = 700 kr.
• Den totala skadan enligt IAN-modellen blir sålunda 15 576 + 700 =
16 276 kr.
• Annan ersättning ska betalas med 16 276 – 1 000 = 15 276 kr.
29
KPI för nov. 2012 = 313,8 och senaste kända KPI – när denna värdering görs i nov. 2013 – är
per sept. 2013 = 315,1. Ökningen är 0,4 procent, varför det av praktiska skäl kan göras en förenkling så att beloppet inte räknas upp.
30
Värdetidpunkten för annan ersättning är dagen för värderingen, 2013-11-15. Beräkningen av
totalskadan ska göras med de priser etc. som gäller vid den tidpunkten. I detta fall har det inte
skett någon prisutveckling från 2012-15-11. Samma milkostnad och marknadsvärdeminskning
används därför. I andra fall kan det dock bli aktuellt att räkna med olika belopp för olika tidpunkter, vilket innebär att även marknadsvärdeminskningen måste räknas om till en senare tidpunkt vid beräkningen enligt IAN-modellen. Rent praktiskt många gånger kan det gå att använda den med KPI uppräknade marknadsvärdeminskningen, om inte starka skäl talar för annat.
145
146
2015-10-01
Lantmäteriet
Fritidsbostaden
Likvid
• Den årliga kostnadsökningen för fritidsbostaden orsakad av ökade
väghållningskostnader för 500 meter längre enskild väg uppskattas till
31
200 kr. Marknadsvärdeminskningen bedöms till 10 x 200 = 2 000 kr.
• Marknadsvärdeökningen, nyttan, av en säkrare överfart har vi ovan
bedömt till 1 000 kr.
• Marknadsvärdeminskningen blir netto 2 000 – 1 000 = 1 000 kr. Detta
belopp ska räknas upp från värdetidpunkten 2012-11-15 till dagen för
ersättningsbeslut 2013-11-15 med KPI. KPI har inte stigit ens 1 procent under den tiden, varför ingen uppräkning ska göras.
• Likvid ska betalas med 1,25 x 1 000 = 1 250 kr.
Annan ersättning
• Posten annan ersättning bestäms som skillnaden mellan totalskadan,
beräknad enligt IAN-modellen, och marknadsvärdeminskningen.
Totalskadan utgörs dels av nuvärdet av årsbeloppen för ökade väghållnings- och reskostnader, räknat med faktorn 8 enligt ovan, dels
nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, räknat med
faktorn 0,7.
• Den årliga kostnadsökningen beräknas utifrån att 70 procent av 100
resor tur och retur per år får en vägförlängning av 1 300 meter. Detta
ger en total ökad resesträcka i kilometer på 0,7 x 100 x 2 x 1,3 = 182
km. En kostnad om 1,85 kr/km (= den skattefria ersättningen) ger en
årlig kostnadsökning om 1,85 x 728 = 337 kr.
• Den totala årliga kostnadsökning blir därmed 337 + 200 (underhållskostnaden) = 537 kr.
• Nuvärdesbeloppet av årsskadorna blir 8 x 537 = 4 296 kr. Till detta
ska läggas nuvärdet av den framtida marknadsvärdeminskningen, som
antas vara realt oförändrad 1 000 kr, vilket blir 0,7 x 1000 = 700 kr.
• Den totala skadan enligt IAN-modellen blir sålunda 4 296 + 700 =
4 996 kr.
• Annan ersättning ska sålunda betalas med 4 996 – 1 000 = 3 996 kr.
31
Beloppet 200 kr är 1/3 av beloppet för permanentbostad, fördelat efter schablonen för andelstal
i 2010 års rekommendationer.
2015-10-01
147
Resultat
Värderingen resulterar i att följande ersättningsbelopp bör betalas. På beloppen, både likvid och annan ersättning, ska avkastningsränta betalas från
2012-11-15 till dess att betalning sker eller att dröjsmålsränta börjar löpa.
Fastighet
Likvid
Annan ersättning
Permanentbostaden
1 250 kr
15 276 kr
Fritidsbostaden
1 250 kr
3 996 kr
Man kan konstatera att likviden blir lika stor i detta fall, vilket är en ren tillfällighet. Posten annan ersättning blir däremot betydligt större för permanentbostaden, beroende på en större trafikmängd.
148
2015-10-01
Lantmäteriet
skogsfastighet
Exemplet belyser hur ersättningsfrågan bör hanteras vid upphävande av servitut för järnvägsöverfart då skogsmark berörs. Beräkningen grundas på de
principer som redovisas i LMV-rapport 1994:3, samt de kompletteringar till
rapporten som redovisas i avsnitt 2.1.3, UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT (se under avsnitt 2.1.3). Exemplet är en uppdatering av det exempel som redovisas i bilaga 5 till rapporten; de ”fysiska” förutsättningarna
är samma. Exemplet är inte en fullständig ersättningsutredning utan visar på
beräkningsmetodiken.
Förutsättningar
Överfartsservitutet vid X, som är en obevakad järnvägsöverfart, upphävs.
Vägen 1-2, ca 0,9 km lång, byggs som gemensamt arbete i förrättningen och
bekostas av Trafikverket. Heldragen linje på kartan visar båtnadsområdet för
vägen. Den streckade linjen visar det område som har utnyttjat överfarten.
Efter stängningen sker samtliga transporter – av både virke, husbehovsved
och arbetskraft – via en planskild korsning.
Beräkningen görs här i detta exempel för en av de berörda fastigheterna,
Valbo-Västbyggeby 4:9, som är belägen längst österut i båtnadsområdet.
Det berörda skogsskiftet är 5 ha. Till fastigheten hör även annan skog. Fastighetsägaren avverkar viss skog för husbehovsved på det aktuella skiftet.
2015-10-01
Stängningen och byggandet av den nya vägen leder till både positiva och
negativa effekter för fastigheten Valbo-Västbyggeby 4:9. Följande effekter
kan urskiljas (jfr UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT):
Positiva effekter (nyttor)
1. Minskade kostnader för terrängtransport av virke
2. Minskade kostnader för terrängtransport av personal
3. Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved
4. Nytta av en säkrare och bättre överfart
Negativa effekter
5. Ökade kostnader för vägtransport av virke – i detta fall blir dock
denna post inte aktuell eftersom prissättning av virket är fritt bilväg
6. Ökade kostnader för vägtransport av personal
7. Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved
8. Ökade kostnader för väghållning
Kalkylförutsättningar
Beräkningen görs enligt samma principer och utifrån samma grundförutsättningar som exemplet i bilaga 3 i LMV-rapport 1994:3. Som ett första steg
ska beräknas de årliga kostnadsförändringar som respektive effekt, positiv
32
eller negativ, ger upphov till. Följande kalkylförutsättningar gäller:
• Årlig virkestillväxt
4 m3sk/ha och år
33
• Terrängtransportkostnad virke (rörlig del)
65 kr/m3sk och km
34
• Timkostnad för personal
200 kr/tim
• Vägunderhållskostnad
3 kr/km och år
• Fastighetens andel i vägunderhållet
10 procent
• Terrängtransportavstånd innan (medel)
0,9 km
• Terrängtransportavstånd efter (medel)
0,4 km
• Väglängdsökning till skiftet
2,6 km
32
Pris- och kostnadsuppgifter avser i princip 2013 års nivåer.
33
Beloppet 65 kr/m 3sk och km är på en sammanvägd transportkostnad för slutavverkning och
gallring. Nivån på beloppet hänförs i princip till år 2013. En uppräkning med ca 10 % har gjorts
av de terrängtransportkostnader som redovisas i LM-rapport 2010-10; Skogsbrukets kostnader.
(En översyn av rapporten pågår för närvarande.)
34
I princip timkostnaden per manstimme enligt prislista till 1983 års jordbruksnorm.
149
150
2015-10-01
Lantmäteriet
Värdering
Positiva effekter (nyttor)
1. Minskade kostnader för terrängtransport av virke
Dessa kostnader uppkommer i samband med avverkningar av virke till
försäljning, vilket innebär att kostnaderna i realiteten inte uppkommer
varje år. Av praktiska skäl kan det dock här vara skäligt att utgå från att
tillväxten avverkas årligen. Vi får då följande kostnader före och efter
stängningen:
Kostnad före: 4 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,9 km = 1 170 kr.
Kostnad efter: 4 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,4 km = 520 kr
Skillnad: – 650 kr.
2. Minskade kostnader för terrängtransport av personal
Kostnaden beror på timkostnaden för personal, gånghastigheten i skogen
samt antalet besök per år av fastighetsägaren för skötsel och tillsyn. Som
en schablon kan antalet besök per år för små skogsarealer uppskattas till
ett besök per ha. En gånghastighet om 4 km/tim och timkostnad 200 kr
ger en kilometerkostnad om 200/4 = 50 kr/km. Detta ger följande kostnader före och efter stängningen:
Kostnad före: 50 kr/km x 5 besök x 0,9 km = 225 kr.
Kostnad efter: 50 kr/km x 5 besök x 0,4 km = 100 kr.
3. Minskade kostnader för terrängtransport av husbehovsved
I detta fall används det aktuella skogsskiftet för uttag av husbehovsved,
främst ved för eldning. Det bedöms att det genomsnittliga uttaget uppgår
till 1 m3sk/ha och år. Transportkostnaden uppskattats till samma som för
avsaluvirke, dvs. 65 kr/m3sk och km.
Kostnad före: 1 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,9 km = 293 kr.
Kostnad efter: 1 m3sk/ha x 5 ha x 65 kr/m3sk x 0,4 km = 130 kr
4. Nytta av en säkrare och bättre överfart
Enligt avsnittet 2.1.3 om UPPHÄVANDE AV ÖVERFARTSSERVITUT är
det rimligt att ta hänsyn att det blir en säkrare överfart även för skogsfastigheter, vilket är en nyhet i förhållande till vad som sägs i LMV-rapport
1994:3. Om en obevakad överfart ersätts med en planskild korsning, vilket är fallet i detta exempel, kan det sålunda vara rimligt att – som en
schablon – räkna med ett belopp som uppgår till 1/3 av vad som gäller
2015-10-01
151
för en jordbruksfastighet. Det innebär 1/3 x 10 000 = ca 3 300 kr (avrundat). Detta nyttobelopp är alltså ett bedömt mått på hur stor inverkan på
marknadsvärdet som den säkrare överfarten har. Det är inte en årlig nytta
till skillnad mot posterna 1-3 ovan.
Negativa effekter
5. Ökade kostnader för vägtransport av virke
I detta fall påverkas inte denna post eftersom prissättning av virket sker
fritt bilväg.
6. Ökade kostnader för vägtransport av personal
Det förutsätts att det, i likhet med terrängtransport av personal, uppkommer en resa per hektar och år för skötsel och tillsyn. Vägförlängningen är
2,6 km enkelresa. Kostnaden består i dels bilkostnad, 1,85 kr/km, dels
kostnad för ökad restid. Som grund för den senare posten antas körhastigheten vara 60 km/tim, vilket ger en tidsåtgång om 1/60 = 0,017
tim/km. Vi får då följande årliga kostnadsökningar:
Ökad bilkostnad: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 5 besök x 1,85 kr/km = 48
kr.
Ökad restidskostnad: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 5 besök x 0,017 x 200
kr/tim = 88 kr.
Total kostnadsökning: 48 + 88 = 136 kr.
7 Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved
Vägtransporten av husbehovsveden förutsätts ske med traktor och kärra.
Kostnaden uppskattas till ca 10 procent av kostnaden för terrängtransport, dvs. till 6,50 kr/ m3sk och km.
Årlig kostnadsökning: 2,6 km x 2 (tur och retur) x 1 m3sk/ha x 5 ha x
6,50 kr/m3sk = 169 kr.
8 Ökade kostnader för väghållning
Det har förutsatts att fastigheten Valbo-Västbyggeby 4:9 har 10 procents
andel i den bildade gemensamhetsanläggningen, att den nya vägen är 900
meter samt att väghållningskostnaden är 3 kr/m och år. Väghållningskostnaderna före stängningen var försumbara.
Årlig merkostnad: (900 m x 3 kr/m) x 0,1 = 270 kr.
Sammanställning av årliga kostnadsförändringar
Kostnader för terrängtransport av virke
Kostnader för terrängtransport av personal
Kostnader för terrängtransport av husbehovsved
Kostnader för vägtransport av virke
– 650 kr
– 125 kr
– 163 kr
0 kr
152
2015-10-01
Ökade kostnader för vägtransport av personal
Ökade kostnader för vägtransport av husbehovsved
Ökade kostnader för väghållning
Nettoförändring
Lantmäteriet
+ 136 kr
+ 169 kr
+ 270 kr
– 363 kr
Ersättning
Kalkylen ovan slutar alltså på att de årliga kostnaderna kommer att sammantaget att minska med 363 kr. Till detta ska läggas att det bedöms uppkomma
en viss nytta av säkrare överfart, i detta fall uppskattad till schablonbeloppet
3 300 kr.
Mot denna bakgrund är det uppenbart att det inte ska betalas någon ersättning i detta fall, varken likvid eller annan ersättning.
Kommentar till exemplet
Exemplet visar att i ett fall som detta, då det byggs en ny väg som gemensamt arbete bekostad av Trafikverket, blir det ofta en positiv nettoeffekt på
driftskostnaderna. Detta beror huvudsakligen på att terrängtransportkostnaderna minskar.
Givetvis måste en beräkning göras utifrån situationen i varje enskilt fall. Om
det är så att vägnätet är väl utbyggt innan stängningen, så är det inte säkert
att de årliga driftskostnaderna minskar. Det gäller särskilt om det inte blir
någon avgörande effekt på terrängtransportkostnaderna.
En nyhet jämfört med beräkningsprinciperna i LMV-rapport 1994:3 är att
nyttoeffekten i form av en säkrare och bättre överfart har beaktats i kalkylen. Ett schablonbelopp om 3 300 kr togs med, dvs. 1/3 av motsvarande belopp för jordbruksfastighet. Det ska anmärkas att detta är en mycket grov
schablon, men det är fullt rimligt att räkna med en viss nytta även för skogsfastigheter eftersom det finns risker förenade med att korsa speciellt obeva35
kade järnvägsöverfarter med såväl bil som traktor.
En nytta på 3 300 kr i form av marknadsvärdeminskning ska med andra ord
”täckas upp” av kostnadsökningars negativa inverkan på marknadsvärdet för
att det ska bli aktuellt att betala ut någon likvid. Man kommer då in på frågan om vilken faktor som ska användas för att utifrån ett årligt belopp bedöma inverkan på marknadsvärdet. När det gäller intrång i jordbruksmark
brukar en så kallad M-faktor användas, se avsnitt 2.1.3 UPPHÄVANDE AV
ÖVERFARTSSERVITUT om val av M-faktor för olika områden av landet.
Beträffande intrång i skogsmark är det emellertid tveksamt att använda
35
I realiteten torde nyttan vara beroende av antalet transporter och färder som sker över järnvägen. Ett annat sätt att bedöma nyttan kunde därför vara att relatera den till exempelvis den
skogsareal som berörs av avstängningen. Men eftersom det är fråga om en schablon kan det
ändå var rimligt att använda ett enda belopp, oberoende av t.ex. berörd areal eller antalet färder.
2015-10-01
dessa M-faktorer. Det kan nämnas att 2009 års skogsnorm bygger på en
traditionell avkastningsmetod där det förutsätts att hela kalkylbeloppet slår
igenom i marknadsvärdet. M-faktormetoden har dock tillämpats i skogliga
intrångssammanhang i fråga om beräkning av ersättning för skada på jakt. I
Rättsfallet NJA 2003 s. 619, Ålbergamålet, fann HD inte skäl att gå ifrån
hovrättens bedömning att de berörda fastigheternas marknadsvärdeminskning kunde uppskattas till 15 årsskador enligt M-faktormetoden.
Eftersom det finns olika metoder och synsätt för att uppskatta inverkan på
marknadsvärdet när det gäller intrång i skogsmark, är frågan vilket synsätt
som bör tillämpas här i denna situation. M-faktorerna för jordbruksmark
känns något främmande i sammanhanget – och det är därför svårt att motivera att samma faktorer ska tillämpas för skogsmark som för jordbruksmark.
Det återstår i så fall att välja mellan M-faktorn för jaktintrång, faktor 15,
eller en faktor med närmare anknytning till skogsnormen.
En praktisk aspekt på detta problem är att beräkningen av totalskadan enligt
IAN-modellen bör göras med 5 procents kalkylränta även i det här fallet.
Om M-faktor 25 i så fall används för att bestämma den framtida – och dagens – marknadsvärdeminskning, så kommer det inte att bli någon restpost
som ska ersättas med annan ersättning. M-faktor 25 motsvarar nämligen
kapitaliseringsfaktorn vid kapitalisering på evig tid med 4 procents real kalkylränta. Därför kan det ur den här mer pragmatiska aspekten vara rimligt
att använda M-faktor 25.
Till detta ska läggas att de empiriska undersökningar som ligger till grund
för M-faktorn gällde inverkan av brukningshinder etc. på marknadsvärdet av
jordbruksfastigheter, inte skogsfastigheter. Därför finns det egentligen inget
empiriskt material som stöd för hur en förändring i avkastningsvärdet slår
igenom i marknadsvärdet på skogsfastigheter. Förutom skogsnormen, som
nämndes ovan, kan nämnas att det även i båtnadssammanhang brukar förutsättas att kalkylerade avkastningsbelopp slår igenom fullt ut i marknadsvärdet. Se LM-rapport 2012:5, Båtnad vid omarrondering av skogsmark.
Det innebär, om vi förutsätter att M-faktor 25 tillämpas, att för att täcka upp
en nytta på 3 300 kr så krävs det en årlig skada på minst 3 300/25 = 132 kr.
Annorlunda uttryckt motsvarar en årlig skada om 132 kr en marknadsvärdeminskning om 25 x 132 = 3 300 kr, givet att M-faktor 25 används.
Det ska för tydlighetens skull tilläggas att det kan bli aktuellt att beräkna
annan ersättning även om M-faktor 25 tillämpas. Det kan bli aktuellt om det
uppkommer personanknutna skador, t.ex. utnyttjande av skogen för egen
153
154
2015-10-01
Lantmäteriet
industri eller stort uttag av husbehovsved. I så fall bör de personanknutna
36
skadorna läggas till grund för annan ersättning enligt IAN-modellen.
36
Det kan påpekas att om det uppkommer en positiv inverkan på marknadsvärdet till följd av
nytta och/eller minskade driftskostnader, så ska en ”kvittning” av denna nytta göras vid beräkningen av totalskadan. Se beräkningsprincipen i exempel 2 på s. 97 i LMV-rapport 1994:3.
2015-10-01
2.1.5
Vinstfördelningsfallen – principer
Grundprinciper
I vinstfördelningsfallen ska vinsten av en fastighetsreglering, en klyvning
eller en anläggningsåtgärd fördelas mellan berörda fastighetsägare. Lagregleringen om detta finns i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Lagrummet ska
enligt hänvisningar i 11 kap. 8 § FBL och 13 och 49 §§ AL tillämpas även
vid klyvning och vid flertalet förrättningar enligt AL.
Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket tillämpas 4 kap. expropriationslagen med undantag för 1 § andra stycket och, såvitt
gäller värdestegring, 2 §. Det ska även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som
egendomen har för den tillträdande fastigheten.
Grundregler
ExL med vissa modifieringar
Även i vinstfördelningsfallen ska värderingen beträffande den avstående
fastigheten i huvudsak grundas på bestämmelserna i 4 kap. ExL. Marknadsvärdeminskningen ska dock inte till alla delar bestämmas enligt ExL:s regler.
•
För det första ska bestämmelserna om företagsnytta i 4 kap. 2 § ExL
inte tillämpas i vinstfördelningsfallen. Det saknas alltså anledning i
dessa fall att ifrågasätta anledningen till en konstaterad värdeökning.
Ersättningen ska alltid minst uppgå till det aktuella marknadsvärdet
inklusive positiva värdeinfluenser till följd av regleringsföretaget.
•
För det andra ska något påslag med 25 procent inte göras i vinstfördelningsfallen. Eftersom avträdaren har rätt att få ta del av en del av
värdeökningen för tillträdaren har lagstiftaren ansett att det inte behövs något schablonpåslag på värdeminskningen.
Bestämmelserna om företagsskada ska emellertid tillämpas. Även i vinstfördelningsfallen får alltså negativa influenser av regleringsföretaget tålas
utan ersättning om de är orts- eller allmänvanliga, medan ersättning ska betalas för ”ovanliga” företagsskador.
Läs mer om företagsnytta och företagsskada i Expropriationslagens ersättningsregler och Företagsskada – Miljöskada.
Plus andel av vinsten
Förutom att avträdande fastighet kompenseras för sin skada (marknadsvärdeminskning) ska man i vinstfördelningsfallen även ta ”skälig hänsyn” till
det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. Det
innebär att till den bedömda värdeminskningen ska läggas en skälig andel av
155
156
2015-10-01
Lantmäteriet
den vinst (värdeökning minus kostnader) som uppkommer genom åtgärden.
Av förarbetena framgår att med skälig vinstfördelning menas den ersättningsnivå som skulle ha blivit följden av en ”normal frivillig överenskommelse” i en motsvarande situation (prop. 1991/92:127 s. 69).
Jämkning av ersättningen
I 5 kap. 11 § FBL finns bestämmelser om jämkning av likviden. Om ägaren
av en fastighet lider förlust genom att den ersättning som ska betalas inte
täcker värdeminskningen eller överstiger värdeökningen ska likviden jämkas så att förlusten täcks.
Detta kan bli aktuellt vid s.k. indirekt vinstfördelning. Se mer om detta i
avsnitt 2.3 Indirekt vinstfördelning. Vid s.k. direkt vinstfördelning blir någon
jämkning inte aktuell.
Övrig skada
Vid en fastighetsreglering kan det även uppkomma skador av mer personlig
art, som inte kompenseras genom den marknadsvärdebaserade likviden. I
den mån det rör sig om ekonomiska skador, ska dessa ersättas enligt 5 kap.
12 § FBL. Denna paragraf motsvarar i huvudsak regleringen i 4 kap. 1 §
ExL om sådana skador som ska kompenseras genom annan ersättning.
När skador av detta slag förekommer i ett vinstfördelningsfall kan man fråga
sig om vinstfördelningen ska ske före eller efter det att de ”övriga skadorna”
har ersatts? Lagstiftaren har i förarbetena uttalat att eventuella ”övriga skador” ska ersättas endast i den mån de inte täcks av fastighetsägarens andel
av regleringsvinsten. Eller med andra ord; den berörde fastighetsägaren får i
första hand ta av sin vinst för att täcka sina personliga skador (prop.
1991/92:127 s. 72). Eftersom vinstfördelningen grundas på en skälighetsbedömning finns det dock visst utrymme för att ersätta övriga skador fullt ut,
om det bedöms som skäligt i det enskilda fallet.
Kostnader
Genom likviden enligt 5 kap. 10–11 §§ FBL fördelas värdeökningen, mellan
de berörda fastigheterna. En annan väsentlig pusselbit i vinstfördelningen är
att fördela kostnaderna, dvs. i första hand förrättningskostnaderna. Hur detta
ska ske regleras i 5 kap. 13 § FBL, där det sägs att kostnaderna ska fördelas
efter den nytta varje fastighet har av regleringen.
•
Med nytta (= båtnad) menas för den tillträdande fastigheten den
värdeökning som fastigheten får genom regleringen minus den ersättning som ska betalas.
•
Den avträdande fastighetens båtnad är lika med den ersättning som
ska tas emot minus värdeminskningen.
2015-10-01
Hur ersättning och kostnader hänger samman beskrivs mer ingående i avsnitt 2.1 Grundprinciperna.
Metodiken vid vinstfördelning
Grundprinciperna
För att en vinstfördelning ska kunna ske krävs att det uppstår en värdeökning till följd av fastighetsregleringen eller vid inrättandet av en gemensamhetsanläggning. Det kan vara fråga om att åkermark överförs till en tomt, att
upphävandet av ett servitut innebär att mark kan bebyggas, att fastighetsutformningen i skogsmark förbättras eller att mark vid en strand upplåts för en
gemensam brygganläggning.
Den totala värdeökningen för berörda fastigheter kallas för båtnad (B).
Närmare bestämt: båtnaden är fastigheternas marknadsvärden efter åtgärden
minus fastigheternas marknadsvärden om åtgärden inte hade genomförts.
Den del av värdeökningen som marknaden tar ut ”i förväg” i form av förväntningar om att åtgärden ska genomföras ska inte beaktas när man bestämmer värdet före regleringen.
För att åstadkomma denna båtnad måste kostnader (K) läggas ned, i första
hand förrättningskostnader. I mer speciella fall kan det även finnas kostnader för arbeten som utförs gemensamt vid förrättningen (t.ex. gemensamt
arbete enligt 9 kap. FBL). Som kostnader räknas emellertid inte i detta
sammanhang sådana kostnader som fastighetsägarna har för att närvara vid
ett förrättningssammanträde eller för ombud eller biträde eller andra ”processkostnader”.
Genom att minska båtnaden med de nämnda kostnaderna får man den vinst
(V) som regleringen medför:
V=B–K
Avgörande för hur vinsten fördelas mellan berörda fastighetsägare blir därmed vilken fördelning som görs av dels båtnaden (den totala värdeökningen), dels kostnaderna. Båtnaden fördelas genom ett ersättningsbeslut och
kostnaderna fördelas genom ett kostnadsfördelningsbeslut.
Enligt 5 kap. 13 § FBL ska kostnaderna fördelas i proportion till fastigheternas nytta (= båtnad). Fastigheternas andel av vinsten blir därigenom densamma som deras andel av båtnaden. Summan av besluten styr alltså resultatet för den enskilde fastighetsägaren och ett normalfall kan åskådliggöras
som i figur 1.
157
158
2015-10-01
+
–
Värdeökning
A
Lantmäteriet
Båtnad
Vinst
Likvid (=
ersättning
till B)
Värdeminskn.
B
Kostnad
Figur 1 Grunderna för vinstfördelning.
För de berörda fastigheterna A och B kan resultatet av vinstfördelningen
uttryckas enligt följande:
A:s vinst = Värdeökning – Likvid – Kostnadsandel
B:s vinst = Likvid – Värdeminskning – Kostnadsandel
Det finns två olika grundmetoder för att fördela vinsten vid en fastighetsreglering (eller en klyvning eller en anläggningsförrättning).
Antingen skaffar sig LM information om värdeminskningen och värdeökningen för samtliga berörda fastigheter och bestämmer hur vinsten, enligt
någon uttrycklig fördelningsprincip, ska fördelas mellan avstående och tillträdande fastigheter (direkt vinstfördelning).
Eller så är ett sådant värderingsarbete omöjligt eller av andra skäl mindre
lämpligt. Lantmäterimyndigheten kan då i stället, utan att närmare utreda
värdeförändringarna för de berörda fastigheterna, bestämma ersättningen
(likvidvärdet) för ett område efter någon viss princip, med följd att det inte
är klart uttalat hur vinsten egentligen kommer att fördelas (indirekt vinstfördelning).
Att båda dessa, principiellt olika, former av vinstfördelning kan användas
vid bestämmande av ersättningen tydliggjordes när ersättningsreglerna i
FBL reformerades år 1993, se prop. 1991/92:127 s. 69.
Direkt vinstfördelning
En direkt vinstfördelning innebär att vinsten fördelas efter en bestämd ”fördelningsnyckel”, som styr parternas vinstandelar. Då måste man veta hur
mycket den avstående fastigheten minskar i värde och hur mycket den tillträdande fastigheten ökar i värde, dvs. hur stor värdeökningen (båtnaden) är.
I en renodlad direkt fördelning görs först en fördelning av värdeökningen
och sedan en fördelning av kostnaderna, se figur 1. Båda fördelningarna
måste då göras enligt samma fördelningsnyckel. I annat fall kommer vinsten
att fördelas enligt en kombination av de valda fördelningsprinciperna.
2015-10-01
Exempel 1
Ett markområde (a) överförs genom fastighetsreglering från fastigheten A till fastigheten T.
x
x
T
A
a
x
x
Marknadsvärdeminskning för A
10 000 kr
Marknadsvärdeökning för T
70 000 kr
Båtnad (B) (70 000–10 000)
60 000 kr
Kostnader (K)
20 000 kr
Vinst (V = B – K)
40 000 kr
Fördelningsnyckel (skälighet): Vi väljer här hälftendelning.
Fördelning av båtnaden (B):
B T = 0,5 x B = 30 000 kr B A = 0,5 x B = 30 000 kr
Likvid: 10 000 + B A = 40 000 kr
Fördelning av kostnaderna (K):
K T = 0,5 x K = 10 000 kr K A = 0,5 x K = 10 000 kr
Vilket ger följande vinstfördelning (V)
V A = 40 000 – 10 000 – 10 000 = 20 000
V T = 70 000 – 40 000 – 10 000 = 20 000
I praktiken är det normala att kostnaderna för en reglering i sin helhet läggs
på den tillträdande fastigheten. För att då uppnå en bestämd vinstfördelning,
t.ex. likadelning, får man ”baklänges” räkna fram vilken likvid som ska betalas för marken.
Exempel 2
Vi ändrar förutsättningarna i exempel 1 så att T ska betala hela förrättningskostnaden
om 20 000 kr. Vinsten ska fortfarande fördelas lika. Då måste ersättningen bestämmas
till 30 000 kr, vilket ger följande vinstfördelning.
V A = 30 000 – 10 000 = 20 000
V T = 70 000 – 30 000 – 20 000 = 20 000
Indirekt vinstfördelning
Indirekt vinstfördelning innebär att man inte i detalj behöver bestämma värdeförändringarna för de berörda fastigheterna. Det s.k. likvidvärdet (= ersättningen) bestäms i stället enligt någon klart uttalad värderingsprincip,
159
160
2015-10-01
Lantmäteriet
som i ett normalfall enligt erfarenhet kan anses tillgodose kravet på en skälig vinstfördelning mellan de berörda fastighetsägarna. Vid indirekt vinstfördelning är det alltså själva sättet att bestämma värdet för den mark som
överförs som är avgörande för vinstfördelningen – inte värdena före och
efter för respektive berörd fastighet. De mest typiska indirekta metoder som
används i praktisk tillämpning är dels den s.k. genomsnittsvärdeprincipen,
dels den metodik som används vid s.k. omarronderingar.
Eftersom ersättningen vid en indirekt vinstfördelning bestäms utan att fastigheternas värdeförändringar beräknas, kan det inträffa att slutresultatet för
en viss fastighet blir negativt. I så fall måste en jämkning göras av likviden
med stöd av 5 kap. 11 § FBL.
Exempel 3
Vi tänker oss samma fall som ovan fick beskriva direkt vinstfördelning. Ett markområde (a) överförs från fastigheten A till fastigheten T.
x
x
T
A
a
x
x
Vid indirekt vinstfördelning görs inte någon beräkning av de berörda fastigheternas
värdeförändringar. Likvidvärdet för området a bestäms i stället enligt någon för situationen lämplig princip. Vi utgår här, från att denna princip innebär att likvidvärdet (ersättningen) ska vara 45 000 kr och därmed är vinstfördelningen klar.
Eftersom vi nu ”råkar veta” värdeförändringarna kan båtnaden (B) beräknas:
B A = – 10 000 + 45 000 = 35 000
B T = + 70 000 – 45 000 = 20 000
Och därmed också vinsten (V):
V A = 35 000 – 0
= 35 000
V T = 25 000 – 20 000 = 5 000
Ersättningen vid indirekt vinstfördelning, 45 000 kr i exemplet, är givetvis
inte tagen direkt ur luften. Tvärtom bygger den praxis som finns för indirekt
vinstfördelning på erfarenheter om den ersättningsnivå där parterna i motsvarande situationer brukar mötas och om hur parterna med givna förutsättningar brukar resonera för att landa på denna nivå. Samtidigt innebär dock
en indirekt vinstfördelning en viss schablonisering i syfte att förenkla värderingsarbetet.
2015-10-01
Vad är en skälig vinstfördelning?
Grundprincipen för vinstfördelningen är att den ska vara ”skälig”. Vad som
är skäligt ska enligt förarbetena avgöras från fall till fall med ledning av
principen att vinsten bör fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en
”normal frivillig överlåtelse”. Den situation som ska ligga till grund för bedömningen är alltså en uppgörelse om överlåtelse eller upplåtelse av mark
där köpare och säljare agerar helt på rationella marknadsmässiga grunder.
I ett särskilt fall ges i förarbetena dessutom mer konkreta anvisningar om
hur skälighetsbedömningen bör utfalla, nämligen att i fråga om mark för
enskilt bebyggande så ska den s.k. genomsnittsvärdeprincipen normalt tilllämpas. För större omarronderingar finns det vidare ett väl inarbetat sätt att
värdera, som indirekt leder till en viss vinstfördelning. Även vid klyvning
används ett etablerat sätt att utjämna värdeandelarna mellan delägarna i
klyvningsfastigheten, som i förlängningen innebär en viss vinstfördelning.
I andra situationer än de tre nämnda finns dock varken några riktlinjer i förarbetena eller någon rättspraxis i form av HD-avgöranden att hänvisa till. I
dessa ”övriga fall” måste det alltså göras en bedömning i det enskilda fallet,
med utgångspunkt från det grundläggande uttalandet att ersättningen ska
efterlikna en frivillig marknadsmässig överenskommelse.
Hur resonerar då egentligen fastighetsägare i olika situationer? Den frågan
har studerats av Thomas Kalbro och Hans Lind, KTH, i ett antal ”förhandlingsexperiment” som gällde olika situationer där FBL:s vinstfördelningsregler är tillämpliga. Förhandlingarna avsåg dels markförvärv vid bildande
av tomter för ny bebyggelse, dels servitutsåtgärder.
Av förhandlingsexperimenten kan man för det första dra slutsatsen att köpare och säljare inte delar vinsten lika, vilket man i förstone kanske skulle
kunna förvänta sig. För det andra finns det inte någon generell fördelningsnyckel för hur vinsten fördelas mellan parterna, utan fördelningen synes
vara beroende av markförvärvssituationen. Exempelvis tycks den överenskomna ersättningen bli lägre om köparens behov av mark uppfattas som
”angeläget” av parterna. För det tredje indikerar undersökningen ett sätt att
resonera där den slutliga överenskommelsen är resultatet av en ”tvåstegsprocess”.
•
Både köpare och säljare presenterar ett utgångs- eller startbud som
kan legitimeras med någon allmän (rättvis) fördelningsprincip. Men
eftersom båda parter vill ha så stor del av vinsten som möjligt väljer
de en princip som gynnar det egna intresset – med restriktionen att
denna princip också accepteras av motparten.
•
Givet dessa utgångsbud möts sedan köpare och säljare på halva
vägen.
161
162
2015-10-01
Lantmäteriet
Köpare och säljare verkar alltså vara ”egoister”, men egoismen begränsas av
sociala, kulturella och etiska normer om vad som är ett ”skäligt och rättvist”
beteende i olika situationer.
När det gäller bildande av servitut testades tre olika fall. I genomsnitt ledde
förhandlingarna till att avträdaren fick 1/3 av vinsten och tillträdaren 2/3.
Fall
Antal över- Vinstandel
Standardavvienstill avträda- kelse
kommelser ren
Konfidensintervall (99 %)
1
47
0,34
0,15
0,28 – 0,40
2
15
0,29
0,13
0,21 – 0,37
3
10
0,36
0,13
0,26 – 0,46
Totalt
72
0,33
0,15
0,29 – 0,37
I fråga om upphävande av servitut testades två olika fall. I genomsnitt ledde
förhandlingarna till att avträdaren fick 1/4 av vinsten och tillträdaren 3/4.
Fall
Antal överenskommelser
Vinstandel Standardavvikelse Konfidensintervall
till avträ(99 %)
daren
1
13
0,22
0,16
0,11 – 0,33
2
20
0,25
0,11
0,19 – 0,31
Totalt 33
0,24
0,13
0,18 – 0,30
Sammanfattningsvis kan man alltså konstatera att ”säljaren” i grova drag
fick ca en tredjedel av servitutsåtgärdens vinst.
Tillämpningen
Om man studerar tillämpningen genom åren – inklusive några rättsfall, de
flesta på hovrättsnivå – så kan man konstatera att det i huvudsak finns sex
olika fördelningsprinciper som har använts mer eller mindre frekvent.
2015-10-01
Direkta metoder
Fördelning efter fastigheternas värdeförändring
Denna direkta fördelningsmetod brukar främst tillämpas vid servitutsåtgärder och lanserades i LMV-meddelande 1978:1 – Ersättning vid servitutsåt37
gärder enligt fastighetsbildningslagen. Som skäl för metoden har anförts
bl.a. att det är tillträdaren som primärt ”skapar” vinsten genom sitt agerande
och att det då är rimligt att den fastighet till vilken vinstmöjligheten närmast
är knuten och för vilken värdeändringen därför är störst får en större del av
vinsten. Det går förstås även att anföra skäl emot principen, t.ex. att avträdaren – vars delaktighet trots allt är en nödvändig förutsättning för att vinsten
ska uppkomma – får en mycket liten andel av vinsten när skillnaden mellan
värdeändringarna är stor. Det kan även finnas skäl att beakta resultaten av
de experiment som redovisades ovan och som antyder att avträdaren vid en
förhandling torde få en större andel av vinsten än som normalt följer av en
fördelning efter värdeförändring.
Exempel 4
Den tjänande fastigheten ökar vid ett servitutsupphävande i värde med 50 000 kr och
den härskande fastigheten minskar genom förlusten av servitutet i värde med 5 000 kr.
Den sammanlagda värdeförändringen är alltså 55 000 kr. Vinsten fördelas då så att
50/55 tillfaller tillträdaren (den tidigare tjänande fastigheten) och 5/55 tillfaller avträdaren (den tidigare härskande fastigheten).
Först görs en fördelning av båtnaden, som uppgår till 45 000 kr (50 000 – 5 000). Ersättning ska alltså betalas med 5 000 + 5/55 x 45 000 = 9 000 kr. Därefter fördelas
kostnaderna, som i detta fall uppgår till 20 000 kr, i samma proportioner. Avträdaren
betalar alltså 1 800 kr (5/55 x 20 000) och tillträdaren 18 200 kr (50/55 x 20 000). Resultatet blir att även vinsten (50 000 – 5 000 – 20 000 = 25 000) fördelas efter värdeförändringen.
Tillträdaren: + 50 000 – 9 000 – 18 200 = 22 800 kr (= ca 50/55)
Avträdaren: – 5 000 + 9 000 – 1 800 = 2 200 kr (= ca 5/55)
En variant, som är betydligt vanligare i den praktiska tillämpningen, är att tillträdaren
betalar hela kostnaden, varefter vinsten (båtnaden – kostnaderna) fördelas efter värdeförändring. I detta exempel skulle det innebära att ersättningen bestäms till 5 000 +
5/55 x 25 000 = 7 300 kr. Resultatet för de båda parterna ska då bli detsamma som
ovan (bortsett från avrundningsfel):
Tillträdaren: + 50 000 – 7 300 – 20 000 = 22 700 kr (= ca 50/55)
Avträdaren: – 5 000 + 7 300 = 2 300 kr (= ca 5/55)
Likadelning
37
Principen har tillämpats i några hovrättsutslag men har aldrig varit föremål för HD:s prövning.
Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V76:1, V76:5, V82:27 V90:11, V00:6 och V04:5.
163
164
2015-10-01
Lantmäteriet
Likadelning är en direkt vinstfördelningsmetod, vars närmare innebörd inte
38
torde behöva förklaras.
På motsvarande sätt som i Exempel 4 kan likadelning tillämpas antingen så
att både båtnaden och kostnaderna delas lika eller så – vilket är det vanliga –
betalar tillträdaren förrättningskostnaderna varefter vinsten delas lika.
Indirekta metoder
Denna indirekta vinstfördelningsmetod, som även berörs i förarbetena och
som har slagits fast genom två HD-avgöranden, tillämpas i fråga om s.k.
tomtbildning, dvs. vid fastighetsreglering av mark för enskild bebyggelse
och för bildande av rättigheter för vissa tillbehör till sådan mark. Se vidare
längre fram om denna metod.
Parcellvärdering
Begreppet står för den indirekta värderingsmetodik som används vid omarrondering och som innebär att värdet av varje berört skifte (parcell) bestäms
enligt en schablonmodell med utgångspunkt i ”normala” överlåtelsepriser
för mark av aktuellt slag.
Klyvning
Vinstfördelning ska även göras vid klyvning. Det arbetssätt som brukar tilllämpas är att värdet av klyvningslotterna efter klyvning bestäms, varefter en
utjämning sker enligt andelstalen. Genom ett sådant förfarande blir vinsten
indirekt fördelad enligt andelstalen.
En mellanform – ersättning med råge
Detta är en metodik som ligger mycket nära hur lagtexten i 5 kap. 10 a §
FBL är utformad och som ligger i gränslandet mellan en direkt och en indirekt metod. Metodiken går ut på att värdeminskningen för avträdande fastighet bestäms med tillräcklig noggrannhet. Skälig hänsyn till värdet för
tillträdaren tas sedan genom att ersättningen bestäms till ett högre belopp än
värdeminskningen. Beroende på hur noggrant värdeökningen bestäms kan
39
metodiken ses som antingen en direkt eller en indirekt vinstfördelning.
Denna metodik är särskilt vanlig vid s.k. vägförrättningar men tillämpas
även vid fastighetsreglering i olika situationer.
38
Principen har tillämpats i några hovrättsutslag men har aldrig varit föremål för HD:s prövning.
Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V90:3, V92:7, V92:10, V97:7 och V98:14.
39
Se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister V96:1, V00:1, V01:2 och V04:2.
2015-10-01
Tomtbildningsfallen
Överföring av mark till bebyggelsefastigheter brukar ibland – något oegentligt – kallas för tomtbildning. Orsaken till detta är att det ersättningssystem
som tillämpas, den s.k. genomsnittsvärdeprincipen, växte fram under 1950och 1960-talen när tomt faktisk var detsamma som en fastighet. Fastigheter
kunde regleras genom tomtindelningar och fastigheter kunde bildas bl.a.
genom något som kallades för tomtmätning.
Idag är emellertid tomt enbart ett funktionellt begrepp, som definieras i
PBL, och som ska hållas i sär från det äganderättsliga begreppet fastighet,
som definieras i jordabalken. Med tomt menas enligt 1 kap. 4 § PBL ”ett
område som inte är en allmän plats men som omfattar mark avsedd för en
eller flera byggnader och mark som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål”.
När vi här talar om ”tomt” menar vi dock en fastighet, inom eller utanför
detaljplan, vars ändamål är bebyggelse (byggnader eller anläggningar) och
med tomtmark avses mark som ska ingå i en sådan fastighet eller som ska
förvärvas med särskild rätt (t.ex. servitut) för att komplettera en bebyggelsefastighet.
Grunderna
Mark som på ett eller annat sätt bidrar till utformningen av en fastighet för
enskilt bebyggande ska ersättas enligt principerna i 5 kap. 10 a § tredje
stycket FBL. Förutom att avträdaren av marken kompenseras för sin värdeförlust ska hänsyn tas även till värdet för tillträdaren, dvs. vinsten av åtgärden ska fördelas mellan avträdare och tillträdare.
Just för fastigheter som är avsedda för bebyggelse (tomtmark) finns sedan
länge en väl etablerad praxis för hur vinstfördelningen ska utföras. Denna
praxis, den s.k. genomsnittsvärdeprincipen, har växt fram ur en diskussion
kring hur värdet av tomtmark för bebyggelse ska fördelas inom en bebyggelsetomt och kan härledas tillbaka till en HD-dom i ett expropriationsmål.
Rättsfall
Rättsfallet NJA 1956 s. 603 (Lantmäteriets rättsfallsregister V 56:3) gällde förvärv av
två fastigheter, som enligt en tomtindelning skulle utgöra en tomt. Frågan var hur värdet av den tilltänkta tomten skulle fördelas mellan tomtdelarna, som hade olika ägare.
HD ansåg att all tomtmark skulle åsättas samma värde per kvm, oavsett var på tomten
bebyggelsen skulle förläggas.
Ett väsentligt motiv bakom principen att fördela tomtvärdet lika per
kvadratmeter är att all mark måste samlas i samma ägares hand för att bygg-
165
166
2015-10-01
Lantmäteriet
rätten ska kunna utnyttjas. Varje kvadratmeter inom en tomt kan därför anses vara lika nödvändig för att den ska kunna bebyggas.
Exempel 1
En ny tomt om 1 000 kvm ska bildas av 500 kvm från vardera två fastigheter (1:1 och
1:2). Fastigheten 1:1 består till stora delar av en mindre bergknalle och hela den del av
den nya tomten som härrör från 1:1 utgör därför s.k. prickmark. Byggrätten är i sin helhet lokaliserad till den del av tomten som kommer från fastigheten 1:2.
. . . . . . . . . .
. . . . . x. . . . .
. . .
. B II .
. . . (3)
.
. . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
. . . . . x. . . . . .
500 kvm
500 kvm
1:2
1:1
Marknadsvärdet (råtomtvärdet) för den nya tomten är 500 000 kr. Genomsnittsvärdet
blir då 500 kr/kvm. Arealen för båda tomtdelarna är 500 kvm. Dvs. båda tomtdelarna är
enligt genomsnittsvärdeprincipen värda 500 x 500 = 250 000 kr.
Vad är då den närmare innebörden av principen? I figur 1 återges det redovisade exemplet från ett annat perspektiv.
Genomsnittsvärde = Ve
Marginalvärde
Vf (1:2)
Vf (1:1)
Markytan
x
1:2
1:1
x
Figur 1. Vinstfördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen.
2015-10-01
I figuren skisseras ett antagande om värdefördelningen inom den nya tomten; den krökta linje som vi kallar för marginalvärde. Dvs. den värdeförändring som skulle följa av att en viss del av tomten läggs till eller tas bort.
Kurvan indikerar att marken inom 1:1 är mindre värd som bebyggelsemark
än marken inom 1:2. Hur värdet egentligen fördelar sig över arealen i det
enskilda fallet kan givetvis diskuteras, men genomsnittsvärdeprincipen innebär att man inte behöver fundera över detta. Samma värde per kvadratmeter förutsätts gälla inom hela den nya tomten. Det är genomsnittsvärdeprincipens ursprungliga innebörd, dvs. att fördela värdet inom en tomt.
När genomsnittsvärdeprincipen sedan utvecklades till en vinstfördelningsregel vid fastighetsreglering så innebär den två saker. För det första att ”värdet efter”, dvs. värdet av den nya (eller utökade) tomten, ska fördelas lika
över tomtens areal, dvs. den ursprungliga värdefördelningsregeln. Men för
det andra, att också ersättningen till den som avstår mark ska motsvara
detta ”värde efter” – eller med andra ord det genomsnittliga kvadratmetervärdet gånger den överförda markens areal. Därigenom får principen även
en vinstfördelande innebörd.
Att ersättningen bestäms till ”värdet efter” fixerar visserligen hur vinsten av
att bilda den nya tomten ska fördelas, men säger ändå inget om hur utfallet
av fördelningen blir för olika tomtdelar i det enskilda fallet. Genomsnittsvärdeprincipen är alltså ett typexempel på en s.k. indirekt vinstfördelning.
Avgörande för hur vinstfördelningen utfaller är hur värdeökningen fördelar
sig. Detta beror i sin tur på vilken nivå fastighetsdelarnas ingångsvärden
ligger. Fastigheten 1:1 i figur 1 tillgodoräknas alltså värdeökningen inom sin
tomtdel, dvs. från V f (1:1) till V e (det ljusare grå fältet). På motsvarande sätt
tillgodoräknas 1:2 värdeökningen från V f (1:2) till V e (det mörkare grå fältet).
Uttryckt i mer teoretiska termer innebär genomsnittsvärdeprincipen att värdet fördelas efter tomtdelarnas ”förmåga att skapa värdeökning”. Ju lägre
ingångsvärde en fastighet har och ju större areal fastigheten bidrar med,
desto större andel av vinsten tillfaller fastigheten vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen.
Det bör noteras att genomsnittsvärdeprincipen är neutral, i den meningen att
det inte spelar någon roll i vilken riktning marköverföringen sker. Från
vinstfördelningssynpunkt är det ointressant för ägarna till 1:1 och 1:2 om de
tar emot eller avstår mark.
Lite mer om principens bakgrund och utveckling
Genomsnittsvärdeprincipen växte alltså fram som en värdefördelningsregel
för att lösa ett expropriationsrättsligt problem, men blev så småningom även
en vinstfördelningsregel. Om man ser denna utveckling i ett historiskt perspektiv, så var övergången från värdefördelning till vinstfördelning okon-
167
168
2015-10-01
Lantmäteriet
troversiell inom tomtindelning (numer fastighetsindelningsbestämmelser).
Värdehöjningen till tomtvärde kan i dessa fall anses ha skett redan i och
med att en viss indelning av tomtmarken är låst till följd av det kommunala
planbeslutet. Marknadens aktörer kan därmed förutsättas köpa och sälja sådan mark till det värde som planen innebär.
Så småningom överfördes genomsnittsvärdeprincipen till stadsplaner utan
tomtindelning och sedan även till byggnadsplaner. Den utvecklingen tog ca
tjugo år – från mitten av 1950-talet till mitten av 1970-talet. Inom plan var
det relativt enkelt att acceptera tanken att ”förädlingsvinsten” inom varje
berörd tomtdel skulle tillfalla den som ägde tomtdelen före regleringen, eftersom marken ifråga genom planen de facto redan hade tagit åt sig detta
bebyggelsevärde.
Utanför detaljplan är emellertid situationen annorlunda eftersom det då inte
finns något övergripande beslut som säger att en viss kvadratmeter av en
fastighet ska ingå en tomtplats för bebyggelse. Normalt finns det visserligen
antingen en befintlig byggnad eller ett bygglov eller ett förhandsbesked som
ger den grundläggande byggrätt som fastighetsbildningen syftar till att stadfästa. Mark blir dock i princip inte tomtmark förrän det genom fastighetsbildningen klarläggs att den ska ingå i en tomtplats.
Ännu i slutet av 1980-talet rådde det därför skilda meningar kring hur denna
situation skulle hanteras och flera olika fördelningsprinciper tillämpades.
Eftersom värdeökningen för den mark som tillförs en tomt ofta är stor och
dessutom mer påtagligt uppstår i och med själva regleringen, ansåg många
att förvärvaren skulle tillerkännas en betydande del av denna värdeökning,
vilket inte blir fallet om genomsnittsvärdeprincipen tillämpas. Frågan blev
till slut föremål för ett avgörande i HD.
Rättsfall
Rättsfallet NJA 1989 s. 431 (Lantmäteriets rättsfallsregister V89:4) gällde uppgrundad
mark som hade ockuperats som tomt och som överfördes till den intilliggande huvuddelen av ”tomten”. I hovrättens utslag, som fastställdes av HD, framfördes som en huvudregel att likvidvärdet (ersättningen) skulle bestämmas enligt genomsnittsvärdeprincipen.
När ersättningsreglerna i FBL ändrades år 1993 väcktes på nytt frågan om
genomsnittsvärdeprincipens vara eller inte vara och dess förenlighet med
den i samma förarbeten uttalade grundprincipen att vinstfördelningen skulle
efterlikna ett frivilligfall. Enligt propositionen ska dock genomsnittsvärdeprincipen tillämpas om den inte leder till ett uppenbart oskäligt resultat
(prop. 1991/92:127 s. 69–70). Något direkt ifrågasättande av genomsnittsvärdeprincipen finns inte heller i rättstillämpningen, vare sig före eller efter
1993 och i dagens läge kan vi därför slå fast att principen – inklusive dess
2015-10-01
169
undantag, se avsnitt 2 Jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL – är tydlig och fast
praxis för hur vinstfördelningen ska ske vid överföring av tomtmark. 40
Det är råtomtvärdet som ska fördelas
Den grundläggande tanken bakom genomsnittsvärdeprincipen är att det är
värdet av själva byggrätten som ska fördelas lika över arealen. Om någon
”tomtdelägare” gör en investering för att öka tomtens värde utöver det
grundläggande byggrättsvärdet, t.ex. betalar exploateringsavgifter, så behöver han inte dela med sig av denna värdeökning till sina grannar.
Det marknadsvärde som ska fördelas vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen är alltså råtomtvärdet av den fastighet som ska ny- eller ombildas. De värdeökningar som följer av att någon av ”tomtdelägarna” investerar i åtgärder för att förbättra tomten utöver råtomtvärdet tillfaller den som
bekostar åtgärderna.
Värde
Tomtmark
Rå tomtmark
Tomtvärde
RåtomtRåmark
Jordbruksmark
Förväntningsvärde
Tid
Jordbruksvärde
Uttalanden om
utbyggnad
Fördjupad
översiktsplan
Detaljplan
antas
Exploateringskostnader
betalas
Tomten
byggklar
Figur 2. Råtomtvärdet i en exploateringsprocess.
Råtomtvärdet är alltså värdet exklusive exploateringskostnader som vaavgift, gatukostnader, fastighetsbildningskostnader, tomt- och grundberedningskostnader etc. I rättsfallet NJA 1989 s. 431 uttryckte Svea Hovrätt det
hela som att likvidvärdet (= ersättningen) ska bestämmas med ledning av det
40 Utöver de båda nämnda HD-avgörandena har genomsnittsvärdeprincipen behandlats i ett flertal hovrättsavgöranden, se t.ex. Lantmäteriets rättsfallsregister
V92:3, V93:5, V94:8, V96:3, V96:9, V97:5, V98:13, V98:15, V00:7 och V02:1.
170
2015-10-01
Lantmäteriet
genomsnittliga värdet inom den utökade tomten, innan några exploateringsåtgärder har vidtagits (genomsnittligt råtomtvärde), dock högst till den
mottagande tomtdelens marknadsvärdeökning och lägst till den avstående
fastighetens marknadsvärdeminskning.
Vid den praktiska värderingen är det dock ofta lämpligt utgå från tomtens värde i
byggfärdigt skick. Från detta byggfärdiga marknadsvärde ska sedan dras de kostnader som måste läggas ned för att göra tomten byggbar. På detta sätt tydliggörs de
värdebidrag som kanske ska hanteras särskilt, se avsnitt 1.4 Redan betalda värdehöjande åtgärder.
Kostnader som kan vara aktuella är t.ex.
•
Avgifter för gator och va
•
Kostnader för sprängning, schaktning, rivning, etc.
•
Evakueringskostnader
•
Förrättningskostnader
2015-10-01
171
Exempel 2
Fastigheten B och delar av fastigheterna A och C ska enligt en detaljplan utgöra en
tomt för villabebyggelse om 1 000 kvm.
100
kvmx
A
B
x
x
x
600 kvm
x
* * * * *
300 kvm
* * * * *
C
Färdigbildad och byggklar är den nya tomten värd 500 000 kr. För att detta värde ska
uppnås krävs att en uthusbyggnad på B rivs, vilket kostar 10 000 kr. Vidare ska exploateringsavgifter betalas uppgående till 70 000 kr. Förrättningskostnaderna uppgår till
20 000 kr.
Råtomtvärdet är således 400 000 kr (500 000 – 10 000 – 70 000 – 20 000). Detta belopp ska fördelas enligt genomsnittsvärdeprincipen. De olika tomtdelarnas värden blir
därmed
A
40 000 (100/1 000 x 400 000)
B
240 000 (600/1 000 x 400 000)
C
120 000 (300/1 000 x 400 000)
Totalt
400 000
Om det är ägaren av B som ska förvärva områdena från grannfastigheterna, vilket väl
torde vara normalfallet, ska han alltså betala 40 000 kr till A och 120 000 kr till C. Om
det i stället är A eller C som är den förvärvande parten, framgår ersättningarna av
samma beräkning. Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen måste man – oberoende av vem som ska lösa in vem – alltid göra en ”totalkalkyl” som inkluderar alla ingående tomtdelar. Eftersom principen som tidigare har berörts är neutral, i den meningen att det inte spelar någon roll i vilken riktning marköverföringen sker, kan
samma beräkning sedan användas oavsett vem som är avträdare och tillträdare. Och resultatet av vinstfördelningen blir i samtliga fall densamma.
Eftersom råtomtvärdet avser en ”ej fastighetsbildad tomt” behöver någon
hänsyn inte tas till vem som ska betala förrättningskostnaderna, vilket normalt innebär att dessa kan läggas på tillträdaren. När denne sedan betalar
förrättningen ökar värdet av den ”tomt” han har förvärvat med samma belopp.
172
2015-10-01
Lantmäteriet
Redan betalda värdehöjande åtgärder
Det är alltså råtomtvärdet som ska fördelas lika över arealen, medan den
fastighetsägare som investerar för att öka tomtens värde utöver det grundläggande byggrättsvärdet inte ska behöva dela med sig av denna värdeökning till övriga berörda fastighetsägare.
Detta innebär att om någon av tomtdelägarna på egen hand redan har påbörjat plangenomförandet, dvs. före värdetidpunkten har höjt fastighetens (den
nya tomtens) marknadsvärde genom olika investeringar, så ska den värdehöjning som detta har inneburit tillfalla den som har utfört åtgärden i fråga.
Exempel på sådana investeringar är
•
Rivning av byggnader som ”står i vägen” för exploateringen
•
Evakuering av rättighetshavare inom fastigheten
•
Inbesparade exploateringsavgifter genom att tidigare betalda avgifter
kan tillgodoräknas den nya tomten.
Exempel 3
Exempel 2 ändras så att den förutsättningen tillkommer att B efter planantagandet men
före värdetidpunkten har bekostat rivning av uthuset med 10 000 kr. Tomtens marknadsvärde vid värdetidpunkten är således egentligen 400 000 + 10 000 = 410 000 kr.
Innan fördelning sker enligt huvudregeln ska då den värdehöjning som B har bidragit
med (10 000 kr) dras av och i sin helhet tillfalla B. Även i detta fall är det alltså
400 000 kr som ska fördelas per kvm och tomtdelarnas värden blir därmed
A
40 000
B
250 000 (240 000 + 10 000)
C
120 000
Totalt
410 000
På samma sätt bör situationen hanteras när den nya tomten får en lägre va-avgift, därför
att någon av tomtdelägarna tidigare har betalat en va-avgift som åtminstone till viss del
kan tillgodoräknas den nya tomten. Så kan bli fallet om va-taxan har en komponent
som är knuten till arealen.
Övervärden
I vissa fall kan det på en fastighet som berörs av s.k. tomtbildning finnas
övervärden, t.ex. i form av grus eller skog, vilka kan realiseras utan att markens lämplighet som tomtplats försämras. Sådana värden ska inte heller fördelas över arealen utan helt och hållet hänföras till den tomtdel på vilken
tillgången är belägen.
2015-10-01
Exempel 4
I det tidigare exemplet görs tillägget att det finns skog på fastigheten C. Skogen har
inget värde vid en exploatering för bebyggelse, men dess rotpostvärde uppgår till
10 000 kr. Detta värde kan realiseras utan att bebyggelsemöjligheterna påverkas. Tomtens marknadsvärde – om vi fortsätter med de senast givna förutsättningarna – är alltså
egentligen 410 000 + 10 000 = 420 000 kr. Den del av värdet som hänförs till rotposten
ska i sin helhet tillfalla C. Tomtdelarnas värden blir därmed
A
40 000
B
250 000
C
130 000 (120 000 + 10 000)
Totalt
420 000
Jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL
Genomsnittsvärdeprincipen kan enligt förarbetena till 1993 års lagändring
frångås om den skulle leda till ett ”oskäligt” resultat (prop. 1991/92:127 s.
70). Det exempel på när genomsnittsvärdeprincipen kan bli oskälig, som
nämns i förarbetena, är det tämligen självklara fallet när jämkning enligt 5
kap. 11 § FBL aktualiseras. Behovet av jämkning, som alltid kan uppstå vid
en indirekt vinstfördelning, beror på att mark som ska föras från en fastighet
till en annan givetvis inte kan ersättas med ett belopp som understiger avstående fastighets värdeminskning eller som överstiger mottagande fastighets
värdeökning. I så fall skulle en förlust uppstå för den berörda fastigheten.
Likviden måste därför jämkas, så att förlusten elimineras.
Behovet av jämkning vid en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen
måste förstås beaktas vid varje fördelningsberäkning, men särskild anledning att fundera över om jämkning behöver ske eller inte finns när mark
överförs till eller från en redan bebyggd fastighet.
När mark överförs från en bebyggd fastighet för att ingå i en ny tomt så innebär regleringen att tomtmark ska fortsätta att vara tomtmark – om än i en
annan fastighet. Det är då naturligt att det kan vara hårfint om tomtmarken
är mer värd i den nya fastigheten än i den gamla. Om så inte är fallet, dvs.
om markområdets värde för den avstående fastigheten är högre än dess
värde som del av den nya tomten, så måste detta högre värde givetvis ersättas. Värdet kan i vissa fall uppgå till betydande belopp – t.ex. när anläggningar av olika slag inom den avstående fastigheten berörs.
Eftersom det totala tomtvärdet inte förändras innebär detta att värdet av övriga tomtdelar i motsvarande grad måste sänkas, vilket lämpligen kan göras
i proportion till tomtdelarnas arealer.
Exempel 5
Vi går tillbaka till den fördelning som gjordes i exempel 8.2. Fastigheten A i exemplet
har idag sin utfart över den mark som ska ingå i den nya tomten. På grund av naturförutsättningarna är det kostsamt att anordna ny utfart på restfastigheten. Förlusten av
tomtdelen kan därför beräknas innebära en värdeminskning på 60 000 kr för A.
173
174
2015-10-01
Lantmäteriet
Eftersom detta värde vid pågående användning är högre än markens värde som del i en
ny tomt enligt genomsnittsvärdeprincipen (40 000 kr) måste en jämkning göras. Eftersom det totala tomtvärdet inte förändras måste värdet av övriga tomtdelar sänkas i
motsvarande grad. Detta görs här efter områdenas arealer. Tomtdelarnas värden blir
med dessa förutsättningar följande.
A
40 000 + 20 000
= 60 000 kr
B
240 000 – 6/9 x 20 000
= 227 000 kr
C
120 000 – 3/9 x 20 000
= 113 000 kr
Totalt
= 400 000 kr
Om vi vänder på steken, så att det är A som löser in B, kan A alltså inte betala mer än
det på detta sätt reducerade värdet till B.
En liknande situation uppstår när mark i stället ska föras till en bebyggd
fastighet. Om den befintliga byggnaden är i gott skick och några bygglovpliktiga åtgärder inte är nödvändiga, så är värdetillskottet genom den mark
som tillförs normalt lägre än genomsnittsvärdet. Detta innebär att värdet
måste jämkas nedåt och ersättningen bestäms i stället till den värdeökning
tillskottet innebär för den bebyggda tomtdelen (marginalvärdet).
Marken är alltså i detta fall inte nödvändig för att byggrätten ska kunna utnyttjas. Jämför det omvända fallet när mark inom en etablerad fastighet ska
avstås och ersättas enligt ExL. En tumregel är då att marginalvärdet uppgår
till ca 1/3 av genomsnittsvärdet. Vid marginalvärdeberäkningen ska genomsnittsvärdet inte beräknas på råtomtnivå utan som byggfärdig tomtmark.
I denna situation är det viktigt att hänsyn tas även till fullföljdskostnader
och förrättningskostnader. Ägaren av den bebyggda delen kan ju inte först
betala hela sin värdeökning som ersättning och sedan därutöver betala förrättningskostnaderna. Detta skulle leda till att han drabbas av en förlust.
Omvänt skulle den obebyggda tomtdelens ägare bli överkompenserad, eftersom värdet av hans tomtdel konstitueras av det nettovärdebidrag den kan
ge till den bebyggda delen.
Exempel 6
Vi modifierar det tidigare exemplet så att även A ska tillföras mark från C.
A
630 kvm
x
x
270 kvm
C
B
100
x
kvm
x
x
x
x
600 kvm
x
* * * * *
300 kvm
* * * *
2015-10-01
Tomtmarken inom den utökade fastigheten A är värd 500 000 kr. I detta värde ingår
exploateringsavgifter om 100 000 kr som har betalats av ägaren av A och som därför
inte ska fördelas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Genomsnittsvärdet för råtomten är
alltså 400 000/900 = 444 kr/kvm, vilket leder till följande tomtdelsvärden:
A
280 000 (630 x 444)
C
120 000 (270 x 444)
Totalt
400 000
Eftersom markområdet inte behövs för att fastigheten A ska kunna bebyggas har marktillskottet emellertid endast marginell betydelse för A:s värde. Värdeökningen kan bedömas till storleksordningen en tredjedel av genomsnittsvärdet eller i detta fall ca
60 000 kr. Ersättningen plus förrättningskostnaderna kan alltså högst uppgå till detta
belopp.
Notera att den schablon som brukar användas för ett marginalvärde avser procent av
det byggklara marknadsvärdet, dvs. inte ett råtomtvärde. Om man använder sig av
dessa schabloner, i normalfallet 20–50 procent av genomsnittsvärdet, så ska procenten
inte räknas på det genomsnittliga råtomtvärde som används enligt genomsnittsvärdeprincipen utan på ett genomsnittsvärde inklusive exploateringskostnaderna.
Eftersom hela båtnaden av regleringen i exemplet tillfaller C är det egentligen C som ska stå för förrättningskostnaderna. I praktiken är det givetvis
svårt att lägga några kostnader på avträdaren i en tvångssituation. Om kostnaderna å andra sidan läggs på A så kommer det att innebära en förlust för
fastigheten. Den praktiska lösningen är att kostnaderna läggs på A och att
likviden till C sänks med ett belopp som motsvarar förrättningskostnaderna.
En sådan praktisk lösning tillämpades även i det s.k. Lagnöfallet, NJA 1989
s. 431.
En situation som inte sällan inträffar i praktiken är att fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan innebär att mark ska flyttas från en bebyggd
fastighet till en annan bebyggd fastighet. Det blir då nödvändigt att bevaka
ingångsvärdena för båda de berörda fastigheterna. I ett sådant fall kan det
inträffa att jämkning inte kan ske utan att någon av parterna drabbas av förlust. Någon tvångsreglering kan därmed inte komma i fråga, med hänsyn till
båtnadsvillkoret.
Exempel 7
Mark (200 kvm) ska överföras från den bebyggda fastigheten A till den bebyggda fastigheten B. Genomsnittsvärdet inom den utökade fastigheten B, efter avdrag för exploateringsavgifter, uppgår till 500 kr/kvm. Ersättning enligt genomsnittsvärdeprincipen
skulle därmed bli 100 000 kr.
Ersättningen kan dock inte bestämmas till genomsnittsvärdet, eftersom tillträdande fastighet (B) inte ökar i värde med mer än 50 000 kr. Om värdeminskningen för A understiger detta belopp betalas ersättning med 50 000 kr. Om värdeminskningen för A överstiger 50 000 kr kan dock jämning inte ske så att båda fastigheterna blir skadeslösa.
Förrättningen måste då inställas, om inte någon av parterna är beredda att godta en förlust.
175
176
2015-10-01
Lantmäteriet
Särskilt om tomtanläggningar
Ett fel som ibland begås i den praktiska tillämpningen är att ersättningen
bestäms enligt genomsnittsvärdeprincipen plus ersättning för tomtanläggningar. Detta är dock en kompott av äpplen och päron.
Utgångspunkten är att genomsnittsvärdeprincipens huvudregel ska tillämpas. Om den fördelningen ger en berörd fastighetsägare en ersättning som
täcker (och helst överstiger) dennes skada – dvs. förlust av mark och tomtanläggningar – så har fastighetsägaren i fråga fått sin del av vinsten. Därmed
är den indirekta vinstfördelningen klar och något ytterligare påslag ska då
förstås inte göras med en viss del av värdeminskningen.
Om, å andra sidan, ersättningen vid en fördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen inte uppgår till förlusten av mark och tomtanläggningar så ska
förlusten ersättas, dvs. en jämkning måste ske. I det fallet kommer ersättningen att bestämmas till förlusten av mark och anläggningar.
I vissa speciella fall skulle en tomtanläggning som ska behållas inom den
nya fastigheten kunna ses som ett sådant värdebidrag till denna nya fastighet
som ska behandlas som en ”redan betalad värdehöjande åtgärd”, jämför den
rubriken ovan. Om så är fallet får dess värdetillskott till den nybildade fastigheten bedömas särskilt. En sådan anläggning värderas då dels som ett
tillskott till värdet för den nya fastigheten, dels som en förlust för den avstående fastigheten. Vilket av dessa båda värden som blir aktuellt att beakta
