Att beställa byggnadsarbeten

2015-09-18
Att beställa byggnadsarbeten
Kursinnehåll
• Sammanställning av genomförandet
• Planering och förberedelser,
stämmobeslut, hyresnämnden,
bygglov/bygganmälan
• Entreprenadformer; avtal;
anbudsförfrågan; kontrakt
• Projektstart, löpande arbete
• Besiktningar, betalningar och garantier
GENOMFÖRANDET
1
2015-09-18
Genomförande 1
1.
2.
3.
4.
5.
Stämma 1
Upphandling konsult/projektledare
Fastställande av omfattning/utförande
Bygglov/Bygganmälan
Upprätta förfrågningsunderlag
Genomförande 2
6. Val av entreprenörer som ska tillfrågas
7. Anbudssammanställning och utvärdering
8. Beslut om val av entreprenör
9. Finansiering
10. Stämma 2
11. Hyresnämnd
12. Kontraktsskrivning med entreprenör
Genomförande 3
13. Eventuella tillval (medlemmar)
14. Genomförande av åtgärderna
15. Slutbesiktning
16. Åtgärdande av besiktningsanmärkningar
2
2015-09-18
Genomförande 4
17. Slutreglering
18. Garantitid
19. Garantibesiktning
20. Ansvarstid
Länkar till nyttig information
bygg.org
(Sveriges byggindustrier)
gvk.se
(Våtrumsarbeten)
sakervatten.se (Säker vatteninstallation)
id09.se
(Certifierade byggföretag)
sbr.se
(Svenska byggingenjörers riksförbund)
boverket.se
Entreprenörer
Konsulter
Förening
FÖRBEREDELSERNA
Medlemmar
Hyresgäster
Myndigheter
Kreditgivare
3
2015-09-18
Vem får besluta om vad?
• Stämman beslutar om:
väsentliga förändringar av fastigheten:
ny- till- eller ombyggnad
• Styrelsen beslutar om:
underhåll och renovering
Bostadshyresgäster – ändring i
lägenheten
• Hyresgästen ska lämna skriftligt
godkännande
• Rekommenderat brev med information om
planerade ändringar, bifoga
godkännandeblankett, som returneras
• Ta dock först en personlig kontakt
Bostadshyresgäster – ändring i
fastighetens gemensamma delar
Mer än hälften av bostadshyresgästerna i de
uthyrda lägenheterna ska godkänna de
planerade åtgärderna.
4
2015-09-18
Lokalhyresgäster
• Kartlägg i god tid avtalsförhållanden med
lokalhyresgäster.
• Lokalhyresgäster kan ha rätt till sänkning
av hyran om lokalen inte kan nyttjas fullt
ut.
• Kontrollera hyreskontraktet
Ansvarsgränser
• Läs stadgarna och klarlägg vem som har
underhållsansvar för vad – föreningen
eller medlemmarna
• Se uppställning i handboken, sid 6.
Fallgropar - risk för tvister
• Fattas beslutet på rätt sätt?
respektera den demokratiska processen
• Om stämman inte är enig?
ska projektet ändå genomföras?
• Bostads- och lokalhyresgäster?
har de fått inflytande över projektet?
• Finansieringen
lån; insatshöjning, en kombination?
5
2015-09-18
Finansiering
•
•
•
•
Finns pengar i föreningens kassa?
Lånefinansiering – hur är soliditeten?
Ska medlemmarnas insatser höjas?
Anpassa betalningsplaner till föreningens
löpande ekonomi
• Fundera över om det är föreningen ensam
som ska betala eller bör vissa delar av
projektet fördelas mellan förening och
medlemmar
Kommunala planer
•
•
•
•
Översiktsplan
Markanvändning på lång sikt
Detaljplan
Hur det får byggas i området
Bygglov eller bygganmälan?
•
•
•
•
•
•
Ändrad användning
Ändrade installationer
Ändrad planlösning
Ändrad fasad
Vindsinredning
Ändring i bärande konstruktion
>bygglov
>bygganmälan
>bygganmälan
>bygglov
>bygglov
>bygglov
Startbesked från byggnadsnämnden krävs innan
arbetet får påbörjas
Fråga kommunen
6
2015-09-18
Entreprenörer
Konsulter
Förening
Förberedelser/
kontakter
Medlemmar
Hyresgäster
Myndigheter
Kreditgivare
PARTERNA
Byggherre
Styrelsen är byggherre (beställare) och ansvarar för
att…
 hitta rätt teknisk lösning
 ha kontakt med bygglovsmyndigheten
 handla upp och genomföra arbetena
 arbetsmiljöansvaret efterlevs
 den demokratiska processen i föreningen
respekteras
7
2015-09-18
Projektledare
Utse en projektledare som är med
redan från början
Var hittar man rätt person?
