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Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt
FRECHEN
Im Auftrag von:
Stadt Frechen
Projektleitung:
Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta
Projektverantwortung: Dipl.-Ing. Peter U. Berger
Köln, Juli 2008
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Frankfurter Straße 249b, 51147 Köln
Telefon: 02203 - 9643-0 / Telefax: 02203 - 9643-19
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
Zentrale Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, München
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
1
Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Frechen
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkungen
I.
Aufgabenstellung, Methodik und Rahmenbedingungen
2
1.
Aufgabenstellung
2
2.
Methodik
4
3.
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
5
3.1
Ursachen und Folgen der strukturellen Veränderungen
5
3.2
Voraussetzungen für eine funktionsfähige Nahversorgung
9
3.3
Alternative Vertriebskonzepte im Lebensmittelbereich
3.4
Ausstattungsmerkmale im Nicht-Lebensmitteleinzelhandel sowie im
Dienstleistungssektor
4.
10
15
Das planungsrechtliche Instrumentarium zur Steuerung der
Standortentwicklung im Einzelhandel
18
II.
Standort und Struktur der Stadt Frechen
23
1.
Geographische Lage und Einordnung in die Landesplanung
23
2.
Städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen
23
3.
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
26
4.
Wirtschaftsentwicklung und -struktur
28
III.
Die Stadt Frechen als Einzelhandelsstandort
31
1.
Angebotsstruktur im Einzelhandel
31
1.1
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
31
1.2
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
34
1.3
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit dem Jahr 2000
37
1.4
Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
38
2.
Bewertung der Einzelhandelsausstattung
41
2
3.
Räumliche Verteilung der Lebensmittel-SB-Betriebe
42
IV.
Einzugsgebiet und Kaufkraftbewegungen
46
1.
Abgrenzung des Einzugsgebietes
46
2.
Einzelhandelsbezogene Kaufkraft im Einzugsgebiet
48
3.
Kaufkraftbewegungen und Entwicklung der Zentralität
51
3.1
Kaufkraftbewegungen im Jahr 2007
51
3.2
Kaufkraftbewegungen in der Entwicklung
54
V.
Zukünftiger Verkaufsflächenbedarf in der Stadt Frechen
56
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung bis zum Jahre 2020
56
1.1
Bevölkerungsprognose
56
1.2
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben
56
1.3
Kaufkraftprognose
57
2.
Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020
59
2.1
Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020
59
2.2
Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020
61
3.
Branchen- und Standortkonzept
64
VI.
Handlungsempfehlungen für die Stadt Frechen
70
1.
Strategische Ausrichtung
70
1.1
Grundlagen und Ziele
70
1.2
Übergeordnete Rahmensetzungen
72
1.3
Strategische Zielvorstellungen
77
1.4
Weiterentwicklung der Zentrenstruktur
82
1.5
Räumliches Ordnungsmodell
89
2.
Steuerung der Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt
Frechen nach städtebaulichen Kriterien
90
3
2.1
Bauplanungsrechtliche Grundlagen
90
2.2
Ausnahmeregelungen
96
3.
Bewertung von Ansiedlungs-, Verlagerungs- und Erweiterungsvorhaben
des Einzelhandels
100
3.1
Prüfkriterien
100
3.2
Sortimentsliste für die Stadt Frechen
102
4.
Versorgungszentrum Frechen, Innenstadt (A-Zentrum)
108
4.1
Ausgewählte Daten zur Einzelhandelsstruktur
108
4.2
Städtebauliche Situation
109
4.3
Entwicklungskonzept
115
4.4
Abschließende Bewertung
116
5.
Versorgungszentrum Königsdorf (B-Zentrum)
117
5.1
117
5.2
118
5.3
Entwicklungskonzept
121
5.4
123
6.
Versorgungszentrum Bachen (potenzielles C-Zentrum)
123
6.1
123
6.2
124
6.3
Entwicklungskonzept
126
6.4
128
7.
Versorgungszentrum Habbelrath (potenzielles C-Zentrum)
129
7.1
129
7.2
129
7.3.
Entwicklungskonzept
129
7.2
133
4
8.
Dezentrale Agglomerationsbereiche
134
8.1
134
8.2
Handlungsbedarf
138
9.
Zusammenfassende Bewertung
139
VII.
Fazit der Untersuchung
141
Betriebsformen - Definition
145
Karten-, Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
148
5
Vorbemerkung
Im Oktober 2007 wurde die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro
Köln, von der Stadt Frechen mit der Erstellung eines Einzelhandelskonzeptes beauftragt.
Die Untersuchung verfolgt das Ziel, ein Entwicklungskonzept für den Einzelhandel in der
Stadt Frechen aufzustellen. Dabei sind die ökonomischen und standortbezogenen Eckdaten der im Jahr 2001 vorgelegten GMA-Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Frechen
zu aktualisieren und eine Berechnung des branchenbezogenen Verkaufsflächenbedarfs
bis zum Jahr 2020 anzustellen. Vor dem Hintergrund der perspektivisch notwendigen
Veränderungen im Einzelhandelsbesatz ist im Anschluss ein Entwicklungskonzept für den
Einzelhandel im Stadtgebiet Frechen abzuleiten, das Aussagen zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, zu den Entwicklungsstandorten und dem Handlungsbedarf in dezentralen Standortlagen enthält und die notwendigen Schritte zur Umsetzung des Konzeptes aufzeigt.
Um eine möglichst hohe Akzeptanz des Konzeptes zu erreichen, wurden die wichtigsten
Bausteine des Einzelhandelskonzeptes in einem projektbegleitenden Arbeitskreis abgestimmt, der sich aus Vertretern der Frechener Fraktionen, der Verwaltung, des örtlichen
Einzelhandels, der Handwerkskammer Köln, des Einzelhandelsverbandes Rhein-ErftKreis, der Industrie- und Handelskammer zu Köln und der Bezirksregierung Köln zusammensetzte.
Der nachfolgende Bericht fasst die Ergebnisse zusammen. Der Dank der Gutachter gilt
allen an den Arbeitskreissitzungen, Befragungen und Gesprächen beteiligten Personen
und Institutionen.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH, Büro Köln
Köln, im Juli 2008
SB / PB-aw
1
I.
Aufgabenstellung, Methodik und Rahmenbedingungen
1.
Aufgabenstellung
Das von der GMA im Jahr 2001 im Auftrag der Stadt Frechen erarbeitete Einzelhandelsgutachten „Die Stadt Frechen als Einzelhandelsstandort" hat in den letzten Jahren die
Grundlage für städtische und teilweise privatwirtschaftliche Maßnahmen zur Sicherung
und Weiterentwicklung der Versorgungsstruktur gebildet. Ergänzende Stellungnahmen
und projektbezogene Auswirkungsanalysen der GMA im Auftrag der Stadt Frechen und
privater Auftraggeber konkretisierten die Aussagen mit Bezug zu Einzelvorhaben.
Vor dem Hintergrund der sich bundesweit vollziehenden Strukturveränderungen im Einzelhandel haben sich in den letzten Jahren Veränderungsprozesse in Frechen abgezeichnet, die u.a. folgende Entwicklungstrends aufzeigen:
Zunehmende Zahl von Einzelhandelsfachgeschäften im Kern des Hauptgeschäftsbereichs, anhaltender Ansiedlungsdruck bei gleichzeitigem Fehlen größerer Ladeneinheiten;
stagnierende Situation des gastronomischen Angebotes im Hauptgeschäftsbereich
mit negativen Effekten auf Verbundeffekte für Einzelhandelskunden;
Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten in dezentraler Lage;
Verlagerungstendenzen und Ansiedlungsdruck bundesweit agierender Filialunternehmen auf periphere Lagen, speziell im Segment des Lebensmitteleinzelhandels;
starker Ausbau konkurrierender Einzelhandelsstandorte des großflächigen Einzelhandels im benachbarten Oberzentrum Köln, insbesondere im Gewerbegebiet
Marsdorf und im Einkaufszentrum Weiden;
Bestrebungen zur Realisierung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit regionaler Ausstrahlungskraft in benachbarten Mittelzentren, z.B. Kerpen und Pulheim.
2
Aufgrund der v.g. Entwicklungstrends ist die Stadt Frechen daran interessiert, eine Neubewertung der städtischen Versorgungsfunktionen vorzunehmen, um die Einzelhandelsentwicklung sowohl der Gesamtstadt als auch der Stadtteile zu fördern und zu steuern.
Die Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes soll die quantitativen und qualitativen
Entwicklungsmöglichkeiten des Mittelzentrums Frechen als Einzelhandelsstandort im
Rahmen eines Zentrenkonzeptes aufzeigen und notwendige Maßnahmen für eine zielgerichtete Entwicklung der Einzelhandelsstruktur verdeutlichen. Dabei sind insbesondere
die Strukturveränderungen im Frechener Einzelhandel seit 2000 zu bewerten,
Vorschläge zur Stabilisierung und Weiterentwicklung des innerstädtischen Versorgungszentrums zu unterbreiten,
Maßnahmen zur Erhaltung und Stabilisierung der gewachsenen Versorgungsstrukturen in der Gesamtstadt bzw. in den Stadtteilzentren / Nahversorgungslagen zu
konkretisieren,
Leitlinien für eine städtebaulich orientierte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
unter den Aspekten der Bauleitplanung aufzustellen,
konkrete Empfehlungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in den Gewerbegebieten auszusprechen.
Die Fortschreibung der Untersuchung „Die Stadt Frechen als Einzelhandelsstandort" soll
eine Analyse und Prognose der notwendigen Daten und Informationen für absatzpolitische und bauleitplanerische Entscheidungen bereitstellen. Die Untersuchung soll damit
sowohl der Stadt Frechen, der Kaufmannschaft als auch Investoren und Betreibern eine
aktualisierte Positionsbestimmung des Frechener Einzelhandels aufzeigen und der Stadt
Frechen ein Handlungsraster für eine städtebaulich ausgerichtete Standortpolitik an die
Hand geben.
3
2.
Methodik
In Analogie zur Systematik der amtlichen Statistik werden die Betriebe und Verkaufsflächen zunächst gemäß dem Schwerpunkt ihrer Umsatztätigkeit zugeordnet. Der vorliegenden Untersuchung liegt eine Feingliederung zugrunde, die sich an die Einzelhandelsstatistik anlehnt. Dabei unterscheidet die GMA-Systematik:
1.
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittel, Getränke, Tabak, Bäckerei- und
Fleischereihandwerk),
2.
Gesundheits- und Körperpflege (inkl. Drogerie-, Parfümerie- und Apothekenwaren,
Sanitätsbedarf),
3.
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf,
4.
Bücher, Zeitschriften, Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS), Spielwaren,
5.
Bekleidung, Schuhe, Sport,
6.
Elektrowaren (inkl. Elektrogroßgeräte, -zubehör, Beleuchtung, Unterhaltungselektronik, Ton- / Bildträger, Computer / Telekommunikation, Foto und Zubehör)
7.
Hausrat, Möbel, Einrichtungsgegenstände (inkl. Glas, Porzellan, Keramik (GPK),
Geschenkartikel, Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Farben, Tapeten, Heimtextilien),
8.
Sonstiger Einzelhandel (inkl. Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Bodenbeläge,
Optik, Uhren, Schmuck, Autozubehör, Sportgeräte etc.).
Die Zuordnung nach Umsatzschwerpunkt wird im Zuge der Berechnung der Umsatz- /
Kaufkraftrelation aufgegeben und ersetzt durch eine warengruppenbezogene Betrachtungsweise, welche auch für die Ableitung von Umsatzpotenzialen und Verkaufsflächenbedarfen bis 2020 herangezogen wird.
Die Untersuchungsergebnisse basieren auf ausgewählten primärstatistischen Erhebungen, die im Rahmen der Aktualisierung notwendig waren:
Bestandsaufnahme aller im Stadtgebiet ansässigen Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks (= Totalerhebung) durch GMA-Mitarbeiter im Dezember 2007;
4
Kartierung der städtebaulich integrierten zentralen Versorgungsbereiche in der
Innenstadt und den Stadtteilen Königsdorf, Habbelrath und Bachem sowie der durch
Einzelhandel geprägten Gewerbegebiete zur Dokumentation der Nutzungsstruktur
im April 2008 / Juni 2008.
Das methodische Vorgehen wurde mit dem Auftraggeber abgestimmt. Aus Kostenüberlegungen wurde trotz der eingetretenen Wettbewerbsveränderungen auf umfassende Befragungsaktionen verzichtet.
Das methodische Vorgehen und die wesentlichen Bausteine des Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt Frechen wurden in einem projektbegleitenden Arbeitskreis abgestimmt, der
sich aus Vertretern der Frechener Fraktionen, der Verwaltung, des örtlichen Einzelhandels, der Handwerkskammer Köln, des Einzelhandelsverbandes Rhein-Erft-Kreis, der
Industrie- und Handelskammer zu Köln und der Bezirksregierung Köln zusammensetzte.
Ziel dieses Vorgehens war es, einen möglichst breiten Konsens für das Einzelhandelskonzept zu erreichen und eine konsequente und eine zeitnahe Umsetzung einzuleiten.
3.
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
Da die in der Vorläuferuntersuchung dargestellten Entwicklungstendenzen im bundesweiten Einzelhandel auch weiterhin Gültigkeit haben, beschränkt sich die Darstellung der
übergeordneten Rahmenbedingungen auf Angebots- und Nachfrageseite auf das seinerzeit nicht umfassend behandelte Thema der Nahversorgung.
3.1
Ursachen und Folgen der strukturellen Veränderungen
Seit einigen Jahren ist in der wohnungsnahen Versorgung bundesweit eine Abwanderung
von Einzelhandelsbetrieben sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadtteillagen und
Wohngebieten festzustellen, die mit den übergeordneten Trends der Einzelhandelsentwicklung korrespondiert. Die Grundversorgung mit Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren,
sonstigen Lebensmitteln, Zeitschriften, Schreibwaren, Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln, Blumen und Apothekenartikeln in unmittelbarer Nähe des Wohnortes ist vielerorts
5
nicht mehr bzw. nur noch eingeschränkt möglich, so dass zunehmend weiter entfernte
Einkaufsschwerpunkte mit dem Pkw angefahren werden müssen. Vor dem Hintergrund
des demografischen Wandels ist damit perspektivisch insbesondere die Versorgung der
älteren, immobileren Bevölkerung gefährdet.
Abb. 1:
Zahl der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland
180.000
161.319
160.000
140.000
117.510
120.000
100.000
85.294
73.545
80.000
68.352
61.460
60.000
40.000
20.000
0
1961
1971
1981
1991
2001
2005
Quelle: EHI, Handel aktuell 2005 (ab 1991 inkl. neue Bundesländer)
Mit dem Rückzug des Handels aus Wohnlagen geraten auch konsumnahe Dienstleister
unter Druck, so etwa der Friseur, die Reinigung, das Kreditinstitut oder die Post. Idealtypisch sind einem Nahversorgungszentrum nicht nur Angebote aus dem Lebensmittelbereich, sondern auch Angebote aus dem Konsumgüterbereich und dem Dienstleistungssektor zuzuordnen. Je umfassender der Angebots- und Nutzungsmix strukturiert ist, desto
höher ist die Versorgungsqualität und damit die Attraktivität des Nahversorgungsangebotes.
Die Ursachen für die Ausdünnung des Einzelhandelsangebotes in Nahversorgungslagen
sind vielfältig, lassen sich jedoch idealtypisch folgenden Faktoren zurechnen:
Nach einer Phase der Ausbreitung der Lebensmittelbetriebe in der Fläche durch zusätzliche Kaufkraft und Suburbanisierungsprozesse ist das Netz der lebensmittelbezogenen
6
Nahversorgung wieder weitmaschiger geworden (vgl. Abb. 1). Gründe hierfür sind der
harte Kostendruck der Unternehmen, der dazu führt, dass Grenzertragsstandorte immer
wieder auf den Prüfstand gestellt und ggf. sogar vor Ablauf der Mietverträge aufgegeben
werden.
Während der discountierende Lebensmitteleinzelhandel in jüngerer Zeit stete Zuwächse
aufweist, gerät der „normale Supermarkt“ vielerorts unter Druck. Auf der einen Seite soll
er, so die Wünsche der Kunden, ein preisgünstiges Sortiment wie die Discounter bereithalten, auf der anderen Seite konkurriert er im Frischebereich mit dem Lebensmittelhandwerk. Insgesamt stieg der Marktanteil der Lebensmittel-Discountmärkte am gesamten Lebensmittel-Einzelhandelsumsatz von ca. 23 % im Jahr 1991 auf etwa 40 % im Jahr
2005 (vgl. Tabelle 1).
Urlaub, Auto und Wohneigentum stehen oben auf der Prioritätenliste der Bundesbürger, hingegen wird immer weniger für Lebensmittel ausgegeben. 1975 flossen
noch ca. 30 % der monatlichen Ausgaben eines 4-Personen-Haushaltes mit mittlerem Einkommen in den Lebensmittelbereich, heute sind es deutlich unter 20 %.
Die Verbraucher sind darüber hinaus sehr mobil; auch ältere Verbraucher nutzen
häufig den eigenen Pkw zum Einkauf und legen sich nicht auf eine Einkaufsstätte
fest.
Als Folgen der Veränderung der Handelsstruktur und des Verbraucherverhaltens sind
bundesweit derzeit folgende Trends festzustellen:
Die Nahversorgung in Einzugsgebieten mit weniger als 4.000 - 6.000 Einwohnern
gestaltet sich zunehmend schwieriger, dabei spielt es kaum eine Rolle, ob diese Bereiche „auf dem flachen Land“ oder mitten in der Stadt liegen.
Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre Expansionsplanung auf wenige Standorte, wobei die Mindestanforderungen an die Standorteignung steigen.
Aufgrund stagnierender Umsätze nimmt der Verdrängungswettbewerb zu. Die Zahl möglicher Betreiber bei Supermärkten und Discountern, die als Nahversorger in Frage kommen, hat sich in den letzten 20 Jahren von über zehn auf etwa fünf leistungsfähige Anbieter reduziert.
7
In Analogie zu anderen Branchen bzw. Betriebstypen des Einzelhandels sind auch für das
Ladenhandwerk die Filialisierung und räumliche Konzentration als dominante Entwicklungen zu beobachten. Die starke Filialisierung des Ladenhandwerks lässt sich vor allem im
Bäckereisektor nachvollziehen. Stellten die selbständigen Bäckereibetriebe im Jahr 1980
noch einen Anteil von ca. 76 % an der Gesamtheit aller Bäckereifachgeschäfte, so war
dies im Jahr 2003 lediglich noch ein Anteil von ca. 37 %.1
Tabelle 1:
Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen in der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2005
Anzahl der
Betriebe
Betriebsformen
Verkaufsfläche
in Mio. m²
Umsatz
in Mrd. €
abs.
in %
abs.
in %
abs.
in %
SB-Warenhäuser /
Verbrauchermärkte
2.880
4,7
5,80
20,3
32,9
26,0
Discounter
14.610
23,8
9,48
33,2
50,1
39,6
Supermärkte
8.770
14,2
6,83
23,9
29,7
23,5
übrige SB-Geschäfte
35.200
57,3
6,46
22,6
13,8
10,9
Gesamt
61.460
100,0
28,57
100,0
126,5
100,0
Quelle:
EHI, Handel aktuell 2005
Die räumliche Konzentration und die damit zusammenhängende Standortausdünnung
vollzog sich hingegen schwerpunktmäßig im Metzgereihandwerk. Während die Anzahl der
Bäckereifachgeschäfte in den vergangenen Jahren weitgehend konstant blieb, reduzierte
sich die Betriebsstättenzahl im Fleischerhandwerk von ca. 28.700 Geschäften im Jahr
1980 auf zuletzt nur noch knapp 18.270 Geschäfte.2
Eine stärkere Positionierung der Betriebe des Lebensmittelhandwerks erfolgt durch die
Sortimentsergänzung um Artikel aus dem Lebensmittelsektor und dem Nonfood-Bereich.
Damit übernehmen vielerorts diese Geschäfte die Funktionen der aufgegebenen Lebensmittelmärkte. Als Beispiel lässt sich das Konzept der BÄKO-Einkaufsgenossenschaft3
nennen, das eine Übergangsform zu Convenience-Konzepten darstellt.
1
vgl. Zentralverband des Deutschen Bäckerhandwerks e.V., Bad Honnef.
2
vgl. Deutscher Fleischer-Verband, Frankfurt/Main.
3
Das „BÄKO-Konzept“ (Nahversorger-Ausbaustufe) setzt neben dem Kernsortiment (=
Backwaren / Snacks) auf sog. „Impulssortimente“ (Tabak, Presse, Getränke, Snacks), und
„Ergänzungssortimente“ (Frische-Produkte, sonstige Nonfoodartikel, sonstige Lebensmittel, Dienstleistungen)
8
Mit dem Rückgang der Handels- und Dienstleistungsbetriebe aus ländlichen Gemeinden
und Stadtteillagen kann die wohnortnahe Versorgung an sog. Grenzertragsstandorten
nicht mehr gewährleistet werden. Zahlreiche, größtenteils fußläufig erreichbare Standorte
wurden zwischenzeitlich aufgegeben oder stehen auf dem Prüfstand. Als Folge werden
künftig nicht alle Verbraucher im gleichen Umfang und in der gleichen Qualität versorgt
werden.
3.2
Voraussetzungen für eine funktionsfähige Nahversorgung
Eine wesentliche Grundvoraussetzung für eine funktionsfähige Nahversorgung ist die
Existenz eines modernen und zukunftsfähigen Anbieters aus dem Nahrungs- und Genussmittelsektor. Als wichtige Betriebstypen sind dabei sowohl Discounter wie auch Vollsortimentsangebote sowie ggf. Lebensmittelhandwerker anzuführen. Diese „Magnetnutzung“ einer Nahversorgungslage wird i.d.R. durch weitere Versorgungsbetriebe aus dem
kurzfristigen Bedarfsbereich und der konsumnahen Dienstleistungspalette ergänzt.
Angaben über die notwendigen Mindestgrößen einer funktionsfähigen Nahversorgungslage lassen sich nur pauschal formulieren. Sie weichen in Abhängigkeit von der unterschiedlichen Standortqualität (z.B. Einwohnerzahl des zu versorgenden Zentrums; verkehrliche Erreichbarkeit) voneinander ab. Dennoch ist zur Sicherung einer adäquaten
Nahversorgung folgende idealtypische Branchen- und Verkaufsflächenverteilung anzuführen:
-
Lebensmittelvollsortimenter:
ca. 1.000 - 1.500 m²
VK
-
Lebensmitteldiscounter:
ca.
800 m²
VK
-
Getränkemarkt:
ca.
300 - 400 m²
VK
-
Bäckerei und Metzgerei (ggf. als Konzessionäre): ca.
50 m²
-
Drogeriemarkt:
ca.
150 - 200 m²
VK
-
Blumengeschäft:
ca.
50 - 100 m²
VK
-
Tabak-Toto / Lotto-Geschäft / Zeitschriften:
ca.
50 m²
VK
-
Apotheke:
ca.
50 m²
VK.
1
ggf. zuzüglich der Flächen von Convenience-Angeboten (z.B. Stehcafé, Heiße Theke).
VK1
9
Idealtypisch sind einem Nahversorgungszentrum nicht nur Angebote aus dem Lebensmittelbereich, sondern auch aus dem Nicht-Lebensmittel-Sektor und dem Dienstleistungsbereich zuzuordnen (vgl. Abb. 2).
Hinsichtlich der Standortanforderungen sind eine gute Erreichbarkeit seitens des motorisierten und nicht-motorisierten Individualverkehrs (Pkw, Rad, Fuß) genauso erforderlich
wie ein ausreichendes Angebot an Pkw-Stellplätzen.
Idealtypische Ausstattung eines Nahversorgungszentrums
za
us
st
att
u
Bürgerbüro, Internet-Pool
Zu
sa
t
PBS, Bücher, Blumen,
Drogeriewaren, Körperpflege, Reformwaren, Apothekenwaren
Ärzte, Frisör, Toto/Lotto-Annahme, Fax, Kopiergerät
nd
es
ta
us
st
at
Café, Gaststätte, Reinigung, Reisebüro
tu
ng
Spirituosen, Tabakwaren, Zeitungen,
Zeitschriften
Mi
Ei
nz
e
lh
an
de
l/D
ien
st
lei
st
un
g
ng
Abb. 2:
Nahrungs- und Genussmittel, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren,
Getränke
Postagentur, Kreditinstitut
*
PBS = Papier-, Büro-, Schreibwaren
Quelle: GMA
Wichtig für die Akzeptanz einer Nahversorgungslage bzw. eines Stadtteilzentrums ist das
städtebauliche Umfeld. Kriterien wie Erreichbarkeit, Aufenthaltsqualität, Sicherheit, Sauberkeit, Beleuchtung, Begrünung oder Möblierung sind daher ebenfalls in die Betrachtung
einzubeziehen.
3.3
Alternative Vertriebskonzepte im Lebensmittelbereich
Bundesweit sind zahlreiche Ansätze zur Sicherung der Nahversorgung auch an „problematischen Standorten“ festzustellen, die von den „konventionellen Betreibern“ (z. B. Dis10
counter, Supermärkte) nicht mehr akzeptiert werden (vgl. Tabelle 2). Beispielhaft für alternative Nahversorgung lassen sich folgende Konzepte benennen:
Kleinflächenkonzepte
Kleinflächenkonzepte wurden u.a. von den Großhandelsfirmen markant / okle (ik ihr
Kaufmann) und der Lebensmittelhandelsgesellschaft (LHG, Um´s Eck), beide im
süddeutschen Raum ansässig, entwickelt. Ziel ist es, eine Nischenstrategie für
kleinflächige Standorte (bis zu 300 m² Verkaufsfläche) in kleineren Gemeinden (ab
ca. 1.000 Einwohner) zu bieten, die über keinen Lebensmittelmarkt verfügen. Der
selbständige Kaufmann ist Franchisenehmer. i.d.R. werden leerstehende Ladenlokale reaktiviert. Voraussetzung für die Umsetzung sind neben günstigen Mietkonditionen (ca. 5,00 bis 6,00 € / m² Verkaufsfläche), die gute Erreichbarkeit des Standortes auch für den Pkw und fehlende größere Wettbewerbsbetriebe.
Genossenschaftlicher Ansatz
Versorgungseinrichtungen auf genossenschaftlicher Basis setzen i.d.R. an Standorten unterhalb der wirtschaftlichen Tragfähigkeit an. Die Wohnbevölkerung selbst
kann Mitglied der Genossenschaft werden und wirtschaftliche Defizite im Betrieb
des Ladens ausgleichen. Umgesetzt wurde dieses Konzept u.a. in Weil im Schönbuch, Pfrondorf (Tübingen).
Ladengemeinschaften
Eine Möglichkeit zur Steigerung der Ertragskraft einzelner kleiner Betriebe und damit zur Sicherung ihrer wirtschaftlichen Existenz besteht in der Bildung von Ladengemeinschaften. Dabei kooperieren einzelne Nahversorger bei Beibehaltung ihrer
betrieblichen Eigenständigkeit und bieten ihre Leistungen auf gemeinsamer Fläche
an. Dieses Konzept erfordert die Kooperationsbereitschaft der einzelnen Betriebe
(vor allem auch Abstimmung der Öffnungszeiten, Bildung einer Mietergemeinschaft)
und kann je nach Möglichkeit durch andere Anbieter (z.B. Apotheke, Reinigung,
Drogeriefachgeschäft, Blumengeschäft) ergänzt werden.
Läden mit Behinderten (sog. Integrationsmärkte)
Märkte, die teilweise mit behinderten Mitarbeitern betrieben werden, unterliegen den
gleichen ökonomischen Gesetzmäßigkeiten wie der klassische Supermarkt. Voraussetzung für die Realisierung eines solchen Marktes sind ein Mindesteinwohnerpotenzial im Einzugsbereich (ca. 5.000 Einwohner), eine ausreichende Verkaufsflä11
che (mind. 500 m² VK) und direkt zugeordnete Parkplätze. Anders hingegen ist die
Zielsetzung dieser Märkte, bei denen die Integration behinderter Menschen in den
Arbeitsmarkt und weniger die reine Gewinnmaximierung im Mittelpunkt steht (z.B.
Märkte der Landeswohlfahrtsverbände; GDW Genossenschaft der Werkstätten für
Behinderte e.G., Sindelfingen).
Hofläden
In Hofläden wird in aller Regel nur ein kleines Sortimentsprogramm vertrieben. Erhebliche Mängel aus Sicht der Konsumenten sind die eingeschränkten Öffnungszeiten und ein saisonal variierendes Warenangebot, das keine umfassende
Versorgung garantiert. Das Modellprojekt Konstanz - u.a. unterstützt durch das Land
Baden-Württemberg - zeigt, dass Hofläden auch in Innenstädten durchaus Fuß fassen können (z.B. Singen, Radolfzell, Konstanz).
Convenience-Shops
Zum Convenience-Bereich zählen Tankstellen-Shops, Bäckereien mit Zusatzsortimenten, Kioske, Bahnhofsmärkte. Das Convenience-Geschäft verzeichnet seit Jahren steigende Zuwachsraten und ihm werden auch zukünftig deutliche Zuwächse
prognostiziert. „Convenience“ steht für bequem und verfügbar, wobei das Hauptmerkmal die Kombination aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie darstellt.
Insbesondere Tankstellenshops bieten z.T. bereits deutlich über 5.000 Artikel an,
bei der Preisgestaltung sind zunehmend preisaggressive Strategien festzustellen.
Rollende Verkaufswagen, Zustelldienste
Bei Verkaufswagenlösungen sind rollende Läden mit bis zu 1.000 Artikeln gleichermaßen im Einsatz wie Frischedienste. Während sich die Verkaufswagen mit einem
eingeschränkten Vollsortiment überwiegend an ältere Personen im ländlichen Raum
wenden, sind die Frischedienste auf dem Land wie in den Städten gleichermaßen
erfolgreich - insbesondere bei größeren Familien. Problematisch sind allerdings die
hohen Kosten für Warenbeschaffung und Fahrzeughaltung sowie eine eingeschränkte Sortimentstiefe, begrenzte Standzeiten, i.d.R. höhere Preise und nicht zuletzt ein häufig begrenztes Sortiment an den zuletzt angefahrenen Standorten.
12
Tabelle 2:
Wesentliche Standortanforderungen unterschiedlicher Betriebstypen des Nahrungs- und Genussmitteleinzelhandels
Kriterien
Betriebstypen
Standortorientierung
Grundstücksfläche in m²
Verkaufsfläche
in m²
(ca.-Werte)
bis 1.500 zzgl.
200 - 300 für
Getränke
PkwStellplätze
(mind.)
bis 100
Einwohner im
Einzugsgebiet
(ca.-Werte)
8.000
Wettbewerbsumfeld
Supermarkt, inkl.
Getränke
Randlage
fußläufig noch erreichbar
entwicklungsfähige Gemeinde / Stadtteil
5.000 - 6.000
Supermarkt als Nahversorger
zentrale Lage
fußläufig gut erreichbar
Pkw-Erreichbarkeit
2.000 - 4.000
bis 600
bis 50
4.000
Nachbarschaftsladen
zentrale Lage in Gemeinde/Stadtteil
fußläufig sehr gut erreichbar
Pkw-Erreichbarkeit
in der Nähe von Schulen,
Kindergarten, Bank
zentrale Lage i.d. Nähe von
Schule, Bahnhof, Firmen,
Krankenhaus, Tankstellen
Pkw-Frequenz
kein Neubau
bis 300
5 - 10
1.000 - 1.500
eingebettet in
Wohnbebauung
150
5 - 10
1.000 - 1.500
kein Überbesatz an
Lebensmittelhandwerk
5.000 - 6.000
800 - 1.000
120
unterschiedlich
bis zu 7.000
bis 2.500
120
10.000 (5.000
Mantelbevölkerung)
10.000 (5.000
Mantelbevölkerung)
ConvinienceShop/BÄKO
Discounter
Nahversorgungszentrum (bis 1.500
m² VK Vollversorger;
Getränkemarkt, kleinere Anbieter)
Randlagen
fußläufig erreichbar
entwicklungsfähige Gemeinde / Stadtteil
1
Durchschnittswerte, die in Abhängigkeit vom Betreiber deutlich variieren können.
Quelle:
GMA-Darstellung 2005
kein Vollversorger
max. 1 Discounter
kein Überbesatz an
kein Vollversorger
kein Discounter
kein Überbesatz an
kein direkter Lebensmittelversorger
kein Vollsortimenter
max. 1 Discounter
kein Überbesatz an
13
Einkauf übers das Internet
Der Einkauf von Nahversorgungsartikeln über das Internet hat sich bislang nur in
großstädtischen Ballungsgebieten etabliert. Dabei wird die Ware mit einem Preisaufschlag den Kunden ins Haus geliefert. Da vielerorts u.a. logistische Fragen nicht
hinreichend gelöst werden können, hat sich der Internethandel im Lebensmittelbereich bislang nicht flächendeckend entwickeln können.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es eine ganze Reihe von Nahversorgungskonzepten gibt, die allerdings hinsichtlich ihrer Eignung als Alternative zur konventionellen
Nahversorgung unterschiedlich einzuordnen sind. Die Übertragbarkeit einzelner Konzepte
ist meist nicht ohne weiteres möglich, vielmehr entscheiden individuelle örtliche Voraussetzungen über deren Akzeptanz und Tragfähigkeit. Folgende Faktoren sind von entscheidender Bedeutung:
Einwohnerpotenzial
Grundsätzlich steigt mit zunehmender Einwohnerzahl das zur Verfügung stehende
Kaufkraftpotenzial
im
Standortumfeld.
Der
konventionelle
Lebensmittelmarkt
oder Discounter fordert ein Mindesteinwohnerpotenzial von ca. 5.000 Einwohnern
im engeren Einzugsgebiet, während z.B. der Bürgerladen oder die Kleinflächenkonzepte bereits ab 1.000 Einwohnern im unmittelbaren Standortumfeld tragfähig sein
können.
Immobilie
Ein Großteil der alternativen Konzepte belegt nur brachgefallene Ladenflächen,
Neubauten werden aufgrund der i.d.R. höheren Miet- bzw. Erwerbskonditionen
kaum akzeptiert. Erforderlich ist ein geeigneter Verkaufsraum, z.B. in Bezug auf Lage, Größe, Zuschnitt, Erwerbs- und Mietkonditionen. Hofladen und BÄKO-Shop benötigen z.B. eine Ladengröße von bis zu 50 m², Kleinflächenkonzepte wurden speziell für Verkaufsflächen ab 100 bis max. 300 m² entwickelt. Deutlich größere Verkaufsflächen (bis zu 500 m²) beanspruchen z.B. Märkte, die mit Behinderten betrieben werden.
