2013 Österreich.indd

Research
Studies
Österreich
AUSTRIA
T H E L E A D I N G I N D E P E N D E N T VA L U A T I O N , R I S K & R A T I N G C O M P A N Y
VIENNA | DÜSSELDORF
EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
This market report has been compiled by experts in the field of international research of the
MRG Metzger Real Estate Group.
own valuation reports as well as publicly accessible information. Extensive research on site,
as well as interviews with real estate companies and investors active on the Austrian and
and
evaluated as source material. The results of our
analysis are presented in this market report.
This market report is intended to provide clients
of our group, as well as investors, developers
and other interested parties, with a general survey of the situation in Vienna and Salzburg as
a business location, especially as regarding aspects of the real estate management.
Basis
aus
Wertgutachten
dieses
Berichtes
des
bilden
eigenen
Daten
Hauses
sowie öffentlich zugängliche Informationen.
The report is based on data from our group’s
international markets, were consolidated
Die
Umfangreiche
Recherchen
vor
Ort
sowie
Interviews mit österreichischen und international agierenden Immobilienunternehmungen
und Investoren wurden als
Quellen zusam-
mengeführt und ausgewertet. Die Ergebnisse
der Analyse werden in diesem Marktbericht
dargestellt.
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
Hauses sowie Investoren, Developern und
sonstigen
Interessierten
einen
generellen
Überblick über die Situation der Wirtschaftsstandorte Wien und Salzburg im Besonderen
unter
immobilienwirtschaftlichen
punkten, geben.
Gesichts-
AUSTRIA
With 84,000 sqm and about 8.4 million inhab-
In 2009 finally a negative economic growth
itants, the Republic of Austria is one of the
happened. The GDP decreased to –3.8% com-
smallest nations in the European Union. Its
pared to the past year, though could recover
geographical position in the centre of Europe
in the following years. In 2012 the GDP was
and its historical heritage make Austria and
0.8%, a GDP of 0.6% is expected for 2013.
particularly Vienna an important gateway to
the East of Europe.
Compared to the previous year unemployment
rose by 9% (+20,818) to 251,895 and is cur-
Following the opening of Eastern European
rently at 4.9% (May 2013). For the year 2013
markets and the subsequent EU enlargement,
the unemployment rate is being predicted at
Austria has enjoyed stable economic growth
approx. 4.7%. The inflation rate in 2009 was
since the mid-90s. Still, the consequences of
0.4%, rising to 3.6% in 2011. In 2013, how-
the global economic crisis are also apparent
ever, a 2% reduction in inflation is expected.
in Austria.
DEVELOPMENT OF THE AUSTRIAN ECONOMY
6%
6%
4%
2%
0%
-2%
2%
-4%
0%
-6%
2007
2008
2009
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA
2010
2011
inflation rate
2012*
2013*
GDP (in real terms)
2014*
GDP growth in %
4%
ÖSTERREICH
Mit 84.000 km² und etwa 8,40 Mio. Einwohnern
Im Jahr 2009 kam es endgültig zu einem neg-
gehört die Republik Österreich zu den klein-
ativen Wachstum des Bruttoinlandsproduktes
sten Ländern in der Europäischen Union. Seine
(BIP). Es fiel auf -3,8% zum Vorjahresvergleich,
geografische Lage im Zentrum Europas und
konnte sich aber in den darauffolgenden
sein geschichtliches Erbe machen das Land
Jahren erholen. 2012 lag das BIP bei 0,8 %,
– und insbesondere seine Hauptstadt Wien
2013 rechnet man mit einem BIP von 0,6%.
– zu einer wichtigen Drehscheibe in Richtung
Osteuropa.
Die Arbeitslosigkeit stieg um +20.818 bzw.
+9,0% im Vergleich zum Vorjahr auf 251.895
Nicht zuletzt durch die Öffnung der osteu-
und liegt derzeit bei 4,9 % (Mai 2013). Für das
ropäischen Märkte und die Ost-Erweiterung
Jahr 2013 wird eine Arbeitslosenquote von
der EU konnte in Österreich seit Mitte der
ca. 4,7% prognostiziert. Die Inflationsrate lag
1990er Jahre ein stetes Konjunkturwachstum
2009 bei 0,4% und stieg 2011 auf 3,6%. 2013
nachgewiesen werden. Die Folgen der glo-
wird jedoch wieder eine Verringerung der
balen Wirtschaftskrise machen sich aber auch
Inflation (2,0%) erwartet.
in Österreich bemerkbar.
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
-0,5%
-1,0%
-1,5%
-2,0%
-2,5%
2012*
2013*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH
VIENNA
Vienna is the Austrian capital and a province
Vienna offers advanced infrastructure, high
of its own. With a population of 1.7 million it
legal security and a broad range of services
is by far the country´s largest city, not only in
- in addition to its healthy environment, a low
terms of population but also in size. The city,
crime rate and a multitude of educational and
which is divided into 23 districts, is the most
cultural institutions. All of these are the basis
important administrative and economic centre
for the high quality of life in the city.
of the country. Besides New York and Geneva,
it is one of the three main UN headquarters
Furthermore, due to its geographical position
and houses important international organisa-
in the east of Austria and its good transporta-
tions, such as IAEO, OPEC, OSCE and UNIDO.
tion connections, Vienna has optimal access
to one of the world´s most dynamic economic
The decrease of the corporate tax in 2005 and
regions in Central and Eastern Europe.
the amendment to group taxation for companies has created favourable tax ramifications
which improved Vienna´s competitiveness visà-vis other capitals in CEE countries.
City Centre
Airport
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
WIEN
Wien ist die Bundeshauptstadt und zugleich ein
Sie
Bundesland der Republik Österreich. Sie ist mit
Wiens im Vergleich zu den Hauptstädten der
rund 1,7 Mio. Einwohnern mit Abstand die bev-
Reformländer im Osten. Wien verfügt außerdem
ölkerungsreichste und flächengrößte Stadt des
über eine gut entwickelte Infrastruktur, eine
Landes. Die Stadt, die in 23 Verwaltungsbezirke
hohe Rechtssicherheit, ein breites Angebot an
unterteilt wird, ist das wichtigste Verwaltungs-
Dienstleistungen, eine geringe Kriminalitätsrate,
und Wirtschaftszentrum des Landes. Wien ist
eine intakte Umwelt sowie ein breites Bildungs-
zudem – neben New York und Genf – einer
und Kulturangebot. All dies sind Grundlagen der
der drei Hauptsitze der Vereinten Nationen
überdurchschnittlich hohen Lebensqualität in
und Standort einiger wichtiger internationaler
der Donaumetropole.
verbessern
die
Konkurrenzfähigkeit
Organisationen, wie z. B. IAEO, OPEC, OSZE und
UNIDO.
Zudem bietet Wien durch seine geografische
Lage im Osten Österreichs und mit seinen
Durch die Senkung der Körperschaftssteuer
guten Verkehrsanbindungen einen optimalen
im
der
Zugang zu einer der weltweit dynamischsten
Gruppenbesteuerung wurden für Unternehmen
Jahr
2005
und
Wirtschaftsregionen, den Märkten in Mittel- und
steuerlich
Osteuropa.
günstigere
die
Novellierung
Rahmenbedingungen
geschaffen.
