B-uppsats, Hyresgästföreningen-1

Linköpings Universitet
Statsvetenskap 2
B-uppsats
Vaileth Givik Sylvan
610308-8560
Hyresgästföreningen och hyresgästen – en bruten dialog
----Hyresrätten i strykklass i marknadsliberalismens Sverige
Handledare: Mariana S Gustafsson
Innehållsförteckning
1 Inledning
Hyresgäsföreningens bristande dialog med hyresgäster
sid 1 - 2
1.1 Syfte och frågeställningar
sid 2
1.2 Strategi och design
sid 3
1.3 Metod
sid 3 - 4
1.4 Källkritik
sid 4 - 5
1.5 Validitet och reliabilitet
sid 5
2 Hyresrätten som boendeform- en välfärdsfråga
sid 6 - 8
2.1 Begreppsförklaring
sid 8 - 9
3 Bostadssituationen i marknadsliberalismens Sverige
sid 9 - 12
4 Hyresgästföreningens organisering
sid 13 – 14
4.1 Förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och hyresvärdarna
sid 14 – 15
5 Demokrati och inflytande – Robert Dahls teori om den demokrat-
sid 15 - 18
iska processen
6 Slutsatser och avslutande reflektioner
sid 18 – 22
Källor
sid 23 - 25
Bilagor 1 – 3
bilaga 1
sid 26
bilaga 2 Sammanställning av intervjuer - respondenter- och informantintervjuer med jurister på Hyresgästföreningen
sid 27 - 28
bilaga 3 Brev från Hyresgästföreningen till Justitiedepartementet
sid 29 - 33
1. Inledning Hyresgästföreningens bristande dialog med hyresgäster
Hyresgästföreningen ( Hgf ) är en partipolitiskt obunden, demokratisk medlems- och intresseorganisation för hyresgäster, från en tid då kollektivism rådde i Sverige i högre grad än i dagens mer individualistiska samhälle. Det är en av de största och äldsta medlemsorganisationerna med ca 525 000
hushåll som medlemmar, och finansieras av medlemsavgifter och av hyresvärdarna, en så kallad
hyresättningsavgift ( Hyresgästföreningen; Fråga oss)
I enlighet med Förhandlingsordningen i Svea Rikes lag, Jordabalken 12, är Hyresgästföreningen
motpart till hyresvärdar i hyresförhandlingar. Hgf förhandlar hyrorna även åt icke- medlemmar. Vid
konflikter med hyresvärden företräder man bara medlemmar, icke-medlemmar får företräda sig
själva eller söka juridisk hjälp på annat håll ( Hyresgästföreningen; Om oss ).
Vid de årliga hyreshöjningarna som hyresvärdarna lägger fram enligt förhandlingsordningen, meddelar Hyresgästföreningens förhandlare för ett visst eller vissa bestånd, medlemmarna genom ett
skriftligt besked, den begärda hyreshöjningens storlek och av vilka skäl den yrkas. I meddelandet
får medlemmarna också en uppmaning att ange skäl de kan ha mot höjningen, synpunkter och annat
för kännedom till förhandlaren. Ofta handlar en årlig hyreshöjning bara om några procent, men man
följer ändå lagen ( se Informationsblad vid årlig hyreshöjning, bilaga 1) .
Vid renoveringar sker något märkligt i alltför många fall runt om i Sverige. Då meddelar inte Hyresgästföreningens förhandlare i förväg till sina medlemmar om vilka åtgärder som ska vidtas, inte
heller hur stor hyreshöjningen blir ( Hem och Hyra, Skarpan, Linköping, 2013 ). Då besluten är
klubbade och klara går ibland information ut till den lokala hyresgästföreningen, och kanske hålls
ett informationsmöte för alla berörda hyresgäster, inklusive icke-medlemmar i Hgf. Ett skriftligt
godkännande-intyg ( hyresgästintyg ) lämnas i varje fall ut till hyresgästerna, alltså även till ickemedlemmar i Hgf. Där finns angivet förutom de åtgärder som är standardhöjande och därmed
hyreshöjande, också den avtalade och därmed i förväg beslutade hyreshöjningen. Går hyresgästen
inte med på åtgärder, hyreshöjning och andra villkor som finns nedskrivna i godkännandeintyget,
undertecknar de inte intyget och hamnar därmed i tvistemål med hyresvärden. Tvisten avgörs i
domstol, i Hyresnämnden, Tingsrätten ( Jordabalken 12: 18 d – e ).Beslutet i Hyresnämnden går att
överklaga till Svea Hovrätt som är sista rättsinstans.
En myndig, vuxen person är ett juridiskt subjekt, får skriva under avtal, får ingå äktenskap, under1
teckna bostadslåneavtal, avtal där personen ska vara informerad om gällande villkor. Det är många
vardagliga handlingar vi får företa oss som vuxna som påverkar och förändrar vår tillvaro.
Vid de årliga hyreshöjningarna har hyresgäster alltså rätt att få information, men då det gäller
renoveringar och den hyreshöjning som kan följa på det, får en myndig person ingen kännedom
förrän avtalet är skrivet. Hyresgästföreningen anser sig tydligen ha en ställföreträdande position
gentemot den enskilde, och tar sig då rätten att i annans ställe fatta beslut gällande denne, men utan
ha inhämtat dennes åsikter och tagit reda på dennes vilja i sammanhanget.
1.1 Syfte och frågeställningar
Syftet med min rapport är att studera hur Hyresgästföreningen ser på sin egen roll gentemot hyresgäster vid renoveringar, och ifall det stämmer överens med tanken på hyresgäster som individer i ett
demokratiskt sammanhang. Min definition av demokratiskt inflytande är självbestämmande, medbestämmande och rättigheten att få fullständig information för att kunna fatta genomtänkta beslut
om det egna livet. Jag vill belysa hur bostadssituationen för hyresgäster ser ut i välfärdslandet
Sverige år 2014 genom att förklara hur Hyresgästföreningen är uppbyggd och vilken betydelse det
arbete de gör har för hyresgästerna. Jag belyser också bostadssituationen genom den lagstiftning vi
har och den forskning och debatt som finns runt hyresrätten som boendeform idag.
Hyresmarknaden som den ser ut idag och de stora hyreshöjningar som är konsekvensen, står i ett
spänningsförhållande mot demokratiska värden och mot den välfärdstanke vi har haft i Sverige
under 1900-talet. Hur ser spänningen ut och vad leder den till?
Hyresgästföreningens bristande dialog med hyresgästerna är ett problem som jag vill belysa, liksom
varför brister uppstår i informationen mellan förhandlaren på Hyresgästföreningen och de berörda
hyresgästerna i samband renoveringar. Är den bristen förenlig med den demokratiska tanke som
Hgf anser sig stå för? Måste man som hyresgäst och medlem acceptera den bristen i en medlemsorganisation som säger sig ta tillvara de intressen hyresgäster har? Hur ska man kunna resonera för
att hävda sin rätt till inflytande vid renoveringar och därmed också sin egen boendesituation?
2
1.2 Strategi och design
Jag valde att göra en kvalitativ studie med respondent- och informantintervjuer, eftersom jag då
kunde ställa direkta frågor till företrädare för Hyresgästföreningen i en dialog. Det gjorde att jag
kunde följa upp med andra frågor vid behov av förtydligande och därmed kunde jag också underlätta dialogen med respondenten eller informanten. För att underlätta och förenkla arbetet med
rapporten intervjuade jag anställda på Hyresgästföreningen i Sverige per telefon ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 227-228 ).
För att förbereda mig inför intervjuerna behövde jag genomföra en dokument- och en litteraturstudie. Jag ville vara förberedd i dialogen, och stärka min förståelse för synsättet hos Hgf och det
som möjligen gavs som svar på mina frågor. I de fall det var lämpligt behövde jag förstå hur och
vilka frågor jag skulle ställa för att problemet skulle belysas på bästa sätt i rapporten ( Esaiasson,
Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012:257 ).
Litteratur om demokrati finns i stor mängd, både hur man definierar demokrati, hur man utövar den
och hur den enskildes rättigheter ser ut i Sverige med den demokrati-tanke vi har. En tanke som
också finns inbyggd i vårt svenska rättstänkande, och som vanligtvis brukar komma till medborgarna till godo i form av en rättighet att få information och som innebär en möjlighet att påverka och
framförallt kunna fatta genomtänkta beslut om skilda saker för att kunna vara trygga och känna oss
delaktiga i ett gott samhälle.
1.3 Metod
Jag gjorde två respondentintervjuer med jurister på Hyresgästföreningen som arbetar som förhandlare för hyror både vid årliga förhandlingar och med förhandlingar inför ombyggnationer och
renoveringar. De befann sig på två olika orter i Sverige, och förhandlarna hade delvis olika syn på
Hyresgästföreningens konkreta arbete vid renoveringar. Intervjuerna var ostrukturerade och i
dialogform. Jag använder vissa fraser som citat för att förtydliga resonemangen ( se Intervjuer ,
bilaga 2) .
Jag gjorde också tre informant-intervjuer med tre jurister inom Hyresgästföreningen i landet. De
3
hade god kännedom om det förhållanden jag ville studera, men var själva inte förhandlare, utan
hade andra juridiska uppgifter inom organisationen. ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud,
2012:258 ). Jag har valt att redovisa alla intervjuer helt anonymt, men det har ingen betydelse för
rapportens innehåll och relevans ( se Intervjuer, bilaga 2 ). Jag har markerat vem som är respondent
och vem som är informant.
För att förstå Hyresgästföreningens arbete studerade jag ett ramavtal jag fick tillgång till, ett utskick
från en förhandlare inför en årlig hyreshöjning, olika dokument på offentliga informationssidor Hgf
tillhandhåller för hyresgäster och för allmänheten. Ingen inloggning eller liknande behövdes. Jag
har också läst flertalet tidningsartiklar om hyresrätten och hyresgäster, men även om den debatt som
finns om hyresrätten i Sverige. Den svenska lagen är självklart viktig i Hyresgästföreningens arbete
och jag studerade de för sammanhanget relevanta lagtexterna.
En litteraturstudie krävdes för att definiera tanken om demokrati och rättigheter, men också för att
se om demokratitanken hos Hyresgästföreningen är samstämmig med den syn jag anser var lämplig
för min rapport ( Bäckman 2005:31 ).
