Alm Equity Arsredovisning 2014

Transcription

Å R
S R
E D
O V
I S N
I N G
201
4
ALM EQ U IT Y AB
ÅRS R EDOVIS N I N G 2 0 1 4
INNE HÅLL
ALM Equity i korthet
2
Verksamhetshistoria4
Året i korthet
7
VD har ordet
8
Affärsmodell10
Projektkategorier13
Projektportföljen i utvecklingsfaser
17
Projekt under produktion
18
Finansieringsmodell20
Marknad22
Kunder25
Ett projekt blir till
26
Miljö30
Partnerorganisation31
Arkitektur & design
32
Projektportfölj35
Risker & riskhantering
71
Bolagsstyrning74
Styrelse, revisor, företagsledning & personal
80
ALM Equity-aktien
90
Förvaltningsberättelse92
Flerårsöversikt95
Resultaträkningar96
Kassaflödesanalyser97
Balansräkningar98
Noter100
Revisionsberättelse1 1 8
Kalendarium120
2 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
ALM EQ U IT Y I KO RTH E T
A F FÄ R S I D É
VÅ R A K U N D E R
ALM Equity AB (publ) är ett fastighetsutvecklingsbolag.
Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer
framförallt plan- och bostadsprojekt.
Bostadsköpare, kommersiella investerare, hyresgäster.
MÅL
Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens
användning och upplåtelseform – maximera det
totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och
därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och
värdetillväxt i ALM Equity.
VISION
ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra
fastighetsprojekt och att vara ledande inom koncep
tualisering.
VERKSAMHET
ALM Equity är ett publikt bolag noterat på NASDAQ
OMX Firsth North. Nuvarande verksamhet startade
2006. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Bolagets
geografiska marknad är främst Stockholms län samt
regioner med stark tillväxt.
P R O J E K T K AT E G O R I E R
Bolaget har tre huvudsakliga projektkategorier:
•Bostadsprojekt
•Planprojekt
•Projektfastigheter
A F FÄ R S M O D E L L
• Varje fastighetsprojekt är självständigt inom ALM
Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och
finansiering.
• Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form
där ALM Equity har projektledningsansvar.
• Alla projekt anpassas efter sina egna förutsättningar
och styrs på ett kostnadseffektivt sätt.
• Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas
av ett mindre antal medarbetare med en bred
partnerorganisation.
FINANSIERINGSMODELL
•
•
•
•
•
•
Alla projekt ska vara fullfinansierade.
Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen.
Ett obelånat moderbolag.
Projekten finansieras med fördel som joint venture.
Marginalen i varje projekt ska vara hög.
Likvida medel placeras primärt i bank med kort
bindningstid.
I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I
• Tydligt fokus på långsiktig tillväxt och större projekt
om minst 5.000 kvm.
• Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län och kommunikationsnära lägen.
• Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig
till en diversifierad mix av kunder.
• Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom
förvärv av färdiga byggrätter samt genom egna
planprojekt.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 3
1000
Omsättning & rörelseresultat (Mkr)
Balansomslutning & eget kapital (Mkr)
2500
900
800
2000
Omsättning
700
Balansomslutning
Eget kapital
Rörelseresultat
600
1500
500
400
1000
300
200
500
100
0
2010
2011
2012
2013
2014
ALM Equitys andel av projektportföljen (kvm)
0
2010
2011
2012
2013
2014
Geografisk fördelning av ALM Equitys andel av projektportföljen
250 000
5%
3% 2%
5%
200 000
150 000
100 000
85%
50 000
0
2010
2011
2012
2013
2014
Stockholm
Mälardalen
Uppsala
Mellansverige väst
Ostkusten syd
AKTIERNA
VÅ R A S A M A R B E T S P A R T N E R S
ALM Equity har två aktieslag: 10.154.600 stamaktier
och 3.045.593 preferensaktier. Bolaget hade vid årets
utgång 301 stamaktieägare och 640 preferensaktieägare. Totala antalet ägare var 694 st.
Privata fastighetsägare, investerare, banker,
fastighetsbolag, mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag,
kommuner, markägare, marinor, arkitekter, inredare
och hotellbolag.
AK TI E ÄGAR MÅL
PROJEKTPORTFÖL J
Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad
avkastning som möjligt på eget kapital.
ALM Equitys projektportfölj omfattar fem
geografiska områden: Stockholms län, Uppsala,
Mälardalen, Mellansverige väst och Ostkusten syd.
Det totala fastighetsbeståndet består av 40 projekt
fördelat på 24 bostadsprojekt, 13 planprojekt och 3
projektfastigheter.
* Status per april 2015.
4 A L M E qu i t y A B | O r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
VER KSAM H E TS H ISTO RIA
2006
2011
ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom
ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Bolagets nya
verksamhet är fastighetsutveckling med inriktning
på bostäder. Ny styrelse och företagsledning utses.
I samband med det omvända förvärvet apporteras sju
fastighetsprojekt in i bolaget. Vid årets utgång
innehåller projektportföljen 16 projekt.
Ökat fokus på planprojekt genom förvärv och nya
strategier. Vid en extrastämma i juli beslutade styrelsen
att bolagets aktiekapital ökas med drygt 100 Mkr
genom fondemission. Ett bostadsprojekt färdigställs
och vid årets utgång innehåller projektportföljen 32
projekt.
2012
20 07
Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och bolaget
färdigställer fyra bostadsprojekt samt frånträder en
projektfastighet. Vid årets utgång innehåller
projektportföljen 20 projekt.
2008
Året präglas av ekonomisk kris i världen.
Fyra bostadsprojekt färdigställs och vid årets slut
2009
Strategin inom bolaget läggs om mot större projekt,
mer storstadsbetonade lägen och bostäder för
normalinkomsttagaren. Två bostadsprojekt färdigställs
och vid årets utgång innehåller projektportföljen 19
projekt.
2010
Fortsatt expansion och förvärv av 10 projekt.
Två bostadsprojekt färdigställs och vid årets utgång
Bolagets aktie noteras på NASDAQ OMX First North.
Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att
aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark.
Huvudkontoret flyttar till Jakobsbergsgatan i
Stockholm. Tre bostadsprojekt färdigställs och vid
utgången av året innehåller projektportföljen 39
projekt.
2013
Bolaget ökar sin satsning på Stockholm där centrala
lägen kring tunnelbana och tvärbana är i fokus. En
riktad nyemission av preferensaktier tillför bolaget 150
Mkr och ALM Equity blir utnämnt till ett Gasellföretag
av Dagens Industri. Två bostadsprojekt färdigställs
och två projektfastigheter frånträds. Vid årsskiftet
2014
Plan- och bostadsportföljen växte med fokus på
Stockholmsområdet och det var rekordmånga
bostäder i produktion vid årets slut, 741 st. Två riktade
nyemissioner av preferensaktier tillförde bolaget
cirka 90 Mkr i syfte att finansiera nya projekt. Två
bostadsprojekt färdigställs och en projektfastighet
frånträds. Vid årets slut innehåller projektportföljen
40 projekt.
Pampig trappa i Jakob Mindre
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 7
ÅR E T I KO RTH E T
R EKO R D R E SU LTAT OC H FO RTSAT T E XPAN S IO N
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Omsättningen uppgick till 895,7 (364,5) Mkr och resultatet uppgick till 142,7 (50,6) Mkr, motsvarande 12,12
(4,14) kr per stamaktie.
• Eget kapital uppgick vid årets slut till 803,6 (551,8) Mkr motsvarande 43,02 (28,62) kr per stamaktie och
122,10 (122,10) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 41 (42) procent och likvida medel
uppgick till 114,0 (183,3) Mkr.
• Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 155.200 (124.100) kvm, varav ALM Equitys
andel utgjorde 104.000 (83.600) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggarea om 182.000 (141.000)
kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 93.700 (73.800) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 21
400 (22.800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 6.300 (7.700) kvm.
• Förvärv av totalt cirka 26.900 kvm byggrätter i Stockholmsområdet till bostadsportföljen under året, varav
ALM Equitys andel var cirka 13.450 kvm.
• Under året såldes 202 (464) bostäder, varav ALM Equitys andel var 168 (247) bostäder.
• Det färdigställdes och tillträddes 30 (64) bostäder under året och genomförde 7 byggstarter, omfattande 286
(464) bostäder.
• Vid årsskiftet uppgick antalet bostäder i produktion till 741 (485).
• Förvärv av två planprojekt i Stockholmsområdet omfattande cirka 48.500 planerad byggrätt varav ALM Equitys andel 25.500 kvm, med villkor om att detaljplanerna ska vinna laga kraft.
• Under året vann tre detaljplaner laga kraft och därmed flyttades cirka 11.300 kvm, varav ALM Equitys andel
var cirka 10.250 kvm, från planportföljen till bostadsportföljen.
• En projektfastighet avyttrades under året omfattande totalt cirka 1.400 kvm varav ALM Equitys andel var 100
procent.
• Två riktade nyemissioner av preferensaktier genomfördes och tillförde bolaget cirka 90 Mkr efter
emissionskostnader.
V Ä S E N T L I G A H Ä N D E L S E R E F T E R P E R I O D E N S U TG Å N G
• Förvärv av planprojekt i Kista, Stockholm villkorat av att detaljplan för cirka 750 nya bostäder och cirka 10.000
kvm handel och service (ägarandel 100 procent) vinner laga kraft.
• Ett planprojekt om cirka 130 bostäder i Aspudden, Stockholm erhölls genom markanvisning (ägarandel 100 procent).
• Efter årsskiftet har bindande avtal tecknats för försäljning av samtliga 740 lägenheter i bostadsprojekten
Skalden och Poeten i Solna, avsedda för förvaltning (ägarandel 50 procent).
• Försäljning av bostadsfastigheterna Stake 5 och Östra Kråkhagen 3 i centrala Uddevalla.
• Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100 stamaktier genom en fondemission istället för
kontantutdelning, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie. Styrelsen föreslår vidare
8,40 (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.
8 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2014
V D H A R O R D E T:
TI LLVÄ X T M ED O R D N I N G OC H R EDA I FI NAN S ER NA
E T T R E KO R D Å R
N Y S AT S N I N G A R
Under 2014 har bolaget levererat både tillväxt och
resultat på rekordnivå. Arbetet med att växla upp,
renodla och fokusera projektportföljen har gett
resultat.
Omsättningen blev 896 Mkr, resultatet 143 Mkr
och pågående produktion av bostäder var 741 st, vilka
alla är rekordnoteringar. Vår plan- och bostadsportfölj
växte samtidigt under året från 4.000 till 6.200
bostäder, den högsta någonsin. Kombinationen av en
växande projektportfölj och en hög produktionstakt gör
att framtiden ser ljus ut.
Under våren 2015 visade vi upp våra projekt
Lilla Tellus och The Brick på MIPIM, den årliga
fastighets- och investerarmässan i Cannes. Vår satsning på konvertering av kontorsområden till levande
bostadsmiljöer kommer att skapa nästan 1.000 nya
bostäder till unga vuxna vid Telefonplan.
I Enköping lanserade vi under året ett nytt koncept
där ungdomar kan hyra lägenheter och efter det att
de har sparat ihop till insatsen får de rätt att köpa den
hyrda bostaden.
FRAMTIDEN
F O R T S AT T T I L LV Ä X T
Marknaden för bostäder har under första delen av
2015 varit den bästa sedan 2007 på de marknader där
vi är verksamma. Av den totala bostadsportföljen om
nästan 3.000 bostäder är 1.500 ute till försäljning.
Genom ett gott resultat och framgångsrika kapitalanskaffningar under 2013/14 har vår finansiella
ställning aldrig varit bättre, vilket har lagt en god grund
för ytterligare tillväxt. Den totala bostadsportföljen
växte med nästan 50 procent under 2014. Expansionen har fortsatt under början av 2015, då vi förvärvade
en fastighet i Kista på 56.000 kvm bruttoarea. Planen
för fastigheten är att skapa 750 bostäder och 10.000
kvm handel och servicearea i markplan genom en ny
detaljplan. Dessutom har vi under första kvartalet
2015 erhållit en markanvisning i Aspudden där cirka
130 bostäder planeras att byggas.
En del av vår tillväxtstrategi har varit att fokusera
på nyttobostäder i kommunikationsnära lägen i
Stockholm där efterfrågan på marknaden är som störst
samtidigt som vi valt att fasa ur våra mindre projekt i
perifera lägen.
Organisatoriskt och finansiellt har bolaget lagt en
stabil grund. Vi står väl rustade att dra nytta av
det strukturella underskott på bostäder som finns i
Stor-Stockholm där vi har vår huvudmarknad, och
därigenom skapa ytterligare tillväxt.
Externa förändringar kan förändra läget snabbt.
Införandet av amorteringskrav kommer att påverka
nyproduktionen negativt eftersom större delen av
köparna använder nya lån. Det borde vara tvärtom
vad gäller amorteringskraven. Amorteringsfrihet på
nyproduktion för att främja finansieringen av bostadsbyggandet och amortering på befintliga krediter för att
stävja spekulation på bostadsmarknaden.
Vi ser, trots alla osäkerheter, ljust på framtiden och
planerar att fortsätta växa och anpassa oss till de nya
förutsättningar som kan komma att bli en del av vår
verklighet. Vi kommer inte att backa in i framtiden
utan kommer att fortsätta att lyssna på vad marknaden
vill ha och försöka skapa nya produkter som ligger i
linje med dagens samhällsutveckling.
Stockholm i april 2015
Joakim Alm
VD
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 9
Bolagets VD Joakim Alm
10 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
A F FÄ R S M O D E L L :
K R E ATIVITE T OC H T Y D LI G H E T
MA XI M ER AR VÄR D E T
ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom
att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera,
leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt,
planprojekt och projektfastigheter.
Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom
konceptualisering, utveckling och optimering av fastig
hetens användning och upplåtelseform – maximera
dess värde på marknaden. För att lyckas med detta
ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering
och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina
specifika förutsättningar och är helt självständigt
och separerat från övriga projekt inom ALM Equitykoncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering.
Projekten bedrivs huvudsakligen i joint venture-form
där ALM Equity har projektledningsansvaret. Bolagets
organisatoriska uppbyggnad kännetecknas av ett
anpassat antal egna medarbetare tillsammans med en
stor partnerorganisation bestående av utvalda externa
kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps
in efter behov. Goda och flexibla samarbeten gör att
projekten kan utformas efter sina unika förutsättningar
med mervärde och kundnytta i fokus.
Flexibilitet och möjligheten att verkligen kunna ge
varje projekt dess bästa förutsättningar har resulterat
i att ALM Equity, till skillnad från många andra
bostadsutvecklingsbolag, varken har egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter eller designers. Inför
varje projektstart väljs respektive partner ut baserat på
analys av boendeformer, kundgrupp, etc. I takt med att
ALM Equity vuxit har banden med företagen i partnerorganisationen successivt stärkts och bolaget har goda
relationer med de ledande bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter, jurister och mäklare. Vi drar
nytta av erfarenheter från tidigare projekt, men jobbar
inte som många av de större bostadsutvecklarna med
systemhusbyggnation, inrutade koncept och designlinjer som upprepas.
I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I
Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt
genom att skapa en balanserad projektportfölj med
fokus på Stockholms län. Innehållet i portföljen ska vara
diversifierat och främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive område, men även till ett något högre
segment. Ökning av portföljen på kort och lång sikt ska
ske genom nya förvärv av färdiga byggrätter och genom
att driva egna planprojekt. Bolaget ska främst investera
i projekt omfattande minst 5.000 kvm.
F Ö R VA LT N I N G S S T R AT E G I
Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling.
Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på
att optimera förvaltning på kort och medellång sikt
tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att
kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna
tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång
projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället.
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G E N S FA S E R
Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens
i allt från att hantera markoch fastighetsförvärv, plan
processer, försäljning, produktion och kundhantering.
ALM Equity har erfarenhet av att behärska denna
helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom nära
kontakt med vår partnerorganisation och våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten igenom olika
faser.
A N A LY S
Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig
analys av projektens förutsättningar och det aktuella
marknadsläget som i sin tur ligger till grund för
att utveckla rätt mervärde och koncept. Genom
att noggrant analysera och strukturera projekten i
anpassade bolagsstrukturer uppnås transparens och
finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt
som rätt partners tas in.
sion. Genom att diversifiera investeringarna i de tre
projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig
tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för
riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM
Equity en egen modell för att värdera varje specifikt
projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge.
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I
B O S TA D S P R O J E K T
RisknivåProjektfas
KO N C E P T UA L I S E R I N G
ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark
konceptualisering. Grundidén är att producera
bostäder/projekt med adderade mervärden anpassade
till målgrupp och marknad. Fokus ligger på arkitektur,
planlösningar, design och utförande. Stort arbete
läggs på att identifiera befintliga och nya målgrupper
samt anpassa bostäder och produkter efter dem. Det
kan handla om att blanda innehåll, verksamheter
och boendeformer samt att erbjuda mervärden
såsom båtplatser, jakträtter, stallplatser, service, etc.
Alternativt ha en stringent designlinje väl anpassad till
målgrupperna, i stället för en mängd olika tillval, eller
att tillföra byggnaden service såsom gym eller annan
verksamhet som uppskattas av de boende. Tanken på
att skapa ett bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i många av våra projekt.
RISKHANTERING
Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär
detta att risken begränsas i flera led – såväl finansiellt
som operationellt. I detta arbete är bolaget inte främ
mande för samarbeten som kan säkra lönsam expan-
M – PROJ E K TE TS M I K RO L ÄG E
R4 R3 R2 R1 Detaljplanelagd mark. *
Bygglov/myndighetslov beviljade.
Mer än 75 % av projektets bostäder sålda.
Upphandling, påbörjade & färdigställande
av entreprenad.
* En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, markoch vattenområden samt medför rätt att bygga i enlighet
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I P L A N P R O J E K T
RisknivåProjektfas
R5 R4 R3 R2 R1 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. *
Råmark med angiven ÖP eller FÖP. *
Råmark /byggnad med positivt planbesked. **
Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. ***
Antagen detaljplan. ****
* En översiktsplan ( ÖP ) redovisar grunddragen i den framtida bebyggelseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan
( FÖP ) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner
med området.
** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar
kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående
planläggning.
*** Samråd- & utställningsfas innebär att planarbetet
kommit en bit på vägen och att dess förslag är under
bearbetning.
**** Antagen detaljplan innebär att kommunen godkänt
nytt förslag till detaljplan. Dock är detaljplanen inte giltig
förrän den vunnit laga kraft.
MikrolägePrisbild
M4 M3 M2 M1 Mikroläget följer marknaden. Mycket små
möjligheter att påverka prisbilden.
Mikroläge med speciell design eller storlek
på bostad. Små möjligheter att påverka
prisbilden.
Eget mikroläge. Möjlighet att påverka
prisbilden.
Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser,
service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att
påverka prisbilden.
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I
P R O J E K T FA S T I G H E T E R
RisknivåProjektfas
R4 R3 R2 R1 Befintlig byggnad.
Förädlingsprocess inledd.
Mer än 75 % av projektets tänkta nya
användning har avtalats/sålts.
Upphandling, påbörjad och färdigställande
Sommarkväll vid Kanotbryggan.
P R O J E K T K AT E G O R I E R :
TR E O M R ÅD EN M ED FO K US PÅ
L ÅN GS I K TI G TI LLVÄ X T
Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man
förändrar en fastighets förutsättningar eller utförande
och därigenom höjer dess värde. En förklaring till
ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet
och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar
värdet i de olika projekten. Det kan innebära helt
nya boendekoncept, utökade och effektiviserade
byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på
typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid
förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över
hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara
avkastning.
ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden
av projektutveckling:
•Bostadsprojekt
•Planprojekt
•Projektfastigheter
Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser,
riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika
delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består
av komplexa och kapitalintensiva processer.
Inom denna projektkategori äger eller förvärvar
ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga
byggrätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i
flerbostadshus.
Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd
fastighet som medger byggnation av bostäder och
lokaler.
Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller
uthyrningsbar bostad/lokal (boa / loa) ovan mark
samt i antal bostäder.
Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar
i koncernens balansräkning under rubriken »exploate
ringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpande verksamhet och driftnetto anges detta separat.
PLANLAGD
FASTIGHET
KONCEPTUTVECKLING
BYGGLOV
FÖRSÄLJNING
PRODUKTION
FÄRDIG
BOSTAD
Värdeutveckling
Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom
bostadsutveckling, att hitta attraktiva byggrätter till
rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden
som tilltalar kunderna är vägledande för att kunna
driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras och förändras genom exempelvis
om- och tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från
ett ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning
sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept
där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm
kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar
genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar
mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid
konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande
framgångsfaktor i säljprocessen är kommunikationen
med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity
säljer bostäder på ritningsstadiet – och bolaget således
inte har någon färdig produkt att visa upp – ställs det
höga krav på marknadsföring och presentation. Det
gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten
och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt.
ALM Equitys planerade bostäder finns framförallt
på starka bostadsmarknader som Telefonplan,
Bromma, Solna, Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby,
Hässelby och Uppsala. Satsningarna vänder sig framför
allt mot stora segment som unga vuxna och normalinkomsttagare.
14 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Utveckling total projektportfölj 2010 - 2014 (kvm)
400 000
358 600
350 000
287 900
300 000
255 600
250 000
Utveckling total projektportfölj 2010 - 2014 (kvm)
400 000
200 000
358 600
350 000
150 000
300 000
100 000
142 200
287 900
95 800
255 600
250 000
50 000
200 000
0
150 000
100 000
50 000
250 000
0
2010
2011
142 200
ALM Equitys del
2012
2013
2014
Extern del
95 800
Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm)
2010
200 000
2011
2012
ALM Equitys del
2013
204 000
2014
Extern del
165 200
150 000
Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm)
250 000
108 000
204 000
100 000
200 000
70 160
165 200
52 100
50 000
150 000
108 000
0
100 000
2010
Stockholm
2011
70
160
Mälardalen
2012
Uppsala
2013
Västkusten
2014
Ostkusten
52 100
50 000
0
2010
Stockholm
2011
Mälardalen
2012
Uppsala
2013
Västkusten
2014
Ostkusten
Många av de planerade bostäderna tillfredsställer
köpares krav på goda kommunikationer, sjönära
läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i
Stockholms län har gjort att många bostadssökande
letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och
goda kommunikationer har gjort dessa områden till
attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har
gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt
syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som
exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva.
Då projekten har en detaljplan med en definierad
byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt
marknadsläge på bostadsmarknaden och inom
byggsektorn.
PLANPROJEKT
Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM Equity icke planlagda fastigheter alternativt
fastigheter med befintlig detaljplan, som bolaget
anser har god potential för värdeutveckling genom
detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte
att stödja bolagets bostadsutveckling/kommersiella
utveckling på medellång och lång sikt. Planskedet
omfattar tiden från det att detaljplanearbetet påbörjas
fram till dess en ny detaljplan vunnit laga kraft och
byggrätterna definierats. Då övergår byggrätterna till
att ingå i bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt
Projektfastighetsportföljen.
Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd
fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd
fastighet där detaljplanen kan ändras.
Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar
eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan
mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till
75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en
bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen.
Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i
koncernens balansräkning under rubriken »exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande
verksamhet och driftnetto anges det separat.
R ÅMARK /
PLANLAGD
FASTIGHE T
KONCEPTUT VECKLING
DE TAL JPLANEARBE TE
PLANLAGD
FASTIGHE T
Värdeutveckling
Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya bygg
rätter alternativt genom konvertering eller förädling av
befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen
identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan
öka genom en detaljplaneändring som tillskapar en
större byggrätt eller medger ett nytt användningsområde för fastigheten. Fokus ligger på att skapa
attraktiva byggrätter anpassade till identifierad
slutkund. ALM Equity driver detaljplaneprocessen
för att maximera nytt fastighetsvärde samtidigt som
det befintliga användningsområdet utnyttjas i största
möjliga mån.Värdeskapande är som störst under planprocessen då markanvändningen för råmark definieras.
Det är i denna fas som byggrätterna konkretiseras till
sitt innehåll.
ALM Equity äger tillsammans med partners Svensk
Markförvaltning AB (SMF) som tidigare förvärvat 2
råmarksområden omfattande 430 hektar mark i
Salem/Södertälje och Österåker, med målsättning att
detaljplanelägga dessa för framförallt bostäder. ALM Equity projektleder och sköter all administration
från förvärv till färdiga byggrätter och när de nya
byggrätterna har tillskapats har bolaget rätt att
förvärva byggrätterna till marknadspris och driva
projektutvecklingen vidare.
Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda
fastigheter med varierande typer av verksamhet som
ger möjligheter att genom konceptualisering och
utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen
bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att
generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas
eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som
exempelvis centrum, bostäder, kontor eller hotell.
Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet.
Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar
area, ovan mark i kvm.
Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »projektfastig
heter«.
FASTIGHE T MED
VERKSAMHE T
KONCEPTUT VECKLING
GENOMFÖRINGSPROCESS
FASTIGHE T
MED NY
VERKSAMHE T
16 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Värdeutveckling
Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering
eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens
värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och
marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa
och utveckla befintlig användning på ett smidigt och
enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och
utveckla dess driftnetton.
RISKHANTERING INOM OMRÅDENA
Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika
projektkategorierna begränsas bolagets risker såväl
finansiellt som operationellt. Inom områdena identi
fieras olika projektrisker som noggrant bevakas:
Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk,
finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk.
Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden
alternativt att ny detaljplan inte medges.
Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk,
finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk.
Se även »Risker och riskhantering«, sid 71-73.
