die Befürwortung des FDP Mannes und - Pro

Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen
Nr.: VIII/64.1
Az. III 31.1 - 93 b 10/01
Anlagen:
-1-
Sitzungstag:
Tagesordnungspunkt:
14.02.2014 (HPA)
-421.02.2014 (RVS)
-4-
Abweichung von den regionalplanerischen Festlegungen des Regionalplans Südhessen /
Regionalen Flächennutzungsplans 2010 (RPS/RegFNP 2010) zugunsten einer Erweiterung des „Gewerbegebietes Nord“ und eines Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel: Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ der Stadt
Hattersheim am Main
Sehr geehrte Damen und Herren,
den folgenden Beschluss empfehle ich Ihnen:
Dem beabsichtigten Abschluss des Abweichungsverfahrens entsprechend der Vorlage
der Oberen Landesplanungsbehörde wird zugestimmt.
Mit freundlichen Grüßen
Johannes Baron
Regierungspräsident
Regierungspräsidium Darmstadt – Vorlage für RVS
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Vorbemerkung
Mit Schreiben vom 12. Juni 2013 hat die Stadt Hattersheim am Main die Zulassung einer
Abweichung vom Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010
(RPS/RegFNP 2010) zugunsten einer Erweiterung des „Gewerbegebietes Nord“ um rund
1,2 ha und eines Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel: Bau- und Heimwerkermarkt
mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ mit rund 4,3 ha im Bereich nördlich der Mainzer
Landstraße beantragt.
Das hierfür erforderliche Abweichungsverfahren wurde mit Schreiben vom 17. Juni 2013
von der Oberen Landesplanungsbehörde eingeleitet. Die Frist zur Abgabe der Stellungnahme für die Beteiligten war der 19. Juli 2013.
Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen wurden die Unterlagen seitens der Stadt
Hattersheim a. M. inhaltlich ergänzt. Die Belange der Landwirtschaft wurden in die Begründung aufgenommen, das Verkehrsgutachten ergänzt und die Stellungnahmen der
Städte Frankfurt a. M. und Wiesbaden wurden von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) kommentiert.
Dieser Nachtrag wurde von der Oberen Landesplanungsbehörde am 19. August 2013
erneut zur Anhörung bis zum 23. September 2013 gegeben.
Am 14. November 2013 fand das letzte Erörterungsgespräch der Oberen Landesplanungsbehörde mit der Stadt Hattersheim a. M. statt. Von der Stadt Hattersheim a. M. wurden mit Schreiben vom 20. Dezember 2013 die in dem Gespräch thematisierten Bedenken zur Abgrenzung des Einzugsbereiches, zur Sortimentsliste, der Größe der Verkaufsfläche und der Anbindung an den ÖPNV erwidert.
Die im Abweichungsantrag genannte Gesamtfläche von 9,7 ha ist auf den geplanten Geltungsbereich des Bebauungsplanes, für den 2012 der Aufstellungsbeschluss gefasst wurde, zurückzuführen. Die Flächen für die geplante Friedhofserweiterung (im RPS/RegFNP
2010 bereits als Grünfläche dargestellt) auf rund 1,2 ha sowie landwirtschaftlich genutzte
Flächen auf rund 2,5 ha und 0,5 ha für die neue Straßenanbindung sollen im Rahmen des
sich anschließenden Bauleitplanverfahrens in den Geltungsbereich aufgenommen werden. Sie sind jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Abweichungsantrages, so dass
die Fläche für die Abweichung insgesamt rund 5,5 ha beträgt.
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Durchführung des § 8 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG)
Antrag der Stadt Hattersheim am Main auf Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen /Regionalen Flächennutzungsplan 2010 (RPS/RegFNP) zugunsten einer
Erweiterung des „Gewerbegebietes Nord“ und eines Sondergebietes „Großflächiger
Einzelhandel: Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ im
Bereich nördlich der Mainzer Landstraße
Entscheidung
Gemäß § 8 Abs. 2 HLPG wird die Abweichung von den Zielen des RPS/RegFNP 2010 zugunsten der Erweiterung des „Gewerbegebietes Nord“ auf rund 1,2 ha zugelassen.
Die Abweichung zugunsten des Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel: Bau- und
Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ auf rund 4,3 ha wird mit folgenden Maßgaben zugelassen:
1. Die Abweichung zugunsten der Ausweisung eines Sondergebietes „Großflächiger
Einzelhandel: Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“
wird mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 18.177 m² Verkaufsfläche (VK) zugelassen. Zur Vermeidung negativer städtebaulicher Auswirkungen im Sinne des § 11
(3) BauNVO sind folgende Sortimentsgruppen mit folgenden Verkaufsflächenobergrenzen zulässig:
-
Nicht-zentrenrelevantes Baumarkt-Kernsortiment max. 7.167 m² VK,
Nicht-zentrenrelevantes Gartenmarkt-Kernsortiment max. 5.038 m² VK,
Nicht-zentrenrelevantes Baustoff-Kernsortiment (Baustoff-Drive-In) max. 5.172
m² VK,
Zentrenrelevante Randsortimente (Leuchten, Gardinen und Zubehör, Galerie/Bildleisten, baumarktspezifische Haushaltswaren, Fahrrad-Zubehör, Bastelartikel, Topfzimmerpflanzen, Backshopsortimente) max. 800 m² VK (gemäß
Z3.4.3-5 des in den Regionalplan Südhessen/Regionaler Flächennutzungsplan
2010 integrierten Regionalen Einzelhandelskonzeptes).
2. Umsetzung der Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung der Brilon Bondzio Weiser
Ingenieurgesellschaft für Verkehrswesen mbH bis zum Zeitpunkt des Bezuges des
Bau- und Heimwerkermarktes mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In.
3. Im Bebauungsplangebiet „Erweiterung Gewerbegebiet Nord“ sind Einzelhandelsnutzungen gemäß Baunutzungsverordnung auszuschließen. Im Bereich des Bebauungsplangebietes „Baumarkt nördlich der Mainzer Landstraße“ sind Einzelhandelsnutzungen nur in der genannten Sondergebietsfläche möglich.
Die als Anlage beigefügte Kartenskizze ist Bestandteil dieses Bescheides.
Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Festsetzung der Höhe der Kosten
bleibt einem gesonderten Bescheid vorbehalten.
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Begründung
I.