Jag gjorde en litteraturstudie för att ringa in vad demokrati är och hur demokratiska strukturer kan
appliceras på Hyresgästföreningens arbete och kontakter med hyresgäster, hyresvärdar, politiker och
andra makthavare. Jag använde mig av Robert Dahls text om demokrati från boken Texter i
samtida politisk teori. Boken Politisk tänkande, en introduktion av Peri Robert och Peter Sutch kom
till användning.
Jag ville också ge en bild av den utsatthet hyresgäster lever i idag genom uppsala-forskaren Sara
Westins rapport .."men vart ska ni då ta vägen?": Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv, och
Josefina Ärlemalms masteruppsats, Resisting renoviction, The neo- liberal city, space and social
movements.
1.4 Källkritik
Eftersom jag ville få insyn i hur man ser på sin roll inom Hgf, särskilt vid renoveringar ansåg jag att
intervjuer kunde ge möjlighet till dialog. Det kunde vara lättare för den intervjuade att lyssna på och
4
svara på frågor då de ställs inför en person, även i telefon, snarare än om de får ett frågeformulär, en
enkät med förutbestämda frågor och ett utrymme för egna reflektioner. Ett sådant formulär tar tid
och tankemöda att fylla i. En intervju är ett snabbare och enklare sätt att kunna ställa frågor, även
för den intervjuade att delge information. Tilliten till frågorna och viljan att svara kan variera hos
de personer som jag ville ställa frågorna till och en enkät kunde läggas undan och glömmas.
Telefonintervjun var ett sätt att kunna följa upp med andra frågor för ett förtydligande av sådant
upplevde blev oklart besvarat ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 235-236 ).
För att ha en bakgrund till mina frågeställningar behövde jag göra en litteraturstudie och på så vis
kunde jag ringa in vad demokrati står för och vad för slags rättigheter och friheter som följer med
den tanken.
Jag studerade empirin genom intervjuer eftersom en förhandlare inom Hyresgästföreningen vet bäst
varför hon eller han agerar som hon gör, och vilka regler som finns att förhålla sig till och följa.
1.5 Validitet och reliabilitet
Jag ville förutsättningslöst, utan att undersöka ifall det fanns tidigare forskning om dialogen mellan
Hyresgästföreningen och hyresgästerna i samband med renoveringar, få svar på mina frågor. För att
få en slags uppfattning varför en förhandlare väljer bort information till hyresgäster innan besluten
är fattade vid renoveringar, till skillnad mot vid de årliga hyreshöjningarna där man informerar i
förväg. Sara Westin och Josefina Ärlemalm tar till viss del upp det jag är intresserad av, men dessa
rapporter kände jag till sedan innan.
Däremot måste jag vara medveten att då jag gjorde telefonintervjuerna kunde de samtalade med
känna sig pressade och anse att jag kom med kritik mot deras arbetsformer och synsätt, snarare än
att jag var intresserad av att belysa ett problem. Det kunde föra med sig obehag för den intervjuade .
( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012: 235-236 ). Realibiliteten i mina intervjuer är
stark, jag antecknade direkt under samtalen vad intervju-personerna sa och kunde ställa frågor för
att få ett förtydligande. Jag uppfattade både de informanter och respondenter jag förde dialog med
som mycket kunniga i ämnet och de var intresserade av att svara på mina frågor och beskrev också
väl den verklighet de arbetade i för att visa relevansen i det arbete de utför inom Hyregästföreningen ( Esaiasson, Gilljam, Oscarsson och Wägnerud, 2012:57 ).
5
Validiteten i min litteratur och de dokument jag läst ligger i att de är relevanta för sammanhanget
och att jag valt ut dem med omsorg. De hemsidor som Hyresgästföreningen har, där de presenterar
sitt arbete, speglar den tanke de har om sig själva och jag kan bara som utomstående förhålla mig
till det. Det har gett mig viss insyn i deras organisation och arbete. Även om jag slumpvis har tagit
fram och läst vissa artiklar på nätet om bostadssituationen i dagens Sverige belyser den situationen
och är relevanta genom det journalistiska anslaget och bildar en fond för min uppsats.
Litteraturen är accepterad och känd vetenskaplig forskning och borde därför ha hög reliabilitet.
2 Hyresrätten som boendeform - en välfärdsfråga
Berättelsen om hyresgästen är också en berättelse om hur vi hanterar de mest utsatta i vårt samhälle,
de fattiga, ett ord som ofta igen börjar användas om människor i välfärdslandet Sverige anno 2014.
Det är en tragisk berättelse om en realitet politiker knappt vill ta i. En märklig replik värd av lyfta
fram kom från kommun- och finansmarknadsminister Mats Odell ( 2006 - 2010 ) i samtal med två
oroliga hyresgäster som ville berätta om sina farhågor att tvingas flytta av ekonomiska skäl på
grund av renovering av bostaden; "Men vart ska ni då ta vägen? ( Westin 2011:8 ).
Den frågan ställer sig många hyresgäster idag och i dagens bostadsbristens Sverige, där man också
anser att bostäder ska ägas av enskilda snarare än att individen ska vara hyresgäst, pågår många
komplicerade processer samtidigt. Det är nästan hopplöst att bringa reda i hela situationen, det är
många aktörer och det handlar om en stor förändring av Sverige och synen på ägande och hyresrätten som bostadsalternativ.
Ofta är hyresgästerna redan av olika skäl socioekonomiskt svaga, de har helt enkelt inte råd att köpa
sin egen bostad och bor därför i en hyresrätt. De drabbas hårt av de politiska- och samhällsförändringar som skett och det behov av renovering och stambyten som nu uppstått i de flesta bestånden i
Miljonprogrammen. Marknadsstyrda hyror utan de tidigare reglerna slog hårdare mot dessa grupper,
eftersom det öppnade för gentrifieringsprocesser och som nu har nått Miljonprogramsområden
( Hyreshöjningarna är ett samhällsproblem, Landets Fria 2014 ).
Även om vår nytillträdde miljöpartistiske bostads - och stadsutvecklingsminister Mehmet Kaplan sa
6
på hållbarhetskonferensen 'Building Sustainability', att man ska skjuta till pengar till modernisering
av Miljonprogramsområdena och bygga 250 000 nya bostäder till år 2020, ( Ny Teknik ) har vi haft
en annan utveckling i Sverige och den parlamentariska situationen är inte så enkel med den svaga
regeringsbildning vi har efter valet i september 2014. Det senaste decenniet har hyresgästernas
ställning försämrats, mer än någonsin. Möjligen kan situationen för den ca 30% av befolkningen
som bor i hyresrätt förändras till det bättre om regeringens bostadspolitik går igenom men innan
dess måste vi leva med den bostadspolitik vi har ( SCB 2014).
Bostadsfrågan är en fråga som anses vara en välfärdsfråga, det handlar till och med något så
självklart som att ha tillgång till en bostad ( Barbro Engman, ETC ) Bostaden är en grund i livet,
det behövs inte mycket mer förklaring än så för att ge en förståelse för den problematik som uppstår
för hyresgäster idag. Det är viktigt att få dem att känna sig delaktiga i en process de faktiskt har rätt
till, som också innebär att få klara besked om sina hem. Att få tydliga svar på frågor om den framtid
hyresvärdarna tycker sig se, som kommer att påverka hyresgästernas tillvaro. Människor har rätt till
de svar de behöver, till en möjlighet att fatta genomtänkta beslut om sina liv.
Hur en hyreslägenhet ska se ut som enklast är reglerat i lag, lägsta godtagbara standard innebär att
vi ska ha tillgång inom bostaden: uppvärmning, kallt och varmt vatten, avlopp, möjligheter att
utföra personlig hygien och då krävs toalett, tvättställ, badkar eller dusch, elförsörjning. Vi ska
kunna laga vår mat på en spis, förvara mat i kylskåp, kunna diska i diskho och ha förvaringsutrymmen och avställningsytor. Men lagen reglerar också att vi ska ha tillgång till förrådsutrymmen
inom fastigheten, möjligheter att kunna tvätta hushållstvätt inom fastigheten eller på rimligt avstånd
från den. Fastigheten får inte heller vara färdig att rasa samman, den måste vara brandsäker och det
får inte finnas sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas ( Lagen. nu, Jordbalken kap 12:
18 a 6:e – 7:e stycket ). Däremot fastslås inte i lagboken egentligen hur detta ska genomföras och se
ut i verkligheten, alltså vilken standard som ska råda i de lägenheter som en hyresvärd får hyra ut,
mer än i paragraf 9 att skicket ska vara sådant att det anses fullt brukbar enligt den allmänna
uppfattningen i orten.
Det finns heller inte några krav på något intervall en renovering ska genomföras, det beskrivs i
Jordabalken 12:15 första två stycken som:
"Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9§ första
stycket, om inte något annat avtalats eller som följer av andra stycket. Om lägenheten
7
helt eller delvis är uthyrd som bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning, och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens ålder och bruk"
Det är alltså ett ganska fritt tolkningsutrymme i lagtexten och det är alltid hur än praxis ser ut inom
hyresbranschen, ( oavsett den mer eller mindre uttalade synen på hur en lägenhet ska se ut och vara
planerad rent praktisk och även rent estetiskt ), till slut bara lagen som skyddar en hyresgäst.
2.1 Begreppsförklaring
När jag läser olika rapporter och artiklar i ämnet möter jag många ord och begrepp och de kräver sin
förklaring.
Förhandlingsordningen utgår från hyreslagen och är spelreglerna för en kollektiv förhandling av
hyrans storlek. Hyresgästen behöver alltså inte själv förhandla sin hyra. Förhandlingsordningen
medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ förhandla om hyreshöjningar, standardförbättringar och andra förändringar i boendet. Det sedvanliga underhållet leder inte till hyreshöjningar, däremot ger så kallade standardhöjningar högre hyra. Vanligt att man gör standardförbättringar i samband med stambyten. Den som bryter mot förhandlingsordningen riskerar skadestånd,
men den kan sägas upp. Hyresnämnden prövar skäligheten i att säga upp den eller om det är mer
rimligt att kollektivt förhandla hyrorna ( Hem och Hyra, Okunnig värd behöver förhandlingsordning, 2014 )
Hyresförhandlingslagen ( 1978: 304 ) reglerar förhandlingsordningen. Hyresregleringen
avskaffades för 40 år sedan, idag har vi en förhandlingsordning. Det innebär att hyrorna fastställs i
förhandlingar mellan fastighetsägare och Hyregästföreningen. Skälighet ska råda utifrån
bostadskvalité och principen likvärdig bostad - likvärdig hyra ( Aktuellt i Politiken, Marknaden
löser inte bostadskrisen, 2014 ).
