Russland Markt für Architekturdienstleistungen

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Wirtschaft
Russland
Markt für Architekturdienstleistungen
Über uns
Germany Trade & Invest ist die Gesellschaft zur Außenwirtschaftsförderung der Bundesrepublik Deutschland. Sie unterstützt deutsche Unternehmen, die ausländische Märkte
erschließen wollen, mit Außenwirtschaftsinformationen.
Germany Trade & Invest wird gefördert vom Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie und vom Beauftragten
der Bundesregierung für die Neuen Bundesländer aufgrund
eines Beschlusses des Deutschen Bundestages.
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Inhalt
Vorwort ........................................................................................................ 5
1. Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen ..... 6
1.1 Bauwirtschaft ........................................................................................................................ 6
1.1.1 Konjunkturelle Lage................................................................................................ 6
1.1.2 Wohnungsbau......................................................................................................... 10
1.1.3 Hotelbau ................................................................................................................. 17
1.1.4 Büroraum ............................................................................................................... 17
1.1.5 Einkaufszentren ..................................................................................................... 20
1.1.6 Gewerbeflächenbau ............................................................................................... 23
1.1.7 Infrastrukturbau..................................................................................................... 24
1.2 Architekturdienstleistungen .................................................................................... 26
2. Chancen für deutsche Architekten ......................................................... 28
2.1 Umfeld und Rahmenbedingungen ............................................................................ 28
2.2 Traditionen ................................................................................................................ 31
2.3 Arbeitsfeld Berater und Projektmanagement.......................................................... 34
2.4 Grünes Bauen........................................................................................................... 35
2.5 Revitalisierung und Stadtplanung ............................................................................ 37
3. Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang ............................... 39
3.1 Berufslizenzen .......................................................................................................... 39
3.2 Anerkennung ausländischer Abschlüsse ................................................................. 40
4. Ausschreibungspraxis ........................................................................... 41
4.1 Grundsätzliches zur Auftragsvergabe ...................................................................... 41
4.2 Öffentliche Auftragsvergabe ..................................................................................... 42
4.3 Architekturwettbewerbe ........................................................................................... 43
4.4 Projektausschreibungen ........................................................................................... 44
4.5 Aufträge durch Private .............................................................................................. 44
5. Tipps für die Markterschließung ........................................................... 46
5.1 Persönlicher Kontakt ................................................................................................ 46
5.2 Präsenz vor Ort und Netzwerkbildung ..................................................................... 47
5.3 Verträge sind Verhandlungssache ............................................................................ 48
5.4 Die richtige Position .................................................................................................. 49
5.5 Hierarchien................................................................................................................ 50
5.6 Faktor Zeit ................................................................................................................. 50
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6. Charakteristika des Planungs- und Bauablaufs ..................................... 52
6.1 Leistungsphasen ....................................................................................................... 52
6.2 Haftungskategorien .................................................................................................. 53
6.3 Vergütung .................................................................................................................. 54
6.4 Bauausführung.......................................................................................................... 54
7. Besonderheiten im Baurecht ................................................................. 59
8. Internetanschriften ............................................................................... 62
8.1 Messen .................................................................................................................... 62
8.2 Internetplattformen................................................................................................. 62
8.3 Ausschreibungsplattformen ................................................................................... 63
8.4 Fachzeitschriften..................................................................................................... 63
8.5 Regierungsinstitutionen.......................................................................................... 63
8.6 Vereinigungen.......................................................................................................... 65
8.7 Universitäten und Forschungsinstitute................................................................... 65
8.8 Immobilien- und Baufachanwälte........................................................................... 66
8.9 Deutsche Kontaktstellen......................................................................................... 66
8.10 Deutschsprachige Architekten in der Russischen Föderation............................... 66
8.11 Ausgewählte Architekturbüros außerhalb Moskaus.............................................. 67
8.12 Ausgewählte Architekturbüros in Moskau ............................................................. 67
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Russland - Markt für Architekturdienstleistungen
Vorwort
Vorwort
Vorwort
Die vorliegende Broschüre ist ein Beitrag von Germany Trade & Invest zum Netzwerk Architekturexport NAX der Bundesarchitektenkammer, mit dem der grenzüberschreitende Austausch von
Architektur- und Stadtplanungsdienstleistungen gefördert werden soll und fortlaufend ausgebaut wird.
Die Ziele und Arbeitsweisen des NAX sind:
Die NAX Online-Datenbank vermittelt direkte Kontakte zwischen Architekten, Stadtplanern, Ingenieuren und Investoren aus dem In- und Ausland.
Die NAX Informationsdienste versorgen Architekten, Stadtplaner und Investoren mit den aktuellsten Ausschreibungen und relevanten Informationen zum Planen und Bauen im Ausland.
Mit dem NAX Lobbying und Marketing werden ausländische Investoren von der hohen Planungsqualität in Deutschland überzeugt. NAX wirbt mit vielfältigen Veranstaltungen und Publikationen
für den grenzüberschreitenden Architekturaustausch.
Weitere Informationen zum NAX erhalten Sie unter www.architekturexport.de.
In der Russischen Föderation führt eine stark zunehmende Bautätigkeit in allen Bereichen zu einem deutlich steigenden Bedarf an Architekturleistungen. In dieser Broschüre von Germany Trade
& Invest mit Unterstützung der Bundesarchitektenkammer sind die wichtigsten Informationen
zum russischen Markt für Architekturleistungen zusammengestellt. Chancen und Möglichkeiten
für deutsche Planungs- und Architekturbüros werden ebenso aufgezeigt wie die Risiken und
Probleme. Neben einer Darstellung der rechtlichen Rahmenbedingungen beinhaltet die Publikation Praxistipps aus dem Erfahrungsschatz deutscher Architekten, die bereits vor Ort tätig sind.
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Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen
1. Entwicklung der Bauwirtschaft und der Architekturdienstleistungen
1.1 Bauwirtschaft
1.1.1 Konjunkturelle Lage
Russlands Bauwirtschaft fährt mit angezogener Handbremse. Wachstumsimpulse gehen von den
staatlichen Infrastrukturvorhaben, von Green-Field-Projekten in Industrie, Gastgewerbe und Einzelhandel sowie vom Wohnungsbau aus. Risiken stellen die Eurokrise und die vorerst unklaren
Auswirkungen des WTO-Beitritts dar. Kreditgeber reagieren entsprechend nervös. Zudem haben
wichtige Marktteilnehmer die Finanzmarktkrise des Jahres 2008 noch nicht vollständig überwunden.
„Um real 6% legte die Bauwirtschaft im Jahr 2011 zu und um 5,4% im 1. Halbjahr 2012“, so der
Präsident der Nationalen Vereinigung der Bauunternehmen (NOSTROI), Efim Basin, gegenüber
Germany Trade & Invest. Doch hat nach der verheerenden Finanzmarktkrise 2008/2009 vor allem
die niedrige Ausgangsbasis zu diesen positiven Ergebnissen geführt.
Wie einer Studie des russischen Wirtschaftsministeriums zu entnehmen ist, lag die Bauleistung im
April 2012 immer noch um 10% unter dem letzten Vorkrisenwert. Zudem hat sich die Baukonjunktur seit Sommer 2012 abgekühlt. Im gesamten Zeitraum Januar bis Oktober 2012 wurde deshalb nur
noch ein Plus von 2,3% erzielt.
Die Notwendigkeit privater Investitionen steigt in diesem Zusammenhang. Wie Basin betonte, sei
der Staat finanziell nicht in der Lage, alle notwendigen Maßnahmen, darunter im Infrastrukturbau, aus eigener Kraft voranzutreiben. „Unter anderem werden deshalb Public-Private-Partnerships in die Wege geleitet. Erste Beispiele dafür liegen vor.“
Zusätzlich treiben Portfolioinvestitionen in Immobilienfonds das Wachstum voran. So legte der
Umfang entsprechender Transaktionen 2011 um 7,3% zu. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Vergleich dazu um 4,2% gewachsen.
Wenigstens ein positives Resultat hat die Finanzmarktkrise gebracht: die „Gigantomanie“ der Vorjahre hat ihr jähes Ende gefunden; mehr Realismus ist in die Projektplanung eingezogen. So sollte
in Sankt Petersburg der Bau eines 400 m hohen Turms an prominenter Stelle von der Bedeutung
des Erdgaskonzerns Gazprom zeugen. Um diese Art Projekte ist es still geworden.
Eine Ausnahme bilden die Gebäudekomplexe „Neu-Holland“ und „Apraksin-Hof“ in Sankt Petersburg,
sowie das Vorhaben zur Landgewinnung aus der Ostsee zur anschließenden Bebauung (Projekttitel „Meeresfassade“). Hierfür wurden die Planungen neu aufgenommen. Zur Projektierung des
Vorhabens „Neu-Holland“ hat der Developer Millhouse Capital im Frühjahr 2012 das New Yorker
Büro WORKac verpflichtet.
Generell drehen sich die wirtschaftspolitischen Debatten in der Branche aber weniger um die Bauwirtschaft, sondern mehr um den WTO-Beitritt des Landes. Anders als in anderen Erwerbszweigen
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erwarten die Bauwirtschaft sowie die Hersteller von Baumaterialien und -stoffen aber weniger
Auswirkungen durch die WTO-Mitgliedschaft.
NOSTROI-Präsident Basin kann dem Beitritt sogar mehr Positives als Negatives abgewinnen: „Der
Wettbewerb verschärft sich zweifellos und nicht jedes russische Bauunternehmen wird wirtschaftlich überleben. Auf der anderen Seite beschleunigt sich die Einführung moderner Baumethoden
und Baumaterialien; die Produktivität russischer Firmen zieht an.“
Der WTO-Beitritt verbessert zweifellos die Geschäftschancen ausländischer Baufirmen. Gleiches
gilt für Projektanten, die bei öffentlichen Ausschreibungen nicht diskriminiert werden dürfen. Im
Umkehrschuss gelten die Verbesserungen aber auch für russische Anbieter in Deutschland.
Generell ist festzuhalten, dass durch die WTO-Mitgliedschaft das Vertrauen ausländischer Investoren in Russland steigt. Zu den wichtigsten Aufgaben zählt NOSTROI die Modernisierung des veralteten technischen Regelwerks, die Ausbildung von Fachkräften sowie die Beseitigung administrativer Hürden für Bauvorhaben.
Dass Auslandsinvestoren mehr Mittel in den russischen Bausektor pumpen, steht für unabhängige
Analysten fest. Die Ankündigung der türkischen Bauholding Renaissance Construction vom Juni
2012, wonach der Konzern 1,5 Mrd. US$ auf dem russischen Immobilienmarkt anlegen will, darunter 1,1 Mrd. in Moskau und den Rest in Sankt Petersburg, wird als Bestätigung dafür gesehen.
Zu den Anlageobjekten ausländischer Investoren gehören bevorzugt Immobilien der Klasse A, darunter Hotels, Bürogebäude, Einzelhandelszentren und Wohnanlagen. Ein zwar noch schwaches,
aber dennoch steigendes Interesse besteht am „grünen Bauen“. Da Beispiele aus dem Ausland zeigen, dass sich mittels ökologischen Zertifikats für Immobilien Wertsteigerungen erzielen lassen,
wird dieses Thema ernsthafter als vorher behandelt. Zudem kündigten Immobilienfonds an, sich
künftig verstärkt auf umweltgerecht gebaute und zertifizierte Gebäude konzentrieren zu wollen.
Inbetriebnahme von Gebäuden gemäß Zweckbestimmung
Einheiten
Einheiten
Gesamtfläche
(2010)
(2011)
(in 1.000 qm,
2010)
In Betrieb
212.026
223.763
87.613,7
genommen, gesamt
davon:
Wohnimmobilien
200.528
210.757
71.557,4
Gewerbeimmobilien
11.498
13.006
16.056,3
davon:
Industriegebäude
1.802
1.869
2.732,2
landwirtschaft1.246
1.503
2.435,2
lich genutzte
Gebäude
Handels- und
4.283
4.588
5.352,8
Bürogebäude
Gesamtfläche
(in 1.000 qm,
2011)
94.750,3
77.105,4
17.644,9
2.292,0
2.658,9
5.325,7
7
Inbetriebnahme von Gebäuden gemäß Zweckbestimmung (Forts.)
Einheiten
Einheiten
Gesamtfläche
(2010)
(2011)
(in 1.000 qm,
2010)
Verwaltungs568
776
1.009,5
gebäude
Bildungsein471
551
1.583,2
richtungen
medizinische
603
647
1.260,4
Einrichtungen
Sonstige
3.093
3.072
2.692,5
Gesamtfläche
(in 1.000 qm,
2011)
1.341,9
1.820,8
1.190,2
3.015,4
Quelle: Föderaler Statistikdienst (Rosstat), Moskau, 2012
Eine wichtige Triebkraft für die Baukonjunktur der nächsten Jahre sind die zahlreichen geplanten
Sportgroßveranstaltungen:
World Athletics Championship
Universiade - Weltstudentenfestspiele
Olympische Winterspiele
Formel-1 Grand Prix
Schwimm-Weltmeisterschaft
Eishockey Worldcup
Fußball-WM
Weltausstellung „Expo 2020“
(Bewerbung)
Moskau
Kasan
2013
2013
Sotschi
Sotschi
Kasan
Moskau, Sankt Petersburg
11 Austragungsstädte
Jekaterinburg
2014
2014
2015
2016
2018
2020
Für die Fußball-WM 2018 sollen zwölf Stadien modernisiert oder neu erbaut werden. Dazu gehören
die Stadien Lushniki und Spartak in Moskau. Außerdem wird die Infrastruktur zwischen den Austragungsorten - Straßen, Schienenwege, Flughäfen - ausgebaut, damit die Fans komfortabel anreisen können. Tausende Gäste werden erwartet, die für einen hohen Bedarf zum Bau neuer und zur
Renovierung bestehender Hotels sorgen. Nähere Informationen über Projekte und Ausschreibungen zur Fußball-WM 2018 bietet eine gemeinsame Internetseite der AHK Moskau und Germany
Trade & Invest:
www.gtai.de/GTAI/Navigation/DE/Trade/Projekte-Ausschreibungen/sportevents.html
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Ort
Moskau
Sankt Petersburg
Nischni Nowgorod
Saransk
Kasan
Samara
Wolgograd
Rostow-am-Don
Kaliningrad
Sotschi
Jekaterinburg
Entfernung von Moskau
Geplante WM-Stadien
(in Zug-Kilometern) (Fassungsvermögen in Personen)
2 (130.000)
650
1 (69.500)
440
1 (43.700)
630
1 (45.000)
790
1 (45.100)
1.040
1 (45.000)
1.150
1 (45.000)
1.300
1 (43.700)
1.300
1 (45.000)
1.800
1 (43.700)
1.820
1 (30.000)
Wichtige Impulse für die Bautätigkeit werden auch vom Megaprojekt zur Erweiterung der Stadt
Moskau in Richtung Südwesten ausgehen. Die Fläche der Metropole wird um das 2,35-Fache von
107.000 auf 255.000 Hektar ausgedehnt. Es sollen ein neues Regierungsviertel, ein internationales
Finanzzentrum, ein Wissenschafts-Bildungs-Cluster und ein Innovationscluster (inklusive Innovationszentrum Skolkovo) entstehen. Bis zum 1. Juli 2012 waren bereits Baugenehmigungen für
4.780 Projekte mit mehr als 15 Mio. qm erteilt. Zuständig für die Planungen ist der stellvertretende
Bürgermeister für Städtepolitik und Bauwesen der Stadt Moskau, Marat Chusnullin.
Im Rahmen des Projekts „Bolschoi City“ soll der Nord-Westen Moskaus vom Internationalen Handelszentrum bis zum Autobahnring MKAD neu gestaltet werden. Das Gebiet umfasst die Fläche des
Hafens Sapadny und des Stadtbezirks Dorogomilowo. Das unbebaute Territorium in den Bezirken
Mnewniko, Molshaninowo, Pawschinskaja Pojma und Nagatinskaja Pojma im Bezirk des Werks
„ZIL 2“ soll entwickelt werden, ebenso die Industriezonen entlang des Flusses Moskwa (Sanierung
der Industriebrachen). Im Bezirk Molshaninowo werden voraussichtlich 1 Mio. qm Immobilienfläche in Technoparks, Hotels und Büros entstehen.
Außerdem sollen komplette Stadtbezirke in Moskau saniert und wiederbelebt werden: Nagatinski
Saton, Sewernoje Ismailowo, Nagorny und Wolchonka-ZIL. Derzeit strukturieren die zuständigen
Stellen Moskomarchitektura und Moskomstrojinvest die Projekte und bereiten sie vor. Die Vergabe
der Verträge an Developer soll im Jahr 2013 über Ausschreibungen erfolgen, sagte der Leiter der
Departments für Städtebaupolitik Sergej Lewkin.
Entlang des Autobahnrings MKAD ist geplant, Campus-Gelände für fünf große Universitäten (Lehrgebäude und Studentenwohnheime) bis 2020 zu bauen. Die Projektierung soll bis Ende 2013 erfolgen, der Bau im Herbst 2014 starten. Für dieses Projekt zuständig ist eine Arbeitsgruppe beim Ministerium für Bildung und Wissenschaft der Russischen Föderation.
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In Sankt Petersburg soll das Stadtzentrum in den kommenden 50 Jahren weiterentwickelt werden.
Ziel ist es einerseits, das historische Erbe zu restaurieren und zu bewahren, andererseits die Stadt
modernen Lebensansprüchen anzupassen mit komfortablen Fußgängerbereichen, Radfahrwegen sowie Trassen für Transport per Straßenbahn, Elektrozug oder Boot. Den Auftakt bildet die Entwicklung der zwei zentralen Flächen Konjuschennaja ploschad und Sewernaja Kolomna - Nowaja
Hollandija (Nördliches Kolomna - Neu Holland). Sieben Architekturbüros präsentierten Anfang
Oktober 2012 ihre Konzepte hierfür.
Das Projekt „Nowy Bereg“ (Neues Ufer) zielt auf die umfassende Erschließung des Nord-Westens
von Sankt Petersburg. Es ist der Bau von Wohn-, Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie Handelseinrichtungen geplant. Insgesamt sollen auf 810 Hektar rund 3,5 Mio. qm Immobilienfläche bis
zum Jahr 2028 gebaut werden. Investor ist das Unternehmen Sewero-Sapad Invest (Partner: Smart
City Planning, Japan).
Neben Moskau und Sankt Petersburg erlangen weitere, bisher teilweise vernachlässigte Regionen
eine stärkere Aufmerksamkeit potenzieller Bauherren. Als prominentestes Beispiel kann Wladiwostok im äußersten Osten des Landes gelten, wo zur Vorbereitung des APEC-Gipfels 2012 aus dem
Zentralhaushalt im Laufe von vier Jahren 679 Mrd. Rubel (circa 17 Mrd. Euro) in Hoch- und Tiefbauarbeiten geflossen sind. Unter den dort realisierten Vorhaben befand sich unter anderem die Rekonstruktion des Flughafens, die Hochtief durchgeführt hat. Und Wladiwostok bleibt eine Großbaustelle. Für die Zukunft wird das Stadterweiterungsprojekt „Bolschoi Wladiwostok“ (bis 2020)
verfolgt, das den Bau eines Gewerbegebiets (bis 2015) und eines Logistikzentrums im Hafen Troiza
(bis 2016) einschließt. Mitte 2012 wurde mit der Projektierung begonnen. Auftraggeber ist der
Gouverneur der Region Primorje, deren Hauptstadt Wladiwostok ist. Als Konsortialführer agiert
New Age Capital Partners Ltd., in Russland vertreten durch SAO Alexander House. Die gesamte
Region Primorje soll zu Russlands Brückenkopf nach Südostasien ausgebaut werden.
1.1.2 Wohnungsbau
Der Umfang des Wohnungsbaus ist im 1. Halbjahr 2012 gegenüber der vergleichbaren Vorjahresperiode um 1,9% bei mehretagigen Wohnhäusern und um 6,1% bei Einfamilienhäusern gestiegen.
Insgesamt werden circa 71 Mio. qm pro Jahr Wohnraum fertiggestellt. Politisches Ziel des Ministeriums ist es, dieses Volumen auf 100 Mio. qm pro Jahr zu steigern. Die Lücke können nur private
Bauherren füllen. Um das zu erreichen, arbeiten Bauverbände, Selbstverwaltungsorganisationen
(russisch: Selbstregulierungsorganisationen - SRO) und Regierung unter anderem daran, das überbürokratisierte Genehmigungsverfahren für den Häuserbau zu entrümpeln.
Regional ist der Wohnungsbau deutlich auf den europäischen Teil Russlands und hier wiederum
auf das nähere und weitere Umland Moskaus (Moskauer Gebiet) ausgerichtet. Im Moskauer Gebiet
wurden im 1. Halbjahr 2012 allein 9,6% des in Russland fertig gestellten Wohnraums übergeben. Im
der Stadt Moskau selbst fiel die Tendenz dagegen rückläufig aus. Auch in Sankt Petersburg ist eine
Verlagerung des Wohnungsbaus in das Umland (Leningrader Gebiet) festzustellen. Im Vergleich
der 83 russischen Regionen folgen Krasnodar (8,7%), Tatarstan (5,2%), Tjumen (5,0%), Baschkortostan (4,1%) sowie Rostow (3,8%) auf den Plätzen. Erst danach kommen Nischni Nowgorod und die
Stadt Moskau (jeweils 3,0%), Tscheljabinsk (2,8%) und Sankt Petersburg (2,6%).
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Russische Regionen mit der größten Wohnungsbautätigkeit (1. Halbjahr 2012)
Gebiet
Fertiggestellte Fläche
Veränderung
Individual(1.000 qm)
1. Hj. 2012 /
wohnungsbau
1. Hj. 2011 (in %)
(1.000 qm)
Gebiet Moskau
2.010,3
+13,0%
1.067,0
Region Krasnodar
1.838,7
+13,3%
829,7
Republik Tatarstan
1.095,9
-6,4%
503,0
Gebiet Tjumen
1.045,2
+11,5%
224,1
Republik Baschkor855,0
+9,4%
665,0
tostan
Gebiet Rostow
796,0
-0,4%
561,6
Gebiet Nischni
638,3
+2,7
388,4
Nowgorod
Stadt Moskau
625,8
-33,6%
5,2
Quelle: Föderaler Statistikdienst (Rosstat)
Der Zuwachs beim Wohnungsbau ist teils durch die verstärkte Aufnahme von Bau- und Hypothekenkrediten, teils durch lukrative Mietpreise zu erklären. So sind die Mietpreise von September
2011 bis März 2012 in Moskau um 6,1% gestiegen. Im Vergleich dazu nahm der durchschnittliche
Mietzins in Dubai lediglich um 1% zu, in London sank er sogar um 0,8%.
