Heimstaden Årsredovisning 2012

Transcription

Heimstaden Årsredovisning 2012
2
I N N E H Å L L | H E I M S TA D E N 2 0 12
2012 för den late
Innehållsförteckning
• Hyresintäkterna uppgick till 803 mkr, varav
bostäders andel svarade för 89%.
2012 i sammandrag
3
VD har ordet
4
• Uthyrningsgraden för bostäder uppgick per
bokslutsdagen till 99,5%.
Förvaltning
6
Segment
9
• Driftnettot uppgick till 413 mkr.
Förvaltningsberättelse
13–25
• Årets resultat uppgick till 206 mkr inklusive realiserade och orealiserade värdeförändringar.
Om Heimstaden
13
Verksamhet
13
• Fastigheter har under 2012 förvärvats för ett
sammanlagt fastighetsvärde om 19 mkr.
Organisation och medarbetare
14
Bostadssocialt ansvar
15
Fastighetsförvaltning
15
Transaktioner
16
Värderingmetodik
18
Förvaltningsfastigheter – Värderingsmetod
18
Fastigheternas värde
18
Finansiering
20
Hot och möjligheter
22
Mål
23
Väsentliga händelser efter balansdagen
24
Förslag till vinstdisposition
24
Koncernen i sammandrag
25
• Fastigheter har under 2012 sålts för 101 mkr.
Detta översteg värdering med i genomsnitt 3,0 %.
NYCKELTAL KONCERNEN
Resultat
2012
2011
Hyresintäkter, mkr
803
773
Driftnetto, mkr
413
392
Rörelseresultat, mkr
398
387
-323
-333
75
54
206
4
Finansnetto, mkr
Förvaltningsresultat, mkr
Årets resultat, mkr
Finansiella rapporter
Rapport över totalresultat – Koncernen
Rapport över finansiell ställning – Koncernen
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar area, kvm, per 31/12
Andel bostadsyta, %
Antal bostadslägenheter
Uthyrningsgrad bostäder (antal), %
2012
2011
819 720
825 462
86
86
11 716
11 818
99,5
99,4
Rapport över kassaflöden – Koncernen
Noter – Koncernen
Resultaträkning – Moderbolaget
Balansräkning – Moderbolaget
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Noter – Moderbolaget
Finansiella nyckeltal
2012
2011
Belåningsgrad, %
61,8
61,9
Soliditet, %
29,6
27,1
3 359
3 027
Genomsnittlig räntebindningstid lån, år
2,9
3,9
Genomsnittlig kapitalbindningstid lån, år
1,9
2,7
Genomsnittlig ränta per 31/12, %
4,8
4,9
Räntabilitet på eget kapital före skatt, %
4,0
-0,9
10 719
10 737
Eget kapital, mkr
Marknadsvärde fastigheter, mkr
26
27–28
29
30–39
40
41–42
43
44–47
Årsredovisningens undertecknande
48
Revisionsberättelse
49
Definitioner
Fastighetsförteckning
Bild till vänster: Heimstadens kontor, Malmö
3
26–49
50
51–58
V D H A R O R D E T | H E I M S TA D E N 2 0 12
”Affärsmässighet, respekt och nytänkande”
on
mina ög
n kan i
io
t
a
r 2012:
v
k
e
under å
n
e
d
Följande
a
t
ims
fat ta He
s am m an
rå d e n
p u lä ra o m
o
p
i
r
e
d
kanser
a b o s tä
n tl iga va
Att ra k ti v
efi
b
O
=
r
xt re gio n e
o c h ti ll vä
a d e r,
r i ft s ko s tn
d
+
re
g
ä
L
=
in gsfo k u s
Fö r va l tn
li tet
bä tt re k va
et m e d
r i e n l igh
ra
e
g
a
+
n
e
a gl ig
c h t rygga
a re s o m d
= Nö jd a o
Me d a rb et
rd
o
d
le
h
vä rd e n o c
tn e rs
vå ra kä rn
a rb et s p a r
m
sa
h
c
o
r
h yresgä s te
ader och
m a:
i ft s ko s tn
r
d
Tot a ls u m
re
g
lä
e r,
a va k a n s
h
ående oc
O b efi n tl ig
=
r Vä lm
te
s
ä
g
es
n ö jd a h yr
ö ret a g
t b o s ta d sf
a tt ra k ti v
Patrik Hall i nya förvaltningslokalerna som håller på att ta form på S Skolgatan i Malmö.
4
V D H A R O R D E T | H E I M S TA D E N 2 0 12
”Lojalitet, delaktighet, lyhördhet, glädje - Heimstadens väg till långsiktig framgång”
Ekvationen kan synas enkel, men kräver av var och en av
Heimstadens medarbetare en vilja till att ständigt bli bättre.
Vill du som läsare omedelbart klä denna ekvation i siffror,
fortsätt då läsa våra finansiella rapporter längre fram i denna
årsredovisning.
I vad ligger ett företags långsiktiga framgång och utveckling?
Vi på Heimstaden är övertygade om att allt handlar om hur
respektive medarbetare bemöter andra medmänniskor, vare
sig de är våra hyresgäster, sökanden, entreprenörer eller en
hemlös som en kall vinternatt funnit värme i ett av våra trapphus.
Ett företags kärnvärden och ledord skall genomsyra all verksamhet. För oss på Heimstaden har det varit viktigt att finna
de värden vi vill agera och dagligen leva i enlighet med. Dessa
värden har stötts och blötts samt diskuterats bland alla medarbetare. Nu står vi alla på en fast gemensam värdegrund.
Kommer vi nu och för all framtid att lyckas leva upp till våra
gemensamma kärnvärden och ledord? Sannolikt inte, vi är
människor av kött och blod med bra och dåliga dagar. Men
vi kommer att sträva efter att hjälpa och stödja varandra, rätta
till de misstag vi gör, ta ett gemensamt ansvar för resultatet
och finnas där som medmänniskor.
Någon har sagt,
” Det är svårt att ge bort vänlighet. Den kommer hela tiden
tillbaka till dig.”
Tänkvärda ord om hur vårt agerande skapar ett samhälle jag
gärna önskar se mycket mer av.
Framtiden är ljus
Jag ser positivt på 2013. Vi har duktiga medarbetare, attraktiva
fastigheter och fullt fokus på ständig förbättring och bra lönsamhet. Jag kan redan nu utlova en del glada överraskningar.
Stort tack för att fantastiskt engagemang under 2012, nu fortsätter vi vår resa mot uppsatta mål.
Patrik Hall, VD Heimstaden
5
F Ö R VA LT N I N G | H E I M S TA D E N 2 0 12
”Entreprenörsanda är vår styrka.”
Vår ambition är att inte bara förvalta, utan att utveckla. Vi vill utveckla både fastigheter och
medarbetare, så att vi kan erbjuda våra hyresgäster ett trivsamt och tryggt boende.
För hyresgästerna betyder vardagskvaliteten mycket. Att det alltid
Vår ambition är att ligga i framkant när det gäller entreprenörsanda,
är rent, fräscht och funktionellt i den fastighet där de bor. Det är
kvalitetssäkra leveranser och vardagskvalitet. Vi har jobbat hårt
ganska enkla åtgärder som krävs av oss, men det väsentliga är
med detta inom vår organisation och nu ser vi att det ger resultat.
att vi är på tå och hela tiden är motiverade att göra vårt bästa för
att hyresgästerna ska trivas. Det kan vara så enkla saker som att
När vi rekryterar nya medarbetare till Heimstaden är därför entre-
lamporna lyser i källargången, att det är rent i entrén, att skräp
prenörsanda en egenskap som vi tittar särskilt noga på. Vi vill ha
plockas undan på gården till exempel. Eller att vi reagerar snabbt
medarbetare som har den rätta inställningen när de möter våra
när en hyresgäst ber om hjälp och att vi håller vad vi lovat.
hyresgäster.
Banalt kan det tyckas, men det betyder mycket för vårt varumärke.
Pontus Rode, Förvaltningschef
Det betyder nöjda hyresgäster, som betalar hyran med glädje
och som berättar för vänner och bekanta hur trivsamt det är att
bo hos Heimstaden. Det betyder att vi stärker vårt varumärke,
så att hyresgästerna stannar kvar och fler söker bostad hos oss,
men också så att fastighetsägare som ska avyttra sina fastigheter
gärna vill se Heimstaden som köpare.
6
BARBRO KARLSSON, Uthyrare i Uppsala
”Ordning och reda är A och O.”
Sedan sex år är Barbro Karlsson uthyrare
på Heimstaden i studentstaden Uppsala.
Tillsammans med två kollegor svarar hon
för uthyrningen av ca 1.600 studentrum,
ca 400 studentlägenheter och 300 vanliga
hyresbostäder. Kön av bostadssökande är
lång och trycket är hårt, inte minst vid varje
terminsstart.
”Det är A och O att vara ordentligt förberedd och ha ordning”, säger Barbro.
”Det är så otroligt många sökande, så
det måste vara mycket struktur i arbetet
för att det ska fungera. När receptionen
är full med folk, som kommer för att
hämta nycklar och passerkort, så har vi
inte tid att reda ut slarvfel.”
Barbro har sin arbetsplats på Heimstadens kontor mitt i bostadsområdet.
Hennes huvudsakliga arbetsuppgift är
att sköta allt som har med uthyrningen
att göra, i arbetsuppgifterna ingår också
att ta emot besök och svara i telefon.
Det är inte många lugna stunder, åtminstone inte vid terminsstarterna. I fastighetsbeståndet har Heimstaden också 383
möblerade rum för utbytesstudenter, som
behöver extra mycket hjälp och information när de för första gången anländer till
Sverige och Uppsala.
Viktigt att vara professionella
Heimstaden har mellan 200 och 300
sökande för varje studentrum som blir
ledigt. Registreringsdatum avgör vilken
placering man har i bostadskön. Innan
inflyttning gör Heimstadens servicetekniker en besiktning av rummet för att
säkerställa att det är klart att flytta in.
”Vår stora utmaning är att vi har många
rum och lägenheter och många som ska
flytta in under en kort period. Det gör att
vi måste vara väldigt väl förberedda och
ha ordning och reda på alla handlingar,
nycklar och passerkort. Ju mer vi kan
7
förbereda, desto smidigare går det. Att
vi gör ett professionellt jobb gör ett gott
intryck på våra hyresgäster och ger
dem en positiv bild av Heimstaden som
hyresvärd. Det är viktigt för att de ska
känna trygghet och trivsel och ta väl
hand om bostaden den korta tid de bor
hos oss”
NIKLAS HERRSTRÖM, Områdeschef i Malmö
”Här är högt i tak – och det är bra!”
Innan Niklas Herrström började som områdeschef på
Heimstaden år 2012 hade han arbetat i flera år med
fastighetsförvaltning inom kommunala bolag. Han sökte
tjänsten på Heimstaden för att han ville få större frihet
att själv påverka sitt arbete. Och kontrasten mellan de
olika sätten att förvalta fastigheter var större än han
kunde ana.
”Inom kommunala fastighetsbolag är
mycket av arbetet tillrättalagt. Man gör
som man alltid har gjort och det tar lång
tid att genomföra förändringar”, säger
Niklas. ”Som privatägt bolag står Heimstaden i bjärt kontrast mot detta, vilket
skapar en enorm dynamik i sättet att
arbeta. Jag får stora möjligheter att lägga
upp vardagen som jag själv vill och påverka hur jag och mina medarbetare ska
utföra arbetet. Det är korta beslutsvägar,
högt i tak och stor vilja att förändra och
förbättra. Jag kan anlita leverantörer för
att jag vet att de håller hög kvalitet och
gör ett bra jobb, och inte bara ta hänsyn
till lägsta möjliga pris.”
Som områdeschef har Niklas ansvar för
cirka 900 lägenheter, de flesta belägna
kring Möllevångstorget i Malmö. Fastigheterna är uppförda från början av
1900-talet fram till cirka 1980 och utöver lägenheter inrymmer fastigheterna
även en del restauranger och butiker.
Niklas är arbetsledare för tre vaktmästare och ansvarar dessutom för att ekonomin följs upp och att de ekonomiska
målen uppnås.
rerat”, berättar Niklas ”Nu har vi försökt
att bli mer affärsmässiga. Vi har valt ut
ett antal entreprenörer, tagit fram en
mall över anbudsförfrågan och satt ihop
en lista över produkter och material som
vi vill använda. Det gör att entreprenörerna har lärt sig hur vi vill att de ska
jobba, uppdraget genomförs därför fortare och hyresgästerna blir störda under
en kortare period än tidigare.”
Tre värdeord
Affärsmässighet, respekt och nytänkande är tre värdeord som ska ligga till
grund för Heimstadens medarbetare i
den dagliga verksamheten.
Niklas är ute 4-5 dagar i veckan för att
titta på lägenheter och lösa problem.
Och han vet hur betydelsefullt det är att
visa respekt mot hyresgästerna.
”Under mitt första halvår på Heimstaden
inträffade flera vattenskador i badrum.
Detta var något nytt för mig, men jag
tyckte att arbetet genomfördes ostruktu-
”Det är viktigt att träffa människor och
prata om problemen. Och det är viktigt
att skapa relationer”, menar Niklas.
”Man måste möta hyresgästerna och de
8
problem de upplever på ett respektfullt
sätt. Det räcker att gå till sig själv och
ställa frågan – hur vill jag bli bemött?
Men vi måste också se till att vi själva
blir respekterade, genom att ge bra
information och förklara hur vårt arbete
fungerar.”
För att bli mer affärsmässiga krävs det
också att vara nytänkande. Att ifrågasätta,
hitta nya vägar och ständigt komma med
förbättringar.
”Alla medarbetare ska känna att de får
lov att komma med egna förslag, och att
de får lov att misslyckas. Det ska vara
högt i tak i en verksamhet för det gör
medarbetarna motiverade och engagerade ...och så är det hos Heimstaden”,
säger Niklas.
S E G M E N T | H E I M S TA D E N 2 0 12
Heimstaden segment
Heimstaden har tre segment som utgörs av de geografiska områdena Öresundsregionen,
Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge.
Lägenhetsyta per region
26 %
Småland /
Blekinge
45 %
Öresundsregionen
29 %
Stockholm /
Mälardalen
Lokalyta per region
32 %
Öresundsregionen
51 %
Småland /
Blekinge
17 %
Stockholm/
Mälardalen
LÄGENHETER
11.716
Fördelning yta
LOK ALER
996
14 %
Lokaler
PARKERINGSPLATSER/
GARAGE
86 %
Lägenheter
3.902
9
Öresundsregionen
– centrum för dynamisk tillväxt
Öresundsregionen, som består av Skåne på den svenska sidan, är en
dynamisk region med snabb ekonomisk tillväxt. Bra infrastruktur, med
den fasta förbindelsen mellan Sverige och Danmark som den viktigaste
länken, har inneburit stora, positiva förändringar. Invånarna har fått större
frihet att välja var de vill bo, leva, studera eller arbeta. Det har skapats
gynnsamma förutsättningar för utveckling av näringslivet och en stabil
ekonomisk tillväxt. I Öresundsregionen produceras idag en fjärdedel
av Sveriges och Danmarks samlade BNP. Befolkningen är koncentrerad
Nyckeltal Öresund
kring sundet och uppgick till drygt 3 785 000 invånare vid årsskiftet
Antal fastigheter
2011/2012, varav ungefär 1 250 000 var bosatta på den svenska sidan.
206
4 683
Antal lokaler
423
Redan om tio år förväntas befolkningen i hela Öresundsregionen ha
Antal garage och p-platser
passerat fyra miljoner invånare.
Bostadsyta, kvm
1 109
313 364
Lokalyta, kvm
36 585
Totalyta, kvm
349 949
Årsomsättning, mkr
359
Driftnetto, mkr
183
5 442
ANTAL FASTIGHETER
206
Örkelljunga
Klippan
Helsingborg
ANTAL LÄGENHETER
4.683
Landskrona
Malmö
Ystad
10
Småland/Blekinge
– innovationsmiljö med positiv framtid
Linnéuniversitetet i Kalmar och Växjö, Blekinge Tekniska Högskola i
Karlskrona och Högskolan i Jönköping har en nyckelroll för den framtida
utvecklingen i Småland och Blekinge. På högskoleorterna samlas kompetent och välutbildad arbetskraft, som ger ett välbehövligt bidrag till
innovationsmiljön, stärker förutsättningar för en gynnsam utveckling av
näringslivet och attraherar investeringar. Forskning visar att det finns
tydliga samband mellan hög utbildning och hög etableringsfrekvens.
Idag bor det knappt en miljon invånare i regionen, men den kraftiga
Nyckeltal Småland/Blekinge
befolkningsökningen i Mälarregionen och Skåne kommer enligt prog-
Antal fastigheter
noserna att spilla över även på Småland och Blekinge. Folkmängden
2 691
Antal lokaler
348
förväntas växa med 9 000 – 10 000 invånare om året under 2020- och
2030-talen. Därmed skapas också en ökad efterfrågan på bostäder i
Bostadsyta, kvm
attraktiva områden.
119
1 036
183 922
Lokalyta, kvm
59 955
Totalyta, kvm
243 877
Driftnetto, mkr
ANTAL FASTIGHETER
Trollhättan
119
ANTAL LÄGENHETER
Sävsjö Vetlanda
2.691
Hyltebruk
Ljungby
Växjö
Ronneby
Karlskrona
11
206
105
2 157
Stockholm/Mälardalen
– navet i den svenska ekonomin
I Stockholm-Mälarregionen bor drygt 2,9 miljoner människor, vilket är
nästan 35 % av Sveriges befolkning. Här finns hälften av landets aktiva
forskare och 35 % av alla högskolestuderande. Regionen fungerar som
navet i den svenska ekonomin och svarar för närmare 50 % av hela
Sveriges BNP. Att detta är en region som är attraktiv att bo och leva i
syns på befolkningsökningen, som är nästan dubbelt så hög som i landet som helhet. Ökningen beror framför allt på inflyttning. Enligt prognoser kommer Stockholm-Mälarregionen att ha en befolkningstillväxt på
Nyckeltal Stockholm/Mälardalen
600 000 – 800 000 invånare fram till år 2030. Väl utbyggd infrastruktur,
Antal fastigheter
bra miljö för näringslivet och stark tillväxt för nya näringar bidrar till en
68
4 342
Antal lokaler
225
god utveckling. Och naturligtvis medför befolkningsökningen ett stort
behov av bostäder i regionen.
Bostadsyta, kvm
1 757
205 586
Lokalyta, kvm
20 308
Totalyta, kvm
225 894
238
Driftnetto, mkr
125
3 120
ANTAL FASTIGHETER
68
Uppsala
Strängnäs
Vaxholm
Solna
Stockholm
ANTAL LÄGENHETER
4.342
Vingåker
Katrineholm
12
F I N A N S I E L L A R A P P O R T E R | H E I M S TA D E N 2 0 12
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Heimstaden AB (publ),
Ledord
org nr 556670-0455, får härmed avlämna följande årsredovisning
Lojalitet – vi arbetar i enlighet med vår affärsidé, policys och
och koncernredovisning för räkenskapsåret 2012.
för företagets bästa där alla har ett ansvar att hjälpa varandra
att lyckas i sina uppdrag och att vara föredömen för våra kärn-
OM HEIMSTADEN
värden och ledord
Affärsidé
Delaktighet – vi uppskattar andras kompetens och litar på
Heimstadens affärsidé är att skapa en god ekonomisk avkast-
andras goda avsikter. Bra samarbete förutsätter ett aktivt del-
ning på eget insatt kapital genom att förvärva, producera, för-
tagande från alla genom att dela med sig av information och
valta, utveckla och försälja i huvudsak bostadsfastigheter.
kunskap till andra samt ha förståelse för hur vårt agerande på-
Vi skall förse kunderna med attraktiva och ändamålsenliga bo-
verkar andra.
städer, under livets olika skeden, i centrala lägen i tillväxtregioner i
Lyhördhet – vi lyssnar på alla medarbetare, kunder och leve-
södra Sverige och i Mälardalen.
rantörers åsikter och strävar efter goda och långsiktiga relationer
Heimstaden skall erbjuda ett brett utbud av hyreslägenheter,
som skapar mervärde för alla parter
som skall ge de boende valmöjlighet i form av standard, pris och
Glädje – vi ska ha roligt på jobbet, humor underlättar tänkande.
flexibel servicegrad.
Alla har ett ansvar att bidra till trivsel och glädje i arbetet.
I vår affärsprocess ingår att förvärva fastigheter där värdetillväxt
kan skapas genom att stadsdelens och varje enskild fastighets för-
VERKSAMHET (VÄRDESKAPANDE STRATEGI)
utsättning tillvaratas och utvecklas. Detta sker genom samhällsen-
Heimstaden äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i områden
gagemang, lönsam och effektiv förvaltning samt kundrelaterade
där människor vill bo och verka.
och bruksvärdeshöjande insatser.