Ramavtal, som har betydelse för min uppsats, innebär en generell skrivning, ett avtal mellan
hyresvärden och Hyresgästföreningen, och det reglerar bland annat när och hur en hyresvärd ska
8
informera hyresgästerna om den renovering och standardhöjning som ska ske. Avtalet tecknas i god
tid innan processen ska ske. Ramavtalen skiljer från kommun till kommun och mellan de olika
hyresvärdarna ( Respondent – och informantintervjuer, se bilaga 2 ).
Social housing är en slags subventionerade bostäder, en bostadstyp som ( ännu ) inte finns i Sverige,
men ute i Europa. Det gemensamma är att bostadsföretaget inte får vara vinstdrivande och de får
offentligt finanserat stöd i form av lån med bra villkor. Bostäderna ska vara undantagna från vanliga
marknaden och det ska finnas ett särskilt fördelningssystem som riktar sig till socioekonomiskt
svaga individer.
Boverket har konstaterat att mer än en halv miljon personer i Sverige har en sådan låg inkomst att
chansen att få en bostad och behålla den är små ( Byggtjänst, Är "social housing" något för Sverige,
2014).
Gentrifieringsprocessen är en social förändringsprocess i bostadsområden som sker genom en
standardökning i ett område, dit mer välbeställda människor flyttar och på så vis tränger bort de
tidigare innevånarna. Det kan också vara nybyggen i ett område som innebär inflyttning av individer med högre inkomst eller nyinflyttning till ett område, av människor med större inkomster än
den ursprungliga befolkningen. Människor med låg inkomst hamnar på så vis ofta längre bort från
samhällsservice och i bostäder med sämre standard eftersom man inte av olika skäl möjligheter att
betala det som krävs för att kunna bo kvar ( Boplats Göteborg, Vad händer när ett område renoveras? ).
3 Bostadssituationen i marknadsliberalismens Sverige
I Sverige, med 9, 5 miljoner invånare, äger en gentrifiering av städerna rum genom den stora politiska förändring som skett det senaste decenniet. I vårt land hade vi omfattande urbanisering med
början av förra seklet, det statliga bostadsbyggandet tog rejäl fart i det så kallade Miljon-projektet
och det ledde till ett stort och välkommet modernt hyresbestånd. Idag förtätas städerna och växer,
ofta på höjden. Men trots allt byggandet saknas bostäder och Boverket har tagit fram siffor över
behovet av bostäder på vissa orter. Sverige har 290 kommuner och det råder bostadsbrist i 156 av
dem. Givetvis är det värst i storstäder som Stockholm, Göteborg och Malmö. Det behövs enligt
9
beräkningar från Boverket byggas 45 000 nya lägenheter om året de närmaste åren för att täcka
bostadsbristen. Några exempel är Linköping 600, Norrköping 800, Uppsala 1000, och i hela Storstockholmsområdet 18 000 ( Bostadsbrist ETC 2014-09-10 ).
I dagens nyliberala politiska förändring av Sverige har bland annat hyresgäster drabbats hårt, främst
genom Allbolagen från 2011 ( Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 2010: 879 ).
Lagen anger att allmännyttans hyresnivåer inte ska vara rådande och att man ska agera enligt
affärsmässiga principer. Den marknadsmässighet som enligt lagen ska råda på bostadsmarknaden,
även i kommunala bostadsbestånd, och den renovering som nu genomförs av beståndet i det så
kallade Miljonprojektet ( 1965- 1974 ), har skapat i princip nästintill en fri hyressättning. Hyrorna
höjs av flera olika skäl och särskilt i samband med renoveringar passar hyresvärdar på att ta ut en
ofta förfärande stor hyreshöjning, 40-65 % -iga hyreshöjningar är inte ovanliga alls, i vissa fall upp
till så mycket som till 82% ( Hem och Hyra, Pennygången, 2014 ).
Den lagstadgade besittningsrätten är det enda skydd för hyresgästen vid ombyggnationer, även vid
rivningar av befintligt hyresbestånd, och då måste en hyresvärd ha rätt att gå in i hyresgästens bostad för att kunna utföra de tänkta åtgärderna och eller få hyresgästen att tömma sin bostad. Hyresvärden måste, som tidigare beskrivet, alltså inhämta hyresgästens tillstånd genom ett godkännandeintyg, eller hyresgästintyg. Hyresgästen har också att ta ställning till och godkänna de tänkta åtgärderna genom att skriva på intyget, eller inte. I de fall hyresgäster inte skriver på kan hyresvärden
stämma in hyresgästen till Hyresnämnden, Tingsrätten. Förhandlingarna där är att likna vid andra
förhandlingar i domstol, med bevisning och argumentering.
Även om det skiljer sig något mellan privatvärdar och kommunala bolag är problematiken lika i den
förra allmännyttan, det vill säga de kommunala bolagen, och i de privata bostadsbestånden. Det
finns ingen självklar skillnad i hyreshöjningar vid renoveringar om man jämför privata och
kommunala bostadsbolag. Kommunala bolag har i stor omfattning sålt ut sina hyresbestånd till
privata hyresvärdar och vi står inför en omfattande förändring av bostadsmarknaden. Även om
'allmännyttan' ska bedrivas marknadsmässigt råder det delade meningar i kommunerna och mellan
kommunerna, om vad marknadsmässighet betyder. Är det till marknadsmässiga priser eller på ett
mer professionellt eftersom marknadsmässighet absolut inte måste betyda skyhöga hyror ( Westin,
2011 :7).
Många tvingas att flytta till omoderna, billigare bostäder på grund av den stora hyreshöjningen som
10
är konsekvensen av dagens bostadspolitiska klimat, ( se Intervjuer, bilaga 2 ), men också genom att
hyresvärdar följer praxis att erbjuda en annan lägenhet i det egna beståndet för dem som inte har råd
att bo kvar efter renoveringar. Då gäller erbjudandet en lägenhet med samma standard och samma
hyra som hyresgästen redan bor i.
Gentrifieringen det medför, gör att människor måste flytta till en lägenhet med sämre standard ( och
lägre hyra ) än vad de hade kunnat få om de hade råd att betala den nya hyran. De kan också flyttas
allteftersom hyresvärdarna renoverar de olika bestånden i en kommun, ofta ut i städernas periferi.
Vissa flyttas inom en kommun både en och två gånger och det leder till en ohållbar social situation i
längden. Att tvingas att flytta för att ge plats för andra mer välbeställda och ut i utkanterna av
städerna där servicen inte fungerar på samma sätt, är ingen trygg tillvaro. När blir nästa flytt, och
var hamnar individerna till slut? I en annan stad, i en liten landsort dit renoveringarna kanske inte
kommit och där hyresvärdarna inte har samma möjlighet att renovera och inte heller möjlighet att
pressa upp hyrorna. Den låga efterfrågan på deras bostäder ger dem inget skäl att tvinga upp
hyrorna till samma nivåer som i större städer ( Westin 2011: 5 ).
Jag har gjort två korta analyser av två relevanta rapporter som tar upp problematiken vid renoveringar och konsekvenserna för hyresgästerna, mot bakgrund av dagens svenska bostadspolitik.
Den första analysen är en sammanfattning av korta, valda delar ur rapporten "...men vart ska ni då
ta vägen?", Om byggnation ur hyresgästernas perspektiv". Rapporten är gjord på Uppsala
Universitet av filosofie doktor i kulturgeografi Sara Westin i samråd med docenten i kulturgeografi
Irene Molina, bägge på Institutet för bostads- och urbanforskning. Den andra analysen är en fri
översättning från engelskan av master-uppsatsen "Resisting renoviction, the neoliberal city, space
and urban social movements" skriven av Josefina Ärlemalm på Kulturgeografiska institutionen,
Uppsala Universitet.
Sara Westin gör i sin rapport en djupdykning i de olika processerna i dagens förändrade bostadspolitik och de konsekvenser den får för hyresgäster vid renoveringar och ombyggnationer. Målet
som inrättades av den svenska bostadspolitiken 1940, var att ta itu med den otillräckliga standard
som fanns i bostäder på den tiden. Bristen på bostäder var också en del av projektet ‘’Bra bostäder
för alla’’. Detta mål uppnåddes 1960 och kommunens ansvar ökade pga denna riktning inom
politiken. Mellan 1961 och 1975 byggdes nästan 1,4 miljoner bostäder, den perioden kallas även för
‘’rekordåren’’. Miljonprogramsområden växte fram ( Westin 2011: 14 ).
11
Nya Allbolagen ( 2011 ) var tänkt att skapa likvärdiga förutsättningar för privata hyresvärdar och
kommunala bostadsbolag. Vid renoveringarna i det stora fastighetsbeståndet i Miljonprojektet går
staten inte in och stödjer. Det innebär att hyreshöjningarna läggs direkt på hyresgästerna.
Sverige har ett liberal-demokratiskt politiskt system. Men liberalismen och demokratin har inte
samma syfte, utan är två olika system med olika verkningssätt och innehåller en motsättning.
Liberalismen betonar individens ( läs: privata företagets ) frihet medan demokratin sätter jämlikhet
( läs: allmännyttan ) först. Det nyliberala marknadstänkandet dominerar svensk bostadsmarknad,
som är den mest liberala marknadsstyrda i västvärlden. Statlig inblandning är lägre i Sverige än i
Storbritannien och USA, marknadsliberalismens hemland. Det här synsättet tas mer eller mindre
förgivet av de flesta aktörer och är en självklar ram för ombyggnationer.
Josefina Ärlemalms rapport beskriver situationen på liknande sätt och berättar också följande:
År 2005 lämnade Fastighetsägarna ett klagomål till den Europeiska Komissionen att Sverige hade
brutit mot de regler som förbjuder statligt stöd till privata företag. Det påstods att de kommunala
bostadsföretagen hade fått statligt stöd och att kommunerna agerade som garanter för lån som tagits
av dessa företag, utan att de behövt betala premier för dessa förmåner. Resultatet av överklagandet
till Europeiska kommissionen var att lagen ändrades i Sverige 2011.