Zurzeit bestehen Pläne zum Neubau kompletter Stadtbezirke und Sattelitenstädte in und um
Moskau und Sankt Petersburg. Dazu gehören die Städtchen Dolgoprudny und Shukowski im Moskauer Gebiet und die Vorstadt „Juschny“ bei Sankt Petersburg. Im Kaliningrader Gebiet möchte das
Unternehmen Awtotor zusammen mit Magna (Österreich) sechs Automobilwerke und 15 Kfz-TeileHersteller ansiedeln und für deren Mitarbeiter 50.000 Wohnungen errichten.
11
Stadt Shukowski (Moskauer Gebiet)
- Modernisierung des Fliegerstädtchens Shukowski mit Einrichtung des Nationalen Zentrums
für Flugzeugbau und Bau einer Stadt für 60.000 Bewohner
- zu bebauende Fläche: 887 Hektar
- Projekt umfasst drei Teile:
1. Innovationskomplex „Shukowski“ (Föderale Universität, Technopark, Büros)
2. Wohnhäuser
3. Fläche für Investitionsprojekte
- Gesamtinvestitionen: 4 Mrd. US$
- Auftraggeber: OAO Korporazija raswitija Moskowskoj oblasti (Moskauer Gebiet)
- Arbeitsgruppe für das Projekt: Nichtkommerzielle Partnerschaft aus Vereinigter Flugzeugbau-Gesellschaft OAK, FGUP Zentrales Aerodynamisches Institut, Rostechnologii und
Verwaltung des Gebiets Moskau
- Stadtplanung: Büro John Thompson & Partners
- Beteiligung von Unternehmen aus Singapur
Sankt Petersburg
Vorstadt „Jushny“ im Rajon Puschkino
- zu bebauende Fläche: 2012 Hektar
- Wohnbebauung: circa 4,3 Mio. qm Wohnfläche für 134.000 Bewohner
- Investition: circa 176 Mrd. Rubel (rund 4,4 Mrd. Euro)
- Investor: OOO UK START Development
Gute Aussichten für ausländische Architekten bestehen bei Projekten für Luxusappartements,
Townhouses und Cottages, die vor allem in und um Moskau und Sankt Petersburg gebaut werden.
Ausgehend von geringem Niveau entstehen solche Objekte aber auch zunehmend in den anderen
Millionenstädten Russlands. Nachstehend ein Beispiel.
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Wohnkomplex „Pjatnizkije Kwartaly“
- Bau von 37 Häusern mit drei bis acht Etagen und 39 Townhouses
- 5.300 Wohnungen mit einer Fläche von 200.000 qm
- Lage an der Pjatnizkoje Schosse, 12 km entfernt vom MKAD
- Investition: 15 Mrd. Rubel
- Investoren: Urban Group, Vektor Investments
Der Bau von Wohnungen für untere und mittlere Einkommen bleibt das große Sorgenkind. „Bis zu
90% der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum kann gegenwärtig nicht bedient werden“, so
der Kommentar des NOSTROI-Präsidenten Basin. In den vergangenen drei Jahren sind zudem
Hypothekenkredite im großen Stil geplatzt, auch wenn das Portfolio an Hypothekendarlehen inzwischen wieder auf 44 Mrd. Rubel (circa 1,13 Mrd. Euro) zugenommen hat. Anlass zu Optimismus
ist zumindest angebracht.
Neben dem Neubaubedarf ist der Bedarf zur Sanierung von Wohnraum riesig. Die Einnahmen aus
Gebühren für kommunale Dienstleistungen sprudeln in den Stadtverwaltungen oder kommunalen Wohnungsverwaltungen allerdings spärlich, weshalb es nur wenige Fortschritte zu vermelden
gibt. Um daran etwas zu ändern, muss der Rechtsrahmen modernisiert werden. Aus diesen Gründen halten sich private Investoren zurück.
Wie ein Sprecher des für Bauwesen zuständigen Ministeriums für regionale Entwicklung herausstellte, befindet sich ein Teil des Wohnungsbestandes in einem besorgniserregenden Zustand und
entspricht nicht einmal mehr den russischen Mindestanforderungen. Hinzu kommt, dass maroder
Wohnraum überhaupt nur lückenhaft erfasst ist.
Im April 2012 präsentierte das Ressort einen Vorschlag, wonach im Geltungsbereich des Ministeriums eine neue Struktur, die Staatliche Wohnungsgesellschaft (Gosudarstwennaja Schilischnaja
Korporacija) gegründet wird. Diese soll sich künftig mit allen technischen und operativen Fragen
des staatlichen Wohnungsbaus beschäftigen.
Um die Finanzierung soll sich eine ebenfalls noch zu gründende staatliche Bank für Wohnungsbau
kümmern. Das neue Finanzinstitut könnte darüber hinaus Hypothekenkredite mit verminderten
Zinssätzen an sozial schwache Bevölkerungsgruppen vergeben.
Ein 2007 ins Leben gerufener staatlicher Fonds zur Reformierung der kommunalen Wohnungswirtschaft (Fond Sodejstwija Reformirowaniju Schilischnowo Komunalnowo Chosjajstwa) vergibt
seither Zuschüsse an Gebietskörperschaften und Kommunen für Modernisierungs- und Renovierungsvorhaben beziehungsweise für die Umsiedlung von Einwohnern aus abrissreifen Immobilien. Wegen der Dringlichkeit des Wohnungsproblems hat die russische Regierung erst vor kurzem die Laufzeit des Fonds bis 2015 verlängert.
15
Allein das Gebiet Nowosibirsk hat seit dem Bestehen des Fonds drei Mal - 2008, 2010, 2011 - Zuschüsse
von zusammen 3 Mrd. Rubel (circa 77 Mio. Euro) zur Instandsetzung von 800 mehr-etagigen Wohnhäusern erhalten. Für die Förderung des kommunalen Wohnungsbaus im Gebiet Nowosibirsk
zeichnet das regionale Ministerium für Bau und kommunale Wohnungswirtschaft verantwortlich
und setzt dabei die entsprechenden Beschlüsse der Gebietsregierung um. Seit 2010 existiert zusätzlich ein regionaler Fonds zur Modernisierung und Entwicklung der kommunalen Wohnungswirtschaft.
Die Gebietsregierung will 2011/12 aus den Haushalten der Föderation, des Gebiets und der Kommunen sowie aus aufgenommenen Krediten 34,4 Mrd. Rubel und zwischen 2013 und 2015 noch einmal
64,4 Mrd. Rubel in den Wohnungsbau und in die kommunale Wohnungswirtschaft investieren.
Wie wichtig der Wohnungsbau vor allem für sozial benachteiligte Bevölkerungsgruppen ist, veranschaulichen die nachfolgenden Kennziffern.
Im Gebiet Nowosibirsk fehlen in 21,5% aller Wohnungen Wasseranschlüsse, in 26,9% der Fälle Abwasseranschlüsse, in 39,0% eine Warmwassereinspeisung und in 35,1% ein Badezimmer. Besonders
hoch fallen diese Koeffizienten auf dem Land aus, wogegen die Lage in der Stadt Nowosibirsk etwas
besser ist (circa 10%). In baufälligen Häusern, die für den Abriss vorgesehen sind, leben im Bezirk
_Nowosibirsk 77.500 Menschen.
In Sankt Petersburg zeichnet für die Bewirtschaftung und Reparatur von Immobilien, die sich
im kommunalen Eigentum befinden, das Wohnungskomitee der Stadt (Schilischny Komitet
Sankt-Peterburga) verantwortlich. Die Stadtoberen bezeichnen finanzielle Engpässe als das größte
Problem beim Erhalt und bei der Erweiterung des Wohnraumbestands. Es stehen jährlich etwa zu
20% weniger Mittel zur Verfügung, als tatsächlich gebraucht würden.
Im Ergebnis hat sich in der Wohnungswirtschaft ein hoher Verschuldungsstand angehäuft. Der
vom Fonds zur Reformierung der kommunalen Wohnungswirtschaft aus Moskau im März 2012
überwiesene Zuschuss von 0,7 Mrd. Rubel zur Rekonstruktion von 313 Häusern war nur ein Tropfen
auf dem heißen Stein. Dementsprechend hoch ist der Grad an unerledigten Reparaturarbeiten beziehungsweise der Verschleißgrad einiger Immobilien.
Hinzu kommt der Ausbesserungsbedarf in der kommunalen Infrastruktur: Allein 40% des Fernwärmenetzes sind technisch abgeschrieben, aber notgedrungen trotzdem in Betrieb. In der Wasserversorgung kommen 25% des Wassers wegen poröser Leitungen beim Verbraucher erst gar nicht
an. Nur 9% des Frischwassernetzes entsprechen einigermaßen dem aktuellen Stand der Technik.
Das Stromnetz hat im Schnitt ein Alter von 28 Jahren erreicht, bei einem technisch vorgesehenen
Höchstalter von 30 bis 35 Jahren. Infolge kommen auf die Versorgungsunternehmen kaum zu
stemmende Modernisierungen zu, sofern keine privaten Investoren mobilisiert werden.
Im Sankt Petersburger Zentrum müssen gemäß den Vorschriften bei Neubauprojekten die historischen Fassaden erhalten bleiben. Ein solches Konzept verfolgt zum Beispiel das finnische Bauunternehmen YIT, das auf diese Art 45.100 qm Wohnfläche auf einem Grundstück von 2,9 ha errichtet.
Dabei bleibt die Fassade dreier historischer Gebäude aus dem 19. und vom Anfang des 20. Jahrhundert komplett unverändert.
16
Das Tempo im Wohnungsbau der Stadt Sankt Petersburg hat im 1. Quartal 2012 im Vergleich zum
Vorgängerquartal um 1,23% zugelegt. An Wohnfläche werden 2012 insgesamt 2,75 Mio. qm fertig
gestellt. In unterschiedlichen Bauphasen befinden sich weitere 4,8 Mio. qm, davon 80% im Segment
für preiswerten Wohnraum.
Im benachbarten Leningrader Gebiet (Leningradskaja Oblast) werden 2012 insgesamt 1,9 Mrd. Rubel
in den Wohnungsbau und in die kommunale Wohnungswirtschaft investiert. In den folgenden
drei Jahren kommen noch einmal 5,6 Mrd. Rubel hinzu. Gebaut werden Wohnungen für junge
Familien und Angehörige des öffentlichen Dienstes. Ein gesondertes Wohnungsbauprogramm besteht zu Gunsten von Lehrern. Für die Reparatur von Wohnhäusern fließen 117 Mio. Rubel, weitere
84 Mio. zur Umsiedlung von Familien aus abrissbedürftigen Immobilien.
1.1.3 Hotelbau
In den elf Austragungsstädten der Fußball-WM 2018 besteht ein hoher Bedarf für den Bau neuer
und die Renovierung bestehender Hotels. Die Anzahl der Zimmer in Hotels internationaler Marken
könnte bis 2018 um das 2,1-Fache von 22.107 auf 46.922 Zimmer steigen, prognostiziert KPMG. Besonders aktiv in Russland sind die Rezidor Group, Accor und Mariott International.
Die Betreibergesellschaft Accor plant die Neueröffnung von 50 Hotels in Russland und der Gemeinschaft Unabhängiger Staaten (GUS) bis zum Jahr 2016. Sechs Hotels sollen in Moskau, Kaliningrad
und anderen russischen Städten gebaut werden, ein ibis Hotel in Astana (Kasachstan). Daneben
will sich Accor die Märkte Armenien, Aserbaidschan, Georgien und Belarus erschließen.
Die Rezidor Hotel Group entwickelt zurzeit 32 Objekte in Russland und der GUS. Für 2012 sind drei
Neueröffnungen geplant: zwei Radisson Hotels im Olympischen Dorf und im Skikurort in Sotschi
sowie ein Hotel in Kiew (Ukraine). Des Weiteren sollen zukünftig Hotels in Rostow-am-Don
(Südrussland), Samara (Wolga-Region) und Saransk (Region Mordowien) entstehen.
Marriott International beabsichtigt die Eröffnung von elf neuen Hotels bis zum Jahr 2015. Dazu gehören: Marriott Hotel in Krasnodar, Marriott Krasnaja Poljana Hotel, Marriott Sochi Golf Resort,
Courtyard by Marriott Sochi Plaza Hotel, Marriott Novy Arbat Hotel (Moskau), Krasnojarsk Marriott
Hotel und Woronesh Marriott Hotel. Außerdem sollen Hotels in der Ukraine, Armenien, Aserbaidschan
und Kasachstan eingerichtet werden.
Die Baukosten für ein Hotelzimmer in Moskau betragen bei 4- bis 5-Sterne-Hotels rund 397.000 Euro,
bei Budget-Hotels 225.000 Euro.
Interessierte deutsche Architekten können die Fachkonferenz „Russia & CIS Hotel Investment
Conference“ (www.russia-cisconference.com) besuchen, um sich über Projekte zu informieren.
1.1.4 Büroraum
Büroimmobilien aller Art, insbesondere im Hochpreissegment, sind rar. Dennoch ticken die Uhren
auf dem Markt nur langsam. Zu groß waren die Verwerfungen, ausgelöst durch die Finanzmarktkrise des Jahres 2008. Investoren tasten sich nur behutsam an das Marktgeschehen heran. Eine
Belebung auf dem Markt für neuen Büroraum ist aber zu erwarten. Zudem kehren ausländische
Investoren zurück.
17
Für einen vorübergehenden Stillstand sorgte die Rücknahme von Baugenehmigungen durch die
Moskauer Stadtverwaltung. Nach dem personellen Wechsel an der Spitze der Stadt wurde 2011
eine Überprüfung der vergangenen Vergabepraxis verfügt, insbesondere für Projekte im Zentrum.
Inzwischen werden Bauvorhaben im Citybereich nur noch in Ausnahmefällen und unter Berücksichtigung der umliegenden historischen Architektur zugelassen.
Bausünden der Vergangenheit sollen damit vermieden werden. Eine neue Verordnung verbietet
seit 2012 den Bau von Häusern über eine Höhe von 75 Meter beziehungsweise 25 Etagen hinaus.
Vorher lag die Höhengrenze bei 100 Meter. Bestehende oder bereits genehmigte Gebäude und Vorhaben genießen jedoch Bestandsschutz.
Die ausländischen Direktinvestitionen in den Bau und in die Verwaltung von Bürogebäuden brachen während der Finanzmarktkrise ein. Nachdem nun die Duma- und Präsidentschaftswahlen sowie die anschließende Regierungsneubildung vorbei sind, wurde der Weg zur Reaktivierung des
Engagements frei. Zudem sorgt der WTO-Beitritt Russlands für mehr Vertrauen, auch wenn er
gleichzeitig Risiken bewirkt.
Die Ungleichgewichte zwischen dem knappen Angebot und der großen Nachfrage nach qualitativ
hochwertigem Büroraum führten zu einem exorbitant hohen Mietzins. Nach Angaben der Immobilienagentur Knight Frank lag Russlands Hauptstadt 2011 mit einem Quadratmeterpreis für Büros
der Klasse A von durchschnittlich 926 Euro weltweit auf Platz vier. Nur Hongkong, Tokio und
London erwiesen sich als teurer.
Mietverträge werden nicht selten in der Bauphase unterzeichnet oder gar noch früher, bereits
während der Planung. Wie die London Consulting & Management Company prognostiziert, werden die Büromieten in Moskau in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht sinken. Ganz im Gegenteil, es ist mit weiteren Steigerungsrunden zu rechnen.
Schon aus diesem Grund wachsen die Investitionen in den Büromarkt mittel- bis langfristig. Doch
finden strukturelle Umschichtungen statt von Quantität hin zu Qualität - für ausländische Architekten ein positives Zeichen. Internationale Finanzinvestoren und global tätige Gesellschaften aus
dem Bereich Facility Management kommen diesem Trend entgegen und interessieren sich vorwiegend für hochwertige Immobilien.
Wie Knight Frank feststellte, kehrten ausländische Kapitalgeber während der letzten zwei Jahre
auf den Moskauer Immobilienmarkt zurück. Aktuell realisieren sie 33% aller Transaktionen. Dass
der Zuwachs nicht noch höher ausfiel, soll insbesondere an der beschränkten Zahl hochwertiger
Bauvorhaben gelegen haben.
Vom wieder erwachten Interesse an Immobilientransaktionen zeugt zudem eine Statistik ganz anderer Art: Von allem im Jahr 2011 eingereisten ausländischen Fachkräften beantragten 28% eine Arbeitserlaubnis für die Immobilienbranche. Damit stellten sie die größte Einzelgruppe unter allen
Branchen. Weitere 9,8% der Fachkräfte nahmen eine Tätigkeit im Finanzsektor und 8,6% in der Bauwirtschaft auf.
18
Neben dem Trend zu qualitativ höherwertigen Bürogebäuden macht sich eine zweite Entwicklung
bemerkbar: die Dezentralisierung des Baugeschehens - vom Stadtzentrum weg, hin zur Peripherie.
Speziell in Moskau konzentrieren sich die Vorhaben entlang des Autobahnrings (MKAD) um die
Stadt herum. In Folge der großflächigen Stadterweiterung in südwestlicher Richtung, nebst komplettem Umzug der Landesregierung aus dem Stadtzentrum heraus, wird der Bau von Bürogebäuden mittelfristig volumen- und wertmäßig auch nicht abnehmen.
Moskau: Im Bau befindliche Bürofläche gemäß Lage (Stand: 2011, in %)
innerhalb des Gartenrings (Stadtzentrum)
zwischen Gartenring und Autobahnring
außerhalb des Autobahnrings
18
30
52
Quelle: Knight Frank, Moskau, 2012
Projektentwickler machen aus der Not eine Tugend: Wer in ein nagelneues Büro am Stadtrand
zieht, kann morgens auf dem Weg zur Arbeit die halbleeren Trassen stadtauswärts nutzen. In der
jeweiligen Gegenrichtung bleiben Fahrzeuge dagegen im Stau stecken.
Andererseits reicht der Bau eines Bürogebäudes der Klasse A an der Peripherie - trotz der Knappheitsverhältnisse - allein nicht aus, um genügend einzugswillige und vor allem solvente Mieter zu
finden, so die Meinung von Colliers International. Vielmehr macht sich die Entwicklung des unmittelbaren Umfelds erforderlich, wozu die Einrichtung attraktiver Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr gehören.
Paketlösungen müssen her, um die sich Konsortien aus mehreren Investoren und spezialisierten
Anbietern kümmern - ein schwieriger und langfristiger Prozess. Im Moskauer Stadtzentrum wäre
ein attraktives Umfeld von vornherein gegeben. Auch sind Kommentare zu hören, wonach Bürogebäude der Klasse A in jedem Fall in den Innenstadtbereich gehören, schon aus Prestigegründen.
Von einer kontrovers geführten Diskussion zeugt unter anderem die Meinung der Moskauer Niederlassung von Storm Properties. Demnach existiert an verschiedenster Stelle am Stadtrand bereits
eine moderne Infrastruktur. Auch würden die untersten Etagen von modernen Bürokomplexen
typischerweise durch Dienstleistungsfirmen, Restaurants und den Einzelhandel belegt. Moderne
Gebäude würden dadurch ganz von selbst zu einem Besuchermagnet.
Die Erschließung des Stadtrandes wird inzwischen schon fast in allen russischen Städten mit einer
Einwohnerzahl von 200.000 und mehr diskutiert. Fehlender Baugrund in den oft historischen
Stadtzentren und verstopfte Straßen sind zu einem landesweiten Problem geworden. In Sankt
Petersburg erschließen Developer genau aus diesem Grund das Gebiet Pulkowo, das sich außerhalb des Zentrums, dafür aber in der Nähe zum Flughafen befindet.
Gemäß der Statistik hält sich der Anteil der verschiedenen Büroklassen am Gesamtangebot in allen
Millionenstädten Russlands in der Waage. Im Schnitt stehen 400 bis 600 qm Bürofläche pro
1.000 Einwohner zur Verfügung. Die Leerstandquote schwankt landesweit zwischen 12 und 20%
(während der Finanzmarktkrise waren es noch 30 bis 35%). Mit sinkender Leerstandquote zogen die
Mieten an.
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Geographisch gesehen nimmt das Engagement ausländischer Investoren im Immobilienmarkt
mit steigender Entfernung von Moskau und Sankt Petersburg ab. Gleiches lässt sich für rein russische Projektentwickler mit Sitz in Moskau sagen. Somit engagieren sich in den Regionen vorwiegend örtliche Investoren. Als Ausnahme gilt die Errichtung spezieller Gebäude in einem Radius
von 100 bis 700 km um die Landeshauptstadt herum, in die unter anderem Callcenter ziehen.
1.1.5 Einkaufszentren
Russland nimmt beim Bau von Handelsimmobilien den 4. Platz in Europa ein. Davor liegen nur die
Türkei, Italien und Spanien.
Im 1. Halbjahr 2012 entfiel die Hälfte aller Investitionen im Bereich Gewerbeimmobilien auf Einzelhandelszentren. Damit lagen Handelsobjekte wertmäßig das erste Mal seit fünf Jahren vor dem Bau
von Bürogebäuden. Bemerkenswert ist auch die Steigerung um 31% im 1. Halbjahr, die Investitionen in Einkaufszentren im Moskauer Umland erzielten. Für das 2. Halbjahr 2012 planen russische
Developer, landesweit 560.000 qm Handelsfläche bauen zu lassen.
Noble Einkaufszentren gehören zu den gefragten Anlageobjekten für inund ausländische Investoren. Trotz Eurokrise und sinkenden Exporteinnahmen in Folge fallender Ölpreise scheint die Bevölkerung ungebrochen konsumieren zu wollen.
Zu den nagelneuen Malls gehören die „Gallerie“ in Sankt Petersburg oder „Wremena Goda“
(Jahreszeit) und „Zolotoj Wawilon“ in Moskau. In den Regionen sind gleichfalls interessante Objekte
am Entstehen, zum Beispiel „Baschkortostan Mall“ in Ufa und „Horizont“ in Rostow am Don.
Beliebt ist auch der Bau von Handels- und Erholungszentren im Speckgürtel der Großstädte. So investiert der Developer Torgowy Kwartal 2012/13 rund 200 Mio. US$ in ein Handels- und Erholungszentrum im Rajon Puschkino im Gebiet Moskau (Fläche: 100.000 qm auf zwei Etagen, Ladenfläche:
80.900 qm, 3.642 Parkplätze). Ein Lebensmittel-Supermarkt, ein Geschäft für Haushaltswaren, ein
Hypermarkt für Möbel, ein Hypermarkt für Sportwaren sowie ein Supermarkt für Haushaltsgeräte
und Unterhaltungselektronik sollen zahlungskräftige Kunden anlocken. Torgowy Kwartal
(www.tk.ru) plant weitere drei bis fünf Projekte dieser Art.
