doc4302 Mellomåsen Terrasse BS
download 
Report Transcription
4302 Mellomåsen Terrasse BS
1 Mellomåsen Terrasse Sameie Til seksjonseierne i Mellomåsen Terrasse Sameie Velkommen til sameiermøte. Innkallingen inneholder sameiets årsberetning og regnskap for 2014. Styret håper du leser gjennom heftet og viser din interesse for sameiet ved å møte opp på sameiermøtet. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte Mellomåsen Terrasse Sameie det kommende året. Hvem kan delta på sameiermøtet? Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags-, tale-, og stemmerett. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være tilstede og til å uttale seg. Det kan avgis kun en stemme pr. seksjon. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen. 2 Mellomåsen Terrasse Sameie Innkalling til sameiermøte Ordinært sameiermøte i Mellomåsen Terrasse Sameie avholdes mandag 9.mars 2015 kl. 1800 i Kolben. Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Godkjenning av dagsorden C) Godkjenning av de stemmeberettigede D) Valg av referent og minst en seksjonseier som protokollvitne E) Godkjenning av møteinnkallingen 2. ÅRSBERETNING FOR 2014 3. ÅRSREGNSKAP FOR 2014 Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital 4. GODTGJØRELSE TIL STYRET 5. INNKOMNE FORSLAG 1) Kommunale avgifter 2) Canal Digital 3) Bytte av bank 4) Trappevask 5) Endring av vedtektene § 11, vedlikehold yttervegger 6) Rens av avløpsrør 7) Enhetspris nøkler/skilt 8) Ladestasjon el-biler 9) Bytte av revisor Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg bak i innkallingen fra side 16. 6. VALG AV TILLITSVALGTE A) Valg av styreleder for 1 år B) Valg av 1 styremedlem for 2 år C) Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D) Valg av valgkomité Kolbotn, 4.2 2015 Styret i Mellomåsen Terrasse Sameie Kjell-Erling Kvitberg /s/ Ruth Haugnes/s/ Kirsti Irene Landmark/s/ Sidsel Wiborg/s/ 3 Mellomåsen Terrasse Sameie ÅRSBERETNING FOR 2014 Tillitsvalgte Siden forrige ordinære sameiermøte har sameiets tillitsvalgte vært: Styret Leder Styremedlem Styremedlem Styremedlem Kjell-Erling Kvitberg Ruth Haugnes Kirsti Irene Landmark Sidsel Wiborg Mellomåsveien 126 Mellomåsveien 138 Mellomåsveien 18 Mellomåsveien 122 Varamedlem Varamedlem Varamedlem Monica Berlin Agneta Margareta Bjørk Steffen Wam Schneider Mellomåsveien 20 Mellomåsveien 126 Mellomåsveien 136 Valgkomiteen Anne Berggrav Svein Erik Pedersen Mellomåsveien 16 Mellomåsveien 132 Styrets medlemmer består i dag av 1 mann og 3 kvinner. Sameiet sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser. Generelle opplysninger om Mellomåsen Terrasse Sameie Sameiet består av 112 seksjoner. Mellomåsen Terrasse Sameie er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 975466809, og ligger i Oppegård kommune med følgende adresse: Mellomåsveien 12,14,16,18 Mellomåsveien 122 Mellomåsveien 124 Mellomåsveien 126 Mellomåsveien 128 Mellomåsveien 130 Mellomåsveien 132 Mellomåsveien 134 Mellomåsveien 136 Mellomåsveien 138 Gårds- og bruksnummer : 39 261 Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet i eiendommen. Sameiet driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. 4 Mellomåsen Terrasse Sameie Sameiet følger arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Mellomåsen Terrasse Sameie har ingen ansatte. Forretningsførsel og revisjon Forretningsførselen er utført av OBOS Eiendomsforvaltning AS i henhold til kontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Sameiets revisor er BDO AS. Styret Styret har kontor blokk 2. Styret har ikke kontortid, alle beboere henvises til styrets e-post adresse [email protected] og styrets postkasser i blokkene. Styret avholder månedlige møter, eller ved særskilt behov. Se sameiets hjemmeside på www.mellomasen.no for ytterligere informasjon. Vaktmestertjeneste Vaktmesterfirmaet Alt-Mann AS ivaretar tjenesten i henhold til avtale. Parkering Hver boenhet har egen parkeringsplass i garasjeanlegg som skal benyttes. Besøkende har godt med plass utenfor garasjeanlegget, eller på tildelte plasser i garasjeanlegget. Nøkler/skilt Nøkler bestilles av den enkelte beboer. Skjema for bestilling finnes i Blåboken, eller kan lastes ned fra www.mellomasen.no. Skjemaet sendes OBOS Eiendomsforvaltning AS. Skilt til postkasser kan bestilles av Total Sikkerhet, Lillerudveien 3, 1454 Fagerstrand ([email protected]). Skiltet koster 100 kroner og betales av beboer. Forsikring Sameiets eiendommer er forsikret i If Skadeforsikring. Forsikringen dekker bygningene og fellesareal. Forsikringen dekker også veggfast utstyr, bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig. Oppstår det skade i leiligheten, skal seksjonseier sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om sameiets forsikring brukes, kan seksjonseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor seksjonseiers Den enkelte seksjonseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. 5 Mellomåsen Terrasse Sameie Brannsikringsutstyr I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er sameiets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er seksjonseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret. HMS Internkontroll innebærer at sameiet er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har sameiet ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS. Energimerking Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan seksjonseieren utarbeide energiattest for sin bolig. 6 Mellomåsen Terrasse Sameie KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2014 Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av sameiets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om sameiets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2015. Sameiet har negativ egenkapital i balansen (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2014 er satt opp under denne forutsetning. Inntekter Driftsinntekter i 2014 var til sammen kr 5 548 637,-. Kostnader Driftskostnadene i 2014 var til sammen kr 3 354 323,Dette er kr 362 677, lavere enn budsjettert og skyldes i hovedsak lavere utgifter til drift og vedlikehold enn budsjettert. Resultat Årets resultat på kr 911 715,- fremkommer i resultatregnskapet og foreslås overført til egenkapital. Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2014. Arbeidskapital er tilgjengelige midler og er en vesentlig størrelse knyttet til sameiets økonomi. Arbeidskapitalen fremkommer i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler. Arbeidskapitalen pr. 31.12.2014 er kr 3 014 007,-. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2014 som påvirker regnskapet i vesentlig grad. 7 Mellomåsen Terrasse Sameie KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2015 Til orientering for sameiermøtet legger styret fram budsjettet for 2015. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. Energikostnader Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med noe lavere energikostnader enn for 2014. Lån Mellomåsen Terrasse Sameie har 2 lån i Handelsbanken. Lån nr. 1 har flytende rente og en løpetid på 24 år. Lån nr. 2 har fast rente og en løpetid på 13 år. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet. Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2015) Driftskonto 0,35 % Sparekonto 2,40 % Felleskostnader I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2015. Budsjettet er basert på uendrede felleskostnader for året 2015. For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet. Kolbotn 4.2.2015 Styret i Mellomåsen Terrasse Sameie Kjell-Erling Kvitberg/s/ Ruth Haugnes/s/ Kirsti Irene Landmark/s/ Sidsel Wiborg/s/ 10 Mellomåsen Terrasse Sameie 4302 - MELLOMÅSEN TERRASSE SAMEIE RESULTATREGNSKAP Note Regnskap 2014 Regnskap 2013 Budsjett 2014 Budsjett 2015 2 3 5 548 224 413 5 548 637 5 426 148 24 488 5 450 636 5 548 224 0 5 548 224 5 548 000 0 5 548 000 4 5 6 -10 575 -75 000 -11 593 0 -167 400 -110 703 -382 917 -177 498 -1 220 113 -549 668 -346 164 -302 693 -3 354 323 -16 567 -85 000 -13 809 -32 500 -161 430 -15 309 -1 744 405 -180 851 -1 034 265 -408 595 -323 499 -357 539 -4 373 769 -11 000 -75 000 -11 000 0 -165 000 -15 000 -965 000 -190 000 -1 050 000 -500 000 -335 000 -400 000 -3 717 000 -11 000 -75 000 -14 000 0 -172 000 -20 000 -712 000 -160 000 -1 164 000 -400 000 -355 000 -325 000 -3 408 000 2 194 313 1 076 867 1 831 224 2 140 000 82 739 -1 365 337 -1 282 598 39 081 -1 395 597 -1 356 516 17 000 -1 376 000 -1 359 000 47 000 0 47 000 ÅRSRESULTAT 911 715 -279 650 472 224 2 187 000 Overføringer: Udekket tap Reduksjon udekket tap 0 911 715 -279 650 0 DRIFTSINNTEKTER: Innkrevde felleskostnader Andre inntekter SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER: Personalkostnader Styrehonorar Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader SUM DRIFTSKOSTNADER 7 8 9 DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER: Finansinntekter 10 Finanskostnader 11 RES. FINANSINNT./-KOSTNADER 11 Mellomåsen Terrasse Sameie 4302 - MELLOMÅSEN TERRASSE SAMEIE BALANSE Note 2014 2013 19 351 126 377 310 552 201 17 040 2 827 452 3 793 480 19 731 752 0 3 140 476 18 792 0 3 179 751 3 793 480 3 179 751 EIENDELER OMLØPSMIDLER Restanser på felleskostnader Kundefordringer Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken Innestående i andre banker Sparekonto i OBOS-banken SUM OMLØPSMIDLER 12 SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL Udekket tap SUM EGENKAPITAL 13 -23 200 308 -24 112 023 -23 200 308 -24 112 023 GJELD LANGSIKTIG GJELD Pante- og gjeldsbrevlån SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD Forskuddsbetalte felleskostnader Leverandørgjeld Påløpte renter Påløpte avdrag Annen kortsiktig gjeld SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD Pantstillelse Garantiansvar 14 15 26 214 315 26 214 315 27 001 269 27 001 269 169 419 521 738 87 380 0 936 779 473 117 066 31 567 97 395 43 541 936 290 505 3 793 480 3 179 751 0 0 0 0 12 Mellomåsen Terrasse Sameie KOLBOTN, 4.2.2015, STYRET FOR MELLOMÅSEN TERRASSE SAMEIE KJELL-ERLING KVITBERG RUTH HAUGNES KIRSTI IRENE LANDMARK SIDSEL WIBORG NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk for små foretak. . INNTEKTER Felleskostnadene inntektsføres månedlig. HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid. . FORDRINGER Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av individuelle vurderinger av de enkelte fordringene. . SKATTETREKKSKONTO OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser. NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER Felleskostnader Kabel-TV SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER 5 124 864 423 360 5 548 224 13 Mellomåsen Terrasse Sameie NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER Korrigeringer på reskontro Salg av nøkler SUM ANDRE INNTEKTER 64 349 413 NOTE: 4 PERSONALKOSTNADER Arbeidsgiveravgift -10 575 SUM PERSONALKOSTNADER -10 575 Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret. NOTE: 5 STYREHONORAR Honorar til styret gjelder for perioden 2013/2014, og er på kr 75 000. I tillegg har styret fått dekket bevertning for kr 359, jf. note 9. NOTE: 6 REVISJONSHONORAR Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 11 593. NOTE: 7 KONSULENTHONORAR OBOS Eiendomsforvaltning AS Selvaag prosjekt AS SUM KONSULENTHONORAR -16 953 -93 750 -110 703 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD Selvaag prosjekt AS SUM STØRRE BYGNINGSMESSIGE VEDLIKEHOLD Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold ventilasjonsanlegg Drift/vedlikehold garasjeanlegg Kostnader dugnader SUM DRIFT OG VEDLIKEHOLD -28 858 -28 858 -185 328 -49 598 -67 465 -17 238 -6 131 -24 753 -3 546 -382 917 14 NOTE: 9 ANDRE DRIFTSKOSTNADER Lokalleie Container Driftsmateriell Vaktmestertjenester Renhold ved firmaer Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer mv. Andre kostnader tillitsvalgte Andre kontorkostnader Porto Gaver Bank- og kortgebyr Velferdskostnader SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER NOTE: 10 FINANSINNTEKTER Renter av driftskonto i OBOS-banken Renter av sparekonto i OBOS-banken Renter Handelsbanken Renter av for sent innbetalte felleskostnader SUM FINANSINNTEKTER NOTE: 11 FINANSKOSTNADER Renter lån i Handelsbanken Renter lån i Handelsbanken Renter lån i Handelsbanken Renter lån i Handelsbanken SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 12 KORTSIKTIGE FORDRINGER Andre forskuddsbetalte kostnader (blir kostnadsført i 2015) SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER Mellomåsen Terrasse Sameie -4 500 -36 672 -11 519 -166 443 -36 891 -12 126 -6 485 -297 -8 875 -782 -359 7 -9 258 -883 -4 039 -3 572 -302 693 2 438 77 452 48 2 801 82 739 -1 202 072 -162 065 -1 080 -120 -1 365 337 377 310 377 310 15 Mellomåsen Terrasse Sameie NOTE: 13 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL) Udekket tap betyr at egenkapitalen i sameiet er negativ. Sameiet har gjennomført rehabiliterings- og vedlikeholdsprosjekter som innebærer at sameiet fra stiftelsen frem til 31.12. i regnskapsåret har hatt høyere kostnader enn inntekter. Den manglende likviditeten som dette medfører, er blitt finansiert ved låneopptak. . I eierseksjonssameier føres ikke verdien av bygget (boligene) i balansen. Årsaken er at den enkelte sameier, og ikke selve sameiet, står som eier av boligene. Dette medfører at all rehabilitering, også den delen som anses som påkostning, kostnadsføres fortløpende i den perioden arbeidene utføres. Eventuelle verdiøkninger som følge av tiltakene tilfaller den enkelte sameier uten at det føres i sameiets balanse. I situasjoner hvor slike tiltak finansieres gjennom felles låneopptak i sameiet, vil låneopptaket fremkomme som gjeld i balansen og nedbetales gjennom fremtidige felleskostnader. NOTE: 14 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN Handelsbanken 2 Lånet er et annuitetslån med fast rente. Renter 31.12.14: 6,00%, løpetid 13 år Opprinnelig 2007 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år -4 275 000 1 464 497 271 661 -2 538 842 Handelsbanken 1 Lånet er et annuitetslån med flytende rente. Renter 31.12.14: 4,40%, løpetid 24 år Opprinnelig 2012 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN NOTE: 15 ANNEN KORTSIKTIG GJELD Purregebyr SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD -24 776 160 585 394 515 293 -23 675 472 -26 214 314 -936 -936 16 Mellomåsen Terrasse Sameie 1. Kommunale avgifter De kommunale avgiftene er tre fakturaer. Vann til sameiet, varmt vann