Mit Schreiben vom 12. Juni 2013 hat die Stadt Hattersheim am Main die Zulassung einer
Abweichung von den Zielen des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans 2010 (StAnz. 42/2011 vom 17. Oktober 2011) zur Erweiterung des bestehenden „Gewerbegebietes Nord“ im Nordwesten von Hattersheim beantragt. Die für eine
gewerbliche Nutzung (rund 1,2 ha) und für ein Sondergebiet „Großflächiger Einzelhandel:
Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ (rund 4,3 ha) beantragten Flächen werden derzeit landwirtschaftlich genutzt und befinden sich südlich der
BAB A 66, östlich des Autobahnzubringers (L 3011), westlich des Friedhofes und nördlich
der Mainzer Landstraße. Im Nordosten grenzt das bestehende, rund 5,6 ha große „Gewerbegebiet Nord“ an, in dem bereits großflächiger Einzelhandel (u. a. ein GLOBUS-SBWarenhaus) vorhanden ist.
Im Bereich des geplanten Sondergebietes soll die Ansiedlung eines BAUHAUS Fachcentrums mit rund 18.177 m² Verkaufsfläche (VK) ermöglicht werden, das folgende Sortimentsgruppen aufweisen soll:
Sortimente
Kernsortimente gesamt
davon Baumarkt-Kernsortiment (nicht-zentrenrelevant) *
(Eisenwaren, Werkzeuge, Maschinen, Maschinen-Zubehör, Elektroinstallation
wie Kabeltrommeln und Leisten, Steckdosen, Verteilerkästen usw., AutoZubehör,
Bad-Ausstellung/Bäderwelt,
Wannen/Sanitärkeramik,
SanitärInstallation, Fliesen, Bauchemie, Holz/Regale, Plastik/Isoliermaterial, Bauelemente, Leisten/Paneele/Profilholz, Farben/Pinsel, Tapeten, Kleber, Fußboden);
incl. Kassenzone und Windfang
davon Gartenmarkt-Kernsortiment
(Erde/Dünger, Pflanzen, Gartenmöbel/Grills, Gartenhäuser, Gartengeräte/maschinen, Markisen/Sonnenschutz, Gartenbaumaterialien, Zäune)
davon Baustoff-Kernsortiment (Baustoff Drive-In)
Zentrenrelevante Randsortimente *
davon Leuchten
davon Gardinen und Zubehör
davon Galerie/Bilderleisten
davon Haushaltswaren **
davon Fahrrad-Zubehör
davon Bastelartikel
Verkaufsfläche insgesamt (ungewichtet)
* Zuordnung auf Basis der Sortimentsliste im RPS/RegFNP 2010
** Baumarktspezifische Haushaltswaren (Mülleimer, Besen, Putzgeräte, Trittleitern,
Wäscheständer, Aufbewahrungsboxen usw.)
Quelle: Angaben der BAUHAUS AG; GMA-Berechnungen Mai 2013
VK in m²
(ungewichtet)
17.377
7.167
5.038
5.172
800
320
195
117
90
44
34
18.177
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Die Stadt Hattersheim a. M. möchte mit diesem Vorhaben die an dieser Stelle schon seit
10 Jahren beabsichtigte Flächenarrondierung umsetzen, um den notwendigen Anschluss
der Heddingheimer Straße an den bestehenden Kreisverkehr an der Mainzer Landstraße
herstellen zu können. Dadurch würde die Verkehrssituation in der als Sackgasse ausgebauten Heddingheimer Straße erheblich verbessert und auch die Ortsmitte nachhaltig
entlastet werden. Die verkehrliche Erreichbarkeit sowie die Entlastung der Anwohner sei
auch den im „Gewerbegebiet Nord“ ansässigen Gewerbetreibenden ein großes Anliegen.
Zudem sieht die Stadt Hattersheim in der Realisierung der Vorhaben die Möglichkeit, die
Attraktivität des vorhandenen Gewerbestandortes mit eingestreuten Einzelhandelsnutzungen, die seit der Errichtung der Lärmschutzeinrichtung entlang der BAB A 66 verloren
gegangen sei, zu steigern. Zu diesem Zweck soll auch ein Werbeturm installiert werden.
Insgesamt hält die Stadt Hattersheim a. M. ihre derzeitige mittelzentrale Versorgungsfunktion und die Anforderungen an einen Fortbestand des etablierten Gewerbegebietes
„Nord“ für unzureichend. Für die Hattersheimer Bürger werde mit der Realisierung des
Vorhabens eine Bedarfslücke geschlossen.
Zur Erreichbarkeit mit dem ÖPNV wird von der Stadt auf die Bushaltestelle des Stadtbusverkehrs in ca. 150 m Entfernung hingewiesen.
Im RPS/RegFNP 2010 ist die geplante Fläche wie folgt dargestellt:
-
Vorranggebiet für Landwirtschaft
Vorbehaltsgebiet für den Grundwasserschutz
Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen.
Für die regionalplanerische Beurteilung des geplanten Vorhabens sind die regionalplanerischen Zielaussagen der Kapitel 3.4.1 und 3.4.3 sowie die flächennutzungsplanbezogenen Darstellungen des RPS/RegFNP 2010 zugrunde zu legen. Das geplante Gewerbegebiet als auch das geplante Sondergebiet Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und
Baustoff-Drive-In stellen daher eine Abweichung von den Zielen der Raumordnung und
Landesplanung dar.
Die geplante Gewerbegebietserweiterung widerspricht der Zielsetzung Z10.1-10, wonach
im „Vorranggebiet für Landwirtschaft“ die landwirtschaftliche Bodennutzung Vorrang vor
anderen Nutzungsansprüchen hat.
Die bauleitplanerische Ausweisung von Sonderbauflächen hat gemäß Zielaussage 3.4.1-3
innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und Planung“ stattzufinden. Regional
bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind unter Hinweis auf Ziel 3.4.3-5 nach Möglichkeit den zentralen Versorgungsbereichen zuzuordnen. Wenn hier nach Prüfung keine geeigneten Flächen zur Verfügung stehen, ist die Ansiedlung solcher Betriebe in die in der Beikarte 2 – Regionaler Einzelhandel
des RPS/RegFNP 2010 - dargestellten Ergänzungsstandorte zu lenken. In der Beikarte 2
werden für das Plangebiet keine Aussagen getroffen, es werden ein „Versorgungskern“,
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zwei „zentrale Versorgungsbereiche“ und im Bereich des Gewerbegebietes Nord ein
„sonstiger Einzelhandelsstandort, Bestand“ dargestellt, allerdings kein Ergänzungsstandort.