Heimstaden är ett utvecklande fastighetsbolag, som präglas
Genom välutbildad personal, som har lokal marknadskännedom
av entreprenörskap och hög motivation inom alla verksamhets-
och sätter kunden i fokus, skapar vi mervärde.
delar. Vi vet att närheten till våra kunder, hyresgästerna, är grun-
Vi säljer fastigheterna om dessa inte uppfyller affärsidéns krite-
den för en långsiktig stabil utveckling i bolaget.
rier eller när vår förväntade värdetillväxt har uppnåtts.
Heimstaden har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastig-
Heimstaden skall ha en långsiktigt stabil ekonomi, med årliga
hetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva regioner. Vi är
överskott på en nivå som gör det möjligt för bolaget att förverkliga
helt inriktade på bostadsfastigheter i centrala lägen, vilka också
tillväxt- och produktionsmål, långsiktigt säkerställa våra fastighe-
står för knappt 86 procent av vårt bestånd.
ters värdeutveckling och ge de boende en god service.
Heimstaden stödjer de boendes önskan och vilja om en boendeVärdegrund
karriär. En god kunddialog kräver att vi lyssnar på hyresgästernas
Vår värdegrund ska genomsyra allt vi gör inom Heimstaden och
vilja och ställer oss positiva till deras inviter i frågor som aktivt
bidra till att vi når våra mål och förblir ett framgångrikt företag.
deltagande i skötseln samt ombildningar.
Våra kärnvärden och ledord vägleder oss i vårt dagliga arbete
och beskriver hur vi ska möta varandra och våra kunder.
Heimstadens löpande målsättning är att fortsatt förvärva nya
centrala bostadsfastigheter. Inför varje nyförvärv väger vi noga
Kärnvärden - ARN
fördelar mot eventuella nackdelar – vi förvärvar aldrig för förvär-
Affärsmässighet – vi agerar ärligt och ansvarsfullt i allt vi gör
vandets skull. Viktigast av allt är att fastigheterna ligger i centrala
genom att ta initiativ, uppfylla våra åtaganden och ta ansvar för
och attraktiva områden där våra kunder vill bo. Av stor vikt är även
våra handlingar
att regionen präglas av tillväxt, låga vakanstal och framtidstro.
Respekt – vi är lyhörda, bryr oss om och hjälper våra medmänniskor
Under året har Heimstaden genomfört kompletteringsförvärv av
Nytänkande – vi är aktiva i vårt kontinuerliga förbättrings-
centralt belägna fastigheter i Malmö och Klippan.
arbete genom att välkomna och bidra med nya idéer, oliktänkande
och handlingskraft
13
ORGANISATION OCH MEDARBETARE
Våra medarbetare
Heimstaden arbetar med kund och fastighet i fokus och är orga-
Vår målsättning är att ha kunniga och engagerade medarbetare
niserad i tre rörelsegrenar; förvaltning, transaktion och utveck-
som känner stort engagemang och delaktighet i företagets ut-
lingsorganisation. Förvaltningen ansvarar för fastighetsskötsel,
veckling. Som ett led i att uppnå detta har vi arbetat med att
uthyrning, kundtjänst och utveckling av fastigheter. Transaktions-
stärka vår identitet och företagskultur genom att ytterligare
avdelningen ansvarar för förvärv och försäljning av fastigheter, i
definiera vår affärsidé och värdegrund. En personalpolicy har
syfte att förädla och utveckla Heimstadens portfölj av bostads-
antagits som förklarar vår grundsyn på våra medarbetare, hörn-
fastigheter i centrala lägen i tillväxtområden. Avdelningen ansvarar
stenarna i medarbetarskapet samt de mål, aktiviteter och rikt-
också för hyresförhandlingar, vilka nästan uteslutande bedrivs i
linjer som stödjer vår personalpolicy och verksamhet. Värde-
egen regi. Utvecklingsorganisationen, genom Heimstadens bygg-
grunden har också införlivats i våra personalprocesser som
bolag Heimstaden Exploatering AB, ansvarar för nyproduktion
t ex utvecklings- och lönesamtal.
och viss tillbyggnad av fastigheter.
Även ett arbete med övriga policys och riktlinjer har gjorts
Affärssupport är den administrativa organisationen med spe-
för att förtydliga våra intentioner och ge alla förutsättningar att
cialistkompetens som stödjer de affärsdrivande enheterna.
både hantera och leva upp till dessa.
Lokal förankring
Företagsledningen har under året besökt regionkontoren varje
Heimstaden är ett företag som vill dra nytta av sin storlek men
kvartal och givit aktuell företagsinformation och haft diskussioner
ändå kunna ta vara på de lokala olikheterna och fungera som det
kring b l a vår affärsidé, värdegrund, personalpolicy och mål-
lilla företaget i det stora. Detta gör vi genom vårt eget förvaltnings-
sättningarna med våra ledstjärnor - helt, rent och funktionellt.
bolag, Heimstaden Förvaltnings AB som är organiserat i tre geografiska regioner; Öresundsregionen, Småland/Blekinge och
Som en viktig del i att upprätthålla en säker och trivsam arbets-
Stockholm/Mälardalen. Indelningen i regioner med lokala förvalt-
miljö arbetar vi förebyggande med frågor rörande alkohol, droger
ningskontor ger oss goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser
och skadligt bruk. I början av året utarbetades en riktlinje för
och förändringar på respektive marknad och också förutsätt-
detta och vi ingick även ett samarbetsavtal med Alna som stöt-
ningar att agera snabbt och flexibelt. Den lokala närvaron med
tar oss i dessa frågor. Alna ägs av de centrala organisationerna
dagliga kundkontakter borgar för hög kvalitet och att lägenheter
på arbetsmarknaden och arbetar som expert på skadligt bruk i
och bostadsområden tillgodoser våra hyresgästers behov av
arbetslivet sedan 1961. I våras genomfördes en medarbetarenkät
trivsel och service.
kring missbruk som sedan legat till grund för vidare satsningar
VD
FASTIGHETSFÖRVALTNING
TRANSAKTION
FASTIGHETSUTVECKLING
Bostad
Förvärv
Nyproduktion
Företag
Försäljning
Ombyggnad
Uthyrning
Förädling
Drift/Teknik
Hyresförhandling
Hållbarhet
Kundvård
Kundvård
AFFÄRSSUPPORT
Ekonomi, Finans, Juridik, IT, Kommunikation, Personal
14
på personalinformation samt en utbildning för alla personal-
Fokus på dagliga insatser för att se till att det alltid är rent,
ansvariga chefer, där också övriga medarbetare givits möjlighet
helt, funktionellt och tryggt. Detta arbete har givit gott resultat
att deltaga.
under 2012.
För att uppmuntra alla medarbetare att välja ett aktivt liv med
på bl a säkerhetsdörrar, nya dörrpartier med kodsystem. Nära
ökad hälsa och välbefinnande har vi investerat ytterligare i frisk-
samarbete med Hyresgästföreningen och våra hyresgäster har
vårdsbidraget med möjlighet till olika hälsofrämjande aktiviteter.
gjort att vi ökat trivsel och trygghet för våra kunder.
Den upplevda tryggheten har ökat i och med extra satsning
Rabatterbjudande på gymkedjor samt erbjudande om förmånlig
Heimstaden har också en bolagsgemensam kundtjänst dit
ögonlaserbehandling har också introducerats.
hyresgästerna kan vända sig för snabb återkoppling vid felanmälan.
I syfte att få nöjda kunder och skapa långsiktiga hyresrelationer
En ”jobba hos oss” sida har skapats på vår hemsida där vi pro-
är det viktigt att Heimstaden är en hyresvärd som är lyhörd för
filerar oss som arbetsgivare och där vi har många besökare och
hyresgästens behov.
erhåller överraskande många spontanansökningar.
Hållbar miljö
Vi värdesätter det interna erfarenhetsutbytet och i början av året
Vad har Heimstaden att förvänta sig i framtiden?
träffades alla uthyrare under några dagar för att utbyta erfaren-
Svaret är en hel del; kraven på socialt och miljömässigt ansvars-
heter, öka samarbetet och prata om funktionens roll och utveck-
tagande kommer från marknaden i form av välinformerade, väl-
ling. Erfarenhetsutbyte mellan övriga yrkesgrupper har också
organiserade och engagerade kunder och konsumenter.
gjorts genom att besöka kollegors verksamheter och ta lärdom
från varandra.
Prioriterade områden:
Inom ramen för miljöledningssystemet har analyser av företagets
Vid utgången av 2012 var vi 99 medarbetare, något färre än år
miljöpåverkan genomförts vilket klargjort att miljöarbetet ska foku-
2011 då vi var 109 medarbetare. Anledningen är att skötseln av
seras till följande områden:
den yttre miljön i Malmö lagts ut på entreprenad samt att några
• minimera klimatpåverkan
tjänster inte nyrekryterats då transaktionsnivån varit lägre än
• sund inomhusmiljö
tidigare. Vi är 35 % kvinnor och 65 % män och i chefsbefattningar
• fastigheter och material utan miljöfarliga ämnen
är andelen kvinnor 32 % och män 68 %.
• bra och miljöeffektiv avfallshantering
BOSTADSSOCIALT ANSVAR
Minimera klimatpåverkan
Heimstaden skall aktivt motverka boendesegregation, främja
Minskningen av klimatpåverkande gaser, så kallade växthusgaser
jämställdhet och bekämpa diskriminering.
som exempelvis koldioxid, har fortsatt hög prioritet.
Vi har under året fortsatt vårt samarbete med kvinnojourer,
Utsläppen orsakas i huvudsak av uppvärmning av byggnader
sociala myndigheter samt bostadsförmedlingen i Stockholm
och tappvatten. Vattenbesparande åtgärder har gjorts i Vaxholm
och i Malmö.
under 2012 och kommer att fortsätta i Malmö under 2013.
Heimstaden strävar mot ett väl fungerande medinflytande för
Då företaget sedan många år regelmässigt konverterat nyin-
de boende. I ett flertal fastigheter sköter våra hyresgäster trapp-
köpta fastigheter från olja till fjärrvärme kan vi säkerställa högre
städning och trädgårdsskötsel och påverkar därmed positivt sin
driftsäkerhet, komfort och en positiva effekter för miljön.
boendekostnad och sitt boendeinflytande. Självförvaltning leder
till en större omsorg om boendemiljön, skadegörelse minimeras
Fastighetsteknik
och tryggheten ökar. Aktiva och engagerade boende i kombina-
Arbetet med energi- och miljöförbättringar har pågått under hela
tion med en väl fungerade förvaltning är en grund för ett tryggt
året. Tidigare års genomförda energideklarationer av Heimstadens
och trivsamt boende.
fastigheter har legat till grund för fortsatt energibesparingsåtgärder.
Möjligheten till energieffektivisering av fastigheterna med hjälp
FASTIGHETSFÖRVALTNING
av vår personal har givit gott utslag.
Genom en egen förvaltningsorganisation kan Heimstaden
Vi har bra kontroll på energianvändningen i alla våra fastigheter
arbeta långsiktigt med underhåll, investeringar och aktiv tillsyn
och arbetar löpande på att testa ny teknik inom övervakning och
av fastigheterna för att upptäcka och avhjälpa eventuella brister
styrteknik. Vi har under året inlett en test i Vaxholm tillsammans
i tid. Hyresgästerna möter genom detta personal med stor kun-
med EON. Detta test kommer vi att utvärdera under året för att se
skap om både fastigheterna och hyresgästernas behov, vilket
om det kan vara en övervakning och styrteknik som kan komma
bidrar till en högre servicenivå.
att implementeras på andra ställen i landet.
15
Mediaförbrukningen
Förbrukning
Värme*kWh/kvm och år.
Fastighetsel kWh/kvm och år.
Vatten kbm/kvm och år.
är fortfarande så att det i vissa fall är svårt för dessa aktörer att
Utfall 2012
konkurrera med inhemska aktörer. De mest intressanta fastig-
152,10 **
heterna för de internationella aktörerna har varit detaljhandels-
24,83 **
och logistikfastigheter.
1,73 **
* Normalårskorrigerad.
** Nyckeltal baserade på ytor BOA + LOA.
När det gäller transaktionsvolymen för bostäder svarade den för
cirka 20 % av den totala omsättningen vilket är i linje med nivån
I mångt och mycket ett gemensamt arbete
2011. Bedömningen är att intresset för bostäder är fortsatt stort
Som fastighetsägare finns ett antal åtgärder att vidta för att
men att det fortsätter att vara en brist på kvalitativa bostäder
minska energianvändningen.
och bostadsportföljer till försäljning vilket håller nere volymerna.
Att välja rätt byggnadskonstruktion och design är något vi kan
göra vid ny- och ombyggnationer. Ett annat område är arbetet
Heimstadens samlade försäljningar under 2012 uppgick till
med den vardagliga fastighetsdriften och optimeringen av denna.
101 mkr vilket var 3,0 % över värderingen. Under året för-
En byggnads verkliga påverkan på energianvändningen uppstår
värvades två stycken bostadsfastigheter för 19 mkr. En av fastig-
först när hyresgästen med sin verksamhet börjar nyttja byggnaden.
heterna är belägen i Malmö och den andra kompletterade vårt
Vi samarbetar därför med våra hyresgäster för att med gemen-
bestånd i Klippan. Fokus kommer fortsatt att ligga på att försöka
samma krafter minska energianvändningen.
hitta kompletteringsköp med kvalitet i redan befintliga marknader. Orter som präglas av tillväxt kommer att vara prioriterade.
Planerat underhåll
Under 2012 har en mängd planerade underhållsinsatser gjorts
på fasader, fönster, tak, balkonger, gårdar, trapphus och installationer.
Planerat underhåll med trygghets- och säkerhetsåtgärder har
också utförts.
Stora insatser med köksrenoveringar har gjorts i Uppsala under
2011-12, stamrenoveringar i Malmö och Katrineholm har gjorts
och dessa kommer att fortsätta fram till 2013.
TRANSAKTIONER
Den totala transaktionsvolymen i Sverige under 2012 uppgick till
107 miljarder kronor enligt Savills bedömning. Det är en ökning
med drygt 10 % jämfört med 2011 då transaktionsvolymen uppgick till 96 miljarder. Trenden 2012 har varit att ett antal stora
affärer svarat för merparten av omsättningen (enligt Jones Lang
La Salle svarade affärer över 500 mkr för 69 % av omsättningen).
Den största affären var Kungsledens försäljning av sin 50-procentiga andel av Hemsö. Det har under 2012 fortsatt vara svårt med
finansieringen av fastighetsförvärv. Under årets andra hälft har
det dock gått att skönja en lättnad och en större vilja bland bankerna att låna ut gentemot fastigheter.
De svenska institutionernas och pensionsbolagens intresse fortsätter att vara starkt för fastigheter både via direkta förvärv och
indirekta förvärv. Detta har hållit uppe konkurrensen och priserna
på det mest attraktiva objekten. Det är framförallt så kallade ”primefastigheter” som varit mest attraktiva. Inhemska institutioner och
fonder svarade för 40% av förvärven under året.
Det finns fortsatt ett intresse från internationella aktörer för fastigKällan 12. Malmö
heter i Sverige. Förvärvsvolymen för 2012 låg på 17 miljarder. Det
16
Förvärv under 2012
Stad
Fastighet
Adress
Malmö
Styrkan 15
Torekovsgatan 6 A-B
Klippan
Fridhem 3
Generalsgatan 6
Summa
Bostäder
kvm
Antal
lägen- Lokaler
heter
Kvm
Antal
Total
lokaler yta kvm
Bygg/
renår
Avtalat
fastighetsvärde
tkr
696
12
0
0
696
1944
8 700
1 207
17
0
0
1 207
1929/90
10 436
1 903
29
0
0
1 903
19 136
Antal
Total
lokaler yta kvm
Avtalat
försäljningsvärde
tkr
Fastighetsförsäljningar under 2012
Stad
Fastighet
Adress
Klippan
Merkurius 12
Alleg 6-8, Åbyg 11-15, Torsg 3
Stockholm
Bergslagen 27
Upplandsgatan 9
Malmö
Rostorp 15
Lundavägen 55 A-D
Vingåker
Bagaren 11
Fabriksgatan 11
Vingåker
Bagaren 14
Landskrona
Landskrona
Summa
Bostäder
kvm
Antal
lägen- Lokaler
heter
Kvm
Bygg/
renår
3 928
60
28
4
3 956 1944/93
42 800
431
12
147
5
578 1886/76
25 000
1 395
25
142
2
1948
21 300
243
4
0
0
243 1939/83
1 078
Fabriksgatan 13
243
4
0
0
243 1939/83
1 077
Turkosen 4
Stormgatan 41
422
8
0
0
422
1952
4 675
Turkosen 5
Stormgatan 43
1951
1 537
456
6
0
0
456
7 118
119
317
11
7 435
17
4 675
100 605
VÄRDERINGSMETODIK
nella kunskap om kostnader för likvärdiga objekt. Det sistnämn-
Heimstadens fastighetsvärdering utgår ifrån en årlig extern fast-
da är en viktig del av värderingen då aktiva beslut samt ägarens
ighetsvärdering av samtliga fastigheter i beståndet. Värderingen
organisation påverkar redovisad kostnad. Därför kan driftskost-
är således en intern värdering som baseras på en för varje fast-
nad i en värdering skilja sig från den redovisade, både positivt
ighet framtagen extern värdering. Denna genomförs vid res-
och negativt. Kostnaderna varierar för varje individuell fastighet
pektive årsskifte och marknadsvärdet för varje enskild fastighet
beroende på fastighetstyp, standard och funktion.
åsätts.
För varje fastighet har en marknadsrelaterad (förväntad) lång-
Kvartalsvis korrigering av marknadsvärdet för respektive fast-
siktig vakansgrad åsatts till vilken den aktuella ingående va-
ighet görs internt utifrån det senast fastställda externa mark-
kansen ”normaliseras” över värderingsperioden. Utöver ovan-
nadsvärdet. Detta korrigeras för faktisk driftnettoförändring och
stående utgör värderingsunderlaget även av ortsprisdata för
bedömd förändring av marknadens avkastningskrav för fastighe-
fastighets och bostadsrättsförsäljningar.
ten. Bedömning av förändring av avkastningskrav för respektive
ort fastställs kvartalsvis i samverkan med externt värderingsin-
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER – VÄRDERINGSMETOD
stitut.
Värdering görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som
Heimstaden har genom aktiv handel med fastigheter och lö-
baseras på respektive fastighets driftsnetto. Som komplement
pande bostadsrättsombildningar en mycket god marknads- och
används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys.
fastighetskännedom.
Utifrån angivna/bedömda driftnetton (observerade hyresnivåer
och en bedömning av långsiktiga vakanser samt driftkostnader)
Marknadsvärde definieras som följer:
sker en simulering för de kommande fem till tio årens intjänings-
”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest
förmåga och ett nuvärde beräknas (inkl. nuvärde av en evighets-
trolige köparen är beredda att genomföra en transaktion efter
kapitalisering år fem eller tio enligt nettokapitaliseringsmodel-
att fastigheten under en rimlig tid marknadsförts på en öppen
len). Summan av de beräknade nuvärdena utgör bedömt mark-
marknad. Försäljning förutsätts ske på armslängds avstånd. Om
nadsvärde för fastigheten.
en bostadsrättsförening bedöms vara den mest sannolike köparen tas detta således med i bedömningen.”
Följande antaganden har använts vid de enskilda
värderingarna:
Förvaltningsfastigheter
• Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad
– Värderingsunderlag
inflationstakt, tagit i beaktande indexeringsnivån för varje
För bostäder utgörs värderingsunderlaget av debiterad hyra,
kommersiellt kontrakt.
specificerade hyrestillägg och eventuella rabatter.
• Diskonteringsränta och avkastningskrav baseras på analyser av
För lokaler utgörs uppgifterna av utgående hyra, avtalstid, index-
genomförda transaktioner, samt individuella bedömningar
reglering samt eventuella tillägg såsom värme, vatten, elektrici-
avseende risknivån och fastighetens marknadsposition.
tet, dock exkluderat fastighetsskatt och moms. Uppskattningen
av drifts- och underhållskostnader baseras på fastighetens his-
Värdering av projektfastigheter
toriska kostnader samt på den externa värderarens professio-
Projektfastigheter utgörs av fastigheter under uppbyggnad och
av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till anskaffningsvärde avseende fastigheter under uppbyggnad samt bedömt marknadsvärde avseende obebyggd mark.
Värdering av rörelsefastigheter
Som rörelsefastigheter avses kontors- och industrifastigheter
som används till väsentlig del för eget bruk. Rörelsefastigheter
värderas till anskaffningskostnad. Avskrivningar görs enligt
komponentmetoden. Inga rörelsefastigheter fanns i portföljen
vid bokslutsdagen.
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Heimstadens fastighetsportfölj hade ett totalt värde om 10 719 mkr
på bokslutsdagen. Detta motsvarar en förändring om 29 mkr
som fördelar sig enligt nedan.
Posse 18, Karlskrona
18
fastigheter varit något stigande då driftnettona på dessa fastig-
Förändring bedömt marknadsvärde, mkr
Marknadsvärde 2011-12-31
Försäljningar under året
Inversteringar under året
Marknadsvärde efter transaktioner
Orealiserad värdeförändring p g a förändrat
avkastningskrav
Orealiserad värdeförändring p g a förändring av driftnetto
Marknadsvärde 2012-12-31
heter i likhet med övriga portföljen ökat. Intresset och efterfrågan
10 737
-98
från bostadsrättsföreningar, institutionella placerare och övriga in-
+51
vesterare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt.
