Teil 3 - Hockenheim

• In der Innenstadt von Hockenheim gibt es nur wenige größere, zudem modernen
Ansprüchen genügende Einzelhandelsbetriebe. Ein großflächiger Magnetbetrieb
mit Frequenzbringerfunktion ist nicht vorhanden. Viele der kleinflächigen Geschäfte wirken zudem renovierungs- bzw. modernisierungsbedürftig.
• In der Innenstadt von Hockenheim fehlen moderne großflächige Lebensmittelbetriebe mit Versorgungs- und Frequenzbringerfunktion. Alle großflächigen Lebensmittelbetriebe liegen zum Zeitpunkt der Erhebung außerhalb der Innenstadt. Beim
einzigen vorhandenen Vollversorger in der Innenstadt handelt es sich um einen
kleinflächigen Lebensmitteldiscounter.
• In einzelnen Sortimentsbereichen - darunter innenstadttypische - besteht nur
eine schwache Konkurrenzsituation der Innenstadt zu nicht integrierten Lagen, so
beispielsweise im Sortimentsbereich Freizeit/ Sport.
• Die Tatsache, dass in der Innenstadt von Hockenheim ein Wochenmarkt stattfindet
ist grundlegend positiv hervorzuheben (siehe Stärken), jedoch zeigt dieser quantitative wie qualitative Schwächen. Das Angebot ist bezüglich Auswahl und Präsentation/ Gestaltung sehr eingeschränkt, die Lage auf dem öffentlichen Parkplatz
zwischen Rathaus und Stadthalle ist sehr dezentral. Der gewählte Standort verfügt zudem über kein Ambiente. Dementsprechend ist dieser Markt verhältnismäßig schwach frequentiert, wodurch er seiner sozial-kommunikativen Funktion
(neben der reinen Lebensmittelnahversorgung) nur z.T. gerecht werden kann.
Foto 13: Untere Hauptstraße - kleinteilige
Einzelhandelsstruktur
Foto 14: Wochenmarkt zwischen Rathaus und
Stadthalle
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
• Mittel- bis niedrigpreisige Angebote dominieren stellenweise das Warenangebot
und beeinträchtigen die Qualität und Präsentationsform in der gesamten Innen-
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stadt. Der hohe Anteil an Dienstleistern in der Innenstadt, insbesondere bei Betrieben mit geringer Kundenfrequenz wie z.B. Versicherungen, Fahrschulen, weist
auf verdeckte Leerstände hin. Erste Trading-Down-Prozesse sind nicht zu übersehen.
• Die Karlsruher Straße weist nicht durchgehend die typischen Merkmale einer
innerstädtischen Einkaufsstraße auf. Die Einzelhandelsdichte in der Erdgeschosszone wird durch funktionale wie auch städtebauliche Lücken unterbrochen: Funktional sind darunter insbesondere Leerstände zu verstehen, die den Einzelhandel
auf unattraktive Weise ergänzen. Besonders störend wirken hierbei ein schätzungsweise 300 qm großer Leerstand42 eines ehemaligen Drogeriemarktes am östlichen Eingangsbereich zur Karlsruher Straße sowie mindestens vier weitere
Leerstände im weiteren Straßenverlauf. Städtebauliche Lücken sind insbesondere
auf Höhe des Ebertparkes vorhanden, wo rückversetzte Häuserfronten ohne
Handelsnutzung im Erdgeschoss vorzufinden sind. Des Weiteren bestehen in der
Karlsruher Straße stellenweise städtebauliche Nachverdichtungspotenziale.
• Der verkehrsberuhigte Bereich der Karlsruher Straße wirkt zeitweise unbelebt,
die Kundenfrequenz in dieser Straße ist nur temporär hoch.
Foto 15: Karlsruher Straße - städtebauliche Brüche und oft unbelebt
Foto 16: Karlsruher Straße - Leerstand am
östlichen Eingang
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
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• Während die Karlsruher Straße und auch die Obere und Untere Hauptstraße
vereinzelt Leerstände aufweisen, zeigt sich in der Heidelberger Straße eine als
42
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Dieser Leerstand ist inzwischen wieder durch ein Bekleidungsgeschäft besetzt.
kritisch zu umschreibende Situation. In diesem sehr kurzen Straßenabschnitt bis
zur querenden Parkstraße waren zum Zeitpunkt der Erhebung mindestens fünf
Leerstände vorzufinden. Es sind hier bereits deutliche Auswirkungen auf den Gebäudezustand erkennbar.
• Der insgesamt kleinteilig wirkende Einzelhandel in der Oberen Hauptstraße nimmt
zugunsten diverser Dienstleister und Wohnnutzung bereits deutlich ab. In der
Unteren Hauptstraße und Heidelberger Straße ist die Einzelhandelsdichte ebenfalls schon abnehmend.
