Markedsrapport desember 2012

Transcription

2121115 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Markedsrapport 2012
NRP Finans AS NRP
NRP Finans AS – Markedsrapport desember 2012
Ness, Risan & Partners AS
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
Desember 2012
Markedsrapport 2012
The NRP Group of companies
Project
Finance
Investment
Banking
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Securities ASA
NRP Asset
Management ASA
NRP Business
Management AS
Aker
Eiendomsdrift AS
Project Arrangement &
Syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset management
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Real Estate Management
NRP Finans
Mail
Kontor
Mobil
Andreas Hagen
Christian Ness
Erlend Torsen
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Thor Andreas Mjør
Torstein Bomann - Larsen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 38
22 00 81 80
23 23 85 31
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
23 23 85 35
23 11 78 61
941 56 198
922 66 842
917 23 383
926 59 001
414 20 101
901 61 117
934 80 104
928 03 969
NRP Business Management AS Mail
Kontor
Mobil
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Arild Kvalsvik
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Elfrid Lislevatn
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Helen Michele Nylænder
Irene Christin Høyem
Linda Cathrin Hansen
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Stine Haugen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 35
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 78 45
22 04 81 54
23 11 78 46
22 04 81 52
22 01 79 63
23 11 71 08
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
22 01 79 65
930 08 050
975 00 720
977 01 570
930 52 352
924 69 980
996 29 052
992 27 201
990 19 183
957 02 584
957 67 253
473 68 261
971 41 249
988 04 535
416 66 966
905 85 755
920 57 545
911 39 018
Mail
Kontor
Mobil
Elin Bentsen
Hilde Knudsen
Wenche Solbakken Johansen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 34
22 01 79 60
23 11 78 42
926 18 458
934 10 610
932 55 319
Corporate
Management services
Markedsrapport – Desember 2012
Side 3
Innholdsfortegnelse:
Side
1.
Innledning ...................................................................................................................................................
5
2.
Solgte prosjekter .........................................................................................................................................
11
3.
Shipping.......................................................................................................................................................
3.1 Nøkkeltall shippingportefølje .............................................................................................................
3.3 Oversikt shippingprosjekter ...............................................................................................................
3.4 Shipping prosjekter
Atlantic Seismic DIS .............................................................................................................................
BB Troll .................................................................................................................................................
Beta DIS .................................................................................................................................................
Bulk Transloading DIS ..........................................................................................................................
Eastern Reefer DIS ................................................................................................................................
Eastern Reefer II DIS .............................................................................................................................
E-Tanker DIS .........................................................................................................................................
Feedermate DIS .....................................................................................................................................
Gram LPG DIS ......................................................................................................................................
Inter Carib II DIS ...................................................................................................................................
Kuo DIS .................................................................................................................................................
M-Tanker DIS ........................................................................................................................................
Neptune Seismic DIS .............................................................................................................................
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
Oceanlink Reefer II DIS ............................................................................................................ 29
4.
Perrine DIS ............................................................................................................................................
Stril Offshore DIS ..................................................................................................................................
TDS Containerships V DIS....................................................................................................................
TDSC Opportunity AS...........................................................................................................................
UACC Bergshav Tanker DIS.................................................................................................................
UACC Ross Tanker DIS ........................................................................................................................
30
31
32
33
34
35
Eiendom ......................................................................................................................................................
4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS .........................................................
4.2 Boligkonvertering – muligheter og fallgruber ved Newsec AS ........................................................
4.3 Nøkkeltall eiendomsportefølje ............................................................................................................
4.3 Oversikt eiendomsprosjekter .............................................................................................................
4.4 Eiendomsprosjekter
Alingsås Lager og Handel DIS ..............................................................................................................
Borås Logistikk DIS ..............................................................................................................................
Brønnøysund Kontorbygg AS ...............................................................................................................
Buskerud Handelseiendom DIS ............................................................................................................
Dagligvarelogistikk AS .........................................................................................................................
El Logistikk DIS ....................................................................................................................................
Etterstad Utvikling DIS .........................................................................................................................
Finlogistikk DIS ....................................................................................................................................
Gasolin Eiendom DIS ...........................................................................................................................
Gasolin Handelseiendom DIS ...............................................................................................................
Grenland House DIS .............................................................................................................................
Gøteborg Kombi DIS ............................................................................................................................
Gøteborg Logistikk DIS ........................................................................................................................
Holmsbu Invest KS ...............................................................................................................................
Kongholm Invest KS .............................................................................................................................
Lørenskog Kombibygg DIS ..................................................................................................................
Martodden Utbygging KS .....................................................................................................................
Moa Handelseiendom DIS ....................................................................................................................
Nye Alfasetveien DIS ...........................................................................................................................
36
37
47
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
NRP Finans AS
5.
Side 4
Nye Bergen Lagerbygg KS ...................................................................................................................
Nye Berghagan Næringseiendom AS ....................................................................................................
Nässjö Logistikkbygg AS ......................................................................................................................
