Markt und Fakten 2011

Transcription

www.dip-immobilien.de
UND
MARKT FAKTEN
Development and Trends in the Real Estate Market I Entwicklungen und Trends am Immobilienmarkt
DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN
The Office Space Market
DER MARKT FÜR EINZELHANDEL
The Retail Space Market
INVESTMENTS
Investments
DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN
The Market For Logistics Space
MITTEL- UND OSTEUROPA
Central and Eastern Europe
2011
2 www.dip-immobilien.de
BERLIN
FRANKFURT
HAMBURG
MAGDEBURG
MUNICH
BELGRADE
MOSCOW
PRAGUE
BREMEN
DRESDEN
DÜSSELDORF
ESSEN
HANNOVER
COLOGNE
LEIPZIG
NUREMBERG
ROSTOCK
STUTTGART
BRATISLAVA
BUDAPEST
BUCHAREST
KIEV
SOFIA
WARSAW
VIENNA
ZAGREB
A CLOSE LOOK AT 26 CITIES I 26 STÄDTE IM FOKUS
For further information, please go to: I Weitere Informationen finden Sie unter: www.dip-immobilien.de/services
3
PREFACE
Act and decide
always early in your life,
before others do it for you - since:
If you don’t act, others will act for you!
Dear readers, dear business associates of the DIP Group!
This wise proverb applies to everybody, to you and to everybody in our network group! More than ever it is necessary to
question our daily actions, private and business, routine processes and service offers. The time and its changes are turning
ever faster! What was good and useful yesterday, may already be superfluous tomorrow or no longer economically useful.
This pushes and overtaxes us sometimes.
One thing, however, has - not only traditionally - had its meaningful validity for over 22 years: The profound trend prognosis
of the DIP partners in the beginning of a year for 15 important office locations: For 2011 the following applies:
The office space turnover will further increase in most partial markets. In the markets processed by us where we
have branches we assume an office space turnover of approx. 3.6 million m2. This is an increase of 6% compared
to 2010.
The completion volume of new office space in speculative construction will decrease. Projects which first enter the
market will have the highest quality in any regard. This will attract one or another user to consider optimization and
changes. Especially this reflection will continue to keep the markets in motion!
The marketable supply of available space will not even decrease in case of selectively increasing space turnover, but
will stabilize mostly at a higher level.
The marketing prospects for modern premises in popular locations will tend to improve. However, in weaker existing
buildings increasing vacancies are to be expected.
Rent increases will be observed very selectively. Especially desired city locations offer growth potential in combination with growth locations and professional optimization of projects and properties.
The supply reserves increased at the end of 2010 to approx. 10.4 million m2. The average vacancy rate in our 15 locations increased from 9.4% to 9.9 %.
Chinese wisdom says:
Never neglect your own field to weed that of another.
Follow the deeper meaning of this wisdom and hire your DIP consultants and brokers for upcoming tasks in regard to leasing services and investment transactions!
Yours sincerely,
Ihr Henrik Hertz
DIP Spokesman 2011
4
VORWORT
Handeln und entscheiden Sie
immer frühzeitig in Ihrem Leben,
bevor es andere für Sie tun – denn:
Wer nicht handelt, der wird behandelt!
Verehrter Leser, geschätzter Geschäftsfreund der DIP - Gruppe!
Dieses weise Sprichwort ist für jeden anwendbar, für Sie und für jeden aus unserer Netzwerkgruppe! Mehr denn je ist es
notwendig, unser tägliches Handeln, privat wie geschäftlich, gewohnte Abläufe und Dienstleistungsangebote in Frage zu
stellen. Die Zeit und ihre Veränderungen drehen sich immer schneller! Was gestern gut und sinnvoll war, kann morgen
schon überflüssig oder ökonomisch nicht mehr sinnvoll sein. Das fordert und überfordert uns zuweilen.
Eines aber hat - nicht nur traditionell - seit über 22 Jahren seine sinnvolle Gültigkeit:
Die fundierte Trendprognose der DIP – Partner zum Beginn eines Jahres für 15 bedeutsame Bürostandorte. Für 2011 gilt:
Der Büroflächenumsatz wird in den meisten Teilmärkten weiter anziehen. In den von uns bearbeiteten und durch
Niederlassungen besetzten Standorten gehen wir von einem Büroflächenumsatz von rd. 3,6 Mio. m2 aus. Das ist ein
Zuwachs von 6% gegenüber 2010.
Das Fertigstellungsvolumen neuer, spekulativ errichteter Büroflächen wird sinken. Das, was neu auf den Markt
kommt, wird in jeder Beziehung allerhöchste Qualität haben. Das wird den einen oder anderen Nutzer reizen, über
Optimierung und Veränderung nachzudenken. Gerade diese Reflektion hält die Märkte auch weiterhin in Bewegung!
Das marktfähige Angebot an verfügbaren Flächen wird auch bei punktuell anziehenden Flächenumsätzen nicht
sinken, sondern überwiegend auf höherem Niveau weitgehend stabil bleiben.
Die Vermarktungschancen für Flächen in modernen Gebäuden an nachfragestarken Standorten verbessern sich. In
schwächeren Bestandsgebäuden ist indessen mit steigenden Leerständen zu rechnen.
Mietsteigerungen werden sehr selektiv zu beobachten sein. Steigerungspotential bieten vor allem begehrte Citylagen in Kombination mit Wachstumsstandorten und professioneller Objektoptimierung.
Die Angebotsreserve hat sich Ende 2010 auf ca. 10,4 Mio. m2 erhöht. Die durchschnittliche Leerstandsquote in unseren 15 Standorten erhöhte sich von 9,4% auf 9,9 %.
Eine chinesische Weisheit besagt:
Vernachlässige nie Dein eigenes Feld, um das eines anderen zu jäten.
Folgen Sie dem tiefen Sinn dieser Weisheit und beauftragen Sie bei anstehenden Aufgaben Ihre DIP – Berater– und -Makler
für Vermietungsleistungen und Investmenttransaktionen!
Mit freundlichem Gruß
Ihr Henrik Hertz
DIP-Sprecher 2011
5
CONTENTS
INHALT
CONTENTS
VORWORT I PREFACE .................................................. S. 4 – 5
INHALTSVERZEICHNIS I TABLE OF CONTENTS ...... S. 6 – 7
MÄRKTE IM ÜBERBLICK I MARKET OVERVIEW
Der Markt für Büroflächen
Deutschland I Germany ..................................................................... S. 8
Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe ................ S. 10
Der Markt für Einzelhandel und Gewerbe
Deutschland I Germany .................................................................... S. 12
Der Markt für Grundstücke und Investment
The Markets for Premises and Investments
Der Markt für Logistik
The Market for Logistics Space
INHALT
MÄRKTE IM EINZELNEN I MARKETS IN DETAIL
Der Markt für Büroflächen
NEUES BEI DIP I DIP NEWS
Neuer Partner I New Partner ...................................... S. 48
Erholung der Büromärkte ................................................................ S. 20
IMPRESSUM I LEGAL DETAILS
Recovery of the office markets
DIP-Partner I DIP Partners ......................................... S. 50
Der Markt für Einzelhandelsflächen
Der deutsche Einzelhandelsmarkt im Überblick .......................... S. 28
Overview of the German retail space market
Investments
Investments
Trendwende geschafft ........................................................................ S. 32
Trend reversal achieved
Der Markt für Logistikflächen
The Market for Logistics Space
Im Aufwind ........................................................................................... S. 40
Upswing
MITTEL- UND OSTEUROPA I
CENTRAL AND EASTERN EUROPE
Mittel- und Osteuropa I Central and Eastern Europe ............... S. 46
7
Market overview
GERMANY
R
H
A
N
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OV
E
RG
BU
H
A
FR
A
N
ES
SE
M
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KF
UR
T
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RF
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SS
E
LD
EN
DR
ES
D
EN
EM
BR
BE
RL
IN
THE OFFICE MARKET – AT A GLANCE
OFFICE MARKET
Supply, overall market (vacancy) at end of 2010
gross leasable area in m2, space available on short
notice (ready for move-in within 3 months) including
sub-leasing areas (latent vacancy)
1.590.000
115.000
240.000
20.000
➙
➙
Turnover in 2010
gross leasable area in m2
leased + owner-occupied space
503.000
85.000
78.000
375.000
Projected turnover for 2011
485.000
80.000
83.000
Top rent* – city core 2008
in EUR/m2 p.m.
22,00
13,00
in EUR/m2 p.m.
20,20
in EUR/m2 p.m.
Demand, overall market at end of 2010
total area of all requests on record
300.000 1.020.000
144.000 1.850.000 1.300.000
205.000
350.000
k.A.
180.000
➙
➙
➙
120.000
475.000
485.000
100.000
350.000
100.000
500.000
520.000
120.000
10,00
23,50
13,20
38,50
24,00
12,50
12,50
10,00
22,50
13,00
35,00
24,00
14,00
20,50
12,50
10,50
23,50
13,50
35,60
23,00
12,50
Top rent* – city periphery 2010
in EUR/m2 p.m.
12,80
10,90
8,00
19,00
10,50
16,60
16,00
10,50
Top rent* – suburbs 2010
in EUR/m2 p.m.
10,00
9,75
6,20
15,00
9,00
14,40
11,00
9,00
Average rent - city core 2008
in EUR/m2 p.m.
16,50
8,00
8,00
16,50
9,50
24,00
14,00
9,50
Average rent – city core 2009
in EUR/m2 p.m.
15,00
8,00
8,00
16,50
9,50
22,00
13,50
9,50
in EUR/m2 p.m.
14,50
8,50
8,00
16,50
9,50
22,00
13,50
9,50
Average rent – city periphery 2010
in EUR/m2 p.m.
8,80
7,50
6,20
14,50
8,50
13,00
10,00
8,00
Average rent – suburbs 2010
in EUR/m2 p.m.
6,30
6,50
4,50
11,80
6,00
10,50
7,50
7,00
8,9
3,5
12,4
11,6
4,8
15,4
9,8
4,8
➙
➙
Projected supply total market (vacancy) end of 2011
Supply reserve at end of 2010
(in % of office space inventory)
Projected development of rents in the upper price
category (trends for 2011)*
➚
➙
20.000
➘
➚
210.000
➙
➚
k.A.
➘
➙
*Weighted in accordance with gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. = Association for real estate economics, reg. Assc.) definition
8
➚
MÄRKTE IM ÜBERBLICK
DEUTSCHLAND
RT
ST
UT
TG
A
RO
ST
O
CK
RG
N
BE
N
ÜR
ÜN
CH
EN
M
M
AG
D
IP
ZI
LE
KÖ
LN
G
EB
UR
G
DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN – AUF EINEN BLICK
BÜROMARKT
645.000
k.A.
➚
220.000
570.000
70.000
➘
72.000
149.000
8.000
➙
20.000
1.800.000
k.A.
➙
600.000
195.000
k.A.
➙
55.000
70.000
k.A.
➙
10.000
480.000
Angebot Gesamtmarkt (Leerstand) Ende 2010
in m2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig)
einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand)
k.A.
Nachfrage Gesamtmarkt Ende 2010
in m2 MF
Gesamtumfang aller erfassten Gesuche
➙
in m2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl.
Untermietflächen (latenter Leerstand)
183.000
Flächenumsatz im Jahr 2010
in m2 MF
Vermietungsleistung + Eigennutzer
250.000
80.000
20.000
620.000
k.A.
10.000
190.000
Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2011
in m2 MF
23,50
11,00
10,50
33,00
13,00
9,00
18,00
Spitzenmiete* – City 2008
in EUR/m2 p.m.
21,00
12,00
10,50
31,50
13,00
12,00
18,00
in EUR/m2 p.m.
20,00
12,00
10,50
28,50
13,50
10,00
17,00
in EUR/m2 p.m.
11,50
7,70
7,75
17,50
13,50
8,20
k.A.
Spitzenmiete* – Cityrand 2010
in EUR/m2 p.m.
8,50
6,00
5,00
12,00
10,00
6,50
k.A.
Spitzenmiete* – Außenbezirke 2010
in EUR/m2 p.m.
13,00
7,50
8,00
16,50
9,00
8,50
14,50
Durchschnittsmiete - City 2008
in EUR/m2 p.m.
12,50
7,90
7,80
14,90
9,00
9,50
13,60
Durchschnittsmiete – City 2009
in EUR/m2 p.m.
11,25
7,90
8,50
15,50
9,50
8,50
13,50
in EUR/m2 p.m.
9,50
6,10
6,00
12,50
9,00
7,50
k.A.
Durchschnittsmiete – Cityrand 2010
in EUR/m2 p.m.
7,00
4,50
4,00
9,00
8,50
6,00
k.A.
Durchschnittsmiete – Außenbezirke 2010
in EUR/m2 p.m.
8,9
17,1
14,5
9,8
8,1
8,1
6,4
Angebotsreserve Ende 2010
in % (des Bürobestandes)
➙
➙
➙
➙
Prognose der Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie (Trend für 2011)*
➚
k.A. keine Angaben = data not available
➚
➚
*Gewichtet nach gif-Definition
9
Market overview
AU
OS
K
M
KI
BU
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*
RE
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*
*
DA
BU
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ST
AV
A
SL
BR
AT
I
BE
LG
RA
D*
*
**
THE OFFICE MARKET – AT A GLANCE
OFFICE MARKET
Supply, overall market (vacancy) at end of 2010
Demand, overall market at end of 2010
total area of all requests on record
Projected supply total market (vacancy) end of 2011
500.000
155.000
660.000
k.A.
k.A.
1.810.000
20.000
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
➙
➙
➙
➘
➘
➘
Turnover in 2010
10.000
120.000
152.000
k.A.
k.A.
1.300.000
Projected turnover for 2011
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
in EUR/m2 p.m.
35,00
18,00
20,00
28,00
k.A.
125,00
in EUR/m2 p.m.
24,00
16 - 18
21,00
20,00
20,00
85,00
in EUR/m2 p.m.
16,00
18,00
20,00
k.A.
20,00
55,00
Top rent* – city periphery 2010
in EUR/m2 p.m.
13,00
14,00
15,00
k.A.
18,00
45,00
Top rent* – suburbs 2010
in EUR/m2 p.m.
10,00
12,00
12,00
k.A.
k.A.
30,00
Average rent - city core 2008
in EUR/m2 p.m.
28,00
14,00
15,00
20,00
k.A.
105,00
in EUR/m2 p.m.
18,00
14 - 16
15,50 - 17
19,00
18,00
62,00
in EUR/m2 p.m.
14,00
14 - 16
12 - 17
k.A.
k.A.
30 - 45
Average rent – city periphery 2010
in EUR/m2 p.m.
12,00
11 - 13
11,50 - 12,50
k.A.
k.A.
25 - 35
Average rent – suburbs 2010
in EUR/m2 p.m.
8,00
8 - 11
8-9
k.A.
k.A.
18 - 25
k.A.
k.A.
21,5
k.A.
k.A.
14,5
➙
➙
➙
➙
Supply reserve at end of 2010
(in % of office space inventory)
Projected development of rents in the upper price
category (trends for 2011)*
➘
➚
*Weighted in accordance with gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. = Association for real estate economics, reg. Assc.) definition
10
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EB
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GR
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CH
AU
W
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SO
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A
PR
AG
**
DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN – AUF EINEN BLICK
BÜROMARKT
350.000
k.A.
➘
210.000
k.A.
k.A.
➘
k.A.
270.000
k.A.
➘
450.000
k.A.
k.A.
➚
k.A.
k.A.
in m2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig)
einschl. Untermietflächen (latenter Leerstand)
k.A.
