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MANAGEMENT RATING
Emissions- und Managementgesellschaften
von Geschlossenen Fonds
MANAGEMENT RATING
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US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH
Scope Analysis
Gesamt-Rating
A+
Hohe Qualität
Management Qualität im Segment Immobilien
A+
Hohe Qualität
Fazit
Nach Analyse der US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH („US Treuhand“) bescheinigt
Scope Analysis dem Emissionshaus ein Rating von A+ („Hohe Qualität“). Das Rating ist Ausdruck der anhaltenden
Auswirkungen der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise auf das Geschäftsfeld der US Treuhand, der Emission von
geschlossenen US-Immobilienfonds. Insbesondere zu nennen sind hierbei die strategische Entscheidung der vorläufigen Einstellung neuer Fondsemissionen seit 2009 sowie die anhaltende Konfrontation des Managements mit
Problemen insbesondere des US-amerikanischen Einzelhandels- und Investmentmarktes. Dies findet ihren Ausdruck
in der rückläufigen wirtschaftlichen Situation des Unternehmens und in der zum Teil prospektabweichenden Ausschüttungsperformance einzelner Fonds. Niederschlag findet andererseits das kompetente Krisenmanagement des
verbundenen Unternehmens Estein & Associates.
US Treuhand hat sich mit dem Spezialsegment US-Immobilienfonds nachhaltig am Markt für Geschlossene Fonds
etabliert. Aufgrund langjähriger Branchenerfahrung der Geschäftsführung in dem US-Zielmarkt verfügt das Unternehmen über eine hohe Expertise in der Konzeption und dem Vertrieb geschlossener Immobilien-Beteiligungsprodukte.
Die Emissionstätigkeit erfuhr jedoch aufgrund der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für
Vermögensanlageprodukte in dem Zielmarkt des Emissionshauses als Folge der nun seit mehr als zwei Jahren andauernden Wirtschafts- und Finanzkrise einen Einbruch. Das Emissionshaus entschloss sich mithin, vorläufig keinen
weiteren Fonds aufzulegen. Dagegen sah sich US Treuhand im Berichtsjahr mit wachsenden Herausforderungen im
Objekt- und Fondsmanagement konfrontiert. Neben der Restrukturierung des UST XVI Victory Park, Ltd., die mit dem
Ausscheiden des amerikanischen Partners Hillwood im Frühjahr 2009 erforderlich wurde, betraf dies insbesondere
den Fonds UST XV Madison, Ltd., der infolge regulär auslaufender Mietverträge im vergangenen Jahr in einem durch
die Wirtschaftskrise ausgeprägten Mietermarkt mit erhöhten Nachvermietungsproblemen konfrontiert war. Zur Deckung der Aufwendungen zur Vermarktung der Flächen entschloss sich das Fondsmanagement, die Liquiditätsreserve aufzustocken mit der Konsequenz, die Ausschüttungen temporär auszusetzen.
Vor dem Hintergrund erschwerter Marktverhältnisse bemüht sich das Fondsmanagement intensiv, die wirtschaftlichen Schwierigkeiten einzelner Fondsobjekte zu reduzieren und die Situation zu stabilisieren. Insbesondere das
von der US Treuhand entwickelte Konzept „Gemeinsam investieren“, das im Laufe der Emissionshistorie konsequent
als Markenzeichen des Unternehmens ausgebaut wurde, hat den Anlegern mit Ausnahme von zwei Fonds in dem
aktuell schwierigen Marktumfeld die prospektierten Ausschüttungen gesichert. Auch für das Geschäftsjahr 2010 erwartet das Emissionshaus ein Aussetzen der Ausschüttungen für einzelne Fonds.
Stärken
- Professionelles Krisenmanagement
- Langjährige Erfahrung und hohe Branchenexpertise im
Investitionssegment
- Innovatives Konzept „Gemeinsam investieren“ sichert
im aktuell schwierigen Marktumfeld stabile Ausschüttungen
- Aufteilung der Aufgabenbereiche der miteinander
verflochtenen Unternehmen US Treuhand und Estein
& Associates garantiert optimale Betreuung der Investoren sowie Bearbeitung der objektseitigen Belange
Chancen
- Durchdachte Konzeptionen ermöglichen Risikopuffer
für die Anleger in wirtschaftlich schwierigen Zeiten
Schwächen
- Anhaltende Schwierigkeiten des Zielmarktes USA
erlauben derzeit kein Neugeschäft
Risiken
- Globale Finanz- und Wirtschaftskrise wirkt sich nachhaltig auf den wirtschaftlichen Verlauf der Fonds aus
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Scope Analysis
UNTERNEHMENSDATEN
Fondsemissionen
Adresse:
Spreestraße 3,
64295 Darmstadt
Geschäftsleitung:
Herr Lothar Estein
Herr Volker Arndt
Gesellschafter:
Lothar Estein: 60%
US Treuhand Corporation: 40%
Stammkapital:
1,0 Millionen Euro
Gründungsjahr:
1995
Rechtsform:
GmbH
Mitarbeiter:
9
Handelsregister /
Nummer
Amtsgericht Darmstadt /
HRB 6075
Gesamt
19 Fonds
davon Segment Immobilienfonds
19 Fonds
Eigenkapitalvolumen1
Gesamt
1,8 Mrd. USD
1,8 Mrd. USD
Fondsvolumen
Gesamt
4,5 Mrd. USD
4,5 Mrd. USD
1 Gesamtes Eigenkapital: Summe aus Eigenkapital der Fondsgesellschaft und nachrangigem Eigenkapital
(Stand: Leistungsbilanz 2009)
Emissionshistorie
5.000.000.000
4.500.000.000
Anzahl Fonds p.a.
Fondsvolumen kumuliert
Eigenkapital kumuliert
4.000.000.000
10
USD
6
3.000.000.000
2.500.000.000
2.000.000.000
4
1.500.000.000
1.000.000.000
Anzahl Fonds pro Jahr
8
3.500.000.000
2
500.000.000
0
2001 2002
2003 2004 2005 2006 2007
2008 2009
2010
0
(Stand: Leistungsbilanz 2009)
Vertriebsstruktur
Banken
20%
Produktstruktur
Anlageberater/ Pool
80%
Immobilien
100%
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Scope Analysis
Herleitung Rating
Panels
Kriterien
Wertung
Panel I
1. Unternehmen
30%
7,9
Struktur
2. Finanzstruktur
40%
6,8
30%
8,8
Gewichtung
40% 3. Investor Relations
Panelergebnis
7,73
Immobilien
Panel II
1. Management
30%
9,2
Kompetenz
2. Fachkompetenz
50%
8,4
30% 3. Risikokontrolle
20%
7,5
Panelergebnis
8,46
Panel III
1. Emissionshistorie
20%
7,7
Performance
2. Soll-/ Ist-Vergleich
50%
7,4
30%
7,7
30% 3. Nachhaltigkeit
Panelergebnis
7,55
Segment-Ergebnis
7,90
Segment-Rating
A+
Gesamtergebnis
7,90
Gesamt-Rating
A+
Ausschüttungsperformance
kumulierte
Soll-Ist-Abweichung in %
+
20
Legende:
Immobilien (5 Fonds)
15
10
5
0
5
10
15
20
25
30
35
40
durchschnittliche
Schwankungsbreite in %
-5
-10
-15
-20
Quelle: Eigene Berechnung auf Basis der Leistungsbilanz per 31.12.2009.
