Exposé zum Dachgeschoss

La Maison 42
Neubau von zwei
außergewöhNlichen DachgeschossWohnungen
Münchener Straße 42 & 42a
Berlin - Schöneberg
La Maison 42
Premium Living in Berlin-Schöneberg
IhrE Dachgeschosswohnung im La Maison 42
La Maison 42, unser Projekt in der Münchener
Straße, ist ein besonderes Wohnhaus direkt im
beliebten Bayerischen Viertel. Das 5-geschossige Haus wurde 1958 errichtet. 30 Wohneinheiten verteilen sich über zwei Hauseingänge, die
Münchener Straße 42 und 42a.
Für einen ansprechenden und angenehmen
Wohnkomfort erhält das Bad einen modernen
Handtuchheizkörper und leuchtende Downlights an der Decke.
Lärchendielen auf der Terrasse versprühen
wohlige Gemütlichkeit. Sicherheitsglasscheiben
geben den Blick auf die schöne Umgebung frei.
Auf jeder Etage befinden sich pro Aufgang drei
Wohnungen mit jeweils 1 oder 2 Zimmern. Die
Vorzüge des Objekts sind neben der Top-Lage
die geplanten Sanierungsarbeiten im Innenund Außenbereich des Gemeinschaftseigentums, die besondere Gestaltung aus neuwertigen Materialien sowie farbintensive Akzente.
Lichtkuppeln erhellen die innenliegenden Räume und sorgen für ein erstklassiges Raumgefühl.
Fenster und Fenstertüren in Himmelsrichtung Süden und Westen erhalten einen innenliegenden
Sonnenschutz. So wird auch im Sommer für ein
wohltemperiertes Klima gesorgt.
Jetzt entstehen auf dem Dach zwei neue Dachgeschosswohnungen – erstklassige Wohnatmosphäre mit viel Platz für Ihren Wohntraum über
den Dächern der Stadt. Zentral und den Sternen
zum Greifen nah.
Fußbodenheizungen in allen Räumen, den
Bädern und WC´s erhöhen den Wohnkomfort
besonders im Winter. Ein universeller Kaminanschluss sorgt bald für wohlige Wärme im
Wohnzimmer und gemütliche Stunden mit
Freunden und Familie.
Ein besonderes Highlight ist die Aufdachterrasse, die von Ihrer Wohnung zugänglich ist. Ob
Pflanzen­oase oder Zen-Garten, ob Sonnenanbeter oder Sternengucker – hier können Sie Ihrer Fantasie freien Lauf lassen.
Ihre Gute-Laune-Musik wird per Audioverkabelung in den Wohnbereich getragen. Für
Steckdosen, Lichtschalter und Klingelanlage werden Markenprodukte von Jung oder
Busch-Jaeger oder vergleichbarer Marken
verwendet. Die moderne Klingelanlage mit Gegensprechfunktion zeigt per Videobild, welche
Besucher Sie erwarten.
Der Fußboden in den Wohnräumen ist aus edlem Parkett, in den Bädern, WC´s und Küche
kommen hochwertige Fliesen oder Steinzeugbelag gekonnt zur Geltung.
Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
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Ein einzigartiges PENTHOUSE
mit vielen Möglichkeiten.
Entscheiden Sie, welche
Variante für Sie und Ihre
Pläne in Frage kommt.
Wir stellen Ihnen mehrere
Grundrissvarianten
ausführlich vor.
Welche Variante passt am
besten zu Ihnen?
j
Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
HINWEIS! Eine extensive Begrünung der Dachfläche ist vorgesehen. Die Umsetzung mit zusätzlicher
intensiver Begrünung ist abhängig von der behördlichen Genehmigung sowie technischer Machbarkeit.
4 ZIMMER | CA. 136 M² | 4 TERRASSEN | 2 BADEZIMMER
Ihre Ruhezone im Großstadtleben
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Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
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N
Penthouse WE 32
W
Münchener Straße 42 & 42A W 10779 Berlin
im bayerischen viertel in schöneberg
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S
Gesamtgröße: ca. 136 m²
4 Zimmer | Offene Küche mit angrenzender Terrasse
Badezimmer | Gästebad | Ankleide
4 terrassen inkl. Aufdachterrasse
Bad
Terrasse
Schlafzimmer
Ankleide
Schlafzimmer
Terrasse
Hofseite
Münchener Straße
Schlafzimmer
Privater Rückzugsort ist das geräumige Bad:
Beginnen Sie Ihren Tag mit einer angenehmen
Rainshowerdusche oder beenden Sie ihn mit
einem warmen Bad in der neuen Badewanne.