Wettbewerbssituation
Bei den dargestellten Konzepten handelt es sich um Ansätze, die kaum wettbewerbsfähig sind, da aufgrund der meist problematischen Lieferkonditionen (weitma-
14
schiges Vertriebsnetz mit hohen Belieferungskosten und höheren Belieferungsintervallen) vom Kunden i.d.R. erhöhte Preise (teilweise bis zu 10 % im Vergleich zum
„normalen“ Supermarkt) in Kauf genommen werden müssen.
Verkehrliche Erreichbarkeit, Parkierung
Hinsichtlich der Standortrahmenbedingungen werden ähnliche Voraussetzungen
benötigt wie beim konventionellen Lebensmittelverbrauchermarkt oder Discounter:
Gute verkehrliche Erreichbarkeit sowie ein großzügig dimensioniertes Parkraumangebot im unmittelbaren Standortumfeld.
Selbstständigkeit
Die Praxis zeigt, dass ein selbstständiger Kaufmann nur in Ausnahmefällen bereit
ist, das unternehmerische Risiko kleinerer Nahversorgungsbetriebe zu tragen. Entscheidend für den unternehmerischen Erfolg sind neben den erforderlichen persönlichen Eigenschaften (insbesondere ein überdurchschnittliches Engagement) die
Kapitalausstattung und die Zusicherung der Kommune, keine Wettbewerbsstandorte
„auf der grünen Wiese“ entstehen zu lassen.
Standortrahmenbedingungen
Als Standortfaktoren beeinflussen die Lage im Raum, die Nähe zu benachbarten
Versorgungszentren und nicht zuletzt auch die strukturelle Ausrichtung (z.B. Fremdenverkehrsort) der Kommune ebenfalls die Tragfähigkeit der Konzepte.
Es wird deutlich, dass alle aufgezeigten Alternativen nur sehr begrenzt einsetzbar sind.
Die dargestellten alternativen Vertriebsformen können herkömmliche Betriebsformen des
Einzelhandels (Vollsortimenter, Discounter usw.) kaum ersetzen und sind nur punktuell
als Ergänzung geeignet.
3.4
Ausstattungsmerkmale im Nicht-Lebensmitteleinzelhandel sowie im Dienstleistungssektor
Eine qualifizierte Nahversorgung beinhaltet nicht nur die Versorgung mit Nahrungs- und
Genussmitteln, sondern auch mit Waren des weiteren täglichen Bedarfs, und darüber
15
hinaus bestimmte Dienstleistungen (vgl. Abb. 3). Zu den wichtigsten Bausteinen zählen
die folgenden:
Nutzungsbaustein Apotheke
Die Entwicklung von Apotheken erfolgt letztlich, neben wirtschaftlichen Erwägungen,
in Folge von Vorgaben des Gesetzgebers, z.B. im Rahmen des Gesundheitsstrukturgesetzes. Die Entwicklung der Apothekenzahl zeigt seit Mitte der 90er Jahre eine
hohe Konstanz auf. Damit bleibt auch die Versorgungsqualität der Bevölkerung
weitgehend unverändert. So entfielen im Jahr 2005 ca. 3.842 Einwohner auf eine
Apotheke, was in etwa dem Stand des Jahres 1980 entspricht. Entgegen aller Prognosen,
die
im
Zusammenhang
mit
den
erfolgten
Gesundheitsstruktur-
Reformgesetzen formuliert wurden, ging der Umsatz je Apotheke nach jahrelanger
Umsatzsteigerung im Jahr 2004 erstmals zurück.1
In den letzten Jahren durchliefen die Apotheken einen tief greifenden Strukturwandel. So erfordert z.B. die zunehmende Integration sog. „Randsortimente“ (vor allem
Drogerieartikel) eine größere Verkaufsflächendimensionierung. Umsatzeinbußen
sind künftig insbesondere durch Internet-Einkäufe bei Versand-Apotheken zu erwarten.
Nutzungsbaustein Postdienst
Mit der Entscheidung zur Überführung der staatlichen Post in ein privatwirtschaftlich
ausgerichtetes Unternehmen sind die nach wie vor verfassungsrechtlich garantierten flächendeckenden Vorgaben zur Postversorgung mit einem konsequenten
Wettbewerb in Einklang zu bringen. Die Post hat ein Netz zu unterhalten, das von
allen Bevölkerungsgruppen mit einer maximalen Distanz von bis zu 2 km ab Wohnung erreichbar ist. Die Nachfrage nach Produkten und Dienstleistungen in posteigenen Stellen (Postämter und -stellen) geht jedoch kontinuierlich zurück. In Folge
einer zunehmenden Kostenunterdeckung des Filialsystems wurde ein massiver Abbau der Poststellen ausgehend vom Jahr 1989 eingeleitet. Es ist davon auszugehen, dass diese Entwicklung auch in Zukunft fortgesetzt wird (Stichwort: Rückzug
aus der Fläche). Nach der Postuniversaldienstleistungsverordnung ist die Post in
1
vgl. ABDA (Bundesvereinigung Deutscher Apothekenverbände), Die Apotheke: Zahlen, Daten, Fakten 2005.
16
Gemeinden und Städten mit mehr als 2.000 Einwohnern zur Unterhaltung einer stationären Posteinrichtung verpflichtet (zunächst bis zum Jahr 2007)1. Dies bezieht
sich nicht nur auf Postämter / -stellen, sondern auch auf sog. Postagenturen.
Nutzungsbaustein Kreditinstitut
Bei Banken und Sparkassen ist ebenfalls eine rückläufige Entwicklung des Filialnetzes zu beobachten, wobei insbesondere die so genannten Privatbanken (z.B. Deutsche Bank, Commerzbank) das Filialsystem ausgedünnt haben, während die Volksund Raiffeisenbanken sowie die Sparkassen durch ein ausdifferenziertes Filialkonzept weiterhin versuchen, dem Anspruch der Flächenversorgung gerecht zu werden. Dennoch sind auch hier im Rahmen von Kosteneinsparungen weitere Filialschließungen zu erwarten. Für die Volksbanken / Raiffeisenbanken und Sparkassen
werden künftig neue Filialkonzeptionen erarbeitet werden müssen, die das grundsätzlich veränderte Kundenverhalten berücksichtigen. Aus heutiger Sicht zeichnen
sich folgende Entwicklungen ab:
-
Sicherung und Ausbau der sog. Dienstleistungszentren in großen Städten
(Allround-Angebot).
-
Reduzierung der Filialen in kleineren Gemeinden und Städten auf sog. Servicestellen.
-
Sicherstellung der „einfachen Dienste“ und damit zusammenhängend ständige Überprüfung des Filialnetzes und Infragestellung der sog. Ein-MannFiliale.
Nutzungsbaustein Friseure sowie sonstige Dienstleistungen
Obwohl der Friseursektor noch durch einen hohen Anteil an selbstgeführten Geschäften geprägt ist, hat auch hier bereits eine Filialisierung eingesetzt. Dennoch ist
die Versorgungsqualität der Bevölkerung weitgehend gleich geblieben.
Darüber hinaus kann durch zusätzliche Dienstleistungsangebote das Angebot in einer
Nahversorgungslage sinnvoll ergänzt und aufgewertet werden. Dabei sind schwerpunktmäßig die nachfolgenden Serviceleistungen und Einrichtungen anzuführen:
1
PUDL-V vom 15.12.1999, zuletzt geändert durch 2. Gesetz zur Änderung des PostG vom
06.02.2002.
17
Lotto / Toto-Annahmestelle
Lotto / Toto-Annahmestellen stellen i.d.R. einen hohen Frequenzbringer dar. Die
Vergabe einer Annahmestelle erfolgt nach der Maßgabe der bestehenden Vertriebsdichte, dem Einwohnerpotenzial, nach dem Erscheinungsbild des jeweiligen
Geschäfts / Gebäudes sowie der Bewerberperson (Inhaber).
Annahmestelle für Dienstleistungen
Eine sinnvolle Ergänzung des Leistungsspektrums einer Nahversorgungslage stellt
das Angebot von Annahmedienstleistungen (z.B. Reinigungs-, Reparaturarbeit, Änderungsschneidereiartikel) dar. Die Annahme und Vermittlung dieser Arbeiten wird
i.d.R. über eine Provision geregelt.
Fotokopier-, Faxgerätebenutzung/Internet
Diese Leistungen können die Angebotsbreite einer Versorgungslage erweitern. Jedoch ist auch hier auf einen recht hohen Verbreitungsgrad der jeweiligen Angebotsformen hinzuweisen.
4.
Das planungsrechtliche Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
Rechtsgrundlagen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) dar. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung
ist für Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe1, die sich nach Art, Lage
oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder
auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken
1
Gemäß aktueller Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes beginnt die Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes bei 800 m² Verkaufsfläche (vgl. u. a. BVerwG 4 C 3.05
und 4 C 10.04 vom 24.11.2005).
18
können, ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche1 die Festsetzung
eines Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich. Nach § 11
Abs. 3 S. 2 BauNVO sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen
auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung
im Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt erfasst. In
Bezug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v.a. die Gliederung und die
Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
der Bevölkerung und das Warenangebot des geplanten Betriebs zu berücksichtigen.
Aktualisierung des Baugesetzbuches (BauGB)
In der aktualisierten Fassung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sind in § 9 (2a) für
im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung oder Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung
der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, folgende Regelungen getroffen:
In einem Bebauungsplan können bestimmte Arten der allgemein zulässigen baulichen Nutzungen als zulässig bzw. nicht zulässig oder als ausnahmsweise zulässig
festgelegt werden.
Die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
Bei den Festsetzungen zur Zulässigkeit von baulichen Nutzungen ist insbesondere
ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB) zu berücksichtigen, das Aussagen der Gemeinde / eines Gemeindeteils
enthält.
1
Verkaufsfläche wird in dieser Analyse wie folgt definiert: „Verkaufsfläche ist die Fläche, auf
der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit „Pack- und Entsorgungszone“ und Windfang. Ebenso zählen
zur Verkaufsfläche auch Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen,
Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerfläche und Flächen, die der Vorbereitung / Portionierung der Waren dienen sowie
Sozialräume, WC-Anlagen etc. (vgl. hierzu auch BVerwG 4C 10.04 und 4C 14.04 vom
24.11.2005).
19
In den zu erhaltenden / zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die den Versorgungsbereichen dienen, vorhanden sein oder durch einen in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan vorgesehen sein.
Mit der aktuellen Regelung des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB werden die Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbeoder Handwerksbetriebes in Gemengelagen erleichtert. Diese Erleichterung findet aber
gem. § 34 Abs. 3a Satz 2 BauGB keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die
verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden
haben können.
Neben den zentralen Versorgungsbereichen soll also auch ausdrücklich die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung keinen Schaden nehmen. Eine Beeinträchtigung der
verbrauchernahen Versorgung liegt dann vor, wenn sich bei Realisierung des Vorhabens
etwa kleinere Betriebe in der näheren Umgebung nicht mehr halten könnten und dies für
die nicht motorisierte Bevölkerung zu längeren Wegen führen würde. Dabei genügt die
Möglichkeit einer solchen Beeinträchtigung.
Aktualisierung des Landesplanungsgesetzes NRW (LEPro)
Aufgrund der Änderung des § 24 des Gesetzes zur Landesentwicklung1 (Landesentwicklungsprogramm - LEPro) soll großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten in NRW grundsätzlich nur noch in sog. zentralen Versorgungsbereichen, d.h. in
den Innenstädten, Stadtteilzentren und Ortsmittelpunkten angesiedelt werden.
Nach der Anhörung der kommunalen Spitzenverbände wurde der Vorschlag aufgegriffen,
die Neuregelung als verbindliches Ziel der Raumordnung auszuweisen, das damit bei der
Regional- und Bauleitplanung zu beachten ist.
1
Beschluss des Landtags Nordrhein-Westfalen vom 13.06.2007
20
Die Kernpunkte des geänderten Gesetzes zur Landesentwicklung sind wie folgt zu skizzieren:
Zur Belebung der Zentren darf in Zukunft großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten1 nur noch in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt
werden.
Außerhalb der Zentren sollen nur noch großflächige Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden, die für eine lebenswerte Entwicklung der Innenstädte nicht zwingend erforderlich sind, z.B. Möbelmärkte, Gartencenter, Baumärkte etc. Solche
Betriebe dürfen nur max. 10 % der Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente, jedoch nicht mehr als insgesamt 2.500 m², nutzen.
Hersteller-Direktverkaufszentren (Factory-Outlet-Center) mit mehr als 5.000 m²
Verkaufsfläche dürfen in Zukunft nur noch in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern realisiert werden.
Die Landesregierung will darüber hinaus mit den benachbarten Bundesländern Hessen
und Niedersachsen einheitliche Linien für die Ansiedlung von Hersteller-Direktverkaufszentren insbesondere an den NRW-Landesgrenzen verabreden.
Das Gesetz sieht weiter vor, dass bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geprüft
werden muss, ob der zu erwartende Umsatz des geplanten Vorhabens für nicht zentrenrelevante Sortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet
nicht übersteigt. In diesem Fall „kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung
[…] vorliegt“. Gleichermaßen ist bei der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
1
Als zentrenrelevante Leitsortimente werden dabei Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik /
Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte), Foto / Optik, Haus- und Heimtextilien,
Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Uhren / Schmuck, Spielwaren und
Sportartikel eingestuft. Diese sind bei der Festlegung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente auf gemeindlicher Ebene zu beachten.
21
innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche die Maßstäblichkeit von Planumsatz und
Kaufkraft im zugeordneten Verflechtungsbereich der Versorgungslage zu berücksichtigen.
Aufgrund des zwischenzeitlich getroffenen Beschlusses des Landtages zur Änderung des
Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro) werden die
vorstehend aufgeführten Kriterien im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt
Frechen berücksichtigt.
Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind zusätzlich zu den Regelungen durch
Gesetze und Verordnungen eine sehr umfängliche Rechtsprechung sowie Verwaltungsvorgaben, in Nordrhein-Westfalen u.a. in der Form des Einzelhandelserlasses, zu würdigen.1 Nach Maßgabe des Einzelhandelserlasses müssen Standorte für großflächigen
Einzelhandel (u. a. Sondergebiete) nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung und der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen sowie räumlich und funktional einem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet
sein (vgl. Ziffer 3.1). Eine Ausnahme ist bei Märkten mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich, wenn der Umfang zentrenrelevanter Randsortimente nicht mehr als 700
m² Verkaufsfläche beträgt und keine wesentlichen Auswirkungen auf das innergemeindliche Zentrensystem eintreten.2 Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist zu sichern.
1
Eine Überarbeitung des Einzelhandelserlasses befindet sich in der Beschlussfassung.
2
Zu den zentrenrelevanten Sortimenten gehören u.a. Bücher / Zeitschriften / Papier / Schreibwaren / Büroorganisation, Kunst / Antiquitäten, Baby- / Kinderartikel, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren, Foto / Optik, Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Haus- und Heimtextilien, Bastelartikel, Kunstgewerbe, Musikalienhandel, Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel. Dazu zählen auch die für die
Nahversorgung wichtigen Angebote wie Lebensmittel, Getränke, Drogerie-, Kosmetik- und
Haushaltswaren. Als „in der Regel zentrenrelevante Sortimente“ sind Teppiche (ohne Teppichboden), Blumen, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Mofas sowie Tiere und Tiernahrung / Zooartikel festgelegt, sofern die Gemeinde auf der Grundlage eines gemeindlichen
Einzelhandelskonzeptes nichts anderes beschließt.
22
II.
Standort und Struktur der Stadt Frechen
1.
Geographische Lage und Einordnung in die Landesplanung
Die Stadt Frechen ist dem Rhein-Erft-Kreis zugeordnet und grenzt an das westliche Kölner Stadtgebiet; sie ist somit dem Verdichtungsraum Köln-Bonn zuzuordnen.1 Frechen
fungiert nach den Aussagen des Landesentwicklungsplanes Nordrhein-Westfalen (LEP
NRW) als Mittelzentrum in der Ballungsrandzone, wobei der Einzugsbereich des Frechener Einzelhandels durch das Oberzentrum Köln und die umgebenden Mittelzentren Hürth,
Kerpen, Bergheim und Pulheim begrenzt wird.
Die Stadt Frechen übernimmt als Standort von Schulen, gewerblichen Arbeitsplätzen und
Einzelhandels- / Dienstleistungsbetrieben zentralörtliche Funktionen für ein übergemeindliches Verflechtungsgebiet. Insbesondere das Gewerbegebiet Europark übernimmt als
Einzelhandelsschwerpunkt im Zusammenwirken mit dem benachbarten Einzelhandelsstandort Köln-Marsdorf eine regionale Versorgungsbedeutung. Gleichzeitig hat sich im
Gewerbegebiet Europark aufgrund der hohen Verkehrsgunst (Autobahnkreuz Köln-Ost, A
4 und A 1) eine Vielzahl leistungsstarker Großbetriebe angesiedelt. Auch als Wohnstandort für Beschäftigte in der Stadt Köln ist die Stadt Frechen interessant, so dass sich intensive Pendlerverflechtungen zwischen der Stadt Frechen und dem Wirtschaftsraum KölnBonn entwickelt haben.
2.
Städtebauliche und verkehrliche Rahmenbedingungen
Die Zuordnung des Stadtgebietes zur westlichen Ballungsrandzone des Oberzentrums
Köln prägt wesentlich die siedlungsstrukturelle und städtebauliche Situation der Stadt Frechen. Die Frechener Innenstadt bietet den größten zusammenhängenden Siedlungsbereich im westlichen Stadtgebiet, während Königsdorf an der Nordflanke und Habbelrath
an der Westflanke stadteilbezogene, vergleichsweise isolierte Siedlungsräume darstellen.
1
vgl. Karte 1: Lage im Raum
23
EINZELHANDELSKONZEPT
FRECHEN
Karte 1: Lage im Raum
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
((
0
2,5
5,0
10,0 km
5 / 10 / 15 km Radien
Kartengrundlage: Die Generalkarte
24
Die Ballungsrandzone stellt sich als Übergangsbereich des dicht besiedelten Ballungskerns des Kölner Siedlungsraums und des dünner besiedelten Gebietes mit überwiegend
ländlicher Raumstruktur westlich der Stadt Frechen dar. Innerhalb des Stadtgebietes sind
größere zusammenhängende Grünflächen im Bereich des Staatsforstes Ville im Nordwesten sowie zwischen dem Stadtteil Benzelrath und der B 264 im Südwesten der Gemarkungsfläche strukturprägend. Es handelt sich dabei größtenteils um Rekultivierungsflächen ehemaliger Kies- und Quarzsandbauflächen sowie des Braunkohle-Tagebaus innerhalb des stadtgrenzenüberschreitenden Naturparks Kottenforst.
Unter städtebaulichen Aspekten bildet die Frechener Innenstadt mit der historisch gewachsenen Bebauung der Stadtmitte den Kristallisationspunkt der Gesamtstadt. Der im
Stadtgrundriss und in wesentlichen Elementen - trotz starker Kriegszerstörungen - erhaltene „alte“ Stadtkern kennzeichnet durch das Wechselspiel der Architektur aus unterschiedlichen Bauepochen das innerstädtische Versorgungszentrum als unverwechselbares, städtebauliches Ensemble. Die städtebauliche Situation der Stadtmitte wird durch die
bauliche Dichte und die Nutzungsvielfalt wesentlich geprägt. So bildet insbesondere die
als Fußgängerzone gestaltete Hauptstraße in ihrem mittleren Abschnitt einen stark frequentierten Geschäfts- und Dienstleistungsschwerpunkt, der das Erscheinungsbild und
die Vitalität der Innenstadt maßgeblich bestimmt.
Frechen ist über eine eigene Anschlussstelle südlich des Autobahnkreuzes Köln-West an
die Autobahn A1 angebunden. Eine weitere Teilanschlussstelle für die A4 (AS Frechen
Nord) wurde an der Bonnstraße eingerichtet, ist jedoch bislang lediglich einseitig, d.h. für
den Verkehr von und nach Aachen, ausgebaut.
Innerhalb der Stadt Frechen wird die Verkehrssituation durch das radial auf die Stadtmitte
ausgerichtete Straßennetz geprägt, das im Rahmen des Binnen-, des Ziel- und des Quellverkehrs in Hauptverkehrszeiten eine hohe Verkehrsbelastung der Innenstadt bewirkt.
Die Stadt Frechen ist weiterhin an das Schienennetz der Deutschen Bahn (S-Bahn Linien
12 und 13) mit Haltepunkt im Stadtteil Königsdorf, an die Stadtbahn (Linie 7 Köln - Frechen) mit Haltepunkt in der Innenstadt und Endhaltepunkt an der Dürener Straße und an
das regionale Busliniennetz (Nr. 145/980) angebunden. Für den Leistungsaustausch zwischen dem Ballungsraum Köln und der Stadt Frechen übernimmt insbesondere die Stadt-
25
bahnlinie eine wichtige Zubringerfunktion für den Arbeitsplatz- und Versorgungsstandort
Köln.
3.
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
In der Stadt Frechen leben gegenwärtig ca. 49.640 Einwohner (Stand: November 2007).
Die Gliederung nach Stadtteilen zeigt eine disperse räumliche Verteilung der Bevölkerung. Während etwa 45 % der Einwohner dem Siedlungsschwerpunkt der Kernstadt zuzuordnen sind, verteilen sich die übrigen 55 % auf die übrigen Stadtteile.1
Mit einer Einwohnerzahl von ca. 9.750 bildet Königsdorf den größten Stadtteil; die Einwohnerzahlen von Bachem, Habbelrath und Buschbell liegen zwischen ca. 3.000 und ca.
5.550 Einwohnern. Die Einwohnerzahlen der übrigen Stadtteile liegen unter 1.600.
Seit der Vorläuferstudie hat sich die administrative Gliederung des Frechener Stadtgebietes geändert: Hinzugekommen ist der von der Kernstadt abgegrenzte Stadtteil Grube
Carl, in dem in Ergänzung der bereits erfolgten Neubautätigkeit noch weitere Baugebiete
ausgewiesen und erschlossen werden sollen.
Tabelle 3:
Einwohnerverteilung Stadt Frechen
Einwohner
Stadtteil
abs.
in %
Innenstadt
22.239
45
Königsdorf
9.749
20
Bachem
5.551
11
Habbelrath
3.588
7
Buschbell
3.001
6
Grefrath
1.375
3
Hücheln
1.438
3
Grube Carl
1.578
3
Benzelrath
1.123
2
Stadt Frechen gesamt
49.642
100
Quelle:
1
Stadt Frechen, Stand November 2007
Einwohnerzahlen Stadt Frechen, Berichtsmonat: November 2007
26
Beim Vergleich der Stadt Frechen mit dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens
zeigen sich hinsichtlich der Altersstruktur der Bevölkerung keine gravierenden Unterschiede. So liegt der Wert der Stadt Frechen in der Altersgruppe bis 18 Jahre mit ca. 17,1
% leicht unter dem Landesdurchschnitt von ca. 18,2 %. Mit Werten von ca. 36,6 % bzw.
ca. 36,1 % in der Altersgruppe 18 - 45 Jahre bestehen zwischen Frechen und dem Landesdurchschnitt kaum Unterschiede. In der Bevölkerungsgruppe zwischen 45 und 65 Jahren liegt Frechen wiederum einen Prozentpunkt über dem nordrheinwestfälischen Durchschnitt, in der Gruppe höheren Alters (65 Jahre und älter) sind die Werte mit ca. 19,6 %
bzw. ca. 19,7 % nahezu identisch.
Abb. 3:
Altersstruktur der Bevölkerung im Vergleich
40
35
30
25
20
15
10
5
0
unter 18 Jahre
18 - 45 Jahre
Stadt Frechen
45 - 65 Jahre
65 Jahre und älter
Nordrhein-Westfalen
Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Angaben des LDS NRW, Stand 2006
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Altersaufbau der Stadt Frechen weitgehend
dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens1 entspricht, so dass keine ortsspezifischen
Besonderheiten hinsichtlich der Altersgruppenverteilung der Bevölkerung zu beachten
sind.
1
GMA-Berechung auf Datengrundlage des LDS NRW, Stichtag 31. Dezember 2006
27
Hinsichtlich der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung ist für Frechen von 1996 - 2006 ein
eindeutig positiver Trend zu erkennen. In diesem Zeitraum ist ein Bevölkerungszuwachs
von ca. 3.245 Einwohnern festzustellen. Dies entspricht einer Bevölkerungszunahme um
ca. 7,1 % im Vergleich zum Jahr 1996. In Nordrhein-Westfalen hat die Bevölkerung im
Vergleichszeitraum lediglich um ca. 0,5 % zugenommen, so dass die Stadt Frechen offensichtlich von der Stadt-Umland-Wanderung profitiert hat.
Tabelle 4:
Einwohnerentwicklung der Stadt Frechen im Zeitraum 1996 - 2006
Veränderung
Jahr
absolut
1996 = 100 %
1996
45.919
100,0
1997
46.203
100,6
1998
46.208
100,6
1999
46.524
101,3
2000
47.019
102,4
2001
47.382
103,2
2002
47.652
103,8
2003
48.199
105,0
2004
48.654
106,0
2005
48.965
106,6
2006
49.164
107,1
Veränderungen 1996 - 2006
3.245
7,1 %
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (Stand jeweils 31.12.)
Mit ca. 4.905 nichtdeutschen Einwohnern weist die Stadt Frechen einen Ausländeranteil
von ca. 10,0 % auf und liegt damit nahe an dem Landeswert (ca. 10,6 %).1
4.
Wirtschaftsentwicklung und -struktur
Die zentralörtlichen Versorgungsfunktionen der Stadt Frechen resultieren nicht nur aus
dem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz der Stadt, sondern auch aus dem Arbeits-
1
Quelle: LDS Nordrhein-Westfalen, Stand 30.06.2006
28
platzangebot. Insgesamt sind in Frechen ca. 16.159 Menschen sozialversicherungspflichtig beschäftigt.1
Die Arbeitslosigkeit im Bereich der Geschäftsstelle Frechen liegt mit ca. 7,5 % deutlich
unter den Werten des Rhein-Erft-Kreises (ca. 9,1 %) und des Landes NordrheinWestfalen (ca. 9,5 %). Allerdings ist davon auszugehen, dass die lokale Arbeitsmarktsituation eng mit der des Wirtschaftraumes Köln verflochten ist.2
Abb. 4:
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte nach Wirtschaftsbereichen
100
80
60
40
20
0
Stadt Frechen
Rhein-Erft-Kreis
Land NRW
Sonstige Dienstleistungen (Kredit-/Versicherungsgewerbe, öffentl. Verwaltung etc.)
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Verarbeitendes Gewerbe
Land- und Forstwirtschaft
Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Angaben des LDS Nordrhein-Westfalen, Stand
30.06.2006, in % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten
Zudem weist die Stadt einen leicht positiven Pendlersaldo bezüglich der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf. So stehen insgesamt ca. 11.969 Auspendlern ca. 12.919
Einpendler gegenüber. Daraus ergibt sich ein Pendlersaldo von ca. +950 Personen. Die
benachbarten Mittelzentren weisen mit Ausnahme von Hürth (+ 891) deutlich negative
Pendlersalden auf: Kerpen (- 5.432), Bergheim (- 4.696) und Pulheim (- 6.051).3 Dies belegt die übergemeindliche Funktion der Stadt Frechen als Arbeitsort.
1
Quelle: LDS Nordrhein-Westfalen, Stand 30.06.2006
2
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: Mai 2008
3
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Pendler in NRW 2007
29
Die Struktur der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Frechen zeigt im
Vergleich zum Rhein-Erft-Kreis sowie zum Landesdurchschnitt nennenswerte Unterschiede. Eine Abweichung von den Werten des Kreises und des Landes ergibt sich zum einen
im Anteil der Landwirtschaft. Hierbei liegt Frechen mit einem Wert von ca. 0,5 % deutlich
unter den Werten des Rhein-Erft-Kreises (ca. 5,5 %) und des Landes NordrheinWestfalen (ca. 1,6 %). Zum anderen ist der Anteil des Verarbeitenden Gewerbes in Frechen mit ca. 11,3 % deutlich geringer als der Kreis- (ca. 29,2 %) und Landesdurchschnitt
(ca. 31,1 %). Dagegen liegen die Werte der sonstigen Dienstleistungen (Kredit- und Versicherungsgewerbe, Grundstücks- und Wohnungswesen, Öffentliche Verwaltung, sonstige öffentliche und private Dienstleistungen) mit ca. 36,1 % der Stadt Frechen auf Kreisniveau, jedoch unter dem Landesschnitt von ca. 43,4 %. Daraus ergibt sich für Frechen ein
höherer Anteil der Beschäftigten im Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr. So liegt
die Quote der Stadt Frechen in diesem Sektor mit ca. 52,1 % eindeutig über dem Kreisdurchschnitt (ca. 30,1 %) und doppelt so hoch wie der Durchschnitt des Landes Nordrhein-Westfalen (ca. 24,0 %).
Gemessen an der Zahl der Beschäftigten ist die Wirtschaftsstruktur der Stadt Frechen
somit deutlich stärker durch den Dienstleistungssektor geprägt als die der übergeordneten
Räume. Ursächlich hierfür sind u.a. die Großlager und Verteilstationen bedeutender Handelsunternehmen und Speditionen, die sich im Stadtgebiet - speziell im Gewerbegebiet
Europark - aufgrund der verkehrsgünstigen Lage angesiedelt haben. Die ehemals bedeutsamen handwerklichen und industriellen Traditionen, die sich aus der Nutzung der
Bodenschätze entwickelt haben und jahrzehntelang das Stadtbild durch Braunkohletagebau, Brikettfabriken und Steinzeugindustrie prägten, spielen heute keine dominierende
Rolle mehr.
30
III.
Die Stadt Frechen als Einzelhandelsstandort
1.
Angebotsstruktur im Einzelhandel
1.1
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Zum Zeitpunkt der Erhebung (Dezember 2007) wurde in der Stadt Frechen folgender Einzelhandelsbestand ermittelt:
323 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks,
eine Verkaufsfläche von insgesamt ca. 153.460 m² und
ein Bruttoumsatz von ca. 343,3 Mio. €.
Die Daten der Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten (Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz) für die Stadt Frechen lassen sich der Tabelle 5 entnehmen, wobei folgende Untersuchungsspezifika zu berücksichtigen sind:
Die Betriebe wurden nach dem Umsatzschwerpunkt zugeordnet, sofern unterschiedliche Sortimente geführt werden.
Die Verkaufsfläche wurde von GMA-Mitarbeitern durch Inaugenscheinnahme eingeschätzt.
Die Umsatzleistungen der Einzelhändler wurden auf Basis durchschnittlicher Betriebskennziffern (z.B. Flächenproduktivitätswerte) bewertet, wobei GMA-Erfahrungswerte aus zahlreichen Befragungen des Einzelhandels (u.a. der Befragungen
im Rahmen der Bearbeitung der Vorläuferstudie in Frechen) zugrunde gelegt wurden.
31
Tabelle 5:
Die Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Einzelhandelsausstattung
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
Abs.
In %*
in m²
in %*
in Mio. €
in %*
Lebensmittel, Getränke
72
22,3
23.800
15,5
104,0
30,3
Brot- und Backwaren
34
10,5
690
0,4
9,5
2,8
Fleisch- und Wurstwaren
5
1,5
80
0,1
3,5
1,0
Nahrungs- und Genussmittel
111
34,4
24.570
16,0
117,0
34,1
Drogerie-, Parfümeriewaren
11
3,4
3.500
2,3
12,2
3,5
Apotheken-, Sanitätswaren
14
4,3
645
0,4
18,2
5,3
Gesundheit, Körperpflege
25
7,7
4.145
2,7
30,4
8,8
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
14
4,3
1.740
1,1
5,2
1,5
Bücher, Papier-, Büro-,
Schreib- und Spielwaren
11
3,4
1.555
1,0
4,2
1,2
Oberbekleidung
38
11,7
10.800
7,1
23,7
6,9
Schuhe, Lederwaren
8
2,5
1.500
1,0
3,2
0,9
Sportartikel
6
1,9
3.660
2,4
6,6
1,9
Bekleidung, Schuhe, Sport
52
16,1
15.960
10,4
33,6
9,8
Elektrowaren
21
6,5
3.245
2,1
11,9
3,5
Hausrat, GPK, Geschenke,
Heimtextilien, Wolle
16
5,0
3.210
2,1
6,0
1,8
Möbel (einschl. Küchen), Antiquitäten, Kunst
17
4,3
45.215
29,5
65,3
19,0
Hausrat, Möbel, Einrichtung
30
9,3
48.425
31,6
71,3
20,8
Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf
14
4,3
43.810
28,5
53,1
15,5
Teppiche, Bodenbeläge
7
2,2
2.920
1,9
3,5
1,0
Optik, Hörgeräte
8
2,5
500
0,3
3,0
0,9
Uhren, Schmuck
10
3,1
265
0,2
1,5
0,4
Autozubehör, Sportgeräte,
sonstige Einzelhandelswaren
7
2,2
1.420
0,9
3,0
0,9
Sonstiges (Musikalien, Waffen
etc.)
13
4,0
4.905
3,2
5,5
1,6
Sonstiger Einzelhandel
59
18,3
53.820
35,1
69,7
20,3
Einzelhandelswaren gesamt
323
100
153.460
100
343,3
100
davon Konsumgüter
212
65,6
128.890
84,0
226,3
65,9
Sortiment / Warengruppe
*
Abweichungen durch Rundungsdifferenzen möglich
Quelle:
GMA-Bestandserhebungen, Dezember 2007
32
Für die Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Ergebnisse festzuhalten:
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich werden von 111 Betrieben (= ca. 34 %
der ansässigen Betriebe) auf ca. 16 % der Gesamtverkaufsfläche ca. 34 % des Gesamtumsatzes des Einzelhandels in der Stadt Frechen erzielt. Es zeigt sich somit,
dass die Flächenproduktivität der Lebensmittelbetriebe im Vergleich aller Warengruppen überdurchschnittlich hoch ist.
Der Sparte Gesundheit, Körperpflege sind ca. 8 % der Betriebe mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 3 % und einem Umsatzanteil von ca. 9 % zuzuordnen. Im
Vergleich der Warengruppen weisen die Betriebe eine mittlere Betriebsgröße und
hohe Leistungsfähigkeit auf, die durch Drogeriemärkte und Apotheken geprägt wird.
