בינוי - Apm

Comments

Transcription

בינוי - Apm
‫‪1‬‬
‫מטרתו של מידע זה להסביר את תהליך החידוש העוסק בהריסה ובנייה חדשה קרי‪ ,‬תהליך של "פינוי בינוי" או בינוי ‪ -‬פינוי‪.‬‬
‫מסמך זה הנו בעל אופי כללי ואין בו משום עצה משפטית לאופן הפעולה הרצוי במקרה קונקרטי‪ .‬אין לפעול על פי המידע המוצג ללא ייעוץ מקצועי ספציפי‪.‬‬
‫תוכן עניינים‬
‫הגורמים המשתתפים בהליך פינוי בינוי‬
‫ע"מ ‪3‬‬
‫דברי הסבר‬
‫ע"מ ‪4-5‬‬
‫פרק א' – התנהלות‬
‫ע"מ ‪6‬‬
‫השלבים לפרויקט פינוי בינוי‬
‫הפגישה הראשונה עם בעלי הדירות‬
‫דוגמה להסכם שכ"ט – בינוי ותצהיר‬
‫התנאים לאישור תכנית פינוי‪-‬בינוי‬
‫מודלים מנחים לניהול תכנית‬
‫הסדרים מנחים‬
‫הכרזה על מתחם פינוי בינוי‬
‫אחוז ההסכמה‬
‫סוגיית הדייר הסרבן‬
‫תקרת השווי – מיסוי‬
‫תוספת מס' ‪ 3‬להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' ‪11/2002‬‬
‫היטל השבחה‬
‫זכות למגורים בבית אבות‬
‫פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י ‪ 1303‬ו‪998-‬‬
‫דמי אחזקה ותשלומי ארנונה‬
‫תקן מספר ‪ 21‬ומינוי שמאי‬
‫הבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א ‪2‬‬
‫תכנית הדיור הממשלתית – הבטחה לשינוי פני המדינה‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫ע"מ‬
‫‪7‬‬
‫‪8‬‬
‫‪9‬‬
‫‪10‬‬
‫‪11‬‬
‫‪12-13‬‬
‫‪14-15‬‬
‫‪16-17‬‬
‫‪18-23‬‬
‫‪24‬‬
‫‪25-27‬‬
‫‪28-29‬‬
‫‪30‬‬
‫‪31-33‬‬
‫‪34-35‬‬
‫‪36-37‬‬
‫‪38‬‬
‫‪39‬‬
‫פרק ב' – דגשים מתוך החוזה‬
‫ע"מ ‪40‬‬
‫פרק ג' – מועד הדיווח‬
‫ע"מ ‪52‬‬
‫רשימת מקורות‬
‫ע"מ ‪55‬‬
‫דוגמאות חוזים‬
‫ע"מ ‪56‬‬
‫מתוך העיתונות‬
‫ע"מ ‪62‬‬
‫‪2‬‬
‫הג"א‬
‫תורת המשחקים‬
‫דברי הסבר‬
‫הגדרת מתחם לפינוי בינוי היא למעשה הגדרה של סטטוס שטח‬
‫קרקע שהוחלט לפנות את בעלי הדירות הקיימות במתחם‪ ,‬להרוס את‬
‫בתי המגורים‪ ,‬ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים‪.‬‬
‫פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון‬
‫בשנת ‪.1998‬‬
‫אחד היעדים העיקריים של תמ"א‪ 35 /‬ברמה הארצית והמחוזית הינה‬
‫תכנית להתחדשות עירונית‪.‬‬
‫במסגרת זו‪ ,‬יינתן דגש על הבסיס המעשי והרעיוני לפינוי בינוי‪,‬‬
‫השחקנים במגרש הפינוי בינוי )דיירים‪ ,‬יזם‪ ,‬מתווך‪/‬חברות ניהול‪ ,‬רשות‬
‫מקומית‪/‬חברה כלכלית‪ ,‬רשויות המס‪/‬לשכת רישום המקרקעין‪ /‬מינהל‬
‫מקרקעי ישראל(‪.‬‬
‫‪4‬‬
‫"צדק הוא מה שמתיר לי לעשות כל מה שאני רוצה‪ .‬אי־צדק הוא מה שמונע בעדי מלעשות זאת"‪ .‬סמואל‬
‫באטלר‬
‫‪5‬‬
‫‬
‫במסגרת מצגת זו‪ ,‬יינתן דגש לפרקטיקה הנדרשת בכל‬
‫הנוגע לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת‬
‫פרויקט פינוי בינוי‪ .‬כמו כן‪ ,‬במסגרת זו נעסוק בהרחבה‪,‬‬
‫צעד אחר צעד‪ ,‬בכל הקשור לניסוח הסכם פינוי בינוי תוך‬
‫דגש על נושא הערבויות‪ ,‬ליווי בנקאי ומועדים במטרה‬
‫ליצור ארגז כלים‪ ,‬כלי עבודה מעשיים לניתוח פרויקטים‪.‬‬
‫‬
‫נסקור את הסעיפים הרלוונטיים שיש להכניס בהסכם‬
‫התחדשות עירונית ונראה את המשמעות של ליווי פרויקט‬
‫במסגרת התחדשות עירונית‪ ,‬תוך דגש על ההתנהלות אל‬
‫מול הרשויות ומול הדיירים ועל המכשולים העומדים בפני‬
‫פרויקט פינוי בינוי לרבות לעניין הדייר הסרבן‪.‬‬
‫‬
‫תינתן סקירה מקיפה של הסעיפים הרלוונטיים בהסכם‬
‫המכר ומשמעותם‪ ,‬מנגנוני התמורה והבטוחות הנדרשות‬
‫לצורך ביצוע עסקה מסוג פינוי בינוי ‪ /‬בינוי פינוי‪.‬‬
‫סקיצת שלבי‬
‫התקדמות‬
‫‪6‬‬
‫השלבים לקידום פרויקט פינוי בינוי‬
‫‪7‬‬
‫‪7‬‬
‫כינוס כלל הדיירים‬
‫ריכוז מידע תכנוני‬
‫טופס מינוי נציגות‬
‫שאלון סטאטוס בניין ‪+‬‬
‫הזמנה להציע‬
‫הצעות‬
‫הפגישה הראשונה עם בעלי הדירות !!!‬
‫‪8‬‬
‫‬
‫חתימה על יפוי כוח והסכם שכ"ט‬
‫‬
‫בדיקה של מצב הזכויות ‪ /‬עיקולים ‪ /‬זכויות נוספות ‪/‬חוזה‬
‫חכירה והיוון זכויות‪/‬חריגות בנייה והיתרים‪.‬‬
‫‬
‫סקירה כללית של הפרויקט תוך הסבר על לוחות זמנים‬
‫ומנגנוני תמורה‪ ,‬ערבויות‪ ,‬עסקת נטו ורוב מיוחס נדרש‪.‬‬
‫הסכם שכר טרחה פינוי ‪ -‬בינוי ותצהיר‬
‫הסכם בין הדיירים לעו"ד מטעמם ובין ב"כ היזם לבין היזם‪:‬‬
‫‪Microsoft Word‬‬
‫‪97 - 2003 Document‬‬
‫הסכם שכט ‪ -‬יזם‬
‫‪9‬‬
‫ הסכם שכט‬‫נציגות דיירים‬
‫התנאים לאישור התוכנית כתוכנית פינוי‪-‬בינוי‪:‬‬
‫‪(1‬‬
‫‪(2‬‬
‫‪(3‬‬
‫מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת‬
‫מ‪ 24 -‬יחידות‪ .‬המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר‬
‫בסך הכללי לא יפחתו מ‪ 24 -‬יחידות מתפנות‪.‬‬
‫המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה‬
‫המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית‪.‬‬
‫לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים‬
‫הבאים‪:‬‬
‫)‪(a‬‬
‫)‪(b‬‬
‫)‪(c‬‬
‫‪10‬‬
‫תכנון ראשוני לפינוי ‪ 24‬יחידות דיור ולבנייתן של ‪24‬‬
‫יחידות דיור לכל הפחות במקומם‪.‬‬
‫מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך‪ ,‬המפרטת את‬
‫תנאי השטח במועד הבקשה‪ .‬על הבקשה לכלול‬
‫פירוט חלקות והיחידות במקרקעין‪.‬‬
