pc hooftstraat

Transcription

pc hooftstraat
P.C. HOOFTSTRAAT
LUXURY RETAIL
THE NETHERLANDS
A Cushman & Wakefield Publication
2014
2014
A Cushman & Wakefield Publication
COLOPHON
CARTOGRAPHY
Topographic base (c) Kadaster, 2014
GRAPHIC DESIGN
Cushman & Wakefield V.O.F.
PHOTOGRAPHY
Tijdbeeld V.O.F.
SOURCES
CBS
Cushman & Wakefield - Research
Global Blue.com
Kadaster
Locatus Nederland
O+S Amsterdam
Taxfree.com
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Cushman & Wakefield V.O.F.
Strawinskylaan 3125
1077 ZX Amsterdam - The Netherlands
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P.C. HOOFTSTRAAT
A Cushman & Wakefield Publication
INTRODUCTION
P.C. HOOFTSTRAAT
INTERNATIONAL SPENDING
The P.C. Hooftstraat, located in the ‘South’ district of Amsterdam,
the capital city, has established itself as a well-known international
shopping location, with a clear focus on high-end luxury retailers.
The street is a thoroughfare - from the Van Baerlestraat to the
Hobbemastraat / Stadhouderskade - and has parking spots on both
sides of the road, giving it unique character. Customers who value
their privacy can easily get in and out. In addition, the late nineteenth
and early twentieth century architecture gives the street an historic
character.
Amsterdam is by far the most favoured destination in the
Netherlands for international visitors and in 2013, the number of
hotel guests in Amsterdam increased to over 6 million.The majority
of visitors (85%) are from abroad, drawn by the canals and world
famous museums, such as the Van Gogh museum and Rijksmuseum,
as well as other attractions in the Randstad area. Most visitors are
European, although there is an increasing number of non-European
visitors. Russia and China are increasingly prominent in terms of the
origins of those supporting retail sales in the luxury sector with
195,000 and 225,000 tourists respectively in 2013. Last year the
number of Asian visitors increased by 10%, whereas the number of
Russian visitors grew by 20% and it is expected that this number will
rise over the next decade.
The majority of buildings on the P.C. Hooftstraat have a similar retail
footprint of 6 metre frontage and approximately 100 sq.m on the
ground floor.There are however, three types of general configuration.
In the past, landlords and tenants have typically created stores that
are approximately 150 sq.m and divided over the ground floor at
the front, and a split level at the back. However, over the last couple
of years, international retailers in particular, have shown a preference
for two floors of equal size. Landlords have noticed this and have
begun extensive renovation plans in order to excavate the basement
space and create the ‘ideal’ unit over two equal floors (ground and
basement level). And in creating these optimal formats for these
retailers, landlords are maximizing their properties from an income
standpoint. In addition, by way of the renovation plans, landlords are
able to utilise the construction works as a means to terminate
current lease agreements and potentially agree higher rents with
incoming tenants. Indeed, there are a few examples whereby the
district court has ruled in favour of the landlord´s request to
terminate the lease on these grounds. The third configuration is a
double unit whereby two separate buildings are combined to create
a larger, more flexible space which are typically between 400 - 440
sq.m over the ground floor and basement.
The focus has always been on the luxury sector - this was a trend
that was seen over the past few years and indeed, one that is
expected to continue. In addition, the nature of the luxury occupiers
has evolved in recent years, emphasised by the entrance of retailers
in the premium luxury segment; Prada, D&G, IWC and Burberry are
all good examples of this and more are expected to follow.
The growing wealth of the middle class in countries such as Russia
and China has enabled some to travel to Europe. The expected rise
in the number of wealthy international visitors has already led to an
increase in the availability of luxury (4 and 5 star) hotels in
Amsterdam and a good example of this is the recently opened five
star Waldorff Astoria. In addition, and aside from the more expensive
hotel stays, this group tends to spend more money on their trips
abroad and thus the sales volumes in the shops along the P.C.
Hooftstraat will also benefit to a large extent.
Furthermore, visitors from outside the European Union have the
advantage of being able to shop tax-free and the P.C. Hooftstraat
provides tax advantage services in over 90% of its stores. Wellknown organisations that support tourists in benefitting from these
tax regulations include “Global Blue” and “Vatfree.com”.
In conclusion, the P.C. Hooftstraat will benefit from higher numbers
of foreign visitors, who on average spend more money and
additionally enjoy tax benefits and this is changing the shape of units
along this thoroughfare as landlords seek to entice high-end
occupiers.
MAP: LOCATION OF THE P.C. HOOFTSTRAAT
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P.C. HOOFTSTRAAT
A Cushman & Wakefield Publication
OCCUPIER MARKET
DEMAND
RENT REVIEW
The P.C. Hooftstraat has established itself as an international luxury
location. This has been reflected in the level of international activity
in the occupier market and the steady arrival of retailers that are
truly luxury in character over the recent years. Over the course of
2012 - 2014, there was a notable rise in transactions; seven in 2012,
nine in 2013 and already eight deals in 2014.