Für den Bereich Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf ist - bei Anteilen von ca.
4 % der Betriebe , ca. 1 % der Verkaufsfläche und ca. 2 % des Umsatzes - ein vorwiegend kleinstrukturierter Betriebsbesatz mit geringer Umsatztätigkeit festzustellen.
Auf die zum mittelfristigen Bedarf zählende Warengruppe Bücher, Papier-, Büro-,
Schreib- und Spielwaren entfallen ca. 3 % der Verkaufsfläche und jeweils 1 % der
Betriebe und des Umsatzes. Die - mit Ausnahme eines Bürofachmarktes - überwiegend kleinstrukturierten Fachgeschäfte weisen eine insgesamt unterdurchschnittliche Leistungsfähigkeit auf.
Eine wichtige Position im Einzelhandelsbesatz nimmt die Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Sport ein, die ca. 16 % der Betriebe und jeweils ca. 10 % der Verkaufsfläche und des Umsatzes auf sich vereinigt und damit auch eine hohe Versorgungsbedeutung dokumentiert. Die Betriebsstruktur ist durch eine Mischung von
zahlreichen kleinstrukturierten Geschäftseinheiten, mittelgroßen Fachgeschäften
und Fachmärkten gekennzeichnet.
Im Angebot des langfristigen Bedarfsbereiches sind die Elektrowaren mit einer geringen Einzelhandelsausstattung (etwa 7 % der Betriebe, ca. 2 % der Verkaufsfläche und ca. 3 - 4 % des Umsatzes der Gesamtstadt) enthalten. Die Einzelhandelsstruktur wird durch eine Reihe kleinteiliger Fachgeschäfte geprägt.
33
Die Warengruppe Hausrat / Möbel / Einrichtungen zeichnet sich im Vergleich der
Warengruppen mit ca. 32 % der Verkaufsfläche als flächenintensiv aus und lässt in
Verbindung mit dem Betriebsstättenanteil (ca. 9 %) auf große Flächeneinheiten
schließen. Auch der Umsatzanteil von ca. 21 % ist im Vergleich mit anderen Standorten überdurchschnittlich, so dass auch in dieser - ansonsten durch geringere Flächenleistungen geprägten Branche - in Frechen eine hohe Leistungsfähigkeit erzielt
wird.
Auf die sonstigen, dem langfristigen Bedarf zugeordneten Sortimente entfallen ca.
18 % der Betriebe, ca. 35 % der Verkaufsfläche und ca. 20 % des Umsatzes. Als
flächenstarke Betriebstypen mit vergleichsweise geringer Raumleistung sind in dieser Sparte die Bau- und Gartenmärkte festzuhalten, die in Frechen verhältnismäßig
stark vertreten sind. Demgegenüber erreichen die Sortimente Foto, Optik und Uhren, Schmuck deutlich höhere Flächenproduktivitäten, die im Durchschnitt von Vergleichsstädten liegen.
1.2
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
Unter Verwendung der Stadtteilgliederung der Stadt Frechen sind folgende Einzelhandelsbestandsdaten festzuhalten:
Die mit Abstand größte Einzelhandelsbedeutung kommt der Kernstadt Frechen mit
ca. 75 % der Betriebe, ca. 95 % der Verkaufsfläche und ca. 88 % des Einzelhandelsumsatzes zu. Damit sind die strukturprägenden Betriebe mit hoher Leistungsfähigkeit im Siedlungsschwerpunkt ansässig. Innerhalb des Stadtteils ist jedoch
standortbezogen zwischen der Innenstadt sowie der restlichen Kernstadt zu unterscheiden.
Gegenüber der Kernstadt übernehmen die übrigen, zum Teil peripher gelegenen
Stadtteile nur begrenzte Ergänzungsfunktionen, vor allem in Hinblick auf die Nahversorgung der ortsansässigen Bevölkerung. Aufgrund der geringen Bevölkerungspotenziale sind in vielen Siedlungsbereichen nur ausschnittweise Nahversorgungsfunktionen gegeben. So sind in den Stadtteilen Benzelrath, Grefrath, Hücheln und
34
Grube Carl keine oder nur bis zu drei Betriebe ansässig. Die Daten der Einzelhandelsausstattung in Bachem, Habbelrath, Buschbell und Hücheln lassen ebenfalls
nur nachgeordnete Versorgungsfunktionen erkennen. Fußnote: der Rewe-Markt, der
Versorgungsfunktionen im Stadtteil Bachem übernimmt, ist administrativ dem Kernstadtgebiet zuzuordnen. Damit werden nur im Stadtteil Königsdorf adäquate Versorgungsfunktionen wahrgenommen.
Tabelle 6:
Die Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
Einzelhandelsausstattung
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
Anzahl
in %
In m²
in %
in Mio. €
in %
Frechen Kernstadt
242
74,6
145.050
94,5
300,5
87,7
Bachem
12
3,7
260
0,2
3,3
1,0
Stadtteil
Benzelrath
-
-
-
-
-
-
Grefrath
*
*
*
*
*
*
Habbelrath
11
3,4
1.390
0,9
8,4
2,5
Buschbell
*
*
*
*
*
*
Königsdorf
46
14,2
5.805
3,8
26,3
7,6
Hücheln
*
*
*
*
*
*
Grube Carl
-
-
-
-
-
-
323
100
153.460
100
343,3
100
Stadt Frechen
-
kein Betrieb
*
nicht darstellbar aus Datenschutzgründen
Quelle:
GMA-Bestandserhebung, Dezember 2007
Der Vergleich der Einzelhandelsausstattung mit der Einwohnerverteilung1 verdeutlicht die
übergeordnete, gesamtstädtische und z.T. übergemeindliche Versorgungsbedeutung der
Frechener Kernstadt.
Im Fazit ist die Nahversorgungsqualität in den Stadtteilen - mit Ausnahme von Königsdorf
- als gering zu bewerten, so dass die Kernstadt auch im Bereich der Grundversorgung
wichtige Funktionen für die Einwohner in den peripheren Stadtteilen übernimmt.
1
vgl. hierzu Karte 2: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung
35
Königsdorf
Buschbell
Habbelrath
Grefrath
Hücheln
Grube Carl
Benzelrath
Kernstadt
Frechen
EINZELHANDELSKONZEPT FRECHEN
Bachem
Karte 2: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung (prozentuale Anteile)
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
Einwohner
0
500
1.000
2.000 m
Kartengrundlage: Stadt Frechen
36
1.3
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit dem Jahr 2000
Für die Stadt Frechen ist in den letzten acht Jahren eine dynamische Einzelhandelsentwicklung zu konstatieren.
Bei einem geringen Rückgang der Zahl der Betriebe von 326 auf 323 weist der Verkaufsflächenbestand eine Zuwachsrate von ca. 23 % auf (von ca. 125.180 auf ca. 153.460 m²
Verkaufsfläche). Der Umsatz stieg von ca. 288,6 Mio. € auf ca. 343,3 Mio. € und hat sich
damit nominal um ca. 19 % erhöht, real - unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen
Preissteigerung im Beobachtungszeitraum - um ca. 7 %. Damit ist - in der Stadt Frechen
wie im Bundesgebiet - die durchschnittliche Flächenleistung gesunken. Auch ein weiterer
Trend in der bundesweiten Einzelhandelsentwicklung, die Tendenz zu größeren Betriebseinheiten, bestätigt sich in der Entwicklung des Frechener Einzelhandels.
Abb. 5:
Verkaufsflächenentwicklung in der Stadt Frechen 2000 - 2008 (in m²)
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Bücher, Schreib- und Spielwaren
Elektrowaren
Hausrat, Möbel, Einrichtungen
sonstiger Einzelhandel
0
5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000 50.000 55.000
2000
Quelle:
2008
GMA-Bestandserhebungen 2000, 2007
In der Sortimentsdifferenzierung sind die Verkaufsflächenrückgänge bei Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf, Büchern, Schreib- und Spielwaren sowie bei Elektrowaren zu
verzeichnen, alle anderen Branchen weisen positive Flächenentwicklungen auf. Beson-
37
ders ausgeprägt sind die Zuwächse bei Bekleidung, Schuhe, Sport und im sonstigen Einzelhandel (hier: Bau- und Gartenbedarf).
1.4
Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe
Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe können - je nach sortimentspolitischer Ausrichtung und Standortlage - Magnetfunktionen für den kleinstrukturierten Facheinzelhandel
übernehmen. Dem großflächigen Einzelhandel werden Betriebe zugeordnet, die eine Verkaufsfläche von mindestens 800 m² aufweisen.
Tabelle 7:
Die Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Frechen
Anzahl der Betriebe nach Betriebstypen
überwiegend zentrenrelevante
Sortimente
Stadtteil
Lebensmittelein*
zelhandel
FG / FM mit
überwiegend
nicht
WarenFachge- zentrenrelehaus,
schäft,
vanten Sor(Textil-)
Fachmarkt timenten**
Kaufhaus
Kernstadt
6
-
9
Stadtteile
3
-
-
Frechen gesamt
9
9
Gesamt
Verkaufsfläche in
m²
24
115.125
3
2.580
27
117.705
9
9
*
SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Lebensmittelsupermarkt, -Discountmarkt
**
Fachmärkte, -geschäfte
Quelle:
GMA-Bestandserhebung, Dezember 2007
Auf den großflächigen Einzelhandel in Frechen entfallen insgesamt ca. 8 % der Betriebe
(= 27 Betriebe) mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 77 % (= 117.705 m²) und einem
Umsatzanteil von ca. 64 - 65 % (= 222,8 Mio. €), so dass im interkommunalen Vergleich
eine deutlich überdurchschnittliche Bedeutung der Großbetriebe im gesamtstädtischen
Kontext festzustellen ist.
Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe konzentrieren sich auf die Kernstadt Frechen; in
zwei Stadtteilen (Königsdorf, Habbelrath) sind insgesamt drei großflächige Betriebe des
38
Lebensmittelsektors ansässig1. Von den insgesamt 24 Betrieben der Kernstadt befinden
sich lediglich vier Betriebsstätten innerhalb des innerstädtischen Versorgungszentrums;
hiervon ist ein Unternehmen dem Lebensmittelsektor zuzuordnen, drei Fachmärkte führen
zentrenrelevante Sortimente (Drogeriewaren, Bekleidung). Die meisten großflächigen
Einzelhandelsbetriebe besetzen verkehrsgünstige Standorte des restlichen Kernstadtbereiches, insbesondere in den Gewerbegebieten des östlichen Stadtgebietes. 9.
Hierbei handelt es sich sowohl um Lebensmittel-SB-Betriebe als auch um Fachmärkte mit
nahversorgungs- sowie zentrenrelevanten Sortimenten (Getränke, Zoobedarf, Bekleidung,
Sport, Sonderposten), deren Frequenzbringerfunktion somit weder der Innenstadt noch
den Nahversorgungs- oder Stadtteilzentren zugute kommt. Hingegen sind diese dezentralen Standorte geeignet für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht
zentrenrelevantem Sortiment (z.B. Möbel, Bau- und Gartenbedarf, Baustoffe); allerdings
ist in Bezug auf die in Frechen dezentral angesiedelten Sortimente auf den teilweise hohen Anteil zentrenrelevanter Sortimente zu verweisen.
In der Gesamtbetrachtung ist zum Zeitpunkt der Bestandserhebung eine defizitäre Situation in der Innenstadt im Hinblick auf Einzelhandelsbetriebe mit Magnetfunktionen festzustellen. Die Situation hat sich zwar seit der Vorläuferstudie durch Ansiedlungen (Strauss
Innovation, Drogeriemarkt Müller) und Umnutzungen (ehem. Multistore, jetzt C & A) verbessert, gleichwohl geht weiterhin ein hoher Wettbewerbsdruck von den dezentralen Agglomerationsstandorten im Stadtgebiet auf die Frechener Innenstadt aus.
1
vgl. Karte 3: Großflächige Einzelhandelsbetriebe
39
Karte 3: Großflächige Einzelhandelsbetriebe (mit mehr als 800 m²
Verkaufsfläche)
SB-Warenhaus/Verbrauchermarkt/
Lebensmittelsupermarkt/-Discountmarkt
Warenhaus/Kaufhaus/Textilkaufhaus
Fachgeschäft/-markt mit überwiegend
zentrenrelevanten Sortimenten
Fachgeschäft /-markt mit überwiegend
nicht zentrenrelevanten Sortimenten
0
500
1.000
2.000 m
40
2.
Bewertung der Einzelhandelsausstattung
Der Einzelhandel übernimmt einen wichtigen Teil der Versorgung der Bevölkerung. Zur
Bewertung werden die Bestandsdaten - bezogen auf das Einwohnerpotenzial der Stadt
Frechen - den Kennziffern aus Vergleichsstädten gegenübergestellt. Dabei zeigt sich,
dass die Ausstattung der Stadt Frechen eher mit Städten der Größenordnung 50.000 bis
100.000 Einwohner vergleichbar ist als mit Städten von 40.000 bis 50.000 Einwohnern.
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich lassen die Kennzahlen eine tendenziell durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung erkennen. Mit ca. 500 m² Verkaufsfläche / 1.000
Einwohner bei Nahrungs- und Genussmitteln ist im Vergleich zur Vorläuferuntersuchung
(485 m² Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner) zudem eine leichte Steigerung festzustellen.
Bei den Konsumgütern ergibt sich – insbesondere durch den Ausbau in den letzten Jahren - eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. So lag die Einzelhandelsausstattung in dieser Hauptwarengruppe im Jahr 2000 noch bei ca. 2.262 m² Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner, aktuell ist sie auf 2.622 m² Verkaufsfläche / 1.000 Einwohner gestiegen und übersteigt damit die Vergleichswerte deutlich.
Abb. 6:
Ausstattungskennziffern der Stadt Frechen im Vergleich (in m² je 1.000
Einwohner)
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Elektrowaren
0
200
400
600
800
1000
1200
Frechen 2008
GMA-Vergleichsstädte 40 - 50 TEW
GMA-Vergleichsstädte 50 - 100 TEW
Quelle: GMA-Bestandserhebungen Dezember 2007, GMA-Grundlagenforschung zu Kennziffern
des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007
41
In Ergänzung der Gesamtwerte lässt die Gegenüberstellung der Frechener Werte und der
Vergleichsdaten aus der GMA-Grundlagenforschung sortimentsbezogene Abweichungen
innerhalb des Konsumgütersektors erkennen.
Eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung je Einwohner ist bei Gesundheit /
Körperpflege, Hausrat / Möbel / Einrichtungen und im sonstigen Einzelhandel (speziell bei
Bau- und Gartenbedarf) festzustellen, somit schwerpunktmäßig in den Warengruppen, die
aufgrund ihrer Flächenintensität eher dezentrale Standorte belegen.
Eine vergleichsweise geringe Einzelhandelsausstattung ist bei Blumen / Pflanzen / zoologischem Bedarf, Bücher / Schreib- und Spielwaren sowie in den innerstädtischen Schlüsselsegmenten Bekleidung / Schuhe / Sport und Elektrowaren zu verzeichnen.
3.
Räumliche Verteilung der Lebensmittel-SB-Betriebe
Wie aufgezeigt, liegt die durchschnittliche Lebensmittelverkaufsfläche auf dem Niveau der
Vergleichsstädte. Ungeachtet dieses Gesamtwertes ist festzuhalten, dass die Ausstattung
der Stadtteile und Siedlungsbereiche stark variiert (vgl. Abb. 7).
In der Kernstadt ist eine starke Konzentration erkennbar, die nur in Teilen mit der Bevölkerungsbedeutung korrespondiert und in erster Linie auf die Mittelpunktlage und Erreichbarkeit zurückzuführen ist. Die Stadtteile Königsdorf und Habbelrath weisen eine akzeptable Grundversorgung auf, während in den übrigen Stadtteilen nur Ansätze einer funktionierenden Nahversorgung gegeben sind. In Benzelrath und Grube Carl sind derzeit keine
Nahversorgungsbetriebe ansässig.
In einer schematischen Betrachtung der fußläufigen Einzugsbereiche (Radius: ca. 700
m)1,2 der Lebensmittel-SB-Betriebe wird deutlich, dass innerhalb der Kernstadt allenfalls
am westlichen Siedlungsrand unterversorgte Siedlungsbereiche bestehen. In den Stadt-
1
vgl. Karte 4: Fußläufige Einzugsbereiche der Lebensmittel-SB-Betriebe
2
700 m entsprechen ca. 15 Gehminuten
42
teilen hingegen zeigen sich Siedlungsbereiche, die nicht fußläufig an einen LebensmittelSB-Markt angebunden sind. Es handelt sich hierbei um
den südöstlichen Teil von Bachem (ca. 2.715 Einwohner),
Benzelrath (ca. 760 Einwohner) und Grube Carl (ca. 1.510 Einwohner),
südwestliche Teile von Grefrath (ca. 325 Einwohner) und der nordwestliche Teil von
Habbelrath (ca. 1.340 Einwohner),
den Nordwesten von Königsdorf (ca. 3.325 Einwohner),
Teile von Buschbell (ca. 505 Einwohner).
Damit leben ca. 10.480 Einwohner (ca. 21 % der Bevölkerung) derzeit nicht im fußläufigen
Einzugsbereich eines Lebensmittel-SB-Betriebs.
Abb. 7:
Ausstattung mit Lebensmittel-VK nach Stadtteilen (je 1.000 Einwohner
in m²)
500
Frechen gesamt
851
Kernstadt
17
Bachem
62
Grefrath
294
Habbelrath
58
Buschbell
387
Königsdorf
313
Hücheln
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
Quelle: GMA
43
Karte 4: Verteilung der LebensmittelSB-Betriebe
Großflächige Lebensmittelbetriebe
(mit mehr als 800 m²
Verkaufsfläche)
Lebensmittelbetriebe mit 500 bis
799 m² Verkaufsfläche
700 m-Radius der fußläufigen
Versorgung
0
500
1.000
2.000 m
GMA-Darstellung, Stand April 2008
44
Da die Tragfähigkeit für Lebensmittelangebote in diesen Siedlungsbereichen zu berücksichtigen ist und alle genannten den erweiterten Einzugsbereichen vorhandener Lebensmittelanbieter zugeordnet werden können, ist an späterer Stelle vor dem Hintergrund des
noch zu ermittelnden Zusatzbedarfs im Lebensmittelsegment zu klären, ob einer der vorhandenen Nahversorgungsschwerpunkte zum Ausbau oder der Ausbau eines zusätzlichen Einzelhandelsstandortes empfohlen werden kann. In der abschließenden Betrachtung sind allerdings auch der standortbezogene Bedarf an Magnetbetrieben in den integrierten Versorgungsbereichen und die zu erwartende Bautätigkeit bzw. Einwohnerentwicklung im Stadtgebiet zu berücksichtigen.
45
IV.
Einzugsgebiet und Kaufkraftbewegungen
1.
Abgrenzung des Einzugsgebietes
Zur Bewertung des Einzelhandelsstandortes Frechen ist das Einzugsgebiet des Einzelhandels abzugrenzen. Als Einzugsgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die
Verbraucher überwiegend zum Einkauf nach Frechen orientieren.
Das Nachfrageverhalten im Marktgebiet wird durch die spezifische Struktur der Verbraucher beeinflusst. Als Strukturdaten fließen u.a. das Alter, das Pendlerverhalten sowie das
Kaufkraftniveau auf Basis der Einkommensstatistik in die Kaufkraftberechnungen ein.
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes erfolgt unter Berücksichtigung folgender Aspekte:

die topographischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen sowie die Verkehrserschließung des Raumes,

die übergemeindliche Wettbewerbssituation, wobei insbesondere das Einzelhandelsangebot in benachbarten Mittel- und Oberzentren zu berücksichtigen ist,

die Pendlerbewegungen (Ein- und Auspendler),

Ergebnisse der Befragungen im Rahmen des GMA-Einzelhandelsgutachtens für die
Stadt Frechen aus dem Jahr 2000.
Vor dem Hintergrund dieser Anknüpfungspunkte lässt sich das Einzugsgebiet des Einzelhandels in der Stadt Frechen nach Intensitätszonen wie folgt abgrenzen:1
1
vgl. hierzu Karte 5: Einzugsgebiet
46
FRECHEN
Karte 5: Einzugsgebiet
Zone I
Zone II
Zone III
Kartengrundlage: Die Generalkarte
0
2,5
5,0
10,0 km
47
Zone I:
Frechen
Zone II:
Hürth-Gleuel
ca.
49.165 Einwohner
ca.
24.735 Einwohner
Kerpen-Horrem
Pulheim-Brauweiler
Zone III:
Hürth (restliches Stadtgebiet)
Kerpen (restliches Stadtgebiet)
Pulheim (restliches Stadtgebiet)
Bergheim
Köln (Stadtteile Klettenberg, Braunsfeld, Müngerdorf, Junkersdorf, Weiden, Lövenich, Widdersdorf)
ca. 282.055 Einwohner.
Insgesamt leben im einzelhandelsbezogenen Einzugsgebiet der Stadt Frechen ca.
355.955 Einwohner, wobei hinsichtlich der Intensität der Einkaufsbeziehungen zwischen
den drei abgegrenzten Zonen gravierende Unterschiede bestehen. So sind die Einwohner
der Städte in der Zone III nicht nur in geringerem Maße auf den Einkauf in Frechen ausgerichtet; sie orientieren sich auch nahezu ausschließlich auf den Einkauf an dezentralen
Standorten im Stadtgebiet. Daher werden wie in der Vorläuferuntersuchung vorgeschlagen - insbesondere in Bezug auf die Ausschöpfung des Kaufkraftpotenzials, die für die
Prognose des Verkaufsflächenbedarfs entscheidend ist -, die Zonen I und II als Kerneinzugsgebiet des Frechener Einzelhandels betrachtet und Zone III als erweitertes Einzugsgebiet zugrunde gelegt, welches nur für ausgewählte Einzelhandelsanbieter relevant ist.
2.
Einzelhandelsbezogene Kaufkraft im Einzugsgebiet
Die Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen bildet
das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet wird. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie in Abbildung 8 dargestellt.
48
Abb. 8:
Einzelhandelsrelevante Nachfrage
Verfügbares Einkommen
Privater Verbrauch
Ersparnis
Nachfrage der Konsumenten nach
- Waren
- Dienstleistungen
Quelle:
GMA-Darstellung
Für die Planung von Einzelhandelsflächen können Dienstleistungskäufe vernachlässigt
werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist
jedoch zu beachten, dass die Warenkäufe sowohl in Ladengeschäften (Einzelhandel
i.e.S.) als auch in Nichtladengeschäften (z.B. Versandhandel) wirksam werden können.
Unterteilt man den gesamten Bedarfsgüterbereich in Nahrungs- und Genussmittel einerseits und Konsumgüter (Nichtlebensmittel) andererseits, dann belaufen sich die Pro-KopfAusgaben1 ohne Berücksichtigung regionaler Kaufkraftunterschiede in den alten Bundesländern im Jahre 2007 auf ca.
1.788,- € für Nahrungs- und Genussmittel,
3.476,- € für Konsumgüter.
Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben müssen um die regionalen Kaufkraftunterschiede bereinigt werden. Die Stadt Frechen weist mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten von 106,6 bezogen auf den Bundesdurchschnitt ein leicht überdurchschnittliches
Kaufkraftniveau auf.2 Für die Städte im Einzugsgebiet sind ebenfalls überdurchschnittliche
1
GMA-Berechnungen auf Basis von Angaben des Statistischen Bundesamtes, Wiesbaden
2
Die GfK, Nürnberg, ermittelt auf der Grundlage der Lohn- und Einkommensstatistiken das
Kaufkraftniveau für Städte und Gemeinden sowie Kreise bezogen auf die Kaufkraft im gesamten Bundesgebiet.
49
Kaufkraftkennziffern festzustellen. Bei der nachfolgenden Berechnung der sortimentsbezogenen Kaufkraft für das Einzugsgebiet der Stadt Frechen werden die standortspezifischen Kaufkraftkennziffern berücksichtigt.
Gemäß der in Tabelle 8 ausgewiesenen Werte - auf die Angaben für Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc. wurde bei dieser Untersuchung bewusst verzichtet - beläuft sich das Kaufkraftpotenzial für die ausgewiesenen Einzelhandelsbranchen im Einzugsgebiet der Stadt
Frechen im Jahre 2007 auf ca. 2.047,7 Mio. €. Der Bevölkerung in der Stadt Frechen
steht ein Kaufkraftpotenzial von ca. 281,8 Mio. € zur Verfügung, das sich mit ca. 95,7 Mio.
€ auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 186,1 Mio. € auf Konsumgüter verteilt.
Tabelle 8:
Einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben (Kaufkraftpotenzial) im
Einzugsgebiet der Stadt Frechen im Jahre 2007
Zone
Zone I
Zone II
Zone III
Einzugsgebiet gesamt
in Mio. €
77,3
38,7
445,6
561,6
Brot- und Backwaren
9,0
4,6
51,9
65,5
9,4
4,7
54,3
68,4
95,7
48,0
551,7
695,4
11,0
5,5
63,2
79,7
Apotheker-, Sanitätswaren
23,3
11,7
134,3
169,3
34,3
17,2
197,9
249,4
Blumen, Pflanzen
4,1
2,0
23,5
29,6
zoologischer Bedarf, Gartenbedarf
2,0
1,0
11,4
14,4
Blumen, Pflanzen, zoologischer
Bedarf
6,0
3,0
34,9
43,9
Bücher, Zeitschriften
5,8
2,9
33,3
42,0
Papier-, Büro-, Schreibwaren
6,2
3,0
35,6
44,8
Spielwaren
1,9
0,9
10,8
13,6
13,8
7,0
79,5
100,3
Damenbekleidung
15,0
7,6
86,3
108,9
Herrenbekleidung
8,3
4,2
47,8
60,3
Kinderbekleidung
1,6
0,8
9,2
11,6
Schuhe
6,7
3,4
39,0
49,1
Lederwaren
1,2
0,6
701
8,9
Sportartikel
3,2
1,6
18,5
23,3
Fortsetzung nächste Seite
50
Zone
Zone I
Zone II
Zone III
in Mio. €
36,1
18,1
208,0
262,2
Elektrogroßgeräte / weiße Ware
4,8
2,4
27,7
34,9
Leuchten, Elektroinstallation, zubehör
1,9
0,9
10,8
braune Ware
6,0
3,0
34,9
43,9
Ton-, Bildträger
2,8
1,4
16,4
20,6
Computer, Telefon und Zubehör
5,9
3,0
34,3
43,2
Foto und Zubehör
3,7
1,9
21,2
26,8
Elektrowaren
25,2
12,6
145,3
183,1
Haushaltswaren, Glas, Porzellan,
Keramik, Geschenkartikel
5,5
2,8
31,4
Möbel, Küchen
17,7
8,9
101,7
128,3
4,6
2,3
26,3
33,2
27,7
13,9
159,5
201,1
21,4
10,8
123,4
2,7
1,3
15,5
19,5
Optik, Hörgeräte, Akustik
2,5
1,3
14,5
18,3
Uhren, Schmuck
3,1
1,3
17,6
22,3
Autozubehör
5,6
1,6
17,6
40,9
Sportgeräte
3,6
1,8
32,4
26,4
4,0
2,0
21,0
29,3
42,9
21,5
23,3
312,0
Konsumgüter
186,1
93,4
1.072,5
1.352,0
281,8
141,5
1.624,2
2.047,5
13,6
39,7
155,6
*
Berechnungen können Rundungsdifferenzen enthalten
Quelle:
GMA-Berechnungen (unter Beachtung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten und sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten)
3.
Kaufkraftbewegungen und Entwicklung der Zentralität
3.1
Kaufkraftbewegungen im Jahr 2007
Zur Berechnung der Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen werden die Umsatzwerte
(unbereinigte Umsätze) herangezogen und um den Umsatz, der mit auswärtigen Kunden
51
erzielt wird, sowie um sortimentsfremde Umsatzanteile1 bereinigt. Für den Einzelhandel
der Stadt Frechen insgesamt stellt sich die Berechnung wie folgt dar:
ca. 345,2 Mio. €
unbereinigter Umsatz
-
ca. 135,9 Mio. €
Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden)
=
ca. 209,3 Mio. €
Umsatzanteil der Wohnbevölkerung der Stadt Frechen
(bereinigter Umsatz)
Zur Ermittlung der Kaufkraftbindung wird der bereinigte Umsatz der Kaufkraft der Bevölkerung der Stadt Frechen gegenübergestellt:
ca. 211,3 Mio. € bereinigter Umsatz :
ca. 281,8 Mio. € Kaufkraft
= ca. 75 % Kaufkraftbindung
Der Einzelhandel in der Stadt Frechen bindet insgesamt ca. 75 % der vorhandenen Kaufkraft, d.h. ca. 25 % der Kaufkraft fließen in andere Einkaufsstädte ab. Etwa 38 - 39 % des
Einzelhandelsumsatzes in der Stadt Frechen werden mit auswärtigen Kunden erzielt. Die
Kaufkraftbewegungen für die einzelnen Warengruppen sind Tabelle 9 zu entnehmen.
Die Kaufkraftbindungsquoten variieren nach Bedarfssparten und belegen die engen Verflechtungen mit dem angrenzenden Oberzentrum Köln. So werden in den Sortimenten
des kurzfristigen Bedarfs2 eher unterdurchschnittliche Bindungsquoten erzielt (ca. 85 - 88
%), da auch ein Teil des Grundbedarfs im Rahmen von Pendlerbeziehungen an anderen
Einkaufsstandorten gedeckt wird. Im mittel- und langfristigen Bedarf bewegen sich die
Kaufkraftbindungsquoten zwischen 54 % und 71 %.
1
beispielsweise Umsatz mit Konsumgütern im Nahrungs- und Genussmitteleinzelhandel
2
Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit, Körperpflege, Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
52
Tabelle 9:
Die Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen
Kaufkraftbindung
in Frechen
Umsatz mit
auswärtigen Kunden
Kaufkraft in
Mio. €
Umsatz
(unbereinigt)
in Mio. €
Sortimentsumsatz
in Mio. €
in Mio. €
in % der
Kaufkraft
in Mio. €
in % des
Umsatzes
95,7
117,0
92,0
82,4
86
9,6
10
13,3
34,3
30,4
37,8
30,2
88
7,6
20
4,1
6,0
5,2
6,7
5,1
85
1,6
24
0,9
13,8
4,2
9,1
7,4
54
1,7
19
6,4
36,1
33,6
35,7
23,8
66
11,9
33
12,3
Elektrowaren
25,2
11,9
26,7
16,6
65
10,4
39
8,9
Hausrat, Einrichtung, Möbel
27,7
71,3
73,8
15,5
56
58,3
79
12,2
42,9
69,7
61,5
30,6
71
30,9
50
12,3
Konsumgüter
186,1
226,3
251,3
128,9
69
122,4
49
57,2
Einzelhandel gesamt
281,8
343,3
343,3
211,3
75
132,0
38 - 39
70,5
Branche / Warengruppe
Kaufkraftabfluss in
Mio. €
Quelle: GMA-Berechnungen, Rundungsdifferenzen
53
Niedrige Werte werden dabei in den Warengruppen mit einer eher schwachen Ausstattung im Stadtgebiet erzielt:
bei Büchern / Schreib- und Spielwaren bestehen Angebotslücken, während
bei Hausrat / Einrichtung / Möbel zwar drei großflächige Möbelhäuser präsent sind,
die eine starke regionale Ausstrahlungskraft entfalten, das Angebot bei Hausrat und
sonstigem Einrichtungsbedarf jedoch eher auf das preisgünstige Genre ausgerichtet
ist, während mittlere wie gehobene Angebote fehlen.
Bei Bekleidung / Schuhen / Sport und Elektrowaren werden mit Kaufkraftbindungsquoten
von ca. 65 - 66 % akzeptable Werte erreicht, die in Anbetracht der regionalen Wettbewerbsintensität nur eingeschränkt zu steigern sind. Der sonstige Einzelhandel erreicht
eine Kaufkraftbindungsquote von ca. 71 %, die auf den flächenintensiven Einzelhandel,
insbesondere Bau- und Gartenbedarf und auf spezialisierte Fachanbieter (Optik, Hörgeräte-Akustik, Schmuck) zurückzuführen ist.
Die Umsätze und Umsatzanteile mit auswärtigen Kunden erreichen somit in allen Warengruppen, die am Standort Europaallee vertreten sind, überdurchschnittliche Werte.
3.2
Kaufkraftbewegungen in der Entwicklung
Die Gegenüberstellung der aktuellen Umsatz-Kaufkraft-Relation in Frechen von ca. 121,8
% mit dem Vergleichswert aus dem Jahre 2000 von ca. 120,7 % zeigt, dass sich die Zentralität in der gesamtstädtischen Betrachtung tendenziell positiv entwickelt hat (vgl. Abb.
9). Damit konnte die Position der Einkaufsstadt Frechen im regionalen Wettbewerb leicht
ausgebaut werden.
54
Abb. 9:
Entwicklung der Zentralität nach Branchen 2000 - 2008 (Umsatz /
Kaufkraft)
Blumen, Pflanzen, Zoo
Elektrowaren
0
Quelle:
50
GMA-Bestandserhebungen, 2008 / 2000
100
150
2008
200
250
300
2000
In der Sortimentsbetrachtung wird deutlich, dass ein deutlicher Zuwachs der Zentralität
insbesondere in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport und bei Hausrat / Möbel
/ Einrichtung festzustellen ist, wohingegen in den anderen Warengruppen die Marktbedeutung des Frechener Einzelhandels stagniert oder sich rückläufig entwickelt hat. Der
stärkste Rückgang ist in der Warengruppe Elektrowaren zu verzeichnen.
55
V.
Zukünftiger Verkaufsflächenbedarf in der Stadt Frechen
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung bis zum Jahre 2020
1.1
Bevölkerungsprognose
Für die Einschätzung der zukünftigen Einwohnerentwicklung der Stadt Frechen kann auf
Berechnungen der Stadt Frechen zurückgegriffen werden, die auf Prognosen des Landesamtes für Statistik NRW1 aufbauen. Die Modellrechnung geht von einem linearen Zuwachs um ca. 5,1 % bis zum Jahr 2024 aus, so dass sich - aufbauend auf der aktuellen
Einwohnerzahl - für das Jahr 2020 eine Bevölkerungszahl von ca. 51.190 Einwohnern
ergibt. Der Zuwachs von ca. 1.950 Einwohnern wird sich voraussichtlich nicht gleichmäßig
auf das Stadtgebiet verteilen, sondern Stadtteile mit höherer Bautätigkeit verstärken.
