KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER - NYE

DØNNA KOMMUNE
SAKSFRAMLEGG
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Tore Westin
15/114
Arkiv: F17
KOMMUNALE UTLEIEBOLIGER - NYE UTLEIESATSER M.M.
Rådmannens innstilling:
1. Kommunestyret vedtar å justere husleiesatsene for kommunale leiligheter til gjengs
leie ved å innføre følgende satser med virkning f.o.m. 01.05. 2015:
Bolig
Kvitbergveien 1 (Ungbo Bjørn)
Kvitbergveien 3 (Ungbo Bjørn)
Jægtliveien 13 (Borettslag)
Jægtliveien 17 (Borettslag)
Solfjellveien 26 (Skjøråsen)
Solfjellveien 28 (Skjøråsen)
Bollhågjen 20
Bollhågjen 22
Krunhaugen 27 (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 A (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 B (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 C (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 D (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 E (Gamle
tannklinikk)
Merknad
Leilighet 1etg. med 2 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Leilighet med 3 soverom
Leilighet med 3 soverom
Hovedleilighet med 3 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Sokkelleilighet 2 soverom – fullt
møblert (turnuskandidat)
Hovedleilighet med 3 soverom
Leilighet 1.etg 1 soverom – egen
inngang
Hybelleilighet 1 soverom – felles dusj
kjeller
Leilighet 1. etg. 1 soverom
Leie pr. mnd.
Kr. 6.000
Kr. 6.000
Kr. 7.500
Kr. 7.500
Kr. 8.000
Kr. 6.000
Kr. 6.500
Hybelleilighet 1 soverom i 2.etg.
Kr. 4.000
Leilighet i 2. etg. 1 soverom
Kr. 4.800
Leilighet i 3.etg.1 soverom –felles
dusj
Kr. 3.500
Kr. 8.000
Kr. 4.500
Kr. 3.500
Kr. 4.500
For leietakere som har inngått leiekontrakt iverksettes de nye satsene f.o.m. 01.04.
2016.
2. Kommunestyret vedtar å innføre tidsbegrensa leieavtaler ved utleie av kommunale
boliger og beslutter at det skal benyttes fire år som tidsbestemt leieperiode.
Rådmannen gis fullmakt til å innarbeide dette i leiekontraktene.
Bakgrunn:
Kommunestyret behandlet husleiesatser for kommunale utleieboliger for 2015 i møte den
16.12. 2014 og vedtok da bl.a. å anmode rådmannen om å utrede tiltak for å oppnå økt
«omløpshastighet» på kommunale leiligheter unntatt omsorgsboligene, herunder innføring av
gjengs leie og tidsbegrensa leieavtaler.
DØNNA KOMMUNE
Saksutredning:
Kommunestyret behandlet utleiesatser m.m. for 2015 i møte den 16.12. 2014 og fattet da
slikt vedtak under sak 99/14:
1.
Kommunestyret vedtar å øke husleiesatsene med 2,1 % med virkning fra 01.04. 2015.
2.
Kommunestyret anmoder rådmannen om å utrede tiltak for å oppnå økt «omløpshastighet» på
kommunale leiligheter unntatt omsorgsboligene, herunder innføring av gjengs leie og tidsbegrensa
leieavtaler.
Kommunen og Dønna boligstiftelse har følgende leiligheter for utleie og med følgende
leiepris pr. 01.04. 2015:
Bolig
Kvitbergveien 1 (Ungbo Bjørn)
Kvitbergveien 3 (Ungbo Bjørn)
Kvitbergveien 5 (Kvitberget)
Kvitbergveien 7 (Kvitberget)
Kvitbergveien 9 (Kvitberget)
Kvitbergveien 11 (Kvitberget)
Kvitbergveien 13 (Kvitberget)
Kvitbergveien 15 (Kvitberget)
Jægtliveien 13 (Borettslag)
Jægtliveien 17 (Borettslag)
Solfjellveien 26 (Skjøråsen)
Solfjellveien 28 (Skjøråsen)
Bollhågjen 5 (Ungbo Solfjellsj.)
Bollhågjen 7 (Ungbo Solfjellsj.)
Bollhågjen 9 (Ungbo Solfjellsj.)
Bollhågjen 11 (Ungbo Solfjellsj.)
