docKommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten
download 
Report Transcription
Kommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten
KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING HANDLÄGGARE TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-02-26 KS-2015/342.259 1 (2) Kommunstyrelsen Söderquist, Mari 08-535 364 97 [email protected] Kommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten Förslag till beslut Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 1. Frångå tidigare tillämpning mellan kommunen och Huge Fastigheter AB om ett fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler. Separat värdering bör göras vid varje enskilt tillfälle. 2. Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken till Huge eller privat aktör, avseende byggnation av kommunala verksamhetslokaler. Undantagsvis kan även tomträtt användas om särskilda skäl föreligger. 3. Kostnader för infrastrukturåtgärder i samband med byggande av kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via kommunens exploateringsbudget. Beskrivning av ärendet Kommunfullmäktige beslutade 2014-02 10, med hänvisning till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att uppdra till kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala lokaler ska uppföras. Utredningen har inte kunnat visa på några avgörande skillnader då det gäller det ekonomiska utfallet för skattebetalarna, utifrån alternativen att kommunen säljer mark eller upplåter mark med tomträtt. Inte heller då det gäller olika principer för hur kostnaderna hanteras avseende infrastrukturåtgärder, s k allmänna anläggningar, visar på någon tydlig ekonomisk skillnad. Däremot finns det några andra parametrar som kan vara av värde att ta hänsyn till vid val av principer för framtida hantering. Till exempel hur de olika alternativen påverkar storleken på kommunens skolpeng samt möjligheten att åstadkomma enhetliga, transparenta samt tydliga rutiner för kommunens egen organisation, samt för andra berörda aktörer. Det i sin tur kan i sig ha ett ekonomiskt värde för skattebetalarna. Utredningen föreslår därför att; 1. Individuell bedömning av markpriset alltid görs. POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON (VX) OCH FAX E-POST OCH WEBB Kommunstyrelsens förvaltning 141 85 Huddinge Kommunalvägen 28 08-535 300 00 08-535 301 70 [email protected] www.huddinge.se KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2015-02-26 KS-2015/342.259 2 (2) 2. Kommunen företrädesvis säljer marken till Huge eller privat aktör vid byggnation av kommunala verksamhetslokaler, om inga särskilda skäl föreligger för att istället göra en tomträttsupplåtelse. 3. Kostnader för infrastrukturåtgärder inom allmän platsmark, i samband med byggande av kommunala verksamhetslokaler bekostas via kommunens exploateringsbudget. Vesna Jovic Kommundirektör Mats Öberg Ekonomidirektör Bo Garneij Controllerchef Bilagor Kommunstyrelsens rapport daterad 2015-02-16 Beslutet delges Huge Fastigheter AB Samtliga nämnder SIDA KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING 1 (23) DATUM DIARIENUMMER 16 februari 2015 Rapport. Kommunalekonomiska kostnader i lokalprojekten Bilaga 1 Några exempel - upprättade exploateringsavtal mellan kommunen och Huge Rapportförfattare: Mari Söderquist, Ekonomiavdelningen KSF Gunilla Sundström, Näringsliv & samhällsutveckling KSF Emelie Malaise, Mark- och exploateringsavd. MSB POSTADRESS BESÖKSADRESS TELEFON (VX) OCH FAX Kommunstyrelsens förvaltning Utvecklingsavdelningen Lokalplaneringsenheten 141 85 Huddinge Kommunalvägen 28 08-535 30 333 E-POST OCH WEBB www.huddinge.se KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 2 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Innehållsförteckning 1. SAMMANFATTNING 4 2. INLEDNING 5 2.1 Bakgrund 5 2.2 Utredningens syfte 5 2.3 Metod 5 2.4 Deltagare i arbetsgruppen samt styrgruppen 6 3. MARK- OCH INFRASTRUKTURKOSTNADER 6 3.1 Gällande ramlagstiftning 6 3.2 Kommunens riktlinjer för markupplåtelse och försäljning av kommunägd mark 6 3.3 Ramavtal / mark- och exploateringsavtal 8 3.4 Prissättning av kommunal mark 8 3.5 Kostnadsfördelning allmänna anläggningar (exploateringsbidrag) 4. HUR SER HYRESAVTALEN UT IDAG, kort bakgrund 10 11 4.1 Vem äger, bygger och hyr 11 4.2 Nuvarande hyresberäkningsmodell 11 4.3 Hur påverkas lokalhyreskostnaden av markförvärvskostnader samt infrastrukturkostnader, vid hyresförhållanden med Huge 12 5. LOKALHYRANS PÅVERKAN PÅ LOKALPENGEN FÖR GRUNDSKOLAN 13 5.1 Hur påverkas storleken på lokalpengen till andra aktörer, av kommunens egna hyresnivåer 13 6. HUR GÖR ANDRA KOMMUNER 15 6.1 Haninge 15 6.2 Botkyrka 15 6.3 Stockholm 15 6.4 Nynäshamn 16 6.5 Södertälje 16 6.6 Tyresö 16 7. EKONOMISKA BEDÖMNINGAR 7.1 Bakgrund 17 17 KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 3 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 7.2 Upplåtelse med tomträtt 17 7.3 Försäljning av mark 18 7.4 Finansiering av infrastrukturkostnader 18 8. ANALYS & FÖRSLAG 20 8.1 Prissättning av kommunal mark 20 8.2 Val av upplåtelseformer 21 8.3 Finansiering av allmänna anläggningar 22 8.4 Rapportens förslag 23 KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 4 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 1. SAMMANFATTNING Kommunfullmäktige beslutade 2014-02 10, med hänvisning till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att uppdra till kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala lokaler ska uppföras. En mindre utredningsgrupp tillsattes med representanter från både kommunstyrelsen samt miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen. Även en löpande dialog med representant för Huge Fastigheter AB (Huge) har förts. Utredningen har inte kunnat visa på några avgörande skillnader då det gäller det ekonomiska utfallet för skattebetalarna, utifrån alternativen att kommunen säljer mark eller upplåter mark med tomträtt. Inte heller då det gäller olika principer för hur kostnaderna hanteras avseende infrastrukturåtgärder, s k allmänna anläggningar, visar på någon tydlig ekonomisk skillnad. Däremot finns det några andra parametrar som kan vara av värde att ta hänsyn till vid val av principer för framtida hantering. Till exempel hur de olika alternativen påverkar storleken på kommunens skolpeng samt möjligheten att åstadkomma enhetliga, transparenta samt tydliga rutiner för kommunens egen organisation, samt för andra berörda aktörer. Det i sin tur kan i sig ha ett ekonomiskt värde för skattebetalarna. Utredningen föreslår därför följande; Prissättning vid markförsäljning Frångå tidigare överenskommelse mellan kommunen och Huge om ett fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler. Istället bör en individuell markvärdering alltid göras. Sälja mark eller upplåta med tomträtt Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken avseende byggnation av kommunala verksamhetslokaler. Men undantagsvis kan även tomträtt användas om särskilda skäl föreligger. Finansiering av erforderliga infrastrukturåtgärder Kostnader för intrastrukturåtgärder inom allmän platsmark, i samband med byggande av kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via kommunens exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran. Markpriset bör därmed inkludera att kommunen bygger erforderliga ”allmänna anläggningar”, dvs en byggklar tomt. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 5 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 2. INLEDNING 2.1 Bakgrund Ann-Marie Högberg (S) väckte den 28 mars 2012 en motion som delvis berörde frågan om att ta ett ekonomiskt helhetsgrepp på kommunala lokaler (KS-2012/394). I motionen framfördes bl a att kommunens lokalkostnader borde kunna hållas nere genom att inte belasta lokalprojektet med olika typer av kringkostnader för t ex infrastrukturåtgärder. Även möjligheten att upplåta mark med tomträtt istället för att sälja marken nämns i motionen. Kommunfullmäktige beslutade, med hänvisning till kommunstyrelsens förvaltnings tjänsteutlåtande daterat 2014-01-03, att uppdra till kommunstyrelsen att undersöka vad som är mest fördelaktigt för skattebetalarna när det gäller mark- och kringkostnader när nya kommunala lokaler ska uppföras. 2.2 Utredningens syfte Att undersöka vad som är mest fördelaktigt för skattebetalarna i Huddinge kommun när det gäller olika former av markförvärvskostnader, samt hur infrastrukturkostnader i lokalprojekten påverkar lokalhyran, och i förlängningen skattebetalarna, vid planering och produktion av nya kommunala verksamhetslokaler. Utgångspunkten är även att Huge Fastigheter AB (Huge) respektive privata byggherrar ska ges samma förutsättningar, dvs att likabehandling skall råda. 2.3 Metod Inledningsvis ges en allmän bakgrundsinformation kring hur praxis, riktlinjer och koncerngemensamma överenskommelser styr hanteringen i nuläget. Några exempel i närtid redovisar hur markkostnader, upplåtelseformer och infrastrukturåtgärder hanterats i aktuella projekt. (se bilaga 1). Dessa exempel har valts ut för att spegla några olika typer av nya kommunala verksamhetslokaler, där ny detaljplan tagits fram med efterföljande mark- och exploateringsavtal. Kommunens internhyresmodell beskrivs, samt vilka parametarar som påverkar lokalhyrans storlek. Rapporten resonerar vidare kring betalströmmarna inom kommunkoncernen, beroende på val av kostnadsfördelning av de allmänna anläggningarna. I denna del har vi tagit hjälp av särskild kompetens inom kommunstyrelsens förvaltnings ekonomiavdelning. I syfte att redovisa en viss omvärldsbevakning har vi tagit kontakt med ett antal andra kommuner för att ta reda på hur dessa hanterar motsvarande frågeställningar. I arbetet har vi tagit in extern kompetens från NAISvefa, för att få hjälp med en översiktlig generell bedömning av marknadsvärdet för KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 6 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler, vilket närmare redovisas under punkten 3.4. Förutom kontakter med olika tjänstemän inom kommunens egen organisation, har vi även haft en dialog med Henrik Örneblad på Huge, affärsområde kommunala lokaler. 2.4 Deltagare i arbetsgruppen samt styrgruppen Arbetsgrupp Mari Söderquist, ekonomiavd. KSF. Rapportansvarig Gunilla Sundström, näringsliv & samhällsutveckling KSF Emelie Malaise, mark- och exploateringsavd. MSB Styrgrupp Bo Garneij, ekonomiavdelning, KSF Gunilla Wastesson, näringsliv & samhällsutveckling KSF Charlotta Thureson-Giberg, mark- och exploateringsavd. MSB 3. MARK- OCH INFRASTRUKTURKOSTNADER 3.1 Gällande ramlagstiftning Kommunen har alltid att förhålla sig till kommunallagens likställighetsprincip och förbud mot att ge individuellt inriktat näringslivsstöd om det inte föreligger synnerliga skäl för det. Det innebär att kommunala markförsäljningar bör ske genom anbudsförfarande eller efter en oberoende expertvärdering och att alla behandlas lika. SKL (Sveriges Kommuner och Landsting) gav år 2007 ut ett cirkulär med rubriken ”Tillämpning av EG-rättens statsstödsregler vid kommuners och landstings försäljning och köp av mark och byggnader”, se även text under punkten 3.4. 3.2 Kommunens riktlinjer för markupplåtelse och försäljning av kommunägd mark Kommunfullmäktige beslöt den 13 februari 2012 om ”Riktlinjer för upplåtelse och försäljning av kommunägd mark i Huddinge”. Riktlinjerna innebär att kommunens markförsäljning ska ske till marknadsmässiga priser. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 7 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Riktlinjerna om markanvisning redovisas för bostadsbebyggelse men gäller i tillämpliga delar även för annat ändamål, t ex exploateringar för kultur och undervisning och bebyggelse för näringslivets behov. Huvudprincipen vid markanvisning för bostäder är försäljning av marken. Tomträttsupplåtelse kan tillämpas i vissa fall t ex. för förskolor/skolor och särskilda boendeformer t ex vårdboende. Även i andra fall kan tomträttsupplåtelse ske om det bedöms lämpligt. Markanvisning En markanvisning innebär en utfästelse till en byggintressent att under en viss tid och på vissa villkor ensam få förhandla med kommunen om förutsättningarna för utbyggnad på ett kommunägt markområde. När kommunfullmäktige fattar beslut om en markanvisning till en byggintressent upprätts ett ramavtal mellan kommunen och byggherren som bekräftar markanvisningen. Markanvisning bör i första hand ske med utgångspunkt i ett anbudsförfarande. Direktanvisning kan vara aktuellt t ex om det finns uppenbara fördelar att samordna en utbyggnad, kommunens markområde är litet eller ligger i direkt anslutning till byggherrens mark. Tomträttsupplåtelse av kommunal mark Endast mark som är i allmän ägo kan upplåtas för tomträtt, vanligtvis är fastighetsägaren (upplåtaren) en kommun. Huddinge kommun har i dagsläget endast ett 10-tal fastigheter som är upplåtna med tomträtt. Tomträtt innebär att nyttjanderätt till en fastighet kan upplåtas för visst ändamål mot en årlig avgäld i pengar. Tomträtten är i många delar väldigt lik äganderätten. En upplåtelse med tomträtt innebär att: inga inskränkningar för tomträttshavaren vad gäller rätt att upplåta panträtt och nyttjanderätt eller att överlåta tomträtten får inte sägas upp av tomträttshavaren upplåtaren får säga upp tomträtten vid vissa tidsperioder (upplåtelseperioder), vilka ska vara minst 60 år vid upplåtelse för bostadsbebyggelse och minst 20 år vid annan användning upphör