Demnach werden Königsdorf und Grube Carl, nachgeordnet von der Bedeutung auch
Habbelrath, höhere Bevölkerungszuwächse erzielen. Eine stadtteilgenaue Quantifizierung
der Zuwächse ist jedoch nicht möglich, da die stadtinternen Bevölkerungsbewegungen
nicht zu prognostizieren sind. Für die Entwicklung der Bevölkerung der Nachbarstädte
Hürth, Kerpen, Bergheim und Pulheim werden Ausarbeitungen der Bertelsmann-Stiftung
herangezogen, für die Stadt Köln liegt eine eigene Bevölkerungsprognose vor.
In der Gesamtbetrachtung wird die Einwohnerzahl des regionalen Einzugsbereichs des
Frechener Einzelhandels von derzeit ca. 306.790 Einwohner auf ca. 318.730 Einwohner
im Jahr 2020 steigen und sich damit in der gleichen Dynamik wie im Frechener Stadtgebiet verändern (Zuwachsrate: ca. 3,9 % im Beobachtungszeitraum).
1.2
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben
Die für die Kaufkraftprognose bis zum Jahre 2020 wesentlichen Annahmen zur Entwicklung des Verbraucherverhaltens lassen sich wie folgt skizzieren:
1
Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW
56
Der Verbraucher verhält sich für die Dauer des Untersuchungszeitraumes „normal”. Dies gilt sowohl für das Spar- als auch für das Ausgabeverhalten. Langfristig
dürfte die Sparquote nach gutachterlicher Schätzung bei ca. 13 % liegen.
Umgerechnet auf den wertmäßigen Gesamtverbrauch, ergeben sich reale Kaufkraftsteigerungen. Nach gutachterlicher Einschätzung wird der aus dem verfügbaren Einkommen in den Einzelhandel fließende Anteil jedoch künftig weiter zurückgehen, d.h. die reale Umsatzentwicklung im Einzelhandel wird hinter den Einkommenszuwächsen zurückbleiben. Dies liegt u.a. daran, dass die Preise für
Dienstleistungen, Energie, Mieten etc. insgesamt schneller steigen als die Ausgaben für Einzelhandelswaren.
Die dem Einzelhandel zufließenden Einkommenszuwächse werden sich unterschiedlich auf die einzelnen Sortimente auswirken, wobei diejenigen Branchen,
die dem Freizeitsektor zuzuordnen sind, höhere reale Zuwächse erfahren dürften.
Für die Kaufkraftentwicklung gehen die GMA-Berechnungen davon aus, dass die durchschnittlichen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben bis zum Jahre 2020 einen
Betrag von € 5.402,- (zu aktuellen Preisen) erreichen. Dieser Entwicklung liegt die Annahme zugrunde, dass sich das Bruttosozialprodukt jährlich um ca. 1 - 1,5 % erhöht,
gleichzeitig jedoch die finanziellen Belastungen der privaten Haushalte durch Steuern,
Abgaben etc. zunehmen, so dass der private Verbrauch nur unterdurchschnittlich ansteigen wird.
1.3
Kaufkraftprognose
Bei Zugrundelegung der v.g. Bevölkerungs- und Verbrauchsausgabenprognose sowie der
Annahme, dass der regionale Kaufkraftkoeffizient unverändert bleibt, wird gutachterlicherseits für das Prognosejahr 2020 ein Kaufkraftvolumen von insgesamt ca. 2.179,4 Mio.
€ (zu aktuellen Preisen) für den Einzelhandel der Stadt Frechen prognostiziert. Damit ist
für die Entwicklung des Kaufkraftpotenzials im Einzugsgebiet der Stadt Frechen bis zum
Jahre 2020 eine Steigerung um ca. 6 - 7 % anzusetzen (vgl. Tabelle 10).
57
Tabelle 10:
Prognostiziertes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Frechen im Jahr 2020
(zu aktuellen Preisen)
Zone
Zone II
81,3
40,7
478,5
600,5
Brot- und Backwaren
9,5
4,7
56,1
70,3
9,3
4,7
54,6
68,6
100,1
50,1
588,9
739,1
11,7
5,8
69,2
86,7
Apotheker-, Sanitätswaren
25,0
12,5
147,3
184,8
36,8
18,4
216,5
271,7
Blumen, Pflanzen
4,3
2,1
25,0
31,4
zoologischer Bedarf, Gartenbedarf
2,1
1,1
12,6
15,8
Bedarf
6,4
3,2
37,5
47,1
Bücher, Zeitschriften
6,0
3,0
35,3
44,3
Papier-, Büro-, Schreibwaren
6,4
3,2
37,5
47,1
Spielwaren
1,9
0,9
11,4
14,2
14,3
7,1
84,3
105,7
Damenbekleidung
15,7
7,8
92,7
116,2
Herrenbekleidung
8,7
4,3
51,1
64,1
Kinderbekleidung
1,6
0,8
9,8
12,2
Schuhe
7,1
3,6
41,9
52,6
Lederwaren
1,3
0,7
7,3
9,3
Sportartikel
3,4
1,7
20,0
25,1
37,8
18,9
222,4
279,1
Elektrogroßgeräte / weiße Ware
5,1
2,6
30,1
37,8
Leuchten, Elektroinstallation, zubehör
2,0
1,0
12,0
15,0
braune Ware
6,4
3,2
37,5
47,1
Ton-, Bildträger
3,0
1,5
17,9
22,4
Computer, Telefon und Zubehör
6,3
3,2
36,9
46,4
Foto und Zubehör
3,9
2,0
22,8
28,7
Elektrowaren
26,7
13,4
157,2
197,3
Haushaltswaren, Glas, Porzellan,
Keramik, Geschenkartikel
5,7
2,8
33,5
42,0
Möbel, Küchen
18,4
9,2
108,2
135,8
Zone III
Zone I
in Mio. €
58
Fortsetzung von vorheriger Seite
Zone
Zone II
4,8
2,4
28,0
35,2
28,8
14,5
169,4
212,7
22,1
11,0
129,9
163,0
2,7
1,3
16,0
20,0
Optik, Hörgeräte, Akustik
2,7
1,3
15,7
19,7
Uhren, Schmuck
3,1
1,6
18,4
23,1
Autozubehör
5,8
3,0
34,4
43,2
Sportgeräte
3,7
1,9
21,9
27,5
4,1
2,1
24,2
30,4
44,3
22,2
260,4
326,9
Konsumgüter
195,1
97,6
1.147,6
1.440,3
295,2
147,7
1.736,4
2.179,3
Zone III
Zone I
in Mio. €
*
Berechnungen können Rundungsdifferenzen enthalten
Quelle:
GMA-Berechnungen (unter Beachtung der regionalen Kaufkraftkoeffizienten und sortimentsspezifischer Einkommenselastizitäten)
2.
Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020
2.1
Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020
Die Umsatzprognose für den Einzelhandel in der Stadt Frechen wird unter Verwendung
unterschiedlicher Prämissen für den Prognosezeitraum 2020 berechnet. Dabei differieren
die Annahmen über die erreichbaren Marktanteile, die auf das prognostizierte Kaufkraftpotenzial in den Szenarien A und B bezogen werden. Die im Rahmen einer modellhaften
Betrachtung der künftigen Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegten Szenarien sind
als Entwicklungskorridor zu betrachten.
Unter der Annahme, dass der Einzelhandel in der Stadt Frechen seine Versorgungsbedeutung für die Verbraucher der Stadt und des Umlandes bis zum Jahre 2020 erhalten,
aber nicht ausbauen kann, ist ein Umsatzvolumen von ca. 359,0 Mio. € (zu aktuellen Preisen) zu erwarten (Szenario A). Die Umsatzerwartungen in Stadt und Umland sind der
sortimentsbezogenen Aufstellung in Tabelle 11 zu entnehmen.
59
Tabelle 11:
Umsatzerwartung 2020 im Szenario A: Stagnierende Marktanteile (in
Mio. €, zu Preisen von 2007)
Sortiment /
Warengruppe
Kaufkraftpotenzial in
Frechen
in Mio. €
Marktanteile des
Frechener Einzelhandels
Zuflüsse von
außerhalb
in %
in Mio. €
in % des
Gesamtumsatzes
in Mio. €
Umsatzerwartung gesamt in
Mio. €
100,1
86
86,0
10
9,6
95,6
36,8
88
32,4
20
8,1
40,5
Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
6,4
85
5,4
24
1,7
7,1
Bücher, Schreib- und
Spielwaren
14,3
54
7,7
19
1,8
9,5
Bekleidung, Schuhe,
Sport
37,8
66
24,9
33
12,3
37,2
Elektrowaren
26,7
65
17,4
39
11,1
28,5
28,8
56
16,1
79
61,6
76,7
44,3
71
31,4
50
31,5
62,9
Gesamt
295,2
75
221,3
38
137,7
359,0
Quelle: GMA-Berechnungen
Bei einer unveränderten Marktposition des Einzelhandels in der Stadt Frechen ist eine
leicht steigende Umsatzerwartung zu prognostizieren (+ 4 - 5 %).
In Szenario B wird die Annahme getroffen, dass der Einzelhandel in der Stadt Frechen
durch Verbesserung der Angebotsstruktur, des Branchenmixes und durch absatzpolitische Maßnahmen seine Marktposition bis zum Jahre 2020 ausbauen kann. Diese Annahme findet sich in einer Erhöhung der angesetzten Marktanteile um ca. 2 - 4 % wieder - mit Ausnahme der Warengruppe Bücher / Schreib- und Spielwaren, in der eine Erhöhung des Marktanteils im Stadtgebiet um ca. 10 %-Punkte als möglich eingestuft wird.
Gleichzeitig wird unterstellt, dass die Einkaufsattraktivität der Stadt dadurch für die
Verbraucher der angrenzenden Städte und Gemeinden konstant gehalten werden kann.
60
Tabelle 12:
Umsatzerwartung 2020 im Szenario B: Höhere Marktanteile (in Mio. €,
zu Preisen von 2007)
Sortiment /
Warengruppe
Kaufkraftpotenzial in
Frechen
in Mio. €
Marktanteile des
Frechener Einzelhandels
Zuflüsse von
außerhalb
in %
in Mio. €
in % des
Gesamtumsatzes
in Mio. €
Umsatzerwartung gesamt in
Mio. €
100,1
88
88,1
10
9,8
97,9
36,8
90
33,1
20
8,3
41,4
Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
6,4
88
5,6
24
1,8
7,4
Spielwaren
14,3
64
9,1
19
2,2
11,2
Bekleidung, Schuhe,
Sport
37,8
70
26,5
33
13,0
39,5
Elektrowaren
26,7
70
18,7
39
11,9
30,6
28,8
58
16,7
79
62,8
79,5
44,3
75
33,2
50
33,3
66,5
Gesamt
295,2
78
231,0
38
143,1
374,0
Unter Berücksichtigung der erweiterten Marktanteile des Einzelhandels in der Stadt Frechen und einer konstanten Marktbedeutung im Umland kann bis zum Jahr 2020 insgesamt ein Umsatzvolumen (zu aktuellen Preisen) von ca. 374,0 Mio. € erreicht werden.
Dies entspricht einer Umsatzsteigerung um ca. 30,7 Mio. €, gleichbedeutend einem Anstieg um ca. 9 % gegenüber dem Basisjahr.
2.2
Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020
Der Verkaufsflächenbedarf wird aus der prognostizierten Umsatzerwartung unter Verwendung von durchschnittlichen Verkaufsflächenproduktivitätswerten des leistungsfähigen
Einzelhandels errechnet.
61
Tabelle 13:
Umsatzerwartung und Flächenbedarf in 2020 nach Szenarien
Sortiment /
Warengruppe
Umsatzveränderung 2020 /
2007 in Mio. € (zu Preisen
von 2007)
A
B
3,6
5,9
2,7
Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
durchschnittlicher Umsatz / m²
VK
Flächenbedarf
in m² VK*
A
B
5.500
655
1.075
3,6
6.500
415
555
0,4
0,7
2000
200
350
Spielwaren
0,4
2,1
4.000
100
525
Bekleidung, Schuhe,
Sport
1,5
3,8
2.500
600
1.520
Elektrowaren
1,8
3,9
5.500
325
710
Hausrat, Möbel, Einrichtung*
2,9
5,7
3.000
965
1.900
1,4
5,0
2.000
700
2.500
Gesamt
14,7
30,7
./.
3.960
9.135
*
gerundete Werte
./.
Ausweis nicht sinnvoll
Stellt man den prognostizierten Umsatzleistungen im Jahre 2020 in Szenario A - konstante Marktanteile - die notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so lässt
die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in der Stadt Frechen eine rechnerische Verkaufsflächenentwicklung von ca. 3.960 m² erkennen. Diese Prognose gilt unter der Prämisse, dass es nicht gelingt, die Kaufkraftbindung in der Stadt Frechen und den Kaufkraftzufluss aus dem Umland zu steigern.
Stellt man der ermittelten Umsatzleistung im Jahre 2020 in Szenario B - erweiterte
Marktanteile - (Steigerung der Versorgungsbedeutung des Einzelhandels in Frechen) die
notwendigen Flächenproduktivitätswerte gegenüber, so errechnet sich bei einer dynamischen Einzelhandelsentwicklung eine zusätzliche Verkaufsfläche von ca. 9.135 m², gleichbedeutend einer Steigerungsrate von ca. 6 % gegenüber der Verkaufsflächenausstattung
im Basisjahr.
62
Aus der Modellrechnung wird deutlich, dass die Ausschöpfung der Entwicklungspotenziale in der Verkaufsflächenausstattung eine Erweiterung der Versorgungsbedeutung durch
eine stärkere Kaufkraftbindung voraussetzt. Ansonsten ist ein Rückgang der Flächenproduktivität der ansässigen Einzelhandelsbetriebe zu erwarten, so dass Betriebsschließungen nicht auszuschließen sind.
Aus Gründen der Wettbewerbsfreiheit gilt unter dem Vorbehalt der regionalen Abstimmung der Planungsgrundsatz, dass Einzelhandelsentwicklungen in integrierten Lagen der
Stadt Frechen ohne Einschränkungen möglich sein sollten. Steuernde Eingriffe sind aus
gutachterlicher Sicht nur im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung an nicht integrierten
Standorten notwendig. Ansiedlungen in den abgegrenzten Versorgungszentren der Frechener Innenstadt, des Stadtteilzentrums Königsdorf und der Nahversorgungslagen in
Bachem und Habbelrath sollten unter Beachtung städtebaulicher Erfordernisse grundsätzlich ohne Flächenbeschränkungen ermöglicht werden, sie können allerdings ggf. zu Umverteilungseffekten bei ansässigen Betrieben führen. Eine bauplanungsrechtliche Steuerung und Begrenzung der Einzelhandelsentwicklung für großflächige Einzelhandelsbetriebe wird dagegen an den dezentralen Standorten unter Nutzung der planungsrechtlichen Instrumente gemäß § 11 (3) BauNVO und § 24a LEPro als notwendig
erachtet, um negative versorgungsstrukturelle und städtebauliche Auswirkungen auf das
innerstädtische Versorgungszentrum und das Stadtteilzentrum oder auf die wohnungsnahe Versorgung zu vermeiden.
Die angegebenen Größenordnungen gelten als grobe Orientierungswerte für eine wirtschaftlich tragfähige Erweiterung des Verkaufsflächenbestandes. Da im Rahmen der Bauleitplanung grundsätzlich nicht in den Wettbewerb eingegriffen werden soll, ist eine unmittelbare Übertragung der Verkaufsflächenempfehlungen in Planungsrecht nicht möglich. Im
Rahmen der Marktmechanismen des Wettbewerbs kann die Stadt Frechen lediglich in
begrenztem Maße Einfluss auf die Verkaufsflächenentwicklung ausüben, indem die Investitionstätigkeit auf zentrale Standorte gelenkt und dezentrale Standorte für die Ansiedlung
großflächiger Betriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten gesperrt werden.
63
3.
Branchen- und Standortkonzept
Zur Verbesserung des Einzelhandelsangebotes in der Stadt Frechen werden zur Komplettierung der Verkaufsflächenausstattung im Rahmen von Modellrechnungen die in Tabelle
14 aufgeführten Ergänzungen vorgeschlagen. Aus gutachterlicher Sicht sollte sich die
anzustrebende Verkaufsflächenentwicklung an Szenario B (dynamische Entwicklung)
ausrichten, um die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums Frechen zu erhalten und
auszubauen. Im Rahmen einer offensiven, zentralitätsstärkenden Strategie sollte die Einzelhandelsentwicklungspolitik je nach Bevölkerungsentwicklung auf eine Expansion der
Verkaufsfläche um ca. 7.000 m² bis zum Jahre 2020 mit entsprechenden Sortimentsergänzungen ausgerichtet werden.
Tabelle 14:
Branchenmix der zusätzlichen Verkaufsfläche für das Jahr 2020 nach
Standortlagen (Modellrechnung)
integrierte Versorgungsbereiche
Standort
Sortiment
A
B
C
dezentrale
Standorte
gesamt
*
Verkaufsflächenzusatzbedarf in m²
-
-
800
-
800
-
250
200
-
450
Bedarf
100
100
100
-
300
350
-
-
-
350
1.100
-
-
-
1.100
Elektrowaren
500
-
-
-
500
300
-
-
1.200
1.500
200
-
-
1.800
2.000
Einzelhandel gesamt
2.550
350
1.100
3.000
7.000
*
Verkaufsflächenzusatzbedarf gegenüber Bestand im Dezember 2007
Quelle:
GMA-Berechnungen
Die Differenzierung des Ergänzungsbedarfs nach Sortimenten macht deutlich, dass Entwicklungspotenziale bei einer Reihe von Sortimenten gegeben sind. Die Ergänzungsflächen beziehen sich auf die Verkaufsflächenausstattung zum Zeitpunkt der Erhebung im
Dezember 2007. Die ggf. durch Betriebsaufgabe nach Abschluss der Erhebung frei gewordenen Verkaufsflächen können somit grundsätzlich dem errechneten Flächenzusatz64
bedarf hinzugefügt werden. Andererseits sind ggf. zwischenzeitlich durch Betriebsansiedlungen bzw. -vergrößerungen hinzugewonnene Verkaufsflächen abzuziehen. Des Weiteren sind die Planungen, insbesondere vorliegende Bauanträge, zu berücksichtigen.
Tabelle 15 stellt die größeren der seit der Bestandsaufnahme erfolgten Ansiedlungen sowie die bekannten Planungen sortimentsbezogen dar.
Im Hinblick auf den sich unter Berücksichtigung dieser Planvorhaben ergebenden Gestaltungsspielräume ist anzuführen:
Das Branchenkonzept für das Jahr 2020 sieht zur Arrondierung des bestehenden Einzelhandelsbestandes eine Erweiterung der Verkaufsfläche mit Nahrungs- und Genussmitteln um ca. 800 m² (ohne Nonfood-Randsortimente) vor. Vor dem Hintergrund der durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Frechen und der Siedlungsstrukturen
im Stadtgebiet erscheint die Ansiedlung größerer bzw. die Erweiterung bestehender Lebensmittel-SB-Märkte sowie die Ergänzung von Flächen im spezialisierten Lebensmitteleinzelhandel wirtschaftlich nur noch in begrenztem Umfang tragfähig, ohne dass erhebliche Umsatzumverteilungen bei bestehenden Betrieben ausgelöst werden. Die Größenordnung für eine solche Erweiterung wurde mit ca. 800 m² Verkaufsfläche beziffert.
Die bislang vorliegenden Einzelhandelsplanungen sehen vor, sowohl im Stadtteilzentrum
Königsdorf als auch im Stadtteil Habbelrath jeweils einen Vollsortimenter mit angegliedertem Back-Shop anzusiedeln. Während in Königsdorf ein Standort innerhalb des abgegrenzten Versorgungszentrums gewählt wurde, ist der Planstandort in Habbelrath am
Siedlungsrand (benachbart zum bestehenden Aldi Lebensmitteldiscountmarkt) gelegen.
Des Weiteren ist vorgesehen, am Standort Bonnstraße (gegenüber dem Cremer & Breuer-Gelände) einen Lebensmitteldiscounter sowie einen Getränkemarkt anzusiedeln. Bei
der letzten Standortlage handelt es sich (bisher) um einen Solitärstandort, der in begrenztem Umfang Verbundeffekte mit dem bereits vorhandenen Dehner Gartenfachmarkt sowie
den geplanten, weiteren Fachmärkten erwarten lässt.
65
Tabelle 15:
Einzelhandelsvorhaben nach Abschluss der Bestandsaufnahme
Warengruppe
Betriebstyp / Betreiber
Verkaufsfläche in m²
Vollsortimenter (evtl. Kaiser’s)
+ Backshop
1.500
50
B-Zentrum Königsdorf
Baurecht, Bauantrag
Vollsortimenter (evtl. Kaiser’s)
+ Backshop
830
50
dezentral, Habbelrath
Baurecht, Bauantrag
Discounter
800
Solitärstandort Kernstadt (Bonnstraße)
Baurecht
Getränkemarkt
500
Solitärstandort Kernstadt (Bonnstraße)
Baurecht
-
-
-
-
Standortkategorie
Verfahrensstand
-
-
-
-
1
dezentral, Kernstadt
Baurecht
realisiert
Bürofachmarkt
Bekleidungsfachmarkt Takko
485
dezentrale Agglomeration Dürener Straße
-
-
-
400
dezentrale Agglomeration Dürener Straße
realisiert
5.000
1
realisiert
1
Baurecht
1
Baurecht
Elektrowaren
Sonderpostenmarkt T€di
Gartenfachmarkt Dehner
Fachmarkt Autozubehör
Teppich- und Tapetenfachmarkt
1
1.200
1.200
1.200
-
Standort: Gelände Cremer & Breuer
Quelle: Stadt Frechen, GMA-Zusammenstellung
66
In der Summe überschreiten die geplanten Verkaufsflächen - auch unter Berücksichtigung
der Nonfood-Anteile - das aus GMA-Sicht bis zum Jahr 2020 als tragfähig einzustufende
Verkaufsflächenpotenzial deutlich. Im Hinblick auf die gutachterlich vorgeschlagene Verkaufsflächenverteilung ist anzumerken, dass unter Anlegung städtebaulicher Prüfkriterien
Ergänzungsflächen in den Stadtteilen Habbelrath und Bachem als sinnvoll zu bewerten
sind. Die Ansiedlungen bzw. Verlagerungen in Königsdorf sowie in der Kernstadt werden
somit zu einer Intensivierung des Verdrängungswettbewerbs bei den ansässigen Lebensmittel-SB-Betrieben beitragen.
In der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege sieht das GMA-Branchenkonzept weitere ca. 250 m² Verkaufsfläche in Königsdorf sowie weitere ca. 200 m² Verkaufsfläche in
den Nahversorgungszentren von Habbelrath und Bachem vor. Hier gilt es, das nahversorgungsrelevante Angebot durch gezielte Angebotsergänzungen auszubauen. Planungen in diesem Segment liegen derzeit nicht vor.
Auch in dem für die Nahversorgung relevanten Sortiment Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf ist eine Arrondierung im Bereich des kleinteiligen Einzelhandelsangebots
sinnvoll. Ergänzungsbedarf zeigt sich hier in allen abgegrenzten Standortkategorien und
summiert sich auf ca. 300 m² Verkaufsfläche. Auch in diesem Segment liegen aktuell keine Planungen vor.
In der Warengruppe Bücher / Schreib- und Spielwaren sieht das GMA-Branchenkonzept weitere ca. 350 m² Verkaufsfläche im A-Zentrum Innenstadt vor. Hier ist die Ansiedlung bzw. Erweiterung spezialisierter Facheinzelhandelsbetriebe sinnvoll. Das bekannte Planvorhaben, einen Bürofachmarkt mit insgesamt ca. 1.200 m² Verkaufsfläche
auf dem Cremer & Breuer-Gelände anzusiedeln, weist nur in begrenztem Umfang Überschneidungen zu den empfohlenen innerstädtischen Angebotsarrondierungen auf. Hier ist
in Abhängigkeit vom Betreiberkonzept zu klären, ob weitere Angebotsergänzungen in der
Innenstadt im Schreibewarensortiment sinnvoll sind. Sofern dies nicht der Fall ist, sollte
die innerstädtische Angebotsergänzung auf die Segmente Bücher und Spielwaren konzentriert werden.
Der größte Teil der innerstädtischen Ergänzungsfläche sollte für Angebote aus dem
Schlüsselsegment Bekleidung / Schuhe / Sport genutzt werden. Insgesamt sieht das
67
GMA-Branchenkonzept eine tragfähige Verkaufsflächenerweiterung bis zum Jahr 2020
von ca. 1.100 m² Verkaufsfläche vor. Ein Teil dieser Ergänzungsfläche wird durch die bereits realisierte Ansiedlung von Takko an der dezentralen Agglomeration Dürener Straße
(ca. 485 m² Verkaufsfläche) absorbiert, so dass sich die tragfähigen innerstädtischen Ergänzungen hinsichtlich ihrer Verkaufsfläche entsprechend reduzieren.
Im Bereich der Elektrowaren wird eine innerstädtische Angebotsergänzung um ca. 500
m² Verkaufsfläche vorgeschlagen. Diese sollte - wenn möglich - zur Erweiterung bestehender Betriebe genutzt werden. Planvorhaben in diesem Bereich sind nicht bekannt.
In der Warengruppe Hausrat / Möbel / Einrichtungen wird vorgeschlagen, das innerstädtische Angebot im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente dieser Warengruppe um
ca. 300 m² Verkaufsfläche zu ergänzen. Für dezentrale Standortlagen sollten - mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten - ca. 1.200 m² Verkaufsfläche umgesetzt werden. Die
nach Abschluss der Bestandsaufnahme realisierte Ansiedlung eines Sonderpostenmarktes (T€di) in der dezentralen Agglomeration Dürener Straße mit einer Verkaufsfläche von
ca. 400 m² reduziert insofern, als es sich hier um zentrenrelevante Sortimente handelt, die
wirtschaftlich tragfähigen Ansiedlungen in der Innenstadt. Planungen zur Ergänzung der
nicht zentrenrelevanten Sortimente an dezentralen Standorten liegen derzeit nicht vor.
Für den sonstigen langfristigen Einzelhandel sieht das GMA-Konzept eine Ergänzungsfläche bis zum Jahr 2020 von insgesamt ca. 2.000 m² Verkaufsfläche vor. Hiervon
sollten ca. 200 m² Verkaufsfläche mit spezialisierten Anbietern (z.B. Optik / Hörgeräte /
Akustik, Uhren / Schmuck) in der Innenstadt durch Erweiterungen und Ansiedlungen belegt werden. Für die nicht zentrenrelevanten Sortimente dieser Warengruppe sieht das
GMA-Konzept einen Erweiterungsspielraum von ca. 1.800 m² Verkaufsfläche vor. Dieser
zusätzliche (wirtschaftlich tragfähige) Verkaufsflächenergänzungsbedarf wird durch die
bereits realisierte Ansiedlung des Gartenfachmarktes Dehner und weiterer Fachmarktplanungen (Autozubehör, Teppich- und Tapetenfachmarkt) auf dem Cremer & BreuerGelände absorbiert. Da die realisierte zusätzliche Verkaufsfläche sowie die Planungen
den vorgeschlagenen Zusatzbedarf deutlich überschreiten, ist mit einer starken Wettbewerbsintensivierung in diesen Segmenten zu rechnen.
68
Nach gutachterlicher Einschätzung ist in Ergänzung der vorgenannten Verkaufsflächenerweiterungen auch eine Verbesserung der Warenpräsentation und der betrieblichen
Leistungsfähigkeit in einzelnen Sortimentsbereichen notwendig, um die Versorgungsqualität für die Bevölkerung zu verbessern und die Einkaufsorientierung der Verbraucher auf
die Stadt Frechen zu festigen.
69
VI.
Handlungsempfehlungen für die Stadt Frechen
1.
Strategische Ausrichtung
1.1
Grundlagen und Ziele
Der bundesweit zu beobachtende Strukturwandel im Einzelhandel zeigt einen zunehmenden Bedeutungsverlust inhabergeführter Fachgeschäfte und eine steigende Marktbedeutung zumeist großflächiger SB-Betriebsformen des filialisierten Einzelhandels auf. Nachdem in den letzten Jahrzehnten insbesondere die Fachmärkte einen erheblichen Anstieg
der Marktanteile und der Umsatzbedeutung erfahren haben, treten nunmehr großflächige
Shopping-Center und discountierende Betriebstypen des Einzelhandels in den Vordergrund der Entwicklung.
Als besonders marktoffensiv zeigen sich die Lebensmitteldiscounter, die ihre angestammten kleineren Betriebsstätten in zumeist integrierten Geschäftslagen der Innenstädte bzw. Stadtteil- und Nahversorgungszentren zugunsten autokundenorientierter Standorte mit großflächigen Parkierungsangeboten aufgeben. Das veränderte Standortwahlverhalten der Discounter geht einher mit einer zunehmenden Sortimentsausrichtung auf
überwiegend zentrenrelevante Nonfood-Angebote, die im wöchentlichen Rhythmus Aktionsartikel umfassen, die im unmittelbaren Wettbewerb zu den klassischen EinzelhandelsFachgeschäften der Innenstädte bzw. Stadtteil- und Nahversorgungszentren stehen. Parallel zu dieser Entwicklung steht eine Ausdünnung des Netzes kleinerer Lebensmittelsupermärkte und -discountmärkte, die aufgrund der gestiegenen Ansprüche der Verbraucher an die Warenvielfalt durch größere Betriebseinheiten ersetzt werden. Die damit einhergehenden Veränderungen der Netzdichte und der Standortwahl der Lebensmittelanbieter beeinträchtigen in vielen Fällen nicht nur das Angebot der wohnungsnahen Grundversorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln, sondern gefährden zugleich den Bestand
der stadtteilbezogenen Versorgungszentren, die auf einen ausgewogenen Mix von kleinteiligen Einzelhandelsfachgeschäften und großflächigen Magnetbetrieben angewiesen
sind.
Städtebaulich relevante Konfliktsituationen ergeben sich auch in den integrierten Versorgungszentren der Stadt Frechen, die eine Leitfunktion für die Einzelhandelsbedeutung
des Mittelzentrums und die Nahversorgung innerhalb der Stadt Frechen wahrnehmen. Die
70
zu beobachtende Schließung kleinerer Lebensmittelanbieter zugunsten einer geringeren
Zahl großflächiger Lebensmittelanbietern in dezentralen Lagen bedeutet eine deutliche
Verschlechterung der Lebensmittelversorgung und einen nicht zu unterschätzenden Frequenzverlust für die in den integrierten Versorgungszentren ansässigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe. Eine Reihe von Ansiedlungsvorhaben des großflächigen Einzelhandels in der Stadt Frechen belegt die Einschätzung1, dass sich die Fokussierung der Investoren und Betreiber von Einzelhandelsbetrieben auf dezentrale, autokundenorientierte Standorte künftig verstärken wird. Damit stellt sich die Aufgabe, die gegenwärtig vorliegenden und künftig zu erwartenden Ansiedlungsanträge des großflächigen Einzelhandels mit den Zielen einer geordneten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Entwicklung der Stadt Frechen in Einklang zu bringen.
Die aktuelle Rechtssprechung der Verwaltungsgerichte bzw. des OVG Münster und des
Bundesverwaltungsgerichts zur Standortbestimmung des großflächigen Einzelhandels
macht es zwingend notwendig, das vorliegende Gutachten für die Stadt Frechen dafür zu
nutzen, eine konsensfähige Entscheidungsgrundlage für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Gesamtstadt zu erarbeiten. Aufbauend auf einer Aktualisierung der
Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Frechen aus dem Jahr 2001 sollen Leitlinien für
aktuell anstehende und künftig zu erwartende Einzelhandelsansiedlungs- bzw. Erweiterungs- und Verlagerungsvorhaben des großflächigen und mittelgroßen Einzelhandels aufgestellt werden, die für die fachliche Bewertung einzelner Vorhaben herangezogen werden.
Die nachstehend aufgeführten planerischen Leitvorstellungen bieten ein Entscheidungsraster, das als Grundlage der Stadt Frechen für die künftige Stadtentwicklung im Bereich
des Einzelhandels im Rahmen einer Selbstbindung verbindlich beschlossen werden
muss. Als informelle Planung i.S. des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB liefert das Einzelhandelsund Zentrenkonzept damit Planungsgrundlagen für die Bauleitplanung und für eine Einzelfallprüfung anstehender Einzelhandelsvorhaben im Hinblick auf die aufgestellten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Entwicklungsziele.
1
vgl. Tabelle 15
71
1.2
Übergeordnete Rahmensetzungen
Die vorliegende Untersuchung ist schwerpunktmäßig darauf gerichtet, die Erhaltung und
zielgerichtete Weiterentwicklung der Frechener Innenstadt und der Stadtteil- und Nahversorgungszentren planerisch abzusichern und zu fördern. Nachfolgend wird aufbauend auf
einem gesamtstädtischen Entwicklungskonzept eine Differenzierung der stadtteilbezogenen Aussagen für die künftige Weiterentwicklung der Zentrenstruktur der Stadt Frechen
dargestellt.
Das zentrenhierarchisch abgestufte Konzept berücksichtigt sowohl die zentralörtlichen
Versorgungsfunktionen des Mittelzentrums Frechen als Gesamtstadt als auch die stadtteilbezogenen Ergänzungsfunktionen mit unterschiedlichen Ausstattungsstandards und
Sortimentsausrichtungen. Das polyzentrisch strukturierte Zentrenmodell für die Stadt Frechen soll dazu beitragen, die Leitfunktion der Frechener Innenstadt als mittelzentrales
Hauptzentrum zu erhalten und auszubauen und zugleich die Stadtteil- und Nahversorgungszentren in ihren Versorgungsfunktionen aufrecht zu erhalten und maßvoll zu ergänzen. Vor dem Hintergrund des begrenzten ökonomischen Entwicklungsspielraums, der in
einem überschaubaren Planungszeitraum für eine Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktionen der Stadt Frechen zur Verfügung steht, kommt es insbesondere darauf an, die
Bestandsfähigkeit der stadtgeschichtlich gewachsenen Versorgungskerne zu erhalten und
die multifunktionale Struktur der Stadtteil- und Nahversorgungszentren durch wirtschaftlich tragfähige Einzelhandelsfunktionen zu sichern.