10 690
Förvaltningsfastigheter – Känslighetsanalys
-414
+443
Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, mkr
10 719
Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har lett till ett ökat
0,75 procentenheter lägre avkastningskrav
12 676
11 949
11 300
driftnetto. Under 2012 har avkastningskravet på investerarmark-
Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen
10 719
naden för bostadsfastigheter legat kvar på samma nivåer som
0,25 procentenheter högre avkastningskrav
10 194
under 2011. Prisutvecklingen på bostadsrättmarknaden har i stort
9 719
sett varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit
9 286
något sjunkande. Det innebär att avkastningskravet för dessa
Läkaren 5, Trollhättan
19
Banken 15, Vetlanda
FINANSIERING
Koncernens räntebärande skulder uppgick per den 31 december
beviljades nödlån. Trots detta fortsatte oron över Grekland och
2012 till 6 623 mkr (6 645 mkr per 2011-12-31). Dessa var förde-
en potentiell Grexit under försommaren. Det är först när Mario
lade mellan sex finansiella institut. Minskningen med 22 mkr från
Draghi i juli uttalar de berömda meningarna ” Within our mandate,
årets början fördelar sig som följer:
the ECB is ready to do whatever it takes to preserve the euro.
And believe me, it will be enough.” som euro-zonen och euron
Förändring lånevolym, mkr
får ökat och mer stabilt förtroende i de finansiella marknaderna.
Räntebärande lån 2011-12-31
Sverige som tillsammans med Norge varit de klarast lysande
Återbetalning av lån
Nyupptagna lån
Räntebärande lån 2012-12-31
6 645
stjärnorna på den under de senaste åren så mörka europeiska
-610
587
himlen börjar nu mot bakgrund av sitt stora exportberoende känna
6 623
av den vikande efterfrågan på dess produkter. Detta resulterade
i en ökad mängd varsel och en aktiv och expansiv penningpolitik
Återbetalning av lån sker normalt till allokerat lånebelopp alterna-
varmed marknadsräntorna som börjat året upp avslutade året
tivt till allokerat lånebelopp plus en extra amortering i samband
med ett fall liknande det vi såg i 2011.
med försäljning. Nya lån har uteslutande upptagits i bank och
Den 5-åriga svenska swapräntan började året kring 1,98 % och
hypoteksinstitut i Sverige. All finansiering sker i svenska kronor.
steg odramatiskt under första kvartalet till en nivå om ca 2,4 %
Räntor och bankmarknad – Heimstadens analys
varefter den började sin nya väg nedåt igen. Den 5-åriga swappen
2011 avslutades i moll på den nordiska bank- och finansierings-
pendlade mellan toppnivån om 2,4 % och lägstanivån (december)
marknaden. Bankerna höll hårt i sin likviditet varmed utbudet av
om 1,48 % för att avsluta året på 1,52 %.
finansieringsmöjligheter av fastigheter generellt sätt var begränsat.
2012 inleddes med fortsatt fokus på en potentiell Euro-kollaps
I december tog man, genom beslutet att införa en gemensam
och ett nytt ord i form av Grexit spreds och blev allmänt veder-
finansinspektion, i Europa ytterligare ett steg mot att stärka för-
taget. I januari beslutade Euro-länderna om en finanspakt med
troendet för euro-länderna och i detta fall dess finansiella institut
målet att länderna i euro-zonen skall få bättre budgetdisciplin
och marknad. Sverige valde att stå utanför denna struktur då
och därmed förhoppningsvis förebygga framtida skuldkriser så-
man bedömde kostnaden som större än den potentiella direkta
som den i Grekland. Under första kvartalet gjordes en överens-
och indirekta vinst som är tänkt att uppkomma mot bakgrund av
kommelse med Grekland och dess skulder skrevs ned och landet
den nya strukturen.
20
Lån och derivat struktur
Bankerna har under året fortsatt med utlåning till fastighetsbolag
och utan drastiska ändringar i marginaler eller strukturer. Mot
Lån (kr)
Låneförfall
bakgrund av bättre förfallostruktur på existerande lånevolym mot
fastighetssektorn, hög kassalikviditet hos industribolagen samt
Förfall, år
lägre aktivitet från private equity bolag börjar bankernas intresse
för fastighetssektorn öka och detta har börjat kommuniceras
Lånebelopp
Andel, %
Snittränta, %
inkl marginal
2,37
2013
726 221 106
11,0
2014
4 345 271 151
65,6
2,19
2015
916 238 664
13,8
2,60
tydligare i marknaden. Kostnaden för bankernas icke säkerställda
> 2016
635 312 400
9,6
2,58
finansiering började året stigande mot bakgrund av oro kring euro-
Summa
6 623 043 321
100,0
2,30
samarbetet samt hur hälsoläget bland Europas banker var. I takt
med minskad oro för en kollaps av euron har bankernas kostnaLån (kr)
der för kapital sjunkit och skillnaderna mellan de olika institutens
Ränteförfall
kostnader krympt ihop.
Förfall, år
Kostnaden på säkerställd finansiering (covered bonds) har varit
Lånebelopp
Snittränta, %
inkl marginal
Andel, %
2013
6 623 043 321
100,0
2,30
Summa
6 623 043 321
100,0
2,30
mer stabil och denna typ av finansiering har återigen varit och
kommer troligen för lång tid framöver vara dominerande för fastighetsbolagen. Ett antal nya aktörer har visat intresse för den
Derivat (kr)
svenska fastighetsmarknaden utan att några stora volymer ännu
Förfall, år
Förfall
Nominellt belopp
Typ
Andel, % Snittränta, %
lånats ut från dessa. Tillsammans med en uppskattad volym på
2013
Betalar fast
380 000 000
8,2
6 000 – 7 000 mkr i emissioner (2012) av så kallade high-yield
2014
Betalar fast
575 000 000
12,4
4,74
2015
Betalar fast
1 035 000 000
22,3
4,59
2016
Betalar fast
525 000 000
11,3
3,42
2017
Betalar fast
853 557 476
18,4
4,56
2018
Betalar fast
1 907 265 000
41,1
4,67
5 275 822 476
113,7
4,43
bonds från fastighetssektorn börjar finansieringsmarknaden bli
mer stabil och komplett.
Summa
Derivatportföljen
2013
Heimstadens derivatportfölj började året med ett negativt mark-
Betalar rörlig
Summa
nadsvärde om 618 mkr. Det negativa värdet har fluktuerat under
Total summa netto
året och rört sig inom spannet 507 mkr till 618 mkr för att slutligen
4,09
-635 112 400
-13,7
-1,50
-635 112 400
-13,7
-1,50
4 640 710 076
100,0
4,89
hamna på 593 mkr vid årets slut. Heimstadens derivatportfölj
har under året bestått av ränteswappar, stängningsbara ränte-
Lån justerat för derivat (kr)
Ränteförfall
swappar, förlängningsbara swappar samt forwardstartande
swappar. Ett antal räntederivat har under året kommit till förfall
Förfall, år
Lånebelopp
Andel, %
Snittränta, %
inkl marginal
varmed koncernens räntekänslighet ökat och dess räntekostnad
2013
1 727 220 845
26,1
3,20
minskat. Hedgegraden är fortfarande på en hög nivå och ränte-
2014
575 000 000
8,7
5,54
2015
1 035 000 000
15,6
5,39
2016
525 000 000
7,9
4,22
5,37
risk i förhållande till operationellt kassaflöde är komfortabelt.
Låne- och derivatportföljens ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden justerat för derivatinstru-
2017
853 557 476
12,9
2018
1 907 265 000
28,8
5,47
Summa
6 623 043 321
100,0
4,76
ment var 2,9 år (3,9 år pr 2011-12-31) och genomsnittliga kapitalbindningstiden på lånen var 1,9 år (2,7 år pr 2011-12-31).
Snitträntan, per 31 december 2012 uppgick till 4,76 procent
p.a. vilket är något lägre än föregående år (4,93%) på grund av
lägre hedge-grad och lägre STIBOR ränta. En momentan förändring av STIBOR med en procent, allt annat lika, påverkar
Heimstadens resultat och likviditet i 2013 med 13,7 mkr (4,6 mkr).
Ökningen i räntekänslighet är en konsekvens av de förfall av fasträntelån och derivat som inträffat under 2012 samt de avtalsmässiga derivatförfallen under 2013.
Aktern 1, Malmö
21
HOT & MÖJLIGHETER
generellt sätt och i bostadsbolag i synnerhet, stiger över tiden
Kort sikt (1-3 år):
vilket ger en naturlig motståndskraft mot ökade räntenivåer.
Både de korta och de långa räntorna föll under 2012 och uppside-
De ”klimatrisker” Heimstaden koncernen utsätts för är relate-
potentialen, dvs lägre räntekostnader på den icke räntesäkrade
rade till effekten av ovanligt, dvs utöver ett bedömt normalår,
delen av låneskulden, från sjunkande räntor börjar nu ta sitt slut.
kalla och snörika vintrar som ökar kostnaden för snöröjning
Heimstaden ser dock inte tendenser till att vare sig de långa eller
och värme. Detta går inte att på ett trovärdigt sätt analysera
korta räntorna de närmsta 3 åren skall stiga avsevärt men följer
varmed Heimstaden alltid budgeterar för ett normalår.
löpande utvecklingen och prognostiserar, över en period av 10 år,
finansiella risker och möjligheter utifrån aktuella forward-kurser
Möjligheterna för 2013 ligger framför allt i transaktionsmarknaden
för både swap- och interbankräntor.
som i slutet av 2012 tog ytterligare fart. Med ökat intresse från
bankerna att finansiera fastigheter, mer effektiv kapitalmarknad
Marknadsvärdet för bostadsfastigheter har under året varit rela-
(mer eller mindre nyetablerad high-yield bond marknad) samt en
tivt stabila. Vi ser ingen risk för ökade avkastningskrav på kort
stabil ekonomisk utveckling har omsättningen i fastighetsmark-
sikt och mot bakgrund av en förutspådd stabil årlig driftnettoök-
naden ökat och vi förutspår att den fortsätter förbättras under
ning ser vi inte någon värderisk framför oss. 2012 följde normal-
2013. Till trots för detta förutspår vi inga kraftiga värdeökningar
året rimligt bra både vad gäller temperatur och nederbördsmängd.
mot bakgrund av sjunkande avkastningskrav utan snarare stabila
Avvikelsen mellan budget (baserat på normalår) och utfall har varit
värdeökningar kopplade till driftnettoförbättringar i fastigheterna.
relativt begränsat under 2012. Heimstaden kommer fortsätta
Konkurrensen om bra bostadsobjekt/portföljer i tillväxtregioner i
budgetera efter ”normalår”, men följer utvecklingen löpande.
Sverige är fortsatt stor vilket skapar en stabilitet för värdena i de
svenska bostadsbolagen.
Belåningsgraderna för bostadsfastigheter baseras idag på de
nivåer som av nordiska banker och finansiella institut kan finan-
Mellanlång till lång sikt (>4 år):
sieras genom säkerställda obligationer och har således även
De mer långsiktiga riskerna som Heimstaden förutser är precis
under 2012 legat kring 65–70 % av fastigheternas bedömda
som föregående år:
marknadsvärden. Heimstadens låneportfölj är väl anpassad till
denna finansieringsstruktur med en belåningsgrad som ligger
• Vakansrisker
väl inom detta intervall.
• Hyresättningsrisker
• Ränterisker
De kortsiktiga risker Heimstaden nu anser vara mest aktuella på
• Refinansieringsrisker
marknaden är:
• Klimatrisker
• Vakansrisker
Heimstadens bostadsvakans är vid slutet av 2012, precis som i
• Ränterisker
slutet av 2011, nere på en nivå som kan beskrivas som omflytt-
• Klimatrisker
ningsvakans. Långsiktigt skall Heimstaden försöka hålla dessa
nivåer genom fortsatt aktivt uthyrningsarbete samt genom att
Vakansrisker ser Heimstaden fortsatt inte som någon större risk.
erbjuda marknaden bra lägenheter i bra lägen. Utan att släppa
Vakanserna har under 2012 fortsatt ligga på en väldigt låg nivå
fokus på bostadsuthyrning kommer fortsatt och ökat fokus att
för bostäder mot bakgrund av dels de senaste årens proaktiva
läggas på aktivt arbete av lokalvakanserna där vi förutser en be-
arbete med uthyrning och dels mot bakgrund av en stabil ekono-
gränsad ökning under 2013.
misk utveckling och efterfrågad produkt. En viss ökad vakans har
kunnat skönjas för kommersiella lokaler i framför allt mindre orter.
Beträffande ränterisker har detta behandlats tidigare och
Med aktivt arbete skall denna hållas nere och då denna del inte
Heimstaden kommer fortsätta att ha en konservativ inställning
är den primära intäktsgeneratorn i Heimstaden blir effekten,
vad gäller att påta sig denna typ av exponering. Därmed förutser
även då den är icke önskvärd, relativt liten. Vad gäller ränterisk
vi ingen större negativ påverkan på Heimstadens resultat i fram-
så är Heimstaden, trots en del förfall av derivatkontrakt, fortsatt
tiden från denna typ av risk. Det föreligger däremot en möjlighet
högt räntesäkrade, varmed vi känner oss trygga inför de kom-
att långsiktigt sänka lånekostnaden vid derivatförfall vid ett lång-
mande åren. Ränterisken analyseras kvartalsvis i en 10-års prog-
varigt lågräntescenario.
nos, baserad på aktuell forwardkurva på interbankräntan, för att
se effekten på Heimstadens resultat och kassaflöde utifrån olika
Låga räntor är i grunden bra för fastighetsbolag trots negativa
scenarion gällande ränteutvecklingen. Intäkter i fastighetsbolag
marknadsvärden på derivatportföljer. Refinansiering blir enklare
22
mot bakgrund av bättre kassaflöden, vilket ligger högt upp på
Verksamhetsmål 2013
bankernas önskelista vid utlåning. Heimstaden står starkt i sina
• Uthyrningsgrad för Heimstadens bostadslägenheter skall
kommande refinansieringsprocesser mot bakgrund av en mark-
uppgå till minst 99 %. Per bokslutsdagen uppgick denna till
nadsmässigt låg belåningsgrad på portföljen och ett brett nät-
99,5 %, vilket var 0,1 procentenheter bättre än år 2011.
verk av finansiella institutioner som leverantörer av kapital.
• Ekonomisk vakansgrad för lokaler skall under året minska
MÅL
• Driftskostnader, exklusive administration och fastighetsskatt,
med 1 procentenhet.
Finansiella mål 2013
skall utgöra maximalt 38% av bolagets nettointäkter. För år
• Soliditet skall uppgå till 30 %. Per bokslutsdagen var solidite-
2012 var denna procentsats 41,1 %, vilket var 0,5 procent-
ten 29,6 %, vilket var en förbättring med 2,5 % från 2011-12-31.
enheter bättre än föregående år.
• Inte mer än 40 % av det lånade kapitalet skall förfalla inom ett
• Förvaltningsorganisationen optimeras ytterligare för att
enskilt år och att genomsnittlig kapitalbindning inte skall
kostnadseffektivt skapa trygghet, trivsel och bra service för
understiga 15 månader. En stor koncentration av låneförfall
våra boende.
under 2014 kvarstår dock fortsatt varmed målet om maximalt
• Fastighetsportföljen fortsätter att renodlas mot att innehålla
40 % låneförfall under enskilt år ej kan anses uppfylld ännu.
bostadsfastigheter i centrala lägen i tillväxtorter med få eller
Målet avseende kapitalbindning är uppfyllt (23 månader).
inga kommersiella inslag.
• Minimum 50 % av utestående lån skall ha en räntebindningstid
överstigande 24 månader. Detta mål är uppfyllt.
• Genomsnittlig räntebindning skall uppgå till minimum
24 månader. Detta mål är uppfyllt.
Kråkan 32, Malmö
23
FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER BALANSDAGEN
Investorförsäljningar
Sedan balansdagen har fastigheten Linnean 4 i Katrineholm av-
Till årsstämmans förfogande står:
yttrats den 1 februari 2013. Fastigheten, en övervägande kom-
Balanserad vinst
mersiell fastighet, har försålts genom bolagsaffär. Överenskom-
Årets resultat
664 427 309
5 412 243
669 839 552
met fastighetsvärde var 18,1 mkr, vilket överstiger bokfört värde
med 3 %.
Styrelsen föreslår att 669 839 552 kr balanseras i ny räkning.
Avtal har ingåtts med Vetlanda kommun om försäljning av Vetlanda Broby 54:1 i Landsbro. Avtalat fastighetsvärde är knappt
Beträffande bolagets och koncernens resultat och ställning i
2,6 mkr, vilket överstiger bokfört värde med 130 %. Tillträde be-
övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med
räknas ske den 15 mars.
tillhörande redovisningsprinciper och noter.
Bostadsrättsförsäljningar
Tomträtten till fastigheten Ampeln 2 i Stockholm har genom bolagstransaktion avyttrats den 6 februari 2013 till av hyresgästerna
bildad bostadsrättsförening, Brf Ampeln 2. Överenskommet fastighetsvärde var 19,5 mkr, 26 700 kr/kvm, och överstiger bokfört
värde med knappt 8 %.
Egna hem försäljningar
Avtal har ingåtts om försäljning av två fastigheter, Vetlanda Myresjö
2:138 samt 2:148. Köparna till dessa parhus är privatpersoner och
tillträde sker under maj månad.
Dockan 26, Karlskrona
24
KONCERNEN I SAMMANDRAG 2009 – 2012
tkr
2012
2011
2010
2009
Hyresintäkter
802 907
773 528
755 705
815 305
Driftkostnader
-390 323
-381 376
-391 805
-390 371
-24 868
-25 754
-22 966
-21 960
Resultaträkning
Central administration
Övriga rörelseintäkter och kostnader
10 542
20 599
21 573
1 389
398 258
386 997
362 507
404 363
13 190
5 693
6 873
18 871
-336 160
-338 339
-336 281
-352 557
Förvaltningsresultat
75 288
54 351
33 099
70 677
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
25 457
145 555
740 890
248 159
Värdeförändring räntederivat
24 777
-226 623
141 851
84 414
Rörelseresultat
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Aktuell skatt
-24
-74
-1 096
47
80 571
31 118
-195 968
-85 779
206 069
4 327
718 776
317 518
10 718 625
10 736 519
10 458 969
10 424 168
Övriga anläggningstillgångar
432 572
237 090
94 259
578 421
Omsättningstillgångar
190 981
191 647
335 607
258 247
11 342 178
11 165 256
10 888 835
11 260 836
3 358 873
3 026 667
2 906 177
2 779 805
579 388
667 833
698 536
513 468
6 623 043
6 645 493
6 699 622
7 225 840
592 753
617 530
390 907
532 758
Uppskjuten skatt
Årets resultat
Balansräkning
Summa tillgångar
Eget Kapital
Uppskjuten skatt
Räntebärande skulder
Räntederivat
Ej räntebärande skulder
Summa skulder
188 121
207 733
193 593
208 965
11 342 178
11 165 256
10 888 835
11 260 836
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Uthyrningsbar tidsvägd area, tusen kvm
822
815
824
867
Hyresintäkter per kvm, kr
977
949
917
940
Driftkostnader per kvm, kr
-475
-468
-475
-450
Driftkostnader exkl administration och fastighetsskatt,
per kvm, kr
-401
-396
-403
-377
Belåningsgrad1) ,%
61,8
61,9
62,6
67,9
Soliditet, %
Finansiella nyckeltal
1)
29,6
27,1
26,7
24,7
Genomsnittlig ränta per 31 december, %
4,8
4,9
5,0
4,5
Räntebindningstid, år
2,9
3,9
4,4
5,0
Kapitalbindningstid, år
1,9
2,7
3,5
4,5
Justerad för lån i avyttrande men ej tillträdda fastigheter
Heimstaden har upprättat sin koncernredovisning enligt IFRS första gången 2010. Jämförelseåret 2009 har räknats om i enlighet
med IFRS 1. Övriga historiska värden är inte omräknade varför endast 2009, 2010, 2011 och 2012 presenteras ovan.
25
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT – KONCERNEN
Belopp i tkr
Not
Hyresintäkter
Driftkostnader
2012
2011
3
802 907
773 528
4,6
-390 323
-381 376
412 584
392 152
Driftnetto
5,6
-24 868
-25 754
Övriga rörelseintäkter
7
10 288
20 725
254
-126
398 258
386 997
Resultat från andel i intresseföretag
Rörelseresultat
Finansiella intäkter
8
13 190
5 693
9
-336 160
-338 339
75 288
54 351
25 457
145 555
10
Värdeförändring räntederivat
11
Resultat före skatt
Aktuell skatt
12
Uppskjuten skatt
12
Årets resultat
Övrigt totalresultat
Totalresultat
24 777
-226 623
125 522
-26 717
-24
-74
80 571
31 118
206 069
4 327
–
–
206 069
4 327
660 200
660 200
313
7
Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Data per aktie
Genomsnittligt antal utestående aktier
Resultat efter skatt, kr
Ingen utspädningseffekt föreligger.