beror på vilken av beräkningarna som leder till det högsta värdet totalt sett.
Om genomsnittsvärdet, inklusive värdebidraget av anläggningen i fråga, är
högre än förlusten av mark och anläggningar, ska huvudregeln om genomsnittsvärdet tillämpas. I det motsatta fallet ska jämkning ske så att förlusten
täcks.
Tomttillbehör
Utfarter m.m. inom detaljplan
De hittills beskrivna principerna tillämpas i huvudsak även vid bestämmande av ersättning för mark som ska bli samfälld för flera tomter eller vid
upplåtelse för en gemensamhetsanläggning eller ett servitut för vissa tomttillbehör, framförallt utfarter på kvartersmark.
Notera dock att en gemensam trafikanläggning är ett fall som regleras i 14
kap. 18 § PBL och således enligt definitionen i 5 kap. 10 a § FBL är ett s.k.
expropriationsfall. Hur kan då detta fall hanteras på samma sätt som ett
vinstfördelningsfall? Det hänger samman med att den grundläggande rättspraxis som HD slog fast 1956 var att mark inom en tomt ska anses vara lika
mycket värd per kvadratmeter. Samma synsätt bör då gälla även för en infartsväg, eftersom en sådan i ett fall som det i exemplet är en lika viktig
”tomtdel” som marken inom A och B; utan tillfart – ingen bebyggelse. Det
2015-10-01
177
betyder att marknadsvärdebedömningen blir densamma vare sig värderingen
sker enligt ExL eller enligt FBL:s vinstfördelningsregler.
En komplicerande skillnad är dock att eftersom g-området är ett expropriationsfall så ska ett påslag göras med 25 procent på ersättningen. Detta är en
anomali i systemet som gör att ekvationen dessvärre inte riktigt går ihop. I
ett tomtbildningsfall med en g-utfart blir alltså det totala likvidvärdet (den
totala ersättningen) högre än marknadsvärdet. Någon generell metod för att
hantera det problemet finns inte utan ersättningen får bestämmas på detta
sätt till dess en annan praxis utvecklas eller lagen ändras.
Exempel 8
Gemensamhetsanläggning ska inrättas inom området g (200 kvm) för en gemensam utfart för lotterna A och B, om vardera 900 kvm.
1:12
1:6
A
1:13
B
g
<
1:4
>
A och B är vardera värd 500 000 kr som råtomter. Totalvärdet är alltså 1 000 000 kr.
För att detta värde ska kunna realiseras måste tomtägarna ha tillgång till såväl den direkta tomtmarken som vägmarken, dvs. totalt 2 000 kvm.
Varje kvm av A, B och g värderas därför till 1 000 000 / 2 000 = 500 kr. Ersättningen
för g-området blir då 100 000 kr (200 x 500) uppräknat med 25 %. Förutsatt givetvis att
marken inte har ett högre värde som del av 1:4.
På samma sätt som utfarter bör sådana tillbehör behandlas som utan en alltför långsökt jämförelse kan ses som ”delar av den nybildade tomten”. Det
totala tomtvärdet fördelas då över hela den areal som själva fastigheten plus
tillbehöret omfattar.
Utfarter utanför detaljplan
Vid bestämmande av ersättning för tillfartsvägar på kvartersmark inom en
detaljplan görs alltså ingen skillnad mellan vägdelen och övriga delar av
tomten. All mark värderas med utgångspunkt från genomsnittsvärdeprincipen.
178
2015-10-01
Lantmäteriet
Detta synsätt torde i vissa fall vara gångbart även utanför detaljplan, åtminstone för korta vägar i ett mer allmänt bebyggt område. För längre vägar
och inom mer landsbygdsliknande områden skulle dock en ersättning enligt
genomsnittsvärdeprincipen leda till ett resultat som framstår som mindre
sannolikt vid en motsvarande frivillig uppgörelse. Som t.ex. att vägen längs
åkerkanten fram till tomten får ett högre värde än själva tomtplatsen.
I sådana fall måste man alltså lämna genomsnittsvärdeprincipen och i stället
använda någon annan vinstfördelningsmetod.
Enskilda ledningar
En annan situation där genomsnittsvärdeprincipen inte kan tillämpas är vid
upplåtelse av utrymme för en enskild ledning – s.k. servisledningar. Detta
gäller såväl inom som utanför detaljplan. Eftersom en ledning inte innebär
att den berörda markytan tas i anspråk utan endast ett utrymme under marken, fungerar inte en ”arealfördelning” enligt genomsnittsvärdeprincipen.
Här får alltså någon annan vinstfördelningsmetod tillämpas.
”Mindre viktiga” tillbehör
Vilka fastighetstillbehör som egentligen ska föras till denna grupp kan givetvis diskuteras. Det skulle kunna vara båtplatser eller extra parkeringsplatser. Det enda som med säkerhet kan sägas är att en bedömning måste göras i
varje enskilt fall om en arealfördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen
kan anses skälig eller om vinstfördelningen i stället ska göras med stöd av
någon annan vinstfördelningsmetod.
Annan ersättning
Ersättning för s.k. övrig skada ska betalas till ägaren av en tomtdel endast
om skadan inte täcks av den vinst som tillskapandet av tomten ger upphov
till (prop. 1991/92:127 s. 72). Antingen betalas alltså ersättning för tomtdelägarens andel av den nya tomten (utan tillägg för övriga skador) eller – efter en
jämkning enligt 5 kap. 11 § – för marknadsvärdeminskningen plus övriga
skador som uppkommer till följd av att den pågående markanvändningen
inte tillåts fortsätta. Endast ett av alternativen kan tillämpas i varje enskilt
fall.
Sammanfattning av genomsnittsvärdeprincipen
Genomsnittsvärdeprincipen är en indirekt fördelningsmetod som enligt tydlig praxis ska tillämpas i samtliga fall när en fastighet som är avsedd för
bebyggelse ska nybildas, utökas eller kompletteras med servitut eller andelar
i en gemensamhetsanläggning. Den enda anledningen att frångå genomsnittsvärdeprincipen är att en rättighet ska upplåtas som inte ytmässigt går att
integrera med fastigheten i fråga i form av en viss areal, t.ex. ett lednings-
2015-10-01
servitut eller ett långsträckt vägservitut utanför detaljplanelagt område. I ett
sådant fall får någon annan vinstfördelningsprincip tillämpas.
När genomsnittsvärdeprincipen tillämpas ska värderingen följa vissa tämligen enkla grundprinciper. En sak som skiljer en värdering enligt genomsnittsvärdeprincipen från andra fall av ersättningsbedömningar är att man
alltid börjar värderingen ”bakifrån” – dvs. med slutresultatet. En annan särprägel är att man alltid måste ha med alla ”tomtdelar” i beräkningen – även
om det är endast en av tomtdelarna som berörs av den aktuella åtgärden.
Med dessa grundprinciper i bakhuvudet kan arbetsgången enligt genomsnittsvärdeprincipen sammanfattas på följande sätt:
1. Bestäm det ”färdiga” tomtvärdet – t.ex. genom en ortsprisanalys.
2. Dra av förädlingskostnaderna, för att bestämma ett råtomtvärde.
3. Ska redan utförda värdehöjande åtgärder eller övervärden förbehållas för en viss fastighet?
4. Fördela resterande värde lika över arealen inom den nya tomten
5. Måste ersättningen jämkas? I så fall jämkas förlusten till noll. En
värdehöjning genom jämkning måste ”tas tillbaka” genom motsvarande sänkning av värdet för övriga berörda tomtdelar.
Därmed är vinstfördelningen klar. Det har förekommit i den praktiska tilllämpningen att lantmäterimyndigheten sedan fortsätter resonemanget genom
att efter punkten 5 börja diskutera hur vinstfördelningen ska ske – som om
genomsnittsvärdeprincipen bara vore ett sätt att bestämma värdeökningen.
Men det är den alltså inte. Den indirekta vinstfördelningen är till fullo utförd
när de beskrivna fem punkterna har beaktats. Hur utfallet av fördelningen
blev går att räkna ut för den intresserade genom att särskilt bestämma ingångsvärdena (”värdet före”) för respektive fastighet. Men det är inget som
lantmäterimyndigheten ska göra i sitt beslut.
Lantbruksfastigheter – bildande och komplettering
En huvudgrupp av vinstfördelningsfall är fastighetsbildningsåtgärder som
berör jord- och skogsbruksfastigheter. Det kan gälla exempelvis marköverföringar och servitutsåtgärder, och åtgärderna kan beröra såväl enstaka fastigheter som ett stort antal fastigheter i samband med t.ex. omarrondering.
Här ska i korthet redovisas vissa principer som bör tillämpas i dessa vinstfördelningsfall. För systematikens skull görs en uppdelning på dels värdering av mark, dels värdering av tillbehör (vägar, servitut etc.).
Värdering av mark
När det gäller ersättning för mark som överförs mellan jord- och skogsbruksfastigheter får vinstfördelningen göras utifrån den grundprincip som
anges i förarbetena. Utgångspunkten bör alltså vara att ersättningsnivån ska
stämma överens med vad resultatet skulle ha blivit vid en ”normal frivillig
179
180
2015-10-01
Lantmäteriet
överenskommelse” (prop. 1991/92:127 s. 69). Detta är den teoretiska utgångspunkten. Någon klar domstolspraxis att falla tillbaka på finns inte.
I den praktiska tillämpningen torde det sällan vara några större principiella
problem att bestämma ersättningsnivån för markövreföringar, vare sig det är
fråga om reglering mellan endast två fastigheter eller om många fastigheter
är inblandade. För exempelvis skogsmark görs värderingen normalt med
beståndsmetoden. Olika värdegrundande parametrar väljs – eventuellt efter
avstämning mot ortspriser – för att nå en marknadsvärdenivå. Denna nivå
torde ofta ligga in intervallet mellan värdet för avträdare och tillträdare. När
det gäller jordbruksmark används vanligen en ortsprisbaserad metodik, vilken även den gör att värdenivån kommer att hamna mellan värdet för avoch tillträdare.
Det normala är alltså att man gör en indirekt vinstfördelning och inte en direkt vinstfördelning. Det bör dock observeras att om parterna inte är överens, så kan det ändå vara nödvändigt att beräkna vinsten för att kontrollera
att båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL är uppfyllt.
Värdering av tillbehör
Här avses främst tillbehör i form av bl.a. vägar eller servitut som ger rätt att
ta naturalster, t.ex. grus eller skog.
När det gäller servitutsåtgärder kan sägas att det är en vanlig princip att vid
upphävande fördela vinsten i förhållande härskande och tjänande fastighets
värdeförändringar. Speciellt vid upphävande av skogsfångsservitut har
41
denna princip tillämpats. En annan vanlig fördelningsprincip vid servitutsåtgärder är att vinsten delas lika. Se mer om dessa frågor nedan om SERVITUTSÅTGÄRDER.
I fråga om upplåtelse av vägar genom gemensamhetsanläggning är det vanligt att ersättningen bestäms med en skälig avrundning uppåt. En schablon
för skogsbilvägar kan vara att helt enkelt bestämma ersättningen till det
dubbla markintrånget. Se vidare avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 2 – ERSÄTTNING
OCH VINSTFÖRDELNING FÖR EN SKOGSBILVÄG.
Beträffande utfartvägar från bebyggelsen på lantbruksfastigheter kan det
vara lämpligt att tillämpa genomsnittsvärdeprincipen om det är fråga om
relativt korta vägstumpar, t.ex. högst 100 meter eller däromkring. Jfr ovan
om TOMTBILDNINGSFALLEN. Jfr även exempel 1 i avsnitt 3.1.6. Är det
längre vägar framstår det som skäligare att en delad vinst eller ett dubblat
markintrång tillämpas.
41
Det är inte tillåtet att bilda skogsfångsservitut idag.
2015-10-01
Servitutsåtgärder
Ersättningen vid servitutsåtgärder – vare sig det gäller bildande, upphävande
eller ändring av ett servitut – ska bestämmas enligt de grundprinciper som
redovisas ovan.
Huvudprincipen är alltså att vinstfördelningen ska vara ”skälig”. Och vad
som är skäligt ska enligt förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 69) avgöras från
fall till fall med utgångspunkt från att vinsten bör fördelas på det sätt som
skulle ha skett vid en ”normal frivillig överlåtelse”. Den situation som ska
ligga till grund för bedömningen är sålunda en tänkt uppgörelse vid överlåtelse eller upplåtelse av mark där köpare och säljare agerar helt på rationella marknadsmässiga grunder.
Ovan har nämnts att den direkta vinstfördelningsmetoden efter fastigheternas värdeförändring brukar tillämpas främst vid servitutsåtgärder. Här ska vi
lite mer ingående behandla vinstfördelning vid servitutsåtgärder – bildande,
upphävande och ändring. Skrivningen bygger till ganska stor del på genomgång av rättsfall.
Bildande av servitut
Tomttillbehör
Ovan redovisas ersättningsprinciper för bl.a. TOMTTILLBEHÖR. När det
gäller utfarter inom detaljplan, som kan inrättas genom servitutsupplåtelse,
sägs att mark som tas i anspråk ska ersättas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Utgångspunkten är således att ersättningen bestäms utifrån råtomtvärdet.
Även för utfarter utanför detaljplan kan genomsnittsvärdeprincipen vara
skälig i vissa fall, åtminstone om det är fråga om korta vägar i ett mer allmänt bebyggt område. Se ett sådant fall i avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 1 – UTFARTSVÄG UTANFÖR PLAN.
Servitutsvägar på landsbygden
För längre vägar inom mer landsbygdsliknande områden är det mindre
lämpligt att använda genomsnittsvärdeprincipen, eftersom ersättningen för
den mark som tas i anspråk för servitutet kan bli oskäligt hög i sådana fall.
Någon klart utbildad praxis finns dock inte för denna situation. Ett sätt kan
vara att tillämpa principen om likadelning. Det innebär att vinsten måste
först beräknas och sedan fördelas lika mellan å ena sidan tjänande fastig-
181
182
2015-10-01
Lantmäteriet
het(erna) och å andra sida härskande fastighet(erna). Jfr beräkningsprincipen
42
rättsfallet i rättsfallet V 07:5.
En annan skälig metod, som är exempel på indirekt vinstfördelning då vins43
ten inte behöver räknas fram exakt, är att ersättningen bestäms med råge.
Ett praktiskt sätt kan vara att ersättningen bestäms till dubbla markintrånget.
Principen framgår av avsnitt 3.1.6, EXEMPEL 2 – SKOGSBILVÄG.
När det gäller vägar på landsbygden ges även ledning i avsnitt 3.1.5, SPECIELLT OM VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN.
Andra åtgärder
En genomgång av Lantmäteriets rättsfallsregister kan ge viss ledning för
vilka principer som kan bli aktuella i några andra situationer. Antalet fall av
fastighetsbildningsservitut är dock mycket få, i huvudsak följande är av intresse (kronologisk ordning):
• V 82:4 – servitut bildades för vattentäkt. HovR fann, utan närmare motivering, att
den härskande fastigheten skäligen skulle få hela vinsten av servitutsåtgärden, dvs.
ersättning skulle betalas för enbart marknadsvärdeminskningen på den tjänande fastigheten.
• V 98:21 – servitut för infiltrationsanläggning på en intill en bostadsfastighet liggande jordbruksfastighet. Ersättningen bestämdes utifrån genomsnittsvärdeprincipen.
• V 99:1 – servitut för brygga. LM fördelade vinsten lika mellan tjänande och härskande fastighet. FD anförde att den härskande fastigheten vid en frivillig uppgörelse
skulle ha befunnit sig i ett besvärligt läge, varför den tjänande fastigheten borde få ¾
av vinsten.
• V 10:5 servitut för brygga för sex härskande fastigheter. Samtliga instanser fann att
vinsten skulle fördelas lika mellan å ena de härskande fastigheterna och å andra sidan den tjänande fastigheten.
Likadelningsprincipen vann alltså gehör i det sista rättsfallet (V 10:5) avseende brygga, men däremot inte i det andra bryggfallet (V 99:1). Rättstilllämpningen är inte enhetlig, men det är vanskligt att dra några generella
slutsatser av dessa fåtal rättsfall.
42
Detta rättsfall kan vara till ledning för själva beräkningsprincipen för likadelning av vinsten.
Däremot är det enligt Lantmäteriets mening tveksamt om det är ett bra exempel på en situation
då likadelning bör tillämpas. Det är snarare ett fall då genomsnittsvärdeprincipen bör tillämpas,
vilket även LM gjorde i det fallet. Det kan nämnas att EXEMPEL 1 – UTFARTSVÄG UTANFÖR
DETAILJPLAN (se avsnitt 3.1.6) bygger på förutsättningarna i V 07:5, och i detta exempel förordas genomsnittsvärdeprincipen eftersom det är fråga om en ganska kort vägsträcka (ca 80
meter).
43
Båtnadsvillkoret kan dock behöva prövas om inte fastighetsägarna är överens om åtgärden.
Det kan noteras att det här handlar om fastighetsreglering, då en prövning av båtnadsvillkoret i
5:4 FBL – till skillnad mot AL – är en dispositiv åtgärd.
2015-10-01
Upphävande av servitut
Vid upphävande av servitut förordas som en huvudmetod i LANTMÄTERIETS MEDDELANDE 1978:1, ERSÄTTNING VID SERVITUTSÅTGÄRDER
ENLIGT FASTIGHETSBILDNINGSLAGEN, att vinsten skäligen bör fördelas
i förhållande till härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar. En
genomgång av Lantmäteriets rättsfallsregister visar att denna vinstfördelningsprincip även har fått stort genomslag i praxis.
Det är framför allt i ett antal rättsfall om upphävande av skogsfångsservitut
som principen att fördela vinsten efter fastigheternas värdeförändringar har
44
godkänts av domstolarna. Se fallen V 76:1, V 76: 5, V 82:27 och V 90:11.
45
Något mål där principen prövats av HD finns dock inte. Ett exempel på
beräkning framgår av nedan, avsnitt 2.1.6 EXEMPEL 2 – UPPHÄVANDE
AV SKOGSFÅNGSSERVITUT.
Principen om fördelning av vinsten i förhållande till härskande och tjänande
fastigheters värdeförändringar vann gehör även i ett fall avseende upphävande av ett utfartsservitut, se V 90:15.
Rättsfallet V 05:7 gällde ersättning för upphävande av servitut avseende rätt
till parkering. Servituten upphävdes därför att de stred mot en ny detaljplan
och de härskande fastigheterna hade tillförsäkrats parkering genom att en
gemensamhetsanläggning hade bildats. FD fann att det ändå borde betalas
en skälig ersättning för servituten. HovR gjorde samma bedömning.
Fallet V 15:1 gällde upphävande av ett servitut för en arkad i Göteborgs
centrum. Genom upphävandet frigjordes byggrätt. LM fördelade vinsten
efter fastigheternas värdeförändringar. MMD fann att det var skäligt med en
likadelning av vinsten. MÖD ansåg att situationen borde kunna jämställas
med tomtbildning eftersom det frigjordes byggrätt och fann att ersättningen
skäligen borde värderas utifrån genomsnittsvärdeprincipen. Detta gav en
46
betydligt högre ersättning än LM:s värdering.
Sammanfattningsvis kan man alltså säga att vinstfördelning i förhållande till
härskande och tjänande fastigheters värdeförändringar är en tämligen väletablerad praxis vid upphävande av servitut. Dock kan omständigheterna i
44
Man kan notera att det även finns ett avvikande rättsfall om skogsfångsservitut, V 92:7, där
hovrätten i motsats till FBM och FD ansåg att en likafördelning av vinsten skulle göras, med
”hänsyn till omständigheterna” i det fallet.
45
I rättsfallet NJA 1984:391 (V 84:3) anför HD att det saknas skäl att frångå FBM:s och domstolarnas bedömning i ersättningsfrågan. Av NJA-referatet framgår det dock inte hur (dåvarande)
FBM räknat fram likviden för det upphävda skogsfångsservitutet. Efterföljande instanser godtog
FBM:s ersättningsbeslut utan närmare motivering.
46
Ett fjärde beräkningssätt i detta fall kan vara att försöka efterlikna hur marknaden sannolikt
skulle ha resonerat. Undersökningar visar att pekar på att ägaren av härskande fastigheter vid
frivilliga förhandlingar tenderar att få omkring 25 procent av vinsten vid upphävande av servitut
(se t.ex. Kalbro och Lind, 2006, Compulsory Purchase –Reasonable and Fair Compensation).
Denna metod, som framstår som skälig utifrån uttalande i förarbetena om att efterlikna en frivillig överenskommelse, skulle ha gett en ersättning mellan LM:s och MMD:s värdering.
183
184
2015-10-01
Lantmäteriet
det enskilda fallet motivera att det kan finnas anledning att ibland gå ifrån
denna princip. En sådan omständighet kan vara att det är stor skillnad mellan de berörda fastigheternas värdeförändringar, vilket var fallet i V 15:1.
Speciellt om upphävande av onyttiga servitut
Det finns ett relativt stort antal rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister där
ingen ersättning har betalats därför att det varit fråga om att upphäva ett
onyttigt eller övergivet servitut.
Först kan NJA 1981 s. 733 (V 81:6) nämnas, vilket gällde upphävande av ett
obehövligt jaktservitut. HD fann, med hänvisning till att reglerna om upphävande av servitut i 7 kap. 5 § andra stycket FBL har sitt ursprung från 7 §
i 1907 års lag om servitut, att ersättning inte betalas vid upphävande av servitut som blivit obehövligt. I det aktuella fallet skulle därför ingen ersättning
betalas. Det kan noteras att två justitieråd var skiljaktiga, samt att såväl
FBM som HovR ansåg att ersättning borde betalas eftersom servitutet inte
kunde anses sakna ekonomisk betydelse.
Ett par tidigare fall, V 78:14 och V 81:3, gällde upphävande av villaservitut.
Eftersom de hade blivit obehövliga utgick ingen ersättning i dessa båda fall.
Några senare rättsfall är följande:
• V 91:11 – servitut för brunn. HovR – liksom FBM och FD – konstaterade att brunnen var igenlagd och övergiven och att någon ersättning därför inte skulle betalats.
• V 91:15 – servitut för vattentäkt. Samtliga instanser fann att ersättning inte skulle
betalas. FD hänvisade till NJA 1981 s. 733, medan HovR anförde att marknadsvärdet för den härskande fastigheten inte påverkades av upphävandet.
• V 94:11 – utfartsservitut, som var övergivet på grund av inrättande av gemensamhetsanläggning. Med hänvisning till NJA 1981 s. 733 skulle ingen ersättning betalas.
• V 00:7 – vägservitut, som blivit obehövligt på grund av att vägfrågan hade lösts på
ett annat sätt. Med hänvisning till NJA 1981 s. 733 fann FD – liksom HovR – att
ingen ersättning skulle betalas.
Rättsfallet NJA 1981 s. 733 har alltså blivit vägledande i tillämpningen när
det gäller upphävande av obehövliga servitut. Problemet kan givetvis vara
att bedöma om ett servitut är att anse som obehövligt eller inte. När det gäller t.ex. vägservitut kan en grund för den bedömningen vara om vägfrågan
47
har lösts på ett annat godtagbart sätt; jfr de två sista rättsfallen ovan.
47
Jfr å andra sidan rättsfallet V 12:4, där servitutet av HovR inte betraktades som obehövligt,
men där ersättning ändå inte utgick eftersom den tjänande fastigheten hade tillförsäkrats en
annan utfart som var lika förmånlig.
2015-10-01
Ändring av servitut
I fråga om ändring av servitut finns det ingen klar praxis för hur vinstfördelningen bör göras. Som övergripande princip gäller att det även ska uppstå en
vinst i sådana fall, dvs. båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § ska vara uppfyllt – om
inte parterna är överens om annat. Det bör därför gå att på vanligt sätt beräkna vinsten och fördela denna efter en skälig grund.
De rättsfall som redovisas i Lantmäteriets rättsfallsregister om ändring av
servitut genom fastighetsreglering är följande:
• V 81:27 – ändring av utfartsservitut till en annan sträckning. FBM bestämde ersättningen till härskande fastighet till kostnaden för att anlägga den ny utfartsväg. Ingen
vinstfördelning gjordes. FD och HovR gjorde ingen ändring.
• V 91:11 – ändring (utökning) av utfartsservitut så att det omfattade ett större område. Ersättningen bestämdes av HovR utifrån genomsnittsvärdet och till 15 procent
av detta värde.
• V 94:2 – ändring av utfartsservitut så att vägen fick en annan sträckning. FD bestämde härskande fastighets ersättning utifrån ökade bilkostnader på grund av att vägen
blev längre. HovR gjorde samma bedömning som FD.
I det första och sista av dessa tre rättsfall bestämdes ersättningen med utgångspunkt från ökade kostnader som drabbade den härskande fastigheten.
Någon vinstfördelning gjordes inte, utan enbart skadan ersattes. I V 91:11
bestämdes ersättningen med utgångspunkt från att det var fråga om ett tomttillbehör till 15 procent av genomsnittsvärdet.
Det kan läggas till att ändring av ett servitut kan givetvis innebära att både
den härskande och tjänande fastigheten drabbas av en skada. Det kan å ena
sidan bli ett ökat intrång på den tjänande fastigheten och å andra sidan kan
den härskande fastigheten få t.ex. en längre väg. Detta är en aspekt av problemet som gör att det är svårt att ange några generella riktlinjer för hur ersättningen bör bestämmas och vinstfördelningen göras. Situationen i det
enskilda fallet får alltså stor betydelse för ersättningsfrågan.
185
186
2015-10-01
2.1.6
Lantmäteriet
Vinstfördelningsfallen – exempel
EXEMPEL 1. Tomtbildning inom detaljplan (I)
Exemplet redovisar de mest grundläggande värderingsmomenten vid överföring av mark för att tillskapa bebyggelsefastigheter (tombildning) inom
detaljplan.
Bakgrund och förutsättningar
Enligt fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan ska fastigheterna
Näsby 4:291, 94:1 och 94:39 ombildas till Södergården 2–4. Fastighetsregleringen innebär att:
2015-10-01
– 94:39 avstår figur 3, mottar figurerna 1 och 2 och omregistreras till Södergården 2,
– 94:1 avstår figurerna 1, 2 och 5, mottar figurerna 3 och 4 och omregistreras till Södergården 3,
– 4:291 avstår figur 4, mottar figur 5 och omregistreras till Södergården 4.
Arealer
Södergården 2 = 900 kvm, varav
Figur 1
= 42 kvm
Figur 2
= 23 kvm
Från 94:39 = 835 kvm
Södergården 3 = 900 kvm, varav
Figur 3
= 66 kvm
Figur 4
= 183 kvm
Från 94:1 = 651 kvm
Södergården 4 = 1 515 kvm, varav
Figur 5
= 260 kvm
Från 4:291 = 1 255 kvm
Ersättnings- och värderingsprinciper
Vinstfördelningsfall
Ersättningen ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap. 10 a § FBL. Ett fall som
detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet.
Vid s.k. tomtbildning ska vinstfördelningen enligt fast praxis (NJA 1956 s.
603 och NJA 1989 s 431) ske enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen.
Detta är en indirekt vinstfördelningsmetod som innebär att likvidvärdet bestäms till genomsnittsvärdet av rå tomtmark inom den tomt som ska bildas,
fördelat mellan tomtdelarna efter deras areal. Genom att ersättningen bestäms på detta sätt blir vinsten fördelad mellan berörda fastigheter beroende
på vilket värde en viss tomtdel hade före regleringen.
Fördelningen ska alltså göras på råtomtnivå, dvs. markens värde utifrån den
tillåtna byggrätten, men exklusive exploateringskostnader såsom avgifter för
187
188
2015-10-01
Lantmäteriet
gator och VA, förrättningskostnader, rivning, evakuering, grovplanering etc.
Om ägaren till någon tomtdel redan har höjt värdet av den tomt som ska
bildas genom att bekosta en sådan exploateringsåtgärd, ska hela värdeökningen av detta tillfalla den som har stått för investeringen.
Om det finns övervärden på en tomtdel, som kan realiseras utan att tomtvärdet påverkas, tillgodoräknas detta övervärde tomtdelen i fråga. Ett exempel
på detta är en rotpost eller någon annan tillgång som kan försäljas separat.
Vid indirekt vinstfördelning kan det inträffa att likvidvärdet enligt den huvudregel som tillämpas (genomsnittsvärdeprincipen i detta fall) blir lägre än
en avstående fastighets värdeminskning eller högre än en mottagande fastighets värdeökning. I sådana fall måste en jämkning göras av likviden så att
förlusten elimineras (5 kap. 11 § FBL).
Arbetssättet vid s.k. tomtbildning kan sammanfattas på följande sätt:
1. Bestäm värdet av den tomt som ska bildas genom en ortsprisutredning eller på annat lämpligt sätt.
2. Justera värdet så att det avser råtomtmark. Om värdet under 1) avser
en byggklar tomt, ska alltså värdet reduceras med alla de exploateringskostnader som måste läggas ned för att uppnå detta värde.
3. Justera i förekommande fall för redan utförda exploateringsåtgärder
och/eller övervärden. Dessa värdehöjningar ska i sin helhet tillfalla
den tomtdel vars ägare har bekostat en åtgärd respektive den tomtdel
på vilket övervärdet är beläget.
4. Kontrollera i vad mån jämkning behöver göras, dvs. om genomsnittsvärdet understiger en avträdares värdeminskning eller överstiger en
tillträdares värdeökning.
5. Om värdet av en tomtdel höjs enligt 4), för att motsvara värdeminskningen för en avstående fastighet, måste värdet av övriga
tomtdelar sänkas i motsvarande mån, eftersom det totala värdet är
konstant. Om flera tomtdelar berörs görs sänkningen lämpligen i
förhållande till tomtdelarnas arealer.
6. Om värdet av en tomtdel sänks enligt 4), för att motsvara värdehöjningen för en mottagande fastighet, måste hänsyn tas även till de förrättningskostnader som tillträdaren ska betala. Summan av den ersättning som ska betalas och fastighetsägarens andel av förrättningskostnaderna får inte överstiga fastighetens värdeökning.
Bestämmande av ett råtomtvärde
Tomtvärdet bör primärt bestämmas genom en ortsprisutredning. Om underlaget för en sådan utredning är bristfälligt, kan ledning för värderingen
även sökas i de riktvärden som har lagts fast för fastighetstaxering, multiplicerat med ett aktuellt K/T för marknaden i fråga. I detta fall leder dessa utgångspunkter till följande värden:
2015-10-01
900 kvm – 800 000 kr
1 515 kvm – 920 000 kr
Dessa värden avser byggklara/bebyggda tomter. Reducering ska därför göras för va-avgift, förrättningskostnader och tomtanläggningar.
Va-avgiften i den aktuella kommunen är 120 000 kr för en tomt om 1 500
kvm och 100 000 kr för en tomt om 900 kvm. Förrättningskostnaderna bedöms uppgå till 40 000 kr, vilket fördelas med 20 000 kr för Södergården 3
och 10 000 kr vardera för Södergården 2 och 4.
Korrigering för tomtanläggningar kan göras enligt Skatteverkets Justering
för avsaknad av tomt- och trädgårdsanläggningar. Enligt denna är justeringsbeloppen angivna på taxeringsvärdenivå för olika tomtvärden – även
dessa på taxeringsvärdenivå. Eftersom aktuellt K/T för det berörda området
är 2,0 motsvarar de ovan angivna marknadsvärdena 400 000 respektive
460 000 kr på taxeringsvärdenivå, vilket enligt tabellen leder till justeringarna 70 000 respektive 85 000 kr. Detta motsvarar alltså 140 000 respektive
48
170 000 kr på marknadsvärdenivå.
Råtomtvärdena blir då
900 kvm – 550 000 kr (800 000 – 100 000 – 10 000 – 140 000)
1 515 kvm – 610 000 kr (920 000 – 120 000 – 20 000 – 170 000)
Fördelning enligt genomsnittsvärdeprincipen
Därmed kan råtomtvärdena fördelas över tomtdelarna enligt genomsnittsvärdeprincipen.
Genomsnittsvärdet för en tomt om 900 kvm är 550 000 / 900 = 611,11
kr/kvm och för en tomt om 1 515 kvm 610 000 / 1 515 = 402,64 kr/kvm.
Detta leder till följande fördelning:
Södergården 2
Figur 1
= 42 kvm x 611,11 = 25 667 kr
Figur 2
= 23 kvm x 611,11 = 14 056 kr
Från 94:39 = 835 kvm x 611,11 = 510 277 kr
Summa
= 900 kvm x 611,11 = 540 000 kr
48
Om värderingen utgår från taxeringsriktvärdena, kan hela beräkningen fram till råtomtvärde
lämpligen ske på taxeringsvärdenivå, dvs. med avdrag för VA och förrättningskostnader samt
justering för tomtanläggningar, varefter värdet räknas upp till marknadsvärdenivå genom multiplicering med aktuellt K/T.
189
190
2015-10-01
Lantmäteriet
Södergården 3
Figur 3
= 66 kvm x 611,11 = 40 333 kr
Figur 4
= 183 kvm x 611,11 = 111 833 kr
Från 94:1 = 651 kvm x 611,11 = 397 833 kr
Summa
= 900 kvm x 611,11 = 540 000 kr
Södergården 4
Figur 5
= 260 kvm x 402,64 = 104 686 kr
Från 4:291 = 1 255 kvm x 402,64 = 505 313 kr
Summa
= 1 515 kvm x 402,64 = 610 000 kr
I det aktuella fallet finns inte anledning att korrigera med hänsyn till redan
utförda exploateringsåtgärder eller övervärden.
Jämkningskontroll
Slutligen ska kontrolleras om jämkning enligt 5 kap. 11 § FBL är nödvändig.
Södergården 2
För Södergården 2 gav genomsnittsvärdeprincipen följande värdefördelning.
Figur 1
= 42 kvm = 25 667 kr
Figur 2
= 23 kvm = 14 056 kr
Från 94:39 = 835 kvm = 510 277 kr
Summa
= 900 kvm = 540 000 kr
Södergården 2 är redan bebyggd och marktillskottet är inte nödvändigt för
att utnyttja fastighetens byggrätt. Marköverföringen ger därför endast ett
marginalvärdetillskott till fastighetens marknadsvärde.
Det genomsnittliga värdet av en bebyggd tomt om 900 kvm är 800 000/900
= 889 kr/kvm. Marginalvärdet av marktillskottet kan med ledning av detta
uppskattas till 300 kr/kvm. Värdeökningen begränsas därmed till 12 600 kr
för figur 1 och 6 900 kr för figur 2, eller totalt 19 500 kr.
Eftersom denna värdeökning även ska täcka fastighetens andel av förrättningskostnaderna (10 000 kr) måste ersättningen begränsas till 9 500 kr.
Figur 1 och 2 utgjorde råmark före regleringen. Råmarksvärdet bedöms
uppgå till 100 kr/kvm. En ersättning med 9 500 kr överstiger således värdeminskningen för 94:1 av att avstå figurerna 1 och 2, vilken uppgår till 6 500
kr (65 x 100).
2015-10-01
Södergården 3
Figur 3
= 66 kvm = 40 333 kr
Figur 4
= 183 kvm = 111 833 kr
Från 94:1 = 651 kvm = 397 833 kr
Summa
= 900 kvm = 540 000 kr
Södergården 3 är obebyggd och marktillskottet är en förutsättning för att
fastighetens byggrätt ska kunna utnyttjas. En ersättning med genomsnittsvärdet är därför inget problem för mottagande fastighet.
Däremot måste det kontrolleras att en ersättning enligt fördelningen ovan
inte understiger värdeminskningen för 94:39 av att avstå figur 3 och för
4:291 av att avstå figur 4. Dessa båda värderingar görs på sedvanligt sätt för
intrång i tomtmark, dvs. ett marginalvärde bestäms som normalt uppgår till
storleksordningen 20–50 % av genomsnittsvärdet vartill läggs värdet av
tomtanläggningar som avstås genom regleringen. I det aktuella fallet görs
bedömningen att beloppen 40 333 kr respektive 111 833 kr med marginal
överstiger värdeminskningarna.
Ersättning ska alltså betalas med de ovan beräknade genomsnittsvärdena.
Södergården 4
Figur 5
= 260 kvm = 104 686 kr
Från 4:291 = 1 255 kvm = 505 313 kr
Summa
= 1 515 kvm = 610 000 kr
Södergården 4 är redan bebyggd och marktillskottet är inte nödvändigt för
att utnyttja fastighetens byggrätt. Marköverföringen ger därför endast ett
marginalvärdetillskott till fastighetens marknadsvärde.
Det genomsnittliga värdet av en bebyggd tomt om 1 515 kvm är
920 000/1 515 = 607 kr/kvm. Marginalvärdet av marktillskottet kan med
ledning av detta uppskattas till 200 kr/kvm. Värdeökningen begränsas därmed till 52 000 kr för figur 5.
Eftersom denna värdeökning även ska täcka fastighetens andel av förrättningskostnaderna (10 000 kr) måste ersättningen begränsas till 42 000 kr.
Figur 5 utgjorde råmark före regleringen. Råmarksvärdet bedöms uppgå till
100 kr/kvm. En ersättning med 42 000 kr överstiger således värdeminskningen för 94:1 av att avstå figur 5, vilken uppgår till 26 000 kr (260 x 100).
191
192
2015-10-01
Lantmäteriet
Ersättning
Ägaren av Södergården 2 ska betala 9 500 kr till ägaren av Södergården 3
för överföringen av figurerna 1 och 2.
för figur 3 och 111 833 kr till ägaren av Södergården 4 för figur 4.
för figur 5.
I ersättningsbeslutet görs en avräkning så att endast nettobeloppen anges.
Obs att figurerna 4 och 5 har påtagligt olika värden, trots att de vid en hastig
betraktelse kan uppfattas som snarlika. Figur 4 behövs för att utlösa en
byggrätt medan figur 5 endast utgör komplement till en redan utnyttjad
byggrätt. I det fall som har stått modell för exemplet (rättsfallet V 03:6)
gjorde LM en kvittning mellan figurerna så att ersättningen blev noll. Hovrätten konstaterade dock att värderingen skulle göras på det sätt som har
redovisats i exemplet och att figurerna därmed inte är jämnt utbytbara ersättningsmässigt.
2015-10-01
EXEMPEL 2. Tomtbildning inom detaljplan (II)
Exemplet behandlar överföring av mark för att tillskapa fastigheter för bebyggelse. I fallet aktualiseras vissa specialfrågor som kan dyka upp vid s.k.
tomtbildning.
193
194
2015-10-01
Lantmäteriet
Förutsättningar
En detaljplan antas för ett tidigare planlöst område. På en särskild plankarta
redovisas fastighetsindelningsbestämmelser som anger hur fastighetsindelningen ska se ut efter ett plangenomförande.
Fastigheterna A–C
Enligt fastighetsindelningsbestämmelserna ska tre fastigheter (A–C) för
friliggande småhus om drygt 700 m2 vardera bildas inom fastigheterna
1:119, 1:164, 1:165, 1:8 och 1:118.
Planen genomförs genom att ägaren av 1:164 löser in fig 2 från 1:119, fig 5
från 1:165, fig 6 från 1:8 och fig 7 från 1:118 för att bilda fastigheterna B
och C. Fastigheten A blir kvar som en ”restprodukt”.
2015-10-01
Fastigheten D
Fastigheten 1:118 ägs av en exploatör, som ska bebygga området. För att
bilda fastigheten D (för hyreshusändamål) krävs tillskott av fig 9 från 1:8,
fig 12 från 1:14, fig 13 från 1:9 och fig 8 från 1:165. (Fig 11 ska avstås till
gata och fig 7 ingår i fastigheten C.)
195
196
2015-10-01
Lantmäteriet
Ersättnings- och värderingsprinciper
detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det inte finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet.
Vid s.k. tomtbildning ska vinstfördelningen enligt fast praxis (NJA 1956 s.
603 och NJA 1989 s 431) ske enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen.
Detta är en indirekt vinstfördelningsmetod som innebär att likvidvärdet bestäms till genomsnittsvärdet av rå tomtmark inom den tomt som ska bildas,
fördelat mellan tomtdelarna efter deras areal. Genom att ersättningen bestäms på detta sätt blir vinsten fördelad mellan berörda fastigheter beroende
på vilket värde en viss tomtdel hade före regleringen.
Fördelningen ska alltså göras på råtomtnivå, dvs. markens värde utifrån den
tillåtna byggrätten, men exklusive exploateringskostnader såsom avgifter för
gator och VA, förrättningskostnader, rivning, evakuering, grovplanering etc.
Om ägaren till någon tomtdel redan har höjt värdet av den tomt som ska
bildas genom att bekosta en sådan exploateringsåtgärd, ska hela värdeökningen av detta tillfalla den som har stått för investeringen.
Om det finns övervärden på en tomtdel, som kan realiseras utan att tomtvärdet påverkas, tillgodoräknas detta övervärde tomtdelen i fråga. Ett exempel
på detta är en rotpost eller någon annan tillgång som kan försäljas separat.
Vid indirekt vinstfördelning kan det inträffa att likvidvärdet enligt den huvudregel som tillämpas (genomsnittsvärdeprincipen i detta fall) blir lägre än
en avstående fastighets värdeminskning eller högre än en mottagande fastighets värdeökning. I sådana fall måste en jämkning göras av likviden så att
förlusten elimineras (5 kap. 11 § FBL).
Arbetssättet vid s.k. tomtbildning kan sammanfattas på följande sätt:
1. Bestäm värdet av den tomt som ska bildas genom en ortsprisutredning eller på annat lämpligt sätt.
2. Justera värdet så att det avser råtomtmark. Om värdet under 1) avser
en byggklar tomt, ska alltså värdet reduceras med alla de exploateringskostnader som måste läggas ned för att uppnå detta värde.
3. Justera i förekommande fall för redan utförda exploateringsåtgärder
och/eller övervärden. Dessa värdehöjningar ska i sin helhet tillfalla
den tomtdel vars ägare har bekostat en åtgärd respektive den tomtdel
på vilket övervärdet är beläget.
2015-10-01
4. Kontrollera i vad mån jämkning behöver göras, dvs. om genomsnittsvärdet understiger en avträdares värdeminskning eller överstiger en
tillträdares värdeökning.
5. Om värdet av en tomtdel höjs enligt 4), för att motsvara värdeminskningen för en avstående fastighet, måste värdet av övriga
tomtdelar sänkas i motsvarande mån, eftersom det totala värdet är
konstant. Om flera tomtdelar berörs görs sänkningen lämpligen i
förhållande till tomtdelarnas arealer.
6. Om värdet av en tomtdel sänks enligt 4), för att motsvara värdehöjningen för en mottagande fastighet, måste hänsyn tas även till de förrättningskostnader som tillträdaren ska betala. Summan av den ersättning som ska betalas och fastighetsägarens andel av förrättningskostnaderna får inte överstiga fastighetens värdeökning.
Bestämmande av ersättning
Fastigheterna A–C
Följande värden och kostnader har tagits fram.
• En fullt byggklar normaltomt om ca 700 m2 med alla avgifter betalda
är värd 800 000 kr.
• VA-avgiften för en normaltomt om ca 700 m2 är 160 000 kr.
• Genom att en viss del av en tidigare inbetald va-avgift för bostadsfastigheten 1:119 kan tillgodoräknas tomten B är avgiften för den fastigheten reducerad till 140 000 kr.
• Kostnader för grovplanering av fastigheten B (borttagande av tomtanläggningar m.m.) uppgår till 20 000 kr.
• På fig 4 inom fastigheten C finns en enkel lagerbyggnad som hyrs av
en rörelseidkare i trakten. Att riva byggnaden kan beräknas kosta ca
30 000 kr. Kompensation till rörelseidkaren för flyttningskostnader
m.m. vid en förtida uppsägning beräknas uppgå till ca 20 000 kr.
• Marginalvärdet för fig 2 som en del av 1:119 är 120 000 kr. Värdet
inkluderar markförlust och tomtanläggningar.
• Marken inom fig 3–7 kan före planen karaktäriseras som råmark. Råmarksvärdet i området före planantagandet var 50 kr/m2.
• Av kostnaderna för fastighetsregleringen läggs 20 000 kr vardera på
de nya fastigheterna B och C. Fastigheten A, som redan är bebyggd
och endast avstår mark, svarar inte för några förrättningskostnader.
197
198
2015-10-01
Lantmäteriet
Fastigheten B
Byggfärdigt normalvärde
Normal VA-avgift
Inbesparad VA-avgift
Grovplanering
Fastighetsbildning
800 000 kr
– 160 000 kr
+ 20 000 kr
– 20 000 kr
– 20 000 kr
Summa
= 620 000 kr
Värdehöjningen 20 000 kr ska förbehållas fig 2 eftersom den hänför sig till
en insats av ägaren av 1:119.
Värde att fördela
Areal
Genomsnittsvärde
600 000 kr (620 000 – 20 000)
714 m2
840,34 kr/m2
Tomtdelarnas värden blir då
Fig 2
Fig 3
324 m2 x 840,34 kr/m2 + 20 000
390 m2 x 840,34 kr/m2
Summa
= 272 270 kr
= 327 730 kr
= 600 000 kr
I den tidigare användningen var värdet av fig 2 120 000 och fig 3 19 500 kr
(390 x 50). Båda värdena understiger klart genomsnittsvärdet och någon
jämkning är därför inte aktuell.
Ersättningen för fig 2 blir därmed 272 270 kr.
Fastigheten C
Byggfärdigt värde
VA-avgift
Rivning, evakuering
Fastighetsbildning
800 000 kr
– 160 000 kr
– 50 000 kr
– 20 000 kr
Marknadsvärde
= 570 000 kr
Fördelat över arealen 736 m2 blir detta 774,46 kr/m2. Tomtdelarnas värden
blir då:
Fig 4
Fig 5
Fig 6
Fig 7
Summa
416 x 774,46
162 x 774,46
138 x 774,46
20 x 774,46
= 322 170 kr
= 125 460 kr
= 106 880 kr
= 15 490 kr
570 000 kr
2015-10-01
I den tidigare användningen var värdet av samtliga figurer 50 kr/m2. Genomsnittsvärdet är högre och någon jämkning är därför inte aktuell. Ovan
angivna värden ska därför betalas som ersättning för fig 5–7.
Fastigheten D
Följande värden och kostnader har tagits fram.
• Byggrätten för fastigheten D är 3 000 m2 BTA.
• Marknadsvärdet av tomtmark för hyreshus i kommunen uppgår till
1 200 kr/m2 BTA (exkl. avgifter för gator och VA).
• Figur 9 är till stor del skogsbevuxen. Skogen har ett rotpostvärde på
60 000 kr. Hälften av skogen bedöms behöva sparas vid plangenomförandet.
• Rivning av de tre uthusbyggnaderna på fig 10 och 13 kostar totalt
50 000 kr.
• Extraordinära sprängningsarbeten är nödvändiga inom fig 10. Detta
beräknas kosta 200 000 kr.
• Marginalvärdena vid pågående markanvändning för tomtmarken inom
fastigheterna 1:9 och 1:14 (fig 12 och 13) kan uppskattas till 300
kr/m2.
• På fig 13 finns tomtanläggningar (bl.a. ett garage) till ett värde av
150 000 kr.
• Råmarksvärdet i området före planantagandet var 50 kr/m2.
• Av kostnaderna för fastighetsregleringen belöper 40 000 kr på fastigheten D.
Värdering
Råtomtvärdet kan i detta fall bestämmas genom att från värdet av byggrätten
(som har angivits på nivån exklusive avgifter) dra kostnaderna för rivning,
sprängning och fastighetsbildning.
Byggrättsvärde exkl. va-avgift
Rivning
Sprängning
Fastighetsbildning
Summa
3 600 000 kr (1 200 x 3 000)
– 50 000 kr
– 200 000 kr
– 40 000 kr
3 310 000 kr
Fördelat över arealen 6 155 m2 blir genomsnittsvärdet 537,77 kr/m2.
199
200
2015-10-01
Lantmäteriet
Värdet av halva rotposten på fig 9 kan realiseras utan att nybyggnadsvärdet
påverkas. Detta ger ett övervärde på 30 000 kr som helt ska tillgodoräknas
fig 9. De olika tomtdelarnas värden är alltså
Fig 8
Fig 9
Fig 10
Fig 12
Fig 13
390 x 537,77
2 080 x 537,77 + 30 000
3 140 x 537,77
65 x 537,77
480 x 537,77
Summa
= 209 700 kr
= 1 148 600 kr
= 1 688 600 kr
= 35 000 kr
= 258 100 kr
= 3 340 000 kr
Därefter görs en beräkning av de olika tomtdelarnas värden i den tidigare
markanvändningen för att se om det finns behov av jämkning.
Fig 8, 9 och 10 utgjorde tidigare råmark med ett värde som klart understiger
genomsnittsvärdet. Fig 12 har som del av 1:14 ett marginalvärde om 65 x
300 = 19 500 kr. Även detta värde understiger genomsnittsvärdet.
Fig 13 utgör en betydande del av 1:9 och fastigheten blir dessutom av med
ett garage m.m. Marginalvärdet av själva marken är 300 x 480 = 144 000 kr.
Tomtanläggningarna har värderats till 150 000 kr. Marknadsvärdeminskningen är alltså totalt 294 000 kr. Eftersom detta värde överstiger genomsnittsvärdet måste en jämkning ske så att förlusten täcks. Höjningen av värdet för fig 13 (294 000 – 258 100 = 35 900 kr) kompenseras genom att värdet av övriga tomtdelar sänks med totalt samma belopp – fördelat efter
tomtdelarnas arealer.
Fig 8
Fig 9
Fig 10
Fig 12
Fig 13
Summa
209 700 – 390/5 675 x 35 900
1 148 600 – 2 080/5 675 x 35 900
1 688 600 – 3 140/5 675 x 35 900
35 000 –
65/5 675 x 35 900
258 100 +
35 900
= 207 233 kr
= 1 135 442 kr
= 1 668 736 kr
= 34 589 kr
= 294 000 kr
3 340 000 kr
Angivna belopp, eventuellt efter avrundning, betalas som ersättning för fig.
8. 9, 12 och 13.
2015-10-01
EXEMPEL 3. Tomtbildning utanför detaljplan
Exemplet redovisar de grundläggande värderingsmomenten vid fastighetsreglering av mark till en bebyggd fastighet utanför detaljplan. Exemplet är
skrivet med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar.
Sammanfattning
Den bebyggda villafastigheten Ljusby 1:6 kommer genom fastighetsreglering att tillföras två markområden. Det norra markområdet (fig 1) omfattar
100 m² och är delvis belastad av huvudbyggnaden på Ljusby 1:6. Det södra
markområdet (fig 2) omfattar 140 m² och utgörs av släntmark, yta för parkering och utrymme för avlopp med infiltrationsbädd. Syftet med värderingen
är att bedöma den ersättning som ska betalas till ägaren av Ljusby 1:2.
Enligt gällande ersättningsregler ska ersättningen bestämmas genom vinstdelning. Det innebär att ägaren till Ljusby 1:2 ska erhålla ersättning för
marknadsvärdeminskning av sin fastighet samt en del av tillträdarens vinst.
Praxis vid tomtbildning är genomsnittsvärdeprincipen som innebär att avstående fastighet ska ersättas med det genomsnittliga tomtvärdet för den
utökade fastigheten.
För att få fram ett marknadsvärde på Ljusby 1:6 har ett ortsprismaterial tagits fram varefter ett genomsnittligt råtomtsvärde uttryckt i kr/kvm uppskattats.
201
202
2015-10-01
Lantmäteriet
Ersättningen har jämkats till den tillträdande fastighetens marknadsvärdeökning. Den uppskattas till det fulla genomsnittsvärdet för det norra området
(fig 1) och 1/3 för det södra området (fig 2). Slutligen görs avdrag för förrättningskostnader.
Ersättningen för de överförda områdena har bedömts till sammanlagt 87 000
kr.
Området som berörs ligger på landsbygden i Haninge kommun, ca 2 km
öster om Västerhaninge. Området domineras av jordbruksmark och småhusbebyggelse.
Ljusby 1:6 är taxerad som helårsbostad och har en areal uppgående till 838
m². Huvudbyggnaden har byggts ut av tidigare ägare och en del av byggnaden är belägen på den angränsande fastigheten Ljusby 1:2.
Lantmäteriets beslut innebär att två markområden om totalt 240 m² fastighetsregleras till Husby 1:6. Området norr om fastigheten omfattar 100 m²
och är delvis bebyggt med huvudbyggnaden till Ljusby 1:6, se figur 1. I
söder ska ett markområde om 140 m² bestående av släntmark, avlopp med
infiltrationsbädd och vändplats för en bil regleras till fastigheten, se figur 2.
Värdetidpunkt
hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet.
Ersättningsregler
Enligt 5 kap. 10 a § FBL ska ersättning för mark som inte kan tas i anspråk
genom expropriation grundas på bestämmelserna i 4 kap ExL.
Förutom marknadsvärdeminskningen på den avstående fastigheten ska hänsyn även tas till det särskilda värde som området har för den tillträdande
fastigheten. Det innebär att till den bedömda marknadsvärdeminskningen
ska läggas en skälig andel av den vinst som uppkommer genom åtgärden.
Av förarbetena framgår att med skälig vinstfördelning menas den ersättningsnivå som skulle ha blivit följden av en ”normal frivillig överenskommelse” i en motsvarande situation.
I 5 kap 11 § FBL finns bestämmelser som garanterar att en enstaka fastighet
inte ska kunna drabbas av en förlust eller få en otillbörligt stor vinst. För att
skydda såväl avstående som tillträdande fastigheter kan jämkning behöva
göras.
2015-10-01
Praxis vid värdering för bildande av tomter är att genomsnittsvärdeprincipen
ska användas som vinstdelningsprincip. Förenklat innebär den att mark som
överförs till en fastighet för enskild bebyggelse skall ersättas med det genomsnittliga råtomtvärdet inom den utökade fastigheten. Till denna grundprincip finns knutet vissa undantag.
Frågan om prisnivån vid frivilliga överenskommelser i samband med fastighetsreglering utreddes av Tenkanen 1984 genom empiriska undersökningar
49
av överenskommelser vid olika tomtbildningsfall . Resultatet visade att om
marköverföringen var en förutsättning för att tomten skulle kunna bebyggas
ansågs varje kvadratmeter inom den nya tomten vara lika mycket värd, dvs
en tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen. Om tillträdarens mark å andra
sidan kunde bebyggas oberoende av marköverföringen betalades ett pris per
kvadratmeter som låg mellan 30 - 50 procent av den nya tomtens genomsnittsvärde per kvadratmeter.
Ett ställningstagande liknande det senast beskrivna gjordes av högsta domstolen i det så kallade Norra Lagnöfallet, NJA 1989 s 431. Enligt HD får
fastighetsreglering av markområden till redan bebyggda fastigheter inte genomslag med det fulla genomsnittsvärdet. HD menar att ersättningen i dessa
fall ska jämkas till den värdeökning som den bebyggda fastigheten får genom marktillskottet. Vidare ska avdrag göras för förrättningskostnaderna
som ska betalas av tillträdaren. Det innebär att den avstående fastigheten
erhåller hela den tillträdande fastighetens vinst, vilket enligt HD är den mest
sannolika fördelningen vid en frivillig överlåtelse.
Eftersom exploateringskostnader som vatten och avlopp och annat som
krävs för att få fastigheten i byggbart skick betalas av fastighetsägaren ska
fastighetsvärdet grundas på råtomtvärdet, dvs fastighetens värde utan nedlagda exploateringskostnader. Enligt HD är detta synsätt det som bäst speglar marknadens uppfattning i en överlåtelsesituation. Värdeökningen som
genererats genom investeringar från den tillträdande fastighetsägaren ska
således inte komma den avstående fastighetsägaren tillgodo.
Av de nivåer som fastställdes av HD framgår att ersättningen bör ligga i
storleksordningen 1/3 av råtomtvärdet vid fastighetsreglering till redan bebyggda fastigheter.
denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess att betalning
49
Tenkanen, 1984, Compulsory Purchase in Bilateral Monopoly, Surveying Science in
Finland
203
204
2015-10-01
Lantmäteriet
Värderingsmetod
För att bedöma marknadsvärde för jämförbar tomtmark har en ortsprisundersökning gjorts av sålda obebyggda bostads- och fritidsfastigheter från juli
2014 i Haninge kommun. Se bilaga 1, ortsprisundersökning.
Ljusby 1:6 är bebyggd och marktillskottet bedöms inte ge möjlighet till någon väsentlig ytterligare byggnation. En tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen skulle medföra att tillträdande fastighet får betala mer än dess
marknadsvärdeökning varför jämkning blir nödvändig. Tillvägagångssättet
blir att göra en bedömning av hur mycket respektive område bidrar till
marknadsvärdeökningen av Ljusby 1:6.
Värdering
Bedömning av genomsnittsvärdet
Efter gallring har ett genomsnittsvärde på ca 1000 kr/kvm erhållits för
byggbara fastigheter exklusive exploateringskostnader. Liknande resultat fås
vid tillämpning av skatteverkets riktvärden och K/T – tal för området.
Genomsnittligt råtomtvärde bedöms till 1 000 kr/kvm.
Bedömning av ersättning
Eftersom en del av huvudbyggnaden på Ljusby 1:6 är belägen på det norra
området är det uppenbart att det är av stor betydelse för att fastigheten ska
kunna fungera och för att byggnaden ska kunna behållas på fastigheten.
Detta område är ca 100 kvm stort och ersätts med ett det fulla genomsnittsvärdet.
Det södra området omfattar 140 kvm och kommer att utgöra mer perifera
delar av fastigheten. Det tillför bostadsfastigheten funktioner som bidrar
positivt till dess användning men påverkar inte möjligheten att ytterligare
bebygga fastigheten. För värderingen av område 2 används därför ett marginalvärde på 1/3 av genomsnittsvärdet.
En tomt med en areal om 1 100 kvm bedöms enligt tidigare resonemang ha
ett genomsnittsvärde på 1000 kr/kvm.
Område 1: 1 000 * 100 = 100 000 kr.
Område 2: 1 000 * 1/3 * 140 = 47 000 kr.
Marknadsvärdeökningen för Ljusby 1:6 bedöms till 147 000 kr.
Ersättning + förrättningskostnader kan högst uppgå till beloppet 147 000 kr.
Avdrag för förrättningskostnader görs med 60 000 kr.
Ljusby 1:2 erhåller 87 000 kr.
Slutsats
Ersättningen för den överförda marken bedöms till 87 000 kr.
2015-10-01
205
För att bedöma marknadsvärdet av tomtmark för Ljusby 1:6 har ett ortsprismaterial tagits fram som omfattar försäljningar av obebyggda fastigheter
med en areal mellan 700 – 1 500 kvm under tidsperioden 2014-09-01 –
2015-09-01. Efter gallring omfattar materialet 26 köp som är spridda på
landsbyggden runt Haninge kommun.
Fastighet
Köpedatum
Areal
Köpeskilling
GUDÖ 3:547
2015-08-28
1 370
1 524
NÖDESTA 1:405
2015-08-04
1 050
1 336
HAMMARS SMÅBRUK 12:19
2015-07-30
900
718
KOLARTORP 2:16
2015-07-16
1 050
655
GUDÖ 3:542
2015-07-15
1 500
1 274
SKOGS-EKEBY 6:260
2015-07-02
1 200
1 107
GUDÖ 3:541
2015-06-19
1 300
986
NÖDESTA 8:255
2015-06-16
905
1 076
SÖDERHAGEN 1:117
2015-06-03
1 100
1 482
KOLARTORP 2:68
2015-05-11
1 000
960
ALVSTA 7:202
2015-05-01
975
1 225
KOLARTORP 2:47
2015-05-27
895
481
KOLARTORP 2:59
2015-04-25
1 050
733
KOLARTORP 2:65
2015-04-14
1 200
1 022
STADSBERGA 8:392
2015-03-11
1 350
1 375
SKOGS-EKEBY 6:307
2015-03-02
900
997
STADSBERGA 8:132
2015-03-01
763
1 203
NÖDESTA 1:407
2015-02-30
1 090
1 359
NÅTTARÖ 1:235
2015-02-26
1 300
527
KOLARTORP 4:80
2015-01-16
1 200
960
NÖDESTA 8:249
2015-01-16
1 125
1 457
KOLARTORP 4:83
2014-12-13
1 200
1 020
VENDELSÖ 3:1014
2014-11-27
1 315
1 545
ALVSTA 7:143
2014-10-06
738
732
TÄCKERÅKER 2:288
2014-10-05
1 500
1 089
ÅLSTA 13:4
2014-09-10
1 095
832
1 118
1 064
206
2015-10-01
Lantmäteriet
Samtliga köp avser obebyggda tomtplatser exklusive va-avgifter. Köpeskillingarna varierar mellan 480 - 1 500 kr/kvm med ett genomsnitt på
1 064 000 kr. Den sammanvägda bedömningen är att ortsprismaterialet indikerar ett marknadsvärde för en 1 000 m² stor tomt på ca 1 000 000 kr exklusive exploateringsavgifter.
Resultatet jämförs med skatteverkets riktvärden. Då erhålls ett beräknat taxeringsvärde på en 1 100 kvm stor fastighet utan VA-installationer till
782 000 kr. Multiplicerat med K/T – talet 1,4 fås ett beräknat marknadsvärde på ca 1 100 000 kr eller 1 000 kr/kvm. Skatteverkets riktvärdemodell
ger alltså ett resultat som liknar ortsprisundersökningen.
Råtomtvärdet bedöms till 1 000 kr/kvm.
2015-10-01
207
EXEMPEL 4. Ersättning för utrymme som tas i anspråk för ett
bryggservitut
Exemplet gäller ett fall då ett servitut avseende rätt att uppföra brygga bildas
för ett antal fritidsfastigheter. Hur ska ersättningen till den tjänande fastigheten bestämmas?
50
Förutsättningar
Servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya brygga ska inrättas
för fritidsfastigheterna 1:237–242. Den tjänande fastigheten 1:65 är en liten
jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området för bryggornas
läge ett Vb-område som är avsett att komplettera kvartersmarken. Det finns
sedan tidigare en dåligt underhållen brygga på den plats där de nya bryggorna ska ligga. Ägarna till fastigheterna 1:237–242 har genom muntlig
överenskommelse nyttjat den gamla bryggan, men ägaren till 1:65 motsäger
sig ett fortsatt nyttjande. Därför ansöker ägarna till de sex fritidsfastigheterna om servitut så att de kan anlägga en varsin egen brygga intill den gamla.
StavsuddaKrokholmens
nat.res.
1:141
1:140
1:65 1:242
Krokholm
1:237
1:240
(
(
s
(
(
(
(
(
(
(
1:238
1:241
1:239
1:243
1:244
Kr
(
1:245
(
(
(
(
(
(
Söderholmsfladen
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
Bryggornas läge
1:246
S
40 m
detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte
50
Förutsättningarna är i grunden samma som i exemplet Gemensamhetsanläggning för brygga,
se under 13 § AL.
208
2015-10-01
Lantmäteriet
finns någon alternativ lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för
det aktuella ändamålet.
Vinstfördelningsprinciper
En övergripande princip är att vinsten bör fördelas på ett sådant sätt som
skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I detta
fall finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan tänkas:
•
Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters värdeförändringar.
•
Likadelning av vinsten mellan härskande och tjänande fastigheter.
•
Ersättning med ”råge”.
Val av vinstfördelningsprincip i detta fall
Här väljs den andra principen, dvs. att vinsten delas lika mellan härskande
och tjänande fastigheter. Stöd för detta synsätt finns i t.ex. rättsfallet V 10:5,
där situationen var likartad som i detta fall.
Bedömning av marknadsvärdeminskning
Värderingsprincip
Marknadsvärdeminskningen på fastigheten 1:65, som avstår utrymme, kan i
detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt nya bryggor och hyrt ut båtplatser till
de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av hyresintäkter
tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 10:5.
Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs. bruttointäkter minus kapital-, driftsoch underhållskostnader, för de sex fritidsfastigheterna.
I detta fall, då marknadsvärdeminskningen alltså bedöms med utgångspunkt
från alternativet att hyra ut båtplatser vid nya bryggor, ska ingen ersättning
betalas separat för den befintliga, äldre anläggningen. Det är ju den nya
bryggan som, i den hypotetiska situationen med uthyrning, så att säga genererar intäkter och därmed skapar ett marknadsvärde.
Årliga hyresintäkter
Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid en
alternativ uthyrning kan uppskattas med stöd av vad som betalas för andra
liknande upplåtelser i området. Beloppen ligger på i storleksordningen 3–
4 000 kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att
välja ett belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr per servitut.
2015-10-01
De årliga driftsoch underhållskostnaderna uppskattas till ca 400 kr per
båtplats.
Ovanstående intäkter och kostnader ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas särskilt längre fram, om 3 100 kr.
Kapitalisering
Praxis, se ovan nämnda rättsfall, är att marknadsvärdeminskningen bedöms
genom att årsbeloppet kapitaliseras på evig tid och att hela kalkylbeloppet
antas slå igenom i marknadsvärdet. Det finns här inte skäl att använda någon
annan beräkningsmetod.
När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de
flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot har
tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här väljs räntefoten 5 %. Det
bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt realvärdesäkra hyresintäkter
i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms
skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse.
Det på evig tid kapitaliserade årliga beloppet blir därmed 3 100 x 20 =
62 000 kr per servitut.
Slutbedömning
Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren idag hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som
servitutshavarna för att få en väl funderande brygganläggning. Kostnaden
för investeringen uppskattas till ca 40 000 kr per servitut (brygga). Nettot
med beaktande av kapitalkostnaden blir då 62 000 – 40 000 = 22 000 kr.
Marknadsvärdeminskningen bedöms uppgå till motsvarande belopp, dvs.
22 000 kr per servitut. Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda
6 x 22 000 = 132 000 kr.
Beräkning av vinstandel
Utöver den ovan bedömda marknadsvärdeminskningen, 22 000 kr per servitut, ska ersättningen innefatta en viss vinstandel. Ovan har förordats att vinsten delas lika. Vinsten är lika med skillnaden mellan berörda fastigheters
värdeförändringar, dvs. båtnaden, och kostnaderna. Eftersom alla servitut är
identiska vad gäller t.ex. intrång och investeringskostnader, görs vinstberäkningen här som en totalkalkyl vars resultat sedan fördelas lika på de sex
servituten.
Båtnad
Bedömningen av hur mycket tillgången av en väl fungerande båtplats för de
härskande fastigheterna är värd – marknadsvärdepåverkan – kan göras på
olika sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet
209
210
2015-10-01
Lantmäteriet
utifrån en viss procentsats. De aktuella fastigheternas marknadsvärde bedöms till ca 3 milj. kr. Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3–
4 %, motsvarande 90–120 000 kr per fastighet. Sammantaget kan det vara
rimligt att utgå från en värdeökning om 100 000 kr per härskande fastighet.
Den totala marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x
100 000 = 600 000 kr.
Marknadsvärdeminskningen på den tjänande fastigheten har ovan bedömts
till 132 000 kr. Båtnaden blir sålunda 600 000 – 132 000 = 468 000 kr.
Kostnader
De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad och förrättningskostnad.
1. Anläggningskostnaden uppskattas till 40 000 kr per servitut (jfr
ovan), dvs. totalt 240 000 kr.
2. Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr.
Totalt får vi därmed på minussidan 240 000 + 80 000 = 320 000 kr.
Vinst
51
Den kalkylerade totala vinsten blir 468 000 – 320 000 = 148 000 kr.
Ersättning
Ersättningen till 1:65 ska enligt vad som sagts ovan bestämmas till marknadsvärdeminskningen plus halva vinsten (0,5 x 148 000 = 74 000 kr). Den
52
totala ersättningen blir sålunda 132 000 +74 000 = 206 000 kr.
Varje servitutshavare ska därmed betala 206 000/6 = 34 333 kr till ägaren av
den tjänande fastigheten.
51
Jämfört med exemplet Gemensamhetsanläggning för brygga blir det en högre vinst i detta fall.
Det beror på att i en båtnadskalkylen för gemensamhetsanläggning ska även de framtida driftsoch underhållskostnaderna tas med på minussidan, vilket inte är brukligt i en kalkyl som har
gjorts här för servitut.
52
En kontrollberäkning kan göras för att se att även servitutshavarna får en total vinst på 74 000
kr. Det förutsätts att förrättningskostnaderna betalas av servitutshavarna. Deras totala vinst blir
då 600 000 (värdeökning) – 206 000 (ersättningsbelopp) – 240 000 (anläggningskostnad) –
80 000 (förrättningskostnad) = 74 000 kr. Det vill säga samma belopp som tillfaller ägaren av
den tjänande fastigheten.
2015-10-01
EXEMPEL 5. Ersättning för upphävande av skogsfångsservitut
Exemplet gäller ett fall då ett skogsfångsservitut till förmån för en fritidsfastighet upphävs genom fastighetsreglering. Hur ska ersättningen till den
härskande fastigheten bestämmas? Exemplet bygger på ett verkligt fall från
Norrtälje kommun. Värderingen bygger i huvudsak på de värderingsprinciper som redovisas i LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut.
Förutsättningar
Fastigheten A, som sedan en lång tid tillbaks används som fritidsbostad, har
enligt servitutshandlingar rätt att på fastigheten B, från vilken A avsöndrades på 1860-talet, rätt att ta ”vedbrand och gärdselfång”. Under de senaste