produseres med el. Strøm av sameiet. - Avløp fra seksjonen, er fakturert på vannforbruk. - Renovasjon beregnet per leilighet. Belastning den de siste 4 årene er oppsatt i tabellen under. Kommunale avgifter Elektrisk energi 2014 1 220 113 549 668 2013 1 034 265 408 595 2012 973 195 481 193 2011 738 793 501 060 1 769 781 1 442 860 1 454 388 1 239 852 De kommunale avgiftene har de siste årene økt mer enn 100.000 kroner i året. Beboermassen er omtrent den samme. I dag er vann, avløp og renovasjon fordelt etter arealbrøken. Arealbrøken tar ikke hensyn til forbruk og en tid da kommunale avgifter ikke dominerte husleien. Forbruket i sameiet er ca. 140 m 3 som er mer mye, ett rekkehus benytter ca. 90 m3. Ønsket med vedtaket er å etablere en mer rettferdig fordeling basert på forbruk. Dette gjennom at hver beboerenhet får installert vannmåler på såvel kaldt som varmt vann, at dette avregnes en to ganger i året og at forretningsfører krediterer / fakturere mellomstående mot månedlig a konto på leiligheten. For å få et grunnlag å sammenligne med ble det høsten 2014 installert vannmålere på kaldt og varmt vann i 8 leiligheter, bl.a 2 av kommunens leiligheter. Det ble innhentet to tilbud på installasjon og Larmerud’s var det beste tilbudet på 4220,- per leilighet alt inkludert. I ny avtale med vaktmester er det nå med at det 2 ganger i året skal innsamles vannmåler data og oversendelse til forretningsfører. Forretningsfører vil bli belastet a konto og får kreditert / fakturert for forbruk av forretningsfører. Prøvemålingene på ca. 3 måneder viser daglig forbruk i hht arealbruk og faktisk forbruk. Varmt vann er beregnet ut fra varmt vann oppvarmes 70 grader, og at det er 20% tap i bereder og rør. Varmt vann koster ca. 15 øre litern. Inst Avl. Leilighet 16.11 12.2 B1, 1 eta 12 312 34 4 554 50,6 6 158 16.11 12.2 B1, 2 eta 13 639 37 4 879 54,2 6 146 15.11 8.2. B2, 1 eta 12 312 34 3 189 37,1 1 224 15.11 8.2. B2, 2 eta 13 639 37 1 664 19,4 -6 575 19.11 12.2 B3, 1 eta 14 779 40 1 792 21,1 -7 083 16.12 12.2 B3, 2 eta 13 639 37 3 308 57,0 7 176 19.11 12.2 B3, und 10 179 28 1 792 21,1 -2 483 14 779 40 2 537 29,8 -3 885 19.11. 12.2 B3, 1 eta Allokert kommunal kost + 35% strøm (år) Allokert dagskost 1: Pluss betyr merforbruk, minus betyr tilgodehavende. Kostnad forbruk i perioden Faktisk dagskost ÅrsAvvik1 17 Mellomåsen Terrasse Sameie Styret vil sammen med forretningsfører etablere en prismodell for fakturering av vannforbruk, avløp og søppel basert på vannforbruket. Forslag til vedtak: Årsmøtet vedtar at sameiet skal installerer vannmålere under første halvår og at dette igangsettes vannavlesning etter fullført installasjon. A konto for 2015 er som i dag per arealbrøk. Styret skal etablere en løsning for forbruksavregning og etablere en prismodell til første avregning 1.12.2015. Forslag til vedtak: Vannmålere installeres for beboers bekostning a kroner 4220. Dette faktureres etter at installasjonen er avsluttet. 2. Canal Digital Forslag til vedtak Canal Digital abonnementsavtale med Mellomåsen sameiet endres fra dagens slik at alt forbrukt i en leilighet i fremtiden dekkes av beboerne. Sameiet skal dekke årlig transport kostnader (bakke nettet). Det nye styret implementerer ny avtale med Canal Digital innen 1. de Juli 2015. For den enkelte beboer medfører dette at internett og TV avtale på basisavtalen overføres til beboer og at hver enkelt inngår ny avtale med Canal Digital. Skal ikke ha noe å si på årskostnaden. 3. Bank Bytte Forslag til vedtak Styret flytter lån 1 til beste bank. Det nye lånet settes opp med 15 års fastrente på 12 MNOK, det resterende av lån skal være på flytende rente. Som del av bankbytte innbetales 2.800.000 kroner som ekstraordinær innbetaling. 4. Trappevask De fleste ga rask tilbakemelding om at de ikke tok slike oppdrag. Vi sto igjen med tilbud fra 2 firmaer med stor prisforskjell. Den ene oppga en pris på 187.000 per år. Anker Renhold , den andre en pris på 135.000 pr år. Ren Pluss AS. Det betyr at det er tilbudet fra Ren Pluss vi har sett på. Ren Pluss As er medlem i NHO – har tariffavtale – fast ansatte og er merket Grønt miljø. Budsjett tillegg 5. Yttervegger( blå bok) Se forslag til endringer merket med rødt i den vedlagte blåboka. Den foreslåtte endringen i §11 krever 2/3 flertall for å bli vedtatt. 18 Mellomåsen Terrasse Sameie 6. Rens av avløpsrør Styret foreslår at alle avløpsrør inspiseres og renses i samtlige 3 blokker. Det er innhentet ett tilbud på kroner 157 000,-. Budsjett tillegg 7. Enhetspriser på nøkler / ringeklokker Se forslag merket med rødt i blåboka, forslaget kan vedtas med alminnelig flertall. Ringeklokke endres til at det er 250 NOK per ringeklokke skilt. Nøkler 500 NOK per stykk 8. Ladestasjon til El-biler Forslag til vedtak fra a) "Sameiet vil utrede en løsning for å kunne installere strøm til et antall elbiler i alle blokkene. Kun lavkapasitet ladepunkter vil bli planlagt. De som ønsker ladepunkt må betale for sitt strømforbruk og betale helt eller delvis installasjonskostnaden, eks. gjennom leie eller kjøp. b) Sameiet forbyr bruk av stikkontakter for motorvarmer til lading av el-bil. Ved overtredelse vil sameiet fakturere for bruken og om nødvendig koble av strømmen for den aktuelle plass og fakturere sameieren for dette." 9. Bytte av revisor Sameiet foreslår bytte av revisor. Forslaget er å bytte til Alpha revisjon AS 19 A. Som leder for 1 år foreslås: Kjell-Erling Kvitberg, Mellomåsvn. 126 Styremedlemmer som ikke er på valg: Kirsti Irene Landmark, Mellomåsvn. 18 Sidsel Wiborg, Mellomåsvn. 122 B. Som styremedlem for 2 år foreslås: Cecilie Borchgrevink, Mellomåsvn. 130 C. Som varamedlemmer foreslås: Grethe Holck, Mellomåsvn. 16 Monica Berlin, Mellomåsvn. 20 Arve Møller; Mellomåsvn. 20 D. Som valgkomite foreslås: Edin Zulfovic, Mellomåsvn. 18 Svein Erik Pedersen, Mellomåsvn. 132 Knut Velo, Mellomåsvn. 122 Med vennlig hilsen Anne Berggrav, Mellomåsvn. 16 Mellomåsen Terrasse Sameie 13. november 2009 Revidert mars 2015 ”BLÅBOKA” Sameiet Mellomåsen Terrasse Mellomåsveien 134 1414 Trollåsen org.no: 975 466 809 kontonummer: 6030 05 35189 nettsted: www.mellomasen.no Til nåværende og nye beboere i Mellomåsen Boligsameie Trollåsen, 13. november 2009 Informasjon om Mellomåsen Boligsameie Vedlagt følger et informasjonsskriv om sameiet. Vi håper dette blir lest og gjennomgått. Selv om skrivet for mange vil inneholde gamle nyheter, regner vi med at alle vil få et visst utbytte av å gå igjennom dette. Spesielt håper vi skrivet vil være til informasjon for nye beboere. Skrivet vil bli supplert eller fornyet når det er behov for det. Ved salg eller utleie vil nye beboere få tilsendt en komplett «pakke». På de følgende sidene finnes følgende vedlegg: - Informasjon om de viktigste punkter/emner innen boligsameiet. Informasjonsskriv om våtrom/ventilasjon. Boligsameiets siste godkjente årsberetning, blir sendt ut etter årsmøtet i mars. Referat fra siste generalforsamling/sameiermøte, blir sendt ut etter årsmøtet i mars. Siste godkjente regnskap, samt budsjett for kommende periode, kommer etter årsmøtet. Vedtekter. Husordensregler. Flyttemelding til bruk ved salg og utleie. Bestilling av nøkler til leilighet og postkasse. Dersom du har synspunkter