Stadtzentrum
Flughafen
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
Vienna can continue to be referred to as a stable
The office space currently amounts to about
office real estate market. In 2012 some notably
10.7 million sqm. The vacancy rate is about
large rental leases were concluded with a total
7%. It has increased slightly in comparison
capacity of 260,000 sqm. For 2013, one can ex-
to the previous year, 2012, though remains
pect an increase in rentals of around 5% over
low by international standards (fourth low-
the previous year. Take-up in 2012 was due to
est rate in Europe). Currently a trend towards
relocation to a greater extent than new tenants.
reclassification of office properties into residential or hotel properties is being observed.
The supply of new office space coming onto
the market is stable and in 2013 is expected
The rents for office space have, except for
to reach 170,000 sqm. The majority of space
prime locations, remained stable. However,
(43,000 sqm) will result from the highest of-
prime rents saw a small rise and currently
fice tower in Vienna, the DC Tower 1. Further
stand at about EUR 25 per sqm per month.
space is being created in the 2nd Central
Office “am Park” (1020 Vienna) and at the
The investors in the Vienna office market come
Euro Plaza on the Wienerberg (1120 Wien).
mainly from the domestic market. The prime
2014 will see further office space on the
yield for office properties has fallen steadily since
market at the Main Station and Praterstern.
early 2011 and currently stands at about +/-5%.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London West End
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
80
100
120
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN
Wien
kann
er
Büroimmobilien-Markt
weiterhin
als
ein
stabil-
Der Büroflächenbestand beträgt derzeit rund
bezeichnet
10,7 Mio. m². Die Leerstandsrate liegt bei
werden. Im Jahr 2012 konnten mit einer
etwa 7%. Gegenüber dem Vorjahr 2012 ist sie
Gesamtvermietungsleistung von 260.000 m²
leicht angestiegen, aber im internationalen
einige nennenswerte Großvermietungen ab-
Vergleich nach wie vor niedrig (viertniedrig-
geschlossen werden. Für 2013 rechnet man
ste Rate in Europa). Derzeit ist ein Trend zu
mit einer Zunahme der Vermietungsleistung
Umwidmungen von Büroobjekten in Wohn-
um ca. 5% gegenüber dem Vorjahr. Die
oder Hotelimmobilien zu verzeichnen.
Vermietungsleistung war 2012 jedoch weniger auf Neuzuzüge als vielmehr auf Umzüge
Die Mieten für Büroimmobilien sind – aus-
zurückzuführen.
genommen in den Toplagen – stabil geblieben.
Die Spitzenmiete verzeichnete jedoch einen
Das Angebot an neu auf den Markt kommenden
kleinen Anstieg und liegt derzeit bei etwa 25
Büroflächen ist stabil und wird 2013 voraussi-
Euro pro m² pro Monat.
chtlich 170.000 m² erreichen. Der Großteil der
Flächen ( 43.000 m²) entsteht im höchsten
Die Investoren am Wiener Büromarkt stam-
Büroturm Wiens, dem DC Tower 1. Weitere
men
Flächen werden im 2nd Central Office am Park
Spitzenrendite für Büroimmobilien ist seit
(1020 Wien) und im Euro Plaza am Wienerberg
Anfang 2011 kontinuierlich gesunken und liegt
(1120 Wien) geschaffen. 2014 kommen weit-
derzeit bei etwa +/-5%.
hauptsächlich
aus
dem
Inland.
Die
ere Büroflächen am Hauptbahnhof und am
Praterstern auf den Markt.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL
PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
The opening of the Eastern European markets
and the EU enlargement have brought a lasting change to the Viennese industrial, com-
THE MARKET FOR
RESIDENTIAL PROPERTIES
mercial and logistics real estate market. Due
to generally lower costs in the new markets,
many companies have relocated, leaving be-
In recent years, residential property has ex-
hind numerous vacant buildings. The City of
celled in Austria as a very popular invest-
Vienna has responded to this development by
ment opportunity. In regard of its function as
using vacant urban space for office and apart-
the capital city and its significance and size,
ment building projects.
Vienna has an especially important position in
the Austrian residential market. Almost one in
It can be said that built-to-suit solutions are
four (23%) principal residencies in Austria are
less in demand and represent only a small
located in Vienna. What is unusual is that 75%
fraction compared to the total construction
of all principal dwellings in Vienna are rental
activity in the industrial and logistics real es-
apartments.
tate market. From the investors perspective
a modern logistic building should provide a
About half of the Vienna apartment build-
maximum of 10% of office space and meet
ings have been completed since World War
certain criteria.
II. In the 60s, building activity was stronger
than ever before. Between 1961 and 1971,
These are:
the number of apartments increased by over
•
halls with a height of at least 9m
105,000 while growth slowed down markedly
•
at least 1 dock loading ramp
in the 70s and 80s. After 1991, building activ-
per 1,000 sqm of hall space
ity in the housing sector picked up again.
•
exterior manoeuvring space
with a radius of at least 35 m
For prime properties in the city centre the
•
floor load capacity > 50 kN
demand is indisputably high. In the luxury
•
sprinkler system, heating
residential segment, apartments are being offered for between EUR 25,000 to EUR 30,000
The rents have fallen slightly and are currently
per sqm. However, this price is only justifiable
at EUR 5.50 per sqm per month in the south
for exceptional properties. Districts 1, 18 and
and west of Vienna and at about EUR 5 per
19 are currently the top districts that achieve
sqm per month in the north and east.
the highest prices. Furthermore, the inner
city districts 2-9 are considered very good
The purchase prices for industrial land in the
locations.
north and east of Vienna is between EUR 80 –
260 per sqm, in the south and west between
The average rental prices for a first time use
EUR 90–280 per sqm. Yields for industrial and
in Vienna range between EUR 9 to 12.50 per
logistics properties located in Vienna are cur-
sqm per month. The purchase prices are, on
rently around 7.5%.
average, at EUR 2,700-16,500 per sqm.
The greatest demand is primarily for apartments in the range of 50 - 80m² or from 140
sqm upwards (up to a maximum total rent of
EUR 2,500).
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
Die Öffnung der Märkte im Osten Europas
und die Erweiterung der EU veränderten
den Markt für Industrie-, Gewerbe- und
DER MARKT FÜR
WOHNIMMOBILIEN
Logistikimmobilien in Wien nachhaltig. Viele
Unternehmen wanderten wegen allgemein
geringerer Kosten in die neuen Märkte ab
und
hinterließen
zahlreiche
leerstehende
Gebäude. Die Stadt Wien reagierte auf diese
Entwicklung, indem sie diese ungenutzten
Flächen, vor allem in städtischen Lagen, einer
Bebauung durch Büro- und Wohngebäude
zuführte.
Es
kann
suit
gesagt
Lösungen
werden,
weniger
dass
gefragt
built-tosind
und
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt nur
kleinen
Bruchteil
ausmachen.
Aus
der Sicht von Investoren sollten moderne
Logistikimmobilien maximal 10% der Fläche
für Büronutzung vorsehen und ganz bestimmte Kriterien erfüllen.
den
letzten
Jahren
als
sehr
beliebte
Investitionsmöglichkeit hervorgetan. Wien hat
aufgrund seiner Funktion als Bundeshauptstadt
und der damit einhergehenden Bedeutung und
Größe einen besonderen Stellenwert am österreichischen Wohnungsmarkt. Fast jede vi-
•
Raum- bzw. Hallenhöhe mind. 9 m
•
mind. 1 Rampentor
pro 1.000 m²
befindet sich in Wien. Ungewöhnlich ist,
dass 75% aller Hauptsitzwohnungen Wiens
Mietwohnungen sind.
Rund
die
Hälfte
der
heutigen
Wiener
Wohnungen wurde in der Zeit nach dem
Zweiten Weltkrieg erbaut. Die 60er Jahre
waren die Phase der mit Abstand stärksten
Wohnbautätigkeit.
