PDF Verkaufsprospekt

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Emissionsprospekt
shopping edition 2
hamburgtrust
Inhalt
Verantwortung für den Prospektinhalt
3
Editorial
4
Angebot im Überblick
6
Risiken
14
Anbieterin und Partner
24
Chancen
30
Zweitmarkt
34
Investitionsstandort
38
Immobilienstandort
44
Objektbeschreibung
50
Wirtschaftliche Grundlagen
58
Investitionsplan
Prognoserechnung
Liquidationsrechnung
Sensitivitätsanalyse – Abweichung von der Prognose
Steuerliche Grundlagen
A.
B.
C.
D.
E.
F.
Vorbemerkungen
Besteuerung in der Erwerbsphase
Besteuerung in der Nutzungsphase
Besteuerung bei Beendigung durch Veräußerung
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Sonstige Angaben
Rechtliche Grundlagen
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
VIII.
IX.
X.
XI.
XII.
XIII.
Vorbemerkungen
Gesellschaftsrechtliche Struktur
Investorenvereinbarung
Fonds KG
Treuhandvertrag
Verträge zwischen Projektbeteiligten/Lieferungen und Leistungen
Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen
Objekt KG
Immobilie
Generalübernehmervertrag
Vermietung
Finanzierung
Weitere objektbezogene Verträge
61
64
71
71
74
74
74
75
80
81
82
84
84
84
85
86
100
102
106
107
112
114
117
124
126
Vertragsgesellschaften
128
Zeichnungshinweise
132
Gesellschaftsvertrag
133
Treuhandvertrag
148
Verbraucherinformationen für den Fernabsatz
154
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
158
Dieser Prospekt unterliegt nach dem Verkaufsprospektgesetz der Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Die inhaltliche Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung durch die BaFin.
Vollständigkeitserklärung
Die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH („Hamburg Trust“) mit Sitz in Hamburg, vertreten durch den Geschäftsführer Harald Pohl
und den Prokuristen Dr. Bernd Walter, übernimmt als Anbieterin die Verantwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospekts und erklärt, dass
ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind.
Angabenvorbehalt
Die Angaben, Prognosen und Berechnungen wurden nach gewissenhafter Prüfung von der Hamburg Trust im Auftrag der Hamburg Trust HTG
Deutschland 4 GmbH & Co. KG („Fonds KG“) zusammengestellt.
Die dem Verkaufsprospekt zugrunde liegenden Angaben beruhen auf dem derzeitigen Stand der Planung und auf der Grundlage der erwähnten Verträge sowie den auf den Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden gesetzlichen Bestimmungen. Eine Haftung für Abweichungen vom
Prospekt durch künftige Entwicklungen bzw. Änderungen der Rechtsgrundlagen (Gesetze, Rechtsverordnungen, Verwaltungsrichtlinien etc.) ist
ausgeschlossen. Die den Prospektaussagen zugrunde liegenden Annahmen wurden durch die Prospektverantwortliche getroffen. Eine Haftung
für den Eintritt der auf diesen Annahmen beruhenden im Verkaufsprospekt enthaltenen Prognosen wird nicht übernommen.
Vom Prospektinhalt abweichende Angaben sind nur verbindlich, wenn sie von der Fonds KG schriftlich bestätigt werden. Kein Vermittler oder
sonstiger Dritter ist berechtigt, hiervon abweichende Angaben zu machen.
Prospektaufstellungsdatum: 2. September 2009
Harald Pohl
Geschäftsführer der
Hamburg Trust Grundvermögen
und Anlage GmbH
Dr. Bernd Walter
Prokurist der
Hamburg Trust Grundvermögen
und Anlage GmbH
Geschäftssitz: Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg
3
Editorial
Hattrick für Ihr Vermögen
Finanzkrise, Inflation, Deflation. Die Turbulenzen bei Banken und Börsen haben das Vertrauen der Anleger in risikoreichere Geldanlagen schwinden lassen. Angesichts von zweistelligen Kursverlusten wie zum Beispiel beim
Deutschen Aktienindex DAX von –22,3 % in den letzten zwölf Monaten rücken konservative Werte wie Sicherheit
und Kapitalerhalt stark in den Fokus.
Erstklassige Einzelhandelsimmobilien kommen dabei dem gestiegenen Sicherheitsbedürfnis der Anleger besonders
entgegen. Denn kaum eine andere Immobilienkategorie weist eine ähnlich hohe Wertbeständigkeit auf, vorausgesetzt, die Rahmendaten wie Lage, bonitätsstarke Mieter und indexierte Mietverträge stimmen. Gerade mittelbis langfristig orientierte Anleger mit hohem Sicherheitsbedürfnis setzen daher jetzt verstärkt auf dieses
Segment.
Mit dem aktuellen Fonds shopping edition 2 von Hamburg Trust bieten wir Ihnen jetzt eine besonders attraktive
Einzelhandelsimmobilie zur Beteiligung an. Unter Leitung unseres Partners ECE, Europas führendem Entwickler
und Betreiber von innovativen Shopping-Centern, entsteht in bester Lage im Herzen der Dortmunder City unter
dem Namen Neues Thier-Areal eine moderne Stadtgalerie, die auf rund 33.000 m2 rund 150 Geschäften, Gastronomie und kulturellen Events Raum bieten wird.
Die A-Lage direkt an der Haupteinkaufsstraße Dortmunds, dem auch „Goldmeile“ genannten Westenhellweg, die
hohe Nachfrage nach Mietflächen, die stabile Entwicklung der Einzelhandelsumsätze und die guten Perspektiven,
mit der innovativen Mall zusätzliche Einkäufer in die City zu locken, versprechen sowohl stabile laufende Erträge
wie auch Wertstabilität des Objektes selbst. Zusätzliche Verlässlichkeit bietet bei dieser Beteiligung die nachgewiesene Managementkompetenz des Betreibers ECE, dessen Einkaufscenter in der geplanten Größenordnung im
Schnitt rund 30 % mehr Besucher anziehen als im Bundesschnitt. Und über alle Größenordnungen hinweg erreichen
ECE-Center eine durchschnittlich um 2,7 % bessere Umsatzentwicklung als der deutsche Einzelhandel insgesamt.
Auch die wirtschaftliche Ausgestaltung des Fonds shopping edition 2 unterstreicht noch einmal den Sicherheitsaspekt für Investoren. Eine reine Euro-Finanzierung, der anlegerfreundlich kalkulierte Kaufpreis auf der Basis der
realen Mieterträge und ein langfristig festgeschriebener Zinssatz erlauben eine präzise Kalkulation von Kosten
und Erträgen.
Ausführliche Informationen zum Fonds finden Sie auf den folgenden Seiten. Machen Sie das Beste aus Ihrem
Vermögen: mit einer erstklassigen Immobilie in erstklassiger Lage mit erstklassigem Management.
5
Attraktive Aussichten
Zur Prüfung und Beurteilung: die wichtigsten Fakten zu shopping edition 2.
6
Der Fonds: shopping edition 2
Mit dem Fonds shopping edition 2 können Sie in eines der letzten verfügbaren großflächigen Shopping-Center-Areale der zehn frequentiertesten deutschen Fußgängerzonen investieren. Das Angebot richtet
sich an Anleger, die sich mit einer unternehmerischen Beteiligung
langfristig an diesem Markt engagieren wollen.
Dieses Kapitel verschafft Ihnen einen ersten Überblick über unseren
Fonds. Selbstverständlich informieren wir Sie auch ganz detailliert
und versorgen Sie mit allen wesentlichen Daten und Hintergrundinformationen, die Sie zur Prüfung und Beurteilung unseres Angebots
benötigen: Wo Sie welche Informationen finden, sagt Ihnen unser
Inhaltsverzeichnis auf Seite 2.
Standort
•
•
•
•
•
•
Vermietung
•
Immobilie
•
•
•
•
•
•
•
8
Modernes Neubau-Shopping-Center mit ca. 50.000 m2 Mietfläche und 730 Dachstellplätzen auf einer Grundstücksgröße von
rund 22.000 m2
Entwicklung der ECE-Gruppe; europäischer Marktführer für
innerstädtische Shopping-Center
Breite Streuung durch 150 Shops
Gehobene Ausstattung entspricht modernen Ansprüchen
Energieeffiziente Bauweise
Baubeginn Juli 2009
Fertigstellung voraussichtlich November 2011
Dortmund, zweitgrößte Stadt des Ballungsraumes Ruhrgebiet
Bedeutendster Verkehrsknotenpunkt Westfalens
Wirtschafts- und Handelszentrum mit hoher Bevölkerungsdichte
Großes Einzugsgebiet mit ca. 2,4 Mio. Einwohnern
Einer der stärksten Einzelhandelsstandorte in der Rhein-RuhrRegion
Innenstadtlage an der Dortmunder Fußgängerzone (unter den zehn
frequenzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands)
•
Standardmietvertrag mit überwiegend zehn Jahren Laufzeit und
Inflationsschutz durch 100 %ige Anpassung an den deutschen
Verbraucherpreisindex sowie Umlage sämtlicher Nebenkosten
mit Ausnahme von Instandhaltungen für Dach und Fach und Teile
der Verwaltungskosten
Sicherheit bei der Erstvermietung, Investitionsvolumen beträgt
das 15,08-Fache der erzielten Miete
Mindestbeteiligung
•
•
•
EUR 10.000 zzgl. 5 % Agio
Höhere Beteiligungen in EUR-1.000-Schritten
Einzahlungstermin: Zehn Bankarbeitstage nach Annahme der
Beitrittserklärung
Investitionsplan konsolidiert Fonds KG & Objekt KG (Prognose)
gerundete Werte
in TEUR
in %
der Summe
in %
des EK
pro m2
BGF*
111.372
80,0
163,2
2.565
12.384
8,9
18,1
285
600
0,4
0,9
14
Mittelverwendung
1. Anschaffungskosten für den Erwerb und die Herstellung der Immobilie
inkl. Nebenkosten und EUR 5,0 Mio. Investitionsreserve
2. Fondsabhängige Kosten
2.1. Vergütungen
2.2. Nebenkosten der Vermögensanlage
3. Finanzierungskosten
3.1. Disagio
3.552
2,6
5,2
82
3.2. Bauzeitzinsen und Kreditkosten
5.545
4,0
8,1
128
3.3. Eigenkapital-Zwischenfinanzierung und -Verzinsung
4.753
3,4
7,0
109
1.089
0,8
1,6
25
139.296
100,0
in TEUR
in %
der Summe
5
0,004
64.995
46,7
4. Liquiditätsreserve
Summe
Mittelherkunft
1. Eigenkapital
1.1. Gründungsgesellschafter
1.2. einzuwerbendes Eigenkapital
1.3. Kapitalrücklage (Agio)
2. Fremdkapital
Summe
3.250
2,3
71.046
51,0
139.296
100,0
* Anteil von Bruttogeschossfläche (BGF) 110.000 m2
9
Auszahlungen
Investitionsvolumen und Haftung
•
•
•
•
6,0 % pro rata temporis vor Steuern für das Jahr der Fertigstellung, steigend auf 8,0 % (Auszahlung jeweils bis März des
Folgejahres)
Auszahlungen bis 2017 steuerfrei
Während der Bauphase 3,5 % nach Steuern
Handelsrechtliche und steuerrechtliche Ergebnisverteilung
Die Ergebnisverteilung erfolgt im Verhältnis der tatsächlichen geleisteten Pflichteinlagen, es sei denn, die Umsetzung der Gleichverteilungsabrede des Gesellschaftsvertrages erfordert eine Vorabzuweisung von Gewinnen oder Verlusten an einzelne Gesellschafter.
Während der Platzierungsphase wird das handelsrechtliche Ergebnis
auf die Anleger – unabhängig vom jeweiligen Zeitpunkt ihres Beitritts – so verteilt, dass die Kapitalkonten II der Anleger im selben
Verhältnis zueinander stehen wie die übernommenen Pflichteinlagen.
Das nach Abzug dieser Gleichverteilung verbleibende Ergebnis
wird nach dem allgemeinen Ergebnisverteilungsmodus auf alle
Anleger im Verhältnis ihrer eingezahlten Pflichteinlage verteilt.
Treten Anleger der Fonds KG unterjährig bei oder erhöhen sie unterjährig ihre Einlage, nehmen sie insoweit an dem steuerlichen
Ergebnis erst ab dem letzten Tag des Monats der Einzahlung von
Pflichteinlagen (zzgl. Agio/ihres Erhöhungsbetrages) teil.
Gesellschafterrechte
Die mit der Beteiligung an der Fonds KG verbundenen Rechte und
Pflichten der Anleger sind im Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ ausführlich dargestellt (siehe Seite 84 ff.). Zu den Kontroll-, Entnahmeund Gewinnverteilungsrechten der Gesellschafter gilt der Gesellschaftsvertrag (siehe Seite 133 ff.).
Laufzeit
Eine Kündigung ist erstmals zum 31. Dezember 2026 möglich.
10
•
•
•
•
Das anteilige Investitionsvolumen der Fonds KG beträgt rund
EUR 139,3 Mio. inkl. Agio.
Das Eigenkapital der Fonds KG beträgt rund EUR 68,25 Mio. inkl.
Agio.
Geringe Fremdkapitalquote von 51 %, als reine Euro-Finanzierung mit zehn Jahren Zinssicherheit
Hohe Reserve, mit rund EUR 6 Mio. (über 9 % des nom. Eigenkapitals)
Haftung beschränkt:
Der Anleger haftet den Gläubigern der Fonds KG gegenüber als
Kommanditist der Höhe nach beschränkt auf seine im Handelsregister eingetragene Haftsumme (im Verhältnis EUR 1 : EUR 10
seiner Pflichteinlage). Die Haftung ist grundsätzlich ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist (vgl. Seite 94).
Gesellschaftsstruktur
Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um eine
Beteiligung an einer deutschem Recht unterliegenden Personengesellschaft in Form einer GmbH & Co. KG. Die Anleger treten der
Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG (nachfolgend kurz
„Fonds KG“) direkt als Kommanditisten oder mittelbar als Treugeber
über die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH bei. Der direkte Beitritt
erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung ins
Handelsregister.
Die Fonds KG ist Inhaberin eines Anteils von 39,47 % an der Objektgesellschaft Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste
Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG, später voraussichtlich
firmierend unter Neues Thier-Areal Dortmund G.m.b.H. & Co. KG
(Objekt KG). Den verbleibenden Anteil von 60,53 % hält die GB
Immobilien G.m.b.H., die Teile ihrer Beteiligung an andere Investoren
überträgt.
Fondsstruktur
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
Hamburg Trust HTG GmbH
Anleger
Fondsanbieterin
Platzierungsgarantin
Treugeber und
Direktkommanditist
Hamburg Trust Asset
Management HTAM GmbH
HTD4 Verwaltungs GmbH
Komplementärin der Fonds KG
Asset Managerin
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH
Hamburg Trust Treuhand
HTT GmbH
Geschäftsführende Kommanditistin
der Fonds KG und der Objekt KG
Treuhandkommanditistin
GB Immobilien G.m.b.H.
Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG
Coinvestor
60,53 % Kommanditeinlage Objekt KG
Geschäftsführende Kommanditistin der Objekt KG
Fonds KG
PANTA Vierundsechzigste
Grundstücksgesellschaft m.b.H.
Komplementärin der Objekt KG
ECE Development G.m.b.H. & Co. KG
Projektentwicklung
Hamburger Sparkasse AG
Kommanditgesellschaft PANTA
Vierundsechzigste
Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG
(spätere voraussichtliche Firmierung:
Neues Thier-Areal Dortmund
G.m.b.H. & Co. KG)
Objekt KG
Eigentümerin der Immobilie
Deutsche GenossenschaftsHypothekenbank AG
Dortmunder Volksbank eG still unterbeteiligt
Sparkasse Dortmund
Sparkasse Bochum
Darlehensgeberin
ECE Projektmanagement
G.m.b.H. & Co. KG
Objektverwaltung und Vermietung
Standortsicherung
Patronatsgeberin
Zwischenfinanzierungsgeberin
ECE Achte Generalübernehmer
G.m.b.H. & Co. KG
Generalübernehmerin
Dienstleistung
Beteiligung
11
Die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH ist mit
EUR 5.000 Pflichteinlage Geschäftsführende Kommanditistin der
Fonds KG als auch mit EUR 100 Hafteinlage bei der Objekt KG.
Gutachten
Feri EuroRating Services AG, Bad Homburg („Feri“), eine der führenden
Ratingagenturen Europas, wurde von der Fonds KG mit einem Immobilienrating (zum Bewertungsstichtag 1. November 2011) beauftragt.
Der ermittelte Wert liegt über den Anschaffungs-/Herstellungskosten.
•
Feri-Rating der Immobilie und Wirtschaftlichkeit mit „A“
Weitere Bewertungsgutachten liegen nach Kenntnis der Anbieterin
nicht vor.
Eine Mittelverwendungskontrolle wurde nicht beauftragt.
GfK GeoMarketing GmbH, Hamburg (GfK), wurde von der Fonds KG
mit einem Standortgutachten beauftragt.
•
Das Fazit von GfK belegt: „Insgesamt gesehen stellt das geplante
Shopping-Center auf dem Thier-Areal eine der wenigen noch erhältlichen innerstädtisch integrierten Standortlagen in deutschen Großstädten dar. Zudem gibt es in Deutschland eine nur
überschaubare Zahl an Objekten, die eine ähnliche Standortqualität, Dimensionierung und Nachfrageplattform mitbringen.“
Zielgruppe
Das Angebot richtet sich an Privatpersonen mit langfristigem Anlagehorizont, deren Wohnsitz in Deutschland liegt und die dort unbeschränkt steuerpflichtig sind. Teilplatzierungen können auch in der
Schweiz erfolgen; die Höhe dieser Teilbeträge steht zum Zeitpunkt
der Prospektaufstellung noch nicht fest.
12
Partner ECE
Die ECE verfügt über mehr als 40 Jahre Erfahrung im Bereich
Shopping-Center und ist heute mit 112 innerstädtischen ShoppingCentern Marktführer in Europa. Mit der ECE-Gruppe besteht ein
Vertragsverhältnis für die Objektbetreuung und Geschäftsbesorgung
über mindestens 15 Jahre. Damit sind die professionelle Betreuung
des Objektes sowie die Standortetablierung und -sicherung über die
geplante Fondslaufzeit gewährleistet. Die erstklassige Arbeit der ECEGruppe lässt sich an den Centerumsätzen ablesen. Trotz schwacher
deutscher Einzelhandelskonjunktur konnten die durch die ECE gemanagten Einkaufscenter überdurchschnittliche Umsätze erreichen.
Besteuerung
Eine Beteiligung an der Fonds KG führt im Wesentlichen zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie zu einem kleinen
Anteil zu Kapitalerträgen. In den ersten acht Jahren bis 2017 fällt
voraussichtlich keine Ertragsteuer aus dem Beteiligungsangebot an.
Der Veräußerungsgewinn ist nach zehn Jahren steuerfrei.
Abgeltungssteuer von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag auf die
Zinserträge ist in der Kalkulation berücksichtigt.
Beispielrechnung für eine Beteiligung in Höhe von EUR 10.000 – Abweichung von der Prognose
in EUR
Verkaufsfaktor
14,00-fach
15,08-fach
16,00-fach
10.000
10.000
10.000
500
500
500
10.500
10.500
10.500
Investitions-/Bauphase (2009 bis 2011)
Nominalbeteiligung
Agio 5 % bezogen auf die Nominalbeteiligung
Effektiv gebundenes Eigenkapital
geplante Barauszahlungen nach Steuern in der prognostizierten Bauphase*
in % der Nominalbeteiligung
656
656
656
6,6 %
6,6 %
6,6 %
Betriebsphase (2011 bis 2026)
geplante Barauszahlungen vor Steuern in der prognostizierten Betriebsphase
Steuern während der Betriebsphase**
Ergebnis nach Steuern während der Betriebsphase
9.675
9.675
9.675
–1.810
–1.810
–1.810
7.865
7.865
7.865
78,6 %
78,6 %
78,6 %
13.635
15.226
16.582
0
0
0
13.635
15.226
16.582
136,3 %
152,3 %
165,8 %
Mittelrückfluss inkl. Eigenkapital nach Steuern
22.156
23.747
25.103
222 %
237 %
251 %
Liquidationsphase 2027
Geschätzter Anteil am Liquidationserlös
Steuern aus Veräußerung
Geschätzter Anteil am Liquidationserlös
Gesamtergebnis nach Steuern
*
Einzahlung der Nominalbeteiligung zzgl. 5 % Agio zum 31. Dezember 2009
** Einkommensteuer und Abgeltungsteuer: kalkulierter Einkommensteuersatz 45 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag ohne Kirchensteuer; kalkulierter Abgeltungsteuersatz 25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag
ohne Kirchensteuer
Alle Angaben sind aus EDV-technischen Gründen gerundet.
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Risiken
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14
Risiken
Risiken
Hinweise
Risikoklassen
Mit einer Beteiligung an der Hamburg Trust HTG Deutschland 4
GmbH & Co. KG (nachfolgend die „Fonds KG“) geht der Anleger ein
langfristiges unternehmerisches Engagement ein. Dabei darf nicht übersehen werden, dass auch Risiken im Hinblick auf eine Änderung der
diesem Prospekt zugrunde gelegten Rahmenbedingungen bestehen.
Die nachfolgend dargelegten Risiken lassen sich vorab in folgende
drei Risikoklassen einordnen:
Die nachfolgende Darstellung behandelt die wesentlichen tatsächlichen, rechtlichen und steuerlichen Risiken im Zusammenhang mit
der Vermögensanlage einschließlich der mit einer Fremdfinanzierung
einhergehenden Risiken. Insbesondere bestehen wirtschaftliche,
steuerliche und personenbezogene Risiken sowie Risiken im
Zusammenhang mit den sozioökonomischen Rahmenbedingungen.
Bei gleichzeitiger negativer Entwicklung mehrerer Einflussgrößen
kann dies zur Insolvenz der Fonds KG oder der Objekt KG und damit
auch der Fonds KG führen. Folge einer solchen Insolvenz kann der
Totalverlust des eingesetzten Kapitals sein. Zu den im Folgenden dargestellten Risiken kommen noch individuelle Risiken auf Ebene des
einzelnen Anlegers. Dieses Beteiligungsangebot ist daher nur für
Investoren geeignet, die bei negativer Entwicklung einen entstehenden Verlust hinnehmen können.
Das steuerliche Konzept basiert auf dem zum Prospektaufstellungsdatum geltenden Recht, der Rechtsprechung sowie der veröffentlichten Verwaltungsauffassung. Eine Änderung der Steuergesetze,
Rechtsprechung oder Verwaltungsauffassung kann Auswirkungen
auf die prognostizierten Rückflüsse haben und zu einer steuerlichen
Mehrbelastung der Anleger führen.
Jedem Anleger wird ausdrücklich angeraten, vor Eingehen
einer Beteiligung an der Fonds KG alle Risiken eingehend
selbst zu prüfen und sich, soweit erforderlich, dazu eigener,
fachkundiger Berater zu bedienen.
16
•
Prognosegefährdende Risiken sind solche Risiken, die zu einem
schwächeren als dem prognostizierten Ergebnis der Beteiligung
führen können.
•
Anlagegefährdende Risiken sind Risiken, deren Eintritt sich direkt
auf das Anlageobjekt oder die gesamte Vermögensanlage auswirken und damit zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
des eingesetzten Kapitals führen kann.
•
Anlegergefährdende Risiken gehen über die vorgenannten
Risikogruppen noch hinaus, da sie zu einem Verlust nicht nur
des gesamten eingesetzten Kapitals führen, sondern auch das
weitere Vermögen des Anlegers gefährden können.
Wesentliche Risiken
Die folgenden Risiken können sowohl einzeln als auch kumuliert auftreten. Treten Risiken kumuliert auf, kann das Gesamtrisiko in eine
höhere Kategorie fallen als jedes Einzelrisiko. So können sich realisierende Risiken auch zu einem Totalverlust der Einlagen der Anleger
führen, insbesondere wenn die Beteiligung der Fonds KG an der
Objekt KG oder die Immobilie wertlos werden sollte. Zudem kann ein
Einzelrisiko bei einem äußerst ungünstigen Verlauf in eine höhere
Kategorie fallen als nachfolgend angegeben. Hinzu können individuelle Risiken auf Ebene des einzelnen Anlegers kommen.
Das maximale Risiko der Anleger umfasst die Summe der nachfolgend im Einzelnen beschriebenen Risiken, zusammengefasst somit:
•
Den Verlust der Einlage, des Agios sowie der geleisteten bzw.
noch zu leistenden Steuern, denen keine Steuererstattung
gegenübersteht. Sofern der Anleger seine Beteiligung fremdfinanziert hat, umfasst das maximale Risiko weiter die hierfür
entstandenen Zinsen und Kosten sowie, wenn die Fonds KG das
eingezahlte Kapital nicht zurückzahlen kann, der Anleger aber
dennoch verpflichtet bleibt, das entsprechende Darlehen sowie
die aufgelaufenen Zinsen zurückzuzahlen, zusätzlich die aus seinem übrigen Vermögen zurückzuzahlende Darlehensvaluta.
•
Eine Schadensersatzleistung durch den Anleger, welche dieser
im Fall einer Pflichtverletzung nach den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages zu leisten verpflichtet ist.
•
Eine Rückzahlung von Auszahlungen der Fonds KG, sofern das
Kapitalkonto des Anlegers durch die Auszahlung unter den Betrag seiner Haftungseinlage abgesunken ist oder weiter absinkt.
•
Steuerzahlungen ohne entsprechende Auszahlungen aus der
Fonds KG.
•
Steuerzahlungen bezüglich sonstiger Grundstücke des Anlegers
aufgrund der Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels.
Die Risiken im Einzelnen
Prognosegefährdende Risiken
Folgende Risiken sind als prognosegefährdende Risiken im oben
genannten Sinne zu qualifizieren. Das bedeutet, dass ihr Eintritt ein
schwächeres als das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung
bewirkt.
1. Erhöhung der Investitionskosten
Die im Investitionsplan der Fonds KG bzw. auf Ebene der Objekt KG
angesetzten Kosten und Vergütungen für Dienst- und sonstige
Leistungen sowie Garantien beruhen überwiegend auf bereits
abgeschlossenen Verträgen. Es besteht dennoch ein Risiko von
Kostenerhöhungen, da nicht in jedem Fall ein Festpreis vereinbart
werden konnte. Sich daraus ergebende zusätzliche Kosten können
ein schwächeres als das prognostizierte Ergebnis der Beteiligung
bewirken.
2. Zusätzliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten
sowie nicht umlagefähige Betriebskosten und Reparaturen;
Investitionen zur Werterhaltung
Modernisierung der Immobilie sowie Betriebskosten, die nicht auf
die Mieter umgelegt werden können. Es besteht das Risiko, dass die
kalkulierten Ansätze überschritten werden und dadurch Ertragseinbußen entstehen. Ebenso können heute noch nicht vorhersehbare
Investitionen zur Werterhaltung erforderlich werden, insbesondere
nach Mieterwechseln. Sofern Mietern eine Verpflichtung zur
Instandhaltung obliegt, droht ein Nachteil, wenn diese ihre Pflichten
nicht einhalten oder erfüllen können, z. B. wegen mangelnder Bonität. Diese Umstände sind in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der
Objekt KG pauschal durch entsprechende Abschläge berücksichtigt.
Diese Abschläge können zu niedrig angesetzt sein. Ein etwa über
die kalkulierten Beträge hinausgehender Investitionsbedarf müsste
aus einer bestehenden Rücklage oder Liquiditätsreserve, aus einer
Kreditaufnahme, aus Einnahmeüberschüssen zulasten der Auszahlungen oder durch eine Kombination dieser Finanzierungsquellen
bestritten werden. Daraus ergibt sich das Risiko, dass die
Auszahlungen an die Anleger reduziert werden müssten.
3. Kapitaldienstrisiken aus einer Änderung der Zinssätze,
einer Erhöhung des Darlehensbetrags und der Tilgung
Im Rahmen der langfristigen Finanzierung auf Ebene der Objekt KG
besteht das Risiko von Zinssteigerungen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist, d. h. nach dem 30. Juni 2019. Nach Ablauf der
Zinsbindungsfrist kann der dann zu vereinbarende Zinssatz für die
Anschlussfinanzierung über dem in der Prognoserechnung angenommenen Anschlusszinssatz liegen. Negative Veränderungen des Zinsniveaus können hier Auswirkungen auf die prognostizierte Auszahlung oder auf die Höhe der Liquiditätsreserve haben.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass der für die Anschlussfinanzierung mit anfänglich 1,0 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen kalkulierte
Tilgungssatz tatsächlich höher ausfällt als kalkuliert. Dies hätte negative Auswirkungen auf den Liquiditätsabfluss und die prognostizierte
Auszahlung.
Im Rahmen der Zwischenfinanzierung auf Ebene der Fonds KG für den
Erwerb der Kommanditanteile an der Objekt KG durch die Fonds KG
sowie der damit verbundenen Kosten besteht das Risiko einer realen
Erhöhung des kalkulatorisch angenommenen Nominalzinssatzes
(EURIBOR als Referenzzinssatz zzgl. Aufschlag der Marge). Ebenso
kann die Bauzeitfinanzierung höher ausfallen als kalkuliert. Eine
Zinssatzerhöhung kann die Investitionskosten erhöhen und die
Liquidität sowie prognostizierte Auszahlung der Fonds KG negativ
beeinflussen.
4. Zinseinnahmen-Risiko
Es kann sein, dass die Zinseinnahmen geringer ausfallen als kalkuliert. Dies kann zu geringeren Ergebnissen bei der Objekt KG
und/oder der Fonds KG führen, was wiederum zu einem schwächeren
als dem prognostizierten Ergebnis der Beteiligung der Anleger führen
würde.
Die Wirtschaftlichkeitsrechnung der Objekt KG und damit mittelbar
der Fonds KG beinhaltet kalkulierte Kosten für die Instandhaltung und
17
Risiken
5. Gewährleistungsverpflichtungen in den Grundstückskaufverträgen
Die von den jeweiligen Verkäufern der Grundstücke in den
Grundstückskaufverträgen gegenüber der Objekt KG abgegebenen
Gewährleistungsverpflichtungen sind nicht in voller Höhe abgesichert. Es besteht daher das Risiko, dass solche Ansprüche gerichtlich
geltend gemacht werden müssen und diese auch beim Obsiegen in
einem gerichtlichen Verfahren mangels Bonität des Anspruchsgegners nicht durchsetzbar sind. In den vorbezeichneten Fällen wäre
die Ertragssituation der Objekt KG und als Folge der Fonds KG beeinträchtigt, was negative Ertragsfolgen für die Anleger nach sich
ziehen kann.
diese besondere Ergebnisverteilung von der Finanzverwaltung nicht
anerkannt werden, könnte es bei einzelnen Anlegern zu steuerlichen
Mehrbelastungen kommen.
10. Umsatzsteuer
Da die Fonds KG nicht und die Objekt KG nicht in vollem Umfang zum
Vorsteuerabzug berechtigt sind, können höhere Kosten entstehen,
sofern die Finanzverwaltung als umsatzsteuerbefreit behandelte
Leistungen umsatzsteuerpflichtig behandelt. Weiterhin kann im Falle
einer Erhöhung des (regulären) Umsatzsteuersatzes von derzeit
19,0 % ein höherer Aufwand auf Ebene der Fonds KG bzw. der
Objekt KG entstehen. Dies kann zu verminderten Mittelrückflüssen
an die Anleger führen.
6. Änderungen der steuerrechtlichen Rechtslage
Die steuerlichen Darstellungen und Erläuterungen in diesem Prospekt
basieren auf den derzeit geltenden Steuergesetzen, der veröffentlichten Rechtsprechung und den Verwaltungsanweisungen. Es ist nicht
auszuschließen, dass Änderungen in der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. den Verwaltungsanweisungen negative Auswirkungen
auf die steuerliche Beurteilung der Objekt KG, der Fonds KG bzw. der
beteiligten Anleger haben werden.
7. Aberkennung der Einkunftserzielungsabsicht
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH („Hamburg Trust“)
geht davon aus, dass die Fonds KG insgesamt einen Überschuss der
Einnahmen über die Werbungskosten erzielen wird. Allerdings kann
die Fremdfinanzierung der von den Anlegern zu leistenden Kommanditeinlagen dazu führen, dass ein steuerlicher Überschuss auf Ebene
der Anleger nicht erreicht wird. Für die betroffenen Anleger besteht
dabei das Risiko, dass die Einkunftserzielungsabsicht des Anlegers
hinsichtlich der Beteiligung an der Fonds KG seitens der Finanzverwaltung nicht anerkannt wird, was zu höheren Steuerbelastungen
der Anleger führen kann.
8. Aufteilung der Anschaffungskosten
Die in der Kalkulation berücksichtigten Abschreibungen für Abnutzung des Gebäudes wurden nach dem Verhältnis der Anschaffungskosten nebst Anschaffungsnebenkosten des Grundstückes zum
Pauschalpreis gemäß Generalübernehmervertrag nebst Anschaffungsnebenkosten vorgenommen. Weichen die tatsächlichen Verhältnisse hiervon ab oder nimmt die Finanzverwaltung für steuerliche
Zwecke eine abweichende Aufteilung der Anschaffungskosten auf
das Gebäude und den Grund und Boden vor und ergibt sich hierbei
eine abweichende Verteilung der Anschaffungskosten zulasten des
Gebäudeanteils, verringern sich die abschreibbaren Anschaffungskosten des Gebäudes. Als Folge fällt das zu versteuernde Ergebnis
der Objekt KG bzw. der Fonds KG höher aus und die prognostizierte
Rendite der Anleger entsprechend geringer.
9. Steuerliche Ergebnisverteilung
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Fonds KG wird in den Jahren
2009 bis 2011 das steuerliche Ergebnis – vorbehaltlich bestimmter
Vorabvergütungen – gleichmäßig über alle Anleger verteilt, die ihre
Pflichteinlage bis zum jeweiligen Jahresende eingezahlt haben. Bis
zum Erreichen einer Gleichverteilung soll auch in Folgejahren eine
Vorabzuweisung von steuerlichen Ergebnisanteilen erfolgen. Sollte
18
11. Abweichende steuerrechtliche Beurteilung
Die Ermittlung der in der Prognoserechnung ausgewiesenen steuerlichen Ergebnisse wurde auf der Grundlage einer steuerrechtlichen
Beurteilung des Investitionsvorhabens unter Berücksichtigung der
geltenden Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Verwaltungsanweisungen vorgenommen. Die steuerlichen Auswirkungen einer Beteiligung an der Fonds KG sind jedoch nicht durch verbindliche Auskünfte
abgesichert, sie geben vielmehr die Einschätzung der beauftragten
Steuer-, Rechts- und sonstigen Berater wieder. Auch Erfahrungswerte aus vergleichbaren, in der Vergangenheit bereits initiierten
Beteiligungsmodellen liegen der Anbieterin noch nicht vor. Es kann
daher nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzverwaltung im
Rahmen des Veranlagungsverfahrens oder einer steuerlichen Außenprüfung bei der Fonds KG bzw. Objekt KG eine andere als die hier vertretene Rechtsauffassung vertritt, die sich nachteilig auf die Steuerbelastung der beteiligten Anleger auswirken kann. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass steuerliche Ergebnisse, die bei einem
Anleger zu Steuernachzahlungen führen, ab dem 16. Monat nach
Ablauf des Jahres, für das der Bescheid ergeht, zu verzinsen sind. Für
jeden vollen Monat sind Zinsen in Höhe von 0,5 % auf den noch
ausstehenden Betrag an die Finanzverwaltung zu zahlen. Die hier
dargestellten Hinweise beziehen sich auf steuerliche Risiken in
Deutschland. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass sich für
Anleger, die in Deutschland nicht ansässig sind (beschränkt
Steuerpflichtige), zusätzliche Steuerrisiken, z. B. aufgrund einer
abweichenden steuerlichen Behandlung oder durch Änderungen von
zwischenstaatlichen oder verfahrensrechtlichen Besteuerungsbestimmungen, ergeben können.
Anlagegefährdende Risiken
Folgende Risiken sind als anlagegefährdende Risiken qualifiziert,
d. h. als solche, die entweder die Anlageobjekte oder die gesamte
Vermögensanlage gefährden und damit auch zu einem Totalverlust
des eingesetzten Kapitals des Anlegers führen können.
12. Fertigstellung des Objekts
Es besteht das Risiko, dass die Bauleistungen durch die ECE Generalübernehmer nicht termingerecht durchgeführt werden können, z. B.
bei Verzögerungen im Bau, weiteren Altlastenaufklärungsmaßnahmen, Sanierungs- oder Rückbaumaßnahmen, Kampfmittelbeseiti-
gung, auf dem Gelände des Thier-Areal-Grundstücks stattfindenden
archäologischen Grabungen oder behördlichen Anordnungen und
Abänderungen der Baugenehmigung, und damit die plangemäße
Fertigstellung des Objekts gefährdet wird. Dies würde ggf. zu einem
späteren Mietbeginn und späterer Mietzahlungen sowie höheren
Baukosten wie Bauzeitzinsen führen. Hier besteht das Risiko, dass
Schäden nicht vollständig durch die im Generalübernehmervertrag
vereinbarten Vertragsstrafen abgedeckt sind.
rung von Zuschüssen zu Mieterausbauten vermietet werden können.
Mietmindereinnahmen bzw. Mietausfälle über die Annahmen im
Verkaufsprospekt hinaus können zur Folge haben, dass die tatsächliche Ertragsentwicklung hinter den in der Prognoseberechnung kalkulierten Ergebnissen zurückbleibt und damit zu einer Reduzierung
oder einem Ausfall der prospektierten Auszahlungen führt. Eine
Insolvenz der Objekt KG könnte zu einer Darlehenskündigung führen
und damit zu einer Gefährdung der Vermögensanlage.
Es besteht weiterhin das Risiko, dass für das Bauvorhaben notwendige Grundstücke wegfallen, sofern gesetzliche Vorkaufsrechte ausgeübt werden oder die Objekt KG ihr zustehende Rücktrittsrechte aus
den Grundstückskaufverträgen wahrnimmt und damit die Realisierung des Bauvorhabens gefährdet wird. Auch die Nichtausführung
oder die abweichende Ausführung von Bauleistungen kann zu
Mehrkosten oder zur Gefährdung des Bauvorhabens insgesamt führen. Dadurch kann das prognostizierte Ergebnis verfehlt und die
Vermögensanlage gefährdet werden.
15. Risiken unvollständiger Versicherungen und höherer
Versicherungskosten
13. Risiko der Wertentwicklung
Die Kalkulationen und Planungen der Objekt KG und der Fonds KG
basieren jeweils auf der Annahme einer Wertsteigerung der
Immobilie. Der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös der Immobilie hängt unter anderem wesentlich von der Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes sowie des regionalen Immobilienmarktes
für Gewerbeimmobilien (insbesondere einer eventuellen Erhöhung
des Flächenangebotes), der Standortentwicklung und der Entwicklung des Zustandes der Immobilie ab. Sofern sich die Märkte,
Standorte oder Immobilie negativ entwickeln, bzw. die Märkte rückläufig sind, stagnieren oder schwächer wachsen als erwartet, können
die geplanten Ergebnisse nicht erreicht werden, sodass zum einen
die vorgesehenen Erträge nicht erzielt werden können und zum anderen, dass die Fonds KG das in die Objekt KG bzw. die Immobilie investierte Kapital ganz oder teilweise nicht zurückerhält. Dies gilt insbesondere, wenn im Zusammenhang mit einer eventuellen Veräußerung der Immobilie erhebliche Umgestaltungen erforderlich werden
(sog. Revitalisierungskosten). Dadurch kann die Vermögensanlage
gefährdet werden. Sofern die Beteiligung innerhalb der 10-Jahresfrist
gemäß § 23 EStG verkauft wird, ist der Verkauf steuerpflichtig.
14. Mieteinnahmen-/Mietausfallrisiko
Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg dieses Beteiligungsangebots
ist die Erzielung der prognostizierten Mieteinnahmen aus der
Immobilie. Es besteht das Risiko, dass die prognostizierten Mieteinnahmen nicht erreicht werden, dass Mieter ausfallen und im Falle
von Kündigungen oder nach vertragsgemäßem Ablauf der
Mietverträge die Flächen nicht oder nur zu einer niedrigeren Miete
als der jeweils kalkulierten weitervermietet werden können. Die
zugrunde gelegten Planungen und Berechnungen unterstellen, dass
die Mieter der Immobilie ihren vertraglichen Pflichten nachkommen
und keine Mietausfälle von mehr als 1 % in den ersten fünf Jahren
und fortan 2 % der Gesamtmiete auftreten. Es besteht das Risiko,
dass Mieter z. B. aufgrund der nachhaltigen Verschlechterung
ihrer wirtschaftlichen Situation ausfallen (Bonitätsrisiko) und die
betroffenen Flächen nicht oder nur zu einer niedrigeren Miete oder
nur unter Inkaufnahme mietzahlungsfreier Zeiträume oder Gewäh-
Es ist unsicher, ob die noch abzuschließenden Versicherungen
die Immobilie gegen sämtliche sie betreffenden Risiken absichern
können. Dies kann zum Beispiel für bestimmte Arten von Naturkatastrophen gelten. Sollte ein Schaden durch ein nicht versichertes
Schadensereignis entstehen oder sollten Versicherungsleistungen in
einem Schadensfall nicht in ausreichender Höhe erfolgen, hätte die
Objekt KG die Differenz zu tragen, wodurch sich das prognostizierte
Ergebnis der an der Objekt KG beteiligten Fonds KG verschlechtern
oder auch eine Gefährdung der gesamten Vermögensanlage eintreten kann. Hinsichtlich der noch abzuschließenden Versicherungen
besteht das Risiko, dass die tatsächlichen Versicherungsbeiträge die
prognostizierten Versicherungsbeiträge übersteigen könnten. Des
Weiteren besteht das Risiko bei einem Neuabschluss der
Versicherungsverträge, dass eine höhere Selbstbeteiligung übernommen werden muss. Dadurch kann das prognostizierte Ergebnis verfehlt und die Vermögensanlage gefährdet werden.
16. Risiko fehlender Mittelverwendungskontrolle
Es ist keine Mittelverwendungskontrolle vorgesehen. Es wird demnach nicht von einem speziell hierfür zuständigen Dritten geprüft, ob
Mittel durch die Fonds KG anders als in diesem Prospekt dargestellt
verwendet werden. Sollte eine abweichende Mittelverwendung erfolgen, kann dies das Anlageobjekt oder die Vermögensanlage
gefährden.
17. Risiko aus der Bestellung von Sicherheiten
Die Ansprüche der Darlehensgeber des langfristigen Darlehens auf
Ebene der Objekt KG sind durch Grundschulden auf der Immobilie und
Abtretung sämtlicher Rechte und Ansprüche aus dem Generalübernehmervertrag einschließlich der Ansprüche aus der Patronatserklärung der ECE Projektmanagement besichert. Sollte es nach einem Vertragsverstoß (insbesondere einem Verstoß gegen die Zahlungsverpflichtungen) unter dem Darlehensvertrag zu einer Vollstreckung der
Darlehensgeber in die Sicherheiten kommen, ist es möglich, dass der
Erlös aus einer Zwangsvollstreckung nicht ausreicht, um nach Rückzahlung des Darlehens Auszahlungen an die Anleger vorzunehmen.
Die Ansprüche des Darlehensgebers des Zwischenfinanzierungsdarlehens auf Ebene der Fonds KG sind durch Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Objekt KG, Abtretung des in der Investorenvereinbarung vorgesehenen Entnahmeanspruches auf die geleistete
Kommanditeinlage, Verpfändung des Zeichnerkontos bei der
Hamburger Sparkasse AG und Verpfändung der Platzierungsgarantie
besichert. Sollte es nach einem Vertragsverstoß unter dem Darlehensvertrag zu einer Vollstreckung des Darlehensgebers in die
19
Risiken
Sicherheiten kommen, kann es aufgrund der vorstehenden Abtretungen und Verpfändungen dazu kommen, dass der Erlös aus einer
Zwangsvollstreckung nicht ausreicht, um nach Rückzahlung des
Darlehens Auszahlungen an die Anleger vorzunehmen. Außerdem
besteht die Gefahr des Ausfalls sämtlicher als Sicherheiten gestellten Zahlungsansprüche. Zu einem Ausfall kann es kommen, wenn
Zahlungsansprüche entweder vollständig für den Kapitaldienst des
Darlehens verwendet werden oder wenn ein Vertragsverstoß unter
den Darlehen vorliegt und der Darlehensgeber daraufhin sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Zahlungsansprüche geltend macht
und diese zur Befriedigung seiner Forderungen aus den Darlehensverträgen verwendet. Dies kann die Vermögensanlage des Anlegers
gefährden.
18. Risiko bei einer Verlängerung und aus der Kündigung
der Fremdfinanzierung sowie bei Abschluss zusätzlicher
Finanzierungen
Die Kreditverträge über die Fremdfinanzierung räumen – ebenso wie
einzelne gesetzliche Bestimmungen – dem Kreditgeber außerordentliche Kündigungsrechte ein. Im Falle einer außerordentlichen Kündigung der vorgenannten Verträge besteht das Risiko, dass diese
nicht neu abgeschlossen werden können und so die Vermögensanlage gefährdet wird. Außerdem besteht im vorstehenden Fall
das Risiko, dass diese Verträge nur zu für die Objekt KG oder die
Fonds KG wirtschaftlich schlechteren Bedingungen neu abgeschlossen werden können und somit das prognostizierte Ergebnis verfehlt
wird. Das Darlehen der Objekt KG ist bis zum 31. Dezember 2021
befristet. Für eine weitere Finanzierung ist nicht sichergestellt, dass
diese zu den kalkulierten Bedingungen abgeschlossen werden kann.
Höhere Zinsen oder Tilgungsbeträge können zu einer Ertragsverschlechterung führen. Falls nach einer außerordentlichen Kündigung
oder dem Auslaufen der Fremdfinanzierungsverträge diese nicht neu
abgeschlossen werden können, ist die Vermögensanlage des Anlegers gefährdet. Gleiches gilt, wenn zusätzliche Finanzierungen, z. B.
für einen erhöhten Investitionsbedarf, der nicht durch die bestehende Finanzierung und Liquiditätsreserve gedeckt ist, nicht abgeschlossen werden können.
19. Risiken aus der Bindungswirkung von Gesellschafterbeschlüssen der Fonds KG
Gesellschafterrechte innerhalb der Fonds KG werden in einzuberufenden Gesellschafterversammlungen oder im schriftlichen
Abstimmungsverfahren wahrgenommen. Für den Fall, dass an den
Gesellschafterversammlungen oder Abstimmungen nur eine Minderheit der Gesellschafter teilnimmt, kann dies zu Beschlussfassungen
führen, welche die Mehrheit der Gesellschafter, die nicht anwesend
oder vertreten waren bzw. – im schriftlichen Verfahren – nicht an der
Beschlussfassung teilgenommen haben, gegen sich gelten lassen
müssen. Ferner besteht das Risiko, auch bei Teilnahme an der
Beschlussfassung durch eine beschlussfähige Mehrheit überstimmt
zu werden und die Folgen dieser Entscheidung gegen sich gelten lassen zu müssen.
20
Es ist nicht auszuschließen, dass der Fonds KG Großanleger, bei
denen es sich auch um Hamburg Trust oder mit dieser verbundene
Unternehmen handeln kann, als Kommanditisten beitreten. Es besteht dann die Möglichkeit, dass die Fonds KG von einem oder wenigen Anlegern beherrscht werden kann. Durch die Stimmenmehrheit
dieses oder dieser Großanleger können Gesellschafterbeschlüsse
gegen den Willen der weiteren Anleger gefasst werden. Diese weiteren Anleger müssen die so gefassten Gesellschafterbeschlüsse
gegen sich gelten lassen. Dieses Risiko besteht speziell hinsichtlich
eines Beitritts des Platzierungsgaranten. Derzeit ist noch nicht abzusehen, ob und in welcher Höhe eine solche Beteiligung erfolgt. Dies
richtet sich nach dem Finanzierungsbedarf, d. h. des Betrags des von
Anlegern nicht gezeichneten Kapitals. Eine solche Beteiligung kann
wirtschaftliche Nachteile für die Beteiligung der Anleger bis zum
Verlust der Einlage nach sich ziehen.
20. Risiken aus der Bindungswirkung von Gesellschafterbeschlüssen der Objekt KG
Die Fonds KG hält lediglich eine Minderheitsbeteiligung an der
Objekt KG. Die Mehrheit der Kommanditanteile wird von der
Immobilien G.m.b.H. (GB) gehalten. Die Stimmrechte bemessen sich
nach der Höhe der jeweiligen Beteiligung. Der Gesellschaftsvertrag
der Objekt KG sieht vor, dass ein Teil der Beschlüsse der Gesellschaft
lediglich der einfachen Stimmenmehrheit bedürfen. Es besteht das
Risiko, dass die Objekt KG von der GB oder Investoren, auf die die
GB Teile ihres Kommanditanteils übertragen hat, beherrscht werden
kann. Durch die Stimmenmehrheit der GB oder anderer Investoren
können Gesellschafterbeschlüsse auch gegen den Willen der
Fonds KG gefasst werden. Die Fonds KG muss die so gefassten
Gesellschafterbeschlüsse gegen sich gelten lassen. Daraus können
wirtschaftliche Nachteile für die Beteiligung der Anleger bis zum
Verlust der Einlage entstehen.
21. Möglichkeit des Ausschlusses aus der Fonds KG
Nach dem Gesellschaftsvertrag der Fonds KG kann ein Anleger in
bestimmten Fällen aus von ihm zu vertretenden Gründen aus der
Fonds KG ausgeschlossen werden. In diesem Fall erhält er ein Abfindungsguthaben, welches nicht notwendigerweise dem wirklichen
Wert der Beteiligung entspricht. Insoweit kann es zu Verlusten des
Anlegers bei seiner Beteiligung kommen.
22. Risiko der fehlenden freien Handelbarkeit der Anteile und
des fehlenden geregelten Zweitmarktes sowie der langfristigen Bindung des Anlegers
Die vom Anleger erworbenen Anteile an der Fonds KG sind zwar
während der Laufzeit der Fonds KG auf andere Personen übertragbar.
Die Übertragung setzt aber die Zustimmung der Geschäftsführenden
Kommanditistin der Fonds KG voraus. Insoweit ist die freie
Handelbarkeit der Anteile eingeschränkt. Für die Anteile besteht kein
einer Wertpapierbörse vergleichbarer Zweitmarkt, sodass es für
einen Anleger schwierig sein kann, einen Interessenten für den zu
veräußernden Anteil zu finden. Bei Veräußerungswünschen wird
Hamburg Trust nach Möglichkeit vermittelnd tätig werden. Dabei ist
eine längere Zeitspanne einzuplanen. Kurzfristige Veräußerungs-
wünsche beinhalten generell ein erhöhtes Risiko von Preisabschlägen; der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Es
besteht die Möglichkeit, dass sich kein Käufer für den Anteil findet.
In diesem Fall kann der Anleger nicht vor dem 31. Dezember 2026 aus
der Fonds KG ausscheiden, da bis zu diesem Datum keine ordentliche
Kündigung durch den Anleger möglich ist.
23. Risiko aus der Geschäftsführung der Geschäftsführenden
Kommanditistin der Fonds KG und der Hamburg Trust Asset
Management HTAM GmbH sowie der Geschäftsführenden
Kommanditistinnen der Objekt KG und der ECE Projektmanagement
Der wirtschaftliche Erfolg des Beteiligungsangebots ist von der
Erfahrung und Kompetenz der mit dem Asset Management beauftragten Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH, dem
Fondsmanagement der Geschäftsführenden Kommanditistin der
Fonds KG und der Immobilienverwaltung durch die ECE Projektmanagement sowie der gemeinsamen Geschäftsführung durch die
Geschäftsführenden Kommanditistinnen der Objekt KG abhängig. Die
Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH, die Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG und die ECE Projektmanagement sowie die Geschäftsführenden Kommanditistinnen der
Objekt KG können wirtschaftlich nachteilige Entscheidungen treffen.
Solche Entscheidungen können das Vermögen der Objekt KG und
damit auch die Fonds KG und die Beteiligung der Anleger an der
Fonds KG gefährden.
24. Risiko der fehlenden Bonität, Insolvenz oder der Säumigkeit
wesentlicher Vertragspartner, Kündigung von Verträgen
durch wesentliche Vertragspartner
Es besteht stets das Risiko, dass wesentliche Vertragspartner der
Fonds KG oder der Objekt KG, insbesondere die GB, die Platzierungsgarantin, die ECE Generalübernehmer oder die durch die Objekt KG
mit der Objektverwaltung und Objektentwicklung beauftragten
Gesellschaften, insbesondere die ECE Projektmanagement, insolvent
werden und deshalb oder aus sonstigen Gründen ihren vertraglichen
Verpflichtungen nicht oder nicht in vollem Umfang nachkommen.
Außerdem können wesentliche Vertragspartner Verträge aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen. In diesem Fall besteht das Risiko, dass
die Objekt KG und die Fonds KG (auf die auch das wirtschaftliche
Ergebnis der Objekt KG durchschlägt) ihrerseits Verpflichtungen
nicht erfüllen und insolvent werden könnten. Im Falle der ECE
Generalübernehmer besteht insbesondere das Risiko, dass im
Generalübernehmervertrag übernommene Kostenübernahmeverpflichtungen, Freistellungsverpflichtungen und/oder sonstige
Leistungsverpflichtungen nicht eingehalten werden und daher eine
primäre Haftung der Objekt KG gegenüber Dritten z. B. zur Altlastenbeseitigung auflebt. Durch die vorstehend beschriebenen Risiken
kann eine Gefährdung der Beteiligung der Anleger eintreten. Es
besteht zudem das Risiko, dass Schadensersatzansprüche aus
Bonitäts- oder sonstigen Gründen gegen die Anspruchsgegner nicht
durchsetzbar sind. Dies kann das Anlageobjekt und die Vermögensanlage des Anlegers gefährden.
25. Liquidationsrisiko
Für den Fall, dass der Fonds KG bis zur Fertigstellung nicht genügend
Anleger beigetreten sein sollten, um die beabsichtigte Investition zu
finanzieren, und fehlende Eigenmittel für die Finanzierung der Beteiligung an der Objekt KG und damit indirekt auch an der Immobilie auch
nicht durch eine Fremdfinanzierung oder aus der Platzierungsgarantie
(durch Beteiligung der Platzierungsgarantin an der Fonds KG) realisiert werden können, besteht das Risiko, dass die Fonds KG rückabgewickelt werden muss. Gleiches gilt für die Objekt KG. Dieses
Risiko besteht, weil es möglich ist, dass die Platzierungsgarantin im
Garantiefall ihren Verpflichtungen nicht nachkommt.
Eine Rückabwicklung ist nach dem Gesellschaftsvertrag nur in Form
einer Liquidation der Fonds KG möglich. In diesem Fall hat der Anleger keinen Anspruch auf Rückzahlung des von ihm eingesetzten
Kapitals.
Bei einer Liquidation sind zunächst die Verbindlichkeiten gegenüber
Dritten und andere Ansprüche zu bedienen. Erst danach wird ein verbleibender Erlös an die Anleger entsprechend dem Verhältnis ihrer
Pflichteinlagen ausgekehrt. Es können Notargebühren, Gerichtskosten, Vorfälligkeitsentschädigungen für eine vom Anleger ggf. aufgenommene Anteilsfinanzierung und Kosten für Makler anfallen, die
zu einem geringeren Liquidationserlös führen würden. Daher ist es
möglich, dass der Anleger in diesem Fall seine geleisteten
Einzahlungen ganz oder teilweise nicht zurückerhält. Dieses Risiko
vergrößert sich, falls etwaige Rückforderungsansprüche gegen die
jeweiligen Vergütungsempfänger, z. B. wegen deren Insolvenz, nicht
durchgesetzt werden können. Entsprechendes gilt für die
Rückabwicklung oder Liquidation der Objekt KG.
26. Risiko von Interessenkonflikten
Die Komplementärinnen und die Geschäftsführenden Kommanditistinnen der Objekt und Fonds KG, die Treuhandkommanditistin sowie
die Objekt KG unterliegen gegenüber der Fonds KG keinem Wettbewerbsverbot. Die Komplementärinnen und die Geschäftsführenden
Kommanditistinnen der Objekt und Fonds KG, die Treuhandkommanditistin sowie deren Organe und Gesellschafter sowie die mit diesen
Gesellschaften verbundenen Unternehmen können nicht ausschließen, neben den mittelbar von der Fonds KG gehaltenen Objekten
zukünftig allein oder gemeinsam mit anderen Partnern Kapitalanlagen anderer Beteiligungsprojekte mit ähnlichen Investitionskriterien oder Immobilienobjekten zu verwalten. In diesen Fällen
können Interessenkonflikte entstehen.
So bestehen zum Beispiel zugunsten der Fonds KG keine besonderen
Absprachen über die Zuteilung von Verwertungsmöglichkeiten für die
Objekte. Deshalb ist es insbesondere in der Deinvestitionsphase
denkbar, dass Geschäftsführende Kommanditistinnen der Fonds oder
Objekt KG in Interessenkonflikte geraten, wenn die Nachfrage nach
Immobilien geringer ist als das Angebot an zu verkaufenden Immobilien ihrer Beteiligungsprojekte. Hamburg Trust ist alleinige Gesellschafterin sowohl der Komplementärin als auch der Geschäftsführen-
21
Risiken
den Kommanditistin der Fonds KG und einer Geschäftsführenden
Kommanditistin der Objekt KG sowie der Treuhandkommanditistin
und zugleich Anbieterin der Vermögensanlage.
Die Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH, die das Asset
Management übernommen hat, ist ebenfalls Tochtergesellschaft von
Hamburg Trust. Auch personell sind die vorstehenden Unternehmen
untereinander verflochten. Es ist möglich, dass es aufgrund dieser
gesellschaftsrechtlichen Struktur sowie der personellen und
wirtschaftlichen Verflechtungen zu Interessenkonflikten kommen
kann. Sollte eine der genannten Gesellschaften im Fall eines
Interessenkonflikts eine der Fonds KG oder der Objekt KG wirtschaftlich nachteilige Maßnahme vornehmen, kann dies zu wirtschaftlichen
Nachteilen für das Anlageobjekt führen und die Vermögensanlage
gefährden.
27. Altlasten und Schadstoffbelastungen
Nach dem Erwerb einer Immobilie kann sich herausstellen, dass sich
auf dem betroffenen Grundstück oder innerhalb der erworbenen
Immobilie (weitere) Altlasten, Baumängel oder Schadstoffe befinden.
In diesem Fall kann die Objekt KG aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, behördlicher Verfügungen oder aufgrund vertraglicher
Verpflichtung zur Beseitigung von Altlasten oder Schadstoffen herangezogen werden. Die ECE Generalübernehmer haftet gegenüber der
Objekt KG nur für durch Altlasten und Schadstoffe entstehende
Kosten bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens. Sonstige durch die
Objekt KG zu tragende Kosten der Beseitigung oder die bis zur erfolgreichen Beseitigung entgangenen Mieteinnahmen vermindern in diesem Fall das Ergebnis der betroffenen Immobilie oder deren Wert,
was die Vermögensanlage gefährden kann.
28. Risiko des Erwerbs der Anteile an der Objektgesellschaft
Der Anleger beteiligt sich an der Fonds KG, die durch einen Kaufvertrag eine Minderheitsbeteiligung an der Objekt KG erworben hat.
Es besteht das Risiko, dass Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag
durch die Verkäuferin verletzt werden und daher Schadensersatzund/oder Freistellungsansprüche gerichtlich geltend gemacht werden müssen.
In diesem Zusammenhang besteht das Risiko des Obsiegens der
Verkäuferin sowie dass aus Bonitätsgründen Ansprüche im Falle des
eigenen Obsiegens gegen die Anspruchsgegner nicht durchsetzbar
sind.
In den vorgenannten Fällen wäre die Ertragssituation der Fonds KG
beeinträchtigt und prognostizierte Erträge könnten nicht erreicht
werden.
22
Anlegergefährdende Risiken
Nachfolgende Risiken werden als anlegergefährdende Risiken eingestuft, d. h., ihr Eintritt kann bei dem Anleger Vermögensverluste entstehen lassen, die auch über sein eingesetztes Kapital hinausgehen
und demnach auch das übrige Vermögen des Anlegers gefährden
können.
29. Haftungsrisiko, Nachschüsse, Verwässerung
Die Haftung der Anleger als Kommanditisten gegenüber den
Gläubigern der Fonds KG ist auf den Betrag ihrer jeweils in das
Handelsregister eingetragenen Haftsumme (EUR 1 pro EUR 10 an
Pflichteinlage) begrenzt. Werden die Einlagen durch Rückzahlungen
(insbesondere Auszahlungen) unter die Haftsumme von 10 % der
Pflichteinlage gemindert oder werden Entnahmen getätigt, während
die Einlage durch Verluste unter den Betrag der Haftsumme gemindert ist, so lebt die Haftung bis zur Höhe der Haftsumme wieder auf.
Auch nach dem Ausscheiden haften Kommanditisten bis zu fünf
Jahre in Höhe der Haftsumme für die bis zum Zeitpunkt des
Ausscheidens begründeten Verbindlichkeiten gegenüber der Fonds
KG. Darüber hinaus kann auch eine Haftung gemäß §§ 30 f. GmbHG
bis zur Höhe aller erhaltenen Auszahlungen ohne Begrenzung auf die
Haftsumme entstehen, wenn durch die Auszahlung der Fonds KG –
und unter Berücksichtigung der Komplementärhaftung der persönlich
haftenden Gesellschafterin – das Vermögen der persönlich haftenden
Gesellschafterin unter den Nennbetrag des Stammkapitals sinkt oder
eine bei dieser schon bestehende Unterbilanz verstärkt. Die
Gesellschafter können per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass der
Fonds KG aufgrund eines Investitionsbedarfs durch die Anleger weiteres Eigenkapital zur Verfügung zu stellen ist; dies bedeutet für die
Anleger das Risiko, dass sich ihre Beteiligung im Rahmen einer
Kapitalerhöhung vermindert (Verwässerung). Die für die direkt beigetretenen Kommanditisten geltenden Regelungen gelten mittelbar
auch für die Treugeber, denn sie haben die Treuhandkommanditistin
gem. § 6 des Treuhandvertrages von ihrer Leistungspflicht freigestellt. Außerdem trifft den Anleger im Falle einer Verletzung von
Pflichten aus dem Gesellschaftsvertrag, insbesondere bei nicht rechtzeitiger Einzahlung seiner Einlagen, eine persönliche Haftung. Dies
kann nicht nur die Vermögensanlage, sondern auch das sonstige
Vermögen des Anlegers gefährden.
30. Risiken einer Anteilsfremdfinanzierung
Bei der hier angebotenen Beteiligung handelt es sich um eine langfristige Beteiligung mit Risiken. Aus diesem Grund ist eine Fremdfinanzierung der Beteiligung durch Anleger nicht zu empfehlen, da
die genaue Höhe und der zeitliche Verlauf der Mittelrückflüsse, die
dem Anleger für Zins- und Tilgungsleistungen zur Verfügung stünden,
ungewiss sind. Eine Fremdfinanzierung ist auch insbesondere dann
nicht zu empfehlen, wenn ein Anleger die Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen zur Finanzierung des Anteils bei einer
Reduzierung oder einem Ausbleiben von Auszahlungen finanziell
nicht tragen kann. Auch bei einem Totalverlust der Einlage bleibt der
Anleger verpflichtet, das zur Anteilsfinanzierung genutzte Darlehen
zurückzuzahlen. Im Zusammenhang mit dieser Vermögensanlage wird
vom Anbieter keine Fremdfinanzierung angeboten. Eine Anteilsfremdfinanzierung kann zum Verlust der Beteiligung und darüber
hinaus zu einer Gefährdung des übrigen Vermögens des Anlegers
führen.
31. Steuerpflichtiger Zufluss
Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Objekt KG sowie der
Fonds KG können dem Anleger bereits steuerpflichtige Einkünfte
zugerechnet werden, ohne dass Auszahlungen der Fonds KG in gleicher Höhe erfolgt sind. Steuerzahlungen muss der Anleger dann
unter Umständen aus seinem sonstigen Vermögen leisten. Gleiches
gilt, wenn sich ein anlagegefährdendes Risiko realisiert. Auch in
diesem Fall können den Anleger Steuerzahlungen aus der Fonds KG
treffen, obwohl sein angelegtes Kapital nicht mehr an ihn zurückgezahlt werden kann. Dies kann über die Vermögensanlage hinaus
eine Gefährdung des sonstigen Vermögens des Anlegers bewirken.
32. Risiko eines gewerblichen Grundstückshandels
Im vorliegenden Beteiligungsangebot ist nicht vorgesehen, dass die
Objekt KG das Objekt innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren
nach Anschaffung bzw. Fertigstellung veräußert. Für den Fall, dass
ein Anleger seine Beteiligung an der Fonds KG innerhalb einer Frist
von zehn Jahren veräußert oder ein Anleger im Zeitpunkt der Objektveräußerung durch die Objekt KG weniger als zehn Jahre an der
Fonds KG beteiligt gewesen ist, kann dies zu einem steuerpflichtigen
gewerblichen Grundstückshandel auf Ebene dieses Anlegers führen.
Die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels kann insbesondere nachteilige Auswirkungen auf die Besteuerung von Einkünften aus anderen Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilienfonds
des Anlegers haben, die bisher im Privatvermögen gehalten werden.
Dies kann das Vermögen des Anlegers gefährden.
Weitergehende wesentliche Risiken tatsächlicher, steuerlicher oder
rechtlicher Art sind nach Kenntnis der Anbieterin nicht vorhanden.
23
Experte mit Erfahrung
Unser Partner ECE entwickelt und managt seit mehr als 40 Jahren erfolgreich Shopping-Center.
24
Hamburg Trust:
Immobilienkompetenz aus einer Hand
Leistungskern: geschlossene Immobilienfonds für private und
institutionelle Anleger
Investitionskriterien: Umfeldstabilität und Wachstumsperspektiven
Die Anbieterin Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
(Hamburg Trust) ist Spezialistin für Immobilieninvestments und bietet
Immobilienkompetenz „aus einer Hand“: Neben der Konzeption und
dem Vertrieb geschlossener Immobilienfonds für private und institutionelle Investoren umfasst das Leistungsangebot der im Dezember
2006 gegründeten Hamburg Trust die Bereiche Fondsmanagement,
Investorenbetreuung sowie Asset Management.
Die gegenwärtige Situation auf den Immobilienmärkten zeigt, wie
wichtig eine sorgfältige Auswahl und Bewertung der Märkte bzw.
Immobilien ist. Grundsätzliche Investitionskriterien von Hamburg
Trust sind:
Politisch-rechtliche Stabilität: Die jeweilige Investitionsregion ist
dauerhaft von politisch und rechtlich stabilen Rahmenbedingungen
geprägt. Dies gilt beispielsweise für Europa und die USA.
Makroökonomische Wachstumskomponenten: Die Standorte,
an denen investiert wird, weisen eindeutige demografische und wirtschaftliche Wachstumsperspektiven auf.
Hohe Markteintrittsbarrieren für Dritte: Idealerweise sind die
Rahmenbedingungen für einen Markteintritt Dritter schwierig bzw.
nicht sinnvoll.
In der Strategie fokussiert
In einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld bietet Hamburg
Trust Anlegern zwei Arten von Beteiligungen an:
•
26
Geschlossene Immobilienfonds, die einfach, verständlich und
übersichtlich konstruiert sind, Produkte zum „Anfassen“. Beispiel:
Wohnimmobilien in den wirtschaftsstarken und demografisch
wachsenden westdeutschen Metropolen wie beispielsweise
Hamburg und München. Oder Shopping-Center in den wenigen
noch verfügbaren innerstädtisch integrierten Standortlagen der
deutschen Großstädte wie z. B. Dortmund.
•
Geschlossene Immobilienfonds für Anleger, die antizyklisch investieren und von günstigen Einstiegsmöglichkeiten profitieren
möchten, die beispielsweise durch sogenannte Notverkäufe,
hervorgerufen durch u. a. einen Mangel an (Anschluss-)Finanzierungen, entstehen. Beispiel: gewerbliche Immobilien in den
US-amerikanischen 24-Stunden-Städten New York, Washington
und San Francisco.
Entsprechend dieser Strategie bietet Hamburg Trust neben dem aktuellen Beteiligungsangebot shopping edition 2 noch die Fonds Finest
Selection und Finest Selection 2 zur Zeichnung an. Darüber hinaus
soll noch im dritten Quartal der Fonds domicilium 5, der in eine Neubauwohnanlage in Hamburg-Winterhude investiert, in die Platzierung
gehen.
Die domicilium-Reihe
Neubau-Wohnanlage mit 155 Wohneinheiten, verteilt auf fünf einzelne Gebäude, und 138 Tiefgaragenstellplätzen.
Die Finest Selection-Reihe
Die Fonds Finest Selection sowie Finest Selection 2 bieten Anlegern
die Gelegenheit, an attraktiven Investitionsmöglichkeiten am USImmobilienmarkt gemeinsam mit anderen internationalen Investoren
zu partizipieren. Finest Selection unterscheidet sich von Finest Selection 2 insbesondere durch ein etwas höheres Rendite/Risikoprofil:
Rendite/Risikoprofil
hoch
opportunistisch
Value-added
Rendite
Der im Jahr 2007 aufgelegte Fonds domicilium, der in zwei NeubauWohnanlagen mit insgesamt 385 Wohnungen in München-Riem
investiert, ist vollvermietet. Domicilium ist in 2007 platziert worden
und verläuft prognosegemäß (Stand: 31. Dezember 2008).
Aufgrund der hohen Nachfrage war das Eigenkapital des Fonds domicilium 3 bereits kurz nach Auflegung im April 2009 voll platziert.
Domicilium 3 setzt auf die zunehmende Verknappung des Wohnungsangebots und damit steigende Mieten in Hamburg. Mit nur 1 % verfügt Hamburg über die niedrigste Leerstandsquote aller Bundesländer.
Anleger, die sich an domicilium 3 beteiligt haben, investieren in eine
Core plus =
Finest Selection
Core =
Finest Selection 2
niedrig
Risiko
hoch
27
Partner des Fonds ist die US-Gesellschaft Paramount Group Inc., New
York, die seit 1968 die Immobilieninvestments der Familie Otto (u. a.
Otto Versand) in den USA betreut.
Der Fonds Finest Selection befindet sich noch in der Platzierungsphase und hat anteilig im Juli 2008 das Bürogebäude 1301
6th Avenue, New York, erworben. Das 45-stöckige Bürogebäude liegt
direkt an der Corporate Row genannten 6th Avenue zwischen 52nd und
53rd Street. Bei dem Gebäude handelt es sich um eine attraktive
Einstiegschance aus der Liquidation eines sieben Immobilien umfassenden Pakets aus dem sogenannten Macklow Portefeuille. Die
Paramount Group erwarb das Objekt direkt von der Deutschen Bank
für rund USD 1,48 Mrd. Weitere Investitionen des Fonds sind geplant.
Sonstige Fonds
Ebenfalls entsprechend der o.g. Strategie ist der Vertrieb des Fonds
shopping edition im Dezember 2008 zurückgestellt worden. Grund
hierfür ist die starke Nachfragezurückhaltung infolge der Finanzmarktkrise. Die Immobilie des Fonds, ein Shopping-Center in
Melbourne, ist mit 99,5 % 3,5 Prozentpunkte höher als prospektiert
vermietet. Eine Wiederauflage des Fonds ist zurzeit nicht geplant.
Anleger, die zum Zeitpunkt der Zurückstellung bereits ihre Einlage
inklusive Agio eingezahlt hatten, haben diese Einzahlung inklusive
einer marktüblichen Verzinsung zurückerhalten.
Im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld sind die Immobilienwerte
des Fonds domicilium 2 stärkeren Schwankungen ausgesetzt. Eine
Prognose hinsichtlich der weiteren Marktentwicklung war nur
schwer möglich. Deshalb hat Hamburg Trust den Vertrieb im
Dezember 2008 nicht mehr fortgeführt und den Anlegern des Fonds
noch im selben Monat ein Rückkaufangebot unterbreitet. Auf diese
Weise sollten die vorhandenen Werte gesichert und den Anlegern
eine kurzfristige Rendite ermöglicht werden. Das Angebot sah eine
Rückzahlung der vollständigen Einlage, des Agios in Höhe von 5 %
sowie eine anteilige Verzinsung von 7 % vor. Es wurde von den Anlegern einstimmig angenommen.
Im Januar 2009 wurde die Rückzahlung der Einlage zuzüglich des
Agios sowie der anteiligen Verzinsung an die Anleger abgeschlossen.
Je nach Einzahlungszeitpunkt erzielten die Anleger aufgrund der
Entwicklung des US-Dollarkurses über die prospektierte Auszahlung
hinaus Währungsgewinne.
Weitere Informationen zu den Fonds können Sie der jeweils aktuellen, geprüften Leistungsbilanz (zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung Leistungsbilanz 2007; die Leistungsbilanz 2008 wird ab
30. September 2009 verfügbar sein) entnehmen, die Sie unter
www.hamburgtrust.de finden. Gern senden wir Ihnen auch ein
Exemplar zu.
In der Aufstellung auf festem und bewährtem Fundament
Das Team von Hamburg Trust – hierzu gehören auch Tochterunternehmen für die Bereiche Fonds- und Asset Management – hat seit
vielen Jahren im institutionellen Sektor geschlossene Fonds mit
Immobilien im In- und Ausland konzipiert und gemanagt.
Die drei Geschäftsführer von Hamburg Trust, Dr. Joachim Seeler,
Michael Arndt und Harald Pohl, sind jeweils seit mehr als zehn
Jahren in verschiedenen Führungspositionen bei Emissionshäusern
sowie Immobilien finanzierenden Banken tätig. Gemeinsam verfügen
sie über umfangreiche Erfahrung in den Bereichen Entwicklung,
Konzeption, Finanzierung und Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds sowie komplexer Immobilienfinanzierungen.
Dr. Joachim Seeler hat in leitender Position sowohl die internationale
Projektentwicklung eines Baukonzerns, die internationale Immobilienfinanzierung einer Bank als auch das Geschäft für geschlossene Immobilienfonds eines Emissionshauses aufgebaut. Seit mehr als
13 Jahren hat Michael Arndt bei verschiedenen Emissionshäusern
den Vertrieb geschlossener Beteiligungsprodukte als Vertriebsleiter
oder Geschäftsführer Vertrieb verantwortet und ein Eigenkapitalvolumen von mehr als EUR 1 Mrd. platziert. Harald Pohl hat insgesamt 14 Jahre bei verschiedenen Hypothekenbanken großvolumige,
komplexe Immobilienfinanzierungen verantwortet, sowohl im nationalen als auch internationalen Geschäft.
Die Anlegerbetreuung und das Management der geschlossenen
Immobilienfonds für private Anleger übernimmt die Hamburg Trust
Beteiligungsmanagement HTB GmbH (Hamburg Trust Beteiligungsmanagement). Das Asset Management für die Fondsimmobilien leistet die Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH (Hamburg
Trust Asset Management), die ihr Leistungsspektrum ebenfalls Drittkunden anbietet.
Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH
hamburgtrust
Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH
28
ECE – ein starker Partner
Die Hamburger ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und
managt seit 1965 große Gewerbeimmobilien in den Sparten
Shopping, Office, Traffic und Industries. Mit 112 Einkaufszentren im
Management und Aktivitäten in 15 Ländern ist das Unternehmen
europäische Marktführerin im Shopping-Center-Bereich. In allen ECECentern zusammen erwirtschaften rund 11.700 Einzelhandelsmieter
auf einer Verkaufsfläche von insgesamt über 3,4 Mio. m2 einen
Jahresumsatz von EUR 13,1 Mrd. Zu den von der ECE betriebenen
Einkaufsgalerien zählen u. a. die Potsdamer Platz Arkaden in Berlin,
die Promenaden im Hauptbahnhof Leipzig, der Limbecker Platz in
Essen, das Alstertal-Einkaufszentrum in Hamburg, die SchlossArkaden in Braunschweig, die Galeria Baltycka in Danzig und die
Arkády Pankrác in Prag. 22 weitere Einkaufscenter sind europaweit in
Bau oder Planung, darunter u. a. das Neue Thier-Areal in Dortmund,
die Rathaus-Galerie in Leverkusen, die Rhein-Galerie in
Ludwigshafen, die Schlosshöfe in Oldenburg, die OZAS Gallery in
Vilnius, das Stücki-Einkaufszentrum in Basel und das Serdika Center
in Sofia.
Quartier in Essen sowie die BahnhofCity Wien West und die BahnhofCity Wien Hauptbahnhof.
In allen Sparten zusammen hat die ECE seit ihrer Gründung ein
Projektvolumen von über EUR 12 Mrd. bewegt. Das aktuelle Bau- und
Projektvolumen beläuft sich auf ca. EUR 5 Mrd.
Außer Einkaufszentren realisiert die ECE in ihren Sparten Office,
Traffic und Industries Konzernzentralen, Bürohochhäuser, Verkehrsimmobilien, Logistikzentren und andere hochspezielle Gebäudetypen.
Aktuelle Großprojekte sind beispielsweise das neue ThyssenKrupp
29
Chancen
Beste Ausgangslage
1
Einmalig starke Partner an einmaligem Standort bieten die einmalige Chance für Ihre Investition.
30
Chancen
Ihre Chancen auf einen Blick
Attraktives Objekt
Hohe Mieterdiversifikation
Der Fonds investiert mittelbar in das rund 50.000 m2 große ShoppingCenter Thier-Areal direkt an der Dortmunder Fußgängerzone. Die
Vielfalt von insgesamt rund 150 Mietern und deren breit gefächerte
Waren- und Dienstleistungsangebote sprechen dafür, dass das
Center zu einem wichtigen Anziehungspunkt in der Region wird. Die
Vielzahl von Mietern sorgt für eine höhere Vermietungssicherheit.
Als Mieter für das künftige Shopping-Center konnten bereits über
zwei Jahre vor Fertigstellung mehrere renommierte Filialisten
gewonnen werden.
Der Branchenmix, eine ausgewogene Mischung aus unterschiedlichen Einzelhändlern und Dienstleistern, ergänzt um Unterhaltungsangebote sowie zahlreiche Restaurants und Cafés, ist an den Standort, das Konzept und die Konkurrenzsituation angepasst. Der Schwerpunkt liegt auf modischen Textilsortimenten.
Langfristige Mietverträge mit Inflationsschutz und
Mietwachstumspotenzial
Der Mustermietvertrag, der überwiegend zur Anwendung kommt,
sieht eine Laufzeit von zehn Jahren vor und beinhaltet alle zwei
32
Jahre eine 100 %ige Anpassung an den deutschen Verbraucherpreisindex. Die Umlage sämtlicher Nebenkosten mit Ausnahme von
Instandhaltungen für Dach und Fach und Teile der Verwaltungskosten
ist ebenfalls elementarer Bestandteil des Mustermietvertrages.
Sämtliche Bestimmungen zur optimalen Verwaltung des ShoppingCenters sind in den Verträgen enthalten.
Sicherheit durch erfahrenen Generalübernehmer
Das Objekt wird vom Shopping-Center-Spezialisten ECE von der
Entwicklungs- und Bauphase an betreut und dann betrieben. Die Bauund Planungskosten werden durch einen Generalübernehmervertrag
mit der ECE Achte Generalübernehmer G.m.b.H. & Co. KG mit
Patronatserklärung der ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG
abgesichert. Bei einem realisierten Projektvolumen von EUR 12 Mrd.
konnte die ECE bisher perfekte Budget- und Termintreue beweisen.
Dies zeigt sich in der Unternehmensbilanz der ECE, in der bezüglich
der Budget- und Termineinhaltung bis zum heutigen Tag insbesondere
in Deutschland ausschließlich erfolgreiche Projekte zu Buche stehen.
Professionelles Centermanagement durch europäischen
Marktführer
Die ECE verfügt über mehr als 40 Jahre Erfahrung im EinkaufscenterBereich und ist heute mit 112 innerstädtischen Shopping-Centern
Marktführer in Europa. Mit der ECE-Gruppe besteht ein Vertrags-
verhältnis für die Objektbetreuung und Geschäftsbesorgung über
mindestens 15 Jahre. Insbesondere bei allen bisher in Deutschland
entwickelten Shopping-Centern der ECE sind die Einzelhandelsflächen zum Zeitpunkt der Eröffnung zu rund 100 % vermietet
gewesen. Damit sind die professionelle Betreuung des Objektes
sowie die Standortetablierung und -sicherung über die geplante
Fondslaufzeit gewährleistet. Die erstklassige Arbeit der ECE-Gruppe
lässt sich an den Centerumsätzen ablesen. Trotz schwacher
deutscher Einzelhandelskonjunktur konnten die durch die ECE
gemanagten Einkaufscenter überdurchschnittliche Umsätze erreichen. So verzeichneten die Einzelhändler in den ECE-Centern bundesweit beispielsweise von 2000 bis 2006 ein Umsatzwachstum von
durchschnittlich rund 1,9 % pro Jahr. Zum Vergleich: Der gesamte
deutsche Einzelhandel verzeichnete im gleichen Zeitraum einen
Umsatzrückgang von durchschnittlich 0,8 % pro Jahr. In Branchenkreisen spricht man daher seit Langem bereits von einer „ECESonderkonjunktur“. Und die kontinuierliche Verbesserung und
Steigerung der Umsätze ist auch weiterhin ein erklärtes Ziel der ECE.
