לקריאה נוספת - הררי טויסטר ושות

‫בג"ץ ‪ ,7009/04‬עיריית הרצליה ואח' נ' היועץ‬
‫המשפטי לממשלה ואח'‪-‬‬
‫ע"א ‪),6369/05‬טפחות נ' עיריית רמלה( ע"א‬
‫‪) 9729/06‬עיריית רעננה נ' עוה"ד ישי בית –און‬
‫ככונס נכסים(‬
‫"בג"ץ המשכנתאות"‬
‫הרכב מורחב ‪ 7 -‬שופטים בראשות הנשיא גרוניס‬
‫ניתן ביום ‪5.2.14‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫השאלות בהן דן פסק הדין‪:‬‬
‫« ‪ .1‬האם מי שמבקש לרשום משכנתא על נכס מקרקעין נדרש‬
‫לפרוע את חובות הארנונה והיטלי השבחה בהם הוא חב‬
‫ביחס לנכס? )בג"צ ‪(7009/04‬‬
‫למימוש‬
‫« ‪ .2‬האם במסגרת הליכי חדלות פירעון וכינוס נכסים‬
‫משכנתא‪ ,‬מוקנה לחובות ארנונה והיטל השבחה מעמד עדיף‬
‫על פני שעבודים שנעשו לטובת נושים מובטחים? )ע"א ‪,6369/05‬‬
‫ע"א‬
‫‪.(9729/06‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫הוראות הדין הרלוונטיות‪:‬‬
‫תקנה ‪)9‬ג( )‪ (3‬לתקנות המקרקעין )ניהול ורישום(‪ ,‬התשע"ב‪) 2011-‬להלן – תקנות הרישום(‪:‬‬
‫המבקש לרשום עסקה במקרקעין נדרש לצרף לבקשתו "מסמכים להוכחה כי שולמו כל‬
‫האגרות‪ ,‬המסים‪ ,‬הארנונות ושאר תשלומי החובה שתשלומם הוא תנאי לרישום עסקה‬
‫במקרקעין"‬
‫מהם התשלומים המהווים‪" :‬תנאי לרישום עסקה במקרקעין"?‬
‫סעיף ‪)324‬א( לפקודת העיריות ]נוסח חדש[ )להלן – הפקודה‪ ,‬או – פקודת העיריות(‪) ,‬וסעיף ‪21‬‬
‫לפקודת המועצות המקומיות ]נוסח חדש[ ( הקובע כי‪:‬‬
‫« "לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס‪ ,‬אלא אם הוצגה לפני‬
‫הרשם‪ ,‬או לפני עוזר הרשם‪ ,‬תעודה חתומה בידי ראש העיריה‪ ,‬המעידה‬
‫שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד‬
‫ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר ‪ -‬סולקו‬
‫במלואם או שאין חובות כאלה"‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫« סעיף ‪) 10‬א( לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה‪,‬‬
‫התשכ"ה‪) 1965-‬להלן – התוספת השלישית(‪ .‬עוסק בחובת‬
‫תשלום היטלים לוועדה המקומית לתכנון ובניה‪ ,‬כתנאי לרישום‬
‫כאמור‪ .‬וקובע כך‪:‬‬
‫« "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת‬
‫מימוש זכויות במקרקעין‪ ,‬אלא לאחר שהוצגה בפני‬
‫הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית‬
‫או ביד מי שהסמיכו לכך‪ ,‬המעידה כי שולמו כל הסכומים‬
‫המגיעים אותה שעה בהיטל החל על המקרקעין על פי‬
‫תוספת זו‪ ,‬או ניתנה ערובה לתשלומו‪ ,‬כולו או מקצתו‪,‬‬
‫הכל כנדרש על פי תוספת זו"‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫« מכאן נשאל‪:‬‬
‫בשלב רישום המשכנתא‪ :‬האם עסקת הלוואה המובטחת‬
‫במשכנתא היא בגדר "העברת זכויות במקרקעין" או "מימוש‬