Der
Bestand
nahm
in
den Jahren 1961 bis 1971 um über 105.000
Wohnungen zu. Hingegen ist in den 80er
Diese wären:
•
in
erte (23%) österreichische Hauptsitzwohnung
im Verhältnis zur Gesamtbautätigkeit am
einen
Wohnimmobilien haben sich in Österreich
Hallenfläche
Aussenrangierflächen
von mindestens 35 m Radius
•
Bodentragfähigkeit > 50 kN
•
Sprinkleranlage, Heizung
Die Mieten sind leicht gefallen und liegen derzeit bei 5,50 Euro pro m² pro Monat im Süden
und Westen und bei etwa 5,00 Euro pro m²
Jahren
eine
deutliche
Verringerung
des
Zuwachses festzustellen. Nach 1991 wurde
die Wohnbautätigkeit wieder intensiviert.
Für
Top-Immobilien
im
Stadtzentrum
ist
die
Nachfrage unbestritten hoch. Im Luxussegment
werden Wohnungen zwischen 25.000 bis 30.000
Euro pro m² angeboten. Diesen Preis rechtfertigen
allerdings nur Ausnahmeimmobilien. Die Bezirke 1,
18 und 19 sind derzeit die Top-Bezirke, welche auch
die höchsten Preise erzielen. Weiters gelten die in-
pro Monat im Norden und Osten von Wien.
nerstädtischen Bezirke 2-9 als sehr gute Lagen.
Im Norden und Osten Wiens liegen die
Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich für
Kaufpreise für Industriegrundstücke zwischen
80-260 Euro pro m², im Süden und Westen
zwischen 90-280 Euro pro m². Die Renditen
für Industrie- und Logistikimmobilien liegen in
Wien derzeit bei rund 7,5%.
einen Erstbezug in Wien zwischen 9 und 12,50 Euro
pro m² pro Monat. Die Verkaufspreise liegen durchschnittlich bei 2.700 bis 16.500 Euro pro m².
Die Nachfrage bezieht sich hauptsächlich auf
Wohnungen in einer Größenordnung von 50-80 m²
oder ab 140 m² (bis zu einer maximalen Gesamtmiete
von 2.500 Euro).
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
The economic stability of the country, as well
In contrast to the prime locations of Vienna
as the on-going positive retail spending cli-
where demand exceeds supply, an increase in
mate with stable or slightly rising sales, has
vacancies is currently occurring in B and C lo-
currently made Austria to a very popular lo-
cations, such as the Meidlinger or Landstrasser
cation for expanding retailers. In 2012 only
Hauptstrasse and a slight decline in rents is in
Germany was higher up the priority list than
sight. The shopping centre density in Vienna
Austria. It can be said that about half of the
stands at 37 sqm per 100 inhabitants. Taking
growing European traders want to establish or
into consideration the projects currently under
expand their branch network into Austria.
construction this will increase to 49 sqm per
Austria`s purchasing power currently stands
100 inhabitants.
at EUR 20,613 per resident, Vienna has the
highest. In European Countries Austria has
In 2012, over 120,000 sqm of space was added.
the 7th highest purchasing power.
Among the areas added are the G3 Shopping
Center in Gerasdorf (close to Vienna), the
Vienna`s high streets include the “Golden
shopping space at the Westbahnhof, The Mall
U” (including Kärntner Strasse, Graben and
in Wien Mitte and a floor space extension at
Kohlmarkt) as well as the “Mariahilfer Straße”.
the Auhof Center.
The
project
of
the
“Golden
Quarter”
in
Vienna`s inner city from the Bognergasse to
2014 will see the addition of the space on the
the Tuchlauben to Am Hof currently attracts
site of Vienna’s main railway station and the
high attention. By the end of 2013 an expan-
opening of the CITY GATES in Wagramerstraße.
sion of the pedestrian zone will have been
Besides the renovation of the Donaucenter
carried out in this area. The prime rent for
and the SCS there are currently no new
Austrian retail in the Golden Quarter and the
major projects planned and, due to the cur-
Kohlmarkt is around EUR 390 per sqm per
rent high density of shopping centres, also not
month. Rents at the Graben range between
demanded.
EUR 180 – 290 per sqm per month. The rents
on the Kärntner Straße are between EUR 140
In summary it can be said that Vienna is cur-
– 210 per sqm per month.
rently one of the most sought after investment locations in Europe. The prime yields of
A “Traffic Calming” is also being considered for
retail properties currently stands at approxi-
the Mariahilfer Straße in 2013/2014. It is to be
mately 4%.
expected that this will bring rising rent prices
with it.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
DER MARKT
FUER EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Die wirtschaftliche Stabilität des Landes, sowie
Während in den Toplagen Wiens die Nachfrage
auch das anhaltend positive Einkaufsklima mit
das Angebot übersteigt, kommt es in B- und
stabilen oder leicht steigenden Umsätzen, haben
C-Lagen zu einer Erhöhung der Leerstände und
Österreich zu einem derzeit äußerst gefragten
bereits zu einem leichten Rückgang der Mieten,
Standort für expandierende Retailer gemacht.
wie etwa in der Meidlinger oder Landstraßer
Innerhalb Europas war 2012 lediglich Deutschland
Hauptstraße.
in der Prioritätenliste vor Österreich. Es kann ge-
Die Shoppingcenterdichte in Wien liegt bei 37
sagt werden, dass etwa die Hälfte aller in Europa
m²/100 Einwohner, unter Berücksichtigung der
expandierenden Händler ihr Standortnetz mit
derzeit im Bau befindlichen Projekte erhöht sich
Österreich etablieren oder ausbauen möchten.
diese auf 49 m²/100 Einwohner.
Die Kaufkraft liegt in Österreich derzeit bei 20.613
Euro/Einwohner und ist in Wien am Höchsten.
2012 sind über 120.000 m² an Flächen
Im europäischen Ländervergleich liegt Österreich
hinzugekommen.
an der siebenten Stelle.
das unweit von Wien in Gerasdorf gelegene
Darunter
befinden
sich
Shopping Center G3, die Shoppingflächen am
Zu den Top-Einkaufsstraßen Wiens zählen der
Westbahnhof, The Mall in Wien Mitte und eine
Bereich des „Goldenen U“ (Kärntner Straße,
Flächenerweiterung des Auhof Centers.
Graben und Kohlmarkt) und die Mariahilferstraße.
Das Projekt des „Goldenen Quartiers“ von der
2014 kommen die Flächen am Areal des
Bognergasse über die Tuchlauben bis zum Platz
Wiener Hauptbahnhofs und die Eröffnung des
„Am Hof“ zieht in der Wiener Innenstadt aktu-
CITYGATES in der Wagramer Straße hinzu.
ell besonders große Aufmerksamkeit auf sich.
Neben Renovierungen des Donauzentrums und
Bis Ende 2013 wird in diesem Bereich auch die
der SCS, sind derzeit keine neuen größeren
Ausweitung der Fußgängerzone vorgenommen.
