Tjänsteutlåtande Stadsledningskontoret

Transcription

Yttrande MP, S, V
Kommunstyrelsen 2015-11-25
Ärende 2
Yttrande om Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av fastigheter i
Hammarkullen
Bostadsbolaget har beslutat om att genomföra ett köp av bolagen som idag äger
bostäderna på fastigheterna Hjällbo 31:8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11.
Eftersom köpet bedöms vara av principiell beskaffenhet eller av annan större vikt
ska kommunfullmäktige ge Bostadsbolaget tillåtelse att genomföra köpet. Vi vill
att kommunfullmäktige ska bevilja hemställan från Bostadsbolaget, alltså
godkänna affären.
Bostäderna på Bredfjällsgatan och Gropens gård har bytt ägare flera gånger och
inga större renoveringar har gjorts på husen sedan de byggdes i slutet av
sextiotalet. Bostäderna är i dåligt skick och behöver renoveras, vad gäller fasad
och fönster, stammar, och badrums- och köksrenoveringar och ventilation.
Tidigare i år planerades för ytterligare en affär där husen skulle säljas till ett
holdingbolag. Den affären genomfördes dock inte. Vi anser att det nu är dags för
allmännyttan, som en seriös och långsiktig förvaltare, tar ansvar och köper
fastigheterna.
Samhällsbyggnadsrådet för SDN Angered har i ärendet skrivit brev till
kommunstyrelsen där man trycker på behovet av förvärvet och möjligheterna det
medför för den långsiktiga sociala utvecklingen av området. Bakom skrivelsen
står företrädare för alla partierna i SDN. Även Bostadsbolagets styrelse och
Framtidens styrelse står i politisk enighet bakom förvärvet.
Vi ser framför allt fem skäl till att förvärva dessa fastigheter:
1. Hyresgästerna kommer få en engagerad och professionell förvaltning av
fastigheterna, inklusive nödvändigt underhåll.
2. Köpet ger en möjlighet att stärka den sociala utvecklingen i Hammarkullen.
Något samarbete om detta har inte varit möjligt med tidigare fastighetsägare.
3. Blandningen av upplåtelseformer i området kan öka, genom att ombilda en del
av bostäderna till bostadsrätter och kooperativa hyresrätter.
4. Affären ger god avkastning, väl inom Bostadsbolagets avkastningskrav – även
inklusive renoveringar. Förbättringarna ovan kommer också öka värdet av övrigt
fastighetsbestånd i området.
5. Nollalternativet, att inte genomföra affären, kommer med största sannolikhet
leda till att bostäderna köps upp av en ren kapitalplacerare utan intresse av att
renovera bostäderna eller bidra till social utveckling i stadsdelen.
Positivt för boende
Ett köp av fastigheterna på Bredfjällsgatan och Gropens gård skulle innebära ett
lyft för både hyresgäster och hela området. Bostadsbolaget kommer att göra en
varsam renovering i dialog med hyresgästerna. Möjlighet till olika tillval ska
finnas. Hyresgästerna vill ha en seriös ägare och har skriftligen bett om att
kommunfullmäktige ska bevilja köpet.
Mer blandade boendeformer
I dagsläget är samtliga 890 bostäder hyresrätter, som är den dominerande
boendeformen i Hammarkullen. I samband med att Bostadsbolagets styrelse
beslutade om köp av fastigheterna beslutades även att bolaget kommer att försöka
ombilda hälften av bostäderna till bostadsrätt eller kooperativt ägd hyresrätt. Det
skulle innebära en betydligt större blandning av upplåtelseformer i Hammarkullen
än idag. Den möjligheten går sannolikt förlorad om affären inte blir av.
En god affär
Förutom den direkta samhällsnyttan i området - och framförallt förbättringen för
hyresgästerna, så är detta en god affär för Bostadsbolaget. Oberoende värderare
visar att summan för förvärvet, 493 miljoner kronor, är i nivå med marknadspriset
för fastigheterna. Den oberoende värderingen visar på att fastighetens
underhållsbehov är eftersatt men i övrigt, med tanke på byggteknik och
uppförandeår, som förväntat. Med tanke på Bostadsbolagets befintliga bestånd i
området har man goda kunskaper kring fastigheternas struktur.
Vi vet redan att avkastningen på fastigheterna är god. Förvärvet medför en ytterst
marginell påverkan på soliditeten, än mindre på den justerade soliditeten. Det är
snarare så att man skulle kunna belåna dessa ytterligare. Detta betyder att man inte
på något sätt riskerar att ta långsiktigt investeringsutrymme i anspråk.
Göteborg den 20 november 2015
Yrkande (M) (KD)
Ang Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av fastigheter i Hammarkullen
Bostadsbolaget har ingått ett avtal om att köpa ett bestånd bestående av 890 lägenheter
uppförda i slutet på 1960-talet i Hammarkullen av det börsnoterade fastighetsbolaget D
Carnegie & Co AB. Affären är villkorad av ett godkännande i kommunfullmäktige i
Göteborg.
Att politiskt ta ställning till ett sådant här ärende innebär att en rad olika perspektiv och
aspekter måste beaktas. I grunden handlar det om hur vi ser på de kommunala
bostadsbolagens roll - nu och på sikt: Vilken roll ska de kommunala hyresvärdarna spela
kontra andra hyresvärdar och hur ska man bidra till stadens utveckling? Vilka affärsrisker är
vi beredda att ta i offentligt ägda bolag som Bostadsbolaget?
Men det handlar också om hur Hammarkullen som område kan utvecklas och vilket ansvar
enskilda fastighetsägare har och vilket ansvar kommunen och samhället har. Vad blir
konsekvenserna om Bostadsbolaget genomför en sådan här affär, och vad blir konsekvenserna
om man inte gör det? Vilket är stadens uppgift och ansvar?
Vår inriktning är att det ska finnas kommunalt ägda bostadsbolag och att dessa ska spela en
aktiv roll i stadsutvecklingen och i bostadsproduktionen. De kommunala bostadsbolagen ska
vara föregångare i områden med stort utanförskap, både med att utveckla det egna beståndet
och ta ett socialt ansvar men också genom att bedriva bostadsproduktion i dessa områden. De
kommunala bostadsbolagen ska också gå före i att hålla nere produktionskostnader och
därmed möjliggöra lägre hyror i nybyggnation.
Samtidigt menar vi att de allmännyttiga bestånden i Göteborg idag är för dominerande på
hyresmarknaden, både i kommunen i stort som i enskilda områden. Enligt Göteborgs
bostadsförsörjningsrapport fanns det ungefär 269 000 bostäder i Göteborg vid årsskiftet 2013.
55 procent av dessa var hyresrätter, varav allmännyttan utgjorde strax under hälften. Ungefär
var fjärde bostad i Göteborg ägs alltså av ett kommunalt bostadsbolag. Sker tillägg till det
kommunala bostadsbeståndet bör detta alltså ske genom nybyggnation, inte genom förvärv
från icke-kommunala fastighetsägare.
I Hammarkullen finns idag 2 236 lägenheter och 569 småhus. Av dessa äger Bostadsbolaget 1
341 lägenheter. Med förvärvet av aktuella 890 lägenheter blir Bostadsbolaget alltså en extremt
dominerande ägare i Hammarkullen med endast fem hyreslägenheter med annan ägare. En
sådan dominans skapar problem, både för bostadsmarknaden, men det innebär också en stor
affärsrisk för såväl Bostadsbolaget som Göteborgs stad som ägare.
En fördel med affären blir samtidigt att Bostadsbolaget enkelt kan inkludera beståndet i sin
förvaltning och därmed få ut synergieffekter och utveckla området. Bolaget har uttryckt att
man på sikt vill omvandla delar av beståndet till kooperativ hyresrätt eller bostadsrätt. Med
tanke på beståndets nuvarande skick och hyresgäster bedömer vi dock att detta ligger långt
fram i tiden.
Att förvärva lägenheter innebär dock också att en stor del av Bostadsbolagets
investeringsutrymme binds i affären, ett utrymme som vi menar Bostadsbolaget istället borde
använda för nybyggnation. Att bolaget sökt men inte fått markanvisningar är därför ett
problem och symptomatiskt för Göteborgs bostadsbrist. För att värna investeringsutrymmet
för nybyggnation yrkade Alliansgruppen i Bostadsbolagets styrelse på att ett förvärv skulle
kombineras med att motsvarande antal lägenheter avyttrades från Bostadsbolagets bestånd,
antingen genom ombildning eller genom försäljning. Detta yrkande avslogs av de rödgröna i
styrelsen.
D Carnegie & Co AB är ett börsnoterat dotterbolag inom Kvalitenakoncernen och har
förklarat sin vilja att sälja fastigheterna i Hammarkullen med att man vill koncentrera sin
verksamhet till Stockholm/Mälardalen. Tidigare i år försökte man därför föra över beståndet
till ett nybildat systerbolag inom Kvalitenakoncernen; Real Holding AB.
Real Holding AB sökte finansiering till affären genom en emission av preferensaktier i början
på sommaren men fick bara teckning till 14,4% av kapitalbehovet och fick därför avbryta
affären. Emissionen som gick ut till både allmänheten och institutionen tecknades av ca 300
intressenter. Det förhållandevis stora antalet intressenter kombinerat med den låga
teckningsgraden tyder på att det framförallt är de institutionella ägarna som har uteblivit med
intresse.
När den koncerninterna affären presenterades beskrevs köpeskillingen till ”ca 500 mkr” med
en vinst för D Carnegie & Co AB på 24 mkr. Köpeskillingen i den föreslagna affären mellan
Bostadsbolaget och D Carnegie & Co AB är på 493 mkr med en vinst på 14 mkr för säljaren.
Man kan alltså utgå från att priset nu är 10 mkr, eller 2 procent lägre, än i den affär som fick
kalla handen av finansmarknaden för ungefär ett halvår sedan.
I en värdering daterad den 5 november 2015 från fastighetsrådgivarföretaget Savills anges
värdet på beståndet till 494 mkr. Värderingen visar också att husen är i dåligt tekniskt skick
och till transaktionspriset måste därför stora underhållsinvesteringar adderas. Vi konstaterar
också att Savills besiktning av fastigheterna skett redan 2014. Cushman & Wakefield har i en
värdering daterad till den 16 november 2015 dragit en liknande slutsats, där man anger priset
till 495 miljoner kronor. Även om priset ligger i paritet med värderingarna anser vi dock
fortfarande att affärsrisken är stor. Dels på grund av att fastigheternas skick till stora delar är
oklart, och dels därför att affärsrisken blir särskilt stor i och med att Bostadsbolaget med en
sådan här affär blir helt dominerande ägare i Hammarkullen. Det finns också en risk, som
Stadsledningskontoret påpekar, i att ett antal frågeställningar av ekonomisk karaktär i affären
inte är utredda.
Vi håller med om att det är av vikt att en långsiktig ägare kommer in och förvaltar beståndet.
Samtidigt finns det en risk att privata hyresvärdar i och med en sådan här affär uppfattar det
som att man ”alltid kan sälja till kommunen” om man har ett eftersatt underhåll i sina
fastigheter och vill ta sig ur affären. Det finns ett tydligt regelverk kring hyresvärdars ansvar
och möjligheterna att sanktionera eftersatt underhåll. Snarare än att köpa ut eftersatta
fastigheter borde kommunen därför istället stödja Länsstyrelsen och Hyresnämnden i arbetet
med att se efter att alla hyresvärdar tar sitt ansvar och ger hyresgästerna drägliga
boendeförhållanden.
Att bryta utanförskapet i områden som Hammarkullen är en viktig politisk utmaning för
Göteborgs stad. Vi moderater och kristdemokrater har presenterat en rad olika förslag som
syftat till att bryta utanförskapet ibland annat Hammarkullen. Det har framförallt handlat om
att bygga nytt i dessa områden, och då främst bryta dominansen av hyresrätter och istället
möjliggöra byggnation av småhus. Vi har därutöver drivit att ombildningar bör ske där det
finns intresse hos de boende, att förvaltningar bör lägga en del av sin verksamhet i sådana här
områden för att öka stadens närvaro och att staden på olika sätt borde arbeta för att öka de
ekonomiska stimulanserna i områdena, exempelvis genom nystartsområden som var aktuellt
på regeringsnivå för ett par år sedan.
Bostadsbolaget och övriga kommunala bostadsbolag kan och bör också vara med och driva på
Hammarkullens utveckling genom att producera nya bostäder i området. Det är som tidigare
nämnts därför ett stort problem om det upplevs att Fastighetskontoret och
Stadsbyggnadskontoret inte förmår ge markanvisningar eller skapa detaljplaner för detta.
Då vi är av åsikten att det inte är positivt att öka allmännyttans dominans, vare sig i staden i
stort eller i Hammarkullen, och vi samtidigt ser överhängande affärsrisker i affären anser vi
att affären bör avstyrkas i dess nuvarande form.
Med anledning av ovanstående föreslår vi kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige
Att avslå Bostadsbolagets hemställan om att förvärva samtliga aktier i bolaget Bredfjäll AB
med org nr 556662-5637 med dotterbolag.