Ausschüttungen (in %) aller in Bewirtschaftung befindlichen Ausschüttungsfonds entsprechend der Fondsanzahl,
exkl. Projektentwicklungsfonds.
(nicht gewichtet nach Fondsvolumen)
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Scope Analysis
Panel I. Struktur
Fazit
Die im Jahr 1995 gegründete Gesellschaft hat sich mit dem Segment US-Immobilienfonds nachhaltig am Markt für
Geschlossene Fonds etabliert. Das Unternehmen stellt inzwischen eine über fünfzehnjährige Präsenz am Markt für
Geschlossene Fonds in Deutschland dar. Die immobilien- und fondsspezifische Erfahrung der Gründungsgesellschafter der US Treuhand reichen jedoch bis in das Jahr 1978 zurück. Die US Treuhand zeichnet sich aufgrund dieser langen
Markt- und geschlossenen Beteiligungserfahrung durch eine kompetente Unternehmensführung aus. Die wirtschaftliche und finanzielle Situation der US Treuhand wird weiterhin beeinträchtigt durch die anhaltenden Auswirkungen
der US-amerikanischen Finanz- und Wirtschaftskrise, in dessen Folge die strategische Entscheidung getroffen wurde, ab dem Jahr 2009 vorerst keinen weiteren Fonds zu initiieren. Die Eigenkapitalquote bleibt per 31.12.2009 trotz
Rückgang des Eigenkapitals aufgrund verminderter Bilanzsumme stabil. Absolut verzeichnet das Eigenkapital einen
Rückgang zum Stichtag 31.12.2009 auf nunmehr rund 673.000 EUR. Infolge der strategischen Entscheidung der vorläufigen Aussetzung neuer Fondsemissionen erwartet das Emissionshaus auch für das Geschäftsjahr 2010 eine weitere Reduktion. Nach Kenntnis von Scope besteht keine Verlustübernahmevereinbarung der Gesellschafter der US
Treuhand GmbH oder vergleichbare Abreden, durch die eine weitere mögliche Minderung des Eigenkapitals begrenzt
beziehungsweise zukünftige Verluste der US Treuhand GmbH übernommen würden.
Es besteht ein über das gewöhnliche Maß einer mittelständischen Personalabhängigkeit hinausweisendes Schlüsselpersonenrisiko.
I. 1 Unternehmen
Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH, Darmstadt („US Treuhand“), wurde im Jahr
1995 von Lothar Estein, Walter Prause und Walter Lux gegründet. Das Unternehmen emittiert Geschlossene Fonds mit
einer ausschließlichen Fokussierung auf den US-Immobilienmarkt. Die Unternehmensgeschichte wurzelt in der beruflichen Tätigkeit Lothar Esteins als Immobilieninvestor in den USA seit 1978. In diesem Zusammenhang gelang es ihm,
für einen stetig wachsenden Kreis von vermögenden Privatinvestoren attraktive Anlagemöglichkeiten im Produktbereich der Geschlossenen Immobilienfonds anzubieten. Im Jahr 1993 wurde der erste US-Immobilienfonds aufgelegt,
der in Deutschland öffentlich zur Zeichnung angeboten wurde. Auf Grundlage dieser Investitionstätigkeit gründeten
Lothar Estain, Walter Lux und Walter Prause im Jahr 1994 die Estein & Associates USA, Ltd. mit Sitz in Orlando, Florida
(„Estein & Associates“) und ein Jahr später die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH.
Das operative Geschäft wird auf amerikanischer Seite von der Estein & Associates durchgeführt. Auf deutscher Seite
ist US Treuhand für den Auftritt als Initiator und Prospektverantwortlicher auf dem Markt für Geschlossene Fonds sowie die Einwerbung von Eigenkapital verantwortlich.
Nach fast drei-jähriger 50%-iger Beteiligung der HSH Real Estate AG, Hamburg, einer Tochtergesellschaft der HSH
Nordbank AG, ist US Treuhand seit August 2010 wieder inhabergeführt. Die bisher von der HSH Real Estate AG gehaltenen Anteile wurden von Lothar Estein übernommen. Somit setzt sich die Gesellschafterstruktur der US Treuhand
zu 60% aus Lothar Estein und zu 40% aus der US Treuhand Corporation zusammen, dessen alleiniger Gesellschafter
Lothar Estein ist. Hintergrund des Rückkaufs war die strategische Neuausrichtung der HSH Nordbank, im Rahmen dessen die Geschäftsaktivitäten der Landesbank konzentriert wurden. Nichtstrategische Geschäftsfelder und Portfolien,
zu denen auch die Beteiligung an der US Treuhand gehörte, werden abgebaut oder verkauft.
US Treuhand ist grundsätzlich in drei Bereiche, Buchhaltung, Kundenverwaltung und Vertrieb, untergliedert und beschäftigt neun Mitarbeiter, davon sieben Angestellte und zwei Geschäftsführer. Die Aufgaben des Marketings werden von Volker Arndt mitbetreut. Auf Seiten der Estein & Associates ist Lothar Estein hauptverantwortlich für die
Fondskonzeptionen und Objektakquisitionen. Estein & Associates beschäftigt insgesamt sieben Mitarbeiter. Unterhalb der Führungsebene gliedern sich zwei Abteilungen, Buchhaltung und Fondsverwaltung. Die Aufgabenbereiche
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Scope Analysis
der miteinander verflochtenen Unternehmen sind entsprechend den Belangen der Investoren, für die US Treuhand
primär zuständig ist, sowie den objektseitigen Belangen, die der Estein & Associates obliegen, aufgeteilt. Die Fondsgesellschaften werden grundsätzlich in der Rechtsform US-amerikanischer Limited Partnerships begründet. Als General
Partner fungieren in der Regel Gesellschaften, die Lothar Estein als geschäftsführender Gesellschafter eingesetzt hat.
An der Spitze der US Treuhand stehen Lothar Estein und Volker Arndt als Geschäftsführer. Lothar Estein studierte Wirtschaftsingenieurwesen in Darmstadt und tätigte ab 1978 erste Investitionen in den USA mit den Partnern Walter Lux
und Walter Prause. Die Gründung der Estein & Associates im Jahr 1994 geschah ein Jahr vor der Gründung der Initiatorgesellschaft US Treuhand. Volker Arndt ist Diplom-Kaufmann. Er war von 1980 bis 1992 bei der Bundesluftwaffe tätig
und absolvierte in diesem Rahmen auch sein Studium. Von 1992 bis 1996 war er bei dem US-Investmenthaus Merrill
Lynch als Financial Consultant sowie als registrierter Broker unter anderem im Bereich der Aktienanalyse beschäftigt.