Nachfrage Gesamtmarkt Ende 2010
in m2 MF
Gesamtumfang aller erfassten Gesuche
➘
in m2 MF, kurzfristig verfügbares Flächenangebot (in 3 Mon. bezugsfähig) einschl.
Untermietflächen (latenter Leerstand)
k.A.
Flächenumsatz im Jahr 2010
in m2 MF
200.000
k.A.
550.000
k.A.
k.A.
Prognostizierter Umsatz für das Jahr 2011
in m2 MF
22,00
16,00
33,00
24,00
20,00
in EUR/m2 p.m.
20,00
15,00
23,00
23,00
19,00
in EUR/m2 p.m.
21,00
15,00
24,00
k.A.
16 - 18
in EUR/m2 p.m.
17,50
14,00
15,00
k.A.
13 - 15
Spitzenmiete* – Cityrand 2010
in EUR/m2 p.m.
14,50
12,00
12,00
k.A.
k.A.
Spitzenmiete* – Außenbezirke 2010
in EUR/m2 p.m.
18,00
13,50
25,00
20,00
18,00
Durchschnittsmiete - City 2008
in EUR/m2 p.m.
16 - 18
13,50
22,00
21,00
17,00
in EUR/m2 p.m.
19 - 20
13,00
21,00
k.A.
15,00
in EUR/m2 p.m.
15 - 17
12,00
14,00
k.A.
12,00
Durchschnittsmiete – Cityrand 2010
in EUR/m2 p.m.
11 - 14
10,00
11,00
k.A.
10,00
Durchschnittsmiete – Außenbezirke 2010
in EUR/m2 p.m.
13,2
k.A.
8,0
k.A.
k.A.
Angebotsreserve Ende 2010
in % (des Bürobestandes)
➙
➙
➙
➙
Prognose der Mietpreisentwicklung in der jeweils oberen Preiskategorie (Trend für 2011)*
➚
*Gewichtet nach gif-Definition
**© Spiegelfeld Immobilien GmbH
11
Market overview
GERMANY
R
H
A
N
N
OV
E
RG
BU
H
A
M
N
KF
UR
T
N
ES
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DÜ
DR
FR
A
O
RF
SS
E
LD
EN
ES
D
EN
EM
BR
BE
RL
IN
THE MARKET FOR RETAIL AND COMMERCIAL PROPERTIES – AT A GLANCE
RETAIL
Rent in EUR/m2:
City core, prime (1a) location
(ground floor < 100 m2)
230
100 - 140
105
250
k.A.
270
150 - 250
180
Rent in EUR/m2:
City core, secondary (1b) location
35 - 65
15 - 50
50
35 - 80
k.A.
25 - 65
40 - 150
55
Rent in EUR/m2:
City periphery/core of a city district
15 - 50
15 - 25
20
20 - 35
k.A.
30 - 40
15 - 40
27
Rent in EUR/m :
Arterial road (leading out of the city)
10 - 15
5 - 15
25
10 - 15
k.A.
8 - 12
8 - 15
15
9 - 13
7 - 11
12
15 - 35
k.A.
10 - 18
k.A.
13
Development of rents
in prime (1a) locations
➚
➚
➙
➙
k.A.
➚
➚
➙
in secondary (1b) locations
➚
➘
➙
➚
k.A.
➘
➙
➘
Demand
➙
➚
➚
➚
k.A.
➚
➚
➚
Retail turnover
➙
➙
➙
➙
k.A.
➙
➚
➚
Average rents in EUR/m2:
New buildings – service businesses
4,00 - 5,50
4,00
4,50 - 5,50
6,00 - 7,00
k.A.
6,00 - 8,50
5,50 - 7,00
5,00
New buildings – warehouse space
3,50 - 4,00
4,00
3,30 - 4,00
4,70 - 5,30
k.A.
5,00 - 6,50
3,00 - 5,00
4,50
Inventory – service businesses
3,50 - 5,00
2,50
4,00 - 4,90
5,50 - 6,00
k.A.
4,50 - 6,50
4,00
3,50
Inventory – warehouse space
2,30 - 3,50
2,50
2,30 - 3,50
3,40 - 4,60
k.A.
3,50 - 5,00
3,00 - 5,00
2,50
2
Rent in EUR/m2:
Specialized big box store on main road
leading out of the city (also smaller units)
FORECAST 2011
COMMERCE
12
DEUTSCHLAND
RT
ST
UT
TG
A
RO
ST
O
CK
RG
N
BE
N
ÜR
ÜN
CH
EN
M
M
AG
D
IP
ZI
LE
KÖ
LN
G
EB
UR
G
DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE – AUF EINEN BLICK
EINZELHANDEL
220
45 - 90
35
15 - 20
10 - 15
110
20 - 50
10 - 12
6-9
5-8
40 - 60
20
11 - 12
8 - 10
6-8
310
80 - 150
20 - 100
15 - 30
8 - 20
125
65
10 - 30
10 - 30
15
65
30
10 - 15
k.A.
k.A.
250
Miete in EUR/m2:
City 1a-Lage
(EG < 100 m2)
20 - 85
Miete in EUR/m2:
City 1b-Lage
(EG < 100 m2)
10 - 20
Miete in EUR/m2:
Cityrand/Stadtteilzentrum
(EG < 100 m2)
5 - 15
Miete in EUR/m2:
Ausfallstraße
(EG < 100 m2)
5 - 13
Miete in EUR/m2:
Fachmärkte Ausfallstraße
(auch kleinteilig)
Prognose 2011
➚
➚
➙
➙
➚
➚
➙
Mietpreisentwicklung
1a-Lagen
➙
➙
➙
➙
➚
➚
➙
b-Lagen
➚
➚
➙
➙
➙
➚
➚
Flächennachfrage
1a-Lagen
➙
➙
➙
➚
➙
Einzelhandelsumsatz
1a-Lagen
k.A.
k.A.
GEWERBE
6,00
4,00 - 5,00
4,50 - 5,50
k.A.
5,50
3,00
k.A.
Mittlere Mieten in EUR/m2:
Neubauobjekte – Serviceflächen
4,00 - 4,50
3,90 - 4,20
3,50 - 4,00
5,00 - 6,50
4,50
2,50
k.A.
Neubauobjekte – Lagerflächen
4,00 - 5,00
3,50 - 5,00
3,50 - 5,00
k.A.
4,00
3,00
k.A.
Bestandsobjekte – Serviceflächen
3,00 - 5,00
2,00 - 3,50
1,50 - 3,00
4,50 - 5,50
3,50
1,50
k.A.
Bestandsobjekte – Lagerflächen
13
Market overview
AU
OS
K
KI
M
*
RE
ST
*
BU
EW
DA
BU
KA
PE
ST
AV
A
SL
BR
AT
I
BE
LG
RA
D*
*
THE MARKET FOR RETAIL AND COMMERCIAL PROPERTIES – AT A GLANCE
RETAIL
Rent in EUR/m2:
City core, prime (1a) location
50 - 150
30 - 40
50 - 100
k.A.
k.A.
230 - 250
30 - 60
k.A.
40 - 50
k.A.
k.A.
150 - 180
19 - 25
20 - 40
20 - 30
k.A.
k.A.
50 - 120
Rent in EUR/m :
Arterial road (leading out of the city)
k.A.
k.A.
10 - 15
k.A.
k.A.
k.A.
Rent in EUR/m2:
Specialized big box store on main road
leading out of the city (also smaller units)
k.A.
k.A.
7-9
k.A.
k.A.
k.A.
➙
➙
➘
➙
➙
➙
in secondary (1b) locations
➙
➘
➘
➙
➙
➘
Demand
➙
➘
➘
➙
➙
➚
Retail turnover
➙
➙
➘
➙
➙
➙
New buildings – service businesses
5,00
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
New buildings – warehouse space
5,00
k.A.
3,50 - 4,50
k.A.
k.A.
k.A.
Inventory – service businesses
3,00
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Inventory – warehouse space
3,00
k.A.
3,00 - 4,00
k.A.
k.A.
k.A.
Rent in EUR/m2:
City core, secondary (1b) location
Rent in EUR/m2:
City periphery/core of a city district
2
FORECAST 2011
COMMERCE
14
*
EB
ZA
GR
N
*
W
IE
RS
CH
AU
W
A
SO
FI
A
PR
AG
*
DER MARKT FÜR EINZELHANDEL UND GEWERBE – AUF EINEN BLICK
EINZELHANDEL
150 - 165
50 - 100
25 - 45
25
10 - 15
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
60 - 80
40 - 50
25 - 35
15 - 30
8 - 12
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
k.A.
Miete in EUR/m2:
City 1a-Lage
(EG < 100 m2)
k.A.
Miete in EUR/m2:
City 1b-Lage
(EG < 100 m2)
k.A.
Miete in EUR/m2:
Cityrand/Stadtteilzentrum
(EG < 100 m2)
k.A.
Miete in EUR/m2:
Ausfallstraße
(EG < 100 m2)
k.A.
Miete in EUR/m2:
Fachmärkte Ausfallstraße
(auch kleinteilig)
Prognose 2011
➙
➙
➙
➙
➙
1a-Lagen
➙
➙
➙
➙
➙
b-Lagen
➚
➙
➚
➙
➙
Flächennachfrage
1a-Lagen
➙
➙
➚
➙
➙
Einzelhandelsumsatz
1a-Lagen
GEWERBE
k.A.
k.A.
6,50
k.A.
k.A.
Neubauobjekte – Serviceflächen
3,50 - 5,50
k.A.
4,00
k.A.
k.A.
Neubauobjekte – Lagerflächen
k.A.
k.A.
5,50
k.A.
k.A.
Bestandsobjekte – Serviceflächen
3,20 - 4,00
k.A.
3,00
k.A.
k.A.
Bestandsobjekte – Lagerflächen
*© Spiegelfeld Immobilien GmbH
15
Market overview
GERMANY
H
A
R
H
A
N
N
OV
E
RG
BU
M
N
KF
UR
T
N
ES
SE
DÜ
FR
A
O
RF
SS
E
LD
EN
ES
D
DR
EN
EM
BR
BE
RL
IN
THE MARKET FOR LAND AND INVESTMENT – AT A GLANCE
LAND
Commercial land (trade/industrial):
Land prices in EUR/m2
30 - 750
35 - 55
k.A.
110 - 300
k.A
250 - 500
125 - 310
50 - 200
3.800
bis
17.000
500
bis
10.000
3.500
1.800
bis
13.500
k.A.
6.500
bis
12.500
2.500
bis
19.000
1.000
bis
10.000
4,5
4,0
2,1
3,0 - 5,0
k.A.
3,0 - 5,0
3,5 - 5,5
3,0 - 5,0
800
bis
3.500
300
bis
700
1.250
600
bis
2.700
k.A.
1.200
bis
3.000
800
bis
3.500
350
bis
2.000
1.200
bis
3.000
250
bis
1.200
k.A.
800
bis
2.000
k.A.
1.500
bis
2.500
600
bis
2.300
500
4,5
4,0
k.A.
2,4 - 4,0
k.A.
2,0 - 3,0
2,0 - 4,5
bis 3,0
280
bis
550
100
bis
500
k.A.
350
bis
500
k.A.
500
bis
1000
350
bis
600
210
350
bis
800
80
bis
350
k.A.
250
bis
1.000
k.A.
300
bis
700
160
bis
470
150
bis
250
1,5 - 2,0
0,8 - 4,0
k.A.
1,0 - 2,8
k.A.
1,0 - 2,5
1,0 - 2,0
2,0
200
bis
400
50
bis
250
k.A.
250
bis
350
k.A.
250
bis
400
160
bis
300
100
bis
165
(Gross) Average initial yield*
Office and business buildings –
city core in %
5,4 - 7,6
5,5 - 7,0
6,5
4,75 - 6,25
k.A.
5,0 - 6,5
6,0
5,5 - 7,5
Office/business buildings –
city periphery in %
7,9 - 9,0
7,0 - 8,5
6,9
6,25 - 8,25
k.A.
6,5 - 8,0
7,5
7,0 - 8,5
Multi-family residential buildings
(standard finishings) –
newly constructed** in %
5,3 - 6,9
5,0 - 6,0
5,5
5,0 - 6,0
k.A.
5,5 - 6,5
4,0
5,0 - 6,0
Multi-family residential buildings
(standard finishings) – existing properties
Inventory (residential) in %
6,7 - 9,0
7,0 - 9,0
6,2
5,0 - 8,5
k.A.
5,0 - 6,0
5,0
8,0
LAND ZONED FOR OFFICES /
BUSINESS BUILDINGS: CITY CORE
Floor area ratio FAR
Proportional land value in EUR/m
2
BUSINESS BUILDINGS: CITY PERIPHERY
FAR
Proportional land value in EUR/m2
BUSINESS BUILDINGS: SUBURBS
FAR
Proportional land value in EUR/m
2
INVESTMENT PROPERTIES
(FIGURES FOR THE END OF 2010)
* Initial annual yield: contractual rent (gross rent) per annum compared to net purchase prices (in %) ** Completed within the last ten years
16
DEUTSCHLAND
RT
ST
UT
TG
A
RO
ST
O
CK
RG
N
BE
ÜN
CH
EN
N
ÜR
M
M
AG
D
IP
ZI
LE
KÖ
LN
G
EB
UR
G
DER MARKT FÜR GRUNDSTÜCKE UND INVESTMENT – AUF EINEN BLICK
GRUNDSTÜCKSMARKT
100 - 250
20 - 40
25 - 40
300 - 480
k.A.
18 - 35
100 - 700
Gewerbegrundstücke (GE/GI):
Grundstückspreise in EUR/m2
BÜRO-/GESCHÄFTSHAUSGRUNDSTÜCKE:
CITY
1.500
bis
12.000
2.000
bis
4.000
500
bis
800
2.850
bis
50.000
k.A.
380
bis
1.250
2.100
bis
17.500
2,5 – 6,5
4,0 – 5,5
3,0 – 4,0
3,0 – 5,5
k.A.
1,5 - 4,5
3,0 – 6,0
bei GFZ
350
bis
2.400
500
bis
720
200
900
bis
9.000
k.A.
220
bis
280
700
bis
3.000
Bodenwertanteile in EUR/m2
CITYRAND
500
bis
2.600
225
bis
440
200
bis
350
800
bis
2.850
k.A.
110
bis
280
770
bis
3.300
2,5 - 6,0
2,0 - 2,5
3,0
2,0 - 3,0
k.A.
1,0 - 2,3
1,2 - 4,5
bei GFZ
200
bis
400
100
bis
200
180
400
bis
900
k.A.
110
bis
125
600
bis
700
AUSSENBEZIRKE
280
bis
900
50
bis
120
60
bis
120
300
bis
850
k.A.
k.A.
440
bis
1.500
2,5 - 4,5
1,0 - 1,5
1,0 - 1,5
1,0 - 2,5
k.A.
k.A.
1,5 - 3,0
bei GFZ
120
bis
250
50
bis
70
50
bis
80
300
bis
400
k.A.
k.A.
300
bis
500
INVESTMENTMARKT
(ANGABEN FÜR ENDE 2010)
5,5 - 7,0
7,0 - 8,0
5,0 - 5,5
5,5 - 7,0
6,7 - 7,8
7,6 - 9,5
k.A.
6,5 - 9,9
7,5 - 8,0
8,0 - 9,0
8,0 - 9,0
8,0 - 9,5
4,0 - 5,5
5,5 - 7,5
4,0 - 5,5
5,0 - 7,0
6,0
7,0
k.A.
6,5
7,5
8,5
7,0
6,5
k.A.
