Die Verdener Landstraße in Nienburg (Weser) als Standort für einen

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DieVerdenerLandstraßeinNienburg(Weser)alsStandort
füreinenEcenter-Verbrauchermarkt
Gutachtenzurstädtebaulichenundraumordnerischen
VerträglichkeiteinesAnsiedlungsvorhabens
imAuftragder
EDEKA-MIHAImmobilien-ServiceGmbH
erarbeitetdurch
Dr.Lademann&Partner
GesellschaftfürUnternehmens-
undKommunalberatungmbH
Hamburg,Oktober2009/März2010
Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
DieVerdenerLandstraßeinNienburg(Weser)alsStandort
füreinenEcenter-Verbrauchermarkt
GutachtenzurstädtebaulichenundraumordnerischenVerträglichkeit
einesAnsiedlungsvorhabens
Projektnummer
Exemplarnummer
Auftraggeber
Auftragnehmer
Projektleitung
UnterMitarbeitvon
09DLP1173
01
EDEKA-MIHAImmobilien-ServiceGmbH
Wittelsbacherallee
32427Minden
Dr.Lademann&Partner
GesellschaftfürUnternehmens-
undKommunalberatungmbH
Friedrich-Ebert-Damm311
22159Hamburg
Telefon:040/645577-0
Telefax:040/645577–33
[email protected]
www.dr-lademann-partner.de
UlrikeRehr
HalinaGebert
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DieVerdenerLandstraßeinNienburg(Weser)alsStandortfüreinenEcenter-Verbrauchermarkt
Inhaltsverzeichnis
1
2
3
4
5
Einführung ................................................................................................... 1
1.1
AuftragundAufgabenstellung ...............................................................1
1.2
Vorgehensweise...................................................................................1
Vorhabenkonzeption ..................................................................................... 3
2.1
BeschreibungdesVorhabens .................................................................3
2.2
MikrostandortundVerkehrsanbindung ....................................................4
MakrostandortNienburg(Weser) ................................................................... 7
3.1
LageimRaumundzentralörtlicheEinstufung ..........................................7
3.2
SozioökonomischeRahmendaten............................................................8
UntersuchungsbefundezurMarktsituation.....................................................10
4.1
VerkaufsflächenstrukturdesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsim
Einzugsgebiet ................................................................................... 10
4.2
UmsatzstrukturdesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsim
Einzugsgebiet ................................................................................... 12
ProspektiveMarktpositiondesVorhabens......................................................13
5.1
5.2
6
Vorhabensprognose............................................................................ 13
5.1.1
EinzugsgebietundNachfragepotenzial .................................... 13
5.1.2
Marktanteils-undUmsatzprognose......................................... 17
Wirkungsprognose.............................................................................. 19
5.2.1
Vorbemerkungen.................................................................. 19
5.2.2
ProspektiveAuswirkungenimperiodischenBedarf(nur
Zusatzumsatz) ..................................................................... 20
5.2.3
Exkurs:AuswirkungenaufaußerhalbdesEinzugsgebietsgelegene
Nahversorgungsstandorte...................................................... 23
StädtebaulicheundraumordnerischeBeurteilungdesVorhabens.....................26
6.1
ZudenBeurteilungskriterien ............................................................... 26
6.2
ZentralörtlicheZuordnung................................................................... 27
6.3
BeeinträchtigungderverbrauchernahenVersorgungundzentraler
Versorgungsbereiche .......................................................................... 27
6.4
StädtebaulicheIntegrationdesVorhabensstandorts................................ 29
7
ZusammenfassendeEinschätzungen ..............................................................30
I
1
Einführung
1.1
AuftragundAufgabenstellung
DieFa.EDEKA-MIHAImmobilenServiceGmbH,MindenplantdieAnsiedlungeinesEcenter
Verbrauchermarkts an der Verdener Landstraße/Elisabethstraße in Nienburg (Weser) mit
einerVerkaufsflächevon3.000qm.IndiesemZusammenhangerfolgendieVerlagerungdes
bestehendenEneukaufHeinrichLustfeld-MarktsvonderVerdenerLandstraße156anden
Standort, eineErweiterung der Verkaufsflächen sowie eineentsprechende Umwandlung in
die Vertriebsschiene „E center“. Der Altstandort soll durch einen NP-Markt nachgenutzt
werden.
AufgrundderGroßflächigkeitdesAnsiedlungsvorhabenswirdwiderleglichvermutet,dasses
sichaufdenbestehendenEinzelhandelmehralsunwesentlichauswirkenkann.Vordiesem
HintergrundbeauftragtedieEDEKA-MIHAImmobilienServiceGmbHDr.Lademann&PartnermitderErarbeitungeinesVerträglichkeitsgutachtensnach§11Abs.3BauNVOzuden
prospektivenAuswirkungendesVorhabensaufdenbestehendenEinzelhandel.DerSchwerpunktderUntersuchungwurdeaufdiePrognosederAuswirkungenaufdieNahversorgung
unddiezentralenVersorgungsbereichegelegt.
1.2
Vorgehensweise
ImEinzelnenwarfürdieAnalyseeineUntersuchungfolgenderPunkteerforderlich:
•
KurzbewertungderrelevantensozioökonomischenRahmenbedingungen(Bevölkerungsentwicklung,Kaufkraftniveauetc.);
•
Vor-Ort-Erhebung und Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation im
prospektivenEinzugsgebietdesVorhabens;
•
Abschätzung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im vorhabenrelevanten Einzelhandel(PeriodischerBedarf);
•
Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsgebiets, Nachfragepotenzials,
UmsatzesundzudenMarktanteilen;IndiesemZusammenhangsindauchdieVerlagerungdesEneukaufsunddieNachnutzungdesAltstandortszuberücksichtigen;
•
Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umverteilungseffekte durch das VorhabenzuLastendesbestehendenEinzelhandels;
•
BewertungderprospektivenAuswirkungendesVorhabensvordemHintergrundstädtebaulicherundraumordnerischerKriterien.
UmdieVerträglichkeitdesVorhabensbeurteilenzukönnen,wareneineReihevonPrimär-
undSekundärerhebungendurchzuführen:
•
SekundäranalysederDatendesStatistischenLandesamtssowieeinschlägigerInstitute
bezüglichdersozioökonomischenRahmendaten;
1
•
•
Vor-Ort-ErhebungdesvorhabenrelevantenEinzelhandelsimprospektivenEinzugsgebiet
(Periodischerbzw.nahversorgungsrelevanterBedarf);
BegehungendesMikrostandortszurBeurteilungderEignungfürdasVorhaben.
DarüberhinauswurdenzahlreicheAmts-undBranchenstatistikenausgewertet.Gegenstand
der Untersuchung war der stationäre Einzelhandel im engeren Sinne. Damit wurden der
Versand-undderambulanteHandelsowiederAutomatenhandelausdenweiterenBetrachtungenausgeschlossen1.AlsPrognosejahrwurdedasJahr2011alserstesJahrderMarktwirksamkeitderUntersuchungzugrundegelegt.
1
Der stationäre Einzelhandel umfasst den Handel in Ladengeschäften sowie das Lebensmittelhandwerk
(Bäcker,Fleischer),denfestenStraßenverkaufunddenHandelabLagerohneApotheken,Tankstellenund
Brennstoffhandel.
2
2
Vorhabenkonzeption
2.1
BeschreibungdesVorhabens
Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die Ansiedlung eines E centerVerbrauchermarktsanderVerdenerLandstraßemiteinerVerkaufsflächevon3.000qm.Der
Sortimentsschwerpunkt des geplanten Verbrauchermarkts liegt im Nahrungs- und Genussmittelbereich bzw. im periodischen Bedarf. Bei einer Gesamtverkaufsfläche von 3.000 qm
wird dieVerkaufsfläche des periodischen85 % (rd.2.550 qm) und die des aperiodischen
Bedarfs15%(rd.450qm)ausmachen.
Lage-/KonzeptplanfürdenLebensmittelmarktanderVerdenerLandstraße
(Quelle:PBProjektentwicklungBade)
In diesem Zusammenhang erfolgen die Verlagerung des bestehenden E neukauf Heinrich
Lustfeld-MarktsvonderVerdenerLandstraße156andenStandortundeineentsprechende
ErweiterungderVerkaufsflächenzumEcenter-Verbrauchermarkt.DerAltstandortsolldurch
einenNP-Marktnachgenutztwerden.BereitsandieserStelleseidaraufhingewiesen,dass
dieUmsatzleistung desNP jedoch deutlich unterhalb derUmsatzleistung liegen wird, die
derEDEKA-VerbrauchermarktamStandortheuteerwirtschaftet.
3
SortimentsstrukturdesVorhabens
Verkaufsfläche
inqm
Branchenmix
Verbrauchermarkt
davonPeriodischerBedarf
davonAperiodischerBedarf
2.550
450
Gesamt
3.000
Quelle:Dr.Lademann&PartnernachAngabendesAuftraggebers.