Göteborg den 2015-11-13
Yrkande (FP)
Ärende 2.1.4
Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av fastigheter i Hammarkullen
FÖRSLAG TILL BESLUT
Kommunstyrelsen föreslås besluta
att
innan kommunfullmäktige tar ställning om förvärvet av fastigheter i
Hammarkullen vill vi säkerställa att följande villkor uppfylls:
1) en marknadsvärdering sker av fastighetsbeståndet av minst tre externa parter
2) en oberoende värdering genomförs av fastighetsbeståndets
upprustningsbehov
3) beslut tas i Göteborgs stads Bostadsbolag AB om ombildning av hyresrätter
till ägarlägenheter och bostadsrätter inom beståndet i nordost motsvarande
tillskottet av förvärvet (890)
4) återkomma till Stadshus AB och kommunstyrelsen med förslag till slutbud
baserat på värderingarna inklusive finansiering
ÄRENDET
Bostadsbolaget vill förvärva fastigheter i Hammarkullen vilket skulle innebära att ytterligare
890 hyresbostäder tillförs bolaget. Stadshus AB konstaterar beslutprocessen förväntas ske
under stor tidspress, samtidigt finns ett antal frågor som utredas och klargöras ytterligare. Vi
kräver att flera villkor uppfylls innan kommunfullmäktige tar ställning om förvärvet.
Göteborgs stads allmännyttiga bostadsbolag är i dag dominerande på stadens hyresmarknad,
särskilt i flera av Göteborgs utanförskapsområden inklusive Hammarkullen. Det föreslagna
förvärvet innebär att Bostadsbolaget skulle bli helt dominerande som hyresvärd. Det finns
även fördelar med en sådan koncentration, exempelvis förvaltningen.
Samtidigt är det inte rimligt att Bostadsbolagets investeringsram används till att förvärva
redan befintliga bostäder, då investeringar krävs för att bygga nya bostäder för att möta den
omfattande bostadsbristen i Göteborg.
Innan kommunfullmäktige tar ställning om förvärvet av fastigheter i Hammarkullen vill vi
säkerställa att en blandning av upplåtelseformer skapas i området. Därför villkorar vi att en
ombildning av hyresrätter sker till ägarlägenheter och bostadsrätter inom beståndet i nordost,
motsvarande tillskottet av förvärvet (890).
Ett sådant beslut måste tas av Bostadsbolagets styrelse innan fullmäktige hanterar frågan om
förvärvet, vilket måste ske senast den 28:e januari 2016, då avtalet faller i sin helhet.
Vår bedömning är att den föreslagna affären har ett flertal risker och osäkerheter. Därför
behöver en grundlig marknadsvärdering av tre externa parter genomföras samt en oberoende
värdering av fastighetsbeståndets upprustningsbehov. Genom detta kan vi få en tydlig
indikation på såväl underhållsbehov som slutbud i affären, där medelvärdet kan utgöra
indikativ nivå på bud.
Göteborgs stad är en segregerad stad med ett omfattande utanförskap. För att skapa
framtidstro och en lyckad integration krävs flera åtgärder. En av dessa åtgärder är att skapa
trygga och välmående bostadsområden, i det arbetet behöver hela Göteborgssamhället.
För vår del är det rimligt att staden tar ett större socialt ansvar än andra aktörer på marknaden.
Tjänsteutlåtande
Utfärdat 2015-11-03
Diarienummer 1596/15
Repronummer 321/15
Stadsutveckling
Bo Carlryd
Telefon 031-368 03 29
E-post: [email protected]
Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av fastigheter i Hammarkullen
Hemställan från styrelsen i Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag överlämnas till
kommunstyrelsen och kommunfullmäktige utan eget ställningstagande av
stadsledningskontoret.
Sammanfattning
Styrelsen i Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag hemställer, efter beslut i Förvaltnings
AB Framtidens styrelse 2015-10-29, till kommunfullmäktige enligt Riktlinjer och
direktiv för Göteborgs Stads bolag, 3kap. 17§ kommunallagen, att få förvärva
tomträtterna till Hjällbo 31:8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11 genom förvärv av
samtliga aktier i Fastighetsbolaget Bredfjäll AB, org.nr 556662-5637.
Stadsledningskontoret anser att det förslagna bolagsförvärvet ligger i linje med
Förvaltnings AB Framtidens ägardirektiv och för bolaget angivna ändamål.
Förvärvet bedöms av stadsledningskontoret vara av principiell beskaffenhet eller av
annan större vikt, enligt kommunallagens 3 kap.17§, då förvärv av bolag samt beslut
med stor ekonomisk betydelse skall underställas kommunfullmäktige för
ställningstagande.
Ekonomiska konsekvenser
Se bilaga 3
Barn-, Jämställdhets-, Mångfalds-, Miljö- och Omvärldsperspektivet
Se bilaga 3
Bilaga 1
Styrelseprotokoll Göteborgs Stadshus AB, 2015-11-02, §11
Bilaga 2
Protokollsanteckning Göteborgs Stadshus AB, 2015-11-02.
Bilaga 3
Göteborgs Stadshus AB:s ställningstagande rörande Göteborgs Stads
Bostads ABs förvärv av fastigheter i Hammarkullen.
1 (6)
Ärendet
Styrelsen i Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag hemställer, efter beslut i Förvaltnings
AB Framtidens styrelse 2015-10-29, till kommunfullmäktige enligt Riktlinjer och
direktiv för Göteborgs Stads bolag, 3kap. 17§ kommunallagen, att få förvärva
tomträtterna till Hjällbo 31:8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11 genom förvärv av
samtliga aktier i Fastighetsbolaget Bredfjäll AB, org.nr 556662-5637.
Bakgrund
Det kommunala ändamålet med ägandet av Förvaltnings AB Framtiden är bl.a. att aktivt
bidraga till att nya bostäder tillskapas och att dotterbolagens bostäder och områden
utformas och förvaltas på ett sådant sätt att de bidrager till en attraktiv bostadsmarknad i
Göteborg.
Det föreslagna förvärvet innebär att Bostadsbolaget tar full kontroll över tomträtterna
Hjällbo 31.8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11. Härigenom tillskapas möjligheter för
Förvaltnings AB Framtiden och Bostadsbolaget att utveckla Hammarkullen som helhet,
vilket enligt Förvaltnings AB Framtiden gagnar bolagets övriga bestånd i området.
Förvärvet möjliggör också tillskapande av blandade upplåtelseformer på sikt.
Inga större renoveringar eller ombyggnader har genomförts i fastigheterna sedan de
byggdes 1968-69, vilket innebär att fastigheterna är i stort behov av upprustning.
Bostadsbolaget vill öka attraktiviteten och få nöjdare hyresgäster som trivs och känner
trygghet i hela bostadsområdet. Detta arbete är långsiktigt och skall ske i dialog med de
boende och i samarbete med Hyresgästföreningen, stadsdelsförvaltningen, Göteborgs
Lokaler samt park- och naturförvaltningen.
Göteborgs Stadshus AB har inte deltagit i processen som föregått hemställan och har
ingen ytterligare information eller material att lämna. Göteborgs Stadshus AB har därför
valt att inte göra någon egen värdering av förslaget och överlämnar nu ärendet utan eget
ställningstagande till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige enligt styrelsebeslut i
Göteborgs Stadshus AB 2015-11-02.
Stadsledningskontorets synpunkter
Stadsledningskontoret anser att det förslagna bolagsförvärvet ligger i linje med
Förvaltnings AB Framtidens ägardirektiv och för bolaget angivna ändamål.
Förvärvet bedöms av stadsledningskontoret vara av principiell beskaffenhet eller av
annan större vikt, enligt kommunallagens 3 kap.17§, då förvärv av bolag samt beslut
med stor ekonomisk betydelse skall underställas kommunfullmäktige för
ställningstagande.
Det kvarstår dock ett antal frågeställningar att besvara och analyser att genomföra
främst inom det ekonomiska området. Stadsledningskontoret förutsätter att Förvaltnings
AB Framtiden i det fortsatta arbetet belyser de frågeställningar som förvärvet medför
och återkommer till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige för eventuella
kompletterande beslut.
Göteborgs Stad Stadsledningskontoret, tjänsteutlåtande
2 (6)
STADSLEDNINGSKONTORET
Bo Carlryd
Planeringsledare
Christina Börjesson
Direktör Stadsutveckling
3 (6)
Bilaga 1
Styrelseprotokoll Göteborgs Stadshus AB, 2015-11-02, §11.
4 (6)
Bilaga 2
Protokollsanteckning Göteborgs Stadshus AB, 2015-11-02.
Bifogas som separat pdf-fil
5 (6)
Bilaga 3
Göteborgs Stadshus AB:s ställningstagande rörande Göteborgs Stads
Bostads AB:s förvärv av fastigheter i Hammarkullen.
Bifogas som separat pdf-fil
6 (6)
Bilaga F
Styrelsen 2015-11-02
Diarienummer: 0074/15
Handläggare: Carl Bartler
Tel: 031-3680564
E-post: [email protected]
Ställningstagande rörande Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av
fastigheter i Hammarkullen
Förslag till beslut i styrelsen för Göteborgs Stadshus AB
1. Att förklara sig inte ha någon erinran mot Göteborgs Stads Bostads ABs förvärv av
samtliga aktier i bolaget Bredfjäll AB med org.nr: 556662-5637, som i sin tur äger
kommanditbolagen Gropens Gård KB med org.nr: 969676-6881 och Fastighetsbolaget
Bredfjäll KB med org.nr: 969676-6923.
2. Att överlämna ärendet till kommunstyrelsen och kommunfullmäktige för beredning
respektive ställningstagande; samt
3. Att förklara paragrafen över beslutet omedelbart justerad.
Sammanfattning
Det föreslagna bolagsförvärvet ligger väl i linje med Förvaltnings AB Framtidens (nedan kallat
Framtiden) ägardirektiv och det för bolaget angivna ändamålet.
Göteborgs Stadshus AB (nedan kallat Stadshus) har inte deltagit i processen som föregått detta
ärende och har inte heller någon ytterligare information eller material att lämna än det som här
bifogas. Stadshus har därför inte kunnat göra någon egen värdering av förslaget utöver vad som
framgår av denna handling.
Stadshus noterar dock att ett antal frågor behöver utredas och klargöras ytterligare och att
följdbeslut i ärendet därför kommer att erfordras. Detta bedöms enligt Framtiden kunna ske efter
det att förvärvet är genomfört.
Ekonomiska konsekvenser
De bedömda ekonomiska konsekvenserna av förvärvet framgår av bifogat material lämnat från
Framtiden och Göteborgs Stads Bostads AB (nedan kallat Bostadsbolaget). Stadshus har av tidsskäl
inte getts möjlighet att göra någon egen värdering av dessa. Stadshus noterar dock att om
Göteborgs Stadshus AB - 556537-0888
1
Bilaga F
förändringar önskas i bolagsstrukturen efter ett eventuellt förvärv så måste skattekonsekvenser
utredas . Vilka dessa kan bli framgår inte av överlämnat material. Enligt muntlig information avser
Bostadsbolaget att utreda dessa i samråd med skatteexpertis.
Olika Perspektiv
Stadshus noterar att Framtidens ägardirektiv anger att bolaget ska ha ett långsiktigt hållbart
förhållningssätt och låta ett helhetstänkande, som beaktar såväl ekologiska som sociala och
ekonomiska aspekter, vara vägledande vid fullgörande av sitt uppdrag. Stadshus utgår därför ifrån
att Framtiden har gjort en fullödig bedömning av påverkan på de olika perspektiven vid sin
beredning av ärendet. Stadshus finner det svårt att göra någon ytterligare värdering av de olika
perspektiven för det enskilda bolagsförvärvet.
Barnperspektivet
Stadshus har inte gjort någon egen värdering av konsekvenserna inom barnperspektivet.
Jämställdhetsperspektivet
Stadshus har inte gjort någon egen värdering av konsekvenserna inom jämställdhetsperspektivet.
Mångfaldsperspektivet
Stadshus har inte gjort någon egen värdering av konsekvenserna inom mångfaldsperspektivet.
Miljöperspektivet
Stadshus har inte gjort någon egen värdering av konsekvenserna inom miljöperspektivet.
Omvärldsperspektivet
Stadshus har inte gjort någon egen omvärldsanalys kopplat till detta specifika ärende.
2
Bilaga F
Bakgrund
Det kommunala ändamålet med stadens ägande av Framtiden är att genom ett medvetet och aktivt
agerande på Göteborgs bostads- och fastighetsmarknad vara en strategisk aktör i syfte att stärka
Göteborgs roll som regioncentrum och stadens utveckling i övrigt, samt aktivt bidra till att nya
bostäder tillskapas och att dotterbolagens bostäder och områden utformas och förvaltas på ett
sådant sätt att de bidrar till en attraktiv bostadsmarknad i Göteborg.