Zwei Waschbecken dienen der kurzen Erfrischung. Vom Badezimmer aus treten Sie auf
eine weitere Terrasse, die ruhig zur Hofseite
des Wohnhauses liegt und zum danebenliegenden Zimmer verläuft. Auch an Ihre Gäste
ist gedacht: Ein Gästebad mit Dusche befindet
sich nahe dem großen Wohnbereich.
Der große, offene Wohnbereich ist das Herzstück dieser wundervollen Dachgeschosswohnung. Genug Platz für kuschelige Sitzmöbel,
eine ausgetüftelte TV-Lounge, eine Leseecke
oder eine Bibliothek für entspannte Lesemomente.
Gästebad
Wohnzimmer
Küche
Terrasse
Aufdachterrasse
zieht. Hier gibt es ausreichend Platz für ein leise plätscherndes Wasserspiel in der Ecke, eine
frisch duftende Kräuterleiter und praktische
Lounge-Möbel, um Ihre Freizeit genießen.
Für Sie und Ihre Familie gibt es ausreichend
Platz, um entspannt zu Hause zu sein und
das Familienleben genießen zu können. Vier
Zimmer mit ca. 136 m² Wohnfläche können
entsprechend Ihrer Wünsche eingerichtet werden.
An einem schicken Esstisch aus Holz kommt
Ihre Familie zum Abendessen zusammen. Zaubern Sie an der Kochinsel ein leckeres Menü
für Familie und Gäste und haben sie alle von
der offenen Küche aus im Blick. Genießen Sie
im Sommer das Frühstück auf der angrenzende Terrasse und die morgendliche Ruhe im
Bayerischen Viertel.
Um endgültig den Trubel der Großstadt hinter
sich zu lassen, ziehen Sie sich auf Ihre eigene
Aufdachterrasse zurück. Eine elegante Treppe
aus Sichtbeton führt vom Wohnbereich aus
zu Ihrem kleinen Ruhe-Paradies. Ob im Winter
oder im Sommer, hier finden Sie garantiert Erholung zu jeder Jahreszeit. Laden Sie Freunde
oder Nachbarn zu einem entspannten Grillabend ein und genießen die Aussicht.
Viel Freiraum und einen interessanten Ausblick bietet die zweite, weitläufige Terrasse, die
sich vom Wohnbereich zum Zimmer nebenan
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5 ZIMMER | CA. 150 M² | 4 TERRASSEN | 2 BADEZIMMER
FamilienLeben in luftIger Höhe
Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
Penthouse Variante WE 32
Schlafzimmer
Ankleide
Gesamtgröße: ca. 150 m²
5 Zimmer | Offene Küche mit angrenzender Terrasse
Badezimmer | Gästebad | Ankleide
4 terrassen inkl. Aufdachterrasse
Schlafzimmer
Münchener Straße
Hofseite
Schlafzimmer
Terrasse
Gästebad
Wohnzimmer
Frisch gestärkt planen Sie den nächsten Fahrradausflug durch das Bayerische Viertel. Ihre
Entdeckungstour führt Sie zum neu angelegten Park am Gleisdreieck oder in den Volkspark
Wilmersdorf. Gemütlich zu spazieren und mit
einem Fußball herum zu toben, macht hier besonders Spaß. „Pack die Badehose ein“ ist das
Motto für einen Besuch im Stadtbad Schöneberg. Hier gibt es Nichtschwimmer- und Kleinkinderbecken mit Kinderrutsche, ein Außenschwimmbecken mit Strömungskanal, eine
tolle Großrutsche und sogar ein Solebecken.
Im Sommer lockt der Kinderbrunnen mit Sprudelfontäne am Barbarossaplatz.
Ein Kinderzimmer kann ganz nach dem Geschmack der lieben Kleinen eingerichtet werden. Für das Prinzessinnenschloss oder die
Autorennbahn wird ein besonderer Platz
gefunden. Beobachten Sie in der Spielpause
das Leben in der Münchener Straße. Ihr Arbeitszimmer liegt ruhig zum Hof, so dass neue
Ideen in entspannter Atmosphäre entstehen
können.
Der große, offene Wohnbereich wird der ganz
persönliche Wohlfühlort für die ganze Familie.
Hier wird gemeinsam gekocht, gelesen und
gelacht. Sonnige Tage werden auf der eigenen
Aufdachterrasse genossen. Bequeme Loungemöbel laden zu einer gemütlichen Sitzrunde
ein. Auch die Hausaufgaben können hier oben
erledigt werden, man darf sich nur nicht so
leicht ablenken lassen von dem atemberau-
Gestalten Sie Ihr neues Zuhause im „La Maison 42“. Lassen Sie sich von dem charmanten
Stadtteil Schöneberg überzeugen, der nicht
ohne Grund sehr beliebt bei Berliner Familien
ist.