Projekte
Im Goldenen Quartier und am Kohlmarkt wird auch
bekannt
die Spitzenmiete im österreichischen Einzelhandel
Shoppingcenterdichte auch nicht gefragt.
in
der
und
Einkaufszentrenlandschaft
aufgrund
der
hohen
von rund 390 Euro pro m² pro Monat erzielt. Am
Graben bewegen sich die Mieten zwischen 180-
Zusammengefasst kann gesagt werden, dass
290 Euro pro m² pro Monat. Die Mieten auf der
Wien derzeit einer der am stärksten gefrag-
Kärntner Straße liegen zwischen 140-210 Euro
testen Investmentstandorte Europas ist. Die
pro m² pro Monat.Auch in der Mariahilfer Straße
Spitzenrendite von Einzelhandelsimmobilien
ist 2013/2014 eine Verkehrsberuhigung ange-
liegt derzeit bei rund 4%.
dacht. Es wird damit gerechnet, dass es dadurch
zu steigenden Mietpreisen kommen wird.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
TOURISM
The importance of the tourism industry has
The target of the Vienna tourism marketing
increased significantly during the last de-
concept is 11 million overnight stays and an
cades. In 2011, the direct effect of tourism
increase in hotel industry revenues of EUR
value added amounted to EUR 16.46 billion,
100 million. With 11.4 million overnight stays
which represents a 5.5% share of total value
in 2011, the 2015 target has already been
created (GDP).
achieved. 2012 is considered as the best tourism year in history. Overall, 12.3 million over-
Yet, Vienna´s attraction as a tourist destina-
night stays were recorded (+ 7.5% compared
tion already goes back to the settlement of
with 2011).
the first upscale hotels along the “Ringstrasse”
around 1873. Numerous historical sights dating back to the Habsburg monarchy, paired
with a multitude of cultural offerings attract
both, domestic and international visitors.
Due to its central location in Europe and the
presence of international organisations, also
congress and business tourism have been of
enormous importance. With 181 international
congresses in 2011, Vienna ranked first worldwide. In order to promote tourism in Vienna
in spite of the financial crisis, the city government invests with the motto “Vienna – now or
never” 2012 about EUR 14 million on focused
marketing activities.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
TOURISMUS
Die Bedeutung des Tourismussektors ist in
Das Marketing Konzept des Wien Tourismus
den vergangenen Jahrzehnten beträchtlich ge-
bis 2015 hat 11 Mio. Nächtigungen und eine
wachsen. Im Jahr 2011 beliefen sich die di-
Steigerung des Hotellerie Umsatzes um 100 Mio.
rekten Wertschöpfungseffekte des Tourismus
Euro zum Ziel. Mit 11,4 Mio. Nächtigungen im Jahr
auf 16,46 Mrd. Euro, was einem Anteil an der
2011 konnte das Ziel für 2015 bereits erreicht
Gesamtwertschöpfung (BIP) von 5,5% entsprach.
werden. 2012 wird als das Beste Tourismusjahr
der Geschichte gewertet. Insgesamt wurden
Dabei ist Wien bereits seit der Ansiedlung der er-
12,3 Mio. Nächtigungen (+7,5% gegenüber 2011)
sten hochklassigen Hotels entlang der Ringstraße
verzeichnet.
um 1873 ein attraktives Ziel für Städtetouristen.
Zahlreiche historische Sehenswürdigkeiten aus
der alten Habsburgermonarchie und ein breites
Kulturangebot ziehen internationales sowie österreichisches Publikum an.
Aber auch der Kongress- und Geschäftstourismus
ist durch die zentrale Lage in Europa und durch
die Ansiedlung internationaler Organisationen von
enormer Bedeutung. 2011 lag Wien diesbezüglich
– mit 181 internationalen Kongressen – an erster
Stelle im weltweiten Vergleich.
Um angesichts einer weltweiten Wirtschaftskrise
die Tourismus-Nachfrage zu fördern, investierte
die Stadt Wien unter dem Motto „Wien – jetzt
oder nie“ 2012 rund 14 Mio. Euro in gezielte
Marketingmaßnahmen.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
SUPPLY
In 2012, there were about 55,389 beds in 425
hotels in Vienna, 181 are four and five star
hotels, 164 three star and 80 one or two star
accommodations. With about 26,591 beds
the four star segment ranks first, followed by
three star hotels with 15,479 beds.
Due to the current economic situation and the
attractive cost-benefit ratio, significant growth
for the near future is expected in the medium
and budget hotel segment, while some of the
planned luxury hotels are being postponed.
The inner city is still the most desirable location for international hotel chains, which are
already well represented in Vienna. However,
investors will still find some attractive sites
along the major access routes, near important traffic junctions and in the area of
“Westbahnhof” and “Südbahnhof” railroad
stations.
BED CAPACITY BY CATEGORY 2004-2015 (PROGNOSIS)
70.000
60.000
50.000
40.000
5 * Hotels
30.000
4 * Hotels
20.000
3 * Hotels
10.000
1* & 2 * Hotels
0
2004
2005
2006
2007
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
total
ANGEBOT
Ende des Jahres 2012 zählte man in Wien
Die Wiener Innenstadt ist nach wie vor der
425 Beherbergungsbetriebe mit insgesamt
begehrteste
rund 55.389 Betten. Davon gehören 181
Hotelketten, die in Wien bereits gut vertre-
Unterkünfte zur Kategorie der Vier- und Fünf-
ten sind. Allerdings sind auch Standorte an
Sterne-Hotels und 164 zu den Drei-Sterne-
Haupteinfallsstraßen sowie in der Nähe von
Hotels. 80 Betriebe sind Zwei- und Ein-
Verkehrsknotenpunkten wie dem Westbahnhof
Stern-Hotels. Mit ca. 26.591 Betten ist das
und Südbahnhof für Investoren interessant.
Standort
für
internationale
Vier-Sterne-Segment am stärksten vertreten,
gefolgt von Drei-Sterne-Hotels mit 15.479
Betten.
Aufgrund der Rezession prognostiziert man
für die Mittelklassehotels sowie die günstige Budget-Hotellerie mit ihren attraktiven
Preis-Leistungs-Verhältnissen in der nächsten
Zukunft ein deutliches Wachstum. Einige geplante Luxushotels hingegen werden nur verzögert realisiert werden.
HOTELS BY CATEGORY 2012
18
80
5 * Hotels
163
4 * Hotels
3 * Hotels
1 * & 2 * Hotels
164
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
DEMAND
At the beginning of the 1980s, Vienna recorded over 5.5 million room nights per year. After
a short slump in 1985, caused by a sudden
drop in US visitors, the 7 million mark was
surpassed at the end of the decade. As a result of the Gulf War there was another decline
in tourism at the beginning of the 1990s, followed by a steady upward trend culminating in
2008 when the 10 million mark was reached.
In the year 2012 the uptrend continued further and 12.3 million overnight stays have
been counted.
In Vienna, four star hotels have by far the
largest share in room nights, followed by the
three star hotels. In 2012 the average utilization capacity of five-star establishments
amounted to 56.1%. Three- and four-star establishments recorded 57.4% and for one- and
two-star establishments the figure stood at
51.5%. Guests from Germany represent the
largest share of overnight stays, followed by
Italy, Germany, United States and Russia.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012
18%
Austria
Germany
28%
Italy
USA
UK
Switzerland
France
21%
2%
Japan
5%
Russia
2%
Romania
3%
3%
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
Spain
3%
6%
4%
5%
Other
NACHFRAGE
Anfang der 1980er Jahre wurden mehr als
5,5 Mio. Übernachtungen pro Jahr registriert. Nach einem kurzen Einbruch 1985 – v.
a. durch das Ausbleiben US-amerikanischer
Gäste – konnte bereits Ende der 1980er
Jahre
die
7-Mio.-Grenze
überschritten
werden. Nach einem abermaligen Rückgang
der Gästezahlen zu Beginn der 1990er
Jahre, als Folge des Golfkrieges, setzte
danach ein konstanter Aufwärtstrend ein.