eller kommentarer til noen av vedleggene, er vi takknemlige for å motta skriftlige kommentarer om dette. Med vennlig hilsen STYRET Vedlegg side 2 DEN DAGLIGE DRIFTEN I SAMEIET: Revidert oktober 2012 ADMINISTRASJONEN Den daglige driften av Sameiet, betaling av regninger, innkreving av fellesutgifter mv. utføres av OBOS og attesteres/ kontrolleres av styret. Styret treffer de tiltak som er nødvendig for at driften av Sameiet skal gå best mulig. AVFALL/SØPPEL Alt husholdningsavfall pakkes godt inn og legges i containere i søppelrommene som er plassert ved enden av hver blokk. Det gjøres oppmerksom på at disse containerne kun skal brukes til husholdningsavfall. Søppelrommene er utstyrt med små, røde beholdere for elektrisk avfall, slik som lysstoffrør, mindre elektriske apparater og batterier. Ved enkelte anledninger, og behov f.eks. til dugnadene, bestilles store containere som plasseres vekselvis ved blokk I (lengst mot nord) og mellom blokk II og III. Større ting som skal kastes, så som møbler, pappesker og annen større emballasje, kastes i de store containerne når disse kommer. Er det beboere som har noe å kaste utenom våre framsatte containere, ber vi beboerne benytte Oppegård miljøstasjon som ligger bak brannstasjonen på Sofiemyr. Styret anbefaler beboere å benytte seg av denne i størst mulig grad da det vil spare oss for store utgifter, og at ting ikke settes i bod gangene. Papir og papp kastes i våre papircontainere som står utenfor blokk I og imellom blokk II og III. Glass og hermetikk kastes i glasscontainere som står utplassert utenfor blokk II. BILKJØRING/ PARKERING I blokkenes underetasje er det en garasjeplass til hver leilighet med samme nummer som leiligheten. All parkering skal skje på denne plassen. Utenfor portene i hver blokk og delvis utenfor eller mellom blokkene er det et visst antall parkeringsplasser for gjester. Det understrekes at disse ikke skal brukes av beboerne. I tillegg til de faste parkeringsplassene for beboerne, disponerer styret to plasser i blokk I, som kan leies ut etter søknad. Handikap parkering foran blokk II. 3 plasser på gjesteparkeringen mellom blokk II og III er forbeholdt høye biler som ikke kommer inn i garasjeanlegget. Gangveien foran blokkene skal i prinsippet være fri for biler. Vanligvis vil transport av større mengder bagasje eller flyttelass ikke bli påtalt av styret. Imidlertid gjøres oppmerksom på at veien forbi blokk I og II er offentlig gangvei hvor de vanlige trafikkregler gjelder. Står det biler parkert her, får ikke kommunen strødd eller brøytet denne veien. Veien ned til garasjene for blokk II og III er offentlig, og vanlige trafikkregler gjelder. Det er således ikke tillatt å stå parkert på gangveien/fortauet. Vask og rengjøring av biler skal skje ved eller foran garasjeanlegget, og ikke foran inngangspartiet til blokkene. Ved hver blokk er det montert stikkontakt for tilkobling til støvsuger eller annet verktøy. Ved innkjørselen til blokk I og II er det dessuten montert kaldtvann kran. Denne kan brukes med en spesiell nøkkel som enhver kan kjøpe fritt. Veien mellom blokk II og III ned til garasjene er utstyrt med varmekabler. Disse blir automatisk koblet til eller fra når klimaforholdene gjør dette nødvendig. side 3 BODER I tillegg til en bod på hver terrasse disponerer alle leiligheter en bod i kjeller. ELEKTRISK ANLEGG Hver leilighet har egen strømmåler plassert i sikringsskap utenfor døren i oppgangen. All strøm utenfor den enkelte leiligheten til f.eks. belysning og oppvarming av oppganger samt kjellere, går på Sameiets felles strømmålere og betales gjennom de ordinære fellesutgifter. FELLESUTGIFTER For betaling av sameiets løpende utgifter og oppbygging av eventuelle vedlikeholdsfond, kreves det inn månedlig fellesutgifter. Fellesutgifter for hver måned forfaller den 1. i måneden. Betaling av fellesutgifter, som altså er betaling til oss selv, er vår eneste «inntektskilde» og det er å håpe at denne blir betalt punktlig. Det gjøres oppmerksom på at det i vedtektene er gitt anledning til å kreve et gebyr dersom purring er nødvendig. FORSIKRING Sameiets bygninger og de faste installasjonene i hver leilighet så som kjøkkeninnredning, skap mv., er forsikret via Sameiets fellespolise. Hver beboer må imidlertid sørge for forsikring av sitt eget inventar. Sameiet har intet ansvar for eventuelt innbrudd og skader i parkerte biler. HUSORDENSREGLER Det er fastsatt alminnelige husordensregler som også finnes som et ekstra vedlegg. Dersom du mener at det forekommer brudd på husordensreglene, bes dette tatt opp direkte med den det gjelder. Ofte kan det kun være misforståelse som fører til at husordensreglene overtres. Ved mer alvorlige eller gjentatte brudd på disse, bes dette meldt skriftlig til styret signert av vedkommende som melder saken. INFORMASJON TIL BEBOERNE Den vanligste måten å informere beboerne på er ved hjelp av oppslag i hver oppgang, samt gjennom sameiets hjemmeside http://www.mellomasen.no. Beboerne bes selv å følge med når det kommer nye oppslag, og gjøre seg kjent med disse. I en del tilfeller ønsker styret å gå ut med særskilt informasjon som deles ut til de enkelte beboere. MØTER En eller flere ganger i året avholdes sameiermøte/årsmøte for alle beboerne. Det ordinære sameiermøte/årsmøte avholdes som regel i mars, og kunngjøres ved oppslag og individuell innkalling til de enkelte. På disse møtene behandles ordinære saker som er vedtatt i vedtektene. I tillegg kan styret føle behov for å legge frem andre saker for beboerne og kaller da inn til møter i forbindelse med dette. Styret avvikler sine møter omtrent en gang i måneden. Saker som ønskes tatt opp på disse møtene, eller andre saker man ønsker å meddele til styret, kan legges i styrets postkasse som er i nr. 16 i blokk I, nr. 134 i blokk II og nr. 124 i blokk III side 4 MOTORVARMERE Ved hver garasjeplass er det plassert strømuttak for motorvarmer. Enhver kan fritt koble til motorvarmer for sin bil. Det gjøres imidlertid spesielt oppmerksom på at kun blokkvarmer som varmer opp selve motoren er tillatt. Bruk av f.eks. kupévarmer i tillegg vil totalt sprenge det elektriske anleggets kapasitet. Strømforbruket betales gjennom de ordinære fellesutgiftene. Anlegget skrur seg av og på i visse perioder i løpet av døgnet. NØKLER/LÅSER Sameiet har investert i nye inngangsdører til oppgangene i 2013, og dermed ett avløsende låssystem. Ny nøkkel passer til oppgangens inngangsdør og inngang til kjeller, fra innsiden av oppgangene samt inngang fra utsiden. Alle dører er levert med et lås system fra Trio Ving. Beboerne bes påse at alle kjellerdører alltid er låst. Ved behov for flere nøkler, kan dette bestilles ved å fylle ut nøkkelskjema som finnes i blåboka eller på sameiets hjemmesider, http://www.mellomasen.no. Skjemaet sendes OBOS Eiendomsforvaltning AS. Nøkler blir tilsendt beboer av leiligheten fra nøkkelleverandør. Faktura for arbeidet med bestilling av nøklene og materialkostnader blir sendt den enkelte beboer separat. Enhetspris er per dags dato ca.kr 500,- prisen vil kunne endres av styret ved prisendringer hos leverandørene. Beboere som kun leier sin leilighet, må ha eiers tillatelse til å bestille nye nøkler. Det finnes ikke universalnøkler