Standortgutachten von GfK belegt: „Insgesamt gesehen stellt das
geplante Shopping-Center auf dem Thier-Areal eine der wenigen
noch erhältlichen innerstädtisch integrierten Standortlagen in deutschen Großstädten dar. Zudem gibt es in Deutschland eine nur überschaubare Zahl an Objekten, die eine ähnliche Standortqualität,
Dimensionierung und Nachfrageplattform mitbringen.“
Konservative Kalkulation
Ergebnissteigerung durch Umsatzmieten
In den Shopmietverträgen wird neben der Mindestmiete eine Umsatzmiete vereinbart, sodass sich für die Anleger die Chance ergibt,
von einer positiven Umsatzentwicklung der Mieter zu profitieren.
Umfassende Rücklagen
Als zusätzliches Sicherheitsmerkmal wird für den Fonds von Anfang
an neben der Liquiditätsreserve von EUR 1,1 Mio. eine weitere hohe
Investitionsreserve von EUR 5 Mio. eingeplant.
Energieeffiziente Bauweise
Die Shopping-Center der ECE stehen technisch in puncto Energieeffizienz laufend auf dem Prüfstand und werden dem innovativen
Fortschritt angepasst. Im Fokus stehen Photovoltaikanlagen, die Nutzung von Geothermie, moderne Wärmerückgewinnungsverfahren,
energieeffiziente tageslichtabhängige Steuerung der Centerbeleuchtung, frequenzabhängige Steuerung der Rolltreppen sowie intelligente Steuerungssysteme für eine natürliche Be- und Entlüftung.
Hohe Ertragssicherheit und angemessener Anschaffungspreis
Das endgültige Investitionsvolumen wird auf der Grundlage eines
vereinbarten Multiplikators von 15,08 bezogen auf die tatsächlich erzielte Jahresnettomiete des ersten vollen Betriebsjahres berechnet.
Bei geringeren Mieten reduziert sich somit der Anschaffungspreis.
Geringe Steuerbelastung
Das effektive Einzugsgebiet des Shopping-Centers Neues Thier-Areal
umfasst etwa 2,4 Millionen Einwohner. Es reicht westlich bis zur
Stadtgrenze von Bochum und nördlich bis an die Grenze des Münsterlandes. Aufgrund des ländlich geprägten Gebietes im Osten und Südosten von Dortmund strahlt das Einkaufscenter als Anziehungspunkt
in dieser Richtung bis ins Sauerland aus.
Für den Gesamterfolg einer Beteiligung an einem geschlossenen
Immobilienfonds sind nicht nur die erwirtschafteten Ergebnisse maßgeblich, sondern auch der verbleibende Ertrag, den der Anleger nach
Steuern erzielt. Bei einer Beteiligung am shopping edition 2-Fonds
werden u. a. durch den Vortrag von Finanzierungsaufwendungen aus
der Bauphase voraussichtlich bis ins Jahr 2017 einkommensteuerfreie Ergebnisse erzielt. Dadurch kann die steuerliche Belastung des
Anlegers hinsichtlich der erzielten Ergebnisse aus dieser Investition
spürbar gesenkt werden. Zudem ist der shopping edition 2 als
geschlossener Immobilienfonds mit den Einnahmen aus Vermietung
und Verpachtung nicht von der Abgeltungsteuer betroffen.
Attraktiver Standort
Zinssicherheit für zehn Jahre
Dortmund ist die zweitgrößte Stadt des Ballungsraumes Ruhrgebiet
sowie das Wirtschafts- und Handelszentrum Westfalens mit einer
hohen Bevölkerungsdichte von rund 2.084 Einwohnern/km2. Sie ist
der bedeutendste Verkehrsknotenpunkt Westfalens, welcher mit
sechs Autobahnen und fünf Bundesstraßen an das deutsche
Fernstraßennetz angebunden ist. Die Stadt Dortmund ist einer der
stärksten Einzelhandelsstandorte in der Rhein-Ruhr-Region. Ihrer
Funktion als landesplanerisch eingestuftes Oberzentrum wird die
Stadt insbesondere aufgrund der Stärke der City gerecht.
Das gegenwärtige Zinsniveau in Europa ist im historischen Vergleich
sehr niedrig. Für den shopping edition 2-Fonds konnte bei der
Finanzierung eine Festschreibung der derzeitigen günstigen Zinsen
für eine Dauer von zehn Jahren vereinbart werden. Die Zeichner des
Fonds profitieren daher innerhalb dieses gesamten Zeitraumes vom
aktuellen, niedrigen Zinsniveau, selbst dann, wenn die Zinsen zwischenzeitlich wieder steigen sollten.
Hervorragender Investitionsstandort
Großes Einzugsgebiet
Innenstadtlage
Der Projektstandort befindet sich in der westlichen Dortmunder
Innenstadt mit direkter Anbindung an die Hauptfußgängerzone
Westenhellweg. Der Westenhellweg zählt zu den Top Ten der frequenzstärksten Fußgängerzonen Deutschlands. Der direkte Anschluss an die Fußgängerzone und die hervorragenden Annoncierungsmöglichkeiten bis hin zur hoch frequentierten Ringstraße
Hoher Wall bieten sehr gute Entwicklungsvoraussetzungen. Das
Reine Euro-Finanzierung
Die Immobilie wird zu 100 % in Euro finanziert. Durch den Verzicht
auf Fremdwährungsdarlehen entfallen Wechselkursverluste für den
Anleger.
Hohe Eigenkapitalquote
Die Sicherheit eines Investments steigt unter sonst gleichen
Bedingungen mit Höhe der Eigenkapitalquote. Die Eigenkapitalquote
bei diesem Fonds beträgt konsolidiert rund 49 %.
33
Zweitmarkt
Alternative Zweitmarkt
+
Pluspunkt: Es ist geplant, alle Fonds von Hamburg Trust an der Fondsbörse Deutschland listen zu lassen.
34
Zweitmarkt
Fondsbörse – neue Möglichkeiten
für Ihr Investment
Früher konnte, wer den Zeichnungsschein unterschrieben hatte, sein
Engagement in der Regel nicht vor Ablauf der Fondslaufzeit und
Auflösung der Fondsgesellschaft wieder beenden – und war oftmals
20 Jahre oder länger an die Investition gebunden. Das ist mittlerweile ganz anders: Mit der Etablierung und dem fortschreitenden
Wachstum des Zweitmarktes haben Anleger es heute deutlich leichter, sich vorzeitig von ihrer Beteiligung zu trennen.
Längst spielen bei einem Verkauf nicht mehr ausschließlich Notsituationen eine Rolle, in denen der Anleger dringend Liquidität
braucht, zum Beispiel bei einer Scheidung oder Arbeitslosigkeit. Den
vergleichsweise unkomplizierten Verkauf über eine unabhängige
Börse wie die Fondsbörse Deutschland können sich auch Anleger
zunutze machen, die nur ihr Depot umstrukturieren wollen oder mit
der Performance ihres Fonds so zufrieden sind, dass sie verkaufen,
um bereits nach einigen Jahren eine überzeugende Gewinnmitnahme
zu erzielen. Es ist geplant, alle Fonds von Hamburg Trust an der
Fondsbörse Deutschland listen zu lassen. Des Weiteren können verkaufswillige Anleger Anteile auch an Zweitmarktfonds verkaufen
(siehe „Risiken“, Seite 20 f., Ziff. 22).
36
37
Standortvorteil
Die Zahl der Erwerbstätigen steigt in Dortmund deutlich schneller als im Rest der Republik: +9,1 %
zwischen 1999 und 2007 im Vergleich zu +3,5 % bundesweit.
38
Dortmund: Ruhr-Metropole…
Dortmund ist mit rund 584.400 Einwohnern auf einer Fläche von
280,4 km² die zweitgrößte Stadt in Nordrhein-Westfalen und eine der
zehn größten Städte Deutschlands. Die Ruhr-Metropole am nordöstlichen Rand des Ruhrgebietes ist zudem einer der großen Verkehrsknotenpunkte der Bundesrepublik: Mit sechs Autobahnen, einem
weitreichend ausgebauten Bundesstraßennetz und dem ICE-Fernbahnhof mit rund 45,6 Millionen Fahrgästen jährlich ist die Stadt
infrastrukturell hervorragend an das angrenzende Umland und den
gesamten Ballungsraum Rhein-Ruhr angebunden. Die Visitenkarte
Dortmunds ist die Innenstadt – über 600 Geschäfte, Restaurants und
Cafés finden sich innerhalb des mittelalterlichen Stadtwalls.
…auf dem Weg in die Zukunft
In den 50er-Jahren galt Dortmund als deutsche Hauptstadt für
Stahl, und auch Kohle gehörte zu den tragenden Säulen der
Wirtschaft. Und bis 1960 galt die Stadt sogar als Europas Bierstadt
Nr. 1. Rund 127.000 Menschen waren in Dortmund 1960 in der Industrie beschäftigt. Der in den 1960er-Jahren einsetzende Strukturwandel traf die Stadt entsprechend besonders hart: Durch den zuneh-
40
menden Wettbewerb der billigeren Importkohle, die Umstellung auf
Mineralöl als Energielieferant und durch Fusionen und Absatzeinbrüche auf dem Brauereimarkt ging die Zahl der Industriebeschäftigten bis 1994 auf nur noch 37.000 zurück. Die letzte Zeche, Minister
Stein, wurde schon 1987 geschlossen.
Dortmund hat sich dem notwendigen Strukturwandel von der
Industrie- zur Dienstleistungsmetropole jedoch konsequent gestellt.
In den 1990ern wurde mit Unterstützung der ThyssenKrupp AG und
der Unternehmensberatung McKinsey ein strategisches Stadtentwicklungskonzept beschlossen, um neue Industrien anzusiedeln und
neue, qualifizierte Arbeitsplätze zu schaffen.
Mit Erfolg: Heute gehört Dortmund zu den dynamischsten Metropolen der Neuen Wirtschaft in Deutschland, ist ein wachsender
Informations- und Hochtechnologiestandort und hat sich national
und international als Wissenschaftszentrum einen Namen gemacht.
Allein aus diesen Zukunftsbranchen haben sich hier bereits rund 720
nationale und internationale Unternehmen mit fast 12.000
Beschäftigten angesiedelt. Ebenfalls sehr erfolgreich ist die Stadt
dank ihrer guten infrastrukturellen Anbindung in den Bereichen
Logistik mit über 20.000 Mitarbeitern und Hightech mit über 220 Unternehmen. Dortmund unterstützt dieses Wachstum mit der Bereitstellung attraktiver Standorte wie dem TechnologieParkDortmund
oder neu geschaffenen Büroflächen wie zum Beispiel dem revitalisierten ehemaligen Hochofengelände PHOENIX. Insgesamt sind
heute über 84 % der Beschäftigten im Dienstleistungssektor tätig,
das traditionelle produzierende Gewerbe beschäftigt heute nur noch
rund 15,5 % der Bevölkerung.
Den Schwerpunkt Informationstechnologie (IT) unterstützt die Stadt
auch im Bereich Bildung: eine Universität, eine Fachhochschule, ein
Center für IT-Fachkräfte, eine private Hochschule für internationales
Management und eine Fachhochschule für öffentliche Verwaltung
bilden insgesamt rund 30.900 Studierende aus. Die engen Kooperationen zwischen den Hochschulen, modernen Forschungseinrichtungen und technologieorientierten Unternehmen sorgen darüber
hinaus für einen schnellen Wissenstransfer, von dem Unternehmen
wie Studierende profitieren.
Auch in eher weiche Standortfaktoren wie die Verbesserung der
Lebensqualität für die Einwohner wird investiert, zum Beispiel durch
Begrünung und einen neuen See. Schon jetzt gilt Dortmund als eine
der grünsten Großstädte Europas, fast die Hälfte des Stadtgebietes
besteht aus Gärten und Parks, Wiesen, Feldern und Wäldern. Das
sehen auch die Bewohner selbst so: 81 % finden, ihre Stadt biete
ihnen viele Grünflächen, 69 % loben das kulturelle Angebot und 63 %
der Dortmunder halten ihre Stadt für familienfreundlich – damit liegt
Dortmund bei der Familienfreundlichkeit hinter Stuttgart mit 65 %
auf Platz 2 einer Umfrage der BAT Stiftung für Zukunftsfragen 2008.
Positive Beschäftigungsentwicklung…
Durch den Ausbau der neuen Wirtschaftszweige ist die Anzahl der
Erwerbstätigen zwischen 1999 und 2007 um 9,1 % auf insgesamt
293.000 gestiegen. Damit liegt Dortmund im Vergleich deutlich über
den Steigerungsraten des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen mit
+4,1 % und Deutschlands insgesamt mit +3,5 % im gleichen Zeitraum.
Parallel mit der positiven Entwicklung der Beschäftigung wuchs auch
die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Stadt. Das Dortmunder
Bruttoinlandsprodukt ist zwischen 2000 und 2007 von 14,7 auf
EUR 17,8 Mrd. gewachsen, ein Plus von rund 21%.
…sorgt für hohe Nachfrage im Einzelhandel
Der positive wirtschaftliche Trend spiegelt sich auch in der Bilanz der
Dortmunder Bürger. Die Produktivität, also das Bruttoinlandsprodukt
je Erwerbstätigem, stieg in Dortmund während der Jahre 2000 bis
2007 um knapp 15%. Die für den Einzelhandel relevante Kaufkraft in
Dortmund lag 2008 bei einem Indexwert von 100,2 und liegt damit
leicht über dem deutschen Durchschnitt von 100. Kaufkräftiger als
die Stadt selbst ist zudem das Dortmunder Umland, denn traditionell
ziehen einkommensstarke Schichten eher in die Vororte und pendeln
dann zum Einkaufen in die Stadt.
Aufgrund seines ausgesprochen guten Einzelhandelsangebots und
der sehr guten Verkehrsanbindung verfügt Dortmund schon jetzt über
eine herausragende Stellung als beliebtes Einkaufsziel für Käufer aus
41
GfK-Indikator Konsumklima
7/2009; Indikatorpunkte
20
15
10
5
0
–5
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009*
Quelle: „GfK-Indikator Konsumklima“ aus Pressemitteilung „Konsumklima – Aufwärtstrend setzt sich fort“ vom 27. Juli 2009
*Werte bis einschließlich Juli, keine Prognosewerte
54
235
Lünen
Bergkamen
2
Dortmund
42
Das Neue Thier-Areal
CastropRauxel
Unna
45
40
44
1
43
54
236
dem nördlichen, östlichen und südlichen Umland. Die Strahlkraft der
City als attraktive Einkaufsmeile spricht innerhalb eines Einzugsgebietes von maximal 45 Minuten Fahrzeit ein stattliches Potenzial
von insgesamt etwa 2,4 Millionen Einwohnern mit einem einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von EUR 12,3 Mrd. an. Entsprechend lockt die Citylage schon jetzt immer mehr nationale und internationale Einzelhändler, ihre Flächen in Dortmund zu vergrößern oder
sich mit neuen Konzepten anzusiedeln, zuletzt unter anderem Tom
Tailor mit einem 1.300 m2 großen Megastore, Basler Fashion und die
Parfümerie Douglas.
1
44
Gute Perspektiven für stabilen Einzelhandelsumsatz
Witten
Schwerte
45
Hagen
46
Iserlohn
Lage und Einzugsgebiet des Neuen Thier-Areals
Kerneinzugsgebiet (bis zu 5 Min. Anfahrtsweg), rd. 587.000 Einwohner
Naheinzugsgebiet (5 bis 15 Min. Anfahrtsweg), rd. 369.000 Einwohner
Ferneinzugsgebiet (15 bis 30 Min. Anfahrtsweg), rd. 1.412.000 Einwohner
Der Einzelhandel in der Region Westfalen ist optimistisch gestimmt.
Die Wirtschaftskrise hat sich bisher kaum auf das Geschäft ausgewirkt. Die Händler selbst bewerten ihre Umsatzentwicklung im
1. Quartal 2009 zu 52 % als gut, immerhin 79 % erwarten für das
restliche Jahr 2009 gleichbleibende oder sogar steigende Umsätze.
Der Anstieg mehrerer bundesweiter wirtschaftlicher Stimmungsindikatoren in den Monaten April bis Juli 2009 lässt erwarten, dass
die Konjunktur tatsächlich die Schwächephase überwunden hat. So
stieg der viel beachtete ifo-Geschäftsklimaindex im Juli 2009 überraschend deutlich von 85,9 auf 87,3 Zähler, damit bewerten die befragten 7.000 Unternehmen bereits im vierten Monat in Folge sowohl die
gegenwärtige Situation als auch die Geschäftsaussichten für das
nächste halbe Jahr positiver als noch im Vormonat.
Auch das GfK-Barometer für das Konsumklima stieg im Juli bereits
zum vierten Mal in Folge und erreichte 3,0 Punkte – der höchste
Stand seit Juni 2008. Die separat gemessene Anschaffungsneigung
stieg sogar zweistellig um 10,6 Punkte auf 25,1 und liegt damit
51 Punkte über dem Vorjahresniveau. Dies zeigt sich auch in realen
Umsatzzuwächsen: so wuchs der Absatz von Informations- und
42
Unterhaltungselektronik zwischen Januar und Mai 2009 um 5,5 %
und 3,3 %. Zwar schließen Experten nicht aus, dass die positive
Stimmung zum Jahresende 2009 durch einen Anstieg der Arbeitslosigkeit wieder nachlässt, dennoch erwarten Analysten, dass die
Wirtschaft im Sommer 2009 erstmals seit Anfang 2008 wieder
wächst, wenn auch nur um 0,4 %. Zu beachten ist hierbei, dass selbst
eine kurzfristige, zweite Delle in der konjunkturellen Entwicklung im
Jahr 2010 die Ertragssituation des geplanten Objektes Neues ThierAreal kaum treffen kann, da das Objekt erst zum Herbst 2011 die
Pforten öffnen wird.
Besonders gute Perspektiven für mittelgroße Städte
Als besonders aussichtsreich bewertet der Immobilienexperte
BulwienGesa aktuell den regionalen Immobilienmarkt der Region
Rhein-Ruhr. Zum einen liegen gerade mittelgroße Städte wie Dortmund und Essen bei den Renditen erkennbar über dem Niveau der
großen Metropolen wie beispielsweise München oder Hamburg. Zum
anderen unterliegt diese Region geringeren Wertschwankungen, was
sie zu einem stabilisierenden Faktor und wichtigen Baustein in einem
gut strukturierten Anlegerportfolio macht.
Shopping-Center in der City: Einkauf und Erlebnis
Nachfrage des Einzelhandels verstärkt nach A-Lagen
Entsprechend entwickelt sich auch die Nachfrage des Einzelhandels
nach neuen Ladenflächen trotz der eingetrübten Wirtschaftslage
weiter überaus dynamisch. Allein im ersten Halbjahr 2009 stiegen die
Vermietungsaktivitäten von Einzelhandelsflächen im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum um ganze 71 % auf 784 Transaktionen. Hauptziel
der nationalen und internationalen Einzelhändler waren dabei
Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern. Bei der Lage dominierte die Nachfrage nach A-Flächen mit 33 % der Vermietungen, gefolgt
von 1-B-Lagen mit 7 %. Zählt man die vermieteten Flächen in der
Kategorie Shopping-Center und weitere innenstädtische Lagen
zusammen, machen diese Umsätze zusammen bereits 77 % aller
Vermietungen aus.
Investieren in Immobilien: Einzelhandel besonders gesucht
Getragen von der robusten Nachfrage hat sich kaum eine Immobilienkategorie im Verlauf der Finanzkrise als ähnlich wertstabil gezeigt
wie Einzelhandelsimmobilien. Besonders gut geführte innerstädtische Einkaufszentren stehen in der Investorengunst weit oben. Mit
einem Anteil von 36 % führten Einzelhandelsimmobilien im ersten
Halbjahr 2009 den Immobilienumsatz an.
Als besonders erfolgreich haben sich in den vergangenen Jahren
Shopping-Center erwiesen. Gerade moderne Konzepte mit einer
guten Mischung aus Einkauf, Gastronomie und Erlebnis sprechen die
modernen Konsumenten besser an, die Shopping immer weniger als
reine funktionale Bedürfnisbefriedigung begreifen, sondern mehr als
Freizeit verstehen und eine emotionalere, serviceorientierte Ansprache
suchen. Und die Nachfrage ist noch lange nicht gestillt: Mit durchschnittlich 150 m2 Verkaufsfläche in Malls je 1.000 Einwohner liegt
Deutschland derzeit noch um rund 50 m2 unter dem europäischen
Mittel.
Bei den favorisierten Standorten für moderne Shopping-Center
dominiert klar die City. Lagen in der Zeit von 1964 bis 1990 lediglich
45,7 % aller Shopping-Center in Innenstadtlagen, so hat sich dieser
Anteil bis heute auf rund 65 % erhöht. Entwickler und Investoren setzen also auf die erfolgreichen, wenn auch seltenen Top-Lagen in den
Innenstädten und den Stadtteilen. Und laut dem German Council of
Shopping Center wird auch kein einziges der bis Ende 2012 geplanten und im Bau befindlichen Center mehr auf der sogenannten grünen
Wiese entstehen.
43
Immobilienstandort
Begehrter Standort
8
Die Dortmunder Shoppingmeile Westenhellweg gehört mit Spitzenmieten von 210 Euro/m² zu den acht
teuersten Einkaufsstraßen der Republik.
44
Immobilienstandort
Immobilienstandort
Westenhellweg: Zweitausend Jahre Handelstradition
Der als „Goldmeile“ bekannte Westenhellweg ist zusammen mit
seiner Verlängerung, dem Ostenhellweg, das Herz der Dortmunder
Innenstadt. Schon in spätrömischer Zeit eine wichtige Verkehrsachse
für Siedler und Händler, schlendern heute zu Stoßzeiten rund 9.000
Passanten pro Stunde entlang der 1,1 km langen, als Fußgängerzone
ausgebauten Shoppingmeile quer durch die City – Tendenz steigend.
Insgesamt stehen in der Dortmunder City derzeit rund 186.100 m2
Verkaufsfläche zur Verfügung, das entspricht rund 21,9 % der gesamten Verkaufsfläche der Stadt. Der Umsatz in der Innenstadt liegt
dagegen höher als der reine Anteil an Verkaufsfläche, mit rund
EUR 827,2 Mio. wurden 2007 etwa 26,5 % des Gesamtumsatzes im
Dortmunder Einzelhandel hier erzielt.
Das direkte Umfeld des Westenhellwegs ist durch Mischnutzung
geprägt. Neben Einzelhandelsgeschäften finden sich auch öffentliche
Einrichtungen wie zum Beispiel das Dortmunder Gesundheitsamt und
das Schauspielhaus sowie Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten Einkaufszentrum Neues Thier-Areal.
46
Unter den Top Ten der Shoppingmeilen Deutschlands
Die A-Lage entlang des Westenhellwegs ist bei Einzelhändlern stark
gefragt: So kletterten die Spitzenmieten für Dortmunder Innenstadtlagen allein in den letzten acht Jahren um rund 20 %. Damit liegen
die Mieten beispielsweise für Läden mit 80 bis 120 m² Fläche am
Westenhellweg doppelt so hoch wie in den vergleichbaren Lagen der
Nachbarstadt Essen. Mit einer aktuellen Miete von EUR 210/m2
gehört die Einkaufsmeile zudem zu den zehn teuersten Standorten
Deutschlands (siehe Grafik).
Spitzenmieten in 1a-Citylagen bei Neuvermietung
in EUR/m2 im Jahr 2008
München, Kaufingerstraße
300
Frankfurt/Main, Zeil
260
Stuttgart, Königstraße
230
Düsseldorf, Königsallee
225
Berlin, Tauentzienstraße
220
Hamburg, Spitalerstraße
215
Neue Flächen machen City noch attraktiver
Köln, Schildergasse
215
Dortmund hat als einzige Großstadt der Region bisher noch kein
Einkaufszentrum, im Gegensatz zu Düsseldorf mit drei ShoppingCentern, Köln mit zwei und Essen mit ebenfalls zwei (einem bestehenden Center sowie der ECE-Ansiedlung am Limbecker Platz, deren
Gesamteröffnung für Oktober 2009 geplant ist). Zudem liegt Dortmund mit einem innerstädtischen Verkaufsflächenanteil von nur 22 %
deutlich hinter Düsseldorf (34 %), Köln (28 %) und Essen (24,9 %).
Mit dem Neubau des Thier-Areals wird die Einzelhandels-Angebotsfläche in der City um 16,7 % wachsen und nach Einschätzung von
Experten die Attraktivität des innerstädtischen Einkaufens in
Dortmund weiter steigern.
Dortmund, Westenhellweg
210
Hannover, Georgstraße
180
Münster, Ludgeristraße
150
Einen negativen Wettbewerb mit den bereits bestehenden Geschäften der Dortmunder Innenstadt sehen Experten durch den Bau des
Neuen Thier-Areals nicht. Im Gegenteil. Es wird erwartet, dass das
Neue Thier-Areal eine Steigerung der täglichen Passantenfrequenz in
Quelle: Kemper’s
Zuflüsse aus dem Umland mit Ausbaupotenzial
Umsatzkennziffer: gibt den Einzelhandelsumsatz je Einwohner an
Münster
146,7
Düsseldorf
146,4
Essen
120,1
Dortmund
107,8
Quelle: Dr. Hesse & Partner
47
Immobilienstandort
die Dortmunder City bewirken, dadurch die Besucherzahl in der
Innenstadt um 8 % steigern und so die Attraktivität der gesamten
Dortmunder Innenstadt verbessern kann.
Im Vergleich zu anderen großen Städten der Region hat Dortmund auf
jeden Fall noch erhebliches Aufholpotenzial, wie die Umsatzkennziffer zeigt, die den Einzelhandelsumsatz je Einwohner angibt.
Dortmund zieht mit einer Kennziffer von 107,8 zwar schon jetzt Kaufkraft aus der Umgebung ab, liegt jedoch noch deutlich hinter der
Attraktivität von Essen mit 120,1 oder Münster mit 146,7.
Klares Bekenntnis der Stadt zum Neuen Thier-Areal
Überlegungen der Stadt, den Dortmunder Hauptbahnhof zu einer größeren Stadtgalerie mit Einkaufscenter-typischem Sortiment auszubauen, wurden aufgegeben. Anschließend begannen die Planungen
für ein innerstädtisches Shopping-Center, das Neue Thier-Areal. Ziel
der Stadt ist es, durch die Schaffung zweier Pole – Bahnhof und
Neues Thier-Areal – eine neue attraktive Verbindungsachse in der
Dortmunder City zu schaffen. Daher soll der Dortmunder Hauptbahnhof als „Tor zur Stadt“ umgebaut und nach einem neuen
Nutzungskonzept auf der bestehenden Fläche von rund 10.000 m2
attraktiver gestaltet werden. Das Angebotssortiment soll dabei aber
eher dem typischen Reisebedarf entsprechen, wobei Gutachter einen
klaren Schwerpunkt auf die Angebotselemente Nahrung, Genussmittel, Gesundheits- und Körperpflege sowie Bücher und Schreibwaren empfehlen.
48
Mit allen Sinnen: Stadtentwicklung plant weitere Aufwertung
der City
Schon in den letzten Jahren hat die Dortmunder City deutlich an
Attraktivität gewonnen. Die Stadt plant zudem noch weitere Verbesserungen durch die Ausweitung von Fußgängerzonen und die
Schaffung von städtischen Freiräumen für Events und Erholung. Dazu
werden zum Beispiel Teile der parallel zum Westenhellweg verlaufenden Kampstraße bis 2010 ebenfalls zur Promenade und
Fußgängerzone mit Sitzmöglichkeiten, zweireihig gepflanzten Alleebäumen, Bodenstrahlern und Spielmöglichkeiten für Kinder sowie
einem Lichtdach für Open-Air-Veranstaltungen ausgebaut. Hierfür
wird bereits seit Sommer 2008 die Straßenbahn zur Untergrundbahn
umgebaut.
Hbf.
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54
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54
Südwall
Ruhrallee
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Eisenmarkt
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Josephstr.
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Brauhausstr.
U
Fußgängerzone
Standort Neues Thier-Areal Dortmund
49
Objektbeschreibung
Auf die Mischung kommt es an
150
Mieter
Bunt gemischt: Vielfalt sorgt für Qualität – beim Einkaufen wie beim Mietermix.
50
Objektbeschreibung
Objektbeschreibung
Grundstück
Das rund 22.000 m2 große Grundstück, auf dem das Shopping-Center
entstehen wird, befindet sich in der westlichen Dortmunder
Innenstadt mit direkter Anbindung an die Hauptfußgängerzone
Westenhellweg – eine der zehn Einkaufsstraßen mit der deutschlandweit höchsten Passantenfrequenz.
52
kante Fassade des sogenannten Berlet-Hauses am Westenhellweg
ist das Areal bestmöglich in die innerstädtische Einzelhandelssituation integriert. Die Ladenstraße des Shopping-Centers ist über
mehrere Eingänge erreichbar:
•
Das Projektareal, bei dem es sich im Wesentlichen um den ehemaligen Produktionsstandort der Dortmunder Thier-Brauerei handelt, wird
südlich begrenzt durch die sechsspurige Ringstraße Hoher Wall,
westlich durch die Martinstraße, östlich durch die Hövelstraße/Silberstraße und nördlich durch den Westenhellweg.
•
Die Mikrolage des Standorts, mit seiner Begrenzung durch den viel
befahrenen Erschließungsring Hoher Wall und seiner exponierten
Lage am Westenhellweg, sichert dem „Neuen Thier-Areal“ zusammen mit einer erstklassigen Verkehrsanbindung die Aufmerksamkeit
von Passanten und Pkw-Fahrern und bietet hervorragende Flächen für
die Außenwerbung. Darüber hinaus ist der Standort in der Region
durch die ehemalige Thier-Brauerei bestens bekannt. Durch die mar-
•
•
•
Der Haupteingang befindet sich am Westenhellweg hinter der
historischen Fassade des Berlet-Hauses. Hier wird das
Erdgeschoss betreten.
In der Silberstraße kann beidseitig sowohl das Erdgeschoss als
auch das erste Obergeschoss über Treppen und Aufzüge betreten werden.
Der Eingang in der Verlängerung der Potgasse erschließt über
Treppen sowohl das Erdgeschoss als auch das erste Obergeschoss.
Über die Eingangshalle des ehemaligen Verwaltungsgebäudes
der Thier-Brauerei am Hohen Wall kann das erste Obergeschoss
betreten werden.
Weitere Zugänge befinden sich in der Hövelstraße/Silberstraße.
Die Parkebenen für Pkw-Fahrer sind über zwei unabhängige Ein- und
Ausfahrten zu erreichen. Im Osten ist eine Anbindung an die
Lageplan des Neuen Thier-Areals
1. Untergeschoss
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
Textil
Schuhe/Lederwaren
Lebensmittel
Gesundheit
Hartwaren
Dienstleistung
Gastronomie
Büro/Praxen
Lager
53
Objektbeschreibung
Hövelstraße vorgesehen, im Westen wird der Verkehr über eine
Anbindung in die Martinstraße geführt. Somit ist der laufende
Verkehr auch direkt an die Einfallstraße Hoher Wall angebunden.
Der Mikrostandort verfügt zusätzlich über eine exzellente Anbindung
an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV). So ist zum einen
die S-Bahn- und U-Bahn-Haltestelle Kampstraße mit den Linien U41,
U45, U47, U49, S403 und S404 nur wenige Schritte vom Haupteingang des Neuen Thier-Areals entfernt. Zum anderen sind in direkter Nachbarschaft des Projektgeländes zahlreiche Taxistände, welche
eine bequeme Erreichbarkeit sicherstellen.
Das direkte Umfeld ist durch eine sehr abwechslungsreiche
Bebauung gekennzeichnet. Am Westenhellweg befinden sich in
direkter Nachbarschaft hauptsächlich Büro- sowie Wohn- und
Geschäftshäuser aus den 50er- und 60er-Jahren mit Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss.
Gebäude
Nach dem Abbruch der sich zurzeit auf dem Projektgrundstück befindlichen Gebäude ist der Hochbaubeginn für den Herbst 2009 vorgesehen. Die Fertigstellung und Eröffnung des Centers ist für Herbst 2011
geplant. Das Shopping-Center verfügt über ein Untergeschoss und
sechs oberirdische Etagen. Die Bruttogeschossfläche des Gesamtbauwerks beläuft sich nach dem aktuellen Stand der Planung auf
etwa 111.000 m2. Der darin enthaltene Einzelhandel verteilt sich auf
3 1/2 Ebenen und wird voraussichtlich eine Fläche von rund 45.000 m2
aufweisen. Auf dieser Gesamtfläche werden etwa 150 Shops unterschiedlicher Größe für Gastronomie, Dienstleistungsunternehmen
und Einzelhandel entstehen. Der inhaltliche und flächenbezogene
Schwerpunkt liegt hierbei im Bereich Einzelhandel.
Die Ebenen des Shopping-Centers verteilen sich auf das Basement,
das Erdgeschoss, das 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss, welches
partiell für Einzelhandel, Büro/Praxen und Gastronomie genutzt wird,
sowie drei Parkebenen im 3., 4. und 5. Obergeschoss.
Ausgehend vom Haupteingang im Berlet-Haus (Westenhellweg) entwickelt sich eine dreigeschossige Ladenstraße, die sich nach circa
100 m in einen dreieckigen und überdachten Innenhof erweitert, der
eine Kantenlänge von rund 80 m aufweist. In diesem Innenraum steht
ein weiterer Baukörper (Haus-im-Haus-Prinzip), der auf ebenfalls drei
Ebenen Handelsnutzung aufweist. Die vierte Ebene, eine offene
Fläche unter dem Zentraldach, wird für Kulturnutzung und Gastronomie verwendet werden.
Im Basement, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss werden sich Großmietbereiche für Ankermieter, Shop- und Lagerflächen befinden. Das
2. Obergeschoss wird hauptsächlich durch Großmietbereiche gebildet, sogenannte Durchstecker, darüber hinaus ist ein größerer Bereich für Büro und Praxen sowie Lagerflächen vorgesehen. Ebenfalls
im 2. Obergeschoss wird ein Foodcourt entstehen.
54
Das ehemalige Verwaltungsgebäude der Thier-Brauerei an der
Straße Hoher Wall wird erhalten und integriert. Im Erdgeschoss des
ehemaligen Verwaltungsbaus, welches dem 1. Obergeschoss des
Shopping-Centers entspricht, soll die Halle des Gebäudes als Eingang zur Ladenstraße genutzt werden. Neben dem Erhalt des bereits
bestehenden Gastronomiebetriebes ist die Ansiedlung weiterer
Unternehmen dieser Art vorgesehen, die den Grünstreifen vor dem
Gebäude mittels Außenbestuhlung mitnutzen können. Die Büros in
den weiteren vier Obergeschossen des Verwaltungsbaus werden neu
zugeschnitten und die im Bestand vorhandenen zwei Wohnungen im
5. Obergeschoss werden erhalten.
Aufgrund des Grundstückzuschnittes verfügt das Neue Thier-Areal
über drei Anlieferungszonen, die alle innerhalb des Gebäudes liegen.
Darüber hinaus befinden sich die Anlieferungszonen aufgrund der
Topografie der Umgebung auf unterschiedlichen Ebenen. Im Erdgeschoss kann die Anlieferung in der Potgasse angefahren werden.
Im 1. Obergeschoss befindet sich eine weitere Anlieferungsmöglichkeit an der Martinstraße. Die Hauptanlieferung des Centers befindet sich ebenfalls im 1. Obergeschoss mit Zufahrt an der Hövelstraße.
Im Zeitraum von April bis Juni 2008 fand ein Fassadenwettbewerb
statt, der in enger Abstimmung mit der Stadt Dortmund durch die ECE
nach RAW 2004 (Regeln für die Auslobung von Wettbewerben) ausgelobt wurde. Am 26. Juli 2008 bedachte das hochkarätig besetzte
Preisgericht den Entwurf des Kölner Büros Kaspar Kraemer
Architekten BDA mit dem 1. Preis. Die vorgeschlagene Fassade soll
mit dem Neubau des Einkaufszentrums den städtebaulichen Kontext
neu ordnen und beruhigen. Hierzu wird die hohe architektonische
Qualität der vorhandenen Gebäude (Berlet-Haus, Verwaltungsbau)
aufgenommen.
Technische Details
Gründung
Tragende Stahlbetonbodenplatte mit angevouteten Einzel- und
Streifenfundamenten
Tragende Konstruktion
Stahlbetonkerne, Stahlbetonwandscheiben und Stahlbetondeckenscheiben
Außenwände/Fassade
Der Geländegeometrie folgende Natursteinsockel und Fassaden, teilweise Architektur-Sichtbetonfertigteile. Parkgeschosse werden mit
Streckmetallkonstruktion verkleidet.
Dächer
Aluminium-Dachkonstruktion auf unterspannter Primärkonstruktion
aus Stahl, teilweise Glasdach auf Stahlkonstruktion
Innenwände
Elektroinstallation
Stahlbeton-, Mauerwerks-, Porenbeton- und Gipskartonwände
Decken
Die Direkteinspeisung und allgemeine Stromzufuhr erfolgt über den
örtlichen Energieversorger. Unterverteilung über zentrale Zählerplätze mit Übergabekästen für die einzelnen Einheiten
Stahlbetondeckenscheiben und Gipskartondecke in Teilbereichen mit
flächigen Folienleuchten
Brandmeldeanlage
Türen
Fluchtwegtüren aus Metall bzw. aus Metall/Glas als Brandschutztüren gemäß Brandschutzkonzept
Wände/Stützen
Im Sockelbereich Naturstein- oder Betonwerkstein- oder Edelstahlbelag, im Übrigen Putz mit Anstrich oder Spachteltechnik
Fenster/Schaufenster
Pfosten-Riegel-Fassade mit Glaselementen
Bodenbeläge
Natursteinbelag, Estrich mit Beschichtung oder monolithischer Stahlbetonboden mit Verschleißschicht
Heizung/Lüftung
Fernwärme betriebene Heizungsanlage, kombinierte Kühlungs- und
Lüftungsanlage
Sprinkler
Sprinkleranlage gemäß den neuesten Richtlinien für Sprinkleranlagen (VdS CEA 4001:2008-11). Das gesamte Gebäude inklusive
der Fluchtwege wird gesprinklert.
Die Brandmeldeanlage wird entsprechend der behördlichen Forderung installiert, Meldung über Druckknopf und automatische Rauchmelder
Vermietung
Es ist ein vielfältig strukturierter Geschäftsbesatz mit vertrauten
Namen und Geschäften vorgesehen. Neben drei Großtextilern
werden ein Sportfachmarkt, ein Elektronikfachmarkt, nationale und
internationale Bekleidungsfachgeschäfte und Schuhgeschäfte sowie
ein Lebensmittelsupermarkt und arrondierende Lebensmittelfachgeschäfte vertreten sein. Nationale und internationale Spezialitäten
bietet ein Foodcourt mit über 500 Sitzplätzen und einer großzügigen
Außenterrasse. Im Shopping-Center sollen lokale Händler zu rund
8 %, regionale Händler zu rund 16 %, nationale Filialisten zu rund
44 % und internationale Filialisten zu rund 32 % vertreten sein.
Durch die Größe des Objekts, mit einer Einzelhandels- und Dienstleistungsmietfläche von circa 45.000 m2 (inklusive rund 5.500 m2
Bürofläche), kann ein leistungsfähiges und qualifiziertes Einzelhandelsspektrum geboten werden. Hinzu kommen etwa 5.000 m2 Nebenflächen (u. a. Lagerflächen). Das Shopping-Center verfügt somit über
eine Größe, die weitreichende Aufmerksamkeit und Anziehungskraft
55
Objektbeschreibung
erzielen wird. Dies bestätigt insbesondere das durch die GfK
GeoMarketing GmbH für den Center-Standort ermittelte Einzugsgebiet mit 2,4 Millionen Einwohnern und einem umfangreichen ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen von rund EUR 12,3 Mrd.
Für die Besucher verbindet das Center das Nützliche mit dem
Angenehmen. Durch den gelungenen Branchenmix wird all das angeboten, was man zum Leben und Genießen benötigt. Gleichzeitig wird
das Einkaufen zum Ereignis, denn ein ECE-Shopping-Center ist auch
ein Freizeiterlebnis. Ungewöhnliche Wareninszenierungen, Ausstellungen und ausgefallene Aktionen werden die Besucher faszinieren.
Originelle Marketingkonzepte werden regelmäßig durch die ECE
geplant und umgesetzt. Im Center als kleiner „Stadt in der Stadt“
wird stets Neues und Spektakuläres geboten. Das Objekt profitiert
dabei von Synergieeffekten sowohl hinsichtlich der Vermietung als
auch des Managements, die sich aus dem Betrieb von insgesamt
112 Shopping-Centern innerhalb der ECE-Gruppe ergeben.
Neben den rund 730 Parkplätzen in den Obergeschossen des
Shopping-Centers können die Besucher weitere rund 5.000 Stellplätze in Parkhäusern und circa 5.500 Stellplätze in der Innenstadt
nutzen. Für eine bedarfsgerechte Zahl an Parkmöglichkeiten ist somit
gesorgt.
Prognostiziert wurden Netto-Gesamtmieteinnahmen in Höhe von
rund EUR 19,5 Mio. zuzüglich Betriebskosten und gesetzlicher Mehrwertsteuer (siehe hierzu Prognoserechnung, Seite 64). Der Vermie-
56
tungsvertrag mit der ECE sieht vor, dass bei einer Abweichung der
tatsächlich erreichten Miete von der Planmiete die ECE bei Mindermiete einen Ausgleich an die Objekt KG zahlt beziehungsweise bei
höherer Miete eine Zahlung als Vermietungsprämie erhält. Diese
Ausgleichszahlung ist festgelegt mit dem 15,08-Fachen der Mietabweichung. Durch diese Regelung ist sichergestellt, dass das Gesamtinvestitionsvolumen immer dem 15,08-Fachen der realisierten Miete
entspricht. Die Vermietungsprämie ist jedoch nach oben auf 10 %
begrenzt. Somit ist das Investitionsvolumen nach oben begrenzt und
die Erstvermietung weitestgehend abgesichert.
Bereits zwei Jahre vor Fertigstellung des Centers konnte eine Vorvermietungsquote von 20 % bezogen auf die prognostizierten Gesamtmieteinnahmen erreicht werden. Zahlreiche weitere Verträge mit
namhaften Filialisten und Großmietern sind endverhandelt oder liegen bereits zur Unterschrift beim Mieter. Hinzu kommen Mieteinnahmen aus der Vermietung der Stellplätze des Parkhauses an die
Firma POLLUX Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Verwaltungs-KG
(POLLUX), sonstige Mieteinnahmen aus Werbeflächen, die an die GB
Immobilien G.m.b.H. vermietet sind, sowie Nutzungsentgelt für Einrichtungen des Foodcourts von der ECE Projektmanagement G.m.b.H.
& Co. KG.
Merkmale der Standardmietverträge*
1. Klare Definition des Mietzwecks
2. Laufzeit mindestens zehn Jahre
3. Keine Option des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrages;
keine Sonderkündigungsrechte des Mieters
4. Kein Konkurrenzschutz
5. Umsatzmietvereinbarung und Absicherung durch eine Mindestmiete (ausgenommen sind Banken, Post, Büros und Praxen)
6. Indexregelung mit Anpassungsautomatik, alle zwei Jahre entsprechend der prozentualen Veränderung des deutschen Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100 %)
7. Mietsicherheit von mindestens vier Monatsmieten
8. Betreibungsverpflichtung des Mieters
9. Keine generelle Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung
10. Umlage der Nebenkosten mit Ausnahme der Instandhaltungen
über EUR 18/m2 p. a. sowie von Dach und Fach (tragende Teile)
und 50 % der Objektverwaltungskosten
*Änderungen gegenüber dem Standardmietvertrag bei der Vermietung durch die ECE bedürfen der Zustimmung der Objektgesellschaft, soweit sie folgenden Rahmen überschreiten:
–
für 10 % der Einzelhandelsfläche sind mindestens fünf Jahre und für weitere 10 % unter fünf Jahre Laufzeit ohne Zustimmung möglich
–
für 20 % der Einzelhandelsmietverträge mindestens zwei Monatsmieten Kaution ohne Zustimmung möglich
–
bei 20 % der Einzelhandelsfläche kann von der oben genannten Nebenkostenumlage ohne Zustimmung abgewichen werden
Darüber hinaus sind dennoch Abweichungen möglich, sollten sie aufgrund von Marktgegebenheiten erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll sein.
57
Solide Basis mit Chance auf mehr
≥
Für den Anleger ergibt sich die Möglichkeit, – neben den Basismieten – von einer positiven Umsatzentwicklung der Mieten zu profitieren.
58
Investition
Der Anleger beteiligt sich direkt als Kommanditist oder mittelbar
über die Treuhandkommanditistin, die Hamburg Trust Treuhand HTT
GmbH, als Treugeber an einem geschlossenen Immobilienfonds in
der Rechtsform einer deutschen Kommanditgesellschaft als GmbH &
Co. KG („Fonds KG“). Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds
KG ist die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH und
Komplementärin ohne Einlage die HTD4 Verwaltungs GmbH.
Bisherige Geschäftsentwicklung und
Aussichten 2009 der Fonds KG
Die Zeit vom 30. Januar 2009 bis zum Prospektaufstellungsdatum
war geprägt durch die Suche geeigneter Objekte bzw. Beteiligungen,
die Verhandlungen mit Immobiliengesellschaften insbesondere der
ECE, die Due Diligence und Strukturierung des Fonds sowie die
Abschlüsse der in diesem Prospekt dargelegten Verträge, jeweils mit
Unterstützung der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH.
Das Anlageobjekt der Fonds KG gem. § 9 Abs. 2 VermVerkProspV sind
39,47 % der Anteile an der Objekt KG (siehe Seite 107 ff.). Die Objekt
60
KG wiederum ist Bauherrin des Shopping-Centers in Dortmund.
Insbesondere am 24. Juni 2009 hat die Fonds KG die Investorenvereinbarung zum Erwerb des Shopping-Centers geschlossen und
den Beitritt zur Objekt KG am 5. August 2009 vollzogen. Am
5. August 2009 wurde der Kaufpreis für die Anteile an der Objekt KG
und der erste Teil der Pflichteinlage i. H. v. rund EUR 33,9 Mio. geleistet. Darüber hinaus gab es keine weiteren wesentlichen Änderungen zur Zwischenbilanz zum 30. Juni 2009 (§ 13 HS 1 und § 10
Abs. 3 VermVerkProspV). Das fortlaufende Jahr 2009 wird geprägt
durch die Platzierung des Kommanditkapitals. Es wurde keine weitere Zwischenübersicht veröffentlicht.
Die Fertigstellung des Shopping-Centers ist für November 2011
geplant. Das Gesamtinvestitionsvolumen bemisst sich an der realisierten Miete.
Da die Vermietung durch die Objektgesellschaft größtenteils umsatzsteuerpflichtig ist und die Aufwendungen der Objektgesellschaft zum
Abzug der Vorsteuer berechtigen, handelt es sich bei den Aufwendungen der Objektgesellschaft jeweils um Nettobeträge zzgl.
eines geringfügigen Anteils nicht abzugsfähiger Vorsteuer. Umsatz-
steuerbeträge, soweit sie in der Fonds KG anfallen, können nicht als
Vorsteuer geltend gemacht werden.
Erläuterungen Investitionsplan Fonds KG
(Prognose)
6) Darlehensvermittlung
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH erhält für die
Beschaffung der Zwischenfinanzierung eine vertragliche Darlehensvermittlungsgebühr von TEUR 900. Diese Vermittlungsgebühr ist
umsatzsteuerfrei.
7) Fondskonzeption
Die Fonds KG hält einen Kommanditanteil an der Objekt KG von
39,47 % des Kommanditkapitals.
Für die Koordination der Due Diligence, Erstellung der Fondskonzeption in wirtschaftlicher, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht
sowie die Koordination der Erstellung des erforderlichen Vertragswerkes inkl. Steuergutachten und Prospekt sowie die Koordination
der spezialisierten Berater erhält Hamburg Trust eine einmalige vertragliche Vergütung in Höhe von TEUR 500 einschließlich gesetzlicher
Umsatzsteuer.
2) Investitionsreserve
8) Fonds- und Asset Management
Es ist eine Investitionsreserve von EUR 5,0 Mio. vorgesehen.
Die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH erhält für
das Fondsmanagement, insbesondere für den Aufbau der Verwaltung
während der Investitionsphase, eine vereinbarte Vergütung in Höhe
von TEUR 195 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Mittelverwendung
Anschaffungskosten
1) Beteiligung an der Objekt KG
Der Vermietungsvertrag mit der ECE sieht vor, dass bei einer Abweichung der tatsächlich erreichten Miete von der Plan-Miete die ECE
bei Mindermiete einen Ausgleich an die Objekt KG zahlt bzw. bei
höherer Miete eine Zahlung als Vermietungsprämie erhält. Diese
Ausgleichszahlung ist festgelegt mit dem 15,08-Fachen der Mietabweichung. Durch diese Regelung ist sichergestellt, dass das Gesamtinvestitionsvolumen immer dem 15,08-Fachen der realisierten Miete
entspricht. Sollte die Erstvermietung zu einer ca. 5 % höheren Miete
führen, verbessert sich das Prognose-Ergebnis (siehe Sensitivitätsanalyse, Seite 72/73) und die Vermietungsprämie ist über die kalkulierte Reserve abgedeckt. Bei Realisierung der Plan-Miete steht die
Investitionsreserve für Sonderausschüttungen oder als Liquiditätsreserve zur Verfügung.
Die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH erhält eine vertragliche
Treuhandgebühr in Höhe von TEUR 25 inkl. einer ggf. anfallenden
gesetzlichen Umsatzsteuer.
Die Komplementärin der Fonds KG erhält eine Gebühr von TEUR 20
inkl. einer ggf. anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
Für die Leistungen der Hamburg Trust Asset Management HTAM
GmbH in der Investitionsphase, insbesondere im Zusammenhang mit
dem Erwerb der Immobilie, ist eine Vergütung von TEUR 195 inkl.
gesetzlicher Umsatzsteuer vereinbart.
Die Erstvermietung ist somit weitestgehend abgesichert.
9) Nebenkosten der Vermögensanlage
Gebühren und Vergütungen
3) Platzierungsgarantie
Für die Übernahme der Platzierungsgarantie in Höhe von
EUR 64,995 Mio. erhält Hamburg Trust HTG GmbH eine vereinbarte
Vergütung in Höhe von rund EUR 1,3 Mio. Die Vergütung ist umsatzsteuerfrei.
4) Beteiligungsvermittlung
Das vereinbarte Honorar an Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH (nachfolgend kurz „Hamburg Trust“) im Zusammenhang mit der Akquisition geeigneter Fondsobjekte samt Wirtschaftlichkeitsrechnung und Vermittlung der Beteiligung an der Objekt KG
beträgt rund EUR 3,4 Mio. Die Vergütung ist umsatzsteuerfrei.
5) Eigenkapitalvermittlung
Für die Beschaffung des erforderlichen Eigenkapitals erhält Hamburg
Trust gemäß Eigenkapitalvermittlungsvertrag eine Vergütung in Höhe
von insgesamt 9 % des vermittelten nominellen Eigenkapitals. Die
Vergütung ist umsatzsteuerfrei.
Für Beratungskosten, insbesondere steuerliche und rechtliche, die
Prospekterstellung und sonstige Kosten sind TEUR 600 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer kalkuliert.
10) Zwischenfinanzierung
Die Fonds KG hat bei der Hamburger Sparkasse AG ein Eigenkapitalzwischenfinanzierungsdarlehen über EUR 45,7 Mio. mit variabler
Verzinsung auf EURIBOR-Basis zzgl. einer Marge von 1,50 Prozentpunkten aufgenommen. Das Darlehen ist bis zum 31.12.2010 zurückzuzahlen.
Die Fonds KG erhält von der Objekt KG für eingezahlte Einlagen eine
Verzinsung von 4 % p. a. Sollten diese Mittel für die Eigenkapitalzwischenfinanzierungszinsen nicht ausreichen, besteht ein
Zwischenfinanzierungsbudget finanziert aus dem Kommanditkapital
der Fonds KG von rund TEUR 220. TEUR 380 Bearbeitungsgebühren
sind gemäß Darlehensvertrag zu zahlen.
11) Liquiditätsreserve
Vorsorglich wurde eine Liquiditätsreserve für Unvorhergesehenes
und zur Glättung des Ausschüttungsverlaufes in Höhe von rund
EUR 1,1 Mio. gebildet.
61
Investitionsplan Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG (Fonds KG) Prognose
Mittelverwendung
in EUR
in % der Summe
48.575.856
71,2
5.000.000
7,3
(3) Platzierungsgarantie
1.299.900
1,9
(4) Beteiligungsvermittlung
3.400.000
5,0
(5) Eigenkapitalvermittlung
5.849.550
8,6
(6) Darlehensvermittlung
900.000
1,3
(7) Fondskonzeption
500.000
0,7
(8) Fonds- und Asset Management
435.000
0,6
(9) Nebenkosten der Vermögensanlage
600.000
0,9
(10) Zwischenfinanzierung
600.000
0,9
Anschaffungskosten
(1) Beteiligung an Objekt KG
(2) Investitionsreserve
Gebühren und Vergütungen
(11) Liquiditätsreserve
Investition gesamt
Mittelherkunft
1.089.444
1,6
68.249.750
100,0
in EUR
in % der Summe
Eigenkapital
Gründungsgesellschafter
einzuwerbendes Eigenkapital
Agio
Finanzierung gesamt
5.000
0,01
64.995.000
95,2
3.249.750
4,8
68.249.750
100,0
in EUR
in % der Summe
267.740.596
88,3
Investitionsplan Objekt KG (Prognose)
Mittelverwendung
in EUR
(1) Anschaffungs-/Herstellungskosten und Entwicklung
Grundstückskosten
Baukosten
67.123.000
182.662.000
Projektentwicklungskosten
9.150.000
Vermietungskosten
8.805.596
(2) Geschäftsbesorgung und Beratungskosten
(3) Finanzierungskosten
Disagio
14.048.000
Eigenkapitalverzinsung in der Bauphase
10.522.000
Investition gesamt
in EUR
Eigenkapital
62
0,58
11,08
303.070.596
100,0
in EUR
in % der Summe
123.070.596
40,6
9.000.000
Bauzeitzinsen und Kreditkosten
Mittelherkunft
1.760.000
33.570.000
Fonds KG
48.575.856
Coinvestor
74.494.740
Fremdkapital
180.000.000
59,4
Finanzierung gesamt
303.070.596
100,0
Mittelherkunft
Das Eigenkapital der Fonds KG setzt sich zusammen aus der Kommanditeinlage der Geschäftsführenden Kommanditistin in Höhe von
TEUR 5 und dem einzuwerbenden Kapital in Höhe von TEUR 64.995
zuzüglich der Kapitalrücklage in Höhe des Agios von rund
EUR 3,25 Mio. (5 % des einzuwerbenden Kapitals). Die Fonds KG hat
keine Fremdkapital-Endfinanzierung vereinbart.
Erläuterungen Investitionsplan Objekt KG
(Prognose)
Mittelverwendung
1) Anschaffungs-/Herstellungskosten und Entwicklung
Die Grundstückskosten in Höhe von rund EUR 67,12 Mio. teilen
sich auf in grundstücksbezogene Zahlungen für den Erwerb der
Grundstücke (rund EUR 40,9 Mio.) und Bestandsgebäude (rund
EUR 26,22 Mio.). Darin enthalten sind Grunderwerbsnebenkosten
(wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten), die die ECE
Development G.m.b.H. & Co. KG vertraglich zusichert.
Mit dem Generalübernehmerpreis in Höhe von EUR 183,57 Mio. sind
Baukostenzuschüsse an die Mieter, die bauliche Mieterbetreuung
und sonstige zur Herstellung des Shopping-Centers notwendige
Kosten (siehe Generalübernehmervertrag, Seite 114 ff.) abgegolten.
Darüber hinaus gibt es Verrechnungsposten, die die ECE Development G.m.b.H. & Co. KG vertraglich zusichert. Zu den Verrechnungsposten zählen Rückerstattungen der Mieter an die Objekt KG
für Ausbauten der Mietflächen von rund EUR 4,1 Mio., nicht abzugsfähige Vorsteuer von rund EUR 3,0 Mio., Grundsteuer in der Bauzeit
von TEUR 250 sowie Mieteinnahmen vor Eröffnung von ca. TEUR 500,
da der Mietzahlungsbeginn gemäß Standardmietvertrag 2 Wochen vor
Eröffnung ist. Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG erhält
für die Leistungen im Zusammenhang mit der Eröffnung TEUR 344.
Die Baukosten umfassen somit insgesamt rund EUR 182,66 Mio.
Für die Projektentwicklung erhält die ECE Development G.m.b.H. &
Co. KG ein vertragliches Honorar von EUR 8,3 Mio. zzgl. TEUR 850 für
Projektentwicklungskosten, wie Gutachten, Vermessungen und
Fremdleistungen.
2) Geschäftsbesorgungs- und Beratungskosten
Für die Geschäftsbesorgung der ECE Projektmanagement G.m.b.H. &
Co. KG vor Eröffnung, für Gründungskosten, Rechtsberatung sowie
sonstige Gesellschaftskosten sind EUR 1,76 Mio. kalkuliert, die die
ECE Development G.m.b.H. & Co. KG vertraglich zusichert.
3) Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten in Höhe von rund EUR 33,57 Mio. setzen sich
zusammen aus den kalkulierten Bauzeitfinanzierungskosten, den
Kapitalauszahlungen an die Gesellschafter und dem vereinbarten
Disagio.
Disagio
Mit den finanzierenden Banken ist ein Disagio in Höhe von 5 % der
Darlehenssumme vereinbart. Es wird voraussichtlich im Februar 2010,
spätestens am 30. Juni 2010 bezahlt und führt zu einer Reduzierung
der Zinsbelastung von 0,74 Prozentpunkten p. a.
Bauzeitzinsen und Kreditkosten
Die Kalkulation berücksichtigt Bauzeitzinsen, Bereitstellungszinsen
sowie sonstige vertragliche Kreditkosten für die Bauzeit in voraussichtlicher Höhe von rund EUR 14,05 Mio. Zu den sonstigen
Kreditkosten für die Bauzeit gehören insbesondere Grundschuldbestellung sowie die Bearbeitungsgebühr der Darlehensgeber (rund
EUR 1,06 Mio.).
Insgesamt beläuft sich das Darlehen der Objektgesellschaft auf
EUR 180,0 Mio. Es wird mit Baufortschritt abgerufen und mit nominal
5,772 % p. a. (inkl. Disagio-Abschlag 5,03 % p. a.) verzinst. Die
Bereitstellungszinsen ergeben sich aus der Differenz der
Wiederanlage der refinanzierten und noch nicht ausgezahlten Mittel
zum EURIBOR-Satz für den vom Darlehensnehmer vorzugebenden
Wiederanlagezeitraum (1–12 Monate) und dem Einstandszinssatz
von 2,93 % p. a. (inkl. Disagio-Abschlag).
Eigenkapitalverzinsung in der Bauphase
Für das eingezahlte Kommanditkapital während der Bauphase in die
Objekt KG erhalten die Gesellschafter am Ende eines jeden
Kalendervierteljahres 4 % auf die jeweils geleisteten Einlagen bis zur
Fertigstellung des Objektes bzw. bis zum 15. November 2009 ausgezahlt.
Mittelherkunft
Mit der Vermietung des Shopping-Centers wurde die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG beauftragt. Für die Vermietung erhält
die ECE zunächst eine pauschale Vergütung von EUR 7,8 Mio. zzgl.
eines Honorars von TEUR 980 für Vermietungskosten.
Bei einer Abweichung der tatsächlich erreichten Miete von der PlanMiete hat die ECE bei Mindermiete einen Ausgleich an die Objekt KG
zu zahlen bzw. bei höherer Miete erhält sie eine Zahlung als
Vermietungsprämie. Diese Ausgleichszahlung ist festgelegt mit dem
15,08-Fachen der Mietabweichung. Durch diese Regelung ist sichergestellt, dass das Gesamtinvestitionsvolumen dem 15,08-Fachen der
realisierten Miete entspricht. Nach oben ist diese Vermietungsprämie
jedoch auf 10 % begrenzt. Somit ist das Investitionsvolumen nach
oben begrenzt und die Erstvermietung weitestgehend abgesichert.
Eigenkapital
Das Eigenkapital der Objekt KG besteht aus der Kommanditeinlage
der Fonds KG in Höhe von 39,47 %, einer Einlage von EUR 100 der
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH und der Kommanditeinlage des Coinvestors in Höhe von 60,53 %.
Fremdkapital
Das Fremdkapital beträgt EUR 180,0 Mio. und läuft bis spätestens
31. Dezember 2021.
63
Liquiditätsrechnung Prognose
in TEUR
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Mieteinnahmen (1)
2.437
19.496
19.496
20.207
20.439
21.186
Zinseinnahmen (2)*
0
723
51
54
48
49
2.437
20.218
19.546
20.260
20.487
21.235
Bewirtschaftungskosten (3)
33
173
179
184
190
196
Mietausfallwagnis (4)
24
195
195
202
204
212
Standortsicherung/Marketing (5)
34
150
150
157
157
163
Gesellschaftskosten (6)
50
50
51
53
54
55
121
965
965
1.000
1.012
1.049
Zinsen (8)
1.450
8.698
8.698
8.698
8.657
8.566
Tilgung (9)
0
0
0
0
1.840
1.931
1.711
10.231
10.237
10.293
12.114
12.173
Objekt KG
Einnahmen gesamt
Objektverwaltungskosten (7)
Ausgaben gesamt
Cash Flow
726
9.988
9.309
9.967
8.373
9.062
–22.026
4.208
4.212
4.870
5.116
5.896
286
3.942
3.674
3.934
3.305
3.577
39
189
204
202
199
188
Einnahmen gesamt
326
4.131
3.879
4.136
3.503
3.764
Fondsmanagement (3)
21
94
88
94
81
87
Asset Management (4)
0
30
30
30
30
30
Steuerpflichtiges Ergebnis p. a. (2011 inkl. Verlustvortrag)
Fonds KG
Cash Flow aus Beteiligung (1)
Zinseinnahmen (2)
Gesellschaftskosten und Komplementärvergütung (5)
40
40
40
40
40
40
Ausgaben gesamt
61
164
158
164
151
157
Cash Flow
in % v. nom. EK
Auszahlung vor Steuern (6)
in % v. nom. EK
Steuern 40 % zzgl. Soli
265
3.967
3.720
3.973
3.352
3.608
0,4 %
6,1 %
5,7 %
6,1 %
5,2 %
5,6 %
488
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
0,75 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
0
0
0
0
0
0
488
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
0,8 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
0
0
0
0
0
0
488
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
0,8 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
–9.738
1.284
1.291
1.546
1.655
1.958
9.738
8.454
7.163
5.617
3.962
–9.738
–8.454
–7.163
–5.617
–3.962
–2.004
Liquidität per 31.12. (7)
5.867
5.934
5.754
5.827
5.279
4.987
Ø Liquidität im Geschäftsjahr (monatlich)
6.166
7.575
7.922
7.859
7.665
7.252
Auszahlung nach Steuern
in % v. nom. EK
Steuern 30 %
in % v. nom. EK
Steuerpflichtiges Ergebnis p. a. (2011 inkl. Verlustvortrag)
Verlustvortrag
Steuerpflichtiges Ergebnis inkl. Verlustvortrag
*2012 Ausschüttung ersparter Bauzeitzinsen
64
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
21.186
22.216
22.216
23.040
23.301
25.003
25.003
26.226
26.226
27.221
48
52
50
49
50
57
59
65
68
73
21.234
22.268
22.266
23.089
23.351
25.060
25.062
26.291
26.295
27.293
288
296
299
306
311
322
326
335
339
347
424
444
444
461
466
500
500
525
525
544
163
170
170
178
178
186
186
194
194
203
57
58
59
61
62
64
66
67
69
71
1.038
1.089
1.089
1.129
1.142
1.225
1.225
1.285
1.285
1.334
8.471
8.371
9.265
10.157
10.045
9.927
9.801
9.672
9.567
9.461
2.027
2.127
1.968
1.811
1.923
2.041
2.167
1.948
1.706
1.811
12.467
12.555
13.295
14.103
14.127
14.266
14.271
14.027
13.684
13.771
8.767
9.713
8.972
8.986
9.224
10.794
10.791
12.265
12.611
13.522
5.697
6.743
5.843
5.700
6.131
8.388
8.511
9.766
9.870
10.886
3.460
3.834
3.541
3.547
3.641
4.260
4.259
4.841
4.978
5.337
179
171
167
158
150
148
149
154
157
162
3.639
4.005
3.708
3.705
3.790
4.408
4.409
4.995
5.135
5.499
84
92
86
86
88
100
100
112
115
122
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
40
40
40
40
40
40
40
40
40
40
154
162
156
156
158
170
170
182
185
192
3.485
3.843
3.552
3.549
3.632
4.238
4.238
4.814
4.950
5.308
5,4 %
5,9 %
5,5 %
5,5 %
5,6 %
6,5 %
6,5 %
7,4 %
7,6 %
8,2 %
3.900
3.900
3.900
3.900
3.900
4.225
4.225
4.875
4.875
5.200
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
6,50 %
6,50 %
7,50 %
7,50 %
8,00 %
1.557
0
866
775
752
820
1.171
1.191
1.384
1.399
3.900
3.034
3.125
3.148
3.080
3.054
3.034
3.491
3.476
3.643
6,0 %
4,7 %
4,8 %
4,8 %
4,7 %
4,7 %
4,7 %
5,4 %
5,3 %
5,6 %
1.168
0
649
581
564
615
878
893
1.038
1.050
3.900
3.251
3.319
3.336
3.285
3.347
3.332
3.837
3.825
4.032
6,0 %
5,0 %
5,1 %
5,1 %
5,1 %
5,1 %
5,1 %
5,9 %
5,9 %
6,2 %
1.881
2.287
1.937
1.881
2.049
2.928
2.977
3.461
3.499
3.893
2.004
123
0
0
0
0
0
0
0
0
–123
2.164
1.937
1.881
2.049
2.928
2.977
3.461
3.499
3.893
4.571
4.515
4.166
3.815
3.547
3.560
3.574
3.512
3.588
3.695
6.894
6.630
6.435
6.099
5.780
5.754
5.791
6.040
6.115
5.941
65
Erläuterungen Liquiditätsrechnung
Prognoserechnung der Objekt KG
TEUR 130 p. a. angepasst an den deutschen Verbraucherpreisindex,
kalkuliert entsprechend der Mietsteigerung der Shopflächen, beauftragt. Darüber hinaus werden TEUR 20 p. a. für Marketingmaßnahmen kalkuliert.
Mieteinnahmen (1)
Die Prognoserechnung geht von jährlichen Nettomieteinnahmen im
ersten vollen Mietjahr 2012 von rund EUR 19,5 Mio. aus. Darin enthalten ist ein jährlicher Mietansatz für Shopflächen (ca. 24.000 m2)
von rund EUR 12,27 Mio., Ankermietflächen (ca. 15.700 m2) von rund
EUR 3,87 Mio., Nebenflächen (ca. 5.200 m2) von rund EUR 1,05 Mio.,
Stellplatzmieten (730 Stellplätze) von rund EUR 1,1 Mio., Einnahmen
aus der Vermietung von Büroflächen (ca. 5.500 m2) von rund TEUR 640
und sonstige Mieteinnahmen wie Werbeflächeneinnahmen von rund
TEUR 570.
Die Mieten werden an den deutschen Verbraucherpreisindex angepasst. Die Shop-, Büro- und Nebenflächen sowie rund 50 % der sonstigen Mieteinnahmen werden erstmals im Jahr 2014 und jedes
folgende zweite Jahr mit 5 % kalkulatorisch angepasst. Die
Ankermietflächen werden erstmalig 2015 und fortlaufend jedes
folgende dritte Jahr mit 6 % erhöht. Bei den Stellplätzen wird einmalig 2022 die Miete um 5 % erhöht. Ab dem Jahr 2022 wird davon
ausgegangen, dass 50 % der Shop-Mieteinnahmen, ohne Ankermieter, durch Anschlussvermietungen um 10,0 % erhöht werden können.
Von 2012 bis 2027 liegt die durchschnittliche Mietsteigerung bei ca.
2,2 % p. a.
Gesellschaftskosten (6)
In den anfänglich jährlichen TEUR 50 Gesellschaftskosten sind u. a.
Steuer- und Rechtsberatungskosten, Kosten des Jahresabschlusses
und sonstige Kosten enthalten, die sich kalkulatorisch um 2,5 % p. a.
erhöhen.
Objektverwaltungskosten (7)
Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG betreibt durch örtlich
anwesende Spezialisten ein professionelles ganzheitliches Management der Immobilie.
Hierzu zählt insbesondere:
•
•
•
•
•
Vermietung und Nachvermietung auf der Grundlage des fortentwickelten Vermietungskonzeptes
Optimierung der Ertragskraft
Management und Optimierung der Instandhaltungen und
Betriebskosten
Umfassende Bearbeitung des Rechnungswesens einschließlich
des Controllings
Ganzheitliches Objektmanagement einschließlich Abwicklung und
Fortentwicklung der objektbezogenen Vertragsangelegenheiten
Technische und bautechnische Objektbetreuung
Öffentlichkeitsarbeit
Zu möglichen Auswirkungen niedrigerer Mieteinnahmen und damit
geringerer Nettoergebnisse vgl. Sensitivitätsanalyse, Seite 72/73.
•
•
Zinseinnahmen (2)
Die ECE hat ihre Kompetenz auf diesen Gebieten bereits bei 112
Einkaufscentern erfolgreich bestätigt. Für diese Leistungen erhält die
ECE ein Honorar von 8 % der jährlichen Nettomieteinnahmen, mindestens jedoch EUR 1,2 Mio. p. a.
90 % der anteiligen jährlichen Barüberschüsse werden quartalsweise nachschüssig an die Fonds KG abgeführt. Die verbleibenden anteiligen 10 % der jeweiligen jährlichen Barüberschüsse werden als
Sockelreserve gehalten und jeweils im folgenden Jahr an die
Fonds KG ausgeschüttet. Die daraus resultierenden laufenden
Zinseinnahmen aus der Anlage der Einnahmenüberschüsse basieren
auf einem kalkulatorischen Zinssatz von durchschnittlich 2,6 % p. a.
inkl. Abgeltungssteuer.
Bewirtschaftungskosten (3)
Der Standardmietvertrag sieht die Umlage aller Nebenkosten mit
Ausnahme der Instandhaltungen über EUR 18/m2 p. a. sowie von
Dach und Fach (tragende Teile) und 50 % der Objektverwaltungskosten vor.
Für Nebenkosten, die gegebenenfalls nicht auf die Mieter umgelegt
werden können, wurden anfänglich rund TEUR 168 p. a. kalkuliert. In
der Prognose sind kumuliert bis 2026 rund EUR 1,3 Mio. für Instandhaltungen von Dach und Fach vorgesehen.
Der Standardmietvertrag sieht eine Umlage von 50 % der Objektverwaltungskosten auf die Mieter vor. Kalkulatorisch wird davon ausgegangen, dass 5,0 % der jährlichen Nettomieteinnahmen als nicht
umlegbare Verwaltungskosten von der Objektgesellschaft zu tragen
sind, also lediglich 37,5 % der Objektverwaltungskosten vom Mieter
getragen werden.
Fremdkapitalzinsen (8)
Die Objektgesellschaft hat Darlehensverträge mit einem Finanzierungskonsortium bestehend aus der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG (EUR 105 Mio. – Dortmunder Volksbank
eG still unterbeteiligt), Sparkasse Dortmund (EUR 45 Mio.) und
Sparkasse Bochum (EUR 30 Mio.) über insgesamt EUR 180,0 Mio.
abgeschlossen. Diese Darlehenssumme wird während der Bauphase
in Raten ausgezahlt. Die kalkulierten Bauzeitzinsen sind in den
Investitionskosten enthalten.
Mietausfallwagnis (4)
Mietausfälle sind für die ersten fünf Jahre mit 1 % der Gesamtmiete
kalkuliert und fortan 2 %.
Standortsicherung/Marketing (5)
Die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG ist mit der wirtschaftlichen Sicherung des Objektstandortes zu einem Entgelt von
66
Der Zinssatz beträgt während der Betriebsphase nominal 5,572 %
p. a. (inkl. Disagio-Abschlag 4,83 % p. a.). Die Zinsbindungsdauer
läuft bis zum 30. Juni 2019. Nach Auslauf der Zinsbindungsfrist wird
mit einem nominalen Zinssatz von 6,0 % p. a. der Restschuld bei
100 % Auszahlung kalkuliert. Die Zinsleistung ist jeweils vierteljährlich nachschüssig vereinbart.
Fremdkapitaltilgung (9)
Die Tilgung des Fremdkapitals erfolgt annuitätisch ab dem vierten
vollen Betriebsjahr nach Fertigstellung, spätestens ab dem 1. Januar
2016. Kalkuliert wird mit einer Tilgung ab dem 1. Januar 2015.
Die Tilgung beträgt anfänglich 1,0 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen. Nach
Auslauf der Zinsbindungsfrist wird davon ausgegangen, dass eine
Tilgung von anfänglich 1,0 % p. a. der Restschuld zzgl. ersparter
Zinsen zu zahlen ist.
Die Tilgungsleistung ist jeweils vierteljährlich nachschüssig vereinbart.
Prognoserechnung der Fonds KG
Cash Flow aus Beteiligung (1)
Bei den Beteiligungseinnahmen handelt es sich um die kalkulierten
ausgezahlten jährlichen Barüberschüsse der Objekt KG. 90 % der
anteiligen jährlichen Barüberschüsse werden quartalsweise nachschüssig an die Fonds KG abgeführt. Die verbleibenden anteiligen
10 % der jeweiligen jährlichen Barüberschüsse werden als Sockelreserve gehalten und jeweils im folgenden Jahr an die Fonds KG ausgeschüttet. Dies ist bei den laufenden Zinseinnahmen berücksichtigt.
Die Prognoserechnung stellt vereinfachend eine jeweilige 100 %ige
Auszahlung der Barüberschüsse der Objekt KG dar.
Da der Zinssatz für die Bauzwischenfinanzierung der Objekt KG
bereits gesichert wurde, ergibt sich eine Reserve aus den o.g. kalkulierten Bauzeitzinsen von anteilig rund TEUR 270, die im Jahr 2012
von der Objekt KG ausgezahlt wird.
Laufendes Zinsergebnis (2)
Die laufenden Zinseinnahmen resultieren aus der unterjährigen
Anlage der Einnahmeüberschüsse. Berechnungsgrundlage ist der
voraussichtliche monatliche Liquiditätsstatus der Fonds KG. Sie werden vom Fondsmanagement nach ertragsorientierten Gesichtspunkten angelegt. Der Anlagezinssatz wird über die Laufzeit als Durchschnitt mit 2,6 % p. a. nach Abzug von Abgeltungssteuer kalkuliert.
Fondsmanagement (3)
Für das Fondsmanagement der Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH sind ab der Fertigstellung TEUR 15 zzgl. 2 % der
Einnahmen aus der Objekt KG inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer p. a.
mit der Fonds KG vereinbart.
Asset Management (4)
Ab dem Jahr 2012 (Folgejahr der voraussichtlichen Fertigstellung)
erhält die Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH von der
Objekt KG eine vereinbarte jährliche Asset Management-Gebühr von
TEUR 30 inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Gesellschaftskosten und Komplementärvergütung (5)
Die Fonds KG erhält in der Investitions- und Bauphase von der Objekt
KG eine Auszahlung von jeweils 4,0 % p. a. auf geleistete Eigenkapitalraten bis zur Fertigstellung des Objektes bzw. bis spätestens
15. November 2011.
Für laufende Gesellschaftskosten der Fonds KG sind insgesamt
TEUR 40 p. a. kalkuliert, darin enthalten ist die jährliche vertragliche
Komplementärgebühr von TEUR 10 p. a., jeweils inkl. gesetzlicher
Umsatzsteuer.
67
Anleger-Ergebnisrechnung bei nom. Beteiligung von EUR 10.000 Prognose (unterstellter Steuersatz von 45 %
zzgl. Solidaritätszuschlag) in EUR
Jahr
2011
2012
2013
2014
2015
2016
75
600
600
600
600
600
0
0
0
0
0
0
75
600
600
600
600
600
0,8 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
6,0 %
8.025
Auszahlung vor Steuern
Steuerlast**
in % v. nom. EK
Haftungsvolumen bei EUR 10.000 nom. Beteiligung
gebundenes Kapital per 1.1.
Eigenkapitaleinzahlung (inkl. Agio)
10.425
9.825
9.225
8.625
10.500
0
0
0
0
0
75
600
600
600
600
600
Auszahlung vor Steuern*
Anteilige Steuerlast**
0
0
0
0
0
0
Auszahlungen nach Steuern
75
600
600
600
600
600
Eigenkapitalrückzahlung an Anleger
75
600
600
600
600
600
0
0
0
0
0
0
75
600
600
600
600
600
Gewinnauszahlung an Anleger
Summe des Rückflusses
gebundenes Kapital per 31.12.
Haftsumme
10.425
9.825
9.225
8.625
8.025
7.425
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
0
0
0
0
0
0
Haftungsvolumen
*Die Auszahlungen an den Anleger erfolgen jährlich nachschüssig voraussichtlich bis März des Folgejahres. Auszahlungen während der Bauphase sind hier nicht berücksichtigt.
**inkl. 5,5 % Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer wurde nicht berücksichtigt
Zinserträge sind nicht im steuerlichen Ergebnis enthalten, da Abgeltungssteuer bereits direkt vom Zinsertrag abgeführt wurde.
Auszahlung (6)
Aus den kalkulatorischen Werten der Prognoserechnung in der
Investitions- und Bauphase resultiert eine anteilige Vorabauszahlung
von 3,5 % p. a. auf die jeweils eingezahlte Nominaleinlage bis zur
Fertigstellung des Objektes bzw. bis spätestens 15. November 2011.
Die Vorabauszahlung wird jeweils bis zum März des Folgejahres,
erstmalig im Dezember 2010, an die Kommanditisten anteilig ab der
jeweiligen Einzahlung ausgezahlt. Die Vorabauszahlung ist in der
Prognoserechnung nicht dargestellt, da die Prognoserechnung mit
15. November 2011 beginnt.
Aus den kalkulatorischen Werten der Prognoserechnung in der
Bewirtschaftungsphase resultiert eine Auszahlung von 6,0 % pro rata
temporis für das Jahr 2011 steigend auf 8,0 % im Jahr 2026.
Die Auszahlungen sollen voraussichtlich jeweils bis zum März des
auf das Geschäftsjahr folgenden Jahres ausgezahlt werden.
Liquidität (7)
Die Liquiditätsreserve wird für unvorhersehbare Ereignisse bzw. zur
Glättung des Ausschüttungsverlaufs verwendet.
Steuerliche Ergebnisrechnung (Prognose)
Auf Ebene der Fonds KG und Objekt KG werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie hinsichtlich der Zinserträge
Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, soweit diese nicht den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind.
Die steuerlichen Ergebnisse auf Ebene der Objekt KG resultieren aus
den Einnahmeüberschüssen der Immobilie abzüglich Abschreibungen
in Höhe von 2 % p. a. der Anschaffungs-/Herstellungskosten für das
Gebäude einschließlich der hierauf anteilig entfallenden Projektentwicklungskosten, Vermietungskosten und Geschäftsbesorgungssowie Beratungskosten der Investitionsphase. Rund EUR 26,2 Mio.
der Grundstückskosten entfallen auf die alte Gebäudesubstanz,
die ebenfalls mit 2 % p. a. abgeschrieben wird. Voraussichtlich
EUR 6,5 Mio. der Baukosten entfallen auf Herstellungsgegenstände,
die mit 10 % p. a. abgeschrieben werden können. Darüber hinaus
sind die Einnahmen gemindert um die Verlustvorträge der Bauphase,
die sich aus Finanzierungskosten wie Bauzeitzinsen und Kreditkosten
sowie dem Disagio ergeben.
Hinsichtlich der Vermietungseinkünfte der Fonds KG resultiert das
anteilige steuerliche Ergebnis aus der Beteiligungsquote an der
Objekt KG (39,47 %), abzüglich Abschreibungen von 2 % der Fonds-
68
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
600
600
600
600
600
650
650
750
750
800
0
158
142
137
150
214
217
253
256
284
600
442
458
463
450
436
433
497
494
516
6,0 %
4,4 %
4,6 %
4,6 %
4,5 %
4,4 %
4,3 %
5,0 %
4,9 %
5,2 %
7.425
6.825
6.383
5.925
5.462
5.012
4.575
4.143
3.646
3.151
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
600
600
600
600
600
650
650
750
750
800
0
-158
-142
-137
-150
-214
-217
-253
-256
-284
600
442
458
463
450
436
433
497
494
516
600
442
458
463
450
436
433
497
350
257
0
0
0
0
0
0
0
0
144
258
600
442
458
463
450
436
433
497
494
516
6.825
6.383
5.925
5.462
5.012
4.575
4.143
3.646
3.151
2.635
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
1.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
gebühren anteilig auf den Gebäudewert. Weiterhin sind die laufenden Gesellschaftskosten und Managementgebühren als Werbungskosten berücksichtigt, wobei ein angenommener Anteil von 2 % der
Werbungskosten als nicht abzugsfähig berücksichtigt wurde
(Werbungskostenanteil auf Kapitaleinkünfte). Während der Bauzeit
fallen Zinsen und Kosten der Zwischenfinanzierung der Fonds KG an,
die zu Verlustvorträgen gemäß § 15b EStG führen. Die anfänglichen
negativen steuerlichen Ergebnisse werden gemäß § 15b EStG auf die
Folgejahre vorgetragen und mit den Gewinnen so lange verrechnet,
bis sie aufgebraucht sind. Gemäß der steuerlichen Prognoserechnung
werden inklusive der Berücksichtigung der entstehenden Verlustvorträge erst im Jahr 2018 steuerliche Gewinne erzielt.
ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten sowie
Verkaufsgebühren. Nach Abzug des anfänglichen Kauf-/Herstellungspreises sowie zuzüglich vorgenommener Abschreibungen ergibt
sich das steuerliche Ergebnis aus dem Verkauf. Nach heutiger
Rechtslage ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, da die Immobilie
erst nach Ablauf von mehr als zehn Jahren voraussichtlich im Jahr
2026 verkauft werden soll.
Kalkuliert ist ein Steuersatz von 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag von
5,5 % sowie alternativ mit 40 % und 30 % Steuersatz inkl.
Solidaritätszuschlag.
Die Haftung des Kommanditisten kann bei einem bestimmten wirtschaftlichen Verlauf der Investition wieder aufleben (Seite 94). Das
Eigenkapitalkonto inklusive Agio wird jährlich um den handelsbilanziellen Verlust bzw. Gewinn reduziert bzw. erhöht. Entspricht der
Stand des Eigenkapitalkontos nach Auszahlungen an den Anleger
mindestens noch der Haftsumme, bleibt die Haftung des Anlegers auf
die Haftsumme beschränkt. Andernfalls lebt die Haftung bis zur Höhe
der Haftsumme wieder auf. Für die abgebildete Laufzeit kommt es in
der Prognose mit Berücksichtigung des Veräußerungserlöses in 2026
zu keinem Wiederaufleben der Haftung.
Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag für
Zinserträge der Fonds KG und Objekt KG werden bereits direkt von
der Bank einbehalten und von den Zinserträgen abgezogen, dies ist in
der Liquiditätsprognose bereits berücksichtigt.
Um das steuerliche Ergebnis aus dem Verkauf der Immobilie zu
ermitteln, wird zunächst der Liquidationserlös festgestellt. Dieser
Erläuterung Haftungsvolumen bei EUR 10.000
nom. Beteiligung (Prognose)
69
70
Liquidationsrechnung – Abweichung von der Prognose
in TEUR gerundet
Verkaufsfaktor
14,00
Miete im Jahr 2027
Verkaufspreis
./. Revitalisierung
–2 %
15,08
16,00
27.514
27.514
27.514
385.195
414.910
440.223
–7.704
–8.298
–8.804
–156.700
–156.700
–156.700
Liquidationserlös Objekt KG
220.791
249.912
274.718
Liquidationsanteil Fonds KG
87.146
98.640
108.431
–2.215
–3.364
–4.343
3.695
3.695
3.695
88.627
98.971
107.783
./. Fremdkapital
./. Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH Verkaufsgebühr
+ Liquiditätsreserve Fonds KG
Liquidationserlös vor Steuern
./. Ertragsteuern
–10,0 %
0
0
0
88.627
98.971
107.783
./. nom. Eigenkapital
–65.000
–65.000
–65.000
Liquidationsgewinn
23.627
33.971
42.783
in % des nom. Eigenkapitals
36,3 %
52,3 %
65,8 %
Liquidationserlös nach Steuern
Liquidationsrechnung
Über den Verkauf und den Zeitpunkt des Verkaufs entscheidet die
Gesellschafterversammlung. Der Verkaufserlös ist im Wesentlichen
abhängig von der jeweiligen Marktsituation, der Entwicklung des
Standortes und dem Zustand des Objektes. Bei der Ermittlung des
Kaufpreises wird häufig ein Verkaufsfaktor (Multiplikator der
Jahresnettomiete des Folgejahres) zugrunde gelegt. Bei den Verkaufskalkulationen sind jeweils Revitalisierungskosten von 2 % des
Verkaufspreises berücksichtigt.
Der Liquidationserlös auf Fondsebene ergibt sich nach Abzug von
Revitalisierungskosten, Verkaufskosten sowie des Fremdkapitals unter
Hinzurechnung vorhandener Liquidität bzw. des Umlaufvermögens.
Von der Fonds KG ist bei einem realisierten Verkaufsgewinn eine
Verkaufsgebühr in Höhe von 10 % des Liquidationserfolgswertes
(Liquidationserlös abzüglich des anfänglichen nominellen Eigenkapitals) an Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH zu
zahlen. In der vorstehenden Tabelle sind beispielhaft die Liquidationserlöse bei unterschiedlichen Verkaufsfaktoren dargestellt. Der
Verkaufsfaktor entspricht mit 15,08-fach dem Ankaufsfaktor.
Diese Szenarien stellen keine „worst-case – best-case“-Gegenüberstellungen dar; es sind lediglich Prognosen, die bei seriöser Einschätzung im Bereich des Möglichen liegen. Dementsprechend kann
auch für das Eintreten auch nur einer dieser beispielhaften Ergebnisse
keine Garantie übernommen werden.
Sensitivitätsrechnung –
Abweichung von der Prognose
Die Erstvermietung hat nur einen geringen Einfluss auf die Rendite,
da sich das Investitionsvolumen nach der realisierten Miete richtet.
Bei einer Abweichung der tatsächlich erreichten Miete von der PlanMiete hat die ECE bei Mindermiete einen Ausgleich an die Objekt KG
zu zahlen bzw. bei höherer Miete erhält sie eine Zahlung als Vermietungsprämie. Sollte die Erstvermietung zu einer ca. 5 % höheren
Miete führen, verbessert sich das Prognose-Ergebnis und die
Vermietungsprämie ist über die kalkulierte Reserve abgedeckt. Über
5 % Mehrmiete wird die Vermietungsprämie aus den Mehrerlösen
beglichen, nach oben ist diese Vermietungsprämie jedoch auf 10 %
begrenzt.
Daher wird nachfolgend die Entwicklung der Miete (Mietausfall und
Mietsteigerung) und deren Auswirkung auf Auszahlungen sowie
Rendite analysiert. Aussagen zum Umfang möglicher Mieterhöhungen und Mietausfälle können jedoch nicht gemacht werden.
Die Sensitivitätsanalyse soll den Einfluss von veränderten Mieteinnahmen und Mietausfällen auf Auszahlungen sowie Rendite darstellen.
71
Sensitivitätsanalyse – Abweichungen von der Prognose
gerundete Werte
Kapitalrückfluss
nach Steuern in %
Liquiditätsreserve 2026 in EUR
IRR
vor Steuern in %
IRR
nach Steuern in %
Mietausfall 10 % p. a. ab 2014
219
836
6,4
6,0
5,50
5,50
5,50
223
809
6,7
6,2
6,00
6,00
6,00
Prognose*
226
3.695
6,9
6,3
6,00
6,00
6,00
+5 % Mehrmiete
232
491
7,2
6,5
6,15
6,15
6,15
Mietausfall 0 % p. a.
227
840
7,1
6,4
6,50
6,50
6,50
Szenario
Auszahlung vor Steuern in %
2012
2013
2014
*Mietausfall 2 % p. a., die ersten fünf Jahre 1 % p. a.
In der oben stehenden Übersicht „Sensitivitätsanalyse“ sind die
Auswirkungen verschiedener Szenarien bei einem Verkaufsfaktor von
15,08-fach dargestellt. Bei der jeweiligen Szenariorechnung wurde
unterstellt, dass sich die jeweils anderen Prognoseparameter nicht
ändern.
Rendite
In der Sensitivitätsrechnung wird der Renditebegriff IRR = Internal
Rate of Return (interner Zinsfuß) verwendet. Die Renditeberechnungsmethode des IRR (IRR-Methode) ist ein anerkanntes finanzmathematisches Verfahren, welches beispielsweise bei der Ermittlung
des Effektivzinses nach der Preisangabeverordnung anzuwenden ist.
Weiterhin wird der IRR bei geschlossenen Fonds und ähnlichen
Vermögensanlageformen verwendet. Nachfolgend finden sich ergänzende Erläuterungen zu dieser Methode der Renditeberechnung:
Rendite nach IRR
Der interne Zinsfuß drückt die Verzinsung des rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und
Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug.
Diese Rendite ist mit den Renditen anderer Vermögensanlagen, z. B. festverzinsliche Wertpapiere, nicht unmittelbar
vergleichbar.
Ein Vergleich ist nur unter Einbezug des jeweilig durchschnittlich
gebundenen Kapitals, des Gesamtertrages und der Anlagedauer der
jeweiligen Investition möglich. Die Ergebnisse, die auf der Grundlage
der IRR-Methode ermittelt werden, können nur mit Ergebnissen ver-
72
glichen werden, die nach der gleichen Methode und mit gleicher
Laufzeit ermittelt worden sind. Die rechnerische Basis der Verzinsung
nach der IRR-Methode ist nur das nach Abzug der Rückflüsse
(Auszahlungen) noch gebundene Eigenkapital des Investors und nicht
die nominale Beteiligungssumme. Der zeitliche Verlauf des gebundenen Eigenkapitals unterscheidet sich bei verschiedenen Investitionen. Daher sollte die IRR-Rendite nicht das alleinige Vergleichskriterium für eine Investitionsentscheidung sein.
Anlageinteressenten, die mit der vorstehend beschriebenen
finanzmathematischen Verfahrensweise (IRR) nicht vertraut
sind, sollten deshalb ihre Investitionsentscheidung auf der
Grundlage der im Verkaufsprospekt veröffentlichten voraussichtlichen Zahlungsströme (siehe Seite 64 ff. des Prospektes)
treffen.
2020
2021
2015
2016
2017
2018
2019
2022
2023
2024
2025
2026
5,50
5,50
5,50
5,50
5,50
5,50
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
5,50
5,50
5,50
6,00
6,50
7,00
6,00
6,00
6,50
7,00
7,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
7,50
6,00
6,00
6,50
6,50
7,50
7,50
8,00
6,15
6,15
6,15
6,15
6,50
6,50
6,50
6,50
6,15
6,15
6,15
6,50
7,00
7,75
8,00
8,25
6,50
6,50
6,50
7,00
7,00
7,50
7,75
8,50
Sensitivitätsanalyse (Abweichungen von der Prognose)
9,0
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
6,0
5,5
5,0
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Prognose*
2019
2020
+5 % Mehrmiete
2021
2022
2023
2024
2025
2026
Mietausfall 0 % p. a.
* Mietausfall 2 % p. a., die ersten fünf Jahre 1 % p. a.
73
A. Vorbemerkungen
B. Besteuerung in der Erwerbsphase
Die nachfolgenden Ausführungen enthalten eine Darstellung der
wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption der hier angebotenen Vermögensanlage und die steuerrechtliche Behandlung der
Einkünfte aus diesem Beteiligungsangebot nach deutschem
Steuerrecht.
I.
Die Darstellung beruht auf dem Stand der Steuergesetzgebung, veröffentlichten Rechtsprechung und schriftlich ergangenen Finanzverwaltungsanweisungen zum Prospektaufstellungsdatum. Geplante
Gesetzesänderungen bzw. nicht veröffentlichte Verwaltungsauffassungen wurden hingegen nicht berücksichtigt. Für eine abweichende Beurteilung durch die Finanzbehörden und/oder Finanzgerichte, insbesondere im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung,
sowie für Änderungen der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. der
Verwaltungsanweisungen kann keine Gewähr übernommen werden.
Für die nachfolgende Darstellung der wesentlichen Grundlagen der
steuerlichen Konzeption wird davon ausgegangen, dass sich nur in
Deutschland ansässige unbeschränkt steuerpflichtige natürliche
Personen an der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG
(„Fonds KG“) beteiligen und diese Beteiligung im Privatvermögen
gehalten wird („Anleger“). Nicht dargestellt werden die Rechtsfolgen
für Anleger, die ihre Beteiligung im steuerlichen Betriebsvermögen
oder über eine Kapitalgesellschaft halten. Anlegern, die dies beabsichtigen, wird dringend die Hinzuziehung ihres persönlichen steuerlichen Beraters empfohlen.
Auswirkungen auf die individuelle Steuersituation des Anlegers sind nicht Gegenstand der nachfolgenden Darstellung
über die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption des vorliegenden Beteiligungsangebots, sodass interessierte Anleger ggf. einen auf diesem Gebiet erfahrenen steuerlichen Berater hinzuziehen sollten.
Hinsichtlich der steuerlichen Risiken aus diesem Beteiligungsangebot wird auf die Risiken (siehe Seite 16 ff.) verwiesen.
74
Grunderwerbsteuer
Die Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG, künftig voraussichtlich firmierend
unter Neues Thier-Areal Dortmund G.m.b.H. & Co. KG („Objekt KG“),
wird Eigentümerin von insgesamt elf in Dortmund belegenen
Grundstücken. Die Übertragung von im Inland belegenen
Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten unterliegt der
Grunderwerbsteuer, vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Grunderwerbsteuer beträgt
in Dortmund derzeit 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Die aufgrund
des Kaufs der Grundstücke anfallende Grunderwerbsteuer trägt die
Objekt KG.
Die Fonds KG hat eine Kommanditbeteiligung von ca. 39,47 % an der
Objekt KG von der bisherigen Kommanditistin GB Immobilien
G.m.b.H. („GB“) erworben. Die GB wird weitere Teile ihrer
Kommanditbeteiligung bis auf einen von ihr zu haltenden Restanteil
von 5,1 % auf weitere Investoren übertragen. Der Grunderwerbsteuer
unterliegt auch die unmittelbare oder mittelbare Übertragung von
Anteilen an grundbesitzenden Personengesellschaften auf neue
Gesellschafter, sofern dabei innerhalb von fünf Jahren mindestens
95 % der Gesellschaftsanteile übertragen werden (vgl. § 1 Abs. 2a
GrEStG). In diesen Fällen ist die grundbesitzende Personengesellschaft Schuldner der Grunderwerbsteuer (vgl. § 13 Nr. 6 GrEStG).
Die ECE Development sichert der Objekt KG aufgrund des
Projektentwicklungsvertrages (siehe Seite 126 f.) zu, dass neben
anderen Kostenpositionen auch die Grunderwerbsteuer in der Wirtschaftlichkeitsrechnung insgesamt mit einer Gesamtsumme in Höhe
von pauschal EUR 3,4 Mio. ausreichend in Ansatz gebracht worden
ist.
II. Umsatzsteuer
Die Veräußerung von Anteilen an Gesellschaften ist eine umsatzsteuerbare Leistung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 3 Abs. 9
Umsatzsteuergesetz (UStG). Als Anteile an Gesellschaften gelten
auch Anteile an Personengesellschaften, vgl. Abschnitt 25 Abs. 7
Umsatzsteuerrichtlinien (UStR) 2008. Die Veräußerung ist jedoch
gemäß § 4 Nr. 8 Buchstabe f) UStG von der Umsatzsteuer befreit, vgl.
Abschnitt 66 Abs. 1 UStR.
C. Besteuerung in der Nutzungsphase
In der Nutzungsphase werden die auf Ebene der Objekt KG erzielten
Einkünfte über die Fonds KG deren Gesellschaftern zugerechnet. Den
Anlegern werden über ihre Beteiligung an der Fonds KG mittelbar die
von der Objekt KG erzielten Einkünfte zur Besteuerung zugewiesen.
I.
Einkünftezurechnung und Einkunftsart
Da es sich sowohl bei der Objekt KG als auch bei der Fonds KG um
Personengesellschaften handelt, werden diese in ertragsteuerlicher
Hinsicht als transparent qualifiziert. Dies bedeutet, dass die erzielten
Einkünfte den jeweils beteiligten Gesellschaftern anteilig zugerechnet werden, vgl. § 180 Abs. 1 Nr. 2a Abgabenordnung (AO). Die Anleger nehmen grundsätzlich nur in dem Umfang an den Ergebnissen
der Fonds KG teil, als sie zum Zeitpunkt des Zu- bzw. Abflusses als
Gesellschafter anzusehen sind, vgl. Bundesministerium der Finanzen
(BMF), Schreiben vom 20. Oktober 2003, BStBl I 2003, Seite 546,
Rz. 49; zur vorliegenden disquotalen Gewinnverteilung siehe unsere
Ausführungen unter C.III.1. Im Ergebnis werden die Einkünfte bei der
vorliegenden doppelstöckigen Personengesellschaftsstruktur den
Anlegern anteilig zugewiesen und unterliegen bei diesen – unter
Berücksichtigung deren persönlicher Verhältnisse – der Besteuerung.
Hinsichtlich der verwirklichten Einkunftsart, der Einkunftserzielungsabsicht und der Höhe der Einkünfte sind allerdings auf Ebene
der Fonds KG bzw. Objekt KG die wesentlichen Feststellungen vom
zuständigen Finanzamt zu treffen.
Aus der langfristigen Vermietung von Gewerbeflächen und des
Parkhauses erzielt die Objekt KG Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 6 i.V.m. § 21 Einkommensteuergesetz (EStG). Soweit die Objekt KG bzw. die Fonds KG
Zinseinnahmen aus der Anlage liquider Mittel erzielen, die nicht nach
§ 20 Abs. 8 EStG vorrangig den Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung zuzurechnen sind, werden diese als Einkünfte aus
Kapitalvermögen nach § 2 Abs. 1 Nr. 5 i.V.m. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG
erfasst. Zinseinnahmen der Objekt KG sowie der Fonds KG unterliegen der Kapitalertragsteuer nach §§ 43 ff. EStG, wenn sie von
inländischen Kreditinstituten geschuldet werden, vgl. unsere Ausführungen unter C.V.
Soweit die Objekt KG als Grundstücksgesellschaft Zinseinnahmen
aus der Anlage liquider Mittel erzielt, die zur Anschaffung bzw.
Herstellung sowie Verwaltung und Erhaltung der Immobilie eingesetzt werden, gehören diese nach § 20 Abs. 8 EStG grundsätzlich zu
den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vgl. OFD Berlin vom
9. Dezember 1996, St 442 – S 2253 a – 1/95).
Da sich die Tätigkeiten der Fonds KG bzw. Objekt KG auf die Errichtung, das Halten und das Verwalten von Immobilien bzw. Immobilienbeteiligungen beschränken, sind sie ausschließlich vermögensverwaltend tätig.
Eine gewerbliche Prägung der Fonds KG bzw. Objekt KG im Sinne des
§ 15 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 EStG aufgrund der Stellung einer Kapitalgesellschaft als alleinige persönlich haftende Gesellschafterin liegt
auf Basis der Verwaltungsauffassung (Richtlinie 15.8 Abs. 6
Einkommensteuerrichtlinien 2008) nicht vor, da nach den Vereinbarungen in den jeweiligen Gesellschaftsverträgen bei der Fonds KG
ausschließlich die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB
GmbH („HTB GmbH“) (Geschäftsführende Kommanditistin) und bei
der Objekt KG neben der PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. als Komplementärin die Kommanditisten GB
sowie die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH
gemeinsam zur Geschäftsführung befugt sind.
II. Einkunftserzielungsabsicht
Voraussetzung zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte aus einer
Beteiligung an der Fonds KG ist, dass sowohl auf Ebene der Fonds KG
bzw. Objekt KG als auch auf Ebene des Anlegers eine Einkunftserzielungsabsicht für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
und gegebenenfalls die Einkünfte aus Kapitalvermögen gegeben ist.
Unter Einkunftserzielungsabsicht ist die Intention eines Steuerpflichtigen zu verstehen, auf Dauer nachhaltig steuerpflichtige Überschüsse zu erzielen. Bei der Beurteilung, ob eine solche Absicht des
Steuerpflichtigen vorliegt, ist auf die Dauer der voraussichtlichen
Vermögensnutzung durch den Steuerpflichtigen selbst oder durch
seine Gesamtrechtsnachfolger abzustellen. Eine im engen zeitlichen
Zusammenhang mit dem Beitritt zur Fonds KG stehende Veräußerung
oder Übertragung der Immobilie oder der Beteiligung an der Fonds KG
bzw. Objekt KG kann ein gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechendes Beweisanzeichen sein. Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann dies für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren nach
Anschaffung bzw. Beitritt angenommen werden (vgl. BMF, Schreiben
vom 8. Oktober 2004, BStBl I 2004, Seite 933, Tz. 7).
Eine vorzeitige Veräußerung der Immobilie oder eine vorzeitige
Beendigung der Beteiligung an der Objekt KG sind nicht geplant. Eine
vorzeitige Kündigung der Kommanditistenstellung der Fonds KG in
der Objekt KG ist nach dem Gesellschaftsvertrag der Objekt KG bis
zum 31. Dezember 2026 ausgeschlossen.
75
Wird die Vermögensnutzung nicht dauerhaft beabsichtigt, ist auf das
Erreichen eines sogenannten „Totalüberschusses“ (positives Gesamtergebnis aus allen steuerpflichtigen Einnahmen abzüglich steuerlich berücksichtigungsfähiger Werbungskosten) in der Phase der
voraussichtlichen Vermögensnutzung für die jeweilige Einkunftsart
abzustellen. Auf Ebene der Personengesellschaft muss danach innerhalb ihrer voraussichtlichen Existenz („Totalperiode“) ein Überschuss
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.
Auf Ebene der Fonds KG und der Objekt KG muss die Einkünfteerzielungsabsicht jeweils aufgrund einer Prognose für die voraussichtliche Fondslaufzeit (ca. 15 Jahre) überprüft werden, vgl.
Beschluss des BFH vom 2. Juli 2008, BStBl II 2008, Seite 815. Steuerfreie Veräußerungsgewinne sind ebenso wie steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften nach
§ 23 EStG in diese Betrachtung nicht einzubeziehen (vgl. u. a. BMF,
Schreiben vom 8. Oktober 2004, BStBl I 2004, Seite 933, Tz. 34).
Nach den Prognosen dieses Prospektes ist die Einkünfteerzielungsabsicht auf Ebene der Fonds KG bzw. Objekt KG gegeben.
Auch auf Ebene des Anlegers ist die Absicht einer dauerhaften
Vermögensnutzung für die Beurteilung der Einkunftserzielungsabsicht auf seiner Ebene maßgeblich. Ein vorzeitiges Verkaufen oder
Übertragen des Anteils an der Fonds KG kann auf Ebene des Anlegers
ein Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht sein.
Da auch für jeden Anleger die Einkunftserzielungsabsicht auf seiner
persönlichen Ebene vorliegen muss, sind Werbungskosten, die auf
privater Ebene (z. B. aus einer Fremdfinanzierung der Beteiligung an
der Fonds KG oder Beratungs- und Reisekosten) verursacht werden,
in die Ermittlung eines Totalüberschusses auf dessen Ebene einzubeziehen. Persönliche Werbungskosten können eine Verlängerung der
Periode bis zum Erreichen eines Totalüberschusses für den einzelnen
Anleger bewirken. Hinsichtlich der Risiken bezüglich der Aberkennung der Einkunftserzielungsabsicht beim Anleger siehe Seite 18,
Ziff. 7. Die sich aus solchen persönlichen Werbungskosten ergebenden Konsequenzen im Hinblick auf die Anerkennung einer Einkunftserzielungsabsicht sollten betroffene Anleger unbedingt mit ihrem
persönlichen steuerlichen Berater vorab klären.
III. Einkunftsermittlung
1.
Zurechnung der Einkünfte
Die Vermietungseinkünfte der an der Fonds KG beteiligten Anleger
werden nach dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 EStG (sogenannte „Überschusseinkunftsart“) ermittelt, sodass die dem Steuerpflichtigen innerhalb eines Kalenderjahres zugeflossenen Einnahmen
und geleisteten Werbungskosten der Besteuerung unterliegen (vgl.
§ 11 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 EStG). Etwaige aus diesem
76
Beteiligungsangebot vermittelten Kapitaleinkünfte, die nicht nach
§ 20 Abs. 8 EStG vorrangig den Vermietungseinkünften zuzurechnen
sind, unterliegen grundsätzlich der sogenannten Abgeltungsteuer
gemäß § 32d EStG, sodass damit im Zusammenhang stehende
Werbungskosten vom Abzug ausgeschlossen sind (siehe Ausführungen C.V.).
Maßgeblich für die Besteuerung beim Anleger sind nicht die jährlichen Ausschüttungen der Fonds KG. Diese sind als Entnahme irrelevant für die Besteuerung. Vielmehr wird mit Ablauf eines Kalenderjahres jedem Anleger das anteilig auf ihn entfallende steuerliche
Ergebnis der Fonds KG zugewiesen. Diese Ergebniszuweisung gilt
unabhängig davon, ob die Beteiligung an der Fonds KG direkt oder
über die Treuhandkommanditistin gehalten wird.
Für die Geschäftsjahre 2009 bis 2011 sieht der Gesellschaftsvertrag
in § 13 Abs. 3 eine besondere steuerliche Ergebnisverteilung vor,
nach der den Anlegern im Wege der Vorabzuweisung steuerliche
Ergebnisanteile so zugewiesen werden, wie es erforderlich ist, um
eine Gleichverteilung im Verhältnis der von ihnen eingezahlten
Pflichteinlagen zueinander zu erreichen. Bis zum Erreichen einer
Gleichverteilung soll auch in Folgejahren eine Vorabzuweisung von
Ergebnisanteilen erfolgen.
Verfahrenstechnisch erfolgt die Ergebniszuweisung bei der vorliegenden doppelstöckigen Struktur in zwei Schritten. Zunächst stellt das
für die Objekt KG zuständige Finanzamt im Rahmen einer gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen nach
§ 180 Abs. 1 Nr. 2a AO die steuerrelevanten Einkünfte auf Ebene der
Objekt KG fest. Diese Einkünfte werden den an der Objekt KG beteiligten Gesellschaftern zugewiesen. Aufgrund der ca. 39,47 %igen
Beteiligungsquote werden grundsätzlich 39,47 % dieser Einkünfte
der Fonds KG zugewiesen. Darüber hinaus sind im Rahmen der
gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen bei der Objekt KG Effekte einer etwaigen steuerlichen
„Ergänzungsrechnung“ der Fonds KG zu berücksichtigen (vgl.
Ausführungen unter C.III.2. sowie C.III.4.).
Auf Ebene der Fonds KG nimmt das für diese Gesellschaft zuständige Finanzamt eine weitere gesonderte und einheitliche Feststellung
von Besteuerungsgrundlagen nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO vor, um die
steuerrelevanten Einkünfte der Fonds KG zu ermitteln. Die Einkünfte
der Fonds KG ergeben sich dabei im Wesentlichen aus dem zugewiesenen Ergebnisanteil der Beteiligung an der Objekt KG sowie aus den
„eigenen“ Erträgen (z. B. Zinsen aus kurzfristiger Anlage freier Liquidität) abzüglich etwaiger Aufwendungen (z. B. aus Geschäftsführungs- und Verwaltungsleistungen), soweit nicht der Ausschluss
des Werbungskostenabzugs für Kapitaleinkünfte gemäß § 20 Abs. 9
EStG Anwendung findet (siehe Ausführungen C.V.). Das für die
Besteuerung der Fonds KG zuständige Finanzamt teilt anschließend
den für die Anleger zuständigen Wohnsitzfinanzämtern von Amts
wegen mit, welche anteiligen Einkünfte auf den jeweiligen Anleger
entfallen. Eine zusätzliche Steuererklärung oder Mitteilung des
Anlegers ist nicht erforderlich.
Werbungskosten des Anlegers, die im Zusammenhang mit der
Beteiligung an der Fonds KG auf seiner persönlichen Ebene entstanden sind (z. B. Fremdkapitalzinsen, Reisekosten etc.), müssen der
Fonds KG rechtzeitig bis zum 31. März des Folgejahres gemeldet werden, damit diese gegebenenfalls – soweit gesetzlich zulässig – in die
gesonderte und einheitliche Feststellung der Besteuerungsgrundlagen bei der Fonds KG bzw. Objekt KG aufgenommen werden können. Für später eingehende Anmeldungen kann eine Berücksichtigung in der gesonderten und einheitlichen Feststellung nicht zugesagt werden. Eine Geltendmachung in der persönlichen Einkommensteuererklärung des Anlegers ist ausgeschlossen.
2.
Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten
Hinsichtlich der Frage, ob die auf Ebene der Fonds KG bzw. Objekt KG
entstehenden Kosten im Zusammenhang mit der Investitionsphase
als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder zu aktivierende
Anschaffungsnebenkosten zu qualifizieren sind, hat die Finanzverwaltung auf Basis der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes
(BFH) mit Datum vom 20. Oktober 2003 (BStBl I 2003, Seite 546) die
fünfte Version des sogenannten „Bauherrenerlasses“ veröffentlicht
(„Fondserlass“).
Die Bestimmungen dieses Erlasses finden dabei insbesondere bei der
Beteiligung an geschlossenen Schiffs-, Medien- oder Immobilienfonds Anwendung, sofern dem interessierten Anleger ein bereits vorformuliertes Vertragswerk angeboten wird. Bezogen auf Immobilienfonds wird der Anleger dabei grundsätzlich nicht als Bauherr,
sondern als Erwerber eines zu errichtenden bzw. zu sanierenden
Gebäudes angesehen (sogenannter „Erwerberfonds“ gemäß Fondserlass, Tz. 33). Die im Zusammenhang mit dem Beitritt des Anlegers
entstehenden Kosten sind daher grundsätzlich als Anschaffungsnebenkosten zu qualifizieren (vgl. BFH-Urteil vom 8. Mai 2001, BStBl
II 2001, Seite 720). Dennoch gewährt die Finanzverwaltung dem
Anleger – wenn auch in begrenztem Umfang – den Abzug von
Werbungskosten aus der Investitionsphase, soweit diese den
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen sind.
jeweiligen Gesellschaft als auch für die Ebene der Gesellschafter
(z. B. Fremdfinanzierungskosten im Zusammenhang mit dem Erwerb
der Beteiligung). Für die im Zusammenhang mit dem Erwerb der
Beteiligung durch die Anleger voraussichtlich entstehenden Fremdfinanzierungsaufwendungen sind auch die Ausführungen zur
Einkunftserzielungsabsicht zu beachten.
Hingegen sind die Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der
Umsetzung des Projektes in der Investitionsphase anfallen, als Anschaffungsnebenkosten zu erfassen, vgl. Tz. 38 des Fondserlasses. In
dem Fondserlass ist der Begriff der „Investitionsphase“ nicht weiter
definiert. Es ist nicht auszuschließen, dass die Finanzverwaltung die
Investitionsphase auf den Zeitraum beziehen wird, in dem das eingeworbene Kapital der Anleger abschließend in das zu errichtende
Objekt investiert wird. Für die Prognoserechnung wurden daher sämtliche während der Investitionsphase bis zur Fertigstellung der
Immobilie auf Ebene der Objekt KG anfallenden Kosten (z. B. Kosten
der Projektentwicklung, Kosten des Vermietungskonzeptes etc.) als
Anschaffungsnebenkosten der Immobilie aktiviert. Darüber hinaus
hat Hamburg Trust sämtliche während der Investitionsphase bis zur
Fertigstellung der Immobilie auf Ebene der Fonds KG anfallenden
Kosten (z. B. Kosten der Eigenkapitalvermittlung, Platzierungsgarantie, Konzeption etc.) ebenfalls als Anschaffungsnebenkosten
der zu errichtenden Immobilie der Objekt KG (siehe Ausführungen
unter C.III.4. hinsichtlich anteiliger Abschreibungen) in einer steuerlichen „Ergänzungsrechnung“ aktiviert.
Darüber hinaus sind Aufwendungen, die rechtlich vor Beitritt des
Anlegers zur Fonds KG entstanden und gezahlt sind, generell als
Anschaffungskosten des Anlegers zu behandeln (vgl. Tz. 49 des
Fondserlasses). Rechtlich vor dem Beitritt entstandene und nach dem
Beitritt gezahlte Werbungskosten können abzugsfähig sein, sofern
der Anleger mit ihnen wirtschaftlich belastet wird (vgl. Tz. 49 des
Fondserlasses).
Soweit Werbungskosten etwaigen Kapitaleinkünften zuzuordnen
sind, ist deren Abzugsfähigkeit von den besonderen Bestimmungen
für Kapitaleinkünfte abhängig (siehe Ausführungen unter C.V.).
3.
Die auf Ebene der Fonds KG und Objekt KG entstehenden laufenden
Aufwendungen nach Beendigung der Investitionsphase (z. B. Absetzungen für Abnutzungen, Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwendungen, Kosten der Standortsicherung sowie laufende Rechtsund Steuerberatung) sind grundsätzlich als Werbungskosten zu
berücksichtigen. Die von der Objekt KG an bestimmte Mieter zu
gewährenden Zuschüsse sind nach Auffassung von Hamburg Trust
über die (Mindest-)Laufzeit der jeweiligen Mietverträge als
Werbungskosten zu verteilen. Zu den Werbungskosten gehören
zudem Schuldzinsen, soweit sie mit der Einkunftsart Vermietung und
Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1
Satz 3 Nr. 1 EStG). Dies gilt grundsätzlich sowohl für die Ebene der
Finanzierungsaufwendungen
Die Zinsaufwendungen der Objekt KG aus der Finanzierung des
Erwerbs der Grundstücke und der Errichtung der Immobilie sind als
Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mindernd anzusetzen, vgl. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 i.V.m. § 2 Abs. 2
Nr. 2 EStG. Der Erwerb der Grundstücke bzw. die Errichtung der Immobilie wird teilweise fremdfinanziert. Daraus resultierende Schuldzinsen, Bearbeitungsgebühren etc. sind vorbehaltlich eines Abflusses
vor Beitritt einzelner Anleger als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig, soweit sie auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhen und
mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem
Zusammenhang stehen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Dies gilt
nach Ansicht des BFH (vgl. u. a. Urteil vom 4. Juni 1991, BStBl II
77
1991, Seite 761) auch dann, wenn in diesem Zeitpunkt noch keine
steuerpflichtigen Einnahmen geflossen sind („vorweggenommene
Werbungskosten“). Nach den Regelungen im Fondserlass sind Zinsen
und Bearbeitungsgebühren des Kreditinstituts – wenn sie aufgrund
eigener Verpflichtung des Steuerpflichtigen gezahlt werden – den
sofort abziehbaren Werbungskosten zuzurechnen (vgl. Fondserlass,
Tz. 12). Dies gilt grundsätzlich auch für Zinsen, die den Zeitraum bis
zur Fertigstellung der Immobilie und damit die Investitionsphase
betreffen.
Ebenso sind die Kosten der Zwischenfinanzierung auf Ebene der
Fonds KG vorbehaltlich eines Abflusses vor Beitritt einzelner Anleger
grundsätzlich abzugsfähige Werbungskosten, da die Anleger mit
ihnen belastet werden.
Die Objekt KG hat darüber hinaus das Recht, unter Einsatz zusätzlichen Eigenkapitals ein Disagio in Höhe von 5 % (EUR 9 Mio.) der
Darlehenssumme von EUR 180 Mio. mit der kreditgebenden Bank zu
vereinbaren und dadurch künftige Zinsbelastungen zu verringern.
Vermutlich wird die Objekt KG von diesem Recht Gebrauch machen
und ein Disagio in Höhe von voraussichtlich EUR 9 Mio. für einen
Zinsfestschreibungszeitraum bis 30. Juni 2019 leisten. Das Disagio
ist vorbehaltlich eines Abflusses vor Beitritt einzelner Anleger im
Zeitpunkt der Leistung den sofort abziehbaren Werbungskosten zuzurechnen (vgl. § 11 Abs. 2 Sätze 3 und 4 EStG, Fondserlass, Tz. 12).
Die Bestimmungen zur steuerlichen Abzugsfähigkeit von Fremdfinanzierungsaufwendungen gemäß § 4h EStG (sogenannte „Zinsschranke“) sind nicht auf vermögensverwaltende Personengesellschaften anwendbar (vgl. BMF, Schreiben vom 4. Juli 2008, Tz. 5,
BStBl I 2008, Seite 718). Insbesondere für die Objekt KG ergeben
sich hieraus keine Beschränkungen der steuerlichen Abzugsfähigkeit
von Fremdfinanzierungsaufwendungen.
4.
IV. Verlustausgleichsbeschränkungen
1.
Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen
gemäß § 15b EStG
Insbesondere bei geschlossenen Fonds sind die Bestimmungen des
§ 15b EStG zu beachten. § 15b EStG regelt die Vermeidung von
Verlustzuweisungen aus sogenannten „Steuerstundungsmodellen“.
Dem Grunde nach liegt ein Steuerstundungsmodell nach Ansicht des
Gesetzgebers vor, wenn aufgrund einer modellhaften Gestaltung
steuerliche Vorteile in Form von negativen Einkünften erzielt werden
sollen (vgl. § 15b Abs. 2 Satz 1 EStG). Dies ist der Fall, wenn dem
Steuerpflichtigen aufgrund eines vorgefertigten Konzepts die
Möglichkeit geboten werden soll, zumindest in der Anfangsphase der
Investition Verluste mit übrigen Einkünften zu verrechnen (§ 15b Abs.
2 Satz 2 EStG). Neben gewerblichen Fondsmodellen findet § 15b
EStG insbesondere auch auf vermögensverwaltende Fondsgesellschaften Anwendung, deren Gegenstand die Vermietung und
Verpachtung ist (vgl. § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Regelungen des
§ 15b EStG finden grundsätzlich auch auf doppelstöckige Personengesellschaften Anwendung, vgl. Tz. 21 des BMF-Schreibens vom
17. Juli 2007, BStBl I 2007, Seite 542.
Absetzung für Abnutzung
Für Wirtschaftsgüter, die zur Erzielung von Einkünften verwendet
werden und einer wirtschaftlichen oder technischen Abnutzung
unterliegen, sind Absetzungen für Abnutzungen („AfA“) von den
Anschaffungskosten vorzunehmen. Die Anschaffungskosten des
Grund und Bodens können nicht mittels planmäßiger AfA geltend
gemacht werden.
Im Rahmen der Einnahmenüberschussrechnung kann AfA beim
Gebäude nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG
berücksichtigt werden. Die AfA ist in Höhe von jährlich 2 % zeitanteilig ab der Fertigstellung der Immobilie bzw. für die erworbenen
Bestandsgebäude ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und
Lasten vorzunehmen. Bemessungsgrundlage für die vorzunehmende
AfA sind sämtliche im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. der
Errichtung der Immobilie auf Ebene der Objekt KG angefallenen
Aufwendungen, insbesondere der gemäß Generalübernehmervertrag
zu leistende Pauschalpreis sowie etwaige Anschaffungsnebenkosten
78
(vgl. hierzu Ausführungen unter C.III.2.). Darüber hinaus sind die auf
Ebene der Fonds KG zu leistenden Fondskosten, die der Beteiligung
an der Objekt KG zuzuordnen sind, als Anschaffungsnebenkosten auf
die Immobilie der Objekt KG (vgl. Ausführungen unter C.III.2.) in einer
steuerlichen „Ergänzungsrechnung“ zu verteilen. Diese werden auf
das Grundstück und das Gebäude der Objekt KG im Verhältnis der
Anschaffungskosten zueinander verteilt, erhöhen damit über das
Gebäude die Bemessungsgrundlage der steuerlichen AfA und werden entsprechend abgeschrieben. Zu dem Risiko einer abweichenden
Aufteilung der Anschaffungskosten vergleiche die Ausführungen im
Teil „Risiken“ (siehe Seite 18).
Als Rechtsfolge bestimmt § 15b Abs. 1 Satz 1 EStG, dass derartige
Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen.
Auch ein Verlustabzug gemäß § 10d EStG ist insoweit ausgeschlossen. Zulässig ist lediglich eine Verrechnung dieser Verluste mit künftigen positiven Einkünften aus derselben Einkunftsquelle (vgl. § 15b
Abs. 1 Satz 2 EStG). Die Rechtsfolgen des § 15b EStG greifen jedoch
nur dann ein, wenn die insgesamt in der Anfangsphase der
Investition prognostizierten Verluste mehr als 10 % des nach dem
Fondskonzept aufzubringenden Kommanditkapitals betragen (vgl.
§ 15b Abs. 3 EStG).
Basierend auf der von Hamburg Trust erstellten Prognoserechnung
werden auf Ebene der Objekt KG in der Anfangsphase der Investition
steuerlich zuzurechnende Verluste erwartet, die mehr als 10 % des
beabsichtigten Kommanditkapitals von EUR 123 Mio. betragen, sodass die Regelungen des § 15b EStG bereits auf Ebene der Objekt KG
anzuwenden sind. Die anfänglichen Verluste der Objekt KG, die
gemäß § 15b Abs. 1 EStG nicht ausgleichsfähig sind, werden durch
das für die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen nach § 180 Abs. 1 Nr. 2a AO zuständige Finanzamt
gesondert festgestellt und dürfen nur mit positiven Einkünften aus
der Objekt KG in späteren Jahren verrechnet werden.
Die Regelungen des § 15b EStG kommen darüber hinaus auf Ebene
der Fonds KG zur Anwendung, da auch hier in der Anfangsphase der Investition steuerlich zuzurechnende Verluste erwartet werden, die
mehr als 10 % des beabsichtigten Kommanditkapitals von EUR 65 Mio.
betragen. Die anfänglichen (nicht ausgleichsfähigen) Verluste der
Fonds KG sind entsprechend dem auf Ebene der Objekt KG stattfindenden Verfahren gesondert festzustellen und in späteren Jahren mit
positiven Einkünften aus der Fonds KG zu verrechnen.
2.
Verluste mit beschränkter Haftung gemäß § 15a EStG
Soweit § 15b EStG nicht zur Anwendung gelangt, können die einem
Kommanditisten zuzuweisenden Verlustanteile zum Ausgleich mit
anderen positiven Einkünften verwendet werden, soweit diese Verlustzuweisung nicht zu einem negativen Kapitalkonto des jeweiligen
Kommanditisten führt oder sich dadurch ein bereits bestehendes
negatives Kapitalkonto erhöhen würde (vgl. § 15a Abs. 1 i.V.m. § 21
Abs. 1 Satz 2 EStG). Insoweit wäre lediglich eine Verrechnung mit
künftigen positiven Einkünften aus derselben Einkunftsquelle möglich. Auf doppelstöckige Personengesellschaften findet § 15a EStG
ebenfalls Anwendung, vgl. Beschluss des BFH vom 18. Dezember 2003,
BStBl II 2004, Seite 424. Ausschüttungen, die zu einem negativen
Kapitalkonto führen oder dies erhöhen, sind nach § 15a Abs. 3 EStG
als fiktiver Gewinn den Kommanditisten zuzurechnen, soweit nicht
aufgrund der Ausschüttung eine Haftung des Kommanditisten nach §
171 Abs. 1 Handelsgesetzbuch entsteht (sogenannte „Außenhaftung“) bzw. die Verlustanteile aus der Kommanditgesellschaft im
Entstehungsjahr des negativen Kapitalkontos und in den zehn vorangegangenen Wirtschaftsjahren ausgleichs- oder abzugsfähig waren.
Basierend auf der von Hamburg Trust erstellten Rechnung entstehen
planmäßig keine negativen Kapitalkonten der Anleger bei der Fonds KG.
Des Weiteren entsteht danach planmäßig weder ein negatives Kapitalkonto der Fonds KG bei der Objekt KG aufgrund von steuerlichen
Verlusten noch aufgrund von Ausschüttungen gemäß § 15a Abs. 3
EStG. Daher sind die Bestimmungen des § 15a EStG auf das vorliegende Beteiligungsangebot aller Voraussicht nach nicht anzuwenden.
3.
Allgemeiner Verlustabzug gemäß § 10d EStG
Gemäß § 10d Abs. 1 EStG sind im Veranlagungsjahr nicht ausgleichsfähige Verluste auf den vorangehenden Veranlagungszeitraum nur
bis zu EUR 511.500 (zusammenveranlagte Ehegatten EUR 1.023.000)
rücktragbar. Vorgetragene Verluste können gemäß § 10d Abs. 2 EStG
bis zu EUR 1 Mio. (zusammenveranlagte Ehegatten EUR 2 Mio.) unbeschränkt und darüber hinaus nur zu 60 % des übersteigenden
Gesamtbetrages der Einkünfte abgezogen werden.
4.
Verlustverrechnungsbeschränkung für Kapitaleinkünfte
gemäß § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG
Ab dem Veranlagungszeitraum 2009 dürfen Verluste aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs. 6 Satz 2 EStG nicht mehr mit anderen
Einkünften verrechnet oder nach § 10d EStG abgezogen, sondern nur
noch mit künftigen Einkünften aus Kapitalvermögen verrechnet
werden.
V. Steuersätze
Als in Deutschland ansässige natürliche Personen sind die Anleger
unbeschränkt steuerpflichtig (§ 1 Abs. 1 Satz 1 EStG) und unterliegen
mit ihren weltweit erzielten Einkünften im Inland der Besteuerung
(sogenanntes „Welteinkommensprinzip“). Einkünfte aus Vermietung
und Verpachtung unterliegen grundsätzlich der uneingeschränkten
Einkommensbesteuerung. Der Spitzensteuersatz der Einkommensteuer beträgt derzeit 45 % (zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf.
Kirchensteuer).
Mit dem Unternehmensteuerreformgesetz 2008 vom 14. August 2007
(BGBl. I 2007, Seite 1912) wurde die sogenannte „Abgeltungsteuer“
(vgl. § 32d EStG) neu in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Die
Abgeltungsteuer ersetzt die tarifliche Einkommensteuer auf
bestimmte Kapitaleinkünfte durch eine pauschale Besteuerung. Der
Steuersatz beträgt dabei 25 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf.
Kirchensteuer. Die Neuregelung ist erstmals ab dem Veranlagungszeitraum 2009 anzuwenden und betrifft insbesondere die Zinseinkünfte der Fonds KG, sofern diese nicht den Einkünften aus
Vermietung und Verpachtung zugeordnet werden (vgl. § 32d Abs. 1
Satz 1 i.V.m. § 20 Abs. 8 EStG). Mit einem etwaigen Kapitalertragsteuerabzug ist die Einkommensbesteuerung des Privatanlegers auf
diese Einkünfte grundsätzlich abgegolten. Mit den der Abgeltungsteuer unterworfenen Einkünften im Zusammenhang stehende
Werbungskosten sind vom Abzug ausgeschlossen, vgl. § 20 Abs. 9
EStG. Lediglich ein Sparer-Pauschbetrag von insgesamt EUR 801 (für
zusammenveranlagte Ehegatten EUR 1.602) kann pro Veranlagungszeitraum von den gesamten Einkünften aus Kapitalvermögen des
Anlegers abgezogen werden. Hamburg Trust geht davon aus, dass
die in der Prognoserechnung ausgewiesenen Zinseinnahmen der
Objekt KG sowie der Fonds KG vollständig der Abgeltungsteuer
unterliegen.
Anleger können auf Antrag eine Besteuerung der der Abgeltungsteuer unterworfenen Einkünfte bei ihrem Wohnsitzfinanzamt beantragen, wenn die Versteuerung nach der tariflichen Einkommensteuer
günstiger ist (sogenannte „Günstigerprüfung“). Ein Werbungskostenabzug ist allerdings auch in diesem Fall neben dem Pauschbetrag
nicht zulässig.
79
VI. Sonstige Steuern
1.
Solidaritätszuschlag
Zusätzlich zur Einkommensteuer wird derzeit ein Solidaritätszuschlag
in Höhe von 5,5 % der festgesetzten Einkommensteuer jedes Gesellschafters/Treugebers erhoben. Dies wirkt sich bei den Anlegern als
zusätzliche Belastung aus. Hamburg Trust geht davon aus, dass während der gesamten Dauer der Beteiligung ein Solidaritätszuschlag in
Höhe von 5,5 % auf die festgesetzte Einkommensteuer erhoben wird.
2.
Kirchensteuer
Bei kirchensteuerpflichtigen Anlegern wird eine Kirchensteuer erhoben, deren Höhe sich nach den Landeskirchensteuergesetzen richtet
und – je nach Bundesland – 8 % oder 9 % der Einkommensteuer beträgt. Bei der Ermittlung der steuerlichen Belastung im Rahmen der
Prognoserechnung für den Anleger wurde eine etwaige Kirchensteuer eines Anlegers nicht berücksichtigt.
3.
Gewerbesteuer
5.
Vermögensteuer
Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom
22. Juni 1995 (BStBl II 1995, Seite 655) zur Verfassungswidrigkeit der
Vermögensteuer wird diese derzeit nicht erhoben.
6.
Grundsteuer
Der Grundsteuer unterliegt der in einer Gemeinde – somit im Inland
– belegene Grundbesitz, vgl. § 2 Grundsteuergesetz (GrStG) i.V.m.
§ 19 BewG. Die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer ergibt sich
aus dem Einheitswert des betreffenden Grundstücks, der Steuermesszahl sowie einem von der zuständigen Gemeinde zu bestimmenden Hebesatz. Zur Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter
wird auf den Teil „Rechtliche Grundlagen“ verwiesen (siehe
Seite 118).
Der Gewerbesteuer unterliegt jeder stehende Gewerbebetrieb,
soweit er im Inland betrieben wird (§ 2 Abs. 1 Gewerbesteuergesetz).
Als vermögensverwaltende Personengesellschaft betreibt weder die
Fonds KG noch die Objekt KG einen Gewerbebetrieb. Die erzielten
Einkünfte unterliegen somit nicht der Gewerbesteuer.
D. Besteuerung bei Beendigung durch
Veräußerung
4.
I.
Umsatzsteuer
Für Zwecke der Umsatzsteuer sind die Fonds KG und die Objekt KG
als eigenständige Gesellschaften separat zu behandeln.
Die langfristige Vermietung der Immobilie durch die Objekt KG
stellt eine umsatzsteuerbare, aber umsatzsteuerfreie Leistung der
Objekt KG dar, vgl. § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG. Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann jedoch verzichtet werden, soweit die
Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen
erfolgt und der Mieter die gemieteten Flächen für vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze verwendet, vgl. § 9 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 UStG.
Die Objekt KG kann daher hinsichtlich der Vermietung von Flächen,
die nicht an einen vorsteuerabzugsberechtigten Mieter vermietet werden (z. B. Arztpraxen), nicht auf die Steuerbefreiung verzichten und
umsatzsteuerpflichtig vermieten. Soweit die Vermietung an Mieter
erfolgt, die vorsteuerabzugsberechtigte Umsätze erzielen, wird die
Objekt KG zur Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG optieren. Soweit
die ihr in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge auf die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen entfallen, ist die Objekt KG
berechtigt, diese als sogenannte „Vorsteuer“ beim Finanzamt geltend
zu machen.
Die Fonds KG ist als Gesellschaft, deren Tätigkeit sich auf das Halten
und Verwalten von Beteiligungen beschränkt, nicht als umsatzsteuerliche Unternehmerin im Sinne des § 2 UStG anzusehen. Damit ist die
Fonds KG nicht berechtigt, die ihr in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend zu machen.
80
Soweit die Objekt KG bzw. Fonds KG nicht berechtigt sind, die ihnen
in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge als Vorsteuer geltend
zu machen, stellen diese Steuerbeträge Werbungskosten bzw. insbesondere in der Investitionsphase Anschaffungsnebenkosten dar.
Veräußerung von Kommanditanteilen oder der
Immobilie
Die Beteiligung an der Fonds KG führt dazu, dass dem Anleger für
steuerliche Zwecke sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden
dieser Gesellschaft anteilig zugerechnet werden (vgl. § 39 Abs. 2
Nr. 2 AO). Soweit sich darunter Anteile an Personengesellschaften
befinden, gilt diese Zurechnung entsprechend für sämtliche von dieser Gesellschaft gehaltenen Vermögensgegenstände und Schulden.
Im Ergebnis sind die Anleger daher für Zwecke der steuerlichen
Beurteilung mittelbar an der von der Objekt KG gehaltenen Immobilie
beteiligt (sogenannte „Bruchteilsbetrachtung“).
In Bezug auf die von der Objekt KG gehaltene Immobilie führt die
Veräußerung eines Kommanditanteils an der Fonds KG durch einen
Anleger, die Veräußerung des Kommanditanteils an der Objekt KG
durch die Fonds KG bzw. der von der Objekt KG gehaltenen Immobilie
innerhalb einer Frist von zehn Jahren nach Anschaffung der
Grundstücke durch die Objekt KG oder der späteren Anschaffung des
Kommanditanteils an der Objekt KG durch die Fonds KG bzw. der
späteren Anschaffung der jeweiligen Kommanditbeteiligung durch
den betroffenen Anleger zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG. Erfolgt die Veräußerung der
Immobilie oder des betreffenden Kommanditanteils nach Ablauf der
Zehn-Jahresfrist, unterliegt ein dabei entstehender Veräußerungsgewinn – nach derzeitiger gesetzlicher Regelung – keiner Besteuerung.
Die Prognoserechnung unterstellt hinsichtlich der Immobilie
steuerfreie Veräußerungsgewinne nach Ablauf der vorgenannten
Zehn-Jahresfrist. Sollten die Gesellschafter dagegen eine vorzeitige
Veräußerung der Immobilie oder der Anteile an der Objekt KG
beschließen, wäre eine Steuerpflicht der Anleger für den daraus entstehenden Veräußerungsgewinn gegeben. Auch eine vorzeitige
unentgeltliche Übertragung des Anteils an der Fonds KG durch einen
Anleger kann aufgrund der Rechtsprechung zur „gemischten
Schenkung“ ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft
i.S.d. § 23 EStG beim übertragenden Anleger bewirken (siehe Risiken
Seite 19 Ziff. 13).
II. Gewerblicher Grundstückshandel
Ungeachtet der Ausführungen zur Steuerpflicht einer Veräußerung
von Kommanditanteilen oder der Immobilie innerhalb der maßgeblichen Zehn-Jahresfrist kann die Veräußerung der Immobilie, eines
Anteils an der Objekt KG oder eines Anteils an der Fonds KG einen
gewerblichen Grundstückshandel auf Ebene der Objekt KG, der
Fonds KG und des Anlegers begründen.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung soll im Regelfall ein gewerblicher Grundstückshandel nicht angenommen werden, wenn innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren nicht mehr als drei Objekte
durch einen Steuerpflichtigen im engen zeitlichen Zusammenhang
mit dem Erwerb veräußert werden (vgl. BMF, Schreiben vom
26. März 2004, BStBl I 2004, Seite 434, Tz. 5 – sogenannte „DreiObjekt-Grenze“). Der enge zeitliche Zusammenhang wird bei einer
Zeitspanne von bis zu fünf Jahren zwischen Erwerb und Veräußerung
angenommen, für „Branchenkundige“ kann die Fünf-Jahresfrist nach
Auffassung der Finanzverwaltung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden (vgl. BMF, Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, Seite 434,
Tz. 6). Bei einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren geht die
Finanzverwaltung regelmäßig davon aus, dass kein gewerblicher
Grundstückshandel mit der Veräußerung begründet wird (vgl. BMF,
Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, Seite 434, Tz. 6). Als
„Objekt“ sind Grundstücke jeder Art anzusehen. Auf die Größe, den
Wert oder die Nutzungsart kommt es dabei nicht an. Ebenso ist unerheblich, ob es sich um bebaute oder unbebaute Grundstücke handelt
(vgl. BMF, Schreiben vom 26. März 2004, BStBl I 2004, Seite 434,
Tz. 8). In dem Beschluss des Großen Senats des BFH vom
10. Dezember 2001 (BStBl II 2002, Seite 291) wird zudem klargestellt, dass die „Drei-Objekt-Grenze“ kein Tatbestandsmerkmal ist,
sondern lediglich Indizwirkung hat. Im Einzelfall kann daher ein
gewerblicher Grundstückshandel auch bei Veräußerung von weniger
als drei Objekten vorliegen.
Seitens der Objekt KG ist nicht beabsichtigt, die erworbene Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zu veräußern. Somit
ist davon auszugehen, dass die Voraussetzungen für einen gewerblichen Grundstückshandel auf Ebene der Objekt KG planmäßig nicht
erfüllt werden. Gleiches gilt für die Beteiligung der Fonds KG an der
Objekt KG, sodass auch auf Ebene der Fonds KG planmäßig kein
gewerblicher Grundstückshandel begründet wird.
Nach Auffassung der Finanzverwaltung kann jedoch auch die mittelbare Veräußerung von Grundstücken sowie von Immobilien durch
Anteilsveräußerungen an vermögensverwaltenden Personengesellschaften auf Ebene des veräußernden Gesellschafters zur Annahme
eines gewerblichen Grundstückshandels führen. Allerdings soll dies
nach dem Schreiben des BMF vom 26. März 2004 (BStBl I 2004,
Seite 434, Tz. 18) grundsätzlich nur dann gelten, wenn der jeweilige
Gesellschafter zu mindestens 10 % an der grundbesitzenden
Gesellschaft beteiligt ist oder der Verkehrswert seiner Beteiligung
bzw. der anteilige Verkehrswert des Grundbesitzes den Betrag von
EUR 250.000 („Nichtaufgriffsgrenze“) übersteigt. Die von der
Finanzverwaltung festgesetzte Nichtaufgriffsgrenze ist nicht durch
höchstrichterliche Rechtsprechung gedeckt und daher für den
Steuerpflichtigen als begünstigend einzustufen.
Im Fall der Veräußerung oder Übertragung der Beteiligung an der
Fonds KG vor Ablauf der Zehn-Jahresfrist sollte daher zuvor der steuerliche Berater des Anlegers hinzugezogen werden (siehe hierzu
Risiken Seite 23, Ziff. 32).
III. Grunderwerbsteuer
Die Übertragung im Inland belegener Grundstücke und grundstücksgleicher Rechte unterliegt der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 13
GrEStG sind die an der Übertragung beteiligten Personen gemeinschaftlich Steuerschuldner, sodass im Fall der Veräußerung der
Immobilie durch die Objekt KG diese auch Steuerschuldnerin würde.
Es ist im Rahmen der Veräußerung der Immobilie jedoch beabsichtigt,
eine Grunderwerbsteuerbelastung durch vertragliche Regelung ausschließlich durch den Erwerber übernehmen zu lassen.
E. Erbschaft- und Schenkungsteuer
Die unentgeltliche Übertragung der Beteiligung an der Fonds KG im
Wege der Erbfolge bzw. Schenkung unterliegt der deutschen
Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, sofern mindestens eine der beteiligten Personen im Inland ansässig ist, vgl. § 2 Abs. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Auch für Zwecke der
Erbschaft- und Schenkungsteuer wird eine vermögensverwaltende
Personengesellschaft als „transparent“ qualifiziert, d. h., den an der
Personengesellschaft beteiligten Gesellschaftern werden daher
grundsätzlich alle von der Personengesellschaft gehaltenen
Wirtschaftsgüter anteilig zugerechnet (§ 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG).
81
Die unentgeltliche Übertragung der von einem Anleger gezeichneten
Beteiligung an der Fonds KG im Wege der Schenkung bzw. im Erbfall
wird somit grundsätzlich wie die entsprechende Übertragung von
inländischen bebauten Grundstücken behandelt. Besonderheiten
können sich in den Fällen ergeben, in denen der Anleger seine
Beteiligung an der Fonds KG mittelbar über die Treuhandkommanditistin hält.
I.
Unmittelbare Beteiligung an der Fonds KG
Die Bewertung von Geschäftsgrundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, erfolgt
für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem gemeinen
Wert nach dem sogenannten Ertragswertverfahren, vgl. § 12 Abs. 3
ErbStG i.V.m. §§ 151 Abs. 1 Nr. 1, 157, 176, 177, 181 Abs. 1 Nr. 4 und
Abs. 6, 182 Abs. 3, 184 ff. Bewertungsgesetz (BewG). Für Zwecke des
Ertragswertverfahrens werden der Bodenwert und der Gebäudeertragswert getrennt ermittelt, wobei mindestens der Bodenwert
anzusetzen ist. Dabei orientiert sich der Bodenwert an den – ungekürzten – Bodenrichtwerten. Der Gebäudeertragswert, abgeleitet aus
dem um die Bewirtschaftungskosten geminderten Rohertrag, gekürzt
um die sogenannte Bodenwertverzinsung gemäß § 185 Abs. 2 BewG,
kapitalisiert mit einem von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und
dem Liegenschaftszinssatz abhängigen Vervielfältiger, wird dabei
nach den §§ 185 ff. BewG ermittelt.
Im Erbfall können nach bisheriger Auffassung der Finanzverwaltung
vom anteiligen Grundbesitzwert die anteiligen Verbindlichkeiten der
Gesellschaft als Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden (vgl.
Richtlinie 26 Abs. 2 ErbStR). Im Fall der schenkweisen Übertragung
eines Anteils an der Fonds KG ist die Ermittlung der Bereicherung
gemäß § 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG nach dem Prinzip der gemischten
Schenkung zu ermitteln, sodass insoweit nur eine eingeschränkte
Berücksichtigung von Schuldposten in Betracht kommt. Dies entspricht der bisherigen Auffassung der Finanzverwaltung gemäß
Richtlinie 17 Abs. 2 ErbStR, vgl. Gebel in: Troll/Gebel/Jülicher,
Kommentar zum ErbStG, § 10 Rz. 58 ff.
Deshalb kann es ratsam sein, vor einer unentgeltlichen Übertragung
seinen persönlichen steuerlichen Berater zu konsultieren und sich
ggf. als Kommanditist unmittelbar in dem Handelsregister eintragen
zu lassen.
III. Steuersätze und Freibeträge
Die Erbschaft- und Schenkungsteuer wird unter Berücksichtigung von
persönlichen Freibeträgen sowie Vorschenkungen innerhalb einer
Zehn-Jahresfrist durch einen progressiven Steuerstaffeltarif ermittelt.
Die Steuersätze sind darüber hinaus nach Verwandtschaftsgrad in
drei Klassen gegliedert.
Gemäß der Neufassung des § 16 ErbStG betragen beispielsweise die
persönlichen Freibeträge für Ehegatten nunmehr EUR 500.000, für
Kinder EUR 400.000 und Enkel EUR 200.000.
Folgende Steuersätze sind nach § 19 ErbStG vorgesehen:
Wert des steuer-
pflichtigen Erwerbs
in EUR bis einschließlich
75.000
300.000
600.000
6.000.000
13.000.000
26.000.000
> 26.000.000
Steuersatz in
Steuerklasse I
7%
11 %
15 %
19 %
23 %
27 %
30 %
Steuersatz in
Steuersatz in
Steuerklasse II Steuerklasse III
30 %
30 %
30 %
30 %
50 %
50 %
50 %
30 %
30 %
30 %
30 %
50 %
50 %
50 %
Die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer sowie die
Inanspruchnahme von steuerlichen Freibeträgen ist wesentlich von
den persönlichen Verhältnissen der betroffenen Anleger abhängig
und sollte daher zusammen mit dem persönlichen steuerlichen
Berater erfolgen, sodass der Privatanleger vor einer Anteilsübertragung in jedem Fall seinen persönlichen steuerlichen Berater
konsultieren sollte.
II. Mittelbare Beteiligung über die Treuhandkommanditistin
Nach Ansicht der Finanzverwaltung wird im Rahmen einer mittelbaren Beteiligung grundsätzlich nicht der anteilige Grundbesitz,
sondern lediglich der Herausgabeanspruch des Treugebers gegen
den Treuhänder auf Rückübereignung des Treugutes nach § 667
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) übertragen. Dieser Herausgabeanspruch wird als Sachleistung aus einem gegenseitigen Vertrag mit
dem gemeinen Wert – der insbesondere hinsichtlich des anteiligen
Grundbesitzes unter Umständen über dem gemeinen Wert im sogenannten Ertragswertverfahren liegen kann – bewertet (vgl.
Koordinierter Ländererlass vom 14. Juni 2005, DStR 2005,
Seite 1231).
82
F. Sonstige Angaben
I.
Anwendbarkeit des Investmentsteuergesetzes
Die Bestimmungen des Investmentsteuergesetzes (InvStG) finden
insbesondere auf in- bzw. ausländische Investmentvermögen
Anwendung (§ 1 Abs. 1 InvStG). Ob ein derartiges Vermögen vorliegt,
bestimmt sich dabei grundsätzlich nach dem Investmentgesetz (InvG),
vgl. § 1 Abs. 2 InvStG.
Die Qualifikation als inländisches Investmentvermögen hängt dabei
entscheidend von formalen Voraussetzungen ab. Inländische Investmentvermögen sind demnach nur Investmentfonds im Sinne des § 2
Abs. 1 InvG (d. h. richtlinienkonforme Publikums-Sondervermögen,
sonstige Publikums-Sondervermögen und Spezial-Sondervermögen)
sowie Investmentaktiengesellschaften im Sinne des § 2 Abs. 5 InvG
(§ 1 Satz 1 Nr. 1 InvG), nicht jedoch Personengesellschaften.
Die Bestimmungen des InvG sowie des InvStG sind somit auf die
Fonds KG bzw. die Objekt KG nicht anwendbar.
II. Sonstiges
Erfahrungen aus steuerlichen Betriebsprüfungen zur Anerkennung
des steuerlichen Konzeptes einer doppelstöckigen Struktur aus Fonds
KG und Objekt KG von bereits zuvor realisierten Projekten von
Hamburg Trust liegen noch nicht vor. Zu dem Risiko einer abweichenden steuerrechtlichen Beurteilung vergleiche die Ausführungen im
Teil „Risiken“ (siehe Seite 18).
Hamburg Trust übernimmt nicht die Zahlung von Steuern.
83
I. Vorbemerkungen
In dem nachfolgenden Abschnitt sind die mit der Vermögensanlage
verbundenen Rechte für Anleger (im Einzelnen: Beteiligung an und
Entnahme vom Gewinn (Seite 96 f.), Stimmrechte (Seite 95 f.), Informations- und Kontrollrechte (Seite 94), Kündigungsrecht (Seite 97 f.),
Recht zur Übertragung von Gesellschaftsanteilen (Seite 98 f.)) dargestellt, die sich an der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH &
Co. KG (nachfolgend auch als „Fonds KG“ bezeichnet) direkt als
Kommanditist oder mittelbar als Treugeber beteiligen. In der Darstellung sind solche Aspekte nicht behandelt, die sich aus persönlichen Umständen eines einzelnen Anlegers ergeben können.
Jedem Anleger wird daher dringend angeraten, die Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrages der Fonds KG sowie des Treuhandvertrags vollständig zu prüfen und ggf. mit seinem persönlichen
Berater zu erörtern.
Die nachfolgende Darstellung begründet keinen konkreten Rechtsrat,
sondern gibt die mit der Vermögensanlage verbundenen Rechte und
Pflichten wieder. Der Gesellschaftsvertrag und der Treuhandvertrag
sind mit ihrem jeweiligen vollständigen Wortlaut in diesem
Verkaufsprospekt abgedruckt (siehe Seite 133 ff. und Seite 148 ff.).
Bei Abweichungen zwischen dem Gesellschafts- bzw. Treuhandvertrag und dieser Darstellung sind allein der Gesellschaftsvertrag
und der Treuhandvertrag maßgeblich.
Zukünftige Änderungen des Gesellschaftsvertrages können zu
Abweichungen zwischen der nachfolgenden Darstellung und dem
Gesellschaftsvertrag führen. Änderungen der Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrages bedürfen eines Beschlusses mit einer
Mehrheit von drei Vierteln aller anwesenden bzw. vertretenen bzw. –
im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden Stimmen der Kommanditisten und der Zustimmung der Komplementärin.
II. Gesellschaftsrechtliche Struktur
Die Anleger beteiligen sich mit ihrer in der Beitrittserklärung genannten Zeichnungssumme an der Fonds KG, der Hamburg Trust HTG
Deutschland 4 GmbH & Co. KG. Die Fonds KG wird eine Minder-
84
heitsbeteiligung an der Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG („Objekt KG“)
erwerben, einer im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter
HRA 104516 eingetragenen Kommanditgesellschaft deutschen
Rechts. Die Objekt KG firmiert im Zuge dieses Erwerbs in Neues
Thier-Areal Dortmund G.m.b.H. & Co. KG um. Die Objekt KG wird
Eigentümerin von insgesamt elf in Dortmund belegenen Grundstücken:
Flurstück
Grundbuch, Blatt und Flur
Flurstück 359
Flurstück 154
Flurstück 235
Flurstück 320
Flurstück 358
Flurstück 234
Flurstück 128
Flurstück 92
Flurstück 102
Flurstück 370
Flurstück 372
Grundbuch von Dortmund, Blatt 46244, Flur 6
Grundbuch von Dortmund B, Blatt 33331, Flur 6
Grundbuch von Dortmund B, Blatt 66058, Flur 6
Größe
13.162 m2
1.018 m2
1.102 m2
56 m2
3.252 m2
157 m2
591 m2
1.325 m2
230 m2
5.943 m2
1.237 m2
Die vorstehend dargestellten Grundstücke werden nachfolgend
zusammen als „Grundstück“ bezeichnet.
Auf dem Grundstück wird die Objekt KG nach teilweisem Abriss und
Rückbau der bestehenden Bebauung ein Dienstleistungs- und Geschäftszentrum einschließlich Stellplätzen errichten lassen (nachfolgend als „Bauvorhaben“ bezeichnet). Das Grundstück und das zu
errichtende Dienstleistungs- und Geschäftszentrum werden nachfolgend auch als „Immobilie“ bezeichnet. Durch den Erwerb der Minderheitsbeteiligung an der Objekt KG wird die Fonds KG mittelbar auch
eine Minderheitsbeteiligung an der Immobilie erwerben.
Der Erwerb der Minderheitsbeteiligung an der Objekt KG ist auf
folgende Weise erfolgt: Die Fonds KG hat an der Objekt KG aufgrund
einer Investorenvereinbarung vom 24. Juni 2009 (nachfolgend als
„Investorenvereinbarung“ bezeichnet) eine Kommanditbeteiligung von
39,47 %, die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH
(nachfolgend als „HTB“ bezeichnet) darüber hinaus eine Hafteinlage
von EUR 100,00 erworben. Die verbleibenden 60,53 % des Kommanditkapitals verbleiben zunächst bei der bisherigen Kommanditistin
GB Immobilien G.m.b.H., eingetragen im Handelsregister des
Amtsgerichts Hamburg unter HRB 70386 (nachfolgend als „GB“
bezeichnet), die Teile ihrer Kommanditbeteiligung bis auf einen von
ihr zu haltenden Restanteil von 5,1 % noch auf weitere Investoren
übertragen wird. Nähere Einzelheiten zu der Investorenvereinbarung
sind dargestellt im Abschnitt „Investorenvereinbarung“ (siehe hierzu
Seiten 85 bis 86). Die Investorenvereinbarung wurde seitens der
Fonds KG zur Anschaffung des Anlageobjekts geschlossen. Die
Beteiligung an der Objekt KG ist das Anlageobjekt der Fonds KG. Sie
ist die einzige wichtige laufende Investition der Fonds KG (§ 8 Abs. 1
Nr. 4 VermVerkProspV). Weitere laufende Investitionen bestehen zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung nicht.
Anleger können sich an der Fonds KG entweder unmittelbar als
Direktkommanditisten oder mittelbar als Treugeber durch den Abschluss eines Treuhandvertrages mit der Treuhandkommanditistin
beteiligen (siehe hierzu näher unten im Abschnitt „Treugeber und
Direktkommanditisten“, Seite 90 f.). Aus Vereinfachungsgründen
werden nachfolgend die Direktkommanditisten und die Treugeber
einheitlich als „Anleger“ oder „Kommanditisten“ bezeichnet, sofern
beide Gruppen von Anlegern gleich behandelt werden. Beide
Beteiligungsformen werden nachfolgend aus Vereinfachungsgründen
als „Beitritt“ bezeichnet, sofern eine Unterscheidung beider Formen
nicht erforderlich ist.
diesem Zeitpunkt die Kommanditanteile übertragen worden wären.
Gemäß der Investorenvereinbarung ist GB verpflichtet, einen
Stichtagsabschluss auf den Tag vor dem wirtschaftlichen Beitritt zu
erstellen und etwaige bis zu diesem Zeitpunkt entstandene Verluste
der Objekt KG in der Weise auszugleichen, dass der Saldo der Konten
der GB ihrer Hafteinlage in Höhe von EUR 25.000,00 entspricht.
Die Investorenvereinbarung sieht zudem vor, dass die Fonds KG
sowie die GB jeweils ihre Hafteinlagen erhöhen sowie zusätzliche
Pflichteinlagen übernehmen werden, sodass am endgültigen Haftkapital der Objekt KG in Höhe von EUR 100.000,00 die Fonds KG
mit EUR 39.370,00, die HTB mit EUR 100,00 sowie die GB mit
EUR 60.530,00 sowie an dem zusätzlichen Pflichtkapital der Objekt KG
die Fonds KG mit EUR 44.956.330,00 und die GB mit
EUR 68.943.670,00 beteiligt sein werden. Sollten sich die Gesamtinvestitionskosten des Thier-Areals Dortmund dadurch erhöhen oder
vermindern, dass sich die im Vermietungsvertrag festgelegte
Vergütung ändert (siehe hierzu näher unten im Abschnitt „Vermietungsvertrag“, Seite 117 f.) oder von den von der Objekt KG aufzunehmenden Bankdarlehen ein Disagio einbehalten wird, sind die zusätzlichen Pflichteinlagen entsprechend zu erhöhen oder herabzusetzen.
Alle Gesellschafter sind in diesem Fall verpflichtet, der erforderlichen
Änderung des Gesellschaftsvertrages zuzustimmen. Es ist geplant,
dass ein solches Disagio bei dem von der Objekt KG aufzunehmenden
Bankdarlehen einbehalten werden wird. Nach den Planungsrechnungen von Hamburg Trust erhöhten sich die zusätzlichen Pflichteinlagen in diesem Fall in der Weise, dass die Fonds KG sodann mit
EUR 48.508.630,00 und die GB mit EUR 74.391.370,00 beteiligt sein
werden.
III. Investorenvereinbarung
Die Fonds KG, die HTB, die GB, die Objekt KG sowie die ECE Projektmanagement haben mit Datum vom 24. Juni 2009 eine Investorenvereinbarung im Zusammenhang mit der Errichtung des Dienstleistungs- und Geschäftszentrums Thier-Areal Dortmund in Dortmund
geschlossen.
Kraft der Investorenvereinbarung haben die Fonds KG einen TeilKommanditanteil mit einer Hafteinlage in Höhe von EUR 9.767,50
und die HTB einen Teil-Kommanditanteil mit einer Hafteinlage von
EUR 100,00 jeweils von der GB an der Objekt KG erworben, sodass
bei der GB zunächst ein Kommanditanteil in Höhe von EUR 15.132,50
verblieben ist. Der Erwerb war gemäß der Investorenvereinbarung
aufschiebend bedingt durch den Eintritt bestimmter Beitrittsvoraussetzungen sowie die Eintragung der Übertragung der Kommanditanteile im Handelsregister. Mit Schreiben vom 22. Juli 2009 hat
die GB/ECE Projektmanagement den Eintritt sämtlicher Beitrittsvoraussetzungen bestätigt. Die Übertragung der Kommanditanteile
wurde dem Handelsregister angezeigt. Der Kaufpreis betrug EUR
9.767,50 für die Fonds KG und EUR 100 für die HTB und wurde fristgemäß geleistet.
Wirtschaftlich ist der Beitritt der Fonds KG und der HTB bereits vor
der Eintragung im Handelsregister nach der Erfüllung sämtlicher Beitrittsvoraussetzungen zum 1. August 2009 erfolgt. Die Gesellschafter
sind verpflichtet, sich so zu stellen, wie sie stünden, wenn bereits zu
Die GB beabsichtigt, weitere Teile ihres Kommanditanteils auf einen
oder mehrere weitere Investoren zu übertragen, wobei die GB jedoch
mit mindestens 5,1 % des Haftkapitals und des zusätzlichen
Pflichtkapitals an der Objekt KG beteiligt bleiben wird. Gegenüber
der Fonds KG hat sich GB in der Investorenvereinbarung verpflichtet,
bis zum 30. Juni 2014 weitere Teile ihres Kommanditanteils bis auf
einen restlichen Kommanditanteil von 5,1 % des Gesellschaftskapitals der Objekt KG auf einen oder mehrere weitere Erwerber zu
übertragen.
Ihre Einlagen werden die Gesellschafter gemäß dem der Investorenvereinbarung beigefügten Zahlungsplan leisten.
Nach der Investorenvereinbarung ist jede Kommanditistin der
Objekt KG berechtigt, bis zum Tag der Eröffnung des Thier-Areals
Dortmund, längstens jedoch bis zum 15. November 2011, am Ende
eines jeden Quartals, zusätzlich bis zu 4,0 % p. a. der von ihr bis
dahin geleisteten Kommanditeinlagen (Haft- und zusätzliche Pflichteinlagen) zu entnehmen. Bei der Berechnung des Betrages sind die
Einzahlungsdaten zugrunde zu legen; Kapitalminderungen durch
Verluste oder Entnahmen werden nicht berücksichtigt.
Da die Fonds KG eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung durchführt,
wurden die Beteiligung der Fonds KG sowie der vorgenannte Entnahmeanspruch in Höhe von 4 % p. a. an die Hamburger Sparkasse AG
verpfändet (siehe näher im Abschnitt „Finanzierung“, Seite 124).
85
Gemäß der Investorenvereinbarung sind mit der ECE Projektmanagement bzw. mit dieser verbundenen Unternehmen folgende
Verträge abgeschlossen worden: Vereinbarung über die Erbringung
von Projektentwicklungsleistungen, Vermietungsvertrag, Generalübernehmervertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag, Standortsicherungsvertrag, Parkhausmietvertrag, Mietvertrag Mallflächen,
Gestattungsvereinbarung Markthalle und Vergütungsvereinbarung
Markthalle. Die Fonds KG, die HTB, die GB und die PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG (nachfolgend als
„Objekt KG-Komplementärin“ bezeichnet) stimmen dem Abschluss
der vorgenannten Verträge zu und verpflichten sich, dafür zu sorgen,
dass die Objekt KG eine Änderung oder Beendigung dieser Verträge
nicht ohne Zustimmung der GB und der Fonds KG herbeiführt.
Die GB sichert der Fonds KG in der Investorenvereinbarung insbesondere zu, dass
•
•
•
•
•
die Objekt KG weder an anderen Gesellschaften beteiligt noch
verpflichtet ist, solche Beteiligungen zu erwerben, der Jahresabschluss der Objekt KG zum 31. Dezember 2008 und der
Zwischenabschluss zum 30. April 2009 nach den allgemein anerkannten Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung und Bilanzierung, insbesondere unter Wahrung der Bilanz- und Bewertungskontinuität, aufgestellt sind und die Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Objekt KG zutreffend wiedergeben sowie
dass keine bilanzierungspflichtigen Verbindlichkeiten oder
Eventualverbindlichkeiten, die nicht in der Bilanz oder der Wirtschaftlichkeitsrechnung ausgewiesen sind, bestehen,
die Objekt KG ausschließlich im Rahmen ihres gewöhnlichen
Geschäftsbetriebes und nicht gewerblich tätig gewesen ist,
die Objekt KG sämtliche von ihr abzugebenden Steuererklärungen
und sonstige Erklärungen in Bezug auf öffentliche Abgaben und
Lasten ordnungsgemäß und rechtzeitig abgegeben hat,
die Objekt KG keine Arbeitnehmer hat und
die Objekt KG andere als die der Fonds KG im Rahmen der Due
Diligence zur Verfügung gestellten Verträge nicht abgeschlossen
hat.
Sollte eine dieser Zusicherungen nicht den Tatsachen entsprechen,
sind die Fonds KG oder die Objekt KG berechtigt zu verlangen, dass
innerhalb einer angemessenen Frist der zugesicherte Zustand hergestellt wird. Soweit dies nicht fristgemäß geschieht oder die
Herstellung des zugesicherten Zustands nicht möglich ist, können die
Fonds KG oder die Objekt KG verlangen, dass sie von allen
Ansprüchen freigestellt werden und ihnen etwaiger darüber hinausgehender Schaden ersetzt wird. Andere Rechte, insbesondere ein
Rücktrittsrecht, sind ausgeschlossen. Die GB ist verpflichtet, die
Objekt KG freizustellen von Belastungen aus Steuern und steuerlichen Nebenleistungen im Sinne von § 3 AO, die aus Geschäftsvorfällen aus der Zeit vor dem wirtschaftlichen Beitritt resultieren,
soweit diese nicht in der Wirtschaftlichkeitsrechnung enthalten sind
(siehe hierzu näher unten im Abschnitt „Projektentwicklungsvertrag“,
Seite 126 f.). Die vorgenannten Ansprüche der Fonds KG und der
Objekt KG verjähren ein Jahr, nachdem der Eintritt der Fonds KG in
die Objekt KG in das Handelsregister eingetragen worden ist mit
86
Ausnahme der Steuerfreistellungsansprüche, die in sechs Monaten
ab dem Zeitpunkt verjähren, zu dem die jeweiligen Steuerbescheide
der Objekt KG bestandskräftig geworden sind.
IV. Fonds KG
1. Gründung, Sitz
Die Fonds KG – die Emittentin – hat ihren Sitz in Hamburg, mit
Geschäftsanschrift Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg. Die Firma
der Emittentin lautet Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co.
KG. Die Emittentin wurde am 23. Januar 2009 mündlich errichtet
und am 30. Januar 2009 durch Eintragung in das Handelsregister
des Amtsgerichts Hamburg (HR A 109632) gegründet (§ 5 Nr. 2
VermVerkProspV). Die Emittentin ist für unbestimmte Zeit errichtet
und unterliegt dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. Das
Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
Die Fonds KG ist eine Kommanditgesellschaft (KG) in Form einer
GmbH & Co. KG und keine Aktiengesellschaft oder Kommanditgesellschaft auf Aktien (§ 6 Satz 2 und 3 VermVerkProspV). Ein Aufsichtsgremium oder einen Beirat hat die Fonds KG nicht (§ 12 Abs. 1 Nr. 2
und Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VermVerkProspV). Persönlich haftende Gesellschafterin und Gründungsgesellschafterin war zunächst die Hamburg
Trust Verwaltung HTV Europa GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen
im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter HR B 100733.
