NZZ, 4. November 2014 - NZZ - Real Estate Days

Transcription

Dienstag, 4. November 2014 · NZZ-Verlagsbeilage
EXKLUSIVE UMFRAGE
Wie professionelle Entwickler
den Schweizer Immobilienmarkt sehen.
VERDICHTET
Seite 3
GESEHEN
Planer, Architekten und Investoren
denken die Schweiz von morgen.
Seite 6
ATTRAKTIVE STÄDTE
An den Real Estate Days trifft sich
die Schweizer Immobilienwirtschaft.
Seite 8
Der amerikanische Ökonom Richard Florida
Seite 10
über die Quellen urbaner Vitalität.
Kreativität gefragt
«REAL ESTATE» IN ZAHLEN
763 Milliarden Franken
Immobilieninvestoren auf der Suche nach neuen Märkten
betrugen die finanziellen Verpflichtungen
der privaten Haushalte – hauptsächlich
Hypothekarkredite – per Ende 2013.
Dies entspricht gemäss Erhebungen der
Schweizerischen Nationalbank einer
Zunahme von 4 Prozent. Die Verschuldung
kam damit auf 124 Prozent der
Wirtschaftsleistung zu stehen.
13 Billionen Dollar
beträgt die Grösse des weltweit investierbaren Immobilienmarkts gemäss Schätzungen
der UBS. Dabei machen Amerika und
Europa je rund 35 Prozent aus, während die
Region Asien / Pazifik auf gut 30 Prozent
kommt. Der Schweizer Immobilienmarkt hat
mit seiner geschätzten Grösse von rund
140 Milliarden US-Dollar einen globalen
Anteil von etwas mehr als 1 Prozent.
45 748 Wohnungen
standen gemäss Bundesamt für Statistik
per Juni 2014 leer. Im Vergleich zum
Vorjahr sind 5700 Wohnungen
mehr vakant, was einem Anstieg von
14 Prozent gleichkommt.
900 000 m2
Überbestand an Büroflächen wurden
gemäss Schätzungen der Credit Suisse
Economic Research seit 2001, als der Markt
weitgehend im Gleichgewicht war, in der
Schweiz aufgebaut. Es müssten mehr als
60 000 Arbeitsplätze geschaffen werden,
um diese Überkapazität zu absorbieren.
53 Prozent
der von der Credit Suisse und dem Zentrum
für Europäische Wirtschaftsforschung im
letzten November befragten Finanzanalysten
schätzt sowohl Schweizer Immobilienfonds
als auch Schweizer Wohnimmobilien
als überbewertet ein.
NZZ REAL ESTATE DAYS
Die NZZ Real Estate Days (RED) fanden vom
30. bis 31. Oktober 2014 im Grand Resort
Bad Ragaz statt. In Keynotes und Podiumsdiskussionen thematisierten internationale
Experten und Referenten Entwicklungen und
Chancen im Immobilienmarkt. Gemeinsam mit
dem Teilnehmerfeld aus Entscheidungsträgern,
Investoren, Projektentwicklern und Analysten
wurden Trends sowie aktuelle Fragestellungen
proaktiv aufgenommen und Lösungsansätze
erarbeitet. Schwerpunkte bildeten die Themen
«Investor Views», «Regulierung und politische
Prozesse», «Globale Perspektiven und Städteentwicklung» sowie die Vorstellung der Studie
«Entwicklungs-Barometer» von Wüest & Partner. Zudem wurden die besten Schweizer
Immobilien-Aktiengesellschaften und -Fonds
mit dem Real Estate Award ausgezeichnet.
Mehr Informationen unter:
www.nzz-red.com
Platin-Partner
Schwieriger Balanceakt: Investoren zwischen steigenden Preisen und stagnierenden Mieten.
Als Immobilienstandort geniesst
die Schweiz international einen
hervorragenden Ruf. Die Suche
nach lukrativen Investmentchancen gestaltet sich indes
zunehmend als Herausforderung.
Birgitt Wüst *
Nie zuvor hatte der Swiss Circle bei der Expo
Real in München einen grösseren Stand
angemietet. Dennoch reichten die 350 Quadratmeter auf der gerade zu Ende gegangenen internationalen Immobilieninvestmentmesse kaum aus, um die Scharen der
Branchenprofis zu fassen. Ging es in den
Vorjahren vor allem darum, Kontakte zu knüpfen und pflegen, waren die Besucher diesmal
von einem anderen Drang getrieben: der
Jagd nach Informationen, wo noch lukrative
Investments in der Schweiz zu finden sind.
Die Immobilienbranche ist eines der wichtigsten Standbeine der eidgenössischen Volkswirtschaft, wie eine neue Studie des Hauseigentümerverbands und der Bundesämter für
Wohnungswesen und Raumentwicklung zeigt.
18 Prozent beträgt ihr Anteil am Bruttoinlandprodukt, die jährliche Bruttowertschöpfung liegt
bei rund 100 Milliarden Franken.
Für die Altersvorsorge der Schweizerinnen
und Schweizer sind Bürogebäude, Handelsimmobilien, Logistikzentren und Mietwohnungen längst ein wesentlicher Baustein:
38 Prozent der 2,48 Millionen Wohn- und
Gewerbeliegenschaften im Land im Gesamt-
Gold-Partner
wert von rund 2500 Milliarden Franken
besitzen Pensionskassen. An zweiter Stelle
folgen die Versicherungen mit einem Anteil
von 28 Prozent. Immobilienfonds und kotierte Immobiliengesellschaften halten jeweils
12,5 Prozent des Bestands.
Doch für die Branchenakteure sind die Zeiten rauer geworden. Attraktive Erträge sind
nicht mehr leicht zu erzielen. Die von der
Finanzkrise ausgelöste Flucht der Investoren
in das Betongold hat seit 2009 die Immobilienpreise deutlich stärker als die Mieten
steigen lassen. Spiegelbildlich sind dadurch
die Renditen zusammengeschmolzen. Zentrale Büroliegenschaften werden zum Teil
bereits zu Anfangsrenditen unterhalb von
2,8 Prozent gehandelt.
Kapital sucht Anlage
Mit Anleihen lässt sich allerdings noch weniger Geld verdienen. Deshalb drängt immer
neues Kapital in den Markt. Allein in Zürich
werden nach Berechnungen der CSL Immobilien AG bis 2020 neue Bürogebäude mit
insgesamt 600 000 Quadratmetern an den
Markt kommen.
Es ist dies deutlich mehr als benötigt wird.
Entsprechend stockt das Vermietungsgeschäft. Eine Entwicklung, die sich noch verschärfen dürfte. Experten gehen davon aus,
dass sich bis Ende 2015 aus Sicht der Vermieter keine Entspannung abzeichnen dürfte.
Ähnlich ist die Situation bei den Verkaufsflächen. Stark begehrt sind allein die Toplagen.
Ansonsten ist die Mieternachfrage eher
Silber-Partner
Quelle: Keystone
verhalten. Auch die Vermarktung von Luxuswohnungen ist schwieriger geworden. Nur
bei Mietwohnungen im mittleren und gehobenen Preissegment läuft es für Projektentwickler, Investoren und Bestandshalter weiterhin rund. Nicht überraschend: Schliesslich
besteht hier der grösste Bedarf. Dafür sorgt
auch die robuste Schweizer Konjunktur und
die anhaltende Zuwanderung. In den vergangenen zwölf Monaten wurden nochmals
knapp 39 000 Vollzeitarbeitsplätze geschaffen, und die auch in diesem Jahr erwarteten
rund 80 000 Neuzuzüger brauchen schliesslich ein Dach über dem Kopf.
Für Investoren geht es aber nicht nur darum,
jene Segmente und Lagen zu identifizieren,
in denen sich noch auskömmliche Renditen
erzielen lassen. Das eigentliche Problem
beginnt danach: Sie müssen einen willigen
Verkäufer finden. Doch welcher Eigentümer
veräussert schon eine Immobilie, die ihm
sechs oder sieben Prozent Rendite bringt,
wenn sich das freigesetzte Kapital nur zu
einem deutlich geringeren Zins wieder anlegen lässt? «Rentable Immobilieninvestments
zu tätigen, ist anspruchsvoller geworden»,
sagt Beat Schwab, Leiter Real Estate Asset
Management Schweiz der Credit Suisse AG.
Um neue Anlagemöglichkeiten für ihre auf
die Schweiz ausgerichteten Fonds zu suchen,
hat die Credit Suisse im Sommer 2013 die
Losung «Go West» ausgegeben. Ziel ist, das
Portfolio in der Westschweiz zu vergrössern.
«Wir haben seither sieben Objekte in der
Romandie erworben, weitere befinden sich
in der Prüfungsphase», so Schwab.
Auch die UBS zielt mit ihren Vehikeln auf
die Romandie, wo zuletzt in Genf Wohnimmobilien erworben und der Bestand weiterentwickelt wurden. «Wir haben neben
Neubauprojekten Bestandsliegenschaften im
Umfang von rund drei Milliarden Franken,
die wir weiterentwickeln, abreissen oder
baulich verdichten respektive einer höheren
Nutzung zuführen», sagt Daniel Brüllmann,
Leiter Global Real Estate Schweiz bei UBS.
Rendite im Ausland
Schliesslich gehen immer mehr Immobilienprofis jenseits der Landesgrenzen auf Renditejagd. Die Zahl der Pensionskassen, die
ihre Immobiliendirektanlagen im Ausland in
der Gemeinschaftsstiftung AFIAA bündeln,
hat sich seit 2011 knapp verdoppelt. Auch
Credit Suisse und UBS haben Auslandsimmobilienfonds lanciert.
Den Grossteil ihrer Immobilieninvestments
werden Altersvorsorgeeinrichtungen jedoch
auch künftig in Inland tätigen. Das kann sich
langfristig als weise Entscheidung erweisen.
Im jüngsten European Regional Economic
Growth Index von LaSalle Investment Management finden sich mit Basel, Bern, Genf und
Zürich die vier grössten Schweizer Standorte
unter den Top 25 der insgesamt 294 analysierten europäischen Immobilienhochburgen.
Was das Schweizer Quartett mit den 21 anderen Top-Städten eint: Ihnen allen bescheinigen die LaSalle-Experten in den kommenden
fünf Jahren «starke Wachstumsaussichten».
* Birgitt Wüst ist Chefredaktorin der Fachzeitschrift Immobilien-Business.
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Real Estate
3
Wenn die Vorsicht regiert
Resultate einer repräsentativen Umfrage unter professionellen Immobilienentwicklern
Immobilienentwickler sind
Frühzykliker. Ihr Verhalten gilt
deshalb als Indikator für den
Gesamtmarkt. Eine Umfrage
zeigt, dass die Grundstimmung
eingetrübt ist. Probleme bereiten
die sinkende Nachfrage und die
zunehmende Regulierung.