som går til flere/alle leiligheter. Har man låst seg ute, må den enkelte kontakte låsesmed. NB! Beboere bes notere ned sitt aktuelle systemnøkkel nummer, slik at det er enklere å etterbestille dersom uhellet først er ute. PORTTELEFON Enhver beboer må selv kontakte vaktmester Alt-mann for bestilling av nytt navn på ringetablået. Tlf. 48009000. Kostandene belastes hver enkelt beboer etter medgått tid og materialkostnader. Enhetspris er per dags dato ca.kr 250,- prisen vil kunne endres av styret ved prisendringer hos leverandøren. RØYKAVTREKK På toppen av hver oppgang er plassert en plastkuppel. Denne skal vanligvis holdes tett tillukket. Ved brann eller i enkelte andre tilfeller kan luken åpnes med håndtaket som er plassert ved sikringsskapene i 1. etasje. Luken er forsynt med en fjæranordning som gjør at denne automatisk åpnes når håndtaket utløses. Imidlertid kan den være svært vanskelig å få tilbake på plass, og det gjøres oppmerksom på at denne ikke må brukes som vanlig ventilasjon. SALG/UTLEIE Enhver kan fritt selge og leie ut sin leilighet. Dette kan ikke nektes av styret. Det er meget viktig at styret får beskjed om hvem som flytter inn i leiligheten, samtidig som det også er viktig at selger eller utleier gir beskjed om sin nye adresse. Vedlagte flyttemelding skal alltid brukes ved salg eller utleie. DYREHOLD Styret har anledning til å regulere den enkelte sameiers dyrehold med husordensregler indre orden punkt 5, og husordensregler ytre orden punkt 2. PORTER I GARASJEANLEGG side 5 Garasjeanleggene i hver blokk er utstyrt med en automatisk port. Blokk I og II har en sideforskyvningsport, mens blokk III har en vertikal leddport. Fra utsiden åpnes portene ved hjelp av en nøkkelbryter plassert ved innkjøringen til hver blokk. Fra innsiden åpnes den ved en lås-arm som stikker ut litt før garasjeporten. Vi har også automatiske portåpnere som man trykker på for å åpne garasjedøren. Disse kan fås kjøpt ved henvendelse til styret. Når man går til og fra bilen, skal vanlig dør ved siden av porten benyttes for å spare den mekaniske delen av porten. Portene er forsynt med to sikringsmekanismer. Det ene er tilkoblet en fotocelle og virker slik at porten åpnes eller holdes åpen dersom lysstrålen brytes. Ved feil på porten brukes hengelås, der garasjenøkkelen benyttes. I blokk I og II vil gult blinkende varsellys fortelle at porten snart vil lukkes, eller er under lukking/åpning. Av hensyn til slitasje på mekaniske og bevegelige deler holdes porten i blokk III åpen på morgenen fra 07 – 09 og på ettermiddagen fra 16 – 18. Hver blokk har forskjellige låser på sin port. Ekstra nøkler kan bestilles ved bruk av nøkkelskjema. Se avsnitt om nøkler ovenfor. SYKLER/BARNEVOGNER Om sommeren kan utplasserte sykkelstativer benyttes. Om vinteren skal man sette syklene ned i bodgangen hvor det er gjort plass for disse. Barnevogner kan settes i inngangen hvis det er greit for de som bor der, og hvis man tar hensyn til de som skal vaske oppgangen ved å ikke grise til oppgangen for mye. UTEARBEIDER/DUGNAD Fellesarealer utendørs blir vedlikeholdt av oss selv og vaktmester. Hver enkelt beboer må påse at det ikke blir unødig søplet ned eller at beplantninger og innretninger blir skadet. Skade på slikt bes meldt til blokk-kontakten/styret. Spesielle opparbeidelser av utearealene gjøres normalt på dugnad. På den måten får beboerne adskillig mer for pengene enn om et firma må utføre arbeidet. Hver vår og høst og eventuelt ved andre anledninger arrangeres dugnad hvor alle beboere inviteres til innsats. Innkalling skjer etter nærmere kunngjøring. VIKTIG: TERRASSER/VANNRENNER (revidert oktober 2012) Terrassene har blitt rehabilitert i 2012. Det er viktig at følgende regler overholdes slik at det utførte arbeidet og betongens tilstand ikke forringes: Det må ikke, under noen omstendigheter, bores i betonggulv. Terrasseplatting og lignende må ikke festes. Dersom det tas hull i betongvegger, eksempelvis for festing av lampe, må hullet forsegles med godkjent tetningsmateriale. En god jernvareforretning vil kunne informere om riktig type som kan benyttes. Paraboler må ikke festes på veggen. Brannstigen på terrassen er naboens rømningsvei. Regn og smeltevann på terrassene ledes i en vannrenne i forkant av terrassen til et nedløp for alle terrasser. Pga. setninger i blokkene fra de ble bygd er imidlertid ofte vannrennene slik side 6 at vannet blir stående og ikke kan renne unna. Dette vannet må hjelpes til avløpet eksempelvis ved bruk av en kost o Dersom vannet i vannrennen fryser, må det ikke hakkes is. Dersom man hakker for hardt vil man kunne skade forseglingen av betongen. Det er også viktig å påse at ikke blader og annet rusk stopper til nedløpet. Varme kilder (varme kjeler, brennapparater etc) må ikke settes direkte på betonggulvet. Dette vil ødelegge maling og membran. FARGEKODER Blokkene er i 2012 malt i grått og hvitt. Dersom man trenger å reparere malingsflekker på treverket, er fargekodene: S3000-N (Grå) 0502-Y (Hvit) VANN/STOPPEKRANER I hver leilighet er det en stoppekran for kaldt og en stoppekran for varmt vann. I leiligheter i 1. - 3. etasje er kranene plassert i kjøkkenbenken. I underetasjen har midtleilighetene stoppekraner i kottet, endeleilighetene på lite toalett. Det er stoppekraner for hver oppgang. Disse er plassert i taket i garasjene direkte under den aktuelle oppgangen. VAKTMESTERTJENESTE Sameiet har avtale med vaktmesterfirmaet Alt-Mann for vedlikehold av bygninger og utearealer. Etter faste rutiner gåes bygningene igjennom og nødvendig vedlikehold foretas. Er det ting man ønsker å få utført i sin egen leilighet, kan vaktmesteren vanligvis forespørres om dette. Man må da imidlertid selv betale det dette koster. Til brøyting og strøing av utearealer er et annet firma benyttet. Gangveien som går forbi blokk I og II samt fortauet langs tilkjøringsveien mellom blokk II og III, er imidlertid offentlig gangvei som brøytes og strøs av kommunen. VASK AV OPPGANGER Vask av oppganger foretas en gang i uken. Leiligheter med like nummer vasker i uker med like ukenummer og leiligheter med ulike nummer vasker i uker med ulike ukenummer. VENTILASJON En egen vifte for hver oppgang sørger for tilstrekkelig ventilasjon i leilighetene. En utsugs-ventil er plassert på kjøkkenet, og en på badet eller toalettet. Videre er det plassert luftespalter over de fleste vinduene i leiligheten. Ved riktig bruk av ventilasjonsanlegget holder dette vanligvis leiligheten godt forsynt med frisk luft. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke må kobles vifter til ventilasjonsanlegget f.eks. på kjøkkenet. Dette ødelegger virkningen av anlegget, og kan føre til at matlukt blåses inn i de øvrige leilighetene i oppgangen. Hvis man har mistanke om at ventilasjonsanlegget i ens egen oppgang har stanset, ta kontakt med blokkontakten. VEDLIKEHOLD side 7 Alt vedlikehold innenfor leiligheten besørges og bekostes av den enkelte seksjonseier. Det utvendige vedlikeholdet besørges av Sameiet. Styret eller sameiermøtet avgjør hva som er nødvendig vedlikehold og avgjør hvordan dette skal besørges utført. VEDTEKTER Det er fastsatt vedtekter som er tatt inn som et eget vedlegg til denne orienteringen. VARMT VANN Leveres fra felles beredere. En tank på 2.000 liter forsyner blokk I, mens det er 6 tanker à 400 liter plassert i blokk II som forsyner blokk II og III. Kostnader for varmt vann er inkludert i fellesutgiftene. side 8 INFORMASJON OM VÅTROM/VENTILASJON VÅTROM Det vært svært mange vannskader i vårt sameie på grunn av dårlig/mangelfull oppussing av bad/våtrom. Alle som skal gjøre utbedringer i våtrom må få arbeidet utført av fagfolk som kan gjøre dette på en tilfredsstillende måte. De seriøse håndverkerne gir i dag garanti på det arbeidet de utfører. BRUK AV VENTILASJON Det er viktig at inntaksventiler over vinduer ikke stenges helt igjen, og at avtrekksventilene ikke er helt stengt. Inntak og utsug av luft skal stå i forhold til hverandre. Stenger man helt igjen, stiger luftfuktigheten, som igjen medfører soppdannelse. Isolasjonen i ytterveggene er aldrende, og enkelte steder forringet. Dette medfører fare for dannelse av fukt på innsiden når det er kaldt ute. Fukt kan igjen føre til soppdannelse. For å unngå dette må følgende retningslinjer følges nøye i kuldeperiodene: - Hold høy temperatur i alle rom, dette gjelder også soverom. Luft mye i korte perioder i stedet for hele tiden. Møbler bør ikke stå tett inntil yttervegger da dette hindrer luftsirkulasjon og gir stor fare for fuktdannelse. side 9 Mellomåsen Terrasse Sameie NØKLER OBOS Eiendomsforvaltning AS Nøkler bestilles skriftlig hos forretningsfører, OBOS Eiendomsforvaltning AS, Postboks 107, 1401 SKI. Telefon 02333 Bestillingen må inneholde følgende opplysninger: Antall nøkler_______Nøkkelnummer___________ Seksjonsnummer__________ Bestillerens navn og adresse_______________________________________ _____________________________________ sign:____________________ Bestilling leveres vår forretningsfører som deretter sender nøkkelen (e) i posten, i oppkrav, direkte til Dem. side 10 Mellomåsen Terrasse Melding om salg av leilighet Melding om salg av leilighet/seksjon nr: I Mellomåsveien nr: Eierens navn: Ny adresse: Tlf. Privat Tlf. Jobb: Kjøperens navn: Kjøpers adresse før overtagelsen: Tlf. Privat: Tlf. jobb: Leiligheten overdras fra dato: Kjøperen forplikter seg til å gjøre seg kjent med sameiets husordensregler og vedtekter og etterleve disse. Som kjøper forplikter jeg meg til å underrette styret om ny adresse når jeg flytter fra, eller leier ut min leilighet i Boligsameiet Mellomåsen Terrasse. ---------------------------------------------------------Selgers underskrift ------------------------------------------------Kjøperens underskrift Mellomåsen Terrasse side 11 Melding om utleie av leilighet Melding om utleie av leilighet/seksjon nr: I Mellomåsveien nr: Eierens navn: Midlertidig ny adresse: Tlf. Privat Tlf. Jobb: Leietagers navn: Tlf. Privat: Tlf. jobb: Leilighet utleies fra dato: Til dato: Leietageren forplikter seg til å gjøre seg kjent med sameiets husordensregler og vedtekter og etterleve disse. JA NEI Skal leietager delta i dugnader? Skal leietager vaske sin del av trappen? (§10) Dersom ikke leietageren skal utføre ovennevnte forpliktelser, vil eieren bli belastet med de til enhver tid gjeldende satser på 75 % + mva av vaktmesters timelønn. Leietager forplikter seg til å ta ansvar for at husleiehefte som blir sendt til adressen i Mellomåsveien, blir overlevert den som skal betale husleien. Som utleier forplikter jeg meg til å underrette styret om adresseendringer, og gi beskjed når jeg flytter tilbake til Sameiet Mellomåsen Terrasse. ---------------------------------------------------------Eierens underskrift ------------------------------------------------Leietagers underskrift side 12 Mastemyr, mars 2002 VEDTEKTER for MELLOMÅSEN TERRASSE BOLIGSAMEIE Endret av sameiermøtet 13.03.2014 §1 Sameiets navn er Sameiet Mellomåsen Terrasse. §2 Sameiet omfatter eiendommen gnr. 39 bnr. 261 i Oppegård kommune med påstående bebyggelse. §3 Sameiet består av i alt 112 eierseksjoner. Hver seksjon består av en ideell andel i bygningene med grunn, og til andelen er knyttet enerett til bruk av en av sameiets bruksenheter. Bruksenhetene kan kun benyttes til beboelse. Sameiebrøkene er basert på den enkeltes innskudd i det tidligere Mellomåsen Borettslag, samt den andel av borettslagets lån i Husbanken som den enkelte etter husleiefastsettelsen i borettslaget var ansvarlig for. Endring av sameiebrøkene kan bare skje ved enstemmig vedtak av de sameiere som berøres av endringen. §4 Tomten og alle deler av bebyggelsen som de enkelte sameiere etter oppdelingsbegjæringen ikke har enerett til bruk av, er fellesarealer. Det er i § 9 gjort bestemmelser om bruksrett til kjellerboder og bil oppstillingsplasser i kjellerne. Endring av bruksrett bestemmelsene kan bare skje ved enstemmig vedtak av de sameiere som berøres av endringen. §5 §6 §7 Ved bruk av boligsameiets forsikring skal den enkelte sameier betale forsikringsselskapets til enhver tid gjeldende egenandel. §8 side 13 §9 Eiere av de enkelte seksjoner har bruksrett til biloppstillingsplass og kjellerbod med korresponderende nummer. §10 §11 Bruksenheten må ikke nyttes slik at det er til unødig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Større endringer i leilighetens opprinnelige rominndeling kreves styrets forutgående skriftlige samtykke. Styret skal ved avgjørelse av søknaden besørge at det ikke blir endringer i forhold til støyforholdene mot naboene og at endringene ikke på andre måter påvirker de øvrige nærliggende seksjoner. Styret kan konsultere bygningskyndige i forbindelse med avgjørelsen. Søkerne belastes for kostnadene i forbindelse med søknaden. Det må ikke anbringes noe i leilighetene eller gjøre bygningsmessige endringer som vil medføre at det blir vesentlig større vekt på de bærende konstruksjoner. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Det er fastsatt vanlige ordensregler for eiendommen, inntatt som vedlegg til disse vedtekter. Vedlikeholdet av den enkelte bruksenhet påhviler den enkelte sameier. Unnlater denne å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge ulemper, kan sameierne sørge for vedlikeholdet for vedkommendes regning. Dette gjelder også terrasse og balkong. Vedlikehold av trevegg(er) i sin helhet ligger under den enkelte seksjonseiers ansvar. Dvs. at utskifting av vinduer, utvendig panel, isolasjon osv. skal betales av den enkelte seksjonseier. Dette gjelder også utskiftning av dører inn til seksjonen. Det forutsettes at det byttes til vinduer og dører av tilsvarende merke, standard og farge som de eksisterende. §12 Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon. Ved salg eller utleie skal dertil beregnet skjema leveres styret. Vedtektene kan ikke inneholde forkjøps- eller løsningsretter. Med to tredjedels flertall som nevnt i § 21 annet ledd, kan det gjøres vedtak om salg eller bortfeste av mindre deler av eiendommen, når vedtaket ikke i nevneverdig grad endrer utnyttingen av den enkelte bruksenhet eller fører til nevneverdig ulempe for den enkelte sameier. side 14 §13 Utgiftene ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, fordeles mellom sameierne på følgende måte. (Beløpet som betales av den enkelte sameier kalles her felleskostnader): 40 % av utgiftene skal fordeles likt på hver