26
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Belopp i tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
13
10 718 625
10 736 519
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
14
2 841
4 002
Andelar i intressebolag
15
9 556
9 303
Andra långfristiga värdespappersinnehav
16
500
500
Fordringar hos moderbolag
17
413 109
205 407
Andra långfristiga fordringar
18
6 566
17 878
11 151 197
10 973 609
Summa anläggningstillgångar
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Bostadsrättsandelar
19
5 849
9 695
Kundfordringar
20
7 262
6 892
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
21
289
424
7 402
12 749
Kassa och bank
170 179
161 887
Summa omsättningstillgångar
190 981
191 647
11 342 178
11 165 256
SUMMA TILLGÅNGAR
27
RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING – KONCERNEN
Koncernen
Belopp i tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
EGET KAPITAL
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
22
Aktiekapital
66 020
66 020
Balanserat resultat
3 292 853
2 960 647
Summa eget kapital
3 358 873
3 026 667
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder
23
5 896 822
6 129 378
Räntederivat
24
592 753
617 530
Uppskjuten skatteskuld
26
Summa långfristiga skulder
579 388
667 833
7 068 963
7 414 741
726 221
516 115
39 491
35 442
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
23
Leverantörsskulder
Aktuella skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
27
Summa kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 587
1 985
14 515
19 549
132 528
150 757
914 342
723 848
11 342 178
11 165 256
10 256 893
8 278
9 740 972
8 278
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
28
29
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – KONCERNEN
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i tkr
Eget kapital 2010-12-31
Antal
utestående
aktier
Aktiekapital
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
660 200
66 020
2 840 158
2 906 178
116 162
116 162
4 327
4 327
2 960 647
3 026 667
Aktieägartillskott
Årets resultat
660 200
66 020
Förändring pga ändrad skattesats
7 927
7 927
Aktieägartillskott
118 210
118 210
Årets resultat
206 069
206 069
3 292 853
3 358 873
660 200
28
66 020
RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN – KONCERNEN
Koncernen
Belopp i tkr
Not
2012
2011
125 522
-26 717
Den löpande verksamheten
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
-9 877
1 399
-25 457
-145 555
Värdeförändring derivatinstrument
-24 777
226 623
-24
–
65 387
55 750
5 112
4 534
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar
3 846
4 790
Förändring av kortfristiga skulder
Förändring av bostadsrättsandelar
-19 636
14 066
Kassaflöde från den löpande verksamheten
54 709
79 140
Förvärv av fastigheter
-19 136
-280 317
Investeringar i fastigheter
-31 443
-38 160
Investeringsverksamheten
Övriga investeringar
Försäljning av fastigheter
-332
-3 070
93 931
359 900
Förändring av finansiella tillgångar
11 312
-4 233
Kassaflöde från investeringsverksamheten
54 332
34 120
-78 299
-21 051
-22 450
-54 129
-100 749
-75 180
Finansieringsverksamheten
Lämnade lån till moderbolaget
Förändring räntebärande skulder
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
Årets kassaflöde
8 292
38 080
Likvida medel vid årets början
161 887
123 807
Likvida medel vid årets slut
170 179
161 887
341 860
335 688
1 988
1 951
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till
Erhållen ränta uppgår till
29
Koncernens redovisningsprinciper och noter
Not 1 Redovisningsprinciper
utifrån antaganden om framtida kassaflöde och avkastnings-
Allmän information
krav. De antaganden och bedömningar som gjort i detta sam-
Heimstaden AB (publ) är ett aktiebolag registrerat i Sverige med
manhang framgår av not 13.
säte i Malmö. Heimstadens verksamhet består av att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter. Verksamheten beskrivs
Koncernredovisning
mer utförligt i förvaltningsberättelsen.
Koncernredovisningen omfattar, förutom moderbolaget,
samtliga bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt
har bestämmande inflytande.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats enligt av EU antagna
International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolk-
Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden.
ningar av International Financial Reporting Interpretations
Detta innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet,
Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats
fastställt som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas
i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finan-
verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna
siell rapporterings rekommendation RFR 1.
kapital ingår därför endast den del av dotterbolagens kapital
som har tillkommit efter förvärvet. Under året förvärvade bolag
Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor,
inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden
vilken även utgör rapporteringsvaluta för moderbolaget och
efter förvärvet. Koncerninterna fordringar och skulder samt
koncernen. De finansiella rapporterna presenteras i svenska
transaktioner mellan bolag i koncernen liksom koncerninterna
kronor avrundade till tusen kronor om inte annat anges.
vinster och förluster elimineras i sin helhet.
Räkenskaperna är upprättade baserat på anskaffningsvärde
Koncernen omfattar förutom moderbolaget de i moderbolagets
förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som redo-
not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncernen
visas till verkligt värde.
samt intressebolaget angivet i not 15.
Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsent-
Som intressebolag betraktas de bolag som inte är dotterbolag,
ligt av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än
men där bolaget direkt eller indirekt innehar minst 20 procent av
tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kort-
rösterna. Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
fristiga skulder består i allt väsentligt av belopp som förväntas åter-
Detta innebär att andelar i ett intressebolag redovisas till anskaff-
vinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. I kortfris-
ningsvärde vid anskaffningstillfället och därefter justeras med
tiga skulder till kreditinstitut ingår ett års avtalad amortering samt
bolagets andel av förändringen i intressebolagets nettotill-
krediter som enligt avtal skall återbetalas under kommande år.
gångar. I resultaträkningen redovisas bolagetsandel av intressebolagets resultat.
Viktiga antaganden och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och
Intäkter
god redovisningssed krävs det att företagsledningen och styrel-
Hyresintäkterna aviseras i förskott och periodisering av hyrorna
sen gör en del väsentliga antaganden och bedömningar som
sker linjärt så att endast den del av hyrorna som belöper på
påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader
perioden redovisas som intäkter. Förskottshyror redovisas så-
samt övriga upplysningar. Faktiskt utfall kan skilja sig från gjorda
ledes som förutbetalda intäkter.
antaganden och bedömningar.
Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas när överföring av
Det område där antaganden och bedömningar skulle kunna inne-
betydande risker och förmåner övergått till motpart. Som huvud-
bära risk för justeringar i redovisade värde avseende tillgångar
princip redovisas därav dessa intäkter på tillträdelsedagen
och skulder under framtida redovisningsperioder utgörs främst
såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet.
av värdering av förvaltningsfastigheter. Ändrade förutsättningar
Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser.
kan ge en väsentlig påverkan av koncernens resultat och finansiella ställning. Värdet av en fastighet kan endast med säkerhet
fastställas när en försäljningslikvid erhållits. Vid rapporterings-
tillfället görs en uppskattning av marknadsvärdet som redovis-
Finansiella kostnader avser ränta och andra lånekostnader och
ningsmässigt benämns verkligt värde. Verkligt värde bestäms
redovisas som kostnad i den period de hänför sig till. Kostnader
30
för räntederivatavtal ingår även i denna post och betalnings-
Leasingavtal
strömmar för räntederivatavtalen kostnadsförs i den period de
Samtliga hyreskontrakt kopplade till Heimstadens förvaltnings-
avser. Värdejustering till verkligt värde av räntederivaten ingår ej
fastigheter har betraktats som operationella leasingavtal, se not 3.
i posten utan redovisas som separat post i resultaträkningen.
Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell
Tomträttsavtal har betraktats som operationell leasing. Tomt-
kostnad utan aktiveras som värdehöjande fastighetsinvestering.
rättsavgälden redovisas som kostnad den period den avser.
Inkomstskatter
Det finns även ett mindre antal leasingavtal där Heimstaden är
Periodens skattekostnad/skatteintäkt består av aktuell skatt
leasetagare. Dessa har betraktats som operationella leasing-
och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen för-
avtal och avser främst bilar och kontorsinventarier.
utom då den underliggande transaktionen redovisas direkt mot
eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt också redovisas direkt
Ersättningar till anställda
mot eget kapital. Aktuell skatt beräknas utifrån gällande skatte-
Ersättning till anställda redovisas i takt med att de anställda har
sats om 26,3 %. Uppskjuten skatt beräknas utifrån beslutad
utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra
skattesats om 22 % som gäller från och med 1 januari 2013.
ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Samtliga
Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för perioden.
Heimstadens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbe-
Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets redovisade
stämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar
resultat genom att det har justerats för ej skattepliktiga och
till fristående myndigheter eller organisationer vilka administrerar
ej avdragsgilla poster. I aktuell skatt ingår även justering av
planerna. Förpliktelser avseende avgiftsbestämda planer redo-
aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder.
visas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.
Uppskjuten skatt beräknas på temporära skillnader enligt
balansräkningsmetoden mellan en tillgångs eller en skulds
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att
redovisade respektive skattemässiga värde. Uppskjuten skatte-
generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Heimstadens
skuld är skatt som hänför sig till skattepliktiga temporära skill-
samtliga fastigheter har klassificerats som förvaltningsfastigheter.
nader och som ska betalas i framtiden. Uppskjuten skattefordran
representerar en reduktion av framtida skatt som hänför sig till
Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningskostnad
avdragsgilla temporära skillnader, skattemässiga underskotts-
inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Efter den initiala
avdrag eller andra skatteavdrag. Värdering av samtliga skatte-
redovisningen redovisas förvaltningsfastigheterna till verkligt vär-
skulder/skattefordringar sker till nominella belopp och görs
de i balansräkningen med värdeförändringen i resultaträkningen.
enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade.
Verkligt värde baseras på en intern värdering av varje enskild
fastighet. För mer detaljer kring värderingsmodell se not 13.
Uppskjutna skatteskulder i koncernen avser huvudsakligen
skillnader i bedömt verkligt värde och skattemässigt värde på
Tillkommande utgifter som är av värdehöjande karaktär aktiveras.
fastigheter samt skillnader mellan verkligt värde och anskaff-
Utgifter för reparationer och underhåll kostnadsförs i den period
ningsvärde på räntederivat.
de uppkommer.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i balansräkningen avse-
Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas som huvud-
ende underskottsavdrag och avdragsgilla temporära skillnader
princip på tillträdesdagen då riskerna och de ekonomiska för-
i den omfattning det är sannolikt att beloppen kan utnyttjas mot
månerna övergår.
framtida skattepliktiga överskott.
Vid förvärv av bolag görs bedömning om förvärvet avser ett
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
förvärv av rörelse eller ett tillgångsförvärv av fastigheter. Vid till-
med tillägg för uppskrivningar och med avdrag för avskrivningar
gångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt utan eventuell
och eventuella nedskrivningar.
uppskjuten skatt reducerar istället anskaffningsvärdet. Samtliga Heimstadens förvärv har bedömts vara tillgångsförvärv
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier. Avskriv-
vilket innebär att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället
ningar görs linjärt över bedömd nyttjandeperiod som normalt
ej finns upptagen i balansräkningen.
uppgår till fem år.
31
Nedskrivningar av anläggningstillgångar sker när det redovisade
Lånefordringar och kundfordringar
värdet överstiger återvinningsvärdet. Individuell prövning sker
Finansiella tillgångar som har fastställda eller fastställbara betal-
för varje tillgång vid indikation av nedskrivningsbehov.
ningar och som inte noteras på en aktiv marknad redovisas som
fordringar. Lånefordringar och kundfordringar har efter individuell
Finansiella instrument
värdering upptagits till de belopp som de beräknas inflyta. Detta
En finansiell tillgång eller en finansiell skuld tas upp i balansräk-
innebär att de är upptagna till anskaffningsvärde reducerat med
ningen när Heimstaden blir part i ett avtal. En finansiell tillgång
eventuella osäkra fordringar.
tas bort från balansräkningen när rättigheterna realiseras, förfaller eller bolaget tappar kontrollen över dem. En finansiell skuld
Kassa och bank avser tillgodohavande i bank och redovisas till
tas bort från balansräkningen när förpliktelsen fullgörs eller på
nominellt värde.
annat sätt utsläckts.
I denna kategori ingår långfristiga fordringar, kundfordringar,
kassa och bank samt övriga finansiella fordringar.
Initialt redovisas finansiella instrument till anskaffningsvärde
motsvarande verkligt värde med tillägg för transaktionskostnader med undantag för kategorin finansiella instrument redo-
Övriga finansiella skulder
visade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktions-
Räntebärande skulder redovisas i balansräkningen till anskaff-
kostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter
ningsvärde. Upplupna räntor redovisas såsom upplupna kost-
beroende av kategorisering av det finansiella instrumentet.
nader. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort
Nedan framgår hur olika finansiella instrument kategoriseras.
löptid redovisas till nominellt värde.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt
I denna kategori ingår räntebärande skulder, leverantörs-
värde via resultaträkningen
skulder samt övriga finansiella skulder.
Kategorin avser två grupper av finansiella tillgångar och skulder,
dels tillgångar och skulder som utgör innehav för handelsända-
Segmentredovisning
mål, dels andra tillgångar och skulder som bolaget initialt valt att
Heimstaden organiserar och styr sin verksamhet utifrån geo-
definiera i denna kategori (enligt Fair Value Option). Derivat
grafiska områden. Dessa geografiska områden utgör grunden
klassificeras som att de innehas för handelsändamål om de inte
för definitionen av segment.
är definierade som säkringar. Finansiella tillgångar och skulder i
denna kategori värderas till verkligt värde med värdeförändringar
Kassaflödesanalyser
redovisade i resultaträkningen. Heimstaden har inte klassificerat
Kassaflödesanalyserna har upprättats enligt indirekt metod.
några finansiella tillgångar eller skulder enligt Fair Value Option.
Säkringsredovisning tillämpas inte utan värdeförändringar av
Nya redovisningsprinciper
derivat redovisas till verkligt värde via resultaträkningen.
Några förändringar av befintliga IFRS standarder har gjorts som
trätt i kraft 2012. Det avser främst IFRS 7 Finansiella instrument,
Upplysningar vid överföring av finansiella tillgångar samt IAS 12
I denna kategori redovisas räntederivat.
Inkomstskatter, Återvinning av underliggande tillgångar. Inga
Räntederivat
av dessa förändringar har haft någon påverkan på koncernens
Heimstaden använder derivat för att reducera ränteriskerna ge-
redovisning.
nom att upplåning till rörlig ränta växlas till fast ränta, och motsatt,
genom ränteswapkontrakt. Koncernen redovisar räntederivaten
EU har i slutet av 2012 antagit IFRS 13 Värdering till verkligt värde
som finansiella instrument värderade till verkligt värde via resul-
med ikraftträdande på räkenskapsår som påbörjas 1 januari
taträkningen. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen
2013. Standarden är ett nytt ramverk för poster som redovisas
på kontraktsdagen till anskaffningsvärde och värderas därefter
och värderas till verkligt värde. Heimstaden värderar förvalt-
till verkligt värde via resultaträkningen. Räntederivaten avser
ningsfastigheter och derivat till verkligt värde och kommer att
byte av ränteflöden där det initiala anskaffningsvärdet är noll.
påverkas av denna standard. Värderingarna i sig kommer inte
att påverkas men standarden kommer att medföra ett utökat
Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den
upplysningskrav. Det finns även ett antal nya standarder som
period de avser. Verkligt värde fastställs genom användande
kommer att träda i kraft 2014, men inga av dessa bedöms ha
av allmänt vedertagna beräkningsmetoder som baseras på
någon påverkan på koncernens redovisning.
marknadsräntor noterade på bokslutsdagen för de olika löptiderna. Detta innebär att verkligt värde fastställs enligt värderingsnivå 2, IFRS 7 punkt 27A.
32
Not 2 Segmentredovisning
Segmentsrapportering upprättas för koncernens geografiska områden. Heimstaden har identifierat tre segment som utgörs av de geografiska områdena
Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. I segmentens resultat, tillgångar och skulder har inkluderats direkt hänförbara poster
samt poster som kan fördelas på segmenten på ett rimligt och tillförlitligt sätt. Heimstaden har som affärside att äga, utveckla och förvalta bostadsfastigheter varför inga andra segment utöver geografiska områden har identifierats.
Öresunds- Stockholm/ Småland/
regionen Mälardalen Blekinge
tkr
Koncernen Öresunds- Stockholm/ Småland/
totalt
regionen Mälardalen Blekinge
2012
Koncernen
totalt
2011
Resultaträkning
Hyresintäkter
359 409
237 397
206 101
802 907
351 442
229 744
192 342
773 528
Driftkostnader
-176 830
-112 024
-101 469
-390 323
-177 902
-104 919
-98 555
-381 376
Driftnetto
182 579
125 373
104 632
412 584
173 540
124 825
93 787
392 152
Central administration ofördelat
–
–
–
-24 868
–
–
–
-25 754
Övriga intäkter och kostnader ofördelat
–
–
–
10 542
–
–
–
20 599
Finansnetto ofördelat
–
–
–
-322 970
–
–
–
-332 646
182 579
125 373
104 632
75 288
173 540
124 825
93 787
54 477
-79 308
51 657
53 108
25 457
39 265
63 434
42 856
145 555
–
–
–
24 777
–
–
–
-226 623
103 271
177 030
157 740
125 522
212 805
188 259
136 643
-26 591
5 441 525
3 120 100
2 157 000
10 718 625
5 552 819
3 085 200
2 098 500
10 736 519
–
–
–
623 553
–
–
–
428 737
5 441 525
3 120 100
2 157 000
11 342 178
5 552 819
3 085 200
2 098 500
11 165 256
3 358 873
–
–
–
3 026 667
1 499 582
6 623 043
3 196 129
1 919 482
1 529 882
6 645 493
Värdeförändring derivat ofördelat
Balansräkning
Ofördelade tillgångar
Summa tillgångar
Eget kapital
Skulder till kreditinstitut
Övriga ofördelade skulder
Summa skulder och eget kapital
Investeringar i förvaltningsfastigheter
–
–
3 170 132
1 953 329
–
–
–
1 360 262
–
–
–
1 493 096
3 170 132
1 953 329
1 499 582
11 342 178
3 196 129
1 919 482
1 529 882
11 165 256
16 835
9 216
5 392
31 443
25 962
6 742
5 456
38 161
Not 3 Hyresintäkter
Not 4 Driftkostnader
tkr
Bostäder
Lokaler
Garage och p-plats
Hyreskontraktens löptider
2012
2011
713 737
684 787
79 857
79 273
9 313
9 468
802 907
773 528
Bedömt
Antal kontraktskontrakt värde 2013
Andel av
värdet
I drift ingår kostnader för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel,
renhållning och försäkringar. Underhållskostnaderna består av såväl
periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas
standard. Fastighetsadministration avser kostnader för uthyrning, ekonomitjänster samt vissa övergripande fastighetsförvaltande tjänster.
Driftkostnader, tkr
Drift
249 904
243 681
78 394
77 392
Fastighetsskatt
18 739
18 186
685
13 782
2%
Tomträttsavgäld
2014
205
23 528
3%
Fastighetsadministration
2015
128
18 602
2%
Avskrivningar
53
9 710
1%
2017-
26
6 552
1%
Summa lokaler
1 097
72 174
9%
Vakanta lokaler
215
14 381
2%
Bostäder
Garage och p-plats
Total
11 716
731 025
Driftkostnader kr/kvm
Drift
88 %
2 194
11 636
1%
15 222
829 216
100 %
524
40 405
1 056
1 188
390 323
381 376
2012
2011
304
299
95
95
Fastighetsskatt
23
22
Tomträttsavgäld
Avskrivningar
33
908
41 322
Underhåll
Fastighetsadministration
Hyresavtal avseende lokaler ingås normalt med en kontraktstid om 3 till
5 år och är normalt indexreglerade. Hyresavtal avseende bostäder, vilket
utgör 88 % av det totala kontraktsvärdet, ingår normalt i tillsvidareform
med en normal uppsägningstid för hyresgästen om 3 månader.
2011
Underhåll
2013
2016
2012
1
1
50
50
1
1
475
468
Ersättningar
Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader.
Vid uppsägning från bolagets sida erhålls avgångsvederlag motsvarande 18
månadslöner. Mellan bolaget och styrelseledamot gäller en ömsesidig
uppsägningstid om 3 månader. För ledande befattningshavare och övrig
personal finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän
pensionsplan. Utöver sedvanlig pension har bolaget tecknat pensionsförsäkring till VD med årlig premie om 10 % av bruttolönen.
Not 5 Central administration
Till cental administration hör kostnader på koncernövergripande nivå som
inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltning, såsom kostnader för
koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för central
administration ingår bland annat ersättning till revisorerna enlig nedan:
tkr
2012
2011
Revisionsuppdrag
1 091
1 224
11
12
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
Övriga uppdrag
–
–
119
200
1 221
1 436
Not 7 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader
tkr
2012
2011
Vinst vid avyttring av bostadsrättsandelar
1 303
11 626
Externa förvaltningsuppdrag
2 480
3 094
Övriga intäkter
Not 6 Personal
tkr
Summa övriga rörelseintäkter
2012
varav kvinnor
2012
2011
11 193
3 386
1 988
1 951
Not 8 Finansiella intäkter
110
125
39
40
tkr
Ränteintäkter moderbolag
Löner, ersättningar m m.
