- 1 - Wann lohnen sich Finanzierungen in Schweizer Franken ? Die

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-1BFFM GmbH & Co KG
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20537 Hamburg
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Dezember 2012, Nr. 2
Baufinanzierungen interessant
Wann lohnen sich Finanzierungen in Schweizer Franken ?
Und was ist dabei zu beachten ?
Für den schnellen Leser: Zusammenfassung Seite 7
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Die Schweiz hat zur Zeit ein noch niedrigeres Zinsniveau als der Rest von Europa. Und
was „des Anlegers Leid“ kann des „Darlehensnehmers Freud“ sein.
Aber wann lohnt sich ein Schweizer - Franken - Darlehen und wann nicht ? Und welches
sind die Vorteile und die Risiken ?
1. Worauf kommt es an ?
Das wichtigste, was bei solchen Fremdwährung - Darlehen zu beachten ist, sind Wechselkursänderungen. Denn man kann keinesfalls davon ausgehen, dass der Wechselkurs zwischen Schweizer Franken und Euro während der Darlehenslaufzeit bzw. auch
nur während der Zinsbindungen gleich bleibt.
Der Wechselkurs wirkt sich einerseits auf die Höhe der in Euro umgerechneten Zins- und
ggf. Tilgungsraten, andererseits aber vor allem auch auf die in Euro umgerechnete Darlehens - Restschuld aus.
2. Ein Beispiel
Ein bau- oder kaufwilliger deutscher Immobilienfinanzierer möchte z.B. ein Darlehen über
€ 300.000,- aufnehmen.
BFFM Beratungsgesellschaft für Finanzmanagement mbH & Co. KG
Amtsgericht Hamburg HRA 93288 ♦ PhG: Unternehmensverwaltung BFFM Beratungsgesellschaft
für Finanzmanagement mbH ♦ Amtsgericht Hamburg HRB 70512 ♦ Geschäftsführung: Joachim Schön, Dr. Martin Lambeck
Deutsche Apotheker- und Ärztebank Hamburg eG ♦ Kto. 000 4800 281 ♦ BLZ 200 906 02 ♦
-Verbund unabhängiger Versicherungs- und Finanzmakler
-2Die Schweizer Zinsen sind zur Zeit sehr attraktiv und so entscheidet der Darlehensnehmer sich dafür: Z.B. unter 1,50 % bei einer Zinsbindung von einem Jahr.
Solche Darlehen werden von Banken allerdings zur Reduktion der Währungsrisiken oft
nur als „Beimischung“, d.h. als ein Teil einer größeren Finanzierung angeboten. Und es
wird dann auch darauf geachtet, dass die Zinsbindungen eher nicht über ein Jahr hinaus gehen, so dass bei einem sich nachteilig verändernden Wechselkurs immer noch „reagiert“ werden kann. Die tatsächliche Gestaltung (wie viel Anteil der Gesamtfinanzierung
in CHF bewilligt wird und wie lang die Zinsbindungen sein können) richtet sich dabei nach
der Bonität des Darlehensnehmers und muss im Einzelfall individuell verhandelt werden.
2.1. Darlehensbetrag
Wenn dann ein solches Darlehen zugesagt ist, wird der aktuelle Wechselkurs einbezogen (aktuell ca. 1,20 CHF pro Euro).
Das € 300.000,- Darlehen liegt mit diesem Kurs also in Franken bei CHF 360.000,-.
2.2. Zinshöhe
Der Zins (hier angenommen mit 1,40 %) liegt dann bei CHF 5.040,- oder zu Beginn
€ 4.200,- pro Jahr. Was einer monatlichen Rate von zu Beginn nur € 350,- entspricht.
Hier wird im weiteren zur Vereinfachung mit einem endfälligen Darlehen gerechnet. Wobei es meist auch durchaus sinnvoll ist, die von der Bank gewünschten Tilgungen eher in
die anderen (teureren) Teile der Finanzierung (d.h. die Euro - Darlehen) zu stecken und
solche „beigemischten“ CHF-Darlehen tatsächlich ohne Tilgung abzuschließen.