Gemäß Ziel 3.4.3-2 ist die Ausweisung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben grundsätzlich nur in den Ober- und Mittelzentren zulässig. Dabei ist die Verkaufsfläche von Einzelhandelsprojekten so zu bemessen, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich
überschreitet. Zwar handelt es sich bei der Stadt Hattersheim um ein Mittelzentrum im
Verdichtungsraum, allerdings wird die Anforderung an die Verkaufsfläche und den sich
daraus ergebenden Einzugsbereich von dem Vorhaben nicht erfüllt. Dies wird von der
Stadt Hattersheim a. M. mit dem Baustoffbereich und dem damit verbundenen flächenintensiven „Drive-In“-Konzept begründet. Die Aufgabe des Kongruenzgebotes, also der
Schutz der Funktionsfähigkeit zentraler Orte würde von dem Vorhaben jedoch nachweislich nicht verletzt. Auch würde die Überschreitung des mittelzentralen Verflechtungsbereiches in westlicher und östlicher Richtung z. T. damit kompensiert, dass Gemeinden im
nördlichen Teil des Mittelbereiches nicht umfasst würden.
Von der Stadt Hattersheim a. M. wurde bereits im Rahmen des Aufstellungsverfahrens des
RPS/RegFNP 2010 beantragt, das geplante Gewerbegebiet und das geplante Einzelhandelsvorhaben entsprechend darzustellen („gewerbliche Baufläche, geplant“ und „Sondergebiet Einkauf, geplant/Baumarkt“). Da zum damaligen Zeitpunkt die Planung noch nicht
hinreichend konkret war, hat der Regionalverband FrankfurtRheinMain die Planungsabsicht nicht in den RPS/RegFNP 2010 und die Beikarte 2 aufgenommen.
Für die inzwischen konkretisierte Planung i. S. d. Abweichungsantrags stellt der Regionalverband FrankfurtRheinMain die Änderung der flächennutzungsplanbezogenen Darstellungen des RegFNP in Aussicht.
Zur Beurteilung des Vorhabens wurde eine „Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines BAUHAUS - Bau- und Gartenmarktes inkl. Baustoff-Drive-In“ von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH (GMA) (Stand: Januar 2013) vorgelegt. Die
Auswirkungsanalyse kommt zu dem Ergebnis, dass der Vorhabenstandort aus wirtschaftlicher Sicht, wegen der sehr guten verkehrlichen Erreichbarkeit, der werbewirksamen Lage
an der BAB und den günstigen Flächeneigenschaften für die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes sehr gut geeignet sei. Die Gutachter erwarten einen Gesamtumsatz des Vorhabens von ca. 23,9 Mio. €, davon ca. 13,7 Mio. € aus Umverteilungen zu
Lasten der Wettbewerber im Einzugsgebiet und ca. 10,2 Mio. € zu Lasten der Wettbewerber außerhalb des Einzugsgebietes. Die errechneten Umsatzumverteilungsquoten bei
Realisierung des Vorhabens würden laut Gutachter in den Kernsortimenten durchschnittlich 9-10 % in Hattersheim, ca. 11-12 % in Hofheim, ca. 9-10 % in Flörsheim, ca. 6-7 % in
Frankfurt-West, ca. 15 % in Kriftel, ca. 8-9 % in Raunheim und ca. 1-2 % in Kelsterbach betragen. Nur in Kriftel werden hieraus Gefährdungen strukturprägender Betriebe gesehen.
Der gutachterlichen Untersuchung folgend sind in den zentralen Orten im Einzugsgebiet
durch das Vorhaben keine wesentlichen Beeinträchtigungen der städtebaulich besonders
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geschützten Lagen oder der Versorgungsfunktionen der jeweiligen Orte, aufgrund der
überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimente, zu erwarten. Die Umsatzumverteilungen treffen vergleichbare dezentrale Einzelhandelseinrichtungen.
Im Einzugsgebiet befinden sich lt. GMA-Auswirkungsanalyse (S. 26 ff.) 17 Einzelhandelsbetriebe der Kernsortimente Bau- und Heimwerker-, Garten- und Baustoffbedarf mit jeweils
mehr als 800 m² VK . Darüber hinaus werden weitere 17 Standorte von Bau- und Gartenmärkten mit jeweils mehr als 5.000 m² VK außerhalb des Einzugsgebietes in den Oberzentren Frankfurt, Wiesbaden und Mainz sowie in den Mittelzentren Rüsselsheim, Dreieich
und Eschborn benannt. Laut Standortauflistung in der GMA-Auswirkungsanalyse (S. 34
und 36) befinden sich vergleichbare BAUHAUS-Märkte in Frankfurt-Fechenheim (ca.
12.000 m² VKF) und in Mainz (ca. 15.000 m² VKF), das als einziges im Umfeld ein „DriveIn“-Konzept aufweise. Bei Realisierung des Vorhabens würde es sich laut Gutachter um
den flächengrößten Bau- und Heimwerkermarkt im Einzugsbereich handeln.
Die Brilon Bondzio Weiser Ingenieurgesellschaft für Verkehrswesen mbH hat im Januar
2013 eine Verkehrsuntersuchung zu dem Bebauungsplanvorentwurf vorgelegt, in der sie
zu dem Ergebnis kommt, dass bei Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen mit einem leistungsfähigen und sicheren Verkehrsablauf zu rechnen und auch die Erschließung
des Vorhabens dann gesichert sei. Es ist vorgesehen, den geplanten Bau- und Gartenmarkt für den Kunden- und Beschäftigtenverkehr durch eine neu anzulegende Einmündung an die Mainzer Landstraße zwischen den Knotenpunkten mit der Niedeckerstraße
und mit der Dürerstraße anzubinden. Desweiteren ist eine zweite Zufahrt für die Kunden
des Baustoff-Drive-In im Süden an der geplanten Verlängerung der Heddingheimer Straße bis zum Kreisel an der Mainzer Landstraße vorgesehen. Für den Schwerverkehr ist eine
Anbindung in Form einer Einmündung im Norden der geplanten Verlängerung der
Heddingheimer Straße geplant.
In der Begründung zum Abweichungsantrag setzt sich die Stadt Hattersheim a. M. mit der
Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen auseinander. Die für die geplante Gewerbegebietserweiterung und für die geplante Sondergebietsausweisung angedachten Flächen weisen zwar die höchste Bewertungsstufe für eine ackerbauliche Bewirtschaftung
auf. Damit haben die Flächen aus Sicht der Landwirtschaft hinsichtlich des Ertragspotentials eine große Bedeutung. Die Stadt Hattersheim a. M. sieht die Austauschbeziehungen
zum Naturraum und die Bewirtschaftung nicht oder nur sehr bedingt als möglich und
sinnvoll an. Wegen der angrenzenden Mainzer Landstraße, des Siedlungsrandes und des
Dammes der BAB A 66 sowie der BAB-Anschlussstelle liegen die Flächen räumlich isoliert
und sind erheblich anthropogen vorbelastet. In diesem Sinne vertritt die Stadt Hattersheim a. M. die Auffassung, dass der Verlust an landwirtschaftlicher Fläche an dieser Stelle
wegen der Vorbelastungen weniger bedeutsam sei als in anderen Bereichen des Stadtgebietes.