ALM E Q U IT Y AB
FA S T I G H E T S P O R T FÖ L J
EGNA HEM
FRITIDSHUS
F L E R B O S TA D S H U S
PL AN PROJ E K T
B O S TA D
INDUSTRI
KO N T O R
CENTRUM
B O S TA D
KO N T O R
INDUSTRI
CENTRUM
HOTELL
PROJ EK TP O RTFÖ L J EN I
UT VEC K LI N GS FAS ER *
Projekt
BJG 53
Kanotbryggan
Slottsallén
Slottsvillorna
Rinkebyterrassen
Vällingby parkstad
Mälarprojekten
Silverdalen
Ingenting
Duvboet
Pepparkakan
Fyrlotsen
Elfvik Strand
Vaksala Panorama
Kvarnenhörnet
Eddahuset
Linbanan
Pausfågeln
Slottsholmen
Bjäreterrassen 2
Guldkaggen
Kalksilo 1–6
Sjövillan 5
Sjövillan 7
Kalkateljén
Kalkmagasinet
Kalklaboratoriet
MikrolägeRisknivå
Typ
Jakob mindre
Lilla Tellus
The Brick
Aspudden entré
Archimedes
Kista Square Garden
Sickla Allé
Ektorp
Högantorp
Stadsfjället
Sickla
Kvarnenhörnet
Kvarnengallerian
* Projektens värdestatus per april 2015.
Fa s iii a
Bygglov
Fa s iiib
Fa s iiiC
Fa s i v
Försäljning Produktion Färdig
bostad
M 2 R 1 Lägenheter
M 2 R 1 Radhus
M 2R 3 Parhus
M 2 R 3 Lägenheter
M 3 R 1 Radhus/lägenheter
M 3 R 1 Lägenheter
M 3 R 4 Rad/-parhus/lägenheter
M 3 R 4 Lägenheter
M 3 R 4 Lägenheter
M 2 R 1 Lägenheter
M 3
R 1 Lägenheter
M 1
R 4 Hotellägenheter
M 4R 4 Lägenheter
M 4R 4 Lägenheter
M 3R 4 Lägenheter
M 4R 1 Lägenheter
M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter
M 1 R 3 Lägenheter/hotell
M 3R 4 Semesterboende
MikrolägeRisknivå
Typ
Fa s i
Råmark /
Planlagd fastighet
Fa s ii
Konceptutveckling
Fa s iii
Detaljplanearbete
Fa s i v
Planlagd
fastighet
Fa s i
Fastighet med
verksamhet
Fa s ii
Konceptutveckling
Fa s iii
Genomföringsprocess
Fa s i v
Fastighet med
ny verksamhet
M 1R 4 Lägenheter
M 3R 2 Lägenheter
M 3R 2 Lägenheter
M 4R 4 Lägenheter
M 3R 3 Lägenheter
M 4R 4 Lägenheter
M 3R 4 Lägenheter
M 4R 4 Tomter/hus
M 4 R 5 Tomter/hus
M 4 R 5 Industri
P R OJ E K T FA S T I G H E T E R
Projekt
Fa s ii
Konceptutveckling
M 3 R 3 Lägenheter
PLANPROJEKT
Projekt
Fa s i
Planlagd
fastighet
MikrolägeRisknivå
Typ
M 3R 4 Kommersiellt
M 4R 4 Kommersiellt
M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter
18 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2014
PROJ EK T U N D ER PRO D U K TIO N
Under året påbörjade ALM Equity produktionen av fem
bostadsprojekt om totalt 286 bostäder (varav
ALM Equitys andel var 217 bostäder). Två projekt
färdigställdes om 30 bostäder (varav ALM Equitys andel
var 14 bostäder). Per årsskiftet var nio projekt och 741
bostäder under produktion (varav ALM Equitys andel var
454 bostäder). Utöver bostadsproduktionen pågår en stor
ombyggnation och uppfräschning av Kvarnengallerian i
Uppsala samt omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att
göra gallerian mer modern och bättre utnyttjad.
Våra projekt är av olika slag, både renodlad
nyproduktion och om-/tillbyggnation. Gemensamt för
dem alla är att allt handlas upp via totalentreprenad via
kända aktörer överstigande en viss storlek.
I nyproduktionsprojekten Stadsterrassen 2 och Linbanan
1 och 2 i Enköping, används Andersson Company
Byggnads AB, som även ansvarar för byggnationerna
av radhus i Stadshusparken i Vällingby, Höghuset i
Mälarutsikten i Hässelby Strand samt för nybyggnation
och rotrenovering i Fyrlotsen på Lidingö.
I den småskaliga radhus- och atriumhusbebyggelsen i
Slottsallén i Bromma byggs av Värmdö Byggentreprenader AB som numera är en del av Serneke. I Lampfabriken
i Sundbyberg och BJG 53 i centrala Stockholm är det
PEAB som står för konverteringarna från kontor till
bostäder. Ombyggnationen av Pepparkakshuset i Sundbyberg ansvarar Nils Hedström Byggnads AB för.
20 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
FINANSIERINGSMODELL:
U N DVI K A O N Ö DI GA R IS K ER
Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad
med olika typer av risker genom projektens gång.
För att möjliggöra en säker och långsiktig tillväxt med
begränsad kapitalinsats har ALM Equity utvecklat
en finansiell modell som minimerar bolagets risker
och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen.
Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet
är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja
kapital och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter
den operativa verksamheten för finansiella risker och
hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa
minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att
tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till
bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov.
På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de
finansiella riskerna.
F U L LT F I N A N S I E R A D E P R O J E K T
En grundprincip är att alla projekt ska vara bolagi
serade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller
säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen
som var för sig ska stå på egna ben. Ytterligare en
säkerhetsfaktor är att moderbolaget på detta sätt
kan hållas skuldfritt och utnyttjas för nya affärer.
Riskanalys och finansieringsstruktur för varje projekt
fastställs gemensamt av ALM Equity, dess banker,
andra finansiella institutioner och partners. All
finansiering sker i projektbolagen mot säkerheter i
projekten i så stor utsträckning som möjligt.
FINANSIERINGSFORMER
Projekt finansieras med banklån, reverslån,
obligationslån, mezzaninlån, eget kapital och
ägarlån. För att kunna hantera större volymer,
och öka tillväxten, tar ALM Equity in delägare i
projekten. Detta kan exempelvis ske genom lån
där externa partners, utöver ränta, får del i den
framtida förädlingsvinsten. Andra former av
finansiering är säkerställda och icke säkerställda
låneinstrument och i vissa projekt finansieras delar av
utvecklingskostnaderna med preferensaktier som löses
in när projekten är färdigställda och sålda.
De olika finansieringsformerna varierar över tiden och
mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten
befinner sig i. Marginalen ska vara höga i varje projekt.
En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans
med våra finansiella partners och eventuella delägare
gemensamt utvecklar en finansieringsplan för pro
jektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat
till flöden som genereras i projektet. Denna tar även
hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer
att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle,
med sin egen kapitalstruktur.
Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande
med kort bindningstid.
ALM EQUIT YS FINANSIELL A MODELL
(A SS E T LIAB I LIT Y MANAG E M E NT )
• Alla projekt ska vara fullfinansierade
• Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen
• Ett obelånat moderbolag
• Projekten finansieras med fördel som joint venture
• Marginalen i varje projekt ska vara hög
• Likvida medel placeras med kort bindningstid
Varje projekt bär sig självt
och är fullfinansierat.
22 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
MARKNAD:
E T T M OTSÄG EL S EFU LLT ÅR M ED FU LL FART
PÅ BOSTADS MAR K NAD EN
2014 var ett splittrat år på många sätt. Samtidigt
som den svenska börsen passerade all time high och
bostadspriserna var högre än någonsin fanns en
överhängande politisk och ekonomisk oro, både inrikes
och i vårt närområde. Sveriges pågående återhämtning
från lågkonjunkturen 2009 kom att kännas bräcklig
med ett osäkert parlamentariskt läge med diskussioner
om potentiellt omval, låg inflation, risk för bostadsbubbla, sjunkande råvaru- och oljepriser och nya krav
på upprustning av det svenska försvaret.
Reporäntan hade vid årsskiftet landat på
0,00 procent och Riksbanken har i början av 2015
genomfört ytterligare sänkningar vilket innebär en
nuvarande reporänta på -0,25 procent, med syfte att
pressa upp den obefintliga inflationen till målet om
2 procent. Räntesänkningarna medför sannolikt att
det svenska bolåneberget ökar snabbare och därmed
också risken för en bostadsbubbla. Detta har föranlett
att Finansinspektionen föreslagit nya amorteringskrav
som kommer att träda i kraft under 2015.
I Europa sker den ekonomiska återhämtningen
långsamt och jämfört med flera andra europeiska
länder redovisar Sverige en relativt god BNP-tillväxt på
drygt 2 procent för 2014. Prognoserna för 2015 visar
på en BNP-tillväxt runt 2,5 - 3,0 procent, en arbetslöshet kring 7,5 procent och en ökning av antalet sysselsatta med cirka 1,5 procent. Sverige som är ett litet
exportberoende land påverkas negativt av den svaga
konjunkturen i omvärlden. Starkt bidragande till den
prognosticerade tillväxten är hushållens rekordstora
tillgångar och starka konsumtion..
För ALM Equity har den ekonomiska och politiska
osäkerheten inte nämnvärt märkts under året.
Hushållens ekonomi och framtidstro känns stark på
de marknader vi finns och vi har sett bra försäljningsnivåer i våra projekt. Tillgången på kapital är stabil då
både privata investerare och banker ser fastigheter som
en trygg placering.
E N S TA R K B O S TA D S M A R K N A D
Bostadsmarknaden 2014 präglades av en hög efterfrågan, många avslut och ett upplevt lågt utbud med
en kraftig prisuppgång till följd. Mäklare från både
nyproduktions- och andrahandsmarknaden vittnar om
korta omloppstider, mycket folk på visningar, snabba
budgivningar och rekordpriser.
Projekt på projekt uppnår sina försäljningskrav och
byggstartas vilket skildras i statistiken i en stark ökning
av byggande i Sverige. Lagren på osålda enheter har
minskat kraftigt medan köparsidan vittnar om lågt
utbud och objekt som säljs innan visning. Priserna för
bostadsrätter och villor ökade med hela 12 procent
i Stockholm och med 9 procent på riksnivå, enligt
Svensk Mäklarstatistik.
Prognosen för 2015 spår en likvärdig situation.
Hur de föreslagna amorteringskraven kommer att
påverka marknaden återstår att se. Samtidigt kvarstår
bostadsbristen i storstadsregionerna vilket bidrar till
att efterfrågan även framöver kommer att vara stor i
dessa regioner och tillsammans med det historiskt låga
ränteläget samt de senaste årens låga utbud på grund
av olika inlåsningseffekter, kan vi förvänta oss fortsatt
hög omsättning och troligtvis stabila priser.
S TA R K T I L LVÄ X T O C H Ö K AT B Y G G A N D E I
STOCKHOLM
Preliminära uppgifter från SCB visar att byggandet
ökar och att det under 2014 påbörjades nybyggnation i Sverige av cirka 38.500 lägenheter vilket är
en ökning med hela 27 procent jämfört med 2013.
Nyproduktionsbyggandet i Sverige ligger nu inom det
uppskattade årliga behovet av 35.000 - 40.000.
Det största behovet av nytillskott uppskattas vara i
storstadsregionerna, vilket märks tydligt i Stockholmsområdet där både stadsbilden i och runt city samt
förortens stadsdelar präglas av byggetableringar och
halvfärdiga hus. Staden håller definitivt på att utvidga
sig bortom tullarna, främst söderöver med ökad
popularitet för dessa områden.
Det pågår och planeras för ett 30-tal större stadsutvecklingsprojekt i Stockholm. Alltifrån färdigställandet av Hammarby sjöstad till utvecklingen av nya
stadsdelar som Norra Djurgårdstaden, Hagastaden och
Årstafältet. I Stockholms län är behovet uppskattat till
10.000 nya bostäder per år i tio år och till år 2030 ska
140.000 bostäder planeras och byggas i Stockholm
stad. Trenden med sjunkande bostadsbyggnation i
Stockholms län har vänts och nyproduktionen förutspås fortsätta öka under kommande år.
A L M E Q U I T Y F O R T S ÄT T E R S AT S A P Å
STOCKHOLM
Stockholm stad och län är en stark tillväxtmotor i
Sverige och en av fem snabbast växande regionerna i
Europa. Urbaniseringen drar folk från övriga landet
samtidigt som allt fler barn föds och befolkningen
blir äldre. ALM Equity tror på Stockholms fortsatta
utveckling och behåller sitt fokus på området genom
förvärv av nya färdiga byggrätter och planprojekt.
Projekten skall ligga nära goda kommunikationer som
tunnelbana, tvärbana eller pendeltåg.
Under året förvärvades byggrätter i Sundbyberg
och Solna samt att vi utökade vår exponering mot
Telefonplan genom att köpa in fler planerade byggrätter i planprojektet Lilla Tellus. Vi har även tecknat
avtal med AMF Fastigheter och tillsammans med
dem driva detaljplan för projektet Jakob Mindre och
utveckla premiumbostäder vid Operan mitt i Stockholms innerstad. Efter årsskiftet fortsatte utökningen
av planportföljen genom erhållen markanvisning
av staden, i närstadsdelen Aspudden samt genom
förvärvet av Kista Square Garden i Kista. Totalt
omfattar dessa förvärv uppskattningvis 880 bostäder
och 53.100 kvm byggrätter, varav ALM Equitys andel
är 100 procent. Förvärven har bland annat finansierats
genom två riktade nyemissioner av preferensaktier.
Projekten vänder sig både till unga vuxna, förstagångsköpare, barnfamiljer och par utan barn. Jakob Mindre
skall bli ett exklusivt projekt med förhoppningsvis
rekordpriser medan de andra projekten vänder sig mer
mot normalinkomsttagaren. Urbaniseringstrenden och
utbudet av bostäder tillsammans med den låga räntan
och förbättrade disponibla inkomster medför en tro på
stabila bostadsrättspriser framöver.
VÅ R A P R O J E K T 2 0 1 4
Efterfrågan på ALM Equitys bostäder har varit god
under året vilket resulterade i att fem projekt byggstartades omfattande 286 bostäder varav ALM Equitys
andel var 217. Per årsskiftet var totalt 741 bostäder
under byggnation varav ALM Equitys andel var 454,
vilket är bolagets högsta nivå någonsin. Året innan var
samma siffra 485 bostäder, varav ALM Equitys andel
var 247. Försäljningsgraden per årsskiftet var
84 procent.
VA D S K I L J E R O S S F R Å N A N D R A A K T Ö R E R
Med tydlig konceptualisering, kundfokus, en
genomtänkt affärsstrategi och förtroendeingivande
finansieringsmodeller stakar vi ut vägen för framtiden.
Varje enskilt projekt behandlas som en unik produkt
i förhållande till våra andra projekt vilket är en
förutsättning för att skapa intressanta och spännande
bostäder. Många av våra konkurrenter gör precis
tvärtom och fokuserar på byggsystem och likriktning
för att strama upp och effektivisera produktionen.
De fyra största bostadsutvecklarna i Sverige – JM,
NCC, PEAB och Skanska – kännetecknas av stora
organisationer med egen bostadsutveckling och
byggrörelse. Dessa bolag representerar en betydande
del av landets bostadsproduktion och JM sticker ut
som den största bostadsutvecklaren med fokus på
bostäder medan de andra bolagen även har andra stora
verksamhetsområden inom kontors-, anläggnings- och
vägbyggnation.
I segmentet under kommer medelstora aktörer som
exempelvis HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, Einar Matsson och Veidekke som är
inriktade på utveckling och byggnation av bland annat
bostadsrätter och hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. Utöver dessa aktörer finns små
regionala aktörer med bra lokalkännedom som driver
ett eller ett fåtal projekt som ett komplement till sin
vanliga verksamhet.
ALM Equity skiljer sig i flera avseenden från de
stora bostads- och byggbolagen vad gäller projektinriktning, organisation, projektupplägg och storlek.
ALM Equity arbetar också annorlunda jämfört med de
medelstora aktörerna då vi har en renodlad kärnverksamhet med fastighetsutveckling och bostadsutveckling
i fokus.
ALM Equity har hittat något av en egen nisch inom
marknaden vad avser projektkategorier, organisatorisk
uppbyggnad och finansiering – bolagets värdeskapande
sker primärt i fastighetsutvecklingsskedet, det vi kallar
konceptualiseringsfasen.
24 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 25
KUNDER:
LY H Ö R D H E T FÖ R KÖ PAR EN
byggare. En viktig del av undersökningen är att mäta hur
väl kundens förväntningar har uppfyllts vilket blir ett bra
mått för hur väl vi kommunicerar med kunden och håller
vad vi lovar.
Beroende på projekt och projektkategori har ALM Equity olika slags slutkunder. Det kan vara en
privat-person som köper en bostad, ett fastighetsbolag
som köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt, ett
byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat
för att bygga färdigt eller kommuner och kommersiella
aktörer som söker bostäder eller lokaler anpassade för
sina specifika behov. För att kunna leverera attraktiva
produkter till dessa olika kundgrupper gäller det att vara
lyhörd och aktiv på marknaden.
Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att
hjälpa och underlätta för kunden i den process det
innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en
privatpersons största affär i livet. Då många av projekten
vänder sig till en marknad med förstagångsköpare krävs
det extra god förståelse för situationen.
Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och
ALM Equitys V IP-kundregister. Att vara V IP-kund hos
ALM Equity innebär att kunden får information om när
och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till
allmän försäljning. V IP-kunderna får nyhetsbrev med
aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur
till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats
eller genom att personlig kontakt. Att vara V IP-kund i
ALM Equity är kostnadsfritt.
KUNDFOKUS
INREDNING & DESIGN
Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmersfritt
för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity
producerat. Kundfokus och lyhördhet ska genomsyra alla
prestationer inom bolaget och gentemot kund.
Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity
är att den oftast är starkt konceptualiserad mot tydliga
målgrupper – som t.ex. i vår produkt »Instegsboende«,
genomtänkta och välplanerade bostäder med service
och design perfekt anpassade för unga vuxna och
förstagångsköpare.
Inredning och design är en viktig del i planeringen av
bostaden och ligger till stor del till grund för köpet av
densamma. ALM Equity har konsekvent valt att inte
jobba med standardiserade inredningsstilar och linjer.
I stället tas en specifik inredning fram för varje projekt i
samband med identifiering av målgrupp och konceptualisering. Designlinjerna går sedan igenom allt som gäller
inredning för kök, badrum, väggar, handtag m.m.
NÖJD KUND INDEX
För att förstärka ALM Equitys kundfokus har bolaget
under 2012 anslutit sig till branschens stora mätning i
Nöjd Kund Index (NKI) och börjat mäta kundnöjdheten
i levererade bostadsprojekt. Det är ett effektivt verktyg
för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels
på produkten men också på den process det innebär att
förvärva en bostad genom ALM Equity. Det är viktigt
att få kunskap om hur kunderna upplever varumärke,
medarbetare, färdig produkt, köpprocessen och
partnerorganisationen i form av mäklare, banker och
VIP-KUNDER
KUNDHANTERING
Med ökande antal projekt och storlek på dessa växer
också omfattningen av kundhantering och uppföljning av
denna. För att möta ökade behovet har bolaget under
året anställt projektassistenter som ska vara behjälpliga
för detta ändamål.
ETT PROJEK T BLIR TILL:
E T T K VARTER BY TER KOST Y M
Kvarteret Kvarnen är ett av ALM Equitys mest
spännande, komplexa och mångfacetterade projekt.
Projektet innebär förändring av ett helt stadskvarter i
centrala Uppsala och berör befintlig bostadsstruktur
och handelsplats, utformning av exteriör arkitektur,
intill bebyggelse, förändring av stadens gångstråk och
i förlängningen - utveckling av en hel stadsdel och
Uppsala centrum. Intill Uppsalas nya märkesbyggnad
UKK – Uppsala Konsert & Kongress på Vaksala torg
skall vi lyfta det bedagade 80-tals kvarteret med ny
exteriör, öppna upp den stängda sockelvåningen
mot gallerian, lägga på unika panoramabostäder på
taket samt modernisera och utveckla handelsplatsen
Kvarnengallerian med sina 5 500 kvm lokalyta.
U P P S A L A VÄ X E R
Framtidstron i Uppsala är ljus med växande
inflyttningen och god tillväxt. Mellan 2011 och 2030
räknar kommunen med att befolkningen skall växa
med hela 25 procent. Bostadsbyggandet prioriteras
starkt av kommunen för att tillfredsställa de
permanenta hushållen men också för att möta gruppen
universitetsstuderande, vilka nu och historiskt är en
viktig del av Uppsala. Ökande befolkning och växande
arbetsmarknad leder i sin tur till en vitalisering
av handeln och restaurangnäringen. Kommunen
har under flera år planerat att utveckla Uppsalas
stadskärna genom att stärka kopplingen mellan
ALM Equity AB
områdena väster och öster om järnvägen.
Under de senaste åren har stor förändringar skett
i öster med ett nytt resecentrum och ett utökat
kulturutbud genom UKK som tillsammans med bland
annat torghandeln och sina lördagsloppisar bidragit
till en ny identitet till Vaksala Torg. En ny paradgata
byggs från universitetsbiblioteket till Vaksala Torg
med breddade trottoarer, flaggor, förbättrad belysning
och fler stopp för kollektivtrafik. Majoriteten av
bostadsexploatering som sker i Uppsala centrum sker
i närområdet kring just Vaksala Torg och med dess
närhet till kommunikationer inom staden, ett par
minuters gång till resecentrum, bra service, mat och
kultur är områdets potential påfallande.
FRÅN UTKANT TILL MITT I CENTRUM
Under lång tid höll sig Uppsala stadsbebyggelse inom
ett strikt avgränsat område som planlades i mitten av
1600-talet och vars yttre gränser i form av ladugator
och stadsdike en gång också bildade stadens tullgräns
mot landsbygden. Länge utgjorde området vid Vaksala
Torg denna gräns och dåvarande Vaksala Tullstuga låg
ett stenkast från vårt kvarter.
Det som skede, när man så att säga tog klivet över
den gamla tullgränsen och började bygga på den
tidigare åkermarken, är ett betydelsefullt kapitel i
|
Org nr 556549-1650
|
2014 27
Uppsalas byggnadshistoria. Det handlar om hur östra
stadsdelarna växer fram och hur vi fick en borgarnas
och arbetarnas speciella stadsdel. Skild fysiskt genom
järnvägen från den gamla staden med dess dominerade
inslag av akademiska och kyrkliga institutioner
Expansionen började vid mitten av 1800-talet.
Industrialismen gjorde sitt intåg i staden med
etablering av fabriker och med ett snabbt ökande
befolkningsantal. Urbaniseringen tog fart. I kvarteren
norr och öster om Vaksalagatan etablerades ett flertal
verksamheter som brännerier och tegelbruk. Från
1880-talet fanns här en kvarn som utvecklades till ett
ledande kvarnföretag med såväl mjöl- som gryntillverkning. Företaget växte sedermera till en koncern med
dotterbolag som Uppsala Ättiksfabrik och Sidenväveri
i grannkvarteret Njord. Vid 1930-talets början
uppfördes den stora kvarnbyggnaden med tillhörande
åttavåningssilos längs Väderkvarnsgatan.
Nästan 100 år senare är stadsbilden ändrad. Endast
namnet Kvarnen minner om en svunnen industriell tid.
Istället tronar ett brokigt och typiskt 80-tals komplex
upp med galleria och handelsplats i entréplan och på
den en överbyggd gård med flera huskroppar. Tittar
man noga hittar man insprängt i kvarteret två fina
sekelskiftesbyggnader bevarade.
U N I K A P A N O R A M A B O S TÄ D E R
På de befintliga huskropparna skall vi bygga på två
våningar och skapa unika penthouselägenheter med
panorama utsikt över hela Uppsala. Projektet Vaksala
Panorama vänder sig till den exklusiva köparen som
vill ha något extra vad gäller luft och rymd, terrasser,
stora fönsterpartier och utsikt. Bostadsbyggnation på
befintliga hus mitt i en utvecklad stadskärna innebär
många utmaningar för projektet. Inte bara vad gäller
tekniska lösningar och ekonomi utan även handlare
och boende i kvarteret berörs av de byggnationer som
skall genomföras. Därför blir det extra viktigt att all
utveckling som sker i kvarteret bidrar till att skapa
mervärde för alla parter och göra kvarteret till en totalt
sett mer attraktiv och lustfylld del av staden.
K VA R N E N B Y T E R S K E P N A D
Efter många år i samma slitna kostym är det hög
tid att skaffa sig en ny garderob. Lite skönare, lite
modernare, lite stiligare. Ser man till trenderna
inom handelsutveckling de senaste decenniet har
externhandeln växt kraftigt. Stora köpcentrum och
handelsområden i periferin av Sveriges städer har i
allt större utsträckning blivit platserna där människor
handlar konfektionsvaror, kläder och elektronik.
Vidare har näthandeln ökat och attraherar köpare
av allt från konsumtionsvaror till kläder, möbler och
elektronik. Med detta har klimatet för den stadsnära
handeln hårdnat och handelsutvecklare måste i allt
större utsträckning hitta andra sätt att konkurrera på.
Rådande trender på handelsområdet i kombination
med Kvarnens befintliga starka hyresgäster i form
av bland annat Uppsalas mest uppskattade ICA
och Systembolaget har lett oss mot ett koncept som
fokuserar på mat och service.