2008 wurde die 10-Mio.-Grenze erreicht. Im
Jahr 2012 setzte sich dieser Aufwärtstrend
weiter fort und es wurden rund 12,3 Mio.
Übernachtungen gezählt.
In Wien weisen die Vier-Sterne-Hotels, gefolgt von den Drei-Sterne-Hotels, den bei weiten größten Anteil an Übernachtungen auf.
2012 lag die durchschnittliche Auslastung
der Fünf-Sterne Betriebe bei 56,1%, der
3- und 4-Stern Betriebe bei 57,4% und die
der 1- und 2-Stern Betriebe bei 51,5%. Den
größten Anteil der Übernachtungen stellen Gäste aus dem Inland dar, gefolgt von
Deutschland, USA, Italien und Russland.
ROOM NIGHTS 2003-2012
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
2003
2004
2005
2006
2007
International
2008
2009
2010
2011
2012
National
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
TREND
Due to its positioning in the international con-
In the foreground a balanced price/perfor-
gress business, Vienna is a very stable mar-
mance ratio is available for customers. The
ket for investors. The room rates are to be
categorization of hotels no longer plays such
described as moderate by international stan-
an important role, the tendency not to cat-
dards and increased only slightly in 2012.
egorise design hotels, niche products as well
Yields are generally between 4% and 8%.
as traditional hotels increases ever more. The
establishment of boutique and budget hotels,
The 1st District, the city centre, is still of
which particularly appeal to young clientelle,
paramount
the
represents another trend. Hotels that offer
Ringstraße, which is a very attractive location
“self check-in” are also in increasing demand.
importance.
Specifically
for many international operators. But also the
Transdanubian districts are, due to the set-
Despite demographic projections of an in-
tling of international companies and organi-
creasingly aged population, older people feel
zations, ever more interesting as well as the
significantly younger and are guided by the
area around new central station.
trends of the young. Target groups can no longer be defined by age group; a rethinking of
There is a high probability, that the trend of
offer quality enhancement, that is of course
due to a corresponding demand, will continue
over the next few years. There will be an increase of overnight stays in the future on the
back of the endeavours of the City of Vienna
to promote tourism.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | VIENNA
stylistic groups will be required in the future.
TREND
Bei Investoren gilt Wien als sehr stabil-
Ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis
er Markt, bedingt durch seine internatio-
steht
nale
Kongressgeschäft.
Kategorisierung von Hotels spielt keine so
Die Zimmerpreise sind im internationalen
große Rolle mehr, die Tendenz Design Hotels,
Vergleich als moderat zu beschreiben und
Nischenprodukte
stiegen auch im Jahr 2012 nur leicht an. Die
Hotelbetriebe nicht mehr kategorisieren zu
Renditen bei Hotels liegen im Allgemeinen
lassen, steigt immer mehr. Die Etablierung
zwischen 4% und 8%.
von Boutique und Budgethotels, die vor allem
Positionierung
im
für
Kunden
im
aber
Vordergrund.
auch
Die
traditionelle
ein junges Publikum ansprechen, stellen einen
Dem 1. Bezirk, der Innenstadt, kommt nach
weiteren Trend dar. Auch Hotels die „self
wie vor überragende Bedeutung zu. Speziell
check in“ anbieten, werden immer gefragter.
die Ringstraße ist für viele internationale
Betreiber eine sehr attraktive Lage. Aber auch
Trotz demographischer Prognosen über eine
die transdanubischen Bezirke werden, durch
zunehmende Alterung der Bevölkerung, füh-
die Ansiedelung internationaler Firmen und
len sich ältere Menschen wesentlich jünger
Organisationen immer interessanter, sowie
und werden von den Trends der Jungen
das Areal um den Südbahnhof, der bis 2015
geleitet. Zielgruppen können nicht mehr nach
zum neuen Hauptbahnhof ausgebaut werden
Altersgruppen definiert werden, ein Umdenken
soll.
in Stilgruppen wird in Zukunft erforderlich.
Der
Trend
der
Qualitätssteigerung
im
Angebot, das natürlich durch eine entsprechende Nachfrage bedingt ist, wird sich mit
hoher Wahrscheinlichkeit auch in den nächsten Jahren, fortsetzen. Durch die touristischen Anstrengungen der Stadt Wien wird
ein Anstieg der Nächtigungen auch in Zukunft
gefördert.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | WIEN
SALZBURG
The City of Salzburg lies directly on the Salzach,
Wolfgang Amadeus Mozart is still the best known
a river right in the middle of the Salzburg Valley.
famous citizen of Salzburg, for which reason the
It is the provincial capital of the federal prov-
city is often referred to as “City of Mozart”. Its
ince bearing the same name, and with 148,521
historical centre has been listed by UNESCO as
inhabitants it is the fourth largest city in Austria
a site of World Cultural Heritage since 1996.
after Vienna, Graz and Linz.
Nowadays Salzburg is an important convention
and trade-fair site with many trading and ser-
The north-western part of the statutory city
vice enterprises, as well as a high-performing
of Salzburg borders on the town Freilassing in
tourism sector. Besides this, the city is inter-
Bavaria (Germany), its remaining urban terri-
nationally well-known for the Salzburg Festival,
tory adjoins the district of Salzburg-Umgebung.
which has bestowed upon it the additional at-
Found within the city is the fortress of
tribute as a festival city.
“Hohensalzburg”, which at its core originates
from the 11th century and possesses one of the
The city of Salzburg is a transportation hub for
largest European castle complexes of the mid-
one of the major east-west as well as trans-
dle ages, being considered the city’s emblem-
Alpine road and rail routes in Europe (Munich-
atic landmark. From the 17th century onwards,
Vienna-Budapest, Salzburg-Tauern-Udine).
the city has been magnificently furnished as
a diocesan residency city by archbishop Wolf
Dietrich and his successors. Erected at this
time in the south of the city was also Hellbrunn
Castle along with its park, trick fountains and
tree-lined avenues.
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
In 2012, there were a number of major new
The prices for prime locations are curently at
leases and also a very good performance in
EUR 10 per sqm per month for refurbished
terms of used office properties. Office build-
properties and EUR 12.50 per sqm per month
ings with a large number of parking spaces
for new construction projects. For average lo-
were clearly preferred.
cations the prices range from EUR 8 - 9.50 per
sqm per month and from EUR 6 - 7 per sqm
However, the vacancy rate increased by 0.4%
to 4.45% due to the completion of a number of
construction projects in 2012 though, in general, remained at a constant low level.
Currently, the existence of office space on the
Salzburg market is about 1.12 million sqm.
Significant increases in office space are not
expected in the coming years. Currently, areas
in Maxglan and Wals and properties which are
easily accessible from the railway station are
most in demand.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
per month for unfavourable locations.
SALZBURG
Die Stadt Salzburg liegt direkt an der Salzach,
ein Fluss mitten im Salzburger Becken. Sie
ist die Landeshauptstadt des gleichnamigen
Bundeslandes und mit 148.521 Einwohnern
nach Wien, Graz und Linz die viertgrößte
Als bekanntester Salzburger gilt Wolfgang
Amadeus Mozart, weshalb die Stadt auch den
Beinamen „Mozartstadt“ trägt. Das historische Zentrum der Stadt steht seit 1996 auf
der Liste des Weltkulturerbes der UNESCO.
Stadt Österreichs.
