Stamrenovering - frågor och svar

Solna 2015-03-09
Rev: v.9
Frågor och svar i samband med stamrenoveringen i BRF Bofinken.
DOKUMENTET FINNS ÄVEN PÅ FÖRENINGENS HEMSIDA
www.hsb.se/stockholm/bofinken
Uppgifter och telefonnummer stamrenovering
Titania, platschef
Niclas Sehlin
Telefon
0700 – 920326
E-mail
[email protected]
Ramböll*, projektledare
Ylva Malm
010 – 6156092
[email protected]
Andrej Efron (platsansv.) 010 – 6156647
[email protected]
*Ramböll projektleder samt företräder föreningen i stamrenoveringsprojektet.
-
Visningsbadrum Wv 12 bottenvåningen, öppettider 08:00 - 16:00. Ytterdörren kan
öppnas med nyckelbrickan.
För individuella besök. Boka tid i visningsrummet!
Om du har renoverat badrum. Boka tid för avsyn med Titania.
Anmälan om andra entreprenörer på arbetsplatsen måste ske till och godkännas
av Titanias platschef.
Ekonomiska ansvarsgränser mellan medlem och förening har förändrats till
att följa stadgar och stämmobeslut, se nedan. Materialkostnad om 2200 kr
dras av på kontraktspriset vid tillvalsmötet. Ingen blankett behöver fyllas i.
(Gäller endast Wv 10 samt Wv 12: För att få tillbaka 2200 kr för
materialkostnaden så måste blankett fyllas i som fås av Titania och som delats ut
på medlemsmöten.)
INNEHÅLL
1. Ansvarsfördelning
3. Beställningsfrågor
5. Kontrakts- byggnationsfrågor
7. Fastighetsfrågor
9. Garantier
11.Boendefrågor
13.Entreprenörsval
2. Renoveringsprinciper
4. Föreningsfrågor
6. Renoveringsfrågor
8. Ekonomifrågor
10. Miljöfrågor
12. Tidplaner
14. Tidigare startmöten
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
1
1. Ansvarsfördelning mellan förening och medlem
 Styrelsen har efter medlemmarnas påpekande förändrat ansvarsfördelningen
mellan förening och medlem till att följa stadgar, stämmobeslut 2012 samt
Skatteverkets ROT-avdragsregler när det gäller badrumsrenoveringen. Nu
gällande regler innebär att allt arbete och material som omfattas av tätskikt samt
ytskikt är medlemmens ansvar. Detta medför också ett ansvar för medlemmen att
sanera förekommande asbest. Föreningen ansvarar för allt arbete under tätskikt
vilket innebär montering av groda, golvbrunn samt gjutning av golv.
2. Renoveringsprinciper
 Föreningen har fastställt att när renovering av badrum och toalett utförs ska
asbestsanering ske eftersom det är ett lagstadgat krav och föreningen har funnit
att det finns asbest i våra fastigheter.
 När stamrenoveringsprojektet är klart i november 2015 ska
föreningsgemensamma rördelar vara utbytta eller renoverade/infordrade. Detta
inkluderar allt i golv i badrum och WC under tätskikt/ytskikt.
 När stamrenovering inte kan ske eller det är mer fördelaktigt att helt byta ut
avloppsrör så kommer detta att göras. Golvbrunn kommer alltid att bytas
eftersom de gamla har uppnått sin tekniska livslängd.
 Tappvattendragningar skall ske i enlighet med branschstandard med minsta
möjliga ingrepp i medlems lägenhet.
 Medlem ansvarar för renovering av sitt eget badrum och sin toalett. Att inte
renovera nu innebär att förening och övriga medlemmar/grannar riskerar framtida
vattenskador vilket inte är önskvärt. Att inte renovera medför också att föreningen
inte kommer kunna sänka sina försäkringskostnader i samma omfattning som om
hela föreningen vore stambytt, samt att föreningen inte får någon garanti på det
område i badrumsgolv/WC som är föreningens ansvar.
 Föreningsgemensamma delar kommer att renoveras under projektets gång
oavsett om medlem nekar att renovera badrum i samband med stamprojektet.
Detta får konsekvenser för den enskilde medlemmen som inte kan använda sitt
badrum förrän ett godkänt tätskikt är applicerat i badrummet. Närmare
upplysningar om detta svarar styrelsen på i enskilda samtal med de som inte vill
eller kan renovera nu.
3. Beställningsfrågor
 När skall jag göra tilläggsbeställning?
 Senast 2 veckor innan etappstarten i din uppgång, se reviderad tidplan i din
uppgång.

När skall jag betala?
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
2
 4 veckor efter byggstarten i ditt badrum skall du betala 90% av
standardbadrumskostnaden efter ROT-avdrag, ca: 60 000 kr. När badrummet är
klart har man på sig 30 dagar till att betala resterande 10% samt gjorda tillval.
 Vad skall jag betala?
 Kontraktssumman, före tillägg och ROT avdrag är angett i Titanias
beställningsutskick (avgår 2200 kr för material i badrumsgolv). Se även
Informationshäftet från Titania, sidan 5, under rubriken ”Fakturering och
betalning”. Titania ombesörjer således anmälan om ROT- avdrag till
Skattemyndigheten.
4. Föreningsfrågor
 Hur ser föreningens beställarorganisation ut?
 Styrelsen har en utvald stamprojektgrupp som arbetar i samråd med Ramböll i
kontakterna med Titania. Beställningar i projektet klubbas dock av styrelsen som
helhet, baserat på arbetsgruppens underlag.
 Hur kommer föreningen att informera framöver?
 Information kommer att hållas husvis i god tid innan renovering startar i
respektive byggnad. Det kommer också att informeras skriftligt med tätare
intervall i den byggnad där renovering sker under renoveringstiden. (Stam o
Badnytt). Bofinken-Nytt kommer också att innehålla allmän information om
renoveringen som är av intresse för oss alla.
5. Kontrakts- och byggnationsfrågor
 Vad händer om alla inte tecknar kontrakt med Titania i en samordnad
badrumsrenovering?
 Varje medlem är ansvarig för sitt eget badrum och WC. Detta
ansvar sträcker sig också till att inte orsaka vattenskador som
påverkar andra medlemmars bostäder. Styrelsen förordar att vi
medlemmar, så långt det går, samordnar badrumsrenovering med
Titania som leverantör.