Ledorden för gallerian har blivit: ”Kvalité, närhet och
service”. Konceptet innebär att vi fokuserar på att
hitta aktörer inom vardagsnära handel och mat men
med inslag av riktig finess och att allt är förpackat i
en riktigt urban och trendig miljö. Handelsplatsen
skall därmed knyta an till utvecklingen av staden och
matcha mot den framväxande trendiga känsla som
präglar östra sidan av Uppsala centrum. Personlighet
i form av mindre och lokala aktörer blandat med
välrenommerade kedjor som ICA och Kronans Apotek
skall ge en känsla av att hela stadens utbud finns inom
Kvarnen. Förhoppningen är att handelsplatsen och
hela kvarteret skall bli en mötesplats för boende och
arbetande i närområdet fylld med matbutiker, caféer
och restauranger och med ett kompletterande serviceutbud av vardagskaraktär som gör handelsplatsen
till ett självklart val för alla boende och verkande i
närområdet.
Utvecklingen och uthyrningsarbetet är långt ifrån
klart men bit för bit sätts en bra butiksmix ihop.
Dessutom sker kontinuerligt uppgraderingar av såväl
tekniska system som anpassning av butikslokaler
med behövliga ansiktslyft, vilket allt bidrar till att
handelsplatsen livas upp och tar plats i staden som
en självklar plats för mat och service. Under 2014
blev Kvarnengallerian utsedd till årets hyresvärd av
Kronans Apotek med motiveringen “Med ödmjuk
framtoning, konceptuellt nytänk, en drivkraft av kvalité
och service kommer handelsplatsen spegla en modern
stil för både butiker och restauranger
INFILL OCH ÖPPNAD STRUKTUR
LY F T E R G AT U M I L J Ö N
Som i många andra svenska städer som vuxit fram
etappvis har delar av kvarteret rivits och återuppbyggts
i olika tider. Inom kvarteret finns därmed en lucka,
ett tomrum, som bryter kvartersstrukturen ut mot
gatan och inte bidrar med annat för stadsmiljön än en
plats att ställa bilar på. Kommande infillbyggnad skall
förstärka gallerians identitet, samverka med närmaste
sekelskiftesbyggnad och knyta ihop kvarteret till en
tydligare helhet. Här och i resten av utveckligen är det
begreppet »levande« som genomsyrar visionen om det
framtida kvarteret då vi vill vända upp och ner på det
som varit stängt och otillgängligt. Istället för ett slutet
kvarter kommer en hög grad av transparens i fasaden
dela med sig av livet innanför. Både utvecklingen av
lucktomten och en ny fasad för handelsplatsen bidrar
starkt till en sådan utveckling. Nya entrélägen och en
öppnad sockelvåning med stadsmässig struktur i handelsplatsens fasad skapar möjligheter för nya typer av
butiker, butikslägen och öppettider. Stadens förändring
av Vaksala torg samt kommunens föreslagna förändringar av gaturummet skapar vidare förutsättningar
för attraktivare handel och goda kommunikationer för
såväl boende som besökare.
A L M E qu i t y A B | O r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4 29
Att skapa ett nytt, trovärdigt varumärke
för Kvarnen och en bra miljö för
handlare kan vara en av de viktigaste
framgångsfaktorerna för utvecklingen
av hela kvarteret
MIL JÖ:
HÅLLBART BO EN D E M ED
EFFEK TIV EN ERG IANVÄN D N I N G
ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta
bostadsmiljöer där val av material, uppförande och
förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett
långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter
har bättre hållbarhet och längre livstid. ALM Equity
lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen till
projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete
följer vi med intresse utvecklingen av nya material och
olika klassificeringssystem.
Utöver alla rådande miljökrav, försöker ALM Equity, så
långt det går, att uppnå ett så kostnads- och miljöeffektivt
boende som möjligt. Detta genom att ge de boende bättre
möjlighet att själva styra sin miljöpåverkan.
Så långt det är möjligt satsar bolaget på att nypro
ducerade bostäder ska ha individuell mätning av el,
värme och vatten. Detta för att ge de boende ett incitament att själva sänka sin energiförbrukning, vilket är
positivt ur både miljösynpunkt och för den enskildes
driftskostnader.
En viktig parameter vid förvärv är projektets geografiska
läge, ett centralt och lättåtkomligt läge är värdefullt. I
Stockholm till exempel satsar bolaget på att förvärva
centralt belägna projekt, eller projekt med goda kommunala kommunikationer som uppmuntrar till andra
färdmedel än bil.
Dessutom satsar bolaget på ombyggnationsprojekt
och strävar efter en jämn fördelning av bostäder
i ombyggnations- och nyproduktionsprojekt.
Ombyggnationens miljömässiga fördelar är möjligheten
att dra nytta av redan nedlagda resurser och investeringar
i form av stomme, grundläggning och markarbeten
omkring fastigheten.
Internt pågår en ständig process för att utveckla
miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla
arbetsområden.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 31
P A R T N E R O R G A N I S AT I O N :
S PÄN NAN D E SAMAR B E TEN
LY F TER PROJ EK TEN
En av de saker som gör ALM Equity till ett speciellt
bolag i branschen samt bidrar stort till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt i portföljen och
satsningen på att hitta spännande och bra samarbeten
som är anpassade efter respektive projekt och som
tillför det lilla extra. Det gäller allt från finansieringslösningar till val av arkitekt, mäklare och byggare.
Beroende på projekt används olika typer av samarbeten och partners. Under åren har en del samarbeten
fördjupats vilket gynnar det gemensamma arbetet och
gör projekten mer säkra och förutsägbara. Samtidigt
är mixen av olika samarbeten det som får bolaget och
projekten att växa och bli spännande.
Under åren har vi haft goda samarbeten med
arkitekter som bland andra SandellSandberg, Gert
Wingårdh, Bergkrantz Arkitekter, Tengbom, White,
Megaron, SWECO, TEMA arkitekter och Tovatts
arkitekter.
För att sälja våra produkter anlitas oftast en
lokal mäklare. Våra samarbeten sträcker sig från
lokalkontoren hos de stora rikstäckande bolagen
Svensk Fastighetsförmedling, Fastighetsbyrån,
Mäklarhuset och Skandiamäklarna till de mer lokala
och nischade mäklarna som Bjäremäklaren, Alexander
White och Skeppsholmen.
Vid val av byggare finns några viktiga urvalskriterier
som utgås ifrån. Det är viktigt att bolaget är tillräckligt
stort för projektet i form av omsättning och kunskap,
att bolaget behärskar den entreprenadform som ställs
upp samt har ett omfattande garantiåtaganden och
säkerhetsförhållande.
Vi arbetar främst med de stora byggarna, PEAB,
NCC och Kungsfiskaren, men har också några utvalda i
mellansegmentet som Andersson Company Byggnads,
Värmdö Bygg och Hedströms Bygg.
ARKITEKTUR & DESIGN:
I SAMAR B E TE M ED SVER I G E S
BÄ STA AR K ITEK TER
Tillsammans med Sveriges bästa arkitekter och
designers skapar vi unika bostäder anpassade efter
projektens förutsättningar och kundernas efterfrågan.
Här nedan presenteras ett urval av våra duktiga
kreatörer.
MEGARON ARKITEKTER
Megaron ägnar sig sedan många år åt god arkitektur
och inredning som får människor att trivas. Ofta
handlar det om kontor som ska förvandlas till bostäder
och hotell. Eller lokaler som ska förvandlas till
funktionella och inspirerande kontor. Dom skapar även
helt nya hus. Gemensamt för projekten är hållbara,
långsiktiga lösningar som bidrar till en fungerande och
harmonisk helhet.
WHITE ARKITEKTER
White är Skandinaviens största arkitektkontor med
över 750 medarbetare i Sverige, Danmark, Norge och
England. Företaget har kompetens inom exempelvis
arkitektur, landskapsarkitektur, inredningsarkitektur,
stadsbyggnad, samt miljö och hållbarhet. White är
medarbetarägt och integrerar ett ekonomiskt, socialt
och ekologiskt ansvarstagande i projekten. Företaget
grundades 1951 av Sidney White och har huvudkontor
i Göteborg.
SANDELLSANDBERG
Arkitektkontoret SandellSandberg grundades 1995 och
2004 startades företaget Grow, produktprofilering,
som sedan dess varit en tät samarbetspartner. SandellSandberg har idag cirka 30 anställda, arkitekter,
inrednings- och produktdesigners. Man ritar allt från
moderna urbana stadsmiljöer till möbler. SandellSandberg ser varje projekt som unikt och arbetar för att få
såväl målet, resan ska vara så njutbar som möjligt.
MARGE ARKITEKTER
Marge Arkitekter startades 2002 och blev snabbt
erkänt som ett av de unga kontor som representerar
en samtida arkitekturutveckling i Sverige. Kontoret
har en utförlig och bred referensportfölj med såväl
privata, kommersiella samt offentliga projekt. Marge
Arkitekter arbetar med arkitektur i alla skalor – från
stadsplanering, bostäder och kommersiella byggnader
till inredning och produktformgivning. Gemensamt
för projekten är en rumsligt utforskande arkitektur
som karakteriseras av en innovativ gestaltning och nya
användningssätt av material.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 33
MAP STOCKHOLM
BSK ARKITEKTER
BSK Arkitekter har funnits sedan 1966 och bedriver
arkitektverksamhet inom stadsbyggnad, husbyggnad
och inredningsarkitektur i samtliga skeden. Företaget
har uppdrag inom sektorerna bostäder, kontor,
vårdbyggnader, högskolor och rättsväsende. BSK
Arkitekters inriktning är att skapa värde genom
idémässigt stark arkitektur, som utvecklas tillsammans
med våra kunder.
MAP Stockholm grundades 2008 och arbetar med
projektinitiering, stadsutveckling, fastighetsutveckling
samt nybyggnationer med fokus på Stockholmsmarknaden.
ALMA ARKITEKTER
KIRSH + DEREKA ARKITEKTER
KIRSH + DEREKA ARKITEKTER
Kirsh + Dereka Arkitekter grundades 2011 och har
erfarenheter från en mängd olika uppdrag så som
bostäder, kontor, handel och stadsplanering. Medvetenhet kring social-, ekonomisk- och energimässig
hållbarhet är kontorets fokus. Efter många uppdrag
med hyresrätter och studentbostäder har detta fokus
utvecklats till självklarheter. Att skapa attraktiva
miljöer och byggnader med dessa grundvärden är den
drivande kraften hos kontoret.
ALMA arkitekter arbetar med allt från stadsbyggnadsprojekt till husprojektering. ALMA arbetar för en
humanistisk arkitektur som ser till individens behov
såväl som till samhällets struktur och utveckling.
Projekten, i alla skalor, genomsyras av tanken på livet
mellan husen. Detta ställer människan, brukaren, i
fokus.
BRUNNBERG & FORSHED
Brunnberg & Forshed är ett av Sveriges äldsta arkitektkontor och har alltid haft det uttalade målet att sätta
människans behov i centrum. Kontoret är specialiserat
på stadsutveckling, bostäder, arbetsplatser och inredning. Ambitionen är att skapa en till platsen förankrad
arkitektur med tidlösa kvaliteter.
U N I K A PROJ EK T I SAMAR B E TE M ED
SVERI G E S BÄSTA AR KITEK TER
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 35
PROJ EK TP O RTFÖ L J EN
PLANPROJEKT
B JG 53, STOCKHOLM
JAKO B M I N D R E , STOCK H O LM
K A N OT B RYG G A N , G R Ö N DA L
LILLA TELLUS, TELEFONPLAN
SLOT TSALLÉN, BROMMA
THE BRICK , STOCKHOLM
SLOT TSVILLORNA , BROMMA
A S PU D D E N E NTR È , HÄG E RSTE N
RINKEBY TERR ASSEN, RINKEBY
ARCHIMEDES, BROMMA
VÄ L L I N G B Y P A R K S TA D , VÄ L L I N G B Y
K I S TA S Q U A R E G A R D E N
MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND
S I CK L A ALLÉ , NACK A
S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A
E K T O R P, Ö S T E R Å K E R
INGENTING, SOLNA
H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E
D U V B O E T, S U N D B Y B E R G
S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A
P E P PA R K A K A N , S U N D BY B E R G
F YRLOTSEN, LIDINGÖ
ELF VIK STR AND, LIDINGÖ
VA K S A L A P A N O R A M A , U P P S A L A
S I CK L A , NACK A
K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A
K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A
E D D A H U S E T, U P P S A L A
LI N BANAN , E N KÖ PI N G
PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G
S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K
B JÄR E TE R R A SS E N 2 , TO R E KOV
G U LD K AG G E N , G OTL AN D
O A X E N K A L K S I L O 1 & 2 , S Ö D E R TÄ L J E
S J Ö V I L L A N 5 , S Ö D E R TÄ L J E
S J Ö V I L L A N 7, S Ö D E R TÄ L J E
K A L K AT E L J É N , S Ö D E R TÄ L J E
K A L K M A G A S I N E T, S Ö D E R TÄ L J E
K A L K L A B O R AT O R I E T, S Ö D E R TÄ L J E
BOSTADS PROJ EK T
Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark.
B J G 53, S T O C K H O L M
Nära Stureplan i Stockholms city pågår
ombyggnation av 1920-tals fastigheten
Såpsjudaren 14. Efter genomförd planändring konverteras nu befintliga kontorslokaler
till exklusiva bostäder signerade arkitektkontoret SandellSandberg. Inflytt är planerad till
2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Såpsjudaren 14
Stockholm
3.276 kvm
19 st
43,7 %
M2
R1
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 37
K A N OT B RYG G A N , G R Ö N DA L
Med frontläge mot Mälaren i populära Gröndal skall
ALM Equity uppföra exklusiva lägenheter med stora
balkonger och terrasser i storlekar om 1-4 rum och kök.
Hela området är under konvertering från kontorsområde till bostadsmiljö med lekpark, förskola, kanot- och
bryggliv. Längs med vattnet kommer en strandpromenad anläggas som binder ihop Gröndal på ett fint sätt.
Ansvarig arkitekt är MAP Stockholm. Beräknad inflytt
2017.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Paddeln 1 och Gröndal 1:1
Gröndal, Stockholm
3.200 kvm
45 st
100 %
M3
R3
SLOT TSALLÉN, BROMMA , STOCKHOLM
SLOT TSVILLORNA , BROMMA , STOCKHOLM
Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda
slott uppför ALM Equity ett nytt spännande
bostadsområde ritat av SandellSandberg, klassiska
radhus med modern touch och ljusa atriumhus
med glasat uterum. Det exteriöra uttrycket är
typiskt Sandell samtidigt som det harmonierar
väl med den intilliggande miljön. Till samtliga
hus hör privat trädgård och carport – ett citynära
boende med rogivande omgivningar! Samtliga tre
etapper är byggstartade och tillträds under vår och
sommar 2015.
På den östra sidan om den magnifika slottsallén
planeras åtta unika parhus. Liksom radhusen
i Slottsallén ritas dessa av SandellSandberg.
Husen får tre bostadsvåningar och dess placering
varieras och får karaktär av friliggande villor. Till
varje lägenhet hör förråd och uteplats. Söder om
husen iordningställs en ny park och på den norra
sidan återställs den ursprungliga parken så att
den återigen får direktkontakt med Ulvsundasjön.
Planerad inflytt 2016.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Prästgården 3–6
Bromma, Stockholm
7.099 kvm
73 st
42,5 %
M2
R1
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Prästgården 7
Bromma, Stockholm
2.064 kvm
16 st
42,5 %
M2
R3
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 39
RINKEBY TERR ASSEN, RINKEBY
VÄ L L I N G B Y P A R K S TA D , VÄ L L I N G B Y
I norra delen av Rinkeby har Stockholms stad
tillsammans med andra aktörer påbörjat ett stort
förändringsarbete. E18 har överdäckats och ovan
överdäckningen utvecklas bostadsområdet Rinkebyterassen med vidsträckt utsikt över Järvafältet.
De nya bostäderna planeras enligt ett gemensamt
tema med variation i fasaduttryck. Totalt i området
blir det cirka 350 – 400 lägenheter fördelat på 12
hus varvid ALM Equitys andel uppgår till sex hus
och uppskattningsvis 240 lägenheter. Utvecklingen
av marken sker etappvis i sex etapper där de
första husen planeras att byggas under 2015 med
inflytt 2016. Utvecklingen sker tillsammans med
Byggvesta som kommer att producera hyresrätter.
Ansvarig arkitekt är Kirsh och Dereka Arkitekter.
I Vällingby Parkstad skall ALM Equity utveckla ett
helt nytt bostadsområde bestående av stadsradhus i
två till tre våningar kombinerat med lägenheter i olika
storlekar kring Vattenfalls gamla högkvarter i Råcksta. Centrum och goda kommunikation ligger strax
intill och i området kommer förskola, skola, matbutik
och annan service. Utvecklingen av markområdet
sker etappvis där byggnationen av de första husen
påbörjades under hösten 2014 med inflytt 2016.
Radhusen som inspireras av Amsterdam med en
touch av brittisk femtiotalsstil kommer uppföras med
privat trädgård och lägenheterna får balkong eller
terrass. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed.
Fastighetsbeteckning: Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Akalla 4:1
Rinkeby, Stockholm
12.000 kvm
240 st
100 %
M2
R3
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Vattenfallet 15 mfl
Vällingby, Stockholm
14.365 kvm
150 st
100 %
M3
R1
MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND
Mitt i Hässelby strand centrum kommer ALM Equity
uppföra bostäder i två etapper – Mälarutsikten och Mälarterrassen med fantastiskt läge nära kommunikationer,
service, natur och Mälaren samt en vidsträckt sjöutsikt.
Mälarutsikten består av 127 bostäder om 2 - 3 rok i ett
18-våningshus med inflytt 2016 och Mälarterrassen om
176 bostäder med beräknad inflytt 2017. Endast 1 minuts
gångavstånd till tunnelbanan och bussar samt 2 minuters
gångavstånd till Mälaren och naturen. Ansvarig arkitekt är
Andreas Lönnroth på Lönnroth Arkitektur.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Myntkabinettet 1 m.f l.
Hässelby strand, Stockholm
11.347 kvm
303 st
100 %
M3
R1
ALM Equity AB
S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A
På bästa läget i området med direkt närhet till Edsvikens
vatten skall ALM Equity utveckla den sista delen i det
populära bostadsområdet Silverdal. Området ligger
knappt 1 mil från Stockholms innerstad, nära E4, Pendeltåget, natur och vatten. Silverdal har byggts som en
trädgårdsstad och innehåller såväl bostäder som skolor
och arbetsplatser. Framförallt är det populärt bland
barnfamiljer. ALM Equity kommer utveckla området i
fyra olika etapper med totalt 87 bostäder i olika former
som radhus, parhus och lägenheter. Bland annat skall
några äldre lador och gårdsmiljöer bevaras och inredas
som bostäder. Beräknad inflytt för första etappen 2016.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Malajen 1 mf l
Silverdal, Sollentuna
10.065 kvm
87 st
100 %
M3
R4
|
Org nr 556549-1650
|
2014 41
INGENTING, SOLNA
I det gamla området kring Ingentingskogen i Solna
bygger ALM Equity 740 mindre lägenheter speciellt
anpassade för unga vuxna. Bostäderna uppförs i två
etapper – Skalden och Poeten – ett stenkast från
bussar och tunnelbana. Inflyttning planeras i slutet av
2016 för båda etapperna. Bostäderna som byggs samspelar med ett av Sveriges viktigaste byggnadsminnen
från den modernistiska epoken, Statens bakteriologiska
laboratorier, ritat av arkitekten Gunnar Asplund. Här
bor man med goda gemensamma faciliteter i form av
gym och café i huset. Ansvarig arkitekt är Megaron
arkitekter.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Skalden 2 och Poeten 1
Västra Skogen, Solna
19.810 kvm
740 st
50 %
M3
R4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2014 43
44 ALM Equity AB | Orgnr 556549-1650 | 2014
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 45
46 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
D U V B O E T, S U N D B Y B E R G
I projektet Duvboet omvandlas en befintlig kontorsbyggnad till ett modernt och formstarkt bostadshus i
ett utmärkt läge i centrala Sundbyberg. Här planeras
lägenheter i varierande storlekar samt penthouseradhus på taket. Byggstart beräknas till maj 2015 och
inflytt planeras bli under 2017. Ansvarig arkitekt är
Arklab och Axeloth Arkitekter AB.
K ranen 19
Ort:Sundbyberg
Byggrätt:
7.728 kvm
Antal bostäder:
98 st
Ägarandel:50%
Mikroläge:
M3
Risknivå:
R4
P E P P A R K A K S H U S E T, S U N D B Y B E R G
I centrala Sundbyberg ligger C. R. Nybergs Lödlampfabrik, uppförd 1891 och historiskt värdefull i
sin utformning. Byggnaden ger en speciell karaktär
åt hela området och kommer byggas om till unika
bostäder med en mix av modern och exklusiv
sekelskiftskaraktär. Ansvarig arkitekt är Megaron
Arkitekter AB. Byggnation pågår och inflytt är
beräknat till 2015.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Råsten 3
Sundbyberg
553 kvm
7 st
40 %
M2
R1
F YRLOTSEN, LIDINGÖ
ELF VIK STR AND, LIDINGÖ*
Fyrlotsen utgör andra delen av det fastighetsbestånd
som ALM Equity förvärvade i Larsberg i slutet
av 2010. I likhet med det avslutade projektet
Lidingöfyren kommer Fyrlotsen efter ombyggnation
och renovering erbjuda välplanerade smålägenheter.
Byggnation pågår och planerad inflytt är 2015.
I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar
ALM Equity kursgårdsanläggningen Skogshem &
Wijk – ritad av Anders Tengbom – tillsammans med
hotell- och konferensverksamhetens ägare.
Wingårdhs arkitekter skapar moderna hotellbungalows i den befintliga byggnationens strama anda.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Fyrvaktaren 1
Lidingö
5.462 kvm
221 st
47,5 %
M3
R1
Lidingö Söderåsen 4
Ort:Lidingö
Byggrätt:
5.616 kvm
Antal hotellenheter:
139 st
Ägarandel:
44 %
Mikroläge:
M1
Risknivå:
R4
*Under 2015 uppläts befintliga byggnader till
extern part.
48 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 49
VA K S A L A P A N O R A M A , U P P S A L A
Med milsvid panoramautsikt ovan befintliga
huskroppar och Kvarnengallerian vid Vaksala
torg skall ALM uppföra unika »penthouses«.
Byggnationen görs etappvis med första inflytt
2016. Ansvarig arkitekt är Werket arkitekter.
För att få en bra helhet i kvarteret och lyckas med
Kvarnengallerian gjordes ett kompletteringsförvärv av grannfastigheten Kvarngärdet 35:3
2012. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen
av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och
bostäder. Fastigheten består av en karaktäristisk
byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs
huvudsakligen av bostäder men även kontor och
butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till
1.810 kvm.
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35
Uppsala
5.000 kvm
70 st
25 %
M4
R4
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35:3
Uppsala
700 kvm
10 st
25 %
M4
R4
E D D A H U S E T, U P P S A L A
Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån
och med fin utsikt över Mikaelskyrkan – ligger
projekt Eddahuset som i dag utgörs av en
parkeringsplats. Här har ALM Equity drivit fram
en ny detaljplan innehållandes cirka 60 effektiva
lägenheter perfekt anpassade för unga vuxna och
förstagångsköpare. Planen antogs i mars 2014.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Svartbäcken 1:18
Uppsala
2.107 kvm
58 st
50 %
M3
R4
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 51
LI N BANAN , E N KÖ PI N G
PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G
Fastigheten ligger bra kommunikationsmässigt
nära tågstationen och kommer attrahera studenter
och unga vuxna. Här har ALM Equity för avsikt att
uppföra tre lamellhus innehållandes framför allt
smålägenheter med generösa balkonger och uteplatser. Ett perfekt första boende. Byggnation pågår av
etapp ett och två innehållandes 124 lägenheter med
inflytt 2015.
Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som i dagsläget utgörs av den så kallade
Pausparkeringen. Enköpings kommun utsåg 2010
ett exploateringsbolag, som till hälften ägs av
ALM Equity och till hälften av Andersson Company, till vinnare av en markanvisningstävling för
kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget
har gemensamt utformat en ny detaljplan för
fastigheten omfattande bostäder, kommersiella
ytor och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och att utforma ett kvarter som bidrar till en
levande stadsmiljö.
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Galgvreten 3:7 mf l
Enköping
6.529 kvm
194 st
100 %
M4
R1
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarteret Fältskären
Enköping
9.200 kvm
131 st
50 %
M4
R3
S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K
På en unik fastighet med oslagbart havsläge och intressanta historia skall ALM Equity och Björn Ulvaeus skapa
visionen Mötesplats Slottsholmen. En levande plats med restaurang, hotell, konferens, marina och bostäder i
spännande mix. Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlek med sjöutsikt åt alla
väderstreck, generösa balkonger och terrasser, designade möbelpaket, egen båtplats och olika former av service.
SandellSandberg är ansvarig arkitekt.
Ort:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Slottsholmen 1 i Västervik
Västervik
4.558 kvm
80 st
30 %
M1
R3
a l mALM
e quEquity
i t y a bAB
| o|rOrgnr
g n r 5 5556549-1650
6 5 49 -16 5 0 || 201
2014
4 53
53
»När publiken strömmar till eller från ruinen, när båt
folket strosar in mot staden och när Kulbacksbesökarna
går förbi på strandpromenaden, då står det gamla,
trötta huset på Slottsholmen där tomt och övergivet.
