avestrategy® ANWENDERFORUM 2013 - bbt-gmbh

avestrategy®
ANWENDERFORUM 2013
18. September 2013
Der Strategieprozess bei der DWG
Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Agenda
1.
Anforderungen an den Portfoliostrategieprozess
2.
Projektbericht der DWG Dessau:
Entwicklung einer objektkonkreten Investitions- und Unternehmensplanung
1
Portfoliostrategieprozess
WIE
Portfolioanalyse (qualitativ)
Stammdaten, Scoring
Mietpotenzial- und Zielgruppenanalysen
…
Strategiemodell
Filter- und
Segmentierungsmodelle für
mgl. Objektstrategien
Cashflow-Planung (quantitativ)
Abbildung der wirtschaftlichen Effekte
verschiedener Strategien in
Szenarioanalysen
Portfolioselektion
- Strategieentscheidung/Festlegung der
Strategie je Objekt
Investition
- Modernisierung
- Neubau
- Teilrückbau
Halten/Bewirtschaften
- Going Concern
- Optimierung
- Beobachtung
Desinvestition
- Abriss
- Verkauf
Budgets Instandhaltung / Instandsetzung / Modernisierung
Modernisierung
- Standard
- Energetik
Instandsetzung
- Einzelmaßnahmen/Bündelung
- Fristigkeiten
Instandhaltung
- reduziert
- ordentlich
16.000
Modernisierung in T€
14.000
Instandsetzung in T€
12.000
lfd. Inst. in €/m²
10,0
9,0
8,0
7,0
10.000
6,0
8.000
5,0
4,0
6.000
3,0
4.000
2,0
2.000
1,0
-
2010
2011
2012
2013
2014
Portfoliomodell

Analyse von qualitativen und
quantitativen Daten (wert- bzw.
ergebnisrelevante Faktoren, bspw.
Objektqualität, Lagefaktoren,
Sozialstruktur und Marktsituation)

Bewertung erfolgt über ein Scoringmodell
mittels gewichtetem Punktesystem
WICHTIG:
 Zuschnitt des Scoringmodells auf die
individuellen Portfoliofragestellungen und
das Analyseziel (Überprüfung der
möglichen Objektstrategien)
 Flexible Erweiterbarkeit des
Scoringmodells
 Multiscoring
Essentielle Informationen zur Portfolioanalyse
•
•
•
Objektstammdaten (Anzahl Einheiten, Flächen, Baujahr, Sanierungsstand, Bauweise,…)
Objektbewegungsdaten (Mieten, Erlösschmälerung, Betriebskosten,…)
Objekteigenschaften gegliedert nach Gebäude/Wohnung und Zustand/Struktur sowie
Energiebedarf/Energieeinsparpotenzialen sowie Kostendaten
Zustands- und
Ausstattungsmerkmale
für Gebäude und
Wohnungen
Kostendaten als
Grundlage für
Investitionsentscheidung
und Unternehmensplanung
Energetische Daten
(Bedarf und Verbrauch)
Quelle: Calcon
•
•
Mietpotenziale nach Zielzuständen flächendeckend für alle Objekte (bspw. Marktmiete, Marktmiete
nach Komplexmaßnahme, Marktmiete nach Wohnungsherrichtung)
Zielgruppenaspekte (Bevölkerungs-, Haushalts- und Einkommensstruktur, Milieu-Daten)
Standardisierte Datenübernahme
über die avestrategy®-Austauschdatenbank
Standardisierte Schnittstellen
zu ERP-Systemen ermöglichen
 schnelle Implementierung
 hohe Datenqualität
Installationen bei
24 WODIS-Kunden
26 GES-Kunden
11 WOWI c/s-Kunden
9 Immotion-Kunden
Definition der Strategiemodelle
Definition der möglichen Objektstrategien in Übereinstimmung mit den
Unternehmenszielen und Erarbeitung der Filter- und Segmentierungsmodelle für jede
der möglichen Objektstrategien
Bewertungskriterien der Filter- und
Segmentierungsmodelle zu den
Objekteigenschaften basieren
insbesondere auf Grundlage
von technischen Bestandsdaten
Halten/
Optimieren
Investition
Desinvestition
H1
H2
H3
H4
H5
Fortführung (Status Quo)
Leerstandsabbau (kurzfristig überdurchschnittlich hoher Leerstand)
Reduzierte laufende Instandhaltung
Intensivierte laufende (geplante) Instandhaltung
Umnutzung von Wohnen (WE)
I1
Modernisierung – komplett (Dach und Fach, Wohnungen)
I2
Modernisierung - Dach und Fach (ohne Wohnungen)
I3
Modernisierung - Einzelmaßnahme (Balkonanbau/-modernisierung)
I4
Modernisierung - hochwertige Sanierung (Wohnungen)
I5
Leerstandsprogramm
I6
Instandsetzungen komplett
I7
Energetische Sanierung (Fassaden-, Dach- und Kellerdämmung, u.a.)