(Brutto-) Anfangsrendite*
Büro- und Geschäftshäuser –
City in %
k.A.
Büro- und Geschäftshäuser –
Cityrand in %
k.A.
Mehrfamilienhäuser
(mittlere Ausstattung) –
Neubau** in %
k.A.
Mehrfamilienhäuser
(mittlere Ausstattung) –
Bestand (Zinshaus) in %
*(Brutto-)Anfangsrendite: Vertragsmiete (Bruttomiete) pro Jahr zu Nettokaufpreis (in %) **Fertigstellung innerhalb der letzten zehn Jahre
17
Market overview
GERMANY
RG
BU
N
KF
UR
T
O
RF
LD
EN
4,80 – 5,30
k. A.
5,50 – 5,95
5,00 – 5,50
New buildings
(3,001 to 10,000 m2)
3,60 – 3,90
3,75
3,50 - 3,80
4,80 – 5,30
k. A.
5,50 – 5,95
5,00 – 5,50
New buildings
( >10,001 m2)
3,50 – 3,70
3,50
3,30 - 3,60
4,70 – 5,20
k. A.
5,50 – 5,95
4,80 – 5,30
Existing buildings (ramp level)
(500 to 3,000 m2)
3,50
2,75
2,60 - 3,00
4,10 – 4,60
k. A.
4,00 – 4,50
5,00 – 5,20
(3,001 to 10,000 m2)
3,50
2,50
2,60 - 3,00
3,80 – 4,50
k. A.
4,00 – 4,50
5,00 – 5,20
( >10,001 m2)
2,70 – 2,90
2,25
2,50 - 2,90
3,80 – 4,50
k. A.
3,80 – 4,30
4,80 – 5,00
Existing buildings (ground-level drive-in access)
(500 to 3,000 m2)
2,50 – 3,00
2,50
2,00 - 2,50
3,50 – 4,10
k. A.
3,50 – 5,90
5,00 – 5,20
(3,001 to 10,000 m2)
2,50 – 3,00
2,00
2,50 - 2,70
3,50 – 4,10
k. A.
3,50 – 5,90
5,00 – 5,20
( >10,001 m2)
2,30 – 2,80
1,75
2,30 - 2,50
3,40 – 4,00
k. A.
3,20 – 5,70
4,80 – 5,00
H
A
ES
SE
SS
E
DÜ
DR
BE
M
3,50 - 3,80
FR
A
4,25
N
ES
D
EN
3,80 – 4,00
BR
New buildings
(500 to 3,000 m2)
RL
EM
IN
THE MARKET FOR LOGISTICS SPACE – AT A GLANCE
LOGISTICS PROPERTIES
Rent in EUR/m2:
AU
OS
K
M
PE
ST
BU
DA
LOGISTICS PROPERTIES
Rent in EUR/m2:
BR
AT
I
SL
AV
A
*
THE MARKET FOR LOGISTICS SPACE – AT A GLANCE
New buildings
(500 to 3,000 m2)
4,50 – 6,50
3,50 - 5,00
k. A.
New buildings
(3,001 to 10,000 m2)
3,60 – 4,50
3,20 - 4,30
5,90 - 6,90
New buildings
( >10,001 m2)
3,20 – 4,00
3,00 - 3,50
k. A.
(500 to 3,000 m2)
4,30 - 6,00
3,20 - 3,50
k. A.
(3,001 to 10,000 m2)
3,50 - 4,00
3,00 - 3,50
5,80 - 6,80
( >10,001 m2)
3,00 - 3,70
3,00
k. A.
(500 to 3,000 m2)
4,30 - 6,00
3,20 - 3,50
k. A.
(3,001 to 10,000 m2)
3,50 – 4,00
3,00 - 3,50
5,20 - 6,80
( >10,001 m2)
3,00 – 3,70
3,00
k. A.
18
DEUTSCHLAND
RT
ST
UT
TG
A
RO
ST
O
CK
RG
N
ÜR
N
BE
ÜN
CH
EN
M
EB
M
AG
D
G
IP
ZI
LE
KÖ
LN
H
A
N
N
OV
E
R
UR
G
DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN – AUF EINEN BLICK
LOGISTIKANLAGEN
Miete in EUR/m2:
5,00
k.A.
4,00 – 4,20
3,50 – 3,70
6,00 – 6,50
3,50 –4,00
k. A.
k. A.
Neubau
(500 bis 3.000 m2)
4,75
k.A.
4,00 – 4,20
3,50 – 3,70
5,50 – 6,50
3,50 – 4,00
k. A.
5,00 – 6,50
Neubau
(3.001 bis 10.000 m2)
4,50
k.A.
3,90 – 4,10
3,50 – 3,70
k.A.
3,30 – 3,70
k. A.
5,00 – 6,50
Neubau
( >10.001 m2)
3,00
k.A.
3,50 – 3,80
2,80 – 3,20
5,00 – 6,20
3,40 – 3,60
k. A.
3,50 – 4,50
Bestand (Rampenniveau)
(500 bis 3.000 m2)
3,10
k.A.
3,50 – 3,80
2,80 – 3,20
5,00 – 6,00
3,20 – 3,40
k. A.
3,00 – 4,90
(3.001 bis 10.000 m2)
3,00
k.A.
3,30 – 3,65
2,60 – 3,00
k.A.
3,20 – 3,40
k. A.
4,00 – 5,90
( >10.001 m2)
2,00
k.A.
2,80 – 3,30
2,00 – 2,50
3,50 – 5,50
2,90 – 3,10
k. A.
3,50 – 4,50
Bestand (ebenerdig befahrbar)
(500 bis 3.000 m2)
2,00
k.A.
2,80 – 3,30
2,00 – 2,50
3,50 – 4,50
2,70 – 2,90
k. A.
3,00 – 4,90
(3.001 bis 10.000 m2)
1,80
k.A.
2,70 – 3,20
1,80 – 2,30
k.A.
2,70 – 2,90
k. A.
4,00 – 5,90
( >10.001 m2)
RS
CH
W
A
PR
AG
AU
DER MARKT FÜR LOGISTIKFLÄCHEN – AUF EINEN BLICK
LOGISTIKANLAGEN
Miete in EUR/m2:
4,00 – 4,75
4,50 - 5,80
Neubau
(500 bis 3.000 m2)
3,90 – 4,30
4,00 - 4,50
Neubau
(3.001 bis 10.000 m2)
3,60 – 3,90
3,00 - 3,80
Neubau
( >110.001 m2)
4,00 – 4,50
4,00 - 4,50
(500 bis 3.000 m2)
3,60 – 4,00
3,50 - 4,00
(3.001 bis 10.000 m2)
3,20 – 3,80
2,90 - 3,20
( >10.001 m2)
4,00 – 4,50
3,80 - 4,50
(500 bis 3.000 m2)
3,60 – 4,00
3,00 - 4,00
(3.001 bis 10.000 m2)
3,20 – 3,80
2,90 - 3,20
( >10.001 m2)
*© Spiegelfeld Immobilien GmbH
19
MARKETS IN DETAIL
THE OFFICE
SPACE MARKET
recovery of the office markets
The economic and financial crisis that first acutely impacted
(503,000 m2), Hamburg (485,000 m2) and Frankfurt/
the German real estate markets since the “Lehman bank-
Main (475,000 m2).
ruptcy” in September 2008 still influenced its development
The ratio of turnover to inventory, which shows how
throughout 2010. The effects could be felt across the various
dynamic a market is, increased by 0.4 percentage
market segments and locations and differed both in terms of
points to 3.2%. The most dynamic markets were Düs-
their scope and pace. As part of the market consolidation in
seldorf (4.3%), Essen (4.1%), Frankfurt/Main (4.0%),
the course of 2010 the office property locations were cha-
and Hamburg (3.6%). The ratio of turnover was about
racterized by reaching the bottom and first positive tenden-
average in Dresden and Munich (each 3.3%) as well
cies in the utilization of office space, although with a clear
as in Cologne (3.0%). In contrast, the lowest values
differentiation of new and existing space. The quality of the
were analyzed in Nuremberg (2.3%), Leipzig (2.2%),
vacancies is constantly decreasing. New developments or
Magdeburg (1.9%) and Rostock (1.2%).
existing buildings, which have been redeveloped extensively,
especially considering energy conserving aspects, are the
winners.
INCREASE OF THE
OFFICE SPACE TURNOVER
DIP OFFICE MARKETS*:
Office space turnover, net absorption and turnover dynamic
The upward trend in the course of 2010 during the
stabilization of the economy showed its effect in an
in 1,000 m2
in percent
5000
5,000
5
ter (33% of the annual turnover). While a total of 2.92
4000
4,000
4
million m2 office space was turned over at the 15 DIP
3000
3,000
3
locations in 2009, the space turnover increased in
2000
2,000
2
2010 by 460,000 m or 16% to 3.38 million m . This
1000
1,000
1
increased demand for properties in the fourth quar-
2
2
turnover value surpasses the 10-year average (3.32
million m2) by approx. 2%.
Approx. 2.84 million (84%) of office space in all 15
0
0
0
-1
-1000
-1,000
'01
'02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
DIP markets was turned over in the seven biggest
German office markets (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/
Main, Hamburg, Cologne, Munich and Stuttgart); that
n = Office space turnover (1,000 m2) n = Net absorption (1,000 m2)
= Turnover dynamic (%)
is approx. 23% more space than in 2009 and thus
corresponds to the medium level of the previous ten
years (2.79 million m2). The markets with the highest
turnover in 2010 were Munich (600,000 m2), Berlin
*B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S;
including owner-occupied properties
© DIP, AENGEVELT – RESEARCH
MÄRKTE IM EINZELNEN
DER MARKT
FÜR BÜROFLÄCHEN
Erholung der büromärkte
Die Wirtschafts- und Finanzkrise, die sich spätestens seit
ten zehn Jahre (2,79 Mio. m2). Die umsatzstärksten
der „Lehman-Pleite“ im September 2008 auf den deutschen
Märkte waren 2010 München (600.000 m2), Berlin
Immobilienmärkten erstmals akut bemerkbar machte, hat
(503.000 m2), Hamburg (485.000 m2) und Frankfurt
deren Entwicklung noch im Jahr 2010 beeinflusst. Dabei
am Main (475.000 m2).
waren die Auswirkungen auf die verschiedenen Marktseg-
Die Umsatzdynamik, d. h. der Anteil des Flächenum-
mente und Standorte sowohl in unterschiedlichem Ausmaß
satzes am Bestand, ist um 0,4-Prozentpunkte auf
als auch in unterschiedlicher Geschwindigkeit zu spüren. Im
3,2% gestiegen. Am dynamischsten waren die Märkte
Zuge der Konsolidierung der Märkte im Jahresverlauf 2010
in Düsseldorf (4,3%), Essen (4,1%), Frankfurt/Main
waren die Büroimmobilienstandorte durch eine Bodenbil-
(4,0%) und Hamburg (3,6%). Etwa im Durchschnitt
dung und erste positive Tendenzen bei der Inanspruchnah-
lag die Umsatzdynamik in Dresden und München
me von Büroflächen gekennzeichnet, wenngleich unter kla-
(jeweils 3,3%) sowie in Köln (3,0%). Demgegenüber
rer Abgrenzung von Neu- zu Bestandsflächen. Die Qualität
wurden die geringsten Werte in Nürnberg (2,3%),
der Leerstände nimmt immer mehr ab. Neubauten oder Be-
Leipzig (2,2%), Magdeburg (1,9%) und Rostock (1,2%)
stände, die umfangreich saniert wurden, insbesondere unter
analysiert.
energetischen Gesichtspunkten, sind die Gewinner.
ANZIEHEN DES
BÜROFLÄCHENUMSATZES
Der positive Nachfragetrend im Jahresverlauf 2010
DIP-Büromärkte*:
Büroflächenumsatz, Nettoabsorption und Umsatzdynamik
in 1000 m2
in Prozent
5000
5
schaft schlug sich in einer verstärkten Flächennach-
4000
4
frage im vierten Quartal (33% des Jahresumsatzes)
3000
3
nieder. Wurden im Jahr 2009 an den 15 DIP-Standor-
2000
2
ten insgesamt 2,92 Mio. m Büroflächen umgesetzt,
1000
1
im Zuge der konjunkturellen Stabilisierung der Wirt-
2
stieg der Flächenumsatz 2010 um 460.000 m2 bzw.
16% auf 3,38 Mio. m2. Dieser Umsatzwert übertrifft
das Mittel der letzten zehn Jahre (3,32 Mio. m2) um
0
0
-1
-1000
'01
'02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10
rd. 2%.
In den sieben größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln,
n = Büroflächenumsatz (1000 m2) n = Nettoabsorption (1000 m2)
= Umsatzdynamik (%)
München und Stuttgart) wurden rd. 2,84 Mio. m2 bzw.
84% der Büroflächenumsätze aller 15 DIP-Märkte
umgesetzt. Das waren ca. 23% mehr Fläche als 2009
und entspricht in etwa dem mittleren Niveau der letz-
*B, D, DD, E, F, H, HB, HH, HRO, K, L, M, N, MD, S; inklusive Eigennutzer
www.dip-immobilien.de 21
MARKETS IN DETAIL
LOWER NET ABSORPTION OF
OFFICE SPACE
Markets with a significantly higher development
dynamic in 2010 included in particular Hamburg
(+33%), Düsseldorf (+13%), Frankfurt/Main and Cologne (each +9%), Berlin (+7%) and Stuttgart (+6%).
From 2005 to 2008, the take-up of office space grew
Vacancies decreased in particular in the cities of Es-
each year. The most important indicator for this increase in
sen (-18%), Dresden (-14%) as well as in Leipzig and
office space utilization is net absorption, which ranged bet-
Rostock (each -12%).
ween 1.1 and 1.4 million m during these years. In 2009 and
In Nuremberg (+3%), Hannover (+3%), Munich (+2%),
2010, a positive net absorption of approx. 0.4 million m each
Magdeburg (-1%) and Bremen (-3%) the amount of
was analyzed, however, at a lower level. The incremental
vacant space remained constant.
2
2
space is thus also below the 10-year average of 0.9 million m .
2
However, judging a location solely based on vacancy rates
and the rate of change in vacancy is far too superficial.
Other factors such as changes in the ratios of vacancies to
GROWING SURPLUS OF OFFICE
SPACE
turnover and to increase in inventory from new developments also play a crucial role.
The vacancy index ARLEX (AENGEVELT-RE-
SEARCH LEerstandsindeX) takes into account this relation
The total volume of office space available on short
between the development of vacancies on one hand and the
notice in the 15 German markets that were analyzed grew by
turnover dynamic as well as the amount of (future) space
around 650,000 m to 10.4 million m in the course of 2010.
to be completed in the medium-term on the other. An in-
The average vacancy rate in the 15 DIP markets increased
dex value of 100 represents an ideal typical market in balan-
from 9.4% at the end of 2009 to 9.9% at the end of 2010.
ce. Values below 100 signify that there is surplus demand,
2
2
On average, 6.7% more office space was available for
and values above 100 indicate a surplus in the supply. Af-
rent on short notice in 2010 than just one year prior. This
ter calculating the ARLEX, the results for some locations
means that the volume of vacant space in the 15 DIP markets
appear partly in a completely different light than what one
has reached a new high (10.7 million m2) for the first time
would have expected by simply looking at vacancy rates and
since 2005:
changes in vacancy rates:
ARLEX: VACANCY INDEX FOR THE GERMAN DIP OFFICE MARKETS
Index 100: Vacancies are in line with fluctuation reserve required now and in the medium-term.
Leipzig
Magdeburg
Dresden
Rostock
Nuremberg
Frankfurt/M.