Ränteintäkter övriga
Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått
med följande belopp:
Styrelsens ordförande
6 005
20 725
2011
Medelantal anställda
6 505
10 288
Räntebidrag
–
–
Grundlön
1 635
1 430
Förmåner
92
54
Rörlig lön
–
–
667
377
2 394
1 861
9
356
13 190
5 693
2012
2011
333 681
338 339
VD
Pensionskostnader
Not 9 Finansiella kostnader
tkr
Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Styrelseledamöter exkl VD
Grundlön
1 386
1 275
Förmåner
110
110
Rörlig lön
Pensionskostnader
–
–
215
214
1 711
1 599
tkr
3 975
3 939
Försäljningsintäkt 1)
2 479
–
336 160
338 339
2012
2011
Not 10 Värdeförändring fastigheter
Övriga ledande befattningshavare:
Grundlön
Förmåner
289
260
Rörlig lön
–
–
673
668
Pensionskostnader
4 937
4 867
Övriga anställda:
Löner
Förmåner
Pensionskostnader
Sociala kostnader
31 446
35 767
248
168
3 318
2 867
35 012
38 802
11 917
12 991
93 931
186 483
Redovisat värde vid årets ingång
sålda fastigheter
-97 600
-188 478
Orealiserad värdeförändring pga
förändring av avkastningskrav
-413 549
-214 752
Orealiserad värdeförändring pga
förändring av driftnetto
442 675
362 302
25 457
145 555
1)
Avtalat fastighetsvärde med avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om 6,7 mkr.
Under 2012 har avkastningskravet på investerarmarknaden för bostadsfastigheter legat kvar på samma nivåer som under 2011. Prisutvecklingen på bostadsrättmarknaden har i stort sett varit oförändrad samtidigt som räntan för upplåning varit något sjunkande. För fastigheter där
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
den mest trolige köparen är en bostadsrättsförening låg värdena i stort
Styrelseledamöter
3
3
varav kvinnor
–
–
VD och ledande befattningshavare
7
7
varav kvinnor
2
2
sett oförändrade. Det innebär att avkastningskravet för dessa fastigheter
varit något stigande. Intresset och efterfrågan från bostadsrättsföreningar, institutionella placerare och övriga investerare av bostadsfastigheter är fortsatt stabilt. Hyreshöjningar och fortsatt driftsoptimering har
lett till ett ökat driftnetto. Avkastningskraven på de små kommersiella
delarna av Heimstadens portfölj har under 2012 varit oförändrade.
34
Not 11 Värdeförändring räntederivat
tkr
Orealiserad värdeförändring
2012
används nettokapitaliseringsmetoden samt ortsprisanalys. I kassaflödesanalysen simuleras angivna/bedömda driftnetton för de kommande fem
till tio åren och ett nuvärde beräknas, inklusive nuvärdet av en evighetskapitalisering, enligt nettokapitaliseringsmetoden, år fem eller tio. Summan
av de beräknade nuvärdena utgör bedömt marknadsvärde för fastigheten.
Följande antaganden har generellt använts:
- Hyresutvecklingen sker i huvudsak i linje med förväntad inflationstakt
dock med hänsyn tagen till indexeringsnivån för varje kommersiellt
kontrakt, och
- Diskonteringsräntan och avkastningskrav baserade på analyser av
genomförda transaktioner samt individuella bedömningar avseende
risknivå och fastighetens marknadsposition.
2011
24 777
-226 623
24 777
-226 623
Räntederivat används för att begränsa påverkan av ränteförändringar.
Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten och redovisas ovan som
orealiserad värdeförändring.
Antagande om avkastningskrav
Vid värderingen har nedanstående avkastningskrav använts för de olika
geografiska segmenten.
Not 12 Skatt
tkr
2012
2011
Segment
Aktuell skatt
Avkastningskrav, %
Andel,
%
Fastighetsvärde, mkr
-24
-74
Öresundsregionen
4,3
51
80 571
31 118
Stockholm/Mälardalen
4,9
29
3 121
80 547
31 044
Småland/Blekinge
6,1
20
2 157
Redovisat resultat före skatt
126 222
-26 717
100
10 719
Skatt enligt gällande skattesats
-27 769
7 027
Uppskjuten skatt
Genomsnittligt avkastningskrav uppgår till 4,8 %.
Känslighetsanalys
Marknadsvärdet på en fastighet kan endast fastställas när den säljs.
Fastighetsvärderingar är estimat som bygger på vedertagna principer
baserade på vissa antaganden. Värderingen innehåller således naturligt
en osäkerhet i gjorda antagande. Avkastningskravet är ett väsentligt antagande och utfallet vid justerat antagande redogörs nedan.
Skatteffekt av:
Ej avdragsgilla kostnader
Ej skattepliktiga intäkter
-165
-96
6
12
Ej skattepliktigt resultat vid avyttring av andelar
7 158
24 134
Skatt på andel i resultat från intressebolag
–5 56
-33
101 262
–
80 547
31 044
Omvärdering uppskjuten skatt till 22%
Fastighetsvärde vid ändring av avkastningskrav, tkr
0,75 % – enhet lägre
Not 13 Förvaltningsfastigheter
tkr
Ingående balans
2012-12-31 2011-12-31
10 736 519
10 458 969
Investeringar
31 443
38 161
Nyförvärv
19 136
280 317
-97 600
-188 478
29 127
147 550
10 718 625
10 736 519
Försäljningar
Orealiserad värdeförändring
Utgående balans
5 441
12 676 287
0,5 % – enhet lägre
11 948 675
0,25 %– enhet lägre
11 300 203
Marknadsvärde fastigheter per bokslutsdagen
10 718 625
0,25 % – enhet högre
10 194 098
9 718 619
9 285 616
En förändring av avkastningskravet om 0,25 procentenheter påverkar
således fastigheternas värde med cirka 525 mkr.
Sålda fastigheter under 2012 har sålts till ett värde som i genomsnitt
översteg värderingen 2011-12-31 med 3 %
Marknadsvärde definieras som:
”Det värde vid värdetidpunkten till vilket säljaren och den mest trolige
köparen är berdda att genomföra en transaktion efter att fastigheter
under rimlig tid marknadsförts på en öppen marknad. Försäljning förutsätts ske på armlängds avstånd. Om en bostadsrättsförening bedöms
vara den mest trolige köparen tas detta med i bedömningen”
Värderingsmetodik
Heimstadens fastighetetsvärdering tar sin utgångspunkt i en årlig extern
värdering med bokslutsdagen som värdetidpunk. Värderingen är således en intern värdering som baseras på en för varje fastighet framtagen
externt oberoende värdering. Marknadsvärdet för varje fastighet korrigeras intern kvartalsvis för faktiska driftnettoförändring samt för bedömda förändringar av marknadens avskastningskrav.
Kvartalsmässig bedömning av förändring av marknadens avkastningskrav sker på ortsbas (ej fastighetsbas) i samarbete med externt värderingsinstitut.
Värderingsmodell
Värderingen görs primärt med hjälp av kassaflödesanalyser som baseras
på respektive fastighets bedömda driftnetto. Som komplement till detta
Norra Emigranten 13, Vetlanda
35
Not 14 Materiella anläggningstillgångar
tkr
Not 19 Bostadsrättsandelar
2012-12-31 2011-12-31
tkr
Inventarier
Ingående anskaffningsvärde
11 279
8 263
Årets försäljning/utrangering
-73
-54
Årets investeringar
332
3 070
Utgående anskaffningsvärde
11 538
11 279
Ingående avskrivningar
-7 277
-5 770
Årets försäljning/utrangering
2012-12-31 2011-12-31
Ingående balans
9 695
Årets förvärv
1 709
22 018
-5 555
-26 807
5 849
9 695
Årets försäljning
Utgående balans
14 484
Bostadsrättsförening/Org.nr/Antal borätter
Redovisat värde
25
18
Årets avskrivningar
-1 445
-1 525
Bostadsrättsföreningen Rovan 8, 769620-9910, 1 st
1 073
Utgående avskrivningar
-8 697
-7 277
Bostadsrättsföreningen Strålgatan, 769619-6208, 1 st
4 409
2 841
4 002
Redovisat värde vid periodens slut
Bostadsrättsföreningen Kornetten 22, 769610-6223, 1 st
5 849
Not 15 Andelar i intressebolag
tkr
367
Not 20 Kundfordringar
2012-12-31 2011-12-31
Ingående balans
Resultatandel
Utgående balans
9 303
9 429
253
-126
9 556
9 303
Kundfordringar uppgår per 2012-12-31 till 7 262 tkr (6 892). Heimstaden
bedömer löpande förfallna fordringar. Fordringar där sannolikheten för
att betalning inte kommer att erhållas bedöms som låg och hanteras som
konstaterade förluster. Någon reservering för osäkra fordringar görs således ej utan antingen bedöms fordringarna till fullt värde eller som konstaterad förlust. Per 2012-12-31 uppgår förfallna fordringar till 6 828 tkr (5 851).
Posten avser 40 % av andelarna i HKS Fastighets AB, 556784-6794.
Andelarna redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
Not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
tkr
2012-12-31 2011-12-31
Not 16 Andra långfristiga värdepappersinnehav
Posten avser 100 andelar i Kalmarsund Vind Ekonomisk Förening
org.nr 769613-9661
Förutbetald försäkringspremie
–
1 177
Förutbetalda räntekostnader
–
3 705
Övriga poster
7 402
7 867
7 402
12 749
Not 17 Fordringar hos moderbolag
tkr
Ingående balans
Lämnade lån
2012-12-31 2011-12-31
205 407
68 193
89 492
21 051
Aktieägartillskott
118 210
116 163
Utgående balans
413 109
205 407
Not 22 Eget kapital
Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapport över
förändring i eget kapital, vilken följer närmast efter rapport över finansiell ställning.
Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7%.
Not 18 Andra långfristiga fordringar
tkr
Ingående balans
Lämnade lån
Avbetalning
Redovisat värde vid periodens slut
2012-12-31 2011-12-31
17 878
13 645
–
7 780
-11 312
-3 547
6 566
17 878
Posten avser lämnade lån till bostadsrättsföreningar (3 mkr), intressebolag (2,5 mkr) samt lämnade lån vid fastighetsaffärer (1 mkr). Samtliga
fordringar förfaller inom 5 år.
36
Not 23 Räntebärande skulder
tkr
2012-12-31 2011-12-31
Låneförfall, år
Inom 1 år efter balansdagen
inom 2-5 år efter balansdagen
Senare än 5 år efter balansdagen
726 221
516 115
5 261 510
5 494 066
635 312
635 312
6 623 043
6 645 493
tkr
2012
2011
Lånebelopp
Snittränta,
% inkl marginal
Lånebelopp
Snittränta,
% inkl marginal
1 727 221
3,2 %
1 351 936
5,9 %
4 895 822
5,3 %
2 515 000
4,5 %
–
0,0 %
2 778 557
4,8 %
6 623 043
4,8 %
6 645 493
4,9 %
Ränteförfall, år*
* inkluderar finansiella derivatinstrument
FINANSIELL RISKHANTERING
Finansiella riskfaktorer
Heimstadenkoncernen utsätts löpande för ett antal riskfaktorer. Ledningen
och anställda arbetar aktivt med att kvantifiera och styra dess risker.
Praktiskt hanteras all riskhantering av finansavdelningen i enlighet med
den övergripande finanspolicy som framtagits. Riskhanteringen avrapporteras och diskuteras löpande på styrelsemöten. De övergripande målen
i finanspolicyn sammanfattas enligt nedan:
• Säkerställa koncernens kapitalförsörjning på kort och lång sikt genom
diversfierad upplåning i kapitalmarknaden eller hos starka motparter
i bank och finanssektorn.
• Förfallostrukturen på lånens kapitalbindning skall vara väl spridd över
tiden.
• Räntebindningstiden på lånen (inkl effekter av derivat) skall vara väl
spridd över tiden.
Ränterisker:
Koncernens genomsnittliga räntebindning skall uppgå till minimum
24 månader. All handel med derivatinstrument görs för att säkerställa
räntekostnad på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden på låneportföljen, justerat för effekter av derivatinstrument var 2,9 år vid bokslutsdagen. En momentan ökning av basräntan (Stibor 3 månader) med 1 % påverkar Heimstadens kassafl öde
negativt med 13,7 mkr. För beskrivning av lånen och derivatens förfallostruktur se tabell ovan.
KREDITRISK
Heimstadens kreditrisker avser framför allt hyresfordringar samt reversfordringar. Hyror för lokaler och bostäder erläggs i förskott, varför
kreditrisken avseende hyresfordringar är liten och begränsad till mindre
belopp. Viss kreditrisk kan förekomma vid förvaltning av koncernens
likviditet i den utsträckning företagsrelaterade instrument (certifi kat,
obligationer används). Heimstadens fi nanspolicy begränsar löptiden
och vilken typ av motpart (kreditvärdighet) likviditeten kan placeras i.
Därmed anses kreditrisken i detta avseende vara låg och väl analyserad.
MARKNADSRISK
Valutarisk:
Heimstaden utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Målet är att
inte ha någon valutarisk varmed större valutaexponeringar som huvudregel skall hedgas.
LIKVIDITETSRISKER
Heimstaden har stort fokus på likviditetsrisker och arbetar aktivt
med ett internt utvecklat prognosverktyg för att minimera likviditetsrisken och samtidigt optimera avkastningen på kapitalet.
Prisrisk:
Marknadsnoterade finansiella tillgångar kan användas för likviditetshantering. Inga finansiella placeringar med löptid överstigande 12 månader
finns i dagsläget varmed prisrisken är låg. En del av Heimstadenkoncernens lån är baserade på marknadsnoterade obligationer. Dessa utsätts
för en prisrisk då lösen av ett lån måste göras till noterat pris på obligationerna. Löptiden är f.n 0 till 12 månader varmed prisrisken är relativt
låg. Längre löptid på underliggande obligationer kräver bättre matchning mot affärsplan på finansierade tillgångar. Prisrisken reduceras naturligt genom den avtalade möjligheten att överföra lånet till annat ändamål (finansiering av annan tillgång).
Refi nansieringsrisk
Heimstaden arbetar aktivt med att utveckla relationer till koncernens
långivare. Målet är att ha en bra mix av både nationella och internationella stabila långivare. Heimstaden AB är numera publikt och kan
därför emittera marknadsnoterade värdepapper. Refinansieringsrisken
skall begränsas genom att arbeta mot målet med väl spridda kapitalbindningstider samt genom att diversifi era lånevolymen jämnt över
ett större antal långivare.
Not 24 Räntederivat
tkr
2012
2011
Nominellt belopp
Snittränta, %
Nominellt belopp
Snittränta, %
-255 122
2 988 557
2,36 %
348 288
6,80 %
4,41 %
2 515 000
4,38 %
Ränteförfall, år
1 907 265
4,67 %
2 778 557
4,64 %
4 640 700
4,89 %
5 641 845
4,66 %
37
Not 25 Finansiella instrument per kategori och värderingsnivå
tkr
Låne- och
kundfordringar
2012-12-31
2011-12-31
Tillgångar värderade till verkligt
Låne- och
värde via resultaträkningen kundfordringar
Tillgångar värderade till verkligt
Redovisat värde
Värderingsnivå
Redovisat värde
Värderingsnivå
Tillgångar i balansräkningen
Finansiella anläggningstillgångar
Kundfordringar
Övriga finansiella fordringar
Likvida medel
420 175
–
223 785
–
7 262
–
6 892
–
–
–
–
–
170 179
–
161 887
–
597 616
–
392 564
–
Övriga
finansiella
skulder
Skulder värderade till verkligt
Redovisat värde
Övriga
finansiella
skulder
Värderingsnivå
Skulder värderade till verkligt
Redovisat värde
Värderingsnivå
2
Skulder i balansräkningen
Räntederivat
Långfristiga räntebärande skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Leverantörsskulder
–
592 753
–
617 530
5 896 822
–
2
6 129 378
–
726 221
–
516 115
–
39 491
–
35 442
–
6 662 534
592 753
6 680 935
617 530
Beskrivning av respektive kategori framgår under not 1 – Redovisningsprinciper.
Räntederivat som värderats till verkligt värde är värderade utifrån observerbara data, dvs enligt nivå 2, IFRS 7 punkt 27A.
Västra Hylte 1:233, Hyltebruk
38
Not 26 Uppskjuten skatteskuld
tkr
Not 28 Ställda säkerheter
2012
2011
Skatt
Skatt
Underlag
22% Underlag
26,3%
tkr
Fastighetsinteckningar
Pantsatta aktier i dotterbolag
Uppskjuten skattefordran
Vid årets ingång
-327 867
-86 229
-292 531
-76 936
–
14 098
–
–
Förändrad skattesats
Årets förändring
Vid årets utgång
9 571
2 106
-35 336
-9 293
-318 296
-70 025
-327 867
-86 229
3 482 694
915 949
3 338 078
–
-149 756
–
–
50 389
11 086
69 140
18 184
Årets värdeförändring
25 757
5 667
145 555
38 281
-3 169
Årets återläggning
pga försäljning
-14 405
Vid årets utgång
3 544 435
877 915
-70 079
-18 431
779 776 3 482 694
915 949
-617 530
-162 410
-390 907
-102 809
–
26 554
–
–
24 777
5 451
-226 623
-59 602
-592 753
-130 405
-617 530
-162 410
1 992
524
1 395
367
–
-86
–
–
-1 794
-395
597
157
198
43
1 992
524
667 833 2 656 035
698 537
Räntederivat
Vid årets ingång
Årets förändring
Vid årets utgång
7 176 450
3 103 052
2 564 522
10 256 893
9 740 972
Heimstaden har en pågående skattetvist med Skatteverket avseende
fastställande av skattemässiga underskott i ett bolag inom koncernen.
Skatteverket har beslutat att inte godta Heimstadens yrkanden och
därav justerat det skattemässiga underskottet med 1 325 mkr. Det föreligger dock fortfarande ett skattemässigt underskott i det aktuella bolaget varför beslutet ej har någon beloppsmässig konsekvens.
Däremot har Skatteverket beslutat att påföra ett skattetillägg om 8 mkr.
Heimstaden menar bestämt att man har rätt i sak och har därav överklagat beskattningsbeslutet. Detta gäller även beslutet om skattetillägg.
Då man bedömer det som sannolikt att vinna framgång i ärendet har
ingen reservering skett av skattetillägget. Slutligt avgörande förväntas
erhållas tidigast inom några år. Heimstaden har inte beaktat det tvistiga skattemässiga underskottet i sina räkenskaper vid fastställande
av uppskjuten skatt.
Fastigheter
7 153 841
Not 29 Ansvarsförbindelse
Uppskjuten skatteskuld
Vid årets ingång
2012-12-31 2011-12-31
Not 30 Närstående
Obeskattade reserver
Vid årets ingång
Årets förändring
Vid årets utgång
Närståenderelationer
Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS
som innehar 100 % av rösterna i moderbolaget Heimstaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg AS.
Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolet bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 10 i moderbolagets finansiella rapport.
Netto uppskjuten skatt
Vid årets ingång
Årets förändring
Vid årets utgång
2 539 289
–
94 295
2 633 584
-109 190
–
20 745
-116 746
-30 704
579 388 2 539 289
667 833
Sammanställning över närståenderelationer
Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets
utgång uppgick lånefordran till 413,1 mkr (205,4 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 11,2 mkr (3,4 mkr) i ränta av
Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 plus marginal om 0,7 %.
–
Av koncernens underskott på 1,6 miljarder är 1,3 miljarder ej fastställda
av Skatteverket. Vid beräkning av uppskjuten skatt beaktas endast
underskott faställda av Skatteverket.
Utöver ovanstående närståenderalationer äger Heimstaden AB 40 % av
HKS Fastighets AB. Under räkenskapsåret har HKS Fastighets AB köpt
förvaltnings- och administrativa tjänster av koncernen uppgående till
0,9 mkr (0,9 mkr). Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr) till
HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %.
Not 27 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
tkr
Personalkostnader
Upplupen ränta
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar
100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga
befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal
som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal om avgångsvederlag, se not 6.
2012-12-31 2011-12-31
7 856
7 927
46 239
58 123
Förutbetald hyra
57 350
61 850
Övriga poster
21 083
22 857
132 528
150 757
Not 31 Händelser efter balansdagen
De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 26/3-2013.