Nachfrage nach
Büroflächen (Ausblick)
Privatinvestoren
werden vorsichtig
Noch immer schätzen die Vertreter der Entwickler und der Investoren das Marktumfeld
kritischer ein als diejenigen der öffentlichen
Hand. Denn die öffentliche Hand entwickelt
typischerweise für die eigenen Bedürfnisse –
sie baut zum Beispiel Schulen − und muss
sich selten um Nachfrageprobleme kümmern. Zudem kann eine Informationsasymmetrie im Entwicklungsprozess bestehen, da
die Behörde die Bewilligungsprozesse selber
definieren, durch welche alle Entwicklungen
laufen müssen – auch die eigenen. Insbesondere Branchenvertreter aus der Westschweiz sowie aus städtischen Kantonen wie
Verkehrsinfrastruktur
(Qualität)
3.25
Nachfrage nach Mietwohnungen (Ausblick)
Bauland
(Preisniveau heute)
2.50
1.75
Nachfrage nach Mietwohnungen (heute)
Bauland
(Preisniveau Ausblick)
1.00
Nachfrage nach Wohneigentum (Ausblick)
Kooperation
(Bauherr und Behörde)
Nachfrage nach Wohneigentum (heute)
Umweltauflagen
(Auswirkungen)
Nachfrage der
Investoren (heute)
Verdichtung
Bautätigkeit
(Entwicklung Ausblick)
1.00 – 1.75 sehr negativ
1.75 – 2.50 eher negativ
2012
2014
Nachfrage der
Investoren (Ausblick)
Baudienstleister
(Verfügbarkeit)
2.50 – 3.25 eher positiv
3.25 – 4.00 sehr positiv
Die Ergebnisse des Entwicklungsbarometers von 2012 und 2014 im Vergleich.
Zürich und Basel beklagen denn auch, dass
die Zusammenarbeit mit der öffentlichen
Hand in den letzten beiden Jahren schwieriger geworden sei.
Seit 2012 hat eine Zunahme der gesetzlichen
und regulatorischen Rahmenbedingungen im
Immobilienmarkt stattgefunden. Beispiele
hierfür sind die Annahme der Zweitwohnungsinitiative, die Revision des Raumplanungs
gesetzes oder die verstärkte Regulierung des
Hypothekarmarktes. Auch der Umgang mit
problematischen Altbauten wird zukünftig
aufwendiger. So besteht seit Juli 2014 eine
Bewilligungspflicht für belastete Grundstücke. Gleichzeitig sind politische Initiativen
angenommen worden, welche die Nachfrage dämpfen; so zum Beispiel die Masseneinwanderungsinitiative.
All dies hat einen direkten Einfluss auf die
Entwicklungsbranche und wird von dieser
kritisch beurteilt. Probleme auf der Nachfrageseite, die gestiegenen Baulandpreise und
fehlende Wirtschaftlichkeit sind weitere Herausforderungen, die von den Akteuren als
zunehmend wichtige Einflussfaktoren wahrgenommen werden.
Quelle: Wüest & Partner
Sorge bereitet der Branche nach wie vor das
teure und rare Bauland. Die Verfügbarkeit
wird hier als «gering» eingeschätzt, mit einer
akzentuierten negativen Einschätzung für
Basel-Stadt, der Zentralschweiz und Genf.
Die Lage im Alpenraum und dort allen voran
im Wallis und im Jura zeigt sich hingegen
relativ entspannt, was sich nicht zuletzt mit
den grossen Baulandreserven in diesen Kantonen erklären lässt.
Sorgenkind Bauland
Die Knappheit des Baulandes schlägt sich
in der Beurteilung des Baulandpreises nieder.
Aktuell werden die Preisniveaus in den Agglomerationsgebieten Genf, Zürich und Basel sowie in den Zentralschweizer Kantonen
als «sehr hoch» eingeschätzt. Eine deutliche
Verteuerung haben die Kantone Thurgau und
Uri erfahren. Die Branche rechnet immer
noch damit, dass die Preise von Bauland
hoch bleiben, in verschiedenen Kantonen
aber eine Entspannung absehbar wird.
Im Hinblick auf die knappe Ressource Bo
den erfährt die bauliche Verdichtung von
Die Nachfrage nach Büroflächen, die bereits
2012 als «gering» eingeschätzt wurde, hat
sich nach Ansicht der Akteure nochmals
deutlich und gesamtschweizerisch verschlechtert und nähert sich nun einem «sehr
geringen» Wert. Mitverantwortlich für diese
BL
AI
JU
AR
SG
sehr negativ
nicht repäsentativ
ZG
2012
2014
ZH
AG
SO
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sehr negativ
nicht repäsentativ
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SZ
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GR
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TI
GE
sehr positiv
TG
BL
2012
2014
AR
SG
Einschätzung der Nachfrage
nach Mietwohnungen
BS
ZH
AG
* Marcel Scherrer ist Partner bei Wüest & Partner.
SH
TG
SO
Viele Akteure glauben in diesem Segment
an Spezialwohnformen wie zum Beispiel das
Alterswohnen. Dem Büroflächenmarkt wird
wenig Potenzial zugemutet. Diese Einschätzungen dürften Spuren im Bauvolumen
hinterlassen. Der Fokus der Planungstätigkeit
wird auf dem Wohnungsmarkt liegen. Das
bewilligte Bauvolumen für Büroflächen
dürfte wie bereits seit 2012 in absehbarer
Zukunft stark abnehmen.
Generell lässt sich sagen, dass das Marktverhalten der Entwickler zunehmend opportunistisch wird; wie es einem Geschäfts
modell entspricht, das typischerweise von
einem schnellen Umsetzen der Bauprojekte
ausgeht. Vereinzelt ist eine bewusste Fokussierung auf strategische Themen wie etwa
auf das nachhaltige Bauen zu beobachten.
Gerade grosse und finanzstarke Entwickler
haben angefangen, in komplexe aufstrebende Standorte zu investieren, um den erhofften Mehrwert nach langjähriger, risikoreicher
Entwicklungsarbeit realisieren zu können.
Leidender Büromarkt
sehr positiv
BS
Neue Wohnformen
im Trend
allen Akteuren eine breite Zustimmung.
Interessanterweise hat dieses Thema seit
2012 nicht an Bedeutung gewonnen. Die
Entwickler beobachten die Raumplanungspolitik sehr aktiv und rechnen offensichtlich
nicht mit politischen Vorstössen, die zu einer
Entspannung auf dem Baulandmarkt führen
könnten.
Eine markante Abnahme ist bei der Nachfrage nach Immobilienentwicklungen zu
beobachten. Das Interesse der Investoren
an Entwicklungen wird zwar von den meisten
Akteuren immer noch als eher gross
eingeschätzt, es scheint sich jedoch zunehmend auf den Mittellandgürtel zwischen
dem Genfer- und dem Bodensee zu konzentrieren.
Einschätzung der Nachfrage
nach Büroflächen
SH
JU
deutliche Verschlechterung dürfte die Verfassung des Büroflächenmarktes sein − die
anhaltend stagnierenden Preise und die
hohen Angebotsziffern lähmen den Markt.
In den Kantonen Genf und Zürich, aber auch
in Agglomerationsgebieten vom Aargau bis
in die Waadt wird eine deutliche Eintrübung
der Nachfrage erwartet.
Die Einschätzung des Wohnungsmarkts fällt
optimistischer aus. Dem Mietwohnungsmarkt
wird heute, trotz leichter Korrektur im Vergleich zu 2012, die beste Verfassung zugesprochen. Am besten schneiden die Kantone des Mittellandes und das Tessin ab,
pessimistisch ist die Einschätzung für die
Alpenkantone und den Jura.
Die Nachfrage nach Wohneigentum wird
immer noch als «gross», im Vergleich zu
2012 aber als rückläufig eingeschätzt. Am
deutlichsten verloren haben die «Hotspots»,
allen voran die ganze Westschweiz, aber auch
städtische Kantone wie Basel und Zürich.
Die Akteure rechnen trotz des stabilen Markt
umfelds und der nach wie vor tiefen Zinsen
damit, dass die Nachfrage mittelfristig eher
rückläufig sein wird. Die Entwickler reagieren
auf das schwierige Umfeld mit einer thematischen und geografischen Spezialisierung.
In ihrem Fokus stehen städtische Gebiete
und deren Agglomerationen. Thematisch wird
der Wohnungsbau, insbesondere der Mietwohnungsbau, bevorzugt.
Altliegenschaften
(Verfügbarkeit)
4.00
Nachfrage nach
Büroflächen (heute)
Marcel Scherrer *
Das Marktsegment der Immobilienentwicklung hat seit rund zehn Jahren stark an
Bedeutung gewonnen, was mit dem starken
Wachstum des Hochbauvolumens und der
Professionalisierung in der Branche zusammenhängt. Die grosse Nachfrage nach Immobilien und die Verknappung des Angebotes haben in der Schweiz zu einer Verlagerung
vom Investoren- in den Beschaffungsmarkt
geführt. Der Baumarkt war der Engpass in
der Produktion, und die Entwickler haben
darin eine gewichtige und prägende Schlüsselstelle eingenommen. Das von professionellen Entwicklern betreute Bauvolumen wird
auf rund 35 bis 45 Prozent der gesamten
Neubautätigkeit eingeschätzt. Im Jahr 2013
wurden rund 32 Milliarden Franken in Neubauten des Hochbaus investiert.
Der von Wüest & Partner ermittelte «Entwicklungs-Barometer», der auf der Befragung von professionellen Entwicklern mit
einem jährlichen Bauvolumen ab 50 Millionen
Franken basiert, hat bei der erstmaligen
Befragung im 2012 eine leicht überdurchschnittlich positive Grundstimmung gemessen. In der nun vorliegenden Umfrage aus
dem Jahr 2014 hat sich die Stimmung leicht
eingetrübt, und der Barometer fällt um
3 Prozent auf einen nach wie vor positiven
Wert von 2,5 Punkten.
Bauland
(Verfügbarkeit)
TI
GE
VS
VS
Die Nachfrage nach Büroflächen sinkt in der ganzen Schweiz.
Mietwohnungen in Zürich, Genf und Basel bleiben attraktiv.
Real Estate
4
«Sündenfall war Zinsbindung der Mieten»
Avenir Suisse warnt vor Regulierungsspirale auf dem Wohnungsmarkt
Scharfe Bewilligungspflichten
und immer neue Wohnraum
initiativen sollen die Interessen
der Mieter schützen. Aber
Patrik Schellenbauer von
Avenir Suisse ist überzeugt:
eine Unterdrückung der
Marktsignale zahlt sich nie aus.
frageüberhang nicht, sondern rationieren
einfach den zu knappen Wohnraum. Die
beste Lösung wäre deshalb die Verdichtung
der Städte. Aber «Aufzonungen» werden oft
mit dem Argument blockiert, dass davon vor
allem die Grundbesitzer profitieren würden.
So falsch ist dieses Argument nicht ...
Natürlich entstehen bei dieser Marktlage
Mehrwerte durch solche administrativen
Akte. Um Mehrheiten für Aufzonungen zu
finden, könnte ein Teil der Rente über eine
Mehrwertabgabe abgeschöpft werden. Dies
wäre besser als der jetzt zu beobachtende
Trend, die Missstände auf dem Wohnungsmarkt mit weiteren Vorschriften zu bekämpfen nach dem Motto: Wenn’s nicht funktioniert, more of the same.
Interview: Jost Dubacher
Vor wenigen Wochen hat der Kanton
Zürich einer Abstimmungsvorlage zuge
stimmt, gemäss der die Gemeinden bei
Zonenplanänderungen Spezialzonen für
vergünstigtes Wohnen ausscheiden kön
nen. Eine gute Idee?