Der Zustrom an frischen Geldern dürfte anhalten. Experten gehen im Zusammenhang mit der anhaltenden Eurokrise von einem Zufluss ausländischer Investitionen in den russischen Markt für Gewerbeimmobilien aus. Ausgangspunkt dafür ist zum einen der immer noch hohe Nachholbedarf
in den Regionen. Zum anderen verbessert sich das Ansehen Russlands als sicherer Hafen für langlaufende Gelder, insbesondere vor dem Hintergrund der anhaltenden wirtschaftlichen Probleme
in der EU.
Im Moskauer Stadtgebiet scheinen sich dagegen erste Sättigungstendenzen einzustellen. Projektentwickler suchen bereits nach Alternativen in anderen Regionen.
20
1.1.6 Gewerbeflächenbau
Die zahlenmäßig meisten Industriebauten werden mit 26% im Zentralen Föderalen Bezirk errichtet, wo sich Moskau, Kaluga und Twer befinden. Im Westen grenzt dieser Bezirk an Belarus und im
Süden an die Ukraine. Es folgen der Föderale Bezirk Wolga (22%), der Föderale Bezirk Nord-West
(17%) sowie der Föderale Bezirk Sibirien (13%).
Gemessen am wertmäßigen Investitionsvolumen führt dagegen der Föderale Bezirk Wolga mit 21%
das innerrussische Ranking an. Der Zentrale Föderale Bezirk teilt sich zusammen mit dem Föderalen Bezirk Sibirien den 2. Platz mit jeweils 18%. Es folgen der Föderale Bezirk Nord-West (15%) und
der Föderale Bezirk Ural (12%).
Ein Großteil der Investitionen in die Industrie entfiel 2011 mit 31% aller Projekte auf die Nahrungsmittelverarbeitung. Es folgen die Produktion von Baumaterial und Baustoffen, der Maschinenbau
und die Metallverarbeitung, die Holzverarbeitung sowie die petrochemische Industrie.
Gemessen am Wert befindet sich die Petrochemie unter allen Industriebranchen bei den Investitionen auf dem 1. Rang. Von den rund 14 Mrd. US$, die 2011 zur Modernisierung im verarbeitenden
Gewerbe aufgewendet wurden, flossen fast 7 Mrd. US$ in die Petrochemie. Davon entfielen
3,65 Mrd. US$ auf eine Anlage des Mineralölkonzerns Lukoil zur Verarbeitung von Erdgas am
Standort Budjonnowsk. Nach dem Plan zur Modernisierung der Erdölverarbeitungswerke bis zum
Jahr 2020 sollen insgesamt 124 Anlagen neu gebaut oder modernisiert werden. Der Ölkonzern
Lukoil will im Zeitraum 2012 bis 2020 rund 25 Mrd. US$ in seine Erdölverarbeitung investieren,
Gazprom Neft rund 4,4 Mrd. US$.
Nach der Petrochemie folgt bei den Investitionsumfängen die Erzeugung von Metallen auf dem
2. Platz. So wird in der Region Irkutsk ein Aluminiumwerk gebaut. Der Bauherr, UC Rusal, will in
dem Werk pro Jahr 375.000 Tonnen Aluminium produzieren. Für einen höheren Ausstoß steht
nicht genug Elektroenergie zur Verfügung. Doch soll dieses Manko durch den Bau eines Kraftwerks beseitigt und die Aluminiumerzeugung auf 750.000 Tonnen ausgebaut werden. Die Kosten
für die erste Ausbaustufe belaufen sich auf 1,77 Mrd. US$.
In der Landwirtschaft sowie der Nahrungsmittelverarbeitung und Getränkeherstellung wurden
1,47 Mrd. US$ in 18 Bauvorhaben investiert. Darunter befand sich ein Werk für Soßen und Mayonnaise des Unternehmens „Nefis“ in Tatarstan im Wert von 23 Mio. US$. Coca Cola baute für 120 Mio. US$
sein zwölftes russisches Abfüllwerk. Das Unternehmen Belaja Datscha hat 2012 zwei Werke für die
Produktion von frischen Salaten errichtet und plant für 2013 weitere Werke in Sankt Petersburg
(Kapazität: 8.000 Tonnen) und im Gebiet Rostow. Pro Werk werden 15 Mio. bis 20 Mio. Euro investiert.
Die Investitionen in Gebäude und Flächen zur Vorbereitung und Einrichtung industrieller Produktionen, etwa in entstehenden Industrie- und Gewerbeparks, sind 2011 mit einem Gesamtvolumen
von 450 Mio. US$ allerdings um 25% gegenüber dem Vorjahr eingebrochen, wie Jones Lang LaSalle
mitteilte. Dies soll an der zeitlichen Übertragung einiger Vorhaben auf das Jahr 2012 und dem gesunkenen Interesse örtlicher Investoren gelegen haben.
Der Kraftwerksbau verzeichnet ordentliche Zuwächse. Nach Kapazitäten von 3,2 GW im Jahr 2010
sind weitere 6,4 GW im Jahr 2011 ans Netz gegangen. Für 2012 ist vorgesehen, 7,8 GW in Betrieb zu
nehmen. Bis 2014 werden die Kraftwerksbetreiber 1,3 Billionen Rubel (43 Mrd. US$) in Ausrüstungen investieren.
23
Im Bereich der konventionellen Stromerzeugung sind die Großerzeugergesellschaften (OGK) und
Territorialerzeugergesellschaften (TGK) gehalten, die im Rahmen der Privatisierung 2008 eingegangenen Investitionsverpflichtungen umzusetzen und die entsprechenden Kraftwerke zu bauen. Die TGK-9 hat die Errichtung von zwei Wärmekraftwerken - Beresnikowskaja TEZ (Beresniki,
Region Perm) und Nishneturinskaja GRES (Gebiet Swerdlowsk) - angekündigt. Außerdem soll die
Zahl von erdgasbefeuerten Großanlagen wachsen. So baut die Stromsparte des Mineralölkonzerns
Lukoil ein Gaskraftwerk mit einer projektierten Leistung von 135 MW in unmittelbarer Nähe zum
neuen Chemiekomplex Budjonnowsk.
Im Bereich Wasserkraft schreibt das Betreiberunternehmen RusHydro die Modernisierung der
Blöcke 1, 3 und 5 des Wasserkraftwerkes Rybinskaja aus. Der Projektwert beträgt 8 Mrd. Rubel
(275 Mio. US$). An der Finanzierung ist die Europäische Bank für Wiederaufbau und Entwicklung
(EBRD) beteiligt. Außerdem plant RusHydro am Fluss Timpton das neue Wasserkraftwerk Kankunskaja.
Der Baubeginn ist für 2013 vorgesehen. RusHydro arbeitet bei der Anlagentechnik mit Alstom und
Voith Hydro zusammen. Das Joint Venture OOO AlstomRusHydroEnergy baut seit Oktober 2012 ein
Werk für die Produktion von Anlagen für die Stromerzeugung aus Wasserkraft in Ufa (Baschkortostan) für 600 Mio. Euro. Das Joint Venture von RusHydro und Voith Hydro will ein Werk für Wasserkraftwerksturbinen im Gebiet Saratow errichten (geplanter Baubeginn: 1. Quartal 2013).
In der Vergangenheit wurden nicht genug Lager- und Logistikzentren gebaut, was zu eklatanter
Knappheit und hohen Mieten führte. Der Anteil freier Lagerfläche liegt im Großraum Moskau aktuell bei 1,26%. Zudem reagiert der Markt äußerst sensibel auf stockende Verkehrsströme. Sobald
eine Ausfallstraße aus Moskau heraus ausgebessert wird und damit Verkehrsbehinderungen entstehen, suchen Mieter von Lagerfläche nach Alternativen, meist erfolglos. Teilweise ziehen Logistik- und Handelsfirmen Lagerräume minderer Qualität im Stadtgebiet vor, um Ausfallzeiten im
Straßenverkehr kalkulierbar zu halten.
Den Developern kommt die Knappheit entgegen, gelingt es ihnen dadurch doch, Objekte zu bauen
und dafür problemlos Mieter zu finden. Neben der finanziellen Sicherheit für den Bauherrn können im Umkehrschluss die speziellen technischen Anforderungen des Mieters, etwa nach Kühlanlagen oder besonderen Sicherheitsvorkehrungen, berücksichtigt werden.
Für 2013 wird ein neuer Rekord für den Bau von Lagerflächen in Russland erwartet - circa
1,3 Mio. Quadratmeter, so die Immobilienagentur Knight Frank. Große Projekte stehen in Moskau,
Tscheljabinsk (Ural) und Wladiwostok (Ferner Osten) an. In diesem Marktsegment aktiv sind unter
anderem die Immobilienentwickler PNK Group, MLP, Raven Russia, Radius Group, PLK Sewernoje
Domodedowo, TGK-Gruppa kompanij und RosEvroDevelopment.
1.1.7 Infrastrukturbau
Russland muss als größter Flächenstaat massiv in den Ausbau seiner Infrastruktur investieren.
Dazu gehören die Erweiterung des Straßen- und Schienennetzes sowie der Häfen und Flughäfen;
für die wirtschaftliche Entwicklung des Landes erweist sich das von immenser Bedeutung.
Die staatliche Gesellschaft Rossijskie awtomobilnye dorogi (Awtodor), die im Regierungsauftrag
den Bau von Schnellstraßen und Autobahnen realisiert, bereitet für 2012 und 2013 elf Ausschreibungen in einer Wertspanne von 160 Mio. bis 3,7 Mrd. Euro vor. Künftig können Konzessionäre sogar Anteile von 20 bis 50% an den Betreibergesellschaften von zu bauenden Autobahnen erwerben.
24
Awtodor erwägt nach eigenen Angaben, nicht nur dem Sieger einer Ausschreibung, sondern allen
Teilnehmern Kompensationen für geleistete Vorplanungen zu gewähren.
Auf dieser Basis können Bieter relativ risikolos die technischen Parameter in Eigenregie ausarbeiten und Vorverhandlungen mit Banken zwecks Finanzierungen aufnehmen. Um privaten ausländischen Investoren in den Autobahn- und Straßenbau ausreichend Garantien des russischen Staates gewähren zu können, stehen jedoch noch Änderungen des geltenden Haushaltsrechts bevor.
Unter den auszuschreibenden Projekten befinden sich die Autobahn Moskau - Sankt Petersburg,
die Strecken M-4 „Don“ und M-1 „Belarus“, die Zentrale Ringautobahn um Moskau herum (ZKAD)
sowie die Umgehungsstraßen in Balaschicha und Noginsk. Nach Presseangaben haben die französische Vinci, die deutsche Hochtief und die österreichische Strabag Interesse signalisiert. Wie der
Internetseite von Awtodor zu entnehmen ist, laufen Konsultationen zur Berücksichtigung deutscher beziehungsweise europäischer Normen im russischen Autobahnbau.
Der Straßenbau auf kommunaler Ebene ist ein weiteres Dauerthema. So möchte die Moskauer
Stadtverwaltung im Laufe von fünf Jahren 1.000 Mrd. Rubel (circa 25 Mrd. Euro) in Modernisierungsarbeiten stecken. Dabei ziehen die Verantwortlichen die Möglichkeit in Betracht, Projekte in
Form von Public Private Partnerships (PPP) zu vergeben. Bislang kosten suboptimale Straßenverbindungen durch Transportverzögerungen oder gar Ausfälle das Land annähernd 9% der Wirtschaftsleistung. Laut Statistiken des Verkehrsministeriums sind überhaupt nur 8% der Straßen
mehrspurig.
Der Ausbau der Schienenwege ist für die wirtschaftliche Entwicklung von besonderer Bedeutung.
In den Ballungszentren, insbesondere in der Megapolis Moskau, stößt der Güter- und Passagiertransport bereits an seine Kapazitätsgrenzen. Investitionen in die Modernisierung und den Ausbau der Metro und der Umsteigebahnhöfe sind dringend erforderlich. Die russische Staatsbahn
OAO RZD führt unter anderem Umbauten auf den Moskauer Bahnhöfen Jaroslawski, Kazanski,
Leningradski, Belorusski, Sawelowski, Pawelezki, Kiewski und Rischski durch. Dafür wurden
4,3 Mrd. Rubel (150 Mio. US$) bereitgestellt. Außerdem läuft das landesweite Programm zur Modernisierung der Bahnhöfe von Großstädten (Umwandlung in moderne Umsteigeknotenpunkte mit
Einkaufszentrum-Charakter) weiter.
Bislang entfallen nur 5% aller Investitionen in die Infrastruktur auf Schienenwege. Mit dem Bau
zweier Hochgeschwindigkeitsstrecken Moskau - Sankt Petersburg und Moskau - Nischni Nowgorod Kazan - Jekaterinburg wird dieser Anteil aber zunehmen, sofern diese Projekte tatsächlich realisiert werden. Hinzu kommt der Ausbau der Güterstrecken zu den wichtigen Hochseehäfen, der für
den Außenhandel von höchster Bedeutung ist.
Auch Russlands Flughäfen werden modernisiert und ausgebaut, anders ist das steigende Passagieraufkommen nicht zu bewerkstelligen. Die Fluggesellschaften des Landes haben 2011 fast
64 Mio. Menschen innerhalb des Landes befördert und damit 12,6% mehr als im Vorjahreszeitraum.
Zusammen mit allen Auslandsverbindungen wurden 112 Mio. Personen auf russischen Flughäfen
abgefertigt (+12,9%).
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Das Wirtschaftsministerium rechnet damit, dass sich das Fluggastaufkommen bis 2014 um 30 bis
40% erhöht und dann bis zu 80 Mio. Passagiere transportiert werden. Bei der Luftfracht erwartet
das Ministerium im gleichen Zeitraum Zuwächse von 9%. Die Regierung will daher bis 2015 rund
160 Mrd. Rubel (5,5 Mrd. US$) in Flughäfen investieren. Nach Angaben des Transportministers weisen 64 von den insgesamt 300 Airports einen Sanierungsbedarf auf.
Russlands Seehäfen sollen erweitert und besser ans Schienennetz des Landes angebunden werden.
Nach Angaben des Transportministeriums haben sich die Abfertigungskapazitäten in den Häfen in
den letzten drei Jahren um 30 Mio. Tonnen erhöht. Inzwischen werden 85% des Außenhandels auf
dem Seeweg realisiert. Strategisch geht es dem Transportministerium vorrangig um den massiven
Ausbau von Hochseehäfen. Damit soll die Abhängigkeit von Verladekapazitäten im Baltikum und
in der Ukraine verringert oder ganz beseitigt werden. Deshalb liegt das Augenmerk im Nord-Westen Russlands auf dem Bau des Hafens Ust-Luga und eines Containerhafens in Kaliningrad. Im
Süden Russlands konzentriert sich der Ausbau auf die Häfen Taman, Tuapse und Noworossisk am
Schwarzen Meer sowie auf den Hafen Olja am Kaspischen Meer. Außerdem sollen die Seehäfen im
Fernöstlichen Föderalbezirk als Brückenkopf für den Außenhandel mit Asien ausgebaut werden
(Container-, Kohle- und Eisenerzverladeterminals).
1.2 Architekturdienstleistungen
Per Definition ist Architektur die zweckmäßigste aller Künste. Diese Kunst legt Zeugnis vom gesellschaftspolitischen Entwicklungsstand gegenüber künftigen Generationen ab, so umschreibt es
der „Architekturführer Moskau“ des Autors Peter Knoch.
Grob vereinfacht lässt sich feststellen, dass die Architektur neuer Gebäude in den vergangenen
20 Jahren am subjektiven Geschmack regionaler Politeliten sowie gut betuchter privater Auftraggeber ausgerichtet war und es vorerst auch bleibt. Bei vielen Projekten kommt dabei ein Gemisch
aus verspielten Elementen und vergangenen Stilen zum Tragen, aufgelockert durch spiegelglatte
und moderne Formen.
Dies gefällt nicht jedermann. Insbesondere Ausländer müssen sich mit den oft überfrachteten Fassaden erst anfreunden, vor allem, wenn sie das Land zum ersten Mal bereisen. Während des normativen „Vakuums“ der 1990er Jahre war es zu allem Unglück auch eher dem Zufall überlassen, ob
sich eine neu zu errichtende Immobilie in das umliegende städtische Ensemble einordnete. Städtebauliche Konzepte, sofern es sie überhaupt gab, blieben für gewöhnlich in den Schubläden.
Ein besonders ausgeprägter Subjektivismus herrschte lange Zeit in Moskau. Dem ehemaligen regierenden Oberbürgermeister Juri Luschkow, der von 1992 bis 2010 amtierte, wird nachgesagt,
dass er sich mit ganz besonderem persönlichen Einsatz darum kümmerte, wie, wo und was gebaut
wurde. Seine Frau errichtete ganz nebenbei ihr privates Bau- und Immobilienimperium. Sein
Nachfolger im Amt, Sergej Sobjanin, verhängte 2011 sogleich einen Baustopp in Zentrumslage.
Damit sollte weiterer architektonischer und bautechnischer Wildwuchs verhindert werden.
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Nachteilig für Architekten wirken sich Vorurteile privater Bauherren aus: Projektanten werden
nicht selten als ein bloßer Kostenfaktor gesehen, den es zu minimieren gilt. Nur langsam weicht
dieses Vorurteil gegenüber dem Architektenberuf der neu gewonnenen Einsicht, dass ästhetisches
und vor allem nachhaltiges Bauen der Wertsteigerung beziehungsweise dem Werterhalt einer Immobilie dienlich sind.
Dies ist auch der Grund, weshalb für Projekte mit besonderer Öffentlichkeitswirksamkeit westliche
Architekten unter Vertrag genommen werden. Neben dem dadurch erhobenen Anspruch modern
zu sein, soll zusätzlich Professionalität in der Projektierung vorherrschen und damit noch nicht genutzte Vermarktungsmöglichkeiten garantieren. Russische Architekten haben daraus schnell gelernt und sind inzwischen längst zur Avantgarde aufgerückt. Die Konkurrenzsituation für deutsche Architekten verschärft sich damit.
Zahlen zum Volumen (Wert) des Marktes für Architekturdienstleistungen liegen nicht vor, weder
in der offiziellen Statistik noch bei den Institutionen der selbstverwalteten Wirtschaft, etwa der
Nationalen Vereinigung der Projektanten. Unisono wird angenommen, dass sich der Wert der Architekturleistungen parallel zur Baukonjunktur auf und ab bewegt. Derzeit stehen die Zeichen auf
moderates Wachstum, ohne jedoch die letzten Vorkrisenwerte von 2008 egalisiert zu haben.
27
Chancen für deutsche Architekten
2. Chancen für deutsche Architekten
2.1 Umfeld und Rahmenbedingungen
Die Auftragslage für Architekten kann als stabil bezeichnet werden, selbst in Moskau, wo seit
20 Jahren ununterbrochen gebaut und modernisiert wird. Den potenziellen Bedarf bezeichnen
Branchenkenner als nach wie vor riesig.
Nach offiziellen Angaben arbeiten in Russland 12.000 Architekten, davon allein 5.000 in der Hauptstadt. Diese Zahlen spiegeln wider, wo die meisten Aufträge vergeben werden, selbst für Projekte
im Landesinneren.
Der Präsident der Union der Architekten, Andrej Bokow, nannte auf einer Pressekonferenz aber einen stark abweichenden Wert. Er geht von 50.000 praktizierenden Architekten aus. Davon arbeiten nach seinen Worten mehr als die Hälfte auf eigene Rechnung.
Die Diskrepanz zwischen beiden Zahlen kann auf unterschiedlichen Bezugswerten beruhen. So ist
anzunehmen, dass es sich bei der Zahl 50.000 um Architekten, Projektanten und Projektsteuerer,
also um eine weitere Auslegung des Berufsbildes handelt, als es in Russland üblich ist. Dagegen
dürfte sich die Zahl 12.000 auf entwerfende Architekten beziehen.
Chancen für deutsche Architekten bieten sich bei den Stadterweiterungs- und -sanierungsprojekten in Moskau, Sankt Petersburg und Wladiwostok. Außerdem bei den Vorhaben rund um die Fußball-WM 2018, für die Sportstadien gebaut und alle elf Austragungsorte herausgeputzt werden.
Auch Projekte für Büroimmobilien und Industrieanlagen ausländischer Investoren sowie anspruchsvolle Bauvorhaben für Hotels und für Freizeitparks (Aquaparks) sind interessante Betätigungsfelder.
Hinzu kommen anhaltend rege Aktivitäten ausländischer Investoren, was sich nach vollzogenem
WTO-Beitritt Russlands sogar noch verstärken dürfte. Zwar wirkt sich die Eurokrise auf die russische Wirtschaft negativ aus. So sind die Abnahmepreise für russisches Öl und Gas auf dem Weltmarkt leicht gesunken, lagen aber im Herbst 2012 immer noch über 100 US$ pro Barrel für die ÖlSorte Urals. Doch beschert die Konjunkturschwäche in Südeuropa Russland ein verstärktes Interesse seitens europäischer Firmen, die sich nach neuen Betätigungsfeldern umschauen.
Der Beitritt zur Welthandelsorganisation (WTO) war das kontrovers diskutierte Sommerthema.
Seit September 2012 werden alle Regeln und Vorschriften der WTO, nach Branchen und Betätigungsfeldern gestaffelt und mit unterschiedlichen Übergangsfristen ausgestattet, angewendet.
Für Architekten und Projektanten hat das keine unmittelbaren Auswirkungen, lediglich das verstärkt an der Optimierung des Städtebaugesetzes und an der Einführung der Eurocodes 1 bis 9 gearbeitet wird. Ausländische Bauunternehmen können an staatlichen Tendern teilnehmen, müssen
aber den Nachweis erbringen, dass sie bei der Umsetzung russische Vorschriften einhalten.
Branchenexperten unterstreichen, dass sich ausländische Projektanten, Baufirmen und Investoren in Immobilienprojekte bereits vor dem WTO-Beitritt weitgehend störungsfrei in Russland bewegen konnten. In diesem Zusammenhang brachte der Vizepräsident der Union der Architekten
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Russlands, Maksim Perow, gegenüber der Nachrichtenagentur RIA Novosti zum Ausdruck, dass
vereinzelte Gesetzesinitiativen (auch ohne Zutun der WTO) ausländische Projektanten im Vergleich zu inländischen in eine bessere Ausgangsposition versetzt haben.
Darüber hinaus existiert in Russlands Bauwirtschaft ein inzwischen fast beispielloses System der
Selbstverwaltung, das Ausländern ein komfortables Arbeiten ermöglicht, so Perow weiter. So existieren vereinzelt Selbstverwaltungsorganisationen (russisch: Selbstregulierungsorganisationen SRO), in denen ausschließlich ausländische Firmen Mitglieder sind. Wie Branchenkenner in diesem Zusammenhang kommentieren, sind SRO nach russischem Recht, in denen ausschließlich
ausländische Firmen eingeschrieben sind, aber eher aus der Not geboren und nicht zum Erreichen
irgendeiner Art von Exklusivität.