‫אישור מהנדס העיר אשר בתחומה מצויים‬
‫המקרקעין והסכמת העירייה לביצוע עסקת פינוי‬
‫בינוי בהתאם לתכנון‪.‬‬
‫מודליםמנחיםלניהולפרויקטפינויבינוי‬
‫‪11‬‬
‫‪11‬‬
‫הסדרים מנחים לעניין פינוי‪ -‬בינוי ואזורי שיקום‪:‬‬
‫‬
‫‬
‫‪12‬‬
‫המסלול הישן‪ -‬מתחם להתחדשות עירונית‪ ,‬הכרזה‬
‫לפי סעיף ‪ 49‬ל‘ לחוק מיסוי מקרקעין‪ .‬מיועד‬
‫להכרזה ע"י הממשלה‪.‬‬
‫‪49‬ל‪ .‬מתחם להתחדשות עירונית ‪ -‬הוראות‬
‫מיוחדות )א( בסעיף זה‪" ,‬מתחם להתחדשות‬
‫עירונית" ‪ -‬מתחם שעליו הכריזה הממשלה‬
‫כמתחם להתחדשות עירונית )פינוי ובינוי( לפני‬
‫תחילתו של סעיף ‪33‬א לחוק התכנון והבניה‬
‫באחת מהחלטות הממשלה שניתנו ביום כ"א‬
‫בחשון התשס"א )‪ 19‬בנובמבר ‪ (2000‬או ביום ב'‬
‫באב התשס"א )‪ 22‬ביולי ‪ (2001‬או ביום כ"ה‬
‫בחשון התשס"ב )‪ 11‬בנובמבר ‪ ,(2001‬כנוסחן ביום‬
‫הינתנן ‪.24‬‬
‫הסדרים מנחים לעניין פינוי‪ -‬בינוי ואזורי שיקום‪:‬‬
‫‬
‫המסלול התכנוני ‪ -‬הכרזה על מתחם פינוי בינוי לפי סעיף‬
‫‪33‬א לחוק התכנון ובניה תשכ"ה‪ .1965 -‬מיועד לרשויות‪.‬‬
‫"מתחם פינוי ובינוי" ‪ -‬מתחם לפינוי לשם בינוי או‬
‫עיבוי הבניה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף‬
‫‪33‬א לחוק התכנון והבניה;‬
‫‬
‫‬
‫‪13‬‬
‫מסלול מיסוי ‪ -‬הכרזה על מתחם פינוי בינוי לפי פרק‬
‫חמישי ‪ 4‬לחוק מיסוי מקרקעין‪ ,‬סעיף ‪ 49‬כח ‪ -‬מסלול‬
‫מיסוי‪" .‬מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" ‪ -‬מתחם‬
‫לפינוי לשם בינוי או עיבוי בניה שחל עליו צו הכרזה‬
‫לפי הוראות סעיף ‪49‬כח‪.‬‬
‫הכרזה‬
‫לחוק‬
‫‪14‬‬
‫על מתחם פינוי ובינוי לפי‬
‫התכנון ובניה תשכ"ה‬
‫סעיף ‪ 33‬א'‬
‫‪:1965 -‬‬
‫‬
‫הממשלה רשאית‪ ,‬בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף‬
‫קטן )ג(‪ ,‬להכריז בצו )להלן‪" :‬צו הכרזה"(‪ ,‬על שטח כעל מתחם‬
‫לפינוי לשם בינוי‪)......‬להלן‪" :‬מתחם פינוי ובינוי"(‪.‬‬
‫‬
‫הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון‪ ,‬להרחיב‪,‬‬
‫לצמצם או לשנות בצו‪ ,‬על פי המלצת הוועדה שמונתה לפי‬
‫הוראות סעיף קטן )ג(‪ ,‬את גבולותיו של שטח שהממשלה‬
‫הכריזה עליו בצו הכרזה‪ ,‬כעל מתחם פינוי ובינוי‪.‬‬
‫‬
‫תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר‬
‫משש שנים מיום תחילתו וניתן להאריך בשש שנים נוספות‪.‬‬
‫‬
‫על הרשות המקומית להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה ולאישורה‬
‫הסטטוטורי במוסדות התכנון‪ ,‬וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים‪ ,‬כגון תשתיות‪,‬‬
‫מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים )שצ"פ(‪ .‬לאחר אישור התכנית‪ ,‬קיום‬
‫העסקאות הוא באחריות מלאה של בעלי הנכסים‪ .‬על התושבים לבחור יזם המציע‬
‫להם תמורה טובה‪ ,‬ועל היזם לחתום על חוזה עם כל דייר ודייר‪ .‬לאחריו‪ ,‬הדיירים‬
‫מפונים לדיור חלופי‪ ,‬הורסים את המבנים הישנים ומקימים מבנים חדשים‪.‬‬
‫סעיף ‪ 49‬כח' הכרזה על מתחם פינוי ובינוי ‪-‬‬
‫מסלול מיסוי ‪:‬‬
‫‬
‫‪15‬‬
‫בסעיף זה‪" ,‬הועדה" ‪ -‬המנהלים וכן הועדה שמינתה‬
‫הממשלה לפי הוראות סעיף ‪ 33‬א)ג( לחוק התכנון‬
‫והבניה‪.‬‬
‫ הועדה רשאית‪ ,‬לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א‬
‫בחשון התשס"ב ) ‪ 7‬בנובמבר ‪( 2001‬ועל פי כללים שקבע‬
‫שר האוצר בתקנות‪ ,‬בהתייעצות עם הועדה‪ ,‬להמליץ‬
‫לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע‬
‫יחידות לפחות‪ ,‬כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי‪,‬‬
‫לצורך החלת פרק זה וסעיף ‪ 31‬א לחוק מס ערך מוסף‪.‬‬
‫ הכריזה הממשלה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי‬
‫בצו כאמור בסעיף קטן )ב(‪ ,‬תקבע בו את תקופת תוקפו‪,‬‬
‫ובלבד שתקופה זו לא תחל לפני יום כ"א בחשון‬
‫)התשס"ב ( ‪ 7‬בנובמבר ‪ ,2001‬ולא תעלה על שש שנים‪.‬‬
‫אחוז ההסכמה הנדרש‪:‬‬
‫‬
‫פרויקט ההתחדשות העירונית מתבצע בבתים משותפים‪ ,‬בכדי‬
‫להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת כל בעלי‬
‫הדירות בבית משותף‪.‬‬
‫‬
‫על פי חוק פינוי ובינוי )פיצויים(‪ ,‬התשס"ו‪ ,2006-‬כאשר רוב‬
‫מיוחס מבין בעלי דירות מסכים לעסקה‪ ,‬אך בעל דירה באותו‬
‫הבניין או באותו המקבץ מסרב סירוב לא סביר לעסקה‪ ,‬רשאי‬
‫הרוב המיוחס להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעת נזיקין‪.‬‬
‫‬
‫מקבץ = בית משותף או כמה בתים משותפים שיש לפנותם כדי‬
‫להקים במקומם מבנה חדש לפי תכנית מפורטת‪.‬‬
‫‬
‫תכנית השלביות – הוצאה לפועל של מקבץ מתוך מתחם‪.‬‬
‫‬
‫‬
‫‪16‬‬
‫אחוז ההסכמה‬
‫הנדרש)המשך(‪:‬‬
‫‪17‬‬
‫ טבלת דיירים‬‫חישוב אחוז הסכמה‬
‫‬
‫‪ 80%‬לפחות מן הדיירים במקבץ‪ ,‬אשר ‪ 75%‬לפחות מן‬
‫הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם‪.‬‬
‫‬
‫כמו כן צריכים להתקיים שני התנאים שלהלן‪) :‬תיקון‬
‫‪ 2011‬על מנת להקל את השגת הרוב ‪ 67%‬לפחות מדיירי‬
‫כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה‪.‬‬
‫‬
‫‪ 67%‬לפחות‬
‫לדירותיהם‪.‬‬
‫צמוד‬
‫‬