tomträtten pga uppsägning måste fastighetsägaren lösa byggnad och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten avgälden ska utgå med oförändrat belopp under fasta tidsperioder (avgäldsperioder) om minst tio år i taget KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 8 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 3.3 Ramavtal / mark- och exploateringsavtal I kommunens projektplan för samhällsbyggnadsprojekt redovisas vilka detaljplaneprojekt kommunen beslutat att arbeta med under den kommande treårsperioden. Samhällsbyggnadsprocessen är indelad i olika skeden: projektstart, planprogram (om det bedöms erforderligt), detaljplan, genomförande och utvärdering. Startskedet eller programskedet avslutas med att kommunstyrelsen beslutar om planuppdrag för projektet och att ett ramavtal (markanvisningsavtal) tecknas med byggherren. Ramavtalet reglerar de övergripande förutsättningarna för planläggningen och exploateringsprojektets genomförande och är tidsbegränsad till två år från det att kommunfullmäktige fattat beslut att godkänna avtalet. I ramavtalet regleras bl.a. principer för kostnadsfördelning för genomförandet av ny detaljplan, samt preliminär köpeskilling för marken. I samband med att ny detaljplan antas av kommunfullmäktige träffas ett mer detaljerat så kallat mark- och exploateringsavtal mellan kommunen och byggherren, där de slutliga villkoren för marköverlåtelsen (köpeskilling eller tomträttsavgäld) och genomförandet av detaljplanen bestäms. Exploateringsavtalet ska godkännas av kommunfullmäktige. Sker marköverlåtelsen genom upplåtelse av tomträtt träffas också ett tomträttsavtal. 3.4 Prissättning av kommunal mark Lagen om offentlig upphandling är inte tillämplig när det gäller kommunala fastighetsförsäljningar. EU:s statsstödsregler kan dock bli tillämpliga både vid köp och försäljning av fast egendom. Företag eller viss produktion får inte gynnas. Exempel på statsstöd är försäljning som understiger marknadspris eller köp till ett pris som överstiger marknadspris. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 9 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Vid försäljning av kommunal mark bör en oberoende värdering göras om inte marknadspriset är känt genom annan försäljning i närtid. Värdering av marken sker oftast genom ortsprismetoden som innebär att man bland genomförda förvärv söker de fastigheter/tomträtter med egenskaper som liknar värderingsobjektet. Därefter görs en analys av dessa förvärv. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan den tidpunkt då transaktionerna gjordes och värdetidpunkten. Ibland kan även värdering ske genom den så kallade avkastningsmetoden vilket innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga framtida betalningsströmmar som ett innehav av värderingsobjektet ger upphov till under den valda kalkylperioden. Vid tomträttsupplåtelse beror tomträttsavgälden av två faktorer; avgäldsunderlaget (markens värde) och avgäldsräntan. Enligt jordabalken och rättspraxis ska avgälden motsvara en skälig ränta på markens värde. Ändamålet med tomträttsupplåtelsen, dvs vad marken får användas till, påverkar markens värde och därmed också storleken av avgälden. Vid nyupplåtelse av tomträtt råder avtalsfrihet om avgäldsbeloppet. Vid omprövning av avgälden ska den nya avgälden grunda sig på markens värde vid omprövningen. I rapporten från NAISvefa redovisar de ett antal genomförda försäljningar av tomtmark i hela Stor-Stockholm, där hela eller delar av fastigheten avser mark för skolor eller förskolor. Antalet försäljningar för specifikt dessa ändamål är relativt begränsat, men utifrån deras undersökning kan dock konstateras att köpesummorna per kvadratmeter är mycket skiftande, alltifrån drygt 200 kr/kvm tomtyta till drygt 1600 kr. De högsta nivåerna avser dock större tomter där markanvändningen även innehöll t ex bostäder och/eller kontor och handel. För de tomter som avsåg endast skola eller förskola pendlade exemplifierade försäljningspriser mellan 200 och drygt 600 kr/kvm tomtyta. Oklart dock om det i vissa fall avser en försäljning till endast bokförda värden, internt inom en kommunkoncern. Gällande försäljningsöverenskommelse mellan kommunen och Huge Sedan oktober 2008 tillämpas en överenskommelse om att köpeskillingen för kommunal mark som säljs till Huge i samband med framtagandet av detaljplaner för skolor och förskolor ska uppgå till 600 kr/m2 tomtyta. Köpeskillingen ska räknas upp med konsumentprisindex från 2009-01-01 till dess erläggande. Överenskommelsen föregicks av överläggningar om principer för ersättning vid marköverlåtelser mellan kommunen och Huge. Bland annat diskuterades markprisets påverkan på hyresnivåerna, och 600 kr/m2 bedömdes vara en rimlig köpeskilling vid markförvärv för förskoleoch skoländamål. I praktiken har denna överenskommelse även fått gälla KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 10 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 andra typer av kommunala verksamhetslokaler som Huge byggt åt kommunen. Hittills har inte några tomträttsupplåtelser tecknats mellan Huddinge kommun och Huge. Däremot har tomträttsavtal träffats med privata aktörer som byggt egna verksamhetslokaler för förskola, skola eller äldreomsorg. Enligt NAISvefas bedömning av rådande enhetspris mellan kommunen och Huge, bedömer de nivån som rimlig ur ett marknadsvärdeperspektiv, särskilt med tanke på att tomter för skolor och förskolor ofta har relativt låga exploateringstal (ofta en- eller tvåplanshus med mycket gårdsyta). Dock tillägger de i sin rapport att de ur fastighetsekonomisk synvinkel anser det vara principiellt fel att ha en enhetlig prisnivå, då värdet av marken beror på många olika parametrar, bl a det geografiska läget i kommunen. 3.5 Kostnadsfördelning allmänna anläggningar (exploateringsbidrag) I samband med nyexploateringar av ett större exploateringsområde är det vanligt att byggherren är med och bekostar de allmänna anläggningar som behöver byggas ut, i samband med exploateringen. Finns flera byggherrar i området fördelas kostnaderna vanligen utifrån bedömd nytta och i förhållande till byggrätten. Kommunens rätt att ta ut ersättning för att anlägga och förbättra gator i ett område där kommunen är huvudman för gatorna grundar sig på bestämmelser i plan- och bygglagen. Huvudprincipen är att kommunen är huvudman för allmänna platser och att kommunen utför och byggherren bekostar utbyggnaden av de allmänna anläggningar som erfordras till följd av ett exploateringsprojekt. Det kan t ex gälla utbyggnad eller standardförbättring av en gata, nya övergångsställen, utbyggnad av en gång- och cykelväg eller åtgärder på parkmark. Principerna för kostnadsfördelning mellan kommunen och byggherren regleras i ramavtalet (markanvisningsavtalet) och den slutliga fördelningen fastslås när exploateringsavtal tecknas. I de fall exploateringsavtal inte tecknas tas gatukostnader ut i enlighet med gatukostnadsreglemente för Huddinge kommun med en gatukostnadsutredning som grund. Anslutningsavgifter för vatten, avlopp, fjärrvärme, el och tele etc betalas av byggherren, liksom kostnaden för att ta fram detaljplanen. Byggherren utför och bekostar även alla enskilda anläggningar inom kvartsmark. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 11 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 4. HUR SER HYRESAVTALEN UT IDAG, kort bakgrund 4.1 Vem äger, bygger och hyr Kommunens fastighetsbolag Huge äger och förvaltar huvuddelen av de lokaler som utgör kommunens verksamhetslokaler. De kommunala nämnderna beslutar och ansvarar för de lokaler som respektive verksamhet behöver och nyttjar. År 2008 genomfördes en omorganisation inom kommunen som innebar att budgetansvar och undertecknande av hyresavtal överfördes från kommunstyrelsens förvaltning till nämnderna. I samband med detta infördes även en ny resursfördelningsmodell för tilldelning av budgetmedel till nämnderna, som delvis styrs av befolkningsutvecklingen. Huge upphandlar byggentreprenaderna på marknaden, i enlighet med LOU (Lagen om Offentlig Upphandling), efter beställning från de kommunala nämnderna. 4.2 Nuvarande hyresberäkningsmodell Då kommunen beställer nyproduktion av kommunala verksamhetslokaler via Huge tillämpas en form av överenskommen självkostnadshyra. Offertens innehåll/kostnadsdelar Kostnadsuppskattning för ett nybyggnadsprojekt sammanställs med en total investeringskostnad för projektet. Huge redovisar beloppet i en offert till kommunen med följande kostnadsdelar; Mark & exploateringskostnader Projekteringskostnader Entreprenadkostnad Kreditivkostnad (kapitalkostnad under byggtiden) Fastighets- och byggherrekostnader (4 % adm. påslag på totalen) Principer vid beräkning av offerten/hyreskalkylen (vid nyproduktion) Avskrivningstid = 30 år (annuitet) Kontraktstid = 10 år Ränta = 5-årig statsobligation + 1,5 % (räntan binds vid tidpunkten för offerten) KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 12 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Kostnad för Drift o Underhåll = 175 kr + 175 kr /kvm Index = 62 %, med basår som utgörs av året då inflyttning sker Förändrad internhyresmodell inom koncernen Arbete pågår i nuläget med att ta fram en förändrad hyresmodell mellan kommunen och Huge. 4.3 Hur påverkas lokalhyreskostnaden av markförvärvskostnader samt infrastrukturkostnader, vid hyresförhållanden med Huge Markförvärvskostnaden för Huge för ett aktuellt projekt multipliceras med den aktuella kalkylränta vid tidpunkten då offerten skrivs. Beloppet läggs in som en årlig kostnad i hyreskalkylen till kommunen, tillsammans med byggnadsentreprenadens övriga kostnader. För markkostnaden sker ingen avskrivning, utan samma belopp debiteras varje år oavsett avskrivningstid i övrigt. Oavsett vilken form av markförvärvskostnad som kommer att belasta lokalhyran kan konstateras att denna kostnadspost är marginell i förhållande till hela investeringsutgiften för ett nybyggnadsprojekt. Den utgör uppskattningsvis cirka 1-3 % av hyreskostnaden uttryckt i kr/kvm/år. Då det gäller kostnader för allmänna anläggningar, det som ibland benämns exploateringsbidraget, avser det infrastrukturkostnader som kommunens gatuoch trafikavdelning upphandlar och genomför. Därefter vidaredebiteras den på förhand avtalade kostnadsuppskattningen som en engångfaktura till exploatören, dvs Huge. Huge redovisar denna kostnad som en kostnadspost i offerten till kommunen, vilket därmed blir en del av byggnadsinvesteringen. Detta totalbelopp skrivs av med en annuitet under 30 år med aktuell kalkylränta, vilket alstrar en årlig hyreskostnad för kommunen/nämnden. Denna hyra indexeras årligen med avseende på KPI (kostnadsprisindex). KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 13 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 5. LOKALHYRANS PÅVERKAN PÅ LOKALPENGEN FÖR GRUNDSKOLAN 5.1 Hur påverkas storleken på lokalpengen till andra aktörer, av kommunens egna hyresnivåer Bakgrund I skollagen finns angivet att friskolor ska erhålla ersättning för lokalkostnader (lokalbidrag). Storleken på detta bidrag ska grundas på kommunens egna genomsnittliga hyreskostnader för de egna skollokalerna. Lokalbidrag betalas ut till alla ”andra” huvudmän, dvs både friskolor inom den egna kommunen samt skolor belägna i andra kommuner. Lokalkostnaderna för de kommunala skolorna hanteras dock centralt. Beräkning lokalbidrag Vid beräkning av kommunens genomsnittliga lokalkostnad per elev räknas samtliga (förväntade) årshyror för kommunens egna grundskolelokaler samman, och fördelas därefter med antalet elever som går i kommunens egna grundskolor. På det viset får kommunen fram en kostnad/elev/år som utgör storleken på det lokalbidrag som kommunen betalar till andra aktörer som tar emot Huddingeelever. Beloppen är olika stora, t ex beroende på om det gäller förskoleklass eller årskurs 1-9. Ekonomiska effekter om kommunen bygger mycket nya skollokaler Kommunfullmäktiges resurstilldelning avseende lokaler till grundskolenämnden är ett årligt anslag som årligen stäms av mot befolkningsprognos och lokalförsörjningsplan. Hyresbudgeten för skollokaler i Huddinge kommun har under perioden 20092015 ökat med 8 mnkr/år, enligt gällande resurstilldelningsmodell. Den faktiska hyreskostnaden kan dock öka mer eller mindre än utökad hyresbudget. Till exempel kan kommunens nyproduktion av skollokaler (samt större om- och tillbyggnader) alstra en större hyreskostnadsökning än den årliga resurstilldelningen avseende lokaler. Om planerad lokalutbyggnad enligt förvaltningens lokalförsörjningsplan ska kunna inrymmas i den av kommunfullmäktige beslutade ramen i Mål och KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 14 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Budget måste den ökade lokalkostnaden utöver ramtillskottet på 8 mnkr finansieras med medel från grundbeloppet, dvs nivån på grundbeloppet urholkas. Det så kallade grundbeloppet ska täcka kostnader för undervisning, läromedel, elevvård/hälsovård, måltider och lokalkostnader för vaktmästeri och städning. Ekonomiska effekter om fler väljer friskolor eller skolor i andra kommuner Grundskolenämnden i Huddinge erhåller inte någon utökad ersättning i Mål och Budget om det blir ökande andel elever som går hos annan huvudman. Det innebär på sikt att ersättningen avseende ”lokalbidraget” till andra huvudmän urholkar nivån på grundbeloppet. Under dessa år måste medel förskjutas från