2.2
MikrostandortundVerkehrsanbindung
Der Vorhabenstandort befindet sich an der Verdener Landstraße (B 215), Ecke ElisabethstraßeaufeinemehemaligenTennis-(hallen-)gelände.
EinzelhandelsnutzungenimUmfelddesVorhabenstandorts
Fotos:BlickaufdieTennishallenutzungamStandort
DerStandortistverkehrsgünstiggelegen:IndirekterNähebefindetsich,nebeneinerAusfahrt der Bundesstraße 214/6, eine wichtige innerörtliche Verkehrskreuzung, an der die
Celler Straße (B 214) in die Verdener Landstraße (B 215) mündet. Beides sind wichtige
AusfallsstraßeninRichtungNordenbzw.Nordosten.AucheineÖPNV-AnbindungperStadt-
4
busistvorhanden.DarüberhinausführeneinFuß-undRadwegdirektamVorhabenstandort
entlang.
Der Vorhabenstandort ist Teil einer Agglomeration von mehreren Einzelhandelsbetrieben
mitSchwerpunktdesnahversorgungsrelevantenBedarfs(StadtteilzentrumNienburg-Nord).
AmStandortbefindensicheingrößererPenny-Discountmarkt,einLidl-Discountmarktsowie
ein Aldi-Discountmarkt. Zusätzlich sind vorort noch eine Bäckerei, ein TakkoTextildiscountmarkt, ein Getränkemarkt sowie ein Deichmann-Schuhgeschäft vorhanden.
Eine Tankstelle und ein McDonalds Restaurant komplettieren das Angebot und bieten zusätzliche Anlaufpunkte am Standort. Davon etwas abgesetzt befindet sich darüber hinaus
5
anderCellerStraßeeinRewe-Verbrauchermarkt.NebendemEinzelhandelsangebotwirddas
UmfelddesStandortsv.a.durchEinfamilienhausgebietegeprägt.
6
3
MakrostandortNienburg(Weser)
3.1
LageimRaumundzentralörtlicheEinstufung
Nienburg(Weser)liegtzentralimBundeslandNiedersachsenanderWeser.DieStadtistmit
ihrengut32.500EinwohnernKreisstadtdesgleichnamigenLandkreises.BremenundHannoversindetwa80bzw.50kmentfernt.NienburgistvonderLandesplanungdieFunktion
eines Mittelzentrums zugewiesen. In Mittelzentren sind nach dem aktuellen LandesraumordnungsprogrammNiedersachsenzentralörtlicheEinrichtungenundAngebotefürdengehobenen Bedarf zu sichern und zu entwickeln. Daneben sollen Mittelzentren zugleich die
VersorgungsaufgabendergrundzentralenVersorgungleisten.
7
NienburgistüberdieBundesstraßen6,214,215und219sowiedurchdieca.30Minuten
entfernt liegenden Autobahnanschlüsse sowohl regionalals auch überregional verkehrlich
gutzuerreichen.ZudembestehenBahnverbindungenzudennächstengroßenStädtenin
guterVertaktung.
Nienburg ist Industriestandort mit chemischer Industrie, Katalysatoren- und Hohlglasproduktion. Darüber hinaus sind ca. 500 Groß- und Einzelhandelsbetriebe sowie über 600
DienstleistungsanbieterinderStadtangesiedelt.
3.2
SozioökonomischeRahmendaten
DieBevölkerungsentwicklungderStadtNienburg(Weser)istseit2004durcheinenleichten
Rückgangvonrd.0,2%p.a.gekennzeichnet.AuchindenMittelzentrenimUmlandistdie
Bevölkerungsentwicklung im selben Zeitraum leicht rückläufig. Im Vergleich mit dem gesamten Landkreis Nienburg (- 0,4% p.a.) verläuft die Einwohnerentwicklung der Stadt
Nienburgjedochwenigernegativ.InNienburglebtenMitte2009
rd.32.280Einwohner.
EinwohnerentwicklunginderStadtNienburg(Weser)undimUmland
Stadt/Landkreis/
Bundesland
Nienburg(Weser)
NeustadtamRübenberge
Verden(Aller)
Walsrode
Sulingen
LandkreisNienburg(Weser)
Niedersachsen
+/-09/04
2004
in%
Veränderung
p.a.in%
2009
abs.
32.558
45.732
26.810
24.391
13.166
32.276
45.328
26.798
24.070
13.059
-282
-404
-12
-321
-107
-0,9
-0,9
-0,0
-1,3
-0,8
-0,2
-0,2
-0,0
-0,3
-0,2
127.524
124.989
-2.535
-2,0
-0,4
8.001.671
7.945.244
-56.427
-0,7
-0,1
Quelle:LandesbetriebfürStatistikundKommunikationstechnologieNiedersachsen.(Standjeweils30.06.)
Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung kann in Anlehnung an die Prognose des
Niedersächsischen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V.2 davon ausgegangen werden,
dassdieEinwohnerzahlenindennächstenJahrensowohlinderStadtNienburg(Weser)als
auch imLandkreis weiterhinleicht rückläufigsein werden. Für dasJahr 2011kannsomit
fürNienburg(Weser)miteinerEinwohnerzahlvon32.120Einwohnerngerechnetwerden.
DieBasisfürdasamOrtbzw.imEinzugsgebietzurVerfügungstehendeMarkt-bzw.NachfragepotenzialistnebenderEinwohnerzahldieeinzelhandelsrelevanteKaufkraftkennziffer3.
Für die Stadt Nienburg (Weser) beträgt der Wert 93,3 und liegt damit unter dem Durch
2
Vgl.NiedersächsischesInstitutfürWirtschaftsforschunge.V:GestaltungderDaseinsvorsorgeimdemographischenWandelfürdasGebietderRegionalenEntwicklungskooperationWeserberglandplus,2009.
3
Vgl.GfKGeomarketing,EinzelhandelsrelevanteKaufkraftkennziffern.
8
schnitt des Landkreises Nienburg/Weser (94,9) und Niedersachsens insgesamt (100,0).
Gegenüber2005hatdieeinzelhandelsrelevanteKaufkraftkennzifferzwarabgenommen,seit
2007liegtsiejedochkonstantbei93,3.
InderFerienregionMittelwesergelegen,weistdieStadtNienburgu.a.mitseinerhistorischen Altstadt wichtige touristische Attraktion auf, die auch Potenziale für den lokalen
Einzelhandelgenerieren.
AusdensozioökonomischenRahmenbedingungenlassensichkeinewesentlichenzusätzlichen Impulse für die Einzelhandelsentwicklung im Mittelzentrum Nienburg (Weser) ableiten.
9
4
UntersuchungsbefundezurMarktsituation
4.1
VerkaufsflächenstrukturdesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsimEinzugsgebiet
Zur Bestimmung der vorhabenrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation wurde im
September 2009 durch Dr. Lademann & Partner eine vollständige Einzelhandelserhebung
dernahversorgungsrelevantenSortimente(ohneRandsortimente)improspektivenEinzugsgebiet4desVorhabensdurchgeführt.
Den Ergebnissen dieser Erhebung zufolge wird im Einzugsgebiet des Vorhabens eine nahversorgungsrelevanteVerkaufsflächevon
rd.20.100qmvorgehalten(ohneaperiodischeRandsortimente).
Davon entfallen etwa 19.000 qm auf den Nienburger Teil des Einzugsgebiets (nur nördliches Stadtgebiet= Zone 1a und Zone 1b).Inder Innenstadt befinden sich rd. 2.300 qm
nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche; im Stadtteilzentrum Niendorf-Nord werden rd.
4.750qmvorgehalten.DasrestlicheVerkaufsflächenangebotentfälltaufStreulagen.
NahversorgungsrelevanteEinzelhandelsstrukturimEinzugsgebiet
Branchen
Zone1a
Anzahlder
Betriebe
64
Verkaufsfl.
inqm
10.380
davonInnenstadtNienburg
28
2.310
davonStadtteilzentrumNienburg-Nord
8
4.745
davonsonstigeZone1b
28
3.325
Zone1b
24
8.620
Zone2
10
1.085
Gesamt
98
20.085
Quelle:Dr.Lademann&Partner.
DieflächengrößtenLebensmittelanbieter(keinevollständigeAuflistung)imgesamtenEinzugsgebietsind:
•
real,-,KräherWeg(Zone1b)
•
real,-Getränkemarkt,Sorenkamp(Zone1b)
4
DieAbgrenzungundZonierung(Kartierung)desEinzugsgebietswurdedabeiwieinKapitel5.1.1erläutert
vorgenommen. Das Einzugsgebiet erstreckt sich über das nördliche Stadtgebiet Nienburgs (Zone 1a und
Zone1b)sowieaufdienördlichangrenzendenNachbargemeindenbisGandesbergen.