Mit Vertrag vom 10. Juli 2009, eingetragen im Handelsregister am
27. Juli 2009, ist die Hamburg Trust Verwaltung HTV Europa GmbH
als Komplementärin der Fonds KG ausgeschieden und die HTD4
Verwaltungs GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter HRB 110135, (nachfolgend
„Komplementärin“ genannt) als neue Komplementärin der Fonds KG
beigetreten. Die Komplementärin erbringt keine Einlage und ist am
Kapital der Fonds KG nicht beteiligt. Geschäftsführende Kommanditistin und Gründungsgesellschafterin der Fonds KG ist die Hamburg
Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH mit Sitz in Hamburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter HR B
101107 (nachfolgend „Geschäftsführende Kommanditistin“ genannt).
Die Geschäftsführende Kommanditistin hat ein Kommanditkapital
(Pflichteinlage) von EUR 5.000 bei einer in das Handelsregister einzutragenden Haftsumme von EUR 500 erbracht. Weitere Gründungsgesellschafterin ist die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH mit Sitz
in Hamburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts
Hamburg unter HR B 100573 (nachfolgend „Treuhandkommanditistin“
genannt). Die Treuhandkommanditistin hat eine Einlage von derzeit
EUR 500 bei einer eingetragenen Haftsumme von EUR 50 erbracht.
Der Gesamtbetrag der von den Gründungsgesellschaftern insgesamt
gezeichneten und eingezahlten Einlagen beläuft sich somit auf
EUR 5.500. Dabei handelt es sich um Kommanditanteile.
Ausstehende Einlagen auf das Kapital sind nicht vorhanden. Die
Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin wird im Laufe des
Kapitaleinwerbungsprozesses auf Treugeber übertragen und sodann
lediglich treuhänderisch gehalten. Hierzu haben die übrigen
Gesellschafter bereits ihre Zustimmung erklärt. Die Gründungsgesellschafter und die Komplementärin sind jeweils Tochterunternehmen der Anbieterin Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH, die mit dem Vertrieb der Vermögensanlage, der
Konzeption, Darlehensvermittlung, Beteiligungsvermittlung und der
Vermittlung von Eigenkapital beauftragt ist (siehe Seite 102 ff.). Die
Gründungsgesellschafter und die Komplementärin der Fonds KG
halten weder unmittelbar noch mittelbar Beteiligungen an
Unternehmen, die mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlage
beauftragt sind, die der Fonds KG Fremdkapital zur Verfügung stellen
oder die im Zusammenhang mit der Herstellung bzw. Anschaffung
des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen und Leistungen
erbringen (§ 7 Abs. 2 Nr. 1, 2 und 3 VermVerkProspV).
Wie näher im Abschnitt „Eigenkapital der Fonds KG“ (Seite 89 f.)
beschrieben, ist die Aufnahme weiterer Kommanditisten in die
Fonds KG vorgesehen. Die Rechte und Pflichten der Gesellschafter
richten sich nach den Bestimmungen des zwischen den Gesellschaftern abgeschlossenen Gesellschaftsvertrages der Fonds KG in
der Fassung vom 6. August 2009, der auch für weitere neu aufgenommene Kommanditisten verbindlich gilt bzw. gelten wird.
Der Gesellschaftsvertrag der Fonds KG weicht in seinen folgenden
Bestimmungen von den gesetzlichen Regelungen über eine
Kommanditgesellschaft ab: § 4 („Gesellschafter und Gesellschaftskapital“), § 5 („Treuhandkommanditistin, Treugeber und Kommanditisten“), § 6 („Gesellschafterkonten“), § 7 („Erbringung der
Einlagen“), § 8 („Geschäftsführung und Vertretung“), § 9 („Informations- und Kontrollrechte“), § 10 („Ausschluss der Nachschusspflicht und Wettbewerbsbeschränkung“), § 11 („Gesellschafterversammlung und Beschlussfassung“), § 12 („Jahresabschluss“),
§ 13 („Ergebnisverteilung, Entnahme von Liquiditätsüberschüssen“),
§ 14 („Vergütung der Komplementärin“), § 15 („Vergütung der
Geschäftsführenden Kommanditistin“), § 16 („Vergütung der
Treuhandkommanditistin“), § 17 („Verfügungen über Kommanditanteile“), § 18 („Kündigung“), § 19 („Ausscheiden und Ausschluss
von Gesellschaftern“), § 20 („Tod eines Gesellschafters“), § 21
(„Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung“), § 22 („Liquidation“),
§ 23 („Haftung der Gesellschafter untereinander“), § 24 („Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren“), § 25 („Salvatorische Klausel,
Zugang, Erfüllungsort, Gerichtsstand, Kosten“). Insbesondere handelt
es sich bei der persönlich haftenden Gesellschafterin nicht um eine
natürliche Person, sondern um eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung. Weiter hat die persönlich haftende Gesellschafterin kein
Stimmrecht; sie muss jedoch (außer im Fall ihrer eigenen
Abberufung) solchen Maßnahmen zustimmen, die nach den Regeln
des Gesellschaftsvertrags einen Gesellschafterbeschluss mit einer
Mehrheit von drei Vierteln der teilnehmenden Stimmen erfordern.
Die Fonds KG ist zunächst ein Konzernunternehmen i.S.d. § 5 Nr. 6
VermVerkProspV. Sowohl die Komplementärin als auch die
Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG sind 100 %ige
Tochtergesellschaften des Anbieters, der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH (nachfolgend „Hamburg Trust“ genannt),
mit der Folge, dass diese mittelbar einen beherrschenden Einfluss
auf den Emittenten, die Fonds KG, nehmen kann. Mit ihrem Beitritt
übernehmen die Anleger die Mehrheit an der Fonds KG mit der Folge,
dass eine beherrschende Einflussmöglichkeit nicht mehr gegeben ist
und die Fonds KG dann kein Konzernunternehmen mehr ist. Die Fonds
KG ist nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet.
Der Hamburg Trust-Konzern ist auf Seite 128 beschrieben. Weitere
konzernrechtliche Verflechtungen sind in den Abschnitten „Kapitalmäßige und personelle Verflechtungen“ und „Vertragsgesellschaften“ (Seiten 106 f. und 129 ff.) dargestellt. Einzelheiten zu den
Verträgen zwischen der Fonds KG und Gesellschaften, die mit
Hamburg Trust verbunden sind, finden sich außerdem unten im Abschnitt „Verträge zwischen Projektbeteiligten/Lieferungen und Leistungen“ (Seite 102 ff.).
2. Gesellschafter, Vertretung der Fonds KG,
Mittelverwendungskontrolle
Die HTD4 Verwaltungs GmbH mit Sitz in Hamburg ist die einzige
Komplementärin der Fonds KG. Das Stammkapital der Komplementärin beträgt EUR 25.000,00 und ist voll eingezahlt. Gegenstand
des Unternehmens der Komplementärin ist die Verwaltung eigenen
Vermögens und Beteiligung an anderen Gesellschaften, insbesondere als Komplementärin.
Grundsätzlich ist die Haftung der Komplementärin bzw. des Komplementärs einer Kommanditgesellschaft unbeschränkt. Vorliegend ist
die Komplementärin eine Kapitalgesellschaft, und diese haftet daher
nur beschränkt auf ihr Gesellschaftsvermögen.
Die Vertretung der Fonds KG im Außenverhältnis obliegt den
Geschäftsführern der Komplementärin (Michael Arndt und Harald
Pohl). Die Komplementärin sowie deren jeweilige Geschäftsführer
(Michael Arndt und Harald Pohl) sind von den Beschränkungen des §
181 BGB befreit. Im Innenverhältnis obliegt – abweichend vom
gesetzlichen Grundtypus einer Kommanditgesellschaft – die
Geschäftsführung der Fonds KG den Geschäftsführern (Dr. Bernd
Walter und Oliver Brinks) der Geschäftsführenden Kommanditistin
die Komplementärin ist von der Geschäftsführung ausgeschlossen.
Die Komplementärin als gesetzliche Vertreterin der Gesellschaft
erteilt der Geschäftsführenden Kommanditistin mit Abschluss dieses
Gesellschaftsvertrages Vollmacht, die Gesellschaft in allen
Geschäften zu vertreten. Die Geschäftsführende Kommanditistin ist
für Geschäfte mit der Fonds KG von den Beschränkungen des § 181
BGB befreit.
Die anderen Kommanditisten sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Weiter ist das Widerspruchsrecht der Kommanditisten
gemäß § 164 HGB ausgeschlossen. Die Kommanditisten nehmen
jedoch über die Gesellschafterversammlung Einfluss auf wichtige
Entscheidungen der Fonds KG (siehe unten im Abschnitt „Befugnisse
der Gesellschafterversammlung“, Seite 94 f.).
87
Die Komplementärin haftet im Außenverhältnis persönlich und unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Fonds KG. Im Innenverhältnis
beschränkt sich – abweichend vom gesetzlichen Grundtypus einer
Kommanditgesellschaft – ihre persönliche Haftung auf Vorsatz und
grobe Fahrlässigkeit (siehe im Abschnitt „Haftung der Gesellschafter“, Seite 94 f.).
„Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung als Kommanditistin an
der Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG (nachfolgend „Objekt KG“) mit einer
voraussichtlichen Pflichteinlage in Höhe von EUR 48.508.630 und
einer Hafteinlage in Höhe von EUR 39.370 (entspricht 39,47 % des
Gesellschaftskapitals der Objekt KG).
Der Gesellschaftsvertrag der Komplementärin weicht bei den folgenden Bestimmungen von den gesetzlichen Regelungen über eine
Gesellschaft mit beschränkter Haftung ab: § 2 („Gegenstand des
Unternehmens“): Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung
eigenen Vermögens und Beteiligung an anderen Gesellschaften, insbesondere als Komplementärin. § 4 („Geschäftsführung, Vertretung“): Durch Gesellschafterbeschluss können einzelne oder alle
Geschäftsführer von dem Verbot befreit werden, die Gesellschaft
auch bei solchen Rechtsgeschäften zu vertreten, die sie mit sich
selbst oder mit einem von ihnen vertretenen Dritten abschließen
(Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB). Für die
Vertretungsbefugnisse der Liquidatoren gelten die Regelungen über
die Geschäftsführer entsprechend. § 5 („Wettbewerbsverbot“): Die
Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot gegenüber
der Gesellschaft. Ein Entgelt ist hierfür nicht zu zahlen.
Komplementärin der Objekt KG ohne Beteiligung am Kapital ist die
PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. Weitere
Kommanditisten der Objekt KG sind die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH ohne Pflichteinlage und mit einer Hafteinlage von EUR 100 und die GB Immobilien G.m.b.H. mit einer voraussichtlichen Pflichteinlage in Höhe von EUR 74.391.370 und einer
Hafteinlage in Höhe von EUR 60.530.
Die Geschäftsführende Kommanditistin hat ebenfalls ein Stammkapital von EUR 25.000, das auch voll eingezahlt ist. Gegenstand des
Unternehmens sind (i) die Übernahme von Managementtätigkeiten
für andere Gesellschaften, insbesondere die gesamte kaufmännische
Verwaltung, (ii) die Betreuung und Information von Investoren und
Anlegern sowie (iii) die Übernahme der Funktion als Kommanditistin
in von der Hamburg Trust initiierten Fonds. Sie hat zwei Geschäftsführer (Dr. Bernd Walter und Oliver Brinks), die gemeinschaftlich zur
Vertretung der Komplementärin berechtigt sind und die Befugnis
haben, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder
als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen (Befreiung
von der Beschränkung des § 181 BGB). Neben ihrer Tätigkeit als
Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG ist die Hamburg
Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH zuständig für die
Verwaltung der Fonds KG (vgl. Abschnitt „Gesellschaftsverwaltungsvertrag“, Seite 103 f.) und übernimmt zusammen mit der GB
Immobilien G.m.b.H. die Geschäftsführung der Objekt KG.
Bei der Fonds KG findet keine Mittelverwendungskontrolle durch
einen externen Dritten statt.
Es hat keine juristische Person oder Gesellschaft für das Angebot der
Vermögensanlagen, für deren Verzinsung oder Rückzahlung die
Gewährleistung übernommen. Eine Herbeiführung der Beendigung
der Vermögensanlage von dritter Seite gegen den Willen des
Anlegers ist nicht vorgesehen. Hinsichtlich einer möglichen Rückabwicklung siehe Seite 21, Ziff. 25 („Liquidationsrisiko“).
3. Gesellschaftszweck und Tätigkeitsbereich
der Fonds KG
Der Gegenstand des Unternehmens der Fonds KG ist im Gesellschaftsvertrag vom 6. August 2009 wie folgt bestimmt:
88
Die Gesellschaft ist berechtigt, sämtliche Handlungen und Rechtsgeschäfte vorzunehmen, die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern, bzw. die zur Erreichung
des Gesellschaftszweckes erforderlich oder dienlich sind. Die
Gesellschaft kann diese Handlungen und Rechtsgeschäfte selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen.
Zweck der Objekt KG sind die Errichtung eines Einzelhandels- und
Dienstleistungszentrums in Dortmund und dessen Vermietung und
Verpachtung sowie alle damit zusammenhängenden Geschäfte. Die
Tätigkeit der Objekt KG ist beschränkt auf die Verwaltung und
Nutzung eigenen Grundbesitzes und Kapitalvermögens.“
Der wichtigste Tätigkeitsbereich der Fonds KG ist die Beteiligung an
der Objekt KG (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV).
Die Investorenvereinbarung (Seite 85 f.), die Gesellschaftsverträge
der Fonds KG (Seite 133 ff.) und der Objekt KG (Seite 107 ff.), der
Generalübernahmevertrag (Seite 114 ff.), der Vermietungsvertrag
(Seite 117 f.), der Parkhausmietvertrag (S. 119 f.), der Standortsicherungsvertrag (S. 123), der Gestattungs- und Vergütungsvertrag
(S. 123 f.), der Projektentwicklungsvertrag (S. 126 f.), der Geschäftsbesorgungsvertrag (S. 121 f.), Mietvertrag Mall, Werbe- und sonstige
Flächen (S. 120 f.), Darlehensvertrag der Objekt KG (S. 125 f.),
Beteiligungsvermittlungsvertrag (S. 102), Konzeptionsvertrag (S. 102 f.),
Eigenkapitalbeschaffungsvertrag (S. 103), Platzierungsgarantievereinbarung (S. 103), Gesellschaftsverwaltungsvertrag (S. 103 f.),
Darlehensbeschaffungsvertrag (S. 104 f.), Assetmanagementvertrag
(S. 105) und der Darlehensvertrag mit der Hamburger Sparkasse AG
(Seite 124 f.) sind Verträge, die von wesentlicher Bedeutung für die
Geschäftstätigkeit oder Ertragslage der Fonds KG sind und ohne die
die Anlagepolitik nicht umgesetzt werden kann. Abgesehen von diesen Verträgen ist die Fonds KG weder von Patenten und Lizenzen
noch von weiteren Verträgen sowie von neuen Herstellungsverfahren
abhängig, die von wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit
oder Ertragslage der Fonds KG sind (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).
Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen wesentlichen Einfluss auf
die wirtschaftliche Lage der Fonds KG haben können, sind nicht
anhängig (§ 8 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV). Die Tätigkeit der
Fonds KG ist nicht durch außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst
worden (§ 8 Abs. 2 VermVerkProspV).
4. Eigenkapital der Fonds KG, Beitritt weiterer
Gesellschafter und Einzahlung der Einlagen
Die Fonds KG beabsichtigt, ihr gezeichnetes Gesellschaftskapital
(Pflichteinlagen) von EUR 5.500 auf insgesamt EUR 65 Mio. (zahlbar
plus 5 % Agio, sofern die Kommanditeinlagen nicht von der
Geschäftsführenden Kommanditistin oder von der Treuhandkommanditistin (von Letzterer auf eigene Rechnung) gehalten werden) zu
erhöhen. Im Zeitpunkt der Prospektaufstellung besteht das gezeichnete Kapital der Fonds KG aus einem Kommanditanteil der
Geschäftsführenden Kommanditistin in Höhe von EUR 5.000 (bei
einer in das Handelsregister einzutragenden Haftsumme von
EUR 500) sowie einem Kommanditanteil der Treuhandkommanditistin
von EUR 500 (bei einer in das Handelsregister eingetragenen
Haftsumme von EUR 50). Ausstehende Einlagen auf das Kapital sind
nicht vorhanden. Die Einlage der Treuhandkommanditistin wird im
Laufe der Einwerbungsphase auf Treugeber übertragen und sodann
lediglich treuhänderisch gehalten. Die Treuhandkommanditistin ist
ermächtigt und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181
BGB bevollmächtigt, ihre derzeitige Pflichteinlage von EUR 500 aus
von Treugebern aufzubringenden Mitteln auf bis zu EUR 64,995 Mio.
(zahlbar zzgl. 5 % Agio) zu erhöhen bzw. alternativ Kommanditisten
direkt mit Pflichteinlagen bis zur Höhe des vorgenannten Erhöhungsbetrages in die Fonds KG aufzunehmen, mit der Maßgabe, dass deren
Pflichteinlagen und einzutragende Haftsummen stets im Verhältnis
EUR 10 : EUR 1 zueinander stehen. Somit beträgt die Summe der
Haftsummen nach der Kapitalerhöhung maximal EUR 6,5 Mio., die
Summe der Pflichteinlagen maximal EUR 65 Mio. (zzgl. 5 % Agio auf
den Kapitalerhöhungsbetrag).
Die Beteiligung der Fonds KG als Kommanditistin der Objekt KG
erfolgte mit Wirkung zum 1. August 2009.
Das Anlageziel der Vermögensanlage besteht darin, über die
Minderheitsbeteiligung der Fonds KG an der Objekt KG mittelbar eine
Minderheitsbeteiligung an dem Grundstück bzw. an der Immobilie zu
erwerben. Aus dieser Beteiligung an der Objekt KG sollen Einnahmenüberschüsse generiert werden. Dabei ist die Anlagepolitik darauf
ausgerichtet, dass die Fonds KG über ihre Beteiligung an der
Objekt KG an deren Einnahmen aus Gewerbe- und Einzelhandelsmietverträgen sowie an dem aus einer späteren Veräußerung der
Immobilie erzielten Veräußerungserlös mittelbar partizipiert. Mit
dem wirksamen Beitritt der Fonds KG als Kommanditistin in die
Objekt KG ist das Anlageziel der Vermögensanlage erreicht (§ 9
Abs. 1 VermVerkProspV).
Die Nettoeinnahmen aus der Vermögensanlage sind alleine nicht
ausreichend, um das Anlageziel zu realisieren (§ 9 Abs. 1
VermVerkProspV). Vielmehr ist zur Realisierung des Anlageziels
zusätzlich die Aufnahme von Fremdkapital in Form von Bankdarlehen
erforderlich (siehe hierzu Seite 124 f.). Nettoeinnahmen im Sinne der
Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung sind die Einnahmen
abzüglich der sog. „Weichkosten“ (Fondsnebenkosten, Fondsvergütungen, Gebühren etc., die aus den Anlegergeldern gezahlt
werden). Die Nettoeinnahmen aus der Vermögensanlage werden
neben der Investition in die Objekt KG für die Bildung einer nach
Einschätzung der Geschäftsführenden Kommanditistin ausreichend
bemessenen Liquiditätsreserve (§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV) sowie für
die Investitionsreserve verwendet. Außer zu diesen Zwecken werden
die Nettoeinnahmen zu keinen sonstigen Zwecken verwendet.
Für Zwecke der Erhöhung des Eigenkapitals der Fonds KG werden bis
zum Ende der Einwerbungsphase weitere Anleger in die Fonds KG
aufgenommen, bis das Gesellschaftskapital auf maximal EUR 65 Mio.
erhöht ist. Das öffentliche Angebot für die Zeichnung einer Beteiligung an der Fonds KG gemäß diesem Verkaufsprospekt beginnt nach
§ 9 Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz einen Tag nach Veröffentlichung
dieses Verkaufsprospekts (vgl. Seite 132). Wenn nicht zuvor eine Vollplatzierung erfolgt ist, endet die Einwerbungsphase am 31. Dezember
2010. Die Vollplatzierung wird durch die Geschäftsführende
Kommanditistin erklärt. Darüber hinaus besteht keine Möglichkeit
die Zeichnung vorzeitig zu schließen. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, Beteiligungsangebote von Anlegern in freiem Ermessen
ganz oder teilweise zurückzuweisen. Darüber hinaus besteht keine
Möglichkeit, Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen (§ 4
Satz 1 Nr. 7 VermVerkProspV). Die Einwerbungsphase kann durch entsprechende Erklärung der Geschäftsführenden Kommanditistin um
einen Zeitraum von bis zu 12 Monaten verlängert werden. Die
Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Beteiligungsangebote von
Anlegern in freiem Ermessen ganz oder teilweise zurückzuweisen.
Soweit das Kommanditkapital bis zum Ende der Einwerbungsphase
nicht den Betrag von EUR 65 Mio. erreicht hat, greift die Platzierungsgarantie der Hamburg Trust HTG GmbH (siehe Abschnitt „Platzierungsgarantie“, Seite 103), sodass die Fonds KG bei Erfüllung der
Platzierungsgarantie nicht rückabgewickelt werden soll. Eine Schließung mit einem niedrigeren Gesellschaftskapital ist nicht geplant.
Es kann ein gleichzeitiges Angebot dieser Vermögensanlage in
Deutschland und in der Schweiz erfolgen (§ 4 Satz 1 Nr. 8
VermVerkProspV). Die Höhe der Teilbeträge dieses Angebots steht
noch nicht fest. Die Fonds KG hat bisher weder Wertpapiere noch
Vermögensanlagen ausgegeben (§ 6 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV).
Die den Kommanditisten durch die Beteiligung an der Fonds KG verliehenen Rechte differenzieren zum Teil zwischen den derzeitigen
Gesellschaftern und den beitretenden Kommanditisten. So sind die
Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin
(soweit Letztere noch auf eigene Rechnung an der Fonds KG beteiligt
ist) von der Verpflichtung zur Zahlung eines Agios befreit, und die von
der Geschäftsführenden Kommanditistin übernommene Pflichteinlage muss nicht die auf dieser Seite beschriebene Mindestgröße
von EUR 10.000 haben. Gleiches gilt für die zunächst von der Treuhandkommanditistin übernommene Pflichteinlage. Die Vergütungsund Auslagenersatzansprüche der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin und der Geschäftsführenden Kommanditistin aus
dem Gesellschaftsvertrag der Fonds KG und dem Gesellschaftsverwaltungsvertrag sind unabhängig vom Vorliegen eines positiven
Jahresergebnisses vorab zu begleichen und werden im Verhältnis der
Kommanditisten zueinander als Kosten der Fonds KG behandelt. Der
Geschäftsführenden Kommanditistin steht auch allein das Recht zur
Führung der Geschäfte der Fonds KG zu (vgl. Seite 87), die beitretenden Kommanditisten sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Die Geschäftsführende Kommanditistin hat unabhängig
von der Höhe ihrer Kommanditeinlage in der Gesellschafter-
89
versammlung ein Stimmrecht von 100 Stimmen. Die Komplementärin
ist nicht am Kapital und Gewinn der Fonds KG beteiligt und hat unbeschadet bestimmter auf Seite 95 f. beschriebener Zustimmungserfordernisse kein Stimmrecht. Die beitretenden Kommanditisten
haben je EUR 1.000 Pflichteinlage ein Stimmrecht von einer Stimme
(siehe Seite 95). Im Liquidationsfall sind nach den Verbindlichkeiten
gegenüber Dritten zunächst die der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin und der Geschäftsführenden Kommanditistin zu zahlenden Vergütungen und Auslagenerstattungen auszuzahlen. Sodann
erhalten die Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin, soweit sie noch auf eigene Rechnung an der
Fonds KG beteiligt ist, ihren Anteil am Liquidationserlös, bevor nach
Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve ein verbleibender
Erlös an alle Kommanditisten auszuzahlen ist (vgl. Seite 97). Im
Übrigen stimmen die mit einem Anteil an der Vermögensanlage verbundenen Hauptmerkmale für die Geschäftsführende Kommanditistin, die Treuhandkommanditistin und die Komplementärin als
derzeitige Gesellschafter und die beitretenden Kommanditisten überein (§ 6 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV).
4.1 Beitritt von Kommanditisten und Pflichteinlagen
Die Anleger bieten der Treuhandkommanditistin ihren Beitritt anhand
der Beitrittserklärung an. Die Anleger senden die vollständig ausgefüllte und unterzeichnete Beitrittserklärung an ihren Berater oder
direkt an:
Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg
Tel.: 0 40/28 09 52-167, Fax: 0 40/28 09 52-499
Die Treuhandkommanditistin nimmt die Beitrittserklärungen der Anleger entgegen (§ 4 Satz 1 Nr. 6 VermVerkProspV). Die vollständig
ausgefüllten und unterzeichneten Beitrittserklärungen werden in der
Reihenfolge des Posteingangs registriert. Die Annahme der Beitrittserklärung wird schriftlich bestätigt, verbunden mit der Aufforderung,
die Einzahlung vorzunehmen. Einzelheiten zur Einzahlung sind auf
Seite 132 beschrieben.
Pflichteinlagen von Anlegern – ausgenommen die der Geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin bis zur
Aufnahme von Treugebern – müssen jeweils mindestens EUR 10.000
(Erwerbspreis) betragen, soweit die Treuhandkommanditistin nicht
eine geringere Pflichteinlage von mindestens EUR 5.000 bei einer
einzutragenden Hafteinlage von EUR 500 zugelassen hat; höhere
Pflichteinlagen müssen ein ganzzahliges Vielfaches von EUR 1.000
ausmachen. In § 4 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrags ist insbesondere
vorgesehen, dass die Treuhandkommanditistin Beteiligungen mit
geringerer Pflichteinlage zulassen kann, wobei in diesem Fall eine
Pflichteinlage mindestens EUR 5.000 zu betragen hat. Der
Gesamtbetrag der insgesamt angebotenen Vermögensanlage beträgt
EUR 64,995 Mio. zuzüglich 5 % Agio. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, Beteiligungsangebote von beitrittswilligen Anlegern in
freiem Ermessen ganz oder teilweise zurückzuweisen (§ 4 Satz 1 Nr. 7
VermVerkProspV). Die Geschäftsführende Kommanditistin hat ihre
Pflichteinlage bereits erbracht. Die Anleger haben auf ihre
Pflichteinlagen ein Agio in Höhe von 5 % der Pflichteinlage an die
90
Fonds KG zu zahlen. Die Einlageverpflichtung (Pflichteinlagen zzgl.
Agio) ist in EUR zu erbringen.
Die Anleger haben die gesamten 100 % ihrer Pflichteinlage (zzgl. 5 %
Agio berechnet auf die gesamte Pflichteinlage) zehn Bankarbeitstage
(als „Bankarbeitstage“ gelten Tage, an denen Geschäftsbanken in
Hamburg für den Geschäftsverkehr geöffnet sind) nach Erhalt der
Annahmeerklärung ihres Beitritts einzuzahlen.
Die Anleger haben ihre Pflichteinlage zzgl. des Agios auf das Konto
der Fonds KG zu überweisen bei der:
Konto-Nr.: 128 032 980 4
BLZ: 200 505 50
SWIFT: HASPDEHHXXX
Die Geschäftsführende Kommanditistin, die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH, Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg, fungiert als Zahlstelle und führt die Zahlungen an die Anleger
aus (§ 4 Satz 1 Nr. 4 VermVerkProspV). Die Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH, Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg,
hält den Verkaufsprospekt zur kostenlosen Ausgabe bereit.
Die genaue Anzahl der einzelnen Kommanditanteile steht zum
Zeitpunkt der Prospektaufstellung noch nicht fest. Bei Zugrundelegung eines einzuwerbenden Eigenkapitals von nominal EUR 64,995 Mio. (Mindestbetrag, d. h. der Betrag, der erforderlich ist, um das Projekt in Bezug auf das Anlageobjekt
durchzuführen) und eines grundsätzlichen Mindestbeteiligungsbetrags von EUR 10.000 je Anleger ergibt sich eine
Mindestanzahl von einem Anteil und eine Höchstzahl von 6.500
Anteilen. Macht die Treuhandkommanditistin von ihrer Möglichkeit
Gebrauch, den grundsätzlichen Mindestbeteiligungsbetrag zu unterschreiten und Beteiligungen von mindestens EUR 5.000 zuzulassen,
so ergibt sich eine Höchstzahl von bis zu 13.000 Anteilen. Je nach
Höhe der von den einzelnen Anlegern gezeichneten Einlagen kann die
Anzahl der Anteile hiervon auch abweichen.
4.2 Treugeber und Direktkommanditisten
Die Treuhandkommanditistin erwirbt, hält und verwaltet die Einlage
treuhänderisch anteilig für die Treugeber, mit denen sie einheitliche
Treuhandverträge („Treuhandvertrag“, abgedruckt auf Seite 148 ff.)
abschließen wird. Die Treugeber werden im Innenverhältnis zur
Fonds KG wie Kommanditisten behandelt. Der Gesellschaftsvertrag
der Fonds KG gilt für sie entsprechend, soweit nicht im Treuhandvertrag ausdrücklich abweichende Regelungen bestehen. Die
Treugeber sind insbesondere wie ein unmittelbar beteiligter Kommanditist wirtschaftlich am Gewinn und Verlust, Auseinandersetzungsguthaben und Liquidationserlös beteiligt. Jeder Treugeber
kann der Treuhandkommanditistin Weisungen zur Wahrnehmung
seines Stimmrechts geben und auch selbst in den Gesellschafterversammlungen abstimmen. Werden Weisungen nicht erteilt, wird
die Treuhandkommanditistin das Stimmrecht des betreffenden
Treugebers nicht ausüben.
Anleger, die unmittelbar als Kommanditisten beitreten, sowie Treugeber, die in die Stellung als Kommanditist wechseln, sind jeweils
verpflichtet, der Geschäftsführenden Kommanditistin auf eigene
Kosten formgerechte Handelsregistervollmachten gemäß einem von
der Geschäftsführenden Kommanditistin zur Verfügung zu stellenden
Mustertext zu erteilen, die über den Tod hinaus für Handelsregisteranmeldungen und -abmeldungen jeglicher Art im Zusammenhang mit
der Fonds KG gelten. Die Kommanditisten tragen die mit der Erteilung
der Handelsregistervollmacht und der Handelsregisteranmeldung
einschließlich der Handelsregistereintragung verbundenen Kosten.
5. Leistungspflichten des Anlegers, Kosten im
Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung
und der Veräußerung der Vermögensanlage
4.3 Haftsumme, Wirksamwerden des Beitritts, Nachschüsse
5.1 Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb
Die Pflichteinlagen und einzutragenden Haftsummen müssen
stets im Verhältnis von EUR 10 : EUR 1 zueinander stehen, d. h., pro
EUR 1.000 jeder Pflichteinlage ist eine Haftsumme von EUR 100 im
Handelsregister einzutragen, sodass die eingetragene Haftsumme
nach vollständiger Kapitalerhöhung insgesamt EUR 6,5 Mio. betragen wird.
•
•
•
Der Beitritt der Kommanditisten im Außenverhältnis erfolgt unter der
aufschiebenden Bedingung der Eintragung ihrer Haftsummen in das
Handelsregister. Sie sind jedoch in der Zeit zwischen Annahme der
Beitrittserklärung bis zu ihrer Eintragung im Handelsregister als
atypisch stille Gesellschafter an der Fonds KG beteiligt. Die Haftung
ist während dieses Zeitraums auf die übernommene Kommanditeinlage begrenzt. Danach wandelt sich die atypisch stille Beteiligung
in eine Kommanditbeteiligung um.
•
Der Gesellschaftsvertrag sieht keine Nachschussverpflichtungen
oder sonstige Zahlungsverpflichtungen vor, die über die Verpflichtung
zur Leistung der übernommenen Pflichteinlage hinausgehen (vgl. § 10
Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags). In Betracht kommt jedoch eine
Haftung nach gesetzlichen Vorschriften bzw. – für Anleger, die sich
über die Treuhandkommanditistin beteiligen – nach den Regelungen
des Treuhandvertrags, vgl. im Abschnitt „Haftung der Gesellschafter“, unten Seite 94.
betreffenden Kommanditisten erst dann ausgezahlt, wenn neue
Kommanditisten oder Treugeber mit mindestens gleich hoher
Zeichnungssumme in die Fonds KG eingetreten sind und diese
Verpflichtung erfüllt, d. h. deren Pflichteinlage (zzgl. Agio) geleistet
haben.
•
•
5.2 Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung
•
•
•
4.4 Verzug mit Leistung der Pflichteinlage
Leistet ein beitretender Kommanditist seine Pflichteinlage (zzgl.
Agio) nicht oder nicht in voller Höhe zu dem jeweiligen Fälligkeitstermin, so ist die Fonds KG nach erfolgloser Mahnung berechtigt, dem Kommanditisten pro Jahr Verzugszinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) zu
berechnen. Außerdem kann die Geschäftsführende Kommanditistin
nach ihrer Wahl bei Nichtzahlung nach Mahnung und Nachfristsetzung diesen Kommanditisten aus der Fonds KG ausschließen.
Entsprechend ist die Treuhandkommanditistin gemäß den Bestimmungen des Treuhandvertrags berechtigt, das Treuhandverhältnis mit
dem Treugeber für den Fall der Nicht- oder Teilerfüllung der Einzahlungsverpflichtung nach Mahnung und Fristsetzung zu kündigen.
Die Fonds KG kann in diesem Fall verlangen, dass der ausgeschlossene Anleger der Fonds KG den durch die Nichterfüllung entstandenen Schaden ersetzt. Dieser wird vorbehaltlich eines nachgewiesenen höheren Schadens pauschal mit 10 % der nicht erfüllten
Pflichteinlage berechnet. Dem Kommanditisten bleibt der Nachweis
eines geringeren Schadens vorbehalten. Bereits geleistete Einlagen
können mit dem vorbezeichneten Schadensersatzanspruch verrechnet werden. Ein eventuell verbleibendes Restguthaben wird an den
der Betrag der Pflichteinlage
5 % Agio auf den Erwerbspreis der Pflichteinlage
ggf. anfallende Verzugskosten gem. § 7 Abs. 3 und 5 des Gesellschaftsvertrages (Verzugszinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz sowie Ersatz weiterer Schäden in Höhe von
pauschal 10 % der Pflichteinlage, sofern die Fonds KG nicht
höhere Schäden nachweist)
Kosten für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht und die Veröffentlichung im Handelsregister (die Höhe
ist einzelfallabhängig)
ggf. eigene Makler- und Beratungskosten, soweit der Anleger
sich im eigenen Ermessen und ohne Mitwirkung der Fonds KG
zur Einschaltung solcher Personen entscheidet (die Höhe ist einzelfallabhängig)
ggf. Kosten einer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs
(einschließlich Zinsen), soweit der Anleger sich im eigenen
Ermessen ohne Mitwirkung der Fonds KG zur Aufnahme einer
Fremdfinanzierung entscheidet (die Höhe ist einzelfallabhängig)
dem Anleger individuell entstehende Reise-, Kommunikationsund Portokosten (die Höhe ist einzelfallabhängig)
dem Anleger individuell entstehende Bevollmächtigungskosten,
z. B. zur Stimmrechtsausübung (die Höhe ist einzelfallabhängig)
ggf. Kosten die der Fonds KG durch eine Kündigung des Treuhandverhältnisses durch den Treugeber entstehen und Kosten
einer dafür notwendigen notariell beglaubigten Handelsregistervollmacht (die Höhe ist einzelfallabhängig)
5.3 Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung
•
•
•
•
•
Kosten für die Veräußerung eines Kommanditanteils gem. § 17
des Gesellschaftsvertrages
Kosten für die Löschung aus dem Handelsregister (die Höhe ist
einzelfallabhängig)
Verwaltungsgebühr der Geschäftsführenden Kommanditistin in
Höhe von 3 ‰ des Beteiligungsbetrags, mindestens jedoch
EUR 150 und höchstens EUR 300 pro Vorgang inklusive ggf.
anfallender Umsatzsteuer
ggf., soweit der Anleger sich hierfür im eigenen Ermessen, ohne
Mitwirkung der Fonds KG, entscheidet, Kosten der Ablösung
einer Fremdfinanzierung (insbesondere ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung)
91
5.4 Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb,
der Verwaltung und der Veräußerung
•
•
•
•
•
•
Gegebenenfalls Kosten einer Gesellschafterversammlung, die
auf Antrag eines Kommanditisten einberufen wurde, jedoch
nicht das erforderliche Quorum von 20 % der Stimmen erreichte
(§ 11 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages)
Gegebenenfalls entstehende Kosten der Auseinandersetzung,
insbesondere der Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens zu einem anderen Datum als dem 31. Dezember 2027,
trägt der ausscheidende Anleger (§ 21 Abs. 3 lit. f) des Gesellschaftsvertrages)
Gegebenenfalls Abzinsung des vorzeitig ausgezahlten Abfindungsguthabens mit 1 Prozentpunkt p. a.
Gegebenenfalls Kosten der Ausübung der Kontrollrechte (§ 9 des
Gesellschaftsvertrages)
Gegebenenfalls im Rahmen des Kommanditistenwechsels:
Ausgleich von gewerbesteuerlichen Nachteilen für die Fonds KG
der Gesellschaft durch die Veräußerung entstehende Kosten,
einschließlich einer evtl. anfallenden Umsatzsteuer
Eine Quantifizierung der vorstehend beschriebenen Kosten ist nicht
möglich, weil diese von mehreren, noch nicht feststehenden Faktoren
abhängen.
Darüber hinaus entstehen keine weiteren mit dem Erwerb, der
Verwaltung und der Veräußerung der Vermögensanlage verbundene
Kosten (§ 4 Satz 1 Nr. 10 VermVerkProspV).
Den Anleger treffen die in diesem Abschnitt und in den Abschnitten
„4.3 Haftsumme, Wirksamwerden des Beitritts, Nachschüsse“
(Seite 91 dieses Prospekts), „4.4 Verzug mit Leistung der Pflichteinlage“ (Seite 91 dieses Prospekts) und „9. Haftung der Gesellschafter“ (Seite 94 dieses Prospekts) dargestellten Zahlungspflichten, weiter hat er die für die erzielten Einkünfte zu leistenden Steuern
zu zahlen (siehe hierzu die Abschnitte „Besteuerung in der
Nutzungsphase“, Seite 75 ff.) und „Besteuerung durch Veräußerung“
(Seite 80 f.). Darüber hinaus ist der Anleger nicht verpflichtet,
weitere Leistungen zu erbringen, insbesondere weitere Zahlungen zu
leisten (§ 4 Satz 1 Nr. 11 VermVerkProspV). Insbesondere besteht
keine Nachschusspflicht.
Die Anbieterin übernimmt keine Zahlung von Steuern für Anleger
(§ 4 Satz 1 Nr. 2 Hs. 2 VermVerkProspV).
(2) Vergütung für die Geschäftsführende Kommanditistin (Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH) aus dem
Gesellschaftsvertrag und dem Gesellschaftsverwaltungsvertrag
a) Einmalgebühr von EUR 195.000 für die Vorleistungen zur Vorbereitung der laufenden Tätigkeiten, inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer, fällig mit Abschluss des Gesellschaftsverwaltungsvertrages;
b) Ab dem Jahr der Fertigstellung der Immobilie eine laufende
Vergütung von jährlich EUR 15.000 zzgl. 2 % bezogen auf die
Zahlungszuflüsse, welche die Fonds KG von der Objekt KG erhält
(wobei bei Bestimmung der Zahlungszuflüsse solche Erträge
nicht zu berücksichtigen sind, welche aus der Veräußerung der
Beteiligung an der Objekt KG oder einem wirtschaftlich vergleichbaren Vorgang herrühren), inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer,
fällig am 30. Juni des laufenden Jahres, erstmals zum 30. Juni
des laufenden Jahres der Fertigstellung der Immobilie;
c) Sondervergütung von 10 % des Nettoergebnisses der Veräußerung (der Fonds KG zugeflossener Veräußerungserlös
abzüglich des Fremdkapitals (ohne Berücksichtigung von
Gesellschafterdarlehen) und abzüglich des nominellen Eigenkapitals der Fonds KG) nach Veräußerung der Beteiligung an der
Objekt KG durch die Fonds KG oder Veräußerung der Immobilie
durch die Objekt KG oder nachdem entweder die Objekt KG oder
die Fonds KG ein wirtschaftlich vergleichbares Ergebnis erzielt
haben und der Erlös der Fonds KG zugeflossen ist, inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer;
d) Vergütung für die Erledigung der im Zusammenhang mit einem
Kommanditistenwechsel anfallenden Verwaltungsarbeiten in
Höhe von 3 ‰ des Beteiligungsbetrages, mindestens jedoch
EUR 150 und höchstens EUR 300 pro Vorgang, inklusive ggf.
anfallender Umsatzsteuer.
(3) Vergütung der Treuhandkommanditistin (Hamburg Trust
Treuhand HTT GmbH) aus dem Gesellschaftsvertrag
Einmalige Vergütung von EUR 25.000, inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer; fällig spätestens am 31. Dezember 2009.
Eine vollständige oder teilweise Finanzierung der Beteiligung
(Anteilsfinanzierung) für den Anleger durch Gründungsgesellschafter
der Fonds KG oder die Anbieterin ist nicht Bestandteil dieses Beteiligungsangebotes.
(4) Vergütung für Hamburg Trust aus dem Konzeptionsvertrag
6. Vergütungen während der Gesamtlaufzeit
(5) Vergütung für die Hamburg Trust aus dem Eigenkapitalbeschaffungsvertrag
6.1 Übersicht über die von der Fonds KG an Gesellschafter
oder verbundene Unternehmen während der gesamten
Laufzeit gezahlten Vergütungen
(1) Vergütung für die Komplementärin (HTD4 Verwaltungs GmbH)
aus dem Gesellschaftsvertrag
92
a) Einmalige Gebühr von EUR 20.000 für die Jahre 2009 und 2010
inkl. ggf. anfallender Umsatzsteuer zum 31. Dezember 2009;
b) Jährliche Vergütung ab 2011 von EUR 10.000, inkl. ggf. anfallender Umsatzsteuer, fällig jeweils zum 30. Juni eines jeden Jahres,
erstmals zum 30. Juni 2011.
Einmalvergütung von EUR 500.000, inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer; fällig mit Vorlage des druckfertigen Prospekts, zahlbar
auf Anforderung, spätestens mit der vollständigen Einwerbung
und Einzahlung des einzuwerbenden Kapitals.
Pauschalvergütung in Höhe von 9 % des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals, d. h. (auf Basis eines einzuwerbenden Kommanditkapitals von EUR 64,995 Mio.) bis zu EUR 5.849.550 Mio.,
umsatzsteuerfrei; anteilig in Höhe des platzierten eingeworbenen Kommanditkapitals fällig.
(6) Vergütung für Hamburg Trust aus dem Darlehensbeschaffungsvertrag betreffend die Vermittlung eines Zwischenfinanzierungsdarlehens
Pauschalvergütung in Höhe von 2 % des Darlehensbetrages,
maximal EUR 900.000, umsatzsteuerfrei; fällig mit Abschluss
des Zwischenfinanzierungsdarlehensvertrages, zahlbar auf
Anforderung spätestens aber mit der vollständigen Einwerbung
und Einzahlung des einzuwerbenden Eigenkapitals.
(7) Vergütung für die Hamburg Trust HTG GmbH aus der Platzierungsgarantie
Einmalvergütung von EUR 1.299.900, umsatzsteuerfrei, fällig
nach vollständiger Platzierung der Beteiligungssumme bzw. mit
Erbringung der Garantieeinlagen 1 und/oder 2 durch den Garantiegeber oder einen von diesen benannten Dritten, bei vorhandener Liquidität der Fonds KG auch früher.
(8) Vergütung für die Hamburg Trust aus dem Beteiligungsvermittlungsvertrag
Einmalvergütung von 3,5 % des anteiligen Investitionsvolumens
der Objekt KG (anteiliges geplantes Gesamtkapital einschließlich Fremdkapital der Objekt KG nach Fertigstellung), bis zu max.
EUR 3.400.000; die Parteien gehen von einer umsatzsteuerfreien
Leistung aus. Sollten die Leistungen umsatzsteuerpflichtig sein,
verstehen sich die Vergütungen jeweils inkl. anfallender Umsatzsteuer. Fällig auf Anforderung, spätestens mit der vollständigen
Einwerbung und Einzahlung des einzuwerbenden Eigenkapitals.
6.3 Weitere Aufwendungen
a) Externe Kosten, insbesondere der Rechts- und Steuerberatung
im Zusammenhang mit der Konzipierung der Fonds KG, Kosten
der laufenden Verwaltung der Fonds KG;
b) Kosten der laufenden Verwaltung, die im Rahmen der Beteiligung an der Objekt KG entstanden sind (insbesondere Kosten für
Rechts- und Steuerberatung und sonstige Beratungsgebühren);
c) Übliche Drittkosten der laufenden Verwaltung (insbesondere für
die Erstellung der Jahresabschlüsse, der Wirtschaftsprüfungsberichte und der Steuererklärungen);
d) Übliche laufende Kosten für die Durchführung der Gesellschafterversammlungen, schriftliche Abstimmungsverfahren etc.;
e) Notar- und Gerichtskosten, Makler, Baucontrolling und sonstige
Gesellschaftskosten.
Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen, oder vergleichbarer Vergütungen (inkl. Agio) beträgt
EUR 12.384.450 (§ 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV). Weitere
Provisionen, insbesondere Vermittlungsprovisionen, oder vergleichbare Vergütungen i.S.d. § 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV werden
nicht geleistet.
Für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr sind den Mitgliedern
der Geschäftsführung der Fonds KG bzw. der Objekt KG keine
Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und
Nebenleistungen jeder Art, gewährt worden (§ 12 Abs. 1 Nr. 2
VermVerkProspV).
(9) Vergütung für Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH
aus dem Asset Management-Vertrag
a) Einmalvergütung von EUR 195.000 fällig mit Abschluss des
Asset Management-Vertrages, zahlbar auf Anforderung, spätestens aber mit der vollständigen Einwerbung und Einzahlung des
einzuwerbenden Eigenkapitals;
b) Ab dem Jahr der Fertigstellung der Immobilie eine laufende
Vergütung von jährlich EUR 30.000, fällig zum 30. Juni des
jeweils laufenden Jahres, erstmals zum 30. Juni des Folgejahres
der Fertigstellung.
6.2 Übersicht über die auf Ebene der Objekt KG während
der Gesamtlaufzeit gezahlten Vergütungen
Vergütung für die Geschäftsführende Kommanditistin
(Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH) aus
dem Gesellschaftsvertrag der Objekt KG
Jährliche Tätigkeitsvergütung ab dem Jahr des Baubeginns in
Höhe von EUR 2.050, und ab dem Jahr der Eröffnung der Immobilie in Höhe von EUR 4.100 jährlich zzgl. Umsatzsteuer, zahlbar
jeweils im Dezember für das laufende Jahr.
Über die in diesem Abschnitt II Ziff. 6.1 (2), 6.1 (3) und 6.2 genannten
hinaus stehen den Gründungsgesellschaftern keine weiteren
Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte und der Jahresbetrag der
sonstigen Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art innerhalb und außerhalb des
Gesellschaftsvertrages zu (§ 7 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 VermVerkProspV).
7. Gesellschafterregister
Die Treuhandkommanditistin führt über alle Anleger ein Register mit
deren persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten. Die Treuhandkommanditistin ist lediglich gegenüber den in § 5 Abs. 7 des
Gesellschaftsvertrags aufgeführten Personen oder Stellen zur Offenlegung dieser Daten berechtigt. Die Anleger haben keinen Anspruch
darauf, dass die Treuhandkommanditistin ihnen Angaben über die
übrigen Anleger macht. Personenbezogene Daten der Anleger werden auf EDV-Anlagen der Fonds KG, der Treuhandkommanditistin
bzw. einer anderen mit der Gesellschaftsverwaltung beauftragten
Person gespeichert. Näheres ist in § 5 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrags geregelt.
8. Geschäftsführung und Verwaltung der Fonds KG
Die Komplementärin vertritt die Fonds KG wie oben dargestellt im
Außenverhältnis, hat der Geschäftsführenden Kommanditistin jedoch
Vollmacht erteilt, die Gesellschaft in allen Geschäften zu vertreten.
Die Geschäftsführende Kommanditistin ist für Geschäfte mit der
Gesellschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Im
Innenverhältnis obliegt die Geschäftsführung der Fonds KG allein der
Geschäftsführenden Kommanditistin. Die Komplementärin und die
anderen Kommanditisten sind von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Letztere nehmen jedoch über die Gesellschafterversammlung
Einfluss auf wichtige Entscheidungen der Fonds KG (siehe unten Abschnitt „Befugnisse der Gesellschafterversammlung“, Seite 94 f.).
93
Die Rechte und Pflichten der Geschäftsführenden Kommanditistin
sind im Einzelnen im Gesellschaftsvertrag, dort insbesondere in §§ 7,
8, 11, 12, 15, 22, sowie im Gesellschaftsverwaltungsvertrag geregelt,
dessen Inhalt nachstehend auf Seite 103 f. zusammengefasst dargestellt wird. Sie umfassen unter anderem die Aufstellung des
Jahresabschlusses der Fonds KG (gemeinsam mit der Komplementärin), die Einberufung und Durchführung von Gesellschafterversammlungen sowie die Liquidation der Fonds KG. Für einzelne, in
§ 8 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags aufgeführte Maßnahmen bedarf
die Geschäftsführende Kommanditistin der Zustimmung der
Gesellschafterversammlung, vgl. näher im Abschnitt „Befugnisse der
Gesellschafterversammlung“, unten Seite 94 f. Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten gemäß § 164 HGB ist ausgeschlossen.
Innenverhältnis beschränkt sich die persönliche Haftung der
Kommanditisten auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Gleiches gilt
für die Haftung der Geschäftsführenden Kommanditistin, die jedoch
verpflichtet ist, die Geschäfte mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmanns zu führen. Schadenersatzansprüche der Gesellschafter
untereinander verjähren in einem Jahr ab dem Zeitpunkt der
Entstehung des Anspruchs, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer
kürzeren Verjährungsfrist unterliegen. Sie sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung von dem
Schaden gegenüber dem Verpflichteten schriftlich geltend zu
machen. Die Gesellschafter unterliegen keiner Wettbewerbsbeschränkung.
Die Fonds KG hat die Geschäftsführende Kommanditistin mit dem im
Abschnitt „Gesellschaftsverwaltungsvertrag“, vgl. Seite 103 f., näher
beschriebenen Gesellschaftsverwaltungsvertrag vom 24. Juni 2009
mit der Übernahme der allgemeinen Verwaltungsaufgaben der
Fonds KG beauftragt.
10. Befugnisse der Gesellschafterversammlung
Die Anleger haben über die Kontrollrechte nach § 166 HGB hinaus
das Recht, jederzeit nach Vorankündigung die Handelsbücher und
Papiere der Fonds KG selbst einzusehen oder durch einen berufsmäßig zur Verschwiegenheit verpflichteten Bevollmächtigten einsehen
zu lassen sowie von der Geschäftsführenden Kommanditistin alle
erforderlichen Auskünfte zu verlangen. Dabei entstehende Kosten
sind von dem Anleger zu tragen. Die Ausübung der Informationsrechte darf nur nach Vorankündigung mit angemessener Frist erfolgen.
9. Haftung der Gesellschafter
Die Komplementärin haftet im Außenverhältnis persönlich und unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Fonds KG. Im Innenverhältnis
beschränkt sich ihre persönliche Haftung auf Vorsatz und grobe
Fahrlässigkeit. Diese Haftungsbeschränkung im Innenverhältnis gilt
für sämtliche Gesellschafter (vgl. § 23 des auf Seite 133 bis 147
abgedruckten Gesellschaftsvertrags).
Durch Eintragung der Fonds KG als Kommanditgesellschaft sowie der
jeweiligen Kommanditisten in das Handelsregister wird die Haftung
dieser Kommanditisten gegenüber den Gläubigern der Fonds KG auf
ihre jeweilige in das Handelsregister eingetragene Haftsumme
(EUR 100 pro EUR 1.000 an Pflichteinlage) begrenzt. Die Haftung ist
ausgeschlossen, sobald die Haftsumme in die Fonds KG eingelegt
wird (vgl. §§ 171 ff. HGB). Werden die Einlagen durch Entnahmen
(insbesondere Barauszahlungen) jedoch unter die Haftsumme gemindert, so lebt die Haftung bis zur Höhe der Haftsumme wieder auf. Das
gilt auch, soweit Entnahmen getätigt werden, während der Kapitalanteil des Kommanditisten durch Verluste unter den Betrag der
Haftsumme herabgemindert wird (vgl. § 172 Abs. 4 i.V.m. § 171
Abs. 1 HGB). Bei Konkretisierung der Haftung (z. B. Illiquidität der
Fonds KG) wären insofern erhaltene Entnahmen (Barauszahlungen)
von den Kommanditisten ganz oder teilweise zurückzuzahlen. Im
94
Eine Vielzahl von Handlungen und Rechtsgeschäften der Fonds KG
bedürfen im Innenverhältnis der Zustimmung durch eine ordentliche
oder außerordentliche Gesellschafterversammlung, wobei Zustimmungen auch im schriftlichen Verfahren eingeholt werden können
(siehe hierzu im Abschnitt „Beschlussfassung im schriftlichen
Verfahren“, Seite 96). Die zustimmungspflichtigen Geschäfte sind im
Einzelnen aufgeführt in § 8 Abs. 2 lit. a) bis h) des Gesellschaftsvertrages der Fonds KG (siehe hierzu Seite 137 f. des Prospekts).
Weiter muss die Geschäftsführende Kommanditistin die Zustimmung
für bestimmte auf Ebene der Objekt KG zu fassende Gesellschafterbeschlüsse einholen (§ 8 Abs. 2 lit. i) des Gesellschaftsvertrages).
Dies gilt nicht, wenn ein Notfall vorliegt. Die Zustimmung ist einzuholen für:
•
•
•
•
•
•
•
Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten mit Ausnahme von Geschäften
sowie Grunddienstbarkeiten, Baulasten, Arrondierungen etc.,
die zum Betrieb des Grundstücks erforderlich sind;
Herstellung, Anschaffung und Veräußerung von sonstigen
Gegenständen des Anlagevermögens;
Aufnahme und außerplanmäßige Rückführung von Darlehen;
Übernahme von Bürgschaften, Garantien und ähnlichen Verpflichtungen zur Sicherung von Verbindlichkeiten Dritter;
Erwerb und Veräußerung von Beteiligungen;
Übertragung der Verwaltung des Objekts auf andere Gesellschaften als die ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG oder
einer ihrer Tochtergesellschaften;
Aufhebung und/oder Änderung der Dienstleistungsverträge bzw.
Mietverträge (Vereinbarung über die Erbringung von Projektentwicklungsleistungen, Vermietungsvertrag, Generalübernehmervertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag, Standortsicherungsvereinbarung, Parkhaus-Mietvertrag, Mietvertrag Mallflächen,
Gestattungsvereinbarung Markthalle und Vergütungsvereinbarung Markthalle). Soweit sich der Auftragnehmer bzw. Mieter
dieser Verträge im Rahmen seiner zustimmungsfreien Geschäfts- und Rechtshandlungsbefugnisse bewegt, bedarf dieser
Rahmen auch nicht der Zustimmung der Gesellschaft;
•
Vergleichs-, Verzichts-, Anerkenntnis- oder Stundungserklärungen im Zusammenhang mit Ansprüchen und sonstigen Rechten
der Objekt KG gegenüber dem Generalübernehmer sowie vergleichbare Erklärungen im Zusammenhang mit dem Generalübernehmervertrag, die dazu führen können, dass Ansprüche
oder sonstige Rechte der Objekt KG gegen den Generalübernehmer nicht mehr oder nur erschwert geltend gemacht
werden können.
Bei den vorstehend aufgeführten zustimmungspflichtigen Geschäften
ist die Zustimmung nur erforderlich, soweit diese Geschäfte jeweils
insgesamt den Betrag von EUR 2.500.000 überschreiten.
Die Gesellschafter stimmen den unten im Abschnitt „Verträge mit
Projektbeteiligten“ erläuterten sowie dem Abschluss der in § 8
Abs. 4 und Abs. 6 des Gesellschaftsvertrages aufgeführten Verträgen zu.
Gegenstand der ordentlichen (ggf. auch einer außerordentlichen)
Gesellschafterversammlung der Fonds KG ist neben den bereits
genannten Zustimmungsrechten insbesondere die Beschlussfassung
über die in § 11 Abs. 7 des Gesellschaftsvertrags aufgeführten
Punkte. Zu nennen sind hier:
•
•
•
•
•
•
•
•
die Genehmigung und Feststellung des Jahresabschlusses;
die Entlastung der Komplementärin, der Geschäftsführenden
Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin;
die Verwendung des Jahresergebnisses;
die Wahl des Abschlussprüfers für das laufende Geschäftsjahr,
ausgenommen für die Geschäftsjahre bis 2011;
die Änderung des Gesellschaftsvertrages der Fonds KG;
die Abwahl der Komplementärin und Bestellung einer neuen
juristischen Person als Komplementärin;
die in § 8 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags der Fonds KG aufgeführten Beschlussgegenstände;
die Auflösung, Umwandlung bzw. Liquidation der Fonds KG bzw.
entsprechende Beschlussfassung bezüglich der Objekt KG.
11. Einberufung und Beschlussfassung der
Gesellschafterversammlung
Jedes Jahr wird – soweit Beschlussfassungen nicht im schriftlichen
Verfahren erfolgen (siehe unten Seite 96) – eine ordentliche
Gesellschafterversammlung für das jeweils abgelaufene Geschäftsjahr abgehalten, die spätestens zum 30. November des Folgejahres
am Sitz der Fonds KG stattfindet. Außerordentliche Gesellschafterversammlungen werden auf Antrag der Komplementärin oder der
Geschäftsführenden Kommanditistin einberufen, können aber auch
aus wichtigem Grund auf Antrag eines Kommanditisten einberufen
werden. Der Antrag eines Kommanditisten ist schriftlich an die
Geschäftsführende Kommanditistin zu richten, die den Antrag sämtlichen Gesellschaftern bekannt geben muss. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass die beantragte Gesellschafterversammlung einberufen
werden muss, wenn sich innerhalb einer Frist von vier Wochen seit
Bekanntgabe des Antrags Kommanditisten, die gemeinsam mit
dem/den Antragsteller(n) mindestens 20 % der Gesamtsumme der
eingezahlten Pflichteinlagen repräsentieren, durch schriftliche Mitteilung an die Geschäftsführende Kommanditistin diesem Antrag
anschließen. Anderenfalls hat der antragstellende Kommanditist die
Kosten des beschriebenen Verfahrens zu tragen, wofür die
Geschäftsführende Kommanditistin jederzeit Sicherheitsleistung verlangen kann.
Die Geschäftsführende Kommanditistin beruft die Gesellschafterversammlungen schriftlich unter Angabe der Tagesordnung und
Wahrung einer Frist von drei Wochen ein, wobei die Frist mit der
Absendung der Einladung zu laufen beginnt und am Tag der
Versammlung endet. Bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen beträgt die Einberufungsfrist 14 Tage einschließlich der beiden vorgenannten Tage. Die Gesellschafterversammlung wird von
der Geschäftsführenden Kommanditistin geleitet, die auch einen
Vertreter mit der Leitung beauftragen kann.
Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn alle
Kommanditisten ordnungsgemäß eingeladen wurden und mehr als
20 % aller Stimmen der Kommanditisten anwesend oder vertreten
sind. Ist die Versammlung nicht beschlussfähig, weil die vorgenannte Quote nicht erreicht ist, so hat die Geschäftsführende Kommanditistin mit gleicher Form und Frist eine neue Gesellschafterversammlung einzuberufen, die unabhängig von der Anzahl der
anwesenden/vertretenen Stimmen beschlussfähig ist; auf letzteren
Punkt ist in der neuen Einladung besonders hinzuweisen.
Die Gesellschafter erhalten eine Stimme pro EUR 1.000 ihrer eingezahlten Pflichteinlage. Die Geschäftsführende Kommanditistin hat
100 Stimmen. Die Komplementärin hat kein Stimmrecht, sondern
lediglich einen Zustimmungsvorbehalt für die jeweiligen im nachfolgenden Abschnitt genannten Maßnahmen. Im Geschäftsjahr 2011
sind jeweils nur die Kommanditisten stimmberechtigt, die der Gesellschaft bis zum Beginn des jeweiligen schriftlichen Abstimmungsverfahrens bzw. Einberufungsverfahrens zur Gesellschafterversammlung rechtswirksam beigetreten waren.
Beschlüsse der Gesellschafterversammlung werden grundsätzlich
mit einfacher Mehrheit der anwesenden bzw. vertretenen Stimmen
gefasst. Bei folgenden Beschlussgegenständen ist eine Mehrheit von
drei Vierteln der anwesenden bzw. vertretenen Stimmen und (außer
bei der Entscheidung über deren Abberufung) die Zustimmung der
Komplementärin erforderlich, wobei die Komplementärin ihre
Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagen darf:
•
•
•
•
die Änderung des Gesellschaftsvertrages,
die Abwahl der Komplementärin und Bestellung einer neuen
juristischen Person als Komplementärin,
die Auflösung, Umwandlung bzw. Liquidation der Fonds KG bzw.
eine entsprechende Beschlussfassung bezüglich der Objekt KG
und
bestimmte in § 11 Abs. 10 des Gesellschaftsvertrags aufgelistete Beschlussgegenstände aus der Liste des § 8 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrags, nämlich: Geschäfte aller Art der Fonds KG
95
mit sich selbst oder ihren Mitgesellschaftern, soweit diese
Geschäfte nicht an anderer Stelle in dem Gesellschaftsvertrag
gestattet sind; der Verkauf oder die Übertragung des gesamten
Gesellschaftsvermögens oder eines wesentlichen Teils oder
die Einräumung eines Rechtes daran; Rechtsgeschäfte und
Handlungen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der
Fonds KG hinausgehen und für die Fonds KG von besonderer
Bedeutung sind, wobei der Abschluss von Verträgen mit einem
Volumen von insgesamt nicht mehr als EUR 2,5 Mio. zustimmungsfrei möglich ist; einzelne auf der Ebene der Objekt KG zu
fassende Beschlüsse.
Über die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung ist ein vom
Leiter der Gesellschafterversammlung und dem Protokollführer unterzeichnetes Protokoll anzufertigen, das den Gesellschaftern innerhalb
von vier Wochen in Kopie zu übersenden ist. Die Unwirksamkeit
eines Beschlusses kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von vier
Wochen nach Zugang des Versammlungsprotokolls oder des schriftlichen Abstimmungsergebnisses (siehe unten Seite 96 f.) durch Klage
geltend gemacht werden. Nach Ablauf der Ausschlussfrist gilt ein
etwaiger Mangel als geheilt.
96
vier Wochen nach Ablauf der Abstimmungsfrist mitzuteilen. Das
schriftliche Abstimmungsergebnis gilt als zugegangen, wenn es an
die letzte von dem Kommanditisten/Treugeber gegenüber der
Geschäftsführenden Kommanditistin bekannt gegebene Anschrift
gerichtet wurde.
Wird eine ordentliche Gesellschafterversammlung durch ein schriftliches Abstimmungsverfahren ersetzt, so muss die Abstimmungsfrist
spätestens am 15. Dezember des auf das abgelaufene Geschäftsjahr
folgenden Jahres enden.
Hinsichtlich der Mehrheitserfordernisse bei Beschlussfassungen im
schriftlichen Verfahren gelten die Ausführungen auf Seite 95 f. entsprechend. Die Beschlussfähigkeit im schriftlichen Verfahren liegt
vor, wenn die Gesellschafter ordnungsgemäß zur Abstimmung aufgefordert worden sind und mehr als 20 % aller Stimmen der
Kommanditisten teilnehmen. Ist Beschlussfähigkeit hiernach nicht
gegeben, gelten die diesbezüglichen Regelungen zur Beschlussfassung im Rahmen von Gesellschafterversammlungen entsprechend.
Anleger können sich in Gesellschafterversammlungen bzw. dem
schriftlichen Abstimmungsverfahren (siehe hierzu unten Seite 96 f.)
vertreten lassen, allerdings nur durch einen mit einer schriftlichen
Vollmacht ausgestatteten anderen Anleger, einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten der rechts- oder steuerberatenden Berufe, ein volljähriges Familienmitglied oder ihren
persönlichen Finanzberater. Die Erteilung von Untervollmachten ist
nicht zulässig. Volljährige Familienmitglieder müssen zudem eine
schriftliche Verschwiegenheitserklärung bzgl. der Inhalte der
Gesellschafterversammlung abgeben. Die schriftliche Vollmacht
sowie ggf. die Verschwiegenheitserklärung sind dem Versammlungsleiter spätestens bei Feststellung der Anwesenheit vorzulegen.
Werden mehrere Kommanditisten von einem gemeinsamen Vertreter
vertreten, so kann dieser auch voneinander abweichende Stimmabgaben vornehmen. Die Geschäftsführende Kommanditistin kann
außerdem Personen zur Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung zulassen, deren Anwesenheit sie für zweckmäßig
hält.
13. Gewinn- und Verlustzuweisung, Entnahmen und
Verteilung der Liquidationserlöse
12. Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren
13.1 Handelsrechtliche Ergebnisverteilung
Die Beschlüsse der Gesellschafter können nicht nur im Rahmen der
Gesellschafterversammlung gefasst werden, sondern können auf
Veranlassung der Geschäftsführenden Kommanditistin auch im
schriftlichen Verfahren erfolgen. Die Geschäftsführende Kommanditistin muss die Gesellschafter dann schriftlich dazu auffordern,
innerhalb von drei Wochen über den im Aufforderungsschreiben
genau zu beschreibenden Abstimmungsgegenstand abzustimmen.
Diese Frist beginnt mit der Absendung des Aufforderungsschreibens
an die letzte von dem Kommanditisten/Treugeber gegenüber der
Geschäftsführenden Kommanditistin bekannt gegebene Anschrift.
Das Ergebnis der Abstimmung ist den Gesellschaftern innerhalb von
Für das Geschäftsjahr 2009 wird das handelsrechtliche Ergebnis auf
die Kommanditisten – unabhängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur
Gesellschaft – im Verhältnis ihrer am 31. Dezember 2009 eingezahlten Pflichteinlage verteilt. Ab dem Geschäftsjahr 2010 wird das handelsrechtliche Ergebnis auf die Kommanditisten – unabhängig vom
Zeitpunkt ihres Beitritts zur Gesellschaft – so verteilt, dass die
Kapitalkonten II am 31. Dezember des jeweiligen Jahres im selben
Verhältnis zueinander stehen wie die eingezahlten Pflichteinlagen
(sogenannte Gleichverteilungsabrede). Dabei werden Gewinne und
Verluste als Vorab den Gesellschaftern jeweils so zugewiesen, wie
es erforderlich ist, um die Gleichverteilung zu erreichen. Das nach
Abzug dieser Gleichverteilung verbleibende handelsrechtliche
Maßgeblich für die Gewinn- und Verlustverteilung bzw. die
Verteilung des Ergebnisses der handelsrechtlichen Gewinn- und
Verlustrechnung ist der von der Geschäftsführenden Kommanditistin
aufgestellte und von einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüfte und von der Gesellschafterversammlung festgestellte Jahresabschluss der Fonds KG einschließlich der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung. Die
Vergütungs- und Auslagenersatzansprüche der Komplementärin, der
Geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin aus dem Gesellschaftsvertrag und dem Gesellschaftsverwaltungsvertrag sind vorab zu begleichen und werden im
Verhältnis der Kommanditisten zueinander als Kosten der Fonds KG
behandelt. Ihre Zahlung setzt kein positives Jahresergebnis voraus.
Die verbleibenden handelsrechtlichen Gewinne und Verluste sowie
die steuerlichen Ergebnisse der Geschäftsjahre werden wie folgt
verteilt:
Ergebnis wird für alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer Pflichteinlage verteilt (siehe hierzu § 13 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages).
Folgejahres, erstmalig im Dezember 2010. Die Vorabauszahlungen
werden bei der Verteilung des steuerlichen Ergebnisses so behandelt, als seien sie nicht erfolgt.
13.2 Steuerliche Ergebnisverteilung
Das steuerliche Ergebnis wird in den Geschäftsjahren 2009 und 2011
auf die Kommanditisten so verteilt, dass die zuzuweisenden steuerlichen Ergebnisse am 31. Dezember des jeweiligen Jahres im selben
Verhältnis zueinander stehen wie die am 31. Dezember des jeweiligen Jahres eingezahlten Pflichteinlagen (sogenannte Gleichverteilungsabrede). Dabei werden neu beitretenden Gesellschaftern
die bis zu ihrem Beitritt entstandenen Gewinne und Verluste nicht
zugewiesen. Die Kommanditisten nehmen jeweils ab dem letzten Tag
des Monats der Einzahlungen von Pflichteinlagen (zuzüglich Agio)
gemäß § 7 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages an dem Ergebnis teil.
Die jeweils ab dem letzten Tag des Monats der Einzahlungen der
Pflichteinlage (zuzüglich Agio) gemäß § 7 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages entstandenen Gewinne und Verluste werden als Vorab den
Gesellschaftern jeweils entsprechend ihren eingezahlten Pflichteinlagen so zugewiesen, wie es erforderlich ist, um die Gleichverteilung zu erreichen. Sollte die Gleichverteilung steuerlicher
Ergebnisse nicht bis zum Ablauf der Platzierungsphase erreicht werden können, werden auch in folgenden Geschäftsjahren Gewinne
oder Verluste als Vorab zugewiesen, bis die Gleichverteilung erfolgt
ist. Das nach Abzug dieser Gleichverteilung verbleibende steuerliche
Ergebnis wird auf alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer eingezahlten
Pflichteinlagen verteilt. Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer tatsächlich geleisteten Pflichteinlagen
zeitanteilig an den steuerlichen Ergebnissen beteiligt, vorbehaltlich
des Erfordernisses einer Vorabzuweisung zur Erreichung der Gleichverteilung.
Soweit Auszahlungen an die Anleger vorgenommen werden (z. B.
Gewinnauszahlungen oder Auszahlungen freier Liquidität), erfolgen
sie jährlich, und zwar auch dann, wenn die Pflichteinlagen durch aufgelaufene oder übernommene Verluste gemindert sind, vgl. § 13 Abs.
5 Satz 2 des Gesellschaftsvertrages. Auszahlungen erfolgen jeweils
nachschüssig, voraussichtlich bis Ende März des Folgejahres. Hieran
sind die Kommanditisten zeitanteilig im Verhältnis ihrer tatsächlich
geleisteten Einlagen beteiligt. Vorzunehmende Auszahlungen sind
zunächst mit etwaigen Forderungen der Fonds KG gegen die betreffenden Kommanditisten zu verrechnen.
Nach einem Auflösungsbeschluss der Gesellschafter erfolgt die
Liquidation der Fonds KG durch die Geschäftsführende Kommanditistin als Liquidator. Der Liquidationserlös wird wie folgt verteilt:
(i) Zunächst werden die Verbindlichkeiten gegenüber Dritten, z. B. im
Zusammenhang mit Beteiligungs- und Zwischenfinanzierungen, reguliert; (ii) danach erhalten die Geschäftsführende Kommanditistin und
die Treuhandkommanditistin ihren Anteil am Liquidationserlös (die
Treuhandkommanditistin allerdings nur, soweit sie noch auf eigene
Rechnung an der Fonds KG beteiligt ist) und ihre jeweilige Vergütung
und bekommen ihre Auslagen erstattet, und die Komplementärin
erhält ihre Vergütung und bekommt ihre Auslagen erstattet; (iii) ggf.
wird dann eine angemessene Liquiditätsreserve zur Befriedigung von
Kosten und Ansprüchen bis zur Vollbeendigung der Fonds KG gebildet; und schließlich wird (iv) ein danach verbleibender Erlös an die
Kommanditisten entsprechend dem Verhältnis ihrer Pflichteinlagen
ausgekehrt.
13.3 Erhöhungen
Erhöhungen der Kommanditeinlage werden sowohl für handelsrechtliche als auch für steuerliche Zwecke jeweils wie Beitritte behandelt.
14. Laufzeit der Fonds KG, Ausscheiden und Ausschluss
von Gesellschaftern
13.4 Auszahlung (Gewinne und Liquiditätsüberschüsse)
Die Anleger entscheiden in der Gesellschafterversammlung darüber,
wie die Gewinne und Liquiditätsüberschüsse der Fonds KG verwendet werden sollen (§ 13 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages). Die
Geschäftsführende Kommanditistin ist aber berechtigt, Auszahlungen an die Anleger – in Abstimmung mit der Komplementärin –
auch bereits vor einem Gesellschafterbeschluss vorzunehmen.
Auszahlungen dürfen nur erfolgen, soweit die Liquidität weder zur
Erfüllung vertraglicher, gesetzlicher oder sonstiger Verpflichtungen
noch zur Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve, zwecks
Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung, benötigt
wird, vgl. § 13 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages.
Kommanditisten, die 100 % ihrer Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio bis
spätestens 30. Oktober 2011 auf das Konto der Gesellschaft leisten,
erhalten eine Vorabauszahlung für den Zeitraum ab dem Eingang der
Zahlung bis zum 15. November 2011 in Höhe von 3,5 % p. a. bezogen
auf die vorzeitig eingezahlte Pflichteinlage ohne Berücksichtigung
des Agios. Die Vorabauszahlung erfolgt jeweils bis Ende März des
Die Fonds KG ist auf unbestimmte Zeit gegründet worden; eine
Gesamtdauer kann deshalb nicht angegeben werden (§ 5 Nr. 2
VermVerkProspV). Die Fonds KG kann jederzeit durch Beschluss der
Gesellschafterversammlung aufgelöst werden, wofür allerdings mindestens eine Dreiviertelmehrheit der anwesenden oder vertretenen
bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden Gesellschafterstimmen sowie die Zustimmung der Komplementärin erforderlich
sind. Die Komplementärin kann ihre Zustimmung nur aus wichtigem
Grund verweigern.
Ein Kommanditist scheidet unter Fortsetzung der Fonds KG zwischen
den übrigen Gesellschaftern aus der Fonds KG aus, wenn
•
er die Fonds KG schriftlich mit einer Frist von sechs Monaten zum
Jahresende kündigt, wobei dies erstmals zum 31. Dezember 2026
möglich ist; eine Kündigung ist jedoch ausgeschlossen, wenn die
Gesellschaft in dem Jahr aufgelöst bzw. deren Auflösung
beschlossen wird, zu dessen Ende die Kündigung erfolgen soll;
97
•
•
sein Anteil infolge Pfändung von einem Dritten gekündigt wird,
und zwar mit dem Ablauf des Geschäftsjahres, in dem die
Kündigung erfolgt;
er aus der Fonds KG ausgeschlossen wird, und zwar mit dem
Ablauf des Tages, an dem der Ausschluss beschlossen wird. Ein
Gesellschafter kann aus der Fonds KG ausgeschlossen werden,
wenn über sein Vermögen rechtskräftig das Insolvenzverfahren
eröffnet wurde oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über
sein Vermögen mangels Masse rechtskräftig abgelehnt wird
oder wenn seine Beteiligung an der Fonds KG gepfändet und die
Pfändung nicht innerhalb eines Monats ab Wirksamwerden der
Pfändung wieder aufgehoben wird. Darüber hinaus kann ein
Gesellschafter aus der Fonds KG ausgeschlossen werden, wenn
er seine Pflichten zur Zahlung seiner Einlage zzgl. Agio oder
seine geldwäscherechtlichen Pflichten trotz Mahnung und
Nachfristsetzung nicht erfüllt.
Der Ausschluss erfolgt durch Beschluss der Gesellschafter, wobei der
betroffene Gesellschafter nicht stimmberechtigt ist. Der Ausschluss
ist auch dann wirksam, wenn eine etwa zu zahlende Abfindung noch
nicht gezahlt und/oder über sie noch keine Einigung erzielt wurde.
Die Geschäftsführende Kommanditistin kann einen Kommanditisten
außerdem im eigenen Ermessen aus der Fonds KG ausschließen,
wenn dieser seine Einzahlungsverpflichtung nicht oder nicht in voller
Höhe erfüllt hat (vgl. oben Seite 91).
Der ausgeschiedene Gesellschafter hat einen Anspruch auf Zahlung
einer Abfindung, die sich in der Regel nach dem Teil des Verkehrswerts der Gesellschaft richtet, der auf den ausscheidenden
Gesellschafter nach dem Verhältnis seiner eingezahlten Pflichteinlage zu der Summe der eingezahlten Pflichteinlagen entfällt. In
den Fällen der Kündigung der Beteiligung durch einen pfändenden
Dritten und des Ausschlusses aus der Gesellschaft kann die
Abfindung unter dem Verkehrswert der Beteiligung liegen oder vollständig entfallen, vgl. hierzu § 21 Abs. 3 und § 7 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags.
Die Kosten der Auseinandersetzung, insbesondere der Ermittlung des
Abfindungsanspruches, trägt der ausscheidende Kommanditist. Die
Höhe des Abfindungsanspruches wird von dem für das betreffende
Geschäftsjahr ordentlich bestellten Abschlussprüfer der Fonds KG als
Schiedsgutachter verbindlich festgestellt.
Das Abfindungsguthaben wird in drei gleichen Jahresraten jeweils
zum 31. Dezember eines Jahres fällig, erstmals in dem auf das Jahr
des Ausscheidens folgenden Kalenderjahr; es ist zu zahlen, soweit
die Liquiditätslage der Fonds KG dies unter Berücksichtigung der
Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve zur Sicherstellung
einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung erlaubt. Die Fonds KG ist
berechtigt, das Abfindungsguthaben vorzeitig auszuzahlen. Ein fälliger Anspruch ist mit 1 Prozentpunkt p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1 BGB) zu verzinsen; vorzeitig ausgezahlte
Beträge sind mit diesem Zinssatz abzuzinsen. Der ausscheidende
Kommanditist kann von der Fonds KG keine Sicherheit für seinen
Abfindungsanspruch verlangen.
98
Für die Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin gelten die oben dargestellten Kündigungsfristen. Die
Komplementärin kann mit einer Frist von sechs Monaten jeweils zum
31. Dezember eines jeden Jahres kündigen, wobei die Komplementärin bei einer Kündigung vor dem 31. Dezember 2026 verpflichtet ist, eine in die Gesellschaft eintrittsbereite juristische Person als
ihre Nachfolgerin („Benannte Nachfolgerin“) zu benennen. Scheidet
die Geschäftsführende Kommanditistin aus der Fonds KG aus, erhält
sie die auf Seite 92 genannten Vergütungen zeitanteilig. Außerdem
hat sie als Kommanditistin Anspruch auf ein Abfindungsguthaben.
Scheidet die Komplementärin aus der Fonds KG aus, so hat sie
keinen Anspruch auf ein Abfindungsguthaben, ist aber bei ihrem
Ausscheiden von ihrer Haftung gemäß §§ 128, 160, 161 HGB freizustellen. Sie hat diesbezüglich jedoch keinen Anspruch auf
Sicherheitsleistung. Scheidet die Komplementärin aus der Fonds KG
aus, erhält sie die oben auf Seite 92 genannten Vergütungen zeitanteilig. Für alle Fälle ihres Ausscheidens aus der Fonds KG hat die
Komplementärin bereits ihre Einwilligung zur Fortführung der Firma
gegeben. Scheidet die Komplementärin unter Benennung einer
Benannten Nachfolgerin aus der Fonds KG aus, so beschließen die
Gesellschafter unverzüglich die Aufnahme der Benannten Nachfolgerin als neue Komplementärin, mit der die Gesellschaft fortgesetzt wird. Lehnen die Gesellschafter die Aufnahme der Benannten
Nachfolgerin als Komplementärin der Gesellschaft ab oder ist keine
Benannte Nachfolgerin benannt, so bestellen sie unverzüglich eine
andere juristische Person als neue Komplementärin. Tritt nicht innerhalb von sechs Monaten nach dem Ausscheiden der Komplementärin
eine andere juristische Person an deren Stelle in die Gesellschaft ein,
wird die Gesellschaft aufgelöst. Sowohl die Entscheidung über die
Aufnahme der Benannten Nachfolgerin als auch – für den Fall der
Ablehnung ihrer Aufnahme – die Bestellung einer anderen juristischen Person als Komplementärin erfolgen durch Gesellschafterbeschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller anwesenden/vertretenen bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden
Stimmen der Kommanditisten.
Im Falle des Ausscheidens der Treuhandkommanditistin kann durch
die Treugeber nach Maßgabe des Treuhandvertrags eine neue
Treuhandkommanditistin gewählt werden, mit der die Gesellschaft
fortgesetzt wird und auf die sämtliche Rechte und Pflichten der
ursprünglichen Treuhandkommanditistin übergehen. Wird keine neue
Treuhandkommanditistin gewählt, werden die Treugeber direkt als
Kommanditisten in das Handelsregister eingetragen. In diesem Fall
gilt § 5 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags entsprechend. Einzelheiten
sind in § 19 Abs. 4 und Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags geregelt.