Bollhågjen 20
Bollhågjen 22
Krunhaugen 27 (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 A (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 B (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 C (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 D (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 E (Gamle
tannklinikk)
Brandsnesveien 9 (Bryggevik)
Brandsnesveien 11 (Bryggevik)
Merknad
Leilighet 1etg. med 2 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Leilighet med 1 soverom
Leilighet med 1 soverom
Leilighet med 1 soverom
Leilighet med 1 soverom +
Leilighet med 1 soverom
Leilighet med 1 soverom
Leilighet med 3 soverom
Leilighet med 3 soverom
Hovedleilighet med 3 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Leilighet med 2 soverom
Leilighet med 2 soverom
Leilighet med 2 soverom
Leilighet med 2 soverom
Sokkelleilighet 2 soverom – fullt møblert
(turnuskandidat)
Hovedleilighet med 3 soverom
Leilighet 1.etg 1 soverom – egen inngang
Leie pr. mnd.
Kr. 4.930
Kr. 4.930
Kr. 4.600
Kr. 4.600
Kr. 4.600
Kr. 4.600
Kr. 4.600
Kr. 4.600
Kr. 7.270
Kr. 7.270 /6.750*
Kr. 6.040/5.775*
Kr. 5.300/4.910*
Kr. 4.700
Kr. 4.700
Kr. 4.700
Kr. 4.700
Kr. 4.930
Hybelleilighet 1 soverom – felles dusj kjeller
Kr. 2.770
Leilighet 1. etg. 1 soverom
Kr. 3.140
Hybelleilighet 1 soverom i 2.etg.
Kr. 2.940
Leilighet i 2. etg. 1 soverom
Kr. 3.190
Leilighet i 3.etg.1 soverom –felles dusj
Kr. 2.770
Sokkelleilighet 2 soverom
Leilighet 2 soverom
Kr. 4.700
Kr. 4.700/4.280*
* Pris gjeldende for dagens beboere – ny pris ved ny leiekontrakt.
Kr. 6.290/5.715*
Kr. 3.140
DØNNA KOMMUNE
Boligene leies ut gjennom bruk av standard leiekontrakter med ubestemt leietid og 3
måneders gjensidig oppsigelsestid. Tidsbegrensa leieavtaler benyttes kun unntaksvis, og det
kreves ikke depositum.
En relativt betydelig del av leilighetene disponeres som bolig til vanskeligstilte (rus,
psykiatri, m.m.) på boligmarkedet, og vil fra i høst også måtte benyttes som boliger til
flyktninger.
Vurdering:
Kommunestyret har anmodet rådmannen om å utrede følgende tiltak for å oppnå økt omløpshastighet på utleieleilighetene:
Gjengs leie.
Husleieloven § 4-3 vedrørende tilpassing til gjengs leie er sålydende:
Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter
§ 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det
gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats.
Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav
om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk.
Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter
bestemmelsene i § 12-2.
Ovenfor nevnte § 4-2 omhandler bestemmelser for indeksregulering av husleien. Kommunen
har benyttet indeksregulering av husleien, senest ved sitt vedtak i sak 99/14 hvor husleiene
blir økt med virkning fra 01.04. 2015. Leietakerne er varslet om kommunestyrets vedtak
gjennom brev datert 16.12. 2014.
En endring av husleie til gjengs leie kan ut ifra ovenfor nevnte tidligst skje med virkning
f.o.m. 01.04. 2016 for dagens leietakere (allerede inngått leiekontrakt), og fra virkningsdato
for nye leietakere.
Hva som er gjengs leie kan være noe vanskelig å definere, man har derfor innhentet
opplysninger om husleienivået på det private marked på Dønna, fortrinnsvis på Solfjellsjøen
og Bjørn, samt husleienivået på utleieleiligheter i Herøy kommune. Dette kan skjematisk
gjengis slik med leiepris pr. mnd.:
Utleier
Leilighet m/ett soverom
Leilighet m/ to soverom
Leilighet m/ tre soverom
Herøy kommune
Kr. 5.741 – kr. 5.797
Kr. 6.248
Har ingen slike leil.
HERBO AS
Kr. 6.600
Kr. 7.950
Kr.9.100
Har økt for 6 gml.
leiligheter fra kr. 3.660 til
kr. 4.500, gjengs leie.