Mit Einführung des Systems der Selbstregulierung im Jahr 2010 war es einigen SRO verfahrenstechnisch nicht klar, wie juristische Personen mit ausländischen Kapitalanteilen bei ihnen eingeschrieben werden konnten; es fehlten die notwendigen Erfahrungswerte. Als Ausweg aus dieser Situation haben Auslandsfirmen eigene SRO gegründet, zumal die Vorschriften nur ein kleines Zeitfenster für eine obligatorische SRO-Mitgliedschaft vorgesehen hatten.
Der Präsident der Nationalen Vereinigung der Bauwirtschaft (NOSTROI), Efim Basin, äußerte sich
skeptisch zu den Neuerungen der letzten Jahre. So müssen ausländische Projektunterlagen zwar
verpflichtend einer Überprüfung auf Konformität mit dem russischen technischen Regelwerk unterzogen werden - praktisch wird gemäß nationalen Standards und Baunormen projektiert, um ein
Vorhaben in die Wege leiten zu können.
Doch werden Schritt für Schritt immer mehr europäische technische Normen (Eurocodes) in
Russland verpflichtend angewendet. Das wirkt sich allmählich als Nachteil für die heimischen Anbieter aus. Die Anwendung europäischer Normen im eigenen Land wird für die russische Baubranche allmählich zur Pflicht, was den örtlichen Projektanten und Baufirmen in der Anfangsphase relativ schwer fällt. Zudem erfolgt die Umstellung schrittweise, so dass sich das Regelwerk in einem
ständigen Fluss befindet.
Der Wettbewerb ist durch Anbieter unterschiedlichster geschichtlicher Entstehung und verschiedener Organisationsformen geprägt. Zu den Akteuren gehören Projektierungsbüros, die in der
Sowjetzeit gegründet und in der Zwischenzeit zum Teil privatisiert wurden, zum Teil aber auch
nicht. Des Weiteren gibt es sogenannte Baukombinate, die über eigene Projektierungsabteilungen verfügen und die ebenfalls ein Erbe aus vergangenen Zeiten sind. In diesen „Kolossen“ ist die
für gewöhnlich ausgeprägte inhaltliche Grenze zwischen Projektierung und Bauausführung verschwommen, verfügen sie doch über Personal, das zur Projektierung berechtigt ist, sowie über Mitarbeiter, die zur Bauausführung befugt sind.
In den letzten 20 Jahren entstanden daneben unabhängige Architekturbüros, die zum Teil Nischen
bedienen, wie den Innenausbau. Aber auch breiter aufgestellte russische Architekturbüros haben
sich behauptet und als sehr leistungsfähig erwiesen.
Chancen für deutsche Architekturbüros ergeben sich bei Bauprojekten in der Ausführungsphase.
Russische Architekten verfügen in der Regel über eine solide Ausbildung für den Vorentwurf (im
Russischen: Konzept) und für die Genehmigungsplanung (im Russischen: Projekt). Nach den überkommenen russischen Vorstellungen sollte die Arbeit eines Architekten damit beendet sein.
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Dieser Sachverhalt schlägt sich in der Ausbildung teilweise bis heute nieder. Somit können deutsche Architekten ihre Stärken in der Ausführungsphase unter Beweis stellen. Abgänger russischer
Hochschulen müssen sich mit dieser Phase in der Regel erst bekannt machen. Ein weiterer Vorsprung deutscher Architekten besteht darin, dass sie im Vorentwurf nachfolgende Aspekte der
Ausführungsphase gleich mit berücksichtigen.
Deutsche Architekten partizipieren an prominenter Stelle, etwa beim Bau des Föderationskomplexes in Moskau. So wurde der Doppelturm des Föderationskomplexes von der Architektengemeinschaft Professor Peter Schweger (ASP Schweger Assoziierte Gesamtplanung GmbH) und Sergej
Tchoban (nps tchoban voss Architekten) geplant.
Sergej Tchoban setzte sich mit seinem Sankt Petersburger Kollegen Jewgenij Gerasimov auch bei einem Wettbewerb für die Gestaltung des Europa-Ufers in Sankt Petersburg durch - gegen eine hochrangige Konkurrenz aus David Chipperfield, Raffael Moneo und Mario Botta. Das Europa-Ufer liegt
in prominenter Lage auf dem Nordufer der Newa. Gerasimov und Tchoban verzichteten in ihrem
Entwurf auf sogenannte „Höhendominanten“, die sich auf die Silhouette des „Venedigs des
Nordens“ auswirken würden. Mit 440.000 qm Fläche und 2 Mrd. Euro Kosten ist das Bauvorhaben
selbst im internationalen Maßstab groß.
Chancen bestehen ohne Zweifel für deutsche Innenarchitekten. So arbeitete das Büro Willen Associates Architekten bei der Innenausgestaltung der im modernen Stil gebauten Moskauer Schule
der Journalisten mit. Eine fachmännische Innengestaltung von Wohn- und Gewerbeflächen bietet
auch das Moskauer Büro 4a Architekten aus Stuttgart an, neben dem Entwurf von Freizeit- und
Sporteinrichtungen sowie ganzen Wohnhochhäusern.
Ein geographisch relativ neues Betätigungsfeld für ausländische Architekten sind die russischen
Regionen, außerhalb von Moskau und Sankt Petersburg. Die Lage dort ist gekennzeichnet durch
ungleich hohe Steueraufkommen und Einkommensverhältnisse, politische Konstellationen in den
Lokalverwaltungen sowie den unterschiedlich ausgeprägten Willen, mittels modernem Bauen inund ausländische Investoren anzulocken. In den Städten Sibiriens und des Fernen Ostens soll durch
den raschen Start von Projekten zum Bau von Wohn- und Sozialeinrichtungen die Abwanderung
junger Menschen und damit die Entvölkerung gestoppt werden.
Deutsche Architekturbüros, die Interesse an Aufträgen aus Russland haben, sollten ihr Augenmerk
deshalb nicht nur auf die ohnehin stark umkämpften Märkte in Moskau und Sankt Petersburg richten, sondern auch auf die Großstädte entlang der Wolga, in Südrussland, in Sibirien und im Fernen
Osten. Nach Sibirien und in den Fernen Osten fließen darüber hinaus beträchtliche staatliche
Transfers aus dem Zentralhaushalt. Die russische Regierung will dadurch die Erschließung der
Rohstoffvorkommen in diesen Gebieten ankurbeln. Außerdem soll der Fernöstliche Föderalbezirk
als Brückenkopf nach Südostasien ausgebaut werden.
Als Besonderheit ist in Sibirien und im Fernen Osten das Klima mit harten Wintern und heißen
Sommern zu beachten. Im hohen Norden gibt es Dauerfrostböden. Auf Kamtschatka besteht außerdem Erdbebengefahr, was besondere Anforderungen an Projektierung und Bauausführung
stellt. Ferner fehlt streckenweise die Infrastruktur und es mangelt an Baustoffen im Fernen Osten.
Baustoffe und -materialien müssen zu oft hohen Kosten herantransportiert werden.
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Dass sich westliche Planer in den unwirtlichen oder entlegenen Gebieten durchsetzen können,
zeigt beispielhaft die Planung zum Bau des Mammut- und Dauerfrostbodenmuseums in Jakutsk,
der Hauptstadt der fernöstlichen Republik Sacha (Jakutien). Den Auftrag dazu hat das New Yorker
Büro Leeser Architecture erhalten.
Umfangreiche Transfergelder aus dem föderalen Budget flossen in den letzten zehn Jahren auch in
den Nordkaukasus, um die während zweier Tschetschenien-Kriege zerstörten Städte neu zu errichten und die Region sozial zu befrieden. Dies und die Einrichtung mehrerer Wintersportzentren bei
Wladikawkas hat dort zu einem regelrechten Bauboom geführt.
Gegenwärtig arbeiten in der Bauwirtschaft nach offiziellen Angaben 1,35 Mio. Menschen. In der
Realität dürften es wesentlich mehr sein, verdingt sich doch zur offiziell zugelassenen Zahl an ausländischen Arbeitskräften noch eine Dunkelziffer an Zentralasiaten und Ukrainern als Tagelöhner
ohne Arbeitserlaubnis auf den Baustellen.
Umso gründlicher muss die Bauaufsicht ausfallen. Eine Facharbeiterausbildung nach deutschem
Vorbild existiert nicht. Ausländische Baufirmen bringen deshalb für besonders anspruchsvolle Arbeiten, selbst manueller Art, eigene Fachkräfte mit.
Ein denkbarer Markteinstieg für deutsche Architekten ist zum Beispiel, sich vor Ort an Büros zur
Projektsteuerung zu wenden. Diese nehmen in der Regel Architekten als Unterauftragnehmer mit
ins Boot - je nach Projektart entweder als Gutachter oder zur Weiterentwicklung spezieller Detailplanungen.
Projektsteuerer beauftragen auch örtlich niedergelassene Architekten mit der formalen Vorbereitung, Einreichung und Verteidigung der russischsprachigen Dokumentation vor Baukommissionen in der Phase der Genehmigungs- oder Ausführungsplanung. Wegen der derzeit noch zu beklagenden Normenvielfalt (GOST, SNiP, Eurocodes) gleicht dieser Arbeitsschritt oftmals einer erzwungenen Doppelplanung, sofern keine Ausnahmegenehmigung zur kompletten Anwendung der
Eurocodes vorliegt, was in Einzelfällen allerdings schon vorgekommen ist.
2.2 Traditionen
Russlands Architekten mussten ihr Berufsbild nach der Systemwende praktisch neu erfinden. Neben dem gesellschaftlichen Umbruch führte die Implosion der Planwirtschaft und das nachfolgende Regelvakuum der 1990er Jahre dazu, dass in der Branche kein Stein auf dem anderen blieb. Wie
es die Vizepräsidentin der Moskauer Union der Architekten, E. Baschenowa, in einem Aufsatz treffend formulierte, waren die 1990er Jahre von dermaßen zerstörerischer Kraft, dass niemand die
Zeit und den Mut zur Fragestellung aufbrachte, in wie weit die russische Projektierungspraxis
überhaupt noch internationalen Ansprüchen genügt.
Gesetzliche Bestimmungen wurden sporadisch modifiziert, teilweise blieben aber alte Vorgaben
in Kraft. Die Zahl der Ungereimtheiten nahm dadurch eher zu als ab. In den 1990er Jahren beschäftigte sich auch niemand ernsthaft mit der Stadtentwicklung, wie der Architekturkritiker
Alexander Loschkin anmerkte.
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Erst mit dem aktuell geltenden Gesetz zum Städtebau, das nach dem Vorbild der USA ausgerichtet
ist, existieren wieder zentrale Bebauungspläne (Generalpläne) in allen Städten und Siedlungen, jedoch in einer eher lockeren Form. Seither tobt ein Kampf zwischen Urbanisten, die moderne Formen der Projektierung anstreben, aber nur wenig Erfahrung darin besitzen, gegen Anhänger der
alten Schule, die mit überkommenen Ansätzen behaftet, jedoch mit politischem Einfluss ausgestattet sind. Selbst in der Ausbildung lebt die alte sowjetische Planschule weiter, so Loschkin.
Am Bürokratiewildwuchs und am Aufblähen der Bauvorschriften waren in den zurückliegenden
20 Jahren örtliche Verwaltungen nicht ganz unbeteiligt. Wie NOSTROI herausgefunden hat, entspringt nur die Hälfte aller erforderlichen Genehmigungsverfahren dem föderalen Städtebaugesetz, den Rest haben Verwaltungsbeamte jeweils speziell für ihre Kommunen erlassen. Daher unterscheiden sich Zulassungsprozedere regional zum Teil erheblich.
Gesetzeslücken oder Ungereimtheiten treten en gros auf. So ist es verboten, Sonnenschutzblenden
an den Außenwänden zu montieren. Um jedoch den vom Gesetzgeber künftig geforderten Ansprüchen an die Energieeffizienz von Gebäuden zu genügen, sind Sonnenblenden durchaus hilfreich. Dort, wo sie in Russland installiert wurden - und es gibt sie -, mussten entweder Ausnahmeregelungen erwirkt oder Verbote einfach ignoriert werden. Eine andere praktizierte Lösung ist es,
mit dem Anbringen einige Zeit nach der bautechnischen Abnahme des Gebäudes zu warten in der
Hoffnung, dass die Nachrüstung der Baubehörde nicht auffällt. Eine weitere Besonderheit besteht
darin, dass die Brandschutzbestimmungen das Einbringen von Lüftungsöffnungen in den Atrien
von Innenhöfen verbieten. Doch wie soll anders gelüftet werden?
Praktiker könnten die Liste derartiger Beispiele verlängern. In einer Phase, in der teilweise alte sowjetische GOST- und SNiP-Normen neben neueren russischen Normen gelten, und das gesamte Regelwerk aktuell auch noch auf die Eurocodes 1 bis 9 umgestellt wird, sind Widersprüche vorprogrammiert.
Große Projektierungsinstitute oder Baukombinate wie Glavmosstroi, MPSM, SU-155 oder DSK-1, die
ein Überbleibsel aus vergangenen Zeiten darstellen, haben sich recht gut und mit vielen Beziehungen in die Gegenwart gerettet. In Zeiten der Planwirtschaft hatten sich Architekten vorrangig um
preisgünstige und rationale Formen zu kümmern. Die überdimensionierten Projektierungsinstitute und Baukombinate übernahmen anschließend die Umsetzung, teilweise auch die industrielle
Fertigung von Baumaterialien.
Dieser Struktur entstammt der Graben, der zwischen Planung und Umsetzung aufgerissen wurde.
Der Architekt sollte eine leitende Rolle als integrativer Planer überhaupt nicht übernehmen und
wurde dementsprechend auch nicht geschult. Nach 20 Jahren Marktwirtschaft wurde dieses System aber schon etwas aufgeweicht und eine Annäherung hat stattgefunden. Dies trifft erst recht
auf die nachgewachsene Generation junger russischer Architekten zu.
Inzwischen stehen die Zeichen auf Anwendung europäischer technischer Normen, was unter
russischen Branchenvertretern für Unruhe sorgt - ein Umlernen macht sich erforderlich. Die russische Normierung stellt nach Aussagen von Experten im Vergleich zur europäischen ein komplett
anderes System dar. Sollte die inzwischen eingeleitete Übergangsphase nicht in längeren Zeiträumen und in mehreren Etappen erfolgen, wären große Teile der russischen Projektanten im eigenen
Land durch Handlungsunfähigkeit diskreditiert, so ein Branchenvertreter.
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Maksim Perow von der Union der Architekten hält in diesem Zusammenhang eine Übergangsperiode von mindestens fünf Jahren für angemessen. Auch schlägt er im Fall einer Übernahme der
Eurocodes und der europäischen technischen Vorschriften 305/2011 für Baumaterialien vor, nationale Zusätze zu erlassen. Bei diesem Vorschlag verweist er auf einzelne EU-Mitgliedsstaaten, wo
nach seinen Anschauungen gleichfalls eine Vermischung aus europäischen und nationalen Vorschriften stattgefunden hat.
Der Wettbewerb mit ausländischen Projektanten und Baufirmen führte nach Meinung russischer
Architekten aber dazu, dass auch sie inzwischen moderne und interessante Ansätze verfolgen. Dabei erfolgt eine stärkere Gewichtung energiesparender Technologien und Materialien. Durch den
WTO-Beitritt des Landes erhöht sich zudem die Verfügbarkeit neuester Baumaterialien, bei gleichzeitig sinkenden Preisen.
Kritisch mit der Verfügbarkeit von Baumaterialien und -stoffen wird es vor allem bei Großprojekten, zum Beispiel zur Vorbereitung der Winterolympiade in Sotschi. Dort kam und kommt es nachweislich zu Materialengpässen und exorbitanten Preissteigerungen, da eine große Menge in kurzer Zeit benötigt wird. Neuerliche Engpässe dürfte die Vorbereitung der Fußball-WM im Jahr 2018
auslösen. Dann müssen neben Stadien auch Hotels, Restaurants, Bahnhöfe und Flughäfen gleichzeitig gebaut oder modernisiert werden.
Einige wenige deutsche Architekten haben sich in Russland fest etabliert und können damit an die
Tradition früherer Jahrhunderte anknüpfen. Die Zahl der niedergelassenen und registrierten Büros aus Deutschland hat sich inzwischen auf unter zehn verringert, die Zahl der Repräsentanzen
liegt bei circa fünfzehn. Zudem befinden sich fast alle Vertretungen in Moskau. Der Föderale Statistikdienst Rosstat weist unter der Katalogisierung „Architekturleistungen“ und „deutsche Kapitalanteile“ 33 Firmenanschriften aus. Davon stammt jeweils eine Firma aus dem Gebiet Nischni
Nowgorod und dem Gebiet Kursk, aus Omsk, Samara, Ufa, Tula und aus dem Gebiet Krasnodar, zwei
weitere kommen jeweils aus Jekaterinburg und Sankt Petersburg. Moskau vereint 23 Firmensitze
auf sich. Dabei handelt es sich nicht durchgängig um Architekturbüros. Auch Bauausrüster,
Developer, Planer, Consultants und Ingenieure befinden sich darunter. Darüber hinaus gibt es
nachweislich Niederlassungen deutscher Architekten und Planer, die nicht in dieser Liste aufgeführt sind.
Den Grund für die gesunkene Zahl der Büros sehen Experten in der Umstellung vom ehemaligen
Lizenzmodell auf die Zwangsmitgliedschaft in einer SRO. Damit sind Ausgaben und de facto eine
permanente Teilnahmepflicht verbunden. In Phasen, in denen keine oder nur kleine Projekte
bearbeitet werden, stellt das einen echten Kostenfaktor dar, erst recht für Büros mit einer dünnen
Finanzausstattung.
Als Rechtsform wählen deutsche Architekturbüros in der Regel eine Repräsentanz oder eine russische Tochtergesellschaft. Nicht selten wird dabei mit russischen Partnern kooperiert, um auf diese
Art Personal in der Firma zu haben, das neben Kontakten und Sprachkenntnissen die derzeit geltenden Normen und Standards sowie die örtlichen Marktverhältnisse kennt und darüber hinaus
über die notwendigen Zulassungen verfügt.
Zusammen mit dem Logo „Made in Germany“ kann ein Gemeinschaftsbüro, wie die Praxis beweist,
ein verlockendes Angebot für russische Auftraggeber aus der Privatwirtschaft darstellen. Weniger
erfolgversprechend sind staatliche Ausschreibungen, bei denen in der Regel dauerhafte persönliche Beziehungen und der Preis über den Zuschlag entscheiden.
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Zu den Tugenden, die deutschen Projektbüros zugeschrieben werden, gehören unter anderem
Gründlichkeit, Qualität und technische Fertigkeiten, weiter gesteckte Fähigkeiten in der Generalplanung sowie komplexes und vorausschauendes Denken. Damit konnten sie sich in vielen Fällen
einen Vorsprung auf dem Markt erarbeiten. In der Phase des Übergangs hin zu europäischen Normen dürfte auch das mitgebrachte Wissen ein Schlüssel zum Erfolg sein.
2.3 Arbeitsfeld Berater und Projektmanagement
Wie Sergej Lachmann vom Projektierungsinstitut „Gorprojekt“ unterstreicht, nähert sich in
Russland die Art und Weise, wie projektiert wird, dem internationalen Standard an. Dazu zählt er
nicht nur die Anwendung gängiger Computerprogramme, File-Sharing, die Einbeziehung des Internets und damit auch den verstärkten Zugriff auf Erfahrungen und Ideen aus dem Ausland. Auch
der Zeitfaktor spielt eine immer stärkere Rolle, da die Auftraggeber auf schnelle Resultate drängen. Umso leichter fällt es spezialisierten Büros zur Projektsteuerung (im Vergleich zu weniger spezialisierten Firmen) heutzutage, die vorgelegten Pläne bautechnisch fristgerecht umzusetzen.
Bei der Realisierung von Projekten wird durch den Bauherren der Marketingeffekt in den Vordergrund gestellt. Dies gilt in der Wettbewerbssituation, vor allem im A-Klasse-Segment, als exorbitant wichtig, um den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie sicherzustellen.
Projektsteuerer müssen selbst im Laufe der Bauplanung und -realisierung mit teilweise erheblichen Korrekturen der ursprünglichen Anforderungen fertigwerden. So wird zum Beispiel der Verwendungszweck oder die Funktionalität eines zu Ende entworfenen Gebäudes im Nachhinein
nicht selten revidiert.
Auch das Durcheinander verschiedener Normen und Standards - GOST, SNiP und Einführung europäischer Normen - ist ein durchaus ernst zu nehmendes Problem, das nur erfahrene und gut vernetzte Projektsteuerer, Architekten und Ingenieure bewerkstelligen können.
In der Praxis der Projektsteuerung fällt auf, dass Tenderdokumentationen in Russland in der Regel
in die Genehmigungsplanung und die Ausführungsplanung unterteilt werden und damit oft zwei
verschiedene Büros betraut werden. Zudem fällt die Genehmigungsplanung in Russland wesentlich länger, vielschichtiger und detaillierter aus als in Deutschland, was an der Fülle von Vorschriften und zu durchlaufenden Prozeduren liegt. In den Plänen müssen zum Beispiel sämtliche Flächen inklusive der Art und Baureihe der einzubauenden technischen Geräte unveränderbar vorab
erfasst sein. Historisch stammt diese Detailversessenheit aus der Zeit der Planwirtschaft, wo unter
anderem Baumaterial und technische Geräte kaum frei auf dem Markt verfügbar waren, sondern
erst zur Produktion in Auftrag gegeben oder auf Auslandsmärkten durch spezialisierte staatliche
Außenhandelsgesellschaften beschafft werden mussten.
Die Anpassungen an marktwirtschaftliche Bedingungen vollziehen sich nur langsam. Der Aufwand für die Ausführungsplanung fällt in Russland dagegen wieder geringer als in Deutschland
aus, wofür unter anderem die Detailversessenheit der Genehmigungsplanung verantwortlich
zeichnet.
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In der Projektsteuerung existiert eine nicht festgelegte, aber dennoch vorhandene Präsenzpflicht
vor Ort. Wie anders kann die bautechnische Umsetzung von Architekturplänen auch vonstattengehen? Referenzen sind bei Bewerbungen oder Ausschreibungen auf jeden Fall vorzulegen.
Die Erfahrung zeigt zudem, dass es für Neueinsteiger mindestens ein Jahr dauert, bevor ein erster
Auftrag an Land gezogen werden kann. Hier ist es von den subjektiven und persönlichen Eigenschaften der Bewerber abhängig, wie schnell sie sich in Russland vernetzen und bei potenziellen
Bauherren Vertrauen aufbauen können.
