PL 610/24 Nr. 4/14 Bayreuth, den 22. September 2015 und 610/22

PL 610/24 Nr. 4/14
und 610/22 Ä14
Bayreuth, den 22. September 2015
BEGRÜNDUNG
Bebauungsplanverfahren Nr. 4/14
„Ehemalige Röhrenseekaserne – Südlicher Teilbereich“
(Teiländerung des Bebauungsplans Nr. 8/64 und Änderung des Bebauungsplans Nr. 8/67)
1.
Zur Planaufstellung
1.1
Veranlassung und Ziel der Planung
Das Areal an der Pottensteiner Straße im Bereich entlang des Röhrensees, ehemaliger
Kasernenbereich, soll einer neuen städtebaulichen Entwicklung zugeführt werden. Das
Gebiet zwischen Pottensteiner Straße, Justus-Liebig-Straße, Ludwig-Thoma-Straße und
Wilhelm-Busch-Straße hat sich bestandsorientiert von der ehemaligen Röhrenseekaserne in ein Industriegebiet mit diversen gewerblichen Nutzungen entwickelt. Das
Firmengrundstück (ehemals Heizungsbau der Fa. Rüskamp) befindet sich schon seit
geraumer Zeit in einem Stadium der Zwischennutzung durch Künstler und andere
Gewerbetreibende und soll künftig nicht mehr ausschließlich gewerblich genutzt werden.
In Nachbarschaft zu den weiterhin bestehenden Gewerbebetrieben ist vorgesehen, eine
gemischte Bebauung mit Schwerpunkt Wohnen im Osten – Röhrenseeseite – zu
errichten. Immissionsschutzrechtlich ist es erforderlich, die Entwicklung einer gemischten
Bebauung mit Schwerpunkt Wohnen am Röhrensee von den bestehenden und
geplanten Gewerbebetrieben an der Ludwig-Thoma-Straße zu trennen.
Der Stadtrat Bayreuth hat in seiner Sitzung am 25.06.2014 die Einleitung der Verfahren
gem. § 2 Abs. 1 BauGB im Parallelverfahren (§ 8 Abs. 3 BauGB) beschlossen und die
Verwaltung beauftragt, Abstimmungsgespräche mit den Eigentümern zu führen und
anschließend einen Vorentwurf für das Gebiet zu erstellen. Die von der Planung
betroffenen Grundstückseigentümer wurden mit Schreiben vom 07.08.2014 zu einer
Besprechung in den Gästeraum des Neuen Rathauses eingeladen, um bereits frühzeitig
eigene Pläne und Anregungen zur Planung vorzustellen und die künftigen Entwicklungsziele der Stadt Bayreuth zusammen mit dem Stadtplanungsamt und weiteren
Fachkräften der Verwaltung zu erörtern. Die Informationsveranstaltung hat am
29.09.2014 stattgefunden. Ein Großteil der von der Planung tangierten Eigentümer hat
an der Veranstaltung teilgenommen und die jeweilige betriebliche Situation mitgeteilt.
Zur Sicherung der Bauleitplanung hat der Stadtrat Bayreuth am 24.09.2014 eine
Veränderungssperre erlassen. Die Veränderungssperre soll die Umsetzbarkeit der
planerischen Zielsetzungen des Bebauungsplans sichern.
1.2
Fachgutachten
Zur Ermittlung der notwendigen Mindestabstände nach dem BImSchG zwischen den
emittierenden Industrie- und Gewebebetrieben und der geplanten gemischten Bebauung
mit Schwerpunkt Wohnen hinsichtlich Lärm sowie Geruch wurde im Rahmen einer
Ämterberatung mit dem Umweltamt am 13.10.2014 beschlossen, entsprechende
Gutachten durch geeignete Fachplanungsbüros einzuholen.
Lärmschutzgutachten:
Die Beauftragung eines Lärmschutzgutachtens konnte am 12.01.2015 erfolgen. Zur
Erfassung schalltechnischer Kenndaten ist in der Zeit vom 04.03.2015 bis 14.04.2015
auch eine Betriebsbefragung durchgeführt worden. Hierzu liegt der schalltechnische
Bericht der Firma IBAS GmbH vom 11.05.2015 vor.
Ergebnisse der Schalltechnischen Untersuchung
Mit den Angaben der gewerblichen Betriebsbetreiber wurde ein Rechenmodell erstellt,
mit dem die Vorbelastung durch Gewerbelärm im Plangebiet abgeschätzt werden kann.
Die Berechnungen zeigen, dass die in der DIN 18005 empfohlenen Orientierungswerte
für ein Mischgebiet auf Teilen des Plangebiets eingehalten werden – die für ein
allgemeines Wohngebiet werden auf der ganzen Fläche überschritten. Zudem ist die
Lärmbelastung im Planbereich durch die angrenzenden öffentlichen Verkehrsstraßen auf
der Grundlage der aktuellen Verkehrsbelastungen nach dem Verkehrsentwicklungsplan
der Stadt Bayreuth
berechnet worden. Auch hier zeigte sich, dass die
Orientierungswerte der DIN 18005 sowohl für ein allgemeines Wohngebiet als auch die
Werte für ein Mischgebiet auf großen Teilen des Plangebietes überschritten sind (vgl.