Heute ist Salzburg ein bedeutender Messe-
Der Nordwesten der Statutarstadt Salzburg
und Dienstleistungsbetrieben sowie einem
und Kongressstandort mit vielen Handels-
grenzt an Freilassing im Freistaat Bayern, das
übrige Stadtgebiet an den Bezirk SalzburgUmgebung. In der Stadt befindet sich die
Festung
Hohensalzburg,
sie
stammt
im
Kern aus dem 11. Jahrhundert, besitzt eine
der größten europäischen Burganlagen des
Mittelalters und gilt als Wahrzeichen der
Stadt. Ab dem 17. Jahrhundert wurde die
Stadt vom Erzbischof Wolf Dietrich und dessen Nachfolgern als Residenzstadt prunkvoll
leistungsfähigen Tourismussektor. Daneben
ist die Stadt durch die Salzburger Festspiele
international bekannt, was ihr den weiteren
Beinamen „Festspielstadt“ einbrachte.
Die Stadt Salzburg ist Verkehrsknotenpunkt
für eine der wichtigsten West–Ost sowie transalpinen Straßen- und Schienenrouten Europas
(München–Wien–Budapest,Salzburg–Tauern–
Udine).
ausgestattet. Zu dieser Zeit wurde im Süden
der Stadt auch das Schloss Hellbrunn samt
Schlosspark,
Wasserspielen
und
Alleen
errichtet.
DER MARKT FÜR BÜROIMMOBILIEN
Im Jahr 2012 kam es zu einigen großen
Die Preise liegen in sehr guten Lagen für sanierte
Neubauvermietungen, aber auch zu einer sehr
Bestandsflächen bei 10 Euro pro m² pro Monat
guten
von
und für Neubauobjekte bei 12,50 Euro pro m² pro
Bestandsobjekten. Büroimmobilien mit einem
Monat. In mittleren Lagen bewegen sich die Preise
großen Angebot an Parkflächen wurden deutlich
zwischen 8-9,50 Euro pro m² pro Monat und in
bevorzugt.
schlechten Lagen liegen die Mieten bei 6-7 Euro
Vermietungsleistung
im
Bereich
pro m² pro Monat.
Dennoch hat sich aufgrund der Fertigstellung
einiger Neubauprojekte im Jahr 2012, die
Leerstandsrate um 0,4% auf 4,45% erhöht, liegt
aber im Allgemeinen weiterhin auf einem konstant niedrigen Niveau.
Derzeit beträgt der Bestand an Büroflächen am
Salzburger Markt etwa 1,12 Mio. m². Bedeutende
Flächenzuwächse sind in den nächsten Jahren
nicht zu erwarten. Am gefragtesten sind derzeit
Flächen in Maxglan und Wals und Objekte die
vom Bahnhof aus schnell erreichbar sind.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL
PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
Following the upturn in 2010 a strong demand
The cost of land in the city area ranges be-
for industrial, commercial and logistics prop-
tween EUR 300- 450 per sqm, and even
erties ensued throughout 2011 which contin-
considerably higher alongside the entering
ued well into 2012.
roads
Vogelweiderstraße
und
Innsbrucker
Bundesstraße up to EUR 500 per sqm. The
The greatest demand is for properties with a
cost of land is roughly EUR 120 to EUR 180 per
hall size of up to 500 sqm. For larger prop-
sqm for locations around the city.
erties, companies are more inclined to erect
a new building on their own land. Therefore
The most sought after locations for industry
longer vacancy durations are to be expected,
properties include Salzburg Nord, Bergheim,
when leasing larger commercial properties.
Hallwang, Eugenedorf, Wals-Siezenheim and
Furthermore, a lack of supply of logistics space
Maxglan.
with excellent accessibility, generous truck
maneuvering space and a sufficient number of
loading ramps has also been noted.
The rental price for commercial halls currently
floats between EUR 3.50-5.50 per sqm per
month. EUR 5-9 per sqm per month is currently being paid for office space at commercial locations.
Current yields stand at around 8% to 9%.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
DER MARKT FÜR INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
Nach dem Aufschwung im Jahr 2010 konnte
Die Grundstückspreise liegen im Stadtgebiet
2011 eine weiterhin gute Nachfrage nach
zwischen 300-450 Euro pro m², an den
Industrie-,
Einzugstangenten
Gewerbe-
und
Logistikflächen
Vogelweiderstraße
und
festgestellt werden, die auch 2012 noch
Innsbrucker Bundesstraße sogar bei bis zu 500
andauerte.
Euro pro m². Erst in einer gewissen Entfernung
vom Stadtgebiet liegen die Grundstückspreise
Die stärkste Nachfrage liegt bei Objekten
mit
einer
Hallengröße
bis
500
m².
bei etwa 120- 180 Euro pro m².
Bei
größeren Objekten, tendieren Unternehmen
eher
zu
einem
Neubau
auf
eigenem
Zu
den
gefragtesten
Grund. Bei der Vermietung von größeren
Gewerbegrundstücke
Gewerbeliegenschaften muss dadurch mit län-
Bergheim,
zählen
geren Leerstandsdauern gerechnet werden.
Siezenheim und Maxglan.
Hallwang,
Lagen
Salzburg
Eugendorf,
für
Nord,
Wals-
Weiters kann auch ein Angebotsmangel an
Logistikflächen
mit
einer
ausgezeichne-
ten Erreichbarkeit und großzügigen LKWRangierflächen
sowie
einer
ausreichenden
Anzahl an Verladerampen verzeichnet werden.
Die Mietpreise für Hallen bewegen sich derzeit
zwischen 3,50-5,50 Euro pro m² pro Monat.
Für Büroflächen an Gewerbestandorten wird
zwischen 5-9 Euro pro m² gezahlt.
Die Renditen liegen bei 8% bis 9%.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
Salzburg’s market for retail properties is char-
The Euro Park has consolidated its position as
acterized by the presence of a considerable
one of the most successful centers in Austria.
purchasing power and a relatively large catch-
The “Getreidegasse” is one of the top shopping
ment area.
streets in Salzburg. As a result of its structure
of small units, however, it is very difficult to
The existing SCA Salzburg Süd shopping cen-
find good properties.
ter on the Alpenstraße is currently undergoing an almost complete rebuild and expan-
In summary it can be said that vacancy rates
sion. Completion is expected in Autumn 2014.
for retail premises are very low and the de-
From today’s perspective the retail space will
mand is to be described as very good.
amount to approximately 24,000 sqm and accommodate 88 different shops. The Factory
Outlet in Salzburg was not a resounding success to date and can not be compared to the
outlet center in Parndorf.
THE MARKET FOR RESIDENTIAL PROPERTIES
As a result of its location, the city of Salzburg
Premium prices of up to EUR 7,400 per sqm
is a popular location for residential property.
were achieved for prime real estate in the
Besides the cultural events, the city offers a
Morzg district.
wide variety of winter and summer sports.
Rental prices in the city of Salzburg have staIn 2012 the number of sold newly built flats
bilised at 2011 levels and amount to EUR 13.48
increased significantly compared to the previ-
per sqm per month. In comparison to the all
ous year (+130 flats). The sale of used flats
time low in 2000, this equates to an increase
has however been less (-158 flats). The aver-
of 39.4% or 11.2 percentage points over infla-
age purchase price of all new housing in 2012
tion during this period.
amounted to EUR 291,000 or EUR 3,680 per
sqm and for used flats EUR 154,000 or EUR
2,390 per sqm. This indicates a positive price
trend of about 10% compared to 2011 in both
categories.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
DER MARKT FÜR EINZELHANDELSIMMOBILIEN
Einzelhandels-
Zu den Top-Einkaufsstraßen Salzburgs zählt
immobilien zeichnet sich durch eine große vor-
die Getreidegasse. Auf Grund ihrer kleinteili-
liegende Kaufkraft und einem relativ großen
gen Struktur ist es jedoch sehr schwierig gute
Einzugsgebiet aus.