2.3. Wechselkurs - Anstieg
Bei einer einjährigen Zinsbindung kann das Darlehen danach mit dem dann geltenden
Zins und dem dann geltenden Wechselkurs verlängert werden. Oder zurück gezahlt
bzw. in Euro umgeschuldet werden.
Die Schweizer Zinsen und die Wechselkursveränderungen von Schweizer Franken zum
Euro zeigen geringe, aber durchaus erkennbare Korrelationen, wobei aber die Zinsen eine wesentliche größere Schwankungsbreite als die Wechselkurse habe. Die Zinsen und
die Wechselkurse laufen also etwas ähnlich, die Zinsen schwanken aber viel stärker.
Auf der nächsten Seite sehen Sie die zwei Kurven für die Zeit seit Einführung des Euro
übereinander: Oben den 12-Monats-Zins für Gelder der Schweizer Nationalbank und unten der Wechselkurs CHF zum Euro.
Quellen:
http://www.snb.ch/ext/stats/akziwe/xls/de/akziwe_S1_Wechsel_M1.xls
http://www.snb.ch/ext/stats/akziwe/xls/de/akziwe_S1_Zins_M1.xls
-3-
Abb.1.:
Da Schweizer Franken im Vergleich zum Durchschnitt vergangener Jahre zur Zeit viel
wert sind (d.h. dass der Euro z.Zt. im Vergleich zum Schweizer Franken „schwach“ und
der Wechselkurs niedrig ist), und da das Zinsniveau aktuell auch schon extrem niedrig ist
es nicht unwahrscheinlich, dass der Euro z.B. in den kommenden Monaten und
Jahren wieder „stärker“ wird und gleichzeitig die Schweizer Zinsen wieder steigen.
2.3.1. Veränderung des Darlehensbetrages bei Kursanstieg
Sollte der Wechselkurs also ansteigen und z.B. wieder auf den Durchschnitt der Jahre
2003 bis 2008 (d.h. auf über 1,50 CHF / €) zusteuern, würde das in Euro umgerechnete
Darlehen damit geringer werden. Die Darlehenssumme wäre zwar noch bei
CHF 360.000,-. In Euro umgerechnet wäre die Schuld in Euro aber nur noch
-4bei 1,30 CHF / €:
bei 1,40 CHF / €:
bei 1,50 CHF / €:
€ 276.923,-,
€ 257.142,€ 240.000,-
d.h. € 23.077,- weniger
d.h. € 42.858,- weniger
d.h. € 60.000,- weniger.
Der Darlehensbetrag könnte also deutlich sinken und man würde Zehntausende Euro an „Wechselkursgewinnen“ erzielen können.
2.3.2. Veränderung der Zinszahlungen bei Kurs- und Zinsanstieg
Sollte der zu zahlende Zins dabei (unwahrscheinlicherweise) nach einem Jahr gleich geblieben sein (d.h. immer noch 1,40 %) würde die dafür notwendige Euro - Rate auch entsprechend mit gesunken sein. Das wäre natürlich auch schon im Laufe des Jahres passiert. Die CHF - Rate wäre dabei zwar immer noch CHF 5.040,- pro Jahr bzw. CHF 420,mtl. geblieben. In Euro wären das aber
bei 1,30 CHF / €
bei 1,40 CHF / €
bei 1,50 CHF / €
€ 3.876,- pro Jahr oder
€ 323,- mtl.
€ 360,- mtl.
€ 280,- mtl.
geworden. Da Schweizer Zins und Währungskurs zum Euro aber eben leicht korrelieren
und da der Zins bei so einer Währungsänderung vermutlich auch dieses Mal durch
die größeren Schwankungen eher „überreagiert“ (wie oben beschrieben), würde für
die nächsten 12 Monate dann vermutlich z.B. schon deutlich mehr als die bisherigen
1,40 % angeboten werden. Bei z.B. 2,0 % läge die neue Zinsrate auf die CHF 360.000,dann bei CHF 7.200,-, was in Euro umgerechnet
bei 1,30 CHF / €
bei 1,40 CHF / €
bei 1,50 CHF / €
€ 461,- mtl
€ 428,- mtl.