Berlin
Stuttgart
Cologne
Hamburg
Düsseldorf
Munich
Hannover
Bremen
Essen
Index
0
100
n = 2009 n = 2010
22
200
300
400
500
600
700
GERINGE NETTOABSORPTION
VON BÜROFLÄCHEN
Zu den Märkten mit einer deutlich höheren Dynamik
des Aufbaus von Leerstand gehörten 2010 besonders
Hamburg (+33%), Düsseldorf (+13%), Frankfurt/Main
und Köln (jeweils +9%), Berlin (+7%) und Stuttgart
Von 2005 bis 2008 hat sich die Inanspruchnahme
(+6%).
von Büroflächen jedes Jahr weiter erhöht. Wichtigster Indi-
Leerstände abgebaut wurden vor allem in den Städ-
kator für diesen Mehrverbrauch an Büroflächen ist die Net-
ten Essen (-18%), Dresden (-14%) sowie in Leipzig
toabsorption. Sie lag in diesen Jahren jeweils zwischen 1,1
und Rostock (jeweils -12%).
und 1,4 Mio. m . 2009 und 2010 wurde ebenfalls eine positive
In etwa konstant blieben die Leerstandsvolumina in
Nettoabsorption mit jeweils ca. 0,4 Mio. m2 auf einem aller-
Nürnberg (+3%), Hannover (+3%), München (+2%),
dings niedrigen Niveau analysiert. Der Flächenzusatzbedarf
Magdeburg (-1%) und Bremen (-3%).
2
liegt somit auch unter dem 10-Jahresmittel von 0,9 Mio. m .
2
Die Einschätzung eines Standortes allein aufgrund von Leerständen bzw. deren Veränderungsraten greift allerdings zu
STEIGENDE BÜROFLÄCHENÜBERHÄNGE
kurz. Vielmehr sind z. B. die sich verändernden Relationen
zu den Flächenumsätzen und zur Bestandserweiterung
durch die Neubautätigkeit entscheidend.
Der
Leerstandsindex
ARLEX
(AENGEVELT-RE-
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büro-
SEARCH LEerstandsindeX) berücksichtigt diese Relation
flächen ist in den 15 analysierten deutschen Märkten im Jah-
zwischen der Entwicklung der Leerstände einerseits und
resverlauf 2010 um rd. 650.000 m auf 10,4 Mio. m Büroflä-
der Umsatzdynamik sowie dem mittelfristigen (künftigen)
che gestiegen. Die durchschnittliche Leerstandquote der 15
Fertigstellungsvolumen andererseits. Ein Indexwert von 100
DIP-Märkte erhöhte sich von 9,4% Ende 2009 auf nunmehr
entspricht dabei einem idealtypischen Markt im Gleichge-
9,9% Ende 2010.
wicht, Werte unter 100 entsprechen einem Nachfrageüber-
2
2
Im Durchschnitt standen 2010 6,7% mehr Büroflä-
hang und Werte über 100 einem Angebotsüberhang. Nach
chen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung als noch
der Berechnung des ARLEX rücken die Ergebnisse die je-
ein Jahr zuvor. Damit hat das Leerstandsvolumen in den 15
weiligen Standorte z. T. in ein vollkommen anderes Licht, als
DIP-Märkten seit 2005 (10,7 Mio. m ) einen neuen Höchst-
es die reine Betrachtung der Leerstandquoten sowie deren
stand erreicht:
Veränderung erwarten ließe:
2
ARLEX: LEERSTANDSINDEX DER DIP-BÜROMÄRKTE
Index 100: Leerstand entspricht der aktuell und mittelfristig notwendigen Fluktuationsreserve
Leipzig
Magdeburg
Dresden
Rostock
Nürnberg
Frankfurt/M.
Berlin
Stuttgart
Köln
Hamburg
Düsseldorf
München
Hannover
Bremen
Essen
Index
0
100
n = 2009 n = 2010
200
300
400
500
600
700
MARKETS IN DETAIL
Within one year, the supply and demand ratios have
improved in all the office markets analyzed with the
Düsseldorf und Essen. In a comparison between the seven
exception of Hamburg. The vacancy index for all exa-
biggest German office markets, in addition to Düsseldorf Co-
mined German office markets reached 250 at the end
logne, Berlin and Frankfurt/Main also show a positive deve-
of 2009, and resulted in a value of 231 one year later.
lopment of the index value. The largest negative jumps were
The office markets where market ratios between of-
observed in Nuremberg, Munich, Rostock and Hamburg.
fice space supply, demand and medium-term incre-
ases in supply are still favourable include Essen (94),
stock, and Dresden had the lowest overall barometer values,
Bremen (index 97), and Hannover (150).
while Essen, Bremen and Hannover had the highest scores.
In the remaining twelve locations that were analy-
Among the East German locations, Frankfurt/Main regi-
zed, the index ranges between 204 (Munich) and 494
stered the lowest index value compared to the West German
(Leipzig).
cities.
The office markets that performed best include
The East German cities Leipzig, Magdeburg, Ro-
The cities where the ARLEX improved the most were
Dresden (99 index points) Leipzig (94 index points)
and Rostock (87 index points). At the other end of
the spectrum the office market in Hamburg was characterized by a deterioration by 12 index points.
PERFORMANCE IN THE
15 DIP MARKETS
TENDENCY OF CLIMBING
OFFICE RENTS
Office rents, which had been under increasing pressure in 2008 and 2009, stabilized during 2010 and even
increased in a few cases. At the end of 2010, the top rent,
weighted by the space turnover in the markets that were
As a result of the beginning recovery after the pro-
analyzed, was around EUR 23.20/m2, which is a little higher
found financial and economic crisis, the German office mar-
than at the end of the previous year (approx. EUR 23.10/
kets saw their performance improve in 2010. Compared to
m2). In a year-on-year comparison, markets with an above-
the same analysis done at the same time last year, the index
average climb in top rents include especially Dresden (+5%),
values in 9 of the 15 locations have improved. In the upco-
Düsseldorf, Essen and Nurnberg (each +4%).
ming quarters, a further positive shift of the supply and de-
Higher top rents in a year-on-year comparison were also re-
mand ratios towards a growing demand in available office
gistered in Frankfurt/Main (+1.7%) and Berlin (+1.5%).
space can be expected.
The office barometer, where this can be detected,
looks at more than just the rents. It also takes into account
all important indices1 that reflect the supply and demand ratios . In interpreting the analyzed index values, not only the
scope of the movement towards a market low or a market
high has to be considered, but also the pace and direction of
these movements compared to the previous year.
The reaction to the current economic development
varies widely between the 15 DIP office markets analyzed.
These differences are illustrated by the markets’ position in
the office barometer. After the average office barometer value of the 15 office markets had fallen by 14 index points to
-62 between 2007 and 2009, it climbed by 8 index points to
-54 in 2010.
1)The following ratios are used in calculating the index values: space turnover, net absorption, available supply of space, supply reserve available on short notice,
required mobility reserve, volume of finished new projects, space inventory, top rent, average rent.
24
Die Angebots-Nachfrage-Relationen haben sich bin-
te im Bürobarometer. Nachdem sich der durchschnittliche
nen Jahresfrist in allen analysierten Büromärkten mit
Bürobarometer der 15 analysierten Büromärkte zwischen
Ausnahme Hamburgs verbessert. Der Leerstands-
2007 und 2009 um 14 Indexpunkte auf den Wert -62 ver-
index für alle untersuchten deutschen Büromärkte
schlechterte, ist er im Berichtsjahr 2010 um 8 Punkte auf
stellte sich Ende 2009 auf 250, ein Jahr später auf
-54 gestiegen.
einen Wert von 231.
Zu den Büromärkten mit den besten Performan-
Zu den Büromärkten mit günstigen Marktrelationen
cewerten gehören Düsseldorf und Essen. Im Vergleich der
zwischen Flächenangebot, Nachfrage und mittelfri-
sieben größten deutschen Büromärkte weisen neben Düs-
stiger Flächenerweiterung gehören Essen (Index 94),
seldorf auch Köln, Berlin und Frankfurt/Main eine positive
Bremen (97) und Hannover (150).
Entwicklung des Indexwertes auf. Die größten negativen
In den restlichen zwölf analysierten Standorten lie-
Veränderungssprünge wurden in Nürnberg, München, Ro-
gen die Indexwerte zwischen 204 (München) und 494
stock und Hamburg beobachtet.
(Leipzig).
Die niedrigsten Barometerwerte insgesamt wurden
Die markantesten Verbesserungen des ARLEX wur-
für die ostdeutschen Städte Leipzig, Magdeburg, Rostock
den in Dresden (99 Indexpunkte), Leipzig (94 Ind-
und Dresden berechnet, während in Essen, Bremen und
expunkte) und Rostock (87 Indexpunkte) registriert.
Hannover die höchsten Barometerwerte analysiert wurden.
Demgegenüber war der Büromarkt in Hamburg durch
Frankfurt/Main hat im westdeutschen Vergleich den nied-
eine Verschlechterung um 12 Indexpunkte gekenn-
rigsten registrierten Indexwert.
zeichnet.
PERFORMANCE DER
15 DIP-MÄRKTE
TENDENZ STEIGENDER
BÜROMIETEN
Die Büromieten, die 2008 und 2009 zunehmend un-
Die deutschen Büromärkte zeichneten sich 2010 im
ter Druck standen, haben sich im Jahresverlauf 2010 stabi-
Rahmen einer beginnenden Erholung nach der tiefgreifen-
lisiert und zogen vereinzelt sogar an. Die mit den Flächen-
den Finanz- und Wirtschaftskrise durch eine Verbesserung
umsätzen der untersuchten Märkte gewichtete Spitzenmiete
der Performance aus. In Relation zum gleichen Analysezeit-
war Ende 2010 mit rd. EUR 23,20/m2 etwas höher als Ende
punkt des Vorjahres haben sich die Indexwerte in 9 der 15
des vergangenen Jahres (ca. EUR 23,10/m2). Zu den Märkten
Standorte positiv entwickelt. In den folgenden Quartalen ist
mit einer weiteren Verschiebung der Angebots-NachfrageRelationen in Richtung wachsender Nachfrageaktivität zu
rechnen.
Das Bürobarometer, wo dies abzulesen ist, berücksichtigt nicht nur die Entwicklung der Büromieten, sondern
alle wesentlichen Kennziffern, die die Angebots-NachfrageRelationen widerspiegeln1. Bei der Interpretation der analysierten Indexwerte ist nicht nur die Größe der Ausschläge
in Richtung Markt-Tief oder Markt-Hoch zu berücksichtigen,
sondern auch Tempo und Richtung der Pendelausschläge im
Vergleich zum Vorjahresstand.
Die Reaktion auf die aktuelle wirtschaftliche Entwicklung ist in den 15 analysierten DIP-Büromärkten sehr unterschiedlich. Das zeigt die unterschiedliche Position der Märk1)In die Berechnung der Indexwerte gehen folgende Kennziffern ein: Flächenumsatz, Nettoabsorption, verfügbares Flächenangebot, kurzfristig verfügbare Angebotsreserve,
notwendige Mobilitätsreserve, Fertigstellungsvolumen, Flächenbestand, Spitzenmiete, mittlere Miete.
MARKETS IN DETAIL
Munich (-10%), Hannover (-11%) and Rostock (-17%) are
cycle, so that the drop in value and turnover was compara-
among those markets in which the upswing has not yet had
tively moderate so far. Based on current market analyses, in
any influence on the prime rents.
the course of the sustained economic recovery during 2010,
Likewise, when comparing average rents for office
space in downtown locations at the end of 2010, there is a
a positive overall picture can be drawn for 2011 as well and
the following trends can be identified:
clear upward trend. The weighted average rent for office
space in downtown locations calculated in the 15 German
DIP expects the office space turnover to stabilize in
markets at the end of 2010, equalled around EUR 14.60/m ,
most office markets in 2010, and it projects a turno-
compared to approx. EUR 14.20/m at the end of 2009. Thus
ver volume of around 3.6 million m2 for the 15 DIP
rents climbed by almost 3% on average over the course of
markets. Despite restrained economic growth fore-
the year. The steepest increase last year for the average
casts for 2011, many companies assume a stable, po-
rents for office space in city locations were found in Magde-
sitive medium-term economic development leading
burg (+9%), Bremen and Nuremberg (each 6%) as well as
to an abandonment of the previous watchful caution
Munich (+4%). In comparison, the average city rent decre-
in the previous two years and entrepreneurial decisi-
ased in Cologne (-10%), Rostock (-6%) and Berlin (-3%). It
ons for expansion should now be easier.
remained stable in the other eight office markets.
The volume of completed new office developments
2
2
has dropped in the years 2008 through 2010, part-
PERSPECTIVES AND
OPPORTUNITIES
ly due to postponed projects. New spaces coming on
the market in 2011 are characterized by a high premarketing level.
In comparison to other countries, the German real
The overall supply of space available on short notice
estate market did not overheat during the last real estate
will overall stabilize at a high level and develop differentiated by the completed volume of new office
developments and space turnover specific to the re-
RENT LEVELS IN CITY CORE AND PERIPHERY LOCATIONS
Top rents and average rents
2010
spective location.
in EUR/m
and finishings in sought-after locations remain good.
40
In existing buildings that are less in tune with the de-
35
mand (over-aged), second rate locations, and/or less-
2
Generally speaking, the marketing prospects for modern office buildings with the appropriate fixtures
than-optimal accessibility by public transit and/or car,
30
less efficient use of space, lower energy efficiency,
25
etc.), vacancies are expected to rise further.
20
The initiated trend of at first selectively increasing
15
office rents is likely to continue. This rent growth will
10
especially be observed in the major cities and increasingly in the desired downtown locations.
l = City periphery
Rostock
Stuttgart
Munich
Nuremberg
Leipzig
Magdeburg
Cologne
Hamburg
Hannover
Essen
Frankfurt a. M.
Düsseldorf
Bremen
Dresden
0
Berlin
5
n = City core
p = Top rent (weighted)
Source: own research
mit einem überdurchschnittlichen Anziehen des Spitzenmietniveaus gehörten im Jahresvergleich vor allem Dresden
(+5%), Düsseldorf, Essen und Nürnberg (jeweils +4%). Hö-
PERSPEKTIVEN UND CHANCEN
Der deutsche Immobilienmarkt hat im Vergleich zu
here Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr wurden auch
anderen Ländern im letzten Immobilienzyklus keine Über-
in Frankfurt/Main (+1,7%) und in Berlin (+1,5%) registriert.
hitzung erfahren, so dass die Abwertungen und Umsatz-
Zu den Märkten, in denen der Aufschwung noch keinen Ein-
rückgänge vergleichsweise moderat ausfielen. Basierend
fluss auf das Spitzenmietniveau entwickeln konnte, gehören
auf den aktuellen Marktanalysen lassen sich im Zuge der
München (-10%), Hannover (-11%) und Rostock (-17%).
nachhaltigen konjunkturellen Erholung im Verlauf des Jah-
Auch beim Vergleich der mittleren Mieten für Büroflächen
res 2010 auch für 2011 ein positives Gesamtbild zeichnen und
in Citylagen zum Jahresende 2010 zeigt sich im Unterschied
folgende Trends ableiten:
zur Vorjahresanalyse ein eindeutig positiver Trend. Als gewichtete Durchschnittsmiete für Büroflächen in den Cityla-
Für das Jahr 2011 erwartet DIP in den meisten Bü-
gen wurde in den untersuchten 15 deutschen Märkten Ende
romärkten eine Stabilisierung des Büroflächenum-
2010 ein Wert von rd. EUR 14,60/m ermittelt, Ende 2009
satzes und für die 15 DIP-Märkte ein Umsatzvolumen
waren es noch rd. EUR 14,20/m2. Der durchschnittliche Miet-
von ca. 3,6 Mio. m2. Trotz verhaltener Wirtschafts-
preisanstieg belief sich damit binnen Jahresfrist auf nahezu
wachstumsprognosen für das Jahr 2011 gehen viele
3%. Der markanteste Anstieg der mittleren Büromieten in
Unternehmen von einer stabil positiven mittelfri-
Citylagen wurde im letzten Jahr in Magdeburg (+9%), Bre-
stigen Wirtschaftsentwicklung aus, so dass Abstand
men und Nürnberg (jeweils 6%) sowie München (+4%) ana-
von der bisherigen abwartenden Zurückhaltung der
lysiert. Demgegenüber sank die mittlere City-Miete in Köln
letzen zwei Jahre genommen wird und unternehme-
(-10%), Rostock (-6%) und Berlin (-3%). In den anderen acht
rische Expansionsentscheidungen nun leichter fallen
Büromärkten blieb sie stabil.
werden.