Aus meiner Sicht nicht. Aber dieses Votum
passt ins Bild. Wir stellen seit Jahren fest,
dass man das Heil auf dem Immobilienmarkt
in immer neuen Vorschriften und Verboten
sucht. Früher war das ein Anliegen der Linken, heute sind derlei Forderungen bis weit
in bürgerliche Lager hinein en vogue.
Avenir Suisse nennt in diesem Zusam
menhang immer wieder das Beispiel
Genf. Was geht dort vor?
In Genf gibt es seit 1996 das Gesetz «sur
les démolitions, transformations et rénovations» (LDTR). Es stipuliert bei Immobilieninvestitionen maximale Renditen, weshalb
ein Eigentümer für Abrisse oder Sanierungen
eine amtliche Bewilligung einholen muss ...
Aber wir haben doch ein Problem auf dem
Wohnungsmarkt; namentlich in den gros
sen Städten haben die Mieten ein hohes
Niveau erreicht.
Das stimmt für die Grossstädte. Insgesamt ist
der Anteil der Wohnkosten am Einkommen aber
nicht gestiegen. In den Städten ist der Haupttreiber der Bevölkerungsdruck: Zuwanderung
aus dem Ausland, genau so aber aus dem
Inland. Wohnraum in den Zentren ist so beliebt
wie noch nie. Da in den Städten zu wenig neuer Wohnraum entsteht, führt der Nachfrageüberhang zu steigenden Preisen. Wenn es um
Hemden oder Autos geht, wird dieses Marktprinzip von den meisten Menschen akzeptiert;
beim Wohnen ist der marktwirtschaftliche
Konsens aber bedenklich am Bröckeln.
... Baubewilligungen brauchen Sie über
all in der Schweiz.
In den meisten Kantonen bedeutet eine Baubewilligung nur, dass Sie korrekt bauen. Was
Sie bauen, wird nicht beurteilt. In Genf ist
das anders. Die Folgen liegen auf der Hand:
Es wird kaum mehr investiert. Wozu das
letztlich führt, sehen Sie im Genfer Bahnhofsviertel. Es sieht dort nicht aus wie in
einer prosperierenden Grossstadt. Denn was
passiert? Wachstum und Investitionen werden ins französische Umland von Genf abgedrängt.
Droht das Beispiel Genf Schule zu ma
chen?
In der Romandie besteht schon eine Tendenz
in diese Richtung. Die Waadt kennt schon
heute sehr strenge Bauvorschriften. Aber die
jüngsten Abstimmungsergebnisse in der
Deutschschweiz haben gezeigt, dass hier
nun Ähnliches versucht wird. Ein gutes Beispiel dafür ist der Formularzwang, der im
Kanton Zürich seit 2013 gilt.
Das Wohnen ist an vielen Fronten zum
Politikum geworden. Worauf führen Sie
das zurück?
Das hängt mit der allgemeinen Verteilungsdebatte zusammen und dem Gefühl, die
Schweiz werde immer ungerechter. Letztlich
geht es um die Frage, wem die Aufwertung
des Bodens zusteht, den Eigentümern oder
den Mietern. Diese Debatte muss offen ausgetragen werden.
Können Sie einem Nichtzürcher erklären,
worum es geht?
Wer eine Wohnung wieder vermietet, muss
den Mietzins des Vormieters offenlegen.
Damit hat der Nachmieter die Möglichkeit,
Wie lauten die Vorschläge von Avenir
Suisse?
Eingriffe in den Markt beheben den Nach-
den von ihm per Unterschrift akzeptierten,
nach oben angepassten Mietzins anzufechten. Das soll die Preissteigerungen auf dem
Wohnungsmarkt dämpfen, hat aber – wie
so oft bei Eingriffen ins Marktgeschehen –
ungewollte Nebeneffekte: Um solchen Klagen
aus dem Weg zu gehen, entscheiden sich
viele Immobilienbesitzer für umfassende
Sanierungen, denn die sanierten Wohnungen
können wie Neuwohnungen (noch) frei vermietet werden. Der Verlust von günstigen
Altwohnungen wird so über Gebühr beschleunigt. Das verstärkt den Regulierungsdruck weiter.
Avenir Suisse warnt also vor einer Re
gulierungsspirale, will aber auch den seit
den 70er-Jahren geltenden Mieterschutz
neu fassen. Ist das wirklich nötig?
Um es klar zu sagen: Es geht nicht um die
Abschaffung jeglichen Mieterschutzes. Ein
Sündenfall war unserer Meinung nach die
Zinsanbindung der Mieten. Damit entzog man
einen Grossteil der Mietwohnungen in unserem Land dem Spiel von Angebot und
Nachfrage. Lange hat das einigermassen
funktioniert, doch im gegenwärtigen Umfeld
von Zuwanderung, Deflationsrisiken und
Tiefzinsen versagt das System. Aufgrund der
sinkenden Zinsen fallen auch die Bestandsmieten, obwohl sie eigentlich steigen müssten. Diese Scherenbewegung hat Folgen:
Erstens steigt der Preisdruck bei Mieterwechseln in Bestandsobjekten, was man mit
Regelungen wie der Formularpflicht zu verhindern versucht; und zweitens sehen wir
starke Mietpreissteigerungen bei Neubauten.
Was wiederum den Bau von neuen Woh
nungen anheizt. Was sagen Sie aus libe
raler Sicht dazu?
Leider wird nicht da gebaut, wo die Nachfrage am grössten ist: in den Zentren. Die
Grenzen des Booms sind deshalb absehbar.
Das Volk hat mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative und der Revision des
Raumplanungsgesetzes zweimal bekräftigt,
dass es die weitere Zersiedelung begrenzen
will. Die Politik schiebt die entscheidende
Frage vor sich her: Wer trägt die «Last der
Verdichtung»?
Folgt man Ihrer Argumentation, haben
viele gutgemeinte Regelungen zum
Schutz der Mieter einen eher schädlichen
als nützlichen Effekt?
Nehmen sie nur die angedachte Verschärfung
der Lex Koller; eine Art Kapitalverkehrskontrolle für den Immobilienmarkt. Eigentlich
Patrik Schellenbauer: «Wir brauchen ein Gegengewicht zur um sich greifenden Regulierungswut.»
Quelle: zvg
müssten die Mieter doch froh sein um mehr
Kapital für den Immobilienmarkt, denn dies
vergrössert das Angebot und führt zu sinkenden Mieten. Trotzdem ist der organisierte Mieterschutz für eine vermehrte Abschottung. Für mich ist derlei unbegreiflich.
Was droht Ihrer Meinung nach, wenn sich
an der gegenwärtigen Dynamik von Re
gulierung und steigender Nachfrage
mittelfristig nichts ändert?
Ich möchte mit einer Analogie aus dem Arbeitsmarkt antworten. Sehen wir uns Länder
mit einem stark ausgebauten Kündigungsschutz an. Es gibt dort jene Glücklichen, die
einen Job haben, und die Arbeitslosen, die
kaum Chancen haben, zu vernünftigen Konditionen eine Arbeit zu bekommen. Im Schweizer Wohnungsmarkt beobachten wir diese
Zweiteilung ebenfalls. Wer eine günstige
Wohnung hat, gibt sie kaum noch auf; und
wenn sich seine ökonomischen oder familiären Verhältnisse ändern, wird er versuchen,
die Wohnung unterzuvermieten. Darauf muss
dann der Gesetzgeber mit neuen Vorschriften antworten; so wie die Stadt Zürich, die
jetzt gegen die sogenannten Papiermieter in
ihren Wohnungen vorgehen will.
Die Umsetzung der Einwanderungsinitia
tive könnte mittelfristig zu einer sinkenden
Nachfrage führen. Lösen sich die Probleme
auf dem Wohnungsmarkt von alleine?
Schön wär’s. Aber ich habe meine Zweifel
und deshalb wünsche ich mir, dass sich die
Vermieter und Investoren klarer artikulieren
und ein glaubwürdiges Gegengewicht zur
um sich greifenden Regulierungswut aufbauen. Ich sehe auch die Pensionskassen
in der Pflicht. Ihre Aufgabe ist es, zur Sicherung der Renten Rendite zu erzielen, und
nicht, den Interessen der Mieter zu dienen.
Deshalb muss man sich als Vermieter ja nicht
unanständig verhalten.
Patrik Schellenbauer
ist seit 2009 Projektleiter und Mitglied im
Kader von Avenir Suisse. Nach der Matura
studierte der gebürtige Ostschweizer an der
Universität Zürich Volkswirtschaft und schloss
mit einer Dissertation am Institut für empirische Wirtschaftsforschung ab. Er ist Mitglied
der Anlagekommission der Pensionskasse
der Zürcher Kantonalbank (ZKB) und Vorsitzender des Immobilienausschusses. Neben
seiner Tätigkeit als Dozent ist Schellenbauer
auch als Autor tätig: zu seinen Fachgebieten
zählen neben dem Wohnungsmarkt die
Themen Bildung, Migration und Verteilung.
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Real Estate
5
Immer mehr leere Büros
Anlagenotstand der Investoren führt zu Überangebot und Wertkorrekturen
Trotz wachsender Leerstände
und sinkender Renditen
entstehen vor allem an den
Peripherien der Grossstädte
immer neue Büroflächen.
Das Nachsehen haben in
erster Linie Besitzer von
Bestandsimmobilien.
Fredy Hasenmaile *
Die Vermietung neuer Büroflächen ist ins
Stocken geraten. Trotzdem bewegt sich die
Planung neuer Projekte immer noch auf
einem zu hohen Niveau. Das Volumen der
Baueingaben der letzten zwölf Monate
liegt mit 2,4 Milliarden Franken wieder deut
lich über dem Niveau des langjährigen
Mittels von 2,2 Milliarden Franken. Dem
Markt wird in den nächsten Jahren weiterhin
ein beträchtlicher Flächenzuwachs zuge
mutet.
Zinsbedingter Anlagenotstand
Verantwortlich für die hohe Investitionstätig
keit ist der Anlagenotstand institutioneller
und privater Investoren, die vor dem Hinter
grund der weltweit expansiven Geldpolitik
Immobilien als sehr attraktive Anlageklasse
wahrnehmen und in diesen Markt drängen.
Das Nachsehen haben in erster Linie die
Besitzer von Bestandsflächen, deren Mieter
im Zuge von Standortoptimierungen in die
attraktiveren Neubauten umgezogen sind.
Weil im Vergleich zu früheren Zyklen die
Nachfrage zudem eher flau ist, steigen die
Leerstände. Per Mitte 2014 verzeichneten
die leer stehenden Büroflächen der fünf
grössten Schweizer Büroflächenmärkte einen
markanten Anstieg von 9,7 Prozent im Ver
gleich zum Vorjahr. Eine Trendwende ist mit
Blick auf die Projektpipeline in den nächsten
zwei bis drei Jahren nicht zu erwarten. Be
sonders ausgeprägt ist die Leerstandprob
lematik in der Stadt Zürich, wo 215 000 m2
Bürofläche leer stehen. Insgesamt dürfte dies
zwar nur 3,4 Prozent des geschätzten Flä
chenbestandes der Stadt ausmachen, doch
die Zunahme erfolgt vor dem Hintergrund
eines ansprechenden konjunkturellen
Wachstums.