Det har gjort sitt nu. Det är som om platsen väntade på
något, på någon. Här, där människor borde samlas,
går man förbi utan att stanna.«
björn ulvaeus
G U LD K AG G E N , G OTL AN D
Tillsammans med den välkände Torekov-arkitekten och
formgivaren Stephan Gip utvecklar ALM Equity Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende med karaktäristisk
skånsk bykänsla – putsade hus med branta takvinklar
och lertegel. Utan kompromiss när det gäller estetik,
utbud och bekvämlighet. Varje bostad omfattar en välplanerad och lättskött tomt. Bjäreterrassen är uppdelad i
fyra etapper varav första etappen färdigställdes 2013.
I före detta Wärdshuset Guldkaggen – ett hamnmagasin
från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland – ska
ALM Equity skapa ett bekymmersfritt fritidsboende i
direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov medger att
ALM Equity bygger 15 fritidslägenheter i nuvarande
huvudbyggnad, 5 sjöstugor och två parhus. ALM Equity
har styckat fastigheten i tre delar, vilket ökat projektets
flexibilitet.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Varan 9:2
Båstad
5.040 kvm
56 st
50 %
M3
R4
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Öja Bobbenarve 1:79 m.fl.
Gotland
1.127 kvm
24 st
80 %
M1
R3
ALM Equity AB
OA X E N K A L K S I L O 1 & 2,
S J ÖVI LL AN 5
STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD
På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM
Equity att tillsammans med Andersson Company skapa
ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med
industriell touch och spektakulärt läge vid vattnet.
Lägenheterna kommer att utformas med stor hänsyn
till områdets arkitektur och miljö. Projektet delas upp
och silona bebyggs tre åt gången.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
| Orgnr 556549-1650 | 2014 55
Oaxen 1:44 m.fl.
Södertälje
2.730 kvm
56 st
70 %
M1
R4
OA XE N S K ÄRGÅR DS HAM N ,
STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD
Utöver kalksilosarna skapar ALM Equity på Oaxen ett
unikt och exklusivt boende strax intill strandkanten.
ALM Equity har drivit en planändringsprocess av det
före detta kalkbruket på ön som resulterat i 25 byggbara tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter.
Utbyggnaden kommer att ske successivt. ALM Equity
har tidigare uppfört Kalk Palais på området.
15 bostadsrättsradhus industriellt designade med
generösa sjötomter vid strandlinjen. De välplanerade
husen erbjuder ett exklusivt och unikt boende intill
havet med fantastisk utsikt över Himmerfjärden. Aros
Arkitekter har skapat en modern känsla med järnvitriolbestruken träpanel och karga, stilenliga uteplatser
utan gräsmattor som smälter in i områdets karaktär.
Till sjötomterna hör vattenområde.
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Oaxen 1:41, 1:53–56
Södertälje
1.800 kvm
15 st
100 %
M1
R4
S J ÖVI LL AN 7
Sju strandtomter med unika sjövillor.
K A L K AT E L J É N
Tre sjötomter med ateljéinspirerade bostäder.
K ALK MAGA S I N E T
Moderna radhus intill en befintlig sötvattendamm.
Projektet omfattar fem olika bostadsprojekt:
K A L K L A B O R AT O R I E T
Bostäder i det befintliga kalklaboratoriet på området.
PL AN PROJ EK T
Byggrätt anges i planerad bostads- & lokalarea ovan mark.
JAKO B M I N D R E , STOCK H O LM *
Vid Jakobs Torg alldeles intill Kungliga
Operan har ALM Equity förvärvat en vacker
kontorsfastighet av AMF Fastigheter. Tillsammans skall parterna driva en detaljplaneprocess
för att möjliggöra omvandling till spännande
citybostäder på ett av Stockholms bästa lägen.
Byggnaden ritades ursprungligen av arkitekt
Adolf Melander och uppfördes i slutet
av 1800-talet.
Fastighetsbeteckning: Jakob Mindre 5
Ort:Stockholm
Planerad byggrätt:
2.500 kvm
Planerade bostäder: 30
Ägarandel:100%
Mikroläge:
M1
Risknivå:
R4
*Fastigheten tillträds då ny detaljplan
vunnit laga kraft
ALM Equity AB
LILLA TELLUS, TELEFONPLAN*
I den klassiska industrimiljön vid Telefonplan växer en
ny mångfacetterad stadsdel fram i ett av Stockholms
mest kreativa områden. ALM Equitys vision är att
utveckla 1.120 bostäder med smarta planlösningar i
varierande storlekar för att locka såväl förstagångsköpare
och unga vuxna som barnfamiljen. Tillsammans
med Stadsbyggnadskontoret och White arkitekter
tas en ny detaljplan fram för det gamla kontors- och
industriområdet. Tanken är att ge området ett nytt liv
och skapa ett levande område för en målgrupp som vill
vara nytänkande och involverade i sitt boende och sin
närmiljö. En innovativ stadsdel där det bereds plats för
så väl de boende som besökare i form av social service,
kulturaktiviteter, butiker, restauranger, hotell och inte
minst vardagliga mötesplatser längs med det promenad- och cykelvänliga stråk som sammanbinder hela
stadsdelen. Planen förväntas vinna laga kraft under 2016
med efterföljande byggstart.
Fastighetsbeteckning: Timotejen 28 mfl
Ort:Stockholm
Planerad byggrätt:
46.525 kvm
Planerade bostäder: 1.120 st
Ägarandel:
56,3 %
Mikroläge:
M3
Risknivå:
R2
*Fastigheten tillträds då ny detaljplan
vunnit laga kraft”
| Orgnr 556549-1650 | 2014 57
THE BRICK, TELEFONPLAN*
I grannprojektet till Lilla Tellus har telekombolaget
Ericsson succesivt flyttat ut ur sitt gamla högkvarter
vid Telefonplan och den stora märkesbyggnaden
mot Södertäljevägen anses vara uttjänt som kontorsbyggnad. Här kommer ALM Equity skapa cirka 350
stycken tvårumslägenheter i befintlig kontorsfastighet
samt en tillkommande nyproduktionsbyggnad som
väntas rymma cirka 250 stycken studiolägenheter.
Planen förväntas vinna laga kraft under 2016 med
efterföljande byggstart.
Fastighetsbeteckning: Del av Timotejen 19
Ort:Telefonplan, Stockholm
Planerad byggrätt:
26.000 kvm
600 st
Ägarandel:
50 %
Mikroläge: M3
Risknivå: R2
* Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 59
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 61
A S PU D D E N E NTR È , HÄG E RSTE N
A R C H I M E D E S , B R O M M A*
ALM Equity har erhållit markanvisning för bostäder
i Aspudden av Stockholms stad. En ny detaljplan om
ca 310 bostäder skall tas fram inom fastigheterna
Liljeholmen 1:1 och Skärsliparen 2 som skapar en
entré till Aspudden och Midsommarkransen och
därmed förlänger Aspudden och flyttar dess entré
närmare city. ALM Equitys andel uppskattas till 130
bostäder. Preliminärt kan detaljplanen vinna laga
kraft 2018.
I Bromma utvecklar ALM Equity fastigheten
Archimedes 1 genom planändring tillsammans med
Stockholm stad och Brostaden. Fastigheten ligger i
området Ulvsunda, beläget mellan Bromma Blocks
och Bällstaviken och består av tre olika byggnader.
Två av byggnaderna är uppförda i början på 1900talet och är ämnade för industri/lager och den tredje
byggnaden är uppförd år 1979 och används för
kontor. Uthyrningsbar area är 18.000 kvm. Målsättningen är att ändra användning från kontor och
industri till ett bostadskvarter om cirka 600–650
bostäder om cirka 25.000 kvm. Ansvarig arkitekt är
BSK Arkitekter.
Skärsliparen 2
Ort:Stockholm
Planerad byggrätt:
9.100 kvm
Planerade bostäder: 130 st
Ägarandel:100%
Mikroläge:
M4
Risknivå:
R4
Ort:
Planerad byggrätt:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Archimedes 1
Bromma, Stockholm
25.000 kvm
625 st
100 %
M3
R3
* Fastigheten tillträds när ny detaljplan vunnit laga kraft.
K I S TA S Q U A R E G A R D E N , K I S TA*
S I CK L A ALLÉ , NACK A
Intill Kista Galleria har ALM Equity förvärvat en
kontorsfastighet i syfte att driva detaljplan och konvertera bygganden till cirka 750 bostäder samt handel och
kontor i entréplan. Byggnaden uppfördes ursprungligen
1985 och ritades av Ahrbom Fahlsten. Området är
under stor förändring där befintlig kontorsmiljö
uppblandas med bostäder och service.
ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet i Nacka. Det goda kommunikationsläget intill
Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och
Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det
finns ett stort behov av yteffektiva ungdomsbostäder i
området och ALM Equity har förhoppning att kunna
skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och
kontor genom ny detaljplan.
Fastighetsbeteckning: Skaholt 1
Ort:
K ista, Stockholm
Planerad byggrätt:
44.000 kvm
Planerade bostäder: 750 st
Ägarandel:
100%
Mikroläge: M4
Risknivå: R 4
*Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga
kraft
Fastighetsbeteckning: Sicklaön 361:1
Ort:
Nacka
Planerad byggrätt:
10.000 kvm
158 st
Ägarandel:
47,5 %
Mikroläge: M3
Risknivå: R 4
ALM Equity AB
Högantorp, Salem.
| Orgnr 556549-1650
| 2014 63
H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E
E K T O R P, Ö S T E R Å K E R
Via SMF förvärvade ALM Equity under 2012
Högantorp Gård med sydvästläge mot Mälaren.
Miljön vid Högantorp och dess gamla corps-de-logi
utgörs av vackert kulturlandskap. Den kvarvarande
bebyggelsen är från 1800-talet. Omgivande mark
består huvudsakligen av skogsmark av god kvalitet.
Målet är att utveckla delar av fastigheten genom
detaljplaneläggning. Förutom att tillskapa tomter för
småhus i vacker naturmiljö är ambitionen att utveckla
bostäder i huvudbyggnaden med tillhörande flyglar på
Högantorps gård.
Via SMF äger ALM Equity fastigheterna Ektorp 2:1
m.fl. i Skärgårdsstad i Österåkers kommun. Området
ligger cirka 35 km nordöst om Stockholm city med
närhet till natur och skärgård.
Fastighetsbeteckning: Högantorp 3:8 m.fl.
Ort:Salem/Södertälje
Markareal:
350 ha
Planerad byggrätt:
30.000 kvm
250 st
Ägarandel:
16,5 % via SMF
Mikroläge: M4
Risknivå: R5
Fastighetsbeteckning: Ektorp 2:1 m.fl.
Ort:Österåker, Stockholm
Markareal:
83 ha
Planerad byggrätt:
42.000 kvm
350 st
Ägarandel:
41,24 % via SMF
Mikroläge: M4
Risknivå: R 4
S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A
I ett förvärv ALM Equity gjorde 2007 ingick ett stort
markområde om 74.937 kvm utanför Uddevalla.
Området ligger utanför planlagt område och utgörs
av skogsmark samt uppställningsplatser med mindre
byggnation. Framtida användning kan vara lätt
industri eller bostäder. Planarbetet är för tillfället
nedlagt.
Fastighetsbeteckning: Stadsfjället 1:77
Ort:Uddevalla
Markareal:
7,5 hektar
Ägarandel:
64 %
Mikroläge: M4
Risknivå: R5
PROJ EK TFA STI G H E TER
Arean anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark.
S I CK L A , NACK A
ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet på Sicklaön. Det goda kommunikationsläget
intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms
och Nackas centrala delar nås på några minuter. På
fastigheten finns en kontorsbyggnad som är uthyrd till
en specialisttandläkarklinik. Det finns ett stort behov
av ungdomsbostäder i kommunen och projektet ämnar
skapa en byggrätt som möjliggör bostäder och kontor
genom ny detaljplan.
ALM Equity och Andersson Company AB har under
2012 förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3, granne
med Kvarnengallerian. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan
juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen
av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och
bostäder. Fastigheten består av en karaktärisk byggnad
från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen
av bostäder men även kontor och butiker. Den totala
uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm.
Ort:
Loa:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Sicklaön 361:1
Nacka
1.435 kvm
47,5 %
M3
R4
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35:3
Uppsala
1.810 kvm
5 st
25 %
M4
R4
K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A
ALM Equity håller tillsammans med Andersson
Company på att modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala.
Ambitionen är att utveckla gallerian till en mötesplats
som erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av
god kvalité för boende och arbetande i närområdet.
Fastigheten består av sex bostadsbyggnader ovanpå en
gemensam galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka
16.500 kvm varav butiker, restauranger och lokaler
omfattar 5.600 kvm och befintlig bostadsbebyggelse
cirka 11.000 kvm, bestående av 160 lägenheter.
Invigning av nya Kvarnengallerian
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35
Uppsala
16.535 kvm
160 st
25 %
M4
R3
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 65
S LUTFÖ R DA PROJ EK T
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 67
B O H U S B RYG G A N , O R U S T
VA L L A S O L G L Ä N TA , TJ Ö R N
2006 byggde ALM Equity om det gamla lägenhets
hotellet Ellös Brygga på Orust och skapade 23
bostadsrätter. Ett drömboende med mycket attraktivt
läge direkt vid havet i charmiga Ellös med sin
fantastiska skärgård. Varje lägenhet har egen uteplats
och en privat båtplats direkt utanför dörren. Projektet
färdigställdes i maj 2007.
Valla Solglänta, en före detta skola, på ön Tjörn på
västkusten, förvärvades tillsammans med en lokal partner hösten 2006. Fastigheten, som är lantligt belägen
och erbjuder ett idylliskt boende med bra kommuni
kationer i en region med stor bostadsbrist, konverterades till attraktiva parhus och lägenheter med balkong
eller egen uteplats. Projektet färdigställdes 2008.
K A L K PA L A I S , OA X E N , S TO C K H O L M S S K Ä R G Å R D
T R Ä D G Å R D S T E R R A S S E N , S E G E LT O R P
Vid havet på ön Oaxen i Stockholms södra skärgård
nyproducerade och färdigställde ALM Equity under
juni 2007 tio stycken bostadsrättsradhus i etage. Ett
unikt och lyxigt boende där varje lägenhet har balkong
och egen tomt med uteplatser. Projektet utgör första
etappen i ALM Equitys projekt Oaxen Skärgårdshamn.
I Segeltorp, med omkringliggande gammal villabebyggelse, och granne med Zetas Trädgård, har
ALM Equity i samarbete med Bergkrantz Arkitekter
skapat en byggrätt om totalt cirka 720 kvm, varav sex
lägenheter i ett befintligt hus samt två nya radhus.
Byggrätten såldes till en privat byggare 2008.
R E P E T, V I S B Y
U T S I K T E N , N O R R TÄ L J E
Innanför Visbys ringmur köpte ALM Equity ett äldre
stenhus som omvandlades till sex lägenheter och en
brf-lokal. Projektet färdigställdes i augusti 2007.
Mitt i centrala Norrtälje, bara två kvarter från hamnen,
har ALM Equity utvecklat en fastighet med rivningslov
för befintlig byggnad och bygglov för ett bostadshus
innehållande 43 lägenheter ritat av Bergkrantz
Arkitekter. I maj 2009 avyttrades projektet till ett
lokalt bygg- och fastighetsbolag.
S TA D S H O T E L L E T, E N K Ö P I N G
På Stora Torget i Enköping har ALM Equity byggt om
det nya stadshotellet till 20 moderna lägenheter och
lokaler. Projektet färdigställdes under augusti 2007.
S J Ö H J Ä LT E N 2 , S O L L E N T U N A
Under 2006 förvärvade ALM Equity fastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna i syfte att utveckla och förvalta
den. När fastigheten avyttrades uppgick uthyrningsgraden till 94 procent och de totala hyresintäkterna till
4,5 Mkr. Projektet färdigställdes i september 2007.
SMÖGENBADEN, SOTENÄS
Längst ut på klipporna på Smögenön i Bohusläns
skärgård har ALM Equity byggt ett exklusivt bostadsprojekt med totalt 26 lägenheter. Abako arkitekter
höll i pennan och projektet blev sedermera nominerat
till Sotenäs Kommuns Arkitekturpris 2009. Projektet
färdigställdes i september 2009.
F LY G P L A N S F A B R I K E N & C O B R A N ,
TELEFONPLAN
KÖ RGOSS E N , FRUÄN G E N
På Ellen Keys gata i Fruängen i södra Stockholm har
ALM Equity uppfört ett femvåningshus om 47 stycken
mindre lägenheter med balkonger och uteplatser.
Fastigheten har ett mycket centralt läge vid Fruängens
centrum. Projektet färdigställdes i juni 2008. Flygplansfabriken, som ingick i förvärvet av Tvålflingan
11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad från 1935
med ljus putsad fasad. Byggnaden avyttrades 2010.
Cobran utgörs av en industribyggnad där detaljplanen
medger byggrätt för bostäder. Byggrätten avyttrades i
början av år 2010 till ett mindre fastighetsutvecklingsföretag.
P E N S E L D R A G E T, M I D S O M M A R K R A N S E N
Mitt i har ALM Equity uppfört 14 nyproducerade
lägenheter med spännande design och planlösning.
Huset är ritat av Lönnroth Arkitektur och är placerat
mitt i ett område med kulturminnesskyddade funkishus. Projektet färdigställdes i december 2008.
S E A S I D E VÄ R M D Ö , M Ö R T N Ä S
Seaside Värmdö riktar sig till boende som uppskattar
ett modernt, lättskött och naturskönt skärgårdsliv, bara
20 minuter från Stockholms city. 32 parhus ritade av
Tengbom arkitekter. Projektet omfattar även privat
strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Projektet
färdigställdes i november 2011.
I N S T E G E T, T E L E F O N P L A N
Vid Telefonplan, strax utanför Stockholms tullar, har
ALM Equity byggt 255 stycken bostäder anpassade för
unga vuxna samt 12 lokaler. ALM Equity förvärvade
fastigheten 2009. Ambitionen med Insteget var att
skapa bra bostäder med smarta planlösningar, balkong
och personliga designkoncept. Utöver bostäder rymmer fastigheten gym och lokaler. Projektet byggstartades 2010 och färdigställdes under 2012.
Tillsammans med den välkände Torekovarkitekten och
formgivaren Stephan Gip har ALM Equity byggt de
första 18 husen i projektet Bjäreterrassen. Ett modernt
semesterboende med karaktäristisk skånsk bykänsla
– putsade hus med branta takvinklar och lertegel och
en välplanerad och lättskött tomt. Bjäreterrassen 1
färdigställdes 2013.
Ö S T R A K R Å K H A G E N 4, U D D E VA L L A
K YRKKLOCK AN, ESKILSTUNA
Kyrkklockan i Eskilstuna, ett projekt bestående av 24
moderna lägenheter, i ett befintligt kontorshus. Huset
ritades ursprungligen av arkitekt Per-Gösta Ericsson
och stod färdigt 1967. Exteriört har huset fått ett nytt
uttryck genom att fasaden slammats tegelröd medan
smidesdetaljer i balkonger och stuprör utförts i svart.
Arkitekt BA konsult. Byggstart skedde 2011 och
projektet färdigställdes 2012.
LIDINGÖFYREN, LIDINGÖ
Lidingöfyren är en del av det bostadsbestånd på
Lidingö som ALM Equity i slutet av 2010 förvärvade
av John Mattson Fastighets AB. Fastigheten har efter
förvärvet styckats av och bildat projekten Lidingöfyren
och Fyrlotsen. Lidingöfyren består av 109 lägenheter
där ett flertal har stor balkong i sydvästläge mot
fastighetens gård. Konceptet består av välplanerade
lägenheter med moderna designlinjer. Projektet
färdigställdes 2012.
Under 2013 såldes fastigheten Östra Kråkhagen
4 i centrala Uddevalla till en bostadsrättsförening.
Fastigheten består av en klassisk tegelbyggnad med
totalt 13 bostadslägenheter varav stora flertalet är stora
paradvåningar. Fastigheten frånträddes i juni 2013.
S VA R T B Ä C K E N , U P P S A L A
Under 2013 sålde ALM Equity en centralt belägen
kontorsfastighet mitt i Uppsala. Fastigheten är en
vacker byggnad om cirka 650 kvm från början av
1900-talet med renoveringsbehov men som efter
renovering väl lämpar sig till som bostadsfastighet.
Fastigheten frånträddes i december 2013.
K E VI N G E STR AN D, DAN D E RY D
Med unikt läge intill golfbanan i Danderyd har ALM
Equity uppfört ett exklusivt boende ritat av SandellSandberg. Projektet omfattar 21 unika lägenheter med
stora balkonger och terrasser i soligt sydvästläge med
vy mot Edsviken. Projektet färdigställdes våren 2014.
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 69
Insteget, Telefonplan.
B O K T R Y C K E R I E T, U P P S A L A
L A M P FA B R I K E N , S U N D BY B E R G
Nära Fyrisån i Uppsala har ALM Equity tillsammans med
White Arkitekter konverterat Appelbergs gamla boktryckeri till nio unika bostäder med cool industriell känsla och
karaktär. Byggnaden uppfördes i början av 1930-talet och
ritades av arkitekt Gunnar Leche, en känd arkitektprofil i
Uppsala. Projektet färdigställdes 2014.
Mitt i centrala Sundbyberg har ALM Equity byggt om en
gammal Lampfabriken från 1912 till attraktiva bostäder
och lokaler. Projektet består av 85 lägenheter och lokaler
i varierande storlekar med genomgående högt i tak,
balkonger och charmig karaktär. Ansvarig arkitekt är
Megaron Arkitekter. Projektet färdigställdes våren 2015.
S TA D S T E R R A S S E N 1 O C H 2 , E N K Ö P I N G
S TA K E 5, U D D E VA L L A
Mitt i centrala Enköping har ALM Equity uppfört ett
modernt bostadskvarter med 100 lägenheter utrustade
med balkonger, uteplatser och terrasser. Ansvariga arkitekter har varit Megaron Arkitekter och BA Byggkonsult.
Projektet har utförts i två etapper med färdigställande
våren 2013 och 2015.
Fastigheten Stake 5 är en tidstypisk byggnad från tidigt
1900-tal. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och
innehåller tolv bostadslägenheter och två lokaler.
Fastigheten frånträddes under våren 2015.
NILHÄSTEN ESKILSTUNA
Under 2008 genomförde ALM Equity en avstyckning
av bostadsdelen från kontorsdelen i Nilhästen 8, numera
Kyrkklockan. Nilhästen 11 innehåller nu en fastighet med
renodlade hyreslägenheter – totalt 16 st om 70–90 kvm.
Under hösten 2014 såldes hyresfastigheten Nilhästen till
ett lokalt fastighetsbolag. Fastigheten är grannprojekt till
brf Kyrkklockan. Fastigheten frånträddes hösten 2014.
Ö S T R A K R Å K H A G E N 3, U D D E VA L L A
Fastigheten Östra Kråkhagen 3 är en historisk träbyggnad
från 1920-talet. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla och innehåller fem bostadslägenheter.
Fastigheten frånträddes under våren 2015.
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 71
RISKER & RISKHANTERING
O LI K A PROJ EK TK ATEGO RI ER
OC H PROC E S S ER STÄLLER H ÖGA
K R AV PÅ RIS K ANALYS EN
ALM Equity utsätts löpande för olika risker som kan
få betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat
och finansiella ställning.
T R A N S A K T I O N S R E L AT E R A D E R I S K E R
ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar varje år. Det är en del av bolagets löpande
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både köpare och säljares sida.
Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång av
befintlig dokumentation och den legala processen. Att
all dokumentation är korrekt angiven och sann innebär
en osäkerhet som måste hanteras och bearbetas.
Miljöförhållanden och tekniska brister utgör andra
risker och vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer
risker för exempelvis skatter och juridiska tvister.
Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för
fastighetsförvärv finns i organisationen och att extern
kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer
att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra
förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren
lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet,
miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller
andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en
framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt
tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är
korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma
och utforma dessa.
K R E D I T R I S K G E N T E M OT M OT PA R T E R
I TRANSAKTIONER
ALM Equitys primära motpartsrisk ligger i att leveran
törer och partners inte kan fullgöra sina åtaganden
eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv
värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen
kompletteras vid behov med säkerheter i form av
garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande.
ALM Equity arbetar löpande med att följa och
utvärdera motparternas finansiella ställning.
P R O J E K T P O R T F Ö L J E N S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G
ALM Equity är exponerat mot förändringar i mark
naden som i sin tur påverkar projektportföljens
marknadsvärde. För att bedöma fastigheternas marknadsvärde använder ALM Equity interna projektvär
deringar som fångar upp värdena på slutprodukten
i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader över tid samt externa marknadsvärderingar.
FINANSIERING
ALM Equitys finansiering består primärt av eget
kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder.
De räntebärande och icke räntebärande skulderna
är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande
dotter- och intresseföretag. Motparter är svenska
affärsbanker, privata investerare, leverantörer och
privatkunder. I vissa fall löper lånen med särskilda
åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to
Value. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att
påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller
att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav
på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående
av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga
finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning
innan moderbolaget erhåller betalning – så kallade
efterställandeavtal.
72 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
LIKVIDITETSRISK
F I N A N S I E L L A D E R I VAT S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G
ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2015 är tillfredställt. ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel
kortfristig räntebärande finansiering som möjligt som
förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen
öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras
före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för
byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt
över en projektcykel varefter lånen amorteras vid
färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även
efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel
innan projektstart. Sammantaget bedöms detta
arbetssätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk.