sameier, og 60 % av utgiftene skal fordeles etter sameiebrøken. Dette gir en felleskostnadsbrøk som beregnes slik: Felleskostnadsbrøk = Sameiebrøk x 60 % + 1/112 x 40 % Husleiene beregnes slik: Sum årlig felleskostnader = Budsjettert felleskostnadsinntekt x Felleskostnadsbrøk Endringer i felleskostnadene gjøres gjeldende fra 1. juli inneværende år, om ikke sameiermøtet eller et ekstraordinært sameiermøte vedtar noe annet. Styret kan, om endring i de faste utgifter gjør det nødvendig, endre felleskostnaden fra 1. januar til 30. juni med inntil 10 %. Innbetaling skjer månedlig og forskuddsvis med à konto beløp fastsatt av sameiermøtet. Ved forsinket betaling vil sameiet kreve forsinkelsesrenter og forretningsfører kreve purregebyr. Gebyrets størrelse er fastsatt og endres i samsvar med inkassolovens bestemmelser. Unnlatelse av å betale det fastsatte månedlige beløp innen 14 dager etter påkrav, anses som vesentlig mislighold, jfr. §16. For å holde sameiets utgifter til vedlikehold og vaktmestertjeneste så lave som mulig, skal styret hvert år arrangere dugnad blant sameierne. Dugnaden skal ikke overskride 20 timer pr. seksjon pr. år. §14 For sameiets forpliktelser er den enkelte sameier ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk Sameiets kreditorer må først gjøre sine krav gjeldene mot fellesskapet. Dersom kreditorene innen 14 dager fra påkrav ikke oppnår dekning av sameiets fellesmidler, eller det er åpenbart at fellesskapet ikke kan betale, kan de kreve sameierne direkte. §15 Den sameierne gir fullmakt, skal ha adgang til de enkelte bruksenheter for å foreta ettersyn, installasjoner og reparasjoner når dette er nødvendig av hensyn til de øvrige sameiere, og det tas rimelig hensyn til vedkommende sameier. side 15 §16 Hvis en sameier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor de øvrige sameiere, kan vedkommende med minst tre måneders skriftlig varsel pålegges å flytte og å selge seksjonen. §17 Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Medlemmer av sameiermøtet er samtlige sameiere. Styret og forretningsfører har plikt til å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. I tillegg til sameierne har revisor og ett husstandsmedlem fra hver seksjon rett til å være tilstede på sameiermøtet og til å uttale seg. §18 Ordinært sameiermøte (årsmøte) holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret varsler om tidspunktet for årsmøtet senest 1 måned før møtet holdes. Styret innkaller skriftlig til årsmøtet med et varsel på minst 8 og høyst 20 dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Med innkallingen skal også følge styrets årsrapport med revidert regnskap. Saker som en sameier ønsker behandlet på årsmøtet, skal sendes inn skriftlig til styret senest 21 dager før møtet. For at et forslag som nevnt i § 21 annet og tredje ledd skal kunne behandles på sameiermøtet, må hovedinnholdet i forslaget være beskrevet i møteinnkallingen. §19 Ekstraordinært sameiermøte holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tidel av sameierne skriftlig krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Styret innkaller skriftlig til ekstraordinære sameiermøter med minst 3 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. § 18 fjerde legg gjelder tilsvarende. §20 I sameiermøtet har sameierne stemmerett, med 1 stemme for hver seksjon de eier. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten anses å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre det fremgår at annet er ment. Fullmakten kan til en hver tid kalles tilbake. Det ordinære sameiermøtet skal: 1. Behandle årsrapport fra styret. 2. Behandle og godkjenne årsregnskapet. 3. Behandle årsbudsjettet og fastsette styrets godtgjørelse. 4. Fastsette innbetaling til utgiftsdekning og disposisjonsfond. 5. Behandle andre saker nevnt i innkallingen. 6. Foreta valg etter § 24 og § 29. Det ekstraordinære sameiermøtet skal behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet. Sameiermøtet velger en møteleder blant de tilstedeværende sameiere. side 16 Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som treffes av sameiermøtet. Vedtak refereres på møtet. Protokollen, eller deler av protokollen kan kreves lest opp før møtets avslutning. Protokollen underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for sameierne. §21 Med de unntak som følger av annet og tredje legg i denne paragraf, treffes alle beslutninger på sameiermøtet med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmene. Det kreves to tredjedels flertall av de av gitte stemmene til vedtak om: 1. nyanskaffelser samt forbedringer og utbedringer som etter forholdene i sameiet eller utgiftenes størrelse må anses for vesentlige, 2. endring av vedtektene, 3. vedtak som nevnt i § 12 tredje legg. Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant alle sameierne. §22 Ingen kan som sameier eller ved fullmektig delta i noen avstemning på sameiermøtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar. Heller ikke kan noen delta i avstemning om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken. §23 Sameiet skal ha et styre. §24 Styret velges av sameiermøtet blant sameierne. Styrets leder velges særskilt for ett år. Styret skal bestå av 4 - fire - medlemmer. Ett av medlemmene skal være leder. Styremedlem tjenestegjør i to år eller kortere dersom vedkommende flytter. Det skal velges tre varamedlemmer. Varamedlemmer tjenestegjør i ett år. Vedtektenes bestemmelse om styremedlemmer får, så langt de passer, anvendelse på varamedlemmer. Det velges valgkomité på 3 medlemmer, en fra hver blokk. §25 Det innkalles til styremøte av styrelederen etter behov eller når minst to styremedlemmer forlanger det. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. side 17 §26 Styremøtet ledes av styrelederen. Dersom vedkommende har forfall og det ikke er valgt noen nestleder, velger styret en møteleder. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Den skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. §27 Styret står for forvaltning av sameiernes felles anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak av sameiermøtet. Det hører under styret å ansette, si opp og avskjedige forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn eller godtgjørelse og føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter. Styret er beslutningsdyktig når minst halvparten av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Ved stemmelikhet gjør møtelederens stemme utslaget. I felles anliggender og ved salg eller bortfeste etter § 12 tredje ledd representerer styret sameierne og forplikter dem ved underskrift. Sameierne forpliktes ved underskrift av tre eller flere medlemmer i fellesskap. I saker som nevnt i dette ledd, kan styrets leder saksøke og saksøkes med bindende virkning for alle sameierne. §28 Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. §29 Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av sameiermøtet. §30 Eventuelle tvister i forbindelse med sameierforholdet avgjøres ved voldgift etter tvistemålslovens regler. §31 Vedtektene er utarbeidet på grunnlag av Lov om eierseksjoner. Nevnte lov er i enhver sammenheng å anse som overordnet sameiets vedtekter. side 18 HUSORDENSREGLER FOR MELLOMÅSEN BOLIGSAMEIE INDRE ORDEN: 1. Mellom kl. 23.00 og 07.00 skal det være nattero i leiligheten. I denne tiden må det ikke: musiseres benyttes sjenerende høyttaler forårsakes sjenerende støy fra baderom brukes vaskemaskin, sentrifuge eller oppvaskmaskin eller annet som kan virke sjenerende på omgivelsene Skal det ved spesielle anledninger musiseres eller drives selskapelighet i leiligheten utover kl. 23.00, skal beboerne av de tilstøtende leiligheter varsles på forhånd. Om dagen må det ikke musiseres eller drives musikkøvelser mer enn sammenlagt 3 timer. Høyttaler må innstilles slik at den ikke sjenerer naboene. Etter kl. 20.00 skal det om mulig ikke brukes boremaskin, hamres eller forårsakes kraftig støy som kan virke sjenerende på omgivelsene. Det samme gjelder også søndager mellom kl. 16.00 og 18.00. Musikk - eller sangundervisning er ikke tillatt uten styrets skriftlige samtykke. 