Hur gör jag om jag skall flytta och har tecknat kontrakt med Titania?
 Kontraktet gäller och du får komma överens med köparen av
bostadsrätten om att denne tar över kontraktet för att undvika
skadestånd på grund av kontraktsbrott.
 Vad händer med kontraktet vid dödsfall?
 Om dödsfallet inträffar innan arbetena har påbörjats så upphör kontraktet att
gälla.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
3
 Om arbetena har påbörjats så kan dödsboet eller närstående välja att ta över
kontraktet. Om pågående arbeten avbryts så blir dödsboet skyldig för det arbete
som redan har blivit utfört.

Kan jag renovera mitt badrum med en annan entreprenör (utom Titania) samtidigt
som stamrenoveringsprojektet pågår?
 Nej, Titania kan inte ta på sig arbetsmiljöansvaret för byggnationen
om det finns främmande entreprenörer som arbetar samtidigt i
fastigheterna. Om man vill renovera sitt badrum med egen
entreprenör så får man vänta tills stamrenoveringsprojektet är klart
och slutbesiktigat november 2015.

Har jag rätt att göra min badrumsrenovering med en annan entreprenör?
 Ja, men först efter att Titania avslutat sin entreprenad 2015.
Däremot, i icke godkända badrum, kommer golvbrunn och
avloppsrör att bytas ut i medlems lägenhet i samband med
stamrenoveringen eftersom föreningen annars utsätts för onödiga
kostnader och även förlorar möjlighet till garanti och sänkning av
försäkringspremie. Dessutom byts, i enlighet med beslut på
årsstämman, tappvattenrör i badrum/WC

Kan jag göra tilläggsbeställningar?
 Ja, det går bra. Badrumskomponenterna som ingår i ett
standardbadrum visas i visningslokalen på Wv 12. Till badrummet
går det att göra tillval om man vill ha annat kakel eller göra andra
förändringar av badrummet. Titania har kompetens inom el, vatten,
snickeri, målning och våtutrymmen så de kan hantera
medlemmarnas olika önskemål i hela lägenheten.

Jag har nyrenoverat kök och badrum vad gäller för mig?
 Om det vid badrumsinventeringen framkommer att badrummet
uppfyller gällande standarder så blir påverkan endast
tappvattenomläggningen och att stamrenovering kommer att ske
vilket gör att toa och dusch inte går att använda under en 2-3
veckors period1. Denna tid är dock helt beroende på hur
förutsättningarna i aktuellt hus ser ut.

Vem ansvarar för skador under byggnationstiden?
 Innan renoveringen börjar kommer medlemmarnas lägenheter
avsynas för att dokumentera eventuella skador. Sedan sker en ny
avsyning efter renoveringen. Om det blivit skador under tiden på
medlemmens lägenhet som inte fanns sedan tidigare eller är
1
Varje etappdel är cirka 11 veckor lång och under den tiden kommer periodvisa
avstängningar av vatten att ske.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
4
dokumenterad på avsyningen så återställer Titania det som blivit
skadat.

Stambytet, kommer det att göras i ett svep i varje trappuppgång?
 Ja, dessa görs i följd så att störningen blir så liten som möjligt för
medlemmen. Om någon medlem väljer att inte renovera nu så
kommer renoveringar även att ske vid senare tillfällen. Styrelsen har
dock tagit fram en åtgärdsplan för dessa lägenheter.

Är priserna som anges för badrums och toa renovering kompletta?
 Ja, priserna avser fullt färdiga badrum och toaletter i
standardutförande utan tillkommande kostnader. Vill man däremot
göra förändringar och tillval så kostar detta i tillägg, se prislista i
Titanias informationshäfte.

Kommer tillfällig toa och dusch vara inomhus under renoveringen?
 Ja.

Går det att behålla det vattenburna elementet?
 Ja, det går bra för dem som vill detta. Ny radiator med
utanpåliggande rör monteras. Tillval kan göras av vattenburen
handdukstork istället för ett element samt om man vill ha elektrisk
handdukstork.

När skall blanketterna ges till Titania?
 Intresseanmälan som är bindande och görs genom att fylla i
”Hantverkarformuläret 09. Tillvalsblanketten skall lämnas in i
samband med de individuella tillvalsmötena. Ändringar efter att man
har lämnat in en påskriven blankett kostar 2000 kr per
ändringstillfälle. Så var noggranna vid beställningstillfället!

Är priserna som angetts fasta, med tanke på den långa projekttiden?
 Ja, ingen indexreglering av priset kommer att ske. Detta gäller för
kontrakt tecknade före den 1 juni 2014!
 Varför är inte helkaklat badrum standard i projektet?
 Styrelsen har valt att prioritera ett lågt pris för att så många som möjligt skall
kunna ha råd med ett nytt badrum och att vi som förening får så många som
möjligt som åtgärdar sina badrum vid detta tillfälle. Det hindrar ju inte den mer
ekonomiskt starke att ordna med en högre standard genom tillval.