För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida
medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov
av likvida tillskott.
De finansiella derivaten som tas upp för att säkra
projekten utgörs vanligtvis av FRA:sar och swappar,
vilka redovisas till anskaffningsvärde. FRA:sarna och
swapparna är kopplade till projekt och flyttas med
projekten vid avyttringar.
RÄNTERISK
Räntekostnader är en av koncernens största kostnader.
Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella
räntenivåer och förändringar påverkar ALM Equitys
finansieringskostnad. För att begränsa ränterisken
i projekten, definierad som risken för resultatoch
kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i våra
bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av
räntederivat.
ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig
ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken
i form av utfästelser gentemot köparna av projekten
ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar
och FRA:sar (Forward Rate Agreements).
O P E R AT I O N E L L A R I S K E R
ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad. Varje
projekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö
och finansiering. Detta ställer höga krav på analys och
riskplanering i varje enskilt fall.
Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och
skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad
anlitas byggnadsteknisk expertis för ev tekniska
undersökningar och behov av miljöundersökningar
undersöks.
ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt.
Risken finns att de framarbetade koncepten för
projekten bygger på felaktiga prisantaganden, eller
att koncepten inte faller marknaden i smaken. Detta
minimeras genom goda marknadsanalyser och undersökningar via mäklare.
ALM Equity har en liten egen kärnorganisation
och handlar därför upp många tjänster externt. De
operationella riskerna i hanteringen av projekten kan
avse till exempel val av mäklare, konsulter, arkitekt
mm. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning
ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens.
I en konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder
redo för omedelbar leverans.
Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk
faktor i projekten, liksom byggentreprenadform
och byggentreprenör. Bristfällig projektering och
upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för
ändrings- och tilläggsarbeten. Stigande materialpriser
kan fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform.
Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent
av bostäderna är uthyrda, sålda eller garanterade.
ALM Equity garanterar osålda bostäder – det vill säga
förvärvar dem och tar in dem som förvaltningslager
och garanterar avgifter med mera. Försäljnings- och
uthyrningsgraden varierar med marginalen i de
enskilda projekten. Vanligtvis är risken i investeringen
i praktiken minimerad vid en viss fastställd försäljningsgrad. Eftersom bolaget oftast har flera projekt
i gång samtidigt gör styrelsen en samlad bedömning
av de pågående projekten. Vissa projekt kan därmed
byggstartas trots att en nivå om 75 procent inte
uppnåtts, så länge det totalagarantiansvaret i bolaget
är lägre än 25 procent. Per den 31 december 2014 var
koncernens totala försäljningsgrad 84 (93) procent
i bostadsprojekt under produktion. ALM Equity
garanterade vid årets slut köp av bostäder för totalt
70,0 (140,9) Mkr. Garantin avser eventuellt osålda
bostäder vid tillträdestillfället.
ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna
riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med
mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM
Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten
komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga
rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter.
Ändamålsenliga administrativa system, god intern
kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga
värderings- och riskmodeller är en god grund för
att minska de operationella riskerna. ALM Equity
arbetar löpande med att utveckla bolagets säkerhet
och kontroll.
O R G A N I S AT O R I S K R I S K
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare.
ALM Equitys framtida utveckling beror i hög grad på
företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle
kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa
nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. ALM
Equity har träffat anställningsavtal med medarbetare
på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Ett ökat
antal medarbetare under senare år har bidragit till
att minska denna risk.
MILJÖRISK
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar
och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM
Equity bedriver ej någon verksamhet som kräver särskilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det
finnas eller har funnits hyresgäster som bedriver eller
bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. Om
inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta
efterbehandling av en fastighet är dock den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller
då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det
innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas
mot ALM Equity för sanering avseende förekomst av
eller misstanke om förorening i mark, vattenområden
eller grundvatten. Sådant krav kan påverka
ALM Equity negativt.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats
mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte
heller identifierat några väsentliga miljörisker.
I samband med ombyggnation, stora renoveringar,
rivningar, etc görs alltid genomgående miljöinventeringar för att säkerställa att eventuella miljöfarligt
avfall som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m.
tas om hand på bästa sätt. I samband med förvärv
beräknas kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader och projekt och räknas in i
projektkalkylen.
S K AT T E R O C H L A G S T I F T N I N G
ALM Equity har ackumulerade skattemässiga
underskott. Ägarförändringar, som innebär att det
bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan
innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att
utnyttja underskotten kan även komma att påverkas
av ändrad lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt
för alla fastigheter. Även ändrad lagstiftning eller
rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
BO L AG SST Y R N I N G
SÅ HÄR AR B E TAR VI
ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt
genom olika beslutssystem.
BO L AG SO R D N I N G
Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity
AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte
i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag
bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och
därtill hörande verksamhet.
I NTE R N KO NTRO LL
Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen
för den interna kontrollen. Basen för den interna
kontrollen utgörs av kontrollmiljön som består av olika
delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt
liten organisation innehållande ekonomiavdelning och
projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och
jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för
den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter
och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i
styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning,
VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion. Andra interna policys, riktlinjer och
manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
RISKBEDÖMNING
Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika
metoder används för att värdera och begränsa risker
samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity
är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys
och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör
styrelsen minst en gång om året en genomgång av den
interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer
och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast
följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker
som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att
reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och
riskhantering sid 71–73.
KO NTRO LL AK TIVITE TE R
De risker som identifierats avseende den finansiella
rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter.
Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka
och korrigera fel och avvikelser. Omfattar till exempel
analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen
och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar,
uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av
styrelsen fastställda policys, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma
definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt
redovisnings- och värderingsprinciper.
I N F O R M AT I O N O C H K O M M U N I K AT I O N
ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning avseende den finansiella rapporteringen. Även
bolagets insiderpolicy och finanspolicy behandlar
information och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policys och riktlinjer avseende
den finansiella rapporteringen samt uppdateringar
och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd
personal. Styrelsen erhåller ytterligare information
avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell
rapportering från revisor-erna via information på
styrelsemöten med revisorerna närvarande.
STYRNING OCH UPPFÖLJNING
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera
nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser.
Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen
som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD
och styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets
revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång
per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser
från granskningen och sin bedömning av den interna
kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan
till styrelsen. Styrelsen protokollför avrapporteringen
och följer sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
B E H O V AV I N T E R N R E V I S I O N
STYRELSEN
ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl
finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från
bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultatoch balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika
funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen.
Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat
att ha en särskild enhet för internrevision.
ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen
bestå av lägst tre och högst fem ledamöter med högst
tre suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem
ledamöter som valdes vid årsstämman 2014. Bolagets
B O L A G S S TÄ M M A
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare
möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som
deras respektive aktieinnehav representerar.
Å R S S TÄ M M A N D E N 2 2 M A J 2 0 1 4
ALM Equitys årsstämma hölls den 22 maj 2014 i
Stockholm. Vid stämman fattades bland annat följande
beslut:
• Utdelning om 8,40 kronor/preferensaktie att
utbetalas kvartalsvis.
• Fondemission genom vilken bolaget ger ut 1
preferensaktie per 200 stamaktier innebärande en
fondemission av 50 773 preferensaktier.
• Styrelsens ledamöter, Maria Wideroth, Johan
Unger, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och
Joakim Alm omvaldes.
• Maria Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande.
• Till revisor valdes Ernst & Young AB med Jonas
Svensson som huvudansvarig revisor och Ingemar
Rindstig.
• Fastställande av arvode till styrelsen om 180.000
kronor att fördelas så att ordförande erhåller
60.000 kronor och övriga ledamöter, förutom
Joakim Alm som erhåller VD-lön från bolaget,
erhåller 40.000 kronor vardera.
• Principer för utseende av valberedning och
instruktioner till densamma.
• Bemyndigande av styrelsen att fatta beslut om
nyemission av högst 1.000.000 preferensaktier
med avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
• Protokoll från årsstämman 2014 finns tillgängligt
på ALM Equitys hemsida.
VD Joakim Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen
består av styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim
Alm, Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och
Johan Unger. Maria Wideroth har av årsstämman
2014 utsetts till styrelsens ordförande. Uppdraget
för samtliga leda möter löper till slutet av kommande
årsstämma. För ytterligare information om styrelsens
ledamöter se avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning
& personal.
Styrelsens arbetsrutiner:
Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och
bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet
av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i
samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter och
ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör
och instruktion avseende ekonomisk rapportering
fastställs vid samma tidpunkt.
Ordföranden ska särskilt:
•
Genom kontakter med verkställande direktören
följa bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter genom verkställande direktörens försorg
fortlöpande får den information som behövs för
att kunna följa bolagets ställning, ekonomiska
planering och utveckling.
• Samråda med verkställande direktören i strategiska frågor.
•
Verka som ordförande på styrelsemötena samt
upprätta dagordning för och kalla till dessa med
biträde av verkställande direktören.
• Tillse att handläggning av ärenden inte sker i
strid med bestämmelserna i bolagsordningen och
aktiebolagslagen.
76 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
VD ska särskilt:
• Ta fram erforderligt informations- och
beslutsunderlag inför styrelsemöten samt i övrigt
uppfylla sina åliggande sådana de angivits i
gällande beslut och instruktioner från styrelsen.
•
Fullgöra uppgift som föredragande och därvid
avge motiverade förslag till beslut. Verkställande
direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera
uppgiften som föredragande i enskilt ärende till
annan person underställd verkställande direktören.
•
Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs
information som behövs för att följa bolagets
ställning, likviditet och utveckling samt i övrigt
uppfylla sin rapporteringsskyldighet avseende
ekonomiska förhållanden i enlighet med vad som
angivits i instruktion avseende ekonomisk rapportering till styrelsen.
•
Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan
rättshandling som bolaget ingår eller företar blir
dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte
står i strid med svenska eller utländska tvingande
författningar, inkluderande konkurrensrättsliga
regler inom EU och liknande regelsystem.
• Övervaka efterlevnaden av de målsättningar,
policys och strategiska planer för bolaget som
styrelsen fastställt och tillse att sådana målsättningar, policys och planer vid behov underställs
styrelsen för uppdatering eller översyn.
VERKSAMHETSSTYRNING
ALM Equity AB har enligt investeringsstrategin för
avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastigheter och genom investeringar i befintliga fastigheter.
Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller kon
cernens krav på god avkastning och balanserad risk.
Varje investering prövas separat vid varje enskilt
beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare tillse att bolaget
har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig
informerad om och utvärdera att systemen för intern
kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en
fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning
för att ytterligare försäkra sig om att systemen för
intern kontroll fungerar.
VA L B E R E D N I N G
På årsstämman 2014 beslöts att följande principer och
instruktioner ska gälla för hur ledamöter till valberedningen utses samt hur valberedningen ska arbeta.
Val av ledamöter m.m:
Styrelsens ordförande ska – senast vid utgången av
tredje kvartalet varje år – tillse att bolagets röstmässigt
tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att
utse var sin representant att ingå i valberedningen.
Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s
aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista
bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare
från att utse ledamot i valberedningen, kontaktas
nästföljande aktieägare i ägarandel med uppdrag att
utse ledamot i valberedningen.
Styrelsens ordförande ingår i valberedningen
och är sammankallande till valberedningens första
sammanträde. Valberedningens sammansättning ska
offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts.
Ordförande i valberedningen ska, om inte
ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som
röstmässigt representerar den störste aktieägaren.
Valberedningen ska inneha sitt mandat till att ny
valberedning utsetts.
Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter.
Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering
av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en
för revisorstillsättning särskilt utsedd valberedning.
Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras
enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom
ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som
kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna
valberedningen om aktieägaren som utsett denne
ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna,
varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska
erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens
sammansättning om endast mindre förändringar i
röstetal ägt rum eller förändringen inträffar senare än
två månader före årsstämman. Aktieägare som utsett
representant till ledamot i valberedningen äger rätt att
entlediga sådan ledamot och utse ny representant till
ledamot i valberedningen.
Valberedningens uppgifter:
Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna
förslag till:
a)val av ordförande på stämman,
b)val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande fall, annan särskild kommitté eller utskott
som årsstämman kan besluta om att tillsätta,
c) val av revisor och i förekommande fall revisors
suppleanter,
d)arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i
förekommande fall till ledamöter i sådan annan
särskild kommitté eller utskott som årsstämman
beslutat att tillsätta, samt
e)eventuella förändringar i förfarandet för att utse
valberedning
Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge valberedningen information om styrelsens kompetensprofil
och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp för att underlätta valberedningens arbete.
Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader
för externa konsulter som av valberedningen bedöms
nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra
sitt uppdrag.
Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet
av årsstämman 2015 utsågs Joakim Alm (ordförande),
Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Maria
Wideroth.
Sammanträden:
Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för
att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst
en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av
valberedningens ordförande (med undantag för det
första sammanträdet som sammankallas av styrelsens
ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska
sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst
tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas
om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle
att delta i ärendets behandling. Som valberedningens
beslut gäller den mening för vilken mer än hälften
av de närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika
röstetal, den mening som biträdes av valberedningens
ordförande. Redogörelse för valberedningens arbete
ska i god tid innan ordinarie årsstämma offentliggöras
på bolagets webbplats.
Ändringar av dessa instruktioner:
Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner och kommitténs arbete och till årsstämman
lämna förslag på sådana ändringar av denna instruktion som valberedningen bedömt vara lämpliga.
KO M M ITTÉ É R
Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men en
delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden där
styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden inom.
R E VIS IO N S FR ÅG O R
Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för
frågor som rör revision av bolagets verksamhet och
närbesläktade frågor.
I NVE STE R I N G S FR ÅG O R
Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh ansvarar
särskilt för frågor som rör investeringar och närbesläktade frågor.
E R S ÄT T N I N G S F R Å G O R
Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för
frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor.
R E VIS IO N S KO M M IT TÉ
Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan
denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans
ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med
uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten
med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna
för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera
revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har
haft två protokollförda sammanträden med revisorerna
under 2014. Under dessa sammansträden har bland
annat revisorernas granskning av bolagets finansiella
rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats.
REVISION
Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning
och bokföring samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning. Revisorerna ska närvara och
avlämna rapport vid styrelsemötet där beslut om
fastställande av bokslut för föregående verksamhetsår
fattas. Revisorerna ska efter varje räkenskapsår lämna
en revisionsberättelse till årsstämman. Årsstämman
2014 valde att det auktoriserade revisionsbolaget
Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn Jonas
Svensson som huvudansvarig revisor tillsammans
med auktoriserade revisor Ingemar Rindstig för tiden
fram till årsstämman 2015. Ingemar Rindstig har varit
huvudansvarig revisor sedan 2007 och Jonas Svensson
sedan 2014. Bolagets revisorer har vid två tillfällen
varit närvarande vid styrelsemöte i ALM Equity
under 2014.
A K T I E M A R K N A D S I N F O R M AT I O N
Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och
tillförlitlig information till befintliga och potentiella
aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar
delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt
bokslutskommuniké och årsredovisning för hela
verksamhetsår. ALM Equity använder NASDAQ OMX
First North och sin egen webbplats för att snabbt
kunna leverera information till aktiemarknaden.
Väsentliga händelser offentliggörs genom separata
pressmeddelanden.
HANDEL
I N F O R M AT I O N S P O L I C Y
ALM Equity AB (publ) handlas på NASDAQ OMX First
North från och med 8 juni 2012.
Kortnamn – stamaktier: ALM
Kortnamn – preferensaktier: ALM PREF
ALM Equitys informationspolicy är framtagen för
att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på
NASDAQ OMX First North, Stockholm. Syftet med
ALM Equitys informationspolicy är att tillförsäkra
aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt,
relevant och tillförlitlig information om bolaget.
Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda,
styrelseledamöter och externt anlitade konsulter.
Information till företagets omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
V I K T I G I N F O R M AT I O N O M F I R S T N O R T H
First North är en alternativ marknadsplats som drivs
av de olika börserna som ingår i NASDAQ OMX. Den
har inte samma juridiska status som en reglerad
marknad. Bolag på First North regleras av First
Norths regler och inte av de juridiska krav som ställs
för handel på en reglerad marknad. En placering i ett
bolag som handlas på First North är mer riskfylld än en
placering i ett börsnoterat bolag. Alla bolag vars aktier
är upptagna till handel på First North har en Certified
Adviser som övervakar att reglerna efterlevs.
CE RTI FI E D ADVI S E R
Certified Adviser för ALM Equity AB är Erik Penser
Bankaktiebolag:
Erik Penser Bankaktiebolag
Biblioteksgatan 9
Box 7405
103 91 Stockholm
www.penser.se
Telefon: +46-8-463 80 00
POLICYDOKUMENT
Bolagets styrelse har antagit följande policys:
finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy,
utdelningspolicy och jämställdhetsplan. Därutöver tar
styrelsen årligen ställning till eventuella revideringar
av instruktionen för den verkställande direktören
och för ekonomisk rapportering samt styrelsens
arbetsordning. Revidering av policys ska göras då så
erfordras för att tillförsäkra att alla policys är aktuella
och stödjer verksamhetens uppställda syften och mål.
FINANSPOLICY
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur
finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den
fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna
i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker
ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvars
fördelning och administrativa regler och ska även fun
gera som vägledning i det dagliga arbetet för personal
inom finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag
omfattas av finanspolicyn.
INSIDERPOLICY
ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer
för hur bolaget ska hantera insiderinformation så
att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig
skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk för emittenter eller god sed på
aktiemarknaden. Efterlevnad av dessa riktlinjer är av
högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och
allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla
personer med insynsställning, närstående till dessa och
övriga personer som underrättats om att de omfattas
av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har
skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM
Equitys verkställande direktör.
UTDELNINGSPOLICY
ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare
för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i
verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets
likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med
beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att
varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna.
J Ä M S TÄ L L D H E T S P L A N
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som
sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att
upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM Equitys målsättning med framtagen
jämställdhetsplan är att kvinnor och män ska ha
samma rättigheter, möjligheter och skyldigheter
inom alla områden i arbetslivet. Arbetsförhållanden,
utbildnings - och utvecklingsmöjligheter ska vara
oberoende av kön och lönesättningen ska vara
jämställd inom ALM Equity.
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 79
Ö V R I G A U P P LY S N I N G A R AV S E E N D E
E R S ÄT T N I N G A R T I L L S T Y R E L S E & L E D A N D E
STYRELSE & LEDNING
B E F AT T N I N G S H AVA R E
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen
eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan.
Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger och
Johan Wachtmeister är oberoende (enligt definitionen
i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande
till ALM Equity som bolag och större aktieägare.
Styrelsens ordförande Maria Wideroth anses däremot
vara beroende då bolag i vilket hon är delägare har
bistått konsulttjänster till ALM Equitys dotter – och
intressebolag under året med 4,4 Mkr inklusive utlägg.
Vid årsstämman den 22 maj 2014 beslutades att
arvoden utgår med sammanlagt 180.000 kronor,
fördelat med 60.000 kronor till styrelseordföranden
och med 40.000 kronor till envar av de övriga av
stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda
i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt att
fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till styrelsen
utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till revisorerna
utgår enligt godkänd räkning.
80 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
S T Y R E L S E , R E V I S O R , F Ö R E TA G S L E D N I N G & P E R S O N A L
EN LITEN O RGAN ISATIO N M ED FÖ R MÅGA
AT T D RIVA EN STO R VER KSAM H E T
ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda.
För att kunna ta till vara på spännande idéer och bibe
hålla kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten
kärnorganisation som köper in de tjänster som behövs
för varje enskilt projekt. På så sätt blir organisationen
flexibel och kan anpassas efter de olika projektens
storlek och förutsättningar.
Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt.
ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk
av samarbetspartners som är väl införstådda med
vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav.
Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i
organisationen. De ska inte bara leda projekt utan
även kunna anpassa dess partnerorganisation efter
behov. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar
ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika
specialkunskaper. På så sätt kan en bred kunskapsbas
byggas upp som är ovärderlig vid upphandling och
utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt
för oss att arbeta professionellt och strukturerat.
Under 2014 har ALM Equity utökat organisationen
genom att anställa ytterligare projektledare som ska
ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare
expansionsplaner finns för 2015.
STYRELSE & REVISOR
Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå
av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre
suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter
utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av
nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter.
Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja
utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av
kompetens och erfarenhet från bland annat affärs
utveckling, fastighetsbranschen, finansiering och
kapitalmarknadsfrågor. Vid 2014 års årsstämma
omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm, Johan Unger,
Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh. Maria
Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Ernst &
Young omvaldes med Jonas Svensson som
huvudansvarig revisor tillsammans med Ingemar
Rindstig som bolagets revisorer.
INGMAR RINDSTIG
Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2007 då
Ernst & Young valdes som revisionsbolag. Auktoriserad
revisor i EY där han är chef för fastighetssektorenheten
E & Real Estate. Bland annat uppdrag i Atrium Ljungberg AB, Besqab Projekt och Fastigheter AB, Corem,
D.Carnegie AB, Einar Matsson AB, Familjebostäder,
JM AB, Specialfastigheter AB och Vasakronan AB.
Innehav i ALM Equity: Inget innehav.
JONAS SVENSSON
Bolagets huvudansvarige revisor sedan 2014 då Ernst
& Young AB valdes som revisionsbolag. Auktoriserad
revisor och Partner i EY. Ordförande i FAR. Bland
annat uppdrag i Atrium Ljungberg AB, Besqab AB,
Citycon AB, John Matsson Fastighetsföretagen AB, Odd
Molly International AB, Strukton Rail AB.
Innehav i ALM Equity: Inget innehav
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 81
S T Y R E L S E N I ALM E Q U I T Y A B
Från vänster: Johan Unger, Maria Wideroth [ordförande],
Johan Wachtmeister, Joakim Alm [VD], Gerard Versteegh.
ST Y R EL S E
MARIA WIDEROTH
J OAK I M ALM
Styrelseordförande. Jur. kand. vid
Stockholms Universitet. Advokat, ordförande och delägare i Landahl Advokatbyrå. Verksam på advokat- byrå sedan
1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och transaktioner. Maria Wideroth är också styrelseordförande ibland
annat EFIB, Enskilda Fastig- hetsägare
i Bromma AB och fastighets- och entreprenadbolaget Frentab. Innehav i ALM
Equity privat/via familj: 6.800 stamaktier & 818 preferensaktier.
Styrelseledamot och VD. Ekonomistudier
vid Uppsala Universitet. Grundare av och
VD för gratisannonstidningar: Bargain
Pages Ltd i England, 1989–1995, Admag
Holding i Indien samt Admag Holding i
Australien, 1997–1999. Affärsutvecklare
på Interline Phone, 1999–2002. VD för
Skarnvest AB 2004–2006. Grundare av
ALM Equity AB 2006. Innehav i ALM
Equity privat/via familj och bolag:
5.837.623 stamaktier & 483.971 preferensaktier.
JOHAN UNGER
J O H A N WAC H T M E I S T E R
Styrelseledamot. Civilingenjör KTH och
MBA IMD. SEB/Enskilda 1989–1999:
Vice VD i SEB, chef för Corporate Banking
inom affärsområde Merchant Banking.
VD på Ledstiernan 1999–2006. Grundare av Global Health Partner, vice VD
2006– 2012. I dag egna investeringar
genom bl.a. MJW Invest AB. Innehav
i A LM Equity privat/via familj och
bolag: 754.400 stamaktier & 71.546
preferensaktier.
Styrelseledamot. Civilekonom vid Uppsala Universitet. Revisor inom Arthur
Andersen & Co 1985–1989. Under perioden 1990–2005 anställd i Hagströmer
& Qviberg Fondkommission AB, partner
1992–2005. Chef för Corporate Finance
verksamheten 1996–2005. Sedan 2006
egen verksamhet inom investeringar,
finansiell rådgivning och styrelsearbete.
Styrelseordförande i bl.a. DGCOne AB.
Johan Unger är oberoende i förhållande
till ALM Equity. Innehav i ALM Equity
privat/via familj: 151.560 stamaktier &
4.278 preferensaktier.
GERARD VERSTEEGH
Civilekonom. Arbetande styrelseordförande, huvudägare och grundare 1989
av Commercial Estates Group Limited,
London, samt ordförande/styrelseledamot i ett antal relaterade bolag. Ledamot
rådgivande styrelse, Greycoat Real Estate
LLP, London. Innehav i A LM Equity
privat/via familj: 990.894 stamaktier
& 76.618 preferensaktier.
ALM Equity AB
| Orgnr 556549-1650 | 2014 83
FÖ R E TAGS LED N I N G & PERSO NAL
J OAK I M ALM
Verkställande direktör.
Se under styrelse.
URBAN ERIKSSON
LOUISE EKLUND
Vice VD. Civilekonom vid Stockholms
Universitet med inriktning mot finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan 2002, varav hos
A LM Equity sedan 2007. Innehav i
ALM Equity: 5.870 stamaktier & 674
preferensaktier.
Ekonomichef. Ekonomiexamen från
universitetet Wake Forest i USA.
Verksam inom dataföretaget Unisys Corporation på olika ekonomi
och logistikfunktioner fram till 1998.
Därefter ekonomiansvarig på Evolve
Solutions AB. Ekonomichef sedan
2008. Innehav i ALM Equity privat/via familj & bolag: 10.239 stamaktier & 800 preferensaktier.
EMELI LJUNGHUSEN
Projektledarchef. Utbildad civilingenjör i
lantmäteri vid Lunds Tekniska Högskola.