Rasterlärmkarten Höhe: 1.OG zur Tag- und Nachtzeit im Maßstab 1:2500).
Durch das Architekturbüro holzmüller + detsch architekten wurde eine Wohn- und
Geschäftsbebauung an der Justus-Liebig-Straße, Pottensteiner Straße und WilhelmBusch-Straße als Testentwurf projektiert, die
durch
Baukörperanordnung und
Erschließung dem städtebaulichen Umfeld Rechnung trägt und von dem
Fachplanungsbüro IBAS GmbH mit Aktenvermerk vom 17.06.2015 schalltechnisch
untersucht worden ist (siehe hierzu den Entwurf vom 28.05.2015 im Maßstab 1:500). Die
Darstellung der Ergebnisse und Beurteilung gemäß schalltechnischer Überprüfung
flossen bei der Erstellung des Bebauungsplanvorentwurfes ein. Durch eine
Lärmminderungsplanung hinsichtlich der emittierenden Schallquellen Verkehr (JustusLiebig-Straße) und der bestehenden Gewerbebetriebe können planungsrechtlich die
Voraussetzungen für eine künftige Wohnnutzung im Mischgebiet mit Orientierung zur
Pottensteiner Straße geschaffen werden. Zwischen der geplanten Wohnnutzung und den
Emittenten Verkehr und Gewerbe sollen auch gewerbliche Nutzflächen eingeplant
werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
2
Immissionsprognose Geruch:
Die Auftragserteilung konnte am 26.03.2015 an die TÜV SÜD Industrie Services
erfolgen. Am 23.04.2015 hat eine Besprechung der Aufgabenstellung und Abstimmung
der Untersuchungsmethoden (Geruch) unter Mitwirkung des Umweltamtes stattgefunden.
Die Ausbreitungsberechnungen sind abhängig vom Gelände und Wetter. Hierzu ist ein
Standortgutachten des Deutschen Wetterdienstes eingeholt worden. Die Gelände- und
Gebäudemessungen sind in ein dreidimensionales Modell eingeflossen. Bei einer
viergeschossigen Bauweise ist für die Berechnung die maximale Bauhöhe auf 12 m
beschränkt worden.
Ergebnisse der Immissionsprognose
Die Ergebnisse der Untersuchung liegen in Form einer Immissionsprognose –
gutachtlichen Stellungnahme – vom 04.08.2015 vor. Unter Annahme konservativer
Randbedingungen (Worst-Case-Betrachtungen) bzgl. dem Emissionsansatz wurde durch
Ausbreitungsrechnungen gemäß dem Rechenmodell der TA Luft für Geruch der
Immissionsbeitrag, der sich aus dem Betrieb der Blaha Textilveredelung Bayreuth GmbH
und der Fa. Weimann GmbH ergeben kann, ermittelt. Zusammenfassend kann
festgestellt werden, dass eine gemischte Bebauung mit Schwerpunkt Wohnen südlich der
Wilhelm-Busch-Straße vertretbar ist. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass
erhebliche Belästigungen nördlich der Wilhelm-Busch-Straße durch Gerüche an den
Immissionsorten auftreten. Eine Erhöhung des Wohnanteils in diesem Planbereich kann
demzufolge nicht empfohlen werden. Aufgrund der meist hohen Messunsicherheit bei
Geruchsmessungen und der Berücksichtigung von ggf. Emissionsspitzen wird hier im
Zuge einer konservativen Vorgehensweise ein Sicherheitsaufschlag um den Faktor 4
verwendet.
1.3
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des Planbereiches wird begrenzt durch
- die mittlere Straßenachse der Ludwig-Thoma-Straße im Westen
- die Privatgrundstücke, tangiert vom rechtsverbindlich festgesetzten Bebauungsplan
Nr. 8/67 im Norden
- den Bürgerpark Röhrensee im Osten
- die Fuß- und Radwegetrasse im Süden.
Der Geltungsbereich der Flächennutzungsplan-Änderung Nr. 14 umfasst die
Grundstücke der Gemarkung Bayreuth mit den Flurstücksnummern (TF = Teilfläche):
1680/27, 1680/28, 1680/48, 1680/49 TF, 1680/50 TF, 1680/3, 1680/45, 1680/13, 1680/16
TF, 1680/47 TF, 1680/12, 1680/4 TF, 1680/35, 1680/26 TF, 1680/25 TF, 1680/24 TF,
1680/18, 1680/23, 1680/17, 1680/21, 1680/22, 1680/46, 1680/9, 1680/41, 1680/43,
1680/20, 1680/42, 1680/36, 3494 TF, 1682/2 TF, 1682, 3329/53.