2
Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen ist u. a.
aufgrund zurückgestellter Projekte in den Jahren
MIETNIVEAU IN CITY- UND CITYRANDLAGEN
Spitzenmiete und mittlere Mieten
2010
2008 bis 2010 gesunken. Die 2011 auf den Markt kom-
in EUR/m
Das Gesamtangebot an kurzfristig verfügbaren Flä-
40
chen wird sich insgesamt auf hohem Niveau stabili-
35
sieren und sich je nach konkretem Fertigstellungs-
menden neuen Flächen zeichnen sich durch einen
hohen Vorvermarktungsstand aus.
2
volumen
30
und
Flächenumsatz
standortspezifisch
differenziert entwickeln.
25
Grundsätzlich bleiben die Vermarktungschancen für
20
moderne Bürogebäude mit entsprechender Ausstat-
l = Cityrand
Stuttgart
Rostock
München
Nürnberg
Magdeburg
Köln
Leipzig
Hamburg
Hannover
Essen
gere Flächen- und Energieeffizienz etc.) ist hingegen
Frankfurt a. M.
0
Dresden
verkehrstechnisch suboptimal angebunden, gerinDüsseldorf
gerechten Bestandsgebäuden (veraltet, B-Lagen bzw.
5
Berlin
tung in gefragten Lagen gut. In weniger nachfrage-
10
Bremen
15
nen.
Der begonnene Trend zunächst selektiv anziehender
Büromieten wird voraussichtlich anhalten. Dieses
n = City
Mietpreiswachstum wird vor allem in den Metropolen
p = Spitzenmiete (gewichtet)
Quelle: Eigene Ermittlungen
mit einem weiteren Anstieg des Leerstands zu rech-
und den begehrten Innenstadtlagen verstärkt zu beobachten sein.
MARKETS IN DETAIL
THE RETAIL SPACE MARKET
OVERVIEW OF THE GERMAN RETAIL SPACE MARKET
As a result of the economic recovery in Germany, which sho-
turnover potential. In addition, they offer the best possibility
wed a very robust growth of 3.6% in the previous year, in-
for brand and customer loyalty. For these reasons, numerous
vestors and retail tenants established a high level interest in
domestic and international chain stores have been active in
the prime locations in the cities of especially high demand.
these locations in the previous years and are providing a
Top rents in the largest major cities in Germany (Berlin,
high level of dynamic in this segment.
Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Cologne, Munich and
Stuttgart) have increased by an average of 4.4% compared
& Mauritz, C & A and New Yorker other companies and con-
to the previous year 2010 which was burdened by the reces-
cepts also invest in their location network in German inner
sion.
cities. These are the Swiss premium brand Navyboot, the US
In addition to established retailers such as Hennes
The retail market, which was marked by a sharp de-
brand Hollister along with the two concepts Weekday and
cline in sales of 2.0% in 2009 as a result of the economic
Monki of the H&M Group. Along with brands like Primark and
and financial crisis, has again stabilized in 2010 according
TK Maxx, which in the meantime are expanding in Germany,
to recent forecasts (as of 20 January 2011) with a nominal
other large-scale concepts in Germany are still in the explo-
increase in turnover of 1.5%, compared to the previous year.
ratory phase. The US fashion company Forever 21 and the
The positive outlook of the sought-after retail locations in
Japanese textile chain Uniqlo are counted among those. On
the attractive sites applies to a small, but very important
the other hand, Abercrombie & Fitch entered into the Ger-
submarket, especially for chain retailers. These prime loca-
man market and will open its first Flagship Store at the end
tions are characterized by high performances per area and
of 2011 on the Königsallee in Düsseldorf.
RETAIL SALES* IN GERMANY
2001 – 2010**
nominal change in %
Sales in EUR 100 billion
4,1
3
4,0
2
3,9
1
3,8
0
3,7
-1
3,6
-2
-3
3,5
2001
2002
2003
n = nominal sales in EUR 100 billion
2004
2005
2007
2008
2009
2010
u = nominal change over previous year
*excluding automotive, gas stations and pharmacies **as of 20th January 2011
Source: HDE, German Federal Statistics Office
2006
DER MARKT
FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
DER DEUTSCHE EINZELHANDELSMARKT IM ÜBERBLICK
Im Rahmen der wirtschaftlichen Erholung in Deutschland,
Umsatzpotentiale. Außerdem bieten sie die beste Möglich-
die sich im abgelaufenen Jahr mit einem Wachstum von
keit der Marken- und Kundenbindung. Somit ist in den letz-
3,6% sehr robust gezeigt hat, hat sich das Interesse von In-
ten Jahren eine Vielzahl von nationalen und internationalen
vestoren und Einzelhandelsmietern an Top-Lagen in den be-
Filialisten in diesen Lagen aktiv und sorgt für eine hohe Dy-
sonders nachgefragten Städten auf hohem Niveau etabliert.
namik in diesem Segment.
Die Spitzenmieten in den größten deutschen Metropolen
Neben den etablierten Einzelhändlern, wie z. B.
(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, Mün-
Hennes & Mauritz, C & A und New Yorker investieren auch
chen und Stuttgart) haben sich 2010 gegenüber dem rezes-
andere Unternehmen und Konzepte in ihr Standortnetz-
sionsbelasteten Vorjahr um durchschnittlich 4,4% erhöht.
werk in den deutschen Innenstädten. Dazu gehören u. a. die
Der Einzelhandelsmarkt, der 2009 durch einen mar-
Schweizer Premiummarke Navyboot, die US-Marke Hollister
kanten Umsatzeinbruch von 2,0% im Zuge der Wirtschafts-
sowie die beiden Konzepte der H&M-Gruppe Weekday und
und Finanzkrise geprägt war, hat sich 2010 nach aktuellen
Monki. Neben Marken wie Primark und TK Maxx, die inzwi-
Hochrechnungen (Stand: 20.01.2011) mit einem nominalen
schen in Deutschland expandieren, befinden sich andere
Umsatzplus von 1,5% gegenüber dem Vorjahr wieder sta-
großflächige Konzepte in Deutschland noch in der Sondie-
bilisiert. Bei der positiven Betrachtung der nachgefragten
rungsphase. Dazu gehören z. B. das US-Modeunternehmen
Einzelhandelslagen in den attraktiven Standorten handelt
Forever 21 und die japanische Textilkette Uniqlo. Demgegen-
es sich um einen kleinen, aber vor allem für den filialisier-
über hat Abercrombie & Fitch den Markteintritt in Deutsch-
ten Einzelhandel sehr wichtigen Teilmarkt. Diese Toplagen
land vollzogen und wird seinen ersten Flagship Store Ende
charakterisieren sich durch hohe Flächenleistungen und
2011 auf der Düsseldorfer Königsallee eröffnen.
EINZELHANDELSUMSATZ* IN DEUTSCHLAND
2001 – 2010**
nominale Veränderung in %
Umsatz in 100 Mrd EUR
4,1
3
4,0
2
3,9
1
3,8
0
3,7
-1
3,6
-2
-3
3,5
2001
2002
2003
n = nominaler Umsatz in 100 Mrd EUR
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
u = nominale Veränderung gegenüber dem Vorjahr in %
*ohne Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Apotheken **Stand: 20. Januar 2011
Quelle: HDE, Statistisches Bundesamt
MARKETS IN DETAIL
StabLE TO RISING RENTS
IN PRIME LOCATIONS
(2005 through 2010) was a lot more moderate. In absolute
terms, top rents in the remaining DIP cities average 111 EUR/
m2, which is almost 56% lower than in the major cities.
The demand for retail space has been shifting increasingly to the downtown cores over the past years. As
OUTLOOK AND OPPORTUNITIES
retail chains are expanding and foreign chains are seeking
to break into the German market, the established, highly fre-
Private consumption in Germany increased by ap-
quented prime (1a) locations are in very high demand. In the
prox. 0.5% in 2010. For 2011 a higher growth of consumption
”Big Seven”, rents in these locations range from 220 EUR/
of 2% may be expected due to the relaxed situation in the
m of sales floor area in Cologne to 310 EUR/m of sales floor
labour market, the positive economic environment, and the
area in Munich.
prospect of higher salary increases.
2
2
The centralization of the demand for retail space
During the financial and economic crises from
in top locations, in particular from financially strong retail
2008 through 2010, core investments were considered by
chains, leads to an increase in top rents in such preferred
many investors as the most attractive property request.
locations, or in years when the economy is weak at least to
The substantial surplus demand for core products results
stabilization. This applies mainly to the highly frequented
in partially increasing prices in this segment. The German
main shopping areas in major German cities or metropolitan
economy’s upward trend and the desire for expansion by fo-
areas such as Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg,
reign chain companies into the German retail market encou-
Cologne, Munich and Stuttgart. In the last five years, the top
rage investors to focus again on top retail properties with
rents obtained for small retail stores in these cities have ri-
shorter leases or even with a vacancy portion if the quality
sen by 32% from 192 EUR/m of sales floor area in 2005 to
of the property and the location are attractive.
2
currently 254 EUR/m2. Likewise, top retail rents have also increased in the other DIP cities (Bremen, Dresden, Hannover,
Leipzig, Magdeburg, Nuremberg, Rostock). However, here
the average increase rate of 23% during the same period
TOP RENTS* FOR RETAIL SPACE
2010
Munich
Stuttgart
Düsseldorf
Hamburg
Frankfurt/M.
Berlin
Cologne
Hannover
Bremen
Nuremberg
Leipzig
Dresden
Rostock
Magdeburg
0
50
100
150
200
250
300
EUR/
m2 of
sales
floor
area
350
n = 2009 n = 2010
*for stores in prime location with approx. 100 m2 sales floor area, on ground floor
Stabile bis steigende Mieten
in Toplagen
die Einzelhandelsspitzenmieten insgesamt erhöht. Hier fällt
die durchschnittliche Steigerungsrate im selben Zeitraum
(2005 bis 2010) mit 23% jedoch moderater aus. Gemessen
an den absoluten Werten liegen die Spitzenmieten an diesen
Die Nachfrage nach Verkaufsflächen verlagerte sich
in den letzten Jahren verstärkt in die Innenstädte. Am stärk-
DIP-Standorten mit 111 EUR/m2 rd. 56% unter dem Wert in
den Metropolen.
sten profitieren etablierte, hochfrequentierte 1a- Lagen von
den Bestrebungen expandierender Filialisten und neu in den
deutschen Markt eintretenden ausländischen Ketten. In den
PERSPEKTIVEN UND Chancen
„Big Seven“ liegen die Mieten in diesen Lagen zwischen 220
Der private Konsum ist in Deutschland im Jahr 2010
EUR/m Verkaufsfläche in Köln und 310 EUR/m Verkaufsflä-
um etwa 0,5% gestiegen. Für das Jahr 2011 lassen die ent-
che in München.
spannte Lage am Arbeitsmarkt, das positive konjunkturelle
2
2
Die Zentralisierung der Flächennachfrage in Spitzenlagen, insbesondere durch finanzstarke Filialunternehmen,
Umfeld und die Aussicht auf stärkere Lohnerhöhungen ein
höheres Konsumwachstum von annähernd 2% erwarten.
führt in entsprechend favorisierten Standorten zu einem
Während der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 bis
Anstieg der Spitzenmieten oder in konjunkturschwachen
2010 galten Core-Investments bei vielen Investoren als at-
Jahren wenigstens zu einer Stabilisierung. Das betrifft v.a.
traktivstes Produktgesuch. Der deutliche Nachfrageüber-
die hochfrequentierten Hauptgeschäftslagen in den größe-
hang nach Core-Produkten führt teilweise zu steigenden
ren deutschen Städten bzw. Ballungszentren wie Berlin, Düs-
Preisen in diesem Segment. Der Aufwärtstrend der deut-
seldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und
schen Wirtschaft und der Expansionsdrang ausländischer
Stuttgart. In den letzten fünf Jahren haben sich an diesen
Filialunternehmen in den deutschen Einzelhandelsmarkt
Standorten die durchschnittlichen realisierten Spitzenmie-
bestärken Investoren, nun auch wieder Top-Einzelhandels-
ten für kleinteilige Ladengeschäfte von 192 EUR/m2 Ver-
objekte mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten bzw. sogar mit
kaufsfläche 2005 um 32% auf aktuell 254 EUR/m erhöht.
Leerstandsanteil in den Fokus zu rücken, sofern Objekt- und
Auch in den übrigen DIP-Standorten (Bremen, Dresden, Han-
Lagequalität attraktiv sind.
2
nover, Leipzig, Magdeburg, Nürnberg, Rostock) haben sich
Spitzenmieten* FÜR EINZELHANDELSFLÄCHEN
2010
München
Stuttgart
Düsseldorf
Hamburg
Frankfurt/M.
Berlin
Köln
Hannover
Bremen
Nürnberg
Leipzig
Dresden
Rostock
EUR/
m2 Vk.
Magdeburg
0
50
100
150
200
250
300
350
n = 2009 n = 2010
*Ladengeschäfte in 1a-Lage mit ca. 100m2 Verkaufsfläche, ebenerdig
MARKETS IN DETAIL
INVESTMENTS
TREND REVERSAL ACHIEVED
With the financial crisis, which began in the spring of 2007
According to preliminary calculations, sales in the
due to the US real estate crisis (subprime crises), the pinna-
investment market throughout Germany1 increased by 15%
cle of the real estate cycle was reached in Germany at the
to EUR 46.4 billion in 2010. As pleasing as these figures
same time. At first, the international credit and economic
may appear at first sight, it has to be considered that these
crises “only” had a dampening effect on the German invest-
results are still significantly below the long-term 10-year-
ment market . After the crisis also included Germany’s real
average (2000 through 2009: EUR 65.1 billion). That even
economy (2nd quarter 2008 through 1st quarter 2009), prac-
applies if the extraordinary boom years (2006 and 2007)
tically the complete transaction market came to a stop at
are left unconsidered (EUR 52.1 billion).
the end of 2008/beginning of 2009. Since then, the invest-
ment market has relaxed gradually, which was also caused
previous ten years, the investment market was dominated
by the fast economic upswing in Germany. Real estate in-
by residential properties (52% of the total transaction vo-
vestments already slowly increased at the end of 2009, and
lume), commercial investments regained the top position in
the transaction volume grew more significantly also in 2010.
2010. Of the total transaction volume in 2010 (EUR 46.4 bil-
In addition, transactions increased again strongly at the end
lion), EUR 21.8 billion are related to residential investments,
1
of 2010, which allows for an optimistic view of 2011.
