Planbeskrivelse - Stavanger kommune

Transcription

1 Plan 2499P.
PLANBESKRIVELSE for Paradis-sør, felt P13, P14 og deler av P12 i
kommunedelplan 116K, Hillevåg, Storhaug og Eiganes-Våland bydel. Forslagsstiller: ROM EIENDOM AS & K2 STAVANGER AS Fagkyndige: NORSAM AS (TRAFIKK) BREKKE & STRAND AKUSTIKK AS (STØY) STUDIO HP AS (LANDSKAP) ECOBIM AS (KLIMA) Dato 15.04.2014 - (1. gangs behandling).
REVIDERT
Dato 27.03.2015 - Revisjoner / etterskrift etter høring og ifm 2. gangs behandling
Planbeskrivelse for Plan 2499P.
- utarbeidet av Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS, EH 27.03.2105
2 Liste over alle dokumenter i plansaken
PLAN 2499P - PARADIS SØR 1 gangs behandling
Liste over tidligere innsendt materiale til 1.gangs behandling:
01 Planbeskrivelse, datert 15.04.2014
02 Kopi av alle innkomne merknader, datert 25.09.2013
03 Reguleringsbestemmelser, datert 15.04.2014
04 Konsekvensutredning. datert 15.04.2014
05 Plankart (pdf, dwg og sosi format), datert 15.04.2014
06 Illustrasjonsprosjekt, målestokk 1:1000/A1, datert 15.04.2014
07 Skisseprosjekt (inkl. sol og skygge studier), A3 hefte/rapport, datert 15.04.2014
08 ROS analyse, datert 10.02.2014
09 Trafikkanalyse med tillegg/vedlegg, datert 03.04.2014
10 Støyutredning, datert 04.02.2014
11 Målinger av vibrasjoner fra togtrafikk, datert 17.10.2013
12 Vindanalyse, datert 10.02.2014
13 Risikovurdering og tiltaksplan forurenset grunn, datert 26.02.2009
14 Kvalitetsprogram, datert 10.02.2014
PLAN 2499P - PARADIS SØR 2. gangs behandling
Liste over revidert materiale innsendt til 2.gangs behandling:
01 Planbeskrivelse m/etterskrift + nye merknader og svar på merknader, datert 27.03.2015
02 Kopi av alle innkomne merknader, datert 27.03.2015
03 Reguleringsbestemmelser, datert 27.03.2015
04 Konsekvensutredning, revidert med tilleggstema, datert 27.03.2015
05 Plankart (pdf A3/A1, dwg og sosi format, samt sosikontroll), datert 27.03.2015
06 Illustrasjonsprosjekt, M 1:1000/A1, datert 27.03.2015.
07 Skisseprosjekt, revidert A3 hefte/rapport, datert 27.03.2015
12 Vindanalyse, revidert, datert 27.03.2015.
Materiale som IKKE revideres til 2.gangs behandling, men som fortsatt følger saken:
08 ROS analyse, datert 10.02.2014
09 Trafikkanalyse med tillegg/vedlegg, datert 03.04.2014
10 Støyutredning, datert 04.02.2014
11 Målinger av vibrasjoner fra togtrafikk, datert 17.10.2013
13 Risikovurdering og tiltaksplan forurenset grunn, datert 26.02.2009
14 Kvalitetsprogram, datert 10.02.2014
Liste over nytt materiale til 2.gangs behandling:
15 3D PDF (2 stk, med og uten terreng), datert 27.03.2015
16 Geoteknisk rapport, datert 16.12.2014
17 Miljøteknisk rapport, datert 07.11.2015
18 Parallelloppdrag for K1 og K2, datert 23.01.2015
3 INNHOLDSFORTEGNELSE
0. Arealoppgave/Nøkkeltall .................................................................................................................. 4
Totalareal og areal fordelt på de ulike formål ..................................................................................... 4
Utbyggingsareal (BRA) totalt og fordelt på formål ............................................................................ 4
1. Bakgrunn for planforslaget .............................................................................................................. 6
1.1 Bakgrunn for planarbeidet ............................................................................................................ 6
1.2 Planavgrensning ............................................................................................................................ 7
1.3 Krav om konsekvensutredning...................................................................................................... 8
1.4 Fremdrift ....................................................................................................................................... 8
1.5 Medvirkning .................................................................................................................................. 8
2. Gjeldende planer og retningslinjer ................................................................................................ 10
2.1 Rikspolitiske retningslinjer ......................................................................................................... 10
2.2 Kommunale planer og mål .......................................................................................................... 10
2.3 Gjeldende regulering ................................................................................................................... 13
2.4 Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet ....................................................... 13
3. Forhåndskunngjøring ..................................................................................................................... 15
3.1 Melding om planoppstart ............................................................................................................ 15
3.2 Innkomne merknader .................................................................................................................. 15
3.3 Forslagstillers kommentarer til merknader ................................................................................. 18
3.4 Innkomne merknader ifm offentlig høring .................................................................................. 21
3.5 Forslagstillers kommentarer til merknader ifm offentlig høring ................................................. 31
4. Beskrivelse av planområdet ............................................................................................................ 37
4.1 Planområdets kvaliteter ............................................................................................................... 37
4.2 Lokalisering og arealbruk ........................................................................................................... 37
4.3 Teknisk- og sosial infrastruktur .................................................................................................. 38
4.4 Miljø- og /eller risikoforhold ...................................................................................................... 39
5. Beskrivelse av planforslaget, innhold, kvaliteter og konsekvenser ............................................. 40
5.1 Oppsummering av KU ................................................................................................................ 40
5.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer .............................................................................. 43
5.3 Byplanmessig innhold og kvaliteter. ........................................................................................... 46
5.4 Estetiske kvaliteter ..................................................................................................................... 53
5.5 Tekniske løsninger ...................................................................................................................... 59
5.6 Tilgjengelighet ............................................................................................................................ 62
5.7 Avbøtende tiltak ift miljø- og /eller risikoforhold....................................................................... 71
5.8 Behov for tiltak/service utenfor planområdet ............................................................................. 72
4 0. Arealoppgave/Nøkkeltall
Totalareal og areal fordelt på de ulike formål
FORMÅL
Ca. TOTALT
Boligbebyggelse
8.240 m2
Renovasjonsanlegg
195 m2
Øvrige kommunaltekniske Anlegg
153 m2
Uteoppholdsareal
15.218 m2
Kombinert Anlegg/Bebyggelse
9. 258 m2
Jernbane
710 m2
Kombinert Samferdselsanlegg
1.382 m2
Kjøreveg
6.064 m2
Gatetun
7.662 m2
Gang- og /Sykkelveg
5.309 m2
Annen veggrunn - Tekniske anlegg
666 m2
Annen veggrunn - Grøntareal
3.694 m2
Friområde
1.558 m2
Turdrag
12.627 m2
Friluftsområde i sjø
3.277 m2
Planområdet totalt:
Ca. 76.000 m2
revidert 27.03.2015
Utbyggingsareal (BRA) totalt og fordelt på formål
Totalt
BEBYGGELSE
Boligbebyggelse
Kombinerte formål
B1
B2
K1
K2
35.000 m2 14.000 m2 21.000 m2
54.000 m2
28.000 m2 26.000 m2
(Kontor/Forretning/Bevertning/
Offentlig eller privat tjenesteyting/
Bevertning)
Øvrige kommunaltekniske
Anlegg (Pumpestasjon + Nettstasjon)
Kombinert Samferdselsanleggog Teknisk Infrastruktur
(Servicebygg + Sykkelparkering)
Planområdet totalt:
Medregnes
ikke
Medregnes
ikke
89.000m2* 14.000m2
21.000m2
28.000m2
26.000m2
* arealer under terreng ikke medregnet
revidert 27.03.2015
5 Illustrasjonsplan, revidert 27.03.2015
6 1. Bakgrunn for planarbeidet
1.1 Bakgrunn for planarbeidet
Rom Eiendom AS, i samarbeid med K2 Stavanger AS, skal utvikle og realisere flere prosjekter i
Paradis-området i Stavanger kommune de kommende årene. Med bakgrunn i dette ønsker ROM
Eiendom AS å gjennomføre en detaljregulering på deler av Paradisområdet med hensikt å utvikle
området til et sentralt knutepunkt med tilhørende nærings- og boligutvikling.
Paradis skal være et godt sted å bo og arbeide, og utbyggingen skal bidra til et helhetlig grep for
området. Utbygger ønsker derfor fokus på tilgjengelighet, grøntstruktur samt forbindelser til de
omkringliggende områdene, bydelene Hillevåg, Storhaug og Eiganes-Våland
Paradis er et av få sentrale store utbyggingsområder i Stavanger. Det er ROM Eiendoms utgangspunkt
at den sentrale beliggenheten med gåavstand fra Stavanger Sentrum tilsier høy utnyttelse.
Paradisområdet defineres som et sentralt knutepunkt med umiddelbar nærhet til Paradis Stasjon, og
utviklingen her skal bidra til at enda flere reiser kollektivt. Utbygger ser for seg at området kan
bebygges som et konsentrert boligområde, og tilsvarende som et næringsområde med høy utnyttelse
og tydelig identitet.
Som ledd i gjennomføringen av denne visjonen, har ROM eiendom AS og K2 Stavanger AS
gjennomført et parallelloppdrag med tre arkitektgrupper for å frembringe alternative konsepter og
belyse utbyggingspotensial. Arbeidet ble gjennomført årsskiftet 2012/2013 og forslaget til
Ghilardi+Hellsten Arkitekter AS ble valgt som videre grunnlag for reguleringsplan.
Områdets størrelse tilsier gjennomføringer i flere trinn. Plangrepet bør ha robusthet i forhold til
endringer i behov og marked, for eksempel ved at det åpnes for flere mulige utbyggingsrekkefølger og
at planen gir et handlingsrom for ulike formål, typologier og boligtyper. Målet med planarbeidet er å
få frem en plan som legger til rette for høy arkitektonisk kvalitet og med høye miljøambisjoner hvor:

Prosjektets unike beliggenhet utnyttes.

Prosjektet fremstår som et område med moderne og fremtidsrettede kontorbygg og boliger
med inntil 3000 arbeidsplasser og 450 boliger.

Prosjektets utforming skal gi særpreg og identitet til sted og omgivelser.

Prosjektet legger til rette for økt tilgjengelighet og integreres med en tydelig offentlig
havnepromenade.

Prosjektet skal utfordre høyder og arealpotensialer i foreliggende planer.

Prosjektet skal gi tydelige løsninger på adkomst, logistikk og håndtering av de faktiske
tomteforhold.

Prosjektet skal vektlegge bærekraftige løsninger med hensyn til arealutnyttelse, transport,
energi- og materialbruk.
7 1.2 Planavgrensning
Figur 1.1. Planens avgrensning
8 1.3 Krav om konsekvensutredning
Planen er av et omfang som utløser krav til konsekvensutredning (KU) i henhold til ’Forskrift
om konsekvensutredninger’ etter PBL av 27.06.2008, §4-2 og § 12-9. Ett forhold som utløser
dette kravet, er at planen vil omfatte areal til næringsvirksomhet som overstiger 15 000 m² BRA i ny
bebyggelse.
Fastsatt planprogram med relevante utredningstema ble vedtatt september 2013 og er lagt til grunn for
utarbeidelse av detaljregulering med KU. Konsekvensutredningen følger som eget vedlegg til
plansaken, men hovedpoengene er oppsummert i kapitel 5 i denne beskrivelsen.
1.4 Fremdrift
Arbeidet med plansaken startet våren 2013. Det tas sikte på å få reguleringsplanen godkjent sommeren
2014. Skisse til viktige milepæler i planprosessen:
PARADIS FASE 1
2.kvartal 2013 3.kvartal 2013
4.kvartal 2013
1.kvartal 2014 2.kvartal 2014
april
okt
jan
mai
juni
juli
aug
sept
nov
des
febr
mars
april
mai
juni
PLANPROGRAM
utarbeide planprogram
planprogram på høring
x= planprogram fastsatt
x
KONSEKVENSUTREDNING
x= KU ferdigstilt
x
DETALJREGULERING
x= innsending PLAN + KU
x
PLAN BEHANDLINGSFASE
saksfremstilling/behandling
1. gangs behandling
x
høring og offentlig ettersyn
Saksfremstilling/behandling
x
x
2. gangs behandling
Godkjenning i kommunestyret
Figur 1.2. Fremdriftsplan
Etterskrift:
Plansaken ble innsendt til SK 15.04 2014, og førstegangsbehandlet i KUB 28.08.2014. Saken ble lagt
ut til offentlig ettersyn 12.09.2014 – 24.10 2014.
1.5 Medvirkning
Det har vært ROM Eiendoms ønske å invitere til medvirkning fra innbyggere, lokalsamfunn og andre
berørte parter så tidlig i prosessen som mulig. Det ble avholdt et informasjonsmøte 13.06.13 så snart
planprogrammet var lagt ut på høring. Dette ble annonsert sammen med kunngjøringen. Utover
kommunale etater har det også i løpet av året vært avholdt møter med Statens vegvesen,
Jernbaneverket, Småbåthavna, samt eiendomsbesittere og planleggere på nærliggende tomter.
Det ble iht. plan- og bygningsloven § 12-8 og § 12-9 sendt ut varsel om oppstart av planarbeid til
berørte grunneiere, offentlige instanser og interesseorganisasjoner. Varsel om oppstart oppstart av
planarbeid og planprogram ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og i Rogaland Avis. Varselbrev ble
sendt ut 05.06.2013 og merknadsfrist var satt til 26.07.2013. Denne fristen ble etter forespørsel fra
Jernbaneverket utsatt til 09.08.2013. Av ca. 260 utsendte varsler er det kommet 7 stk i retur. Det har
innkommet 18 merkander. Alle merknadene følger som eget vedlegg i plansaken og er oppsummert og
kommentert i planbeskrivelsen.
9 Etterskrift:
Det ble i forbindelse med offentlig høring avholdt nok et åpent informasjonsmøte om planen torsdag
02.10.2014. På informasjonsmøte deltok utbygger, arkitekt og saksbehandler hos kommunen. Etter
dette har det pågått en offentlig debatt i lokalavisene samt at det ble arrangert et folkemøte
16.10.2014 av beboerinitiativet der utbygger deltok. Etter høringen er det innkommet 129 merknader.
Nye parallelle oppdrag:
I den påfølgende revisjonsrunden inviterte utbygger 3 arkitektkontor til å lage nye alternativer for
næringsbebyggelsen. Resultatene av denne prosessen ble stilt ut for publikum på Stavanger stasjon
februar - mars 2015. Det ble ifm dette også avholdt et nytt møte med representanter fra
beboerinitiativet. Utbygger v/ Pål Njærheim (K2 Stavanger) og undertegnede (Rom Eiendom) møtte
da med tre representanter for beboerinitiativet mot høyblokkene i Paradis. De tre som deltok var Rune
Knutsen (Våland), Wenche Ålgård Clarke (Storhaug) og Erik Bertheussen (Storhaug). Alle tre har
vært toneangivende og av de mest aktive i nevnte gruppe, og er med sine eiendommer direkte berørt av
prosjektet med basis i endret utsikt/utsyn.
Her følger oppsummerende stikkord fra møte:
-
-
-
Beboer-initiativet har mottatt en rekke tilbakemeldinger om de tre nye forslagene, og alle har
uten unntak handlet om at Twin Peaks fra GHA er det eneste reelle alternativet å jobbe videre
med.
Når det kommer tilbakemeldinger så er det i all hovedsak høydene man har vært mest opptatt
av. Beboerne mener at alle forslag er for høye, og ber oss vurdere å ta det ytterligere ned.
I tillegg har mange av beboerne en oppfatning av at planforslaget (0-alternativet) ville virke
fremmedartet, og fremstå som en «propp i dalen».
Uansett hvilket forslag som endelig fremmes til 2 gangs behandling så er de fortsatt uenig i
premisset knyttet til å tilrettelegge for 2500-3000 arbeidsplasser, og en så vidt høy TU (dvs.
over 250%) for K1 og K2.
Det er i utgangspunktet en positiv forventning om at det skal skje en utvikling som vil berike
det forlatte godsområdet.
Til de tre forslagene som ble levert inn til parallelloppdraget mente beboerinitiativet:
-
-
A-lab sitt forslag virker veldig massivt, tross lavere høyde enn 0-alternativet. De har liten tro
på ideen om parken under den svevende broen.
Studio Egret West sitt forslag virket fremmedartet og ikke særlig bedre enn 0-alternativet.
Fortsatt for høyt og massivt.
De tre representantene hevdet at Twin Peaks er det klart beste forslaget fordi flatene er brutt
opp på flere vis. Skrå tak og skråstilte bygg gir en god variasjon og åpner for mange
siktlinjer. Prosjektet virker dessuten å ha fått mer grønt i seg. Grønne skrå tak vil kunne sees
og nytes av mange flere. Prosjektet har en ny og annen kvalitet (positiv), som man kan kjenne
igjen i forhold til annen bebyggelse i Stavanger. Solforholdene vil også bli vesentlig bedre
med Twin Peaks enn med de øvrige forslagene.
Det stilles spørsmål ved om man har belyst vindproblematikk, og lyd (resonans) ved kjøring
på Strømsbroen i tilknytning til leveransene fra de tre arkitektfirmaene.
Beboerne takket for at de var blitt hørt, og var glade for at vi har tatt beboerne på alvor med å vise
vilje til bearbeide forslaget.
Før innsending til 2. gangs behandling har utbygger også møtt med alle innsigelsesmyndigheter.
10 2. Gjeldende planer og retningslinjer
2.1 Rikspolitiske retningslinjer
RPR barn og unge i planleggingen:
Retningslinjenes hensikt er å synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging, og skal
ivareta at arealer som brukes av barn og unge skal sikres mot forurensning, trafikkfare og annen
helsefare. Vider skal det sikres varierte og store nok lekearealer i nærmiljøet og avsettes tilstrekkelig
arealer for barnehage. Retningslinjene ble fastsatt av Miljøverndepartementet 20. september1995 som
en del av den norske tilretteleggingen for å oppfylle forpliktelsene i FNs barnekonvensjon, ratifisert av
Stortinget 8. januar 1991.
RPR areal og transport i planleggingen:
Retningslinjene tilstreber å samordne planlegging av utbyggingsmønsteret og transportsystemet slik at
det tilrettelegges for mest mulig effektiv og miljøvennlig transport. Det er blant annet fokus på mest
mulig effektiv transport, begrensing av transportbehovet, korte avstander og samordning av ulike
transportmåter, inkl. satsing på kombinasjon av kollektivtrafikk, gang- og sykkel. Boligkonsentrasjoner og arbeidsplassintensive og besøksintensive bedrifter, bør lokaliseres nær
høyfrekvente kollektivtrafikkårer. I følge rikspolitiske retningslinjer skal det også legges vekt på å
utnytte mulighetene for økt konsentrasjon i byggesonene i byog tettstedsområder.
RPR Universell utforming:
Retningslinjene skal legges til grunn for all planlegging etter plan- og bygningsloven. Formålet med
disse rikspolitiske retningslinjene er blant annet å sikre at planlegging på alle forvaltningsnivåer bidrar
til en utvikling mot et stadig mer universelt utformet samfunn, og stimulere til planlegging som gir
god tilgjengelighet og brukbarhet for alle, og som samtidig tilfredsstiller andre samfunnsmessige mål.
2.2 Kommunale planer og mål
Framtidens Byer FB:
Stavanger kommune har undertegnet EU’s ordføreravtale (Covenant of Mayors) som i prinsippet har
samme målsetting som Fremtidens byer. Fremtidens byer er et av verktøyene kommunen tar i bruk for
å oppfylle avtalen med EU. Framtidens byer har tre målsettinger:
• Redusere byenes klimagassutslipp, Utvikle strategier ift. Klimaendringene og Gjøre byene
bedre å bo i.
For å oppnå målsetningene er det angitt fire satsingsområder:
• Arealbruk og transport, Stasjonær energi, Forbruksmønster (innkjøp og avfall) og
Klimatilpassing
Fem urbane kvaliteter legges også til grunn og skal ivaretas:
• høy arkitektonisk kvalitet i urbane fellesrom (byens mellomrom)
• sammenhengende, attraktive og effektive gater og ruter for gående og syklister
• effektiv kollektivtransport
• mangfold av byrom og møteplasser for aktivitet, lek, handel og kultur
• «blå-grønn» by for rekreasjon og ro, naturopplevelser, aktivitet og lek
En viktig målsetting er også å forbedre det fysiske bymiljøet med tanke på økologiske kretsløp,
sikkerhet, helse, opplevelse, næringsutvikling og å gjøre byene bedre å bo i.
Regionalplan for Jæren 2013-2040, revisjon vedtatt i fylkestinget 22.10.2013.
Regionalplanen for langsiktig byutvikling på Jæren er en plan som forutsetter at Jæren skal ha en
byutvikling basert på regionale helhetsløsninger som effektiviserer arealforbruket og transportarbeidet,
styrke verdiskapingen og sikre natur- og kulturverdier og gi høy livskvalitet.
11 Planen legger opp til sterk samordning av areal- og transportpolitikken samtidig som hensyn til
jordvern, kulturminner, naturvern og friluftsliv ivaretas i et langsiktig perspektiv. Den nylige reviderte
planen viderefører hovedgrepene fra den forrige fylkesdelplanen, det vil si at langsiktig grense
jordbruk, regional grøntstruktur og langsiktige utbyggingsområder ligger fast. Men i ny plan er det
utarbeidet reviderte retningslinjer og faglige råd innenfor viktige tema som samferdsel,
sentrumsområder, bomiljø og områder disponert til rekreasjon og landbruk.
Hensynet til jordvern tillegges stor vekt ved valg av langsiktige utbyggingsmønstre, slik at
utbyggingsretning styres mot de mindre produktive arealene. Samtidig må ny utbygging kunne
betjenes effektivt med kollektive transportsystem. Det skal legges særlig vekt på fortetting innenfor
eksisterende byggesoner og gjenbruk av arealer. I områder som fortettes skal det planlegges en
konsentrert utbygging hvor en tar spesielt hensyn til bevaring av eksisterende kulturmiljø og vern av
karakteristiske grøntstrukturer.
Kommuneplan 2010-2025, vedtatt 14.06.2011 (under revisjon):
Ifølge kommuneplanen er visjonen ”Sammen for en levende by” et overordnet mål, som skal legges til
grunn for all byutvikling (planlegging, saksbehandling, forvaltning). Kommuneplanens mål for
langsiktig byutvikling av Stavanger er: «En god by å bo i, Mangfold og deltakelse, Regionsenter med
internasjonalt engasjement og Nyskapende og robust næringsliv.»
Arbeidet med fornying av kommuneplanen pågår og et planprogram for rullering av Kommuneplan
2014–2029 ble vedtatt mai 2013. I planprogrammet har kommunen blant annet foreslått at det skal
jobbes med boligbygging og byomforming. Det utarbeides også en høyhusstrategi, for å avklare
hvordan det kan legges til rette for en mer systematisk bygging av høyhus og punktbygg. Rådmannen
legger fram forslag til ny kommuneplan til politisk behandling i første kvartal 2014.
I gjeldende kommuneplan arealdel er Paradis vist som utbyggingsområde for kombinerte formål, og
småbåthavn er innlemmet. Det påpekes at Båthavnen med nærliggende tettbebyggelse er sårbar for
brann- og gassutvikling og at dette forholdet, sammen med ulempene båthavnen genererer for
etablering av gang-, sykkel-, og turveiforbindelser må vurderes nøye i den videre planleggingen av
Paradis.
Maks prosent BRA i kommuneplanen er i glideskalaen satt til 100 % BRA ved ren bolig, og 120
%BRA ved 70 % bolig og 30 % andre formål. 220 % BRA tillates ved utelukkende etablering av
næring. Det er forutsatt at denne glideskalaen skal erstattes med de nye føringene for tetthet i
regionalplanen. Kommuneplanen åpner for mulig regulering av høyhus i sentrumsområder og
kollektivknutepunkt. Byggehøyder vurderes individuelt ut fra tomtens karakter, tilstøtende omgivelser
og prosjektets arkitektoniske utforming. Det finnes også relevante bestemmelser om uterom og
lekeplasser, bestemmelser om parkering, støyforhold m.m.
Etterskrift:
Planforslaget var på høring fra slutten av august til 6. oktober 2014. Det er blitt utarbeidet en rekke
Grunnlagsrapporter og supplerende notater, som utfyller planbeskrivelsen og gjengir i større detalj
hvilke forhold som er undersøkt gjennom planprosessen. Kommunen har mottatt innspill fra 159 ulike
høringsinstanser, næringsliv, privatpersoner og interne utvalg og avdelinger.
Kommunedelplan K116 for Paradis og Hillevåg, vedtatt 19.09.2005:
Det foreligger en vedtatt kommunedelplan for Hillevåg og Paradis hvor planområdet inngår. I planen
er området satt av til Transformasjon (P13 og P14) og Boligområde (P12), og med de samme
retningslinjer for utnyttelse og etasjehøyder som i kommuneplan. Planen inneholder temakart som gir
føringer for sykkelruter, veinett, grønnstruktur, siktlinjer og viktige utsyn. I tillegg er det en
tiltakskatalog som danner grunnlag for rekkefølgetiltak. Det er også utarbeidet bestemmelser og
retningslinjer for planleggingen og utbyggingen av området.
Retningslinjer for rekkefølgetiltak som omhandler planområdet er (nummereringen viser til punkter i
kommunedelplan):
12 1. Sikring av grøntdraget i sjøkanten fra Paradisveien til Strømsbrua
2. Sikring av grøntdraget i sjøkanten fra Strømsbrua til park- og aktivitetsområdet Hamnevika.
3. Ny hovedatkomst til all utbygging øst for jernbanen.
4. Stenging Consul Sigvald Bergesens vei.
5. Ny atkomstvei fra hovedatkomst i 3 ovenfor til utbyggingsområdene øst for jernbanen.
9. Gang- og sykkelundergang Hillevågsveien ved kryss med Mølleveien.
12. Ny bro og veiutvidelse Storhaugtunnelen / Hillevågstunnelen
13. Støyskjerm langs jernbanens østside f.o.m. P10 t.o.m. H45
Figur 2.1. Kommunedelplan for Paradis-Hillevåg, Plan 116K
Kommunedelplan for Idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse 2010-2022, vedtatt 21.09.2009:
Planen er en langsiktig plan for utvikling og forvaltning av idrettsanlegg, friområder, parker,
skolegårder, lekeplasser, nærmiljøanlegg og naturområder, kort sagt de fleste kommunale arenaer for
fysisk aktivitet og naturopplevelse.
13 For Paradisområdet er det spesielt mål, retningslinjer og normer vedrørende parker, friområder og
aktivitetsanlegg som vil være gjeldende. Paradis er spesielt viktig i forhold til etablering av
sammenhengende grønnstrukturer og friluftsliv i sjø og vann.
Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, Plan 130K.
Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, lå ute til offentlig ettersyn i tiden 13.07.31.08.2012 og er planlagt sluttbehandlet sommeren 2013. Kommunedelplanen skal samordne
Stavanger kommunes arbeid med universell utforming og belyse blant annet følgende tema:
 Diskutere utvidelse av begrepet universell utforming
 Utdype hovedmål, delmål og strategier i kommuneplanen mht. universell utforming
Etterskrift:
Kommunedelplan for universell utforming, 2014-2029, lå ute til offentlig ettersyn i tiden 08.11.201302.01.2014. Med planen følger et dokument til Forslag til oppfølgingstiltak som nærmere
konkretiserer planens intensjoner.
Boligplanen «En god by å bo i», Utbyggingsplan 2011-2015, vedtatt 26.09.2011:
Utbyggingsplanen er et verktøy for administrasjon og politikere for å operasjonalisere målene for byog bolig-utbygging som er satt i kommuneplanen. Det handler om tilrettelegging for nybygging og
hvordan forene byens vekst med en klimavennlig utvikling. Planen sier blant annet at:
 Stavanger kommune skal fortsatt inneha en aktiv rolle i utvikling av vedtatte
byomformingsområder ved å inngå forpliktende samarbeid med private aktører. Paradis er
vedtatt som et slikt byomformingsområde.
 Det foreslås å legge til rette for en boligproduksjon på minimum 1000 boliger i året.
 Kommunen ønsker å stimulere til boligbygging i byomformings- og fortettingsområder og i
områder med ledig skolekapasitet. Boligbygging i bybåndet og langs andre kollektivakser skal
prioriteres arbeids- og ressursmessig.
 Målet for årlig boligbygging i felt settes til minimum 230 i perioden og medfører at alle
feltutbyggings-områdene som det er mulig å bygge ut i perioden må bygges ut.
Sykkelstrategi for Stavanger med handlingsplan 2011-2015, vedtatt 12.03.2012:
Det er utarbeidet en sykkelstrategi for Stavanger som går på å utbedre sykkelveinettet gjennom fysisk
utbedring, bygge trygge sykkelparkeringsplasser etter en enhetlig standard, og sette av nok midler.
Strategien beskriver også hvordan sykkelrute 7, Gandsfjordruta, bør legges om og gå gjennom
Paradisområdet, maksimum avstander fra parkering til målpunkt, antall parkeringsplasser m.m.
2.3 Gjeldende regulering
Planområdet inkluderer, og grenser mot, flere gjeldende reguleringsplaner. Figur 2.2 viser gjeldende
reguleringsplaner i området, med navn på de som er betydningsfulle i dette planarbeidet.
2.4 Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet

Kommunedelplan for Stavanger Sentrum 1994-2005, vedtatt 01.02.1996, under revisjon.
Stavanger kommune har startet opp arbeidet med ny Kommunedelplan for Stavanger sentrum.
Planarbeidet foregår innenfor et utvidet studieområde som i tillegg til kommuneplanens sentrumsavgrensing inkluderer sentrums randsoner, innfallsporter og havnebasseng. Randsonene
inkluderer hele Bjergstedparken, samt byomformingsområdene Paradis og Stavanger Øst.
Endelig sentrumsgrense vil bli vurdert gjennom planprosessen og fastlegges i forbindelse med
stadfesting av planen. Planarbeidet er igangsatt og innen nyåret 2014 skal kommunen ha klart
et planforslag.
Etterskrift:
Planen har vært ute på 1.gangs høring der foreløpig forslag med vekt på mulige hovedgrep er
presentert. Høring av endelig forslag til plan i andre kvartal i 2015.
14 
Plan 2494, områdeplan for Stavanger stasjon, Eiganes og Våland bydel
Formålet med planarbeidet er å fastlegge rammer for videre utvikling av Stavanger stasjon og
traséen mellom stasjonsområdet og Paradis. Arealet sørover, som er avsatt til jernbaneformål i
vedtatt kommuneplan, er også inkludert i planområdet. Det er utarbeidet et planprogram som
lå ute til offentlig ettersyn parallelt med varsel om planoppstart. Det ble arrangert
informasjonsmøte vedrørende plan 2494 torsdag 22.08.2013. En rekke aktører og
rettighetshavere er involvert, og det legges opp til at utviklingen av områdeplanen skal skje i
dialog med disse. Jernbaneverket og Rom Eiendom AS vil bli spesielt involvert i utarbeidelse
av planen gjennom egne drøftingsmøter, samarbeid om planskisser og gjennomføring av
arkitektkonkurranse.

Paradisplanen, plan 2217 med KU, ble 1.gangsbehandlet 08.05.2008. 2.gangsbehandling ble
utsatt ifølge enstemmig vedtak i kommunalstyret for byutvikling 16.06.2011:
KBU utsetter behandling av reguleringsplanen til Jernbaneverket har ferdigbehandlet
Jernbanens utviklingsplan. KBU ønsker å flytte driftsbanegården ut av planområdet og vil
derfor avvente Jernbaneverkets endelige beslutning angående driftsbanegården før planen
behandles endelig.
Tilhørende dokumenter til denne plan:
Forslag til planprogram for plan 2217 (datert 24.10.2007 fastsatt 07.02.2008)
Konsekvensutredning for plan 2217 (datert 10.03.2008)
Tillegg konsekvensutredning trafikk for plan 2217 (datert 07.10.2008)

Plan 2461P, detaljregulering for felt G, I og deler av J3 og TR3 i plan 2217, ParadisKvaleberg, vedtatt 04.02.2013. Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av felt G
og I med kontorbygg, samt etablere adkomstvei til P-kjeller og hovedinngang i Tr3 og
varelevering i J3.

Plan 2486P, detaljregulering for Hillevågsveien 24. Planen ble 1.gangsbehandlet 19.12 og
lagt ut til offentlig høring 10.01-21.02.2014. Hensikten med arbeidet er å legge til rette for
bolig- og næringsbebyggelse med tilhørende funksjoner. Tomta grenser inntil atkomstveien
ned til Paradis fra Hillevågsveien og ønsker også ha atkomst herfra. Denne atkomtsituasjonen
må løses og koordineres. Det ble vedtatt i KBUs møte 19.12.2013, at Plan 2486P ikke kan
2.gangsbehandles før er atkomstsituasjonen til Paradis er avklart.