15. Übertragung von Gesellschaftsanteilen
Beteiligungen von Anlegern an der Fonds KG können durch Abtretung
übertragen werden. Jede Verfügung über einen Kommanditanteil
oder einen Teil davon bedarf der Schriftform und ist nur mit
Zustimmung der Geschäftsführenden Kommanditistin wirksam. Die
Geschäftsführende Kommanditistin darf ihre Zustimmung nur aus
wichtigem Grund versagen, etwa wenn der Erwerber sich weigert, ihr
auf eigene Kosten eine Handelsregistervollmacht auszustellen, die
über den Tod hinaus für Handelsregisteranmeldungen jeglicher Art im
Zusammenhang mit der Fonds KG gilt und den von der Geschäftsführenden Kommanditistin zur Verfügung gestellten Mustertext enthält. Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn die Übertragung zu
einer Änderung der Bewertung der Fonds KG nach anwendbarem
Steuerrecht führte.
Im Falle der Veräußerung eines Kommanditanteils tritt der Erwerber/Rechtsnachfolger vollumfänglich in die Rechte und Pflichten des
Veräußerers aus dem Gesellschaftsvertrag ein. Kosten, die der Fonds
KG durch die Veräußerung entstehen, sind einschließlich einer eventuell anfallenden Umsatzsteuer vom Veräußerer und Erwerber als
Gesamtschuldner zu ersetzen.
Wird ein Kommanditanteil geteilt, so darf die Teilung – außer in Erbfällen – nur zu Pflichteinlagen von mindestens EUR 10.000 mit einer
Hafteinlage von mindestens EUR 1.000 führen oder zu höheren Pflichteinlagen, die sich auf ein ganzzahliges Vielfaches von EUR 1.000
belaufen. Ausgenommen hiervon sind die Kommanditanteile der
Geschäftsführenden Kommanditistin sowie der Treuhandkommanditistin bis zur Aufnahme von Treugebern. Ebenfalls ausgenommen
sind Fälle, in denen die Treuhandkommanditistin gemäß § 4 Abs. 6
Satz 2 des Gesellschaftsvertrags eine geringere Pflichteinlage zugelassen hat; in diesen Fällen sollte eine Teilung von Kommanditanteilen – außer in Erbfällen – nur zu Pflichteinlagen von mindestens
EUR 5.000 mit Hafteinlagen von mindestens EUR 500 führen oder zu
höheren Pflichteinlagen, die sich auf ein ganzzahliges Vielfaches von
EUR 1.000 belaufen.
Die freie Handelbarkeit der Anteile an der Fonds KG ist eingeschränkt, da für die Kommanditanteile kein geregelter Zweitmarkt
besteht und die Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG der
Übertragung zustimmen muss, vgl. hierzu den Abschnitt „Risiken“,
Seite 20 f., Ziff. 22. Bei Veräußerungswünschen wird die Hamburg
Trust nach Möglichkeit vermittelnd tätig werden und versuchen, den
Verkauf zu ermöglichen. Dafür ist eine längere Zeitspanne einzuplanen.
Verstirbt ein Kommanditist, so geht der Kommanditanteil auf dessen
Erben über, und die Fonds KG wird mit den Erben des Kommanditisten
fortgesetzt. Die Erben müssen sich durch Erbschein oder einen anderen von der Fonds KG akzeptierten Nachweis legitimieren. Mehrere
Erben dürfen ihre gesellschafterlichen Rechte nur durch einen gemeinsamen, schriftlich bevollmächtigten Vertreter ausüben. Solange
ein gemeinsamer Vertreter nicht bestellt ist oder die Legitimation des
oder der Erben nicht erfolgt ist, ruhen die Rechte aus der Gesellschafterstellung, mit Ausnahme des Rechts auf Anteil am Ergebnis.
Für die Erledigung der im Zusammenhang mit einem Kommanditistenwechsel (Verfügungen und/oder Erbfälle) anfallenden Verwaltungsarbeiten erhält die Geschäftsführende Kommanditistin ein
Entgelt, siehe dazu sogleich im Abschnitt „Vergütung der Geschäftsführenden Kommanditistin“.
16. Vergütung der Geschäftsführenden Kommanditistin
Für ihre Tätigkeit als Geschäftsführende Kommanditistin erhält diese
von der Fonds KG die im Gesellschaftsverwaltungsvertrag vorgesehene Vergütung (siehe die Darstellung des Gesellschaftsverwaltungsvertrags auf Seite 103 f. dieses Prospekts).
Für die Erledigung der im Zusammenhang mit einem Kommanditistenwechsel (Verfügungen und/oder Erbfälle) anfallenden Verwaltungsarbeiten erhält die Geschäftsführende Kommanditistin ein
Entgelt in Höhe von 3 ‰ des Beteiligungsbetrags, mindestens jedoch
EUR 150 und höchstens EUR 300 pro Vorgang, inklusive ggf. anfallender Umsatzsteuer. Bezüglich der Einzelheiten wird auf § 15 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrags verwiesen.
17. Vergütung der Komplementärin
Die Komplementärin erhält von der Fonds KG für die Jahre 2009 und
2010 eine einmalige Vergütung i.H.v. EUR 20.000 bis spätestens zum
31. Dezember 2009. Weiter erhält sie für ihre Übernahme der Haftung als persönlich haftende Gesellschafterin der Fonds KG eine jährliche Vergütung von EUR 10.000, inkl. ggf. anfallender Umsatzsteuer,
welche jeweils zum 30. Juni eines jeden Jahres zu zahlen ist, erstmalig zum 30. Juni 2011.
18. Vergütung der Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin erhält von der Fonds KG für ihre Tätigkeit des treuhänderischen Erwerbs, Haltens und Verwaltens der
Einlagen sowie die Entgegennahme der Beitrittserklärungen und das
Führen des Anlegerregisters (gemäß § 5 Abs. 1, 6 und 7 des Gesellschaftsvertrags) eine Vergütung von EUR 25.000, welche spätestens
am 31. Dezember 2009 zu zahlen ist. Der vorgenannte Betrag versteht
sich inkl. einer etwa anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
19. Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Hamburg Trust, die Fonds KG und die Treuhandkommanditistin haben
sich dem Schlichtungsverfahren der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. angeschlossen und unterwerfen sich der gültigen Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen der Ombudsperson,
die im Rahmen dieser Verfahrensordnung ergehen. Anleger der
Fonds KG haben die Möglichkeit, im Fall von Streitigkeiten ihre
Beschwerden schriftlich an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds
e. V. zu richten und damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Verfahren wird schriftlich geführt. Soweit
sich die Parteien nicht während des Verfahrens einigen, ergeht als
Ergebnis der Prüfung ein Schlichtungsspruch der Ombudsperson.
Nach der Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene Fonds
ist die Beschwerdegegnerin an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand EUR 5.000
nicht übersteigt. Die Berechnung der Höhe des Beschwerdegegen-
99
stands richtet sich nach der von dem beschwerdeführenden Anleger
geltend gemachten Forderung. Das bedeutet, dass die Beschwerdegegnerin in einem solchen Fall einer Entscheidung der Ombudsperson, die die Beschwerdegegnerin verpflichtet, nachkommen muss
und gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen Rechtsweg nicht
beschreiten kann. Bei Beschwerde mit einem höheren Streitwert gibt
die Ombudsperson eine Empfehlung ab. Dem Anleger steht es immer
frei, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten.
Für nähere Informationen zur Ombudsperson und dem Schlichtungsverfahren kontaktieren Sie bitte
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Postfach 64 02 22
10048 Berlin
Tel.: 0 30/25 76 16 90; Fax: 0 30/25 76 16 91
[email protected]
Die Verfahrensordnung und weitergehende Informationen finden Sie
zudem im Internet unter www.ombudsstelle-gfonds.de.
20. Identifizierung nach Geldwäschegesetz
Das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten („Geldwäschegesetz“) vom 25. Oktober 1993, das Maßnahmen
und Pflichten zur Geldwäscheprävention enthält, wurde durch das
Geldwäschebekämpfungsergänzungsgesetz vom 13. August 2008
geändert. Das neue Gesetz („GwG“) trat am 21. August 2008 ohne
Übergangsfrist in Kraft. Ziel des GwG ist es, den Kreis der dem
Geldwäschegesetz verpflichteten Personen deutlich auszuweiten und
die zur Geldwäschebekämpfung bereits entwickelten Instrumente
nun auch auf die Bekämpfung der Terrorismusfinanzierung anzuwenden. Es soll ein einheitlicher EU-Mindeststandard zur Bekämpfung
der Geldwäsche geschaffen werden, wovon nunmehr auch der Vertrieb geschlossener Fonds betroffen ist.
Vor diesem Hintergrund unterliegen bzw. unterwerfen sich die Komplementärin, die Geschäftsführende Kommanditistin und die
Treuhandkommanditistin der Fonds KG vollumfänglich den Pflichten
des GwG. Die Komplementärin, die Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin der Fonds KG haben die
Durchführung der zur Erfüllung dieser Pflichten resultierenden
Maßnahmen vertraglich gemäß § 7 Abs. 2 GwG auf die für den
Vertrieb zuständige Hamburg Trust übertragen. Hierzu hat die Treuhandkommanditistin mit Hamburg Trust am 24. Juni 2009 eine Überleitungsvereinbarung geschlossen und die Durchführung der für die
Erfüllung ihrer geldwäscherechtlichen Pflichten erforderlichen
Maßnahmen auf die Hamburg Trust übertragen. Hamburg Trust ihrerseits hat diese Pflichten – insbesondere die Durchführung der
Identifizierungspflichten – ebenfalls vertraglich gemäß § 7 Abs. 2
GwG auf vertraglich gebundene Vermittler geschlossener Fonds, die
Inhaber einer Erlaubnis nach § 34 c GewO sind, übertragen. Zu den
wesentlichen hier übertragenen Pflichten gemäß § 3 Abs. 1 bis 3
100
GwG gehören die Identifizierung der Vertragspartner (Anleger) durch
eine hierzu berechtigte Person, d. h. die Feststellung und Prüfung
deren Identität. Einzelheiten dazu sind in den Zeichnungshinweisen
(siehe Seite 132), im Gesellschaftsvertrag der Fonds KG, im Treuhandvertrag, im Eigenkapitalbeschaffungsvertrag und im Gesellschaftsverwaltungsvertrag (siehe Seiten 133 ff., 148 ff., 103 und 103 f.) ausgeführt.
V. Treuhandvertrag
Sofern ein Anleger nicht selbst Kommanditist der Fonds KG wird,
erwirbt, hält und verwaltet die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH
mit Sitz in Hamburg, Geschäftsanschrift Beim Strohhause 27,
20097 Hamburg, („Treuhandkommanditistin“) die Pflichteinlage bzw.
Beteiligung an der Fonds KG (Pflichteinlage und Beteiligung im
Folgenden einheitlich auch „Einlage“ genannt) im eigenen Namen,
aber im Rahmen des Beitritts des Treugebers für dessen Rechnung.
Dabei gelten für das Verhältnis zwischen Treugeber und der Treuhandkommanditistin die Regelungen des Gesellschaftsvertrags
ergänzend und sinngemäß (vgl. § 1 des Treuhandvertrags, abgedruckt
auf Seite 149). Hierfür schließt die Treuhandkommanditistin mit allen
Treugebern gleichlautende Treuhandverträge ab.
1. Ergebnisverteilung, Stimmrecht
Die Stellung des Anlegers als Treugeber entspricht wirtschaftlich der
eines Kommanditisten der Fonds KG. Die rechtlichen und steuerlichen Folgen der Beteiligung treten in der Person des Treugebers ein.
Die Treugeber sind wie Kommanditisten gemäß § 13 des Gesellschaftsvertrags am Ergebnis der Fonds KG beteiligt (vgl. § 9 des
Treuhandvertrags).
Grundsätzlich werden die Rechte des Treugebers in der Gesellschafterversammlung der Fonds KG von der Treuhandkommanditistin
wahrgenommen, und zwar anteilig entsprechend der Höhe der
Beteiligung der jeweiligen Treugeber nach deren Weisungen. Sofern
ein Treugeber keine Weisung erteilt, wird sich die Treuhandkommanditistin bezüglich des auf den treuhänderisch gehaltenen
Anteils des Treugebers an der Einlage entfallenden Stimmrechts der
Stimme enthalten. Eine gespaltene Stimmabgabe der Treuhänderin
ist zulässig.
Der Treugeber ist aber berechtigt, selbst an den Gesellschafterversammlungen teilzunehmen und das auf den treuhänderisch gehaltenen Anteil an der Einlage entfallende Stimmrecht selbst auszuüben
oder sich entsprechend der Regelung des Gesellschaftsvertrags vertreten zu lassen. Bei Abstimmungen im schriftlichen Verfahren werden die Treugeber wie die übrigen Gesellschafter zur Stimmabgabe
aufgefordert (vgl. § 2 des Treuhandvertrages).
2. Aufgaben der Treuhandkommanditistin
7. Verfügung über die Beteiligung, Tod eines Treugebers
Die Aufgabe der Treuhandkommanditistin ist es, die Einlage der Treugeber treuhänderisch nach Maßgabe des Treuhandvertrages zu verwalten und das Treuhandvermögen getrennt von ihrem sonstigen
Vermögen zu halten und zu verwalten.
Treugeber können über ihre Beteiligung unter den gleichen Bedingungen verfügen wie Kommanditisten (vgl. § 12 des Treuhandvertrags). Die Folgen des Todes eines Treugebers entsprechen denen
beim Tod eines Kommanditisten (vgl. § 13 des Treuhandvertrags).
3. Rechte und Pflichten der Treuhandkommanditistin
8. Dauer, Kündigung
Neben der Vertretung der Treugeber in den Gesellschafterversammlungen übernimmt die Treuhandkommanditistin folgende Pflichten:
Annahme der Beitrittserklärung und Aufnahme der Treugeber, Überwachung der Einzahlung der Beteiligungsbeträge der Treugeber,
Führung des Treugeberregisters und Veranlassung der Handelsregisteranmeldungen. Die Treuhandkommanditistin ist zur Entgegennahme von Beitrittserklärungen berechtigt.
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und
endet mit dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin aus der
Fonds KG, soweit nicht die Treugeber eine neue Treuhandkommanditistin bestellen (vgl. hierzu im folgenden Abschnitt), oder
mit Abschluss der Liquidation der Fonds KG.
4. Zahlung der Einlage
Der Treugeber hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio fristgerecht auf das Konto der Fonds KG einzuzahlen; bezüglich der Einzelheiten und Einzahlungstermine wird auf
§ 7 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags und die Darstellung im
Abschnitt „Beitritt von Kommanditisten und Pflichteinlagen“ verwiesen. Im Verzugsfall gelten die Regelungen des Gesellschaftsvertrags (§ 7 Abs. 3 bis 5 des Gesellschaftsvertrags) entsprechend
(vgl. § 3 des Treuhandvertrags).
5. Freistellung der Treuhandkommanditistin
Die Treugeber stellen die Treuhandkommanditistin von sämtlichen
Verbindlichkeiten, die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und der
Verwaltung der treuhänderisch gehaltenen Einlage an der Fonds KG
entstehen, anteilig frei. Haftungsmäßig ist der Treugeber dem
Direktkommanditisten gleichgestellt. Im Falle der Inanspruchnahme
der Treuhandkommanditistin durch Gläubiger der Fonds KG kann die
Treuhandkommanditistin zusammen mit der Geschäftsführenden
Kommanditistin die Weiterleitung von Auszahlungen an den
Treugeber davon abhängig machen, dass dieser bis zur Höhe der
Freistellungsverpflichtung Sicherheit leistet (vgl. § 6 des Treuhandvertrags).
Die Treuhandkommanditistin kann das Treuhandverhältnis mit einer
Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen, frühestens jedoch
zum 31. Dezember 2026. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist
jederzeit möglich. Die Kündigung des Treuhandvertrags durch den
Treugeber ist jederzeit möglich, jedoch nur mit der Maßgabe, eine
unmittelbare Kommanditbeteiligung zu begründen. Der Treugeber hat
in diesem Fall auf eigene Kosten eine notariell beglaubigte
Handelsregistervollmacht beizubringen. Die der Fonds KG durch eine
Kündigung eines Treugebers entstehenden Kosten trägt der jeweilige
Treugeber (vgl. § 14 des Treuhandvertrags).
9. Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
aus der Fonds KG
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der Fonds KG aus, kann
von den Treugebern – mit einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen
Stimmen – eine neue Treuhandkommanditistin gewählt werden. Das
Treuhandverhältnis wird sodann von allen Treugebern mit der neu
gewählten Treuhandkommanditistin fortgesetzt. Treugebern, die
nicht mitgestimmt oder dagegen gestimmt haben, verbleibt das
Recht zur Kündigung des Treuhandvertrags, allerdings mit der Folge
der Begründung einer unmittelbaren Kommanditbeteiligung. Wird
keine neue Treuhandkommanditistin bestellt, werden die Treugeber
in Höhe der von ihnen übernommenen Beteiligungsbeträge direkt als
Kommanditisten ins Handelsregister eingetragen (vgl. § 15 des Treuhandvertrages).
10. Vergütung der Treuhandkommanditistin
6. Treugeberregister, Datenschutz
Die Treuhandkommanditistin führt ein Register über persönliche und
beteiligungsbezogene Daten aller Treugeber. Diese sind mit der
Speicherung der Daten auf EDV-Anlagen einverstanden (vgl. § 8 des
Treuhandvertrags).
Der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung der Aufgaben vereinbarten Vergütung der Treuhandkommanditistin beträgt EUR 25.000
inkl. Umsatzsteuer (vgl. Seite 92, Ziffer 6.1 (3)).
101
11. Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im
Zusammenhang mit dem Treuhandvertrag und dem damit begründeten Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
anzurufen und gegen die Treuhandkommanditistin ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet sich nach
den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung Ombudsstelle
Geschlossene Fonds e.V., siehe Seite 99 f. Geht eine treugeberische
Beteiligung an der Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge
auf einen neuen Treugeber über, so besteht diese Möglichkeit auch
für den neuen Treugeber.
12. Gerichtsstand, anwendbares Recht
Erfüllungsort und ausschließlicher Gerichtsstand ist der Sitz der
Fonds KG, soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Der
Treuhandvertrag unterliegt deutschem Recht.
VI. Verträge zwischen Projektbeteiligten/
Lieferungen und Leistungen
1. Beteiligungsvermittlungsvertrag
Die Fonds KG hat mit Hamburg Trust am 2. Februar 2009 einen
Beteiligungsvermittlungsvertrag geschlossen. Nach diesem Vertrag
hat Hamburg Trust die Vermittlung der Gelegenheit zur Beteiligung an
einer oder mehrerer Objektgesellschaften in einem Gesamtvolumen
von mindestens EUR 45 Mio. Eigenkapital übernommen. Die Leistung
umfasst unter anderem die Suche, Auswahl und Vorprüfung von
geeigneten Beteiligungsobjekten sowie die Erstellung von Investitions- und Prognoserechnungen für das jeweilige potenzielle
Beteiligungsobjekt. Hamburg Trust ist berechtigt, im eigenen Namen
und auf eigene Rechnung leistungsfähige Dritte mit der Erbringung
der Leistungen ganz oder teilweise zu beauftragen. Für die vorgenannten Leistungen erhält Hamburg Trust eine Vergütung in Höhe von
3,5 % des anteiligen Investitionsvolumens der Objekt KG (anteiliges
geplantes Gesamtkapital einschließlich Fremdkapital der Objekt KG
nach Fertigstellung), bis zu maximal EUR 3,4 Mio. Die Fonds KG und
Hamburg Trust gehen davon aus, dass Leistungen der Hamburg Trust
umsatzsteuerfrei sind. Sollten die Leistungen umsatzsteuerpflichtig
sein, versteht sich die vorgenannte Vergütung inklusive Umsatzsteuer. Der Vergütungsanspruch entsteht mit Abschluss und
Wirksamwerden des Vertrages über den Erwerb einer Minderheitsbeteiligung an einer oder mehreren Objektgesellschaften; er ist zahlbar auf Anforderung, spätestens mit der vollständigen Einwerbung
und Einzahlung des einzuwerbenden Eigenkapitals. Der Vertrag kann
von beiden Seiten fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Ansonsten ist eine Kündigung nicht möglich, es sei denn, es liegen
gesetzliche Gründe vor. Im Fall der Kündigung hat Hamburg Trust
Anspruch auf Auslagenersatz.
Hamburg Trust hat sich verpflichtet, die von ihr zu erbringenden
Leistungen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durch-
102
zuführen. Schadensersatzansprüche der Vertragsparteien gegeneinander verjähren innerhalb von drei Jahren, nachdem der Anspruchsberechtigte von den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis
erlangt hat, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht,
Gerichtsstand ist Hamburg.
2. Konzeptionsvertrag
Die Fonds KG hat mit Hamburg Trust am 30. März 2009 einen Vertrag
über die Entwicklung eines Investitionskonzeptes für ein doppelstöckiges Beteiligungsmodell, das die Minderheitsbeteiligung der
Fonds KG an der Objekt KG sowie die Beteiligung von privaten
Anlegern an der Fonds KG und damit indirekt an der Immobilie vorsieht. Die Leistungen von Hamburg Trust umfassen dabei insbesondere die Koordination einer Prüfung des Erwerbs einer Beteiligung an
der Objekt KG sowie der indirekten Beteiligung an der Immobilie im
Rahmen einer Due Diligence (soweit praktikabel) sowie die
Ermittlung und Festlegung der erforderlichen wirtschaftlichen, steuerlichen und rechtlichen Eckdaten des Investitionskonzepts sowie die
Koordination der Überarbeitung bzw. Neuerstellung der notwendigen
Vertragswerke für die Fonds KG, die Koordination und Erstellung von
mit dem Investitionskonzept kompatiblen Gesellschafts- und
Treuhandverträgen der Fonds KG, die Koordination und Erstellung
erforderlicher Dienstleistungsverträge auf Ebene der Fonds KG oder
– soweit erforderlich und mit dem Investitionskonzept vereinbar –
der Objekt KG sowie die Koordination und Mitwirkung bei der
Erstellung des steuerlichen Gutachtens und Unterstützung der
Fonds KG in den Vertragsverhandlungen und bei dem Entwurf des
Beteiligungsvertrages. Außerdem hat Hamburg Trust die Gesamtkoordination und Steuerung des Projekts, insbesondere die
Koordinierung der Erstellung des für die Beteiligung von Anlegern an
der Fonds KG erforderlichen Prospekts, übernommen.
Für die vorgenannten Leistungen erhält Hamburg Trust eine Vergütung in Höhe von EUR 500.000, einschließlich Umsatzsteuer. Der
Anspruch auf die Vergütung entsteht mit Vorlage des druckfertigen
Prospekts. Die Vergütung ist zahlbar auf Anforderung, spätestens
aber mit der vollständigen Einwerbung und Einzahlung des einzuwerbenden Eigenkapitals.
Hamburg Trust ist berechtigt, im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung leistungsfähige Dritte mit der Erbringung der vorgenannten
Leistungen ganz oder teilweise zu beauftragen. Der Konzeptionsvertrag kann von beiden Parteien fristlos aus wichtigem Grund
gekündigt werden. Ansonsten ist eine Kündigung nicht möglich, es
sei denn, es liegen gesetzliche, unabdingbare Kündigungsgründe vor.
Im Fall der Kündigung hat Hamburg Trust Anspruch auf eine anteilige
Vergütung, deren Höhe den bis zum vorzeitigen Vertragsende von ihr
erbrachten Leistungen zu entsprechen hat.
Leistungen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen. Hinsichtlich der von Hamburg Trust übernommenen Gesamtkoordination der Prospekterstellung ist vereinbart, dass Hamburg
Trust die Fonds KG – und hier insbesondere deren Komplementärin
sowie deren jeweilige Geschäftsführer – unwiderruflich von jeglichen Ansprüchen, die Kapitalanleger aufgrund Prospekthaftung
gegenüber der Fonds KG sowie der Komplementärin bzw. deren
Geschäftsführern geltend machen, auf erstes Anfordern freistellt. Die
Freistellungsverpflichtung gilt nicht für Ansprüche, die auf einem vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Handeln der Geschäftsführer der
Komplementärin beruhen. Die Freistellung gilt auch nicht für
Prospekthaftungsansprüche, die die Fonds KG bzw. deren Komplementärin ohne Zustimmung von Hamburg Trust anerkennt, über die
sie Vergleiche schließt und/oder in einem gerichtlichen Verfahren
Versäumnisurteile gegen sich ergehen lässt. Hamburg Trust sowie
ihre Erfüllungsgehilfen haften gegenüber der Fonds KG nur bei grober
Fahrlässigkeit und Vorsatz, soweit es sich nicht um die Verletzung
wesentlicher Vertragspflichten handelt. Schadensersatzansprüche
der Vertragspartner gegeneinander verjähren innerhalb von drei
Jahren, nachdem der Anspruchsberechtigte von den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat, soweit sie nicht kraft
Gesetzes einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen. Der Konzeptionsvertrag unterliegt deutschem Recht, Gerichtsstand ist Hamburg.
3. Eigenkapitalbeschaffungsvertrag
Die Fonds KG hat mit Hamburg Trust am 24. Juni 2009 einen Vertrag
über die Beschaffung von Eigenkapital geschlossen. Hamburg Trust
wurde beauftragt, durch geeignete Maßnahmen Anleger zu gewinnen, die sich an der Fonds KG beteiligen, wahlweise direkt als
Kommanditisten oder als Treugeber über die Treuhandkommanditistin. Hamburg Trust hat es übernommen, Vertriebsmaßnahmen zur
Platzierung von Kommanditanteilen an der Fonds KG in Höhe des
gesamten noch einzuwerbenden Kommanditkapitals in Höhe von
EUR 64,995 Mio. (zzgl. 5 % Agio) durchzuführen, entsprechende
Werbemaßnahmen vorzunehmen und die für die Erfüllung der
Sorgfaltspflichten nach § 3 Abs. 1 bis 3 GwG erforderlichen
Maßnahmen durchzuführen. Hierfür erhält Hamburg Trust eine
Vermittlungsprovision in Höhe von 9 % des tatsächlich eingeworbenen Eigenkapitals (ohne Agio). Die vorgenannte Vergütung ist
umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 8 f UStG. Wenn die Fonds KG oder die
Treuhandkommanditistin ohne Tätigkeit von Hamburg Trust Anleger
gewinnen, erhält Hamburg Trust ebenfalls die vereinbarte Vergütung.
Das gilt auch, wenn ein Garant aufgrund einer Platzierungsgarantie
oder aufgrund einer sonstigen Finanzierungszusage selbst eine
Einlage übernimmt oder durch Dritte erbringen lässt.
Die vorstehende Vergütung ist jeweils anteilig in Höhe des platzierten eingeworbenen Eigenkapitals verdient und zur Zahlung fällig.
Die auf die jeweilige Zeichnungssumme entfallende Vergütung ist
von Hamburg Trust an die Fonds KG zurückzuzahlen, wenn ein Anleger seinen Beitritt durch Anfechtung oder auf andere Weise rückgängig macht, es sei denn, der betreffende Anteil wird unter Vermittlung der Hamburg Trust anderweitig platziert.
Der Vertrag kann von beiden Seiten fristlos aus wichtigem Grund
Im Falle einer Kündigung hat Hamburg Trust Anspruch auf Auslagenersatz.
Leistungen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen.
Schadensersatzansprüche der Vertragsparteien gegeneinander verjähren innerhalb von drei Jahren, nachdem der Anspruchsberechtigte
von den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht, Gerichtsstand ist
Hamburg.
4. Platzierungsgarantie
Die Fonds KG und Hamburg Trust HTG GmbH haben am
27. August 2009 eine Platzierungsgarantievereinbarung geschlossen.
Darin hat sich Hamburg Trust HTG GmbH verpflichtet, Zahlungen auf
die zum Zeichnungsschluss nicht gezeichneten Teile bzw. nach
Zeichnungsschluss widerrufenen Zeichnungen des Kapitalerhöhungsbetrages (nachfolgend als „Fehlender Betrag“ bezeichnet)
zu leisten. Darüber hinaus hat sich Hamburg Trust HTG GmbH verpflichtet, für den Fall, dass Anleger ihren Zahlungspflichten zum
Einzahlungstermin nicht nachkommen (nachfolgend als „Nicht
Eingezahlter Betrag“ bezeichnet), Zahlungen zu leisten. Hamburg
Trust HTG GmbH wird aufgrund der Platzierungsgarantievereinbarung
auf erstes schriftliches Anfordern der Fonds KG den Fehlenden
Betrag zuzüglich Agio („Garantieeinlage 1“) sowie die „Garantieeinlage 2“ an die Fonds KG binnen fünf Bankarbeitstagen zahlen. Die
„Garantieeinlage 2“ setzt sich zusammen aus dem Nicht Eingezahlten Betrag, zzgl. der Abfindung, welche den betreffenden
Kommanditisten im Falle ihres Ausschlusses aus der Fonds KG
gesellschaftsvertraglich zusteht.
Hamburg Trust HTG GmbH erhält für die Übernahme der Platzierungsgarantie eine Vergütung in Höhe von EUR 1.299.900. Die
Vergütung ist nach vollständiger Platzierung und Einzahlung der
Beteiligungssumme bzw. Erbringung der vorstehenden Garantiebeträge zur Zahlung fällig, bei vorhandener Liquidität der Fonds KG
auch früher. Die vorstehende Vergütung ist nach § 4 Ziff. 8 lit. g) UStG
steuerfrei. Die Fonds KG ist berechtigt, die Rechte und Ansprüche aus
der Platzierungsgarantie an ein die Fonds KG finanzierendes Kreditinstitut abzutreten. Die Platzierungsgarantievereinbarung unterliegt
deutschem Recht. Gerichtsstand für sämtliche Streitigkeiten aus dem
Vertrag ist Hamburg.
5. Gesellschaftsverwaltungsvertrag
Die Fonds KG hat mit der Geschäftsführenden Kommanditistin am
24. Juni 2009 einen Vertrag über die Übernahme der allgemeinen
Verwaltungsaufgaben der Fonds KG geschlossen. Nach dieser Vereinbarung ist die Geschäftsführende Kommanditistin unter anderem
für folgende Aufgaben verantwortlich: Unterstützung der Buch-
103
führung und des Controllings der Fonds KG, Vorbereitung des
Jahresabschlusses, die Vorbereitung und Unterstützung bei der
Abgabe von Steuererklärungen der Fonds KG einschließlich der
Aufteilung der steuerlichen Jahresergebnisse, die Aufteilung der
Ausschüttungen und Auszahlung von Auseinandersetzungsguthaben
und aller sonstigen Ergebnisse, die Erstellung eines schriftlichen
Berichts nach Vorliegen des geprüften Jahresabschlusses der
Fonds KG, die Unterrichtung der Kommanditisten und Treugeber in
besonderen Fällen, die Vorbereitung und gegebenenfalls Durchführung von Verhandlungen und Korrespondenz mit Behörden und
Gerichten, die Vorbereitung des Abschlusses von sonstigen Verträgen und Überwachung der Vertragsdurchführung, die Vorbereitung
und Einberufung von Gesellschafterversammlungen sowie die
Protokollführung, die Durchführung von Abstimmungen im schriftlichen Verfahren, die Übersendung von Beschlussvorlagen, die
Abwicklung des Zahlungsverkehrs der Fonds KG, die Einforderung der
weiteren Einzahlungen auf die Pflichteinlagen durch die Anleger, das
Erbringen von Verwaltungsdienstleistungen im Zusammenhang mit
Verfügungen über Anteile an der Fonds KG sowie im Zusammenhang
mit Kommanditisten-/Treugeberwechsel in Erbfällen sowie die Erledigung aller weiteren anfallenden allgemeinen Verwaltungsaufgaben, soweit diese nicht ausdrücklich der Fonds KG oder Dritten
vorbehalten oder übertragen sind. Die Geschäftsführende Kommanditistin hat bereits vor Abschluss des Gesellschaftsverwaltungsvertrages umfangreiche Leistungen erbracht, insbesondere die
Implementierung einer Buchführung sowie des Controllingsystems
bei der Fonds KG und die Implementierung eines Systems zur
Abwicklung des Zahlungsverkehrs. Die Fonds KG erteilt der
Geschäftsführenden Kommanditistin eine Vollmacht zur Erfüllung der
vorstehend bezeichneten Aufgaben.
Die Geschäftsführende Kommanditistin erhält für Vorleistungen zur
Vorbereitung der von ihr zu erbringenden laufenden Tätigkeiten (vor
oder nach Abschluss dieses Vertrages in 2009) eine einmalige
Gebühr von EUR 195.000 inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer. Weiter
erhält sie für die von ihr laufend zu erbringenden Leistungen ab dem
Jahr der Fertigstellung der Immobilie eine jährliche Vergütung von
EUR 15.000 zzgl. 2 % bezogen auf die jeweiligen Zahlungszuflüsse,
welche die Fonds KG von der Objekt KG erhält. Bei der Bestimmung
dieser Zahlungszuflüsse werden solche Erträge nicht berücksichtigt,
die aus der Veräußerung der Beteiligung an der Objekt KG oder
Beteiligungs GmbH oder der Immobilie oder einem wirtschaftlich vergleichbaren Vorgang herrühren. Die vorgenannte laufende Vergütung
versteht sich inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer.
Der Anspruch auf die Einmalvergütung von EUR 195.000 entstand
mit Abschluss des Gesellschaftsverwaltungsvertrages. Die EinmalVergütung ist zahlbar auf Anforderung, spätestens aber mit der
Vollplatzierung und vollständigen Einzahlung des einzuwerbenden
Eigenkapitals. Die laufende Vergütung ist jeweils am 30. Juni des
Jahres zur Zahlung fällig, erstmals am 30. Juni des Jahres der
Fertigstellung. Bei einer Fertigstellung der Immobilie nach dem
30. Juni ist die erste jährliche Vergütung zum 31. Dezember des
laufenden Jahres fällig. Sofern die fortlaufend zu erbringenden
Leistungen in einem Kalenderjahr nur anteilig erbracht werden, reduziert sich die Vergütung anteilig. Außerdem erhält die Geschäfts-
104
führende Kommanditistin eine Sondervergütung, wenn und sobald
entweder (i) die Objekt KG die Immobilie oder (ii) die Fonds KG ihre
Beteiligungen an der Objekt KG veräußert hat oder (iii) entweder die
Objekt KG oder die Fonds KG auf andere Weise ein wirtschaftlich vergleichbares Ergebnis erzielt haben und die daraus herrührenden
Erlöse der Fonds KG zugeflossen sind. Diese Sondervergütung
beträgt 10 % des Nettoergebnisses der Veräußerung, inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer. Das Nettoergebnis entspricht dem
Veräußerungserlös, abzüglich des Fremdkapitals (ohne Berücksichtigung von Gesellschafterdarlehen) und abzüglich des nominellen
Eigenkapitals der Fonds KG (Kommanditkapital ohne Agio).
Der Gesellschaftsverwaltungsvertrag ist auf unbestimmte Zeit
geschlossen. Eine Kündigung ist aus wichtigem Grund jederzeit fristlos zulässig, im Übrigen nur zum Schluss eines Kalenderjahres unter
Einhaltung einer einjährigen Kündigungsfrist, wobei die Fonds KG
erstmals zum 31. Dezember 2026 zur Kündigung berechtigt ist. Sofern
zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung bereits ein Verkaufsprozess im Sinne von § 3 Abs. 4 dieses Vertrages eingeleitet worden ist, behält die Geschäftsführende Kommanditistin ihren Sondervergütungsanspruch unbeschadet der Kündigung und des Ausscheidens.
Der Vertrag endet außerdem mit der Beendigung (Abschluss der
Liquidation) der Fonds KG, ohne dass es einer Kündigung bedarf.
Die Geschäftsführende Kommanditistin ist verpflichtet, die von ihr zu
erbringenden Leistungen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen. Die Geschäftsführende Kommanditistin sowie
ihre Erfüllungsgehilfen haften der Fonds KG gegenüber nur bei grober
Fahrlässigkeit und Vorsatz; diese Haftungseinschränkung gilt nicht
bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Schadensersatzansprüche der Vertragspartner gegeneinander verjähren innerhalb
von drei Jahren, nachdem der Anspruchsberechtigte von den haftungsbegründenden Tatsachen Kenntnis erlangt hat, soweit sie nicht
kraft Gesetzes einer kürzeren Verjährungsfrist unterliegen. Der
Vertrag unterliegt deutschem Recht, Gerichtsstand ist Hamburg.
6. Darlehensbeschaffungsvertrag
Die Fonds KG hat mit Hamburg Trust am 15. April 2009 einen Darlehensbeschaffungsvertrag abgeschlossen, wonach Hamburg Trust
die Fonds KG bei der Suche nach einem Darlehensgeber für ein
Zwischenfinanzierungsdarlehen sowie bei den Verhandlungen des
entsprechenden Darlehensvertrages unterstützt.
Hamburg Trust erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von 2 % des
Darlehenshöchstbetrages, maximal EUR 900.000. Die vorgenannte
Vergütung ist nach § 4 Nr. 8 a UStG steuerfrei. Der Anspruch auf die
Vergütung entsteht mit Abschluss des Zwischenfinanzierungsdarlehensvertrages. Sie ist zahlbar auf Anforderung, spätestens aber mit
der vollständigen Einwerbung und Einzahlung des einzuwerbenden
Eigenkapitals. Hamburg Trust ist berechtigt, im eigenen Namen und
auf eigene Rechnung Dritte mit Vermittlungsleistungen zu beauftragen und hierfür entsprechende Verträge abzuschließen. Hamburg
Trust verpflichtet sich, die von ihr übernommene Leistung mit der
Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen.
Der Vertrag kann von beiden Seiten nur fristlos aus wichtigem Grund
Im Fall der Kündigung hat Hamburg Trust Anspruch auf Auslagenersatz. Der Darlehensbeschaffungsvertrag unterliegt deutschem
Recht, Gerichtsstand ist Hamburg.
7. Asset Management-Vertrag
Die Fonds KG hat mit der Hamburg Trust Asset Management HTAM
GmbH am 24. Juni 2009 einen Asset Management-Vertrag abgeschlossen, wonach die Hamburg Trust Asset Management HTAM
GmbH (nachfolgend „Asset Managerin“ genannt) folgende Leistungen des Asset Managements für die Fonds KG erbringt: Beratung der
Fonds KG in allen Bereichen, welche die immobilienwirtschaftlichen
Aspekte der Investitionen beeinflussen, wertorientierte Steuerung
des Objekts, insbesondere laufendes Controlling der Entwicklung und
Koordination sämtlicher Maßnahmen zur Optimierung der Performance und Wahrnehmung der Eigentümervertreterfunktion, laufende Marktbeobachtung/Research und Konkurrenzanalysen sowie
Beaufsichtigung der Tätigkeit der ECE Projektmanagement aus dem
Generalübernehmervertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag, Vermietungsvertrag und dem Standortsicherungsvertrag; schließlich turnusmäßiges strukturiertes Reporting an die Fonds KG. Die Asset
Managerin ist berechtigt, im Namen der Fonds KG alle Erklärungen
gegenüber Dritten abzugeben und entgegenzunehmen sowie die
Fonds KG bei allen die Immobilie betreffenden Rechtsgeschäften und
Handlungen gegenüber Dritten außergerichtlich zu vertreten, soweit
dies zur Erfüllung der von ihr übernommenen Aufgaben erforderlich
ist. Zur Erfüllung der Aufgaben aus dem Asset Management-Vertrag
wird die Fonds KG der Asset Managerin eine entsprechende
Vollmachtsurkunde aushändigen. Die Asset Managerin ist berechtigt,
einzelne oder sämtliche Aufgaben aus dem Asset ManagementVertrag auf Dritte zu übertragen.
Die Asset Managerin hat im Vorfeld des Abschlusses des Asset
Management-Vertrages und zur Vorbereitung auf ihre Ausgaben
daraus bereits umfangreiche Leistungen erbracht und wird im Laufe
des Jahres 2009 noch weitere Leistungen erbringen. Dabei handelt
es sich insbesondere um die Entwicklung von EDV-Programmen für
das Controlling und die Erstellung von Berichten, das Vorhalten von
ausreichenden Personalkapazitäten sowie die Teilnahme an Besprechungen und intensive Beratungsleistungen bezüglich des Asset
Managements.
Für ihre Leistungen erhält die Asset Managerin nachfolgende
Vergütungen: Für umfangreiche Vorleistungen zur Vorbereitung der
von ihr zu erbringenden laufenden Tätigkeiten (vor und nach
Abschluss des Asset Management-Vertrages) erhält die Asset
Managerin eine einmalige Gebühr in Höhe von EUR 195.000 inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer. Weiter erhält sie für die von ihr laufend
zu erbringenden Tätigkeiten eine jährliche Vergütung in Höhe von
EUR 30.000 ab dem Folgejahr der Fertigstellung, ebenfalls inklusive
gesetzlicher Umsatzsteuer.
Der Anspruch auf die Einmalvergütung von EUR 195.000 entstand mit
Abschluss des Asset Management-Vertrages. Die Einmalvergütung
ist zahlbar auf Anforderung, spätestens mit der vollständigen
Einwerbung und Einzahlung des einzuwerbenden Eigenkapitals. Die
laufende Vergütung ist jeweils am 30. Juni eines Jahres zur Zahlung
fällig, erstmals am 30. Juni des Folgejahres der Fertigstellung.
Der Asset Management-Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Er ist zum Schluss eines Kalenderjahres unter Einhaltung einer
einjährigen Kündigungsfrist kündbar, seitens der Fonds KG erstmals
zum 31. Dezember 2026. Der Vertrag endet, ohne dass es einer
Kündigung bedarf, mit Beendigung der Fonds KG (Abschluss der
Liquidation).
Die Asset Managerin hat sich verpflichtet, die von ihr zu erbringenden Leistungen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu
erbringen. Sie sowie ihre Erfüllungsgehilfen haften der Fonds KG
gegenüber nur bei grober Fahrlässigkeit und Vorsatz; dies gilt nicht
bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Schadensersatzansprüche der Parteien des Asset Management-Vertrages gegeneinander verjähren innerhalb von drei Jahren, nachdem der
Anspruchsberechtigte von den haftungsbegründenden Tatsachen
Kenntnis erlangt hat, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährungsfrist unterliegen. Der Vertrag unterliegt deutschem Recht,
Gerichtsstand ist Hamburg.
8. Lieferungen und Leistungen
Die Prospektverantwortliche Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH, die Gründungsgesellschafter der Fonds KG (Hamburg
Trust Verwaltung HTV Europa GmbH, Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH und Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH),
die Mitglieder der Geschäftsführung der Fonds KG (d. h. die Geschäftsführer Dr. Bernd Walter und Oliver Brinks der bereits genannten Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH als
Geschäftsführende Kommanditistin und die Geschäftsführer
Michael Arndt und Harald Pohl der HTD4 Verwaltungs GmbH als
Komplementärin) und die Treuhandkommanditistin (die Hamburg
Trust Treuhand HTT GmbH) erbringen bis auf die in den „Rechtlichen
Grundlagen“ des Verkaufsprospekts unter Abschnitt „Verträge
zwischen Projektbeteiligten/Lieferungen und Leistungen“ (Seiten 102
bis 105) genannten keine weiteren nicht nur geringfügigen
Leistungen und Lieferungen (§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV).
Die Herren Michael Arndt und Harald Pohl (Geschäftsführer der
Komplementärin der Fonds KG) und Dr. Bernd Walter (Geschäftsführer der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fonds KG) sind
als Mitglieder der Geschäftsführung der Fonds KG für die Hamburg
Trust Grundvermögen und Anlage GmbH tätig (die Herren Arndt
und Pohl als Geschäftsführer und Dr. Walter als Prokurist), die mit
dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut ist (§ 12
Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV). Darüber hinaus sind Mitglieder der
Geschäftsführung der Fonds KG nicht für Unternehmen tätig, die mit
dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen betraut sind.
105
VII. Kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen
Sowohl die Komplementärin der Fonds KG (die HTD4 Verwaltungs
GmbH) als auch die Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG
und der Objekt KG (die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB
GmbH), die mit der Geschäftsführung der Fonds KG und der Objekt KG
beauftragt ist, sind 100 %ige Tochtergesellschaften der Hamburg
Trust Grundvermögen und Anlage GmbH. Gleiches gilt für die Treuhandkommanditistin, die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH. Die
Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH, die das Asset
Management übernommen hat, ist ebenfalls 100 %ige Tochtergesellschaft der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH,
ebenso wie die Platzierungsgarantin Hamburg Trust HTG GmbH.
Die Herren Dr. Joachim Seeler, Harald Pohl, Michael Arndt, Dr. Bernd
Walter und Lutz Wiemer sind unmittelbar bzw. mittelbar an der
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH beteiligt.
Herr Dr. Joachim Seeler ist Geschäftsführer der Hamburg Trust
Grundvermögen und Anlage GmbH, die mit dem Vertrieb der Vermögensanlage beauftragt ist, die Konzeption und die Beteiligungsvermittlung übernommen hat und darüber hinaus mit der
Darlehensbeschaffung für die Fonds KG beauftragt ist. Darüber
hinaus ist Herr Dr. Joachim Seeler gemeinsam mit Herrn Lutz Wiemer
Geschäftsführer der Hamburg Trust Asset Management HTAM
GmbH, die mit dem Asset Management der Fonds KG beauftragt
wird. Außerdem ist Herr Dr. Joachim Seeler Prokurist der
Platzierungsgarantin, der Hamburg Trust HTG GmbH.
Die Herren Michael Arndt und Harald Pohl sind Geschäftsführer der
Komplementärin der Fonds KG (der HTD4 Verwaltungs GmbH) sowie
der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH, die neben
dem Vertrieb der Vermögensanlage (siehe hierzu Seite 105, Ziff. VI.
8.) die Konzeption und die Beteiligungsvermittlung übernommen hat
und darüber hinaus mit der Darlehensbeschaffung für die Fonds KG
beauftragt ist. Die Herren Michael Arndt und Harald Pohl sind weiter
Prokuristen der Hamburg Trust HTG GmbH, welche die Platzierungsgarantie stellt, sowie der Geschäftsführenden Kommanditistin der
Fonds KG (der Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH),
die mit der Gesellschaftsverwaltung der Fonds KG und der Geschäftsführung der Objekt KG beauftragt ist, sowie der Treuhandkommanditistin (der Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH).
Die Herren Oliver Brinks und Dr. Bernd Walter sind Geschäftsführer
der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fonds KG (der Hamburg
Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH), die mit der Gesellschaftsverwaltung der Fonds KG und der Geschäftsführung der
Objekt KG beauftragt ist, sowie der Treuhandkommanditistin (der
Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH). Herr Dr. Bernd Walter ist darüber hinaus Geschäftsführer der Hamburg Trust HTG GmbH, welche
die Platzierungsgarantie stellt, sowie Prokurist der Hamburg Trust
Grundvermögen und Anlage GmbH, die mit dem Vertrieb der
Vermögensanlage beauftragt ist, die Konzeption und die Beteiligungsvermittlung übernommen hat und darüber hinaus mit der
106
Darlehensbeschaffung für die Fonds KG beauftragt ist. Herr Dr. Bernd
Walter ist außerdem Prokurist der Komplementärin der Fonds KG (der
HTD4 Verwaltungs GmbH). Frau Dr. Katharina Leue ist ebenfalls
Geschäftsführerin der Hamburg Trust HTG GmbH, welche die
Platzierungsgarantie stellt, sowie Prokuristin der Hamburg Trust
Grundvermögen und Anlage GmbH, die neben dem Vertrieb der
Vermögensanlage die Konzeption und die Beteiligungsvermittlung
übernommen hat und darüber hinaus mit der Darlehensbeschaffung
für die Fonds KG beauftragt ist. Herr Dr. Bernd Walter ist außerdem
Prokurist der Komplementärin der Fonds KG (der HTD4 Verwaltungs
GmbH).
Die in Abschnitt VII. beschriebenen personellen Verflechtungen der
Treuhandkommanditistin (der Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH)
sowie die Tatsache, dass diese eine 100 %ige Tochtergesellschaft
der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH ist, die
wiederum, wie in diesem Abschnitt „Kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen“ dargestellt, mit weiteren Projektbeteiligten verbunden ist, können Interessenkonflikte der Treuhandkommanditistin
begründen (siehe hierzu „Risiken“, Seite 21 f., Ziff. 26).
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fonds KG sind nicht für
Unternehmen tätig, die der Fonds KG Fremdkapital geben (§ 12
Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fonds KG sind außer ihrer
Tätigkeit für die Emittentin nicht für Unternehmen tätig, die im
Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur
geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen (§ 12 Abs. 2
Nr. 3 VermVerkProspV).
Einen Vorstand, Aufsichtsgremien oder einen Beirat hat die Fonds KG
nicht.
Für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr sind den Mitgliedern
der Geschäftsführung der Fonds KG keine Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen,
Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art,
gewährt worden (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV).
Personen, die nicht in den Kreis der nach der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung angabepflichtigen Personen fallen, die
Herausgabe oder den Inhalt des Prospekts oder die Abgabe oder den
Inhalt des Angebots der Vermögensanlage aber wesentlich beeinflusst haben, existieren nicht (§ 12 Abs. 4 VermVerkProspV i. V. m. §
12 Abs. 1 und 2 VermVerkProspV).
Über die in diesem Abschnitt „Kapitalmäßige und personelle
Verflechtungen“ genannten Darlegungen hinaus gibt es keine weiteren Verflechtungen rechtlicher, wirtschaftlicher oder persönlicher Art
zwischen der Fonds KG einerseits und den Vertragsgesellschaften
bzw. deren Organen andererseits.
Neben den in diesem Prospekt dargestellten Verflechtungen bestehen keine weiteren kapitalmäßigen und/oder personellen
Verflechtungen zwischen der Anbieterin und/oder den wesentlichen
Vertragspartnern, Sachverständigen und Gutachtern sowie keine
Abhängigkeiten von mit Kontrollfunktionen beauftragten Personen.
Eine Gewährleistung für die Verzinsung oder Rückzahlung der angebotenen Vermögensanlagen hat keine juristische Person oder
Gesellschaft übernommen (§ 14 VermVerkProspV).
Über die in diesem Verkaufsprospekt aufgeführten hinaus bestehen
keine sonstigen das Anlageobjekt selbst, seine Herstellung, Finanzierung, Nutzung oder Verwertung betreffenden Vereinbarungen
zwischen wesentlichen Vertragspartnern, insbesondere keine
Vereinbarungen über Provisionen, Kommissionen, Rabatte oder sonstige Rückgewähr, die nicht dem Anlageobjekt oder der Vermögensanlage zugutekommen, Kompensationsgeschäfte oder
Ergebnisbeteiligungen.
VIII. Objekt KG
Unternehmensgegenstand
Gegenstand des Unternehmens sind die Errichtung eines Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums in Dortmund und dessen
Vermietung und Verpachtung sowie alle damit zusammenhängenden
Geschäfte. Die Tätigkeit der Gesellschaft ist beschränkt auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und Kapitalvermögens.
Gesellschafter, Kapital und Geschäftsführung
Persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär) ist die
Objekt KG-Komplementärin. Kommanditistinnen sind die Fonds KG,
die HTB und die GB.
Die persönlich haftende Gesellschafterin ist am Kapital und
Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt. Die Hafteinlage der
Fonds KG beträgt EUR 39.370,00, die nicht in das Handelsregister
einzutragende zusätzliche Pflichteinlage beträgt EUR 44.956.330,00.
Die HTB ist mit einer Hafteinlage in Höhe von EUR 100,00 beteiligt. Die Hafteinlage der GB beträgt EUR 60.530,00, die nicht in
das Handelsregister einzutragende zusätzliche Pflichteinlage
EUR 68.943.670,00. Das gesamte Gesellschaftskapital (Hafteinlagen
und zusätzliche Pflichteinlagen) beträgt somit EUR 114 Mio. Sollten
sich die Gesamtinvestitionskosten des Thier-Areals Dortmund dadurch
erhöhen oder vermindern, dass sich die in dem Vermietungsvertrag
festgelegte Vergütung ändert (siehe hierzu näher unten im Abschnitt
„Vermietungsvertrag“, Seite 117 ff.), sind die zusätzlichen Pflichteinlagen entsprechend zu erhöhen oder herabzusetzen. Alle Gesellschafter sind in diesem Fall verpflichtet, der erforderlichen Änderung
des Gesellschaftsvertrages zuzustimmen. Es ist geplant, das bei dem
von der Objekt KG aufzunehmenden Bankdarlehen vereinbarte
Disagio in Höhe von EUR 9,0 Mio. auszuschöpfen. Für den Fall, dass
dies tatsächlich erfolgte, erhöhten sich gemäß den Planungs-
rechnungen von Hamburg Trust die zusätzlichen Pflichteinlagen der
Fonds KG auf rund EUR 48,5 Mio. und der GB auf rund EUR 74,4 Mio.,
sodass sich der Gesamtbetrag der Pflichteinlagen in diesem Fall auf
rund EUR 123 Mio. erhöht. Die Einlagen sind auf Anforderung der
persönlich haftenden Gesellschafterin gemäß dem jeweils aktuellen,
zwischen den Gesellschaftern vereinbarten Zahlungsplan – in bar –
zu leisten. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung waren die Einlagen
teilweise geleistet. Zur Leistung von Nachschüssen sind die
Kommanditistinnen nicht verpflichtet. Die Rechte und Pflichten der
Gesellschafter bestimmen sich nach den Beträgen der übernommenen Pflichteinlagen (Hafteinlagen und zusätzliche Pflichteinlagen)
und sind von dem Stand der Kapitalkonten unabhängig.
Geschäftsführung
Zur Geschäftsführung sind allein die persönlich haftende Gesellschafterin und die Geschäftsführenden Kommanditistinnen, HTB
und GB, gemeinsam berechtigt und verpflichtet. Sie können ihre
Geschäftsführungsaufgaben auch durch Dritte erfüllen lassen. Die
Gesellschaft wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin
vertreten.
Alle über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehenden
Geschäfte der Gesellschaft bedürfen der vorherigen Zustimmung der
Gesellschafter, die durch Beschluss erteilt wird. Das gilt insbesondere für folgende Rechtsgeschäfte und Handlungen:
a) Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken und
grundstücksgleichen Rechten;
b) Herstellung, Anschaffung und Veräußerung von sonstigen
Gegenständen des Anlagevermögens;
c) Aufnahme und außerplanmäßige Rückführung von Darlehen;
d) Übernahme von Bürgschaften, Garantien und ähnlichen Verpflichtungen zur Sicherung von Verbindlichkeiten Dritter;
e) Erwerb und Veräußerung von Beteiligungen;
f) Übertragung der Verwaltung des Thier-Areals Dortmund auf andere Gesellschaften als die ECE Projektmanagement oder eine
ihrer Tochtergesellschaften;
g) Aufhebung und/oder Änderung der Dienstleistungsverträge
(Vereinbarung über die Erbringung von Projektentwicklungsleistungen, Vermietungsvertrag, Generalübernehmervertrag,
Geschäftsbesorgungsvertrag, Standortsicherungsvereinbarung,
Parkhausmietvertrag, Mietvertrag Mallflächen, Gestattungsvereinbarung Markthalle und Vergütungsvereinbarung Markthalle);
h) Vergleichs-, Verzichts-, Anerkenntnis- oder Stundungserklärungen im Zusammenhang mit Ansprüchen und sonstigen Rechten
der Gesellschaft gegenüber dem Generalübernehmer sowie vergleichbare Erklärungen im Zusammenhang mit dem Generalübernehmervertrag, die dazu führen können, dass Ansprüche
oder sonstige Rechte der Gesellschaft gegen den Generalübernehmer nicht mehr oder nur erschwert geltend gemacht
werden können, sofern die Summe solcher Ansprüche und sonstigen Rechte einen Betrag von insgesamt EUR 200.000,00 überschreitet oder voraussichtlich überschreiten wird.
107
Bei den ersten drei der oben aufgeführten Geschäften ist die Zustimmung der Gesellschafter nur erforderlich, soweit diese Geschäfte
jeweils insgesamt den Betrag von EUR 100.000,00 jährlich übersteigen. Die Zustimmung zu sämtlichen vorgenannten Geschäften
sowie die Anpassung der Wertgrenze an veränderte Verhältnisse
bedarf einer Mehrheit von 75 % aller abgegebenen Stimmen. Es
besteht Einigkeit darüber, dass das Stimmrecht der Kommanditistin
GB bei Beschlussfassungen bezüglich der drei oben zuletzt aufgeführten Maßnahmen nicht eingeschränkt ist.
Kontrollrecht und Widerspruchsrechte
Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten nach § 164 HGB ist ausgeschlossen. Gesellschafter, die über mindestens 5 % aller Stimmen
verfügen, haben das Recht, Bücher und Geschäftsunterlagen der
Gesellschaft einzusehen. Das Recht zur Einsichtnahme kann auch
durch Wirtschaftsprüfer ausgeübt werden.
Haftung und Nachschusspflicht
Durch die Eintragung in das Handelsregister wird die Haftung der
Kommanditistinnen gegenüber den Gläubigern der Objekt KG auf ihre
jeweilige, in das Handelsregister eingetragene Haftsumme begrenzt.
Die Haftung ist ausgeschlossen, sobald und soweit die Haftsumme
voll geleistet ist (vgl. §§ 171 ff. HGB). Eine Nachschusspflicht besteht
nicht. Werden die Einlagen durch Entnahmen (insbesondere
Barausschüttungen) unter die Haftsumme gemindert, lebt die
Haftung bis zur Höhe der Haftsumme wieder auf. Das Gleiche gilt,
soweit Entnahmen getätigt werden, während der Kapitalanteil der
Kommanditistinnen durch Verluste unter den Betrag der Haftsumme
herabgemindert ist (vgl. § 172 Abs. 4 i.V.m. § 171 Abs. 1 HGB). Bei
Konkretisierung der Haftung (z. B. wegen fehlender Liquidität der
Objekt KG) wären insbesondere erhaltene Entnahmen von den
Kommanditistinnen ganz oder teilweise wieder zurückzuzahlen. Die
Haftung der persönlich haftenden Gesellschafterin ist unbeschränkt
(§ 161 Abs. 1 HGB).
Gesellschafterversammlung und Beschlussfassung
Die Gesellschafterversammlung beschließt neben Angelegenheiten,
über die nach den gesetzlichen Bestimmungen die Gesellschafterversammlung zu beschließen hat, insbesondere über folgende Maßnahmen: die Zustimmung zur Jahresplanung, die Zustimmung zu außergewöhnlichen Geschäften (siehe hierzu oben unter „Geschäftsführung“, Seite 107 f.), die Feststellung des Jahresabschlusses und
des erwirtschafteten Barüberschusses, eine etwaige Beschränkung
der Entnahmen, die Entlastung der persönlich haftenden
Gesellschafterin und der Geschäftsführenden Kommanditistinnen, eine
etwaige Neufestsetzung der Vergütung der persönlich haftenden
Gesellschafterin und der Geschäftsführenden Kommanditistinnen,
die Wahl des Abschlussprüfers, Kapitalerhöhungen und -herab-
108
setzungen, Änderungen des Gesellschaftsvertrages oder die Auflösung der Gesellschaft und Veräußerung des Thier-Areals Dortmund.
Die Beschlüsse der Gesellschafter werden in Versammlungen
gefasst. Eine Versammlung ist jedoch nicht erforderlich, wenn sich
die Gesellschafter mit der erforderlichen Stimmenmehrheit schriftlich mit der zu treffenden Bestimmung oder mit der schriftlichen
Abgabe der Stimmen einverstanden erklären. Eine telekommunikative Übermittlung (§ 127 BGB) der Erklärungen reicht aus.
Die Gesellschafterversammlung ist nur beschlussfähig, wenn mindestens 75 % der Stimmen aller Gesellschafter vertreten sind. Ist
diese Voraussetzung nicht erfüllt, so ist innerhalb von zwei Wochen
eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen, die
ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlussfähig
ist.
Alle Beschlüsse der Gesellschafter werden grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Davon abweichend bedürfen jedoch Beschlüsse über die Zustimmung zur Jahresplanung, die Zustimmung zu außergewöhnlichen Geschäften (siehe
hierzu oben unter „Geschäftsführung“, Seite 107 f.), die Feststellung
des Jahresabschlusses und des erwirtschafteten Barüberschusses,
eine etwaige Beschränkung der Entnahmen sowie eine etwaige
Neufestsetzung der Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin und der Geschäftsführenden Kommanditistinnen einer Mehrheit
von 75 % aller abgegebenen Stimmen, die Beschlüsse über Kapitalerhöhungen und -herabsetzungen sowie über Änderungen des
Gesellschaftsvertrages einer Mehrheit von 75 % der Stimmen der
Gesellschafter.
Jede Kommanditistin hat je EUR 1,00 der von ihr übernommenen
Pflichteinlage eine Stimme. Die persönlich haftende Gesellschafterin
hat kein Stimmrecht.
Die Gesellschafterversammlung wird durch eine der geschäftsführenden Gesellschafterinnen einberufen. Die Einladung hat schriftlich
an jeden einzelnen Gesellschafter mit einer Frist von mindestens
zwei Wochen unter Mitteilung der einzelnen Punkte der Tagesordnung zu erfolgen. Die Frist beginnt mit der Absendung des Briefes.
Der Tag der Absendung und der Tag der Versammlung werden nicht
mitgerechnet. Eine Minderheit von 5 % der Stimmen aller Gesellschafter kann von jedem der geschäftsführenden Gesellschafter
unter Mitteilung des Zwecks und der Gründe die Einberufung verlangen. Wird dem Verlangen nicht innerhalb eines Monats – in Eilfällen
innerhalb einer angemessenen Frist – entsprochen, kann die
Minderheit die Gesellschafterversammlung selbst einberufen. Eine
nicht ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung kann
Beschlüsse nur fassen, wenn sämtliche Gesellschafter vertreten sind
und kein Widerspruch gegen die Beschlussfassung erhoben wird.
Die Gesellschafterversammlung findet am Sitz der Gesellschaft oder
– soweit kein Gesellschafter widerspricht – einem anderen von
einem der geschäftsführenden Gesellschafter bestimmten Ort statt.
Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses kann nur durch
Klage gegen die Gesellschaft und nur innerhalb einer Ausschlussfrist
von zwei Monaten nach Empfang des anzufertigenden Protokolls geltend gemacht werden.
Vergütung der persönlich haftenden Gesellschafterin
Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält ab dem Jahr des
Baubeginns eine Tätigkeits- und Haftungsvergütung in Höhe von
EUR 1.750,00 jährlich. Beginnend mit dem Jahr der Eröffnung des
Thier-Areals Dortmund beträgt die Tätigkeits- und Haftungsvergütung
EUR 3.500,00 jährlich. Jede Geschäftsführende Kommanditistin
erhält ab dem Jahr des Baubeginns eine Tätigkeitsvergütung in Höhe
von EUR 2.050,00 und ab dem Jahr der Eröffnung in Höhe von
EUR 4.100,00 jährlich. Die Vergütung ist jeweils im Dezember für das
laufende Jahr zu zahlen.
werden im Laufe dieses Geschäftsjahres in gleichen, am Ende eines
jeden Kalendervierteljahres fälligen Raten ausgezahlt. Sollten sich
im Laufe eines Geschäftsjahres Anhaltspunkte dafür ergeben, dass
der Barüberschuss den in der Jahresplanung angenommenen Betrag
nicht erreicht, sind die geschäftsführenden Gesellschafterinnen
berechtigt, die Auszahlungen entsprechend herabzusetzen. Die
Auszahlung des verbleibenden Barüberschusses oder eine etwaige
Erstattung von Überzahlungen erfolgt nach der Feststellung des
Barüberschusses durch die Gesellschafterversammlung im folgenden
Geschäftsjahr. Die Entnahmebeschränkungen des § 169 Abs. 1 Satz 2
HGB gelten nicht. Die Haftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB bleibt unberührt.
Weitergehende als die vorstehenden sowie die in der Investorenvereinbarung (siehe hierzu oben unter Abschnitt „Investorenvereinbarung“, Seite 85 f.) festgelegten Entnahmerechte bestehen nicht.
Veräußerung des Thier-Areals Dortmund
Ergebnisverteilung, Entnahmen, Liquidationsüberschuss
Die geschäftsführenden Gesellschafterinnen haben den testierten
Jahresabschluss (Bilanz-, Gewinn- und Verlustrechnung) und die
Einnahmeüberschussrechnung innerhalb von sechs Monaten nach
Ablauf des Geschäftsjahres der Gesellschafterversammlung zur
Feststellung vorzulegen. Die Gesellschafterversammlung hat sodann
den Jahresabschluss bis zum 31. Oktober festzustellen.
In dem Jahresabschluss sind als Aufwand der Gesellschaft folgende
Positionen zu behandeln:
a) die von der persönlich haftenden Gesellschafterin und den
Geschäftsführenden Kommanditistinnen im Interesse der Gesellschaft gemachten und ihnen zu erstattenden Aufwendungen,
einschließlich der Kosten der Geschäftsführung, ausgenommen
Gehälter von Geschäftsführern und Mitarbeitern;
b) die Tätigkeits- und Haftungsvergütung der persönlich haftenden
Gesellschafterin und die Tätigkeitsvergütung der Geschäftsführenden Kommanditistinnen.
Die geschäftsführenden Gesellschafterinnen haben zusammen mit
dem Jahresabschluss den Gesellschaftern eine testierte Errechnung
des Barüberschusses (Handelsbilanzergebnis zuzüglich Abschreibungen auf Anlagevermögen und Disagio abzüglich planmäßiger
Darlehenstilgungen und endgültig selbstfinanzierter Investitionen) zur
Beschlussfassung vorzulegen, erstmals für das Geschäftsjahr, in dem
das Objekt eröffnet worden ist. Der Barüberschuss ist ab Eröffnung
des Thier-Areals Dortmund gemäß den folgenden Bestimmungen nach
dem Verhältnis der übernommenen Pflichteinlagen an die Kommanditistinnen auszuzahlen, soweit nicht dadurch nach der Entscheidung
der Gesellschafterversammlung die ordnungsgemäße Fortführung
der Gesellschaft gefährdet würde. Insgesamt 90 % des Barüberschusses, der nach der von der Gesellschafterversammlung genehmigten Jahresplanung jeweils für das Geschäftsjahr zu erwarten ist,
Eine Veräußerung des Thier-Areals Dortmund ist erst nach Ablauf von
15 Jahren nach Eröffnung des Thier-Areals Dortmund zulässig.
Stimmen die Kommanditistinnen einem Antrag, das Thier-Areal
Dortmund an einen Dritten zu veräußern, nicht mit einer Mehrheit
von mindestens 75 % aller ihrer Stimmen zu, gilt Folgendes:
Haben Kommanditistinnen, die zusammen über mindestens 50 % der
Stimmen aller Gesellschafter verfügen, nach dem 31. Dezember 2026
in einem zeitlichen Abstand von mindestens sechs Monaten zweimal
erfolglos den Antrag gestellt, das Thier-Areal Dortmund zu veräußern, so sind sie gemeinsam berechtigt, durch schriftliche
Erklärung, die den geschäftsführenden Gesellschafterinnen innerhalb
von einem Monat nach der Abstimmung über den letzten Antrag
zugehen muss, die Gesellschaft mit der Maßgabe zu kündigen, dass
sie mit Ablauf des ersten vollen Kalendervierteljahres nach Zugang
der Kündigung aufgelöst wird. Wird die Gesellschaft dementsprechend aufgelöst, ist das Thier-Areal Dortmund gemäß dem gestellten
Antrag zu veräußern. Diejenigen Kommanditistinnen, die dem letzten
Veräußerungsantrag ihre Zustimmung verweigert haben, sind so zu
stellen, wie sie stünden, wenn der Kaufpreis für das Thier-Areal
Dortmund dem Verkehrswert entspräche. Stimmen Kaufpreis und
Verkehrswert nicht überein, so erhöhen bzw. ermäßigen sich die
diesen Kommanditistinnen zustehenden Anteile am Liquiditätsüberschuss entsprechend zulasten bzw. zugunsten der Antrag stellenden Kommanditistin. Für die Ermittlung des Verkehrswertes gelten
die Regelungen über die Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens entsprechend.
Verfügungen über Kommanditanteile
Die Kommanditanteile sind übertragbar. Teile von Kommanditanteilen können nur übertragen werden, wenn bei jedem der durch
die Teilung entstehenden Kommanditanteile die Hafteinlage mindes-
109
tens EUR 5.000,00 beträgt sowie Hafteinlage und zusätzliche
Pflichteinlage zueinander im gleichen Verhältnis stehen wie beim
ursprünglichen ungeteilten Kommanditanteil. Eine beteiligte
Gesellschaft kann ihren Kommanditanteil unter diesen Voraussetzungen, jedoch ohne sonstige Beschränkungen übertragen auf
a) Personen (natürliche und juristische Personen sowie Personengesellschaften), die an ihr unmittelbar oder mittelbar beteiligt
sind,
b) an Ehegatten oder Eltern der unter a) genannten Personen,
c) an Abkömmlinge der unter a) und b) genannten Personen.
Im Übrigen können Kommanditanteile ohne sonstige Beschränkungen
übertragen werden auf
d) Abkömmlinge des Veräußerers sowie Eltern und Ehegatten des
Veräußerers und deren Abkömmlinge,
e) Gesellschaften, an denen der Veräußerer und/oder Angehörige
der unter a) bis d) genannten Personenkreise mit mehr als 50 %
(Stimmrecht und Kapital) unmittelbar oder mittelbar beteiligt
sind, sowie Unternehmen, die auf sonstige Weise von dem
Veräußerer und/oder von Angehörigen der unter a) bis e) genannten Personenkreise abhängig (§ 17 Aktiengesetz) sind,
f) andere Kommanditisten.
Für Übertragungen gemäß e) gilt die Übertragung ohne Beschränkungen nur, wenn sich Veräußerer und Erwerber für den Fall, dass die
unter e) für die Übertragung genannten Voraussetzungen nachträglich wegfallen, der Gesellschaft gegenüber zur Rücknahme bzw.
Rückübertragung verpflichten und wenn sie für diesen Fall die
Rückübertragung aufschiebend bedingt mit dinglicher Wirkung vorgenommen haben.
Die Kommanditistin GB kann Teile ihres Kommanditanteils bis auf
einen restlichen Kommanditanteil von 5,1 % auch übertragen auf
Erwerber, die nicht zu den unter a) bis f) bezeichneten Personen,
Gesellschaften oder Unternehmen gehören. Im Übrigen können entgeltliche Übertragungen auf Erwerber, die nicht zu den unter a) bis f)
bezeichneten Personen, Gesellschaften oder Unternehmen gehören,
wirksam nur unter den nachstehenden Voraussetzungen vorgenommen werden:
Frist Kaufangebote ein, die einzeln oder zusammengenommen den
gesamten zur Veräußerung stehenden Kommanditanteil erfassen, ist
dieser Anteil auf den bzw. die anbietenden Mitgesellschafter zu
übertragen. Die Übertragung auf andere Personen ist unzulässig.
Haben mehrere Kommanditistinnen ein Kaufangebot rechtzeitig
abgegeben, so erhält jede von ihnen denjenigen Bruchteil des zur
Veräußerung stehenden Kommanditanteils, der dem Verhältnis der
von ihr übernommenen Pflichteinlage zu der Summe der von allen
anbietenden Kommanditistinnen übernommenen Pflichteinlagen entspricht. Hat eine Kommanditistin lediglich den Kauf eines geringeren
Teil-Anteils angeboten, so erhält er diesen; der verbleibende TeilAnteil ist auf die übrigen anbietenden Kommanditistinnen unter entsprechender Anwendung der vorstehenden Regelung aufzuteilen.
Gehen innerhalb der bezeichneten Frist Kaufangebote nicht für den
gesamten zur Veräußerung stehenden Kommanditanteil ein, so kann
dieser innerhalb von sechs Monaten auf den bezeichneten Erwerber
übertragen werden. Die Übertragung ist nur wirksam, wenn die mit
dem Erwerber vereinbarten Konditionen (Gegenleistung und sonstige
Konditionen) für den Erwerber nicht günstiger sind als die den
geschäftsführenden Gesellschaftern mitgeteilten. Veräußerer und
Erwerber haben das Vorliegen dieser Voraussetzung nachzuweisen.
Bis zum Nachweis kann der Erwerber seine Rechte als Kommanditist
nicht ausüben.
Unentgeltliche Übertragungen auf Erwerber, die nicht zu den unter a)
bis f) bezeichneten Personen, Gesellschaften oder Unternehmen
gehören, können nur mit Zustimmung aller anderen Kommanditisten
vorgenommen werden.
Die Kommanditanteile können belastet werden.
Von allen mit der Verfügung über den Kommanditanteil verbundenen
Kosten und Steuern, einschließlich Grunderwerbsteuer, halten die
verfügende Kommanditistin und der Erwerber als Gesamtschuldner
die Gesellschaft und die Mitgesellschafter frei. Die Kommanditistin
GB verpflichtet sich auch für den Fall einer unmittelbaren oder mittelbaren Änderung ihres Gesellschafterbestands, die Gesellschaft von
einer wegen eines solchen Gesellschafterwechsels anfallenden
Grunderwerbsteuer freizuhalten.
Kündigung, Ausscheiden
Die Veräußerungsabsicht ist zunächst unter Benennung des vorgesehenen Erwerbers, Angabe des geforderten Preises und Mitteilung
aller sonstigen Konditionen den geschäftsführenden Gesellschaftern
schriftlich anzuzeigen. Diese haben unverzüglich alle Mitgesellschafter schriftlich zu informieren. Jede Kommanditistin mit Ausnahme der Kommanditistin HTB kann sodann ein Kaufangebot für
den zur Veräußerung stehenden Kommanditanteil insgesamt oder für
einen Bruchteil dieses Kommanditanteils zu den mitgeteilten
Konditionen abgeben. Das Kaufangebot muss den geschäftsführenden Gesellschaftern in schriftlicher Form innerhalb von 30 Tagen
zugehen. Die Frist beginnt mit dem Tage, an dem ein geschäftsführender Gesellschafter das Informationsschreiben an den jeweiligen Mitgesellschafter zur Post aufgegeben hat. Gehen innerhalb der
110
Jede Kommanditistin kann die Gesellschaft mit einer Frist von einem
Jahr zum Schluss eines Geschäftsjahres kündigen, die Kommanditistin GB jedoch erstmals zum 31. Dezember 2015, die übrigen
Kommanditistinnen erstmals zum 31. Dezember 2026. Einer entsprechenden Kündigung zum 31. Dezember 2026 kann sich bis zum Ablauf
des dritten vollen Kalendermonats nach deren Eingang jede andere
Kommanditistin anschließen, wobei die Anschlusskündigung ohne
Rücksicht auf die Kündigungsfrist erfolgen darf, jedoch nur mit
Wirkung zum gleichen Zeitpunkt wie die vorangegangene Kündigung.
Die persönlich haftende Gesellschafterin kann mit einer Frist von drei
Monaten zum Schluss eines Kalenderjahres kündigen.
Jede Kündigung hat schriftlich zu erfolgen. Die Kündigung einer
Kommanditistin ist an die persönlich haftende Gesellschafterin zu
richten, die die Mitgesellschafter unverzüglich zu informieren hat.
Die Kündigung der persönlich haftenden Gesellschafterin ist an eine
der Geschäftsführenden Kommanditistinnen zu richten, die ebenfalls
die Mitgesellschafter unverzüglich zu unterrichten hat. Dies gilt auch
für die außerordentliche Kündigung und die Anschlusskündigung.
durch diese Zahlungen die ordnungsgemäße Fortführung der
Gesellschaft gefährdet würde, können sie ganz oder teilweise später
geleistet werden, nicht jedoch später als zwei Jahre nach dem
Ausscheiden des Gesellschafters. Abfindungsbeträge, die nicht
innerhalb von sieben Monaten nach dem Ausscheiden des
Gesellschafters gezahlt werden, sind in Höhe des Basiszinssatzes
(§ 247 BGB) zu verzinsen.
Ein Gesellschafter scheidet in den gesetzlich bestimmten Fällen und
ferner dann aus der Gesellschaft aus, wenn in Bezug auf sein
Vermögen die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse
abgelehnt wird oder sein Privatgläubiger sein Auseinandersetzungsguthaben pfändet und diese Pfändung nicht innerhalb von vier
Monaten aufgehoben wird. Scheidet die Fonds KG aus der Gesellschaft aus, so scheidet automatisch auch der Kommanditist HTB aus
der Gesellschaft aus.
Ein Gesellschafter, der ordentlich gekündigt hat, scheidet an dem
Jahresende aus der Gesellschaft aus, zu dem die Kündigung erfolgt
ist, frühestens jedoch, wenn die zu schätzende Abfindung bei ihm
eingegangen ist. Geht dieser Betrag nicht rechtzeitig ein, kann er
jedoch mit sofortiger Wirkung kündigen.
Ist nach den gesetzlichen Vorschriften die Ausschließung eines
Gesellschafters aus wichtigem Grund zulässig, kann sie durch
Gesellschafterbeschluss erfolgen. Für die Ausschließung einer Kommanditistin ist eine Mehrheit von 75 % der Stimmen aller übrigen
Gesellschafter erforderlich.
Scheidet die persönlich haftende Gesellschafterin aus der
Gesellschaft aus, so ist die Kommanditistin GB berechtigt und verpflichtet, ohne Zustimmung der anderen Gesellschafter einen neuen
persönlich haftenden Gesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen. Die Aufnahme des neuen persönlich haftenden Gesellschafters
hat, soweit möglich, mindestens gleichzeitig mit dem Ausscheiden
der bisherigen persönlich haftenden Gesellschafterin, andernfalls
unverzüglich, zu erfolgen. Die für die persönlich haftende Gesellschafterin geltenden Bestimmungen dieses Vertrages gelten auch für
den neuen persönlich haftenden Gesellschafter.
Nach dem Tode einer Kommanditistin können deren Rechte aus der
Beteiligung von einem Testamentsvollstrecker wahrgenommen
werden.
Scheidet eine Kommanditistin zum Ende des Jahres 2015 oder
danach aus der Gesellschaft aus, so steht ihr ein Abfindungsanspruch gegen die Gesellschaft in Höhe des Verkehrswertes ihrer
Kommanditbeteiligung zu. Scheidet eine Kommanditistin vor diesem
Zeitpunkt aus, beträgt der Abfindungsanspruch 80 % des Verkehrswertes ihrer Kommanditbeteiligung. Die der ausscheidenden
Kommanditistin zustehende Abfindung entspricht dem Anteil der
ausscheidenden Kommanditistin an dem wie nachfolgend ermittelten Gesellschaftsvermögen und bemisst sich nach dem Verhältnis der
von ihr übernommenen Pflichteinlage zur Summe der von allen
Gesellschaftern übernommenen Pflichteinlagen. Die Abfindung ist im
Falle der ordentlichen Kündigung in Höhe des vorab durch Schätzung
zu ermittelnden Betrages an dem Jahresende fällig, zu dem gekündigt worden ist. Eine sich nach Aufstellung des Jahresabschlusses
etwa ergebende Differenz ist innerhalb von zwei Wochen nachzuzahlen bzw. zurückzuzahlen. In allen anderen Fällen des Ausscheidens ist
die Abfindung drei Monate nach dem Ausscheiden fällig. Soweit
Die der ausscheidenden Kommanditistin zustehende Abfindung ist
durch eine auf den Tag ihres Ausscheidens aufzustellende Auseinandersetzungsbilanz festzustellen, in welche das Grundvermögen und
die anderen Aktiven und Passiven mit ihren Verkehrswerten unter
Berücksichtigung des Ertragswertes der Aktiven einzustellen sind.
Eine Bewertung der Firma oder ihres Ertragswertes in der
Auseinandersetzungsbilanz erfolgt nicht. Wenn über die Bewertung
der Aktiven und Passiven in der Auseinandersetzungsbilanz auf der
Basis von Verkehrswerten ein Einvernehmen innerhalb von drei
Monaten seit Ausscheiden des Gesellschafters nicht erzielt wird,
entscheidet das einzuholende Gutachten des Abschlussprüfers der
Gesellschaft in einer für alle Beteiligten verbindlichen Weise. Ausgenommen hiervon ist die Verkehrswertermittlung des Grundvermögens, für die die nachfolgenden Bestimmungen maßgebend sind.
a) Für das Grundvermögen, bestehend aus den Grundstücken bzw.
grundstücksgleichen Rechten, der wesentlichen Bestandteile,
namentlich der aufstehenden Gebäude, und des Zubehörs,
soweit Letzteres nicht gesondert bewertet wird, ist der
Verkehrswert maßgeblich.
b) Können sich die stimmberechtigten Kommanditistinnen nicht
innerhalb der zuvor erwähnten Drei-Monats-Frist auf den maßgeblichen Verkehrswert verständigen, so haben innerhalb einer
Frist von weiteren vier Wochen die ausscheidende Kommanditistin einerseits und – aufgrund eines Beschlusses mit einfacher Mehrheit der von ihnen abgegebenen Stimmen – die übrigen stimmberechtigten Kommanditistinnen andererseits jeweils
einen Sachverständigen zu benennen, der als Sachverständiger
für die Bewertung von bebauten Grundstücken und zusätzlich
über Erfahrungen hinsichtlich der Bewertung von Einkaufszentren verfügen soll. Die beiden Sachverständigen haben
sodann innerhalb einer Frist von zwei Monaten zu versuchen,
einen einvernehmlichen Verkehrswert festzulegen. Gelingt ihnen
dies nicht, so hat jeder Sachverständige ein eigenes separates
Verkehrswertgutachten zu erstellen und allen Gesellschaftern
zur Verfügung zu stellen. In diesem Fall soll von der ausscheidenden Kommanditistin und den übrigen stimmberechtigten
Gesellschaftern gemeinsam ein Obergutachter benannt werden,
an dessen fachliche Voraussetzungen die gleichen Anforderungen gestellt werden, die auch für die zuvor erwähnten Sachverständigen gelten. Gelingt es nicht innerhalb eines Monats,
111
nachdem die Sachverständigen erklärt haben, dass sie nicht zu
einem einvernehmlichen Verkehrswert gekommen sind, sich auf
die Person eines geeigneten Obergutachters zu verständigen, so
ist der Obergutachter durch den Präses der Handelskammer
Hamburg auf Antrag auch nur eines Gesellschafters zu benennen.
