2013 Serbien.indd

Research
Studies
Serbien
SERBIA
T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y
VIENNA | DÜSSELDORF
EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
This market report has been compiled by ex-
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
Die
Basis
the MRG Metzger Real Estate Group.
aus
Wertgutachten
The report is based on data from our group’s
Umfangreiche
perts in the field of international research of
own valuation reports as well as publicly accessible information. Extensive research on site,
as well as interviews with real estate companies and investors active on the Austrian and
international markets, were consolidated and
evaluated as source material. The results of our
analysis are presented in this market report.
This market report is intended to provide clients of our group, as well as investors, developers and other interested parties, with a
general survey of the situation in Belgrade as
a business location, especially as regarding aspects of the real estate management.
dieses
Berichtes
des
bilden
eigenen
Daten
Hauses
sowie öffentlich zugängliche Informationen.
Recherchen
vor
Ort
sowie
Interviews mit österreichischen und international agierenden Immobilienunternehmungen
und Investoren wurden als
Quellen zusam-
mengeführt und ausgewertet. Die Ergebnisse
der Analyse werden in diesem Marktbericht
dargestellt.
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
Hauses
sowie Investoren, Developern
sonstigen
Interessierten
einen
und
generellen
Überblick über die Situation des Wirtschaftsstandortes Belgrad im Besonderen unter immobilien-wirtschaftlichen
geben.
Gesichtspunkten,
SERBIA
The Republic of Serbia has existed since the
The unemployment rate increased since 2008,
splitting up of Montenegro in June of 2006 as
with 13 % steadily. In 2009 the figure increased
the legal successor state to the former com-
up to 16.1%, in 2010 even to 19.2%, in 2011
munity of states Serbia and Montenegro, which
to 23% and in 2012 a further increase up to
in turn had been the official successor to the
23,9%.
Federal Republic of Yugoslavia.
Based on the forecast of the current figures, the
On December 22nd, 2009 Serbia submitted
unemployment rate in 2013 is predicted at 24%.
its official application towards obtaining EU
The building, textile, metal and gastronomy in-
membership. On the 1st of March 2012 Serbia
dustries have been hit particularly hard. A slight
has officially obtained the candidate status of
decrease to 23.2% is expected for 2014.
European Union admittance.
In the year 2009 the inflation rate was about
In 2009, the consequences of the economic
8.4% and has dropped to 6.5% in the year
crisis became noticeable for the first time, and
2010. In 2011, following these rather low rates
the GDP decreased to -3.5%. In the year 2010
for Serbia, inflation rose back up to 11.1%. In
a slight recovery of 1.0% has been recorded. In
2012 it dropped to 7.3% and it is expected to
the following year there was a slight increase
rise to 9.6% for the year 2013.
of 1.6%. 2012 did not obtain a positive result
(-1.7%). However, an increase of 1.7% is ex-
Serbia is one of the countries with the low-
pected for this year. An increase of the GDP of
est purchasing power and the lowest wages
1.9% is forecasted for 2014.
and salaries in Europe. The average income in
Serbia is around 450 Euros per month. This is a
little higher in the capital.
DEVELOPMENT OF THE SERBIAN ECONOMY
10%
24%
22%
8%
20%
6%
18%
4%
14%
2%
12%
10%
0%
8%
-2%
6%
4%
-4%
2%
-6%
0%
2008
2009
2010
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | SERBIA
2011
inflation rate
2012*
2013*
GDP (in real terms)
2014*
GDP growth in %
16%
SERBIEN
der
Die Arbeitslosenrate stieg seit dem Jahr 2008,
Abspaltung Montenegros im Juni 2006 als
mit 13,6%, stetig an. Im Jahr 2009 steigerte
rechtlicher
ehemaligen
sich die Zahl der Erwerbslosen auf 16,1%, 2010
Staatengemeinschaft Serbien und Montenegro,
auf 19,2%, 2011 auf 23% und 2012 nochmals
die wiederum die offizielle Nachfolgerin der
auf 23,9%.
Die
Republik
Serbien
besteht
Nachfolgestaat
der
seit
Föderativen Republik Jugoslawien war.
Anhand der Prognose der vorläufigen Werte
Am 22. Dezember 2009 reichte Serbien die offi-
wird für das Jahr 2013 mit einer Arbeitslosenrate
zielle Bewerbung um eine EU-Mitgliedschaft ein.
von 24% gerechnet. Besonders stark betrof-
Am 1. März 2012 erhielt das Land offiziell den
fen sind die Branchen Bau, Textil, Metall und
Status eines EU-Beitritts Kandidaten.
der Gastronomie. Für 2014 wird eine leichte
Senkung auf 23,2% erwartet.
Im Jahr 2009 wurden die Auswirkungen der
Weltwirtschaftskrise
erstmals
spürbar
und
Im Jahr 2009 lag die Inflationsrate bei rund
Wirtschaftswachstum (-3,5%)
8,4% und sank 2010 auf 6,5%. Nach diesen für
verzeichnet. Im Jahr 2010 konnte ein leichter
Serbien in den vergangenen Jahren eher nied-
Aufschwung in der Höhe von 1,0% verzeich-
rigeren Inflationsraten stieg diese 2011 wieder
net werden. Im darauf folgenden Jahr kam es
auf 11,1% an. Im Jahr 2012 konnte ein Rückgang
zu einer leichten Steigerung von 1,6%. 2012
auf 7,3% erreicht werden. Für das Jahr 2013
konnte kein positives Ergebnis erzielt werden
rechnet man mit einem Anstieg auf 9,6%.
ein
negatives
(-1,7%). Für dieses Jahr wird jedoch wieder mit
einem Anstieg um 1,7% gerechnet. Ein Anstieg
Serbien
gehört
zu
jenen
europäischen
des Bruttoinlandsprodukts auf 1,9% wird für
Ländern mit der geringsten Kaufkraft sowie
2014 prognostiziert.
den niedrigsten Löhnen und Gehältern. Das
Durchschnittseinkommen liegt in Serbien bei
rund 450 Euro pro Monat. In der Hauptstadt
liegt dieses etwas höher.
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
-2,5%
2012*
2013*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | SERBIEN
BELGRADE
Serbia’s capital city of Belgrade (Serbian:
Belgrade, with its numerous publishers, radio and
“Beograd”), one of the oldest cities in Europe,
television networks as well as daily and weekly
is situated at the confluence of the Save River
newspapers and periodicals, is considered to be
into the Danube. The city has always been a
the media centre of the country. Moreover, it
significant transportation crossroad and inter-
also represents the educational centre of Serbia,
section of the trade routes between Eastern
since it houses numerous universities, colleges
and Western Europe.
and research institutions.
Over an area of 3,223 sqkm – divided into 17
There are two pan-European major traffic routes
administrative districts (10 municipalities and
which run through Belgrade. In addition to the
7 suburban municipalities) - Belgrade is home
nationwide transit running through the city there
to some 1.7 million people. The central city
is also the urban traffic. Due to this fact the most
owns about 360 sqkm and the suburban mu-
important roads are constantly much-frequent-
nicipalities own about 2,860 sqkm of the total
ed and partly overloaded. In order to solve this
area. Its population total increased constantly
problem, the “Belgrad Ringautobahn”, which has
until 1991. As a consequence of the “Balkan
been partly completed, has been built.
Wars”, it dwindled for the first time during the
period from 1991 to 2002.
Counted towards the metropolitan area of the
City of Belgrade with its suburbs are also the
cities of Pancevo and Smederevo. This territory
comprises an area of 2,000 sqkm, within around
a third of the Serbian GDP is generated.
Airport
City Centre
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
BELGRAD
Serbiens
Hauptstadt
Belgrad
(Serbisch:
Belgrad gilt mit zahlreichen Verlagen, Rundfunk-
„Beograd“), eine der ältesten Städte Europas,
und
ist an der Mündung der Save in die Donau gele-
Wochenzeitungen als das Medienzentrum des
gen. Die Stadt ist von alters her ein bedeutender
Landes. Weiter stellt es auch das Bildungszentrum
Verkehrsknotenpunkt
Serbiens dar, da es zahlreiche Universitäten,
und
Schnittpunkt
der
Handelswege Ost- und Westeuropas.
Fernsehanstalten
Hochschulen
und
sowie
Tages-
und
Forschungseinrichtungen
beheimatet.
Auf einer Fläche von 3.223 km² - unterteilt in 17
Verwaltungsbezirke (zehn Stadtgemeinden und
Durch Belgrad verlaufen zwei pan-europäische
sieben Vorstadtgemeinden) - beherbergt Belgrad
Hauptverkehrsrouten.
in etwa 1,7 Mio. Menschen. Die Kernstadt besitzt
Transit, der mitten durch die Stadt geleitet wird,
davon eine Fläche von rund 360 km² und jene
kommt noch der städtische Verkehr. Die wich-
der umgebenen Vorstadtgemeinden beträgt rund
tigsten Straßen sind aus diesem Grund perma-
2.860 km². Die Bevölkerungszahl stieg bis zum
nent stark frequentiert und teilweise überlastet.
Jahr 1991 stetig. Als Folge der Balkankriege nahm
Um diese Problematik in den Griff zu bekommen
sie im Zeitraum von 1991 bis 2002 erstmals ab.
wurde die “Belgrader Ringautobahn”, welche
Zum
überregionalen
schon großteils fertig gestellt ist, gebaut.
Zum Einzugsgebiet der Stadt Belgrad mit ihren
Vororten zählen auch die Städte Pancevo
und Smederevo. Das Gebiet umfasst eine
2.000 km² große Fläche, in ihr wird rund ein
Drittel des serbischen BIP erwirtschaftet.
Flughafen
Stadtzentrum
RESEARCH STUDIES | | SERBIEN | BELGRAD
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
The current supply of office properties in
While the vacancy rate was still 12% at the
Belgrade is estimated to app. 730,000 sqm.
end of 2008, by the end of 2010 it was already
The Danube Business Center with a total of
soaring to about 25%. In 2011 the vacancy
5,200 sqm was completed in the first quarter
rate fell down to about 21%. Following a fur-
of 2013. A four-star Falkensteiner group hotel
ther steady fall it is expected that the vacancy
is also housed here. Towards the end of the
rate in 2013 will be below 15%. This can be
year the construction of the 25,000 sqm Old
explained by the low number of completions.
Mill Office Tower, which will house both the
four-star Radisson Blu Hotel as well as retail
In an annual comparison, the rental prices for
space, should be completed.
premium office buildings maintained the same
and are about EUR 14–16 per sqm per month.
The Raiffeisen Bank headquarters in New
For average to poorly designed building prop-
Belgrade was completed in 2012 with 17,000
erties the rental prices stood at approx. EUR
sqm. The market of Belgrade is separated
13–15 per sqm per month.
into three submarkets, the city centre, New
Belgrade and the Wide Central Area. The
Often rental incentives, such as rental free
largest share of the areas belongs just under
periods (normally 3 months), free parking and
500,000 sqm New Belgrade. The area of New
allowances for upgrading costs are offered
Belgrade records the highest rents, since
from side of the landlord. Properties with a
most of the properties in this area are modern
floor space of between 100 and 400 sqm are
class A buildings.
in greatest demand.
Since 2008 the vacancy rate increased both
The high-end yields for A class properties are
for building properties of the A class as well as
between 9-9.5%, for B class slightly higher
for second-class office units.
between 9.5 and 10.5%. For the year 2013 no
major changes are predicted.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London West End
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
80
100
120
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN
Der derzeitige Bestand an Büroimmobilien in
Waren es Ende 2008 noch 12%, lag die
Belgrad wird auf ca. 730.000 m² geschätzt. Im 1.
Leerstandsrate gegen Ende des Jahres 2010 bei
Quartal 2013 wurde das Danube Business Center
rund 25%. 2011 ist sie auf rund 21% gesunken.
mit insgesamt 5.200 m² fertig gestellt. Hier ist
Nach weiterem stetigen fallen wird damit gerech-
auch ein Vier-Sterne Hotel der Falkensteiner
net, dass die Leerstandsrate 2013 bei unter 15%
Gruppe untergebracht. Gegen Ende des Jahres
liegen wird. Dies kann mit der geringen Anzahl
soll die Errichtung des 25.000 m² großen Old
an Fertigstellungen begründet werden.
Mill Office Tower, welcher sowohl das Vier-Stern
Hotel Radisson Blu als auch Geschäftsflächen
Die Mietpreise für Spitzenobjekte sind ge-
beherbergen wird, abgeschlossen sein.
genüber dem Vorjahr unverändert geblieben
und bewegen sich in einem gemäßigten Rahmen
2012 wurde das Raiffeisen Bank Headquarter in
zwischen 14-16 Euro pro m². Für durchschnit-
New Belgrad mit 17.000 m² fertig gestellt. Der
tliche konzipierte Objekte lagen die Mietpreise
Belgrader Markt teilt sich in drei Teilmärkte auf;
bei ca. 13-15 Euro pro m² und pro Monat. Des
das City Centre, New Belgrade und Wide Central
Öfteren werden Mieterincentives wie mietfreie
Area. Den flächenmäßig größten Anteil nimmt
Zeiten (üblicherweise 3 Monate), kostenlose
mit knapp 500.000 m² New Belgrade ein. Hier
Stellplätze und Zuschüsse für Ausbaukosten
werden auch die höchsten Mieten erzielt, da in
seitens des Vermieters gewährt. Nachgefragt
diesem Gebiet die meisten modernen Kategorie
werden hauptsächlich Flächen zwischen 100 und
A Objekte errichtet wurden.
400 m².
Die Leerstandsrate ist seit 2008 sowohl für
Die Spitzenrenditen liegen für Kategorie A
Objekte der Klasse A als auch für zweitklassige
Objekte zwischen 9-9,5% und jene für Kategorie
Objekte angestiegen.
B etwas höher zwischen 9,5-10,5%. Es wird
für das Jahr 2013 mit keinen wesentlichen
Veränderungen gerechnet.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
The current inventory of modern shopping cen-
Belgrade’s favourite commercial shopping street
tres both in Belgrade as well as in all of Serbia
is the Knez Mihailova in the Inner City. Designed
comes in far behind those of its neighbouring
as a pedestrian zone, it houses many interna-
countries in Central and Eastern Europe. Due
tional fashion chains. Quiz and Gap did open
to the low density of high class shopping centre
stores in 2011. Also the near vicinity of this
spaces, the vacancy rate is app. 0%.
street is considered to be a good location for
setting up businesses.
At the moment the inventory of floor space in
Belgrade amounts to around 200,000 sqm. The
The rents for modern retail space in prime lo-
Stadium Center was opened in April 2013. Among
cations are between EUR 40-100 per sqm per
others international chains such as C&A, H&M,
month and beyond. Here, the vacancy risk is
Orsay, Tom Tailor, Deichmann, Takko Fashion
about 7%. For B-grade locations the rental pric-
and New Yorker have taken up residence here.
es range from EUR 20-70 per sqm per month,
The development of a number of new shopping
depending on the location and size of the busi-
centres is planned, such as the Delta Planet
ness premises. The yield in this case is around
(75,000 sqm), Ada Mall (30,000 sqm), Rajiceva
8%.
(20,000 sqm) and Višnjička Plaza (45,000 sqm).
Food discounters such as Lidl also wish to serve
Rents for modern shopping centers are between
the Serbian market in the future and are seeking
EUR 15-60 per sqm per month for smaller units
suitable locations. The Carrefour retail chain is
and between EUR 50-70 per sqm per month for
also looking for suitable premises.
larger units. Prime yields are between 8.5-9%.
Depending on location, transport links, infrastructure arrangements and the specific development options the price of land in Belgrade and
the surrounding area moves between EUR 50100 per sqm and beyond.
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Der
modernen
Die beliebteste Geschäftsstraße Belgrads ist
Shoppingcentern liegt in Belgrad sowie auch in
derzeitige
Bestand
an
die Knez Mihailova in der Altstadt. Sie ist als
ganz Serbien weit hinter seinen Nachbarländern
Fußgängerzone konzipiert und beherbergt viele
in Zentral- und Osteuropa. Aufgrund der gerin-
internationale Modeketten. Quiz und Gap haben
gen Dichte an hochwertigen Shopping Center
2011 hier jeweils eine Filiale eröffnet. Auch der
Flächen liegt die Leerstandsrate bei annähernd
Nahbereich dieser Straße gilt als gute Lage für
0%.
Geschäftsansiedlungen.
Gegenwärtig beträgt der Flächenbestand an
Die Mieten für moderne Einzelhandelsflächen an
Shoppingcentern in Belgrad ca. 200.000 m². Im
Top-Standorten bewegen sich zwischen 40-100
April 2013 wurde das Stadium Center eröffnet.
Euro pro m² und darüber hinaus. Hier liegt das
Hier haben sich u.a. die internationalen Ketten
Leerstandsrisiko bei etwa 7%. In den B-Lagen
wie C&A, H&M, Orsay, Tom Tailor, Deichmann,
liegen die erzielbaren Mieten in einer Bandbreite
New Yorker oder Takko Fashion angesiedelt.
von 20-70 Euro pro m², abhängig von der Lage
Es ist die Entwicklung einiger neuer Shopping
und der Größe des Geschäftslokals. Die Rendite
Center geplant, wie Delta Planet (75.000 m²),
liegt hier bei rund 8%.
Ada Mall (30.000 m²), Rajićeva (20.000 m²) und
Višnjička Plaza (45.000 m²).
Der Lebensmitteldiscounter Lidl möchte zukünftig
auch den serbischen Markt bedienen und ist auf
Die Mieten bei modernen Einkaufszentren be-
der Suche nach geeigneten Standorten. Auch die
wegen sich für kleinere Flächen zwischen 15-60
Einzelhandelskette Carrefour sucht nach passen-
Euro pro m² und Monat und für größere Einheiten
den Objekten.
zwischen 50-70 Euro pro m² und Monat. Die
Prime Yield liegt bei etwa 8,5-9%.
Abhängig
von
Lage,
Anbindung,
Infra-
strukturgegebenheiten sowie den spezifischen
Bebauungsmöglichkeiten
bewegen
sich
die
Grundstückspreise in Belgrad bzw. der nahen
Umgebung zwischen 50-100 Euro pro m² bzw.
darüber hinaus.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL
PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
In Serbia the major portion of its market for
With the completion of the second phase, a
industrial, commercial and logistics real es-
modern logistics space with a total of approxi-
tate is housed throughout the surroundings of
mately 24,000 sqm has been built in Simanovci,
Belgrade. Most of the logistics properties are in
northwest of the capital.
the vicinity of the motorways and the harbour.
The greatest demand for floor space comes
Rentals for old industrial buildings range from
from sales distribution, transportation, phar-
EUR 2–3 per sqm. The real rental prices for
maceuticals and logistics.
modern industrial and logistic buildings in
prime locations (for example in Novi Beograd)
The Serbian government has created strong
are between EUR 4-7 per sqm, depending on
incentives to attract foreign industrial and
the neighbourhood and on the furnishings.
commercial sector investors. These include
tax allowances or financial support for infra-
Belgrade has far less modern industrial, com-
structure developments. In addition com-
mercial and logistics space than comparable
panies receive a cash reward for each job
cities such as Sofia, Budapest and Bratislava.
created. Some cities and municipalities also
There is still a prevailing need to catch up
provide investors with land and infrastructure
here. The catching up process is depending on
facilities free of charge.
the global economic movement and therefore
it is difficult to make a detailed forecast.
There is approximately 600,000 sqm of modern logistics space in Serbia, of which the cap-
Prices for industrial plots in and around
ital Belgrade and its immediate surroundings
Belgrade move between EUR 10-30 per sqm.
accounts for a share of around 400,000 sqm.
With an area of approximately 300,000 sqm,
the already ageing Port of Belgrade counts as
one of the more well-known logistics parks.
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
In Serbien ist der Großteil des Marktes für
In Simanovci, nordwestlich der Hauptstadt
Industrie-, Gewerbe- und Logistikimmobilien
wurde mit der zweiten Bauphase insgesamt
im Umland Belgrads angesiedelt. Die meisten
rund 24.000 m² an moderner Logistikfläche
Logistikimmobilien sind dabei in der Nähe der
fertiggestellt.
Autobahnen und des Hafens zu finden. Die
größte Nachfrage nach Flächen kommt von den
Für
Branchen Vertrieb, Transport, Pharmazie und
Logistikgebäude werden in der Regel 2-3
Logistik.
Euro pro m² verlangt. Das Mietpreisniveau
von
alte
modernen
Industrie-,
Industrie-,
Gewerbe-
Gewerbe-
und
und
Die serbische Regierung schafft starke Anreize
Logistikgebäuden in A-Lagen (wie z.B. in Novi
um ausländische Investoren für den Industrie-
Beograd) liegt zwischen 4-7 Euro pro m², ab-
und Gewerbebereich zu gewinnen. Dazu gehören
hängig von der Lage und der Ausstattung.
beispielsweise Steuerfreibeträge oder finanzielle
Unterstützung für Infrastrukturentwicklungen.
Belgrad verfügt über weit weniger moderne
Des
Industrie-, Gewerbe- und Logistikflächen, als
für
Weiteren
jeden
erhalten
geschaffenen
die
Unternehmen
einen
vergleichbare Städte wie Sofia, Budapest oder
bestimmten Eurobetrag. Einige Städte und
Bratislava. Ein genereller Nachholbedarf ist
Gemeinden
auch
somit zu erkennen. Dieser Aufholprozess kann
Grundstücke samt Infrastruktureinrichtungen
jedoch lediglich im Zusammenhang mit der
unentgeltlich zur Verfügung.
weltwirtschaftlichen
stellen
den
Arbeitsplatz
Investoren
Entwicklung
betrachtet
werden, sodass eine detaillierte Prognose nur
In Serbien gibt es rund 600.000 m² an moderner
schwer möglich erscheint.
Logistikfläche, davon entfällt ein Anteil von rund
400.000 m² auf die Hauptstadt Belgrad bzw.
Die Preise für Industriegrundstücke bewegen
deren unmittelbare Umgebung. Zu dem wohl
sich in Belgrad und Umgebung, zwischen 10-30
bekanntesten, jedoch schon in die Jahre gekom-
Euro pro m².
menen Logistikpark, zählt mit einer Fläche von
etwa 300.000 m² der Port of Belgrad.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES
In 2011 a total of 6,400 dwellings were com-
It is being expected, that the buying price stan-
pleted in Belgrade. Numerous housing projects
dard will keep stable due to the more balanced
will come to the market in 2013. These include
supply and demand on the market. For attrac-
the first phase of West 65 (total of over 500
tive, well equipped locations selling prices start
units), Harmony Apartments (80 units), Golf
at EUR 2,200 (inclusive of VAT) per sqm. The
8 (153 units) and Alpha City (total 299 units).
highest sales prices are achieved in Dedinje. For
objects in the middle range prices lie between
Currently, there are numerous residential
app. EUR 1,700 to 2,200 per sqm (inclusive of
projects under construction or to be sup-
VAT).
plied in future projects. This year will see the
completion of the Imperial Gradnja‘s Maxima
The price of land for top plots in Dedinje is be-
Center. This complex consists of several com-
tween EUR 800-1,000 per sqm, depending on
ponents which consist, among other things, of
the specific location of the property and the pos-
almost 200 apartments and an office tower.
sible development potential.
The highest demand is for two room apartments with an average space of approx. 60
sqm. In 2012 the average rents, depending
on the location and facilities, have been between EUR 8 and 10 per sqm for used realties
and between EUR 10 and 15 per sqm for new
housing units. For the year 2013 a stable standard is being expected.
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN
In Belgrad wurden im Jahr 2011 insgesamt rund
Es wird erwartet, dass sich das Kaufpreisniveau,
6.400 Wohnungen fertig gestellt. 2013 sollen
aufgrund der ausgeglicheneren Angebots- und
zahlreiche Wohnbauprojekte auf den Markt
Nachfragesituation, am Markt stabil halten
kommen. Dazu gehören: 1. Phase des West 65
wird. Für besonders attraktive und gut ausges-
(gesamt über 500 Einheiten), Harmony apart-
tattete Standorte starten die Verkaufspreise
ments (80 Einheiten), Golf 8 (153 Einheiten)
(inkl. Mehrwertsteuer) bei 2.200 Euro pro m².
und Alpha city (gesamt 299 Einheiten).
Die höchsten Verkaufspreise werden in Dedinje
erzielt. Für mittelmäßige Objekte bewegen sie
Es befinden sich zahlreiche Wohnprojekte in
sich in einer Preisspanne (inkl. Mehrwertsteuer)
Bau bzw. werden in Zukunft einer Entwicklung
von ca. 1.700-2.200 Euro pro m².
zugeführt. Dieses Jahr soll auch das Imperial
Gradnja´s
Maxima
Center
komplett
fertig
Die
Grundstückspreise
liegen
für
Top
gestellt werden. Dieser Komplex besteht aus
Grundstücke in Dedinje zwischen 800-1.000
mehreren Bauteilen, welche unter ander-
Euro
em aus knapp 200 Wohnungen sowie einen
Lage des Grundstückes und dem möglichen
Büroturm bestehen.
Bebauungspotential.
pro
m²,
abhängig
von
spezifischer
Am stärksten werden Zwei-Zimmerwohnungen
mit einer durchschnittlichen Größe von rund
60 m² nachgefragt. Die Durchschnittsmieten,
welche je nach Lage und Ausstattung variieren, lagen 2012 für gebrauchte Immobilien
zwischen 8-10 Euro pro m² und für neue
Wohneinheiten zwischen 10-15 Euro pro m².
Für 2013 wird mit einem gleich bleibenden
Niveau gerechnet.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
TOURISM
Belgrade, the capital of Serbia, is one of the
Nowadays the city is called the “party city” and
upcoming cities in the south of Europe, which
is also called by local people ”the city that
has been shaped by its historical events. Due
never sleeps”. There are numerous restau-
to the breakup of the federal republic of former
rants located along the “Save” and “Danube”,
Yugoslavia in the year 1991, Serbia has been at
which serve dishes from the Balkans.
war for the following years. In 1999 the city has
been bombed heavily due to the Kosovo war.
Due to the settlement of international compa-
The traces of the demolition can still be seen
nies, the reconstruction and development of
today.
the city, the business tourism is very important to Belgrade and therefore the amount of
After the independency declaration and the
conventions and exhibits increases.
peaceful revolution in the year 2000 Belgrade
became the capital of the Republic of Serbia. In
There are numerous convention facilities, such
the year 2006 Serbia lost its access to the sea
as the “Sava Center” or the “Cultural Center
because of the independency of Montenegro.
of Belgrade”, located in the city. Also some
modern shopping centres have been built in
Albeit, Belgrade is one of the most important
New Belgrade and the Old city within the past
metropolis
years.
along
the
European
navigation
route, the Danube-Rhine-Main corridor, which
connects the Atlantic with the Black Sea.
The oldest European capital offers precious
architectural buildings from various different epochs and famous monuments like the
Kalemegdan fortress and the Roman Fountain.
There are also various universities and scientific
institutions located in the city.
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
TOURISMUS
Serbiens Hauptstadt Belgrad ist eine auf-
Heute gilt Belgrad als Partystadt und wird von
strebende Stadt in Südosteuropa, die von
der Bevölkerung selbst als „Stadt, die niemals
geschichtlichen
geprägt
schläft“ bezeichnet. Zahlreiche Restaurants
wurde. Durch den Zerfall der Bundesrepublik
und Bars entlang der Save und Donau, laden
Jugoslawiens im Jahre 1991 war Serbien in
dazu ein, die balkanische Küche zu probieren.
Ereignissen
stark
den darauf folgenden Jahren in einen Krieg
verwickelt. 1999 wurde die Stadt auf Grund
Durch die Ansiedelung internationaler Firmen,
des Kosovo-Krieges stark bombardiert. Die
dem Wiederaufbau und der Entwicklung der
Spuren der Zerstörung sind auch heute teil-
Stadt, ist der Geschäftstourismus in Belgrad
weise noch sichtbar.
sehr wichtig und auch Messen und Kongresse
werden zunehmend veranstaltet.
Nach
der
Unabhängigkeitserklärung
und
seit der friedlichen Revolution im Jahr 2000
Es
wurde Belgrad zur Hauptstadt der Republik
einrichtungen, wie das Messegelände, das
Serbiens ernannt. 2006 verlor Serbien, durch
„Sava Center“ oder das „Cultural Center of
die
Belgrade“ in der Hauptstadt, aber es wur-
Eigenständigkeit
Montenegros,
seinen
Meereszugang.
befinden
sich
zahlreiche
Kongress-
den in den letzten Jahren auch moderne
Shoppingcenter in Neu Belgrad und der
Dessen ungeachtet ist Belgrad eine bedeu-
Altstadt erbaut.
tende Metropole an der längsten europäischen
Schifffahrtsstraße, dem Donau-Rhein-MainKorridor, der den Atlantik mit dem Schwarzen
Meer verbindet.
Die älteste europäische Hauptstadt besitzt
wertvolle architektonische Bauten verschiedenster Epochen sowie weltbekannte kulturhistorische Denkmäler wie die Kalemegdan Festung
und den Römischen Brunnen. Es befinden sich
auch zahlreiche Universitäten, Hochschulen
und wissenschaftliche Einrichtungen in der
Stadt.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
SUPPLY
In the year 2013 there are in total 58 catego-
The main role on the hotel market of Belgrade,
rized hotels in Belgrade, therefrom 4 hotels
play the international chains, like the Best
belong to the five-star category, 26 are four-
Western hotels, the Hyatt Regency Hotel and
star hotels, 19 are three-star and 9 are two-
the Holiday Inn. In the 2nd half of 2012 the
star establishments. Besides the categorized
construction of the first Marriott Hotel in the
accommodation, Belgrade has a great offer of
centre of Belgrade has started. This hotel is
hostels and private accommodation. There a
planned to open at the beginning of 2014 and
no hotels of the one-star category in Belgrade.
will offer 107 rooms of the four-star category.
The investment costs are estimated at EUR 25
The highest market share with approx. 78%
million.
hold the three and four-star hotels. The share
of the five-star hotels with 7% is very low, but
due to the increase of the number of conferences, meetings, cultural and sportive events,
there is a high potential for expansion in this
category.
HOTELS BY CATEGORY 2013
9
4
5 * Hotels
4 * Hotels
3 * Hotels
2 * Hotels
19
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
26
ANGEBOT
In Belgrad gibt es im Jahr 2013 insgesamt 58
Die Hauptrolle auf dem Hotelmarkt in Belgrad
kategorisierte Hotelbetriebe, davon entfallen
spielen derzeit die internationalen Hotelketten
4 Betriebe auf die Fünf-Sterne Kategorie, 26
wie die Best Western Hotels, das Hyatt
Betriebe auf die Vier-Sterne Kategorie, 19
Regency Hotel und das Holiday Inn. Im 2.
Betriebe auf die Drei-Sterne Kategorie und
Halbjahr 2012 wurden mit den Bauarbeiten
9 Betriebe auf die Zwei-Sterne Kategorie.
des ersten Marriott Hotels im Zentrum Belgrad
Neben
Unterkünften
begonnen. Dieses soll Anfang 2014 eröffnen
bietet Belgrad eine große Anzahl an Hostels
über 107 Zimmer in der Kategorie 4-Stern ver-
und privaten Unterkünften. In der Ein-Stern
fügen. Die Investitionskosten werden auf 25
Kategorie gibt es derzeit keine Hotels.
Mio. Euro geschätzt.
den
kategorisierten
Mit einem gemeinsamen Marktanteil von rund
78% sind vor allem 3- und 4-Stern Hotels am
Belgrader Hotelmarkt vertreten. Der Anteil
der 5-Stern Hotels mit 7% ist dabei sehr
gering und bietet auf Grund der steigenden
Anzahl von Tagungen, kulturellen, sportlichen
und politischen Veranstaltungen ein großes
Ausbaupotential.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
DEMAND
During the 80’s and the 90’s the number of
The share of the national and international
overnight stays was at its peak in Belgrade
overnight stays reflects the political situation of
(2 million). Due to the war at the end of the
Belgrade. During the time when Belgrade was
90’s, sector tourism suffered and the number
still the capital of the Yugoslavian confedera-
of overnight stays of international guests de-
tion, the amount of the national overnight stays
creased. Until today the hotel sector could not
was colossal high.
yet recover from this relapse.
After the separation into independent states
From 2010 to 2011 a slight growth has been
and Montenegro’s split-off in 2006, the share
noted. The number of overnight stays in 2011
of the international overnight stays predomi-
counted 1,340,000 compared to 2010 with
nates. This trend continues in the year 2012.
1,320,000 overnight stays; this shows a slight
The share of international overnight stays
increase of approx. 1.3%. The number of
amounted to 75% in 2012.
overnight stays in 2012 continued to rise and
amounted to 1,430,000 for the year. This rep-
In the period January to May 2013, most of
resents an increase of around 7% over the pre-
the visitors came from Slovenia. Behind them
vious year. By April 2013 around 388,000 over-
follow visitors from Bosnia and Herzegovina,
night stays had been recorded. In the same
Montenegro, Croatia and Germany. A total of
period in 2012 there were about 15,000 more
slightly over 400,000 arrivals were registered
overnight stays.
for this period.
ARRIVALS BELGRADE 2012
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
-
Total
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
Domestic
Foreign
NACHFRAGE
In den 80er und 90er Jahren waren die
Die Anteile der inländischen und auslän-
Nächtigungszahlen mit rund 2 Mio. in Belgrad
dischen Übernachtungen spiegeln die poli-
auf ihrem Höchststand. Durch den Krieg Ende
tische Situation in Belgrad wieder. In den
der 90er Jahre verzeichnete der Tourismus
Jahren, in denen Belgrad noch Hauptstadt des
große Einbußen, vor allem an ausländischen
Jugoslawischen Staatenbundes war, ist der
Nächtigungen. Von diesem Rückfall hat sich
Anteil der Inländernächtigungen überdimen-
die Hotelerie in Serbiens Hauptstadt bis zum
sional hoch.
heutigen Tag noch nicht erholt.
Nach dem Zerfall des Staatenbundes in eiVom Jahr 2010 auf 2011 konnte ein leichter
genständige
Anstieg verzeichnet werden. Dabei betrug die
Montenegros im Jahr 2006 überwiegen die
Anzahl der Nächtigungen 2011 rund 1.340.000.
Anteile
Gegenüber rund 1.320.000 Nächtigungen im
Dieser Trend hielt auch im Jahr 2012 an. Der
Jahr 2010 bedeutet dies einen leichten Anstieg
Anteil der Auslandsnächtigung betrug 2012
von rund 1,3%. Auch im Jahr 2012 konnten die
dabei 75%.
der
Staaten
und
ausländischen
der
Abspaltung
Übernachtungen.