• Die stark befahrene Untere/ Obere Hauptstraße ruft eine deutliche Trennwirkung
in diesen Bereichen hervor. Die Querungsmöglichkeiten sind deutlich erschwert.
Neben Defiziten in der Verkehrssicherheit sind diese auch bezüglich der Aufenthaltsqualität gegeben.
Foto 17: Heidelberger Straße - Leerstand
mit Sanierungsbedarf
Foto 18: Hauptkreuzungsbereich - breiter
Straßenraum
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
• Die z.T. schmalen Fußwegebereiche bei gleichzeitig starkem fließendem wie ruhendem Verkehr schränken die Aufenthaltsqualität für Passanten wie auch die
Nutzungsmöglichkeiten für Einzelhändler und Gastronomen stark ein. Es entsteht
somit nur wenig "Bummelstimmung", wenngleich eine durchaus ansprechende
Gestaltung durch Merkmale wie Baumpflanzung, Pflasterung und öffentliches Sitzmobiliar besteht.
• Unabhängig der begrenzten Flächenverfügbarkeit weisen viele gastronomische Außenbereiche in der gesamten Innenstadt von Hockenheim gravierende gestalterische Mängel auf, so z.B. durch billig wirkende Plastikbestuhlungen oder provisorisch angebrachte Begrünungselemente.
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Foto 19: Unter Hauptstraße - schmale Fußwege, Dominanz ruhender MIV
Foto 20: Untere Hauptstraße - Gestaltungsmängel in der Außengastronomie
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
• Die an die Einkaufsstraßen angrenzenden Seitenstraßen weisen eine deutlich geringere Besatz- und Gestaltungsdichte auf. Einzelhandels- oder Dienstleistungsbetriebe befinden sich hier nur vereinzelt. Diese wirken z.T sanierungsbedürftig
und somit unattraktiv.
Foto 21: Karlsruher Straße - untergenutzter
rückwärtiger Bereich
Foto 22: Leerstand "Alte Post" - Hinterhofbereich
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
Quelle: eigenes Foto Mai 2007
• Die angrenzenden Bereiche sind u.a. geprägt durch Brachflächen, Gärten, sanierungsbedürftige Hinterhöfe und untergenutzte Stellplatzflächen, Garagenanlagen
sowie einzelstehende Wohngebäude; die Gestaltungsintensität im öffentlichen
Raum lässt sofort nach. Besonders kritisch ist die Entwicklung im Bereich zwischen Unterer Haupt-, Hirschstraße und Heidelberger Straße zu sehen (Fortunapassage). In diesem Gemenge aus heterogenen, hauptsächlich aus den 1980er 90er Jahren stammenden Wohn- und Dienstleistungsgebäuden, ist ein diffuses An-
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gebot an diversen Dienstleistungs- und Gastronomieangeboten (u.a. Wettbüros
und Call-Shops) sowie eine Vielzahl an leerstehenden Gewerbeflächen vorzufinden. Entsprechend unbelebt und vernachlässigt wirken die "Innenbereiche" dieser
teils überdachten Passagen und Höfe, was sich zwangsläufig auf den Zustand der
Gebäude und des öffentlichen Raumes auswirkt - hier besteht dringender städtebaulicher Entwicklungsbedarf.
• Städtebauliche Brüche und Brachflächen können zwar durchaus als Entwicklungspotenziale dargestellt werden (siehe Stärken), sind aber in der Ist-Situation zunächst einmal als eindeutige Defizite zu erfassen. Es fehlt an vielen Stellen die
Vernetzung städtebaulicher und funktionaler Komponenten, die die wesentliche
Voraussetzung für eine Innenstadt mit Atmosphäre und Flair bildet.
4.3 SONSTIGE BEDEUTENDE EINZELHANDLESSTANDORTE
In der folgenden Karte 7 ist die räumliche Verteilung der Verkaufsflächen in Hockenheim auf die Innenstadt sowie weitere bedeutende Einzelhandelskonzentrationen
und -standorte mit ihrer Verkaufsflächendimension und nach Bedarfsbereichen dargestellt.
Karte 7: Einzelhandelsschwerpunkte
Verkaufsfläche in qm
15.000
10.000
Industriestraßen
5.000
2.500
Pfälzer Ring
Hockenheim Center
1.000
0
Mörscher Weg/ Ketscher
Straße rechts
langfr.
Bedarf
Nahrung/
Genuss
mittelfr.
Bedarf
kurzfr.