Välj inte en person som en tänkt entreprenör
föreslår
Kontrollant
Byggnadsteknisk specialist som ska hjälpa
styrelsen att granska entreprenörens löpande
arbete (är inte kopplad till PBL)
Vem granskar kvaliteten på entreprenörens
arbete?
Det gör:
 projektledaren
 kontrollanten
 besiktningsmannen
Kontrollansvarig
• Tar fram ett förslag till kontrollplan
• Bevaka att kontrollplanen följs och att nödvändiga
kontroller utförs
• Närvara vid tekniska samråd, besiktningar,
byggnadsnämndens arbetsplatsbesök
• Dokumentera byggplatsbesök, notera iakttagelser
som kan vara av värde vid utvärderingen inför
slutbesked
• Ge ett utlåtande till byggherren och
byggnadsnämnden som underlag för slutbesked
8
2015-09-18
Besiktningsmannen
Är opartisk och utses gemensamt av
byggherren (styrelsen) och entreprenören.
Besiktningsmannens uppgift är att kontrollera
det arbete som utförs utifrån hur handlingar
och beställning ser ut
Entreprenör
Ska utföra det arbete som har handlats
upp! Tydliga instruktioner ska finnas för
det arbete som ska utföras
Entreprenörens plats vid bordet är på rakt
motsatt sida från byggherren (styrelsen) och
projektledaren.
Projektör
Att projektera kräver stor teknisk kompetens
 Vad ska göras?
 Var ska det göras?
 Med vilken teknik ska det utföras?
 Vilka material ska användas?
 Alla nödvändiga bygghandlingar ska vara
med
 Kompletterande beskrivningar
 Administrativa föreskrifter (AF)
9
2015-09-18
Anbudsförfrågan
•
•
•
•
•
•
Inbjudningsbrev med senaste svarstid
Teknisk beskrivning alternativt projektering
Administrativa föreskrifter
Ritningar
Anbudsformulär och ev á-prislista att fylla i
Information om vilken dokumentation
entreprenören ska överlämna efter avslutat
projekt, t ex ritningar och drift- och
skötselinstruktioner
Utvärdera anbuden
• Priset är viktigt men får inte vara den enda
uppgiften styrelsen jämför.
• Ju större projekt desto viktigare att se till
helheten.
• Vad menas med ”nollning”?
Kontraktsskrivning
• Kontraktets innehåll
• Om den demokratiska processen i
föreningen inte är avslutad när kontraktet
skrivs så är det av yttersta vikt att
styrelsen reserverar sig för att starttiden
kan förskjutas beroende på eventuella
överklaganden.
10
2015-09-18
Avtal med medlemmarna - tillval!
Viktiga punkter
 Av vem ska medlemmen beställa tillval?
 Hur skall betalning ske
 Bundenhet av besiktningar
Se de 9 punkterna på sid 36 i handboken
AB 04
Allmänna bestämmelser vid upphandling av
general eller delad entreprenad
 Allmänna bestämmelserna är ett komplement till
innehållet i det avtal som tecknas mellan
beställare och entreprenör och ersätter delvis
lagstiftningen på området.
 Allmänt vedertagna.
ABT 06
Allmänna bestämmelser vid upphandling av
totalentreprenad
• Allmänna bestämmelserna är ett
komplement till innehållet i det avtal som
tecknas mellan beställare och entreprenör
och ersätter delvis lagstiftningen på
området.
• Allmänt vedertagna.
11
2015-09-18
AMA
• Genom att skriva i projekteringen att ett
visst moment ska utföras enligt AMA
slipper man att själv i detalj göra hela
beskrivningen.
• AMAs tekniska lösningar är väl beprövade
och accepterade inom branschen.
AF
Administrativa föreskrifter
• Ska innehålla information som ligger
utanför den rent tekniska specifikationen
av projektet, t ex var arbetsbodar får
placeras eller om det finns några specifika
miljökrav.