‫זכויות במקרקעין"‪.‬‬
‫« וכן‪,‬‬
‫בשלב מימוש המשכנתא‪ :‬האם מקנים סע' ‪) 324‬א( לפקודת‬
‫העיריות וסע' ‪) 10‬א( לתוספת השלישית עדיפות לרשויות על‬
‫פני נושים מובטחים‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫« לדיון זה מצטרף סע' ‪)11‬א( )‪ (1‬לפקודת המסים )גביה( ‪,‬‬
‫הקובע כי‪" :‬מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה‬
‫שיעבוד ראשון על אותם מקרקעין"‪.‬‬
‫« האם סעיף זה יכול להקנות עדיפות בהליכי פירוק‪ ,‬פשיטת‬
‫רגל וכינוס נכסים?‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫« רישום משכנתא‪ :‬בג"ץ ‪7009/04‬‬
‫« בעבר‪ :‬חוו"ד יועמ"ש לממשלה משנת ‪1989‬‬
‫)ששימשה בסיס לנוהל‬
‫רישום מקרקעין( קבעה‪:‬‬
‫« "העברת מקרקעין" לעניין סע' ‪ 324‬חלה אך ורק על העברת בעלות‬
‫או השכרה ו"מימוש מקרקעין" לעניין סע' ‪)10‬א( לתוספת השלישית‬
‫חל רק על עסקאות מכר ושכירות‪.‬‬
‫« מטרת העתירה‪ :‬לתקן את נוהל הרישום ולהוסיף תנאי של הצגת אישורי‬
‫העירייה והוועדה המקומית על היעדר חובות‪.‬‬
‫כלומר‪ :‬רישום משכנתא=העברת זכויות במקרקעין‬
‫רישום משכנתא=מימוש זכויות במקרקעין‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫היטל השבחה במועד רישום משכנתא‬
‫היטל השבחה‪ :‬תשלום בגין השבחה בשווי הנכס‪ ,‬הנובעת מפעולת תכנון שבצעה‬
‫הרשות‪ .‬שיתוף הציבור בהתעשרות בעל המקרקעין‪.‬‬
‫גובה התשלום‪ :‬מחצית מעליית שווים של המקרקעין )סע' ‪ 3‬לתוספת השלישית(‬
‫החבות בהיטל השבחה קמה בעת שמתרחשת עלייה בשווים של מקרקעין‪ -‬אישור‬
‫תכנית‪ ,‬התרת שימוש חורג‪ ,‬התרת הקלה )סע' ‪)2‬א( לתוספת השלישית(‪.‬‬
‫מועד התשלום יידחה למועד מימוש זכויות במקרקעין‪) .‬סע' ‪)7‬א( לתוספת‬
‫השלישית(‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫"מימוש זכויות במקרקעין‪) :‬סע' ‪)1‬א( לתוספת השלישית(‪ ,‬הוא אחת מאלה‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫קבלת היתר‪ ...‬לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתת אלמלא אישור‬
‫תכנית‪ ,‬מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה‪.‬‬
‫‪.2‬‬
‫התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית‬
‫המשביחה‪.‬‬
‫‪.3‬‬
‫העברתם או העברת החכירה לדורות בהם‪ ,‬בשלמות או חלקית‪ ,‬או‬
‫הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין‪ ,‬בתמורה‬
‫או ללא תמורה‪ ,‬אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה‬
‫מאדם לקרובו‪"...‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫אין מחלוקת כי משכנתא היא זכות במקרקעין הטעונה רישום‬
‫לכאורה לפי הפרשנות הלשונית ‪ -‬יש מימוש זכויות‪.‬‬