Aufbauend auf allgemein gültigen Planungsgrundlagen für städtebaulich orientierte Einzelhandelskonzepte sind insbesondere folgende übergeordnete Rahmensetzungen von
Bedeutung:
Sicherung und Ausbau der mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Gesamtstadt
Im Rahmen der Ausgestaltung der in der Landesplanung Nordrhein-Westfalen zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum kann die Stadt Frechen im Spannungsfeld zum benachbarten Oberzentrum Köln die Entwicklungsspielräume zur Festigung und Ergänzung der
mittelzentralen Einzelhandelsbedeutung ausschöpfen, wobei die Interessen benachbarter
72
Einzelhandelsstandorte an einer der zentralörtlichen Hierarchie entsprechenden Versorgungsbedeutung zu berücksichtigen sind. Im Rahmen des Stadtentwicklungskonzeptes
der Stadt Frechen sind die gesamtstädtischen Versorgungsfunktionen im Rahmen einer
räumlichen Differenzierung für die Stadtteile zu konkretisieren.
In der regionalen Betrachtung der Einzelhandelsfunktionen der Stadt Frechen wird deutlich, dass insbesondere die Frechener Innenstadt innerhalb des städtebaulich integrierten
Versorgungszentrums Angebots- und Strukturdefizite aufweist, die einer angemessenen
mittelzentralen Versorgungsbedeutung entgegen stehen. Demgemäß muss es ein vorrangiges Entwicklungsziel der Stadt Frechen sein, die Bedeutung des innerstädtischen
Versorgungszentrums im Rahmen der mittelzentralen Versorgungsfunktionen zu erhöhen.
Diese Empfehlung gilt mit der Einschränkung, dass die Standortentwicklung auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadtmitte ausgerichtet wird und die Funktionsfähigkeit der
Frechener Stadtteil- und Nahversorgungszentren hierdurch nicht gefährdet wird.
Ausbau der Einzelhandelsbedeutung und Funktionsvielfalt des innerstädtischen Hauptzentrums (A-Zentrum)
Die Einzelhandelsbedeutung und Ausstrahlungskraft der Frechener Innenstadt bildet die
Grundlage für die sozialen, kommunikativen und kommerziellen Zentralfunktionen der
Stadtmitte. Demgemäß ist der Erhaltung und Stärkung des Hauptgeschäftsbereichs eine
Vorrangstellung in der Stadtentwicklung beizumessen. Die Multifunktionalität der Stadtmitte als Wohnstandort und Schwerpunkt von Versorgungseinrichtungen der öffentlichen
Verwaltung, Schulen, Gastronomie, Kultur, Einzelhandel und sonstigen privaten Dienstleistungen lässt es sinnvoll erscheinen, die Vorrangstellung der Innenstadt als Einzelhandelsschwerpunkt des Mittelzentrums zu erhalten und auszubauen. Unter Einsatz der Instrumente des Stadtmarketings sind alle Attraktivitätskomponenten der Frechener Innenstadt unter Einbeziehung stadthistorischer Strukturen, insbesondere aber der Nutzungsdichte des Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes, für eine zielgerichtete Weiterentwicklung zu nutzen. Der Abbau bestehender Angebots- und Strukturdefizite der Innenstadt gewinnt damit eine Schlüsselrolle für die notwendige Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Gesamtstadt.
73
Sicherung und Ausbau kompakter Handelsstrukturen
Aufbauend auf der Nachbarschaftsidee überschaubarer Lebensräume bieten kompakte
Geschäfts- und Dienstleistungszentren mit einer hohen Angebotsvielfalt bzw. Angebotsdichte die wichtigsten Merkmale attraktiver urbaner Stadtstrukturen. Vor dem Hintergrund
veränderter demografischer Rahmenbedingungen mit einer wachsenden Gruppe älterer
bzw. immobiler Bevölkerungsgruppen bieten städtebaulich integrierte Versorgungszentren
nicht nur ein Höchstmaß an Bequemlichkeit und Erlebnisvielfalt, sondern auch optimale
Voraussetzungen für eine umweltgerechte Gestaltung des Einkaufsverkehrs durch Förderung fußläufiger Einkäufe und Erledigungen.
Sicherung der wohnungsnahen Versorgung
Die ausgeprägte polyzentrische Siedlungs- und Versorgungsstruktur der Stadt Frechen
schließt im Sinne einer bedarfsgerechten Versorgung der Bevölkerung nicht aus, dass im
Einzelfall auch eine dezentrale Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen Bedarfs bereitgestellt wird. Das Entwicklungskonzept ist nämlich darauf gerichtet,
insbesondere im Bereich der kurzfristigen Bedarfsgüter eine möglichst flächendeckende,
wohnungsnahe Versorgung in den Stadtteilen zu gewährleisten. Diesem Anspruch entspricht die vorhandene polyzentrische Einzelhandelsstruktur der Stadt Frechen weitgehend, so dass künftig der Erhaltung und moderaten Ergänzung der Nahversorgung in den
Stadtteilen ein hoher Stellenwert beizumessen ist. Gleichwohl gilt für die Stadtteil- und
Nahversorgungszentren der Planungsgrundsatz, dass der Entwicklung kompakter Versorgungsstrukturen Vorrang vor einer rein quantitativen Verbesserung der Angebotsvielfalt einzuräumen ist, damit die notwendigen Synergieeffekte für benachbarte
Versorgungseinrichtungen erhalten und verstärkt werden.
Im Hinblick auf die quantitativen Entwicklungsspielräume zur Verbesserung der Nahversorgung in den Frechener Stadtteilen wird empfohlen, eine möglichst hohe Eigenständigkeit der Lebensmittelgrundversorgung in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren planerisch zu verfolgen. Dabei sollte der städtebaulichen und funktionalen Integration in die
abgegrenzten Versorgungszentren ein ebenso hoher Stellenwert beigemessen werden
wie der quantitativen Betrachtung von ggf. entstehenden Konkurrenzwirkungen zu benachbarten Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Vor dem Hintergrund der begrenzten
74
räumlichen Ansiedlungsmöglichkeiten in den städtebaulich integrierten Versorgungszentren der Stadtteile bestehen grundsätzlich keine Bedenken, im Rahmen einer Eigenentwicklung zusätzliche großflächige bzw. mittelgroße Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten anzusiedeln, sofern hierdurch die Versorgungsqualität in
benachbarten Stadtteilen nicht gefährdet wird. Insbesondere im Wettbewerb zu nicht integrierten Einzelhandelsstandorten sollte durch eine Forcierung städtebaulich integrierter
Ansiedlungen eine Stärkung der untergeordneten Versorgungszentren durchgesetzt werden. Diese Empfehlung gilt mit der Einschränkung, dass die Vorrangstellung der Frechener Innenstadt als mittelzentrales Hauptzentrum durch zusätzliche Betriebsansiedlungen
in den übrigen Stadtteilen nicht beeinträchtigt wird.
Planungs- und Investitionssicherheit für den Einzelhandel
Der sich bundesweit abzeichnende zunehmende Wettbewerb der Städte um Einzelhandelsinvestitionen erfordert einen breiten politischen Konsens zu den Entwicklungszielen
und -leitlinien der künftigen Einzelhandelsentwicklung. Die Position des Mittelzentrums
Frechen als Investitionsstandort für Einzelhandelsnutzungen kann durch ein verbindliches
und transparentes Einzelhandels- und Zentrenkonzept deutlich gestärkt werden. Das Vorgehen der Stadt Frechen ist darauf anzulegen, unter Beachtung der marktwirtschaftlichen
Mechanismen Grundstückseigentümern, Betreibern und Investoren eine größtmögliche
Planungs- und Investitionssicherheit zu vermitteln. Dabei wird der aus städtebaulichen
Gründen in den Mittelpunkt gestellte Schutz der Frechener Innenstadt und der stadtgeschichtlich gewachsenen Stadtteil- und Nahversorgungszentren als selbstverständliche
Rahmensetzung einer geordneten Stadt- und Einzelhandelsentwicklung zugrunde gelegt.
Die Vorrangstellung städtebaulich integrierter Versorgungsstrukturen gegenüber einer
dezentralen Einzelhandelsentwicklung - insbesondere bei der Ansiedlung großflächiger
Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten - trägt dem
Umstand Rechnung, dass der bestehende Mangel an Chancengleichheit zwischen den in
der Innenstadt bzw. in Stadtteil- und Nahversorgungszentren gelegenen Standorten und
dezentralen Ansiedlungsstandorten nur über steuernde Eingriffe der Bauleitplanung kompensiert werden kann.
Die mit der Erstellung und Verabschiedung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frechen einhergehende Planungs- und Investitionssicherheit verbessert auch die Chancen
75
zur städtebaulichen Erneuerung der historisch gewachsenen Innenstadt bzw. der Stadtteil- und Nahversorgungszentren. Erfahrungsgemäß kann die Investitionsbereitschaft privater Investoren zur Modernisierung / Erneuerung gewachsener Innenstadt-, Stadtteilund Nahversorgungszentren erhöht werden, indem politisch verbindliche Leitlinien für die
künftige Entwicklung der Gesamtstadt beschlossen werden.
Erhaltung ausreichender Entwicklungsflächen für Industrie und Gewerbe
Der allgemein feststellbare Trend zur Umnutzung gewerblicher Bauflächen zugunsten
großflächiger Einzelhandelsbetriebe birgt die Gefahr einer schleichenden Fremdbestimmung gewerblicher Bauflächen, die nach dem Willen des Gesetzgebers insbesondere für
solche Gewerbebetriebe zur Verfügung gestellt werden sollen, die aus emissionsschutzrechtlichen Gründen in anderen Baugebieten nicht angesiedelt werden können. Aufgrund
der im Vergleich zu anderen gewerblichen Nutzungen höheren Flächenrendite des Einzelhandels ist der Gefahr zu begegnen, dass Gewerbegebiete ihrer eigentlichen Zweckbestimmung als Standorte für Industrie und Gewerbe entzogen werden. Im Rahmen einer
klar definierten Funktionsergänzung sind Wirtschaftsflächen der Stadt Frechen als prioritäre Flächen für die gewerbliche Entwicklung ausgewiesen, die gegen eine Fremdnutzung
durch Einzelhandelsbetriebe mit bauleitplanerischen Mitteln geschützt werden sollen.
Kompromisse sind in den Fällen denkbar, in denen produzierende Betriebe oder Handwerksbetriebe am Ort der Produktion in einem begrenzten Umfang den Verkauf ihrer Produkte an Endverbraucher praktizieren.
Erhaltung von Grün- und Freiflächen
Aufgrund der Zuordnung der Stadt Frechen zur Randzone des Ballungsraumes Köln /
Bonn erscheint es sinnvoll, die Siedlungsstruktur im Zusammenhang mit ökologischen
Ausgleichsflächen planerisch abzusichern. Die Wohn- und Lebensqualität der Stadt Frechen beruht in hohem Maße auf der starken Durchgrünung der Siedlungsbereiche. Demgemäß ist im Einzelfall sorgfältig abzuwägen, ob bestehende Grün- und Freiflächen für
eine Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur in Anspruch genommen werden können, ohne notwendige ökologische Ausgleichsflächen und die Wohn- und Freizeitqualität
in den Siedlungsbereichen bereitzustellen. Besondere Bedeutung ist dabei der Vernet-
76
zung von Grünräumen beizumessen, die sowohl für das Kleinklima als auch für die Freizeitgestaltung einen hohen Stellenwert haben.
Auswirkungen großflächiger Einzelhandelsnutzungen auf die Verkehrsqualität
Ausgelöst durch die polyzentrische Siedlungs- und Versorgungsstruktur ist das Frechener
Straßennetz teilweise hohen Verkehrsbelastungen im Rahmen des Berufs- und Versorgungsverkehrs ausgesetzt. Ungeachtet der Tatsache, dass der einzelhandelsbezogene
Verkehr nur einen vergleichsweise geringen quantitativen Anteil am tagesdurchschnittlichen Verkehr einnimmt, sind insbesondere in der Frechener Innenstadt erhebliche Verkehrsmengen im Rahmen des Ziel- und Quellverkehrs für Einkäufe und Erledigungen
feststellbar. Insbesondere bei Ansiedlung großflächiger bzw. mittelgroßer Einzelhandelsbetriebe ist demgemäß im Einzelfall zu prüfen, ob die zusätzlich ausgelösten Verkehrsmengen auf dem vorhandenen Straßennetz konfliktfrei bewältigt werden können, oder ob
vorhabenbezogene Ausbaumaßnahmen durchgeführt werden müssen.
Grundsätzlich gilt die Empfehlung, trotz der mit großflächigen und mittelgroßen Einzelhandelsbetrieben einhergehenden Erhöhung der Verkehrsbelastung städtebaulich integrierte Ansiedlungsstandorte zu entwickeln, damit ausreichende Verbundwirkungen durch
Kopplungseinkäufe und -erledigungen an städtebaulich integrierten Standorten initiiert
werden. Lediglich bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment, hohem ebenerdigen Flächenbedarf für Verkaufsflächen und Parkplätze
sollten die Vorteile dezentraler Sonderstandorte im Einzelfall genutzt werden, um eine
Ergänzungsfunktion zu den städtebaulich integrierten, zentralen Versorgungsbereichen zu
ermöglichen.
1.3
Strategische Zielvorstellungen
Im Rahmen des Entscheidungsprozesses zur Verabschiedung des Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes für die Stadt Frechen ist es erforderlich, die strategische Ausrichtung
des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frechen klar zu definieren. Die Stadt Frechen kann
einen breiten Ermessensspielraum zur Weiterentwicklung der vorgegebenen Zentrenstruktur nutzen, soweit bauplanungsrechtliche und raumordnerische Anforderungen an
77
den Planungsprozess und an Einzelentscheidungen zur Ansiedlung von großflächigen
bzw. mittelgroßen Einzelhandelsbetrieben Berücksichtigung finden. Im Hinblick auf die
künftige Entwicklung der Zentrenstruktur der Gesamtstadt und der Stadtteile ist eine Präzisierung der strategischen Zielvorstellungen erforderlich, um die bauleitplanerischen Entscheidungen auf konsensfähige Leitvorstellungen zur Stadt- und Einzelhandelsentwicklung aufbauen zu können. Nachfolgend wird eine kurze Skizzierung unterschiedlicher
Entwicklungsszenarien vorgenommen, um die Bandbreite der strategischen Ausrichtung
des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Frechen aufzuzeigen.
Auf der Grundlage der für die Stadtentwicklung der Stadt Frechen maßgeblichen Gliederung der Raumstruktur in ein hierarchisch aufgebautes System von Versorgungszentren
unterschiedlicher Bedeutung wird ein Grundkonsens in der Stadt Frechen unterstellt, dass
die mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Einkaufsstadt ebenso wie die polyzentrische Versorgungsstruktur erhalten und maßvoll ausgebaut werden sollen. Insofern handelt es sich bei den nachfolgend beispielhaft aufgeführten Szenarien um fiktive strategische Ansätze, die nach gutachterlichem Kenntnisstand in der aufgezeigten, polarisierenden Form nicht den politischen Diskussionsprozess in der Stadt Frechen widerspiegeln.
Szenario 1 - Verzicht auf kommunale Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
Im Falle des Verzichts auf eine nach städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichtete
kommunale Steuerung der Einzelhandelsentwicklung würden sich nach gutachterlicher
Einschätzung künftige Einzelhandelsansiedlungen im Wesentlichen auf dezentrale und
verkehrsgünstig gelegene Standorte konzentrieren, so dass die Investitionsbereitschaft in
den gewachsenen Versorgungszentren der Frechener Innenstadt und der übrigen Stadtteile erheblich eingeschränkt würde. In der Folge wäre eine undifferenzierte Entwicklung
von Einzelhandelsstandorten im Stadtgebiet außerhalb der gewachsenen Versorgungszentren zu erwarten, so dass wirtschaftliche und städtebauliche Erosionsprozesse in den
zentralen Versorgungsbereichen ausgelöst würden. Sowohl für die Frechener Innenstadt
als auch für die Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadtteile würde damit ein
Funktions- und Bedeutungsverlust eingeleitet, der die städtebauliche Bestandsfähigkeit
der strukturprägenden Stadtteil- und Nahversorgungszentren gefährdete.
78
Szenario 2 - Einzelfallentscheidungen unter Beibehaltung des bisherigen Zentrenkonzeptes
Die strategische Ausrichtung auf Einzelfallentscheidungen unter Einbeziehung des bisher
verfolgten Zentrenkonzeptes entspräche der bisher in der Stadt Frechen praktizierten
Entwicklungsstrategie. Dies bedeutete, dass auch in Zukunft einzelne Ansiedlungsvorhaben aufgrund politischer Weichenstellungen, forciert durch Vermarktungsinteressen von
Grundstückseigentümern, trotz des Bestehens eines gesamtstädtischen Zentrenkonzeptes realisiert werden könnten. In diesem Fall wäre zu erwarten, dass zusätzliche, nicht
integrierte Einzelhandelsstandorte entwickelt würden, so dass insbesondere die Stadtteilund Nahversorgungszentren ihre Bedeutung und Funktion einbüßten. Die Nachteile einer
solchen Strategie sind insbesondere darin zu sehen, dass
die Bindungswirkung des Zentrenkonzeptes infrage gestellt würde,
Präzedenzwirkungen für andere Ansiedlungsfälle entstünden und
die mit dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Frechen beabsichtigte
Planungs- und Investitionssicherheit ausbliebe.
Szenario 3 - Vorrangige Entwicklung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren (der zentralen Versorgungsbereiche)
Im Falle einer konsequenten Verfolgung einer städtebaulich ausgerichteten Einzelhandelsentwicklung im Rahmen des Zielsystems der zentrenhierarchischen Struktur würden
die vorhandenen Versorgungsstrukturen im Bestand gesichert und für einen moderaten
Ausbau vorbereitet. Neben der Erhaltung der Nahversorgungsfunktionen wäre damit zu
rechnen, dass sich die gewachsenen Versorgungszentren stabilisierten. Für die dezentralen Agglomerationsbereiche wäre eine Standortsicherung, ggf. eine Arrondierung, zu erwarten, ohne dass die Versorgungsvielfalt der gewachsenen Versorgungszentren im Bereich der Angebote zentrenrelevanter Sortimente eingeschränkt würde. Diese Strategie
schaffte optimale Planungsbedingungen durch die Gewährung von Planungs- und Investitionssicherheit.
79
Szenario 4 - Entwicklung zusätzlicher großflächiger bzw. mittelgroßer Einzelhandelsschwerpunkte außerhalb der bisherigen Zentrenstruktur
Vor dem Hintergrund des in einem überschaubaren Planungszeitraum begrenzten ökonomischen Entwicklungsspielraums des Einzelhandelsstandortes Frechen würde die Entwicklung zusätzlicher Einzelhandelsschwerpunkte bzw. Zentrenstrukturen mit großflächigen Einzelhandelsansiedlungen und zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der gewachsenen Versorgungszentren zwar eine höhere Kaufkraftbindung erwarten lassen,
durch die damit verbundene Umsatzumverteilung von den gewachsenen Versorgungszentren zu neuen, dezentralen Standorten würde jedoch eine erhebliche Schwächung der
Versorgungszentren ausgelöst, die u.a. auch den Bestand des innerstädtischen Hauptzentrums der Stadt Frechen gefährden könnte. Die Abkoppelung der Einzelhandelsentwicklung von der vorgegebenen Zentrenstruktur birgt die Gefahr einer wirtschaftlichen und
städtebaulichen Verödung der geschichtlich gewachsenen Siedlungskerne und würde
damit auch die Urbanität und die soziale Integrationskraft der Zentren infrage stellen.
Empfehlungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes
Die vorstehend vereinfachend skizzierten, denkbaren Szenarien bilden theoretische Varianten der künftigen Einzelhandels- und Standortentwicklung, die zur Verdeutlichung des
politischen Entscheidungsrahmens der Stadt Frechen verwendet werden. In der Gesamtbetrachtung der möglichen Auswirkungen der dargestellten Entwicklungsstrategien wird
gutachterlicherseits das Szenario 3 „Vorrangstellung für die Entwicklung der Versorgungszentren“ als Basis für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Frechen empfohlen. Die Entwicklungsstrategie erscheint als einzige Lösung geeignet, die in
den letzten Jahrzehnten aufgebauten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Qualitäten der Frechener Innenstadt und der Stadtteile zu sichern und künftig aufzuwerten.
Insbesondere die Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung erfordern im Zusammenhang
mit dem begrenzten ökonomischen Entwicklungsspielraum der Einkaufsstadt Frechen
eine konsequente Ausrichtung der Entwicklungsstrategie auf die stadtgeschichtlich gewachsenen Versorgungsstrukturen mit einer Vorrangstellung der zentralen Versorgungsbereiche in den Siedlungskernen. Die planerische Weiterverfolgung des vorgeschlagenen
Zielkonzeptes erfordert eine klare räumliche Definition der zukünftig abzusichernden Ein-
80
zelhandelsstrukturen, damit eindeutige Vorgaben für die Bauleitplanung bzw. für die Baugenehmigungspraxis der Stadt rechen bereitgestellt werden.
In Ergänzung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Frechen mit hierarchisch abgestuften Versorgungsfunktionen der Stadtteil- und Nahversorgungszentren sind zur Aufrechterhaltung und Weiterentwicklung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen auch
dezentral gelegene Agglomerationsbereiche für großflächigen Einzelhandel mit nicht
nahversorgungs- / zentrenrelevanten Kernsortimenten erforderlich. Unter Berücksichtigung notwendiger einzelbetrieblicher Anpassungsmaßnahmen wird eine angemessene
Angebots- und Verkaufsflächenerweiterung im Rahmen der Standortsicherung für notwendig erachtet. Im Rahmen von Einzelfallprüfungen ist zu klären, ob Vorhaben zur
Neuansiedlung / Erweiterung mit den Gesamtzielen des Zentrenkonzeptes vereinbar sind.
Demgemäß wird nachfolgend eine Weiterführung der Entwicklungsstrategie mit „Vorrang
der gewachsenen Versorgungszentren“ dargestellt. Abweichungen von dem strategischen Grundkonzept werden ausschließlich nach dem nachfolgend konkretisierten Prüfschema empfohlen, damit künftig eine Gleichbehandlung von Ansiedlungsfällen auf der
Basis des gesamtstädtischen Zentrenkonzeptes sichergestellt ist.
Im Rahmen einer Einzelfallprüfung sollten Ausnahmen von der grundsätzlichen Ausrichtung der Einzelhandelsentwicklung auf die Zentrenstruktur unter Beachtung folgender
Gesichtspunkte erfolgen:
Zuordnung des Planstandortes zu städtebaulich integrierten Versorgungszentren
des Zentrenkonzeptes der Stadt Frechen bzw. zu ausgewiesenen Sonderstandorten
für großflächigen Einzelhandel mit nicht nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten,
Versorgungsbedeutung und -funktionen der zugeordneten Versorgungszentren
unter Einbeziehung der zugrunde gelegten Verkaufsflächenpotenziale und der spezifischen Versorgungsfunktionen nach Fristigkeit des Angebotes,
sortimentspolitische Ausrichtung des Vorhabens in Übereinstimmung mit dem
städtebaulichen Ordnungskonzept, d.h. Beschränkung großflächiger bzw. mittelgroßer Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten auf
städtebaulich integrierte Versorgungszentren; bei großflächigen Betrieben mit nicht
81
nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten ist die Ansiedlung in zentralen
Versorgungsbereichen mit einer auf den Versorgungsbereich bezogenen Beschränkung der Kern- und Randsortimente strukturverträglich; bei Ansiedlung von Betrieben an städtebaulich nicht integrierbaren Standorten außerhalb der gewachsenen
Versorgungszentren sind bei nicht nahversorgungs- / zentrenrelevantem Kernsortiment mit Bezug auf das Zentrenkonzept Obergrenzen für die Verkaufsflächenpotenziale und / oder Beschränkungen der Randsortimente in Anlehnung an § 24a, Abs. 3
festzulegen.
1.4
Weiterentwicklung der Zentrenstruktur
Zur Sicherstellung einer zielgerichteten Sicherung und Stärkung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren der Stadt Frechen wird eine Weiterentwicklung der Zentrenstruktur auf der Basis des vorliegenden Zentrenkonzeptes vorgeschlagen. Dabei ist kleinräumlich nach versorgungsstrukturellen Einheiten zu differenzieren, die grundsätzlich unterschieden werden in städtebaulich integrierte Versorgungszentren und nicht integrierte
Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels.
Für die Ausweisung eines städtebaulich integrierten Versorgungszentrums, gleichbedeutend einem zentralen Versorgungsbereich im Sinne der §§ 1 Abs. 6 Satz 11, 2 Abs. 3 und
34 Abs. 3 BauGB wird als wichtigstes Planungskriterium die stadträumlich-funktionale
Einbindung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes in einen überschaubaren, fußläufig erlebbaren Lebensraum der Innenstadt bzw. der Stadtteil- und Nahversorgungszentren zugrunde gelegt.
Für die räumliche Abgrenzung eines städtebaulich integrierten Versorgungszentrums gelten folgende Kriterien:1
Kompaktheit der Bebauung,
städtebauliche Identifikationswirkung der Baustruktur,
1
unter Berücksichtigung des Gesetzes zur Änderung des § 24 a Landesplanungsgesetz NRW
82
Nutzungsdichte und -vielfalt des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes (öffentliche und private Infrastruktur wie z.B. Schulen, Kindergärten, Geld- und Kreditinstitute),
Konzentration der zentralörtlich bedeutsamen Versorgungseinrichtungen in einem
fußläufig erlebbaren Bereich (Nachbarschaftsidee),
Schwerpunkt des Einzelhandels in Bezug auf Betriebsbesatz, Branchenvielfalt, Verkaufsflächenbestand und Umsatztätigkeit,
funktionsfähige Einbindung in das Netz des fußläufigen Verkehrs, des motorisierten
Individualverkehrs und des öffentlichen Personennahverkehrs.
In Ergänzung zu den städtebaulich integrierten Versorgungszentren werden gutachterlicherseits dezentrale Einzelhandelsagglomerationen in das Zentrenkonzept einbezogen, die aufgrund ihrer Angebotsbündelung und -verdichtung die Kriterien eines Einzelhandelsschwerpunktes erfüllen. Sie übernehmen wichtige Ergänzungsfunktionen zu den
städtebaulich integrierten Versorgungszentren, indem insbesondere großflächige Betriebe
vorgehalten werden, die aus städtebaulichen, verkehrlichen oder betriebswirtschaftlichen
Gründen nicht in städtebaulich integrierte Versorgungszentren eingebunden werden können. Es handelt sich dabei überwiegend um Standorte, die dem Pkw-orientierten Zieleinkauf („one-stop-shopping“) gewidmet sind.
Sowohl für die Abgrenzung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren als auch
der dezentralen Einzelhandelsagglomerationen gilt das Kriterium der Angebotsverdichtung und -ergänzung. Die räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben
unterschiedlicher Größen, Betriebstypen und Sortimente erzeugt Kopplungseffekte, indem
Einkaufsvorgänge in benachbarten Einkaufsstätten miteinander kombiniert werden. Die
sog. Verbundeffekte räumlich-funktional miteinander korrespondierender Einzelhandelsbetriebe ermöglichen es insbesondere kleinstrukturierten Einzelhandelsfachgeschäften,
an der Frequenz- und Attraktionswirkung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu partizipieren.
Demgemäß bilden die Kopplungseffekte eine wesentliche Grundlage für die Funktionalität
und Wirtschaftskraft städtebaulich integrierter Versorgungszentren, wohingegen großflä83
chige Betriebstypen des Einzelhandels aufgrund ihrer Angebotsvielfalt und / oder des Bekanntheitsgrades des Unternehmens u.a. auch in dezentralen Solitärlagen ausreichende
Besucherfrequenzen auf sich vereinigen können.
Unter Einbeziehung der Siedlungsstruktur der Stadt Frechen wird eine Differenzierung
der Versorgungsstruktur nach vier Kategorien zugrunde gelegt:
Im Hinblick auf ökonomisch und städtebaulich tragfähige Versorgungsstrukturen wird unter Berücksichtigung der Stadtgröße und Siedlungsstruktur der Stadt Frechen als Untergrenze für die Weiterentwicklung von städtebaulich integrierten Versorgungszentren eine Mindestzahl von 5 Betrieben und eine Mindestfläche von ca. 1.200 m² Verkaufsfläche, gleichbedeutend ca. 1.700 m² Geschossfläche, angesetzt. Unterhalb dieser
Schwellenwerte sind die Mindeststandards für funktionsfähige Versorgungsstrukturen aus
gutachterlicher Sicht nicht gewährleistet, so dass bei den ausgewiesenen Versorgungszentren teilweise ein Entwicklungsbedarf vorliegt, um mittel- und langfristig bestehende
Versorgungsstrukturen erhalten zu können. Die Probleme bei der Sicherung und Verbesserung der Versorgungsstrukturen sind u.a. in der Standortpolitik filialisierender Lebensmittel-SB-Betriebe begründet. Grundsätzlich wäre es wünschenswert, eine flächendeckende Ergänzung der wohnungsnahen Grundversorgung zu erreichen. Dem steht jedoch
in vielen Fällen die aus der geringen Einwohnerzahl der Stadtteile resultierende fehlende
Wirtschaftlichkeit von Einzelhandelsbetrieben mit tragfähigen Betriebs- und Umsatzgrößen entgegen.
Tabelle 16:
Definition
A-Zentrum
Kriterien zur Abgrenzung der Einzelhandelslagen
Anforderungen
innerstädtisches Hauptzentrum als größte integrierte Geschäftslage
der Gesamtstadt mit mittelzentralen Versorgungsfunktionen / vollständigem Einzelhandelsangebot
Schwerpunkt der mittelzentralen Versorgungsstruktur mit vielfältigem privaten und öffentlichen Dienstleistungsangebot
spezialisierte Güter und Dienstleistungen des mittel- und langfristigen Bedarfs
ÖPNV-Erreichbarkeit: Straßenbahn / Bus
84
Definition
Anforderungen
B-Stadtteilzentrum
städtebaulich integrierte Geschäftslage
auf stadtteilbezogene Versorgung ausgerichtet, eingeschränktes
privates und öffentliches Dienstleistungsangebot
überwiegend nahversorgungsund zentrenrelevante Waren und
Dienstleistungen
Mindeststandard: 5 Betriebe / 2.500 m² Verkaufsfläche, davon ein
größerer Lebensmittelanbieter
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bahn / Bus
C-Nahversorgungszentrum
städtebaulich integrierte Geschäftslage
auf wohnungsnahe Versorgung ausgerichtet, nur teilweise ergänzt
durch private und öffentliche Dienstleistungen
überwiegend nahversorgungsrelevante Waren und Dienstleistungen
Mindeststandard: 5 Betriebe / 1.200 m² Verkaufsfläche, davon ein
größerer Lebensmittelanbieter
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus
dezentraler
Agglomerationsbereich
städtebaulich nicht integriert
gesamtstädtische Versorgungsfunktionen, keine ergänzenden privaten und öffentlichen Dienstleistungen
auf wenige Branchen des großflächigen Einzelhandels spezialisierte dezentrale Geschäftslage
Mindeststandard: 5 Betriebe / 3.000 m² Verkaufsfläche
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus
Quelle: GMA-Darstellung
Zur Ausrichtung der Einzelhandelsstruktur auf die Verbesserung der Stadtteilversorgung
ist die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Lebensmittelbetrieben zu überprüfen. Im
Rahmen einer Modellrechnung sind folgende Prämissen zu beachten:
Unter Rentabilitätsgesichtspunkten ist die Mindestbetriebsgröße eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 800 m² Verkaufsfläche anzusetzen, wenn dieser als Voll-
85
erwerbsquelle dient und einen angemessenen Ertrag und Unternehmerlohn erwirtschaften soll.1
Die durchschnittliche Flächenproduktivität eines Supermarktes dieser Größenordnung liegt gegenwärtig bei ca. 3.948,00 € / m² Verkaufsfläche.2
In der Sortimentsstruktur entfällt auf Lebensmittel bei Betrieben der v.g. Größe ein
Umsatzanteil von 85 %.
Unter Beachtung der v.g. Prämissen ist der betriebswirtschaftliche Mindestumsatz
eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 3,2 Mio. € anzusetzen, davon bezieht sich
ein Anteil von 2,7 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel.
Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen und wettbewerbsbezogenen
Rahmenbedingungen der Stadt Frechen kann ein Lebensmittelsupermarkt in der
beschriebenen Größenordnung ca. 25 % des vorhandenen Kaufkraftpotenzials der
stadtteilbezogenen Wohnbevölkerung binden.3 Darüber hinaus sind Streuumsätze
mit Kunden, die außerhalb des Naheinzugsgebietes wohnen, in Höhe von ca. 25
% zu berücksichtigen.4
Bei einer Kaufkraftbindungsquote von ca. 25 % müsste der Lebensmittelsupermarkt ein Kundeneinzugsgebiet versorgen, in dem ein Kaufkraftpotenzial von ca.
8,4 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel zur Verfügung steht. Bezogen auf die
durchschnittlichen Verbrauchsausgaben in der Stadt Frechen entspricht dies einer
Einwohnerzahl von etwa 4.500 - 5.000 Personen im Nahbereich des Anbieters
(Radius von ca. 700 m).
In der Stadt Frechen prägen mehrere Einzelhandelsagglomerationen unterschiedlicher
Ausprägung sowohl an städtebaulich integrierten Standorten (Versorgungszentren) als
auch an dezentralen Agglomerationsstandorten die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums. Das Standortgefüge in Frechen gliedert sich in derzeit zwei funktionsfähige
1
Ein Lebensmitteldiscountmarkt wird der Nahversorgungsfunktion in geringerem Maße gerecht, da insbesondere die Frischwaren im Sortiment nur begrenzt angeboten werden.
2
vgl. EHI, Handel aktuell 2007, Supermärkte ab 400 m²
3
abhängig von Wettbewerbssituation, Standortbedingungen u.a.
4
unter der Voraussetzung einer günstigen verkehrsstrategischen Lage
86
Versorgungszentren und vier bestehende dezentrale Agglomerationsstandorte, die den
Anforderungskriterien genügen. Die Versorgungslagen in Bachem und Habbelrath sind
derzeit aufgrund ihrer ausschnittweisen Ausstattung und des Fehlens bzw. der begrenzten Funktionsfähigkeit von Magnetbetrieben nur eingeschränkt funktionsfähig. Da sie aber
die für die Tragfähigkeit von Lebensmittel-SB-Betrieben erforderliche Mantelbevölkerung
aufweisen und zudem Standorte mit hoher Verkehrsgunst bieten können, die ergänzende
Umsatzanteile mit Kunden aus angrenzenden Stadtteilen ermöglichen, wird der Ausbau
dieser bestehenden Versorgungslagen als sinnvoll eingestuft. Beide Standortbereiche
stellen auch die notwendige Durchmischung mit öffentlichen und privaten Dienstleistungsbetrieben sicher und verfügen über die städtebaulichen Kriterien, die für die Einstufung als Nahversorgungszentrum bedeutsam sind.