Der Geltungsbereich umfasst ca. 2,62 ha.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes Nr. 4/14, umfasst die Grundstücke
der Gemarkung Bayreuth mit den Flurstücksnummern (TF = Teilfläche):
3494 TF, 3494/3 TF, 1701/2 TF, 1675 TF, 1680/44, 1680/30, 1680/31, 1680/32, 1680/34,
1680/33, 1680/38, 1680/19, 1680/18, 1680/24, 1680/25, 1680/26, 1680, 1680/41,
1680/43, 1680/42, 1680/36, 1680/20, 1680/21, 1680/22, 1680/23, 1680/46, 1680/17,
3
Verbindliche Bauleitplanung:
Für den Planbereich liegen die rechtsverbindlichen Bebauungspläne vor:
1. Nr. 8/64 für den Bereich zwischen Ludwig-Thoma-Straße, Leibnizstraße,
Pottensteiner Straße, Inkrafttreten am 07.01.1966; Festsetzung: Allgemeines
Wohngebiet und Industriegebiet
2. Nr. 8/67 für die Verbindungsstraße zwischen Ludwig-Thoma-Straße
Pottensteiner Straße, Inkrafttreten am 26.04.1968; Festsetzung: Industriegebiet
und
Die Beurteilung der Bereiche, die nicht durch Bebauungspläne festgesetzt sind, richtet
sich nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile).
2.
Planinhalt des Änderungsverfahrens
2.1
Kenndaten der Planung
Größe des Geltungsbereiches:
Gewerbegebiet:
inklusive private Grünfläche im GE-Zusammenhang:
Mischgebiet:
inklusive private Grünfläche im MI-Zusammenhang:
Öffentliche Verkehrsfläche Bestand:
davon Verkehrsgrün:
Straßenverkehrsfläche Planung:
2.2
ca. 85 000 m²
ca. 45 180
ca. 1 850
ca. 21 130
ca.
955
ca. 16 120
ca. 1 000
ca. 2 570
Planungsinhalt (§ 9 Abs. 1 BauGB)
Bedingt durch den erfolgten und noch laufenden Strukturwandel der im Baugebiet
vormals vorhandenen Gewerbebetriebe der Bauindustrie, des Baustoffhandels und des
Heizungs- und Lüftungsbaus sind vorhandene Produktions- und Gewerbeflächen bereits
umgewandelt worden bzw. befinden sich noch in einem Stadium der Zwischennutzung
(Lagerräume, soziale und kulturelle Einrichtungen mit Betriebswohnungen). Die
prägenden historischen Gebäude der Röhrenseekaserne wurden und werden noch für
die Unterbringung von Asylbewerbern (Wilhelm-Busch-Str. 2 und 5) genutzt. Erheblich
belästigende Gewerbebetriebe sind im Planbereich nicht mehr vorhanden. Es ist eine
immissionsschutzrechtlich wirksame Gliederung nach Art der zulässigen Nutzungen
sowie nach Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und
Eigenschaften erforderlich (§1 Abs. 4 und 5 BauNVO). Aus diesem Grund sind für den
Planbereich vorgesehen:
Art der baulichen Nutzung:
Östlich der Ludwig-Thoma-Straße: Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) Zulässig sind
Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die nach § 8 Abs. 2 Nr. 3
BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen sind mit Hinweis auf das Wasserschutzgebiet
Quellhöfe künftig unzulässig. Unzulässig sind auch Vergnügungsstätten, die nach § 8
Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise hätten zugelassen werden können, da
Vergnügungsstätten dem künftigen Gebietscharakter nicht mehr entsprechen.
5
Westlich der Pottensteiner Straße: Mischgebiet (§ 6 BauNVO) Die Grundstücke an der
Pottensteiner Straße eignen sich wegen der Nähe zum Röhrenseepark zu einer
Nutzungsänderung, die neben einer nicht störenden gewerblichen Nutzung auch eine
Wohnnutzung ermöglicht. Der Bau von Wohnungen ist geplant, die sich zwischen nicht
besonders störenden Gewerbebetrieben in der Nachbarschaft und dem Bürgerpark
Röhrensee städtebaulich integrieren lassen. An der Justus-Liebig-Straße ist aufgrund
der vorhandenen und künftigen Immissionsbelastung (Verkehr) eine nicht störende
gewerbliche Nutzung geplant. Beeinflusst wird die Entwicklung durch die integrierte
Lage am innerstädtischen Grünzug zwischen Hofgarten, Röhrensee und Studentenwald
mit guter Anbindung an die Universität. Die nach § 6 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO allgemein
zulässigen Tankstellen sind mit Hinweis auf das Wasserschutzgebiet Quellhöfe künftig
unzulässig. Unzulässig sind auch Vergnügungsstätten, die nach § 6 Abs. 3 BauNVO
ausnahmsweise hätten zugelassen werden können, da Vergnügungsstätten dem
künftigen Gebiets-charakter nicht mehr entsprechen.
Nördlich der Wilhelm-Busch-Straße: Mischgebiet (§ 6 BauNVO)
Die Nutzungen im Baugebiet (Asylantenwohnheim und soziale Einrichtungen) sind in
einem Mischgebiet zulässig; sinnvoll ist deshalb die Umwidmung von GI in MI.
Unzulässig sind Tankstellen (Wasserschutzgebiet Quellhöfe) und Vergnügungsstätten,
da sie dem Gebietscharakter hier nicht entsprechen.
Südlich der Justus-Liebig-Straße: Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO)
Zulässig sind Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die nach § 8
Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen sind mit Hinweis auf das
Wasserschutzgebiet
Quellhöfe
künftig
unzulässig.