grundbelopp till lokalbidrag, dvs nivån på grundbeloppet urholkas därmed. Å andra sidan innebär en minskande andel elever som väljer en skola hos en annan huvudman, att grundbeloppet per elev ökar, eftersom lokalbidragen totalt som då behöver betalas ut sjunker. Andel elever som går i annan skola än kommunens egna grundskolor När befolkningen ökar, växer antalet grundskoleelever inom kommunen, vilket även har lett till att antalet elever som väljer annan huvudman också ökar. Sedan 2003 har antalet elever hos annan huvudman ökat från cirka 1700 elever till 2800 hösten 2014. För att hålla ramen har detta delvis finansierats av medel från grundbeloppet. Andelen grundskoleelever som väljer annan huvudman ligger sedan några år tillbaka kring 20 %. Andelen har sedan 2003 ökat från cirka 15 % till 20 %. Omfattning av utbetalda belopp till ”andra” huvudmän En motsvarande jämförelse mellan åren 2003 respektive 2014 vad gäller storleken på utbetalda belopp är inte möjlig att göra. Det beror på att kommunen tidigare använde en annan modell, som innebar att många privata utövare fick nyttja lokaler vederlagsfritt, men erhöll därmed heller inget lokalbidrag. För 2014 uppgår det totala utbetalda beloppet, avseende lokalbidrag till andra huvudmän, till 34 mnkr. Beloppet avser grundskoleelever, exklusive fritidshemsverksamhet. Förändringar av kommunens resurstilldelningsmodell I nuläget pågår en översyn av den nu gällande resurstilldelningsmodellen avseende resurstilldelningen för samtliga fackförvaltningar i kommunen. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 15 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Förändringar som eventuellt kommer att föreslås, avses att införas från och med budgetåret 2016. 6. HUR GÖR ANDRA KOMMUNER 6.1 Haninge Vid byggnation av t ex en kommunal förskola säljs marken till Tornberget, som är kommunens helägda fastighetsbolag. I de fall en privat aktör utses att bygga en förskola åt en privat förskoleaktör, säljer kommunen marken till den privata byggherren. Inga upplåtelser med tomträtt sker i kommunen, varken till Tornberget eller till privata aktörer. Inför en försäljning av mark till en privat aktör, görs en värdering av marken. Försäljning sker till bedömt marknadsvärde. En värdering utförs som tar hänsyn till geografiskt läge, storlek, hur byggbar marken är, tillåten byggrätt mm. När kommunen säljer mark för byggnation av t ex en förskola, så inkluderar markpriset även kostnaderna för allmänna anläggningar. 6.2 Botkyrka Botkyrka har inget bolag som bygger och förvaltar de kommunala verksamhetslokaler, utan det sker i förvaltningsform. Vid byggnation av t ex en kommunal förskola överförs aktuell fastighet till fastighetskontoret i kommunen, till ett belopp motsvarande det bokförda värdet i kommunens markanläggningsregister. Tomträttsupplåtelse har endast används vid några tillfällen, då kommunalägd mark har upplåtits till en privat aktör som uppfört t ex ett äldreboende. Vad gäller principerna för kostnadsfördelning av allmänna anläggningar så har man i Botkyrka kommun inga fastslagna principer, frågorna löses projekt för projekt. 6.3 Stockholm Stockholm skiljer sig från de övriga kommunerna som vi pratat med, i den meningen att kommunen så gott som alltid använder sig av tomträttsupplåtelse i samband med uppförande av kommunala verksamhetslokaler, och då främst till sina kommunala fastighetsbolag för kommunala verksamhetslokaler (t ex SISAB och Micasa). Men även privata byggherrar förekommer. De tillämpar samma avgäld för skola, förskola och KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 16 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 vårdboende som för bostäder (hyresrätt). Bostadsavgälden är olika för olika stadsdelar. Då det gäller hanteringen av allmänna anläggningar (infrastrukturkostnader) svarar Stockholm att SISAB tar dessa kostnader inom fastighetsgräns, och endast i undantagsfall delar av infrastrukturåtgärder utanför fastighetsgräns. I likhet med Botkyrka svarar Stockholm att man inte har några fastlagda skriftliga principer, utan frågorna löses projekt för projekt. 6.4 Nynäshamn Kommunen bygger och driver sina projekt i egen regi. I Nynäshamn upplåter inte kommunen egen mark för kommunala verksamhetsändamål till privata aktörer. Dessa får leta lokaler eller mark via privata fastighetsägare. Kommunen använder sig inte av några tomträttsupplåtelser. 6.5 Södertälje Södertälje kommun har många kommunala bolag inom sin koncern, varav bland annat Telge Fastigheter AB. Vid byggnation av kommunala verksamhetslokaler säljer kommunen i de allra flesta fall marken till Telge Fastigheter AB som i sin tur bygger och sedan förvaltar. Endast i något enstaka fall har kommunen upplåtit en fastighet med tomträtt till en privat byggherreaktör. Vi värdering av den kommunala marken inför en försäljning görs alltid en extern värdering. Markpriset innefattar alltid eventuellt erforderliga infrastrukturkostnader utanför fastighetsgräns. 6.6 Tyresö Tyresö kommun äger och förvaltar sina kommunala verksamhetslokaler i förvaltningsform. Kommunen använder sig inte av tomträtter. Vad gäller infrastrukturkostnader på allmän platsmark i samband med uppförande av t ex en skola eller förskola, så brukar dessa kostnader finansieras via anslagsbudget hos Stadsbyggnadsförvaltnings Miljö- och trafikenhet. I likhet med Botkyrka och Stockholm svarar Tyresö att man inte har några formaliserade principer, utan frågorna löses projekt för projekt. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 17 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 7. EKONOMISKA BEDÖMNINGAR 7.1 Bakgrund För att få hjälp med att bedöma det ekonomiska utfallet vid de båda alternativa handlingssätten, att antingen sälja kommunal mark för att bygga kommunala lokaler eller upplåta marken med tomträtt, har vi inhämtat kompetens och analyshjälp från ekonomiavdelningen på kommunstyrelsens förvaltning. Sammanfattningsvis kan konstateras att inget av alternativen bedöms innebära någon tydlig ekonomisk fördel för kommunen och dess skattebetalare, kontra det andra alternativet. Båda alternativen är i princip likvärda utifrån ett kommunalekonomiskt perspektiv. I vart fall visar det inte på någon stor skillnad. Båda alternativen kan innebära en smärre vinst/fördel eller smärre förlust/nackdel för kommunen. Vad den ekonomiska effekten blir är beroende på hur räntesatsen förändras över tid samt hur inflationen förändras under samma tid. Kan även konstateras att ur ett snävt koncerngemensamt perspektiv - om aktörerna endast vore kommunen och dess kommunala bolag - har det ingen ekonomisk betydelse om kommunen skulle välja tomträtt eller att sälja marken. Däremot om vi tar hänsyn till att det kan vara en annan byggherre än Huge, så kan det finnas en del andra fördelar för kommunen att använda sig av tomträttsupplåtelser jämfört med att sälja marken, vilka redovisas utförligare under analysdelen under kapitel 8. Kommunens internbank De likvida medlen hanteras av kommunens internbank. Internbanken tillgodoser kommunkoncernens behov av kapital på såväl kort som lång sikt, det vill säga både lån och likvida medel. Sedan 2011 är huvuddelen av all extern skuldförvaltning för kommunkoncernen samordnad till kommunens internbank (som är samordnad med internbankerna i Södertälje och Botkyrka kommuner) som i sin tur lånar ut pengar till Huge Fastigheter AB och Söderenergi AB när dessa har behov av att låna till investeringar. 