Alternativstandorte gibt es nach den Ausführungen der Stadt Hattersheim a. M. im Stadtgebiet keine.
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II.
Im Rahmen der Beteiligung gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 HLPG wurden folgende Anregungen
und Bedenken zu den in der Antragsbegründung beschriebenen Vorhaben vorgebracht:
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Frankfurt a. M. hat unter der Voraussetzung der
Begrenzung der Randsortimente auf 800 m² Verkaufsfläche gegen den Baumarkt keine
Einwände. Der geplante Markt würde zwar am Ortsrand liegen, grenze allerdings an ein
Wohngebiet an und weise eine ÖPNV-Verbindung in 150 m Entfernung auf. Die Umsatzverluste in den zentralen Versorgungsbereichen der Kommunen im Einzugsgebiet des
Baumarktes werden von der IHK so gering eingeschätzt, dass sie davon ausgehe, dass es
nicht zu schädlichen Auswirkungen kommen werde. Die Frage, inwieweit eine weitere
Konzentration der Baumärkte entlang der BAB A 66 bedarfsorientiert sei, unterliege ausschließlich den Regeln des Marktes und des Wettbewerbes und sei nicht Gegenstand des
Abweichungsverfahrens. Besonders herausgestellt wird die Anforderung bei zukünftigen
Abweichungsverfahren, dass bei der Neuausweisung von Gewerbeflächen im Rahmen des
Flächenausgleichs keine ausgewiesenen Wohnbauflächen reduziert werden dürften.
Die Belange der Stadt Mainz werden nach deren eigener Einschätzung nicht unmittelbar
berührt. Es wird der Wunsch geäußert, dass sich der zwischenzeitlich in der Metropolregion Frankfurt/Rhein-Main gefundene Gleichklang bei der planerischen Behandlung von
Einzelhandelsansiedlungen weiterhin positiv auf die zentralen Versorgungsbereiche auswirken kann und deshalb beibehalten werden sollte.
Von den Städten Dreieich und Eschborn wurden weder Anregungen noch Bedenken vorgetragen.
Seitens des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain bestehen gegen die Planungen an
dem Standort keine Bedenken.
Unter Hinweis auf das Regionale Einzelhandelskonzept (REHK) im RPS/RegFNP 2010 werden folgende Hinweise und Anregungen gegeben: Das Vorhaben sei im REHK bislang
nicht vorgesehen, die Standortalternativenprüfung sei jedoch grundsätzlich nachvollziehbar und es werde kein möglicherweise besser geeigneter Standort innerhalb des Gemeindegebietes gesehen. Die in der GMA-Auswirkungsanalyse enthaltene Abgrenzung
des Einzugsbereiches werde für nicht nachvollziehbar gehalten. Auch sei das Marktanteilskonzept nicht hergeleitet, so dass nicht ausgeschlossen werden könne, dass die damit
errechneten Werte das Ergebnis der Auswirkungsanalyse nicht unwesentlich beeinflusst
hätten. Zur Sortimentsstruktur sei festzustellen, dass nach der Sortimentsliste des REHK
auch Schnittblumen und Topfpflanzen als zentrenrelevant eingestuft werden. Somit wäre
ein Teil des Gartenmarkt-Kernsortimentes von 5.038 m² VK zentrenrelevant und die Summe der zentrenrelevanten Sortimente somit insgesamt größer als 800 m² VK. Die Auswirkungsanalyse habe die Wettbewerber dieser beiden Sortimente – Blumenläden und Floristen in den zentralen Versorgungsbereichen – jedoch nicht betrachtet. Die Durchführung
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eines informellen Abstimmungsverfahrens im Sinne des regionalplanerischen Grundsatzes
G3.4.3-8 werde ggf. für sinnvoll oder erforderlich gehalten.
Der Main-Taunus-Kreis stimmt dem Antrag grundsätzlich zu. Aus naturschutzfachlichen,
klimatischen, wasser- und bodenrechtlichen Erwägungen wird angeregt, das Erfordernis
des Baumarktes kritisch zu prüfen und nur der geplanten Erweiterung des Gewerbegebietes zuzustimmen. Es werden Anregungen und Hinweise zum Umgang mit dem Niederschlagswasser in der Bauleitplanung gegeben.
Seitens der Oberen Naturschutzbehörde beim Regierungspräsidium Darmstadt bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. In der artenschutzrechtlichen Prüfung wird nachvollziehbar dargelegt, dass durch entsprechende, artspezifische Vermeidungsmaßnahmen
und sog. CEF-Maßnahmen artenschutzrechtliche Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1
Bundesnaturschutzgesetz vermieden werden können. Die Vorgaben seien verbindlich bei
einer nachfolgenden Bauleitplanung umzusetzen.
Vom Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Wiesbaden
bestehen keine Bedenken. Es werden jedoch fachliche Hinweise für das nachfolgende
Bebauungsplanverfahren gegeben.
Von Seiten der Landeshauptstadt Wiesbaden werden erhebliche Bedenken vorgetragen.
Kritisiert wird die Zonierung des Einzugsbereiches, der die Stadt Wiesbaden ausschließe.
Die Betrachtung der östlichen Vororte Wiesbadens, die über keinen eigenen Baumarkt
verfügen und nah und gut erreichbar seien, fehle. Da es das Baumarkt-Konzept in der
Form im Oberzentrum Wiesbaden nicht gäbe, und Wiesbaden im Bereich Nonfood eine
nur geringe Kaufkraftbindungsquote aufweise (GMA Einzelhandelskonzept 2010), werden
weitere Kaufkraftabflüsse aus ganz Wiesbaden befürchtet, die eine erhebliche Einschränkung der oberzentralen Versorgungsfunktion Wiesbadens bedeuten würden. Unter Hinweis auf die Auswirkungsanalyse wird auf die Herkunft des Einwohnerpotentials von nur
30 % aus der Stadt Hattersheim a. M. verwiesen, die eine Verletzung des Kongruenzgebotes darstelle. Deshalb wird gefordert, das beantragte Vorhaben in einem Oberzentrum entsprechender Größenordnung zu realisieren, damit keine planungsrechtlichen
Grundsätze verletzt würden und es sich raumordnerisch einfüge.