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Aufdachterrasse
N
W
Küche
Terrasse
benden Ausblick. Im Winter zählen Sie hier die
Schneeflocken, die leise auf die Terrasse fallen.
Im Sommer wartet der Frühstückstisch, um zusammen mit den ersten Sonnenstrahlen frisch
und munter in den Tag zu starten.
Lassen Sie sich vom großzügigen Penthouse im
La Maison 42 überraschen. Gestalten Sie 5 Zimmer nach Ihren Wünschen. Zwei Schlafzimmer,
ein Kinderzimmer, ein Arbeitszimmer – oder
doch lieber zwei Kinderzimmer, ein Schlafzimmer und eine Bibliothek? Die Raumaufteilung
überlegen Sie sich in Ruhe. Genug Platz haben
Sie so oder so.
Terrasse
Bad
Arbeitszimmer
E
S
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3 ZIMMER | CA. 136 M² | 2 TERRASSEN | BADEZIMMER & GÄSTE-WC
Beeindruckende Ausblicke
im Bayerischen Viertel
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Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
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N
Penthouse WE 33
W
Münchener Straße 42 & 42A W 10779 Berlin
im bayerischen viertel in schöneberg
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S
Gesamtgröße: ca. 136 m²
3 Zimmer | Offene Küche mit angrenzendem Essbereich
Badezimmer | Gäste-WC
Ankleide | Hauswirtschaftsraum
Süd-West-terrasse | Aufdachterrasse
Bad
Schlafzimmer
Ankleide
Hauswirtschaftsraum
Gäste -WC
Hofseite
Terrasse
Münchener Straße
Schlafzimmer
Aufdachterrasse
Küche
Wohnzimmer
Esszimmer
Terrasse
Tag mit einem Schritt auf die Terrasse und atmen die frische Berliner Luft. Oder genießen Sie
den Morgenkaffee, um Kraft und neue Gedanken zu finden.
Drei Zimmer auf ca. 136 m² Wohnfläche, eine
weitläufige Terrasse und eine eigene Aufdachterrasse erwarten Sie in dieser extravaganten
Dachgeschosswohnung. Viel Raum für Ihre individuellen Wohnideen.
Das Bad lässt keine Wünsche offen: Zwei Waschbecken, eine Rainshower-Dusche und eine Badewanne versprechen sanfte Erfrischung. Ihre
Gäste nutzen das Gäste-WC. Im dazwischen
liegenden Hauswirtschaftsraum finden Haushaltsgeräte den richtigen Platz.
Ein elegant geschwungenes Eckfenster im
Wohnbereich öffnet den Blick in das Bayerische
Viertel. Breite Schiebetüren ebnen den Weg zu
der großen Terrasse, die reizvoll um die Ecke des
Wohnhauses verläuft. Schicke und gemütliche
Loungemöbel finden hier ihren Platz. Auch Zierbäume, leuchtende Blumen und frische Kräuter
können die Terrasse schmücken.
Für mehr Ausblick auf die Nachbarschaft und
das Bayerische Viertel nehmen Sie locker die
Treppenstufen zu Ihrer eigenen Aufdachterrasse. Gekonnt integriert in den Wohnbereich, erreichen Sie diesen Erholungsort ganz bequem
über edle Stufen aus Sichtbeton. Entscheiden
Sie, ob ein bepflanztes Paradies oder offener
Lounge-Bereich Sie oben erwarten sollen. Mit
einem guten Glas Wein in der Hand lassen Sie
Ihre Gedanken schweifen. Fühlen Sie sich vollkommen zu Hause.
Bodentiefe Fenster bringen sanftes Tageslicht
in den Essbereich. An der breiten Küchenzeile
mit freistehenden Schrankelementen zaubern
Sie leckere Menüs. Gemütlichen Abenden steht
nichts im Weg, um Erholung von einem langen
Tag zu bekommen.
Begrüßen Sie aus den weiteren Zimmern den
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3 ZIMMER | CA. 121 M² | 2 TERRASSEN
Modernes Leben & Wohnen
so individuell wie Sie selbst
Unverbindliche Architekturvisualisierung (Siehe Hinweis auf Seite 28)
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Penthouse Variante WE 33
W
Münchener Straße 42 & 42A W 10779 Berlin
im bayerischen viertel in schöneberg
E
S
Gesamtgröße: ca. 121 m² | 3 Zimmer
Offene Küche mit angrenzendem Essbereich | Badezimmer
Süd-West-terrasse | Aufdachterrasse
Schlafzimmer
Bad
Zwei Zimmer können von Ihnen nach
Herzenslust eingerichtet werden. Ein modernes
Home-Office findet hier bestimmt seinen Platz.