‫בנוסף‪ ,‬בבניין שבו שש דירות ומעלה‪ ,‬ייחשבו הדירות של‬
‫מי שבבעלותו יותר מ‪ 30%-‬מהדירות בבניין כדירה אחת‬
‫בלבד‪.‬‬
‫מן‬
‫הרכוש‬
‫המשותף‬
‫בכל‬
‫בנין‬
‫חוק פינוי ובינוי )פיצויים( תשס"ו‪2006 ,‬‬
‫וסוגיית הדייר הסרבן ‪-‬‬
‫‬
‫מהות החוק ‪ -‬החוק מאפשר ל ‪ 80%‬ומעלה מבעלי הדירות‬
‫שלפחות ‪ 75%‬מהרכוש המשותף צמוד אליהן‪ ,‬להגיש‬
‫תביעת פיצויים כנגד דיירים סרבנים‪.‬‬
‫‬
‫תנאים – מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא‬
‫יפחת מ‪ 24 -‬יחידות‪ .‬המתחם יכול לכלול מספר בניינים‬
‫אשר בסך הכללי לא יפחתו מ‪ 24 -‬יחידות מתפנות‪ ,‬קיים‬
‫רוב של ‪ 80%‬מדיירי הבניין שלפחות ‪ 75%‬מן הרכוש‬
‫המשותף צמוד לדירותיהם הסכים לחתום על עסקת פינוי‬
‫בינוי עם יזם ו‪-‬סירובם של ‪ 20%‬הנותרים "בלתי סביר"‪.‬‬
‫‬
‫תסמונת הדייר הסרבן ‪ -‬אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי‬
‫סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי‪ .‬יתרונות ‪ /‬חסרונות‬
‫‪18‬‬
‫‬
‫דייר סרבן ‪ -‬סירוב סביר‬
‫ארבע נסיבות בהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי‪-‬בינוי לא יהא סירוב בלתי סביר‪:‬‬
‫עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית ‪.‬‬
‫לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש‪.‬‬
‫לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי והבינוי ‪.‬‬
‫קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת‬
‫הפינוי והבינוי‪ ,‬בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות‪ ,‬הוא בלתי סביר ‪.‬‬
‫אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם‬
‫מוגבלות‪ ,‬והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות‪.‬‬
‫הפסיקה קובעת‪ ,‬כי לא די בהעלאת טענה בדבר סירוב סביר‪ ,‬אלא‬
‫שעל הדייר ה"סרבן" להוכיח כי סירובו סביר‪.‬‬
‫‬
‫‪19‬‬
‫‬
‫דייר סרבן ‪ -‬סירוב שאינו סביר‬
‫נסיבות בהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי‪-‬בינוי יהא סירוב בלתי סביר‪:‬‬
‫חוב הרובץ על דירה ‪ -‬בעל דירה שכפופה לחובות שונים‪ ,‬צריך לעשות‬
‫מאמץ לסלק חובותיו או להסדיר את ענייניו עם הנושה בכל דרך אחרת‪,‬‬
‫באופן שלא יפריע לכל יתר הדיירים להוציא את הפרויקט אל הפועל ‪ -‬תא‬
‫)חי'( ‪ 1763-06-12‬שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ע"ה‬
‫)ניתן ביום ‪.(20.2.2013‬‬
‫תנאי חוזה שאינם סבירים – בפס"ד עמינדב נ' קאזי מיום ‪ 3/6/2013‬הוכח‬
‫ע"י התובעים כי דמי השכירות שישולמו בתקופת הפרויקט משקפים את‬
‫דמי השכירות באזור‪ ,‬וכן גובה הערבות הבנקאית עודכן כך ששוויו בסופו‬
‫של דבר גבוה משווי הדירה הנוכחית‪ .‬לפיכך פסק ביהמ"ש נגד הסרבנים‪.‬‬
‫‪20‬‬
‫מרין נ' שוורצברג‬
‫עמינדב נ קאזי‬
‫פיצוי בעלי הדירות המסכימים לעסקה‬
‫‬
‫בית המשפט רשאי לקבוע כי "בעל הדירה המסרב" אחראי בנזיקין‬
‫כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם עקב אי‪-‬ביצוע‬
‫העסקה‪.‬‬
‫‬
‫יחד עם זאת רשאי ביהמ"ש לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא‬
‫רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות‪ ,‬בשל שיקולים כגון‪ :‬גובה הנזק‬
‫שנגרם לבעלי הדירות‪ ,‬כושר פירעונו של המסרב לשאת בנזק‬
‫ונסיבות העסקה‪.‬‬
‫ע‪.‬א‪ 51373/01/11 .‬נבט נ' אנוך ואח'‬
‫ת"א ‪ 173473/09‬לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ‬
‫‪ 67292/07‬נפטאג'י נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ‬
‫‬
‫‪21‬‬
‫נבט נ' אנוך‬
‫יצחקי נ' יהלי‬
‫נפטאגי נ' מצלאוי‬
‫הלכה למעשה שלחוק פינוי בינוי )פיצויים(‪ ,‬תשס"ו‪ ,2006-‬נקבע כי דייר‬
‫"סרבן" אשר סירב סירוב בלתי סביר חויב בפיצוי כספי לטובת דייר ‪-‬‬
‫התובע‪ ,‬וזאת בגין הכשלת הפרויקט‪.‬‬
‫פיצוי פולשים‬
‫המניע העיקרי לפלישה << קבלת פיצוי מטעם המדינה‪.‬‬
‫קיים מחיר שוק ו"שווי שוק" לזכות פולש בקרקע‪.‬‬
‫אין כל הגיון משפטי או מוסרי‪ :‬זכותו של פולש בלתי‬
‫חוקי בקרקע ציבורית‪ ,‬לקבל פיצויי עתק על חשבון כלל‬
‫משלמי המיסים‪ ,‬וזאת ללא כל קריטריון סוציאלי‪.‬‬
‫קהלני נ' חלמיש‬
‫‪22‬‬
‫ ע"א ‪ 23379-11-09‬אלישע קהלני נ' חלמיש ‪ -‬חברה ממשלתית עירונית לדיור‬
‫לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ‪ :‬הערעור נדחה‪ .‬ביהמ"ש קבע כי‬
‫המערערים לא הוכיחו זכות קניינית כלשהי במקרקעין‪ ,‬לא הוצג חוזה או מסמך‬
‫כלשהו המעגן את זכויותיהם‪ .‬יש להוכיח כי תפיסת המקרקעין נעשתה בידיעה או‬
‫בהסכמת הבעלים בע"פ או בכתב‪ ,‬לרבות ביצוע תשלומים בקשר למקרקעין‪.‬‬
‫רוב מיוחס ‪ -‬קביעת הכדאיות הכלכלית‬
‫‬
‫בטרם הגשת תביעת נזיקין לבימ"ש‪ ,‬רשאי רוב מיוחס לעניין‬
‫קביעת הכדאיות הכלכלית לפנות לשמאי פינוי‪-‬בינוי כדי‬
‫שיקבע‪ ,‬האם העסקה שהוצעה‪ ,‬הינה עסקה כדאית‪.‬‬
‫‬
‫רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית הוא‪ 67% :‬לפחות‬
‫מבעלי הדירות שבמקבץ‪ ,‬אשר ‪ 67%‬לפחות מן הרכוש המשותף‬
‫צמודים לדירותיהם‪ .‬כמו כן צריכים להתקיים התנאים האלה‪:‬‬