Det föreslagna förvärvet innebär att Bostadsbolaget tar full kontroll över tomträtterna Hjällbo 31:8,
Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11. Härigenom tillskapas möjligheter för Framtiden och
Bostadsbolaget att utveckla Hammarkullen som en helhet, vilket bedöms gagna bolagets övriga
bestånd i området. Enligt bolagen möjliggör förvärvet också tillskapandet av blandade
upplåtelseformer på sikt.
Ärendet
Det kommunala uppdraget
Av Framtidens ägardirektiv framgår att bolaget ska eftersträva att det inom koncernen erbjuds
attraktiva och kvalitativa bostäder, upplåtna med hyresrätt, åt olika typer av bostadskonsumenter.
Ett brett utbud av bostäder med stor valfrihet beträffande storlek, standard och belägenhet ska
eftersträvas. Ensidiga upplåtelseformer ökar segregationen. Därför ska bolaget bidra till att skapa
en stad med blandade bostads- och upplåtelseformer.
Bolaget ska också bidra till en aktiv fastighetsförvaltning och genom förvärv, försäljning och byte
av mark och fastigheter, och i samverkan med andra aktörer förädla nya och befintliga
bostadsområden.
Stadshus gör bedömningen, utifrån tillgängligt material, att föreslaget förvärv ligger väl i linje med
Framtidens ägardirektiv och det av kommunfullmäktige angivna ändamålet med bolaget.
Påverkan på andra uppdrag
Stadshus har av kommunfullmäktige fått i uppdrag att återkomma med en modell över hur antalet
bostadsförvaltande bolag i koncernen kan minskas. Det föreslagna förvärvet medför att antalet
bostadsförvaltande bolag istället blir fler. Denna numerära ökning kan undvikas om de förvärvade
bolagen fusioneras med Bostadsbolaget eller på annat vis avvecklas. De skattemässiga effekterna
av sådana åtgärder finns dock inte beskrivna i det underlaget från Framtiden.
Förändringar i bostadsbeståendet
Stadshus noterar att bifogat underlag beskriver en ambition att omvandla ca 50 procent av
lägenheterna i de aktuella fastigheterna till bostadsrätter eller kooperativa hyresrätter. Ambitionen
3
Bilaga F
stämmer väl överens med bolagets ägardirektiv, men någon marknadsanalys för dessa
omvandlingar har Stadshus inte kunnat ta del av. De ekonomiska bedömningarna som finns
beskrivna i överlämnat material utgår ifrån att samtliga bostäder fortsatt upplåts som hyresrätter.
De ekonomiska förutsättningarna bör för Bostadsbolagets del inte försämras av om
upplåtelseformen ändras.
Stadshus utgår också från att Framtiden och Bostadsbolaget genomför framtida upprustning och
eventuell förändring av upplåtelseform i öppen och nära dialog med befintliga hyresgäster.
Tidplan
Bostadsbolaget har med säljaren överenskommit att ett slutförande av affären genomförs först efter
kommunfullmäktiges ställningstagande. Detta förväntas ske under december för att möjliggöra
tillträde i januari. I köpeavtalet har parterna uttryckligen överenskommit att ärendet skall lyftas vid
kommunfullmäktiges sammanträde den 3 december. Om ärendet inte hanteras då finns en
mekanism inbyggd, innebärande att beslut kan fattas vid efterföljande sammanträde och tillträdet
förskjuts. Om beslut inte fattas vid detta efterföljande kommunfullmäktigesammanträde, den 28
januari 2016, faller avtalet mellan parterna i sin helhet.
Ytterligare utredningar och beslut
Stadshus konstaterar att beslutsprocessen förväntas att ske under stor tidspress. Samtidigt finns det
fortsatt en del kvarstående frågor. Enligt muntlig information från Framtiden bedöms dessa frågor
vara av operativ natur och därför inte nödvändiga att besvara innan kommunfullmäktige tar
ställning till förvärvet.
Efter förvärvet kommer bolagsstrukturen att se ut på följande vis.
4
Bilaga F
Bilaga
1. Förvaltnings AB Framtidens styrelsehandling, inklusive Bostadsbolagets styrelsehandling
Expedieras
1. Kommunstyrelsen
2. Förvaltnings AB Framtiden
5
1(1)
Framtiden
Vi bygger det lrdlbara samhallet för Framtiden
Protokollsutdrag
Sammanträde med styrelsen för
förvaltnings AB Framtiden 201 5-10-29
§
10
Investeringar
c) Förviirv av fastighetsbestand i Hammarkullen, Bostadsbolaget
Handling har varit utsänd.
Kicki Björklund. VD I3ostadsbolaget, redogör för förslaget och Carina Grönberg lämnar en
kompletterande information.
Styrelsen beslutar i enlighet med förslag i bilagd handling och under förutsättning av
fullmäktiges godkännande i ärendet;
att
godkänna förvärvet
att
godkänna att finansiering sker utanför tidigare heslutad budgetram, samt
anteckna yttrande fran styrelsen i enlighet med bilagd handling
att
Beslutet under denna del av paragrafen förklaras omedelbart justerat.
Karin Langd
Just as:
Lars Johansson
Q
‘
Framtiden
Styrelsehandling nr 10 c
2015-10-29
Vi bygger d€t håIIbiia amhdlleL tbr Fiamtiden
Hemställan från styrelsen i Göteborgs stads bostadsaktiebolag.
Godkänna förvärv av tomträtterna Hjällbo 31:8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11 genom
förvärv av samtliga aktier i Fastighetsbolaget Bredfjäll AB, org nr 556662-5637
Bredfjllsgata n
Gropensgärd
Byggt 1968-69 av privat byggherre
Byggt 1968 av privata byggherrar
Arkitekt Stig Henrik Lundgren
Arkitekt Stig Henrik Lundgren
8 till 9 vningshus i betongelement
3 vnings hyreshus
Främst 2:or och 3:or
Mest 3:or
Fastighetsbeteckning:
Hjällbo 31:8, Hjällbo 35:2-6 och Hjällbo 35:8-11
Adress:
Gropens gård och Bredfjällsgatan 2-68
Total yta:
62 431 kvm BOA
Antal lägenheter:
890
1
+
2 456 kvm LOA
Framtiden
Vi bygge; det itlbiia samh,Uet tor Framtiden
Bakgrund
Hammarkullen byggdes huvudsakligen 1968-70 som ett led i miljonprogrammet. Vissa hus
längor revs eller förminskades i slutet av 1990-talet och ersattes av en mer småskalig
bebyggelse i syfte att skapa en öppnare och attraktivare boendemiljö. 1 dagsläget finns det
2 231 lägenheter med hyresrätt kvar inom området. Det finns även 569 småhus i området.
Bostadsbolaget äger fastigheterna Hjällbo 37:6-13, Hjällbo 37:31-33, Hjällbo 41 2-9, Sandeslätt
och Hammarkulletorget tillsammans 1 341 lägenheter och 2 500 kvm lokaler.
Under en längre period har stora ansträngningar gjorts för att förädla och utveckla området i
en positiv riktning. 1 november 2001 köpte Bostadsbolaget Hjällbo 35:7 Bredfjällsgatan från
det privata aktiebolaget Bredfjällsgatan. Motivet var att förstärka utvecklingsarbetet.
Fastigheten som förvärvades omfattar 142 lägenheter och en skola i bottenplanet.
Kvarstår gör dock ett antal fastigheter ägda av privata kapitalbolag Hjällbo 31:8 Gropens gård
3-våningshus (204 lägenheter) samt Hjällbo 35:2-6, 35:8-11, Bredfjällsgatan 9-våningshus (686
lägenheter) Dessa fastigheter har genom åren haft ett flertal ägare med syfte att placera
kapital och åstadkomma en god totalavkastning med huvuduppdrag att förränta kapital.
Nyligen förvärvades det aktuella beståndet av börsbolaget D. Carnegie & Co som en del i en
större affär. Fastigheterna ligger utanför Carnegies strategiska delmarknader och därför sålde
bolaget fastigheterna till det nystartade företaget Real Holding för strax över 500 000 000 kr i
våras. Denna affär fullföljdes dock aldrig då den emission köparen var beroende av ej fick
tillräckligt intresse ifrån marknaden innebärande att finansieringsstrukturen föll ihop. D.
Carnegie & Co har efter detta blivit approcherad av flertalet intressenter som uttryckt ett
intresse att förvärva beståndet.
Det har varit omöjligt för Bostadsbolaget att finna ett samarbete för utveckling av området
med tidigare ägare. De kortsiktiga ägarna har haft en helt annan syn och därmed ett lägre
intresse för samhällsengagemanget som följer med innehav i aktuellt område.
Bostadsbolaget har via en direkt dialog med D. Carnegie & Co lyckats förmedla de mjuka
värden parterna gemensamt kan realisera vid fallet att man genomför en transaktion.
Genom att förvärva fastigheterna kan Bostadsbolaget utveckla området som en helhet vilket
även bedöms gagna Bostadsbolagets övriga bestånd i området direkt. Förvärvet möjliggör
skapandet av blandade upplåtelseformer på sikt.
2
‘
Framtiden
Vi bygger det hVIbdra saintrirHet för Framikien
Grannfastigheterna
Förvärvet gör att Bostadsbolaget äger samtliga 2 231 hyresrätter 1 Hammarkullen.
Genomförda upprustningar och teknisk besiktning
Inga större renoveringar eller ombyggnader har genomförts i fastigheterna sedan de byggdes
1968-69. Det innebär att fastigheterna har ett behov av upprustning. En teknisk okulärbesikt
ning har genomförts av Densia som har gjort en bedömning av behovet de kommande tio
åren. Framför allt är fastigheternas fasader och fönster i ett sådant skick att de behöver
åtgärdas. Dessutom tillkommer ett behov av stambyte och invändiga köks- och badrums
renoveringar. Ventilationen behöver också ses över.
Beskrivning av Bostadsbolagets planer för området
Förvärvet ger Bostadsbolaget en riktig möjlighet att lyfta hela området inkluderande åtgärder
i utemiljö för att åstadkomma trygghet för de boende. Bostadsbolaget vill öka attraktiviteten
och få ännu nöjdare hyresgäster som trivs och känner trygghet i hela bostadsområdet. Detta
arbete är långsiktigt och ska ske i dialog med de boende och i samarbete med Hyresgäst
föreningen, Stadsdelsförvaltningen, Göteborgslokaler samt Park- och Natur. Detta samarbete
har redan startat. Bostadsbolaget skulle samtidigt tillgodogöra sig den värdeökning som ett
sådant lyft ger i hela området.
3
Framtiden
Vi bgei det hiIIbea sdJnhdIIet or Fr,rnliden
Samtidigt som Bostadsbolaget har möjlighet att ta ett helhetsgrepp 1 området, avser bolaget
att påbörja en systematisk renovering och upprustning av det förvärvade beståndet.
Ombyggnaden ska vara varsam men även erbjuda ökade tillval. Allt i syfte att ge ökad valfrihet
och delaktighet. Ombyggnationen kommer att ske i dialog med hyresgästerna. På grund av
fastigheternas många lägenheter tittar Bostadsbolaget på möjligheten att under en 10årsperiod gå igenom beståndet. Därefter, eller under tiden, kan delar i det förvärvade
beståndet på sikt ombildas till bostadsrätt och/eller kooperativ hyresrätt för att öka
mångfalden av ägandeformer och därmed ytterligare stärka områdets attraktivitet.
Övertagande av personal
Eftersom förvärvet är ett bolagsförvärv kommer Bostadsbolaget att ta över personal. Enligt
köpeavtalet ingår 5 personer i affären, tre fastighetsvärdar och två förvaltningsassistenter.
Ingen övertalighet kommer att uppstå.
Tidpian
Villkorat köpekontrakt mellan D Carnegie och Bostadsbolaget
Beslut i styrelsen i Förvaltnings AB Framtiden
Beslut i Kommunstyrelsen
Beslut i Kommunfullmäktige
Tillträde till fastigheterna efter lagakraftvunnet KF-beslut
23/10 2015
29/10 2015
18/11 2015
3/12 2015
1/2 2016
Ekonomi
Affären
Affären är ett bolagsförvärv. Bostadsbolaget förvärvat 100 procent av aktierna i
Fastighetsbolaget Bredfjäll AB som i sin tur äger kommanditbolagen Gropens Gård KB och
Fastighetsbolaget Bredfjäll KB. Kommanditbolagen är i sin tur ägare till de fastigheter som
ingår i förvärvet. Köpeskillingen för tomträtterna motsvarar ett underliggande fastighetsvärde
på 493 000 000 kr. Priset för bolaget fastställs vid tillträdet. Ingen lagfartsavgift kommer att
utgå eftersom förvärvet sker i bolagsform. Förvärvet kommer att finansieras via moderbolaget
med lån från Göteborgs stad. Beslut som rör kommande tilläggsinvestering sker separat
grundad på särskilda beslutsunderlag i styrelsen. Avseende bolagsstruktur är detta en fråga
att utreda inför tillträdet i samråd med skatteexpert. Detta för att säkerställa en optimal
skatteposition nu och framgent.
