Die Bahnhofstraße in Bad Salzungen als Standort für Kaufland

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Die Bahnhofstraße in Bad Salzungen
als Standort für Kaufland
Verträglichkeitskurzcheck zur geplanten Kaufland-Ansiedlung in Bad
Salzungen
Wissen bewegt.
im Auftrag der Procom Invest GmbH & Co. KG
Hamburg, Januar 2014
Die Bahnhofstraße in Bad Salzungen
als Standort für Kaufland
Verträglichkeitskurzcheck zur geplanten Kaufland-Ansiedlung in Bad
Salzungen
Projektnummer: 13DLP1582
Exemplarnummer: 01
Projektleitung: Boris Böhm
im Auftrag der
Procom Invest GmbH & Co. KG
Rathausstraße 7
20095 Hamburg
erarbeitet durch
Dr. Lademann & Partner
Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbH
Friedrich-Ebert-Damm 311 · 22159 Hamburg
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Inhalt
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
III
III
1
Einführung
1
1.1
1.2
Ausgangslage und Aufgabenstellung
Vorgehensweise
1
1
2
Beschreibung des Vorhabens
3
2.1
2.2
Vorhabenkonzeption
Mikrostandort
3
4
3
Rahmendaten des Makrostandorts
7
3.1
3.2
Lage im Raum
Sozioökonomische Rahmendaten
7
9
4
Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation
11
4.1
4.2
Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im periodischen Bedarf
Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im aperiodischen Bedarf
11
14
5
Marktposition des Vorhabens
16
5.1
5.2
Prospektives Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial
Marktanteils- und Umsatzprognose für das Vorhaben
16
20
6
Wirkungsprognose
22
6.1
Vorbemerkungen
22
Verträglichkeitskurzcheck zur geplanten Kaufland-Ansiedlung in Bad Salzungen
I
6.2
6.3
Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen
Bedarf (Nahversorgung)
Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im aperiodischen
Bedarf
24
26
7
Bewertung des Vorhabens
28
7.1
7.2
7.3
28
29
7.4
Zu den Bewertungskriterien
Zur zentralörtlichen Zuordnung
Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche und
die Nahversorgung
Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts
8
Fazit
34
30
32
II
Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Fotos zum Mikrostandort
4

Abbildung 2: Vorhabenstandort an der Bahnhofstraße
5

Abbildung 3: Lage im Raum
8

Abbildung 4: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation
12

Abbildung 5: Einzugsgebiet des Vorhabens
17
Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens
3

Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
9

Tabelle 3: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen- und
Umsatzstruktur im Einzugsgebiet
11
Tabelle 4: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen- und
Umsatzstruktur im Einzugsgebiet
14

Tabelle 5: Kundenpotenzial des Vorhabens
18

Tabelle 6: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit
19

Tabelle 7: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets
20

Tabelle 8: Umsatzstruktur des Vorhabens
21

Tabelle 9: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im
periodischen Bedarf
25
Tabelle 10: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens
im periodischen Bedarf
26


III
1
Einführung
1.1
Ausgangslage und Aufgabenstellung
In der Kur- und Kreisstadt Bad Salzungen in Thüringen ist die Ansiedlung von
Kaufland auf einem Areal zwischen Bahnhofstraße und Bahnlinie geplant. Der
Markt soll eine Gesamtverkaufsfläche von 3.500 qm aufweisen (zzgl. rd. 260 qm
Verkaufsfläche für Konzessionäre im Vorkassenbereich).
Das Vorhaben soll über einen Bebauungsplan realisiert werden und ist damit
Adressat des § 11 Abs. 3 BauNVO.
Die Aufgabenstellung der Untersuchung bestand somit in der Ermittlung und
Bewertung der städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens auf den bestehenden Einzelhandel innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und
der Nahversorgung.
1.2
Vorgehensweise
Im Einzelnen war für die Durchführung des Verträglichkeitskurzchecks die Bearbeitung folgender Punkte erforderlich:

Kurzbewertung der relevanten sozioökonomischen Rahmenbedingungen (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftniveau, Erreichbarkeitsbeziehungen) und
deren Entwicklungstendenzen am Makrostandort Bad Salzungen;

kurze Einstufung der planungsrechtlichen Ausgangslage sowie der Zentrenrelevanz des Vorhabens;

Bewertung des Mikrostandorts, des Umfeld und der Innenstadt;

Bewertung der nahversorgungsrelevanten Angebotssituation im prospektiven
Einzugsgebiet des Vorhabens; Ermittlung und Bewertung vorhabenrelevanter
Ansiedlungs- bzw. Erweiterungsvorhaben und wesentlicher Schließungsabsichten;

Abschätzung der Umsätze und Flächenproduktivitäten im vorhabenrelevanten
Einzelhandel;

überschlägige Vorhabenprognose bezüglich des prospektiven Einzugsgebiets,
Nachfragepotenzials, Umsatzes und zu den Marktanteilen;
Seite 1 | 35

kompakte Wirkungsprognose bezüglich der zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte durch das Vorhaben zu Lasten des bestehenden Einzelhandels im
Einzugsgebiet unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung;

städtebauliche und raumordnerische Bewertung des Vorhabens gemäß den
Anforderungen von § 11 Abs. 3 BauNVO sowie vor dem Hintergrund der landes- und regionalplanerischen Bestimmungen;
Um die Verträglichkeit des Vorhabens beurteilen zu können, waren eine Reihe
von Primär- und Sekundärerhebungen durchzuführen:

Sekundäranalyse der Daten des Statistischen Landesamts sowie einschlägiger
Institute bezüglich der sozioökonomischen Rahmendaten;

Begehungen des Mikrostandorts zur Beurteilung der Eignung für das geplante
Vorhaben sowie der wesentlichen Wettbewerbsstandorte und der zentralen
Versorgungsbereiche zur Einschätzung ihrer Leistungsfähigkeit;