En paragraf som har visat sig vara problematisk för hyresgästerna som motsätter renoveringsplaner
är paragraf 18 i Jordabalken. Denna paragraf visar på reglerna för hyresgästernas inflytande vid
förbättring eller förändring av den fasta egendomen, och tar upp de fall åtgärder vidtas som ökar
standarden på fastigheter eller insatser, och som innebär en inte oväsentlig förändring av lägenheterna eller av de gemensamma utrymmena i huset, ska ägaren meddela hyresgästerna skriftligen.
Om hyresgästen inte accepterar förändringarna kan ägaren ansöka om tillstånd från hyresnämnden.
Om tillståndet godtas anses inte förändringarna som orättvisa mot hyresgästen. I beslutet från domstolen, oavsett om förändringarna är rättvisa mot hyresgästerna eller inte, vägs vad som är av intresse för ägaren mot vad som ligger i hyresgästernas intresse i allmänhet om man inte utför den
tänkta insatsen ( Ärlemalm 2014: 6 ).
12
4 Hyresgästföreningens organisering
Hyresgästföreningen är organiserad i fyra nivåer, den lokala organisationen som finns ute i
bostadsområdet, men det är inte alla områden som har en egen lokal hyresgästförening. I de fall det
finns en lokal organisation väljer hyresgästerna en styrelse bland de boende i området. Den styrelsen har kontakt med Hyresgästföreningen på kommunal nivå. Hyresgästföreningen på kommunnivå
kan ofta ansvara för flera olika kommuner. Men i stora kommuner kan flera hyresgäsföreningar
finnas.
En nivå uppåt finns regionerna som är samordnande för de kommunala hyresgästföreningarna.
Sverige är delat i nio organisationer. Hyresgästföreningens Riksförbund samlar slutligen alla landets
nio regioner under sig.
"På alla fyra nivåer är det förtroendevalda medlemmar som fattar de övergripande besluten
om hur verksamheten ska skötas"
skriver Hyresgästföreningen på sin hemsida.
Hyresgästföreningen i Sverige är delat i de nio regionerna; Norrland, Mitt, Aros – Gävle,
Stockholm, BohusÄlvsborgs- Skaraborg, Sydost, Västra Sverige, Norra Skåne, samt Södra Skåne
( Hyresgästföreningen, Om Oss, Vilka är vi?).
På Hyresgästföreningens hemsida Lättläst, Så här arbetar vi, uppges 12 000 medlemmar vara förtroendevalda och det finns 1438 lokala avdelningar i bostadsområden i Sverige. 159 föreningar är
fördelade på de 9 regionerna. Hyresgästföreningen har 740 anställda, företrädesvis jurister,
kommunikatörer och adminstratörer, men även annan personal.
Där kan man också läsa att Hgf arbetar demokratiskt och den demokratiska tanke de har, att hyresgästerna ska kunna vara med att bestämma. Det är sedvanlig föreningsteknik man använder sig av,
med årsmöten där de olika styrelserna får i uppdrag av medlemmarna om vad de vill ska hända
under verksamhetsåret. Stadgar för alla nivåer av organisationen finns, förbundsstämman är högsta
beslutande organ. Motioner till de olika nivåerna skrivs också, som brukligt är
( Hyresgästföreningen, Om oss, Stadgar, Förbundsstämman ).
Om nyttan medlemsskapet i Hyresgästföreningen skriver man rätt och slätt att de sköter förhandlingar och ger goda råd i hyresfrågor, består med juridisk hjälp och hjälp till den som vill driva
13
frågor i sitt område. Det mesta som har med det egna boendet kan man med Hyresgästföreningens
stöd påverka. De skriver också att eftersom de är en stor organisation kan de påverka bostadspolitiken i Sverige, de har kompetens och stor erfarenhet. Vidare sägs:
"Engagera dig eller låt oss göra jobbet. Som medlem i Hyresgästföreningen väljer du själv
hur du vill använda ditt medlemskap. Du kan driva egna frågor, vara med och förhandla
hyran, eller bara gå på bio till medlemspris. Vi finns och jobbar för dig"
( Hyresgästföreningen Bli medlem, Om medlemsskapet ).
4:1 Förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden
De för hyresgästerna så viktiga förhandlingarna vid årliga hyreshöjningar sker när det finns en
överenskommelse om en förhandling mellan Hyresgästföreningen och en hyresvärd. Denna
överenskommelse kallas för avtal om förhandlingsordning. Det innebär att hyresvärden inte får höja
hyran utan att innan dess förhandla med Hgf. En hyresgäst kan ställa sig utanför förhandlingsordningen och förhandla direkt med hyresvärden ( Hyresgästföreningen, Fråga Oss, Varför
förhandlar......)
Även om en förhandlare, en tjänsteman på Hgf är ansvarig för förhandlingsarbetet, kan också
hyresgäster delta i en förhandlingsdelegation. Det krävs ett medlemsskap i Hgf och valet av de
medlemmar som ska ingå sker vid ett årsmöte ( Hyresgästföreningen, Engagera dig, Förhandlingar).
En informant berättade för mig att i vissa delar av landet är lokala hyresgästföreningen också delaktig vid förhandlingarna gällande åtgärder och hyreshöjningar vid renoveringar ( se Intervjuer,
bilaga 2 ).
Att företräda hyresgästen är Hyresgästföreningens uppgift. När det gäller turerna vid en renovering
finns det också ett ramavtal, om hur processen ska se ut, hur Hyresgästföreningens inflytandet ser
ut, och det är kopplat till en förhandlingsordning med specifik hyresvärd. Genom avtalet kommer
man in tidigt i processen, menade en respondent jag intervjuade. En annan respondent menade att
Hyresgästföreningen inte är byggtekniker och inte kommer in förrän grundbesluten är tagna av
hyresvärden som en teknisk process och en budgetprocess. Denne berättade vidare att hyresvärden
ska lämna ut besked till de boende i lägenheterna om vad som ska hända, lämna ut godkännandeintyget och presentera en preliminär hyreshöjning. Det innebär att "hyresgästen står inför faktum,
14
möjligheten att påverka är liten, mer av kosmetisk art, hur tapeten ska se ut och liknande". Min
respondent sade också att "det är dyrt att bygga och bygga om, det är svårt att se hur lägenheter ska
vara billigare, statliga subventioner finns inte längre". "Det är ett tudelat Sverige, svaga och starka
Sverige", avslutade denne intervjun med ( se Intervjuer, bilaga 2 ).
En informant menade att Hyresgästföreningens jurister inte alltid har vana vid förhandlingar inför
renoveringar. De tar en genväg och talar inte med sina hyresgäster. För att förhindra detta har
Hyresgästföreningen utarbetat en nationell checklista att använda vid renoveringar, det ska gynna
hyresgästerna och stärka deras situation ( se Intervjuer, bilaga 2 ).
Lagstiftningen för hyresgäster är bristande menade en annan respondent. Redan 2005 såg man
brister, alltså innan regeringskiftet 2006. Den dåvarande regeringen planerade en utredning, men
den ignorerades av den tillträdande alliansregeringen. Hyresgästföreningen på riksnivå till skrev
regeringen 2012, men fick inget gehör ( se bilaga 3 ). Man har för avsikt att kontakta den nya
regeringen, men eftersom den parlamentariska situationen i skrivandes stund är oklar, vet vi ännu
inte vilken egentlig regeringsituation vi får.
5 Demokrati och inflytande - Robert Dahls teori om den demokratiska processen
Demokrati i betydelsen makten över våra liv och inflytande i samhället anses som självklart i
Sverige, men det finns många situationer där vi är utelämnade åt både godtycke och bristande lagstiftning. Lagar som borde skydda oss och försvara våra rättigheter i ett demokratiskt system, men
idag sker snarare omprioriteringar av vem som har rättigheter och inflytande. Demokratin får då
istället användas som medel att organisera sig och kämpa för att få igenom krav och därmed trygga
viktiga värden. Ett uppgift som ligger tungt på Hyresgästföreningen med det mandat de har från
sina medlemmar och den självpåtagna uppgift de säger sig ha.
Genom den stora samhällsförändring som skett har hyresgästernas, men även Hyresgästföreningens
makt att påverka minskat. Konsekvensen för hyresgästerna blir bland annat att hyresvärdar ofta till
slut får rätt att genomföra de tänkta åtgärderna och få igenom den begärda hyreshöjningen vid renoveringar genom domslut i Hyresnämnden. I få fall regleras hyran nedåt och vissa åtgärder utförs
15
inte efter att hyresvärden har backat i domstolen. Lagen skyddar alltså snarare hyresvärden och det
är upp till hyresvärdens godtycke att vika sig för hyresgästernas krav, annars fastslås kraven av
domstolen ( Hem och Hyra, Svårt att få hyresnämnden att ändra hyran, 2013).
Att inte lyssna in vad de redan befintliga hyresgästerna vill, underminerar hyresgästernas inflytande
på flera sätt, bland annat försvagar man syftet med att vara en medlemsorganisation, som också som
påstår sig lyssna på sina medlemmar. Det egna boendet, den egna livssituationen styr någon annan
över, vissa människors bostäder ses som en källa till stora vinster, oavsett konsekvenserna för
individer i samhället. Man ser inte hyresgäster vare sig som individer med rättigheter, inte heller
som ett kollektiv med rättigheter.
”Hyresgästerna som står inför dessa renoveringar har liten makt att påverka resultatet.
Bristen på inflytande är ett problem, är en demokrati- och klassfråga, klassfrågan är i
centrum eftersom förskjutningar påverkar oftast låginkomsttagare i större utsträckning
än socioekonomiskt starkare grupper”
skriver kulturgeografen Josefina Ärlemalm i sin masteruppsats Resisting renoviction, The neoliberal
city, space and urban social movements, från 2014 ( Ärlemalm 2014: 8 ).”