Bis 2001 übte er verschiedene Tätigkeiten im Bereich der Kapitalmärkte aus. Volker Arndt trat im Jahr 2001 in die US
Treuhand ein, wo er 2005 in die Geschäftsführung berufen wurde.
Über das gewöhnliche Maß einer mittelständischen Personalabhängigkeit hinaus besteht ein Schlüsselpersonenrisiko
in Bezug auf Lothar Estein als Gründer und Kompetenzträger des Unternehmens. Ein Ausscheiden seiner Person wäre
derzeit mit Folgen für die Unternehmensstruktur verbunden.
I. 2 Finanzstruktur
Die wirtschaftliche Situation der US Treuhand war im Geschäftsjahr 2009 geprägt durch die Auswirkungen der USamerikanischen Finanz- und Wirtschaftskrise, als dessen unmittelbare Folge sich das Management des Emissionshauses entschied, im Jahr 2009 keinen neuen Fonds zu initiieren. Da sich die Rahmenbedingungen für neue Investments im Zielmarkt USA seitdem nicht wesentlich verbessert haben, wurde auch im Folgejahr 2010 kein weiterer Fonds
initiiert. Aufgrund der vorläufigen Einstellung der Emission neuer Fonds zeichnet sich die Umsatzentwicklung der US
Treuhand seit Ende 2008 durch eine rückläufige Entwicklung aus. Umsatzerlöse werden mithin im Wesentlichen aus
Verwaltungsgebühren der in Bewirtschaftung befindlichen Fonds generiert.
Laut der Wirtschaftsauskunftei CREDITREFORM vom 21.03.2011, basierend auf dem Jahresbericht per 31.12.2009, liegt
der Bonitätsindex der US Treuhand bei 206 und weist somit gegenüber dem Management Rating des Vorjahres eine
leichte Verbesserung auf („gute Bonität“). Diese Verbesserung findet in der entsprechenden Bewertung dieses Unterkriteriums ihren Ausruck.
Das Stammkapital der US Treuhand beträgt 1,0 Millionen EUR und ist voll einbezahlt.
Die Entwicklung des Eigenkapitals der vergangenen drei Jahre ist durch eine rückläufige Entwicklung geprägt. Dies
resultiert aus Jahresfehlbeträgen als Folge der oben dargestellten Umsatzrückgänge der letzten Jahre. Per 31.12.2009
betrug das absolute Eigenkapital des Emissionshauses rund 673.000 EUR und lag damit unter dem gezeichneten Kapital von 1,0 Mio. EUR (2008: 997.839 EUR; 2007: 1.096.791 EUR). Die Eigenkapitalquote blieb infolge Verminderung der
Bilanzsumme in den vergangenen drei Jahren stabil. Sie betrug zum Stichtag 31.12.2009 21,9% (2008: 22,8%; 2007:
22,8%). Nach Kenntnis von Scope besteht keine Verlustübernahmevereinbarung der Gesellschafter der US Treuhand
GmbH oder vergleichbare Abreden, durch die eine weitere mögliche Minderung des Eigenkapitals der US Treuhand
GmbH begrenzt würde.
Der Initiator stellt dar, dass die Aufwendungen des Unternehmens im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit als Emittent,
Vertrieb und Kundenverwalter derzeit noch durch die laufenden Fondsverwaltungsgebühren der in der Bewirtschaftung befindlichen Fonds gedeckt werden. Diese Einschätzung wird im Rahmen des Management Ratings des nächsten
Jahres auf Gültigkeit zu überprüfen sein. Eine Haftung seitens des alleinigen Inhabers, Lothar Estein, zur Übernahme
von Verlusten der US Treuhand GmbH, besteht nach Kenntnis von Scope nicht.
US Treuhand bestätigt des Weiteren, dass aktuell keine laufenden rechtlichen Auseinandersetzungen mit Anlegern
bestehen.
Angabegemäß wurden im Berichtsjahr keine Garantien ausgereicht und es bestehen keine sonstigen aktuellen oder
potenziellen Verpflichtungen des Unternehmens.
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Scope Analysis
I. 3 Investor Relations
Den Ausführungen zur Vertriebsstruktur und –qualität der US Treuhand ist vorweg zu nehmen, dass das Emissionshaus
aufgrund der schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen am Zielmarkt USA sowie aufgrund der erschwerten Absatzmöglichkeiten für US-Immobilienfonds in Deutschland die strategische Entscheidung getroffen hatte, vorerst keinen
weiteren Fonds zu emittieren.
In der Vergangenheit erfolgte die Platzierung der Fondsanteile durch die US Treuhand in Zusammenarbeit mit externen
Partnern. Die Vertriebskoordination liegt grundsätzlich in den Händen von Volker Arndt. Das durch die US Treuhand vermittelte Zeichnungsvolumen wurde zu rund 20% durch Banken (Sparkassen, Privatbanken) platziert (Stand: Dezember
2009). Die durchschnittliche Dauer der Zusammenarbeit mit wesentlichen Vertriebspartnern wurde mit fünf bis sieben
Jahren angegeben. Die Auswahl potentieller Vertriebspartner und die Prüfung der entsprechenden Qualifikation geschieht
durch genaue „Inaugenscheinnahme“, was vor dem Hintergrund des überschaubaren Kreises von durchschnittlich 150
aktiven Beratern sowie der historischen Entwicklung der Vertriebsstruktur als angemessen erscheint. Die Vertriebsbetreuung und -schulung und das Vertriebscontrolling erfolgen durch Volker Arndt sowie zwei weitere Vertriebsmitarbeiter.
Sie stehen auch als direkte Ansprechpartner für Investorenbelange zur Verfügung. Zu Schulungszwecken werden mehrmals jährlich Workshops, informative Vertriebsreisen in die USA sowie Roadshows durchgeführt.
Die Ausplatzierung der Beteiligungsangebote nahm angabegemäß in der Regel drei bis zehn Wochen in Anspruch. Infolge
der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen Situation als Folge der Finanz- und Wirtschaftskrise, insbesondere in den USA,
war zum Teil mit einem längeren Platzierungszeitraum der Fonds zu rechnen. Während UST XIX 208 LaSalle, Ltd. nach drei
Wochen ausplatziert war, konnte das Eigenkapital des Fonds UST XXI New Jersey, Ltd. erst nach 14 Monaten eingeworben
werden. Die Anlegerbetreuung der aktuell insgesamt 7.700 Zeichner (Stand: April 2010) ist direkt bei der US Treuhand in
Darmstadt angesiedelt. Die US Treuhand veröffentlicht einmal pro Jahr Geschäftsberichte der Fondsgesellschaften und darüber hinaus quartalsweise Kurzinformationen mit aktuellen Markt- und Fondsinformationen. Die Erstellung der Berichte
erfolgt durch das Fondsmanagement der einzelnen Fondsgesellschaften. Die Unternehmenshomepage ist übersichtlich
und benutzerfreundlich strukturiert und informativ. Informationen zu den handelnden Personen sind der Homepage jedoch nicht zu entnehmen. Bei den Fondsemissionen trägt die US Treuhand als Initiator grundsätzlich die Prospektverantwortung. Für Schulden der Fondsgesellschaft haften die Anleger nur, insoweit ihnen von der betreffenden Fondsgesellschaft rechtswidrig und zum Nachteil von Gläubigern ihre Einlagen zurückerstattet werden sollten. Die Stimmrechte sind
analog zu den Kapitaleinlagen verteilt. Die Zeichner sind gemäß den lokalen Bestimmungen direkt an den Fondsgesellschaften beteiligt und verfügen im Vergleich zu deutschen Direktkommanditisten über eingeschränkte Mitspracherechte.