Unzulässig
sind
auch
Vergnügungsstätten, die nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO ausnahmsweise hätten
zugelassen werden können, da Vergnügungsstätten dem künftigen Gebietscharakter
nicht mehr entsprechen.
Westlich der Pottensteiner Straße und südlich der Justus-Liebig-Straße: Mischgebiet
(§ 6 BauNVO)
Die Nutzungsstruktur besteht hier bereits aus Büro- und Geschäftsnutzungen und
Wohnen, die in einem Mischgebiet zulässig sind. Unzulässig sind Tankstellen
(Wasserschutzgebiet Quellhöfe) und Vergnügungsstätten, da sie dem Gebietscharakter
hier nicht entsprechen.
Maß der baulichen Nutzung ( § 9 Abs. 1 BauGB; §§ 16 ff. BauNVO)
Für das Gewerbegebiet (GE) wird festgesetzt:
Maximale Traufhöhe: 12 m
Höchstzulässige GRZ: 0.6
Für das Mischgebiet wird festgesetzt:
Maximale Traufhöhe: 12 m
Zulässige GRZ: 0.6
Zulässige GFZ: 1.2
2.3
Gliederung der Nutzungen:
Die Nutzungsänderung (Gewerbegebiet, Mischgebiet) und die Anordnung und
Erschließung der Baukörper soll künftig einen
ausreichenden Immissionsschutz
6
gewährleisten. Die neue Erschließungsstraße verläuft zwischen Wilhelm-Busch-Straße
und Justus-Liebig-Straße in nordsüdlicher Richtung und bildet stadträumlich und
hinsichtlich des Immissionsschutzes eine Zäsur zwischen gewerblichen Nutzungen und
der Nutzungsstruktur, die in einem Mischgebiet zulässig ist. Für eine
immissionswirksame Abstufung der Nutzungen und Gliederung der Betriebe sind die
flächenbezogenen immissionsschutzwirksamen Schallleistungspegel festzulegen.
2.4
Erschließung
Das Plangebiet ist an der Ludwig-Thoma-Straße, der Justus-Liebig-Straße, der WilhelmBusch-Straße und der Pottensteiner Straße öffentlich erschlossen. Für die Pottensteiner
Straße ist das neue Verkehrskonzept mit eingeschränktem Richtungsverkehr und
Straßenumbaumaßnahmen zur Förderung des Fuß- und Radverkehrs fertiggestellt
worden. Die Erschließung für die Besucher der Naherholungseinrichtungen wurde u.a.
durch zusätzliche Stellplätze und Verkehrsberuhigung verbessert. Die blockinterne
Erschließung erfolgt über private Erschließungsstraßen, die noch ergänzt werden
können. Ein grundstücksübergreifender Planungsbedarf ist in Abstimmung mit den von
der Planung Betroffenen im Weiteren noch zu prüfen. Die Verbesserung der
blockinternen Erschließung durch eine neue Erschließungsstraße trägt zur Steigerung
der Attraktivität des Planungsraumes bei und entspricht der Förderung des Umbaus zum
„Gewerbe- und Wohnpark Röhrensee“.
Die Haupterschließung der Gewerbegrundstücke erfolgt an der Ludwig-Thoma-Straße.
Die Pottensteiner Straße dient – verkehrsberuhigt – künftig einer besseren Erschließung
des Bürgerparks Röhrensee als Naherholungsgebiet. Die Planung sieht künftig zwischen
Wilhelm-Busch-Straße und Justus-Liebig-Straße den Ausbau und die Ergänzung der
vorhandenen Privatstraße zur öffentlichen Straße vor, um den Ziel- und Quellverkehr
städtebaulich besser ordnen zu können.
2.5
Ökologie
Im Plangebiet sind ca. 60% der Grundflächen versiegelt. Baum- und Strauchbestand ist
vereinzelt vorhanden. Zur Verbesserung der ökologischen Vernetzung zum Parkgelände
sind grünordnerische Maßnahmen im Planbereich sowie auch Fassaden- und
Dachbegrünungen wünschenswert. Vorhandene und geplante Straßenzüge sollen durch
das Anpflanzen von Bäumen begrünt werden.
3.
3.1
Umweltbericht
Einleitung
Kurzdarstellung des Inhalts und wichtiger Ziele des Bebauungsplanes:
Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgesetzten Ziele und
ihre Berücksichtigung:
Die allgemeinen gesetzlichen Grundlagen, wie das Baugesetzbuch, die
Naturschutzgesetze, die Wassergesetze und die Immissionsschutzgesetzgebung sind zu
berücksichtigen. Das Plangebiet wird in den rechtsverbindlichen Bebauungsplänen Nr.
8/64 und 8/67 als Industriegebiet dargestellt. Die geplante Umwidmung von
Industriegebiet in Gewerbegebiet und Mischgebiet wurde hinsichtlich ihrer Erheblichkeit
für die Schutzgüter Boden, Wasser, Tiere und Pflanzen, Klima und Luft, Mensch (Lärm,
Erholung), Landschaft, Kultur- und Sachgüter bereits einer groben Bewertung
unterzogen (siehe Anlage):
7
1680/9, 1680/35, 1680/28, 1680/27, 1680/48, 1680/3, 1680/45, 1680/13, 1680/16,
1680/50, 1680/49, 1680/51, 1680/52, 1680/53, 1680/47, 1680/12, 1680/4 TF,
1680/15 TF, 1680/54, 1680/6, 1680/56 TF, 1680/5 TF, 1682, 1682/2, 1729/1 TF,
1732/10, 1732/11, 1732/13, 1732/16, 1732/14, 1732/15, 1731/2, 3329/53.