While in the previous year, for the first time in the
1)Apartment buildings or residential buildings, offices and retail buildings, retail properties,
commercial, industrial and logistics properties, and other properties
THE GERMAN PROPERTY MARKET:
Transaction volumes residential and commercial investments
in billion EUR
120
100
80
60
40
20
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010*
n = investments in residential real estate** n = investments in commercial real estate***
*Preliminary data and estimates, asset and share deals
**Buildings with a commercial portion of less than 20% and at least three residential units
***Offices and retail buildings, retail properties, industrial and logistics properties and other properties
Source: Own research and calculations based on data of the state and municipal expert commitees
as well as the land transfer tax statistics
32
INVESTMENTS
TRENDWENDE GESCHAFFT
Mit der Finanzkrise, die im Frühjahr 2007 mit der US-Immo-
Nach vorläufigen Berechnungen sind die Umsätze
bilienkrise (Subprimekrise) begann, wurde gleichzeitig in
auf dem Investmentmarkt1 deutschlandweit 2010 um 15%
Deutschland der Zenit des Immobilienzyklus erreicht. Zuerst
auf EUR 46,4 Mrd. gestiegen. So erfreulich diese Zahlen
wirkte sich die internationale Kredit- und Wirtschaftskrise
auf den ersten Blick erscheinen mögen, ist doch zu beden-
„nur“ dämpfend auf den deutschen Investmentmarkt aus.
ken, dass diese Ergebnisse noch deutlich unter dem lang-
Nachdem die Finanzkrise aber auch die Realwirtschaft in
fristigem 10-Jahres-Mittel (2000 bis 2009: EUR 65,1 Mrd.)
Deutschland erfasste (2. Quartal 2008 bis 1. Quartal 2009),
liegen. Das gilt selbst dann, wenn die außergewöhnlichen
kam der gesamte Transaktionsmarkt Ende 2008/Anfang
Boomjahre (2006 und 2007) nicht berücksichtigt werden
2009 faktisch zum Erliegen. Seitdem entspannt sich der
(EUR 52,1 Mrd.).
1
Investmentmarkt zunehmend, was nicht zuletzt Folge des
Während im Vorjahr Wohnimmobilien zum ersten
raschen wirtschaftlichen Aufschwungs in Deutschland ist.
Mal innerhalb der letzten zehn Jahre (52% am gesamten
Bereits Ende 2009 legten die Investitionen in Immobilien
Transaktionsvolumen) den Investmentmarkt dominierten,
langsam zu und auch im Jahr 2010 wuchs das Transaktions-
übernahmen die gewerblichen Investments 2010 wieder die
volumen in Deutschland deutlicher. Darüber hinaus zogen
Spitzenposition. Von dem gesamten Transaktionsvolumen
die Transaktionen gegen Ende des Jahres 2010 noch einmal
kräftig an, was letztlich positiv ins Jahr 2011 blicken lässt.
1) Mehrfamilienhäuser bzw. Mietwohnhäuser, Büro- und Geschäftshäuser,
Einzelhandelsobjekte, Gewerbe-, Industrie- und Logistikliegenschaften sowie Sonstige.
DER DEUTSCHE ImmobilienMARKT:
Transaktionsvolumina Wohn- und Gewerbeinvestments
in Mrd. EUR
120
100
80
60
40
20
0
2001
2002
n = Wohninvestments**
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010*
n = Gewerbeinvestments***
*Vorläufige Angaben und Hochrechnungen, Asset- und Share-Deals
**Gebäude mit maximalem gewerblichen Anteil von 20% und mindestens drei WE
***Büro-,Geschäftshäuser, Einzelhandelsobjekte, Logistik, Gewerbe-/Industrie und Sonstige
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen aus Angaben der
Gutachterausschüsse der Länder und Kommunen sowie der Grunderwerbssteuerstatistik
MARKETS IN DETAIL
EUR 24.6 billion to commercial investments. The transaction
Stuttgart) amounted to EUR 10.8 billion in 2010. That equals
volume of residential investments2 increased by 4% and of
almost 44% of the total relevant commercial sales volume in
commercial investments even by 24% compared to 2009.
Germany. In the previous year, mainly foreign investors have
rediscovered Germany - and above all the ”Big Seven“ - after
In 2010, the spectrum of buyers was dominated
by investors with strong equity capital in particular, such
a strong reserve in 2009.
as open and closed funds as well as pension funds, which
were mainly searching for large volume core properties in
cluded in Berlin (EUR 2.8 billion) followed by Hamburg (EUR
top locations. The largest individual deals were, inter alia,
1.9 billion), Frankfurt (EUR 1.8 billion) and Munich (EUR 1.2 bil-
the Opera Tower in Frankfurt, the Sony Centre and the Ale-
lion). The billion mark was also exceeded in Düsseldorf (EUR
xa in Berlin as well as the Vodafone Campus in Düsseldorf.
1.2 billion) and in Cologne (EUR 1.0 billion) in 2010. Stuttgart
Additionally, the uncertainty in the stock markets and the
was last with EUR 0.4 billion.
The highest commercial investment sales were con-
ongoing low interest level resulted in a lack of alternative investment types, so that especially private investors invested
increasingly in real estate. In turn, these investors became
particularly active in the residential investment market.
COMMERCIAL INVESTMENTS IN
THE ”BIG SEVEN”
PURCHASE PRICE FACTORS
AND YIELDS
2010 was a fairly demanding real estate year. While
the beginning of 2010 already showed a stabilization or recovery, at first this applied to retail properties only (in part
also for logistics properties). The market for office proper-
According to preliminary calculations, the commer-
ties had lagged behind for a long time and only gained speed
cial transaction volume in the ”Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Cologne, Munich and
2) Multi-family properties or apartment buildings, excluding partial residential ownership
THE GERMAN PROPERTY MARKET:
Transaction volumes of residential and commercial investments*
Percent
100
80
60
40
20
0
2001
2002
n = Other (see also
special properties)
2003
2004
n = Commercial and
industrial properties
*Asset deals **Premilinary data, estimates based on own research
Source: Own research and calculations,
state and municipal expert committees, property tax statistics
2005
2006
2007
2008
2009
2010**
n = Office and retail n = Multi-family properties,
buildings
residential complexes
des Jahres 2010 (EUR 46,4 Mrd.) entfielen EUR 21,8 Mrd.
gewerbliche Transaktionsvolumen nach vorläufigen Erhe-
auf Wohninvestments und EUR 24,6 Mrd. auf gewerbliche
bungen 2010 auf EUR 10,8 Mrd. Das entspricht knapp 44%
Investments. Dabei legte das Transaktionsvolumen bei den
des gesamten relevanten gewerblichen Umsatzvolumens in
Wohninvestments um 4% und bei den gewerblichen Invest-
Deutschland. Es sind vor allem ausländische Investoren, die
ments sogar um 24% gegenüber 2009 zu.
Deutschland – allen voran die „Big Seven” – nach starker Zu-
2
Das Käuferspektrum dominierten 2010 vor allem ei-
rückhaltung 2009 im letzten Jahr wieder entdeckt haben.
genkapitalstarke Investoren, wie z.B. offene und geschlos-
Die höchsten gewerblichen Investmentumsätze wur-
sene Fonds sowie Pensionskassen, die vor allem auf der Su-
den in Berlin getätigt (EUR 2,8 Mrd.). Danach folgen Ham-
che nach großvolumigen Core-Objekten in Toplagen waren.
burg (EUR 1,9 Mrd.), Frankfurt (EUR 1,8 Mrd.) und München
Zu den größten Einzeldeals gehören u.a. der Opernturm in
(EUR 1,2 Mrd.). Auch in Düsseldorf (EUR 1,2 Mrd.) und Köln
Frankfurt, das Sony-Center und das Alexa in Berlin sowie der
(EUR 1,0 Mrd.) konnte 2010 die Milliardengrenze überschrit-
Vodafone-Campus in Düsseldorf. Die Unsicherheit an den
ten werden. Stuttgart bildet mit EUR 0,4 Mrd. das Schlusslicht.
Aktienmärkten und das anhaltende niedrige Zinsniveau führen darüber hinaus zum Fehlen alternativer Anlageformen,
so dass besonders private Investoren verstärkt in Immobilien investierten. Diese wiederum wurden vor allem auf dem
KAUFPREISFAKTOREN UND
RENDITEN
Wohninvestmentmarkt aktiv.
GEWERBLICHE INVESTMENTS IN
DEN „BIG SEVEN”
2010 ist ein recht anspruchsvolles Immobilienjahr
gewesen. Zwar hatte sich bereits Anfang 2010 eine Stabilisierung bzw. Erholung abgezeichnet, dies galt aber zunächst
nur für Einzelhandelsimmobilien (z.T. auch für Logistikim-
In den „Big Seven“ (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am
Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) belief sich das
2) Mehrfamilienhäuser bzw. Mietwohnhäuser, exklusive Wohnteileigentum.
DER DEUTSCHE IMMOBILIENMARKT:
Transaktionsvolumina von Gewerbe- und Wohninvestments*
Prozent
100
80
60
40
20
0
2001
n = Sonstige (v.a.
2002
Spezialimmobilien)
2003
n = Gewerbe- und
2004
Industrieimmobilien
2005
2006
2007
n = Büro- und Geschäftshäuser,
Einzelhandel
*Asset-Deals **Vorläufige Angaben, Schätzungen auf Grundlage eigener Erhebungen
Quelle: eigene Erhebungen und Berechnungen,
Gutachterausschüsse der Länder und Kommunen
2008
2009
2010 **
n = Mehrfamilienhäuser,
Wohnanlagen
MARKETS IN DETAIL
in the second half of the year. Due to the good perspectives
medium yields for the DIP markets for residential properties
in the office market (leasing market), the gradual reduction
(inventory) were at 7% and thus almost 18 base points un-
of vacancies, the stable office rents and the focus of demand
der the value of the previous year’s result. The initial yields
on core properties, prices increased slightly and the top
achievable with the acquisition of multi-family properties
yield at the end of 2010 fell slightly. So far this only applies
vary widely across Germany. This is mainly a result of the
to A cities, B or C cities have not seen any significant price
very different supply and demand ratios. In markets with par-
or yield adjustments in the course of 2010.
tially high residential vacancies, higher prices are difficult to
The average initial yields for office and retail buil-
achieve, correspondingly the capitalization factors are low.
dings weighted by transaction volume (downtown locations)
These markets include Berlin, Leipzig and Magdeburg (fac-
remained almost steady at 6.29% in the previous year
tor 11 up to 12 or initial yields 8% up to 9.5%). However, the
(2009: 6.24%). In the DIP cities, the yields (top yield) range
yield spread is very wide in these regions depending on their
from approx. 4.5% in Munich to 7.6% in Rostock.
locations. In the most sought-after areas, the capitalization
Markets with the highest average capitalization fac-
factors are three, four or even five times higher than in more
tors and therefore with a relatively low but very stable yield
modest locations. In markets where demand exceeds supply,
level were Munich (5.1%), Düsseldorf (5.6%) and Stuttgart
such as for example Frankfurt am Main, Hamburg and Colo-
(5.5%). These cities are followed by Frankfurt am Main and
gne, the capitalization factors, even for existing properties,
Hamburg (5.9% resp. 6.0%). In the downtown core of smal-
are correspondingly high (16 to 18 times).
ler cities, initial yields average around 7%. They range from
around 6.4% in Bremen (top 5.5%) to Rostock 8.4% (top
7.6%).
In 2010, the demand in the residential segment was
significantly higher than the supply so that, subsequently,
the purchase price factors increased again. On average, the
COMPARISON OF YIELDS OR INDICES OF GERMAN SECURITIES AND OFFICE PROPERTIES:
Percent
7
6
5
4
3
2
1
0
2000
2001
l = Initial gross yield
2002
2003
p = interest rates*
2004
2005
u = Current yield**
2006
2007
2008
2009
2010
n = Inflation rate***
*Lending rates of loans for residential premises, 5 years (as of September of each year), private, new transactions
**Current yield of domestic bearer bonds, total averages
***Consumer index in Germany (in total)
Source: Deutsche Bank, own data, AENGEVELT – RESEARCH
mobilien). Der Markt für Büroimmobilien hinkte lange Zeit
rd. 6,4% in Bremen (Spitze 5,5%) bis Rostock 8,4% (Spitze
hinterher und hat erst in der zweiten Jahreshälfte an Fahrt
7,6%).
gewonnen. Aufgrund der guten Perspektiven auf dem Bü-
Im Wohnsegment war 2010 die Nachfrage deutlich
romarkt (Vermietungsmarkt), dem sukzessiven Abbau des
höher als das Angebot, in deren Folge die Kaufpreisfak-
Leerstands, der stabilen Büromieten und dem Fokus der
toren erneut anzogen. Im Schnitt lagen die mittleren Ren-
Nachfrage auf Core-Immobilien, zogen die Preise leicht an
diten für die DIP-Märkte für Wohnimmobilien (Bestand) bei
und damit gaben die Spitzenrenditen Ende 2010 leicht nach.
7% und damit knapp 18 Basispunkte unter dem Wert des
Das gilt bislang nur für A-Städte, in B- oder C-Städten hat es
Vorjahresergebnisses. Dabei ist das Niveau der erzielbaren
im Jahresverlauf 2010 noch keine wesentlichen Preis- oder
Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern bundesweit sehr
Renditeänderungen gegeben.
verschieden. Das ist vor allem Folge der unterschiedlichen
Die mit den Umsätzen gewichteten mittleren und
Angebots- und Nachfragerelationen. In den Märkten mit z.T.
marktüblichen Anfangsrenditen für Büro- und Geschäfts-
hohen Wohnungsleerständen lassen sich nur schwer höhere
häuser (Citylagen) blieben im vergangenen Jahr mit 6,29%
Preise durchsetzen, entsprechend gering sind die Kapitalisie-
nahezu konstant (2009: 6,24%). Die Renditespanne (Spit-
rungsfaktoren. Dazu zählen Berlin, Leipzig und Magdeburg
zenrendite) in den DIP-Standorten reicht dabei von ca. 4,5%
(Faktor 11- bis 12-fach bzw. Anfangsrenditen 8% bis 9,5%). In
in München bis 7,6% in Rostock.
diesen Regionen ist aber zugleich der Rendite-Spread in Ab-
Märkte mit den höchsten durchschnittlichen Kapitali-
hängigkeit von der Lage ausgesprochen hoch. In den stark
sierungsfaktoren und damit zugleich mit einem relativ gerin-
nachgefragten Wohnlagen sind die Kapitalisierungsfaktoren
gen, aber sehr stabilen Renditeniveau sind München (5,1%),
um drei, vier oder sogar fünf Vervielfältiger der Jahresein-
Düsseldorf (5,6%) und Stuttgart (5,5%). Danach folgen
nahmen höher als in einfachen Lagen. In den Märkten mit
Frankfurt am Main und Hamburg (5,9% bzw. 6,0%). In den
Nachfrageüberhängen, wie z.B. Frankfurt am Main, Hamburg
Citylagen der kleineren Städte werden im Mittel Anfangs-
und Köln sind die Kapitalisierungsfaktoren selbst für Bestand-
renditen um 7% erzielt. Die Spannweite reicht hierbei von
simmobilien entsprechend hoch (16- bis 18-fach).