Stadtflucht der Grossfirmen
Eine unerwartete Rezession würde den
Leerstand rasch auf noch nie beobachtete
Niveaus hieven. Knapp die Hälfte des Leer
standes in der Stadt Zürich konzentriert sich
auf das geografisch kleine innere Ge
schäftsviertel der Stadt. Diese Entwicklung
war zu erwarten und ist eine Folge der viel
thematisierten Flächenverlagerung grosser
Firmen aus der Innenstadt heraus. Die leer
zurückbleibenden Flächen sind aufgrund
ihrer guten Lagen teuer, oft jedoch sanie
rungsbedürftig und nicht mehr adäquat
hinsichtlich der Raumansprüche moderner
Unternehmen. In den kommenden Jahren
dürften die Leerstände vermehrt die
äusseren Regionen des Zürcher Büroflä
chenmarktes betreffen. Denn addiert man
die diversen Zürcher Büroflächenprojekte,
so suchen derzeit Flächen im Ausmass von
über 600 000 m2 Mieter. Besonders in den
Aussenquartieren und im Glattal ist die ge
plante Flächenausweitung überproportional
hoch.
Mietpreise sinken
Das Überangebot wird Folgen haben. Es dro
hen Mietpreisrückgänge und vermehrt auch
Bewertungskorrekturen. Gemäss den Daten
der Real Estate Investment Data Association
(REIDA) haben die Preise von Büroliegenschaf
ten in den Grosszentren bereits zu korrigieren
begonnen. Weil in erster Linie Bestandsobjekte
betroffen sind, ist ein sehr aktives Manage
ment der Bestandsflächen inklusive Portfo
liobereinigung erforderlich. Vertragsverlänge
rungen mit bestehenden Mietern sind derzeit
anspruchsvoll, weil die Mieter um ihre gute
Verhandlungsposition wissen.
Umnutzungen sind eine weitere Lösungs
möglichkeit, dürften aber – abgesehen von
interessanten Einzelfällen wie dem Einzug
der Low-Budget-Design-Hotelkette «Motel
One» in der Zürcher Innenstadt – für die
meisten Problemfälle keine Lösung darstel
len. Zu hoch sind die Umnutzungskosten, so
dass sich die meisten Fälle nicht rechnen –
oder noch nicht.
Investitionen in Neubauten bieten dagegen
weiterhin Chancen, sofern die Rahmenbe
dingungen stimmen, denn die Nachfrage
nach modernen Flächen an gut erschlosse
nen Lagen ausserhalb der teuren Innenstäd
te ist zwar flau, aber doch vorhanden. So
lange Neubauten neue Mieter finden, geht
das Spiel der Flächenausweitung weiter. Der
Büromarktzyklus hat demnach seinen Tief
Stadt Zürich
Inneres Geschäftsviertel Zürich
Basel-Stadt
Genf
Region Lausanne
2014
2013
Stadt Bern
0
50 000 m2
100 000 m2
150 000 m2
Anstieg von leer stehenden Büroflächen.
punkt noch nicht erreicht, womit die Heraus
forderungen in den nächsten Jahren noch
grösser werden. Erst mittelfristig dürften sich
Investitionschancen in Bestandsliegenschaf
ten ergeben, wenn die Preise stärker korri
giert haben. Derzeit liegen an vielen Orten
die Preisvorstellungen von Verkäufern und
Käufern noch zu weit auseinander.
Nicht alle Märkte betroffen
Modernisierungen und Umnutzungen bleiben
in Zürich die Themen für Investoren, um sich
gegen die Neubauten behaupten zu können.
In den übrigen Grosszentren liegt der Anstieg
der Leerstände innerhalb gängiger Schwan
kungen. In Genf hat sich das Überangebot
weniger stark manifestiert als ursprünglich
erwartet. Die Leerstände steigen zwar in der
langfristigen Tendenz, liegen jedoch unter
200 000 m2
250 000 m2
Quelle: Diverse statistische Ämter
dem Vorjahr. Aufgrund knapper Bauland
ressourcen und der hohen bürokratischen
Hürden bei der Immobilienentwicklung
sind in den letzten Jahren nur vergleichs
weise wenige neue Büroflächen in Genf
entstanden. Das hat zwar den Genfer Unter
nehmen in den letzten Jahren die schweiz
weit höchsten Mietkosten beschert, konnte
jüngst einen weiteren Anstieg des Leerstan
des jedoch verhindern. Kleinere Büroflächen
märkte wie zum Beispiel Baden, Unteres
Baselbiet oder Luzern sind vom Überangebot
bis anhin kaum betroffen. Das verdeutlicht,
dass der Büroflächenmarkt in der Schweiz
derzeit differenziert zu betrachten ist und es
durchaus noch Standorte gibt, wo Investiti
onen ohne grosse Überangebotsrisiken
möglich sind.
* Fredy Hasenmaile ist Head Real Estate Research bei der Credit Suisse.
Die Zukunft der Immobilienbranche
Wie globale Trends auf lokaler Ebene den Raumbedarf verändern
Digitale Technologien, neue
Arbeitsmodelle, die Urbanisierung
und die Energiefrage werden
die Immobilienlandschaft
in den nächsten Jahren und
Jahrzehnten stark beeinflussen.
Viele dieser Trends sind
offensichtlich, werden aber
immer noch unterschätzt.
Kurt Ritz *
Die starke Expansion der Städte – die soge
nannte Urbanisierung – führt dazu, dass im
Jahr 2050 rund drei Viertel aller Menschen
in Städten leben werden. Dies gilt nicht nur
für die aufstrebenden Länder in Asien und
Afrika, auch in den entwickelten Ländern
wird sich dieser Trend noch verstärken. Die
Städte als Motoren von Innovation, wirt
schaftlicher und kultureller Entwicklung und
als nachhaltigere Lebensform: Das wird auch
hierzulande zu einem stetigen Druck auf die
urbanen Zentren führen. Etablieren werden
sich aber nur jene «smart cities», die eine
effiziente Infrastruktur, ein attraktives Ange
bot an Wohn- und Arbeitsflächen, ein inspi
rierendes Umfeld, aber auch hohe Sicherheit
bieten. Der stark ansteigende Mittelstand in
den aufstrebenden Ländern wird den Druck
auf die europäischen Städte zusätzlich er
höhen. Wieso sollte also die hohe Nachfrage
nach Immobilien aller Art, die heute in Lon
don schon offensichtlich ist, vor Zürich oder
Genf Halt machen?
Positiver Dichtestress: Städte sind Motoren der wirtschaftlichen und kulturellen Entwicklung.
Quelle: Bikeworldtravel/Shutterstock.com.
Ein weiterer globaler Megatrend, der schnel
le technologische Wandel, hinterlässt eben
falls seine Spuren in der Immobilienbranche.
Digitale Technologien haben bereits kon
krete Auswirkungen auf die Flächennach
frage mancher Branchen und auf die Ver
marktung von Immobilien. Schon heute sind
die Folgen des stark wachsenden E-Com
merce auf Verkaufsflächen spürbar.
Boomender Onlinehandel
Anschauungsunterricht wie es auch ande
ren Branchen ergehen könnte, bieten die
Buch- und die Elektronikbranche. Es gibt
Studien, die davon ausgehen, dass in
Grossbritannien bereits im Jahr 2018 knapp
50 Prozent aller elektronischen Geräte on
line verkauft werden. Was bedeutet dies für
heute noch mit einem hohen Flächenbedarf
operierenden Branchen wie die Finanz
industrie? Haben die Innovationen im Re
tailbanking, zum Beispiel das E-Banking,
eine Reduktion der Filialnetze zur Folge?
Führen die sich ausbreitenden virtuellen
Währungen zu einer Schwächung des ge
samten Finanzplatzes? Welche Folgen hat
dies für die Flächennachfrage?
Das stark wachsende Gesundheits- und
Bildungswesen hinterlässt ebenfalls ein
zwiespältiges Bild bezüglich Flächennach
frage. Während der Gesundheitsbereich
mehr Fläche absorbieren wird, ist dies bei
der wachsenden (Weiter-) Bildungsnachfra
ge nicht zwingend gegeben: Gerade in
diesem Bereich steigt das Angebot an On
linekursen rasant. Schon heute stellt die
Harvard University 600 Vorlesungen online
und die berühmtesten Universitäten und
Hochschulen der Welt − unter ihnen auch
die beiden Schweizer ETHs in Zürich und
Lausanne − betreiben gemeinsam eine
Internet-Plattform (www.edx.org) mit un
zähligen Vorlesungen.
Wie wir in Zukunft arbeiten, welche Bran
chen in Zukunft welche Flächen nachfragen,
ja sogar welche Jobs wir zukünftig ausüben,
dies alles hängt stark von der technologi
schen Entwicklung ab. Auch die veränder
ten Verhaltensweisen der zukünftigen Ar
beitsgeneration wird diesen Trend noch
verstärken. Die PwC Studie «Millennials at
work» zeigt, dass die «Digital Natives» nicht
mehr auf die Präsenz im Büro angewiesen
sein werden. Das Büro wird als eine Aus
tauschplattform gesehen. Die Präferenz bei
der Kommunikation wird klar elektronisch
und der Begriff «face time» gewinnt im Büro
kontext eine neue Bedeutung. In Bezug auf
die Arbeitsflexibilität müssen die Arbeitgeber
in Zukunft einiges verändern. Die Flächen
werden durch neue Arbeitsformen weiter
reduziert.
Das neue Energiezeitalter
Seit Jahren wird über Sinn und Unsinn der
Anwendung von Energie-Labels diskutiert.
Zu Beginn der Debatte über die Nachhal
tigkeit hatten diese Labels ganz bestimmt
ihre Berechtigung und sie haben viel zur
Entwicklung von energieeffizienteren Ge
bäuden beigetragen. Wie sieht diese Ent
wicklung aber heute und vor allem in Zukunft
aus? Namhafte Wissenschaftler und For
scher sind heute der Meinung, dass die
Diskussion um die Energiefrage überflüssig
wird. Der technologische Fortschritt wird
die aktuellen Probleme der Energieversor
gung – von der Produktion über die Spei
cherung zum Transport – lösen können. So
könnte dereinst jedes Gebäude zu einem
Energieproduzenten werden, das über
schüssige Energie über intelligente Netz
werke, sogenannte «smart grids», an ande
re Verbraucher abgibt.
Der sogenannte E-Day, an dem auf der Erde
mehr Energie zur Nutzung vorhanden sein
wird als nachgefragt wird, rückt immer nä
her. Es muss daher die Frage gestellt wer
den, wieso wir heute noch Bauten mit einer
Lebensdauer von 100 Jahren erstellen, wo
doch noch überhaupt nicht absehbar ist,
wie wir in 20 bis 30 Jahren bauen werden.
Es gibt keinen Grund anzunehmen, dass
die hier skizzierten globalen Trends die
Schweiz nicht beeinflussen würden. Urba
nisierung, digitale Technologien, neue Ar
beitsmodelle und die Energiefrage: Die
Immobilienbranche tut gut daran, sich in
tensiv mit diesen Themen zu beschäftigen,
da sie in allen Bereichen einem starken und
vor allem auch sehr schnellen Wandel aus
gesetzt sein wird.
* Kurt Ritz ist Partner bei PwC und Leiter des Branchensektors Immobilien.