Bedarf
0
Innenstadt Hockenheim
1000 m
Med-Center
Lußheimer Straße
Quelle: eigene Erhebung Mai 2007; eigene Berechnungen; Kartengrundlage: Stadt Hockenheim
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Karte 7 verdeutlicht, dass bezogen auf den Umfang der Verkaufsfläche die Innenstadt mit rd. 6.275 qm nur die drittgrößte Einzelhandelskonzentration in der Stadt
Hockenheim darstellt. Außer der Einzelhandelsinnenstadt und dem Med-Center, welches aber nur einen geringen Einzelhandelsbesatz aufweist, befinden sich alle weiteren Einzelhandleskonzentrationen in nicht integrierter Lage. Während am nicht
integrierten Standort Lußheimer Straße (rd. 3.850 qm VKF) schwerpunktmäßig Nahrungs-/ Genussmittel sowie Waren des kurzfristigen Bedarfsbereichs vorzufinden
sind, werden in den restlichen nicht integrierten Einzelhandelskonzentrationen Hockenheim Center (rd. 15.350 qm VKF), Industriestraßen (rd. 7.725 qm VKF), Pfälzer
Ring (rd. 4.900 qm VKF) und Mörscher Weg/ Ketscher Straße rechts (rd. 850 qm VKF)
(in der Folge auch zusammengefasst als Industrie-/ Gewerbegebiet “Talhaus“) vor
allem Waren aus dem mittel- und langfristigen Bedarfsbereich angeboten.
4.4 ANGEBOT NACH LAGE
Im Folgenden werden die bisher dargestellten Ergebnisse zum Einzelhandelsangebot
differenziert nach Lage der Betriebe aufgezeigt (vgl. Abb. 15 sowie Tab. A - 10 im
Anhang).
Abb. 15: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile in Hockenheim nach Lage
zentrenrelevante
Sortimente
Gesamtangebot
Hockenheim
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Betriebe
Innenstadt
VKF
Umsatz
sonstige integriert
VKF
Umsatz
nicht integriert
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007; IfH; EHI; Statistisches Landesamt Baden-Württemberg;
Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
Neben der Innenstadt und nicht integrierten Standorten sind dabei auch sonstige
integrierte Lagen aufgeführt. Hierbei handelt es sich um funktional und städtebau-
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lich integrierte Betriebe im Zusammenhang mit Wohnbebauung außerhalb der (Einzelhandels-)Innenstadt, wobei die Bestandsdichte und/ oder die städtebauliche
Situation nicht für die Ausweisung eines zentralen Bereichs ausreicht, so beispielsweise die Betriebe im Med-Center in Hockenheim.
Folgende Aussagen lassen sich bei Betrachtung der Abb. 15 zusammenfassen:
• Die Einzelhandelsbetriebe in Hockenheim sind hinsichtlich ihrer Anzahl auf die
drei Standortbereiche nahezu gleich verteilt, wobei die Innenstadt mit rd. 36%
den höchsten Anteil erreicht.
• Bezogen auf die Verkaufsfläche zeigt sich ein anderes Bild: Etwa drei Viertel der
Verkaufsflächen befinden sich an nicht integrierten Standorten. Der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt liegt lediglich bei rd. 14%.
• Die Verteilung des gesamtstädtischen Umsatzes auf die verschiedenen Lagen entspricht weitgehend der Verteilung der Verkaufsflächen. Zwar verlieren die nicht
integrierten Lagen hier infolge z.T. geringerer Flächenproduktivitäten gegenüber
der Innenstadt und sonstigen integrierten Lagen etwas an Bedeutung. Dennoch
kommt auch am Umsatzanteil gemessen der Innenstadt mit etwa einem Fünftel nur
ein geringer Anteil am gesamtstädtischen Umsatz zu, wie sich bereits bei der Beurteilung des Innenstadteinzelhandels vor dem Hintergrund der Nachfrage zeigte
(vgl. Kap. 4.2.2).
Nun ist diese Angebotsverteilung noch nicht unbedingt ein Hinweis auf eine nicht
funktionsadäquate Verteilung: Nicht jeglicher Einzelhandel muss/ soll in der Innenstadt angesiedelt sein (vgl. auch Kap. 3.3). Entsprechend wurde eine Auswertung der
üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente vorgenommen (vgl. Abb. 15, rechter
Bereich).
Hierdurch ändert sich das Bild allerdings nur geringfügig: Die Innenstadt erreicht
nur einen Verkaufsflächenanteil von rd. 18%, der Umsatzanteil ist mit rd. 23% nur
wenig höher als bei Betrachtung aller Sortimente (s.o.). Rund 68% der Verkaufsfläche bzw. 60% des gesamtstädtischen Umsatzes bei zentrenrelevanten Sortimenten
entfallen auf Angebote an nicht integrierten Standorten.