eigene Vor-Ort-Erhebungen des vorhabenrelevanten Einzelhandelsbestands
wurden nicht durchgeführt. Stattdessen wurde auf die Ergebnisse des Einzelhandelsmonitorings Südwestthüringen der GMA von 2013 abgestellt. Die
GMA-Daten wurden allerdings durch Vor-Ort-Begehungen sowie durch Daten
des DLP-eigenen Geografischen Informationssystems plausibilisiert.
Als Prognosehorizont wurde das Jahr 2015 als mögliches erstes Jahr der Marktwirksamkeit des Vorhabens angesetzt.
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2
Beschreibung des Vorhabens
2.1
Vorhabenkonzeption
Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist die geplante Ansiedlung von
Kaufland im Bahnhofsumfeld der Stadt Bad Salzungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.500 qm (zzgl. 260 qm einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche für
Konzessionäre im Vorkassenbereich). Realisiert werden soll ein zweigeschossiger
Baukörper mit der Ladenfläche im Erdgeschoss und einer Stellplatzfläche für rd.
250 Parkplätze im Obergeschoss.
Der Sortimentsschwerpunkt des Vorhabens liegt in den Bereichen Nahrungs- und
Genussmittel sowie Drogeriewaren/Wasch-/Putz-/Reinigungsmittel. Damit stellt
das Vorhaben einen typischen Nahversorgungsanbieter dar. Der Verkaufsflächenanteil aperiodischer Randsortimente1 wird bei Kaufland erfahrungsgemäß bei ca.
25 % (etwa 900 qm) liegen. Der B-Plan-Entwurf sieht vor, einzelne Sortimentsgruppen des aperiodischen Bedarfs zum Schutze der Innenstadt auf maximal 200
qm Verkaufsfläche zu begrenzen.
Sortimentsstruktur des Vorhabens
Branchenmix
periodischer Bedarf
davon Kaufland
Verkaufsfläche
in qm
2.860
2.600
davon Shops (einzelhandelsrelevant)
260
aperiodischer Bedarf (nur Kaufland)
900
Gesamt (Einzelhandel)
3.760
Quelle: Angaben des Aufraggebers.
Tabelle 1: Sortimentsstruktur des Vorhabens
Das Vorhaben soll über einen Bebauungsplan realisiert werden und ist damit
nach § 11 Abs. 3 BauNVO zu beurteilen.
1
Non-Food-Sortimente ohne Drogeriewaren/Wasch-/Putz-/Reinigungsmittel.
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2.2
Mikrostandort
Der Vorhabenstandort umfasst ein Areal, welches zwischen der Bahnhofstraße
und der Bahnlinie im nördlichen Stadtgebiet von Bad Salzungen verortet ist und
damit am Rande der Kernstadt gelegen ist.
Abbildung 1: Mikrostandortlage
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Die verkehrliche Anbindung des Vorhabenstandorts soll über die Bahnhofstraße
erfolgen, die in ihrem weiteren östlichen (Steinweg, Lindentor, August-BebelStraße) und westlichen Verlauf (Sandweg, Leimbacher Straße) als wichtigste
nördliche Kernstadtumfahrung fungiert. Die Erschließung des Grundstücks soll
über einen einzurichtenden Kreisel am Kreuzungspunkt Bahnhofstraße/Sandweg
hergestellt werden und gewährleistet damit Zu- und Abfahrtsmöglichkeiten
aus/in alle(n) Fahrtrichtungen. Die Anbindung an den ÖPNV erfolgt über den
sich östlich anschließenden Bahnhof und Busbahnhof.
Abbildung 2: Vorhabenstandort an der Bahnhofstraße
Das Vorhabenareal ist derzeit größtenteils ungenutzt und liegt weitgehend
brach. Im süd-westlichen Teil des Grundstücks befinden sich noch einige baufällige Baukörper, die jedoch nicht mehr genutzt werden.
Das Standortumfeld ist durch heterogene Strukturen geprägt. Östlich angrenzend
befindet sich der Bad Salzunger Bahnhof, nördlich schließen sich die Bahngleise
an das Grundstück an. Das westliche Standortumfeld wird von großflächigen Industrie- und Gewerbenutzungen geprägt. Entlang der Bahnhofstraße sind ein
Medimax-Elektrofachmarkt, das Veranstaltungszentrum Pressenwerk sowie weitere kleingewerbliche, aber auch vereinzelte Wohnnutzungen verortet. In fußläufiVerträglichkeitskurzcheck zur geplanten Kaufland-Ansiedlung in Bad Salzungen
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ger Entfernung von gut 250 m befindet sich am Kreisel Bahnhofstraße/RudolfBreitscheidt-Straße das Goethe-Park-Center, welches die nordwestliche Eingangssituation in den Kernbereich der Bad Salzunger Innenstadt markiert. Auch
die östlich des Bahnhofs gelegenen Kuranlagen liegen nur unweit des Vorhabenstandorts.
Geplant ist die Ansiedlung von Kaufland mit 3.500 qm Verkaufsfläche auf einem
im Bahnhofsumfeld von Bad Salzungen und damit an die Innenstadt angrenzenden Areal.
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3
Rahmendaten des Makrostandorts
3.1
Lage im Raum
Die Kurstadt Bad Salzungen befindet sich in Südwestthüringen zwischen Thüringer Wald und Rhön und ist Kreisstadt des Wartburgkreises.
Die verkehrliche Anbindung von Bad Salzungen erfolgt im Wesentlichen über die
Bundesstraßen 62 und 285. Zudem kann die B 19 (Eisenach – Meiningen) unweit
von Bad Salzungen erreicht werden. Eine direkte Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz besteht jedoch nicht. Die Bundesautobahnen 4 und 71 liegen
etwa 30 bis 40 km entfernt, die BAB 7 rd. 50 km. Bad Salzungen ist zudem an
das Nahverkehrsschienennetz der Deutschen Bahn eingebunden (Werrabahn:
Eisenach-Meiningen-Eisfeld) sowie durch die Verkehrsgesellschaft Wartburgkreis
in das Busverkehrsnetz.
Von Seiten der Regionalplanung ist Bad Salzungen als Mittelzentrum ausgewiesen. Gemäß dem Landesentwicklungsplan des Freistaats Thüringen von 2004 soll
Bad Salzungen damit über ein breites Spektrum von Einrichtungen mit regionaler
Bedeutung sowie umfassende Angebote an Gütern und Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs verfügen. Zur Ausstattung von Mittelzentren gehören auch vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des gehobenen Bedarfs.
Die nächstgelegenen Orte mit höherer zentralörtlicher Funktion sind das Mittelzentrum mit der Teilfunktion eines Oberzentrums Eisenach (rd. 25 km), das Mittelzentrum Schmalkalden (rd. 25 km) sowie das in Hessen gelegene Mittelzentrum Heringen (rd. 30 km).
Bad Salzungen ist seit 2009 staatlich anerkanntes Sole-Heilbad und als Kurstadt
auch von touristischer Bedeutung.
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Bad Salzungen
Abbildung 3: Lage im Raum
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3.2
Sozioökonomische Rahmendaten
Die Bevölkerungsentwicklung in Bad Salzungen verlief seit 2008 mit einem jährlichen Rückgang von -0,6 % negativ und bewegt sich damit in etwa auf dem
Niveau der umliegenden größeren Städte. Im Vergleich mit dem Wartburgkreis
insgesamt ist der Einwohnerrückgang in Bad Salzungen jedoch deutlich schwächer ausgefallen und auch bezogen auf den Landesschnitt Thüringens sind die
Einwohnerrückgänge in Bad Salzungen geringer ausgefallen.
Insgesamt lebten in Bad Salzungen Anfang 2013
gut 15.800 Einwohner.
Einwohnerentwicklung in Bad Salzungen und im Umland
Gemeinde/Landkreis/Bu
ndesland
+/- 13/08
Veränderung
p.a. in %
2008
2013
Bad Salzungen
16.290
15.801
-
489
-3,0
-0,6
Eisenach
43.308
42.685
-
623
-1,4
-0,3
Schmalkalden
20.653
19.782
-
871
-4,2
-0,9
Meiningen
21.987
21.477
-
510
-2,3
-0,5
Wartburgkreis
135.058
125.585
-
9.473
-7,0
-1,4
4.022.096
3.861.096
- 161.000
-4,0
-0,8
Thüringen
abs.
in %
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik (Stand jeweils 01.01.)
Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung im Vergleich
Für die Prognose der Bevölkerungsentwicklung in Bad Salzungen kann in Anlehnung an die Prognose der Bertelsmann Stiftung für die Kreisstadt Bad Salzungen2
unter Berücksichtigung der tatsächlichen Entwicklung in den letzten Jahren davon ausgegangen werden, dass sich die Einwohnerzahlen auch in den nächsten
Jahren auf einem ähnlichen Niveau entwickeln werden. Im Jahr 2015 (dem möglichen Zeitpunkt der Marktwirksamkeit des Vorhabens) ist in Bad Salzungen daher mit einer Bevölkerungszahl zu rechnen von