10
•
2xPenny,VerdenerLandstraße(Zone1a)
•
Eneukauf,VerdenerLandstraße(Zone1a;möchteandenStandortverlagernunderweitern,NachnutzungdesAltstandortsalsNP-Markt)
•
Rewe,AmMußriedegraben(Zone1a)
•
Lidl,GöttingerStraße(Zone1b)
•
Lidl,VerdenerLandstraße(Zone1a)
•
Aldi,VerdenerLandstraße(Zone1a)
•
Aldi,Ziegelkampstraße(Zone1b)
•
Jibi,Rohrsen(Zone2)
AbgesehenvondenhiergenanntenEinzelhandelsbetriebenistdasNahversorgungsangebot
im Einzugsgebiet des Vorhabens primär kleinteilig strukturiert und überwiegend auf die
Stadt Nienburg konzentriert. Auch insgesamt lässt sich festhalten, dass im Umland der
StadtNienburgbedingtdurchdieeingeschränkteNachfrageplattformnursehrwenignahversorgungsrelevanterEinzelhandelvorhandenist,sodassbereitsheutevonstarkenNachfrageverflechtungenmitdemMittelzentrumauszugehenist.
Denwesentlichsten,zentralenEinzelhandelsstandortimEinzugsgebietinsgesamtbildetdie
NienburgerInnenstadt,derGroßteildesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsistallerdingsaußerhalbderInnenstadtwohnortnahangesiedelt.
InnenstadtvonNienburg(Weser)
DerinnerstädtischeHaupteinkaufsbereicherstrecktsichaufdashistorischeStadtzentrum,
wobei die miteinander verknüpften Fußgängerzonen Lange Straße und Georgstraße, den
dichtesten und qualifiziertesten Besatz und die höchsten Passantenfrequenzen aufweisen
undvondaherdieeindeutigenHaupt-Einkaufslagendarstellen.AlsmaßgeblicheMagneten
fungierendieflächengrößerenAnbieterWoolworth,TextilkaufhausHeitmann(beidenördlicheLangeStraße)undTextilkaufhausKolossa(Georgstraße);darüberhinausisteinattraktiverMixausüberregionalbekanntenFilialisten(insbesondereausdemaperiodischenBedarfsbereich und lokalen Anbietern, Nahversorgungseinrichtungen (u.a. Netto, dm, Rossmann) sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben präsent. Darüber hinaus ist auf
11
den nordwestlich vor der Altstadt gelegenen Mediamarkt-Elektrofachmarkt zu verweisen.
Insgesamt besitzt die Nienburger Altstadt durch ihre historischen Backsteinbauten einen
beschaulichenCharakterundstellteinewichtigetouristischeDestinationdar.
4.2
UmsatzstrukturdesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsimEinzugsgebiet
DieUmsätzefürdennahversorgungsrelevantenEinzelhandelimEinzugsbereichdesVorhabenswurdenvonDr.Lademann&PartneraufderGrundlageallgemeinerBranchenkennziffern, der ermittelten Verkaufsflächen sowie der spezifischen Wettbewerbssituation standortgewichtetermittelt.
Demnach belief sich der Brutto-Umsatz im untersuchten Einzugsgebiet im Periodischen
BedarffürdasabgeschlosseneGeschäftsjahr2008aufinsgesamt
rd.85Mio.€.
DabeierzieltendieBetriebeinderZone1aeinennahversorgungsrelevantenEinzelhandelsumsatzvonca.48Mio.€p.a.,wovonrd.10Mio.€aufdieNienburgerInnenstadtentfielen.InderZone1bwurdeeinnahversorgungsrelevanterUmsatzvonetwa32Mio.€erwirtschaftetundimNienburgerUmland(Zone2)rd.5,9Mio.€.DiedurchschnittlicheFlächenproduktivität für diese Sortimentsgruppe betrug im Einzugsgebiet rd. 4.200 € je qm Verkaufsfläche.
DieVerkaufsflächen-undUmsatzstrukturdereinzelnenVersorgungslagenimEinzugsgebiet
istimFolgendenzusammenfassenddargestellt.
UmsatzstrukturdesnahversorgungsrelevantenEinzelhandelsimEinzugsgebiet
Branchen
Verkaufsfl.
inqm
Umsatz
inMio.€
Flächenprod.*
Zone1a
davonInnenstadtNienburg
davonStadtteilzentrumNienburg-Nord
davonsonstigeZone1a
10.380
2.310
4.745
3.325
47,6
9,7
21,5
16,5
4.590
4.190
4.530
4.950
Zone1b
8.620
31,5
3.660
Zone2
1.085
5,9
5.470
Gesamt
20.085
85,1
4.240
Quelle:Dr.Lademann&Partner.*in€/qmVerkaufsfläche.Wertegerundet.
Die nahversorgungsrelevanten Betriebe im Einzugsgebiet des Vorhabens konnten auf rd.
20.100 qm sortimentsspezifischer Verkaufsfläche einen nahversorgungsrelevanten Umsatz
vonetwa85Mio.€generieren.
12
5
ProspektiveMarktpositiondesVorhabens
5.1
Vorhabensprognose
5.1.1
EinzugsgebietundNachfragepotenzial
ZurErmittlungdesEinzugsgebietswurdendieEinzugsbereichevergleichbarerBestandsobjekteausgewertetundimAnalogieschlussverfahrenaufdasVorhabeninNienburg(Weser)
übertragen. Dabei wurden neben der Erreichbarkeit des Standorts auch das AgglomerationsumfeldunddieWettbewerbssituationimRaumberücksichtigt.
BeiderBetrachtungdesEinzugsgebietseinesEinzelhandelsbetriebssindzweiDimensionen
zubeachten:
•
DieräumlicheAusdehnungdesEinzugsgebietsund
•
dieHöhederNachfrageabschöpfungindiesemGebiet.
WährenddasEinzugsgebietdenRaumrepräsentiert,ausdemeinHandelsstandortregelmäßigseineKundengewinnt,bezeichnetderMarktanteildenUmfanganNachfrage,denein
HandelsstandortausdiesemGebietbindenkann(sieheMarktanteilsprognose).
Dr.Lademann&PartnerhabenbundesweitEinzugsgebiets-undKaufkraftabschöpfungsanalysen für Verbrauchermärkte durchgeführt, aus denen sich allgemeine Ausstrahlungskennwerteableitenlassen.SolcheEinzugsgebietsanalysenwurdenimRahmenderErstellungvon
Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzepten, Verträglichkeitsgutachten und Standort-undMarktanalysendurchgeführtundempirischbelegt.Soauchz.T.unterZugrundelegungvonEchtdateninengerAbstimmungmitderEDEKAindenvergleichbarenMittelzentrenSoltau,Bramsche,Northeim,Ahrensburg,Wedel,Vechta,BadNenndorf,Sulingen,AurichundBückeburg.AusdatenschutzrechtlichenGründenkannausdenzurVerfügunggestellten Echtdaten sowie aus den ausschließlich für interne Zwecke aufgestellten Markt-
undStandortanalysenjedochnichtzitiertwerden.
Grundsätzlichseidaraufhingewiesen,dasseineuneingeschränkteÜbertragungderErgebnisseausvorliegendenEinzugsgebietsanalysennichtmöglichist.FürdieBestimmungeines
EinzugsgebietssindimmerauchdiekonkretenlokalräumlichenVerhältnisse(z.B.Verkehrsinfrastruktur,Wettbewerbssituation,Agglomerationsumfeld,räumlicheBarrieren)sowiedie
„gelernten“ Einkaufsbeziehungen der Verbraucher vor Ort entscheidend. Das prospektive
EinzugsgebietdesVorhabensinNienburgwurdedemnachaufBasisdervorliegendenDaten
ausvergleichbaren Vorhaben sowie unter Berücksichtigung derlokalräumlichen Besonderheitenermittelt
13
Das Verbrauchermarktvorhaben ist aufgrund seiner Lage, Struktur und Größe überwiegend
aufdieVersorgungderBevölkerungdesnördlichenNienburgerStadtgebiets(Zone1)ausgerichtet.DieserNahbereichdesEinzugsgebietswurdeaufgrunddesVerlaufsderVerkehrsinfrastrukturen (Bundesstraßen, Bahnlinie) sowie der spezifischenWettbewerbsituationin
eine Zone 1a und eine Zone 1b aufgeteilt. Dabei wird davon ausgegangen, dass die EinkaufsorientierungindenbeidenjeweiligenTeilzonenunterschiedlichhochausfällt.
14
Darüber hinaus wird davon ausgegangen, dass das Einzugsgebiet die nördlichen, entlang
derB215/B209gelegenenNachbargemeindenDrakenburg,Rohrsen,Heemsen,Haßbergen
und Gandesbergen (Zone 2) umfasst. Die Gutachter haben dabei die „gelernten“ Versorgungswege der Bevölkerung in den aufgeführten Gemeinden berücksichtigt, die aufgrund
derverkehrsinfrastrukturellenGegebenheitensowiederschwachenlokalenWettbewerbssituation bereits heuteentlangder Bundesstraße aufdasnördlicheNienburgerStadtgebiet
ausgerichtetsind.5
Im prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens leben derzeit knapp 27.950 Personen. Im
voraussichtlichenJahrdervollenMarktwirksamkeit2011wirddasEinzugsgebietaufgrund
der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen (s.o) ein Einwohnerpotenzial von insgesamt
etwa27.740Einwohnern
aufweisen.Darüberhinauskannv.a.durchdieverkehrsgünstigeLageunddasAgglomerationsumfeld mit einer Potenzialreserve6 von insgesamt 15 % der Grundnachfrage (Einwohneräquivalent von rd. 4.600 Personen in 2011) gerechnet werden. Insgesamt beträgt das
KundenpotenzialdesVorhabensin2011somit
etwa32.340Personen.