Demgegenüber verfügen die der Stellung einer deutschen Komplementärgesellschaft vergleichbaren General Partners
über weitreichendere Befugnisse.
Gesellschafterversammlungen finden nach Zustimmung durch die Gesellschafter statt. Anleger, die zusammen mindestens 25% der Anteile halten, können die Einberufung einer Gesellschafterversammlung verlangen. Eine Veräußerung
von Anteilen ist nach Zustimmung der geschäftsführenden Komplementärgesellschaft der betreffenden Fondsgesellschaft möglich. Eine Veräußerung an US-Bürger ist grundsätzlich nicht gestattet. Der Initiator veröffentlicht eine Leistungsbilanz, die sich am VGF-Standard orientiert. Er berichtet in seiner Leistungsbilanz transparent und detailliert über
in dem Berichtsjahr aufgetretene Änderungen gegenüber den prospektierten Werten, sowohl in Bezug auf den Fonds als
auch in Bezug auf die Investitionsobjekte. Er beschränkt sich dabei nicht allein auf das Berichtsjahr, sondern stellt, wo
erforderlich, die jeweilige wirtschaftliche Situation des Fonds und/oder des Investitionsobjektes in den jeweiligen historischen Kontext, so dass der Adressat der Leistungsbilanz die wirtschaftliche Entwicklung des Fonds über mehrere Jahre
zurückverfolgen kann. Darüber hinaus berichtet US Treuhand über vergangene als auch über zukünftige Maßnahmen
des Fondsmanagements zur Stabilisierung des jeweiligen Fonds sowie über die Ergebnisse der erfolgten Maßnahmen. Im
Soll-/Ist-Vergleich werden zu allen relevanten Performancekennziffern relative Abweichungen zum Sollstand in Prozent
dargestellt. Dies ermöglicht dem Anleger einen schnellen Überblick über die tatsächliche Performanceentwicklung der
Fonds. Die Qualität der Leistungsbilanz wird daher als hoch bewertet. Es wird jedoch angemerkt, dass ein WP-Testat der
Leistungsbilanz nicht vorliegt. Die Leistungsbilanz 2009 mit teilweise schätzungsweisen Daten lag bereits im 2. Quartal
2010 vor. Die Jahresabschlüsse der Fondsgesellschaften verfügen grundsätzlich über ein WP-Testat. Als Wirtschaftsprüfer
fungieren internationale Wirtschaftsprüfungsunternehmen wie Deloitte, Ernst & Young und KPMG. US Treuhand unterstützt Anleger bei einem gewünschten vorzeitigen Verkauf der Fondsanteile über den seit 1995 im Haus bestehenden
Zweitmarkt. Auf dem Markt für Zweitmarktanteile konnte US Treuhand in 2008 Anteile in einem Volumen in Höhe von 2,1
Millionen USD und in den beiden Folgejahr 2009 und 2010 in Höhe von jeweils 2,5 Millionen USD vermitteln.
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Panel II. Kompetenz – Segment – Immobilienfonds
Fazit
Das Management der US Treuhand verfügt über hohe Branchenkompetenz und langjährige Erfahrung im Bereich
der Initiierung und dem Vertrieb von geschlossenen Immobilienbeteiligungsangeboten. Bei den verantwortlich
handelnden Personen besteht mit Lothar Estein und Volker Arndt eine hohe Unternehmenskontinuität. Mit dem
Konzept „Gemeinsam investieren“ hebt sich der Initiator nachhaltig vom Markt der Anbieter Geschlossener Immobilienfonds ab und trägt wesentlich zur Vertrauensbildung in die Beteiligungsangebote des Unternehmens bei. Die
Fonds profitieren in der Konzeption von der Expertise der Projektpartner sowie von der langjährigen Erfahrung des
Unternehmensgründers Lothar Estein. Der Erfolg des Konzeptes „Gemeinsam Investieren“ konnte im Berichtszeitraum mit dem Fonds UST XIX 208 S. LaSalle, Ltd. unter Beweis gestellt werden. Dank des Konzeptes konnten die
Anleger in den Jahren 2009 und 2010 Ausschüttungen in prospektierter Höhe erhalten.
Das Unternehmen ist hinsichtlich der investoren- und investitionsbezogenen Belange, klar strukturiert. Während
das Fonds- und Objektmanagement durch Estein & Associates sowie die jeweiligen amerikanischen Partner im Belegenheitsstaat der Immobilien angesiedelt ist, wird der Vertrieb von der US Treuhand in Darmstadt gesteuert. Die
Ergebnis- und Risikokontrolle basiert auf einem eigens entwickelten Risikokontrollsystem, das als Frühwarn- und
Steuerungssystem dient.
II. 1 Management
Panel II beurteilt die Managementqualität der durch Lothar Estein miteinander verbundenen Unternehmen US Treuhand
und Estein & Associates. Die Verantwortungsbereiche dieser Unternehmen sind streng voneinander getrennt. Das operative Geschäft auf amerikanischer Seite wird von Estein & Associates durchgeführt, während auf deutscher Seite der US
Treuhand die Eigenkapitaleinwerbung, sowie die Repräsentanz als Initiator und Prospektverantwortlicher auf dem Markt
für Geschlossene Fonds obliegt. Estein & Associates verantwortet den Bereich des Fondsmanagements und bedient sich
externer Spezialisten für das Objektmanagement. Maßgeblicher Kompetenzträger bezüglich des Zielmarktes der Investition ist der Geschäftsführer und General Partner der Estein & Associates, Lothar Estein. Seine Vita ist dem Panel I unter
I.1 zu entnehmen.
Lance Fair studierte chemische Verfahrenstechnik an der University of Arkansas (Abschluss Bachelor) und legte 1989
seinen Master of Business Administration an der University of Texas ab. Bis 2006 war er für Belz Enterprises, dem angabegemäß größten Land- und Immobilieneigentümer in Tennessee unter anderem als COO tätig. Seit 2007 übt Lance
Fair diese Funktion bei Estein & Associates aus. Insgesamt verfügt Estein & Associates über langjährige, detaillierte
Kenntnis der US-Immobilienmärkte durch die persönliche Erfahrung und das Know How der Geschäftsführung.
Anthony Marcus ist als Chief Financial Officer bei Estein & Associates USA, Ltd verantwortlich für die Bereiche
Rechnungswesen und Steuern. Er erhielt einen Abschluss im Bereich Rechnungswesen an der Universität von West
Florida im Jahr 1991 sowie ein MBA von der Universität von Central Florida im Jahr 2000. Seit 1994 ist Anthony Marcus
zugelassener Wirtschaftsprüfer im Staat Florida.