etwa 15.570 Einwohnern.
2
Vgl. Bertelsmann Stiftung: wegweiser-kommune.de
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Bad Salzungen verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer3 von
87,1. Die Kaufkraftkennziffer fällt damit im Vergleich zum Schnitt des Landkreises Wartburgkreis (89,7) sowie zum Landesdurchschnitt Thüringens (89,0) leicht
unterdurchschnittlich aus.
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren
insbesondere aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung und der unterdurchschnittlichen Kaufkraftkennziffer keine zusätzliche Impulse für die künftige Einzelhandelsentwicklung in Bad Salzungen. Dies wurde bei der späteren Wirkungsprognose des Vorhabens berücksichtigt.
3
Vgl. GfK Geomarketing: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2013. Durchschnitt
Deutschland=100.
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4
Untersuchungsbefunde zur Angebotssituation
4.1
Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im periodischen Bedarf
Zur Bestimmung der nahversorgungsrelevanten Wettbewerbs- und Angebotssituation in Bad Salzungen (periodischer Bedarf) beziehen sich Dr. Lademann & Partner auf die Angaben zum Einzelhandelsbestand der GMA aus dem Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen aus 2013. Die Angaben wurden durch eigene VorOrt-Begehungen plausibilisiert. Die Angaben für das Umland beziehen sich auf
Sekundärdaten von Trade Dimension aus dem hauseigenen Geografischen Informationssystem von Dr. Lademann & Partner. Erfasst worden sind hier alle strukturprägenden Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe ab 400 qm Verkaufsfläche.
Danach wird im prospektiven Einzugsgebiet4 des Vorhabens eine nahversorgungsrelevante Verkaufsfläche von
rd. 40.850 qm
vorgehalten.
Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des nahversorgungsrelevanten
Einzelhandels im Einzugsgebiet
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfl. in
qm
Umsatz in
Mio. €
Innenstadt*
20
2.590
13,8
Sonstiges Stadtgebiet*
38
12.140
45,3
Summe Zone 1 (Bad Salzungen)
58
14.730
59,1
Summe Zone 2 (Umland)**
38
26.114
98,4
Gesamt
96
40.844
157,5
Periodischer Bedarf
Quelle: *Nach Angaben des Einzelhandelsmonitorings für Südwestthüringen durch die GMA. **Eigene
Berechnungen nach Verkaufsflächendaten von Trade Dimensions (LEH-Betriebe ab 400 qm Verkaufsfläche)
Tabelle 3: Nahversorgungsrelevante Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Einzugsgebiet
4
Zur Abgrenzung des Einzugsgebiets siehe Kap. 5.1
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Rd. 14.700 qm Verkaufsfläche entfällt davon auf das Stadtgebiet von Bad Salzungen. Davon wiederum sind weniger als 20 % in der Innenstadt von Bad Salzungen verortet.
Abbildung 4: Vorhabenrelevante Wettbewerbssituation
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Die Umsätze für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel in Bad Salzungen
wurden ebenfalls dem Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen durch die GMA
aus 2013 entnommen und plausibilisiert. Die Umsätze für die Betriebe im Umland wurden auf der Grundlage von Branchenkennziffern, der ermittelten Verkaufsflächen sowie der spezifischen Wettbewerbssituation standortgewichtet
ermittelt.
Der Brutto-Umsatz bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten innerhalb des
Einzugsgebiets beläuft sich auf insgesamt
rd. 157,5 Mio. €.
Die durchschnittliche Flächenproduktivität für diese Sortimentsgruppe beträgt
insgesamt rd. 3.860 € je qm Verkaufsfläche. Die Betriebe in Bad Salzungen (ca.
4.010 € je qm Verkaufsfläche) erzielen dabei jedoch höhere DurchschnittsFlächenproduktivitäten als die Betriebe im Umland (ca. 3.770 € je qm Verkaufsfläche).
Auf einer nahversorgungsrelevanten Verkaufsfläche von insgesamt knapp 40.900
qm innerhalb des prospektiven Einzugsgebiets werden rd. 157,5 Mio. € Umsatz
generiert. Sowohl verkaufsflächenseitig als auch umsatzseitig betrachtet ist das
nahversorgungsrelevante Angebot insbesondere in Bad Salzungen gut ausgebaut
und lässt auf erhebliche Nachfragezuflüsse aus dem Umland schließen.
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4.2
Vorhabenrelevante Einzelhandelsstruktur im aperiodischen
Bedarf
Zur Bestimmung der Wettbewerbs- und Angebotssituation in Bad Salzungen
(aperiodischer Bedarf) beziehen sich Dr. Lademann & Partner auf die Angaben
zum Einzelhandelsbestand der GMA aus dem Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen aus 2013. Die Angaben wurden durch eigene Vor-Ort-Begehungen
plausibilisiert. Aufgrund des überschaubaren Verkaufsflächenrahmes der aperiodischen Vorhabensortimente und der Tatsachse, dass diese lediglich als Randsortimente und nicht als eigenständige Fachmärkte entstehen werden, gehen Dr.
Lademann & Partner davon aus, dass signifikante Auswirkungen lediglich auf
Bad Salzungen beschränkt bleiben. Auf eine Erhebung und Darstellung aperiodischer Sortimente im Umland wurde daher verzichtet.
Danach wird in Bad Salzungen (Zone 1) eine vorhabenrelevante Verkaufsfläche
im aperiodischen Bedarf von
knapp. 27.600 qm
vorgehalten.
Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des aperiodischen Bedarfs innerhalb von
Bad Salzungen
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfl. in
qm
Umsatz in
Mio. €
Innenstadt*
69
7.780
18,5
Sonstiges Stadtgebiet*
57
19.775
35,7
126
27.555
54,2
Aperiodischer Bedarf
Gesamt Bad Salzungen
Quelle: *Nach Angaben des Einzelhandelsmonitorings für Südwestthüringen durch die GMA.
Tabelle 4: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur im Einzugsgebiet (aperiodischer Bedarf)
Der Schwerpunkt davon entfällt mit knapp 20.000 qm eindeutig auf die Sonstigen Lagen im Stadtgebiet und wird dabei vor allem durch die flächenextensiven
Branchen Möbel, Technik/Elektro und Bau- und Gartenbedarf geprägt. Bei den
zentrenrelevanten Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sportartikel, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren, Optik und Uhren/Schmuck hingegen dominiert eindeutig die Innenstadt.
Die Umsätze für den aperiodischen Bedarf in Bad Salzungen wurden ebenfalls
dem Einzelhandelsmonitoring Südwestthüringen durch die GMA aus 2013 entnommen und plausibilisiert.
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Der Brutto-Umsatz im aperiodischen Bedarf innerhalb von Bad Salzungen beläuft
sich auf insgesamt
rd. 54,2 Mio. €.
Die durchschnittliche Flächenproduktivität für diese Sortimentsgruppe beträgt
insgesamt rd. 1.970 € je qm Verkaufsfläche. Dabei erzielen die Betriebe in der
Innenstadt mit rd. 2.380 € je qm Verkaufsfläche eine deutlich höhere Flächenproduktivität als die zu großen Teilen flächenextensiven Anbieter im Sonstigen
Stadtgebiet mit rd. 1.810 € je qm Verkaufsfläche.
Auf einer vorhabenrelevanten Verkaufsfläche bezüglich des aperiodischen Bedarfs von insgesamt knapp 27.600 qm innerhalb von Bad Salzungen werden rd.
54,2 Mio. € Umsatz generiert.
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5
Marktposition des Vorhabens
5.1
Prospektives Einzugsgebiet und Nachfragepotenzial
Zur Ermittlung des Einzugsgebiets wurden die Einzugsbereiche vergleichbarer
Bestandsobjekte ausgewertet und im Analogieschlussverfahren auf das Vorhaben
an der Bahnhofstraße in Bad Salzungen übertragen. Dabei wurden neben der
Erreichbarkeit des Standorts auch das Agglomerationsumfeld und die Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt.
Bei der Betrachtung des Einzugsgebiets eines Einzelhandelsbetriebs sind zwei
Dimensionen zu beachten:

die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets und

die Höhe der Nachfrageabschöpfung in diesem Gebiet.
Während das Einzugsgebiet den Raum repräsentiert, aus dem ein Handelsstandort regelmäßig seine Kunden gewinnt, bezeichnet der Marktanteil den Umfang
an Nachfrage, den ein Handelsstandort aus diesem Gebiet binden kann.
Aufgrund der Distanzempfindlichkeit der Verbrauchernachfrage sinkt der Marktanteil mit zunehmender Entfernung zwischen Wohn- und Vorhabenstandort,
weshalb das Einzugsgebiet für die weiteren Betrachtungen in unterschiedliche
Zonen untergliedert wurde.
Das Einzugsgebiet des Vorhabens erstreckt sich im Nahbereich über das Stadtgebiet von Bad Salzungen. Aufgrund der ländlichen Strukturen des Umlands und
der Tatsache, dass das Kaufland-Planvorhaben neben dem Herkules E-Center am
westlichen Stadtrand den größten Lebensmittelbetrieb im Raum darstellen wird,
kann darüber hinaus von einer weiträumigen Ausstrahlungskraft von Kaufland
ausgegangen werden, die weite Teile des Wartburgkreises umfasst.
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Abbildung 5: Einzugsgebiet des Vorhabens
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In dem prospektiven Einzugsgebiet des Vorhabens leben derzeit knapp 68.900
Personen. Aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsveränderungen kann von
einem rückläufigen Einwohnerpotenzial in 2015 ausgegangen werden von insgesamt
rd. 67.650 Einwohnern.
Darüber hinaus ist mit einer Potenzialreserve5 von insgesamt etwa 15 % der
Grundnachfrage (Einwohneräquivalent von rd. 11.950 Personen) zu rechnen.
Insgesamt umfasst das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2015 somit
rd. 79.600 Personen.
Einzugsgebiet des Ansiedlungsvorhabens in Bad Salzungen
Bereich
Zonen
Nahbereich
Zone 1
15.801
15.570
Fernbereich
Zone 2
53.076
52.070
Zonen 1-2
68.877
67.640
15%
12.150
11.940
81.030
79.580
Einzugsgebiet
Potenzialreserve
Gesamt
2013
2015
Quelle: Eigene Berechnungen der Dr. Lademann & Partner GmbH.
Tabelle 5: Kundenpotenzial des Vorhabens
Auf der Grundlage der Einwohnerzahlen und der Kaufkraft6 im Einzugsgebiet sowie des zu Grunde gelegten Pro-Kopf-Ausgabesatzes7 beträgt das Nachfragepotenzial für die vorhabenrelevanten Sortimente inklusive Potenzialreserve aktuell
rd. 390,9 Mio. €.
Bis zur prospektiven Marktwirksamkeit des Vorhabens im Jahr 2015 ist angesichts der prognostizierten Bevölkerungsrückgänge von einer Reduzierung des
Nachfragepotenzials (inkl. Potenzialreserve) auszugehen auf
rd. 383,5 Mio. € (rd. -7,5 Mio. €).
5
Diese setzt sich aus Streukunden zusammen, die nur sporadisch am Vorhabenstandort einkaufen
werden (z.B. Touristen, Kurgäste, Durchreisende, Zufallskunden sowie Verbraucher, die außerhalb des Einzugsgebiets leben).
6
Vgl. Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern der GfK Geomarketing.
7
Vgl. Ausgabesätze der GfK Geomarketing. Für den periodischen Bedarf wird ein ungewichteter
Pro-Kopf-Ausgabesatz in Höhe von 2.660 € angesetzt, für den aperiodischen Bedarf ein Ausgabesatz von 2.752 €.
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Davon entfallen rd. 188,5 Mio. € auf den periodischen Bedarf.
Nachfragepotenzial des Vorhabens 2015 in Mio. €
Daten
Zone 1
Zone 2
Potenzialreserve*
Gesamt
Periodischer Bedarf
36,1
120,7
31,8
188,6
37,3
124,9
32,9
195,1
Gesamt
73,4
245,6
64,6
383,7
Quelle: Eigene Berechnungen. *Potenzialreserve: 15 % des Nachfragepotenzials im Einzugsgebiet.
Tabelle 6: Nachfragepotenzial zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit
Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2015 knapp 80.000
Personen. Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Einzugsgebiet wird bis
zur Markwirksamkeit auf etwa 383,5 Mio. € fallen.
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5.2
Marktanteils- und Umsatzprognose für das Vorhaben
Die Umsatzprognose für das Vorhaben basiert auf der Einschätzung erzielbarer
Nachfrageabschöpfungen der geplanten Nutzung im Einzugsgebiet auf Grundlage
von umfangreichen Erfahrungswerten und empirischen Untersuchungen. Neben
der Entfernung zum Vorhabenstandort wurde dabei auch die Wettbewerbssituation im Raum berücksichtigt.
Für das Vorhaben ist davon auszugehen, dass es insgesamt einen Marktanteil im
Einzugsgebiet von etwa 4 % erreichen wird. Der prospektiv höchste Marktanteil
wird dabei aufgrund des beabsichtigten Betriebstyps im nahversorgungsrelevanten bzw. periodischen Bedarf erzielt. In der Zone 1 (Bad Salzungen) liegt dieser
bei rd. 15 %, in der Zone 2 sind etwa 4 % zu erwarten.
Marktanteile des Vorhabens im Einzugsgebiet
Zone 1
Zone 2
Gesamt*
36,1
120,7
156,8
periodischer Bedarf
Marktpotenzial (Mio. €)
Umsatz Vorhaben (Mio. €)
Marktanteile
5,5
4,9
10,5
15%
4%
7%
37,3
124,9
162,2
aperiodischer Bedarf
1,2
1,1
2,3
Marktanteile
3%
1%
1%
73,4
245,6
319,1
6,8
6,0
12,8
Marktanteile
9%
2%
4%
Gesamt
Quelle: Eigene Berechnungen. *Ohne Streuumsätze.
Tabelle 7: Marktanteile des Vorhabens innerhalb des Einzugsgebiets
Unter Berücksichtigung zusätzlicher Streuumsätze in Höhe von 15 % bezogen
auf den Gesamtumsatz, die räumlich nicht genau zuzuordnen sind und aus der
o.g. Potenzialreserve gespeist werden, errechnet sich das Gesamtumsatzpotenzial des Vorhabens. Danach wird sich der einzelhandelsrelevante Brutto-Umsatz
des Vorhabens bei einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 4.000 €
je qm Verkaufsfläche auf insgesamt
rd. 15,0 Mio. € belaufen,
wovon mit rd. 12,3 Mio. € der Schwerpunkt auf den periodischen Bedarf entfällt.
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Umsatzstruktur des Vorhabens
Branchenmix
Verkaufsfläche
in qm
periodischer Bedarf
davon Kaufland
davon Shops
aperiodischer Bedarf
Gesamt (Einzelhandel)
Flächenproduktivität*
Umsatz in
Mio. €
2.860
4.310
12,3
2.600
4.100
10,7
260
6.400
1,7
900
3.000
2,7
3.760
4.000
15,0
Quelle: Berechnungen von Dr. Lademann & Partner. *in €/qm VKF
Tabelle 8: Umsatzstruktur des Vorhabens
Für das Vorhaben ist von einem prospektiven Marktanteil innerhalb seines Einzugsgebiets von insgesamt rd. 4 % auszugehen. Nach den Modellrechnungen
ergibt sich daraus ein Umsatzpotenzial von insgesamt rd. 15,0 Mio. €, davon rd.
12,3 Mio. € im periodischen Bedarf.
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6
Wirkungsprognose
6.1
Vorbemerkungen
Im Rahmen der Wirkungsprognose wird untersucht, wie sich der prognostizierte
Umsatz des Vorhabens unter Berücksichtigung der räumlichen Verteilung auf den
Einzelhandel im Einzugsgebiet maximal auswirken wird (worst-case-Prognose).
Hierbei wird angenommen, dass das Vorhaben bis zum Jahr 2015 voll versorgungswirksam wird.
Die Umverteilungswirkungen werden auf Basis der bestehenden Einzelhandelsumsätze (stationärer Einzelhandel im jeweiligen Bezugsraum) ermittelt. Dabei
muss zunächst die Verteilung der Wirkung des Vorhabenumsatzes mit Kunden aus
der jeweiligen Einzugsgebietszone auf die einzelnen untersuchten Versorgungslagen (zentrale Versorgungsbereiche, Streulagen) prognostiziert werden. Einen
wichtigen Anhaltspunkt dafür liefern die bisherige Verteilung der Umsätze, die
Typgleichheit bzw. Typähnlichkeit des Angebots sowie die Entfernung zum Vorhabenstandort. Daneben ist zu berücksichtigen, dass ein stärker agglomerierter
Standort tendenziell weniger von einem Ansiedlungsvorhaben betroffen ist.
Die Auswirkungen des Vorhabens sind nicht direkt am Marktanteil ablesbar;
vielmehr müssen für eine fundierte Wirkungsabschätzung die Veränderungen der
Nachfrageplattform bis zum Zeitpunkt der Marktwirksamkeit des Vorhabens
(prospektiv 2015) sowie die Nachfrageströme berücksichtigt werden:

Sowohl das Vorhaben (in Höhe des zu erwartenden Marktanteils) als auch die
bereits vorhandenen Betriebe (in Höhe der aktuellen Bindung des Nachfragepotenzials) werden insgesamt von einer Marktschrumpfung infolge der Bevölkerungsabnahme betroffen sein. Dieser Effekt ist wirkungsverschärfend zu
berücksichtigen.

Wirkungsmildernd schlägt zu Buche, dass das Vorhaben in der Lage sein wird,
bisherige Nachfrageabflüsse aus dem Einzugsgebiet zu reduzieren. Das heißt,
der mit Kunden aus dem Einzugsgebiet getätigte Vorhabenumsatz muss nicht
vollständig zuvor den Händlern vor Ort zu Gute gekommen sein. Vielmehr
lenkt das Vorhaben auch bisherige Nachfrageabflüsse auf sich um.

Die im Einzugsgebiet vorhandenen Betriebe profitieren umgekehrt aber auch
von Zuflüssen aus den angrenzenden Bereichen. Von diesen Zuflüssen kann
das Vorhaben einen Teil auf sich umlenken, was sich wirkungsverschärfend
auf die Betriebe innerhalb des Einzugsgebiets auswirkt. Dieser Effekt wird
Seite 22 | 35
wirkungsverschärfend mit berücksichtigt, sofern die Zentralität einer Einzugsgebietszone über 100 % liegt, d.h. die Nachfragezuflüsse die Nachfrageabflüsse deutlich übersteigen. Dies ist in der Zone 1 (Bad Salzungen) der
Fall.
Erst für den so bereinigten Umverteilungsumsatz ist anzunehmen, dass er zu
Lasten anderer bestehender Einzelhandelsbetriebe umverteilt wird.
Bezüglich des aperiodischen Bedarfs ist anzumerken, dass diese als dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel/Drogeriewaren untergeordnete Randsortimente vorgehalten werden und sich auf eine Vielzahl unterschiedlicher Sortimente (z.B. Textilwaren, Haushaltswaren, Schreibwaren, Spielwaren, Sportartikel,
Autozubehör etc.) herunter brechen lassen. Da die einzelnen Sortimente auf maximal 200 qm Verkaufsfläche im B-Plan begrenzt werden sollen, haben Dr. Lademann & Partner in der nachfolgenden Wirkungsprognose die Wirkungen für die
aperiodischen Randsortimente in ihrer Gesamtheit betrachtet. Zudem wurden
aufgrund des insgesamt überschaubaren Verkaufsflächenrahmes die Wirkungen
im Segment der aperiodischen Randsortimente nur bezogen auf die Stadt Bad
Salzungen ermittelt.
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6.2
Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im periodischen
Bedarf (Nahversorgung)
Das Vorhaben wird mit Kunden aus seinem Einzugsgebiet einen nahversorgungsrelevanten Umsatz von rd. 10,5 Mio. €8 erzielen (ohne Streuumsätze). Wirkungsverschärfend ist dabei zu berücksichtigen, dass sowohl das Vorhaben selbst als
auch die bereits vorhandenen Betriebe im Einzugsgebiet von einer Marktschrumpfung aufgrund von Bevölkerungsrückgängen betroffen sein werden (zusammen rd. 2,2 Mio. €). Darüber hinaus ist das Vorhaben in der Lage, bisherige
Abflüsse zu binden (rd. -1,3 Mio. €). Das Vorhaben wird aber auch Umsätze auf
sich lenken, die bisher den Betrieben in Bad Salzungen von außerhalb zugeflossen sind (rd. 0,4 Mio. €) und auf diese wirkungsverschärfend wirken. Nach Berücksichtigung dieser Effekte beträgt der umverteilungsrelevante Vorhabenumsatz rd. 11,8 Mio. €. Stellt man diesen dem nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsumsatz im Einzugsgebiet gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von
insgesamt rd. 7,5 %.
Die Umsatzumverteilungswirkungen wirken sich jedoch unterschiedlich stark auf
die untersuchten Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet aus. Grundsätzlich werden die Wirkungen innerhalb des Nahbereichs (Zone 1; Bad Salzungen) deutlich
höher ausfallen als im Fernbereich (Zone 2; Umland).
Aufgrund der räumlichen Nähe kann zudem davon ausgegangen werden, dass die
bestehenden Betriebe in der Innenstadt von Bad Salzungen am stärksten von
dem Vorhaben betroffen sein werden (bis zu rd. 10 %). Darüber hinaus wird aufgrund der Typgleichheit des Betriebsformats der Herkules-Markt am Stadtrand
verhältnismäßig stark betroffen sein. In absoluten Zahlen gemessen, wird in der
Innenstadt mit rd. 1,4 Mio. € deutlich weniger Umsatz umverteilt als im Sonstigen Stadtgebiet (rd. 4,1 Mio. €).
Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Standortlagen
innerhalb des Einzugsgebiets dargestellt. Die Kompensationseffekte wurden jeweils separat ermittelt.
8
Dabei wurde angenommen, dass die Flächen für Konzessionäre vollständig dem periodischen