D1
Verkauf
D2
Privatisierung (WEG-Maßnahme)
D3
Abriss komplett
D4
Geschossweiser Teilrückbau (Rückbau Geschosse und Sanierung Restbestand)
D5
Teilsegmentrückbau (Rückbau einzelner Aufgänge und Sanierung Restbestand)
Analysefunktionen
HILFSMITTEL für die Überprüfung/Zuordnung der mögl. Objektstrategien je Objekt in
avestrategy®: Subscoringmodelle, Strategie-Matrix, Filterketten, Strategiewürfel
Cluster:
Energetische
Sanierung
Sanierungskandidat?
Mietpotenzial
Lagekriterien
Segment:
Objektattraktivität
Energieeinsparpotenzial
Portfolioselektion
•
•
Eingangsgrößen:
 qualitative Ergebnisse der Filter- und Segmentierungsmodelle (Eignung für
eine Objektstrategie) und
 quantitative Ergebnisse zur Beurteilung der wirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit
der mögl. Objektstrategien (bspw. DCF-Werte oder VoFi-Endwerte)
Entscheidung zur umzusetzenden Objektstrategie je Objekt
Cashflows in T€
300 €
0€
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
-300 €
-600 €
-900 €
DCF/
VoFiEndwert
-1.200 €
-1.500 €
-1.800 €
-2.100 €
Status quo
330.000 €
Leuchtturm
1.340.000 €
Marktkonform
1.740.000 €
Best Case:
Marktkonforme Sanierung
Erstellung der Unternehmensplanung
Zustands- und Ausstattungsmerkmale
Portfoliomanagement
Investitionsrechnung
Technische Bestandbewertung
Kostendaten
Objektplanung
Unternehmensplanung
Finanzmanagement
Berichtswesen
Soll/Ist-Vergleich
Forecast
Kennzahlen
Stamm- u.
Ist-Daten
ERP-System
Agenda
1.
Anforderungen an den Portfoliostrategieprozess
2.