årtiondena har ägaren av den härskande fastigheten årligen tagit ut ca 4 m³sk
för uppvärmning av fritidsbostaden med bastu. Fastigheten saknar elektricitet.
Den del av servitutet som avser stängselvirke (gärdselfång) får anses övergivet. Enligt praxis (NJA 1981 s. 733) ska det inte betalas någon ersättning
för sådana servitut. Värderingen här tar därför sikte på enbart veddelen av
servitutet.
Ägaren till den tjänande fastigheten B, som är en skogsfastighet med ca 80
ha skog, ansöker om förrättning för att upphäva servitutet. Enligt bestämmelsen i 15 § i FBL:s promulgationslag är förutsättningarna för att upphäva
servitutet uppfyllda. Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL är också uppfyllt, se
vinstberäkningen längre fram.
Ersättning för servitut som upphävs ska bestämmas enligt reglerna i 5 kap.
10–12 §§ FBL, vilka i korthet innebär att:
• Likvid ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av den
härskande fastighetens marknadsvärde plus en skälig del av regleringsvinsten (se 5 kap. 10 a § tredje stycket).
• Övrig ekonomisk skada som drabbar ägaren av härskande fastighet ska
också ersättas (se 5 kap. 12 §).
Marknadsvärdeminskning
Servitutets värde för den härskande fastigheten A grundas på rätt att ta ved
för eldningsändamål. Förlusten servitutsrätten kommer, annorlunda uttryckt,
att leda till en marknadsvärdeminskning som ska ersättas. Värderingen bör
211
212
2015-10-01
Lantmäteriet
utgå från en normal årsförbrukning av ved för den aktuella fastigheten, vilken kan uppskattas till ca 4 m³sk.
Värderingen kan som ett första steg inriktas på att bedöma den årliga ekonomiska skadan. Därvid kan olika angreppssätt tänkas. Ett sätt är att utgå
från vad det kostar att köpa motsvarande volym skog på rot. Ett annat sätt är
att utgå från vad det kostar att köpa motsvarande volym upparbetad ved,
antingen långved eller kapad och kluven ved.
Eftersom värderingen tar sikte på marknadsvärdet ska uppskattningen av
den årliga skadan att grundas på hur en genomsnittlig fastighetsägare – eller
köpare av fastigheten – kan antas resonera och agera. Det kan finnas skäl att
anta att de flesta sannolikt skulle köpa upparbetad ved i en eller annan form.
Vissa torde dock köpa skog på rot eller virkesavfall till ett lägre pris än upparbetad ved.
Ytterligare en omständighet som bör beaktas vid bestämmande av marknadsvärdeminskningen är i vilken grad som den ”normale köparen” kan
antas nyttja vedservitutet. Det krävs ju en viss vana att kunna använda motorsåg och att ha utrustning för att ta tillvara och transportera hem veden för
att servitutet ska kunna utnyttjas. Det ligger i sakens natur att detta varierar i
hög grad från person till person. Marknadsvärdeminskningen bör spegla ett
genomsnittsförhållande.
När det gäller de kostnader som är förenade med att avverka, upparbeta och
transportera hem servitutsveden, bör hänsyn tas till att det är en fritidsfastighet och att det därför är fråga om fritidsverksamhet. Därför bör inte
kostnader för arbetskraft belasta kalkylen i fråga om nettovärdet per kubik53
meter för veden. Å andra sidan bör inte heller tidsåtgången för hemtransport av ved, i det fallet att ved måste köpas sedan servitutet har upphävts,
betraktas som en kostnadspost i kalkylen.
Det finns sålunda en rad aspekter att beakta vid bedömningen av servitutets
positiva värde, dvs. den marknadsvärdeminskning som kan antas inträffa om
servitutet upphävs. Mot bakgrund av vad som diskuterats ovan är det rimligt
att vid värderingen – med hänsyn till bl.a. möjligheter att skaffa rotvirke på
annat håll efter upphävandet samt att det inte är realistiskt att utgå från att
alla tänkbara fastighetsägare kan utnyttja servitutet själv – utgå från ett lägre
kubikmeterpris än vad som motsvarar kostnaden för att köpa upparbetad
ved. Kubikmeterpriset bör dock sättas högre än vad värdet är för den tjänande fastigheten, eftersom avverkningskostnaderna inte bör beaktas.
Nästa steg är att utifrån den uppskattade årliga skadan bedöma inverkan på
marknadsvärdet. Även här finns det olika angreppssätt. Ett sätt är att kapitalisera årsskadan, varvid man måste ta ställning till kalkylräntefot och kal-
53
Jfr LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut – allmänna råd, s. 57.
2015-10-01
54
kylhorisont. Ett annat sätt, som är en mer direkt metod, är att beräkna värdeminskningen med en faktor som speglar relationen mellan årsskadan och
hur denna kan antas inverka på marknadsvärdet. När det gäller t.ex. inverkan på marknadsvärdet av försämrad jakträtt brukar faktor 15 tillämpas, se
rättsfallet NJA 2003 s. 619. Det kan vara rimligt att tillämpa faktor 15 även i
55
detta fall för att bedöma inverkan på marknadsvärdet.
Vinstfördelning
Utöver minskningen av den härskande fastighetens marknadsvärde ska ersättningen bestämmas med ”särskild hänsyn till det särskilda värde som
egendomen har för den tillträdande fastigheten” (5 kap. 10 a § tredje stycket
FBL). Med andra ord ska ersättningsbeloppet innehålla en viss andel av regleringsvinsten.
Vinsten är skillnaden mellan båtnaden och kostnaderna. Med båtnad menas
skillnaden i de berörda fastigheternas värdeförändringar. Det är skillnaden
mellan å ena sidan den härskande fastighetens värdeökning till följd av att
servitutet upphävs och å andra sidan den tjänande fastighetens värdeminskning.
De kostnader som ska tas med i vinstkalkylen är främst förrättningskostnaden. Denna post ska avse en för den aktuella förrättningen bedömd normalkostnad; jfr rättsfallet V90:11 i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. 2.
Den faktiska förrättningskostnaden, vilken dessutom inte är känd idag, kan
avvika från en normalkostnad i det enskilda fallet beroende på faktorer som
förrättningens svårighetsgrad och sakägarnas agerande etc.
När det gäller övriga kostnader är det främst fråga om så kallade enskilda
fullföljdskostnader. I detta fall bedöms det inte uppkomma några sådana.
När vinsten har räknats fram ska den fördelas mellan berörda fastigheter.
Beträffande upphävande av skogsfångsservitut är praxis – se Rättsfallen
V76:1, V76:5, V82:27 och V90:11 i Lantmäteriets rättsfallsregister avd. 2 –
att vinsten fördelas i förhållande till härskande och tjänande fastigheters
värdeförändringar.
Ersättning för övriga skador
Om det uppkommer en ekonomisk skada utöver marknadsvärdeminskningen plus vinstandelen, så ska sådan skada också ersättas enligt bestämmelsen i 5 kap. 12 § FBL. Enligt praxis ersätts inte skada på hobbyverksamhet, t.ex. tidsförlust i sådan verksamhet.
54
Detta tillvägagångssätt tillämpas i LMV-meddelande 1983:5, t.ex. i exemplet på s. 68.
55
Multiplikationsfaktorn brukar ibland också kallas M-faktor, dvs. marknadsvärdefaktor, vilken
alltså godtogs av HD som beräkningsmetod i rättsfallet NJA 2003 s. 619.
213
214
2015-10-01
Lantmäteriet
Värdering
Utifrån de principer som behandlats ovan kan den härskande fastighetens
marknadsvärdeminskning bedömas på följande sätt:
•
Den årliga förbrukningen av ved uppskattas till 4 m³sk.
•
Värdet per m³sk för den härskande fastigheten ligger i intervallet
mellan vad det kostar att köpa upparbetad ved, vilket ligger på ca
500–600 kr per kubikmeter, och värdet för den tjänande fastigheten,
vilket nedan uppskattas till ca 200 kr/m³sk. Sammantaget kan det
vara rimligt att mot den bakgrunden utgå från ett värde om 400 kr
per m³sk.
•
Den årliga skadan blir därmed 4 x 400 = 1 600 kr.
•
Marknadsvärdeminskningen bedöms enligt ovan uppgå till 15 årsbelopp, dvs. till 15 x 1 600 = 24 000 kr.
Vinstfördelning
Båtnad
Båtnaden är som nämnts skillnaden mellan de berörda fastigheternas värdeförändringar. Den tjänande fastighetens marknadsvärdeökning kan sägas
bero på tre slag av effekter (jfr LMV-meddelande 1983:5):
1. Värdet av det virke som inte kommer att tas i anspråk av den härskande
fastigheten i fortsättningen. Virkesvärdet får i detta fall ses som ett sammanvägt belopp av olika slag av träd; enligt uppgift brukar såväl grövre
som klenare växande träd samt även vindfällen tas ut av den härskande
fastighetens ägare. Vid uppskattning av värdet för den tjänande fastigheten ska avverkningskostnaderna dras ifrån bruttovärdet. Som ledning för
värderingen kan tas de priser som brukar användas vid värdering enligt
56
bl.a. 2009 års skogsnorm. Enligt Lantmäteriets rekommendationer är de
57
senaste framtagna priserna följande för det aktuella området:
56
2009 års skogsnorm används för att bestämma ersättning för intrång av bl.a. kraftledningar och
vägar i skogsmark. P30-priset avser nettovärdet (= bruttointäkter minus avverkningskostnader)
av en skogskubikmeter (m³sk) av träd med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. P20-priset avser
motsvarande värde av en skogskubikmeter av träd med en brösthöjdsdiameter av 20 cm.
57
Tabellen redovisar P30 priser för olika trädslag. T = tall, G = gran och L = lövskog. Med t.ex.
T30 avses tallskog med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. I kolumn 2 och 3 anges boniteten
med olika mått. Kolumn 4 redovisar P30-priset i kr per m³sk för de olika trädslagen och olika
bonitetsklasser. Den sista kolumnen anger hur stort P-20-priset är i relation till P30-priset. Värdet av en kubikmeter skog med en diameter av 20 cm är lägre än värdet av skog med diametern 30 cm, eftersom det är möjligt timmeruttaget är större ju grövre skogen är.
2015-10-01
Det framgår av tabellen att om tillväxten är normal för området, ca 5
m³sk/ha och år (kolumn 4), så är T30-priset för tallskog 301 kr/m³sk,
G30-priset för gran är 335 kr/m³sk och för lövskog ca 245 kr/m³sk. Dessa
belopp avser skog med en brösthöjdsdiameter av 30 cm. För skog med en
diameter av 20 cm är priset (förenklat) 70 % av dessa belopp (kolumn 5).
Om vi utgår från det är lika stor andel av dessa trädslag som avverkas för
vedservitutet, så blir det sammanvägda P30-priset (301 + 335 + 245)/3 =
294 kr/m³sk. Det sammanvägda P20-priset blir, med tillämpning av
ovanstående procentsats 0,7 x 294 = 206 kr/m³sk. I den slutliga bedömningen ska hänsyn tas till att även vindfällen och ännu klenare skog avverkas i viss mån. Värdet av vindfällen har ett lägre värde per m³sk beroende på att de belastas av höga avverkningskostnader per m³sk.
Sammantaget kan det mot denna bakgrund vara rimligt att – som en tämligen grov schablon – bedöma värdet för tjänande fastighet till 200
kr/m³sk. Eftersom det bedöms att ca 4 m³sk tas ut varje år blir den årliga
nyttan 4 x 200 = 800 kr. Inverkan på marknadsvärdet bör liksom ifråga
servitutets värde för härskande fastighet uppskattas till 15 årsbelopp, dvs.
det blir 15 x 800 = 12 000 kr.
2. Ett skogsfångsservitut innebär som regel att det uppkommer störningar i
den tjänande fastighetens drift i form av t.ex. försvårad planläggning,
58
kostnader för tillsyn och andra administrativa olägenheter. Dessa olägenheter upphör när servitutet upphävs, vilket innebär en positiv inverkan på fastighetsvärdet. I det enskilda fallet beror störningarna på servitutets omfång och utnyttjandegrad, men eftersom värderingen tar sikte på
marknadsvärdet bör en schabloniserad uppskattning kunna användas.
I LMV-meddelande 1983:5 (s. 68) anges ett belopp om 4 000 kr i ett beräkningsexempel avseende servitut för en fritidsfastighet. Som en schablon är det rimligt att även i detta fall utgå från ett belopp i den stor-
58
Se LMV-meddelande 1983:5, Upphävande av skogsfångsservitut – allmänna råd, s. 63-64.
215
216
2015-10-01
Lantmäteriet
leksordningen. Givetvis måste hänsyn tas till prisutvecklingen eftersom
beloppet 4 000 kr gäller tiden i början av 1980-talet. Med tanke på att
värderingen tar sikte på att bedöma värdeförändringen av en skogsfastighet är det rimligt att anta att beloppets utveckling står proportion till värdeutvecklingen på skogsfastigheter, vilken framgår av figuren nedan.
Av figuren framgår att fastighetspriset har ökat från index 55 i början av
1980-talet till ca 400 idag. Det är en ökning med ca 7 gånger. Mot den
bakgrunden kan inverkan idag av de administrativa olägenheterna m.m.
skäligen bedömas till 7 x 4 000 = 28 000 kr.
3. Skogsfångsservitut innebär också hinder vid rättsliga dispositioner av
den tjänande fastigheten. De kan försvåra överlåtelser, orsaka extra utrednings- och redovisningsarbete m.m. Det ligger i sakens natur att även
detta belopp kan uppskattas endast schablonmässigt. I LMV-meddelandet
bedömdes det till 3 000 kr. En uppräkning med faktor 7 till idag (jfr
ovan) ger ett belopp om 7 x 3 000 = 21 000 kr i dagens värde.
Sammantaget kan den tjänande fastighetens marknadsvärdeökning sålunda
uppskattas till 12 000 + 28 000 + 21 000 = 61 000 kr.
Den härskande fastighetens marknadsvärdeminskning har ovan bedömts till
24 000 kr.
Båtnaden blir därmed 61 000 – 24 000 = 37 000 kr.
Vinst
För att få vinsten ska en bedömd normal förrättningskostnad dras ifrån båtnaden. Förrättningskostnaden uppskattas här i vinstkalkylen till 30 000 kr.
Vinsten blir sålunda 37 000 – 30 000 = 7 000 kr.
2015-10-01
Vinstfördelning
I enlighet med vad som sagts tidigare är praxis vid upphävande av skogsfångsservitut att vinsten bör fördelas efter berörda fastigheters värdeförändringar. Den härskande fastigheten får sålunda enligt denna fördelningsgrund
ett vinstbelopp om [24 000/(61 000 + 24 000)] x 7 000 = 2 000 kr (avrundat).
Likvidbelopp
Likviden (ersättningen) till den härskande fastigheten blir därmed 24 000 +
59
2 000 = 26 000 kr.
Ersättning för övriga skador
Det bedöms inte uppkomma någon ersättningsgill övrig skada utöver marknadsvärdeminskning inklusive vinstandel.
59
Det framräknade likvidbeloppet förutsätter att ägaren av den tjänande fastigheten betalar hela
förrättningskostnaden. En kontroll kan göras av att den tjänande fastigheten får den resterande
vinsten om 5 000 kr. Tjänande fastighet ökar i värde med 61 000 kr, betalar 26 000 kr i ersättning och förrättningskostnaden om (antagna) 30 000 kr. Vinsten för den tjänande fastigheten
blir då: 61 000 – 26 000 – 30 000 = 5 000 kr.
217
218
2015-10-01
2.2
KLYVNING
2.2.1
Graderingsvärdering
Lantmäteriet
För att klyvning ska få ske mot bestridande från någon delägare gäller enligt
11 kap. 4 § FBL samma skydd mot värdeförändringar som enligt 5 kap. 8 §
FBL vid fastighetsreglering. Graderingsvärdet för varje lott får således inte
väsentligt understiga delägarens andel i klyvningsfastighetens graderingsvärde eller överstiga denna andel i sådan omfattning att avsevärd olägenhet
uppkommer för delägaren. Se vidare avsnitt 2.5 om Graderingsvärdering .
I tillämpningen har tämligen stora graderingsvärdeavvikelser tillåtits vid
klyvning. Ett skäl som har framförts för detta är att alternativet till klyvning
är att fastigheten säljs enligt bestämmelserna i lagen (1904:48) om samäganderätt, vilket ofta kan vara en sämre lösning för alla berörda delägare.
Något rättsfall från HD finns inte, men frågan har behandlats av hovrätterna
i några fall. 60 Av de nämnda fallen framgår att jämkningar av graderingsvärdet ner till minus 25 procent har godtagits.
Exempel 1
En jordbruksfastighet ägs av fyra delägare. A äger 50 procent, B och C äger 20 procent
och D äger 10 procent.
Till klyvningsfastigheten hör två byggnader; den gamla huvudbyggnaden och ett fritidshus. Dessutom finns på fastigheten två fritidshus som ägs av B respektive C och
som alltså utgör lös egendom.
B–D yrkar att klyvning genomförs så att de får var sin lott kring de tre fritidshusen medan A tilldelas resterande del av fastigheten. A motsätter sig klyvning.
Tomtmarken inom B–D har värderats till 100 000 kr per lott. Vardera byggnaden har
värderats till 150 000 kr.
60 Lantmäteriets rättsfallsregister 88:5, 90:21 (= V90:10), V95:12, 98:21 (= V98:18),
12:15, (= V12:5).
2015-10-01
219
Marken inom A är värd 250 000 kr och byggnaderna 200 000 kr.
Första steget är att se om lottläggningen uppfyller villkoret i 11 kap. 4 § FBL. De olika
lotternas graderingsvärden beräknas och jämförs med respektive delägares andel i den
odelade fastighetens graderingsvärde. Detta leder till följande resultat uttryckt i tusental
kr.
Erhåller
Skulle ha
enligt andel
Värdeskillnad
Procent
A
250
B
100
C
100
D
100
Summa
550
275
110
110
55
550
– 25
–9%
– 10
– 10 %
– 10
– 10 %
+ 45
+ 82 %
0
Minskningen i graderingsvärde för A torde inte vara större än att den får godtas. För BD behöver någon prövning inte göras, eftersom klyvningen sker enligt deras yrkande. I
en tvångssituation hade det varit tveksamt att ”tvinga på” D en ökning med 82 procent.
Avgörande för hur stor ”plusjämkning” som får göras är huruvida avsevärd olägenhet
uppkommer för delägaren. Vid denna bedömning ska hänsyn bl.a. tas till dennes förmåga att betala den ersättning som följer av värdeökningen.
Fortsättning i exempel 2.
2.2.2.
Likvidvärdering
Enligt 11 kap. 8 § FBL ska bestämmelserna i 5 kap. FBL om ersättning mellan sakägare vid fastighetsreglering tillämpas också vid klyvning.
Detta innebär att om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som
läggs till en klyvningslott inte motsvarar värdet av delägarens andel i klyvningsfastigheten, ska skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar. Ersättningen bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). (5 kap. 10 §)
Enligt 5 kap. 10 a § FBL skiljer man vid värderingen mellan expropriationsfall och vinstfördelningsfall. Eftersom klyvning inte kan ske enligt någon
annan lag, är klyvning alltid ett vinstfördelningsfall (5 kap. 10 a § tredje
stycket FBL).
Om det vid klyvningen uppkommer sådan skada för sakägare som inte ersätts vid likvidvärderingen ska även den skadan ersättas (5 kap. 12 § FBL).
Det som ska ersättas genom likvid är alltså skillnaden mellan vad en delägare avstår, dvs. en andel i den odelade fastighetens marknadsvärde, och vad
han erhåller, dvs. marknadsvärdet av den lott delägaren tilldelas. Om en
gemensam lott läggs ut blir det även i det senare ledet fråga om en andel av
marknadsvärdet.
Eftersom det totala värdet av utlagda lotter oftast överstiger värdet av den
odelade klyvningsfastigheten, uppkommer det normalt en vinst även vid
klyvning. Denna vinst bör normalt fördelas mellan delägarna efter deras
respektive andel i klyvningsfastigheten. En sådan fördelning blir resultatet
om likvidvärdet för varje klyvningslott helt ansluter till värdet efter klyv-
220
2015-10-01
Lantmäteriet
ning, dvs. värdet för tillträdaren av lotten, varefter en utjämning sker mellan
delägarna utifrån andelstalen. Metodiken vid klyvning är alltså en indirekt
vinstfördelning.
Vid klyvning av en exklusiv fastighet kan det undantagsvis inträffa att
marknadsvärdet sjunker genom klyvningen. Något skydd mot en sådan värdeminskning finns inte i lagen – det finns inget s.k. båtnadsvillkor vid klyvning. Även i ett sådant fall bör likviden (ersättningen) bestämmas utifrån
marknadsvärdet av de bildade lotterna, vilket har till följd att förlusten fördelas efter andelstalen.
Exempel 2
Fortsättning på exempel 1.
När det är klarlagt hur klyvningen ska genomföras är nästa steg att bestämma de ersättningar som ska betalas.
De olika lotternas marknadsvärden beräknas och jämförs med respektive delägares andel i summan av lotternas marknadsvärden. De byggnader som utgör lös egendom ska
därvid inte tas med i beräkningen. Detta leder till följande resultat uttryckt i tusental kr.
Erhåller
Skulle
ha
enligt andel
Värdeändring
Betalar
Mottar
A
450
450
B
100
180
C
100
180
D
250
90
Summa
900
900
0
–
–
– 80
–
80
– 80
–
80
+ 160
160
–
0
160
160
D ska således betala 80 000 kr till vardera B och C.
2015-10-01
2.2.3
EXEMPEL – klyvning av en bostadsfastighet inom
detaljplan
Exemplet behandlar grunderna för graderingsvärdering och likvidvärdering
vid klyvning av en bostadsfastighet. Bland annat behandlas hur man avgränsar vad som är gemensam fast egendom.
Förutsättningar
Syskonen Ann, Bodil och Cilla äger med lika andelar fastigheten Sjöbo 1:3
som omfattar 15 000 m2 och ligger inom detaljplanelagt område. Fastigheten har vacker sjöutsikt och sluttar mot egen strand i söder. Nära stranden
genomkorsas fastigheten av en samfälld väg som betjänar ett antal närliggande fastigheter.
Ann bebor område A på fastigheten. Där finns ett äldre bostadshus om
120 m2 (föräldrahemmet) som renoverades på 1970-talet, en äldre komplementbyggnad samt ett flertal anläggningar, bl.a. för vatten och avlopp.
Bodil brukar område B. Där lät hon 1979 för egen räkning uppföra ett 60 m2
fritidshus, en mindre gäststuga samt anläggningar för vatten och avlopp.
Område C är obebyggt men har en tennisbana i gott skick och brunn för
vatten.
221
222
2015-10-01
Lantmäteriet
Ann och Bodil begär klyvning så att Ann tilldelas lotten A, Bodil lotten B
och Cilla lotten C samt att lotten D läggs ut som samfälld för de tre lotterna.
Cilla motsätter sig klyvning.
Värdeuppgifter*)
Marknadsvärde i
befintligt skick
Marknadsvärde
exkl. byggnader
men inkl. ”normal”
anläggningsstandard
Marknadsvärde
exkl. byggnader
men inkl. befintliga anläggningar
Lotten A
990 000
575 000
565 000
500 000
Lotten B
800 000
575 000
550 000
500 000
Lotten C
340 000
375 000
340 000
300 000
SUMMA
2 130 000
1 525 000
1 455 000
1 300 000
*)
Marknadsvärde
exkl. såväl
byggnader som
anläggningar
(råtomtvärde)
Värdena inkluderar andel i samfällighetslotten D
Ytterligare förutsättningar som förs fram under förrättningen:
•
Eftersom Bodil har bekostat samtliga byggnader och anläggningar
inom område B anser hon sig vara ensam ägare till dessa.
•
På område A har Ann dels bekostat renoveringen av bostadshuset,
dels sedan 1970-talet svarat för samtliga driftsoch underhållskostnader (exkl. fastighetsskatt). Nuvärdet av detta kan beräknas till
75 000 kr respektive 275 000 kr. Ann yrkar att dessa belopp ska räknas henne till godo vid klyvningen.
•
Skötsel av tennisbanan (område C) har kostat Cilla 10 000 kr, som
hon vill ha ersättning för.
Graderingsvärdering
Fast eller lös egendom?
Ett beslut om klyvning innebär att andelar i fast egendom övergår till att bli
full äganderätt till (eller andel i) viss del av samma fasta egendom. Eventuell lös egendom som finns på klyvningsfastigheten berörs inte alls av åtgärden. Den ägs även efter klyvningen av den/de som ägde den lösa egendomen före klyvningen.
Vid samägandeförhållanden, som ska upplösas genom klyvning, är det vanligt att någon eller några av delägarna gör anspråk på att själv äga någon del
av egendomen och att denna del därför inte ska omfattas av klyvningen.
Vidare görs ofta anspråk på att vid upplösningen få gottgörelse för kostnader av olika slag, som genom åren har lagts ned på fastigheten. För att på ett
riktigt sätt kunna utföra en förrättningsvärdering är det således väsentligt att
kunna dra en distinkt gräns mellan fast och lös egendom och att ta ställning
till olika kompensationskrav.
2015-10-01
Om någon (eller några – men inte alla) av delägarna uppför en helt ny byggnad eller annan anläggning på fastigheten, är denna anläggning normalt lös
egendom och den ska således undantas från klyvningen. Motsatsvis gäller,
att åtgärder som utförs och kostnader som läggs ned på den fasta egendomen av viss eller vissa delägare inte förändrar dess karaktär såsom fast. Vad
en bekostar tillfaller således alla.
Dessa enkla grundsatser torde vara tillräckliga för att klara ut de flesta av
den mängd yrkanden, påståenden och fakta som brukar dyka upp i en klyvning. Tvister om huruvida viss egendom tillhör en eller alla delägare är dock
inte helt sällsynta. Om inte frågan klaras ut under förrättningen bör utgångspunkten vara att egendomen är gemensam. Eventuella oklarheter får därefter
hanteras i särskild ordning mellan delägarna. LM har även möjlighet att vilandeförklara förrättningen i avvaktan på att en sådan tvist avgörs.
Ett annat problem kan vara att det finns en gråzon, där så stora insatser
gjorts på t.ex. en byggnad, att det kan ifrågasättas om det inte egentligen är
fråga om en ny byggnad. Var denna gräns går är svårt att uttala sig om generellt, men en antydan om att mycket stora åtgärder krävs innan egendomen
kan anses som lös ges i rättsfallet 88:5. I princip torde krävas att en ”helt
ny” byggnad växer fram ur ett sedan tidigare befintligt ”skal”.
Av de redovisade principerna kan följande slutsatser dras. Bodils byggnader
och anläggningar inom område B är lös egendom (300 000 kr). Inga av de i
övrigt nedlagda kostnaderna kan anses ha inneburit att någon del av resterande egendom ska anses ha förvandlats från fast till lös egendom och därmed undantas från klyvningen. En följd av detta blir alltså att de anspråk
som framförts av Ann och Cilla måste regleras i annan, från förrättningen
skild ordning. De kan t.ex. stämma sina systrar inför domstol för att få de
tvistiga kostnaderna reglerade. Inget hindrar givetvis att man i en överenskommelse försöker få till stånd en helhetslösning för parterna.
Graderingsvärden
Vid klyvning får graderingsvärdet för varje lott inte väsentligt understiga
delägarens andel i fastighetens graderingsvärde eller i sådan omfattning
överstiga samma andel att avsevärd olägenhet uppkommer för delägare (11
kap. 4 § FBL).
I fråga om fastställande av graderingsvärde gäller 5 kap. 9 § FBL. Graderingsvärdet för ett område ska bestämmas med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Värderingen ska grundas på områdets
beskaffenhet i obebyggt skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det
lämpligen bör användas. Vid värderingen beaktas även tillfälliga förhållanden, om inte särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur.
223
224
2015-10-01
Lantmäteriet
En fastighets graderingsvärde utgör summan av graderingsvärdena för fastigheten enskilt tillhöriga områden och på fastigheten belöpande andelar i
motsvarande värden för samfälld mark.
Byggnader ska alltså inte beaktas vid en graderingsvärdering. Marknadsvärdena i den första kolumnen i uppgiften är således inte relevanta.
I övrigt ska graderingsvärdet bestämmas med beaktande av tillfälliga förhållanden, dvs. utifrån markens ”gällande värde”. Att lagen utformats så att
tillfälliga förhållanden som regel ska beaktas hänger samman med att värdepåverkan av dessa (utöver byggnader) normalt antogs bli ringa. Genom beaktandet undviks onödiga beräkningar samtidigt som man får en större
överensstämmelse med likvidvärderingen. Man slipper därmed höga likvider och uppnår ett totalt sett rationellare värderingsförfarande. Om det finns
särskilda skäl kan dock värdet grundas enbart på förhållanden av bestående
natur.
En tomts anläggningsstandard är ett sådant ”tillfälligt förhållande” som avses i 5:9 FBL och i praxis har det ansetts att det finns särskilda skäl att
bortse från det ”förhållandet” vid graderingen. Skälet är att det annars skulle
kunna uppstå oönskade ”skevheter” i lottläggningen. Bebyggelsetomter är
lotter av precis samma karaktär och det kan anses vara mer eller mindre en
”tillfällighet” i vilket skede av förvandlingsprocessen – från råtomt till
byggbar tomt – som en viss tomt befinner sig i vid klyvningstillfället. T.ex.
om någon har betalat va-anslutning (eller ordnat eget va) medan någon annan inte ännu har hunnit göra samma investering. En bebyggelsetomt bör
således ges samma graderingsvärde (övriga förutsättningar lika) oberoende
av dess anläggningsstandard.
Eftersom skillnader i anläggningsstandard inte ska beaktas är den tredje kolumnen i uppgiften, som bygger på respektive lotts aktuella standard, inte
relevant.
Bortseendet från anläggningsstandarden, dvs. att göra alla lotter jämställda i
det avseendet, skulle kunna ske på två olika sätt. Antingen värderas alla lotter helt utan anläggningar (dvs. på råtomtnivå enligt kolumn fyra i uppgiften) eller så antas samtliga lotter ha en ”normal” anläggningsstandard (dvs.
på nivån byggklar tomt enligt kolumn två i uppgiften). Båda varianterna
förekommer i domstolspraxis.
En värdering på råtomtnivå ger följande graderingsvärden (i tusental kr):
Andel
Erhåller
Förändring
A
433,3
500
+ 15 %
B
433,3
500
+ 15 %
C
433,3
300
− 30 %
TOTALT
1 300
1 300
2015-10-01
Om man istället väljer nivån "byggklar tomt" blir tomtvärdena högre och
avvikelserna mindre:
Andel
Erhåller
Förändring
A
508,3
575
+ 13 %
B
508,3
575
+ 13 %
C
508,3
375
− 26 %
TOTALT
1 525
1 525
Det är alltså enligt båda beräkningssätten fråga om ganska stora procentuella
avvikelser. Huvudfrågan i det här fallet är om lotten C:s graderingsvärde
väsentligt understiger Cillas andel i klyvningsfastighetens graderingsvärde. I
så fall kan klyvningen inte genomföras mot hennes bestridande.
Några exakta gränser för vilka procentuella avvikelser som kan tillåtas finns
inte. Av uttalanden i förarbetena har dock vissa tumregler skapats, som visar
när det "börjar brännas". För vårt exempel gäller då 25 % eftersom området
ligger inom detaljplan. (Utom plan gäller 5–10 %.) Förarbetena säger emellertid samtidigt att störst avseende bör fästas vid ”verkningarna för de enskilda rättsägarna”. Om deras ställning inte nämnvärt påverkas i oförmånlig
riktning, bör den rent värdemässiga ändringen tillmätas mindre betydelse. I
exemplet får Cilla en byggbar lott och det görs ingen förändring i hennes
disponerande av lotten. En annan aspekt som kan läggas på en klyvning är
att dåligt fungerande samägandeförhållanden kan få en upplösning utan att
tvångsförsäljning behöver tillgripas.
Mycket talar således för att klyvningen kan genomföras tvångsvis, trots Cillas bestridande. En viss försiktighet är dock på sin plats när det gäller att
generalisera exemplet. Varje enskild förrättning (och dess sakägare) måste
bedömas särskilt genom en helhetsbedömning i vilken tumreglerna (25 %
etc.) ingår som praktiska fingervisare.
Exemplet är en något omarbetad version av rättsfallet V90:10. Fastighetsdomstolen ansåg i princip att man skulle bortse från den tillfälliga anläggningsstandarden och gradera på råtomtnivå. Avvikelser på + 28 % och
− 31 % godtogs. Domstolen uttryckte dock viss tveksamhet och menade att
som regel bör avvikelser över 30 % inte accepteras. Även HovR ansåg att
anläggningsstandarden inte skulle påverka graderingen, men valde den
andra lösningen – dvs. man utgick från att alla tomter var fullt utrustade
med anläggningar. Den av HovR valda värdenivån innebar att graderingsvärdena avvek med som mest drygt 25 %.
225
226
2015-10-01
Lantmäteriet
Likvidvärdering
Likvidvärderingen ska göras enligt 5 kap. 10 § FBL. Där stadgas att värdeförändring, som föranleds av att bl.a. mark, byggnader och andra anläggningar övergår till annan ägare, ska utjämnas genom ersättning i pengar.
Enligt 5 kap. 10 a § FBL ska vidare vinsten av åtgärden fördelas mellan
berörda sakägare.
I detta fall är byggnader och anläggningar på område B lös egendom som
inte ska ingå i likvidvärderingen. B:s värde blir därmed 500 000 kr (kolumn
fyra i förutsättningarna) i stället för 800 000 kr. De tre lotternas sammanlagda värde (inklusive andelen i lotten D) blir därmed 1 830 000 kr (990 000
+ 500 000 + 340 000)
Vinstfördelningen bör vid klyvning normalt ske så att varje delägare får
tillgodogöra sig vinst efter sitt andelstal. Detta uppnås om likvidvärdet bestäms till "värde efter" för respektive lott, varefter en utjämning sker enligt
andelstalen. Lottläggningen innebär därmed följande likvider (uttryckt i
tusental kronor).
Andel
Erhåller
Likvider
A(nn)
610
990
− 380
B(odil)
610
500
+ 110
C(illa)
610
340
+ 270
TOTALT 1 830
1 830
0
Ann betalar således 110 000 kr till Bodil och 270 000 kr till Cilla.
För att vinstfördelningen ska ske efter andelstalen måste även förrättningskostnaderna fördelas efter andel.
2015-10-01
2.3
ERSÄTTNING TILL NYTTJANDERÄTTSHAVARE
2.3.1
Skyddssystemet
Enligt bestämmelsen i 7 kap. 29 § JB gäller inte en nyttjanderätt i mark som
genom fastighetsreglering frångår en fastighet. Skyddssystemet för nyttjanderättshavarna är i ett sådant fall konstruerat på följande sätt.
1. I första hand bör skadliga verkningar av regleringen om möjligt undvikas genom tillämpning av reglerna i 5 kap. 33 och 33 a §§ FBL.
Den första bestämmelsen tar sikte på lokaliserade nyttjanderätter och
innebär att LM ska, om någon sakägare begär det och åtgärden är
lämplig, bestämma ett nytt utövningsområde för rättigheten på den
fastighet i vilken nyttjanderätten har upplåtits. Enligt bestämmelsen i
5 kap. 33 a § kan LM, om någon sakägare begär det och åtgärden är
lämplig, förordna att rättigheten ska bestå i den överförda marken.
2. Om det inte är lämpligt att bestämma ett nytt utövningsområde eller
förordna att rättigheten består, så kan nyttjanderättshavaren enligt 7
kap. 30 § JB kräva att vederlaget nedsätts eller att avtalet sägs upp.
Talan om detta ska väckas inom två månader.
3. Det sista steget i skyddssystemet är att nyttjanderättshavaren har rätt
till ersättning för skada enligt 5 kap. 12 § FBL.
För att LM ska kunna ta ställning till ersättningsfrågan måste det vara klart
om arrendeavtalet kommer att bestå eller inte och om vederlaget kommer att
reduceras (nedsättas) eller inte. LM måste därför vilandeförklara förrättningen – sedan fastighetsbildningsbeslut har meddelats – och låta förrättningen vila i avvaktan på att tvåmånadersfristen i 7 kap. 30 § JB har gått ut
gått ut eller på att en eventuell talan om vederlaget eller uppsägning blivit
rättskraftigt avgjord.
Även om vederlaget sätts ned kan det uppkomma skada för nyttjanderättshavaren. Ett jämkat vederlag är ingen garanti för att det inte uppkommer en
skada, utan LM måste ta ställning till ersättningsfrågan enligt 5 kap. 12 §
FBL också i ett sådant fall. Det kan exempelvis vara så att en arrendator på
grund av marköverföringen tvingas lägga om sin produktion eller att gjorda
investeringar blir onyttiga och att denna skada inte kan elimineras genom
vederlagsjämkningen.
227
228
2015-10-01
2.3.2
Lantmäteriet
Utgångspunkter för skadeuppskattningen
Ersättningen enligt 5 kap. 12 § FBL är av arten annan ersättning. Det innebär bl.a. att det varken ska göras något påslag med 25 procent eller läggas
någon vinstandel på denna ersättning. Det är alltså fråga om ett rent skadestånd för den skada som uppkommer.
Ersättningen ska bestämmas enligt samma materiella grundprinciper som
gäller i fråga om övrig skada enligt 4 kap. 1 § ExL. Det innebär bl.a. att
endast ekonomiska skador ersätts och att kraven på kausalitet och adekvans
ska vara uppfyllda. Vidare bör det kunna ställas krav på att nyttjanderättshavaren vidtar skäliga åtgärder för att minska skadan.
När det däremot gäller de processuella reglerna är det skillnad gentemot
ExL, eftersom principen om officialutredning i FBL innebär att LM ska utreda om annan ersättning ska betalas eller inte. Av förarbetena framgår dock
att det ligger i sakens natur att frågan om annan ersättning inte kan officialutredas på samma sätt som en intrångsersättning (prop. 1991/92:127 s.
73). LM blir på ett helt annat sätt beroende av sakägarnas medverkan i utredningen. LM bör informera sakägarna om möjligheterna till annan ersättning och höra efter om det finns några ersättningsyrkanden. Om det kommer
in yrkanden bör det normalt kunna krävas att sakägarna lägger fram relevant
värderingsunderlag. Om det inte kommer in något sådant underlag, får beslutet grundas på det underlag som är tillgängligt för LM.
2.3.3
Speciellt om ersättning till arrendator
En arrendators ersättning kan i princip avse två slags skador. Den ena kan
vara att arrenderättens värde minskar genom fastighetsregleringen. Den
andra kan vara att arrendatorn drabbas av intäktsbortfall och/eller kostnadsökningar. Ibland kan det kanske vara svårt att avgöra till vilket av dessa slag
en viss skada ska hänföras. Intäktsbortfall och kostnadsökningar kan ju även
tänkas påverka arrenderättens värde. I sådana fall ska det givetvis inte betalas en dubbel ersättning.
En central utgångspunkt för den praktiska värderingen är att arrendatorn ska
hållas skadeslös. Den närmare fördelningen av den totala ersättningen mellan dessa två arter av skador är av underordnad betydelse. All ersättning är
dessutom av arten annan ersättning och det ska alltså inte göras något procentpåslag på ersättning som avser minskning av arrenderättens värde.
Det kan finnas anledning att skilja på dels det fall att arrendet upphör helt,
dels det fall då arrendet upphör delvis och fortsätter under försämrade betingelser.
2015-10-01
Arrendet upphör helt
Arrendet kan upphöra helt av två anledningar. Det kan antingen vara så att
all arrenderad mark regleras över till en annan fastighet, och det inte är
lämpligt att bestämma ett nytt utövningsområde eller förordna att rättigheten
består, eller att arrendatorn väljer att säga upp avtalet enligt 7 kap. 30 § JB.
Ersättningen ska i första hand kompensera arrendatorn för de förluster som
uppstår på grund av att arrendet under innevarande arrendeperiod upphör i
förtid. Är det fråga om ett arrende med besittningsskydd, bör detta beaktas
vid ersättningsberäkningen och en bedömning får göras av om arrendet sannolikt skulle ha förlängts efter innevarande arrendeperiods slut.
Ett exempel på ersättningsgill skada, som kan påverka arrenderättens värde,
är att arrendatorn inte kan dra ekonomisk nytta av investeringar som denne
har gjort på arrendestället. Ersättningen bör i första hand beräknas utifrån
förlust av intäkter som investeringen skulle ha bidragit med. I vissa fall kan
det även vara skäligt att utgå från anläggningens tekniska nuvärde.
När det gäller jordbruksarrende måste uppmärksammas att arrendatorn enligt avräkningsförfarandet i 9 kap. 23 § JB har rätt till ersättning för vissa
förbättringsarbeten (se 9 kap. 21 § JB). Sådana investeringar som arrendatorn har rätt till ersättning för enligt avräkningen ska inte beaktas vid beräkning av ersättningen enligt 5 kap. 12 § FBL.
En annan faktor som kan inverka på arrenderättens värde är att arrendatorn
har förhandlat sig fram till en förmånlig arrendeavgift. Om avgiften ligger
under den marknadsmässiga, så bör mellanskillnaden ersättas för den tid
som återstår av innevarande arrendeperiod. Om det är sannolikt att det
skulle ha blivit en förlängning av avtalet, så får det normalt förutsättas att
arrendeavgiften skulle ha blivit marknadsmässig.
I övrigt bör arrendatorn få ersättning även för sådana intäktsbortfall och
kostnadsökningar som orsakas av att arrendet upphör i förtid. Som exempel
kan nämnas anpassningsförluster som består i att maskiner, byggnader och
arbetskraft inte kan utnyttjas fullt ut när arrendet upphör. Det kan också vara
så att arrendatorn blir tvungen att sälja maskiner och djur och att det då uppkommer en realisationsförlust som bör ersättas. Som en generell princip vid
skadeuppskattningen gäller att skälig hänsyn bör tas till möjligheterna att
arrendera annan mark.
Arrendet upphör delvis
Om ett arrende upphör delvis, så ska kvarvarande skador regleras enligt 5
kap. 12 § FBL sedan en eventuell reducering av arrendeavgiften enligt 7
kap. 30 § JB har gjorts. I princip blir det aktuellt med två slags ersättningar,
dels minskningen av arrenderättens värde, dels intäktsbortfall och kostnadsökningar.
229
230
2015-10-01
Lantmäteriet
Som nämnts ovan är viktigaste att arrendatorn blir kompenserad för de ekonomiska skador som uppkommer. Det är av underordnad betydelse hur den
totala skadan fördelas på de två typerna av ersättningar, eftersom det i båda
fallen är fråga om annan ersättning. En minskning av arrenderättens värde –
i den mån den kan anses ha ett värde – torde ofta beräknas med hjälp av en
intäkts- och kostnadskalkyl. Rent praktiskt kan det ur den aspekten ofta vara
rimligt att beräkna totalskadan och inte gå närmare in på hur denna kan antas inverka på arrenderättens värde.
Skadan kan, liksom i fallet att arrenderätten upphör helt, bestå i t.ex. anpassningsförluster vad gäller maskiner, byggnader och arbetskraft. Sådana
förluster kan minskas om det går att arrendera annan mark i stället, men i så
fall bör hänsyn tas till t.ex. kostnadsökningar på grund av att marken är
sämre belägen.
2015-10-01
2.4
BÅTNADSVÄRDERING
2.4.1
Principer
231
Enligt 5 kap. 4 § första stycket FBL får fastighetsreglering ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig
markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader
och olägenheter som regleringen medför.
61
Det så kallade båtnadsvillkoret, som egentligen är ett vinstvillkor, får aktualitet bara då de berörda fastighetsägarna inte är överens om regleringen.
Bestämmelsens dispositiva karaktär framgår av 5 kap. 18 § första stycket 1
FBL.
Fördelar = båtnad
Förarbetena
Av förarbetena (prop. 1969:128 s. B 349 f.) framgår att endast sådana fördelar som är att hänföra till fastighetsindelningen bör beaktas vid prövningen av båtnadsvillkoret. Att en fastighetsreglering av t.ex. befolkningspolitiska eller sociala skäl är önskvärd från allmän synpunkt bör alltså inte påverka prövningen. Inte heller bör som fördel i detta sammanhang få räknas
den omständigheten att regleringen kan tillfredsställa någon enskild fastighetsägares rent personliga önskningar i visst avseende.
Det uttalas vidare i förarbetena att den förbättring av fastighetsförhållandena
som avses med båtnadsvillkoret torde i regel yttra sig i en höjning av fastighetsvärdena. Som fördel måste enligt förarbetena även räknas att skador på
fastighetsindelningen hindras inträda. Om t.ex. fastighetsreglering företas i
anslutning till en beslutad men ännu inte genomförd anläggning av en allmän väg, så är det av stor betydelse att hänsyn kan tas till regleringens skadeförebyggande verkningar.
Närmare utgångspunkter för värderingen
Med båtnad (nytta) menas skillnaden mellan de i regleringen berörda fastigheternas totala värde efter regleringen och deras totala värde före regleringen. Om fastigheternas totala värde är högre efter än före reglingen så har det
uppkommit en båtnad. Detta är naturligtvis en grundförutsättning för att det
ska uppkomma en regleringsvinst, eftersom även kostnadssidan ska beaktas
vid vinstberäkningen.
61
I fortsättningen används här det oegentliga begreppet båtnadsvillkor, eftersom det trots allt är
ett i sammanhanget vedertaget begrepp. Men det är viktigt att framhålla att båtnadsvillkorets
innebörd är att det ska uppkomma en vinst, dvs. att de ekonomiska fördelarna ska överväga de
kostnader och andra olägenheter som regleringen medför.
232
2015-10-01
Lantmäteriet
I förarbetena talas om att värderingen ska ske med hänsyn till fastighetens
marknads- och avkastningsvärde. I första hand bör värderingen ta sikte på
marknadsvärdet. Detta följer av såväl förarbeten som tillämpningspraxis. I
vissa fall kan det dock vara lämpligt att även utgå från avkastningsvärdet,
nämligen om avkastningsvärdet påverkas med ett större belopp än mark62
nadsvärdet.
Oavsett vilket värdeslag som avses, kan värdeförändringen – båtnaden –
bestämmas på två sätt. Den ena metoden är att fastigheternas totala värde
uppskattas både före och efter regleringen och att värdeförändringen beräknas som skillnaden mellan dessa värden. Detta är ett teoretiskt riktigt tillvägagångssätt, som dock ofta kan vara svår att tillämpa i praktiken.
Den andra metoden är att värdeförändringen bestäms direkt. I praktiken
brukar detta tillvägagångssätt ofta tillämpas. Vid exempelvis omarrondering
av jord- och skogsbruksfastigheter grundas båtnadsvärderingen regelmässigt
på kalkyler över hur den förbättrade arronderingen påverkar avkastningen.
Även vid marköverföring mellan två fastigheter uppskattas ofta båtnaden
direkt utifrån markområdets värde för avträdare resp. tillträdare och inte
genom att uppskatta fastigheternas totala värde före och efter regleringen.
Kostnader och olägenheter
Först och främst ska förrättningskostnaderna tas med i kalkylen. Eftersom
prövningen av båtnadsvillkoret görs innan de verkliga, slutliga, förrättningskostnaderna är kända, måste kostnaderna uppskattas till en för den aktuella
åtgärden normal kostnad. Det ligger i sakens natur att det måste bli en tämligen grov schablonisering. En principiell utgångspunkt bör vara att det är
fråga om en reglering då sakägarna inte är överens – eftersom prövningen av
båtnadsvillkoret behöver göras endast i sådana fall – och förrättningskostnaderna bör alltså uppskattas med hänsyn till ett normalt förrättningsförfarande i en sådan situation. Det innebär att även t.ex. en normal kostnad
för värderingsarbete bör räknas in i förrättningskostnaderna, eftersom det
som regel får antas att sakägarna inte är överens om den ersättning som ska
betalas.
62
Ett exempel då detta kan inträffa är överföring av åkermark till en jordbruksfastighet, vars ekonomibyggnader och maskiner inte kunnat utnyttjas fullt ut före fastighetsregleringen. Efter regleringen blir då
produktionsmedlen bättre anpassade till åkerarealen. Det är emellertid inte säkert att detta slår igenom
helt i marknadsvärdet utan fastighetsägarens avkastningsvärde ökar med ett större belopp. Det senare
beloppet bör i så fall användas för prövning av båtnadsvillkoret. Motsvarande jämförelse kan göras för
en avstående fastighet. Avkastningsvärdeminskningen för en jordbruksfastighet kan ibland vara större
än marknadsvärdeminskningen. Vid expropriation utgår mellanskillnaden som ersättning för övrig
skada. Vid en båtnadsvärdering bör även den övriga skadan eller, om man så vill, minskningen av det
individuella avkastningsvärdet räknas in i båtnadskalkylen.
2015-10-01
Endast de kostnader som belastar sakägarna ska beaktas. I den mån sakägarna får statsbidrag till fastighetsregleringen, bör kostnader som täcks av bidraget inte betraktas som verkliga utgifter med anledning av regleringen
(prop. 1969:128 s. B 350). Vid omarronderingsförrättningar är det vanligt
att statsbidrag betalats ut, och i sådana fall ska alltså båtnadskalkylen belas63
tas av endast de kostnader som sakägarna får betala.
Övriga kostnader
Utöver förrättningskostnaderna ska samtliga slag av kostnader som belastar
sakägarna och som är nödvändigt förbundna med regleringen beaktas, bl.a.
kostnaderna för s.k. enskilda fullföljdsåtgärder. Det kan röra sig om investeringar i t.ex. vägar eller andra anläggningar. Om någon sakägare har särskilda utgifter för bevakning av sin rätt vid sammanträde eller annars under
förrättningen, bör dock hänsyn inte tas till detta. Utgifter av detta slag är
alltför obestämbara eller i varje fall omöjliga att uppskatta på förhand (prop.
1969:128 s. B 350).
Olägenheter
Övriga ekonomiska olägenheter kan också beaktas på minussidan vid prövningen av båtnadsvillkoret. Som olägenhet får enligt förarbetena (prop.
1969:128 s. B 350) anses t.ex. det arbete för avträde och tillträde som drabbar sakägarna utan att direkt medföra några utgifter samt liknande arbeten.
Som olägenheter bör också anses förluster till följd av regleringen i den mån
de inte utgör verkliga kostnader samt dessutom varje obehag det ändrade
fastighetsbeståndet föranleder och som har ekonomisk betydelse.
I praktiken torde det inte vara vanligt att den typen av olägenheter uppkommer. Det är i varje fall inte vanligt att de tas med i båtnadskalkyler.
Dock bör de alltså beaktas i den mån de uppkommer.
Vinst = skillnad mellan båtnad och kostnader och olägenheter
Prövningen av båtnadsvillkoret ska ta sikte på hela fastighetsregleringen,
inte på enskilda fastigheter. Det är med andra ord vinsten av regleringsföretaget som ska beräknas/uppskattas.
Vinsten är alltså skillnaden mellan å ena sidan de berörda fastigheternas
sammanlagda värdeförändringar (= båtnaden) och å andra sidan de sammanlagda kostnader och andra ekonomiska olägenheter som regleringen medför.
För att ”båtnadsvillkoret” i 5 kap. 4 § första stycket FBL ska vara uppfyllt,
ska det uppkomma en positiv nettoeffekt.
63
Båtnadsberäkning vid omarrondering av skogsmark behandlas i LM-rapport 2012:5, Båtnad vid
omarrondering av skogsmark – ny beräkningsmetod.
233
234
2015-10-01
2.4.2
Lantmäteriet
Exempel
EXEMPEL 1. Båtnad och vinst vid bildande av bryggservitut
Exemplet gäller ett fall då servitut avseende rätt att uppföra brygga bildas
för ett antal fritidsfastigheter. Hur ska vinsten av regleringen bestämmas?
Förutsättningar
64
Servitut avseende rätt att anlägga, underhålla och förnya brygga ska inrättas
för fritidsfastigheterna 1:237–242. Den tjänande fastigheten 1:65 är en liten
jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området för bryggornas
läge ett Vb-område som är avsett att komplettera kvartersmarken. Det finns
sedan tidigare en dåligt underhållen brygga på den plats där de nya bryggorna ska ligga. Ägarna till fastigheterna 1:237–242 har genom muntlig
överenskommelse nyttjat den gamla bryggan, men ägaren till 1:65 motsäger
sig ett fortsatt nyttjande. Därför ansöker ägarna till de sex fritidsfastigheterna om servitut så att de kan anlägga en varsin egen brygga i anslutning till
den gamla.
De härskande fastigheterna och den tjänande är inte överens om åtgärden.
Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL måste därför prövas.
nat.res.
1:141
1:140
1:65 1:242
Krokholm
1:237
1:240
(
(
s
(
(
(
(
(
(
(
1:238
1:241
1:239
1:243
1:244
Kr
(
1:245
(
(
(
(
(
(
Söderholmsfladen
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
Bryggornas läge
1:246
S
40 m
64
Förutsättningarna är samma som i exemplet Servitut för brygga, som finns under vinstfördelningsfall.
2015-10-01
Grunder
Det så kallade båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller
eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav
överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. I detta fall,
som gäller inrättande av servitut och inte marköverföring, blir det ingen
lämpligare fastighetsindelning. I stället är det lagtextens krav på en mer
ändamålsenlig markanvändning som ska prövas – och ställas mot de kostnader och olägenheter som uppkommer. Det ska uppkomma ett positivt
netto, en vinst, för att villkoret ska vara uppfyllt.
Båtnaden, dvs. effekten av en mer ändamålsenlig markanvändning, bör i
första hand bedömas till den inverkan på de berörda fastigheternas marknadsvärden som regleringen medför. Å ena sidan uppkommer det en höjning
av de härskande fastigheternas marknadsvärde, å andra sidan uppkommer
det en minskning av marknadsvärdet på den tjänande fastigheten. Båtnaden
är den samlade effekten på de berörda fastigheternas marknadsvärden.
På kostnadssidan ska naturligtvis förrättningskostnaderna tas med. Vidare
ska hänsyn tas till enskilda fullföjdskostnader. I detta fall ska ägarna av de
härskande fastigheterna bygga nya bryggor, vilket är en fullföljdskostnad
som ska tas med i beräkningen.
Vinstkalkylen görs här som en totalkalkyl för samtliga servitut, eftersom
samtliga sex servitut bildas vid en och samma förrättning.
Båtnadsberäkning
De härskande fastigheternas värdeökning
Bedömningen i detta fall gäller hur mycket tillgången av en väl fungerande
båtplats höjer marknadsvärdet på de härskande fastigheterna. Rent teoretiskt
bör värdeökning bestämmas till skillnaden mellan fastigheternas värde efter
och före regleringen. Rent praktiskt brukar man ofta göra en direktuppskattning av denna skillnad.
Även vid en direktuppskattning kan marknadsvärdeökningen bedömas på
olika sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet
utifrån en viss procentsats. De aktuella fastigheternas marknadsvärde bedöms till ca 3 milj. kr. Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3–
4 %, motsvarande 90–120 000 kr per fastighet. Det kan vara rimligt att uppskatta värdeökningen till 100 000 kr per härskande fastighet. Den totala
marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x 100 000 =
600 000 kr.
235
236
2015-10-01
Lantmäteriet
Den härskande fastighetens värdeminskning
detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt nya bryggor och hyrt ut båtplatser till
de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av hyresintäkter
tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 10:5.
Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs. bruttointäkter minus kapital-, driftsoch underhållskostnader.
Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid en
liknande upplåtelser i området. Beloppen ligger på i storleksordningen 3–
4 000 kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att
välja ett belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr per servitut.
De årliga driftsoch underhållskostnaderna uppskattas till ca 400 kr per
båtplats. Detta ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas
särskilt längre fram, om 3 100 kr.
annan beräkningsmetod. När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5.
En högre räntefot har tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här
väljs räntefoten 5 %. Det bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt
realvärdesäkra hyresintäkter i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse. Det evighetskapitaliserade årliga beloppet blir därmed 3 100 x 20
= 62 000 kr per servitut.
Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren idag hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som
servitutshavarna för att få en väl funderande brygganläggning. Kostnaden
för investeringen uppskattas till ca 40 000 kr per servitut (brygga). Nettot
med beaktande av kapitalkostnaden blir då 62 000 – 40 000 = 22 000 kr.
22 000 kr per servitut. Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda
6 x 22 000 = 132 000 kr.
Båtnad
Båtnaden, dvs. den samlade effekten på de berördas fastigheternas marknadsvärden, blir därmed 600 000 – 132 000 = 468 000 kr.
2015-10-01
Kostnader
De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av förrättningskostnader och anläggningskostnader. De senare är som
redan nämnts av arten enskilda fullföljdsåtgärder.
Förrättningskostnaderna ska uppskattas med hänsyn till att sakägarna inte
är överens. Kostnaden för värdering och båtnadsuppskattning ska alltså ingå
i förrättningskostnaderna, liksom att dessa förutsätter att det kanske behövs
två sammanträden. Mot den bakgrunden uppskattas förrättningskostnaderna
här till 80 000 kr.
Anläggningskostnaden uppskattas till 40 000 kr per servitut (jfr kapitalkostnaden ovan). Sammanlagt blir det en kostnad om 6 x 40 000 = 240 000
kr.
Totalt får vi därmed på minussidan 80 000 + 240 000 = 320 000 kr.
Vinsten
Förrättningens vinst är skillnaden mellan båtnad och kostnader. Den blir i
detta fall 468 000 – 320 000 = 148 000 kr. Eftersom det blir ett positivt resultat är villkoret i 5 kap. 4 § FBL uppfyllt.
237
238
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 2. Överföring av samfälld mark – rättsfall
Med utgångspunkt från några rättsfall redovisas här principer för att beräkna
båtnad och vinst vid fastighetsreglering av samfälld mark, framför allt
skogsmark. Om inte sakägarna är överens om åtgärden måste båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § vara uppfyllt. Det ska med andra ord uppkomma en vinst,
vilket är i hög grad beroende av omständigheterna i varje enskilt fall.
Utgångspunkter
Båtnadsvillkoret i 5 kap. 4 § FBL innebär att fastighetsreglering får ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de
kostnader och olägenheter som regleringen medför. Det ska uppkomma ett
positivt netto, en vinst, för att villkoret ska vara uppfyllt.
Båtnad vid överföring av samfälld mark
Situationen är alltså att samfälld mark ska överföras till enskild mark. Vi
utgår här, som ett exempel, från att det är fråga om samfälld mark som ligger som en enklav i eller angränsar till skogsmark. Båtnaden, dvs. effekten
av en mer ändamålsenlig markanvändning, bör på vanligt sätt i första hand
bedömas till den inverkan på de berörda fastigheternas marknadsvärden som
regleringen medför.
Å ena sidan uppkommer det en förbättring av den omgivande skogsfastigheten. Det kan bero på främst att det försvinner oklara gränser och/eller
gränser som inte behöver underhållas i framtiden samt att arronderingen blir
allmänt bättre och att det blir en viss storleksökning.
Å andra sidan blir det en värdeminskning på fastigheter som har del i samfälligheten. Det är alltså inte marknadsvärdet på samfälligheten som sådan
som ska bedömas, utan förlusten av det samlade värdet av andelarna i samfälligheten. En faktor att väga in i det sammanhanget är i vilken mån som
delägarna är oense, och framför allt då det är delägarförvaltning. Det framgår av ett av rättsfallen nedan (V 06:5).
Kostnader
På kostnadssidan är det främst förrättningskostnaderna som blir aktuella att
ta med. Det uppkommer knappast några enskilda fullföljdskostnader vid den
här typen av förrättningar.
Av avsnitt 2.4.1 BÅTNADSVÄRDERING VID FASTIGHETSREGLERING –
PRINCIPER framgår, att en principiell utgångspunkt bör vara att det är fråga
om en reglering då sakägarna inte är överens. Förrättningskostnaderna bör
alltså uppskattas med hänsyn till ett normalt förrättningsförfarande i en
2015-10-01
sådan situation. Det innebär att även en normal kostnad för värderingsarbete
– inklusive båtnadsberäkning – ska räknas in i förrättningskostnaderna, eftersom det som regel får antas att sakägarna inte är överens om den ersättning som ska betalas.
Vinst
Vinsten är skillnaden mellan båtnad och kostnader. Man kan notera att det i
förarbetena till FBL sägs, att om de uppskattningar som behövs för bedömningen är speciellt osäkra i det särskilda fallet, så är det nödvändigt att räkna
med en större säkerhetsmarginal än som annars skulle vara fallet (prop.
1969:128 s. B 349).
Några intressanta rättsfall
Från senare tid är nedanstående tre rättsfall i Lantmäteriets rättsfallsregister
avd. II av intresse.
Överföring av samfälld skogsmark till en omgivande skogsfastighet (V 06:5)
LM beslutade om överföring av ett samfällt markområde om ca 2,2 ha, varav ca 1,6 ha
produktiv skogsmark (område 1 på kartan), till skogsfastigheten Saittarova 3:2. Den överförda marken var ursprungligen utlagd som samfälld kvarnplats men användes inte för detta
ändamål längre. LM bestämde likviden till 28 000 kr, vilket motsvarade områdets skogsbruksvärde. Förrättningskostnaden uppgick till ca 32 000 kr.
FD konstaterade att det överförda
området helt saknade användning för
det samfällda ändamål som det avsattes för vid laga skiftet. Däremot hade
det ett skogsbruksvärde. Detta värde
bedömdes av FD vara klart större för
skogsfastigheten Saittarova 3:2 än för
de fastigheter som hade del i samfälligheten. Fördelarna berodde enligt
FD på i huvudsak dels att Saittarova
3:2 efter regleringen fick en bättre
arrondering, dels att motivationen att
sköta skog på ett rationellt sätt vanligtvis är större hos enskilda fastighetsägare än om skogen är samfälld.
Det senare gällde särskilt i detta fall
då det saknades en ordnad förvaltning i form av en samfällighetsförening. FD fann sammanfattningsvis att fördelarna översteg de kostnader och olägenheter som regleringen medförde. Båtnadsvillkoret var därmed uppfyllt.
HovR konstaterade att regleringen medförde att ca 480 meter gränser i skogsmark försvann
och att detta medförde att skogsbruket i framtiden skulle komma att underlättas på Saittarova 3:2. Tillskottet av 1,6 ha produktiv skogsmark medförde också en förbättring av
fastigheten och dess bärkraft. HovR anförde att de olägenheter som uppstod för delägande
fastigheter i samfälligheten torde vara små, eftersom området inte längre användes för det
ursprungliga ändamålet. HovR fann att förrättningskostnaderna understeg båtnaden, med
beaktande av tillskottsmarken i sig, den förbättrade arronderingen och borttagandet av
gränser i skog. Båtnadsvillkoret var således uppfyllt.
239
240
2015-10-01
Lantmäteriet
Överföring av samfällda mark- och vattenområden till en omgivande skogsfastighet (V 10:7)
LM beslutade om överföring av bl.a. strand- och vattenområden vid tre tjärnar samt samfällt strandområde vid havet till den omgivande fastigheten skogsfastigheten Järnäs 3:5. Ett
yrkande om överföring av samfällt vattenområde i havet bifölls inte.
˜
˜
˜
Hästviken
˜
˜
Hästv.
InnerMjöviken
s:16 fs:17
5 f5
Boggvikskatan
˜
fs:17
f4
Granerss:16
viken 4
˜
Bo
˜
˜
˜
˜
205m
˜
“
˜
˜
FD undanröjde LM:s beslut med i huvudsak följande skäl: En fastighetsreglering som medför klara och tydliga gränser, som är lätta att underhålla, medför att fastighetsindelningen
förbättras. Järnäs 3:5 är en skogsbruksfastighet. Det kan anses som en förbättring av möjligheterna till en rationell skogsdrift att de små samfällda skogsmarksområdena tillförs
fastigheten, men för skogsdriften finns det inget behov av den öppna impedimentstranden
och vattenområdet utanför. Överföring av dessa områden till Järnäs 3:5 medför ingen förbättring av fastighetsindelningen och ingen båtnad. 5:4 FBL utgör därför hinder mot regleringen åtnaden av överföring av de små samfällda skogsområden som kan komma ifråga
och den förbättring av gränsen som uppkommer därigenom är så obetydlig att den inte kan
anses uppväga den kostnad, främst förrättningskostnad, som uppkommer. Därigenom utgör
5:4 FBL även hinder mot regleringen på det sätt som LM beslutat om.
HovR: Det är uppenbart att den befintliga gränsen mellan Järnäs 3:5 och angränsande fastigheter är olämpligt utformad då det gäller ägofigurerna strand- och vattenområdena vid
tjärnarna. Hovrätten delar inte FD:s bedömning av att de olägenheter som de oklara gränserna mot samfälligheten orsakar i dessa delar skulle vara begränsade och därigenom inte
heller ge tillräcklig båtnad i den vidtagna fastighetsregleringen.
Som FD anför medför den gräns mot havet ingen förbättring av fastighetsindelningen eftersom den också anknyter till en otydlig strandlinje vars läge är starkt påverkat av vattenstånd, landhöjning och annan uppgrundning.
Resultatet av HovR:s utslag blev alltså att det var tillåtet att överföra de samfällda skogsområdena intill tjärnarna men inte det samfällda strandområdet vid havet.
Såväl ägaren av Järnäs 3:5 som samfällighetsföreningen överklagade HovR:s utslag till HD,
som förordnade att Lantmäteriet skulle avge yttrande i målet. I yttrandet anförde Lantmäteriet bl.a.: För att ta ställning till om fastighetsregleringen är tillåten vad avser skyddet
för enskilda intressen i 5:4 första stycket FBL behöver en ekonomisk kalkyl göras. Lantmäteriet förordar därför i första hand att ärendet återförvisas till lantmäterimyndigheten för
upprättande av en båtnadskalkyl. HD beviljade dock inte prövningstillstånd.
2015-10-01
Överföring av samfälld torvmosse till en skogsbruksfastighet (V 11:1)
LM beslutade att en fem hektar stor samfälld torvmosse, ”Valpemyren”, till mindre del
bevuxen med skoglig impediment, skulle överföras till den av de två delägarfastigheterna,
Lunden 2:6, som hade enskild ägovidd angränsande till samfälligheten.
(
˜
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
˜
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
˜
(
(
(
(
(
(
(
(
Valpemyren
(
P
(
P
(
P
(
P
2:8
(
P
(
P
Hästhagen
2:5
(
(
(
(
s:1
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
LUNDEN
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
2:6