Får man välja att ha duschdraperi stället för duschhörna?
 Ja, det går bra.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
5
 Vad ingår i standardbadrummet?
 Rivning av kakel enligt standard badrum i Bofinken (vilket innebär ej helkaklade
badrum) samt asbestsanering. Tätskikt och klinkers på golvet samt kakel i våtzon
1. Övriga väggar och tak målas med våtrumsfärg efter att sprickor eller hål
spacklats till en standard nivå. Toalett, badrumsspegel, handfat, handdukstork,
handdukskrok, hållare för toarulle, duschväggar samt taklampa. Jordfelsbrytare
monteras i anslutning till el-centralen för att skydda mot farlig ström i badrummet.
 Föreningen bekostar bilning av golv för montage av ny groda, golvbrunn samt
golvavjämning.

Vilken typ av lampor erbjuds när man väljer tillvalet spotlights?
 Halogenlampor eller LED.

Hur kommer mitt badrum att se ut, placeringar av lampor, skåp, krokar m.m.?
 Kontakta Titanias platschef för ytterligare information.

Vad kommer de nytillkomna tillvalen att kosta?
 Priser för vattenburen handdukstork m.m. finns anslaget på Titanias
kontor Wv 12.

6. Renoveringsfrågor
Kommer det att damma mycket?
 Alla renoveringar orsakar mycket damm. Titania kommer därför att
täcka golv och upprätta dammslussar i lägenheterna för att
minimera dammspridning. Alla uppmanas i samband med
renoveringen att ta undan känsliga saker som till exempel elektronik
ur utrymmen där byggnation sker. Är man känslig för damm eller har
problem med luftvägarna så kan Titania ordna med en dammfläkt
för att minska problemet. Då förekomst av asbest har identifierats i
fix och fog i badrummen kommer dessa saneras enligt bransch- och
arbetsmiljöregler.
 Kan jag bo hemma under renoveringen?
 Ja, det kommer att gå bra. Titania kommer att ordna med tillfälliga toaletter och
duschutrymmen. I punkthusen har det ordnats i cykelrummen samt i lamellhusen
i skyddsrummen.
 Vad är en groda?
 Det är avloppsrördelarna som finns i badrumsgolvet som förgrenas till toalett,
tvättfat och golvbrunn.

Kan en groda renoveras med strumpmetoden?
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
6
 Ja och nej, en groda kan relinas med strumpmetoden om det inte
finns hindrande sidoavstick. Helst skall gamla gjutjärnsgrodor inte
renoveras alls men det finns en annan teknik där man belägger
(sprutar) rören på insidan med plast. Nackdelen är att med denna
metod finns inga garantier. Rören kan vara i så pass dåligt skick att
de kan spricka under rensningsprocessen och då blir man tvungen
att renovera i alla fall.

När kommer badrummen statusinventeras?
 Endast renoverade badrum med utbytt golvbrunn kommer att
statusinventeras. Medlemmar som har ett sådant badrum
uppmanas att kontakta Titanias platschef via mejl om möjligt,
annars med brev i Titanias postlåda på Wv 12. Ange fullständiga
kontaktuppgifter (namn, adress, telefonnummer, etc.). Alla andra
badrum tolkas som att de inte uppfyller gällande krav för våtrum.

Hur kommer de horisontella avloppsrören och golvbrunnen vara beskaffade?
 De kommer att vara av plast och bytas ut helt. Golvbrunnen kan
komma att flyttas till en ny plats beroende på de nya
badrumskraven samt om man väljer badkar som tillval eller
standard duschhörna.

Är de nya tappvattenledningarna av koppar?
 Ja, det är koppar, ingen relining av tappvatten kommer att ske.

Jag är borta på semester, hur gör jag när de vill komma och inventera mitt
badrum?
 Om du är borta en längre tid (över en månad) så lämnar du besked
till Titania om eventuell andra telefonnummer som det går att
kontakta dig på, alternativt att du kontaktar styrelsen för vidare
information.
 Jag har ett badrum som är renoverat men golvbrunnen är inte bytt, vad gäller?
 Badrummet anses inte ha fullgott fuktskydd och badrummet måste förses med
godkänd fuktspärr för att uppnå en godkänd standard. Styrelsen rekommenderar
att rivning av badrummet bör ske och en ny golvbrunn monteras varefter
badrummet byggs upp igen. Om medlemmen låter bli att göra denna åtgärd så
blir denne ansvarig för eventuella kostnader som uppkommer, om det uppstår en
fuktskada, gentemot övriga lägenhetsinnehavare samt föreningen. Styrelsen
kommer att dokumentera skriftligen de badrum som inte renoveras nu. (Detta kan
ligga till grund för en framtida skadereglering.)

Jag har ett badkar och vill ha det som våtzon 1. Kan jag få kaklet på bredden
istället för på höjden utan tilläggskostnad?
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
7
 Nej, duschhörna är standardvalet, badkarsutförande är tillval. Våtzonsutförande
görs efter de krav som ställs för respektive val.
Vart vänder jag mig om det uppstår problem under renoveringen i min lägenhet,
t.ex. vattenläckage, strömavbrott eller stopp i avloppsrör?
 I första hand skall du under arbetstid 08:00-16:00 vända dig till Titania: Niclas
0700-92 03 26, alt. Tomasz 0707-17 37 87, Resul 0762-52 60 33, kontor 08-668
44 44.
 utanför arbetstid, endast AKUTA ärenden, till Niclas, se ovanstående
telefonnummer.
 eller om han ej nås HSB Jour 08-695 00 00.