Real Estate
6
Aus Städten werden Metropolitanregionen
Szenarien für die Zehn-Millionen-Schweiz
Das seit dem 1. Mai 2014
geltende Raumplanungsgesetz
hat eine kompakte Siedlungsentwicklung, eine bessere
Nutzung brachliegender Flächen
und die Verkleinerung
überdimensionierter Bauzonen
zum Ziel. Der Schlüsselbegriff
heisst Verdichtung.
kunftsträchtigen Strukturen sind in Erwägung
zu ziehen. Mit der heute vorherrschenden
Tendenz riskiert die Stadt, für die nächste
Generation nicht mehr attraktiv genug zu
sein; mit der Folge, dass die Bewohner vermehrt wegziehen, was letztlich die Zersiedelung des Umlandes verstärkt.
Weitsichtige
Stadtplanung gefragt
Marcel Schaad *
Während sich früher Städte klar von ländlichen Zonen abgrenzten, werden heute zunehmend grossräumige, vernetzte Räume
sichtbar, sogenannte Metropolitanregionen.
Zu ihnen gehören diverse Subzentren, die
funktional, sozial, wirtschaftlich, kulturell und
ökologisch miteinander verflochten sind. Zu
beobachten sind solche Gebiete in den
Grossräumen Zürich, Bern, Basel, Lugano
und in der Genfersee-Region.
Das im Jahre 2012 von Bund, Kantonen,
Städten und den Gemeinden verabschiedete
«Raumkonzept Schweiz» hat sich intensiv mit
den damit zusammenhängenden Herausforderungen auseinandergesetzt. Diese sind
durch die demografische Entwicklung geprägt
und betreffen die Siedlungspolitik, die Raumund Verkehrsplanung, die Energie- und Umweltstrategien und letztlich die wirtschaftliche
Wettbewerbsfähigkeit der Schweiz.
Wichtigster Einflussfaktor ist das demografische Wachstum, denn die Zehn-MillionenSchweiz rückt immer mehr in Reichweite.
Dichter Bauen am Stadtrand: Das Stadtbauprojekt «Stadtstück» im Berner Murifeld-Quartier.
Quelle: Steinmann & Schmid Architekten AG BSA SIA, Basel
Die Bevölkerungszahl steigt vor allem in den
Städten und Agglomerationen, was die Nachfrage nach Mobilitätsangeboten erhöht und
einen entsprechenden Ausbau der Verkehrsinfrastrukturen erfordert.
Stetig steigende Mobilität
Schätzungen der OECD gehen davon aus,
dass 2050 die Passagiermobilität um mehr
als 50 Prozent über dem heutigen Niveau
liegt. Auch die Bedeutung der Wissensökonomie mit der Ansiedelung von Hightech- und
Dienstleistungsunternehmen nimmt zu. Die-
se Firmen siedeln sich vorwiegend in urbanen Zentren oder Agglomerationen an.
In Anbetracht dieser Trends erstaunt, dass
die Stadtplanungen teilweise in eine andere
Richtung zielen. So bedeutet die Politik der
Stadt Zürich eine eigentliche Abkehr von
einer liberalen Stadtentwicklung. Es ist zwar
durchaus zu begrüssen, dass in der Innenstadt Kern- und Quartiererhaltungszonen
ausgewiesen werden. Im Gegenzug sollten
aber Wohn- und Gewerbezonen geschaffen
werden, in denen verdichtetes Bauen und
Hochhausbauten möglich sind. Auch neue
Zonen mit Mischformen und mutigen, zu-
Tatsache ist, dass die Stadt als Zentrumspunkt und Ort sozialer Kontakte immer wichtiger wird. Verdichtetes Bauen verlangt nach
einer komplexen Infrastruktur für die täglichen Bedürfnisse, über kurze Distanzen ohne
individuelle Mobilität. Gleichzeitig kann die
Infrastruktur nur ausgebaut werden, wenn
genügend Steuereinnahmen vorhanden sind.
Direkte Steuern von finanzkräftigen Einwohnern tragen dazu genauso bei wie Gewinnsteuern aus dem Verkauf von Stockwerk
eigentum.
Eine weitsichtige Stadtplanung befasst sich
mit dem Übermorgen. So wie in Bogotá, wo
ganze Stadtteile aus basisdemokratischen
Ansätzen heraus kreiert wurden. Die Forschungs- und Bottom-up-Szenarien von
«Downtown Bogotá/My Ideal City» wurden
im Büro von Winka Dubbeldam, Archi-Tectonics in New York entwickelt und über die
Landesgrenzen hinaus diskutiert. Auch in
der Schweiz gibt es Beispiele von diskurs
orientierten Projektentwicklungen: Die Weststadt Solothurn hat eine soziokulturelle
Analyse auf der Basis der mit der Universität
Luzern entwickelten Bottom-up-Methode
REPLY realisiert. Dabei steht REPLY für Resources, Empowerment, Participation, Learning, Inquiry. Die Bewohner wurden zu eigentlichen Quartierforschern gemacht, was
das Vertrauen in den eigenen Lebensraum
steigerte und sich auf die Entwicklung positiv auswirkte. Nennenswert ist auch das
Oerlikoner Quartier «Mehr als Wohnen», in
welchem Baugenossenschaften neue Strukturen der Co-Existenz von Wohnen, Gewerbe und Büro erfolgreich planen und testen.
Damit auch die übernächste Generation von
attraktiven Metropolitanregionen profitieren
kann, sind juristische und politische Räume
für innovative Verdichtung zu schaffen. Zudem ist dem Markt genügend Spielraum zu
geben. Dieser sucht, analysiert und deckt
grundsätzlich die Nachfragesituation.
* Marcel Schaad ist Head Acquisitions & Sales bei Swiss Prime Site AG.
Artikel 1
Ziele des revidierten
Raumplanungsgesetzes
Bund, Kantone und Gemeinden sorgen
dafür, dass der Boden haushälterisch
genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstützen mit Massnahmen insbesondere die
Bestrebungen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen.
Drum prüfe, wer sich bindet
Zur Informationspflicht bei Immobilientransaktionen
Wer eine Immobilie kauft,
tut gut daran, das Objekt
der Wahl vorgängig in baulicher
und rechtlicher Hinsicht zu
überprüfen. In gewissen Fällen
ist aber der Verkäufer gehalten,
relevante Informationen
offenzulegen.
Stefan Gerster und Sibylle Schnyder *
Im Schweizer Immobilienmarkt ist es üblich,
Gewährleistungsansprüche des Käufers
weitgehend auszuschliessen. Das heisst:
Liegenschaften werden «wie gesehen» und
«ohne Gewähr» verkauft. Eine solche Haftungsfreizeichnung erfolgt insbesondere
beim Verkauf von bestehenden Gebäuden.
Dem Käufer eines Neubaus hingegen werden
in Bezug auf Baumängel in der Regel dieselben Gewährleistungsansprüche eingeräumt, die gegenüber den beteiligten Handwerkern und Unternehmern bestehen.
Bei einer Haftungsfreizeichnung des Verkäufers tut der Immobilienkäufer gut daran, die
zu erwerbende Liegenschaft zu prüfen und
dazu auch Fachpersonen − Architekten, Ingenieure oder Juristen − beizuziehen. Zahlreiche Informationen über Liegenschaften
sind heutzutage online zugänglich; zu nennen
sind zum Beispiel der Eintrag im Kataster der
belasteten Standorte oder Angaben zur einschlägigen Bau- und Zonenordnung. In diesem Zusammenhang ist auch der im Aufbau
begriffene Kataster der öffentlich-rechtlichen
Eigentumsbeschränkungen zu erwähnen. In
diesem Informationssystem sollen bis 2019
die für Grundstücke massgeblichen behördlichen Einschränkungen für die ganze Schweiz
systematisch dokumentiert und zentral veröffentlicht werden.
Beschränkte
Haftungsfreizeichnung
Eine Haftungsfreizeichnung des Verkäufers
ist jedoch nicht unbeschränkt zulässig. Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts
kann die Haftung des Verkäufers nicht ausgeschlossen werden, wenn ein Mangel ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Den Massstab
setzt das Bundesgericht sehr hoch. Es müssen schon äusserst gravierende Mängel
vorliegen, mit denen der Käufer in keiner Art
und Weise rechnen musste; ein Beispiel
hierfür sind massive Feuchtigkeitsschäden,
die ein Wohnhaus de facto unbenutzbar
machen.
Weiter ist eine Haftungsfreizeichnung unbeachtlich, wenn der Verkäufer einen Mangel
der Liegenschaft arglistig verschweigt. In
bestimmten Fällen hat der Verkäufer gemäss
Bundesgericht nämlich eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Ob und wieweit eine Aufklärungspflicht besteht, ist im
konkreten Einzelfall zu bestimmen. Die Aufklärungspflicht des Verkäufers betrifft nur
Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind oder
bei gehöriger Sorgfalt bekannt sein müssten.
Sie setzt weiter voraus, dass der Verkäufer
weiss oder annehmen muss, dass der Käu-
fer vom betreffenden Mangel keine Kenntnis
hat, aber womöglich auf den nicht offengelegten Umstand Wert legt.
Interessant dabei: Der Umfang der Aufklärungspflicht des Verkäufers hängt unter
anderem von der Erfahrung und dem Fachwissen des Käufers ab. So geht die Aufklärungspflicht des Verkäufers tendenziell weniger weit, wenn der Käufer über Erfahrung
mit Liegenschaften verfügt und durch professionelle Berater unterstützt wird. In jedem
Fall aber hat der Verkäufer den Käufer über
Umstände aufzuklären, welche für den Kaufentscheid wesentlich sind, sofern dem Verkäufer bekannt ist oder bekannt sein müsste, dass der Käufer davon keine Kenntnis
hat. So hat das Bundesgericht in einem
kürzlich ergangenen Urteil festgehalten, dass
der Verkäufer ein Ehepaar, welches ein Stück
Land erworben hatte, darüber hätte aufklären müssen, dass das Land in einer speziellen Zone für «öffentliche Nutzung» lag und
dessen Überbaubarkeit dadurch praktisch
verunmöglicht war.
Ortstermin empfohlen
Beim Verkauf einer Liegenschaft empfiehlt
sich somit, dem Käufer Gelegenheit zu geben,
das Kaufobjekt zu besichtigen und in die üblichen Unterlagen wie Mietverträge, Grundbuchauszug, Nebenkostenabrechnungen und
Versicherungspolicen Einsicht zu nehmen.
Sodann ist es ratsam, gravierende und kostenrelevante Umstände wie zum Beispiel
behördliche Auflagen bezüglich Heizungsoder Liftsanierung, bekannte gesundheits-
Die meisten Schweizerinnen und Schweizer kaufen nur einmal im Leben eine Immobilie.
Deshalb empfiehlt es sich, bei Experten Rat zu suchen.
Quelle: zvg
oder umweltgefährdende Stoffe im Boden oder
im Gebäude, bestehende Rechtsstreitigkeiten
oder erhebliche Baumängel offenzulegen.