‫‪ 51%‬לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו‬
‫לעסקה‪.‬‬
‫‬
‫‪ 51%‬לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם‪.‬‬
‫‬
‫‬
‫‪23‬‬
‫הרוב המיוחס יפנה אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית לצורך מינוי "שמאי פינוי‪-‬בינוי" אשר תפקידו‬
‫להכריע בעניין הכדאיות‪ .‬יו"ר הוועדה ימנה שמאי מתוך רשימת שמאים‪.‬‬
‫"תקרת השווי" ‪ -‬מיסוי‬
‫‬
‫טבלת דיירים‬
‫לעניין מיסוי‬
‫סעיף ‪ 49‬כב‪).‬א()‪ - (1‬המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם‬
‫)בפרק זה ‪ -‬יחידת המגורים הנמכרת(‪ ,‬ולענין פינוי לשם בינוי – המוכר ליזם‬
‫את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות‬
‫ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת‪ ,‬זכאי בשל המכירה לפטור‬
‫ממס לפי חוק זה‪ ,‬ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה‬
‫הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי; לענין זה‪" ,‬תקרת השווי" – אחד‬
‫מאלה‪ ,‬לפי הגבוה‪:‬‬
‫)‪ 150%(1‬משווי יחידת המגורים הנמכרת‪ ,‬בניכוי שווי של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת‪,‬‬
‫כמשמעותן בסעיף ‪49‬א)ב()‪;(1‬‬
‫)‪(2‬שווי דירת מגורים‪ ,‬כהגדרתה בסעיף ‪)9‬ג(‪ ,‬באותו מתחם‪ ,‬ששטחה ‪ 120‬מ"ר;‬
‫)‪(3‬שווי דירת מגורים‪ ,‬כהגדרתה בסעיף ‪)9‬ג(‪ ,‬באותו מתחם‪ ,‬ששטחה ‪ 150%‬משטחה של יחידת המגורים‬
‫הנמכרת‪ ,‬ולא יותר מ‪ 200-‬מ"ר; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת‬
‫המגורים החלופית‪ ,‬ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל‪.‬‬
‫)‪ (1‬יראו מוכר ובן זוגו‪ ,‬למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד‪ ,‬וילדיהם שטרם מלאו להם ‪ 18‬שנים ‪-‬‬
‫כמוכר אחד;‬
‫)‪ (2‬יראו מכירה ליזם של זכות דיירות מוגנת ביחידת מגורים לפי חוק הגנת הדייר כמכירת זכות‬
‫‪ 24‬במקרקעין‪ ,‬ויחולו עליה לענין זה הוראות חוק זה החלות על מכירת זכות במקרקעין בלבד‪.‬‬
‫תוספת מס' ‪ 3‬להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס'‬
‫‪ – 11/2002‬הסדרת הליך המיסוי במכירת זכויות‬
‫שאינן במקרקעין במתחם פינוי ובינוי ושינוי‬
‫ההוראה בדבר דחיית יום המכירה‬
‫במסגרת התיקון בוצעו ‪ 2‬שינויים עיקריים‪:‬‬
‫הסדרת ההליך המיסויי בחוק מיסוי מקרקעין במכירת‬
‫יחידה ליזם בידי מחזיק במתחם פינוי בינוי‪ ,‬שאינו‬
‫מוכר זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק‪ ,‬קרי – פולש‪ ,‬דייר‬
‫מוגן וכדומה‪.‬‬
‫תיקון הוראות דחיית יום המכירה במכירת זכויות ליזם‬
‫במתחמי פינוי בינוי‪.‬‬
‫‪25‬‬
‫תוספת ‪ - 3‬חוק‬
‫מיסוי מקרקעין‬
‫החלטה ‪6644/12‬‬
‫מוכר שהינו מחזיק – הסדרת הליך‬
‫המיסוי בחוק מיסוי מקרקעין‬
‫ כפועל יוצא של התיקון‪ ,‬כל המחזיקים‬
‫ביחידות במתחם פינוי ובינוי ימוסו באופן‬
‫זהה‪ ,‬הן בהיבט הפרוצדוראלי )דיווח( והן‬
‫בהיבט המהותי‪.‬‬
‫‪26‬‬
‫זכאות לפטור במכירת דירת מגורים‬
‫ לכשיגיע יום המכירה של ההסכם שנחתם‬
‫מול היזם לפי סעיף ‪49‬כ לחוק‪ ,‬ייחשב‬
‫הדייר החדש )רוכש הדירה( כמוכר הזכויות‬
‫ליזם )בד"כ נכנס בנעלי המוכר אף לעניין‬
‫ההסכם עם היזם(‪ ,‬על כל המשתמע מכך‪.‬‬
‫‪27‬‬
‫היטל השבחה‬
‫‬
‫‪28‬‬
‫ועדת אייגס שמינתה הממשלה בשנת ‪ 1996‬ע"מ‬
‫לקדם את נושא הפינוי בינוי‪ ,‬קבעה כי במתחמים‬
‫מוכרזים של פינוי בינוי יינתן פטור מתשלום היטל‬
‫השבחה והיטלי פיתוח וכי במקומם יחויבו היזמים‬
‫בחלק יחסי מהוצאות הפיתוח הכוללת במתחם ע"פ‬
‫חלקם היחסי בזכויות ובהתבסס על אומדן עלויות‬
‫פיתוח מלאות‪ .‬נציג מרכז השלטון המקומי הסתייג‬
‫מההמלצה הפוטרת במקרים המוגדרים בדו"ח את‬
‫העסקאות לפינוי ובינוי מתשלום היטל השבחה‪.‬‬
‫היטל השבחה ‪ -‬המשך‬
‫בהתאם לסעיף ‪) 19‬ב( לתוספת השלישית לחוק‬
‫התו"ב בהתייחס למתחמים מוכרזים לא תחול חובת‬
‫תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה‪:‬‬
‫השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו‬
‫שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום‪ ,‬כל עוד ההכרזה בתוקף‪.‬‬
‫השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר‬
‫הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו‪ ,‬בהסכמת הרשות המקומית‬
‫הנוגעת בדבר‪ ,‬כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה‪.‬‬
‫השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק‬
‫בינוי ופינוי של אזורי שיקום התשכ"ה ‪.1965 -‬‬
‫ מתחם במסלול מיסוי שהמכפיל המוצע במ"ר לגביו קטן מהמכפלה –‬
‫זכאי להמלצת הוועדה למתן הפטור‪.‬‬
‫‪29‬‬
‫כללים לפטור‬
‫היטל השבחה‬
‫מהיטל השבחה במתחם פינוי בינוי‬
‫זכות למגורים בבית אבות‬
‫סעיף ‪49‬יג ‪ -‬ניתנת אפשרות למכור ליזם את כל הזכויות‬
‫ביחידת המגורים במתחם תמורת כסף בלבד‪ ,‬ולקבל‬
‫פטור ממס ובלבד שהמוכר רכש‪ ,‬בכספי התמורה‪ ,‬כולה‬
‫או חלקה‪ ,‬בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה‬
‫או שנים עשר החודשים שלאחריה‪ ,‬זכות למגורים בבית‬
‫אבות‪ ,‬למגוריו או למגורי בן זוגו‪ ,‬ובתנאי שמלאו לו ‪60‬‬