7. Specifika fastighetsfrågor
 Om Titania stöter på problem med rördragningar och ni inte kan dra ledningarna
som ni har tänkt hur gör ni då?
 Rören kommer att dras i alternativt läge. Projektering har tagit med alternativa
rördragningslösningar. Ibland händer det att en fastighet har byggts om så att
ritningarna inte längre stämmer och då får man lösa problemen i genomförande
fasen.
 Jag har tappvattenrör i en garderob måste jag flytta på något?
 Ja, man måste tömma garderoben på prylar så att man kan montera de nya
rören. Titania kommer att gå igenom specifikt vad som behöver lyftas undan och
tas bort av medlemmen vid det individuella mötet.
 Varför måste tappvattenrören monteras i taket i badrummet?
 Enligt branschregler och försäkringsbolagens regler måste man numera montera
vattenrören i taknivå. Detta för att skydda både våtutrymmets väggar genom färre
antal håltagningar i fuktspärren samt mot yttre åverkan och slag mot rören.
 Var i huset startar renoveringen?
 Renoveringen kan startas både uppifrån och ner samt tvärtom. Det beror på hur
det ser ut i det aktuella huset.
 Kommer alla badrum att inventeras?
 Nej, de som har ett gammalt badrum kommer inte att avsynas. Däremot är det
viktigt om man har ett renoverat badrum att man kontaktar Titanias platschef
Niclas för en kontroll för att fastställa fuktskyddets skick och om det uppfyller
gällande standarder.

Har tappvattendragningarna fastställts?
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
8
 Ja, bygghandlingar är framtagna för både lamellhus och punkthus och
tappvattenrören kommer att förläggas på det mest optimala sättet för varje
hustyp. Hur det kommer att se ut i respektive lägenhet redovisas av Titania.
8. Ekonomi
 Lånefinansieringen, hur stor blir avgiftshöjningen?
 Föreningen har höjt avgifterna med 13,8% från och med 1 januari 2014. Framtida
höjningar kan inte uteslutas beroende på hur stamrenoveringen framskrider samt
det allmänna ekonomiska läget i samhället (räntehöjningar m.m.).
 Hur görs ROT-avdragen?
 En första ansökan till skatteverket på standardpriset görs av Titania när
beställningen görs av medlemmen, i nära anslutning till
badrumrenoveringstidpunkten (senast 2 veckor innan). En andra ansökan görs
när tilläggsbeställningen skall betalas.
 Hur stort blir ROT-avdraget?
 Skattereduktion för rotarbeten medges med halva arbetskostnaden men
sammanlagt högst 50 000 kronor per person och år. Det är Titania som ansöker
om ditt preliminära rotavdrag och begär utbetalning från Skatteverket. Din slutliga
skattereduktion fastställs i samband med att din inkomstdeklaration godkänns.
Det är viktigt att varje medlem är medveten om att ROT-avdraget kan enbart
användas om man har tillräckligt hög inkomst som det går att göra ROT-avdrag
emot. En god idé är att kontakta Skatteverket för mer råd om vad som är mest
fördelaktigt för dig. Se även skatteverkets hemsida:
http://www.skatteverket.se/privat/skatter/fastigheterbostad/rotrutarbe
te.4.2e56d4ba1202f95012080002966.html
 Skatteverkets telefonnummer 0771 - 567 567
Jag har renoverat badrummet inklusive grodan. Hur får jag ersättning för grodan
ifrån föreningen?
 Ta kontakt med styrelsen.

9. Garantier
 Hur långa är garantitiderna på badrumsarbetena?
 På fuktspärren är det 10 års garanti. På utförandet och arbetet är
det 5 års garanti samt på materialet är det 2 års garanti.
10. Miljöfrågor
 Finns det Bisfenol A i epoxin som härdar avloppsrören?
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
9
 Nej, Titania använder miljögodkända produkter som är enligt branschens
rekommendationer. All information om kemisk sammansättning av härdare och
avloppsstrumpor redovisas inom projektet till föreningen där medlemmen kan få
ta del av materialet.
 Förekommer asbest i våra fastigheter?
 Asbest har påträffats i badrummens kakelfix samt i fogmaterial. Sanering av
asbest kommer därför att utföras enligt gällande föreskrifter och regler samt med
certifierade personal ifrån Titania. Rivningen kommer att utföras med förstärkt
dammskydd i lägenheterna för att förhindra dammspridning i och mellan
lägenheterna. Det kommer medföra att man använder undertrycksventilation i
badrummet och extra inplastning av varje lägenhet samt att arbetarna har extra
skyddskläder för att hantera avfallet på ett korrekt sätt. Observera att fastighetens
ventilationssystem inte kommer att användas för evakuering av asbestdamm utan
detta leds ut genom Titanias ventilationsutrustning.
11. Boendefrågor
 Kan föreningen ordna med boende under renoveringen?
 Nej, föreningen kan inte ordna med ersättningsboende. Föreningen
får heller inte bistå enskilda medlemmar så att dessa får en fördel
gentemot andra medlemmar utifrån likabehandlingsprincipen.

Jag är orolig för inbrott, hur sköts detta?
 Titania kommer att ersätta låset i din ytterdörr till ett entreprenörslås
(byggcylinder) som du och entreprenören har nycklar till. Vid varje
rast när entreprenören lämnar lägenheten låses dörren.