Im Zweifelsfall transparent
Eine ausreichende Transparenz verringert
das Risiko, dass der Käufer aufgrund später
entdeckter Mängel im Nachhinein eine Kaufpreisreduktion oder gar die Rückabwicklung
des Kaufes fordert. Auch aus Reputationsgründen kann es angebracht sein, bestimmte Informationen im Zweifelsfall freiwillig
offenzulegen: Ein redlicher Geschäftsmann
will sich nicht vorwerfen lassen müssen,
einen Mangel der Liegenschaft arglistig verschwiegen zu haben.
Aufgrund der in den meisten Fällen zulässigen Haftungsfreizeichnung ist es aber nach
wie vor Sache des Käufers, die Liegenschaft
zu prüfen und sich selber – gegebenenfalls
durch Nachfragen – ein vollständiges Bild
vom Kaufgegenstand zu machen.
* Stefan Gerster und Sibylle Schnyder sind Partner bei CMS von
Erlach Poncet AG und Fachanwälte SAV für Bau- und Immobilienrecht.
Real Estate
7
«Der Wettbewerb soll den Markt stärken»
PSP Swiss Property und La Foncière gewinnen den NZZ Real Estate Award
Der NZZ Real Estate Award
prämiert unternehmerische
Leistungen von kotierten
Aktiengesellschaften und Fonds,
die in Schweizer Immobilien
investieren. Jurypräsident
Andreas Loepfe über den
Preis und die Sieger.
sen, was man tut und vor allem, was man
besser kann als andere.
Ich nehme an, dies ist auch bei den beiden Gewinnern der Fall?
Das ist so, ja. Sowohl PSP Swiss Property
als auch La Foncière zeichnen sich durch
ein eher konservatives Geschäftsmodell aus.
Sie wissen sehr genau, was sie tun.
Dies haben sie sowohl 2014, aber auch
über längere Fristen bewiesen. Das zeigt
sich etwa auch darin, dass sie nicht der
Verführung eines hohen Wachstums verfallen sind.
Interview: Stefan Kyora
Herr Loepfe, die Jury des NZZ Real Estate
Day Award ist zusammengesetzt aus
Immobilienspezialisten, Experten für den
Kapitalmarkt und Journalisten. Für Diskussionen dürfte gesorgt sein.
Das kann ich bestätigen.
Was ist der Grund für diese diversifizierte
Jury?
In der Welt der kotierten Immobilienanlagen
haben wir es immer mit zwei Bewertungen
zu tun. Neben den Unternehmen oder Fonds
werden immer auch die Liegenschaften bewertet, in die sie investiert haben. Um Fundamentaldaten und Kapitalmarktdaten richtig einschätzen zu können, braucht es
Spezialisten aus beiden Bereichen. Zudem
beurteilen wir unsere Kandidaten auch im
Hinblick auf die Transparenz, das heisst den
Umgang mit Anlegern und Presse.
Stichwort Transparenz. Der NZZ Real
Estate Award wird in zwei Kategorien
vergeben, für kotierte Immobiliengesellschaften und für Fonds. Das Bewerberfeld ist in beiden Kategorien äusserst
übersichtlich. Warum braucht es da überhaupt einen Preis?
Der Grund ist gerade der enge Markt.
Es gibt viele Schweizer Anleger, die Schweizer Immobilien in ihrem Portfolio haben
wollen. Gleichzeitig sind die Zutrittsbarrieren
für Fonds und kotierte Aktiengesellschaften
enorm hoch. So gibt es weniger Anbieter.
Die Marktkräfte können deswegen nur
begrenzt spielen. Mit der Auszeichnung
wollen wir einen fairen Wettbewerb unter
den Anbietern zugunsten der Investoren
förderen.
Ein ehrgeiziges Ziel. Es setzt voraus, dass
Sie das Ergebnis sehr gut begründen
können. Wie gehen Sie bei der Auswahl
vor?
Zunächst einmal ist es wichtig zu wissen,
dass der Preis keine Prognose darstellt. Wir
Wie schwierig war es, die Gewinner zu
küren?
Es war nicht einfach. Das Niveau ist bei sehr
vielen Kriterien allgemein sehr hoch. Zum
Beispiel bei der Frage, wie häufig die Liegenschaften bewertet werden oder allgemein
im Bereich Compliance.
Der Abend der Preisverleihung: Jurypräsident Andreas Loepfe, Moderator Haig Simonian, Sponsorenvertreter Markus Dardel, Director Sales Cable TV &
Quelle: zvg
Relations upc cablecom GmbH, und Giacomo Balzarini, der den Real Estate Award für PSP Swiss Property AG entgegennahm (v. l.). sind keine Analysten und geben keine Tipps
für Anleger. Die Jury beurteilt und würdigt
stattdessen die unternehmerische Leistung
der vergangenen Jahre. Dabei berücksichtigen wir die fundamentale Performance und
die Performance am Aktienmarkt und setzen
sie jeweils ins Verhältnis zu den eingegangenen Risiken.
Die Performance ist ein objektives Kriterium. Die Beurteilung von Risiken nicht.
Wie kommen Sie hier zu einer Entscheidung?
Die Performance zu messen ist in der Tat
relativ einfach. Die grossen und spannenden
Debatten in der Jury gelten den eingegangenen Risiken. Im Bereich der Kapitalmarktdaten verwenden wir selbstverständlich
etablierte Kennzahlen wie die Volatilität oder
den Fremdfinanzierungsgrad; bei den Fundamentaldaten ist eine Objektivierung
schwieriger.
Was sind typische Diskussionspunkte,
wenn es um Risiken geht?
Dies sind in der Regel sehr immobilienspezifische Themen. Unsere Diskussionen drehen sich etwa um die Beurteilung operativer
Immobiliendienstleistungen. Unter den Aktiengesellschaften befinden sich etwa Unternehmen, für die solche Dienstleistungen rund
um Immobilien eine wichtige Rolle spielen.
Ein weiterer typischer Punkt ist die Dominanz
eines Grossaktionärs. Immer wieder ein Thema ist auch der Leerstand von Immobilien.
muss also schon genau hinschauen und
Ausdauer mitbringen. Es geht weniger um
die Frage, ob Risiken bestehen, sondern ob
die Risiken eingepreist wurden.
Ist Leerstand nicht eher ein Problem als
ein Risiko?
Dies ist gerade die Frage. Man kann natürlich auch argumentieren, dass leer stehende
Gebäude Potenzial aufweisen und damit nicht
einfach negativ bewertet werden sollten. Ob
Wertschöpfungspotenzial oder «downside
Risk» ist letztlich eine Frage des Einkaufspreises beziehungsweise der Bewertung der
Liegenschaft.
Die Strategie, die Sie empfehlen, würde
also lauten: Risiken eingehen, aber sehr
gut kontrolliert.
Absolut. Man sollte momentan sehr gut wis-
Im Moment ist der Schweizer Immobilienmarkt aufgeheizt. Wäre es da nicht
richtig, solche Risiken möglichst zu vermeiden?
Persönlich halte ich es derzeit für das Riskanteste, was eine Immobiliengesellschaft
oder ein Fonds tun kann, sogenannte «Plain
Vanilla» zu kaufen. Mit «Plain Vanilla» meine
ich durchschnittliche Liegenschaften ohne
weitere Besonderheiten. Diese sind aufgrund
der ungebremst hohen Nachfrage von Versicherungen enorm teuer. Erfolgsversprechender sind riskante Liegenschaften, vorausgesetzt man kann sie mit einem
entsprechenden Discount erwerben. Man
Für den NZZ Real Estate Award werden
die kotierten Immobiliengesellschaften
und die Fonds gründlich evaluiert. Innovation scheint aber nicht zu den Kriterien zu gehören?
Da haben Sie Recht. Wir überlegen, wie wir
dem Thema Innovation besser Rechnung
tragen können, denn notwendig wäre sie in
der Immobilienbranche. Der Award ist nun
gerade zum vierten Mal vergeben worden.
Ich denke die fünfte Preisverleihung im
nächsten Jahr wäre eine gute Gelegenheit,
um eine Möglichkeit zu schaffen, Innovationen zu prämieren.
PSP Swiss Property
La Foncière
Die konservative Strategie führt zu einem
zentrumsbasierten Portfolio. Weniger gut
gelegene Liegenschaften wurden verkauft,
wenn der Preis stimmte. Zukäufe waren rar,
dafür wurde in Areale investiert, die von der
Fusion mit Feldschlösschen herrühren. Zahlreiche ältere Bestandesliegenschaften wurden renoviert, optimiert oder durch Neubau
ersetzt. Die Verschuldung ist moderat, weil
bestenfalls der Gewinn aus Mieteinnahmen
ausgeschüttet wird. Erfolgreich wurden eigene Titel statt Liegenschaften erworben,
wenn dies aufgrund eines Discounts günstiger war. In den letzten Jahren konnte eine
ausgezeichnete Anlagerendite trotz vielkritisierter, hoher Leerstände erzielt werden.
La Foncière zeichnet sich durch eine einfache, bewährte Strategie aus. Investiert
wurde in Zentren, hauptsächlich in Lausanne und Genf. Renoviert wurde nur wenn
nötig und häufig der lokalen Rechtskultur
folgend, Wohnung für Wohnung. Neu kommen Aufstockungsvorhaben hinzu, die
Renditen ermöglichen, welche die rigiden
Mietgesetze sonst kaum zulassen. Der erhöhte Investitionsbedarf erfordert die erste
Kapitalerhöhung seit Jahrzehnten; bisher
wurden die überschaubaren Liegenschaftskäufe über einbehaltene Gewinne und eine
leicht steigende Verschuldung finanziert.
Dass sich die Disziplin langfristig auszahlt,
bestätigt der nachhaltige operative Erfolg.
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Ich investiere nicht in Immobilien
hätte ich investieren sollen.
Weil die Märkte voller Wendungen sind:
Vermögensverwaltung mit Weitsicht.
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Real Estate
8
Gipfeltreffen der Immobilienbranche
An den NZZ Real Estate Days trafen sich am 30. und 31. Oktober 2014 in Bad Ragaz rund
200 Persönlichkeiten aus der Immobilienindustrie, Wirtschaft, Politik und Verwaltung zum Dialog und Austausch.
Saraina von Grünigen
Bilder: Sandra Blaser
Christian Kraft, Head Swiss Real Estate Research Credit Suisse AG, Hans-Peter
Domanig, Präsident des Verwaltungsrats Priora Holding AG, Adrian Wyss, Leiter
Modernisation Implenia Schweiz AG (v.l.).
Christoph Caviezel, CEO Mobimo
Management AG.
Gerhard Girmscheid, ETH Zürich, und
Andrea Martel, Immobilienexpertin NZZ.
Hans Peter Wehrli, Präsident Verwaltungsrat Swiss Prime Site AG, und Beat
Schwab, Head Real Estate Asset Management Schweiz Credit Suisse AG (v. l.).
Urs Müller, Key Account Manager Baubedarf Richner, Andreas Ingold, CEO Livit AG,
Markus Dardel, Director Sales Cable TV & Relations upc cablecom GmbH (v. l.).
Markus Graf, CEO Swiss Prime Site AG, und Roland Kriemler, Geschäftsführer
Credit Suisse Anlagestiftung (v. l.).
Richard Denzler, CEO Skyline Parking, Caroline Haeller, Commercial Director Airblade
Dyson SA, und Ivo Bracher, Vorsitzender der Geschäftsleitung Bonainvest AG (v. l.).