Ein großes und gemütliches Schlafzimmer
ebenso. Machen Sie sich bereit für den Tag in
dem großzügigen Bad.
Am Wochenende erobern Sie den Kiez. Starten
Sie in ihre Late Night mit einem leckeren Cocktail. Genießen Sie die lockere Atmosphäre im
Kiez rund um die Motzstraße. Am Wochenende
ist der Besuch vom Markt am Winterfeldtplatz
ein Pflichttermin. Frisches Brot und viel Obst
und Gemüse füllen ihren Einkaufskorb.
Flanieren Sie in Ruhe die kleinen Seitenstraßen
in Schöneberg entlang und staunen Sie über
herrschaftliche Altbauten mit prachtvollen
Hauseingängen. Genießen Sie die kleinen und
gepflegten Parkanlagen und entdecken bei Ihrem Streifzug die vielen Springbrunnen, die den
Stadtteil zieren.
Die Badewanne am Fenster wird ihr
Ruhebereich. Lauschen Sie dem Zwitschern der
Vögel im Innenhof und lassen Ihren Blick über
sattgrüne Baumwipfel streifen.
Die meiste Zeit werden Sie im Wohn- und
Esszimmer verbringen. Kein Wunder, denn die
bodentiefen Fenster geben ein einzigartiges
Wohngefühl. Die große Terrasse ergänzt diesen
Lebensluxus perfekt. Prächtige Pflanzen teilen
sich den Bereich mit schicken Outdoormöbeln.
Sie sind mittendrin und genießen das tolle Flair
im Bayerischen Viertel.
Schöneberg ist Ihr neues Zuhause. Erfüllen
Sie sich im „La Maison 42“ Ihren Wunsch nach
einem ganz eigenen und stets einzigartigem
Lebensgefühl.
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Terrasse
Schlafzimmer
Aufdachterrasse
Hofseite
Münchener Straße
Sobald die Sonnenstrahlen die Hauptstadt
erleuchten lassen, zeigt sich das Bayerische
Viertel von seiner besten Seite. Und die erleben
Sie am besten von ganz weit oben. Dies gelingt
ganz einfach von Ihrer eigenen Aufdachterrasse.
Erholen sie sich nachmittags mit einem
guten Buch in der Hand. Oder genießen Sie
die Abendsonne und lassen Ihre Gedanken
schweifen. Schöner kann man den Tag nicht
ausklingen lassen.
Mit einem Lächeln in den Tag starten. Kein
Problem, wenn diese wundervolle Wohnung
Ihnen gehört. Zwei Schlafzimmer und ein
fantastischer offener Wohnbereich heißen Sie
willkommen. Welches wird Ihr Highlight – die
Terrasse, die unaufdringlich vor den Zimmern
entlangführt oder die eigene Aufdachterrasse,
die Ihre Blicke magisch auf das Bayerische
Viertel und die weite Stadt zieht?
Küche
Wohnzimmer
Esszimmer
Terrasse
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Esszimmer mit Ausblick
ihre persönliche Wellness Oase
ein traumhafter Ausblick
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Berlin-Schöneberg
BERLIN
Willkommen in Berlin.
Eine einzigartige Stadt, die stets im Wandel ist
und immer wieder neu überrascht.
Willkommen zu Hause.
Schöneberg
Intellektuell und szenig, familiär und prominent, ein angesagter Bezirk mitten in Berlin. Die Menschen und ihre Umgebung
können kaum vielfältiger sein als in Schöneberg.
Schöneberg ist grün, aber dennoch zentral. Ökologisch und
chic. Angrenzend an Charlottenburg, Kreuzberg und Tiergarten hat dieser Bezirk an jeder Ecke eine eigene kleine Welt zu
bieten: Bars, Boutiquen, Clubs, Cafés, Restaurants und Szeneshops. Schöneberg ist vielseitig, tolerant und unverwechselbar.
Die Häuser in Schöneberg wurden sehr hochwertig gebaut,
mit eleganten Fassaden, großzügigen Wohnungen und vielen, grünen Schmuckplätzen. So lebten dort früher viele Intellektuelle und Künstler, wie beispielsweise Albert Einstein,
Marlene Dietrich, Billy Wilder oder Erich Fromm. Jahrzehnte
später zählt der Bezirk immer noch zu den besten Gegenden
in Berlin.