Die Stadt Frankfurt am Main sieht sich von der Überschreitung des Verflechtungsbereiches durch das Einzugsgebiet mit einer VK von rund 18.200 m² erheblich betroffen. Mit
der Herkunft des Einwohner- und Kaufkraftpotentials in einer Größe von 70 % außerhalb
des Verflechtungsbereiches Hattersheims füge sich das Vorhaben nicht in das zentralörtliche Versorgungssystem ein. 51 % des Einwohnerpotentials entstammen Frankfurter Stadtteilen. Damit werde die Stadt Frankfurt a. M. in ihrer Funktion als Oberzentrum berührt.
Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche erwartet die
Stadt Frankfurt a. M. zwar nicht, allerdings weist sie auf das in ihrem Einzelhandels- und
Zentrenkonzept ermittelte Angebotsdefizit in dem gleichen Sortiment hin und sieht sich
deshalb als eher geeigneteren Standort an. Aus verkehrlicher Sicht wird die BAB A 66
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zwar als ausreichend leistungsfähig angesehen. Allerdings wird im östlich anschließenden
Abschnitt zwischen Krifteler Dreieck und Frankfurter Nordwestkreuz die Leistungsfähigkeit
schon jetzt als kritisch eingestuft. Die Ausbauplanungen des Nordwestkreuzes sollten
deshalb hinreichend konkret vorliegen. Da die vorhandenen ÖPNV-Haltestellen in einer
fußläufigen Erreichbarkeit von 15 bzw. 20 Minuten erreichbar seien, werde eine entsprechende Ergänzung des ÖPNV-Netzes für erforderlich gehalten.
Aus Sicht der Gemeinde Kriftel bestehen gegen die Erweiterung des Gewerbegebietes
an sich keine Bedenken. Die Vorhabengröße des geplanten Bau- und Gartenmarktes verstoße jedoch gegen grundlegende Prinzipien des Raumordnungs-, Landesplanungs- und
Regionalplanungsrechts und berühre die Grundzüge der Landes- und Regionalplanung.
Eine Abweichung von den Zielen des Landesentwicklungsplanes (LEP) Hessen wird neben
dem Zielabweichungsverfahren vom RPS/RegFNP 2010 für erforderlich gehalten. Es wird
angeregt, bis zu dieser Entscheidung das Verfahren auszusetzen. Ein Verstoß gegen das
Kongruenzgebot führe nach der Entscheidung des BVerwG 138,301,309 f., unabhängig
davon, ob negative städtebauliche Auswirkungen zu erwarten seien, zur Raumunverträglichkeit eines Vorhabens und werde demnach als unzulässig eingeschätzt. Die Anbindung
an den ÖPNV wird mit der vorhandenen Haltestelle, die nur durch eine örtliche Buslinie
selten bedient würde, als nicht ausreichend angesehen. Außerdem liege der S-Bahnhof in
mehr als 1 km Entfernung.
Das geplante Vorhaben befinde sich in rund 500 m Luftlinie Entfernung zum Nahversorgungszentrum für die im Krifteler Gewerbezentrum vorhandenen Wettbewerber PraktikerBaumarkt, Gartencenter Tropica und Fachmarkt Teppichboden3000, die aufgrund der
anzunehmenden Umsatzverluste in Höhe von 18-19 % beim Bau-und Handwerkerbedarf,
12-13 % bei Baustoffen und 16-17 % beim Gartenbedarf (GMA-Auswirkungsanalyse S. 47),
entgegen der Aussage in der Auswirkungsanalyse, in ihrer Existenz bedroht wären.
In einer Anlage zu ihrer Stellungnahme fügt die Gemeinde Kriftel eine Auflistung weiterer
33 Gewerbebetriebe gleicher Sortimente bei, die bzgl. der Auswirkungen des Vorhabens
in der Auswirkungsanalyse nicht betrachtet wurden. Die verbrauchernahe Versorgung der
Krifteler Bevölkerung mit Baustoffen sowie Bau- und Gartenartikeln sei bei einer Verdrängung durch das geplante Vorhaben dann nicht mehr gegeben.
Auch die Stadt Hofheim äußert erhebliche Bedenken gegen die zusätzliche Ansiedlung
eines großflächigen Bau- und Gartenmarktes, der im Zuge des Verdrängungswettbewerbes zu einer Reduzierung der Anzahl der Märkte, und dadurch neben einer zusätzlichen
Verkehrserzeugung zu einer schlechteren Versorgung führen würde. Auch wegen der
Auswirkungen auf das gewachsene innerstädtische Hofheimer Einzelhandelszentrum bestünden erhebliche Bedenken, da sich bei weiteren anzunehmenden Ansiedlungen die
Auswirkungen summieren würden. Laut Auswirkungsanalyse haben die vorhandenen Anbieter im Mittelzentrum Hofheim (Baustoffzentrum und Baumarkt Mobau-Braun in Wallau,
Globus-Baumarkt, Gartenmarkt Dehner in Diedenbergen) eine Umsatzverminderung von
ca. 14 % bei den Baumarktsortimenten zu erwarten. Zum Schutz der historischen Altstadt
mit dem Chinon-Center wurden die zentrenrelevanten Sortimente – auch als Randsortimente – in den Bebauungsplänen der Gewerbegebiete „Hofheim-Nord“ und „Langge-
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wann“ ausgeschlossen. Deshalb sollte bei einer Realisierung entgegen der vorgebrachten
Bedenken das zentrenrelevante Sortiment komplett ausgeschlossen werden. Eine andere
Möglichkeit wird in einer sichernden Regelung über städtebauliche Verträge gesehen, an
der die Stadt Hofheim beteiligt werden möchte.
Von Seiten der Stadt Raunheim wird eingewandt, dass die prognostizierten Auswirkungen
des Vorhabens auf die Kernsortimente des Einzelhandelsstandortes „Mainspitze“ mit dem
TOOM-Baumarkt und dem Fachmarkt Tedox mit 8 – 9 % nur knapp unterhalb der
Erheblichkeitsschwelle von 10 % verbleiben. Es werden auch Auswirkungen auf die an
dem Standort vorhandenen Waren des täglichen Bedarfs und auf den Standort insgesamt
befürchtet. Die Stadt Raunheim regt deshalb eine Beschränkung der Verkaufsfläche, der
Kernsortimente und/oder der Größe der Planfläche an. Zum Nachweis hat die Stadt
Raunheim eine Stellungnahme zu der GMA-Auswirkungsanalyse durch das Büro Dr. Donato Accocella erstellen lassen.