€ 400,- mtl.
wären. Durch den in Euro anfallenden Zinsanstieg können die Zinszahlungen also durchaus pro Jahr mehrfach vierstellige Steigerungen auslösen und die Zinszahlungen könnten
damit überproportional steigende Belastungen auslösen. Was sich allerdings im Verhältnis zu den o.g. „Gewinnen“ aus den Veränderungen der Darlehenshöhen zunächst auch
eher „marginal“ auswirken würde.
Es ist dabei aber trotzdem und stets zu bedenken, dass die Anstiege in Euro schon während der Zinsbindung (d.h. ohne die Möglichkeit zum „reagieren“...) stattfinden, während
sich die Veränderung der Restschuld erst bei der tatsächlichen Rückzahlung auswirkt.
2.3.3. Fazit bei Kurs- und Zinsanstieg
Sollte ein Anstieg des Wechselkurses stattfinden, ist das zunächst eine gute Sache
für den Darlehensnehmer. Allerdings sollten die „möglichen“ monatlichen Belastung durch
die Darlehen vorher nicht zu knapp berechnet sein, denn es kann zum Ende der Zinsbindung auch zu einem massiven Zinsanstieg gekommen sein. Das ist der Grund, warum
Banken trotz der kurzen Zinsbindungen stets schon 30 % bis 50 % „Reserve“ einkalkulieren.
-5Sollte der Zinsanstieg dann ähnlich steile Verläufe wie in der oberen Grafik von Abb 1.
zeigen, könnte das zu erheblichen Mehrbelastungen bei den nachfolgenden Zinszahlungen führen. Das gilt besonders, falls aufgrund des Zinsanstieges in Euro umgeschuldet werden soll. Die für die Umschuldung relevanten Euro - Zinsen steigen aufgrund ihrer
ab dann vermutlich eher längeren Zinsbindung zwar voraussichtlich eher langsamer als
die kurzfristigen CHF-Zinsen. Aber sie steigen eben auch mit...
Um eine solche Entscheidung zur Umschuldung dann tatsächlich zu fällen, sollte dann
am besten die Mehrbelastung in Euro (kumuliert und ggf. abgezinst) gegen, den Gewinn
aus der Verringerung der Darlehenssumme aufgerechnet werden. Es ergibt sich eine
recht komplexe Berechnung, die dann individuell durchgeführt und ggf. jährlich
wiederholt werden sollte.
2.3.4. Besonderheit bei steuerlicher Absetzbarkeit
Eine Besonderheit gilt es noch, wenn das Darlehen für eine vermietete Immobilie oder eine gewerbliche Investition eingesetzt wurde. Denn dann fällt der Zinsanstieg durch das
mögliche Absetzen des Zinses von der Steuer geringer aus als es oben gezeigt wurde. Er macht sich also weniger bemerkbar.
Die „Gewinne“ aus der Veränderung der Darlehenssumme“ sind dagegen steuerfrei.
Beim Einsatz von CHF-Darlehen (für Finanzierungen mit absetzbarem Zins) verstärken
die Steuereffekte also die Effekte von Kursanstiegen für deutsche Darlehensnehmer (Gewinne aus dem Darlehensbetrag bei dagegen geringfügig steigenden Euro Zinszahlungen)..
2.4. Wechselkurs - Verfall
Nun kann aber auch das Gegenteil passieren. Das heißt, der Wechselkurs kann auch
noch weiter sinken als die aktuellen 1,20 CHF / €. So sackte der Wechselkurs in 2010
z.B. sogar in die Nähe von 1,10 CHF / € (tagesweise sogar bis fast an die 1,00 CHF / €).
2.4.1. Veränderung des Darlehensbetrages bei Kursverfall
Sollte der Wechselkurs also abfallen und z.B. bei einer länger anhaltenden Krise bei ca.