Hur styrelsen ska se ut i det förvärvade bolaget är ännu inte beslutad i Bostadsbolagets
styrelse. Ett förslag kommer att lämnas till Valberedningen innan tillträdet för beslut av
Kommunfullmäktige. En översyn av det köpande bolagets bolagsordning kommer att ske för
att tillse att den följer Kommunallagen.
Intäkter
Hyresintäkten för kontrakterade bostäder uppgår till 57 309 000 kr per år. Det innebär en
genomsnittlig intäkt på 918 kr/kvm/år. En genomsnittlig lägenhet på 70 kvadratmeter kostar
4
‘
Framtiden
Vi bygcr del 1IIbdra sarnhUel ur Framtiden
cirka 5 350 kr i månaden. Vid avstämning av den kontrakterade intäkten mot hyresaviseringen
framkommer att fastigheterna har en omsättningsvakans på 0,3%.
Kontrakterade intäkter för kommersiella lokaler uppgår till 2 026 000 kr per år. Det innebär en
genomsnittlig intäkt på 815 kr/kvm/år.
Kontrakterade intäkter för parkering och förråd uppgår till 570 000 kr per år.
Kostnader
Samtliga budgeterade kostnader för drift och underhåll från nuvarande fastighetsägare upp
går till ca 32 000 000 kr, vilket innebär 487 kr/kvm/år. Bostadsbolaget kommer att kunna
effektivisera förvaltningen såtillvida att nuvarande ledningspersonal från D. Carnegie & Co
inte kommer att följa med i förvärvet och belasta driftkostnaden. Däremot kommer
Bostadsbolaget att göra en långsiktig satsning i området vilket kommer att öka personal
styrkan. Dagens drift och underhållsnivå bedöms öka till långsiktigt 500 kr/kvm! år.
Fastighetsskatten uppgår till 14 kr/kvm och år, och tomträttsavgälden uppgår till 12 kr/kvm
och år.
Invester!ngsbedömning (företagsekonomisk lönsamhet)
Nuvarande intäkter och löpande kostnader för drift och underhåll samt fastighetsskatt och
tomträttsavgäld indikerar en initial direktavkastning om 5,3 ¾. För beräkning, se DD rapport
sidan 10. Kommande underhålls och investeringsbeslut kommer att underställas Förvaltnings
AB Framtidens styrelse för godkännande.
Kassaflöde
Fastigheterna kommer visa positivt resultat och positivt kassaflöde från och med första året.
Resultatet kommer att uppgå till cirka 3 000 000 kr och kassaflödet till cirka 13 000 000 kr,
baserat på räntan för nyupplåning, som för närvarande är 2,5 ¾.
Fastigheternas påverkan på balansräkningen
En marknadsvärdering av fastigheterna är beställd och kommer att redovisas på Framtidens
styrelsemöte den 29 oktober. En preliminär bedömning är att ingen nedskrivning kommer att
behöva ske. Bostadsbolagets balansräkning kommer således att öka med minst 493 000 000 kr
Synlig soliditet
Justerad soliditet
Före förvärv
23,4 ¾
58,9 ¾
Efter förvärv
22,1 ¾
57,6 ¾
Den synliga soliditeten minskar med 1,3 ¾ och bedöms inte påverka bolagets stabilitet eller
förhindra planerna på en ökad nyproduktion.
Känslighetsanalys
5
‘
Framtiden
Vi byei det hVlbdra samhullet ti Fiamtiden
Nuvarande kassaflöde i färhällande till det underliggande fastighetsvärdet ger en direktavkastning på 5,3 ¾. Skulle marknadens direktavkastningskrav öka från 5,3 ¾ till 5,55 ¾,
minskar värdet med 21 000 000 kr ned till 472 000 000 kr. En sänkning av direktavkastnings
kravet till 5,05 ¾ ger en värdeökning på 26 000 000 kr och ett värde på 519 000 000 kr.
Sammanfattning ekonomi
Förvärv:
Köpeskilling motsvarande underliggande
fastighetsvärde 493 000 000 kr
7 59$ kr/kvm BOA/LOA
Kr/kvm:
Förslag till beslut
Mot bakgrund av ovanstående beskrivning föreslås styrelsen besluta
att
att
godkänna ovanstående förvärv
godkänna att finansiering sker utanför tidigare beslutad budgetram
FÖRVALTNINGS AB FRAMTIDEN
Mariette Hilmersson
Bilaga 1, Bostadsbolagets styrelsehandling
6
Styrelsehandlingar 2015-10-22
Strategi för Hammarkullen
1. Bostadsbolagets ambition är INTE att expandera genom uppköp av befintliga
bostäder. Vi ska öka antalet bostäder i vårt bestånd fr att kunna behålla vår andel
av en växande bostadsmarknad. Men utgångspunkten är alltid att det ska ske genom
nyproduktion, bl.a. för att bygga bort bostadsbristen.
-
Trots detta föreslår vi idag att Bostadsbotaget köper in 890 befintliga bostäder i
Hammarkullen. Motiven föt detta, som utvecklas vidare i VD:s skrivelse, är:
1. Vi kan äntligen ge hyresgästerna en professionell, engagerad förvaltning av
fastigheterna, inklusive nödvändigt underhLil 1.
2. Vi har möjlighet att ta ett helhetsgrepp över utvecklingen i 1-lammarkullen.
Något samarbete om detta har inte varit möjligt att få till med tidigare
fastighetsägare.
3. Vi kan öka blandningen av upplätelseformer i området, genom att ombilda en
del av bostäderna till bostadsrätter och kooperativa hyresrätter.
4. Nollalternativet, att inte genomföra affilren, kommer med största sannolikhet
leda till att bostäderna köps upp av en ren kapitalplacerare utan intresse av
ovanstående 3 frågor.
5. Aflhi.ren ger god avkastning, väl inom Bostadsbolagets avkastningskrav även
inklusive renoveringar.
-
6. förbättringarna ovan kommer också öka va det av bolagets befintliga bestånd i
området. Vi menar att dessa motiv tillsammans väger betydligt starkare än att
undvika en obetydlig ökning av allmännyttans andel av stadens bostadsmarknad
(från 26,14% till 26,47% av bostäderna), särskilt eftersom allmännyttans andel
har sjunkit konstant de senaste 1 0 åren (från 28,65% år 2004).
2. Bostadsbolagets ambition är FNTE hELLER att ombilda sina hyresrätter till
bostadsrätter. Vi ska stödja en ökning av antalet bostadsrätter, i områden där dessa är
underrepresenterade. Men även här är utgångspunkten att det ska ske genom
nyproduktion, bl.a. för att bygga bort bostadsbristen.
Trots detta kommer Bostadsbolaget ftrsöka ombilda ca 50 % av de $90 bostäderna
till bostadsrätter och kooperativa hyresrätter. Syftet a att öka blandningen av
upplåtelsefbrmer i Itammarkullen och att inte öka allmännyttans dominans i området
mer än nödvändigt.
Sedan tidigare pågår också planering av 112 nyproducerade hyresrätter ffir
Bostadsbolaget i området. Hela eller delar av det beständen kan eventuetlt också
komma att omhitdas och ska isåfall tillgodoräknas i ovanstående mål.
3. Ovanstående ställningstaganden är Bostadsbolagets sätt att följa marknadsmässiga
principer och ta ansvar för bolagets, hyresgästernas och stadens bästa. Det är ibland
nödvändigt att göra avsteg från sina principer för att ta rätt beslut och detta är ett
tydligt exempel.
1 (2)
Syresehandingar 2015-10-22
Under den resterande mandatperioden kommer Bostadsbolaget behöva ta fler stora
beslut om stadsdelars utveckling och framtid. Även där kommer
UTGÄNGSPUNKTEN vara att såväl allmännyttans hyresrätter som bostadsrätter ska
tillskapas genom nyproduktion. Men det betyder inte att andta alternativ är uteslutna
pä förhand. Även där kan vi behöva göra avsteg från våra principer.
1 utvecklingsområden där hyresrätten är den dominerande upplåtelseibrmen kan
ombildning till kooperativa hyresrätter eller bostadsrätter ibland vara det lämpligaste
sättet att skapa varietade upplåtelseformer.
Då ska vi vara beredda att göra det.
Vägledande ska alltid vara bolagets, hyresgästernas och stadens bästa.
Presidiet i Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag
2015-10-07
2 (2)
Styr&sehandlingar 201 5-1 0-22
Utvecklingsområdet Hammarkullen.
Bakgrund.
Hammarkullen byggdes huvudsakligen 1968-70 som ett led i miljonprogrammet. Vissa
huslängor tcvs eller förminskades i slutet av 1990-talet och ersattes av en mer smäskalig
bebyggelse i syfte att skapa en öppnare och attraktivare boendemiljö. 1 dagslöget finns det
2 236 lägenheter med hyresrätt kvar inom omrädet. Det finns även 569 småhus i området.
Bostadsbolaget äger fhstigheterna It jällbo 37:6-13, t-tjällho 37:31-33 Hjällbo 41 2-9
Sandeslätt och Hammarkulletorget tillsammans 1 341 lägenheter och 2 500 rn2 lokaler.
Under en längre period har stora ansträngningar gjorts för att fhrädla och utveckla området till
en positiv riktning. 1 november 2001 köpte Bostadsbolaget Hjällbo 35:7 Bredfjällsgatan från
det privata aktiebolaget Bredij äl l sgatan. Motivet var att cörstärka detta utvecklingsarbetet.
fastigheten som frvärvades omfattar 142 lägenheter och en skola i bottenplanet.
Kvarstår gör dock ett antal fastigheter ägda av privata kapitalbolag Hjälbo 31:8 Gropens gård
3-väningshus (204 lägenheter) samt Hjällbo 35:2-6, 35:8-1 1 Bredfjällsgatan 9-väningshus
(686 lägenheter) Dessa fastigheter har genom åren haft ett flertal ägare med syfte att placera
kapital och åstadkomma en god totatavkastning med huvuduppdrag att förränta kapital. En
kort resumé över den senaste tiden visar att beståndet har ägts av Niams fond II som sedan
sålde till Acta 2005, en struktur som i flera delar av Sverige varit omskriven f’br eftersatt
underhåll samt i delar bristande förvaltning. Stora delar av Actas bestånd f’örvärvades nyligen
och ägs av D Carnegie AB som är ett börsnoterat bolag. Detta bestånd ingick i den pottiNj
man förvärvade av Acta men ligger utanför bolagets strategiska delmarknader. 1 våras sålde
därav D Carnegic AB fastigheterna till det nystartade företaget Real Holding fbr strax över 500
MSEK. Denna affär fullföljdes dock aldrig då den emission köparen var beroende av ej fick tillräckligt
intresse ifrån marknaden innebärande att finansieringsstrukturen föll ihop. D Camegie har efter detta
blivit approcherad av flertalet intressenter som uttryckt ett intresse att tbrvärva beståndet till samma
eller bättre villkor än de den tidigare affären innebar.
Bostadsbolaget har via en direkt dialog med ägaren lyckats flirmedla de mjuka värden parterna
gemensamt kan realisera vid fallet att man genomför en transaktion. Detta till skillnad ifrån en
försäljning till konkurrerande kommersiell parter i marknaden vilka skulle utgöra samma typ av
investerare med ett fokus mot totalavkastning. Bostadsbolaget har en möjlighet givet att en indikation
inlämnas som säljaren accepterar att erhålla en exklusivitet att förvärva fastigheterna under
förutsättning att en prisbild erbjuds vilket säljaren bedömer som tillräckligt attraktivt.
1 (5)
Bredfjällsgatan
Byggt 968 69 av privata byqnherror.
arkitekt Stig Henrik Lundgren Upprustat
1981-83 genom Sweco FFNS.
-
8 till 9- våningshus i betongelement.
4.
837 hushåll finns i området. trmst två
till tre rum och kök
4;=
r
-
;It I
•
Gropens gård
,
•
I:i;!itt
jr. 1
,1r•F !.r
.—
..I.,r1
lhlIt
Byggt 1968 av privata byggherrar. arki
tekt Stig Henrik Lundgren.
.
3 vånings hyreshus. 204 hushåH finns om
rådet. Vanligaste lögenhetsstortek 3 rum
och kök.
1 tabellen framgår hur 1 tammarkullen ser ut jämib t med 1-tala Göteborg
Hammarkullen
Hela Göteborg
Folkmängd
8 146
541 145
Befolkningsflrändring 2013—2014
+
Andel fdUa i utlandet
57,4%
24,0 %
Arbetslöshet
15,5 %
6,6 %
112
+
7 874
Andel med eftergymnasial utbildning (minst 3 r) 14,2 %
33,9 %
Valdeltagande i kommunalvalet 2014
58,2 %
79,2 %
Andel bostäder byggda 1961-1970
81,7 %
Andel bostäder i allmännyttan
49,4 %
Antal flirdigställda bostäder 2014
0
Andel bostäder 1 småhus
20,0%
26,9 %
19,3
2(5)
Styrelsehandlingar 201 5-1 0-22
1 tammarkullen är ett av Framtiden utpekat utvecklingsområde för Bostadsbolaget. Ett område
till största delen byggt under det s.k. miljonprogramrnet med en arbetslöshet och en andel
Födda i utlandet som överstiger Göteborgs genomsnitt. Allmännyttan är dominant i området
och det tinns ett starkt intresse samt mervärde För området att öka blandningen av ägarformer.