Objekte zu finden.
Derzeit wird in Salzburg Süd, auf der Alpenstraße
Zusammenfassend
das bestehende Shopping Center SCA fast
Leerstände bei Einzelhandelsflächen sehr gering
vollständig neu errichtet und erweitert. Die
sind und die Nachfrage als sehr gut zu bezeich-
Fertigstellung ist mit Herbst 2014 geplant. Die
nen ist.
Der
Salzburger
Marktfür
ist
zu
sagen,
dass
die
Verkaufsfläche wird rund 24.000 m² betragen,
und - aus heutiger Sicht - 88 verschiedenen
Shops beherbergen. Das Factory Outlet in
Salzburg war bis dato noch kein durchschlagender Erfolg und kann mit dem Outletcenter in
Parndorf nicht verglichen werden. Der Europark
hat seine Position als eines der erfolgreichsten
Center in Österreich gefestigt.
DER MARKT FÜR WOHNIMMOBILIEN
Aufgrund ihrer Lage ist die Stadt Salzburg
Für Top-Immobilien im Stadtteil Morzg wurden
ein beliebter Standort für Wohnimmobilien.
Spitzenpreise bis zu 7.400 Euro pro m² erzielt.
Neben
den
kulturellen
Angeboten,
bietet
die Stadt eine Vielzahl an Winter- als auch
Die Mietpreise in der Stadt Salzburg haben
Sommersportmöglichkeiten an.
sich auf dem Niveau von 2011 eingependelt
und betragen 13,48 Euro pro m² pro Monat.
2012
verkauften
Gegenüber dem Tiefststand im Jahr 2000 ist
Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr
ist
die
Anzahl
der
das eine Steigerung von 39,4%, das sind 11,2
deutlich gestiegen (+130 Wohnungen). Der
Prozentpunkte mehr als die Inflationsrate in
Verkauf von Gebrauchtwohnungen hat jedoch
diesem Zeitraum.
nachgelassen (-158 Wohnungen). Der durchschnittliche Kaufpreis aller Neubauwohnungen
im Jahr 2012 lag bei 291.000 Euro oder 3.680
Euro pro m², bei Gebrauchtwohnungen bei
154.000 Euro oder 2.390 Euro pro m². Dies
bedeutet im Vergleich zu 2011 bei beiden
Kategorien eine Preisentwicklung von etwa
+10 %.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
TOURISM
Tourism is a vital economic factor for the city;
This value is well above the overall average
with 2,486,562 (+8.4% from 2011) overnight
for the Salzburg tourism (4.2 days) and espe-
stays in 2012, Salzburg surpassed the 2 million
cially that for Salzburg City tourism (1.8 days).
room-nights mark for the 7th time in a row,
Almost a third of visitors (30.1%) spent 8 days
coming in second after Vienna amongst all
or longer at the Salzburg Festival. About 80%
Austrian cities. In the last 5 years, the number
of the festival guests stayed at a hotel or a
of arrivals as well as the number of overnight
guesthouse during the Festival. Almost 60%
stays increased by 20%. Growing convention
of them in the City of Salzburg.
and trade-fair tourism as well as new flight
connections favour this development.
The superior business categories accounted
for the majority of the Festival-related over-
The Salzburger Festival is of enormous eco-
night stays. 72.5% of visitors can be described
nomic importance. A 2011 study, published by
as regular guests at the Salzburg Festival.
the Center for Future Studies of the University
Festival attendance statistics show that on av-
of Applied Sciences Salzburg, produced the
erage festival guests have attended the festi-
following figures:
val about 18 times. With 200 year-round jobs
The economic importance of the Salzburg
and more than 3,600 seasonal employees in
Festival is expressed in particular through the
the summer the Salzburger Festpiele are a
high level of spending of the Festival visitors.
major employer in the region.
When summing up the expenses for accommodation, meals and various other expenses,
Besides the “Salzburg Festival”, also the Mozart
the result is a total expenditure of around EUR
Weeks, Easter Festival, Pentecost & Baroque
317 per non-resident visitor per day. Overnight
Festival, Salzburg jazz music autumn, as well
stays accounted for around three quarters of
as the Salzburg Advent Singing contribute to
this (45.4%) and catering (28.9%). Overall,
Salzburg’s attractiveness. As every year, also
the Festival means an annual turnover of EUR
visitor attractions such as the Hohensalzburg
66.4 million net for the hospitality industry
fortress, Mozart’s birthplace and home and
alone.
Hellbrunn Castle were a highlight.
Alongside early booking behaviour and weather indifference, the average length of stay of
non-resident Festival visitors with around 7.2
days is also of significant importance to the
regional tourism economy.
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
TOURISMUS
Der Tourismus ist für die Stadt ein bedeutender
Dieser
Wirtschaftsfaktor, im Jahr 2012 überschritt
durchschnitt für den Salzburger Fremdenverkehr
Salzburg mit 2.486.562 (+8,4% von 2011)
(4,2 Tage) und vor allem über jenem für den
Nächtigungen zum siebenten Mal in Folge die 2
Städtetourismus (1,8 Tage). Fast ein Drittel
Mio. Nächtigungsmarke und liegt somit nach Wien
der Besucher (30,1%) macht acht Tage und
an zweiter Stelle unter Österreichs Städten. In
länger Festspielurlaub in Salzburg. Etwa 80%
den letzten 5 Jahren, stieg die Zahl der Ankünfte
der
wie auch die Zahl der Nächtigungen um 20%.
Festspielaufenthaltes in einem Hotel bzw. einer
Der wachsende Kongress- und Messetourismus
Pension. Knapp 60% davon in der Stadt Salzburg.
Wert liegt weit über dem Gesamt-
Festspielgäste
wohnen
während
ihres
sowie neue Flugverbindungen begünstigen diese
Entwicklung.
Der Großteil der festspielbezogenen Nächtigungen
entfällt
naturgemäß
auf
die
gehobenen
Eine enorme wirtschaftliche Bedeutung kommt
Betriebskategorien. 72,5% der Besucher können
den
2011
sogar als Stammgäste der Salzburger Festspiele
veröffentlichte Studie, erstellt vom Zentrum für
bezeichnet werden. Im statistischen Durchschnitt
Zukunftsstudien der Fachhochschule Salzburg,
hat der Festspielgast die Festspiele bisher rund 18-
konnte folgende Zahlen ermitteln:
mal besucht. Mit 200 Ganzjahresarbeitsplätzen
Die besondere wirtschaftliche Bedeutung der
und über 3.600 Mitarbeitern im Sommer sind die
Salzburger Festspiele kommt vor allem durch
Festpiele wichtiger Arbeitgeber in der Region.
Salzburger
Festspielen
zu.
Eine
das hohe Ausgabenniveau der Festspielbesucher
zum Ausdruck. Fasst man die Aufwendungen
Neben den Festspielen tragen Mozartwochen,
für Beherbergung, Verpflegung und diverse an-
Osterfestspiele, Pfingst- und Barockfestspiele,
dere Ausgaben zusammen, so ergibt sich eine
der Salzburger Jazz-Herbst und das Salzburger
Ausgabensumme von rund 317 Euro pro aus-
Adventsingen zur Attraktivität Salzburgs bei,
wärtigem Besucher und Tag. Rund drei Viertel
aber auch Besuchermagneten wie die Festung
davon entfallen auf Übernachtung (45,4%) und
Hohensalzburg, Mozarts Geburts- und Wohnhaus
Verpflegung (28,9%). Insgesamt betrachtet be-
und Schloss Hellbrunn waren wie jedes Jahr ein
deuten rein für die Hotellerie und Gastronomie
Highlight.
die Festspiele einen jährlichen Umsatznutzen
von 66,4 Mio. Euro netto.