Die Zentrenstruktur der Stadt Frechen ist sowohl im Hinblick auf die gegenwärtige Versorgungsstruktur als auch auf den Planungszeitraum bis zum Jahr 2020 planerisch
zugrunde zu legen. Insgesamt ist eine Zentrenorientierung von ca. 50 % der Betriebe und
ca. 18 % der Verkaufsfläche zu verzeichnen, während die dezentralen Agglomerationsstandorte ca. 16 % der Betriebe und ca. 72 % der Verkaufsfläche auf sich vereinen.
Damit ist ein hoher Anteil großflächiger Einzelhandelsbetriebe in dezentralen Agglomerationen festzustellen, wohingegen sich in den städtebaulich integrierten Versorgungszentren überwiegend kleinstrukturierte Betriebe befinden. Es ist darauf zu verweisen, dass der Einzelhandelsanteil der dezentralen Agglomerationen durch Realisierung
der Planungen auf dem Cremer & Breuer-Gelände weiter verstärkt wird.
Aufgrund des Datenschutzes ist eine detaillierte Darstellung der räumlichen Verteilung der
Nahversorgungsbetriebe im Stadtgebiet nicht möglich. Festzustellen sind allerdings die
räumlichen Schwerpunkte:
Auf das Versorgungszentrum Innenstadt entfallen derzeit ca. 29 % der nahversorgungsrelevanten Betriebe und ca. 40 % der Verkaufsfläche der Gesamtstadt,
das B-Zentrum Königsdorf bindet ca. 11 % der Betriebe und ca. 12 % der Verkaufsfläche, während
die dezentralen Agglomerationsbereiche insgesamt ca. 11 % der Betriebe und ca.
24 % der Verkaufsfläche auf sich ziehen.
87
Tabelle 17:
Zentrenstruktur der Stadt Frechen
Versorgungszentrum (VZ) /
dezentrale Agglomeration (D)
Stadtteile
davon: nahversorgungs-relevanter Einzelhandel
Einzelhandel
gesamt
Einzugsgebiet
Zahl der
Einwohner
Anzahl
Verder
kaufsBetrie- fläche in
be
m²
Anzahl
der
Betriebe
Verkaufsfläche
in m²
Umsatz
in Mio.
€
44
12.050
58,7
16
3.755
18,8
A-Zentrum / innerstädtisches Hauptzentrum
(VZ) Innenstadt
Gesamtstadt
49.165
116
21.860
B-Zentrum / Stadtteilzentrum
(VZ) Königsdorf
Königsdorf / Pulheim-Brauweiler**
16.560
30
4.730
C-Zentren / Nahversorgungszentren
(VZ) Bachem
Bachem / HürthGleuel**
11.555
12
1.010
*
*
*
(VZ) Habbelrath
Habbelrath /
Grefrath / Kerpen-Horrem**
16.880
5
215
*
*
*
./.
163
27.815
./.
./.
./.
Versorgungszentren gesamt
./.
Dezentrale Agglomerationsstandorte
Dürener Straße
Gesamtstadt
49.165
14
8.030
8
4.160
19,3
Europaallee
Gesamtstadt,
Zonen II und III
355.955
17
76.695
*
*
*
Kölner Straße
114 - 118
Gesamtstadt
49.165
12
8.735
*
*
*
Ernst-HeinrichGeist-Straße
Gesamtstadt,
Zonen II und III
355.955
10
17.240
*
*
*
dezentrale
Agglomerationsstandorte gesamt
./.
./.
53
110.700
16
7.405
29,1
Einzelhandelsschwerpunkte in
der Stadt Frechen
gesamt
./.
./.
216
138.515
./.
./.
./.
355.955
4
8.600
-
-
-
Planung Cremer & Gesamtstadt,
Breuer-Gelände
Zonen II und III
*
kein Ausweis aus Datenschutzgründen
**
Streuumsätze
./.
Ausweis nicht sinnvoll
Quelle:
GMA-Bestandserhebung Dezember 2007
88
Damit entfallen ca. 49 % der nahversorgungsrelevanten Betriebe mit ca. 25 % der Verkaufsfläche auf die Versorgungszentren Bachem und Habbelrath sowie auf Streulagen
oder Solitärstandorte im restlichen Stadtgebiet. Diese übernehmen ebenfalls (Nah-) Versorgungsfunktionen, sie entsprechen aber aufgrund der fehlenden Einzelhandelsausstattung in ihrem Standortumfeld nicht den Anforderungskriterien eines Versorgungszentrums. Hierzu zählen u. a.
Aldi / Lidl (Lebensmitteldiscountmärkte), Zedernweg
Aldi (Lebensmitteldiscountmarkt), Frechener Straße.
1.5
Räumliches Ordnungsmodell
Unter Berücksichtigung der v.g. Bewertungskriterien und der vorstehend erläuterten Mindeststandards für die Festlegung von integrierten Versorgungszentren bzw. dezentralen
Agglomerationsstandorten werden aus gutachterlicher Sicht insgesamt vier Versorgungszentren und fünf dezentrale Agglomerationsstandorte für das Zentrenkonzept der Stadt
Frechen vorgeschlagen:1
Es wird angeregt, die städtebaulich integrierten Versorgungszentren von den
städtebaulich nicht integrierten, überwiegend dem Pkw-orientierten Einkauf gewidmeten dezentralen Agglomerationsstandorten abzugrenzen. In der Stadt
Frechen sind insgesamt neun Einzelhandelsschwerpunkte zu identifizieren, von
denen vier als städtebaulich integriert und fünf als nicht integriert zu klassifizieren
sind.
Die Einordnung der Einzelhandelsstandorte in die Zentrenhierarchie ist nach der
zentralörtlichen Bedeutung bzw. der räumlichen Ausdehnung der Versorgungsbereiche vorzunehmen. Hierbei wird unterschieden in gesamtstädtische und stadtteilbezogene Verflechtungen; im Rahmen der mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Stadt Frechen ist das innerstädtische Hauptzentrum von mittelzentraler Bedeutung, während die sonstigen, untergeordneten Versorgungszentren auf
den jeweiligen Stadtteil bzw. angrenzende Stadtteile ausgerichtete Versorgungsfunktionen wahrnehmen. Alle dezentralen Agglomerationsstandorte übernehmen
1
vgl. Karte 6: Zentrenkonzept Frechen (Räumliches Ordnungskonzept)
89
lediglich mittelzentrale Versorgungsfunktionen.
Unter Berücksichtigung der vorgegebenen siedlungsstrukturellen, städtebaulichen und
einzelhandelsbezogenen Rahmenbedingungen wird vorgeschlagen, die ausgewiesenen
vier städtebaulich integrierten Versorgungszentren und die fünf dezentralen Agglomerationsstandorte im Rahmen der Stadtentwicklung in das Zentrenkonzept der Stadt Frechen
aufzunehmen.
Zur Durchsetzung der gutachterlich vorgeschlagenen Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur in den städtebaulich integrierten Versorgungszentren sind sowohl bauplanungsrechtliche Rahmenbedingungen als auch ein aktives Flächenmanagement der Stadt
Frechen erforderlich.
Nur wenn es gelingt, die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in das räumliche Ordnungskonzept einzubinden, kann eine städtebaulich dezentrale Flächenexpansion, welche die gewachsenen Versorgungszentren gefährdet, in Zukunft verhindert werden. Dies
gilt im besonderen Maße für Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten.
2.
Steuerung der Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Frechen nach städtebaulichen Kriterien
2.1
Bauplanungsrechtliche Grundlagen
Die Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Frechen ist darauf angelegt, unter Berücksichtigung der strukturprägenden Elemente des
Einzelhandels der Stadt Frechen ein planerisches Steuerinstrumentarium für eine zielgerichtete Sicherung und Stärkung der Einzelhandelsfunktionen zu nutzen. Dabei handelt es
sich um Planungsziele und Leitlinien, die eine Vereinfachung und Beschleunigung bei der
Bewertung von künftigen Einzelhandelsvorhaben bewirken sollen.
90
Königsdorf
Europaallee
Kölner Straße
Habbelrath
Innenstadt
E.H.GeistStraße
Dürener Straße
Karte 6: Zentrenkonzept Frechen
(Räumliches Ordnungskonzept)
A-Zentrum (innerstädtisches
Hauptzentrum)
Bachem
B-Zentrum (Stadtteilzentrum)
potenzielles C-Zentrum
dezentrale Agglomerationsstandorte
0
500
1.000
2.000 m
91
Die räumliche Konkretisierung der zentralen Versorgungsbereiche (Versorgungszentren)
und der Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels schafft im Rahmen der
Stadtentwicklung den planerischen Beurteilungsrahmen für eine Einzelfallprüfung. Da die
Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche nicht gleichbedeutend mit der Ausweisung
von Kerngebieten bzw. Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel ist, bedürfen insbesondere großflächige Einzelhandelsvorhaben in jedem Fall einer Einzelbetrachtung, die
zwar durch die Rahmensetzungen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frechen vorbereitet, nicht jedoch ersetzt werden kann.
Aus grundsätzlichen bauplanungsrechtlichen Überlegungen erscheint es nicht durchsetzbar, kleinflächige Einzelhandelsnutzungen, d.h. Betriebe mit weniger als ca. 800 m²
Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Geschossfläche, ausschließlich auf die im Einzelhandelsund Zentrenkonzept der Stadt Frechen abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche zu
beschränken. Unter Beachtung der Grundsätze der Gewerbefreiheit sowie der Bestimmungen der §§ 1 - 11 BauNVO genießen Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle
der Großflächigkeit unabhängig von der Zentrenrelevanz der Sortimente Wahlfreiheit bei
der Standortbestimmung, soweit die bauordnungsrechtlichen, verkehrstechnischen und
umweltbezogenen Anforderungen im Einzelfall berücksichtigt werden. Dabei ist zu prüfen,
ob durch eine Summierung kleinflächiger Einzelhandelsbetriebe in einzelnen Baugebieten
u.U. Agglomerationseffekte benachbarter Betriebe eintreten können, die mit den aufgestellten Zielen einer Stärkung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche
nicht vereinbar sind. Für den Fall, dass in einem Baugebiet durch Ansiedlung eines oder
mehrerer Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit die Struktur
und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche der Stadt Frechen gefährdet werden, ist
ein planungsrechtlicher Ausschluss durch Überplanung erforderlich.
Im Umkehrschluss gilt, dass Einzelhandelsvorhaben unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit auch außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche auch bei zentrenrelevanten
Sortimenten i.S. der „Frechener Sortimentsliste“ grundsätzlich zulässig sind, soweit in den
Baugebieten nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung Einzelhandel zulässig
ist. Aus gutachterlicher Sicht erscheint eine gesamtstädtische Beschränkung der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit
weder unter bauplanungsrechtlichen Aspekten durchsetzbar, noch unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten wünschenswert.
92
In Übereinstimmung mit den allgemeinen Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete der
BauNVO 1990 gelten im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes folgende
Zulässigkeitskriterien:
Tabelle 18:
Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (mit zentrenrelevanten Sortimenten) mit weniger als 800 m² Verkaufsfläche gemäß BauNVO
zulässig
nicht zulässig
Kleinsiedlungsgebiete (WS)*
Industriegebiete (GI)
Reine Wohngebiete (WR)**
Sondergebiete, die der Erholung dienen (SO)***
Allgemeine Wohngebiete (WA)**
Sonstige Sondergebiete (SO)***
Besondere Wohngebiete (WB)
Dorfgebiete (MD)
Mischgebiete (MI)
Kerngebiete (MK)
Gewerbegebiete (GE)***
*
zulässig sind die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden
**
zulässig sind Läden zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes
***
Zulässigkeit kann je nach Zweckbestimmung des Baugebietes zugelassen, eingeschränkt oder
ausgeschlossen werden
GMA-Darstellung 2008, Quelle: BauNVO 1990
Der Stadt Frechen stehen nach den Bestimmungen des § 1 Abs. 5 BauNVO Gestaltungsmöglichkeiten zur Regelung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in den
vorstehend dargestellten Baugebieten zur Verfügung. Danach kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die grundsätzlich zulässig sind, nicht zugelassen werden oder nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Der Gestaltungsspielraum bei der Festsetzung von Einzelhandelsausschlüssen wird jedoch dadurch begrenzt, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt
und im Falle des Ausschlusses oder der Einschränkung der Ansiedlungsmöglichkeiten
von Einzelhandelsbetrieben eine nachvollziehbare städtebauliche Begründung gegeben
wird. Ein solcher Ausschluss kann beispielsweise gerechtfertigt sein, wenn in einem
Mischgebiet, das unmittelbar an einen im Einzelhandelskonzept festgesetzten zentralen
Versorgungsbereich angrenzt, Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb der Schwelle der
Großflächigkeit ausgeschlossen werden sollen, um den zentralen Versorgungsbereich zu
stärken und auszubauen. Es handelt sich hierbei jedoch um eine Ausnahmeregelung, die
nach gutachterlicher Einschätzung nicht geeignet ist, flächendeckend in der Stadt Frechen die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit zu unterbinden.
93
Für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsund
zentrenrelevanten Sortimenten gilt die grundsätzliche Empfehlung, künftig nur noch
eine Ansiedlung im Hauptzentrum der Frechener Innenstadt sowie in den Stadtteil- und
Nahversorgungszentren (A-, B- und C-Zentren des Einzelhandelskonzeptes) zuzulassen.
Die im Rahmen des Zentrenkonzeptes erarbeitete Zielvorstellung, die Stadtteil- und Nahversorgungszentren als städtebaulich integrierte Geschäftslagen mit einer überwiegend
stadtteilbezogenen Versorgung im Bestand zu sichern und strukturell zu verbessern, beinhaltet auch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben von mehr als 800 m² Verkaufsfläche bzw. einer Bruttogeschossfläche von mehr als 1.200 m², sofern diese den Vorgaben des § 24a Abs. 2 LEPro entsprechen, d.h. die Umsatz-Kaufkraft-Relation im zugeordneten Einzugsbereich berücksichtigen.
Weiterhin ist abzuwägen, ob ein in einem kleineren Stadtteil- und Nahversorgungszentrum ansässiges Unternehmen aufgrund seiner spezifischen Sortimentsstruktur unter
marktwirtschaftlichen Aspekten ggf. darauf angewiesen ist, eine größere Betriebsgröße zu
realisieren, um den Betriebsstandort wettbewerbsfähig zu halten. Bundesweite Entwicklungstrends belegen, dass bereits heute die Mindestbetriebsgröße eines Lebensmitteldiscounters bei ca. 800 m² Verkaufsfläche und eines Lebensmittelvollsortimenters bei ca.
1.200 - 1.400 m² Verkaufsfläche liegt. Auch zur Sicherstellung einer bedarfsgerechten
Grundversorgung in kleineren Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Frechen
erscheint es demgemäß erforderlich, künftig großflächige Betriebseinheiten zu ermöglichen, um die Lebensmittelversorgung sicherzustellen und die Frequenzwirkung der Lebensmittelanbieter für die Erhaltung und Stabilisierung des ergänzenden Einzelhandelsund Dienstleistungsangebotes einzusetzen. In einer Einzelfallprüfung ist darzulegen, in
welchem Umfang ein einzelner Anbieter die Kaufkraft des Stadtteils abschöpft und ob und
inwieweit durch das Vorhaben die Versorgungsfunktionen benachbarter Stadtteil- und
Nahversorgungszentren beeinträchtigt werden.
Für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten innerhalb und außerhalb des Hauptzentrums der Frechener Innenstadt sowie der Stadtteil- und Nahversorgungszentren der Stadt Frechen gilt die Einschätzung,
dass bis zur Schwelle der Großflächigkeit (800 m² Verkaufsfläche) keine Einschränkungen in den Baugebieten erforderlich sind, in denen Einzelhandelsnutzungen grundsätzlich
zulässig sind. Gleichwohl ist zu empfehlen, die Standortwahl des Einzelhandels mit nicht
94
zentrenrelevanten Sortimenten soweit wie möglich auf bereits etablierte Agglomerationsbereiche zu lenken.1 Die in der Stadt Frechen bereits bestehenden Agglomerationsbereiche bieten Möglichkeiten für eine Angebotsergänzung bzw. für die Erweiterung bestehender Betriebe, so dass nach derzeitigem Planungsstand keine Notwendigkeit besteht, zusätzliche Standorte für den großflächigen Einzelhandel mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Kernsortiment) auszuweisen. Auch aus Gründen eines sparsamen Flächenverbrauchs, einer Begrenzung des motorisierten Kundenverkehrs und einer kundengerechten Bündelung von Einzelhandelsangeboten wird empfohlen, die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe räumlich zu konzentrieren.
Falls in Gewerbegebieten grundsätzlich der Einzelhandel unterhalb der Schwelle der
Großflächigkeit zugelassen werden soll, wird auf die Problematik zentrenrelevanter Randsortimente verwiesen. Erfahrungsgemäß verfügen Anbieter mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment oftmals über erhebliche Anteile zentrenrelevanter Randsortimente, die insbesondere bei Agglomerationsstandorten in der Summierung der Flächen eine Konkurrenzwirkung zu den zentrenrelevanten Sortimentsstrukturen der Frechener Innenstadt
bzw. der Stadtteil- und Nahversorgungszentren auslösen können. Auch hier gilt die Empfehlung, im Rahmen einer Einzelfallprüfung der Vorhaben die Sortimentsstruktur zu prüfen
und ggf. genehmigungsrechtlich Sortimentsbeschränkungen auszusprechen.
Im Sinne einer idealtypischen Ausrichtung der Entwicklungsstrategie sollte auch bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten eine möglichst
zentrumsnahe Ansiedlung angestrebt werden, damit optimale Synergieeffekte für die
städtebaulich schutzwürdigen zentralen Versorgungsbereiche erreicht werden. Diese
Empfehlung gilt jedoch nur für die Flächen, die den Status eines Agglomerationsbereichs
für großflächigen Einzelhandel im Rahmen des Zentrenkonzeptes erhalten. Nach gutachterlicher Einschätzung besteht in einem überschaubaren Planungszeitraum kein Handlungsbedarf zur Ausweisung zusätzlicher Agglomerationsbereiche, so dass vorrangig die
Weiterentwicklung der bestehenden Standorte gegenüber einer Neuausweisung weiter
verfolgt werden sollte.
1
Unter Berücksichtigung der Vorschriften des novellierten § 24a LEPro würde dies die Ausweisung als ASB voraussetzen, so dass die derzeit als GIB gekennzeichneten Flächen zunächst im Rahmen einer Änderung des Gebietsentwicklungsplans als Allgemeiner Siedlungsbereich darzustellen wären.
95
2.2
Ausnahmeregelungen
Die vorstehend skizzierten Grundzüge zur Steuerung der Einzelhandels- und Standortentwicklung in der Stadt Frechen stellen darauf ab, dass eine Gleichbehandlung der Einzelhandelsvorhaben unter Anlegung städtebaulicher Prüfkriterien erforderlich ist, damit die
gewünschte Planungs- und Investitionssicherheit erreicht wird. Ausnahmeregelungen sind
demgegenüber nur in Betracht zu ziehen, wenn entweder auf der Vorhabenseite oder
aufgrund der Standortbedingungen ein Abweichen von den Grundzügen des Einzelhandelskonzeptes erforderlich ist. Hierzu werden nachfolgend exemplarisch Beispiele aufgeführt, die Anhaltspunkte für die Regelung von Ausnahmefällen liefern, die in einer Einzelfallprüfung zu bewerten sind.
Sicherung einer angemessenen Eigenentwicklung bestehender großflächiger Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Sortiment außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und der Agglomerationsstandorte
Ansässige Einzelhandelsbetriebe, die in ihrem Kernsortiment nicht zentrenrelevante Sortimente führen und deren Standort keinem der im Zentrenkonzept definierten zentralen
Versorgungsbereiche und Agglomerationsstandorte zugeordnet sind, genießen gleichwohl
Bestandsschutz. Nach allgemeiner Rechtsauffassung umfasst der Bestandsschutz ansässiger Einzelhandelsbetriebe nicht nur die Modernisierung und Umstrukturierung der
vorhandenen Baulichkeiten, sondern auch eine im Einzelfall zu bewertende Vergrößerung
der Verkaufsfläche. Eine angemessene Verkaufsflächenerweiterung ansässiger Betriebe
auch außerhalb der abgegrenzten Versorgungszentren der Stadt Frechen erscheint erforderlich, um den Betrieben vor dem Hintergrund marktwirtschaftlicher Veränderungen mit
einem anhaltenden Trend zu größeren Betriebseinheiten eine Standortsicherung durch
eine Betriebserweiterung zu ermöglichen. Im Rahmen einer Einzelfallprüfung muss der
Vorhabenträger darlegen, ob und inwieweit die beantragte Verkaufsflächenerweiterung
zur Sicherung des Betriebsstandortes und im Rahmen marktbedingter Anpassungsmaßnahmen erforderlich ist. Nach gutachterlicher Einschätzung ist eine angemessene Verkaufsflächenerweiterung eines ansässigen Betriebes gegeben, sofern die Zusatzfläche
maximal 20 % der bisherigen Gesamtverkaufsfläche ausmacht. Weiterhin sollten i.d.R. in
einer vorhabenbezogenen Auswirkungsanalyse die potenziellen versorgungsstrukturellen
96
und städtebaulichen Auswirkungen des Erweiterungsvorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche und deren Entwicklungschancen unter Berücksichtigung der Problematik
der zentrenrelevanten Randsortimente untersucht und bewertet werden.
Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten
Sortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
Grundsätzlich wird der Stadt Frechen empfohlen, künftig großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur noch innerhalb der im Zentrenkonzept ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche zuzulassen, damit eine zielgerichtete Erhaltung und Weiterentwicklung der Versorgungszentren erreicht wird. Demgemäß sollte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsrelevantem
Kernsortiment an peripheren Standorten des Stadtgebietes nur ausnahmsweise zugelassen werden, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:
Unterversorgung in einem größeren Wohnsiedlungsbereich, dem kein zentraler Versorgungsbereich im Rahmen des Zentrenkonzeptes der Stadt Frechen zugeordnet
ist,
Einzelnachweis im Rahmen einer vorhabenbezogenen Auswirkungsanalyse, dass
durch die Neuansiedlung keine zentralen Versorgungsbereiche in benachbarten
Stadtteilzentren / Nahversorgungszentren durch die Ansiedlung gefährdet werden,
Nachweis im Rahmen einer Auswirkungsanalyse, dass bestehende kleinteilige
wohnungsnahe Nahversorgungsanbieter durch die Ansiedlung nicht im Bestand gefährdet werden.
Nahversorgungs- / zentrenrelevante Randsortimente von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment in den Agglomerationsbereichen
Die großflächigen Betriebe in den ausgewiesenen Agglomerationsbereichen der Stadt
Frechen übernehmen im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frechen eine
97
wichtige Ergänzungsfunktion für die städtebaulich integrierten, multifunktionalen Versorgungszentren der Innenstadt und der Stadtteile. Die Ergänzungsfunktion erscheint unter
der Prämisse sinnvoll, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kern- und Randsortimenten grundsätzlich die Struktur und die Entwicklungschancen
der zentralen Versorgungsbereiche der Frechener Innenstadt und der Stadtteil- und Nahversorgungszentren nicht gefährden. Gleichwohl ist zu beachten, dass bei großflächigen
Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten durch die Dimensionierung der zentrenrelevanten Randsortimente strukturell relevante Konkurrenzwirkungen
zu dem innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich und den Stadtteil- und Nahversorgungszentren ausgelöst werden können. Da ein völliger Ausschluss von zentrenrelevanten
Randsortimenten bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem
Kernsortiment den marktwirtschaftlichen Realitäten und den Kundenwünschen an eine
Abrundung der Sortimentsstruktur widerspräche, sind für die Bemessung der zentrenrelevanten Randsortimente jedoch enge Grenzen zu setzen, damit negative Auswirkungen auf die schutzwürdigen zentralen Versorgungsbereiche verhindert bzw. begrenzt
werden. Hierzu werden folgende Rahmensetzungen empfohlen:
In Analogie zu dem neu gefassten § 24 Landesplanungsgesetz (LEPro) wird eine
Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf ca. 10 % der Gesamtverkaufsfläche, maximal 2.500 m² Verkaufsfläche je Betrieb, vorgeschlagen.
Zur Erhaltung des im Kernsortiment zum Ausdruck kommenden Betriebstyps (z.B.
Möbelhaus, Baumarkt, Gartenmarkt) sind zentrenrelevante Randsortimente nur soweit zulässig, als sie eine Affinität zum Kernsortiment aufweisen (z.B. Wohnbedarf
im Möbelhaus, Elektroartikel im Baumarkt, Keramikartikel im Gartenmarkt, kleinteiliger Bürobedarf und Computer im Bürofachmarkt).
Zur Vermeidung fachmarktähnlicher Abteilungen in den zentrenrelevanten Randsortimenten wird eine sortimentsbezogene Obergrenze von jeweils 300 m² Verkaufsfläche empfohlen, die nur in begründeten Ausnahmefällen überschritten werden darf.
Bei der Zuordnung der zentrenrelevanten Nebensortimente innerhalb eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment ist sicherzustellen, dass keine eigenständigen Betriebseinheiten (Konzessionäre) etabliert
werden, die in der Summierung selbständiger Betriebsstätten als Shop-in-ShopSystem angelegt sind und damit die Merkmale eines Einkaufszentrums erfüllen.
98
Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in Gewerbegebieten / Industriegebieten
Bundesweit ist zu beobachten, dass in Gewerbe- und Industriegebieten produzierende
oder verarbeitende Gewerbebetriebe räumlich zugeordnete Verkaufsstellen einrichten, um
Überproduktionen oder reguläre Handelsware unmittelbar an Endverbraucher zu veräußern. Aus gewerbeplanerischer Sicht erscheint eine solche Kombination von Herstellung /
Verarbeitung und Verkauf unproblematisch, soweit der Verkauf im Hinblick auf den Betriebsschwerpunkt lediglich eine ergänzende Funktion ausübt. Hierzu müssen folgende
Bedingungen eingehalten werden:
Der Verkauf von Waren an Endverbraucher steht in einem unmittelbaren betrieblichen Zusammenhang mit der Produktion / Verarbeitung des Gewerbebetriebes,
die Verkaufsfläche ist baulich und funktional in den Gewerbebetrieb integriert,
der Verkauf von Waren an Endverbraucher ist flächen- und umsatzbezogen dem
Gewerbebetrieb deutlich untergeordnet,
die innerhalb des Gewerbebetriebes für Verkaufszwecke genutzte Teilfläche (Verkaufsfläche) liegt unterhalb der Grenze der Großflächigkeit gemäß § 11 Abs. 3
BauNVO.
Als weitere Ausnahmeregelungen sind ggf. Gewerbebetriebe in Betracht zu ziehen, die
ihren überwiegenden Umsatz durch Produktion, Großhandel oder Versand erzielen, so
dass am Ort der Betriebsstätte lediglich auf einer untergeordneten Teilfläche ein Verkauf
an Endverbraucher erfolgt. Auch in diesem Fall ist eine Einzelfallprüfung mit Darlegung
der betriebsspezifischen Merkmale erforderlich, um eine Ausnahmegenehmigung auszusprechen. Für diese gelten die gleichen Kriterien wie für Gewerbebetriebe.
99
3.
Bewertung von Ansiedlungs-, Verlagerungs- und Erweiterungsvorhaben des Einzelhandels
3.1
Prüfkriterien
Die Erstellung des aktualisierten Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Frechen soll nicht
nur eine zielgerichtete städtebauliche und versorgungsstrukturelle Entwicklung des Mittelzentrums erleichtern, sondern zugleich auch durch eine schematische Anwendung eines
Prüfverfahrens zu einer Beschleunigung der Vorprüfung und der daraus resultierenden
Genehmigungsschritte bewirken. Auf der Grundlage der planerischen Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes, insbesondere der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche, wird ein vorgezogenes und vereinfachtes Prüfverfahren vorgeschlagen, das eine zweistufige Vorgehensweise beinhaltet. In einer ersten Bewertungsphase
neuer Planvorhaben geht es darum, die Übereinstimmung der Standortwahl in Bezug auf
die zentrenhierarchische Gliederung, die Zentrenrelevanz der geplanten Sortimente und
die Dimensionierung der projektierten Verkaufsflächen mit den Leitlinien des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Frechen abzugleichen.
Als Leitmotiv der Vorprüfung ist der Grundsatz des Einzelhandelskonzeptes zu berücksichtigen, dass zusätzliche großflächige Einzelhandelsansiedlungen bzw. Erweiterungen
von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Kernsortimenten grundsätzlich nur noch in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen der Frechener
Innenstadt und der ausgewiesenen Stadtteil- und Nahversorgungszentren zugelassen
werden. Abgesehen von den vorstehend beispielhaft aufgeführten Ausnahmen müssen
sich künftige Einzelhandelsvorhaben unter dem Aspekt ihrer Größe, Sortimentsstruktur
und der versorgungsstrukturellen Bedeutung in die Zentrenstruktur der Stadt Frechen
einfügen, damit ein Beitrag zu einer nachhaltigen Stadt- und Einzelhandelsentwicklung
geleistet wird.
Aufbauend auf der planerischen Leitlinie, eine stadtteiladäquate Versorgung für die Bewohner der Stadt Frechen in der gesamtstädtischen und in der stadtteilbezogenen Betrachtung zu gewährleisten, sind die im Rahmen der vorliegenden Untersuchung erarbeiteten Anforderungen an die Standorte, Sortimente und Verkaufsflächendimensionierungen in einer Einzelfallprüfung zu prüfen. Dabei werden die gutachterlicherseits vorgeschlagenen Schwellenwerte im Rahmen einer ersten Prüfung als Anhaltspunkte herange100
zogen und in einem zweiten Bewertungsschritt unter Berücksichtigung der vorhaben- und
standortspezifischen Merkmale einer vertiefenden Prüfung unterzogen.
Die zweistufige Prüfung von Einzelhandelsvorhaben ist demgemäß wie folgt angelegt:
1. Stufe: Bewertung des Planvorhabens unter betrieblichen Aspekten: Standort,
Größe, Sortimentsschwerpunkt, Zentrenrelevanz der Sortimente, Umsatzerwartung,
Art des Ansiedlungsvorhabens (Neuansiedlung, Verlagerung, Erweiterung), Einordnung in das Zentrenkonzept der Stadt Frechen: Zuordnung zu zentralen Versorgungsbereichen / zu dezentralen Agglomerationsstandorten,
2. Stufe: Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens in Bezug auf die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Rahmenbedingungen (funktionale / städtebauliche Einbindung in gewachsene Geschäftsbereiche, Frequenz- und Magnetwirkung für angrenzende Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, Synergien
durch benachbarte öffentliche Infrastruktureinrichtungen etc.).
Tabelle 19:
Prüfkriterien für großflächige Einzelhandelsvorhaben
Kriterien
Zentrenkategorie
zentrenrelevantes
Kernsortiment
(in m² VK)
nahversorgungsrelevantes Kernsortiment (in m² VK)
nicht zentrenrelevantes Kernsortiment
A
Innerstädtisches
Hauptgeschäftszentrum
ohne
Beschränkung**
ohne
Beschränkung**
ohne
Beschränkung**
B
Stadtteilzentrum
b 1.500 m²*
b 2.000 m²*
ohne Beschränkung*
C
Nahversorgungszentrum
nur ausnahmsweise
zulässig
b 1.500 m²*
ohne Beschränkung*
D
Agglomerationsbereich
nicht zulässig
nicht zulässig
ohne Beschränkung*
periphere Solitärlage
nicht zulässig
nur ausnahmsweise
zulässig*
nur ausnahmsweise
zulässig*
periphere GE / GIGebietslage
nicht zulässig
nicht zulässig
nur ausnahmsweise
zulässig*
*
sofern Einzelfallprüfung die Vereinbarkeit mit der Versorgungsfunktion des Versorgungsbereichs
bestätigt und keine Beeinträchtigung des eigenen oder anderer schutzwürdiger zentraler Versorgungsbereiche in anderen Stadtteilen aufzeigt
**
im Rahmen der interkommunalen Abstimmung zu prüfen
GMA-Darstellung
101
Die vorgeschlagene zweistufige Prüfung von Einzelhandelsvorhaben ermöglicht eine vorläufige differenzierte Bewertung der städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Rahmenbedingungen des Vorhabens auf der Basis des aktualisierten Einzelhandels- und
Zentrenkonzeptes der Stadt Frechen. Ungeachtet der vielfältigen Planungskriterien, die in
das vorgeschlagene Prüfverfahren Eingang finden, handelt es sich um eine vorbereitende
Prüfung, die je nach Größe und Bedeutung des Vorhabens durch eine fundierte Auswirkungsanalyse ergänzt werden muss. Falls sich jedoch bei der Vorprüfung bereits herauskristallisiert, dass ein Vorhaben unter Anlegung der aufgezeigten Prüfkriterien nicht in
Übereinklang mit den grundlegenden Entwicklungszielen des Einzelhandelskonzeptes der
Stadt Frechen steht, ist im Einzelfall zu entscheiden, ob eine Weiterführung des Prüfverfahrens durch Vorlage einer vorhabenbezogenen Auswirkungsanalyse Erfolg versprechend ist.
3.2
Zur Umsetzung der vorstehend beschriebenen Entwicklungsziele für eine nach städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichtete Einzelhandelsentwicklung sind Steuerungsmaßnahmen im Rahmen der Flächennutzungsplanung und der verbindlichen Bauleitplanung
erforderlich. Während im Flächennutzungsplan durch Darstellung von Bauflächen nur eine
vergleichsweise grobe Rahmensetzung für die Nutzungsarten vorgenommen werden
kann, bieten die aus dem Flächennutzungsplan entwickelten Bebauungspläne entsprechend der Vorschriften der Baunutzungsverordnung vielfältige Steuerungsmöglichkeiten.
Die vorgeschlagene Gliederung der erarbeiteten Sortimentsliste nach Zentrenrelevanz
orientiert sich an folgenden Kriterien:
In Anlehnung an die derzeit noch geltende Klassifizierung der Zentrenrelevanz der
Einzelhandelssortimente im Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen vom
07.05.1996 wird für die Festsetzung zulässiger bzw. unzulässiger Einzelhandelsnutzungen in Baugebieten die nachfolgende Sortimentsgliederung empfohlen.