Kr.7.500 eldre, delvis
renovert.
Kr. 5.750 – kr. 6.000
Kr. 7.500 – kr. 11.000.
Private utleiere Dønna
Kr. 4.500
DØNNA KOMMUNE
Dønna kommune +
boligstiftelsen
Kr. 2.770 – Kr. 4.600
Kr. 4.700 – kr. 5.300
Kr. 6.040 – 7.270 (inkl.
fellesutg.) på kr. 3.000).
Dette viser relativt tydelige at våre husleiesatser kan heves betydelig, slik at en oppnår gjengs
leie.
Rådmannen vil med bakgrunn i ovenfor nevnte, og hensyntagen til standard på den enkelte
bolig, tilrå følgende nye husleiesatser for de kommunale boligene:
Bolig
Kvitbergveien 1 (Ungbo Bjørn)
Kvitbergveien 3 (Ungbo Bjørn)
Jægtliveien 13 (Borettslag)
Jægtliveien 17 (Borettslag)
Solfjellveien 26 (Skjøråsen)
Solfjellveien 28 (Skjøråsen)
Bollhågjen 20
Bollhågjen 22
Krunhaugen 27 (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 A (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 B (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 C (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 D (Gamle
tannklinikk)
Krunhaugen 29 E (Gamle
tannklinikk)
Merknad
Leilighet 1etg. med 2 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Leilighet med 3 soverom
Leilighet med 3 soverom
Hovedleilighet med 3 soverom
Sokkelleilighet med 2 soverom
Sokkelleilighet 2 soverom – fullt møblert
(turnuskandidat)
Hovedleilighet med 3 soverom
Leilighet 1.etg 1 soverom – egen inngang
Leie pr. mnd.
Kr. 6.000
Kr. 6.000
Kr. 7.500
Kr. 7.500
Kr. 8.000
Kr. 6.000
Kr. 6.500
Hybelleilighet 1 soverom – felles dusj kjeller
Kr. 3.500
Leilighet 1. etg. 1 soverom
Kr. 4.500
Hybelleilighet 1 soverom i 2.etg.
Kr. 4.000
Leilighet i 2. etg. 1 soverom
Kr. 4.800
Leilighet i 3.etg.1 soverom –felles dusj
Kr. 3.500
Kr. 8.000
Kr. 4.500
Styret i Dønna boligstiftelse vil fatte tilsvarende vedtak når det gjelder husleiesatsene for
stiftelsen sine leiligheter. Nye husleiesatser gjøres gjeldende f.o.m. 01.04. 2016.
En justering av husleiesatsene til nivå gjengs leie. vil forhåpentligvis medføre «økt
omløpshastighet» på kommunale utleieleiligheter - samt at det vil virke positivt med tanke på
å stimulere private investorer til å etablere utleieleiligheter.
Endringen vil kunne gi kommunen en økt brutto årsinntekt på inntil kr. 200.000 på
ansvarsområde 6609 – Utleieboliger. Denne bør i utgangspunktet benyttes til økt vedlikehold
av utleieboligene.
Tidsbegrensa leieavtaler.
En husleieavtale kan inngås for bestemt eller ubestemt tid. Er ikke opphørstidspunktet
fastsatt i leieavtalen, er den tidsubestemt, jfr. § 9-1 i Husleieloven.
Husleieloven har følgende bestemmelser om tidsbestemte leieavtaler:
§ 9-2
Tidsbestemte leieavtaler.
DØNNA KOMMUNE
En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte
leietid. Ved utleie av bolig må utleieren skriftlig opplyse at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte
leietid.
En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8, dersom
det er avtalt, eller dersom utleieren har forsømt sin opplysningsplikt etter første ledd annet punktum.
Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren
skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.
§ 9-3
Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig.
Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn tre år.
Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig
i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke
dersom:
a) Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller
b) Utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.
Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved
inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgensningen, og husrommet ved
utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for
når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til
dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at
avtalen ble inngått.
En tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen
anses som tidsubestemt.
Rådmannen er usikker på hvor mye en eventuell innføring av tidsbegrensa leieavtaler vil
medvirke til større omløpshastighet på kommunale utleieboliger, men mener at kommunen
bør forsøke dette for å vinne erfaringer og tilrår at man benytter 4-års botid/kontraktsperiode.
Vedlegg: