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Research Studies Slowakei SLOVAKIA T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y VIENNA | DÜSSELDORF EINLEITUNG EINLEITUNG INTRODUCTION INTRODUCTION Dieser Marktbericht ist von den Experten des Bereiches Internationales Research der MRG Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden. This market report has been compiled by experts Die in the field of international research of the MRG aus Metzger Real Estate Group. sowie Basis dieses Wertgutachten öffentlich Umfangreiche Berichtes des zugängliche Recherchen bilden eigenen Daten Hauses Informationen. vor Ort sowie The report is based on data from our group’s own Interviews mit österreichische n und international valuation reports as well as publicly accessible agierenden information. Extensive research on site, as well Investoren wurden als Quellen zusammengeführt as interviews with real estate companies and und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse investors active on the Austrian and international werden in diesem Marktbericht dargestellt. markets, were consolidated Immobilienunternehmungen und and evaluated as source material. The results of our analysis are Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres presented in this market report. Hauses sonstigen sowie Investoren, Developern Interessierten einen und generellen This market report is intended to provide clients Überblick über die Situation des Wirtschafts- of our group, as well as investors, developers and standortes Bratislava, im Besonderen unter other interested parties, with a general survey of immobilienwirtschaftlichen the situation in Bratislava as a business location, geben. especially as regarding aspects of the real estate management. Gesichtspunkten, SLOVAK REPUBLIC The Slovak Republic, formerly part of Compared with the average forecast economic Czechoslovakia, is located in the centre of Europe growth of the EU27, this value is higher than the and borders on the EU member states of Poland, negative average of -0.1%. Slovakia was sub- Hungary, the Czech Republic and Austria. To the jected to severe austerity measures under the east it borders on Ukraine. About 5.4 million in- government of Robert Fico, the resulting slow- habitants live on an area of more than 49,000 down in economic growth has become a problem sqkm. Slovakia comprises eight autonomous due to the reduced tax revenues which will be regions which are subdivided into a total of 79 significantly lower than expected. The Austerity districts. The country joined the European Union Measures were imposed to reduce the 2013 bud- and the NATO in 2004 and introduced the Euro on get deficit to below 3% of GDP to avoid sanc- January 1st, 2009. With 25.5% and 19.3% of GDP tions from Brussels. To this end, corporate tax respectively, the industrial sector and the ser- increased from 19 to 23% and tax rates for high vice sector are of great importance to the Slovak earners has also been increased. An increase in economy. Economic growth will mainly driven by VAT is not expected to materialise.The unem- the automotive and electronics sectors. Exports ployment rate, which was at 11.2% in 2007, in particular, mainly to Germany and the Czech increased during the crisis of 2009 and reached Republic, play a significant role. However, the do- 12.1% in 2012. For the year 2013 an unemploy- mestic economy continues to be the Achilles heel ment rate of 14.5% is expected and a rate of of the Slovak economy. The proportion of exports 14.1% in 2014. to GDP in 2011 was just under 83% and increased For the next few years it is expected that the to 88.5% in 2012. High growth rates in 2013 are Slovakian export sector will benefit in particular projected for neither export nor GDP. The rea- once the euro zone is back on the upswing. This sons for the lowered expectations are, on the one would provide an opportunity for the labour mar- hand, the disappointing economic performance in ket to recover and could result in rising growth Germany and also the market difficulties in selling rates in the consumer and investment markets. the car industry in Europe. In terms of GDP for If inflation and unemployment cannot be reduced 2013, the economic growth is expected to be little domestic demand will be severely adversely af- more than 1% rather than the forecasted 2.9%. fected and lead to a further restrained growth in GDP. DEVELOPMENT OF THE SLOVAKIAN ECONOMY 12% 20% 18% 10% 16% 8% 14% 6% 12% 4% 8% 2% 6% 0% 4% 2% -2% 0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* -2% -4% -4% -6% unemployment rate RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC 2014* inflation rate GDP (in real terms) GDP growth in % 10% SLOWAKEI Die aus der Teilung der Tschechoslowakei her- Verglichen mit dem durchschnittlichen prognosti- vorgegangene Slowakische Republik liegt im zierten Wirtschaftswachstum der EU27 liegt dieser Zentrum Europas. Sie ist umgeben von den EU- Wert über dem negativen Durchschnitt von -0,1%. Mitgliedsstaaten Polen, Ungarn, Tschechien und Da die Slowakei, unter der Regierung von Robert Österreich. Im Osten grenzt das Land an die Fico einem starken Sparkurs unterzogen wurde, Ukraine. Auf einer Fläche von mehr als 49.000 km² stellt leben etwa 5,4 Millionen Einwohner. Die Slowakei ein Problem dar, weil auch die Steuereinnahmen ist in acht sich selbst verwaltende Regionen un- deutlich niedriger ausfallen werden als erwartet. terteilt, die ihrerseits wiederum aus 79 Bezirken Dabei soll das Haushaltsdefizit 2013 auf unter bestehen. Seit 2004 ist das Land ein Mitglied der 3% des BIP gesenkt werden um Sanktionen aus Europäischen Union und der NATO und mit dem Brüssel zu vermeiden. Zu diesem Zweck wur- 1. Januar 2009 wurde der Euro eingeführt. Der den sowohl die Firmensteuern von 19 auf 23%, Industriesektor sowie der Dienstleistungsbereich als auch die Steuersätze für Besserverdiener er- haben mit 25,5% und 19,3% gemessen am BIP eine höht. Zu einer Erhöhung der Mehrwertsteuer große Bedeutung in der slowakischen Wirtschaft. wird es jedoch voraussichtlich nicht kommen.Die Das Wirtschaftswachstum wird dabei vor allem Arbeitslosenrate, welche 2007 bei 11,2% lag, stieg durch den Automobil- und Elektroniksektor get- im Zuge der Krise 2009 wieder an und erreichte rieben. Vor allem die Exporte insbesondere nach 12,1% in 2012. Für das Jahr 2013 wird mit einer Deutschland und Tschechien haben einen großen Arbeitslosenquote von 14,5% gerechnet und 2014 Stellenwert. Die Binnenkonjunktur bleibt jedoch mit 14,1%. das verlangsamte Wirtschaftswachstum nach wie vor die Achillesferse der slowakischen Für die nächsten Jahre wird erwartet, dass sobald Wirtschaft. Der Anteil der Exporte am BIP lag im sich die Eurozone wieder im Aufschwung befindet, Jahr 2011 bei knapp 83% und konnte sich 2012 in der Slowakei vor allem der Exportsektor profitie- auf 88,5% steigern. Für das Jahr 2013 werden ren wird. Dies würde eine Chance zur Erholung des keine hohen Wachstumsraten der Exportrate Arbeitsmarkts bieten und könnte in den Bereichen sowie des BIPs selbst prognostiziert. Grund für Konsum und Investments wieder zu steigenden die gesenkten Erwartungen ist die einerseits ent- Wachstumsraten führen. Sollte die Inflation und täuschende Konjunkturentwicklung in Deutschland die Arbeitslosenquote nicht gesenkt werden kön- und andererseits die Absatzschwierigkeiten der nen, würde sich das weiter stark negativ auf die Autoindustrie in ganz Europa. Das prognostizierte Inlandsnachfrage auswirken und zu einem weit- Wirtschaftswachstum für 2013 wird daher gemes- eren zurückhaltenden BIP-Wachstum führen. sen am BIP nicht wie erwartet um 2,9% sondern lediglich um 1% wachsen. GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% -0,5% -1,0% -1,5% -2,0% -2,5% 2012* 2013* * Prognosis RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI BRATISLAVA Bratislava, the capital of Slovakia, is situated The urban zone of Bratislava covers a total area in the far west of the country, in the tri-nation- of almost 370 sqkm and is subdivided into five al corner where Slovakia meets both Austria districts: Bratislava I (city centre), Bratislava and Hungary. Together with the Austrian capi- II (eastern part), Bratislava III (north-eastern tal of Vienna, the project of a united economic part), Bratislava IV (western and northern zone, the so-called Twin City Region Vienna– part) and Bratislava V (southern part), on the Bratislava, was launched. Bratislava is counted right side of the Danube, which is dominated among the youngest capital cities in Europe, by buildings made with concrete slabs. The accommodating the government, all the min- districts are divided into 17 neighbourhoods, istries and central administrative institutions which have their own mayor, a local council as well as the most important media of the and a municipal administration. country. This city on the Danube, one of the most important European waterways, has app. With its multiple universities, museums and 433,000 inhabitants and is the largest city of theatres, Bratislava is not only the political Slovakia. and cultural focal point, but above all the economic centre of the country. The city is seen as being the market of the future and having the greatest economic potential within Slovakia. Particularly the services sector, including not only banking, trade and information technology, but also tourism is strongly represented in Bratislava. Bratislava is an important railway hub and a major motorway junction, conjoining the Motorway D1 (bound for Žilina, with a planned extension to Košice and, later on, to the Ukrainian border), the Motorway D2 (Brno – Bratislava – Rajka/Hungary) as well as the North-East Motorway (bound for Vienna). In addition, Bratislava possesses a major harCity Centre bour, for transportation of both cargo and passengers. The international airport, which is located north-east of Bratislava, accommodated more than 1.5 million passengers in 2011. In the year 2008 the construction of a new terminal has been completed by July 2012 and has Airport increased the yearly capacity from 2.6 million to 5 million passengers. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA BRATISLAVA Die Hauptstadt der Slowakei, Bratislava, liegt im Bratislava ist auf einer Gesamtfläche von rund äußersten Westen des Landes, im Dreiländereck 370 km² in fünf Bezirke eingeteilt: Bratislava I im mit Österreich und Ungarn. Gemeinsam mit der Stadtzentrum, Bratislava II im Osten, Bratislava österreichischen Bundeshauptstadt Wien bildet III im Nordosten, Bratislava IV im Westen und Bratislava die so genannte „Twin-City-Region Norden, sowie das von Plattenbauten domi- Wien-Bratislava“. Bratislava gehört zu den nierte Bratislava V im Süden auf der rechten jüngsten Hauptstädten Europas, sie ist Sitz der Seite der Donau. Die Bezirke sind wiederum in Regierung, sämtlicher Ministerien und zentralen 17 Stadtteile unterteilt, welche einen eigenen Verwaltungseinrichtungen, sowie der bedeu- Bürgermeister, einen Gemeinderat und eine tendsten Medien des Landes. Die Stadt an der Gemeindeverwaltung haben. Donau – eine der wichtigsten Wasserstraßen Europas – zählt etwa 433.000 Einwohner und Bratislava ist nicht nur das politische, sondern ist die größte Stadt der Slowakei. auch – mit mehreren Universitäten, Museen, Theatern – das kulturelle und vor allem das wirtschaftliche Zentrum des Landes. Die Stadt gilt als Zukunftsmarkt mit dem größten wirtschaftlichen Potential des Landes. Besonders der Dienstleistungssektor mit Banken, Handel, Informationstechnik ist hier angesiedelt. Nicht zu unterschätzen ist auch die Bedeutung der Stadt als beliebtes Touristenziel. Bratislava ist Verkehrsknotenpunkt einiger bedeutender Eisenbahnstrecken und Autobahnen. Hier sind die Autobahnen D1 (Richtung Žilina – sie wird gerade bis Košice und dann bis zur ukrainischen Grenze verlängert), die D2 (von Bratislava aus Richtung Brno und in Richtung Rajka in Ungarn), sowie die Nordost-Autobahn Richtung Wien zu erwähnen. Außerdem verfügt Bratislava über einen großen, für den Güter- und Personenverkehr Stadtzentrum relevanten Donauhafen. Der internationale Verkehrsflughafen, der sich nordöstlich von der Hauptstadt befindet, fertigte 2011 über 1,5 Mio. Fluggäste ab. Der im Jahr 2008 begonnene Bau eines neuen Terminals wurde im Juli 2012 fertig gestellt und erhöht die jährliche Kapazität von Flughafen 2,6 Millionen auf 5 Millionen Passagiere. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES The subdued domestic demand, low consumer Due to the reduced demand, 210,000 sqm spending and the generally difficult business have kept vacant at the beginning of 2013. climate has had a major impact on the office This corresponds an average vacancy rate of market in Bratislava. 14.3%. The lowest vacancy rates fall onto the districts Bratislava I with 12.3% followed by By the end of the first Quarter of 2013, the Bratislava V with 12.6% and Bratislava III with supply of space in Bratislava amounted to ap- 13%. proximately 1,452 million sqm. The category distribution is about 60% and 40% for catego- The development of the rental prices of office ry A category B respectively. Due to the lack spaces in the inner and outer city zones can of new construction projects, this distribution be considered stable. In the inner districts the figure and the supply of space has only mar- average rents are between EUR 10.50-12.50 ginally changed. Most of the class A spaces are per sqm per month and in the outer districts located in the 1st and 2nd district with 326,736 between EUR 8-10 per sqm per month. The sqm and in the 1st district with 319,239 sqm. highest rents for attractive office properties are in the year 2013 at around EUR 15 per However, the additional space from the Forum sqm per month. Business Centre (18,800 sqm) in Bratislava II and Stefanikova Business Centre (5,500 sqm) Developers and owners keep their tenants in Bratislava I are expected on the market in mainly with incentives such as rent-free periods the coming months. What is more, the con- of 3-5 months for 5 year contract extensions. struction of the Westend Gate Project (35,000 sqm) started at the beginning of the year and will come on the market in Q3 of 2014. TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES Zagreb Vienna Warsaw Rome Prague Moscow Manchester London West End Krakow Frankfurt Bucharest Budapest Bratislava Berlin Belgrade 0 20 40 60 € per sqm and month RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA 80 100 120 DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN Die verhaltenen Binnennachfrage, die niedrigen Durch die gesunkene Nachfrage gab es Anfang Konsumausgaben und das allgemein schwierige 2013 etwa 210.000 m² leerstehende Flächen. Das Geschäftsklima haben einen starken Einfluss auf entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsrate den Büromarkt in Bratislava. von 14,3%. Die niedrigsten Leerstandsraten weisen die Bezirke Bratislava I mit 12,3% gefolgt Mit Ende des 1. Quartals 2013 beläuft sich das von Bratislava V mit 12,6% und Bratislava III mit Flächenangebot in Bratislava auf etwa 1.452 13% auf. Millionen m². Diese teilen sich in etwa 60% Kategorie A und 40% Kategorie B Flächen. Diese Die Entwicklung der Mietpreise von Büroobjekten Verteilung sowie das Flächenangebot haben sich in der inner- und außerstädtischen Zone kann als zum Vorjahr, auf Grund nur weniger Neuprojekte stabil angesehen werden. In den Innenbezirken nur marginal verändert. Die meisten Klasse bewegten sich die Durchschnittsmieten zwischen A Büroflächen befinden sich im 2. Bezirk mit 10,50-12,50 Euro pro m² pro Monat und in den 326.736 m² und im 1.Bezirk mit 319.239 m². Außenbezirken zwischen 8-10 Euro pro m² pro Monat. Spitzenmieten für attraktive Büroobjekte Für die nächsten Monate werden jedoch die liegen im Jahr 2013 bei etwa 15 Euro pro m² pro Flächenzugänge Monat. aus den Projekten Forum Business Center (18.800 m²) in Bratislava II und Business Center Stefanikova (5.500 m²) in Eigentümer und Developer können ihre Mieter Bratislava I am Markt erwartet. Darüber hinaus überwiegend mit Incentives wie mietfreie Perioden hat der Bau des Projekts Westend Gate (35.000 von 3 bis 5 Monaten für eine Vertragsverlängerung m²) Anfang des Jahres begonnen und soll im von 5 Jahren halten. 3. Quartal 2014 auf den Markt kommen. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES At the moment the total size of industrial space in Slovakia is more than 1.17 million sqm of which app. 791,000 sqm are located in the vicinity of Bratislava. 16,000 sqm of which has only recently come to the market. In the region of Bratislava and Kosice 24,400 sqm are currently still under construction. The commercial and logistic real estate market in Bratislava benefits from the geographical very central location of the city. It is not surprising, that most contracts have been signed in the region Bratislava in 2013. Among them is a new lease from DSV in the Prologis Park (12,000 sqm) and a lease extension for DHL (25,000 sqm) at the same industrial location. The demand is mainly being generated by logistic service providers and enterprises of the automobile and electronic industry. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA In total the current vacancy rate seen in Slovakia in the 1st quarter of 2013 is at about 4.8%. The vacancy rate in the region around Bratislava is slightly higher at 5.23%. Generally a decrease in the vacancy rate was recorded. Very few vacant industrial spaces (1,85 %) are located in the west of Slovakia. In increasing demand is expected in the future. Prime rents are traditionally achieved in the region of Bratislava and Kosice and are between EUR 3.75 and 4.20 per sqm per month. Prime yields have remained stable since last year and range from 8.5 to 8.75% Despite the economic difficulties it can be assumed that the average rents and prime yields will be able to maintain their current levels. Greater increases won’t be seen until 2014. DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN Die Slowakei verfügt momentan über mehr als Die momentane Leerstandsrate liegt in der 1,17 Millionen m² Industriefläche, wovon etwa Slowakei gesamt gesehen im 1. Quartal 2013 791.000 m² in der Umgebung von Bratislava an- bei etwa 4,80%. Die Leerstandsrate der Region gesiedelt sind. Davon sind 16.000 m² erst kür- rundum Bratislava liegt mit 5,23% leicht darüber. zlich auf den Markt gekommen. In der Region Die wenigsten leerstehenden Industrieflächen be- Bratislava und Košice befinden sich derzeit noch finden sich mit 1,85% im Westen der Slowakei 24.400 m² im Bau. Gesamt gesehen konnte ein Rückgang der Leerstandsrate verzeichnet werden. Auch für Der Gewerbe- und Logistikimmobilienmarkt in die Zukunft wird mit einer steigenden Nachfrage Bratislava profitiert von der zentralen geograf- gerechnet. ischen Lage der Stadt. Es ist daher auch nicht überraschend, dass in der Region Bratislava Die Spitzenmieten werden traditionell in der 2013 die meisten Verträge in der Slowakei ab- Region Bratislava und Kosice erzielt und liegen geschlossen wurden. Darunter befindet sich zwischen 3,75-4,20 Euro pro m² pro Monat. ein Neuabschluss von DSV im Prologis Park Die Spitzenrenditen sind seit dem letzten Jahr (12.000 m²) und eine Mietverlängerung von stabil geblieben und liegen zwischen 8,5 und DHL (25.000 m²) am selben Industriestandort. 8,75%. Trotz der wirtschaftlichen Schwierigkeiten Die Nachfrage wird dabei vor allem durch kann davon ausgegangen werden, dass die Logistikdienstleister Durchschnittsmieten sowie die Spitzenrenditen und Unternehmen Automobil- und Elektronikindustrie erzeugt. der ihr Niveau weitgehend halten können. Von größeren Steigerungen muss jedoch bis 2014 abgesehen werden. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES With the fall of the Iron Curtain, the era of The greatest demand is currently for three- centrally planned residential building construc- room apartments with a floor area between 55 tion ended also in Bratislava. The lack of high- and 75 sqm. Average residential property pric- quality apartments led to lively building activi- es have steadily declined since 2009 though ties during the years 2005 and 2007. In most should slowly stabilize in 2013. recent years, more and more international investments were made, in addition to local ac- Depending on the location and furnishings tivities. The building boom has been supported current purchase prices in the districts of by the strong koruna to the Euro and the ex- Bratislava are between EUR 2,200-1,500 per pected introduction to Euro. sqm. The highest prices are currently achieved in the district of Bratislava I and the lowest Due to the Euro crisis in 2009 there transac- selling prices are in the district of Bratislava V. tions were halted. Projects that were already In average the prices in Bratislava are at EUR under construction were completed with mas- 1,694 per sqm during 1st quarter of 2013. sive support of the financing banks. Major projects were partially simply frozen. Nevertheless, The rental market stabilized in 2012. The rea- there was an over-development of hundreds of son for this is mainly the increase in rental to housing units. Between 2009 and 2012 about students. The average rental price is current- 10,000 homes came on the market of which ly at EUR 10 per sqm per month with energy about 3,000 are still empty. costs included. The reason for the high vacancy rate is mainly An increasing migration of families from the due to the fact that market requirements were city to border villages such as Kitsee in Austria not sufficiently considered. The apartments or Rajka in Hungary has been observed over are either poorly designed (poor lighting condi- the last three years. The reasons for this are tions and/or unfavourable ground plan) or too social security and the still reasonable land expensive. prices. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN Mit dem Fall des Eisernen Vorhangs war auch Die größte Nachfrage besteht derzeit nach drei in Bratislava die Zeit des reglementierten Zimmer Wohnungen mit einer Wohnnutzfläche Wohnbaus beendet. Der Mangel an qualitativ zwischen 55 und 75 m². Die Durchschnittspreise hochwertigen Wohnungen führte in den Jahren für Wohnimmobilien sind dabei seit 2009 2005 bis 2007 zu reger Bautätigkeit. In diesen stetig zurückgegangen und sollten sich 2013 Jahren wurden neben lokalen, vermehrt inter- langsam stabilisieren. nationale Investments getätigt. Unterstützt wurde der Bauboom von einer starken Krone Je nach Lage und Ausstattung liegen die der- zum Euro und der erwarteten Euroeinführung. zeitigen Kaufpreise in den Bezirken Bratislavas zwischen 2.200 und 1.500 Euro pro m². Die In 2009 kam es jedoch auf Grund der Eurokrise höchsten Preise werden derzeit im Bezirk zu die Bratislava I, und die niedrigsten Verkaufspreise bereits in Bau waren wurden mit massiver im Bezirk Bratislava V erzielt. Durchschnittlich Unterstützung liegen die Preise in Bratislava im 1. Quartal einem fertig Transaktionsstopp. gestellt. der Projekte finanzierenden Großprojekte Banken wurden teil- 2013 bei 1.694 Euro pro m². weise überhaupt gestoppt. Trotzdem kam es zu einer Überentwicklung von hunderten von Der Vermietungsmarkt hat sich bereits 2012 Wohneinheiten. Zwischen 2009 und 2012 stabilisiert. Grund dafür ist vor allem die ver- kamen etwa 10.000 Wohnungen auf den Markt mehrte Vermietung an Studenten. Der durch- von denen etwa 3.000 dauerhaft leer stehen. schnittliche Mietpreis liegt derzeit bei 10 Euro pro m² pro Monat und inkludiert bereits die Der Grund für die hohe Leerstandsrate liegt Energiekosten. vor allem darin, dass die Bedürfnisse am Markt nicht ausreichend berücksichtigt wurden. Die In Wohnungen sind entweder schlecht konzipi- mehrt beobachtet werden, dass auf Grund ert (schlechte Lichtverhältnisse, unvorteilhafte der Grenznähe Bratislavas zu Ungarn und Grundrissgestaltung) oder zu teuer. Österreich, viele Familien von der Stadt in den letzten drei Jahren konnte ver- die grenznahen Dörfer wie Rajka in Ungarn oder Kitzsee in Österreich migrieren. Der Grund dafür, sind die noch günstigen Grundstückspreise und die soziale Sicherheit. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES Slovakia declares a significant East/West down In recent months rent levels for A1 space in shop- grade in reference to saturation of the mar- ping centres in Bratislava have been between ket, spending capacity and the labour market. EUR 50-80 per sqm per month and in regional Thereby Bratislava provides a leading concentra- cities between EUR 25-35 per sqm per month. tion of shopping centres and high spending ca- Prices for the A1 shopping streets in Bratislava pacity. However, falling consumer spending, due are between EUR 35-50 per sqm per month to the economic situation in Slovakia, has also left and between EUR 15-25 per sqm per month in its mark on the retail property market. the regions. The rents are higher for shopping centres than for the shopping streets. Although Above all, leisure and cultural assets (18.3%) rents have fallen in both areas in recent months have been affected by this drop in sales. Slight they are expected to remain constant in 2013. decreases were recorded in the food, beverages and tobacco sectors. Due to the economic situation it will be difficult for new projects to survive on the market in the near In the 1st quarter of 2013 there were 1.54 mil- future. Therefore very little new space is being lion sqm of retail space on the market in en- added in 2013. These are mainly being realised tire Slovakia. About 538,000 sqm of which is in in the west and centre of the country. With re- Bratislava itself. As an amount of new space has gards to expansion policy, retail businesses are been added in recent years and the average shop- pursuing very conservative strategies concentrat- ping centre density is 210 sqm/1,000 inhabitants ing mainly on concepts and locations which have the demand for new space is very subdued. The already proven successful. demand for A1 retail space alone has remained constant in Bratislava and other regions. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN In der Slowakei kann ein deutliches Ost/West Die Mieten für 1A Flächen in Shoppingcentern Gefälle bezüglich Marktsättigung, Kaufkraft lagen in den letzten Monaten zwischen 50-80 und Arbeitsmarkt festgestellt werden. Dabei ist Euro pro m² und in den regionalen Städten Bratislava führend was die Einkaufscenterdichte zwischen 25-35 Euro pro m² pro Monat. Bei und die Kaufkraft anbelangt. Jedoch haben den 1A Einkaufsstraßen in Bratislava liegen die fallenden Konsumausgaben auf Grund der diese zwischen 35-50 Euro pro m² pro Monat wirtschaftlichen Situation in der Slowakei auch und in den Regionen zwischen 15-25 Euro pro am Markt für Einzelhandelsimmobilien ihre m² pro Monat. Die Mieten in Shopping Center Spuren hinterlassen. liegen höher als jene in den Einkaufsstraßen. Obwohl die Mieten in beiden Bereichen in Von diesen Umsatzrückgängen sind vor allem den letzten Monaten gesunken sind, wird im die Freizeit- und Kulturgüter (18,3%) betrof- Jahr 2013 mit einem konstant bleibenden fen. Im Bereich der Lebensmittel, Getränke Mietniveau gerechnet. und dem Tabak wurden nur leichte Rückgänge verzeichnet. Auf Grund der wirtschaftlichen Situation wird es in nächster Zeit für neue Projekte Im 1. Quartal 2013 gibt es 1,54 Millionen m² schwierig am Markt zu bestehen. Es kommen an Verkaufsflächen in der gesamten Slowakei. daher in 2013 nur wenig neue Flächen hinzu. Davon befinden sich im Jahr 2013 etwa 538.000 Diese werden vor allem im Westen und im m² in Bratislava. Da in den letzten Jahren Zentrum des Landes realisiert. Der Einzelhandel einige neue Flächen dazu gekommen sind und verfolgt, was die Expansionspolitik betrifft eine die durchschnittliche Shoppingcenterdichte bei sehr zurückhaltende Strategie und konzentri- 210 m² pro 1.000 Einwohnern liegt, ist die ert sich hauptsächlich auf bereits erfolgreiche Nachfrage nach neuen Flächen sehr verhalten. Konzepte und Lagen. Allein die Nachfrage nach 1A Verkaufsflächen in Bratislava und auch in den anderen Regionen blieb konstant. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA TOURISM Despite the existing potential, which is due to the presence of historic sites and scenic attractions in the surrounding Bratislava, according to expert estimates, 70 to 80% of the visitors travel to Bratislava on business. Nevertheless, according to expert estimates, merely 20 to 30% of those coming to Bratislava are leisure tourists. The city is still little-known abroad as a potential sightseeing destination. The city administration is attempting to stimulate its leisure tourism through cooperative ventures such as the Twin City project and through increased investments. Also more important became the one day-visitors due to the bus and boat trips from/to Vienna and/ or Budapest. Over recent years, since the separation of Czechoslovakia shopping tourism has been becoming an ever more important factor. Currently the closer area of Bratislava offers a shopping centre space of app. 538,000 sqm. The presence of internationally known fashion chains and the competitive prices are attracting foreign visitors in particular to do their shopping in this city on the Danube. The most popular shopping centres are the “Aupark Shopping Park” and the “Polus City Shopping & Entertainment Centre” close to the city centre, as well as the “Avion Shopping Park”, which was expanded by 4,600 sqm in the 2nd quarter of 2012. Besides the business tourism, shopping tourism and culture tourism, stag parties have hold a noticeable share in the tourism sector. For the stag parties most tourists come from Great Britain. This trend has been enforced due to the flights into Bratislava of the budget airlines. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA TOURISMUS Trotz auf vorhandenen das Potenzials, Vorhandensein Sehenswürdigkeiten und welches Ein weiteres wichtiges Segment ist der historischen Shoppingtourismus, der vor allem seit der landschaftlichen Teilung der Tschechoslowakei vermehrt an von Reizen in und um Bratislava zurückzuführen Bedeutung gewonnen hat. ist, reisen laut Expertenschätzungen 70 bis 80% der Besucher aus geschäftlichen Gründen Momentan in die Hauptstadt der Slowakei. Shopping Center Fläche in und rund um stehen etwa 538.000 m² an Bratislava zur Verfügung. Ein Angebot an Nur 20 bis 30% der Besuche fallen auf den international bekannten Modeketten und die Freizeittourismus. Ein Hauptgrund dafür ist, wettbewerbsfähigen Preise führen vor allem dass Bratislava im Ausland als touristische ausländische Gäste in die Donaustadt. Zu den Stadt noch wenig bekannt ist. Seitens der Stadt derzeit beliebtesten Einkaufszentren gehören Bratislava wird versucht dieses Segment durch das „Aupark Shopping Center“ und das „Polus Kooperationen (z.B.: „Twin City-Projekt“) und City Shopping & Entertainment Center“ nahe verstärkte Investitionen besser anzusprechen. der Innenstadt sowie der „Avion Shopping Park“, welche im Zuge des 2. Halbjahr 2012 Ein bedeutender, nicht näher bezifferbarer Anteil um 4.600 m² vergrößert wurde. der Besucher sind jedoch auch Tagestouristen, die meist in Zusammenhang mit einer Bus- Zusätzlich machen neben dem Kulturtourismus, oder Schiffsreise von Wien und/oder Budapest Junggesellenabschiede kommen. Teil der Tourismusbranche aus. Dabei kom- einen spürbaren men vor allem Besucher aus Großbritannien. Verstärkt wird dieser Trend durch die Tatsache, dass Bratislava zunehmend ein Ziel von Billigfluggesellschaften ist. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA SUPPLY According to figures from the main bureau of sta- Growth has been recorded since 2010, especial- tistics of Slovakia, Bratislava provides its guests ly in the 5-star category. In absolute terms the with 132 places of lodging with a total of 8,028 range of four-and three-star establishments has, rooms as per March 2013. 76 of which are cate- however, increased only slightly. gorized hotels, a further two being so-called boatels, hotel ships anchored along the banks of the The room capacity in the categorized range Danube. The remaining 54 places of lodging are has increased since 2009 from 4,748 rooms by guest houses and other accommodations. 1,121 rooms up to 5,869 rooms. Room capacity increase has remained constant since 2002 In March 2013 there were 6 hotels of the five-star apart from minor drops. Only in the 1 and 2 star category, 23 hotels of the four-star category, 33 categories there were no significant room growth hotels of the three-star category, 10 hotels of the rates observed. On average the hotels with the two-star category and 4 hotels of the one-star most hotel rooms are in the 4 and 5 star catego- category on the market. ries, with about 100 rooms. The average number of rooms for the lower category hotels is between In comparison to the year 2011 the number of 40 and 60. categorized establishments has increased by 2 hotels in the year 2013. The strong growth In Bratislava, only a few international hotel chains of the hotel industry, which saw an average of are currently present on the market, such as 5 new establishments per year, does not seem to InterContinental, Rezidor SAS and Falkensteiner. be continuing into 2013. Nevertheless Bratislava Amongst those are hotels such as Ibis Bratislava kept its attractiveness as a hotel location as it is Centrum, the Radisson SAS Carlton Hotel, the visibly in the number of overnight stays in 2012. Crowne Plaza and the Kempinski Hotel. During The demand for the luxury categories increased the past years a few hotels of the four- and because of the added tourism from the neigh- five-star category, which provide also convention bouring western countries. facilities, have opened. BED CAPACITY 2002 - Q1/2013 7.000 6.000 5.000 4.000 5* Hotels 3.000 4* Hotels 3* Hotels 2.000 2* Hotels 1* Hotels 1.000 TOTAL 0 2002 2003 2004 2005 RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013/Q1 ANGEBOT Laut dem statistischen Zentralamt der Slowakei Zuwächse konnten seit 2010 vor allem im bietet Bratislava seinen Gästen, mit Stand 5-Sterne Segment verzeichnet werden. Das März 2013, 132 Unterkunftsmöglichkeiten mit Angebot an Vier- und Drei- Sterne Betrieben hat insgesamt 8.028 Zimmern an. Von diesen fallen sich dagegen, absolut gesehen nur leicht erhöht. 76 auf kategorisierte Hotels und zwei auf sogenannte „Boatels“ – vor Ufer verankerte Schiffe, Die Kapazität der kategorisierten Betriebe die übrigen 54 Unterkünfte sind Pensionen und hat seit 2009 von 4.748 Zimmern um 1.121 andere Unterkünfte. Zimmer auf 5.869 Zimmer zugenommen. Die Zimmerkapazitäten steigen seit 2002, abgeseh- Im März 2013 gab es sechs Hotels der Fünf- en von kleineren Einbrüchen, konstant. Allein im Sterne Kategorie, 23 Hotels der Vier-Sterne 1- und 2- Stern Bereich konnten keine bedeuten- Kategorie, 33 Hotels der Drei-Sterne Kategorie, den Zimmerwachstumsraten beobachtet werden. zehn Hotels der Zwei-Sterne Kategorie und vier Die Hotels mit den durchschnittlich meisten Hotels der Ein-Stern Kategorie. Hotelzimmern sind im 4- und 5-Sterne Bereich, mit etwas über 100 Zimmer zu finden. In den un- Im Vergleich zu 2011 hat sich die Zahl der kat- teren Segmenten belaufen sich die Hotelgrößen egorisierten Hotels bis ins Jahr 2013 um 2 Hotels zwischen 40 und 60 Zimmern. gesteigert. Die starken Hotelzuwächse von 2008 bis 2012 mit durchschnittlich 5 Betrieben pro In Bratislava Jahr scheinen sich 2013 nicht fortzusetzten. nale Hotelketten vertreten. Dazu zählen die Dennoch hat der Hotelstandort Bratislava, wie Betriebe an den Nächtigungszahlen 2012 ersichtlich ist, Rezidor SAS und Falkensteiner. Darunter fin- nicht an Attraktivität verloren. Durch das ver- den sich Hotels wie das Ibis Bratislava Centrum, stärkte Reiseaufkommen aus den westlichen das Radisson SAS Carlton Hotel, das Crowne Nachbarländern ist der Bedarf vor allem in den Plaza und das Kempinski. In den letzten Jahren Luxuskategorien gestiegen. kamen vor allem 4- und 5-Sterne Betriebe mit der sind nur wenige Hotelgruppen internatio- InterContinental, Kongresseinrichtungen hinzu. HOTELS BY CATEGORY Q1/2013 4 10 6 23 5* Hotels 4* Hotels 3* Hotels 2* Hotels 33 1* Hotels RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA DEMAND By the end of the year 2012 Bratislava count- Montenegro displayed the greatest growth ed 1.72 million overnight stays. In 2011, there differentiation with a 5 fold increase record- were 1.52 million overnight stays, represent- ed over the previous year followed by South ing an increase of approximately 13% thus Africa with 3 fold increase. Regarding the main breaking the 2008 record of 1.54 million over- markets, the biggest growth was in indigenous night stays. The average length of stay of all guests (+24%), followed by visitors from the guests in 2012 was about 2.1 days, and is thus UK (+20%) and Austria (15%). Poland, with a slightly. International guests were 1.7 and 2.9 decrease of -14%, has endured the greatest days national guests. drop in demand. From the total of 1.72 million overnight stays, the share of national guests was 44%. As observed in recent years, most visitors come from Slovakia itself, the Czech Republic, Germany and the UK. ROOM NIGHTS BY CATEGORY 2007 - 2012 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 4&5* 3* 2* 1* 4&5* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 5* 4* 3* 2* 1* 2007 2008 2009 National RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA 2010 International 2011 2012 NACHFRAGE Bis zum Ende 2012 verzeichnete Bratislava rund Die meisten Zuwächse nach Herkunftsländern 1,72 Millionen Nächtigungen. Im Jahr 2011 differenziert, waren es noch 1,52 Millionen Nächtigungen, einer Erhöhung um das 5- und Südafrika mit was einen Anstieg von etwa 13% entspricht. einer Erhöhung um das 3-fache der vorjähri- Damit wurde die Rekordmarke von 2008 mit gen Nächtigungszahlen. Auf die Hauptmärkte 1,54 Millionen Nächtigungen gebrochen. Die bezogen, gab es die meisten Zuwächse bei den durchschnittliche Aufenthaltsdauer aller Gäste nationalen Gästen (+24%) gefolgt von Gästen betrug 2012 etwa 2,1 Tage und ist damit leicht aus Großbritannien (+20%) und Österreich rückläufig. Internationale Gäste blieben 1,7 (+15%). Mit einem Gästerückgang von -14% und nationale Gäste 2,9 Tage. hat die Nachfrage aus Polen am stärksten verzeichnete Montenegro mit nachgelassen. Von den 1,72 Millionen Gesamtnächtigungen betrug der Anteil der Inlandsnächtigungen 44%. Wie auch in den letzten Jahren zu beobachten kommen die meisten Besucher aus der Slowakei selbst, der Tschechischen Republik, Deutschland und Großbritannien. OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012 8% Czech Republic 2% France 5% Germany 3% Poland 3% 44% Austria 2% 2% Russia 3% Spain 4% 2% Italy GB USA Other 22% National RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA TREND The transition to the Euro caused a gen- At the beginning of 2012 the first NH hotel eral increase in prices, the effect being that of the Spanish hotel chain has opened in tourists from countries which didn’t yet have Bratislava. This hotel belongs to the 4-star cat- the Euro were shut out. This has been anal- egory and offers 117 rooms and is designed for ysed due to the decrease in overnight stays business travellers. Also in the budget hotels from the traditional markets like Poland and sector new projects are in the pipeline. The Hungary. On the other hand the decline has hotel Kyjev, which was operating for 40 years, been filled by European and the local tourists, has been closed down by the end of 2011, and since Slovakians did not travel abroad on their is planned to be refurbished within the next holidays because of the traces of the economi- years. The renovation of this hotel is part of a cal situation and they had a better price com- bigger project, including the re-design of the parison with the Euro. Kamenne square. Despite the current economic situation, in 2012 The city of Bratislava is an interesting getaway there was a further increase in the number of for visitors for the long run. The introduction overnight stays. Together with only a moder- of the Euro can be seen as stabilisation factor ate increase in bed capacity a 33.6% increase and as well to improve the service standards in the utilization of categorized establishments to the European level. In the latest edition was possible. This is in line with the European of “Best in Travel 2013“, from Lonely Planet average though there is still potential for ex- publishing, Slovakia ranks fifth behind Sri pansion. The average room rate per night has Lanka, Montenegro, South Korea and Ecuador. increased with the increased capacity utiliza- Bratislava is also a popular party metropolis. tion. Especially in the 4 and 5 star category, However, also the proximity to the Danube prices have increased by 30% since 2010 to with the possibility of many scenic boat trips 2013 are now and at EUR 90 for a night in a 5 and the often bizarre communist architecture star hotel and EUR 70 a night for a 4 star hotel. (e.g. the Slovakian Radio HQ) are mentioned positively in this report. The project of the “River Park” alongside the Danube in the city centre of Bratislava shows an example of a multi mixed-used centre, within the construction plan of a residential, office and retail space, a five-star hotel, belonging to one of the worldwide oldest luxury hotel chains the Kempinski Hotels with 230 rooms. RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA TREND Die Umstellung auf den Euro wirkte sich prei- Anfang 2012 wurde das erste Hotel der spanisch- serhöhend aus und Touristen aus Ländern, die en Hotelkette NH in Bratislava errichtet. Dieses noch nicht den Euro eingeführt haben, blieben gehört der 4-Sterne Kategorie an, bietet 117 aus. Dies wurde z.B. anhand des Rückgangs Zimmer und ist als Businesshotel konzipiert. der Nächtigungen aus traditionellen Märkten Auch im Budget Hotel Sektor gibt es für 2012 wie Polen und Ungarn festgestellt. Andererseits Neuerungen. Das seit 40 Jahren durchgehend wurden diese Rückgänge derzeit durch eu- operierende Hotel Kyjev wurde Ende 2011 ge- ropäische und einheimische Touristen gefüllt, da schlossen und soll über die nächsten Jahre um- viele Slowaken auf Grund der Auswirkungen der fangreich renoviert werden. Die Renovierung des wirtschaftlichen Lage weniger ins Ausland auf Hotels, ist Teil eines größeren Projekts, welche die Urlaub fuhren und einen besseren Preisvergleich Umgestaltung des Kamenne Platzes beinhaltet. durch den Euro hatten. Die Stadt Bratislava ist langfristig ein interesTrotz der derzeitigen wirtschaftlichen Situation santes Ausflugsziel für Besucher. Die Einführung kam es 2012 zu einem weiteren Anstieg der des Euros kann als Stabilisierungsfaktor gesehen Nächtigungszahlen. Gemeinsam mit einem nur werden sowie die Bestrebung den gebotenen moderaten Anstieg der Bettenkapazitäten war Service auf europäisches Niveau zu steigern. In eine Steigerung der Auslastung von kategorisi- der neuesten Ausgabe von „Best in Travel 2013“ erten Betrieben auf 33,6% möglich. Diese hat, vom Herausgeber Lonley Planet verglichen mit dem europäischen Durchschnitt Slowakei auf dem fünften Platz hinter Sri Lanka, jedoch noch Ausbaupotential. Mit der gestiegenen Montenegro, Südkorea und Ecuador. Dabei gilt Auslastung haben sich auch die durchschnittli- Bratislava als beliebte Partymetropole. Aber auch chen Zimmerpreise pro Nacht erhöht. Vor allem die Nähe zur Donau mit der Möglichkeit zu zahl- im 4- und 5-Sterne Segment sind diese von 2010 reichen Ausflugsschifffahrten und die oft bizarre bis jetzt um 30% gestiegen und liegen 2013 bei kommunistische Architektur (z.B. der Sitz des 90 Euro für eine Nacht in einem 5-Sterne Hotel Slowakischen Rundfunks) werden in diesem und 70 Euro pro Nacht in einem 4-Sterne Hotel. Bericht positiv erwähnt. rangiert die Das Projekt „River Park“ am Donauufer im Stadtzentrum von Bratislava ist ein Vorzeigemodell eines „Mixed-Use-Centers“: im Rahmen dieses Bauvorhabens wurde neben Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen ein fünf-Sterne-Hotel der weltweit ältesten Luxushotelkette Kempinski Hotels mit 230 Zimmern und Suiten errichtet. RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA OUR ACTIVITIES ISLAND D I N E L A N A W R F E Helsinki W C E N A O N N Y D Reykjavik St. Petersburg S O Oslo Stockholm Tallinn ESTONIA C UNITED T I N N IRELAND o Dublin rt DENMARK h Copenhagen S London T a B Hamburg Amsterdam L A KINGDOM e A NETHERLANDS Brussels LUXEMBOURG Paris G E R M Zurich A N F R C E Berne A N Vienna Bratislava Y S P A I U BOSNIAHERZEGOVINA R A I N Bucharest SERBIA AND MONTENEGRO Sofia k ac Bl GREECE e d i t e r r a n e a Ankara T U R n S MRG METZGER REAL ESTATE GROUP A -1060 Vienna | Gumpendorferstraße 72 T + 43-1-597 50 60 - 0 | F+ 43-1-597 50 60 - 25 D -40219 Düsseldorf | Düsselstraße 11 T+ 49-211-569 29 0 - 22 | F+ 49-211-569 29 0 -29 [email protected] www.metzger-estate.com a Se Istanbul Tirana MACEDONIA ALBANIA M E MOLDOVA Chisinau BULGARIA Skopje Rome K ROMANIA Belgrade Sarajevo L Barcelona Kiev Kosice Ljubljana HUNGARY Zagreb CROATIA N BELARUS Budapest AUSTRIA A Madrid Minsk Krakow T MONACO Vilnius CZECH REPUBLIC SLOVAKIA I Nice LITHUANIA P O L A N D SLOVENIA PORTUGAL a RUSSIA Prague Munich Vaduz Moscow Wroclaw Y SWITZERLAND LIECHTENSTEIN e c S Warsaw Milan Lisbon ti al U LATVIA Berlin Duesseldorf Frankfurt BELGIUM R Riga A I S S e a CYPRUS K E