EinzugsgebietdesVorhabensinNienburg(Weser)
Bereich
Zonen
Nahbereich
Nahbereich(erweitert)
Zone1a
Zone1b
17.240
4.602
17.159
4.580
Fernbereich
Zone2
6.103
6.004
Zonen1-2
27.945
27.744
15%
4.600
4.600
32.545
32.344
Einzugsgebiet
Potenzialreserve
Gesamt
2009
Quelle:EigeneBerechnungenderDr.Lademann&PartnerGmbH.
2011
AufderGrundlagederEinwohnerzahlenundderKaufkraft7imEinzugsgebietsowiedeszu
GrundegelegtenPro-Kopf-AusgabesatzesbeträgtdasNachfragepotenzialfürdievorhabenrelevantenSortimenteinklusivePotenzialreserveaktuell
5
ZurErläuterungdesEinzugsgebietsbezüglichderUmlandgemeindenseiauchaufdasKap.5.2.3verwiesen.
6
DiesesetztsichüberwiegendausPendlern,TouristenundEinwohnern,dieaußerhalbdesEinzugsgebiets
lebenundlediglichsporadischimEcentereinkaufenwerden,zusammen.InsbesondereinländlichenRegionenkanndavonausgegangenwerden,dassdasStreuumsatzpotenzialentsprechendhochausfällt.Würde
mandieUmsatzanteile,dieüberStreukundenerzieltwerden,aufdiejeweiligenHerkunftsgemeindenaufteilen,würdensichGrößenordnungenergeben,dieunterhalbvon1%Marktanteilliegen.
7
Vgl.EinzelhandelsrelevanteKaufkraftkennziffernderGfKGeomarketing.
15
rd.131,3Mio.€.
UnterBerücksichtigungeineskonstantenPro-Kopf-AusgabesatzesbeidenvorhabenrelevantenSortimentensowiederinZukunftleichtrückläufigenBevölkerungsplattformergibtsich
für das Prognosejahr 2011 (mögliche Marktwirksamkeit des Vorhabens) im Einzugsgebiet
desVorhabenseinNachfragepotenzial–inkl.Potenzialreserve–überallevorhabenrelevantenBranchenvoninsgesamt
ca.130,4Mio.€
davonrd.63,2Mio.€imPeriodischenBedarfsbereich.DiesentsprichteinemleichtenRückgangvoninsgesamtetwa1,0Mio.€.
NachfragepotenzialimEinzugsgebietdesVorhabens2011inMio.€
Zone1a
Zone1b
Zone2
Potenzialreserve*
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf**
33,1
35,2
8,8
9,4
11,7
12,5
9,5
10,1
63,2
67,2
Gesamt
68,4
18,2
24,2
19,6
130,4
Daten
Gesamt
Quelle:EigeneBerechnungen.*Potenzialreserve:15%desNachfragepotenzialsimEinzugsgebiet.**ohneMöbel.
InsgesamtbeträgtdasKundenpotenzialdesVorhabensin2011etwa32.340Personen.Das
vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird bis zur Markwirksamkeit in
2011leichtaufrd.130,4Mio.€zurückgehen.
16
5.1.2
Marktanteils-undUmsatzprognose
Die Umsatzprognose für den Verbrauchermarkt basiert auf der Einschätzung erzielbarer
NachfrageabschöpfungendergeplantenNutzungimEinzugsgebietaufGrundlagevonumfangreichenErfahrungswertenundempirischenUntersuchungen.NebenderEntfernungzum
VorhabenstandortwurdedabeiauchdieWettbewerbssituationimRaumberücksichtigt.
FürdasEcenteranderVerdenerLandstraßeistdavonauszugehen,dassesinsgesamteinen Marktanteil im Einzugsgebiet von rd.10% erreichen wird. Der prospektiv höchste
Marktanteil wird dabei aufgrund des beabsichtigten Betriebstyps im nahversorgungsrelevantenbzw.periodischenBedarferzielt.InderZone1aliegtdieserbeird.19%.
Marktanteile*desgeplantenEcenter-VerbrauchermarktsimEinzugsgebiet
PeriodischerBedarf
Marktpotenzial(Mio.€)
UmsatzVorhaben(Mio.€)
Marktanteile
AperiodischerBedarf**
Marktanteile
Gesamt**
Marktanteile
Zone1a
Zone1b
Zone2
Gesamt
33,1
6,3
19%
8,8
1,4
16%
11,7
1,6
14%
53,7
9,3
17%
35,2
0,8
2%
9,4
0,2
2%
12,5
0,2
2%
57,1
1,2
2%
68,4
7,1
10%
18,2
1,6
9%
24,2
1,9
8%
110,8
10,5
10%
Quelle:EigeneBerechnungen.*ohneStreuumsätze.**ohneMöbel.
UnterBerücksichtigungzusätzlicherStreuumsätzevon15%,dieräumlichnichtgenauzuzuordnen sind und aus der o.g. Potenzialreserve gespeist werden, errechnet sich das Gesamtumsatzpotenzial des Vorhabens. Danach wird sich der einzelhandelsrelevante BruttoUmsatzdesVorhabensbeieinerdurchschnittlichenFlächenproduktivitätvonetwa4.140€
jeqmVerkaufsflächeaufinsgesamt
rd.12,4Mio.€belaufen.
UmsatzprognosedesVorhabens
Verkaufsfläche
inqm
Umsatz
inMio.€
Verbrauchermarkt
davonPeriodischerBedarf
davonAperiodischerBedarf
2.550
450
11,0
1,4
4.300
3.200
Gesamt
3.000
12,4
4.135
Branchenmix
Flächenproduktivität*
Quelle:Dr.Lademann&Partner.*in€/qmVerkaufsfläche.
17
IndiesemZusammenhangistallerdingsdaraufhinzuweisen,dassessichbeidemVorhaben
nichtumeinevollständigeNeuansiedlunghandelt.DerbestehendeENeukaufanderVerdenerStraßeverlagertandenPlanstandort,erweitertindiesemZusammenhangseineVerkaufsflächen (mit gleichzeitiger Umwandlung zur Vertriebsschiene E center) und „nimmt
seinebestehendenUmsätzeandenneuenStandortmit“.DerAltstandortwirddurcheinen
deutlichumsatzschwächerenNP-Marktnachgenutzt,sodassdavonauszugehenist,dassder
reine Umsatzzuwachs geringer ausfallen wird: Der Umsatzzuwachs8 (inkl. Streuumsätzen)
wirdinsgesamtetwabeird.10,7Mio.€liegen.Davonentfallenetwa9,4Mio.€aufden
periodischenBedarfsbereich.
Verkaufsflächen-undUmsatzzuwachsdurchdasVerlagerungs-undErweiterungsvorhaben
Standort
EcenterAnsiedlung
NachnutzungdesAltstandortsdurchNP
Summe
abzüglichENeukauf(Verlagerung)
SummeVerkaufsflächen-undUmsatzzuwachs
Sortiment
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf
Gesamt
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf
Gesamt
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf
Gesamt
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf
Gesamt
PeriodischerBedarf
AperiodischerBedarf
Gesamt
Verkaufsfläche
inqm
2.550
450
3.000
990
110
1.100
3.540
560
4.100
-990
-110
-1.100
2.550
450
3.000
Umsatz
inMio.€
11,0
1,4
12,4
3,1
0,3
3,4
14,0
1,7
15,8
-4,7
-0,4
-5,0
9,4
1,3
10,7
Quelle:BerechnungenDr.Lademann&Partner.
FürdasAnsiedlungsvorhabenEcenteramStandortVerdenerLandstraßeliegtderMarktanteilimNahbereich(Zone1a)insgesamtbeird.10%,indenübrigenZonenbeird.9bzw.
rd.8%.NachdenModellrechnungenerrechnetsicheinUmsatzpotenzialfürdenVerbrauchermarkt von rd. 12,4 Mio. Hierist allerdings darauf hinzuweisen, dasses sich bei dem
VorhabennichtumeinevollständigeNeuansiedlunghandelt.
8
EntscheidendfürdieErmittlungundBewertungderprospektivenAuswirkungendesVorhabensistnichtder
saldierteVerkaufsflächenzuwachssonderndiesaldierteUmsatzveränderung,dennschließlichistdasdierelevante Determinante,die die Höheder Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel bestimmt. Hier
gilt es, Folgendes zu berücksichtigen: Der Altstandort wir durch einen Betrieb nachgenutzt werden, der
deutlichniedrigereUmsatzleistungenaufweist.DerumsatzstärkereEdeka-Markt„nimmtseineUmsätzean
dieVerdenerLandstraßemit“.AuchbeimEdeka-MarktundderErweiterungundUmstellungaufdasEcenter-Format werden Verkaufsfläche und Umsatz nicht parallel zueinander ansteigen, da ein Teil des Verkaufsflächenzuwachsesauchdafürgenutztwerdenwird,dengestiegenenAnsprüchenderVerbraucheran
Convenience(z.B.breitereGänge)undeineumfangreichereProduktpräsentationgerechtzuwerden.