7.2 Upplåtelse med tomträtt En skillnad som kan noteras, vid en översiktlig jämförande beräkning mellan att sälja eller upplåta med tomträtt, är att tomträttsavgälden ger en något högre lokalhyra, (totalt cirka 1-3 % högre) för verksamheten än vad påverkan på lokalhyran blir med avseende på räntan på markförsäljningen blir, med de KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 18 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 förutsättningar som idag råder med låga in- och utlåningsräntor. Det beror på att den satta avgäldsräntan som vanligtvis ligger på 5 % vid nyupplåtelse, är högre än nuvarande låneräntenivå vid ett markförvärv. Detta är dock något som kan vara det omvända vid andra ränteförutsättningar, och efter omförhandling av avgälden efter utgången avgäldsperiod. Lite övergripande kan konstateras att tomträttsintäkten för kommunen motsvaras av en markförvärvskostnad som läggs på kommunens lokalhyra, vid en tomträttsupplåtelse till Huge inför t ex en förskolebyggnation. Det vill säga i stort sett ett nollsumme-resultat. 7.3 Försäljning av mark Vid en markförsäljning får kommunen in mycket kontanter vid ett enstaka tillfälle, vilket är en skillnad mot tomträtten. Detta ger kommunen/koncernen likvida medel som kan användas för investeringar eller för mer långsiktiga placeringar. Lite övergripande kan konstateras att markförvärvets låneräntekostnad (som belastar kommunens interna lokalhyra) kan sägas motsvaras av förräntningen av kapitalintäkten som kommunen erhåller vid försäljningen av marken till Huge. Det vill säga i stort sett ett nollsumme-resultat. 7.4 Finansiering av infrastrukturkostnader Jämförande exempelberäkningar Vid anläggandet av så kallade allmänna anläggningar, det vill säga infrastrukturkostnader inom planområdet men utanför kvartersmark, kan kostnaderna för dessa hanteras och finansieras på i princip tre olika sätt. Exemplet nedan avser när Huge skall bygga en förskola, efter en beställning från kommunens. Alt C förekommer dock inte i kommunen i nuläget. Alt A – kommunen bekostar allmänna anläggningar Kommunen utför och bekostar erforderliga intrastrukturåtgärder Dvs ingen kostnad åläggs byggherren/Huge, vilket i sin tur innebär att dessa åtgärder inte heller belastar en framtida lokalhyra Kommunen lånar från internbanken med en viss avskrivningstid och en viss ränta, vilket alstrar en årlig driftskostnad hos kommunen KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 19 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Alt B – Huge (byggherren) bekostar allmänna anläggningar Kommunen utför erforderliga infrastrukturåtgärder, och ligger därmed ”ute med” kapital under byggtid Huge/byggherren ska, enligt upprättat exploateringsavtal, bekosta erforderliga infrastrukturåtgärder Huge faktureras en klumpsumma från kommunen Huge betalar kostnaden efter utförd slutbesiktning Kostnaden (”exploateringsbidraget”) ingår i Huges offert till kommunen för den nya förskolan. Det innebär även att beloppet som utgör nivån på lokalbidraget (skolpengen) till andra huvudmän ökar Huge lånar från internbanken med en viss avskrivningstid och en viss ränta, vilket alstrar en årlig lokalhyra/driftskostnad för kommunen/förskolenämnden Alt C – Huge utför och bekostar allmänna anläggningar Huge utför och bekostar erforderliga intrastrukturåtgärder Dvs kostnaden åläggs byggherren/Huge, vilket i sin tur innebär att dessa åtgärder belastar en framtida lokalhyra Hanteringen innebär även att beloppet som utgör nivån på lokalbidraget (skolpengen) till andra huvudmän ökar Kn innebära samordningsvinster då infrastrukturåtgärder på både kvartersmark och allmän platsmark kan ske av samma beställare Alt C kan inte tillämpas då byggherren är en privat aktör, vilket därmed motverkar likabehandlingen avr olika byggherrar En marginell ekonomisk fördel med att kommunen tar kostnaden för allmänna anläggningar (Alt A) är att kostnaden endast räknas upp en gång då kostnaden blir en avskrivningskostnad med hjälp av en bestämd ränta. Om däremot Huge skulle ta kostnaden, räknas först fram en årlig avskrivningskostnad som utgör en del av lokalhyran. Därefter räknas lokalhyran också upp årligen, med ett hyresindex. Denna typ av ”dubblerad uppräkning” blir inte fallet om kommunen tar kostnaden. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 20 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 En högre lokalhyra för verksamheten innebär även en högre kostnad för kommunen på ett annat sätt. Om kommunens egna genomsnittliga lokalkostnader ökar, betyder det att storleken på lokalbidrag till fristående aktörer också ökar, såsom redovisas under avsnitt 5. Även detta utgör ett skäl till att vi anser det vara en fördel om kommunen tar kostnaden för alla allmänna anläggningar på allmän platsmark. Oavsett val av framtida principiell lösning så måste det råda transparanta och likvärdiga principer, vare sig det är Huge som bygger en förskola åt kommunen eller om det är ett privat byggföretag som bygger en förskola till en privat förskoleaktör. 