Der Geltungsbereich umfasst ca. 8,50 ha.
1.4
Vorhandene Planungen:
Formelle Planung:
Vorbereitende Bauleitplanung
Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Bayreuth mit integriertem
Landschaftsplan wird der Planbereich zwischen Justus-Liebig-Straße / Ludwig-ThomaStraße und Pottensteiner Straße als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Das Gewerbegebiet
am Röhrensee liegt im Wasserschutzgebiet Quellhöfe.
Informelle Planung:
Der Bereich der ehemaligen Röhrenseekaserne ist für die Stadtentwicklung Bayreuths
von zentraler städtebaulicher Bedeutung. Im ISEK Bayreuth (AGS - München
Architektengesellschaft für die Stadt - GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung
Büro München - Schäuble Institut für Sozialforschung) wurde die Entwicklung eines
Gewerbehofes / - parks als Leit- und Impulsprojekt vorgeschlagen; die Thematik
"Wohnen und Arbeiten" sollte in einer Entwicklungsstrategie konzeptionell integriert
werden, kleinere und mittlere Gewerbe- und Handwerksbetriebe in Bayreuth gezielt
gefördert werden. Weitere Ziele sind:
•
Schaffung einer "Adresse" für Gewerbe- und Handwerksunternehmen durch eine
schlüssige Gesamtplanung / -vermarktung;
•
Verfügbarkeit von Klein- und Mittelflächen
Bestandsentwicklung und Neuansiedlung
•
Impulsgeber für den südlichen Standortbereich Bayreuths, u.a. Pottensteiner Straße /
Ludwig-Thoma-Straße
(ab
500
-
1000
m²)
für
Stadtentwicklungskonzepte für den Bereich “Röhrensee – Gewerbegebiet Glocke“ und
„Röhrensee“
4
3.2
Beurteilung der Umweltauswirkungen mit den geplanten Maßnahmen
Schutzgut Boden: geringe Erheblichkeit
Für die Umwidmung von vormals gewerblich genutzten Grundstücken wurden die
erteilten Baugenehmigungen im Planbereich untersucht. Kenntnisse über
Bodenverunreinigungen liegen nicht vor, sind jedoch aufgrund der vorindustriellen
Nutzung nicht auszuschließen.
Gegenüber den rechtsverbindlichen Festsetzungen in den o.g. Bebauungsplänen ist
kein höherer Versiegelungsgrad geplant. Durch Abriss und Neubau wird ein Austausch
des durch die industrielle Nutzung ggf. belastenden Boden möglich.
Schutzgut Wasser: geringe Erheblichkeit
Der Geltungsbereich liegt in dem Wasserschutzgebiet Quellhöfe. Das Grundwasser
kann durch die Wohn- und Gewerbenutzung, die das Wohnen nicht wesentlich stört,
künftig besser geschützt werden.
Schutzgut Klima/Luft: geringe Erheblichkeit
Am 26.03. 2015 wurde die TÜV SÜD Industrie Service GmbH vom Stadtplanungsamt
Bayreuth beauftragt, durch rechnerische Immissionsprognose (Durchführung von
Ausbreitungsrechnungen) die Geruchsstundenhäufigkeit festzustellen, die sich aus den
Emissionen der bestehenden Industriebetriebe auf die vorgesehene Wohnbebauung
ergibt. Die Ausbreitungsrechnungen wurden entsprechend der GIRL und nach dem in
Anhang 3 der TA Luft beschriebenen Verfahren unter Verwendung des Partikelmodells
der Richtlinie VDI 3945 Blatt 3 (Ausgabe September 2000) und unter Berücksichtigung
weiterer im Anhang 3 der TA Luft aufgeführter Richtlinien durchgeführt. Der Planung
liegen die Ergebnisse der Immissionsprognose vom 04.08.2015 zugrunde.
Die bioklimatische Belastung des Planbereiches wird durch die Planung nicht erhöht
werden.
Schutzgut Tiere und Pflanzen: geringe Erheblichkeit
Vorkommen von geschützten Arten im Planbereich sind nicht bekannt. Es ist
vorgesehen, die ökologischen Voraussetzungen durch das Anpflanzen weiterer
Straßenbäume, sowie Fassaden- und Dachbegrünung zu verbessern
Schutzgut Mensch (Erholung/Lärmimmissionen): geringe Erheblichkeit
Das Baugebiet liegt unmittelbar neben dem Naherholungsgebiet Röhrenseepark mit
Tiergehege sowie Freizeit- Sport-, Spiel und Parkanlagen.
Immissionsschutzrechtlich ist es erforderlich, die Entwicklung einer gemischten
Bebauung mit Schwerpunkt Wohnen am Röhrensee von den weiterhin bestehenden
Gewerbebetrieben an der Ludwig-Thoma-Straße zu trennen.