18
5.2
Wirkungsprognose
5.2.1
Vorbemerkungen
MitderWirkungsprognosefürdenPeriodischenBedarfwirduntersucht,wiesichderprognostizierteMehrumsatzdurchdasVorhabenunterBerücksichtigungderräumlichenVerteilung auf den Einzelhandel im Einzugsgebiet auswirken wird. Die Umverteilungswirkungen
werden auf Basis der aktuell bestehenden Einzelhandelsumsätze (stationärer Einzelhandel
imjeweiligenBezugsraum)ermittelt.
Die Wirkungen des Vorhabens im Randsortimentsbereich (Aperiodischer Bedarf) werden
über die Nachfrageabschöpfung im Einzugsgebiet, also über den Marktanteil, abgebildet.
Gehtmandavonaus,dasseinVorhabenauchimmergewisseAnteileohnehinabfließender
Nachfrageaufsichumlenkt,kannbeieinemMarktanteilvonmax.rd.2%beidenRandsortimenten angenommen werden, dass die Wirkungen auf den Einzelhandel vor Ort die als
kritischangesehene„10%-Schwelle“beiweitemnichterreichen.VordiesemHintergrund
wirdauf umfangreiche Berechnungen derUmsatzumverteilungswirkungenin den Randsortimentsbereichenverzichtet.
19
5.2.2
ProspektiveAuswirkungenimperiodischenBedarf(nurZusatzumsatz)
DieAuswirkungendesVorhabenssindimperiodischenBedarfsbereichnichtdirektamMarktanteilablesbar;vielmehrmüssenfüreinefundierteWirkungsabschätzungdieVeränderungen der Nachfrageplattform bis zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit des Vorhabens (prospektiv2011)sowiedieNachfrageströmeberücksichtigtwerden:
•
SowohldasVorhabenalsauchdiebereitsvorhandenenBetriebesindvoneinerMarktschrumpfungdurchleichteBevölkerungsverlusteimEinzugsgebietbetroffen.DiePartizipationdesVorhabenswirddabeiinderHöhedesprospektivenMarktanteils,dieder
bereits vorhandenen Betriebe in der Höhe der derzeitigen Nachfragebindung berücksichtigt.DieserEffektistzwarnichtvorhabeninduziert,wirktsichallerdingslimitierend
aufdieKompensationsmöglichkeitendesbestehendenEinzelhandelsaus.
•
WirkungsmilderndschlägthingegenzuBuche,dassdasVorhabeninderLageseinwird,
bisherige Nachfrageabflüsse zu reduzieren. Das heißt, der mit Kunden aus dem EinzugsgebietgetätigteVorhabensumsatzmussnichtzuvordenHändlernvorOrtzuGute
gekommen sein. Vielmehr lenkt das Vorhaben auch bisherige Nachfrageabflüsse auf
sichum.
•
Auch innerhalb des Einzugsgebiets bestehen Nachfrageströme, wobei die Betriebe in
denZonen1aund1b(nördlichesNienburg)aktuellinhöheremMaßeZuflüsseausdem
Umlandaufsichziehenkönnen..M.a.W.:AusdemUmland(Zone2)werdenheutebestehendeNachfrageabflüssenachNienburgaufdasVorhabenumgelenkt.Damiterhöht
sichdieWirkungaufdiebestehendenBetriebeinNienburg,währendderEinzelhandel
im Umland von diesem Teil des Vorhabensumsatzes nicht betroffen sein wird. InsbesonderedieZone1bgeneriertmitdemreal-StandortaktuelldeutlicheZuflüsseausden
Zonen1aund2sowieausdemweiterenUmland.VondiesenZuflüssenkanndasVorhabeneinenTeilaufsichumlenken
•
Die Nachfragestrombereinigung ist stark an den jeweiligen Zentralitäten der Zonen
orientiertundbildetdiesenWirkungsverschärfungseffektfürdieZonen1aund1bab.
DainderZone2dieZentralitätdeutlichunter100%liegt,d.h.dieUmsatzabflüssedie
Umsatzzuflüsse bei weitem überwiegen, wird zur besseren Überschaubarkeit lediglich
der Umfang gebundener Umsatzabflüsse aufgeführt. Dabei wird ein Abschlag für die
UmlenkungvonZuflüssenberücksichtigt.
ErstfürdensobereinigtenUmverteilungsumsatzistanzunehmen,dasserzuLastenanderer
bestehenderEinzelhandelsbetriebeumverteiltwird.
IndiesemZusammenhangistnocheinmaldaraufhinzuweisen,dassessichbeidemVorhabennichtumeinevollständigeNeuansiedlunghandelt.DerbestehendeENeukaufander
Verdener Straße verlagert an den Planstandort, erweitert in diesem Zusammenhang seine
Verkaufsflächen (E center neu) und „nimmt seine bestehenden Umsätze an den neuen
Standort mit“. Der Altstandort wird durch einen deutlich umsatzschwächeren NP-Markt
nachgenutzt,sodassdavonauszugehenist,dassderreineUmsatzzuwachsgeringerausfallenwird.NurdieserUmsatzzuwachsistjedochimFolgendenimSinnedesBaurechtsprü-
20
fungsrelevant, da davon auszugehen ist, dass der bestehende Markt seine Wirkungen bereitsinderVergangenheitinduzierthat. 9
DasVorhabenwirdmitKundenausseinemEinzugsgebieteinennahversorgungsrelevanten
Mehrumsatzvonrd.8,0Mio.€erzielen.Dabeimussbeachtetwerden,dasssowohldasVorhabenselbstalsauchdiebereitsvorhandenenBetriebeingeringemMaßevonderMarktschrumpfungbetroffenseinwerden(zusammenrd.0,3Mio.€).DarüberhinausistdasVorhaben in der Lage, bisherige Abflüsse zu binden (rd. 3,0 Mio. €). Nach Berücksichtigung
dieserEffekteundDurchführungderNachfragestrombereinigungbeträgtderumverteilungsrelevanteVorhabenumsatzrd.6,5Mio.€.Stelltmandiesendemnahversorgungsrelevanten
EinzelhandelsumsatzimEinzugsgebietimBereichdernahversorgungsrelevantenSortimente
gegenüber,ergibtsichprospektiveineUmsatzumverteilungvon
rd.7,6%.
DieUmsatzumverteilungswirkung wirktsich jedoch unterschiedlichstark auf die verschiedenen untersuchten Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet aus. So sind stärker agglomerierteStandortetendenziellwenigerstarkbetroffenalsSolitärstandorte.Gleichzeitigkann
davonausgegangenwerden,dasstypgleichebzw.typähnlicheWettbewerber(v.a.Verbrauchermärkte)leichthöhereUmsatzrückgängezuverzeichnenhaben,alskleinflächige,spezialisierte Lebensmittelanbieter, die nur in einem geringen Maße als Wettbewerber zu betrachtensind.DiefolgendeTabellegibteineÜbersichtüberdieeinzelnenKompensations-
undWirkungseffekte.DiehöchstenAuswirkungensindmitrd.8,0%fürdieStreulagender
Zone1bzuerwarten.
9
GrundsätzlichgiltimSinnedesBaurechts,dassnurdieAuswirkungenderneuhinzutretendenVerkaufsflächeundderdamitverbundenenZusatzumsätzegeprüftundbewertetwerden,daanzunehmenist,dassder
bestehende Betrieb seine Wirkungenbereits inder Vergangenheit induziert hat. Würde mandieUmsatzumverteilungswirkungendesGesamtstandorts(inkl.Erweiterung)betrachten,ergibtsicheineVermischung
zwischendenbereitseingetretenenWirkungen(gegendenBestandzumZeitpunktderEröffnung)undden
prospektiven,künftigenWirkungen(gegendenaktuellenBestand).
Diese Einschätzung wurde auch vom OVG Nordrhein-Westfalen Münster im „CentrO-Urteil“ vom 6.6.2005
bzw. vom Bundesverwaltungsgericht am 28.12.2005bestätigt. Hierinbilligt dasOVG,dass nur die durch
die geplante Erweiterung des CentrO bewirkten Umsatzumverteilungen untersucht wurden: „Der Markt in
OberhausenundinderRegionhatsichseitdemMarkteintrittdesCentrOaufdasEinkaufszentrumeingestellt.DasCentrOistamMarktetabliertundgenausowiejederandereEinzelhandelsbetriebinOberhausen
BestandteildesEinzelhandelsangebotsinderRegion(OVGfürdasLandNordrhein-Westfalen,6.Juni2005:
AZ10D155/04.NE).“GleicheslässtsichaufdasVorhabeninNienburgübertragen.