39
RESULTATRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2012
2011
Övriga rörelseintäkter
2
1 594
1 920
3,4
-24 477
-25 418
-22 883
-23 498
Rörelseresultat
Avskrivningar
5
Resultat före finansiellt netto
Nedskrivning av andelar i koncernföretag
-389
-337
-23 272
-23 835
-150
-1 800
Ränteintäkter och liknande resultatposter
6
12 822
4 560
Räntekostnader och liknande resultatposter
7
-26 338
-20 372
Finansnetto
-13 666
-17 612
Resultat efter finansiellt netto
-36 938
-41 447
42 350
29 700
5 412
-11 747
Årets resultat
5 412
-11 747
Koncernbidrag
8
40
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
9
1 248
1 446
1 248
1 446
2 327 541
2 327 541
TILLGÅNGAR
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Inventarier
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag
10
11
4 000
4 000
Fordringar hos moderbolag
12
413 109
205 407
2 500
2 500
Fordringar hos intressebolag
Summa anläggningstillgångar
2 747 150
2 539 448
2 748 398
2 540 894
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar
Fordringar hos dotterbolag
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
41
444
293
575 041
636 733
893
814
576 378
637 840
16 817
22 854
593 195
660 694
3 341 593
3 201 588
BALANSRÄKNING – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2012-12-31
2011-12-31
66 020
66 020
664 427
587 664
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
13
Aktiekapital
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets resultat
5 412
-41 447
669 839
546 217
735 859
612 237
14
2 241 346
2 236 350
15
353 674
335 997
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Skulder till dotterbolag
Kortfristiga skulder
Skuld koncernkonto
Leverantörsskulder
705
1 243
Övriga skulder
487
3 869
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
16
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
9 522
11 892
364 388
353 001
3 341 593
3 201 588
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
17
18
2 179 997
2 110 333
1 835 775
2 041 959
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL – MODERBOLAGET
Aktiekapital
Balanserat
resultat
Summa
eget kapital
66 020
441 801
507 821
Aktieägartillskott
116 163
116 163
Årets resultat
-11 747
-11 747
546 217
612 237
118 210
118 210
Belopp i tkr
66 020
Aktieägartillskott
Årets resultat
66 020
42
5 412
5 412
669 839
735 859
KASSAFLÖDESANALYS – MODERBOLAGET
Moderbolaget
Belopp i tkr
Not
2012
2011
Resultat efter finansiella poster
-36 938
-41 447
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
-10 654
2 137
–
–
-47 592
-39 310
Den löpande verksamheten
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
Förändring rörelsekapital
Förändring av kortfristiga fordringar
Förändring av kortfristiga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-230
1 185
-6 290
8 520
-54 112
-29 605
Investeringsverksamheten
Förvärv av dotterbolag
–
-100
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
-191
-1 549
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-191
-1 649
Lämnade lån till moderbolaget
-78 299
-21 051
Erhållna lån från dotterbolag
108 888
45 121
Finansieringsverksamheten
Förändring koncernkonto
17 677
5 946
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
48 266
30 016
Årets kassaflöde
-6 037
-1 238
Likvida medel vid årets början
22 854
24 092
Likvida medel vid årets slut
16 817
22 854
26 950
15 849
1 629
1 174
Upplysningar om räntor
Betald ränta uppgår till
Erhållen ränta uppgår till
43
Moderbolagets redovisningsprinciper och noter
per 2012-12-31 ett negativt värde om 101 068 tkr, vilket således
Not 1 Redovisningsprinciper
ej är intaget i balansräkningen.
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt årsredovisningslagen, Rådet för finansiell rapporterings rekommendation
RFR 2 (Redovisning för juridisk person) och uttalande från Rådet
Koncernkonto
för finansiell rapportering. RFR 2 innebär att moderbolagets
I enlighet med RedU 5 ”Redovisning av gemensamt bankkonto
årsredovisning för den juridiska personen ska tillämpa samtliga
i koncernen” redovisas tillgodohavande respektive skulder på
av EU antagna IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom
koncernkonto som likvida medel respektive kortfristig skuld.
ramen för årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet
Koncernbidrag
mellan redovisning och beskattning.
Rådet för finansiell rapportering har förtydligat hur koncernbiSkillnader mellan koncernens och moderbolagets
drag ska redovisas i moderbolaget. Ändringen träder i kraft den
redovisningsprinciper
1 januari 2013 men Heimstaden har valt att tillämpa rekommen-
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
dationen redan under år 2012. Förtydligandet innebär att det
koncernen (se not 1 i koncernen) med följande undantag och
finns en huvudregel och en alternativregel. Heimstaden redo-
tillägg.
visar enligt alternativregeln vilket innebär att erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Före-
Uppställningsform
gående år redovisades erhållna och lämnade koncernbidrag
Moderbolagets resultaträkning och balansräkning är uppställda
direkt mot fritt eget kapital. Jämförelseåret har räknats om till
enligt årsredovisningslagens scheman.
den nya redovisningsprincipen.
Andelar i koncernbolag
Koncernuppgifter
Andelar i koncernbolag redovisas till anskaffningsvärde efter
Heimstaden AB är helägt dotterbolag till Fredensborg AS,
avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet inklu-
org nr 9435582815, med säte i Norge. Fredensborg AS upprättar
deras förvärvsrelaterade kostnader. De bokförda värdena prövas
koncernredovisning för den största koncernen.
fortlöpande mot koncernbolagens koncernmässiga egna kapital.
Det utländska moderbolagets koncernredovisning finns att
I de fall bokfört värde understiger koncernbolagens koncern-
tillgå hos Fredensborg AS, Møllerveien4, 0180 Olso, Norge,
mässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen.
e-post: [email protected]
I de fall en nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring
av denna.
Not 2 Inköp och försäljning inom koncernen
Andelar i intressebolag redovisas till anskaffningsvärden.
Varken inköp eller försäljning har skett mellan moderbolaget och övriga
Uppskjuten skatt
koncernbolag under innevarande eller föregående räkenskapsår.
Moderbolaget redovisar ingen uppskjuten skattefordran på
skattemässiga underskott då osäkerhet föreligger om skatteNot 3 Central administration
pliktiga överskott kommer att erhållas i framtiden.
Till central administration hör kostnader på koncernövergripande nivå
som inte direkt är hänförbara till fastighetsförvaltningen, såsom kostnader för koncernledning, fastighetsinvesteringar och finans. I kostnader för
central administration ingår även ersättning till revisorerna enlig nedan:
Moderbolagets finansiella garantiavtal består i huvudsak av
tkr
2012
2011
av finansiella garantiavtal tillämpar moderbolaget RFR 2 p 72,
Revisionsuppdrag
1 091
1 224
dvs borgensåtaganden redovisas inte som en avsättning utan
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget
11
12
som ansvarsförbindelser.
Skatterådgivning
borgensåtagande till förmån för koncernbolag. För redovisning
Övriga uppdrag
Räntederivat
Räntederivat redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden och
eftersom ingångna avtal avser byte av ränteflöden innebär detta
att anskaffningsvärdet är noll. Moderbolagets räntederivat har
44
–
–
119
200
1 221
1 436
Not 5 Avskrivningar
Not 4 Personalkostnader
tkr
2012
2011
tkr
Inventarier
Medelantalet anställda
Varav kvinnor
13
13
6
6
2012
2011
389
337
389
337
Löner, ersättningar m m.
Not 6 Ränteintäkter och liknande resultatposter
Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått
med följande belopp:
Styrelsens ordförande
–
tkr
Ränteintäkter moderbolag
VD
Övriga ränteintäkter
Grundlön
1 635
1 430
Förmåner
92
54
Rörlig lön
–
–
667
377
2 394
1 861
Grundlön
1 386
1 275
Förmåner
110
110
Rörlig lön
–
–
Pensionskostnader
2011
11 193
3 386
1 629
1 174
12 822
4 560
Not 7 Räntekostnader och liknande resultatposter
Styrelseledamöter exkl VD
Pensionskostnader
2012
–
tkr
215
214
1 711
1 599
Grundlön
2 765
2 793
Förmåner
210
193
Rörlig lön
–
–
2012
2011
Räntekostnader, räntederivat
23 858
20 372
Övriga finansiella kostnader
2 480
–
26 338
20 372
2012
2011
42 350
32 600
–
-2 900
42 350
29 700
Övriga ledande befattningshavare:
Pensionskostnader
362
363
3 642
3 585
Not 8 Koncernbidrag
tkr
Erhållna koncernbidrag
Lämnade koncernbidrag
Övriga anställda:
Löner och ersättningar
Pensionskostnader
Sociala kostnader
3 033
3 011
609
577
3 642
3 588
2 920
2 803
Not 9 Inventarier
tkr
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
Styrelseledamöter
3
1 792
243
191
1 549
1 983
1 792
Ingående avskrivningar
-346
-9
-389
-337
Utgående avskrivningar
-735
-346
1 248
1 446
3
Årets investeringar
varav kvinnor
–
–
VD och ledande befattningshavare
6
6
varav kvinnor
2
2
Ersättningar
Mellan bolaget och VD gäller en ömsesidig uppsägningstid om 6 månader. Vid uppsägning från bolagets sida erhålls avgångsvederlag motsvarande 18 månadslöner. Mellan bolaget och styrelseledamot gäller en
ömsesidig uppsägningstid om 3 månader. För ledande befattningshavare
och övrig personal finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för
allmän pensionsplan. Utöver sedvanlig pension har bolaget tecknat pensionsförsäkring till VD med årlig premie om 10 % av bruttolönen.
Bokfört värde vid årets slut
45
2012-12-31 2011-12-31
Not 10 Andelar i koncernbolag
tkr
2012
2011
2 327 540
2 329 604
Årets förvärv
–
100
Årets förvärv
–
-2 164
2 327 540
2 327 540
Antal andelar
Andel i %
Bokfört värde
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i koncernbolag
Dotterbolag
Org.nr
Säte
Heimstaden Exploatering AB
556485-9014
Malmö
1 000
100
1 790
Heimstaden i Klippan AB
556660-9342
Malmö
1 000
100
100
Lera Fastighets AB
556788-6600
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden i Skåne AB
556694-5753
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Fastighets AB
556564-7913
Malmö
100 000
100
1 835 475
Heimstaden i Mälardalen AB
556728-7577
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Vetlanda AB
556734-0129
Malmö
10 000
100
1 000
Heimstaden Holding 2 AB
556723-7812
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Öresund AB
556720-9100
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Bostadsfinansiering AB
556618-3256
Malmö
20 000
100
3 131
Heimstaden Högaborg AB
556749-2052
Malmö
1 000
100
141 022
Heimstaden Förvaltnings AB
556615-4497
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Fyren AB
556272-9847
Malmö
1 000
100
344 222
Heimstaden Paula AB
556788-1205
Malmö
1 000
100
100
Heimstaden Lägenheter AB
556813-0321
Malmö
1 000
100
100
2 327 540
Not 11 Andelar i intressebolag
tkr
Not 12 Fordringar hos moderbolag
2012-12-31 2011-12-31
tkr
4 000
4 000
Ingående balans
4 000
4 000
Lämnade lån
Specifikation av moderbolagets innehav av andelar i intressebolag
Intressebolag
Org.nr
HKS Fastighets AB 556784-6794
Säte
Malmö
Antal
andelar
Andel
i%
Bokfört
värde
40 000
40
4 000
2012-12-31
2011-12-31
205 407
68 193
89 492
21 051
Aktieägartillskott
118 210
116 163
Utgående balans
413 109
205 407
Aktiekapital
Fritt eget kapital
66 020
546 217
Not 13 Eget Kapital
Uppgifter om eget kapital och resultat
HKS Fastighets AB
Eget kapital
Resultat
23 916
634
tkr
Vid årets början
Redovisade uppgifter avseende eget kapital och resultat avser HKS
Fastighets AB koncernen.
Erhållna aktieägartillskott
118 210
Årets resultat
Vid årets slut
Antal aktier
Kvotvärde kr
46
5 412
66 020
660 200
100
669 839
Not 18 Ansvarsförbindelser
Not 14 Skulder till dotterbolag
tkr
2012-12-31 2011-12-31
Samtliga skulder förfaller inom 2 till 5 år.
Borgensförbindelser till förmån
för koncernbolag
Not 15 Skuld koncernkonto
Närståenderelationer
Koncernen står under bestämmande inflytande från Fredensborg AS
som innehar 100% av rösterna i moderbolaget Heimstaden AB. Moderbolaget i den största koncernen där Heimstaden ingår är Fredensborg
AS. Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderbolaget bestämmande inflytande över dotterbolag enligt not 10.
Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2012-12-31 2011-12-31
Personalkostnader
2 467
2 382
Upplupen ränta
5 105
8 203
Övriga poster
1 950
1 307
9 522
11 892
Sammanställning över närståenderelationer
Heimstaden AB har lämnat lån till Fredensborg AS. Vid räkenskapsårets
utgång uppgick lånefordran till 413,1 mkr (205,4 mkr). Under räkenskapsåret har Heimstaden AB erhållit 11,2 mkr (3,4 mkr) i ränta av Fredensborg AS. Ränta utgår med Stibor 3 mån plus marginal om 0,7 %.
Heimstaden AB’s nettoskuld till dotterbolag uppgick vid räkenskapsårets utgång till 1 666 mkr (1 599 mkr).
Not 17 Ställda säkerheter
tkr
Utöver ovanstående närståenderelationer äger Heimstaden AB 40 % av
HKS Fastighets AB. Heimstaden AB har lämnat lån om 2,5 mkr (2,5 mkr)
till HKS Fastighets AB. Lånet löper med en ränta om 10 %.
2012-12-31 2011-12-31
Pantsatta aktier i dotterbolag
2 041 959
2 041 959
Not 19 Närstående
Beloppet består av negativt saldo på bankkonto som är kopplat till
Heimstaden AB’s koncernkonto.
tkr
2 110 333
2 110 333
2 179 997
1 835 675
2 179 997
1 835 775
Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning
Företagets styrelseledamöter samt bolag ägda av dessa kontrollerar
100 % av rösterna i Heimstaden AB. Beträffande styrelse, VD och övriga
befattningshavares löner och andra ersättningar, kostnader och avtal
som avser pensioner och liknande förmåner samt avtal om avgångsverderlag, se not 4.
Norra Emigranten 13, Vetlanda
47
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella
redovisningsstandarder (IFRS), sådana de antagits av EU, samt Rådet för finansiell rapporterings
rekommendation RFR 1 och att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen
samt Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2. Koncern- och årsredovisningen
har upprättats i enlighet med god redovisningssed och ger en rättvisande bild över koncernens
och företagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt
över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför.
Malmö den 26 mars 2013
Patrik Hall
Ivar Tollefsen
Verkställande direktör
Ordförande
Magnus Nordholm
Styrelseledamot
Min revisionsberättelse har lämnats den 26 mars 2013
Patrik Andersson
Auktoriserad revisor
48
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Heimstaden AB (publ). Org.nr. 556670-0455
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Jag har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Heimstaden AB (publ) för år 2012. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen
av detta dokument på sidorna 13-48.
och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt
International Financial Reporting Standards, såsom de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild
enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger
en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och
för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning
och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning för Heimstaden AB
(publ) för år 2012.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen
och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå
rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen
inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen
och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som
ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild
i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i
de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i
styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har jag
granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag
utöver min revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i
bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget.
Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning
per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild
av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012
Malmö den 26 mars 2013
Patrik Andersson
Auktoriserad revisor
49
Definitioner
Ledningsgruppen
Belåningsgrad
Pontus Rode (Förvaltningschef)
Räntebärande skulder i förhållande till bedömt
Anna Pegel (Personalchef)
marknadsvärde.
Philip Mellberg (Koncernekonomichef)
Maria Petersson (Ekonomichef)
Soliditet
Patrik Hall (VD)
Eget kapital i förhållande till balansomslutningen
Magnus Nordholm (CFO)
vid periodens utgång.
Fredrik Årman (Transaktionschef)
Driftnetto
Hyresintäkter minus samtliga driftkostnader.
Räntabilitet före skatt
Resultat före skatt i förhållande till summa eget kapital
före årets resultat.