8. ANALYS & FÖRSLAG 8.1 Prissättning av kommunal mark Ett grundläggande krav är som tidigare nämnts att förutsättningarna för samtliga aktörer måste vara transparenta och likvärdiga, oavsett om kommunens väljer att vid olika tillfällen sälja mark eller upplåta med tomträtt, och oavsett om marken avyttras via markanvisningstävling, anbud eller direktanvisning. Marken måste alltid värderas på något sätt, endera för att fastställa rätt försäljningspris eller för att sätta en motsvarande tomträttsavgäld som utgår från en gjord markvärdering. Undantag finns dock från kravet att värdera marken via anbud eller en oberoende värdering, men då inträder en anmälningsplikt till EU, för en bedömning så att förfarande och prissättning inte utgör ett stöd som står i strid med EU’s statsstödsregler. Vid en oberoende värdering tas ofta hjälp av extern värderare, men det finns även exempel på kommuner som väljer att upprätthålla egen värderingskompetens och värderingsstatistik. Olika fastigheter betingar skiftande värden beroende på till exempel geografisk belägenhet eller geotekniska förutsättningar. Vi anser att kommunen bör frångå tidigare överenskommelse med Huge om ett fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 21 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 8.2 Val av upplåtelseformer Skillnader för kommunen vid val av tomträtt istället för försäljning Årlig avgäldsintäkt istället för att vid försäljningstillfället få en engångsintäkt. Kommunen kan som markägare tillgodogöra sig den stegring av markvärdet som ofta åtföljer en tätorts tillväxt (dvs värdestegring som beror av yttre faktorer som samhällets åtgärder och investeringar och inte användningen av själva tomten). I ett mark- och exploateringsavtal kan kommunen skriva in mer specifika ändamål rörande en tomträttsupplåtelse, än vad som kan göras via en detaljplan. Genom ändamålsförklaring kan kommunen begränsa och styra hur ytorna används, och kommunen kan få ut en högre avgäld då användningen på något sätt förändras till ett användningssätt som ger högre avkastning, t ex om flera olika användningsområden möjliggörs i detaljplanen. En tomträttsupplåtelse innebär mer administration för kommunen, t ex avseende avgäldsregleringar mm, jämfört med en markförsäljning Skillnader för byggherren vid val av tomträtt istället för försäljning En lägre årlig avgäld istället för att vid utbyggnadstillfället betala en stor engångsköpeskilling. Om inte hela fastighetens yta används behöver inte tomträttshavaren betala lika mycket i avgäld, jämfört med om hela ytan används för en byggrätt. Osäkerhet kring den framtida avgälden. Avgäldsperiodens längd, som för verksamhetslokaler i regel är 10 år, gör att förändringen i avgäld kan bli väldigt stor vid framtida avgäldsreglering. Om Huge vore den enda byggherren av kommunala verksamhetslokaler så vore det egentligen oväsentligt vilken upplåtelseform som väljs, eftersom Huge är ett helägt kommunalt bolag. Men kommunen har ett ansvar att ha likvärdiga och transparanta rutiner, som tar hänsyn till att det även kan vara andra byggherrar som bygger lokaler för kommunala verksamhetsändamål (för privata driftentreprenörer) på kommunal mark. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 22 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 Vi föreslår att kommunen i första hand skall sälja marken. Men i undantagsfall kan även tomträtt väljas om det bedöms som mest lämpligt i det enskilda fallet, eller om tomträtt särskilt efterfrågas av en enskild aktör. Det viktigaste är att det sker en individuell värdering av bedömt markvärde. 8.3 Finansiering av allmänna anläggningar Praxis vid tomträttsupplåtelser är att kommunen upplåter en ”färdig” tomt, där iordningställande och finansiering av infrastrukturen på allmän platsmark ingår i tomträttsavgälden, och därmed åligger kommunen. Det brukar dock inte lika självklart vara fallet vid försäljning av en fastighet, utan det har ofta överenskommits och fastställts i exploateringsavtalet från fall till fall hur dessa kostnader skall hanteras och finansieras. Om byggherren skall finansiera dessa kostnader på allmän platsmark, så innebär det att det ökar den totala projektkostnaden, vilket i sin tur innebär att kostnaden omvandlas till en del av årshyran för lokalen. Lokalhyran kommer därefter att dessutom indexeras årligen. Om byggherren är Huge som bygger åt kommunen, innebär detta sammantaget att ett sådant förfarande även medverkar till att höja nivån på skolpengen som betalas ut till externa aktörer, se avsnitt 5.1. Ett skäl som skulle tala för Alt C, dvs att Huge utför och bekostar byggandet av allmänna anläggningar, skulle kunna vara att det är en fördel för Huge att kunna samordna pågående byggentreprenad med en samtidig gatuentreprenad. Kanske kan det vara mer kostnadseffektivt med möjliga samordningsvinster. Det som kan övervägas är alltså i vilken mån allmänna anläggningar på allmän platsmark skall finansieras via kommunens exploateringsbudget eller byggherren. Vi föreslår att dessa kostnader, vid byggande av kommunala verksamhetslokaler, generellt bör finansieras via kommunens exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran. Det blir även en större tydlighet internt i organisationen om byggherren finansierar dessa infrastrukturåtgärder inom fastigheten, och kommunen finansierar de allmänna anläggningarna på allmän platsmark. I detta sammanhang bör beaktas att markpriset för en byggklar tomt, dvs där kommunen bygger ut och bekostar allmänna anläggningar, betingar ett högre försäljningspris än för ett markområde där byggherren ska bekosta detta. KOMMUNSTYRESLEFÖRVALTNINGEN SIDA PM DATUM 23 (23) DIARIENUMMER 16 februari 2015 8.4 Rapportens förslag 1. Prissättning vid markförsäljning Frångå tidigare tillämpning mellan kommunen och Huge om ett fastställt enhetspris vid försäljning av kommunal mark avsedd för kommunala verksamhetslokaler. Individuell markvärdering bör alltid göras, företrädesvis av extern värderare. Vid individuella markvärderingar tas därmed även hänsyn till aktuella markförhållanden. 2. Sälja mark eller upplåta med tomträtt Kommunen bör i normalfallet välja att sälja marken avseende byggnation av kommunala verksamhetslokaler. Men undantagsvis kan även tomträtt användas om särskilda skäl föreligger, t ex om en enskild aktör föredrar tomträtt av likviditetsskäl eller i de fall detaljplanen medger flera olika ändamål för markanvändningen. 3. Finansiering av erforderliga infrastrukturåtgärder Kostnader för intrastrukturåtgärder i samband med byggande av kommunala verksamhetslokaler, bör generellt finansieras via kommunens exploateringsbudget och därmed inte belasta lokalhyran. Om byggherren generellt finansierar dessa infrastrukturåtgärder inom fastigheten, och kommunen finansierar motsvarande åtgärder på allmän platsmark, åstadkommes även en större tydlighet internt i organisationen. Markpriset bör därmed inkludera att kommunen bygger erforderliga ”allmänna anläggningar”, dvs en byggklar tomt. Sida BILAGA 1 1(5) Datum 2014-12-30 Handläggare Några exempel - upprättade exploateringsavtal mellan kommunen och Huge Fastigheter AB Kästa skola Beskrivning av projektet Detaljplan för Kästa 2:127- 132 m.fl. (förskola och skola vid Katrinebergsvägen) vann laga kraft 2010-12-03. Syftet med detaljplanen var att ge möjlighet att uppföra en F-3 skola för 200 elever i kombination med en förskola med plats för totalt 100 förskolebarn. Området är beläget i Flemingsberg och omfattar ca.13 400 kvm. Inom planområdet ägde Huge Fastigheter AB och Huddinge kommun tidigare ett antal småhustomter. Markförvärv Enligt det mark- och exploateringsavtal