AuchdasBundesverwaltungsgerichtMünsterhatsichaktuellmitzweiUrteilenvom06.11.2008(AZ10A
1417/07und10A2601/07)mitderFragederErweiterungbestehenderEinzelhandelsbetriebeauseinandergesetzt.Herausgestelltwurdedabei,dassinderPrognosenurdiezusätzlichentstehendenUmsätzeberücksichtigt werden müssen, da sich der Markt bereits auf den bestehenden Betrieb eingestellt hat. Es
mussalsovonderjenigenstädtebaulichenSituationausgegangenwerden,dienichtnurvondenanderen
vorhandenenEinzelhandelsbetrieben,sondernauchdurchdenBetrieb,dererweitertwerdensoll,geprägt
ist.SchließlichbindetdieserBetriebauchschonvorseinerErweiterungKaufkraft.
21
Wirkungsprognose2010desVorhabensinNienburg-PeriodischerBedarf
UmverteilunginMio.€
Zone1a
Faktoren
Innenstadt
Nienburg
Stadtteilzentr.
NienburgNord
Übrige
Zone1a
Zone1a
gesamt
Zone1b
Zone2
Einzugsgebiet
gesamt
VorhabenumsatzzuLastenderBetriebein
0,94
2,35
1,93
5,22
1,27
1,49
7,97
zzgl.WirkungsverschärfungdurchMarktschrumpfung
0,00
0,01
0,01
0,02
0,01
0,02
0,06
abzgl.KompensationseffektedurchUmlenkungvon
Abflüssen
-0,33
-0,83
-0,68
-1,85
-0,03
-1,16
-3,04
zzgl.PartizipationdervorhandenenBetriebeander
Marktschrumpfung
0,02
0,05
0,04
0,11
0,08
0,07
0,26
UmverteilungsrelevanterVorhabenumsatzunbereinigt 0,63
1,58
1,30
3,50
1,33
0,42
5,24
zzgl.Nachfragestrombereinigung
0,02
0,04
0,00
0,06
1,18
- 1,24
UmverteilungsrelevanterVorhabenumsatz
bereinigt
0,65
1,62
1,30
3,56
2,51
0,42
6,49
Umsatzumverteilungin%vomUmsatzdes
bestehendenEinzelhandels
6,7%
7,5%
7,9%
7,5%
8,0%
7,0%
7,6%
Quelle:EigeneBerechnungen.Wertegerundet.
Die Umsatzumverteilungsquoten durch das Verbrauchermarktvorhaben an der Verdener
LandstraßewerdenGrößenordnungenvonmax.8%erreichen.Dabeiistdavonauszugehen,
dass die Wirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche tendenziell niedriger ausfallen
werden.
22
5.2.3
Exkurs:AuswirkungenaufaußerhalbdesEinzugsgebietsgelegeneNahversorgungsstandorte
DasEinzugsgebietdesVorhabensbeschränktsichaufdasnördlicheStadtgebietNienburgs
sowieaufdienördlichenUmlandgemeinden.DieUmverteilungsquoteindemvondenGutachternabgegrenztenEinzugsgebietliegtbeimaximal8%(Zone1b).
Die Gutachter gehen nicht davon aus, dass auch die Bewohner in den nordwestlich von
NienburggelegenenUmlandgemeindenentlangderL351(u.a.Marklohe,Hoya)insignifikanterGrößenordnungvondemVorhabenangesprochenwerden.DagegensprecheneinerseitsdasleistungsfähigeAngebotin denUmlandgemeindenselbst sowieandererseits die
LagedesFamila-StandortsimwestlichenNienburgerStadtgebiet.InsbesondereinderNahversorgung ist empirisch nachgewiesen, dass die räumliche Nähe zu einem VersorgungsstandortbeiderKaufentscheidungeinewichtigeRollespielt(„NäheschlägtFläche“).Dementsprechend werden die Bewohner der Umlandgemeinden in erster Linie jeweils auf das
örtlicheNahversorgungsangebotorientiertsein.Marklohebspw.verfügtüberdreiLebensmitteldiscounter und einen Verbrauchermarkt. Die Wettbewerbsintensität und damit die
Auswahlmöglichkeitenfallenalsobereitsvergleichsweisehochaus.AufgrundderBarrierewirkung der Weser führen die Versorgungswege, die über das örtliche Angebot hinausgehen,überdieB214insNienburgerStadtgebiet.DersichimwestlichenNienburgerStadtgebietbefindlicheFamila-StandortistdabeiaberdeutlichzügigerundbequemerzuerreichenalsderVorhabenstandort.InsofernwerdendieBewohnerdernordwestlichenUmlandgemeinden–unddamitauchMarklohes–auchnachderVorhabenrealisierungnurunwesentlichaufdasE-Centerorientiertsein.10
EineweitereAusdehnungdesEinzugsgebietsindassüdlicheStadtgebietNienburgssowie
indasöstlicheundsüdlicheUmlandvonNienburgerscheintebensowenigplausibel.InsbesonderedieRewe-VerbrauchermärkteaberauchderFamilasowiedasreal-SB-Warenhaus,
die aufgrund ihrer Verkaufsflächengrößenals deutlich ausstrahlungsstärkeralsdasVorhaben einzustufen sind, wirken hier einzugsgebietsbegrenzend. Die genannten Standorte
liegen–auchfürdieBewohnerindenUmlandgemeindenwiez.B.Steimbke,Landesbergen,
Liebenau–z.T.indeutlichgeringererräumlicherEntfernungalsderVorhabenstandort.Die
höhere Ausstrahlungskraft der genannten Betriebe sowie die geringere Distanz zwischen
WohnortundVersorgungsstandortführendazu,dassdieBewohnerimsüdlichenNienburger
StadtgebietsowieindenöstlichenundsüdlichenUmlandgemeindenvondemVorhabenin
nichtsignifikanterGrößenordnungangesprochenwerden.
Esbleibtjedochfestzuhalten,dassdieOrientierungderVerbraucheraufeinenEinzelhandelsstandortnichtschlagartigander(normativgesetzten)Einzugsgebietsgrenzeabbricht.
10
Würde man Marklohe dem Einzugsgebiet hinzuzählen, so müsste konsequenterweise auch der FamilaStandort in Nieburg-West dem Einzugsgebiet zugeordnet werden. Die Wirkungen des Vorhabens würden
aufgrundderräumlichgeringerenEntfernungundderTypgleichheitderBetriebevorallemzuLastenFamilasundwenigerzuLastenderinMarkloheansässigenNahversorgergehen.
23
Das Vorhaben generiert demnach auch Umsätze mit Einwohnern aus den Gemeinden, die
nichtinnerhalbdesEinzugsgebietsliegen.Dortwird(bezogenaufdieortsansässigeNachfrage) allerdings nur ein geringer Marktanteil erreicht. Diese Umsätze werden zusammen
mitUmsätzen,diedurchDurchreisende,Pendleretc.alsStreuumsätzebezeichnetundzur
Potenzialreservezusammengefasst.MitdemEinzugsgebietdesVorhabenswurdealsodasjenige Gebietabgegrenzt, aus dem dasVorhaben den deutlich größtenTeil seinerUmsätze
erwirtschaftet.
Auch sei noch mal ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für die Bestimmung eines Einzugsgebiets immer das Zusammenspiel von Fahrzeit zu einem Versorgungsstandort und
relevanterWettbewerbssituationimRaumausschlaggebendist.JezahlreicherdieAlternativen, umso weniger ist der Verbraucher – gerade für den Lebensmitteleinkauf – bereit,
größereStreckenfürdenEinkaufzurückzulegen.
UmdemAnsprucheiner„Worst-case“-Betrachtunggerechtzuwerden,habenDr.Lademann
& Partner dennoch in einer ergänzenden Untersuchung auch die Auswirkungen auf die
nächstgelegenenSamtgemeindenMarkloheundSteimbkesowieaufdenFamila-Standortin
Nienburg-Westermittelt.
DazuwurdedietheoretischeAnnahmegetroffen,dasssämtlicheUmsätze,dienichtinnerhalb des Einzugsgebiets wirken (rd. 2,9 Mio. €11), vollständig zu Lasten der Betriebe in
Marklohe und Steimbke sowie gegen den Famila-Standort in Nienburg-West gehen. Dass
sichdieUmsätzetatsächlichaufweitmehrStandorteverteilen,wirdimSinnedes„Worstcase“-Ansatzesaußenvorgelassen.
Gemäß der fachgutachtlichen Stellungnahme der Cima GmbH zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben in der Stadt Nienburg/Weser generieren die Betriebe in Marklohe einen
nahversorgungsrelevantenUmsatzvonrd.18,7Mio.€sowieinSteimbkeeinennahversorgungsrelevantenUmsatzinHöhevonrd.10,2Mio.€.FürdenFamila-Standortinklusiveder
KonzessionäregehenDr.Lademann&PartnervoneinemnahversorgungsrelevantenUmsatz
vonrd.13,6Mio.€aus.