Die Sortimentsgliederung orientiert sich weiterhin an den im Gesetz zur Änderung
des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro)
genannten zentrenrelevanten Leitsortimenten, die bei der gemeindlichen Festle102
gung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelsortimente zu beachten
sind. Als zentrenrelevante Leitsortimente gelten demnach Bücher / Zeitschriften /
Papier / Schreibwaren, Bekleidung, Lederwaren, Schuhe, Unterhaltungs- und
Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte), Foto /
Optik, Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel), Uhren / Schmuck, Spielwaren, Sportartikel.
Für die Festlegung der Zentrenrelevanz ist weiterhin die faktische Prägung der
abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche von Bedeutung. Derzeit sind gemäß
der Betriebs- und Verkaufsflächenverteilung in der Stadt Frechen folgende Sortimente als für die Innenstadt und die Stadtteil- / Nahversorgungszentren prägend
zu bewerten: Lebensmittel / Reformwaren / Tabakwaren / Backwaren / Fleischwaren, Drogerie- / Reinigungsartikel, Kosmetikartikel, pharmazeutische Artikel, Sanitätswaren, Blumen / Zimmerpflanzen, Bücher, Zeitschriften, Papier- / Schreibwaren, Spielwaren, Bekleidung, Schuhe / Lederwaren, Sportartikel, Elektrowaren,
Computer, Haushaltswaren, Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel, Kunst /
Kunstgewerbe, Heimtextilien / Raumausstattung, Foto, Optik / Hörgeräte, Uhren /
Schmuck, Musikalien.
Im Sinne einer perspektivischen Betrachtung der Entwicklungsoptionen werden
die vorgenannten zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente gutachterlicherseits um Sortimente ergänzt, die aus städtebaulichen Gründen eine sinnvolle
Ergänzung des Angebotes der zentralen Versorgungsbereiche darstellen. Dazu
zählen u.a. Tiere / zoologischer Bedarf, Tierfutter, Bastelbedarf, Unterhaltungselektronik, Lampen / Leuchten, Teppiche (handgefertigt), Fahrräder.
Bei der Sortimentsgliederung ist neben den städtebaulichen Kriterien auch der
Aspekt der Strukturveränderung zulasten des inhabergeführten Einzelhandels
zu berücksichtigen. In der Stadt Frechen wird es aus gutachterlicher Sicht analog
zu bundesweiten Trends zukünftig vermehrt zu Leerständen kleinerer Geschäftseinheiten in den zentralen Versorgungsbereichen kommen, so dass für eine Wiederbelegung der Ladenlokale in den Versorgungszentren eine Vorrangstellung für
solche Sortimenten bauplanungsrechtlich eingeräumt werden sollte, die üblicherweise in kleineren Ladeneinheiten der Innenstadt bzw. der Nahversorgungszentren angeboten werden können.
103
Entsprechend der aktuellen Rechtsprechung ist die sog. „Frechener Sortimentsliste“ aus
den tatsächlichen Sortimentsstrukturen der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Frechen abgeleitet worden. Dabei sind nicht alle aufgeführten Sortimente derzeit in der Frechener Innenstadt vertreten.1 Die Differenzierung der Sortimente in der Sortimentsliste
nach Zentrenrelevanz verfolgt das Ziel, die Zentrumsorientierung innenstadtprägender
Einzelhandelsnutzungen zu erhalten und insbesondere den großflächigen Einzelhandel
mit derartigen Hauptsortimenten durch bauleitplanerische und genehmigungsrechtliche
Maßnahmen auf die im Zentrenkonzept der Stadt Frechen abgegrenzten Versorgungszentren zu beschränken. Die Sortimentsliste soll weiterhin herangezogen werden für Sortimentsfestsetzungen im Rahmen von Bebauungsplänen für den großflächigen Handel
und den daraus resultierenden Genehmigungen von Einzelhandelsvorhaben. Sowohl bei
Ausschlüssen / Beschränkungen von Sortimenten als auch im Rahmen einzelner Baugenehmigungen soll die Sortimentsliste dazu dienen, die zulässigen Sortimente (Positivliste)
oder ausgeschlossenen / beschränkten Sortimente (Negativliste) zu definieren.
Ein wichtiges Element zur Durchsetzung der Ziele des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes ist in der Festlegung der Randsortimente großflächiger Einzelhandelsbetriebe
zu sehen. Dem bundesweit zu beobachtenden Trend, die nicht zentrenrelevanten Kernsortimente großflächiger Einzelhandelsbetriebe an nicht integrierten Standorten, u.a. Möbelhäuser, Bau- und Gartenmärkte, durch zentrentypische Warenbereiche zu ergänzen
oder zu ersetzen, soll durch eine exakte Festelegung der Randsortimente nach Warengruppen sowie durch deren flächenmäßige Beschränkung in den Festsetzungen der Bebauungspläne bzw. Baugenehmigungen Rechnung getragen werden.
Die vorgeschlagene planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung der
Stadt Frechen mit Differenzierung zentrentypischer und nicht zentrentypischer Warenbereiche ist insbesondere bei den großflächigen Betriebsformen des Einzelhandels geboten,
die aufgrund des Logistiksystems, der Kostenstruktur, der Ansprüche an die Architektur
und der Ausrichtung auf den motorisierten Verbraucher i.d.R. städtebaulich isolierte
Standorte gegenüber den gewachsenen Versorgungszentren der Innenstadt bzw. der
Stadtteilzentren präferieren. Die Ausrichtung planungsrechtlicher und bauordnungsrechtlicher Entscheidungen auf die „Frechener Sortimentsliste“ bildet damit einen
wichtigen Bestandteil des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zur Sicherung der städ1
Der Stadt Frechen liegt die Bestandsliste der Frechener Einzelhandelsbetriebe vor.
104
tebaulichen und versorgungsstrukturellen Planungsziele der Stadt Frechen (vgl. Tabelle
20).
Tabelle 20:
Warengruppe
Nahrungs- und
Genussmittel
Gesundheit,
Körperpflege
Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
Spielwaren
Bekleidung, Schuhe,
Sport
Elektrowaren
zentren- / nahversorgungsrelevante**
Einzelhandelssortimente
kurzfristiger Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Getränke, Tabakwaren
Brot, Backwaren
Fleisch-, Wurstwaren
Drogerie- / Reinigungsartikel
Kosmetikartikel
pharmazeutische Artikel
Sanitätswaren
Blumen / Zimmerpflanzen
Tiere / zoologischer Bedarf
Tierfutter
mittelfristiger Bedarf
Bücher
Zeitschriften
Papier- / Schreibwaren
Spielwaren
Bastelbedarf
Bekleidung
Wäsche / Miederwaren
Schuhe
Lederwaren
Sportbekleidung
Sportschuhe
Sportartikel (inkl. Waffen,
Jagdbedarf)
langfristiger Bedarf
Elektrokleingeräte
Elektrozubehör
Leuchten/Lampen
Radio, TV, Video („braune
Ware“/ Unterhaltungselektronik)
Ton- / Bildträger
Telefone / Telefonzubehör
Fotoartikel
Computer
nicht zentren- / nahversorgungsrelevante
Freilandpflanzen
Sämereien / Düngemittel / landwirtschaftlicher Bedarf
Bürobedarf / Organisationsartikel
(mit überwiegend gewerblicher Ausrichtung)*
Sportgroßgeräte
Elektrogroßgeräte („weiße Ware“)
105
zentren- / nahversorWarengruppe
gungs-relevante
Hausrat, Möbel,
Einrichtungen
Glas / Porzellan / Keramik
(GPK)
Geschenkartikel
Haushaltswaren
Kunst / Kunstgewerbe
Spiegel
Heimtextilien / Bettwaren /
Raumausstattungsartikel
Kurzwaren / Handarbeitsartikel
Optikartikel
Hörgeräte
Uhren / Schmuck
Babyartikel
Musikalien
Teppiche (handgefertigt)
Fahrrad- / Motorradbedarf
nicht zentren- / nahversorgungsrelevante
Möbel
Büromöbel
Küchen
Bau- und Heimwerkerbedarf
Gartenbedarf / -möbel
Baustoffe
Werkzeuge / Maschinen
Sanitärartikel (inkl. Installationsbedarf, Badeinrichtungen)
Farben / Tapeten
Bodenbeläge / Teppichböden /
Teppiche (maschinengefertigt)
Kamine
Sauna- / Schwimmbadanlagen
Markisen
Campingartikel / Zelte / Campingwagen
Autozubehör / Reifen / Kraftfahrzeuge
*
einem Betrieb wird eine überwiegend gewerbliche Ausrichtung zugeschrieben, wenn dieser mehr
als die Hälfte (> 50 %) seines Umsatzes mit gewerblichen Kunden erzielt.
**
nahversorgungsrelevante Sortimente sind kursiv gedruckt
Quelle:
Nachfolgend werden die einzelnen zentralen Versorgungsbereiche sowie die ergänzenden dezentralen Agglomerationsbereiche des großflächigen Einzelhandels der Stadt Frechen im Hinblick auf ihre Strukturmerkmale bewertet.1
1
vgl. Karte 7: Zentrenstruktur Frechen
106
Königsdorf
Europaallee
E.H.GeistStraße
Kölner Straße 114-118
Innenstadt
Habbelrath
Dürener Straße
Karte 7: Zentrenstruktur Frechen
Bachem
städtebaulich integrierte
Versorgungszentren
Dezentrale Agglomerationsstandorte
0
500
1.000
2.000 m
107
4.
Versorgungszentrum Frechen, Innenstadt (A-Zentrum)
4.1
Der Innenstadt von Frechen kommt im Vergleich mit den anderen Versorgungszentren
und Geschäftsbereiche der Stadt die größte, mittelzentrale Einzelhandelsbedeutung zu:
Mit 116 Betrieben sind ca. 36 % der Betriebsstätten des gesamten Stadtgebietes
dem Versorgungszentrum Innenstadt zuzuordnen;
die Betriebe belegen eine Verkaufsfläche von ca. 21.860 m² (= ca. 14 % der im
Stadtgebiet durch Einzelhandel genutzten Fläche);
im Jahr 2007 wurde ein Umsatz von ca. 87,0 Mio. € erzielt, der ca. 25 % des Umsatzes im Frechener Einzelhandel entspricht.
Der Angebotsschwerpunkt der Innenstadt ist nach Bedarfssparten nicht eindeutig festzustellen: Auf den kurzfristigen Bedarf entfallen ca. 37 % der Betriebe, ca. 55 % der Verkaufsfläche und ca. 67 % des Umsatzes, während dem mittel- und langfristigen Bedarfsgüterbereich ca. 63 % der Betriebe, ca. 45 % der Verkaufsfläche und ca. 33 % des Umsatzes des Versorgungszentrums zuzuordnen sind.
Die in Vergleichsstädten innenstadtprägenden Sortimente Bekleidung / Schuhe / Sport
und andere Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs entfalten damit keine
übergeordnete Bedeutung für den Angebotsmix der Frechener Innenstadt. Dies spiegelt
sich auch im Besatz großflächiger Einzelhandelsbetriebe wider.
Der Innenstadt von Frechen sind von den in der Gesamtstadt ansässigen 27 großflächigen Betrieben 4 Betriebsstätten zugeordnet, davon
ein SB-Warenhaus,
drei Fachmärkte mit zentrenrelevantem Sortiment (Drogerie, Bekleidung).
108
Tabelle 21:
Versorgungsrelevante Einzelhandelsausstattung des Versorgungszentrums Innenstadt
Anzahl der
Betriebe
Nahversorgungsausstattung
Sortiment/Warengruppe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %
in m²
in %
in Mio. €
in %
25
21
8.930
41
36,9
42
13
11
2.935
13
20,2
23
6
5
185
1
1,8
2
31
27
6.205
28
16,5
19
Elektrowaren
12
10
945
4
3,9
4
13
11
1.670
8
4,5
5
16
14
990
5
3,3
4
Einzelhandel gesamt
116
100
21.860
100
87,0
100
Bedarf
Bücher / Schreib- und Spielwaren / Bekleidung / Schuhe, Sport
Quelle:
GMA-Bestandserhebung Dezember 2007, ggf. Rundungsdifferenzen
Das Versorgungszentrum Innenstadt übernimmt im Wesentlichen auf das Stadtgebiet
begrenzte Versorgungsfunktionen.
4.2
Unter Berücksichtigung städtebaulicher und versorgungsstruktureller Kriterien ist das innerstädtische Versorgungszentrum der Stadt Frechen wie folgt zu charakterisieren:
Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich fällt zusammen mit dem historisch gewachsenen Stadtkern, der durch eine vergleichsweise hohe bauliche Dichte, einen
verdichteten Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz im Bereich der Hauptstraße sowie durch ein radial auf die Stadtmitte ausgerichtetes Straßennetz ablesbar ist.
Innerhalb des Stadtkerns bildet die Hauptstraße den Hauptfunktionsträger des innerstädtischen Versorgungszentrums mit einem nahezu geschlossenen Geschäftsund Dienstleistungsbesatz im Abschnitt zwischen Bahnstraße und Breite Straße.
Die Besatzdichte sowie der Anteil der einzelhandelsbezogenen Nutzungen nimmt
entlang der Hauptstraße in den Randbereichen deutlich ab, so dass die Hauptge-
109
schäftslage (1A-Lage) auf den mittleren Abschnitt zwischen Dr.-Tusch-Straße und
Sternengasse beschränkt ist.
Nur wenige Seitenstraßen fungieren als Geschäftsnebenlagen (Dr.-Tusch-Straße,
Keimesstraße, Antoniterstraße / Johann-Schmitz-Platz und Sternengasse), die im
Unterschied zur Hauptgeschäftslage über eine deutlich geringere einzelhandelsbezogene Besatzdichte und einen höheren Anteil ergänzender privater Dienstleistungsbetriebe verfügen.
Das innerstädtische Versorgungszentrum zeichnet sich durch eine enge Nachbarschaft von Einzelhandelsbetrieben zu ergänzenden Dienstleistungsbetrieben, gastronomischen Betrieben und öffentlichen Einrichtungen aus, so dass umfassende
Synergieeffekte entstehen. Der auf dem Rathausplatz stattfindende Wochenmarkt
ergänzt das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot und verstärkt die Versorgungsbedeutung der Innenstadt.
Die räumliche Ausdehnung des innerstädtischen Versorgungszentrums zeigt, dass
mit einer linearen Auffächerung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes entlang der Hauptstraße auf ca. 650 m (zwischen Bahnstraße und Sternengasse) eine
im Verhältnis zur Ortsgröße überdurchschnittliche Längenausdehnung des Geschäftsbesatzes vorgegeben ist. Diese Einschätzung gilt unter Berücksichtigung der
Maßstäblichkeit und der fußläufigen Erlebbarkeit der Innenstadt.
Neben der in West-Ost-Richtung verlaufenden Hauptfunktionsachse der Hauptstraße bildet die Dr.-Tusch-Straße eine wichtige Querachse, deren Geschäfts- und
Dienstleistungsbesatz im Norden durch das Marktkauf SB-Warenhaus und im Süden durch die Franzstraße begrenzt wird. Die Längenausdehnung der Querachse ist
mit ca. 375 m als der Ortsgröße angemessen zu bewerten.1 Abgesehen von der
Querachse der Dr.-Tusch-Straße ist keine Seitenstraße der Hauptstraße in punkto
Einzelhandelsbesatz so stark ausgebildet, dass ein „Kundenrundlauf“ durch benachbarte Quartiere der Hauptstraße ausgelöst wird.
1
Unter Berücksichtigung der Ortsgröße des Mittelzentrums Frechen ist die zumutbare Fußwegdistanz im innerstädtischen Versorgungszentrum mit ca. 350 m anzusetzen.
110
Im abgegrenzten Versorgungszentrum dominieren kleinteilige Grundstücks- und
Betriebseinheiten1, die nur durch vier großflächige Betriebseinheiten ergänzt werden. Diese großflächigen Einzelhandelsbetriebe der Innenstadt übernehmen wichtige Magnetwirkungen für den benachbarten kleinstrukturierten Einzelhandel der
Stadtmitte, ohne dass jedoch eine ausgewogene Mischung unterschiedlicher Betriebstypen und -größen festzustellen ist. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass die Schließung des ehem. Kaufring-Kaufhauses zu einem erheblichen
Frequenzverlust in der westlichen Hauptstraße geführt hatte, der durch die Ansiedlung von Strauss Innovation und den Müller Drogeriemarkt sowie die Erweiterung /
Verlagerung von C & A zwischenzeitlich teilweise kompensiert werden konnten.
Im Hinblick auf die Erlebnis- und Aufenthaltsqualität der Frechener Innenstadt ist
hervorzuheben, dass mit der Fußgängerzone im mittleren Abschnitt der Hauptstraße
zwischen Dr.-Tusch-Straße und Breite Straße eine fußgängerfreundliche Flaniermeile geschaffen wurde, die günstige Rahmenbedingungen für den Erlebniseinkauf
bietet. Die über die Hauptstraße geführte Stadtbahnlinie beeinträchtigt zwar die Aufenthaltsqualität und schränkt die Gestaltungsmöglichkeiten in der Fußgängerzone
ein. Gleichwohl bietet die Stadtbahn Erschließungsvorteile, indem der Besucher- /
Kundenverkehr mit dem öffentlichen Personennahverkehr unmittelbar in die Hauptgeschäftszone geführt wird.
Unter siedlungsstrukturellen Aspekten ist positiv zu bewerten, dass sich das innerstädtische Versorgungszentrum in einer Mittelpunktlage der Wohnsiedlungsbereiche
der Kernstadt befindet, so dass ein Großteil der Wohnbevölkerung mit zumutbarem
Zeitaufwand zu Fuß oder per Fahrrad den innerstädtischen Geschäfts- und Dienstleistungsschwerpunkt erreichen kann. Diese Einschätzung gilt jedoch nicht für die
Bewohner der peripheren Stadtteile, für die eine hohe Pkw-Orientierung im Rahmen
des Einkaufsverkehrs zu unterstellen ist.
Die Nutzungsstruktur2 des innerstädtischen Versorgungszentrums zeigt hinsichtlich
der Nutzungsarten eine starke Durchmischung privater und öffentlicher Infrastruktureinrichtungen auf. Das Angebot öffentlicher Einrichtungen besteht u.a. aus Rat1
Im innerstädtischen Versorgungszentrum der Stadt Frechen liegt die durchschnittliche Betriebsgröße mit ca. 188 m² bei etwa 40 % des gesamtstädtischen Wertes von ca. 475 m²
Verkaufsfläche pro Betrieb.
2
vgl. Karte 8: Nutzungsstruktur Innenstadt
111
haus, Keramikmuseum, Arbeitsamt, Kolpinghaus / Stadtsaal, Post, Kindergärten
und kirchlichen Einrichtungen. Im Bereich der privaten Dienstleistungsangebote ist
eine starke Durchmischung des Einzelhandels mit sonstigen privaten Dienstleistungsbetrieben, wie z.B. Geld- und Kreditinstituten, Gaststätten und Freien Berufen
festzustellen. Damit ist - im Verhältnis zur Ortsgröße der Stadt Frechen - eine den
zentralörtlichen Versorgungsfunktionen angemessene Nutzungsvielfalt in der Innenstadt abzulesen.
Im Rahmen der gutachterlicherseits durchgeführten Ortsbegehungen wurden auch
Fehlnutzungen und Leerstände ermittelt. Die Fehlnutzungen beziehen sich u.a. auf
den Ersatz von Einzelhandelsbetrieben in Erdgeschoss-Lagen durch Dienstleister,
wie z.B. Spielhalle, Sonnenstudio und Freie Berufe. Da die v.g. Nutzungen über keine attraktiv gestalteten Schaufensteranlagen verfügen, leisten sie auch keinen positiven Beitrag zur Erlebnisvielfalt und Stadtbildqualität der Innenstadt. In dem abgegrenzten Versorgungszentrum wurden insgesamt 14 leerstehende Ladeneinheiten
ermittelt (Stand April 2008). Im Verhältnis zu den insgesamt im Hauptgeschäftsbereich ansässigen 116 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben ist eine Leerstandsquote von ca. 12 % festzustellen, die erheblich über dem Durchschnittswert
vergleichbarer Mittelstädte liegt.1
Das innerstädtische Versorgungszentrum der Stadt Frechen2 bietet nach gutachterlicher
Einschätzung trotz der Dominanz des großflächigen Einzelhandels in peripheren Standortlagen grundsätzlich geeignete Rahmenbedingungen zur Erhaltung und Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktionen. Aufgrund des verdichteten Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes im Bereich der Hauptstraße kann der Versorgungsschwerpunkt jedoch nur
dann aufgewertet werden, sofern es gelingt, zusätzliche niveauvolle Einzelhandelsnutzungen in die Innenstadt zu integrieren. Flankierend sollten städtebauliche Verbesserungsmaßnahmen in Angriff genommen werden, um die teilweise überalterten Bau- und
Einzelhandelsstrukturen der Innenstadt zu erneuern. Hierzu wird ein koordiniertes Handeln der Stadt Frechen, der Grundstückseigentümer und der Betreiber im Rahmen eines
Stadt- / Citymarketingprozesses für notwendig erachtet.
1
Nach GMA-Recherchen liegt die durchschnittliche Leerstandsquote „gesunder“ innerstädtischer Versorgungszentren bei etwa 5 - 10 %.
2
vgl. Karte 8: Nutzungsstruktur Innenstadt
112
FRECHEN
Karte 8: Nutzungsstruktur Innenstadt
(Erdgeschossnutzung)
Einzelhandel, Ladenhandwerk
leer stehendes Ladengeschäft
/ Gebäude
Spielhalle
Gastronomie / Hotellerie
sonstige private Dienstleistungen
(u.a. Freie Berufe, Geld- und Kreditinstitute)
öffentliche Einrichtungen (u.a.
Kirche, Verwaltung, Schule, Altenheim)
0
50
100
200 m
GMA-Darstellung, Stand: Juni 2008
113
FRECHEN
Karte 9: Zentraler Versorgungsbereich
Innenstadt
Grenze des zentralen
Versorgungsbereichs
0
50
100
200 m
114
4.3
Entwicklungskonzept
Impulse für die notwendige Angebotserweiterung und die damit verbundene Aufwertung
der Frechener Innenstadt könnten aus Ansiedlungen und Erweiterungsmaßnahmen erwachsen. Im Rahmen des Branchenkonzeptes wurden die potenziellen Verkaufsflächenergänzungen für die Frechener Innenstadt abgeleitet. Sie belaufen sich auf insgesamt ca.
2.550 m² Verkaufsfläche; eine Schwerpunktsetzung im Schlüsselsegment Bekleidung /
Schuhe / Sport ist zu empfehlen.
Ein Großteil der zusätzlichen Verkaufsfläche sollte dabei für die Ansiedlung weiterer Magnetbetriebe bzw. den Ausbau bestehender großflächiger Innenstadtanbieter vorgesehen
werden, die eine Leitfunktion für den Einkaufsverkehr übernehmen können.
Zudem ist darauf zu verweisen, dass für zukünftige Ansiedlungsvorhaben zunächst die
bestehenden Leerstände geprüft werden sollten. In jedem Fall sollten neue Ansiedlungsvorhaben an Standorte innerhalb des gutachterlicherseits vorgeschlagenen Entwicklungsbereichs umgesetzt werden, um die Frequenzen auch auf den umliegenden kleinstrukturierten Einzelhandel lenken zu können. Insbesondere für großflächige Einzelhandelsansiedlungen gilt die Einschätzung, dass nur bei einer Verdichtung des Geschäftsbesatzes
innerhalb des gutachterlich abgegrenzten Versorgungszentrums der Innenstadt ein Beitrag zur Erhaltung und Stabilisierung der vorhandenen Versorgungsstruktur geleistet werden kann. Demgegenüber würden dezentrale Einzelhandelsansiedlungen zu einer Umlenkung der Käuferströme führen, so dass struktur- und existenzgefährdende Wirkungen
auf das Versorgungszentrum zu erwarten wären.
Neben der Ergänzung / Ausweitung des Warenangebotes sind aus gutachterlicher Sicht
weitere Veränderungen notwendig, um die Marktbedeutung der Einkaufsstadt Frechen
nachhaltig zu stärken:
Maßnahmen gegen deutliche trading-down-Tendenzen nicht nur in den Randbereichen des innerstädtischen Versorgungszentrums (Verantwortliche: Grundstückseigentümer, Anbieter, Stadtmarketing-Akteure),
Initiative gegen Zunahme von Billiganbietern (Verantwortliche: Grundstückseigentümer, Stadtmarketing-Akteure),
115
Abbau des Investitionsstaus und Verbesserung des Marktauftritts zahlreicher Frechener Innenstadtbetriebe (Verantwortliche: Grundstückseigentümer, Anbieter).
4.4
Tabelle 22:
Bewertung Versorgungszentrum Innenstadt
Kriterien
Zentrenkategorie
A-Zentrum / innerstädtisches Hauptzentrum
Lage im Stadtgebiet
zentrale Lage im Stadtgebiet
Mittelpunktlage innerhalb der Kernstadt
Verkehrsanbindung
Nähe zur B 264
innerstädtischer Erschließungsring
Straßenbahn / Bus
Fußgängerzone, verkehrsberuhigte Straßen
Einzugsgebiet
ca. 49.165 EW (Stadt)
Einzelhandelsbedeutung
Hauptzentrum der Stadt mit auf das Stadtgebiet ausgerichteten Versorgungsfunktionen
Verteilung auf kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf
vier Magnetbetriebe des kurz- und mittelfristigen Bedarfs
siedlungsstrukturelle /
städtebauliche Situation
stadtgeschichtlicher / städtebaulicher Mittelpunkt
im Verlauf unterschiedlicher Bauepochen des 20. Jahrhunderts entstanden
Raumkontinuum von Straßen und Plätzen mit geschlossenem Geschäftsbesatz
stärkste Frequenz von Magnetbetrieben im Bereich
Hauptstraße zwischen Dr.-Tusch-Straße und Sternengasse
Einzelhandelsfunktionen
mittelzentrale Versorgungsfunktionen
in den letzten Jahren positive Einzelhandelsentwicklung
überdurchschnittliche Leerstandsquote (12 %)
Mindernutzungen in Nebenlagen
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs
keine Veränderung zur Abgrenzung des GMA-Einzelhandelsgutachtens für die Stadt Frechen aus dem Jahr 2001
116
Kriterien
Entwicklungsperspektiven
Quelle:
Handlungsbedarf zur Verstärkung der mittelzentralen Versorgungsbedeutung durch Magnetbetriebe
Intensivierung und Aufwertung des Einzelhandels erforderlich
vorrangige Sicherung des Hauptgeschäftsbereichs / Abbau von Leerständen und Mindernutzungen
GMA
5.
Versorgungszentrum Königsdorf (B-Zentrum)
5.1
Das Versorgungszentrum im Stadtteil Königsdorf lässt sich durch folgende Strukturdaten
skizzieren:
Mit 30 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben sind ca. 9 % der Betriebsstätten des gesamten Stadtgebietes dem Versorgungszentrum Königsdorf zuzuordnen;
die Betriebe belegen eine Verkaufsfläche von ca. 4.730 m² (= 3 % der im Stadtgebiet durch Einzelhandel genutzten Fläche);
im Jahr 2007 wurde ein Umsatz von ca. 22,0 Mio. € erzielt, der ca. 6 % des Gesamtumsatzes im Frechener Einzelhandel entspricht.
Das Angebot im Versorgungszentrum Königsdorf wird in starkem Maße durch den kurzfristigen Bedarf geprägt, insbesondere Betriebe des Nahrungs- und Genussmittelsektors.
Neben zwei Vollsortimentern, einem Lebensmitteldiscountmarkt und zwei Getränkemärkten sind eine Reihe von Bäckereien und Spezialanbietern präsent.
117
Tabelle 23:
Versorgungsrelevante Einzelhandelsausstattung des Versorgungszentrums Königsdorf
Nahversorgungsausstattung
Sortiment/Warengruppe
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %
in m²
in %
in Mio. €
in %
11
37
3.470
73
15,5
70
5
17
285
6
3,3
15
Bedarf
-
-
-
-
-
-
mittelfristiger Bedarf
5
17
210
4
0,8
4
langfristiger Bedarf
9
30
765
16
2,5
11
Einzelhandel gesamt
30
100
4.730
100
22,0
100
Quelle:
GMA-Bestandserhebung September 2007, ggf. Rundungsdifferenzen
Die Ausstrahlungskraft des Versorgungszentrums wird insbesondere durch zwei großflächige Lebensmittel-SB-Märkte mit der Funktion von Magnetbetrieben bestimmt.
Der Einzugsbereich des Versorgungszentrums Königsdorf konzentriert sich auf den Stadtteil sowie die angrenzenden Bereiche des Pulheimer Stadtgebietes.
5.2
Die Standortgliederung des Einzelhandels im Stadtteil Königsdorf ist wie folgt zu charakterisieren:1
Der Geschäfts- und Dienstleistungsbesatz des Stadtteils erstreckt sich überwiegend
entlang der Aachener Straße (B 55) zwischen den Einmündungen Friedrich-EbertStraße / Hambloch-Mühlenstraße im Westen und der Brauweilerstraße im Osten. Es
handelt sich um eine vergleichsweise gering verdichtete, bandartige Besatzstruktur
beidseits der Bundesstraße. Einzelhandels-Streubesatz befindet sich in der westlichen Verlängerung der Aachener Straße sowie im gesamten Verlauf der Kreisstraße 40 (Friedrich-Ebert-Straße / Franz-Lenders-Straße bis in Höhe der Waldstraße).
1
vgl. Karte 10: Nutzungsstruktur Königsdorf
118
FRECHEN
Karte 10: Nutzungsstruktur Königsdorf
leer stehendes Ladengeschäft
/ Gebäude
(u.a. Freie Berufe, Geld- und
Kreditinstitute)
Kirche, Verwaltung, Schule,
Altenheim)
0
50
100
200 m
119
In der Nutzungsstruktur des Stadtteils ist eine der Einwohnerzahl angemessene
Infrastruktur ablesbar, die u.a. Schule, Kindergarten, Altenzentrum, Tennishalle und
kirchliches Gemeindezentrum umfasst. Zahlreiche kleinere Gastronomie- und
Dienstleistungsbetriebe runden das Angebot ab.
Die Verkehrssituation des Stadtteilzentrums Königsdorf wird durch die Erschließungsvorteile der Aachener Straße (B 55) bestimmt, die einerseits eine funktionsfähige Anbindung des Stadtteils an das regionale und städtische Straßennetz gewährleistet und zugleich als Haupterschließungsstraße des Stadtteils Königsdorf dient.
Nach gutachterlicher Einschätzung profitieren die ansässigen Betriebe auch vom
Durchgangsverkehr der Aachener Straße, indem Streuumsätze durch auswärtige
Besucher, z.B. aus den angrenzenden Siedlungsbereichen der Nachbarstädte
Bergheim und Kerpen, erzielt werden.
Im Rahmen der gutachterlichen Begehung wurden innerhalb des abgegrenzten Versorgungszentrums keine leerstehenden Ladeneinheiten ermittelt, so dass auch weiterhin von einer insgesamt stabilen Einzelhandelssituation in Königsdorf auszugehen ist.
Die Ortsbildqualität des Versorgungszentrums Königsdorf bietet gegenwärtig keine
Ansätze für eine anspruchsvolle städtebauliche und architektonische Gestaltung.
Die bandartige Struktur der Aachener Straße führt in Verbindung mit fehlenden verkehrsberuhigenden Ausbauelementen dazu, dass durch die Straßenraumgestaltung
kein Beitrag zur Verbesserung der Wohn- und Aufenthaltsqualität geleistet wird.
Unter Berücksichtigung des Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzials sind aus der ökonomischen Betrachtung gegenwärtig keine gravierenden Defizite in der Versorgungsstruktur
des Stadtteilzentrums festzustellen. Gleichwohl sind schwierige Rahmenbedingungen für
die Aufrechterhaltung des Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatzes gegeben, da aufgrund der weiten Auffächerung des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes nur eingeschränkte Verbundeinkäufe im Rahmen fußläufiger Einkaufsvorgänge möglich sind. Demgemäß wird empfohlen, im Rahmen einer langfristig angelegten Standortplanung zur Sicherung und Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung eine stärkere räumliche Angebotskonzentration zu verfolgen, um das Nahversorgungszentrum im Bestand zu sichern
und in der Standortqualität aufzuwerten.
120
5.3
Entwicklungskonzept
Das Versorgungszentrum Königsdorf umfasst im Bereich des täglichen Bedarfs ein überwiegend kleinstrukturiertes Angebot. Die Warengruppe Blumen, Pflanzen, zoologischer
Bedarf ist innerhalb des abgegrenzten Versorgungszentrums nicht präsent. Auch ein größerer Drogeriemarkt fehlt bislang. Zudem ist auf den nicht zeitgemäßen Marktauftritt (z.B.
Dimensionierung, Stellplätze) von zwei größeren Lebensmittelmärkten hinzuweisen. Als
Planung bekannt ist derzeit die Realisierung eines Vollsortimenters auf einer derzeit
brachliegenden Fläche neben dem Aldi-Discounter. Noch offen ist, ob es sich um die Verlagerung eines ansässigen Anbieters oder die Ansiedlung eines noch nicht in Königsdorf
vertretenen Anbieters handelt. Im Falle der Ansiedlung eines neuen Anbieters ist davon
auszugehen, dass sich der Wettbewerbsdruck auf die bereits ansässigen Lebensmittelmärkte deutlich erhöhen wird - möglicherweise mit existenzgefährdenden Auswirkungen.
Aus gutachterlicher Sicht ist grundsätzlich anzustreben, angesichts des lang gezogenen
Bandes an Versorgungsangeboten eine zielgerichtete Konzentration der Einzelhandelsausstattung innerhalb des abgegrenzten Versorgungszentrums zu erreichen. Insbesondere bei Angebotsergänzungen wird empfohlen, eine Konzentration der Einzelhandelsentwicklung innerhalb des kartografisch ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichs vorzunehmen, um Kopplungseffekte für die ansässigen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe zu nutzen.