‫שנים או טרם מלאו לו ‪ 60‬שנים והוא נזקק לשירותי‬
‫סיעוד‪.‬‬
‫‪30‬‬
‫פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י‬
‫‪)1303‬מחליפה את החלטה ‪(1258‬‬
‫)‪(06/11/2013‬‬
‫"ובמטרה לקדם מיזמים להתחדשות עירונית של‬
‫מבנים ותיקים ומיושנים‪ ,‬לשם שיפור חזותן של‬
‫הערים ומתן פתרונות ראויים להטבת תנאי‬
‫המגורים של דייריהם" )מתוך לשון ההחלטה(‪.‬‬
‫הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי על אדמה‬
‫שבניהול ממ"י‪ ,‬יכולה לגרור אחריה חיוב בדמי היתר‬
‫בסכומים גבוהים ביותר‪ ,‬עובדה שיכולה להפוך‬
‫במקרים מסוימים את הפרויקט לבלתי כלכלי‪.‬‬
‫‪31‬‬
‫בניסיון לעודד הוצאה לפועל של פרויקטים‪ ,‬התקבלה‬
‫ע"י ממ"י החלטה ‪ 998‬אשר בוטלה ע"י החלטה ‪1258‬‬
‫)ביום ‪ ,(07/01/2013‬ואח"כ ע"י החלטה ‪) 1303‬מיום‬
‫‪.(6.11.2013‬‬
‫החלטת ממ"י ‪ - 1303‬המשך‬
‫‬
‫על פי החלטה ‪ ,1303‬אחד התנאים למתן פטור מדמי היתר הוא‬
‫בניה של פי ‪ 2.5‬דירות לעומת הקיים‪.‬‬
‫‬
‫בהחלטה ‪ 1303‬התווספה הגדרת המונח – "מגרש השלמה"‪.‬‬
‫‬
‫סעיף ‪ 8‬סומן כסעיף ‪) 7‬שנמחק( ותוקן כלהלן‪:‬‬
‫‬
‫"אישרה הנהלת הרשות לאחר שנועצה עם הוועדה להתחדשות עירונית‪ ,‬כי תוכנית להתחדשות עירונית אינה בעלת כדאיות‬
‫כלכלית כשלעצמה וכי קיים צורך בהוספת מגרש השלמה‪ ,‬לשם הפיכתה לכלכלית‪ ,‬רשאית ההנהלה לאשר הקצאת מגרש‬
‫השלמה לתוכנית להתחדשות עירונית‪"...‬‬
‫‬
‫התווסף סעיף ‪ 8‬שתוכנו מתייחס לקביעת שוויו ומחירו של‬
‫מגרש ההשלמה בהתאם למספר עקרונות המצויים בסעיף‪.‬‬
‫‪32‬‬
‫החלטה ‪1303‬‬
‫החלטת ממ"י ‪ - 1303‬המשך‬
‫‪33‬‬
‫‬
‫אישור של משרד השיכון ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬המטרה‪:‬‬
‫‬
‫זריקת מרץ למיזמי פינוי‪-‬בינוי באופן שהמדינה תאפשר שימוש במגרשים‬
‫פנויים בבעלותה לבניית בניינים חדשים במקום ישנים‪ ,‬ובסופו של דבר‬
‫תקבל שטח אחר שפונה‪.‬‬
‫‬
‫פתרון למיזמי פינוי‪-‬בינוי התקועים בשל חוסר כדאיות כלכלית‪ ,‬במתחמים‬
‫שהוכרזו כמתאימים לפינוי‪-‬בינוי או כאלו שנמנעת לגביהם הכרזה שכזו‬
‫מסיבה תכנונית‪ .‬כלומר‪ ,‬כאשר אין אפשרות לנצל את מלוא זכויות הבנייה‬
‫שמעניקה או צריכה להעניק תכנית הפינוי‪-‬בינוי במתחם מסוים‪.‬‬
‫‬
‫לדוגמא‪ ,‬כאשר במתחם מסוים קיימת תכנית ל‪ 400 -‬יח"ד‪ ,‬אולם ניתן‬
‫לבנות אך ורק ‪ 320‬יח"ד‪ -‬ימכרו לקבלן מתחם סמוך שהינו בבעלות‬
‫המדינה‪ ,‬המתחם יעבור לקבלן ללא מכרז על מנת שישלים את בניית ‪80‬‬
‫יח"ד‪.‬‬
‫פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י ‪998‬‬
‫תנאים נוספים לקבלת דמי היתר כפי שמופיעים בהחלטה ‪ 998‬הינם‪:‬‬
‫תוספת בנייה לדירה לגביה קיים חוזה חכירה מהוון‪ ,‬בבניין רווי קיים בקרקע עירונית‪.‬‬
‫תוספת דירות בבניין רווי קיים בקרקע עירונית אשר כל יחידות הדיור בו מהוונות‪ ,‬ובלבד‬
‫שבנייתן תעשה עפ"י התכנית החדשה כהגדרתה לעיל ומכוחה‪.‬‬
‫הריסת בניין קיים ובניית בניין אחר תחתיו‪ ,‬בין אם מיקום המגרש זהה בין התכנית הקודמת‬
‫לתכנית החדשה ובין אם השתנה‪.‬‬
‫התמורה שתשולם למדינה בגין דירות שבבעלות ו‪/‬או בניהול המדינה או מי מטעמה‪ ,‬תהא בערך‬
‫זהה למפתח הפיצוי שיינתן לכלל הדיירים‪/‬חוכרים בבניין‪.‬‬
‫בגין דירות הרשומות ע"ש המדינה ו‪/‬או המנוהלות על ידה או מטעמה‪ ,‬יתיר המינהל ליזם לרשום‬
‫הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על החלקה שבבעלות המדינה‪ ,‬לפיה‪ ,‬במקרה שלא‬
‫תמומש העסקה‪ ,‬מכל סיבה שהיא‪ ,‬תאשר המדינה העברת זכויות לצורכי מימוש‪ ,‬זאת בתנאי‬
‫שמקבל הזכויות יהא אזרח ישראלי‪ ,‬כהגדרתו בחוק‪ ,‬ובלבד שמקבל הזכויות‪ ,‬יעמוד בכל‬
‫התנאים ו‪/‬או ההתחייבויות של מעביר הזכויות‪.‬‬
‫‬
‫‪34‬‬
‫מה יהיו דמי האחזקה בפרויקט החדש?‬
‫‪35‬‬
‫‬
‫על אף קבלת שדרוג מקצה לקצה באיכות חייו של הדייר בדירה החדשה‬
‫שתיבנה בבניין החדש‪ ,‬עלות האחזקה המדויקת אינה ידועה עדיין‪ ,‬יש‬
‫לעשות מאמץ גדול ליצור איזון בין יצירת מתחם מגורים ראוי ואיכותי לבין‬
‫עלויות אחזקה נמוכות‪.‬‬
‫‬
‫מאחר ומרבית הדיירים ובמיוחד המבוגרים שבהם שאינם מחזיקים את‬
‫הדירה להשקעה לא מסוגלים לשלם וועד בית בבניין הישן‪.‬‬
‫‬
‫יש לדאוג כי אחד מהתנאים לכל חברה יזמית היא להקים קרן תחזוקה‬
‫אליה יוזרמו כספים שיבטיחו תחזוקה מסודרת למשך מספר שנים‪.‬‬
‫‬
‫עלויות אחזקת הבניין החדש הכולל מעליות‪ ,‬ניקיון‪ ,‬גינון ולובי מפואר‬
‫גבוהות מאחזקת הבניין הקיים כך שיש לקחת בחשבון שהתשלום החודשי‬
‫לוועד הבית יהיה גבוה יותר‪ .‬בבניין משותף תשלום וועד הבית נקבע אף‬
‫הוא בהתאם לגודל הדירה‪.‬‬
‫* עמוד ‪ 19‬בהסכם‬
‫תשלומי ארנונה – פינוי בינוי‬
‫הדירות החדשות שיקבלו הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי יצרו שיפור‬
‫ושדרוג גדול בחיי הדיירים‪ ,‬מאידך אחד החסרונות של בעלי הדירות הינו‬
‫החובה בתשלום ארנונה גבוהה יותר מאשר הארנונה המשולמת בדירותיהן‬
‫הישנות‪ ,‬כאשר חלק מהדיירים ובמיוחד המבוגרים שבהם‪ ,‬אינם יכולים‬
‫לעמוד בתשלום זה‪.‬‬