Jag utgick från Robert Dahls teori om demokrati och inflytande och eftersom möjligheterna för
hyresgästerna att påverka sin situation är liten ville jag se om det är förenligt med en verklig demokratisk ordning. Utilitarismen kan ge en vägledning om varför det är acceptabelt att vissa sviks i ett
rättssamhälle.
Enligt Benthams utilitarism ska all moral och all lagstiftning grundas på principen största möjliga
lycka åt största möjliga antal, måttstocken för rätt och fel ( Roberts och Sutch 2004: 188-189 ).
Rättsfilosofin i Sverige bygger på den teleologiska utilitarismen. Med den som bakgrund kan man
resonera som att en renovering med standardhöjande åtgärder anses ligga i allas intresse, lyckan är
att ha en fin och välfungerande bostad. Renoveringen sker då inte för befintliga hyresgäster utan för
hyregäster i allmänhet, vem som helst ska kunna bo där, det finns en slags allmän norm hur en god
bostad ska se ut. I det resonemanget behöver man alltså inte ta hänsyn till de enskilda hyresgästernas intressen och vilja.
Där kan en förhandlare på Hyresgästföreningen i utilitarismen hitta ett skäl att inte kontakta hyresgästerna i förväg, och undersöka vad de vill ha för typ av renovering och möjligen också standard16
höjning och vilken hyra de är beredda att betala. Lagstiftningen handlar inte om att tillfredställa
enskildas behov utan kollektivets. Det stämmer överens med utilitarismens grundidé.
Men ser man till den renodling av demokratiska värden som Dahl i texten ”En teori om den demokratiska processen” ( Beckman m. fl, 2009) argumenterar för går det på tvärs mot Hyresgästföreningens roll, trots att man hänvisar till förklaringen att det finns ramavtal som förhandlats fram om
hur processen ska se ut runt informationen till hyresgästerna. Ramavtal som i vissa fall kan ge utrymme för hyresgäster att påverka ombyggnationen och därmed hyreshöjningen. I andra fall står
hyresvärden för i princip hela processen och hyresgästerna står inför fullbordat faktum. Där hyresgästen egentligen bara godkännandeintyget som ett slags maktmedel.
Dahl ställer upp olika kritier för en demokratisk process. Han anser att demokrati är en politisk
ordning och vill också sätta ord på de antaganden som rättfärdigar en demokratisk politisk ordning,
en som kan tillämpas också på sammanslutningar ( Beckman m fl, 2009 :178-179 ). Jag definierar
Hyresgästföreningen som en sammanslutning i den mening Dahl syftade till.
Dahl säger i ett grundantagande som motiverar en demokratisk ( politisk ) ordning, att bindande
beslut ska enbart fattas av de personer som är underställda besluten. Beslut ska inte fattas av den
som står utanför. Han menar också att ingen vuxen medlem skall ”behöva bevisa att han eller hon
har tillräcklig kompetens att tillvarata sina egna intressen. Bevisbördan ligger istället på den som
hävdar att undantag bör göras i vissa fall. Vidare ska medlemmarnas intressen ska jämställas, tas
lika hänsyn till ( Beckman m fl 2009:180 ).
Visst står på sätt och vis Hyresgästföreningens förhandlare i en sådan position att denne kan förhandla, men inte efter eget huvud eftersom besluten inte gäller den egna situationen. Dessutom
finns ingen sådan upplysning någonstans att man lämnar över hela ansvaret eller beslutsfattandet till
förhandlaren. Att i det fall någon blir medlem i Hyresgästföreningen därmed har frånsagt sig rätten
att fatta beslut. Inte heller någon information om att att hyresgästen inte alls får delge Hyresgästföreningen sina åsikter, eller har gett en förhandlare mandat att göra som denne vill.
Dahl beskriver vidare hur en demokratisk process ska se ut. Effektivt deltagande ser han som viktigt
i den processen. Han menar att under hela processen fram till att bindande beslut är tagna ska medborgarna, medlemmarna, ha riktiga och lika möjligheter att föra upp frågor på dagordningen, förespråka vilket avgörande de anser vara rätt, samt att också uttrycka det ( Beckman m fl 2009:181 ).
17
Den chansen får hyregästerna, medlemmarna, i de årliga hyresförhandlingarna, men inte inför en
renovering.
Dahl påpekar också att ett kriterium på en demokratisk process är upplyst förståelse. Med det menar
Dahl att varje medborgare, medlem, ska ha riktiga och lika möjligheter att upptäcka och begrunda
det val som tjänar medlemmens intresse bäst ( Beckman m fl 2009:183 – 184 ). Det torde vara
ganska enkelt att förstå att en hyresgäst med svag ekonomi behöver få kännedom och information
om hyreshöjningens storlek och vad som kan göras för att förhindra denna höjning. Om ifall det
finns utrymme för en förändring i de åtgärder som hyresvärden vill vidta, med åtföljande
hyressänkning, innan åtgärderna och hyran är fastslagen. Det borde ligga i Hyresgästföreningens
förhandlares intresse att lyssna på sina medlemmar och föra fram deras talan, det är medlemmens
bostad det handlar om, vanligtvis inte förhandlarens egen.
6. Slutsatser och avslutande reflektioner
Dahl beskriver väl det jag vill lyfta fram som viktigt i en människas liv och i ett demokratiskt
sammanhang, självbestämmande, medbestämmande och rätten till information för att kunna fatta
genomtänkta beslut om sitt eget liv. Enkla och tydliga normer som inte borde vara svårt ett efterleva för en medlemsorganisation som menar att de är demokratisk till sin natur.
Vi kanske har lärt oss att förlita oss på våra samhällsinstutioner, på vår demokrati och trott på att vi
även i vår boendesituation har rättigheter. Men så självklart är det inte, det finns ingen entydighet.
Det 'skydd' som fanns för hyresgäster i kommunala bostäder, som också ofta användes för boende i
privata bestånd eftersom allmännyttan skulle vara normerande, har försvunnit. Det medinflytande
som Hyresgästföreningen hade förr är till stor del bortrationaliserat. Den politiska synen är den att
hyresgästen ska klara sig själv, och med den syn som hyresvärdar tillåts ha på sina bostadsbestånd,
som en kassako för stora inkomster, är situationen mycket svår.
Med tanke på hur otydlig lagtexten i Jordabalken paragraf 18 a gällande hur en lägenhet för uthyrning ska vara inredd som enklast och med formuleringen ”på orten” kan hyresgästerna hamna i
en mycket svår situation. En hyresvärd som inte har råd att renovera eller inte ens vill, kanske också
18
äger många hyresbestånd på en ort, eller att man är flera ovilliga hyresvärdar. Då finns det inget för
hyresgäster att peka på för att kunna kräva en god standard i sin bostad. Att bo omodernt kan alltså
vara acceptabelt. Det tudelade Sverige är inte långt borta. Att bygga 'social housing' kanske också
blir en modell för att ha billiga bostäder åt socioekonomiskt svaga människor, men knappast värdigt
ett samhälle i ett land vars ledare påstår att landet är rikt ( Svt 2014) . Det är rikt och generöst mot
vissa, men inte dem som samma samhälle ha slagit ut. Men det ligger i marknadsliberalismen idé att
så ska ske och då kanske en svensk medborgare får vara glad att överhuvudtaget ha en bostad, även
om den är i enklaste laget.
Hyresvärdarna påstår inte sällan att de vill ha sina hyresgäster kvar. Information skickas ut i förväg
inför en årlig hyreshöjning, men inte inför en renovering. Bryr sig alltså hyresvärdarna mer om
hyresgästernas åsikter vid de årliga hyreshöjningarna, gör förhandlaren på Hyresgästföreningen det,
men inte vid renoveringar?
Hyresgästföreningen är en organisation som är svår att förstå sig på. Även om man på sin hemsida
har ganska tydliga motiveringar för medlemsskap, verkar det vara upp till fri tolkning hos den
enskilda juristen om hur denne ska arbeta gentemot medlemmarna. Man tar sin egen utsaga,
”engagera dig eller låt oss göra jobbet” på allvar och därmed neglierar sina medlemmar i den
viktiga processen runt renoveringar med stora hyreshöjningar som följd. Det råder oklara gränser i
arbetet och även i dialogen med hyresgästerna. Där dialogen och kontakten inte finns har inte
hyresgästen något att egentligen peka på för att få sina rättigheter tillgodosedda. Allt går att tolka
som man vill då man läser Hyresgästföreningens hemsidor. Den juridiska processen läggs i
händerna på förhandlaren och denne har en motpart i hyresvärden och där ligger det stora arbetet.
Att ta vara på hyresgästerna finns det inga klara linjer för, mer än att man påstår sig arbeta
demokratiskt och att hyresgästerna ska få vara med och påverka. Ord som mer liknar lockrop
för att få medlemmarna att tro att de har ett stöd, istället betalar de anställdas löner och får hålla
tillgodo med det som Hyresgästföreningen till syvende og sidst vill stå till tjänst med.
Medlemsskapet är enkelriktat. Hyresgästen betalar medlemssavgiften månadvis i åratal, men det
finns egentligen inga garantier att medlemmen får tillbaka något. Medlemmen skriver inget avtal
med Hyresgästföreningen och kan därmed inte påtala avtalsbrott eller svek. Det finns ingen rättslig
instans dit man kan vända sig med sin klagan. Det har gjorts försök, ( Hem och Hyra, Vill få
tillbaka medlemspengar, 2013 ), men det finns ingen instans som kan fälla Hyresgästföreningen
alls. Medlemmarna har bara Hyresgästföreningens egna påståenden om det arbete man avser lägga
19
på medlemmarna.
Det känns inte särskilt rättssäkert, det är inte heller på det minsta vis tryggt. För den hyresgäst som
förlitat sig på Hyresgästföreningen är verkligheten hård. Om inte förr kommer det verkliga
uppvaknandet när en renovering ska ske i området, och hyresgästen inser att inte ens den
organisation man förväntade sig hjälp ifrån finns där när det väl gäller ( Landets Fria, Hyresgäster
måste flytta när deras hyror chockhöjs, 2014 ). När Hyresgästföreningen sviker finns inget kvar,
förutom den egna kampen mot hyresvärden och den politiska makten. Ensam är inte stark, men
styrkan ligger heller inte i en svikande organisation.