Westliche Planungs- und Architekturbüros werden zunehmend durch die öffentliche Hand zur Bewältigung der immer schwieriger werdenden Verkehrs- und Logistikinfrastruktur herangezogen.
Speziell in Moskau betraf das die Flughäfen Domodedowo, Scheremetjewo und Wnukowo, aber
auch die Errichtung großer Logistikparks an den Ausfallstraßen vor der Stadt. Zu den Nutznießern
gehören unter anderem die deutschen Generalplaner Obermeyer Planen + Beraten oder Assmann
Planen + Beraten. Ein weiteres Büro, das sich erfolgreich mit der Planung und Projektsteuerung beschäftigt, ist Drees & Sommer. Dieses Büro bietet einen ganzheitlichen Ansatz für unterschiedlich
geartete Projekte an.
Ein bislang durch den Markt weitgehend ignoriertes, aber dennoch zukunftsträchtiges Betätigungsfeld für Architekten und Projektsteuerer ist das Thema Energieeffizienz und ökologisches
Bauen (Green Building). Der Beratungsbedarf ist riesig und die vorliegenden Erfahrungen sind
eher gering. Deutsche Berater und Architekten bringen hier einen Wissensvorsprung mit.
2.4 Grünes Bauen
Grünes Bauen gleicht in Russland einem zarten Pflänzchen, das noch viel Pflege benötigt - im internationalen Vergleich hat Russland auf diesem Gebiet aufzuholen. Zwar sind die Forderungen an
ökologische und nachhaltige Aspekte in der Projektierung und Bauausführung, unter anderem
durch die Regierungsverordnung Nr. 18 vom 25.1.2010, recht hoch.
Ab dem 1.1.2013 muss zudem auf die Verwendung nicht vollständig verbrauchter Energie und die
Einbeziehung erneuerbarer Energiequellen in die Planung und beim Betreiben von Gebäuden geachtet werden. Doch schätzt der 2009 gegründete Russian Green Building Council (RuGBC), dass
viele dieser Forderungen das Papier nicht wert sind, auf dem sie stehen.
Der RuGBC geht in seiner Kritik sogar noch weiter. So sei die Bauwirtschaft in Russland weniger
energieeffizient, weniger wettbewerbsfähig sowie weniger zuträglich für die Gesundheit und den
Umweltschutz als in den entwickelten Industrieländern. Als Gründe dafür werden Staatshilfen für
die Energiewirtschaft, der Überfluss an Bodenschätzen und Energieträgern vor Ort bei einer
gleichzeitig chronischen Nichtbeachtung der eigenen Baunormen und einem durchschnittlich
niedrigen Kenntnisstand potenzieller Anwender über relevante Energiesparmöglichkeiten gesehen.
Um grünes Bauen zu fördern, stellt sich der RuGBC als Sammelbecken für interessierte Firmen und
Personen zur Verfügung. Neben der Lobbyarbeit in Industrie und Politik arbeitet die Organisation
an der Ausarbeitung und Durchsetzung von Nationalen Standards und basiert dabei unter anderem auf Ausarbeitungen der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB), des U.S.
Green Buidling Council (LEED) und des BRE Building Research Establishment (BREEAM) zurück.
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Nach allen drei Standards können Immobilien in Russland zertifiziert werden. Unter den circa
240 Mitgliedern des RuGBC befinden sich Architekten, Projektanten, Juristen, Wissenschaftler,
Studenten und Ingenieure, aber auch Hersteller von Baumaterialien, Baufirmen und Immobilienentwickler.
Ausgewiesen werden Energiespareffekte auch in russischen Dokumentationen, etwa im sogenannten Energiepass, den örtliche Kontrollinstanzen ausstellen. De facto ist der Weg für grünes
Bauen dadurch geebnet.
Erste Beispiele sind vorhanden, etwa das Einkaufszentrum „Belaya Dacha“ vor den Toren Moskaus
(BREEAM), das Kugellagerwerk SKF in Twer (LEED) als erste zertifizierte Fabrik in Russland, das Bürogebäude Dukat Place III in Moskau (BREEAM), das Bürogebäude am Obwodny Kanal in Sankt
Petersburg (LEED) sowie das Bürogebäude „Barwicha“ im Moskauer Gebiet (DGNB, LEED und
BREEAM). Auf eine Zertifizierung vorbereitet wird das entstehende Bürogebäude ARCUS III in
Moskau, der Öko-Kurort Dancing Green im Gebiet Tula sowie die noch zu bauende WWF Niederlassung in Moskau.
Parallel zum RuGBC hat sich auf Initiative der Union der Architekten hin eine zweite Organisation,
der Russian Sustainable Architecture and Building Council (RSABC)/Rat für grünes Bauen (SPSZ) gegründet, der sich der Unterstützung des Parlaments, der Akademie für Architektur- und Bauwissenschaften und einiger Hochschulen sicher ist. Der RSABC/SPSZ ist nach eigenen Angaben eine
Kooperation mit dem World Green Building Council eingegangen und führte auch Veranstaltungen mit der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DNGB) durch.
Kontakte bestehen ebenso zum Klub Deutscher Architekten und Ingenieure. Aktuelles Ziel ist die
Ausarbeitung und Einführung nationaler Umweltnormen im Bauen. Bei der Auswahl der Vorlagen
dazu scheint RuGBC/SPSZ zum DNGB-Katalog zu tendieren. Im September 2012 führte die DNGB
ACADEMIA eine dreitätige Lehrveranstaltung für russische und ukrainische Fachleute mit Unterstützung des RuGBC/SPZS durch. Das Thema der Lehrveranstaltung lautete „registered professional“.
Experten sind der Meinung, dass Architekten ihre Auftraggeber immer noch am ehesten von ökologischen Aspekten eines geplanten Baus und damit von Mehrausgaben, zum Beispiel für Ausrüstungen zum Energierecycling, überzeugen können. Ein gewichtiges Argument ist dabei die Wertsteigerung der Immobilie, wenn diese mit einem grünen Zertifikat ausgestattet ist. Schwieriger
wird es dann für Ingenieure, die diesen Ansatz realisieren und von den Ämtern genehmigen lassen
müssen.
Hier können verschiedene Aspekte die Durchführung verhindern, wie die Praxis gezeigt hat. Dazu
gehören die entgegengesetzten Interessen der Energieanbieter, die natürliche Monopole darstellen und daher über Verhandlungsmacht verfügen, weiterhin administrative und technische Barrieren sowie konservative und veraltete Normen, die den Einsatz von Energiespartechnik einfach
nicht vorsehen.
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2.5 Revitalisierung und Stadtplanung
Deutsche Architekten und Ingenieurbüros sind in Russland bei der Stadtplanung und Revitalisierung ganzer Regionen erfolgreich unterwegs. Im größten Flächenland der Welt sind die Gründe
für eingeleitete Revitalisierungen äußerst unterschiedlich. In den Regionen Sibiriens und des Fernen Ostens soll zum Beispiel die teilweise massive Abwanderung der Bevölkerung aufgehalten
werden. Neben der Schaffung attraktiver Arbeitsplätze soll eine lebenswerte Wohn- und Arbeitsumgebung entstehen.
Im europäischen Teil sorgen steigende Steueraufkommen und die Ansiedlung inund ausländischer Unternehmen für das Entstehen eines bescheidenen Wohlstands in der Bevölkerung mit positiven Effekten für die Steuereinnahmen. Die oft jahrzehntelang vernachlässigten kleinen und
mittelgroßen Städte werden inzwischen hergerichtet. Mit der Zulassung privaten Grund- und Immobilienbesitzes wurde der Investitionsschub im Bausektor gestärkt.
Im Unterschied zu Moskau und Sankt Petersburg engagieren sich in den Regionen aber noch relativ wenige Großinvestoren aus dem In- und Ausland an Bauprojekten. Diesbezügliches Engagement obliegt, mit wenigen Ausnahmen, vorrangig den örtlichen Eliten und Verwaltungen, die damit relativ erfolgreich sind, allerdings in kleineren Maßstäben als in der Landeshauptstadt. Mit
fortgesetztem Wirtschaftswachstum und zunehmenden Sättigungstendenzen auf den Immobilienmärkten Moskaus und Sankt Petersburgs dürften sich aber auch große Immobilienfonds und
Entwicklungsgesellschaften stärker in den Regionen engagieren.
Bei der Revitalisierung und Stadtentwicklung sind die örtlichen Verwaltungen auf ausländische
Expertise angewiesen. Ein prominentes Beispiel ist das Masterplan-Konzept für den Ballungsraum
Berezniki, Solikamsk und Usolje im Gebiet Perm. Mit dieser Aufgabe hat die Gebietsverwaltung gemeinsam mit dem Bergbauunternehmen UralKali die beiden deutschen Büros KK-Architekten und
Happold beauftragt.
Das Ballungszentrum liegt westlich des Urals und 200 km nördlich der Stadt Perm. Berezniki, Solikamsk und Usolje bilden einen Ballungsraum mit 200.000 Einwohnern. Einkommen wird vorrangig in Kali- und Magnesium-Bergwerken generiert. Der Bergbau hat unsichere geologische Verhältnisse verursacht. Ein weiteres Problem stellt auch hier die Abwanderung der Bevölkerung dar.
Industrieanlagen, Wohnimmobilien und Infrastruktur müssen modernisiert werden. KK-Architekten und Happold konnten sich gegenüber den Wettbewerbern durchsetzen, da sie die städtischen Strukturen mit Investitionen fördern und damit die drei urbanen Zonen untereinander besser verzahnen wollen. Die Qualitäten würden auf diese Weise gestärkt und Infrastrukturkosten
niedrig gehalten. Neubaumaßnahmen bewirken zugleich positive Effekte in den angrenzenden
Stadtquartieren.
Die Änderung der Stadtplanung am Beispiel Perm beschrieb kürzlich der Gouverneur des Gebiets,
Oleg Tschirkunow. So ist er vom früheren Ansatz, für den Wohnungsbau neue Territorien zu erschließen, auf denen Häuser nach einheitlichem Standard und Aussehen in Serie errichtet werden,
im Laufe der zurückliegenden 20 Jahre teilweise abgerückt. Anstelle einer territorialen Erweiterung werden nun Freiflächen in den bestehenden Stadtbezirken mit modernen Häusern aufgefüllt. Zudem vollzieht sich diese Entwicklung nicht mehr nach standardisierten Bauformen, sondern individuell, unter Heranziehung von Projektanten und Architekten.
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Ein weiteres Revitalisierungsvorhaben mit deutscher Beteiligung betrifft das Gelände des Automobilwerks ZiL in Moskau. Die Ausschreibung der Moskauer Stadtverwaltung gewannen das deutsche Architektenbüro Überbau GBR und die russische Projekt Meganom gemeinsam. Das Werksgelände wird nun in fünf Zonen aufgeteilt, in denen jeweils Freiräume für repräsentatives Wohnen,
für Kultur, Sport, Erholung und zum Arbeiten auf insgesamt 3,9 Mio. qm entstehen.
Generell ist zu sagen, dass auf Grund des wirtschaftlichen Strukturwandels das Thema Industrieflächenrecycling äußerst wichtig und zukunftsträchtig geworden ist, allerdings Risiken birgt. Der
Grad der Umweltverschmutzung, vor allem der Grad der Bodenkontaminierung einschließlich des
Grundwassers oder in der Nähe liegender Gewässer, kann fallweise beträchtlich sein.
Wie Fachleute am Rande russischer Großstädte beobachten, entstehen zahlreiche Wohnkomplexe
aus freistehenden oder Reihenhäusern. Doch lässt sowohl die Architektur, als auch die städte- und
landschaftsplanerische Anbindung dieser Kondominien zu wünschen übrig. Weder ist eine Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel noch an Versorgungs- oder Verkaufseinrichtungen geplant.
Dies wäre ein lohnendes Betätigungsfeld für Architekten, Stadt- und Landschaftsplaner aus
Deutschland. Für die örtlichen Developer bestünde neben den qualitativen Aspekten ein zusätzlicher Marketingeffekt darin, dass sie mit deutscher Architektur- und Ingenieurskunst werben könnten. Das Logo „Made in Germany“ entfaltet in Russland auch auf diesem Gebiet eine starke Zugkraft.
Deutsche Erfahrungen bei der Revitalisierung in die Jahre gekommener Plattenbausiedlungen
sind bislang kaum nachgefragt worden. Auch existieren keine landesweit einheitlichen Vorgaben,
wie die Sanierung von Wohngebäuden durchzuführen ist. Die alten SNiP-Normen, die diesen Bereich berühren, sind nur noch zum Teil gültig und tragen keinen obligatorischen Charakter.
Diesen Sachverhalt nahm Jekaterina Pachomova, Abteilungsleiterin für Stadtplanung der Stadt
Moskau zum Anlass für eine Initiative, um neue landesweit einheitliche Normen für die Wohnraumsanierung auszuarbeiten. Der erste Vorschlag soll 2013 vorliegen. Die Kosten für die Ausarbeitung von 14,5 Mio. Rubel trägt die Moskauer Stadtkasse.
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Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang
3. Rechtliche Voraussetzungen für den Marktzugang
3.1 Berufslizenzen
Architekten genießen in Russland Niederlassungsfreiheit. Einzige Auflage ist die Mitgliedschaft in
einer Selbstregulierungsorganisation (SRO). Nach Auskunft einer Dachvereinigung, Nationale
Vereinigung der Projektanten (NOP), existieren für diese Spezialisierung 172 SRO, deren Mitglieder
sich entweder nach regionalen oder inhaltlichen Kriterien für eine Mitgliedschaft in einer bestimmten SRO entschieden haben. Die vollständige Liste aller unter der Schirmherrschaft der NOP
organisierten SRO kann der Internetseite www.nop.ru entnommen werden.
Anders als in Deutschland können aber keine natürlichen, sondern ausschließlich juristische Personen Mitglied werden, darunter selbstständige Unternehmer. Eine SRO verleiht ihren Mitgliedern
„das Recht zur Durchführung von Arbeiten, die Einfluss auf die Sicherheit von Bauobjekten ausüben. Das verliehene Recht gilt auf dem gesamten Staatsterritorium der Russischen Föderation“.
Die methodologische Klassifizierung aller mit dem Bau verbundenen Arbeiten wurde per Erlass
des Ministeriums für regionale Entwicklung vom 30.12.2009 festgelegt.
Als Voraussetzung für eine Mitgliedschaft gilt:
(1) dass die juristische Person mindestens drei Angestellte auf ihren Gehaltslisten führt, die über ein
abgeschlossenes Hochschulstudium in Architektur sowie über eine Berufserfahrung von mindestens drei Jahren verfügen, oder alternativ mindestens fünf Angestellte mit einem Fachhochschulabschluss in Architektur, die jeweils auf mindestens fünf Jahre Berufserfahrung zurückblicken können.
(2) Ein selbstständiger Unternehmer muss einen abgeschlossenen Hochschul- oder Fachschulabschluss in Architektur und über mindestens fünf Jahre Berufserfahrung verfügen.
(3) Alle Mitarbeiter müssen mindestens einmal in fünf Jahren eine Weiterbildung durchlaufen.
Russische Hochschulen bilden an den Architekturfakultäten in den Richtungen Bachelor für Architektur, Magister in Architektur, Architekt-Restaurateur, Architekt-Designer sowie Bachelor für
Städtebau und Magister für Städtebau aus. Eine mittlere Ausbildung führt zum Titel Techniker in
Architektur beziehungsweise Obertechniker in Architektur.
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3.2 Anerkennung ausländischer Abschlüsse
Seit der Zulassung privater Bautätigkeit im Jahr 1991 ist es deutschen Architekten möglich, sich an
Ausschreibungen und Wettbewerben zu beteiligen sowie sich vor Ort niederzulassen. Gesetzliche
Voraussetzung dafür war, dass sie sich über einen örtlichen Partner eine Baulizenz verschaffen und
sich an alle gesetzlichen Vorgaben halten. Seit 2010 ist diese Vorschrift geändert. Jetzt müssen Architekten und Projektanten Mitglied einer Selbstverwaltungsorganisation (SRO) sein.
Der deutsche Hochschulabschluss hat zuvor dem föderalen Ministerium für Bildung und Wissenschaft in notariell beglaubigter Übersetzung zur Approbation vorgelegt zu werden. Vor Ort praktizierende deutsche Architekten bestätigen, dass bei diesem Prozedere keine unlösbaren Probleme
auftreten.
Die Ausbildung weicht in Russland von Studiengängen an einer westlichen Hochschule ab. Es gibt
Unterschiede bei den Spezialisierungen, beim Umfang und den Inhalten der Projektdokumentation, bei der Unterteilung von Bauprojekten in verschiedene Phasen, im Abstimmungsprozess, in
der Organisation der Bauausführung sowie bei der Objektübergabe. Praktisch ziehen sich die Unterschiede von A bis Z hin.
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Ausschreibungspraxis
4. Ausschreibungspraxis
4.1 Grundsätzliches zur Auftragsvergabe
Die Auftragsvergabe durchläuft inhaltliche Modetrends. Stellten zu Anfang der 1990er Jahre Architekten in den Augen der Auftraggeber einen Kostenfaktor dar, den es zu minimieren galt, wurden
nur wenige Jahre später unter recht hohem finanziellen Aufwand international renommierte Büros beauftragt, westliche Architektur in die Stadtbilder zu integrieren.
Inzwischen ist wieder eine leichte Bevorzugung russischer Architekten zu beobachten, die allerdings in den vergangenen Jahren internationale Erfahrungen sammeln konnten. Zudem ist einerseits eine neue Generation von Projektanten mit frischen Ideen herangewachsen. Andererseits
sind westliche Architekten mit dem unausgesprochenen Vorwurf konfrontiert, sie würden untereinander kopieren und die örtlichen Traditionen und Befindlichkeiten nur unzureichend verstehen.
Teilweise liegt die Bevorzugung heimischer Fachleute aber einfach auch an den zuweilen eigentümlichen Geschmacksvorstellungen der Bauherren, mit denen örtliche Architekten in der Tat etwas besser zurechtkommen. Es liegt nun an den ausländischen Architekturbüros, der Meinung mit
Taten entgegenzuwirken, sie wären lediglich zur Projektierung von Sonder- oder Prestigeobjekten
in der Lage.
Projekte im Wohnungsbau verkaufen sich auf Grund des immer noch latenten Wohnungsmangels
fast von selbst. Daher bezieht sich ein gehöriger Teil der öffentlichen Ausschreibungen auf diesen
Bereich. Der private Wohnungsbau wird dagegen nur in den seltensten Fällen offen ausgeschrieben. Vielmehr laden Projektentwickler und -steuerer in geschlossenen Tendern gezielt Architekten ein, ihre Konzepte zu unterbreiten.
Als besonders lukrativ für privaten Bauherren erweisen sich dabei immer wieder hochpreisige
Luxuswohnungen in hauptstädtischer Lage. Übergeben werden die Wohnungen zumeist im Rohbau, ausgestattet mit allen Anschlüssen, Fenstern und Türen. Um den Innenausbau kümmert sich
ein spezialisiertes Architekturbüro unter Berücksichtigung des Geschmacks des Wohnungskäufers.
Auch deutsche Architekturbüros bieten den Innenausbau an. Der Qualitätsaspekt gewinnt mit zunehmender Marktsättigung an Bedeutung, ohne dass die Endstufe erreicht worden wäre. Erst
wenn der Wettbewerb um den rarer werdenden Kunden wirklich an Schärfe gewinnt, wird Originalität und Qualität zum eigentlichen Erfolgsargument.
Ausländische Architekten bekommen in der Regel Aufträge für Wohnprojekte im Luxusbereich,
einschließlich der Innenarchitektur. Hier werden Materialien der gehobenen Preisklasse nachgefragt. Qualitätsaspekte spielen eine wichtige Rolle.
Öffentlicher Wohnungsbau wird vor allem durch Baukombinate betrieben, die sich bereits zu
Sowjetzeiten damit beschäftigt haben, sowohl in der Planung als auch in der Durchführung. Wie
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die Statistik zeigt, gehen Baukombinate auch regelmäßig aus öffentlichen Ausschreibungen als
Gewinner hervor, auf welche Art und Weise auch immer.
Plattenbauten, die weiterhin in Masse errichtet werden, erhalten eine leichte Aufwertung durch
Schmuckelemente, Simse und Säulen. Dem Massengeschmack scheint es jedenfalls zu entsprechen. Geringe bis moderate Bau- und im Ergebnis auch Verkaufskosten spielen eine wichtige Rolle,
besonders bei Käufern, die nicht zu den oberen Zehntausend der Gesellschaft gehören.
Für die Sanierung von Plattensiedlungen, bei der deutsche Architekten ihre Erfahrungen aus der
Heimat einbringen könnten, scheint es dagegen weniger Chancen zu geben. In diesem Bereich
spielen niedrige Preise und erstklassige Beziehungen zu den Wohnungs- und Stadtverwaltungen
eine ausschlaggebende Rolle. Außerdem sind noch keine einheitlichen Normen vorhanden.
4.2 Öffentliche Auftragsvergabe
Sämtliche öffentliche Beschaffungen sind ab 60.000 Rubel aufwärts über transparente Vergabeverfahren zu realisieren, so schreibt es das Föderale Gesetz Nr. 94 vor. Ausländische Bieter werden
dem Gesetz nach immer dann gleich behandelt, wenn russische Unternehmen in deren Herkunftsland ähnliche Bedingungen vorfinden (Prinzip der Gegenseitigkeit). Dass lückenlos alle Ausschreibungen transparent ablaufen, vor allem in der Auswertung, zweifeln erfahrene Unternehmer aber
an.
Für deutsche Architekten ist es relativ schwer, ohne ausreichende Kontakte zu den politischen Entscheidungsträgern an öffentliche Aufträge zu gelangen. Hier besetzen russische Planer und die
halbstaatlichen Projektierungsinstitute eindeutig die besseren Startpositionen. Ausnahmen bilden Vorhaben, in denen spezialisierte Fachplaner für einen bestimmten Fall aus den eigenen Reihen nicht aufzufinden sind. Dann wird ausländische Expertise hinzugezogen.
Im Zuge des sprudelnden Steueraufkommens gewann die öffentliche Hand Interesse an international vergleichbaren Baustilen und lässt private Bauherren auf diesem Feld operieren. In Moskau
erinnert die Skyline des Hochhausbezirks „Moscow City“ daran. Als Vorlagen dienten dem Architektenbüro Mosprojekt-2 unter anderem Manhattan, aber auch die Londoner Docklands und das
Quartier La Defense in Paris.