Jag är orolig för att de skall trampa på min post och stöka ner mitt hem, hur sköts
det?
 Man skall veta att när renoveringen pågår så är lägenheten en
byggarbetsplats. Detta medför att det kommer att bli spring genom
dörrarna och att material skall fraktas ut och in i lägenheten.
Entreprenören lägger ut skyddsmatta på golvet och plastar in så att
lägenheten inte blir neddammad. Du som lägenhetsinnehavare
måste bereda plats för arbetarna så att inte ägodelar står i vägen
för arbetet. I utrymmet där de passerar är det klokt att plocka bort
skåp, tavlor, kläder och skor för att dessa inte skall förstöras.
Entreprenören anger i informationsbladet att man skall ställa fram
en kartong eller en hink där arbetarna kan lägga posten som
kommer. Genom att samarbeta kommer ingen post bli nedtrampad
eller att onödiga skador sker på personliga ägodelar.
 Problemet är mindre nu när vi kommer att ha tillfälliga postboxar i
entrén vilket gör att ingen post utdelas i lägenheten.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
10

Jag har speciella förutsättningar och behov som behöver respekteras.
 Innan renoveringen börjar så måste du kontakta Niclas för att gå
igenom dina frågor om det gäller t.ex. trygghetslarm, hemtjänst eller
annat behov som måste klargöras innan arbetet sätt igång.
Tillvalsmötet är ett bra tillfälle att gå igenom förutsättningarna.
12. Tidplaner
 Hur vet man när och hur länge renoveringen pågår?
 Nuvarande slutdatum är november 2015 och en reviderad tidplan har
delats ut till alla berörda medlemmar. När arbetena börjar i ditt hus
så anslås detta i porten. Tyvärr kan inte sluttid anges i det
individuella badrummet eftersom det kan uppstå förskjutningar
under renoveringstiden.
 Hur säker är den fastlagda tidsplanen?
 När en tidsplan väl är lagd så kommer den att följas. Det är bara om det uppstår
stora störningar som det kan bli tal om förändringar. Varken Titania eller
föreningen vill ha förseningar i projektet.
13. Entreprenörsval
 Varför valdes Titania som entreprenör?
 Styrelsen valde Titania utifrån de beslutskriterier som framtogs i samråd med vår
konsult, Ramböll.
 Kriterierna är noggrant uppställda utifrån leveranssäkerhet, tidigare utföranden,
pris, referenser samt entreprenörens förmåga, både ur ett ekonomiskt och
utförandemässigt perspektiv.
 Är styrelsens kontraktshandlingar med Titania offentliga?
 Nej, styrelsen har inte rätt att delge dessa. Styrelsen har valt Titania
utifrån framtagna beslutskriterier samt med medlemmarnas bästa
för ögonen.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
11
14. Tidigare startmöten
Erfarenheter av allmänt intresse ifrån möte i 12:an.
(Kursiverad information gäller enbart punkthus).
• Styrelsen bör informera om att etappredogörelsen i Stam o badnytt inte avser
individuella badrum utan projektet som helhet. Färdigställande av badrum
kommer att ske i vissa fall efter att etapperna är klara.
• De på 11:e våningen bör informeras om att de är beroende av flera etapper!
Därför vattenskada på 10:e våningen eftersom de på 11:e våningen trodde allt
var klart!
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Info måste utgå om att layouten i standardbadrum inte är detsamma som i de
gamla badrummen. Det vill säga att golvbrunn och toalett kan flyttas till en ny
position. Viktigt när medlem gör egen beställning av badrumsutrustning som
kanske inte passar enligt gamla mått!
Info borde utgå om att relining inte kommer att ske i alla lägen utan stambyte kan
ske där slitsar öppnas.
Titanias standardritningar kanske inte stämmer överens med allas badrum.
Kontrollera mått innan tillvalsmöte!
Medlemmarna uppmanas att prata med varandra innan tillvalsmötet för att
undvika att man senare måste göra ändringar för att man inte visste bättre innan!
Tappvatten kan dras på ett bättre sätt i våningsplanet och därmed minska
rörmängden inne i medlemmens badrum!
Vissa lägenheter är helt neddammade. Det är dammigt att stamrenovera,
medlemmarna ombeds ta bort och ställa undan sina saker. Grovstädning sker
genom Titanias försorg, finstädning får medlem själv ordna med.
I flera lägenheter har förinspektion inte gjorts. Skador kan därför inte hävdas
eftersom bevis saknas om hur det såg ut innan. Ta foton själva innan renovering.
Det har kommit fram att det finns firmor som erbjuder skogstoa för 55 kr/dygn
istället för 140 kr/dygn med avhämtning. (Hjördis har uppgifter)
Det borde finnas en stol i duschen för att de äldre skall kunna klä på sig utan att
vingla. Uppmaning att erbjuda grannen att kunna duscha hos varandra om det är
svårt att använda provisorierna.
Takplåten i hissarna blir repigt av alla material transporter. Bör kläs in med
masonit också.
Erfarenheter av allmänt intresse ifrån startmöte i 10/12:an.
(Kursiverad information gäller enbart punkthus).
• Ingår rivning av helkaklat badrum och hur räknas det ut hur mycket det
kostar att välja ett eget kakel? Nej, enbart standardrivning ingår.
Extrakostnaden är cirka 1500 kr. Om man väljer eget kakel avgår materialkostnad
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
12
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
samt arbetsgrund ur priset. Sedan tillkommer arbetsgrund för eget val av kakel
samt kostnaden för kaklet. För exakt pris, kontakta Titania.
Ingår demontering av badkar i standardpriset? Ja.
Kan man välja egen handdukstork? Ja, man kan både ordna egen
handdukstork eller välja någon ut Titanias utbud. Det finns att välja mellan
vattenburen, elektrisk eller en vattenburen som har en inmonterad el-patron så att