Plan 2304P, detaljregulering for småbåthavn i Hillevågsbukta. Hensikten er å legge til
rette for etablering av flytende småbåtanlegg i Hillevågsbukta med tilhørende renseanlegg,
pumpestasjon, gangveier og sykkelparkering. Småbåthavnas tilknytningspunkt på land er
berørt i planarbeidet med Paradis, og ulike interesser er vurdert samt koordinering av en felles
langsiktig løsning.
Figur 2.2. Gjeldende reguleringer
15 3. Forhåndskunngjøring
3.1 Melding om planoppstart
Det ble iht. plan- og bygningsloven § 12-8 og § 12-9 sendt ut varsel om om oppstart av planarbeid til
berørte grunneiere, offentlig instanser og interesseorganisasjoner. Varselbrev ble sendt ut 05.06.2013
og merknadsfrist var satt til 26.07.2013. Denne fristen ble etter forespørsel fra Jernbaneverket utsatt til
09.08.2013. Av ca. 260 utsendte varsler er det kommet 7 stk i retur.
Parallelt med varsel om planoppstart ble planprogram lagt ut på høring på kommunens hjemmeside.
Planprogrammet beskriver forslag til emner/problemstillinger som det er relevant å utrede nærmere i
forbindelse med planprosessen.
Varsel om oppstart oppstart av planarbeid og planprogram ble kunngjort i Stavanger Aftenblad og i
Rogaland Avis.
Det ble avholdt et informasjonsmøte angående planarbeidet torsdag 13.juni kl.16.30 i Olav
Kyrres gate 23, kantinen.
3.2 Innkomne merknader
Merknader fra planprogram til varsel om oppstart og planprogram.
Det har innkommet 18 merkander. Alle merknadene følger som eget vedlegg.
Liste over merknader
1. Jernbaneverket, datert 07.08.2013
2. Statens vegvesen, datert 24.06.2013
3. Fylkesrådmannen, datert 05.08.2013
4. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei, datert 25.07.2013
5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd, datert 08.07.2013
6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan, datert 05.07.2013
7. Hillevåg bydelsutvalg, datert 19.08.2013
8. Storhaug bydelsutvalg, datert 18.06.2013
9. Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 19.08.2013
10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS, datert 11.07.2013
11. Lyse Elnett AS, datert 08.07.2013
12. LUKS, datert 02.07.2013
13. Stavanger Motorbåtforening v/Haver Advokatforening Ans, datert 24.07.2013
14. Køhlergruppen AS, datert 28.06.2013
15. Skanska Bolig AS, datert 10.07.2013
16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit, datert 08.07.2013
17. Jørgen Jonassen, datert 26.07.2013
18. Svein Warland, datert 13.06.2013
Sammendrag av merknadene
1. Jernbaneverket
-Jernbaneverket bemerker at de forventer betydelig vekst i antall togavganger og passasjerer på
Jærbanen og at de er positive til en utvikling som legger til rette for kollektivtransportbruk.
-Området mellom Stavanger stasjon og Kvalaberg vil være et viktig område for skifting av tog og at
dette er bakgrunnen for at det er etablert et tredje spor mellom Driftsbanegården på Paradis og
Kvalaberget. Jernbaneverket sier det må etableres en driftsveg langs sporene og plassering og
utforming av denne må være en del av videre planlegging.
-Videre bemerker de at det må utredes alternative løsninger for hvordan adkomsten til planområdet fra
Hillevågsveien kan krysse jernbanen i planskilt kryssing.
16 -I forbindelse med boligutbygging mener jernbaneverket at det må lages utredninger ikke bare på støy,
men også på støv, geotekniske forhold, rystelser, drens- og overvannshåndtering og sikringssone mot
jernbanen. Dette vil påvirke byggegrenser.
2. Statens vegvesen
(det ble før merknadsfristen også avholdt et møte med SV 13 juni der planen ble diskutert)
-SV bemerker at de vil gjennomføre en tilstandsrapport på Strømsbrua i løpet av 2013 og det må tas
høyde for en fremtidig utvidelse av denne til 4 felt. Videre sier de at det må ikke bygges under brua,
men installasjoner av type sykkelparkering etc. er ok. Ny GS-påkobling på Strømsbrua bør også sees i
sammenheng med ny bro.
-SV påpeker viktigheten av at kommunen utarbeider en felles utbyggingsavtale for alle aktører mhp
opparbeidelse av infrastrukturtiltak iht KDP og at de forutsetter at alle rekkefølgematrisen i KDP
følges opp (inkl krav om ny bro og fjerning av Consul Bergesens vei).
-SV påpeker at ny atkomst fra Hillevågsveien under jernbanen i stedet for bro over jernbanen, kan
være en interessant løsning.
-SV sier videre at de forutsetter at det gjøres ny trafikkanalyse med mobilitetsplan, og at alle krav ift
til universell utforming og støy følges.
3. Fylkesrådmannen
(det kommer ikke egen uttalelse fra Fylkesmannen i denne saken)
-Fylkesrådmannen sier at området bør ha utnyttelsesgrad basert på at det er en sentrumsnær
beliggenhet på kollektivaksen, men at det samtidig må tas hensyn til landskap eksisterende bebyggelse
og kulturminner. Avvik fra tidligere landskapsanalyser må vurderes for best mulig å ivareta gjeldende
planers hovedsyn.
-det må vises til at servicetilbud som innlemmes skal primært betjene planområdet, og at tettere
byform krever særskilt fokus på bomiljøenes kvalitet.
-det bør sees på muligheter for å redusere transportbehovet for privatbil f.eks ved reduserte
parkeringsnormer og gode sykkelparkeringsløsninger.
-man bør se på muligheter for aktiv bruk av sjøen i frilufts sammenheng og vurdere å reetablere
naturpreget strandsone der det kan gjennomføres.
-det bør avklares om grunn og sedimenter i sjøen utenfor planområdet er forurenset, samt om det
finnes marine kulturminner.
4. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei
- Grøntstruktur: for å oppnå høy utnyttelse, men allikevel oppnå gode boligkvaliteter foreslår de at det
i videre planarbeid brukes en grønn arealfaktor for tett bebygde arealer som angir andel grønne arealer
i forhold til bebygde arealer.
-måkekoloni: det finnes et viktig hekkeområde for måker nord for planområdet og det anbefales å
tilrettelegge for dette uten at det oppstår konflikter.
- Gang- og sykkel: det bør vurderes å legge Gandsfjordruta(høystandard sykkelvei, 3 meter bred)
adskilt fra anlegg for gående langs toglinja der det er relativt flat. Gangarealer må være minst 2 meter
brede for å oppnå universell utforming, og det må lages gode koplinger mellom togstopp og anlegg for
gående og syklende.
5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd
-Rådet anbefaler å bruke Norsk Standard NS 11001 og NS 11001 i videre prosjektering og at det ikke
plantes nye busker og trær som kan fremkalle allergiske reaksjoner.
6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan
-Sammenhengende grøntdrag, turveier og adskilte gang- og sykkel traseer i planområdet skal
planlegges iht Kommuneplan for Stavanger 2010-2025 og det bør samtidig tilrettelegges for gående og
syklende i Kirkegårdsveien og Paradisveien.
-det må sikres en god krysning fra Paradis Stasjon over jernbanen og østover til grøntdraget langs
Hillevågsvannet, samt at det også bør etableres en kobling for gående og syklende mot etablerte
områder på østsiden av Hillevågsvannet.
17 -Ny hovedatkomst fra Hillevågsveien må koordineres med detaljregulering på Hillevågsveien 24 og
legge til rette for universell utforming for gående og syklende, muligheter for høyverdig
kollektivtransport og bybane i krysset i Hillevågsveien.
-planarbeidet skal legge til rette for en utvidelse av Strømsbrua.
-det må tilrettelegge for lav bilandel og redegjøres for parkeringsdekning og parkeringsanlegg iht
retningslinjer i Kommuneplan for Stavanger 2010-2025, samt at det skal utarbeides mobilitetsplan.
7. Storhaug bydelsutvalg
-utvalget vedtok at en videre utbygging i det varslede planområdet må ta høyde for en utvidelse av
Strømsbrua med to til fire felt, og lett tilgang til og bruk av sykkel inklusiv gode sykkel- og gangveier
til sentrum.
8. Hillevåg bydelsutvalg
-utvalget vedtok at sykkel- og gangveien langs jernbanen fra Hillevåg forlenges til Stavanger sentrum,
og at de i tillegg støtter Storhaugs bydelsutvalgs innspill i saken.
9. Eiganes og Våland bydelsutvalg
- utvalget vedtok at saken tas til orientering.
10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS
-brannvesenet ber om at prosjekterende ivaretar brannvesenets atkomstbehov mht. veibredde,
svingradiuser, oppstillingsplasser, belastning, høyde, og vannleveranse mv i tidlig planleggingsfase.
11. Lyse Elnett AS
- Lyse bemerker at det er nødvendig med nye nettstasjoner sentralt i området og at areal for dette må
avsettes i reguleringskart og bestemmelser.
-Lyse gjør også oppmerksom på eksisterende kabler og nettstasjoner (på kart) og påpeker spesielt en
50kV kabel som krysser planområdet. Evt omlegginger må bekostes av de som ønsker den flyttet.
-Lyse foreslår at det i planprogrammet og bestemmelsene tas inn at retningslinjene i kommunens
strategi for energi – og varmeløsninger skal følges.
12. LUKS
-Luks bemerker at det er viktig å tilrettelegge for arealer til vareleveranser og avfallshåndtering etc i
detaljreguleringen. Det må stilles krav til areal/adkomstveier og varemottak i alle virksomheter slik at
de ikke kommer i konflikt med andres interesser.
-De minner også om evt behov for støyisolering til leiligheter som ligger tett på varemottak.
13. Stavanger Motorbåtforening (SMBF) v/Haver Advokatforening Ans
-SMBF påpeker at de ikke kan akseptere en evt ny plassering av landfeste for båthavnen da de mener
at det ble enighet rundt dette ifm med vedtakelsen av plan 2304. Diskusjon rundt plassering av
landfeste ble den gang koordinert med ROMS pågående planarbeid i plan 2217.
-SMBF forventer derfor at forslagstiller avgrenser planområdet slik at et evt planforslag ikke omfatter
areal (hverken på sjø eller land) som er omfattet av plan 2304.
14. Køhlergruppen AS
-Køhlergruppen er eier av flere eiendommer som berøres ifm nytt atkomstpunktet ned fra
Hillevågsveien. I deres tilstøtende plan 2486P har de lagt til grunn forslag om bro over jernbanen iht
tidligere planforslag på Paradis området. De stiller seg skeptiske til en ny løsning med en undergang
under jernbanen da dette endrer deres premisser i deres planarbeid. De mener at en slik vegløsning vil
få et meget bratt fall, ha store landskapsmessige konsekvenser og at det kan bli utfordrende å få til tre
kjørebaner og midtdeler slik broløsningen hadde.
-videre presiserer de at de trenger påkoblingspunkt på denne veien fra både kote +10.00/11.00, samt på
kote+14 i nordre ende grunnet tilgjengelighet med renovasjon, utrykning etc.
-de sier samtidig at de mener at arealet avsatt til trafikkformål i KDP var dimensjonert for å gi plass til
en bybane og at de ønsker av egeninteresse at dette nå minimeres for plass til et byggeområde.
18 15. Skanska Bolig AS
-Skanska er positive til en utvikling av området og håper prosjektet kan bidra til utbygging av
tilgrensende eiendommer.
-de bemerker samtidig at hvis det skal gjøres endringer på forhold rundt småbåthavna forutsetter de at
Skanska Bolig blir involvert i vurderinger av disse.
-de ønsker også å bli involvert i en gjennomgang av ulike atkomstløsninger til planområdet da dette vil
få konsekvenser også for deres eiendom.
16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit (Lagårdsveien 133)
-som naboer bosatt i Lagårdsveien bemerker de at de ønsker at utsikt mot Gansfjorden opprettholdes
og fortsatt lave byggehøyder (maks. 5 etasjer)og refererer til Stavanger kommunes arealplan hva
gjelder høyde på bygninger. De sier samtidig at det ikke burde bygges høyt langs sjøen generelt.
- de er også opptatt av trafikkbelastningen i nærmiljøet og bemerker at de er usikre på et framtidig
trafikkbilde der trafikk fra planområdet østover til Storhaug må gå på Strømsbrua via Lagårdsveien og
ikke på eksisterende rampe. De mener dette er uheldig da denne strekningen er overbelastet og
Strømsbrua er falleferdig. De mener at eksisterende veistruktur bør heller oppgraderes enn fjernes.
17. Jørgen Jonassen(Solbjørgveien 1)
-som nabo til planområdet er han bekymret for at utsikten vil forsvinne med ny utbygging.
Hillevågsveien 8 og prosjekter på Verven (Badedammen) og Jåttavågen (Hinna Park)nevnes som ikke
gode eksempler på god byutvikling. Han sier at det er viktig at siktlinjer ikke forringes og at sjarmen
ved området består.
-han uttrykker også sin bekymring for veistøy. Han er bekymret for at stenging av rampen på
Strømsbrua og ny atkomst på Hillevågsveien vil lede til mer trafikk på Lagårdsveien.
18. Svein Warland (Paradisveien 76)
-Warland bemerker at navnevalget for planen (og Paradis Stasjon) er misvisende og feil da området
ligger langt fra Paradis som er innerst i Hillevågsvannet. Han foreslår å kalle planområdet «Hillevåg
Nord» og at man burde la Byantikvaren eller noen lokalhistorikere se på saken.
3.3 Forslagsstillers kommentarer til merknader
1. Jernbaneverket
-Planen legger opp til en utbygging som ikke skal komme i konflikt med det tredje jernbanesporet for
skiftning av tog. Planområdet inkluderer ikke dette grunnarealet, men legger seg inntil.
-Planen la tidlig opp til ny bilvei og en sykkelvei som også kunne fungere som driftsveg, langs
jernbanelinjen. Dette ble derimot endret da SK heller ønsket gang- og sykkelvei på østsiden av CSB
vei bl.annet for å få bedre tilknytting til utbyggingsområdet.
-Det er i konsekvensutredningen utredet flere alternativer til planskilt krysning av jernbanen ifm med
ny atkomst fra Hillevågsveien. Alternativene er undergang under jernbanen og bro over. Tiltakshaver
har diskutert alle alternativene med Jernbaneverket ifm planleggingen for å få belyst synspunkter fra
JBV, og JBV har uttrykt at det foretrekker undergang under banen grunnet sikkerhet.
-i støyrapporten som er utarbeidet av Brekke & Strand er det i egen rapport utredet både støy og
vibrasjoner og hvilke konsekvenser dette vil få på byggegrenser, og evt avbøtende tiltak, mot
Jernbanen.
-krav om å utrede støv er ikke utført og virker lite hensiktsmessig da andre planer i og på området ikke
har omhandlet dette tidligere.
-Det har i planfasen vært dialog rundt byggegrenser mot jernbanen og planforslaget viser nå
byggegrenser mot jernbane (midtlinje 3. spor) for boligområder: 25,0m, for næringsbygg 15,0m med
unntak av næringsbygg i hensynssonen som er satt til 45,0m.
2. Statens vegvesen
-planen legger opp til at byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden.
-arealet under Strømsbrua tenkes regulert til et område for sportsaktiviteter i tillegg til ulik type
parkering og varelevering, kiss&ride, taxi og mindre paviljonger. Tiltakshaver har et ønske om å
19 utrede muligheter for å koble bygninger i kjellerplan under broa, men at dette bare skal sees på som
fremtidige muligheter og ikke være bindende for planen.
-tiltakshaver tenker å forholde seg til de gitte rekkefølgekrav i KDP som utløses av tiltaket, og at
utbyggingsavtaler ikke er et utredningstema ifm reguleringen og konsekvensutredningen.
-det er laget trafikkanalyse iht til krav i planprogrammet inkl. aktuelle temaer som drøftes i en
mobilitetsplan.
3. Fylkesrådmannen
-Alle merknader fra Fylkesrådmannen angår temaer som allerede var foreslått utredet iht
planprogrammet unntatt tema om mulige marine kulturminner i sjø. Stavanger Maritime Museum ble
derfor kontaktet og de bekreftet at det ikke er registrerte funn/kulturminner i sjøen utenfor
planområdet per i dag, men at de mente at dette burder undersøkes i forbindelse med reguleringssaken.
Dette fordi det blant annet er kjent at det finnes eldre bolter/fortøyningspunkter i området. Tema
kulturminner i sjø ble tilføyet i planprogrammet som et eget nytt tema og utredet. Konklusjonen i KU
ble at det er en liten sannsynlighet for funn, men ikke så stor at Stavanger Maritime Museum ønsker å
undersøke området.
-tiltakshaver har sett det som positivt å bruke grønn arealfaktor i planen og har inkludert dette i planen.
-likeledes har tiltakshaver vurdert avbøtende tiltak for å unngå konflikt med måkekoloni, blant annet
ved bruk at skrå takflater og/eller annet program (terrasser etc) på takflatene.
-trase for Gandsfjordruta bal først anlagt separat langs jernbanen men ble senere endret da SK heller
ønsket gang- og sykkelvei på østsiden av CSB vei bl.annet for å få bedre tilknytting til
utbyggingsområdet og togstopp. SKs ønsker om angitte bredder på gang og sykkelveier derimot, er
sammenfallende med intensjonene i planen.
5. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes råd
-Alle rådets anbefalinger er sammenfallende med intensjonene i planarbeidet.
6. Stavanger Kommune, Kultur og byutvikling, Transportplan
-Alle merknader fra avdelingen angår temaer som er utredet iht planprogrammet unntatt anbefalinger
om etablering av koblinger og gang- og sykkelveier for gående og syklende utenfor planområdet
(Kirkegårdsveien, Paradisveien og mot etablerte områder på østsiden av Hillevågsvannet). Dette er
ikke tiltak det utløses krav om, men konsekvensutredningen diskuterer tilretteleggelse for mulige
koplinger og sammenhenger med disse. Dette er spesifisert og addert til planprogrammets under
temaet «Tilknytning til Stavanger sentrum og tilstøtende bydeler / Trafikale forhold».
-det er laget trafikkanalyse iht krav i planprogrammet med aktuelle temaer som drøftes i en
mobilitetsplan, inkl bilandeler, parkeringsdekning etc.
-planen legger opp til at alle byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden.
-det er utredet i KU, og i samarbeid med SK lagt til rette for, gode sykkel- og gangveier innad
planområdet og med gode påkoblingspunkter for videreføring av veiene mot sentrum og tilstøtende
områder.
-planen legger opp til at alle byggegrenser mot Strømsbrua følges slik at den kan utvides i fremtiden.
-det er utredet i KU, og i samarbeid med SK lagt til rette for, gode sykkel- og gangveier innad
planområdet og med gode påkoblingspunkter for videreføring av veiene mot sentrum og tilstøtende
områder.
- ingen merknad/kommentar.
20 10. Brannvesenet, Sør-Rogaland IKS
- Brannvesenets anbefalinger er på et overordnet nivå blitt innarbeidet i planarbeidet.
11. Lyse Elnett AS
- Lyses krav vedr nettstasjoner er vurdert i planarbeidet men er ikke ferdig utredet. Dette vil bli ferdig
utredet ved 2. gangsbehandling.
-Tiltakshaver er oppmerksom på eksisterende kabler.
-Anbefalinger vedr energi- og varmeløsninger vil bli innarbeidet i planarbeidet der det er
hensiktsmessig.
12. LUKS
- LUKS sine anbefalinger er innarbeidet i planarbeidet. Varemottak er lagt slik at det ikke skaper
støyproblematikk for boliger.
13. Stavanger Motorbåtforening (SMBF) v/Haver Advokatforening Ans
-Tiltakshaver mener at siden Plan 2217 aldri ble vedtatt, og Paradis Sør nå har et annet innhold enn
tidligere, at det er riktig å utrede den mest optimale plasseringen av landfestet innenfor ny plan på nytt.
- ROM ønsker å legge til rette for alle SMBFs funksjoner som er regulert, men mener det er til alles
felles beste at SMBFs landfeste får en optimal plassering der de ikke kommer i konflikt med
fremtidige beboere/boligområder, veiatkomster osv.
-Tiltakshaver har vært i en konstruktiv dialog med foreningen i planarbeidet og saken er utredet i KU.
-Det er i konsekvensutredningen utredet flere alternativer til planskilt krysning av jernbanen ifm med
ny atkomst fra Hillevågveien. Alternativene diskuterer både undergang under jernbanen og bro over.
Tiltakshaver har diskutert alle alternativene med berørte parter ifm med planleggingen for å få belyst
synspunkter på alle alternativene. Alle alternativer har belyst atkomstmuligheter til alle tilgrensende
eiendommer og følge standard krav til veiutforming.
-Tiltakshaver synes også det er hensiktsmessig å minimere trafikkformålets utstrekning og dette er
belyst i utredningen, men at dette må sees på i en større helhet, og inkludere arealer som genereres
både på vest- og østsiden av jernbanesporene i forbindelse med de ulike løsningene.
-Tiltakshaver og Køhlergruppen er enige i at de først og fremst ønsker seg Sandvikveien som
atkomstvei, men at de samtidig prøver å finne den mest funksjonelle løsningen fra Hillevågsveien.
«Spiralløsningen» som nå ligger inne i planen er den mest aktuelle løsningen og grensesnittet mot
Hillevågsveien 24 er vurdert som løsbart.
15. Skanska Bolig AS
- Skanska sine merknader er tatt til følge og de har vært inkludert i arbeidet med planen når det gjelder
forhold rundt småbåthavn og nytt atkomstpunkt.
16. Aud Marta Lima og Geoffrey Pettit (Lagårdsveien 133)
-Merknadene vedr. byggehøyder/siktlinjer og trafikkbelastninger er temaer som er utredet ifm med
konsekvensutredningen og iht planprogrammet.
-Tiltakshaver ønsker ikke å utrede andre vei- og atkomstløsninger enn de som det er regulert og
fastsatt i KDP, inkludert fjerning av rampe og Consul Bergesens vei.
17. Jørgen Jonassen(Solbjørgveien 1)
-Merknadene vedr. byggehøyder/siktlinjer og trafikkbelastninger er temaer som er utredet ifm med
konsekvensutredningen og iht planprogrammet.
-Tiltakshaver ønsker ikke å utrede andre vei- og atkomstløsninger enn de som det er regulert og
fastsatt i KDP, inkludert fjerning av rampe og Consul Bergesens vei.
18. Svein Warland (Paradisveien 76)
-Tiltakshaver har ingen intensjoner om å endre navnet på planen, og at navnet på planen er bestemt av
Stavanger Kommune.
21 3.4 Innkomne merknader til offentlig høring
Planen ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 12.09.2014. Merknadsfristen var 24.10.2014.
Det har innkommet 129 merknader, hvorav innsigelser fra to instanser. Alle merknadene følger som
eget vedlegg.
Liste over merknader
1. Jernbaneverket, datert 03.11.2014
2. Statens vegvesen, datert 30.10.2014
3. Fylkesrådmannen, datert 26.11.2014
4. Fylkesmannen, datert 23.10.2014
5. Fylkesmannen, datert 06.11.2014
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Park og vei, datert 06.11.2014
Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon, datert 17.10.2014
Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport, udatert
Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd, datert 31.10.2014
Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar, datert 06.10.2014
Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet, datert 24.09.2014
Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår, datert 23.10.2014
13. Hillevåg bydelsutvalg, datert 22.09.2014
14. Storhaug bydelsutvalg, datert 23.09.2014
15. Eiganes og Våland bydelsutvalg, datert 29.09.2014
16.
17.
18.
19.
20.
21.
Lyse Elnett AS, datert 14.10.2014
Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland, datert 19.10.2014
FAU Nylund, datert 22.10.2014
Bomiljøforeningen Vårt Stavanger, datert 19.10.2014
Våland Velforening, datert 24.10.2014
Nylund Beboerforening, datert 19.10.2014
22.
23.
24.
25.
Køhlergruppen AS, datert 24.10.2014
Skanska Bolig AS, datert 09.10.2014
Anstein Endresen AS, datert 18.10.2014
Hoem og Folstad Arkitekter AS, datert 06.10.2014
26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis, datert 24.10.2014
27. facebooksiden nei til høyblokker i Paradis, datert 24.10.2014
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
40.
41.
42.
43.
Agnete Torkildsen, datert 19.10.2014
Ann Kristin Åse, datert 17.10.2014
Anne Blomgren Grindheim, datert 21.10.2014
Anne Kristine Hetta, datert 23.10.2014
Anne Marie Aarrestad, datert 23.10.2014
Are Slettebø, datert 23.10.2014
Arvid Johansen, datert 21.10.2014
Bente Bakken, datert 23.10.2014
Berg Iding, datert 24.10.2014
Berit Toril Bjelland, datert 23.10.2014
Bjørhild Meling, datert 23.10.2014
Bjørn og Magrete Søraas, datert 21.10.2014
Borghild K. Børresen, datert 15.10.2014
Christian Buch Hansen, datert 20.10.2014
Ebba S. Eiring, datert 23.10.2014
Edeltraud Mundig, datert 22.10.2014
22 44.
45.
46.
47.
48.
49.
50.
51.
52.
53.
54.
55.
56.
57.
58.
59.
60.
61.
62.
63.
64.
65.
66.
67.
68.
69.
70.
71.
72.
73.
74.
75.
76.
77.
78.
79.
80.
81.
82.
83.
84.
85.
86.
87.
88.
89.
90.
91.
92.
93.
94.
95.
96.
97.
98.
Eirik Bertheussen & Jeanette Børke- Bertheussen, datert 22.10.2014
Ellen & Leif C. Middelthon sr., datert 23.10.2014
Erik Jesman Pedersen, datert 19.10.2014
Espen Stangeland, datert 23.10.2014
Eyrin T. Sanner, datert 20.10.2014
Fredrik Grimsby & Camilla White, datert 23.10.2014
Gerd Irene Østbø, datert 20.10.2014
Gitte Jonassen, datert 20.10.2014
Gjerulf Noddeland, datert 20.10.2014
Gunnar Søyland, datert 19.10.2014
Gøril Skjold & Rune Håland, datert 22.10.2014
Hartmut Schuett, datert 22.10.2014
Henriette Nesset, datert 20.10.2014
Heskja Gyldenhammer, datert 26.10.2014
Hilde Sunde, datert 19.10 2014
Hugh & Grete Clarke, datert 13.10.2014
Hugh & Grete Clarke, datert 22.10.2014
Håkon Pettersen, datert 21.09.2014
Inger Margrethe Brun, datert 20.10.2014
Ingrid Rodvelt, datert 19.10.2014
Ingrid Årstad, datert 24.10.2014
Ingunn Westre, datert 20.10.2014
Ivar Pedersen, datert 23.10.2014
Jarle Goa, datert 24.10.2014
Jarl Ove Rasmussen, datert 20.10.2014
John Sigurd Tolo, datert 21.10.2014
Johnny J Furre, datert 23.10.2014
Jostein Husebø, datert 24.10.2014
Jørgen Jonassen, datert 22.10.2014
Karine Næss Frafjord, datert 20.10.2014
Katarina Stangeland, datert 23.10.2014
Kathrine Junger, datert 23.10.2014
Kerry Ann Husebø, datert 24.10.2014
Knut A. Nilsen, datert 23.10.2014
Knut Bjelland, datert 23.10.2014
Kirsten Johansen, datert 23.10.2014
Kristin Hoffmann, datert 20.10.2014
Leif Hoemsnes, datert 21.10.2014
Lene Søvik, datert 25.10.2014
Lill-Tove & Morten Iversen, datert 23.10.2014
Lisbeth Igland & Gunnar Vadla, datert 19.10.2014
Liv Fuhr, datert 02.11.2014
Live Gram, datert 23.10.2014
Lyder von der Lippe, datert 21.10.2014
Maria Mellegaard Lien, datert 21.10.2014
Martha Lima & Geoffrey Petti, datert 22.10.2014
Mathias Jesman Sunde, datert 23.10.2014
Mette Skaar, datert 21.10.2014
Mikael Seierstad, datert 23.10.2014
Morten Nitter Jøsvold, datert 23.10.2014
Nicolay Myrland, datert 02.11.2014
Oda Marie Lande Nilsen, datert 20.10.2014
Ole Henrik Ree & linda Sævild, datert 22.10.2014
Ole Mathis & Anne Marie Hetta, datert 21.10.2014
Pål Sanner, datert 21.10.2014
23 99.
100.
101.
102.
103.
104.
105.
106.
107.
108.
109.
110.
111.
112.
113.
114.
115.
116.
117.
118.
119.
120.
121.
122.
123.
124.
125.
126.
Ragnar Herikstad, datert 21.10.2014
Ragnhild Elisabeth Rodvelt, datert 19.10.2014
Rune Knutsen, datert 21.10.2014
Rune Skogen, datert 19.10.2014
Rune Tendenes Kristiansen, datert 23.10.2014
Rønnaug Bakke, datert 19.10.2014
Sameiet Paradisveien 2, v/Rigmor Haave, datert 20.10.2014
Siv Markussen & Kenneth Spetz, datert 20.10.2014
Siv Tove Østvold, datert 22.10.2014
Stein Undem, datert 21.10.2014
Svein Hovland, datert 19.10.2014
Sveinung Rosenvinge, datert 23.10.2014
Thomas Thomassen & Camilla Andersson, datert 23.10.2014
Tim Esborn, datert 20.10.2014
Tina Rubaek, datert 18.10.2014
Torild Barkved & Rune Folstad, datert 19.10.2014
Trine Sylten & Sven Haugberg, datert 22.10.2014
Trygve Fjeldså, datert 19.10.2014
Ulf Knuts, udatert
Uzma Mubeen Hussain, datert 23.10.2014
Valborg Johansen, datert 20.10.2014
Vidar Håland, datert 23.10.2014
Vigdis Eide, datert 19.10.2014
Yngve Eiring, datert 24.10.2014
Ørjan Ravndal, datert 20.10.2014
Øydis Heinzerling & Ivar Heggheim, datert 17.10.2014
Åse Langeland, datert 24.10.2014
Åse Risvold Ystegård, datert 23.10.2014
127.
128.
129.
Danilo Paparazzo datert 21.10.2014
Fredrik Melbo, datert 17.10.2014
Leif Næss, datert 24.10.2014
Sammendrag av merknadene
1. Jernbaneverket
-Jernbaneverket bemerker at det har vært dialog underveis i planprosessen omkring byggegrenser og
at de aksepterer de foreslåtte byggegrenser i planforslaget. De skriver videre at blant de utredede
alternativer for planskilt kryssing av jernbanen foretrekker de den valgte løsningen med undergang
under sporområdet grunnet krav til sikkerhet i kryssingsområdet. Samtidig aksepterer de løsningen
med at ny kjørevei (Consul Sigvald Bergesens vei) også kan fungere som driftsveg for atkomst til
sporområdet.
- Jernbaneverket bemerker at de i planprosessen har vært i dialog med forslagstiller om riktig avstand
jernbane veikant. Planforslaget hadde for kort avstand fra spormidt til veikant, men gjennom prosess
med forslagstiller er det skissert ny løsning der vei som ligger på samme nivå som skinnetopp får en
avstand på 9 meter fra midtspor, mens vei som ligger levere enn 2.5 meter fra topp skinne ikke får noe
spesifikt avstandskrav. Under forutsetning at av denne løsningen blir førende i det videre planarbeidet
har JBV ikke ytterligere merknader ift avstand jernbane veikant.
-Ellers skriver JBV om at det må innarbeides i reguleringsbestemmelsene krav om oppsetting av
minimum 1.8 meter høyt flettverksgjerde mellom offentlig vei og jernbanesporområdet, at skisserte
støytiltak er aksepterte og at de anbefaler at krav om grunnundersøkelser og innsending av planer for
undergang innarbeides i reguleringsbestemmelsene.
24 2. Statens vegvesen (innsigelse)
-SVRV uttaler at de fremmer innsigelse til midlertidig adkomst for deler av utbyggingsområdet fra
krysset fv.44 Hillevågsveien / fv.428 Sandvikveien. Dette begrunner de med at det ikke er
trafikksikkerhetsmessig forsvarlig å lede så mye ny trafikk den veg, som bl.a er skoleveg for små barn
- dette til tross for mulige nye sikkerhetstiltak. Følgelig skriver de at permanent adkomst fra krysset fv
44 Hillevågsveien / Frida Hansens vei må være opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse til en
hver utvikling innenfor planområdet.
-De setter også krav om at Consul Sigvald Bergesens vei omklassifiseres før igangsettelsestillatelse
gis, men de setter ikke krav om at Strømsbrua skal være på plass før en slik tillatelse. Derimot
understreker de viktigheten av at kommunen utarbeider en felles utbyggingsavtale for samtlige aktører
for å sikre nødvendige infrastrukturtiltak.
-SVRV skriver at planforslaget har tatt inn over seg krav fra deres side blant annet vedr. byggegrenser