Die Bewohner sind eine bunte Mischung aus Studenten und
Familien, Singles und Zugereisten. Auch die Häuser haben
sich über die Jahre verändert. Wohnhäuser aus den 50er Jahren werden liebevoll neu gestaltet und saniert. Prunkvolle
Fassaden werden aufwendig restauriert. Vielleicht ist es genau dieser Gegensatz, der Schöneberg so interessant macht.
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Münchener Straße
BAYERISCHES VIERTEL
Die Münchener Straße
Als ruhige Wohnstraße, im Vergleich zum Trubel der größeren Straßen, überzeugt die Münchener Straße mit einer bürgerlichen Gediegenheit. Hier im Bayerischen Viertel treffen sich
die Nachbarn auf der Straße und unterhalten sich,
die Kinder spielen gemeinsam und teilen spannende Erlebnisse.
Die zahlreichen Grünflächen in der Nähe, wie
der Heinrich-von-Kleist-Park, der RudolphWilde-Park, Viktoria-Luise-Platz und der Bayerische Platz sind umgeben von Kinderspielplätzen
und Spazierwegen, Brunnen, Cafés und Restaurants.
Die Münchener Straße im Bayerischen Viertel
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In direkter Umgebung gibt es Apotheken, Banken, Supermärkte, aber auch kleine, liebevolle
Buchläden, Feinkostgeschäfte, Designermode genauso wie Second-Hand und zahlreiche
Spezialgeschäfte.
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Ihre Vorteile
INFOS &
RECHTLICHES
Reparaturen, die innerhalb der Wohnung am Sondereigentum anfallen, muss der Eigentümer auf seine Kosten durchführen lassen. Hat der Mieter die Schäden verursacht, so
kann er hierfür vom Eigentümer in Anspruch genommen
werden. Sollte der Mieter allerdings zahlungsunfähig oder
eine Kaution nicht vorhanden bzw. zu gering sein, so belasten diese Kosten den Eigentümer (siehe hier »Mietausfallversicherung« Sichern Sie sich ab!) Reichen für Reparaturen
am Gemeinschaftseigentum die im Wohngeld enthaltenen
Vorauszahlungen für laufende Instandsetzungen und die
Rücklagen nicht aus, so kann die Gemeinschaft unter Umständen auch gegen den Willen einzelner Eigentümer eine
Sonderumlage beschließen.
Durch den Erwerb einer Wohnung in unserer Liegenschaft
erwachsen dem Käufer Vorteile, die andere Kapitalanlagen nicht oder nur in eingeschränkter Form bieten. Der
Käufer erwirbt Eigentum in Form eines soliden Sachwertes
in exponierter Lage Berlins, der dauerhaften Schutz vor
Inflation und vor starken Wertschwankungen bietet. Dies
ist bei Wertpapieren, Lebensversicherungen oder anderen
Sparanlagen im gleichen Maße nicht der Fall.
Als Folge der angemessenen Kaufpreise und der attraktiven Mieten, im Vergleich zu anderen Großstädten noch
niedrig sind, eignet sich der Erwerb von Wohnungen in
Berlin als Instrument zur Sicherung hoher Renditen und
zur Altersvorsorge. Unsere Käufer erwerben auf längere
Sicht eine Rente und hinterlassen ihren Erben einen bleibenden Wert. Das Haus wurde umfänglich modernisiert.
Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch. Wegen einer Forderung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft kann im Wege der Vollstreckung auch der
einzelne Eigentümer überproportional belastet werden.
Steuerliche Vorteile können sich für Käufer ergeben, die
Ihre Wohnung vermieten und die zur Schonung ihres
Eigenkapitals für den Erwerb Hypothekendarlehen aufnehmen. Dadurch kann es möglich sein, auch ohne den
Einsatz größerer Eigenmittel, Vermögen aufzubauen. Das
Angebot wurde mit Sorgfalt erstellt und vorbereitet, jedoch kann keine Garantie für den Eintritt der wirtschaftlichen, steuerlichen und sonstigen Ziele gegeben werden,
die mit einem Erwerb angestrebt werden.
LANGFRISTIGKEIT
Der Kauf einer Immobilie sollte aus wirtschaftlichen wie
auch steuerlichen Gründen grundsätzlich als langfristige
Vermögensanlage gesehen werden.
WERTHALTIGKEIT
Auch wenn in der Vergangenheit Eigentumswohnungen in
Deutschland regelmäßig Wertzuwächse erfahren haben,
die teilweise erheblich über der allgemeinen Preissteigerungsrate lagen, unterliegt der Immobilienmarkt doch ständigen, teilweise überraschenden Schwankungen, die unter
anderem auch stark von den Konjunkturzyklen beeinflusst
werden. Es ist daher möglich, dass der Eigentümer bei Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt einen Verlust erleiden
kann.