funktionen finns över hela året.
Hur monteras elledningarna till badrummet? Bredvid el-centralen monteras en
jordfelsbrytare och elledningarna dras i befintliga rör till badrummet om det går.
Annars monteras en kabelkanal i takvinkeln från el-centralen till badrummet.
Kan man få trefas jordfelsbrytare? Tilläggsbeställningar går att göra, prata med
Titania.
Vad menas med att väggarna grundspacklas och när skall jag måla taket?
Grundspackling innebär en fullgod yta som sedan målas. Vill man dock ha en
extra jämn vägg så kostar sådan spackling extra. Standarden är ändrad, målning
ingår i standardutförandet.
Hur mycket bygger värmegolvet (elektriskt) i höjd? Cirka 1 centimeter.
Hur mycket sänks taket med inbyggda spotlights? Cirka 8 centimeter. Titania
erbjuder halogen och LED spotlights.
Om jag har renoverat badrummet och en boende ovanför skall renovera,
skall jag vidta några åtgärder? Det är bra att skydda badrummets ytor om det
värsta skulle hända. Badrummet är då ändå avstängt på grund av
stamrenoveringen under 6-7 veckor.
Hur kommer rören i vardagsrummet att dras? Det är värmerör och berörs inte
i denna renovering.
Hur gör jag med mina husdjur? Husdjur mår inte så bra under
renoveringsprojekt eftersom det är mycket ljud och damm. Samtidigt kan de
vara i vägen för arbetena. Om det går, så placera dem gärna någon
annanstans under dagtid.
Hur gör jag med mitt akvarium? Det finns tillgång till vatten i lägenheten under
hela projektet. Du kan få extra plast ifrån Titania för att plasta in och dammskydda
akvariet.
Kommunikation, det kommer för mycket lappar i brevlådan. Ja,
kommunikationen är löpande angående stam och vattenavstängning och annan
info från Titania. Vi kommer montera nya anslagstavlor i entrén för både Titanias
information och Bofinkens information i alla hus/portuppgångar. Förutom det
kommer även husvis information kallad Stam o badnytt att läggas i plastlådan i
entréerna med 2 veckors mellanrum för att informera hur projektet framskrider.
Denna distribueras enbart i det hus/port där renovering pågår. Tidplanen som är
distribuerad i Titanias informationshäfte gäller och renoveringen ligger i fas.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
13
•
Varför måste tappvattenrören förläggas i takvinkeln? Årsstämmans uppdrag
till Styrelsen är att upphandla en lösning där tappvatten i badrum förläggs i nya
lägen. Föreningen har därefter upphandlat enligt branschstandarden Säker vatten
som inblandade parter på marknaden, VVS-företag samt försäkringsbolag, har
kommit överens om. Det är viktigt för föreningen att minimera alla risker som kan
leda till vattenskador och förhöjda försäkringspremier för föreningen och även för
oss medlemmar som i slutändan betalar avgiften och självrisken.
•
Vilka är fördelarna med att renovera sitt badrum nu? I samband med
projektet är fördelarna flera. Vi får en gemensam stam- och
badrumsrenoveringsperiod vilket minimerar störningarna för alla. Flera viktiga
aspekter tas om hand på ett kontrollerat sätt. Som renoverande medlem får man
också det vattenburna värmeelementet utbytt om man så vill eftersom föreningen
står för denna kostnad. En viktig aspekt är att vi får en enhetlig standard i
föreningen som i sin tur minskar föreningens försäkringskostnad och därmed
påverkar våra avgifter som vi betalar ur egen ficka.
•
Varför måste jag byta min gamla vattenkran/blandare i köket? Vi måste inte
byta vattenkran men Titania återmonterar inte för gammal utrustning eftersom
den börjar läcka efter att ha fått torka ur under vattenavstängningsperioden. I
12:an har man på uppmaning från medlem återmonterat gamla vattenkranar med
läckage som följd vilket inte är bra. En gammal vattenkran är också en risk för att
varmvatten blandas med kallvatten för att backventilerna är sönder inuti kranen
vilket gör att det tar längre tid för varmvattnet att komma fram. De nya
vattenkranarna som Titania monterar har en vattenavstängningskran för
diskmaskin som gör att man kan vara säker på att vattenläckage inte uppstår om
man har stängt kranen, när man inte använder diskmaskinen. Läckande kranar
ökar också föreningens kostnader vilket vi tillsammans betalar för.
Vilken nyckel passar till dörren i den tillfälliga toaletten och duschen i
cykelrummet? Låset är utbytt och det är tvättstugenyckeln som passar till
dörren eftersom alla inte har cykelrumsnyckel. Dörren skall åtgärdas så att
den inte står öppen dygnet runt. Vänligen lämna toaletten i det skick som du
själv vill finna den i. Toaletten och duschen städas 3 gånger i veckan men
inspekteras varje dag. Det kommer att sättas upp en logglista på dörren för att
visa när avsyning har gjorts av Titanias personal. Den lilla toaletten i nedre
källare kommer också att städas 3 gånger per vecka när den är driftsatt.
Titanias personal använder inte cykelrumstoaletterna men däremot toaletten i
nedre källaren
•
Varför kan det ta upp till 7 minuter för varmvattnet att komma fram? Detta är
problemet som vi nu angriper med tappvattenrenoveringen samt kulvertutbytet.
För att kunna få varmt vatten snabbt måste vi även värdera andra åtgärder
tillsamman med vår konsult. Tappvattenstandarder som styr detta anger att man
skall få varmvatten efter 10 sekunder och det är något som vi arbetar med för att
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
14
uppnå. Detta sparar pengar för oss medlemmar både i vatten- samt
värmekostnader.
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kan man komma åt vattenavstängningarna som medlem? Ja, på varje
våningsplan i punkthusen, utanför lägenheten, kommer det att finnas