men at de nå, i etterkant av planoppstart, ønsker å endre krav om byggegrenser sør for Strømsbrua fra
20 meter til 30 meter for å kunne ny bro parallelt med den gamle.
-SVRV er noe skeptisk til den universelt utformede gang- og sykkeladkomsten fra Strømsbrua og ned
på planområdet og påpeker særlig at der uavklart hvordan en slik tilkopling skal tilpasses ny bro.
Videre er de skeptiske til at de ikke gjøres tiltak for å utbedre G/S løsningen på selve broa.
-Ellers skriver SVRV at de synes det er bra og viktig at et slikt sentralt område med nærhet til sentrale
kollektivakser utvikles med høy tetthet, og en så vidt stram parkeringsdekning som foreslått.
3. Fylkesrådmannen (innsigelse)
- Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planens tillatte maksimale bygningshøyder i feltene K1 og K2.
Dette begrunnes med store konsekvenser for det overordna bylandskapet, og rammen for den
historiske trehusbebyggelsen på begge sider av Hillevågsvatnet. Fylkesrådmannen vurderer ikke
avviket fra retningslinjene om utnyttelsesgrad som viktig, men mener konsekvensene av planløsningen
er i strid med regionalt viktige interesser. Fylkesårmannen anbefaler derfor at det vurderes å
opprettholde høy utnyttelsesgrad så langt som mulig gjennom å øke andel bebygd areal (BYA) på
feltene.
-Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planen grunnet manglende konsekvensutredning av
arealbruksendringen fra sjø til byggeformål da en vesentlig del av utbyggingsområde og turdrag vises
på areal som er sjøområde.
- Fylkesutvalget er kritiske til planens bestemmelser i §5 om at kun 80% av boenhetene skal sikres
privat uteplass. Regionalplanens retningslinjer pkt 6.3.4 sier at alle boenheter skal ha egnet privat
uteplass, og fylkesutvalget forutsetter at tetthets- og kvalitetskrav i regionalplanen blir lagt til grunn
for planens uteareal.
-Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot planbestemmelsen, §5, om bruk av inntil 50% av bredden på
turdraget til uteservering og annen møblering, og mener at planformålet bevertning må detaljeres
nærmere slik at dette kan bli forenlig med turdraget og styrke områdets allmenne aktivitet.
-Fylkesutvalget fremmer innsigelse mot rekkefølgekrav om etappevis opparbeiding av det overordna
turdraget slik det er utformet i planbestemmelsen, §3. Dette begrunnes med at tidspunkt for etablering
av sammenhengende sykkeltrase langs sjøen blir usikkert. Opparbeidelsen av sykkeltrase må
ferdigstilles samtidig med brukstillatelse i første byggetrinn.
4. Fylkesmannen
-Fylkesmannen skriver at forslaget er i samsvar med statlige retningslinjer for samordnet areal og
transport om kompakt byutvikling og gode uteområder, og at det kan bygges utover det som er typisk i
områder med stort utbyggingspress.
-Samtidig påpekes det at boligmarkedet er under press, og det må søkes løsninger til både varierte
boligstørrelser, men også ulike boligpriser for å dekke bredden i boligmarkedet.
-Deretter bemerkes det at for å få gode skole- og barnehagetomter, unngå usikkerhet rundt plassering
av nye skoler og oppfylle krav til nærskoleretten, bør skole- og barnehagetilbudet i nærområdet
vurderes i planforslaget og ivaretas før utbygging.
-planforslaget bør bearbeides for å få en tydeligere gjennomgående sammenheng i strandområdet, og
felles uteoppholdsareal bør prioriteres for barn og unge og aleneboende eldre.
25 -til slutt nevnes det at bør legges til rette for investeringer i bygninger og infrastruktur som ikke er
avhengige av forsyning av fossile kilder skal man få til målet om en bærekraftig by.
5. Fylkesmannen - Tilleggsuttalelse
-Fylkesmannen skriver i en tilleggsuttalelse at regionhovedstaden Stavanger har begrensninger i sine
muligheter for å lokalisere større statlige bygg sentralt i byen, med god kollektivdekning i tråd med
nasjonale føringer. Ut fra nasjonale og regionale hensyn, oppfordrer vi Stavanger kommune til å
vurdere virkemidler som endring av arealformål i kommuneplanen og evt. Midlertidige bygge- og dele
forbud i Paradis, inntil endelig lokalisering av nytt sjukehusbygg er avklart.
-Park og vei bemerker at de mener det er feil at hovedruten for sykkel skal være plassert i turdraget
langs sjøkanten. De mener den bør ligge sammen med Consul Sigvald Bergesens vei slik det også er
vist i forslag til ny KP for Stavanger 2014-2029. Iht ny KP skal det reguleres todsidig sykkelfelt langs
Consul Sigvald Bergesens vei, samt et langsgående fortau på utsiden av det østlige sykkelfeltet.
-park og vei mener også at G/S-veier som inn til turdraget gjennom felles uteoppholdsarealer 1 og 2
bør utgå.
-videre skriver de at de er kritiske til at det ikke er utarbeidet et forprosjekt ifm atkomstpunktet, og at
det i alle tilfeller burde være to adkomster til Paradis-området. Dette kunne vært sikret gjennom
samtidig planlegging av Paradis Nord. De mener også at ny hovedatkomst fra Hillevågsveien samt
G/S-undergang under Sandvikveien skal være ferdigstilt før første utbyggingstrinn øst for jernbanen
tas i bruk.
-park og vei mener videre at arealene rundt K1 og K2 bør åpnes opp mer og reguleres til torg og ikke
bør ha motorisert ferdsel, at det skal ikke reguleres inn fotgjengerfelt i planen unntatt helt sør i planen
over Consul Sigvald Bergesens vei, at den grønne vollen bør forenkles til ramper og at universell
utformet atkomst til og fra Strømsbrua kan løses med heis.
-ellers skriver de at planen bør i større grad belyse en løsning for syklende og gående på Strømsbrua
som ikke inkluderer kryssing av kjøreveien oppe på Strømsbrua, og at alle sykkelparkeringsplasser i
hele planen skal være felles.
-det skal ikke legges til rette for at renovasjonsbiler skal ha adkomst via gang- og/eller sykkelarealer,
og renovasjonsanlegg må vises på plankartet.
-vedrørende grønnstruktur mener park og vei at formingen av kystlinjen bør være mer organisk for en
bedre tilpasning og gjøres mer grønn med trær og vegetasjon og at plantekasser i offentlig rom er ikke
akseptable løsninger. Videre bør bestemmelser for lekearealer formuleres etter kommunens gjeldende
krav. Det bør ikke settes begrensninger til gjerder eller oppdeling av kvartalslekeplasser og
arealbehov for ballfelt bør dekkes på egen tomt.
-park og vei mener at det ikke er vist hvordan småbåtanlegget skal koble seg til og på land, og dette
må legges inn i planen, samt at konsekvenser for et slikt anlegg og utfyllinger i sjø ikke er
konsekvensutredet.
7. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon
-det bemerkes at det er kjent med at eiendommer innen planområdet er forurenset og at dersom det
skal gjennomføres tiltak på område med forurenset grunn skal tiltakshaver utarbeide tiltaksplan som
skal godkjennes av kommunen før tiltaket gjennomføres.
-ellers vises det til gjeldene veinorm for Jæren, som gir en retningslinje for å sikre adkomst til blant
annet renovasjonsbil.
8. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport
-Transportavdelingen bemerker at den foreslåtte grønne vollen, mellom bebyggelsen og jernbanen,
med tilhørende ramper for gående og syklende, skaper unødvendige lange avstander, og at mobiliteten
i området således ikke blir optimalisert med den nye utbyggingen. Det er heller ikke vist utbedringer
på selve Strømsbrua eller direkte koblinger fra de nye byggene til Paradis stasjon/ buss i fv 44 og
broa.
26 -Transportavdelingen mener at den faktiske gang- og sykkeltilgjengelighet må belyses bedre, samt den
faktiske avstanden til skoler og barnehager i området, at gang- og sykkeltilbudet langs ny atkomstvei
bør følge nye foreslåtte bestemmelser i kommuneplan 2014-2029, og at kobling mellom utbyggingsområde og Strømvig og Storhaug ikke er godt nok løst.
-deretter bemerkes det at turdraget må oppleves som offentlig (i form og innhold) og klar sammenheng
nordover- sørover og til Paradis stasjon må også være etablert før første del av utbyggingen tas i
bruk.
-Transportavdelingen står fast på at utbyggingen i Paradis ikke skal belaste Sandvikveien og ny
kjørbar atkomst fra Hillevågsveien må være ferdigstilt før første utbyggingstrinn øst for jernbanen tas
i bruk. De anbefaler at løsning for atkomstvei fra fv 44 blir gjenstand for et forprosjekt for
konstruksjoner.
- Til sist nevnes det at parkeringsløsningene om er foreslått ikke er i samsvar med føringer i KP om
fellesparkering som gjennomgående prinsipp.
9. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd
-Eldrerådet bemerker at de ønsker at det tas med i bestemmelsen om utomhusplan at det skal vises
hvordan universell utforming ivaretas, og at det i fellesbestemmelsene innarbeides følgende:
«Universell utforming skal være et bærende kvalitetsprinsipp, og uterom og bygninger skal være
tilpasset bevegelse – orientering og niljøhemmede. 5 % av parkeringsplassene avsettes til
bevegelseshemmede».
10. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar
-Byantikvaren beskriver området på denne måten: «Dalsøkket mellom Storhaug og Våland er ett av
byens mest karakteristiske landskapsrom. Dalen, vannet og all den moderne infrastrukturen er en
fysisk barriere i byen, men det er god visuell kontakt over dalen, og trehusbydelene på hver side av
dalen «speiler» hverandre slik at byen fremstår som hel tross for dette hullet i midten. Dalen danner
skillet mellom bydelene i området og er et viktig landskapsdrag også for bydelenes identitet og i folks
bevissthet».
-Byantikvar oppsummerer sin bemerkning med at den delvis ubebygde dalen gir en ypperlig mulighet
til bymessig fortetting langs en hovedkollektivakse, men at det foreslåtte prosjektet vil bli en sterk
visuell barrriere midt i landskapsdraget, og kan potensielt bli begynnelsen på en ny «mur» mellom de
historiske bydelene.
-Anbefalingen fra Byantikvar er at planen må legges seg innenfor, eller i det minste langt nærmere, de
veloverveide og vedtatte føringene i Kommunedelplan for Paradis og Hillevåg.
11. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet
-Eldrerådet ber om at det etableres aktivitetsplasser med apparater som er tilrettelagt for alle aldersog funksjonsgrupper. Videre må det sørges for fri adgang til strandlinjen, universelt anordnet, hvor
det må legges til rette for aktivitetsmuligheter for alle aldersog funksjonsgrupper. Energiløsningen
for dette prosjektet bør være basert på gjennvinnbar energi.
12. Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår
- Direktøren for oppvekst og levekår slutter seg til oppsummering og konklusjon i saken.
-Bydelen tar saken til orientering. Ap fremmet følgende oversendelsesforslag som følger saken:
«Bygningsmassen i prosjektet er massiv, høy og ruvende, og bygningene må tilpasses områdets
topografi. Sykkelruta, Gandsfjordruta, må oppgraderes og gjøres sikrer enn den traseen som i dette
prosjektet er tegnet inn. Trasevalget for Gandsfjordruta må sees på i den videre behandling».
-Storhaug bydel bemerket følgende: «Regulere inn bedre gang – og sykkelforbindelse til Storhaug
bydel. Gjennomføring av prosjektet må ta høyde for fremtidig utvidelse av Strømsbroen. Spesielt med
henblikk på fundamentering og/eller andre grunnarbeider. Nærheten til Paradis Stasjon tilsier høy
utnyttelse.» For øvrig tas saken til orientering.
27 15. Eiganes og Våland bydelsutvalg
- Bydelsutvalget i Eiganes og Våland uttaler følgende: «vi ber om at det etableres sikre gang- og
sykkelveier i området, også i byggeperioden. Denne omtales som Gandsfjordruta. Parkering til bolig
bør være 1:1, og i kontor 0,7. Det bør som standard settes krav til at vibrasjonsverdier for alle bygg i
planområdet bør følge standardverdier for boliger. For øvrig tas saken til orientering».
- Lyse bemerker at det er behov for nye nettstasjoner på 16-30m2 i området og at dette arealet må
avsettes i detaljplanen. Nettstasjoner må være på bakkeplan, ha direkte atkomst og tilfredsstillende
ventilasjonsforhold. Næringsbygg må avsette areal inkorporert i bygg/direkte tilknytning til bygg.
- Lyse påpeker også at det er eksisterende kabler og nettstasjoner i området og spesielt 1 stk 50Kv
kabel som krysser planområdet. Omlegging av sistnevnte må bekostes av tiltakshaver og avklares i
god tid forveien.
17. Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland
-NLA, avdeling Rogaland reagerer sterkt på de forslåtte byggehøydene på K1 og K2 som de mener
ikke er i harmoni med landskapet og byområdene rundt og de støtter byantikvarens uttalelse om at
blokkene er et «brutalt landskapsinngrep». Bebyggelsen på B2 mener de er et godt forsøk på å
tilnærme seg trehusbebyggelsen i Stavanger, men er skeptiske til tettheten i området. Kvartalet på B1
mener de har et potensial i forhold til gårdsromstankegangen, men at selve bebyggelsen er lite
innbydende. De avslutter med å si at det flotte området fortjener en langt mer omsorgsfull utvikling
enn i de foreslåtte planer.
18. FAU Nylund
-Nylund FAU skriver i sin merknad at de er bekymret for skolesituasjonen på Storhaug og at de ber
kommunen om å undersøke om Paradis kan være aktuell for ny barneskole for Storhaug, om det er
gunstig å se denne i sammenheng med skolebehov i tilliggende bydeler og hvorvidt det er behov for en
ny ungdomsskole. Nylund FAU mener at kommunen bør stille krav til sosial infrastruktur for et
prosjekt av denne størrelsen. De er klar over at området i plansammenheng betraktes som del av
Hillevågsutviklingen, men oppfordrer til å se saken i et større perspektiv.
19. Bomiljøforeningen Vårt Stavanger
- Bomiljøforeningen vil protestere mot at det ved utbygging av området Paradis blir gitt tillatelse til
bebyggelse på opptil 67 meter høyde, 14-16 etasjer. Utnyttelsesgraden og høyde blir med dette
ekstremt mye høyere enn flertallet i kommunestyret har vedtatt i KDP. Den eksisterende
villabebyggelsen rundt Hillevågsvatnet representerer en historisk epoke, og det er viktig at en ved
planlegging av ny bebyggelse tar hensyn til det.
20. Våland Velforening
-Våland velforening ønsker en utbygging av paradis velkommen, men protesterer mot de 2 høyeste
bygningene (K1 og K2) som går langt ut over alle vedtatte planer. Høyblokkene vil visuelt virke svært
fremmede, men viktigere er at de vil virke for massive og forstyrrende sett i sammenheng med den
omkringliggende bebyggelsen for beboerne på store deler av Våland og Storhaug. De påpeker også at
det er i tidligere planer sagt at området skulle sees i sammenheng og utbygges under ett – og ikke
stykkevis og delt som det legges opp til nå.
21. Nylund Beboerforening
- Nylund Beboerforening reagerer sterkt på de forslåtte planer for Paradis området og spesielt
byggehøydene på K1 og K2 som de mener ikke er i harmoni med landskapet og byområdene rundt og
de støtter byantikvarens uttalelse om at blokkene er et «brutalt landskapsinngrep». Bebyggelsen på B2
mener de er et godt forsøk på å tilnærme seg trehusbebyggelsen i Stavanger, men er skeptiske til
tettheten i området. Kvartalet på B1 mener de har et potensial i forhold til gårdsromstankegangen,
men at selve bebyggelsen er lite innbydende. De avslutter med å si at det flotte området fortjener en
langt mer omsorgsfull utvikling enn i de foreslåtte planer.
28 22. Køhlergruppen AS
-Køhlergruppen skriver at de beklager at deres synspunkter ifm planoppstart ikke er hensyntatt i
planleggingen av Paradis Sør. De ønsker ikke en spiralformet adkomstløsning da de mener den vil
være for bratt, mangler en tredje kjørebane (slik forrige reguleringsforslag hadde), og at den er for
arealkrevende da en benytter areal som Køhlergruppen ønkser å utvikle til byggeområde.
-De bemerker at det å la all trafikk fra kommende utvikling på Paradis gå via en to-felts spiral er en
lite god løsning hvor konsekvensene, blant annet for kødannelse og at kapasitetsberegninger ut mot Fv
44 (etter utbygging med kollektivfelt) må utredes nærmere. Til sammenligning skriver de at Jåttavågen
har fire felt inn/ut av området. I tidligere forslag har de anbefalt bro, men de skriver nå at man for så
vidt ikke trenger å anlegge bro, men at kømagasin og fleksibilitet opp mot krysset i Hillevågsveien må
opprettholdes for at Hillevågsveien 24 ikke skal bli skadelidende.
-videre skriver de at trafikkanalysen for planforslaget på Paradis synes bare å omfatte planområdet
uten å se utbyggingen i sammenheng med et fullt utbygget Paradis. Tidligere planutkast hadde en
forutsetning om en tilknytning til Lagårdsveien lenger nord, og at hvis dette ikke er aktuelt bør hele
nordre del av planområdet regnes med i kapasitetsberegningene.
-Køhlergruppen skriver også at de er skeptiske til Alternativvurderingene i analysen /KU, og mener at
alternativ 4 som er foreslått som uaktuell har en meget begrenset begrunnelse.
-De skriver også at deres avkjørsler fra parkeringskjellere på høyder k+8.00 og k+11.00 og ut i
atkomsten ikke er løst, og at trafikkløsningen ikke vil fungere med midtdeler for deres del.
- Skanska bolig er positive til den foreslåtte planen, men er skeptiske til ny plassering av nytt landfeste
for småbåthavn da dette er flyttet nærmere deres boliger. De mener at det er negativt at avstanden
mellom nytt landfeste og småbåthavnas gjesteparkering (under k1 og k2) har økt sammenlignet med
tidligere planer, og at det derfor ikke synes som en god ide at landfestet ligger så nært opp til deres
prosjekt. De anbefaler at landfestet bør ligge der det er regulert inn per i dag.
24. Anstein Endresen AS v/Stein Hatløy
-Anstein Endresen AS bemerker at eiendommene Hillevågsveien 18 (Gnr 22/Bn2 81) hvor de i dag
leier ut arealer reguleres bort ifm nytt atkomstpunktet i Plan 2499P. De skriver at de nå i 15 år har
hatt det hengende over seg at det kommer en ny forbindelse mellom Hillevågsveien og Paradis, men at
de nå ønsker mer forutsigbarhet og en avklaring inne 01.04.2015. De mener at deres uavklarte
situasjon får økonomiske konsekvenser og at de ønsker å kreve kompensasjon.
25. Hoem og Folstad Arkitekter AS
-Hoem og Folstad bemerker at de er kritiske til at det argumenteres for en massiv utnyttelse av
Paradis-området og at de forventer at kommunen og politikerne klarer å ta et byplanmessig grep for
hele området Gravlund – Kullimportkaien.
-De skriver videre at uterommene må prioriteres og at grøntdraget har for stor andel harde flater, at
planlagt grønn støyvoll ikke bør erstatte behov et for parkareler og at de er redd det blir turbulens og
kastevinder ved høyblokka.
-Vedrørende byform og arkitektur uttaler de at de 3 utbyggingstomtene snur ryggen til hverandre og
at det kan generere fragmentering og forvirring, at B1 er en kopi av «Bjerget»-prosjektet i Danmark
og at en 14-16 etasjers kontorblokk i dalsøkket mellom Våland og Storhaug demonstrerer
kapitalmaktens rette til breie seg på felleskapets bekostning.
-Hoem og Folstad etterspør også beregninger av støyøkningen mellom de planlagte høyblokkene på
K1 og K2, da de er redd for at bebyggelsen skal skape et akustisk inferno.
26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis v/Grete Clarke
-Underskriftskampanjen har samlet inn 1242 underskrifter der de bemerker stor lokal motstand mot
bygging av høyblokker i Paradis. Momenter som er tatt opp blant de som har signert er trafikkforhold
(støy, forurensning, økt trafikk, samt fremmedparkering), generell utvikling av Stavanger som by,
bomiljøet i bydelene, levekårsundersøkelsen, reelt behov for den enorme utbyggingen, høyblokker som
vegg mellom bydelene, livskvalitet for eksisterende beboere, sol/skygge/utsikt, mangel på skoleplasser,
for få grøntarealer, manglende helhetstenkning i byplanlegging (hele paradis, inkl nord).
29 27. Facebooksiden nei til høyblokker i Paradis v/Grete Clarke
-Facebooksiden hadde ved høringsperiodens utgang generert 1350 likes og de har ønsket å fremme
innholdet som en merknad til planene. Engasjementet på facebook siden gjentar i hovedsak de
temaene som poengteres i underskriftskampanjen.
www.facebook.com/NeitilhoyblokkeriParadis
28-126. Privatpersoner som har uttalt seg negative til forslaget
-et større antall privatpersoner og naboer har uttalt seg negative til forslaget og har tilnærmet
identiske merknader som fokuserer på det de kaller «de ekstreme byggehøydene» på K1 og K2,
spesielt tatt i betraktning av at KDP 116K setter krav til maksimum høyde på 5 etasjer.
Det har ikke vært hensiktsmessig å svare enkeltvis på hver merknad, men det er heller forsøkt å
oppsummere merknadene i temaer som følger:
-blokkene vil forringe livskvaliteten til innbyggerne på Storhaug og Våland på grunn av negative
innvirkninger på solforhold og utsikt.
-blokkene vil skape et skille mellom Storhaug og Våland, i stedet for å knytte dem sammen.
-blokkene vil forverre vindforholdet på og under Strømsbrua.
-utbyggingen vil gi økte støy- og trafikkproblemer i området.
-blokkene tar ikke hensyn til eksisterende bebyggelse i området.
-i tillegg avslutter de aller fleste merknadene med at de synes det er rart at det stilles så strenge krav
til utbygging i tilstøtende trehusbebyggelse når dette ikke gjøres i Paradis, utnyttelsen er for høy samt
at de støtter Byantikvarens uttalelse om at de planlagte blokkene er et brutalt landskapsinngrep.
-enkelte merknader inneholder også bekymringer om mangel på helhetlig planlegging av hele Paradis
som område med tilhørende skolebehov og skolevei.
-enkelte merknader inneholder spørsmål om det i forslaget er fremstilt feil sol- og skyggevirkninger.
-enkelte skriver at de er bekymret for at det blir økt støybelastning på nabobygg (reflektert støy) og at
dette burde vært utredet.
-enkelte merknader nevner mangel på respekt for siktlinjer, gode mellom rom, grøntarealer og
intensjon om å sikre grønndraget med gang-. og sykkelsti nordover mot Lagård Gravlund.
-en person bemerker at man bør bevare og stimulere til vekst, aktivitet og handel i sentrum om og ikke
i etablerte boligområder.
127. Danilo Paparazzo
-Paprazzo bemerker at han synes det bør bygges mye i bybåndet Stavanger – Sandes og tett, mye og
høyt i områdene Paradis da det ligger på et kollektivknutpunkt.
128. Fredrik Melbo
-Melbo bemerker at en utnyttelse på 340% bør være et absolutt minimum på en så sentral tomt som
Paradis da det ligger på en jernbanestopp, kort vei til sentrum, tomten ligger i et dalsøkk, nærmeste
nabo er 150 meter unna og det blir kort vei mellom boliger og arbeidsplasser. Melbo mener at man
burde vurdere enda større utnyttelse.
129. Leif Næss
-Næss foreslår at bolig B1 burde få skrå hjørner og mindre spisse utforming og tårnene på K1 og K2
burde få pyramidetak. Hen er ellers positiv til høy bebyggelse på begge sider av Strømsbrua, og han
mener at høye hus her ikke vil gi skygge til naboer og at prosjektet i sin helhet fremstår som godt.
30 3.5 Forslagsstillers kommentarer til merknader
1. Jernbaneverket
Merknaden er tatt til følge.
-Avstandskrav mellom vei og jernbane er utredet og innarbeidet i prosjektet.
-Krav om grunnundersøkelser og oppsetting av gjerde mellom offentlig vei og jernbanesporområdet
tilføyet i reguleringsbestemmelsene.
-I tillegg er krav om innsending av planer for undergang inkludert i bestemmelsene under krav om
teknisk plan.
2. Statens vegvesen (innsigelse)
-Det ble avholdt møte SVRV tirsdag 24.03.2015 der hovedatkomst og mulighet for en viss
fleksibilitet knyttet til når denne må være ferdigstilt ble diskutert. I møtet ble følgende
argumentasjon opp: Ved oppstart utbygging vil gjennomkjøring eksisterende Consul Sigvald
Bergesen og vertikalforbindelse til Strømsbrua bli stengt. Dette representerer en reduksjon i
ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å
tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny
hovedadkomst til området er etablert. Representant fra SVRV mente at dette var en løsning de
kunne gå med på hvis kommunen aksepterte den. Løsningen er nå innarbeidet i forslag til
bestemmelser.
-SVRV har i etterkant av sin uttalelse ifm høringen trukket ønske om nye krav til byggegrenser fra
Strømsbrua (fra 20 meter til 30 meter) og vil ikke stille videre krav om dette.
-Vedrørende G/S-løsningen til/fra Strømsbrua er merknaden tatt til følge da den er endret; koplingen
er forenklet og G/S-løsningen på selve broa får en ny og bredere trase mellom stasjonspunktet og ny
kobling. Påkoblingspunkter skal være selvbærende og konstruksjonen skal ikke fysisk kobles på
eksisterende bro.
3. Fylkesrådmannen (innsigelse)
Det ble avholdt møte med representanter fra Fylkesrådmannen, byplansjef i SK, saksbehandler i SK,
tiltakshaver og Arkitekt 19.03.201 der de siste revisjonene av prosjektet ble da presentert og
innsigelsespunktene diskutert.
-Tillatte maksimale bygningshøyder:
Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og innsigelsen er
derfor tatt til følge. Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i
flere mindre sammensatte volumer med skråtak. Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et
sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger
fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje
i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. Revisjonene er, iht
fylkesrådmannens anbefalinger, utarbeidet uten å endre utnyttelsen.
-Manglende KU av arealbruksendring fra sjø til byggeformål:
Innsigelsen er tatt til følge og tillegg til KU er utarbeidet.
-Regionalplanens tetthets- og kvalitetskrav:
Merknaden er tatt til følge ved at krav om at kun 80% av boenhetene skal ha uteplass er tatt ut av
bestemmelsene, boligprosjekt B2 er redusert med et bygg og sandlekeplasser flyttet ut i et større
sammenhengende uteoppholdsareal der solkrav er oppfylt
-Uteservering og møblering på inntil 50% av turdrag:
Innsigelsen er tatt til følge og bestemmelsen er endret. Uteservering er nå kun regulert inn på inntil
50% av turdraget der Turdraget ligger inntil K1 og K2.
-Etappevis opparbeidelse av turdrag:
Innsigelsen er tatt til følge. Sykkelveien ligger ikke lenger inne i turdraget, men langs Consul Sigvald
Bergesens vei. Det er i bestemmelsene satt rekkefølgekrav om at denne vei med tilhørende gang- og
sykkeltrase må opparbeides i første fase av byggeprosjektet. I rekkefølgekrav er det beskrevet at
turdraget skal kunne opparbeides etappevis samtidig med det enkelte byggeprosjekt, men det er nå
31 gjort en tilføyelse om at det, før opparbeidelse og i byggefase, også skal være offentlig tilgjengelig og
tilrettelagt på en slik måte at det er trygt og attraktivt å ferdes der.
4. Fylkesmannen
Merknadene er delvis tatt til følge.
-Det er utbyggers ønske å bygge ulike boligtyper med varierte størrelser og planen legger til rette for
dette.
-Det er avklart med SK at det ikke er aktuelt å legge skole inne på planområdet så dette er ikke videre
utredet. Samtidig har det heller ikke vært hensiktsmessig å få til en barnehagetomt på området da
dette reduserer boligutbyggingen drastisk, og dermed også barnehagebehovet. Men det er laget en
skisse til plan også for Paradis nord der barnehage er innpasset, og hvor den/de får en bedre
plassering enn det som er mulig på Paradis Sør.
-Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn
på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget. I tillegg er
uteoppholdsareal i turdraget, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» og i mindre grad
brygger på pæler i sjø. Uteoppholdsarealer i boligområdet B2 er utbedret med større
sammenhengende arealer.
5. Fylkesmannen - Tilleggsuttalelse
Merknaden er ikke tatt til følge.
-Sykehuslokalisering på Paradis er utredet av SK og det ble konkludert med at Paradistomten ikke er
en god plassering av et så stort og monofunksjonelt program. Det er derfor ikke hensiktsmessig å
vurdere virkemidler for å innpasse et slikt formål i planene.
-Hovedruten for sykkel er lagt sammen med CSB vei, men ikke som tosidige sykkelfelt. Det er i stedet
lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og 2,5 meter gangvei) på østsiden
av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som skal betjenes, samt at et
sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der ruten møter undergang
under jernbane.
-G/S-veier inn til turdrag gjennom felles uteoppholdsarealer er tatt bort.
-Det er satt krav til innsending av planer for atkomstpunkt i bestemmelsene, og alternativ med to
hovedatkomster til Paradis området er utredet i en ny skisse til helhetlig plan som også inkluderer
Paradis nord.
-park og veis ønske om at formålet Gatetun skal utgå og at det ikke bør være motorisert ferdsel
mellom K1 og K2 er ikke tatt til følge. Arealet under broen er tenkt som en atkomstsone til
næringsbebyggelsen og gatetunet tilrettelegger for innkjørsler til P-kjeller, varemottak, drop off etc.
-Grønn voll er tatt ut av prosjektet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til rette for en
løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med trapp og
rampe 1:10).
-renovasjonsanlegg er nå regulert inn på plankart, og lokalisert så langt ut til kant vei som mulig for å
unngå renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei blir nødvendigvis liggende mellom
anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at det skal være mulig å hente avfall
uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en renovasjonsplan ifm
rammesøknad.
-grønnstruktur er endret til grønn park, kystlinjen gjort mer organisk, mulighet for oppdeling av
kvartalslekeplasser er tatt ut av bestemmelsene, men arealbehov for ballfelt er fortsatt lagt til «Essotomta».
-landfeste for marina er markert i planen, og anlegget er i sin helhet vist på planene i
illustrasjonsprosjektet. Konsekvensene av et slikt anlegg ble konsekvensutredet ifm plansaken for
marinaen og endringene av landfestets lokalisering er så små at det ikke ansees relevant å utrede dette
på nytt.
32 7. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Renovasjon
Merknadene er tatt til følge.