‫אבל‪ :‬לשון הסעיף מתייחסת למכר וחכירה לדורות ולא למשכנתא‪.‬‬
‫אין מסקנה פרשנית חד משמעית‪.‬‬
‫בחינת תכלית החקיקה‪:‬‬
‫עיקרון המימוש‪:‬‬
‫ שיקול המדידה‬‫ שיקול הוודאות‬‫ שיקול הנזילות ‪ -‬יוצא מנקודת הנחה כי למוכר מקרקעין יש כספים נזילים‬‫לתשלום המס ‪ -‬השיקול בעל החשיבות הגבוהה ביותר‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫האם גם לנוטל משכנתא יש כספים נזילים?‬
‫משכנתא הניטלת כבטוחה‬
‫אם המשכנתא ניטלת‬
‫להלוואה לצורך אחר‪.‬‬
‫לצורך רכישת מקרקעין ‪-‬‬
‫מתקבל כסף נזיל )בסכום‬
‫מוכר הזכויות ישלם ‪-‬‬
‫לכאורה ‪ -‬יש‬
‫גבוה בזכות ההשבחה(‪.‬‬
‫אין קושי‪.‬‬
‫נזילות‬
‫אבל‪ :‬הצורך בעסקת משכנתא נובע רבות מהיעדר נזילות‬
‫ולא קיים בהכרח מתאם בין גובה ההלוואה לגובה ההיטל‬
‫)במיוחד בנכס שהלווה גר בו(‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מקרים בהם לא יתקבלו כספים כתוצאה מרישום משכנתא‪:‬‬
‫בטוחה להלוואה שנטל צד שלישי‬‫רישום משכנתא כתולדה של חובות עבר‬‫במקרים אלה ‪ -‬עקרון הנזילות אינו מתקיים‪.‬‬
‫מכאן‬
‫שלא מוצדק בכל מצב לדרוש היטל השבחה בד בבד עם רישום המשכנתא‪.‬‬
‫מצד שני‪...‬‬
‫המחוקק ביקש ליתן לוועדה המקומית כלי גביה אפקטיבי‪.‬‬
‫אם לא ניתן לגבות בצומת של שינוי הרישום הקנייני‪ ,‬עלולה להיות בעיה בהליכי חדלות‬
‫פירעון‪.‬‬
‫איך מיישבים בין שתי התכליות?‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫בית המשפט‪ :‬מעדיף את הפרשנות שאינה רואה ברישום‬
‫משכנתא "מימוש זכויות"‪.‬‬
‫ החיוב בהיטל השבחה בעת רישום המשכנתא אינו מתיישב עם הוראות שונות‬‫הקבועות בתוספת )‪)7‬ב(‪ -‬גביה יחסית(‪.‬‬
‫ מתן חשיבות לפרקטיקה הנוהגת בשוק המשכנתאות‪ ,‬לפיה אין חובה לשלם‬‫היטל השבחה עם נטילת משכנתא‪) .‬ככלל אין לכך משקל מכריע‪ ,‬אך שילוב של‬
‫חקיקה שלא תוקנה שנים ארוכות יחד עם פרשנות הגורמים המיישמים מגדילה‬
‫את משקלו של רכיב זה(‪.‬‬
‫כלל פרשנות בדיני המס ‪ -‬יש להטיל מס רק לתכלית ברורה‪ .‬כשיש תכליות‬
‫מנוגדות‪ ,‬כמו במקרה זה‪ ,‬נבחרת הפרשנות המקלה עם הנישום‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫דעת מיעוט בסוגית היטל ההשבחה ‪ -‬כב' השופטת חיות‪:‬‬
‫הפרשנות הלשונית ברורה‪ ,‬לא הוצעה פרשנות אחרת ע"י הצדדים ובסע' ‪)1‬א()‪(3‬נכתב בהמשך‪:‬‬
‫"הענקת זכויות בהם הטעונה רישום"‪ .‬המחוקק אינו משחית מילותיו לריק ותוספת זו מתייחסת‬
‫לשאר הזכויות במקרקעין הטעונות רישום‪ ,‬לא רק להעברת בעלות וחכירה‪ .‬לפיכך ‪ -‬אין מנוס‬
‫מלפרש הסעיף כפשוטו‪.‬‬
‫גם בתקנות הרישום ‪ -‬בחוו"ד היועמ"ש לממשלה ננקט הביטוי "צמצום" ההגדרה "מימוש‬
‫זכויות"‪ .‬אך ליועמ"ש אין סמכות "לצמצם" בניגוד ללשון המחוקק‪.‬‬