Ausschreibungen im öffentlichen Sektor sind zwingend zu den Honorarpreisen abzurechnen, die
die Union der Architekten vorgeschlagen hat. Bietet ein Architekturbüro bei einem öffentlichen
Tender seine Dienstleistungen zu Kosten an, welche die vorgeschlagenen Abrechnungspreise um
mehr als 10% unterschreiten, gilt das als Dumping, was von der Schiedskommission der SRO, bei der
das Unternehmen Mitglied ist, verhandelt wird. Dies kann mit Strafzahlungen oder gar mit dem
Ausschluss aus der SRO enden.
Wie offen ein Bieterverfahren wirklich ist, lässt sich teilweise an der Strukturierung der Ausschreibung erkennen. Je detaillierter und professioneller die Vorgaben, umso eher läuft das gesamte
Verfahren fair ab, meinen Branchenkenner.
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So sind die Ausschreibungsfristen in einigen Fällen so kurzfristig formuliert, dass die eigentliche
Projektplanung noch vor Veröffentlichung des Tenders durchgeführt worden sein muss. In diesen
kurzfristigen Fällen ist die öffentliche Verwaltung dann wahlweise auch recht kreativ, was die
Finanzierung anbelangt.
Da in Zeiträumen von Haushaltsjahren gearbeitet wird, steht das Geld oft erst im kommenden Jahr
zur Verfügung. Anzahlungen sind aber sofort zu leisten. Immer dann wird ein Beziehungsgeflecht
aus öffentlichen Amtsträgern und privaten Geldgebern aktiviert, wodurch vorab Überbrückungsgelder fließen können, die dann im neuen Finanzjahr aus der öffentlichen Kasse ratenweise zurückgezahlt werden.
4.3 Architekturwettbewerbe
Architekturwettbewerbe finden in Russland relativ selten statt. Daher ist es für deutsche Architekten recht schwierig, aus Deutschland heraus, ohne über ein Büro vor Ort zu verfügen, sich einen
Namen bei Entscheidungsträgern in Russland zu machen. International bekannte Büros, die in
New York, Milano oder London sitzen und dennoch in Moskau Aufträge erhalten, sind in diesem
Zusammenhang zwar bekannt, aber eher die Ausnahme.
Ein großer Architekturwettbewerb wurde am 13.1.2012 im Zusammenhang mit der recht umfangreichen Ausdehnung der Moskauer Stadtgrenze in Richtung Südwesten ausgerufen. Ziel dieser Gebietsverdoppelung ist, den kompletten Regierungsapparat aus dem Moskauer Stadtzentrum in
den neuen Stadtteil außerhalb des Autobahnringes zu verlagern.
Am 5.9.2012 wurden die Sieger des Wettbewerbs gekürt. So belegte das französische Büro Antoine
Grumbach et Associes den 1. Platz im Bereich Stadtentwicklung/Stadterweiterung. Das Büro hatte
zuvor an der Erweiterung von Paris erfolgreich teilgenommen und konnte die dort gewonnenen
Erfahrungen nutzen. Den Wettbewerb im Bereich Design gewann die Capital Cities Planning
Group mit ihrem Entwurf.
Im Wettbewerbskapitel für die beste Lösung für den Regierungsumzug hat das US-Büro Urban
Design Associates den 1. Platz belegt. Gebaut werden sollen Infrastrukturobjekte, Ministerien,
Wohnungen für Tausende von Beamten einschließlich der technischen und verkehrstechnischen
Infrastruktur, die eine Landesregierung zum effektiven Arbeiten benötigt.
Das US-Büro schlägt den Bau von 2,8 Mio. qm Bürofläche vor. Neben dem Regierungsviertel soll ein
Finanzviertel und ein Universitätsviertel entstehen. Gebaut werden sollen unter anderem Hochhäuser mit 80 und mehr Etagen, unter Einbeziehung von Wald- und Wasserflächen. Im Universitätsviertel sollen 2,7 Mio. qm Immobilienfläche errichtet werden.
In dem neuen Gebiet befindet sich auch das Innovationsstädtchen Skolkovo, eine sich entwickelnde High-Tech-Enklave nach dem Vorbild von Silicon Valley in Kalifornien. Unternehmen sollen hier
einmal erstklassige Bedingungen zum Forschen und zur Produktentwicklung vorfinden. Hochschulen und Institute werden den Plänen nach für einen Nachschub an erstklassig ausgebildeten
Fachkräften sorgen und Inkubatoren dafür, dass perspektivreiche Ideen unverzüglich ausprobiert
und durch Start-ups auf den Markt gebracht werden.
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4.4 Projektausschreibungen
Für private Bauherren existiert keinerlei Pflicht zu offenen Ausschreibungen. Daher bleibt dieses
Instrument eher die Ausnahme. Bevorzugt werden geladene Ausschreibungen, die der Projektentwickler oder -steuerer im Auftrag des Investors durchführt. Eingeladen werden dazu in der Regel
Architekturbüros, mit denen der Projektentwickler in der Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht hat oder die ausdrücklich vom Investor gewünscht werden beziehungsweise die sich in der
gewünschten Projektart eine gute Reputation aufgebaut haben. Aus diesem Grund ist es für deutsche Neueinsteiger in den russischen Markt ratsam, sich bei ausgewiesenen Büros zur Projektsteuerung vorzustellen.
Ein von Zeit zu Zeit auftauchendes Problem ist die Zahlungsmoral von Investoren. Es kann schon
einmal vorkommen, dass Architekten nur 70% des ausgehandelten Honorars ausgezahlt bekommen. Ist das der Fall, sollte abgewogen werden, ob die Restzahlung wirklich auf gerichtlichem Weg
durchgesetzt wird. Dieser Weg ist zwar gangbar, wird in der Baubranche aber genau beobachtet.
Anschließend ist es eher zweifelhaft, dass Folgeaufträge hereinkommen. Selbst andere Bauherren
wenden sich dann der Konkurrenz zu.
4.5 Aufträge durch Private
Projektanten und Architekten aus dem Ausland erhalten bis zu 90% ihrer Aufträge aus dem Privatsektor. Zu den Auftraggebern gehören neben wohl situierten Privatpersonen auch russische und
ausländische Firmen, die eine repräsentative Niederlassung wünschen oder ein anders geartetes
Projekt auf „der grünen Wiese“ durchführen wollen.
Bei Auslandsfirmen als Investoren liegt es nahe, dass Planer aus dem eigenen Kulturkreis den Zuschlag erhalten. Bei ihnen sind sich die Bauherren am ehesten sicher, dass die von zu Hause mitgebrachten ästhetischen und qualitativen Ansprüche erfüllt werden. Chancen bestehen für ausländische Architekten auch immer dann, wenn sich westliche Investoren an russischen Großprojekten
beteiligen und damit Einfluss auf Entscheidungen ausüben.
Russische Auftraggeber wollen bei der Beauftragung ausländischer Architekten bewusst aus den
örtlichen Traditionen ausbrechen und die westliche Moderne als Aushängeschild benutzen. Zu
den bekannten örtlichen Investorengesellschaften, die sich Zeit für Zeit von westlichen Stilvorstellungen treiben lassen, gehören die Capital Group, Krost, Mirax Group, Inteko AG oder auch die PIK
Group.
Mit dem Namen international renommierter Architekturbüros sollen in diesem Zusammenhang
hochpreisige Wohnanlagen, Villen, Hotels sowie Geschäfts- und Bürozentren versehen werden.
Dies soll potenzielle Käufer und Mieter überzeugen.
Zu den ausländischen Stars avancierten zur Jahrtausendwende unter anderem die Hamburger
Architekten Hadi Teherani und Meinhard von Gerkan, Lord Norman Foster aus London, Erick van
Egeraat aus Rotterdam und der New Yorker Daniel Libeskind. Diese Namen sind in aller Munde und
manch russischer Auftraggeber möchte gerade einen von ihnen mit dem eigenen Projekt betraut
sehen.
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Ein Bürgertum als potenzieller Auftraggeber für Architekten ist in Russland nur in Ansätzen in den
Großstädten anzutreffen. Demzufolge sind private Vorhaben zum Bau von Einfamilienhäusern
eher selten, auch wenn es sie generell gibt, etwa in der näheren Umgebung von Moskau und Sankt
Petersburg.
Eine Tradition, mit einem Architekten eine individuelle Lösung zu erarbeiten, ist schwach entwickelt, einige Beispiele liegen dennoch vor. Gleiches gilt für die Innenarchitektur. Da der Bauherr für
die Einholung sämtlicher Genehmigungen selbst zuständig ist, wird der Kauf eines Fertighauses
bevorzugt. Dies spart Zeit und Ärger.
Zudem ist es für den Eigenbau eines Hauses nicht leicht, eine Finanzierung zu erhalten. Russische
Banken sehen es als ein unnötiges Risiko an, dass während der Bauphase der Bauherr zahlungsunfähig werden könnte. Da der Bau dann noch nicht fertig gestellt ist, würden den Banken die nötigen Sicherheiten fehlen. Als Alternative bleibt eigentlich nur der Kauf einer fertiggestellten Einheit in einem Wohnkomplex der unteren bis mittleren Preisklasse. Ein vollwertiges Eigenheim gern auch einmal gigantischen Ausmaßes - bleibt exklusives Aushängeschild des Geldadels.
Vermögende Investoren geben allerdings Architekturbüros mehr Spielraum zum Einbau edler
Baumaterialien und Interieurs, die in Deutschland aus Wirtschaftlichkeitsgründen eher nicht zur
Anwendung gelangen würden. Dies stellen deutsche Architekten als den besonderen Reiz der Projektierung und des Bauens in Russland dar. Für das Aufpolieren des Aushängeschildes eines jeden
Architekturbüros ist das auf jeden Fall zuträglich. Auch können dadurch völlig neue Erfahrungen
mit teuren Materialien gesammelt werden. Kosten spielen dabei eine untergeordnete Rolle.
Schwieriger gestaltet sich das Thema Baufinanzierung. Ist zum Beispiel ein Schwimmbad oder Freizeitpark geplant, steigt die Kommune in der Regel finanziell nicht in das Projekt mit ein, sondern
lässt den Investoren damit allein auf freiem Feld. Dieser muss in der Regel das Projekt aus der eigenen Tasche bezahlen, denn Banken halten sich ebenfalls zurück oder verlangen exorbitant hohe Finanzierungskosten. Im Ergebnis ist der Investor nur an Projekten interessiert, die sich schnell umsetzen lassen und einen raschen Mittelrückfluss garantieren. Eine langfristige Kalkulation steht
meist außer Diskussion.
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Tipps für die Markterschließung
5. Tipps für die Markterschließung
5.1 Persönlicher Kontakt
Im Geschäftsleben spielen Kontakte eine wichtige Rolle. Dies gilt erst recht, wenn keine weltweit
bekannten Produkte (etwa ein Fahrzeug der Marke Mercedes Benz) zum Verkauf stehen, sondern
ein speziell zugeschnittenes Architekturprojekt zu realisieren ist, das lediglich in den Köpfen oder
auf dem Reißbrett existiert. Besonders in der Anfangsphase ist es schwer für ein deutsches Architektenbüro in Russland, Tender zu gewinnen. Zunächst muss man in der „Szene“ bekannt werden,
Allianzen schmieden, Kontakte knüpfen, vor allem zu potenziellen Auftraggebern.
Neben der aktiven und passiven Teilnahme an einschlägigen Fachausstellungen und Messen, Kongressen oder Mitgliedschaften in Architektenvereinigungen und Interessensvertretungen sind
Vorstellungsbesuche in öffentlichen Verwaltungen oder bei Developern, von denen bekannt ist,
dass sie expandieren oder in Bauprojekte investieren, zu empfehlen. Auch kann der Start zusammen mit einem deutschen Industrie- oder Dienstleistungsunternehmen eingeleitet werden, dass
sich in Russland niederlassen möchte und dafür ein Bauprojekt durchführt.
Bei der Kontaktanbahnung sind Russischkenntnisse hilfreich. Dennoch gibt es genügend deutsche
Unternehmensvertreter, die auch ohne auskommen. Eine gewisse Sprachkompetenz erleichtert
jedoch den Geschäftserfolg. Zu den empfehlenswerten Tugenden zählen interkulturelle Kompetenz und Toleranz. So haben in Russland im persönlichen Umgang miteinander Emotionen einen
höheren Stellenwert als in Deutschland, wo die Kommunikation eher ziel- und ergebnisorientiert
ausgerichtet ist. Dies bedeutet allerdings nicht, dass in Russland das Arbeitsergebnis weniger wichtig wäre. Es führen nur andere Wege dorthin.
Genau aus diesem Grund ist in vielerlei Hinsicht Ausdauer und Kompromissbereitschaft erforderlich, neben umfangreichem Wissen über die Marktspezifika, die rechtzeitige Kenntnis über anstehende Projekte, das Wissen über persönliche Befindlichkeiten, Vorlieben und Abneigungen. In
deutschen Planungsbüros, die auf eine längere Präsenz vor Ort zurück blicken, konnte zur Zeit der
Marktöffnung sogar noch auf Kontakte aus der Sowjetzeit zurückgegriffen werden, was sich in der
Startphase als äußerst hilfreich erwies.
Eine gute Einstiegsmöglichkeit sind natürlich Bauprojekte, die deutsche Investoren beziehungsweise deren Projektentwickler ausschreiben, etwa für „green field projects“ jeglicher Art, sei es ein
Bürogebäude, eine Fabrik oder ein Lager- und Logistikzentrum. Investoren aus Deutschland greifen bei Projekten gern auf Bewährtes aus der Heimat zurück, müssen sich dabei aber auch darauf
verlassen können, dass die Projektrealisierung konform mit den russischen Vorschriften abläuft,
damit die Abnahme der Objekte so reibungslos wie möglich vonstattengeht.
Zu den Positivbeispielen gehören das MAN-Service-Center, das Daimler Aftersales Center, ein
Appliance Park für Siemens-Bosch, die Wolga-Brauerei von Heineken sowie ein MEGA Family
Shopping Center. Allesamt wurden von Assmann Beraten + Planen mit Sitz in Moskau und Sankt
Petersburg gesteuert.
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An der Erweiterung der Moskauer Flughäfen Wnukowo und Domodedowo sowie des Flughafens
Nowosibirsk hat die Obermeyer Consult mitgewirkt, der gute Kontakte zur Stadtverwaltung in
Moskau und in den Regionen sowie zu ehemaligen Planungsbehörden nachgesagt werden.
Siemens, Daimler sowie Metro Cash & Carry vertrauten den Bau ihrer Firmensitze dem Büro Eller +
Eller Architekten an.
Gute Karten hat auch der ursprünglich aus Sankt Petersburg stammende Architekt Sergej Tchoban
vom Berliner Büro nps tchoban voss, der zusammen mit Schweger & Partner in Moskau einen Großauftrag zur Planung des Federation Tower als Teil von Moscow City erhielt. Damit wurde bewiesen,
dass deutsche Architekten mit guten Kontakten und Erfahrungen entgegen jeglicher bürokratischer Hürden auch äußerst anspruchsvolle Vorhaben stemmen können.
5.2 Präsenz vor Ort und Netzwerkbildung
Um Kontakte aufbauen und Bauvorhaben zeitsparend durchführen zu können, ist die Eröffnung
eines eigenen Büros in Russland äußerst hilfreich. Als erster Schritt kann Kontakt zum Klub deutscher Architekten und Ingenieure (KdAI) aufgenommen werden. Der KdAI hat sich 2004 in Moskau
gegründet. Er betrachtet sich als Plattform für Kollegen und Fachleute. Über diese Plattform wird
ein Erfahrungs- und Informationsaustausch ermöglicht. Außerdem werden Kontakte vermittelt
und ein Know-how-Transfer gefördert. Regelmäßige Veranstaltungen dienen den gesetzten Zielen
und können bei der Auftragsakquise helfen.
Daneben stehen Russland-Neulingen die Kontaktarchitekten und Stadtplaner des Netzwerks Architekturexport für Fragen zur Verfügung (www.architekturexport.de). Mit der Immobilienwirtschaft beschäftigt sich die Arbeitsgruppe Immobilien der Auslandshandelskammer Moskau (siehe
8. Internetanschriften).
Berechtigt zur Aufnahme einer Tätigkeit als Architekt sind Personen, darunter Ausländer, die in
Russland oder in ihrem Heimatland den Titel Architekt führen. Bei der Ausübung des Berufs sind
die russischen Gesetze einzuhalten, darunter teilweise hohe Auflagen zur Führung eines Architekturbüros.
Es ist anzuraten, auf längere Zeit oder projektgebunden eine Kooperation mit einem russischen
Architektenbüro einzugehen. Auf diese Weise bringt die russische Seite ihre profunde Kenntnis
der örtlichen Verhältnisse, der Spielregeln, notwendige Kontakte und so weiter ein. Einzugehende
Kooperationen sollten aber in Schriftform ausgehandelt und festgelegt werden (vertragliche Zusammenarbeit), am besten unter Hinzuziehung erfahrener Anwälte.
Möglich ist die Gründung einer Tochtergesellschaft oder einer gemeinsamen Firma (Joint Venture).
Wird letztere Möglichkeit gewählt, bringt der russische Partner in der Regel Kunden und Bürofläche in das Unternehmen ein. Doch ist auf das unterschiedliche Geschäftsgebaren zu achten, wozu
unter anderem der Qualitätsaspekt bei der Projektierung gehören kann. Die deutsche Seite neigt
dabei oft zur gebotenen Gründlichkeit, was auf der russischen Seite in der Regel für Irritationen
sorgt (wird als pedantisch betrachtet). Auch ist die Bonität beider Seiten im Vorfeld zu prüfen und
wie weit der deutsche Partner in die Abhängigkeit der russischen Seite gerät, was die Auftragsakquise und den Kundenstamm angeht. Grundsätzlich raten deutsche Rechtsanwälte von Gemeinschaftsunternehmen, insbesondere von 50:50 Joint Ventures, ab. Neben den unterschiedlichen
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Geschäftsusancen zählt zu den Gründen, die dagegen sprechen, dass es nur einen Generaldirektor
in einem Unternehmen nach russischem Recht geben darf (Einzelexekutivorgan). Die Bestellung
von zwei gleichermaßen vertretungsberechtigten Geschäftsführern ist rechtlich nicht zulässig.
Es kann auch eine eigene Firma oder Repräsentanz angemeldet werden. Eine Niederlassung ist
notwendig, um Mitglied in einer Selbstverwaltungsorganisation (SRO) werden zu können. Als Gesellschaftsformen eignen sich wegen der Haftungsrisiken keine Personengesellschaften ohne
Trennung von privatem und Betriebsvermögen.
Eine Kapitalgesellschaft ist vorzuziehen, wobei wiederum eine offene Aktiengesellschaft für Planer wenig geeignet erscheint. In die nähere Wahl zu ziehen ist eine Gesellschaft mit beschränkter
Haftung russischen Rechts (OOO). Ähnlich wie in Deutschland ist auch in Russland die GmbH die
am weitesten verbreitete Gesellschaftsform. Mehr als 90% der in Russland registrierten Gesellschaften sind als GmbH organisiert.
Das Mindeststammkapital ist mit 10.000 Rubel (circa 250 Euro) gering. Neben Geldeinlagen sind
Wertpapiere, Vermögensrechte und Sacheinlagen zulässig. Bis zur vollständigen Registrierung
haften jedoch die Gesellschafter unbeschränkt gesamtschuldnerisch. Die Geschäftsleitung übernimmt ein sogenannter Generaldirektor. Es können Ein-Mann-Gesellschaften gegründet werden.
Zu beachten ist dabei jedoch, dass eine Gesellschaft, die selbst nur einen Gesellschafter hat, keine
weitere Ein-Mann-Gesellschaft gründen darf.
5.3 Verträge sind Verhandlungssache
Die deutsche Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) gilt natürlich nicht. In der
Anfangsphase kann das einem deutschen Architekten eventuell Kopfschmerzen bereiten. In der
Praxis stellt sich aber recht schnell heraus, dass die in Russland zu erzielenden Honorare theoretisch zwar geringer angesetzt werden, mit Verhandlungsgeschick aber recht schnell nach oben
korrigiert werden können, zumindest bei privaten Projekten. So ist es üblich, nach geplanten beziehungsweise gebauten Quadratmetern abzurechnen - je größer das Gebäude desto höher das
Honorar.
Weiterhin ist bei Vertragsverhandlungen die unterschiedliche Rolle von Architekten in Deutschland
und in Russland darzulegen. Dies ist dem Auftraggeber zu erklären, um die eigenen Vorstellungen
besser begründen zu können. So ist es in Russland zum Beispiel (unausgesprochen) üblich, dass
Architekten - nachdem die Projektierungsphase vorüber ist - von den Baustofflieferanten und
Baufirmen circa 10 bis 15% Provision kassieren. Schriftlich niedergelegt ist diese Praxis natürlich
nirgends. Wenn dem Auftraggeber vermittelt wird, dass ein deutscher Architekt diese Praxis nicht
anwendet, können im Zweifel höhere Honorare ausgehandelt werden, da im Gegenzug die Material- und Baukosten geringer ausfallen. Als Argument kann auch angeführt werden, dass von deutschen Architekten umfassender und gründlicher geplant wird. Dadurch werden in der eigentlichen Bauphase Einsparungen erzielt.
Bei öffentlichen Vorhaben entscheiden die Ausschreibungsbedingungen, wie die Honorare ausfallen. In der Regel wenden die staatlichen Bauherren die Honorartabelle an, welche die Union der
Architekten ausgearbeitet und vorgeschlagen hat.
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In den Vertragsverhandlungen spielen aber auch andere Aspekte eine wichtige Rolle. Genannt seien nur Haftungsfragen und Ausschlussfristen. Auch der Preis ist nach russischem Verständnis ein
wichtiger Vertragsbestandteil, dessen Zustandekommen im Vertrag genau darzulegen ist. Darüber hinaus gilt in Russland der Grundsatz: Der Vertrag lebt! Häufige Nachverhandlungen sind üblich. Deshalb empfiehlt es sich, einmal erreichte Zwischenergebnisse schriftlich festzuhalten und
beiden Seiten als Protokoll zur Verfügung zu stellen. Wichtig ist zudem, die Kommunikation über
den Vertrag durch eine Klausel zu regeln. Es sollte genau festgelegt werden, mit welchem Ansprechpartner über welche Fax- und Telefonnummer kommuniziert wird. Bei Fax-Schreiben und
E-Mails sollte stets die Vertragsnummer angegeben werden. Eine Beratung seitens erfahrener und
spezialisierter Anwälte ist auf jeden Fall hilfreich.
5.4 Die richtige Position
Um sich auf den russischen Markt einzulassen, sollte sich jeder deutsche Architekt überlegen, ob er
sich über eine längere Zeit vor Ort binden möchte und welche Vorteile er Auftraggebern gegenüber einheimischen Projektanten bieten kann. Neben der eigentlichen Projektierung kann in diesem Zusammenhang auch die Bauplanung oder die Projektsteuerung interessant sein. Dazu gehören unter anderem auch Bestandsanalysen, Entwicklungs- und Machbarkeitsstudien. Aus der ersten Beratung können sich schnell Folgeaufträge im Bereich Bauleistung ergeben.