Projektbericht der DWG Dessau:
Entwicklung einer objektkonkreten Investitions- und Unternehmensplanung
Die DWG: Eckdaten und Entwicklung
Der Weg zur Objektstrategie
Ranking der Investitionsmaßnahmen auf Grundlage
des VoFi´s in avestrategy®
Entwicklung der langfristigen Unternehmensplanung
Die DWG: Eckdaten und Entwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung in Dessau-Roßlau
100.000
95.000
90.000
85.000
80.000
75.000
70.000
65.000
60.000
55.000
50.000
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Stadt DE‐RSL
1997
1998
"Alt‐DE"
1999
2000
2001
2002
2003
Stadtteile mit DWG‐Beständen DE+RSL
2004
2005
2006
2007
Stadtteile mit DWG‐Beständen "Alt‐DE"
2008
2009
2010
2011
2012
Die DWG: Eckdaten und Entwicklung
Die Leerstandsentwicklung in der DWG
50,00%
45,00%
Eckdaten zur DWG
43,30%
WE Bestand 1991:
40,00%
35,00%
30,00%
41,57%
≈ 20.800 WE
WE Bestand 2012:
≈ 11.500 WE
bisheriger Abriss 2002-2013:
35,69%
3.328 WE
36,73%
38,20% 37,48% 38,66%
39,74%
33,58%
30,68%
Bilanzsumme 2012:
230.969,0 T€
28,77%
Jahresumsatz 2012:
31.746,1 T€
28,66%
30,87%
29,94% 30,20% 30,07% 30,55%
28,15%
27,02% 27,14% 27,00% 27,69%
25,00%
23,89%
20,00%
21,07%
15,00%
10,00%
11,86%
5,00%
0,00%
Fusion
DWG &
WIR
Erster
Abriss
18,38% 18,37%
3,31%
1991
5,47%
4,05%
3,81%
4,00%
1992
1993
1994
1995
6,77%
1996
1997
1998
1999
2000
Leerstandsquote WE &GE
2001
2002
2003
2004
Leerstandsquote ohne Abriss
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Die DWG: Eckdaten und Entwicklung
Die Entwicklungsphasen der DWG
Phase 1
Phase 2
Phase 3
Reaktion auf
massiven Rückgang
der Einwohnerzahl
Stabilisierungsszenario bei der
Bevölkerungsentwicklung
bedarfs- und
zielgruppenorientierte
Investitionsstrategie
Abriss/Rückbau
Punktuelle
Investitionen
Flächendeckende
Investitionen
Konsolidierung
der Fremdkredite
Darlehensaufnahmen
Neukreditaufnahmen
für Invest
nur noch punktueller
Abriss
Stilllegung
statt Abriss
Ansparung von
Finanzmitteln
1990
2003
2013
2017 ff
Der Weg zur Objektstrategie (1)
Nächster Schritt:
Szenariorechnung
und -vergleich
Der Weg zur Objektstrategie (2)
Szenariorechnung und
-vergleich für jedes Objekt
• Weiterbewirtschaftung
• Teilsanierung
• Vollsanierung
• Stilllegung
• Abriss
• Verkauf
Ergebnis:
Festlegung einer konkreten,
langfristigen Objektstrategie
Der Weg zur Objektstrategie (3)
Abriss
Stilllegung
Verkauf
Teilmodernisierung
Weiterbewirtschaftung
Vollmodernisierung
Ranking der Investitionmaßnahmen auf
Grundlage des VoFi´s in avestrategy®
•
•
•
•
für 109 Baumaßnahmen wurden VoFi‘s erstellt
alle Baumaßnahmen wurden vergleichbar gestaltet
- im gleichen Jahr angelegt
- mit gleicher Finanzierung
Auswirkungen der 109 Baumaßnahmen wurden
erfasst
- Mietsteigerung
- Leerstandsabbau
- Veränderung bei IH-Aufwand
- Veränderungen bei Betriebskosten
- etc.
Ergebniskennzahlen aller 109 VoFi‘s wurden
gegenübergestellt
VOFI-Kennzahlen
Einheit
VOFI-EK-Rendite
%
4,76
Wertänderungsrendite (DCF)
%
82,01
qualifizierter Interner Zinsfuß GK
%
6,29
Interner Zinsfuß EK
%
5,99
Interner Zinsfuß GK
%
Jahre
8,62
Amortisationsdauer
Betrag
14,00
Ranking der Investitionmaßnahmen auf
Grundlage des VoFi´s in avestrategy®
Arbeitsstand: 11.09.2012
Invest InvestI Projekt_Bezeichnung
D
ID
I
369
163
209
182
373
371
329
235
247
201
207
272
171
212
239
332
218
183
287
194
199
374
330
217
222
179
172
214
242
240
40
227
370
224
311
180
278
200
241
166
VOFI-EK-Rendite
%
II
Antoinettenstr. 12,14
Elballee 39,41-51 Mod.