RENDITEN BZW. INDIZES deutscher Wertpapiere und Büroimmobilien IM VERGLEICH:
Prozent
7
6
5
4
3
2
1
0
2000
2001
l = Bruttoanfangsrenditen
2002
2003
p = Kreditzinsen*
2004
2005
u = Umlaufrendite**
2006
2007
2008
2009
2010
n = Inflationsrate***
*Wohnungsbaukredite, 5 Jahre (Stand jeweils September des Jahres), privat, Neugeschäft
**Umlaufrenditen inländischer Inhaberschuldverschreibungen, insgesamt Durchschnitte
***Verbraucherindex (insgesamt) für Deutschland
Quelle: Deutsche Bundesbank, eigene Erhebungen AENGEVELT – RESEARCH
MARKETS IN DETAIL
TRENDS AND FORECAST
upgraded existing properties which are leased in the
medium term to tenants with high credit ratings have
the best chances to be sold.
In 2010 as well as 2009, the demand in the German
Investors, who count on increasing purchase price
real estate marked focused on core products. The supply or
factors, are well advised to consider office proper-
the readiness for sale of such top properties was still rather
ties in B locations more closely. In contrast to core
low. Even the year 2011 will not show any significant expansi-
properties, whose top yields already fell in 2010, no
on of supply. The transaction market is only able to profit if
significant price changes can be found. Accordingly,
the potential investors increase their risk capacity and consi-
a relatively high yield contraction in this regard may
der properties in other than A locations and sites. Currently,
be expected if the market activity tightens.
quite a lot indicates that this could be the case in 2011: the
Also in 2011, the demand in the residential segment
increasing interest of international players, the favourable
remains significantly higher than the available sup-
economic perspective and also the increasing quota of spe-
ply. This will not be noticeably changed despite the
culative new office developments in the ”Big Seven“ are the
slightly increasing numbers for new developments.
first precursors to indicate that a few investors with a higher
Continuing influx of labour into the cities and the
risk tolerance are counting on Germany. This will eventual-
increasing number of smaller households ensure
ly depend on the banks’ willingness to provide financing to
a further increasing demand for residential dwel-
domestic as well as foreign investors. The banks are being
lings - and increasing rents. Smaller cities will have
cautious. Afraid of further losses, the equity requirements
more moderate increases than the cities with over
for higher risk investments are correspondingly high.
200,000 inhabitants. Investors should also examine
In addition to the buyers the experts of the DIP al-
B cities based on the comparatively high yields and
liance expect positive impulses also from the seller’s side.
due to the secure cash flow, even in the so-called B
Much speaks for the assumption that some investors, who
cities.
succeeded in stabilizing their portfolios, use the favourable
economic framework conditions and the slight price increase as their exit strategy. Accordingly, the supply is likely to
increase again slightly. In 2010, the experts of the DIP alliance consider a 25% larger transaction volume possible.
Currently, the following investment and behaviou-
ral strategies can be observed in the market:
As in the previous year, retail properties with secured
cash flow, sustainable use concepts and long-term
leases with chain stores with excellent credit rating
will be the focus of the demand for 2011.
Without any change in 2011, office investments will
continuously be thoroughly analyzed despite further tightening office space turnover. In view of the
altogether high supply base new developments or
38
TRENDS UND AUSBLICK
Büroinvestments werden auch 2011 ungeachtet weiter anziehender Büroflächenumsätze unverändert
sorgfältig analysiert. Angesichts des insgesamt ho-
Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt kon-
hen Angebotssockels haben beim Verkauf mittelfri-
zentrierte sich 2010 wie 2009 auf Core-Produkte. Das An-
stig bonitätsplausibel vermietete Neubauten bzw. er-
gebot bzw. die Verkaufsbereitschaft solcher Topobjekte war
tüchtigte Bestandsobjekte die besten Chancen.
nach wie vor eher gering. Hier zeichnet sich auch für 2011
Investoren, die auf steigende Kaufpreisfaktoren
keine markante Angebotserweiterung ab. Nur wenn die po-
setzen, sind gut beraten, Büroobjekte in B-Lagen
tentiellen Investoren ihre Risikobereitschaft steigern und
genauer zu betrachten. Im Gegensatz zu Core-Im-
Objekte jenseits von A-Lagen und -Standorten in Betracht
mobilien, deren Spitzenrendite bereits im Jahr 2010
ziehen, kann auch der Transaktionsmarkt davon profitieren.
nachgab, waren hier bislang keine wesentlichen
Derzeit deutet einiges darauf hin, dass dies 2011 der Fall sein
Preisänderungen zu beobachten. Dementsprechend
könnte: Das zunehmende Interesse internationaler Akteure,
kann bei anziehender Markttätigkeit hier mit einer
die positiven wirtschaftlichen Perspektiven und auch die
vergleichsweise hohen Renditenkontraktion gerech-
zunehmende Quote an spekulativen Büroneubauten in den
net werden.
„Big Seven“ sind die ersten Vorboten, dass einige risikobe-
Im Wohnsegment bleibt auch 2011 die Nachfrage
reitere Investoren auf Deutschland setzen. Hier wird es zu-
deutlich höher als das verfügbare Angebot. Daran
letzt von der Finanzierungsbereitschaft der Banken abhän-
wird sich trotz der leicht steigenden Neubauzahlen
gen. Dies gilt sowohl für inländische als auch ausländische
nichts spürbar ändern. Anhaltender Zuzug von Ar-
Investoren. Die Banken sind vorsichtig. Aus Angst vor wei-
beitskräften in die Städte und die wachsende Zahl
teren Ausfällen sind die Eigenkapitalforderungen bei risiko-
an kleineren Haushalten sorgen für einen weiterhin
reicheren Investments entsprechend hoch.
zunehmenden Wohnungsbedarf – und steigende Mie-
Neben den Käufern erwarten die Experten des DIP-
ten. In kleineren Städten wird es dabei moderater zu-
Verbundes auch von der Verkäuferseite positive Impulse.
gehen als in Städten mit mehr als 200.000 Einwoh-
Es spricht vieles dafür, dass einige Investoren, denen es
nern. Aufgrund des sicheren Cash Flow, selbst in den
gelungen ist, ihre Portfolios zu stabilisieren, die günstigen
so genannten B-Städten, sollten Investoren aufgrund
wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den leichten
der vergleichbar höheren Renditen auch B-Städte
Preisanstieg für ihren Exit nutzen. Das Angebot dürfte ent-
prüfen.
sprechend wieder etwas größer werden. Für das kommende
Jahr erscheint den Experten des DIP-Verbundes ein um 25%
höheres Transaktionsvolumen als 2010 möglich.
Derzeit sind am Markt u.a. folgende Anlagestrategien
bzw. Verhaltensweisen zu erwarten:
Im Fokus der Nachfrage werden 2011, wie bereits im
Vorjahr, Einzelhandelsobjekte mit gesichertem Cash
Flow, zukunftsfähigen Nutzungskonzepten und langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Filialisten stehen.
MARKETS IN DETAIL
THE MARKET FOR
LOGISTICS SPACE
UPSWING
The globalization and the corresponding increase in the
example office or retail properties and in part have achieved
international division of labour as well as the individuali-
even up to 12%.
zation of the consumer behaviour lead to growing streams
of goods, transport routes as well as production and ware-
tor results from a real market growth and is not driven as for
housing processes. In the latest upswing (2005 until 2008),
example the office space segment by predatory competition,
it was in particular the logistics industry which profited
the demand for logistics properties reacts extremely elasti-
from this trend. Since the latest recession (2003) until the
cally to market upswings and downswings. The latest reces-
economic collapse at the end of 2009, nominal sales in this
sion (2008 through 2009) had an equally fast impact on the
industry grew by almost 6% p.a. while the overall German
space demand. The connection is simple: If less is produced,
economic performance just increased by 3% p.a. (nominal
less needs to be transported or (re)stored. However, in case
GDP growth). This above-average growth also awakened the
of conventional or old production patterns (production and
interest of different investors in logistics properties. Due to
assemble at one location) the economic crisis would have
the risk diversification and the relatively high yields of logi-
impacted the logistics sector significantly stronger. As para-
stics properties this real estate type has significantly gained
dox as it sounds, the globalized labour division (production
importance. For years, logistics properties have produced a
and transport take place even during a crisis) buffered the
yield which is by 4 to 5 percentage points higher than for
downswing.
H
R
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H
A
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A
M
BU
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EN
DR
ES
D
EN
EM
BR
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RL
IN
RF
Even though the space demand in the logistics sec-
AVERAGE LOCAL YIELDS
2009
8,1 %
8,2 %
k.a.
7,8 %
k.a.
7,8 %
7,8 %
8,4 %
2010
8,3 %
8,2 %
k.a.
7,9 %
k.a.
8,0 %
8,1 %
8,2 %
➚
➘
k.a.
➙
k.a.
➙
➙
➙
7,6 %
7,3 %
k.a.
7,5 %
k.a.
7,0 %
6,9 %
7,5 %
➙
➙
k.a.
➘
k.a.
➘
➘
➘
Prognosis 2011
PRIME YIELD
2010
Prognosis 2011
DER MARKT
FÜR LOGISTIKFLÄCHEN
im aufwind
Die Globalisierung und die damit verbundene zunehmend in-
punkte höhere Rendite als z.B. Büro- oder Handelsimmo-
ternationale Arbeitsteilung sowie die Individualisierung des
bilien und erzielen z.T. bis zu 12%.
das Büroflächensegment, vom Verdrängungswettbewerb
(2005 bis 2008) insbesondere die Logistikbranche. Seit der
getrieben wird, reagiert die Nachfrage nach Logistikimmobi-
letzten Rezession (2003) bis zum Wirtschaftseinbruch Ende
lien äußerst elastisch auf Marktauf- und –abschwünge. Ent-
2009 stieg der nominale Umsatz der Logistikbranche um
sprechend schnell wirkte sich die jüngste Rezession (2008
knapp 6% p.a., während die gesamte deutsche Wirtschafts-
bis 2009) auf die Flächennachfrage aus. Der Zusammen-
leistung lediglich um 3% p.a. (nominales BIP-Wachstum) ge-
hang ist simpel: Wird weniger produziert, muss auch weniger
stiegen ist. Dieses überdurchschnittliche Wachstum weckte
transportiert bzw. (zurück-)gelagert werden. Allerdings hät-
auch das Interesse verschiedener Investoren an Logistikim-
te die Wirtschaftskrise bei konventionellen bzw. alten Pro-
mobilien. Aufgrund der Risikodiversifikation und der relativ
duktionsmustern (Produktion und Montage an einem Stand-
hohen Renditen von Logistikimmobilien hat dieser Immobili-
ort) den Logistiksektor deutlich stärker erfasst. So paradox
entyp deutlich an Bedeutung gewonnen. Logistik-immobilien
es klingt, federte die globalisierte Arbeitsteilung (auch in der
erwirtschaften seit Jahren eine um bis zu 4 bis 5 Prozent-
Krise wird produziert und transportiert) den Abschwung ab.
N
TT
GA
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ZI
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LN
KÖ
RT
einem echten Marktwachstum resultiert und nicht, wie z.B.
sen. Von diesen Trends profitierte im letzten Aufschwung
CK
Transportwegen sowie Produktions- und Lagerungsprozes-
RG
Obwohl die Flächennachfrage im Logistiksektor aus
UR
G
Konsumverhaltens führen zu wachsenden Güterströmen,
MITTLERE ORTSÜBLICHE RENDITEN
7,8 %
8,2 %
k.a.
7,8 %
7,5 %
k.a.
7,4 %
2009
7,9 %
8,2 %
k.a.
7,8 %
7,6 %
k.a.
7,6 %
2010
➙
➚
k.a.
➙
➚
k.a.
➙
Trend 2011
SPITZENRENDITE
7,5 %
7,6 %
k.a.
7,1 %
7,4 %
k.a.
7,4 %
➘
➘
k.a.
➘
➙
k.a.
➘
2010
Trend 2011
MARKETS IN DETAIL
Correspondingly, the growth of the real economy results in an increasing demand for logistics spaces. Already
the banks have only be willing to grant financing (up to now)
on the basis of a high equity rate (30% to 60%).
since summer 2010, the increasing utilization of the manufacturing trade with the continuingly high export quota has
elevated the demand in warehousing and logistics space. Ba-
RENTS AND YIELDS
sed on this revival the experts of the DIP alliance count on
an extremely lively year 2011, after a robust year 2010. This
The leasing market for logistics properties was extre-
applies in particular to the investment sector. However, the
mely constant. Even though the various regions were able
banks‘ willingness to finance could still have limiting effects.
to add in space turnover, the rent level remained robust at
Financing is inter alia provided especially for low-risk invest-
the DIP locations - at least for modern properties. However,
ments, i.e. logistics properties with long-term lease agree-
this only applies to new logistics spaces or such of the new
ments. Such core properties are rare in the storage space
generation. Existing properties which have been vacant for
sector. The shorter product cycles, which ultimately have an
a longer time are still subject to a significant price pressure
impact on lease terms of logistics and light industrial (emis-
and decreased between EUR 0.30/m2 and EUR 0.40/m2, de-
sion-free) commercial properties are one reason. In case of
pending on location.
relatively short contract terms (three to five years), most of
As in the previous year, the highest rents were ob-
tained in Munich and Stuttgart (each EUR 6.50/m2) as well
as Frankfurt (EUR 6.00/m2). No other city of the DIP alliance
obtains rents around EUR 6.00/m2. While in Munich the geCOMMERCIAL PROPERTY PRICES*:
Range at the respective locations
2010
nerally high rent level (in all asset classes) serves as an ex-
in EUR/m2
centre within the air cargo industry. In Stuttgart, above all
300
the limited availability of building land results in an above-
planation, Frankfurt reflects the special significance of the
airport region as a leading international sorting and loading
average rent level. In Hamburg, logistics rents of up to EUR
250
5.50/m2 may be achieved. In Düsseldorf and all other locations, rents for modern logistics facilities (new construction)
200
range from EUR 3.00/m2 to EUR 5.00/m2.
150
100
the logistics industry, because if the international flow of
goods booms, transport companies as well as suppliers of
50
Rostock
Stuttgart
Munich
Nuremberg
Leipzig
Magdeburg
Cologne
Hannover
** Hamburg
Frankfurt a. M.
Essen
Dresden
Düsseldorf
Berlin
logistics properties will profit. Therefore, the top yields conBremen
0
The economic development has, as stated, affected
tracted in almost all locations. Currently, the initial yields for
top logistics properties (1-A properties, new construction,
10-year term) in the logistics centres are generally around
6.9% (Frankfurt) and 7.9% (Leipzig). Outside of these cities/
locations, yields are between 9% and 11%. The present de-
l = lower limit
p = upper limit
mand situation and the previous trend of slightly decreasing
*Commercial properties (GI) without industrial or trade installations
at high-technology cluster locations
**Without pile foundation costs
Quelle: Own research
top yields are continuing.
Analog dazu wirkt sich das Wachstum der Realwirtschaft in Form einer zunehmenden Nachfrage nach Logi-
(drei bis fünf Jahre) finanzieren die meisten Banken (bislang) nur mit hoher Eigenkapitalquote (30% bis 60%).
stikflächen aus. Die zunehmende Auslastung des produzierenden Gewerbes in Verbindung mit der anhaltend hohen
Exportquote treibt bereits seit Sommer 2010 den Bedarf an
MIETEN UND RENDITEN
Lager- und Logistikflächen. Aufgrund dieser Belebung rechnen die Experten des DIP-Verbundes nach einem robusten
Der Vermietungsmarkt für Logistikflächen zeigte
Jahr 2010 mit einem äußerst lebhaften Jahr 2011. Dies gilt
sich ausgesprochen konstant. Obwohl die verschiedenen Re-
vor allem für den Investmentsektor. Beschränkend könnte
gionen deutlich bei den Flächenumsätzen zulegen konnten,
sich allerdings nach wie vor die geringe Finanzierungsbe-
blieb das Mietpreisniveau an den DIP Standorten – zumin-
reitschaft der Banken auswirken. Finanziert werden v.a. ri-
dest für moderne Flächen – stabil. Dies gilt allerdings nur
sikoarme Investments, d.h. Logistikimmobilien mit langen
für neue bzw. Logistikflächen der neuen Generation. Länger
Mietvertragslaufzeiten. Solche Core-Immobilien sind im
leer stehende Bestandsflächen stehen nach wie vor unter
Lagerflächensektor rar. Ein Grund sind die kürzeren Pro-
beachtlichem Preisdruck und gaben je nach Standort zum
duktzyklen, die sich letztlich auf Mietvertragslaufzeiten von
Teil zwischen EUR 0,30/m2 bis EUR 0,40/m2 nach.