Chancen und Risiken
Vermietbarkeit, Wohngeld, Instandsetzungen und dergleichen, Preis- und Mietsteigerungen für Immobilien können
nicht aus der Vergangenheit abgeleitet oder garantiert
werden. Bei gebrauchten Immobilien besteht stets das Risiko verdeckter Mängel, die auch für Experten nicht sofort
erkennbar sind. Die Wirtschaftlichkeit wird durch eine Finanzierung des Kaufpreises mit geringem beziehungsweise
fehlendem Eigenkapital, durch Zinssteigerungen, Wohngelderhöhungen und möglichen Leerstand der Wohnung und
dergleichen unter Umständen negativ beeinträchtigt.
*Unverbindliche Architekturvisualisierungen: Die Fotos, Skizzen und Visualisierungen sollen nicht die Details
der Ausstattung zeigen, sondern den angestrebten Charakter. Verbindlich sind ausschließlich die Beschreibungen
und Ausführungen die Grundlage des Kaufvertrages werden. Die Ausführung ist u. A. von der behördlichen
Genehmigung abhängig und kann daher noch z.B. aufgrund von öffentlich-rechtlichen Auflagen geändert erfolgen
oder aber teilweise oder gänzlich entfallen.
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Ein gewisses Risiko liegt in der möglichen Zahlungsunfähigkeit des Mieters.Der Eigentümer wird zudem noch mit dem
Wohngeld belastet.
WIRTSCHAFTLICHKEIT/ STEUERVORTEIL
Der Verkäufer gibt betreffend der Wirtschaftlichkeit der
Investition des Käufers (Rentabilität, Steuereffekte und
dergleichen) keine Zusicherungen ab und übernimmt diesbezüglich keine Verantwortung. Der Verkäufer weist ausdrücklich darauf hin, dass seine Vertriebsbeauftragten nicht
ermächtigt sind, hierzu verbindliche Aussagen zu treffen.
Die steuerlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die
Rechtsprechung, die Beurteilung durch die Finanzverwaltung, die Steuergesetze und die Steuersätze können sich in
Zukunft ändern.
Das Mietsteigerungspotenzial kann auch durch den
überproportionalen
Anstieg
der
umlagefähigen
Nebenkosten (Müllabfuhr, Be- und Entwässerung,
Grundsteuer und ähnlichen) begrenzt werden. Durch
die in den letzten Jahren in Deutschland allgemein stark
gestiegenen Mietnebenkosten kann eine Erhöhung der
Nettomiete unter Umständen schwer durchsetzbar sein.
SCHLUSSBEMERKUNG
Für den Verkauf ist ausschließlich die notarielle Kaufurkunde und Teilungserklärung maßgeblich. Nachstehend sollen
zum besseren Verständnis wichtige Einzelheiten eines Kaufvertrages sowie weitere wichtige rechtliche Grundlagen in
Zusammenhang mit einem Wohnungserwerb kurz erläutert werden.
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Rechtliche Grundlagen
STEUERLICHE GRUNDLAGEN
Nach der derzeitigen Gesetzeslage und Verwaltungspraxis kann ein Erwerber beim Kauf von Immobilien unter
Umständen erhebliche steuerliche Vorteile erlangen.
Grundsätzlich sollte die Entscheidung zu einer Investition
im Rahmen dieses Exposés jedoch ungeachtet einer eventuellen Steuerersparnis erfolgen, da diese im Zuge einer
langfristigen Immobilienanlage eine eher untergeordnete
Bedeutung hat.
KAUFVERTRAG
Grundstücksgeschäfte sind nur rechtswirksam, wenn
der Kaufvertrag aus Sicherheitsgründen von einem Notar beurkundet wird. Die Liegenschaft wird in Form von
Eigentumswohnungen oder Teileigentum verkauft, die in
sich abgeschlossen und frei veräußerbar sind. Im Kaufvertrag werden der Kaufgegenstand, die Zahlungsmodalitäten, die Gewährleistung und dergleichen geregelt.