Die Stadt Kelkheim weist auf Veröffentlichungen des BHB – Handelsverband Heimwerken,
Bauen und Garten e.V. (BHB) und der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) hin, wonach
die durchschnittliche Flächenproduktivität von BAUHAUS bei 2.098 €/m² liege und nicht
wie in der GMA-Auswirkungsanalyse angenommen, bei 1.814 €/m². Die GMA begründet
die niedriger angesetzten Flächenproduktivitäten mit dem hohen Anteil an Frei- und
Drive-In-Flächen und der Wettbewerbsintensität in der Region. Dieser Argumentation
werde von der Stadt Kelkheim nicht gefolgt. Deshalb werde eine noch höhere Umsatzerwartung und daraus abgeleitet eine noch stärkere Umsatzumverteilung zulasten der umliegenden Kommunen befürchtet.
Auch wird angeführt, dass die Einwohnerzahl der Stadt Hattersheim a. M. mit ca. 25.800
Einwohnern, deren Kaufkraft und die Umsatzerwartung in einem Missverhältnis stehen.
Der Abschöpfungsanteil von 70 % am Kaufkraftpotential der betroffenen Nachbargemeinden zeige die Auswirkungen des Vorhabens und die Verletzung des Kongruenzgebotes. Die Stadt Kelkheim vermutet auch, dass Kunden, die das Planobjekt aufsuchen,
dies mit einem Besuch des benachbarten GLOBUS-SB-Warenhauses (mit umfangreichem
zentrenrelevantem Sortiment) verbinden werden. Diese sog. Cross-Selling-Effekte würden
zu erheblichen Kaufkraftabflüssen aus der Kelkheimer Innenstadt führen, so dass das Beeinträchtigungsverbot verletzt würde.
Das Dezernat Landwirtschaft, Fischerei und internationaler Artenschutz des Regierungspräsidiums Darmstadt hat seiner Stellungnahme die in der Vorbemerkung als fehlerhaft
erklärten 9,7 ha zugrunde gelegt. Grundsätzlich wird zu bedenken gegeben, dass es sich
um ertragreiche Flächen handelt, die im „Landwirtschaftlichen Fachplan Südhessen“ in der
höchsten Wertigkeitsstufe 1 a eingeordnet sind. Im Planungsgebiet übersteige die Nachfrage nach Pachtflächen das Angebot bei weitem, was sich in den überdurchschnittlichen
Pachtpreisen niederschlage. Der Standort besitze eine unmittelbare Marktnähe zu den
großen Verbraucherzentren. Die Beanspruchung landwirtschaftlicher Flächen sei gerade
im Ballungsraum der Region Südhessen besonders kritisch zu sehen. Im Sinne einer Nahversorgung mit regionalen landwirtschaftlichen Produkten „aus der Region für die Region“
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stelle das Vorhaben eine bedeutende Beanspruchung von landwirtschaftlichen Flächen
dar. Für notwendige naturschutzfachliche bzw. artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen bei der Umsetzung der Planung werden wiederum wertvolle landwirtschaftliche Flächen beansprucht. Insofern bestehen erhebliche Bedenken gegen den vorgelegten Antrag der Stadt Hattersheim.
Der Hochtaunuskreis – Fachbereich Ländlicher Raum sowie der zuständige Gebietsagrarausschuss weisen ebenfalls auf die beste Eignung für die ackerbauliche Bewirtschaftung
hin. Auch wenn die in den Antragsunterlagen ausgeführten städtebaulichen Erwägungen
für nachvollziehbar gehalten werden, wird die Inanspruchnahme weiterer, landwirtschaftlich hochwertigster Böden als nicht gerechtfertigt angesehen.
Seit 2010 befinde sich der Bebauungsplan der Stadt Hattersheim „Gewerbegebiet südlich
der Voltastraße“ in Aufstellung, der auf rund 5,5 ha die Inanspruchnahme landwirtschaftlich genutzter Flächen vorsehe. Die im Rahmen des Beteiligungsverfahrens der Behörden
und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB im März 2013 offengelegten Unterlagen enthielten noch kein konkretes Nutzungskonzept, da es an Interessenten fehle.
Auch beteilige sich die Stadt Hattersheim a. M. an dem Projekt Innenentwicklung in bestehenden Gewerbegebieten (PIG) des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain. Dies werde
grundsätzlich sehr begrüßt, ließe aber gleichzeitig auf erhebliche Leerstände in bestehenden Gewebegebieten schließen, was von Ortsansässigen auch bestätigt würde.
Die Stadt Hattersheim a. M. verfüge über einen Flächenpool von 19 ha, die auf der Ebene
der vorbereitenden Bauleitplanung, dem RegFNP 2010, als Gewerbegebiet/geplant dargestellt seien und verfüge damit über ausreichende Entwicklungsmöglichkeiten.
Mit der Planung werde somit dem Gebot des § 1a (2) BauGB zum sparsamen Umgang mit
Grund und Boden widersprochen.
Die Städte Kelsterbach, Flörsheim am Main, Rüsselsheim sowie der Unternehmerverband
Hessischer Einzelhandel Mitte-Süd e.V. haben sich nicht geäußert.
III.
Eine Abweichungszulassung ist erforderlich, da die geplante Gewerbegebietserweiterung
und das geplante Sondergebiet im Widerspruch zu der im RPS/RegFNP 2010 festgelegten
Darstellung „Vorranggebiet für Landwirtschaft“ und damit dem Ziel Z10.1-10 stehen, wonach im „Vorranggebiet für Landwirtschaft“ die landwirtschaftliche Bodennutzung Vorrang
vor anderen Nutzungsansprüchen hat.
Das geplante Sondergebiet widerspricht folglich auch dem Ziel 3.4.1-3, wonach dessen
bauleitplanerische Ausweisung innerhalb der „Vorranggebiete Siedlung, Bestand und
Planung“ stattzufinden hat. Auch ist das geplante Sondergebiet nicht an das Ziel 3.4.3-5
angepasst, da sich das regional bedeutsame großflächige Einzelhandelsvorhaben mit
nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nicht in einem in der Beikarte 2 dargestellten Ergänzungsstandort befindet. Auch von dem Ziel 3.4.3-2, wonach die Verkaufsfläche von Einzelhandelsprojekten so zu bemessen ist, dass der angestrebte Einzugsbereich des Vorha-
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bens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standortgemeinde nicht wesentlich
überschreitet, wird bei dem geplanten Vorhaben abgewichen.