Immissionsschutzrechtlich liegt die schalltechnische Untersuchung hm-14.7872-a01 vom
18.11.2014 der Ingenieurgesellschaft für Bauphysik Akustik und Schwingungstechnik
GMBH vor. Diese ist ergänzt worden durch den Aktenvermerk (2) vom 17.06.2015
hinsichtlich
der
Ergebnisse
der
schalltechnischen
Untersuchungen
eines
Bebauungsentwurfes.
Schutzgut Landschaft: geringe Erheblichkeit
Die öffentlichen Grünanlagen und Naherholungsflächen des Röhrenseeparks mit
Tiergehege werden im Zuge der künftigen Planung besser erschlossen und für die
8
Anwohner zugänglicher gemacht. Fuß- und Radwegeanbindungen sind zu vernetzen.
Vorgärten, Innenhöfe und Stellplatzanlagen sollen künftig gärtnerisch gestaltet werden,
zwischen Gewerbe und Wohnen sind Grünzäsuren zu schaffen, Grenzmauern und
Grenzbebauungen sollen nach Möglichkeit begrünt werden.
Schutzgut Kultur-und Sachgüter: geringe Erheblichkeit
Die historische Bebauung ist von ortsbildprägender Bedeutung, einige Gebäude sind in
der Denkmalliste als Baudenkmale eingetragen. Durch die Planung der neuen
Erschließungsstraße werden die Sichtbeziehungen zu den denkmalgeschützten
Gebäuden verbessert. Die vorhandenen Proportionen der historischen Bebauung sollen
bei der künftigen Planung Berücksichtigung finden.
3.3
Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der
Planung
Da bereits ein Baurecht besteht, wäre die ungeordnete Ansiedlung von weiteren
Gewerbebetrieben möglich und wahrscheinlich.
3.4
Ausgleich
Unter Hinweis auf § 1a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe
bereits vor der neuen planerischen Entscheidung zulässig waren (vorhandenes
Baurecht).
3.5
Alternative Planungsmöglichkeiten
GE
3.6
Allgemeinverständliche Zusammenfassung
Hinsichtlich der Auswirkungen auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima / Luft, Tiere
und Pflanzen, Mensch (Erholung), Mensch (Lärmimmissionen), Landschaft und Kulturund Sachgüter ist die Änderung der bestehenden Bauleitplanung von geringer
Erheblichkeit für die Umwelt. Die Umwidmung von Gewerbegebiet in Mischgebiet soll
auch zu einer bioklimatischen Verbesserung westlich des Röhrenseeparkes beitragen.
Im westlichen Bereich grenzen weiterhin Gewerbeflächen an. Die Planung ermöglicht
künftig eine Gliederung der Nutzungen im Sinne des BImSchG.
4.
Auswirkungen der Planung
Planungskosten, Kosten für den Bau einer neuen Erschließungsstraße und Maßnahmen
der Grünordnung etc. werden erst nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der
Öffentlichkeit und der Behörden veranschlagt werden können.
5.
Bisheriger Verfahrensablauf
17.06.2014
25.06.2014
08.08.2014
16.09.2014
Beratung im Bauausschuss
Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)
durch den Stadtrat Bayreuth
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 8
Beratung im Bauausschuss
9
24.09.2014
10.10.2014
Erlass einer Veränderungssperre durch
den Stadtrat Bayreuth
Bekanntmachung im Amtsblatt Nr.10
11.10.2014
Inkrafttreten der Veränderungssperre
29.09.2014
Besprechung mit den Eigentümern
Immissionsgutachten (Lärm und Geruch):
6.
12.01.2015
26.03.2015
Beauftragung der IBAS mbH
Beauftragung der TÜV SÜD GmbH
14.07.2015
Bekanntgabe Sachstandsbericht im Bauausschuss
22.09.2015
Beratung im Bauausschuss
30.09.2015
Stadtratsbeschluss (§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB)
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722),
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl I
S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetz vom 11.06.2013 (BGBl I S. 1548),
Bayerische Bauordnung (BayBO) i. d. F. der Bekanntmachung vom 14. August 2007
(GVBl. S. 588, Bay RS 2132-1-I), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24. Juli 2015
(GVBl. S. 296, 300) und
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV) i. d. F. der Bekanntmachung vom 18.12.1990
(BGBl I 1991 S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 Gesetz vom 22.07.2011 (BGBl. I
S.1510).
Stadtplanungsamt
10
PL 610/22 Ä 14 und 610/24 Nr. 4/14 "Ehemalige Röhrenseekaserne – Südlicher Teilbereich" (Anlage zum Umweltbericht: Tabelle)
Schutzgüter Bestandsaufnahme
Bewertung der Umweltauswirkungen und Prognose bei Durchführung der Planung einschl.
(Beschreibung)
Einstufung der Umwelterheblichkeit
Baubedingte Ausw.
Boden
Wasser
Klima/Luft
Tiere und
Pflanzen
Anlagebedingte Ausw.
Betriebsbedingte Ausw.