Har tidigare arbetat med projektledning
på Exploateringskontoret, Stockholms
stad. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
CAROLINA KARLSTRÖM
Redovisningschef. Redovisningsekonom via IHM Business School. Har
tidigare varit verksam som ekonomi
administratör och miljösamordnare
inom verkstadsindustrin. Innehav i
ALM Equity: 200 stamaktier & 75
preferensaktier.
CARL JÖNSSON
Projektledarchef. Fil. kand. i fastighetsvetenskap och handelsrätt. Har
tidigare arbetat med försäljning, service och förvaltning av kommersiella
lokaler. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
84 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
JACO B E R N STRÖ M
Projektledarchef. Utbildad fastighetsmäklare. Tidigare yrkesverksam som
fastighetsmäklare med försäljning
av både nyproduktion och på andrahandsmarknaden. Innehav i
ALM Equity: Inget innehav.
MARIA MA JTORP
EMMA EMBRETSEN
Projektledare. Född 1977. Planer
ingsarkitekt FPR/MSA. Har tidigare
varit verksam som planchef i Ekerö
kommun och dessförinnan Västerviks
kommun. Innehav i ALM Equity:
Inget innehav.
Projektledare. Född 1988. Utbildad
civilingenjör inom Lantmäteri vid
Lunds Tekniska Högskola. Har tidigare arbetat med fastighetsvärdering
på Exploateringskontoret, Stockholms
stad. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
OLLE LUNDQUIST
Projektledare. Utbildad fastighetsmäklare och fastighetsekonom. Tidigare
verksam på NCC Boende med 9 års
erfarenhet på olika funktioner inom
försäljning samt projektledning.
Innehav i ALM Equity: Inget Innehav.
INGMAR NABSETH
Projektledare. Civilingenjör Väg &
Vatten vid ktH i Stockholm. Verksam på ABV/nCC på olika funktioner
fram till 1994. Därefter cirka 15 års
erfarenhet som fastighetskonsult med
inriktning mot transaktioner av kommersiella fastigheter. Innehav i
J O H A N N E S B O LV E D E
Projektledare. Född 1987. Utbildad
civilingenjör i lantmäteri vid Lunds
Tekniska Högskola. Har tidigare
arbetat som fastighetskonsult på
Tenant & Partner. Innehav i
C AT H A R I N A S V E N S O N
Ekonomiansvarig. MSc i Företagsekonomi. Studerat språk, retorik samt
pedagogik. Tidigare verksam inom
försäkring, finans och logistik med
roller som produktansvarig, produktutvecklare och ekonom. Innehav i
ALM Equity: 200 stamaktier & 75
preferensaktier.
HELENA KELLHEIM
M A L I N E K WA L L
Ekonomiansvarig. Språkvetare vid
Stockholms och Uppsala universitet.
Arbetat inom redovisning sedan
1999. Innehav i ALM Equity via
bolag: 1.200 stamaktier & 96
preferensaktier.
Ekonomiansvarig. Magisterexamen
inom företagsekonomi vid Stockholms Universitet. Arbetat som ekonomiansvarig sedan 2006, varav hos
A LM Equity sedan 2014. Innehav i
ANDREAS BEXELL
Ekonomiansvarig. Civilekonomexamen vid Linköpings Universitet
med inriktning mot Finans och
Redovisning. Utlandsstudier inom
management på Monash University
- Kuala Lumpur, Malaysia. Innehav i
ALM Equity: Inget Innehav.
THERESE NETTELBJER
Ekonomiansvarig. Företagsekonom
med inriktning mot redovisning vid
Stockholms Universitet. Innehav i
KARIMA MALKI
Kontorsansvarig/ekonomiadministratör. Mångårig erfarenhet inom
servicesektorn, inom områden som
barista, platschef, produkt/ekonomiassistent och har under senaste åren
arbetat som HR-ansvarig. Innehav i
86 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
K AV E H A B B A S P O U R
Projektledare. Civilingenjör från
Samhällsbyggnad vid Kungliga
Tekniska Högskolan, Stockholm.
Har 5 års erfarenhet på olika
funktioner inom byggprojektledning.
Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
EMMA WESTFELDT
STEPHANIE LENNGREN
Kontorsansvarig. Utbildad fastighetsmäklare vid Malmö Högskola
och har tidigare läst interaktiv
marknadsföring på Berghs School of
Communication. Tidigare verksam
som mäklarassistent. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
Biträdande projektledare. Född 1988.
Bachelorexamen i Fastighet och
Finans vid Samhällsbyggnadssektionen, KTH. Har tidigare arbetat med
miljöcertifiering av kommersiella fastigheter. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
M AT H I L D A W A H L B E R G
Projektledare. Tvåfaldig MSc i projektledning från Chalmers tekniska
högskola och Northumbria University, samt Teknisk kandidat i Affärsutveckling och entreprenörskap från
Chalmers. Tidigare erfarenhet från
verksamhetsutveckling på Skanska.
Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
SIMON SVENSSON
Projektledare. Civilekonomexamen
från Lunds universitet. Har även läst
finansiering på University of Sydney.
EMMA ENBERG
Vikarierande kontorsansvarig. Har
flera års erfarenhet som kontors- och
receptionsansvarig. Kommer senast
från Trivselhus. Har även tidigare
arbetat som mäklarassistent. Innehav
i ALM Equity: Inget innehav.
VIK TOR JOHANSSON
Projektledare. Juristexamen vid
Stockholms Universitet samt kandidatexamen i ekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm. Har tidigare
förvaltat ett fastighetsbestånd i Skåne.
ALEXANDRA MEIJER
A L E X A N D E R FAG E R L U N D
Projektledare. Fil. Mag. Samhällsplanerare vid Stockholms universitet.
Har tidigare arbetat som planarkitekt
på Ekerö kommun och samhällsplanerare på Sundbybergs stad. Innehav
i ALM Equity: Inget innehav.
Projektledare. Civilingenjör.
Lantmäteri vid KTH. Har tidigare
arbetat vid juridikenheten på Statens
Fastighetsverk och senast som
fastighetsförvaltare på FastPartner
AB. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
A L E X A N D R A S VÄ R D I N G E R
Projektassistent. Har varit verksam
inom fastighetsmäkleri med inriktning administration. Studerar till fastighetsmäklare. Innehav i
HARI BAJGORIC
Projektassistent. Utbildad fastighetsförvaltare. Har tidigare arbetat
med försäljning, kundvård och service. Erfarenhet från förvaltning av
bostadsrättsföreningar. Innehav i
KRISTINA FORSGREN
Projektassistent. Har i 10 års tid varit
verksam inom fastighetsmäkleri med
inriktning försäljning och administration. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
Org nr556549-1650
556549-1650| |2014
2012
88 ALM Equity AB || Orgnr
FINANSIELL
IN FORMATION
ALM Equity aktien 90
Förvaltningsberättelsen 92
Flerårsöversikt 95
Resultaträkningar 96
Kassaflödesanalyser 97
Balansräkningar 98
Noter 100
Revisionsberättelse 118
Kalendarium 120
Kontaktinformation 120
90 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
ALM EQ U IT Y-AK TI EN
Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår den 31 december 2014 till 132.001.930 kronor fördelat på 10.154.600 stamaktier och
3.045.593 preferensaktier. Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan
begränsning i rösträtten. Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ OMX,
First North. Stängningsskurserna den 31 december, 2014 var 116,25 kr/stamaktie resp 114 kr/preferensaktie vilket innebär en uppgång för stamaktien under 2014 med 73,5 procent . Räknat på slutkurserna har ALM Equity ett börsvärde per den 31 december på 1 527,7 Mkr. Totalt omsattes ALM-aktier på First North för cirka 123,1 Mkr under 2014. Direktavkastning på stamaktien
bestod under 2014 av att för varje 200 stamaktie utdelades, genom fondemission, 1 preferensaktie. Utdelning på preferensaktien
uppgår till 8,40 kr/år som betalas ut kvartalsvis.
Utveckling stamaktien 8/6-12 t.o.m 17/3-15. *) Utveckling preferensaktien 8/6-12 t.o.m 17/3-15 **)
160
25 000
140
140 000
130
140
20 000
120
120 000
120
110
15 000
100
80
10 000
100 000
100
80 000
90
60 000
80
60
5 000
40
40 000
70
20 000
60
20
0
Omsatt antal aktier per vecka
ALM Stam
50
0
OMX Stockholm Small Cap PI
Omsatt antal aktier per vecka
ALM Pref
*)
Den 16/12-13 omsattes en post på 600 000 aktier, vilken inte är
**) Grafen är justerad 2013 för omstrukturering av preferenskapitalet.
inkluderat i omsättningen ovan.
Två riktade nyemmissioner av totalt 818 455 preferensaktier genomfördes under 2014 ,varvid cirka 90 Mkr netto tillfördes bolaget.
A K T I E ÄG A R E P E R 2014-12-31
Antal stamaktier
Joakim Alm inkl. bolag, familj och försäkring 5.837.623
Kopparnäset AB
1.304.279
Gerard Versteegh med familj
990.894
Johan Wachtmeister inkl. bolag och familj
754.400
John Rosén
548.975
Johan Unger med familj
151.560
Övriga aktieägare
566.869
Summa:
10.154.600
Antal preferensaktier
483.971
184.530
76.618
71.546
100.612
5.035
2.123.281
3.045.593
Andel av aktiekapital
47,89
11,28
8,09
6,26
4,92
1,19
20,38
%
%
%
%
%
%
%
100 %
Andel av röster
56,28
12,65
9,55
7,28
5,34
1,45
7,45
%
%
%
%
%
%
%
100 %
UTDELNINGSPOLICY
ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i verksamheten.
Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med beaktande av rådande konjunktur.
Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna. För 2014 föreslår styrelsen utdelning av 1
preferensaktie per 100 stamaktier genom fondemission, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr kontant per stamaktie.
Vidare föreslår styrelsen 8,40 kr (8,40) kr i utdelning kontant per preferensaktie att utbetals med 2,10 (2,10) kr kvartalsvis.
A K T I E K A P I TA L E T S U T V E C K L I N G
År
Transaktion
Ökning av
antalet
aktier
Ökning av
stamaktie-
kapital, kr
Totalt
Antal
Ökning av
Totalt
Antal
stamaktie-
stamaktier preferensaktie-preferensaktie- preferenskapital, kr
kapital, kr
kapital, kr
aktier
1997Bolagsstart
1.000 100.000
100.000
1.000
–
–
–
1998Nyemission
400
40.000
140.000
1.400
–
–
–
1998Fondemission
3.600 360.000
500.000
5.000
–
–
–
1998Split
495.000
–
500.000
500.000
–
–
–
1999Nyemission
100.000
100.000
600.000
600.000
–
–
–
1999Split
5.400.000
–
600.000 6.000.000
–
–
–
1999Nyemission
1.983.000
198.300
798.300 7.983.000
–
–
–
2006Nyemission
61.011.483 6.101.148,3 6.899.448,3 68.994.483
–
–
–
2006Nyemission
32.550.719 3.255.071,9 10.154.520,2 101.545.202
–
–
–
2007Sammanläggning –91.390.672
9,8 10.154.530 10.154.530
–
–
–
2011 Fondemission pref. 1.015.453
– 10.154.530 10.154.530 101.545.300 101.545.300 1.015.453
2013 Nyemission pref.
3
–
–
–
30 101.545.330 1.015.456
2013 Nyemission stam.
70
700,0 10.155.230 10.154.600
–
–
–
2013 Minskning pref.
-253.864
–
–
– -2.538.640 99.006.690 761.592
2013 Fondemission pref.
50.773
–
–
–
507.730 99.514.420 812.365
1.364.000
–
–
– 13.640.000 113.154.420 2.176.365
2014 Fondemission pref.
50.773
–
–
–
507.730 113.662.150 2.227.138
273.000
–
–
– 2.730.000 116.392.150 2.500.138
2014 Nyemission pref
545.455
–
–
–
5.454.550 121.846.700 3.045.593
92 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
FÖRVALTN I N GS B ER ÄT TEL S E
Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB
(publ), organisationsnummer 556549-1650, får härmed avge
årsredovisning och koncernredovisning för 2014.
Lagerlägenheter:
• Vid årets utgång fanns 6 (22) bostäder i eget lager
till ett värde av 24,0 (49,4) Mkr.
VERKSAMHETEN
Planprojekten
Beskrivning av ALM Equity AB:s verksamhet
ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate
Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och
säljer projekt, framförallt bostäder. Moderbolaget är ett
holdingbolag med indirekt ägande i projekten som vart och ett
är strukturerat och finansierat i separata juridiska strukturer
med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget
ALM Equity Management AB svarar, med liten egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och
administration i projekten samt för ledning av koncernen.
Bostadsprojekten
Bostadsprojektportföljen innehöll per den 31 december 2014,
24 (23) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea
om 155.200 (124.100) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde
104.000 (83.600) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet
uppskattas till cirka 1.900 (1.300) bostäder.
Pågående byggnation:
Under året byggstartades 286 (464), bostadsrätter vilket
innebar att tillsammans med tidigare startad produktion, var
vid årsskiftet 741 (485) bostäder i produktion.
Följande förändringar i bolagets bostadsportfölj ägde rum
under 2014.
Förvärvade bostadsprojekt:
• Duvboet, Sundbyberg (ägarandel 50 procent), 98 bostäder
• Skalden och Poeten, Solna (ägarandel 50 procent),
740 bostäder.
Färdigställda detaljplaner:
• Silverdal, Sollentuna (ägarandel 100 procent), 52 bostäder.
• Gröndal, Stockholm (ägarandel 100 procent), 45 bostäder
• Eddahuset, Uppsala (ägarandel 50 procent), 60 bostäder
Tillträdda bostadsprojekt:
• Projektet Kevinge Strand i Danderyd (ägarandel
45 procent), 21 bostadsrätter
• Projektet Boktryckeriet i Uppsala (ägarandel 50 procent),
9 bostadsrätter.
Försålda bostadsprojekt:
• Del av projektet Elfvik Strand (ägarandel 44 procent)
Planportföljen innehöll per den 31 december 2014, 12 (8)
planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad byggrätt
om cirka 182.000 (141.000) kvm, varav ALM Equitys andel
utgjorde 93.700 (73.800) kvm. ALM Equitys andel vid
årsskiftet 2014/15 uppskattas till cirka 1.900 bostäder.
Följande förändringar i bolagets planportfölj ägde rum under
2014.
Förvärvade planprojekt:
• Lilla Tellus (ägarandel 56 procent), cirka 46.000 kvm
byggrätt vid Telefonplan.
• Jakob Mindre 5, Stockholm (ägarandel 100 procent), cirka
2.500 kvm byggrätt i Kungsträdgården.
Färdigställda planprojekt:
• Silverdal, Sollentuna (ägarandel 100 procent), 52 bostäder
• Gröndal, Stockholm (ägarandel 100 procent), 45 bostäder
• Eddahuset, Uppsala (ägarandel 50 procent), 60 bostäder
Projektfastigheter
Projektfastigheter innehöll per den 31 december 2014, cirka 21
400 (22.800) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka
6.300 (7.700) kvm.
Förändringar av projektfastigheter under året:
• Fastigheterna Nilhästen 11 och 12 i Eskilstuna (ägarandel
100 procent) omfattande cirka 1.400 kvm avyttrades i september.
E KO N O M I
Resultat för perioden januari-december 2014
Nettoomsättningen uppgick till 895,7 (364,5) Mkr, varav
bostadsutveckling svarade för 881,5 (348,4) Mkr och projektfastigheter för 14,2 (16,1) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till
169,0 (69,9) Mkr. Av årets resultat på 142,7 (50,6) Mkr tillföll
143,9 (49,9) Mkr moderbolagets aktieägare, medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,2 (0,7) Mkr. I resultatet
ingår vinst vid försäljning av fastigheter, lagerlägenheter och
ej utvecklade delprojekt med cirka 8,5 (28,3) Mkr. I stort
sett kan hela omsättning- och resultatökningen under 2014
förklaras genom tillväxt av projekten i bostadsportföljen.
Balansräkningen per den 31 december 2014
Moderbolaget
Balansomslutningen uppgick till 1.976 (1.323) Mkr. Av
tillgångarna vid periodens slut utgjordes den största posten
av exploateringsfastigheterna med 1.437 (737) Mkr. På
skuldsidan uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till
737 (313) Mkr.
Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för året uppgick till
17,9 (63,8) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över
50,8 (151,8) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och
förskott uppgår vid periodens slut till 249,8 (55,0) Mkr. Det
egna kapitalet uppgick till 438,9 (361,1) Mkr. Soliditeten var
på balansdagen 98 (96) procent.
Det egna kapitalet uppgick till 803,6 (551,8) Mkr.
Under året har två riktade nyemissioner om totalt 818.000
preferensaktier genomförts som har tillfört bolaget cirka 90
Mkr i eget kapital efter emissionskostnader. Det tillförda
kapitalet har finansierat förvärv av projekt.
Det egna kapitalets utveckling framgår av not 21, förändring
av eget kapital.
Balansomslutningen följer samma tillväxtutveckling som
omsättning- och resultat, vilket kommer av att
projektportföljen ökat.
Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid
periodens slut uppgick till 191,1 (143,6) Mkr, återbetalas
vid projektens färdigställande. Om något projekt redovisar
underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott.
I efterställda räntebärande lån ingår inlånade medel med
118,3 (43,3) Mkr, varav ALM Equitys andel är 63,4 (21,2)
Mkr, som kommer att konverteras till aktieägartillskott vid
byggstart av projekt.
Soliditeten för koncernen var den 31 december 41 (42)
procent.
Likviditet, kassaflöde & finansiering
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till
114,0 (183,3) Mkr. Kassaflödet för perioden jan-dec var -69,3
(87,6) Mkr.
Finansiering i projekten sker främst genom banklån,
byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna
förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är för
närvarande kortfristig. Räntesatsen på låneskulderna låg
per den 31 december i spannet 1,83 – 4,65 procent med en
genomsnittsränta på 3,42 procent. Räntederivat är tecknade
vid 31 december för totalt 786 Mkr mellan 2,325 och 2,90
procents ränta plus bankens marginal. Närmare beskrivning
av räntederivat finns under rubriken finansiella instrument
i not 1 och en sammanfattande tabell över ALM Equitys
derivatåtaganden i not 22.
Utdelning
Istället för kontant utdelning föreslår styrelsen utdelning av
1 preferensaktie per 100 stamaktier, genom fondemission.
Värdet av denna utdelning baserat på inlösenvärdet av en
preferensaktie motsvarar cirka 1,20 (0,60) kr per stamaktie.
Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant
per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr.
STYRELSENS ARBETE
ALM Equity AB fastställer årligen en arbetsordning för
styrelsen och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger bl.
a styrelsens åligganden, ansvarsfördelning, mötesplan och
vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen. Bolaget har
under året hållit tio styrelsemöten där framförallt rapporter
till marknaden, affärsläget i projekten och större investeringsbeslut behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna haft
löpande kontakter med bolagets VD.
R I S K E R & O S Ä K E R H E T S FA K TO R E R
Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö
och finansiering med mera - allt varierar för varje nytt projekt.
ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken
finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på
felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte
faller marknaden i smaken.
ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och
handlar därför upp många tjänster externt. De operationella
riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val
av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning
ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens.
Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk
framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform
och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga
upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten. Vidare kan stigande materialpriser
fördyra projekt i olika grad beroende på entreprenadform.
Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli
svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare
kreditmarknad.
94 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten.
En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet
kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt.
ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna
riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept
testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra
som jobbar nära marknaden.
ALM Equity ställer också internt höga marginalkrav på
projekten och har redan vid förvärvstidpunkten en klar idé
för projekten, från start till mål. Beträffande upphandlade
tjänster sker kontinuerligt utvärdering och kvalitetssäkring av
kretsorganisationen. Ingen byggnation i projekten igångsätts
normalt förrän 75 procent är sålt och projekten är fullt ut
finansierade.
Tvister
ALM Equity har inga pågående tvister.
FRAMTID
Grunden för en bra framtid för bolaget är lagd.
Vi kommer att lyssna på vad marknaden efterfrågar och
skapa produkter som ligger i linje med marknaden förväntan.
VÄ S E N T L I G A H Ä N D E L S E R E F T E R
R Ä K E N S K A P S Å R E T S U TG Å N G
Ett planprojekt i Kista, Stockholm (ägarandel 100 procent)
har förvärvats med villkor att detaljplan omfattande cirka
750 nya bostäder och cirka 10.000 kvm handel och service,
vinner laga kraft. Ett planprojekt om cirka 130 bostäder i
Aspudden, Stockholm (ägarandel 100 procent) erhölls genom
markanvisning.
Bindande avtal har tecknats för försäljning av 809 bostäder
varav ALM Equitys andel var 416 bostäder. Av den totala
försäljningen är 775 bostäder avsedda för förvaltning varav
ALM Equitys andel är 50 procent.
Försäljning av bostadsfastigheterna Stake 5 och Östra
Kråkhagen 3 i centrala Uddevalla.
Styrelsen föreslår utdelning av 1 preferensaktie per 100
stamaktier genom en fondemission istället för kontantutdelning, vilket motsvarar ett värde på cirka 1,20 (0,60) kr per
stamaktie. Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning
kontant per preferensaktie att utbetalas med 2,10 (2,10) kr
kvartalsvis.
F Ö R S L AG T I L L V I N S T D I S P O S I T I O N
(K R)
Moderbolag
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserade medel
Årets resultat
Disponeras på följande sätt:
Till stamaktieägarna utdelas
Till nuvarande preferensaktieägare utdelas
Till preferensaktier emitterade genom
fondemission utdelas *
I ny räkning överföres
* Enligt styrelsens förslag till årsstämman.
298.607.245
17.853.886
316.461.131
0
25.582.981
852.987
290.025.163
316.461.131
FLER ÅRSÖVERS I K T
201420132012 20112010
Årets resultat (Mkr)
142,7
50,6
49,2
67,3
24,7
Resultat per stamaktie före/efter utspädning (kr)
12,12
4,12
4,34
6,13
2,43
Antal stamaktier före/efter utspädning (tusental)
10.155
10.155
10.155
10.155
10.155
D:o genomsnitt (tusental)
10.15510.15510.15510.15510.155
Resultat per preferensaktie före/efter utspädning (kr)
8,40
8,40
5,00
5,00
–
Antal preferensaktier före/efter utspädning (tusentals)
3.046
2.176
1.015
1.015
–
D:o genomsnitt (tusental)
2.395
891
1.015
495
–
Rörelsemarginal (%)
19
19
16
26
21
Avkastning på eget kapital (%)
31
16
17
32
18
Avkastning på sysselsatt kapital (%)
18
14
9
13
11
Eget kapital per stamaktie före/efter utspädning (kr)
43,02
28,62
25,98
21,31
17,77
Eget kapital per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 122,10
122,10
105,00
105,00
–
Soliditet (%)
41
42
40
39
32
Andel riskbärande kapital (%)
53
52
55
42
37
Belåningsgrad (%)
62
50
69
61
69
Räntetäckningsgrad (ggr)
3,8
2,9
3,3
4,2
3,7
Antal produktionsstartade lägenheter (brutto)
286
464
85
132
287
Antal bostäder i produktion (brutto)
741
485
85
430
287
Försäljningsgrad i produktion (%)
84
93
80
90
84
Antal sålda lägenheter (brutto)
202
464
73
162
239
Bostadsportföljens byggarea (kvm)
155.200
124.100
65.500
73.900
55.500
ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm)
104.000
83.600
35.700
40.400
38.500
Planportföljens planerade byggrätt (kvm)
182.000
141.000
165.100
47.300
35.700
ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm)
93.700
73.900
63.500
22.200
18.200
Projektfastighetsportföljens area (kvm)
21.400
22.800
25.000
21.092
4.557
ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 6.300
7.700
9.000
7.542
3.409
*Jämförelsetalen för år 2010 - 2011 har inte räknats om vid övergången till BFNAR 2012:1 (K3), det har däremot 2012 - 2013.
DEFINITIONER:
Andel riskbärande kapital – Summan av eget kapital ökat med
efterställda lån i procent av summa tillgångar.
Avkastning på eget kapital – Resultat efter skatt exklusive
minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen
i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med
preferenskapitalet. Avkastning på eget kapital är beräknat på
rullande tolvmånaders beräkning.
Avkastning på sysselsatt kapital – Resultatet efter finansiella
poster med återläggning av räntekostnader i procent av det
genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande
tolvmånaders beräkning.
Belåningsgrad – Räntebärande skulder vid periodens utgång
i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens
utgång.
Eget kapital per preferensaktie – Preferensaktiens
företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kronor per
preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning.
Eget kapital per stamaktie – Eget kapital vid periodens utgång
i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att
hänsyn tagits till preferenskapitalet.
Resultat per preferensaktie – Preferensaktiens andel av
resultatet motsvarande årlig utdelning om 8,40 kr per
preferensaktie.
Resultat per stamaktie – Resultat i relation till genomsnittligt
antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del
av resultatet för perioden.
Räntetäckningsgrad – Resultat efter finansiella intäkter
dividerade med de finansiella kostnaderna.
Rörelsemarginal – Rörelseresultat i procent av omsättningen.
Soliditet – Summan av eget kapital i procent av summa
tillgångar.
Sysselsatt kapital – Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder.