‫תכלית החקיקה‪ :‬כפי שפסקה בע"א ‪ 1321/02‬נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים‬
‫ולתעשייה ‪ -‬מחוז המרכז‪ :‬הנקודה המוציאה את ההתעשרות מן הכוח אל הפועל‪ ,‬גם אם לא‬
‫מתקבל כסף נזיל‪ .‬ההנאה אינה בהכרח כספית‪.‬‬
‫המודל של הנשיא ‪ -‬אולי דין רצוי אך לא דין מצוי‪.‬‬
‫ניתן יתרון לנוטלי המשכנתאות הנהנים הבלעדיים מההשבחה‪.‬‬
‫הפתרון‪ :‬בחיוב יחסי לפי סע' ‪)7‬ב( לתוספת השלישית‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫גביית ארנונה במועד רישום משכנתא‬
‫* סע' ‪) 324‬א( אינו מתייחס רק לחיובי ארנונה אלא לכלל החיובים )כל מס והיטל שחב‬
‫הבעלים של הנכס בגין הנכס(‪.‬‬
‫יחד עם זאת פסק הדין מתמקד בסוגית תשלום הארנונה בלבד‪.‬‬
‫העברת זכויות במקרקעין ‪ -‬לפי חוו"ד היועמ"ש מ‪ :1989-‬פיקוח על תשלום חובות בנקודה בה‬
‫מוחלפת השליטה בנכס‪.‬‬
‫משמעות לשונית‪ :‬גלגולו ההסטורי של הסעיף מתייחס למושג “‪ ,”disposition‬שתורגם ל"‬
‫העברה"‪ .‬בפרשנות מנדטורית כולל מושג זה גם עסקת רישום משכנתא )“‪) .(”mortgage‬סע'‬
‫‪ 21‬לפק' המועצות המקומיות מפנה את הגדרת "העברה" לפקודת העברת הקרקעות ועל כן‬
‫משמעותו הלשונית ברורה(‪.‬‬
‫לא יתכן לפרש את אותו סעיף שתכליתו זהה בפקודת העיריות אחרת‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫פרשנית תכליתית )"למען הזהירות"(‬
‫תכלית סע' ‪)324‬א( ‪ -‬כלי אפקטיבי לגביית חובות בעת העברת השליטה‬
‫בנכס‪.‬‬
‫יחד עם זאת‪,‬‬
‫מעמד הרציונל של "העברת שליטה" אינו‬
‫לחייב את הבעלים(‬
‫מכריע )במקרה של מחזיק בעל חוב‪ ,‬לא ניתן‬
‫על בעלים שהוא מחזיק ממילא מוטלת החובה לפרוע את חובות הארנונה בכל עת‪.‬‬
‫אלה חובות המתגבשים לפני "העברת הנכס"‪.‬‬
‫כך ‪ -‬לבעל הנכס ולנושה המובטח עומדת תמונה מדויקת של מצבת החובות ביחס‬
‫לנכס‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מתן אפשרות לרשויות להיפרע מחובות ארנונה עם רישום‬
‫המשכנתא תמנע )חלקית לפחות(עימותים בינן לבין הנושה‬
‫המובטח בעת מימוש המשכנתא‪.‬‬
‫מסקנה‪ :‬יש לתקן את נהלי הרישום‪ :‬להתנות את רישומה‬
‫של עסקת משכנתא בפנקס בהצגת תעודה מהרשות‬
‫המקומית על היעדר חובות ארנונה‪ ,‬אך לא להתנות בתשלום‬
‫היטל השבחה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מעמדן של הרשויות במועד מימוש המשכנתא על ידי נושה‬
‫מובטח‬
‫יש לזכור‪ :‬לעניין היטל השבחה נפסק כי אין לראות במועד רישום‬
‫המשכנתא כ"מימוש זכויות"‪.‬‬
‫האם הוראות סע' ‪)324‬א( לפקודה ו ‪)10 -‬א( לתוספת השלישית מקנות‬
‫כשלעצמן עדיפות לרשויות על פני הנושה המובטח?‬
‫אם לא ‪-‬‬