‫תשלומי ארנונה נקבעים בהתאם לגודל הדירה ע"י הרשות המקומית‪ ,‬כך שתשלום הארנונה‬
‫שנדרש הדייר לשלם בדירה החדשה יגדל בהתאם לתוספת הבניה לדירה החדשה‪.‬‬
‫אפשרות להנחה בארנונה במשך ארבע שנים ובאופן מדורג לגבי הפרש השטח בין הדירה‬
‫הישנה לדירה חדשה‪.‬‬
‫הטבה נוספת שהוחלט עליה לבקשת המשרד‪ ,‬היא בעניין הנחות בארנונה לתקופת ביניים‬
‫לדיירים המפונים‪ .‬הממשלה החליטה על תיקון תקנות ההסדרים במשק המדינה )הנחה‬
‫מארנונה(‪ ,‬לפיהן הרשות המקומית תוכל לקבוע הנחות בארונה על הפרש השטח בין הדירה‬
‫החדשה לדירה הישנה‪ ,‬לתקופה של ‪ 4‬שנים‪ ,‬כאשר היקף ההנחה מצטמצם משנה לשנה‪.‬‬
‫החלטה בנושא‬
‫ארנונה‬
‫‪36‬‬
‫תקן מס' ‪21‬‬
‫‪37‬‬
‫‬
‫מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים חשפה תקן הקובע‬
‫כללי שמאות בפרויקטים של פינוי‪-‬בינוי‪ ,‬המטרה‪:‬‬
‫‬
‫לתת בידי ועדות התכנון כלי אמיתי לבדיקה והערכת ההיתכנות‬
‫הכלכלית ומניעת הבלבול הקיים‪.‬‬
‫‬
‫קביעה כי "רווח יזמי מקובל בשלב של הכנת התוכנית מוערך ב‪-‬‬
‫‪ 30%-25%‬מכלל העלויות הצפויות‪ ,‬השמאי יודיע האם הרווח היזמי‬
‫סביר וינמק את החלטתו‪.‬‬
‫‬
‫התייחסות לרווח היזמי הצפוי ליזם לאחר אישור התוכנית וציון כי‬
‫רווח ראוי )ללא הוצאות מימון( יעמוד על ‪.25%-20%‬‬
‫‬
‫התיקון החדש תקף רק מרגע אישורו ולכן ניתן יהיה ליישם אותו‬
‫רק על תוכניות שעד כה טרם נידונו בוועדות התכנון‪ .‬עוד נקודה‬
‫חשובה היא‪ ,‬שמדובר בתקנה שמאית שאיננה מחייבת‪ ,‬אולם ועדות‬
‫התכנון יקבלו הנחיה לפעול על פיה‪.‬‬
‫תקן ‪21‬‬
‫מינוי שמאי‬
‫ מה תפקיד השמאי?‬
‫ מתי ניתן להגיש בקשה למינוי שמאי?‬
‫ כיצד מגישים בקשה למינוי שמאי?‬
‫ מהו התהליך לאחר מינוי השמאי?‬
‫ סמכותו של שמאי פינוי בינוי‪.‬‬
‫ שכרו של השמאי‬
‫מינוי שמאי‬
‫‪38‬‬
‫בחירת מפקח בניה מטעם הדיירים‬
‫וחתימה על הסכם התקשרות‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‬
‫‪39‬‬
‫על היזם לממן עבור הדיירים מפקח בניה מוסמך אשר‬
‫תפקידו לוודא שהיזם מבצע את מלוא התחייבויותיו‬
‫בהתאם להסכם‪.‬‬
‫תפקיד המפקח בין היתר לדאוג לכך שהביצוע יהיה‬
‫בהתאם להוראות התכנית שאושרה‪.‬‬
‫פיקוח הבניה מתחיל עוד בשלבים הראשונים של‬
‫הפרויקט‪ ,‬בבחירת יועצים ומתכננים והתאמתם לצרכי‬
‫בעלי הזכויות במתחם‪.‬‬
‫שלב הביצוע ‪ -‬בחירת מפקח הינו שלב חשוב מבחינת‬
‫הדיירים בעלי הזכויות במתחם‪ ,‬זהו השלב השני‬
‫למעשה‪ ,‬לאחר שלב החתימה על חוזה מול יזם‪ .‬שלב זה‬
‫יכול להתקיים אך ורק לאחר ששלב התכנון הושלם‪.‬‬
‫שלב זה כולל בניה בפועל )לעיתים גם פינוי והריסה(‬
‫לפי התכנית החדשה‪ ,‬ומבוצע ע"י יזמים פרטיים‪.‬‬
‫הסכם למינוי‬
‫מפקח‬
‫הבדלים בין פינוי‪-‬בינוי לתמ"א ‪2‬‬
‫‪40‬‬
‫‬
‫פינוי בינוי הוא הרבה יותר מסובך וארוך מתמ"א ‪ .38‬האישורים יכולים לקחת ‪3-5‬‬
‫שנים ומשך הבנייה ארוך יותר )תלוי בגודל הפרויקט לרוב שנתיים עד שלוש בנייה(‬
‫בעוד שתמ"א ‪ 38‬היא תוכנית פשוטה יותר‪ .‬הליך הוצאת היתר בתמ"א ‪ 38‬לוקח כשנה‬
‫והבנייה כשנה נוספת‪.‬‬
‫‬
‫מתן ההיתר בתמ"א הוא בסמכות הועדה המקומית‪ ,‬בפינוי בינוי צריך לייצור תב"ע‬
‫חדשה ע"י הגשה לוועדה המחוזית‪.‬‬
‫‬
‫תמ"א ‪ 38‬הינו פרויקט המבוסס על תכנית שיכולה להיעשות ע"י יזם‪/‬קבלן עירוני לא‬
‫גדול‪ .‬בניין של ‪ 400‬מ"ר קומה‪ 3 ,‬קומות עם תוספות בנייה‪ ,‬מרפסות שמש ומעלית‬
‫יכול להגיע לכ‪ 5 -‬מליון ש"ח עד כ‪ 7 -‬מליון ש"ח )תלוי במספר הקומות שמוסיפים(‪,‬‬
‫בעוד שפרויקט פינוי בינוי קטן של ‪ 40‬יח"ד לפינוי ביחס של ‪ 160) 1:4‬יח"ד לבנייה(‬
‫יעלה ליזם מאות מיליוני שקלים הכוללים‪ :‬ערבויות‪ ,‬שכירות‪ ,‬מימון‪ ,‬בנייה וכו'‪.‬‬
‫‬
‫פינוי בינוי היא תוכנית שמושכת הרבה אש‪ .‬בד"כ בפרסום התוכנית על מתחם מסוים‬
‫יש מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות‪ ,‬תחבורה‪ ,‬הצללה וכו'‪.‬‬
‫תוכנית הדיור הממשלתית‪ :‬הבטחה‬
‫לשינוי פני המדינה‪ ,‬וחשש משקיעה‬
‫באבק הבנייה‬
‫צעד קטן לשינוי גדול?!‬
‫‪41‬‬
‫תוכנית הדיור הלאומית מבקשת בין יתר הדברים לקדם תוכניות‬
‫לפינוי בינוי והשכרה ארוכת טווח‪.‬‬
‫בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה )תמ"א ‪ (38‬מסתמן כי יש‬
‫בשורה אמיתית אשר תאיץ את יישומה‪.‬‬
‫התוכנית קובעת כי בביצוע פרויקטים של שיקום שכונות ושיפוץ‬
‫חזיתות הן על ידי החברות המשכנות )עמידר‪ ,‬חלמיש ועוד( והן כאלה‬
‫שנעשים בבתים פרטיים בתמיכת הרשויות‪ ,‬תהיה חובה לחזק את‬
‫המבנים‪ .‬מהלך זה יסייע בחיזוק מבנים בפריפריה גם במקומות שבהם‬
‫אין כדאיות כלכלית בפרויקט מסוג זה‪.‬‬
‫הבשורה הגדולה בתוכנית הנוגעת לקידום מתחמי פינוי־בינוי‬
‫מתייחסת בעיקר לדיירים סרבנים‪ .‬התוכנית מציעה כי במקרה ש־‪80%‬‬
‫מדיירי בניין חתמו על התוכנית‪ ,‬ועדה מיוחדת תוכל לכפות את ביצוע‬
‫הפרויקט על יתר ‪ 20%‬הדיירים שמסרבים לו‪ .‬זאת בניגוד להליך‬
‫המסורבל הקיים כיום‪.‬‬
‫תכנית הדיור‬
‫הממשלתית‬
42
‫מבוא ‪ -‬פרקטיקה‬
‫כידוע‪ ,‬ישנן דוגמאות רבות של סוגי חוזים‬
‫להתחדשות עירונית‪ .‬החוזים אשר נערכים בין יזמים‬