2. Vannkraner som lekker eller forårsaker støy, må snarest mulig repareres. 3. Ting må ikke kastes i vasker og WC slik at avløpsrør tilstoppes. 4. For at fellesanlegget for radio og TV skal fungere tilfredsstillende må det her kun benyttes godkjente tilkoblingsledninger (skjermede kabler). 5. Støy eller forurensing fra husdyr er ikke tillatt. 6. Det er ikke tillatt å koble kjøkkenvifter til avtrekksventiler ved hjelp av rørsystemer. Dette ødelegger ventilasjonen for de øvrige beboere i oppgangen. 7. Vaskemaskin og oppvaskmaskin må kun kobles til kaldtvannsledningen. 8. Det er forbudt å kaste ting fra terrassene. Særlig påpekes faren for skade ved at kasting av sigarettstumper kan ødelegge markiser, møbler etc. under terrassene. Ved vask av terrassene skal aktsomhet utvises, slik at unødig vannsøl unngås på underliggende og sideliggende terrasser. 9. Det må ikke brukes grill på terrasse eller balkong slik at naboer blir sjenert av røyk. Brannforskriftene SKAL følges. 10. Klatring på utsiden av terrassene er ikke tillatt uten styrets tillatelse. side 19 YTRE ORDEN: 1. Trappeoppganger og inngangsparti må ikke opptas med gjenstander som på noen måte er til sjenanse for de øvrige beboere. Barnevogner kan oppbevares i oppgangen om de ikke hindrer tilgang til postkasser eller annen ferdsel. Utenfor hver enkelts dør, skal det ikke være oppbevaringssted for fottøy, sportsutstyr, tøy e.l. 2. Enhver forurensning av fellesarealer og fellesrom er forbudt. 3. Det er ikke lov til å oppbevare ildfarlige væsker, miljøskadelige stoffer eller annet farlig materiale i kjelleren eller garasjen. Skrot skal ikke oppbevares i kjellergang eller på garasjeplass. Benytt gjerne den kommunale miljøstasjonen på Sofiemyr. Andre ting som skal kastes, skal oppbevares i leiligheten til det blir satt ut containere. 4. I garasjene er det, foruten kjøretøy, ikke lov å oppbevare annet enn et ekstra hjulsett eller andre store objekter som ikke får plass i dekkrommet (eksempelvis takboks). Styret kan søkes om tillatelse til å montere oppheng til takboks på parkeringsplassen. Innvilget søknad vil medføre en kostnad til vaktmester som skal være ansvarlig for montering, og vil belastes den enkelte boenhet. 5. Dekk bør fortrinnsvis oppbevares i dekkrom. Hver boenhet har tilgang til fakk i fastmontert reol, som skal benyttes. Gulvet skal holdes ryddig, dekkrommet skal ikke benyttes som lager for andre eiendeler. 6. Sameiere har fortrinnsrett til leie av ledige parkeringsplasser. Parkeringsplassen kan ikke leies ut hvis eieren selv har egen bil som parkeres på sameiets område. 7. Parkeringsplassene utenfor portene er forbeholdt gjester. 8. Kjøring og parkering på gangveiene er ikke tillatt, med mindre det gjelder syke-, møbeleller tyngre varetransport. Parkering på gangveiene er strengt forbudt, og stans skal kun skje i så kort tidsrom som mulig. 9. Børsting, banking og risting av teppe, sengetøy, møbler o.l. må ikke foregå fra vinduer, terrasse eller balkong. 10. Kun husholdningssøppel skal kastes i søppelrommet’s søppelbeholdere. Søppelet skal pakkes godt inn. Kun glass og metall skal kastes i glasscontainere og alt av papir skal kastes i papircontainere. Småelektrisk avfall, lysstoffrør og batterier o.l. kan kastes i røde beholdere som er plassert i søppelrommene. 11. Foreldre bør foranledige at barna fortrinnsvis holder seg til lekeplass, hvor de kan utfolde sine aktiviteter. 12. Beboerne oppfordres til, i egen interesse, å verne om fellesarealene. Spesielt gjelder dette beplantning og gårdsplass. Alle må medvirke til at området rundt eiendommen kan holdes ryddig og pent. Det er forbudt å kaste ut mat til fuglene, dette er uhygienisk og kan trekke skadedyr til eiendommen. 13. Oppgangene skal vaskes hver uke. Beboerene skifter på å utføre dette. 14. Taklufteluke i gangen er anordnet av branntekniske årsaker. Den skal under normale forhold være lukket. side 20 15. Det er forbudt å røyke, bruke fyrstikk eller bart lys i kjeller, garasje og trappeoppganger. 16. Ballspill må ikke skje om det er til sjenanse for andre, eller det kan volde noen form for skade. 17. Uten styrets skriftlige samtykke er det forbudt å anbringe plakater og oppslag av enhver art utenfor de oppsatte oppslagstavler. Det er også forbudt å male vinduer og vegger, sette opp skilter, montere automater, antenne etc. eller sette opp skilt eller plakater innenfor vinduene i leiligheten. 18. Det er sameiet som eier yttervegger og tak på bygningene. Parabolantenner er ikke tillatt oppmontert. Det er ikke tillatt for beboerne å anbringe noen innretninger på tak eller yttervegger uten styrets forutgående skriftlige samtykke. Det er ikke tillatt å oppholde seg på taket. 19. Dører til kjellerrom og garasje skal alltid være låst, med mindre spesielle forhold tilsier annet. Mellom kl 2300 og 0600 skal alle ytterdører være låst. Den enkelte oppgang kan vedta å holde ytterdør låst ut over dette. 20. Det er ikke under noen omstendigheter lov til å borre eller lage hull i betong dekket på terrassene, eventuelle skader i overflate på betongen vil bli belastet seksjonseier. Alt av eventuelle dekker på gulv må være av løs innredning som enkelt kan fjernes. 21. Gelenderhøyden fra dekke til overkant gelender må ikke under noen omstendigheter være under 100cm på midtleiligheter og ikke under 110cm på gavl-leiligheter. Seksjonseier er selv ansvarlig for å opprettholde disse kravene til TEK10 og Norsk bygningslov. Den enkelte sameier blir erstatningspliktig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av husordensregler eller annen mangel på aktsomhet. Han er også ansvarlig for at husordensreglene blir overhold av hans husstand, fremleietakere eller andre personer som han har gitt adgang til leiligheten eller eiendommen forøvrig. -------------------------------------Eventuell klage overfor Deres nabo for brudd på husordensreglene eller på grunnlag av annen sjenerende opptreden bør rettes direkte til naboen selv. Kanskje vedkommende ikke er klar over forholdet og problemet lett kan løses. Oppgangskontaktene prøver om mulig å bilegge uoverensstemmelser. Gjentatte og/eller grove overtredelser av husordensreglene kan sendes skriftlig til det valgte styret, som skal ha myndighet til å treffe nærmere forføyninger i sakens anledning Kolbotn, mars 2014 side 21