‫האם סע' ‪11‬א לפק' המסים )גביה( יכול להוות עוגן ולהקנות עדיפות כזאת‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫הליך של חדלות פירעון‪) :‬הליך קולקטיבי( נועד לרכז את כלל‬
‫חובותיו של אדם או חברה )ושאינם חובות מובטחים( וכן את כלל נכסיו של‬
‫אדם או חברה לצורך חלוקתם לנושים בהתאם להסדרי הנשיה‪.‬‬
‫כינוס נכסים‪ :‬הענקת נכס או נכסים לידי גורם מסוים על מנת שיוכל‬
‫לשלוט בנכס או נכסים אלו‪.‬‬
‫פסק הדין מתמקד בכינוס נכסים לצורך מימוש שעבודים‪.‬‬
‫שעבוד ספציפי ‪ -‬מימוש משכון )לדוגמא בהוצאה לפועל(‪.‬‬
‫מימוש שעבוד צף על נכסי חברה )לרוב הופך להליך קולקטיבי של חדלות‬
‫פירעון(‪.‬‬
‫סע' ‪ 354‬לפק' החברות מונה רשימת חובות בדין קדימה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מעמד הרשויות בהליכי חדלות פירעון קולקטיבים‬
‫בג"צ ‪ 243/60‬ד‪ .‬אולדק ואח'‪ ,‬נאמנים בפשיטת הרגל של בולימובסקי נ' עיריית ר"ג‬
‫פ"ד י"ד ‪ - (1960)2265‬אין לרשות מקומית זכות מהותית הגוברת על הסדרי הנשיה‬
‫בהליכי פשיטת רגל‪.‬‬
‫בג"צ ‪ 199/88‬קהילת ציון אמריקאית )בפירוק( נ' יו"ר הוועדה המקומית לתכנון‬
‫ולבניה‪ ,‬קרית אתא‪ .‬פ"ד מג)‪ - 89 (1‬בהתבסס על "אולדק" ‪ -‬אין בסע' ‪)10‬ג( לתוספת‬
‫השלישית כדי לתת מעמד מיוחד לרשות המקומית בהליכי פירוק‪ .‬הוראות החוק בפירוק‬
‫הן דין מיוחד הגובר על הסעיפים המקנים לרשויות אמצעים פרוצדורלים לגביית חוב‬
‫)כולל לעניין ארנונה(‪.‬‬
‫בית המשפט פסק כי לא יסטה מהלכה זו‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫נימוקי בית המשפט‪:‬‬
‫‬‫‬‫‬‫‬‫‪-‬‬
‫רק המחוקק קובע את הסדרי הנשייה‪.‬‬
‫חל הכלל של שוויון בין נושים‪.‬‬
‫בסע' ‪)354‬א()‪)(3‬א( לפק' החברות וסע' ‪)(3)78‬א( לפק' פשיטת הרגל יש‬
‫מעמד מועדף מסוים למסים עירוניים בדרגה שלישית לתקופה קצובה‬
‫של ‪ 12‬חודשים הקודמים לפירוק או פשיטת הרגל‪.‬‬
‫על הרשויות להגיש תביעת חוב ככל הנושים‪.‬‬
‫לעניין השבחה ‪ -‬אם מועד תחילת התכנית המשביחה הוא לאחר צו‬
‫הפירוק‪ ,‬זה אינו חוב בר תביעה ונחשב כחלק מהוצאות הפירוק‪ .‬כך גם‬
‫לעניין חובות ארנונה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מעמד הרשויות בהליכי מימוש משכנתא מחוץ להליך חדלות‬
‫פירעון‬
‫בית המשפט העליון כבר החיל את הלכת קהילת ציון אמריקאית במפורש על‬
‫חובות ארנונה בהליכי כינוס )רע"א ‪ 7037/00‬עיריית ראשון לציון נ' וינבוים‬
‫פ"ד נו)‪ - (2002) 856 (4‬נפסק כי עד תפיסת החזקה בנכס ע"י הכונס‪ ,‬מדובר‬
‫בחוב בר תביעה‪.‬‬
‫בית המשפט נתבקש להפוך את הלכת וינבוים בהליכי כינוס נכסים הנערכים‬
‫מחוץ להליכי חדלות פירעון קולקטיביים‪.‬‬
‫טענה זו נדחתה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫נימוקי בית המשפט‪:‬‬