Motivet för ett trviirv.
Under lång tid har hyresgästerna dels direkt samt via intresseorganisation i de aktuella
fastighetema efterfrågat en setiös långsiktig Fastighetsägare medan varje försäljning har
förvärrat hyresgästernas situation. Nya ägare har inte varit intresserade av långsiktig
förvaltning vilket även personalen på Bostadsbolaget fått uppleva indirekt via sin dagliga
kontakt med boende i området. Det har varit omöjligt att finna ett samarbete för Litveckling av
området med tidigare ägare. De kortsiktiga ägarna har haft en helt annan syn och därmed ett
lägre intresse för samhällsengagemanget som följer med innehav i aktuellt område.
Genom att förvärva fastigheterna kan Bostadsbolaget utveckla området som en helhet vilket
även bedöms indirekt ge samhällsekonomiska vinster utöver att det gagnar Bostadsbolagets
övriga bestånd i området direkt. Men ett förvärv bedöms också bidra till att skapa blandade
upplätelseformer på sikt. Målet är att över tid tillskapa både kooperativ hyresrätt och
bostadsrätt inom området vilket sannolikt skulle stärka attraktiviteten i området.
Genom att initialt ta kontrollen över hela området kan Bostadsbolaget också tillgodogöra sig
den totala värdeökning som kommer av renovering av befintliga bostäder, tillskapande av
nyproduktion och utveckling av utemiljö som annars skulle innebära att tredje man gagnas av
Bostadsbolagets satsning i eget bestånd.
1 följande tabell framgår )ägenhetslrdelning enligt DÅTCHA.OBS notera att summering ger
en differens jämfört med erhållna uppgifter avseende lägenhetsantal ifrån säljaren (890 lgh).
1:or
Hjällbo3l:8
Hjällbo 35:2
Hjällbo 35:3
Hjällbo 35:4
Hjällbo 35:5
Hjällbo 35:6
Hjällbo 35:8
Hjällbo 35:9
Hjällbo35:10
Hjällbo 35:11
Summa
2:or
3:or
4:or
5:or
Summa
1
53
139
10
18
28
24
22
3
33
30
26
7
31
27
25
0
0
3
12
24
22
3
0
93
31
36
21
22
48
0
303
24
74
21
23
14
0
376
24
4
2
1
14
0
128
0
0
0
0
0
0
1
1
0
204 Gropensgård
92 Bredfjällsgatan 2
6$ Bredfjällsgatan 51
79Bredfjällsgatan62
901
Exempelvis föreslås Gropens gård mcd sina 204 lägenhet kunna ändra ägandeform till
bostadsrätt medan Bredfjällsgatan 21 skulle kunna omvandlas till kooperativ hyresrätt. Ett
ingångsvärde bör även vara att hyresgäster som vill fortsätta bo i hyresrätt kan erbjudas
3(5)
Styrelsehandlingar 201 5-1 0-22
lägenhet i de kvarvarande hyresrättema. Med fördel bör en dialog inledas med hyresgiisternas
intresseorganisation så snart ett förvärv beslutats. Byggnaderna är markerade med kvadrater i
skiss nedan.
Förvärvsanalys samt avkastningsanalys
Bostadsbolaget har erbjudits att köpa bolagen till ett underliggande tstigetva••rde För
portföljen om 493 MSEK. En förviirvsanalys har tagits fram baserad på ekonomiska
uppgifter erhållna av säljaren enligt nedan:
yta
antal
hyra
Bostäder
62 431
57309000
Lokaler
2 456
2 026 000
Parkering
197
570000
Totalt
64 $87
890
59 905 000
923 kr/tu2
snittyta 70 m2
En enkel direktavkastningskalkyl landar på 5,77 %. Avkastningskalkylen visar på en
internränta om 5,07 % givet en antagen drift- och underhållskostnad om 500 krim2 och en
kostnad för tomträttsavgäld och fastighetskatt på tillsammans 25 krim2. (Detta innebär att
avkastningen på eget kapital mcd 80 % helåning och låneränta 2.7 ¾ blir 14.55 %.)
4 (5)
En första enkc’t känslighelsanaivs har g/orts baseradpä en relativt h/pgsa,n ombyggnad av
1/10 av lägenheterna per är i tio r med investering ]50 000 kr/lägenhet, drift- och
underhåitskoslnadpå 500 kr/m2 och en hyreshöjningpå 200 kr/m2. Avkastningen htir då
5,5 %.
Nästa steg.
Vid ett positivt intresse att vidare utreda förutsättningar fr en transaktion behöver
Bostadsbolaget avlämna ett indikativt bud med angivande av process och tidpian fram till
slutligt beslut, avtalstecknande samt beslut i kommunfullmäktige för att transaktionen skall
kunna godkännas och underlag därmed vinna giltighet vid laga kraftvunnet beslut. Om det
indikativa budet accepteras av säljaren initieras en exklusiv dialog mellan parterna för att få
del av ytterligare information som vi idag inte hat- tillgång till inkluderande ett besök på plats
samt genomffirande av en teknisk besiktning och en sedvanlig duc diligence fr att konfirmera
intäkter, kostnader samt allmänna förutsättningar för affilrens genomförande. En
rnarknadsvärdebedömning med extern värderingsfirma kommer att genomdf’öras i DD
processen.
Målet är ett tillträde skall ske årsskiftet 2015/2016 och arbetet med området som helhet
inledas direkt under 2016.
Portföljen ligger i två rena förvaltningsbolag utan personal enligt uppgift.
Om Bostactsbolaget väljer att avstå från att indikera ett hud alternativt i förlängningen att
förvärva fastighctetiia kommer Carnegie att bjuda ut dem till högstbjudande under hösten
genom en bred process. Slutlig köpare kommer troligen vara ytterligare en kapitaldriven part
med fokus på högsta möjliga totalavkastning. Med en låneränta på 1,25-1,75 % och
beliiningsgrad om 70-80 % blir avkastningen på eget kapital mycket hög. Bostadsbolaget kan
ej konkurrera på denna nivå då vi i vår bedömning av afffiren även inkludctar en högre
avsättning avseende underhåll samt info kommande rdnovcring. Bostadsbolaget har just nu
möjlighet till ett innerspår via en eventuell exklusivitet. Affaren kan genomföras som
fastighetsköp eller bolagsköp men baserat på att beståndet idag ligger i separata bolag
förordas att ett förvärv sker genom ett förvärv av dessa vilket även är mer kostnadsefiektivt då
man sannolikt undviker en tiflkornmande stämpeiskatt genom detta förfarande.
Summerat en unik möjlighet för Bostadsbolaget att genom detta förvärv kunna ta ett
helhetsgrepp över området med en konstaterad hållbar avkastning tillsammans med en
möjlighet att adressera en rad eftersatta satsningar i ett samhälissocialt eftersatt delområde.
Detta ger staden möjlighet att kommunicera att man utöver den satsning mot nyproduktion
som nyligen lanserats även tydligt visar sitt ansvar och sin ambition inom befintligt bestånd
och vad som kan göras om möjlighet till helhetsgrepp ges Bostadsbolaget. Ambitionen ät att
detta även ger en god plattform i relationen med hyresgästernas intresseorganisation vilket
sannolikt kan gagna dialog och diskussion i andra projekt inom staden och primärt i
Bostadsbolagets fZrsorg.
5 (5)
StyresehandIfngar 2015-10-22
Investeri ngsä rende
Tidpian:
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
Kommersiell due diligence avslutad 16 okt 2015
Teknisk besiktning genomförd senast 19 okt 2015
Slutlig version av köpeavtal framtaget 19 okt 2015
Styrelsebeslut avseende transaktionens genomförande 22 oktober 2015
Signering av köpeavtal föreslås till den 23 oktober kl 15:00 inom ramen för
exklusivitetsperioden (köpeavtal villkoras av godkännande i Framtidens styrelse samt
ett lagakraftvunnet beslut i kommunfullmäktige avseende godkännande av
transaktionen)
Styrelsebeslut avseende godkännande av transaktionens genomförande Framtiden
29 oktober 2015
Preliminär gemensam kommunikation avseende transaktionen/affären vid
månadsskifte okt/nov enligt senare överenskommelse
Kommunstyrelsen sammanträder den 18 nov (beslut och förberedande inför
kommunfullmäktige) Omedelbar justering krävs för att få med ärendet i
Kommunfullmäktige 3 december 2015.
Kommunfullmäktige sammanträder 3 december 2015
Lagakraftvunnet beslut, tre veckor efter justerat protokoll 1 kommunfullmäktige.
Tillträde enligt separat överenskommelse, men sannolikt i januari 2016, kan bli svårt
att hinna få ihop underlag tidigare
1(1)
REAL
...
Value Management
Rapport
—
kommersiell DD projekt Hammer
on tiden t i elit
Stock ho) ni oktober
2()
15
-
;1
REAL
..
Value tvlanagemcnt
nnehäIl
1.
PRi LR
2.
L PPDR CF Is BkCRt ‘II)
3.
t I’PI)R Cl [‘ OMF1 1 \I\(
4.
B \KCRtND [11.1. I%I lIIi I) lRt
5.
S\II\FV[TXI\(
b.
RLKOIIF\III)\
7.
lSJ klI.k
J.
3
1
1
SIIISKt SSIO
5
5
7.1
lntakter bostader
7.2
Intakter kommersiellt
7.3
Intakter parkering och färrad
6
6
hos 15 [llR l\hl.t DE.R 5l)L Pl.-5I.R[ t 5DLRJI.LL
8.1
Avvikelser kostnader
8.2
Driftnetto
4
7
8
8
9
9.
INII1t. DIkEk1\ kSIlSu
lo.
Kf)S[5ADFR l5kI.t l)IR.%D) PI. 5ER• 1 t 5I)1RJI.I.l
10
Il
10.1
11
10.2
Iomtrattsavgälder
12
10.3
Driftnetto
12
Il.
GE1ENS.ltIETSNL.iGGNlNGAR
12.
[LKSISK S1VtLSBESIKTXIXG
13.
[Et,t. 1)1)
13
14
14
Sida2avlS
7
REAL
...
Vake v1aryement
1. PARTER
Uppdragstagare
Uppdragsgivare
RI Al Value \latiai.iemcnt Sordic \l1
Kunsiatan 24
III 5 St ckl. im
C)ranisiiiotiiiutnuier: 556)2X—536%
( iötcboiiis ‘as bostaJsikttehottty
1 i clrekI’-iatan 6’
412 2 ( citehort
()rganisationsnuinmer:
h36—’6?
2. UPPDRAGETS BAKGRUND
1 )eini konitnersiella duc äi1hcncc—rapport Rapporlcn”) har tt prlitats
pa uppdrag av (jtehors
stads hsisktihulji.. on.nr 556U46—8562 L pptl rags.i
ih.fl’ eller ‘kiil)irtIi” RappC)rtCit
avser sol
Il 1)1) u’ ast iii tet etlia uppi at mi med toi ut ratt n gaende i 1- asi 1 gh et shol
a get 1 red f äl 1
\fl org. nr. 556662—’t)35 samt kotnplet ennirsandelarna il atigLie
tsholaet Bredfl:ill K13. org. nr
och [a nehLtsbola!et (iropens Gard KB. org. nr. )t if’t—6XS
1. ch s. tastliererna
1 ljiillho 31 :8. [Itijllho 35:2 35:6 saint Itjällbo 35:8—1 1 samtliga i (iotcbo
ti.s kuinititn. \ ar granskning
har i.cnotnIort. ud anlcdmni. a Köpicns rilltätikta förs iir a samtlig
a aktier i flolwei \enineri B
.\B org.nr 5567h4—68 Sifjatcn” samt komplementärsandelarna i 1 ) rIenwe
;; från
[as
is il ii.ei Aneik AB. ore. nr. 56662—563’.
3. UPPDRÅGETS OMFATTNING
( rmsknmeen iiI’attning har beslutats i samrad med Köpare
n och har inriktats pa att tinna
kommersllaav ikelser som äsentlit kan
erka K ii ‘rnbolaie,i tärde eller annars kan ara n
surskild betydelse för Köparen. (iranskningen är ränsad till att en fiera
SiI liens dokuinetiratton
samt att identifiera och redotira för risker förenade med
ett förs är a’ Konucnrholacn. tt’\ er den
kommersiella delen har uppclraet iitkluderat att uppltuidia konsul för getiotu
t
föraitde at teknisk
stattishesiktiiino. fkcn har utförts och dokuiunirais av L)eiisia. Vidare
har granskningen tZretagiis
par;ilfellr med pagaende at tals)Zirhandltngar saint övriga granskningar at
Konceniholagemi och
FLtstii.thcterna. t. töt er tctta parallellt med exterur legalt ombud tenom
törande at legal 1)1), ilken
öt ersänds separat. ( irarrsktmiimicn är enotnl
örd mcd resert ation för av sältaren tillhandahallen felaktig
el ler bristande in fönnat ton.