Der Mittelwert aus dem Verkehrswert des Obergutachters und des
diesem am nächsten kommenden Wertes der Sachverständigen stellt
den maßgeblichen Verkehrswert des Objektes dar. Liegt der Verkehrswert des Obergutachters über oder unter den Verkehrswerten
beider Sachverständiger der Parteien, so ist der Verkehrswert des
Partei-Sachverständigen maßgeblich, der dem Verkehrswert des
Obergutachters am nächsten kommt.
Die Kosten der zuerst erwähnten Sachverständigen tragen jeweils
diejenigen Gesellschafter, die ihn benannt haben. Die Kosten des
Obergutachters tragen der ausscheidende Gesellschafter und die
Gesellschaft im Verhältnis der Differenzbeträge, die jeweils zwischen
den Verkehrswertschätzungen des von ihnen benannten Sachverständigen und des Obergutachters liegen.
Eine etwa wegen des Ausscheidens anfallende Grunderwerbsteuer
ist von der Abfindung abzusetzen. Dies gilt nicht, wenn die Kommanditistin aus wichtigem Grund wirksam gekündigt hat.
Weitergehende Ansprüche aus der Auseinandersetzung bestehen
gegenüber der Gesellschaft und den verbleibenden Gesellschaftern
nicht.
Eine Befreiung von den Gesellschaftsverbindlichkeiten, die Stellung
von Sicherheiten für den Fall einer etwaigen Inanspruchnahme durch
Gesellschaftsgläubiger oder eine Sicherstellung des Auseinandersetzungsguthabens kann nicht verlangt werden.
Die Beteiligung einer ausscheidenden Kommanditistin wächst den
übrigen Kommanditistinnen mit Ausnahme der Kommanditistin HTB
nach dem Verhältnis ihrer Pflichteinlagen an.
IX. Immobilie
Das Thier-Areal Dortmund soll auf dem nachstehenden im Einzelnen
beschriebenen Grundbesitz errichtet werden. Ein Teil des in der
Innenstadt von Dortmund in einem Sanierungsgebiet belegenen
Geländes des Thier-Areals Dortmund wird umgrenzt durch die Straßen
Martinstraße, Hoher Wall/Hiltropwall, Hövelstraße und Silberstraße.
Weiter gehört zum Gelände ein nördlich der Silberstraße gelegener
Bereich, welcher umgrenzt wird durch die Straßen Silberstraße,
Martinstraße, Westenhellweg und Potgasse. Damit die beiden Teile
des Geländes zu einem Gesamtareal verbunden werden können,
wurde die Silberstraße in einem Teilstück gemäß Straßen- und
Wegegesetz eingezogen und soll überbaut werden.
112
Die Gesamtfläche des vorgenannten Grundbesitzes beträgt ca.
22.000 m2 und ist in Teilbereichen bebaut. Der für das Thier-Areal
Dortmund erforderliche Grundbesitz (Flurstücke 359, 235, 154, 320,
358, 234, 128, 92, 102, 370 und 372 (nur Teilflächen)) besteht im
Wesentlichen aus der bisherigen Thier-Brauerei mit Betriebsgeländen und dem Berlet-Haus am Westenhellweg mit angrenzenden
Garagen sowie umliegenden Grundstücken. Der Gesamtkaufpreis für
die vorgenannten Grundstücke beträgt insgesamt rund EUR 63,4 Mio.
Eine Eigentumsüberschreibung ist bisher noch bei keinem der vorstehenden Grundstücke erfolgt. Die Übertragungsansprüche sind
jeweils durch im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkungen
zugunsten der Objekt KG gesichert. Kaufpreiszahlung und Besitzübergang ist bisher lediglich hinsichtlich der Flurstücke 359, 235,
154, 320, 358, 234, 128 und 92 erfolgt.
Die Grundstückskaufverträge sehen jeweils ein Rücktrittsrecht der
Objekt KG und des jeweiligen Verkäufers für den Fall vor, dass ein
Vorkaufsrecht an dem jeweiligen Grundstück ausgeübt wird.
Vertragliche Vorkaufsrechte liegen nach Kenntnis der Fonds KG nicht
vor. Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass gesetzliche
Vorkaufsrechte, insbesondere gemäß Baugesetzbuch, bestehen. Vor
dem Hintergrund, dass das Bauvorhaben Thier-Areal Dortmund insbesondere im städtebaulichen Vertrag mit der Stadt Dortmund abgestimmt ist, ist aus der Sicht der Fonds KG die Wahrscheinlichkeit,
dass ein etwaiges Vorkaufsrecht durch die Stadt Dortmund ausgeübt
wird, als gering einzuschätzen. Es bestehen keine Erbbaurechte.
Flurstücke 359, 235 und 154
Der Grunderwerb bezüglich der Grundstücke eingetragen im
Grundbuch, Gemarkung Dortmund, Blatt B 33331, Flur 6, Flurstücknummer 154 und Blatt 54117, Flur 6, Flurstücknummer 235 von der
Cremer-Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH & Co. und bezüglich des Grundstücks eingetragen im Grundbuch von Dortmund,
Gemarkung Dortmund, Blatt 46244, Flur 6, Flurstücknummer 359 von
der Grundstücksgesellschaft Peter & Paul Cremer GmbH & Co. KG
erfolgte mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Januar 2007, UR-Nr.
69/2007 nebst Nachtrag vom 4. September 2007, UR-Nr. 807/2007,
zweitem Nachtrag vom 31. März 2009, UR-Nr. 238/2009 und drittem
Nachtrag vom 29. April 2009, UR-Nr. 320/2009.
Die Objekt KG hat auf dem Flurstück 154 zugunsten des jeweiligen
Eigentümers eines benachbarten Grundstücks ein Wegerecht und
eine Grunddienstbarkeit derart übernommen, dass das Erdgeschoss
in der Breite bis zu 6 m, gemessen von seiner nördlichen Katastergrenze aus, und in einer Tiefe bis zu 12,50 m/100 m, gemessen von
seiner westlichen Katastergrenze aus, bis zu einer lichten Höhe von
6 m unbebaut zu belassen ist. Weiterhin hat die Objekt KG gegenüber
der Grundstücksgesellschaft Peter & Paul Cremer GmbH & Co. KG die
Verpflichtung übernommen, 100 Pkw-Stellplätze zur dauernden, unentgeltlichen Nutzung in der zu errichtenden Bebauung unentgeltlich
herzustellen. Die Herstellungskosten, spätere Betriebskosten sowie
die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Stellplätze
trägt die Objekt KG. Diese Verpflichtung soll durch die Eintragung
einer Grunddienstbarkeit abgesichert werden.
Flurstücke 358 und 320
Mit notariellem Kaufvertragsangebot vom 4. September 2007, UR-Nr.
806/2007 nebst Nachtrag vom 31. März 2009, UR-Nr. 239/2009 und
Änderungs- und Annahmeerklärung vom 29. April 2009, UR-Nr.
321/2009 hat die Objekt KG die Grundstücke, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Dortmund, Grundbuch von Dortmund, Gemarkung
Dortmund, Blatt 31623, Flur 6, Flurstücknummer 358 und Flurstücknummer 320 von der Peter & Paul Cremer GmbH & Co. KG erworben.
Die Grundstücke sind zurzeit noch mit Grundschulden belastet, der
Grundstückskaufvertrag sieht allerdings die lastenfreie Übergabe der
Grundstücke an die Objekt KG vor.
Flurstücke 92, 234 und 128
Mit notariellem Kaufvertragsangebot vom 10. Mai 2007, UR-Nr.
119/2007 nebst Änderungs- und Annahmeerklärung vom 4. November 2008, UR-Nr. 211/2008 hat die Objekt KG die Grundstücke, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Dortmund, Grundbuch von
Dortmund, Gemarkung Dortmund, Blatt 9798, Flurstücknummer 234,
Flurstücknummer 128 und Flurstücknummer 92 von der Grund-WertEntwicklung-Gesellschaft mbH erworben.
Die Grundstücke sind zurzeit noch mit Grundschulden belastet, der
Grundstückskaufvertrag sieht allerdings die lastenfreie Übergabe der
Grundstücke an die Objekt KG vor.
Flurstück 102
Mit Grundstückskaufvertrag vom 12. September 2008, UR-Nr.
1610/2008 hat die Objekt KG von der Dortmunder Energie- und
Wasserversorgung GmbH das Grundstück, eingetragen im Grundbuch
des Amtsgerichts Dortmund, Grundbuch von Dortmund, Gemarkung
Dortmund, Blatt 66058, Flur 6, Flurstücknummer 102 erworben.
Für die Realisierung des vom Käufer geplanten Bauvorhabens ist die
Durchführung umfangreicher Um- und Neuverlegungsarbeiten von
Anlagentechnik und Leitungen auf dem Gelände des Thier-Areals
Dortmund und dem unmittelbaren Umfeld der ehemaligen Bierbrauerei, der Silberstraße, sowie im Umfeld der Silberstraße liegenden Grundstücke notwendig.
So befinden sich auf dem Gelände des Fondsobjekts eine Stromstation, in deren Gebäude eine Hauptverteilerstation, ein Infoknotenpunkt und eine Ortsnetzstation eingebaut sind, sowie Leitungen der
Medien Wasser, Strom, Gas und Fernwärme.
Stromstation und Leitungen auf dem Gelände des Thier-Areals
Dortmund müssen – nach einer provisorischen Auslagerung auf ein
von der Objekt KG zur Verfügung gestelltes Grundstück – verlegt bzw.
im Thier-Areal Dortmund neu eingerichtet werden. Rings um das
Baufeld befindliche Leitungen im öffentlichen Straßenraum müssen
entfernt oder angepasst werden. Die Dortmunder Energie- und
Wasserversorgung GmbH hat sich verpflichtet, sämtliche Um- und
Neuverlegungsleistungen, außer der Beseitigung der Leitungen auf
dem Gelände des Fondsobjekts, zu erbringen. An den Kosten für
Umbau- und Verlagerungsmaßnahmen hat sich die Objekt KG mit
maximal EUR 4,2 Mio. zu beteiligen. Die entstehenden Kosten trägt
die ECE Generalübernehmer. Die Objekt KG hat der Dortmunder
Energie- und Wasserversorgung GmbH das Recht eingeräumt, eine
Stromstation mit den dazugehörigen Leitungen und Leitungstrassen
und die zur Versorgung des Thier-Areals Dortmund notwendigen
Anlagen unentgeltlich in dem späteren EKZ zu unterhalten und zu
nutzen. Eine diese Verpflichtung sichernde beschränkt persönliche
Dienstbarkeit soll entschädigungslos im Grundbuch eingetragen
werden. Der Grundstückskaufvertrag erlaubt der Objekt KG u. a. für
den Fall, dass ihr das Bauvorhaben Thier-Areal Dortmund wirtschaftlich nicht realisierbar erscheint, von dem Grundstückskaufvertrag bis
zum 31. Dezember 2009 zurückzutreten.
Flurstücke 370 und 372
Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. Februar 2009, UR-Nr. 102/2009
hat die Objekt KG von der Stadt Dortmund, Öffentliche Wege und
Gewässer, Umlegungsfonds, jeweils eine Teilfläche der Grundstücke,
eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Dortmund, Grundbuch
von Dortmund, Gemarkung Dortmund, Blatt 56416, Flur 6,
Flurstücknummer 370 und 372 von 712 m2 bzw. 120 m2 erworben. Die
Objekt KG hat ein Recht auf Haltung von Stadtbahnanlagen, verbunden mit einem beschränkten Bau- und Benutzungsverbot für die
Dortmunder Stadtwerke AG, Dortmund, mit dem Grundstück übernommen. Weiterhin hat sie sich verpflichtet, der Eintragung eines
Geh-Rechts hinsichtlich der Nutzung für den öffentlichen Fußgängerverkehr auf dem zum Thier-Areal Dortmund gehörenden Teil der
Silberstraße zuzustimmen. Der Grundstückskaufvertrag gewährt
der Objekt KG das Recht, ohne Angaben von Gründen bis zum
31. Dezember 2010 zurückzutreten.
Bauvorhaben
Nach teilweisem Abriss und teilweisem Umbau der derzeit auf dem
Grundstück befindlichen Gebäude soll auf dem Grundstück ein
Einkaufszentrum unter Einbeziehung von Bestandsgebäuden mit einer
Hauptnutzfläche (ohne separate oder auf der Hauptnutzungsfläche
liegende Nebenflächen) von ca. 42.000 m2 und drei Stellplatzebenen
mit ca. 730 Stellplätzen entstehen. Vorgesehen sind drei Verkaufsebenen (Basement, Erdgeschoss und 1. Obergeschoss), ein 2. Obergeschoss als Teileinzelhandelsfläche sowie Büros, Praxen, Gastronomie und Lager. Die Verkaufsebenen werden ca. 150 Mietbereiche
für Einzelhandelsgeschäfte, Dienstleistung und Gastronomie aufnehmen. Die Gesamtverkaufsfläche ohne Lager beträgt ca. 33.000 m2
113
(hiervon 27.500 m2 neu und 5.500 m2 wiedergenutzt). Die Mieter im
Einkaufszentrum müssen einem bestimmten Branchenmix entsprechen.
In der Anfangszeit von zwei Jahren darf es sich bei einem Drittel der
Mieter nicht um Geschäfte handeln, die bereits im definierten „Innenstadtbereich“ von Dortmund eröffnet waren. Einzelheiten zur geplanten
Bebauung sind im Abschnitt „Objektbeschreibung“ (siehe Seite 54 f.)
beschrieben. Eine Baugenehmigung für das Thier-Areal Dortmund ist
auf Grundlage eines Bebauungsplans im Aufstellungsverfahren
bereits ergangen. Die Baugenehmigung ist vollziehbar.
Weiterhin existiert ein städtebaulicher Vertrag mit der Stadt Dortmund, an dem die Objekt KG beteiligt ist. Der städtebauliche Vertrag
trifft u. a. Regelungen zu Infrastruktur-, Umbau-, Erschließungs- und
Lärmschutzmaßnahmen, die zur Umsetzung des Vorhabens ThierAreal Dortmund erforderlich sind. Sämtliche Kosten, die sich aus diesem städtebaulichen Vertrag ergeben, trägt die ECE Achte Generalübernehmer G.m.b.H. & Co. KG, Oststeinbek, (nachfolgend „ECE
Generalübernehmer“) bis zur Fertigstellung des Thier-Areals Dortmund. Einzelheiten zu den von der ECE Generalübernehmer übernommenen Zahlungsverpflichtungen sind im Abschnitt „Generalübernahmevertrag“ (siehe Seite 114 f.) beschrieben.
Mit den bauvorbereitenden Maßnahmen wurde im Juli 2009 begonnen. Das Thier-Areal Dortmund soll bis zum 15. November 2011
fertig gestellt und eröffnet werden.
Die Genehmigungen zum Baubeginn liegen vor. Die weiteren, insbesondere die zur Nutzung des Thier-Areals Dortmund notwendigen
Genehmigungen werden mit Baufortschritt beantragt. Es sprechen
aus Sicht der Fonds KG keine Umstände gegen die Erteilung sämtlicher erforderlicher Genehmigungen.
Auf dem Gelände des Thier-Areals Dortmund finden sich teilweise
Bodenverunreinigungen, Kampfmittelbelastungen und Schadstoffbelastungen in der Bestandsbebauung. Die Belastungen machen teilweise Sanierungs-, Entsorgungs-, Rückbau und ggf. weitere Aufklärungsmaßnahmen notwendig. Der Generalübernehmervertrag sieht
vor, dass die ECE Generalübernehmer etwaige bis zur Fertigstellung
des Thier-Areals Dortmund aus diesen Belastungen entstehende
Kosten trägt.
X. Generalübernehmervertrag
Zwischen der Objekt KG und der ECE Generalübernehmer ist am
23./24. Juni 2006 ein Generalübernehmervertrag über die Planung
und die bauliche Erstellung des Dienstleistungs- und Geschäftszentrums Thier-Areal Dortmund zu einem Pauschalpreis i.H.v.
EUR 183,57 Mio. zzgl. der zum Zeitpunkt des Entstehens der
Steuerschuld geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer geschlossen
worden.
Der Pauschalpreis wird in Abschlagszahlungen nach vereinbartem
Zahlungsplan geleistet, sofern die im Zahlungsplan jeweils genannten Leistungsfortschritte erreicht sind.
114
Leistungsumfang der ECE Generalübernehmer
Mit diesem Pauschalpreis sind sämtliche erforderlichen Architektenund Ingenieurleistungen abgegolten, die für die schlüsselfertige
Errichtung des Thier-Areals Dortmund auf Grundlage der Baugenehmigung vom 28. Mai 2009 nebst ggf. erforderlichen und nach
Kenntnis der Fonds KG bisher noch nicht beantragten Nachtragsgenehmigungen, der Baubeschreibung Dienstleistungs- und
Geschäftszentrum sowie der Standardmieterbaubeschreibungen notwendig sind. Zum Leistungsumfang der ECE Generalübernehmer im
Rahmen des Pauschalpreises gehören auch die Einholung sämtlicher
Genehmigungen und Erlaubnisse sowie alle bis zur Inbetriebnahme
des Gebäudes erforderlichen Gebühren wie zum Beispiel Baugenehmigungsgebühren und Prüfstatikgebühren. Darüber hinaus
stellt die ECE Generalübernehmer auch die innere und äußere
Erschließung des Gebäudes sicher, d. h., sie sorgt für die erforderlichen Anschlüsse und übernimmt die entsprechenden Anschlusskosten und -gebühren. Über die Anschlusskosten und -gebühren
hinaus übernimmt die ECE Generalübernehmer auch die Kosten der
Ausbaubeiträge, sofern diese vonseiten der Stadt Dortmund gegenüber der Objekt KG als Grundstückseigentümerin geltend gemacht
werden können und die Objekt KG nicht aufgrund abgeschlossener
Vereinbarungen die Übernahme von Ausbaubeiträgen durch Dritte
verlangen kann.
Die ECE Generalübernehmer schuldet zudem die Mieterbetreuung,
d. h. das Anfordern der Ausbauplanung der Mieter für den Mietbereich, die Fassade, Werbeanlagen etc., die Durchführung von Mietergesprächen, das Prüfen der eingereichten Unterlagen im Hinblick auf
Übereinstimmung mit dem Planungswillen der Objekt KG, die
Einhaltung der mietvertraglichen Regelungen, die technische
Integrationsfähigkeit, das Erteilen der Zustimmung zu baulichen
Veränderungen, zum Ladenausbau und zu den Werbeanlagen, die
Kontrolle, ob die Mieter für die von ihnen durchzuführenden Baumaßnahmen die notwendigen Genehmigungen eingeholt haben, das
Einholen und Verteilen von Informationen, die für die termingerechte
Einbindung der Mieterwünsche in den Bauablauf erforderlich sind,
und die Überprüfung dieser Bautermine auf Übereinstimmung mit
Terminvorgaben der ECE Projektmanagement.
Vereinbart die Objekt KG mit Zustimmung der ECE Generalübernehmer in den Mietverträgen mit den Mietern Veränderungen des
von der Objekt KG als Vermieterin geschuldeten Ausbauzustandes
der Mietflächen, schuldet die ECE Generalübernehmer ohne
Auswirkung auf die vereinbarte Bauzeit und die vereinbarte Vergütung den sich aus dem jeweiligen Mietvertrag ergebenden
Ausbauzustand, gleichgültig, ob es sich um Mehr- oder Minderleistung handelt. Die Zustimmung der ECE Generalübernehmer zur
Vereinbarung eines von den Standardmieterbaubeschreibungen
abweichenden, vom Auftraggeber als Vermieter geschuldeten
Ausbauzustandes der Mietfläche gilt als erteilt, wenn die ECE
Projektmanagement dieser Abweichung von den Standardmieterbaubeschreibungen zugestimmt hat. Die Zustimmung liegt vor, wenn
die ECE Projektmanagement diese Abweichung mit dem Mieter entweder namens der Objekt KG vereinbart oder die ECE Projektmanagement das Mietvertragsangebot mit dieser Abweichung der
Objekt KG zur Annahme vorgelegt hat und die Objekt KG das Mietvertragsangebot angenommen hat.
Soweit wie nachfolgend beschrieben die ECE Generalübernehmer
Zahlungsabwicklungen von Verbindlichkeiten der Objekt KG in deren
Namen und für deren Rechnung übernimmt, sind die entsprechenden
Kosten im Pauschalpreis der ECE Generalübernehmer enthalten.
Die ECE Generalübernehmer übernimmt die Zahlungsabwicklung der
von der Objekt KG nach der Vergütungsvereinbarung für die Markthalle an die ECE Projektmanagement zu zahlenden Vergütung i.H.v.
EUR 2,2 Mio. im Namen und für Rechnung der Objekt KG (siehe näher
zur Vergütungsvereinbarung für die Markthalle Abschnitt „Gestattungsvertrag und Vergütungsvertrag“, Seite 123 f.).
Die ECE Generalübernehmer übernimmt darüber hinaus die Zahlungsabwicklung der mit ihrer Zustimmung in den Mietverträgen der
Objekt KG mit den Mietern zugunsten der Mieter vereinbarten
Baukosten- und anderen Zuschüsse im Namen und für Rechnung der
Objekt KG. Die Zustimmung der ECE Generalübernehmer gilt als
erteilt, wenn die ECE Projektmanagement ihre Baukostenzuschüsse
mit den Mietern namens der Objekt KG vereinbart hat.
Die ECE Generalübernehmer übernimmt die Zahlungsabwicklung aus
mit Grundstücksnachbarn zum Zeitpunkt des Abschlusses des
Generalübernehmervertrages bereits abgeschlossenen Nachbarvereinbarungen im Namen und für Rechnung der Objekt KG. Die ECE
Generalübernehmer übernimmt ferner sonstige Pflichten und die
damit verbundenen Kosten aus Vereinbarungen mit Grundstücksnachbarn, die sich auf die Bauzeit bis zur Fertigstellung des
Bauvorhabens beziehen. Dazu gehören auch die Zahlungsabwicklungen von Kosten im Zusammenhang mit vereinbarten
Beweissicherungsverfahren und die Freihaltung der Objekt KG von
Ansprüchen der Vertragspartner der Nachbarvereinbarungen resultierend aus Schäden aufgrund der Durchführung des Bauvorhabens.
Alle bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens auf den Nachbargrundstücken durchzuführenden Maßnahmen übernimmt die ECE Generalübernehmer auf eigenes Risiko, eigene Kosten und eigene Gefahr.
Die ECE Generalübernehmer übernimmt ferner die Abwicklung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen der Objekt KG aus dem mit der Stadt
Dortmund geschlossenen städtebaulichen Vertrag vom 2. April 2009
bezogen auf die Bauzeit bis zur Fertigstellung des Dienstleistungsund Geschäftszentrums und stellt die Objekt KG hinsichtlich dieser
Zahlungsansprüche der Stadt Dortmund frei. Sollten im Zusammenhang mit den in dem städtebaulichen Vertrag angesprochenen passiven Schallschutzmaßnahmen gegenüber der Objekt KG Ansprüche
von Dritten – namentlich den nach § 42 BImSchG anspruchsberechtigten Bewohnern – geltend gemacht werden, übernimmt die ECE
Generalübernehmer auch die Abwicklung dieser Zahlungsverpflichtung und stellt die Objekt KG frei.
Die ECE Generalübernehmer übernimmt ferner die Abwicklung sämtlicher Zahlungsverpflichtungen der Objekt KG aus der mit der
Dortmunder Energie- und Wasserversorgung GmbH geschlossenen
Kostentragungsvereinbarung über die Umverlegung von Anlagen,
Technik und Leitung vom 12. September 2008 sowie aus etwaigen
zukünftigen Nachträgen zu dieser Vereinbarung im Namen und für
Rechnung der Objekt KG.
Ebenfalls vom Pauschalpreis umfasst sind sämtliche Kosten für
Entmietungen auf dem Projektareal.
Die ECE Generalübernehmer übernimmt den Abbruch bzw. den
Rückbau der auf dem Baugrundstück befindlichen Baulichkeiten auf
dem ehemaligen Brauereigelände bis zum Westenhellweg und die
Erstellung einer offenen Baugrube sowie sämtliche bis zur
Fertigstellung des Dienstleistungs- und Geschäftszentrums entstehende Kosten, die sich aus Altlasten, schädlichen Bodenveränderungen, Kontamination oder Kampfmittelbelastung ergeben,
sowie sämtliche Kosten im Zusammenhang mit archäologischen
Grabungen.
Nicht von dem Pauschalpreis erfasst sind Aufwendungen für von der
Objekt KG mit den Mietern ohne Zustimmung der ECE Generalübernehmer oder ohne Mitwirkung der ECE Projektmanagement vereinbarte Abweichungen von den Standardmieterbaubeschreibungen.
Nicht im Pauschalpreis enthalten sind ferner Aufwendungen für von
der Objekt KG verlangte zusätzliche, im Generalübernehmervertrag
nicht beschriebene Leistungen, die zur Errichtung des beschriebenen
Bauvorhabens nicht erforderlich sind, sowie Aufwendungen für von
der Objekt KG verlangte Änderungen des vereinbarten Leistungsumfangs, soweit die ECE Generalübernehmer diese Änderungen
nicht zu vertreten hat. Verzögerungen und Erschwerungen der
Ausführung der geschuldeten Leistungen der ECE Generalübernehmer führen dann zu einer Erhöhung der Vergütung der ECE
Generalübernehmer, wenn die Objekt KG Um- und Mehrfachplanungen veranlasst und die ECE Generalübernehmer diese nicht zu
vertreten hat oder die Verzögerungen oder Erschwerungen von der
Objekt KG veranlasst werden.
Nicht in den Leistungsumfang der ECE Generalübernehmer gehören
Erschließungsleistungen außerhalb des Grundstücks der Objekt KG,
insbesondere Medienumverlegungs- und Anbindungsarbeiten und
das Anpassen der Profile des öffentlichen Straßenraums. Die ECE
Generalübernehmer stellt jedoch sicher, dass die Objekt KG mit
keinen Kosten für diese Erschließungsleistungen belastet wird.
Die ECE Generalübernehmer hat dafür Sorge zu tragen, dass die ECE
Projektmanagement für die Objekt KG, die ECE Generalübernehmer
und die an dem Bauvorhaben beteiligten Architekten, Ingenieure und
Unternehmer eine Bauleistungs-, Feuer-, Rohbau-, Mietverlust- und
Haftpflichtversicherung (Planungshaftpflicht-, Bauherrenhaftpflicht-,
Berufs-/Betriebshaftpflichtversicherung) unter Einbeziehung ihres
eigenen Interesses mit einer Versicherungssumme im Rahmen der
Bauleistungs- und Feuer-/Rohbauversicherung in Höhe der gesamten
Auftragssumme einschließlich etwaiger Nachaufträge unter
Einschluss insbesondere des Architekten- und Ingenieursrisikos,
einer Versicherungssumme in der Mietverlustversicherung in Höhe
des Mietwertes für 24 Monate und einer Deckungssumme der
Bauherrenhaftpflicht-, Berufs-/Betriebshaftpflichtversicherung und
Planungshaftpflichtversicherung in Höhe von EUR 30 Mio. je Versi-
115
cherungsfall abschließt, wobei die Deckungssumme insgesamt zweifach für dieses Bauvorhaben zur Verfügung steht.
Der ECE Generalübernehmer steht es frei, für die Erfüllung aller
von ihr übernommenen Leistungen von ihr beauftragte Dritte nach
eigener Wahl einzusetzen.
Die Objekt KG wird der ECE Generalübernehmer über den 15. November 2011 hinaus für einen Zeitraum von drei Monaten ein
Projektbüro im Verwaltungsgebäude mit einer Fläche von ca. 600 m2
zur Verfügung zustellen. Der monatliche Mietzins inkl. Nebenkosten
beträgt EUR 9,30 pro m2 zzgl. Umsatzsteuer.
Mängelrechte der Objekt KG und Haftung der
ECE Generalübernehmer
Die vertraglichen und gesetzlichen Schadensersatzansprüche der
Objekt KG gegenüber der ECE Generalübernehmer werden nach Art
und Umfang zunächst auf den Inhalt der vorgenannten Versicherungen beschränkt. Für nicht vom Versicherungsschutz umfasste
Schäden haftet die ECE Generalübernehmer für die Laufzeit des
Vertrages insgesamt bis zu einem Betrag i.H.v. EUR 10 Mio. Die vorstehenden Haftungsbegrenzungen gelten nur im Falle der einfachen
und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und Schäden an Leben, Körper
und Gesundheit haftet die ECE Generalübernehmer unbeschränkt.
Die Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche beträgt grundsätzlich
fünf Jahre, für Dacheindeckungen einschließlich der Klempnerarbeiten, sämtliche Fugenausbildungen, Durchführungen usw., für
Abdichtungen gegen drückendes und nicht drückendes Wasser einschließlich sämtlicher Fugenausbildungen, Durchführungen usw., für
die Parkdecks, die Abdichtung und Fahrbahngelände einschließlich
Fugenausbildungen sowie Wandanschlüsse sowie für die Dichtigkeit
der Fassade jedoch zehn Jahre, für sich drehende und bewegende
Teile, sofern diese motor- und hydraulikkraftbetätigt sind, wie z. B.
Motoren, Pumpen und Verschleißteile in maschinellen Anlagen (einschließlich Keilriemen), für elektronische Bauteile sowie elektrische
Schaltgeräte sowie für Förderanlagen zwei Jahre, und für Leuchtmittel sechs Monate. Die Gewährleistungsfrist beginnt mit Abnahme
des Gesamtbauwerkes. Soweit Teil- oder Zwischenabnahmen stattgefunden haben, beginnt für die abgenommenen Teilleistungen die
Gewährleistungsfrist mit diesen Teil- oder Zwischenabnahmen. Zur
Absicherung dieser Gewährleistungsansprüche übergibt der Generalübernehmer eine selbstschuldnerische Gewährleistungsbürgschaft in
Höhe von 5 % der Netto-Schlussrechnungssumme, befristet auf fünf
Jahre nach Abnahme. Nach Ablauf dieser Frist ist die selbstschuldnerische Höchstbetragsbürgschaft für das sechste bis zehnte Jahr
nach Abnahme in Höhe von 1 % der Netto-Schlussrechnungssumme
zu stellen.
Die Objekt KG ist verpflichtet, für alle insoweit in Betracht kommenden Bauteile und technischen Anlagen Wartungsverträge für die
Dauer der jeweiligen Gewährleistungsfristen abzuschließen.
116
Nach Beginn der Arbeiten der ECE Generalübernehmer ist der
Rücktritt vom Vertrag wegen einer Vertragsverletzung der ECE
Generalübernehmer ausgeschlossen. Eine Kündigung des Vertrages
ist für beide Vertragsparteien nur aus wichtigem Grund zulässig.
Wird aus einem Grund gekündigt, den die ECE Generalübernehmer zu
vertreten hat, so steht der ECE Generalübernehmer nur eine Vergütung für bis zur Kündigung erbrachte Leistungen zu. Etwaige
Schadensersatzansprüche der Objekt KG bleiben unberührt. Wird aus
einem Grund gekündigt, den die ECE Generalübernehmer nicht zu vertreten hat, gelten die gesetzlichen Regelungen.
Mit bauvorbereitenden Maßnahmen wurde im Juli begonnen. Als
verbindlicher Fertigstellungstermin ist der 15. November 2011 vereinbart. Dieser Termin gilt auch für die Außenanlagen, soweit nicht die
Bepflanzung aus Witterungsgründen zu diesem Zeitpunkt noch nicht
vollständig hergestellt werden konnte. Wird der als Fertigstellungstermin vorgesehene Termin überschritten und hat dies die ECE
Generalübernehmer zu vertreten, erhält die Objekt KG einen pauschalen Schadensersatz in Höhe einer Verzinsung von 4 % p. a. auf das
zum Zeitpunkt des Eintritts der Verzögerung bereits von der Objekt KG
investierte Eigenkapital sowie im Falle einer Fremdfinanzierung in
Höhe des von der Objekt KG im Rahmen der abgeschlossenen
Fremdfinanzierung während der Bauzeit zu zahlenden Nominalzinssatzes auf des eingesetzte Fremdkapital bis zum Ende des jeweiligen
Verzögerungsereignisses (z. B. Eintritt eines Baustopps bis Ende
eines Baustopps). Als investiert gilt das Kapital (Eigenkapital und
Fremdkapital), das von der Objekt KG zum Zeitpunkt der Verzögerung
zur Realisierung des Thier-Areals Dortmund bereits ausgezahlt wurde.
Die Schadenspauschale ist begrenzt auf einen Höchstbetrag in Höhe
von insgesamt EUR 6 Mio. Die Schadenspauschale ist unabhängig
davon zu zahlen, ob und in welcher Höhe der Objekt KG ein Schaden
entstanden ist; mit der Schadenspauschale sind unabhängig von ihrer
rechtlichen Grundlage bis auf die vorbezeichneten Finanzierungskosten sämtliche Ansprüche der Objekt KG, die auf Überschreitung
des Fertigstellungstermins beruhen, abgegolten.
Darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche, die auf einer
Überschreitung des Fertigstellungstermins beruhen, sind ausgeschlossen.
Die Objekt KG erhält keinen Ersatz von Verzögerungsschäden, soweit
die Überschreitung nicht von der ECE Generalübernehmer zu vertreten ist oder soweit der Schaden EUR 6 Mio. netto übersteigt.
Gelingt es der ECE Generalübernehmer, vor dem vereinbarten
Fertigstellungstermin das Bauvorhaben fertig zu stellen, erhält diese
für jede Woche, die die Fertigstellung frühzeitig erfolgte, einen
Betrag in Höhe von EUR 150.000,00 zzgl. Umsatzsteuer zzgl. zu der
vereinbarten Vergütung.
Patronatserklärung der ECE Projektmanagement
Zur weiteren Absicherung der Objekt KG hat die ECE Projektmanagement eine Patronatserklärung abgegeben, wonach sie sich unwiderruflich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass der Generalübernehmer in
der Weise geleitet und finanziell ausgestattet wird, dass er stets in
der Lage ist, alle seine Verpflichtungen aus dem Generalübernehmervertrag einschließlich etwaiger zukünftiger Nachträge vollständig
und fristgerecht zu erfüllen. Die Verpflichtung aus der Patronatserklärung erlischt mit der Schlussabnahme oder unberechtigten
Verweigerung der Schlussabnahme und Aushändigung einer dem
Generalübernehmervertrag entsprechenden selbstschuldnerischen
Gewährleistungsbürgschaft der ECE Projektmanagement.
XI. Vermietung
Vermietungsvertrag
Mit der ECE Projektmanagement ist durch die Objekt KG am
23. Juni 2009 ein Vermietungsvertrag abgeschlossen worden. Der
Vertrag beginnt am 1. Juli 2009. Der Vertrag endet, wenn alle vermietbaren Flächen im Thier-Areal Dortmund vermietet worden sind,
spätestens jedoch mit Ablauf des dritten Kalenderjahres, das dem
Tag der Eröffnung des Thier-Areals Dortmund folgt. Die Objekt KG
kann diesen Vertrag nur kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt,
den entweder die ECE Projektmanagement oder keine der Vertragsparteien zu vertreten hat. Unter entsprechenden Voraussetzungen ist
die ECE Projektmanagement zur Kündigung berechtigt. In jedem Falle
einer Kündigung hat die ECE Projektmanagement zumindest
Anspruch auf Vergütung für ihre bis dahin erbrachten Leistungen.
Zum Leistungsumfang der ECE Projektmanagement gehören u. a.
folgende Maßnahmen:
Die Erstellung eines Vermietungskonzepts mit dem anzustrebenden
Branchen- und Mietermix sowie dessen Optimierung während der
Vermietungsphase, die Erstellung einer Mieterbaubeschreibung und
Anpassung an einzelne Vertragsverhältnisse, die Entwicklung eines
objektbezogenen Standardmietvertrages, sämtliche Vermarktungsaktivitäten, die Anbahnung von Vertragsabschlüssen und das Führen
von Verhandlungen, die Einholung von Informationen über Mieter bei
Kreditinstituten und Auskunfteien, die Einholung unterschriftsreifer
Vertragsangebote, die Koordinierung von möglichen Änderungswünschen der Mieter, das Unterstützen der Mieter bei Genehmigungsverfahren und die Überwachung des Mietflächenerstbezugs.
Dem Vermietungsvertrag ist ein Standardmietvertrag, der Bestandteil
des Vermietungsvertrages ist, beigefügt. Die ECE Projektmanagement ist berechtigt, von diesem Vertrag abzuweichen. Zur Auftragserfüllung ist die ECE Projektmanagement bevollmächtigt, Mietverträge namens der Objekt KG abzuschließen, soweit bestimmte
Mindestanforderungen (siehe hierzu den nachfolgenden Abschnitt
„Vermietungsrichtlinien“, Seite 118) eingehalten werden. Soweit in
dem ausverhandelten Vertrag von diesen Anforderungen abgewichen
werden soll, ist die vorherige Zustimmung der Objekt KG einzuholen.
Die grundsätzlich zu vereinbarende feste Laufzeit der Einzelhandelsmietverträge beträgt mindestens zehn Jahre. Bezogen auf die Gesamteinzelhandelsflächen des Thier-Areals Dortmund ist die ECE Projektmanagement berechtigt, für 10 % der Einzelhandelsflächen Miet-
verträge mit einer Laufzeit von unter zehn Jahren, mindestens aber
fünf Jahren abzuschließen, ohne dass sie hierfür die Zustimmung der
Objekt KG benötigt. Ferner ist die ECE Projektmanagement berechtigt, für weitere 10 % der Einzelhandelsflächen Mietverträge mit
einer Laufzeit von unter fünf Jahren abzuschließen, ohne dass sie
hierfür die Zustimmung der Objekt KG benötigt. Bezogen auf die
Gesamtanzahl der Einzelhandelsflächen des Thier-Areals Dortmund ist
die ECE Projektmanagement berechtigt, für 20 % der Einzelhandelsmietverträge abweichend vom Standardmietvertrag Kautionsvereinbarungen über weniger als vier, mindestens aber zwei Monatsmieten
zu treffen, ohne dass sie hierfür die Zustimmung der Objekt KG
benötigt. Das Gleiche gilt für bestimmte Nebenkostenpositionen. Die
ECE Projektmanagement wird den ausgehandelten Mietvertrag der
Objekt KG zur Unterzeichnung vorlegen, wenn in dem Mietvertrag
ein anfänglicher monatlicher Mindestmietzins von mehr als
EUR 30.000,00 festgelegt ist.
In diesem Zusammenhang hat die Objekt KG die ECE Projektmanagement nach Kräften zu unterstützen, insbesondere durch Zurverfügungstellen von Informationen und Unterlagen. Das beinhaltet auch
die Überlassung geeigneter Büroräume, soweit möglich im ThierAreal Dortmund. Die ECE Projektmanagement beschafft für die Büroräume eine angemessene Ausstattung in eigenem Namen und für
eigene Rechnung.
Die ECE Projektmanagement ist berechtigt, im Rahmen der Auftragserfüllung für einzelne Aufgaben Dritte zu beauftragen. Für anfallende
Maklergebühren, anfallende Nebenkosten (Reisekosten, Kosten für
Akquisitionshilfen), Kosten für die Ausstattung des Vermietungsbüros und Nebenkosten für das Vermietungsbüro (wie Strom,
Wasser, Heizung) sowie die sonstigen Büroerhaltungskosten (wie z.
B. Telefon und EDV-Anlage) sowie die Personal- und Personalnebenkosten der in diesen Büroräumen im Zusammenhang mit den durch
die ECE Projektmanagement aufgrund des Vermietungsvertrages zu
erbringenden Leistungen tätigen Sekretärin erhält die ECE Projektmanagement eine pauschale Vergütung von EUR 980.000,00. Die
Vergütung ist verdient und fällig 14 Tage nach wirtschaftlichem Beitritt des Investors gemäß Investorenvereinbarung (siehe hierzu den
Abschnitt „Investorenvereinbarung“, Seite 85 f.).
Vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche der Objekt KG
gegenüber der ECE Projektmanagement sind auf den Inhalt abzuschließender Haftpflichtversicherungsverträge mit Deckungssummen
je Versicherungsfall in Höhe von EUR 3 Mio. für Sachschäden und
EUR 3,5 Mio. für Vermögensschäden beschränkt. Die Deckungssummen stehen zweifach für alle Versicherungsfälle während der
Dauer des Versicherungsschutzes des Fondsobjekts zur Verfügung.
Für vom Versicherungsschutz nicht umfasste Schäden haftet die ECE
Projektmanagement bis zur Höhe von EUR 5 Mio. insgesamt für die
Laufzeit des Vertrages. Diese Haftungsbegrenzungen gelten nur im
Falle der einfachen und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und
Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die ECE Projektmanagement unbeschränkt. Darüber hinaus wird die ECE Projektmanagement an die Objekt KG diejenigen Schadensersatzleistungen
auskehren, die sie von einem ihr schadensersatzpflichtigen Subunternehmer bei einem die vorgenannten Haftungshöchstbeträge
117
übersteigenden Schaden der Objekt KG erhalten sollte. Dies jedoch
nur, soweit die Schadensersatzleistung des Subunternehmers über
den Ersatz des Schadens der ECE Projektmanagement hinausgeht.
Die Verjährungsfrist für vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche der Objekt KG gegen die ECE Projektmanagement
beginnt zum Zeitpunkt der den Schaden verursachenden Pflichtverletzung. Im Falle des Vorsatzes der ECE Projektmanagement sowie
bei Schadensersatzansprüchen, die auf der Verletzung des Lebens,
des Körpers und der Gesundheit basieren, gelten die gesetzlichen
Regelungen.
Die Vergütung für die von der ECE Projektmanagement zu erbringenden Leistungen beträgt pauschal EUR 7,8 Mio. Diese Vergütung ist in
fünf Raten abhängig vom voraussichtlichen Leistungsfortschritt auszuzahlen. Die Vergütung ist unabhängig vom Vermietungsstand bei
Vertragsende zu zahlen.
Sollte die zum Zeitpunkt der Eröffnung des Objektes tatsächlich
erreichte Jahresmiete EUR 19,194 Mio. (EUR 19,494 Mio. abzüglich
TEUR 300 Umsatzmiete) übersteigen, hat die Objekt KG an die ECE
Projektmanagement eine Vermietungsprämie zu zahlen. Die Vermietungsprämie errechnet sich aus der Differenz zwischen Planmiete
und tatsächlich erreichter Jahresmiete (ohne Berücksichtigung von
Umsatzmieten) multipliziert mit dem Faktor 15,08. Sollte die tatsächliche Jahresmiete unter der Planmiete liegen, erhält die Objekt KG
von der ECE Projektmanagement eine Ausgleichszahlung der
Mietdifferenz multipliziert mit dem Faktor 15,08.
Bis zu einer Miete von EUR 20.153.700 ist die Vermietungsprämie mit
Realisierung der Miete zeitnah zur Eröffnung zu zahlen. Bis zu einer
Miete von EUR 21.113.400 wird die Vermietungsprämie gestundet
und mit überplanmäßigen Barüberschüssen beglichen. Darüber
hinausgehend erzielte Mieten führen zu keinem weiteren Anspruch
auf Vermietungsprämien.
Als Gerichtsstand ist Hamburg vereinbart.
Vermietungsrichtlinien
Grundlage des im Geschäftsbesorgungs- (siehe hierzu den Abschnitt
„Geschäftsbesorgungsvertrag“, Seite 121 f.) und im Vermietungsvertrag erteilten Vermietungsauftrages sind die Vermietungsrichtlinien, anhand derer die Vermietung des Fondsobjekts vorzunehmen ist. Sie haben folgenden Inhalt:
•
•
•
•
•
•
118
Klare Definition des Mietzwecks
Zehn Jahre Mindestlaufzeit
Keine Option des Mieters auf Verlängerung des Mietvertrages
Keine Sonderkündigungsrechte des Mieters
Kein Konkurrenzschutz
Umsatzmietvereinbarung und Absicherung durch eine Mindestmiete (ausgenommen sind Banken, Post, Büros, Praxen)
•
•
•
•
•
Indexregelung mit Anpassungsautomatik, alle zwei Jahre entsprechend der prozentualen Veränderung des deutschen Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100 %)
Mietsicherheit von mindestens vier Monatsmieten
Betreibungsverpflichtung des Mieters
Keine generelle Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung
Umlage der Nebenkosten mit Ausnahme der Instandhaltungen
über EUR 18/m2 p. a. sowie von Dach und Fach (tragende Teile)
und 50 % der Objektverwaltungskosten
Abweichungen von diesen Vermietungsrichtlinien bei der Vermietung
durch die ECE Projektmanagement bedürfen der Zustimmung der
Objekt KG, soweit sie folgenden Rahmen überschreiten:
•
•
•
Für 10 % der Einzelhandelsfläche sind mindestens fünf Jahre
und für weitere 10 % unter fünf Jahre Laufzeit ohne Zustimmung
möglich;
für 20 % der Einzelhandelsmietverträge mindestens zwei
Monatsmieten Kaution ohne Zustimmung möglich;
bei 20 % der Einzelhandelsfläche kann von der oben genannten
Nebenkostenumlage ohne Zustimmung abgewichen werden.
Mustermietvertrag
Zwischen der Objekt KG und den Mietern des Thier-Areals Dortmund
soll jeweils ein Mietvertrag abgeschlossen werden, der auf einem
standardisierten Mietvertrag beruht. Die wesentlichen Regelungen
dieses Standardmietvertrages lauten:
Betriebskosten
Die Mieter tragen entsprechend den mietvertraglichen Regelungen
anteilig im Verhältnis ihrer Mietfläche zur Gesamtfläche die
Betriebskosten, wie z. B. Grundsteuer, Versicherungen, Kosten der
Hausverwaltung, Bewachung, Verbrauchskosten des Thier-Areals
Dortmund, Strom, Heizung, Wasser, Abwasser, sowie die Kosten der
Kfz-Stellplatzanlage usw. Alle Kosten, die aufgrund vertraglicher
Regelungen nicht auf den Mieter umlegbar sind, gehen zulasten der
Objekt KG.
Untervermietung
Die Mieter sind nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, die
Mietflächen insgesamt oder in Teilen an Dritte unterzuvermieten.
Schönheitsreparaturen/Instandhaltung und Instandsetzung
Die Mieter sind verpflichtet, auf eigene Kosten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die laufende Instandsetzung und Instandhaltung des Thier-Areals Dortmund wird gemäß den mietvertraglichen Regelungen von den Mietern getragen.
Der Objekt KG obliegt auf eigene Kosten die Instandhaltung und
Instandsetzung an „Dach und Fach“.
Mietereinbauten
Bauliche Veränderungen an der Mietsache dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden und müssen bei Beendigung des Mietvertrages beseitigt werden.
Sonderkündigungsrechte
Sonderkündigungsrechte sind grundsätzlich nicht vereinbart.
Betriebspflichten
Die Mieter des Fondsobjekts sind verpflichtet, den Mietgegenstand
während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen. Es ist nicht gestattet, den Mietgegenstand ganz oder teilweise ungenutzt zu lassen.
Umsatzmieten
Neben einer Mindestmiete zahlen die Mieter des Thier-Areals
Dortmund eine sogenannte Umsatzmiete. Sofern die jeweilige, für
das Erreichen der Umsatzmiete vereinbarte Umsatzschwelle erreicht
bzw. überschritten wird, steht die Umsatzmiete als zusätzlicher
Mehrbetrag der Objekt KG zu.
Kein Konkurrenzschutz
Der Mieter hat für die Dauer des Mietverhältnisses keinen Konkurrenz- oder Sortimentsschutz irgendeiner Art.
Kautionen
Der Mieter zahlt eine mietvertraglich festgelegte Mietkaution.
Wertsicherungen
Der Mietvertrag sieht eine Wertsicherungsklausel zur regelmäßigen
Anpassung des Mindestmietzinses an die Veränderung des Verbraucherpreisindexes vor.
Parkhausmietvertrag
Zwischen der Objekt KG und der POLLUX Grundstücksgesellschaft
m.b.H. & Co. Verwaltungs-KG (nachfolgend als „POLLUX KG“
bezeichnet) ist am 23. Juni 2009 ein Vertrag über die Vermietung des
zum Thier-Areal Dortmund gehörenden Parkhauses vereinbart worden. Das Mietverhältnis beginnt am Ersten des Monats der Eröffnung
des Thier-Areals Dortmund und kann erstmals zum Ablauf des zehnten
vollen Kalenderjahres nach Eröffnung des Thier-Areals Dortmund
unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von elf Monaten gekündigt
werden. Das Mietverhältnis verlängert sich jeweils um fünf Jahre,
wenn es nicht von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung der
vorerwähnten Kündigungsfrist gekündigt wird. Ferner steht der
POLLUX KG ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs
Monaten zum Ende des Kalenderjahres zu, falls der zwischen der
Objekt KG und der ECE Projektmanagement geschlossene Geschäftsbesorgungsvertrag enden sollte. Ferner kann die POLLUX KG den
Mietvertrag um jeweils weitere fünf Jahre verlängern mit einer
Optionsausübungsfrist von zwölf Monaten zum Festmietzeitende.
Der jährliche Mietzins beträgt EUR 1,1 Mio. und ist in zwölf gleichen
monatlichen Teilbeträgen fällig. Mit der Miete sind zur Verfügung zu
stellende Büroräume abgegolten. Zum Zeitpunkt einer von der
POLLUX KG durchgeführten Erhöhung der Parkgebühren ist die Miete
unter Zugrundelegung der Entwicklung des vom Statistischen
Bundesamts für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindexes für Deutschland anzupassen. Die
Erhöhung erfolgt gegenüber dem Indexstand für Oktober 2011 bzw.
gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt einer vorangegangenen
Mietänderung, und zwar jeweils in Höhe von 50 % der Veränderung
des Lebenshaltungskostenindexes. Bei der Erhöhung von Parkgebühren, die in den ersten zwei Betriebsjahren des Thier-Areals
Dortmund durchgeführt werden, erfolgt keine Anpassung.
Die POLLUX KG ist verpflichtet, das Mietobjekt ordnungsgemäß zu
bewirtschaften. Ihr stehen sämtliche Einnahmen zu, die durch den
Betrieb des Mietobjekts erzielt werden.
Alle von der POLLUX KG gewünschten und die für die von ihr beabsichtigte Nutzung erforderlichen Parkhauseinrichtungen beschafft die
POLLUX KG im eigenen Namen, für eigene Rechnung und auf eigenes
Risiko.
Die POLLUX KG trägt die unmittelbar mit dem Betrieb des Mietobjekts verbundenen Nebenkosten des Mietobjekts, insbesondere
für Personal, Reinigung, Bewachung, Versicherung sowie Energie. Im
Übrigen trägt die Objekt KG die mit dem Eigentum am Mietobjekt verbundenen Kosten. Die Objekt KG hat auch die Kosten für Schönheitsreparaturen am Mietobjekt zu tragen. Soweit von der POLLUX
KG zu tragende Kosten der Objekt KG in Rechnung gestellt
werden, hat die POLLUX KG einen von der Objekt KG festzusetzenden
angemessenen Vorschuss zu leisten.
Die POLLUX KG hat eine Betreiberhaftpflichtversicherung in ausreichender Höhe abzuschließen. Die Objekt KG ist verpflichtet, die hinsichtlich des Mietobjektes notwendigen Sach- bzw. technischen
Versicherungen sowie Grundeigentümerhaftpflichtversicherungen
auf ihre Kosten abzuschließen.
Die POLLUX KG ist zur Überlassung des Mietobjektes oder wesentlicher Teile davon an Dritte ohne Einschränkungen berechtigt. Bauliche Gegebenheiten, die die Funktionsfähigkeit des Mietobjektes
beeinträchtigen, hat die Objekt KG auf eigene Kosten zu verändern.
Die POLLUX KG ist berechtigt, das Mietobjekt auf eigene Kosten
umzubauen bzw. bauliche Veränderungen daran vorzunehmen. Die
jeweiligen Baupläne sind der Objekt KG vorher zur Genehmigung
vorzulegen.
Die Objekt KG übernimmt die Verkehrssicherungspflicht auf den
Zuwegen. Innerhalb des Mietobjektes übernimmt die POLLUX KG die
Verkehrssicherungspflichten.
gegenüber der POLLUX KG sind auf den Inhalt abzuschließender
119
Haftpflichtversicherungsverträge mit Deckungssummen je Versicherungsfall in Höhe von EUR 250.000,00 für Sachschäden sowie
EUR 5.000,00 für Vermögensschäden beschränkt. Die Deckungssumme für Sachschäden steht einfach, die Deckungssumme für
Vermögensschäden steht zweifach für alle Versicherungsfälle eines
Versicherungsjahres zur Verfügung. Für von dem Versicherungsschutz
nicht umfasste Schäden haftet die POLLUX KG bis zur Höhe von jährlich insgesamt EUR 5.000,00. Diese Haftungsbegrenzungen gelten
nur im Falle der einfachen und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und
Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die POLLUX KG
unbeschränkt.
Die POLLUX KG kann die Innenflächen des Mietobjektes zu
Werbezwecken vermieten. Die Einnahmen stehen der POLLUX KG zu.
Der POLLUX KG sind für den Betrieb des Mietobjektes im Einkaufszentrum angemessene Büroräume zur Verfügung zu stellen.
Sämtliche nach der Vereinbarung von der POLLUX KG an den Vermieter zu zahlenden Beträge verstehen sich ohne Umsatzsteuer.
Veränderung des vom Statistischen Bundesamtes für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindex
geändert. Vergleichsmaßstab für die erste Mietanpassung ist der
Indexstand für den Monat, in dem die Mietzahlungspflicht beginnt,
gegenüber dem Stand für Dezember des zweiten vollen Kalenderjahres, wobei der geänderte Mietzins zum folgenden 1. Januar fällig
ist. Sodann erhöht oder ermäßigt sich die Miete alle zwei Jahre zum
1. Januar, und zwar in dem Umfang, wie sich der Index gegenüber
dem Stand, der für die letzte indexbedingte Änderung maßgeblich
war, prozentual verändert hat.
Die GB beteiligt sich an den Nebenkosten des Thier-Areals Dortmund
mit einer Nebenkostenpauschale. Diese Nebenkostenpauschale entspricht der jeweiligen Summe der Nebenkostenpauschalen, die die
GB mit ihren Untermietern vereinbart hat. Werden Flächen in der
Ladenstraße mit einer Laufzeit von wenigstens fünf Jahren untervermietet, treffen Objekt KG und GB für diese Flächen durch Nachtrag
zum Mietvertrag eine gesonderte Nebenkostenregelung. Die
Objekt KG stellt der GB zum Betrieb des Mietgegenstandes einen
Stromanschluss zur Verfügung. Die GB hat für die Energieversorgung
auf eigene Kosten zu sorgen.
Mietvertrag Mall-, Werbe- und sonstige Flächen
Zwischen der Objekt KG und der GB ist am 23. Juni 2009 ein Vertrag
über die Vermietung von Mall-, Werbe- und sonstigen Flächen im
Thier-Areal Dortmund vereinbart worden. Das Mietverhältnis beginnt
am Tag der Eröffnung des Thier-Areals Dortmund. Es endet mit dem
Ablauf des zehnten vollen Kalenderjahres, das dem Eröffnungstag
folgt. Es verlängert sich jeweils um fünf Jahre, wenn es nicht von
einem der Vertragspartner unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von
sechs Monaten zu seinem Ablauf gekündigt wird. Die Kündigung ist
erstmals nach Ablauf des zehnten vollen Kalenderjahres zulässig. Die
Objekt KG räumt der GB ein Optionsrecht auf Verlängerung der
Mietzeit zu unveränderten Bedingungen und zu der dann vertraglich
geltenden Miete für zwei mal fünf Jahre ein. Die Erklärung der GB,
dass sie das Optionsrecht zur Verlängerung des Mietvertrages ausüben will, muss spätestens zwölf Monate vor Ende des Ablaufs des
zehnten vollen Kalenderjahres beziehungsweise der ersten Optionsmietzeit bei der Objekt KG eingegangen sein.
Die GB ist berechtigt, den Mietvertrag auch schon vor Mietbeginn mit
sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn erforderliche behördliche
Genehmigungen nicht oder nicht rechtzeitig erteilt oder wieder
zurückgenommen werden. Das Kündigungsrecht gilt auch dann,
wenn vorgenannte Genehmigungen auch nur für einzelne Teile des
Mietgegenstandes nicht erteilt werden. Sollte die Verwaltertätigkeit
der ECE Projektmanagement für das Thier-Areal Dortmund enden, so
ist die GB berechtigt, diesen Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist
von drei Monaten zum Monatsende zu kündigen.
Die monatliche Miete beträgt rund EUR 18.417,00. Die Miete wird
alle zwei Jahre zum ersten Januar entsprechend der prozentualen
120
Sollte die Objekt KG bauliche Maßnahmen oder Umstrukturierungen
im Thier-Areal Dortmund vornehmen wollen und sollten dadurch Teile
des Mietgegenstandes betroffen sein, erklärt sich die GB bereit, die
betroffenen Flächen an die Objekt KG zurückzugeben.
Die Objekt KG behält sich bauliche Änderungen innerhalb und außerhalb des Mietgegenstandes vor. Sie darf insbesondere Ausbesserungen und bauliche Veränderungen zur Erhaltung des Gebäudes
oder des Mietgegenstandes, zur Abwendung drohender Gefahren
oder zur Beseitigung von Mängeln oder Schäden auch ohne
Zustimmung des Mieters vornehmen. Soweit die GB die Arbeiten
dulden muss, kann sie die Miete mindern, wenn die Arbeiten die
Nutzung des Mietgegenstandes beeinträchtigen.
Die GB ist berechtigt, in Abstimmung mit der Objekt KG bereits vor
Beginn des Mietverhältnisses bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Werbevorrichtungen installiert die GB auf ihre Kosten. Art und Ausführung der von der GB anzubringenden Werbevorrichtungen müssen
optisch ansprechend sein und dem Charakter des Objekts entsprechen.
Der GB wird die Erlaubnis erteilt, den Gebrauch des Mietgegenstandes Dritten zu überlassen, insbesondere den Mietgegenstand
unterzuvermieten. Im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses
verpflichtet sich die Objekt KG, die von der GB abgeschlossenen
Untermietverhältnisse selbst zu übernehmen oder der GB einen
Dritten zu benennen, auf welchen die Untermietverhältnisse übertragen werden sollen.
Vertragliche und gesetzliche Schadenersatzansprüche der Objekt KG
gegenüber der GB sind nach Art und Umfang auf den Inhalt vom
Mieter abzuschließender Haftpflichtversicherungsverträge mit
Deckungssummen je Versicherungsfall von EUR 1 Mio. für Sach-
schäden und EUR 10.000,00 für Vermögensschäden beschränkt. Die
Deckungssumme für Sachschäden steht einfach, die Deckungssumme für Vermögensschäden steht zweifach für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres zur Verfügung. Für vom Versicherungsschutz nicht umfasste Schäden haftet die GB bis zur Höhe von
jährlich insgesamt EUR 5.000,00. Die vorstehenden Haftungsbegrenzungen gelten nur im Falle der einfachen und groben
Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und Schäden an Leben, Körper und
Gesundheit haftet der Mieter unbeschränkt. Ansprüche, die im
Verhältnis zum Vermieter auch ein von diesem eingeschalteter Dritter
zu erfüllen hat, können vom Vermieter gegen den Mieter nur insoweit
geltend gemacht werden, als solche Ansprüche gegenüber dem
Dritten nicht durchgesetzt werden können.
Im Interesse des Hausfriedens muss jede Belästigung der Mieter des
Thier-Areals Dortmund unterbleiben. Das gilt insbesondere für die
Geräusch- und Geruchsbelästigung. Die GB haftet für Schäden, die
durch Nichtbeachtung dieser Verpflichtung entstehen, und hat bei
Beanstandungen für sofortige Abhilfe zu sorgen.
•
•
Technische und bautechnische Objektbetreuung, technische
Planung und Architektenleistungen sowie Mängelbeseitigung
einschließlich Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen nach
der Eröffnung des Thier-Areals Dortmund
Öffentlichkeitsarbeit.
Die ECE Projektmanagement legt jährlich eine Jahresplanung
(Maßnahmen- und Ergebnisplanung) vor, die von der Objekt KG innerhalb einer Frist von maximal sechs Wochen nach Vorlage zu verabschieden ist. Widerspricht die Objekt KG der Planung nicht innerhalb
dieser Frist, gilt die Planung als genehmigt. Im Rahmen der genehmigten Planung nimmt die ECE Projektmanagement alle Maßnahmen
und Rechtshandlungen im Namen und für Rechnung der Objekt KG
vor.
Auch ohne Genehmigung durch die Objekt KG ist die ECE Projektmanagement beauftragt und bevollmächtigt, Maßnahmen und
Rechtshandlungen im Namen und für Rechnung der Objekt KG vorzunehmen, wenn
Alle vom Mieter gewünschten oder für die von ihm beabsichtigte
Nutzung erforderlichen baulichen und sonstigen Leistungen gehen
zulasten des Mieters. Gleiches gilt für den Einbau von behördlich
oder mietvertraglich geforderten oder für den Betrieb oder die
Ausstattung des Mietgegenstandes erforderliche technische Sondereinrichtungen.
•
Die nach diesem Vertrag zu zahlenden Beträge verstehen sich zuzüglich der jeweils gültigen gesetzlichen Umsatzsteuer.
•
•
•
diese der Höhe nach gemäß vorgelegter Jahresplanung durch
die Position „Unvorhergesehenes“ abgedeckt sind; oder
das Gesamtbudget der vorgelegten Jahresplanung nicht überschritten wird; oder
es sich um Verträge beziehungsweise Aufträge handelt, deren
Kosten gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden; oder
die Maßnahmen oder Rechtshandlungen den Wert von
EUR 250.000,00 zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer im
Einzelfall nicht überschreiten und zu den zu erbringenden
Verwaltungsleistungen gehören.
Geschäftsbesorgungsvertrag
Die Objekt KG hat mit der ECE Projektmanagement am 23. Juni 2009
einen Geschäftsbesorgungsvertrag über die Verwaltung des ThierAreals Dortmund geschlossen. Der Vertrag beginnt am 1. Juli 2009
und endet mit dem Ablauf des fünfzehnten vollen Kalenderjahres
nach Eröffnung des Thier-Areals Dortmund. Er verlängert sich jeweils
um fünf Jahre, wenn er nicht mit einer Frist von einem Jahr zu seinem Ablauf gekündigt wird. Die Kündigung ist erstmals nach Ablauf
der festen Laufzeit möglich. Das Recht zur außerordentlichen
Kündigung bleibt unberührt. Zu den von der ECE Projektmanagement
übernommenen Aufgaben zählen insbesondere zentrale Verwaltungsaufgaben wie
•
•
•
•
•
Vermietung und Nachvermietung auf der Grundlage des fortentwickelten Vermietungskonzeptes
Optimierung der Ertragskraft
Management und Optimierung der Instandhaltungen und
Betriebskosten
Umfassende Bearbeitung des Rechnungswesens einschließlich
des Controllings
Ganzheitliches Objektmanagement einschließlich Abwicklung
und Fortentwicklung der objektbezogenen Vertragsangelegenheiten
Neue Mietverträge werden grundsätzlich nach dem Standardmietvertrag unter Berücksichtigung der zuvor dargestellten Vermietungsrichtlinien abgeschlossen. Soweit der Standardmietvertrag geändert
wird, ist die Objekt KG schriftlich zu informieren. Bei einer Abweichung von Vermietungsrichtlinien beim Abschluss eines Mietvertrages ist die Zustimmung der Objekt KG einzuholen. Im Übrigen
ist die ECE Projektmanagement berechtigt, von dem Standardmietvertrag abzuweichen.
Die ECE Projektmanagement wird einen ausgehandelten Mietvertrag
der Objekt KG zur Unterzeichnung vorlegen, wenn in dem Mietvertrag
ein anfänglicher monatlicher Mietzins beziehungsweise Mindestmietzins von mehr als EUR 30.000,00 festgelegt ist.
Die ECE Projektmanagement ist berechtigt, im Rahmen der Erfüllung
ihrer vertraglichen Pflichten für einzelne Aufgaben Dritte einzusetzen.
Die ECE Projektmanagement erhält jährlich eine Vergütung in Höhe
von 8 % der Jahresmieten und sonstigen Entgelte für die zentrale
und örtliche Verwaltungstätigkeit. Für die im Thier-Areal Dortmund
vorhandenen Büro- und Wohnflächen gilt die Regelung entsprechend
mit der Ausnahme, dass sich die jährliche Vergütung der ECE Projekt-
121
management auf 4 % der Jahresmieten beläuft, mindestens jedoch
EUR 1,2 Mio. jährlich. Die Zahlung der Vergütung erfolgt am Ende
eines jeden Monats in Höhe von 1/12 des voraussichtlichen Jahresbetrages. Für vorbereitende Tätigkeiten der örtlichen Verwaltung
erhält die ECE Projektmanagement eine pauschale Vergütung in Höhe
der Hälfte der für die ersten zwölf Monate ab dem Zeitpunkt
zwei Wochen vor Öffnung zu zahlenden Vergütung. Für die vor
Eröffnung des Thier-Areals Dortmund zu erbringenden Aufgaben
der zentralen Verwaltung ist eine pauschale Vergütung in Höhe von
EUR 250.000,00 zahlbar in drei Jahresraten von 2009 bis 2011 vereinbart. Die Zahlung dieser Vergütung hat jeweils zwei Wochen nach
Rechnungsstellung zu erfolgen.
Die jährliche Mindestvergütung wird alle zwei Jahre zum 1. Januar
entsprechend der prozentualen Veränderung des vom Statistischen
Bundesamtes für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen Verbraucherpreisindexes für Deutschland geändert. Bemessungsgrundlage für die erste Anpassung ist der Indexstand für den
Monat, in dem das Thier-Areal Dortmund eröffnet wird, gegenüber
dem Stand für Dezember des ersten vollen Kalenderjahres nach dem
Tag der Öffnung. Die geänderte Mindestvergütung ist ab dem folgenden 1. Januar zu zahlen. Anschließend erfolgt eine Anpassung in dem
Umfang, wie sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber der letzten indexbedingten Anpassung verändert hat.
Kommt es zur Durchführung größerer Umstrukturierungsmaßnahmen
bezüglich des Thier-Areals Dortmund, erhält die ECE Projektmanagement für durch diese Umstrukturierungsmaßnahmen veranlasste
Vermietungstätigkeiten ein zusätzliches angemessenes Honorar entsprechend der Schwierigkeit der Vermietung. Für die Dauer der
Umstrukturierungsmaßnahmen erhält die ECE Projektmanagement
eine Vergütung, die mindestens der Vergütung entspricht, die sie im
letzten Kalenderjahr vor Beginn der Umstrukturierungsmaßnahmen
erhalten hat.
Für Leistungen von Architekten und Ingenieuren nach diesem Vertrag
erhält die ECE Projektmanagement ein gesondertes Honorar, das
sich unter Zugrundelegung von anrechenbaren Kosten und eines
Leistungskataloges – aufgegliedert nach Leistungsphasen – berechnet. Sollten in Einzelfällen zusätzliche Architekten- und Ingenieurleistungen erforderlich werden, werden die Vertragspartner rechtzeitig eine gesonderte Vereinbarung treffen.
Für die Prüfung und Genehmigung der baulichen Maßnahmen der
Mieter erhält die ECE Projektmanagement eine gesonderte Vergütung in Höhe von EUR 5.000,00 inklusive aller Nebenkosten und der
Reisekosten für jeden betroffenen Mietbereich, bei welchem die
jeweiligen Leistungen anfallen. Das Pauschalhonorar erhöht sich
jeweils jährlich um 3 %. Reisekosten werden der ECE Projektmanagement mit pauschal EUR 25.000,00 jährlich erstattet. Sämtliche Vergütungen verstehen sich zuzüglich der gesetzlichen
Umsatzsteuer.
Die Objekt KG stellt der ECE Projektmanagement für die Laufzeit des
Vertrages angemessene Büroräume im Vertragsobjekt für die
Durchführung der Aufgaben der örtlichen Verwaltung zur ausschließlichen Nutzung. Die ECE Projektmanagement beschafft für die Büro-
122
räume eine angemessene Ausstattung, zu der die Objekt KG einen
Zuschuss von EUR 55.000,00 leistet.
Betriebskosten sowie alle im Zusammenhang mit der örtlichen
Verwaltung anfallenden Kosten (zum Beispiel Kosten der Bürokommunikation und Reisekosten) gehen, falls sie nicht umlagefähig
sind, zulasten der Objekt KG.
Die ECE Projektmanagement wird die Kosten des für das Thier-Areal
Dortmund eingesetzten Personals der Objekt KG in Rechnung stellen.
Die ECE Projektmanagement wird die Wartungs-, Reinigungs-, Überwachungs- und Bauleistungen im Namen und für Rechnung der
Objekt KG beauftragen. Dies gilt entsprechend im Fall der Einschaltung sonstiger Dritter, zum Beispiel für Rechtsanwälte oder Makler.
gegenüber der ECE Projektmanagement sind auf den Inhalt abzuschließender Haftpflichtversicherungsverträge mit den Deckungssummen je Versicherungsfall in Höhe von EUR 40 Mio. für Sachschäden und EUR 2 Mio. für Vermögensschäden beschränkt. Die
Deckungssummen für Sachschäden stehen einfach, die Deckungssumme für Vermögensschäden steht zweifach für alle Versicherungsfälle während der Dauer eines Versicherungsjahres zur Verfügung.
Darüber hinaus wird die ECE Projektmanagement an die Objekt KG
diejenigen Schadensersatzleistungen auskehren, die sie von einem
ihr schadensersatzpflichtigen Subunternehmer bei einem die vorgenannten Haftungshöchstbeträge übersteigenden Schaden der Objekt
KG erhalten soll, soweit sie über den Ersatz des Schadens der ECE
Projektmanagement hinausgehen. Diese Haftungsbegrenzungen gelten nur im Falle der einfachen und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz
und Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die ECE
Projektmanagement unbeschränkt. Ist gegenüber der Objekt KG
neben der ECE Projektmanagement noch ein Dritter zur Erfüllung von
Ansprüchen verpflichtet, so wird die Objekt KG diese zunächst
gegenüber dem Dritten geltend machen. Eine Inanspruchnahme der
ECE Projektmanagement kann erst erfolgen, wenn und soweit die
Ansprüche gegenüber dem Dritten nicht durchgesetzt werden können.
Die Verjährungsfrist für vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche sowie Mängelansprüche der Objekt KG gegen die ECE
Projektmanagement beginnt zum Zeitpunkt der den Schaden verursachenden Pflichtverletzung. Im Falle des Vorsatzes der ECE Projektmanagement sowie bei Schadensersatzansprüchen, die auf der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit beruhen,
gelten die gesetzlichen Regelungen. Bezüglich des Mietverhältnisses
zwischen der Objekt KG und der ECE Projektmanagement hinsichtlich
der Büroräume bleibt die Verjährungsfrist gemäß § 548 BGB unberührt. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche in Bezug auf von der
ECE Projektmanagement erbrachte technische Planungs- und
Architektenleistungen beträgt fünf Jahre. Soweit zwischen der
Objekt KG und dem Bauunternehmer beziehungsweise Lieferanten
kürzere Verjährungsfristen vereinbart werden, so gelten diese für den
jeweiligen Leistungsbereich auch im Verhältnis zwischen der ECE
Projektmanagement und der Objekt KG.
Standortsicherungsvertrag
Die Objekt KG hat am 23. Juni 2009 mit der ECE Projektmanagement
einen Vertrag über die Erbringung von Leistungen zur wirtschaftlichen Sicherung des Objektstandortes abgeschlossen.
Die Objekt KG beauftragt im Standortsicherungsvertrag die ECE
Projektmanagement, alle nach freiem Ermessen der ECE Projektmanagement dieser zweckmäßig erscheinenden Leistungen zur wirtschaftlichen Sicherung des Objektstandortes durchzuführen mit dem
Ziel, die von der Gesellschaft erzielten Mieteinnahmen mittel- und
langfristig zu sichern.
Die Standortsicherungsvereinbarung beginnt mit ihrer Unterzeichnung und endet zum Zeitpunkt der Beendigung des Geschäftsbesorgungsvertrages zwischen der Objekt KG beziehungsweise
einem etwaigen Rechtsnachfolger und der ECE Projektmanagement,
ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit des
Geschäftsbesorgungsvertrages ist das ordentliche Kündigungsrecht
der Gesellschaft ausgeschlossen.
Die ECE Projektmanagement erhält nach dem Vertrag eine jährliche
Vergütung in Höhe von EUR 331.000,00 für das Kalenderjahr, in dem
das Objekt eröffnet wird, fällig sechs Monate vor Öffnung des
Objektes gegen Rechnungsstellung und eine jährliche Vergütung von
EUR 130.000,00 für die nachfolgenden zehn Kalenderjahre, die auf
das Jahr der Öffnung folgen.
Die jährliche Vergütung wird alle zwei Jahre zum 1. Januar entsprechend der prozentualen Veränderung des vom Statistischen Bundesamtes für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten monatlichen
Verbraucherpreisindex geändert. Vergleichsmaßstab für die erste
Anpassung ist der Indexstand für den Monat Juni 2013 gegenüber
dem Stand für Juni 2011, wobei die Anpassung zum 1. Januar 2014
erfolgt. Dann erhöht oder ermäßigt sich die Vergütung alle zwei
Jahre zum 1. Januar, und zwar in dem Umfang, wie sich der Index für
den Monat Juni des vorangegangenen Jahres gegenüber dem Stand
der letzten indexbedingten Änderung der Vergütung prozentual verändert hat. Für die Zeit nach Ablauf von zehn vollen Kalenderjahren,
erstmals für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2022 wird die Höhe der
Vergütung für die nächsten zehn Kalenderjahre von den Parteien einvernehmlich neu festgelegt. Sofern nicht sechs Monate vor Ablauf
der vorgenannten Frist hierüber eine Einigung erzielt werden kann, ist
die für die zurückliegenden zehn Jahre vereinbarte jährliche
Vergütung jeweils für die nächsten zehn Kalenderjahre zu zahlen.
Kommt bis zum Ablauf der ersten zehn vollen Kalenderjahre, für die
eine Vergütung gemäß Standortsicherungsvertrag geschuldet wird,
eine Einigung über die für die Folgejahre an die ECE Projektmanagement zu zahlende Vergütung nicht zustande, ist die ECE Projektmanagement berechtigt, die vorliegende Vereinbarung mit einer Frist
von drei Monaten zum Ablauf des Kalenderjahres zu kündigen. Der
ECE Projektmanagement steht das gleiche Sonderkündigungsrecht
mit vorgenannter Frist zu, wenn für nachfolgende Zeitabschnitte
keine Einigung über die von der Gesellschaft zu zahlende Vergütung
erzielt wird.
gegenüber der ECE Projektmanagement sind nach Art und Umfang
auf den Inhalt der von der ECE Projektmanagement abzuschließenden
Haftpflichtversicherungsverträge mit Deckungssummen je Versicherungsfall von EUR 100.000,00 für Sachschäden und EUR 50.000,00 für
Vermögensschäden beschränkt. Die Deckungssumme für Sachschäden steht einfach, die Deckungssumme für Vermögensschäden
steht zweifach für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres
zur Verfügung.
Für vom Versicherungsschutz nicht umfasste Schäden haftet die
ECE Projektmanagement bis zur Höhe von jährlich insgesamt
EUR 5.000,00. Die vorstehenden Haftungsbegrenzungen gelten nur
im Falle der einfachen und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und
Schäden an Leben, Körper und Gesundheit haftet die ECE Projektmanagement unbeschränkt. Ansprüche der Objekt KG gegenüber der
ECE Projektmanagement können – soweit auch Ansprüche gegenüber Dritten in Betracht kommen – nur insoweit geltend gemacht
werden, als solche Ansprüche gegenüber Dritten nicht durchgesetzt
werden konnten.
Gestattungsvertrag und Vergütungsvertrag
Die Objekt KG hat am 23. Juni 2006 mit der ECE Projektmanagement
einen Gestattungsvertrag geschlossen, der es der ECE Projektmanagement gestattet, Anlagen und Einrichtungen im Lebensmittelfachbereich des Thier-Areals Dortmund zur Nutzung durch die Mieter
im Lebensmittelfachbereich sowie gegebenenfalls weitere Lebensmittel- und Gastronomieanbieter im Objekt zu erstellen und vorzuhalten. (Insbesondere Planungsleistungen für Lebensmittelfachbereich,
Fettfortluftinstallation bis zur Mietbereichsgrenze, Fettabscheider
mit Hauptleitung bis zur Mietbereichsgrenze, Gemeinsame Schürze
unterhalb der abgehängten Decke, Kleinkälteregal/Stellfläche,
Umkleideraum, Personal-WC für untersuchtes Personal, Personalaufenthaltsraum, Müllraum für Nassmüll, Abschluss des Lebensmittelbereichs zur Ladenstraße, Bodenbelag Sitzbereich, Decke
Sitzbereich, Fußboden/Decke Balkon, Spülküche, Erstausstattung
Bestuhlung/Möblierung).
Die ECE Projektmanagement erbringt diese Leistungen im eigenen
Namen und auch für eigene Rechnung ausschließlich auf eigenes
Risiko. Gemäß dem zwischen der Objekt KG und der ECE Projektmanagement am 23. Juni 2009 geschlossenen Vergütungsvertrag
erhält die ECE Projektmanagement von der Objekt KG für die Erstellung
und Vorhaltung der vorstehend dargestellten Leistungen eine einmalige pauschale Vergütung von EUR 2,2 Mio. Die Vergütung wird von
dem von der Objekt KG beauftragten Generalübernehmer bezahlt.
Die ECE Projektmanagement ist berechtigt, den Mietern des Lebensmittelfachbereichs sowie gegebenenfalls weiteren Lebensmittelund Gastronomieanbietern im Objekt die von ihr zu errichtenden
Anlagen und Einrichtungen für die Laufzeit des jeweiligen Mietvertrages gegen ein Nutzungsentgelt zur Verfügung zu stellen und
Vereinbarungen über die laufenden Kosten des Betriebes zu treffen.
123
Die ECE Projektmanagement verpflichtet sich, an die Objekt KG ein
pauschales Nutzungsentgelt für die ihr nach den vorstehenden
Regelungen eingeräumten Rechte in Höhe von EUR 45.000,00 jährlich
zuzüglich der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer zu zahlen.
Das Entgelt ist in zwölf gleichen monatlichen Teilbeträgen zu zahlen.
Das pauschale Nutzungsentgelt passt sich an, wenn der vom
Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland ermittelte monatliche Verbraucherpreisindex für Deutschland jeweils um
mehr als 10 % gegenüber dem Stand für den Monat des Beginns der
Zahlungspflicht oder nach zuletzt eingetretener indexbedingter
Entgeltänderung gegenüber dem Stand für den Monat der letzten
Anpassung gestiegen oder gefallen ist. Die Anpassung des pauschalen Nutzungsentgeltes erfolgt im gleichen Verhältnis wie die
Veränderung des genannten Verbraucherpreisindexes, und zwar rückwirkend von dem Monatsersten an, der auf die Veränderung folgt.
Vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche stehen der
Objekt KG bei der von der ECE Projektmanagement zu vertretenden
Verletzung wesentlicher Vertragspflichten zu. Im Falle der Verletzung
nicht wesentlicher Vertragspflichten haftet die ECE Projektmanagement nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit ihrer gesetzlichen
Vertreter oder leitenden Angestellten oder bei schuldhafter
Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. Die Schadensersatzhaftung der ECE Projektmanagement ist auf den vorhersehbaren,
typischen Schaden beschränkt, sofern die ECE Projektmanagement
nicht wegen Vorsatzes oder grober Fahrlässigkeit oder wegen schuldhafter Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit haftet.
Die ECE Projektmanagement ist berechtigt, diese Vereinbarung mit
einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende zu kündigen, falls der
zwischen ihr und der Objekt KG bestehende Vertrag betreffend die
Verwaltung des Thier-Areals Dortmund – gleich aus welchem Grund –
enden sollte.
Die Verzinsung des in Anspruch genommenen Darlehens erfolgt
grundsätzlich auf Basis des Drei-Monats-EURIBOR, wobei die
Fonds KG berechtigt ist, auch eine Zinsbindung zwischen einem und
maximal zwölf Monaten, jeweils auf EURIBOR-Basis, zu wählen. Der
von der Fonds KG geschuldete Nominalzinssatz ergibt sich aus dem
Drei-Monats-EURIBOR als Referenzzins zuzüglich eines Aufschlags
von 1,5 Prozentpunkten als Marge. Die Zinsraten werden vierteljährlich
zu folgenden auf die erste Auszahlung folgenden Zahlungsterminen
eines jeden Jahres belastet: 31. März, 30. Juni, 30. September und
31. Dezember.
Die Hamburger Sparkasse AG erhebt eine einmalige Arrangement
Fee in Höhe von EUR 180.000,00, von denen ein Teilbetrag in Höhe
von EUR 90.000,00 bei erster Auszahlung und ein weiterer Teilbetrag
in Höhe von EUR 90.000,00 zum 1. Januar 2010 aus der Darlehensvaluta zahlbar ist. Zudem erhebt die Hamburger Sparkasse AG eine
einmalige Compensation Fee in Höhe von EUR 200.000,00, welche
mit der ersten Auszahlung verrechnet wird. Schließlich wird eine laufende Prepayment Fee in Höhe von 0,50 % p. a. auf vor Ablauf des
Darlehensvertrages außerplanmäßig zurückgezahlte Darlehensbeträge in Rechnung gestellt, die jeweils vierteljährlich nachträglich
zahlbar und fällig wird. Darüber hinaus hat die Fonds KG sämtliche
durch den Abschluss und Vollzug des Darlehensvertrages einschließlich der Sicherheitenbestellung entstehenden Kosten zu tragen.