Bedarf zuzuordnen sind und mit Einzelhandelbetrieben belegt werden.
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Wirkungsprognose 2015 des Vorhabens in Bad Salzungen
Zone1
Zone 2
Innenstadt
Sonstiges
Stadtgebiet
Zone 1
Summe
Zone 2
Summe
gesamt
Vorhabenumsatz zu Lasten Standortbereich
(unbereinigt)
1,4
4,2
5,5
4,9
10,5
zzgl. Wirkungsverschärfung durch
Marktschrumpfung zu Lasten des
Vorhabens
0,0
0,1
0,1
0,1
0,2
zzgl. Partizipation der vorhandenen Betriebe
an Marktschrumpfung
0,1
0,3
0,4
1,6
2,0
abzgl. Kompensationseffekte durch
Umlenkung von Nachfrageabflüssen
-0,2
-0,7
-0,9
-0,4
-1,3
Umlenkung von Nachfragezuflüssen
0,1
0,3
0,4
-
0,4
Umverteilungsrelevanter
Vorhabenumsatz (bereinigt)
1,4
4,1
5,5
6,2
11,8
10,0%
9,2%
9,4%
6,3%
7,5%
Periodischer Bedarf
Umsatzumverteilung in % vom Umsatz
des bestehenden Einzelhandels
Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet.
Tabelle 9: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im periodischen Bedarf
Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung von Kaufland in Bad
Salzungen erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment des periodischen Bedarfsbereichs Werte von im Schnitt rd. 7,5 %. Dabei
sind Auswirkungen von bis zu 10 % für die Innenstadt von Bad Salzungen nicht
auszuschließen. Im Umland fallen die Umverteilungsquoten deutlich geringer
aus.
Seite 25 | 35
6.3
Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen im aperiodischen
Bedarf
Das Vorhaben wird mit Kunden aus Bad Salzburg einen Umsatz bei den aperiodischen Randsortimenten von rd. 2,7 Mio. € erzielen (ohne Streuumsätze). Nach
Berücksichtigung der wirkungsverschärfenden und der wirkungsmildernden Effekte beträgt der umverteilungsrelevante Vorhabenumsatz rd. 3,2 Mio. €. Stellt man
diesen dem Einzelhandelsumsatz im Einzugsgebiet gegenüber, ergibt sich prospektiv eine Umsatzumverteilung von
insgesamt rd. 6,0 %.
Aufgrund der räumlichen Nähe und der Angebotsüberschneidungen kann davon
ausgegangen werden, dass die bestehenden Betriebe in der Innenstadt von Bad
Salzungen am stärksten von dem Vorhaben betroffen sein werden (rd. 7,0 %).
Im Folgenden sind die Umverteilungswirkungen für die einzelnen Standortlagen
innerhalb von Bad Salzungen dargestellt. Die Kompensationseffekte wurden jeweils separat ermittelt.
Wirkungsprognose 2015 des Vorhabens in Bad Salzungen
Zone 1 (Bad Salzungen)
Innenstadt
Sonstiges
Stadtgebiet
gesamt
Vorhabenumsatz zu Lasten Standortbereich
(unbereinigt)
1,1
1,6
2,7
Marktschrumpfung zu Lasten des
Vorhabens
0,0
0,0
0,0
zzgl. Partizipation der vorhandenen Betriebe
an Marktschrumpfung
0,2
0,2
0,4
abzgl. Kompensationseffekte durch
Umlenkung von Nachfrageabflüssen
-0,3
-0,5
-0,8
Umlenkung von Nachfragezuflüssen
0,4
0,6
1,0
Umverteilungsrelevanter
Vorhabenumsatz (bereinigt)
1,3
1,9
3,2
7,0%
5,4%
6,0%
Umsatzumverteilung in % vom Umsatz
des bestehenden Einzelhandels
Quelle: Eigene Berechnungen. Werte gerundet.
Tabelle 10: Prospektive Umsatzumverteilungswirkungen des Vorhabens im periodischen Bedarf
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Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung von Kaufland in Bad
Salzungen erreichen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment der aperiodischen Randsortimente Werte von im Schnitt etwa 6 %. Dabei
sind die höchsten Auswirkungen mit maximal rd. 7 % prospektiv für die Innenstadt von Bad Salzungen zu erwarten.
Seite 27 | 35
7
Bewertung des Vorhabens
7.1
Zu den Bewertungskriterien
Das Vorhaben in Bad Salzungen mit einer geplanten Gesamtverkaufsfläche von
3.500 qm (zzgl. Konzessionäre) ist Adressat des § 11 Abs. 3 BauNVO. Außerdem
sind die Bestimmungen der Landesplanung Thüringen9 und der Regionalplanung
10
Südwestthüringen zu berücksichtigen. Demnach sind folgende, additiv verknüpfte Kriterien für die Zulässigkeit eines großflächigen Einzelhandelsvorhabens von Bedeutung:

(Z) Die Ansiedlung, Erweiterung und wesentliche Änderung von Einzelhandelsgroßprojekten ist in Zentralen Orten höherer Stufe zulässig. (Konzentrationsgebot).

(G) Einzelhandelsgroßprojekte sollen in städtebaulich integrierter Lage und
mit einer den örtlichen Gegebenheiten angemessenen Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) errichtet werden. (Integrationsgebot)