‫לדיירים מביאים לידי ביטוי את "מפגש הרצונות" בין‬
‫הצדדים‪.‬‬
‫לחוזה פינוי בינוי ‪ /‬בינוי פינוי ישנם מספר מאפיינים‬
‫ייחודיים לו‪.‬‬
‫* עמוד ‪ 1‬בהסכם‬
‫‪43‬‬
‫חוק המקרקעין‪ ,‬תשכ"ט)‪- (1969‬‬
‫‪44‬‬
‫‬
‫סעיף ‪ 77‬א' לחוק המקרקעין )להלן‪" :‬בעל דירה"( ‪ -‬מי שעל‬
‫פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא‬
‫רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות‬
‫או כחוכר משנה לדורות ; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו‬
‫לעניין פרק זה כבעל דירה‪ ,‬כל עוד לא הוכיח שאינו כך ;‬
‫‬
‫לבעל הדירה במסגרת דירות בבעלות ממ"י אין כל זכויות‬
‫בנייה מעבר לנפח הבנייה בהסכם חכירה‪ ,‬והוא אינו יכול‬
‫לתת ליזם זכויות שאינן שלו‪ .‬בקרקעות אשר בבעלות‬
‫המדינה קיימות שתי מערכות יחסים בעסקאות פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪ ,‬ביחס למע"מ‪.‬‬
‫סעיף ‪) 1‬סעיף ההגדרות( חוק פינוי ובינוי ) פיצויים (‬
‫התשס"ו ‪- 2006‬‬
‫"עסקת פינוי ובינוי" ‪ -‬חוזים בין יזם לבין בעלי דירות‬
‫בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי‬
‫הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו‪ ,‬כולן או‬
‫מקצתן‪ ,‬לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו‬
‫בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;‬
‫חוק פינוי‪ -‬בינוי‬
‫) פיצויים(‬
‫‪45‬‬
‫* עמודים ‪ 2-7‬בהסכם‬
‫הגדרות וחזקות – סעיף הגדרות‬
‫‬
‫"יחידה" ‪ -‬יחידת מגורים או יחידה אחרת;‬
‫‬
‫"יחידת מגורים" ‪ -‬דירה או חלק מדירה המשמשת‬
‫למגורים לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה‬
‫למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות‪,‬‬
‫סמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף ‪33‬א‬
‫לחוק התכנון והבניה או לפי סעיף ‪49‬כח‪ ,‬לפי הענין;‬
‫‬
‫"יחידה אחרת" ‪ -‬מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת‬
‫מגורים המשמש את בעל הזכויות בו‪ ,‬לרבות כשהוא‬
‫משמש את המחזיק בו ואשר שימש כאמור במשך‬
‫תקופה של שנתיים רצופות לפחות‪ ,‬סמוך לפני מתן צו‬
‫ההכרזה על המתחם לפי סעיף ‪33‬א לחוק התכנון‬
‫והבניה או לפי סעיף ‪49‬כח‪ ,‬לפי העניין;‬
‫‬
‫העברת זכויות על שם הדייר לפני החתימה ו‪/‬או תוך מועד‬
‫קבוע מראש‪.‬‬
‫‪46‬‬
‫‬
‫בטוחות – לטובת הדיירים‬
‫כנגד פינוי הדירה במסגרת פעולת הקלוזינג יקבלו הדיירים ערבות‬
‫בנקאית או שוות ערך‪ ,‬בשווי הדירה החדשה – ערבות חוק מכר‬
‫לפי שווי דירה עתידית‪.‬‬
‫ערבות אוטונומית לבנק ‪ -‬היזם ידרש להעמיד באמצעות הליווי‬
‫ערבות בנקאית אוטונומית על גובה המשכנתא בתוספת סכום נוסף‬
‫ועל ההפרש ערבות חוק מכר‪.‬‬
‫ערבות אוטונומית לשכירות – דמי השכירות למשך תקופת הביצוע‪,‬‬
‫מיום פינוי הדירה הנוכחית ועד מסירת דירת התמורה החדשה‪.‬‬
‫הדייר ‪ :‬ערבות חוק מכר שווי דירה חדשה‪ ,‬ערבות אוטונומית לבנק‪ ,‬ערבות‬
‫שכירות‪ ,‬ערבות מיסים‪ ,‬ערבות הובלה וערבות בדק‪.‬‬
‫‪47‬‬
‫היזם‪ :‬הערת אזהרה‬
‫* עמוד ‪ 6+31‬בהסכם‬
‫ הצעת חוק‬‫בטוחות לרוכשי דירות‬
‫הגדרות וחזקות – סעיף הגדרות‬
‫"יזם" ‪ -‬כל אחד מאלה‪:‬‬
‫)‪ (1‬מי שלצורך פינוי מתחם לשם בינויו או לשם עיבוי הבניה‬
‫בו רוכש יחידות באותו המתחם;‬
‫)‪ (2‬מי שהגיש בקשה לפי סעיף ‪49‬כח להכריז על שטח כעל‬
‫מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי‪ ,‬רוכש יחידות בשטח‬
‫האמור‪ ,‬לצורך פינוי המתחם לשם בינויו או לשם עיבוי‬
‫הבניה בו;‬
‫"המנהלים" ‪ -‬המנהל וכן המנהל כהגדרתו בחוק מס ערך‬
‫מוסף;‬
‫‪48‬‬
‫בטוחות – לטובת היזם‬
‫הצעת חוק הדייר‬
‫הסרבן ‪2013‬‬
‫רישום הערת אזהרה לטובת היזם והסכם מחייב מול הדייר‪-‬‬
‫יש ליצור מנגנון ברור בנוגע לעשיית דיספוזיציה בדירה בין‬
‫מועד החתימה על הסכם פינוי בינוי ועד למסירת דירות‬
‫התמורה החדשות‪.‬‬
‫יש ליצור התחייבות בלתי מותנית בין היזם לדיירים לרבות‬
‫לעניין מכירת דירות במהלך הפרויקט‪.‬‬
‫בטוחה לקידום הפרויקט ‪ -‬רישום הערת אזהרה על כל‬
‫זכויות הבעלים?‬
‫התוצאה ‪ -‬בעיית דיספוזיציה בדירה בין החתימה עד לגמר‬
‫הבניה‪.‬‬
‫‪49‬‬
‫חתימה על התחייבות בלתי חוזרת מצדם של הדיירים?‬
‫התחייבותם של הדיירים הינה התחייבות בלתי חוזרת מרגע‬
‫שההסכם חתום ע"י היזם והדיירים בהתאם לתנאים‬
‫המתלים‪.‬‬
‫יום המכירה יהא המוקדם מבין‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬
‫‪.3‬‬
‫המועד בו התקיים התנאי‪.‬‬
‫המועד בו מומשה האופציה‪.‬‬
‫המועד בו החלה הבניה במתחם‪.‬‬
‫האמור כפוף לכך ‪ -‬המכירה מותנית בתנאי מתלה ליזם או מתן‬
‫אופציה ליזם‪ .‬מדובר על מכירה של זכויות ביחידה או של זכות‬
‫לרכישת זכות ביחידה או במתחם או בשטח שלגביו הוגשה‬
‫בקשה‪ .‬מתן הודעה למנהל‪.‬‬
‫* עמוד ‪7‬בהסכם‬
‫‪50‬‬
‫מנגנון בחירת דירת התמורה והגדרת‬
‫"כלל התמורות"‬
‫‪51‬‬
‫חובת גילוי ושקיפות‬
‫סעיף ‪ 6‬לחוק פינוי בינוי פיצויים‬
‫למען הגילוי והשקיפות וכדי למנוע אפשרות לניגוד עניינים‪ ,‬מטיל‬
‫החוק חובה מיוחדת על גורמים מסוימים לגלות לבעלי הדירות‪,‬‬