Das Darlehen kann erst in Anspruch genommen werden, wenn insbesondere folgende Sicherheiten der Hamburger Sparkasse zur
Verfügung gestellt worden sind:
•
•
•
XII. Finanzierung
Darlehensvertrag zwischen der Fonds KG und der
•
Die Hamburger Sparkasse AG hat der Fonds KG mit Darlehensvertrag
vom 29. Juni 2009 ein Darlehen im Nennbetrag von EUR 45,7 Mio. zur
Zwischenfinanzierung der für den Erwerb der Kommanditanteile an
der Objekt KG durch die Fonds KG sowie der damit verbundenen
Kosten gewährt. Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2010. Die Rückzahlung der Darlehensvaluta erfolgt durch das eingeworbene Kommanditkapital.
Vor erstmaliger Valutierung des Darlehens müssen zudem insbesondere folgende Voraussetzungen vorliegen:
•
•
Das Darlehen wird in Teilbeträgen ausgezahlt. Ab dem 1. Oktober
2009 ist die Hamburger Sparkasse AG berechtigt, Bereitstellungszinsen von 0,20 % p. a. des nicht in Anspruch genommenen
Darlehensbetrages zu berechnen.
124
Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Objekt KG durch die
Fonds KG;
Abtretung des in der Investorenvereinbarung vorgesehenen
Entnahmeanspruches in Höhe von 4,0 % p. a. auf die geleisteten
Kommanditeinlagen (Haft- und zusätzliche Pflichteinlagen) durch
die Fonds KG;
Verpfändung des Zeichnerkontos bei der Hamburger Sparkasse
AG, auf welchem das durch die Fonds KG eingeworbene
Eigenkapital von den neu beitretenden Kommanditisten einzuzahlen ist durch die Fonds KG;
Verpfändung der noch einzuholenden Platzierungsgarantien
Dritter für das einzuwerbende Kommanditkapital der Fonds KG.
Die Beitrittsvoraussetzungen nach der Investorenvereinbarung
liegen vor und sind gegenüber der Hamburger Sparkasse AG
nachgewiesen (siehe hierzu näher oben im Abschnitt
„Investorenvereinbarung“, Seite 85 ff.);
Der Hamburger Sparkasse AG liegt eine schriftliche Bestätigung
vor, dass die durch die GB gemäß der Investorenvereinbarung zu
erbringenden Haft- und Pflichteinlagen in voller Höhe eingezahlt
sind bzw. sich auf einem Treuhandkonto befinden und dort freigegeben werden, bevor das Darlehen (teil-)valutiert wird bzw.
durch Bankgarantien oder eine entsprechende Garantie der ECE
Projektmanagement unterlegt sind.
Eine Änderung der Gesellschafterstruktur der Fonds KG (außer dem
Austausch der Komplementärin durch eine andere GmbH, die zum
Gesellschafterkreis von Hamburg Trust gehört) oder eine wesentliche
Änderung des Gesellschaftsvertrages der Fonds KG bedürfen der vorherigen Zustimmung der Hamburger Sparkasse AG. Keiner Zustimmung bedarf jedoch der Beitritt und Austritt weiterer Kommanditisten, der Austritt der Gründungskommanditistin bzw. eine
Änderung in der Gesellschaftsstruktur der Gründungskommanditistin
und/oder der Komplementärin, sofern sich dadurch die Bonität der
Fonds KG nicht verschlechtert.
Der Vertrieb des einzuwerbenden Eigenkapitals hat bis spätestens
1. April 2010 zu beginnen und ist der Hamburger Sparkasse AG
gegenüber nachzuweisen.
Das eingeworbene Eigenkapital zzgl. Agio ist bei der Hamburger
Sparkasse AG einzuzahlen und zu verpfänden. Über 15 % hiervon
kann verfügt werden.
Bis zur Vollplatzierung des Eigenkapitals ist die Fonds KG verpflichtet, die Hamburger Sparkasse AG innerhalb der ersten fünf Bankarbeitstage nach Ablauf eines Kalendermonats über den zum Ende
des vorangegangenen Monats aktuellen Platzierungsstatus zu unterrichten.
Darlehensvertrag der Objekt KG
Die Objekt KG hat mit Datum vom 26. Juni/29. Juni 2009 einen
Darlehensvertrag mit der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg, als Konsortialführerin mit der still unterbeteiligten Dortmunder Volksbank eG, sowie der Sparkasse Bochum und der
Sparkasse Dortmund als Konsorten über einen Gesamtdarlehensbetrag in Höhe von EUR 180 Mio. zur Finanzierung des Grundstückserwerbs und der Errichtung/Entwicklung des Thier-Areals
Dortmund geschlossen, wobei hiervon die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG einen Darlehensbetrag in Höhe von EUR
105 Mio., die Sparkasse Bochum einen Darlehensbetrag in Höhe von
EUR 30 Mio. sowie die Sparkasse Dortmund einen Darlehensbetrag
in Höhe von EUR 45 Mio. zur Verfügung stellt.
zinsen. Dieser Zinssatz ist bis zum 30. Juni 2019 fest vereinbart. Bis
zur Fertigstellung der gesamten Baumaßnahme beträgt der nominale
Zinssatz jedoch 5,772 % p. a. Die Zinssätze werden durch die Zahlung des Disagios um 0,75 Prozentpunkte herabgesenkt.
Für den Fall der Rückzahlung oder Teilrückzahlung des Festzinsdarlehens während einer vereinbarten Zinsbindungsfrist wird nur
für die ersten fünf Jahre nach Valutierung ein Kapitalmarkt- (inkl.
Liquiditätskosten in Höhe von 0,75 %) und Margenschaden berechnet. Danach wird von den Darlehensgebern nur noch ein Kapitalmarktschaden (inkl. Liquiditätskosten in Höhe von 0,75 %) berechnet.
Als Bereitstellungsprovision ist von der Objekt KG ab dem
30. Juni 2009 der Differenzbetrag aus der Wiederanlage der refinanzierten und noch nicht ausgezahlten Mittel zum EURIBOR-Satz für
den von der Objekt KG vorgegebenen Wiederanlagezeitraum (ein bis
zwölf Monate, ohne Vorgabe der Objekt KG wird der 3-MonatsEURIBOR-Satz zugrunde gelegt) und dem Einstandszinssatz (bei der
Disagio-Variante entsprechend verringerter Einstandssatz) für das
Darlehen auszugleichen. Die Bereitstellungsprovision wird bei der
jeweiligen Teilauszahlung fällig und vom Auszahlungsbetrag einbehalten.
Daneben ist eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von
EUR 1.057.500,00 zu entrichten, welche mit der ersten Teilauszahlung fällig und vom ersten Auszahlungsbetrag einbehalten wird.
Zudem trägt die Objekt KG die anfallenden Kosten für die Feuer-,
Leitungswasser- und Sturmschadenversicherung und sämtliche im
Zusammenhang mit der Sicherung des Darlehens durch Grundpfandrechte entstehenden Kosten.
Das Darlehen ist grundsätzlich spätestens am 31. Dezember 2021 zur
vollständigen Rückzahlung fällig. Ab dem vierten vollen Betriebsjahr
nach Eröffnung des Thier-Areals Dortmund, spätestens aber ab dem
1. Januar 2016, ist das Darlehen in Höhe von 1,00 % p. a. vom ursprünglichen Darlehensbetrag zzgl. ersparter Zinsen zurückzuzahlen.
Zur Sicherung ist von der Objekt KG eine Gesamtbriefgrundschuld zugunsten der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG an
dem Thier-Areal Dortmund in Höhe von EUR 9 Mio. zzgl. 15 % Zinsen
jährlich, dinglich vollstreckbar gegen den jeweiligen Eigentümer,
sowie im Rang danach eine weitere Gesamtbriefgrundschuld in Höhe
von EUR 171 Mio. zu verschaffen. Die Objekt KG hat sich zudem verpflichtet, eine unwiderrufliche notarielle Vollmacht zugunsten der
Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG abzugeben, um
hinsichtlich eines Teilbetrages der zu bestellenden Grundschulden in
Höhe von EUR 171 Mio. für einen zuletzt zu zahlenden Grundschuldteilbetrag in Höhe von 25 % des Darlehensnominalbetrages
(d. h. EUR 45 Mio.) die dingliche Unterwerfung unter die sofortige
Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu beurkunden.
Die Vollmacht wird ausgeübt, sofern die Objekt KG mit mindestens
1/4 einer Jahresleistung gemäß dem Darlehensvertrag für mindestens 30 Tage im Rückstand ist. Gleichwohl verpflichtet sich die
Objekt KG, das Gesamtgrundstück nur durch weitere Grundpfandrechte zu belasten, sofern aus den Mieteinnahmen des ThierAreals Dortmund eine debt service cover ratio von mindestens 120 %
nachgewiesen wird.
Inanspruchnahmen des Darlehens sind vierteljährlich am 30. eines
jeden Quartals mit einem Nominalzinssatz von 5,572 % p. a. zu ver-
Darüber hinaus sind folgende Sicherheiten zu stellen: Abtretung
sämtlicher Rechte und Ansprüche an die Deutsche Genossen-
Das Darlehen wird zu einem Auszahlungskurs von 100 % gewährt,
wobei die Objekt KG das Recht hat, unter Einsatz zusätzlichen
Eigenkapitals ein Disagio in Höhe von 5 % der Darlehenssumme bis
zum 30. Juni 2010 zu vereinbaren. Es erfolgen max. zwölf Teilauszahlungen aus dem Darlehen.
125
schafts-Hypothekenbank AG aus dem Generalübernehmervertrag
einschließlich der Ansprüche aus der Patronatserklärung der ECE
Projektmanagement zur Sicherung aller Ansprüche der Konsorten.
•
Die Objekt KG ist verpflichtet, das Darlehen bis zum 31. Dezember
2012 vollständig abzunehmen. Sofern und soweit die Abnahme bis
dahin nicht erfolgt ist, sind die Darlehensgeber berechtigt, die
Darlehenszusage zu kündigen.
•
Das Darlehen kann durch die Objekt KG erst in Anspruch genommen
werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, u. a.
•
•
•
•
•
•
die Sicherheiten bestellt worden sind,
vor Valutierung der anteiligen Grundstückskosten inkl. Erwerbsnebenkosten: vom Vermieter unterzeichnete langfristige, mindestens zehnjährige Mietverträge, die 30 % der zu erstellenden
Handelsfläche abdecken und eine Betreiberpflicht des Mieters
vorsehen,
vor Valutierung der anteiligen Hochbaukosten/Baunebenkosten:
vom Mieter unterzeichnete langfristige, mindestens zehnjährige
Mietverträge, die 40 % der zu erstellenden Handelsfläche
abdecken und eine Betreiberpflicht des Mieters vorsehen,
der Geschäftsbesorgungsvertrag wird mit einer Laufzeit bis zum
31. Dezember 2021 von der ECE-Gruppe wahrgenommen; für den
Fall der Kündigung des Geschäftsbesorgungsvertrages steht den
Darlehensgebern ein Sonderkündigungsrecht zu,
Vorlage eines Nachweises der Eigenmittel in Höhe von
EUR 114 Mio.
Die Objekt KG hat zudem die Auflage zu erfüllen, dass die Eigenkapitalbeteiligung der Familie Otto/ECE-Gruppe bis zur Rückzahlung
der Darlehen bei den Konsorten mindestens 10 % des ursprünglichen
Eigenkapitaleinsatzes in Höhe von EUR 114 Mio., also EUR 11,4 Mio.
beträgt. Sofern diese Eigenkapitalbeteiligung der Familie Otto/ECEGruppe unter 10 % sinkt, haben die Darlehensgeber ein Sonderkündigungsrecht hinsichtlich des Darlehensbetrages.
•
•
•
•
•
•
•
•
XIII. Weitere objektbezogene Verträge
•
Prüfung der Grundstückssituation durch Ermittlung der für eine
Nutzung als Einkaufszentrum wesentlichen Grundstücksdaten
(v. a. Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten/Baulasten, Nachbarrechte und sonstige Rechte Dritter, Belastungen durch
Kreditgeber, Miet-, Pacht- und sonstige Nutzungsverhältnisse
und Kaufpreisforderung), durch Feststellung des bestehenden
Bauplanungsrechts, durch Klärung der Erschließungssituation
sowie durch Beschreibung der Baulichkeiten;
die vertiefende Analyse des Standorts hinsichtlich Lage und
Anbindung, Individualverkehr, öffentlicher Personennahverkehr,
Einzugsbereich, Einwohnerzahlen und Konkurrenzsituation;
die Erarbeitung einer standortbezogenen Zielvorstellung für die
Nutzung und Bebauung des Projektareals;
die Erarbeitung und Konkretisierung eines Nutzungsprogramms
für Einzelhandel, einzelhandelsnahe Dienstleistungen, Büro und
Wohnen;
die Erstellung einer ersten funktionalen Grobplanung (u. a. mit
Lageplänen, Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Perspektiven,
Raumprogrammen/Flächenbilanzen und der inneren Verkehrsund Parkplatzplanungen);
die Erstellung einer groben Schätzung der Bau- und Baunebenkosten;
die Produktdefinition unter Marketinggesichtspunkten und die
Erarbeitung eines Branchen- und Belegungskonzepts auf
Grundlage einer Wettbewerbsaufnahme sowie einer Fehlbranchen-/Bedarfsanalyse;
die Einschätzung der Vermietungsmöglichkeiten und die Ermittlung von Mietansätzen unter Einbeziehung erster Akzeptanzanfragen bei potenziellen Mietpartnern;
die Vornahme einer Grundstücksbewertung unter Berücksichtigung der angedachten Nutzungsmöglichkeiten;
die Erstellung einer prognostischen Wirtschaftlichkeitsrechnung
für einen mehrjährigen Zeitraum mit ersten Aussagen zu Investition, Finanzierung, Ergebnisrechnung, Wirtschaftlichkeitsrechnungs-Alternativen mit veränderten Eigenkapital/Fremdkapitaleinsätzen, der gesellschaftsrechtlichen Struktur des Investors;
die Präsentation des Projektes durch Erläuterung der Planung
und der konzeptionellen Vorstellungen gegenüber der Objekt KG
sowie die
Zusammenfassung der Prüfungsergebnisse in einem Projektbericht in Form eines sogenannten Investment Memorandum.
Projektentwicklungsvertrag
Zwischen der Objekt KG und der ECE Development ist am 23. Juni 2006
eine Vereinbarung über die Erbringung von Projektentwicklungsleistungen bezüglich des Thier-Areals Dortmund geschlossen worden.
Die von der ECE Development zu erbringenden Leistungen enden mit
der Vorlage eines sogenannten Investment Memorandum, welches
die Prüfungsergebnisse der ECE Development in einem Projektbericht
zusammenfasst.
Die ECE Development übernimmt im Wesentlichen die folgenden
Leistungen:
126
Die ECE Development ist berechtigt, sich bei der Erfüllung der von ihr
übernommenen Leistungen von ihr beauftragter Dritter zu bedienen.
Für die Erbringung der vorgenannten Leistungen erhält die ECE
Development eine Vergütung in Höhe von EUR 8,3 Mio. zzgl. der
jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer, die 14 Tage nach
Erfüllung sämtlicher Beitrittsvoraussetzungen gemäß der Investorenvereinbarung fällig ist. Darüber hinaus erhält die ECE Development
für im Zusammenhang mit der Durchführung des Projektentwicklungsvertrages bei Dritten entstehende Kosten (z. B. für Gutachten,
Verkehrsplanung, Computersimulationen, Erstellung von Bestands-
unterlagen etc.) sowie für Reisekosten und sonstige Nebenkosten
eine weitere pauschale Vergütung in Höhe von EUR 850.000,00
zzgl. der jeweils geltenden gesetzlichen Umsatzsteuer, die ebenfalls
14 Tage nach Erfüllung sämtlicher Beitrittsvoraussetzungen gemäß
der Investorenvereinbarung fällig ist.
Darüber hinaus sichert die ECE Development zu, dass das Budget für
die Gesamtinvestitionskosten des Thier-Areals Dortmund unter
Berücksichtigung aller derzeit bekannten Erträge und Kosten erstellt
worden ist und dass diese Kosten in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung zusammengefasst worden sind. Die ECE Development
sichert insbesondere zu, dass folgende Kostenpositionen der
Wirtschaftlichkeitsrechnung insgesamt mit einer Gesamtsumme in
Höhe von pauschal EUR 3,4 Mio. ausreichend in Ansatz gebracht
worden sind: Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten,
Mietausfallübernahme/Mieterträge, Erstattung aus Umlagen, Nicht
abzugsfähige Umsatzsteuer, Grundbesitzabgaben, Gründungs- und
Gesellschaftskosten, Rechtliche Beratung, Vorlaufkosten Geschäftsbesorgung sowie Mieteinnahmen vor Eröffnung. Wird von der
Gesamtsumme abgewichen, so stehen etwaige Minderkosten der
ECE Development zu bzw. werden Mehrkosten durch die ECE
Development ausgeglichen.
Die ECE Development haftet grundsätzlich nach den gesetzlichen
Vorschriften, bei Mängelansprüchen ist ihr jedoch zunächst die Möglichkeit zur Nacherfüllung zu gewähren. Im Falle des Fehlschlagens
der Nacherfüllung steht der Objekt KG jedoch das Recht zu,
Minderung oder – nach ihrer Wahl – Rücktritt sowie bei Vorliegen
der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen Schadensersatz zu verlangen. Vertragliche und gesetzliche Schadensersatzansprüche der
Objekt KG gegenüber der ECE Development sind nach Art und
Umfang auf den Inhalt von der ECE Development abzuschließender
Haftpflichtversicherungsverträge mit Deckungssummen je Versicherungsfall von EUR 3 Mio. für Sachschäden und EUR 3 Mio. für
Vermögensschäden beschränkt. Diese Deckungssummen stehen
zweifach für alle Versicherungsfälle während der Dauer des
Versicherungsschutzes für das Thier-Areal Dortmund zur Verfügung.
Für vom Versicherungsschutz nicht umfasste Schäden haftet die ECE
Development bis zur Höhe von EUR 3 Mio. so lange, wie die ECE
Development Leistungen aus dem Projektentwicklungsvertrag zu
erbringen hat. Diese Haftungsbegrenzungen gelten nur im Falle der
einfachen und groben Fahrlässigkeit. Für Vorsatz und Schäden an
Leben, Körper und Gesundheit haftet die ECE Development unbeschränkt.
Mängelansprüche sowie vertragliche und gesetzliche Schadenersatzansprüche der Objekt KG gegen die ECE Development verjähren
in drei Jahren ab Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis der
Objekt KG von der den Schaden verursachenden Pflichtverletzung.
Abweichend hiervon verjähren Ansprüche wegen Kostenabweichungen, die sich aus der Unrichtigkeit der vorgenannten
Zusicherung ergeben, soweit sich diese Zusicherung der ECE
Development auch auf Steuern bezieht, in sechs Monaten ab dem
Zeitpunkt, zu dem die jeweiligen Steuerbescheide der Objekt KG
bestandskräftig geworden sind. Im Falle des Vorsatzes der ECE
Development sowie bei Schadenersatzansprüchen, die auf der
Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit beruhen,
gelten die gesetzlichen Regelungen.
Ist gegenüber der Objekt KG neben der ECE Development noch
ein Dritter zur Erfüllung von Ansprüchen verpflichtet, so wird die
Objekt KG diese zunächst gegenüber dem Dritten geltend machen.
Eine Inanspruchnahme der ECE Development kann erst erfolgen,
wenn und soweit die Ansprüche gegenüber dem Dritten nicht durchgesetzt werden konnten.
Weitere Angaben über das Anlageobjekt
Weder der Prospektverantwortlichen Hamburg Trust noch den Gründungsgesellschaftern oder den Mitgliedern der Geschäftsführung der
Fonds KG oder der Treuhandkommanditistin stand bzw. steht das
Eigentum am Anlageobjekt oder wesentlichen Teilen desselben zu
noch steht diesen Personen aus anderen Gründen eine dingliche
Berechtigung am Anlageobjekt zu (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV).
Mit Ausnahme der im Abschnitt „Finanzierung“ (siehe Seite 124 f.)
beschriebenen Verpfändung der Gesellschaftsanteile an der Objekt
KG durch die Fonds KG, der Abtretung des in der Investorenvereinbarung vorgesehenen Entnahmeanspruches in Höhe von 4,0 %
p. a. auf die geleisteten Kommanditeinlagen durch die Fonds KG
sowie der Verpfändung des Zeichnerkontos bei der Hamburger
Sparkasse AG, auf welchem das durch die Fonds KG eingeworbene
Eigenkapital von den neu beitretenden Kommanditisten einzuzahlen
ist bestehen keine nicht nur unerheblichen dinglichen Belastungen
des Anlageobjekts (§ 9 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV). Abgesehen von
der Haftung der Gesellschafter (Seite 94), den Regelungen zum
Ausscheiden aus der Fonds KG und dem Ausschluss von Gesellschaftern (Seite 97 f.) sowie den Beschränkungen bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen (Seite 98 f.) bestehen keine rechtlichen Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts, insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel (§ 9 Abs. 2
Nr. 4 VermVerkProspV). Es bestehen keine tatsächlichen Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts, insbesondere im Hinblick auf das Anlageziel (§ 9 Abs. 2 Nr. 4
VermVerkProspV). Zur Realisierung der Anlageziele und Umsetzung
der Anlagepolitik sind keine behördlichen Genehmigungen erforderlich (§ 9 Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV).
Bewertungsgutachten für das Anlageobjekt (die Beteiligung an der
Objekt KG) gibt es nicht.
127
Struktur der wesentlichen Vertragspartner und Beteiligungen
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
Hamburg Trust HTG GmbH
Anleger
Fondsanbieterin
Treugeber und
Direktkommanditist
Hamburg Trust Asset
Management HTAM GmbH
HTD4 Verwaltungs GmbH
Komplementärin der Fonds KG
Asset Managerin
Hamburg Trust Treuhand
HTT GmbH
der Fonds KG und der Objekt KG
Treuhandkommanditistin
Coinvestor
Geschäftsführende Kommanditistin der Objekt KG
Fonds KG
PANTA Vierundsechzigste
Grundstücksgesellschaft m.b.H.
ECE Development G.m.b.H. & Co. KG
Projektentwicklung
Kommanditgesellschaft PANTA
Vierundsechzigste
(spätere voraussichtliche Firmierung:
Neues Thier-Areal Dortmund
G.m.b.H. & Co. KG)
Objekt KG
Eigentümerin der Immobilie
ECE Projektmanagement
G.m.b.H. & Co. KG
Objektverwaltung und Vermietung
Standortsicherung
Patronatsgeberin
Zwischenfinanzierungsgeberin
Deutsche GenossenschaftsHypothekenbank AG
Dortmunder Volksbank eG still unterbeteiligt
Sparkasse Dortmund
Sparkasse Bochum
Darlehensgeberin
ECE Achte Generalübernehmer
G.m.b.H. & Co. KG
Dienstleistung
128
Beteiligung
Informationen zu den beteiligten
Gesellschaften
• Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG
(„Fonds KG“)
Sitz:
Geschäftsanschrift:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Gründungsdatum:
Handelsregister:
Kommanditkapital:
Geplantes
Kommanditkapital:
Komplementärin:
Geschäftsführende
Kommanditistin:
Treuhandkommanditistin:
Kommanditisten:
Aufgaben:
Hamburg, Deutschland
Kommanditgesellschaft
30. Januar 2009
30. Januar 2009
HR A 109632, Amtsgericht Hamburg
EUR 5.500,00 derzeit gezeichnet und
eingezahlt
Geschäftsführer:
Aufgaben:
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
Geschäftsführer
ohne besondere
Geschäftsbereiche:
EUR 65.000.000,00, davon entfallen
EUR 5.000,00 auf die Geschäftsführende
Kommanditistin
HTD4 Verwaltungs GmbH ohne Einlage
Aufgaben:
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement
HTB GmbH
Weitere Kommanditisten werden
aufgenommen, bis das Kommanditkapital
EUR 65.000.000,00 beträgt.
Emittent, Kommanditistin der Objekt KG
• Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH
(Treuhandkommanditistin und Gründungsgesellschafterin
der Fonds KG)
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
• Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH
(Geschäftsführende Kommanditistin und
Gründungsgesellschafterin der Fonds KG)
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
27. März 2007
HR B 100573, Amtsgericht Hamburg
EUR 25.000,00
Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH, Hamburg
Dr. Bernd Walter, Beim Strohhause 27,
20097 Hamburg, Deutschland
Oliver Brinks, Beim Strohhause 27,
Treuhandkommanditistin und
Gründungsgesellschafterin der Fonds KG
22. Mai 2007
EUR 25.000,00
Dr. Bernd Walter,
Oliver Brinks
Geschäftsanschrift sämtlich:
Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg,
Deutschland
Geschäftsführende Kommanditistin und
Gründungsgesellschafterin der Fonds KG
der Objekt KG
• Hamburg Trust Verwaltung HTV Europa GmbH
(Gründungsgesellschafterin und ehemalige Komplementärin
der Fonds KG)
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
17. April 2007
EUR 25.000,00
Geschäftsführer ohne
besondere
Geschäftsbereiche: Michael Arndt,
Harald Pohl
Geschäftsanschrift sämtlich:
Beim Strohhause 27,
Aufgaben:
ehemalige Persönlich haftende
Gesellschafterin (Komplementärin) und
Gesellschafterin der Fonds KG
129
• HTD4 Verwaltungs GmbH
(Komplementärin der Fonds KG)
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
9. Juli 2009
EUR 25.000,00 (eingezahlt)
Geschäftsführer ohne
besondere
Geschäftsbereiche: Michael Arndt, Beim Strohhause 27,
Harald Pohl, Beim Strohhause 27,
Prokuristen:
Dr. Bernd Walter
Dr. Katharina Leue
Aufgaben:
Persönlich haftende Gesellschafterin
(Komplementärin) der Fonds KG,
organschaftliche Vertreterin der Fonds KG
• Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste
spätere voraussichtliche Firmierung:
Neues Thier-Areal Dortmund G.m.b.H. & Co. KG („Objekt KG“)
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Kommanditkapital:
Geplantes
Kommanditkapital:
Komplementärin:
Geschäftsführende
Kommanditistin:
Weitere
Geschäftsführende
Kommanditistin:
Kommanditistin:
Aufgaben:
130
Heegbarg 30, 22391 Hamburg
20. September 2006
EUR 25.000,00 derzeit gezeichnet und
eingezahlt
• GB Immobilien G.m.b.H.
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
Geschäftsführer:
Aufgaben:
• PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H.
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Stammkapital:
Geschäftsführer:
Aufgaben:
GB Immobilien G.m.b.H. mit 60,53 %
Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH
& Co. KG mit 39,47 %
Eigentümerin der Immobilie in Dortmund
EUR 25.000,00
Thomas Armbrust, Dr. Thomas Finne
• Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
EUR 123.000.000,00, davon entfallen
EUR 48.548.000,00 auf die Fonds KG
PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. ohne Einlage
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement
HTB GmbH mit EUR 100 Hafteinlage
EUR 990.000,00
ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG
Karsten Hinrichs, Dr. Lothar Kappich,
Frank Laurinat, Ute Jürgensen,
Markus Lentzler, Robert Werber,
Kai Heinemann
der Objekt KG
Geschäftsführer:
Prokuristen:
Aufgaben:
30. Januar 2007
EUR 500.000,00
MAIA Zweiunddreißigste
Vermögensverwaltungs-GmbH
später firmierend unter: HTH Hamburg
Trust Holding GmbH, Berlin
60 %
Dr. Seeler Verwaltungs GmbH,
Hamburg
22 %
Michael Arndt, Hamburg
6%
Harald Pohl, Hamburg
6%
Lutz Wiemer, Hamburg
3%
Dr. Bernd Walter, Hamburg
3%
Dr. Joachim Seeler, Hamburg, Deutschland
Harald Pohl, Hamburg, Deutschland
Michael Arndt, Hamburg, Deutschland
Dr. Bernd Walter
Dr. Katharina Leue
Anbieterin, Prospektverantwortung
und Eigenkapitalvermittlung
• Hamburg Trust HTG GmbH
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
Geschäftsführer:
Aufgaben:
27. August 2009
EUR 25.000,00
Dr. Bernd Walter, Hamburg, Deutschland
Dr. Katharina Leue, Hamburg, Deutschland
• Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH
Sitz:
Rechtsform:
Tag der Eintragung:
Handelsregister:
Stammkapital:
Gesellschafter:
Geschäftsführer:
Aufgaben:
6. Juni 2007
EUR 25.000,00
Dr. Joachim Seeler, Hamburg,
Lutz Wiemer, Hamburg
Aufsicht und Qualitätskontrolle des
Asset Managements
• ECE Achte Generalübernehmer G.m.b.H. & Co. KG
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Kommanditkapital:
Komplementärin:
Kommanditistin:
Aufgaben:
Oststeinbek, Deutschland
Im Hegen 2, 22113 Oststeinbek
HR A 6011, Amtsgericht Lübeck
EUR 50.000,00
Verwaltung ECE Achte Generalübernehmer
G.m.b.H. ohne Einlage
• ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Kommanditkapital:
Komplementär:
Kommanditistin:
Aufgaben:
EUR 42.000.000,00
Klaus Schliebe, vertretungsberechtigt
gemeinsam mit einem anderen persönlich
haftenden Gesellschafter: Verwaltung ECE
Projektmanagement G.m.b.H.
Kommanditgesellschaft CURA
Vermögensverwaltung G.m.b.H. & Co.
Objektverwaltung, Vermietung,
Standortsicherung und Patronatsgeberin
für die Generalübernehmerin
• ECE Development G.m.b.H. & Co. KG
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Kommanditkapital:
Komplementärin:
Kommanditistin:
Aufgaben:
EUR 50.000,00
Klaus Schliebe, vertretungsberechtigt
gemeinsam mit einem anderen persönlich
haftenden Gesellschafter: Verwaltung ECE
Development G.m.b.H.
ECE Projektmanagement G.m.b.H. & Co. KG
Projektentwicklung
• Hamburger Sparkasse AG
Sitz:
Adolphsplatz 3, 20457 Hamburg
Rechtsform:
Aktiengesellschaft
Handelsregister:
HR B 80 691, Amtsgericht Hamburg
Stammkapital:
EUR 1.000.000.000,00
Vorstand:
Dr. Harald Vogelsang (Vorsitzender),
Reinhard Klein, Dr. Wolfgang Botschatzke,
Jörg Wohlers, Frank Brockmann (stv.)
Aufgaben:
Darlehensgeberin der Eigenkapitalzwischenfinanzierung der Fonds KG
• Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG
Sitz:
Rosenstr. 2, 20095 Hamburg
Rechtsform:
Aktiengesellschaft
Handelsregister:
Stammkapital:
EUR 90.000.000,00
Vorstand:
Hans Theo Macke, Manfred Salber,
Dr. Georg Reutter
Aufgaben:
Darlehensgeberin der Objekt KG
• Sparkasse Dortmund
Sitz:
Dortmund, Deutschland
Freistuhl 2, 44137 Dortmund
Rechtsform:
Anstalt des öffentlichen Rechts
Handelsregister:
HR A 8970, Amtsgericht Dortmund
Vorstand:
Uwe Samulewicz (Vorsitzender), Guido Rohn,
Norbert Wolf, Jörg Busatta
Aufgaben:
• Sparkasse Bochum
Sitz:
Rechtsform:
Handelsregister:
Vorstand:
Aufgaben:
Bochum, Deutschland
Dr.-Ruer-Platz, 44787 Bochum
Anstalt des öffentlichen Rechts
HR A 3960, Amtsgericht Bochum
Volker Goldmann (Vorsitzender),
Karl Jochem Kretschmer, Jürgen Hohmann,
Andreas Wilming
131
Zeichnungshinweise
1.
Beitrittserklärung
Senden Sie bitte Ihre Beitrittserklärung für eine Beteiligung an der
Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG zusammen mit
dem Bogen für die persönliche Identitätsprüfung gem. § 4 Abs. 3
und 4 GwG (Anlage 1 zur Beitrittserklärung) vollständig ausgefüllt
und unterzeichnet – auch hinsichtlich der Widerrufsbelehrung – an
Ihren Berater oder direkt an:
Tel.: 0 40/28 09 52-167, Fax: 0 40/28 09 52-499
Die vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Beitrittserklärungen werden in der Reihenfolge des Posteingangs registriert. Die
Annahme der Beitrittserklärung wird schriftlich erklärt. Der Anleger
erhält mit der Annahme der Beitrittserklärung eine Aufforderung, die
gesamten 100 % seiner Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio (berechnet auf
die gesamte Zeichnungssumme) zehn Bankarbeitstage (als „Bankarbeitstage“ gelten Tage, an denen Geschäftsbanken in Hamburg für
den Geschäftsverkehr geöffnet sind) nach Erhalt der Annahmeerklärung auf das Konto der Fonds KG, d. h. der Hamburg Trust HTG
Deutschland 4 GmbH & Co. KG, zu überweisen bei der:
Konto-Nr.: 128 032 980 4
BLZ: 200 505 50
SWIFT: HASPDEHHXXX
Der Anleger nimmt ab dem letzten Tag des Monats der vollständigen
Einzahlung seiner Pflichteinlagen (zuzüglich Agio) an dem Ergebnis
der Fonds KG teil. Sofern der Anleger 100 % seiner Pflichteinlage
zzgl. 5 % Agio bis spätestens 30. Oktober 2011 auf das Konto der
Gesellschaft überweist, erhält er eine Vorabauszahlung für den Zeitraum ab dem Eingang der Zahlung bis zum 15. November 2011 in
Höhe von 3,5 % p. a. bezogen auf die vorzeitig eingezahlte Pflichteinlage ohne Berücksichtigung des Agios. Die Vorabauszahlung
erfolgt jeweils bis Ende März des Folgejahres, erstmalig im
Dezember 2010. Die Funktion der Zahlstelle übernimmt hierbei die
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH. Hinsichtlich
einer detaillierten Darstellung der Zahlungsmodalitäten wird auf
Seite 90 (Ziff. 4.1 „Beitritt von Kommanditisten und Pflichteinlagen“)
verwiesen.
132
2.
Bankverbindung für Auszahlungen
Auszahlungen der Fonds KG erfolgen in EUR und werden auf ein für
den Anleger geführtes EUR-Konto überwiesen. Dieses gilt für den
Zahlungsverkehr so lange, bis der Fonds KG gegebenenfalls eine
andere Bankverbindung mitgeteilt wird.
3.
Handelsregister
Für eine Eintragung als Kommanditist in das Handelsregister ist der
Anleger verpflichtet, der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH &
Co. KG nach Annahme seiner Beitrittserklärung eine Vollmachtsurkunde zu übergeben, deren Unterschrift notariell beglaubigt sein
muss. Die Kosten der Beglaubigung und der Veröffentlichung im
Handelsregister trägt der Kommanditist. Die Hamburg Trust HTG
Deutschland 4 GmbH & Co. KG wird die Anmeldung zum Handelsregister vornehmen.
4.
Prospektaufstellungsdatum
Prospektaufstellungsdatum ist der 2. September 2009.
5.
Veröffentlichung des Verkaufsprospekts und Möglichkeit
des Beitritts (Beginn des öffentlichen Angebots)
Das öffentliche Angebot der Vermögensanlage und der Beitritt zur
Fonds KG sind erst nach der Veröffentlichung des Verkaufsprospekts
möglich.
Die Veröffentlichung des Verkaufsprospekts erfolgt dadurch, dass in
einem überregionalen Börsenpflichtblatt bekannt gemacht wird, dass
der Verkaufsprospekt bei der im Verkaufsprospekt benannten Zahlstelle zur kostenlosen Ausgabe bereitgehalten wird (§ 9 Abs. 2
Verkaufsprospektgesetz). Der Verkaufsprospekt muss gemäß § 9
Abs. 1 Verkaufsprospektgesetz mindestens einen Werktag vor dem
öffentlichen Angebot veröffentlicht worden sein.
6.
Checkliste
Folgende Unterlagen/Informationen sind vom Anleger einzureichen:
•
•
•
Beitrittserklärung, Mindestzeichnungssumme EUR 10.000 (es
steht im Ermessen der Treuhandkommanditistin, auch geringere
Zeichnungssummen zuzulassen)
Anlage 1 zur Beitrittserklärung: Bogen für persönliche Identitätsprüfung gem. § 4 Abs. 3 und 4 GwG mit Legitimation
Notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht, falls der
Anleger als Kommanditist beitreten möchte
der
Inhaltsverzeichnis
Paragraph
Seite
§1
Firma und Sitz
134
§2
Gesellschaftszweck
134
§3
Dauer und Geschäftsjahr
134
§4
Gesellschafter und Gesellschaftskapital
134
§5
Treuhandkommanditistin, Treugeber und Kommanditisten
135
§6
Gesellschafterkonten
136
§7
Erbringung der Einlagen
137
§8
Geschäftsführung und Vertretung
137
§9
Informations- und Kontrollrechte
139
§ 10
Ausschluss der Nachschusspflicht und Wettbewerbsbeschränkung
139
§ 11
Gesellschafterversammlung und Beschlussfassung
140
§ 12
Jahresabschluss
141
§ 13
Ergebnisverteilung, Entnahme von Liquiditätsüberschüssen
142
§ 14
Vergütungen der Komplementärin
143
§ 15
Vergütung der Geschäftsführenden Kommanditistin
143
§ 16
Vergütung der Treuhandkommanditistin
143
§ 17
Verfügungen über Kommanditanteile
143
§ 18
Kündigung
144
§ 19
Ausscheiden und Ausschluss von Gesellschaftern
144
§ 20
Tod eines Gesellschafters
145
§ 21
Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
145
§ 22
Liquidation
146
§ 23
Haftung der Gesellschafter untereinander
146
§ 24
Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
146
§ 25
Salvatorische Klausel, Zugang, Erfüllungsort, Gerichtsstand, Kosten
146
133
Dieser Gesellschaftsvertrag („Vertrag“) wurde am 6. August 2009
Weitere Kommanditisten der Objekt KG sind die Hamburg
Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH ohne Pflichteinlage
und mit einer Hafteinlage von EUR 100 und die GB Immobilien
G.m.b.H. mit einer voraussichtlichen Pflichteinlage in Höhe
von EUR 74.391.370 und einer Hafteinlage in Höhe von
EUR 60.530.
zwischen
(1) HTD4 Verwaltungs GmbH,
(2) Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH,
(2)
Die Gesellschaft ist berechtigt, sämtliche Handlungen und
Rechtsgeschäfte vorzunehmen, die geeignet erscheinen, den
Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern,
bzw. die zur Erreichung des Gesellschaftszweckes erforderlich
oder dienlich sind. Die Gesellschaft kann diese Handlungen
und Rechtsgeschäfte selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen.
(3)
Zweck der Objekt KG sind die Errichtung eines Einzelhandelsund Dienstleistungszentrums in Dortmund und dessen Vermietung und Verpachtung sowie alle damit zusammenhängenden Geschäfte. Die Tätigkeit der Objekt KG ist beschränkt
auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und
Kapitalvermögens.
(3) Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH,
– die Personen (1) bis (3) werden im Folgenden auch „Gesellschafter“ genannt –
geschlossen.
Die Gesellschafter sind sämtliche Gesellschafter der Hamburg Trust
HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg, eingetragen
im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nummer
HR A 109632 (nachfolgend als die „Gesellschaft“ bezeichnet).
Mit Vertrag vom 10. Juli 2009 ist die Gründungsgesellschafterin
Hamburg Trust Verwaltung HTV Europa GmbH, Beim Strohhause 27,
20097 Hamburg, als persönlich haftende Gesellschafterin aus der
Gesellschaft ausgeschieden und die HTD4 Verwaltungs GmbH als
neue persönlich haftende Gesellschafterin eingetreten.
§ 3 Dauer und Geschäftsjahr
(1)
Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
(2)
Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
Die Gesellschafter fassen den Gesellschaftsvertrag der Gesellschaft
gemäß den nachfolgenden Bestimmungen mit Wirkung zum heutigen
Tage vollständig neu.
§ 4 Gesellschafter und Gesellschaftskapital
(1)
Persönlich haftende Gesellschafterin, im Folgenden „Komplementärin“ genannt, ist die HTD4 Verwaltungs GmbH. Sie erbringt keine Einlage und ist am Kapital der Gesellschaft nicht
beteiligt.
(2)
Geschäftsführende Kommanditistin und Gründungsgesellschafterin ist die Hamburg Trust Beteiligungsmanagement
HTB GmbH, im Folgenden „Geschäftsführende Kommanditistin“ genannt, mit einer Pflichteinlage von EUR 5.000 bei
einer eingetragenen Hafteinlage von EUR 500.
(3)
Treuhandkommanditistin und weitere Gründungsgesellschafterin ist die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH, im
Folgenden „Treuhandkommanditistin“ genannt, mit einer
Pflichteinlage von derzeit EUR 500 bei einer eingetragenen
Hafteinlage von EUR 50.
(4)
Das Gesellschaftskapital (Pflichteinlagen) soll zur Durchführung des Gesellschaftszwecks durch Erhöhung der
Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin oder durch direkte
Aufnahme weiterer Kommanditisten um bis zu EUR 64.995.000
auf bis zu EUR 65.000.000 erhöht werden. Die eingetragene
§ 1 Firma und Sitz
(1)
Die Firma der Gesellschaft lautet:
(2)
Sitz der Gesellschaft ist Hamburg.
§ 2 Gesellschaftszweck
(1)
Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung als Kommanditistin
an der PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft
m.b.H. & Co. KG (nachfolgend „Objekt KG“) mit einer voraussichtlichen Pflichteinlage in Höhe von EUR 48.508.630 und
einer Hafteinlage in Höhe von EUR 39.370 (entspricht 39,47 %
des Gesellschaftskapitals der Objekt KG).
Komplementärin der Objekt KG ohne Beteiligung am Kapital ist
die PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H.
134
Haftsumme wird in gleichem Maße erhöht, sodass Pflichteinlagen und eingetragene Haftsumme stets im Verhältnis
EUR 10 : EUR 1 stehen. Die eingetragene Haftsumme wird
demgemäß insgesamt um bis zu EUR 6.499.500 auf bis zu
EUR 6.500.000 erhöht werden.
(5)
Im Rahmen der vorgesehenen Erhöhung des Gesellschaftskapitals ist die Treuhandkommanditistin nach Maßgabe des
Abs. 7 und des § 5 Abs. 5 und 6 berechtigt und unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, entweder ihre derzeitige Pflichteinlage von EUR 500 aus von als
Treugeber beitretenden Anlegern aufzubringenden Mitteln auf
einen Betrag von bis zu EUR 64.995.000 – unter entsprechender Erhöhung der gemäß Abs. 4 einzutragenden Hafteinlage
auf bis zu EUR 6.499.500 – zu erhöhen bzw. alternativ hierzu
Anleger direkt als Kommanditisten mit Pflichteinlagen bis zur
Höhe des vorgenannten Erhöhungsbetrages – und ebenfalls
unter entsprechender Erhöhung der gemäß Abs. 4 einzutragenden Hafteinlage – in die Gesellschaft aufzunehmen oder einen
Dritten zur Wahrnehmung dieser Aufgabe zu bevollmächtigen.
Die Treuhandkommanditistin kann Beteiligungsangebote von
Anlegern in freiem Ermessen ganz oder teilweise zurückweisen. Die Einwerbungsphase endet am 31. Dezember 2010.
Sie kann durch entsprechende Erklärung der Geschäftsführenden Kommanditistin um einen Zeitraum von bis zu zwölf
Monaten verlängert werden. Die in Abs. 3 genannte Einlage
der Treuhandkommanditistin von EUR 500 wird im Laufe der
Einwerbungsphase auf Treugeber übertragen und sodann
lediglich treuhänderisch gehalten. Die übrigen Gesellschafter
erteilen hierzu schon jetzt ihre Zustimmung.
(9)
Für den Fall, dass keine Beteiligung von Anlegern als Treugeber erfolgt, kann die Kommanditbeteiligung der Treuhandkommanditistin ohne Erfordernis einer Genehmigung gemäß
§ 17 Abs. 3 an einen Anleger als Kommanditisten übertragen
werden bzw. kann die Treuhandkommanditistin aus der Gesellschaft ausscheiden. § 5 Abs. 1 bis 3 dieses Gesellschaftsvertrages sind in diesem Fall gegenstandslos. Eine Vergütung
gemäß § 16 ist in diesem Fall nicht zu zahlen. Etwaige nach
diesem Gesellschaftsvertrag von der Treuhandkommanditistin
wahrzunehmende Aufgaben werden in diesem Fall durch die
Geschäftsführende Kommanditistin wahrgenommen.
(10)
Jeder Kommanditist ist verpflichtet, seine gesetzlichen
Pflichten nach dem Geldwäschegesetz („GwG“) zu erfüllen,
insbesondere zusammen mit seiner Beitrittserklärung die zur
Durchführung der Identitätsprüfung nach § 4 Abs. 3 und 4 GwG
erforderlichen Angaben zu machen und Unterlagen beizubringen. Kommt ein Kommanditist seinen geldwäscherechtlichen
Pflichten nach dem GwG nicht nach, kann die Geschäftsführende Kommanditistin nach ihrer Wahl nach Mahnung und
Nachfristsetzung diesen Kommanditisten aus der Gesellschaft
ausschließen. Die Geschäftsführende Kommanditistin wird
hierzu von den übrigen Gesellschaftern ausdrücklich und unwiderruflich bevollmächtigt.
§ 5 Treuhandkommanditistin, Treugeber und
Kommanditisten
(1)
(6)
Pflichteinlagen von Kommanditisten – ausgenommen die der
Geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin – müssen mindestens EUR 10.000 bei einer einzutragenden Hafteinlage von EUR 1.000 betragen, soweit sich
aus § 17 Abs. 4 nicht etwas anderes ergibt; höhere Pflichteinlagen müssen ein ganzzahliges Vielfaches von EUR 1.000
ausmachen. Die Treuhandkommanditistin kann Beteiligungen
mit geringerer Pflichteinlage zulassen, wobei in diesem Fall
eine Pflichteinlage mindestens EUR 5.000 bei einer einzutragenden Hafteinlage von EUR 500 zu betragen hat. Pflichteinlagen und einzutragende Hafteinlagen haben stets im
Verhältnis von EUR 10 : EUR 1 zueinander zu stehen.
(7)
Mit Ausnahme der Geschäftsführenden Kommanditistin und
der Treuhandkommanditistin (soweit letztere noch auf eigene
Rechnung an der Gesellschaft beteiligt ist) haben die
Kommanditisten zusätzlich zu ihren Pflichteinlagen ein Agio
von 5 % der jeweiligen Pflichteinlage zu zahlen.
(8)
Die Pflichteinlagen können ohne Änderung des Gesellschaftsvertrages durch Entnahme von Liquidität (vgl. § 13) unter
Wahrung des Verhältnisses der Pflichteinlagen zueinander bis
auf die Höhe der Hafteinlagen zurückgeführt werden.
Die Treuhandkommanditistin wird mit den Treugebern nach
einheitlichem Muster Treuhandverträge schließen. Sie erwirbt, hält und verwaltet die Einlage treuhänderisch für die
Treugeber, jeweils nach Maßgabe dieser Treuhandverträge.
Den Gesellschaftern ist bekannt, dass die Treuhandkommanditistin insoweit zwar im eigenen Namen, jedoch als
Treuhänder für fremde Rechnung an der Gesellschaft beteiligt
ist und ihre Einlage für die Treugeber halten wird. Die
Treuhandkommanditistin wird ihre Gesellschafterrechte insoweit ausschließlich im Interesse der Treugeber ausüben.
Grundsätzlich sind vor Ausübung des Stimmrechts bei
Gesellschafterbeschlüssen der Gesellschaft von der Treuhandkommanditistin – schriftlich zu erteilende – Weisungen
der Treugeber zu beachten, in welcher Weise die Treuhandkommanditistin ihr Stimmrecht ausüben soll, wenn der
Treugeber nicht selbst an der Gesellschafterversammlung bzw.
an dem schriftlichen Abstimmungsverfahren teilnimmt.
Werden Weisungen durch den Treugeber nicht erteilt, ist die
Ausübung des auf den treuhänderisch gehaltenen Anteil des
Treugebers an der Einlage entfallenden Stimmrechts durch die
Treuhandkommanditistin ausgeschlossen; die Treuhandkommanditistin wird sich insofern der Stimme enthalten. Der
Treuhandkommanditistin wird bei Abstimmungen eine gespaltene Stimmabgabe entsprechend den Beteiligungen ihrer
Treugeber gestattet.
135
(2)
(3)
136
Die Treugeber werden im Innenverhältnis wie Kommanditisten
behandelt. Der Gesellschaftsvertrag gilt insofern entsprechend, sollte in dem Treuhandvertrag nichts anderes geregelt
sein. Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust, an einem Auseinandersetzungsguthaben und einem Liquidationserlös sowie für
die Ausübung mitgliedschaftlicher Rechte, insbesondere der
Stimm- und Teilnahmerechte.
eine schriftliche Bestätigung über die Eintragung seiner
Beteiligung in dieses Register.
Die Kommanditisten haben keinen Anspruch darauf, dass die
Treuhandkommanditistin ihnen Angaben über die übrigen
Kommanditisten macht. Die Treuhandkommanditistin ist
berechtigt, Angaben aus dem Register offen zu legen, falls die
Offenlegung gegenüber dem zuständigen Finanzamt, dem das
Investitionsvorhaben der Gesellschaft finanzierenden Kreditinstitut oder einem anderen Kreditinstitut im Zusammenhang
mit der Eigenkapitalfinanzierung erfolgt. Gegenüber den als
Beratern der Gesellschaft tätig werdenden Personen, die
gesetzlich zur Berufsverschwiegenheit verpflichtet sind, ist die
Treuhandkommanditistin ebenso zur Offenlegung von Daten
aus dem Register berechtigt.
Die Treugeber sind berechtigt, neben den Gesellschaftern an
den Gesellschafterversammlungen bzw. am schriftlichen
Abstimmungsverfahren teilzunehmen und das auf ihre Beteiligung entfallende Stimmrecht sowie die einem Kommanditisten nach dem Gesetz und diesem Gesellschaftsvertrag
zustehenden Kontroll- und sonstigen Rechte ebenso wie die
direkt beigetretenen Kommanditisten unmittelbar selbst oder
durch einen bevollmächtigten Dritten nach der Regelung des
§ 11 Abs. 11 auszuüben. Hierzu sind sie jeweils durch die
Treuhandkommanditistin ermächtigt.
(4)
Die direkt beitretenden Kommanditisten sind verpflichtet, der
Geschäftsführenden Kommanditistin formgerechte Handelsregistervollmachten über den Tod hinaus für Handelsregisteranmeldungen und -abmeldungen jeglicher Art gemäß einem
von der Geschäftsführenden Kommanditistin zur Verfügung zu
stellenden Mustertext zu erteilen. Die damit und mit der
Anmeldung zum Handelsregister sowie der Eintragung in das
Handelsregister verbundenen Kosten trägt der Kommanditist.
(5)
Die direkt beitretenden Kommanditisten treten der Gesellschaft im Außenverhältnis unter der aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) der Eintragung ihrer Hafteinlage in
das Handelsregister bei. Sie sind in der Zeit zwischen Annahme der Beitrittserklärung bis zu ihrer Eintragung im
Handelsregister bereits als atypisch stille Gesellschafter mitunternehmerisch beteiligt. Dieser Gesellschaftsvertrag findet
bereits für diesen Zeitraum entsprechende Anwendung. Die
Haftung ist während dieses Zeitraums auf die übernommene
Kommanditeinlage begrenzt. Mit der Eintragung im Handelsregister wandelt sich die atypisch stille Beteiligung in eine
Kommanditbeteiligung um.
(6)
Die Treuhandkommanditistin ist zur Entgegennahme von
Beitrittserklärungen ermächtigt.
(7)
Die Treuhandkommanditistin führt über alle Kommanditisten
ein Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten. Insbesondere werden in das Register eingetragen:
Firma und Registernummer oder Name, Vorname, Staatsangehörigkeit, Anschrift, Bankverbindung, Geburtsdatum, Geburtsort, Beruf, Finanzamt und Steuernummer. Jeder Kommanditist
erhält bei Annahme seiner Beitrittserklärung durch die
Treuhandkommanditistin von der Treuhandkommanditistin
Die Kommanditisten nehmen zustimmend davon Kenntnis,
dass im Rahmen dieses Vertrages personenbezogene Daten
auf EDV-Anlagen der Gesellschaft, ihrer Geschäftsführenden
Kommanditistin, der Treuhandkommanditistin bzw. einer anderen, mit der Gesellschaftsverwaltung beauftragten Person
gespeichert werden. Die gespeicherten Daten werden nur zur
rechtmäßigen Aufgabenerfüllung benutzt. Einsicht in die
Daten dürfen nur die für die Geschäftsführende Kommanditistin, die Treuhandkommanditistin und die für die Hamburg
Trust Grundvermögen und Anlage GmbH – als Vertriebspartner
– tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nehmen sowie ferner solche Dritte, welche die Gesellschaft mit der Erledigung
ihrer Aufgaben beauftragt. Diese Personen sind zur vertraulichen Behandlung der Daten verpflichtet.
(8)
Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, die Durchführung
der zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Pflichten nach dem GwG
erforderlichen Maßnahmen gemäß § 7 Abs. 2 GwG auf die
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH zu übertragen.
§ 6 Gesellschafterkonten
(1)
Die Pflichteinlagen werden auf dem Kapitalkonto I verbucht.
Es ist unveränderlich und maßgebend für die Rechte der
Kommanditisten, sofern in diesem Vertrag nichts anderes
bestimmt ist. Auf dem Kapitalkonto II werden Gewinne und
Verluste gebucht. Auf dem Kapitalkonto III werden die Entnahmen (gemäß § 13 Abs. 5) gebucht. Die Kapitalkonten werden
nicht verzinst.
(2)
Für den Leistungsverkehr und sonstigen Abrechnungsverkehr
zwischen der Gesellschaft und den Kommanditisten sowie der
Komplementärin wird jeweils ein gesondertes Verrechnungskonto geführt.
§ 7 Erbringung der Einlagen
(1)
Die Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin werden ihre Pflichteinlagen spätestens bis
zum 31. Juli 2009 einzahlen.
(2)
Die Kommanditisten, die der Gesellschaft beitreten, haben die
Einzahlung ihrer Pflichteinlage und des Agios wie folgt vorzunehmen:
a)
100 % ihrer jeweiligen Pflichteinlage zuzüglich 5 % Agio
(berechnet auf die gesamte Pflichteinlage) zehn Bankarbeitstage (als „Bankarbeitstage gelten Tage, an denen
Geschäftsbanken in Hamburg für den Geschäftsverkehr
geöffnet sind) nach Erhalt der Annahmeerklärung ihres
Beitritts.
Die Pflichteinlagen zuzüglich Agio sind zu den jeweils
maßgeblichen vorgenannten Terminen auf das Konto der
Gesellschaft 1280329804, BLZ 200 505 50, SWIFT
HASPDEHHXXX, bei der Hamburger Sparkasse AG einzuzahlen.
(3)
Im Falle des Verzuges ist die Gesellschaft berechtigt, dem
beitretenden Kommanditisten Verzugszinsen in Höhe von
5 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz (§ 247 Abs. 1
BGB) zu berechnen.
(4)
Erfüllt ein Kommanditist seine Pflicht zur Zahlung von
Pflichteinlage und Agio zu einem Einzahlungstermin nicht oder
nicht in voller Höhe, kann die Geschäftsführende Kommanditistin nach ihrer Wahl nach Mahnung und Nachfristsetzung
den Kommanditisten aus der Gesellschaft ausschließen. Die
Geschäftsführende Kommanditistin wird hierzu von den übrigen Gesellschaftern ausdrücklich und unwiderruflich bevollmächtigt. Ebenso ist die Treuhandkommanditistin gemäß den
Bestimmungen des Treuhandvertrages berechtigt, das Treuhandverhältnis mit dem Treugeber für den Fall der Nicht- oder
Teilerfüllung der Einzahlungsverpflichtung nach Mahnung und
Nachfristsetzung zu kündigen.
(5)
Die Gesellschaft kann verlangen, dass der gemäß vorstehend
Abs. 4 aus der Gesellschaft ausgeschlossene Kommanditist
der Gesellschaft die durch die Nichterfüllung entstandenen
Schäden ersetzt. Der Schaden wird vorbehaltlich eines nachgewiesenen höheren Schadens pauschal mit 10 % der nicht
erfüllten Pflichteinlage berechnet. Dem Kommanditisten bleibt
der Nachweis eines geringeren Schadens vorbehalten. Bereits
geleistete Einlagen können mit dem vorbezeichneten
Schadensersatzanspruch verrechnet werden. Ein eventuell
verbleibendes Restguthaben wird an den betreffenden Kommanditisten erst dann ausgezahlt, wenn neue Kommanditisten
oder Treugeber mit mindestens gleich hoher Zeichnungssumme in die Gesellschaft eingetreten sind und diese Verpflichtung erfüllt haben.
(6)
Sämtliche Forderungen der Gesellschaft gegen einen
Kommanditisten können mit Ansprüchen des Kommanditisten
gegen die Gesellschaft – z. B. des Anspruchs auf Gewinnentnahme oder Entnahme von Liquiditätsüberschüssen gem.
§ 13 – verrechnet werden.
(7)
Wenn und soweit die Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH oder ein mit dieser verbundenes Unternehmen
aus der mit ihr abgeschlossenen Platzierungsgarantie in Anspruch genommen wird (§ 8 Abs. 5 lit. f)), ist ihre Zahlungsverpflichtung auf die Höhe der Pflichteinlage (d. h. ohne Agio)
beschränkt.
§ 8 Geschäftsführung und Vertretung
(1)
Die Vertretung der Gesellschaft obliegt der persönlich haftenden Gesellschafterin und wird durch deren jeweilige
Geschäftsführung wahrgenommen. Die persönlich haftende
Gesellschafterin sowie deren jeweilige Geschäftsführer sind
von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Zur Geschäftsführung ist allein die Geschäftsführende Kommanditistin berechtigt und verpflichtet. Die Geschäftsführende
Kommanditistin führt die Geschäfte mit der Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmannes. Die Komplementärin als gesetzliche
Vertreterin der Gesellschaft erteilt der Geschäftsführenden
Kommanditistin mit Abschluss dieses Gesellschaftsvertrages
Vollmacht, die Gesellschaft in allen Geschäften zu vertreten.
Die Geschäftsführende Kommanditistin ist für Geschäfte mit
der Gesellschaft von den Beschränkungen des § 181 BGB
befreit. Die Komplementärin ist verpflichtet, der Geschäftsführenden Kommanditistin auf deren Verlangen jederzeit eine
entsprechende Vollmachtsurkunde auch in separater Urkunde
und in notarieller Form zu erteilen. Die Komplementärin ist von
der Geschäftsführung ausgeschlossen. Die Geschäftsführende
Kommanditistin unterrichtet die übrigen Kommanditisten,
Treugeber und die Komplementärin laufend über wesentliche
Geschäftsvorfälle. Darüber hinaus informiert sie die übrigen
Kommanditisten und die Komplementärin unverzüglich über
alle außerordentlichen Geschäftsvorfälle.
(2)
Das Widerspruchsrecht der Kommanditisten gemäß § 164
HGB ist ausgeschlossen. Folgende Rechtsgeschäfte und Handlungen bedürfen im Innenverhältnis der Zustimmung der
Gesellschafterversammlung:
a)
der Erwerb, die Veräußerung und die Belastung von Beteiligungen an anderen Unternehmen sowie der
Abschluss von Verträgen, die eine Beteiligung Dritter
an den Ergebnissen der Gesellschaft zum Gegenstand
haben;
b)
die Gewährung von Darlehen, die Übernahme von
Bürgschaften, Garantien oder ähnlichen Haftungserklärungen von mehr als insgesamt EUR 2,50 Mio.; aus-
137
genommen von dieser Zustimmungspflicht sind etwaige
Darlehen an die Objekt KG;
c)
die Aufnahme bzw. die Inanspruchnahme von Darlehen in
Höhe von mehr als insgesamt EUR 2,50 Mio., ausgenommen des in Abs. 6 genannten Darlehens;
d)
die Eingehung von Wechselverbindlichkeiten;
e)
die Erteilung von Prokuren und Generalvollmachten, der
Abschluss von Dienstverträgen mit leitenden Mitarbeitern, die Gewährung von Einzelvollmachten über den
Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsbetriebes hinaus
sowie Pensionszusagen; die Erteilung einer Generalvollmacht an die Geschäftsführende Kommanditistin ist
hingegen ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung durch die Komplementärin und – soweit
vorhanden – die Treuhandkommanditistin möglich;
f)
Geschäfte aller Art mit sich selbst sowie mit
Mitgesellschaftern, ausgenommen der Abschluss von
Verträgen gemäß Abs. 5;
g)
der Verkauf oder die Übertragung des gesamten oder
eines wesentlichen Teils des Gesellschaftsvermögens
oder die Einräumung eines Rechtes daran;
h)
Rechtsgeschäfte und Handlungen, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehen und für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung sind. Der Abschluss
von Verträgen mit einem Volumen von insgesamt nicht
mehr als EUR 2,5 Mio. gilt nicht als über den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb hinausgehend und ist zustimmungsfrei möglich;
i)
(v) Erwerb und Veräußerung von Beteiligungen;
(vi) Übertragung der Verwaltung des Objekts auf andere
Gesellschaften als die ECE Projektmanagement
G.m.b.H. & Co. KG oder eine ihrer Tochtergesellschaften;
(vii) Aufhebung und/oder Änderung der Dienstleistungsverträge bzw. Mietverträge (Vereinbarung
über die Erbringung von Projektentwicklungsleistungen, Vermietungsvertrag, Generalübernehmervertrag, Geschäftsbesorgungsvertrag, Standortsicherungsvereinbarung, Parkhaus-Mietvertrag,
Mietvertrag Mallflächen, Gestattungsvereinbarung
Markthalle und Vergütungsvereinbarung Markthalle). Soweit sich der Auftragnehmer bzw. Mieter
dieser Verträge im Rahmen seiner zustimmungsfreien Geschäfts- und Rechtshandlungsbefugnisse
bewegt, bedarf dieser Rahmen auch nicht der
Zustimmung der Gesellschaft;
(viii) Vergleichs-, Verzichts-, Anerkenntnis- oder Stundungserklärungen im Zusammenhang mit Ansprüchen und sonstigen Rechten der Objekt KG
gegenüber dem Generalübernehmer sowie vergleichbare Erklärungen im Zusammenhang mit dem
Generalübernehmervertrag, die dazu führen können,
dass Ansprüche oder sonstige Rechte der Objekt KG
gegen den Generalübernehmer nicht mehr oder nur
erschwert geltend gemacht werden können, sofern
die Summe solcher Ansprüche und sonstigen
Rechten einen Betrag von insgesamt EUR 2.500.000
überschreitet oder voraussichtlich überschreiten
wird.
Bei den vorstehend unter (i) bis (vii) aufgeführten Geschäften
ist die Zustimmung nur erforderlich, soweit diese Geschäfte
jeweils insgesamt den Betrag von EUR 2.500.000 übersteigen.
die Zustimmung der Gesellschaft im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen der Objekt KG zu folgenden Rechtsgeschäften und Handlungen der Objekt KG:
Erwerb, Veräußerung und Belastung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, mit Ausnahme von Geschäften sowie Grunddienstbarkeiten,
Baulasten, Arrondierungen etc., die zum Betrieb des
Grundstücks erforderlich sind;
(ii) Herstellung, Anschaffung und Veräußerung von
sonstigen Gegenständen des Anlagevermögens;
(iii) Aufnahme und außerplanmäßige Rückführung von
Darlehen;
(iv) Übernahme von Bürgschaften, Garantien und ähnlichen Verpflichtungen zur Sicherung von Verbindlichkeiten Dritter;
Die Geschäftsführende Kommanditistin ist auch ohne Zustimmung der Gesellschafterversammlung berechtigt, die Zustimmung seitens der Gesellschaft für die in vorstehendem § 8
Abs. 2 lit. i) genannten Rechtsgeschäfte und Handlungen der
Objekt KG zu erklären oder zu versagen oder die Komplementärin mit der Abgabe der Zustimmung oder Versagung zu
beauftragen, wenn ein Notfall vorliegt.
(i)
138
(3)
Für die zur Durchführung der Investition gemäß dem Investitionsplan erforderlichen Maßnahmen und Rechtshandlungen
gilt die Zustimmung der Gesellschafterversammlung als
erteilt. Die Vergütungen für die vorgenannten Leistungen
dürfen jeweils den im Investitionsplan vorgesehenen Rahmen
nicht überschreiten.
(4)
(5)
Die Komplementärin ist berechtigt, im Namen der Gesellschaft
die mit der GB Immobilien G.m.b.H., der PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. und der Hamburg
Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH am 24. Juni 2009
abgeschlossene Investorenvereinbarung zum Objekt Neues
Thier-Areal Dortmund über den Erwerb einer Minderheitsbeteiligung von rund 39,47 % an der Objekt KG („Investorenvereinbarung“) durchzuführen.
mit Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH
und/oder deren Konzerngesellschaften, insbesondere mit sich
selbst und der Geschäftsführenden Kommanditistin Verträge
abzuschließen, in denen sich diese verpflichten, nachfolgende
Leistungen gegenüber der Gesellschaft zu erbringen:
a)
Beteiligungsvermittlungsvertrag zwischen der Gesellschaft und der Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH zur Suche, Auswahl und Prüfung von geeigneten Fondsobjekten bzw. Beteiligungsgesellschaften für
die Gesellschaft nebst Koordination und Mitwirkung an
den Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife sowie
Vorbereitung der Vertragsentwürfe und Koordination der
Vertragsverhandlungen mit den spezialisierten Beratern;
g)
Platzierungsgarantie der Gesellschaft mit der Hamburg
Trust Grundvermögen und Anlage GmbH oder einem mit
dieser verbundenen Unternehmen.
(6)
den am 29. Juni 2009 mit der Hamburger Sparkasse AG abgeschlossenen Darlehensvertrag über eine Zwischenfinanzierung zum Erwerb einer Minderheitsbeteiligung an der
Objekt KG durchzuführen.
(7)
Die Geschäftsführende Kommanditistin und die persönliche
haftende Gesellschafterin sind berechtigt, die Durchführung
der zur Erfüllung ihrer gesetzlichen Pflichten nach dem GwG
erforderlichen Maßnahmen gemäß § 7 Abs. 2 GwG auf die
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH zu übertragen.
(8)
Die Geschäftsführende Kommanditistin kann durch Beschluss
der Gesellschafterversammlung abberufen werden, und an
ihrer Stelle kann eine andere Kommanditistin mit der
Geschäftsführung beauftragt werden.
§ 9 Informations- und Kontrollrechte
b)
Konzeptionsvertrag zwischen der Gesellschaft und der
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH zwecks
Erstellung eines Beteiligungskonzeptes;
c)
Eigenkapitalbeschaffungsvertrag zwischen der Gesellschaft und der Hamburg Trust Grundvermögen und
Anlage GmbH;
d)
Darlehensbeschaffungsvertrag zwischen der Gesellschaft
und der Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage
GmbH über die Vermittlung von Darlehensgebern für die
Zwischenfinanzierung;
e)
Gesellschaftsverwaltungsvertrag zwischen der Gesellschaft und der Geschäftsführenden Kommanditistin
betreffend die Übernahme von allgemeinen Verwaltungsaufgaben für die Gesellschaft durch die Geschäftsführende Kommanditistin;
f)
Asset Management-Vertrag zwischen der Gesellschaft
und der Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH
betreffend die Übernahme des Asset Management der
Immobilie, insbesondere die Steuerung des Property
Management vor Ort, die Überwachung der Vermietungsaktivitäten sowie Markbeobachtung/Research und ein
turnusmäßiges Reporting an die Gesellschaft;
Die Kommanditisten haben über die Kontrollrechte nach § 166 HGB
hinaus das Recht, jederzeit nach Vorankündigung die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft am Sitz der Gesellschaft selbst einzusehen oder durch einen berufsmäßig zur Verschwiegenheit verpflichteten Bevollmächtigten einsehen zu lassen sowie von der Geschäftsführenden Kommanditistin alle erforderlich erscheinenden Auskünfte
zu verlangen. Entstehende Kosten trägt der jeweilige Kommanditist.
Die Ausübung der Informationsrechte darf nur nach Vorankündigung
mit angemessener Frist erfolgen.
§ 10 Ausschluss der Nachschusspflicht und
Wettbewerbsbeschränkung
(1)
Die Kommanditisten übernehmen weder gegenüber Gesellschaftern noch gegenüber Dritten irgendwelche Zahlungsverpflichtungen oder Nachschussverpflichtungen, die über die
Verpflichtung zur Leistung ihrer Pflichteinlagen hinausgehen.
Dieser Ausschluss einer Nachschusspflicht lässt die Haftung
der Kommanditisten gegenüber Gesellschaftsgläubigern
gemäß §§ 171 ff. HGB sowie das Durchschlagen der Haftung
der Treuhandkommanditistin auf die Treugeber unberührt.
(2)
Die Gesellschafter unterliegen keinen Wettbewerbsbeschränkungen.
139
§ 11 Gesellschafterversammlung und
Beschlussfassung
(1)
(2)
(3)
(4)
140
(7)
Die ordentliche Gesellschafterversammlung für das abgelaufene Geschäftsjahr findet jährlich bis spätestens zum
30. November des Folgejahres statt. Alternativ können die in
der ordentlichen sowie der außerordentlichen Gesellschafterversammlung zu fassenden Beschlüsse gemäß Abs. 9 im
schriftlichen Verfahren gefasst werden.
Außerordentliche Gesellschafterversammlungen finden auf
Antrag der Komplementärin oder der Geschäftsführenden
Kommanditistin statt.
Weiterhin ist jeder Kommanditist berechtigt, einen schriftlichen Antrag auf Einberufung einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung aus wichtigem Grund an die
Geschäftsführende Kommanditistin zu stellen. Der Antrag ist
unter Hinweis auf die Regelung des folgenden Satzes sämtlichen Gesellschaftern bekannt zu geben. Schließen sich daraufhin innerhalb einer Frist von vier Wochen seit Bekanntgabe
des Antrages Kommanditisten und/oder Treugeber, die
gemeinsam mit dem/den Antragsteller(n) mindestens 20 %
der Gesamtsumme der eingezahlten Pflichteinlagen repräsentieren, durch schriftliche Mitteilung an die Geschäftsführende
Kommanditistin diesem Antrag an, ist die beantragte außerordentliche Gesellschafterversammlung einzuberufen. Wird die
genannte Quote nicht erreicht, hat der Antragsteller die
Kosten des Verfahrens zu tragen; die Geschäftsführende Kommanditistin kann hierfür vom Antragsteller jederzeit Sicherheitsleistung verlangen.
Die Einberufung einer Gesellschafterversammlung erfolgt
schriftlich durch die Geschäftsführende Kommanditistin unter
Bekanntgabe der Tagesordnung und Wahrung einer Frist von
drei Wochen einschließlich des Tages der Absendung und des
Tages der Versammlung. Bei außerordentlichen Gesellschafterversammlungen beträgt die Einberufungsfrist 14 Tage
einschließlich der beiden vorgenannten Tage. Die Einladungen
erfolgen an die der Gesellschaft zuletzt bekannt gegebene
Adresse. Jeder Kommanditist/Treugeber hat Änderungen
gegenüber den in den Unterlagen der Gesellschaft und/oder
im Treugeberregister festgehaltenen Angaben der Geschäftsführenden Kommanditistin schriftlich mitzuteilen. Im Verhältnis der Gesellschaft zu den Gesellschaftern gelten die niedergelegten Daten als maßgeblich auch für die Zustellung (§ 25
Abs. 2).
(5)
Ort der Versammlung ist der Sitz der Gesellschaft.
(6)
Die Gesellschafterversammlung wird von der Geschäftsführenden Kommanditistin geleitet. Sie kann auch einen Vertreter
mit der Leitung beauftragen.
Gegenstand der ordentlichen (ggf. auch einer außerordentlichen) Gesellschafterversammlung ist insbesondere die
Beschlussfassung über:
a)
die Genehmigung und Feststellung des Jahresabschlusses;
b)
die Entlastung der Komplementärin, der Geschäftsführenden Kommanditistin und der Treuhandkommanditistin;
c)
die Verwendung des Jahresergebnisses;
d)
die Wahl des Abschlussprüfers für das laufende Geschäftsjahr, ausgenommen für die Geschäftsjahre bis
2011;
e)
die Änderung des Gesellschaftsvertrages;
f)
die Abwahl der Komplementärin und Bestellung einer
neuen juristischen Person als Komplementärin;
g)
die in § 8 Abs. 2 aufgeführten Beschlussgegenstände;
h)
die Auflösung, Umwandlung bzw. Liquidation der Gesellschaft bzw. entsprechende Beschlussfassung bezüglich
der Objekt KG.
(8)
Über die Beschlüsse der Gesellschafterversammlung wird ein
Protokoll angefertigt, das vom Leiter der Gesellschafterversammlung und dem Protokollführer zu unterzeichnen und den
Gesellschaftern innerhalb von vier Wochen in Kopie zu übersenden ist.
(9)
Alle Beschlüsse (ordentliche sowie außerordentliche) können
statt in Gesellschafterversammlungen auf Veranlassung der
Geschäftsführenden Kommanditistin auch im schriftlichen
Verfahren gefasst werden. Beim schriftlichen Abstimmungsverfahren beträgt die Abstimmungsfrist drei Wochen. Sie
beginnt mit der Absendung des Schreibens, mit dem die
Kommanditisten zur Stimmabgabe aufgefordert werden.
Dieses Schreiben hat den Abstimmungsgegenstand genau zu
bezeichnen. Der § 11 Abs. 4 gilt entsprechend. Das Ergebnis
der Abstimmung ist den Kommanditisten innerhalb von vier
Wochen nach Ablauf der Abstimmungsfrist mitzuteilen. Wird
eine ordentliche Gesellschafterversammlung durch ein schriftliches Abstimmungsverfahren ersetzt, muss dessen Abstimmungsfrist spätestens am 15. Dezember des auf das abgelaufene Geschäftsjahr folgenden Jahres enden.
(10)
Beschlüsse werden in Gesellschafterversammlungen mit einfacher Mehrheit der anwesenden bzw. vertretenen Stimmen,
im schriftlichen Verfahren mit einfacher Mehrheit der teilnehmenden Stimmen gefasst. Beschlüsse über die in Abs. 7 lit. e),
lit. f) und lit. h) genannten Gegenstände sowie die folgenden
der von Abs. 7 lit. g) erfassten Beschlussgegenstände des § 8
Abs. 2 lit. f), g) und h) und sämtliche von lit. i) erfassten
Beschlussgegenstände erfordern eine Mehrheit von drei
Vierteln aller anwesenden bzw. vertretenen bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden Stimmen der Kommanditisten und bedürfen außerdem (mit Ausnahme von Abs. 7 lit. f)
der Zustimmung der Komplementärin. Die Komplementärin
darf ihre Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern.
Jede vollen EUR 1.000 Pflichteinlage auf dem Kapitalkonto I
gewähren eine Stimme. Die Geschäftsführende Kommanditistin hat 100 Stimmen. Die Komplementärin hat unbeschadet der vorstehend geregelten Zustimmungserfordernisse kein
Stimmrecht. Hinsichtlich der Beschlussfassung gemäß der in
Abs. 7 genannten Beschlussgegenstände für jeweils die
Geschäftsjahre bis 2011 sowie ggf. weiterer jeweils in den
Geschäftsjahren bis 2011 erforderlichen schriftlichen Abstimmungsverfahren bzw. Gesellschafterversammlungen sind –
nach Maßgabe der vorgenannten Bestimmungen bezüglich
des Stimmrechts – nur die Kommanditisten stimmberechtigt,
die der Gesellschaft bis zum Beginn des jeweiligen schriftlichen Abstimmungsverfahrens bzw. Einberufungsverfahrens
zur Gesellschafterversammlung rechtswirksam beigetreten
sind. Eine Entscheidung gemäß § 8 Abs. 8, welche vor dem
31. Dezember 2026 Wirksamkeit entfalten soll, erfordert eine
Mehrheit von 75 %; für eine danach eintretende Wirksamkeit
genügt eine einfache Mehrheit. Sofern die Geschäftsführende
Kommanditistin aus wichtigem Grund von der Geschäftsführung abberufen werden soll, so genügt stets ein Gesellschafterbeschluss mit einfacher Mehrheit.
(11)
Kommanditisten können sich in Gesellschafterversammlungen
bzw. dem schriftlichen Abstimmungsverfahren nur durch einen
mit einer schriftlichen Vollmacht ausgestatteten anderen
Kommanditisten, einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten der rechts- oder steuerberatenden Berufe oder
ein volljähriges Familienmitglied oder ihren persönlichen
Finanzberater vertreten lassen. Die Erteilung von Untervollmachten ist nicht zulässig. Volljährige Familienmitglieder
oder persönliche Finanzberater müssen zudem eine schriftliche Verschwiegenheitserklärung bezüglich der Inhalte der
Gesellschafterversammlung abgeben. Die schriftliche Vollmacht sowie ggf. die Verschwiegenheitserklärung sind dem
Versammlungsleiter spätestens bei Feststellung der Anwesenheit vorzulegen. Werden mehrere Kommanditisten von einem
gemeinsamen Vertreter vertreten, kann dieser auch voneinander abweichende Stimmabgaben vornehmen. Die Geschäftsführende Kommanditistin kann außerdem Personen zur Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung zulassen, deren
Anwesenheit sie für zweckmäßig hält.
(12)
Beschlussfähigkeit einer Gesellschafterversammlung liegt bei
ordnungsgemäßer Einladung aller Kommanditisten und Anwesenheit bzw. Vertretensein von mehr als 20 % aller Stimmen der Kommanditisten vor. Ist die Versammlung nicht
beschlussfähig, weil die genannte Quote von mehr als 20 %
nicht erreicht ist, hat die Geschäftsführende Kommanditistin
mit gleicher Form und Frist eine neue Gesellschafterversammlung einzuberufen, die unabhängig von der Anzahl der anwesenden/vertretenen Stimmen beschlussfähig ist; hierauf ist in
der erneuten Einladung besonders hinzuweisen. Bei Abstimmung im schriftlichen Verfahren liegt Beschlussfähigkeit vor,
wenn die Gesellschafter ordnungsgemäß (vgl. Abs. 9) zur
Stimmabgabe aufgefordert worden sind und mehr als 20 %
aller Stimmen der Kommanditisten teilnehmen. Ist Beschlussfähigkeit nicht gegeben, weil die genannte Quote von mehr als
20 % nicht erreicht ist, gilt vorstehender Satz 2 entsprechend.
(13)
Die Unwirksamkeit eines Beschlusses kann nur innerhalb einer
Ausschlussfrist von vier Wochen nach Zugang (gemäß § 25
Abs. 2) des Protokolls oder des schriftlichen Abstimmungsergebnisses durch Klage geltend gemacht werden. Nach
Ablauf der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt.
(14)
Im Falle der Verhinderung der Geschäftsführenden Kommanditistin werden deren in diesem § 11 genannten Aufgaben und
Funktionen von der Treuhandkommanditistin übernommen.
§ 12 Jahresabschluss
(1)
Der Jahresabschluss ist innerhalb von sechs (6) Monaten nach
Ende des jeweiligen Geschäftsjahres von der Geschäftsführenden Kommanditistin nach handelsrechtlichen Grundsätzen
aufzustellen und von der Komplementärin zu unterzeichnen,
soweit nicht gesetzlich kürzere Fristen vorgeschrieben sind.
Dieser ist von einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zu prüfen. Für die Geschäftsjahre bis
2011 bestimmt die Geschäftsführende Kommanditistin den
Abschlussprüfer. Die Feststellung des Jahresabschlusses
erfolgt durch die Gesellschafterversammlung.
(2)
Für die steuerliche Gewinnermittlung ist eine Einnahmenüberschussrechnung zu erstellen.
(3)
Der Jahresabschluss hat neben den handelsrechtlichen auch
die steuerrechtlichen Bestimmungen zu beachten, soweit dies
nach Handelsrecht zulässig und möglich ist. Wird der Jahresabschluss nachträglich geändert oder berichtigt, insbesondere
im Zusammenhang mit einer steuerlichen Veranlagung oder
Betriebsprüfung, so ist auch für das Verhältnis der Gesellschafter untereinander der Jahresabschluss in der später
geänderten oder berichtigten Fassung maßgebend.