Due to the large number of conversions and large increases in rents
over the last couple of years there is a substantial potential for
landlords to utilise their yields by undertaking a rent review. Rent
reviews can be performed after the first lease term, and then
subsequently every 5 years after that. The rent review gives the
landlord the ability to increase the rent, although not to market
value, but rather to a weighted average of five years rent of
properties with similar unit configurations. Besides trying to
increase the rent, landlords are also using the rent review system to
try and force tenants out of their leases, hence giving the landlord
the opportunity to try and obtain a rent at market level.
The high levels of occupier activity show that the economic
uncertainties of the previous years have hardly influenced the luxury
retail sector. Over the next few years the shift to premium luxury
retailers is expected to continue, whereas the slightly less premium
luxury brands are expected to find suitable retail space elsewhere
in Amsterdam.The premium luxury retailers entering the street are
focused on the middle part.
SUPPLY
Historically, available retail space has been limited in the P.C.
Hooftstraat. With rising rental levels and high demand for, but
limited availability of, retail space there is often an upside potential
for landlords to revise current rents to the market level. To realize
this potential upside the unit has to be vacated however.
If a landlord opts for the redevelopment of the real estate, there is
a legal possibility to terminate the existing lease contract. There is
however a more common business practice which is to pay
incentives to the current occupier to vacate the premises. The
incentives are often calculated as a multiple of the difference
between market rent and the current rent.
LEGAL
As the demand for retail space far outweighs supply, landlords are
using this situation to negotiate more landlord friendly terms and
conditions in their lease agreements. Most important of which is
the ending of the lease, which means that tenants do not have
option or extension years in their lease agreements. This deviates
strongly from the standard ROZ models being used and needs
approval from the District Court.
CONCLUSION
The strong demand from the absolute premium luxury retailers has
resulted in the departure of less premium luxury brands and this is
underpinned by the increased market rents which are stimulating
this shift. An additional effect of this market pressure is the swing
towards more landlord friendly contract conditions.
CHART: DEVELOPMENT OF RENTAL LEVELS IN THE P.C. HOOFTSTRAAT VS. KALVERSTRAAT
P.C. Hooftstraat
Kalverstraat
€ 3.300
€ 2.800
+ 76%
€ 2.300
+ 105%
€ 1.800
2014
2013
2012
2011
2010
2009
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2007
2006
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€ 800
2004
€ 1.300
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Occupier Transactions 2014
Occupier Transactions 2013
Occupier Transactions 2012
6
Occupier Transactions 2011
2014
A Cushman & Wakefield Publication
OCCUPIER TRANSACTIONS
2014
# 36
# 55
# 102
Agent
Provocateur
La Perla
Jaeger le Coultre
# 40
# 63
# 116
Rolex / Patek
Philippe
Prada
Forever Flawless
# 49
# 84
IWC / Schaap +
Citroen
Gassan
# 29
# 100
# 106
Tesla
Dior
D&G Women
# 69
# 104
# 112
Longchamp
The Kooples
Church
# 90
# 105
# 124
Moncler
Tommy Hilfiger
Kids
D&G Man
2013
7
P.C. HOOFTSTRAAT
A Cushman & Wakefield Publication
8
2014
A Cushman & Wakefield Publication
INVESTMENT MARKET
DEMAND
SUPPLY
Since 2008 trading volumes in the retail investment market have
dropped significantly. Over the last few years financing has been
scarce and some parts of the retail investment scene have become
almost illiquid. Rents are under downward pressure and vacancy is
increasing. As a result, most of the available capital for retail
investments focuses on less risky investments such as prime retail
locations in the top 10 cities of the Netherlands.Yield levels in these
cities have remained fairly stable over the recent past.
Over the past years it has been evident that the number of luxury
retail transactions has increased. However, deals that take place are
generally “off-market” ones and therefore the availability of
investment product is still limited.Also, the current ownership in the
P.C. Hooftstraat is mostly in the hands of private investors with a
long-term investment horizon and this slows the turnover of
property in the street.
The retail investment market in the P.C. Hooftstraat is a niche one
and is considered as a good alternative to investment in the
traditional prime retail streets. Therefore, over the last few years a
significant amount of capital became, and still is available for
investment opportunities, on this street. Traditionally private
investors were dominant but nowadays there are also several
international investors who are present in this luxury market.While
demand for this location has been high historically and grew
enormously, ownership has only changed a few times and landlords
look to hold their assets.
On the other hand, historically low yields may convince (private)
investors to decide to dispose of their real estate in the P.C.