Dann werden auch Fähigkeiten wie das Koordinieren von Fachplanern oder Auftreten als Generalplaner zu einem Wettbewerbsvorteil. Tugenden wie Zuverlässigkeit, Qualitätsbewusstsein,
vorausschauendes Planen und fachliche Kompetenz werden mit dem Logo „Made in Germany“
fast automatisch assoziiert. Um im turbulenten Gedränge des Baugeschehens bestehen zu können,
sollte auch die Bereitschaft zur Erlangung von Sprachkompetenz vorliegen.
Architekt Sergej Tchoban, geboren in Sankt Petersburg und Anfang der 1990er Jahre nach Deutschland
ausgewandert, seither sowohl in seiner neuen als auch in seiner alten Heimat erfolgreich, beschrieb in einem Interview mit der Agentur 007-berlin seine Sicht auf die Arbeit als Planer in
Russland: „Auf dem Moskauer und Sankt Petersburger Markt gibt es schon so gut wie alles. Dabei ist
der Preis für die Arbeitskraft dort, genau wie früher, niedriger als in Deutschland. Aber die Vorstellung des Auftraggebers über den Baupreis ist eben auch niedriger.“
„Der Architekt und der Baumeister müssen dort, genau wie auch hier, eine vollständige Einheit bilden, in welcher der Architekt eine ganz konkrete Vorstellung haben und auch gut erklären können
muss, was er braucht. Wenn sich herausstellt, dass eine russische Baufirma unter Verwendung ausländischer Baumaterialien das gesteckte Ziel nicht genau erfüllen kann, kann man immer noch
eine ausländische Firma um Hilfe bitten, sie auf dem russischen Markt akkreditieren, und das, was
geplant war, Schritt für Schritt verwirklichen.“
„Eine andere Sache ist (und das ist der Fehler vieler Architekten, die eifrig in Zeitschriften blättern
und dabei vergessen, wo sie wohnen), dass in Russland vieles, was in Westeuropa realisiert wird,
wegen der klimatischen Bedingungen einfach nicht möglich ist. Zum Beispiel große offene Terrassen, Balkone, flache Dächer, porös geschichtete Steine, offene Fugen, hängende Fassaden ohne Begrenzungen. In Russland darf man diese europäischen Beispiele nicht wiederholen, ohne die Spezifik des Klimas in Betracht zu ziehen - wie den häufigen Wechsel zwischen Frost und Tauwetter
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zum Beispiel. Das heißt, viele Dinge muss man neu erarbeiten und sie an die russischen Bedingungen anpassen.“
„Ich sehe, dass der billigen Arbeitskraft wegen in Russland all das möglich gemacht werden kann,
was im Westen völlig unmöglich ist: Werksteinfassaden, eine Vereinfachung des Metallprofils und
so weiter. Alles, was mit teuren menschlichen Ressourcen verbunden ist, lässt in Russland unerwartet interessante Ergebnisse entstehen. Das Niveau der Detailverarbeitung in der Innenausstattung
hat das Niveau Westeuropas schon um ein Vielfaches überholt.“
„Es gibt keine Detailkultur, und man hat nicht den Eindruck, dass über diese Details von Anfang an
nachgedacht wurde. Und genau das ist meine Herangehensweise: Ich entwerfe während des Projektierungsprozesses eine Fassade im Maßstab 1:100 und mache gleich ein vorläufiges Angebot. Ich
weiß, wie viel eine solche Fassade, wie ich sie mir vorstelle, kosten wird. Ich entwerfe drei Alternativen und baue ein Modell im Maßstab 1:10, in dem schon Stein verwendet ist. Auf dieser Grundlage
soll der Kunde entscheiden, was er möchte. Schließlich kann Architektur nicht abstrakt, ohne Material existieren. Man kann kein Gebäude entwerfen und danach entscheiden, welches Material
verwendet werden soll.“, so Tchoban zu diesem Thema.
5.5 Hierarchien
Hierarchien spielen historisch gewachsen eine exorbitant wichtige Rolle im russischen Alltagsund Geschäftsleben. Daher ist es ratsam, sowohl bei der Auftragsakquise als auch in der operativen
Arbeit (etwa bei der Einholung von Genehmigungen beispielsweise zur Sicherstellung von Anschlüssen), diese Aufgaben innerhalb eines Projektbüros nicht nach unten zu delegieren und auch
seitens der zuständigen Verwaltungen und Versorgungsunternehmen auf die höchstmögliche
Hierarchiestufe zuzugehen.
Vereinbarungen sollten unverzüglich schriftlich fixiert werden, um gegenüber niedrigeren Verwaltungsstufen für die notwendige Aufmerksamkeit zu sorgen. Auch empfiehlt sich die Kontaktaufnahme zu einem frühestmöglichen Zeitpunkt durchzuführen, um den geplanten Baubeginn
nicht zu gefährden. Auch bei Kontakten zu tieferen Hierarchiestufen in den Bau- und Stadtverwaltungen sind Absprachen schriftlich festzuhalten, widersprechen sich doch Bestimmungen teilweise oder sind lückenhaft, was der Bürokratie Interpretationsspielräume eröffnet. Daher sind schriftliche Absprachen zweckdienlich und dienen der Kontinuität der weiteren Verwaltungsabläufe.
5.6 Faktor Zeit
Im Vergleich zu Deutschland sind die Vorlaufzeiten zu einem Projekt in Russland eher kürzer. Investoren wollen schnelle Ergebnisse sehen, haben aber in der Regel noch keine sehr konkreten Vorstellungen. Oft ist auch nur grob bekannt, um was für ein Objekt es sich handeln soll. Bedingt durch
die kürzeren Vorlaufzeiten kann die Planung weniger gründlich vollzogen werden. Doch führt das
dann dazu, dass bestimmte Abläufe in den späteren Phasen ins Stocken geraten, da Unwägbarkeiten oder Probleme entstanden sind, die im Vorfeld nicht geklärt werden konnten.
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In Deutschland wird länger geplant, doch vollziehen sich alle anderen Abläufe dadurch schneller
und die gesamte Bauzeit fällt kürzer aus. Hinzu kommt, dass sich die Genehmigungsplanung in
Russland als komplizierter und langwieriger erweist, wogegen die Ablaufplanung im Ergebnis weniger anspruchsvoll als in Deutschland ist. Allein für die Genehmigungsplanung muss im Fall deutscher Architekten nicht selten durch einen russischen Subauftragnehmer parallel projektiert werden, da die europäischen Baunormen in russische Normen übersetzt werden müssen. Anders können Projektplanungen vor den verschiedenen Genehmigungsbehörden vor Ort nicht bestehen.
Da sich eine Umschreibung europäischer Normen in russische nicht ohne weiteres bewerkstelligen lässt, kann oft nur ein Annäherungswert erreicht werden. In der Bauausführung kommen
dann in der Regel aber wieder die europäischen Vorschriften zum Tragen. Dieses Spannungsverhältnis aus Anspruch und Realität muss während der Bauabnahme überwunden werden. Daher
empfiehlt sich in der Tat, einen höchstmöglichen Grad an Annäherung zwischen beiden Normenkatalogen zu erreichen.
Dann treten sowohl bei der Abnahme als auch später weniger Probleme auf. Möglich ist natürlich
die Erwirkung von Ausnahmegenehmigungen, was aber ein recht kostenintensives Instrument
darstellt. Die zunehmende Einführung und Anwendung europäischer Normen dürfte zum Abbau
des geschilderten Spannungsverhältnisses führen.
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Charakteristika des Planungs- und Bauablaufs
6. Charakteristika des Planungs- und Bauablaufs
6.1 Leistungsphasen
Im Unterschied zu Deutschland ist ein Architekt in Russland in der Regel nur mit dem Vorprojekt,
dem Entwurf und der Einholung von Genehmigungen beschäftigt. Verglichen mit der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) würde sich der Architekt auf die Leistungsphasen
1 bis 4 beschränken. Die Integration der Fachplanungsleistung und die Gesamtkoordination werden Projektinstitutionen oder Baukombinaten überlassen. In diesen Phasen beschränkt sich die
Rolle des Architekten auf die Autorenaufsicht. Aus diesem Rollenverständnis heraus sehen sich russische Architekten selbst auch mehr als Künstler. Die Architekturzulassung umfasst in der Regel die
Projektierung. Die Zulassung der Baufirmen mit ihren Stäben an Ingenieuren und Architekten betrifft die Bauleistung.
Die Bautätigkeit wird zudem durch administrative Hürden ausgebremst. Gemäß repräsentativer
Umfragen halten 75% der Bauunternehmen die abzuarbeitende Bürokratie für groß bis äußerst
groß. Nicht umsonst landete die Russische Föderation im Länderranking „Doing Business“ der
Weltbank unter 183 betrachteten Ländern auf Platz 178 (Jahr 2011), was den bürokratischen Aufwand zur Erlangung aller mit einer Bautätigkeit verbundenen Genehmigungen angeht.
Russland befindet sich in dieser Hinsicht in einer Kategorie zusammen mit der VR China, Tansania
und Tadschikistan. Als Referenz für das Benchmarking wurde der Bau eines zwei-etagigen Lagerhauses mit 1.500 qm Fläche in der jeweiligen Hauptstadtregion gewählt.
Unabhängig davon untersuchte NOSTROI gemeinsam mit dem Institut für urbane Wirtschaft (IEG)
im Jahr 2011 die administrativen Hürden im Wohnungsbau in 43 urbanen Zonen, darunter Großstädte wie Jekaterinburg, Weliki Nowgorod, Krasnodar, Krasnojarsk, Nischni Nowgorod, Nowosibirsk,
Sankt Petersburg, Tomsk und Tscheljabinsk. Dutzende Bauunternehmen wurden befragt, welche
bürokratische Vorarbeit und Begleitung beim Bau eines Mehrfamilienhauses mit 200 Wohnungen
und 10.000 bis 12.000 qm Gesamtfläche einschließlich aller Standardanschlüsse zu leisten seien.
Bauvorhaben können demnach in fünf Phasen unterteilt werden:
1. Erstellung und Einholung der Dokumentation zur Bodenbewirtschaftung und zum Städtebau
2. Projektierung
3. Bauausführung
4. Inbetriebnahme der Immobilie
5. Eintragung in das Grundbuch und katastermäßige Erfassung des Eigentums
Wie Architekten berichten, können aufbauend auf dem derzeit in Russland existierenden Normenkatalog nur relativ einfache Konstruktionen und Ingenieurleistungen projektiert werden.
Aus diesem Grund müssen Ausnahmeregeln (russisch: STU) erarbeitet und abgestimmt werden.
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Dies erhöht die Selbstkosten und die Planungszeiten. Hochhäuser sind zum Beispiel so ein Fall, für
den ein technisches Regelwerk komplett fehlt. Für Gewerbeimmobilien ab einer Höhe von 55 Metern und für Wohnhäuser ab 75 Meter muss das Instrument der STU genutzt werden. Hinzu kommen weitere Ausnahmeregeln, unter anderem für den Feuerschutz. In der Stadt Moskau wurde die
höchstmögliche Bauhöhe im Sommer 2012 zudem auf 75 Meter beschränkt.
6.2 Haftungskategorien
In großen Büros und in Baukombinaten alten Stils sind nicht selten Architekten beschäftigt, die
zum Entwurf berechtigt sind, und Architekten, die die Rolle des Projektsteuerers übernehmen können. Zwar ist der Zulassungserwerb mit strengen Auflagen verbunden. Doch kommt es trotzdem
immer wieder zu Zwischenfällen oder Pfusch am Bau. Die daraus erwachsenden wirtschaftlichen
Schäden sind teilweise erheblich.
Eine Versicherungspflicht besteht für Architekten und Planer als juristische Person insofern, als die
Pflichtmitgliedschaft in einer Selbstverwaltungsorganisation (SRO) an die Einzahlung in den dort
angesiedelten Kompensationsfonds (Entschädigungsfonds) gekoppelt ist. Der Mindesteinzahlungsbetrag beläuft sich auf 500.000 Rubel (circa 12.500 Euro). Aus dem Kompensationsfonds werden im Schadensfall externe Forderungen beglichen. Faktisch haften alle SRO-Mitglieder gemeinschaftlich bis zur Höhe ihrer Einzahlung für individuell verursachte Schäden. Doch reichen die Mittel aus den Kompensationsfonds in der Regel nicht, um größere Schäden zu regulieren.
Daher haben Architekten und Projektanten gemäß Städtebaugesetz zusätzlich eine individuelle
Haftpflichtversicherung für Schäden bis zu 1 Mio. US$ abzuschließen. Bei der Versicherungsgesellschaft Rosgosstrach werden dafür zum Beispiel je nach Risikogruppe Beiträge zwischen 2.000 bis
8.000 US$ pro Jahr verlangt. Andere Versicherungsgesellschaften bieten ebenfalls Policen an. Der
Reihenfolge nach werden Schäden aber zunächst aus dem Kompensationsfonds der SRO beglichen. Für dadurch nicht vollständig regulierte Schadensfälle kommt dann die Haftpflichtversicherung auf.
Laut Städtebaugesetz sind die SRO verpflichtet, sich den Abschluss einer Haftpflichtversicherung
von ihren selbstständig arbeitenden Mitgliedern nachweisen zu lassen. Wie die Union der Architekten aber feststellte, passiert dies nicht lückenlos. Die SRO sorgen sich mehr darum, dass die Beiträge in den Kompensationsfonds fließen. Im Endeffekt führt das dazu, dass von den 50.000 selbstständigen Architekten/Projektanten über die Hälfte in keinerlei Haftpflichtversicherung einzahlt.
Aus diesem Grund schlägt die Union der Architekten eine Novelle des Städtebaugesetzes vor. Demnach wäre der Investor künftig verpflichtet, vom Projektanten/Architekten einen Nachweis über
eine abgeschlossene individuelle Haftpflichtversicherung zu verlangen. Tut er das nicht, fällt die
Haftung automatisch auf ihn zurück.
Deutschen Architekten wird geraten, Bauvorhaben in Russland auch der Versicherung in Deutschland zu melden. Damit wäre das Auslandsobjekt durch die obligatorische deutsche Haftpflichtversicherung gedeckt. Die Deckungssummen variieren je nach Region, unter anderem, ob es sich um
den europäischen oder asiatischen Teil der Russischen Föderation handelt. Die Eigenbeteiligung
steigt in östlichen Regionen schnell auf das Doppelte.
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6.3 Vergütung
In Zeiten einer guten Baukonjunktur sind in den Ballungsräumen erstklassige Fachkräfte Mangelware, darunter Architekten. Entsprechend hoch fällt die Vergütung aus. Bei der Auftragsabwicklung, in der ein Architekturbüro in der Regel mit dem Vorentwurf, Entwurf, Ausführungsprojekt
und der Autorenaufsicht beschäftigt ist, wären das in etwa 15% vom Gesamtaufwand für ein Bauvorhaben. Überwiegend werden dann Vorentwurf und die Genehmigungsdokumentation vergütet.
Honorare sind frei verhandelbar und es werden oft Pauschalvergütungen für bestimmte Leistungspakete vereinbart. Als Berechnungsgröße wird dabei in der Regel die Anzahl der Quadratmeter herangezogen, nicht die Baukosten. Die drei üblichen Faktoren - Schwierigkeitsgrad, Renommee des Architektenbüros und Bauort - werden bei den Preisverhandlungen selbstverständlich berücksichtigt.
In Moskau fallen die Vergütungen höher aus als in den Regionen. Der Quadratmeterpreis
schwankt zwischen 50 und 150 US$. Bei anspruchsloseren Planungen, unter anderem für Lagerhallen, rutscht die Vergütung auch schnell einmal auf 20 US$/qm runter. Im Umkehrschluss stellen
weltbekannte Stararchitekten gut das Zehnfache in Rechnung.
Grob gerechnet setzen die Honorare bei 40% unter dem Niveau der HOAI an. Nur Architekten der
höheren Preisklasse können am Markt den vollen HOAI-Satz durchsetzen. Im Schnitt werden Planung und Bauaufsicht mit 3 bis 5%, Generalplanungen mit 6 bis 12% der Gesamtsumme vergütet. In
den Regionen kann aber selbst dieser Satz auf die Hälfte fallen.
Zahlungstermine sind in jedem Fall auszuhandeln, die Anzahlung beträgt meist 30% der Vergütung für die Planungsarbeiten. Da russische Architekten darüber hinaus bei Lieferanten und Baufirmen fallweise weitere 10 bis 15% Provision kassieren, können deutsche Architekten in den Preisverhandlungen auf den Sachverhalt hinweisen, dass solche Forderungen für sie unüblich sind, was
der Auftraggeber in seinem Honorarangebot berücksichtigen sollte.
6.4 Bauausführung
Die Erstellung der Dokumentation zur Bodenbewirtschaftung und zum Städtebau dauert in Abhängigkeit vom Ort zwischen 50 und 595 Tage, wenn der Baugrund auf einer Auktion erworben
wurde. Diese Art des Grunderwerbs ist die am häufigsten anzutreffende Form. Im landesweiten
Schnitt ergibt das 136 Tage.
Ist der Grund bereits im Besitz des Bauherren oder wird er für Bau- und Nutzungszwecke gepachtet, steigt die durchschnittliche Zeit zur Erstellung der Dokumentation automatisch auf 244 Tage,
was de facto eine Verdoppelung darstellt. Dies kommt insbesondere in Regionen vor, in denen
(noch) keine oder nur selten Auktionen stattfinden.
54
Probleme auf Auktionen können ein überhöhter Bieterpreis, fehlende städtebauliche Vorplanungen und damit nicht gelöste Probleme für Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse darstellen. Eine dokumentierte städtebauliche Vorplanung (das entsprechende Dokument heißt in russischer Abkürzung GPZU) ist aber laut Städtebaugesetz Voraussetzung, um das Bauprojekt weiterführen zu können.
Den Inhalt des GPZU bestimmen Vorschriften des Ministeriums für Regionalentwicklung. In der
Praxis hat sich aber gezeigt, dass zusätzlich lokale Vorschriften zu beachten sind. Letztes führt
dazu, dass die örtliche Verwaltung mehr Nachweise verlangt, als eigentlich per Gesetz notwendig
wären.
In der Phase der Projektierung besteht der Gesetzgeber auf keinerlei Abstimmungen der Projektierungsunterlagen mit Behörden und Verwaltungseinheiten. Architekten, die mit der Projektierung
beauftragt werden, müssen für die Vorlageberechtigung eine Zulassung zur Projektierung besitzen.
Die Projektierungsunterlagen umfassen in der Regel eine ausführliche Beschreibung des geplanten Baus, den Generalbebauungsplan des Grundstücks in Übereinstimmung mit dem städtebaulichen Plan unter genauer Kennzeichnung des Gebäudestandortes, den Grenzen von öffentlichen
Baulasten, Objekten von archäologischer Bedeutung sowie Zu- und Durchfahrten.
Weiterhin gehören dazu die Architekturzeichnungen, Informationen über die Haustechnik, der
Gesamtplan der haustechnischen Versorgungsnetze von Gas, Wasser, Elektroenergie und Fernwärme sowie die Genehmigungsbescheide verschiedener staatlicher Behörden.
Die Projektunterlagen sind danach zwingend zur staatlichen Begutachtung und zu einer ingenieurtechnischen Untersuchung vorzulegen. Die ingenieurtechnische Überprüfung nehmen regionale Verwaltungseinheiten vor. Die Praxis zeigt, dass für die Projektierung vorab die Bedingungen ausgehandelt werden müssen, in deren Rahmen sich das Bauvorhaben entwickeln kann.
Dazu sind bis zu vierzehn Organisationen zu kontaktieren, darunter die lokale Selbstverwaltung,
die städtischen Versorgungsunternehmen, die kommunale Wohnungswirtschaft, das technische
Hilfswerk (in Russland: Dienst der Zivilverteidigung), die Sanitäraufsicht, das Sozialamt, die Verwaltung der Straßenbeleuchtung und weitere. Im Schnitt gehen dafür 210 Tage drauf, selbst wenn
verschiedene Verwaltungen gleichzeitig kontaktiert werden.
Die hohe Zahl an notwendigen Genehmigungen wird vielerorts mit einem imaginären „Defizit an
hochqualifizierten Projektanten“ begründet, weshalb eng und alles kontrolliert werden müsste.
Damit wollen sich die örtlichen Selbstverwaltungen gegen Baukatastrophen und ähnliches absichern und erlassen zu diesem Zweck ein fein gewebtes, meist undurchsichtiges Netz an Bürokratie.
Wie die Praxis zeigt, fehlt es an qualifizierten Mitarbeitern nicht unbedingt auf Seiten der Projektanten, sondern eher in den Prüfinstanzen selbst. Besonders schwierig ist es für gewöhnlich, ganz
zu Beginn des Vorhabens notwendige staatliche Gutachten und die ingenieurtechnische Überprüfung der Projektunterlagen in überschaubaren Zeiträumen und in einem vertretbaren Kostenrahmen zu erhalten. Wie die landesweite Untersuchung gezeigt hat, fielen im Schnitt 700.000 Rubel
(circa 17.500 Euro) an Gebühren dafür an.
55
Um das Wohnhaus mit allen notwendigen Anschlüssen zu versorgen, müssen 54 Prozeduren
durchlaufen werden. Dafür sind durchschnittlich 253 Tage erforderlich. Die mit den Anschlüssen
verbundenen Kosten schwankten in der Untersuchung von 21 Mio. bis 55 Mio. Rubel (0,5 Mio. bis
1,4 Mio. Euro). Ein gesonderter Vertrag steht darüber hinaus zur Versorgung der Baustelle mit
Strom und Wasser an.
Eine Baugenehmigung kann beantragt werden, wenn das staatliche Gutachten und die Ergebnisse
der ingenieurtechnischen Überprüfung der Projektunterlagen vorliegen. Für die eigentliche Baugenehmigung müssen nach Artikel 51 des Städtebaugesetzbuches folgende Dokumente vorgelegt
werden:
- ein notariell beglaubigter Nachweis, dass ein Recht zur Bebauung des Grundstückes besteht
(Besitzurkunde oder Pachtvertrag),
- der städtebauliche Grundstücksplan,
- die Projektdokumentation, die der Architekt erstellt.
Zwar sagt das Städtebaugesetz aus, dass eine Baugenehmigung zehn Tage nach dem Einreichen
aller erforderlichen Unterlagen erteilt wird, aber auch hier ist ein Auseinanderdriften von Theorie
und Praxis festzustellen. Etwa 140 Tage hat es im Schnitt gedauert, bis es mit dem Bau wirklich losgehen konnte. So muss unter anderem eine Genehmigung zur Durchführung von Erdarbeiten eingeholt werden. Dafür ist mit den Eigentümern der unterirdischen Kabel und Rohre und mit dem
Umweltamt eine Absprache zu treffen. Die Termine und Zeitperioden der Erdarbeiten haben dann
wiederum mit der Verkehrspolizei abgestimmt zu werden.