Jag anser att Hyresgästföreningen sviker sina hyresgäster och sina egna mål som en demokratisk
medlemsorganisation när man inte låter hyresgästerna i förväg få ta del av de krav som hyresvärden
lägger fram i förhandlingar med förhandlaren på Hgf och verkligen kunna påverka dem. Det finns
inget i Hyresgästföreningens organisering som förhindrar att förhandlarna lyssnar på sina
medlemmar och tar intryck av deras vilja. Snarare tvärtom då jag läser igenom dokument om Hgf
och det man anser sig vilja utföra och det man säger sig vilja betyda för sina medlemmar.
Det finns inget i ramavtalet som förhindrar att förhandlaren på Hyresgästföreningen kan samla
information om vad hyresgästerna vill och ha det med sig inför en förhandling med hyresvärden.
Istället borde juristen känna stöd i sina medlemmar i en förhandling och veta att man talar för
medlemmarna och har dem i ryggen vid en förhandling, att de får företräda sig själva så långt det är
möjligt. Det visar att man tar sitt uppdrag på allvar och verkligen sköter sitt arbete. Det är ett sätt att
arbeta demokratiskt och att ge röst åt en numera utsatt grupp, hyresgästerna.
Om Hyresgästföreningen frångår sin sedvanliga process att kontakta hyresgästerna innan renovering
äventyras hyresgästernas ställning. Det ger signaler till hyresvärdarna att hyresgästerna inte bryr sig,
därför kan de göra som de vill. Det handlar istället bara om att bräcka Hyresgästföreningens förhandlare i en tuff förhandling och tvinga denne att gå med på de villkor hyresvärden kräver.
Hyresgästföreningen devalerar också sitt värde som en motpart till hyresvärdarna i förhandlingsordningen, och ger hyresvärdar en synnerligen god chans att besluta sig för att frångå den för och
börja förhandla med hyresgästerna direkt, något som kan ske vid årliga hyreshöjningar. Dessutom
sviker man redan resurssvaga människor, de är i beroendeställning, deras bostad är satt på spel.
Hyresgästerna måste då anlita en egen jurist om de inte känner att de klarar av att genomföra en
20
egen förhandling med en avsevärt starkare hyresvärd. Med gällande lagstiftning som i de flesta fall
ger hyresvärdarna rätt att renovera på sina villkor och få igenom den hyreshöjning de kräver, borde
hyresgästerna få göra sig hörda. Eftersom det inte finns, varken muntligt eller skriftligt från Hyresgästföreningens sida, information till hyresgästerna att de inte har rätt att ta del av information om
åtgärder och hyreshöjningens storlek innan renovering är det märkligt att en enorm hyreshöjning
inte meddelas förrän den är fastslagen. Någon måste sätta igång processen att samtala med hyresgästerna och det är upp till förhandlaren, juristen på Hyresgästföreningen.
Hyresgästföreningen skriver på sin hemsida om sig själva, att de ”arbetar med opinionsbildning och
påverkar beslutsfattare för att förbättra villkoren för hyresgäster." De "hjälper också sina medlemmar att påverka sitt boende". "Vår vision är ett tryggt boende där människor och samhälle
utvecklas" påstår de också. Det självpåtagna uppdraget har man misslyckats med. De många
överklaganden till högre instans, Svea Hovrätt, visar på ett missnöje med Hgf:s arbete och det
resultat det gett, bland annat en alldeles för stor hyreshöjning.
Visst arbetar Hyresgästföreningen gentemot myndigheter och politiker på olika sätt och försöker få
upp hyresgästernas villkor på den politiska dagordningen. Men man väljer bort att föra en dialog
med berörda i stora och viktiga processer och det undergräver förtroendet för Hyresgästföreningen
som en demokratisk medlemsorganisation. Medlemsraset är redan sedan länge en verklighet för
Hyresgästföreningen och man riskerar att tappa ännu fler medlemmar om man väljer bort dialogen
med hyresgästerna. Tanken att det inte finns någon större nytta med att vara medlem bekräftas
genom att förhandlaren negligerar och väljer bort sina hyresgäster.
Ska Hyresgästföreningen ta sin ”Vision” på allvar kan man kanske hänvisa till Dahls synsätt, att
demos, folket, måste ha en exklusiv möjlighet att bestämma hur ärenden skall föras upp på den demokratiska beslutsprocessens dagordning ( Beckman m fl 2009:186 ). Det är något som Hyresgästföreningens förhandlare får ta till sig, det är ju denne som undanhållit medlemmarna möjligheten att yttra sig inför ett så stort ingrepp i bostaden som en renovering, med påföljden att hyran
höjs drastiskt och kan leda att hyresgästen inte ens kan bo kvar i sitt hem.
Åter igen hur ser Hyresgästföreningen på sina medlemmar och vad menar man med demokrati?
Demokratiskt inflytande handlar för Hyresgästföreningen på alla nivåer bara om att lämna ansvaret
till förhandlaren, i synnerhet vid renoveringar, och sedan kämpa i domstol om man är missnöjd med
resultatet? Demokrati är att få sitta med i en lokal eller kommunal styrelse och bara behandla frågor
21
som exempelvis vart en resa för områdets hyresgäster ska gå till det året, och medge äskade
budgetar för lokala hyresgästföreningarna. Det är bara en mysförening där det handlar om att må
lite gott. Vad har egentligen Hyresgästföreningen för syfte med en sådan stor och omfattande
organisation om det inte är mer än så?
Hyresgästföreningen måste bli en starkare röst. Det låter kanske dramatiskt och överdrivet, men
Hyresgästföreningen måste träda in i en ( annan ) fas nu, det måste finnas en aktivism som lyfter
upp hyresgästens utsatthet i och med lagstiftningen, men även den socioekonomiska utslagning som
sker med våra politikers goda minne. Politiken har skapat lagar för det och jag ser inga politiska
ambitioner att förändra den rådande ordningen.
Kanske kan Hyresgästföreningen istället ändras, men det är svårt att se var förändringen ska ske och
även hur. Kanske fungerar den nationella checklista man tagit fram, åtminstone ger det förmodligen
hyresgästerna en chans att framföra sina synpunkter till förhandlaren, men vilken effekt det
egentligen får kan jag inte bedöma. Opinionsbildning är en ofta använd metod. Kanske ska man
använda sig mer medieinriktning på flera håll samtidigt, där man verkligen talar om den
alarmerande situation hyregästerna befinner sig i. Hyresrätten är i strykklass i Sverige, bostadsbristen ökar och lagstiftarna har gjort rättsläget ännu sämre. Det är ett enormt arbete som ligger
framför, men det måste göras. Och det måste göras nu, allra helst igår.
22
Källor
Aktuellt i Politiken, Marknaden löser inte bostadskrisen, Anne- Marie Lindgren, 20140512
http://www.aip.nu/default.aspx?page=3&ideologi=229 ( hämtad 20141125 )
Allbolagen (2011) Lag (2010:879) om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag
http://www.riksdagen.se/sv/Dokument-Lagar/Lagar/Svenskforfattningssamling/Lag-2010879-omallmannyttig_sfs-2010-879/ ( hämtad 20141125 )
Boplats Göteborg, Vad händer när ett område renoveras?
http://www.boplats.se/CM/Templates/Article/general.aspx?cmguid=137cf65c-17ba-40ca-9af752b13cec26a3 hämtad 20150104
Byggtjänst, Är “social housing” något för Sverige?
http://omvarldsbevakning.byggtjanst.se/Artiklar/2014/November/Ar-social-housing-nagot-forSverige/ ( hämtad 20141227 )
Dahl, Robert ( 1989 ) En teori om den demokratiska processen, Democracy and it´s critics,
översättning Ordfront Förlag, Harvard University Press, utdrag ur kapitel 8-9, Beckman, Ludvig
med flera, ( 2009 ) Texter i samtida politisk teori, Liber AB, Malmö
Hem och Hyra, Hovrätten ger Stena klartecken att renovera på Pennygången
http://www.hemhyra.se/vastra-gotaland/hovratten-ger-stena-klarteckenatt-renovera-pa-pennygangen
( hämtad 20141108 )
Hem och Hyra, Okunnig värd behöver förhandlingsordning ( 7 oktober 2011 )
http://www.hemhyra.se/kronoberg/okunnig-vard-behover-forhandlingsordning
(hämtad 20141125)
Hem och Hyra, Stor oro i Skarpan, ( 17 januari 2013 )
http://www.hemhyra.se/ostergotland/stor-oro-i-omradet-skarpan ( hämtad 20141227
Hem och Hyra, Vill få tillbaka medlemspengarna
http://www.hemhyra.se/jonkoping/vill-fa-tillbaka-medlemspengar ( hämtad 20141229 )
23
Hem och Hyra, Svårt att få hyresnämnden att ändra hyran, ( juni 2013 )
http://www.hemhyra.se/skane/svart-att-fa-hyresnamnden-att-andra-hyran ( hämtad 20141229 )
Hyresgästföreningens hemsida
http://www.hyresgastforeningen.se/Bli_Medlem/om_medlemskapet/Sidor/default.aspx
( hämtad 21041227)
http://www.hyresgastforeningen.se/Engagera_Dig/Forhandlingar/Sidor/default.aspx ( hämtad
20141222)
http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/vad-ar-en-hyressattningsavgift.aspx ( hämtad
20141126 )
http://www.hyresgastforeningen.se/Fraga_Oss/Sidor/Varfor-forhandlar-bara-Hyresgastforeningenom-hyran-i-vissa-hus-och-inte-i-alla.aspx ( hämtad 21041227)
http://www.hyresgastforeningen.se/Lattlast/Sidor/Sa-har-arbetar-vi.aspx ( hämtad 20141228 )
Hyresgästföreningen, Om oss
http://www.hyresgastforeningen.se/Sidor/default.aspx ( hämtad 20141111 )
http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/ladda_hem/Sidor/stadgar.aspx ( hämtad 20141228 )
http://www.hyresgastforeningen.se/Om_Oss/Vilka_ar_vi/forbundsstamman/Sidor/default.aspx
( hämtad 20141228 )
Lagen.nu Jordabalken
https://lagen.nu/1970:994 Jordbalken kap 12: 18 a 6:e – 7:e stycket ( hämtad 20141126 )
Jordabalken (1970:994)
http://www.notisum.se/rnp/sls/lag/19700994.htm ( hämtad 20141111)
Landets Fria, Hyresgäster måste flytta då deras hyror chockhöjs
http://www.landetsfria.se/artikel/114094 ( hämtad 20150103 )
Landets Fria, "Hyreshöjningarna är ett samhällsproblem"
http://www.landetsfria.se/artikel/114096 ( hämtad 20150103 )
24
Ny Teknik, Mehmet Kaplan: Det behövs hyresrätter för nyanlända
http://www.nyteknik.se/nyheter/bygg/byggartiklar/article3862993.ece?ar=true
( Hämtad 20141113 )
Roberts, Peri, Sutch Peter, ( 2007 ) Politiskt tänkande, En introduktion, Studentlitteratur, Lund
Statistiska Centralbyrån, Villa vanligaste boendeformen
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Villa-vanligaste-boendeformen/# ( hämtad 20141125)
Sveriges television, SVT-undersökning: Moderaterna splittrat i flyktingfrågan ( 2014 )
http://www.svt.se/nyheter/sverige/svt-undersokning-moderaterna-splittrat-i-invandringsfragan
( hämtad 20141227)
Westin, Sara (Uppsala universitet, Humanistisk-samhällsvetenskapliga vetenskapsområdet,
Samhällsvetenskapliga fakulteten, Institutet för bostads- och urbanforskning (IBF))
"... men vart ska ni då ta vägen?": Ombyggnation ur hyresgästernas perspektiv
Arbetsrapport - Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala universitet; 57 2011
http://uu.diva-portal.org/smash/record.jsf?pid=diva2%3A458977
Ärlemalm, Josefina, Resisting renoviction, The neoliberal city, space and urban social movements
ARBETSRAPPORTER, Kulturgeografiska institutionen, Nr. 920, Uppsala Universitet 2014.