Logistik- und Light Industrial (emissionsfreien) Gewerbe-
Die höchsten Mieten wurden wie im Vorjahr in Mün-
immobilien auswirken. Bei relativ kurzen Vertragslaufzeiten
chen und Stuttgart (je EUR 6,50/m2), sowie Frankfurt (EUR
6,00/m2) erzielt. In keiner anderen Stadt des DIP-Verbundes
werden sonst Mieten um EUR 6,00/m2 erzielt. Während in
gewerbegrundstückspreise*:
Spannweiten an den jeweiligen Standorten
2010
München das allgemein hohe Mietniveau (in allen Assetklas-
in EUR/m2
der führenden internationalen Umschlag- bzw. Verladezen-
300
tren im Luftfrachtverkehr wieder. In Stuttgart ist es v.a. die
sen) als Erklärung dient, spiegelt sich in Frankfurt am Main
die besondere Bedeutung der Flughafenregion bzw. eines
begrenzte Verfügbarkeit von freiem Bauland, die letztlich zu
250
einem überdurchschnittlichem Mietniveau führt. In Hamburg
werden Logistikmieten bis EUR 5,50/m2 erzielt. In Düsseldorf
200
und in den anderen Standorten schwanken die Mieten für mo-
150
derne Logistikflächen (Neubau) zwischen EUR 3,00/m2 und
EUR 5,00/m2.
100
Die wirtschaftliche Entwicklung hat, wie erwähnt,
50
Rostock
Stuttgart
München
Nürnberg
Magdeburg
Köln
Leipzig
Hannover
** Hamburg
Essen
Frankfurt a. M.
Dresden
Düsseldorf
Berlin
Einfluss auf die Logistikbranche. Denn wenn der internatioBremen
0
nale Warenfluss boomt, profitieren die Transporteure ebenso wie Anbieter von Logistikflächen. Dementsprechend kontrahierten sich fast an allen Standorten die Spitzenrenditen.
Aktuell liegen die Anfangsrenditen für Top-Logistikobjekte
(1-A-Immobilien, Neubau, 10-Jahres-Laufzeit) in den Logistik-
l = Untergrenze
p = Obergrenze
zentren in der Regel zwischen 6,9% (Frankfurt) und 7,9%
*Gewerbegrundstücke (GI) ohne Industrie- bzw. Gewerbeanlagen
an Hochtechnologieclusterstandorten
**Ohne Pfahlgründungskosten
Quelle: Eigene Ermittlungen
(Leipzig). Abseits dieser Standorte/Lagen werden Renditen
zwischen 9% bis 11% realisiert. Die aktuelle Nachfragesituation und der bisherige Trend leicht sinkender Spitzenrenditen setzen sich fort.
MARKETS IN DETAIL
PERSPECTIVES AND TRENDS
In addition, “Green Buildings“ become increasingly
important. Currently, the costs are still relatively
Even if the logistics industry reacts occasionally in a
high, in the medium term, though the DIP experts
pronounced manner to the real economic cycles, the indus-
count on decreasing construction costs. However, the
try and thus the logistics properties remain a sector with
demand for such properties will increase since – just
future. This demand for logistics properties was driven by
for image reasons – the new industries (biotechno-
growth in (foreign) trade1, e-commerce2 and changes in lo-
logy or for example solar) will build less and less on
gistics concepts. The importance of logistics investments
ecologically questionable properties.
climbs also due to the higher interest even for institutional
investors compared to other assets classes. If this considers
the different short- and long-term trends, diligently chosen
and examined logistics properties will offer excellent perspectives:
Growth in the logistics industry inherently leads to an
increase in the demand for additional space or new
buildings. As outsourcing continues to grow and international trade is expanding due to specialization
and individualization of demand, shipping rates will
keep rising in the future, which in turn will also lead
to a growing demand for logistics properties.
The market for logistics properties will continue to
grow in locations where the industrial base is growing
rapidly, just as the trend towards developing logistics
properties in chosen highway locations close to important hubs or along major routes will continue. On
the other hand, demand from trade and retail logistics in declining industrial centres is weakening.
The standards for logistics properties will continue to
rise as the industry undergoes a profound structural
change. This will lead to structural vacancies or an
increase in those as existing spaces (“simple” warehouses) no longer meet the requirements. This increases the rent pressure for existing properties, which
have been vacant for a longer time, if leasing is still
possible in the given condition.
Due to the ongoing dynamic developments in the logistics industry and the changing required standards
for logistics properties, the terms of the leases are
also decreasing. Three- to five-year-leases will become the rule. Therefore flexibility and re-marketability or secondary use become more important in the
purchase of a logistics property. A lack of sustainable ability for the use of third parties or further use
(real estate with a very high degree of specialization)
should be examined critically.
1) Outsourcing, increase in freight traffic etc.
2) Electronic trade, B-to-B (Business-to-Business) as well as BtC (Business·to·
Consumer).
PERSPEKTIVEN UND TRENDS
Selbst wenn die Logistikbranche zuweilen ausge-
Bedeutung. Fehlende nachhaltige Dritt- bzw. Weiterverwendungsfähigkeit (Immobilien mit sehr hohem
Spezialisierungsgrad) sollte kritisch geprüft werden.
prägt auf die realen Konjunkturzyklen reagiert, bleibt die
Darüber hinaus gewinnen „Green-Buildings“ zuneh-
Branche und damit die Logistikimmobilie ein Sektor mit
mend an Bedeutung. Die Kosten sind derzeit noch
Zukunft. Dabei wird die Nachfrage nach Logistikimmobilien
relativ hoch, mittelfristig rechnen die DIP-Experten
vom Wachstum des (Außen-)Handels1, des E-Commerce2 und
allerdings mit sinkenden Baukosten. Die Nachfrage
dynamischer Logistikkonzepte angetrieben. Die Bedeutung
nach solchen Objekten dagegen steigt, weil die neuen
von Logistik-Investments steigt dabei nicht zuletzt aufgrund
Industrien (Biotechnologie oder z.B. Solar) allein aus
der im Vergleich zu anderen Asset-Klassen höheren Ver-
Imagegründen immer weniger auf ökologisch be-
zinsung auch für institutionelle Anleger. Werden dabei die
denkliche Objekte setzen werden.
verschiedenen kurz- bis langfristigen Trends berücksichtigt,
bieten sorgfältig ausgewählte und geprüfte Logistikimmobi-
1) Outsourcing, Anstieg des Güterverkehrs etc.
2) Elektronischer Handel, B-to-B (Business-to-Business)
sowie des BtC (Business-to-Consumer).
lien exzellente Perspektiven:
Bei Logistikimmobilien besteht faktisch ein wachstumsbedingter Zusatz- bzw. Neubaubedarf an Logistikflächen. Die weiterhin zunehmende Arbeitsteilung (Outsourcing) und der expansive Anstieg des
internationalen Handels (Spezialisierung und Individualsierung) werden die Frachtraten weiter steigen
lassen und somit den Flächenbedarf an Logistikflächen erhöhen.
Standorte mit wachsender industrieller Basis werden künftig weiter wachsen, ebenso setzt sich der
Trend zur Entwicklung von Logistikimmobilien an
verkehrsgünstigen Autobahnstandorten fort. Der
Nachfragedruck der Handels- und Konsumlogistik
lässt dagegen an Standorten in schrumpfenden Ballungsräumen nach.
Die Anforderungen an Logistikobjekte steigen, induziert durch den enormen Strukturwandel, weiter. In
Folge entstehen strukturelle Leerstände bzw. wachsen weiter an, da ein Großteil der vorhandenen Bestandsflächen („simple“ Lagerhallen) nicht mehr den
Anforderungen entsprechen. In länger leer stehenden Bestandsimmobilien erhöht sich dadurch der
Mietpreisdruck, wenn eine Vermietung im Ist-Zustand
überhaupt noch möglich ist.
Aufgrund der anhaltenden Dynamik der Logistikbranche und der sich ändernden Anforderungen an
ein Logistikobjekt sinken auch die Vertragslaufzeiten.
Mietvertragslaufzeiten von drei Jahren werden die
Regel werden. Dementsprechend gewinnen Flexibilität, Wiederverwertbarkeit bzw. mögliche Nachnutzung beim Erwerb einer Logistikimmobilie stetig an
MARKETS IN DETAIL
CENTRAL AND
EASTERN EUROPE
2010 reconfirmed that Central and Eastern Europe is not a
of Prague. During 2010 the supply reserve decreased slight-
homogeneous economic area. While some countries still had
ly, but will also only slightly regress in 2011. A turnaround is
to fight the results of the economic and financial crises in
expected no sooner than the middle or the end of the year.
2008 - 2009, other countries such as Poland and the Czech
The new construction volume of office space, which is still
Republic recovered rapidly. This situation was mainly re-
low due to the crisis, will be absorbed more strongly than
flected in the investment market. The investment volume in
before through numerous pre-lease agreements.
Poland, for example, increased by 170 % to approx. 2 billion
Euro compared to the previous year‘s result. Approx. 650
million Euro were invested in commercial real estate in the
bilized after an increase that lasted two years at a relatively
Czech Republic, which means an increase by 14% compared
high level of approx. 22 %. For 2011 we do not expect a signi-
to the previous year. Striking is here the strongly increased
ficant decrease of the vacancy rate. The rents which are cur-
portion in acquisitions, which were made by Czech investors.
rently at the top with EUR 20 / m2, will also remain constant
This is an increase by more than 200% compared to the pre-
throughout the year 2011, but may slightly increase in the
vious year.
beginning of 2012.
There was a lack of properties with good quality in
The vacancy in the office market in Budapest sta-
The recovering economy and the thus increasing
these two countries resulting in decreasing returns. Once
retail sales result in a significant climb of the space demand
again, Hungary was the loser among the CEE countries. The
on the part of the tenants. However, in the shopping cen-
continuing economic weakness in connection with contro-
tres or shopping malls, this had no noticeable impact on the
versial political reforms has lead to an Hungarian property
general rent level. The asset class “retail” also significantly
market not favoured by international investors. For this re-
gained attractiveness with the investors. Especially in Po-
ason Hungarian commercial properties with a value of only
land, several shopping centres changed owners.
EUR 250 million have changed the owners. This trend will
likely continue until 2012.
In 2010, the office market in Warsaw was characte-
rized by a low completion rate, constant vacancy rates and
only little movement in the average rents. For 2011 the completion of only 110,000 m2 modern office space is expected,
which is the lowest figure in the past few years. This will have
a positive effect on the rents and a negative effect on the
vacancy rate. As of mid-2011, the rental market will develop
more and more into a landlord market.
The office market in Prague showed a similar trend.
The top rents remained constant in the previous 12 months
and equal around EUR 20 - 21 / m2 / month in the city centre
MITTEL– UND OSTEUROPA
Das Jahr 2010 hat erneut bestätigt, dass Mittel- und
Auf dem Prager Büromarkt war ein ähnlicher Trend
Osteuropa kein homogener Wirtschaftsraum ist. Während
zu verzeichnen. Spitzenmieten sind in den letzten 12 Monaten
einige Länder weiterhin mit den Folgen der Wirtschafts- und
konstant geblieben und liegen im Prager Stadtzentrum bei
Finanzkrise der Jahre 2008-2009 kämpfen mussten, haben
20 - 21 € / m2 / Monat. Die Angebotsreserve ist im Laufe des
sich andere Länder wie Polen und Tschechien schnell erholt.
Jahres 2010 leicht gesunken, wird sich aber auch 2011 nur
Diese Situation spiegelte sich vor allem im Investmentmarkt
leicht rückgängig zeigen. Ein Trendwechsel wird frühestens
wieder. So ist das Investitionsvolumen in Polen um 170 %
Mitte bis Ende des Jahres erwartet. Das krisenbedingt
auf ca. 2 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahresergebnis
noch niedrige Neubauvolumen an Büroflächen wird durch
gestiegen. In Tschechien wurden ca. 650 Mio. Euro in
zahlreiche Vormietverträge stärker als bisher absorbiert.
gewerbliche Immobilien investiert, was einen Anstieg um
14% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Auffallend ist hier
Der Leerstand auf dem Budapester Büromarkt hat
der stark gewachsene Anteil an Akquisitionen, die durch
sich nach einem zwei Jahre andauernden Anstieg auf einem
tschechische Investoren getätigt wurden. Hier wurde ein
relativ hohem Niveau von ca. 22% Prozent stabilisiert.
Anstieg um über 200% zum Vorjahr verzeichnet.
Für das Jahr 2011 wird kein deutlicher Rückgang der
Leerstandsquote erwartet. Auch die Mieten, die aktuell in
In diesen beiden Ländern herrschte ein Mangel an
der Spitze bei 20 € / m2 liegen, werden über das Jahr 2011
Objekten guter Qualität, was sich in fallenden Renditen
konstant bleiben, mit einem möglichen leichten Anstieg zu
bemerkbar machte. Ungarn erwies sich zum wiederholten
Beginn 2012.
Mal in Folge als der Verlierer unter den CEE-Staaten. Die
anhaltende wirtschaftliche Schwäche in Verbindung mit
Die sich erholende Wirtschaft und die dadurch
umstrittenen politischen Reformen hat dazu geführt, dass
steigenden
der ungarische Immobilienmarkt nicht in der Gunst der
deutlichen Anstieg der Flächennachfrage seitens der Mieter.
internationalen Kapitalanleger stand. Aus diesem Grund
Dies hatte jedoch sowohl in den Einkaufszentren als auch
haben ungarische Gewerbeimmobilien im Wert von lediglich
auf den Einkaufsmeilen keinen merklichen Einfluss auf das
250 Mio. €. ihren Besitzer gewechselt. Dieser Trend wird sich
allgemeine Mietniveau. Auch bei Investoren hat die Asset-
voraussichtlich bis ins Jahr 2012 fortsetzen.
Klasse „Retail“ deutlich an Attraktivität gewonnen. Vor
Einzelhandelsumsätze
führten
zu
einem
allem in Polen haben mehrere Einkaufszentren den Besitzer
Der Warschauer Büromarkt war im Jahr 2010
durch
eine
geringe
Fertigstellungsquote,
gewechselt.
konstant
bleibenden Leerstand und nur wenig Bewegung bei den
Durchschnittsmieten gekennzeichnet. Für das Jahr 2011
wird eine Fertigstellung von nur 110.000 m2 an modernen
Büroflächen erwartet, was den geringsten Wert seit einigen
Jahren darstellt. Dies wird einen positiven Effekt auf die
Mieten und einen negativen Effekt auf die Leerstandsquote
haben. Der Mietmarkt wird sich ab Mitte 2011 immer stärker
zum Vermietermarkt entwickeln.
DIP NEWS
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Äußere Sulzbacher Straße 100
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NEUES BEI DIP
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Markt und Fakten 2011

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