Für die regionale Tourismuswirtschaft strukturpolitisch bedeutsam ist neben dem für die Hotellerie
wichtigen frühzeitigen Buchungsverhalten und
der Wetterunabhängigkeit der Festspielbesucher,
vor allem die durchschnittliche Aufenthaltsdauer
der auswärtigen Festspielgäste von 7,2 Tagen.
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
SUPPLY
In the last five years, the number of hotels
The 74 private bed & breakfast lodgings pro-
has dropped by 2%, however, the number of
vided 1,430 beds and the 4 youth hostels 701
rooms has increased by 6%. 2012 there were
beds. In 2012, an average annual occupancy
5,700 rooms available in the 124 hotels in
rate of 54.44% was attained at the commer-
the city of Salzburg. The latest additions to
cial hotel establishments. The highest degree
the hotel market are the Motel One and the
of occupancy was recorded by the four-star
Star Inn. There are no major new openings
houses with 57.6%, followed by the five-star
planned in the near future.
hotels with 53.41%.
Broken down into the individual hotel categories, this means 6 five-star hotels with 965
beds, 48 four-star hotels with 5,999 beds,
50 three-star operations with 3,359 beds, 20
two-star and one-star establishments with a
total of 1,022 beds.
BED CAPACITY 2004-2012
12.000
10.000
8.000
6.000
5* Hotels
4.000
4* Hotels
3* Hotels
2.000
1* & 2* Hotels
total
0
2004
2005
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
ANGEBOT
In den 74 Privatunterkünften wurden 1.430
In den letzten fünf Jahren ging die Anzahl
Betten, in den vier Jugendherbergen 701 Betten
an Hotels um 2% zurück, jedoch stieg die
angeboten. 2012 wurde in den gewerblichen
Zimmeranzahl um 6% an. 2012 standen in
Beherbergungsbetrieben
der Stadt Salzburg in den 124 gewerblichen
eine
durchschnit-
tliche Jahresbettenauslastung von 54,44%
Beherbergungsbetrieben 5.700 Zimmer zur
erreicht. Den höchsten Auslastungsgrad ver-
Verfügung. Die jüngsten Neuzugänge am
zeichneten die Vier-Stern-Betriebe mit 57,6%,
Hotelmarkt sind das Motel One und das Star
gefolgt von den Fünf-Stern-Betrieben mit
Inn. In nächster Zeit ist mit keinen größeren
53,41%.
Neueröffnungen in Salzburg zu rechnen.
Aufgegliedert auf die einzelnen Hotelkategorien
bedeutet dies 6 Fünf-Stern-Betriebe mit 965
Betten, 48 Vier-Stern-Betriebe mit 5.999
Betten, 50 Drei-Stern-Betriebe mit 3.359
Betten, 20 Zwei-Stern bzw. Ein-Stern-Betriebe
mit insgesamt 1.022 Betten.
HOTELS BY CATEGORY 2012
6
20
5* Hotels
48
4* Hotels
3* Hotels
50
1* & 2* Hotels
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
DEMAND
When breaking down the 2,486,562 roomnights by hotel categories, five-star hotels
accounted for 187,885 (+7.5%) nights, fourstar hotels for 1,252,712 (+4.2%) nights,
three-star hotels for 568,027 (+17.2%) nights,
and one and two-star operations for 173,607
TREND
(+19.7%) nights, the leftover is accounted for
private rooms, campsites and hostels. The average net room rate rose by 2.5% to EUR 92.
It is Salzburg’s goal to become a year-round
Foreign tourists account for about 70% of reg-
destination by 2015. Salzburg is not merely
istered overnight stays. Besides Germany, the
an alpine summer and winter destination, but
United States and Asia count, in particular, as
rather has very good chances to evolve further
Salzburg`s key source markets. However, larg-
into the areas of cultural, MICE (meetings, in-
est registered increase in tourists is current-
centives, congresses and events), wellness
ly from the emerging economies of Eastern
and health tourism. To a great extent these
Europe.
touristic topics are seasonally independent, if
not even downright suitable for the off season.
OVERNIGHT STAYS 2005 - 2012
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
2005
2006
2007
2008
International
RESEARCH STUDIES | AUSTRIA | SALZBURG
2009
National
2010
2011
2012
NACHFRAGE
Bei
der
Aufgliederung
der
Gesamtübernachtungen
Betriebskategorien
nach
entfielen
Fünf-Stern-Betriebe
2.486.562
den
auf
187.885
die
(+7,5%)
Übernachtungen, auf die Vier-Stern-Betriebe
1.252.712
die
(+4,2%)
Übernachtungen,
Drei-Stern-Betriebe
568.027
auf
TREND
(+17,2%)
Übernachtungen, auf die Ein- und Zwei-SternBetriebe 173.607 (+19,7%) Übernachtungen
und der Rest auf Privatzimmer, Campingplätze
durchschnittli-
Salzburgs Ziel ist es, bis 2015 eine Ganzjahres-
che Netto-Zimmerpreis stieg um 2,5% auf 92
Destination zu werden. Salzburg ist nicht
Euro.
nur alpine Sommer- und Winterdestination,
und
Jugendherbergen.
Der
sondern hat sehr gute Entwicklungschancen
Über 70% aller registrierten Nächtigungen
in den Bereichen Kulturtourismus, Meeting-,
gehen auf das Konto von ausländischen
Incentive-, Kongress- und Event-Tourismus,
Touristen. Neben Deutschland zählen vor
Wellness- und Gesundheitstourismus. Diese
allem die USA und Asien zu Salzburgs wich-
touristischen Themen sind weitgehend saiso-
tigen Quellmärkten. Die größten Zuwächse
nunabhängig, wenn nicht sogar ausgespro-
werden
chen für die Nebensaison geeignet.
jedoch
von
den
aufstrebenden
Ländern Osteuropas registriert.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2012
Germany
Italy
26%
UK
37%
Switzerland, Liechtenstein
Spain
Japan
7%
Australia
5%
4%
10%
3%
2%
4%
China
USA
2%
Austria
RESEARCH STUDIES | ÖSTERREICH | SALZBURG
OUR ACTIVITIES
ISLAND
D
I N
E
L A
N
A
W
R
F
E
Helsinki
W
C
E
N
A
O
N
N
Y
D
Reykjavik
St. Petersburg
S
O
Oslo
Stockholm
Tallinn
ESTONIA
C
UNITED
T
I
N
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IRELAND
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Dublin
rt
DENMARK
h
Copenhagen
S
London
T
a
B
Hamburg
Amsterdam
L
A
KINGDOM
e
A
NETHERLANDS
Brussels
LUXEMBOURG
Paris
G
E
R
M
Zurich
A N
F R
C
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Berne
A
N
Vienna Bratislava
CROATIA
U
BOSNIAHERZEGOVINA
R
A
I
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Bucharest
SERBIA AND
MONTENEGRO
Sofia
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GREECE
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Ankara
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Y
A
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L
S
P
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A
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N
Minsk
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SLOVAKIA
I
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SLOVENIA
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a
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Munich
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Wroclaw
Y
Vaduz
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Warsaw
Milan
Lisbon
ti
al
U
LATVIA
Berlin
Duesseldorf
Frankfurt
BELGIUM
R
Riga
A
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CYPRUS
K
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