-Redegjørelse for forurenset grunn er innarbeidet i bestemmelsene og renovasjonsanlegg lokalisert så
langt ut til kant vei som mulig for å unngå renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei
blir nødvendigvis liggende mellom anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at
det skal være mulig å hente avfall uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en
renovasjonsplan ifm rammesøknad.
8. Stavanger Kommune, Bymiljø og utbygging, Transport
Merknadene er delvis tatt til følge:
rampe 1:10). Koplingen er forenklet og G/S-løsningen på selve broa får en ny og bredere trase
mellom stasjonspunktet og ny kobling. Det er derimot ikke ønskelig å ha en direkte kobling fra nye
bygg til Paradis stasjon da koblingspunktet skal være et offentlig anlegg som skal kunne brukes av
alle, i alle faser og byggetrinn.
-Hovedruten for sykkel er lagt sammen med CSB vei, men ikke som tosidige sykkelfelt. Det er i stedet
lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og 2,5 meter gangvei) på østsiden
av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som skal betjenes, samt at et
sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der ruten møter undergang
under jernbane.
- Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn
på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget. I rekkefølgekrav
er det beskrevet at turdraget skal kunne opparbeides etappevis samtidig med det enkelte
byggeprosjekt, men det er nå gjort en tilføyelse om at det i før opparbeidelse og i områdets byggefase
skal være offentlig tilgjengelig og tilrettelagt på en slik måte at det er trygt og attraktivt å ferdes der.
-Vedrørende midlertidig atkomst via Sandvikveien har utbygger diskutert dette med
innsigelsesmyndighet og kommet fram til at ved oppstart utbygging vil gjennomkjøring eksisterende
Consul Sigvald Bergesen og vertikalforbindelse til Strømsbrua bli stengt. Dette representerer en
reduksjon i ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å
tillate en utbygging i planområdet som gir tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny hovedadkomst til
området er etablert. Løsningen er nå innarbeidet i forslag til bestemmelser.
-krav om at parkeringsløsningene skal være felles og ligge lenger unna enn kollektivtilbud lar seg ikke
løse på tomteområdet og er ikke tatt til følge. Det er derimot lagt opp til sambruk av
parkeringsanlegget på næringsdelen.
9. Stavanger Kommune, Funksjonshemmedes Råd
Merknaden er i samsvar med ønsker hos utbygger og tas til følge.
10. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Byantikvar
Merknaden er delvis tatt til følge.
-Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og merknaden er
i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom. Tiltakene ligger
nærmere føringene i KDP enn tidligere forslag, men legger seg bevisst ikke innenfor da KDP fra 2005
ikke legger til rette for fornuftig utnyttelse på knutepunktet iht statlige mål og føringer.
11. Stavanger Kommune, Kultur og Byutvikling, Eldrerådet
Merknaden er i samsvar med ønsker hos utbygger og tas til følge.
33 12. Stavanger Kommune, Oppvekst og levevilkår
-ingen kommentar.
fremstår som større «signalbygg».
-Gandsfjordruta er endret både i form og plassering og ligger nå langs CSB vei i en 3 meters bredde
øst for veien.
rampe 1:10). Begge løsninger kan fungere med og uten ny bro.
-G/S veier langs vei og i turdrag er sikret i bestemmelsene også i byggefase.
-Parkeringsdekning er satt til noe mindre enn 1:1 for å få flere til å vri reisemiddelfordelingen over på
gang-sykkel og kollektiv
- det er allerede gjort innledende undersøkelser på mulige vibrasjoner fra jernbane som følger som
vedlegg til plansaken.
Merknader er tatt til følge.
- Nettstasjoner er avsatt i detaljplanen. Boligområde B1 og B2 får en felles nettstasjon inntil, og på
vestsiden av, eksisterende pumpestasjon, mens næringsbebyggelsen vil ha nettstasjoner integrert i
bygg.
17. Norske Landskapsarkitekters Forening, avdeling Rogaland
i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom.
«Havnepromenaden» er endret til en grønn park, kystlinjen gjort mer organisk, mulighet for
oppdeling av kvartalslekeplasser er tatt ut av bestemmelsene samt at B2 har fått større
sammenhengende fellesareal.
18. FAU Nylund
-Det er avklart med SK at det ikke er aktuelt å legge skole inne på planområdet så dette er ikke videre
utredet.
19. Bomiljøforeningen Vårt Stavanger
34 sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger
20. Våland Velforening
-Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling også laget en plan for hele Paradis og hvordan
Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep.
21. Nylund Beboerforening
Merknaden er tatt til følge
-Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert og innsigelsen er
Det er i planprosessen avholdt en rekke møter med Køhlergruppen der atkomstpunkt, trafikkavvikling
og atkomst til deres tomt er diskutert og avtalt.
-Spiralformet atkomstløsning er den løsningen som kom best ut av konsekvensutredningen.
Utbyggingsbehov for Køhlergruppen har i denne sammenheng vært vurdert som mindre viktig, mens
tidspunkt for gjennomføring (planlegging og snarlig tidspunkt for godkjenning) har vært viktig.
-det er krav om at utformingen av atkomstpunktet skal løses på en trafikksikkerhetsmessig funksjonell
og forsvarlig måte utredet i teknisk plan ifm rammesøknad.
- I telefonisk kontakt med saksbehandler i Stavanger kommune 17.02.2015 er det avklart at Stavanger
kommune ikke har noen umiddelbare krav om tilleggsvurderinger i forhold til foreliggende
trafikkanalyse for planforslaget. Det har ikke vært hensiktsmessig å gjøre ytterligere detaljering og
prosjekteringen nå da man avventer Statens vegvesens reguleringsplan for Hillevågsveien med
bussway, holdeplasser, rundkjøringer etc. Det antas at planen blir fremmet i løpet av høsten 2015. Det
er behov for å se adkomsten til planområdet i sammenheng med planforslaget for Hillevågsveien.
-Atkomstsituasjonen slik den foreligger nå i plan 2499P følger KDP og legger nå til rette for en
tilkobling for H24 på kote 13.50/14.0 som er deres bakkeplan, men ikke flere avkjøringspunkter. Vi
har forstått deres hovedprioritet som at de først og fremst ønsker å få godkjent to hovedatkomster på
tomten, en i nord og en i syd, hvilket virker fornuftig.
-Det er fortsatt utbyggers intensjon at hele Paradis området skal ha to atkomster, men kun den ene
reguleres inn nå. Det er i planarbeidet utredet en ny skisse til helhetlig plan som inkluderer Paradis
nord der man viser veiløsningen med to atkomster.
- Det er i planprosessen avholdt en rekke møter med Skanska der planens konsekvenser for deres tomt
har vært visualisert og landfeste for marina har aldri vært en problemstilling i disse møtene. For
området som helhet har landfestet nå fått en mye mer optimal plassering enn i tidligere plan.
Gatetunet med landfestet vil generere en viss aktivitet, men det legges ikke opp til
parkeringsmuligheter der og løsningen er et mye bedre alternativ for Skanskas tomt enn vei med
broløsning på det aktuelle området slik det var lagt opp til i tidligere plan.
35 24. Anstein Endresen AS v/Stein Hatløy
- Hillevågsveien 18 ligger inne som areal for ny offentlig atkomst/veiareal i KDP. Utbygger kan ikke
påta seg ansvaret for en evt kompensasjon ifm uforutsigbarhet når det gjelder overordnede planer.
25. Hoem og Folstad Arkitekter AS
-Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling også laget en plan for hele Paradis og hvordan
Paradis Sør kan innordne seg et større byplangrep.
-Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» og i mindre grad
brygger på pæler i sjø. Uteoppholdsarealer i boligområdet B2 er utbedret med større
sammenhengende arealer.
-Bebyggelsen på B1 har ingen likhetstrekk med «Bjerget» i København da «Bjerget» er en
konstellasjon av sammenhengende patioleiligheter skrått plassert oppå et parkeringshus på bakken.
-Det er utført støyanalyse som viser at prosjektet tilfredsstiller krav til utendørs lydforhold j.fr.
retningslinje T-1442 og at tiltaket ikke medfører vesentlig økning av støynivå til naboer.
- Støy vil reflekteres mot akustisk harde flater, dette inkluderer typisk støyskjermer og fasader. I den
forstand vil støyen f.eks Strømsbrua reflekteres mot støyskjermen langs veien, og muligens deretter
reflekteres mot bygningers fasader. Fra visse geometriske betraktningsvinkler vil en refleks mot
støyskjermen bidra til støynivået. Dette inkluderer K1 og K2. Hvor mye dette utgjør kan vurderes med
en avansert beregning. Erfaringsmessig er dette i verste fall 1 til 2 dB. Ved å gjøre støyskjermer langs
støykilden (på Strømsbrua eller langs toglinjen) absorberende vil man minimere refleksjoner fra
skjerm. mI Byggforsk blad 517.521. er det sammenstill en subjektiv oppfatning relatert til forskjeller i
støynivå:
Figur 3.1. Støydemping
26. Underskriftskampanjen mot høyblokker i Paradis v/Grete Clarke
-Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert. Næringsbyggene
er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer
med skråtak.
-Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere
utsyn mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg».
-På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2
reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom.
36 -Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis
Sør kan innordne seg et større byplangrep.
- Det er gjort ytterligere sol- og skyggestudier (flere tidspunkt) som viser at utbyggingen gir ikke
reduserte solforhold for naboer.
-Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» med mulighet
for mye vegetasjon (og i mindre grad brygger på pæler i sjø).
27. Facebooksiden nei til høyblokker i Paradis v/Grete Clarke
-ingen kommentar. Det vises til svar på merknader fra privatpersoner og underskriftskampanjen.
28-126. Privatpersoner som har uttalt seg negative til forslaget
-Planens tillatte maksimale bygningshøyder og volumer i næringsdelen er redusert. Næringsbyggene
er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er brutt opp i flere mindre sammensatte volumer
med skråtak.
-Ny nærings- og boligbebyggelse er med på å skape et sammenhengende bylandskap som i større gard
tilpasser seg omkringliggende omgivelser, der man får flere utsyn mellom volumene og ingen
enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg».
-På bakkeplan i K1 er det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2
reguleres inn 2 frittstående bygg med passasje mellom.
-Det er i revisjonsarbeidet mot 2. gangs behandling laget en plan for hele Paradis og hvordan Paradis
Sør kan innordne seg et større byplangrep.
- Det er gjort ytterligere sol- og skyggestudier (flere tidspunkt) som viser at utbyggingen gir ikke
reduserte solforhold for naboer.
-Grønnstrukturen i turdraget er, i så stor grad som mulig, endret til et «parkområde» med mulighet
for mye vegetasjon (og i mindre grad brygger på pæler i sjø).
-Tiltakene ligger nærmere føringene i KDP enn tidligere forslag, men legger seg bevisst ikke innenfor
da KDP fra 2005 ikke legger til rette for fornuftig utnyttelse på knutepunktet iht statlige mål og
føringer.
-Det er utført trafikkanalyser som viser at sammenlignet med kommunedelplanen er døgntrafikken i
planforslaget beregnet til ÅDT 3710 (beregning basert på arealbruk). Dette er en økning på ca. ÅDT
1 055. Økningen består hovedsakelig av bilbruk tilknyttet boligformålet. Etter utbygging av
planforslaget varierer kryssbelastningene mellom ÅDT 26 000 og ÅDT 34 000 i de 4 kryssene langs
Hillevågsveien. Døgntrafikken er størst i krysset mellom Hillevågsveien og Hillevågstunnelen.
Sammenlignet med kommunedelplanen vil den beregnede trafikken i kryssene øke med ca. 1 – 5% ved
gjennomføring av planforslaget og fremkommeligheten ytterligere redusert i rushperiodene. I vedlegg
til trafikkanalysen vises også at hvis man beregner ny ÅDT i planforslaget basert på
parkeringsdekning blir beregnet ÅDT kun 2344. Dette er en riktigere beregningsmodell når man
opererer med en strengere parkeringsdekning slik det er i planforslaget.
-Det er utført støyanalyse som viser at prosjektet tilfredsstiller krav til utendørs lydforhold j.fr.
retningslinje T-1442 og at tiltaket ikke medfører vesentlig økning av støynivå til naboer.
127. Danilo Paparazzo
-Ingen kommentar.
128. Fredrik Melbo
-Utnyttelsen er tråd med statlige føringer og skal være høy, men er balansert mot krav til kvalitet i
uteoppholdsarealer.
129. Leif Næss
-Boligområdet B1 har fått en mindre spiss utforming og næringsbebyggelsen har fått skrå tak.
37 4. Beskrivelse av planområdet
4.1 Planområdets kvaliteter
Planområdet er på ca 75 daa og ligger på en flate på ca. kote+ 3.0. Store deler av området er en
utfylling som ble gjort i forbindelse med etablering av godsterminalen i 1950-60. Flaten er tilnærmet
uten vegetasjon, mens åssidene rundt er grønne boligområder med hager og trær. Eneste eksisterende
grøntstruktur på tomta er Hillevågsholmen (som en gang var en øy) og en delvis opparbeidet nord-syd
gående tursti langs vannet.
Paradisområdet er en del av et sammenhengende landskapsdrag i en nord–syd retning mellom
Stavanger sentrum og Hillevåg, og som avgrenses av en rekke høydedrag i øst og vest. I
dag er dette store landskapsdraget visuelt delvis stengt med bygningsmasse på Stavanger stasjon. Ved
Paradis stasjon krysser veianlegget (Strømsbrua) landskapsrommet og innsnevrer og inndeler det
ytterligere i to tydelige lokale landskapsrom. Området nord for broen defineres i hovedsak av
vannflaten på Hillevågsvatnet, mens området i sør er mindre tydelig og åpner seg gradvis ut i fjorden.
Planområdets kvaliteter er i hovedsak dets nærhet til Stavanger sentrum og kollektivknutepunktet på
Paradis Stasjon, samt områdets direkte tilknytning til vannet og utsikt i fjordlandskapet. ROM
Eiendom As er eneste grunneier i området.
Figur 4.1. Planområdet sett fra syd-øst
4.2 Lokalisering og arealbruk
Planområdet avgrenses av jernbanesporene i vest, av Consul Sigval Bergesens vei og Hillevågsvatnet i
øst og av starten på Kullimportkaien i sør. I nord ble avgrensning satt der sidespor i jernbanens
godsterminal kommer inn på hovedsporene, men dette er blitt forkortet med ca 70 meter i
planprosessen.
38 Området har i dag et større bygg med godsterminal for Tollpost Globe sør i området, noen få andre
lagerbygg, samt en avkjøringsrampe i betong rundt Strømsbrua. Resterende tomt på nordsiden er deler
av et sporområde for jernbanen. Ingen bygg eller anlegg har verneverdi og alle er tenkt fjernet.
I skråningen opp mot Lagårdsveien ligger Paradis stasjon, boliger, samt flere offentlige virksomheter:
Politiet, Stavanger brannstasjon, ”Skattens Hus” og Statens Hus med bl.a. Fylkesmannen og Statens
vegvesen med mere. Sydover i Hillevåg ligger planområdet nært opptil noe næring og større
industritomter langs vannet.
Figur 4.2. Diagram arealbruk
Figur 4.3. Diagram figur-grunn
4.3 Teknisk- og sosial infrastruktur
Tomteområdet ligger optimalt til i forhold til avstand til hovedkollektivruter og Stavanger sentrum,
men har i dag store høydeforskjeller og jernbanespor i området som gjør krysninger og forbindelser
vanskelig. Planområdet kan per i dag nåes fra Consul Sigval Bergesens vei i nord-syd retningen og på
en avkjøringsrampe fra Strømsbrua i øst-vest retningen. Gang- og sykkelforbindelsene er lite
tilfredsstillende. Fra Paradis stasjon er eneste mulighet ned på flaten å gå/sykle på fortauet langs
Strømsbrua og ned avkjøringsrampen. Dagens hovedruter for sykkel er Gandsfjordruta som føres
langs Consul S. Bergesens vei og kulvert under jernbanen ved Hamneveien, Hinnaruta som følger
Lagårdsveien og Hillevågsveien. Østre Ring føres via Strømsbrua mens Vestre Ring utvikles mot
Hillevåg i vest og knyttes til Gandsfjordruta via ny bru over jernbanen.
Consul S. Bergesens vei har i dag en ÅDT på 3000, Strømsbrua 13.000, og Lagårdsveien mellom
18.000- 25.000, og Hillevågsveien 15.000-22.000.Det vises også til mobilitetsplan/ trafikkanalyse i
eget vedlegg for detaljert informasjon om dagens kollektvtilbud og trafikk. Kommunedelplanen legger
føringer for fremtidige atkomstforhold og tilknytninger på veinettet.
Det finnes per i dag ingen handels-/ og servicetilbud, skoler eller barnehager på Paradisområdet. Men
det finnes mange barnehager i de tre tilstøtende bydeler; de nærmeste er Våland barnehage, Maurtua
Barnehage Askeladden-Trollskogen Barnehage og Kvaleberg/Vanassen Barnehage på vestsiden samt
Varden Menighets barnehage på østsiden. Nærmeste skoler er Våland skole (1-7), Kvaleberg skole 1-
39 7) og Godalen Videregående Skole. Flere skoler skal etableres og det er under utredning hvor disse
skal plasseres. Nærmeste større handelstilbud, foruten Stavanger Sentrum, er Kilden Kjøpesenter i
Hillevåg.
I planområdet er det et betydelig potensial for fornybar energiproduksjon da det er etablert en
energisentral inne på området der hovedkilden for energiproduksjon kommer fra sjøvann tatt inn via
egen sjøvannskum. Stavanger Universitetssykehus (SUS) har allerede tatt denne i bruk og det er tenkt
et samarbeid med disse.
Figur 4.4. Planområdet + sykkelruter i KDP
Figur 4.5. Planområdet + veinettet i KDP
4.4 Miljø- og /eller risikoforhold
Planområdet er utsatt for støy både fra veitrafikk og jernbane. Det er spesielt Lagårdsveien og
Strømsbrua som har mest veitrafikk, og på jernbane er det både persontog og godstog. Det vises til
trafikkrapport, støyrapport og målinger av vibrasjonsnivåer i eget vedlegg for detaljert informasjon.
Planområdet er også forholdsvis vindutsatt med vind hovedsakelig inn fjorden ifra sør-øst (vinterstid)
og nord-vest (sommertid), mens solforholdene er gode, med unntak av noe begrenset kveldsol grunnet
de bratte åssidene i vest. Det er laget en egen vindstudie ifm med plansaken som viser både ny og
eksisterende situasjon.
Innledende miljøkartlegginger viser at det er noe forurensning i overflatejord og ved skinneganger,
men ikke med unormale verdier innenfor planområdets avgrensning.
I følge Stavanger VA foreligger det ingen analyse av eksisterende flomveier i nedslagsfeltet ovenfor
Paradis. Det kan ikke rapporteres om noen kjent flomproblematikk i området og det var ingen
registrerte flomhendelser under seneste ekstreme nedbørshendelse, 3. august 2013.
40 5. Beskrivelse av planforslaget, innhold, kvaliteter og konsekvenser
5.1 Oppsummering av KU
Metode
Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvenser av å utvikle området i henhold til
ny reguleringsplan. Sammenlikningsgrunnlaget er dagens situasjon framskrevet i henhold til
muligheter/begrensninger som ligger i gjeldende kommunedelplan. Konsekvensutredningen er bygget
opp med tematiske beskrivelser og vurderinger for hvert alternativ, og en tabell som viser
konsekvenser for hvert tema. Statens Vegvesen`s Håndbok 140, kapittel 6, ikke prissatte
konsekvenser, er lagt til grunn.
Vurdering og analyse av ikke-prissatte konsekvenser gjøres med hensyn på verdi, omfang og
konsekvens. Konsekvensen for et miljø/område framkommer ved å sammenholde miljøet/områdets
verdi og omfanget illustreres i matriser/tabeller.
Konsekvensutredningen følger som et eget vedlegg til denne plansaken, nedenfor er kun
konklusjonene oppsummert for de ulike utredningstema:
Formål næring og boliger:
I planforslaget avviker utnyttelse, hovedformålene og andel bolig versus næring noe fra
kommunedelplanen. Det er i KU gjort en vurdering av lokaliseringen av næringsklyngen, boligtypene
og andre gjøremål relatert til den unike beliggenhet i by-landskap og ved fjorden og hvordan man kan
optimalisere arealutnyttelsen ved volumoppbygging, høyder, terrengtilpassing, solforhold, utsikt etc.
Det er også vurdert behov for servicetilbud (daglige behov) innenfor 10-minutters gangavstand til
kollektivknutepunkt samt at det er laget arealoppstillinger av ny utbygging sammenlignet med planlagt
utbygging i KDP.
KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Formål næring og boliger.
Tilknytning til Stavanger sentrum og tilstøtende bydeler / Trafikale forhold:
Kapasiteten på veinettet, kollektivbetjening tog + busway/bybane er vurdert spesielt ved endring av
reguleringsformål og økt arealutnyttelse. Trafikkanalysen belyser endringer i forhold til
kommunedelplan, eksisterende veinettet og på regulert økning i forhold til dagens nivå. Stenging av
Consul Sigval Bergesensvei er satt som en premiss i vurderingene. Konsekvenser er sett på i forhold
til lokale lenker og i et overordnet/regionalt perspektiv. Det er utarbeidet et diagram som viser hvordan
veiløsningen i planforslaget knytter seg til eksisterende veg- og gatenett på en god og funksjonell måte
samt et diagram som viser hvordan løsninger for gående og syklende i planforslaget knytter seg til
ulike eksisterende og/eller planlagte gang- og sykkelveier. Dette inkluderer også mulige koplinger og
sammenhenger med gang- og sykkelveier for gående og syklende utenfor planområdet; i
Kirkegårdsveien, Paradisveien og mot etablerte områder på østsiden av Hillevågsvannet.
Konsekvenser av ulike løsninger for parkeringsdekning og parkeringsløsninger (fellesparkering,
kombinasjonsløsninger m.m.) er belyst med mål om å begrense biltrafikk og eventuelt andre aktuelle
virkemidler /tiltak for å begrense biltrafikk er beskrevet.
Plan 2499P utløser krav om bygging av ny atkomst (for kjøretøyer, gang/sykkel) til planområdet fra
Hillevågsveien. Detaljplanlegging av denne er koordinert med pågående planarbeid av plan 2486P for
Hillevågsveien 24, og valg av løsning er dokumentert på detaljnivå.
KU konkluderer med «middels positiv konsekvens» for tema Tilknytninger/trafikale forhold.
41 Forhold til Jernbanen:
Grensesnittet mot Paradis stasjon og planarbeid med Stavanger stasjon er vurdert, samt alternative
løsninger for hvordan adkomsten til planområdet kan krysse jernbanen i planskilt kryssing.
KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Forhold til jernbanen.
Grøntstruktur, parkområder, siktlinjer:
Utbyggingen er vurdert i forhold til føringer i kommunedelplan (plan K116) og gjeldende
kommuneplan vedr. grønnstruktur, utsyn, siktlinjer, i forhold til Hillevåg stedsanalyse av 15.03.2001
og Paradisområdets sted- og landskapsanalyse 02.04.1998 og i forhold til etablering av grønnstruktur
langs strandlinjen mellom Lagård kirkegård og Essotomta /Hamnevika (mellom felt P10 og felt H45 i
plan K116) samt sammenhengen, størrelse og kvalitet på ulike grøntområder og deres møte med
urbane plasser/steder og bygg/anlegg.
KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Grøntstruktur, parkområder og siktlinjer.
Figur 5.1. Planområdet + grønnstruktur i KDP
Figur 5.2. Planområdet + utsyn/siktlinjer i KDP
Byform og arkitektur:
Det er vurdert hvordan planen sikrer kvalitet, sammenheng og variasjon, både i byrom og bygninger,
inklusiv delstudier av lokalklima (sol- og skygge diagrammer og vindanalyser) og det er utarbeidet en
situasjonsanalyse med vurdering av konsekvenser i forhold til tilgrensende områder (klimatiske
forhold, bebyggelsesstruktur, morfologi) og prosjekter (for eksempel gjeldende detaljplan 2461P,
vedtatt i bystyret 24.02.2013).
KU konkluderer med «middels stor positiv konsekvens» for tema Byform og arkitektur.
42 Forhold til regulert småbåthavn i Hillevågsbukta:
Grensesnittet mellom detaljregulering for småbåthavn Hillevågsbukta og plan 2499P er vurdert;
formålsgrenser og funksjoner i sjø og på land. Detaljplanleggingen er koordinert og konsekvenser
utredet på nivå med KU’en utført i forbindelse med detaljregulering for småbåthavn Hillevågsbukta.
KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Forhold til småbåthavn.
Energiforsyning/bruk, utvikling/bærekraft:
Utredningen beskriver hvordan prosjektet relateres seg til Stavanger kommunes ”Klima og miljøplan
2010-2025” og føringer for ambisjonsnivå og mål.
KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for tema Energi, arealutvikling, bærekraft.
Forurenset grunn:
Det er vurdert nærhet til forurensede avfallsplasser funnet i innledende miljøkartlegging og vurdert om
det kreves utvidet kartlegging og/eller om det er aktuelt med avbøtende tiltak.
KU konkluderer med «liten positiv konsekvens» for tema Forurenset grunn.
Trafikkstøy:
Det er gjort støyvurderinger på bane der det er lagt til grunn både dagens frekvens på dobbeltsporet
(tog hvert 15min. begge veier), og scenario 2 for utvikling av Jærbanen (tog hvert 7,5min. begge
veier). Det er gjort støyvurderinger på vei med følgende trafikkbelastning/ÅDT på Lagårdsveien,
Stømsbroa og Hillevågsveien (2010): 12.000 kjøretøyer på Strømsbrua; 18.000 på Lagårdsveien,
22.000 mellom Strømsbrua og Hillevågstunnelen og 20.000 på Hillevågsveien sør for tunnelen.
Støyvurderingene viser også aggregert lyd (sum jernbane + biltrafikk).
KU konkluderer med «middels stor positiv konsekvens» for Trafikkstøy.
Geoteknikk og massehåndtering (i planprogrammet kalt Geoteknikk og teknisk infrastruktur):
Det er gjort vurderinger for utbedring/forsterkning av kaikant relatert til ny utfylling/utforming av
strandlinje (og ny kjøreadkomst fra Hillevågsveien); tekniske løsninger vedrørende bruk av
masser/stein.
KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Geoteknikk..
Forhold og tilkobling til Strømsbrua (i planprogrammet del av Geoteknikk og teknisk infrastruktur):
Det er gjort vurderinger på fysisk tilkopling til Strømsbrua og mulige/aktuelle breddeutvidelser.
KU konkluderer med «stor positiv konsekvens» for Forhold og tilkobling til Strømsbrua.
Kulturminner i sjø:
Det er utredet om det finnes marine kulturminner i sjøen utenfor planområdet som blir berørt av
tiltaket.
KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Kulturminner i sjø.
Etterskrift:
Det kom i forbindelse med offentlig høring en innsigelse fra Fylkesrådmannen angående manglende
utredninger vedrørende arealbruksendring fra sjø til byggeformål.Dette er nå utredet og lagt til i KU.
Utfylling i sjø:
Det er utredet om større utfylling i sjø enn planlagt for i KDP får konsekvenser for miljø.
KU konkluderer med «intet omfang/ubetydelig konsekvens» for tema Utfylling i sjø.
43 5.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer
Viktige føringer i overordnede planer er oppsummert i kapittel 2 under gjeldende planer. Nedenfor er
det kun beskrevet hvordan planforslaget forholder seg til disse.
Rikspolitiske retningslinjer
RPR barn og unge i planleggingen:
Planforslaget forholder seg til retningslinjene. Arealer avsatt til lek er planlagt slik at de er skjermet
mot vei, vind og støy, er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek
på ulike årstider, og kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom
barn, unge og voksne. Arealene er også offentlig tilgjengelige og direkte tilknyttet offentlige turdrag
og ny tilgjengelighet til og fra området. Ingen arealer avsatt til lek er brattere en 1:3, eller smalere enn
10 meter.
RPR areal og transport i planleggingen:
Planforslaget forholder seg til retningslinjene. Utbyggingen legger opp til bolig og arbeidsplassintensive bedrifter lokalisert på høyfrekvent kollektivtrafikkåre (Paradis Stasjon). I følge rikspolitiske
retningslinjer skal det også legges vekt på å utnytte mulighetene for økt konsentrasjon i byggesonene i
byog tettstedsområder hvilket planforslaget bygger opp under. Det er også lagt til rette for sykkel
som transportform både i form av nye sykkelveger og et større sykkelparkeringsanlegg.
RPR Universell utforming:
Planforslaget forholder seg til retningslinjene, og gir god tilgjengelighet og brukbarhet for alle.
Kommunale planer og mål
Framtidens Byer FB:
Planforslaget forholder seg til ambisjonene i FB. I tillegg til effektiv arealbruk på kollektivknutepunkt,
er spesielt de fem urbane kvalitetene som skal legges til grunn er meget godt ivaretatt; høy
arkitektonisk kvalitet i urbane fellesrom, gode ruter for syklende og gående, mangfold av byrom og
møteplasser samt «blå-grønn by» med naturopplevelser, aktivitet og lek.
Regionalplan for Jæren 2013-2040 vedtatt 22.10.2013:
Planforslaget forholder seg til ambisjonene ved at det fortetter og gjenbruker uproduktivt areal,
samtidig som ny utbygging betjenes effektivt med kollektive transportsystem. I den nylige reviderte
planen er det også utarbeidet nye retningslinjer som planen i stor grad følger. De viktigste
retningslinjene for denne planen er «Regionale næringsområder» og «Retningslinjer for Bomiljø og
kvalitet».
Vedrørende retningslinjer for «Regionale næringsområder» antas det at Paradis området ligger
innenfor Kategori 1, det vil si «Regionalt næringsområder med høy urbaniseringsgrad», og at det er et
sentrumsområde og/eller kollektivknutepunkt. Da sier regionplanen at utnyttelsesgraden skal utredes
og fastsettes i egen plan, og at parkeringsdekning pr 100 m2 BRA for næringsbygg skal være
maksimalt 0,75 - 1 bilparkeringsplasser, og minimum 2 sykkelparkeringsplasser. Foreslåtte
reguleringsplan ligger innenfor, og bedre enn, dette da det tar kommunedelplanen for Stavanger
sentrum som utgangspunkt.
Vedrørende retningslinjer for «Retningslinjer for Bomiljø og kvalitet» ligger planen innenfor, men tett
opp til, de angitte maksimumsgrenser for utnyttelse (områdetype bybåndet Stavanger-Sandnes og/eller
Stavanger Sentrum). Disse er maksimum 12 Boliger/daa, og maksimum %-BRA=160. For samme
områdetype gjelder også strenge krav til kvalitet og en føring om 30m2 minste felles uteoppholdsareal
(MFUA) på terreng pr. boenhet. Kravet om 30m2 MFUA er reduser til 25m2 reguleringsplanen, og
resterende kompensert med en høy regulert grønnytefaktor.
44 Etterskrift:
Det er i møter med Fylkesrådmann og SK blitt poengtert at det viktigste er ikke at MFUA er 30 m2