(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(

(
(
(
(
(
Lämmemyr
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
92 m
(
(
FD ansåg det var klarlagt att samfälligheten inte längre var av gemensam betydelse för
delägarfastigheterna, varför det allmänt innebar att lämpligare fastighetsindelning skulle
uppnås genom att överföra samfällig-heten till en av delägarfastigheterna. Vid val av delägarfastighet ansåg FD, liksom LM, att överföring till den angränsande fastigheten Lunden
2:6 var lämpligast.
HovR: En tvångsvis fastighetsreglering är tillåten endast om båtnadsvillkoret i 5:4 FBL är
uppfyllt. För att en reglering ska få ske krävs dels att den medför en lämpligare fastighetsindelning eller en mer ändamålsenlig markanvändning, dels att fördelarna (båtnaden) av
åtgärden överväger de kostnader och olägenheter som den medför. Med beaktande av områdets användning och de begränsade arronderingsförbättringar som kan uppnås är det
tveksamt om en fastighetsreglering skulle medföra någon beaktansvärd sammantagen förbättring av fastighetsindelningen eller markanvändningen. Om den samfällda marken överförs till angränsande delägarfastighet skulle visserligen fastighetsgränsen bli kortare och
förvaltningskostnaderna därmed minska. Med hänsyn till att området har karaktär av impediment får besparingen emellertid antas vara marginell.
Vid en sammantagen bedömning anser HovR att någon tillräckligt värdefull förbättring som
överstiger förrättningskostnaden på 20 000 kr för att motivera ett tvångsmässigt ingripande
inte föreligger, varför fastighetsregleringen inte är tillåten och förrättningen ska ställas in.
Några slutsatser av bl.a. rättsfallen
Rättsfallen ovan är av något olika karaktär. Det första (V 06:5) gällde produktiv skogsmark som ligger insprängd i en skogsfastighet. Båtnaden berodde på dels att arronderingen blev bättre för den mottagande fastigheten,
dels att den fick viss tillskottsmark. I båtnadsbedömningen vägdes dessutom
in att värdet för avstående fastigheter var lågt, eftersom det saknades en
ordnad förvaltning i form av en samfällighetsförening.
I det andra fallet (V 10:7) var båtnaden huvudsakligen knuten till att det
försvann osäkra gränser mellan den mottagande skogsfastigheten och den
241
242
2015-10-01
Lantmäteriet
samfällda marken. Båtnaden kan överslagsmässigt uppskattas till ca 15 000
kr per kilometer gränslängd som försvinner, beräknat utifrån kostnaderna för
65
att idag och i framtiden röja gränserna. En annan faktor att ta hänsyn till i
båtnadsbedömningen kan vara att man slipper lägga ner kostnader på fastighetsbestämning. Arealtillskottet vad gäller produktiv skogsmark var ganska
ringa i detta fall, liksom arronderingsförbättring i form av bättre skiftesutformning.
I det tredje fallet (V 11:1) var det huvudsakligen fråga om överföring av
mossmark. Samfälligheten låg dessutom i utkanten av den fastighet som den
enligt LM och FD borde föras över till; det var inte fråga om en enklav.
Som HovR konstaterar uppkommer det i ett sådant fall mycket begränsade
arronderingsförbättringar för mottagande fastighet. Enkelt uttryckt är värdet
66
för avträdare och tillträdare ofta lika – eller nästan lika – stort.
Nu ska inte alltför långtgående generella slutsatser dras av dessa tre rättsfall.
Givetvis måste en bedömning göras utifrån omständigheterna i varje enskilt
fall. Rättsfallen ger dock ledning för vilka faktorer som bör beaktas i liknande situationer som var uppe till prövning i dessa tre rättsfall.
65
Båtnaden ca 15 000 kr per kilometer borttagen gräns bygger på LM-rapport 2012:5, Båtnad vid
omarrondering av skogsmark (s. 10). Kostnaden för omedelbar röjning beräknas där till 10 500
kr/km och framtida underhållsröjning beräknas till 5 600 kr/km.
66
När det däremot gäller värdering av insprängda mosslotter i skogsmark, speciellt om det är
smala skogsskiften, så är omständigheterna annorlunda än i detta rättsfall. I sådana fall kan det
sannolikt vara lönsamt att ta bort samfälligheterna – och tillåtet enligt 5:4 FBL. Se om detta i
LMV-rapport 1994:20, Värdering av små markområden vid fastighetsreglering.
2015-10-01
2.5
GRADERINGSVÄRDERING
2.5.1
Principer
Fastighetsreglering innebär att fastighetsindelningen förändras. Som ett underlag för planeringen av förändringarna och för att se till att fastighetsskyddet i 5 kap. 8 § är uppfyllt, behövs ett mått genom vilket man kan jämföra såväl olika markområden som enskilda fastigheters förändrade markinnehav. Jämförelsen sker med utgångspunkt från markens uppskattade värde,
marken graderas.
Graderingsvärdering är ingen obligatorisk åtgärd utan ska endast förekomma då den är nödvändig. Behov av graderingsvärdering kan uppstå av
två skäl som, i viss mån, är beroende av varandra.
1. Det första och vanligaste skälet är för kontroll av förändringar av en
fastighets storlek (5 kap. 8 § och 11 kap. 4 § FBL).
2. Det andra skälet är att graderingsvärdering kan behövas som underlag för planering av marktilldelningen.
Graderingsvärden ska i första hand bestämmas för de områden (parceller)
som ingår i regleringen. Uppdelningen i parceller behöver normalt inte gå
längre än att de områden som en fastighet avstår uppdelas i de delar, som
ska avträdas till olika fastigheter.
Avkastningsvärde eller marknadsvärde?
Enligt 5 kap. 9 § andra stycket ska graderingsvärdet för ett område bestämmas med hänsyn till områdets avkastning och marknadsvärde. Några generella regler för valet mellan avkastningsvärde och marknadsvärde har inte
lämnats. Det mera långsiktiga avkastningsvärdet bör enligt motiven till bestämmelsen kunna få en avgörande betydelse vid graderingen. I den praktiska tillämpningen har det dock blivit allt vanligare att graderingsvärdebedömningen grundas på marknadsvärdet.
Värdetidpunkt
Någon särskild bestämmelse om värdetidpunkt finns inte för graderingsvärdet. Av praktiska skäl torde normalt samma värdetidpunkt användas för graderingsvärderingen som för likvidvärderingen.
Byggnadsvärden ska exkluderas
Graderingsvärderingen ska grundas på områdets beskaffenhet i obebyggt
skick och dess tjänlighet för det ändamål vartill det lämpligen bör användas.
Man ska bortser alltså från byggnader som finns på det område som värderas.
243
244
2015-10-01
Lantmäteriet
Undantag beträffande mark för jordbruksändamål
Om regleringen till någon del berör mark som bör användas till jordbruk, får
all mark som ingår i regleringen värderas efter markens tjänlighet för jordbruksändamål, om särskilda skäl föranleder det. Denna undantagsregel torde
endast mer sällan komma till användning.
Beaktande av tillfälliga förhållanden
Vid graderingsvärderingen ska även tillfälliga förhållanden beaktas, om inte
särskilda skäl föranleder att värdena grundas enbart på förhållanden av bestående natur. I tillämpningen har t.ex. förekommit, att man bortsett från att
värdet av anläggningar för vatten och avlopp varit olika för olika klyvningslotter (se rättsfallet V90:10). Vid bedömningen av om särskilda skäl ska
anses föreligga bör hänsyn tas till att höga likvider ska undvikas om det är
möjligt utan att oönskade storleksförändringar uppkommer.
Normalskog
Ett område som är avsett för skogsbruk ska värderas som om det vore bevuxet med skog, vilken med hänsyn till markens godhetsgrad är av normal
beskaffenhet enligt de förhållanden som råder i orten (normalskogsvärdet).
Fastighetens graderingsvärde
Enligt 5 kap. 9 § fjärde stycket utgörs en fastighets graderingsvärde av
summan av graderingsvärdena för de till fastigheten enskilt hörande områdena och de på fastigheten belöpande andelarna i motsvarande värden för
samfälld mark.
2015-10-01
3
ANLÄGGNINGSLAGEN
3.1
ERSÄTTNING FÖR UTRYMME SOM TAS I ANSPRÅK
3.1.1
Generella ersättningsprinciper
Översikt över ersättningsystemet
Nedanstående text har i huvudsak hämtats ur Lantmäteriets Handbok AL.
Den behandlar dels huvudregeln i 13 § AL, dels de särskilda bestämmelserna om svårbedömd och oförutsebar skada samt s.k. byggskada (13 a-c §§).
13 § I fråga om ersättning för upplåtelse och inlösen enligt 12 § eller åtgärd enligt 12 a §
gäller 5 kap. 10–12 §§ fastighetsbildningslagen (1970:988). Därvid ska inlösen inte anses
som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket fastighetsbildningslagen.
I fråga om en ansökan om förrättning som har gjorts före den 1 augusti 2010 eller ett sådant förordnande som avses i 17 § första stycket som har meddelats dessförinnan, ska hänvisningen i första stycket till fastighetsbildningslagen samt hänvisningarna i 5 kap. 10 a §
fastighetsbildningslagen till expropriationslagen (1972:719) avse dessa lagars lydelse vid
utgången av juli 2010.
Förarbeten:
Prop. 1973:160 s. 209 m–213 ö, 546–548 och 592 m–593 ö, Prop. 1971:122 s. 64–142,
165–198 och 202–205, Prop. 1991/92:127 s. 39–46 och 92–93, Prop. 2000/01:138 s.
39–41 och 59–60, Prop. 2009/10:162 s. 107–108.
Av lagtextens första stycke framgår alltså, att ersättningen för upplåtelse och
inlösen enligt 12 § AL eller åtgärd enligt 12 a § AL ska bestämmas enligt
ersättningsreglerna i 5 kap. 10–12 §§ FBL. Inlösen enligt AL ska inte anses
som ett sådant tvångsförvärv som avses i 5 kap. 10 a § andra stycket FBL.
Ab bestämmelsens andra stycke framgår att för förrättningar som har ansökts före den 1 augusti 2010 ska de tidigare gällande ersättningsreglerna
tillämpas. Detta innebär bl.a. att i fråga om expropriationsfallen ska inget
påslag med 25 procent göras på intrångsersättning eller löseskilling.
Ersättningsreglerna beskrivs närmare i Handbok FBL 5.10a Bestämmande
av ersättning. Se även avsnitt 2.1.1 ovan.
Här ska endast ges en kort sammanfattning av ersättningsreglerna i FBL,
vilka bygger på en uppdelning av ersättningssituationerna i dels expropriationsfallen, dels vinstfördelningsfallen. I avsnitt 3.1.2 beskrivs närmare hur
olika respektive fall ska klassificeras. Här i detta avsnitt redovisas ersättningsprinciper för respektive huvudgrupp.
245
246
2015-10-01
Lantmäteriet
För sådana förrättningar där utrymmet för en gemensamhetsanläggning kan
tas i anspråk enligt 14 kap. 14–18 §§ PBL ska ersättningen bestämmas enligt reglerna i 4 kap ExL. Motsvarande gäller vid förrättningar där utrymme
för anläggningen uppenbart skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv (5 kap. 10 a § andra stycket
FBL).
Av PBL-fallen är endast 14 kap. 15 och 18 §§ aktuella för gemensamhetsanläggningar. Bestämmelserna i 15 § avser mark som enligt en detaljplan ska
användas för en allmän plats för vilken kommunen inte är huvudman. 18 §
avser bl.a. kvartersmark för enskilt bebyggande som enligt en detaljplan
även ska användas för en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. I detaljplanen utmärks ett sådant markreservat vanligtvis med beteckningen g.
För allmän platsmark gäller en särskild värderingsregel i 4 kap. 3 a § ExL,
enligt vilken marken ska värderas efter de planförhållanden som gällde
närmast innan marken angavs som allmän plats.
För g-områden bestäms ersättningen normalt enligt den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. Att så blir fallet, trots att någon vinstfördelning inte ska ske,
hänger samman med det rättsfall som lade grunden för genomsnittsvärdeprincipen, nämligen NJA 1956 s. 603. I rättsfallet, som avsåg en expropriation, fann HD att kvartersmark i en detaljplan skulle förutsättas ha tagit åt sig
hela planvärdet före ianspråktagandet och att detta värde hade fördelat sig
jämnt över all mark inom tomten. Motsvarande bör även gälla för en nödvändig utfartsväg.
I båda fallen ska det enligt 4 kap. 1 § andra stycket ExL göras ett schablontillägg med 25 procent på intrångsersättningen. När det gäller g-områden
innebär detta en anomali i systemet som gör att utfartsvägen kommer att
ersättas med ett högre belopp än andra tomtdelar och summan av delarna
blir dessutom högre än det slutliga marknadsvärdet. Det torde dock med
hänsyn till lagens bokstav och gällande praxis vara svårt att lösa detta på
något annat sätt så intill dess en ny praxis eventuellt skapas får påslag göras
på vägersättningen men inte på ersättning för andra delar av tomten som
överförs genom fastighetsreglering.
I vissa fall ska värdet jämkas med hänsyn till bestämmelserna i 4 kap. 2 §
ExL. Influensregeln bör, när det gäller ersättning enligt AL, tolkas så att
avräkning av nytta mot skada inte ska ske när nyttan hänför sig till upplåtelsefastighetens användande av gemensamhetsanläggningen. Med hänsyn till
att nyttan är gemensam för de anslutna fastigheterna har det inte ansetts skäligt att reducera ersättningsbeloppet enbart för upplåtelsefastigheten (prop.
1966:128 s 152 m).
2015-10-01
Eftersom utrymme till förmån för flera fastigheter gemensamt knappast kan
förvärvas enligt andra lagar än AL och PBL torde några andra expropriationsfall inte förekomma.
I andra situationer än de nämnda, dvs. när inlösen m.m. enligt annan lagstiftning inte uppenbart kan ske, ska ersättningen i stället bestämmas med
stöd av vinstfördelningsreglerna i 5 kap. 10 a § tredje stycket FBL. Utöver
ersättning för minskning i marknadsvärde ska då ”skälig hänsyn” tas till
utrymmets värde för tillträdaren. Företagsnytta ska i dessa fall aldrig räknas
av från ersättningen och något schablontillägg på 25 procent ska inte göras.
Såsom vinstfördelningsfall kan räknas merparten av de anläggnings- och
vägservitutsupplåtelser som sker utanför planlagt område samt andra anläggningar än väg på kvartersmark i en detaljplan. Se vidare avsnitt 3.1.2.
En första förutsättning för vinstfördelning är givetvis att inrättandet av gemensamhetsanläggningen möjliggör en vinstgivande markanvändning. Till
följd av båtnadsvillkoret i 6 §, som är indispositivt, kan en gemensamhetsanläggning inte inrättas om inte värdeökningen för de fastigheter som deltar
i gemensamhetsanläggningen överstiger värdeminskningen till följd av intrånget plus kostnaderna. Som ett exempel nämns i förarbetena att den som
utför en exploatering för fritidsbebyggelse kan få dela med sig av vinsten av
exploateringen till en annan markägare som avstår utrymme för en anläggning för båtplatser och bryggor (prop. 1991/92:127 s. 93).
Det bör anmärkas att någon vinstfördelning inte kan ske om brygganläggningen är belägen på allmän plats. I ett sådant fall anses visserligen att anläggningens kommersiella värde avspeglas i marknadsvärdet och detta ska
givetvis ersättas. För att därutöver kunna ta hänsyn till värdeökningen hos
deltagande fastigheter krävs dock att det är fråga om ett vinstfördelningsfall,
dvs. att anläggningen är belägen på kvartersmark.
Några mer exakta anvisningar för hur vinstfördelningen ska gå till har lagstiftaren inte ansett sig kunna ge. De överväganden som redovisas i specialmotiveringen till 5 kap. 10 a § FBL ska enligt förarbetena kunna appliceras även på AL-fallen. Detta innebär bl.a. att anläggningar på kvartersmark
ofta kan hanteras inom ramen för den s.k. genomsnittsvärdeprincipen. I
andra situationer får en skälighetsbedömning göras i det enskilda fallet. Vid
upplåtelse för en gemensamhetsanläggning – särskilt för vägar – är det vanligt att vinstfördelningen sker genom ett schabloniserat påslag på den bedömda värdeminskningen.
Ersättningsberättigade
Ersättningsberättigad är i normalfallet den av anläggningen belastade fastighetens ägare. För inbetalning av ersättningen till myndighet med hänsyn till
fordringshavares rätt gäller särskilda regler i 32 § andra stycket.
247
248
2015-10-01
Lantmäteriet
Om en innehavare av en rättighet, som minskar en fastighets värde, är berättigad till ersättning, ska det värde som tillgodoräknas fastighetsägaren minskas med ett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som
rättigheten har inneburit. Om det värde som ska tillgodoräknas fastighetsägaren inte kan minskas utan att skada uppkommer för en innehavare av en
fordran med bättre rätt, minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren
med motsvarande belopp. Se Handbok FBL 5.12.2 Ersättning till rättighetshavare och 5.12.3 Fördelning av ersättningsskyldigheten.
Upplåtelse av utrymme i en byggnad eller en anläggning
Även vid upplåtelse av utrymme i en byggnad eller annan anläggning ska
ersättningen motsvara minskningen i fastighetens marknadsvärde (plus
eventuell del av vinsten). Om det i övrigt uppkommer skada på grund av
störningar i ägarens eget användande av utrymmet ska denna skada ersättas.
För att intrånget på angränsande utrymmen ska begränsas krävs ibland ombyggnader. Ersättning för sådana ombyggnader kan betalas om de inte ingår
i anläggningen. Även om intrånget begränsas på detta sätt kan intrånget
medföra minskade intäkter av och ökade driftsoch underhållskostnader för
icke ianspråktagna ytor inom fastigheten varvid ersättning för detta kan bli
aktuell. Ianspråktagande av ett utrymme kan förutom värdeminskning på
fastigheten även medföra skada för en rättighetshavare, vilken därmed är
berättigad till ersättning.
Upplåtelse i tomträtt
Vid upplåtelse av utrymme i en fastighet med tomträtt ska ersättning för
minskning i fastighetens marknadsvärde i det skick den är upplåten tillföras
fastighetsägaren. Därutöver kan det bli aktuellt att ersätta skada som uppkommer för tomträttshavaren.
Tomträttshavaren kan inte vid en förrättning enligt AL begära ändring av
tomträttsavgälden enligt 7 kap. 30 § JB. Tomträttshavaren har dock möjlighet att enligt 13 kap. 12 § JB få tomträttsavgälden prövad utom förrättningens ram. Ofta skrivs det in i ett tomträttskontrakt att tomträttshavaren är
skyldig att tåla vissa inskränkningar i tomträtten utan att avgälden därför ska
regleras. Man torde då inskränkningen är av någon betydelse kunna förutsätta att avgälden regleras utom förrättningens ram antingen genom överenskommelse eller genom tillämpning av reglerna i JB.
Tomträttshavaren är ersättningsberättigad för de skador som upplåtelsen
medför vid nyttjandet av tomträtten. Sådana skador kan vara t.ex. förlust av
anläggningar på det upplåtna området, ändring av utfart, värdeminskning på
grund av att huset kommer närmare gräns samt ersättningsgilla s.k. immissionsskador.
2015-10-01
Värdetidpunkt
I AL finns inte någon uttrycklig regel om värdetidpunkt. I enlighet med
praxis ska dagen för ersättningsbeslutet utgöra värdetidpunkt. Om tillträde
har skett dessförinnan ska dock tillträdesdagen vara värdetidpunkt.
Sektionering av ersättningen
Beträffande möjligheten att bestämma särskilda andelstal för betalning av
ersättning, se 15 Kostnader för utförande och drift i Handbok AL.
Upphävande av en gemensamhetsanläggning
Ett upphävande eller en flyttning av en gemensamhetsanläggning, exempelvis för en väg, kan innebära att en i anläggningen deltagande fastighet får
fördyrade trafikkostnader vilket leder till ett lägre fastighetsvärde. För situationer av detta slag saknas uttryckliga ersättningsregler i AL. Lantmäteriets
bedömning är att bestämmelserna om ersättning i 13 § är utformade på ett
sådant sätt att stöd saknas för att besluta om ersättning i de fall då en gemensamhetsanläggning upphävs eller inskränks.
Övergångsbestämmelse
I anslutning till de ändringar som infördes i ExL den 1 augusti 2010 infördes
ett nytt andra stycke i 13 § som har karaktären av övergångsbestämmelse.
Bestämmelsen innebär att om en förrättning har inletts före den 1 augusti
2010 (genom en ansökan eller ett förordnande vid fastighetsreglering) ska
hänvisningen i första stycket till FBL samt hänvisningarna i 5 kap. 10 a §
FBL till ExL avse dessa lagars lydelse vid utgången av juli 2010.
För sådana äldre ännu pågående förrättningar ska således den numer upphävda presumtionsregeln i 4 kap. 3 § ExL tillämpas och något påslag med
25 procent ska inte göras på intrångsersättningen.
Svårbedömd skada
13 a § Ersättning enligt 13 § skall bestämmas i pengar att utbetalas på en gång. Efter särskilt yrkande får lantmäterimyndigheten, om det är lämpligt, hänvisa sakägare att vid särskild förrättning föra talan om sådan ersättning för skada och intrång som är svår att uppskatta i samband med anläggningsförrättningen. Ansökan om särskild förrättning skall
göras inom den tid, högst tio år, som lantmäterimyndigheten bestämmer.
Avser förrättningen en fastighet som svarar för en fordran, får lantmäterimyndigheten
besluta enligt första stycket endast om fordringshavarna medger det. Besväras fastigheten
av en gemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare och
fordringshavare som föreskrivs för relaxation i 22 kap. 11 § jordabalken. Om beslutet är
väsentligen utan betydelse för någon rättsägare, krävs dock inte något medgivande av
denne.
Förarbeten:
Prop. 1991/92:127 s. 53–57 och 93–94
249
250
2015-10-01
Lantmäteriet
Ersättning på en gång eller senare?
Engångsbelopp
Huvudregeln vid bestämmande av ersättningen är enligt 13 a § första stycket
första meningen att den ska bestämmas i pengar att betalas på en gång.
Detta inskränker dock inte möjligheterna att enligt 27 § förordna om förskott.
Uppskjutande av prövningen av svårbedömd skada
Genom 13 a § första stycket andra meningen har LM möjlighet att i samband med upplåtelse eller inlösen av utrymme skjuta prövningen av svårbedömda ersättningsfrågor på framtiden. Bestämmelsen motsvarar 5 kap.
12 a § FBL och det som sägs i Handbok FBL 5.12a Svårbedömd skada om
förutsättningarna för att tillämpa bestämmelsen och om värdetidpunkt m.m.
kan på motsvarande sätt tillämpas även vid en förrättning enligt AL.
Om en ny förrättning blir aktuell, ska samma förfaranderegler tillämpas som
vid en vanlig anläggningsförrättning. Något särskilt stadgande om detta har
inte ansetts vara nödvändigt. Även i fråga om ersättningens beräkning samt
beträffande ränta och betalning kommer samma regler att gälla som vid vanliga förrättningar, liksom även vad gäller fördelningen av förrättningskostnaderna.
I 26–27 §§ finns bestämmelser som gör rätten till tillträde beroende av att
ersättningen har betalts. Det förhållandet att en ersättningsfråga har skjutits
på framtiden och alltså fortfarande är oreglerad utgör dock inte hinder mot
tillträde.
Medgivande
Av reglerna i 13 a § andra stycket följer att LM måste inhämta vissa rättsägares medgivande till ett uppskovsbeslut, såvida detta inte är väsentligen
utan betydelse för dem (jämför 5 kap. 12 a § andra stycket FBL).
Oförutsebar skada
13 b § Denna lag är inte tillämplig i fråga om ersättning för skada eller intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte har kunnat förutses vid denna.
Förarbeten:
Prop. 1991/92:127 s. 94–95
När LM bestämmer en ersättning med anledning av en upplåtelse eller inlösen enligt AL ska samtliga förutsebara skador beaktas, såvida LM inte med
stöd av 13 a § har beslutat att skjuta upp en viss ersättningsfråga på framtiden. Frågor om ersättning för därefter uppkommande skador, som inte
kunde förutses vid förrättningen, kan enligt 13 b § inte prövas vid en förrättning enligt AL.
2015-10-01
AL är med andra ord inte tillämplig i fråga om ersättning för skada eller
intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte kunde förutses vid
denna. Oförutsedda skador får i händelse av tvist i stället behandlas vid
domstol enligt de skadeståndsrättsliga regler som gäller utanför förrättningslagstiftningens område.
Det kan noteras att kraven i 35 § för omprövning inte är uppfyllda då det
endast är fråga om att fastställa ytterligare ersättning för en tidigare beslutad
upplåtelse eller inlösen.
Se även Handbok FBL 5.12b Oförutsebar skada.
Ersättning enligt annan lag
13 c § Om det är lämpligt och berörda sakägare medger det, får lantmäterimyndigheten vid
förrättningen även pröva ett av en sakägare framställt yrkande om ersättning som har samband med förrättningen men rör rättsförhållande som inte ska prövas enligt denna lag.
Vid handläggning av frågor som avses i första stycket tillämpas bestämmelserna i 5 kap.
12 c § andra stycket fastighetsbildningslagen (1970:988).
Förarbeten:
Prop. 1991/92:127 s. 57–58 och 95
Förutsättningar
Enligt 13 c § första stycket får LM, om det är lämpligt och berörda sakägare
medger det, även pröva ett av en sakägare framställt yrkande om ersättning,
som har samband med förrättningen men rör ett rättsförhållande som inte
ska prövas enligt AL.
Ett typiskt exempel på ett rättsförhållande som kan prövas enligt 13 c § är
sådana skador som uppstår vid byggandet av en gemensamhetsanläggning.
Handläggningen
Bestämmelsen motsvarar stadgandet i 5 kap. 12 c § FBL och det som sägs i
Handbok FBL 5.12c Ersättning enligt annan lag angående förutsättningarna
för att tillämpa bestämmelsen och om handläggningen ska tillämpas även
vid en förrättning enligt AL.
3.1.2
Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall?
Enligt 5 kap. 10 a § FBL hör till expropriationsfallen bl.a. de plangenomförandefall som regleras i 14 kap. 14–18 §§ PBL. För gemensamhetsanläggningar kan två av dessa fall vara aktuella.
•
15 § gäller mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän
plats för vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark sker
251
252
2015-10-01
Lantmäteriet
plangenomförandet regelmässigt genom att en gemensamhetsanläggning inrättas enligt AL.
•
18 § avser kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till viss del även ska användas för bl.a. en trafikanläggning
som är gemensam för flera fastigheter. Markreservatet i detaljplanen
ska enligt Boverkets anvisningar anges med bokstaven g. Även i sådana fall är inrättande av en gemensamhetsanläggning av naturliga
skäl den normala genomförandeåtgärden.
Några andra expropriationsfall än de båda nämnda torde inte finnas när det
gäller gemensamhetsanläggningar. I förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 46)
konstateras att de ändamål som ska tillgodoses enligt AL som regel inte berättigar till expropriation. Inte heller synes det finnas några fall där det är
uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom något annat tvångsförvärv. Gemensamma anläggningar för vattenverksamhet
kan inrättas med stöd av 3–5 kap. LVV, men enligt 1 § AL är gemensamhetsanläggning inte ett alternativ i dessa fall.
Gemensamhetsanläggning för väg inrättas ibland för att kunna stänga utfarter till allmän väg och när nya allmänna vägar eller järnvägar dras fram med
stöd av arbetsplaner eller järnvägsplaner. Några markåtkomstmöjligheter för
den enskilda vägen finns inte enligt VägL eller LBJ, vilket enligt paragrafens ordalydelse innebär att upplåtelsen för en gemensamhetsanläggning bör
kategoriseras som ett vinstfördelningsfall. Enligt det ovan berörda uttalandet
i förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 68) ska dock skadeförebyggande fastighetsreglering ses som ett expropriationsfall. Frågan är då om en motsvarande tolkning bör göras även för gemensamhetsanläggningar. Att ersättningsvägar uppenbarligen är skadeförebyggande och att Trafikverket har
initiativrätt till sådana förrättningar talar för en analog tolkning av uttalandet. Att situationen inte nämns i anslutning till att ersättningsreglerna vid
anläggningsförrättning behandlas i propositionen talar å andra sidan emot en
sådan tolkning. Ytterligare en omständighet som skiljer AL-fallet från fastighetsreglering är att ”tvångsförvärvaren”, dvs. Trafikverket, inte är en part
vid förrättningen på samma sätt som vid fastighetsreglering och varken kan
åläggas att betala ersättning eller förrättningskostnader. Vidare kan den eller
de fastigheter som upplåter mark för en ersättningsväg många gånger vara
helt andra än de vars skador begränsas av åtgärden. Det kan mot den bakgrunden ses som obilligt att tolka lagen utöver dess ordalydelse och utan
uttryckligt stöd i förarbetena på ett sådant sätt att ersättningen till dessa fastighetsägare blir lägre.
Intill dess att frågan klarläggs genom praxis är bedömningen att anläggningsförrättningar för att inrätta s.k. ersättningsvägar bör betraktas som
vinstfördelningsfall.
2015-10-01
De allra flesta fall av upplåtelse eller inlösen av mark eller annat utrymme
för en gemensamhetsanläggning hör alltså till vinstfördelningsfallen, t.ex.:
•
Andra gemensamhetsanläggningar vid plangenomförande på kvartersmark än trafikanläggningar på g-områden
•
Gemensamhetsanläggningar för att ”utrusta” bebyggelsefastigheter
med vägar, ledningar m.m. utanför detaljplan
•
Vägförrättningar utanför detaljplan – inklusive skogsbilvägar och ersättningsvägar till följd av allmänna vägar och järnvägar
Vinstfördelningsfallen kan kanske enklast sammanfattas som samtliga gemensamhetsanläggningar utom de båda ovan angivna expropriationsfallen
3.1.3
Expropriationsfallen – principer
Som framgått av det föregående avsnittet, Expropriationsfall eller vinstfördelningsfall, är det i princip i följande två typfall som det blir aktuellt att
tillämpa ExL:s ersättningsregler.
1. Mark som enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats för
vilken kommunen inte är huvudman. För sådan mark sker plangenomförandet regelmässigt genom att en gemensamhetsanläggning
inrättas enligt AL.
2. Kvartersmark för enskilt bebyggande, som enligt en detaljplan till
viss del även ska användas för bl.a. en trafikanläggning som är gemensam för flera fastigheter. Markreservatet i detaljplanen ska enligt
Boverkets anvisningar anges med bokstaven g. Även i sådana fall är
inrättande av en gemensamhetsanläggning av naturliga skäl den
normala genomförandeåtgärden.
Ersättningen för mark som tas i anspråk ska för expropriationsfallen, vilket
framgår av benämningen, bestämmas enligt reglerna i 4 kap ExL.
I korthet ska intrångsersättning betalas med minskningen i marknadsvärde
plus 25 procent. Dessutom ska övriga ersättningsgilla skador ersättas med
annan ersättning. Principerna framgår utförligare av avsnitt 1.1 ovan.
3.1.4
Expropriationsfallen – exempel
(Avsnittet inte skrivet ännu)
253
254
2015-10-01
3.1.5
Lantmäteriet
Vinstfördelningsfallen – principer
Grundprinciper
Vinstfördelningsfallen är, som framgått tidigare, de fall där det är inte är
uppenbart att marken i stället kan tas i anspråk med stöd av PBL, ExL eller
någon annan lagstiftning (jfr 5:10 a FBL). Något förenklat kan vinstfördelningsfallen sorteras in under följande två huvudfall.
Gemensamhetsanläggningar som utgör tomttillbehör
Här avses bl.a. utfartsvägar inom detaljplan och kortare utfartsvägar utanför
detaljplan. Det kan också vara tomttillbehör i form av båtplatser och bryggor.
Den gemensamma nämnaren för dessa fall är att ersättningen för den mark
som tas i anspråk ska bestämmas enligt genomsnittsvärdeprincipen. Det är
alltså ett genomsnittligt råtomtvärde som söks.
Gemensamhetsanläggningar som inte utgör tomttillbehör
Till denna kategori hör bl.a. vägar på landsbygden, t.ex. skogsbilvägar och
längre utfartsvägar. Hit hör också ledningar av olika slag, t.ex. servisledningar och va-ledningar.
Ersättningen ska i dessa fall bestämmas enligt gängse principer för vinstfördelning. En övergripande utgångspunkt är att ersättning bör motsvara vad
man normalt skulle ha kommit överens om någon tvångsrätt inte hade funnits (se prop. 1991/92:127 s. 93 och 69). De metoder som brukar användas i
tillämpningen är bl.a. fördelning av vinsten efter berörda fastigheters värdeförändringar, likadelning eller helt enkelt ren skälighet (= ersättning med
råge).
Förutom tomttillbehören finns det ingen klar och entydig praxis när det gäller vinstfördelning vid upplåtelse för gemenhetsanläggningar. Det finns
endast ett fåtal utslag, i huvudsak vägar, i Lantmäteriets rättsfallsregister där
frågorna har tagits upp. I nästa avsnitt sammanfattas dessa rättsfall rörande
vägar.
2015-10-01
Speciellt om vägar på landsbygden
Rättsfall
V 00:6. Hovrätten över Skåne och Blekinge 2000-04-27, Ö 21-99.
Befintlig utfartsväg – vinst i förhållande till värdeändring
En gemensamhetsanläggning inrättades för en befintlig utfartsväg för fastigheterna 5:17,
5:18 och 1:6 över fastigheterna 5:15, 5:18 och 1:6, se karta. 5:17 och 5:18 hade utan rätt
sedan länge använt den befintliga vägen över 1:6. De hade en oanvänd servitutsrätt att ta
väg söderut; kostnaden för att anlägga en sådan väg uppskattades till ca 120 000 kr. 5:15
hade rätta att använda vägen över 5:14 och 5:16 och skulle därför inte delta i gemensamhetsanläggningen. LM beslutade att ersättning för upplåtelsen skulle betalas med 3 000 kr
till ägaren av 5:15 och 1 000 kr till ägaren av 1:6. Beloppen gällde förlust av mark och viss
vegetation på grund av att vägen rustades upp men ingen vinstandel.
3
(
5:17
5:18

3:11
2

5:14
5:15
1:25
1:6
1
(P
(P
1:30
(P
(P
5:16
1
(P
3:3
3
3:6
40 m
De belastade fastigheternas ägare överklagade och yrkade att ersättning skulle betalas med
36 000 kr till ägaren av 5:15 och 17 350 kr till ägaren av 1:6. De yrkade ersättningsbeloppen innefattade en vinstandel med 10 000 kr per fastighet.
FD fann att ersättning för förlust av mark och vegetation skulle betalas med 4 500 kr till
ägaren av 5:15 och 1 850 kr till ägaren av 1:6. Beträffande vinstfördelningen anförde FD i
huvudsak följande. Reglerna om vinstfördelning infördes i AL genom lagändringar som
trädde i kraft den 1 januari 1993. I förarbetena uttalades att den grundläggande principen
bör vara att vinsten fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en normal, frivillig överlåtelse. I fråga om servitut, t.ex. vid upphävande av skogsfångsservitut, har i praxis tillämpats
principen att vinsten skall fördelas i förhållande till värdeförändringarna på de berörda
fastigheterna. De nya reglerna synes inte ha åsyftat en ändring av denna praxis. Enligt FD:s
bedömning uppgår vinsten till betydande belopp, närmast i storleksordningen 100 000 kr.
Mot bakgrund av dessa förhållanden finner FD skäligt att bestämma andelen i vinsten till
4 000 kr för 5:15 och 2 000 kr för 1:6. Den totala ersättningen blev därmed 8 500 kr för
fastigheten 5:15 och 3 850 kr för 1:6.
HovR fastställde FD:s utslag.
255
256
2015-10-01
Lantmäteriet
V 01:2. Hovrätten för Övre Norrland 2001-10-09, Ö 491-00.
Befintlig utfartsväg – skäligt vinstbelopp
LM beslutade år 1999 att inrätta gemensamhetsanläggning avseende en befintlig utfartsväg
för tre fastigheter (1:5, 1:161 och 1:65). Vägen hade byggts år 1985 av ägaren av en av de
deltagande fastigheterna (1:161). LM beslutade om ersättning för vägens tekniska nuvärde
med 24 000 kr. Kostnaden för en nyanlagd väg uppskattades till ca 70 000 kr (100 kr/meter)
och LM bedömde det skäligt att vägen hade ett restvärde på ca 1/3 av nyanläggningskostnaden, vilket gav en ersättning för vägens tekniska nuvärde med 24 000 kr.
1:114
(
(
P
³
(
(
(
³
(
(
P
(
P
(
Ka
(
P
(
³
(
P
(
(
(
(
P
(
P
(³
³
³
(
³
( ³ (
³
(
1:65
(
P
(
P
“
(
P
³
1:236
(
P
( ³ (
³
(
³
( ³
³
(
³
(
³
( ³
³
(
³
³(
³
(
³
(
³
(( ³ (
³
(
³
(
1:
(
P
(
P
(
³
³
³
³
(
P
(
P
(
P
³
³
³
³
(
P
³
(
P
³
³
³
³
³
³
³
³
1:5
3
˜
Såafoe
˜
1:161
1:17
3
‘
(
(
(
(
(
(
(
1:7
8 1:23
3
1:7 1:23 1:22
7 4
3
1:18
2
(
(
(
(
(
(
80 m
(
(
(
(
(
FD konstaterade att vägen hade en förhållandevis god standard och kostnaden för en nybyggnad av vägen torde kunna uppskattas till det belopp som LM angivit, eller ca 70 000
kr. FD ansåg dock att det tekniska nuvärdet, med hänsyn till vägens goda standard, kunde
bedömas ha minskat till hälften, dvs. till 35 000 kr. FD fann det vidare skäligt att med hänsyn till vinstfördelningen höja ersättningen till 50 000 kr, dvs. fastighetsägaren fick ett
skäligt vinstbelopp om 15 000 kr.
HovR fastställde FD:s utslag.
V 04:2. Hovrätten för Västra Sverige, avd. 6, 2004-05-28, Ö 3361-03.
Befintlig utfartsväg – skäligt vinstbelopp
LM beslutade att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig utfartsväg. Med
hänvisning till att det rörde sig om en i huvudsak befintlig väg – endast en kortare sträcka
byggdes om – beslutade LM att ingen ersättning skulle utgå till flertalet fastighetsägare.
Ägaren till en av de fastigheter som upplät mark, Lerum 2:14, och som enligt LM:s beslut
inte skulle få någon ersättning, överklagade och yrkade ersättning med 70 000 kr.
FD konstaterade att tillämpliga bestämmelser innebar att ersättning för markupplåtelsen
inom klagandens fastighet skulle betalas med ett belopp som motsvarade minskningen i
fastighetens marknadsvärde samt att skälig hänsyn skulle tas till det särskilda värde som
upplåtelsen hade för de i anläggningen deltagande fastigheterna (vinstdelning). Enligt FD:s
bedömning medförde upplåtelsen, som avsåg mark som redan hade tagits i anspråk som
väg, ingen nämnvärd minskning av marknadsvärdet för fastigheten. Med hänsyn till reglerna om vinstdelning fann LM dock skäligt att ersättning skulle utgå med 1 000 kr.
HovR gjorde samma bedömning som FD.
2015-10-01
V 04:5. Svea hovrätt 2004-02-24, Ö 10372-02.
Befintlig väg – skäligt vinstbelopp, även jämförelse med värdeminskningen
LM beslutade att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig väg. Utrymme i
form av ca 30 längdmeter befintlig vägmark togs i anspråk på fastigheten Vika-Storgården
4:12, som bestod av enbart ca 1 ha obrukad betesmark. LM bestämde ersättningen för upplåtelsen till 2 500 kr. LM utgick från att vägkroppen i princip saknade värde, men att en
skälig vinstandel motiverade det beslutade beloppet.
(
4:8
2
6:4
1
4:11
4:12
4:10
16:3
16:3
16:5
9
˜
16:4
20 m
Ägaren till Vika-Storgården 4:12 överklagade ersättningsbeslutet och yrkade en ersättning
om 175 000 kr.
FD ansåg att marknadsvärdepåverkan av att utrymme uppläts för den sedan länge på platsen befintliga vägen måste bedömas som liten. Visserligen ökade den rättsliga belastningen
genom upplåtelsen, men hänsyn måste tas till den mycket långa tid som vägen hade utnyttjats sedan tidigare. Som en jämförelse gjorde FD en beräkning utifrån ett belopp om 0,30 kr
per kvm, motsvarande värdet av betesmark, vilket för en vägbredd om 7,5 m och sträckan
30 m gav ett belopp om 67,50 kr eller avrundat 100 kr. Även om den genom vägen avskurna delen av fastigheten skulle ersättas fullt ut, skulle ersättningen ändå inte uppgå till
mer än ca 500 kr.
Beträffande ersättning för skälig vinstandel utgick FD först från hur normala fastighetsägare skulle antas ha resonerat om man gjort upp om ersättning i detta fall. FD anförde där-
257
258
2015-10-01
Lantmäteriet
vid att redan i fråga om intrångsersättning är det normala att ingen ersättning brukar yrkas
eller beslutas när en väg har funnits mycket länge utan formell rätt . FD gjorde även en
teoretisk beräkning utifrån vad det skulle kosta att anlägga en ny väg på annan plats. Vinstandelen för fastigheten Vika-Stor-gården 4:12 skulle då, i enlighet med praxis i fråga om
servitut, kunna fördelas i förhållande till de berörda fastigheternas värdeförändringar (jfr
rättsfallet V00:6). Vid utgångspunkten att marknadsvärdeminskningen är 100 kr, utgör
2 400 kr av den av LM beslutade ersättningen andel i vinsten. FD fann att marknadsvärdet
på hela fastigheten, ca 1 ha betesmark, kunde bedömas till ca 3 000 kr. Den relativa marknadsvärdeminskningen på grund av intrånget blev därmed 100/3 000 = 3 procent. För att få
2 400 kr i andel av vinsten skulle denna behöva uppgå till 2 400/0,03 eller 80 000 kr. FD
fann att de vägbyggnadsalternativ som hade diskuterats inte kunde bedömas överstiga det
beloppet. Med hänsyn till detta, tillsammans med det antagna utfallet vid frivillig överenskommelse, fann FD att den av skälig vinstandel plus intrångsersättningen rymdes inom den
av LM beslutade ersättningen om 2 500 kr. Överklagandet vann därför inte bifall.
HovR gjorde samma bedömning som LM. Rätten tillade att ersättningen visserligen borde
innefatta även vägkroppen när denna var tillbehör till fastigheten, men att ersättningen för
vägkroppen rymdes i den ersättning som hade beslutats.
V 04:6. Hovrätten för Västra Sverige 2004-03-2, Ö32427-02.
Befintlig utfartsväg – ersättning endast för vägens restvärde
Efter ansökan av ägaren till fastigheten Säldebråten 1:119 beslutade LM att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende en befintlig väg på fastigheten Säldebråten 1:158. Vägen
var ca 25-30 år gammal. LM bestämde ersättningen för den befintliga väganläggningen
utifrån vägens restvärde till 10 000 kr.
1:122
1:123
1:119
1:159
 
]
1:158
40 m
Ägaren till Säldebråten 1:158 yrkade att ersättningen för vägen borde bestämmas utifrån ett
restvärde om 40 000 kr, motsvarande en tredjedel av kostnaderna för att bygga en ny vägbank. Ägaren framhöll att vägen hade underhållits fortlöpande sedan den färdigställdes för
ca 25 år sedan.
FD fann att vägen var utförd med förhållandevis god kvalitet och att den hade underhållits
på ett sådant sätt att den fick bedömas ha en avsevärd återstående teknisk livslängd. Å
andra sidan noterade FD att av den praxis som finns – återgiven bl.a. i LMV:s ersättningshandbok – avseende ersättning för upplåtelse av vägrätt i befintlig väganläggning, framgår
att ersättningen oftast blivit mycket låg i de fall då det varit fråga om äldre vägar. Förklaringen kan delvis finnas i den femårsregel som tillämpades tidigare i EVL. I de fall då mera
betydande ersättning utgått har det varit fråga om anläggningar som i byggnadstekniskt
avseende varit mer omfattande och där den tekniskt/ekonomiska återstående livslängden
2015-10-01
varit betydande. FD bedömde att den aktuella vägbanken var en anläggning med så betydande återstående värde att ersättningsyrkandet skulle bifallas fullt ut, dvs. 40 000 kr skulle
betalas av samfälligheten. (HovR prövade inte ersättningsfrågan.)
V 05:6. Hovrätten för Skåne och Blekinge 2005-06-15, Ö 3647-04.
Befintliga vägar – marknadsvärdeminskning plus skälig vinst
LM beslutade om inrättande av gemensamhetsanläggning som innefattade befintliga, i
huvudsak samfällda, vägar. På lantbruksfastigheten Stångsmåla 1:15 togs även en ca 400
meter lång privat väg av enkel standard i anspråk. LM bestämde en ersättning om 3 000 kr
till ägaren av denna fastighet; beloppet innefattade enbart vinstandel och ingen marknadsvärdeminskning. Därutöver fick ägaren till fastigheten Stångsmåla 1:2, efter yrkande om ca
8 000 kr, 1 000 kr i ersättning i form vinstandel.
De båda fastighetsägarna överklagade. Ägaren till 1:15 yrkade en ersättning på ca 15 700
kr, varav ungefär halva beloppet avsåg värdet av kostnader nedlagda på den privata vägen
år 1996. Ägaren till 1:2 yrkade en ersättning på ca 5 400 kr.
FD fann att det inte var visat att klagandenas fastigheter hade minskat i marknadsvärde.
Yrkandet om ersättning för nedlagda kostnader på Stångsmåla 1:15 kunde, med hänsyn till
vägens idag enkla skick, inte ge rätt till ersättning. LM:s beslutade ersättning skulle därför
stå fast.
HovR gjorde liksom LM och FD bedömningen att upplåtelsen av samfälld mark inte innebar någon marknadsvärdeminskning. Däremot fick upplåtelsen av enskild mark anses innebära en marknadsvärdeminskning för Stångsmåla 1:15. Beträffande vinstfördelningen anförde HovR att markupplåtelsen innebar en vinst för de i samfällighetsföreningen deltagande fastigheterna genom att de slapp ta i anspråk egen mark för väg. Vidare fick de tillgång till befintlig markanläggning i form av befintlig väg, om än i enkelt skick, och därigenom slapp de undan vissa kostnader för anläggande av väg. Mot denna bakgrund, och då
det saknades närmare värderingsutredning, fann HovR skäligt att klagandena var berätti-
259
260
2015-10-01
Lantmäteriet
gade till en ersättning som i vart fall inte understeg yrkade belopp. HovR fann sålunda att
ersättning skulle betalas med de yrkade beloppen, 15 700 resp. 5 400 kr. .
V 07:5. Svea hovrätt 2007-02-19, Ö 1721-06.
Ny väg – likadelning av vinsten
LM beslutade om att inrätta en gemensamhetsanläggning avseende väg och en bro mellan
två öar i Stockholms skärgård. LM bestämde ersättningen, sammanlagt 126 400 kr, för den
mark som togs i anspråk på Västra Lagnö 1:170 och s:17 (sträcka 1-2 på kartan) utifrån
genomsnittsvärdet för obebyggd tomtmark utanför detaljplan med hänvisning till principerna i rättsfallet NJA 1989 s. 431.
Ägaren till Västra Lagnö 1:170 och s:17, en tomtägarförening, överklagade och yrkade en
ersättning om sammanlagt 788 000 kr.
FD anförde att genomsnittsvärdeprincipen är en hjälpregel för att åstadkomma en skälig
vinstfördelning vid tomtbildning. Det var i detta fall inte fråga om en marköverföring, som i
NJA 1989 s. 431, utan en rättighetsupplåtelse. Den aktuella marken hade inte heller karaktären av tomtmark och byggrätt saknades. Genomsnittsvärdeprincipen var därför inte tilllämplig. Den grundläggande principen borde i stället vara att söka efterlikna den vinstfördelning som förekommer vid frivilliga överlåtelser.
FD uppskattade båtnaden av anläggningen till 600 000 kr och kostnaden för att utföra den
till 125 000 kr. Förrättningskostnaden var ca 125 000 kr. Värdeminskningen på de två fastigheter som upplät mark bedömdes till 25 000 kr. Vinsten av åtgärden blev således
600 000 – 25 000 – 125 000 – 125 000 = 325 000 kr. FD fann det skäligt att vinsten borde
delas lika mellan parterna. De borde då även dela på förrättningskostnaderna lika. FD beräknade utifrån dessa förutsättningar den sammanlagda ersättningen till 325 000/2 + 25 000
– 62 500 = 125 000 kr.
Tomtägarföreningen gjorde vid HovR gällande att en felräkning hade gjorts när ersättningen bestämdes vid FD. Felet bestod i att förrättningskostnaderna hade beaktats två
gånger, både vid uträkning av vinsten och den slutliga ersättningen.
HovR fann, i likhet med FD, att vinsten skulle delas lika mellan parterna. Eftersom den
sammanlagda nettovinsten var beräknad till 325 000 kr, blev den sammanlagda ersättningen
hälften av detta belopp plus värdeminskningen på de upplåtande fastigheterna, dvs.
325 000/2 + 25 000 kr = 187 500 kr. Som kontroll gjorde HovR följande beräkning för
sökandenas vinst: 600 000 – 125 000 – 125 000 – 187 500 = 162 500 kr, dvs. ett belopp
motsvarande halva vinsten.
2015-10-01
261
Sammanställning av rättsfallen
Fall
V00:6 Befintlig
samfälld väg
Ers. för mark
Ja, förlust av mark
och vegetation
Ers. för anläggning
Nej
V01:2 Befintlig
enskild väg, ca 15
år
V04:2 Befintlig
samfälld äldre väg
V04:5 Befintlig
äldre väg
Nej
Ja, tekniska nuvärdet, 50 % av nyvärdet
Nej
V04:6 Befintlig
enskild väg, 25-30
år och väl underhållen
V05:6 Befintlig väg
V07:5 Ny väg
Nej, inget extra.
Nej
Ja, litet belopp.
Framgår inte
Ja
Ja, litet värde,
ingick i total ersättning
Ja, tekniska nuvärdet, 1/3 av nyvärdet
Ja, i princip
-
Vinstprincip
Ja, Skäligt belopp i
förhållande till
värdeminskning.
4 resp. 2 tkr
Ja, skäligt belopp
med råge. 15 tkr
Ja, skäligt belopp
1 tkr
Ja, skäligt belopp
med råge. 2,5 tkr
Nej
Ja, skäligt belopp
Ja, likadelning av
vinsten
Sammanfattande vinstfördelningsprinciper för vägar på landsbygden
Med utgångspunkt från bl.a. ovanstående rättsfall, som måste tolkas utifrån
vad parterna har yrkat, ska här vissa principer redovisas som grund för hur
vinstfördelningen bör hanteras för vägar på landsbygden.
a) Ny väg
Kortare utfartsvägar
Om det är en fråga om en kort utfartsväg bör ersättning för mark som tas i
anspråk värderas enligt genomsnittsvärdeprincipen.
Längre utfartsvägar
Om det är en längre utfartsväg kan det bli en oskäligt hög ersättning att använda genomsnittsvärdeprincipen. Beräkningen kan då göras utifrån följande tänkbara grunder:
•
Delad vinst, jfr rättsfallet V07:5 ovan. Vinsten delas lika mellan å
ena sidan den eller de fastigheter som avstår mark och å andra sidan
de fastigheter som deltar i samfälligheten. Detta tillvägagångssätt
kan vara lämpligt t.ex. om det är en ganska lång vägsträcka.
•
Vinsten relateras till fastigheternas värdeförändringar. Om likadelning ger en oskäligt hög ersättning kan detta vara en alternativ beräkningsgrund.
262
2015-10-01
•
Lantmäteriet
Skälig ersättning med råge. Detta kan vara ett alternativ till den föregående modellen och kan vara lämplig om det är svårt att beräkna
samtliga berörda fastigheters värdeförändringar.
Skogsbilvägar och liknande
En vinstfördelningsprincip som bör kunna användas för skogsbilvägar och
andra vägsystem på landsbygden är att ersättningen bestäms till dubbla
markintrånget. I skogsfallet bör dock inte virkesvärdet ingå i underlaget för
dubblingen utan de ersättningsposter som normalt ersätts enligt 2009 års
skogsnorm (markvärde, förtidig avverkning och storm- och torkskador).
Denna beräkningsprincip gör att vinsten relateras till värdeminskningen på
fastigheten och är skälig ur den aspekten.
b) Befintlig väg
Ersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen plus en skälig vinstandel. Det innebär praktiskt att ersättning ska betalas för följande tre delposter:
•
Själva utrymmet som tas i anspråk. I de fall då det inte blir något
utvidgat utrymme blir detta ett ganska marginellt intrång. I andra
fall måste vägen kanske upprustas och breddas, och det blir då ökat
markintrång (se rättsfallet V00:6).
•
Ersättning för väganläggningen, vilket ska motsvara det tekniska
nuvärdet av vägen. Måste bedömas från fall till fall. Om det är
mycket gammal samfälld väg bör man kunna åsätta den 0 kr, dvs.
utgå från att delägande fastigheternas marknadsvärde inte minskar
(jfr rättsfallen V01:2 och V04:2).
•
Vinstandel. Även om det bedöms att fastighetens marknadsvärde
inte påverkas så ska det ändå betalas ersättning på grund av vinstfördelningen. Se rättsfallen V01:2 och V04:2.
Ibland kan det vara så att väganläggningen inte tillhör fastighetsägaren. I
sådana fall ska det betalas ersättning för både utrymmet som tas i anspråk
samt för värdet av vägkroppen. I båda fallen ska det ingå en skälig vinstandel i ersättningen.
2015-10-01
3.1.6
Vinstfördelningsfallen – exempel
EXEMPEL 1. Utfartsväg utanför detaljplan
Exemplet gäller ersättning och vinstfördelning vid inrättande av en gemensamhetsanläggning för en utfartsväg utanför detaljplanelagt område. Exemplet bygger i fråga om förutsättningarna delvis på rättsfallet V 07:5. Båtnadsoch vinstberäkning har gjorts i ett särskilt exempel, se under båtnad.
Förutsättningar
Fyra fritidsfastigheter, Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111, saknar
rätt till bilväg. De har tidigare med stöd av ett muntligt avtal inrättat en bilväg efter sträckan 1:2 på fastigheten 1:170 och samfälligheten s:17 samt
byggt en bro över sundet. För att trygga rätten att ha kvar vägen och bron
samt få en ordnad drift av vägen ansöker ägarna av de fastigheter som nyttjar vägen om att det ska bildas en gemensamhetsanläggning. Anläggningen
ska omfatta den ca 80 meter långa vägen inklusive bron över sundet samt en
parkeringsplats öster om bron (1–2 på kartan). Vägen och bron behöver
också rustas upp. (Sträckningen 2–3 är en separat gemensamhetsanläggning
avseende en befintlig gångväg.)
Utrymme för anläggningen tas i anspråk på fastigheterna 1:111 och 1:170
samt samfälligheten s:17.
263
264
2015-10-01
Lantmäteriet
Enligt 13 § AL ska ersättning för utrymme som tas i anspråk bestämmas
enligt reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL. Ett fall som detta är ett typiskt vinstfördelningsfall, eftersom det är uppenbart att det inte finns någon alternativ
lagstiftning som ger rätt att ta i anspråk marken för det aktuella ändamålet.
skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. Enligt
praxis finns det olika metoder. I ett fall som är aktuellt här finns det ingen
självklar metod utan t.ex. följande två sätt kan tänkas:
•
Värdering enligt genomsnittsvärdeprincipen, dvs. utifrån ett genomsnittligt råtomtvärde.
•
Likadelning av vinsten mellan å ena sidan de fastigheter som avstår
utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten.
I detta fall tas mark i anspråk för vändplan och parkeringsplats på bostadsfastigheten 1:111 och för den ca 80 meter långa väg på fastigheten 1:170 (65
67
m) och samfälligheten s:17 (15 m). Eftersom det är en relativt kort vägsträcka framstår det som skäligt att värdera all mark som tas i anspråk enligt
genomsnittsvärdeprincipen.
Ett genomsnittligt råtomtvärde uppskattas till 800 kr/kvm vid värdetidpunkten (januari 2013) för de fyra deltagande fastigheterna. Vägen tar i anspråk ett 5 meter bredd område. Av följande tabell framgår de arealer och
ersättningar per fastighet som uppkommer samt total ersättning.
67
En strikt ersättningsberäkning ska även innefatta värdet av befintliga anläggningar (väg och
bro). I detta fall är det de deltagande fastigheterna som själva äger anläggningarna. Det förutsätts att de är överens om att anläggningarnas värde inte ska ingå i den ersättning som samfälligheten, dvs. de själva, ska betala. I båtnadskalkylen däremot har värdet tagits med som en
minuspost; båtnadsvillkoret i 6 § AL är ju inte dispositivt till skillnad mot ersättningsregeln i 13 §
AL.
2015-10-01
265
Fastighet
Ianspråktagen areal
Ersättning
V:a Lagnö 1:111
150 kvm
150 x 800 = 120 000 kr
V:a Lagnö 1:170
65 x 5 = 325 kvm
325 x 800 = 260 000 kr
Samfälligheten s:17
15 x 5 = 75 kvm
75 x 800 = 60 000 kr
Total ersättning 440 000 kr
Ersättningsbeloppen bedöms överstiga marknadsvärdeminskningarna på
respektive fastighet. Någon jämkning av beloppen ska därför inte göras.
Alternativ beräkning
I rättsfallet V 07:5, som exemplet bygger på, ansåg både fastighetsdomstol
och hovrätt att vinsten skulle fördelas lika mellan å ena sidan de fastigheter
som avstod utrymme och å andra sidan anläggningssamfällighetens fastigheter. Lantmäterimyndigheten däremot tillämpade genomsnittsvärdeprincipen. I det fallet betalades dock ersättning till enbart 1:170 och s:17.
Om likadelningsprincipen skulle alternativt tillämpas i detta fall, så skulle
de fastigheter som avstår utrymme dela på halva vinsten – utöver ersättning
för själva markintrånget. Vinsten har beräknats till 700 000 kr, se motsvarande exempel under båtnadsvärdering. De fastigheter som avstår utrymme
ska därför dela på 350 000 kr. Det kan vara skäligt att de delar på detta belopp i förhållande till deras marknadsvärdeminskning. Vi får då följande
belopp.
Fastighet
Andel av vinsten
Ersättning inklusive
vinstandel
V:a Lagnö 1:111
60 000 kr
60 000/100 000 x
350 000 = 210 000 kr
60 000 + 210 000 =
270 000 kr
V:a Lagnö 1:170
32 500 kr
32 500/100 000 x
350 000 = 113 750 kr
32 500 + 113 750 =
146 250 kr
Samf. s:17
7 500 kr
7 500/100 000 x 350 000
= 26 250 kr.
7 500 + 26 250 =
33 750 kr
Totalt 100 000 kr
Totalt 350 000 kr
Totalt 450 000 kr
Den totala ersättningen blir 450 000 kr om vinstfördelningen görs enligt
denna princip. Det kan jämföras med 440 000 kr då genomsnittsvärdeprincipen tillämpades ovan. Givet de förutsättningar som detta exempel
bygger på blir det endast en marginell skillnad vad gäller totalersättningen.
Däremot blir det en stor skillnad för de enskilda fastigheter som avstår utrymme. Vid en tillämning av genomsnittsvärdeprincipen får Lagnö 1:111
120 000 kr och Lagnö 1:170 får 260 000 kr. Om likadelningsprincipen och
266
2015-10-01
Lantmäteriet
fördelning i relation till fastigheternas värdeförändringar tillämpas blir förhållandet det motsatta. Lagnö 1:111 får mest ersättning, 270 000 kr, medan
Lagnö 1:170 får enbart drygt 146 000 kr.
Här har alltså valts att fördela vinsten till avstående fastigheter i förhållande
till deras marknadsvärdeminskning. Om fördelningen i stället hade gjorts
förhållande till den areal som fastigheterna avstår, så blir resultat ganska lika
som för genomsnittsvärdeprincipen ovan eftersom den totala ersättningen
inte skiljer sig så mycket mellan de två beräkningssätten.
2015-10-01
EXEMPEL 2. Skogsbilväg
Exemplet belyser principerna för ersättning och vinstfördelning vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en skogsbilväg. Båtnadsoch vinstberäkning har gjorts i ett särskilt exempel, se under båtnad.
Förutsättningar
En ny skogsbilväg inrättas för tre skogsfastigheter, Kornsjö 2:10, 2:12 (två
skiften) och 6:3. Den streckade linjen på kartan visar den nya vägens läge.
Utfart mot allmän väg sker norrut på 2:12. Vägen är totalt 1 500 m lång och
tar i anspråk ett 20 m brett område som kalavverkas.
skulle ha blivit resultatet av en ”normal frivillig överenskommelse”. I ett fall
267
268
2015-10-01
Lantmäteriet
som är aktuellt här finns det ingen självklar princip utan t.ex. följande kan
tänkas:
•
Fördelning av vinsten i förhållande till berörda fastigheters nytta.
•
Ersättning med ”råge”, t.ex. på så vis att ersättningen motsvarar den
dubbla marknadsvärdeminskningen.
Här väljs den sistnämnda principen, dvs. det dubbla intrånget. Det framstår
som skäligt att inte räkna in skogsvärdet i den posten, utan enbart som den
ersättning som bestäms enligt gängse värderingsmetod, 2009 års skogsnorm.
Markintrånget, marknadsvärdeminskningen, uppskattas enligt 2009 års
skogsnorm till 15 000 kr/ha, dvs. 1,50 kr/kvm. I beloppet ingår ersättning
för mark, förtidig avverkning samt storm- och torkskador. Virkesvärdet ingår inte, utan detta får fastighetsägarna tillgodogöra sig på annat sätt. Vägområdet – den korridor som avverkas – är 20 m brett. För respektive fastighet får vi följande belopp.
Fastighet
Areal skogsmark
som tas i anspråk
Marknadsvärdening
minsk-
Ersättning inklusive
skälig vinst
Kornsjö 2:12
20 x 1 050 =
21 000 kvm
1,50 x 21 000 = 31 500 kr
2 x 31 500 = 63 000
kr
Kornsjö 6:3
20 x 250 = 5 000
kvm
1,50 x 5 000 = 7 500 kr
2 x 7 500 = 15 000 kr
Kornsjö 2:20
20 x 200 =
4 000 kvm
1,50 x 4 000 = 6 000 kr.
2 x 6 000 = 12 000 kr
Totalt 30 000 kvm
Totalt 45 000 kr
Totalt 90 000 kr
En avstämning ska göras så att inte någon fastighet lider förlust om ersättningarna bestäms till dessa belopp. Av båtnadskalkylen, se särskilt exempel,
har framgått att det blir en kalkylerad vinst på 55 000 kr. Den kalkylen utgår
från markintrånget 45 000 kr. Om nu markintrånget fördubblas, så kommer
det alltså att bli en ökning på kostnadssidan med 45 000 kr. Det blir i så fall
fortfarande en vinst, på 10 000 kr. Ersättningen ovan behöver därför inte
jämkas.
Kommentarer
Exemplet åskådliggör hur ersättningen principiellt bör beräknas om vinsten
beräknas ”med råge”. Här har det bedömts vara skäligt att ersättningen bestäms till det dubbla markintrånget beräknat enligt 2009 års skogsnorm. Det
2015-10-01
är ett praktiskt och enkelt sätt att göra vinstfördelningen, vilket alltså kan
vara skäligt i ett fall som detta.
Eftersom ersättningsreglerna är dispositiva kan det i praktiken gå att göra
ytterligare förenklingar om sakägarna är överens om detta. I ett fall som
detta kommer ju de berörda fastighetsägarna att, något förenklat, i realiteten
få betala sin egen vinst. De respektive fastigheterna kommer nämligen att få
en nytta, och därmed ett andelstal, som i princip står i proportion mot väglängden över fastigheten. Om sakägarna medger det så bör ersättningen därför kunna förenklas till att avse endast markintrånget utan vinst.
En ytterligare förenkling är ingen ersättning för markintrånget betalas över
huvud taget, förutsatt att sakägarna är överens om detta. Fastighetsägarna
kommer ju annars att till samfälligheten få betala ett belopp som i princip
motsvarar intrånget på sin egen fastighet. Samfälligheten ska sedan betala
till fastighetsägarna. För att slippa denna procedur, och även slippa värderingskostnaden, kan det alltså vara skäligt att försöka få till stånd en överenskommelse om att var och en av fastighetsägarna så att säga bär sitt eget
intrång.
269
270
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 3. Avloppsledning i åkermark
Exemplet belyser ersättningsfrågan då en enskild avloppsledning anläggs på
en jordbruksfastighet. Hur bör vinstfördelningen göras i detta fall?
Förutsättningar
En gemensamhetsanläggning bildas för en enskild avloppsledning, som anläggs på bl.a. jordbruksfastigheten Bergvreten 1:2. Ledningen betjänar totalt
ett 20-tal fastigheter.
Arbetsområdet är 10 meter brett. Det sträcker sig 600 meter över jordbruksmark på Bergvreten 1:2, som är en spannmålsgård belägen i produktionsområdet nedre Norrland (Nn-området).
Ledningen anläggs i juli 2012. Den aktuella marken har besåtts under våren.
Det uppkommer ingen försvårad brukning av fälten under anläggningsarbetet, eftersom denna tid är relativt kort.
10:1 26:1526:6 1:12
1:7 13:1
26:4
1:13
1:18
4
2104-1
BERGVRETEN
1:2

2
(
1
BERGVRETEN
26:13
1:15
26:5
(
1:16
0/ 3.1
(
(
(

1:

4
(
2:12
3
45 m
2015-10-01
•
•
Likadelning av vinsten mellan de å ena sidan de fastigheter som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten.
•
Ersättning med ”råge”, t.ex. på så vis att ersättningen motsvarar den
dubbla marknadsvärdeminskningen.
Här väljs den sistnämnda principen, dvs. den dubbla marknadsvärdeminskningen. Detta görs med tanke på dels att det är landsbygdsförhållanden, dels
att det en enkel och okomplicerad vinstfördelningsmetod som inte förutsätter att en vinst behöver räknas fram och fördelas.
Marknadsvärdeminskningen beräknas enligt de rekommendationer som
Lantmäteriet tagit fram för smala underjordiska ledningar (diameter mindre
68
än 30 cm). För en fastighet belägen i Nn-området rekommenderas att
marknadsvärdeminskningen beräknas till summan av följande belopp:
•
Fast belopp: 500 kr.
•
Framtida grödskada samt övriga framtida intrångseffekter: 0,50 kr/m2.
•
Grödskada under anläggningsåret: 1,00 kr/m2.(Det kan även bli fråga om
ersättning för försvårad brukning under anläggningstiden, men det är
inte aktuellt i detta fall.)
Arealen åkermark inom arbetsområdet är 10 m x 600 m = 6 000 m2. Den ska
ersättas med 1,50 kr/m2 (0,50 + 1,00 kr enligt ovan), dvs. totalt 9 000 kr.
Marknadsvärdeminskningen blir därmed 500 + 9 000 = 9 500 kr.
Intrångsersättning
Intrångsersättning blir utifrån den valda vinstfördelningsprincipen 2 x 9 500
= 19 000 kr.
68
Lantmäteriets rekommendationer finns i Handbok LL under 13 §.
271
272
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 4. Brygganläggning
Exemplet gäller ett fall då en gemensamhetsanläggning inrättas för en
brygga. Hur ska marknadsvärdeminskningen bestämmas och vilken vinstfördelningsprincip bör tillämpas? Det är två frågor som belyses i exemplet.
Förutsättningar
En gemensamhetsanläggning avseende en ny brygga (båtplatser) ska inrättas
69
för fritidsfastigheterna 1:237–242, vilka är belägna i Stockholms skärgård.
Anläggningen ska ligga på fastigheten 1:65, som är en liten jordbruksfastighet. Enligt gällande detaljplan utgör området Vb-område som är avsett att
komplettera kvartersmarken. Det finns sedan tidigare en dåligt underhållen
brygga på den plats där den nya bryggan ska ligga. Ägarna fastigheterna
1:237-242 har genom muntlig överenskommelse nyttjat denna brygga, men
ägaren till 1:65 motsäger sig ett fortsatt nyttjande av bryggan.
nat.res.
1:141
1:140
1:65 1:242
Krokholm
1:237
1:240
(
(
s
(
(
(
(
(
(
(
1:238
1:241
1:239
1:243
1:244
Kr
(
1:245
(
(
(
(
(
(
Söderholmsfladen
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
(
Bryggans läge
1:246
S
40 m
69
Ett motsvarande exempel, utifrån samma förutsättningar, avseende inrättande av en gemensamhetsanläggning finns under 13 § AL.
2015-10-01
•
•
Likadelning av vinsten mellan de å ena sidan den fastighet som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter som deltar i anläggningssamfälligheten.
•
Ersättning med ”råge”.
Här väljs den andra principen, dvs. att vinsten delas lika mellan de å ena
sidan den fastighet som avstår utrymme och å andra sidan de fastigheter
som deltar i anläggningssamfälligheten. Stöd för detta synsätt finns i t.ex.
rättsfallet V 10:5, där situationen var likartad som i detta fall. (I det fallet var
det fråga om bildande av ett servitut och inte en gemensamhetsanläggning,
men ersättningsprincipen är densamma.)
Bedömning av marknadsvärdeminskningen
Värderingsprincip
detta fall bedömas med utgångspunkt från förlust av hyresintäkter om fastighetsägaren i stället själv hade byggt den nya bryggan och hyrt ut båtplatser till de sex fastigheterna 1:237–242. En värdering utifrån förlust av
hyresintäkter tillämpades i t.ex. rättsfallen V 83:5, V 85:16, V 89:7, V 99:8
och V 10:5. Kalkylen ska göras utifrån årliga nettointäkter per båtplats, dvs.
bruttointäkter minus kapital-, driftsoch underhållskostnader, för de sex
fritidsfastigheterna.
I detta fall, då marknadsvärdeminskningen bedöms med utgångspunkt från
alternativet att hyra ut båtplatser vid den nya brygga, ska ingen ersättning
betalas separat för den befintliga, äldre anläggningen. Det är ju den nya
bryggan som, i den tänkta situationen med uthyrning, så att säga genererar
intäkter och därmed skapar ett marknadsvärde. Även det ”underliggande”
markintrånget täcks av kalkylen utifrån hyresintäkter.
Årliga hyresintäkter
Den bruttointäkt som ägaren av fastigheten 1:65 hade kunnat påräkna vid
liknande upplåtelser i området, vilket ligger på i storleksordningen 3-4 000
kr per år och båtplats. Det kan mot den bakgrunden vara rimligt att välja ett
273
274
2015-10-01
Lantmäteriet
belopp som ligger mitt i detta intervall, dvs. 3 500 kr. Totalt får vi då för sex
båtplatser ett årligt bruttobelopp om 6 x 3 500 = 21 000 kr.
Drifts- och underhållskostnaderna uppskattas till 2 500 kr per år, motsvarande drygt 400 kr per båtplats.
Ovanstående intäkter och kostnader ger ett årligt netto, exklusive kapitalkostnaden som beaktas särskilt längre fram, om 21 000 – 2 500 = 18 500 kr.
Kapitalisering
annan beräkningsmetod.
När det gäller kalkylräntan har räntefoten 5 % godtagits av domstolarna i de
flesta fall; se V 85:16, V 89:7, V 99:8 och V 05:5. En högre räntefot har
tillämpats i ett par fall; se V 83:5 och V 10:5. Här väljs räntefoten 5 %. Det
bedöms nämligen att det är fråga om långsiktigt realvärdesäkra hyresintäkter
i alternativkalkylen, eftersom det gäller båtplatser på en ö i Stockholms
skärgård dit det inte går att ordna en vägförbindelse.
Det på evig tid kapitaliserade årliga beloppet blir därmed 18 500 x 20 =
370 000 kr.
Slutbedömning
Från ovanstående belopp ska dras kapitalkostnaden. Det förutsätts att fastighetsägaren hade varit tvungen att göra en motsvarande investering som anläggningsamfälligheten idag för att få en väl funderande brygganläggning.
Kostnaden för investeringen uppskattas till 250 000 kr. Nettot med beaktande av kapitalkostnaden blir därmed 370 000 – 250 000 = 120 000 kr.
120 000 kr.
Beräkning av vinstandel
Utöver den bedömda marknadsvärdeminskningen, 120 000 kr, ska intrångsersättningen innefatta hälften av anläggningens vinst, vilken bestäms till
skillnaden mellan fördelarna och kostnaderna.
Fördelar
Bedömningen av hur mycket tillgången av en väl fungerande båtplats för de
aktuella fastigheterna är värd – marknadsvärdepåverkan – kan göras på olika
sätt. Ett sätt, som tillämpades i rättsfallet V 10:5, är att betrakta båtplatsen
som ett tomttillbehör och sedan bedöma inverkan på marknadsvärdet utifrån
en viss procentsats. De aktuella fastigheterna marknadsvärde är ca 3 milj. kr.
2015-10-01
Tillgången till en båtplats bedöms öka värdet med 3-4 %, motsvarande 90120 000 kr per fastighet. Sammantaget kan det vara rimligt att utgå från en
värdeökning om 100 000 kr per fastighet.
Den totala marknadsvärdeökningen bedöms mot denna bakgrund till 6 x
100 000 = 600 000 kr.
De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad, framtida driftsoch underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång.
3. Anläggningskostnaden uppskattas till 250 000 kr.
4. De årliga driftsoch underhållskostnaderna har ovan uppskattats till
70
2 500 kr. Kapitaliserat med 4 % kalkylränta på evig tid får vi ett belopp på 2 500 x 25 = 62 500 kr
5. Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr.
6. Markintrånget har ovan bedömts till 120 000 kr.
Totalt på minussidan: 250 000 + 62 500 + 80 000 + 120 000 = 512 500 kr.
Vinst
Den kalkylerade vinsten blir 600 000 – 512 500 = 87 500 kr.
Ersättningen till ägaren av fastigheten 1:65 ska enligt vad som sagts ovan
bestämmas till marknadsvärdeminskningen plus halva vinsten. Ersättningen
blir sålunda 120 000 + (0,5 x 87 500) = 163 750 kr.
70
I båtnadskalkylen är rimligt att tillämpa en real räntefot på 4 %, vilket är en räntefot som är
accepterad vid den typen av beräkningar. Det är en annan kalkylsituation än den ovan då kalkylen gjordes för att bestämma marknadsvärdeminskningen genom kapitalisering av årliga hyresbelopp. I den kalkylen valdes en högre räntesats än realräntan för att beakta kalkylosäkerheten.
275
276
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 5. Parkeringsplats inom g-område
Exemplet belyser värdering enligt AL 13 § där anläggningen är belägen på
ett i detaljplanen utpekat g-område. Observera att de siffror som redovisas
endast är exempel.
Förutsättningar
Fyra fastigheter med flerbostadshus, Ekdal 1:61–1:64 har ansökt om att inrätta en gemensamhetsanläggning för parkeringsplats. Varje fastighet omfattar 1 500 kvm och består av fyra lägenheter med en total bruttoarea (BTA)
om 350 kvm. Parkeringen upptar ett område om 250 kvm och belastar fastigheter Ekdal 1:1. Området är i detaljplanen utlagt som markreservat för
gemensamhetsanläggning, g-område. Vidare anges att det på området endast
får anläggas parkering.
P
1:1
Värdetidpunkt
2015-10-01
Värderingen grundar sig på ersättningsreglerna i 13 § AL, vilka hänvisar till
reglerna i 5 kap. 10-12 §§ FBL och 4 kap. ExL.
Värdering vid markupplåtelse för GA inom g-område
5 kap. 10 a § 2 st. FBL anger att vid värdering av mark som kan tas i anspråk med stöd av 14 kap. 18 § PBL, t.ex. ett g-område för en gemensam
trafikanläggning, ska 4 kap. ExL tillämpas.
Enligt förarbetena till 14 kap. 18 § PBL är det som närmast kan vara aktuellt
i dessa fall gemensamma utfarter över kvartersmark. En trafikanläggning
enligt PBL:s definition torde därför inte träffa en parkeringsplats som den
nu aktuella.
Istället ska 5 kap. 10 a § 3 st. FBL tillämpas där det vid ersättningsbedömningen även ska tas hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för
de tillträdande fastigheterna, s.k. vinstfördelning.
Enligt praxis från Högsta domstolen (NJA 1956 s. 603) ska markens värde
vid tomtbildning inom detaljplan beräknas efter det genomsnittliga tomtvärdet på de tillträdande fastigheterna. Denna princip har sedermera utvecklats
till en vinstfördelningsmetod.
Då den aktuella gemensamhetsanläggningen avser parkering, vilket normalt
anordnas inom den egna tomten, får principen anses var tillämplig i det nu
aktuella fallet.
Denna princip innebär att ersättningen bedöms utifrån värdet för de tillträdande fastigheterna, dvs. de fastigheter som rättigheten upplåts för. Fastigheterna värderas efter dess råtomtvärde som är värdet av marken utan byggnader, VA, övriga trädgårdsanläggningar och nedlagda lantmäteri- och exploateringskostnader etc. men inkluderar värdet av byggrätten.
Det totala råtomtvärdet av samtliga tillträdande fastigheter fördelas jämnt
över den sammanlagda arealen av fastigheterna och rättighetsområdet. Detta
genomsnittliga värde appliceras sedan på rättighetsområdet för att bedöma
ersättningens storlek.
Vid tillämpning av genomsnittsvärdeprincipen måste dock en kontroll göras
så att den beräknade ersättningen ligger inom intervallet för värdeminskning
på den upplåtande fastigheten respektive värdeökning på de fastigheter som
rättigheten upplåts för.
277
278
2015-10-01
Lantmäteriet
Ortsprisanalys
För att bedöma de tillträdande fastigheternas värde görs en ortsprisanalys
avseende försäljningar av liknade fastigheter. Ur ortsprismaterialet hämtas
relevanta nyckeltal som sedan appliceras på värderingsobjekten. För flerbostadshus används främst hur mycket som betalas för byggrätten, räknat i
kronor per kvm bruttoarea (BTA).
Värdering
Försäljningar av fastigheter med taxeringskod 310, planlagda för bostadsändamål, inom Eke kommun sedan 2011. Nivåerna avser priser exkl. exploateringsavgifter.
Kommun Fastighet
BERG 1:192
Eke
Eke
NÄS 1:745
Eke
EKE 1:262
Eke
EKE 1:357
Eke
BERG 2:5
Eke
ÖSBY 1:570
Medelvärde:
Köpedatum
2012-07-10
2012-02-21
2012-01-24
2011-12-05
2011-12-01
2011-05-22
Köpare
Eke Kommun
Eke Kommun
Brf Skevikshöjden
Jibeco 2437 Aktiebolag
Riksbyggen Ek För
Fkts Fastighets AB
Säljare
Berg Fast.AB
AB Möre
Fast.AB Eke 1:262
Brf Stadsvillorna
Eke Kommun
Eke Kommun
Byggrätt kr/kvm
BTA
Pris Tkr kvm BTA
7 000
3 500 2 000
2 890
1 440 2 007
3 000
1 170 2 564
4 000
1 800 2 222
69 917
20 000 3 496
2 000
850 2 353
2 440
Byggrättsvärdet för flerbostadshus ligger på nivåer kring 2 400 kr/kvm BTA
vilket resulterar i ett råtomtvärde för Eke 1:61–64 om 840 000 kr vardera
(2 400 kr x 350 kvm BTA).
Det totala råtomtvärdet för Ekdal 1:61–64 uppgår därmed till 3,36 Mkr.
Detta värde ska fördelas jämnt över tomtarealen för de fyra fastigheterna
samt rättighetsområdet som uppgår till totalt 6 250 kvm (1 500 kvm x 4 +
250 kvm), vilket ger ett avrundat genomsnittligt råtomtvärde om 540 kr per
kvm.
Ersättningen beräknas således till 250 kvm x 540 kr/kvm = 135 000 kr.
Sist görs en kontroll av huruvida ersättningen ligger inom intervallet för
värdeminskningen på avträdande fastighet och värdeökningen på tillträdande fastigheter, närmare beräkningar kring detta finns i Båtnadsvärdering
AL 6 § exempel 3.
Värdeökningen för de tillträdande fastigheterna Eke 1:61–64 uppgår till
397 500 kr och värdeminskningen för Eke 1:1 uppgår till 75 000 kr. Detta
innebär att ersättningen inte behöver jämkas.
2015-10-01
3.2
BÅTNADSVÄRDERING
3.2.1
Principer
Ett indispositivt vinstvillkor
Enligt 6 § första stycket AL får en gemensamhetsanläggning inrättas endast
om fördelarna av ekonomisk eller annan art överväger de kostnader och
olägenheter som anläggningen medför. Det ska med andra ord uppkomma
71
en vinst. Detta s.k. båtnadsvillkor innebär att en fastighet aldrig kan anslutas till en gemensamhetsanläggning som inte är ekonomiskt försvarbar –
även om anläggningen skulle vara av väsentlig betydelse för fastigheten.
Båtnadsvillkoret ska prövas för hela ”anläggningsföretaget” och inte för
varje enskild fastighet för sig.
Båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning är indisposi72
tivt. Det får alltså inte åsidosättas ens om alla fastighetsägare är överens
om att gemensamhetsanläggningen ska inrättas (prop. 1973:160 s. 221–
222).
Båtnadsvillkoret ska inte prövas om gemensamhetsanläggningen inrättas i
enlighet med fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan under planens
genomförandetid, se 6 a § AL.
Fördelar = båtnad
Ekonomiska fördelar
Som fördel ska anses varje förbättring av möjligheterna att utnyttja de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen (prop. 1973:160 s.
149). En förbättring av detta slag torde enligt förarbetena normalt yttra sig i
en ökning av fastighetsvärdet. Hänsyn ska inte tas till att anläggningen tillgodoser en fastighetsägares rent personliga intressen.
Liksom vid fastighetsreglering bör värderingen i första hand ta sikte på att
bedöma inverkan på berörda fastigheters marknadsvärde. Rent praktiskt kan
det många gånger vara lämpligt att göra en direktuppskattning av denna
inverkan, t.ex. utifrån ökade kostnader eller minskade intäkter om den aktuella anläggningen inte inrättas.
71
I fortsättningen används här det oegentliga begreppet båtnadsvillkor, eftersom det trots allt är
ett i sammanhanget vedertaget begrepp. Men det viktigt att framhålla att båtnadsvillkorets innebörd är att det ska uppkomma en vinst, dvs. att de ekonomiska fördelarna ska överväga de
kostnader och andra olägenheter som regleringen medför.
72
Båtnadsvillkoret vid fastighetsregleringar, 5 kap. 4 § FBL, är däremot dispositivt.
279
280
2015-10-01
Lantmäteriet
En skillnad gentemot båtnadsvärdering vid fastighetsreglering är att man vid
båtnadsberäkningen enligt AL inte bör räkna av den marknadsvärdeminskning – och övriga skador – som hänför sig till avstående av utrymme för
anläggningen. AL bygger på att markintrånget värderas och ersätts separat
enligt 13 § AL och att det är anläggningsamfälligheten som betalar denna
73
ersättning. Det kan även vara andra fastigheter än de som ska delta i anläggningen som avstår utrymme. Därför bör markintrånget på de fastigheter
som avstår utrymme kalkyltekniskt i stället betraktas som en kostnad i
vinstkalkylen (se nedan) och inte räknas av vid bedömningen av fastigheternas värdehöjning (båtnaden).
Fördelar av annan art
Av lagtexten framgår att det finns möjligheter att väga in fördelar av annan
art än rent ekonomiska. I förarbetena (prop. 1973:160 s. 150) sägs att vilka
faktorer som ska tas med i beräkningen får ”bedömas med mot bakgrunden
av de värderingar som råder vid varje särskild tidpunkt och med beaktande
av lokala förhållanden”. Som exempel anges att anläggningar som har samband med sanering av äldre bostadsområden normalt innebär sådana fördelar av social natur att stor vikt bör fästas vid dem även om de inte i nämnvärd grad återverkar på fastighetsvärdena. Sådana anläggningar har betydelse inte bara för fastighetsägarna utan också för hyresgäster och andra
som använder dem. Rent personliga önskemål ska dock inte beaktas.
Begreppet ”båtnadsområde”
Ett begrepp som flitigt har använts genom åren är ”båtnadsområde”. Bakom
begreppet ligger främst att det inom skogsmark går att göra ekonomiska
beräkningar av hur uttransporten av virke lämpligen bör ske. De arealer för
vilka det är lönsamt att transportera ut virket åt ett visst håll – dvs. via en
viss skogsbilväg – utgör vägens båtnadsområde. Mot den bakgrunden är det
naturligt, att som i förarbetena säga att för fastigheter inom båtnadsområdet
är det normalt väsentligt att delta i gemensamhetsanläggningen (prop.
1973:160 s. 277 x).
Båtnadsområde är dock ett något vilseledande begrepp, eftersom det ger
sken av att det generellt sett går att göra en areell avgränsning av vilka fastigheter som ska delta i en gemensamhetsanläggning. Så är dock inte fallet,
eftersom det är väsentlighetsvillkoret som avgör vilka enskilda fastigheter
som kan tvångsanslutas till en anläggning. Därefter ska båtnaden prövas för
detta kollektiv av fastigheter. Det s.k. båtnadsområdet bestäms med andra
ord av väsentligheten – inte tvärtom.
73
FBL bygger däremot på nettoprincipen, dvs. likviden ska reglera skillnaden i värde före och
efter regleringen.
2015-10-01
Det kan alltså mycket väl vara så att en viss gemensamhetsanläggning innebär en båtnad vare sig den omfattar fem, tio eller något annat antal fastigheter. Båtnadsvillkoret säger alltså inget om vilka fastigheter som ska ingå i
samverkan. Därav följer också att det inte kan göras någon ”båtnadsprövning” för en viss fastighet. Om det är av väsentlig betydelse för fastigheten
att delta kan den tvingas in i gemensamhetsanläggningen – om den totalt
sett leder till en båtnad. Om den enskilda fastighetens nytta – dvs. dess andel
av båtnaden – är stor eller liten, får sedan avspeglas i det andelstal som fastigheten ges enligt 15 §.
Enligt förarbeten och praxis kan de kostnader och olägenheter som ska belasta vinstkalkylen sorteras upp i nedanstående poster.
Eftersom prövningen av båtnadsvillkoret görs innan de verkliga, slutliga,
förrättningskostnaderna är kända, måste dessa uppskattas till en för den aktuella åtgärden normal kostnad. Det ligger i sakens natur att det måste bli en
tämligen grov uppskattning som bygger på schablonisering i olika avseenden.
Rent principiellt kan det finnas anledning att skilja på det fall då det finns
välgrundad anledning att anta att berörda sakägare är överens om det mesta,
även ersättning för utrymme som tas i anspråk, och det motsatta fallet. Är
sakägarna överens bör detta leda till att kalkylen ska baseras på en lägre
förrättningskostnad. Är sakägarna inte överens om t.ex. den ersättning som
ska betalas för utrymme som avstås, ska kostnaden för värderingsarbete tas
med i kalkylen. I detta fall kan det även i övrigt finnas anledning att högre
kostnader, t.ex. utgå från att det blir en högre sammanträdeskostnad.
Endast de kostnader som belastar sakägarna ska beaktas. Om statsbidrag
betalas ut till företaget, så ska avdrag göras för de kostnader som täcks av
bidraget (prop. 1973:160 s. 149).
Kostnader för att utföra anläggningen
Kostnaden för att utföra anläggningen är normalt inte heller känd vid den
tidpunkt då båtnadsvillkoret prövas. Denna kostnad måste därför bedömas
så gott det går utifrån projekteringshandlingar, nyckeltal etc.
Framtida driftsoch underhållskostnader
Av förarbetena (prop. 1973:160 s. 149) framgår att framtida driftsoch underhållskostnader ska hänföras till de kostnader som ska tas med i kalkylen.
En bedömning måste alltså göras av dessa båda poster omräknade till ett
engångsbelopp (nuvärdesbelopp).
281
282
2015-10-01
Lantmäteriet
Markintrång
Som framgått ovan ska markintrånget tas med som en särskild post på minussidan. Här avses den marknadsvärdeminskning och eventuella övriga
skador som uppkommer på de fastigheter som avstår utrymme.
Det kan observeras att det här inte är samma belopp som den ersättning som
ska betalas ut enligt 13 § AL. Ersättningen ska ofta innehålla en vinstandel,
74
som i sin tur bygger på att vinsten räknas fram genom en vinstkalkyl. Därför går det inte att ta med ersättningsbeloppen i vinstkalkylen, även om ersättningsbeloppen är en utgiftspost som de deltagande fastigheterna ska
75
svara för.
Enskilda fullföljdskostnader
Vidare ska även kostnader för enskilda fullföljdsåtgärder tas med i beräkningen (prop. 1973:160 s. 149). Det torde dock vara ovanligt att det i praktiken finns anledning att ta med den här typen av kostnader.
Övriga olägenheter
Med olägenhet vid båtnadsberäkningen avses ekonomisk olägenhet. En sådan olägenhet tar sig inte alltid uttryck i en minskning av en fastighets
värde, utan kan även bestå i arbete som drabbar en delägare till följd av anläggningens utförande och drift. Även besvär eller obehag i sådant hänseende som har ekonomisk betydelse bör beaktas (prop. 1973:160 s. 150 y).
74
Är det inte ett vinstfördelningsfall ska 25 % betalas på marknadsvärdeminskningen. Inte heller
detta påslag ska belasta kalkylen.
75
Bestämmelsen i 5 kap. 11 § FBL om jämkning av ersättningsbelopp gäller även enligt AL och
utgör ett skydd för att fastighetsägarna inte drabbas av en förlust.
2015-10-01
3.2.2
Exempel
EXEMPEL1. Utfartsväg utanför detaljplan
Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en utfartsväg utanför ett detaljplanelagt område. Exemplet bygger i fråga om förutsättningarna delvis på rättsfallet V
07:5. Observera att de siffror som redovisas är endast exempel.
Förutsättningar
Fyra fritidsfastigheter, Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och 1:111, saknar
rätt till bilväg. De har tidigare med stöd av ett muntligt avtal anlagt en bilväg efter sträckan 1-2 på fastigheten 1:170 och samfälligheten s:17 samt
byggt en bro över sundet. För att trygga rätten att ha kvar vägen och bron
samt få en ordnad drift av vägen ansöker ägarna av de fastigheter som nyttjar vägen om att det ska bildas en gemensamhetsanläggning. Anläggningen
ska avse den ca 80 meter långa vägen inklusive bron över sundet samt en
parkeringsplats öster om bron. Vägen och bron behöver också rustas upp.
(Sträckan 2-3 är en separat gemensamhetsanläggning avseende en befintlig
gångväg. Båtnadskalkylen här gäller inte den anläggningen.)
283
284
2015-10-01
Lantmäteriet
Prövning av båtnadsvillkoret
Enligt 6 § AL ska fördelarna av anläggningen överväga de kostnader och
olägenheter som anläggningen medför.
Fördelar
Det förutsätts att enbart fastigheterna Västra Lagnö 1:120, 1:135, 1:202 och
1:111 har nytta av vägen. Utifrån ortsprismaterial kan konstateras att skillnaden i marknadsvärde mellan en tomt i Stockholms skärgård med respektive utan tillgång till bilväg är ca 450 000 kr. Marknadsvärdet på Fastigheten
1:111, som får bilväg ända fram till tomten, bedöms öka med detta belopp.
Fastigheterna 1:120, 1:135 och 1:202 bedöms öka i värde med enbart
250 000 kr, eftersom de inte får bilväg ända fram till tomten utan får en
gångväg den sista biten.
Den totala marknadsvärdeökningen, dvs. båtnaden, bedöms sålunda till
450 000 + 3 x 250 000 = 1 200 000 kr.
De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad, framtida driftsoch underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång och värdet av anläggningar som tas i
anspråk. Markintrånget avser marknadsvärdeminskningen – och övriga skador – på de fastigheter som avstår mark. Det är inte samma sak som de ersättningar som ska betalas ut för det utrymme som tas i anspråk, eftersom
sådan ersättning inkluderar en viss vinstandel (se separat värderingsexempel
under 13 § AL).
• Kostnaden för att rusta upp vägen och bron uppskattas till 250 000
kr.
• De framtida driftskostnaderna för vägen uppskattas till 5 kr/m och år
(inkluderar vinterväghållning). Kapitaliserat med 4 % kalkylränta
blir beloppet 5 kr x 80 m x 25 = 10 000 kr. Framtida underhållskost76
nader för bron kan grovt bedömas till samma nuvärdesbelopp. Totalt blir detta 20 000 kr för framtida driftskostnader.
• Förrättningskostnaden uppskattas till 80 000 kr.
• Markintrånget bedöms till 32 500 kr (325 kvm á 100 kr) för fastigheten 1:170 och 7 500 kr (75 kvm á 100 kr) för samfälligheten s: 17.
På fastigheten 1:111, där parkeringsplatsen anläggs, uppskattas intrånget till 60 000 kr (150 kvm á 400 kr). Totalt markintrång blir
32 500 + 7 500 + 60 000 = 100 000 kr.
76
I detta fall är det tillräckligt med en grov uppskattning av driftsoch underhållskostnaderna
eftersom det blir en kalkylerad vinst med mycket stor marginal.
2015-10-01
• Vägkroppen och bron ägs gemensamt av fastigheterna 1:120, 1:135,
1:202 och 1:111, dvs. de fastigheter som ska ingå i ga77
samfälligheten. Det tekniska nuvärdet bedöms vara relativt lågt.
Det bedöms i detta fall till 20 procent av kostnaden för att rusta upp
vägen och bron, dvs. till 0,2 x 250 000 = 50 000 kr.
Totalt får vi därmed på minussidan 250 000 + 20 000 + 80 000 + 100 000 +
50 000 = 500 000 kr.
Vinst
Vinsten blir 1 200 000 – 500 000 = 700 000 kr. Åtgärden uppfyller sålunda
villkoret i 6 § AL.
77
Vinstkalkylen ska alltså innefatta det tekniska nuvärdet av befintliga anläggningar, väg och bro,
som tas i anspråk och inte bara markintrånget. I detta fall är det de deltagande fastigheterna
som själva äger anläggningarna, men det har ingen principiell betydelse vem som äger anläggningarna. När det däremot gäller ersättningen anläggningarna kan fastighetsägarna komma
överens om att ingen ersättning ska betalas, vilket kan vara praktiskt i detta fall eftersom de så
att säga får betala till sig själva. Se vidare exemplet om ersättning i detta fall under 13 §.
Båtnadsvillkoret i 6 § AL är dock inte dispositivt till skillnad mot ersättningsregeln i 13 § AL,
varför det inte går att avtala bort poster som inte ska belasta vinstkalkylen.
285
286
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 2. Skogsbilväg
Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en skogsbilväg. De siffror som redovisas är
endast exempel, som inte utan vidare kan tillämpas i andra fall.
Förutsättningar
En ny skogsbilväg ska inrättas för tre skogsfastigheter, Kornsjö 2:10, 2:12
(två skiften) och 6:3. Den streckade linjen på kartan visar den tänkta vägens
läge. Utfart mot allmän väg sker norrut på 2:12. Punktmarkerad linje avgränsar vägens båtnadsområde, som uppgår till sammanlagt omkring 150 ha
produktiv skogsmark.
Enligt 6 § AL ska fördelarna av anläggningen överväga de kostnader och
Fördelar
Fördelarna består att det blir billigare att transportera ut virke samt att för
personal och maskiner komma åt de områden som ska avverkas. Denna båtnad kan enligt Skogsstyrelsens metod för båtnadsvärdering för skogsbilvägar uppskattas till i genomsnitt 3 000 kr/ha för båtnadsområdet.
2015-10-01
Den totala båtnaden bedöms sålunda mot denna bakgrund till 150 x 3 000 =
450 000 kr.
De kostnader och olägenheter som i detta fall ska belasta vinstkalkylen består av anläggningskostnad för vägen, framtida driftsoch underhållskostnader, förrättningskostnad samt markintrång.
• Kostnaden för att anlägga vägen uppskattas till 150 kr/m väg. Total
väglängd 1 500 m. Anläggningskostnaden blir således 150 x 1 500 =
225 000 kr.
• De framtida driftskostnaderna för vägen kan uppskattas till 2 kr/m
och år. Den årliga underhållskostnaden blir 2 x 1 500 = 3 000 kr.
Kapitaliserat med 4 % kalkylränta får vi ett belopp om 25 x 3 000 =
75 000 kr.
• Förrättningskostnaden uppskattas till 50 000 kr.
• Markintrånget uppskattas enligt 2009 års skogsnorm till 15 000
kr/ha, motsvarande 1,50 kr/kvm. Beloppet inkluderar ersättning för
mark, förtidig avverkning samt storm- och torkskador. Virkesvärdet
ingår inte, utan detta får fastighetsägarna tillgodogöra sig på annat
sätt. Den korridor som kalavverkas för vägen är 20 m bred. Den totala arealen blir 20 x 1 500 = 30 000 kvm. Markintrånget blir totalt
1,50 x 30 000 = 45 000 kr.
De totala kostnaderna blir därmed 225 000 + 75 000 + 50 000 + 45 000 =
395 000 kr.
Vinst
Vinsten blir 450 000 – 395 000 = 55 000 kr. Åtgärden uppfyller därmed
villkoret i 6 § AL.
287
288
2015-10-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 3. Parkeringsplats inom detaljplan
Exemplet belyser prövning av båtnadsvillkoret vid inrättande av en gemensamhetsanläggning avseende en parkeringsplats inom ett detaljplanelagt
område. Observera att de siffror som redovisas endast är exempel.
Förutsättningar
Fyra fastigheter med flerbostadshus, Ekdal 1:61–1:64, har ansökt om att
inrätta en gemensamhetsanläggning för parkeringsplats. Varje fastighet består av fyra lägenheter och behovet av parkeringsplatser uppgår till totalt 16
stycken. På grund av terrängförhållandena på platsen och bristande utrymme
går det inte att anlägga parkering inom respektive fastighet. Parkeringen
upptar ett område om 250 kvm och belastar fastigheter Ekdal 1:1.
P
1:1
Enligt 6 § AL får en gemensamhetsanläggning inrättas endast om fördelarna
av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och
Fördelar
Fördelarna av ekonomisk art är den marknadsvärdeökning som anläggningen innebär för de deltagande fastigheterna. Denna ökning kan i det aktuella
fallet beräknas utifrån den besparing som anläggningen innebär mot att istället behöva hyra motsvarande antal parkeringsplatser.
2015-10-01
Kostnaderna för anläggningen består av utförande- och driftkostnad. Utöver
dessa poster tillkommer förrättningskostnad och marknadsvärdeminskning
på den upplåtande fastigheten.
Beräkningar
I dagsläget arrenderas parkeringsplatser på andra fastighet i grannskapet för
200 kr per plats och månad, vilket bedöms vara kring en marknadsmässig
nivå.
Det positiva värdet motsvarar därmed den diskonterade kostnadsbesparingen för 16 parkeringsplatser baserat på en real kalkylränta om 4
procent på evig tid, vilket blir:
200 kr x 12 månader x 16 platser / 0,04 = 960 000 kr
Kostnaden för anläggningens utförande baseras på en offert från Bygg &
Schakt AB. Driftkostnaden baseras på riktvärden från REPAB:s kostnadsdata som diskonteras med en real kalkylränta om 4 procent på evig tid. Förrättningskostnaden ska avse en normal förrättningskostnad för denna typ av
förrättning.
Det intrång som sker på upplåtande fastighet har beräknats utifrån ett marginellt värde som tillskottsmark till i söder belägna enbostadshusfastigheter
och uppgår till 300 kr/kvm (1/3 av 900 kr/kvm).
•
Anläggningskostnad: 250 000 kr inkl. moms
•
Driftkostnad: (250 kvm á 30 kr per år) / 0,04 = 187 500 kr
•
Förrättningskostnad: 50 000 kr
•
Markintrång: 300 kr/kvm x 250 kvm = 75 000 kr
•
Total kostnad: 562 5000 kr
Vinsten uppgår därmed till 960 000 – 562 500 = 397 500 kr vilket innebär
att båtnadsvillkoret i 6 § AL är uppfyllt.
289
290
2015-10-01
3.3
ERSÄTTNING VID UPPLÅTELSE AV RÄTT
TILL VÄG
3.3.1
Inledning
Lantmäteriet
I 49-50 a §§ AL finns bestämmelser om rätt att bygga och använda vägar.
Enligt 49 § AL får upplåtas rätt för en fastighet att bygga en väg över en
annan fastighet eller att använda en befintlig väg. I fråga om ersättning ska
enligt 49 § andra stycket första meningen 13 § tillämpas. Om upplåtelsen
avser en rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning, ska ersättning i stället betalas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning). Se vidare avsnitt 3.3.2 nedan.
OBS! Enligt de regler som gällde fram till 2015-07-01, och som enligt övergångsbestämmelserna ska tillämpas för förrättningar som hade påbörjats
före detta datum, ska ersättning för rätt att använda en befintlig väg bestämmas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning).
Enligt 50 § AL får upplåtas rätt för en fastighet att tillfälligt använda en väg.
För upplåtelsen ska ersättning betalas efter vad som är skäligt främst med
hänsyn till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom
vägens användande. Sådan slitageersättning ska bestämmas att betalas på en
gång eller årligen i förskott under den tid som rätten att använda vägen består och tas i anspråk av rättighetshavaren. Se vidare avsnitt 3.3.3 nedan.
Enligt 50 a § AL får upplåtas rätt för en samfällighetsförening (som förvaltar vägar) att använda en väg som ingår i en annan gemensamhetsanläggning. För upplåtelsen ska ersättning betalas efter vad som är skäligt främst
med hänsyn till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma genom
vägens användande. Sådan slitageersättning ska bestämmas att betalas på en
gång eller årligen i förskott. Se vidare avsnitt 3.3.3.
Ovanstående innebär att man kan urskilja tre olika ersättningsprinciper, beroende på vilket typfall som ska värderas.
Expropriationsfall
• En ny väg eller rätt att använda en befintlig väg för ett allmänt ändamål
(49 §).
För värderingen av en ny väg kan hänvisas till SERVITUT FÖR X-, Z- OCH
T-OMRÅDEN (se avsnitt 2.1.3) för det fallet att tomtmark berörs. För andra
markslag får ersättningen bestämmas enligt för ändamålet lämpliga intrångsvärderingsmetoder.
2015-10-01
• En ny väg eller rätt att använda en befintlig väg för ett enskilt ändamål
(49 §).
För värderingen av en ny väg kan vägledning fås av TOMTTILLBEHÖR (se
avsnitt 2.1.5) för det fallet att vägen kan betraktas som ett tomttillbehör och
av dokumentet SPECIELLT OM VÄGAR PÅ LANDSBYGDEN (se avsnitt
3.1.5) för övriga fall.
Slitageersättning
• Rätt att enligt 49 § använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning.
• Rätt att tillfälligt använda en väg (50 §).
• Rätt för en samfällighetsförening att använda en väg (50 a §).
3.3.2
Ersättning för upplåtelse enligt 49 § AL
Utgångspunkter
Enligt 49 § AL får en fastighet ges rätt att bygga en väg över en annan fastighet eller att använda en befintlig väg, om en sådan upplåtelse
1. är av väsentlig betydelse för att tillgodose den förstnämnda fastighetens behov av väg,
2. av särskilda skäl är lämpligare än att bilda en gemensamhetsanläggning eller att ansluta fastigheten till en redan bildad anläggning, och
3. inte medför synnerligt men för den upplåtande fastigheten eller för en
annan fastighet som har rätt att använda vägen.
För en upplåtelse enligt första stycket ska ersättning betalas enligt 13 §. Om
upplåtelsen avser en rätt att använda en befintlig väg som ingår i en gemensamhetsanläggning, ska ersättning i stället betalas enligt 50 a § andra och
tredje styckena.
OBS! Enligt de regler som gällde fram till 2015-07-01, och som enligt övergångsbestämmelserna ska tillämpas för förrättningar som hade påbörjats
före detta datum, ska ersättning för rätt att använda en befintlig väg bestämmas enligt 50 a § andra och tredje styckena (slitageersättning).
Ersättning för rätt att bygga en ny väg eller att använda en befintlig väg
I fråga om ersättning för upplåtelse av rätt att bygga väg över annan fastighet eller upplåtelse av rätt att använda en befintlig väg ska alltså enligt 49 §
andra stycket första meningen 13 § tillämpas. Det innebär att ersättning ska
291
292
2015-10-01
Lantmäteriet
betalas för marknadsvärdeminskningen med ett tillägg om 25 procent (s.k.
expropriationsfall). Om det är uppenbart att rätten att bygga väg inte i stället
skulle ha kunnat upplåtas genom någon annan tvångslagstiftning än FBL
eller AL, ska dessutom en skälig del av vinsten för rättighetshavaren ersättas
(s.k. vinstfördelningsfall).
Ersättningsbestämmelserna i 49 § är dispositiva. Om ett medgivande enligt
53 § andra stycket och 16 § första stycket innebär avsteg från ersättningsreglerna och om fastigheten svarar för fordran, måste medgivande även inhämtas från fordringens innehavare (jämför 16 § andra stycket). Medgivande
behövs dock inte om rättighetsupplåtelsen är väsentligen utan betydelse för
fordringshavaren. Hur ersättningen ska betalas regleras i 32 § (54 § första
stycket).
Ersättning för rätt att använda en befintlig väg som ingår i en
gemensamhetsanläggning
I fråga om ersättning för upplåtelse av rätt att använda en befintlig väg som
ingår i en gemensamhetsanläggning ska enligt 49 § andra stycket andra meningen 50 a § andra och tredje styckena tillämpas. Det innebär att ersättning
ska betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av
vägbanan som beräknas uppkomma genom vägens användande. Om förbättring behövs för att vägen ska kunna utnyttjas bör ersättningen även kunna
omfatta viss del av byggnadskostnaderna. Även andra omständigheter kan
beaktas, se nästa avsnitt Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL .
3.3.3
Ersättning enligt 50 och 50 a §§ AL
Utgångspunkter
Enligt 50 § AL får en fastighet ges rätt att tillfälligt använda en väg som inte
hör till fastigheten. En upplåtelse enligt 50 § kan ske såväl i en befintlig väg
som i en väg som ska byggas som en gemensamhetsanläggning (prop.
1973:160 s. 267).
Enligt 50 a § första stycket AL får upplåtas rätt för en samfällighetsförening,
som förvaltar en gemensamhetsanläggning för väg, att använda en väg som
ingår i en annan gemensamhetsanläggning. Rätten ska alltså inte upplåtas
till förmån för de enskilda fastigheterna utan till förmån för den samfällighetsförening de tillhör.
I båda situationerna ska det betalas skälig ersättning med hänsyn främst till
den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma, s.k. slitageersättning.
Det är dock en principiell skillnad mellan de båda fallen eftersom det enligt
50 a § är fråga om endast ett tillfälligt användande av vägen. Nedan behandlas därför de båda bestämmelserna separat. Framställningen bygger i princip
på Handbok AL.
2015-10-01
Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg
Ersättning för rätt att tillfälligt använda en väg ska enligt 50 § andra stycket
AL betalas efter vad som är skäligt främst med hänsyn till den slitning av
vägbanan som den ersättningsskyldiges trafik beräknas innebära under den
tid som rätten att använda vägen avser (slitageersättning).
Om en förbättring behövs för att vägen ska kunna utnyttjas eller om upplåtelse sker i samband med vägens byggande och den ersättningsskyldige avser att trafikera vägen i stor omfattning utan att fastigheten för den skull ska
ingå i gemensamhetsanläggningen, bör ersättningen även kunna omfatta viss
del av byggnadskostnaderna. Om upplåtelsen innebär intrång i någon annans rätt att begagna vägen, ska ersättningen även omfatta kompensation för
detta (prop. 1973:160 s. 282 ff.).
Ersättningens storlek ska alltid slutgiltigt bestämmas vid förrättningen. Den
ska antingen betalas årligen i förskott så länge rätten består och tas i anspråk
eller också som ett engångsbelopp. Den sistnämnda möjligheten bör främst
utnyttjas vid en mycket kortvarig upplåtelse (prop. 1973:160 s. 283).
Reglerna om ersättning är enligt 53 § AL dispositiva. Denna form av ersättning ska inte nedsättas för fördelning bland fordringshavare och reglerna i
16 § andra stycket AL är således inte tillämpliga.
Genom hänvisning i 50 § tredje stycket till 48 a § AL ges rätt till ytterligare
ersättning för kostnader som uppstår om vägen under en kortare tid används
i väsentligt ökad omfattning. Detta gäller oavsett om den ursprungliga ersättningen har bestämts som en årlig ersättning eller som en engångsersättning.
Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg
Ersättning för en samfällighetsförenings rätt att använda en väg som ingår i
en annan gemensamhetsanläggning ska enligt 50 a § andra stycket bestämmas efter vad som är skäligt, med hänsyn främst tas till den slitning av vägbanan som beräknas uppkomma. Om en förbättring av vägen behövs ska
även kostnaderna för denna kunna påverka ersättningen. Även andra omständigheter kan beaktas.
Av rättsfallet V 09:2 framgår att ersättningsregeln i 50 a § inte hindrar att
även värdeminskningen på den upplåtande fastigheten ersätts, eftersom det
är en skälighetsregel. Det kan sålunda bli aktuellt att utöver vägslitaget bestämma ersättning för markandsvärdeminskning som orsakas av t.ex. trafikstörningar.
Normalt kan det vid beräkningen vara lämpligt att utgå från en skälig genomsnittskostnad, baserad på den uppskattade användningen. Det kan därför
bli aktuellt att räkna som om respektive fastighet fick ett andelstal. Fastigheternas andelstal bildar sedan ett ”gemensamt andelstal” för gemensam-
293
294
2015-10-01
Lantmäteriet
hetsanläggningen i sin helhet och läggs till grund för beräkningen av ersättningen. Något andelstal för samfällighetsföreningen ska dock inte bestämmas, utan beskrivningen ovan avser enbart en metod att beräkna den ersättning som samfällighetsföreningen ska betala.
Den ersättning som ska betalas för rättighetsupplåtelsen liksom hur ersättningen ska betalas, på en gång eller årligen i förskott, bestäms vid förrättningen. Om det tillkommer fastigheter blir dessa automatiskt delaktiga i den
upplåtna rättigheten. Vid större ändringar kan ersättningen för upplåtelsen
behöva omprövas enligt 35 § (prop. 1996/97:92 s. 70).
Ersättning i form av ett årligt förskott bör kunna indexuppräknas, vilket i så
fall måste framgå av beslutet.
Om parterna är överens om ersättningen kan denna överenskommelse läggas
till grund för ersättningsbeslutet.
Samfällighetsföreningen svarar för betalningen av ersättningen till den upplåtande samfälligheten. Ersättningen blir en kostnad bland andra kostnader
för föreningen och fördelas mellan medlemmarna i förhållande till andelstalen för drift (prop. 1996/97:92 s. 70).
Genom hänvisning i 50 a § tredje stycket till 48 a § AL ges rätt till ytterligare ersättning för kostnader som uppstår om vägen under en kortare tid
används i väsentligt ökad omfattning. Detta gäller oavsett om den ursprungliga ersättningen har bestämts som en årlig ersättning eller som en engångsersättning.
VÄRDERINGSHANDBOKEN
2015-04-01
Lantmäteriet
3.4
ERSÄTTNING VID ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN
3.4.1
Regelsystemet 37-39 §§ AL
Ändrade andelstal
Enligt 35 § AL får en gemensamhetsanläggning (ga) under vissa förutsättningar omprövas. Innebär omprövningen ändrade andelstal eller att fastigheter inträder i eller utträder ur en ga gäller speciella ersättningsregler. Reglerna finns i 37-39 §§ AL. Dessa regler gäller även när en fastighet ansluts
till en ga enligt 42 a § AL. Reglerna är inte dispositiva.
Överenskommelse enligt 43 § AL
Ett godkännande av en överenskommelse enligt 43 § AL får göras endast
om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot bestämmelserna
i AL. Detta innebär bl.a. att överenskommelsen inte får strida mot ersättningsreglerna i 37-39 §§. Reglerna är inte dispositiva.
Frågan om en överenskommen ersättning enligt 43 § AL överensstämmer
med ersättningsreglerna i 37 och 39 §§ AL har berörts i en överklagad förrättning där domstolen gjorde följande uttalande:
Rättsfall – MÖD 2015-11-19 (F4532-14)
MÖD anförde i sin dom att anläggningens värde uppskattas efter vad som är skäligt
med hänsyn främst till kostnaderna för dess utförande samt till anläggningens ålder och
fortsatta användbarhet. I förarbetena anges att värderingen inte innebär en på mätbara
faktiska förhållanden grundad matematisk beräkning, utan snarare en skälighetsbedömning (prop. 1973:160 s. 260). Varje avvikelse från det belopp som LM vid en egen utredning kommer fram till kan med anledning av ovanstående inte per automatik sägas
strida mot anläggningslagen. En överenskommelse kan anses strida mot anläggningslagen först när beloppet avsevärt avviker från en vid en övergripande bedömning uppskattad skälig ersättning.
Ersättningsregler
Enligt 37 § AL ska den fastighet som inträder eller får ett högre andelstal i
en ga betala ersättning till övriga delägare för den andel av föreningens,
enligt 39 § AL, beräknade överskott som tillförs fastigheten genom inträdet
eller ändringen. Notera att det i dessa fall endast gäller överskott, ingen ersättning kan utgå åt andra hållet om det istället föreligger ett underskott.
Enligt 38 § AL ska den fastighet som utträder ur eller får ett lägre andelstal i
en ga erhålla ersättning från övriga delägare för den andel av föreningens,
enligt 39 § AL, beräknade överskott som fastigheten förlorar genom utträdet
295
296
2015-04-01
Lantmäteriet
eller ändringen. Föreligger ett underskott ska fastigheten istället betala ersättning för sin andel av detta underskott.
Föreningsförvaltning
Enligt 39 § AL ska detta över- eller underskott, när ga:n förvaltas av en
samfällighetsförening, beräknas som skillnaden mellan föreningens tillgångar, å ena sidan, och föreningens förbindelser, å andra sidan. Med tillgångar avses värdet av anläggningen, föreningens kassabehållning och fonderade medel. Med förbindelser avses föreningens skulder.
Eftersom såväl kassabehållningen, fonderade medel samt skuldsättningen i
en samfällighetsförening kan förändras från tiden för lantmäteribeslutet till
dess att beslutet registreras kan värdet av dessa poster inte anges i beslutet.
78
Det är endast anläggningens värde som kan beräknas och anges. Det förekommer att samfällighetsföreningar även äger den till ga:n underliggande
marken eller annan mark. Om så är fallet bör även dessa tillgångar värderas
och dess värde redovisas av LM.
Exempel på beslutsformulering:
Fastigheten X ska betala 1/200-del av det beräknade överskottet i ga:Y,
bestående av anläggningens värde plus föreningens kassabehållning och
fonderade medel minus föreningens skulder.
Kassabehållning, fonderade medel och skulder ska beräknas den dag beslutet registreras i fastighetsregistret. Anläggningens värde uppskattas
till 300 000 kr.
Delägarförvaltning
Förvaltas ga:n genom delägarförvaltning ska anläggningens värde enligt
39 § AL anses som överskott.
Vid skilda andelstal
Har fastigheterna åsatts olika andelstal för utförande och drift ska en beräkning göras av varje sådan verksamhetsgren för sig. Detta torde i normalfallen innebära att anläggningens värde, fonderade medel och föreningens
skulder fördelas efter andelstalet för utförande, medan föreningens kassabehållning fördelas efter andelstalet för drift. Är ga:n indelad i sektioner får en
beräkning göras för varje berörd sektion var för sig.
Det kan förekomma att en samfällighetsförening även äger mark. Även
denna tillgång ska tas med i beräkningen och fördelas efter andelstalet för
78
prop.1973:160 s.258
Lantmäteriet
2015-04-01
utförande. Finns sektioner sker fördelningen efter varje fastighets totala andel i anläggningens utförande.
Regler för beräkning av anläggningens värde
Enligt 39 § AL ska anläggningens värde uppskattas främst efter kostnad för
utförande samt anläggningens ålder och fortsatta användbarhet. I kostnad
för utförande ingår förutom anläggningskostnaden, även kostnaden för
markåtkomst och förrättning.
I förarbetena till AL sägs att slopandet av den så kallade femårsregeln i EVL
inte bör tillmätas en alltför avgörande betydelse utan att denna gräns fortfa79
rande torde kunna tjäna till viss vägledning när det gäller äldre vägar. Detta
uttalande bör idag tolkas med stor försiktighet och i normalfallet inte föran80
leda någon annan beräkning än den som anvisas i 39 § AL.
Vidare sägs i förarbetena att då en anläggnings värde sällan kan uppskattas
exakt, bör inte varje framräknat över- eller underskott föranleda ersättningsskyldighet. Någon ledning för detta storleksbelopp ges dock inte.
Statsbidrag m.m.
Något stöd för att en vägs värde ska reduceras på grund av att den byggts
med stöd av stadsbidrag går inte att finna i varken lagtext eller förarbeten.
Det samma gäller om en anläggning ursprungligen överlåtits till samfälligheten utan ersättning.
Ersättningsfördelning
Sköts anläggningen genom delägarförvaltning måste ersättningen av naturliga skäl betalas direkt mellan fastighetsägarna. Om anläggningen däremot
förvaltas av en samfällighetsförening uppkommer frågan om betalning ska
ske till föreningen eller direkt till de delägande fastigheterna.
Vid inträde eller ökat andelstal enligt 37 § AL säger lagtexten uttryckligen
att betalning skall ske till de delägande fastigheterna vilket också förtydligas
i förarbetena. Då det ofta handlar om små belopp kan det av enkelhetsskäl
ändå vara lämpligt att ersättningen betalas direkt till föreningen. Något uttryckligt förbud mot detta torde inte ha varit avsikten med formuleringen i
vare sig lagtext eller förarbete.
Vid utträde eller minskat andelstal enligt 38 § AL sägs i lagtexten inget om
vem som ska utge ersättningen. Enligt förarbetena tolkas detta som att det
bör åligga föreningen att svara för utbetalning av ersättning i dessa fall.
79
prop. 1973:160 s. 177 ö
80
Se närmare Handbok AL, 39 §.
297
298
2015-04-01
Lantmäteriet
Vem som ska erhålla eller utge betalning spelar roll för hur ersättningens
storlek beräknas. Betalas ersättning till föreningen sker det indirekt en betalning även till den fastighet som inträder vilket medför en högre ersättning
än om betalning sker direkt till de delägande fastigheterna.
Detta får dock endast betydelse vid stora förändringar av delägarkretsen,
t.ex. när många fastigheter inträder samtidigt, eller om det handlar om höga
ersättningsposter t.ex. p.g.a. en nyligen anlagd väg eller när förening också
äger värdefull mark. Vid ett ordinärt inträde i en större förening ryms skillnaden ofta inom värderingsosäkerheten och den skälighetsuppskattning som
ska göras.
3.4.2
Förenklad metod för värdering av väg
Vad saken ytterst gäller är att pröva i vad mån det med hänsyn till samtliga
föreliggande förhållanden framstår som rättvist och rimligt att en nytillträdande delägare ska betala ersättning vid sitt inträde i anläggningen eller att
en utträdande delägare får återbäring på sina investeringskostnader. Det är
mer en fråga om skälighetsuppskattning än om en på mätbara faktiska för81
hållanden grundad matematisk beräkning.
Inledning
Denna metod är främst framtagen för att bestämma ersättning enligt
37-39 §§ AL, men kan även användas för värdering av en väg vid upplåtelse
eller inlösen enligt FBL, AL och LL.
Beräkning av en vägs värde utifrån faktiska kostnader
I första hand bör den faktiska kostnaden för utförandet av vägen användas.
Till detta bör även läggas större kostnader i syfte att avsevärt förbättra
vägens standard, så som breddning, ändring av vägens profil samt större
dikningsåtgärder och beläggning av vägen. Kostnaderna ska avse den faktiska kostnaden vid tidpunkten för anläggandet och underhållsåtgärden och
ska inte räknas upp med något index. Avskrivning av kostnaden sker sedan
endast mot bakgrund av vägens skick, och inte mot vägens ålder. Se nedan
under avsnitt ”Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet”.
Beräkning av en vägs värde utifrån schablonkostnader
Vid avsaknad av den faktiska kostnaden kan nedanstående schabloner istället användas. Kostnaden avser kronor per kvadratmeter och ska multipliceras med körbanans bredd.
81
prop.1973:160 s.140 och 260
2015-04-01
Lantmäteriet
299
Vägens
Grusväg,
standard: låg standard
Grusväg,
bra standard
Grusväg,
bättre standard
Belagd väg
Kostnad:
200 kr/m²
350 kr/m²
+ 50 - 100
kr/m²
75 kr/m²
Grusväg av låg standard avser främst skogsbilvägar, men kan i förekommande fall även tillämpas på jämförbara vägar avsedda för persontrafik.
Gränsen mellan bra och bättre standard för grusvägar måste bedömas i det
enskilda fallet. Landsbygdsvägar med låg trafikintensitet, främst vägar som
servar fritidshusbebyggelse, klassas normalt som bra. Tätortsvägar med hög
trafikintensitet, främst vägar som servar permanentbostadsbebyggelse,
klassa normalt som bättre.
Är vägen anlagd i svårare terräng, inom område med avsevärt sämre grundförhållanden eller om vägen är mycket kort, under 200 meter, bör kostnaden
höjas med 50 procent.
Anläggningskostnaden för en belagd väg bedöms först utifrån kriterierna för
bra eller bättre grusväg. Sedan görs ev. påslag för terräng- och grundförhållande eller kort väglängd, varefter anläggningskostnaden ökas med 50 kr/m²
för tankbeläggning, typ ”oljegrus” och 100 kr/m² för massabeläggning, typ
”asfalt”.
Samtliga kostnaderna avser anläggningskostnad inklusive moms samt kostnad för markåtkomst och förrättning.
Avskrivning utifrån vägens ålder
Om anläggningskostnaden har bedömts med schabloner ska värdet skrivas
av utifrån vägens ålder enligt följande tabell:
Ålder
< 5 år
5-14 år
15-24 år
25-35 år
> 35 år
Faktor:
1,0
0,9
0,8
0,7
0,6
Avskrivning utifrån vägens fortsatta användbarhet
Oavsett hur anläggningskostnaden beräknats, utifrån faktisk kostnad eller
genom schabloner ska värdet av vägen skrivas ner om vägen inte är i ett gott
skick.
Vägens skick:
Gott
Normalt
Sämre
Undermåligt
Faktor:
1,00
0,75
0,50
0,25
300
2015-04-01
Lantmäteriet
Grusvägars fortsatta användbarhet
Bedömningen av grusvägars skick utgår från vägens funktionella egenskaper som förenklat kan bedömas utifrån vissa uppställda kriterier. Den enskilt
viktigaste egenskapen hos vägen, för att långsiktigt bibehålla ett gott skick,
är dess vattenavledande förmåga. Blir vatten stående på vägen och ansamlas
i vägkroppen ökar slitaget markant. Bedömningen av vägens skick ska göras
82
under barmarksperioden och inte under tjälande förhållanden.
Gott skick: Vägen har bra tvärlutning, så att regnvatten lätt kan rinna av.
Inga vattenansamlingar på vägen. Ingen förekomst av potthål och korrugering, s.k. tvättbräda. Ingen sänkt hastighet vid framförande av fordon. Inget
eller mycket lite lösgrus eller grusvallar. Såväl sidotrummor som trummor
under vägen har god standard och tillräcklig dimensionering. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Ingen nedsättning av totalvikt förekommer vid tjällossning.
Normalt skick: Huvuddelen av vägen har en bra tvärlutning. Inga stora
vattenansamlingar. Potthål och korrugering på vissa avsnitt. Ingen sänkt
hastighet vid framförande av fordon. En del lösgrus eller grusvallar. Hela
vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från sly och träd. Nedsättning av totalvikt behövs vid tjällossning.
Sämre skick: En majoritet av vägen har en bra tvärlutning. Vattnet förhindras till viss del från att rinna av vägen. Potthål och korrugering finns, ibland
sänkt hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och mindre grusvallar
finns. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet. Vissa brister
finns i överbyggnadens konstruktion. Nedsatt totalvikt förekommer både vår
och höst.
Undermåligt skick: Vägen har ingen eller dålig tvärlutning. Vatten förhindras att rinna av vägen. Hög förekomst av potthål och korrugering. Sänkt
hastighet vid framförande av fordon. Lösgrus och grusvallar i stor omfattning. Dräneringen av vägen är bristfällig på grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken. Nedsatt totalvikt förekommer både vår och höst.
Vägområdet är inte underhållet, sly och träd nära vägbanan.
Asfaltsvägars fortsatta användbarhet
För att bedöma asfaltsvägars skick ska följande kriterier beaktas:
Gott skick: Ingen spårbildning. Inga lagningar eller sprickbildningar i vägbana eller vägkanter. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är
fritt från sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god
standard och tillräcklig dimensionering.
82
Al-Zubaidi, H. Bedömning av grusväglag, TDOK 2014:0135, Trafikverket
Lantmäteriet
2015-04-01
Normalt skick: Ingen spårbildning. Lagningar av vägbanan och vägkanter
förekommer. Hela vägområdet, minst två meter från vägbanan, är fritt från
sly och träd. Såväl sidotrummor som trummor under vägen har god standard
och tillräcklig dimensionering.
Sämre skick: Viss spårbildning eller sprickbildning och lagningar i vägbana och vägkant. Behov finns av röjning av sly och träd inom vägområdet.
Sidotrummor eller trummor under vägen har inte tillräcklig dimension.
Undermåligt skick: Spårbildning eller öppna skador och sprickbildning i
vägbana och vägkanter förekommer. Dräneringen av vägen är bristfällig på
grund av obefintliga, uppgrundade eller igensatta diken.
Besiktning av väg
Om inte vägen har besiktigats i verkligheten räcker oftast tillförlitlig information från föreningen eller om möjligt en okulär besiktning med hjälp
av t.ex. funktionen Street View i Google Maps. Saknas Street View för den
aktuella vägen kan det finnas en möjlighet att titta på en del av vägen om
den tar sin början från en större t.ex. allmän väg.
301
302
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL – Värdering av väganläggning
Följande exempel baseras på verkliga fall och redovisar beräkningsgången
för några olika vägar i varierande ålder, standard och skick.
Exempel 1 – schabloniserad kostnad
Föreningen A har 7 km asfaltsväg och 5 km grusväg med en bredd om 3
meter. Vägarna är anlagda före 1970-talet, men asfaltering har skett mellan
1985-2007.
Grusvägarna bedöms vara av bra standard, vilket ger en anläggningskostnad
om 200 kr/m². Grusvägarnas ålder klassas som äldre än 35 år, vilket ger
faktor 0,6.
Asfaltsbeläggningen är 8 - 30 år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 30 år, vilket ger faktor 0,7. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då
genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägen
skick.
Föreningen A säger sig ha investerat 1,3 Mkr i extra underhåll av vägarna de
senaste sju åren. Denna kostnad ska inte adderas till vägens anläggningskostnad när denna är uppskattad med schabloner, men bidrar till att vägarna
bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75.
Beräkning:
Grusväg bra standard: 3 m * 200 kr/m² (standard) * 0,6 (ålder) * 0,75
(skick) = 270 kr/m. 270 kr/m * 5 000 m = 1,35 Mkr
Asfaltsväg: 3 m * 300 kr/m² (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 472,5
kr/m. 472,5 kr/m * 7 000 m ≈ 3,31 Mkr
Totalt värde: ca 4,66 Mkr
Föreningen består av 300 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet 1,
motsvarande 0,33 % av anläggningens värde.
En anslutande fastighet får i detta fall betala runt 15 500 kr för del i väganläggningens värde.
Föreningen B har 45 km asfalterad bilväg om 4,5 meters bredd och 8,6 km
asfalterad cykelväg med en bredd om 2 meter. Vägarna är ursprungligen
anlagda på 1970-talet, men asfaltering har skett mellan 1990-2005.
Grusvägar i motsvarande område skulle klassats som bättre, varför anläggningskostnaden för asfaltsväg sätts till 450 kr/m².
Lantmäteriet
2015-04-01
Asfaltsbeläggningen är 11 - 20 år gammal. Vid avskrivning p.g.a. åldersfaktorn utgår vi från den äldsta delen, d.v.s. 20 år, vilket ger faktor 0,8. De nyare delarna av asfaltsvägen förutsätts vara i ett bättre skick och detta får då
genomslag vid bedömningen av vägens fortsatta användbarhet, alltså vägens
skick.
Vägarna bedöms hålla ett normalt skick, vilket ger en faktor om 0,75.
Beräkning:
Asfaltsväg bil: 4,5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) =
1 215 kr/m.1215 kr/m * 45 000 m ≈ 54,68 Mkr
Asfaltsväg cykel: 2 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,8 (ålder) * 0,75 (skick) =
540kr/m. 540 kr/m * 8 600 m ≈ 4,64 Mkr
Föreningen består av 4 000 andelar där samtliga fastigheter har andelstalet
1, motsvarande 0,025 % av anläggningens värde.
Föreningen C har 1,5 km bra asfalterad bilväg och 1,5 km bra grusväg om 4
meters bredd. Vägarna är ursprungligen anlagda på 1950-talet, men upprustning och asfaltering skedde av hela vägnätet år 2004. Åldersfaktorn blir
därför 0,9.
Beräkning:
Grusväg: 4 m * 200 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 540 kr/m.
540 kr/m * 1 500 m ≈ 800 000 kr
Asfaltsväg: 4 m * 300 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 0,75 (skick) = 810
kr/m. 810 kr/m * 1 500 m ≈ 1,2 Mkr
Totalt värde: ca 2 Mkr
Föreningen D har 2,9 km bra grusväg om 3 meters bredd. Vägarna är anlagda 1980. Åldersfaktorn blir därför 0,7.
303
304
2015-04-01
Lantmäteriet
Beräkning:
Grusväg: 3 m * 200 kr/m2 (standard) * 0,7 (ålder) * 0,75 (skick) = 315 kr/m.
315 kr/m * 2 900 m ≈ 900 000 kr
Totalt värde: ca 900 000 kr
Föreningen E har 1 km asfalterad väg i bättre standard om 5 meters bredd.
Vägarna är anlagda år 2004. Åldersfaktorn blir därför 0,9.
Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0.
Beräkning:
Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) =
2 025 kr/m. 2025 kr/m * 1 000 m ≈ 2,03 Mkr
Föreningen F har 800 m asfalterad gata i bättre standard om 5 meters bredd.
Vägarna är anlagda år 2005. Åldersfaktorn blir därför 0,9.
Vägarna bedöms hålla ett gott skick, vilket ger en faktor om 1,0.
Beräkning:
Asfaltsväg: 5 m * 450 kr/m2 (standard) * 0,9 (ålder) * 1,0 (skick) = 2 025
kr/m. 2025 kr/m * 800 m ≈ 1,6 Mkr
Totalt värde ca 1,6 Mkr
2015-04-01
Lantmäteriet
4
LEDNINGSRÄTTSLAGEN
Här behandlas dels vissa grundläggande ersättningsprinciper för intrång av
ledningar, dels görs en uppdelning på ett antal typsituationer. I det senare
fallet redovisas både specifika ersättningsprinciper samt beräkningsexempel.
4.1
GRUNDLÄGGANDE ERSÄTTNINGSPRINCIPER
4.1.1
Generell ersättningsmodell
Enligt 13 § LL ska intrångsersättning och annan ersättning bestämmas enligt
reglerna i 4 kap. ExL. Enligt 13 a § LL är det under vissa förutsättningar
möjligt att pröva en svårbedömbar skada vid en senare förrättning. Enligt 13
c § LL är det möjligt för LM att bestämma ersättning för en s.k. byggskada
vid förrättningen, om det är lämpligt och sakägarna medger det.
Följande figur illustrerar principiellt hur olika slag av intrångseffekter bör
hanteras vid officialvärdering.
Intrångseffekter
Figuren beskriver proceduren från intrångseffekter till ersättningsbelopp.
Med effekt menas i detta sammanhang en ”fysisk” skada på fastigheten eller
en annan upplevd konsekvens som orsakas av ledningen. Det kan vara till