StelltmandennichtinnerhalbdesEinzugsgebietswirkendenVorhabenumsatzvollständig
gegen die in Marklohe, Steimbke sowie am Famila-Standort erwirtschafteten Umsätze, so
ergibtsichinsgesamteineUmverteilungsquotevonrd.6,8%.WürdemandarüberhinausgehendnochweitereUmlandgemeindenindieBetrachtungmiteinbeziehen,sowürdesich
dieermittelteUmverteilungsquoteweiterreduzieren.DennderVorhabenumsatzzuLasten
der bestehenden Betriebe würde auf eine breitere Basis gestellt werden, mit der KonsequenzgeringererUmverteilungsquotenbezogenaufdieeinzelnenStandorte.Insofernkann
11
Dieser Wert ergibt sich aus der Umsatzprognose (nur Zusatzumsätze) für die nahversorgungsrelevanten
VorhabensortimenteinHöhevonrd.9,4Mio.€abzüglichdesfürdasEinzugsgebietermitteltenumverteilungsrelevantenVorhabenumsatzesinHöhevonrd.6,5Mio.€.
24
die Umverteilungsquote von 6,8 % als absoluter Maximalwert für die Umverteilung an
StandortenaußerhalbdesEinzugsgebietsbewertetwerden.
25
6
StädtebaulicheundraumordnerischeBeurteilungdesVorhabens
6.1
ZudenBeurteilungskriterien
Das Vorhaben in Nienburg (Weser) mit insgesamt rd. 3.000 qm einzelhandelsrelevanter
VerkaufsflächeistAdressatdes§11Abs.3BauNVO.AußerdemsinddieBestimmungender
Landesplanung Niedersachsen12 und der Regionalplanung für den Landkreis Nienburg/Weser13zuberücksichtigen.Demnachsindfolgende,additivverknüpfteKriterienfür
dieZulässigkeiteinesgroßflächigenEinzelhandelsvorhabensvonBedeutung:
•
Umfang und Zweckbestimmung von Einzelhandelsgroßprojekten sollen der jeweiligen
StufederZentralenOrteentsprechen(Kongruenzgebot).DerUmfangneuerFlächenbestimmt sich aus dem zentralörtlichen Versorgungspotenzial, den vorhandenen VersorgungseinrichtungenundderinnergemeindlichenZentrenstruktur.DieAusweisungneuerFlächenfürdengroßflächigenEinzelhandelistdabeiinterkommunalabzustimmen.
•
Dieausgeglichenen Versorgungsstrukturen und deren Verwirklichung, die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Standorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung sollen nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden
(Beeinträchtigungsverbot).
•
EinzelhandelsgroßprojektesindnurinnerhalbzentralerSiedlungsgebietederZentralen
Ortezulässig(Konzentrationsgebot).
•
DieAusweisungneuerFlächenmitinnenstadtrelevantenKernsortimentenistgrundsätzlichnuranstädtebaulichintegriertenStandorten zulässig. Sie sindin das ÖPNV-Netz
einzubinden(Integrationsgebot).
•
Nach§11Abs.3BauNVOistnebendenbereitsangesprochenenBelangenzuprüfen,
ob das Vorhaben zentrale Versorgungsbereiche und die Verkehrsinfrastruktur mehr als
unwesentlichbeeinträchtigt.
Im Rahmen der Abwägung des Vorhabens gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 BauGB sind weiterhin
folgende ökonomische Kriterien bei der Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen
zuberücksichtigen:
•
dieBelangederWirtschaft;
•
auchihrermittelständischenStrukturimInteresseeinerverbrauchernahenVersorgung
derBevölkerung;
•
dieErhaltung,SicherungundSchaffungvonArbeitsplätzen;
•
derVerkehreinschließlichdesöffentlichenPersonennahverkehrs.
12
Vgl.LandesraumordnungsprogrammNiedersachsen2008.
13
Vgl.RegionalesRaumordnungsprogramm2003fürdenLandkreisNienburg/Weser.
26
6.2
ZentralörtlicheZuordnung
Das Kongruenzgebot zielt auf die Einfügung in den Verflechtungsbereich des jeweiligen
ZentralenOrtesab.DanachisteinVorhabenzulässig,wennseinEinzugsgebietinetwadem
Verflechtungsraum der Standortgemeinde entspricht, d.h. nicht wesentlich über diesen
hinausgeht.DasVorhabenmusszudemfunktionalderAufgabedesZentralenOrtesentsprechen.
Die Stadt Nienburg (Weser) ist gemäß dem Landesraumordnungsprogramm alsMittelzentrum ausgewiesen. Von ihrer raumordnerischen Funktion her, ist die Stadt demnach als
StandortfürgroßflächigeEinzelhandelsbetriebegeeignetundsollnebeneinerqualifiziertenGrundversorgungfürdenVerflechtungsbereichauchdifferenzierteVersorgungsmöglichkeiten zur Deckung des gehobenen Bedarfs bieten. Der E center-Verbrauchermarkt wird
neben Gütern des Aperiodischen Bedarfs vorrangig Güter des Periodischen Bedarfs anbieten.BeideSortimentssegmentesindBestandteilderVersorgungsaufgabeeinesMittelzentrums.DasVorhabenentsprichtsomitderArtnachfunktionaldemVersorgungsauftragder
Stadt.DasEinzugsgebietdesVorhabensgehtauchhinsichtlichseinerräumlichenAusdehnungnichtüberdentraditionellenVerflechtungsbereichdesMittelzentrumsNienburghinaus.Darüberhinausistdaraufzuverweisen,dassdergrößteTeildesUmsatzesmitKunden
aus Nienburg selbst (rd. 70 %) generiert werden wird. Der Vorhabenstandort ist Teil der
Nienburger Kernstadt und als solcher auch zum zentralen Siedlungsgebiet des Zentralen
Ortszuzählen.
AlsMittelzentrumhatdieStadtNienburgauchVersorgungsaufgabenfürihrländlichstrukturiertes Umland zu übernehmen, so dass Einzelhandelszentralitäten von mehr als 100 %
nicht nur nicht unüblich, sondern im Gegenteil sogar notwendig für die raumordnerische
Funktionswahrnehmungsind,dadieeigeneEinwohnerplattformoftmalsnichtdieentsprechende Tragfähigkeit für die Einzelhandelsnutzungen gewährleistet. Unter Berücksichtigung der rückläufigen Bevölkerungsplattform ergibt sich durch die Vorhabenrealisierung
prospektiveinmaximalerZentralitätszuwachsimnahversorgungsrelevantenBedarfsbereich
vonetwa5%-Punkten.SignifikanteVerwerfungenimraumordnerischenGefügesinddamit
nichtzuerwarten.
DemKongruenz-undKonzentrationsgebotwirdbeidemgeplantenVerbrauchermarktvorhabenentsprochen.DienahversorgungsrelevanteEinzelhandelszentralitätderStadtNienburg
wirdsichdurchdasVorhabenumetwa5%-Punkteerhöhen.
6.3
BeeinträchtigungderverbrauchernahenVersorgungundzentralerVersorgungsbereiche
Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit Zentraler Orte setzenvoraus,dassdiezentralenVersorgungsbereicheunddieNahversorgungnichtmehrals
unwesentlichbeeinträchtigtwerden.
27
DieÜberprüfungdereventuellenBeeinträchtigungdesbestehendenEinzelhandelserfolgte
imKapitelzurWirkungsprognosefürdasVorhaben.EsstelltsichdieFrage,obesüberdie
im Rahmen der Wirkungsprognose ermittelten marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu
BeeinträchtigungendesbestehendenEinzelhandelskommenkann.ImKerngehtesumdie
Einschätzung,obdieermitteltenUmsatzumverteilungseffektefüreinegrößereAnzahlvon
Betrieben so gravierend sind, dass als Folge von Betriebsaufgaben eine FunktionsschwächungodergarVerödungderZentrenbzw.eineBeeinträchtigungderNahversorgungdrohen.NachverbreiteterRechtsauffassunggilt,dasseinemehralsunwesentlicheBeeinträchtigungzentralerVersorgungsbereichesowiederNahversorgungi.d.R.dannzuerwartenist,
wenndurcheinVorhabenmehrals10%desEinzelhandelsumsatzesvorOrtumverteiltwerden.
DieverbrauchernaheVersorgungbeinhaltetdiewohnortnaheBereitstellungvonGüterndes
Periodischen Bedarfs. Eine möglichst flächendeckende Nahversorgung dient primär dem
Ziel, einen aufgrund der Bedarfs- und Einkaufshäufigkeit unverhältnismäßigen Zeit- und
WegeaufwandmitallennegativenSekundärwirkungenzuvermeiden.