men at arealene er gode. Det er gjort endringer i boligområdet B1 (reduksjon av antall blokker) for at
MFUA skal bli bedre.
Kommuneplan 2010-2025, vedtatt 14.06.2011 (under revisjon):
Planforslaget forholder seg til aktuelle bestemmelsene og retningslinjene om utarbeidelse av
reguleringsplan, uterom og lekeplasser i boligområder, bestemmelser om antall parkeringsplasser
(«utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen»), retningslinjer om støy, universell utforming,
mobilitetsplan/trafikkanalyse. Punkter som avviker noe fra kommuneplan er:
Alle parkeringsanlegg er lagt under bakken i fellesanlegg, men det er kun parkeringsanlegget for
kombinerte formål som er tiltenkt sambruk. På Paradis er det vanskelig/ umulig å tilfredsstille
kommuneplanens retningslinje som tilsier at «parkeringsanlegg skal i størst mulig grad plasseres slik
at gangavstanden fra bebyggelse til kollektivholdeplass er kortere eller like lang som avstanden
mellom bebyggelse og parkeringsanlegg. Dette lar seg ikke løse blant annet fordi parkeringsanlegg da
ville måtte ligge utenfor planområdet siden kommunen ikke anbefaler egen busstrase gjennom
utbyggingsområdet. Men dette er kompensert med at parkeringsdekning for bolig er redusert fra
1.0/enhet til 0.9/enhet. Vedrørende utnyttelse er det antatt at Paradis faller inn under «sentrumsområde
og kollektivknutepunkt som fasetter og utreder utnyttelsesgrad i egen plan.
Etterskrift:
I planarbeidet ned revidert KP er blant annet følgende aktuelt for Paradis:
-Utnyttelse: for boligformål tillates utnyttelsesgrad inntil %-BRA=200 i Stavanger sentrum, og
innenfor 500 m gangavstand fra jernbaneholdeplassene Paradis. For næringsformål tillates
utnyttelsesgrad inntil %-BRA=250 i Stavanger sentrum og områder <300m fra FV44 (Paradis).
Planområdet Paradis Sør har en total utnyttelse på %-BRA=200.
-Høyhus: Det kan planlegges høyhus (>8 etasjer) i Stavanger sentrum, og ved holde-plassene til
jernbanen. Plan 2499P opererer med høyder fra 4-13 etasjer.
-For Storhaug og Hillevåg bydeler bør andelen boliger >80 m² BRA være høyere enn 40% i nye
reguleringsplaner. Dette er ikke tatt til følge i Plan 2499P.
-krav om 30m2 MFUA er redusert til 25m2 i Plan 2499P. Det er i møter med Fylkesrådmann og SK
blitt poengtert at det viktigste er ikke at MFUA er 30 m, men at arealene er gode. Det er gjort
endringer i boligområdet B1 (reduksjon av antall blokker) for at MFUA skal bli bedre.
-hovedsykkelveinetts lokalisering på planområdet er revidert og lagt langs Consul Sigvald Bergesens
vei iht KPs notat om forslag til nye hovedsykkelveilenker, men ikke som tosidig felt da dette ikke er
hensiktsmessig på tomta.
Kommunedelplan K116 for Paradis og Hillevåg, vedtatt 19.09.2005:
Planforslaget forholder seg delvis til retningslinjene i planen. Planen følger ikke formålene gitt i KDP
på P12, og utfordrer KDP på utnyttelse og «normale» byggehøyder (5 etasjer). Planen følger innholdet
i temakart som gir føringer for sykkelruter, veinett, atkomst, grønnstruktur, og siktlinjer og viktige
utsyn, men avviker noe på plassering, blant annet for sykkelveitrase. I forhold til tiltakskatalog som
danner grunnlag for rekkefølgetiltak er det foreslått mindre endringer på disse i reguleringsbestemmelsene. Endringene gjelder i hovedsak en presisering på når tiltakene må være ferdigstilt og i
hvilke etapper. Det pågår også et arbeid med revisjon av disse i kommuneadministrasjonen som ikke
er ferdigstilt ennå.
Kommunedelplan for Idrett, fysisk aktivitet og naturopplevelse 2010-2022, vedtatt 21.09.2009:
Planforslaget forholder seg til de mål, retningslinjer og normer vedrørende parker, friområder og
aktivitetsanlegg som gjelder. Paradis er med på å etablere en sammenhengende grønnstruktur og
tilrettelegg for friluftsliv i sjø og vann, med muligheter for mange aktiviteter.
45 Kommunedelplan for universell utforming – planprogram, Plan 130K.
Kommunedelplanen er under bearbeiding, men planforslaget skal tilrettelegger for universell
utforming på flest mulig måter.
Boligplanen «En god by å bo i», Utbyggingsplan 2011-2015, vedtatt 26.09.2011:
Planforslaget er definert som et byomformingsområde og legger til rette for to nye boligfelt med inntil
ca 450 nye boliger. Boligene er planlagt for en trinnvis utbygging.
Sykkelstrategi for Stavanger med handlingsplan 2011-2015, vedtatt 12.03.2012:
Planforslaget er i samsvar med sykkelstrategien da det blant annet legger godt til rette for sykkelrute 7,
Gandsfjordruta, og et servicebygg med et større sykkelparkeringsanlegg på knutepunktet, samt at det
fysisk skilles mellom transportsykling og annen sykling.
Gjeldende regulering
Planforslaget erstatter gjeldende regulering. Det er ikke avdekket konflikter rundt eiendomsgrenser
eller motstridene ønsker vedrørende formål. Avgrensning mot Jernbaneverket er diskutert med dem i
møter og det er utvekslet felles kartunderlag m.m. Planforslaget utløser mindre justeringer på
formålsgrenser i vann (marina), men formålenes størrelser reduseres ikke.
Andre planer og forslag som kan ha betydning for arbeidet
Kommunedelplan for Stavanger Sentrum 1994-2005, vedtatt 01.02.1996 (under revisjon):
Planforslaget forholder seg ikke til KDP for Stavanger Sentrum da planområdet per i dag ikke er en
del av denne planen, men har tatt til etterretning av planområdet muligens kan bli del av Stavanger
sentrum i fremtiden.
Etterskrift:
I planarbeidet ned revidert KDP for sentrum har hele Paradis vært del av studieområdet, men bare
området nord for Strømsbrua er innlemmet i planen. Etter at planen ble lagt ut på høring ble det
utarbeidet skisser for hvordan Paradis sør kunne kobles med en plan for hele Paradis nordover. Disse
analysene baserer seg på temakart, (vedr.bil- gang- og sykkelnett, utsynslinjer og grøntstruktur) fra
revidert KDP for sentrum. I KDP for sentrum poengteres det også at områder i Stavanger Øst og
Paradis ikke må bli monofunksjonelle, men ha blanding av bolig og næring. Plan 2499P er i tråd med
dette.
Plan 2494, områdeplan for Stavanger stasjon, Eiganes og Våland bydel (pågående):
Det er blitt avholdt møter med Jernbaneverket blant annet vedrørende arbeidet med Stavanger stasjon
samt at Rom eiendom har deltatt på større workshops/drøftingsmøter. Jernbaneverket har i løpet av
høsten ytret et ønske om å begrense Paradis sør planen til syd for Strømsbrua, mens Rom Eiendom
ønsker å se på næringsutbyggene på begge sider av broa samlet. Etter å ha vurdert de foreløpige
utredningsalternativene for Stavanger stasjon er det blitt enighet om å beholde dagens 4 spor nord for
broa samt og ikke foreslå næringsbebyggelse nærmere enn 45 meter fra dette. Dette gjør at
planavgrensningen er blitt noe mindre enn i den annonserte kunngjøringen, og en planlagt skoletomt
nord for næringsbebyggelsen er tatt ut av planen. I tillegg er det foreslått at området mellom
næringsbebyggelsen og 4.sporet reguleres som en sikringssone til planene for Stavanger stasjon er
avklart.
Paradisplanen, plan 2217 med KU (ikke vedtatt):
Planforslaget erstatter denne foreslåtte regulering.
Plan 2461P, detaljregulering for felt G, I og deler av J3 og TR3 i plan 2217, vedtatt 04.02.2013.
Planforslaget forholder seg nøytralt til denne reguleringen og plan 2461P får ingen planmessige eller
praktiske konsekvenser av dette planforslaget.
46 Plan 2486P, detaljregulering for Hillevågsveien 24 (pågående):
Det har vært jevnlig kommunikasjon og flere møter med eiendomsbesitter og sakens planleggere for å
få koordinert felles atkomstpunkt ned til Paradis fra Hillevågsveien. Det er i fellesskap blitt utarbeidet
flere alternative atkomstløsninger som beskrives i vedlagte KU til denne saken. Valgte løsning er ikke
foretrukket for Plan 2486P, men er koordinert planteknisk på reguleringskartverket uten at det endrer
foreslåtte formålsgrenser og funksjoner i Plan2486P. Dette gjelder også da det næringsbygget som er
foreslått ut i veiarealet (H26a) i Plan2486P.
Plan 2304P, detaljregulering for småbåthavn i Hillevågsbukta.
Det er avholdt møte med styreleder i Båtforeningen der hele planforslaget med konsekvenser for
marina ble diskutert. Det ble da enighet om at forslag til plassering av nytt landfeste med tilhørende
gatetun, renovasjonsløsning, sykkelparkering og drop- off var en god løsning for alle parter. Samtidig
ble det enighet om at parkering for marina kan være i parkeringsanlegg som tilrettelegges for sambruk.
Båtforeningen var tilfreds med løsningene som nå foreslås regulert, men de ønsker en snarlig
igangsetting/avtale. Dette løses ikke i dette planforslaget, men vil være gjenstand for diskusjon i andre
avtaledokument.
5.3 Byplanmessig innhold og kvaliteter
Stedsutvikling/grep
Paradis er et av få sentrale store utbyggingsområder i Stavanger, i gangavstand til Stavanger sentrum
og med beliggenhet langs vannet. Området defineres i planforslaget som et knutepunkt med
umiddelbar nærhet til høyfrekvent kollektivtilbud på Paradis Stasjon. Området skal transformeres fra å
være et godsterminalområde til å bli et godt sted å bo og arbeide, og utbyggingen skal bidra til et
helhetlig grep for området. I tråd med overordnede planer, befolkningsøkning og økt fortetting i
Stavangerområdet foreslås det at området kan bebygges som et bolig- og/næringsområde med høy
utnyttelse.
Denne planen begrenses til Paradis Sør og omhandler ikke hele Paradisområdet som helhet slik det ble
foreslått i tidligere Plan 2217 (som ikke ble vedtatt). Byplangrepet er imidlertid robust i forhold til
videre utvikling av området nordover da det ikke baseres på en bebyggelsesstruktur som må
videreføres, men legger til rette for en sammenhengende struktur for offentlig rom (byens mellomrom)
som lett kan bygges videre på, samtidig som tomter kan variere, ha egne identiteter og bygges ut over
tid. Det er derfor lagt spesielt vekt på tilgjengelighet og grøntstruktur samt forbindelser til de
omkringliggende områdene. Hovedgrepet i prosjektet som ligger til grunn for detaljreguleringen
består av følgende 3 hovedstrategier:
1. etablere en langsgående grønn infrastruktur vest på tomta som:
-tilrettelegger for en logisk og enkel omlegging av nye Consul.S.Bergesens vei.
-lager en grønn buffer mot vei-og jernbanearealer
-tilrettelegge for en ny UU forbindelse mellom Paradis og Strømsbrua/Togstasjon
-gjør havnefronten og utbyggingsområdene bilfrie
-tilrettelegger for enkle atkomster inn til alle tomter/Parkeringsanlegg
2. forlenge og endre formen på havnefronten for at:
-større deler av tomta skal få direkte kontakt med vannet (økt attraktivitet)
-havnepromenaden skal ha en distinkt karakter og egenart på stedet (identitet)
-vannflaten brukes for å sikre og definere ulike offentlig rom
-havnepromenaden kan knyttes direkte til lokale aktiviteter og uteoppholdsarealer
-ulike utbyggingstomter og utbyggingstrinn sikres og tydeliggjøres
3. plassere hovedfunksjoner på en slik måte at:
-arbeidsintensiv næringsbebyggelse plasseres synlig på kollektivknutepunktet
47 -næringsbebyggelsen skjermer omgivelsene mot støy og trafikk
-bolig får den plasseringen med best solforhold, nærhet og utsyn over fjorden.
Figur 5.3, grønn buffer
Figur 5.4, ny havnepromenade
Figur 5.5, plassering ny bebyggelse
Utnyttelse og byggehøyder
Det er i planarbeidet tatt utgangspunkt at den sentrale beliggenheten med gåavstand fra Stavanger
sentrum, plassering på høyfrekvent kollektivtilbud på Paradis stasjon, og høy befolkningsvekst tilsier
høy utnyttelse. Planforslaget foreslår derfor høyere utnyttelse, byggehøyder og fordeling av
bolig/næring enn i fastsatt KP/KDP. Samtidig åpner Kommuneplanen opp for at «sentrumsområde og
kollektivknutepunkt» kan fastsette og utrede utnyttelsesgrad i egen plan, og at plassering av høyhus
vurderes i revisjon av planen.
Den foreslåtte planen har, for byggeområder i planområdet, en ca. samlet %-BRA=214 %, mens i
KP/KDP er det angitt en ca. samlet TU= 150%. I tillegg har planforslaget høyere, og større variasjon i,
etasjetall. En tetthet på rundt ca. %-BRA=200 % er viktig å oppnå skal området få et bymessig preg
med nok møteplasser, ulike servicetilbud og aktivitet.
Alternativ 1 – plan2499P
Tomtestørrelse
BOLIG B1
7.997 m2
BOLIG B2
16.484 m2
KONTOR K1
8.263 m2
KONTOR K2
9.328 m2
TOTALT
42.072 m2
Figur 5.6, Foreslått utnyttelse i ny plan.
%-BRA=
180 %
130 %
340 %
280 %
214 %
BRA
14.400 m2
21.450 m2
28.000 m2
26.000 m2
89.850 m2
Antall etasjer*
3-9
4-6
5-16
5-14
3-16
Alternativ 0 – gjeldende Kdp
Tomtestørrelse
%-BRA=
(DEL AV) BOLIG P12
10.100 m2
120 %
BLANDET P13
21.200 m2
160 %
BLANDET P14
8.400 m2
160 %
TOTALT
39.700 m2*
150 %
Figur 5.7, Foreslått utnyttelse gjeldende planer.
BRA
12.120 m2
33.920 m2
13.440 m2
59.480 m2
Antall etasjer
5
5
5
5
*høyde servicebygg er ikke inkludert
*totalt tomteareal er noe ulikt Alternativ 1 grunnet utfylling i sjø.
48 Felt B1+B2 – Bolig:
I boligområdene foreslås en utnyttelse på ca. % - BRA=130 % (Felt B2) og ca. %-BRA =180 % (Felt
B1) som til sammen muliggjør ca.36.000 m2 BRA. Variasjonen i utnyttelse legger til rette for
boligområder med ulik boligtypologi og identitet.
Boligfelt B1 er en tradisjonell lukket kvartalstypologi, men med variasjon i etasjetall basert på
beliggenheten; 9 etasjer mot øst for å maksimere fjordutsikt og lavere bebyggelse mot syd-vest for å
slippe inn sol på balkonger og gårdsrom. Boligfelt B2 simulerer en hagebytypologi som har lavere,
men også varierte byggehøyder (4-6etasjer), for å tilrettelegge for mange mindre hager og uterom, og
frisiktlinjer og utsyn fra omkringliggende områder/åssider.
Beregner man boligutnyttelsen totalt for de to feltene blir utnyttelsen tilnærmet lik %-BRA =150%,
hvilket er godt innenfor anbefalingene i den nylig reviderte regionalplanen. Da er nærlekeplasser og
kvartalslekeplasser inkludert i tomtearealet, mens ballfelt ikke er medregnet da det er erstattet på
annen tomt. Byggehøyder og volumer er tilpasset krav om 50% sol på uteoppholdsareal høst- og/ vår
jevndøgn kl 15.00.
Felt K1+K2 – Kontor/Kombinert formål:
I områder med kontor/kombinert formål reguleres utnyttelse på ca. %-BRA= 340% (Felt K1) og ca.
%-BRA=280% (Felt K2), som til sammen muliggjør ca. 54.000m2 BRA. Beregner man utnyttelsen
totalt for de to feltene blir utnyttelsen tilnærmet lik ca. %-BRA =300%. (Utnyttelsen lå noe lavere
tidligere i planfasen, men etter at man tilrettela for et 4. spor for jernbaneverket er tomtene blitt mindre
mens prosjektet er uendret).
Næringsbebyggelsen er foreslått oppdelt i flere sammensatte volumer med ulike byggehøyder, mens
en lavere «servicebygning» blir del av den større grønne vollen langs jernbane og vei.
Det er gjort en studie i forbindelse med konsekvensutredningen av ulike volumoppbygginger for å
finne frem til det kontorkonseptet som virker minst tett/kompakt på tomta og i omgivelsene. Det valgte
konsept som ligger til grunn for reguleringen er det alternativet med flest volumer, lite fotavtrykk og
størst variasjon i byggehøyder (fra 5 -16 etg). De 6 volumene utgjør også naturlige byggetrinn, og gir
robusthet i forhold til endringer i marked og behov. Den totale byggehøyden på volumene er innpasset
slik at de ligger i linje med/nedenfor høydene mellom Vålandshaugen og Varden (på tvers i
landskapsrommet).
Figur 5.8, Landskapssnitt Vålandshaugen-Varden med planlagt prosjekt
Etterskrift:
I revisjonene etter offentlig høring er utnyttelsen ikke nevneverdig endret (kun mindre justeringer/
reduksjon i boligformålene), mens byggehøydene er omarbeidet i næringsdelen (K1 og K2).
-Næringsbyggene er tilpasset omkringliggende bebyggelse ved at de er ytterligere brutt opp i flere
mindre sammensatte volumer med skråtak. På plankartet er det nå regulert inn 11 stk ulike
maksimum gesimshøyder der den høyeste gesimshøyden nå er på kote+52.0. (mot tidligere k+67.0).
Dette er gjort gjennom å redusere høyder i etasjeoppbyggingen samt at antall etasjer er redusert. En
reduksjon på 15 meter tilsvarer 4 høye kontoretasjer eller 5 boligetasjer. I tillegg reduseres høydene
ved at høyeste punkt ikke lenger er en større flate, men et punkt på en skrånende flate. Nærings- og
boligbebyggelse er således med på å skape et sammenhengende bylandskap der man får flere utsyn
49 mellom volumene og ingen enkeltbygninger fremstår som større «signalbygg». På bakkeplan i K1 er
det lagt inn en åpen gjennomgående passasje i nederste etasjer og på K2 reguleres inn 2 frittstående
bygg med passasje mellom.
-Boligområdet B1 er noe endret i orm og redusert i m2 (ca 1000m2) for å tilpasse seg eksisterende
kystkontur og mindre fylling ut i sjø.
Boligomådet B2 er noe redusert i m2 (ca 1000m2) da det midterste bygget er fjernet for å skape et
større og mer sammenhengende MFUA, samt legge til rette for mer lys og luft mellom byggene.
Figur 5.9, Landskapssnitt Vålandshaugen-Varden med planlagt prosjekt – revidert 27.03.2015
Funksjoner/Innhold
Totalt sett kan hele planområdet bygges ut med inntil 90.000m2 (arealer under terreng ikke
medregnet). Planområdet er svært godt egnet til hovedformålene kontor og bolig, og andelen av disse
er fordelt ca. 60/40 på området.
Felt K1+K2 – Konto/Kombinerte formål
«Næringsclusteret» vil markere Paradis som sted og gi rom for inntil 3.000 nye arbeidsplasser på
kollektivknutepunktet fordelt på en stor eller flere mindre leietakere. I anlegget er det lagt til rette for
inntil 3.000m2 forretning på bakkeplan, hvorav 1.500m2 til en dagligvare, som i hovedsak skal betjene
området. Tilsvarende tillates 3.000m2 også til privat eller offentlig tjenesteyting slik som f.eks
treningssenter, frisør, kontorer for lege, tannlege, fysioterapeut og lignende. Det er nedfelt i
bestemmelsene at bevertningsformål skal plasseres slik at den kan bidra til aktivitet og offentlig bruk
langs turdrag/havnepromenaden. Det legges opp til sambruk av kontorkantine med ordinær cafe- og
restaurantdrift.
På Felt K1 og K2 blir den langsgående grønne vollen i prosjektet en konstruksjon og bygning med
funksjoner inni. Det er planlagt et større sykkelparkeringsanlegg og funksjoner som naturlig tilhører
dette vil være sykkelverksted, sykkelshop etc. En mulig ny energisentral er også foreslått plassert i helt
nord i vollen. Byggegrensene mot Strømsbrua overholdes for ordinære bebyggelsesformål, mens
gang- og sykkelvei, sykkelparkeringsanlegg foreslås tillatt i hele strekket.
Felt B1+B2 – Bolig:
Det er i reguleringen satt en maksimum grense for 450 boliger. I skisseprosjektet er det inntegnet 416
boliger med ca gj. snitt 75 m2/leil eks.fellesareal og sportsbod (i kjeller). Boligsammensetning i
skisseprosjektet er som følger:
Leilighetsfordeling
2-roms
3-roms
4-roms
5-roms
totalt
Bolig B1
61
36
36
31
164
Bolig B2
66
90
69
27
252
Figur 5.10, Boligstørrelser og antall soverom iht skisseprosjektet.
<55m2
57
25
>55m2
107
227
I boligområde B1 er det satt av to mindre fellesarealer (tilsammen 300m2) på bakkeplan ut mot
havnepromenaden som kan være felleshus, klubbhus, kajakkutleie eller leies ut til grupper som har
friluftsinteresser på vann.
50 Andre tilbud:
Tidligere i planfasen hadde planområdet større utstrekning i nord og inneholdt da også en skole. Dette
ligger ikke lenger inne i planen så skole- og/ barnehagetilbudet følger dagens situasjon beskrevet i
kap.4.3. Marinavirksomheten har fått regulert inn landfeste i planområdet og det beregnes at dette,
sammen med den offentlige havnepromenaden, vil skape mye aktivitet utover regulerte funksjoner.
Etterskrift:
-antall m2 forretning er endret il 2500m, og andel nærbutikk til 1.000m2 iht krav i overordnede
planer, og innarbeidet i reguleringsbestemmelsene.
-den grønne vollen ble fjernet for å få til en større tomt /høyere BYA ifm revisjon av K1 og K2.
Funksjonen beskrevet er allikevel beholdt i et mulig «servicebygg» og sykkelparkering lokalisert på
bakken.
-Boligandelen er noe redusert i revisjonsarbeidet, men ikke mer enn 10%. I skisseprosjektet vil dette
utgjøre ca 380 boliger i stedet for 416. Leilighetstyper og leilighetsfordeling følger som i tidligere
skisseprosjekt det er derfor ikke laget et nytt skisseprosjekt av B1 og B2 ifm 2.gangsbehandling.
Landskap/Offentlige rom
Hovedgrep:
Hovedideen rundt offentlig rom har helt fra parallelloppdraget vært å endre turdragets forløp slik at
den knyttes direkte inn på ulike «steder» i prosjektet og er med på å differensiere og tydeliggjøre
offentlige rom i forbindelse med disse. Disse rommene skal tilby et mangfold av byrom og
møteplasser for ulike aktiviteter på land og på vann, lek, handel og kultur, men også rolige strekninger
for hvile og avkobling. I tillegg til havnepromenaden/turdraget er det definert 4 klart ulike offentlige
rom: «Lobby», «Brygga», «Holmen» og «Marinaen». Lobby og Marina er byrom med harde flater og
atkomster, drop-off, parkering o.lign., mens Brygga og Holmen er bilfrie og mer «grønne» rom.
Brygge og Holmen er direkte tilknyttet uteoppholdsareal f_Uteoppholdsareal1 og 2 der
kvartalslekeplassene er lokalisert. Innerst, mot vest, ligger den grønne vollen som skjermer alle
arealene mot jernbane, vei og støy.
«Havnepromenade»/Turdrag:
Havnepromenaden er et bredt turdrag som enten står på pæler i vann, ligger inne på land (innenfor
Hillevågsholmen) eller er en del av den naturlige «strandsonen». I hovedsak er turdraget foreslått med
varierende høyde fra mellom k+2.0 og k+3.0, beplantet og differensiert for å (vind)skjerme enkelte
områder og for å skape variasjon. Syd for Felt B1 er det foreslått beplantningskasser for å skjerme
mot vind og mot boligene i første etasje. Bebyggelse og landskap i FeltB2 er hevet en halv meter opp
fra havnepromenaden, og bakkeplan er vindskjermet med gjerder så her er promenaden tenkt åpen
uten trær, og med et lavere nivå som tar deg nærmere vannflaten. Mens øst for bebyggelsen i K1 og
K2 er trerekken langs Hillevågsvannet forlenget forbi for å vindskjerme uterom og, sammen med
grønn voll og næringsfasader, være med på å lage en innramming av rommet under broa.
Det er langt opp til en dedikert gang- /sykkelvegrute (Gandsfjorduta) som er tenkt plasser i midten av
turdraget. Dette for å muliggjøre en buffer mot boliger og en lavere, nedsenket del ned mot vannet.
Hele turdraget er universelt utformet, og innerst skal ca 2/3 av turdraget alltid være på k+3.0 for å
sikre at deler av turdraget alltid vil være over vann ved ekstremvær.
«Lobby»:
Arealet under Strømsbrua blir utnyttet som en stor utendørs lobby for hele kontorclusteret og
tilhørende funksjoner. Lobbyfunksjonene inkluderer alle hovedinnganger, drop off, taxi, elbil
parkering, sykkelparkering og varemottak og de er med på å definere bruken og utformingen av
rommet. En drop off i form av en rundkjøring mellom K1 og K2 sørger for lik tilgjengelighet for
begge bygg, og parkeringsanlegg i kjeller og enkel trafikkavvikling. Rundkjøringen er utformet som
en perfekt sirkel og blir midtpunkt i mønsteret på byrommets gulv som er foreslått lagt med naturstein
i et radialt mønster. Lobbyrommet vil først og fremst være et rom for bevegelse, men vil også ha
enkelte steder for å sitte ned og ta en kaffe med kollegaer og vente på transport etc. På bakkeplan i
byggene legges det til rette for funksjoner som frisør, kiosk, renseri o.lign som vil være med på å
aktivisere byrommet. Det er ikke grøntanlegg på bakkenivå i Lobbyen, men det er gjort et
51 grøntflatefaktor regnskap som tilsier at man på tomt K1 og K2 kan oppnå en faktor på ca. 0,3 med
grønn voll, enkelte trær og grønne tak. Dette er beskrevet nærmere i skisseprosjektet som følger som
vedlegg til saken.
«Brygga»:
Brygga er et offentlig rom som defineres av en mindre «bukt» der vannet trekkes inn og lager et fysisk
vannskille mellom nærings- og boligbebyggelse. Her foreslås trappinger og et amfi slik at
havnepromenaden kommer helt ned til stille vann og dette kobles rett opp til f_uteoppholdsareal 2. På
sydsiden av K1 er det foreslått kantine og ordinær cafe-/og restaurantdrift som kan ha uteservering på
promenaden der det vil være sol store deler av dagen. På brygga er det tenkt at enkelte båter som f.eks
Charterbåter, Teaterbåter, taxibåter o.lign kan få lov til å legge til, og det er også foreslått et
påkoblingspunkt for kabelferje over til marina arealene på Storhaugsiden.
«Holmen»:
Hillevågsholmen er tilnærmet det eneste eksisterende naturelementet på tomta og skal bevares så langs
det lar seg gjøre. Det litt knudrete neset kan bedre tilgjengeliggjøres ved at noe vegetasjon/busker
fjernes, og større «svaberg» kan komme til syne slik at man også kan sitte og oppholde seg på holmen.
Men holmen skal fremstå med stedsegen vegetasjon, og bør ha en del vegetasjonen da den er med på å
vindskjerme arealene innenfor. Hillevågsholmen var tidligere, før utfyllingen på Paradis, en
frittliggende holme, mens i dag sklir den litt utflytende ut i turdraget på utfyllingen. Med det nye
foreslåtte turdraget med tredekke vil holmen igjen få en klar avgrensning og komme tydeligere frem
som et unikt element. Sammen med turdraget, kvartalslekeplassen på f_uteoppholdsareal 1, og det
åpne gårdsrommet under Felt B1 er Hillevågsholmen med på å sette karakteren på en stor og variert
møteplass.
Figur 5.11, Bilder av Hillevågsholmen.
Figur 5.12 Perspektiv fra Turdraget/Havnepromenade/Hillevågsholmen
52 «Marina»:
Helt syd i planområdet reguleres inn et gatetun langs turdraget som skal betjene aktivitet og funksjoner
i forbindelse med påkoblingspunkt for en planlagt ny småbåthavn. Gatetunet skal ha et hardt dekke
som tåler drop-off med større kjøretøy og er utformet med en innkjøring og en utkjøring slik at trafikk
på arealet blir enveiskjørt. Den grønne vollen videreføres også her og skjermer gatetunet fra Consul S.
Bergesens vei. Gatetunet skal også brukes som drop-off til boligfelt B1.
Uteoppholdsarealer Bolig:
Det er regulert tre typer uteoppholdsarealer i planen, et for Boligfelt B1 og to for boligfelt B2.
Arealene skal romme kvartalslekeplasser som er del av det totale MFUA for boligområdene, samt
offentlig gangforbindelser langs grønn voll og tverrforbindelser ut på Turdraget. Boligfelt B2 har i
tillegg til felles uteoppholdsarealer også et uteoppholdsareal 3som kun er felles for gårdsrom mellom
to og to bygninger. Kvartalslekeplassene er tenkt som «naturlekeplasser» med permeable flater og uten
ballbinger og andre harde overflater som skaper generende støy for boligene. Ballfelt er planlagt
erstattet på annen tomt (H45 i Kdp). Uteoppholdsarealene er delvis plassert på terreng og delvis på
lokk. For begge boligfeltene med tilhørende uteoppholdsarealer er det angitt et krav om en
grønnytefaktor på 0.6 og et krav om 25m2 MFUA per boenhet skal oppfylles. Arealregnskap på
uteoppholdsarealer og grønnytefaktorer er ytterligere beskrevet ift skisseprosjektet som er vedlegg til
denne saken. Utregningene følger modellen som er utviklet i Malmø ifm utbyggingsområdet B01. Ved
en maksimum utbygging skal følgende lekeplasser og MFUA inkluderes:
BRA
enheter
Krav MFUA
Sandlekeplasser
B1 14.400 m2
180 stk
4500 m2
7 stk a 150m2/1050m2
B2 21.450 m2
268 stk
6700 m2
11 stk a 150m2/1650m2
Figur 5.13, krav til MFUA og antall lekeplasser i prosjektet iht maks utbygging
Kvartalslekeplasser
1 stk 1500 m2
1 stk 1500 m2
Figur 5.14, referanser på kvartalslekeplasser som «Naturlekeplasser»
Etterskrift:
-Det er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene at Havnpromenaden/turdraget i størst mulig grad skal
være et grønt turdrag med utfylling og ikke harde dekker fundamentert på pæler. Dette reduserer bruk
av plantekasser, og legger til rette for større grad av vegetasjon.
-Sammenheng i strandområdet er blitt tydeligere da boligprosjekt B1 er redusert og trukket lenger inn
på eksisterende grunn hvilket gir en mer kontinuerlig visuell opplevelse av turdraget.
-Gandsfjordruta er flyttet ut av turdraget og lokalisert langs nye Consul Sigvald Bergesens vei.
-Bebyggelsen på B1 og B2 er nå hevet 1.5 meter over terreng hvilket tydeliggjør Turdraget som
offentlig ytterligere.
-Boligområdet B2 har fått et mer sammenhengende uteoppholdsareal som kan gi en mer optimal
plassering av sandlekeplasser ift sol og skygge. Alle utearealer har fått nye betegnelser på plankartet.
53 Figur 5.15, Nye referanser på turdrag
Byggegrenser mot jernbane
Det har i planfasen vært dialog rundt byggegrenser mot jernbanen og planforslaget viser nå
byggegrenser mot jernbane (midtlinje 3. spor) for boligområder: 25,0m, for næringsbygg 15,0m med
unntak av næringsbygg i hensynssonen som er satt 45,0m. Det er utført målinger av vibrasjonsnivåer
fra togtrafikk som viser at det ikke forventes vibrasjonsnivåer over anbefalt grenseverdi i planlagte nye
bygninger.
Etterskrift:
-I tillegg har avstandskrav mellom kant vei og jernbane blitt utredet. Avstand mellom kant vei og
jernbane (midtlinje 3. spor) skal våre 9,0 meter. Der sportrase ligger høyere enn 2.5 meter over vei
frafaller avstandskravet. Korrekte avstander er innarbeidet i prosjektet.
5.4 Estetiske kvaliteter/Utforming
Identitet
Målet med prosjektets utforming er at det skal gi særpreg og identitet til sted og omgivelser, samtidig
som det tilpasser seg eksisterende strukturer og landskap. Strømsbrua er i dag en visuell barriere i
landskapsrommet og tas som en gitt og irreversibel parameter. I stedet for å bygge igjen denne
barrieren med tilsvarende høy bebyggelse foreslås en høyere bebyggelse på begge sider av broa som
heller markerer dette punktet. Paradisområdet ligger også atskilt på en flate mellom vann og jernbane
og vil ikke naturlig kunne bli en direkte fortsettelse av bebyggelsesstrukturer på åssidene. Fra innerst i
Hillevågsvatnet og ut til Torsnes kan flaten over tid bebygges av mange ulike prosjekter som alle kan
tilpasses den enkelte situasjon og gi ulike byrom og opplevelser. På Paradis sør eksemplifiseres dette
med tre helt ulike prosjekter;