exempel försvårad brukning eller skördeminskning som orsakas av en kraftledningsstolpe i åkermark eller förlust av tomtanläggningar då en underjordisk ledning anläggs i tomtmark (= fysisk skada). Det kan också vara utsiktsstörningar eller andra immissioner en kraftledning (= upplevd konsekvens).
305
306
2015-04-01
Lantmäteriet
Med tanke på ersättningsreglerna i 4 kap. ExL är det nödvändigt att skilja
mellan å ena sidan effekter orsakade av upplåtelsen som sådan och å andra
sidan effekter orsakade av företaget.
Effekter orsakade av upplåtelsen
Effekter orsakade av upplåtelsen, dvs. att mark eller annat utrymme tas i
anspråk för ledningen, ersätts enligt bestämmelsen i 4 kap. 1 § ExL. Det kan
gälla t.ex. brukningsintrång av kraftledningsstolpar i åkermark, förlust av
tomtanläggningar då en underjordisk ledning anläggs i tomtmark eller förlust av skogsproduktion och risk för storm- och torkskador av kraftledning i
skogsmark.
Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen i
fastighetens marknadsvärde plus 25 procent. Det är den totala inverkan på
marknadsvärdet som ska ligga till grund för intrångsersättningen. Det är ofta
lämpligt att utgå från varje intrångseffekt för sig och genom direktuppskattning bedöma dess inverkan på marknadsvärdet (jfr prop. 1973:157 s. 138).
Den totala inverkan på marknadsvärdet får man genom att summera inverkan av varje delpost. Se även nedan om principerna vid intrång på avkastningsfastigheter.
I den praktiska tillämpningen tillämpas ofta normer eller schablonmetoder
som utgår från schabloniserade antaganden om vilka intrångseffekter som
kan antas uppkomma.
Annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador. Vid exempelvis intrång i skogsmark kan det bli aktuellt att ersätta fastighetsägaren för
fördyrad avverkning om han själv avverkar skogen i ledningsgatan.
Effekter orsakade av företaget
Med företaget menas, enkelt uttryckt, ledningen som sådan. Typiska exempel på företagseffekter är utsiktsstörningar av kraftledningsstolpar samt så
kallade psykiska immissioner (rädsla för magnetfält etc.) orsakade av kraftledningar.
Företagsskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL under förutsättning att vissa kriterier är uppfyllda. Normalt ersätts inte inverkan på
marknadsvärdet av bagatellartade eller vanliga störningar. Om den så kallade toleransgränsen är passerad, så ersätts marknadsvärdeminskningen fullt
ut men ut men påslag med 25 procent ska inte göras på beloppet.
Det tveksamt om annan ersättning, t.ex. att utsiktsstörning av en kraftledning påverkar en restaurangrörelse, kan betalas för företagsskada enligt be-
Lantmäteriet
2015-04-01
307
stämmelserna i 4 kap. ExL. Men en sådan skada kan i varje fall, om det är
lämpligt och parterna medger det, ersättas enligt bestämmelsen i 13 c § LL.
Byggskador
Bestämmelsen i 13 c LL är tillämplig även på så kallade byggskador. Vid
ledningsrättsupplåtelse kan det uppstå exempelvis skador på bebyggelse
som orsakas av sprängningsarbeten vid byggande av ledningen. Ett annat
exempel är att man går utanför det enligt ledningsrätten anvisade arbetsområdet när ledningen byggs och orsakar skador på t.ex. växande gröda. Skador på växande gröda inom arbetsområdet är däremot en skada orsakad av
upplåtelsen och ersätts enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL.
Om sakägarna är överens om kan även byggskador, som normalt ska prövas
enligt skadeståndslagen eller miljöbalken, prövas vid förrättningen. Det ska
i så fall vara klart att skadan har inträffat och det som återstår för LM är att
avgöra dess storlek.
Svårbedömbara skador
Såväl upplåtelsen som företaget kan ge upphov till effekter som leder till en
svårbedömbar skada. Det kan vara fallet t.ex. om en underjordisk ledning
påverkar vattennivån i brunnar etc. En sådan skada kan, efter yrkande och
om det är lämpligt, prövas vid en senare förrättning, dock inom högst tio år.
LM ska i så fall besluta att skadan kan prövas vid en senare förrättning, som
söks av någon berörd sakägare.
Av förarbetena (prop. 1991/92:127 s. 74) framgår att huvudregeln ska vara
att ersättningsfrågorna slutregleras utan dröjsmål. För att en ersättningsfråga
ska skjutas på framtiden fordras ett det verkligen kommer att finnas ett
bättre beslutsunderlag i framtiden och att ett uppskov är nödvändigt för att
uppnå godtagbar kvalitet på ersättningsbeslutet.
Värdetidpunkt, indexuppräkning och ränta
83
Värdetidpunkten, dvs. den tidpunkt vid vilken skadan ska uppskattas, är som
huvudregel dagen för ersättningsbeslut.
Vid förtida tillträde är den beslutade tillträdesdagen värdetidpunkt för intrångsersättning. Det innebär att marknadsvärdeminskningen ska bestämmas
per den dagen, som alltså ligger före dagen för ersättningsbeslut. Efter det
83
Se en utförligare behandling av dessa frågor i avsnitt 1.2.
308
2015-04-01
Lantmäteriet
84
att det 25-procentiga påslaget gjorts på marknadsvärdeminskningen, ska
detta belopp räknas upp med KPI till dagen för ersättningsbeslut. Detta uppräknade belopp utgör intrångsersättningen.
Värdetidpunkten för annan ersättning är alltid dagen för ersättningsbeslut.
Avkastningsränta ska betalas på både intrångsersättningen och annan ersättning från dagen för förtida tillträde. LM ska i ersättningsbeslutet skriva att
avkastningsränta ska betalas enligt 5 § räntelagen. Om parterna är överens
kan LM även som en hjälp redovisa det räntebelopp som belöper på tiden
från förtida tillträde till dagen för ersättningsbeslutet.
4.1.2
Speciell modell för intrång på avkastningsfastigheter
Värderingsproblemet
Intrångsersättning ska alltså betalas för minskat marknadsvärde – plus 25
procent – och annan ersättning för övrig ersättningsgill ekonomisk skada.
Ett problem vid intrång på avkastningsfastigheter, främst jord- och skogsbruksfastigheter, kan vara att dra gränsen mellan de båda ersättningsarterna.
Ett intrång på en jordbruksfastighet, t.ex. en kraftledningsstolpe i åkermark,
är ju som regel av den arten att den påverkar såväl fastighetens marknadsvärde som jordbruksrörelsens resultat (minskade intäkter och/eller ökade
kostnader).
Speciellt vid intrång på jordbruksfastigheter har det därför utvecklats en
värderingsmodell som går ut på att bestämma marknadsvärdeminskningen
separat och posten annan ersättning som en beräkningsmässig restpost, nämligen skillnaden mellan den ersättningsgilla totalskadan och marknadsvärdeminskningen. Här ska redogöras för hur man principiellt bör gå till väga
för att bestämma (1) marknadsvärdeminskningen (2) totalskadan samt slutligen (3) restposten annan ersättning.
Marknadsvärdeminskningen
I praktiken brukar man, som framgått ovan, göra en direktuppskattning av
intrångets inverkan på marknadsvärdet i stället för att uppskatta hela fastighetens marknadsvärde före och efter intrånget. När det gäller intrång av ledningar på lantbruksfastigheter är ofta det lämpligt att utgå från en kalkyl
84
Marknadsvärdeminskning orsakad av företagsskada ska inte räknas upp.
2015-04-01
Lantmäteriet
309
över hur de framtida inkomsterna och/eller utgifterna påverkas för brukaren.
Metodiken följer i huvudsak följande fyrstegsförfarande.
1.
Identifiering av intrångseffekter.
2.
Kvantifiering av effekterna.
3.
Bestämmande av den ekonomiska skadan (inkomstbortfall
och/eller utgiftsökning) för respektive effekt.
4.
Uppskattning av marknadsvärdeminskningen.
85
Intrångsersättningen bestäms sedan genom att man lägger till 25 procent på
den uppskattade marknadsvärdeminskningen. Om värdetidpunkten ligger
före dagen för ersättningsbeslut ska dessutom en uppräkning med KPI göras. Det är viktigt att framhålla att man inte ska använda sig av det med 25
procent uppräknade beloppet när man bestämmer restposten annan ersättning, se vidare beräkningsexemplet längre fram.
Totalskada = minskat avkastningsvärde
Utgångspunkten för att bestämma den totala ekonomiska skadan är att det är
fråga om en innehavaresituation, dvs. driften/verksamheten fortsätter på
fastigheten men under ändrade förhållanden. Fastighetsägarens totala ekonomiska skada utgörs av dels nuvärdet av de framtida inkomstbortfall och
utgiftsökningar som intrånget medför, dels nuvärdet av prisskillnaden mellan den oskadade och skadade fastigheten när den överlåts i framtiden. Be86
räkningsmetoden, den s.k. IAN-modellen, framgår av figuren nedan.
85
När det gäller bestående årliga skador, orsakade av t.ex. kraftledningsstolpar i åkermark, så
brukar marknadsvärdeminskningen uppskattas med en så kallad M-faktor. Se vidare om detta
under principer för luftledning i åker.
86
IAN är en förkortning av intrång i areella näringar. IAN-modellen har accepterats av HD som en
metod för att bestämma minskat avkastningsvärde. I rättsfallet NJA 1998 s. 62 prövades om
fastighetsreglering avseende upphävande av plankorsningsservitut vid järnväg var tillåten enligt
skyddsbestämmelsen i 5 kap. 8 § FBL.
310
2015-04-01
Lantmäteriet
Annorlunda uttryckt innebär IAN-modellen att man uppskattar minskningen
av fastighetens avkastningsvärde för den aktuelle fastighetsägaren. Följande
faktorer ska bestämmas i en IAN-kalkyl.
•
Intrångets inverkan på framtida inkomster och utgifter. Inkomsterna
minskar exempelvis när produktiv mark tas i anspråk. Ökade utgifter
(kostnader) kan orsakas av t.ex. försvårad brukning.
•
Sannolik marknadsvärdeminskning vid en framtida överlåtelse. Under förutsättning att intrånget finns kvar när fastighetsägaren överlåter fastigheten är det sannolikt att han får mindre betalt för den än
om intrånget inte hade funnits. Beloppet behöver inte stämma överens med marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten, men om
den årliga skadan är realt oförändrad och bestående torde man kunna
förutsätta att de båda beloppen stämmer överens (mätt i samma penningvärde).
•
Kalkylperioden. När man beräknar nuvärdet av fastighetsägarens
minskade intäkter och ökade kostnader måste man ta ställning till
hur lång tid denne förväntas bruka fastigheten eller mera exakt den
del av fastigheten som berörs av intrånget. Av stor betydelse i sammanhanget är helt naturligt ägarens ålder. Men man har också att bedöma om det är troligt att den berörda delen av fastigheten överlåts
tidigare än fastigheten i dess helhet eller om det är sannolikt att marken tas ur produktion vid en tidigare tidpunkt än den då fastigheten
överlåts. Vidare måste man beakta möjligheterna till skadeförebyggande åtgärder, t.ex. anpassning av driften etc. Vid t.ex. intrång av
kraftledningsstolpar brukar den återstående innehavstiden normali87
seras till 15 år.
•
Kalkylräntan, som bör bestämmas utifrån avkastningen vid realistiska placeringsmöjligheter av marginellt kapital till rimlig risk för
den aktuelle brukaren. Man måste vidare ta hänsyn till kalkylperiodens längd, eftersom den kortsiktiga framtidsräntan kan avvika från
den långsiktiga. Det framstår för närvarande rimligt att i detta sammanhang räkna med en normaliserad real kalkylräntefot av storleks88
ordningen 4 procent om kalkylhorisonten är 10–15 år.
87
Se vidare särskild PM om principer för luftledning i åker.
88
En real kalkylränta om 4 procent kan framstå som tämligen hög idag. Men det är en normaliserad, genomsnittlig, kalkylränta, då hänsyn har tagits till att många ägare av jordbruksfastigheter kan betala av lån och därmed få en högre avkastning på ersättningsbeloppet jämfört med
andra placeringsmöjligheter.
2015-04-01
Lantmäteriet
Posten annan ersättning
Ersättningsposten annan ersättning, övrig skada, kan som framgått beräknas
till skillnaden mellan det minskade avkastningsvärdet (= totalskadan i detta
fall) och det minskade marknadsvärdet. Och det ska observeras att det inte
är skillnaden mellan det minskade avkastningsvärdet och intrångsersättningen som utgör restposten annan ersättning. Följande exempel visar det principiella tillvägagångssättet.
Beräkningsexempel
Förutsättningar:
– fastighetsägaren
brukar fastigheten själv och antas göra det i ytterligare 15
år
– intrånget medför en årlig skada på 1 000 kr, vilken antas vara bestående
och realt oförändrad under ägarens återstående innehavstid
– fastighetsägaren antas få 10 000 kr (i dagens penningvärde) mindre betalt
för fastigheten vid en överlåtelse om 15 år
– marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten uppskattas till samma
belopp, dvs. 10 000 kr (10 x 1 000 kr)
– kalkylräntan är 4 procent (real kalkyl).
Beräkning av minskat avkastningsvärde (totalskada) enligt IAN-modellen:
Nuvärdessumman av de 15 årsskador som drabbar fastighetsägaren blir
11,12 x 1 000 = 11 120 kr. Nuvärdet av det lägre försäljningspriset blir 0,56
x 10 000 = 5 600 kr. Fastighetsägarens totala skada blir således 11 120 +
5 600 = 16 720 kr.
Beräkning av annan ersättning och intrångsersättning:
Eftersom marknadsvärdeminskningen vid värdetidpunkten har uppskattats
till 10 000 kr, vilket motsvarar intrångsersättningen, ska annan ersättning
betalas med 16 720 – 10 000 = 6 720 kr.
Intrångsersättningen blir 1,25 x 10 000 = 12 500 kr.
311
312
2015-04-01
4.2
Lantmäteriet
VANLIGA INTRÅNGSSITUATIONER
I detta avsnitt behandlas principer, metoder och beräkningsexempel för ett
antal vanligt förekommande intrångssituationer. Det ska uppmärksammas
att avsnittet inte gör anspråk på att täcka alla situationer, utan det tar upp
några vanligt förekommande typfall.
4.2.1
Intrång i enskild tomt
I en detaljplan kan utrymmen på kvartersmark reserveras för bl.a. ledningar
för allmänna ändamål (4 kap. 6 § PBL). Sådana markreservat anges normalt
med beteckningarna u (underjordisk ledning) och l (luftledning). Vid
plangenomförandet säkras rätten till marken vanligtvis genom ledningsrätt.
Ledningsrätt på tomtmark kan givetvis förekomma även utanför detaljplanelagt område.
Ersättningen ska bestämmas enligt regeln i 13 § LL, vilken hänvisar till de
grundläggande bestämmelserna i 4 kap. ExL.
De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för ledningsintrång på tomtmark. Skillnaden
består i att den berörda marken i ledningsfallet kvarblir i fastighetsägarens
ägo, men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att
marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma, som
t.ex.
•
Arealbortfall av stolpar m.m.
•
•
Dispositionshinder
•
Förlorad delbarhet
•
Aktsamhetskrav
•
Minskad byggrätt
Marginalvärdet vid ett markavstående brukar för småhusfastigheter normalt
bedömas till ca en tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Om marken i
stället upplåts med ledningsrätt bör intrånget generellt sett vara mindre än
om marken helt frångår fastigheten. En tumregel är att marginalvärdet vid
en ledningsrättsupplåtelse i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent
av det genomsnittliga tomtvärdet.
Lantmäteriet
2015-04-01
Om byggrätten till någon del berörs, gäller inte den angivna schablonen och
en särskild bedömning måste då göras av marknadsvärdepåverkan av att
byggrätten inskränks.
För tomtanläggningar som går förlorade kan ersättningen bedömas med ledning av den särskilda metod som har utarbetats för detta ändamål, se LMrapport 2012:6, Tomtanläggningsmetoden.
Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL.
Även för hyreshus- och industrifastigheter kan värderingen i allt väsentligt
ske på samma sätt som när mark avstås med äganderätt – givetvis med beaktande av de befogenheter som ingår i ledningsrätten i det enskilda fallet.
313
314
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 1. Ledningsrätt på en Industrifastighet
Exemplet redovisar de grundläggande värderingsmomenten vid bildande av
ledningsrätt som belastar en bebyggd industrifastighet. Exemplet är skrivet
med det upplägg och de rubriker som finns i den mall för värdeutlåtande
som ska användas vid Lantmäteriets förrättningsvärderingar.
Sammanfattning
Den bebyggda industrifastigheten Bromalm 2:56 kommer genom ledningsrättsbeslut att belastas av ledningsrätt för en underjordisk fjärrvärmeledning.
Upplåtet utrymme är 3 meter brett. Syftet med värderingen är att bedöma
den ersättning som ska betalas till ägaren av Bromalm 2:56
Ersättningen ska bestämmas som ett expropriationsfall. Det innebär att ägaren till Bromalm 2:56 ska erhålla intrångsersättning till den del som det
yttrar sig i marknadsvärdeminskning – plus påslag med 25 % – och annan
ersättning för övriga ekonomiska skador.
Ett marknadsvärde på Bromalm 2:56 har uppskattats genom ortsprisanalys
av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål i Jordbro.
Lantmäteriet
2015-04-01
Ersättningen för upplåten ledningsrätt har bedömts till sammanlagt 68 000
kr, vilket omfattar markintrång från ledningen och ersättning för tomtanläggningar.
Området som berörs ligger i Jordbro i Haninge kommun. Området domineras av industribebyggelse.
I området gäller stadsplan för Jordbro industriområde 01-ÖSR-2127 och
marken är planlagd för industriändamål. Fastigheten är bebyggd med industriradhus. Ledningsrätten är belägen vid Bromalm 2:56:s östra gräns.
Det intrång som ska värderas är ca 35 meter långt och har en bredd av 3
meter med ledningen i mitten, dvs. 105 kvm. Inom ledningsrättsområdet får
fastighetsägaren inte ändra markanvändningen i närheten av ledningen genom att exempelvis uppföra byggnad eller utföra annan anläggning, plantera
eller fälla träd, borra eller anordna upplag så att ledningen kan skadas eller
inte längre uppfylla gällande säkerhetsföreskrifter. Vidare kommer det inte
att gå att parkera tunga maskiner på marken eftersom ledningen ligger så
ytligt vilket också kommer att skrivas in i ledningsbeslutet. Marken kan
dock fortfarande användas, om än i begränsad omfattning.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkten är enligt praxis dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkt
för denna värdering är utlåtandets datum, dvs 2015-09-15. Innan beslut fatttas får en bedömning göras av om värdet behöver korrigeras med hänsyn till
värdeutvecklingen mellan värdetidpunkten i utlåtandet och ersättningsbeslutet.
Ersättningsregler
Enligt 13 § ledningsrättslagen (LL) ska ersättning för ledningsrättsupplåtelse bestämmas med stöd av reglerna i 4 kap. expropriationslagen (ExL).
Den skada som sålunda kan konstateras ska ersättas i form av intrångsersättning till den del som det yttrar sig i marknadsvärdeminskning på den
berörda fastigheten och som annan ersättning för övriga ekonomiska skador. Ett påslag med 25 % ska göras på marknadsvärdeminskningen.
Vidare ska ersättning ges för företagsskada vilket inte har att göra med
markintrånget utan med ledningsrättens användning. Ersättning för företagsskada ska endast betalas om den är större än vad som är vanligt på orten
eller allmänvanlig.
Ersättning enligt 13 § LL skall bestämmas i pengar och utbetalas som ett
engångsbelopp. Enligt 13§ LL är lagen inte tillämplig på frågor om ersättning som uppkommer efter förrättningen och som inte kunde förutses vid
denna.
315
316
2015-04-01
Lantmäteriet
denna dag dröjsmålsränta betalas enligt 6 § räntelagen till dess att betalning
Eftersom värdet på tomtmark är koncentrerat till de delar som kan bebyggas
värderas markavstående av tomtmark genom ett marginalvärde av genomsnittsvärdet. Detta brukar för småhusfastigheter normalt bedömas till ca 1/3
av genomsnittsvärdet.
För industrifastigheter har även den areal som inte går att bebygga stora
användningsområden som exempelvis parkering och avställningsytor. Tomtarealen och flexibiliteten inom denna är väsentliga värdefaktorer. Praxis har
därför utvecklats till att ersätta det fulla eller en stor del av genomsnittsvärdet vid totalt markavstående.
De värderingsprinciper som tillämpas vid markavstående kan i allt väsentligt överföras till att gälla även för ledningsintrång på tomtmark. Skillnaden
består i att den berörda marken i ledningsfallet kvarblir i fastighetsägarens
ägo men med vissa restriktioner för markanvändningen. I stället för att marken avstås med äganderätt kan andra skadeeffekter uppkomma som exempelvis försvårad byggnation, dispositionshinder och aktsamhetskrav.
Om anläggandet av ledningen medför skador på tomtanläggningar ska även
dessa ersättas. Principen är att ersättning utgår för tomtanläggningar som
marknaden anser vara väsentliga vilket innebär att de förutsätts återuppföras
av en normal fastighetsägare.
Värderingsmetod
För att studera marknadsvärdet för industrimark i området under perioden
från 2011 fram till 2015 har en ortsprisanalys av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål genomförts. Detta har jämförts med Skatteverkets
riktvärden för industrimark i området.
Vid värdering av intrånget av ledningsrätten, som är ett partiellt ianspråktagande, görs en bedömning av hur stor del av genomsnittsvärdet uttryckt i
kr/kvm som ska ersättas genom att bestämma ett marginalvärde. Detta påverkas av hur stor betydelse det upplåtna området har för fastigheten och hur
stor belastning ledningsrätten får för det upplåtna området.
För att värdera skador på tomtanläggningar har Lantmäteriets tomtanläggningsmetod, LM-rapport 2012:6, använts. I denna finns en kostnadsbank
och principer för hur ålder påverkar värdet på olika tomtanläggningar.
2015-04-01
Lantmäteriet
317
Värdering
Bedömning av fastighetsvärde
Riktvärdet från värdeområdet omfattande Handen, Brandbergen och Jordbro
indikerar taxeringsvärden på 275 kr/kvm för industrimark.
För att studera marknadsvärdet för industrimark i området under perioden
från 2011 fram till 2015 har en ortsprisanalys av köp av obebyggda fastigheter för industriändamål i Jordbro genomförts. Värdet på industrimark påverkas av byggrätten på fastigheten. Köpen ligger inom planområden med
liknande byggrätt där hela fastigheterna får bebyggas till en höjd mellan 15
och 20 meter.
Efter rensning har 10 köp hittats, se tabell nedan. De analyserade köpen ger
ett medelvärde på 590 kr/kvm vilket anses vara mer rättvisande än Skatteverkets riktvärdenivå. Prisutvecklingen fram till värdetidpunkten anses ligga
inom felmarginalen.
Fastighet
Köpedatum
BROMALM 6:72
2015-09-25
BROMALM 4:11
Köpare
Pris
Tkr
Kr/
kvm
K/T
Byggrätt
Haninge Cisternrenovering
Ab
1 970
1 425
5,18
1,0
2014-12-13
Remulus Götaland 11 Ab
27 180
463
1,70
1,0
BROMALM 6:91
2013-04-07
Hylast Ab
17 500
830
3,02
1,0
ÅBY 1:209
2013-04-05
Åby 1:209 Ab
1 855
309
1,12
0,9
ÅBY 1:210
2013-03-30
Fastighets
Åby
2 100
981
3,57
1,0
BROMALM 4:2
2012-12-11
Remulus Götaland 3 Ab
5 350
191
1,01
1,1
BROMALM 6:18
2012-04-24
Ns Fastigheter Ab
5 200
505
1,84
1,0
BROMALM 6:92
2012-03-26
Ab Sperrhahn
3 192
322
1,17
1,0
ÅBY 1:185
2011-02-25
Byggsäcken I Tyresö Ab
1 850
366
1,90
ÅBY 1:184
2011-02-25
Byggsäcken I Tyresö Ab
2 608
522
1,90
6881
591
2,0
AB
Haninge
Medel
Byggrätten uttrycks genom: möjlig byggnadsarea (BYA) / total areal.
Marknadsvärdeminskning för markintrång
De inskränkningar av markanvändningen som finns i upplåtelsen hindrar en
del av sådan verksamhet som kan sägas vara normal användning av industrifastigheter i området och som tillåts enligt stadsplanen. Det handlar om att
ställa upp tunga maskiner över ledningen och anordna upplag. De obebyggda ytorna inom fastigheten är begränsade och har stor betydelse för denna.
Mot bakgrund av de inskränkningar som görs inom det upplåtna området
0,9
0,9
318
2015-04-01
Lantmäteriet
bedöms det som rimligt att ersättning ska ges för ianspråktaget utrymme
med 50 % av genomsnittsvärdet för marken.
Marknadsvärdeminskning: 105 kvm x 590 kr/kvm x 0,5 = 30 975 kr.
Marknadsvärdeminskning för tomtanläggningar
Ledningsintrånget innebär att den asfalterade ytan inom ledningsrättsområdet grävs upp. Ytan bedöms vara en väsentlig tomtanläggning som
kommer återuppföras av en normal fastighetsägare. Enligt kostnadsbanken i
lantmäteriets tomtanläggningsmetod ska en asfalterad yta värderas till 375
kr/kvm och sedan korrigeras med 60 % genomslag på grund av ytans ålder.
Marknadsvärdeminskning: 105 kvm x 375 kr/kvm x 0,6 = 23 625 kr.
Bedömning av företagsskada
Fjärrvärmeledningar är allmänvanliga inom industriområden. Det är uppenbart att fjärrvärmeledningen inte orsakar någon ersättningsgill företagsskada
på fastigheten.
Slutsats
Total marknadsvärdeminskning: 30 975 + 23 625 = 54 600 kr.
Påslag med 25 % ger: 54 600 x 1,25 = 68 250 kr.
Intrångsersättning för ledningsrätten bör sålunda betalas med 68 250 kr.
2015-04-01
Lantmäteriet
4.2.2
Intrång i allmän tomt
Det som populärt brukar kallas för ”allmän tomt” eller ”allmän kvartersmark” benämns i PBL egentligen ”kvartersmark för annat än enskilt bebyggande”. Typiska ”allmänna tomter” är sådan mark som i en detaljplan har
använd ningsbestämmelser som C (Kyrka), D (Vård), M (Begravning), N
(Friluftsliv och camping), S (Skola), T (Trafik) m.m. Se vidare om begreppet allmän tomt under FBL avsnitt 2.1.3, ALLMÄN TOMT.
Om ledningsrätt upplåts i allmän tomt ska ersättningen, genom hänvisningen i 13 § LL, bestämmas enligt de grundläggande bestämmelserna i 4 kap.
ExL.
I värderingshänseende kan följande två principfall särskiljas:
1. Planen har (ännu) inte genomförts, dvs. den aktuella marken ägs fortfarande av någon enskild.
2. Det allmänna ändamålet har etablerats, dvs. marken ägs eller disponeras av huvudmannen för verksamheten (skola, vård etc.).
Nedan redogörs för huvuddragen i de värderingsprinciper som blir aktuella i
respektive fall.
Marken ägs av en enskild
I detta fall har alltså huvudmannen ännu inte löst in den mark som enligt
detaljplanen ska användas allmän tomt. Ersättningen för ledningsintrånget
bör i detta fall beräknas med utgångspunkt från att marken kommer att lösas
in i framtiden. I den situationen ska ersättningen för inlösen enligt praxis
(t.ex. NJA 1956 s. 174) betalas med det högsta värdet av:
•
•
Det marknadsvärde marken sannolikt hade haft om den inte hade
lagts ut för allmänt ändamål, eller
Det faktiska marknadsvärde som marken har som allmän tomt enligt
gällande detaljplan.
Se vidare avsnitt 2.1.3, ALLMÄN TOMT under expropriationsfallen i FBL.
Ofta torde resultatet bli att det är markens alternativanvändning, t.ex. enskilt
bebyggande, som genererar det högsta värdet. Ersättning för ledningsintrånget ska i så fall utgå från att det så att säga blir ett intrång i enskilt bebyggande. Beräkningen blir alltså principiellt likartad den som gäller för intrång
i en enskilt tomt, se avsnitt 4.2.1 LEDNINGSINTRÅNG I TOMTMARK. Se
även exempel 1nedan, LEDNINGSRÄTT PÅ E-OMRÅDE.
Om resultatet å andra sidan blir att det faktiska marknadsvärdet är högre än
alternativvärdet, vilket skulle kunna inträffa om den allmänna tomten har ett
319
320
2015-04-01
Lantmäteriet
kommersiellt värde, så ska värderingen av intrånget utgå från den situationen. Se värderingsprinciperna i nästa avsnitt.
Marken ägs eller disponeras av huvudmannen
Om den aktuella marken ägs eller disponeras av huvudmannen, dvs. då den
allmänna tomten är bildad, kan man skilja på två typfall i värderingshänseende. Det ena fallet är att tomten har ett kommersiellt värde, vilket kan gälla
t.ex. en förskola. Det andra fallet är att den inte har något direkt kommersiellt värde, t.ex. en kyrkogård. Det kan visserligen finnas mellanformer
men för att renodla värderingsproblemet kan det vara bra att här göra denna
uppdelning.
Marken har ett kommersiellt värde
De värderingsprinciper som är tillämpliga för ledningsintrång i enskild
tomtmark kan i huvudsak tillämpas även för intrång i allmän tomtmark med
kommersiellt värde. Givetvis måste hänsyn tas till omständigheterna i det
enskilda fallet. Exempelvis följande skadeeffekter kan sålunda uppkomma:
•
Arealbortfall orsakade av t.ex. byggnader, master etc.
•
•
Dispositionshinder
•
Aktsamhetskrav
•
Minskad byggrätt
Marginalvärdet vid ett markavstående brukar normalt bedömas till cirka en
tredjedel (20–50 %) av genomsnittsvärdet. Detta blir aktuellt att använda vid
värdering av den första punkten, dvs. då mark tas i anspråk för t.ex. en teknikbod, mobilmast eller liknande anläggningar. Jfr även exempel 2 nedan,
LEDNING INOM FÖRSKOLETOMT, där ledningsrätt upplåts för en pumpstation.
Om ledningsrätt upplåts för en underjordisk ledning är intrånget generellt
sett mindre än om marken tas i anspråk helt. En tumregel är att marginalvärdet vid en upplåtelse för en underjordisk ledning i ett normalfall är i storleksordningen 10 procent av det genomsnittliga tomtvärdet.
Till detta ska läggas eventuellt intrång av försvåras byggnation, dispositionshinder, aktsamhetskrav, minskad byggrätt etc. Bedömningen måste
göras från fall till fall och det går inte ange någon generell värderingsmetod.
Det bör observeras att ersättning för marginalvärdet till viss del innefattar
ersättning för dispositionshinder inom ledningsområdet, varför det inte ska
betalas dubbel ersättning för den skadetypen.
Lantmäteriet
2015-04-01
Eventuella företagseffekter (skador eller nyttor) måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL. Jämför avsnitt 1.4,
FÖRETAGSSKADA – MILJÖSKADA.
Marken har inte ett kommersiellt värde
Det övergripande målet med värderingen även i detta fall är givetvis ExL:s
ersättningsregler. Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL ska intrångsersättning
betalas med marknadsvärdeminskningen plus 25 procent. Vidare ska övriga
ekonomiska skador ersättas (annan ersättning).
Om den aktuella fastigheten saknar eller har endast ett lågt marknadsvärde
baserat på tillåten markanvändning, så torde det bli aktuellt med intrångsersättning främst om det finns förväntningsvärden. Situationen är ganska
likartad med den som gäller för intrång i allmän plats; jfr avsnitt 4.2.3,
LEDNINGSINTRÅNG I ALLMÄN PLATS.
Annan ersättning ska dock då marken saknar ett marknadsvärde betalas för
de inkomstbortfall och/eller kostnadsökningar som orsakas av dispositionshinder och liknande effekter. Skadeberäkningen får göras utifrån situationen
i varje enskilt fall. Utifrån en uppskattad årlig skada beräknas ersättningen
genom kapitalisering med lämplig kalkylränta. Ofta blir det fråga om evighetskapitalisering, men i vissa fall – då det bedöms att den aktuella verksamheten kommer att upphöra inom en viss tid – kan det finnas anledning
att gå ifrån evighetskapitalisering.
Det kan framhållas att det kanske inte är helt klart alla gånger av vilken art
ersättningen är, dvs. intrångsersättning eller annan ersättning. I rättsfallet
rättsfallet NJA 1969 not A 22 (V69:1 i Lantmäteriets rättsfallsregister), då
mark ingående i Klara kyrkogård i Stockholm överfördes till allmän plats,
konstaterade HD att kyrkogårdsmarken inte kunde anses ha tagit åt sig något
värde grundat på förväntan om framtida användning som byggnadskvarter.
Detta skulle dock inte ses som att marken saknade värde. Om församlingen
tvingades avstå del av kyrkogården hade den ett berättigat intresse att förvärva annan mark i stället. Sådana ersättningsförvärv lär i regel inte kunna
ske till lägre pris än till värdet av omkringliggande kvartersmark. Ersättningen skulle därför anknytas till markvärden i närliggande byggnadskvarter.
Det bör dock anmärkas att i detta rättsfall tillämpades inte de idag gällande
ersättningsprinciper som infördes i 1972 års expropriationslag, vilka är strikt
inriktade på marknadsvärdeminskningen samt annan ersättning för att täcka
övriga ersättningsgilla skador. Mot den bakgrunden kan kanske rättsfallets
giltighet diskuteras vid tillämpligen av ExL:s ersättningsregler idag. Man
borde alltså kunna hävda att kostnaden för att skaffa nödvändig ersättningsmark bör betraktas som annan ersättning, under förutsättning att den
mark som tas i anspråk saknar ett marknadsvärde i vanlig mening. Det som
sagts nu måste även ses mot bakgrund att det vanligtvis är små arealer som
321
322
2015-04-01
Lantmäteriet
tas i anspråk av ledningar och tillbehör, varför det normalt inte kan anses
rimligt att förutsätta att annan mark behöver anskaffas i stället. I enstaka fall
kan det dock vara realistiskt att utgå från att markanskaffning är en skälig
skadebegränsande åtgärd och att kostnaden för den åtgärden bör ersättas.
Lantmäteriet
2015-04-01
323
EXEMPEL 1. Ledning inom E-område
Exemplet redovisar värderingsmoment och ersättningsregler vid upplåtelse
av ledningsrätt inom ett i detaljplan angivet e-område, s.k. allmän tomt.
Sammanfattning
Fastigheten Torsåker 11:336 ska upplåta ett markområde om 40 kvadratmeter med ledningsrätt för ändamålet pumpstation. Marken värderas till 12 000
kr. Utöver värdet av marken ska ytterligare 25 procent betalas i intrångsersättning vilket resulterar i en total intrångsersättning om 15 000 kronor.
Läge för
pumpstation
Kommunen har ansökt om ledningsrätt för en pumpstation inom fastigheten
Torsåker 11:336. Marken utgör kvartersmark för annat än enskilt bebyggande, även kallat allmän tomt, enligt gällande detaljplan.
324
2015-04-01
Lantmäteriet
Bild: detaljplan, berört område = E2
Värdetidpunkt
Intrång till följd av en ledningsrättsupplåtelse ska ersättas enligt bestämmelserna i 13 § ledningsrättslagen (LL). Denna paragraf hänvisar i sin tur till 4
kap. expropriationslagen (ExL).
Reglerna innebär att intrångsersättning ska betalas motsvarande marknadsvärdeminskningen på den upplåtande fastigheten plus ytterligare 25 procent.
För mark som enligt en detaljplan är utlagd som allmän tomt finns särskilda
inlösenregler i PBL 6:13 och 14:14. Reglerna innebär både en rätt och en
skyldighet för kommunen att lösa in marken.
I detta fall har inlösen enligt nämnda regler och praxis redan skett. Vid bestämmande av vilken intrångsersättning som ska betalas är det därför den
enligt detaljplanen tillåtna markanvändningen, förskola, som ska ligga till
grund för värdebedömningen.
Lantmäteriet
2015-04-01
Värderingsmetod
Marknadsvärdet av fastigheten bestäms genom en ortsprisanalys av försålda
fastigheter för ändamålet skola och förskola. Dessa typer av fastigheter drivs
idag många gånger av privata aktörer och fastigheterna omsätts därmed på
den öppna marknaden. Värdet bestäms främst utifrån vad som betalas för
byggrätten, uttryckt i kr per kvm bruttoarea, BTA. Ett markavstående som
inte inskränker byggrätten får därmed en mycket liten inverkan på fastighetens marknadsvärde. Den obebyggd delen av tomten har dock en viktig
funktion för dessa typer av objekt då den kompletterar byggnationen med
behövliga rast- och lekytor för barnen. Det totala marknadsvärdet har därför
fördelats per kvm tomtareal.
Då intrånget sker inom en relativt liten del i utkanten av tomten åsätts ett
marginalvärde för tomtmarken vid den slutliga ersättningsbedömningen.
Vid bedömning av marginalvärde har hänsyn tagits till att rättighetsupplåtelsen sker ovan mark och i princip kan jämställas med ett markavstående.
Värdering
Fastighet
Datum
Backen 5
2012
Tellus 12
2012
Propellern 2
2012
Hyttan 4
2011
Genomsnitt:
Pris Byggrätt
(Tkr) (BTA)
100
100
300
250
75
85
400
320
219
189
TomtKr/kvm Kr/kvm
areal (TA) BTA
TA
600
1 000
167
1200
1 200
250
500
882
150
2000
1 250
200
1 075
1 083
192
Ortspriset visar försäljningspriser kring 1 000 kr/kvm BTA vilket ger ett
värde per kvm TA om knappt 200 kr i genomsnitt. För värderingsobjektet
innebär ett värde om 1 000 kr/kvm BTA ett totalt marknadsvärde om
300 000 kr, motsvarande 150 kr/kvm TA.
Marginalvärdet när ett mindre område av tomtmark för bostadsändamål tas i
anspråk ligger normalt kring 1/3 av det genomsnittliga tomtmarksvärdet. I
det aktuella fallet bedöms värdeminskningen på fastigheten ligger under
denna nivå då dess funktion inte nämnvärt påverkas och att byggrätten inte
heller påverkas över huvud taget. För intrånget i det aktuella fallet åsätts
ianspråktagen mark ett marginalvärde om 20 procent av det genomsnittliga
värdet, motsvarande 30 kr/kvm TA.
Slutsats
Det berörda området omfattar 40 kvm och åsätts ett värde om 30 kr per
kvm. Total marknadsvärdeminskning uppgår då till 1 200 kr. Med påslag
om 25 procent blir den slutliga intrångsersättningen 1 500 kr.
325
326
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 2. Ledning inom allmän tomt för förskola
Exemplet redovisar värderingsmoment och ersättningsregler vid upplåtelse
av ledningsrätt inom en i detaljplan angiven allmän tomt för ändamålet förskola.
Sammanfattning
Fastigheten Berg 37:5 ska upplåta ett markområde om 40 kvadratmeter med
ledningsrätt för ändamålet pumpstation. Marken värderas till 30 kr per kvm
vilket resulterar i en marknadsvärdeminskning till följd av upplåtelsen om
1 200 kr. Utöver marknadsvärdeminskningen ska ytterligare 25 procent betalas i intrångsersättning vilket resulterar i en total intrångsersättning om
1 500 kronor.
Läge för
pumpstation
Kommunen har ansökt om ledningsrätt för en pumpstation inom fastigheten
Berg 37:5. Marken utgör kvartersmark för annat än enskilt bebyggande,
även kallat allmän tomt, enligt gällande detaljplan. Ändamålet enligt planen
är förskola med en tillåten byggrätt om 300 kvm bruttoarea, BTA. Hela fastigheten omfattar 2 000 kvm och är i dagsläget obebyggd.
Lantmäteriet
2015-04-01
Värdetidpunkt
hänsyn till värdeutvecklingen mellan värdeutlåtandet och ersättningsbeslutet.
Intrång till följd av en ledningsrättsupplåtelse ska ersättas enligt bestämmelserna i 13 § LL. Denna paragraf hänvisar i sin tur till 4 kap. ExL.
Reglerna innebär att intrångsersättning ska betalas motsvarande marknadsvärdeminskningen på den upplåtande fastigheten plus ytterligare 25 procent.
För mark som enligt en detaljplan är utlagd som allmän tomt finns särskilda
inlösenregler i PBL 6:13 och 14:14. Reglerna innebär både en rätt och en
skyldighet för kommunen att lösa in marken.
Vid inlösen av allmän tomt gäller enligt praxis från Högsta domstolen (NJA
1956 s. 174, NJA 1963 not A 27, NJA 1969 not A 22) att det vid värdebedömningen ska bortses från att området utlagts som allmän tomt och istället
ska värdet baseras på närliggande kvartersmarks användning i planen. Innehåller omgivande kvartersmark flera olika användningar får en bedömning
göras av den mest sannolika användningen för området. Denna praxis är
dock endast en skyddsregel, ger tillåten användning enligt planen det högsta
värdet är det detta som ska ersättas.
I det aktuella fallet har inlösen enligt nämnda regler och praxis redan skett.
Vid bestämmande av vilken intrångsersättning som ska utgå har det be-
327
328
2015-04-01
Lantmäteriet
dömts att det är den enligt detaljplanen tillåtna markanvändningen, förskola,
som ska ligga till grund för värdebedömningen.
Värderingsmetod
Marknadsvärdet av fastigheten bestäms genom en ortsprisanalys av försålda
fastigheter för ändamålet skola och förskola. Dessa typer av fastigheter drivs
idag många gånger av privata aktörer och fastigheterna omsätts därmed på
den öppna marknaden. Värdet bestäms främst utifrån vad som betalas för
byggrätten, uttryckt i kr per kvm bruttoarea, BTA. Ett markavstående som
inte inskränker byggrätten får därmed en mycket liten inverkan på fastighetens marknadsvärde. Den obebyggd delen av tomten har dock en viktig
funktion för dessa typer av objekt då den kompletterar byggnationen med
behövliga rast- och lekytor för barnen. Det totala marknadsvärdet har därför
fördelats per kvm tomtareal.
Då intrånget sker inom en relativt liten del i utkanten av tomten åsätts ett
marginalvärde för tomtmarken vid den slutliga ersättningsbedömningen.
Vid bedömning av marginalvärde har hänsyn tagits till att rättighetsupplåtelsen sker ovan mark och i princip kan jämställas med ett markavstående.
Värdering
Fastighet
Datum
Backen 5
2012
Tellus 12
2012
Propellern 2
2012
Hyttan 4
2011
Genomsnitt:
Pris Byggrätt
(Tkr) (BTA)
100
100
300
250
75
85
400
320
219
189
TomtKr/kvm Kr/kvm
areal (TA) BTA
TA
600
1 000
167
1200
1 200
250
500
882
150
2000
1 250
200
192
1 075
1 083
Ortspriset visar försäljningspriser kring 1 000 kr/kvm BTA vilket ger ett
värde per kvm TA om knappt 200 kr i genomsnitt. För värderingsobjektet
innebär ett värde om 1 000 kr/kvm BTA ett totalt marknadsvärde om
300 000 kr, motsvarande 150 kr/kvm TA.
Marginalvärdet när ett mindre område av tomtmark för bostadsändamål ianspråktas ligger normalt kring 1/3 av det genomsnittliga tomtmarksvärdet. I
det aktuella fallet bedöms värdeminskningen på fastigheten ligger under
denna nivå då dess funktion inte nämnvärt påverkas och att byggrätten inte
heller påverkas över huvud taget. För intrånget i det aktuella fallet åsätts
ianspråktagen mark ett marginalvärde om 20% av det genomsnittliga värdet,
motsvarande 30 kr/kvm TA.
Slutsats
Det berörda området omfattar 40 kvm och åsätts ett värde om 30 kr per
kvm. Total marknadsvärdeminskning uppgår då till 1 200 kr. Med påslag
om 25 procent blir den slutliga intrångsersättningen 1 500 kr.
2015-04-01
Lantmäteriet
4.2.3
Intrång i allmän plats
Man kan tänka sig två olika typsituationer när ersättning ska bestämmas för
upplåtelse för en ledning på allmän plats. Antingen disponeras marken fortfarande av en enskild fastighetsägare eller så innehas den av huvudmannen
(dvs. kommunen eller en samfällighet).
Marken är i enskild ägo
I den första situationen har alltså huvudmannen vare sig velat eller tvingats
lösa in den allmänna platsen. Om så är fallet ska ersättningsbestämmelsen i
4 kap. 3 a § ExL tillämpas vid ledningsrättsupplåtelsen och ersättning ska då
betalas utifrån markens tidigare användning. När och om huvudmannen sedermera ska ta området i anspråk får ersättningen bestämmas med beaktande
av den tidigare upplåtna rättigheten.
Marken ägs eller disponeras av huvudmannen
I den andra typsituationen ägs (disponeras) den allmänna platsen av dess
huvudman och den ursprunglige fastighetsägaren har därmed redan fått den
ersättning för planskada, som garanteras honom genom reglerna i 14 kap.
14 § PBL och 4 kap. 3 a § ExL. Det sistnämnda lagrummet torde därför
sakna relevans vid den nya upplåtelsen. Bedömningen blir därmed att marken ska värderas utifrån det intrång som sker i den pågående markanvändningen. Ersättning ska således betalas för den marknadsvärdeminskning som
upplåtelsen medför för den allmänna platsen samt för övriga skador som
huvudmannen (kommunen eller samfälligheten) drabbas av.
Allmän plats saknar i princip marknadsvärde. Ersättning för marknadsvärdeminskning torde därför bli aktuell endast i den mån det finns förväntningar om framtida ändrad markanvändning. Vidare bör ersättningen innefatta
kompensation för skog, anläggningar, m.m. som tas i anspråk genom upplåtelsen och som eljest hade kunnat utnyttjas. Därutöver torde saknas grund
för anspråk på intrångsersättning. Jämför rättsfallet V81:18.
Att huvudmannen tidigare har betalat ett visst belopp till den enskilde fastighetsägaren kan inte beaktas vid bestämmande av intrångsersättningen,
eftersom detta inte konstituerar något marknadsvärde för den allmänna platsen och heller inte utgör någon övrig skada till följd av markavståendet.
329
330
2015-04-01
Lantmäteriet
Annan ersättning
Utöver intrångsersättning kan det bli fråga om annan ersättning för övriga
skador som drabbar huvudmannen. Enligt grundprinciperna i ExL är utgångspunkten en framtida ekonomisk utveckling som är i paritet med den
som skulle ha skett om marken inte hade tagits i anspråk. Generellt gäller
således att eventuella hinder som leder till merkostnader vid huvudmannens
framtida disposition av området ska ersättas.
De skadetyper som kan aktualiseras är t.ex.:
•
Markskador m.m. vid anläggningsarbetet
•
Framtida administrativa merkostnader för huvudmannen till följd av
rättighetsupplåtelsen
•
Merkostnader för huvudmannen vid framtida arbeten på mark i anläggningens närhet
•
Skador vid ledningshavarens framtida reparationsarbeten m.m. på
anläggningen
I det avsnitt som följer nedan framgår mer i detalj vilka typiska skador som
kan uppkomma och hur de bör värderas.
Lantmäteriets värderingsmetoder för gas, el och fjärrvärme
89
Denna promemoria redovisar värderingsmetoder för upplåtelse av ledningsrätt i allmän platsmark. Metoderna bygger till stor del på de förslag till
metoder som har tagits fram av konsultfirman Hammar Locum Metior AB
(HLM). I en särskild promemoria analyseras dessa utredningar, ANALYS AV
HAMMAR LOCUM METIORS UTREDNINGAR OM LEDNINGAR I ALL90
MÄN PLATSMARK – SPECIELLT OM GASLEDNINGAR.
Med utgångspunkt från denna analys har här tagits fram uppdaterade schablonmetoder för gas-, el- respektive fjärrvärmeledningar. Metoderna redovisas i tabellform. För en mer detaljerad förklaring till metoderna hänvisas till
källmaterialet, dvs. de utredningar som har gjorts av Hammar Locum Metior
AB. Där finns också förslag till arbetsgång för tillämpning av metoderna.
En speciellt besvärlig fråga att ta ställning är hur ersättning för olägenheter
som orsakas av framtida ombyggnationer av infrastrukturen ska hanteras. I
89
Värderingsmetoderna har tidigare redovisats i en särskild PM från 2014-03-14. Denna redovisas i sin helhet här i Värderingshandboken. Lantmäteriets metoder bygger på en analys och
vissa ändringar av de metoder som togs fram av Hammar Locum Metior AB. Denna analys redovisas i en särskild PM som inte har tagits med här i handboken.
90
Denna utredning redovisas inte här i handboken. Kan beställas hos Lantmäteriets huvudkontor
i Gävle.
Lantmäteriet
2015-04-01
331
analysen av HLM:s utredningar diskuteras denna fråga ingående, bl.a. utifrån gränsdragningen mellan svårbedömbara och oförutsebara skador.
Sammanfattningsvis mynnar analysen ut i följande slutsatser.
• Skador som uppstår på grund av omfattande ombyggnadsåtgärder av
infrastrukturen i framtiden, betraktas som oförutsebara. Värderingsmetoderna hanterar därför inte dessa skador, vilka kan bestå i att kommunen drabbas av kostnader för omprövning av ledningsrätten enligt 33
§ LL. Det måste framgå av ledningsrättsbeslutet att dessa skador inte har
ersatts i förrättningen.
• I vissa speciella fall kan det dock vara lämpligt att pröva ersättningsfrågan vid en senare förrättning, dvs. att det bedöms att skadorna uppfyller
kriteriet för att vara svårbedömbara. Ett exempel kan vara att det är nära
förestående med en ombyggnation av ett visst infrastrukturprojekt, men
det är inte klart hur och när detta kommer att genomföras.
• Ersättningen måste vidare ta hänsyn vad som har avtalats i sidoavtal. För
att kommunen ska få full ersättning för de nyss nämnda oförutsebara
skadorna måste det av sidantalet framgå att ledningsägaren svarar för såväl egna som kommunens kostnader i samband med omprövning och
flyttning av ledningen.
Gasledningar
Intrångsersättning ska betalas endast för ledningar som inte fyller ett behov
för det egna området.
Vid nyanläggning ska värdering göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet. Avgörande för ersättningsfrågan är om den mark som upplåts
har reserverats i konkurrens om annan markanvändning eller om marken
berörs av förväntningsvärde. Se vidare avsnitt 2.3 i HLM:s utredning.
För befintliga gasledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen
som en schablon bestämmas enligt följande tabell:
Ortstyp
Små tätorter
0,8-1,40 kr/löpmeter
Centralorter med upp till 10 000 inv.
Städer/centralorter med mer än 10 000 inv.
2,20 -5,50 kr/löpmeter
332
2015-04-01
Lantmäteriet
Dessutom kan det för befintliga ledningar bli aktuellt med intrångsersättning
för minskad användbarhet, för t.ex. parkeringsändamål eller uthyrning
skyltplatser och liknande. Intäktsförluster i sådana fall kan antas påverka
marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärders (alternativa platser etc.).
OBS! För att få intrångsersättningen ska ett påslag göras med 25 % på
91
ovanstående belopp.
Annan ersättning
Ersättningspost
Faktorer som beaktas
Ersättning
Administrativa merkostnader
Gasnätets omfattning
7,50 kr/löpmeter upp till 50
km, därefter 6 kr/löpmeter
Asfaltskador beroende
på däxlar
Gatutyp
Lokalgata/GCM
1 400 kr
Gatans status (vid nyanläggning)
Innerstadsgata
4 500 kr
Primärled
8 800 kr
(Beloppen är per däxel)
Vid nyanläggning görs viss
justering beroende på gatans
status vid anläggningen
på skarvar efter grävning
Ledningens förläggning
Förekomst av särskild
ersättning vid återställning efter grävning
Ersättning enligt följande,
såvida inte ledningsägaren
enligt avtal ersätter vid det
tillfälle skadan uppstår:
Befintliga ledningar:
92
Ledningsnätets ålder
Lokalgata/GCM
30 kr/m
Mängden skarvar (vid
nyanläggning)
Innerstadsgator
20 kr/m
Primärled
3 kr/m
Vid nyanläggning beräknas
ersättningen för det enskilda
fallet (skarvarnas omfattning
91
Såvida inte äldre regler i ExL ska tillämpas, dvs. om förrättningen har sökts före 2010-08-01.
92
Jämfört med HLM:s utredningar har här en förenkling gjorts för lokalgator och innerstadsgator,
så att endast ett belopp anges och inte ett intervall som tar hänsyn till beläggningens ålder.
Detta bedöms vara en skälig förenkling i en schablonmetod.
Lantmäteriet
2015-04-01
333
avgör)
Olägenheter som vållas
av ledningstillbehör i
parkmark
Objektets lokalisering
3 500 kr/objekt som är placerade i park som sköts intensivt och som utgör hinder
vid gräsklippning
1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som
sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter
För tillbehör i övrigt ska
ingen ersättning betalas.
Olägenheter vid grävningsarbeten avseende
gata
7,50 kr/löpmeter för ledning i gatumiljö, i övrigt
ingen ersättning
Olägenheter avseende
drift och underhåll av
VA-nät
Gasledningens relation
till VA-ledningar
För gasledningar förlagda
parallellt med VA-ledningar
så att längsgående grävning
påverkas ska ersättning betalas med 26 kr/m.
OBS! Om ledningarna
ägs av en annan än
kommunen, t.ex. ett
kommunalt bolag, så är
bolaget sakägare och
ska få denna ersättning
(om inte kommunen
och bolaget har avtalat
annat.)
Frekvens av läckor i
VA-nätet
Om längsgående grävning
inte påverkas 14 kr/m.
För korsande ledningar ska
ersättning betalas med
2,50 kr/m samt 450 kr per
korsningspunkt.
Indexomräkning
De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01.
Indexomräkning – såväl uppåt som nedåt – till aktuell värdetidpunkt ska
göras på följande sätt:
Tabellbeloppen räknas om med KPI. KPI per 2014-01-01 = 314,0.
93
93
Det kan noteras att KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att
även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas
att det inte är fråga om sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 §
ExL, då en justering neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till
aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning.
334
2015-04-01
Lantmäteriet
Annan ersättning
• Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se
ovan).
• Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0.
• Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311
(jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till
105,0.
Elledningar
För befintliga elledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen som
en schablon bestämmas enligt följande tabell:
Ortstyp
Små tätorter
94
94
Lantmäteriet
2015-04-01
335
Annan ersättning
Ersättningspost
Ersättning
Elnätets omfattning
7,50 kr/löpmeter upp till
300 km, därefter 6
kr/löpmeter
parkmark
Lokalgator/GCM
20 kr/m
nyanläggning)
Innerstadsgator
25 kr/m
vid gräsklippning
1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som sköts
extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter
gata
ingen ersättning
VA-nät
Ledningens relation till
VA-ledningar
På beståndsnivå (befintliga
ledningar) kan följande
schablonbelopp användas:
OBS! Om ledningarna
kommunen, t.ex. ett
(om inte kommunen
annat.)
Samförläggning med
gatubelysning
Innerstadsgator
15 kr/m
Kabelstråkets omfattning
Lokalgator
VA-nätet
OBS! Spridningen kan vara
stor mellan olika ledningar.
Övrigt
10,50 kr/m
2,50 kr/m
336
2015-04-01
Lantmäteriet
Indexomräkning
95
Annan ersättning
•
Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se
ovan).
•
Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0.
•
Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311
105,0.
Fjärrvärmeledningar
96
För befintliga ledningar (beståndet) kan marknadsvärdeminskningen som en
schablon bestämmas enligt följande tabell:
95
Det kan noteras att KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att
även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas
att det inte är fråga om sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 §
ExL, då en justering neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till
aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning.
96
Metoden är tillämplig även för fjärrkyleledningar.
2015-04-01
Lantmäteriet
337
Ortstyp
Små tätorter
97
Annan ersättning
Ersättningspost
Ersättning
Ledningsnätets omfattning
på däxlar samt merkostnader vid underhåll
beroende på däxlar
Gatutyp
VB i lokalgata/GCM 2000 kr
Ventilbrunn (VB) eller
nedstigningsbrunn
(NB)
NB i lokalgata/GCM 2700 kr
Beläggningens status
(endast vid nyanläggning)
VB i innerstadsgata 5900 kr
NB i innerstadsgata 7800 kr
VB i primärled
8800 kr
NB i primärled
13700 kr
Vid nyanläggning görs viss
justering beroende på gatans
status vid anläggningen
97
338
2015-04-01
Lantmäteriet
Lokalgata/GCM
30 kr/m
nyanläggning)
Innerstadsgator
20 kr/m
Primärled
3 kr/m
Vid nyanläggning beräknas
ersättningen för det enskilda
fallet (antal skarvar avgör)
parkmark
vid gräsklippning
1 300 kr/objekt som är placerade i naturpark som sköts
extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter
gata
Ledningens dimension
9-18 kr/m beroende på dimension och var ledningen
är belägen
Ersättning betalas endast för
ledningar i gatumiljö
VA-nät
Ledningens relation till
VA-ledningar
OBS! Om ledningarna
kommunen, t.ex. ett
(om inte kommunen
annat.)
VA-nätet
Ledningens dimension
Frekvens av korsningspunkter
För ledningar förlagda parallellt med VA-ledningar så att
längsgående grävning påverkas ska ersättning betalas
med 35-55 kr/m beroende
på dimension (tvillingrör 35
kr/m)
För ledningar som berör VAledningar endast i korsningspunkter ska ersättning betalas med 20 kr/m (tvillingrör
12 kr/m)
Lantmäteriet
2015-04-01
339
Indexomräkning
98
Annan ersättning
• Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI (se
ovan).
• Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0.
• Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311
(jordarbeten). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 är 105,0.
98
KPI för januari 2014 är 311,4 och för december 2013 315,0. Som utgångspunkt för justering av
tabellvärdena väljs här KPI = 314,0. Observera att det kan bli aktuellt att även räkna ner beloppen om index har sjunkit från 314,0. För tydlighetens skull kan påpekas att det inte är fråga om
sådan indexuppräkning som ska göras enligt bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, då en justering
neråt aldrig ska göras. Här är det fråga om att räkna om tabellbeloppen till aktuell värdetidpunkt, vilken kan vara olika för intrångsersättning respektive annan ersättning.
340
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 1. Ersättning för en befintlig gasledning
Exemplet belyser hur ersättningen bör bestämmas då ledningsrätt upplåts för
99
en befintlig gasledning i allmän platsmark. Lantmäteriets metod för gasledning i allmän plats tillämpas i exemplet.
Förutsättningar
Gasbolaget anlade år 2010 en gasledning från en överföringsledning till
centrum av H-stad. Byggstart 2010-03-01, ansökan om ledningsrätt gjordes
2010-10-01. Marken togs i anspråk genom överenskommelse med samtliga
berörda fastighetsägare. Förutom kommunens fastighet, som är utlagd som
allmän plats i detaljplan, berörs ett 20-tal andra fastigheter av ledningsrätten.
Bolaget har kommit överens om ersättning för intrånget med alla fastighetsägare utom kommunen. Förrättningen har ännu (2014-12-22) inte avslutats,
bl.a. på grund av att Gasbolaget och kommunen inte har lyckats komma
överens om ersättningen. De är dock överens om att det inte ska betalas någon ersättning för olägeheter etc. i samband med anläggandet. Det som återstår att reglera i förrättningen är därför det intrång på kommunens fastighet
vilket orsakas av ledningen som sådan och de restriktioner som följer av
upplåtelsen.
Ledningens totala längd på den kommunägda fastigheten är omkring 1 240
meter, varav ca 620 meter utgörs av innerstadsgata, 420 meter lokalgata
samt 200 meter parkmark. Det finns ett antal däxlar och markeringsstolpar
efter ledningen. Intrångseffekterna beskrivs mer i detalj i avnittet Värdering.
Förutom kommunen i egenskap av fastighetsägare är även ett kommunalt
bolag, H-stads Vatten AB, i egenskap av ägare till berörda VA-ledningar
sakägare.
Expropriationslagens regler
Ersättningen ska genom hänvisningen i 13 § ledningsrättslagen (LL) bestämmas enligt reglerna i 4 kap. expropriationslagen (ExL). Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § gäller att:
•
Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar minskningen av fastighetens marknadsvärde plus 25 procent.
•
Övrig ekonomisk skada som drabbar fastighetsägaren – eller en annan
sakägare – ska också ersättas, så kallad annan ersättning.
99
Exemplet bygger på ett verkligt fall från Halmstad men vissa förutsättningar har ändrats, t.ex.
värdetidpunkt och anläggningstidpunkt.
Lantmäteriet
2015-04-01
ExL:s ersättningsregler bygger på vissa grundläggande skadeståndsrättsliga
principer som inte framgår av lagtexten. För det första finns ett krav på så
kallad adekvat kausalitet, dvs. ersättning betalas för enbart skador som är en
beräknelig följd av expropriationen (upplåtelse av ledningsrätt i detta fall).
Vidare finns det ett krav på att båda parter ska inom rimliga gränser försöka
minska skadan om det är möjligt; så kallade skäliga skadebegränsande åtgärder.
Marknadsvärdet definieras som mest sannolikt pris vid försäljning på den
allmänna marknaden. Intrångsersättningen är skillnaden mellan två marknadsvärden, nämligen fastighetens värde före respektive efter intrånget. Av
förarbetena till ExL framgår att det ofta är lämpligt att göra direktuppskattning av marknadsvärdeminskningen i stället för att bestämma värdet före
och efter (se prop. 1971:122 s. 189). Av motiven till LL framgår vidare att
det ofta kan vara lämpligt att använda normer eller liknande schabloner för
att uppskatta ersättningen (se prop. 1973:157 s. 138).
Posten annan ersättning (övrig skada) är en restpost som ska täcka alla ersättningsgilla ekonomiska skador utöver marknadsvärdeminskningen (se
prop. 1971:122 s. 192). I praktiken brukar man urskilja dels rent personliga
skador, t.ex. flyttningskostnader, dels skador i form av minskade intäkter
och/eller ökade kostnader för en rörelse. I förarbetena sägs att ersättning bör
betalas om det kan anses någorlunda säkert att skadan verkligen kommer att
inträffa, men endast undantagsvis i andra fall (se SOU 1969:50 s. 185 f.)
Utöver huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL kan nämnas bestämmelsen i 4 kap. 2 §
ExL, influensregeln, som reglerar ersättning för så kallad företagsskada.
Regeln innebär att bagatellartade och vanliga skador som orsakas av expropriationsändamålet ska normalt tålas utan ersättning. Utifrån tillämpningspraxis kan man, något förenklat, säga att en värdeminskning av i storleks100
ordningen 7-8 procent av fastighetens oskadade värde ska tålas.
Svårbedömbar skada
Enligt bestämmelsen i 13 a § LL, vilken har sin motsvarighet i 5 kap. 27 §
ExL, kan lantmäterimyndigheten efter särskilt yrkande och om det är lämpligt, hänvisa sakägarna att vid en särskild förrättning föra talan om skada
och intrång som är svår att uppskatta i samband med förrättningen. Ansökan om särskild förrättning ska göras inom den tid, högst tio år, som myndigheten bestämmer.
Av förarbetena till bestämmelsen framgår bl.a. att det inte är meningen att
lantmäterimyndigheten ska skjuta på en ersättningsfråga enbart därför att
100
Denna procentsats, som är den så kallade toleransgränsen, gäller främst miljöstörningar på
bostadsfastigheter. Jfr rättsfallet NJA 1988 s. 376, som gällde psykiska och estetiska störningar
av en kraftledning. Observera att toleransgränsen inta ska blandas ihop med det toleransavdrag om 5 procent som fanns före lagändringen 2010-08-01.
341
342
2015-04-01
Lantmäteriet
den är rättsligt komplicerad eller av känslig art (prop. 1991/92:127 s. 74).
För att bestämmelsen ska tillämpas fordras enligt förarbetsuttalandena att
det verkligen kommer att finnas ett bättre beslutsunderlag i framtiden och att
ett uppskov är nödvändigt för att uppnå godtagbar kvalitet på ersättningsbeslutet.
Bestämmelsen i 13 a § LL är tillämplig i de fall då man vet att skadan som
sådan har inträffat eller kommer att inträffa, men när det är svårt att uppskatta den i ekonomiska belopp.
Oförutsebar skada
I 13 b § LL sägs uttryckligen att lagen inte är tillämplig i fråga om ersättning för skada och intrång som uppkommer efter förrättningen och som inte
har kunnat förutses vid denna. Detta är en avgörande skillnad mot en svårbedömbar skada som nämndes nyss. En oförutsebar skada kan alltså inte
prövas vid en senare förrättning utan får avgöras i en annan ordning, t.ex.
genom talan enligt allmänna skadeståndsregler.
Gränsen mellan en svårbedömbar och oförutsebar skada är sålunda per definition klarlagd men inte glasklar alla gånger i praktiken. Detta kommer att
diskuteras mer längre fram, där en analys görs av hur ersättning för hinder i
framtida större ombyggnationer av allmän platsmark bör behandlas i värderingsmodellen.
Värdetidpunkt och ränta
Allmänt
Värdetidpunkt, dvs. den tidpunkt till vilken skadeuppskattningen ska göras,
är enligt huvudregeln domsdag eller, vid lantmäteriförrättning, dagen för
ersättningsbeslut. Detta framgår inte av lagtexten utan är fast etablerad
praxis, vilken omnämns bl.a. i förarbetena till ExL (se prop. 1971:122 s.
177).
För posten intrångsersättning finns det dock ett undantag, som följer av
bestämmelsen i 4 kap. 4 § första stycket ExL. Om fastigheten har tillträtts
innan domdagen, så är tillträdesdagen värdetidpunkt. Samma gäller om fastigheten har tillträtts bara delvis. Det innebär att marknadsvärdeminskningen
ska beräknas utifrån de värdenivåer och värderingsförutsättningar i övrigt
som gällde vid den tidpunkten.