(G) Die Verkaufsfläche der Einzelhandelsgroßprojekte soll sich an der zentralörtlichen Versorgungsstruktur orientieren. (Kongruenzgebot) Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung, die Funktionsfähigkeit der Innenstädte
und die Funktionsfähigkeit der Handelsstruktur des Zentralen Ortes sowie
benachbarter Zentraler Orte sollen nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
(Beeinträchtigungsverbot)
Das Landesentwicklungsprogramm wird derzeit fortgeschrieben und liegt in zweiter Entwurfsfassung vor (Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025). Die
einzelhandelsrelevanten Gebote und Verbote sollen nach der Entwurfsfassung im
Kern so beibehalten werden.
Nach § 11 Abs. 3 Bau NVO ist neben den bereits angesprochenen Belangen zu
prüfen, ob das Vorhaben zentrale Versorgungsbereiche und die Verkehrsinfrastruktur mehr als unwesentlich beeinträchtigt.
9
Vgl. Landesentwicklungsplan Thüringen 2004.
10
Vgl. Regionalplan Südwestthüringen 2012. Dieser trifft jedoch keine einzelhandelsspezifischen
Aussagen zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten.
Seite 28 | 35
7.2
Zur zentralörtlichen Zuordnung
Das „Kongruenz- bzw. Zentralitätsgebot“, wonach ein Vorhaben nach Umfang
und Zweckbestimmung der jeweiligen Stufe des Zentralen Orts entsprechen muss,
zielt auf die Einfügung in den Verflechtungsraum ab.
Bad Salzungen ist gemäß dem Landesentwicklungsplan Thüringen 2004 als Mittelzentrum ausgewiesen. Von ihrer raumordnerischen Funktion her ist die Stadt
demnach als Standort für großflächige Einzelhandelsbetriebe geeignet. Funktional entspricht das Vorhaben den Versorgungsaufgaben eines Mittelzentrums.
Das Vorhaben ist schwerpunktmäßig auf den täglichen Bedarf ausgerichtet und
dient somit hauptsächlich der zukunftsfähigen Absicherung der Grundversorgung. Das prospektive Einzugsgebiet des Vorhabens erstreckt sich im Wesentlichen über die Stadt Bad Salzungen sowie Teile des Wartburgkreises, für den Bad
Salzungen als Kreisstadt fungiert. Das Vorhaben ist somit in das zentralörtliche
Versorgungssystem eingepasst.
Das Vorhaben wird dem Kongruenz- und dem Konzentrationsgebot gerecht.
Seite 29 | 35
7.3
Zu den Auswirkungen auf die zentralen Versorgungbereiche
und die Nahversorgung
Ausgewogene Versorgungsstrukturen und damit die Funktionsfähigkeit von Zentralen Orten setzen voraus, dass die zentralen Versorgungsbereiche nicht mehr als
unwesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot). Die verbrauchernahe Versorgung beinhaltet die wohnortnahe Bereitstellung von Gütern des täglichen (nahversorgungsrelevanten) Bedarfs. Eine möglichst flächendeckende
Nahversorgung dient primär dem Ziel, einen aufgrund der Bedarfs- und Einkaufshäufigkeit unverhältnismäßigen Zeit- und Wegeaufwand mit allen negativen Sekundärwirkungen zu vermeiden.
Die Überprüfung der eventuellen Beeinträchtigung der zentralen Versorgungsbereiche und der Nahversorgung erfolgte im Kapitel zur Wirkungsprognose. Es stellt
sich die Frage, ob es über die im Rahmen der Wirkungsprognose ermittelten
marktanalytischen Auswirkungen hinaus zu Beeinträchtigungen des bestehenden
Einzelhandels kommen kann. Im Kern geht es um die Einschätzung, ob die ermittelten Umsatzumverteilungseffekte für eine größere Anzahl von Betrieben so
gravierend sind, dass als Folge von Betriebsaufgaben eine Funktionsschwächung
oder gar Verödung der Zentren droht, bzw. die Nahversorgung gefährdet ist.
Die Beantwortung der Frage, wann zentrale Versorgungsbereiche sowie die Nahversorgung in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigt sind, bedarf einer Prüfung
der konkreten Umstände im Einzelfall. Allerdings ist in der Rechtsprechung verschiedener Oberverwaltungsgerichte (vgl. u.a. OVG Münster, AZ 7A 2902/93, OVG
Bautzen, Beschluss 1 BS 108/02, 06.06.2002) die Meinung vertreten worden,
dass als Anhaltswert ab einer Umsatzumverteilung von 10 % mehr als unwesentliche Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel nicht auszuschließen sind
(sog. Abwägungsschwellenwert).
An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass das Beeinträchtigungsverbot im
LEP Thüringen als Grundsatz der Raumordnung (kein Ziel der Raumordnung) definiert ist und damit der Abwägung zugänglich ist.
Bezogen auf den periodischen Bedarf wird das Vorhaben eine prospektive Umsatzumverteilungsquote im Einzugsgebiet von insgesamt rd. 7,5 % auslösen.
Dabei muss jedoch zwischen Bad Salzungen und Umland unterschieden werden.
So liegen die Umverteilungsquoten mit rd. 6 % im Umland deutlich unterhalb
des kritischen 10 %-Schwellenwertes. Dem raumordnerischen Beeinträchtigungsverbot steht das Vorhaben damit nicht entgegen. In Bad Salzungen hingegen
bewegen sich die Quoten zwischen 9 und 10 % und bewegen sich damit zwar im
Seite 30 | 35
abwägungsrelevanten Bereich, überschreiten den kritischen 10 %-Schwellenwert
jedoch nicht.
Aufgrund der räumlichen Nähe werden die Wirkungen des Vorhabens auf den
Innenstadteinzelhandel etwas stärker ausfallen als bezogen auf die übrigen
Standortlagen im Stadtgebiet. Zu berücksichtigen ist dabei jedoch, dass Kaufland selbst eine wichtige Versorgungsfunktion für die Innenstadt übernehmen
wird. Die (nahversorgungsrelevante) Versorgungsfunktion der Innenstadt wird
durch die Kaufland-Ansiedlung somit langfristig gesichert. Zudem ist aufgrund
der Typgleichheit von einer stärkeren Betroffenheit des Herkules-Centers am
Stadtrand auszugehen. In absoluten Zahlen gemessen, wird in der Innenstadt
mit rd. 1,4 Mio. € jedoch deutlich weniger Umsatz umverteilt als im Sonstigen
Stadtgebiet (rd. 4,1 Mio. €).
Im Bereich der ergänzenden aperiodischen Randsortimente werden Umsatzumverteilungsquoten zwischen 5 und 7 % ausgelöst. Auch hier werden die in der
Innenstadt angesiedelten Betriebe aufgrund der räumlichen Nähe und der zu
erwartenden Angebotsüberschneidungen tendenziell stärker betroffen sein als
die Betriebe im sonstigen Stadtgebiet. Mehr als unwesentliche Auswirkungen‘ im
Sinne einer Funktionsstörung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt
kann jedoch angesichts der Höhe der Auswirkungen ausgeschlossen werden. Dies
gilt auch für die Umlandzentren. So werden die Wirkungen im Umland in jedem
Falle geringer ausfallen als in Bad Salzungen und den kritischen 10 %Schwellenwert bei weitem nicht erreichen. Zudem sind im zum Einzugsgebiet
gehörenden Umland lediglich Grundzentren sowie Orte ohne zentralörtliche
Funktion verortet, deren Versorgungsfunktion vor allem auf den periodischen
Bedarf fokussiert ist. Die Begrenzung der aperiodischen Randsortimente im BPlan auf maximal 200 qm Verkaufsfläche je Sortimentsgruppe gewährleistet zudem, dass diese für sich genommen eine nur sehr eingeschränkte Attraktivität
und Sogkraft entfalten können und die Konkurrenzwirkungen zu den eigenständigen Fachgeschäften und Fachmärkten überschaubar bleibt.
Raumordnerisch wird das Vorhaben zu keinen negativen Beeinträchtigungen führen. Innerhalb von Bad Salzungen erreichen die Umverteilungsquoten bezogen
auf den periodischen Bedarf zwar den abwägungsrelevanten Bereich, überschreiten den kritischen 10 %-Schwellenwert jedoch nicht. Bezogen auf die ergänzenden aperiodischen Randsortimente können negative städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen werden.
Seite 31 | 35
7.4
Zur städtebaulichen Integration des Vorhabenstandorts