Gemäß § 8 HLPG kann eine Abweichung vom Regionalplan zugelassen werden, wenn sie
unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar ist und die Grundzüge der Planung
nicht berührt werden. Im Rahmen der Ermessensausübung werden die maßgeblichen
Ziele des RPS/RegFNP 2010, die Antragsbegründung sowie die im Rahmen des Verfahrens eingegangenen Anregungen und Bedenken in die Abwägung eingestellt.
Die Abwägung der vorgetragenen Gesichtspunkte führt zur Zulassung der Gewerbegebietserweiterung, gegen die, auch vor dem Hintergrund der Größe von rund 1,2 ha, keine
relevanten Bedenken vorgebracht wurden.
Die Zulassung des Sondergebietes „Großflächiger Einzelhandel: Bau- und Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In“ erfolgt mit Maßgaben.
Die Stadt Hattersheim a. M. ist im RPS/RegFNP als Mittelzentrum im Ballungsraum der Planungsregion Südhessen ausgewiesen und kommt daher als Standort für großflächige Einzelhandelsvorhaben grundsätzlich in Frage (Ziel 3.4.3-2 des RPS/RegFNP 2010). Vorrangiges regionalplanerisches Ziel ist die Ansiedlung von regional bedeutsamen großflächigen
Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb der im
RPS/RegFNP 2010 im REHK dargestellten Zentralen Versorgungsbereiche und ggf. in den
Ergänzungsstandorten. Für Baumärkte trifft diese regionalplanerische Zielsetzung nicht
uneingeschränkt zu, da aufgrund der Großflächigkeit von Baumärkten die Zentralen Versorgungsbereiche in den Innenstadtlagen für eine Ansiedlung in der Regel nicht geeignet
sind. Es steht keine Fläche in der erforderlichen Größe von mindestens 5 ha im Zentralen
Versorgungsbereich der Innenstadt bzw. in den Stadtteilzentren zur Verfügung, weshalb
es nur an einem dezentralen Standort realisiert werden kann. Problematisch würde sich
auch die Erschließung eines solchen Fachzentrums im innerstädtischen Bereich gestalten,
da es eine leistungsfähige Anbindung an das überörtliche Straßennetz benötigt. Bezüglich
des Baumarkt- und Baustoffkernsortimentes steht daher außer Frage, dass ein Standort im
Innenstadtbereich bzw. in einem der Stadtteilzentren nicht realisiert werden kann.
Zu der vom Main-Taunus-Kreis geforderten Prüfung des Erfordernisses des Baumarktes
wird angemerkt, dass der Bedarf für einen Baumarkt in der Stadt Hattersheim a. M. gesehen wird. Im Rahmen der Fortschreibung des RPS/RegFNP 2010 war von der StadtHattersheim a. M. bereits die Darstellung einer gewerblichen Baufläche und einer Sonderbaufläche „Baumarkt“ beantragt worden. Das Vorhaben zur Errichtung eines Baumarktes wurde grundsätzlich für denkbar gehalten. Es wurden jedoch keine Flächendarstellungen und
kein Ergänzungsstandort in den RPS/RegFNP 2010 aufgenommen, da das Vorhaben noch
zu unkonkret war. Es wurde auf die Möglichkeit der Änderung des RegFNP und der
Durchführung eines Abweichungsverfahrens bei Vorliegen konkreten Handlungsbedarfes
hingewiesen.
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Negative Auswirkungen auf die Entwicklung der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt
Hattersheim a. M. oder der Nachbarstädte sind – wie die GMA-Auswirkungsanalyse darlegt – aufgrund der nicht-zentrenrelevanten Sortimente des geplanten Bau- und
Heimwerkermarktes mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In nicht zu erwarten. Umsatzumverteilungen sind im Falle der Realisierung nicht auszuschließen, jedoch sind mögliche
Veränderungen der Wettbewerbssituation nicht Gegenstand der Abweichungsentscheidung.
Zu den vom Regionalverband Frankfurt/RheinMain vorgebrachten Bedenken wegen der
Zentrenrelevanz von Schnitt- und Topfblumen im REHK ist festzustellen, dass die Hattersheimer Sortimentsliste von 2010 im Unterschied dazu Pflanzen als nicht zentrenrelevantes
Sortiment einordnet. In Anwendung der Sortimentsliste des REHK werden Topfzimmerpflanzen als zentrenrelevante Sortimente zusätzlich in die im Antrag als zentrenrelevant
aufgeführten Sortimente in die Maßgabe 1 aufgenommen. Damit werden die vorgebrachten Bedenken als ausgeräumt angesehen. Schnittblumen sind im BAUHAUS-Sortiment
ohnehin nicht vertreten.
Die in der GMA-Auswirkungsanalyse prognostizierten Umsatzverlagerungen werden in
verschiedenen Stellungnahmen thematisiert. Auch wenn der in der Literatur und Rechtsprechung genannte Schwellenwert bei Umsatzverlagerungen von 10 % kritisch zu hinterfragen ist und nicht als allgemeingültiger Grenzwert für negative Auswirkungen gelten
kann, kann der Auffassung der Städte Hofheim, Raunheim und der Gemeinde Kriftel teilweise gefolgt werden. Die durch das Vorhaben ausgelösten Umsatzumverteilungsquoten
betreffen jedoch insbesondere dezentrale Standorte. Hinweise auf die von den Städten
Frankfurt und Wiesbaden befürchtete Betroffenheit in ihrer oberzentralen Funktion durch
das geplante Vorhaben werden nicht gesehen. Nicht gefolgt wird der Kritik der Stadt
Kelkheim, die höhere Umsatzerwartungen und entsprechend höhere Umsatzverlagerungen durch eine höhere Flächenproduktivität als im Gutachten angegeben befürchtet. Der
von der Stadt Kelkheim angeführte Wert ist insofern nicht einfach übertragbar, als die
verschiedenenen BAUHAUS-Märkte je nach Standort unterschiedliche Flächenproduktivitäten aufweisen, die in dem Durchschnittswert zusammengefasst sind. Die von der
GMA ermittelten Umsätze und die daraus abgeleiteten Berechnungen werden akzeptiert.
Zu der von den Städten Frankfurt a. M., Wiesbaden, Kelkheim und der Gemeinde Kriftel
vorgebrachten Verletzung des Kongruenzgebotes wird auf die eigentliche Größe des Bauund Gartenmarktes mit rund 13.000 m² VK und der Besonderheit des Baustoff- Drive-InKonzeptes mit flächenintensiven rund 5200 m² VK hingewiesen. Das Vorhaben hat wegen
seines Warenangebotes und seiner Sortimentsstruktur einen großen Flächenbedarf. In
Verbindung mit der verkehrsgünstigen Lage unmittelbar an der BAB A 66 und der Nähe
zu den Anschlussstellen „Hattersheim West“ und „Hattersheim Ost“ ergibt sich die Überschreitung des Einzugsgebietes über den Verflechtungsbereich hinaus. Da gutachterlich
nachgewiesen wurde, dass die Versorgungsfunktion der umliegenden Unter-, Mittel- und
Oberzentren nicht verletzt wird, kann die Abweichung vom Kongruenzgebot dennoch
zugelassen werden.