‫ "יש ליתן משקל מכריע לשמירה על אחידות בסדרי העדיפות‬‫של הנושים השונים בהליכי כינוס ובהליכי חדלות פירעון"‪.‬‬
‫ יש להסדיר כלי אכיפה אפקטיבי לרשויות מול הנושה‬‫המובטח בחקיקה‪ ,‬בהוראת חוק מפורשת‪.‬‬
‫ אין די בטיעון ההשבחה על מנת להצדיק שוני מהותי בזכויות‬‫הצדדים בהליכי חדלות פירעון לעומת כינוס‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫מעמד הרשויות מכוח פקודת המסים )גביה(‬
‫האם הפקודה מעניקה לחובות לרשויות ‪ -‬בגין ארנונה והיטל השבחה‪ ,‬בטוחה‬
‫בנכס החייב‪ ,‬ומקנה להן עדיפות על פני נושים מובטחים בהליכי חדלות פירעון‬
‫וכינוס נכסים?‬
‫סע' ‪11‬א‬
‫")‪ (1‬מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם‬
‫מקרקעין‪ -.‬חוב המס החל על המקרקעין כשלעצמו מקנה שעבוד ראשון‬
‫ללא צורך ברישום‪.‬‬
‫‪ (2)...‬כל מס אחר המגיע מסרבן שהוא בעל מקרקעין יהיה שעבוד על‬
‫המקרקעין אם נרשמה בפנקס המקרקעין הערה על כך על פי הודעת‬
‫גובה המס; נרשמה הערה על שעבוד כאמור‪ ,‬תהיה דרגתו נדחית בפני‬
‫כל שעבוד של אותם מקרקעין שהיה רשום שעה שנרשמה ההערה"‪ -.‬כל‬
‫מס אחר מסרבן שהוא בעל מקרקעין ‪ -‬שעבוד רגיל‪ ,‬בתנאי שנרשמה‬
‫הערה שאינו גובר על שעבוד קודם שהיה רשום‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫ארנונה היא "מס" במשמעות פקודת המסים )גביה(‬
‫בפס"ד רע"א ‪ 2911/95‬אברהם נ' עיריית רמת גן‪ ,‬פ"ד נג)‪,218 (1‬‬
‫‪ ((1999) 238-237‬נקבע כי‪ :‬אין לראות בארנונה "מס" במשמעות‬
‫הפקודה‪ ,‬מאחר ותשלומי חובה הנזכרים בהגדרת מס בסע' ‪ (1)2‬לפקודת‬
‫המסים ניתנים לגביה‪ ,‬רק אם שר האוצר הכריז עליהם ככאלה‪.‬‬
‫בעקבות פסק הדין נקבע באכרזת המסים )גביה( לגבי חובות ארנונה ‪-‬‬
‫‪" :16.3.2000‬על גביית ארנונה ותשלומי חובה יחולו הוראות הפקודה"‪.‬‬
‫האכרזה הוארכה מ‪ 31.12.00-‬עד ‪31.3.2001‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫באכרזה המתוקנת מיום ‪ 27.3.2001‬נקבע‪:‬‬
‫על גביית ארנונה ותשלומי חובה יחולו הוראות הפקודה למעט סעיף‬
‫‪ ,10‬וסעיף ‪11‬א)‪ (1‬ייקרא כאילו המילה "ראשון" נמחקה ממנו‪...‬‬
‫מאז ועד היום הוארכו האכרזות מבלי שסעיף זה תוקן בשנית‪.‬‬
‫האכרזה אינה חלה על היטל השבחה‪ ,‬כי אין מדובר בתשלום חובה‬
‫לעירייה אלא לוועדה המקומית לתכנון ולבניה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫בהתאם ‪ -‬בפסק הדין נקבעה קביעה פוזיטיבית לפיה‪ :‬ארנונה היא מס‬
‫המוטל על הנכס וניתן לגביה על‪-‬פי פקודת מסים )גביה(‪.‬‬
‫מס המגיע על מקרקעי הסרבן )‪11‬א)‪ - ( (1‬ארנונה מוטלת על הנכסים‬
‫)סעיף ‪)8‬א( לחוק ההסדרים(‪ ,‬ושעבוד מכוח סע' ‪11‬א)‪ (1‬לעולם יוטל‬
‫על חובות בעל המקרקעין‪.‬‬
‫בתקופת האכרזה הראשונה ‪ -‬הרשות היא נושה מובטח לגבי הנכס‪.‬‬
‫אין בחקיקה פתרון לתחרות בין הנושה המובטח בעל השעבוד‬
‫ההסכמי לבין הרשות בעלת השעבוד הסטטוטורי מכוח האכרזה‬
‫המתקנת וסע' ‪11‬א)‪ (1‬לפקודת המסים‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫המקרה הנדון‪ :‬כאשר השעבוד השתכלל לפני כניסתן לתוקף‬
‫של האכרזות והחובות הצטברו לאחר כניסתה לתוקף של‬
‫האכרזה הראשונה‪.‬‬
‫בית המשפט אינו קובע מסמרות בשאלה‪ :‬מהי תחולתן בזמן של האכרזות‪ ,‬ביחס‬
‫לחובות ארנונה שצמחו לפני כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה‪ ,‬דהיינו לפני‬
‫‪.16.3.2000‬‬
‫הוראות האכרזה אינן חלות על שעבודים שהשתכללו לפני‬
‫כניסתה לתוקף‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫פקודת המסים )גביה( ‪ -‬סיכום‬
‫"א( ככל שעסקינן בחובות ארנונה‪ ,‬מקנות אכרזותיו של שר האוצר מעמד של נושה‬
‫מובטח לרשויות המקומיות בגין חובות ארנונה של מי שסירב לשלם ביום הפירעון את‬
‫הארנונה המגיעה מבעל הנכס‪.‬‬
‫ב( הוראות הפקודה והאכרזות של שר האוצר מכוחה אינן חלות‪ ,‬על פי המצב המשפטי‬
‫דהיום‪ ,‬על היטל השבחה‪.‬‬
‫ג( השעבוד מכוח הוראות הפקודה חל‪ ,‬כמובן‪ ,‬אך על המקרקעין שבגינם לא שולם חוב‬
‫הארנונה וכאשר הבעלים הוא אף המחזיק‪ ,‬היינו כאשר הבעלים הינו החייב בארנונה‪.‬‬
‫מעמד זה מוקנה לרשויות המקומיות‪ ,‬למן מועד כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה‪.‬‬
‫בנסיבות העניין אין צורך להכריע מה דינם של חובות ארנונה שצמחו לפני כניסתה‬
‫לתוקף של האכרזה הראשונה‪.‬‬
‫הררי‪ ,‬טויסטר ושות'‬
‫ד( לגבי חובות ארנונה שצמחו בין יום ‪) 16.3.2000‬הוא מועד פרסום האכרזה הראשונה(‬
‫ועד ליום ‪) 31.3.2001‬ערב מועד תחילתה של ההכרזה המתקנת(‪ ,‬עומדת לרשויות בטוחה‬
‫של שעבוד ראשון‪.‬‬
‫ה( בתקופה שלאחר מועד תחילתה של ההכרזה המתקנת )‪ 1.4.2001‬ואילך( מעמד‬
‫הבטוחה המוקנה לרשויות הינו כשל שעבוד רגיל‪ .‬במהלך תקופה זו‪ ,‬בתחרות בין הבטוחה‬
‫המוקנית לרשות המקומית לבין הבטוחה בה אוחז הנושה המובטח אשר שוכללה לפני‬
‫שצמחו החובות בארנונה‪ ,‬ידו של אף אחד מן השניים הינה על העליונה‪ .‬דרגת הנשייה‬
‫שלהם היא שווה )‪.(Pari Passu‬‬
‫ו( המסקנות הנזכרות בסעיפים ג' ו‪-‬ד' יפות למצבים בהם השעבוד לטובת הנושה המובטח‬
‫שוכלל לאחר כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה‪ .‬מנגד‪ ,‬כאשר עסקינן בשעבודים‬
‫ששוכללו לטובת הנושה המובטח לפני כניסתה לתוקף של האכרזה הראשונה‪ ,‬לא מוקנה‬
‫לרשויות כל מעמד עדיף על פני הבטוחה בה אוחז הנושה המובטח‪.‬‬
‫האמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי‬