Enligt 4 kap. 4 § andra stycket ExL ska marknadsvärdeminskningen i sådana fall jämkas. Enligt praxis betyder detta att marknadsvärdeminskningen
räknas upp med konsumentprisindex från värdetidpunkten till dagen för ersättningsbeslut. Det uppräknade beloppet utgör intrångsersättning.
Med tillträde menas i detta sammanhang att marken har tagits i anspråk antingen genom ett beslut av lantmäterimyndigheten om förhandstillträde eller
att det finns en överenskommelse mellan ledningshavare och markägare om
2015-04-01
Lantmäteriet
tillträde. I det sista fallet kan vara fråga om såväl ett formellt avtal (nyttjanderätt, servitut eller liknande) som en muntlig överenskommelse i avvaktan på t.ex. att det senare ska bildas ledningsrätt.
För posten annan ersättning är däremot dagen för ersättningsbeslut alltid
värdetidpunkt, även om fastigheten har tillträtts innan. Detta följer av att det
inte finns något lagstadgat undantag från huvudregeln i fråga om annan ersättning. Posten annan ersättning ska på så vis fånga upp alla resterande
utöver – marknadsvärdeminskningen – skador som inträffar vid dagen för
ersättningsbeslutet (domdagen om förrättningen överklagas).
Enligt 5 § räntelagen ska avkastningsränta betalas på ersättningen om förhandstillträde har ägt rum. Avkastningsräntan beräknas som en rak ränta.
Räntesatsen är den vid varje tidpunkt gällande referensräntan plus två procentenheter. Avkastningsränta ska betalas på hela ersättningen, dvs. på både
intrångsersättning och annan ersättning, trots att värdetidpunkten för annan
ersättning är dagen för ersättningsbeslut om förhandstillträde har skett.
Värdetidpunkt i detta fall
I denna förrättning togs alltså marken i anspråk med stöd av överenskommelse och ledningen började anläggas 2010-03-01. Ansökan om ledningsrätt
gjordes 2010-10-01. Avsikten redan från början var att ledningen skulle
säkras med ledningsrätt.
Värdetidpunkten för intrångsersättningen blir sålunda dagen för det faktiska
tillträdet, dvs. 2010-03-01.
När det gäller posten annan ersättning är, som nämnts ovan, värdetidpunkten alltid dagen för ersättningsbeslut, 2014-12-22. Avkastningsränta ska
dock betalas från tillträdesdagen 2010-03-01.
Vid en intrångssituation, t.ex. upplåtelse av ledningsrätt, kan såväl intrångsersättning som annan ersättning beräknas enligt följande fyrstegsförfarande:
1. Identifiering av intrångseffekter (= beskrivning av vad som händer
rent fysiskt på berörda fastigheter).
2. Kvantifiering av effekterna (= mätning av effekterna med något relevant mått).
3. Värdering av effekterna (= uppskattning av effekterna i ekonomiska
termer).
4. Bestämmande av ersättning (= bedömning av intrångsersättning och
annan ersättning utifrån de ekonomiska effekterna).
Den värderingsmetodik som presenteras i det följande bygger på dessa fyra
steg. Som exempel kan tas ersättning för posten administrativa merkost-
343
344
2015-04-01
Lantmäteriet
nader. Som ett första steg identifieras ett antal olägenheter (olägenheter avseende karthantering, samordning, information etc.). Därefter uppskattas
olägenheternas omfattning utifrån empiriska data. I nästa steg värderas olägenheterna och slutligen räknas en schabloniserad ersättning fram (= annan
ersättning).
Innan värderingsmodellen redovisas är det viktigt att reda ut vissa principiella metodfrågor som hänger ihop med bland annat värdetidpunkt och
uppräkning.
Intrångsersättningen ska uppgå till ett belopp som motsvarar berörda fastigheters marknadsvärdeminskning vid värdetidpunkten (2010-03-01) plus 25
procent. Beloppet ska räknas upp med KPI till dagen för ersättningsbeslut
(2014-12-22). Som framgått av inledningen ska värderingen bortse från
eventuella direkta skador som uppkom i samband med anläggandet. Det
som ska regleras i förrättningen är enbart det intrång som orsakas av ledningen som sådan och de restriktioner som följer av upplåtelsen.
Som kommer att framgå mer av nästa avsnitt om värdering är den värderingsmodell som tagits fram för ledningar i allmän plats knuten till KPI vad
gäller marknadsvärdeminskningen. Det har sålunda ingen praktisk betydelse
för slutresultatet var någonstans på ”tidsaxeln” värderingen görs. Det blir
samma resultat oavsett om man räknar fram ett belopp per värdetidpunkten
och räknar upp det med KPI till idag (2014-12-22) eller om värderingen
görs direkt per värderingsdagen.
Här väljs alltså den praktiska lösningen att värderingen görs i värderingsdagens värdenivåer. Avkastningsränta ska betalas på detta belopp från värdetidpunkten.
Annan ersättning
Annan ersättning är en restpost som – utöver marknadsvärdeminskningen –
ska ersätta alla ersättningsgilla skador som finns kvar vid dagen för ersättningsbeslut (= värdetidpunkt för annan ersättning). I princip är det kostnadsökningar och/eller inkomstbortfall som ger upphov till annan ersättning.
När det gäller ledningar i allmän plats, då den berörda marken knappast har
något marknadsvärde i egentlig mening, kommer huvuddelen av ersättningen att bli av arten annan ersättning. Se vidare nästa avsnitt om värderingsmetodik.
Eftersom annan ersättning ska fånga upp alla resterande ersättningsgilla
skador, kan det vara fråga om inverkan på intäkter och kostnader såväl före
som efter dagen för ersättningsbeslut om marken – som i detta fall – har
tagits i anspråk med förhandstillträde. Från principiell synpunkt ska de faktiska skador som redan har inträffat tas med i skadeuppskattningen. I likhet
Lantmäteriet
2015-04-01
345
med vad som nyss har sagts om intrångsersättning utgår värderingen från att
skador i samband med anläggandet är reglerade.
Vidare ska en uppskattning göras av de skador som kan antas inträffa i
framtiden. Liksom vid all värdering av framtida skador blir det fråga om att
bedöma vad som å ena sidan sannolikt skulle ha hänt om inte händelsen (=
upplåtelse av ledningsrätt) hade inträffat och å andra sidan vad som sannolikt kommer att inträffa efter ledningsrättsupplåtelsen. Detta är en tillämpning av den så kallade differensprincipen.
Rent praktiskt kan det även i detta fall vara rimligt att göra vissa beräkningsmässiga förenklingar, utan att för den skull värderingsnoggrannheten
blir lidande. Värderingsmodellen bygger nämligen på, liksom vad som gäller i fråga om intrångsersättningen, att det är ett intrång som består under i
princip evig tid. Vissa poster är visserligen beroende av ledningens ålder,
men det har ingen avgörande betydelse för slutresultatet var någonstans på
”tidsaxeln” värderingen görs.
Mot den bakgrunden kan det vara rimligt att utgå från dagens värdenivåer
och tillämpa den framåtsyftande värderingsmodellen som den är. Något
särskilt tillägg för olägenheter från anläggandet till värderingstidpunkten
görs alltså inte. Avkastningsränta ska betalas på detta belopp från värdetidpunkten 2010-03-01.
Värderingsmetodik
Värderingen görs enligt Lantmäteriets rekommendationer LEDNINGSRÄTT
I ALLMÄN PLATSMARK – VÄRDERINGSMETODER FÖR GAS, EL OCH
FJÄRRVÄRME. Dessa rekommendationer bygger i sin tur på rapporten
”Distributionsledningar för gas i allmän platsmark”, framtagen 2007-08-08
av Hammar Locum Metior AB (HLM).
Enligt Lantmäteriets rekommendationer bör ersättningsposterna intrångsersättningen respektive annan ersättning beräknas enligt följande när det
gäller befintliga gasledningar.
Marknadsvärdeminskningen som en schablon bestämmas enligt nedanstående tabell:
Ortstyp
Små tätorter
346
2015-04-01
Lantmäteriet
I detta fall kan det, med hänsyn till bl.a. att invånarantalet i H-stad betydligt
överstiger 10 000 invånare, vara rimligt att utgå från ett schablonbelopp som
ligger i den övre delen av intervallet 2,20 -5,50 kr/löpmeter. Här väljs ett
belopp om 5 kr/löpmeter.
marknadsvärdet. Ersättningen kan beräknas genom kapitalisering av uppskattade årliga belopp. Vid beräkningen måste kalkylperiodens längd bedömas samt hänsyn tas till möjligheter till skäliga anpassningsåtgärder (alternativa platser etc.).
För att sedan bestämma intrångsersättningen ska ett lagstadgat påslag göras
med 25 procent.
Annan ersättning
Värderingsmetoden för posten annan ersättning bygger på att ett antal vanligt förekommande intrångseffekter identifieras och kvantifieras. Följande
schablonbelopp rekommenderas för de olika posterna:
Ersättningspost
Ersättning
Gasnätets omfattning
på däxlar
Gatutyp
Lokalgata/GCM
1 400 kr
Gatans status (vid nyanläggning)
Innerstadsgata
4 500 kr
Primärled
8 800 kr
parkmark
Lokalgata/GCM
30 kr/m
nyanläggning)
Innerstadsgator
20 kr/m
vid gräsklippning
Primärled
3 kr/m
1 300 kr/objekt som är pla-
2015-04-01
Lantmäteriet
347
cerade i naturpark som
sköts extensivt och som utgör hinder vid grässlåtter
gata
ingen ersättning
VA-nät
Gasledningens relation
till VA-ledningar
För gasledningar förlagda
parallellt med VA-ledningar
så att längsgående grävning
påverkas ska ersättning betalas med 26 kr/m.
OBS! Om ledningarna
kommunen, t.ex. ett
(om inte kommunen
annat).
VA-nätet
Om längsgående grävning
inte påverkas 14 kr/m.
För korsande ledningar ska
ersättning betalas med
2,50 kr/m samt 450 kr per
korsningspunkt.
Indexomräkning
De belopp som redovisas i tabellerna är per 2014-01-01 (= pristidpunkten).
göras enligt följande:
Intrångsersättning:
Tabellbeloppen ska principiellt räknas om med KPI.
OBS! Eftersom vi som värderingsprincip har valt att värderingen görs i dagens värdenivåer (se ovan), behöver det i detta fall inte göras någon ”framoch tillbakaräkning” med KPI.
Annan ersättning:
•
•
Administrativa merkostnader: beloppen räknas om med KPI. I detta
fall har KPI varit i princip oförändrat, ingen omräkning görs därför
här.
Asfaltskador (kolumnerna 2 och 3): beloppen räknas om med Entreprenadindex 242 (asfaltbeläggningar, gator). Index per tabelltidpunkten 2014-01-01 har satts till 110,0. Index per värdetidpunkten
uppskattas till 111,5, varför en uppräkning görs med ca 1 % (avrundat).
348
2015-04-01
•
Lantmäteriet
Övriga olägenheter: beloppen räknas om med Entreprenadindex 311
105,0. Index har höjts endast marginellt mellan pris- och värdetidpunkten, varför ingen omräkning görs i detta fall.
Värdering
Identifiering och kvantifiering av intrångseffekter
Följande intrångseffekter kan konstateras utifrån kartmaterial och besiktning
i fält:
• Ledningens totala längd på den kommunägda fastigheten är 1 240 m. Ca
620 m utgörs av innerstadsgata, 420 m lokalgata samt ca 200 m parkmark.
• I innerstadsgatan finns 2 stycken däxlar.
• I parkmarken finns 3 stycken markeringsstolpar.
• Antal VA-korsningar är 40 stycken, total längd inom ledningsområdet är
320 m.
• Längsgående VA-ledningar: 1020 m i gata, 20 m i trottoar. För den först
nämnda gruppen antas att längsgående grävning påverkas (26 kr/m), den
sistnämnda påverkas inte (14 kr/m). Jfr metoden ovan.
Värdering av effekterna
Marknadsvärdeminskningen bedöms i detta fall till 5 kr/m (se ovan under
avsnittet Värderingsmetodik). Beloppet blir 1 240 m x 5 kr/m = 6 200 kr.
Övrig skada
Övriga intrångsposter värderas enligt schablonerna ovan för annan ersättning. Vi får följande belopp:
• Administrativa merkostnader: 1 240 m x 7,50 kr/m = 9 300 kr.
• Ersättning för däxlar: 2 st. x 4 500 kr = 9 000 kr. Uppräknat med Entreprenadindex 242 till värdetidpunkten 2014-12-22 får vi 9 100 kr.
• Asfaltskador orsakade av skarvar: 620 m x 20 kr/m + 420 m x 30 kr/m =
12 400 + 12 600 = 25 000 kr. Uppräknat med Entreprenadindex 242 till
värdetidpunkten 2014-12-22 blir det 25 250 kr.
• Stolpar i parkmark: 3 st. x 3 500 kr/st. = 10 500 kr.
• Olägenheter vid grävningsarbeten avseende gata: 1 040 m x 7,50 kr/m =
7 800 kr.
• Olägenheter vid drift och underhåll av VA-nätet:
2015-04-01
Lantmäteriet
- längsgående ledningar: 1 020 m x 26 kr/m + 20 m x 14 kr/m = 26 520
+ 280 = 26 800 kr.
- korsande ledningar: 320 m x 2,50 kr/m + 40 st. x 450 kr = 800 +
18 000 = 18 800 kr.
Ersättningsbelopp
Intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar marknadsvärdeminskningen plus 25 procent. Det blir alltså 6 200 x 1,25 = 7 750 kr.
Annan ersättning
Både kommunen i egenskap av fastighetsägare och H-stads Vatten AB, i
egenskap av ägare till berörda VA-ledningar ska få annan ersättning.
Kommunen får följande belopp för de fem första punkterna i listan ovan:
9 300 + 9 100 + 25 250 + 10 500 + 7 800 = 61 950 kr.
H-stads Vatten AB får för posten olägenheter vid drift och underhåll av VAnätet, dvs. 26 800 + 18 800 = 45 600 kr.
Sammanfattning
Värderingen resulterar att följande ersättningsbelopp bör betalas för intrånget i kommunens fastighet.
H-stads kommun:
Intrångersättning 7 750 kr
Annan ersättning 61 950 kr
H-stads Vatten AB:
Annan ersättning 45 600 kr
Avkastningsränta ska betalas på samtliga belopp från 2010-03-01 till dess
att betalning sker eller dröjsmålsränta börjar löpa.
349
350
2015-04-01
4.2.4
Lantmäteriet
Intrång i jordbruksmark – luftledning
Värderingsprinciper – Lantmäteriets rekommendationer
Inledning
Då en luftledning dras över åkermark uppkommer det i princip två slag av
bestående intrångseffekter:
•
Intrång av stolpar (försvårad brukning och skördeförlust).
•
Förbud mot ändrad markanvändning, t.ex. skogsplantering, inom
ledningsgatan.
Dessutom kan det uppkomma skador i samband med att ledningen byggs,
t.ex. intrång i växande gröda. Sådana slag av tillfälliga skador bedöms från
fall till fall.
Stolpintrång i åkermark
Beräkningsgång
Ersättning för intrång av stolpar i åkermark beräknas med hjälp av 1974 års
åkernorm. Beräkningen görs enligt följande steg.
1. Välj tabellvärde utifrån produktionsområde, indelning och förklaring till
förkortningarna framgår av bilaga 1, samt hinderytans längd och bredd.
Se tabeller i 1974 års åkernormer.
2. En korrigering av tabellvärdet görs med hänsyn till hindrets avstånd till
närmaste fältkant enligt tabellen nedan. Om någon del av hindret är beläget inom den s.k. vändzonen, dvs. zonen 3–15 meter från fältkant, ska
korrigering inte göras. Om hela brukningshindret är beläget längre in fältet än 15 meter från fältkant ska ersättningen baseras på 70 % av tabellvärdet, om hindret sticker in högst 1 meter från fältkant ska ersättningen
baseras på 15-25 % av tabellvärdet beroende på produktionsområde osv.
Tabellen visar alltså procent av tabellvärdena.
Prod. område
Avstånd till fältkant
0-1 m
1-2 m
2-3 m
3-15 m
> 15 m
Gss
25 %
35 %
45 %
100 %
70 %
Gmb, Gns, Ss, Gsk
20 %
25 %
30 %
100 %
70 %
Ssk, Nn, Nö
15 %
20 %
25 %
100 %
70 %
2015-04-01
Lantmäteriet
351
3. Beräkna den årliga skadan. Det gör man genom att dividera – det even101
tuellt korrigerade – tabellvärdet med faktorn 15,2.
4. Räkna upp den årliga skadan med KPI från tabellernas pristidpunkt (mars
2006, KPI 282,9) till värdetidpunkten.
Värdetidpunkten, för intrångsersättning, är dagen för ersättningsbeslut eller tillträdesdagen om tillträde – faktiskt eller genom beslut om förhandstillträde – har skett innan dagen för ersättningsbeslut. Värdetidpunkten
för annan ersättning är däremot alltid dag för ersättningsbeslut. Det kan
därför bli olika värdetidpunkter för intrångsersättning och annan ersättning, vilket gör att beräkningarna kan bli komplicerade. Rent praktiskt
går det dock att förenkla beräkningen eftersom beloppen i 1974 års åkernorm ska räknas upp med KPI och även intrångsersättningen ska jämkas
102
med KPI från tillträdet till dagen för ersättningsbeslut.
Rent praktiskt kan därför en uppräkning med KPI av den årliga skadan
göras till dagen för ersättningsbeslut, även om värdetidpunkten för in103
trångsersättning ligger tidigare. Detta belopp ska inte jämkas ytterligare med KPI.
5. Bestäm marknadsvärdeminskning och övrig skada med faktorerna nedan.
Faktorerna är Lantmäteriets rekommendationer för de olika produktions104
områdena.
Produktionsområde
M-faktor,
antal årsbelopp
Övrig skada,
antal årsbelopp
Gss, Gmb, Gns, Ss
15
4,5
Gsk, Ssk
10
6,7
Nn, Nö
6
8,5
101
Faktorn 15,2 bygger på att halva årsskadan har kapitaliserats på evig tid efter 5 % kalkylränta,
och ansågs av utredningen utgöra marknadsvärdeminskning. Den andra halvan kapitaliserades
på 15 års tid och betraktades som annan ersättning. Den totala ersättningen motsvarade därmed 15,2 årsbelopp. Se Kraftledningsintrångsutredningens betänkande Ds I 1974:11 s. 30.
102
Denna sistnämnda jämkning grundas på bestämmelsen i 4 kap. 4 § ExL, vilken är tillämplig
även vid bestämmande av ersättning enligt 13 § LL. Rent praktiskt kommer alltså resultatet att
bli detsamma, oavsett om en uppräkning görs direkt med KPI till dagen för ersättningsbeslut
eller om man först ”mellanlandar” vid värdetidpunkten och därefter gör en uppräkning med KPI
från värdetidpunkten till dagen för ersättningsbeslut.
103
Avkastningsränta ska betalas på vanligt sätt på intrångsersättning och annan ersättning från
värdetidpunkten, även om detta förenklade sätt väljs att beräkna intrångsersättning.
104
Faktorerna för marknadsvärdeminskning, de s.k. M-faktorerna, bygger på LMV-Rapport
2001:11 s. 195 (Norell, Ersättning för intrång på jordbruksfastigheter). Faktorerna för övrig
skada är beräknade som en restpost; skillnaden mellan minskat avkastningsvärde beräknat
enligt den s.k. IAN-modellen och marknadsvärdeminskningen. Kalkylränta 4 % och kalkylperiod
15 år. Se LMV-Rapport 2001:11 s. 296.
352
2015-04-01
Lantmäteriet
6. Bestäm slutligen intrångsersättning och annan ersättning. Detta innebär
att den framräknade marknadsvärdeminskningen multipliceras med 1,25
medan posten annan ersättning blir identisk med övrig skada enligt ovan.
Vi får följande faktorer för respektive ersättningspost. Om det inte finns
några andra slag av marknadsvärdepåverkande skador än stolparna, så
kan man i praktiken direkt använda sig av nedanstående faktorer och
hoppa över det föregående steget vad gäller M-faktorn.
Produktionsområde
Intrångsersättning,
antal årsbelopp
Annan ersättning,
antal årsbelopp
Gss, Gmb, Gns, Ss
18,75
4,5
Gsk, Ssk
12,5
6,7
Nn, Nö
7,5
8,5
Beräkningsexempel
Följande exempel får illustrera den nyss beskrivna beräkningsgången. Ett
beräkningsexempel finns också för intrång av en brunn, se avsnitt 4.2.5 Exempel 1 om underjordisk ledning. Efter den manuella beräkningen redovisas
en beräkning som gjorts i ett Excel-program utifrån samma förutsättning105
ar.
Förutsättningar
• Intrång av en 400 kV-kraftledning på fastigheten Åby 1:1, belägen i Gssområdet. En dubbelstolpe placeras mitt i ett åkerfält; det är 100 meter till
närmaste fältkant.
• Brukningshindrets yta: 5 x 15 meter (= den rektangel som dubbelstolpen
bildar inklusive en säkerhetsmarginal om cirka 0,5 meter på ömse sidor
om stolpen).
• Värdetidpunkt och värderingstidpunkt (dag för ersättningsbeslut): 15
oktober 2012. KPI = 314,59.
Beräkning
• Tabellvärde (5 x 15 meter): 32 247 kr.
• Korrigerat tabellvärde: 0,7 x 32 247 = 22 573 kr.
• Årlig skada: 22 573/15,2 = 1 485 kr.
105
Det kan observeras att det inte blir exakt samma ersättningsbelopp enligt Excel-beräkningen
och den manuella beräkningen, vilket beror på avrundningseffekter. I den manuella beräkningen har den årliga skadan avrundats neråt till jämna kronor, vilket gör att det blir något lägre ersättning än enligt Excel-beräkningen.
2015-04-01
Lantmäteriet
• Uppräkning av den årliga skadan med KPI till värdetidpunkten:
314,59/282,9 x 1 485 = 1 651 kr.
• Intrångsersättning: 18,75 x 1 651 = 30 956 kr (= 15 x 1 651 x 1,25).
• Annan ersättning: 4,5 x 1 651 = 7 430 kr.
Excel-beräkning
Arrendesituationen
Är den berörda åkermarken utarrenderad kommer arrendatorn att drabbas av
de årliga skadorna under i första hand återstående arrendeperiod. För tiden
därefter får man normalt förutsätta att arrendeavgiften sänks med ett belopp
som motsvarar skadan, varför det är rimligt att förutsätta att arrendatorn som
regel inte kommer att drabbas av några skador efter utgången av innevarande arrendeperiod.
Arrendatorns ersättning kan sålunda rent praktiskt bestämmas till nuvärdet
av de årliga skadorna under den återstående arrendeperioden. Ersättningen
106
torde normalt vara att betrakta som annan ersättning. Något 25-procentigt
påslag ska alltså inte göras.
Fastighetsägarens skada kommer att minska i motsvarande grad, dvs. fastighetsägaren kommer inte att drabbas av de årliga skadorna under arrendatorns återstående arrendeperiod. Rent praktiskt kan posten annan ersättning
107
till fastighetsägaren reduceras med det belopp som tillfaller arrendatorn.
Av Exempel 2 underjordisk ledning i åker, avsnitt 4.2.5, framgår hur ersättningen för en brunn, som är ett liknande intrång som stolpe, bör bestämmas
då den beräknas enligt 1974 års åkernorm.
106
Om det går att visa på en minskning av arrenderättens marknadsvärde ska dock ersättningen
betalas som intrångsersättning. I sådana fall ska ett påslag göras med 25 procent.
107
Det är teoretiskt ett förenklat synsätt att enbart posten annan ersättning bör reduceras, men
av praktiska skäl får det anses vara acceptabelt. Se vidare LMV-rapport 1989:3 s. 94 ff. om
denna fråga.
353
354
2015-04-01
Lantmäteriet
Skälighetsbedömning – begränsningsregeln
En tillämpning av 1974 års norm kan i vissa situationer ge oskäligt höga
ersättningar i förhållande till den berörda åkermarkens marknadsvärde.
Detta gäller främst om det är fråga om stora hinderytor och om markvärdena
är låga, dvs. för ledningar i norra Sverige.
Det kan i sådana fall vara skäligt att vid officialvärdering utgå från den så
kallade begränsningsregeln, vilken tillämpades fram till år 1993 då den togs
bort i det nya markersättningsavtal som då tecknades av parterna. I exemplet
sist i detta avsnitt, LUFTLEDNING I ÅKERMARK – MYCKET STORT
BRUKNINGSINTRÅNG, tillämpas och beskrivs begränsningsregeln. Det
understryks att regeln bör tillämpas endast i särskilda undantagsfall, nämligen då den enligt normen beräknade ersättningen är stor i förhållande till
marknadsvärdet på det berörda åkerskiftet.
Övrigt intrång
Övriga intrångseffekter får värderas från fall till fall. Det kan vara fråga om
exempelvis föreskrifter som innebär förbud mot ändrad markanvändning i
ledningsgatan, t.ex. skogsplantering. Om skogsplantering i så fall framstår
som sannolik samt även mer ekonomiskt lönsam än vanliga jordbruksgrödor,
så bör ersättning betalas för den ekonomiska skada som uppkommer genom
att skogsplantering (= ändrad markanvändning) förhindras.
Om det berörda åkerskiftet även drabbas av stolpintrång bör det däremot
normalt inte betalas någon ersättning för att åkermarken på det skiftet inte
får omföras till skogsmark. Omföring till skogsmark innebär ju att det inte
uppkommer något brukningsintrång orsakad av stolpar, vilket är en positiv
effekt som gott och väl torde uppväga inverkan av förbudet mot ändrad
markanvändning (t.ex. skogsplantering).
Om en fastighet berörs av en ledningsrättsupplåtelse över jordbruksmark,
utan att det uppkommer stolpintrång eller några andra skador, så kan det
vara rimligt att det bör betalas en viss intrångsersättning för ökad rättslig
och fysisk belastning på fastigheten. Stöd för detta synsätt finns i rättsfallet
NJA 2007 s. 695 (V07:1 i Lantmäteriets rättsfallsregister), vilket gällde ersättning för ledningsrätt för befintliga optokablar. Högsta domstolen fann att
intrångsersättning skulle betalas för den ökade fysiska belastningen på den
aktuella fastigheten. Högsta domstolen uttalade vidare att ersättningen i det
aktuella fallet endast kunde bestämmas skönsmässigt och fann – i likhet
med hovrätten – att 1 000 kr per ledningsrätt var ett skäligt belopp i det fallet.
Lantmäteriet har för underjordiska optokablar som en schablon rekommenderat att marknadsvärdeminskningen bestäms till 500 kr per fastighet plus 1
kr per löpmeter ledning. En trädsäkrad luftledning tar i anspråk ett betydligt
bredare område än en underjordisk kabel. Det kan därför vara rimligt att
2015-04-01
Lantmäteriet
355
intrångsersättningen för en trädsäkrad luftledning bestäms enligt följande
schablon för att det blir belastning av en ny rättighet:
Intrångsersättning: (500 kr + 4 kr/löpmeter ledning) x 1,25.
108
Som nämndes ovan kan det dock i vissa fall vara så att skadan blir större än
enligt denna schablon, nämligen om det framstår som sannolikt att en lönsam ändrad markanvändning hade kommit till stånd om inte kraftledningen
hade byggts.
Schablonbeloppet ovan ska alltså inte betalas om det uppkommer ett stolpintrång på det berörda åkerskiftet, eftersom en omföring till annan markanvändning än åkermark innebär att brukningshindret blir avsevärt mindre än
vad som täcks av jordbruksnormens belopp.
Om mer än ett åkerskifte berörs, och det blir stolpintrång på ett av skiftena,
så ska schablonbeloppet tillämpas på det skifte som inte berörs av stolpintrång. Det kan dock i så fall vara rimligt att utgå från endast det löpmeterberoende beloppet, 4 kr per meter ledning. Det kan på goda grunder förutsättas att ”grundbeloppet” 500 kr är inbyggt i jordbruksnormen, som enligt
109
direktiven för framtagandet skulle ”framstå som någorlunda generösa”.
Grundbeloppet bör alltså inte betalas ut mer än en gång per fastighet, dvs.
inte för varje åkerskifte om fler sådana skiften berörs.
Schablonen (500 kr + 4 kr/löpmeter ledning) x 1,25 ska sålunda tillämpas
för det fall att fastigheten inte drabbas av stolpintrång i åkermark.
108
En alternativ schablon i stället för 4 kr/m ledning är att mer i detalj ta hänsyn till den areal
inom vilken markanvändningen inte får ändras (= ”ledningsområdet”). Det kan vara rimligt att
som en schablon räkna med 0,10 kr/kvm. Om ledningsområdet är t.ex. 40 meter brett får vi i så
fall ett belopp som motsvarar 4 kr/m ledning, dvs. samma belopp som i schablonen. Om ledningsområdet har en annan bredd än 40 meter, så blir beloppet per löpmeter ledning ett annat.
En fördel med att använda 4 kr/m ledning genomgående – åtminstone för de ledningar som ska
vara trädsäkra – är att man inte behöver göra en exakt beräkning av den areal som ska ligga till
grund för ersättningen. När det gäller ledningar över jordbruksmark är det dessutom inte praxis
att ledningsområdets bredd preciseras.
109
Se Ds I 1974:11 s. 3.
356
2015-04-01
Bilaga 1. Indelning i produktionsområden
Lantmäteriet
Lantmäteriet
2015-04-01
EXEMPEL 1. Mycket stort stolpintrång i åker
Exemplet gäller ett fall med ett mycket stort brukningshinder i åkermark
orsakat av stolpar och stag. Ersättningen beräknad enligt 1974 års åkernorm
kan i en sådan situation bli orimligt hög i förhållande till marknadsvärdet på
det berörda åkerskiftet. Det blir därför aktuellt att bedöma vad som kan anses vara en skälig ersättning med hänsyn till ExL:s ersättningsregler. En
utgångspunkt för denna bedömning kan vara den så kallade begränsningsregeln, som tillämpades tidigare enligt ett ramavtal mellan parterna. Denna
regel beskrivs och tillämpas här i exemplet och dess bilaga
Förutsättningar
Tre parallella kraftledningar flyttas på grund av tillkomsten av en golfbana.
På fastigheten Västerås 2:2 blir det en vinkel på den nya sträckningen, varför stolparna stagas upp. Det brukningshinder som uppkommer i det berörda
åkerfältet på denna fastighet täcker av den anledningen en mycket stor yta,
nämligen 30 x 56 meter. Stolparna står i vändteg, se hinder 1 på skissen nedan.
357
358
2015-04-01
Lantmäteriet
Det aktuella åkerfältet är ca 2 hektar stort. Taxeringsvärdet ligger på 16 000
kr/ha. Marknadsvärdet kan uppskattas till 1,5 x 16 000 = 24 000 kr/ha.
Fastighetsägaren blir av ledningsägarna erbjuden en ersättning beräknad
enligt 1974 års jordbruksnorm för hinder 1, men accepterar inte detta erbjudande. LM måste därför officialvärdera intrånget av hinder 1. (För hindren
2, 3 och 4 accepterar fastighetsägaren den erbjudna ersättningen).
Värdetidpunkt är 15 oktober 2013.
Värdering
Vid officialvärderingen ska LM ta ställning till om den erbjudna ersättningen, beräknad enligt 1974 års norm, är att anse som rättsenlig. Det innebär att LM måste göra en bedömning av vilken ersättning som är att anse
som rättsenlig. I detta fall förutsätts att det finns ett erbjudande om ersättning enligt normen, vilket kvarstår vid förrättningen men fastighetsägaren
yrkar alltså vid förrättningen mer ersättning än detta erbjudande. För tydlighetens skull görs här en beräkning av ersättning enligt normen.
Ersättning enligt 1974 års norm
Normen ger följande belopp för ett hinder på 30 x 56 meter beläget i vändteg inom Nn-området. Beräkningsmetodiken framgår av dokumentet INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER.
110
• Tabellvärde: 1 25 415 + (23 x 470) + (36 x 705) = 61 605 kr.
• Ingen reduktion av detta belopp ska göras eftersom hindret är beläget i
vändteg.
• Årlig skada: 61 605/15,2 = 4 053 kr.
• Årlig skada uppräknad från normvärdenas pristidpunkt (KPI = 282,9)
till värdetidpunkten 2013-10-15 (KPI = 314,4): 314,4/282,9 x 4 053 =
4 504 kr.
• Intrångsersättning: (6 x 4 504) x 1,25 = 33 780 kr.
• Annan ersättning: 8,5 x 4 504 kr = 38 284 kr.
Den totala ersättningen beräknad enligt 1974 års åkernorm blir således
33 780 + 38 284 = 72 064 kr.
110
Tabellerna slutar vid 7 x 20 meter (bredd gånger längd), vilket ger beloppet 25 415 kr. Eftersom
tabellerna inte räcker till i detta fall ska ett tillägg göras med 470 kr för varje meter utöver 7 meter dvs.
med 23 x 470 kr, och med 705 kr för varje längdmeter utöver 20 meter, dvs. med 36 x 705 kr. Se
1974 ÅRS ÅKERNORMER.
2015-04-01
Lantmäteriet
Skälighetsbedömning – tillämpning av begränsningsregeln
Den totala ersättningen enligt ovanstående beräkning motsvarar marknadsvärdet av 3 ha åkermark i området (ca 24 000 kr/ha). Marknadsvärdet på
hela det berörda åkerskiftet, ca 2 ha stort, understiger totalbeloppet om ca
72 000 kr.
Mot den bakgrunden kan det ifrågasättas om det enligt normen framräknade
beloppet är rimligt. Det kan i detta sammanhang nämnas, att i Kraftledningsintrångsutredningens betänkande (Ds I 1974:11), vilket ligger till
grund för 1974 års åkernorm, föreslogs en begränsningsregel för de fall då
normens tabellvärden ger alltför hög ersättning i förhållande till den aktuella
åkermarkens marknadsvärde. Denna begränsningsregel tillämpades fram till
år 1993, då den togs bort i det nya markersättningsavtal som tecknades av
parterna. I det nya avtalet, som även det är uppsagt numera, gjordes en
marknadsvärdeanpassning av ersättningsbeloppen genom att det i stället
infördes en reduktion av beloppen för stolpar i fältkant samt för stolpar inn111
anför vändteg (zonen 3-15 meter från fältkant).
Även om begränsningsregeln inte har tillämpats som grund för överenskommelser sedan år 1993, så kan det vara skäligt att i det fall som är aktuellt
här beakta begränsningsregeln vid officialvärdering. Det vill säga att det
resultat som regeln ger används som ett underlag för att bedöma vad som
kan anses som skälig ersättning enligt ExL:s regler.
Begränsningsregeln beskrivs i bilaga 1 till denna värdering. I korthet kan
112
sägas att regeln har följande konstruktion:
E = G + M x (L + 60) x (B + 60), där
E = ersättning (se dock nedan om fördelning på intrångsersättning och annan ersättning)
G = grundbelopp, som för typhindret 3 x 20 meter har i bilaga 1 räknats om
till 1 500 kr i dagens penningvärde
M = åkermarken marknadsvärde i kr/m²
L = hindrets längd i meter
B = hindrets bredd i meter
111
Reduktionstabellen enligt avtalet har ett något annorlunda utseende än Lantmäteriets rekommendationer när det gäller stolpar belägna längre in från fältkant än 15 meter, se tabell i INTRÅNG AV
LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Avtalets tabell ligger på
50 % för sådana stolpar inom Nn- och Nö-områdena, 70 % för Ssk och 100 % för övriga delar av landet. För stolpar belägna nära fältkant är det samma procentsatser enligt avtalet och Lantmäteriets
rekommendationer. (Avtalet är numera uppsagt men ledningsägarna baserar fortfarande sina ersättningserbjudanden på de principer som fanns i avtalet.)
112
Se Ds I 1974:11 s. 37
359
360
2015-04-01
Lantmäteriet
En tillämpning av denna formel på de förutsättningar som gäller i detta exempel ger följande belopp:
E = 1 500 + 2,4 x (56 + 60) x (30 + 60) = 1 500 + 2,4 x 116 x 90 = 1 500 +
2,4 x 10 440 = 1 500 + 25 056 = 26 556 kr.
Den framräknade ersättningen utgör alltså summan av grundbeloppet 1 500
kr plus marknadsvärdet av en markyta på 10 440 m2.
Detta belopp bör fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada i
relation till de faktorer som rekommenderas vid tillämpning av normen, se
INTRÅNG AV LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Vi får då följande belopp:
• Marknadsvärdeminskning: 6/14,5 x 26 556 = 10 989 kr, avrundas till
113
11 000 kr.
• Övrig skada: 8,5/14,5 x 26 556 = 15 567 kr.
Ersättningsbeloppen blir sålunda:
• Intrångsersättning: 11 000 x 1,25 = 13 750 kr.
• Annan ersättning: 15 567 kr.
Kommentarer
I detta fall kan det alltså vara rimligt att tillämpa begränsningsregeln för att
få ett mått på ersättningen som bättre harmoniserar med marknadsvärdet på
den berörda åkermarken än vad resultatet blir vid en strikt tillämpning av
1974 års norm. Denna ger en total ersättning som är omkring 2,5 gånger
högre än vad begränsningsregeln ger – ca totalt 72 000 kr jämfört med totalt
ca 29 300 kr.
En annan aspekt av att resultatet enligt normen framstår som oskäligt högt
är att beloppet, ca 72 000 kr, motsvarar marknadsvärdet av 3 ha åker och det
berörda åkerfältet är bara ca 2 ha. Ett alternativt synsätt skulle därför kunna
vara ersättningen maximeras till marknadsvärdet av det berörda åkerfältet.
Det skulle i detta fall ge en ersättning om 2 x 24 000 = 48 000 kr. Ett annat
alternativt beräkningssätt skulle kunna vara att jämföra intrånget med framdragande av en väg eller järnväg och beräkna ersättningen enligt 1983 års
jordbruksnorm. Förutom markförlust skulle ersättning i så fall betalas för
anpassning, försvårad brukning och fältkantverkan. Ytterligare ett sätt vore
att ersättning betalas för förlust av den del av fältet som blir ”avskuren”,
vilket i detta fall skulle innebära att ersättning skulle – grovt räknat – betalas
för förlust av drygt 1 ha åkermark, dvs. det skulle bli i princip samma belopp som begränsningsregeln ger.
113
Eftersom det är fråga om en skälighetsbedömning, och inte en ren normtillämpning, kan det här vara
rimligt att avrunda marknadsvärdeminskningen.
2015-04-01
Lantmäteriet
Det finns alltså olika tänkbara varianter när man bedömer vad som kan vara
en skälig ersättning. Här har vi valt att utgå från begränsningsregeln, såsom
den utformades när normen togs fram på 1970-talet samt med en uppdatering av grundbeloppet. En fördel med att använda begränsningsregeln, i stället för en mer fri skälighetsbedömning som nämndes nyss, är att resultatet
blir förutsägbart och man slipper fundera på vilken skälighetsgrund som ska
användas.
I bilaga 1 redovisas ett par beräkningsexempel för dels ett hinder på 3 x 20
meter, dels 1 x 1 meter, belägna i Nn-området. Det framgår att begränsningsregeln inte får någon effekt i dessa fall, såvida inte stolparna är belägna
i vändteg där brukningsintrånget är som störst varför det kan bli oskäligt å
andra sidan att tillämpa begränsningsregeln alltför strikt. Den slutsats som
dras i bilaga 1 nedan är därför att begränsningsregeln bör tillämpas endast i
särskilda undantagsfall, liknande den situation som gäller i detta exempel,
då det är ett mycket stort intrång och ett relativt lågt marknadsvärde på den
berörda åkermarken
Bilaga 1. Begränsningsregeln uppdaterad till idag
I Kraftledningsintrångsutredningens betänkande (Ds I 1974:11) föreslogs en
begränsningsregel för de fall då normens tabellvärden ger alltför hög ersättning i förhållande till den berörda åkermarkens marknadsvärde. Begränsningsregeln tillämpades fram till år 1993, då den togs bort i det nya markersättningsavtal som tecknades av parterna. I det nya avtalet gjordes en
marknadsvärdeanpassning av ersättningsbeloppen genom att det i stället
infördes en reduktion av beloppen för stolpar i fältkant samt för stolpar in114
nan för den s.k. vändzonen.
Regelns konstruktion
115
Begränsningsregeln har följande grundkonstruktion:
E = G + M x (L + 60) x (B + 60), där
E = ersättning (se dock nedan om fördelning på intrångsersättning och annan ersättning)
G = grundbelopp (i Ds I 1974:11 anges 100, 150 resp. 300 kr för typhindren
1 x 1, 1 x 5 resp. 3 x 20 meter)
114
Reduktionstabellen enligt avtalet har ett något annorlunda utseende än Lantmäteriets rekommendationer när det gäller stolpar belägna längre in från fältkant än 15 meter, se tabell i INTRÅNG AV
LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER. Avtalets tabell ligger på
50 % för sådana stolpar inom Nn- och Nö-områdena, 70 % för Ssk och 100 % för övriga delar av landet. För stolpar belägna nära fältkant är det samma procentsatser enligt avtalet och Lantmäteriets
rekommendationer. (Avtalet är numera uppsagt men ledningsägarna baserar fortfarande sina ersättningserbjudanden på de principer som fanns i avtalet.)
115
Se Ds I 1974:11 s. 37.
361
362
2015-04-01
Lantmäteriet
M = åkermarken marknadsvärde i kr/m²
L = hindrets längd i meter
B = hindrets bredd i meter
För hinder vid fältgräns ska ersättningen beräknas på följande sätt:
E = G + M x (L + 200) x B
För hinder vid fälthörn ska ersättningen beräknas på följande sätt:
E = G + M x (Lh + 100) x B, där
L h = avståndet från hindret till fälthörn, dock högst 100 meter
Den minsta av dessa ytor ska väljas om flera olika beräkningssätt är tänkbara.
Uppdatering av regeln
En uppdatering och i viss mån modifiering av ovanstående leder till att det
idag kan vara rimligt att tillämpa begränsningsregeln på följande sätt:
G = 500, 750 resp. 1 500 kr för typhindren 1 x 1, 1 x 5 resp. 3 x 20 meter
(välj det typhinder som ligger närmast det i värderingen aktuella hindret).
116
M = åkermarkens marknadsvärde i kr/m2, kan skäligen uppskattas till taxe117
ringsvärdet x 1,5.
I övrigt beräknas de markytor som läggs till grund för beräkningen på
samma sätt som ovan.
Det belopp som räknas fram på detta sätt är att betrakta som ett mått på totalskadan. Det innebär att beloppet ska fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada. Denna fördelning bör lämpligen göras i proportion till
samma faktorer som redovisas ovan. Se följande exempel.
Beräkningsexempel
Förutsättningar
• Dubbelstolpe, hinderstorlek 3 x 20 meter, belägen mitt i ett åkerfält på
en fastighet som ligger i Nn-området
• Åkermarkens taxeringsvärde är 16 000 kr/ha, dvs. 1,60 kr/m2
116
Med hänsyn till främst utvecklingen av KPI sedan början av 1970-talet är det rimligt att multiplicera
de ursprungliga beloppen med 5.
117
Större noggrannhet än så behövs inte eftersom det är frågan om en schablon som är till för att reducera den ersättning som räknas fram enligt normens huvudregel.
2015-04-01
Lantmäteriet
Beräkning
• Normens tabellvärde för hinder 3 x 20 meter i Nn-området = 23 498kr.
Uppräkning med KPI till oktober 2013 ger 314,4/282,9 x 23 498 =26 114
kr. Beloppet ska reduceras med hänsyn till att det står mitt i fältet, vilket ger
118
0,7 x 26 114 = 18 280 kr.
• Begränsningsregeln för ett hinder mitt i fält ger: 1 500 + 1,60 x 1,5 x
(20 +60) x (3 + 60) = 1 500 + 2,40 x 5 040 = 13 596 kr.
• Begränsningsregeln ger alltså ett lägre belopp i detta fall och bör därför
läggas till grund för ersättningen. Det framräknade beloppet, 13 596 kr, ska
fördelas på marknadsvärdeminskning och övrig skada i proportion till faktorerna 6 resp. 8,5. Intrångsersättningen ska innehålla det 25-procentiga
påslaget. Detta ger följande ersättningar.
• Intrångsersättning: (6/14,5 x 13 596) x 1,25 = 7 032 kr
• Annan ersättning: 8,5/14,5 x 13 596 = 7 970 kr
I detta fall blev alltså resultatet att begränsningsregeln bör tillämpas. Det ska
dock påpekas att enligt det efter år 1993 ingångna avtalet mellan ledningsägarna och LRF ska faktor 0,5 tillämpas i Nn- och Nö-områdena för stolpar
119
belägna innanför vändteg. Det skulle i detta exempel ha inneburit att
normbeloppet 26 114 kr ska halveras. Det blir i så fall 0,5 x 26 114 = 13 057
kr, dvs. lägre än begränsningsregeln.
Beräkning för ett litet hinder
För ett hinder om 1 x 1 m, om vi gör en beräkning för den andra ytterligheten och samma förutsättningar i övrigt som ovan, får vi tabellvärdet 8 197
kr. Uppräknat med KPI får vi 314,4/282,9 x 8 197 = 9 110 kr. Beloppet ska
dessutom reduceras med faktor 0,7 beroende på placeringen i fält.
Begränsningsregeln ger: 500 +1,60 x 1,5 x (60 + 1) x (60 + 1) = 500 + 2,40
x 3 721 = 9 430 kr.
Huvudregeln ger alltså en lägre ersättning, trots att ingen reduktion av tabellvärdet har gjorts.
118
Reduktionen med faktor 0,7 görs i enlighet med Lantmäteriets rekommendationer, se INTRÅNG AV
LUFTLEDNING PÅ JORDBRUKSFASTIGHET – VÄRDERINGSPRINCIPER.
119
Avtalet är, som tidigare nämnts, numera uppsagt men ledningsägarsidan tillämpar fortfarande faktor
0,5 som grund för erbjudande om ersättning.
363
364
2015-04-01
Lantmäteriet
Slutsatser
Beräkningsexemplen visar att begränsningsregeln kan få effekt i vissa situationer. Någon beräkning har inte gjorts för södra och mellersta Sverige,
men det är lätt att utan någon beräkning konstatera att för de marknadsvärden som gäller där blir det inte aktuellt att tillämpa begränsningsregeln.
Inte heller för små brukningshinder i norra Sverige blir det aktuellt att tilllämpa begränsningsregeln, såvida inte markvärdena understiger ca 20 000
kr/ha.
Begränsningsregeln blir givetvis mest aktuell att tillämpa om huvudregelns
belopp inte ska reduceras med hänsyn till hindrets placering i fält, dvs. för
stolpar belägna i vändteg. Samtidigt är brukningsintrånget störst för sådana
hinder på grund av svårigheter att vända med maskinerna. Det kan därför bli
oskäligt om begränsningsregeln alltid tillämpas för att reducera ersättningen
för stolpar i vändteg.
Slutsatsen blir mot den bakgrunden att begränsningsregeln bör tillämpas
endast i särskilda undantagsfall, även i norra Sverige med relativt låga
åkermarksvärden. En marknadsvärdeanpassning gjordes ju när begränsningsregeln togs bort år 1993, på så vis att ersättningen reducerades för stolpar nära fältkant samt innanför vändteg. Exemplet ovan, med ett mycket 10
stort brukningshinder och ett litet berört fält och ett relativt lågt markvärde,
är en situation då det är skäligt att vid officialvärdering gå ifrån en strikt
normtillämpning och utgå från begränsningsregeln. LM bör givetvis stämma
av med ledningsägaren om erbjudandet om ersättning enligt normen står
kvar.
2015-04-01
Lantmäteriet
4.2.5
365
Intrång i jordbruksmark – underjordisk ledning
120
Lantmäteriets rekommenderade metoder – i LMV-rapporterna 1991:6 och
1994:4 – för att bestämma ersättning för intrång av underjordiska ledningar i
jordbruksmark har visat sig vara ganska krångliga i den praktiska tillämpningen. Det finns därför anledning att göra vissa förenklingar jämfört med
tidigare rekommendationer. Följande tillvägagångssätt rekommenderas.
• Vid officialvärdering ska de grundprinciper som redovisas i LMVrapporterna 1991:6 (Ersättning för gasledning i åkermark) och 1994:4
(Ersättning för smala underjordiska ledningar i jordbruksmark) tillämpas.
En förenklad och modifierad variant av metoderna redovisas här i denna
PM.
• Om parterna, dvs. ledningsägare och markägare, är överens om att ersättningen ska helt eller delvis beräknas enligt en annan metod, så ska LM
göra detta. Det kan vara fallet t.ex. därför att ledningsägaren anser att
själva värderingsarbetet blir alltför kostsamt när Lantmäteriets metod tilllämpas, och att man därför vill tillämpa en värderingsmetod som ger generellt högre ersättningar men som är enklare och förrättningskostnaden
blir därmed lägre. Det är viktigt att valet av metod i ett sådant fall förankras hos parterna i enlighet med vad som står i Handledning för hantering
av värderingsfrågor.
Här behandlas (1) underjordiska ledningar i åkermark och (2) ledningar i
betesmark. Det ska för tydlighetens skull påpekas att det är fråga om ledningar som anläggs genom grävning och inte rörtryckning.
Ledningar i åkermark
Större ledningar
Här avses ledningar vars diameter är större än 30 cm.
Värdering görs enligt grundprinciperna i LMV-rapport 1991:6, såvida inte
parterna är överens om en annan metod. Vissa förenklingar av metoden i
rapporten har redovisats i en reviderad version 2005-01-28 av avsnitt 3.2.5.6
i Ersättningshandboken (PM 2005). Utifrån detta underlagsmaterial kan
nedanstående värderingsmetod rekommenderas.
120
Detta avsnitt är en kopia av Lantmäteriets rekommendationer 2012-03-31, dnr 402-2012/1651,
Ersättning för underjordiska ledningar i jordbruksmark.
366
2015-04-01
Lantmäteriet
Det ska observeras att de belopp som redovisas tar sikte på att bedöma
marknadsvärdeminskning. För att få intrångsersättning ska beloppen multipliceras med 1,25 i enlighet med det lagstadgade påslaget om 25 % (gäller
inte företagsskada). Se vidare beräkningsexemplen.
Beloppen gäller situationen att fastighetsägaren själv brukar fastigheten.
Arrendesituationen behandlas längre fram.
Värderingsmetod
1. Fast belopp: 1 000 kr per fastighet. 121
2. Marknadsvärdeminskning orsakad av framtida grödskada kan bestämmas
enligt följande schablon. Beloppen avser kronor per kvadratmeter för
arealen inom ledningsrättens arbetsområde 122 för landets olika produktionsområden. 123
Produktions-område
Gss
Belopp kr/kvm
2,00
Gmb, Gns, Gsk,
Ss, Ssk
1,50
Nn, Nö
1,00
3. Marknadsvärdeminskning orsakad av övriga framtida intrångseffekter
(samrådsplikt, risk för ogrässpridning, stenplockning etc.): som en schablon för hela landet rekommenderas 0,50 kr per kvadratmeter för arealen
inom arbetsområdet. 124
4. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels grödskada, dels försvårad
brukning i samband med anläggandet av ledningen: bedöms principiellt
från fall till fall.125
121
I princip samma fasta belopp som i PM 2005, men ett dubbelt så stort belopp som i LMVrapport 1991:6. Beloppet 1 000 kr har valts av förenklingsskäl och med hänsyn till prisutvecklingen på jordbruksmark sedan 1991 års rapport togs fram.
122
Med arbetsområde avses ledningsområdet inklusive det område som tas i anspråk vid sidan
om ledningsgraven vid nergrävningen av ledningen. Det är arealen av hela detta område, dvs.
arbetsområdet, som ska som ska ligga till grund för ersättning för grödskada (under såväl anläggningstid som i framtiden).
123
Beloppen motsvarar i princip aktuellt bruttovärde av en årsskörd, vilket motsvarar den ackumulerade framtida grödskadan (jfr PM 2005). Tabellens belopp är runda tal och avser att
spegla bruttoskördevärdet av en normal växtföljd.
124
En modifierad och förenklad variant av de belopp som föreslogs i LMV-rapport 1991:6 (s. 23)
och PM 2005 (rörligt belopp 50 % av framtida grödskada, dock högst 10 kr/m ledning). I dessa
skrifter knöts det fasta beloppen till posten övriga bestående intrångseffekter (punkt 3 här),
men beräkningsmässigt kan detta fasta belopp lika gärna ligga först.
125
I enlighet med vad som utvecklas i LMV-rapport 1991:6 förutsätts att denna skadeeffekt i sin
helhet slår igenom i marknadsvärdet, eftersom den är konkret och ligger nära värdetidpunkten.
Påslag med 25 % ska alltså göras även på denna post.
2015-04-01
Lantmäteriet
5. Ersättning för brunnar, markeringsstolpar och liknande bestående brukningshinder: bestäms enligt Lantmäteriets rekommendationer för tilllämpning av 1974 års norm för stolpar.
6. Ersättning för förlust av eventuella förväntningsvärden kan också bli
aktuell. Det kan gälla t.ex. förväntningsvärden som grundas på bebyggelse eller täktverksamhet. Bedömningen måste göras från fall till fall
med hjälp av t.ex. ortsprismaterial.
Beräkningsexempel – stor ledning
Förutsättningar
En 200 meter lång gasledning byggs på en jordbruksfastighet i Gss-området.
Arbetsområdet är 25 meter brett.
Beräkning av schablonersättning (punkterna 1-3 ovan)
1. Fast belopp: 1 000 kr.
2. Framtida grödskada: 2,00 x 25 x 200 = 10 000 kr
3. Övriga framtida intrångseffekter: 0,50 x 25 x 200 = 2 500 kr.
Intrångsersättning för dessa poster: (1 000 + 10 000 + 2 500) x 1,25 =
13 500 x 1,25 = 16 875 kr. Detta motsvarar nära 85 kr per löpmeter ledning.
Till detta ska läggas de belopp som hänförs till punkterna 4-6, som alltså
bedöms utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Arrendesituationen
Om den berörda marken är utarrenderad kan förutsättas att arrendatorn normalt
drabbas av följande skador:
1. Framtida grödskada och övriga framtida skador (punkterna 2 och 3 ovan)
under den tid som återstår av nuvarande arrendeavtal. 126 Som en schablon
denna skada beräknas utifrån följande procentsatser av den totala grödskadan enligt grödskadetabellen ovan. 127
Återstående
arrendetid
1 år
Andel av framtida skador
30 %
126
För tiden därefter får normalt förutsättas att arrendeavgiften sänks i med ett belopp som motsvarar de kvarvarande skadorna, vilket leder till att arrendatorn inte kommer att drabbas av
några ekonomiska skador för nästkommande arrendeperiod.
127
Jfr tabell på s. 170 i LMV-rapport 1991:6.
367
368
2015-04-01
2 år
45 %
3 år
55 %
4 år
65 %
5 år
70 %
Lantmäteriet
2. Skador under tiden för anläggandet av ledningen (skördebortfall och
försvårad brukning).
3. Skador orsakad av bestående brukningshinder.
Det bör normalt kunna förutsättas att dessa skador ersätts som annan ersättning. 128
Beräkningsexempel – arrendesituationen
Förutsättningar
Samma grundförutsättningar som i exemplet ovan. En 200 meter lång gasledning byggs på en jordbruksfastighet i Gss-området. Arbetsområdet är 25
meter brett.
Den berörda åkermarken är utarrenderad. Efter anläggningsåret är det två år
kvar av gällande arrendeperiod.
Ersättning till arrendatorn
Enligt tabellen ovan ska arrendatorn få ett belopp som motsvarar 45 % av de
totala framtida skadorna, vilka har beräknats till 12 500 kr (10 000 + 2 500,
se föregående beräkningsexempel). Arrendatorns andel av dessa skador blir
5 625 kr. Här förutsätts att ersättningen utgör annan ersättning.
Utöver detta ska ersättning betalas för skador under anläggningstiden, vilka
inte har schablonberäknats i detta fall. Vidare ska ersättning betalas för
eventuella bestående brukningshinder under återstående arrendeperiod.
Ersättning till fastighetsägaren
Fastighetsägarens framtida grödskada i detta fall kommer att reduceras. Fastighetsägaren ska ha ersättning för resterande delen av de framtida skadorna
(posterna 2 och 3), dvs. 12 500 – 5 625 = 6 875 kr.
Fastighetsägarens intrångsersättning för posterna 1-3 i detta fall blir därmed: (1 000 + 6 875) x 1,25 = 9 844 kr.
128
I de fall att det går att visa på någon minskning av arrenderättens marknadsvärde ska dock
ersättningen betalas som intrångsersättning; jfr avsnitt 18.3.1 i LMV-rapport 1991:6. I sådana
fall ska ett påslag göras med 25 %.
2015-04-01
Lantmäteriet
369
Det ska observeras att det inte går att direkt fördela fastighetsägarens totala
ersättning, beräknad i föregående exempel, mellan fastighetsägaren och arrendatorn eftersom ersättningen till arrendatorn utgör annan ersättning, som
inte ska räknas upp med faktorn 1,25. En separat beräkning måste alltså göras på det sätt som gjorts här.
Smala ledningar
Med smala ledningar avses ledningar vars diameter är högst 30 cm.
De värderingsprinciper som redovisas i LMV-rapport 1994:3 samt i PM
2005 kan förenklas till nedanstående metod. Hänsyn har tagits till bl.a. aktuella prisnivåer på spannmål samt att grödskadan har beräknats utifrån ”dåliga grävningsförhållanden” (jfr tabellerna på s. 28-35 i LMV-rapporten). Se
vidare exemplet längre fram hur beräkning ska göras.
Värderingsmetod
1. Fast belopp: 500 kr per fastighet. 129
2. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels framtida grödskada, dels vissa
övriga framtida skador (samrådsplikt, stenplockning, risk för ogrässpridning etc.) bestäms till följande belopp per kvadratmeter inom arbetsområdet för olika delar av landet. Omkring halva beloppet utgörs av framtida grödskada, den andra halvan av övriga effekter.
Produktions-område
Gss
Belopp kr/kvm
1,00
Gmb, Gns, Gsk,
Ss, Ssk
Nn, Nö
0,75
0,50
3. Marknadsvärdeminskning orsakad av dels grödskada, dels försvårad
brukning i samband med anläggandet av ledningen: bedöms principiellt
från fall till fall.130 Om parterna är överens kan en schablonmässig bedömning göras utifrån tabellen nedan, vilken i princip motsvarar ett normalt bruttoskördevärde för olika produktionsområden. Beloppen avser
kr/kvm inom arbetsområdet och bygger på antagandet om förlust av en
årsskörd under anläggningstiden.
129
Samma fasta belopp som i PM 2005 anges för övriga bestående intrångseffekter.
130
Skada på växande gröda värderas enligt aktuella priser; se i övrigt de principer som redovisas
i LMV-rapport 1994:4. Försvårad brukning under anläggningstiden kan värderas enligt 1983 års
jordbruksnorm.
370
2015-04-01
Produktionsområde
Gss
Belopp kr/kvm
2,00
Lantmäteriet
Gmb, Gns, Gsk,
Ss, Ssk
1,50
Nn, Nö
1,00
4. Ersättning för brunnar och liknade brukningshinder: bestäms enligt
Lantmäteriets rekommendationer för tillämpning av 1974 års norm för
stolpar.
5. Förlust av eventuella förväntningsvärden ersätts utöver ovanstående.
Beräkningsexempel - smal ledning
Förutsättningar
En 200 meter lång va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området.
Arbetsområdet är 10 meter brett. Parterna är överens om att ersättningen för
skadorna under anläggningsåret ska beräknas enligt den schabloniserade
metoden.
Beräkning
Marknadsvärdeminskningen kommer att bestå av:
1. Fast belopp: 500 kr
2. Framtida grödskada och övriga framtida effekter: 0,75 kr/kvm, motsvarande 7,50 kr per löpmeter ledning
3. Schablonbelopp för skador under byggtiden: 1,50 kr/kvm, dvs. 15 kr per
löpmeter ledning
Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 7,50 + 200 x 15,00) x 1,25
= 5 000 x 1,25 = 6 250 kr. Detta motsvarar 31,25 kr per löpmeter ledning.
Arrendesituationen
Om den berörda marken är utarrenderad kan förutsättas att arrendatorn normalt drabbas av följande skador.
1. Framtida skador (grödskada, stenplockning etc.) under den tid som återstår av nuvarande arrendeavtal. Som en schablon denna skada beräknas
utifrån följande procentsatser av den totala framtida grödskadan.
Återstående
arrendetid
Andel av framtida
skador
1 år
30 %
2 år
45 %
2015-04-01
Lantmäteriet
3 år
55 %
4 år
65 %
5 år
70 %
2. Skador under anläggandet av ledningen (skördebortfall och försvårad
brukning).
3. Skador orsakade av bestående brukningshinder under återstående arrendetid.
Dessa skador ersätts normalt som annan ersättning. 131
Beräkningsexempel – arrendesituationen
Förutsättningar
Samma grundförutsättningar som i exemplet ovan. En 200 meter lång kommunal va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 10 meter brett. Parterna är överens om att ersättningen för skadorna
under anläggningsåret ska beräknas enligt den schabloniserade metoden.
Den berörda åkermarken är utarrenderad. Efter anläggningsåret är det två år
kvar av gällande arrendeperiod.
Enligt tabellen ovan ska arrendatorn få ett belopp som motsvarar 45 % av de
framtida skadorna. Denna uppgår till 7,50 kr per löpmeter ledning.
Utöver detta ska arrendatorn få hela ersättningen för skadorna under anläggningstiden. Dessa har enligt schablonen bestämts till 15 kr per löpmeter
ledning.
Arrendatorns ersättning blir sålunda i detta fall:
(200 x 7,50) x 0,45 + 15 x 200 = 3 675 kr.
Fastighetsägarens framtida skador kommer att reduceras i motsvarande
grad. Fastighetsägaren kommer alltså att få ersättning för resterande delen,
55 %, av de framtida skadorna, dvs. (200 x 7,50) x 0,55 = 825 kr kr.
Det fasta beloppet 500 kr påverkas inte av arrendet.
Fastighetsägarens intrångsersättning i detta fall blir därmed:
131
Se dock anmärkningen ovan under större ledningar, dvs. att det kan tänkas att arrenderättens
värde påverkas och att det i så fall blir fråga om intrångsersättning.
371
372
2015-04-01
Lantmäteriet
(500 +825) x 1,25 = 1 656 kr.
Det ska observeras att det inte går att direkt fördela fastighetsägarens totala
ersättning, beräknad i föregående exempel, mellan fastighetsägaren och arrendatorn eftersom ersättningen till arrendatorn utgör annan ersättning, som
inte ska räknas upp med faktorn 1,25. En separat beräkning måste alltså göras på det sätt som gjorts här.
Ledningar i betesmark
I LMV-rapporterna 1991:6 och 1994:4 redovisas tämligen detaljerade metoder för att bestämma ersättning för intrång av underjordiska ledningar i betesmark. En förenkling bör göras och det bör finnas möjlighet att använda
en gemensam metod för större och smala ledningar.
De intrångseffekter som kan uppkomma då en underjordisk ledning grävs
ner i betesmark är i huvudsak följande:
1. Förlust av bete i framtiden. Alternativt uppkommer det en kostnad för
insådd, men även om insådd görs tar det en viss tid innan marken är
återställd.
2. Förlust av bete under anläggningsåret. Uppkommer inte alltid, utan
måste bedömas från fall till fall.
3. Eventuell kostnad för tillfälliga stängsel under anläggningstiden. Det
vanliga är att ledningshavaren svarar för denna åtgärd, dvs. fastighetsägaren (arrendatorn) drabbas inte av någon skada i form av stängselkostnad.
4. Det kan även tänkas att det inte går eller inte är lämpligt att använda den
berörda betesmarken över huvud taget under anläggningsåret. Fastighetsägaren (arrendatorn) kan i så fall drabbas av omställningskostnader
etc. som bör ersättas. Hänsyn bör därvid också tas till skäliga åtgärder
från den skadedrabbandes sida för att minska skadan.
Värderingsmetod
1. Fast belopp: 500 kr per fastighet.
2. Förlust av bete i framtiden och/eller kostnad för insådd kan som en schablon värderas till samma belopp som ovan redovisats för smala ledningar. 132 Vi får då följande belopp per kvadratmeter inom arbetsområdet.
132
Den framtida skadan beror i realiteten naturligtvis mycket på hur snabbt vallen återhämtar sig,
om det är nödvändigt med insådd eller inte. Om insådd görs så kommer det att alltid uppstå en
initialkostnad – för t.ex. inköp av utsäde, transport till och från det skadade området etc. – oav-
2015-04-01
Lantmäteriet
Produktions-område
Gss
Belopp kr/kvm
1,00
373
Gmb, Gns, Gsk,
Ss, Ssk
Nn, Nö
0,75
0,50
3. Förlust av bete under anläggningsåret kan som en schablon uppskattas
till hälften av skördevärdet för åkermark. Vi får därmed följande belopp
per kvadratmeter inom arbetsområdet. 133
Produktions-område
Gss
Belopp kr/kvm
1,00
Gmb, Gns, Gsk,
Ss, Ssk
Nn, Nö
0,75
0,50
Dessa tre poster är av arten intrångsersättning, varför de framräknade beloppen ska räknas upp med faktorn 1,25.
4. Tillfälliga stängsel under anläggandet. Ersätts som annan ersättning i
den mån det blir aktuellt för fastighetsägaren (arrendatorn) att sätta upp
stängsel. 134
5. Eventuella omställningskostnader om det inte går att använda berörd
mark som bete under anläggningsåret. En bedömning görs utifrån omständigheterna i det enskilda fallet.
Beräkningsexempel
Förutsättningar
Vi anknyter till samma exempel som under smal ledning i åker ovan. En
200 meter lång va-ledning byggs på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 10 meter brett. Det uppkommer skada på betet under anläggningsåret. Ledningshavaren sätter upp och bekostar tillfälliga stängsel under
tiden för anläggandet.
Beräkning
Marknadsvärdeminskningen kommer att bestå av:
sett storleken på det skadade området. Detta motiverar att ersättningen, som en schablon,
läggs på samma nivå som för åkergrödor. Genom att välja denna nivå behöver man inte heller
ta ställning till om det är bestående bete eller om marken kan komma att användas som åkermark eller inte i framtiden.
133
Beloppen bygger på betesvärde för betesvall enligt bidragsskalkyler. Jfr även LMV-rapport
1991:6 s. 171 ff. om skada på betes- och slåttervall.
134
Den faktiska kostnaden – för arbete och material – i det aktuella fallet ska ersättas.
374
2015-04-01
Lantmäteriet
1. Fast belopp: 500 kr.
2. Förlust av bete i framtiden och/eller kostnad för insådd: 0,75 kr/kvm
(motsvarande 7,50 kr per löpmeter ledning).
3. Förlust av bete under anläggningsåret: 0,75 kr/kvm (motsvarande 7,50 kr
per löpmeter ledning).
Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 7,50 + 200 x 7,50) x 1,25 =
3 500 x 1,25 = 4 375 kr. Detta motsvarar knappt 22 kr per löpmeter ledning.
Arrendesituationen
Om den berörda betesmarken är utarrenderad så måste en separat beräkning
av ersättningen till fastighetsägaren respektive arrendatorn göras. Ofta torde
det kunna vara en acceptabel lösning att vid beräkningen utgå från att arrendatorn drabbas av skadorna under punkt 2 och 3 ovan (samt i förekommande fall 3 och 4). Större delen av skadorna ligger som regel nära i tiden.
Fastighetsägaren kommer i så fall att få enbart det uppräknade fasta beloppet (500 x 1,25 kr).
I andra fall, t.ex. om arrendet upphör efter anläggningsåret eller inom de
närmaste åren därpå, bör inte denna förenklade metod tillämpas. Skadorna
under punkt 2 ska i så fall fördelas mellan arrendator och fastighetsägaren
på ett annat sätt, beroende bl.a. av vem som antas komma att svara för en
eventuell insådd.
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 1.
375
Underjordisk ledning i åkermark
Exemplet belyser ett fall då det blir aktuellt att ersätta grödskador under
anläggningstiden och i framtiden samt brukningsintrång av en brunn.
Förutsättningar
En kommunal vattenledning, diameter 16 cm, anläggs på bl.a. jordbruksfastigheten Bergvreten 1:2. Fastigheten är en spannmålsgård belägen i produktionsområdet nedre Norrland (Nn-området).
Arbetsområdet är 10 meter brett. Det sträcker sig 600 meter över jordbruksmark på Bergvreten 1:2. En tillsynsbrunn, belägen 4 meter från närmaste
fältkant, anläggs också på fastigheten.
Ledningen anläggs i juli 2012. Den aktuella marken har besåtts under våren.
Det uppkommer ingen försvårad brukning av fälten under anläggningsarbetet, eftersom denna tid är relativt kort.
Värdetidpunkt för intrångsersättning och annan ersättning är 2012-07-01.
10:1 26:1526:6 1:12
1:7 13:1
1:13
26:4
1:18
4
2104-1
BERGVRETEN
1:2