( raiiktiincn t denna rapport är henritisa till Lomtuersiella d vs, inte
legala eller tekniska aspekter)
aspekter at Iölande oiiinidcii
(a)
hostadsavtal
(b)
kommersiella at tal
(c)
resultatr:ipporter
at
seetide budget och prognos 1 för 2015
Sd.t 3 av 15
J
t
REAL
...
Vaiue Mar agement
4. BAKGRUND TILL INITIERAD FÖRVÄRVSDISKUSSION
1 latninarkullen är ett av tönaltnings \H [ ramtiden 1 nmtideiu identilierat oJi priotilerat
utvecklingsomrade tor [ksiadsbulaget. I)et är en onirade som till största delen af byggt inom
tt d’ranwn tor det sa kai lade i ii 1’ )i)tOW iminci med fr dessa in aden kät ida
Iörha 1 lai iden som
rdati 1 bog arbetsloshet och en andel utIandstmdda som ö ersticer Göteborg Loininutis genomsnitt
komhnation med att m adet at en innehar en högre zrad n oc tal oro än Göteborgs genomsnitt
Fnligt framtaget nrikiningsdoknment l4r Framtiden skall sarskilcla insatser eäras i särskilt
detiti lierade eniraden Ir au stjrk.i respekt. tirsiaelse och gemenskap med mialet att skapa en okad
inom omradet.
1 )cita har hIitiskt ant st art ut genumlra 1 praktiken da omradet ci varit helagt a Bustadsbolag
et
och tu itaide ägare 1). ( antegme & to till aktuellt hestand ej har haft ett langs ki igt enagcmang
1
oniradet. [)eita da aktuellt Rrtärt eenomthis som en del av ett större port Lii lott ars och da Lind ii
mm adc ci ligger inom pnonterat geugratiskt oinrade ts sec man nu alt at viita hestandet. Man kan
gitetvis at takta en ny och sannolikt ocksa da en prit at agare. men som troliuen sk le ha thr sikt
as
itt
maximera at kastnmtig pa eget kapital och tara aggressit m sin nrssaitnng. vilket skulle mnehiira an
den mi nya aearc sannolikt skulle t 1 noas att tortsatt halla nere uridertial 1 sn it alt
och därmed sak fln
margtnal att gemtomföra iiddt ändiga Insatser utenulid och hestand. ilket ssulle motverka satsningen
nom omradet.
1: ttersom Bostadsbolaget har etablerat en kontakt med ägaren ni tiwegaende tbrsök till orsaIjtii
ami tdl,ttzjsrt de mjuka tärdeti nus arande ägare kan tillvarata i sin komntntmnikation med mnarkden
vid genotulörd amir gemensamt med Bostadshulagei har Bosradsbolaget nu tätt en exkl usis
möt lighet
att lrs ars t’äsiigheicnia ieh da till ett pris som at klart uimderstmgande löregactmdc tidigare tirsök till
otsal tiitg
l ön ärvet ger i3 siadshol ,tuet en rikt mu 1 ighet at lyfta hela omradet inkluderande at gardet
uremiljö för att astadkomma ovan nämnda trgghet för de boende i omradet och samtidigt tillgodogöra
Bostadsbolaget den s ärdeöknmng detta ger t hela ouradet id ett lyft. 1 )arel’ter kan
delar at det
törs ärt ade bestattdet pa sikt cs.einpcls is omhildas tZr att öka mangfalden av ägandefonner och
dätn cd iterl mgam e stärka omnradet
Ftt fört än skulle trots att utt aida delar pa sikt skulle onhildas troligtt is att fliottas posttit t at
hyresgästerna och It reseast lorenige vilket skulle öka mö ligheren till framtida positiva uppgorelser
vid kom ni ande omti ggnader he si dci Detta skalle tt date m sa pa att 1 s tadsb i la get i nenar allt ar i
sin strät an etier en iOslti utt eeklmng i 1 lammarkullen som 1 ikluderar mer än att enkotmi att geitoritföra
Ivrespas et katicic atgarder utan ocksa ett it dligt steg mot ett lielhetsanst ar för oI:r.JLt
Sida 4
av
15
REAL
...
Va)ue Managernent
5. SAMMANFATTNING
t)e avvikelser som detekierats anser R\ M hamnar nom tdinarginalcn
som pa fwhand kunnat
art tas Att i ntuktcrna fir bostadsde len är natot larc imRrt i Val dli on
iniut förklaras a
om1vrtntnis akans. \v ikelscn a seende .iuereociadc intäkten kait till stor del
törklaias sannolikt i
hu udsak a att \‘aluiit oh input har intäkter pa Bred tjäll ;n seende pm ke:iiat och
timtd upptaende till
448 (lOt) kr som helt sakn;is tillhandahallet iniäktsunderla. !ket ulreds date
Fn del flarklarihl2
skulle dock kunna ara att tomidsintikten et.eniIiien inir till den kommersiella
delen
et ii ili ci a i ic ni titta rna har in te ut ret ts idare Li koparen ied an innehar dcli
a in dc tI st igheter i
rada aiilcrriiuiatita Kostnaderna lZr bada temensamictsuilactniiitarna har
a säljaren hekrätats
Ii ega ut tu delade i total kast nadsinassa för Bred tjäll ( oflcits ( iard ur ej del iucn
nde i nation a’
emensamhetsunlä1tznincarna). I)ock bör ett eiikluic samt med kostn:idsctfci i hanicrini.t och
administration kunna upptias 1 egenskap av ensam agare och därmed en kosinudsreducenng.
Dcii tekniska statushesiktiiiiien utförd a’ 1 )cilsia .iii sttnittatiIattas ned att
resultatet at som
an tal med hins ii tanen till pa förhand kända förut sitt ni intar.
1 nu a kost nadst,edömn i nt.ten a
behovet de niimastc tio aten a pluiict idc underhallsatctärder uppskattas till ca 30t) 01)0
kr per
lägenhet exklust e tiictaende merardcssLiti inkluderande ROT. l)cssa rapporter hiläggs scpatm.
1 ena Dl) utförd tt esteni jurist hur rapporterats ej innehulla nagra äscniliuu as ikclser.
Denna
rapport hilaggs separat.
t)et aljerat 1 )t)—anal s s underlag erha lIs pa särskild begäran in uderandc möp 1 ighet
till genumgang.
6. REKOMMENDATION
R\M anser att as vtkelsenia som har upptäckts under komitiersiell [)[) med höns n till storleken
pa
förs irs ci samt förs ärs sobiekteris karaktär saint med hänsyn tagen till kwutsutinin ur ös
i rtg ligger
inom tImarginalen. Dock 1irotdas att en motprcstation av Säljaren i os erlutelseas tal
pattilas med en
ambition att .t ateli skall ansvara tZr och oinhesotpa hantering av regionchel tony Lspeland
som
hade är en ämförelse is dyr resurs samt innehar en position som inom Bostadsholanct redan
är tillsatt,
Efler nlltt’ade forcwdus att en enomgan a den totala kostnadsbildeti as ecndc tors
altning och drift
ses over i syfte att säkerställa sk. 1 fordel.ir
[eknisk statusbesikt ninu har ej ds enaskat at nagot hall utan med ett förs äntat resuhat. Man
bör ä’. en
patala att det os erenskomna underli ande tästighetss ardet understiger det ärde soni asattes
t
förcguciidc process innebärande att Sälparen prisat in delar av de uvs ikelser som noterats
pa förhand i
nedan angia si Ilkor. \i :atdsp.iket 1 denna del as seende planerat underLil 1 ger en positiv pas
erkan
pa intäktsstdan beroende av ut tal i tdrhandl ing mcd hvresnasicrnas intresseorgaitisat on.
legal UD har inte resulterat i nagra väsentliga as
kelser.
Mot bakerund as detta anser R\ \1 det ni iis ural att idhalla det indikattsa budet för undct’iincnn
de
fastitihetssärde ont 4’i3 t)OO 00)) kr saint i os ont cid icihet ned kuntinunicerad tidplan.
Uppsatt tidplaii innebär en underteeknitig av tilikorade ds etlutelseas tal fredagen den
23 oktober 2(11 5
kl. 151)0 i Stockholm under tdrutsiitninct av ett PSititt beslut i i1otaushilaict sl\TCIsC. 1 illtride
avses äga rum iiiandagen dcii 1 tbruari 2016 för det full förs ärt sbeslut inner laga kraft
efler beslut i
Lomnitintullinaktige o’h RV\l ser mot bakgrund av genomförd ccii ‘nic.t innen anledning
all att
justeru 1 kommersiella palametrar. Att notera ur att Bostadsbolaget Id an oreise med itdigure
at
sal aren kominunicerat avttringslZirsok sonnilaren 2lil 5) har ett d .iecra underggande
fastighetssörde om cirka 8 MSI K vid en rak tämförelse runs,uktioitetna emellan mot utan 33
\1 8 EK.
Sida 5 av 15
REAL
...
Value tv12nago-nent
7. INTÄKTER
Intkter hnr amiRseraj’, lirdcl,it pi:
Bostad
2. S im
crs
L:!t
3. Förrad och parkerint
totalt kommer lilLikterna 0 i ar 2015 att uppga liii 5’) 533 2t)() kr enl a iseniigslist.i (ich mcd
tordelning enligt nedan .\. ikelsen torklaras iedan under eickti\ uitdeuubr:k.
Valuation input
INTÄKTER
kr/år
Bostad
Kommersiellt
Parkering
57309000
1 688000
570000
318000
SUMMA INTAKTER
59005000
Rentrolt 2015
Avisering 2015
kr/år
kr/år
57479 000
2 045 000
463000
37200
60024 200
57 139 000
1894(1)0
463000
37200
59 533 200
7.1 Intäkter bostäder
R(t0L1shiSgI%tenia erhafler inanadsa ier 0ideLale pa hyra och atten. A seende atten a’ seras der
som o erstiger nonti l1irhnikniii dar “nonialtörhrukning i erhalici tvpbestadsh resavtal är
spec:icerat 1 hilaga. Mot bakgrund a att isenngcn lbr t atten ske retroaktivt mot täktiskt
rhnk ung har analscn och entieringen a sali.irens rcdo sade underlag skett enbart mot 1i\ run
och ej tuir vatten.
Avvikelsen nedan pa 1 70 000 kr tuirklaras sannolikt as en noniial o,utJvttnins akans. ilken e crkar
ha tagits höjd 0r 1 hTcsgästlistan eller iniriala utiöci ag A ikelsen är att betrakta som inom
nori]1aIa si kelse beaktat total hvre’ ol vm och antal lagenheter.
‘
INTÄKTER
Valuation input
kr/åt
Rentroll 2O15 Avisering 2015
kr/år
kr/åt
Et
7309 000
57479000
57139000
SUMMAINTÄKTER
.7309000
57479001)
57139000
7.2 Intakter kommersieUt
De koinniersiella avtalen är till anta:et 2 st\ cken och :ntaic hyresgäster 24, iiiiicbärande att issa
hvresuästei har liirhvni,ngar uppdelade pa hera as tal. Gropens (ird inrymmer pa kommersiella sidan
endast en skola Zrdelat pa tre olika avtal och re’.terande kommersiella trhyrningar finns inom
Bred täi 1
t)en totala uth mii
bara arean uppgår till 2 122 nY och snitth ran uppgar 1)11 ca 800 kr nY.
SicIa6avlS
REAL
...
Vacje Mar aqernent
A talen ar u1ph
rcLi pa sed anligt ‘iis med bashvra som indexeras och mcd tillägg i
ta cliund ta Lust riader och tasnltetsskat t
rigt fr
Samtltria h resu tal mcd bila2ur om finnS tippril mdc har aitaI serats
och tiitits a flit)) a sdljareii
ii11Itndahllna a i.cringsfistor. 1 l\TeS:i’ talen har lunnits a JsCt ds koiTekt
1 dc tall 5011) har kutina
analyseras. 1 )e a’ tal nedan som CJ tiflils upptaitade och som pcL1tiecrats
nedan sidinmer dock id en
am Iwel se mellan h rcs2ist lista och a isen nal Ista. Dc ni ndre av ikclserna
som upptiicks kan
härledas till tiIläen anne och atten.
\ vikelsen neclaci lm klaras med att Graflunds har ett intenih resat tal
timnas dock inet upprättat
skriltliit avtal) mcd en tntcnih ra om 174 000 kr ar som tiollas i a lsermn.!sästa
mt Ovrim .\ vikelse
htrklara mcd a I%crIIl avseende anen och änne som a iseras t
elcthatid mot liktmsk tZrhrukning.
.-\‘ tal 424- t 6) U1()U4
avtalet saknas mcii tinns ned i Iivresirttlista samt a’ setas i enlighet
med
denna ..\r.li\ ta om ca 36 Hit) kr.
‘
\s t,l 54240Wot 1—tu
hyra och area samt underskott sLna, iucn avtalet f’iims med i ltrcsgästltsta
sami
seta i L1dIthCt med denna. Arshwa om ca 27 ttt){) kr.