Hooftstraat earlier than originally expected. Due to the enormous
amount of capital available for this type of investment it is not
expected that higher supply levels will affect prices substantially.
CHART: DEVELOPMENT OF YIELD LEVELS IN PRIME
LOCATIONS IN AMSTERDAM
P.C. Hooftstraat
9
5 year SWAP rate
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
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2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Rising demand levels for units on the P.C. Hooftstraat, from an
investors perspective, has led to a compression of yield levels,
contrary to other retail areas in the Netherlands. Indeed, with over
20 transactions registered in the previous years, yields came in from
5.3% GIY to 4.25% GIY for the prime assets on the street. Even for
the best assets in the Kalverstraat, the main shopping street in
Amsterdam and where rents are the highest across the country,
yields remained flat over the past years at around 3.7% GIY. Indeed,
retail investments along the P.C. Hooftstraat have showed a contrary
performance to the downward momentum of the Dutch retail
market of the last few years. Nevertheless, the current price level is
only sought after by a few investors e.g mainly those who have
dominated the investment market in the P.C. Hooftstraat in recent
years. The limited number of investors in this market and long
holding terms has resulted in some uncertainty with regards to the
sustainability of these price levels.
Kalverstraat
P.C. HOOFTSTRAAT
A Cushman & Wakefield Publication
INVESTMENT TRANSACTIONS
2014
# 98
Baeto B.V.
EUR 4.3 million
2013
# 49
# 127
Vastned
# 97
Overvast B.V.
EUR 9.4 million
RJB
EUR 4.85 million
# 72
# 132 - 134
RJB
# 102
EUR 5.9 million
RJB
# 73
Aachener
Grundvermögen
EUR 8.4 million
EUR 13.6 million
# 140
# 104
Overvast B.V.
RJB
EUR 4.95 million
# 78
# 122
Vastned
Libra
International B.V.
EUR 5.8 million
Aachener
Grundvermögen
EUR 3.99 million
10
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2014
A Cushman & Wakefield Publication
CONCLUSION
OUTLOOK
Key conclusions from this report include:
Going forward, the P.C. Hooftstraat will remain the most sought
after location for luxury retailers. With mainly international highend consumers, retailers in the P.C. Hooftstraat are less affected by
national economic fluctuations. Alongside the anticipated
improvement of the economy, the expected increasing number of
international tourists (especially from Russia and China) will
stimulate retail sales in the P.C. Hooftstraat.
• The P.C. Hooftstraat will benefit from higher numbers of foreign
visitors, who on average, have more money to spend and also enjoy
tax-free benefits.
• Occupational demand is driven by the absolute top luxury segment
and results in the departure of less premium luxury brands.
• Demand focuses on the core part of the street, although some
buildings to the northeast of the street have been made available for
retail purposes; occupiers remain hesitant to jump to the opposite
side of the Hobbemastraat.
• Robust demand and market pressure has resulted in the upside
potential for landlords to revise current rents to market levels.
• An additional effect of this market pressure is a swing to more
landlord friendly contract conditions.
• Retail investments along the P.C. Hooftstraat bucked the declining
performance of the Dutch retail market during the economic
downturn of the last years.
• Supply of investment product remains limited in the street,
although some investors may be triggered to sell properties as a
result of the high price levels that have been achieved in recent
transactions.
• Despite the high price levels that have been registered over the
past 12 to 24 months there is only a select group of investors willing
to acquire retail space in the P.C. Hooftstraat at the current price
level, which may affect values in the future.
13
Besides this, the Municipality (Stadsdeel Zuid) have planned a
redesign and resurfacing of the P.C. Hooftstraat in 2015.This will be
combined with the renovation of the sewer and gas pipes. There
are also discussions regarding the width of the sidewalks and
number of parking spots.
It is anticipated that the current trend of high-end luxury retailers
will continue to focus on the P.C. Hooftstraat, and that this is likely
to be at the expense of less luxury retailers who will be moving
towards other locations in Amsterdam. The demand for luxury
retail units is expected to stay high and the supply will remain
limited, although that does not necessarily lead to increasing rental
levels such as registered between 2008 and 2013.
The outlook for the investment market on the other hand is mostly
for values to stabilise. However, increasing supply, as a result of
current pricing, could lead to some yield compression. Still, with the
occupier market performing well and rental levels rising slightly
too, it is expected that the P.C. Hooftstraat will retain its position
as a safe haven for retail investors in the Netherlands in the coming
years.
The limited number of investors in this market to date however
has resulted in some uncertainty regarding the long term
sustainability of these yield levels. However, due to the enormous
amount of capital available for this type of investment it is not
anticipated that higher supply will affect prices substantially over
the next year.
P.C. HOOFTSTRAAT
A Cushman & Wakefield Publication
CONTACT
RETAIL
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14
www.cushmanwakefield.nl