Nächtigungszahlen weiter steigen und betrugen für das gesamte Jahr 1.430.000. Dies be-
Im Zeitraum Jänner bis Mai 2013 kamen die
deutet einen Anstieg von rund 7% gegenüber
meisten Gäste aus Slowenien nach Serbien.
dem Vorjahr. Bis zum April 2013 konnten rund
Dahinter folgten Besucher aus Bosnien und
388.000 Nächtigungen verzeichnet werden. Im
Herzegowina,
selben Zeitraum 2012 waren es rund 15.000
Deutschland. Insgesamt konnten für diesen
Nächtigungen mehr.
Zeitraum knapp über 400.000 Ankünfte ver-
Montenegro,
Kroatien
und
zeichnet werden.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN
JANUARY - MAY 2013
Bosnia and Herzegovina
5%
4%
Bulgaria
12%
Greece
Italy
11%
8%
Macedonia
Germany
6%
10%
Russia
Slovenia
8%
Croatia
Montenegro
13%
7%
Romania
Turkey
7%
9%
R RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
TREND
As many other cities, Belgrade is being affected
Besides the classic travel motives, the health
by the traces of the worldwide economic crises.
tourism is growing, especially in Belgrade.
However the potential for the developments in
Health services are often by an octuple cheap-
the hotel industry and touristic leisure facilities
er than in Western Europe. This fact drives a
is still important.
lot of international visitors to visit Belgrade in
order to receive treatments from Serbian doc-
The settlement of international firms, especially
tors, which are mainly dentists and cosmetic
the automobile industry and its sub-contractors
surgeons.
is responsible for the success of the business hotels. In order to raise the attractiveness of the
In general Belgrade can be seen as an impul-
country, the government gives support to inter-
sive major town with an offer of numerous
national investors by tax shelter, depending on
cultural activities and an active night life. A lot
the size of the investment and establishment of
of international tourists are coming to the city
employment.
to get to know the southern flair and to attend
the sport events, film events and concerts.
Most building land, which is in a convenient location for commercial and industrial production, is
The trend for the future is still mainly the
mainly situated in New Belgrade, and therefore
business tourism, however together with the
numerous projects in New Belgrade and the old
development in the infrastructure Belgrade
part of the city are already being constructed.
will also be more interesting with the time for
“City Breaks”.
Furthermore has Serbia an open trade agreement with Russia, as the only south European
country, which is from important advantage for
the country, as well as the low incidental wage
costs and the well-educated staff.
RESEARCH STUDIES | SERBIA | BELGRADE
TREND
Wie in vielen anderen Städten spürt man auch
Neben den klassischen Reisemotiven gewinnt
in Belgrad die Auswirkungen der globalen
immer mehr der Gesundheitstourismus an
Wirtschaftskrise. Allerdings ist das Potential für
Bedeutung. Dieser wächst vor allem in Belgrad
die Entwicklung von Hotels und touristischen
rasant an. Gesundheitsdienstleistungen sind
Freizeiteinrichtungen immer noch sehr groß.
in Belgrad oft um das Achtfache günstiger
als in Westeuropa. Dies veranlasst sehr viele
Die Ansiedlung internationaler Firmen, vor allem
Ausländer dazu, Belgrad zu besuchen und
aus der Automobilindustrie mit ihren Zulieferern,
sich von serbischen Ärzten behandeln zu
ist für den Erfolg von Business Hotels ein ents-
lassen. Dabei sind vor allem Zahnärzte und
cheidender Faktor. Um die Attraktivität des
Schönheitschirurgen gefragt.
Landes zu verbessern, unterstützt die Regierung
verschieden-
Im Allgemeinen kann Belgrad als pulsier-
sten Steuerbegünstigungen, abhängig von der
ende Großstadt mit zahlreichen kulturel-
Höhe der Investition und der Schaffung von
len Angeboten und einem ausgeprägten
Arbeitsplätzen.
Nachtleben gesehen werden. Sport-, Konzert-
ausländische
Investoren
mit
und Filmveranstaltungen locken auch auslänVerkehrsgünstig gelegenes Bauland für gewer-
dische Touristen das südländische Flair der
bliche und industrielle Nutzungen sind zum
Stadt einmal kennen zu lernen.
Großteil in Neu Belgrad vorhanden und zahlreiche Projekte in Neu Belgrad sowie in der
In Zukunft wird Belgrad sicher weiterhin,
Altstadt sind bereits in Bau.
einen Großteil seiner Touristen aus dem
Geschäftstourismus empfangen, aber mit der
Weiters hat Serbien den Vorteil, als einzig-
zunehmenden Entwicklung von touristischer
es
Infrastruktur wird es auch für „City Breaks“
Südeuropäisches
Land
einen
freien
Handelsvertrag mit Russland zu haben. Geringe
Lohnnebenkosten
und
gut
immer interessanter.
ausgebildetes
Personal zählen ebenso zu den Stärken.
RESEARCH STUDIES | SERBIEN | BELGRAD
OUR ACTIVITIES
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Hamburg
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KINGDOM
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Brussels
LUXEMBOURG
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BOSNIAHERZEGOVINA
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SLOVAKIA
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P O L A N D
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RUSSIA
Prague
Munich
Vaduz
Moscow
Wroclaw
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