‘
DRIFTNmO 2015
-
Vatuation input
INTÄKTER
kr/åt
Komme rsiellt
SUMMAINTÄKTER
Rentroll 201S Aviseting 2015
kr/år
kr/år
1688000
2015000
16881)0))
204500t)
1 894000
1894000
7.3 tntäkter parkering och förråd
(;ruupciis 2ard
Parkering och fwrac1 aviseras i enlighet rired hTesgistlista och flagon
ord ej
.•
ikelse R)t-eltcroer med andra
Brcdfjäll
Underlatr tir parkering och fdirad :i scent: e fltcdfläll saknas i sin hel het. vartbr a ikelsen
blir
44 tu kr ml \‘aluution input. Silijuen har utnbett, komplettera med utestaende underlag
och
trcslas utredas udare e6er tillträde.
‘
INTÄKTER
Parkering & förråd
GROPENSGARD
ParkerinG
Forrd
BREDFJÄLL
Parkermg
423 000
37000
—
SUMMA
Valuation input
kr/är
NTÄKTER
Rentroll 201S Avisering 2015
kr/års
kr/år
463 000
46 000
37200
37200
247000
0
t)) 0(X
O
500 200
908 000
Sida7avl5
0
0
500 200
REAL ...
Vakje .1anaceme it
8. KOSTNADER EXKLUDERANDE PLANERAT UNDERHÅLL
1 kutnad.ui tcrlttct ingr kostnadsposter etiliiI tabell •IK stnadspnsier”
nedan. Inkluderat at även
andel it kc titader tZr temensamlietsanLitumntarna 1 ljällbo GA 22
och HläIlbo (,.\ 24. tilka
ii l.It!Lrni fl tia K paren cl 1cr et i.etlcnn tZht ftrt ärt
komtuer ;1t t kontrollera tull ut da u staende andel
dag kontroItera at flostadsboLwet. l)enna kositiadsuppsiallning cxkltid
erar planerat underhall t ilkct
ut unr en uppskal ln t tu at seende kommande
adi t: i .a 1 Len i mm iirestat cm genererar en
n itki ikn ti efter ft)rhandlin med hvresgästcrnas intresseorgan
lsitlon. )a uttill iknat ekt aitcm
a satt kosi nad .1 ii utLiktspat ckan positt t 1 kan tirittses redovisas cli
rmcd in it alt la Li iNk
di rek lat kast ii nisam ta r s samt im tötcl se mot in tt takt antaganden
vid ndikau t 1 bud.
‘
KOSTNADSPOSTER
Värme
El
Vatten
Renhallning
Skötsel- och leve ransavtal
Bevakning
Reklam och marknadsforing
Forsakringar
Köpt fastighetsadministration och nre fastighetsskötsel
Ovriga fastighetskostnader
Reparationer atgärdande av skador
Copande reparationer och underhåll
Fastighetsskatt
Iomträttsavgäld
8.1 Avviketser kostnader
At t ikelsen mellan \atttation Ifll)Ut och Prognos l It) IS om
drygt )0() tkr till kiparctis tiirdel kati i
princip 1 sin helhet Iwklaras genom att dnfl och underhall har tillmätts olika
storheter i initiala
intai.tandcn iiimförl med uttIl. \oiera att dl lerensen mellan l3udger 2015 samt
\ aluatton input är
tZirsumbar denna dcl och titlägas skall att denna post dcl’ i at en at asntigsberocn
dc.
At gorande ftir hur stor del sOm
at ‘ilis för drth och underhall är givetvis bclocnfle pa hur respek
tit e
tastighetsagaic aier att t..n dii sinj tiltangar öter tid samt hur aktiv en ägare
ur avseende
uiiderlIhsuiu,trdcr. t arlir det oc Lsa at görs fran ai.tarc till ägare hur storlek
en sims pa denna
kostnadspost. Ciciterellt kan nämnas att en kiiparc till aktuell pio Ii bör söka
en nära dialog och
si 1 la roete ii ica hi rcsgastcrm Is ittiresseorgani
sut tim Ir att ‘a .erst 11.1 att in esteri ngar görs med
e1ieriank och tippsutia at kusintngskrav etterioljs.
En mindre det, ca Sf) (11)1) kr, at at t Lcleii kan ftrkharas av att posterna monutrititsat
giitd och
ktsttghetsskan at \ iker nagot mf Val uatinn input. [)etta lämnas utan itgärd.
‘.
Sida8avl5
REAL
...
Vaue Managernent
KOSTNADER
Valuation input
kr/kr
Budget 2015 Prognos 1, 2015
kr/år
kr/år
Groptii. Gt,rd
Driftøch underhU
1orntiittsivid
Fastighetsskatt
SUMMA
/991U0U
207 766
239 730
8438496
8018000
199 872
223000
8440872
8206000
199 8)2
223 000
8628872
BtedJjöl!
Drift och underhall
Iorntrattsavgaict
fastighetsskatt
SUMMA
24 .232 SOC
635 765E
733 575
25821840
23 106 000
602 473
714 000
24422473
23395000
602 473
714 000
24/11473
SUMMA KOSTNADER
34260 3t
32 863 345
33 34(3 4S
8.2 Oriftnetto
ppslLil It dritnetto nedan isar en posit avvikelse jämlrelse mellan iiiitilt presenterade
den sid varclennl2 stalli mot i Dl)—runime: preseliterat intakis- och kostnadsunderlag
exkl uderii ode posten planerat timleil
som i si ii cir .is ‘er ios e ten nt.tar i hvnadec och mark i im
motpreslaiton tnedkir en positis us ci ko pa nceri: h resiiiidkt via uttäll liiha,idling
i
med
hvrestiasternas i utresseoruaflisat ton
\oterhart är att 1 as seende intäktssidan noterat en mindre ncO.i s as vikelse enhgt o’ an a seende
primärt utestaende underlag 1r ftmid och parkering i Bredtätl. Dessa tar kompletteras samt utredas
s idare 1
efterhand
•\tci sLieiJc positit as ikdse beror till största Ud pa as saH uppskattad kistnd tZir drift och underhall
initial saminanställninct. liken tirLlarar at keisen om dr in 500 kr pa nedersta raden Av vikelsen at
med andra ord inte en konkret kostnad utan tittör en indikatis uppskattning. Faktiska kostnadsposter
ds eren sstämjncr med uticlerlau ti vet redot i sade aittatzanden id mi tial indikation
och
saidebecliiinning.
Sida av 15
REAL
...
Value Management
DRIFTNO 2015
-
INTAKTER
8ostad
Kommersiellt
i’rig
Forrad
SUMMA iNTAKTER
KOSTNADER
Oro pens Gord
Drift och undt?rhall
!orntrattsavg,)L
Fastighetsskatt
SUMMA
Btedfja)I
Drift och uncterhäll
Iorntrattsavg&d
astighets’att
Valuation input
kr/at
Rentroll 2015
kr/år
Avisering 2015
57309000
573’9(X)0
2 045 000
463000
37 200
60 024 200
57139000
1 682 000
570000
&8 000
59 905 000
Valuation input
kr/år
7991 000
207 766
239 730
8438396
24452500
krlår
1 894 000
363000
37 200
59 533 200
Budget 2015: Prognos 1, 2015
kr/år
kr/år
8018000:
199 872
223 000
8460872
23 106 000
602 473:
8 206 000
199 872
223000
8 628872
733 575
714 000
23 395000
602 473
714 000
SUMMA
25821840
24422473
24711473
SUMMA KOSTNADlR
34 260 336
32 $63 345:
33 o 3s
DRIFTNETtO
25 644 664
27 160 855
26 192 855:
635 765
9. INITIAL DIREKTAVKASTNING
\edm följer dels en indLati direkia kastitm giei underliggande isiitliets arde om 493 \ISEK
samt en a iLelseanal s a seende iridikaii 1 pris
anlagd punkters av ikelse imf tued initialt
indikerad di rekias kasin 1 ne.
—
AVKASTNINGSANACYS
Valuation input Rentroll 2015
SUMMA INTAKTER
Avise ring 2015
kr/år
kr/är
kr/är
59905000
60O24200
59533200
SUMMA KOSTNADER
34260336
32863345
33 340 345
DRIFTNE1TO
25644664
27160855
26 192 855
IDIREKTAVKASTNING, INDIKERAD
S,20%
5,51%
5,31%1
Avvikelseanalys jmf med initialt indikerat underliggande fastighetsvärde 493 MSEK
-5000000
5.26.
5,26%:
5,26%
-2500000
5,23%
5.23%
5,23%
0
n/a:
n/a
nfa
2 500 000
5,18%
5,18%
5,18%
5000000
S,15%
5,15%
5,15%
Sida 10
av 15
P
REAL
...
Vaiuo Mangement
10. KOSTNADER INKLUDERANDE PLANERAT UNDERHÅLL
1 k t n;id nndei hittet ncwr kost nadsposter en Ii gt tabell “Kostiiadsposter” iicdai
Ii iki u letat är aven
ki %ttiad er for cmciisatnhe! san Iagtnarna 1 Ijä Ilbo (.1, \ 22 och ljäl ho G;\
24. lika an1 ägi.rn intar
koparen efter ett .tciiiim tit l3r är kommer att kinilwilra tXstlt
ut.
KOSTNADSPO5Tk
...
.
.:
Varme
El
Vatten
Renhallning
Skotsel- och everansavtal
Bevako: ng
Reklam och marknadsfonng
Forsakri ngar
Kopt fastighetsadministration och inte fastighetsskotsel
Ovriga fastighetskostnader
Reparationer atgardande av skador
Löpande reparationer och underhäll
Planerat unde’bL
Fastigietssatt
fornU
10.1
dtsavd.ä
Avvikeiseti mellan \ aluation inpul och prognos 1. 2(115 kan i princip i sin helhet tZrkiarasi.te nom
att
olika storheter i antaganden i uppställning nedan.
planerat undertiali har tillinatts
As gorande fir hur stor del simi assätts tr planerat underhall är i’ elvis hetocmie pa hur respektive
isti
etS tre säljer att t?rvalta sina tiiiangar över tid. varftr det ocksa as gois Ii-an
ätiare till ieare
hur storlekeit sätts pa denna kstnad-po-i
l:n mindre del. L Xl) 11(1(1 kr. as as s ikelsen kan förklatas av att posterna tomträitsus oäld
tasi ghicts—kau as s iker nagot im) Val untion input
Valuat)on input
KOSTNADER
Gropens Göra
Drift och underhall
Tomtrattsavgald
Fastighetsskatt
SUMMA
Budget 2015 Prognos 1,2015
kr/år
kr/år
kr/åt
9077 776
207766
239 730
9 525 272:
8888128
199872
10226128
199872
200
10649 CX)O
223000:
9311 000
&cd ju:
Drift och underhåll
Torntrtsavgad
Fastighetsskatt
SUMMA
27778 040
635 765
733 515
28 308 527
602473
29147380:
29625000
28833527
602473
7N 0
30150000
SUMMAKOSTNADER
386726S2
38936000
40799000
711
Sida 11 av 15
oJi
REAL
..
Value Mnagement
10.2
Tomträttsavgätder
Det tinns It) stycken nu ui1huLJe mii raitsavtal (till flera avtal finns tillhea tal och domar ‘nin
imnehurtt justcnngar gentemot Ian udkimtritKa tal) enligt nedan. 1 )a det finns tre st ckcn tal
a
som
J iker gentemot ‘ad sOfli hatiigar a fiustiglietsreistret tomrdas att
liaren ttr laninn garanti
i\ seende nu gallande hnlurattstn tzalder utan att detta är ett nud
tindigt kra
‘
Torntratt
Hjalibo 35:2
Hjatibr 31.8
Hjallbo 35:11
HiaIIbo3S3
HOliho 35.4
Hjatibo35 5
Hjatibo 35-6
HaIIbo 35:8
Hjattho 35:9
3510
10.3
DO-material Fastighetsregistret Awikelse
70 785
47 201
23 055
199877
199872
0
100)
100
0
80398
80398
0
85415
85415
0
80398
80398
0
125 425
125 425
0
25520
71 342
-45 822
71342
71342
0
39360
50001
10540
788 Lis
t11 192
33274
Drtftnetto
UppstLiIlt tittntio nedan visar iin ielse mellan initialt esczoeIade Ingajigsl rden id värdering
ställt mot i 1)1 )—rumnmet presenterat iiitakt— och kostnadsunderlag ..\‘ ikelserna har förklarats ovan
och det ir till strta del a. tkelser 1 onekett pu a satt uppskattad kostnad for planerat Lt:deLttii 50113
tZirklarar a ikelsen om ca 2.5 nikr pa nedersta raden. \. eRe!t är ned andra ord inte en konkret
kostnad utan utgör en mdikaii uppskattning. Faktiska kostnadsposter överensstämmer med underlag.
l)ct skall noteras att i drttlnettowbell nedan att i heräkiiinuen pa naikissidaii det ej har inkluderats den
intäkn.ökning som i flirhandling med 1 lvi estästförcntngen med stor sannolikhet kommer i2enereras 1
1 ram il du 1 ärltwmd 1 in .ysä erenskom mcl ser. 1 t ter det att Ltsl iiaden för planerat utiderha Il har akti erats
kommer saint 1 iga lä uenlmei er os er tid att j iim 1wt nuläuct ha ett markant. t dm tört med im ii laiei . högre
hrL1ks arde.