2
(
1
BERGVRETEN
26:13
1:15
26:5
(
1:16
0/ 3.1
(
(
(

1:

4
(
2:12
3
45 m
Ledningarna läggs i åkermarken. Det orsakar bl.a.
skördebortfall under anläggningsåret och i framtiden.
Tillsynsbrunnen, vars ”innerkant” är belägen ca 4
meter från fältkanten. Brunnen ger upphov till försvårad
brukning.
376
2015-04-01
Lantmäteriet
Beräkning av ersättning
De intrångseffekter som uppkommer i detta fall är av två slag:
•
Skördeförlust m.m. inom det 10 meter breda arbetsområdet, dels under
anläggningsåret, dels i framtiden.
•
Försvårad brukning och viss skördeförlust orsakad av brunnen.
Ersättning för skördeförlust m.m. inom arbetsområdet
Ersättningen beräknas enligt den schablon som Lantmäteriet tagit fram för
smala underjordiska ledningar (diameter mindre än 30 cm). För en fastighet
belägen i Nn-området rekommenderas att marknadsvärdeminskningen beräknas till summan av följande belopp:
•
Fast belopp: 500 kr.
•
Framtida grödskada samt övriga framtida intrångseffekter: 0,50 kr/m2.
•
Grödskada under anläggningsåret: 1,00 kr/m2 om parterna är överens om
detta. Här antas att så är fallet. (Det kan även bli fråga om ersättning för
försvårad brukning under anläggningstiden, men det blir inte aktuellt i
detta fall.)
Arealen åkermark inom arbetsområdet är 10 x 600 = 6 000 m2. Den ska ersättas med 1,50 kr/m2 (0,50 + 1,00 kr enligt ovan), dvs. totalt 9 000 kr.
Marknadsvärdeminskningen blir 500 + 9 000 = 9 500 kr.
Intrångsersättningen blir därmed 1,25 x 9 500 = 11 875 kr.
Annan ersättning
Det uppkommer ingen övrig skada.
Ersättning för intrång av brunnen
Beräkningsprinciper
Ersättningen beräknas med hjälp av 1974 års åkernorm (”stolpnormen”) och
Lantmäteriets rekommendationer. Enligt dessa ska normens belopp fördelas
på marknadsvärdeminskning och övrig skada enligt den s.k. IAN-modellen.
Den generella beräkningsgången är följande:
• Välj tabellvärde utifrån produktionsområde samt hindrets längd och
bredd.
• Eventuellt ska en korrigering av tabellvärdet göras med hänsyn till hindrets avstånd till närmaste fältkant. Om en viss del av hindret är beläget
inom den s.k. vändzonen, zonen 3-15 meter från fältkant, ska korrigering
inte göras.
Lantmäteriet
2015-04-01
• Beräkna den årliga skadan. Det gör man genom att dividera tabellvärdet
med faktorn 15,2.
• Räkna upp den årliga skadan till med KPI från tabellernas pristidpunkt
(mars 2006) till aktuell värdetidpunkt.
• Bestäm marknadsvärdeminskning och övrig skada med de faktorer som
ska tillämpas enligt Lantmäteriets rekommendationer för det aktuella
produktionsområdet.
• Bestäm slutligen intrångsersättning och annan ersättning. I praktiken
innebär detta att den framräknade marknadsvärdeminskningen multipliceras med 1,25 medan posten annan ersättning blir identisk med övrig
skada.
Beräkning av årlig skada per värdetidpunkten detta fall
Brunnen kan jämställas med ett hinder med måttet 2 x 2 meter, eftersom det
är rimligt med en viss säkerhetsmarginal vid brukningen. Man brukar räkna
med en säkerhetsmarginal om ca 0,5 meter.
• Tabellvärdet för Nn-området (nedre Norrland) är 9 558 kr för ett hinder
på 2 x 2 meter.
• Någon korrigering av tabellvärdet ska inte göras i detta fall. Brunnens
”innerkant” är nämligen belägen 4 meter från fältkant, dvs. inom vändzonen.
• Den årliga skadan per pristidpunkten blir 9 558/15,2 = 629 kr.
• KPI för tabellernas pristidpunkt (mars 2006) är 282,9. KPI per värdetidpunkten är 313,2. Den till värdetidpunkten uppräknade årliga skadan blir
313,2/282,9 x 629 = 696 kr.
Marknadsvärdeminskningen ska för Nn-området beräknas med M-faktor 6
(se Lantmäteriets rekommendationer under generella värderingsprinciper).
Den blir sålunda 6 x 696 = 4 176 kr.
Intrångsersättningen blir 1,25 x 4 266 = 5 220 kr.
Annan ersättning
Posten annan ersättning (= övrig skada) ska enligt Lantmäteriets rekommendationer beräknas till 8,5 årsbelopp. Beloppet blir 8,5 x 696 = 5 916 kr.
Sammanställning av ersättningsbelopp
Intrångsersättning: 11 875 +5 220 = 17 095 kr.
Annan ersättning:5 916 kr.
377
378
2015-04-01
Lantmäteriet
EXEMPEL 2. Underjordisk ledning i åkermark – arrendefall
Exemplet belyser ett fall då en arrendator brukar marken vid värdetidpunkten. Ersättningen beräknas enligt Lantmäteriets rekommendationer från år
2012.
Förutsättningar
Samma grundförutsättningar som i exempel 1, underjordisk ledning i åkermark, i detta fall är den berörda åkermarken utarrenderad. Ledningen anläggs i juli 2012. Arrendeavtalet gäller till oktober 2014.
Värdetidpunkt för intrångsersättning och annan ersättning är 2012-07-01.
Beräkning av ersättning
Liksom i exempel 1 uppkommer följande intrångseffekter:
•
Skördeförlust m.m. inom det 10 meter breda arbetsområdet, dels under
anläggningsåret, dels i framtiden.
•
Försvårad brukning och viss skördeförlust orsakad av brunnen.
Arrendatorn kommer att drabbas av dessa skador under resten av anläggningsåret och för de två nästkommande åren (2013 och 2014).
Ersättning för skördeförlust m.m. inom arbetsområdet
Ersättningen beräknas enligt de principer som redovisas i 2012 års rekommendationer från Lantmäteriet, ”Ersättning för underjordiska ledningar i
jordbruksmark”.
• Skördeförlusten under anläggningsåret bedöms enligt rekommendationerna till 1,00 kr/m2.
• Skadorna under åren 2013 och 2014 – skördeminskning, stenplockning
etc. inom arbetsområdet – uppskattas till 45 % av de totala framtida skadorna. Till grund för detta ligger följande rekommenderade schablon.
Återstående arrendetid
Andel av framtida skador
1 år
30 %
2 år
45 %
3 år
55 %
4 år
65 %
5 år
70 %
2015-04-01
Lantmäteriet
Ersättningen förutsätts utgöra annan ersättning, eftersom arrenderättens
marknadsvärde bedöms inte komma att påverkas. Den framräknade skadan
ska därför inte räknas upp med 1,25.
Beräkning
• Skördeförlust under anläggningsåret: 6 000 kr (6 000 m2 á 1,00 kr/ m2)
•
Skadorna under åren 2013 och 2014: 45 % av 3 000 kr (6 000 m2 á 0,50
kr/ m2) = 1 350 kr.
Totalt belopp: 6 000 x 1 350 = 7 350 kr.
Fastighetsägaren drabbas inte av några skador under anläggningsåret.
Fastighetsägarens framtida skador kommer att reduceras i motsvarande grad
som dessa drabbar arrendatorn. Fastighetsägaren kommer alltså att få ersättning för resterande delen, 55 %, av de framtida skadorna.
Det fasta beloppet, 500 kr, förutsätts inte bli påverkat.
Beräkning
• Fast belopp 500 kr.
•
Marknadsvärdeminskning orsakad av framtida skador: 55 % av 3 000 kr
= 1 650 kr.
Intrångsersättning: (500 + 1 650) x 1,25 = 2 688 kr.
Ersättning för intrång av brunn
Arrendatorn kommer att drabbas av försvårad brukning under hösten 2012
samt under de två nästföljande åren.
Den årliga skadan beräknas med hjälp av 1974 års åkernorm, enligt de principer som beskrivits i exempel 1. Under anläggningsåret kan det antas att
arrendatorn drabbas av halva årsskadan, eftersom han inte drabbas av några
skador under vårbruket.
De årliga skadorna för åren 2013 och 2014 ska nuvärdeberäknas, men inte
den som inträffar år 2012 eftersom värdetidpunkten är 2012-07-01.
379
380
2015-04-01
Lantmäteriet
Ersättningen förutsätts vara av arten annan ersättning, på samma sätt som
gäller för skördeförlust m.m. ovan. Uppräkning med faktorn 1,25 ska således inte göras.
Beräkning
• Årlig skada per värdetidpunkten 696 kr (se exempel 1, underjordisk ledning i åkermark).
•
Skada under anläggningsåret: 348 kr (halva årsbeloppet)
•
Nuvärdet av de två närmaste årens skador (4 % kalkylränta): 1,87 x 696
= 1 302 kr.
Ersättning till arrendatorn: 348 + 1 302 = 1 650 kr.
Ersättning till fastighetsägaren ska grundas på att det är arrendatorn som
drabbas av de årliga skadorna under åren 2012-2014.
Rent teoretiskt torde detta förhållande reducera marknadsvärdeminskningen,
åtminstone till viss del. Resterande delen, dvs. den del av arrendatorns årliga
skador som inte slår igenom i marknadsvärdet, kommer att reducera fastighetsägarens totalskada (= minskat avkastningsvärde) och därmed posten
annan ersättning.
Rent praktiskt, med hänsyn till bl.a. att det är en relativt kort tid återstår av
arrendet, kan det vara skäligt att i detta fall förutsätta att det är endast posten
annan ersättning för fastighetsägaren som påverkar. Det innebär att posten
annan ersättning, i fallet att fastighetsägaren själv brukar fastigheten (jfr
exempel 1), ska reduceras med det belopp som motsvarar arrendatorns ersättning.
Beräkning
• Annan ersättning vid eget brukande (se beräkningen i exempel 1): 8,5 x
689 = 5 916 kr.
•
Annan ersättning i detta fall: 5 916 – 1 650 = 4 266 kr.
•
Intrångsersättning: 5 333 kr (samma belopp som i exempel 1).
Sammanställning av ersättningsbelopp
Annan ersättning: 7 350 + 1 650 = 9 000 kr.
Lantmäteriet
2015-04-01
Intrångsersättning: 2 688 + 5 333 = 8 021 kr.
Annan ersättning: 4 266 kr.
Kommentar – jämförelse med situationen att fastighetsägaren brukar
marken själv
Summan av arrendatorns och fastighetsägarens ersättning i detta fall blir
9 000 + 8 021 + 4 266 = 21 287 kr.
I exempel 1, med exakt samma förutsättningar förutom att fastighetsägaren
själv brukar marken, blev den totala ersättningen till fastighetsägaren 17 095
+ 5 916 = 23 011 kr.
Det blir alltså en högre total ersättning om fastighetsägaren brukar marken
själv. Detta beror på att arrendatorns ersättning har bedömts vara av arten
annan ersättning i sin helhet, och att den därför inte ska räknas upp med
faktorn 1,25.
381
382
2015-04-01
4.2.6
Lantmäteriet
Intrång i skogsmark
Här beskrivs principiellt hur ersättningen bör bestämmas för intrång av ledningar i skogsmark. Det är en översiktlig beskrivning av vilka intrångseffekter som kan uppkomma samt vilka värderingsprinciper och metoder som bör
tillämpas. En uppdelning görs på luftledning respektive underjordisk ledning.
Luftledning
Intrångseffekter
De intrångseffekter som orsakas av en luftledning i skogsmark kan, generellt sett, delas in i följande huvudgrupper (a-e).
a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning
En kraftledning medför att en viss areal skogsmark tas bort från produktionen, vilket leder till intäktsbortfall i framtiden. Äganderätten till den skog
som avverkas vid ledningsdragningen övergår normalt inte till ledningsrätts135
havaren utan blir kvar hos markägaren, men förlust kan uppstå därför att
avverkning sker av skog som inte är avverkningsmogen (s.k. förtidig avverkning). Vidare kan förluster förorsakas av att kantträden längs ledningsgatan utsätts för ökade storm- och torkskador. Dessutom kan säkerhetsrestriktioner längs en luftledning leda till att träd måste avverkas utanför
ledningsgatan (s.k. farliga kantträd), såvida ledningsgatan inte har en sådan
bredd att ledningen är helt trädsäker. Samtliga uppräknade effekter medför
skador som är av sådan natur att de inverkar på fastighetens marknadsvärde,
men detta utesluter inte att de undantagsvis även kan ge upphov till en övrig
skada (annan ersättning).
b) Effekter som drabbar brukaren personligen
Det finns även vissa effekter som är av naturen att de i princip enbart drabbar brukaren personligen. Som exempel kan nämnas den skada som kan
uppkomma genom att möjligheterna till eget arbete och uttag av husbehovsved försämras.
135
Ledningsrättsupplåtelsen kan dock innefatta att ledningshavaren löser in virket, nämligen om
fastighetsägaren vid förrättningen yrkar detta eller om parterna är överens om att ledningshavaren ska lösa in virket.
Lantmäteriet
2015-04-01
c) Företagseffekter
Vidare måste man särskilja de effekter som beror på själva ledningsföretaget, eftersom en tillämpning av influensregeln i 4 kap. 2 § ExL blir aktuell. Vid ett ledningsintrång i skogsmark är det dock ytterst sällan som det
torde uppkomma någon sådan effekt.
d) Förlust av förväntningsvärden
Det kan det vidare vara så att ledningen orsakar förlust av förväntningsvärden. Här avses främst förlust av bebyggelsemöjligheter, men det kan
också gälla andra slag av förväntningsvärden, t.ex. förväntningar om grustäkt och liknande. Det kan erinras om att presumtionsregeln i 4 kap. 3 §
136
upphörde att gälla genom den lagändring som trädde i kraft 2010-08-01.
Förlust av eventuella förväntningsvärden ersätts därför fullt ut idag, till
skillnad mot tidigare då presumtionsregeln tillämpades.
e) Andra olägenheter
Utöver ovanstående effekter kan det dessutom uppkomma vissa andra olägenheter, som hänger samman med att fastigheten kommer att belastas av en
ny rättighet. Det kan gälla t.ex. besvär och merarbete i samband med underhållsarbeten (jfr NJA 2007 s. 695). Sådana slag av olägenheter inryms alltså
inte under punkterna a-d ovan.
a) Effekter som påverkar fastighetens avkastning
Ersättningen för de effekter som hänförs till typen a bestäms med hjälp av
2009 års skogsnorm eller, vid mindre intrång, enligt Lantmäteriets förenk137
lade metod. Se om metoderna under VÄRDERINGSHJÄLPMEDEL, VÄRDERINGSMETODER FÖR SKOGSMARK på Lantmäteriets hemsida:
http://insikten.lantm.intra.local/sv/Arbetsstod/Fastighetsbildning/Bibliotek/Va
rderingshandbokNy/Ersattning-vid-upplatelse-enligt-LL/Ledningsintrang-iskogsmark/
136
Presumtionsregeln ska dock enligt övergångsbestämmelserna tillämpas om ansökan om förrättning gjordes före 2010-08-01.
137
Den förenklade metoden togs fram av Lantmäteriet år 2013 och är en mycket schabloniserad
variant av 2009 år norm. Den förenklade metoden bör enligt anvisningarna till denna användas
vid relativt begränsade intrång i skogsmark. Vidare bör inte båda metoderna användas för en
och samma ledning. Har överenskommelse om ersättningar träffats utifrån 2009 års norm bör
alltså den förenklade metoden inte användas vid officialvärdering i den förrättningen.
383
384
2015-04-01
Lantmäteriet
Ersättningen beräknas enligt båda metoderna för följande delposter:
•
Markvärde
•
Förtidig avverkning
•
Framtida storm- och torkskador
•
Farliga kantträd (träd utanför skogsgatan)
I den förenklade metoden görs ingen särredovisning av varje enskild post till
skillnad mot 2009 års norm. Den förenklade normen redovisar endast ett
totalbelopp (kr/m²). En uppdelning görs på belopp med och utan kantträd.
Dessa intrångseffekter är som framgått av arten att de inverkar negativt på
fastighetens marknadsvärde. Ersättningen blir därför normalt intrångsersättning, vilket i sin tur innebär att man på den enligt metoderna framräknade marknadsvärdeminskningen ska lägga till 25 procent (enligt 4 kap. 1 §
ExL).
I undantagsfall kan det tänkas att den minskade avkastningen leder till en
skada utöver marknadsvärdeminskningen och att annan ersättning därför
ska betalas ut. Det kan vara fallet t.ex. om det är styrkt att fastighetsägaren
kan sälja virket till ett högre värde än det marknadsmässiga. Detta kan tänkas om fastighetsägaren t.ex. har ett avtal med någon industri om leverans
av specialvirke eller om ägaren har en egen sågverksamhet. Se t.ex. rättsfallet V 09:7, där annan ersättning betalades för förlorad möjlighet att förädla
virke i egen regi. Det bör observeras att skäliga åtgärder att begränsa skadan, genom t.ex. inköp av virke, bör beaktas i sådana fall.
b) Effekter som drabbar brukaren personligen
För effekterna av typen b finns det inte någon generell eller schabloniserad
beräkningsmetod. Ersättningen får i stället beräknas utifrån förhållandena i
varje enskilt fall. När det gäller t.ex. förlust av husbehovsved eller byggnadsvirke kan kostnaden för inköp av ved eller virke vara en faktor att ta
med i beräkningen. Förlust av arbetstillfällen vid arbete i egen skog kan
också vara en skada som i vissa fall kan vara ersättningsgill.
Skador av den här personliga arten ersätts som annan ersättning. I likhet
med vad som sades ovan bör hänsyn tas till skäliga skadebegränsande åtgärder. En sådan åtgärd kan t.ex. vara att fastighetsägaren anpassar uttaget av
husbehovsved så att det görs på annan del av fastigheten än där ledningen
dras fram. Generellt kan sägas att vid små intrång torde det med hänsyn till
anpassningsmöjligheter sällan bli fråga om ersättning för den här typen av
effekter. Vid stora intrång kan det dock bli aktuellt under förutsättning att
det går att styrka skadan. Eftersom det är fråga om annan ersättning krävs
det att fastighetsägaren på ett annat sätt än för marknadsvärdeminskningen
bidrar till att styrka skadan.
Lantmäteriet
2015-04-01
c) Företagseffekter
När det gäller företagseffekter så torde det som nämnts vara sällan sådana
uppkommer om det gäller ett rent skogsintrång. En typisk företagsskada
orsakad av kraftledningar är ju estetiska och psykiska störningar på bostadshus. Om den aktuella skogsfastigheten är bebyggd kan det givetvis bli aktuellt att ta ställning till företagskada, men knappast inte i övrigt.
d) Förlust av förväntningsvärden
Förlust av förväntningsvärden tar sikte på övervärden som beror på t.ex.
bebyggelsemöjligheter, grustäkt eller annan ändrad markanvändning. Det
ligger i sakens natur att bedömningen måste grundas på situationen i det
enskilda fallet. Ledning kan tas av bl.a. översiktsplaner och liknande. Vidare
är naturligtvis ortsprismaterial ett viktigt stöd för att styrka värdenivåer.
Vid värderingen är det viktigt att ta hänsyn till skäliga skadebegränsande
åtgärder, t.ex. möjligheten att förlägga en exploatering på en annan del av
fastigheten. Detta torde vara möjligt exempelvis om det är en stor skogsfastighet som berörs av intrånget.
e) Andra olägenheter
I enlighet med HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 2007 s. 695 bör ett skönsmässigt bedömt ersättningsbelopp betalas för besvär och merarbete som en
ny rättighet orsakar. Lantmäteriet rekommenderar ett belopp om 500 kr per
fastighet och ny rättighet vid den här typen av intrång. Detta ”grundbelopp”
ska ligga till grund för intrångsersättning, dvs. slutligen räknas upp med
1,25. Se beräkningsexemplet OPTOKABEL I SKOGSMARK.
Det kan nämnas att Lantmäteriet har i andra sammanhang rekommenderat
ett belopp om 500 kr plus 1 kr per löpmeter ledning (alternativt 1 000
kr/fastighet). Se avsnitt 3.2.7 om ERSÄTTNING FÖR OPTOKABLAR OCH
LIKNANDE LEDNINGAR. Den värderingsmodellen tar dock sikte på främst
situationen att det inte finns något intrång utöver enbart belastning av en
nytillkommande rättighet, t.ex. förlorad avkastning från en jord- eller
skogsbruksfastighet. Här i denna situation får det anses att den löpmeterberoende ersättningen ingår i de belopp som intrångsmetoderna under punkt
a ger. Därför bör ingen löpmeterersättning utöver beloppet 500 kr per fastighet betalas då dessa metoder tillämpas.
Det kan också sägas att det inte bör betalas ett dubbelt ”grundbelopp” om
både åker- och skogsmark berörs. Om den aktuella kraftledningen berör
även jordbruksmark, så kan de värderingsmetoder som bör tillämpas för den
situationen anses innefatta grundbeloppet. I det fallet ska man alltså inte för
skogsdelen lägga till 500 kr för andra olägenheter.
385
386
2015-04-01
Lantmäteriet
Underjordisk ledning
I princip uppkommer det samma slag av intrångseffekter av en underjordisk
ledning i skogsmark som av en luftledning.
Det är dock en delpost under gruppen a, effekter som påverkar fastighetens
avkastning, som inte blir aktuell att värdera för en underjordisk ledning,
nämligen farliga kantträd. I övrigt kan ersättningen uppskattas enligt
samma principer som för en luftledning.
Tillämpningen av Lantmäteriets förenklade intrångsmetod framgår av exemplet nedan, OPTOKABEL I SKOGSMARK.
Lantmäteriet
2015-04-01
EXEMPEL 1. Optokabel i skogsmark
Exemplet belyser hur ersättningen bör beräknas enligt Lantmäteriets förenklade metod för intrång i skogsmark. Förutsättningen är att ledningsrätt
upplåts för optokabel och att det är endast ett mindre intrång i skogsmark
som ska värderas. (Exemplet är inte ett fullständigt ersättningsutlåtande. Det
belyser endast värderingsförfarandet.)
Förutsättningar
Ledningsrätt upplåts för en underjordisk optokabel på en mindre skogsfastighet, belägen i Södermanlands län. Ledningssträckans längd på fastigheten är 100 m. Ledningsområdets bredd är 4 m. Den berörda skogsmarken
är av medelgod bonitet för området. Skogsmarken på hälften av sträckan, ca
50 m, planterades år 2010. Skogen på den andra hälften sträckan kan betecknas som massavedskog.
Fastighetsägaren avverkar själv virket inom ledningsområdet och tar hand
om det.
Överenskommelse har träffats om ersättning med övriga fastighetsägare som
berörs av den aktuella ledningen. På dessa fastigheter är det i huvudsak
vägmark och jordbruksmark som berörs.
Värdetidpunkt är 2014-12-01.
I detta fall är det ett tämligen litet intrång och den fullständiga normen har
inte använts för någon annan del av ledningen. Därför är förutsättningarna
uppfyllda för att använda Lantmäteriets förenklade metod för värdering av
intrång i skogsmak.
Fastigheten ligger i område 4A enligt områdesindelningen. För 2014 gäller
följande tabellvärden (kr/kvm). Den högra kolumnen, exklusive kantträd,
ska användas i detta fall eftersom det är en underjordisk ledning.
387
388
2015-04-01
Lantmäteriet
Värdering
Tabellen ger följande belopp för marknadsvärdeminskningen för den del av
fastigheten som utgörs av plantskog respektive massavedskog.
• Plantskogen: (50 x 4 = 200 m²) x 2 kr/ m² = 400 kr.
• Massavedsskogen: (50 x 4 = 200 m²) x 3,50 kr/ m² = 700 kr
Dessutom bör ett grundbelopp om 500 kr betalas för att fastigheten belastas
av en ny rättighet, vilket kan leda till ökade kostnader för förvaltning av
fastigheten etc. som inte täcks in av det rena skogsintrånget.
Den totala marknadsvärdeminskningen blir sålunda 400 + 700 + 500 =
1 600 kr.
Ersättningsbelopp
Intrångsersättningen blir därmed 1,25 x 1 600 = 2 000 kr.
Ingen annan ersättning ska betalas.
2015-04-01
Lantmäteriet
4.2.7
389
Särskilt om optokablar och liknande
138
Allmänt
139
Ersättning för intrång av ledningsrätt för optokablar och liknande ledningar ska på vanligt sätt bestämmas enligt reglerna i 13 samt 13 a-c §§ LL. Intrångsersättning till fastighetsägare ska alltså, till följd av hänvisningen till
reglerna i 4 kap. ExL, betalas med marknadsvärdeminskningen plus 25 procent och annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4
kap. 1 § ExL). Miljöskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL.
Det kan dock bli fråga om vissa speciella värderingssituationer för optokablar, t.ex. att ledningsrätt bildas för kablar som hängs upp i kraftledningar
eller för kablar som läggs ner i vägmark.
Nedan ges en översikt över hur ersättningen bör bestämmas för vanliga typer av intrång. Det ska observeras att det i verkligheten kan uppkomma
andra slag av intrång än de nedanstående, som alltså endast behandlar några
vanliga situationer.
Det bör för tydlighetens skull framhållas att i de fall som parterna har kommit överens om ersättningen, så kan ersättningen givetvis avvika från vad
som blir resultatet om nedanstående rekommendationer tillämpas.
Optokabel i jordbruksmark
Ersättningen beräknas med hjälp av rekommendationerna för underjordisk
ledning i jordbruksmark, se avsnitt 4.2.5 om REKOMMENDATIONER UNDERJORDISK LEDNING I JORDBRUKSMARK. Dessa rekommendationer
anvisar en värderingsmetod för ledningar i både åker- och betesmark. Avgö-
138
I denna version av Lantmäteriets rekommendationer, från 2015-02-10, har i huvudsak följande
ändringar i sak gjorts jämfört med en tidigare version (2014-01-30). I avsnitt 3 nämns den förenklade metoden för skogsintrång och i avsnitt 5 har lagts till ett stycke under gemensamhetsanläggning. Den största förändringen är i avsnitt 7 om kanalisation, där vi har gått ifrån tidigare
skrivning om ytterligare ersättning för varje extra ledning.
139
Den värderingsmetodik som beskrivs här är tillämplig även på andra typer av kablar, t.ex.
kopparkablar, som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål (jfr 2 § första
stycket 1 LL). För enkelhetens skull används här uttrycket optokablar som ett samlingsbegrepp.
Likaså görs det inte heller någon skillnad på hur många fibrer som ingår i en ”optokabel” eller
om det är fråga om en slang eller ett rör med ett antal kablar. Som kommer att framgå av avsnitt 7 om kanalisation finns det nämligen inte anledning att skilja på dessa situationer i ersättningshänseende. Intrånget blir därför i princip inte beroende av vilken typ av underjordisk ledning det är fråga om, bortsett från att bredden på arbetsområdet kan variera mellan t.ex. en VAledning och optokabel. Av pedagogiska skäl har det ändå bedömts finnas anledning att här ta
fram en särskild rekommendation för vad vi här menar med ”optokablar” för att renodla olika
intrångsituationer.
390
2015-04-01
Lantmäteriet
rande för ersättningen är bl.a. arbetsområdets bredd samt aktuellt produktionsområde. Ett exempel får visa på beräkningsgången.
Beräkningsexempel
En optokabel läggs ner i åkermark på en sträcka av 200 meter på en jordbruksfastighet i Ss-området. Arbetsområdet är 4 meter brett. Det uppkommer ingen försvårad brukning under anläggningstiden, inte heller förlust av
förväntningsvärden. Parterna är överens om att ersättningen för grödskadan
under anläggningstiden ska uppskattas enligt Lantmäteriets schablonmetod.
Marknadsvärdeminskningen kan då enligt rekommendationerna uppskattas
till summan av följande delposter:
4. Fast belopp: 500 kr.
5. Framtida grödskada och övriga framtida effekter: 0,75 kr/kvm, motsvarande 4 x 0,75 = 3,00 kr per löpmeter ledning.
6. Schablonbelopp för skador under byggtiden:
= 6 kr per löpmeter ledning.
140
1,50 kr/kvm, dvs. 4 x 1,50
Intrångsersättningen blir sålunda: (500 + 200 x 3,00 + 200 x 6,00) x 1,25 =
2 300 x 1,25 = 2 875 kr. Detta motsvarar ca 14,40 kr per löpmeter ledning.
Optokabel i skogsmark
Intrång av optokablar i skogsmark bör normalt värderas på i princip samma
sätt som intrång av luftledning, se avsnitt 4.2.6 INTRÅNG I SKOGSMARK.
Det blir dock inte aktuellt att ersätta farliga kantträd för en underjordisk ledning, varför denna post inte ska tas med i beräkningen. Ersättningen kommer att enligt 2009 års skogsnorm innefatta följande delposter:
• Markvärde
• Förtidig avverkning
• Storm- och torkskador
I stora drag, för att ge en uppfattning om vilken storleksordning normbeloppen kan hamna på, kan sägas att summan av ovanstående tre delposter ofta
141
ligger på 10-100 000 kr/ha, motsvarande 1-10 kr/kvm. Om vi som ett exempel antar att ledningsgatan är 4 meter bred, så blir ersättningen därmed 4-
140
Parterna är i detta fall överens om att ersättningen för grödskadorna under anläggningsåret
ska beräknas enligt den schabloniserade metoden som rekommenderas och som för Ssområdet ger 1,50 kr/kvm. Om någon yrkar att denna schablon ska frångås, dvs. att grödskadan
under anläggningsåret ska beräknas utifrån förhållandena i det aktuella fallet, så måste LM
göra en sådan beräkning. Schablonvärdena är tilltagna i överkant, generellt sett, i syfte att fastighetsägarna inte ska riskera att bli underkompenserade genom schablonen. Å andra sidan
innebär detta att värderingskostnaderna blir lägre.
141
Beloppen varierar beroende på bl.a. område i landet, bonitet och den växande skogens ålder
(huggningsklass). För de allra bästa markerna i södra Sverige kan det bli fråga om belopp som
till och med överstiger 100 000 kr/ha.
Lantmäteriet
2015-04-01
40 kr per löpmeter ledning. Men detta är som sagt generella siffror och en
bedömning måste göras utifrån förutsättningarna i det enskilda fallet.
När det gäller virket så ska ersättning för fördyrad avverkning betalas om
fastighetsägaren avverkar virket själv. Om det däremot ingår i ledningsrättsupplåtelsen att ledningshavaren har rätt att avverka och ta hand om virket, så
ska rotvärdet av virket ersättas i förrättningen. Det vanliga i praktiken är att
virket antingen säljs som en rotpost vid sidan av ledningsrättsupplåtelsen
eller att ledningsägaren avverkar virket, som förblir fastighetsägarens egendom, och lägger upp det efter väg. Båda dessa fall innebär att ersättning för
142
virket inte ska ingå i ersättningsbeslutet.
För mindre intrång kan den förenklade metoden för skogsintrång användas.
Denna metod, som togs fram av Lantmäteriet år 2013, är en mycket schabloniserad variant av 2009 år norm och den bör användas vid relativt begränsade intrång i skogsmark. Se vidare beräkningsexemplet i avsnitt 4.2.6
OPTOKABEL I SKOGSMARK. Den förenklade metoden har godtagits som
ett vedertaget sätt att beräkna ersättning vid mindre ett intrång i en dom av
MÖD (2015-02-09, mål nr F 8778-14).
Optokabel i tomtmark
Intrång i tomtmark värderas enligt gängse principer, jfr avsnitt 4.2.1 om
INTRÅNG I ENSKILD TOMT. Det kan sålunda bli aktuellt att ersätta följande långsiktiga effekter, varvid bedömningen givetvis måste göras från
fall till fall.
• Försvårad byggnation
• Dispositionshinder
• Förlorad delbarhet
• Aktsamhetskrav
• Minskad byggrätt
Utöver dessa mer långsiktiga effekter ska även skador i samband med anläggandet ersättas, t.ex. skador på vegetation och tomtanläggningar.
Optokabel i vägområde
Det är vanligt att optokablar läggs ner i vägområden. Ur ersättningssynpunkt
kan olika situationer uppkomma, beroende på t.ex. vilken slags väg det är
fråga om och var inom vägområdet som optokabeln läggs ner. Ett antal typfall behandlas här.
142
LM kan dock ändå värdera virket i dessa fall med stöd av 13 c § LL, om båda parter medger
detta och det är lämpligt. Detta kan ofta vara en praktisk och lämplig lösning om LM ändå värderar markintrånget och gör inventering i fält.
391
392
2015-04-01
Lantmäteriet
Samfälld vägmark
Om ledningsrätt bildas för optokabel i samfälld vägmark, ska intrångsersättning betalas till ägarna av delägarfastigheterna med ett belopp som motsvarar minskningen av fastigheternas marknadsvärde plus påslaget med 25
143
procent.
Rent praktiskt kan det ofta vara lämpligt att vid värderingen utgå från de
144
belopp som tidigare gällde mellan REV och Svensk Energi. Enligt detta
avtal ska ersättning betalas med dels ett fast belopp om 1 000 kr för förhandlingar och besiktningar m.m., dels ett belopp per löpmeter ledning om 9
kr inom zon 1 (vägbana) eller 3,50 kr per löpmeter ledning inom zon 2 (vägslänter) avseende framtida vägunderhåll. Dessa belopp bör alltså kunna vara
riktlinjer även för att bedöma intrångsersättningen för ledningsrättsupplå145
telse. Beloppen bör i så fall inte räknas upp med 25 procent, eftersom det
får antas att dessa frivilliga belopp så att säga inkluderar påslaget.
Ett beräkningsexempel får visa beräkningsmetodiken. Vi antar att en ledning
läggs ner i vägkanten på en 1 000 meter lång samfälld väg. Ersättningsbeloppet blir då (1 000 + 1 000 x 3,50) = 4 500 kr. Detta belopp ska alltså
inte räknas upp med 1,25. Beloppet får ses som ett mått på de i samfälligheten delägande fastigheternas marknadsvärdeminskning inklusive 25 procent.
OBS! Om ledningsrätt upplåts i samfälld vägmark, så är bestämmelsen i 6
kap. 6 § FBL tillämplig. Det innebär att om ersättningsbeloppet per fastighet
understiger 3 procent av basbeloppet, så ska ersättning betalas endast om det
finns yrkande, såvida inte samfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening.
Gemensamhetsanläggning
Ett annat fall är när vägen utgör gemensamhetsanläggning. Är vägen i ett
sådant fall fast egendom, dvs. tillbehör till delägarfastigheterna, kan ledningsrätt efter yrkande upplåtas i de fastigheter som har del i vägen. Ersättning för upplåtelsen kan då lämpligen beräknas enligt AVTAL REVSVENSK ENERGI. Den framräknade ersättningen bör fördelas mellan de
delägande fastigheterna i förhållande till deras andelstal avseende utförande.
143
Har själva vägkroppen anlagts och ägs av annan än delägarna, har även vägkroppens ägare
rätt att få ersättning, under förutsättning att vägen utgör tillbehör till fastighet och att ledningsrätt därför kan upplåtas i vägen.
144
Avtalsbeloppen har senare ändrats, men de ”ursprungliga” beloppen bör enligt Lantmäteriets
mening användas som utgångspunkt vid värderingen för att bestämma ersättningen utifrån
ExL:s regler. När det här och i fortsättningen talas om ”avtalet” menas därför det tidigare avtalet.
145
Beloppen avser primärt ersättning för de ökade kostnader som vägens ägare drabbas av för
ledningar som läggs ner inom vägområde. Här förutsätts att dess kostnadsökningar slår igenom
fullt ut i marknadsvärdet på de fastigheter som vägarna är tillbehör till. Avtalsbeloppen används
sålunda här som en beräkningsmetod för att bestämma intrångsersättningen.
Lantmäteriet
2015-04-01
393
Om det däremot är en gammal befintlig väg, som har inrättats som gemensamhetsanläggning, är det oftast svårt att avgöra till vilka fastigheter vägkroppen hör. Ledningsrätt kan då inte upplåtas i de delägande fastigheterna.
Ledningsrätt bör i båda dessa fall upplåtas i de underliggande fastigheterna.
Intrångsersättningen bör då normalt bestämmas utifrån enbart den ”rättsliga
belastningen”, dvs. till ett belopp motsvarande 500 kr per fastighet plus 1 kr
per löpmeter ledning (avrundat uppåt till jämna 100-tal kr) samt uppräknad
med 25 procent. Se vidare nästa avsnitt 6.
Privat enskild väg
Om vägen och den underliggande marken ägs av samma fastighetsägare, så
bör ersättningen kunna bestämmas utifrån AVTAL REV-SVENSK ENERGI.
Det kan dock i vissa fall vara rimligt att reducera den löpmeterberoende
ersättningen, t.ex. om det är en mindre väg av sämre kvalitet som inte underhålls så ofta.
Allmän väg
Ledningsrätt kan inte upplåtas i vägrätt. I allmänhet träffar ledningsägaren
och Trafikverket ett specialanpassat avtal (standardavtal kallat ABSF09).
Om det även blir aktuellt upplåta ledningsrätt i de underliggande fastigheterna, så ska intrångsersättning i sådant fall betalas för den ökade belastningen av en ny rättighet, se nästa avsnitt 6.
Ersättning för belastning av en ny rättighet
146
I rättsfallet NJA 2007 s. 695 (V07:1), som gällde upplåtelse av två ledningsrätter för varsin optokabel som hade anbringats på toppen av befintliga
kraftledningsstolpar, fann HD att intrångsersättning skulle betalas för att den
147
i målet berörda fastigheten hade belastats med nya rättigheter för ett nytt
ändamål. HD anförde att ledningsrätterna typiskt sett ledde till ett ökat behov av att ta fastigheten i anspråk för underhållsåtgärder m.m., vilket innebar en ökad fysisk belastning på fastigheten genom att fastighetsägaren
åsamkas besvär, merarbete och andra olägenheter som kommer att öka förvaltningskostnaderna. I det aktuella fallet kunde ersättningen enligt HD endast bestämmas skönsmässigt. HD fann inte anledning att göra en annan bedömning av vad som var ett skäligt belopp än vad hovrätten hade gjort, dvs.
1 000 kr per ledningsrätt. Hovrätten hade i sin tur bestämt beloppet om
146
Ibland brukar också uttrycket ”rättslig belastning” användas, men det kan ge fel associationer
till att avse endast att det blir en ny notering i fastighetsregistret. Här avses situationen då en
fastighet belastas av en ny rättighet för ett nytt ändamål, dvs. den situation som gällde i HDmålet NJA 2007 s. 695. De ersättningsprinciper som redovisas här bör kunna vara relevanta
även för andra typer av ledningar än kablar, t.ex. VA-ledningar.
147
I verkligen var det fråga om två samägda registerfastigheter som brukades som en brukningsenhet. Senare har fastigheterna lagts samman. Från expropriationsrättslig synpunkt betraktades emellertid dessa två fastigheterna som en enhet.
394
2015-04-01
Lantmäteriet
1 000 kr utifrån bl.a. dåvarande Lantmäteriverkets rekommendationer från
148
år 2002.
Mot bakgrund av HD-utslaget samt även 2002 års rekommendationer föreslås att intrångsersättning för belastningen av en ny rättighet för ett nytt ändamål som en schablon bestäms på följande sätt när det gäller främst intrång i jord- och skogsbruksfastigheter:
•
Huvudmetod. (500 kr per fastighet + 100 kr per påbörjade 100-tal
149
meter ledning) x 1,25. Om, som ett exempel, ledningens längd
över fastigheten är 425 meter, så blir intrångsersättningen (500 +
500) x 1,25 = 1 250 kr.
•
Förenklad metod. (1 000 x 1,25) = 1 250 kr per fastighet och ledningsrätt. Denna metod bör tillämpas främst om det är många fastigheter som berörs.
Ovanstående belopp kan ses som en ”grundersättning” då ledningsrätt upplåts på främst jord- och skogsbruksfastigheter. Om det tillkommer konkreta
fysiska skador på ledningen anläggs, t.ex. skador i samband med anläggandet av ledningen eller försämrad avkastning i framtiden, så ska dessa skador
ersättas utöver ovanstående grundersättning såvida inte de beräkningsschabloner som används kan anses innefatta en viss grundersättning. Schablonen för underjordisk ledning i jordbruksmark (se avsnitt 2 ovan) får an150
ses innefatta detta grundbelopp, varför det inte bör utgå någon extra ersättning för belastning av själva rättigheten då denna schablon tillämpas. 2009
års skogsnorm samt den förenklade metoden för skogsintrång kan däremot
inte sägas innefatta grundbeloppet.
Ersättning för enbart belastning av själva rättigheten – och den därav följande fysiska belastningen på fastigheten – blir aktuellt i exempelvis följande situationer:
148
Rekommendationer 2002-06-05. Reviderade 2002-10-14. Som en schablon för den ökade
rättsliga belastningen, för exempelvis ledningsrätt för optokabel upphängd i kraftledningsstolpar
eller för optokabel i mark upplåten med vägrätt, föreslogs en schablon på 500 kr per fastighet
plus 100 kr per varje hela 100-tal löpmeter ledning över fastigheten. Alternativt föreslogs även
en förenklad schablon om 1 000 kr per fastighet, oberoende av ledningens längd över fastigheten. Det kan anmärkas att i HD-fallet NJA 2007 s. 695 valde HovR att utgå från den förenklade varianten med 1 000 kr för den aktuella brukningsenheten. Den första varianten hade lett
till 1 100 kr (500 + 600 kr), eftersom ledningens längd över fastigheten var drygt 600 meter.
149
Det kan möjligen diskuteras om beloppen bör höjas eftersom det är samma 500 kr i grundbelopp som i 2002 års rekommendationer. KPI har stigit med ca 15 procent sedan 2002, vilket
skulle kunna motivera en motsvarande höjning. Å andra sidan väljs här en något annan modell
när det gäller den löpmeterberoende posten, eftersom det är 100 kr per påbörjade 100-tal meter ledning jämfört med att det var hela 100-tal meter i 2002 års rekommendationer. Sammantaget kan det av förenklingsskäl vara motiverat att ligga kvar på 500 kr.
150
Metoden för smala underjordiska ledningar i jordbruksmark har ett ”grundbelopp” om 500 kr
och metoden för större underjordiska ledningar har ett belopp om 1 000 kr. Dessa belopp är
tänkta att täcka intrångseffekter som är svåra att värdera på annat sätt än schablonmässigt (jfr
NJA 2007 s. 695).
2015-04-01
Lantmäteriet
•
Ledningsrätt för optokabel – ny eller befintlig – som har anbringats
på kraftledningsstolpar (jfr HD-målet ovan).
•
Ledningsrätt för optokabel i mark som är upplåten för vägrätt.
•
Ledningsrätt för optokabel i mark som har tagits i anspråk av en väg
som utgör gemensamhetsanläggning.
•
Ledningsrätt för optokabel som förläggs på botten av en sjö.
•
Ledningsrätt för en befintlig optokabel och då den tidigare upplåtelsen är nyttjanderätt. Är det däremot ett servitut tidigare blir det ingen
ökad rättslig belastning under förutsättning att ledningsrätten inte
medför ökade restriktioner i markanvändningen etc.
Ovanstående belopp är alltså främst tillämpliga på landsbygdsförhållanden,
då det är fråga om relativt låga markvärden. Beloppen bör också kunna vara
rimliga i de fall då tomtmark för bostadsändamål berörs i sådana fall. Är det
däremot fråga om tomtmark i tätorter bör en högre ersättning betalas. Som
exempel kan nämnas att i rättsfallet V 09:4, som gällde upplåtelse av ledningsrätt för en befintlig underjordisk starkströmsledning på industrifastighet i Nynäshamn kommun, fann fastighetsdomstol och hovrätt att 5 000 kr
var ett skäligt belopp för den ökade administrativa och rättsliga belast151
ningen. Det kan även påpekas att för intrång av underjordiska ledningar i
tomtmark bör ersättningen normalt bestämmas utifrån ett marginell tomtmarksvärde (jfr avsnitt 4.2.1), varför de belopp som diskuterats nyss närmast är att betrakta som minimiersättningar vid tomtmarksintrång.
Ersättning för kanalisation
Om ledningsrättsupplåtelsen avser kanalisation, som medger att mer än en
ledning får dras fram i kanalisationen, så kan kravet på underhållsåtgärder
m.m. komma att öka. Detta har enligt motivuttalandena betydelse för den
152
ersättning som bör betalas för intrånget. Med stöd av detta uttalande borde
alltså ersättningen stå i proportion till antalet ledningar som dras fram i kanalisationen. Ju fler ledningar, desto högre ersättning med andra ord.
151
I detta mål var ledningen tidigare upplåten med stöd av servitut, vilket inte upphävdes vid
förrättningen. Till följd av detta kom fastigheten att belastas med både servitut och ledningsrätt,
vilket alltså ”kostade” 5 000 kr, trots att ledningsrätten inte innebar några utökade restriktioner
jämfört med servitutet.
152
I prop. 2004/05:175 s. 303 sägs följande: ”Det krävs emellertid att det i ledningsbeslutet för
kanalisationen angetts bl.a. antalet och typ av ledningar som får dras fram i kanalisationen (jfr.
22 § och kommentaren till den paragrafen). Detta är betydelsefullt eftersom intrånget för fastighetsägaren får anses vara beroende av t.ex. antalet ledningar, då kravet på underhållsåtgärder
m.m. därmed normalt ökar. Det har också direkt betydelse för den ersättning som skall fastställas för intrånget. Ersättningen skall fastställas så att den motsvarar det maximala intrång som
såväl kanalisationen som en framtida ledning kan ge upphov till.”
395
396
2015-04-01
Lantmäteriet
Frågan är vilken vikt som bör läggas vid detta förarbetsuttalande idag. Det
är ju de framtida underhållsåtgärderna, och de därav följande olägenheterna
för fastighetsägaren, som motiverar att det bör bli en högre ersättning om
fler ledningar dras fram i kanalisationen. Teknikutvecklingen under det senaste årtiondet kan dock ha ändrat förutsättningarna för hur stora underhållsåtgärder en kanalisation genererar. Det finns alltså aspekter som – enkelt uttryckt – talar för att fler optokablar kan bidra till att i viss mån minska
behovet av underhållsåtgärder, eftersom det kan vara möjligt att utnyttja en
153
annan kabel om det blir fel på en kabel.
Ytterligare en aspekt av problemet är att det inte är klart alla gånger vad som
bör betraktas som en ledning i sammanhanget. Är det t.ex. varje enskild
mikrofiber, fiberkabel, fiberkanal, slang eller rör? Problemet att definiera
vad som avses med ”ledning” är således ganska komplext. Detta i sig gör att
det kan bli ganska rättsosäkert att bestämma ersättningen med hänvisning
till motivuttalandet.
Sammantaget talar såväl teknikutvecklingen som svårigheterna att definiera
vad som är ledning att motivuttalandet i prop. 2004/05:175 s. 303 inte bör
154
ha samma bäring som tidigare. Av den anledningen är det därför, enligt
Lantmäteriets mening, normalt inte befogat att skilja på om ledningsrätten
avser en enstaka fiberkabel, en slang, ett rör eller en kanalisation. Det viktigaste argumentet för denna slutsats är givetvis det första, nämligen att det
inte är sannolikt att intrånget i form av fler underhållsåtgärder ökar om fler
”ledningar” dras fram i en kanalisation. Därför är det heller inte sannolikt att
marknadsvärdet påverkas av ”vad som grävs ner”, enkelt uttryckt. Till detta
ska läggas att resultatet blir mer förutsägbart om en sådan värderingsprincip
väljs.
Det som nu sagts gäller inte om flera ledningsrätter samsas i samma ledningsgrav. I sådana fall ska ytterligare ersättning betalas för belastningen av
varje tillkommande rättighet. Se principerna i avsnitt 6 ovan. På motsvarande sätt bör ytterligare ersättning betalas vid andrahandsupplåtelse enligt
11 a § LL.
153
Detta är ett argument som framhålls av ledningsägarsidan, bl.a. TeliaSonera Skanova Access
AB:
154
I tidigare rekommendationer från Lantmäteriet sägs, med hänvisning till motivuttalandet, att
viss extra intrångsersättning borde betalas för varje ledning utöver den första som drogs fram i
en kanalisation.
2015-04-01
Lantmäteriet
4.2.8
397
Särskilt om mobilmaster och liknande
155
156
Ersättning för intrång av ledningsrätt för mobilmaster, basstationer etc. ska
på vanligt sätt bestämmas enligt reglerna i 13 samt 13 a-c §§ LL. Intrångsersättning till fastighetsägare ska alltså, till följd av hänvisningen till reglerna i 4 kap. ExL, betalas med marknadsvärdeminskning plus 25 procent och
annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4 kap. 1 §
ExL). Miljöskador ersätts enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL.
HD har i rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III) slagit fast att ersättning för intrång av mobilmaster ska bestämmas med bortseende från de arrendebelopp
157
som brukar betalas ut vid frivilliga överenskommelser. Detta gäller oavsett
om det är fråga om nya eller befintliga master.
Om det är fråga om bildande av ledningsrätt för exempelvis en befintlig mast
som står i skogsmark, och tidigare nyttjanderättsavtal har gått ut, så ska ersättningen sålunda bestämmas med utgångspunkt att det är ett intrång i den
pågående markanvändningen med bortseende från masten. Se vidare intrång
i skogsmark nedan.
Om ledningsrättsupplåtelsen bryter ett gällande arrende- eller hyresavtal, så
bör ersättning betalas för de återstående avgifter som fastighetsägaren går
miste om. Ser man på tillämpningen är det inte givet vilken art av ersättning
– intrångsersättning eller annan ersättning – som bör betalas för förlust av
158
återstående arrende- eller hyresintäkter. Det ligger dock närmast till hands
155
Dessa reviderade rekommendationer från 2015-01-30 ersätter tidigare rekommendationer från
2013-03-01. I huvudsak består ändringarna i att ett nytt avsnitt om ersättning för andrahandsupplåtelser, har tillkommit.
156
Här avses ”anordning som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för allmänt ändamål” (jfr
2 § andra stycket LL). För enkelhetens skull används här i fortsättningen begreppet mobilmaster, trots att det inte alltid behöver vara fråga om enbart master.
157
I vinstfördelningsutredningens betänkande Högre ersättning vid mastupplåtelser, SOU
2012:61, föreslogs att för upplåtelse för anordningar som avses i 2 § andra stycket LL, skulle
en förhöjd intrångsersättning betalas efter vad som är ”skäligt med hänsyn särskilt till det vederlag som skulle ha betalas vid en motsvarande frivillig överenskommelse”. Mer preciserat
uttalades att intrångsersättningen borde bestämmas till ett försiktigt beräknat masttomtvärde,
vilket som en schablon kunde beräknas till i storleksordningen 10 årliga arrendebelopp. Förslaget ledde dock inte till någon lagändring, varför 2008 års HD-avgöranden fortfarande är vägledande.
158
I ett av de tre nyss nämnda HD-målen (Ö 4636-06) betraktades förlust av arrendeintäkter av
underinstanserna som annan ersättning, i ett annat (Ö 3780-06) som intrångsersättning. Detta
var dock ingen fråga som prövades av HD, utan HD:s uttalande tog sikte på att intrångsersättningen skulle bestämmas med bortseende från inverkan av de arrendebelopp som skulle ha
betalats vid efterföljande arrendeperioder. Det kan också nämnas att det i SOU 2012:61 s. 255
398
2015-04-01
Lantmäteriet
att betrakta en sådan förlust som en fastighetsskada. Denna slutsats grundas
på att en hypotetisk köpare av fastigheten skulle väga in intäkterna från gällande hyres- eller arrendeavtal vid bedömningen av marknadsvärdet, vilket
motsatsvis leder till att det bör uppkomma en marknadsvärdeminskning om
ledningsrätten medför att dessa intäkter faller bort.
Om det exempelvis är två år kvar av innevarande arrendeperiod vid värdetidpunkten för intrångsersättningen, så bör alltså nuvärdet av två arrendeavgifter räknas in i marknadsvärdeminskningen. Till detta ska läggas den
marknadsvärdeminskning som enligt rättsfallen NJA 2008 s. 510 grundas på
intrång i den pågående markanvändningen med bortseende från masten.
Detta belopp bör reduceras genom diskontering, eftersom marknadsvärdeminskningen så att säga inträffar om två år då den innevarande arrendeperioden skulle ha gått ut. Summan av dessa båda belopp ska slutligen räknas
upp med 1,25 för att få intrångsersättningen.
Nedan redovisas vissa principiella utgångspunkter för värdering i några situationer. Listan gör inte anspråk på att vara fullständig, utan syftet är mer
att ge några exempel på de värderingsproblem som kan uppkomma.
Mast i skogsmark
Värderingen ska som nämnts ovan göras som ett ”rent skogsintrång”. Det
uppkommer olika intrångseffekter beroende på om det är en ny eller en befintlig mast.
Ny mast
Intrång av en ny mast hanteras på i princip samma sätt som intrång av luftledning i skogsmark, se avsnitt 4.2.6 INTRÅNG I SKOGSMARK. Ersättning159
en enligt 2009 års skogsnorm innefattar följande delposter:
• Markvärde
• Förtidig avverkning
• Storm- och torkskador
• Farliga kantträd (såvida inte tillräckligt med skog avverkas omkring
så att den blir trädsäkrad).
När det gäller den rotstående skogen, ska ersättning för fördyrad avverkning
betalas om fastighetsägaren avverkar virket själv. Om det däremot ingår i
ledningsrättsupplåtelsen att ledningshavaren har rätt att avverka och ta hand
om virket, så ska rotvärdet av virket ersättas i förrättningen.
sägs, att det kan bli aktuellt med annan ersättning i det fall då ledningsrätten bryter ett gällande
arrende- eller hyresavtal.
159
Samma delposter är inkluderade i de ersättningsbelopp som den förenklade metoden för
intrång i skogsmark ger. Denna metod rekommenderas av Lantmäteriet för mindre intrång, se
LEDNINGSINTRÅNG I SKOGSMARK.
Lantmäteriet
2015-04-01
Dessutom kan det utöver dessa poster i en del fall bli aktuellt att ersätta förlust av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för
dessa poster måste bedömas utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.
Utöver ersättning för själva det utrymme som tas i anspråk för masten kan
det bli aktuellt att betala en viss intrångsersättning för rätt att använda
vägar på fastigheten, under förutsättning att detta följder av ledningsbeslu160
tet. Bedömningen av inverkan på marknadsvärdet måste göras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Ett sätt att uppskatta skadan kan vara att
utgå från ett belopp som kan antas motsvara en normal slitageersättning för
ett visst antal tillsynsresor. Är det fråga om nybyggnation uppkommer det
naturligtvis ett ännu större slitage under anläggningstiden.
Befintlig mast
Är det fråga om ledningsrätt för en befintlig mast bör ersättning normalt
betalas för enbart markvärdet.
Dessutom kan det, liksom vid upplåtelse för en ny mast, bli aktuellt att ersätta förlust av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för dessa poster bedöms utifrån omständigheterna i varje enskilt fall.
Mast i jordbruksmark
Åkermark
Det torde inte vara alltför vanligt att mobilmaster sätts upp på ren åkermark,
eftersom höjdlägen eftersträvas. Om det ändå inträffar så bör ersättningen
lämpligen bestämmas enligt samma principer som för intrång av kraftledningsstolpar i åkermark, dvs. med hjälp av 1974 års åkernorm. Se avsnitt
4.2.4, INTRÅNG I JORDBRUKSMARK.
Det bör framhållas att ersättningen beräknad enligt 1974 års norm kan bli
orimligt hög i en del fall, speciellt i norra Sverige, om det framräknade beloppet relateras till den berörda markens marknadsvärde. Det kan i så fall
finnas anledning att jämka beloppet, så att det harmoniserar bättre med åkerskiftets marknadsvärde.
Betesmark
Ersättning för en mast i bestående betesmark bör beräknas utifrån förlust av
en viss areal betesmark. Värderingen bör göras utifrån marknadsvärdet av
160
Upplåtelseformen för rätt att använda vägar kan variera från fall till fall. Ingår vägarna i en
gemensamhetsanläggning kan det ofta vara lämpligt att ansluta masten till anläggningen. I
andra fall, då vägen tillhör den fastighet som masten är upplåten på, kan det vara lämpligt att
reglera rätten att använda väg genom ledningsbeslutet. Se examensarbetet ”Vägfrågor vid ledningsrätt” (Anders Henriksson, LTH, 2012).
399
400
2015-04-01
Lantmäteriet
detta markområde. Dessutom bör ersättning för ökade stängselkostnader
betalas, om det blir nödvändigt att sätta upp stängsel omkring masten.
Vid intrång i åker- och betesmark kan det bli aktuellt att även ersätta förlust
av förväntningsvärden och/eller miljöskada. Eventuell ersättning för dessa
poster måste bedömas utifrån omständigheterna i varje enskilt fall. Vidare
kan rätt att använda vägar ge upphov till en viss intrångsersättning, se om
intrång i skogsmark ovan.
Mast i tomtmark
Det torde inte vara några principiella skillnader att bedöma intrång i tomtmark av en större kraftledningsstolpe och en mobilmast – eller en annan
anläggning, t.ex. en teknikbod. De intrångseffekter som uppkommer är naturligtvis beroende på vilket slags tomtmark det är fråga om; det är som regel skillnad på t.ex. bostadstomt och industritomt.
Principiellt kan bl.a. följande intrångseffekter uppkomma, jfr avsnitt 4.2.1:
•
•
•
•
•
•
Arealbortfall
Dispositionshinder
Minskad delbarhet
Aktsamhetskrav
Minskad byggrätt
Dessutom kan det speciellt för bostadsfastigheter uppkomma miljöskador,
som måste särskiljas och bedömas för sig enligt influensregeln i 4 kap. 2 §
ExL.
Anläggningar i och på byggnader
Inom tätorter är det vanligt att utrymme tas i anspråk inne i byggnader för
basstationer och att antenner, så kallade rooftops, anbringas utomhus på
hustak eller fasader. Den vanliga upplåtelseformen idag är hyresavtal, men
det går även att säkra upplåtelsen och reglera ersättningsfrågorna för all
framtid genom att bilda ledningsrätt.
Intrångsersättning ska i ledningsrättsfallet bestämmas på vanligt sätt enligt
reglerna i 4 kap. ExL och med tillämpning av den praxis som HD slog fast i
rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III). Enligt huvudregeln i 4 kap. 1 § ExL ska
sålunda intrångsersättning betalas med ett belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärdeminskning plus 25 procent och annan ersättning ska betalas för övriga ersättningsgilla skador.
Fastighetens marknadsvärdeminskning kan som regel lämpligen bestämmas
med utgångspunkt från en intäkts- och kostnadskalkyl. Det första steget är
att identifiera vilka intrångseffekter som uppkommer, därefter kvantifieras
Lantmäteriet
2015-04-01
och värderas dessa och till sist bedöms hur stor inverkan blir på marknadsvärdet.
Det ligger i sakens natur att det kan uppkomma olika slag av effekter och
olika stora sådana beroende på vilket slags verksamhet som bedrivs på fastigheten, t.ex. om det är bostads-, industri- eller kommersiellt ändamål. I
huvudsak torde följande huvudtyper av intrångseffekter bli aktuella:
1. Utrymme tas i anspråk. Såväl basstationer som antenner kan ta i anspråk utrymmen som har en alternativanvändning. Detta leder till
intäktsbortfall om det är ett realistiskt alternativ att hyra ut utrymmet.
2. Hinder vid underhållsåtgärder m.m. Upplåtelsen kan ofta innebära
merkostnader vid framtida underhåll av fastigheten.
3. Hinder vid framtida om- och tillbyggnation. Upplåtelsen kan inne-
bära att det blir svårare att göra om- och tillbyggnader i framtiden.
Om det krävs detaljplaneändring för att göra sådana åtgärder, så
torde det dock gå att med stöd av 33 § LL upphäva eller ändra ledningsrätten. Detta ska beaktas vid skadeuppskattningen på så vis att
fastighetsägarens kostnadsansvar enligt 33 § andra stycket LL beaktas vid beräkning av den ersättning som enligt 13 § LL ska betalas
till fastighetsägaren. Se vidare nedan EXEMPEL 1 – TELEANLÄGGNING I KOMMERSIELL BYGGNAD.
4. Ökade administrationskostnader. Utöver ovanstående poster kan det
rent allmänt vara så att upplåtelsen leder till ökade administrationskostnader. Det kan bero på t.ex. samrådsplikt då fastighetsägaren
ska vidta åtgärder eller olägenheter i samband med att ledningshavaren behöver tillträde till fastigheten för tillsyn och underhåll av
anläggningen (jfr rättsfallet NJA 2007 s. 695).
5. Företagskada. Det kan vara t.ex. oro för elektromagnetiska fält eller
estetiska störningar, vilka ska ersättas enligt influensregeln i 4 kap.
2 § ExL. Fastighetsägaren är normalt inte berättigad till ersättning
för marknadsvärdeminskning som orsakas av orts- eller allmänvanliga störningar. Det kan också tänkas uppkomma företagsnytta på
grund av bättre mobiltäckning, vilket är en effekt som även den
regleras enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL.
Posterna 1-4 ovan kan som regel uppskattas som en årlig skada, dvs. intäktsbortfall och/eller kostnadsökningar. Nästa steg är att bedöma hur detta
årsbelopp kan antas påverka fastighetens marknadsvärde. Eftersom en ledningsrättsupplåtelse inte är tidsbegränsad kan det vara rimligt att evighetskapitalisera årsbeloppet med en kalkylräntefot som speglar t.ex. direktavkastningskravet för den aktuella fastighetstypen i det aktuella läget. Ett rim-
401
402
2015-04-01
Lantmäteriet
ligt antagande är att hela det framräknade beloppet slår igenom i marknads161
värdet.
För att få intrångsersättningen ska påslaget med 25 procent göras på vanligt
sätt. Dock ska inget påslag göras på eventuell ersättning för företagsskada
om bedömningen ger vid handen att kvalifikationsgränsen är uppnådd.
Det kan vidare erinras om att om ledningsrättsupplåtelsen bryter ett hyresavtal, så bör som framgått av avsnitt 1 nuvärdet av hyresförlusterna räknas in i
marknadsvärdeminskningen.
Ersättning för andrahandsupplåtelser
Enligt 11 a § LL kan LM besluta om rätt till andrahandsupplåtelse, dvs. att
en annan operatör har rätt att uppföra antenner eller liknande anordningar på
en mast eller i en basstation som hör till den primära upplåtelsen. Det bör i
så fall betalas en viss extra intrångsersättning för de olägenheter som orsakas av varje ytterligare operatör. Rättsfallet NJA 2007 s. 695 ger stöd för
principen att en viss ersättning bör betalas för den tillkommande belastningen på fastigheten.
Ersättningen kan normalt bestämmas endast skönsmässigt. Det bör rimligen
betalas ett större belopp inom tätorter än på ren landsbygd. I Lantmäteriets
rättsfallsregister finns det endast ett rättsfall som belyser den här situationen.
I V 12:6, som gällde en mast i jordbruksmark, fann instanserna att 1 000 kr
skulle betalas för marknadsvärdeminskningen orsakad av andrahandsupplåtelsen. Ett belopp av den storleksordningen kan vara skäligt om jord- och
skogsbruksfastigheter berörs. Med dagens ersättningsregler ska det 25 procentiga påslaget göras på beloppet.
161
Det är kanske inte helt självklart att hela det på detta sätt framräknade beloppet slår igenom i
marknadsvärdet fullt ut. Exempelvis posten ökade administrationskostnader drabbar ju primärt
fastighetsägaren, vare sig denne är en privatperson eller ett företag, men samtidigt torde fastighetens marknadsvärde påverkas eftersom en presumtiv köpare skulle drabbas av motsvarande ökande kostnader. Rent teoretiskt kan man tänka sig att fördela det kapitaliserade beloppet på marknadsvärdeminskning och övrig skada. Det är dock svårt att i så fall hitta någon
bra fördelningsgrund. Av praktiska skäl antas sålunda här att hela det framräknade beloppet
påverkar marknadsvärdet och att intrångsersättning ska – normalt – betalas för de skadetyper
som hänförs till punkterna 1-5.
Lantmäteriet
2015-04-01
EXEMPEL 1. Teleanläggning i kommersiell byggnad
Exemplet belyser hur ersättningen principiellt bör beräknas då ledningsrätt
upplåts för en teleanläggning – basstation, mast, antenner och kablar – som
är belägen inom och på taket av en byggnad som används för kommersiella
ändamål. Det kan observeras att exemplet inte är en fullständig ersättningsutredning, utan syftet är att visa på vilka typer av olägenheter som kan uppkomma och hur ersättningen för dessa bör beräknas. De sifferbelopp som
162
exemplet bygger på är fingerade.
Förutsättningar
Ledningsrätt upplåts för en befintlig teleanläggning inom en större kommersiell fastighet, som används för huvudsakligen butiksändamål. Till fastigheten hör ett garageplan. Anläggningen har funnits i tio år; tidigare nyttjanderättsavtal har löpt ut.
Anläggningen utgörs av en mast och antenner på byggnadens tak, ett teknikrum i garageplanet samt antenner och kablage inom byggnaden. Teknikrummet tar i anspråk ca 10 kvm i garageutrymmet.
Ersättningen ska bestämmas enligt 13 LL, som hänvisar till reglerna i 4 kap.
ExL. Intrångsersättning ska betalas med ett belopp motsvarande fastighetens
marknadsvärdeminskning plus påslaget med 25 procent. Annan ersättning
ska betalas för övriga ersättningsgilla skador (4 kap. 1 § ExL). Företagskada
och företagsnytta beaktas enligt influensregeln i 4 kap. 2 § ExL.
HD har i rättsfallen NJA 2008 s. 510 (I-III) slagit fast att ersättning för intrång av mobilmaster ska bestämmas med bortseende från de arrendebelopp
som brukar betalas ut vid frivilliga överenskommelser. Detta gäller oavsett
om det är fråga om nya eller befintliga master.
Av detta rättsfall framgår också att värdetidpunkt ska vara den dag då de
tidigare nyttjanderättsavtalen löpte ut.
Ett speciellt problem kan vara att avgöra av vilken art som ersättningen för
uppkommande skador ska hänföras till, dvs. intrångsersättning eller annan
ersättning. Normalt kan det vara rimligt att förutsätta att framräknade belopp
slår igenom helt i marknadsvärdet och de därför ska ersättas via posten intrångsersättning.
162
Exemplet bygger delvis på ett verkligt fall från Stockholms innerstad, men är inte identiskt med
det fallet. Beloppen speglar dock de nivåer som kan vara relevanta för Stockholms innerstad.
403
404
2015-04-01
Lantmäteriet
Intrångseffekter
I avsnittet ERSÄTTNING FÖR MOBILMASTER redovisas de vanligaste
intrångseffekter som kan uppkomma vid upplåtelse av ledningsrätt för teleanläggning, nämligen:
1.
Utrymme tas i anspråk
2.
Hinder vid underhållsåtgärder m.m.
3.
Hinder vid framtida om- och tillbyggnationer
4.
Ökade administrationskostnader
5.
Företagseffekter
Här i detta exempel förutsätts att samtliga dessa effekter uppkommer. Vad
de närmare innebär framgår av värderingsavsnittet nedan. Nästa steg blir att
kvantifiera och värdera effekterna samt att slutligen fördela den ersättningsgilla skadan på posterna intrångsersättning och annan ersättning.
Värdering
1 Utrymme som tas i anspråk
Som framgått ovan tar teknikrummet i anspråk ca 10 kvm garageutrymme.
Detta utrymme bedöms vara uthyrningsbart för parkeringsändamål. Fastighetsägaren går sålunda genom ledningsrättsupplåtelsen miste om hyresintäkter för 10 kvm garageutrymme.
Skadan beräknas genom kapitalisering av årliga intäktsbortfall. Driftnettot
för garageuthyrning bedöms till ca 1 000 kr/kvm och år. Den årliga förlusten
blir därmed 10 x 1 000 = 10 000 kr.
Sedan är frågan vilken kalkylhorisont och kalkylräntefot som bör väljas.
Eftersom ledningsrätt upplåts på evig tid bör utgångspunkten vara att kalkylen görs på evig tid, om det inte finns skäl som talar för annat i det enskilda
fallet, t.ex. att det bedöms att en verksamhet kommer att upphöra inom en
viss tid. I detta fall antas att det inte finns skäl som talar för annat än att kalkylen bör göras på evig tid.
När det gäller kalkylräntan är den principiella utgångspunkten den förräntning som kan erhållas på en realistisk placering av kapital för det här aktuella slaget av verksamhet. En mer konkret utgångspunkt är direktavkastningskravet för kommersiella fastigheter i orten. Det bedöms i detta fall till i
storleksordningen 5 procent, real ränta. Men hänsyn till osäkerheten i fråga
om det verkligen går att hyra ut hela garageutrymmet på evig tid kan det
finnas anledning att höja kalkylräntan något. Mot den bakgrunden bedöms
det rimligt att här utgå från räntefoten 6 procent.
Det evighetskapitaliserade beloppet blir därmed 10 000/0,06 = 166 667 kr.
Lantmäteriet
2015-04-01
2 Hinder vid underhållsåtgärder m.m.
Såväl masten på taket som kablaget och antennerna inomhus utgör hinder
vid driften och underhåll av fastigheten, eftersom aktsamhet måste iakttas
vid arbeten intill anläggningen. Masten är t.ex. hinder vid snöskottning och
hänsyn måste tas till detta. Vid exempelvis underhållsåtgärder inomhus
måste försiktighet iakttas med anledning av de antenner som är anbringade
på väggar.
Den genomsnittliga årliga merkostnaden bedöms schablonmässigt till ca
163
1 000 kr per år. I detta fall finns det inte anledning att gå ifrån den ovan
valda kalkylräntan 5 procent, dvs. motsvarande direktavkastningskravet. Det
evighetskapitaliserade beloppet blir då 1 000/0,05 = 20 000 kr.
3 Hinder vid framtida om- och tillbyggnationer
Teleanläggningen innebär hinder vid framtida om- och tillbyggnader i huvudsakligen två hänseenden:
1. Anordningarna på taket utgör hinder för att bygga till ytterligare våningsplan (efter detaljplaneändring).
2. Antennerna och kablagen inomhus utgör hinder för ombyggnationer inomhus, t.ex. flyttning av vägar och liknande åtgärder.
En utgångspunkt för bedömningen av vilken ersättning som bör betalas för
dessa olägenheter är att ledningsrätten gäller för evig tid. Olägenheterna kan
dock undanröjas genom att ledningsrätten omprövas och anordningarna
164
flyttas. Enligt bestämmelsen i 33 § LL ska den som har nytta av omprövningen, dvs. i praktiken fastighetsägaren om denne vill få ledningen flyttad
på grund av om- eller tillbyggnad, svara för kostnaden för omprövningen.
Denna kostnad innefattar såväl kostnaden för själva flytten som förrättningskostnaden.
Värderingsproblemet består alltså i att bedöma den skada i form av marknadsvärdeminskning som vid värdetidpunkten tillfogas fastighetsägaren.
Skadan kan antingen beräknas utifrån den förlust som uppkommer om ledningen inte flyttas eller utifrån de kostnader som drabbar fastighetsägaren,
enligt 33 § LL, om ledningen flyttas. I båda fallen blir det givetvis fråga om
163
Beloppet ska givetvis uppskattas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I detta fall, då
det är en tämligen stor kommersiell fastighet som berörs, kan beloppet 1 000 kr sägas motsvaras merkostnaden för 2 timmars merarbete á 500 kr per timme. Beloppet är, som tidigare
nämnts, framtaget för att belysa beräkningsprincipen och gör inte anspråk på att vara verklighetsanknutet.
164
Det kan nämnas att det genom ett så kallat sidoavtal kan gå att reglera detta problem på ett
annat sätt, t.ex. genom att flyttningen av anläggningen (ledningen) ska vid en om- eller tillbyggnad göras av ledningsägaren. Det går dock inte att ta in en sådan bestämmelse i ledningsrättsbeslutet, eftersom det inte är tillåtet med så kallad flexibel ledningsrätt. Se rättsfallet MÖD
2012-02-29 (F 1243-11) och Lantmäteriets yttrande 2011-06-30 (Dnr 402-201171467) det
ärendet.
405
406
2015-04-01
Lantmäteriet
sannolikhetsbedömningar om vad som kan antas hända efter ledningsrättsupplåtelsen och vad som sannolikt skulle ha hänt om upplåtelsen inte hade
gjorts. Något förenklat kan sägas, att det är lönsamt för fastighetsägaren att
få till stånd en omprövning av ledningsrätten – och flyttning av ledningen –
om kostnaden för omprövning är lägre än den förlust som uppkommer om
ledningen inte flyttas.
Det ligger i sakens natur att det vid bedömningen av de framtida händelseförloppen ofta blir fråga om en kvalificerad gissning – om det inte i det enskilda fallet finns konkreta planer på att t.ex. en om- eller tillbyggnad kommer att göras. Här i detta fall förutsätts att det inte finns några sådana planer.
Skadan och ersättningen får därför uppskattas utifrån skönsmässigt utifrån
ett sannolikhetsresonemang, givetvis grundat på en så rimlig uppskattning
som möjligt av kostnaderna för en omprövning och flyttning av anläggningarna.
Om vi börjar med den första punkten, hinder för påbyggnad med ytterligare
våningsplan, så kan kostnaden för att flytta anläggningen uppskattas till i
storleksordningen 300 000 kr. Till detta ska läggas förrättningskostnader
samt fastighetsägarens egna kostander i samband med en omprövning, vilka
165
uppskattas till 100 000 kr. Totalt får vi då en kostnad om 400 000 kr.
Nästa steg är att bedöma sannolikheten för att en påbyggnad kommer till
stånd och i så fall när. I det här aktuella fallet bedöms sannolikheten för en
planändring relativt liten inom de närmaste decennierna. Om det förutsätts
att en påbyggnad görs om 25 år, så blir den med 5 procent (jfr ovan) diskonterade kostnaden 0,30 x 400 000 = 120 000 kr. Det kan i detta fall vara rimligt att, i brist på ett bättre och säkrare värderingsunderlag, utgå från detta
166
belopp.
Nästa post gäller hinder för ombyggnader inomhus, orsakat av antenner och
kablage. Det gäller flyttning av väggar och liknande ombyggnadsåtgärder.
Problemet är likartat som för den förra posten, dvs. att utifrån bedömda omprövnings- och flyttningskostnader bedöma sannolikheten för när de kan
antas uppkomma. Skadeuppskattningen kan lämpligen göras enligt samma
metodik som ovan, nämligen att utgå från de omprövningskostnader som
kan antas uppkomma och nuvärdeberäkna dessa.
Det kan vara rimligt att förutsatta att mer omfattande ombyggnationer sker
med t.ex. 20 års periodicitet. Kostnaden vid varje tillfälle – innefattande
165
Beloppen är reala belopp, uttryckta i dagens peningvärde.
166
Ett alternativt beräkningssätt kan vara att mer direkt utifrån ”marknadssimulering” bedöma hur
stort genomslaget i marknadsvärdet är av 400 000 kr. En sådan metod är dock inte på något
vis säkrare, eftersom även den mer eller mindre uttalat grundas på sannolikheten för om och
när en påbyggnad kommer till stånd. I vilket fall som helst så visar exemplet på de svårigheter
och den osäkerhet som är förknippad med detta värderingsproblem. Det kan tilläggas att den
relativt höga kalkylräntefoten, 5 procents realränta, kan sägas innebära ett visst mått av marknadsvärde-anpassning.
Lantmäteriet
2015-04-01
såväl flyttnings- som förrättningskostnader – bedöms till hälften av kostnaden ovan, eftersom det inte blir lika omfattande åtgärder som vid en påbyggnad. Kalkylen görs sålunda utifrån att en kostnad om 200 000 kr uppkommer vart 20:e år. Vi kan också förutsätta att den första åtgärden görs om
167
20 år. Vid 5 procents realränta blir nuvärdesbeloppet 0,60 x 200 000 =
168
120 000 kr.
Den totala marknadsvärdeminskningen kan alltså bedömas till summan av
dessa två poster, dvs. till 120 000 + 120 000 = 240 000 kr.
4 Ökade administrationskostnader
Den här skadeposten avser exempelvis olägenheter för fastighetsägaren därför att ledningsägaren ska kunna få tillträde till fastigheten i samband med
besiktning och reparationer av anläggningarna. Olägenheterna av den här
arten leder till ökade administrationskostnader för fastighetsägaren.
Kostnaderna kan i detta fall uppskattas till skäligen 1 000 kr per år. Kapitaliserat på evig tid efter 5 procents kalkylränta blir nuvärdesbeloppet 20 000
kr. Det kan förutsättas att hela detta belopp slår igenom i marknadsvärdet.
5 Företagseffekter
Masten och antennerna kan ge upphov till oro för strålningsrisk, vilket i sin
tur kan minska fastighetens marknadsvärde genom att det inverkar menligt
på möjligheter att hyra ut butiker etc. Detta är en så kallad företagsskada.
Å andra sidan kan det uppkomma en positiv effekt, en företagsnytta, genom
att det blir bättre mobiltäckning inne i byggnaden. En bättre mobiltäckning
innebär nöjdare och fler kunder, vilket i sin tur kan leda till att det går att ta
ut högre hyror. I slutändan kan detta leda till ett förhöjt marknadsvärde.
Såväl företagsskada som företagssnytta ska hanteras enligt influensregeln i 4
kap. 2 § ExL. I korthet innebär regeln att man ska bortse från en bagatellartad nytta eller skada och att fastighetsägaren normalt ska tåla en vanlig störning samt få tillgodoräkna sig en vanlig skada.
I detta fall bedöms det att det uppkommer en viss företagsskada. Å andra
sidan bedöms det även uppkomma en viss företagsnytta. Båda beloppen
bedöms vara relativt små, närmast att betrakta som bagatellartade enligt den
167
När den första ombyggnadsåtgärden kan antas uppkomma beror givetvis på omständigheterna i det enskilda fallet. I detta fall förutsätts att det ganska nyligen har gjort en del ombyggnationer, varför det inte bedöms aktuellt med nästa ombyggnad förrän om 20 år.
168
Faktorn 0,60 är den så kallade upprepningsfaktorn, dvs. nuvärdet av eviga periodiska avgälder då det första beloppet faller ut om 20 år. I detta fall råkar vi få samma nuvärdebelopp,
120 000 kr, som för den första posten. Men detta är en ren sinkadus och beror de faktorer som
ingår i beräkningen. Upprepningsfaktorn blir följande vid räntefoten 5 procent, perioden 20 år
och första utfallet om 20 år: 1/(1,0520 – 1) = 0,60 (avrundat till två decimaler).
407
408
2015-04-01
Lantmäteriet
mening som avses i 4:2 ExL. I vart fall är den samlade nettoinverkan, dvs.
169
skadan minus nytta, bagatellartad.
Mot denna bakgrund ska det inte betalas ersättning för någon företagsskada.
Inte heller ska någon företagsnytta räknas av från den marknadsvärdeminskning som har räknats fram för posterna 1-4 ovan. Sammantaget bedöms att dessa båda poster tar ut varandra.
Sammanfattande bedömning
De sammanlagda beloppen för posterna 1-4 ovan blir 166 667 + 20 000 +
240 000 + 20 000 = 446 667 kr. Beloppen är som framgått resultatet av intäkts- och kostnadskalkyler. Frågan är om marknadsvärdet kan antas påverkas i lika stor grad eller om en viss del av de kalkylerade skadorna ska
ersättas som annan ersättning.
Eftersom det är fastighetsanknutna skador förutsättas här att beloppen slår
igenom helt i marknadsvärdet. Det finns inga vägande skäl som talar för
annat. Sammantaget kan marknadsvärdeminskningen mot denna bakgrund
uppskattas till 450 000 kr (skälig avrundning). Beloppet ska inte korrigeras
med hänsyn till företagsnytta eller företagsskada.
Intrångsersättning ska därmed betalas med 1,25 x 450 000 = 562 500 kr.
169
Det är av förarbeten och litteraturen inte helt klart om det är nettoinverkan som ska bedömas
enligt regeln eller om företagsskada respektive företagsnytta ska bedömas var för sig. Utgår
man från lagtexten så torde det dock vara nettoinverkan som avses, dvs. den samlade inverkan
på fastighetens marknadsvärde av företaget.

LANTMÄTERIETS VÄRDERINGSHANDBOK

Transcription

Similar documents

11 ooo kronor för en äggdonation – oetiskt hög nivå? - Nils

prestan vuxendockor

Ersättningar och deklaration 2014

Särskilt anställningsstöd i form av instegsjobb

Artikel ur Gränssnittet 1/2010

Blankett ansökan om övrigt inskrivningsärende

Att arbeta med Lantmäteriets äldre vattenkartor

National Report of Sweden

Tredimensionell fastighetsindelning i Sverige