Für die künftige Weiterentwicklung des Versorgungszentrums wird empfohlen, die bestehende Besatzstruktur zu stabilisieren und durch Geschäftserweiterungen oder -neuansiedlungen aufzuwerten. Dabei wird eine Konzentration der Einzelhandelsentwicklung
vorgeschlagen, um Synergien im Rahmen von Kopplungseinkäufen in benachbarten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben zu nutzen. 1
1
vgl. Karte 11: zentraler Versorgungsbereich Königsdorf
121
FRECHEN
Königsdorf
Versorgungsbereichs
0
50
100
200 m
122
5.4
Tabelle 24:
Bewertung Versorgungszentrum Königsdorf
Kriterien
Zentrenkategorie
B-Zentrum / Stadtteilzentrum
Lage im Stadtgebiet
Lage im Nordwesten des Stadtgebietes
südlicher Siedlungsrand des Stadtteils Königsdorf
Verkehrsanbindung
Hauptverkehrsstraße Aachener Straße (B 55)
Haltepunkt der Deutschen Bahn, Busanbindung
Einzugsgebiet
ca. 16.560 EW (Stadtteile Königsdorf, angrenzende Stadtteile von Pulheim)
zwei großflächige Lebensmittel-SB-Märkte als Magnetbetriebe
geprägt durch kurzfristigen Bedarf
Randlage im Süden des Siedlungsbereich des Stadtteils
attraktive städtebauliche Gestaltung
vergleichsweise hohe Nutzungsvielfalt öffentlicher und
privater Versorgungseinrichtungen
marktfähiges, gut frequentiertes Stadtteil-Versorgungszentrum
kein Leerstand
Sicherung der Magnetfunktion der Lebensmittel-SB-Betriebe
Handlungsbedarf zur Ergänzung / Erweiterung / Konzentration kleinstrukturierter Einzelhandelsangebote
Quelle: GMA
6.
Versorgungszentrum Bachen (potenzielles C-Zentrum)
6.1
Dem Einzelhandelsstandort Bachem ist im Kontext der Frechener Versorgungszentren
eine untergeordnete Bedeutung beizumessen:
Mit 12 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben sind ca. 4 % der Betriebsstätten des gesamten Stadtgebietes dem Versorgungszentrum zuzuordnen;
123
die Betriebe belegen eine Verkaufsfläche von ca. 1.010 m² (= ca. 1 % der im Stadtgebiet durch Einzelhandel genutzten Fläche);
im Jahr 2007 wurde ein Umsatz von ca. 5,9 Mio. € erzielt, der ca. 2 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes entspricht.
Aufgrund der Verkaufsflächenausstattung von ca. 1.010 m² erreicht Bachem derzeit noch
nicht die für ein C-Zentrum erforderliche Größenordnung von ca. 1.200 m² Verkaufsfläche.
Ein hoher, aus Datenschutzgründen nicht darstellbarer Anteil des Einzelhandelsbesatzes
entfällt auf den kurzfristigen Bedarf, wobei sich die Angebote auf unterschiedliche Warengruppen verteilen. Als größter Anbieter sichert ein (großflächiger) Rewe Supermarkt die
Versorgungsfunktionen.
Der Einzugsbereich dürfte sich auf den Stadtteil Bachem konzentrieren, ergänzende Versorgungsfunktionen für den Hürther Stadtteil Gleuel sind aufgrund der hohen Verkehrsgunst der Standortlage anzunehmen.
6.2
Das Versorgungszentrum Bachem erstreckt sich entlang der Hubert-Prott-Straße, die das
südöstliche Stadtgebiet und den dort liegenden Stadtteil Bachem durchquert.1 Das Versorgungszentrum wird durch die die Hubert-Prott-Straße querende B 264 in zwei Teile
gegliedert: der nördliche, zur Innenstadt gelegene Teil beherbergt im Einmündungsbereich der Kapfenberger Straße einen die Großflächigkeit erreichenden Vollsortimenter,
während sich der kleinstrukturierte Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz südlich der
B 264 bis zur Höhe der Einmündung der Grachtenhofstraße erstreckt. Aufgrund der Zäsur
durch die B 264 wird die fußläufige Anbindung und Frequentierung zwischen dem Magnetbetrieb und dem kleinstrukturierten Einzelhandelsbesatz erschwert. Aus gewerbeplanerischer Sicht ist die fehlende funktionale Anbindung als gravierende Standortschwäche
zu bewerten.
1
vgl. Karte 12: Nutzungsstruktur Bachem
124
FRECHEN
Karte 12: Nutzungsstruktur Bachem
Kreditinstitute)
Altenheim)
0
50
100
200 m
125
Weiter südlich befinden sich - durch Wohnungen auf der östlichen Seite der Hubert-ProttStraße und einen ausgedehnten Platzraum auf der westlichen Seite getrennt - öffentliche
Einrichtung und ein größerer privater Dienstleistungsbetrieb, die als publikumswirksame
Komplementärnutzungen einzustufen sind und in begrenztem Umfang Synergieeffekte
ermöglichen und daher in das Versorgungszentrum einbezogen werden. Die Abgrenzung
erfolgt aufgrund der Einschätzung, dass bei den betroffenen Bereichen eine stadträumlich
funktional wirksame fußläufige Verbindung besteht, so dass ein Leistungsaustausch zwischen den einzelnen Versorgungsangeboten herzustellen ist.
Im Bereich der Komplementärnutzungen zeigt das abgegrenzte Versorgungszentrum
demnach eine Reihe öffentlicher Einrichtungen sowie privater Dienstleistungen. Gastronomische Betriebe ergänzen das Angebotsspektrum.
Leerstände sind derzeit nicht vorzufinden, vielmehr beeinträchtigen Wohnnutzungen und
damit Unterbrechungen des Geschäftsbandes die Erlebbarkeit des Versorgungszentrums.
Die Erreichbarkeit des Versorgungszentrums wird durch die Hubert-Prott-Straße hergestellt, die allerdings in Phasen erhöhter Verkehrsbelastung auch die Aufenthaltsqualität
mindert.
6.3
Entwicklungskonzept
Da das Versorgungszentrum Bachem die von der GMA formulierten Mindestkriterien für
ein C-Zentrum im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung derzeit nicht vollständig
erfüllt, ist in jedem Fall eine Arrondierung des Einzelhandelsbesatzes zu empfehlen. Mit
Blick auf die aktuelle Nutzungsstruktur im Einzelhandel ist dabei die Ergänzung eines kleineren Drogeriemarktes anzuraten. Augenmerk gelegt werden sollte auch auf die Sicherstellung der Magnetfunktionen des Rewe Supermarktes. Unter Umständen kann in Verbindung mit einer Verlagerung eine Erweiterung des Supermarktes realisiert werden. Hier
wäre in jedem Fall zu empfehlen, einen stärker im südlichen Geschäftsbereich gelegenen
Standort zu realisieren.
126
Bachem (potenzielles C-Zentrum)
Versorgungsbereichs
0
50
100
200 m
127
Auch in Bachem ist eine Verdichtung des Geschäfts- und Dienstleistungsbedarfs im abgegrenzten Versorgungszentrum zwingend erforderlich, um die Kopplungseffekte zu intensivieren.1
6.4
Tabelle 25:
Bewertung Versorgungszentrum Bachem
Kriterien
Zentrenkategorie
potenzielles C-Zentrum / Nahversorgungszentrum
Lage im Stadtgebiet
Lage im südöstlichen Stadtgebiet
Lage im Zentrum des Stadtteils Bachem
Verkehrsanbindung
Hauptverkehrsstraße Hubert-Prott-Straße als wichtige
innerstädtische Verkehrsachse
querende B 264 als regionale Erschließungsstraße
Einzugsgebiet
ca. 11.555 EW (Stadtteil Bachem, angrenzender Stadtteil
Hürth-Gleuel
Nahversorgungszentrum für den Stadtteil Bachem
Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarf
Lage in Wohngebiet
Nutzungsergänzung durch benachbarte Dienstleistungsund Gastronomiebetriebe
Unterbrechung des Bandes an Versorgungseinrichtungen
durch Wohnnutzungen und ausgedehnten Platzraum
aufwertungsbedürftige Gestaltung
Erweiterung / ggf. Verlagerung des Supermarktes
Ergänzung von Drogeriewaren
Erhaltung / Ausbau des Versorgungszentrums
vorrangige Sicherung des zentralen Versorgungsbereichs
/ Stabilisierung der Nahversorgung
Quelle: GMA
1
vgl. Karte 13: zentraler Versorgungsbereich Bachem (potenzielles C-Zentrum), a.a.O.
128
7.
Versorgungszentrum Habbelrath (potenzielles C-Zentrum)
7.1
Der Einzelhandelsstandort Habbelrath erfüllt ebenfalls im Zusammenwirken mit den anderen Frechener Einkaufslagen eine untergeordnete Versorgungsfunktion: Mit 5 Betrieben,
einer Verkaufsfläche von ca. 215 m² und einer Umsatztätigkeit von ca. 1,6 Mio. € sind
nachgeordnete Versorgungsaufgaben ablesbar.
7.2
Das Versorgungszentrum in der Ortsmitte Habbelrath erstreckt sich entlang der Klosterstraße von der Dürener Straße bis auf Höhe der Schubertstraße.1 Der kleinteilige Besatz
an Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ist auf der westlichen Straßenseite präsent, auf der östlichen Straßenseite schließen sich mit der Kirche, einem Kindergarten,
einer Schule und Sportplätzen publikumswirksame öffentliche Einrichtungen an, welche
eine regelmäßige Frequentierung sicherstellen. Auch der Wochenmarkt übt eine starke
Attraktivität aus.
Die kleinteiligen Betriebe sind in veralteten Ladenzeilen und Geschäftseinheiten untergebracht, die eine geringe Attraktivität entfalten - trotz der ansonsten durch die Platzweite
und Begrünung aufgewerteten Umfeldsituation.
7.3.
Entwicklungskonzept
Das Versorgungszentrum Habbelrath erfüllt derzeit nicht annäherungsweise die von der
GMA vorgegebenen Mindestwerte im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung.
1
vgl. Karte 14: Nutzungsstruktur Habbelrath
129
FRECHEN
Karte 14: Nutzungsstruktur Habbelrath
Kreditinstitute)
Altenheim)
0
50
100
200 m
130
Allerdings ist anzumerken, dass dieses Versorgungszentrum aufgrund der umgebenden
Mantelbevölkerung und der Möglichkeit, zusätzliche Kunden aus angrenzenden Stadtteilen (insbesondere Grefrath, auch Kerpen-Horrem) zu versorgen, ergänzende Kaufkraftpotenziale im erweiterten Einzugsbereich bietet, welche die Tragfähigkeit eines Lebensmittel-SB-Betriebs sicherstellen. Damit können auch die vom kleinstrukturierten Einzelhandel
benötigten Frequenzbringerfunktionen hergestellt werden.
Gleichwohl ist festzuhalten, dass aufgrund des bereits an der Frechener Straße am Stadtteilrand realisierten Aldi Lebensmitteldiscountmarktes eine intensive Wettbewerbssituation
zwischen diesen beiden, im Stadtteil Habbelrath gelegenen Einkaufslagen besteht, die
u.U. eine Ansiedlung im gewachsenen Ortskern erschweren. Zudem ist darauf zu verweisen, dass in unmittelbarer Nachbarschaft des Aldi Lebensmitteldiscountmarktes Baurecht
für die Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters besteht.1 Sollte dieses Vorhaben
realisiert werden, ist nicht davon auszugehen, dass die innerörtliche Versorgungslage
durch einen Lebensmittel-SB-Betrieb gestärkt werden kann. Insofern ist nach Realisierung
dieser Ausbauplanung ggf. eine Korrektur des Zentrenkonzeptes für die Versorgung der
Stadtteile Habbelrath und Grefrath vorzunehmen.
Sofern an der Zielsetzung, in Habbelrath ein vollwertiges Nahversorgungszentrum zu
entwickeln, festgehalten wird, empfiehlt sich eine enge Abgrenzung um die vorhandenen
Versorgungseinrichtungen, um die Synergieeffekte nutzen zu können.2
1
Zum Zeitpunkt der Berichtslegung wurde ein Bauantrag für diese Fläche eingereicht.
2
vgl. Karte 15: Zentraler Versorgungsbereich Habbelrath (potenzielles C-Zentrum)
131
FRECHEN
Habbelrath (potenzielles C-Zentrum)
Versorgungsbereichs
0
50
100
200 m
132
7.2
Tabelle 26:
Bewertung Versorgungszentrum Habbelrath
Kriterien
Zentrenkategorie
potenzielles C-Zentrum / Nahversorgungszentrum
Lage im Stadtgebiet
Lage im westlichen Stadtgebiet
entlang Klosterstraße zwischen Dürener Straße und
Schulstraße
Verkehrsanbindung
Dürener Straße (Lage an Verbindungsachse zu KerpenHorrem)
Einzugsgebiet
ca. 16.880 EW (Stadtteile Habbelrath, Grefrath, ggf. Teile
von Kerpen-Horrem)
potenzieller Einzelhandelsschwerpunkt der wohnungsnahen Versorgung
potenzielles Nahversorgungszentrum mit stadtteilübergreifenden Funktionen
starke Ausrichtung auf den kurzfristigen Bedarf, insbesondere Nahrungs- und Genussmittel
Ergänzung durch kleinteilige Nahversorgungsangebote
bzw. Erweiterungsmaßnahmen bestehender Betriebe
sinnvoll
Mittelpunktlage im Siedlungsbereich des Stadtteils
in den letzten Jahren deutlich nachlassende Einzelhandelsbedeutung
vergleichsweise starke Nutzungsvielfalt öffentlicher Versorgungseinrichtungen, ergänzende private Dienstleistungsangebote
Leerstände und Mindernutzungen
derzeit nur Lebensmittelhandwerk und kleinteilige Anbieter verortet
Ausbau eines Versorgungszentrums
Quelle: GMA
133
8.
Dezentrale Agglomerationsbereiche
8.1
Die dezentralen Agglomerationsbereiche im Frechener Stadtgebiet verteilen sich auf einzelne Gewerbegebiete und weisen eine Konzentration im Westen des Stadtgebietes an
den bedeutsamen regionalen Verkehrsachsen auf (Europaallee, Ernst-Heinrich-GeistStraße, Kölner Straße 114 - 118). Sie wurden ergänzt durch ein weiteres Gewerbegebiet
mit Einzelhandelsbedeutung am östlichen Kernstadtrand (Dürener Straße). Ihre Bedeutung für die Frechener Einzelhandelsstrukturen lässt sich aus ökonomischer Sicht wie
folgt einzuordnen:
Mit 53 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetrieben sind ca. 16 % der Betriebsstätten des gesamten Stadtgebietes den dezentralen Agglomerationsbereichen
zuzuordnen;
die Betriebe belegen mit einer Verkaufsfläche von ca. 110.700 m² ca. 2 % der im
Stadtgebiet durch Einzelhandel genutzten Fläche;
im Jahr 2007 wurde ein Umsatz von ca. 169,2 Mio. € erzielt, der ca. 49 % des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes der Stadt Frechen entspricht.
Die Angebotsschwerpunkte in den dezentralen Standortbereichen Europaallee und ErnstHeinrich-Geist-Straße liegen im langfristigen Bedarf, wobei sowohl Angebote aus den
Warengruppen Hausrat, Einrichtung, Möbel als auch aus den Warengruppen Bau- und
Gartenbedarf vorgehalten werden. Die Standortbereiche Kölner Straße 114 - 118 und
Dürener Straße sind stärker durch den kurz- und mittelfristigen Bedarf geprägt.1, 2, 3
1
vgl. Karte 16: Nutzungsstruktur Europaallee
2
vgl. Karte 17: Nutzungsstruktur E.-H.-Geist-Straße und Kölner Straße 114 - 118
3
vgl. Karte 18: Nutzungsstruktur Dürener Straße
134
Karte 16: Nutzungsstruktur Europaallee
leer stehendes Ladengeschäft / Gebäude
Spielhalle
Kreditinstitute)
Produzierendes Gewerbe
0
50
100
200 m
135
Zoo-FM
FRECHEN
Dehner-GC
Karte 17: Nutzungsstruktur E.-H.Geist-Straße
und Kölner Straße 114 - 118
(Erdgeschossnutzung) ,
Planung Cremer & Breuer
leer stehendes Ladengeschäft /
Gebäude
Kreditinstitute)
öffentliche Einrichtungen (u.a. Kirche,
Verwaltung, Schule, Altenheim)
Produzierendes Gewerbe
Plangebiet Cremer & Breuer
0
50
100
200 m
GMA-Darstellung, Stand Juni 2008
136
136
Karte 18: Nutzungsstruktur Dürener Straße
leer stehendes Ladengeschäft / Gebäude
Kreditinstitute)
Altenheim)
0
50
100
200 m
137
Von den 53 in den dezentralen Agglomerationsbereichen ansässigen Einzelhandelsbetrieben sind 13 als großflächig einzustufen. Insgesamt werden in den dezentralen Agglomerationsbereichen der Stadt Frechen in beachtlichem Umfang auch nahversorgungsund zentrenrelevante Sortimente geführt.
Bei den planerischen Rahmensetzungen für das Gewerbegebiet Cremer & Breuer-Gelände wurden die erhöhten Wettbewerbswirkungen dieser Sortimente insbesondere für die
Frechener Innenstadt berücksichtigt. Geplant ist nun dort die Ansiedlung von vier Fachmärkten mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment und begrenzten zentrenrelevanten
Randsortimenten.1
Der Einzugsbereich der dezentralen Agglomerationsbereiche Europaallee und ErnstHeinrich-Geist-Straße umfasst das gesamte Stadtgebiet und die Zonen II und III des regionalen Einzugsgebietes, während der Einzelhandel in den dezentralen Agglomerationsbereichen Kölner Straße und Dürener Straße im Wesentlichen Versorgungsfunktionen für
das Frechener Stadtgebiet wahrnimmt.
8.2
Handlungsbedarf
Ein Ausbau der v.g. dezentralen Einzelhandelsagglomerationen ist aufgrund der begrenzten Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels im Hinblick auf die gesamtstädtische
Flächenverfügbarkeit und der verkehrlichen Rahmenbedingungen nur eingeschränkt möglich. Aus versorgungsstrukturellen Gründen wird empfohlen, zusätzliche Verkaufsflächen
ausschließlich für nicht nahversorgungs- / zentrenrelevante Sortimente zuzulassen, die
keine Umverteilungswirkungen auf schutzwürdige innerstädtische oder stadtteilbezogene
Versorgungsbereiche auslösen. Die für eine konsequente Umsetzung erforderlichen Rahmenbedingungen sind durch Überplanung / Änderung der Bebauungspläne herzustellen.
1
Die Ansiedlung eines Gartencenters wurde während der Projektbearbeitung realisiert.
138
9.
Zusammenfassende Bewertung
Die vorliegende Analyse und Bewertung der Einzelhandelsversorgung der Stadt Frechen
belegt, dass aufgrund der dispersen Versorgungsstruktur - insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen, durch dezentrale Einzelhandelsagglomerationen und Solitärstandorte
geprüften Wettbewerbssituation - die Schaffung eines flächendeckenden Versorgungsnetzes erschwert wird. Trotz einer insgesamt bedarfsgerechten gesamtstädtischen Einzelhandelsausstattung mit Lebensmittelangeboten sind innerhalb der Siedlungsbereiche und Stadtteile erhebliche Ausstattungsungleichgewichte festzustellen, die im
Sinne der Herstellung möglichst gleichwertiger Versorgungsstrukturen für die Wohnbevölkerung abgebaut werden sollten.
Die betriebswirtschaftlichen Anforderungen an wirtschaftlich tragfähige Nahversorgungsstrukturen führen im Zusammenwirken mit nach wie vor steigenden Betriebsgrößen im
Lebensmitteleinzelhandel dazu, dass nur noch bei größeren Wohnsiedlungsbereichen
eine Lebensmittelvollversorgung realisiert werden kann. Dies bedeutet, dass im Rahmen
des Nahversorgungskonzeptes der Stadt Frechen darauf hingewirkt werden muss, funktionsfähige, größere Einzelhandelsschwerpunkte nur an städtebaulich integrierten
Standorten auszubauen, statt eine weitere Dezentralisierung der Versorgungsstruktur
vorzunehmen.
Es gilt dabei, trotz eines unzureichenden Flächenangebotes innerhalb der Versorgungszentren eine städtebaulich ausgerichtete Sicherung und Ergänzung der Stadtteilnahversorgung durchzusetzen. Nach gutachterlicher Einschätzung kann eine städtebaulich geordnete Weiterentwicklung der Versorgungsstruktur nur erreicht werden, indem ein zielgerichtetes Flächen- und Interessenmanagement in enger Zusammenarbeit der Stadt Frechen, der Grundstückseigentümer und potenzieller Investoren / Betreiber aufgebaut wird.
Hierzu ist eine planerische Rahmensetzung der Stadt Frechen erforderlich, die unter Anlegung städtebaulicher und versorgungsstruktureller Kriterien eine Standortbestimmung für die Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur vornimmt. Anderenfalls besteht
die Gefahr, dass Standortentscheidungen von Investoren und Betreibern überwiegend
unter dem Aspekt der Verkehrslage oder der Grundstücksverfügbarkeit getroffen werden,
so dass die dezentrale Ansiedlung von nahversorgungs- / zentrenrelevantem Einzelhandel zu einer fortschreitenden Auflösung städtebaulich integrierter Versorgungsstrukturen
führen würde. Der damit einhergehende Verlust an Versorgungsqualität verringert nicht
nur die Wettbewerbschancen der verbleibenden Einzelhandels- und Dienstleistungsbe139
triebe in den Versorgungszentren, sondern gefährdete zugleich die Lebensqualität und die
städtebauliche Entwicklung der Siedlungskerne.
Gleichermaßen von Bedeutung ist die Schaffung zusätzlicher Verkaufsflächen in der Frechener Innenstadt, um den Anteil mittel- und langfristiger Warengruppen auszubauen.
Hierzu sollten möglichst auch größere Ladeneinheiten bereitgestellt werden. Vor dem
Hintergrund der positiven Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung im Stadtgebiet und die
durch die Ansiedlungserfolge in den letzten Jahren (Strauss Innovation, Drogeriemarkt
Müller, Vergrößerung C & A) gestiegene Dynamik der Innenstadtentwicklung sollten kurzfristig Maßnahmen eingeleitet werden, um die positiven Wachstumsimpulse nutzen zu
können.
140
VII.
Fazit der Untersuchung
Als Fazit der vorliegenden Untersuchung werden nachfolgend die Ergebnisse der Bestandsanalyse und die Handlungsempfehlungen zusammengefasst, die aus gutachterlicher Sicht vorrangig sind:
Die Versorgungsfunktionen des Mittelzentrums Frechen beziehen sich im Wesentlichen auf das Stadtgebiet sowie mit geringerer Versorgungsintensität auf die angrenzenden Mittelzentren sowie westliche Teile des Kölner Stadtgebietes. Allerdings wird dieser gesamte Einzugsbereich nur von ausgewählten großflächigen
Einzelhandelsbetrieben in verkehrsgünstigen Standortsituationen erreicht, insbesondere im Gewerbegebiet Europaallee. Das erweiterte Einzugsgebiet des Frechener Einzelhandels umfasst derzeit ca. 355.955 Einwohner. Im Stadtgebiet
(Kerneinzugsgebiet) leben ca. 49.165 Einwohner.
Dem Einzelhandel in der Stadt Frechen steht im Stadtgebiet gegenwärtig ein einzelhandelsbezogenes Kaufkraftpotenzial von ca. 281,8 Mio. € zur Verfügung. Von
diesem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial wird durch den ansässigen
Einzelhandel aktuell ca. 75 % gebunden. Mit auswärtigen Kunden wird ein Umsatzanteil von ca. 38 - 39 % erzielt. Der Kaufkraftabfluss aus der Stadt Frechen
bewegt sich im gesamten Einzelhandel in einer Größenordnung von ca. 70,5
Mio. €.
Die Einzelhandelsausstattung der Stadt Frechen umfasst aktuell insgesamt 323
Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 153.460 m² und einer Umsatzleistung
von ca. 343,3 Mio. €.
Einwohnerbezogen ist im Vergleich zu Städten ähnlicher Größe und regionaler
Wettbewerbssituation in den Warengruppen Bekleidung / Schuhe / Sport und
Elektrowaren eine unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung vorgegeben, wohingegen in den übrigen Warengruppen eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung zu erkennen ist. Überdurchschnittliche Ausstattungskennziffern
werden in den Warengruppen Hausrat / Einrichtung / Möbel und im sonstigen Einzelhandel (hier: Bau- und Gartenbedarf) erzielt. Der großflächige Einzelhandel
141
nimmt mit einem Flächenanteil von ca. 77 % eine durchschnittliche gesamtstädtische Bedeutung ein.
Die derzeitige Einzelhandelsstruktur lässt vor dem Hintergrund der Erhöhung der
Pro-Kopf-Ausgaben (ca. + 2 - 3 %) bei einer positiven Bevölkerungsprognose (ca.
+ 4 %) bis zum Jahr 2020 einen Entwicklungskorridor von ca. 7.000 m² zusätzlicher Verkaufsfläche zu, der insbesondere zur Diversifizierung der Einzelhandelsangebote und zur Ansiedlung von Betrieben in den integrierten Versorgungszentren genutzt werden sollte. Ziel zusätzlicher Einzelhandelsansiedlungen sollten
Angebotsergänzungen in Sortimentsbereichen mit Defiziten sein.
In der Stadt Frechen prägen mehrere Einzelhandelsagglomerationen unterschiedlicher Ausprägung an städtebaulich integrierten Standorten die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums. Das Standortgefüge in Frechen gliedert sich in zwei
funktionsfähige integrierte Versorgungszentren und vier dezentrale Agglomerationsstandorte. Zwei weitere integrierte Versorgungslagen bieten sich aufgrund ihrer ökonomischen und städtebaulichen Voraussetzungen zum Ausbau an
(Bachem, Habbelrath). Eine weitere bedeutsame dezentrale Agglomeration entsteht mit der Realisierung der geplanten Einzelhandelsansiedlungen auf dem Cremer & Breuer-Gelände.
Zur Sicherung und Stärkung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren ist
eine konsequente bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, insbesondere in Bezug auf die Standorte großflächigen Einzelhandels mit
nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten, erforderlich. Unter Berücksichtigung des bundesweit zu beobachtenden Trends einer fortschreitenden Dezentralisierung innerstädtischer Einzelhandelsstrukturen wird der Stadt Frechen
außerhalb der abgegrenzten Versorgungszentren der grundsätzliche Ausschluss
zusätzlicher Betriebe für großflächige Betriebe mit nah- und zentrenversorgungsrelevanten Waren empfohlen. Das bedeutet, dass in Einzelfällen, z.B. bei einer drohenden zentrenschädigenden Ansiedlung eines knapp unter der Schwelle der
Großflächigkeit liegenden Vorhabens, ein Betrieb mit den v.g. Angebotsschwerpunkten durch Überplanung eines Baugebietes (Allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet) eine solche Ansiedlung verhindert werden sollte (§ 9 Abs. 2a BauGB
2007).
142
In Anbetracht der verschärften gesetzlichen Vorschriften des Baugesetzbuches
und des novellierten Landesplanungsgesetzes (LEPro § 24a) kommt dem Ausschluss nah- und zentrenversorgungsrelevanter Sortimente an Standorten außerhalb der abgegrenzten, städtebaulich integrierten Versorgungsbereichen eine
Schlüsselrolle für eine städtebaulich ausgerichtete Einzelhandels- und Standortentwicklung zu.
143
Anhang
144
Betriebsformen - Definition1
Fachgeschäft
Das Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsbetrieb, der ein branchenspezifisches oder bedarfsorientiertes Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen Qualitäten und
Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen (z.B. Kundendienst) anbietet.
Fachmarkt
Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger und im allgemeinen ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z.B. Bekleidungsfachmarkt, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z.B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z.B. Möbel- und Haushaltswarenfachmarkt für
designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigen
bis mittlerem Preisniveau anbietet. Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren; bei einigen Sortimenten (z.B.
Drogeriemarkt) werden überwiegend Innenstadtlagen gewählt.
SB-Warenhaus
Das SB-Warenhaus ist ein großflächiger, meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein
umfassendes Sortiment mit einem Schwerpunkt bei Lebensmitteln ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in
Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspreispolitik anbietet. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder isoliert oder in gewachsenen und geplanten Zentren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 m².
1
vgl. Ausschuss für Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, Katalog E,
Köln 1995
145
Verbrauchermarkt
Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des
kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird
entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder auf eine Sonderangebotspolitik abgestellt.
Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 1.000 m². Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder in Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszentren.
Supermarkt
Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens
400 m² Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z.B. Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Nach der amtlichen Statistik hat
der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 m².
Diskontgeschäft
Das Diskontgeschäft bietet ein enges, auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment zu
niedrig kalkulierten Preisen an. Bei hoher Werbeintensität ähnelt die Angebotsstrategie
einer permanenten Sonderangebotsstrategie. Da Diskontgeschäfte für diese Strategie
große artikelspezifische Einkaufsvolumina und hohe Kundenfrequenz benötigen, wird das
Diskontgeschäft fast ausschließlich von großen Einzelhandelsunternehmen nach dem
Filialbetrieb betrieben.
Warenhaus
Das Warenhaus ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der in der Regel auf mehreren
Etagen breite und überwiegend tiefe Sortimente mehrerer Branchen mit tendenziell hoher
Serviceintensität und eher hohem Preisniveau an Standorten in der Innenstadt oder in
Einkaufszentren anbietet. Die Warensortimente umfassen überwiegend Nichtlebensmittel
der Bereiche Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat, Möbel, Einrichtung, Kosmetik,
Drogeriewaren, Schmuck, Unterhaltung sowie oft auch Lebensmittel. Dazu kommen
146
Dienstleistungssortimente der Bereiche Gastronomie, Reisevermittlung und Finanzdienstleistungen.
Kaufhaus
Ein Kaufhaus ist ein größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen, davon wenigstens eine Branche in tiefer Gliederung, anbietet. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und
verwandten Bedarfseinrichtungen.
147
Karten-, Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
Seite
KARTENVERZEICHNIS
Karte 1:
Lage im Raum
24
Karte 2:
Einzelhandels- und Einwohnerverteilung
36
Karte 3:
Großflächige Einzelhandelsbetriebe
40
Karte 4:
Fußläufige Einzugsbereiche der Lebensmittel-Betriebe
44
Karte 5:
Einzugsgebiet
47
Karte 6:
Zentrenkonzept Frechen (Räumliches Ordnungskonzept)
91
Karte 7:
Zentrenstruktur Frechen
107
Karte 8:
Nutzungsstruktur Innenstadt
113
Karte 9:
zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
114
Karte 10:
Nutzungsstruktur Königsdorf
119
Karte 11:
zentraler Versorgungsbereich Königsdorf
122
Karte 12:
Nutzungsstruktur Bachem
125
Karte 13:
zentraler Versorgungsbereich Bachem (potenzielles C-Zentrum)
127
Karte 14:
Nutzungsstruktur Habbelrath
130
Karte 15:
Zentraler Versorgungsbereich Habbelrath (potenzielles C-Zentrum)
132
Karte 16:
Nutzungsstruktur Europaallee
135
Karte 17:
E.-H.-Geist-Straße und Kölner Straße 114 - 118
136
Karte 18:
Nutzungsstruktur Dürener Straße
137
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1: Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebstypen in der
Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2005
8
Tabelle 2: Wesentliche Standortanforderungen unterschiedlicher Betriebstypen des
Nahrungs- und Genussmitteleinzelhandels
13
Tabelle 3: Einwohnerverteilung Stadt Frechen
26
Tabelle 4: Einwohnerentwicklung der Stadt Frechen im Zeitraum 1996 - 2006
28
Tabelle 5: Die Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
32
Tabelle 6: Die Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
35
Tabelle 7: Die Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt
Frechen
38
Tabelle 8: Einzelhandelsrelevante Verbrauchsausgaben (Kaufkraftpotenzial) im
Einzugsgebiet der Stadt Frechen im Jahre 2007
50
Tabelle 9: Die Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen
53
148
Tabelle 10: Prognostiziertes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Frechen im Jahr 2020
(zu aktuellen Preisen)
58
Tabelle 11: Umsatzerwartung 2020 im Szenario A: Stagnierende Marktanteile (in
Mio. €, zu Preisen von 2007)
60
Tabelle 12: Umsatzerwartung 2020 im Szenario B: Höhere Marktanteile (in Mio. €,
zu Preisen von 2007)
61
Tabelle 13: Umsatzerwartung und Flächenbedarf in 2020 nach Szenarien
62
Tabelle 14: Branchenmix der zusätzlichen Verkaufsfläche für das Jahr 2020 nach
Standortlagen (Modellrechnung)
64
Tabelle 15: Einzelhandelsvorhaben nach Abschluss der Bestandsaufnahme
66
Tabelle 16: Kriterien zur Abgrenzung der Einzelhandelslagen
84
Tabelle 17: Zentrenstruktur der Stadt Frechen
88
Tabelle 18: Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (mit zentrenrelevanten
Sortimenten) mit weniger als 800 m² Verkaufsfläche gemäß BauNVO
93
Tabelle 19: Prüfkriterien für großflächige Einzelhandelsvorhaben
101
Tabelle 20: Sortimentsliste für die Stadt Frechen
105
Tabelle 21: Versorgungsrelevante Einzelhandelsausstattung des
Versorgungszentrums Innenstadt
109
Tabelle 22: Bewertung Versorgungszentrum Innenstadt
116
Tabelle 23: Versorgungsrelevante Einzelhandelsausstattung des
Versorgungszentrums Königsdorf
118
Tabelle 24: Bewertung Versorgungszentrum Königsdorf
123
Tabelle 25: Bewertung Versorgungszentrum Bachem
128
Tabelle 26: Bewertung Versorgungszentrum Habbelrath
133
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abb. 1:
Zahl der Lebensmittelgeschäfte in Deutschland
Abb. 2:
Idealtypische Ausstattung eines Nahversorgungszentrums
10
Abb. 3:
Altersstruktur der Bevölkerung im Vergleich
27
Abb. 4:
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte nach Wirtschaftsbereichen
29
Abb. 5:
Verkaufsflächenentwicklung in der Stadt Frechen 2000 - 2008 (in m²)
37
Abb. 6:
Ausstattungskennziffern der Stadt Frechen im Vergleich (in m² je 1.000
Einwohner)
41
Abb. 7:
Ausstattung mit Lebensmittel-VK nach Stadtteilen (je 1.000 Einwohner in
m²)
43
Abb. 8:
Einzelhandelsrelevante Nachfrage
49
Abb. 9:
Entwicklung der Zentralität nach Branchen 2000 - 2008 (Umsatz /
Kaufkraft)
55
6
149