en komposisjon av kontortårn som markerer knutepunktet og innsnevringen og todelingen av
vannflaten og det store landskapsrommet

en lavere småblokkbebyggelse som simulerer boligteppet» i øst og vest og tilpasser seg
landskapsrommets tverrsnitt

et boligkvartal som «speiler» åssiden over på en skrånende takflate og danner en ny kontrasterende
vegg mot vannflaten der landskapsrommet er på sitt bredeste.
Til sammen danner de tre prosjektene stor variasjon i type, skala og proporsjoner som, sammen med
prosjektenes ulike posisjonering/vridning i plan, gir ulike romdannelser mellom byggene både i nærog/fjernvirkning.
54 Figur 5.16, aksonometri med 3ulike konsepter for bebyggelse (fra høyre: B1, B2, K1/K2)
Etterskrift:
-Prosjektet består fortsatt av ulike prosjekter med ulik identitet, men de har et mer lignende og
sammenhengende formspråk gjennom bruk av skrå takflater. K1 og K2 kan også i større grad
betraktes som ulike prosjekter og ikke som et større anlegg hvilket gir 4 ulike konsepter for
bebyggelse, B1, B2, K1 og K2.
Figur 5.17, aksonometri med 3ulike konsepter for bebyggelse (fra høyre: B1, B2, K1/K2)- revidert
27.03.2015
55 Felt B1 – Bolig:
Boligkvartalet er tenkt kledd i tegl i en varm gråtone, og med hvite vindusinnramminger. De to største
fasadene mot offentligheten/havnepromenaden er tenkt med to ulike uttrykk for å gi bygget mer
karakter og bryte opp opplevelsen av byggets størrelse og fasadelengden sett fra sjøen. Den ene
fasaden har utkragede karnapper som maksimerer utsikt mot fjorden, og den andre utenpåhengte
balkonger i et mønster der balkongene er forskjøvet i forhold til hverandre. Første etasje i bygget er
åpent mot Hillevågsholmen og nærlekeplassen for å skape en kontinuitet mellom de ulike
uteoppholdsarealene. Resterende 1.etasje fungerer som en vindskjerming for de samme arealene. Det
indre «gårdsrommet» i kvartalet er tenkt som et mykt sanddynelandskap som varierer mellom
sandlekeplasser og «øyer» med prydgress som hoved vegetasjon. Mot vest har leilighetene i 1 etasje
forhager og egne private inngangssoner, mens resterende inngangssoner er inne fra gårdsrommet. Alle
leiligheter har egen balkong/uteplass og på taket er det mulighet for overlys og private og/eller felles
takterrasser. Taket er tenkt kledd med båndtekking i samme farge som teglsteinen. Hele kvartalet er
«vridd» i plan slik at ingen hjørner i kvartalet ligger nord-øst som gir dårlige lysforhold i leiligheter.
Figur 5.18, Bolig B1 - Skissemodell, fasadeutsnitt og referanse på uterom
Etterskrift:
-Boligområdet B1 er noe endret i form, og redusert ca 1000m, for å tilpasse seg eksisterende
kystkontur og således mindre fylling ut i sjø. Samtidig er prosjektet løftet opp 1.5 meter over offentlig
turdrag for å skape et tydeligere skille mellom fellesarealer og offentlige arealer, legge til rette for
balkonger også på nedre plan, samt forenkle konstruksjon av underjordisk p-anlegg.
Felt B2 – Bolig:
Småblokkbebyggelsen er en tett, medium lav bebyggelse fordelt på 12 bygg som igjen er satt sammen
av et 4-etasjers og et 6-etasjers «grunnvolum» med tilnærmet kvadratisk grunnflate. Grunnvolumene
er forskjøvet i forhold til hverandre for å minimere fasadelengden. To og to bygg er samlokalisert
rundt et semiprivat, inngjerdet hagerom der nærlekeplass og alle inngangssoner er plassert. Byggene
speilvendes i plan slik at de de ulike byggehøydene skaper variasjon i taklandskapet samtidig som
sollys ned på uterommene maksimeres. Husene er tenkt bygget i tre og være malt i lyse /hvit farge, og
vil gi assosiasjoner både til «trehusbyen» i sentrum, men også til de større villastrøkenes på Våland og
Storhaug. Hvert bygningsvolum er tenkt med skrå takflater som kan være dekket med båndtekking
eller taksten. Balkonger er derfor utformet som «Bris Soleil» (en permanent avskjerming med ca 2
meter dybde) i store felter i hele, eller deler, av fasadene. Disse feltene er foreslått plassert i ulike
himmelretninger, avhengig av byggets plassering i planen, og vil gi variasjon i detaljering og
opplevelse av veggene som avgrenser uterommene. Uterommene skal variere mellom et avgrenset
semiprivat rektangulært hagerom til et mer organisk og designet felles uteoppholdsareal.
56 Figur 5.19, Bolig B2 - Perspektivmodell, referanse på fasade og vegetasjon i uterom
Krav til sollys på utearealer satt i KP oppfylles, mens rommeligheten (avstanden mellom
bygningsfasader mot boligenes uteareal sett i forhold til bygningens høyde) vil bli tettere enn
for eksempel med en vanlig kvartalsstruktur, og avstanden fra fasade til fasade mindre enn 1,5
ganger gesimshøyden.
Figur 5.20, Bolig B2 – Rommelighet i uterom/gårdsplass mellom to volumer i samme boligfelt.
Etterskrift:
-Boligområdet B2 er noe endret i form, og redusert ca 1000m2, ved at et bygg er tatt ut og et bygg er
snudd i situasjonsplanen. Dette for å skape et større og mer sammhengende MFUA på tomten.
Samtidig er prosjektet løftet opp 1.5 meter over offentlig turdrag for å skape et tydeligere skille
mellom fellesarealer og offentlige arealer, legge til rette for balkonger også på nedre plan, samt
forenkle konstruksjon av underjordisk p-anlegg.
Felt K1+K2 – Kontor:
Kontorbebyggelsen består av en komposisjon av 6 volumer med ulike etasjehøyder (fra 5 til 16
etasjer). Bygget vil bli svært synlig og vil måtte ha en fin detaljering og et tilnærmet «klassisk» og
tidløst formuttrykk som kan bestå over tid uten å virke utdatert om noen år. Volumene har derfor fått
en enkel rektangulær geometri, mens det er forskyvinger i plan og variasjon i høyde, som skal gjøre
designet stedspesifikt og unikt. Det er derfor søkt stor variasjon i høyde (og det er i
konsekvensutredningen konkludert med inntil 16 etasjer) for å kunne få så stor kontrast mellom
volumene som mulig. Stor kontrast gir også større luftrom mellom byggene og flere siktlinjer gjennom
anlegget.
Basis for komposisjonen er at jo høyere bygget er jo mindre fotavtrykk skal det ha, og at høye tårn er
lokalisert slik at de ligger utenfor siktlinjen S2 i Kdp. Innad i hvert felt kan tre og tre volumer kobles
sammen på bakkeplan, men skal være forskjøvet i forhold til hverandre for å skape et mangefasettert
57 og variert fasadeliv (nærvirkning), samtidig som det gir lys- og dybdeforskjeller på anlegget i
fjernvirkning. Nær og fjernvirkninger er ytterligere utdypet i KU.
Fasadeprinsippet for alle bygningskroppene er basert på et vertikalt mønster i stål og glass på alle
volumenes sider slik at de ser slankere ut. Innenfor dette mønsteret etableres en horisontal variasjon i
rytmen mellom enkle og dobbelhøye rom, slik at bygningene oppfattes som lavere enn hva de er i
virkeligheten. Fasadene i første etasje er i fullt glass og åpner for fellesfunksjoner mot omgivelsene og
plassen under brua. Toppetasjene er luftige dobbelthøyde rom med generøse fellestakterrasser og
mulighet for beplanting.
Figur 5.21, skisser på alternative fasadekonsepter
Figur 5.22, eks på referanseprosjekt, The Roche
Etterskrift:
-Næringsbebyggelsen på K1 er endret fra å være 3 volumer til å bli en komposisjon av 6 lavere
volumer. Volumene varierer i høyde (3- 10 etasjer) og et volum er på høyde med broa og gir utsyn til
fjorden fra Strømsbrua. De ulike volumene lager mindre triangulære lommer langs fasadene slik at de
brytes opp og fremstår som mindre flater mot omgivelsene. På bakkeplan er det regulert inn en åpen
passasje gjennom bebyggelsen. Takflatene er tenkt dekket med solceller, sedum (grønne tak) eller
benyttet som terrasser.
Figur 5.23, Revidert skissemodell, fasadeutsnitt og referanse på fasade
-Næringsbebyggelsen på K2 er endret fra å være 3 volumer til å bli en komposisjon av 2 frittstående
bygg, hver satt sammen av 2 volumer. Volumene har alle skrå takflater som varierer i høyde ifra 5-13
etasjer. De to byggene lager et mindre gårdsrom mellom seg hvor også en åpen passasje trekkes
igjennom. Også på K2 er takflatene er tenkt dekket med solceller, sedum (grønne tak) eller benyttet
som terrasser.
58 Forhold til Strømsbrua
Det er i forbindelse med konsekvensutredningen angitt andre mulige volumoppbygginger av
kontoranlegget med ny og utvidet bro som også kan fungere som et byrom/bygate. Dette er ikke
foreslått regulert nå, men ligger inne som muligheter og fleksibilitet i prosjektet. I første omgang vil
eksisterende bro bestå og det er antatt at undersiden av broa må forskjønnes i forbindelse med
utbygging. Det er i forslaget foreslått at hele undersiden males og gis et helt nytt belysningskonsept.
Det er også angitt at betongfundamentene som stålsøylene hviler på kan «pakkes inn» og
transformeres til benker/gatemøbler eller lignende. Det er også tenkt at midlertidige paviljonger,
installasjoner og kunst skal være med på å heve området under broen til en attraktiv «corporate lobby»
- i tillegg til all bruk og aktivitet.
Figur 5.24, eks på hvordan ny bro kan integreres og «lobby» flyttes opp på gateplan.
Figur 5.25, perspektiv fra «lobbyområdet» slik det foreligger i planforslaget
Etterskrift:
-Forholdet til Strømsbrua, eller konseptet med «lobby for næringsvirksomheten» er ikke endret, men
plassen er blitt noe mer åpen da en passasje er lagt inn under (K1) og mellom byggene (K2) og
således skapt en noe mer porøs bakkeplan situasjon som også kan oppleves mer offentlig.
Felt S1- Grønn voll/«Servicebygning»:
På Felt S1 blir den langsgående grønne vollen en konstruksjon og bygning med funksjoner inni.
Bygget er tenkt utformet med grønt dekke der det er mulig/hensiktsmessig slik at det oppleves som en
fortsettelse av landskapsvollen lenger syd på området. I området under byggegrenser mot Strømsbrua
har vollen en lav, men bred, panoramalignede åpning som er «inngangen» til området. Inn mot
næringsanlegget skal vollen være en grønn skråning, mens ut mot Consul S. Bergensens vei får vollen
59 en rett fasade som tilrettelegger for dagslys inn i et sykkelparkeringsanlegg og andre arealer. Denne
fasaden vil markere og lyssette inngangssonen og skape variasjon i vollen langs Consul S. Bergesens
vei. Oppe på vollen skal det være rekkverk i forbindelse med gang- og sykkelvei som skal være
stålnett og vaiere som kan tilrettelegges for klatreplanter.
Figur 5.26, referanser på «grønne konstruksjoner»
Figur 5.27, 3d Skisse av «Servicebygget», sett fra vest
Figur 5.28, 3d Skisse av «Servicebygget», sett fra øst
Etterskrift:
-Grønn voll utgår i sin helhet fra prosjektet og tilgjengelighet opp til stasjonen er erstattet med heis,
trapp og rampe 1:10 i et servicebygg nord for Strømsbrua.
5.5 Tekniske løsninger
Vann og avløp
Det finnes per i dag kun 1 vannledning syd for Strømsbrua langs Consul S. Bergesens vei (VA kart
fra SK datert okt 2013). Det er avmerket tre hydranter på denne strekningen. Når det gjelder nye
tilknytningspunkt for vannforsyning så må dette avklares med Stavanger kommune og brannvesenet
med tanke på forsyningssikkerhet og kapasitet i forhold til brannvannsdekning. Dette vil bli avklart til
2.gangs.behandling.
60 Overvannshåndtering:
Analyse av eksisterende vannveier og plan for fremtidige flomveier:
I følge Stavanger VA (telefonsamtale 31.10, med Vann- og avløpssjef Jarle Furre) foreligger det ingen
analyse av eksisterende flomveier i nedslagsfeltet ovenfor Paradis. Det kan ikke rapporteres om noen
kjent flomproblematikk i området og det var ingen registrerte flomhendelser under seneste ekstreme
nedbørshendelse, 3. august 2013. Av naturlige vannveier ligger bekkefaret fra Mosvatnet i rør sør for
planområdet. Men i plansaken og i en fremtidig situasjon er det antatt at oppstrøms i nedslagsfeltet
vurderes urbant flomvann i hovedsak å samles på tette veiflater og følge kantstein i vegens fallretning.
Overvann fra ovenforliggende områder anses dermed ikke å påvirke planområdet. Innenfor
planområdet planlegges det for trygge flomveier knyttet ned til sjøen, med særskilt hensyn tatt ved
nedkjørsler og kjellere med inngang fra bakkeplan.
Figur 5.29, Nye planlagte flomveier
Beregning av overvannsmengder fra området (Dagens- og fremtidig situasjon der framtidig
klimapåtrykk hensynstas):
Dagens situasjon viser at området er flatt, for en stor del asfalterte fyllmasser. Takvann og avrenning
fra tette (asfalt-) flater ledes til separat overvannssystem med utslipp til Hillevågsvannet (VA kart,
Stavanger kommune). På permeable flater infiltrerer nedbøren grunnmassene og strømmer ut i
Hillevågsvannet. I henhold til innledende miljøkartlegging av Paradisområdet (Sørlandskonsult for
ROM Eiendomsutvikling, 2002) gjør gode vannførende evner i grunnmassene at grunnvannstand stort
sett varierer med tidevannet. I dag ligger området 2-3m over havnivå. Basert på dette vurderes dagens
avrenningskoeffisient i henhold til Kommunaltekniske normer for vann- og avløpsanlegg til c0,80.
Dette betyr i praksis at 80 % av regnet må håndteres som overvann.
En utbygging innebærer en økt grad av tette flater, inkludert parkeringskjeller under en større del av
området. Ved å etablere felles utearealer med jorddekke over parkeringsarealer, samt etterstrebe en
høy grønnytefaktor generelt, begrenses overflateavrenningen ved at grønne tak og dekker kan ta opp
ca.25 % av korttidsnedbøren (Bent Braskerud, NVE, skred- og vassdragsdagene 2010). I henhold til
Kommunaltekniske normer for vann- og avløpsanlegg vurderes felt B1 og B2 generelt som
Leilighetsområde med c0,80 og felt K1 og K2 som Bykjerne med c0,90. Den utregnede midlere
avrenningskoeffisient er 0,8 for alle felt. Dette innebærer at samme midlere avrenningsgrad som i dag
opprettholdes.
Som maks dimensjonerende nedbørsmengde benyttes et gjentaksintervall på 20 år og en varighet på 10
minutter. For å ta hensyn til antatte økte nedbørsmengder fremover er det benyttet en klimafaktor på
1,2. Nedbørsintensitet fra IVF kurve for Stavanger-Madla viser 168,4 l/s*ha.
61 Total avrenning for hvert av planfeltene blir da:
Felt B1: 137,7 l/s, Felt B2: 283,8 l/s, Felt K1: 136,4 l/s og Felt K2: 144,2 l/s
-Konsept/forslag til hvordan fremtidig overvannsmengde kan håndteres med åpne overvannsløsninger
og traseer for flomveier:
‐ Det overordnede avrenningsmønster sikrer at vannet kan renne bort via flomveier på overflaten
uten skadevirkninger i tilfelle overbelastning.
‐ Takvann fra planlagt bebyggelse håndteres lokalt og kanaliseres i åpent system til sjøen.
‐ Adkomstveier, gang- og uteareal utformes med maksimal bruk av permeable flater og med diffus
avrenning til sideareal og oppfanging i overvannssystem
‐ Åpne basseng for fordrøyning, enten med permanent vannspeil (våt fordrøyning) der vannet
inkluderes som positivt landskapelig element, eller tørr fordrøyning, der bassenget er tørt i
tørrværsperioder og kan benyttes til annet formål.
‐ Grønne tak vurderes generelt for alle bygningskonstruksjoner
‐ Rensetiltak på overvannet ved stor trafikkbelastning inkluderer sedimenteringsbasseng og
biologisk renseteknologi (ved ÅDT >10000).
Figur 5.30, Overvannskonsept
Det er i tillegg til disse første undersøkelsene, også stilt krav i reguleringsbestemmelsene om at det i
forbindelse med rammesøknad skal vise hvordan alt overvann håndteres ved infiltrasjon i
grunnen/fordrøyning før det ledes til sjø
Energi/Fjernvarme:
Det er ikke tatt endelig stilling til energiforsyning i planområdet. På planområdet i dag er det etablert
en energisentral der hovedkilden for energiproduksjon kommer fra sjøvann tatt inn via egen
sjøvannskum for kjøleproduksjon (frikjøling). Stavanger Universitetssykehus (SUS) har allerede tatt
denne i bruk og det er tenkt et samarbeid med disse.
I tillegg har LYSE planer om å videreføre en fjernvarmeledning fra Forus, vi a Consul Sigvald
Bergesens vei og langs Paradis Sør til Urban sjøfront. Innsatsfaktoren vil for det meste være
spillvarme fra avfall. Det vil kunne være aktuelt at utbyggingsområdet tilknytter seg på denne
fjernvarmeledningen. En av forutsetningene for bygging er at kommunen legger til rette for det og at
NVE gir konsesjon.
I tidligere planer har det vært aktuelt å anlegge en ny felles energisentral for utbyggingsfeltene med
infrastruktur for fjernvarme og fjernkjøling. Hvis dette blir aktuelt også i denne planen er dette tenkt
plassert i den nordligste delen av den grønne vollen (som ligger utenfor byggegrense mot bro). Dette
samsvarer med LYSEs ønske om at det legges ved Strømsbrua.
62 Evt ytterlige nettstasjoner vil bli plassert langs den grønne infrastrukturvollen i området. Nøyaktig
plassering og antall stasjoner er under utredning hos Lyse og vil bli avklart til 2.gangs.behandling.
Etterskrift:
- Nettstasjoner er avsatt i detaljplanen. Boligområde B1 og B2 får en felles nettstasjon inntil, og på
vestsiden av, eksisterende pumpestasjon, mens næringsbebyggelsen vil ha nettstasjoner integrert i
bygg (plassert i nytt skisseprosjekt for K1 og K2). Det vil også være plass til å plassere en evt
energisentral/ytterligere nettstasjoner ifm servicebygget på S1.
Renovasjon:
Det er tenkt brukt nedgravde avfallsbeholdere som plasseres langs/i den grønne infrastrukturvollen.
Atkomst med renovasjonsbil vil foregå som enveiskjørt gjennomkjøring på gangvei langs vollen, med
start på gatetunet ved marinaen og med sluttpunkt ved varemottak nord på K2. Den nøyaktige
plasseringen vil bli spesifisert ifm med rammesøknad, men maksimum gangavstand fra boliginnganger
skal ikke overstige 100 meter. I forbindelse med rammesøknad er det også satt krav om
renovasjonsplan som viser hvordan håndtering av renovasjon skal utføres både i byggeperioden og
driftsperioden for utbyggingsfeltene.
Etterskrift:
-Renovasjonsanlegg er plassert på plankart og lokalisert så langt ut til kant vei som mulig for å unngå
renovasjonsbiler inne på området, men gang-og sykkelvei blir nødvendigvis liggende mellom
anleggene og kant vei. Det er i midlertidig intensjon i prosjektet at det skal være mulig å hente avfall
uten å stoppe/parkere på hoved G/S –vei. Dette vil bli detaljert i en renovasjonsplan ifm
rammesøknad.
5.6 Tilgjengelighet
Trafikkforhold
Prosjektet legger til rett for økt tilgjengelighet og sammenhengende, attraktive og effektive gater og
ruter for gående og syklende. Prosjektet gir også tydelige løsninger på adkomst til området og
avkjørsler til varelevering, bebyggelse og parkeringsanlegg. Anlegg for gående og syklende følger
krav til universell utforming for funksjonshemmede, bevegelseshemmede og orienteringshemmede.
Det er utarbeidet en egen trafikkanalyse som følger som vedlegg til denne saken. Nedenfor følger
konklusjoner og utdrag fra denne.
Consul S. Bergesens vei:
Planforslaget følger rekkefølgekrav i KDP om at eksisterende Consul S. Bergesens vei’s
avkjøringsrampe på Strømsbrua skal fjernes og hele veien legges om for å frigjøre arealet langs vann
til turdrag. Consul S. Bergesens vei foreslås lagt om langs jernbanesporet og ender i en snuplass i nord
(blindvei), mens den i syd kobler seg direkte på eksisterende veiforløp mot Kullimporttomta. Herfra
føres veien videre over Esso-tomta og videre inn på Sandvikveien inntil den blir stengt og blir en
blindvei også her. Stenging av Consul Sigvald Bergesens vei for gjennom-kjøring for biltrafikk er
også et krav som er satt i KDP. Det er foreslått at Consul Sigvald Bergesens vei og adkomstvegen til
Paradis-sør blir en samleveg Sa2 med fartsgrense 50. Avkjørsler til alle utbyggingsfelt,
parkeringskjellere samt marina blir enkelt og logisk håndtert på østsiden av veien.
63 Figur 5.31, Generelt flytdiagram på tomta
Etterskrift:
Det er nå utarbeidet et flytdiagram som viser hvordan hele paradis kan planlegges hvis man legger til
rette for en atkomst 2 ved «Støtteparken».
Figur 5.32, Generelt flytdiagram hele Paradis (sør og nord) – revidert 27.03.2015
64 Atkomst fra Hillevågsveien
Det er i konsekvensutredningen undersøkt mange alternative atkomstløsninger for Paradis området.
Konklusjonen fra denne utredningen er at planforslaget regulerer atkomst på Felt H26a med undergang
under spor slik det ligger inne i KDP da dette er det eneste alternativet som ikke krever andre, nye og
omfattende politiske og administrative prosesser, samt at denne løsningen er bedre tilpasset stedet og
landskapet enn bro over sporområdet. Atkomsten er utformet som en spiral som skjærer seg nedover i
landskapet på H26a før den går under sporområdet på ca. k+3.00 og dukker fram nede på flaten helt
syd i planområdet. Veiforløp og geometri er koordinert og tilpasset det foreslåtte næringsbygget og
atkomstpunktet i planarbeidet med plan 2486P (Hillevågsveien 24), samt atkomst til andre
eiendommer, og planlagt gang- og sykkelveitilkobling, nord for «spiralen». Atkomstpunktet har en 5m
bred gang- og sykkelvei på yttersiden av «spiralen» for å få stigingsforhold 1:20. Gang- og
sykkelveien foreslås separert mellom bil og sykler med kantstein og likeledes mellom gående og
syklende («dansk modell»). Det foreslås også regulert inn flere snarveier fra fortau i Hillevågsveien
ned på fortau i atkomstpunktet uten å ta hele runden i «Spiralen». Adkomstpunktet utfordrende ift tett
grensesnitt mot tilgrensende tomter samt at bredden på H26a er avkortet med ca.15 m i Plan2486P.
Figur 5.33, utsnitt av atkomstpunktet, fra forslag til plankart
Gandsfjordruta:
Gandsfjordruta skal ha en regional funksjon og er i prosjektet lokalisert i turdraget og iht til Kdp. Først
ble sykkelruta foreslått langs jernbanen, men ble senere anbefalt endret av SK da ruta allikevel måtte
gå langs fjorden. Ruta skal være tydelig offentlig (i likhet med resten av turdraget) og bredden på ruta
er satt til minimum 4,5 meter og avgrenset fra andre deler av turdraget med et eget dekke og/eller
kantsteinskant. Det er i illustrasjonsprosjektet vurdert som unødvendig å separere ytterligere mellom
gående og syklende da turdraget, i tillegg til vegetasjon, alltid vil kunne tilby ytterligere et gangstrøk
og bevegelseslinjer på sin totale 18 meters bredde. Det foreslås en plassering av ruta midt i turdraget
for å kunne muliggjøre en buffer mot utbyggingsområdet og nedtrappinger mot sjøen, men den
endelige plasseringen, bredde og utforming foreslås gitt ifm utomhusplan. Hovedrutas linjeføring
følger den nye avgrensningen til de ulike utbyggingsområdene slik det blir naturlig at ruta må gjøre i
mer urbane områder. Paradisområdet vil i fremtiden være en del av et utvidet sentrum og det er
naturlig da at Gandsfjordruta må følge byens bebyggelsesstruktur i større grad enn i rette strekk slik
den kan i mer grønne strandområder med lite utbygging. For raskt syklende/transportsyklister som har
som prioritet å komme fort frem er det regulert inn en egen gang- og sykkelvei på østsiden av Consul
Sigvald Bergesens vei der biler, syklende og gående er separert med kantsteinskant («dansk modell»).
65 Figur 5.34, eks på snitt og referanser, Turdraget
Etterskrift:
-Hovedruten for sykkel er nå lagt sammen med CSB vei som antydet i revisjon av KP, men ikke som
tosidige sykkelfelt. Det er i stedet lagt en 5,5 meter bred gang- og sykkelrute (3,0 meter til sykkelfelt og
2,5 meter gangvei) på østsiden av veien. Dette fordi det er kun på østsiden det finnes funksjoner som
skal betjenes, samt at et sykkelfelt på vestsiden skaper en trafikksikkerhetsmessig dårlig situasjon der
ruten møter undergang under jernbane.
Figur 5.35, revidert snitt som viser Gandsfjordruta langs CSB vei, ved byggeområde K2.
66 Figur 5.36, revidert snitt som viser turdrag langs Hillevågsvannet, ved byggeområde B1.
Figur 5.37, revidert snitt som viser Gandsfjordruta langs CSB vei, ved byggeområde B2.
Tilgjengelighet til Paradis Stasjon/Strømsbrua:
Planforslaget er avhengig av å etablere en universelt utformet gang- og /sykkelatkomst fra Strømsbrua/
Paradis Stasjon og ned på planområdet. Dette er foreslått løst på oversiden av den grønne vollen på felt
S1. Det er ca.11 meter høydeforskjell fra planområdet opp på brua, og dette krever en 220 meter lang
rampe som svinger seg under og rundt broa og får et tilkoblingspunkt på nordsiden, på samme side
som trapp og heis til Paradis Stasjon. I tillegg er det foreslått offentlig trapp og nord i «servicebygget»
som også kan ta brukere mer direkte opp/ned. Dette vil avhjelpe for brukere som kommer nordfra og
skal opp på broa. Gang- og sykkelveisystemet kobler seg også direkte på 2.etasjen i
sykkelparkeringsanlegget i vollen.
67 Figur 5.38, Ny tilgjengelighet opp på Strømsbrua.
Etterskrift:
-Grønn voll er tatt ut av prosjektet i sin helhet og koblingen til/fra Strømsbrua endret. Det er lagt til
rette for en løsning på nordvestsiden (med trapp, heis og rampe 1:10) samt en på syd østsiden (med
trapp og rampe 1:10). Ny løsning gir kortere avstander til/fra Strømsbrua/ Paradis Stasjon.
Figur 5.39, Ny tilgjengelighet opp på Strømsbrua/Stasjon – revidert 27.03.2015.
68 Forbindelser til Storhaug/Øst:
I forbindelse med planarbeidet er det undersøkt muligheter for flere koblinger av området østover mot
Storhaug. Det er konkludert med to mulige prosjekter, men vises kun som illustrasjoner i plansaken og
reguleres ikke.
Det første forslaget er å lage en spiralrampe for fotgjengere mellom Strømsbrua og Turdraget. Denne
rampen vil kunne ha status som kunstnerisk utsmykning og ikke ha krav til universell utforming da det
allerede skal etableres en UU-forbindelse vest på broa (UU-rampe krever en 240 meter lengde).
Rampen er foreslått som en spiral/helix da den må være selvbærende og ikke kreve direkte
tilkobling/bærepunkt på Strømsbruas konstruksjon.
Det andre forslaget er å etablere en kabelfergetrasè mellom Paradis og Storhaug. Det er foreslått at
denne kan ligge på marinaområdet på Storhaug og koble seg til Turdraget ved felt K1. Kabelferger kan
brukes av byens befolkning etter egne ønsker, uten en fører, og har en kabel som ligger på sjøbunnen
som ikke begrenser atkomst for båt innover Hillevågsvannet. Denne kabelfergen kan således være en
god erstatning for gangbro som gjør det vanskelig for større båter å passere under. I møtet med
småbåtforeningen ble dette forslaget tatt godt imot, og det vil hjelpe på logistikken også for båteiere i
området.
Figur 5.40, Eksempel på førerløse kabelferger.
Etterskrift:
- Det er nå lagt til rette for en kobling opp/ned Stømsbrua på syd østsiden («Sykkelhjulet» med trapp
og rampe 1:10). Ny løsning gir kortere avstander fra Storhaug og ned på planområdet.
Figur 5.41, Illustrasjon og plantegning av «sykkelhjulet» - revidert 27.03.2015.
Gang- og Sykkelvei forbindelser internt på området:
Internt på området er det regulert flere offentlige tverr- og langsgående gang-/og sykkelforbindelser.
Disse utgjør en vev av ulike forbindelser til ulik bruk. Den mest østgående er foreslått med et rett
strekk (rask) 5 meter trase der sykler og gående er separert, samt en 3 meter bred trase som svinger seg
på innsiden i byggeområdet med flere koblinger ut på turdraget.
69 Figur 5.42, Diagram med alle koblinger internt
Etterskrift:
- Gang og Sykkelveistrukturen er noe endret da B1 og B2 er løftet opp til k+4.50 og gang og
sykkelveier gjennom og over Kvartalslekeplasser/uteoppholdsarealer fjernet. Til gjengjeld er en gangog sykkelvei passasje under K1 og mellom byggene på K2 lagt til.
Figur 5.43, Diagram med alle koblinger internt – revidert 27.03.2015.
Biltrafikkgerering:
Sammenlignet med kommunedelplanen er døgntrafikken i planforslaget beregnet til ÅDT 3710
(beregning basert på arealbruk). Dette er en økning på ca. ÅDT 1 055. Økningen består hovedsakelig
av bilbruk tilknyttet boligformålet. Etter utbygging av planforslaget varierer kryssbelastningene
mellom ÅDT 26 000 og ÅDT 34 000 i de 4 kryssene langs Hillevågsveien. Døgntrafikken er størst i
krysset mellom Hillevågsveien og Hillevågstunnelen. Sammenlignet med kommunedelplanen vil den
beregnede trafikken i kryssene øke med ca. 1 – 5% ved gjennomføring av planforslaget og
fremkommeligheten ytterligere redusert i rushperiodene. For at biltrafikken skal bli den samme som i
70 Kdp må reisemiddelfordelingen endres og bilførerandelen reduseres fra 44% til 30%, se også egen
trafikkanalyse fra Norsam AS. I vedlegg til trafikkanalysen vises også at hvis man beregner ny ÅDT i
planforslaget basert på parkeringsdekning blir beregnet ÅDT kun 2344. Dette er en riktigere
beregningsmodell når man opererer med en strengere parkeringsdekning slik det er i planforslaget.
Figur 5.44, Beregnet døgntrafikk (ÅDT) med kdp (t.v.) og økning med planforslaget (t.h.)iht arealbruk
Bilparkering:
Det nye planforslaget legger opp til en lavere norm enn i Kdp, med 0.9 bil per bolig og 0,7 bil per
100m2 næring. Likevel vil planforslaget gi flere parkeringsplasser grunnet økt andel bolig, og ender
opp med maksimum 781 biler. Dette er en økning på ca. 199 flere biler enn et er lagt til rette for i
dagens Kdp, 238 flere boligparkeringer, og 39 færre plasser for næring.
Parkeringsanlegget på K1 og K2 skal tilrettelegges for sambruk med gjesteparkering i planområdet
samt andre funksjoner i området, mens parkering under boligområder er tenkt eksklusivt for boligene.
Alternativ 1 – plan2499P – Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen
BRA kontor
boligenheter
Dekning
Antall plasser
B1
180 stk
0.9 /enhet
162
B2
268 stk
0.9 /enhet
241
K1
28.000 m2
0.7/100m2
196
K2
26.000 m2
0.7/100m2
182
TOTALT
781
Figur 5.45, tabell med antall parkeringsplasser for bil i planprosjektet
Alternativ 0 – gjeldende Kdp – Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen
BRA kontor
boligenheter
Dekning
Antall plasser
(DEL) P12
106
1.0 /enhet
106
3636
0.9/100m2
33
P13
42
1.0 /enhet
42
30528
0.9/100m2
275
P14
17
1.0 /enhet
17
12096
0.9/100m2
109
TOTALT
582
Figur 5.46, tabell med antall parkeringsplasser for bil i KDP
ca. antall m2
4100 m2
6000 m2
4900 m2
4550 m2
ca. antall m2
2650 m2
820 m2
1060 m2
6870 m2
420 m2
2720 m2
71 Etterskrift:
- Med noe reduserte arealer på B1 og B2 og noen færre leiligheter vil bilandelen og trafikk synke noe.
Det er derimot så lite at det ikke er utført nye trafikkberegninger til 2.gangsbehanling.
Sykkelparkering:
Det er regulert for 3 sykkelparkeringer per boenhet og 3sykler per 100m2 næring. Dette utgjør til
sammen 2.850 sykkelparkeringer inne på området. Sykkelparkeringen er delvis plassert i
parkeringskjellere (område B1 og B2), i sykkelparkeringsanlegg (område K1 og K2), eller plassert på
terreng åpent nær innganger, under Strømsbrua eller i sykkelskur langs den grønne vollen.
Alternativ 1 – plan2499P– Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen
BRA
enheter
Dekning
Antall plasser
B1
180 stk
3.0 /enhet
540
B2
268 stk
3.0 /enhet
804
K1
28.000 m2
3.0/100m2
840
K2
26.000 m2
3.0/100m2
780
TOTALT
2964
Figur 5.47, tabell med antall parkeringsplasser for bil i planprosjektet
Alternativ 0 – gjeldende Kdp– Sone 1 - utvidet sentrumsone, Paradis og Jåttavågen
BRA kontor
boligenheter
Dekning
Antall plasser
(DEL) P12
106
3.0 /enhet
318
3636
3.0/100m2
109
P13
42
3.0 /enhet
127
30528
3.0/100m2
916
P14
17
3.0 /enhet
50
12096
3.0/100m2
363
TOTALT
1884
Figur 5.48, tabell med antall parkeringsplasser for bil i KDP
ca. antall m2
594 m2
884 m2
924 m2
858 m2
ca. antall m2
350 m2
120 m2
140 m2
1007 m2
55 m2
399 m2
Varelevering:
Det er svært liten varelevering i området, det er antatt en prosentvis andel på kun 2-3 % av det totale
trafikkbildet. Grunnet denne lave andelen, samt vanskelig forhold for dype kjellere så nære vannet, er
varelevering kun tilrettelagt på terreng, men i lukket anlegg og ikke mot bolig eller uteoppholdsareal.
På Felt K1 er det foreslått to varemottak, et for kontor/kantine og et for dagligvarebutikk med atkomst
fra gateplan i «Lobbyområdet». På Felt K2 er to varemottak lagt på nordsiden av bygget med egen
atkomst utenom «Lobbyområdet».
5.7 Avbøtende tiltak ifm miljø- og /eller risikoforhold
ROS analyse
Parallelt med gjennomføringen av konsekvensutredningen er det gjennomført en ROS analyse for å
avdekke forhold som kan påvirke samfunnssikkerhet -og / eller sårbarhet. Nedenfor følger ROSanalysens konklusjoner og forslag til avbøtende sikringstiltak, og hvordan disse er fulgt opp i plankart
og bestemmelser.
Risikomatrisen I analysen viser 2 røde felt med uakseptabel risiko der tiltak må iverksettes for å
redusere denne ned til gul eller grønn. Og det finnes flere gule felt med risiko som bør vurderes med
hensyn til tiltak som reduserer risiko og noen grønne felt som indikerer akseptabel risiko. Følgende
tiltak er oppsummert som nødvendige i denne analysen:
72 Røde felt:
 Ekstreme nedbørshendelser er forventet å skje hyppigere.
Tiltak: Sikre flomveier ved ekstremnedbør, med utløp til fjorden. Lokal håndtering av
overvann i tilknytning til nye boliger og næringsbygg.