Die Rechtsberatung im Rahmen der Fondskonzeption wird seit Unternehmensgründung von attorney at law Dean
Vegosen, Kanzlei Casey Ciklin Lubitz Martens & O’Connel, West Palm Beach, Florida besorgt. Die Steuerberatung auf US
amerikanischer Seite liegt in den Händen von Ernst & Young USA. Auf deutscher Seite ist Rechtsanwalt Peter Wittich seit
2004 in die umfassende rechtliche Beratung und insbesondere bei der Erstellung von Verkaufsprospekten eingebunden.
Die Steuerberatung der Fondsgesellschaften in Deutschland wird von Steuerberater & Wirtschaftsprüfer Dr. Axel Reuter,
Darmstadt, versehen. Ernst & Young Deutschland wird mit der Erstellung der Prospektgutachten beauftragt.
Das Fondsmanagement ist bei Estein & Associates angesiedelt. Das Objektmanagement liegt in der Verantwortung
der amerikanischen Partner, bei denen es sich um in dem jeweiligen Nutzungskonzept und der Region erfahrenen und
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kompetenten US-Unternehmen handelt. Als Joint Venture-Partner sind beispielhaft zu nennen Prime Retail, Bertreiber
und Eigentümer von Fabrik-Abverkaufszentren in den USA, New Plan Excel Realty Trust, Betreiber und Eigentümer
von Fachmarktzentren in den USA, Prime Group Realty Trust als Projektpartner, einer der größten Eigentümer von
Büroimmobilien in Chicago, General Electric Pension Trust, einer der global agierenden Pensionskassen, und Belz,
privater Immobilieneigentümer des Bundesstaates Tennessee. Weitere US-Partner in einzelnen Immobilienprojekten
sind Hines (Projektentwickler) und Starwood (Hotelbetreiber). Die Auswahl der jeweiligen Projektpartner obliegt Estein & Associates. Neben der Verantwortung für das jeweilige Objektmanagement fungiert der amerikanische Partner
aufgrund seiner geleisteten Eigenkapitaleinlage als Mit-Investor an der Fondsbeteiligung. Die gleichzeitige Stellung
des amerikanischen Partners als Mit-Investor und als Manager der Fondsimmobilie stellt nach Meinung der US Treuhand grundsätzlich eine hohe Qualität des Objektemanagements und damit eine gute Voraussetzung für ein Gelingen
der Investition dar.
Auf Fondsmanagementebene wird ein Schlüsselpersonenrisiko durch die Person Lothar Estein, der als Unternehmensgründer die strategischen und operativen Aktivitäten des Emissionshauses verantwortet, nicht ausgeschlossen. Auf
Objektmanagementebene besteht ein grundsätzliches Schlüsselpersonenrisiko durch die fondsbezogene Durchführung von Objektmanagementtätigkeiten durch den jeweiligen amerikanischen Partner. Nach Aussage von US Treuhand
wird dieses Schlüsselpersonenrisiko begrenzt durch die Marktstellung der Unternehmen sowie deren nachgewiesene
Expertise in der Bewirtschaftung und dem Betreiben der entsprechenden Fondsobjekte.
II. 2 Fachkompetenz
Die von US Treuhand emittierten Fonds investieren in US-Objekte und -Projektentwicklungen mit unterschiedlichen
Nutzungsarten. Die Auswahl potenzieller Investitionsobjekte ist dabei auf Class A-Objekte fokussiert. Research und
Objektauswahl resultieren aus der Markterfahrung des Unternehmens sowie der jeweiligen Projektpartner. Das Objektmanagement erfolgt grundsätzlich durch externe Dienstleister als Projektpartner. Deren Auswahl erfolgt im Wesentlichen durch Estein & Associates auf der Basis eines in dreißigjähriger Erfahrung gewachsenen und ausgebauten
Branchennetzwerks. Die Investitionsprozesse werden in enger Abstimmung mit den Projektpartnern durchgeführt und
unterliegen einer kontinuierlichen, monatlichen Berichterstattung an Estein & Associates.
Die Besonderheit der US Treuhand-Fondskonzeptionen liegt in der Unternehmensphilosophie des in Panel II, II.1 beschriebenen Konzeptes „Gemeinsam investieren“. Die hohe Bedeutung des Konzeptes konnte im Berichtsjahr anhand
des Fonds UST XIX 208 S. LaSalle, Ltd. unter Beweis gestellt werden. Dank des Konzeptes erhielten die Anleger in den
Jahren 2009 und 2010 Ausschüttungen in prospektierter Höhe.
Schwierigkeiten in der Anerkennung der steuerlichen Konzeption traten angabegemäß bisher nicht auf. Der im Geschäftsjahr 2009 emittierte Fonds UST XXI New Jersey, Ltd. wurde durch Scope mit AA- bewertet. Weitere Fonds wurden seitdem nicht emittiert.
Im Objekt-/Fondsmanagement, das bei Estein & Associates angesiedelt ist, sind derzeit sieben Mitarbeiter beschäftigt. Sie betreuen die aktuell acht in Bewirtschaftung befindlichen Fonds, die ein Gesamtinvestitionsvolumen von 3,2
Mrd. USD aufweisen.
Das Objekt- und Fonds(krisen)management der Estein & Associates hat seine insgesamt als gut bewertete Qualität
jüngst anhand der im Frühjahr 2009 ergriffenen Maßnahmen für die Sanierung des in Bedrängnis geratenen Fonds
UST XVI Victory Park, Ltd. erneut unter Beweis gestellt. Für diesen Fonds erzielte das Fondsmanagement das Ausscheiden des amerikanischen Partners Hillwood Development Group, L.P. („Hillwood“), die vollständige Übernahme des
Fondsmanagement sowie des Managements für die Objektgesellschaften, Zugeständnisse und Verzichte von Seiten
Hillwoods sowie die Prolongation auslaufender Darlehen, die dem Fonds drei Jahre, bis zum Juni 2012, Zeit zur Sanierung gewähren. Auch wenn die Einstellung von Ausschüttungen bis auf Weiteres beschlossen wurde, konnte eine
Verwertung der dem Fonds zugrunde liegenden Assets abgewendet werden.
US Treuhand nimmt aus mehreren Gründen eine Vorreiterrolle am Markt für Geschlossene Immobilienfonds ein. Zum
Einen ist das Konzept „Gemeinsam investieren“, das seit 1999 den Fonds zu Grunde gelegt wird, bislang einzigartig unter
den Emittenten Geschlossener Immobilienfonds (Ausnahme: UST XVIII Investors, Ltd. zu Grunde). Die Bausteine des
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Konzeptes sind: Komplementärbeteiligung, Partnerbeteiligung, Vorzugsstellung des Anlegers und Exit-Management.