96 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
R E S U LTAT R Ä K N I N G A R ( T K R )
KoncernenModerbolaget
2014-01-012013-01-01 2014-01-01 2013-01-01
- 2014-12-31 - 2013-12-31 - 2014-12-31 - 2013-12-31
Nettoomsättning
Not 2
895.702
364.496
3.174
61.101
Produktions- och driftskostnader
-699.243
-273.770
–
–
Bruttoresultat
196.45990.726 3.174 61.101
Försäljnings- och administrationskostn. Not 4, 5
-27.427
-20.851
-6.140
-4.520
Rörelseresultat
Not 2, 3, 6169.032
69.875
-2.966
Resultat från finansiella investeringar
Resultat från andelar i koncernbolag
Not 7
–
–
-5.628
Resultat från andelar i intressebolag
Not 8
–
–
19.822
Ränteintäkter och liknande poster
Not 9
7.000
7.514
11.960
Räntekostnader och liknande poster
Not 10
-33.181
-26.768
-50
Resultat efter finansiella poster
142.851
50.621
23.138
Bokslutsdispositioner
Not 11
R E SU LTAT F ÖR E SK AT T
Skatt
Not 12
56.581
13.220
-4.581
6.268
-343
71.145
–
–
-5.284
-7.386
1 4 2 .851
50.621
17.85 4
63 .759
-102
-67
–
–
Å R E T S R E SU LTAT
142.749
50.554
17.854
63.759
Hänförligt till
Moderföretagets aktieägare
143.989
49.840
17.854
63.759
Minoritetsintresse
-1.240714 – –
K A S S A F L Ö D E S A N A LY S E R ( T K R )
Koncernen Moderbolaget
2014
2013
2014
2013
DEN LÖPAN DE VER KSAMHETE N
Rörelseresultat före finansiella poster
169.032
69.875
-2.966
56.581
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
1 056
426
–
–
Delsumma kassaflöde från den löpande
verksamheten
170.088 70.301-2.966 56.581
Erhållen ränta
7.000
7.514
11.960
6.268
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
-33.181
-26.768
-50
-343
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital
143.907 51.0478.944 62.506
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
-706.980
-255.915
–
–
Ökning/minskning projektfastigheter
13.515
14.958
–
–
Ökning/minskning lagerandelar i Brf
25 265
20 318
–
–
Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. -62.101
-77.961
-186.652
-112.049
Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder -121.307
217.589
-3.324
122
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-707.701
-29.964
-181.032
-49.421
I NVESTER IN GSVER KSAMHETE N
Investering i anläggningstillgångar
-195
-1.180
–
–
Förvärv av dotterföretag och intresseföretag
–
–
-1.002
-782
Försäljning av dotterföretag
–
–
238
129
Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott
–
–
-15.850
-24.693
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-195
-1.180
-16.614
-25.346
FI NA NSIER IN GSVER KSAMHET E N
Upptagna lån 522.030
-17.263
–
–
Externa aktieägartillskott 47.591
-2.366
–
–
Nyemissioner
90.375146.280 90.375 146.280
Utdelning
-21.402 -7.9826.259 13.638
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
638.594 118.66996.634 159.918
Årets kassaflöde
-69.302
87.525
-101.012
85.151
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
183.295
113.993
95.770
183.295
151.766
50.754
66.615
151.766
98 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
B A L A N S R Ä K N I N G A R ( T K R ) KoncernenModerbolaget
TILLGÅNGAR
2014-12-31 2013-12-312014-12-31 2013-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier
Not 13
800
995
–
–
800
995
–
–
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
Not 14
–
–
10.673
12.111
Andelar i intresseföretag
Not 15
–
–
18.154
18.853
Uppskjuten skattefordran
Not 16
5.023
5.023
–
–
5.023
5.023
28.827
30.964
Summa anläggningstillgångar
5.823
6.018
28.827
30.964
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter
Not 17
1.436.650
737.170
–
–
Projektfastigheter
Not 18
107.597
121.112
–
–
Lagerandelar i bostadsrättsföreningar
24.160
49.425
–
–
1.568.407 907.707
–
–
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
6.594
6.738
–
–
Fordringar hos koncernföretag
–
–
220.510
102.623
Fordringar hos intresseföretag
–
–
100.051
78.289
Övriga fordringar
Not 19
269.629
210.412
37.926
192
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Not 20
11.923
8.895
21.368
12.099
288.146 226.045 379.855 193.203
Kassa och Bank
113.993
183.295
50.754
Summa omsättningstillgångar
1.970.546
1.317.047
430.609
SU M M A T I L L G Å NG A R 1.976.369
1.323.065
459.436
151.766
344.969
375.933
EGET KAPITAL & SKULDER
2014-12-31 2013-12-31 2014-12-31
2013-12-31
Eget kapital koncern
Not 21
Aktiekapital (10.154.600 aktier) 10.155
10.155
–
–
Preferenskapital (3.045.593 aktier)
121.847
113.155
–
–
Övrigt tillskjutet kapital
191.147
143.556
–
–
Annat eget kapital ink. årets resultat
485.597
288.827
–
–
Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare
808.746
555.693
–
–
Minoritetsintressen -5.101
-3.861
–
–
Summa eget kapital koncern
803.645
551.832
–
–
Eget kapital moderbolaget
Bundet eget kapital
Aktiekapital (10.154.600 aktier) –
–
10.155
10.155
Preferenskapital (3.045.593 aktier)
–
–
121.847
113.155
Fritt eget kapital
Balanserad resultat
–
–
298.607
174.567
Årets resultat
–
–
17.854
63.759
–
–
316.461
238.326
Summa eget kapital moderbolaget
––448.463
361.636
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld
639
633
–
–
Summa avsättningar
639
633
––
Kortfristiga skulder
Skuld till kreditinstitut
Not 22
736.588
313.194
–
–
Övriga räntebärande skulder för projekt Not 22
239.325
140.695
–
–
Leverantörsskulder
71.22522.176 23
463
Skuld till koncernföretag
–
–
1.625
2.009
Skuld till intressebolag
–
–
763
5.447
Övriga skulder
97.468
272.430
6.381
4.701
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Not 23
27.479
22.105
2.181
1.677
Summa kortfristiga skulder
1.172.085
770.600
10.973
14.297
SUMM A EGET K A PITA L & SKULDER
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
Not 24
Ansvarsförbindelser
Not 24
1.976.369
1.323.065
459.436
375.933
979.345
385.508
405.048
72.559
–
249.816
–
58.434
100 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
N OTER ( TK R)
N OT 1
R E D OV I S N I N G S P R I N C I P E R
Bolaget tillämpar Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tillämpade principer är förändrade jämfört med föregående år som en konsekvens av övergång till
K3 regelverket.
Det är första gången företaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Övergången har inte medfört några väsentliga förändringar av redovisningen utöver omrubricering av
minoritetsandel, justering av uppskjuten skatt och ombokning av koncernbidrag till bokslutsdispositioner.
Jämförelsesiffrorna för 2012 och 2013 har omarbetats. Se vidare specifikation under not 21 Förändring av Eget
Kapital.
Koncernredovisningen
Koncernredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd 2012:1
Årsredovisning och koncernredovisning (K3). I koncernredovisningen ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där
bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna. Förvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden
vilket innebär att moderbolagets bokförda värden (anskaffningskostnad) på aktier i dotterbolag elimineras mot
dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga det egna kapitalet (inklusive 78,0 procent av obeskattade reserver).
I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets egna kapital som tillkommit efter
förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen till marknadsvärden vid förvärvstidpunkten.
I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital
och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skattekostnad och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning.
Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande
men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehaven i intresseföretag
är vanligen joint ventures. ALM Equity redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden
redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens
resultatoch balansräkningar.
Intäktsredovisning — Successiv vinstavräkning
Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt. Bolagets metod innebär att vinstavräkningen
sker i två steg:
Vinstavräkning i steg 1 sker när exploateringsfastigheten innehar en laga kraft vunnen detaljplan, när den juridiska
strukturen med målbostadsrättsförening för projektet skapats och projektet fått sin ekonomiska plan/kostnadskalkyl
godkänd hos myndighet med en tillförlitlig ekonomisk prognos. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln:
(Initialt Inköpsvärde/prognosticerat totalt försäljningsvärde) X prognosticerad projektvinst
Exempel vinstavräkning steg 1:
Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1 vinstavräkningen: (5/25) X 10 = 2
Status för de steg 1 avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av bostadsprojekt till projektfastighet reverseras steg 1 avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras skall ingående värden
i steg 1 avräkningen justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från
avräkning skall de ingående variablerna i steg 1 avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande
marknadsförutsättningarna.
I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, av enligt formeln:
(Försäljningsgrad av projekt X upparbetningsgrad i byggentreprenaden) X prognosticerad projektvinst
(Exempel vinstavräkning steg 2:
Om 16 av 20 bostadsrätter sålts samt 50 % av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra
exemplets värden, steg 2 avräkningen: (16/20) X (0,5) X (10-2)=3,2
Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets
vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser.
Bolaget tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drifts- och räntekostnader.
I resultaträkningen redovisas intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva
vinstavräkningen.
I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter.
Förvärv & försäljning
Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och
eventuella nedskrivningar. Inventarier avskrivs på fem år.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den
successiva vinstavräkningen.
Projektfastigheter
Projektfastigheter och mark redovisas till anskaffningsvärde och nedlagda kostnader minskad med
eventuella värdejusteringar.
Finansiella Instrument
Finansiella instrument värderas till anskaffningsvärde och består framförallt av räntederivat (swapar) som är
kopplade till nuvarande eller framtida underliggande lån i projekt. Samtliga kontrakt ska övergå till målbostadsrättsförening i samband med färdigställande av projekt och slutkunders tillträde. En swap är ett avtal mellan två
parter om byte av räntebetalningar under en bestämd period. Genom de räntederivat som ALM Equity har tecknat
erlägger bolaget en förutbestämd ränta plus bankens marginal. Syftet med att teckna räntederivat är att säkerställa
finansieringskostnaden som utlovats i ekonomisk plan till projektens slutkunder vid färdigställande. Samtliga per
årsskiftet upptagna räntederivat är upptagna före 2013-01-01 och i not 22 finns en sammanfattande tabell över dessa
åtaganden.
102 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen, utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital.
Aktuell skatt avser inkomstskatt för innevarande räkenskapsår samt den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt
som ännu inte redovisats. Aktuell skatt beräknas utifrån per den skattesats som gäller per balansdagen.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En temporär
skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan
skillnad kan uppkomma till exempel vid en av-, upp- eller nedskrivning av en tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen.
I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde då aktierna i dotterföretag
och joint ventures är klassificerade som näringsbetingade aktier där varken avyttring eller utdelning är skattepliktiga.
Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla
temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna
utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Eget kapital
I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott per balansdagen, om
totalt 546 Mkr motsvarande 191 Mkr i eget kapital för koncernen. Vid slutavräkning av vinstgivande projekt återbetalas tillskottskapitalet med preferens. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant
underskott. I samband med övergången till regelverket för K3 har minoritetsintressen redovisats i det egna kapitalet
vilket även är justerat för i jämförelsesiffrorna 2013.
Fordringar och skulder
Om inget annat anges ovan värderas kortfristiga fordringar till det lägsta av dess anskaffningsvärde och det belopp
varmed de beräknas bli reglerade. Övriga skulder värderas till de belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga
tillgångar redovisas till anskaffningsvärde om inget annat anges ovan.
Leasing
Koncernen har inga finansiella leasingavtal och operationella leasingavtal förekommer i ringa omfattning. Bolagets
hyresavtal där bolaget är leasegivare avseende bostäder, lokaler och garage löper i huvudsak tillsvidare där hyresgästen har möjlighet att säga upp avtalet med normalt 3-9 månaders uppsägningstid. Detsamma gäller i huvudsak för
hyresavtal där bolaget är leasetagare. Hyresavtal kontor löper på 36 månader med 9 månaders uppsägningstid.
Ersättning till anställda
Ersättningar till anställda avser alla typer av ersättningar som koncernen lämnar till de anställda. Koncernens
ersättningar innefattar bland annat löner, betald semester, betald frånvaro, bonus och ersättningar efter avslutad
anställning. Redovisning sker i takt med intjänandet.
I moderföretaget och koncernen finns endast avgiftsbestämda pensionsplaner vilka klassificeras som planer där
fastställda avgifter betalas och det inte finns förpliktelser att betala något ytterligare, utöver dessa avgifter. Utgifter
för avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad under den period de anställda utför de tjänster som ligger till
grund för förpliktelsen
Lånekostnader
Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts.
Lånekostnader i bostadsprojekten kostnadsförs löpande.
Upplysningar om närstående
Bolagets VD med familj och genom bolag innehar bostadsrätter i projekten för cirka 25,8 Mkr, vilka har förvärvats
till marknadspris. Till bolag, där styrelsens ordförande är delägare, har det under året utbetalats totalt cirka 4,4 Mkr
exklusive moms för beställda juridiska uppdrag och utlägg främst i bostadsprojekten. Alla transaktioner har skett till
marknadspris. Övriga transaktioner med närstående redovisas under not 4 anställda och ersättningar.
Redovisningsprinciper – Moderföretaget
Nedan återfinns de redovisningsprinciper i moderbolaget som avviker från de som tillämpas i koncernredovisningen.
Andelar i koncernföretag
Andelar i koncernföretag redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. Utdelningar
redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten. Utdelningen redovisas
i normalfallet när bolagsstämma fattat beslut om den och den kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Andelar i intresseföretag och joint venture
Andelar i intresseföretag och joint venture redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar.
Utdelningar redovisas som intäkt, även om utdelningen avser ackumulerade vinster innan förvärvstidpunkten.
Koncernbidrag
Erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition.
N OT 2
S EG M E N T S R E D OV I S N I N G KO N C E R N E N
Segment
Bostadsutveckling
Projektfastigheter
OmsättningenRörelseresultat
201420132014 2013
881.465348.417 165.133 64.665
14.23716.079 3.899 5.210
895.702364.496 169.032 69.875
Geografisk fördelning
20142013
Stockholm/Mälardalen 901.083326.660
Övriga landet*
-5.381
37.836
895.702364.496
*Under 2014 har tidigare steg 1- avräkning i Guldkaggen, Gotland, backats då projektet inte nått steg 2 inom 2 år. Därav
negativ försäljning övriga landet.
N OT 3
KO N C E R N I N T E R N F Ö R S Ä L J N I N G
Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 8 998 (1 971) tkr av inköpen och 8 998 (1 971) tkr av försäljningen skett mellan företag inom koncernen. 104 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
N OT 4
A N S TÄ L L DA & E R S ÄT T N I N G A R
Koncernen
Moderbolaget
Medelantal anställda
201420132014 2013
Kvinnor
1110 0 0
Män
108 1 1
2118 1 1
Personalkostnader
Styrelse och verkställande direktör
201420132014 2013
Löner och andra ersättningar
1.008 8841.008 884
Sociala kostnader
493
453
493
453
Pensionskostnader
800800800800
2.301 2.1372.301 2.137
Övriga anställda
201420132014 2013
Löner och andra ersättningar
9.612
7.698––
Sociala kostnader
2.731
2.275––
Pensionskostnader
686
295––
13.02910.268
0
0
Könsfördelning ledande
befattningshavare
201420132014 2013
Kvinnor i styrelsen 16 %
17 %
20 %
20 %
Män i styrelsen
84 %
83 %
80 %
80 %
Kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare
33 %
33 %
–
–
Män bland övriga
ledande befattningshavare
67 %
67 %
–
–
Moderbolaget
Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män.
Under 2014 var bolagets VD anställd av moderbolaget och erhöll lön samt pensionspremier under året. Styrelsens
arvode betalades ut av moderbolaget enligt nedan angivet.
Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare
Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2014 med totalt 180.000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter fördelat på 60.000 kronor till ordförande, 40.000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter
exklusive VD. Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet för dem
är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. Ersättning till VD har fastställts av
styrelsen till fast lön, 100.000 kr per månad utan rörlig del och beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild
löneskatt) motsvarande 25 procent av lönen.Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under
året.
Inga avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan
VD och bolaget.
Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande
befattningshavare.
N OT 5
E R S ÄT T N I N G T I L L R E V I S O R E R
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsensoch verkställande
direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga
arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
Revisionsföretag Ernst & Young
Revisionsuppdrag
Rådgivning
Summa arvoden och kostnads-
ersättningar till revisorer
N OT 6
Koncernen
Moderbolaget
20142013 2014 2013
3.0931.511 613
–
12195 29 13
3.214
1.606
642
13
L E A S I N G AV TA L
Operationell leasing
Intäktsförda leasingavgifer
avseende opertionella leasingavtal*
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal**
Koncernen
Moderbolaget
20142013 2014 2013
14.237
16.079
0
0
2.470
2.413
190
206
*Moderbolaget har inga operationella leasingavtal där denne är leasegivare däremot finns det i koncernen hyresavtal
som löper tillsvidare där kunden i regel har rätt att säga upp dessa avtal inom 3-9 månader.
**Moderbolaget är leasetagare för en bil och dess garageplats till förmån för bolaget och koncernens VD. Koncernen
har utöver detta ett hyresavtal för lokal och ett fåtal mindre leasingavtal vilka löper tillsvidare med 3-9 månaders
uppsägningstid. Hyresavtal kontor löper på 36 månader med 9 månaders uppsägningstid.
N OT 7
R E S U LTAT F R Å N KO N C E R N B O L AG
Moderbolaget
20142013
Erhållna utdelningar
–
17.300
Reavinst/reaförlust försäljning
-100
-5
Nedskrivning -5.528
-4.075
-5 628
13 220
N OT 8
R E S U LTAT F R Å N I N T R E S S E B O L AG
Moderbolaget
20142013
Erhållna utdelningar
27.989
5.222
Reavinst/reaförlust försäljning
-7
–
Nedskrivning -8.160
-9.803
19.822 -4.581
106 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
N OT 9
R Ä N T E I N TÄ K T E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R
Ränteintäkter från koncernföretag
Övriga ränteintäkter
201420132014 2013
–
–
7.698
3.402
7.000
7.514
4.262
2.866
7.000 7.51411.960 6.268
N OT 10 R Ä N T E KO S T N A D E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R
201420132014 2013
Räntkostnader till koncernföretag
–
–
-51
-339
Valutakursdifferenser
– – 4-4
Övriga räntekostnader
-33.181
-26.768
-3
–
-33.181-26.768
-50
-343
N OT 11 B O K S LU T S D I S P O S I T I O N E R Moderbolaget
2014 2013
Erhållna koncernbidrag
–
170
Lämnade koncernbidrag
-5.284
-7.556
-5.284-7.386
N OT 12 S K AT T
Aktuell skatt
Nedskrivning uppskjuten skatteskuld
Förändring av uppskjuten skatt
avseende temporära skillnader
201420132014 2013
-96
-48––
–
126
–
–
-6
-145
–
-102-67
–
–
–
Redovisat resultat före skatt
142.85150.621 17.854 63.759
Skatt på redovisat resultat enligt
gällande skattesats (22 %):-31.427 -11.137 -3.928-14.027
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter
Övriga ej avdragsgilla kostnader
Förändring av underskottsavdrag
Redovisad skatt
Effektiv skattesats
188.002
-147.745
-8.926
68.694
-50.221
-7.384
6.589
-2.823
162
18.849
-3.057
-1.765
-96
-48––
0,1% 0,1%0,0%0,0%
N OT 13 M A S K I N E R & I N V E N TA R I E R Koncernen
20142013
Ingående anskaffningsvärden
1.254
355
Årets anskaffningar
64
1.230
Försäljningar/utrangeringar –-331
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
1.3181.254
Ingående avskrivningar
-259
-227
Försäljningar/utrangeringar –212
Årets avskrivningar
-259
-244
Utgående ackumulerade avskrivningar
-518-259
Utgående redovisat värde
800
995
108 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
N OT 14 A K T I E R & A N D E L A R I KO N C E R N F Ö R E TAG
Moderbolaget
20142013
Ingående anskaffningsvärde
12.111
11.514
Förvärv/aktieägartillskott630706
Försäljningar-100 -109
Nedskrivningar-1.968
–
10.673 12.111
Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar.