Askanische Str. 45-59 - IH
346 Am Lustgarten 2,4,6 - IH
Elballee 30, 32 - 42
Hobuschgasse 1 IH
Mozartstr.7 - Mod.
158,356,
August-Bebel-Platz 4,5
343
331
323
315
327
321
Kavalierstr. 58,60-64 - IH
Clara-Zetkin-Str. 23-29, H.-Heine-Str. 1-6 - IH
Askanische Str. 8,10,12-22
Kavalierstr. 1-17; Zerbster Str. 39
Muldstr.88,Zerbster Str.6,8 - Mod.
Kavalierstr. 44,46-52 - IH
H.-Heller-Str. 3,5-13 - IH
Windmühlenstr. 15,17 - Mod.
Ebertallee 169a-d
Zerbster Str. 30, Rabestr. 2,4 - Mod.
Kantorstr. 12-20 - Fas., Dämmung
Ellerbreite 36,37,38,39 - IH
Wiener Str. 52-58
Ruhr 41 - 47/ Windmühlen 73,75
Askanische Str. 6 - Mod
Törtener Str. 27,28,29 IH
Gropiusallee 61,63,65
Zerbster Str. 18,20-26 - Mod.
Zerbster Str. 12,14,16 - Mod.
Agnesstr. 2,3,4,5 - IH
Am Alten Theater 6,8 - IH
Linzer Str. 42,44-50 - IH
Poststr. 5-11; Lange Gasse 1 - San. Leerstand
Muldstr. 83,85,87 IH
Askanische Str. 113
Köth.Str. 61a-h, Ellerbreite 28a-33a IH
Gropiusallee 41 - Sanierung Leerstand
Köthener Str. 62a-i - IH
Mauerstr. 24,25-28 - IH
Schloßstr. 2; 4,6,8,10 - IH
Am Alten Theater 2,4 - IH
Mod.-Karree I - vollständig:
Fr.-Hesse 2,4,6,8,10,12,14,16 /
Friedrich 12,14,16 /
Friedensplatz 24,25 /
Antoinetten 1,3,5,7,9,11,13,15
Wert
Wichtung:
6,56%
6,69%
5,91%
7,93%
5,40%
4,76%
6,16%
Punkte
10
8,27
8,44
7,45
10,00
6,81
6,00
7,77
VOFI-Kennzahlen
WertänderungsQualif. Interner Zinsfuß
rendite (DCF)
GK
%
%
Wert
Wichtung:
88,95%
73,13%
73,22%
-26,44%
72,25%
82,01%
24,37%
Punkte
6
6,00
4,93
4,94
0,00
4,87
5,53
1,64
Wert
Wichtung:
6,46%
8,24%
7,32%
12,18%
6,02%
6,29%
5,27%
Punkte
4
2,12
2,71
2,40
4,00
1,98
2,07
1,73
Amortisation
Jahre
(wenn > 25 Jahre dann
= 0 Punkte gesetzt)
Wert
Punkte
Wichtung:
4
7
3,04
10
2,56
9
2,72
7
3,04
12
2,24
14
1,92
2
3,84
Summe
Punkte
max.