Claude Ginesta, CEO Ginesta Immobilien
AG, und Fredy Hasenmaile, Head Real
Estate Research Credit Suisse AG (v. l.).
David Strohm, Redaktor «NZZ am Sonntag», Rolf Frey, Analyst und Mitglied der
Direktion Maerki Baumann & Co. AG.
Jacky Gillmann, Verwaltungsratspräsident Losinger Marazzi AG, und Martin Signer,
CEO Swiss Life Property Management AG (v. l.).
Pascal Gantenbein, Ordinarius Universität Basel, Jan P. Eckert, CEO Schweiz
Jones Lang LaSalle AG, Roger Stucki, CEO Alpine Finanz Immobilien AG, und
Mark Honauer, Leiter Immobilien Suva (v. l.).
Yonas Mulugeta, CEO CSL Immobilien AG, und Holger Welzel, Head of Group
Real Estate OC Oerlikon Management AG (v. l.).
Peter Wullschleger, CFO Swiss Prime Site AG, und Andreas Ammann, Vorsitzender der Geschäftsleitung Wüest & Partner AG (v. l.).
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© 2014 PwC. All rights reserved. “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers AG, which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.
Real Estate
9
Perspektiven für die Immobilienindustrie
Die wichtigsten Take Aways der NZZ Real Estate Days
Welche Trends darf die Immobilienbranche jetzt nicht verpassen? Wie kann mit regulatorischen Massnahmen umgegangen werden?
Welche Herausforderungen ergeben sich für Investoren? Solche Fragen rund um die Schwerpunkte «Investor Views», «Regulierung und politische Prozesse»
und «Globale Perspektiven und Städteentwicklung» bildeten den Rahmen der diesjährigen NZZ Real Estate Days.
Saraina von Grünigen
Dr. Robert Bichsel
Leiter Bankensystem, Schweizerische Nationalbank
Regulierung und politische Prozesse
Podiumsdiskussion
Robert Bichsel gab eine Einschätzung der Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt ab. «Immobilienkrisen sind oft Vorläufer von Finanz- und Bankenkrisen»,
so Bichsel. Er bestätigte, dass die Dynamik der Preisentwicklung auf dem Schweizer Markt für Wohneigentum seit Mitte 2013 nachgelassen hat. Grund zur Entwarnung gebe es jedoch nicht, denn die Ungleichgewichte, welche die Finanzstabilität gefährden könnten, haben sich noch nicht zurückgebildet.
Die Verschuldung der Haushalte sei sehr hoch. Im Vergleich mit den Mieten
seien ebenfalls die Wohnimmobilienpreise zu hoch. Zudem sei der Haupttreiber
der Nachfrage nach Immobilien und Hypotheken – die extrem niedrigen Zinsen
– nach wie vor vorhanden. Die Gefahr eines weiteren Aufbaus von Ungleichgewichten bleibe damit hoch, weshalb man weiterhin wachsam sein müsse.
Tom LEE
Head of Real Estate and CIO for EMEA, BlackRock
Die beiden Motionen der SP-Nationalrätin Jacqueline Badran, die den Erwerb von
Gewerbeimmobilien durch ausländische Investoren verbieten sollten, wurden in
den ersten beiden Kammern im Rahmen eines «beschleunigten Verfahrens» rasch
durchgewinkt, bevor sie dann doch noch im Ständerat abgelehnt wurden. «Speziell an den Vorstössen waren zwei Dinge: Einerseits, dass sie im beschleunigten
Verfahren behandelt wurden. Anderseits, dass dieses Verfahren von keinem
Nationalrat gestoppt wurde», so Walter Thurnherr, Generalsekretär des UVEK.
«Wir waren überrascht von der Regulierungswut», sagt Rossetti, Präsident Coptis und Co-Präsident «Allianz Lex Koller bleibt modern». Roger Hennig, Head Real
Estate Schroders, ergänzt: «Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Thematik
seitens des Bundesrates differenzierter betrachtet wird.»
Ken Livingstone
Mayor of london (2000–2008)
Tom Lee gab einen Ausblick zu den globalen Immobilienmärkten. Obwohl sich
die Renditen vielerorts am unteren Ende der langjährigen Durchschnitte bewegen, ist die Nachfrage von Investoren nach Anlagen immer noch hoch. Der
Schweizer Markt macht nur 2 Prozent der global investierbaren Immobilien
anlagen aus. «Dabei nimmt der Schweizer Immobilienmarkt eine Sonderstellung
ein: Er korreliert nur sehr schwach mit anderen Immobilienmärkten und wird
auf absehbare Zeit weiter von inländischen Akteuren dominiert werden», so
Lee. Angesichts der niedrigen Anleiherenditen sind Immobilien immer noch
attraktiv, die Prämie gegenüber Staatsanleihen ist sogar überdurchschnittlich
hoch. Lee sieht die Preise als gut unterstützt und schätzt die Gefahr einer
Blase als gering ein.
«Als ich Bürgermeister wurde, habe ich alle Baurestriktionen bezüglich Höhe und
Dichte abgeschafft. Dies hat zu einer riesigen Investitionswelle geführt und zu krea
tiveren architektonischen Lösungen», so Ken Livingstone, der von 2000 bis 2008
Bürgermeister von London war. Weiter ging er auf die Auswirkungen der Olympischen
Spiele 2012 für London ein. «Die Bewerbung erfolgte primär aus der Motivation, von
der Labour-Regierung Gelder für die Verbesserung des öffentlichen Transportsystems
zu bekommen. Dank der Spiele konnte das ärmste und am stärksten verschmutzte
Quartier Londons in kurzer Zeit saniert und neu aufgebaut werden», so Livingstone.
Das Abhalten der Olympischen Spiele sei dann gerechtfertigt, wenn ein aufstrebender Staat Präsenz markieren will. Für eine bereits etablierte Stadt lohnen sich Olympische Spiele nur dann, wenn eine langfristige Strategie dahinter steckt.
Investor Views
Podiumsdiskussion
Städteentwicklung und Raumplanung
Podiumsdiskussion
Markus Graf, CEO Swiss Prime Site, findet zu viel Regulierung
kontraproduktiv: «Der Markt bereinigt sich von selbst. So bleiben
teure Wohnungen länger leer, was irgendwann automatisch zu
einer sanften Landung führt.» Gemäss Beat Schwab, Leiter Immobilien im Schweizer Asset Management der Credit Suisse, zementiert das neue Kapitalanlagegesetz die geringe Attraktivität des
Schweizer Markts für ausländische Investoren. René Zahnd, Leiter
«Modernisierung & Development» Implenia, ergänzt: «Viele ausländische Investoren sind aufgrund der politischen Diskussionen verunsichert und halten sich deshalb mit Investitionen zurück.» Martin
Signer, Leiter Immobilien Swiss Life Asset Managers, sagt: «Es ist erstaunlich, wie lernresistent wir in der Schweiz sind. Das
Beispiel Genf zeigt, was bei staatlicher Mietzinsregulierung passiert: Verlierer sind die Mieter, die keine Wohnungen finden.»
Die Akzeptanz in der Schweizer Bevölkerung ist die zentrale Herausforderung beim Umbau von Städten und Agglomerationen. Denn
sie ist die Voraussetzung, um Wachstum ohne weitere Zersiedelung
zu ermöglichen. Das machte ein Podiumsgespräch mit Hauke Fehlberg, Vizedirektor des Bundesamts für Raumentwicklung, Sacha
Peter, stellvertretender Vorsteher des Amts für Raumplanung des
Kantons Zürich, und Thomas Waltert, dem Leiter Areal- und Stadtentwicklung Basel Nord, deutlich. Konsens unter den Gesprächsteilnehmern war, dass der Dialog zwischen Behörden, Immobilien
entwicklern und der betroffenen Bevölkerung gefördert werden soll.
Thomas Waltert riet den Vertretern der Immobilienwirtschaft, wieder verstärkt in Stadt- oder Kantonsparlamenten Einsitz zu
nehmen und dadurch ihre Sichtweisen in den politischen Prozess einzubringen.
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Real Estate
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«Intelligenter und nachhaltiger planen»
Wie wir urbanes Leben und Arbeiten im 21. Jahrhundert organisieren
Der Stadt fällt bei der Lösung
zukünftiger globaler Herausforderungen eine Schlüsselrolle zu,
glaubt Professor Richard Florida.
Daher sei eine vorausschauende
Stadtplanung von existenzieller
Bedeutung.
Interview: Fredy Hämmerli
Übersetzung: Dirk Rheker
Sie sind einer breiten Öffentlichkeit vor
allem durch Ihr Konzept der «kreativen
Klasse» bekannt. Es besagt, dass es einen
Zusammenhang gibt zwischen der ökonomischen Stärke einer städtischen Region und der Anwesenheit von HightechArbeitern, Künstlern, Musikern und
homosexuellen Menschen. Für diese
These hat man Sie oft als elitär verurteilt.
Zu Recht?
Natürlich nicht, denn der Ansatz ist alles
andere als elitär. Oft ist es ja so, dass Kritiker
bestimmte Theorien bewusst missverstehen,
um anschliessend umso vehementer gegen
sie zu argumentieren. Besonders Kommentatoren vom ganz rechten und ganz linken
politischen Spektrum diffamieren meine
Thesen gerne als elitär oder gar neoliberal.
Tatsächlich stehen meine Konzepte diametral jenen gegenüber, die etwa von privilegiertem «Humankapital» sprechen. Im Kern
meiner Theorie steht ja die Vorstellung, dass
jeder einzelne Mensch auf seine Weise kreativ ist. Der Schlüssel ist, jene kreativen
Quellen, die tief in jedem Einzelnen von uns
schlummern, zum Sprudeln zu bringen. Ja,
ich identifiziere jene Menschen, die dafür
bezahlt werden, Ihr Wissen und ihre Kreativität zu nutzen, als zur «kreativen Klasse»
angehörig. Das hat aber nichts mit elitärem
Denken zu tun, sondern ist vielmehr eine
empirische Realität. Das Ziel ist es aber, die
Kreativität aller zu erfassen. Jene Städte und
Regionen, die dies schaffen, gewinnen einen
echten Wettbewerbsvorteil.
Sie haben mehrere Wirtschaftsindizes
erschaffen. Zwei von ihnen sind der
«Bohème-Index» und der «Homosexuellen-Index». Sie behaupten, dass je mehr
unkonventionelle Menschen und Homosexuelle in einer Stadt leben, desto besser die örtliche Wirtschaftleistung ist.
Aber ist es nicht in Wahrheit Vielseitigkeit,
die Innovationskraft befördert?
Ganz richtig – und mein Ansatz widerspricht
dem ja nicht. Im Gegenteil: Eine ausgeprägte Bohème- und Homosexuellen-Szene steigert ja gerade die Vielfalt. Eine lebendige
Schwulen- oder Lesbenkultur ist Indikator
für die Offenheit und Vielfalt eines Ortes. Mit
anderen Worten: Gemeinden, die Homosexuelle und Künstler tolerieren, sind vermutlich auch offen für andere Minderheiten.
Im Industriezeitalter definierte sich
«Arbeitskraft» als Vorstellung eines Mannes, der im Stahlwerk oder am Förderband stand. Heute scheint dieses Bild
vom Computerhacker vor seinem Rechner abgelöst worden zu sein. Ist es Zeit
für einen «Nerd-Index»?