Die Bauaufsicht kann zu jedem beliebigen Zeitpunkt auf der Baustelle erscheinen und das Vorhandensein aller Dokumente sowie den Stand der Arbeiten kontrollieren. Die Intervalle zwischen den
Besuchen lagen im Schnitt bei elf Tagen. Mit einem Abschlussbericht der Bauaufsicht ist etwa
100 Tage nach Fertigstellung der Immobilie zu rechnen. Der Inbetriebnahme der Immobilie gehen
35 Prozeduren voraus, die zusammen 189 Tage in Anspruch nehmen. Dazu gehören Verträge mit
den Energie- und Wasserversorgern und so weiter.
Der abschließende Grundbucheintrag und die Feststellung der Eigentumsrechte nehmen je nach
Region zwischen zwei und vier Monaten in Anspruch. Hierfür fallen noch einmal Gebühren an. So
ist für die Festlegung der Eigentumsrechte auf 200 Wohnungen eine Gebühr von 3 Mio. Rubel zu
entrichten.
Als Fazit ist festzuhalten, dass die Verwaltungsschritte, die den Bau eines Wohnhauses mit 200 Einheiten begleiten, zeitaufwändig, kostenintensiv und in einigen Belangen nicht sehr sinnstiftend
sind.
Im Schnitt beträgt der gesamte Zeitaufwand zwischen 946 und 1.055 Tagen. Die offiziellen Kosten
liegen bei 25 Mio. Rubel; das sind zwischen 10 und 30% der gesamten Baukosten. Die mit der Bürokratie verbundenen Kosten konzentrieren sich zu 70% auf die eigentliche Bauphase und auf die Inbetriebnahme.
56
An Zeit werden wiederum 60% mit der Bürokratie während der Bauvorbereitung und -durchführung verbracht. Schließlich entstehen 80% aller Kosten für die Finanzierung aller notwendigen Anschlüsse. Nur 50% aller Prozeduren und Kontrollvorgänge sind durch föderale Bestimmungen abgedeckt; der Rest sind regionale oder gar lokale Vorschriften.
„Was die bürokratischen Hürden für Bauvorhaben angeht“, so NOSTROI-Präsident Basin, „hat sich
herausgestellt, dass die Hälfte davon überhaupt nicht aus dem föderalen Baukodex hervorgeht,
sondern auf lokalen Sondervorschriften beruht. Würden alle lokalen Vorschriften mit den föderalen Regelwerk in Einklang gebracht, hätten wir schon einmal einen wichtigen Schritt zur Investitionserleichterung getan“, wie Basin ausführte.
Daher hat die Regierung einen Erlass herausgegeben, wonach bis Ende Dezember 2012 eine landeseinheitliche Aufstellung aller administrativen Prozeduren zur Erlangung einer Baugenehmigung und zur Gebäudeabnahme zu erstellen sei. NOSTROI hat eine entsprechende Aufstellung bereits erarbeitet, mit der Russischen Industrie- und Handelskammer sowie mit dem Russischen Verband der Unternehmer und Industriellen abgestimmt und der Regierung zugeleitet.
Aus der Sowjetzeit stammt auch noch das Verwaltungsprinzip des städtischen Chefarchitekten, die
in den Generalplänen das städtebauliche Entwicklungsziel definieren und dessen Einhaltung kontrollieren. Trotzdem fallen die Planungsvorhaben deutlich verschwommener aus als in deutschen
Bebauungsplänen.
Aus diesem Grund müssen Neuplanungen vom jeweiligen Chefarchitekten bestätigt werden, was
Raum für politische Einflussnahme lässt - schließlich ist der Chefarchitekt auch nur ein Angestellter
der Stadtverwaltung. Als bestes Beispiel kann Moskau herhalten, dessen städtebauliche Entwicklung der ehemalige Oberbürgermeister Luschkow in seiner Amtszeit von 1992 bis 2010 wesentlich
mitgeprägt hat.
Da baufertiger Grund und Boden selten angeboten wird, lassen Bauherren diesen oft von Architekten entwickeln. Zwar können Boden und Immobilien frei erworben werden, doch befinden sich
Grundstücke in der Regel im Besitz der Gemeinde, die diese üblicherweise für 49 Jahre verpachtet.
Die Bewertung, in wie weit die Versorgung eines Grundstückes mit Anschlüssen sichergestellt werden kann, ist unmittelbar mit der Frage nach der Baugenehmigung verbunden.
NOSTROI setzt als eine Dachorganisation der Selbstregulierung aus der Baubranche die Arbeit an
der Übersetzung aller relevanten Eurocodes 1 bis 9 in die russische Sprache fort und bereitet nationale Zusätze dazu vor. Zu den nationalen Zusätzen meinte NOSTROI-Präsident Basin erläuternd:
„Die klimatische Vielfalt Russlands muss in die neuen Regeln einfließen. Zu unterschiedlich sind
die Voraussetzungen in den 83 Regionen unseres Landes.“
Im Ergebnis werden die bislang geltenden russischen Normen der Reihe SNiP, die aus dem Erbe der
untergegangenen Sowjetunion entsprangen und jeden einzelnen Arbeitsschritt genau und detailliert vorschrieben, an die europäischen Regeln angepasst, die einen wesentlich größeren Gestaltungs- und Entscheidungsspielraum lassen. „Bereits heute ist jeder sechste Standard bei uns mit
dem europäischen Äquivalent identisch“.
57
Auf dem Gebiet der Fachkräfteausbildung arbeitet NOSTROI an der Wiedereinführung einer obligatorischen Weiterbildung für Ingenieure. Gleichfalls wird ein Prüfsystem mit der Bezeichnung
ESA erarbeitet, über das der Ausbildungsstand von Fachkräften attestiert werden kann. Da die Prüfungen über eine Internetapplikation laufen, erfolgen sie objektiv und sind landesweit vergleichbar. Bislang haben 50.000 Fachkräfte die Attestierung durchlaufen, 500.000 weitere werden dem
im Laufe der kommenden Jahre folgen, einschließlich der in Russland tätigen ausländischen Baufachleute.
58
Besonderheiten im Baurecht
7. Besonderheiten im Baurecht
Für den Immobilien- und Baubereich sind insbesondere folgende Gesetze von Bedeutung:
- Zivilgesetzbuch („Graschdanskij kodeks“);
- Bodengesetzbuch („Zemelnyj kodeks“), Gesetz Nr. 136-FZ vom 25.10.2001 in der Fassung vom
28.7.2012;
- Städtebaugesetzbuch („Gradostroitelnyj kodeks“), Gesetz Nr. 190-FZ vom 29.12.2004 in der
Fassung vom 28.7.2012;
- Föderales Gesetz Nr. 221-FZ „Über das staatliche Liegenschaftskataster“ vom 8.12.2007 in der
Fassung vom 28.7.2012;
- Föderales Gesetz Nr. 101-FZ „Über Geschäfte mit landwirtschaftlichen Flächen“ vom 24.7.2002 in
der Fassung 29.6.2012;
- Föderales Gesetz Nr. 122-FZ „Über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten und
-geschäften“ vom 21.7.1997 in der Fassung vom 28.7.2012;
- Föderales Gesetz Nr. 102-FZ „Über die Hypothek“ vom 16.7.1998 in der Fassung vom 6.12.2011;
- Föderales Gesetz Nr. 225-FZ „Über die Haftpflichtversicherung der Inhaber von gefährlichen
Anlagen“ vom 27.7.2010 in der Fassung vom 19.10.2011;
- Föderales Gesetz Nr. 94-FZ „Über die Vergabe von öffentlichen Aufträgen“ vom 21.7.2005 in der
Fassung vom 16.10.2012.
Daneben sind Rechtsvorschriften auf der Ebene der einzelnen Föderationssubjekte sowie auf lokaler Ebene zu beachten, die allerdings den föderalen Gesetzen nicht widersprechen dürfen.
Im Gegensatz zum deutschen Recht bilden Gebäude in Russland nach bislang geltender Rechtslage keinen wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks, sondern sind selbständige Objekte der Immobilienrechte. Daher können Rechte am Grund und Boden und an dem darauf befindlichen Gebäude derzeit auseinanderfallen. Die geplante Neukonzeption des russischen Zivilrechts, die 2013
in Kraft treten soll, sieht vor, dass das künftig nicht mehr möglich sein wird.
Ausländische natürliche und juristische Personen dürfen grundsätzlich Eigentum an Immobilien
in Russland erwerben. Ausnahmen gelten in Bezug auf Grenzregionen und vom Staatspräsidenten
gesondert festgelegte Gebiete (Art. 15 Abs. 3 Bodengesetzbuch). Eine entsprechende Liste mit 380
Positionen wurde mit dem Präsidialerlass Nr. 26 vom 9.1.2011 verabschiedet. Eine weitere Ausnahme gilt in Bezug auf landwirtschaftliche Flächen. Ausländischen natürlichen und juristischen Personen sowie russischen juristischen Personen, an deren Satzungskapital ausländische Personen
mit mehr als 50% beteiligt sind, ist kein Eigentumserwerb an landwirtschaftlichen Grundstücken,
sondern nur eine Pacht (bis 49 Jahre) möglich.
Das Einheitliche Staatliche Immobilienregister, das im Einzelnen durch das o.g. Gesetz über die
staatliche Registrierung von Immobilienrechten und -rechtsgeschäften geregelt ist, wird beim
Föderalen Dienst für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie
(Rosreestr, www.rosreestr.ru) geführt.
59
Mit Wirkung zum 1.1.2009 ist das System der staatlichen Lizenzierung durch die Föderalen Bauund Wohnagentur (Rosstroi) weggefallen. Stattdessen müssen sich Unternehmen der Baubranche
einer der neu gegründeten Selbstregulierungsorganisationen (SRO) anschließen. Die neuen SRO
müssen sich in einem staatlichen Register, das im Baubereich beim Föderalen Dienst für ökologische, technologische und Atomaufsicht (Rostechnadzor, www.gosnadzor.ru) angesiedelt wird,
eintragen lassen. Unternehmen beantragen SRO-Zulassungsbescheinigungen (svidetelstvo o
dopuske), wenn sie „Arbeiten ausführen, die die Sicherheit von Investitionsbauvorhaben (objekty
kapitalnogo stroitelstva) beeinflussen“. Das Verfahren des Beitritts zu einer SRO ist einschließlich
der erforderlichen Unterlagen, Fristen und Ablehnungsgründe in Art. 55.6 Städtebaugesetzbuch
niedergelegt. Die einzureichenden Unterlagen umfassen:
1. einen Antrag mit Angabe der genauen Tätigkeitsart,
2. eine Kopie des Handelsregisterauszuges, Kopien der Gründungsdokumente, ggfs. eine
beglaubigte Übersetzung eines ausländischen Handelsregisterauszuges,
3. Unterlagen, die die Eignung des Antragstellers zur Ausführung der einschlägigen Arbeiten
nachweisen,
4. ggfs. eine Kopie einer ähnlichen Zulassungsbescheinigung einer anderen SRO.
Zulassungsbescheinigungen werden unbefristet ausgestellt, können aber bei Verstößen und aus
sonstigen Gründen des Artikels 55.8 Abs. 15 Städtebaugesetzbuches wieder entzogen werden.
Die Erteilung der Baugenehmigung (razresenie na stroitelstvo) ist einschließlich der zuständigen
Behörden und der notwendigen Unterlagen ausführlich in Artikel 51 Städtebaugesetzbuch geregelt. In diesem Bereich sind die umfangreichen Änderungen aus den Jahren 2011 und 2012 zu beachten. Die Versagung der Baugenehmigung kann vom Bauherrn (zastrojscik) gerichtlich angefochten werden.
Im internationalen Vergleich schneidet Russland hinsichtlich des Verfahrens der Beantragung der
Baugenehmigung und der sonstigen für den Bau notwendigen Dokumentation negativ ab. Im
Doing-Business-Report der Weltbank und der International Finance Corporation (IFC), belegt
Russland in der Kategorie „Dealing with Construction Permits“ lediglich Platz 178 (Vorjahr: Platz
180). Die neuste Auflage des Doing-Business-Berichts untersucht insgesamt 185 Länder auf die
Wirtschaftsfreundlichkeit der bestehenden Rechtsvorschriften („ease of doing business“) und berücksichtigt Entwicklungen bis Mai 2012. Maßgeblich für die schlechte Platzierung sind die hohe
Anzahl der notwendigen Verfahrensschritte sowie die Gesamtdauer und -kosten in diesem Zusammenhang (www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/russia/dealing-with-constructionpermits).
Auf dem Gebiet der öffentlichen Ausschreibungen wird bald eine neue rechtliche Grundlage zu beachten sein. Im Juni 2012 wurde der Gesetzentwurf (Nr. 68702-6) „Über das föderale Vertragssystem“
in erster Lesung im russischen Parlament beschlossen. Die Zielrichtung des beabsichtigten neuen
Gesetzes ist die Steigerung der Effizienz und die Eindämmung von Korruptionserscheinungen im
Bereich der Vergabe von öffentlichen Aufträgen. Das neue Gesetz soll ein Jahr nach seiner offiziellen Veröffentlichung in Kraft treten und das derzeit geltende Vergabegesetz Nr. Nr. 94-FZ „Über die
Vergabe von öffentlichen Aufträgen“ vom 21.7.2005 ablösen.
60
Auf dem Gebiet von öffentlich-privaten Partnerschaften (PPP, russisch: „gosudarstvenno-castnoe
partnjorstvo“) ist auf föderaler Ebene das Gesetz Nr. 115-FZ über Konzessionsvereinbarungen vom
21.7.2005 in der Fassung späterer Änderungen zu beachten. Darüber hinaus haben 60 der insgesamt 83 Föderationssubjekte regionale PPP-Gesetze erlassen. Das Ministerium für wirtschaftliche
Entwicklung hat zum Zwecke der Schaffung von landesweit einheitlichen Vorschriften einen Gesetzentwurf „Über die Grundlagen der öffentlich-privaten Partnerschaften in den Föderationssubjekten und Kommunen“ vorbereitet (veröffentlicht am 22.6.2012 auf der Internetseite). Das neue
Gesetz soll den geltenden regionalen PPP-Gesetzen einen übergeordneten und verbindlichen Rahmen geben, indem es den Regelungsumfang der regionalen PPP-Gesetze, die Anforderungen an
PPP-Verträge sowie die Rechte der Vertragspartner festlegt.
In dem Gesetzesentwurf werden grundlegende Begriffe und Prinzipien aus dem Bereich PPP definiert, um deren einheitliche Auslegung und Anwendung auf dem gesamten Territorium der
Russischen Föderation zu gewährleisten. Gleichfalls werden unterschiedliche, bislang in Russland
ausgeschlossene Formen von PPP legalisiert. Insbesondere dieser Sachverhalt stellt eine neue Qualität dar, da bislang einzig Vorhaben nach dem Prinzip Build-Transfer-Operate (BTO) möglich waren.
Allein auf Basis der existierenden regionalen Gesetze sind nach optimistischen Schätzungen etwa
300 PPP-Projekte landesweit auf den Weg gebracht worden. Nach Verabschiedung des föderalen
Gesetzes könnte die Zahl der Vorhaben schnell auf 1.600 ansteigen. Davon geht zumindest das
Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung in Moskau aus.
Der Rechtsbereich von Germany Trade & Invest (www.gtai.de/recht) informiert Sie gerne über
aktuelle Rechtsentwicklungen und einzelne Vorschriften im Baubereich.
61
Internetanschriften
Internetanschriften
8. Internetanschriften
8.1 Messen
Arch Moscow
Internet: www.archmoscow.ru
Mosbuild
Internet: www.mosbuild.com
Hi-Tech Building
Internet: www.hitechbuilding.ru
OSM (Baumaterialien)
Internet: www.osmexpo.ru
Verzeichnis aller Messen
www.exponet.ru/exhibitions/countries/rus/topics/building/dates/future/p1l50.en.html
8.2 Internetplattformen
RussianDesignHub.ru
Internet: http://RussianDesignHub.ru
ArhiNovosti
Internet: www.arhinovosti.ru
Archi.ru
Internet: www.archi.ru
ArchiNews
Internet: http://archinews.ru
Rossijskaja Nedwischimost
Internet: www.rn.ru
62
8.3 Ausschreibungsplattformen
http://tenders.ru
www.goszakaz.ru
www.trade.su
www.i-tenders.ru
8.4 Fachzeitschriften
Architekturny Peterburg
Internet: www.archpeter.ru
Ard.Centr
Internet: www.ard-center.ru
Architect Information Agency
Internet: www.archinfo.ru
Zeitschrift „Architektor“
Internet: www.architektor.ru
Zeitschrift „Westnik Architektury“
Internet: http://archvestnik.ru
Zeitungen für das Baugeschehen speziell in Moskau:
„Moskowskaja Perspektiwa“
Internet: www.mperspektiva.ru
„Stil Stolitschny“
Internet: www.cpitalstyle.ru
8.5 Regierungsinstitutionen
Ministerium für Regionalentwicklung
Internet: www.minregion.ru
Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung
Internet: www.economy.gov.ru
63
Internetanschriften
Ministerium für die Entwicklung des Fernen Ostens
Internet: www.minvostokrazvitia.ru
Ministerium für Bildung und Wissenschaft
Internet: www.mon.gov.ru
Ministerium für Industrie und Handel
Internet: www.minpromtorg.gov.ru
Föderale Agentur für Bauwesen und Wohnungs-und Kommunalwirtschaft
Internet: www.govstroy.gov.ru
Föderaler Dienst für staatliche Registrierung, Kataster und Kartographie
Internet: www.rosreestr.ru
Föderale Agentur für staatliche Reserven
Internet: www.rosreserv.ru
Föderale Agentur für Verwaltung staatlichen Eigentums
Internet: www.rosim.ru
Föderaler Dienst für Akkreditierung
Internet: www.fsa.gov.ru
Föderaler Dienst für geistiges Eigentum
Internet: www.rupto.ru
Bundesagentur für Technische Regulierung und Metrologie
Internet: www.gost.ru
Föderaler Dienst für staatliche Statistik
Internet: www.gks.ru
Fonds zur Reformierung der kommunalen Wohnungsverwaltung
Internet: www.fondgkh.ru
Abteilung für Stadtplanungspolitik der Stadt Moskau
Internet: http://dgs.mos.ru , http://stroi.mos.ru
Abteilung für Bau der Stadt Moskau
Internet: http://ds.mos.ru
Komitee für Architektur und Stadtplanung der Stadt Moskau (Moskomarchitektura)
Chefarchitekt von Moskau: Sergej Kusnezow
Internet: http://mka.mos.ru
Komitee der Stadt Moskau zur Gewährleistung der Durchführung von Investitionsprojekten im
Baubereich und zur Kontrolle im Bereich der Baubeteiligung (Moskomstrojinvest)
Internet: http://invest.mos.ru
64
Komitee für staatliche Bauaufsicht der Stadt Moskau
Internet: www.stroinadzor.mos.ru
Komitee der Stadt Moskau für Preispolitik in der Bauwirtschaft und für staatliche Projektbegutachtung
Internet: www.mke.mos.ru
8.6 Vereinigungen
Nationale Vereinigung für Projektplanung (NOP)
Internet: www.nop.ru
Union der Architekten Russlands (SAR)
Internet: www.uar.ru
Union der Moskauer Architekten (SMA)
Internet: www.moskvarch.ru
Russische Union der Bauunternehmen (OMORRSS)
Internet: www.omorrss.ru
Klub deutscher Architekten und Ingenieure (KdAI)
www.kdai.ru
Russian Green Building Council (RuGBC)
Internet: www.rugbc.org
Russian Sustainable Architecture and Building Council (RSABC)
Internet: www.rsabc.ru
Arbeitsgruppe Immobilienwirtschaft der Auslandshandelskammer Moskau
http://russland.ahk.de/mitglieder/komitees/unternehmenspraxis/ag-immobilien/
8.7 Universitäten und Forschungsinstitute
Russian Academy of Architecture and Construction Sciences
Internet: www.raasn.ru
International Academy of Architecture, Moscow Branch, Eurasia
Internet: http://iaamos.ru
Moskauer Architekturinstitut (MARHI)
Internet: www.marhi.ru
Moscow State University of Civil Engineering (MGSU)
Internet: www.mgsu.ru
65
Internetanschriften
8.8 Immobilien- und Baufachanwälte
BEITEN BURKHARDT Rechtsanwälte (Attorneys-at-Law)
Internet: www.bblaw.com
Binetzky Brand & Partner Rechtsanwälte und Steuerberater
Internet: www.bbpartners.ru
Rödl & Partner
Internet: www.roedl.com/ru
(Leitfaden zur rechtlichen Regelung der Bauinvestitionstätigkeit in Russland)
Salans AG
Internet: www.salans.com
8.9 Deutsche Kontaktstellen
Botschaft der Bundesrepublik Deutschland in Moskau
Internet: www.moskau.diplo.de
Deutsch-Russische Industrie und Handelskammer (AHK)
Internet: www.russland.ahk.de
8.10 Deutschsprachige Architekten in der Russischen Föderation
Drees und Sommer GmbH
Internet: www.dreso.ru
+aap - assoziierte Planer GmbH
Internet: www.a-ap.ru
Greenhance GmbH
Internet: www.greenhance.ch
4a Architekten GmbH
Internet: www.4a-architekten.de
Eller + Eller Architekten
Internet: www.eller-eller.de
Werner Sobek Moskwa
Internet: www.wernersobek.com
66
8.11 Ausgewählte Architekturbüros außerhalb Moskaus
OOO Architekturnoe Bjuro Studija 44
Internet: www.studio44.ru
OOO Ewgeni Gerasimow i Partnjori
Internet: www.egp.spb.ru
OOO Architekturnoe Bjuro Studija.17
Internet: www.studio-17.ru
NPO Archstroj
Internet: www.archstroy.ru
8.12 Ausgewählte Architekturbüros in Moskau
OAO Mosprojekt
Internet: www.mpsproject.ru
OAO Mosprojekt-2
Internet: www.mosproject2.ru
OAO Mosprojekt-3
Internet: www.mosproekt3.ru
OAO Mosprojekt-4
Internet: www.mniip.ru
Ostoschenko Architektur Büro
Internet: www.ostarch.ru
Architecture & Art Belitschkina i Golovanova
Internet: www.velgol.ru
Architekturnaja Masterskaja Lyslova
Internet: www.lyzlov.ru
Asse Architecture
Internet: www.asse.ru
67
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Redaktion/Ansprechpartnerin: Edda Wolf, Tel.: 0228/24993-214, E-Mail: [email protected]
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