vattenavstängningskranar. Vattenavstängning till kökskran finns under
köksbänken eftersom dessa ledningar kommer i slitsen.
Varför sätter man in nya plastavlopp när vi relinar? På vissa platser måste
slitsar öppnas för att tappvatten skall kunna bytas. Där kan man för enkelhets
skull lika gärna byta ut vissa rörstråk till plaströr när man ändå kommer åt
avloppsrören.
Utslagsbackar i trapphus, funkar dessa? Detta är tillfälliga utslagsbackar för
Titanias personal som använder det för att blanda cement, fix och fog.
Förslag. När man tejpar på skyddsmasonit/papper ovanpå golven i lägenheten,
kan man inte tejpa med gultejp vid yttre kanten mot det område som inte är täckt.
Då minskas snubbelrisken.
Hur kommer tvättstugorna att stängas av? Dessa kommer också påverkas av
stam- och tapprenoveringen men Titania skall försöka att stänga av så att en
tvättstuga i vart fall är öppen hela tiden. Varje tvättstugeavstängning skall enbart
ta ett par, tre dagar.
Det är stora hål mellan utrymmen där vattenledningar dras fram, kommer
detta att åtgärdas? Ja, dessa hål kommer att tätas med värmeisolerande massa
och ytan återställas. Tappvattenledningarna isoleras grundligt och sedan täcks de
med antingen en utanpåliggande låda eller med ett grått plastskal.
Jag vill ha mitt kakel satt på ett visst sätt, hur gör jag? Kontakta Niclas, som
sedan instruerar plattsättaren.
Jag har inget vatten i lägenheten sedan en tid? Kontakta Niclas, det är beställt
att vatten skall finnas antingen i köket eller på toaletten.
Jag har fått en spricka i taket på grund av badrumsrenovering, hur gör jag?
Kontakta Niclas för kontroll av skadan.
Kan vi få en extra container nu när vi skall tömma förråden temporärt? Det
är inte planerat av styrelsen men däremot kommer i november återigen en
container planenligt att sättas ut. Alla i punkthusen kan nu passa på att rensa upp
när den kommer. Observera dock skyltningen om vad som får slängas i denna.
Har föreningen fått bankgarantier av Titania? Ja, men det gäller enbart
föreningen inte medlemmarna. Medlemmarna skyddas av att första
delbetalningen av badrummen sker först efter att badrumsrenoveringen pågått i 4
veckor i medlemmens badrum.
Vilka arbetstider har Titania? Arbeten pågår vardagar 07:00-17:00.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
15
•
•
•
•
•
•
Dålig framförhållning i projektet, korta varsel om tömning av cykelförråd till
exempel? Styrelsen arbetar intensivt med att förbättra informationen till
medlemmarna så att inga överraskningar skall ske.
Säckarna utanför porten. När det blåser så flyger skräp omkring. Titania
ombeds att stänga säckarna om det går och städa undan dessa vartefter. Vi som
medlemmar måste vara medvetna om att det är en period av skräp, damm och
buller när stamrenovering sker och att detta är helt normalt.
Kommer Titania att återmontera utrustning och kommer det att kosta
något? Det beror på vad som avses. Kontrollera med Niclas om vad som ingår
och inte.
Elen har lagt av i samband med Titanias arbeten. Om elavbrott sker i
samband med renovering. Ring Titanias personal för åtgärd!
Vilka är öppettiderna i Holken under vardagarna? Respektive portombud (i
det hus som renoveras) har nyckel till Holken. Öppettiderna är 09:00-17:00. Se
uppsatta anslag utanför Holken.
Det finns ett behov av att all information dateras. Titania ombeds fylla i datum
på all information som riktar sig emot medlemmarna.
Erfarenheter av allmänt intresse ifrån startmöte i 8:an.
• Tillvalsmöten i Wv 8 startar v.15. Etapp 1 och 2 kommer att starta samtidigt
v.22. Titania återkommer med mer information. Information kommuniceras i Stam
och Badnytt samt vid tillvalsmötena. Niklas Sehlin är Titanias representant vid
tillvalsmötena, han har telenummer 0700-92 03 26.
Tidplan för projektet kommer att uppsättas i entrén samt på hemsidan.
• På hemsidan kommer även en uppdaterad presentation bifogas.
• Medlemmarna vill ha en uppdaterad tillvalslista så att de kan förbereda sig inför
tillvalsmötena. Fredrik ombesörjer att information delges. Enligt Niklas på Titania
är tillvalslistan distribuerad.
•
•
•
•
Kommer strömmen att brytas under projektet? Nej, inga större strömavbrott
är inplanerade.
Vattenavstängningar. Generellt så är principen denna: Om avloppen håller på
att relinas så är även vattnet avstängt i den delen av stammen. Det kan
förekomma vattenavstängningar som påverkar hela huset på grund av rörbyten i
källaren. Dessa stopp kommuniceras dock i god tid innan.
Diskmaskin, kostar återmontering? I princip nej, men om man har en
diskmaskin med avlopp som rinner ut i golvbrunn måste anpassningar göras mot
det nya avloppet vilket kan medföra en merkostnad.
Helkaklat badrum, kostar det extra att riva? Ja, i standardbadrumskostnad
ingår endast rivning av originalkakelsättning (halvvägs upp på vägg). Tips från
Enis! Kontrollera och begär om ni kan sänka golvet i badrummet/WC så att
hallgolv och badrum kommer i jämn nivå när tillvalsmötet sker med Titania. Detta
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
16
är en fördel framöver om man vill handikappanpassa m.m. Observera dock att
detta innebär en merkostnad om dörrar och trösklar byts samtidigt.
•
Kan man vara hemma nära asbestsanering sker? Ja, eftersom saneringen
sker under undertrycksförhållanden och badrummet är inplastat. OBS, man skall
dock undvika att bryta luftslussarna under arbetets gång. Är man osäker på vad
man får eller inte får göra skall man kontakta Niklas på Titania.
Ventilationssystemet i huset används inte till att evakuera asbestdammet utan all