Ergebnis
22.09.2015
Geplante Vermeidungs- Maßnahmen zur
, Verringerungs-,
Überwachung (Monitoring)
Ausgleichsmaßnahmen
Baugenehmigungsverfahren
Bodenuntersuchung, ggf.
Sanierung belasteter Böden,
Bodenschutzmaßnahmen
bei der Errichtung und
Genehmigung von neuen
Bauvorhaben
• Mittlerer Burgsandstein
• hohe Bodenversiegelung
• Historische Altlasten durch
Kasernennutzung, sowie
gewerbliche Folgenutzungen
sind nicht bekannt, können
aber nicht ausgeschlossen
werden
• Topographie: ebenes Gelände
• Höhenlage: ca. 350 m üNN.
Grundwasser:
• Lage im Wasserschutzgebiet
Quellhöfe (weitere
Wasserschutzzone)
• Flurabstand des Grundwasserspiegels in Metern ist nicht
bekannt
• Grundwasserfließrichtung ist
nicht bekannt
• Belastung durch industrielle
Produktion ist nicht bekannt
Bodensanierung,
Bodenaushub/ -verlagerung,
Zwischenlagerung,
Ggf. Bodenauffüllung
Bodenversiegelungsgrad soll
reduziert werden (GRZ: 0.6)
Geringe Erheblichkeit
Etwaige Bodenverunreinigungen sollen reduziert bzw.
verhindert werden
Die Vorkehrungen und
Einschränkungen beim Bauen
im Wasserschutzgebiet sind im
Verfahren mit dem Umweltamt
und Wasserwirtschaftsamt
abzustimmen und
planungsrechtlich umzusetzen.
Vorhandene und künftige
Belastungen durch die geplante
Umwidmung von GI in GE und
MI können durch die Planung
reduziert werden.
Die Wassergüte im
Wasserschutzgebiet
Quellhöfe soll verbessert
werden.
Geringe Erheblichkeit
Aussagen des Gutachtens
"Stadtklimaanalyse Bayreuth",
Büro für Umweltmeteorologie,
Paderborn, 2000, v.a. Klimafunktionskarte (Nr. 12).
• Klimatopklassifikation:
Gewerbeklimatop mit einer
sehr hohen bioklimatischen
Belastung, sehr hoher
Versiegelungsgrad und
eingeschränkte Belüftung
• Räumliche Nähe zu Hauptemissionsquellen: Industrie- u.
Gewerbegebiet Pottensteiner
straße und Hauptverkehrsstraßen Ludwig-Thoma-Straße
/ Justus-Liebig-Straße.
• Belastung der Luft durch
industrielle Produktion einer
Textilveredelungsfabrikation
sowie einer Feuerverzinkerei
• keine kartierten Vorkommen
von (13d-)Biotopen
• Vorkommen von Rote-ListeArten auf Einzelflächen sind
nicht bekannt
Es sind insgesamt geringe
Auswirkungen durch
Bautätigkeit zu erwarten
Reduzierung der thermischen
Belastung durch Umwidmung
von GI in GE und MI
Positive Beeinflussung der
lufthygienischen
Voraussetzungen möglich
(Entflechten und Ordnen
des Erschließungsverkehrs,
Verkehrsberuhigung);
Verbesserung der
Durchlüftung durch Öffnung
der geschlossenen
Baustruktur am Park;
Beeinflussung der
Belüftung und der
klimatischen Verhältnisse
zur Förderung des
Luftaustausches durch
Planung möglich
Geringe Erheblichkeit Reduzierung der
stadtklimatischen Belastung
durch eine Gliederung der
Baugebiete für
Industriebetriebe, nicht
wesentlich störende
Gewerbebetriebe und eine
Wohnentwicklung am
Röhrenseepark
Baugenehmigungsverfahren,
Überwachung der Betriebe nach
dem BImSchG (Umweltamt)
Es sind zur Zeit keine
Auswirkungen durch die
geplanten Bautätigkeiten im
Rahmen der Bauleitplanung
bekannt.
Mittels Bauleitplanung soll einer Die ökologischen
zu starken GrundstücksverWechselbeziehungen sollen
siegelung entgegengewirkt
positiv beeinflusst werden.
werden und eine zusätzliche
Begrünung erfolgen
Geringe Erheblichkeit
Baugenehmigungsverfahren
1
Erkundung des Planbereiches durch Probebohrungen;
Sanierung von oberflächennahem Grundwasser und
Oberflächenwasser
(besonders bedeutsam in
Wasserschutzgebieten)
Grünordnende Maßnahmen
und Festsetzungen im BPlan (Fassadenbegrünung,
Dachbegrünung, Bäume,
Sträucher und sonstige
Begrünung mit dem Ziel
einer ökologischen
Anbindung an den
Röhrenseepark und
ausreichenden Vernetzung
von „Trittsteinen“ im
Stadtgebiet)
Überwachung des Grundwassers durch Grundwassermessstellen, Schutz des
Grundwassers vor anlage- und
baubedingten Belastungen,
Baugenehmigungsverfahren
Mensch
(Erholung)
Mensch
(Lärmimmissionen)
• Eignung des Planbereiches als
Erholungsort gering,
vorhandene Frei- und
Grünflächen weisen nur
vereinzelt Baum- und
Strauchbestände auf
• Der Planbereich ist begünstigt
durch die benachbarte Lage
zum Röhrenseepark mit
Tiergehege
• Die Auswirkungen von
lärmemittierenden Gewerbe/Industriebetrieben wurden
schalltechnisch untersucht
• Vorhandene Verkehrsbelastung
der Ludwig-Thoma-Straße /
Justus-Liebig-Straße mit einer
durchschnittlichen Belastung
von 8200 und 9900 KFZ pro
Tag
Während der Baudurchführung
kann es vorübergehend zu
Einschränkungen der
Erschließung für den Ziel- und
Quellverkehr kommen.