Aktier och andelar ägda av moderbolaget
Företag
Organisationsnr
Säte
Andelar Kapitalandel
Bokfört värde
20142013
Reptunnan AB
556683-2985 Stockholm1.000 100% 100 675
E-Travel Europe AB
556540-5858
Stockholm
640
64% 2.5392.539
Skarnvest AB
556255-2330 Stockholm10.101 100%
121 121
BX Utvecklings AB
556681-5337 Stockholm1.000 100% 102 102
ALM Equity Admin AB
556691-4056 Stockholm1.000 100% 104 104
BX Holding AB
556712-6775 Stockholm1.000 100% 100 100
Byhjälten Holding AB
556683-3108 Stockholm1.000 100% 100 100
Brf Valborgsmässan
769615-0825
Stockholm
1
100%
1
1
S:t Olofsgatan Holding AB
556695-9598 Stockholm1.000 100% 100 100
BX 3 Holding AB
556712-3053 Stockholm1.000 100% 100 100
ALM Equity Planfond 1 AB
556716-0907 Stockholm1.000 100% 100 100
Kalksilos Holding AB
556758-7315
Stockholm
700
70% 5.6705.670
Elutera Fastighet AB
556719-6968
Stockholm 1.000 100%
1001.493
Stadsterrassen Holding
556828-8251
Stockholm
1.000
100%
100
100
Tegelklumpen Holding AB
556852-1164 Stockholm 500100% 50 50
ALM Equity Management AB
556895-0140 Stockholm 50100% 50 50
Archimedes Holding AB
556922-7217 Stockholm 50100% 50 50
Coinet Holding AB
556943-7394 Stockholm 100100% 100100
Prispallen Holding AB
556869-5380 Stockholm 100100% 100100
Rockstan Holding AB
556949-4015 Stockholm 100100% 156156
Gulddalen Holding AB
556950-2437 Stockholm 100100% 116100
Rinkebyterrassen Holding
556963-9445
Stockholm
1.000
100%
164
–
Jakob Mindre Holding AB
556971-3026 Stockholm1.000 100% 100 –
Nenets Holding AB
556989-3554 Stockholm1.000 100% 100 –
Fyrsidan Holding AB
556990-6711 Stockholm1.000 100% 100 –
Fyrsidan Invest AB
556996-4348 Stockholm1.000 100% 100 –
BRCK Invest AB
556990-2330 Stockholm 500100% 50 –
Svenska Nyttobostäder AB
556950-2924 Stockholm1.000 100% 100 100
CC Holding AB
556950-2940 Stockholm1.000 100%
– 100
Summa andelar
10.673 12.111
Aktier och andelar ägda av dotterföretag
Företag
Organisationsnr
Säte
Bokfört värde
20142013
BX Utvecklings A B
Kevinge Strand Fastighets AB 556819-8443 Stockholm 500100%
– –
Bäckentryckeriet Fastighets AB 556912-1428 Stockholm 500100%
–
Såpsjudaren Fastighets AB
556761–3186
Stockholm
1 000
100%
–
–
Jarlaparken Kontorshotell AB 556818-4500 Stockholm 500100%
– –
Stadsterrassen Fastighets AB 556831-8397 Stockholm 500100% 29100
E-Travel Europe A B
Stadsfjället Fastighets AB
556717-3728 Stockholm1.000 100% 100 100
WBU Holding AB
556717-3769
Stockholm 1.000 100% 9.8349.834
Kråkhagen 3 Fastighets AB
556720-1107 Stockholm1.000 100% 100 100
Stakstaken 5 Fastighets AB
556717-3710 Stockholm1.000 100% 100 100
Kråkhagen 4 AB
556073-6695 Stockholm1.000 100% 724 754
Skarnvest A B
Bjärepoolen AB
556933-6141 Stockholm 25050% 62625
BX Holding A B
Brf Taket 60
769615-4355
Stockholm
3
100%
–
1
ALM Equity Incentive AB
556712-6593
Stockholm 1.000 100% 5.4325.432
Byhjälten Holding A B
Brf Guldkaggen 769615-0643
Stockholm
5
80%
–
–
Fogden 1 AB
556683-2977
Stockholm 1.000 100% 9.0539.053
BX 3 Holding A B
Brf Sjövillan
769616-9320
Stockholm
3
100%
1
1
BX Sjövillan AB
556715-7895
Stockholm 1.000 100% 5.3525.352
Brf Sjövillan 5
769616-9353
Stockholm
3
100%
1
1
BX Sjövillan 5 AB
556718-3487
Stockholm 1.000 100% 5.3515.351
A LM Equity Planfond 1 A B
Brf Taket 58
769615-4330
Stockholm
3
100%
1
1
Björk av Glas AB
556701-9947
Stockholm 1.000 100% 5.5345.534
Brf Sjövillan 1
769615-0635
Stockholm
3
100%
1
1
KHB Utvecklings AB
556717-6762
Stockholm 1.000 100% 5.4675.467
Kalksilos Holding A B
Nexao Försäljnings AB
556758-7687 Stockholm1.000 100% 100 481
Nexao Equity AB
556758-7323 Stockholm1.000 100% 100 100
BX Fastighets AB
556712-7880 Stockholm1.000 100% 953 70
Nexao KS 1 AB
556758-7695 Stockholm1.000 100% 100 100
Nexao KS 2 AB
556758-7703 Stockholm1.000 100% 100 100
Stadsterrassen Holding A B
Brf Stadsterrassen 2
769623-0601
Stockholm
3
100%
–
–
Coinet Holding A B
Coinet Fastighets AB
556943-7386 Stockholm 50100% 25 54
Brf Mälarterrassen
769625-7836
Stockholm
1
98%
6
–
Mälarparkering AB
556989-3588 Stockholm50040% 20 –
Prispallen Holding A B Brf Mälarutsikten
769625-7968
Stockholm
1
98%
6
–
Prispallen Fastighets AB
556942-9748 Stockholm 500 100%
50203
Mälarparkering AB
556989-3588 Stockholm50060% 30 –
Rockstan Holding A B
Rockstan Holding 1 AB
556949-4007 Stockholm 500100% 50 50
556949-3959 Stockholm 500100% 50 50
556949-3942 Stockholm 500100% 50 50
556949-3975 Stockholm 500100% 50 50
556949-3967 Stockholm 500100% 50 50
556949-3884 Stockholm 500100% 50 50
556949-3868 Stockholm 500100% 50 50
Brf H ALM Taket 12
769627-4054
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 1 Wheatfield AB
556919-3724 Stockholm 500100% 45 –
Brf H ALM Taket 11
769627-4161
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 2 Grimsby AB
556919-3930 Stockholm 500100% 46 –
Brf Parkstaden i Råcksta
769627-4179
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 3 Pelham AB
556919-3989 Stockholm 500100% 46 –
Brf Vällingbyhöjden 769627-4088
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 4 Pendleton AB
556919-3948 Stockholm 500100% 46 –
Brf Stadshusparken 2
769627-4104
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 5 Lockport AB
556919-3997 Stockholm 500100% 46 –
110 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Rockstan 6 Depew AB
556919-3872 Stockholm 500100% 46 –
Brf Stadshusparken
769627-4195
Stockholm
1
98%
6
–
Rockstan 7 Amhurst AB
556919-3831 Stockholm 500100% 46 –
Gulddalen Holding A B
Gulddalen Holding 1 AB
556950-2429 Stockholm 500100% 50 50
556950-2452 Stockholm 500100% 50 50
556950-2445 Stockholm 500100% 50 50
556950-2585 Stockholm 500100% 50 50
Brf Munderingen
769627-4047
Stockholm
1
98%
6
Gulddalen Fastighets 1 AB
556950-2593 Stockholm 500100% 50 50
Brf H ALM Taket 14
769627-4021
Stockholm
1
98%
6
556950-2569 Stockholm 500100% 50 50
Brf H ALM Taket 15
769627-4039
Stockholm
1
98%
6
556950-2577 Stockholm 500100% 50 50
Brf H ALM Taket 16
769627-4013
Stockholm
1
98%
6
556950-2619 Stockholm 500100% 50 50
Rinkebyterrassen Holding A B
Brf RT16
769627-3361
Stockholm
1
98%
6
–
Brf Torghuset på Rinkebyterrassen 769627-3353
Stockholm
1
98%
6
–
Brf H ALM Taket 26
769628-8757
Stockholm
1
98%
4
–
Brf H ALM Taket 27
769628-8765
Stockholm
1
98%
4
–
Brf H ALM Taket 28
769628-8740
Stockholm
1
98%
4
–
Brf H ALM Taket 29
769628-8716
Stockholm
1
98%
4
–
Rinkebyterrassen Holding 1 AB556963-9429 Stockholm 500100% 50 –
Rinkebyterrassen Fastighets 1 AB556965-2083
Stockholm 500 100%
50
–
Stockholm 500 100%
50
–
Stockholm 500 100%
50
–
Rinkebyterrassen Holding 4 AB 556965-2117 Stockholm 500100% 50 –
Stockholm
500 100%
50
–
Stockholm 500 100%
50
–
Stockholm 500 100%
50
–
Svenska Nyttobostäder A B
Nyttobostäder Holding AB
556985-7633 Stockholm50050% 115 –
SNB 1 Fastighets AB
556970-5980 Stockholm 500100% 36 –
SNB 2 Fastighets AB
556970-5956 Stockholm 500100% 36 –
SNB 3 Fastighets AB
556970-5964 Stockholm 500100% 36 –
Nenets Holding A B
Slipskäraren Fastighets AB
556976-6354 Stockholm 500100% 40 –
Fyrsidan Holding A B
Fyrsidan Fastighets AB
556994-3490 Stockholm 500100% 50 –
N OT 15 A K T I E R & A N D E L A R I I N T R E S S E F Ö R E TAG
Moderbolaget
2014
2015
Ingående anskaffningsvärde
18.854
14.470
Förvärv/aktieägartillskott-602 113
Försäljningar-98 –
18.15418.854
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intressebolag
Företag
Organisationsnr
Säte
Bokfört värde
20142013
Tvålflingan Holding AB
556720-6775 Stockholm 38538,5%
39 39
Såpsjudaren Holding AB
556810-4268
Stockholm
437 43,7% 3.0043.004
Svartbäcken Holding AB
556828-8624
Stockholm 500 50,0% 1.4821.482
Svartbäcken Holding 3 AB
556855-1187 Stockholm 50050,0%
50 777
Tryckeriet Holding AB
556912-1436 Stockholm 50050,0%
50 50
Kvarngärdet Holding AB
556788-6279
Stockholm
500 50,0% 7.0507.050
Vaksala Hörnet Holding AB
556858-5417 Stockholm 50050,0% 862 862
Kevinge Strand Holding AB
556788-5826 Stockholm 45045,0%
45 45
Fast.bol. Slottsholmen 1 Inv. AB 556801-9847 Stockholm 30030,0%
30 30
On Water Hotell & Konferens AB 556941-6315 Stockholm 30030,0%
30 30
Eldfyren Holding AB
556921-3191
Stockholm
474 47,4% 2.3342.334
Fyrlotsen Holding AB
556912-1444 Stockholm 47447,4%
47 47
Lasseberget AB
556880-3471 Stockholm 47447,4%
– 24
Lasseberget 1 AB
556892-8096 Stockholm 47447,4%
24 24
Lasseberget 2 AB
556908-8999 Stockholm 47447,4%
– 24
Bjäreby Holding AB
556828-8368 Stockholm 50050,0%
50 50
Elfvik Strand Holding AB
556845-8813 Stockholm 44044,0%
44 44
Bolagsbostäder Holding AB
556864-9932 Stockholm 45045,0% 150 135
Netsår 3 Holding AB
556801-9813 Stockholm 40040,0%
40 40
Tegelberget Invest AB
556877-5752 Stockholm 50050,0%
50 50
Pepparkakan Holding AB
556866-7835 Stockholm 40040,0%
40 40
Paus Fastighetsutvecklings AB
556810-1967 Stockholm 50050,0%
– 50
Svensk Markförvaltning AB
556847-9256
Stockholm
410
41,2%
1 670 1 670
Albyäng Holding AB
556884-3246 Stockholm
1 1,0%
20298
Högantorp Holding AB
11,0% 62 62
Ektorp Holding AB
1 1,0% 427427
Sundaslottet Holding AB
556891-6489 Stockholm 42542,5%
43 43
Saltsjö-Järla Holding AB
556902-7914 Stockholm 47547,5% 48 48
Greten Holding AB
556913-6483 Stockholm 25150,2%
25 25
Lindansaren Holding AB
556943-7410 Stockholm 25150,2%
25 25
Lindansösen Holding AB
556943-7402 Stockholm 25150,2%
25 25
Någonting Holding AB
556950-2940 Stockholm 50050,0%
50 –
Duvredet Holding AB
556971-2648 Stockholm 50050,0%
50 –
Pausfågeln Holding AB
556961-2137 Stockholm 50050,0%
50 –
Kevingegruppen AB
556967-5928 Stockholm 45045,0%
45 –
Slipskäraren Holding AB
556976-6206 Stockholm 50050,0%
50 –
Burgsviken Utvecklings AB
556985-9688
Burgsvik 8012,5%
8 –
Linbanan Holding AB
556979-5197 Stockholm 50250,2%
50 –
On Water Hotell & Konferens 2 AB556985-7393 Stockholm 30030,0%
30 –
On Water Hotell & Konferens 3 AB 556985-7401 Stockholm 30030,0%
30 –
2XA Projektpartner AB
556981-8445 Stockholm 25050,0%
25 –
Summa andelar
18.154 18.854
Aktier och andelar ägda av intressebolag
Företag
Organisationsnr
Säte
Bokfört värde 20142013 Tvålflingan Holding
Banhof Holding AB
556892-7908
Stockholm
1 000 100,0%
100
100
Banhof 1 Holding AB
556892-7890
Stockholm 500100,0% 55095509
Banhof 2 Holding AB
556892-7924
Stockholm
500
100,0%
50
50
Såpsjudaren Holding A B
BJG Gruppen AB
556994-3789
Stockholm 500100,0%
50
–
Brf BJG 53
769616-9379
Stockholm
3
100,0%
1
1
112 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Svartbäcken Holding A B
Brf H ALM Taket 30
769628-9136
Stockholm
1
98,0%
5
–
Svartbacken AB
556831-8405
Stockholm
500
100,0%
78
50
Svartbäcken 3 Holding A B
Fastighets AB Svartbacken 1:18
556790-6044
1.000
100,0%
470
1032
Stockholm
Kvarngärdet Holding A B
Kvarnengallerian AB
556810-4276
Stockholm 500 50,0%29.050 50
Kvarnengallerian Holding AB 556996-4355 Stockholm 50050,0%
50 –
Brf Vaksala Panorama 1
769628-8427
Stockholm
1
98,0%
4
–
769628-8419
Stockholm
1
98,0%
4
–
769628-8476
Stockholm
1
98,0%
4
–
769628-8393
Stockholm
1
98,0%
4
–
769628-8336
Stockholm
1
98,0%
4
–
Kvarnengallerian Holding 1 AB 556996-4322
Stockholm 500100,0%
50
–
Kvarnengallerian Fastighet 1 AB 556996-4264
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Stockholm 500100,0%
50
–
Vaksala Hörnet Holding A B
Kvarnenhörnet Holding AB
556864-6201 Stockholm 50050,0%
50 50
Vindbrädan 4 Ek. förening
769619-1050
Stockholm
1 100,0%
–
–
AB Olof Swedling 556045-8621
Stockholm
1.000
100,0%
15.012 15.012
Fastighets A B Slottsholmen 1 Invest
Brf Slottsholmen
769616-9403
Stockholm
3 100,0%
1
1
Fast. bolaget Slottsholmen 1 AB 556801-9854
Stockholm 1.000100,0%
100 1031
Brf Slottsholmen on water
769626-6092
Stockholm
3 100,0%
8
–
Slottsholmen Vattenfast AB
556941-6422
Stockholm
1.000
100,0%
32.739
100
Eldfyren Holding A B
Vaktfyren Holding AB
556818-4526
Stockholm
1.000
100,0%
12.0191 134.001
Fyrlotsen Holding A B
Fyrvaltaren AB
556925-8782
Stockholm 500100,0%
50 50
Vindbrädan 3 Ekon. förening 769612-9456
Stockholm
3 100,0%
6
1
Vaktfyren Fastighets AB
556818-4559
Stockholm 500100,0% 5.097 5097
Brf Fyrlotsen
769616-9387
Stockholm
3
100,0%
1
1
Bjäreby Holding Bjäreterrassen AB
556727-0425
143 143
Bjäreby Holding 2
556928-0307
Stockholm
1.000 100,0%
100
100
Brf Bjäreterrassen 2
769625-3801
Stockholm
3 100,0%
–
–
Bjäreterrassen 2 AB
556928-0372
Stockholm
500
100,0%
50
50
Elfvik Strand Holding
Brf Elfvik Strand
769618-1960
Stockholm
1
1
1
Elfvik Strand Fastighets AB
556747-4662
Stockholm
1.000
100,0%
100
80
Bolagsbostäder Holding A B
Bolagsbostäder AB
556862-0347
Stockholm
3.000
100,0%
300
300
Netsår 3 Holding A B
Brf Lampfabriken
769623-0593
Stockholm
3 100,0%
1
1
Netsår Fastighets AB
556660-5449
Stockholm 1.000100,0% 1.4291.429
Lampfabriken Parkering AB
556952-2153
Stockholm
50100,0%
218
–
Pepparkaksgubben Holding AB 556921-3961 Stockholm 65065,0%
65 –
Brf Pepparkakashuset
769627-3379
Stockholm
1
98,0%
4
–
Pepparkakan Fastighets AB
556866-7827
Stockholm 500100,0%
50 50
Pausfågeln Holding A B
Brf Pausfågeln
769616-9312
Stockholm
3 100,0%
1
1
Brf Pausfågeln
769627-4187
Stockholm
1
98,0%
6
–
Brf Pausfågeln
769627-4625
Stockholm
1
98,0%
6
–
Pausfågeln Holding 1 AB
556961-2392
Stockholm 500100,0%
50
–
Paus Fastighetsutvecklings AB
556810-1967
Stockholm 500100,0%
195
–
Pausfågeln Holding 2 AB
556961-2384
Stockholm 500100,0%
50
–
Paus Fastighetsutvecklings 2 AB
556961-2459
Stockholm
500
100,0%
50
–
Svensk Markförvaltning
Albyäng Holding AB
556884-3246
Stockholm
99499,40%
99 99
Albyäng Fastighets AB
556884-3683
100 100
Högantorp Holding AB
556870-6013
Stockholm
99499,40%
99 99
Högantorp Fastighets AB
556870-5734 Stockholm 40040,0% 828 828
Ektorp Holding AB
556856-7993
Stockholm
99499,40%
99 99
Ektorp Exploaterings AB
556772-9917
Stockholm 1.000100,0% 7.185 7.185
Hagbyholm Holding AB
556919-5331
100 100
Hagbyholm Fastighets AB
556919-5349
Stockholm
1.000
100,0%
100
100
Sundaslottet Holding A B
Sundaslottet 1 Holding AB
556891-6471
Stockholm
500 100,0% 2.0502.050
556891-6463
Stockholm 500100,0%
435 435
Sundaslottet 3 Holding AB 556891-6455
Stockholm
500 100,0%
50
50
556891-6448
Stockholm 500100,0%
50 50
Brf Slottsallén
769624-6193
Stockholm
3 100,0%
–
–
Ulfsunda Fastighets III AB
556842-4278
Stockholm 500100,0%
59 50
Ulfsunda Fastighets IV AB
556841-0616
Stockholm 500100,0%
50 50
Ulfsunda Fatsighets V AB
556836-4227
Stockholm 500100,0%
50 50
Brf Slottsvillorna
769624-6284
Stockholm
3 100,0%
–
–
Ulfsunda Fastighets VI AB
556837-8474
Stockholm
500
100,0%
55 20.700
Saltsjö-Järla Holding A B
Saltsjö-Järla Fastighets AB
556903-4647
Stockholm
500
100,0%
19.405 19.405
Greten Holding A B
Brf Linbanan
769625-7844
Stockholm
3 100,0%
–
–
Brf Linbanan 2
769627-3254
Stockholm
1
98,0%
6
–
Brf Linbanan 3
769627-3247
Stockholm
1
98,0%
6
–
Linbanan i Enköping Fast. AB
556876-5357
Stockholm
1.000
100,0%
20.182 60.595
Lindansaren Holding A B
Lindansaren Fastighets AB
556934-5357
Stockholm
500
100,0%
50
50
Lindansösen Holding A B
Lindansösen Fastighets AB
556943-7436
Stockholm
500
100,0%
50
50
Linbanan Holding A B
Greten Förvaltning 1 AB
556979-5213
Stockholm 500100,0%
50
–
556979-5221
Stockholm 500100,0%
50
–
556980-8248
Stockholm
500
100,0%
50
–
Någonting Holding A B
ÅG Åre Fastighets AB
556950-2916
Stockholm 500100,0%
33
–
CC Åre Fastighets AB
556950-2932
Stockholm 500100,0%
50
–
Brf Skalden 1
769627-4005
Stockholm
500 100,0%
6
–
Fastighets AB Nada 1
556870-5775
Stockholm
500 100,0%
100
–
Brf Poeten i Solna
769627-4435
Stockholm
500 100,0%
6
–
Fastighets AB Nada 2
556870-5759
Stockholm
500
100,0%
100
–
Duvredet Holding A B
Brf Duvboet
769627-3239
Stockholm
1
98,0%
6
–
Kranen II AB
556972-1284
Stockholm 500100,0%
50
–
114 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
N OT 16 U P P S K J U T E N S K AT T E F O R D R A N
Koncernen
20142013
Underskot tsavdrag5.0235.023
5.0235.023
Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2014 till drygt 131 Mkr.
Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster. Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd dessa underskott kan komma att unyttjas har endast en begränsad del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall redovisas eller ej sker löpande.
Koncernen
N OT 17 E X P LOAT E R I N G S FA S T I G H E T E R
20142013
Ingående redovisat värde
737.170
481.256
Förvärv 274.871206.528
Avlämnade projekt
-101.325
-69.109
Upparbetade kostnader
346.523
96.698
Upparbetat resultat enligt successiv vinstavräkning
179.411
21.797
Utgående redov isat värde
1.436.650
737.170
N OT 18 P R O J E K T FA S T I G H E T E R
Koncernen
20142013
Ingående redovisat värde
121.112
136.106
Årets anskaffningar––
Försäljningar/utrangeringar-13.501 -16.315
Årets investeringar 7.534
1.369
Årets avskrivningar
-48
-48
Återlagd uppskrivning
-7.500
–
Utgående redov isat värde
107.597121.112
N OT 19 ÖV R I G A KO R T F R I S T I G A F O R D R I N G A R KoncernenModerbolaget
201420132014 2013
Delägda projekt
101.797
85.421––
Handpenning förvärv
66.900
29.400––
Tidiga projektkostnader
15.290
4.809––
Övriga externa
85.642
90.782
37.926
192
269.629210.412 37.926
192
N OT 20 F Ö R U T B E TA L DA KO S T N A D E R & U P P LU P N A I N TÄ K T E R
Upplupen ränta
Övrigt
201420132014 2013
8.935
7.063
20.782
11.759
2.9881.832 586 340
11.923 8.89521.36812.099
N OT 21 F Ö R Ä N D R I N G AV EG E T K A P I TA L
Aktiekapital
Koncernen
Övrig till-
Annat till-
Minioritets-
skjutet kapital
skjutet kapital
intressen
Eget kapital
Utgående balans 2012-12-31
111.700
145.870*
112.840
–370.410
Justeringar övergång till K3:
Aktieutdelning
–
–
–-4.575 -4.575
Årets resultat
–
–
-489
–
-489
Justerad ingående
balans 2013-01-01
111.700
145.870*
112.351
-4.575
365.346
Ovillkorade aktieägartillskott
–
-2.314*
-52
–
-2.366
Fondemission/inlösen preferensaktier
-2.030–
2.030––
Nyemission exkl kostnader
13.640
–
136.400
–
150.040
Kostnader nyemission
–
–
-3.759
–
-3.759
Aktieutdelning
–
– -7.982
–-7.982
Årets resultat
–
–
49.985
–
49.985
Minioritetsintressen
– –
–714 714
Uppskjuten skatt –
–
-145
–
-145
Justerad utgående
balans 2013-12-31
123.310
143.556*
288.827
-3.861
551.832
Ovillkorade aktieägartillskott
–
47.591*
–
–
47.591
507– –
-507–
8.185
–
90.030
–
98.215
–
–
-7.840
–
-7.840
Rättelse av tidigare år
–
–
-7.500
–
-7.500
Aktieutdelning
–
– -21.402
–-21.402
Årets resultat
–
–
143.989
–
143.989
Minioritetsintresse
–
–
–-1.240 -1.240
Justerad utgående
balans 2014-12-31
132.002
191.147*
485.597
-5.101
803.645
* Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa bolag före
eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar underskott
reduceras återbetalningen med dessa underskott.
116 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
Moderbolaget
Aktiekapital
Balanserat
Årets resultat
Eget kapital
resultat
Ingående balans 2013-12-31
Överföring årets resultat
föregående år
Aktieutdelning
Koncernbidrag
Årets resultat
Ombokning koncernbidrag
Justerad utgående
balans 2013-12-31
111.700
16.416
31.462
–
31.462
-31.462
–
-2.0302.030
–
–
13.640
136.400
–
150.040
–
-3.759
–
-3.759
– -7.982
–-7.982
– -7.386
–-7.386
–
–
71.145
71.145
–
7.386
-7.386
–
123.310
174.567
63.759
361.636
Överföring årets resultat föregående år
–
507
8.185
–
Aktieutdelning
–
Årets resultat
–
Utgående
balans 2014-12-31
159.578
132.002
63 759
-507
90.030
-7.840
-21.402
–
298.607
-63.759
–
–
–
–
98.215
–
-7.840
–-21.402
17.854
17.854
17.854
448.463
Vid årets utgång finns 10.154.600 stamaktier och 3.045.593 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor.
N OT 22 R Ä N T E B Ä R A N D E S K U L D E R
Kortfristiga räntebärande skulder
Koncernen
20142013
Skulder till kreditinstitut 736.588
313.194
Övr. räntebärande skulder för projekt
239.325
140.695
975.913453.889
Hela låneskulden till kreditinstitut löper med en kort räntebindning som antingen är helt rörlig eller kopplad till Stibor 7 dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet1,83 - 4,65 procent
vid 31 december 2014, med en genomsnittsränta på 3,42 procent.Övrig projektfinansiering har en genomsnittsränta
på 5 procent.ALM Equity-koncernen har per 31 december tecknat räntederivat för totalt 786 Mkr, varavALM Equity
s andel är cirka 347,5 Mkr.
RäntaTotalt
ALM Equitys andel
Ränteswap-förfall (Mkr)
2017
2,81 %
70 28
2018
2,90 %
176 99,5
2021
2,90 %
50 22,5
2022
2,325–2,395 %
490 197,5
Totalt 786347,5
Syftet med att teckna dessa räntederivat är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till
slutkunder i projekt då projekten är färdigställda.
NOT 23 U P P LU P N A KO S T N A D E R & F Ö R U T B E TA L DA I N TÄ K T E R
Upplupna räntekostnader
Personalrelaterade kostnader
Övriga poster
20142013 2014 2013
14.882
11.019
793
743
2.895
2.413
587
491
9.702
8.673
801
443
27.47922.105
2.181
1.677
N OT 24 S TÄ L L DA S Ä K E R H E T E R & A N S VA R S F Ö R B I N D E L S E R
Ställda Säkerheter
20142013 2014 2013
Fastighetsinteckningar
889.986
369.612––
Andelar i bostadsrättsföreningar
13.498
22.901
–
–
Nettotillgångar i koncernföretag
47.892
1.255
–
–
Likvida medel på spärrkonto
27.969
11.280
–
–
979.345405.048
–
–
Ansvarsförbindelser
20142013 2014 2013
Borgensförbindelser för koncernföretag 385.508
72.559
249.816
58.434
385.50872.559 249.816 58.434
Per 2014-12-31 fanns skulder i koncernen på totalt 827,1 Mkr, för vilka det har ställts säkerheter i form av fastighetsinteckningar i
projektbolagen. Säkerheter har även ställts i form av borgensförbindelser i både projektbolag och moderbolag. Utöver detta garanterade
ALM Equity vid årets slut att förvärva osålda bostadsrätter i produktionsstartade projekt vid tillträde.
Stockholm 2015-04-20
ALM Equity AB
Maria Wideroth
Johan Unger
O r df ö r a n d e
Gerard Versteegh
Johan Wachtmeister
Joakim Alm
VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2015-04-20
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
Ingemar Rindstig
A u k t o r i s e r a d r e v i s o r Au k t o r i s e r a d r e v i s o r
R E VIS IO N S B ER ÄT TELSE
Till årsstämman i alm Equity AB
Org.nr. 556549-1650
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för ALM Equity AB för räkenskapsåret 2014.
Bolagets årsredovisning och koncern¬redovisning ingår i den
tryckta versionen av detta dokument på sidorna 92-117.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncern¬redovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och
för den interna kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och
koncern-redovisningen på grundval av vår revision. Vi har
utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi
följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för
att uppnå rimlig säkerhet att års-redovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncern-redovisningen. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de
delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn
till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande
om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de
redovisnings¬principer som har använts och av rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande
presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
moderbolagets och koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2014 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt års-redovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med års-redovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för
ALM Equity AB för 2014.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och
om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört
revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av
underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi
utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden
i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot
bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Stockholm den 20 april 2015
Ernst & Young AB
Jonas Svensson
A u k t o r i s e r a d r e v i s o r Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
120 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 4
K ALEN DARI U M
2015
28 maj
28 maj
30 juni
25 augusti
30 september
25 november
30 december
Årsstämma
Delårsrapport, januari–mars
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
Halvårsrapport, januari–juni
Delårsrapport, januari–september
2016
26 februari
31 mars
Bokslutskommuniké, 2015
KO NTAK TI N FO R MATIO N
ALM Equity AB (publ)
Telefon 08-562 303 00
Jakobsbergsgatan 22
Fax 08-550 029 68
111 44 Stockholm
E-mail [email protected]
www.almequity.se
© ALM Equity AB, 2015 • Design: Erik Envall• Tryck: Vitt Grafiska AB, 2015 • Foto & illustrationer: Åke Gunnarsson VUE AB [5, 56], Erik Envall [34]
Shutterstock [6, 30, 31, 88-89,107], Jann Lipka [9, 81-87], 3D House [36,37,38], Mardge Arkitekter [41], logga Lars Sundh. Renderingsbild Wingårdhs
Arkitekter [47], Werket Arkitekter AB & Agneta Pettersson renderingsbild. Foto Ulf Grünbaum [48], Tengbom Arkitekter [63], White [72],
SandellSandberg [52, 53], ALM Equity [18, 58, 70], 3D Case [44, 46], Viktor Kjellberg, Double Action [40], Megaron Arkitekter [42]

Alm Equity Arsredovisning 2014

Transcription

Similar documents

Stadshusparken.se

Samira Alm

Förändringsmodell Fm/23-36

Andens frukter & gåvor Daniel Alm & Johnny

OPM Kappa I2 Resultatrapport