EINKOMMENSSTEUER BEI VERMIETUNG
a) Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung/Liebhaberei
Wenn der Käufer die Wohnung nicht selbst nutzt, sondern an Dritte vermietet, erzielt er in der Regel Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung. Voraussetzung für die
Anerkennung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist die nachhaltige Absicht des Käufers, während der Vermietungsphase insgesamt Überschüsse zu
erzielen. Dabei wird nicht auf das Ergebnis weniger Jahre
abgestellt, sondern auf das positive Gesamtergebnis der
voraussichtlichen Vermögensnutzung (Totalgewinn). Veräußerungsgewinne sind dabei nicht einzubeziehen. Die
Überschusserzielungsabsicht muss anhand objektiver
Umstände festgestellt werden können. Gegen eine solche Überschusserzielungsabsicht spricht zum Beispiel der
Abschluss eines Zeitmietvertrages, eine nur kurzfristige
Fremdfinanzierung oder auch die Suche nach einem Käufer kurz nach dem Erwerb der Wohnung. Wird die Wohnung zum Beispiel kurzfristig wieder veräußert, obwohl
bisher nur Verluste erzielt wurden, kann die Überschusserzielungsabsicht unter Umständen verneint werden.
Verneint die Finanzverwaltung insoweit die Gewinnerzielungsabsicht, liegen keine Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung vor. Solche Sachverhalte werden als sogenannte Liebhaberei behandelt und es können keine steuerlichen Verluste geltend gemacht werden.
Die im Rahmen des Immobilienerwerbs entstehenden
Erwerbsnebenkosten sind vom Erwerber zusätzlich zum
Kaufpreis zu tragen, sie setzen sich – ohne Anspruch auf
Vollständigkeit – meist insbesondere zusammen aus der
Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten,
der Maklercourtage und anderen Kosten. Im Kaufpreis
enthalten sind des Weiteren die Kosten der Projektierung, des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt insbesondere auch die Innenprovision, die der Veräußerer
an den Vertrieb bezahlt.
VORKAUFSRECHT DES MIETERS
Dem Mieter steht u.U. ein gesetzliches Vorkaufsrecht
nach § 577 BGB zu. Dieses Vorkaufsrecht eröffnet dem
Mieter die Möglichkeit, innerhalb von zwei Monaten in
den abgeschlossenen Vertrag zu gleichen Bedingungen
einzutreten.
TEILUNGSERKLÄRUNG
Haus und Grundstück werden durch die sogenannte
Teilungserklärung aufgeteilt. Die notarielle Teilungserklärung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer
untereinander sowie die Pflichten des Verwalters für das
Gemeinschafts undSondereigentum. Maßgeblich ist das
Wohnungseigentumsgesetz.
b) Veräusserungsgewinn / Gewerblichkeit
Nach dem gegenwärtigen Stand der Steuergesetzgebung
sind Veräußerungsgewinne weitgehend steuerfrei, wenn
eine Haltefrist von zehn Jahren überschritten wird. Diese
Steuerfreiheit gilt allerdings nicht, wenn der Eigentümer
durch wiederholte An- und Verkäufe von Immobilien
oder Anteilen an Grundstücksgesellschaften steuerlich
als gewerblicher Grundstückshändler angesehen wird. In
diesem Fall erzielt der Käufer gewerbliche Einkünfte, die
sowohl die laufenden Einnahmen als auch etwaige Veräußerungsgewinne umfassen. Sie unterliegen neben der
Einkommenssteuer auch der Gewerbesteuer. Der Käufer
sollte in Abstimmung mit seinem Steuerberater darauf
achten, dass er die von der Rechtsprechung und der Finanzverwaltung gezogenen Grenzen nicht überschreitet.
VERWALTERVERTRAG
Der Käufer tritt in den bestehenden Verwaltervertrag ein
und erklärt sich mit der Bestellung des Verwalters einverstanden. Er erteilt diesem Vollmacht.
GEWÄHRLEISTUNG
Der Kaufvertrag regelt die Gewährleistung im Einzelnen; im Wesentlichen wird das Kaufobjekt im jetzigen
Zustand (bewohnte und gebrauchte Bausubstanz zzgl.
der gemäß Baubeschreibung geschuldeten Leistungen)
ohne Gewährleistung des Verkäufers für versteckte Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum verkauft.
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c) Werbungskosten / Abschreibungen
Der finanzielle Gesamtaufwand für die Wohnung teilt sich
wie folgt auf und wird steuerlich differenziert behandelt:
setzung der Einkommenssteuervorauszahlung oder auch
durch Eintrag in die Lohnsteuerkarte sofort steuermindernd berücksichtigt werden. Der Steuerpflichtige muss bei
seinem Wohnsitzfinanzamt einen entsprechenden Antrag
stellen. Die Angaben müssen nachgewiesen oder zumindest glaubhaft gemacht werden.
� Anschaffungskosten für das Grundstück
Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Kaufpreises kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Der
jeweils in Ansatz gebrachte Anteil steht unter dem Vorbehalt der Prüfung durch die zuständige Finanzbehörde. Abweichungen können nicht ausgeschlossen werden.