Die Wegverbindungen zu den
Naherholungsgebieten sollen
verbessert werden.
Während der Bautätigkeit kann
es vorübergehend zu einer
erhöhten Lärmentwicklung
durch Bautätigkeiten kommen,
jedoch sind die Ruhezeiten zu
beachten
Emissionen
Bei einer heranrückenden
Wohnbebauung an bestehende
Gewerbebetriebe sind
planerisch die notwendigen
Voraussetzungen zu schaffen
und je nach Lage und
Umgebung die geeigneten
Vorkehrungen zu treffen.
Landschaft
• Der Planbereich weist ein
geringes Gefälle von Südwest
nach Nordost auf. Höhe ca.
350 m ü.NN
• Der Planbereich ist für das
Biotopverbundsystem in seiner
funktionalen Bedeutung zu
verbessern
Eine geringe Beeinträchtigung
des Landschaftsbilds während
der Bauphase durch Baufahrzeuge u. Erdbewegungen
ist vorübergehend nicht zu
vermeiden.
Es ist eine positive
Veränderung des historisch
geprägten Landschaftsbildes
am Röhrensee zu erwarten. Es
erfolgt eine Begrünung des
Straßenraums und eine
Veränderung von Straßenquerschnitten nach den
heutigen Bedürfnissen der
Verkehrsteilnehmer
Kultur- und
Sachgüter
• Historische Baustrukturen und
Gebäude der ehemaligen
Röhrenseekaserne
• In die Denkmalliste
eingetragene Garten- bzw.
Baudenkmäler sind die
Gebäude Wilhelm-Busch-Str.
5, Pottensteiner Str. 6, 6a, 6b,
7, Ludwig-Thoma-Str. 13, 11,
11a, Leibnizstraße 7 und der
Bürgerpark Röhrensee
• Sichtbeziehungen zu kulturhistorisch bedeutsamen Gebäuden/
Gebäudeensembles zwischen
Pottensteiner Straße ,
Röhrensee und Hegelstraße
Eine Beeinträchtigung der
Sichtbeziehungen und evtl.
auch der Zugänglichkeit von
Baudenkmalen während der
Bauphase ist möglich.
Der Bau von neuen Gebäuden
wirkt sich auf die Umgebung
von denkmalgeschützten
Gebäuden und Ensembles aus
und bedarf bereits frühzeitig der
Abstimmung mit der
Denkmalpflege. Städtebaulich
können neue Sichtachsen
geschaffen werden und die
Sichtbeziehungen sowie die
Gestaltung in der Umgebung
von Denkmälern verbessert
werden.
Die neuen Nutzungen
Wohnen am Park und nicht
störende Gewerbebetriebe
an der Ludwig-ThomaStraße in Nachbarschaft zu
emittierenden Betrieben
können räumlich gegliedert
werden.
Geringe Erheblichkeit Untersuchung der
immissionsschutzrechtlichen
Voraussetzungen hinsichtlich
Lärm und Luft durch
bestehende
Gewerbebetriebe
Regelung der Zulässigkeit von
gewerblichen Anlagen und
Betrieben im Planbereich,
Baugenehmigungsverfahren
Geringe Erheblichkeit
Reduzierung der Lärmentwicklung durch
Verkehrsberuhigung, Ordnen
des Erschließungsverkehrs,
Lärmminderungsplanung,
immissionsschutzwirksame
Gliederung der künftigen
Nutzungen, Ermittlung und
Festsetzung der
flächenbezogenen
immissionswirksamen
Schallleistungspegel zum
Schutz der bestehenden
Betriebe
Vernetzung der Fuß- und
Radwegeanbindungen,
gärtnerische Gestaltung von
Vorgärten, Innenhöfen,
Stellplatzanlagen und
Grünzäsuren zwischen
Gewerbe und Wohnen,
Begrünung von
Grenzmauern und
Grenzbebauungen;
Nachweis im Baugenehmigungsverfahren sowie
immissionsschutzrechtlichen
Genehmigungsverfahren durch
das Umweltamt
Schutz des Mauerwerks von
denkmalgeschützten
Gebäuden durch
fachgerechte
Instandsetzung, Sanierung
und Modernisierung,
Baugenehmigungsverfahren
Öffentliche Grünanlagen der Geringe Erheblichkeit
Naherholung können besser
genutzt werden.
Geringe Erheblichkeit
Beachtung des
Umgebungsschutzes von
Baudenkmalen
Beachtung der historischen
Maßstäblichkeit bei der
Entwicklung neuer
Baustrukturen
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