DieUmverteilungsquoteimPeriodischenBedarfwirdfürdasVerbrauchermarktvorhabenmit
insgesamtrd.8%nochunterdem10%-Schwellenwertliegen,abdemwesentlicheAuswirkungennicht ausgeschlossen werden können. Beidieser Größenordnung ist davonauszugehen,dasseineGefährdungandereransonstenmarktfähigerNahversorgungsstandorteim
Einzugsgebietausgeschlossenwerdenkann.EinbreiteresAngebotdurchdenzukunftsfähig
positioniertenVerbrauchermarktwirddieExistenzfähigkeitderübrigenAnbieternichtgefährden.DiesgiltinsbesondereauchfürdassichinderZone1bdesEinzugsgebietsbefindlichenreal-SB-Warenhaus,dasaufgrundseinerSortimentstiefeund-breitealsderausstrahlungsstärkstenahversorgungsrelevanteBetriebNienburgsbezeichnetwerdenkannundüber
einedementsprechendweiträumigeAusstrahlungverfügt,dienochweitüberdiejenigedes
Vorhabens hinausreicht. Somit ist davon auszugehen, dass real von dem Vorhaben nicht
mehralsunwesentlichbeeinträchtigtwird.
VielmehrstärktdasVorhabendenStandortNienburginseinerVersorgungsfunktionfürdie
lokaleVersorgungderBevölkerung(insbesondereimnördlichenStadtgebiet,aberauchim
nördlichenUmland,indemausTragfähigkeitsgründennureingeringesNahversorgungsangebotvorgehaltenwird).InsgesamtstelltdieAnsiedlungdesVollversorgerseinewichtige
funktionaleErgänzungdesansonstendurchLebensmitteldiscountergeprägtenStandortbereichsdar–ReweistbereitsdeutlichvomKerndesZentrumsbereichsNienburg-Nordabgesetzt.Somitistdavonauszugehen,dassdasStadteilzentrumNienburg-NordinseinerLeistungsfähigkeitnichtmehralsunwesentlichbeeinträchtigtwird–ImGegenteil:nachunserer Erfahrung sind Agglomerationswirkungen und Kopplungspotenziale zu erwarten, an
denenauchdiebestehendenBetriebepartizipierenkönnen.
DarüberhinausistauchdiegesicherteNachnutzungdesEdeka-Altstandortsu.E.zubegrüßen,dadadurchauchdiefußläufigeNahversorgunginHoltorfsichergestelltbleibt.
28
AuchbezogenaufdiezentralenVersorgungsbereiche„NienburgerInnenstadt“(max.etwa
7% Umsatzumverteilungsquote) und „Stadtteilzentrum Nienburg-Nord (max. etwa 8 %
Umsatzrückgang) kann davon ausgegangen werden, dass sich das Vorhaben im Segment
des Periodischen Bedarfs prospektiv nicht mehr als unwesentlich auswirken wird. Eine
vorhabeninduzierteSchließungansonstenmarktfähigerBetriebeistnichtzuerwarten,zumal darauf hinzuweisen ist, dass v.a. in der Innenstadt auch keine typgleichen Anbieter
ansässigsind.
ImUmlandbeziffertsichdieprospektiveUmverteilungsquoteaufmaximal7%bezogenauf
die innerhalb des Einzugsgebiets liegenden Umlandgemeinden. Auch im Umland können
mehralsunwesentlicheAuswirkungendamitausgeschlossenwerden.
Ineiner„Worst-case“-BetrachtungwurdenzudemdiemaximalenUmverteilungsquotenfür
Standorte außerhalb des Einzugsgebiets ermittelt. Aus dieser Betrachtung ergibt sich für
die nächstgelegenen Umlandgemeinden Marklohe und Steimbke sowie für den FamilaStandortinNienburg-WesteinemaximaleUmverteilungsquotevonrd.6,8%.Dasichdie
Vorhabenumsätze, die gegen Standorte außerhalb des Einzugsgebiets wirken, tatsächlich
auf weit mehrStandorteverteilen, sind diese 6,8 % Umverteilungals absoluter MaximalwerteinzuordnenundfallenandeneinzelnenStandortenrealistischbetrachtetnochdeutlichgeringeraus.MehralsunwesentlicheAuswirkungenaufGemeindenundStandorteaußerhalbdesEinzugsgebietskönnendamitinjedemFalleausgeschlossenwerden
Im Aperiodischen – überwiegend zentrenrelevanten - Bedarfsbereich wird prospektiv nur
eingeringerMarktanteilvonmax.2%generiertwerden.EinemehralsunwesentlicheBeeinträchtigungzentralerVersorgungsbereicheistdamitausgeschlossen.
DasVorhabenwirdprospektivkeinemehralsunwesentlichenAuswirkungenaufdenbestehenden Einzelhandel induzieren. Das Vorhaben verstößt nicht gegen das Beeinträchtigungsverbot.
6.4
StädtebaulicheIntegrationdesVorhabensstandorts
Gemäß den Vorgaben des LROP Niedersachsen ist die Ausweisung neuer Flächen für den
großflächigen Einzelhandel sowie die Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten nur an städtebaulich integrierten Standorten zulässig. Außerdem müssen diese
Flächen in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs eingebunden sein oder eingebundenwerden.
Der Vorhabenstandort befindet sich im nördlichen Kernstadtbereich des Mittelzentrums
Nienburg(Weser)anderVerdenerLandstraßegelegen,diealswichtigeVerbindungstrasse
zurInnenstadtfungiert.DasUmfeldistvorwiegenddurchEinzelhandelsnutzungen(Stadtteilzentrum Nienburg-Nord) und Wohnbebauung geprägt. Eine siedlungsstrukturelle bzw.
städtebauliche Integration des Standorts ist aus Gutachtersicht somit gewährleistet. Der
VorhabenstandortistzudemsowohlüberdenMIValsauchüberdenÖPNVverkehrlichgut
angebunden.
29
Der raumordnerischen Vorgabe nach städtebaulicher Integration des Vorhabenstandorts
wirdentsprochen.
7
ZusammenfassendeEinschätzungen
Die städtebauliche und raumordnerische Beurteilung des Verbrauchermarktvorhabens mit
insgesamt3.000qmVerkaufsflächeführtbeiAbwägungderprospektivenAuswirkungenzu
dem Ergebnis, dass es sich verträglich in die bestehende Einzelhandelsstruktur einfügen
lässt:
•
Zunächstistvorauszuschicken,dassessichbeidemVorhabennichtumeinevollständigeNeuansiedlunghandelt.DerbestehendeENeukaufanderVerdenerStraßeverlagertandenPlanstandort,erweitertindiesemZusammenhangseineVerkaufsflächen(E
centerneu)und„nimmtseinebestehendenUmsätzeandenneuenStandortmit“.Der
Altstandort wird durch einen deutlich umsatzschwächeren NP-Markt nachgenutzt, so
dassdavonauszugehenist,dassderreineUmsatzzuwachsabgeschwächtwird.Gleichzeitig ist durch die Nachnutzung des Altstandorts durch NP sichergestellt, dass kein
LeerstandimEinzelhandelsgefügederStadtNienburg(Weser)zurückbleibtunddiefußläufigeNahversorgunginHoltorfgewährleistetbleibt.
•
BeimVorhabenhandeltessichumdieVerlagerungundErweiterungeinesbestehenden
Edeka-Verbrauchermarkts, der als Vollversorger bereits seit einigen Jahren eingeführt
ist und die Nahversorgungsfunktion Nienburgs maßgeblich unterstützt. Das Vorhaben
istineinemMittelzentrumzentralörtlichrichtigzugeordnetundstärktdiemittelzentraleFunktionswahrnehmung.
•
DiesiedlungsstrukturelleundstädtebaulicheIntegrationdesStandortsistgegeben.
•
Das Vorhaben trägt den Charakter eines Nahversorgungsbetriebs mit einem ergänzenden zentrenrelevanten Nonfood-Randsortiment, wobei der Verkaufsflächenanteil der
Nonfood-Sortimente ca. 15% der Gesamtverkaufsfläche nicht übersteigen wird. Eine
Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche im Sinne einer Zentrenschädigung ist
durchdasVorhaben,wieinderWirkungsanalyseaufgezeigt,nichtzuerwarten.
•
Die durch die Zusatzumsätze zu erwartenden Umverteilungswirkungen zu Lasten der
Nahversorgungsbetriebe im Einzugsgebiet werden mit max. 8 % Größenordnungenerreichen, die noch unterhalb der kritischen 10 %-Marke liegen. Im zum Einzugsgebiet
zählendenUmlandwirddieUmverteilungsquotebeird.7%liegen;imweiteren(nicht
zum Einzugsgebiet zählenden) Umland noch deutlich darunter. Die angestrebte GrößenordnungderFirmaEdeka(rd.3.000qmVerkaufsfläche)trägtjedochdazubei,den
Verbrauchermarkt zukunfts- und wettbewerbsfähig zu positionieren. Insgesamt stellt
die AnsiedlungdesVollversorgers eine wichtige funktionaleErgänzung des ansonsten
überwiegenddurchLebensmitteldiscountergeprägtenStandortbereichsdar.
Hamburg,Oktober2009/März2010
UlrikeRehr
Dr.Lademann&PartnerGmbH
UweSeidel
30

Die Verdener Landstraße in Nienburg (Weser) als Standort für einen

Transcription

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