1)enna bruks ärdesökninu av lagenheter har i denna rapport ej ks ann fierats mot bakgrund a alt deti
endast skulle resultera i k alifieeradc gissnuligar. 1 )oek ku .c utan t ekan underlaget och dLinned
törhandlingpo:tcnen inför dessa förhandlingar med 1 Ivresgästföreningcim ställa Bostadsholaget
position av ln re ärd. i en markant starkare ställning med positiv IZrhanUlingsö erenske,rnmclse som
direkt lZihd.
Sida 12 av 15
(4
REAL
...
Vatue Mariagerrient
DRIFTUETrO 2015
INTÄKTER
Kommersiellt
Valuatlon nput
kr/år
Rentroil 2015
Avisering 2015
kr/år
kr/år
57 300 tU)
57479X()
1 688
2Cs13
463000
37200
60023200
Pir ker ‘ig
SUMMA INTÄKIER
KOSTNADER
Grpe’ &trd
Dr:ft
..nØi:rn,iI
Tolntraitsdvgld
Fst:gh€ssk,:t
SUMMA
Drift oc’r urd’rhiiIi
Tomtrattsavga d
.1
t .g’1tss
33 KI3
59905000
Valuation input
kr/år
9077 776
511
:‘
1 8.4 (JJ()
463000
37 200
59533200
Budget 2015 Prognos 1. 2015
kr/år
kr/år
8888 :28
199672
10226128
223000
2231’)
9525271
931 000
10649000
27 7780
28 308527
635 765
733 575
602473
2883527
o02 473
207 766
239730
199
SUMMA
29147 380-
74 1YX)
29 25 CKII
30 1S0’X
SUMMA KOSTNADER
38 672 652
38938000
4(2799000
ORIFTNETtO
21232 48
.--200
1)1 7)1 1-)-
:11
7:3 X
fl. GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR
I)et finns ts stcken !c’l(1eIlan1he Inldeenlni1ar f liHbo ( \ 22 och 1 liullbo (,A 24 som
ingar i
lbrs arvet. ilka Lppdrags saren id cii enotnfiwt lrs trv kommer att fli ensam kontroll över. 1ot
1Jaktrw1d as au Lppdrasisaren redan sedan tidigare. i e nskap av tomtriittsinnehavare av Hjällho
35:7. sant dc’ltaanJe i bada dcss:i tva e[teI.Lintn1yI nc:i har inuen sidare uirednint skett av
dessa da Lppdragsgi aren flrut ai t :ira irisat i i uni
inrinia Iii de’isa
GEMENSAMHE1SANLÄGGNINGAR
Hjallbo GA:22 (Sopsug) Andelstal, % Hjällbo GA:24(Miljö) Andelstal, %
Deltagande fastgheter Hjällbo 35:2
Hjailbo 35:3
Hjallbo 35:4
Hjallbo 35:5
Hjällbo 35:6
Hjallbo 35:7
10,01 Hjällbo 35:2
10,01 Hjallbo 35:3
10,01 Hjallbo 35:4
7,24
12,12
12,12
10,01 Hallbo 35:5
15,62 Hjallbo 35:6
17,67 Hjallbo 35:7
12,1
13,09
14,24
Hjallbo3S:8
-‘I)oo 35:9
8,$9Hjällbo3S:8
8,89 Hjallbo 35:9
11.32
11,32
Hjalibo 35:10
8,89Hjallbo 3510
6,44
100:
Sida 13 av 15
100
REAL
..
Value Management
12. TEKNISK STATUSBESIKTNING
R\M har lilRett att projektieda hesiktningsman far ut farande tit teknisk stitusheokini
ng, Ippdra2et
har utforts at Densia och har omfattat ett ‘akulär ckmsk besiktmtin och u cdi: nn
av byggnaderna pu
tist fletci1it 1. tiatandet innchatler en hcd nuiiiu. at behot
et dc narmaste tio aten at planerade
unclerha lisa 1 gardet saint en grot kost t id etl im n nu at varje a uird Endast de ekontinuskt
hei delset ulLt atgiliderna ir upptagna. sina atelirder och arligt idpaude underhall kan
ara utchiniinde
1 tora drag kan hestktntngen anses ha resulterat i pa IZirhand fart ämat resultat med
den kdnnLdom
som pa farhand faims om bestandet. 1 )etiita farhatulsinfarmatton har kparc’n kunnedom
om niol
bakgrund av bet int 1 iga i nnchat i omnradct samt i euctiskap 1 övrigt v lokal fast 1 glietsLigate.
fin Brcdfjäll omtdttanck 6X6 igenlieter har totala kostnaden
u;)pska?tat till 1 S3 2Qt1 00(1 ki och tur
lrtipcflS ( iird omfattande 204 lagcniieter
har den totala k stm:det. uppskattais till 67 X() 4)Oit kr.
Kostnaden far (1 mpcns ( ;ard hedoins mcd andra citd naunt hogre per Idgenliet än far 1 ted tji Med
tt
1tu1 kostnad inkluderar Liia ett tcihctslvfl at ht uunidcr samt inre atudrder omsoin stamhyte
etc.
Per Idgenhet uppar med andra ord den at [)ensia uppskattade
kostnaden till 2X2 21 3 kr. Sannolikt lit
denna ni va i ttndcrka Tim lim tZiti med faktiskt utfall och kopa ret hör ra Lut med en Ii lirc
kostnad mot
bakgrund at ett flertal para mci rar tt presenteras tidmiare 1 till dem :a iappirt hl fagade
tckmkrapponer. Dock crha som in’ 1reiat on ett fullt genomgangel och uppgraderat hestand
med
en via farhanditiw med h resgasternas itittesseiruamsiliott oterenskonunen positit intäktspaverk
an.
Bristadsbolagei it ocksa t roi ml is den part pa marknaden som kan gen ‘m tuta .t .ii e: en Ii
t-ipporterna pa det mest kosinadsettektita sätt tui hakurund at titdriidcat t)etta da k4ipaicti
sedan tidigare iiineliar bostäder saimna omnrade santt kinncr bgunadstt pett dl genom detta samt
har
en väl narhetad och god relation med hvresudsteiyias nlresseoruaitistt on. vilka di cii under
en tänere
period elerIvst .ilt Hostadsbolaget ski 1 ta detta nittatit
TEKNISK STATUSBSIKTNING
kr
GropensGard
67880000
Ant.
lgh
Kr/lgh
.O3
332745
Bredfiall
183 290000:
686
267 187
Totalt
251 Jk CXX,
$90:
282 213
13. LEGALDD
Uppdragsit aten har separat anlitat c\teill lundisk radgtare som geitonifart legat DD. Med
reservation fir att samtliga ställda t’ragor. id idpunKtell tir öt ersandaitde at total t)D—rappiwt.
besvarats ttt säliarett eller sähtarens ombud summerar den legala [)I): ii till att nagra väsentitga
att ikelser i paträftats.
ej
Sida l4avlS
v
REAL
..
Value Management
RE\ 1. \‘alue Iina!e innt
Kungitn 24. Skholni
2015-10-21
/
Maltias Bulow
Sida IS av 15
Mts Rengstedt
Bostads
bolaget
Protokoll styrelsen nr 7/2015
Göteborgs Stads Bostadsaktieholag
Tid:
Onsdagen den 22 oktober 2015 kl. 13.30-17.00
Plats:
Närvarande
Ej närvarande
Engelbrektsgatan 69, styre tserummet vtn 8
Johan Zandin (V)
Ulla Y Gustafsson (S)
Tomas Nilsson (M)
Adam Wojciechowski (MP)
Ronny .Iohansson (5)
Anette Vancas Moberg (5)
ordförande
vice ordtrande
vice ordl&ande
Lcdamot
suppleant tj.
suppleant tj
Ulla Berg
Jonna Carlsdotter
Thomas Gustafsson
ord. Unionen
suppi. Unionen
ord. fa-anställda
Kicki Björklund
Magii us Adamsson
VD
ekonomichef
Carina Mogrcn
sekreterare
Jonas Aftenius (5)
Inger Bergstcn (M)
Pjotr Kiszkiel (FP)
Sofia Rostedth (M)
Patrik Ryn
ledamot
ledamot
ledamot
suppleant
suppi. fa-anstätida
Utdrag ur protokoll Omedelbart justerade beslut
-
5. Investeringsbeslut
Kicki Björklund redogjorde ftr fastighetsaCthren. i enlighet med inför mötet utsänd
handling.
Tilläggsyrkande fran Tomas Nilsson enligt bifogad handling.
\,
1(2)
J
Bostads
boIaget
Styrelsen beslutar:
1. att ge ordförande i uppdrag att tillsammans med VD teckna
överlätelscavtat samt genomföra fastighetsafifir i Hammarkullen enligt
utsänt informationsmaterial samt “Rapport kommersiell DD projekt
Hammer, Stockholm 2015-10-2 1. Överlåtetseavtalet ska vara villkorat
av godkännande i föi-valtnings AB Framtidens styrelse och av
lagakraftvunnet beslut i Kommunfullmäktige i enlighet med uppsatt
tidplan.
2. att fastställa presidiets förslag till strategidokument.
3. att avslä tilläggsyrkandet
4. omedelbart justera besluten enligt punkterna 1-3.
—
Reservation
Vid styrelsemötet 2015-10-22 föreslog undertecknad bifogade tillägg till
investeringsbeslutet ang. Ilammarkullen. Tilläggsyrkandet är även trankrat med
Folkpartiets ledamot i styrelsen.
Dä min bedömning är att tilläggsyrkandet anger en inriktning som vore positiv för
Bostadsbolagets verksamhet och varumärke reserverar jag mig till ffirmän för bifall till
tillä ‘g’rkandet.
Tomas Nilsson
Justeras:
2015-10-22
Datum
2015-10-22
Datum
J,ohan Zandin
1 omas ilsson
2 (2)
Yrkande (M)
Säkerställa medel för nyproduktion
Förvärvet av 890 lägenheter Hammarkullen sker med en tydlig ambition om att erbjuda
bostadsrätter och kooperativa hyresrätter i en del av staden som idag domineras av
hyresrätten. Intresset för ombildning bland dagens hyresgäster i de berörda fastigheterna är
dock ej kartlagt.
För att säkerstalla att affären i Hammarkullen inte innebär att investeringsutrymme
langsiktigt ianspräktas av förvärv av befintliga bostäder behöver ombildningar och/eller
försäljningar ske i andra delar av Bostadsbolagets bestand. Styrelsens inriktningsdokument
anger att Bostadsbolaget bör färdigställa 350 nya lägenheter per år. Ombildningar eller
försäljningar bör ske som minst i motsvarande takt.
Primärt skall bolaget verka för blandade upplätelseformer genom försäljning till
bostadsrättsföreningar eller hyreskooperativ, i enlighet med styrelsens inriktningsdokument,
och sekundärt skall bolaget avyttra fastigheter till langsiktigt förvaltande privata hyresvärdar.
FÖRSLAG TILL BESLUT
—
Tilläggsyrkande ang. Hammarkullen
Styrelsen föresläs besluta uppdra åt VD
Att
presentera en plan för avyttring av motsvarande 900 tägenheter 1 enlighet med ovan
Yttrande
Ärende 10 c
AB Framtiden Styrelsemöte 2015-10-29
Hemställan från styrelsen i Göteborgs stads bostadsaktiebolag
Förvärvet av 890 lagenheter i Hammarkullen är ett tydligt tecken från Framtidskoncernen att
bidra till en ökad integration i staden. Förvärvet ger möjlighet till att bidra med större
trygghet i hela Hammarkullen samt också att kunna erbjuda ett stort antal bostadsrätter och
kooperativa hyresrätter. Därmed skapas möjlighet att i ett område där hyresrätten är
dominerande skapa fler upplåtelseformer enligt kommunfullmäktiges uppdrag till
Förvaltnings AB Framtiden.
Vi noterar med tillfredställelse att Bostadsbolagets styrelse har antagit en tydlig” Strategi för
Hammarkullen” som bl a innebär att man ska ge möjlighet att skapa bostadsrätt och
kooperativ hyresrätt i hälften av det bestånd som nu förvärvas. Syftet är att öka
blandningen av upplåtelseformer i Hammarkullen och inte öka allmännyttans dominans 1
området mer än nödvändigt.
1 stadens fortsatta planering av bostadsbyggandet i Hammarkullen är det viktigt att också
andra aktörer på bostadsmarknaden ges möjlighet att bygga bostäder i området och på det
viset skapa en bredare ägarbild.
Förvaltnings AB Framtiden
Styrelsen

Tjänsteutlåtande Stadsledningskontoret

Transcription

Similar documents

Fastighetsskötare

Välbesökt invigning av Trygghetsboendet Burensköld

Störningsjour för tryggt boende

Stjärnfesten den 30 oktober på Trombon, Södertälje stadshus