Heimstaden, Malmö
50
Fastighetsförteckning 2012-12-31
Segment
Fastighet
Bygg. år/
Antal
renov. år lägenheter
Adress
Antal
p-plats/
gararge
Antal
lokaler
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
29
2 502
477
2 979
49
2 930
0
2 930
Helsingborg
Öresund
Spindeln 7
Apotekareg 16-22, Eneborgsplatsen 4,6
1945
41
Öresund
Häxan 3
Fredagsgatan 14-16
2007
46
12
Öresund
Amerika Norra 50
Hantverkaregatan 24-26
1984
33
2
2 183
30
2 213
Öresund
Eneborg 10
Övre Eneborgsvägen 24
1981
14
2
942
71
1 013
Öresund
Eneborg 11
Övre Eneborgsvägen 26
1982
14
Öresund
Eneborg 7
Övre Eneborgsv 28, Bjäreg 8-10, Övre Holländareg 35
1980
26
Öresund
Fjärilen 12
Södra Stenbocksgatan 100
1983
14
Öresund
Fjärilen 13
1984
13
Öresund
Fjärilen 14
Södra Stenbocksgatan 104 A,B
1984
22
1
Öresund
Fjärilen 16
Visitörsgatan 3
1991
16
Öresund
Fjärilen 19
Wieselgrensgatan 22, 24
1982
14
Öresund
Fjärilen 9
Wieselgrensgatan 26
1982
8
Öresund
Malen 41
Sadelmakareg 7 A-B, Övre Eneborsg 36 A-B
2000
48
2
Öresund
Myran 8
Magistergatan 1, Gasverksgatan 48
1982
19
3
Öresund
Norge 10
Nedre Holländaregatan 4-6
1985
30
3
Öresund
Nunnan 2
1984
15
1
Öresund
Nunnan 3
1983
15
941
0
941
1 961
461
2 422
2
886
62
948
1
875
29
904
1 273
42
1 315
980
0
980
768
0
768
534
50
584
5
16
2
12
15
2 167
60
2 227
1 447
121
1 568
1 700
39
1 739
951
48
999
903
0
903
Öresund
Nunnan 5
Visitörsgatan 13
1984
13
2
11
925
90
1 015
Öresund
Nunnan 6
Visitörsgatan 11
1985
13
2
6
942
96
1 038
Öresund
Nunnan 7
Visitörsgatan 9
1984
13
1
5
942
54
996
Öresund
Nunnan 8
Sämskmakaregatan 2 A, B
1984
18
3
8
923
77
1 000
Öresund
Nyckelpigan 2
Bjäregatan 15, Sadelmakaregatan 2 A-B
1978
20
788
0
788
Öresund
Nyckelpigan 26
Sadelmakaregatan 4-14
2002
43
25
2 021
0
2 021
Öresund
Ollonborren 11
Sjöcrongatan 5
1979
11
732
0
732
Öresund
Ollonborren 14
Övre Holländaregatan 34 A-B
1977
18
1 193
0
1 193
Öresund
Ollonborren 9
Bjäregatan 14
1978
11
732
0
732
Öresund
Rovan 13
1985
12
1
2
792
10
802
11
4 359
Öresund
Rovan 14
Munkavägen 14-28, Skånegatan 13
1977
77
3
4 213
146
Öresund
Carnot 8
Öresundsvägen 25
1978
12
2
693
30
723
Öresund
Nässlan 12
Industrigatan 28
1930/60
19
1
1 311
209
1 520
Öresund
Nässlan 13
Industrig 22-24 / Wienergatan 17
1985
24
11
1 546
Öresund
Summa
Nässlan 4
Ljunggatan 13
1930/85
6
698
62
189
410
42 106
20
2 222
1 546
430
44 328
Hyltebruk
Småland / Blekinge
Nittebo 1:88
Storgatan 24 A & B
1947/1989
7
4
547
339
886
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:159
Löparstigen 1 - 12
1991
38
1
36
3 058
88
3 146
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:233
N Industrigatan 15,17,19,21,23 A & B
1964
83
14
44
4 962
282
5 244
Småland / Blekinge
Västra Hylte 1:234
N Industrigatan 25, 27 A - C
1959
40
12
18
2 387
233
2 620
1949
11
3
680
Småland / Blekinge
Örnabäckshult 1:123
Möllegatan 14
Småland / Blekinge
Bäckgatan 9
680
Småland / Blekinge
Bäckgatan 4
1957/1990
11
1
5
735
108
843
Småland / Blekinge
Summa
Torggatan 3, G:a Nissastigen 59&61
1920-1983
1
191
18
50
1
107
60
12 429
2 671
3 586
2 731
16 170
Småland / Blekinge
Dockan 26
Skomakaregatan 35, 37
Småland / Blekinge
Hogland 22
Ronnebygatan 42
Småland / Blekinge
Hogland 9
Norra Kungsgatan 9
Småland / Blekinge
Sheldon 33
Småland / Blekinge
Småland / Blekinge
1957/90
Karlskrona
1988
14
1 046
0
1 046
1929/1998
21
16
9
1 595
2 321
3 916
1985
10
1
630
110
740
Ronnebygatan 21 A - C
1929/1980
28
7
2 267
498
2 765
Sheldon 34
Ronnebygatan 19
1929/1988
13
4
1 050
1 109
2 159
Stigbygeln 1
Riksvägen 40 A - C, 42
1987
21
5
1 744
291
2 035
Småland / Blekinge
Svarta Örn 1
Pukesgatan 12 A - B
1929/1978
12
1
Småland / Blekinge
Trehörningen 1
Köpmansgränd 5, 9, 13, 15, Riksvägen 34 A-C
1965/1986
9
9
1944/1979
12
Småland / Blekinge
Västanfläkten 2
Domarevägen 6 A - B
Småland / Blekinge
Ehnemark 1
Ö Prinsgatan 22
1975
13
2
Småland / Blekinge
Summa
Posse 18
Polhemsgatan 15 A-D, 17 A-B, 19 A-C, 21 A-C, 23 A-E 1990-1992
141
294
4
49
51
12
7
2
94
124
658
10
668
616
807
1 423
840
0
840
2 035
91
2 126
11 675
24 156
820
6 057
12 495
30 213
Segment
Fastighet
Bygg. år/
Antal
Adress
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
Katrineholm
Stockholm / Mälardalen Asken 4
Bondegatan 12, Gersnäsgatan 7
1989
26
3
6
1 815
95
1 910
Stockholm / Mälardalen Aspen 12
Kyrkogatan 6, 8, 10
1968
21
2
6
1 702
119
1 821
Stockholm / Mälardalen Blåsippan 4
Fredsgatan 43
1912-1985
19
7
14
1 118
261
1 379
Stockholm / Mälardalen Blåsippan 8
Fredsgatan 41, Jungfrugatan 1-3
1948, 1965
84
2
46
5 778
387
6 165
Stockholm / Mälardalen Dahlian 10
Jägaregatan 13
1938-1979
12
3
10
912
75
987
Stockholm / Mälardalen Dahlian 9
Djulögatan 67
1950
9
3
9
595
583
1 178
Stockholm / Mälardalen Flundran 10
Tegnérvägen 37
Djulögatan 58
Tegnérvägen 39
Stockholm / Mälardalen Glasblåsaren 11
Vasavägen 36
Stockholm / Mälardalen Hajen 18
1946-1982
12
1
11
720
70
790
1966
12
1
12
886
199
1 085
924
1970
12
924
0
1943-1984
8
2
5
304
12
316
1970
50
4
37
3 254
143
3 397
Stockholm / Mälardalen Hästhoven 13
Jungfrugatan 21
Trädgårdsgatan 12-20, Jägaregatan 1-9, Fredsg 39,
Jungfrug 8
1970
108
9
125
7 135
750
7 885
Stockholm / Mälardalen Ingenjören 21
Ölandsgatan 10
1944-1982
14
1
17
581
14
595
Stockholm / Mälardalen Ingenjören 22
1945-1982
8
1
9
444
13
457
Stockholm / Mälardalen Kamelen 8
Vasavägen 58
Hantverkarg 17-27, Tegnérv 20-24, Vasav 18-26,
Linnév 25
1983-1986
148
4
46
9 824
79
9 903
Stockholm / Mälardalen Karpen 4
Linnévägen 32
1962
20
1
14
1 093
55
1 148
Stockholm / Mälardalen Kontoristen 10
Västgötagatan 27
1957
21
1
22
1 129
38
1 167
Stockholm / Mälardalen Laxen 3
Malmgatan 26
1948
12
1
2
939
120
1 059
Stockholm / Mälardalen Linnean 4
Fredsgatan 44, Vasavägen 9
1955
12
12
2
1 051
2 002
3 053
Stockholm / Mälardalen Läraren 16
Västgötagatan 25
1952-1982
14
1
14
1 024
132
1 156
Stockholm / Mälardalen Läraren 17
Västgötagatan 23
1951-1986
22
3
19
1 054
88
1 142
Stockholm / Mälardalen Mörten 10
Tegnérvägen 44, Linnévägen 45, Jägaregatan 21
1949,198
35
6
30
2 230
316
2 546
9 060
Stockholm / Mälardalen Näckrosen 17
Fredsgatan 13,15,17, Hantverkaregatan 4
1992
83
16
30
5 935
3 125
Stockholm / Mälardalen Oxen 9
Vingåkersvägen 6
1950-1986
18
4
9
1 228
248
1 476
Stockholm / Mälardalen Pilen 10
Lasstorpsgatan 4, Kapellgatan 15
1947-1983
20
3
10
1 216
170
1 386
Stockholm / Mälardalen Pilen 9
Nyängsgatan 8, Lasstorpsgatan 2
1947-1983
22
2
15
Stockholm / Mälardalen Rönnen 14
Bondegatan 25
1972
18
1
Stockholm / Mälardalen Siken 5
Tegnérvägen 38, Jägaregatan 24, Linnévägen 43
1960, 1964
44
1
Stockholm / Mälardalen Sillen 4
Jungfrugatan 28
1939-1983
6
Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 11
Ramsjögatan 4
1988
Stockholm / Mälardalen Skogsduvan 14
Forssjögatan 5
Stockholm / Mälardalen Sädesärlan 1
Bergsgatan 11
Floragatan 4
Fixgatan 4
1 249
117
1 366
1 292
92
1 384
38
2 967
92
3 059
1
14
526
20
546
12
1
12
670
12
682
1985
10
1
3
535
30
565
1980,1987
14
1
9
776
77
853
1990
16
2
15
789
100
889
1947-1986
8
3
7
560
106
666
Stockholm / Mälardalen Vallmon 16
Djulögatan 59
1963
26
22
1 714
0
1 714
Stockholm / Mälardalen Vinrankan 2
Nyängsgatan 5
1949-1950
26
1
8
1 652
75
1 727
Stockholm / Mälardalen Vinrankan 3
1950-1986
31
2
26
1 997
338
2 335
Stockholm / Mälardalen Vitsippan 11
Stensättersgatan 41
Jägareg 2-6, Trädgårdsg 6-10, Sibeliusg 1-9,
Malmg 3-7, Fredsg 33-35
1930-1970
362
23
199
23 429
1 838
25 267
Stockholm / Mälardalen Älgen 5
Linnévägen 7
1963
15
9
1 082
0
1 082
Prinsgatan 15
1952-1980
18
2
7
1 168
104
1 272
Summa
Prinsgatan 13
1957-1987
18
1446
2
134
12
901
1 185
94 482
160
1 345
12 255 106 737
Klippan
Öresund
Drabanten 7
Torget 10
1946/1985
27
5
2 126
1 061
3 187
Öresund
Drabanten 8
Storgatan 46 / Åbyplan
1950/1990
28
14
1 882
1 985
3 867
1 691
Öresund
Drabanten 9
Storgatan 42,44/ Troggränd
1950/1990
8
13
705
986
Öresund
Hemmet 3
Storgatan 84
1950/1995
10
4
512
15
527
Öresund
Lyran 16
Bruksgatan 11
1950/1995
31
3
1 766
0
1 766
Öresund
Oden 17
Odengatan 5
1924/1974
0
3
0
646
646
Öresund
Oden 3
Odengatan 3
1924/1995
3
1
325
70
395
Öresund
Polstjärnan 2
Järnvägsgatan 6 / Kapellgatan 1 A-B
1992
18
10
1 251
0
1 251
Öresund
Summa
Fridhem 2
Generalsgatan 6
0
59
1 207
9 774
0
4 763
1 207
14 537
17
142
52
0
43
18
Segment
Fastighet
Adress
Bygg. år/
Antal
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
2
565
2
679
25
704
808
987
1 795
Lokal
kvm
Total
kvm
Landskrona
Öresund
Filaren 23
Vengatan 20
1959
9
Öresund
Gjörloff 4
Ödmanssonsgatan 37
1939/1983
8
1
565
Öresund
Gröna Lund 1
Stora Norregatan 26
11
4
Öresund
Gröna Lund 17
Stora Norregatan 10
1959/1998
19601965/1993
8
3
675
180
855
Öresund
Gröna Lund 36
Järnvägsgatan 13 - 15 / Östergatan 17
1972
14
7
900
1 363
2 263
Öresund
Grönalund 21-24
St Norreg. 2 / Östergatan 1-3
1929/1990
16
5
1 365
987
2 352
Öresund
Herkules 1
Ödmanssonsgatan 36 A-B
1944/1987
21
1
1 283
25
1 308
Öresund
Herkules 20
Viktoriagatan 4, Viktoriagatan 6
1945
18
3
1 486
225
1 711
Öresund
Herkules 22
Ödmanssonsgatan 38 AB
1946/1985
17
3
1 106
116
1 222
Öresund
Herkules 4
Viktoriagatan 2
1940/1990
12
2
Öresund
Kung Karls Varv 25
Storg. 17,19,21,23 / N Långgatan 12/ Drottningg 17
1929/1982
19
2
Öresund
Kung Karls Varv 26
N Kyrkogränd 4-14 / N Långgatan 10 / Drottningg. 15
Öresund
Landora 8
Gröna Gång 5
1990
31
3
1940/1975
4
4
Öresund
Linné 7
Järnvägsgatan 33
1929
7
Öresund
Madrid 19
Norra Infartsgatan 47-49
1992
22
1953/1986
10
1955
15
2
43
14
1
956
30
986
1 986
335
2 321
2 577
286
2 863
348
214
562
577
577
1 624
1 624
Öresund
Milano 12
Norra Infartsgatan 52
Öresund
Minerva 15
Hantverkaregatan 34, Bryggaregatan 34
517
57
Öresund
Minerva 17
Hantverkaregatan 30 A-B
1956
18
3
895
36
Öresund
Norra Roten 14
Stora Norregatan 17
1885/2008
6
4
621
252
873
Öresund
Norra Roten 18
"Rådhustorget 5, St Norreg. 3”
1929/1975
6
5
800
400
1 200
Öresund
Palander 4
Gröna Gång 16
1939/1984
14
Öresund
Palander 6
Gröna Gång 20
1950/1988
18
Öresund
St. Olof 19
Vasagatan 15 A-B
1954
26
Öresund
St. Olof 6
Järnvägsgatan 75
1951
7
Öresund
Storken 26
Pilgatan 12-22 / Tranchellsg 97-105 / Viktoriag 21-27
1929/1977
81
3
Öresund
Torstensson 1
Föreningsgatan 30
1924/1976
10
Öresund
Torstensson 17
Stora Norregatan 123
1948
11
Öresund
Torstensson 18
Karmelitergatan 11
1949
9
2
Öresund
Torstensson 7
Karmellitergatan 3
1929/1986
8
879
25
574
879
931
19
765
1
1 182
20
1 202
1
1 570
90
1 660
1
524
10
534
5 869
100
5 969
2
712
234
946
4
862
118
980
617
58
1
765
405
675
405
Öresund
Tranan 26
Tranegatan 3
1947/1986
14
2
943
29
972
Öresund
Banér 5
Skolallén 8
1980
8
2
718
86
804
584
Öresund
Fingal 7
Vasagatan 49
1946
12
1
584
0
Öresund
Hammaren 13
Tränggatan 20
1970
8
7
615
0
615
Öresund
Hammaren 30
Öresundsgatan 50
1989
20
8
1 432
40
1 472
1
Öresund
Muraren 15
Vengatan 10
1956
6
328
0
328
Öresund
Pallas 32
Ödmanssonsgatan 44
1975
6
450
0
450
Öresund
Pallas 34
Viktoriagatan 3
1988
8
544
20
564
Öresund
Pallas 48
Viktoriagatan 5
1945
8
585
0
585
Öresund
Pallas 74
Östergatan 189
1956
9
568
20
588
Öresund
Storken 1
Viktoriagatan 9
1978
8
470
20
490
Öresund
Tranan 23
Bredgatan 7
1975
9
639
0
639
Öresund
Tranan 27
Bredgatan 5 A-B
1967
27
1
30
2 010
20
2 030
Öresund
Tärnan 19
S.Långgatan 24 / Fiskaregränd 10 A-B
1962
15
1
16
998
64
1 062
Öresund
Norra Roten 10
Borgmästaregatan 4
1950
11
2
7
705
125
830
Öresund
Norra Roten 3
Gamla Kyrkogatan 6
1985
4
264
0
264
Öresund
Norra Roten 9
Gamla Kyrkogatan 16
1950
Öresund
Venus 8
Gjörloffsgatan 87
1987
5
1
321
19
340
Öresund
Summa
Venus 9
Gjörloffsgatan 85
1987
5
639
1
78
488
45 915
45
6 536
533
52 451
53
1
2
1
179
Segment
Fastighet
Adress
Småland / Blekinge
Apotekaren 11
Skomakargränd 1-2
Småland / Blekinge
Björklunden 6
Drottninggatan 13
Småland / Blekinge
Björklunden 9
Olofsg. 15 a-b, Kungsg. 15
Bygg. år/
Antal
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
Ljungby
Småland / Blekinge
Dacke 13
Bergagatan 21,23, Drottninggatan 41-47
Småland / Blekinge
Drako 25
Norra Järnvägsgatan 12
Småland / Blekinge
Gjutaren 12
Bolmstadsvägen 8 a-b, 10, 12-14
Småland / Blekinge
Kvadraten 16
Strömgatan 9 a-b, 6 a-b
Småland / Blekinge
Mossen 2
Rönnäsvägen 18-72
Småland / Blekinge
Månen 6
Eskilsgatan 1, N Torggatan 8
Småland / Blekinge
Näcken 1
Kungsgatan 17 a-b, 19
Småland / Blekinge
Odlaren 20
Gängesv 12, Gjuterig 7
Småland / Blekinge
Sländan 1
Bergag 16, Hantverkareg 12
Småland / Blekinge
Solon 21
Småland / Blekinge
1988
20
1 440
1929/1986
27
2 249
1965
20
1990, 1950
1990
1957/60-67
1 440
2 249
4
1 430
495
1 925
90
4
5 971
105
6 076
4
3
210
541
751
38
2
2 427
79
2 506
1953/68
25
5
1
1 754
113
1 867
1972
134
2
56
10 216
309
10 525
1
21
1 874
49
1
10
2
1 100
8
1965
1970/94
9
14
29
1990
3 185
3 185
56
1 930
11 476
11 476
395
1 495
2 493
30
2 523
3 076
1 680
4 756
1957/80
19
N.Järnvägsg 7 a-b, Ågårdsv 14 A-C, Fogdeg 20
1950/67-72
38
Södra Ljungkullen 4
Storgatan 1-3, S Torggatan 2-4, M Ljungbergsvägen 12
1947/55-86
43
14
Småland / Blekinge
Trekanten 6
Strömgatan 2 a-c
1961/62
48
2
4
2 707
40
2 747
Småland / Blekinge
Vinkelhaken 2
Drottninggatan 10 a-b, 12 a-b
1966/74
28
2
8
1 989
144
2 133
Småland / Blekinge
Summa
Vråken 2
Strömgatan 18, 20, 28
1971
72
635
112
41
151
5 940
44 876
18 648
5 940
63 524
Lund
Öresund
Summa
St Råby 10:1
Tomtmark
0
Malmö
Öresund
Aktern 1
Västra Varvsgatan 24
2002
62
Öresund
Bredablick 3
Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e
2005
84
1 775
0
44
3 516
0
Öresund
Kråkan 32
Möllevångsg 29-31/S Skolg 35-39
1980
85
9
3 516
61
7 608
2 414
10 022
Öresund
Stacken 3
Nydalav 1a-c/V Hindbyv 5a-e
1959
96
6
54
5 729
172
5 901
Öresund
Stacken 4
Nydalav 3a-h/V Hindbyv 3a
1959
95
5
44
5 735
261
5 996
Öresund
Balder 13
Värnhemsgatan 8
1929/1981
8
1
697
65
762
Öresund
Balder 9
Nobelvägen 84 / Värnhemsgatan 16
1934/1986
31
6
1 843
117
1 960
8
3 990
1 278
5 268
1 262
0
1 262
Öresund
Beckasinen 10
Bergsgat. 27 / Friisgat. 22-24
1982
49
Öresund
Brasan 1
Hässleholmsg. 1 / Nobelvägen 81
1936/1975
26
Öresund
Böljan 1, 2 and 6
Falkenbergsg. 6-8/Simrishamnsg. 19-21/Ystadsg. 20
1934/1980
61
2
5 140
52
5 192
Öresund
Böljan 3
Simrishamnsg 23 / Falserbogatan 27
1934/1985
23
2
1 592
272
1 864
Öresund
Böljan 4
Ystadsgatan 24 / Falsterbogatan 29
1931/1983
24
Öresund
Frey 6 and 7
Nobelvägen 90-92 / Vårgatan 14 A-C
1936
44
Öresund
Hököpinge 55:83
Bruksparken 2
Öresund
Jagten 5
Simrishamnsgatan 9 / Södra Parkgatan 33
Öresund
Kasper 28
Öresund
2
26
1 775
2 041
0
2 041
8
2 838
110
2 948
1993-1995
23
1
1 802
0
1 802
1959
34
11
2 040
0
2 040
Ö Förstadsg 16 / Slussg 17
1929/1983
82
3
3 796
333
4 129
Kirsebergstornet 13
Vattenverksvägen 5
1917/1982
20
1
1 350
122
1 472
Öresund
Kråkan 30, 31 and 41
S Förstadsg. 88 A-B/S Skolg, 43 A-B,45/Smedjeg.1-3
1929/1980
58
16
5 806
1 591
7 397
Öresund
Källan 12
Simrishamnsgatan 10 / Ängelholmsgatan 14
1910/1982
14
10
1 043
773
1 816
Öresund
Källan 5 and 6
Kristianstadsg. 17A-C, 19 / S Parkgatan 29 A-B
1909/1977
50
2
2 597
77
2 674
Öresund
Källan 9
Simrishamnsgat. 16
1935/1975
22
5
979
204
1 183
Öresund
Notarien 2
S Förstadsgatan 113 / Upplandsgatan 14 A-C
1910/1977
29
6
1 628
222
1 850
Öresund
Skrået 4
Sofielundsvägen 32 / Falsterboplan 33
1931/1975
28
4
1 513
134
1 647
Öresund
Timglaset 5
Simrishamnsgatan 32 A-B
1935/1981
12
924
0
924
Öresund
Värnhem 15
Lundavägen 5
1910/1978
18
1 457
131
1 588
10
2
Öresund
Hillebarden 3
Allhemsgatan 7 A-C
1953
31
4
4
1 481
215
1 696
Öresund
Remmen 2
Ryttaregatan 4 A-D
1947
24
1
2
1326
20
1346
Öresund
Remmen 3
Ryttaregatan 6 A-C
1947
18
1
909
20
929
Öresund
Spännet 1
Vattenverksvägen 37 A-C
1947
18
1010
0
1010
Öresund
Brynjan 1
Solgatan 2
1 065
0
1 065
Öresund
Brynjan 2
N Bulltoftav 39
1 674
8
1 682
Öresund
Brynjan 3
1 154
0
1 154
Öresund
Öresund
1910/1982
14
1985
20
Floragången 3 A-B