1,00 CHF / € bleiben oder noch weiter sinken, würde das in Euro umgerechnete Darlehen damit deutlich ansteigen. Die Darlehenssumme wäre zwar immer noch bei
CHF 360.000,-. In Euro umgerechnet wäre die Schuld in Euro dann aber
bei 1,10 CHF / €:
bei 1,00 CHF / €:
bei 0,90 CHF / €:
€ 327.272,-.
€ 360.000,€ 400.000,-
d.h. € 27.272,- mehr
d.h. € 60.000,- mehr
d.h. € 100.000,- mehr
-6Der Darlehensbetrag würde also dramatisch ansteigen und man würde Zehntausende
oder hier sogar bis zu Einhunderttausend Euro an „Wechselkursverlust“ hinnehmen müssen.
Und hier liegt also ein deutliches Risiko von Schweizer - Franken - Darlehen bzw.
Fremdwährungsdarlehen überhaupt: Ein Veränderung des Wechselkurses um z.B. 0,30
CHF / € nach oben kann in diesem Beispiel einen Gewinn von € 60.000,- bewirken, eine
gleichgroße Veränderung nach unten dagegen einen im Verhältnis dazu höheren Verlust
in Höhe von € 100.000,- auslösen.
2.4.2. Veränderung der Zinszahlungen bei Kurs- und Zinsabfall
Sollte der zu zahlende Zins dann (unwahrscheinlicherweise) nach einem Jahr immer
noch gleich geblieben sein (d.h. immer noch 1,40 %) würde die dafür notwendige Euro Rate auch entsprechend mit gestiegen sein. Das würde dann natürlich auch schon im
Laufe des Jahres geschehen sein. Die CHF - Rate wäre dabei zwar bis zum Ende des
Jahres immer noch CHF 5.040,- p.a. bzw. CHF 420,- mtl.. In Euro wären das aber
bei 1,10 CHF / €
bei 1,00 CHF / €
bei 0,90 CHF / €
€ 381,- mtl.
€ 420,- mtl.
€ 466,,- mtl.
Dass der Zins bei so einer Währungsänderung dann aber auch (wie in umgekehrter Richtung) „überreagieren“ (und überproportional sinken) wird, ist eher nicht mehr sehr
wahrscheinlich. Und zwar deswegen, weil man sich „schon am unteren Rand der möglichen Skala“ bewegt und kaum noch nachlassen kann. Die durch den Wechselkurs verursachten Anstiege der Raten in Euro werden also in diesem Fall eher wenig durch Zinsnachlässe kompensiert werden können.
Es kann also durchaus neben den Verlusten durch die Erhöhung der Darlehenssumme
hier zusätzlich auch zu einer erheblichen Erhöhung der monatlichen Zinsraten und
damit zu weiteren Verlusten kommen.
2.4.3. Zusätzliches Problem Beleihung ?
Und dann gibt es bei einem noch weiter fallenden Kurs eventuell noch ein weiteres Problem mit der eigenen Bank:
Sollte nämlich das Darlehen in Euro im Verhältnis zum Wert der (das Darlehen besichernden) Immobilie zu hoch werden, könnte es Beleihungsprobleme geben. Da das finanzierte Beleihungsobjekt ja vermutlich auch im Euroraum liegt, wird es natürlich in Euro bewertet. Und so könnten die Darlehen alle zusammen den Wert der Immobilie übersteigen.
Das könnte der Zeitpunkt sein, wo dann die Bank „die Reißleine zieht“ und eine Umschuldung in Euro verlangt. Und so eine „erzwungene“ Umschuldung kommt dann natürlich
zum ungünstigsten Zeitpunkt (z.B. am tiefsten Punkt des Wechselkurses), was den Verlust dann unveränderbar festhält und keine Möglichkeit offen lässt, die Krise „auszusitzen“ und einfach zu warten, bis der Wechselkurs wieder steigt.