‫מיד עם הפניה הראשונה אליהם באופן ברור ביותר ולפני חתימה‬
‫על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות‪ ,‬אם הוא אחד‬
‫מאלה‪:‬‬
‫מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי‪.‬‬
‫מי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן‪.‬‬
‫מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬למען השקיפות חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי‬
‫הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל‪.‬‬
‫חשוב להבין את הסנקציה החמורה על הפרת הוראה זו והיא שלכל‬
‫דייר תהיה בכל עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי‬
‫ובינוי‪ ,‬אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב‪.‬‬
‫‪52‬‬
‫עמודים ‪ 7‬ו‪ 21 -‬בהסכם חתימת הדיירים על הסכם זהה שקיפות‬
‫בהליך הגדרת דירות התמורה‪.‬‬
‫תביעות רשלנות !!!‬
‫תחום המקרקעין כחלק ממנו תחום התחדשות עירונית‪ ,‬הינו‬
‫"שדה מוקשים" לעורכי דין‪ ,‬פעם אחר פעם עו"ד נתבעים בגין‬
‫רשלנות בתפקידם והפרת חובתם‪ ,‬הן כעורכי דין והן כנאמנים‪.‬‬
‫תביעת רשלנות ‪ -‬לבית המשפט המחוזי מרכז הוגשה תביעת רשלנות מקצועית ע"ס ‪ 7‬מיליון שקל על‬
‫ידי בני משפחה נגד עו"ד מאור יהודה‪ ,‬בטענה להתרשלותו החמורה במסגרת ייצוגם בעסקת מקרקעין‪.‬‬
‫המשפחה טוענת בתביעתה כי עוה"ד שכאמור ייצג אותם מול הקבלן בכל הנוגע להסכם‪ ,‬התרשל בין‬
‫היתר כאשר לא טרח להבטיח את זכויותיהם במקרה של הרחבת הפרויקט‪ ,‬גרם לאובדן הפיצוי בגין‬
‫העיכוב במסירת הדירות וגרם להם לנזקים נוספים הנובעים מייעוץ וייצוג רשלני בסוגיית חבות המס‬
‫וערבויות המכר הנדרשות‪.‬‬
‫‪53‬‬
‫* חתימה על הסכם שכ"ט‬
‫הסכם שכט‬
‫לדוגמה‬
54
‫חובת הודעה ודיווח – סעיף ‪ 49‬כא‪).‬א(‬
‫‪55‬‬
‫‬
‫על אף הוראות סעיף ‪49‬כ יודיע היזם למנהל על כל הסכם‬
‫למכירה כאמור באותו סעיף בתוך ‪ 30‬ימים מיום ההסכם‪ ,‬על גבי‬
‫טופס שקבע המנהל‪.‬‬
‫‬
‫)ב( לענין הצהרה ודיווח על מכירת זכות ביחידה‪ ,‬יחולו הוראות‬
‫חוק זה או פקודת מס הכנסה‪ ,‬לפי הענין‪ ,‬מיום המכירה‬
‫כמשמעותו בסעיף ‪49‬כ‪.‬‬
‫‬
‫)ג( )‪ (1‬יזם רשאי לפנות למנהלים לפני יום המכירה כמשמעותו‬
‫בסעיף ‪49‬כ בבקשה שיאשרו כי תנאי עסקה כפי שהוצגו‬
‫למנהלים יזכו בהטבות הקבועות בפרק זה‪ ,‬ובלבד שהיחידות‬
‫שלגביהן נתבקש האישור הן חלק ממתחם או יהיו חלק ממתחם‪.‬‬
‫‬
‫)‪ (2‬המנהלים ישיבו בתוך ‪ 120‬ימים מהיום שהומצאו להם כל‬
‫הפרטים והמסמכים הדרושים כפי שקבעו בכללים שפורסמו‪.‬‬
‫‪49‬כ‪ .‬יום המכירה‬
‫‪56‬‬
‫‬
‫על אף האמור בחוק זה ובחלקים ב' ו‪-‬ה' לפקודה לענין פינוי‬
‫לשם בינוי‪ ,‬במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או‬
‫בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף ‪49‬כח להכריז עליו כעל‬
‫מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי‪ ,‬המותנית בתנאי מתלה‪ ,‬או‬
‫שהיא מכירה שלזכות לרכישת זכות ביחידה כאמור )בפרק זה ‪-‬‬
‫האופציה(‪ ,‬יום המכירה יהיה המוקדם מבין אלה‪ ,‬לפי הענין‬
‫ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף ‪49‬כא‪:‬‬
‫‬
‫)‪ (1‬המועד שבו התקיים התנאי;‬
‫‬
‫)‪(2‬המועד שבו מומשה האופציה; בסעיף זה‪" ,‬מימוש האופציה" ‪-‬‬
‫המועד שבו מחזיק האופציה רכש את הזכויות ביחידה שלגביה‬
‫ניתנה האופציה;‬
‫‬
‫)‪ (3‬המועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבניה במתחם‪.‬‬
‫רשימת מקורות‬
‫‪57‬‬
‫‬
‫חוק פינוי ובינוי )פיצויים(‪ ,‬תשס"ו‪2006-‬‬
‫‬
‫חוק התכנון ובניה תשכ"ה‪.1965 -‬‬
‫‬
‫חוק המקרקעין‪ ,‬תשכ"ט‪.1969-‬‬
‫‬
‫חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(‪ ,‬תשכ"ג‪1963-‬‬
‫‬
‫תקנות פינוי בינוי )פיצויים( )כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי(‪ ,‬תשע"ב‪2011-‬‬
‫‬
‫ע"א ‪ 51373-01-11‬נבט נ' אנוך ואח'‬
‫‬
‫ת"א ‪ 29744-12-10‬רומי ואח' נ' אופנהיים‬
‫‬
‫ת"א ‪ 67292-07‬נפטאג`י נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ‬
‫‬
‫ת"א ‪ 173473-09‬לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ‬
‫‬
‫חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( התשכ"ג ‪.1963 -‬‬
‫‬
‫תקנות מיסוי מקרקעין )פינוי בינוי( תשס"ד ‪.2004 -‬‬
‫‬
‫הוראת ביצוע מס הכנסה ‪ -‬פינוי בינוי‪.‬‬
‫‬
‫הוראת ביצוע מס הכנסה ‪ -‬פינוי בינוי )תוספת(‪.‬‬
‫‬
‫החלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' ‪.998‬‬
‫ה‬
‫מ‬
‫ד‬
‫ר‬
‫י‬
‫ך‬
‫ה‬
‫מ‬
‫ל‬
‫א‬
‫ל‬
‫ע‬
‫ו‬
‫ל‬
‫ם‬
‫ה‬
‫פ‬
‫י‬
‫נ‬
‫ו‬
‫י‬
‫ב‬
‫ינוי‬
‫כל‬
‫הזכויות ש‬
‫מו‬
‫רו‬
‫ת‬
‫©‬
‫‪.‬‬
‫אין לה‬
‫עתיק‪ ,‬לצל‬
‫ם‬
‫או‬
‫ל‬
‫ע‬
‫שות‬
‫בכתב‬
‫שימוש פומ‬
‫בי‬
‫כ‬
‫ל‬
‫ש‬
‫מאת עו"ד‬
‫הו‬
‫א‬
‫ב‬
‫ב‬
‫ר‬
‫מ‬
‫ה‬
‫צ‬
‫ג‬
‫ם‬
‫ת‬
‫ל‬
‫לום‬
‫ללא אישור‬
‫‪58‬‬
‫מסמך זה הנו בעל אופי כללי ואין בו משום עצה משפטית לאופן הפעולה הרצוי במקרה קונקרטי‪.‬‬
‫אין לפעול על פי המידע המוצג ללא ייעוץ מקצועי ספציפי‪.‬‬

Similar documents