BBR (Boverkets byggregler)
• Tekniska egenskapskrav
• Nybyggnation och tillbyggnad
• Samhällets minimikrav på byggnader
- utformning, brandskydd, tillgänglighet
- hygien, hälsa och miljö
- energihushållning
12
2015-09-18
Totalentreprenad
• Den mest heltäckande entreprenadformen
• Byggherren (Föreningen) presenterar en tänkt
funktion och sedan är det entreprenörens ansvar
att ta fram hela förslaget till lösning
• Entreprenören har hela projekteringsansvaret och
gör projekteringen
• Ansvarar för att ta in underentreprenörer och har
samordningsansvaret för dessa
• Har funktionsansvar för slutresultatet
Organisation totalentreprenad
Förening
Ombud
Ombud
Entreprenör
El
Projektör
Rör
Måleri
Ventilation
Genomförandeentreprenad
(tidigare Generalentreprenad)
Byggherren (Föreningen)
• har ansvarar för hela projekteringen
• ansvarar för upphandling av entreprenör
Entreprenören
• har samordningsansvaret
• har funktionsansvar för slutresultatet
13
2015-09-18
Organisation genomförandeentreprenad
Förening
Ombud
Ombud
Entreprenör
El
Projektör
Rör
Måleri
Ventilation
Delad entreprenad
Byggherren (Föreningen)
• har ansvarar för hela projekteringen
• ansvarar för upphandling av entreprenör
• har samordningsansvaret
• har funktionsansvar för slutresultatet
Entreprenören
• har ansvar för utförandet enligt projekteringen
• har inget samordningsansvar för
underentreprenörer eller andra yrkesgrupper
• har inget funktionsansvar
Organisation delad entreprenad
Förening
Projektör
Ombud
Ombud
Entreprenör
Bygg
Ombud
Entreprenör
El
Ombud
Entreprenör
Rör
Ombud
Entreprenör
Snickeri
14
2015-09-18
Vanliga ersättningsmodeller
Fast pris/fixt pris
Entreprenören offererar totalpris för hela
projektet
Löpande räkning
Debitering av allt material och all arbetstid
sker utifrån faktisk åtgång
Fast pris/fixt pris
Fördelar
• Trygghet för beställaren; man får en
uppfattning om den slutliga kostnaden
Nackdelar
• Reservationer för olika arbetsmoment som
kan vara svåra att definiera och prissätta
• Fast pris är aldrig ett fast pris i praktiken!
Fast pris/fixt pris
Kvaliteten på kravspecifikationen i
anbudsförfrågan är av stor betydelse för hur
väl det offererade fasta priset kommer att
stämma överens med den slutliga
verkliga kostnaden.
15
2015-09-18
Löpande räkning
Fördelar
• Lägre pris?
• Insyn i kostnaderna/bra dialog med
entreprenören?
Nackdelar
• Debiteringen kan vara svår att kontrollera
• Bevisbördan ligger hos beställaren vid ev tvist
• Dagbok med notering om arbetstid och material
måste föras och kontrolleras
Ersättningsreglering
• Prestationsbundna betalningar
• Värdera hur mycket som lagts ned
• Pengar det bästa påtryckningsmedlet
Ändrings/tilläggsarbeten (ÄTA)
• Är mer regel än undantag vid de flesta
projekt
• Kostnaden ligger utanför ett offererat fast
pris
• Ett projekt med mycket ÄTA ökar
kostnaderna
• Tidsplanen spricker
• Källa till tvister – kräver uppföljning
16
2015-09-18
Ändrings/tilläggsarbeten (ÄTA)
Botemedel mot mycket ÄTA:
• Noggrann projektering och planering
• Professionell projektstyrning
Viten vid försening
• Regleras i avtalet
• Kan till exempel vara ett belopp per
påbörjad vecka
• Viktigt att tydligt ange start- och sluttid
• Upprätta alltid tidplan
BESIKTNINGAR
17
2015-09-18
Besiktningar och garantier
• När entreprenören åtgärdat brister från
besiktningen och entreprenaden slutgiltigt är
godkänd inleds garantitiden, som normalt är 2/5 år
• Innan garantitidens slut ska garantibesiktning
göras.
• Styrelsen måste hålla reda på tiden för det är
styrelsens (byggherren) ansvar att kalla till
garantibesiktning.
Ansvarstid
• Om fel upptäcks efter garantitidens utgång
och dessa beror på entreprenörens
försumlighet eller vårdslöshet finns ett
ansvar som sträcker sig upp till tio år.
Försäkringsskyddet
Glöm inte att meddela föreningens
försäkringsbolag vad man tänker att göra i
fastigheten.
18
2015-09-18
Arbetsmiljöansvar
Som fastighetsägare är man ansvarig för
samordningen av arbetsmiljön vid åtgärder i
fastigheten.
BAS = ByggArbetsmiljöSamordningsansvarig
BAS-P= Projektering
BAS-U= Utförande
Ansvaret går att delegera vidare på konsult
eller entreprenör vid total- och genomförandeentreprenad.
Digital närvaroregistrering
En ny lag from 2016-01-01 föreskriver att
byggherren som beställer entreprenadarbeten ska ombesörja att de som finns på
arbetsplatsen är inloggade i ett digitalt
närvarosystem. Samt anmäla byggstart till
Skatteverket.
Går att skriftligt delegera till entreprenören,
men inte vid delad entreprenad!
Tvistelösning
•
•
•
•
Allmän domstol
Skiljenämnd
Vad är snabbast
Vad är billigast
19
2015-09-18
Kom vi i mål?
Kursen är slut
Lycka till med projekten!
20