Mit dem Konzept stellt US Treuhand die Sicherheitsinteressen der Anleger in den Mittelpunkt. Das Konzept sieht die
Einbeziehung von branchenerfahrenen und kompetenten US-Unternehmen als Dienstleister sowie eine Risiko- und
Gewinnbeteiligung vor, die in dem jeweiligen Nutzungssegment und gegebenenfalls der Region Marktführer sind. Das
Konzept verfolgt das Ziel, die Mindestausschüttung sowohl an die Fondsgesellschaft als auch an die Anleger auch in
dem Fall zu sichern, in dem der wirtschaftliche Erfolg der Objekte hinter der Prognose zurückbleibt. Dieses Ziel wird
durch die Vorzugsstellung der Fondsgesellschaft sowie der Anleger in Bezug auf die laufenden Ausschüttungen und
Kapitalrückflüsse sowie durch eine Exit-Konzeption, die die Rahmenbedingungen für einen Verkauf der Fondsimmobilie
an den amerikanischen Partner und an die Fondsgesellschaft vorab regelt, ermöglicht. Der zu zahlende Kaufpreis
bedeutet für die Anleger die sichere Rückzahlung eines Teils ihrer Kapitaleinlage (ohne Agio). Das Konzept dient somit
nicht nur dem Ziel, eine Sicherheitsstruktur für den Investor zu schaffen, sondern gleichzeitig eine gleichgerichtete
Interessenlage zwischen Initiator, Projektpartner und Anleger herzustellen.
Mit dem jüngsten Fonds UST XXI New Jersey, Ltd. entwickelte das Emissionshaus eine konzeptionelle Weiterentwicklung des bisherigen Konzeptes. Die Weiterentwicklung beinhaltet, dass der amerikanische Partner erst dann einen
Kapitalrückfluss und/oder Ausschüttungen erzielen kann, wenn die Fondsgesellschaft ihre Eigenkapitaleinlage vollständig zurückerhalten und zusätzlich eine zweistellige Rendite auf ihre Eigenkapitaleinlage erzielt hat.
II. 3 Risikokontrolle
Die Prospektierung der Beteiligungsangebote erfolgt unter Beachtung der Grundsätze von Richtigkeit, Vollständigkeit und Klarheit. Emissionsprospekte werden generell einem Prospektprüfungsgutachten durch einen Wirtschaftsprüfer, bisher Ernst & Young, unterzogen. Die Ergebnisse in der Vergangenheit lauteten sämtlich „beanstandungsfrei“. US Treuhand orientiert sich bei der Erstellung der Leistungsbilanz an den Richtlinien des VGF. Die
Leistungsbilanz zeichnet sich durch eine sehr detaillierte Beschreibung der Fondsperformance, einer detaillierten
Darstellung der Hintergründe im Fall einer Fondschieflage sowie der jeweils ergriffenen Maßnahmen ab. Die wesentlichen Performancekennzahlen des Fonds werden im Soll-/Ist-Vergleich durch Darstellung der relativen prozentualen Abweichung übersichtlich dargestellt. Ein von den Richtlinien des VGF gefordertes Wirtschaftsprüfungstestat
der Leistungsbilanz liegt jedoch nicht vor. Die Prospektierung der Beteiligungsangebote erfolgt nach den Grundsätzen des IDW S4. Die Berechnung der Fondsrendite erfolgt nach der Methode des Internen Zinsfußes IRR, die im
Emissionsprospekt erläutert wird.
Angabegemäß bestehen Dokumentationen der Verfahrens- und Arbeitsanweisungen im Rahmen des Investitionsprozesses sowie ein Qualitätsmanagementsystem auf Ebene der Estein & Associates. Sie erhält im Monatsrhythmus detaillierte Reportings der US-Projektpartner bezüglich der Fondsobjekte. Das verantwortliche Objektmanagement auf
Seiten der US-Partner meldet über das monatliche Reporting hinaus im Quartalsabstand Soll-Ist-Abgleiche bezogen
auf die einzelnen Objekte. Darüber hinaus erhält Estein & Associates einen Ausblick auf die kommenden zwölf Monate. Diese werden an die US Treuhand übermittelt und als Basis der Investitionsreports an die Anleger genutzt. Alle
Managementaufgaben bezüglich einer Immobilie wie zum Beispiel der Abschluss von Mietverträgen, die Einleitung
von Baumaßnahmen oder der Abschluss von Finanzierungen müssen grundsätzlich durch die Komplementärin der
Fondsgesellschaft genehmigt werden.
Das Market Monitoring erfolgt im Wesentlichen durch die US-Partner des Initiators. Im Rahmen des Konzeptes „Gemeinsam investieren“ erfolgen Produktentscheidungen auf Grundlage gemeinsamer Entscheidungen der Initiatorgesellschaften und Partner. Aufgrund des Konzepts ist ein enges Zusammenwirken der beteiligten Partner in Bezug auf
das Risikomanagement essentiell und eine entsprechende Vertretung der Interessen der Anleger gegeben.
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Panel III. Performance – Segment – Immobilienfonds
Fazit
US Treuhand platzierte seit Gründung im Jahr 1995 Eigenkapital in Höhe von rund 1,8 Mrd. USD für insgesamt 19
US-Immobilienfonds. Elf Fonds wurden bislang aufgelöst. Diese Fonds erzielten im Durchschnitt ein jährliches
gewichtetes Ergebnis (Ausschüttungen zuzüglich Verkaufserlöse) in Höhe von rund 12,1% pro Jahr. Von den acht
derzeit in Bewirtschaftung befindlichen Fonds sind fünf als Ausschüttungsfonds und drei als Projektentwicklungen ohne laufende Ausschüttung konzipiert. Zusammenfassend ist festzustellen, dass im abgelaufenen Geschäftsjahr 2009 mit Ausnahme von zwei Fonds die prospektierte Vorzugsausschüttung an die Anleger geleistet
wurde. Dies wurde wesentlich durch das Konzept „Gemeinsam investieren“ ermöglicht. Die Negativabweichungen der Fonds UST VX Madison, Ltd. und UST XVI Victory Park, Ltd. sind auf die Folgen der Wirtschafts- und
Finanzkrise zurückzuführen, infolge dessen die Fonds mit erschwerten Nachvermietungs- respektive Verkaufsbedingungen sowie, im Falle des UST XVI Victory Parc, Ltd., der Insolvenz des amerikanischen Projektpartners konfrontiert wurden. Infolge der anhaltenden Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf einzelne Fonds(objekte)
verzeichnet auch das Geschäftsjahr 2009 vereinzelt prospektabweichende Ausschüttungsverläufe. Angabegemäß zeichnen sich auch für das Geschäftsjahr 2010 für die beiden genannten Fonds Negativabweichungen von
den Prospekterwartungen ab.
über Plan
im Plan*
unter Plan
1. Ausschüttungen
0,0%
60,0%
40,0%
2. Tilgung**
k.A.
k.A.
k.A.
3. Liquidität***
k.A.
k.A.
k.A.