sanering sker med Titanias frånluftsfläktar samt att allt är inplastat i badrummet
och wc:n.
•
För de gamla som är oroliga över att inte ha råd med renovering, kan
föreningen hjälpa till med rådgivning? Pensionärsföreningen har diskuterat att
anordna sådana möten men det har inte i slutändan ändå inte efterfrågats.
Föreningen måste behandla alla lika så det finns inte möjlighet för föreningen att
gå in ekonomiskt för enskilda medlemmar.
Kommer pantsättningsavgift vara kvar på 495 kr? Ja, någon förändring av
avgiften är inte planerad för tillfället, det korrekta priset är dock 440
kr/pantsättning.
•
Erfarenheter av allmänt intresse ifrån startmöte i Wv 27-17 .
• Tillvalsmöten i Wv 27-17 startar v.20 för de boende i etapp 1-3 samt för de
boende i etapp 4-7, v.22. Etapp 1 samt allmänna arbeten kommer att starta v.31
som tidigare har aviserats. Titania återkommer med mer information samt att
information kommuniceras i Stam och Badnytt samt vid tillvalsmötena. Niklas
Sehlin är Titanias representant vid tillvalsmötena, han har telefonnummer 0700920326.
• Tidplan för projektet kommer att uppsättas i entrén samt på hemsidan. På
hemsidan kommer även en uppdaterad presentation bifogas.
•
•
•
•
Hur monteras plastslussarna? De monteras fristående träramar längs med
väggarna som bär upp plasten. Mellan träram, väggar samt tak kommer det tätas
med skumgummi. I dörröppningar monteras det en plastsluss med dragkedja.
Rivningsarbete (ej asbest): Arbetena dammar, Titania plastar in vid sina
arbeten och medlemmen ombeds också att täcka över exempelvis elektronisk
utrustning. Har man husdjur kan det vara en god idé att låta den bo någon
annanstans under rivningsperioden. Titania grovstädar efter sina arbeten.
Hur skall jag tömma skåp i kök? Ta bort porslin i skåpet ovanför diskho (eller
där vatten och avlopp kommer in till diskbänken) samt i underskåpet vid
diskbänken. Som en extra säkerhetsåtgärd kan första raden av glas närmast
skåpluckorna tas bort. Hör med Titania om ni är osäkra.
Hur lång tid tar badrums renovering? Erfarenhetsmässigt tar det ca: 3-4
veckor för kök samt 7-8 veckor för badrum/wc.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
17
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kan jag ta bort mellanvägg mellan badrum och toalett? Det är okej att ta bort
mellanväggen mellan om det inte är en bärande vägg. Prata med Titania i
samband med tillvalsmötet för att planera arbetet. Om det är en bärande vägg
krävs byggnadstillstånd från Solna kommun. Observera att det kan komma en
tillkommande kostnad för justering av ventilation efter en sådan ombyggnad.
Kommer ljudet att försvinna i avloppsrören vid spolning? Nej, inte helt. Dock
monteras avloppsrör med trippelvägg som är ljuddämpande av Titania för att
ljudet skall bli så lågt som möjligt när man spolar.
Hur sker arbetena i etappen? Arbeten kan pågå var som helst i byggnaden i
aktuell etapp. Det finns ingen bestämd ordning, vilket våningsplan som tas först.
Däremot börjar etappen med köksarbeten enligt tidsplan.
Jag är orolig för att ytterdörren inte är låst och stöldrisken? När
byggcylindern sätts i dörren går Titanias ansvarsförsäkring in för att täcka
eventuella skador samt stölder under byggnadstiden. Är man orolig så bör man
dels plocka undan värdefulla saker och kanske ställa in dem i ett angränsande
rum som man låser samt att man kan fotografera sin lägenhet med sina
tillhörigheter. Titania kommer också att fotografera lägenheten innan arbetena
startar för att vara säkra på att de inte har orsakat skador under entreprenaden.
Nyckeln till byggcylindern i ytterdörren passar också till utrymmet där de
provisoriska toaletterna/duscharna kommer att finnas. Enbart i de etapper där
arbeten sker har boende tillgång till provisorierna.
Kan man sätta upp information på lite lägre höjd för oss som inte ser/når
upp till anslagstavlan? Titania är informerade om att sätta upp lappar på lägre
höjd också och kommer fortsättningsvis att göra så.
Hur garanteras utförandet samt hur sker besiktning? Det görs i etapper.
Titania gör egenkontroll på sitt arbete. Ramböll övervakar detta arbete genom
sina observationer av arbetet. Därefter har föreningen anlitat en extern
besiktningsman för att besiktiga föreningsgemensamma delar samt medlemmars
badrum. Det skall dock påpekas att det är medlemmen som kund som skall
ansvara för besiktningen i sitt eget badrum. Föreningen samordnar numera
besiktningen som uppgår till 700 kr/besiktning och debiterar därefter medlem.
Får man anlita egen besiktningsman? Ja, det går bra.
Priser i tillvalslista. Alla priser i tillvalslistan avser installation samt material om
inte annat anges. T.ex. helkakling kostar 18 000 kr, vilket avser både material och
arbete. Priset efter fullt rotavdrag blir 9 500 kr för detta tillval.
Att betala 90% av badrumskostnaden efter 30 dagar är inte bra förhandlat?
90% avser kostnaden efter att preliminärt ROT-avdrag är borttaget från
standardbadrumskostnaden, det vill säga att cirka 60 000 kr faktureras för ett
standardbadrum. För kombinationen Badrum + WC blir det ca: 82 000 kr. Gjorda
tillval samt de resterande 10% faktureras när badrummet är klart med 30 dagars
betalningstid.
Får man installera vägghängd WC? Ja, det går bra. Observera dock att
medlemmen ansvarar för sådan installation och bör kontrollera med sitt
försäkringsbolag att de accepterar sådan utrustning.
HSB:s Bostadsrättsförening Bofinken, Wiboms väg i Solna
Postadress: Fleminggatan 41 112 84 STOCKHOLM
Tel: 08-785 30 00
Org nr: 715200-0175
18