http://uu.diva-portal.org/smash/get/diva2:698848/FULLTEXT01.pdf
25
Bilaga 1
Informationsblad vid årlig hyreshöjning, exempel
26
Bilaga 2
Sammanställning av intervjuer - respondent- och informantintervjuer med jurister på
Hyresgästföreningen
Informantintervju jurist 20141117
Allmännyttan hyfsat hyggliga. Privatvärdar har en gräddfil, de kan bygga och sätta hyran som de
vill. Privata värdar gör standardhöjningar och då anses de ha rätt att ta ut högre hyror, hyran de vill
ta ut. Det innebär att folk får flytta till omodernt om de inte kan betala hyran.
Respondentintervju, förhandlare, jurist, 20141117
Det beror på vilka delar man vill titta på. Brev innan skickas ut. Brister idag i lagstiftningen.
Den hyresvärd vi arbetar emot kan visa på ett bra exempel på hur arbetet ser ut:
budgetprocess och en teknisk process, och hur det ska finansieras. Detta är inte Hyresgästföreningen inblandade i, utan det är beslut som tas inom företaget. Hyresgästföreningen kommer
sent in i arbetet, grundbesluten är genomförda. Man som mer inför fullbordat faktum, Hgf inte är
några byggtekniker.
Hyresvärden ska lämna ut besked till de boende i lägenheterna. Presentera vad som ska hända och
lämna ut godkännandeintyget och presentera en preliminär hyreshöjning. Det är en preliminär
förhandling. Man får in godkännandeintygen, i vår situation 80-90% för, resten hamnade i
Hyresnämnden som ger sitt tillstånd i 98% av fallen.
Det finns flera problem: Hyresgästen står inför faktum, möjligheten att påverka är liten, mer av
kosmetisk art, hur tapeten ska se ut och liknande.
Den slutgiltiga kostnaden;
sedvanlig underhåll, leder inte till hyreshöjningar, däremot så kallade standardhöjningar ger högre
hyra. Vanligt att man gör standardförbättringar i samband med stambyten.
Det är dyrt att bygga och bygga om, svårt att se hur lägenheter ska vara billigare. Statliga
subventioner finns inte längre. Det är ett tudelat Sverige, svaga och starka Sverige.
Respondentintervju jurist 20141117
Tecknat avtal med fastighetsbolaget hur en process ska se ut - ramavtal. Hur inflytandet ska se ut
kopplat till en förhandlingsordning med specifik hyresvärd. Lagstiftningen och skyddet för hyres27
gästerna är bristande. 2005 såg dåvarande socialdemokratiska regerningen brister, alltså innan
regeringskiftet 2006. Den planerade utredningen lades stoppades av den tillträdande alliansregeringen.
Att företräda hyresgästen är Hgf uppgift. Genom ( ram- ) avtalet kommer man in tidigt i processen.
Checklista hos vissa hyresvärdar för när, vad och hur. Även om man har ett ramavtal kan det finnas
missnöjda hyresgäster. De som inte skriver på hyresgästintyget hamnar i Hyresnämnden. Ett
ramavtal är en generell skrivning som görs i god tid innan processen ska starta. Hyresvärden och
Hgf har sedan möten med hyresgäster, vad man vill ska förändras i lägenheten, enkäter kan leda till
beslut.
Hyresgästernas har inflytande i processen och diskussionen om hyreshöjning på grund av standardhöjning. Man kan enas man om ett pris för viss typ av åtgärd, eventuell standardhöjning tar bort ur
projektet. Standardhöjning kan ge en hyreshöjning, men man kan få fram lägre hyreshöjningar
genom olika tillval som väljs eller väljs bort. Fastighetsägaren anser att det de vill göra ska kunna
stå i 50 år till. De vill ofta ha sina hyresgäster kvar eftersom det är rationellt och ekonomiskt.
Informantintervju jurist, 20141126
Ramavtalen skiljer sig också från kommun till kommun. Lite praxis lokalt, i vissa kommuner är det
en kommunalt bolag som satt ribban. Hyresvärdarna är exempelvis inte skyldiga till vissa saker, i
vissa fall finns ingen reglering.
Vid de årliga hyreshöjningarna är även valda personer från de lokala hyregästföreningarna med, det
vill säga, de som finns ute i bostadsområdena.
Informantintervju jurist, 20141222
Vissa jurister, förhandlare, har inte större erfarenhet av förhandlingar inför renoveringar. Det är inte
ofta renoveringar sker av den storleken som görs nu i Sverige i samband med stambyten i miljonprogrammen. De hoppar över momentet att kontakta hyresgästerna. Lokala hyresgästföreningen kan
i vissa fall också vara med och planera renoveringar, liksom hyresgästerna. Det är beroende på hur
Hyresgästföreningens jurist agerar. Hyresgästföreningen har arbetat fram en nationell checklista för
att ha i samband med renoveringar för att aktivera och ta tillvara hyresgästernas intressen.
28
Bilaga 3
Till Justitiedepartementet
Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad
Sverige står inför en stor utmaning. Bara i de kommunala bostadsbolagen beräknas 300 000 av
miljonprogrammets lägenheter vara i behov av omfattande ombyggnad. Ombyggnadsprocessen är
omtumlande för hyresgästerna och många kommer att tvingas flytta på grund av att de inte har råd
att bo kvar efter ombyggnaden. Hyreshöjningar på upp till 60 procent är inte ovanligt.
Sedan bostadssaneringslagen infördes 1974 har det funnits regler som syftar till att ge hyresgästerna
inflytande i samband med ombyggnader. Regelverket kring hyresgästernas inflytande har dessvärre
visat sig ha mindre reell betydelse. I praktiken kan inte hyresgästerna motsätta sig en ombyggnad
eller ens påverka utformningen eller omfattningen av den. Det ger många gånger dramatiska
hyreshöjningar i samband med ombyggnad som hyresgästen inte kan göra något åt. Hyresgästernas
besittningsskydd är i praktiken satt ur spel.
Det krävs därför ett tydligare och starkare inflytande för hyresgästerna. Hyresgästföreningen
föreslår därför att en utredning tillsätts för att ta fram förslag på förändringar i hyreslagstiftningen,
som ger hyresgästerna ett verkligt inflytande.
Hyresgästföreningen föreslår följande förändringar i korthet:
29
-
Preciserat innehåll i den skriftliga informationen
Det föreskrivs idag endast att informationen ska vara skriftlig. Reglerna bör kompletteras
med krav på innehållet.
-
Information till hyresgästorganisation med förhandlingsordning
Idag har hyresvärden skyldighet att informera hyresgästerna skriftligt. Skyldigheten bör
utvidgas så att även den förhandlande hyresgästorganisationen omfattas.
-
Ett lagstadgat samrådsförfarande
Hyresgästerna måste ges möjlighet till delaktighet i processen. Det får man genom ett
samrådsförfarande. Vi föreslår därför att ett lagstadgat samrådsförfarande införs.
-
Längre tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden
Tidsfristen för när ansökan om tillstånd kan göras till hyresnämnden om värden inte fått
hyresgästernas godkännande bör utökas till tre månader. Det ger större utrymme för samråd
mellan hyresgäster och hyresvärdar.
-
Större hänsyn till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning
Hyresgästerna måste ges möjlighet att påverka ombyggnadens omfattning och därmed
hyresnivå. Hyresgästernas besittningsskydd måste garanteras. Av praxis framgår att
hyresnämnderna (och Svea hovrätt i förekommande fall) i praktiskt taget samtliga fall ger
tillstånd till en ombyggnad, mot hyresgästernas vilja. Om hyresgästerna kan redovisa
fastighetsekonomiskt fullt rimliga förslag till upprustning som alternativ till hyresvärdens
förslag måste hyresnämnden kunna väga in detta i sin bedömning.
-
Skyddsregelns tillämpning
Den så kallade skyddsregeln, som kan användas vid stora hyreshöjningar, måste även gälla
vid ombyggnader.
-
Sanktioner när inget godkännande finns
Åtgärder för vilka hyresvärden inte har hyresgästernas eller hyresnämndens tillstånd ska inte
kunna beaktas vid hyressättningen under tio år efter att de genomförts.
Hyresgästinflytande över tiden – en återblick
Omfattningen av och karaktären på inflytandet har varierat över tiden. Det har gått från ett direkt
inflytande över normala åtgärder i den enskilda lägenheten och gemensamma utrymmen, via ett
indirekt inflytande över den egna lägenheten, till dagens system med ett direkt inflytande över
standardhöjande åtgärder i lägenheten.