1945/1986
15
Dolken 12
Floragången 6 A-B, 8 A-B
1941/1987
18
10
1 334
207
1 541
Drömmen 10
Trelleborgsg 25/Lantmannag 5
1937/1982
22
2
1 864
62
1 926
1
2 318
51
2 369
928
0
928
760
397
1 157
22
3 273
620
3 893
19
3 622
0
3 622
638
230
868
1
Öresund
Ekot 10
Trelleborgsg 2
1938/1984
28
Öresund
Ekot 8
Trelleborgsgatan 6 A-B
1938/1987
13
Öresund
Havsuttern 7
Kapellgatan 10
1948
11
8
Öresund
Hjälmaren 12
Dalslandsg 2/Nobelv 1
1982
43
5
Öresund
Hjälmen 10
Floragången 2 A-D, N Bulltoftav 41
1988
46
Öresund
Kasper 10
Byggmästaregatan 2/ Ö Förstadsg 18
1909/1988
8
54
1
Segment
Fastighet
Bygg. år/
Antal
Adress
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
Öresund
Kogret 8
Solgatan 18 A-B
1926/1990
19
1 031
0
1 031
Öresund
Nils 15
Fredriksbergsgatan 11
1920/1988
23
1 664
0
1 664
Öresund
Skepparen 18
Gråbrödersgatan 1/ N Vallg 88/ Västerg 19
1929
11
652
615
1 267
Öresund
Skrivarelyckan 8
Upplandsplan 6
1935/1989
34
1 987
0
1 987
1 078
0
1 078
2 219
60
2 279
0
1 938
1 701
10
Öresund
Uppland 2
Sigtunagatan 14
1935/1988
15
Öresund
Vågen 5
Falkenbergsgatan 7 A-C
1931/1987
27
Öresund
Värjan 34
N Bulltoftav 35/Solg 1-3
1930,40/1989
26
1 938
1
Öresund
Åkern 4
Sofielundsvägen 38
1920/1985
24
1 701
0
Öresund
Ängen 5
Ystadsgatan 36
1936/1981
13
1 012
0
1 012
Öresund
Ängen 7
Hörbyg 4, Hässlehg 7-9
1937/1984
40
3 373
0
3 373
1 331
Öresund
Brynjan 4
Rantzowgatan 2
1950
18
1 173
158
Öresund
Bardisanen 5
Allhemsgången 3, Rantzowgatan 14 a-b
1949/1992
12
2
889
0
889
Öresund
Hjälmen 4
Rantzowgatan 6, Floragången 4 a-B
1935/1980
13
1 007
50
1 057
1 961
761
2 722
752
0
752
1 165
360
1 525
832
32
864
1 804
0
1 804
Öresund
Folke 1
Ö Förstadsgatan 27, Drottninggatan 1
1904
18
Öresund
Gnistan 9
Karlshamnsgatan 8
1938
16
Öresund
Hagen 5
Claesgatan 3, Sofielundsgatan 8
1929/1981
14
4
Öresund
Drivan 10
Kristianstadsgatan 32 A-B
2
Öresund
Drivan 17
Kristianstadsgatan 28A,B, 30
Öresund
Drivan 5
Öresund
Fanan 4
1930
18
26
Trelleborgsgatan 9 A-B
1934/1985
1942
/1987-88
Kristianstadsgatan 10 A-B, Ängelholmsgatan 7A
1930/1980
22
8
16
Öresund
Gillet 2
Kristianstadsgatan 5
1910/1979
8
Öresund
Jagten 8
Ystadsgatan 6
1930/1980
7
Öresund
Källan 2
Kristianstadsgatan 11, U1-U3
1929/1970
20
Öresund
Källan 3
Kristianstadsgatan 13 A-D
1906/1970
24
Öresund
Ludvigsro 10
S Förstadsgatan 128
1929/1983
Öresund
Ludvigsro 2
Flensburgsgatan 2
1930/1985
1
886
0
886
1 367
132
1 499
609
0
609
780
120
900
1 044
0
1 044
1 092
118
1 210
18
1 174
0
1 174
20
1 430
0
1 430
1 362
2
1
Öresund
Länken 6
Kristianstadsgatan 18, Ivög 8
1929/1980
16
1
1 332
30
Öresund
Uppland 6
Upplandsgatan 7, 13
1930/1990
33
1
2 100
58
2 158
Öresund
Uret 4
Kristianstadsgatan 27 A-C, Falkenbergsgatan 1
36
1 769
0
1 769
Öresund
Uret 5
Simrishamnsgatan 28, Falkenbergsgatan 3 A-B
1929/2002
1933
/1979-1980
1 564
0
1 564
Öresund
Yrket 1
Ystadsgatan 23 A-C, Varbergsgatan 2
1933/1980
17
4
1 632
307
1 939
1 802
20
Öresund
Yrket 4
Sofielundsgatan 22 A-C, Varbergsgatan 4
1936/1980
20
2
1 756
46
Öresund
David 38
Korsg 4
1938/1978
10
2
510
382
892
Öresund
Frey 1
Vårg 8 / Östervärnsg 9
1937
33
4
2 169
243
2 412
Öresund
Intagan 32
Lantmannag 47 / Idunsg 75
1967
38
6
2 778
757
3 535
Öresund
Österhus 1
Hagstorpsg 1-21 / Östergårdsg 2 / S Bulltoftav 27
1929/1988
70
9
3 304
1 311
4 615
Öresund
Nestor 10
Sofielundsv 39/Plantg 4/Södervärnsg 2-4
1940/1988
104
6
8 216
488
8 704
Öresund
Balder 8
Nobelvägen 86
1934/1987
11
776
776
Öresund
Brage 4
Värnhemsgatan 11
1937/1984
13
966
966
Öresund
Drivan 18
Trelleborgsgatan 5-7
1937/1986
27
Öresund
Ludvigsro 1
Flensburgsg 4 / S Förstadsg 126
1960
34
2
28
2 043
382
Öresund
Krassen 1
Sallerupsvägen 147
1949
33
5
43
1 977
439
2 416
Öresund
Malmen 13
Möllevångsgatan 44 - 46
1970
38
5
63
3 312
1 487
4 799
Öresund
Smedjekullen 5
Smedjekullsgatan 22 4-B
1945/1996
15
Öresund
Smedjekullen 8
Lundav 65 / N Rostorpsg 2 A-C
1943/1996
46
2
2 561
225
2 786
Öresund
Smedjekullen 8
Smedjekullsgatan 16 A-C
Öresund
Smedjekullen 11
Lundavägen 67 A-C
1940
Öresund
Ritaren 5
Ingenjörsgatan 1,3,5
1968
74
3
84
6 168
257
6 425
Öresund
Ritaren 8
Per Albin Hanssons väg 61D, 61E
1973
44
1
77
3 123
214
3 337
Öresund
Kogret 2
Floragatan 15 A-B
1944
18
Öresund
Rostorp 1
N Rostorps 1 / Lundavägen 63
1936
15
47
2 038
2 038
702
2 425
702
1943
1
822
0
822
768
265
1 033
Öresund
Rostorp 12
Lundavägen 61 A-C
1945
22
991
0
991
Öresund
Rostorp 2
Smedjekullsg 12, N Rostorpsg 3
1939
12
639
0
639
Öresund
Rostorp 3
Smedjekullsgatan 10
1940
13
Öresund
Ryggen 5
Musketörgatan 7 A-B
1947
17
Öresund
Smedjekullen 18
Lundavägen 75 / Smedjekullsg 24
1946
32
Öresund
Smedjekullen 9
Smedejkullsg 14 / N Rostorptg 4
1938
9
Öresund
Summa
Lennstrand 17
Ö Ansgarig. 71 Högerudsgatan 73
1954
31
2 810
55
1
2
2
214
17
4
669
572
30
602
1 085
58
1 143
1 969
100
2 069
588
0
588
1 711
187 314
185
1 896
19 828 207 142
Segment
Bygg. år/
Antal
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
1 830
Fastighet
Adress
Småland / Blekinge
Björnen 4
Blasius Königsgatan 16-18
1945/1987
30
4
3
1 668
162
Småland / Blekinge
Björnen 5
Blasius Königsgatan 20-24
1944/1988
42
1
4
2 472
26
2 498
Småland / Blekinge
Brottaren 3
Blasius Königsgatan 21-23, Peder Holmsgatan 14-20
1945/1990
74
7
37
4 645
185
4 830
Småland / Blekinge
Fäktaren 9
Blasius Königsgatan 25, Skogsgårdsgatan 2
1945/1989
27
1
23
1 871
88
1 959
Småland / Blekinge
Illern 1 & 2
1945/1989
57
3
73
4 305
426
4 731
Småland / Blekinge
Summa
Löparen 3
Blasius Königsgatan 26-28, 30
Blasius Königsgatan 17-19, Peder Holmsg 10-12,
Götgatan 19
1945/1991
56
286
9
25
49
189
3 244
18 205
517
1 404
3 761
19 609
3
1 262
120
1 382
1 217
120
1 337
2 776
5 255
1 566
1 806
4 342
7 061
634
Ronneby
Solna
Stockholm / Mälardalen Berget 7
Storgatan 17
1957
18
1
Stockholm / Mälardalen Berget 8
Storgatan 15
1957
20
2
Stockholm / Mälardalen Lejonet 5
Summa
Storgatan 11,13
1957
40
78
9
12
39
42
Stockholm
Stockholm / Mälardalen Sunnan 1
Drottningsholmsvägen 286, lövåsvägen 46
1942
12
534
100
Stockholm / Mälardalen Sunnan 10
Lövåsvägen 44, Barrstigen 27,29
1942
14
546
186
732
Stockholm / Mälardalen Torkhästen 8
Stenshällsvägen 9
1937
8
1
304
65
369
Stockholm / Mälardalen Åttingen 5
Stopvägen 19,21 Bromma
1943
12
1
738
71
809
Stockholm / Mälardalen Ampeln 2
Finn Malmgrens väg 65
1943
13
731
0
731
Stockholm / Mälardalen Violen 7
Summa
Erikslundsvägen 2, Svandammsvägen 15
1911/1984
21
80
947
3 800
247
669
1 194
4 469
Stenbyvägen 15-29, Flodins väg 52-62, Stenbyvägen 2-12
1988
118
Lagmansgatan 4
1934
14
132
2
4
Strängnäs
Stockholm / Mälardalen
Bresshammar 1:72
Stockholm / Mälardalen Lergropen 10
Summa
163
9 419
62
9 481
163
728
10 147
160
222
888
10 369
Svedala
Stockholm / Mälardalen Värby 57:1
Summa
Tomtmark
0
Sävsjö
Småland / Blekinge
Gästgivaregården
1:255
1986
4
272
Småland / Blekinge
Gästgivaregården 1:6 Mejerigatan 3 Vrigstad
1984
4
271
271
Småland / Blekinge
Summa
Vrigstad 3:125
Tegnervägen 24-26-28
1991
33
41
2 562
3 105
2 562
3 105
Läkaren 5
Lasarettsvägen 3, 5
2007
151
151
4 737
4 737
0
0
4 737
4 737
Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:1, 14.1, 15:1
1969-1972
2 014
50 583
2 452
53 035
Stockholm / Mälardalen Flogsta 13:2-3, 15;2-5
Gamla Uppsala 108:1,
109:1, 110:2, 111-112:1,
Stockholm / Mälardalen 113-114:1, 115-116:1
Summa
Tomtmark
284
284
Kopral gränsv. 4 Vrigstad
272
Trollhättan
Småland / Blekinge
Summa
Uppsala
27
358
2
282
2 296
9
38
255
613
22 708
73 291
1 158
3 894
23 866
77 185
186
23
24
11 391
504
11 895
1976
78
3
9
4 769
151
4 920
1
1 130
623
1 753
235
4
239
1 086
18 611
180
1 462
1 266
20 073
Vaxholm
Stockholm / Mälardalen Kulan 2
Idrottsv 2-8, Eriksövägen 15-23, Petersbergsv 2-4
Stockholm / Mälardalen Kulan 2 och 5
1970
Tomtmark
0
Stockholm / Mälardalen Kulan 5
Idrottsvägen 10,12,14,16
Stockholm / Mälardalen Skepparen 19
Torggatan 2,4
1957
20
6
Stockholm / Mälardalen Skepparen 3
Torggatan 6
1985
5
1
Stockholm / Mälardalen Telegrafberget 16
Summa
Soldatgatan 18 A-C
1954
21
310
4
37
56
4
38
Segment
Fastighet
Bygg. år/
Antal
Adress
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
Lokal
kvm
Total
kvm
10 520
10 520
570
570
1 461
1 461
Vetlanda
Småland / Blekinge
Kolmilan 1
2006
0
Småland / Blekinge
Apollo 6&7
Ekstigen 12 o 14
1987
8
5
Småland / Blekinge
Banken 15
Storgatan 6
1977
0
Småland / Blekinge
Björken 2
Långgatan 46
1986
8
Småland / Blekinge
Björnen 1
Älggatan 2
1989
0
15
Småland / Blekinge
Björnen 2
Älggatan 4
1986
7
3
Småland / Blekinge
Blixten 13
Stationsgatan 3-5
1955
23
3
4
676
1
676
580
1
580
367
60
427
1 308
842
2 150
4
577
775
1
1 068
Småland / Blekinge
Blixten 6
Bangårdsgatan 16
1988
6
Småland / Blekinge
Broby 4:144
Österdalsgränd 1-27
1990
14
Småland / Blekinge
Broby 54:1
Brobyv. 2 Landsbro
1991
0
Småland / Blekinge
Brogårdshemmet 7
Lasarettsgatan 44
1988
8
Småland / Blekinge
Brogärde 4
Stortorget. 2/Vitalag.1
1930
3
4
Småland / Blekinge
Bävern 4
Storgatan 39
1961
8
5
Småland / Blekinge
Falken 14
Nygatan 55
1990
0
1
Småland / Blekinge
Fasanen 7
Kyrkog. 2-6 Nygatan 13-15
1957
42
3
Småland / Blekinge
Felsteget 8
Floragatan 3, Nygatan 21
1987
16
Småland / Blekinge
Fenix 3
Vasagatan 62-64
1992
8
Småland / Blekinge
Gustav Adolf 7
Vasagatan 26
1989
4
Småland / Blekinge
Göken 12
Långgatan 18 A-C
1978
20
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:31
Skedevägen 4
1989
4
300
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:49
Rudingatan 12 Holsby
1987
8
542
542
Småland / Blekinge
Huskvarn 1:57
Vetlandav. 19 Holsby
1991
4
263
263
Småland / Blekinge
Kindbågen 1
Ringvägen 26-30
1953
33
Småland / Blekinge
1957
25
1987
8
Småland / Blekinge
Kitteln 1
W Petris väg 16,Upplandav
Korsberga-Lönneberga
Stationsg. 1 Korsberga
1:16
Korsberga-Lönneberga
Tovaholmsv. 5 Korsberga
1:35
1987
6
1
418
418
Småland / Blekinge
Laxen 10
Kullgatan 2
1952
6
1
324
324
13
1 278
925
2 203
2 073
Småland / Blekinge
2
850
586
320
552
872
598
303
901
23
2 634
365
365
20
2 654
1 010
598
1 010
8
606
92
1 387
312
4
850
586
1
1
2
1 352
1 068
11
1 295
13
1 860
13
1 613
312
300
1 860
183
553
1 796
553
Småland / Blekinge
Linne 7
Vasagatan 25
1991
5
Småland / Blekinge
Lunden 11
Vitalag.5,Spinnargr.2
1957
22
8
353
353
Småland / Blekinge
Lunden 12
Kyrkogatan 7
1957
24
6
1 624
449
Småland / Blekinge
Lärkan 14
Smedjevägen 6
1989
4
2
273
40
Småland / Blekinge
Lärkgatan 5
1985
8
447
447
Småland / Blekinge
Lärkan 7
Lättebo 1:2, 6:2-6:5,
6:7-6:8
Allegatan 16,18,20
1988
16
1 162
1 162
Småland / Blekinge
Lättebo 1:278-283
Hjortv./Fasanv.
1991
12
892
892
Småland / Blekinge
Södralidsg 1/ Bäckabyv. 6
1992
4
305
305
Småland / Blekinge
Myresjö 1:24
Myresjö 2:138, 2:140,
148
Nunnev. 2 A-B, 6 A-B, 27 A-B
1991
3
Småland / Blekinge
Norra Delfin 4
Storgatan 9,11
1978
0
Småland / Blekinge
Norra Emigranten 13
Missionsg 2
2001
32
Småland / Blekinge
Nydäld 15
Klostergatan 1-5
1986
22
Småland / Blekinge
Näktergalen 2
Missionsg./Odengatan
1967
0
Småland / Blekinge
Orion 1
Kettilsgatan 4
1992
Småland / Blekinge
Orion 21
Vasag. 53 Kettilsg. 2 Vinterg 16
Småland / Blekinge
Oxenstierna 7
Tomasgatan 33
Småland / Blekinge
Renen 10
390
11
70
313
390
4 062
4 062
2 256
2 256
1 712
1 712
6
394
394
1989
16
1 203
1 203
1991
6
440
Vitalagatan 15
1966
48
Småland / Blekinge
Skede 5:19
Brännargårdsv. 2 Skede
1990
8
Småland / Blekinge
Stenkilen 3
Granvägen 5
1952
6
Småland / Blekinge
Stenkilen 4
Ringvägen 19
1986
10
20
0
48
3 581
440
131
540
1
2
415
540
12
609
5
193
3 712
427
609
Småland / Blekinge
Strutsen 4
Magasinsg.15/Järnvägsg.5
1929/1989
4
Småland / Blekinge
Stråket 1
Promenadstigen 1-7
1987
8
346
Småland / Blekinge
Svanen 16
Borgmästargatan 4 A-F
1986
6
Småland / Blekinge
Södra Delfin 4
Bangårdsgatan 4, Kvarngatan 2
1991
15
15
18
1 274
4 811
6 085
Småland / Blekinge
Toppmurklan 1
Lasarettsgatan 27,29,31
1963
90
1
42
5 991
12
6 003
Småland / Blekinge
Toppmurklan 2
Lasarettsgatan 33,35,37
1965
72
26
4 719
Småland / Blekinge
Torvan 1
Nyhagsgatan 6 o 8
1991
15
934
735
1 669
Småland / Blekinge
Trekanten 1
Vitalag. 6
1932
4
260
265
Småland / Blekinge
Vakteln 2
Svärdsgatan 2
1988
9
608
391
2
6
539
608
391
4 719
730
525
730
Småland / Blekinge
Vasa 3
Kullgatan 36
1986
6
515
515
Småland / Blekinge
Vasa 5
Vasagatan 40
1991
4
276
276
Småland / Blekinge
Vega 14
Tomasgatan 41A-D
1985
4
Småland / Blekinge
Vega 15
Vasagatan 46
1993
0
1
1
Småland / Blekinge
Venus 17
Kyrkogatan 34-38
1966
36
2
28
57
248
2 836
248
500
500
170
3 006
Segment
Fastighet
Bygg. år/
Antal
Adress
Antal
lokaler
Antal
p-plats/
gararge
Lgh
kvm
1
Lokal
kvm
Total
kvm
335
335
Småland / Blekinge
Vildvinet 11
Kullgatan 38
1993
0
Småland / Blekinge
Vinkeln 5
Sköldgatan 2 A-F
1987
6
457
457
Småland / Blekinge
Älgen 14
Älggatan 1-5
1970
49
3 207
3 207
Småland / Blekinge
Älgen 16
Älggatan 11-13
1972
40
Småland / Blekinge
Summa
Ökna_Kvill 1:44
Södergatan 1 o 3
1988
8
897
1
27
2 941
107
3 048
109
1
371
600
61 856
29 501
600
91 357
7
960
0
960
2
79
10 157
676
10 833
8
Växjö
Småland / Blekinge
Mjölner 16
Trädgårdsgatan 28
Småland / Blekinge
Mjölner 18
1993
16
1989/1990
129
Småland / Blekinge
Mjölner 7
Bäckaslövsvägen 2-6, S Järnvägsgatan 27-41,
Trädgårdsgatan 30-32
S Järnvägsgatan 25, Wennerbergsgatan 2
2002
16
963
0
963
Småland / Blekinge
Myran 1
Sven Baelters väg 7
1970
8
485
0
485
Småland / Blekinge
Myran 2
Sven Baelters väg 5
1970
8
485
0
485
Småland / Blekinge
Myran 8
Framnäsvägen 22
1969
19
1 353
83
1 436
14 403
759
15 162
Summa
196
1
3 94
Ystad
Öresund
Carl 2
Stallgatan 1, St Östergatan 34
Öresund
Göken 7
Petrig 14-16, Regementsg 19-23, Mariag 11-15
1929/19--
22
5
2 131
807
2 938
1979
59
1
3 737
156
3 893
Öresund
Cedern 8
Öresund
Håkan Mellersta 10
Regementsgatan 7
1930/1980
12
2
1 265
294
1 559
Blekegatan 25, Vintergatan 8
1944/1987
15
1
1 150
32
Öresund
1 182
Magnus 33
Stora Östergatan 23
1909/1995
8
4
8
582
299
Öresund
881
Moberg 24
Döbelnsgatan 24
1947
12
1
6
717
77
794
2
5 662
190
5 852
545
0
545
1 323
17 112
43
1 898
1 366
19 010
Öresund
Tankbåten 1
Pantzargatan 13-23
1969
80
Öresund
Wilhelmina 1
Västra Vallgatan 20 a
1900/1995
6
Öresund
Summa
Östman 5
Blekegatan 14
1945/1986
14
228
1
17
7
21
Örkelljunga
Öresund
Björnen 14
Ängelholmsgatan 11 A-B
1992
7
434
434
Öresund
Eket 1:137
Vångavägen 2 A-C
1966
18
995
995
Öresund
Fagerhult 1:380
Kungsvägen 41 A-F, 43 A-F
1990
12
864
864
Öresund
Högvakten 1
Gästgivaregatan 4,6,8,10
1992
15
1 227
1 227
Öresund
Järnvägsstationen 1
Stockholmsvägen 2
1981
Öresund
Korgen 2
Sonnarpsvägen 20 A-G
1968
57
6
Öresund
Korgen 5
Sunnerbogatan 5 A-C
1968
Öresund
Staren 17
Liewensgatan 23 A-C
1992
Öresund
Sländan 28
Hallandsvägen 19
Öresund
Sländan 33
Öresund
Summa
Västra Ringarp 8:86
1 178
1 178
3 723
3 723
24
1 716
1 716
5
344
1980
8
428
0
428
Hallandsvägen 13, Valhallav 7
1988
7
2
536
170
706
Vedbyvägen 6
1970
13
166
1
9
876
11 143
169
1 517
1 045
12 660
11 716
996
KONCERNEN TOTALT
Stora Råby 34:34
Mark
Stora Råby 34:35
Mark
Stora Råby 34:36
Mark
Stora Råby 34:37
Mark
Stora Råby 34:38
Mark
Värby 57:1
Mark
Hovås 57:7
Mark
Hovås 57:8
Mark
Hovås 57:88
Mark
Askim 63:1
Mark
Askim 63:2
Mark
58
23
23
344
3 902 702 872 116 848 819 720
Löparstigen, Hyltebruk
Layout & originalproduktion: Kyoko Grafisk Design, www.kyokodesign.se
Foto: Angelica Klang, Kyoko Hildingx
59
Heimstaden AB, Ö Promenaden 7 A, 211 28 Malmö
Tel. 040 - 660 20 00, Fax 040 - 660 20 01
www.heimstaden.com

Heimstaden Årsredovisning 2012

Transcription

Similar documents

Fastighetsansvarig Vetlanda

Kartan visar sannolik smi ort för TBE fall i Skåne samt västra

fullmakt+kuvert-seniorklubben - Sparbanken Öresund Seniorklubb

Konservator Herman Andersson AB Herman Andersson

projekten som hittills har prioriterats i programmet

Lpp Landskapen - Klass 4 Fränstaskolan