53/15 Aussensanierung Fassade Dach, Baukreditabrechnung

Baden, 9. November 2015
Der Stadtrat an den Einwohnerrat
53/15
Stadthaus; Aussensanierung Fassade/Dach; Baukreditabrechnung
Antrag:
Die Baukreditabrechnung für die Aussensanierung von Fassade und Dach des Stadthauses,
schliessend mit CHF 2'659'736.82, sei zu genehmigen.
Sehr geehrter Herr Präsident
Sehr geehrte Damen und Herren
1
Ausgangslage
Der Einwohnerrat hat am 13. Dezember 2011 einen Baukredit von CHF 2'994'000 (Preisstand
April 2011) für die Aussensanierung von Fassade und Dach des Stadthauses genehmigt.
2
Ausgeführte Arbeiten
2.1
Allgemeines
Ziel der Aussensanierung war, neben der grundlegenden Werterhaltung auch die Anliegen der
Denkmalpflege zu berücksichtigen. Es sollte möglichst viel der ursprünglichen Wirkung und des
Charakters der Stadthäuser zurückgewonnen werden, unter anderem mit stilgemässer Sprossenaufteilung der neuen Fenster und dem Neuaufbau der historischen Putzstruktur. Weiter wurde eine epochentypische Farbgebung angestrebt.
2.2
A
Sanierungsschwerpunkte
Fenster
Ein Grossteil der Fenster wurde ersetzt, und die Holzteile wurden mit Ölfarbe behandelt. Die
äussere Glasscheibe ist mit Strukturglas (Götheglas) ausgeführt, was ein historisch stimmiges
Fassadenbild ergibt. Die bestehenden, historisch wertvollen Fenster wurden vor Ort saniert.
B
Fassadenverputz
Teilbereiche des Grundputzes konnten belassen werden. Nur der Deckputz musste entfernt
werden. Bei anderen Stellen wurde der komplette Putzaufbau zurückgebaut. Zur Gewährleistung eines optimalen, historisch und bauphysikalisch richtigen Putzaufbaus wurden rein mineralische Produkte verwendet. Diese wurden von Hand aufgetragen. Die Oberflächentextur wurde
dem Charakter der historisch bedeutenden, spätgotischen bzw. spätbarocken Bauten angepasst.
C
Natursteine
Für die Fenstereinfassungen, Gurte, Verdachungen und Portale wurden Muschelkalk und Sandsteine eingesetzt. Je nach Zustand wurden diese Stellen komplett ersetzt oder mit Restauriermörtel partiell neu ausgebildet. Fehlende Volute wurden aufmodelliert. Die Verdachungen wurden mit neuem profiliertem Muschelkalk grösstenteils vollständig ersetzt.
D
Holzkonstruktion
Einzelne fehlende Teile der Holzkonstruktion wurden ersetzt. Zerstörte Pfettenköpfe wurden mit
Altholz saniert. Energetische Verbesserungen konnten erzielt werden, indem der ganze Dachboden komplett gedämmt wurde.
E
Dacheindeckung
Die handgemachten Biberschwanzziegel wurden demontiert, sortiert, mit Besen gereinigt und
anschliessend wiederverwendet. Vorhandene, maschinell hergestellte Ziegel wurden durch
handgemachte Altziegel ersetzt. Die Ziegellattung wurde komplett neu ausgeführt. Die schadhafte Schindelbekleidung an den Lukarnen wich einer neuen Glattschirm-Schindelbekleidung.
F
Malerarbeiten
Die gesamten grossflächigen Fassaden liessen keine eindeutigen Hinweise auf die zeitliche Zuordnung zu, die erlaubten, die Entwicklung der Aussenerscheinung nachzuvollziehen. Die bestehende Farbigkeit stellte gemäss Denkmalpflege eine freie Interpretation dar. Das neue Farbkonzept wurde aufgrund der historischen Weiss-Befunde erarbeitet und umgesetzt. Die Fassung der
Wandmalerei von 1969 wurde retuschiert, und Fehlstellen wurden ergänzt.
3
Baukreditabrechnung
3.1
Kosten
Die Baukreditabrechnung schliesst mit einem Bruttoaufwand von CHF 2'659'736.82. Der teuerungsbereinigte Baukredit wurde um CHF 337'263.18 oder 11.26 % unterschritten. Die einzelnen Positionen lassen sich wie folgt mit dem Kostenvoranschlag vergleichen:
Seite 2 von 3
BKP
Arbeitsgattung
KV CHF
100
Bestandesaufnahme, Räumungen, Installationen
210
Fassaden- und Dachsanierung
290
Abrechnung CHF
90'000
59'767.30
2'270'000
2'072'252.60
Honorare
434'000
395'906.40
410
Brücke, Aussentreppe-Geländer
860'000
91'048.25
500
Bewilligungen, Gebühren, Vervielfältigungen
42'000
40'762.25
600
Unvorhergesehenes
72'000
0.00
2'994'000
2'659'736.82
3'000
0.00
2'997'000
2'659'736.82
425'000
425'264.00
2'572'000
2'234'472.82
Total brutto (inkl. MWST)
Teuerung 2013
Total (inkl. MWST) und Teuerung
Bundes- und Kantonsbeitrag Denkmalpflege
Total Nettoinvestition
3.2
Begründung Minderkosten
Die Einsparungen resultierten vor allem aus Vergabeerfolgen und einer laufenden, aktiven Optimierung der Bauabläufe durch die örtliche Bauleitung. Viele Vorbereitungsarbeiten konnten in
den Handwerkerverträgen inkludiert und dadurch Kosten eingespart werden.
Bei den Verputzarbeiten konnten rund CHF 185'000 gegenüber dem Kostenvoranschlag gespart
werden, da der Grundputz nur wo effektiv nötig komplett ersetzt wurde. Durch die günstigere
Vergabe der Fenster und der Spenglerarbeiten konnten jeweils rund CHF 25'000 eingespart
werden. Bei den Dachdeckerarbeiten betrug die Einsparung rund CHF 46'000, da auch hier in
der Ausführungsphase laufend entschieden wurde, welche Arbeiten wirklich notwendig sind. So
konnte gleichzeitig ein denkmalpflegerisch optimal abgestimmtes und kostengünstiges Ergebnis
erreicht werden.
Auf einen Statiker konnte verzichtet werden, da der Unternehmer die Berechnungen für die
Holzkonstruktionen direkt vornahm. Die erzielten Gesamteinsparungen wirkten sich auf das
Architektenhonorar aus. Es wurden CHF 38'000 eingespart.
Mehrkosten bei Einzelpositionen infolge teilweise aufwändigerer Arbeiten konnten so aufgefangen werden, ohne die Reserve für Unvorhergesehenes belasten zu müssen.
*****
Beilage:
Baukreditvorlage vom 13. Dezember 2011
Auflageakten:
Detaillierte Abrechnungsunterlagen
Seite 3 von 3