Gemäß den landesplanerischen Vorgaben in Thüringen sollen Einzelhandelsgroßprojekte in städtebaulich integrierten Lagen errichtet werden.
Voranzustellen ist zunächst, dass die Stadt Bad Salzungen über kein Zentrenkonzept verfügt, in dem der zentrale Versorgungsbereich planerisch festgelegt ist.
Gemessen an der heutigen faktischen Situation erstreckt sich der Kernbereich
der Innenstadt über die Bereiche nördlich des Burgsees zwischen Kurhausstraße,
Ratsstraße, Rudolf-Breitscheid-Straße, Bahnhofstraße, Nappenplatz, Steinweg,
Graben, Friedrich-Eckhard-Straße, Sulzberger Straße. Der Innenstadtkernbereich
ist durch kleinteilige Strukturen geprägt, die keine Flächenpotenziale zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen bieten. So stellt das schräg gegenüber dem Bahnhof gelegene Goethe-Park-Center die einzige großflächige
Einzelhandelsimmobilie der Innenstadt dar.
Das Vorhabengrundstück ist zwar nicht Teil dieses Innenstadtkernbereichs, steht
aber in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang zu diesem. So ist das Goethe-Park-Center als Teil der Innenstadt in fußläufiger Entfernung von nur rd.
250 m und damit in Sichtweite des Vorhabengrundstücks verortet. Das Vorhabenareal befindet sich zudem noch innerhalb der Kernstadt und liegt damit zentral und gut erreichbar im Bad Salzunger Stadtgebiet. Dies gilt sowohl bezüglich
der PKW-Erreichbarkeit als auch der fußläufigen Erreichbarkeit von den sich südlich anschließenden Wohngebieten. Die unmittelbare Lage am Bahnhof/Busbahnhof gewährleistet zudem eine optimale Anbindung an den ÖPNV.
Mit der kürzlich erfolgten Verlagerung von MediMax an die Bahnhofstraße (gegenüber des Vorhabenareals) und der Entwicklung der Alten Post ist zuletzt die
Tendenz erkennbar gewesen, dass sich die Innenstadt in Richtung Bahnhof und
Bahnhofsumfeld entwickelt. Hier bestehen noch Flächenpotenziale zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe, so dass MediMax in der Kernstadt von
Bad Salzungen gehalten und zugleich eine Brachfläche einer neuen Entwicklung
zugeführt werden konnte. Aktuelle Planungen sehen eine Umstrukturierung des
Bahnhofes und des Bahnhofsumfelds vor, um die stadträumlichen Bezüge zum
Innenstadtkern zu verbessern. Ein entsprechender städtebaulicher Wettbewerb
fand in 2013 statt. Ziel dieser Maßnahmen ist es, den Bahnhof und sein Umfeld
als wichtiges Bindeglied zwischen den beiden Kurschwerpunkten Burgsee und
Gradierwerk als Entree zur Innenstadt aufzuwerten. Einbezogen ist hierbei auch
das brach liegende Vorhabenareal, das mit der Vorhabenrealisierung einer neuen
Nutzung zugeführt werden und einen städtebaulichen Lückenschluss ermöglichen
soll. Das Bahnhofsumfeld sowie das Vorhabenareal spielen damit künftig als Er-
Seite 32 | 35
gänzungsbereiche des Innenstadtkerns eine wesentliche Rolle und können künftig dem zentralen Versorgungsbereich zugeordnet werden.
Die geplante Kaufland-Ansiedlung wird in funktionaler Ergänzung zum Innenstadtkernbereich stehen. So wird die überörtliche Ausstrahlung von Kaufland
verstärkt Umlandkunden in die Kernstadt von Bad Salzungen ziehen, die zumindest in Teilen ihren Besuch bei Kaufland mit dem Besuch der historischen Innenstadt/Goethe-Park-Center koppeln werden. Bislang wirkt vor allem das am
westlichen Stadtrand, nahe der B 62 gelegene Herkules Center (E-Center, Baumarkt, Takko sowie ergänzende kleinflächige Anbieter) als einer der wesentlich
ins Umland ausstrahlenden Einzelhandelsstandorte, insbesondere im Hinblick auf
den periodischen Bedarf. Mit der Realisierung von Kaufland werden Umlandkunden zu größeren Anteilen in den Kernstadtbereich kommen.
Die Umsetzung des Kaufland-Vorhabens wird letztendlich dazu beitragen, das
nahversorgungsrelevante Versorgungsangebot der Innenstadt von Bad Salzungen
langfristig in zentraler Stadtlage zu sichern und als Magnet für die Innenstadt
fungieren.
Das Vorhaben entspricht dem städtebaulichen Integrationsgebot weitgehend.
Seite 33 | 35
8
Fazit
Geplant ist die Ansiedlung von Kaufland mit 3.500 qm Verkaufsfläche (zzgl. Konzessionäre) auf einem im Bahnhofsumfeld von Bad Salzungen und damit nahe
zur Innenstadt gelegenen Areal.
Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen im Untersuchungsraum induzieren
insbesondere aufgrund der negativen Einwohnerentwicklung und der unterdurchschnittlichen Kaufkraftkennziffer keine zusätzlichen Impulse für die künftige
Einzelhandelsentwicklung.
Sowohl verkaufsflächenseitig als auch umsatzseitig betrachtet ist das nahversorgungsrelevante Angebot insbesondere in Bad Salzungen gut ausgebaut und lässt
auf erhebliche Nachfragezuflüsse aus dem Umland schließen.
Insgesamt beträgt das Kundenpotenzial des Vorhabens in 2015 knapp 80.000
Personen. Nach den Modellrechnungen ergibt sich für das Planvorhaben ein Umsatzpotenzial von insgesamt rd. 15,0 Mio. €, davon rd. 12,3 Mio. € im periodischen Bedarf.
Die Umsatzumverteilungswirkungen durch die Ansiedlung von Kaufland erreichen
in Bad Salzungen nach den Prognosen von Dr. Lademann & Partner im Segment
des periodischen Bedarfsbereichs Werte von maximal bis zu 10 % (Innenstadt)
sowie bei den aperiodischen Randsortimenten Werte bis maximal 7 %. Im Umland fallen die Umverteilungsquoten deutlich geringer aus.
Das Vorhaben wird den Vorgaben aus dem LEP Thüringen weitgehend gerecht.
Ein Verstoß ist weder gegen das Kongruenz- und das Konzentrationsgebot als
auch nicht gegen das Integrationsgebot erkennbar. Raumordnerisch relevante
Beeinträchtigungen auf die Zentralen Orte im Umland sind ebenfalls nicht zu
erwarten.
Innerhalb von Bad Salzungen erreichen die prognostizierten Umsatzumverteilungswirkungen im Segment des periodischen Bedarfs in Bezug auf die Innenstadt zwar den abwägungsrelevanten Bereich, überschreiten den von der Rechtsprechung regelmäßig zitierten 10 %-Schwellenwert jedoch nicht. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass Kaufland selbst eine wichtige Versorgungsfunktion für die
Innenstadt übernehmen wird. Die (nahversorgungsrelevante) Versorgungsfunktion der Innenstadt wird durch die Kaufland-Ansiedlung somit langfristig gesichert.
Seite 34 | 35
Mit der Realisierung von Kaufland werden verstärkt Umlandkunden in den Kernstadtbereich gezogen, die bislang in starkem Maße am Einzelhandelsstandort
Herkules-Center gebunden werden. Davon kann die gesamte Innenstadt über
Kopplungskäufe profitieren.
Der Vorhabenstandort ist zwar aktuell nicht dem faktischen Kernbereich der Innenstadt zuzuordnen, steht aber in einer räumlich-funktionalen Ergänzung zu
diesem. Die jüngsten Entwicklungen haben deutlich gemacht, dass sich die Innenstadt tendenziell in Richtung Bahnhof verschiebt (u.a. Verlagerung MediMax), da hier noch brach liegende Flächenpotenziale zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe bestehen. Der in 2013 durchgeführte städtebauliche
Wettbewerb zur Aufwertung des Bahnhofs und Bahnhofsumfelds rückt das Vorhabenareal zudem stärker in den Innenstadtfokus, so dass das Vorhabenareal künftig als Teil der Innenstadt positioniert werden kann.
Hamburg, 03. Januar 2014
Boris Böhm
Uwe Seidel
Dr. Lademann & Partner GmbH
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Die Bahnhofstraße in Bad Salzungen als Standort für Kaufland

Transcription

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