* Abweichungstoleranz +/- 5%
** Fremdkapital wird nicht auf der Ebene der Fondsgesellschaften aufgenommen.
*** Auf Ebene der Fondsgesellschaft ist keine Liquiditätsreserve vorgesehen.
III. 1 Emissionshistorie
Seit Gründung der US Treuhand wurden insgesamt 19 US-Immobilienfonds an den Markt gebracht. Es wurde ein Eigenkapitalvolumen2 in Höhe von rund 1,8 Mrd. USD platziert. Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 4,5 Mrd. EUR. Das
aufgenommen Fremdkapital wurde nicht auf Ebene der Fondgesellschaft, sondern auf Ebene der Objektgesellschaft
aufgenommen. Es wurden keine Private Placements platziert und keine Rückabwicklungen vorgenommen. Probleme
hinsichtlich der steuerlichen Anerkennung von Fondskonzeptionen bestanden angabegemäß bisher nicht.
US Treuhand verfügt im Segment Immobilienfonds über einen Marktanteil am platzierten Eigenkapital in Höhe von
rund 0,49% (Quelle: Jahrbuch Geschlossene Fonds 2010/2011) und nimmt insofern den 37. Platz ein. Am Gesamtmarkt
Geschlossener Fonds 2010/2011 nimmt US Treuhand den 79. Platz ein.
2 Gesamtes Eigenkapital: Summe aus Eigenkapital der Fondsgesellschaften und nachrangiges Eigenkapital der amerikanischen Partner
III. 2 Soll- / Ist-Vergleich
Der Soll-Ist-Abgleich erfolgt auf Basis der Leistungsbilanz-Dokumentation mit Stand 31.12.2009. Ausweislich der
Leistungsbilanzdaten dokumentiert das Emissionshaus die Performance von insgesamt fünf Geschlossenen Immobilien-Publikumsfonds („Ausschüttungsfonds“). Drei Fonds (UST XVII Preferred Equity, Ltd., UST XVIII Investors,
Ltd. und UST XXI New Jersey, Ltd.) blieben bei der Analyse des Performancevergleiches unberücksichtigt, da diese
Fonds als Projektentwicklungen konzipiert wurden, für die prospektgemäß keine laufenden Ausschüttungen vorgesehen sind. Währungsschwankungen bleiben ohne Einfluss auf die Fondsergebnisse, da die Einnahmen und Ausgaben der Fondsgesellschaften vollständig in US-Dollar erfolgen.
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Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass mit Ausnahme der Fonds UST VX Madison, Ltd. und UST XVI Victory Park,
Ltd. für alle anderen als Ausschüttungsfonds konzipierten Beteiligungsmodelle im Berichtsjahr 2009 die prospektierten Mindestausschüttungen („Vorzugsausschüttungen“) geleistet wurden. Es erfolgten Ausschüttungen an die Anleger zwischen 8,0% und 8,6% bezogen auf die jeweilige Zeichnungssumme. An dieser Stelle ist auf das US Treuhand
Konzept „Gemeinsam investieren“ im Besonderen und die Vorzugsstellung des Anlegers im Speziellen hinzuweisen,
das diesen Fonds zu Grunde liegt.
Die Negativabweichungen bei der prospektierte Vorzugsausschüttung der Fonds UST VX Madison, Ltd. und UST XVI
Victory Park, Ltd. sind auf die Folgen der Wirtschafts- und Finanzkrise zurückzuführen, infolge dessen die Fonds mit
erschwerten Nachvermietungs- respektive Verkaufsbedingungen sowie, im Falle des UST XVI Victory Park, Ltd., der
Insolvenz des amerikanischen Projektpartners konfrontiert wurden. Grundsätzlich hat sich die Ausschüttungsperformance der in Bewirtschaftung befindenden Ausschüttungsfonds gegenüber dem Vorjahr leicht verschlechtert.
In Bezug auf den Tilgungsverlauf ist zunächst festzuhalten, dass Fremdkapital konzeptionsbedingt nicht auf Ebene der
Fondsgesellschaften, sondern auf Ebene der Objektgesellschaften aufgenommen wurde. Aus diesem Grunde unterbleibt eine Performancebetrachtung, wie sie in der vorangestellten Tabelle für die Ausschüttungsperformance dargestellt ist. Der Initiator dokumentiert den Tilgungsverlauf auf Objektebene für die zwei Fonds UST XII Aurora Ltd. und
UST XIV Hotel, Ltd. Der Schuldendienst für den Fonds UST XII Aurora Ltd. im Berichtsjahr 2009 wurde erwartungsgemäß geleistet. Für die Tilgung des Fremdkapitals des Fonds UST XIV Hotel, LTD. ist der amerikanische Partner verantwortlich. Eine laufende Tilgung des Fremdkapitals des Fonds UST XIX 208 S. LaSalle, Ltd. ist bis zum 28. Februar 2011
nicht vorgesehen.
In Bezug auf die Liquiditätsreserve ist festzustellen, dass in der Mehrzahl der Fonds auf Ebene der Fondsgesellschaft
die Bildung einer Liquiditätsreserve nicht vorgesehen ist. Eine Performancebetrachtung unterbleibt somit.
III. 3 Nachhaltigkeit
Gemäß der aktuellen Leistungsbilanz-Dokumentation stellt sich das kumulierte Betriebsergebnis (vor Schuldendienst)
im Vergleich zum prospektierten Sollwert bei zwei der vier dokumentierten Beteiligungsangeboten (exklusive UST XVI
Victory Park, Ltd.) negativ dar (Abweichungstoleranz -5%). Die Abweichungen vom Sollwert haben ihren Ursprung in
externen, dem wirtschaftlichen Marktumfeld geschuldeten Umständen.
Grundsätzlich ist zu bemerken, dass sich die US Treuhand mit dem Ergreifen individueller Maßnahmen intensiv bemüht, den Problemen einzelner Objekte und damit einzelner Fonds entgegenzuwirken. Für die Fonds UST XV Madison,
Ltd. und UST XVI Victory Park, Ltd. konnte jedoch trotz Vorrangstellung der Fondsgesellschaft und der Anleger nicht
verhindert werden, dass die Ausschüttungen an die Limited Partner zunächst ausgesetzt werden (mussten). Aussagegemäß wird der Fonds UST XV Madison, Ltd. bis einschließlich IV. Quartal 2010 keine Ausschüttungen an die Anleger
vornehmen. An dieser Stelle muss auf zwei Besonderheiten hingewiesen werden, die die Beurteilung des derzeitig negativen Ausschüttungsverlaufes des Fonds nach Einschätzung von Scope relativieren. Zum Einen wurde bereits im Prospekt auf die bestehenden Sonderkündigungsrechte, insbesondere des Hauptmieters, sowie das daraus resultierende
Risiko möglicher Ausschüttungskürzungen oder –aussetzungen hingewiesen. Zum Anderen liegt der Fondskonzeption
eine Sicherheitsmaßnahme zu Grunde, die im Fall der Ausübung der Kaufoption der Anteile der Fondsgesellschaft
an der Objektgesellschaft durch den amerikanischen Partner die Zahlung eines Kaufpreises vorsieht, der die nicht
gezahlten Ausschüttungen beinhaltet und diese somit nur zeitlich versetzt erfolgen. Die Aussetzung der Ausschüttungen für den Fonds UST XVI Victory Park, Ltd. stellt im Vergleich zu der angedrohten Fälligstellung von Krediten und
damit der Verwertung der Objekte jedoch nach Einschätzung von Scope den geringeren Nachteil für die Anleger dar.