141
(4)
Jeder Kommanditist ist verpflichtet, seine persönlichen
Sonderwerbungskosten nebst Originalbelegen des jeweiligen
Vorjahres bis spätestens 31. März eines jeden Kalenderjahres
unaufgefordert der Gesellschaft mitzuteilen. Unterbleibt die
fristgerechte Mitteilung, ist eine Berücksichtigung bei der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellungserklärung der
Gesellschaft nicht mehr möglich. Der Einzelnachweis der
Sonderwerbungskosten für einen ggf. erforderlichen Einspruch
gegen den Feststellungsbescheid des für die Gesellschaft
zuständigen Finanzamtes durch die Gesellschaft obliegt dem
Kommanditisten.
b)
Das steuerliche Ergebnis wird in den Geschäftsjahren
2009 bis 2011 auf die Kommanditisten so verteilt, dass
die zuzuweisenden steuerlichen Ergebnisse am
31. Dezember des jeweiligen Jahres im selben Verhältnis
zueinander stehen, wie die am 31. Dezember des jeweiligen Jahres eingezahlten Pflichteinlagen (Gleichverteilungsabrede). Dabei werden neu beitretenden Gesellschaftern die bis zu ihrem Beitritt entstandenen Gewinne
und Verluste nicht zugewiesen. Die Kommanditisten
nehmen jeweils ab dem letzten Tag des Monats der
Einzahlungen von Pflichteinlagen (zuzüglich Agio) gemäß
§ 7 Abs. 2 an dem Ergebnis teil. Die jeweils ab dem letzten Tag des Monats der Einzahlungen der Pflichteinlage
(zuzüglich Agio) gemäß § 7 Abs. 2 entstandenen Gewinne
und Verluste werden als Vorab den Gesellschaftern
jeweils entsprechend ihrer eingezahlten Pflichteinlagen
so zugewiesen, wie es erforderlich ist, um die Gleichverteilung zu erreichen. Sollte die Gleichverteilung steuerlicher Ergebnisse nicht bis zum Ablauf der Platzierungsphase erreicht werden können, werden auch in folgenden
Geschäftsjahren Gewinne oder Verluste als Vorab zugewiesen, bis die Gleichverteilung erfolgt ist. Das nach
Abzug dieser Gleichverteilung verbleibende steuerliche
Ergebnis wird auf alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer
eingezahlten Pflichteinlagen verteilt. Ab dem Geschäftsjahr 2012 sind alle Gesellschafter im Verhältnis ihrer tatsächlich geleisteten Pflichteinlagen zeitanteilig an den
steuerlichen Ergebnissen beteiligt, vorbehaltlich des
Erfordernisses einer Vorabzuweisung zur Erreichung der
Gleichverteilung.
c)
Für handelsrechtliche und steuerliche Zwecke werden
Erhöhungen der Kommanditeinlage jeweils wie Beitritte
behandelt.
§ 13 Ergebnisverteilung, Entnahme von
Liquiditätsüberschüssen
(1)
Maßgeblich für die Gewinn- und Verlustverteilung bzw. die
Verteilung des Ergebnisses der handelsrechtlichen Gewinnund Verlustrechnung ist der von der Geschäftsführenden Kommanditistin aufgestellte und von einem Wirtschaftsprüfer oder
einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüfte und von der
Gesellschafterversammlung festgestellte Jahresabschluss
einschließlich der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung.
(2)
Die Vergütungs- und Auslagenersatzansprüche der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin und der Geschäftsführenden Kommanditistin einschließlich der Vergütungen aus
dem in § 8 Abs. 5 lit. e) genannten Gesellschaftsverwaltungsvertrag sind vorab zu begleichen und werden im Verhältnis der
Kommanditisten zueinander als Kosten der Gesellschaft
behandelt. Die Zahlungen setzen kein positives Jahresergebnis voraus.
(3)
Die verbleibenden Gewinne oder Verluste zuzüglich etwaiger
Ausgleichsleistungen (nachfolgend als „Ergebnis“ bezeichnet)
werden wie folgt verteilt:
a)
142
Für das Geschäftsjahr 2009 wird das handelsrechtliche
Ergebnis auf die Kommanditisten – unabhängig vom
Zeitpunkt ihres Beitritts zur Gesellschaft – im Verhältnis
ihrer am 31. Dezember 2009 eingezahlten Pflichteinlage
verteilt. Ab dem Geschäftsjahr 2010 wird das handelsrechtliche Ergebnis auf die Kommanditisten – unabhängig vom Zeitpunkt ihres Beitritts zur Gesellschaft – so verteilt, dass die Kapitalkonten II am 31. Dezember des
jeweiligen Jahres im selben Verhältnis zueinander stehen, wie die eingezahlten Pflichteinlagen (sogenannte
„Gleichverteilungsabrede“). Dabei werden Gewinne und
Verluste als Vorab den Gesellschaftern jeweils so zugewiesen, wie es erforderlich ist, um die Gleichverteilung
zu erreichen. Das nach Abzug dieser Gleichverteilung verbleibende handelsrechtliche Ergebnis wird für alle
Gesellschafter im Verhältnis ihrer Pflichteinlage verteilt.
(4)
Verluste werden den Kommanditisten auch insoweit zugewiesen, als sie deren Pflichteinlagen übersteigen.
(5)
Über die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen entscheidet, soweit sie nicht zur Erfüllung vertraglicher, gesetzlicher oder sonstiger Verpflichtungen benötigt
werden, die Gesellschafterversammlung unter Berücksichtigung der Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve zur
Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung.
Soweit Entnahmen (Gewinnentnahme bzw. Entnahme freier
Liquidität) vorgenommen werden, erfolgen Zahlungen an die
Kommanditisten jährlich, und zwar auch dann, wenn die
Pflichteinlagen durch aufgelaufene Verluste gemindert sind.
Die Geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, in
Abstimmung mit der Komplementärin Entnahmen auch bereits
vor einem Beschluss der Gesellschafterversammlung vorzunehmen.
Kommanditisten, die 100 % ihrer Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio
(§ 7 Abs. 2) bis spätestens 30. Oktober 2011 auf das in § 7
Abs. 2 genannte Konto der Gesellschaft leisten, erhalten eine
Vorabauszahlung für den Zeitraum ab dem Eingang der
Zahlung bis zum 15. November 2011 in Höhe von 3,5 % p. a.
bezogen auf die vorzeitig eingezahlte Pflichteinlage ohne
Berücksichtigung des Agios. Die Vorabauszahlung erfolgt
jeweils bis zum Ende März des Folgejahres, erstmalig im
Dezember 2010. Die Vorabauszahlungen werden bei der
Verteilung des steuerlichen Ergebnisses nach Abs. 3 und 4 so
behandelt, als seien sie nicht erfolgt.
(6)
(7)
Entnahmen erfolgen jeweils nachschüssig voraussichtlich bis
Ende März des Folgejahres. Hieran sind die Kommanditisten
zeitanteilig im Verhältnis ihrer tatsächlich geleisteten Einlagen
beteiligt. Vorzunehmende Entnahmen sind zunächst mit etwaigen Forderungen der Gesellschaft gegen die betreffenden
Gesellschafter zu verrechnen.
Wenn durch Veränderungen der Gesellschafterstruktur, insbesondere durch Kommanditistenwechsel, der Gesellschaft
gewerbesteuerliche Nachteile entstehen, wird dieser Nachteil
von den jeweils ausscheidenden und neu beitretenden
Kommanditisten alleine getragen.
Kommanditistin zudem ein Entgelt in Höhe von 3 ‰ des
Beteiligungsbetrages (Betrag auf dem Kapitalkonto I), mindestens jedoch EUR 150 und höchstens EUR 300 pro Vorgang.
Der Veräußerer und der Erwerber schulden dieses Entgelt als
Gesamtschuldner. Mehrere Erben schulden dieses Entgelt im
Verhältnis ihrer Erbanteile, Erben und Vermächtnisnehmer
schulden dieses Entgelt als Gesamtschuldner.
(3)
Die in Abs. 1 und Abs. 2 genannten Beträge verstehen sich
inklusive einer ggf. anfallenden Umsatzsteuer.
(4)
Scheidet die Geschäftsführende Kommanditistin aus der
Gesellschaft aus, erhält sie die vorgenannte Vergütung gemäß
Abs. 1 zeitanteilig.
§ 16 Vergütung der Treuhandkommanditistin
(1)
Die Treuhandkommanditistin erhält von der Gesellschaft für
ihre Tätigkeit gemäß § 5 dieses Vertrages eine einmalige
Vergütung von EUR 25.000, welche spätestens am
31. Dezember 2009 zu zahlen ist.
(2)
Der in Abs. 1 genannte Betrag versteht sich inklusive einer ggf.
anfallenden gesetzlichen Umsatzsteuer.
§ 14 Vergütungen der Komplementärin
(1)
Die Komplementärin erhält von der Gesellschaft für die Jahre
2009 und 2010 eine einmalige Vergütung in Höhe von
EUR 20.000 spätestens zum 31. Dezember 2009. Weiter erhält
sie für ihre Übernahme der Haftung nach § 4 Abs. 1 dieses
Vertrages eine jährliche Vergütung von EUR 10.000 welche
jeweils zum 30. Juni eines jeden Jahres zu zahlen ist, erstmals
zum 30. Juni 2011.
(2)
Die in Abs. 1 genannten Vergütungen verstehen sich jeweils
inklusive einer ggf. anfallenden Umsatzsteuer.
(3)
Scheidet die Komplementärin aus der Gesellschaft aus, erhält
sie die in Abs. 1 genannte jährliche Vergütung zeitanteilig.
§ 17 Verfügungen über Kommanditanteile
(1)
Jede Verfügung über einen Kommanditanteil oder einen Teil
davon bedarf der Schriftform und ist nur wirksam mit
Zustimmung der Geschäftsführenden Kommanditistin. Die
Zustimmung zur Verfügung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Falle der Abtretung eines Kommanditanteils der
Erwerber der Geschäftsführenden Kommanditistin nicht auf
eigene Kosten eine formgerechte Handelsregistervollmacht
über den Tod hinaus für Handelsregisteranmeldungen jeglicher
Art gemäß einem von der Geschäftsführenden Kommanditistin
zur Verfügung zu stellenden Mustertext erteilt hat. Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn die Verfügung zu einer Änderung der Bewertung der Gesellschaft nach anwendbarem
Steuerrecht führen würde.
(2)
Im Falle der Veräußerung eines Kommanditanteils tritt der
Erwerber/Rechtsnachfolger vollumfänglich in die Rechte und
Pflichten des Veräußerers aus diesem Vertrag ein. Kosten, die
der Gesellschaft durch die Veräußerung entstehen, sind einschließlich einer eventuell anfallenden Umsatzsteuer vom
Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner zu ersetzen.
Gleiches gilt für die Gebühr gemäß § 15 Abs. 2.
§ 15 Vergütung der Geschäftsführenden
Kommanditistin
(1)
Die Geschäftsführende Kommanditistin erhält für die Übernahme der Geschäftsführung gemäß § 8 Abs. 1 dieses
Vertrages die im Gesellschaftsverwaltungsvertrag vorgesehene Vergütung.
(2)
Für die Erledigung der im Zusammenhang mit einem Kommanditistenwechsel (Verfügungen und/oder Erbfälle) anfallenden Verwaltungsarbeiten erhält die Geschäftsführende
143
(3)
Die Treuhandkommanditistin kann ihren Kommanditanteil im
Ganzen oder in Teilbeträgen nur mit Genehmigung des insoweit nach Maßgabe des Treuhandvertrages berechtigten
Treugebers abtreten.
(4)
Eine Teilung von Kommanditanteilen sollte – außer in
Erbfällen – nur zu Pflichteinlagen von mindestens EUR 10.000
mit Hafteinlagen von mindestens EUR 1.000 führen oder zu
höheren Pflichteinlagen, die sich auf ein ganzzahliges
Vielfaches von EUR 1.000 belaufen. Ausgenommen hiervon
sind die Kommanditanteile der Geschäftsführenden Kommanditistin sowie der Treuhandkommanditistin bis zur Aufnahme von Treugebern. Ebenfalls ausgenommen sind Fälle, in
denen die Treuhandkommanditistin gemäß § 4 Abs. 6 S. 2 eine
geringere Pflichteinlage zugelassen hat; in diesen Fällen sollte eine Teilung von Kommanditanteilen – außer in Erbfällen –
nur zu Pflichteinlagen von mindestens EUR 5.000 mit
Hafteinlagen von mindestens EUR 500 führen oder zu höheren
Pflichteinlagen, die sich auf ein ganzzahliges Vielfaches von
EUR 1.000 belaufen.
c)
(2)
b)
144
er unter Einhaltung der in § 18 beschriebenen Form und
Frist kündigt;
sein Anteil infolge Pfändung von einem Dritten gekündigt
wird, und zwar mit dem Ablauf des Geschäftsjahres, in
dem die Kündigung erfolgte;
über sein Vermögen rechtskräftig das Insolvenzverfahren
eröffnet wurde, und zwar mit dem Zeitpunkt der
Eröffnung des Verfahrens, oder die Eröffnung des
Insolvenzverfahrens über sein Vermögen mangels Masse
rechtskräftig abgelehnt worden ist;
b)
seine Beteiligung an der Gesellschaft gepfändet und die
Pfändung nicht innerhalb eines Monats ab Wirksamwerden der Pfändung wieder aufgehoben worden ist.
(4)
Für alle Fälle ihres Ausscheidens aus der Gesellschaft gibt die
Komplementärin schon jetzt ihre Einwilligung zur Fortführung
der Firma. Scheidet die Komplementärin unter Benennung
einer Nachfolgerin gemäß § 18 aus der Gesellschaft aus, so
beschließen die Gesellschafter unverzüglich über die Aufnahme der Benannten Nachfolgerin als neue Komplementärin,
mit der die Gesellschaft fortgesetzt wird. Lehnen die
Gesellschafter die Aufnahme der Benannten Nachfolgerin als
Komplementärin der Gesellschaft ab, so bestellen sie unverzüglich eine andere juristische Person als neue Komplementärin. Die Gesellschaft wird mit dem Zeitpunkt des
Ausscheidens der Komplementärin aufgelöst, wenn nicht
innerhalb von sechs Monaten eine juristische Person an die
Stelle der ausscheidenden Komplementärin tritt. Sowohl die
Entscheidung über die Aufnahme der Benannten Nachfolgerin
als auch – für den Fall der Ablehnung ihrer Aufnahme – die
Bestellung einer anderen juristischen Person als neue
Komplementärin erfolgen durch Gesellschafterbeschluss mit
einer Mehrheit von drei Vierteln aller anwesenden/vertretenen bzw. – im schriftlichen Verfahren – teilnehmenden
Stimmen der Kommanditisten.
(5)
Bei Ausscheiden der Treuhandkommanditistin kann durch die
Treugeber nach Maßgabe des Treuhandvertrages eine neue
Treuhandkommanditistin gewählt werden. Die Gesellschaft
wird dann mit der neu gewählten Treuhandkommanditistin
fortgesetzt. Dabei gehen im Wege der Sonderrechtsnachfolge
Ein Kommanditist scheidet unter Fortsetzung der Gesellschaft
zwischen den übrigen Gesellschaftern aus der Gesellschaft
aus, wenn
a)
a)
Mit Ausnahme der in § 4 Abs. 9 und § 7 Abs. 4 genannten
Ausschlüsse erfolgt der Ausschluss durch Beschluss der
Gesellschafter, wobei der betroffene Gesellschafter nicht
stimmberechtigt ist. Der Ausschluss wird mit Zustellung des
Beschlusses beim betroffenen Gesellschafter wirksam –
wobei § 25 Abs. 2 Anwendung findet – und zwar auch dann,
wenn eine etwa zu zahlende Abfindung noch nicht gezahlt
und/oder über sie noch keine Einigung erzielt wurde.
§ 19 Ausscheiden und Ausschluss von
Gesellschaftern
(1)
Ein Gesellschafter kann neben den in § 4 Abs. 9 und § 7
Abs. 4 genannten Möglichkeiten aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden, wenn
(3)
§ 18 Kündigung
Die Gesellschaft kann von einem Gesellschafter schriftlich mit einer
Frist von sechs Monaten zum Jahresende gekündigt werden.
Abweichend hiervon besteht eine Kündigungsmöglichkeit mit vorgenannter Frist erstmals zum 31. Dezember 2026. Die Kündigung ist
jedoch ausgeschlossen, wenn die Gesellschaft in dem Jahr aufgelöst
bzw. deren Auflösung beschlossen wird, zu dessen Ende die Kündigung erfolgen soll. Die Schriftform ist Wirksamkeitsvoraussetzung.
Die Kündigung führt nicht zur Auflösung/Beendigung der Gesellschaft. Die Komplementärin kann – abweichend von Satz 2 – mit
einer Frist von sechs Monaten jeweils zum 31. Dezember eines jeden
Jahres kündigen. Kündigt die Komplementärin zu einem Termin vor
dem 31. Dezember 2026, ist sie verpflichtet, eine in die Gesellschaft
eintrittsbereite juristische Person als ihre Nachfolgerin (im
Folgenden: die „Benannte Nachfolgerin“ genannt) zu benennen.
er gemäß den nachfolgenden Bestimmungen aus der
Gesellschaft ausgeschlossen wird, und zwar mit dem
Ablauf des Tages, zu dem die Ausschließung beschlossen
wurde.
alle Gesellschafterrechte und -pflichten der Treuhandkommanditistin unter Ausschluss der Auseinandersetzung auf
die neue Treuhandkommanditistin über. Falls keine neue
Treuhandkommanditistin gewählt wird, werden die Treugeber
direkt als Kommanditisten in das Handelsregister eingetragen.
Dabei gehen im Wege der Sonderrechtsnachfolge alle
Gesellschafterrechte und -pflichten der Treuhandkommanditistin unter Ausschluss der Auseinandersetzung quotal entsprechend den übernommenen Beteiligungsbeträgen auf die
Treugeber über. Die Übertragung der Rechte und Pflichten
erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung
der jeweiligen Treugeber als Kommanditisten im Handelsregister. Die Regelung des § 5 Abs. 5 gilt in diesem Fall entsprechend.
Ergebnis der schwebenden Geschäfte, soweit sie nicht
passivierungspflichtig sind, und einem etwaigen Firmenwert nimmt er nicht teil. Endet ein Gesellschaftsverhältnis nicht zum Ende eines Geschäftsjahres, so wird
bei der Berechnung des Abfindungsguthabens das
Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres nicht berücksichtigt.
b)
Scheidet ein Kommanditist aus Gründen aus, die in § 19
Abs. 1 b) und c) und § 19 Abs. 2 niedergelegt sind, beschränkt sich sein Auseinandersetzungsanspruch auf den
Buchwert des Kommanditanteils zum 31. Dezember des
vor dem Ausscheidenstermin liegenden Jahres bzw. auf
die Summe der Kapitalkonten I bis III zuzüglich dem Stand
eines Verrechnungskontos gemäß § 6 Abs. 2 zum 31. Dezember des Jahres seines Ausscheidens, wenn er am
31. Dezember ausscheidet.
c)
In den Fällen des § 7 Abs. 4 erhält der ausscheidende
Kommanditist entgegen den vorstehenden Regelungen
eine Abfindung, die in der Höhe der von ihm eingezahlten
Pflichteinlage abzüglich eines evtl. Schadensersatzanspruchs gemäß § 7 Abs. 5 entspricht.
d)
Ist das Auseinandersetzungsguthaben bei Auflösung der
Gesellschaft oder im Zeitpunkt, in dem die Auflösung der
Gesellschaft durch die Gesellschafter gemäß § 22 Abs. 1
beschlossen wird, noch nicht oder nicht vollständig an
den ausgeschiedenen Kommanditisten ausgezahlt
worden, so wandelt sich der Abfindungsanspruch des
ausgeschiedenen Kommanditisten auf den noch nicht
ausgezahlten Teil seines Auseinandersetzungsguthabens
in einen Anspruch auf Teilnahme am Liquidationserlös
entsprechend § 22 Abs. 2 um.
e)
Der ausgeschiedene Kommanditist wird dann so behandelt, als sei er nicht aus der Gesellschaft ausgeschieden,
muss sich aber den vor der Auflösung oder dem
Auflösungsbeschluss erhaltenen Anteil seines Auseinandersetzungsguthabens auf seinen anteiligen Anspruch
auf den Liquidationserlös anrechnen lassen. Ergibt sich
dabei, dass der vor der Auflösung oder dem Auflösungsbeschluss ausgezahlte Anteil seines Auseinandersetzungsguthabens den Betrag übersteigt, der ihm nun
anteilig am Liquidationserlös zustehen würde, so muss er
der Gesellschaft bzw. der Liquidationsmasse den Mehrbetrag zurückerstatten.
f)
Die Kosten der Auseinandersetzung, insbesondere der
Ermittlung des Abfindungsanspruches, trägt der ausscheidende Kommanditist. Dies gilt nicht für Kommanditisten, die zum 31. Dezember 2026 ausscheiden. Auf
diesen Termin ermittelt die Gesellschaft auf eigene
Kosten den Abfindungsanspruch der ausscheidenden
Gesellschafter. Die Höhe des Abfindungsanspruches wird
§ 20 Tod eines Gesellschafters
Verstirbt ein Kommanditist, geht der Kommanditanteil auf seine
Erben über und die Gesellschaft wird mit diesen fortgesetzt. Es entsteht die Gebühr gemäß § 15 Abs. 2. Die Erben müssen sich durch
Vorlage eines Erbscheines legitimieren; liegt ein solcher nicht vor, ist
die Gesellschaft berechtigt, aber nicht verpflichtet, andere geeignete
Erbnachweise zu akzeptieren. Mehrere Erben dürfen ihre gesellschafterlichen Rechte nur durch einen gemeinsamen, schriftlich bevollmächtigten Vertreter ausüben. Solange ein gemeinsamer Vertreter
nicht bestellt ist oder die Legitimation des oder der Erben nicht
erfolgt ist, ruhen die Rechte aus der Gesellschafterstellung mit
Ausnahme des Rechts auf Beteiligung am Ergebnis gemäß § 13
Abs. 3 und 4. Kommanditisten können ihren Kommanditanteil der
Testamentsvollstreckung unterstellen.
§ 21 Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung
(1)
Der Komplementärin steht entsprechend ihrer fehlenden
Kapitalbeteiligung ein Auseinandersetzungsguthaben nicht zu.
Das gilt auch im Falle der Liquidation der Gesellschaft.
(2)
Die Treuhandkommanditistin hat im Falle ihres Ausscheidens
gemäß § 19 Abs. 5 keinen Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben.
(3)
Ausscheidenden Kommanditisten steht ein Auseinandersetzungsguthaben als Abfindung nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen zu:
a)
Die Höhe des Abfindungsanspruches bemisst sich nach
dem Verkehrswert der Gesellschaft. Der Anteil des ausscheidenden Gesellschafters am Verkehrswert entspricht
dabei dem Verhältnis der eingezahlten Pflichteinlage des
ausscheidenden Gesellschafters zu der Summe der eingezahlten Pflichteinlagen aller Gesellschafter. Am
145
von dem für das betreffende Geschäftsjahr ordentlich
bestellten Abschlussprüfer der Gesellschaft als Schiedsgutachter verbindlich festgestellt.
g)
h)
(4)
Das Abfindungsguthaben ist in drei gleichen Jahresraten,
jeweils zum 31. Dezember eines Jahres, erstmals in dem
auf das Ausscheiden folgenden Kalenderjahr fällig; es ist
zu bezahlen, soweit die Liquiditätslage der Gesellschaft
dies unter Berücksichtigung der Bildung einer angemessenen Liquiditätsreserve zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Geschäftsführung erlaubt. Die Gesellschaft ist jedoch berechtigt, das Abfindungsguthaben
vorzeitig auszuzahlen. Ein fälliger Anspruch ist mit 1 Prozentpunkt p. a. über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 247
BGB) zu verzinsen; vorzeitig ausgezahlte Beträge sind mit
diesem Zinssatz abzuzinsen. Der ausscheidende Kommanditist kann von der Gesellschaft keine Sicherheit für
seinen Abfindungsanspruch verlangen.
In Fällen der Entnahme eines eventuellen Auseinandersetzungsguthabens bei Ausscheiden eines Gesellschafters nach § 7 Abs. 4 gilt die Regelung des § 7 Abs. 5.
Die Komplementärin ist bei ihrem Ausscheiden von ihrer Haftung gemäß §§ 128, 160, 161 HGB freizustellen. Ein Anspruch
auf Sicherheitsleistung besteht jedoch nicht.
§ 22 Liquidation
(1)
Die Liquidation erfolgt nach einem entsprechenden Auflösungsbeschluss der Gesellschafter durch die Geschäftsführende Kommanditistin als Liquidator.
(2)
Der Liquidationserlös wird wie folgt verteilt:
a)
b)
c)
d)
146
Zunächst werden die Verbindlichkeiten gegenüber Dritten
reguliert;
danach erhalten jeweils die Geschäftsführende Kommanditistin und die Treuhandkommanditistin (sofern letztere noch auf eigene Rechnung an der Gesellschaft beteiligt ist) ihren Anteil am Liquidationserlös und ihre
Vergütungen (§ 15, § 16) sowie beide ihre jeweiligen
Auslagen erstattet, zugleich erhält die Komplementärin
ihre Vergütung (§ 14) und ihre Auslagen erstattet;
ggf. ist sodann eine angemessene Liquiditätsreserve, die
zur Befriedigung von Kosten und Ansprüchen bis zur
Vollbeendigung der Gesellschaft dient, zu bilden;
ein danach verbleibender Erlös wird an die Kommanditisten entsprechend dem Verhältnis ihrer Pflichteinlagen ausgekehrt.
§ 23 Haftung der Gesellschafter untereinander
(1)
Alle Gesellschafter haben im Rahmen des Gesellschaftsverhältnisses untereinander sowie im Verhältnis zu der
Gesellschaft nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Dies gilt auch für ein Verhalten vor Abschluss dieses
Vertrages. Die Bestimmungen des § 8 Abs. 1 bleiben unberührt.
(2)
Schadensersatzansprüche der Gesellschafter untereinander
verjähren in einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Entstehung des
Anspruches, soweit sie nicht kraft Gesetzes einer kürzeren
Verjährungsfrist unterliegen. Sie sind innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach Kenntniserlangung von
dem Schaden gegenüber dem Verpflichteten schriftlich geltend zu machen. Die Schriftform ist Wirksamkeitsvoraussetzung.
§ 24 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Die Kommanditisten sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im
Zusammenhang mit diesem Gesellschaftsvertrag und dem damit
begründeten Gesellschafterverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. anzurufen und gegen die Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet sich
nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. Geht eine Beteiligung an der Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge auf einen neuen
Kommanditisten über, so gelten die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung auch für den neuen Kommanditisten. Ein ausscheidender Kommanditist soll seinen Rechtsnachfolger auf das Bestehen
dieser Regelung hinweisen.
§ 25 Salvatorische Klausel, Zugang,
Erfüllungsort, Gerichtsstand, Kosten
(1)
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrages ganz oder
teilweise unwirksam oder undurchführbar sein oder werden
oder sollte der Vertrag lückenhaft sein oder werden, so wird
dadurch der Vertrag in seinem übrigen Inhalt nicht berührt. An
die Stelle der unwirksamen bzw. undurchführbaren Bestimmungen bzw. lückenhaften Regelungen treten solche Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise dem wirtschaftlichen Zweck dieses Vertrages am nächsten kommen.
(2)
Zugegangen im Sinne dieses Vertrages sind Schriftstücke,
insbesondere das Protokoll der Gesellschafterversammlung
oder das schriftliche Abstimmungsergebnis, wenn sie an die
letzte von dem Kommanditisten gegenüber der Geschäftsführenden Kommanditistin bekannt gegebene Anschrift
gerichtet wurden.
(3)
Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand für
sämtliche Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Sitz der
Gesellschaft, soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden
kann. Der Vertrag unterliegt ausschließlich dem deutschen
Recht.
(4)
Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem
Gesellschaftsverhältnis, wie z. B. Streitigkeiten im Zusammenhang mit Beitritt, Ausscheiden, Rechten und Pflichten von
Gesellschaftern und Gesellschafterbeschlüssen, werden als
Aktiv- und Passivprozesse von der Gesellschaft selbst geführt.
(5)
Etwaige Kosten aus diesem Vertrag trägt die Gesellschaft,
soweit nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist.
Hamburg, den 6. August 2009
HTD 4 Verwaltungs GmbH
Harald Pohl
Geschäftsführer
Dr. Katharina Leue
Prokuristin
Dr. Bernd Walter
Oliver Brinks
Geschäftsführer
Geschäftsführer
Dr. Bernd Walter
Oliver Brinks
Geschäftsführer
Geschäftsführer
147
Treuhandvertrag
zwischen den an der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG
über eine Treuhandkommanditistin beteiligten Personen, – nachfolgend „Treugeber“ genannt –
und der Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH – nachfolgend „Treuhandkommanditistin“ genannt
Inhaltsverzeichnis
Paragraph
148
Seite
Präambel
149
§1
Gegenstand und Zustandekommen des Treuhandvertrages
149
§2
Rechtsverhältnisse
149
§3
Zahlung der Einlage, Erhöhung des Kapitalanteils
150
§4
Pflichten der Treuhandkommanditistin
150
§5
Sorgfaltspflicht, Haftung
150
§6
Freistellung der Treuhandkommanditistin
151
§7
Selbstkontrahieren
151
§8
Treugeberregister, Geldwäschegesetz, Datenschutz
151
§9
Ergebnisverteilung, Verteilung von Liquiditätsüberschüssen
152
§ 10
Vergütung der Treuhandkommanditistin
152
§ 11
Personenmehrheit
152
§ 12
Übertragung der Beteiligung
152
§ 13
Tod eines Treugebers
152
§ 14
Dauer, Kündigung
152
§ 15
Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
153
§ 16
Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
153
§ 17
Schlussbestimmungen
153
Zwischen
(1) den an der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH &
Co. KG, Beim Strohhause 27, 20097 Hamburg, eingetragen im
Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nummer
HR A 109632 über eine Treuhandkommanditistin beteiligten
Personen (die „Treugeber“),
register wandelt sich die atypisch stille Beteiligung in eine
treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung um.
2.
Der Treuhandvertrag kommt dadurch zustande, dass der
Treugeber eine Beitrittserklärung unter Angabe seines
Beteiligungsbetrages vollständig ausfüllt und unterzeichnet,
sofern der Beitritt nicht ausdrücklich als Direktkommanditist
erfolgen soll, und die Treuhandkommanditistin diese Beitrittserklärung annimmt. Der Treugeber verzichtet gemäß § 151
BGB auf den Zugang der Annahmeerklärung.
3.
Die Treuhandkommanditistin erwirbt, hält und verwaltet ihre
Pflichteinlage bzw. Beteiligung an der Fondsgesellschaft
(Pflichteinlage und Beteiligung im Folgenden einheitlich auch
„Einlage“ genannt) im eigenen Namen, aber im Rahmen des
Beitritts des Treugebers für dessen Rechnung. Der Anteil des
Treugebers an der Einlage der Treuhandkommanditistin
bemisst sich nach dem von dem Treugeber gezeichneten
Beteiligungsbetrag.
und
(2) Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH, Beim Strohhause 27,
20097 Hamburg, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nummer HR B 100573 („Treuhandkommanditistin“)
– Treugeber und Treuhandkommanditistin nachfolgend auch als die
„Parteien“ bezeichnet –
Präambel
Die Beteiligung der Treuhandkommanditistin an der Fondsgesellschaft erfolgt nach Maßgabe der Beitrittserklärung, des
Gesellschaftsvertrages und den Bestimmungen dieses
Vertrages. Für das Verhältnis zwischen der Treuhandkommanditistin und dem Treugeber gelten ergänzend und
sinngemäß die Regelungen des Gesellschaftsvertrages. Die
Treuhandkommanditistin ist berechtigt, ihre Einlage bei der
Fondsgesellschaft auch für weitere Treugeber treuhänderisch
zu erwerben, zu halten und zu verwalten (vgl. §§ 4 und 5 des
Gesellschaftsvertrages).
Der Treugeber will sich mittelbar als Kommanditist an der
– nachfolgend „Fondsgesellschaft“ genannt –,
beteiligen. Die Treuhandkommanditistin ist nach Maßgabe des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft (nachfolgend der
„Gesellschaftsvertrag“) ermächtigt, ihre Pflichteinlage bei der
Fondsgesellschaft aus von Treugebern aufzubringenden Mitteln zu
erhöhen und treuhänderisch für diese zu halten. Der von der
Treuhandkommanditistin für den jeweiligen Treugeber treuhänderisch gehaltene Anteil an ihrer Pflichteinlage entspricht dem in der
Beitrittserklärung des Treugebers genannten Betrag. Als Haftsumme
werden EUR 100 pro EUR 1.000 der Pflichteinlage der Treuhandkommanditistin in das Handelsregister eingetragen. Eine Nachschusspflicht besteht für die Treuhandkommanditistin und damit für
die Treugeber nicht. Auf die Regelungen in § 7 des Gesellschaftsvertrages wird hingewiesen. Die Rechtsbeziehungen zwischen
Treugeber und Treuhandkommanditistin werden durch die nachfolgenden Regelungen bestimmt.
§1
1.
Gegenstand und Zustandekommen
des Treuhandvertrages
Der Treugeber will sich mit der in der Beitrittserklärung
genannten Pflichteinlage mittelbar als Kommanditist an der
Fondsgesellschaft beteiligen. Dies erfolgt durch die Treuhandkommanditistin zunächst in Form einer mittelbaren atypisch
stillen Beteiligung. Mit Eintragung der von der Treuhandkommanditistin übernommenen Haftsumme in das Handels-
§2
Rechtsverhältnisse
1.
Im Außenverhältnis hält die Treuhandkommanditistin ihre Einlage im eigenen Namen als einheitlichen Kommanditanteil.
2.
Im Innenverhältnis handelt die Treuhandkommanditistin im
Auftrag und für Rechnung des jeweiligen Treugebers. Die
Stellung des Treugebers entspricht daher wirtschaftlich der
eines Kommanditisten der Fondsgesellschaft. Die rechtlichen
und steuerlichen Folgen der Beteiligung treten in der Person
des Treugebers ein.
3.
Der Treugeber ist berechtigt, die sich aus der Beteiligung der
Treuhandkommanditistin ergebenden Gesellschafterrechte,
soweit sie seinen Anteil an der Einlage betreffen, unmittelbar
gegenüber der Gesellschaft sowie Dritten geltend zu machen
und wahrzunehmen. Die in § 5 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages beschriebenen Rechte kann der Treugeber nach
Maßgabe des folgenden Abs. 4 im eigenen Namen geltend
machen.
149
Treuhandvertrag
4.
Vor Ausübung des Stimmrechts bei Gesellschafterbeschlüssen
der Fondsgesellschaft sind von der Treuhandkommanditistin –
schriftlich zu erteilende – Weisungen der Treugeber zu beachten, in welcher Weise die Treuhandkommanditistin ihr
Stimmrecht ausüben soll, wenn der Treugeber nicht selbst an
der Gesellschafterversammlung bzw. an dem schriftlichen
Abstimmungsverfahren teilnimmt. Werden Weisungen durch
den Treugeber nicht erteilt, ist die Ausübung des auf den treuhänderisch gehaltenen Anteil des Treugebers an der Einlage
entfallenden Stimmrechts durch die Treuhandkommanditistin
ausgeschlossen. Der Treugeber hat sich insofern der Stimme
zu enthalten.
Der Treugeber ist aber berechtigt, an der Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen und das auf seinen treuhänderisch gehaltenen Anteil an der Einlage entfallende
Stimmrecht selbst auszuüben oder sich entsprechend der
Regelung des § 11 Abs. 11 des Gesellschaftsvertrages vertreten zu lassen. Die Treuhandkommanditistin erteilt hiermit dem
Treugeber Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechtes in Höhe
seines Anteils an der treuhänderisch gehaltenen Einlage. Der
Treugeber hat seine Absicht, an der Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen bzw. sich durch einen
Dritten vertreten zu lassen, der Treuhandkommanditistin unter
Wahrung einer Frist von zwei Wochen vor der Gesellschafterversammlung oder, im Falle einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung, mit der in der Einladung genannten Frist
schriftlich anzuzeigen. Die Treuhandkommanditistin zeigt die
Übertragung des Stimmrechtes der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft unter Offenlegung der persönlichen Daten
des Treugebers aus dem Treugeberregister (vgl. § 8) an und
veranlasst die direkte Zusendung aller Beschlussunterlagen an
den Treugeber. Findet ein schriftliches Abstimmungsverfahren
statt, werden alle Treugeber zum Zwecke der Abstimmung
ebenso wie die übrigen Gesellschafter von der Geschäftsführenden Kommanditistin direkt schriftlich zur Stimmabgabe
aufgefordert.
150
5.
Übt die Treuhandkommanditistin das Stimmrecht in den
Gesellschafterversammlungen aus, so tut sie dies ausschließlich unter Berücksichtigung der Weisungen und der Interessen
des Treugebers sowie unter Beachtung seiner und ihrer gesellschafterlichen Treuepflichten gegenüber den übrigen Gesellschaftern. Nach § 5 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrags ist der
Treuhandkommanditistin bei Gesellschafterversammlungen
die gespaltene Stimmabgabe gestattet.
§3
Zahlung der Einlage, Erhöhung des Kapitalanteils
1.
Der Treugeber hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete
Pflichteinlage zzgl. 5 % Agio nach Maßgabe der Beitrittserklärung und § 7 des Gesellschaftsvertrages fristgerecht auf
das vorgesehene Treuhandkonto einzuzahlen.
2.
Erfüllt der Treugeber die in der Beitrittserklärung übernommene Verpflichtung zur Leistung seines Beteiligungsbetrages
zzgl. Agio nicht oder nicht in voller Höhe, ist die Treuhandkommanditistin berechtigt, Verzugszinsen zu berechnen sowie
– nach Mahnung und Fristsetzung – das Treuhandverhältnis zu
kündigen. Die Regelungen des § 7 Abs. 3 bis Abs. 5 des
Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft gelten entsprechend.
3.
Die Treuhandkommanditistin wird ihre Einlage bei der Fondsgesellschaft nach Maßgabe des Gesellschaftsvertrages der
Fondsgesellschaft (dort § 4) im Auftrag und für Rechnung des
Treugebers erhöhen.
§4
Pflichten der Treuhandkommanditistin
Die Treuhandkommanditistin hat sich gemäß § 5 des Gesellschaftsvertrages zur treuhänderischen Verwaltung ihrer Einlage für
die Treugeber verpflichtet. Sie hat das Treuhandvermögen getrennt
von ihrem sonstigen Vermögen zu halten und zu verwalten. Im
Rahmen dieser Verwaltung übernimmt sie folgende Leistungen:
1.
Annahme der Beitrittserklärungen und Aufnahme der Treugeber gemäß § 4 Abs. 5 und 6 des Gesellschaftsvertrages.
2.
Überwachung der Einzahlung der Beteiligungsbeträge der
Treugeber. Weiterleitung der Beteiligungsbeträge der Treugeber zzgl. Agio an die Fondsgesellschaft.
3.
Vertretung der Treugeber in Gesellschafterversammlungen.
4.
Führung des Treugeberregisters sowie Veranlassung der
Handelsregisteranmeldungen.
§5
Sorgfaltspflicht, Haftung
1.
Die Treuhandkommanditistin verpflichtet sich, die gemäß § 4
übernommenen Aufgaben mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Kaufmannes zu erledigen. Sie ist berechtigt und verpflichtet,
alle Geschäfts- und Rechtshandlungen vorzunehmen, die im
Interesse der Fondsgesellschaft bzw. der Treugeber zur
Durchführung der nach § 4 bestimmten Leistungen erforderlich
sind. Die einschlägigen Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft sind zu beachten.
2.
Die Treuhandkommanditistin ist darüber hinaus verpflichtet,
die gesetzlichen Pflichten nach dem Geldwäschegesetz
(„GwG“), insbesondere die Sorgfaltspflichten gemäß § 3 GwG
zu erfüllen. Die Durchführung der zur Erfüllung dieser gesetzlichen Pflichten erforderlichen Maßnahmen hat sie gemäß § 7
Abs. 2 GwG mit Vereinbarung vom 24. Juni 2009 auf die
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH übertragen.
3.
Schadensersatzansprüche des Treugebers – gleich aus welchem Rechtsgrund, auch aus Vertragspflichtverletzungen –
verjähren in drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Entstehung des
Anspruches, soweit nicht gesetzlich eine kürzere Verjährung
vorgeschrieben ist. Der Treugeber hat Schadensersatzansprüche innerhalb einer Ausschlussfrist von sechs Monaten
nach Erlangung der Kenntnis von dem Schaden gegenüber der
Treuhandkommanditistin schriftlich geltend zu machen.
4.
Die Treuhandkommanditistin übernimmt keine Haftung für den
Eintritt der vom Treugeber mit seiner Beteiligung ggf. angestrebten steuerlichen und/oder wirtschaftlichen Folgen sowie
für den Erfolg der Investitionen der Fondsgesellschaft und für
den Eintritt der vom Treugeber oder der Fondsgesellschaft verfolgten wirtschaftlichen Ziele.
§6
Freistellung der Treuhandkommanditistin
1.
Die Treuhandkommanditistin hat einen Anspruch gegen den
Treugeber auf Freistellung von sämtlichen Verbindlichkeiten,
die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verwaltung
des von ihr für den Treugeber treuhänderisch gehaltenen
Teiles ihrer Einlage entstehen.
2.
Die Freistellungsverpflichtung des Treugebers ist auf den in
der Beitrittserklärung genannten Beteiligungsbetrag begrenzt.
Soweit der Treugeber diesen Betrag auf das Treuhandkonto
eingezahlt hat, ist er zu einer Freistellung der Treuhandkommanditistin mit der nachstehend dargelegten Ausnahme
nicht mehr verpflichtet. Die Freistellungs-verpflichtung des
Treugebers lebt in entsprechender Anwendung der §§ 171
Abs. 1, 172 Abs. 1, 4 HGB anteilig – im Verhältnis seines
Beteiligungsbetrages zur Einlage der Treuhandkommanditistin
– wieder auf, wenn und soweit durch Rückzahlung der
Pflichteinlage diese den Betrag der ins Handelsregister eingetragenen Haftsumme der Treuhandkommanditistin unterschreitet, die Treuhandkommanditistin Gewinnanteile entnimmt, während ihre eingezahlte Pflichteinlage durch Verlust
unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert ist, oder ihre
eingezahlte Pflichteinlage durch die Entnahme unter den
Betrag der Haftsumme herabgemindert wird.
3.
Im Falle einer Inanspruchnahme der Treuhandkommanditistin
durch Gläubiger der Fondsgesellschaft aufgrund der gesetzlichen Kommanditistenhaftung kann die Treuhandkommanditistin im Zusammenwirken mit der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft die Weiterleitung von
Auszahlungen an den Treugeber davon abhängig machen, dass
dieser bis zur Höhe der auf ihn entfallenden Freistellungsverpflichtung der Treuhandkommanditistin Sicherheit leistet.
§7
Selbstkontrahieren
Die Treuhandkommanditistin ist von den Beschränkungen des § 181
BGB befreit.
§8
Treugeberregister, Geldwäschegesetz, Datenschutz
1.
Die Treuhandkommanditistin führt über alle Treugeber ein
Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten (Firma und Registernummer oder Name, Vorname,
Staatsangehörigkeit, Anschrift, Bankverbindung, Geburtsdatum, Geburtsort, Beruf, Finanzamt, Steuernummer). Jeder
Treugeber erhält mit Annahme seiner Beitrittserklärung von
der Treuhandkommanditistin eine schriftliche Bestätigung
über die Eintragung seiner Beteiligung in dieses Register.
2.
Der Treugeber hat keinen Anspruch darauf, dass ihm die
Treuhandkommanditistin Angaben über die übrigen Treugeber
macht. Die Treuhandkommanditistin ist berechtigt, Angaben
aus dem Treugeberregister offenzulegen, falls die Offenlegung
gegenüber dem zuständigen Finanzamt, dem das Investitionsvorhaben der Fondsgesellschaft finanzierenden Kreditinstitut
oder einem anderen Kreditinstitut im Zusammenhang mit der
Eigenkapitalfinanzierung erfolgt. Gegenüber als Berater der
Gesellschaft tätig werdenden Personen, die gesetzlich zur
Berufsverschwiegenheit verpflichtet sind, ist die Treuhandkommanditistin ebenso zur Offenlegung von Daten aus dem
Treugeberregister berechtigt.
3.
Der Treugeber ist gemäß § 11 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft Änderungen der Daten zu seiner
Person oder zur rechtlichen Inhaberschaft der Treugeberbeteiligung unverzüglich mitzuteilen.
4.
Der Treugeber ist gemäß § 4 Abs. 10 des Gesellschaftsvertrages verpflichtet, seine gesetzlichen Pflichten nach dem
Geldwäschegesetz („GwG“) zu erfüllen, insbesondere zusammen mit seiner Beitrittserklärung die zur Durchführung der
Identitätsprüfung nach § 4 Abs. 3 und 4 GwG erforderlichen
Angaben zu machen und Unterlagen beizubringen. Kommt der
Treugeber seinen geldwäscherechtlichen Pflichten nach dem
GwG nicht nach, kann die Treuhandkommanditistin nach ihrer
Wahl nach Mahnung und Nachfristsetzung diesen Treuhandvertrag kündigen.
5.
Der Treugeber nimmt zustimmend davon Kenntnis, dass im
Rahmen dieses Vertrages personenbezogene Daten auf EDVAnlagen gespeichert werden. Die gespeicherten Daten werden nur zur rechtmäßigen Aufgabenerfüllung genutzt. Einsicht
in die Daten dürfen nur die für die Treuhandkommanditistin
tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nehmen, ferner solche Dritte, die die Treuhandkommanditistin mit der Erledigung
ihrer Aufgaben beauftragt. Diese Personen sind zur vertraulichen Behandlung der Daten verpflichtet.
151
Treuhandvertrag
§9
Ergebnisverteilung, Verteilung von
Liquiditätsüberschüssen
1.
Für die Gewinn- und Verlustverteilung sowie die Verteilung
von Liquiditätsüberschüssen, des steuerlichen Ergebnisses
sowie für Auszahlungen gilt § 13 des Gesellschaftsvertrages
entsprechend.
2.
Die Fondsgesellschaft ist gemäß § 12 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages der Fondsgesellschaft nur verpflichtet, die
bis zum 31. März des Folgejahres nachgewiesenen Sonderwerbungskosten der Treugeber im Rahmen der Steuererklärungen geltend zu machen. Der Einzelnachweis der Sonderwerbungskosten für einen ggf. erforderlichen Einspruch gegen
den Feststellungsbescheid des für die Gesellschaft zuständigen Finanzamtes obliegt den Treugebern.
§ 12 Übertragung der Beteiligung
1.
Jede Verfügung über die Beteiligung des Treugebers bedarf
der Schriftform und der Zustimmung der Geschäftsführenden
Kommanditistin der Fondsgesellschaft. Die Zustimmung darf
nur aus wichtigem Grund versagt werden.
2.
Mit der Übertragung der Beteiligung gehen die Rechte und
Pflichten des Treugebers aus dem Treuhandverhältnis – auch
soweit sie vor der Übertragung entstanden sind – auf seinen
Rechtsnachfolger über. Jeder Treugeber erklärt sich unwiderruflich damit einverstanden, dass die Rechte anderer Treugeber auf Dritte übergehen können.
3.
Im Falle einer Übertragung hat der Treugeber der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft den Namen
sowie die Anschrift des Rechtsnachfolgers unverzüglich
schriftlich mitzuteilen. Die geschäftsführende Kommanditistin
hat im Falle eines Treugeberwechsels Anspruch auf die in § 15
Abs. 2 des Gesellschaftsvertrages vorgesehene Gebühr.
4.
Eine Teilung von Einlagen darf – außer in Erbfällen – nur zu
Anteilen von mindestens EUR 10.000 oder zu höheren
Anteilen, die sich auf ein ganzzahliges Vielfaches von
EUR 1.000 belaufen, führen. Ausgenommen hiervon sind Fälle,
in denen die Treuhandkommanditistin gemäß § 4 Abs. 6 S. 2
des Gesellschaftsvertrags eine geringere Pflichteinlage zugelassen hat; in diesen Fällen darf eine Teilung von Einlagen –
außer in Erbfällen – nur zu Anteilen von mindestens
EUR 5.000 führen oder zu höheren Anteilen, die sich auf ein
ganzzahliges Vielfaches von EUR 1.000 belaufen (vgl. § 17
Abs. 4 des Gesellschaftsvertrages).
§ 10 Vergütung der Treuhandkommanditistin
1.
2.
Die Treuhandkommanditistin erhält für ihre Treuhandtätigkeit
die Vergütung gemäß § 16 des Gesellschaftsvertrages.
Zusätzliche Leistungen der Treuhandkommanditistin zugunsten
eines einzelnen Treugebers werden diesem gesondert in
Rechnung gestellt. Insoweit ist die Treuhandkommanditistin
im Zusammenwirken mit der Geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft zur Verrechnung mit Ansprüchen
des Treugebers, z. B. auf Auszahlungen, berechtigt.
§ 11 Personenmehrheit
1.
2.
Soweit die Treuhandkommanditistin ein und dieselbe
Treugeberbeteiligung nach Maßgabe dieses Vertrages für
mehrere Personen gleichzeitig hält, übernehmen diese sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag und aus dem
Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft als Gesamtschuldner mit der Maßgabe, dass Tatsachen, die nur hinsichtlich eines Gesamtschuldners vorliegen oder eintreten, für oder
gegen jeden von ihnen wirken.
Zur Wahrnehmung der Rechte aus diesem Vertrag hat die
Personenmehrheit einen Bevollmächtigten zu bestimmen.
Dieser wird insbesondere sämtliche Erklärungen und
Schriftstücke für die Personenmehrheit mit rechtsverbindlicher
Wirkung entgegennehmen. Die Abgabe von Erklärungen einschließlich von Erklärungen zur Stimmrechtsausübung wird
ebenfalls von dem Bevollmächtigten durchgeführt. Bis zur
Benennung eines Bevollmächtigten gegenüber der Treuhandkommanditistin ruhen sämtliche Rechte aus der treuhänderisch gehaltenen Beteiligung.
§ 13 Tod eines Treugebers
1.
Im Falle des Todes eines Treugebers geht die Beteiligung auf
seine Erben oder Vermächtnisnehmer über. Die Erbfolge ist
durch Vorlage eines Erbscheines nachzuweisen. Liegt ein solcher nicht vor, ist die Geschäftsführende Kommanditistin der
Fondsgesellschaft berechtigt, aber nicht verpflichtet, andere
geeignete Erbnachweise zu akzeptieren. Solange die Legitimation des oder der Erben nicht erfolgt ist, ruhen die Rechte
aus der Treugeberbeteiligung.
2.
Alle Kosten, die im Zusammenhang mit einem Beteiligungswechsel durch Erbfolge anfallen, tragen die Erben.
Hierzu gehört auch die Gebühr gemäß § 15 Abs. 2 des
Gesellschaftsvertrags.
§ 14 Dauer, Kündigung
1.
152
Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen
und endet mit dem Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
aus der Fondsgesellschaft, soweit die Treugeber nicht nach
Maßgabe von § 15 eine neue Treuhandkommanditistin bestellen, oder mit Abschluss der Liquidation der Fondsgesellschaft.
Der Treugeber ist in diesem Fall berechtigt und verpflichtet, die
gesellschaftsvertraglichen Auseinandersetzungsansprüche im
eigenen Namen geltend zu machen.
2.
3.
Die Treuhandkommanditistin kann das Treuhandverhältnis
mit einer Frist von sechs Monaten zum Jahresende kündigen,
frühestens jedoch zum 31. Dezember 2026. Eine Kündigung
aus wichtigem Grund ist jederzeit möglich. Ein wichtiger Grund
liegt insbesondere dann vor, wenn der Treugeber seine in § 8
Abs. 4 dargelegten geldwäscherechtlichen Pflichten trotz
Mahnung und Fristsetzung durch die Treuhandkommanditistin
nicht erfüllt.
Die Kündigung des Treuhandvertrages durch den Treugeber ist
jederzeit, jedoch nur mit der Maßgabe eine unmittelbare
Kommanditbeteiligung zu begründen, möglich. Der Treugeber
hat in diesem Fall auf eigene Kosten eine notariell beglaubigte
Handelsregistervollmacht beizubringen. Die der Gesellschaft
durch eine Kündigung durch einen Treugeber entstehenden
Kosten trägt der jeweilige Treugeber.
§ 16 Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
1.
Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder im
Zusammenhang mit diesem Treuhandvertrag und dem damit
begründeten Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. anzurufen und gegen die Treuhandkommanditistin ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet sich nach den geltenden Regelungen
der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V.
2.
Geht eine treuhänderisch gehaltene Kommanditbeteiligung an
der Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge auf
einen neuen Treugeber über, überträgt der Verkäufer seine
Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag (schuldrechtliche Treugeberposition), der mit der Treuhandkommanditistin
besteht, sodass die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung auch für den neuen Treugeber gelten. Ein ausscheidender Treugeber soll seinen Rechtsnachfolger auf das Bestehen
dieser Regelung hinweisen.
§ 17 Schlussbestimmungen
1.
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und
Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform; dies
gilt insbesondere auch für die Aufhebung des Schriftformerfordernisses.
2.
Erfüllungsort und ausschließlicher Gerichtsstand ist der Sitz
der Fondsgesellschaft, soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden kann. Der Vertrag unterliegt ausschließlich dem
deutschen Recht.
3.
Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ganz oder teilweise
unwirksam oder undurchführbar sein oder werden oder sollte
der Vertrag lückenhaft sein oder werden, so wird der Vertrag
dadurch in seinem übrigen Inhalt nicht berührt. Die unwirksame oder undurchführbare Bestimmung bzw. lückenhafte
Regelung gilt vielmehr als durch eine solche Vorschrift ersetzt
bzw. ausgefüllt, die der von den Parteien tatsächlich bzw. mutmaßlich beabsichtigten Regelung in gesetzlich zulässiger
Weise wirtschaftlich am nächsten kommt.
§ 15 Ausscheiden der Treuhandkommanditistin
1.
2.
Scheidet die Treuhandkommanditistin aus der Fondsgesellschaft aus, kann von den Treugebern gemäß § 19 Abs. 5 des
Gesellschaftsvertrages eine neue Treuhandkommanditistin
bestellt werden. Der hierfür erforderliche Beschluss der
Treugeber ist mit einer Mehrheit von 75 % der abgegebenen
Stimmen zu fassen. Je volle EUR 1.000 des eingezahlten
Nominalbetrags der Pflichteinlage (ohne Agio) (vgl. § 11
Abs. 10 des Gesellschaftsvertrages) gewähren eine Stimme.
Das Treuhandverhältnis wird sodann mit der neu gewählten
Treuhandkommanditistin fortgesetzt, und zwar von allen
Treugebern, auch wenn diese nicht mitgestimmt oder dagegen
gestimmt haben. Den Treugebern, die nicht mit gestimmt oder
dagegen gestimmt haben, verbleibt das Recht zur Kündigung
des Treuhandvertrages zur Begründung einer unmittelbaren
Kommanditbeteiligung gemäß § 14 Abs. 3 dieses Vertrages.
Wird eine neue Treuhandkommanditistin nicht bestellt, werden die Treugeber gemäß § 19 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrages in Höhe der von ihnen übernommenen Beteiligungsbeträge direkt als Kommanditisten ins Handelsregister eingetragen.
Die Geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft
führt die Abstimmung über die Bestellung der neuen
Treuhandkommanditistin durch. Für das Abstimmungsverfahren gelten im Übrigen die Regelungen des § 11 des Gesellschaftsvertrages über Abstimmungen im schriftlichen
Verfahren entsprechend.
Hamburg, den 24.06.2009
Oliver Brinks
Geschäftsführer
Dr. Bernd Walter
Geschäftsführer
153
Verbraucherinformationen
für den Fernabsatz
Die nachfolgende Zusammenstellung dient der Erfüllung der Informationspflichten nach der BGB Informationspflichten-Verordnung für Anbieter von
Finanzdienstleistungen im Fernabsatz.
Übersicht
A. Allgemeine Informationen
B. Informationen über die Vertragsverhältnisse
C. Informationen über die Besonderheiten des Fernabsatzvertrages
D. Weiterer Rechtsbehelf und Einlagensicherung
154
A. Allgemeine Informationen
f)
Anbieterin und Vertrieb:
•
Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH,
Handelsregister: Amtsgericht Hamburg, HR B 99956
Geschäftsführer: Dr. Joachim Seeler, Harald Pohl und Michael
Arndt
Funktion: Anbieterin, Prospektherausgabe, Konzeption, Eigenkapitalvermittlerin, Darlehensvermittlerin, Beteiligungsvermittlerin, Vertriebsunterstützung
1. Fonds KG, Vertreterin, Anbieterin
a) Fonds KG:
•
•
•
•
Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG,
Handelsregister: Amtsgericht Hamburg, HR A 109632
Gesetzlich vertreten durch die Komplementärin; bei der Aufnahme von Anlegern wird die Fonds KG von der Treuhandkommanditistin vertreten.
Funktion: Fonds KG, Darlehensnehmerin, Kommanditistin der
Objekt KG. Der Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung als
Kommanditistin an der PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG („Objekt KG“) mit einer geplanten
Pflichteinlage in Höhe von EUR 48.508.630,00 und einer Hafteinlage in Höhe von EUR 39.370,00 (entspricht 39,47 % des
Gesellschaftskapitals der Objekt KG).
b) Komplementärin:
•
•
•
•
HTD4 Verwaltungs GmbH,
Geschäftsführer: Harald Pohl und Michael Arndt
Funktion: Komplementärin der Fonds KG
c) Geschäftsführende Kommanditistin:
•
•
•
•
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH,
Geschäftsführer: Dr. Bernd Walter und Oliver Brinks
Funktion: Geschäftsführende Kommanditistin der Fonds KG,
Verwaltung der Fonds KG, Geschäftsführende Kommanditistin
der Objekt KG
d) Treuhandkommanditistin:
•
•
•
•
Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH,
Geschäftsführer: Dr. Bernd Walter und Oliver Brinks
Funktion: Treuhänderisches Halten und Verwalten von Beteiligungen an der Fonds KG für Treugeber
e) Objekt KG:
•
•
•
•
Kommanditgesellschaft PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co. KG (spätere voraussichtliche
Firmierung: Neues Thier-Areal Dortmund G.m.b.H. & Co. KG),
Handelsregister: Amtsgericht Hamburg, HR A 104516
Gesetzlich vertreten durch die Komplementärin, die PANTA
Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H.
Funktion: Objekt KG. Zweck der Objekt KG ist die Errichtung
eines Einzelhandels- und Dienstleistungszentrums in Dortmund
und dessen Vermietung und Verpachtung sowie alle damit
zusammenhängenden Geschäfte. Die Tätigkeit der Objekt KG ist
beschränkt auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes und Kapitalvermögens.
•
•
•
2. Aufsichtsbehörden
Verkaufsprospekte für Vermögensanlagen dürfen erst veröffentlicht
werden, wenn die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
die Veröffentlichung gestattet hat.
3. Name und Anschrift der für die Anbieterin
handelnden Vermittler/Dienstleister
Auskunft zu den jeweils tätigen Vermittlern/Dienstleistern erteilt
Ihnen gerne:
Tel.: 0 40/28 09 52-167, Fax: 0 40/28 09 52-499
B. Informationen über die Vertragsverhältnisse
1. Wesentliche Merkmale
Der Anleger beteiligt sich direkt als Kommanditist oder mittelbar als
Treugeber über die Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH nach Maßgabe
des Gesellschaftsvertrages (und ggf. des Treuhandvertrages) an der
Fonds KG. Der Gesellschaftsvertrag und der Treuhandvertrag sind im
Verkaufsprospekt im vollständigen Wortlaut abgedruckt. Die Mindestbeteiligung eines Anlegers soll EUR 10.000 oder ein ganzzahliges
höheres Vielfaches von EUR 1.000 betragen. Die Treuhandkommanditistin kann Beteiligungen mit geringerer Pflichteinlage zulassen, wobei in
diesem Fall eine Pflichteinlage mindestens EUR 5.000 zu betragen
hat. Hinzu kommt ein Agio in Höhe von 5 % der jeweiligen Pflichteinlage. Die Fonds KG wird den Anlagebetrag im Wesentlichen zur
Finanzierung ihrer Beteiligung an der Objekt KG sowie für Fondsvergütungen, Nebenkosten und die Bildung einer angemessenen
Liquiditätsreserve nutzen.
Bei den Kommandit- oder den Treugeberanteilen handelt es sich nicht
um Finanzinstrumente im Sinne der Definition des Kreditwesengesetzes.
Sie werden nicht am Finanzmarkt gehandelt. Es besteht kein geregelter Zweitmarkt für derartige Vermögensanlagen. Falls eine Veräußerung des Kommanditanteils durchgeführt werden kann, orientiert
sich der Preis grundsätzlich am Verkehrswert des Anteils, welcher
durch den Verkehrswert der Fonds KG bestimmt wird. Mangels eines
geregelten Zweitmarktes bestimmt sich der Preis demnach maßgebend nach Angebot und Nachfrage. Für eine Darstellung der mit dem
Erwerb der Anteile verbundenen weiteren Risiken wird auf den
Abschnitt „Risiken“ des Verkaufsprospekts verwiesen.
155
Verbraucherinformationen für den Fernabsatz
2. Einlage, Agio
Der Anleger hat seine Pflichteinlage zzgl. eines Agios von 5 % zu leisten.
•
3. Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, der
Verwaltung und der Veräußerung der Beteiligung
•
Liefer- und Versandkosten werden nicht in Rechnung gestellt.
•
a) Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb:
•
•
•
•
•
•
der Betrag der Pflichteinlage
5 % Agio auf den Erwerbspreis der Pflichteinlage
ggf. anfallende Verzugskosten gem. § 7 Abs. 3 und 5 des Gesellschaftsvertrages (Verzugszinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über
dem Basiszinssatz sowie Ersatz weiterer Schäden in Höhe von
pauschal 10 % der Pflichteinlage, sofern die Fonds KG nicht
höhere Schäden nachweist)
Kosten für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht und die Veröffentlichung im Handelsregister (die Höhe
ist einzelfallabhängig)
ggf. Kosten einer Fremdfinanzierung des Beteiligungserwerbs
(einschließlich Zinsen), soweit der Anleger sich im eigenen
Ermessen ohne Mitwirkung der Fonds KG zur Aufnahme einer
Fremdfinanzierung entscheidet (die Höhe ist einzelfallabhängig)
b) Kosten im Zusammenhang mit der Verwaltung:
•
•
•
dem Anleger individuell entstehende Reise-, Kommunikationsund Portokosten (die Höhe ist einzelfallabhängig)
dem Anleger individuell entstehende Bevollmächtigungskosten,
z. B. zur Stimmrechtsausübung (die Höhe ist einzelfallabhängig)
ggf. Kosten für die Kündigung des Treuhandvertrages
c) Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung:
•
•
•
•
•
Kosten für die Veräußerung eines Kommanditanteils gem. § 17
des Gesellschaftsvertrages
Kosten für die Löschung aus dem Handelsregister (die Höhe ist
Verwaltungsgebühr der Geschäftsführenden Kommanditistin in
Höhe von 3 ‰ des Beteiligungsbetrags, mindestens jedoch
EUR 150 und höchstens EUR 300 pro Vorgang inklusive ggf.
anfallender Umsatzsteuer
zur Einschaltung solcher Personen entscheidet (die Höhe ist
ggf., soweit der Anleger sich hierfür im eigenen Ermessen, ohne
Mitwirkung der Fonds KG, entscheidet, Kosten der Ablösung
einer Fremdfinanzierung (insbesondere ggf. anfallende Vorfälligkeitsentschädigung)
d) Weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb, der
Verwaltung und der Veräußerung:
•
156
Gegebenenfalls Kosten einer Gesellschafterversammlung, die
auf Antrag eines Kommanditisten einberufen wurde, jedoch
•
•
nicht das erforderliche Quorum von 20 % der Stimmen erreichte
(§ 11 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages)
Gegebenenfalls entstehende Kosten der Auseinandersetzung,
insbesondere der Ermittlung des Auseinandersetzungsguthabens zu einem anderen Datum als dem 31. Dezember 2026,
trägt der ausscheidende Anleger (§ 21 Abs. 3 lit. f)) des
Gegebenenfalls Abzinsung des vorzeitig ausgezahlten Abfindungsguthabens mit 1 Prozentpunkt p. a.
Gegebenenfalls Kosten der Ausübung der Kontrollrechte (§ 9 des
Gegebenenfalls im Rahmen des Kommanditistenwechsels:
Ausgleich von gewerbesteuerlichen Nachteilen für die Fonds KG
der Gesellschaft durch die Veräußerung entstehende Kosten,
einschließlich einer evtl. anfallenden Umsatzsteuer
Hinsichtlich der mit der Beteiligung an der Fonds KG verbundenen
steuerlichen Folgen wird auf den Abschnitt „Steuerliche Grundlagen“
verwiesen.
4. Zahlung, Erfüllung der Verträge
Die gesamten 100 % der Pflichteinlage (zzgl. 5 % Agio berechnet auf
die gesamte Pflichteinlage) sind zehn Bankarbeitstage (als
„Bankarbeitstage“ gelten Tage, an denen Geschäftsbanken in
Hamburg für den Geschäftsverkehr geöffnet sind) nach Erhalt der
Annahmeerklärung des Beitritts einzuzahlen. Anleger leisten ihre
Einlage zzgl. Agio in Euro auf das folgende Konto:
Konto-Nr.: 128 032 980 4
BLZ: 200 505 50
SWIFT: HASPDEHHXXX
Weitere Einzelheiten ergeben sich aus der Beitrittserklärung, dem
Abschnitt „Rechtliche Grundlagen“ dieses Beteiligungsangebotes
sowie dem Gesellschaftsvertrag der Fonds KG.
5. Risiken, Leistungsvorbehalt
Das vorliegende Beteiligungsangebot ist mit Risiken behaftet, die im
Falle der ungünstigsten wirtschaftlichen Entwicklung zum
Totalverlust des eingesetzten Zeichnungsbetrags führen können. In
der Vergangenheit erwirtschaftete Erträge sind kein Indikator für
künftige Erträge. Bezüglich einer ausführlichen Darstellung der mit
einer Beteiligung an der Fonds KG verbundenen Risiken wird auf den
Abschnitt „Risiken“ dieses Beteiligungsangebotes verwiesen.
C. Informationen über die Besonderheiten des
Fernabsatzvertrages
Der Anleger gibt durch Unterzeichnung und Übermittlung der ausgefüllten Beitrittserklärung an die Fonds KG ein Angebot zum Beitritt
direkt als Kommanditist oder mittelbar als Treugeber über die
Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH bei der Fonds KG ab. Der Beitritt
erfolgt durch Annahme des Angebotes durch die Treuhandkommanditistin.
D. Weiterer Rechtsbehelf und
Einlagensicherung
1. Außergerichtliche Streitschlichtung
1. Widerrufsrechte
Dem Anleger steht bei Vertragsschluss im Wege des Fernabsatzes
das gesetzliche Widerrufsrecht gemäß §§ 312 d, 355 BGB zu.
Außerdem steht dem Anleger ein Widerrufsrecht zu, sofern ein
Haustürgeschäft vorliegt (§§ 312, 355 BGB). Die Einzelheiten sind in
der Widerrufsbelehrung der Beitrittserklärung ausführlich dargestellt. Ein darüber hinaus vertraglich vereinbartes Widerrufsrecht
besteht nicht.
2. Mindestlaufzeit der Verträge, vertragliche
Kündigungsregelungen
Die Fonds KG hat eine unbestimmte Laufzeit und kann von einem
Gesellschafter erstmals zum 31. Dezember 2026 mit einer Frist von
sechs Monaten zum Jahresende gekündigt werden. Die Kündigung
ist jedoch ausgeschlossen, wenn die Gesellschaft in dem Jahr aufgelöst bzw. deren Auflösung beschlossen wird, zu dessen Ende die
Kündigung erfolgen soll.
Außer aus wichtigem Grund sind das Ausscheiden von Anlegern aus
der Fonds KG und die Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses
durch einen Anleger bis zu diesem Zeitpunkt ausgeschlossen. Ein
wichtiger Grund liegt insbesondere dann nicht vor, wenn sich die
Vermögenslage eines Anlegers verschlechtert oder die Beteiligung
an der Fonds KG sich nicht erwartungsgemäß entwickelt.
3. Rechtsordnung und Gerichtsstand
Auf sämtliche Rechtsbeziehungen vor und nach dem Beitritt sowie
für den Beitritt selbst findet deutsches Recht Anwendung. Als
Gerichtsstand ist – sofern ein solcher wirksam vereinbart werden
kann – der Sitz der Fonds KG vereinbart.
4. Vertrags- und Kommunikationssprache
Deutsch
Bei Streitigkeiten aus der Anwendung der Vorschriften des BGB
betreffend Fernabsatzverträge über Finanzdienstleistungen können
Anleger (unbeschadet ihres Rechtes, die Gerichte anzurufen) sich an
die bei der Deutschen Bundesbank eingerichtete Schlichtungsstelle
wenden. Die Voraussetzungen für den Zugang zur Schlichtungsstelle
regelt die Schlichtungsstellenverfahrensordnung. Ein Merkblatt
sowie die Schlichtungsstellenverfahrensordnung sind bei der
Schlichtungsstelle erhältlich. Die Adresse lautet:
Deutsche Bundesbank
– Schlichtungsstelle –
Postfach 11 12 32
60047 Frankfurt am Main
Tel.: 0 69/23 88-19 07, Fax: 0 69/23 88-19 19
www.bundesbank.de
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis zur Anbieterin und/oder
zur Fonds KG sowie alle mit der Verwaltung im Zusammenhang
stehenden Sachverhalte betreffen, steht dem Anleger zudem ein
außergerichtliches Schlichtungsverfahren, eingerichtet bei der
Ombudsstelle Geschlossene Fonds, zur Verfügung. Die Voraussetzungen für den Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt die Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene Fonds. Ein Merkblatt sowie
die Verfahrensordnung sind bei der Ombudsstelle erhältlich. Die
Adresse lautet:
VGF Verband Geschlossene Fonds e. V.
Ombudsstelle
Postfach 64 02 22
10048 Berlin
www.ombudsstelle-gfonds.de
Die jeweiligen Beschwerden sind schriftlich unter kurzer Schilderung
des Sachverhalts und Beifügung von Kopien der zum Verständnis der
Beschwerde notwendigen Unterlagen bei der zuständigen Schlichtungsstelle einzureichen. Anleger haben zudem zu versichern, dass
sie in der Streitigkeit noch kein Gericht, keine Schlichtungsstelle und
keine Gütestelle, die Streitbeilegungen betreibt, angerufen und auch
keinen außergerichtlichen Vergleich abgeschlossen haben. Die
Beschwerde kann auch per E-Mail oder Fax eingereicht werden; evtl.
erforderliche Unterlagen sind dann per Post nachzureichen. Eine
Vertretung im Verfahren ist zulässig.
5. Gültigkeitsdauer der zur Verfügung gestellten
Informationen, Zeichnungsfrist
2. Hinweise zum Bestehen eines Garantiefonds
Die Informationen in diesem Beteiligungsangebot bleiben bis zur
Bekanntgabe von Änderungen gültig. Änderungen werden per
Nachtrag bekannt gemacht. Die Zeichnungsfrist für eine Beteiligung
an der Fonds KG endet am 31. Dezember 2010. Sie kann durch entsprechende Erklärung der Geschäftsführenden Kommanditistin um
einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten verlängert werden.
Es besteht kein Garantiefonds oder andere Entschädigungsregelungen, die nicht unter die Richtlinie 94/19/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 30. Mai 1994 über Einlagensicherungssysteme (ABl. EG Nr. L 135 S. 5) und die Richtlinie 97/9/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 3. März 1997 über Systeme
für die Entschädigung der Anleger (ABl. EG Nr. L 84 S. 22) fallen.
157
Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage
Zwischenübersicht der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG
Die nachfolgend dargestellte Zwischenübersicht der Fonds KG zum 30. Juni 2009 wurde unter Berücksichtigung der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.
Bilanz zum 30. Juni 2009
Aktiva in EUR
30.06.2009
A. Umlaufvermögen
Guthaben bei Kreditinstituten
B. Nicht durch Vermögenseinlagen
gedeckte Verlustanteile der Kommanditisten
4.963,54
378.016,41
382.979,95
158
Passiva in EUR
30.06.2009
A. Eigenkapital
Kapitalanteile der Kommanditisten
1. Einlagen der Kommanditisten
2. Ergebniskonten der Kommanditisten
3. Entnahmekonten der Kommanditisten
Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte
Verlustanteile und Entnahmen der Kommanditisten
(Ausweis unter Aktiva B.)
5.050,00
–383.066,39
–0,02
–378.016,41
378.016,41
0,00
B. Rückstellungen
Sonstige Rückstellungen
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
– davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem
Jahr EUR 380.000,00 –
2. Sonstige Verbindlichkeiten
– davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem
Jahr EUR 4,95 –
2.975,00
380.000,00
4,95
380.004,95
382.979,95
159
Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 30. Januar bis 30. Juni 2009
in EUR
1. Sonstige betriebliche Aufwendungen
2. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
–383.066,44
0,05
3. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit/Jahresfehlbetrag
4. Belastung auf Kapitalkonten
–383.066,39
383.066,39
5. Ergebnis nach Verwendungsrechnung
160
30.1. – 30.06.2009
0,00
I.
Allgemeine Angaben und Erläuterungen
zur Zwischenübersicht
2.
Geschäftsführung
Die Bestände sind zum Nominalwert angesetzt.
Zur Geschäftsführerin war für den Berichtszeitraum sowie bis zu
ihrem Ausscheiden am 27. Juli 2009 die Komplementärin, die
Hamburg Trust Verwaltung HTV Europa GmbH, Hamburg, bestellt.
Mit Wirkung zum 27. Juli 2009 ist die HTD4 Verwaltungs GmbH,
Hamburg, als Komplementärin eingetreten. Beide Gesellschaften
sind oder waren einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Neben der Komplementärin war auch
die geschäftsführende Kommanditistin Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH zur Geschäftsführung der Gesellschaft
berechtigt.
2.
3.
a) Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die Gliederung und der Ausweis der Posten der Bilanz entsprechen
den Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften gemäß § 267 HGB.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.
1.
Guthaben bei Kreditinstituten
Rückstellungen
Zur Abdeckung von ungewissen Verbindlichkeiten werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in angemessenem Umfang
Rückstellungen gebildet.
4.
3.
Verbindlichkeiten
Die Ansätze der Verbindlichkeiten erfolgen zum Rückzahlungsbetrag.
b) Bewertungsmaßnahmen
Es wurden keine außerplanmäßigen Abschreibungen vorgenommen.
II. Ergänzende Angaben
1.
Angaben zu den Arbeitnehmern
Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtszeitraum keine Arbeitnehmer/-innen.
Gesellschafterliste
Das Kapital der Gesellschaft wird zum Stichtag 30. Juni 2009 wie
folgt gehalten:
Komplementärin:
Hamburg Trust Verwaltung HTV Europa GmbH, Hamburg
(gez. Kapital EUR 25.000,00)
Kommanditisten:
Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH, Hamburg
Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH, Hamburg
Finanzielle Verpflichtungen
Mit Investorenvereinbarung vom 24. Juni 2009 verpflichtet sich die
Gesellschaft einen Kommanditanteil an der Kommanditgesellschaft
PANTA Vierundsechzigste Grundstücksgesellschaft m.b.H. & Co.
zu übernehmen. Die Übernahme erfolgt frühestens zum 1. August
2009 und umfasst eine finanzielle Verpflichtung in Höhe von
Euro 44.995.700,00.
5.
EUR
0,00
EUR
50,00
EUR 5.000,00
5.050,00
Vorjahreszahlen
Die Gesellschaft wurde erst im Laufe des Jahres 2009 gegründet.
161
Eröffnungs- und Planbilanzen (Prognose)
der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG in EUR
Aktiva
Anlagevermögen (1)
Eröffnungsbilanz
30.01.2009
0
Beteiligung
Planbilanzen (Prognose)
31.12.2009
31.12.2010
44.206.302
46.041.230
44.206.302
48.575.856
Kapitalrückführung 2010
Umlaufvermögen
5.050
10.141.011
6.112.871
Ausstehende Einlagen
5.050
0
0
0
10.141.011
6.112.871
5.050
54.347.312
52.154.101
Flüssige Mittel
Summe
162
–2.534.626
Passiva
Eigenkapital (2)
Eröffnungsbilanz
30.01.2009
Planbilanzen (Prognose)
31.12.2009
31.12.2010
5.050
54.347.312
52.154.101
50
64.995.000
64.995.000
5.000
5.000
5.000
davon:
Kommanditeinlagen
Vorabauszahlung
–2.275.000
Kapitalrücklage (Agio)
0
3.249.750
3.249.750
Verlustvortrag
0
0
–13.902.438
Ergebnis
0
–13.902.438
81.789
0
0
0
5.050
54.347.312
52.154.101
Fremdkapital
Summe
163
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung
der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG (Prognose in EUR)
Prognose
Prognose
30.01. – 31.12.2009
01.01. – 31.12.2010
Aufwand
Fondsgebühren
12.384.450
Gesellschaftskosten
560.000
Kreditbearbeitungsgebühren
380.000
Zinsaufwendungen der Zwischenfinanzierung
577.988
Gewinn (3)
40.000
0
81.789
Erträge aus Beteiligungen
0
0
Zinsen und ähnliche Erträge
0
121.789
–13.902.438
0
Ertrag
Verlust (3)
Zahlungsplan
der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG Prognose 2009–2010 (4) in EUR
2009
2010
68.249.750
0
Beteiligungseinzahlungen
0
2.534.626
Zinsen
0
121.789
68.249.750
2.656.415
44.206.302
4.369.555
Einzahlungen
Eigenkapital inkl. Agio
Gesamt
Auszahlungen
Beteiligung
Vorabauszahlung
Gesellschaftskosten
560.000
40.000
12.384.450
0
957.988
0
Gesamt
58.108.739
6.684.555
Cash Flow
10.141.011
–4.028.140
Fondsgebühren inkl. Agio
Zinsen und Gebühren der Zwischenfinanzierung
164
2.275.000
Planzahlen (5)
der Hamburg Trust HTG Deutschland 4 GmbH & Co. KG (Prognose 2009–2012) in EUR
2009
2010
2011
2012
44.206.302
4.369.555
0
0
Umsatz
0
0
0
0
Produktion
0
0
0
0
–13.902.438
81.789
–7.331
92.286
Investition
handelsrechtliches Ergebnis
Erläuterungen zur Eröffnungsbilanz und
geplanten Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
sowie Planzahlen
Die Zwischenübersicht befindet sich auf den Seiten 158 – 161
Gewinn und Verlust (3)
Der Verlust ergibt sich aus den Fondsgebühren, Gesellschaftskosten
und den Eigenkapital-Zwischenfinanzierungszinsen und -kosten.
Beteiligungserträge werden nicht anfallen, da sich die Immobilie
noch im Bau befindet und lediglich Einzahlungen durch Kapitalentnahmen aus der Objektgesellschaft erfolgen.
Anlagevermögen (1)
Die Fonds KG hält voraussichtlich insgesamt bis zu rund EUR 48,57
Mio. Beteiligungsvermögen in Form von Kommanditeinlagen an der
Objektgesellschaft. Auszahlungen während der Bauphase von der
Objektgesellschaft an die Fonds KG erfolgen durch Eigenkapitalrückführungen.
Eigenkapital (2)
Zum Zeitpunkt der Eröffnungsbilanz hat Hamburg Trust Beteiligungsmanagement HTB GmbH eine Einlageverpflichtung von EUR 5.000
und Hamburg Trust Treuhand HTT GmbH von EUR 50. Die Einlagen
waren per 30. Januar 2009 noch nicht eingezahlt. Hamburg Trust
Treuhand HTT GmbH hat per Gesellschaftsvertrag vom 6. August
2009 ihre Einlagenverpflichtung auf EUR 500 erhöht und wird im
Rahmen der Platzierung das Kommanditkapital auf bis zu EUR 64,995
Mio. weiter erhöhen. Es wird in den Planbilanzen davon ausgegangen, dass das Eigenkapital der Fonds KG in Höhe von EUR 64,995
Mio. zzgl. rund EUR 3,25 Mio. Agio bis Ende 2009 vollständig eingeworben ist und ausschließlich Treugeber beitreten.
Zahlungsplan (4)
Die erforderlichen Auszahlungen werden finanziert durch die geplanten Einzahlungen der Anlegereinlagen (siehe oben), Kapitalrückflüsse
aus der Objektgesellschaft sowie der Zwischenfinanzierung der
Hamburger Sparkasse AG. Die Auszahlungen berücksichtigen in der
Investitionsphase die Beteiligungsinvestition sowie die Gesellschaftskosten, Zwischenfinanzierungskosten und Fondsgebühren.
Planzahlen (5)
Es werden voraussichtlich insgesamt für die Beteiligung an der
Objektgesellschaft rund EUR 48,57 Mio. investiert. Kapitalzuflüsse
erfolgen durch Kapitalentnahmen aus der Objekt KG, somit beschränken sich die Einnahmen lediglich auf Zinseinnahmen, Umsatzerlöse
gibt es nicht.
Zahlen zur Produktion gibt es nicht, da es sich beim Emittenten nicht
um ein produzierendes Unternehmen handelt.
Das handelsrechtliche Ergebnis ergibt sich auf der Grundlage der prognostizierten handelsrechtlichen Aufwendungen und Erträge ohne
Berücksichtigung von Verlusten der Objekt KG.
165
Impressum
Herausgeber
Fotos
166
Hamburg Trust
Grundvermögen und Anlage GmbH
Beim Strohhause 27
20097 Hamburg
ECE (S. 1 unten, S. 4, S. 10, S. 29, S. 31, S. 37, S. 45, S. 46, S. 52, S. 55, S. 59)
Anneke Wardenbach (S. 39, S. 40, S. 41 rechts, S. 43)
Benito Barajas (S. 41 links)
Hamburg Trust
Grundvermögen und Anlage GmbH
Beim Strohhause 27
20097 Hamburg
Tel. +49 (0) 40/28 09 52-167
Fax +49 (0) 40/28 09 52-499
[email protected]
www.hamburgtrust.de

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