Dieses Ergebnis zeigt eine in großen Teilen nicht funktionsadäquate Ansiedlung
zentrenrelevanter Sortimente. Entsprechend muss in Hockenheim von einem stark
geschwächten Einzelhandelsstandort Innenstadt gesprochen werden.
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Abb. 16: Einzelhandelsstruktur in Hockenheim nach Lage
12.000
10.000
in qm
8.000
6.000
4.000
2.000
0
Nahrungs- und
Genussmittel
Innenstadt
sonst. kurzfr.
Bedarf
mittelfristiger
Bedarf
sonstige integriert
langfristiger
Bedarf
nicht integriert
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007
Die Betrachtung der Einzelhandelsstruktur nach Lage (vgl. Abb. 16) verdeutlicht zunächst, dass die Verteilung der Verkaufsflächenanteile nach Bedarfsbereichen in den
verschiedenen Lagen unterschiedlich ist, wenngleich in Hockenheim die Regelmäßigkeit erkennbar ist, dass die nicht integrierten Standorte stets die höchsten Verkaufsflächen aufweisen:
• Über 2/3 der Verkaufsfläche im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel wird
in nicht integrierten Lagen angeboten. Hingegen nur rd. 10% in der Innenstadt
und nur knapp 23% in den für die Lebensmittelnahversorgung wichtigen integrierten Lagen. Auch das Angebot im sonstigen kurzfristigen Bedarfsbereich ist
knapp zur Hälfte an in nicht integrierten Standorten angesiedelt, die andere
Hälfte teilt sich nahezu gleichmäßig auf die Innenstadt und die sonstigen integrierten Lagen auf.
Nach dem Ziel einer möglichst flächendeckenden fußläufigen Nahversorgung sollten das Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel - wie auch die sonstigen Sortimente
des kurzfristigen Bedarfsbereiches - in der Innenstadt oder an sonstigen integrierten Standorten angesiedelt sein.
• Die innenstadttypischen Sortimente des mittelfristigen Bedarfsbereichs werden
in Hockenheim nur zu rd. 19% in der Innenstadt angeboten, während annähernd
80% des Angebotes nicht funktionsadäquat an nicht integrierten Standorten vorzufinden sind.
• Noch ausgeprägter stellt sich die Verteilung der Angebote im langfristigen Be-
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darfsbereich dar. Rund 84% der entsprechenden Angebote werden an nicht integrierten Standorten angeboten. Da in diesem Bedarfsbereich auch üblicherweise
nicht zentrenrelevante Sortimente enthalten sind, ist diese Verteilung allerdings
in Teilen durchaus als funktionsadäquat zu bezeichnen.
Wie schon in Kap. 4.1.2 anhand der Betriebsgrößenklassen aufgezeigt, stellt die
Abb. 17 die Umsatzentwicklung der Einzelhandelsbetriebe in Hockenheim in den
letzten drei Jahren differenziert nach Lagen dar.
Abb. 17: Umsatzentwicklung in Hockenheim in den letzen drei Jahren nach Lagen
Innenstadt
sonst. integriert
nicht integriert
Gesamt
0%
20%
mehr als +15%
0 bis -15%
40%
60%
0 bis +15%
mehr als -15%
80%
100%
unverändert
Quelle: eigene Einzelhändlerbefragung Mai 2007
In der Innenstadt von Hockenheim, wo eine kleinteiligere Einzelhandelsstruktur vorzufinden ist (vgl. Kap. 4.2.1), verbuchten in den vergangenen drei Jahren nur rd.
21% der Betriebe Umsatzzuwächse. Gleichzeitig hatten rd. 52% Umsatzrückgänge zu
verzeichnen. In den sonstigen integrierten Lagen, wo sich ebenfalls größtenteils
kleinflächige Betriebe befinden, stellten immerhin rd. 39% der Betriebe Umsatzzuwächse und nur 43% Umsatzrückgänge fest; in den nicht integrierten Lagen waren
es rd. 50% mit Umsatzzuwächsen bzw. knapp 42% mit Umsatzrückgängen.
Es bleibt somit festzuhalten, dass zwar in allen Lagen ein relativ hoher Anteil der
Händler Umsatzrückgänge angab, dies aber in der Innenstadt auf über die Hälfte der
Betriebe zutrifft und somit am höchsten ist. Gleichzeitig ist bei deutlich mehr Betrieben in nicht integrierten Lagen ein Umsatzzuwachs festzustellen als in der Innenstadt. Außerhalb der Innenstadt gelegene Betriebe weisen somit im Durchschnitt
eine positivere Entwicklung als die in der Innenstadt angesiedelten Betriebe auf.
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