Trotz Schieflage des Projektes nach Ausscheiden des amerikanischen Projektpartners Hillwood, konnte mit Hilfe des
Fondsmanagers das Projekt zunächst stabilisiert werden. Die Vermietung der Einzelhandelsflächen bleibt eine Herausforderung, soll jedoch unter Beteiligung eines Joint Venture Partners sowie eines zu gründenden Einzelhandels-Joint
Ventures vorangetrieben werden. Der ursprüngliche Bau des Victory Towers wurde zugunsten der Errichtung weiterer
Einzelhandelsfläche aufgegeben. Die zukünftige Entwicklung des Hotels gestaltet sich aussagegemäß vielversprechend. Das Fondsmanagement mit dem Projektentwicklungsunternehmen Hillwood wurde mit Wirkung zum 1. Januar
2011 gekündigt. Die Gesamtentwicklung bleibt jedoch weiterhin von der erfolgreichen Entwicklung der Einzelhandelsflächen abhängig.
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Scope Analysis
Für den Fonds UST XII Aurora, Ltd. ist festzustellen, dass für das Jahr 2011 vier weitere Mietverträge zur Neuverhandlung anstehen. Erschwerend kommt die Insolvenz des zweitgrößten Mieters, Border’s Books, hinzu, so dass 2011 für
das Objektmanagement eine Bewährungsprobe darstellt.
Von elf bisher aufgelösten Fonds leisteten zehn Fonds gemäß aktueller Leistungsbilanz-Dokumentation die Ausschüttungen prospektgemäß. Die Anleger erzielten ein durchschnittliches, jährliches, gewichtetes Ergebnis in Höhe von
rund 12,1%. Für fünf der elf aufgelösten Fonds (rund 80% des gesamten Anlagevolumens) betrugen die jährlichen
Ergebnisse für die Anleger zwischen 12,1% und 15,5%.
Das Management der US Treuhand bestätigt, dass mit Ausnahme der Fonds UST XV Madison, Ltd. und UST XVI Victory
Park, Ltd die Ausschüttungen für das Geschäftsjahr 2010 prospektgemäß verliefen. Unter den gegenwärtigen Bedingungen erwartet das Unternehmen auch für das Jahr 2011 planabweichende Ausschüttungsverläufe für die Fonds UST
XII Aurora, Ltd., UST XV Madison, Ltd. und UST XVI Victory Park, Ltd.
PFLICHTANGABEN
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Scope Analysis
Verantwortlichkeit
Analysten
Unternehmen
Scope Analysis GmbH
Rosenthaler Strasse 63-64
D - 10119 Berlin
Fon
+49 (0) 30 – 27 891-0
Fax
+49 (0) 30 – 27891-100
Service +49 (0) 30 – 27 891-300
Primary Analyst
Doerthe Gosewehr
Analyst
Ratinginterview
Bernhard Dames
Doerthe Gosewehr
Senior Executive Analyst
Analyst
[email protected]
www. scope-analysis.com
Ratingkomitee
Steffen Möller
Bernhard Dames
Holger Müller-Brandes
Chief Executive Analyst
Senior Executive Analyst
Senior Analyst
Geschäftsführer: Florian Schoeller
Amtsgericht Berlin Charlottenburg HRB 97933 B
FA für Körperschaften II Str-Nr. 37/296/20926
USt.-Identifikationsnummer DE 814638226
Datum des Ratings: 25. März 2011
Quellen der Analyse
- Angeforderte Detailinformationen
- Eigene Recherchen
- Emissionsprospekte
- Externe Marktberichte
- Gespräch vor Ort
- Handelsregister-Auszüge
- Initiatoren-Homepage
- Initiatoren-Leistungsbilanz
- Pressespiegel
- Unternehmensangaben
- Wirtschaftsauskunft
- Sonstige Unterlagen
Procedere
- Die Rechte der Veröffentlichung liegen ausschließlich bei der Scope Analysis GmbH
- Die Analyse wurde von der Scope Analysis GmbH unabhängig nach erfolgter Beauftragung erstellt.
- Der Auftraggeberin wurde ermöglicht, die Analyse vor der Veröffentlichung einzusehen und eine
Stellungnahme abzugeben.
- Die für die Analyse gültige Ratingmethodik ist unter www.scope-analysis.com verfügbar.
Geschäftliche Verbindungen
- Eine fakultative entgeltliche Nutzung der Scope-Analyseergebnisse im Bereich Geschlossener Fonds durch die Anbieterin liegt vor.
- Das vorliegende Management Rating wurde entgeltlich von Scope durchgeführt.
- Eine entgeltliche Markt- und Produkteinschätzung durch Scope gegenüber der Auftraggeberin liegt nicht vor.
- Eine entgeltliche Verwertung der Analyseergebnisse durch die Auftraggeberin liegt vor.
- Zum Zeitpunkt der Analyse bestehen keine Beteiligungen der Scope Analysis GmbH an der Auftraggeberin und direkt oder indirekt
mit der Auftraggeberin verbundenen Unternehmen. Ebenso bestehen keine Beteiligungen der Auftraggeberin sowie direkt oder
indirekt mit der Auftraggeberin verbundenen Unternehmen an der Scope Analysis GmbH.
- Die im Rahmen der Analyse beteiligten Analysten sowie die Geschäftsführung der Scope Analysis GmbH besitzen keine Anteile
an der Auftraggeberin oder an den Angeboten/Produkten der Auftraggeberin.
- Weder die Scope Analysis GmbH noch mit ihr verbundene Gesellschaften sind an der Vermittlung von Neuemissionen Geschlossener
Fonds beteiligt oder in den Vertrieb der Produkte der Auftraggeberin involviert.
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Die Scope Analysis GmbH erstellt ihre Management Ratings / Finanzanalysen im Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften nach
dem Wertpapierhandelsgesetz und der Finanzanalyseverordnung. Die nachfolgenden Erläuterungen informieren den Anleger über
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und Werturteile beziehen sich auf das angegebene Datum ihrer Veröffentlichung und können sich danach jederzeit ohne vorherige
Ankündigung ändern. Die Scope Analysis GmbH hat den Inhalt der Analysen auf der Grundlage von allgemein zugänglichen Quellen
und zum Teil durch Anbieter vertraulich zugestellten Daten erstellt. Scope hat die Zuverlässigkeit der Quellen vor Verwendung soweit
möglich sichergestellt, aber nicht jede in den Quellen genannte Information unabhängig geprüft. Daher wird die Ausgewogenheit,
Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit der in den Analysen enthaltenen Tatsachen oder Werturteile weder ausdrücklich
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oder Werturteile nicht verlassen. Die Scope Analysis GmbH übernimmt keine Verantwortung oder Haftung für einen Schaden, der sich
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Eine Investitionsentscheidung sollte auf der Grundlage des offiziellen Verkaufsprospektes erfolgen und auf keinen Fall auf Grundlage
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