Den haben wir bereits! Er ist meine Messlatte für den super-kreativen Kern innerhalb
einer urbanen Gesellschaft.
Wie können es Städte schaffen, gerade
auf innovative Menschen anziehend zu
wirken?
Solche Orte müssen offen für neue Ideen und
verschiedene Arten von Menschen sein. Städte, die tolerant gegenüber Einwanderern,
Homosexuellen, alternativen Lebensstilen und
verschiedenen Arten des Denkens sind, sind
jene, in denen sich innovative Unternehmer
wohl fühlen. Es benötigt das, was ich «Quality of Place» nenne. Das ist mehr als nur
Lebensqualität. Es beinhaltet auch die Erhaltung von Natur und Umwelt, von Vergangenheit und historischen Gebäuden sowie einer
bestimmten Kultur. Mit anderen Worten: Die
Bewahrung einer urbanen Authentizität.
Sind Kunst- und Kulturorganisationen für
die wirtschaftliche Entwicklung von Bedeutung?
Absolut, sie steigern die Anziehungskraft
eines Ortes ganz erheblich.
Wissenschaftliche Untersuchungen zeigen, dass sich die Anwesenheit von
Künstlern und Kulturorganisationen direkt in der Wertschöpfung einer Region
niederschlägt.
Ja, denn sie generieren Werte auf direktem
und indirektem Weg – etwa, indem weitere
kreative Talente angezogen werden.
«Das Ziel ist es, die Kreativität
aller zu erfassen. Jene Städte
und Regionen, die dies schaffen,
gewinnen einen echten
Wettbewerbsvorteil.»
Beispiele wie Detroit in den USA haben
gezeigt, dass Städte mit einem hohen
Anteil an Industrieproduktion – in diesem
Fall der Automobilindustrie – sehr anfällig für wirtschaftliche Verwerfungen sind.
Basierend auf dieser Erkenntnis: Was sind
Ihre Empfehlungen für Stadt- und Wirtschaftsplaner?
Jane Jacobs hat schon vor langer Zeit diagnostiziert, welche Gefahren eine zu einseitige wirtschaftlichte Ausrichtung für Städte
birgt. Stärker diversifizierte Orte erfinden sich
ständig selbst neu. Meine Empfehlung ist
schlicht: Diversifizieren Sie Ihre Wirtschaft,
seien Sie innovativ, aber verleugnen Sie
Ihre Vergangenheit nicht. Detroit ist immer
noch eine der authentischsten und kreativsten Städte überhaupt. Es hat viele unserer
modernen Musikformen definiert, von
Rock ’n’ Roll und Motown über Punk und Hip
Hop bis hin zur elektronischen Musik. Ich
habe in einem Artikel dargelegt, wie dumm
es von Cadillac war, den Hauptsitz von Detroit nach New York zu verlegen. «Made in
Detroit» ist immer noch eine starke
Marke – so stark übrigens, dass dort immer
wieder neue Unternehmen gegründet
werden, die auch in ihrem Branding konsequent auf die industriellen Traditionen Bezug
nehmen.
Welche grossen wirtschaftlichen Trends
sehen Sie momentan, die sich entscheidend auf die Stadt der Zukunft auswirken
werden?
Die Innenstädte sind gerade dabei, wieder
zu erstarken. Aber während sie einerseits zu
kreativen Zentren avancieren, verstärkt sich
die ökonomische Spannung zwischen Arm
und Reich. Die Schere zwischen Besitzenden
und Besitzlosen geht zunehmend auseinander und bereitet so den Boden für zukünftige urbane Krisen.
Wie unterscheidet sich Stadtplanung
in Europa von der in den Vereinigten
Staaten?
Amerikanische Städte leiden immer noch an
den Folgen der Zersiedelung und des Weg-
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Real Estate
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umweltfreundlicher und nachhaltiger als
Vorstädte. Städte konzentrieren Menschen
und Aktivitäten auf engem Raum. Ich denke,
Städte wie zum Beispiel Toronto schaffen
die Balance zwischen Natur und städtischer
Bebauung.
Was können wir von der grünen Stadtbewegung lernen?
Dass unsere Städte elementar von ihrer
natürlichen Umgebung abhängen.
Wenn Sie die Macht hätten, eine ganze
Stadt von Grund auf neu zu bauen – wie
würde sie aussehen?
Ich würde den Job nicht annehmen. Städte
wachsen und entwickeln sich über einen
langen Zeitraum. Sie werden ständig weiterentwickelt. Es ist ein Irrtum zu glauben,
dass lebendige Städte von Grund auf neu
gebaut werden können. Sie können nur
entstehen.
RICHARD FLORIDA
Richard Florida: «Es ist höchste Zeit, dass wir das Angebot an bezahlbarem Wohnraum weiter ausbauen, bessere Verkehrsmittel schaffen und die Löhne im Dienstleistungssektor erhöhen.»
zugs in die Vorstädte. Europäische Städte
sind dichter, kompakter und haben eine
grössere «Quality of Place».
Haben Sie jemals die Schweiz besucht?
Und was halten Sie von der dortigen
Wirtschaftsstruktur?
Ja, das erste Mal besuchte ich die Schweiz
Mitte der 1980er-Jahre. Das Land ist zweifellos eine der führenden kreativen Nationen.
Der Anteil der «kreativen Klasse» beträgt
rund 45 Prozent und rangiert damit hinter
Singapur und den Niederlanden auf dem
dritten Platz weltweit. Laut meiner eigenen
Forschung liegt die Schweiz im Bereich
«Technologie» auf dem sechsten Platz, auf
meinem «Global Creativity Index» insgesamt
auf Platz 14.
Viele Jahrzehnte lang wollten wohlhabende Bürgerinnen und Bürger in der
Schweiz vor allem in den Vororten leben,
die weniger Begüterten verblieben parallel dazu in den Stadtzentren. Heute
scheint sich dieser Trend umgekehrt zu
haben. Warum wird das Stadtleben für
viele so viel attraktiver?
Es findet tatsächlich ein grundsätzlicher
Paradigmenwechsel statt. Dieser wird durch
die höhere Lebensqualität, die Energie und
das kulturelle Angebot beflügelt, die eine
Stadt nun mal zu bieten hat. Aber grundsätzlich liegt es an der gestiegenen Produktivität und Innovationsfähigkeit von Kernstädten. Wenn kreative und innovative
Menschen in Städten dichter zusammenwohnen, erhöht sich die Innovationskraft.
Städte wie Genf und Zürich und vergleichbare Metropolen auf der ganzen Welt fungieren gewissermassen als soziale und
wirtschaftliche Organisationseinheiten der
kreativen Wissensindustrie.
Werden die Leute auch in Zukunft in
Städten leben wollen?
Ja, natürlich. Das ist ein Trend, der sich
fortsetzen wird.
Es gibt eine ganze Menge von Ressentiments gegenüber einem Strukturwandel
in Richtung luxuriöse Innenstädte. Zu
Recht?
Je begehrter Stadtlagen werden und mehr
hochqualifizierte Menschen in die städtischen
Zentren zurückkehren, steigen naturgemäss
die Immobilienpreise. Mehr und mehr gut
verdienende Arbeitnehmer konkurrieren um
einen immer begrenzteren Wohnraum – gewissermassen die Schwellenkrise der wiedergeborenen Stadt. Wie ich in «Rise of the
Creative Class» schrieb, wird die Stadt die
Fabrikhalle als Ort des Klassenkampfes ablösen. Es ist also höchste Zeit, dass wir das
Angebot an Wohnraum – vor allem bezahlbarem Wohnraum – weiter ausbauen, bessere öffentliche Verkehrsmittel schaffen und
die Löhne im Dienstleistungssektor erhöhen.
Wenn wir das nicht tun, werden unsere Stadtzentren zu langweiligen, homogenen Orten
verkommen. Urbane Vielfalt und urbane Vitalität gehören halt zusammen. Wenn Städte
nur noch für die Reichen bezahlbar sind,
hören sie auf, sich zu erneuern und zu wachsen. Wie Jane Jacobs schon sagte: «Wenn
ein Ort langweilig wird, machen sich sogar
die Reichen irgendwann aus dem Staub.»
Das Credo unserer Zeit scheint die urbane Verdichtung zu sein. Glauben Sie, dass
dies der richtige Ansatz ist?
Ja, denn Dichte ist effizienter, sie verbraucht
weniger Energie und nutzt das knappe Land
besser. Dichte beflügelt die wirtschaftliche
Entwicklung. Wenn hochqualifizierte Menschen auf dichtem Raum leben, sind sie
produktiver. Ihre Gedanken kombinieren sich
und generieren Innovationen, was sich letztlich in Wachstum niederschlägt. Aber Dichte allein genügt nicht. Wir brauchen bezahlbaren Wohnraum, bessere Arbeitsplätze,
höhere Löhne und bessere Nahverkehrsmittel. Dichte allein kann nicht die heraufziehende Krise unserer Städte lösen.
Vor allem im Nahen Osten und in Asien
werden momentan Städte von Grund auf
neu gebaut. Glauben Sie, dass diese
überhaupt auf Nachhaltigkeit angelegt
sind?
Lassen Sie uns hoffen, dass wir unsere
Städte intelligenter und nachhaltiger bauen
werden. Wenn wir es nicht tun, dann steht
uns eine Menge Ärger bevor. Dies ist einer
der Gründe, warum ich so offen über die
Notwendigkeit für die UN gesprochen habe,
den Städten nachhaltige Entwicklungsziele
zu setzen. Ob wir nun über Klima, Umweltverschmutzung und Energie sprechen, über
Arbeitsplätze und wirtschaftliche Chancen,
über Armut und Ungleichheit, über persönliche Sicherheit und Freiheit, oder über Toleranz und Demokratie – es sind die Städte,
die im Mittelpunkt jeder dieser Herausforderungen stehen. Wir geben Billionen und
Aberbillionen für den Bau neuer Städte und
den Wiederaufbau alter Metropolen aus. Es
ist von entscheidender Bedeutung, dass wir
es richtig hinbekommen.
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Impressum «Real Estate» ist eine Verlagsbeilage der Neuen Zürcher Zeitung NZZ
Herausgeber Stefan Linder, NZZ Konferenzen & Services, C.F.L. Lohnerstrasse 24, 3645 Gwatt (Thun)
Redaktion Jost Dubacher, Stefan Kyora, Saraina von Grünigen
Anzeigen Fabian Wassmer
Gestaltung Egger AG, Lindenmattstrasse 7, 3714 Frutigen
Rückmeldungen Senden Sie uns Ihr Feedback zur vorliegenden Verlagsbeilage an: [email protected]
Quelle: ZVG
ist Professor an der University of Toronto, wo
er an der Rotman School of Management
unterrichtet. Seine Theorie der «kreativen
Klasse» legte er in seinen Büchern «The Rise
of the Creative Class, Cities and the Creative
Class» und «The Flight of the Creative Class»
dar. Dabei sieht er einen Zusammenhang
zwischen der ökonomischen Stärke einer
städtischen Region im Verhältnis zur Anwesenheit von Hightech-Arbeitern, Künstlern,
Musikern und homosexuellen Menschen.
Seine Ideen fanden Eingang in die Stadtforschung, etwa zur Erklärung des Prozesses
der Gentrifizierung, oder bei Plankonzepten
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