Havnivåstigningen kan føre til at stormflo og bølger på land:
Tiltak: Bygninger plasseres med inngang på kote +3,00 og høyere. Lavere plasserte
bygningskonstruksjoner, slik som parkeringskjellere sikres særskilt mot vanninntrenging
Gule felt:
 Konsentrasjon av radonforekomster kan forekomme.
Tiltak: forekomster må kartlegges på eiendommen og bygg må sikres iht Teknisk Forskrift

Det er registrert forurenset grunn i området.
Tiltak: Videre undersøkelser av omfanget av forurenset må undersøkes ifm rammesøknad.
Foreløpige analyser konkluder med at overflatejorda må skiftes ut eller tildekkes.
Gravemasser kan ikke brukes som utildekket overflatejord.
Forurensede masser som flyttes internt i området må ikke gjenplasseres nærmere sjøen enn der
de ble tatt ut og ikke under kote +1,6.
Følgende tekst er lagt inn i reguleringsbestemmelsene: ”det er ikke tillatt å dyrke
matproduserende vekster i stedlige masser. Der slik dyrking skal foregå, må stedlige masser
skiftes ut eller tildekkes med minimum 1,0m rene jordmasser”.

Vurdering av trafikksikkerhet og atkomst må skje tidlig i prosjekteringen.
Tiltak: trafikksikkerhet og atkomst må detaljeres i utomhusplan og rammesøknad.

Området er utsatt for støy.
Tiltak: det skal etableres støyskjerm langs jernbane.

Naboer kan bli noe plaget i byggefasen ifm med sprengning og grunnarbeider.
Tiltak: Tidspunkt for støyende aktivitet må nøye planlegges og varsles berørte parter.
5.8 Behov for tiltak/service utenfor planområdet
Det vil være behov for følgende tiltak/service utenfor planområdet:
- det er antatt at krav om ballfelt skal erstattes på Felt H45. Premisser rundt dette vil avklares i
en utbyggingsavtale.
- det er foreslått at rekkefølgekravet om opparbeidelse av nytt atkomstpunkt ikke trer i kraft før
man får brukstillatelse på Felt K1 og K2, og at Felt B1 og Felt B2 kan, inntil Felt K1 og K2
bebygges, midlertidig bruke Sandviksveien som hovedatkomst. Evt nye tiltak på
Sandviksveien for å sikre trafikksikkerhet for syklende og gående på denne veien må da
avklares.
- stenging av togtrafikk på jernbanespor kreves ifm opparbeiding av atkomst fra H26a.
Etterskrift:
-Rekkefølgekravet om tidspunkt for opparbeidelse av nytt atkomstpunktet er endret til:
«Før ny hovedatkomst til området er etabler tillates en utbygging i planområdet som gir
tilsvarende ÅDT på Sandviksveien som før utbygging». Begrunnelsen for dette er at ved oppstart
utbygging vil gjennomkjøring eksisterende Consul Sigvald Bergesen og vertikalforbindelse til
Strømsbrau bli stengt. Dette representerer en reduksjon i ÅDT på ca 3.000 for Sandviksveien. Med
bakgrunn i dette vurderes det som forsvarlig å tillate en utbygging i planområdet som gir
tilsvarende ÅDT på Sandviksveien før ny hovedatkomst til området er etablert. Dette vil ikke
utløse nye krav til sikkerhetstiltak for gående og syklende på denne vei.

Planbeskrivelse - Stavanger kommune

Transcription

Similar documents

ROS-analyse - Trøgstad kommune

Planbestemmelser - Trondheim kommune

RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE

Åpent folkemøte - 36 nye omsorgsboliger i Åsen

LAST NED CV - Spir

Last ned Notat oppstartsmote

Les mer - Vestmarka skiskytteranlegg

Kommunestyrets vedtak 31.08.2015