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Zu der von der Stadt Wiesbaden vorgebrachten Kritik an der von der GMA vorgenommenen Abgrenzung des Einzugsgebietes ist anzumerken, dass die städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Vorhabens in allen umliegenden Kommunen mit
wesentlichen Wettbewerbern berücksichtigt wurden, unabhängig davon, ob sie im Einzugsgebiet liegen oder nicht.
Das HMWVL hat in seiner Stellungnahme mitgeteilt, dass keine Zielabweichung vom LEP
Hessen vorliegt. Die von der Gemeinde Kriftel dazu vorgebrachten Bedenken sind damit
ausgeräumt.
Zu den Bedenken der Gemeinde Kriftel, eine verbrauchernahe Versorgung mit Baustoffen
sowie Bau- und Gartenartikeln sei durch ein BAUHAUS in Hattersheim a. M. nicht mehr
gegeben, ist anzumerken, dass es sich bei der Gemeinde Kriftel um ein Unterzentrum
handelt. Im Übrigen hat der PRAKTIKER-Baumarkt in der Gemeinde zwischenzeitlich geschlossen.
Der von der Stadt Hofheim geforderte komplette Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente
passt nicht zu der Ausweisung als Sondergebiet. Dieser gänzliche Ausschluss wird bislang
aus regionalplanerischer Sicht nur bei der Ausweisung von Industrie- und Gewerbegebieten gefordert. Die gewünschte Beteiligung an städtebaulichen Verträgen bei der Sortimentsfestsetzung wird als nicht umsetzbar angesehen. Durch die Maßgaben 1 und 3 mit
dem Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen in der geplanten Gewerbegebietserweiterung und mit der Begrenzung zentrenrelevanter Sortimente auf 800 m² VK werden die
Bedenken als ausgeräumt angesehen.
Die vom Dezernat Landwirtschaft, Fischerei und internationaler Artenschutz des Regierungspräsidiums Darmstadt, dem Hochtaunuskreis – Fachbereich Ländlicher Raum sowie
dem zuständigen Gebietsagrarausschuss vorgebrachten Bedenken aus Sicht der Landwirtschaft werden zurückgestellt. Obwohl die derzeit landwirtschaftlich genutzten Flächen
dementsprechend im RPS/RegFNP 2010 als „Vorranggebiet für Landwirtschaft“ dargestellt
sind, wird der Argumentation der Stadt Hattersheim a. M. gefolgt, wonach es sich um nicht
mehr gut zu bewirtschaftende Flächen in einer Größenordnung von rund 5,5 ha handelt,
die wegen der angrenzenden Mainzer Landstraße, des Siedlungsrandes und des Dammes
der BAB A 66 sowie der BAB-Anschlussstelle räumlich isoliert liegen und erheblich
anthropogen vorbelastet sind.
Zu dem Einwand des Hochtaunuskreises, mit dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan „Gewerbegebiet südlich der Voltastraße“ würden rund 5,5 ha derzeit landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen ohne Notwendigkeit in Anspruch genommen, ist festzustellen, dass der Bereich im RPS/RegFNP 2010 als „gewerbliche Baufläche, geplant“
dargestellt ist. Die Stadt Hattersheim a. M. nimmt an dem Projekt Innenentwicklung in bestehenden Gewerbegebieten (PIG) des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain teil, um
die schwierige städtebauliche Umnutzung der Konversionsfläche „Ehem. Zellulosefabrik
Phrix“ voranzubringen und im Gewerbegebiet „An der Rheinstraße“ in Okriftel Entwick-
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lungsperspektiven zu ergründen. Das vom Hochtaunuskreis vorgebrachte Argument, wonach die Stadt Hattersheim a. M. auf einen Flächenpool von 19 ha zurückgreifen könnte,
ist anzumerken, dass die Inanspruchnahme dieser Fläche im Rahmen der
Standortalternativenprüfung ausreichend begründet wurde.
Entgegen der Meinung der Stadt Frankfurt a. M. und der Gemeinde Kriftel wird die Anbindung an den ÖPNV, ebenso wie von der IHK Frankfurt, als ausreichend angesehen.
Die nächstgelegene Bushaltestelle in Höhe des Friedhofs an der Mainzer Landstraße in ca.
150 m fußläufiger Entfernung zum Plangebiet ist künftig über die neue Straßenanbindung
erreichbar. Auch bestehen Umsteigemöglichkeiten vom Busverkehr auf das S-Bahn-Netz.
Den Bedenken und Anregungen zur Verkehrsbelastung und zu den Ausbauplanungen
des Frankfurter Nordwestkreuzes wird durch die Aufnahme der Maßgabe 2 Rechnung
getragen. Auch liegt eine Äußerung von Hessen Mobil Straßen- und Verkehrsmanagement Darmstadt vor, die ebenfalls keine Bedenken enthält. Aufgrund der räumlichen Entfernung wird vom Verkehrsgutachter kein direkter Zusammenhang zwischen den Kundenverkehren des BAUHAUS-Fachcentrums und der Verkehrsbelastung im Bereich des
Nordwestkreuzes gesehen. Inwieweit die geänderten Fahrtrouten die Verkehrsbelastungen im Bereich des Nordwestkreuzes verändern, kann derzeit nicht prognostiziert werden.
Durch die Zulassung der Abweichung werden Erlaubnisse, Bewilligungen oder sonstige
Entscheidungen, die nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich sind, nicht ersetzt. Die
Entscheidung über den Abweichungsantrag ergeht unter dem Vorbehalt des § 8 Abs. 4
HLPG.
Anlage: Kartenskizze
III 31.2
Eva Elisabeth Mahler
Rainer Ortmüller
Sabine Mahler
22. Januar 2014
Tel.:12 - 8928
Tel.:12 – 8933
Tel.:12 - 6374
Kartenskizze:
Fläche, für die die Abweichung zugelassen wird
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geplante Gewerbegebietserweiterung
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geplantes SO "Großflächiger Einzelhandel: Bau- und
Heimwerkermarkt mit Gartenmarkt und Baustoff-Drive-In"
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