som tecknades i samband med antagandet av detaljplanen skulle 7135 m2 av kommunens mark överföras till Postadress Besöksadress Telefon (vx) och fax E-post och webb 141 85 Huddinge Kommunalvägen 28 08-535 300 00 vx 08-535 301 01 [email protected] www.huddinge.se HUDDINGE KOMMUN Datum Sida 2014-12-30 2(5) Huge Fastigheter AB och planläggas som kvartersmark. Huge betalade 600 kr/kvm för marken, dvs. totalt 4 281 000 kr. Kostnader för allmänna anläggningar De allmänna anläggningar som regleras i exploateringsavtalet är dels en förlängning av gång- och cykelväg utmed Katrinebergsvägens norra sida samt ett nytt hastighetssäkrat övergångsställe som behövs för att skapa en säker skolväg. Dessa anläggningar ska enligt mark- och exploateringsavtalet projekteras, utföras och bekostas av kommunen. Vid detaljplanens antagande uppskattades nämnda åtgärder innebära kostnader om ca.800 000 kr för kommunen. Ett förslag till tilläggsavtal till mark- och exploateringsavtalet togs fram 2013 till följd av att det planerade antalet elever utökades och huvudentrén flyttades. Gaturummet behövde då anpassas och gångvägarna fram till den nya entrén trafiksäkras och tillgänglighetsanpassas. I avtalsförslaget reglerades att Huge Fastigheter AB skulle bekosta dessa åtgärder om totalt ca.500 000 kr. Ärendet återremitterades med förslaget att istället utöka kommunens budget i projektet så att kommunen kunde bära kostnaderna för gatuombyggnaden, vilket också blev det slutliga resultatet. Ripan 6 m.fl. - Mötesplats Stuvsta Beskrivning av projektet Projektet syftar till att pröva möjligheten att bygga en ny sporthall samt ungdomsgård inom fastigheten Ripan 6 m.fl. Planen anger också en ny kvarters- och gatustruktur för fastigheterna Ripan 1, Orren 3 samt Djupåsvägen. Markförvärv HUDDINGE KOMMUN Datum Sida 2014-12-30 3(5) Huge äger Ripan 6, medan kommunen äger resterande mark som erfordrades för projektets genomförande . Enligt det mark- och exploateringsavtal som godkändes av kommunfullmäktige i april 2014 ska Huddinge kommun överlåta ca.1500 m2 mark till Huge Fastigheter AB. För markförvärvet ska Huge erlägga ca.450 000 kr till Huddinge kommun, vilket innebär 300 kr/m2 tomtyta. Marken som överlåts är prickmark enligt detaljplanen och får inte bebyggas med annat än p-platser, vilket förklarar det lägre markpriset. Kostnader för allmänna anläggningar De allmänna anläggningar som ska byggas inom projektet är enligt markoch exploateringsavtalet gångbana, cykelbana samt övergångsställe. Kommunen projekterar och utför dessa anläggningar. De faktiska kostnaderna faktureras sedan Huge Fastigheter AB efter godkänd slutbesiktning. Kostnaderna för anläggningarna väntas uppgå till omkring 1100 000 kr efter schablonberäkningar. Bergavägen (Glömsta 2:60) – Glömsta skola Beskrivning av projektet Syftet med detaljplanen är att möjliggöra en ny skola för ca.700 elever, en förskola för ca.100 förskolebarn samt en idrotthall. Planområdet är beläget vid Bergavägen i Glömsta och omfattar ca. 2,5 ha. Marken ägs av Huddinge kommun. Förskolan och skolan uppgår till ca. 8000 m2 BTA och idrottshallen totalt till ca. 1300 m2 BTA. (Förutsättningarna för detta projekt har dock ändrats i ett senare skede. Idrottshall och förskola ingår ej) Markförvärv Enligt mark- och exploateringsavtalet ska kommunen överlåta ett markområde om ca.20 400 m2 av fastigheten Glömsta 2:60 till Huge mot en ersättning om 12 952 900 kronor, dvs. 635 kr/m2. HUDDINGE KOMMUN Datum Sida 2014-12-30 4(5) Markföroreningar I avtalet regleras också att Huge Fastigheter AB ska genomföra erforderlig sanering av de markföroreningar som finns inom överlåtelseområdet. Huddinge kommun förbinder sig att bekosta saneringsåtgärder upp till 3 000 000 kr samt hälften av saneringskostnader som överstiger detta belopp. Saneringen ska utföras i samråd med Huddinge kommun. Kostnader för allmänna anläggningar Kommunen projekterar, utför och bekostar ombyggnationen av Bergavägen, vilken innebär en standardhöjning, delvis ändrad sträckning samt en utbyggnad av gång- och cykelväg. Den uppskattade kostnaden för ombyggnationerna var vid detaljplanens antagande ca. 9 500 000 kr. Västergården 1 - äldreboende Beskrivning av projektet Detaljplanen för Kv. Västergården 1 m.fl. i kommundelen Fullersta syftade till att möjliggöra vårdboende för äldre i tre våningar om totalt 8500 m2 BTA på tidigare kommunägd mark. en ip F d ng di Sö r Kä H g åo l ba r ud g en ev ä Tu llin g lm H o t. lls Markförvärv Ett mark- och exploateringsavtal tecknades i samband med detaljplaneläggningen enligt detta skulle kommunen överlåta fastigheten Västergården 1 till Huge mot en köpeskilling om totalt 9 350 000 kronor. Fastigheten omfattade ca 15,4 ha, vilket ger ett pris per kvadratmeter mark om ca 607 kr. För att fastigheten skulle bli lämplig för ändamålet vårdboende reglerades i mark- och exploateringsavtalet att Huge Fastigheter AB får anlägga utfarter b en rn å r äg Fo Pol v lg du So ri us n g eV ä ä v la av . rs t n m -s d e ck H . v. a l r s v. ev e äg L il Po v lu x en la B . les ne i- v. L id r v . rnvv.. jö rsv Lil to kh To C as H er k u Kasv. B O r i on sv. e - te Kyr v. ag s Bal d e äg Lunast. bru Murksv . on A n n e lu n d s v ä g e n . tergr. ngs v. l så å ge M aj g å r d s - rv Mid m a som Bloms en v. äters Högs k ol v Vis ta s äg Rosenhillskolan . sterv Blom Å K ol g sv Fågelsången Vistaskolan Kl rvä g e n ke l vä Hu h il HUDDINGE KOMMUN Datum Sida 2014-12-30 5(5) över kommunens mark. Utfarterna skulle bekostas och utföras av Huge och rätten säkras genom servitutsavtal. Kostnader för allmänna anläggningar Ingen utbyggnad av allmänna anläggningar skedde inom projektet. Balingsnässkolan Beskrivning av projektet I maj år 2002 antog kommunfullmäktige detaljplan för skola i Västra Balingsnäs, inom kommundelen Sjödalen. Ett köpe- och exploateringsavtal tecknades avseende genomförandet av detaljplanen. Markförvärv TomtbergaHuge Fastigheter AB köpte i samband med planläggningen 28 500 m2 av fastigheten Balingsnäs 1:16 av Huddinge kommun. Marken såldes för en köpeskilling om 7 750 000 kr, vilket motsvarar ca 272 kr/m2 mark. Kostnader för allmänna anläggningar Enligt köpe- och exploateringsavtalet skulle Huddinge kommun bekosta cirkulationsplatsen på Lännavägen samt busslinga med busshållplatser i anslutning till den nya gång- och cykelbron över Lännavägen. Kostnaden för projektering och utförande av gång- och cykelbron fördelades så att TomtbergaHuge Fastigheter AB stod för 75 % av kostnaderna och kommunen 25 % av kostnaderna. Bolaget skulle enligt det tecknade avtalet även projektera, utföra och bekosta gång- och cykelvägar inom i detaljplanen x-markerat område (Markreservat för allmänt ändamål inom kvartersmark).