-7Um solche Extremfälle zu vermeiden, sollte bei solchen Darlehen auch stets nicht zu
hoch in den Beleihungswerten „rangegangen“ werden oder es sollte notfalls die Möglichkeit zum Hinterlegen weiterer Sicherheiten bei der Bank gegeben sein (z.B. ein anderes entschuldetes Objekt mit beleihen...).
2.4.4. Fazit Wechselkursabfall
Dieser Fall ist in der aktuellen Situation unwahrscheinlicher als ein Anstieg, aber
dafür auch gefährlicher.
3. Andere Fremdwährungsdarlehen
Ob man nun seine Finanzierung in Schweizer Franken oder anderen Währungen (von
Ländern mit sehr niedrigem Zinsniveau) aufnimmt: Das Prinzip ist immer das gleiche.
So gibt es zum Beispiel diverse Angebote für Darlehen in japanischen Yen. Auch die
sollten dabei aber genauso intensiv betrachtet werden wie es hier für den Schweizer
Franken vorgenommen wurde. Das heißt, es sollten sowohl die Zinsentwicklung dort im
Lande wie auch die Wechselkursentwicklung zum Euro über einen möglichst langen
vorhergehenden Zeitraum betrachtet werden, um die Auswirkungen von deren Veränderungen abschätzen zu können.
4. Unsere Möglichkeiten
Diverse Banken bieten Fremdwährungsdarlehen an. Allerdings haben solche Darlehen
wegen des erhöhten Aufwandes (auch für die Bank) bei einigen recht hohe Untergrenzen (Bsp: Hamburger Sparkasse 1 Mio).
Wir haben mehrere Anbieter im Portfolio, bei denen wir auch bei niedrigeren Darlehensbeträgen Schweizer Franken oder auch Yen - Darlehen anbieten können.
Wie gehen mit Ihnen jedoch alle „Eventualitäten“ ausführlich durch und fertigen mit Ihnen
zusammen individuelle und realistische Abschätzungen Ihrer Risiken an.
4. Fazit gesamt
•
Schweizer - Franken - Darlehen sind eine interessante Variante, um sich extrem
niedrige Zinsen zu sichern und viel Geld zu sparen.
•
Bei steigenden Wechselkursen bestehen außerdem erhebliche steuerfreie Gewinnchancen durch Senkung des Darlehensbetrages.
-8•
Das gilt derzeit aufgrund des niedrigen Wechselkurses besonders.
•
Entscheidend ist in jedem Fall die Wechselkursentwicklung.. Fremdwährungsdarlehen werden von Banken deshalb oft lediglich als „Beimischung“ und mit
kurzen Zinsbindungen empfohlen.
•
Bei steigenden Wechselkursen steigen im Gegenzug voraussichtlich auch die
Zinsen, so dass sich die mtl. Euro-Raten eher nicht verringern werden. Das macht
sich bei eventueller steuerlicher Absetzbarkeit der Zinsen jedoch wenig bemerkbar.
•
Bei fallenden Wechselkursen bestehen aber auch Risiken durch Erhöhung der
Darlehensbeträge. Diese Risiken sind zur Zeit geringer als die steigender
Wechselkurse, aber dafür würden sie sich auch stark auswirken.
•
Die normalerweise gegenläufig reagierenden Zinsen werden aufgrund der aktuellen Zinssituation bei fallenden Kursen vermutlich eher nicht mehr sinken, so
dass es dabei nicht noch zu einer Zinsersparnis kommt.
•
Bei steigenden Darlehensbeträgen kommt dazu das Risiko der zu hohen Beleihung, was durch vorhandene Zusatzsicherheiten abgefedert werden kann und
sollte.
•
Das Prinzip von Fremdwährungsdarlehen ist auch bei anderen Währungen
ähnlich (z.B. Japanische Yen - Darlehen). Diese sollten dann aber vorher ähnlich
genau wie CHF-Darlehen „durchgerechnet“ werden.
•
Viele Banken haben hohe Mindest-Darlehensbeträge. BFFM kann aber mehrere
Banken mit geringen Mindest - Darlehensbeträgen anbieten.
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Rufen Sie uns an, wir beraten Sie gern.
Ihr BFFM – Team
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