EIGENNUTZUNG
Wird die Wohnung zum Zwecke der Eigennutzung erworben, sollte der Käufer seine individuelle Steuersituation
vor Abschluss des Kaufvertrages mit seinem Steuerberater besprechen.
� Anschaffungskosten des Altgebäudes
Der um den Grund- und Bodenanteil reduzierteKaufpreis
ergibt die Haussubstanz. Sie kann linearjährlich mit 2,5%
(bis Baujahr 1924) oder mit 2,0% (ab Baujahr 1925) abgeschrieben werden. Die Aufteilung von Grund- und Bodenanteil zu Haussubstanzanteil erfolgt durch das Finanzamt.
VERMÖGENSSTEUER
Die Vermögenssteuer wird seit dem 1.1.1997 nicht mehr erhoben. Pläne zur Wiedereinführung der Vermögenssteuer
werden jedoch immer wieder diskutiert.
� Erhaltungs-/ Herstellungsaufwand
Werden nach der Anschaffung des Gebäudes bzw. der
Wohnung Renovierungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen durch den neuen Eigentümer oder
die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise den Bauherrn durchgeführt, so stellen die daraus resultierenden
Aufwendungen in der Regel Erhaltungsaufwand und
damit steuerlich sofort abziehbare Werbungskosten dar,
soweit diese Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach
Anschaffung nicht 15 Prozent der Anschaffungskosten des
Gebäudes beziehungsweise der Wohnung überschreiten.
Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind in der Regel
Erhaltungsaufwand.
ERBSCHAFTS- UND SCHENKUNGSSTEUER
Geht die Wohnung im Wege der Schenkung oder Erbfolge
auf einen Dritten über, unterliegt dieser Vorgang den Regelungendes Schenk- und Steuergesetzes.
GRUNDSTEUER
Die Gemeinde erhebt von den Grundstückseigentümern
eine jährliche Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist
abhängig von dem für die Wohnung festgestellten Einheitswert und den jeweiligen Hebesätzen der Gemeinden.
GRUNDERWERBSTEUER
Die Grunderwerbsteuer in Berlin beträgt seit dem
01.01.2014 6 Prozent. Die Bemessungsgrundlage für die
Grunderwerbsteuer umfasst den gesamten Wert der
Gegenleistung, also die Aufwendungen für den Kauf des
Sondereigentums (inklusive Aufwand für Grund und Boden). Unter Umständen werden auch Baukosten und Nebenkosten der Grunderwerbsteuer unterworfen.
� Weitere Werbungskosten
Der Erwerber kann weitere, steuerlich sofort absetzbare
Werbungskosten geltend machen. Hierzu können zum
Beispiel die im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb anfallenden Steuerberatungs- und Finanzierungskosten zählen (Disagio, Kosten der Finanzierung, Bankbearbeitungsgebühren und ähnliches).
FINANZIERUNG MIT LEBENSVERSICHERUNGSVERTRÄGEN
Falls der Käufer im Zusammenhang mit der Finanzierung
der Immobilie seine Rechte und Ansprüche aus einer
Lebensversicherung an die finanzierende Bank abtritt,
sind die Bestimmungen des § 10 Abs. 2 EStG zu beachten.
Wegen der komplizierten steuerlichen Problemstellung in
dieser Konstellation sollte der Käufer seine individuelle Finanzierungssituation mit seinem Steuerberater und/oder
Rechtsanwalt besprechen.
Die Grunderwerbssteuer (derzeit 5% des Gesamtkaufpreises) wie auch die Notarkosten des Kaufvertrages und
die Kosten der Grundbucheintragung sind nicht sofort
absetzbar, sondern erhöhen die Anschaffungskosten
und werden – soweit sie auf das Gebäude entfallen –
durch die Abschreibungen steuerwirksam. Der Grunderwerbsteuersatz wird auf Bundeslandebene festgelegt
und variiert von Bundesland zu Bundesland.
STEUERBERATUNG
Wegen der Abhängigkeit der Steuerbelastung bzw. -entlastung von den persönlichen Verhältnissen des Erwerbers
und wegen der komplizierten steuerlichen Vorschriften
wird die Beratung durch einen Steuerberater empfohlen.
d) Steuerfreibeträge
Unter bestimmten Voraussetzungen können negative
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Fest-
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VANDENBERG Immoconsult GmbH · Kurfürstendamm 104 · 10711 Berlin
Tel: +49 (30) 233 20 39 80 · Fax: +49 (30) 233 20 39 89 · Mail: [email protected]