24
19,43
18,64
17,52
17,04
15,90
15,52
14,98
6,79%
8,56
-11,78%
0,00
6,32%
2,08
3
3,68
14,32
5,93%
1,92%
6,18%
5,14%
5,09%
5,31%
4,76%
4,24%
4,75%
4,52%
4,44%
3,96%
3,96%
3,07%
3,54%
4,02%
3,35%
3,52%
3,51%
3,85%
3,14%
3,35%
3,00%
2,71%
-0,26%
2,51%
2,32%
2,61%
2,44%
2,56%
3,04%
7,48
2,42
7,79
6,48
6,42
6,70
6,00
5,35
5,99
5,70
5,60
4,99
4,99
3,87
4,46
5,07
4,22
4,44
4,43
4,85
3,96
4,22
3,78
3,42
0,00
3,17
2,93
3,29
3,08
3,23
3,83
31,54%
327,25%
11,71%
22,60%
14,60%
13,44%
1,95%
2,85%
-48,00%
-0,14%
-5,35%
-3,52%
-6,10%
48,00%
-8,71%
-5,63%
-7,64%
-12,93%
-10,89%
-14,07%
-15,80%
-13,99%
27,54%
-19,49%
207,45%
-20,01%
42,36%
-20,61%
-20,84%
-22,43%
-14,40%
2,13
6,00
0,79
1,52
0,98
0,91
0,13
0,19
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
3,24
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1,86
0,00
6,00
0,00
2,86
0,00
0,00
0,00
0,00
5,43%
10,08%
4,88%
5,02%
5,13%
5,10%
4,77%
4,42%
4,79%
4,65%
4,57%
4,29%
4,20%
4,61%
3,93%
4,29%
3,63%
3,77%
3,81%
4,09%
3,64%
3,78%
3,36%
3,30%
3,02%
3,26%
3,56%
3,28%
2,80%
3,16%
3,79%
1,78
3,31
1,60
1,65
1,68
1,67
1,57
1,45
1,57
1,53
1,50
1,41
1,38
1,51
1,29
1,41
1,19
1,24
1,25
1,34
1,20
1,24
1,10
1,08
0,99
1,07
1,17
1,08
0,92
1,04
1,24
8
11
3
5
5
9
4
2
6
5
5
1
1
17
1
6
1
3
4
8
3
6
19
5
21
4
21
5
5
7
13
2,88
2,40
3,68
3,36
3,36
2,72
3,52
3,84
3,20
3,36
3,36
4,00
4,00
1,44
4,00
3,20
4,00
3,68
3,52
2,88
3,68
3,20
1,12
3,36
0,80
3,52
0,80
3,36
3,36
3,04
2,08
14,27
14,13
13,87
13,01
12,45
12,00
11,22
10,83
10,76
10,59
10,46
10,40
10,37
10,06
9,75
9,68
9,42
9,36
9,20
9,08
8,84
8,67
7,86
7,86
7,79
7,76
7,75
7,73
7,36
7,31
7,16
3,11%
3,92
-0,96%
0,00
4,13%
1,36
15
1,76
7,04
endgültige Reihenfolge der
Investitionen
•
•
•
•
Beschränkung auf 4 VoFi-Kennziffern
Wichtung dieser Kennziffern
Bewertung mit Punktesystem: Objekt
mit bester Kennziffer erhält höchste
Punktzahl, alle anderen richten sich
daran aus
Durch Punktesystem lassen sich die
verschiedenen Kennzahlen addieren
und sortieren
VoFi Ranking
Vorgaben
Gesellschafter
strategische
Aspekte
Entwicklung der langfristigen
Unternehmensplanung mit avestrategy®
Invest-Ranking
Finanzierungs- und
Fördermöglichkeiten
Sachkostenplan
Investitionsplan
Abrissplan
Verkaufsplan
Entwicklung
Anlagevermögen
Liquiditätsplan
Mieten- & Leerstandsplanung
langfristige
Unternehmensplanung
Erstellung in
avestrategy®
Personalplan
Betriebskostenplan
Kredit- & Beleihungsmanagement
weitere Teilpläne
avestrategy® ANWENDERFORUM 2013
Platz für Ihre Fragen …..
Michael Decker
Controlling
DWG Dessauer Wohnungsbaugesellschaft mbH
www.dwg-wohnen.de
Ester Meissner
Senior Beraterin
Unternehmensberatung
BBT Treuhandstelle des Verbandes Berliner und
Brandenburgischer Wohnungsunternehmen GmbH
www.bbt-gruppe.net