Hyresgästerna gavs inledningsvis möjlighet att, under vissa förutsättningar, förhindra åtgärder
utöver lägsta godtagbara standard. Det gällde åtgärder såväl i den egna bostadslägenheten som i
gemensamma utrymmen. Hyresnämnden kunde ge tillstånd till åtgärderna om det fanns särskilda
skäl.
Därefter infördes regler i 12 kap jordabalken, hyreslagen, som innebar att hyresgästerna i praktiken
inte kunde påverka åtgärderna alls. Hyresvärden skulle inhämta hyresgästernas godkännande eller
hyresnämndens tillstånd, men kunde även utan sådant tillstånd genomföra en ombyggnad.
Sanktionen var att hyresvärden inte fick höja hyran under tio år, om det var fråga om åtgärder som
inte var motiverade av boendehänsyn, det vill säga lyxåtgärder.
Ytterligare förändringar gjordes efter en tid som innebar att hyresgästerna skulle godkänna
standardhöjande åtgärder i lägenheten. Påbörjades åtgärder utan godkännande kunde hyresnämnden
förbjuda åtgärderna. Regeln om att hyran inte kunde höjas på tio år togs bort.
De senaste förändringarna genomfördes 2002. De innebär att hyresgästerna ska godkänna de
föreslagna åtgärderna. Får hyresvärden inget godkännande kan hyresnämnden ge tillstånd.
Hyresnämnden ska göra en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas intressen och vid
bedömningen beakta ”skilda intressen” som hyresgäster i allmänhet kan ha av att åtgärderna inte
genomförs. Det kan till exempel vara att bevara en äldre och väl fungerande inredning eller att
undvika hyreshöjning. Regeln om att hyran inte får höjas, om inget godkännande finns,
återinfördes, men för en kortare tid om fem år.
Hyresnämnden kan även förbjuda åtgärder som kan antas påbörjas utan tillstånd.
Praxis
När hyresnämnden prövar godkännande av förbättrings- och ändringsarbeten utfaller beslutet i
princip alltid till hyresvärdens fördel. De genomgångar som gjorts av avgöranden i Hyresnämnden i
Stockholm och ärenden i Svea hovrätt 1997-2010 visar entydigt på detta.
Problem
Många av dem som motsätter sig hyresvärdens ombyggnadsplaner kan vara positiva till
underhållsåtgärder i sig. Det man ställer sig negativ till är standardhöjande ombyggnader eftersom
de leder till kraftiga hyreshöjningar. Många hyresgäster känner oro inför en förestående
30
ombyggnad. De får inte bara genomlida en rad umbäranden under själva ombyggnaden, utan
dessutom leva med oron över en kraftigt höjd hyra. Många är tveksamma till om de överhuvudtaget
kommer att ha råd att kunna bo kvar. De kan tvingas att bryta upp från en invand miljö, där barnen
kanske går i förskola eller skola och där de känner sig hemma. Många undrar vart de ska ta vägen
och konstaterar att lägenheten knappast går att byta med en annan hyresgäst, när den blivit så dyr.
Besittningsskyddet är i praktiken satt ur spel.
Det finns dessutom stora geografiska skillnader i hur ombyggnader genomförs. Erfarenhetsmässigt
vet vi att de mest genomgripande ombyggnaderna sker i tillväxtområden, det vill säga områden med
bostadsbrist. Skälet till det är att hyresvärdarna vet att det finns en marknad som kan möta kraven
på större avkastning – helt enkelt högre hyror. Ombyggnader på marknader i balans eller med
bostadsöverskott tenderar att bli betydligt mindre omfattande och eventuella hyreshöjningar
betydligt blygsammare. Hyresvärdarna vet att det inte går att ta ut högre hyror.
Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad regleras i hyreslagen. Lagstiftningen ger intryck av att
hyresgästerna har ett verkligt inflytande genom att de ska ge sitt godkännande till ombyggnaden
innan den genomförs. Men det inflytande hyresgästerna har är i praktiken en chimär. Hyresvärdar
kan nämligen nästan alltid genomföra ombyggnader när man så önskar och på sina egna villkor. Det
gäller såväl utformningen av ombyggnaden som själva genomförandet. Det möjliggörs genom att de
kan inhämta hyresnämndens tillstånd att genomföra åtgärderna, när hyresgästerna inte lämnar sitt
godkännande. Praxis visar att hyresnämndernas bedömning nästan alltid utfaller till hyresvärdarnas
fördel.
Förslag till förändringar
För att ge hyresgästernas inflytande en reell innebörd föreslår Hyresgästföreningen en rad
förändringar i 12 kap. jordabalken, hyreslagen.
31
-
Preciserat innehåll i den skriftliga informationen
Det föreskrivs att informationen till hyresgästerna ska vara skriftlig, däremot inget om vad
informationen ska innehålla. Vi föreslår att reglerna kompletteras med krav på innehållet i
informationen.
Vi anser att informationen ska innehålla uppgifter om:
o Anledningen till ombyggnaden
o Planerad tidpunkt för genomförandet
o Hyresgästernas boende under ombyggnaden
o Hyresgästernas rätt till hyresreduktion
o Uppgift om begärd hyra efter ombyggnad
o Om själva godkännandeförfarandet
-
Information till hyresgästorganisation med förhandlingsordning
Idag har hyresvärden skyldighet att informera hyresgästerna skriftligt. Reglerna bör utvidgas
så att hyresvärden får en skyldighet att skriftligen informera den hyresgästorganisation
hyresvärden har förhandlingsordning med.
-
Ett lagstadgat samrådsförfarande
En lyckad ombyggnad, när det gäller såväl den fysiska utformningen som upplevelsen av att
ett bra och tryggt boende skapas, underlättas av att hyresgästerna ges möjlighet att bli
delaktiga. Delaktighet i processen får man genom ett samrådsförfarande.
Den skyldighet som hyresvärden har idag, att informera hyresgästerna, är otillräcklig.
Det finns ombyggnadsprojekt som fungerar bra; där hyresgästerna är delaktiga och kan
påverka såväl processen som resultatet. Dessvärre förekommer motsatsen allt för ofta. Vi
föreslår därför att ett lagstadgat samrådsförfarande införs.
-
Längre tidsfrist för hänskjutande till hyresnämnden
Utrymme för samråd mellan hyresgäster och hyresvärdar kan skapas, genom att tidsfristen
utökas för när ansökan om tillstånd kan göras till hyresnämnden om värden inte fått
hyresgästernas godkännande. Idag är den två månader. Den bör utökas till tre månader. Det
skulle öka incitamentet för hyresvärden att samverka med hyresgästerna och hitta
samförståndslösningar. En samrådsprocess ska kunna vara tidsbesparande i jämförelse med
en process i hyresnämnden.
-
Större hänsyn till hyresgästernas intressen vid hyresnämndens intresseavvägning
Det finns inte endast ett sätt att genomföra ombyggnader på ett fastighetsekonomiskt
rationellt och försvarbart sätt. Vår erfarenhet är emellertid att hyresnämnderna godkänner
hyresvärdens förslag i strid mot hyresgästernas vilja även om det finns alternativa förslag till
upprustning.
Av praxis framgår att hyresnämnderna (och Svea hovrätt i förekommande fall) i praktiskt
taget samtliga fall ger tillstånd till en ombyggnad, mot hyresgästernas vilja. Detta innebär att
den hyresvärd som så önskar egentligen helt kan avstå från att ta hänsyn till hyresgästernas
uppfattningar. Lagstiftarens intentioner med hyresgästgodkännande har på så vis helt
kommit bort.
Om hyresgästerna ska ha verklig möjlighet att påverka måste detta förhållande ändras. Om
hyresgästerna kan redovisa fastighetsekonomiskt fullt rimliga förslag till upprustning som
alternativ till hyresvärdens förslag måste hyresnämnden kunna väga in detta i sin
bedömning. Det gäller även om hyresvärden skulle kunna få högre avkastning med ett mer
genomgripande alternativ.
Redan idag framgår det av förarbetena att hyrans storlek ska ha betydelse när hyresnämnden
gör sin bedömning. I praktiken har hyran inte haft någon påverkan när hyresnämnden fattat
sitt beslut. Detta förhållande måste förändras genom att hyresgästerna ges möjlighet att
påverka ombyggnadens omfattning och därmed hyresnivå. Ytterst handlar det om att skapa
ett förhållningssätt och en lagstiftning kring ombyggnad i hyresrätt som garanterar
hyresgästernas besittningsskydd.
-
Skyddsregelns tillämpning
En så kallad skyddsregel vid stora hyreshöjningar har införts i hyreslagen, 55§ femte
stycket. Den är generell, och innebär att hyresgästen har rätt till en anpassningstid vid större
hyreshöjningar – en så kallad trappning av hyran. Lagstiftaren ger emellertid exempel på
undantag. Ett sådant är att lägenhetens bruksvärde har höjts till följd av att det genomförts
standardhöjande åtgärder som hyresgästen har godkänt eller som hyresnämnden lämnat
tillstånd till. Då, menar man, kan det vara befogat att låta större hyreshöjningar få
genomslag snabbare.
De högsta hyreshöjningarna förekommer just i samband med ombyggnader. Det är inte
ovanligt med hyreshöjningar på 60 procent och mer. I praktiken är det inte ovanligt med
förhandlingsöverenskommelser om hyra efter ombyggnad, där hyreshöjningar genomförs
trappstegsvis. Därför är det viktigt att även hyresnämnden ges möjlighet att använda
skyddsregeln vid ombyggnader, så att den kan fatta beslut om en trappstegsvis höjning av
32
hyran.
-
Sanktioner när inget godkännande finns
För att få en praktisk och fungerande process vid ombyggnader krävs att det finns sanktioner
om hyresvärden inte respekterar processen. I dagsläget gäller att åtgärderna inte får beaktas
vid hyressättningen under fem år efter att de genomfördes, om hyresvärden inte inhämtat
hyresgästernas godkännande. En återgång av tiden till tio år, som den var fram till 1997,
skulle öka incitamentet hos hyresvärdar att inhämta godkännanden.
Vi ser fram emot ett svar på våra förslag från ansvarigt statsråd.
Barbro Engman
Förbundsordförande, Hyresgästföreningen Riksförbundet
−
33