Pottemakerveien Kombibygg AS ..........................................................................................................
Prime Logistikk DIS ..............................................................................................................................
Ringeriksveien 2012 DIS ......................................................................................................................
Stadion Utbygging KS...........................................................................................................................
Statens Hus Lillehammer KS ................................................................................................................
Sydsvenskan Lager & Handel AS .........................................................................................................
Sørenga Utvikling KS ...........................................................................................................................
Tangen Havnelager AS .........................................................................................................................
Teknikstaden Utvikling AS ...................................................................................................................
TFGS Kombi AS ...................................................................................................................................
Torggata 16 DIS ....................................................................................................................................
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
Forklaring av begreper og nøkkeltall .......................................................................................................
84
Markedsrapporten er utarbeidet av NRP Finans AS (NRP). Informasjonen er utarbeidet etter beste skjønn, og NRP kan ikke ta ansvar
for at informasjonen er riktig eller fullstendig. NRP fraskriver seg ansvar for ethvert tap som følge av at opplysninger som er gitt er
misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte oppstår som følge av anvendelse av de gitte opplysninger.
Det understrekes at investering i eiendom, shipping og offshore er beheftet med risiko. Enhver investor må være forberedt på at slik
investering kan medføre tap. Enhver som investerer må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene som fremkommer er à jour og
korrekte. Hvis man benytter dette dokument som underlag for kjøp av andeler på et senere tidspunkt, må man selv sørge for at all
relevant og oppdatert informasjon fremskaffes. Opplysninger som fremkommer i markedsrapporten er kun à jour per dato for
utarbeidelsen. Mulige investorer oppfordres til å gå gjennom de spesifikke prosjekter grundig. All dokumentasjon kan gjennomgås ved
henvendelse til vårt kontor.
NRP Finans AS
Side 5
1. Innledning
Etter fem år med kriselignende tilstander, står
verdensøkonomien igjen i fare for å svekkes.
Slik starter OECD’s siste analyse som ble
offentliggjort 27. november. Europa befinner seg
i resesjon, USA vokser, men ikke med den farten
man tidligere forventet, dessuten viser det seg at
veksten i de fremvoksende økonomiene er
avtagende bla. som følge resesjon i Europa og
svakere utvikling enn ventet i USA. De dystre
utsiktene knyttes til flere forhold bla. bredt fall i
tillitsindikatorer verden over, finansieringsinstitusjoner som må redusere sine balanser,
sammenfallende utgiftskutt i flere land og
reduksjon i den globale handelen. Resultatet av
dette er bla. redusert investeringsaktivitet, høy,
og i noen tilfeller stigende arbeidsledighet samt
redusert konsum.
OECD og IMF peker på politisk handlingslammelse som en årsak til tillitssvikten. På kort
sikt for få og for begrensede tiltak, på lengre sikt
mangel på realistiske og gjennomførbare
strategier. I USA er man rammet av manglende
evne til å oppnå konsensus knyttet til hvilke
tiltak som skal iverksettes for å løse den mye
omtalte ”fiscal cliff”. Påtvungne skatteøkninger
og utgiftskutt for å bringe budsjettet tilbake i
balanse kan bli utfallet dersom demokrater og
republikanere ikke makter å bli enige om hvilke
lover som skal endres for at man på sikt skal få
redusert USAs budsjettunderskudd. Det vil anses
som en styrke dersom man klarer å komme frem
en tverrpolitisk enighet, fremfor at utgiftskuttene
og skatteøkningene innføres automatisk som en
følge av det politiske kompromisset inngått
mellom republikanere og demokrater i 2011
(”Budget Control act of 2011”).
Europa preges av høy og til dels stigende
arbeidsledighet, høy statsgjeld i sør og dessuten
snakkes det i enkelte land om mulig exit fra
unionen både politisk og monetært.
Utfordringene er mange og det vil kreve
fleksibilitet og vilje til å finne politiske og
økonomiske løsninger for å overkomme disse.
Mange etterlyser reell handling fremfor
forsikringer fra EUs fremtredende skikkelser i
dagens situasjon. Det pekes også på at veksten i
Kina, India og Brasil rammes som følge av
avtagende etterspørsel i Europa og USA. Både
IMF og OECD mener at risikoen for at de
pessimistiske scenarioene materialiserer seg er
større nå enn tidligere i år.
Veksten i verdensøkonomien er ventet å havne
på 3,3 % i 2012, sammenlignet med 2011
representerer dette en nedgang på 0,5 %.
Anslaget for 2013 ligger på en vekst på 3,5 %,
nedjustert fra ca. 4 % i juni i år. Veksten i USA i
2012 er anslått til 2,1 %, opp 0,3 % fra 2011,
mens Europa sett under ett har opplevd en
kontraksjon tilsvarende 0,5 % i 2012. Til
sammenligning vokste økonomien med 1,5 % i
2011. For 2013 antyder man en vekst på 2 % i
USA og nullvekst i Europa. Anslaget for USA
vil avhenge av evnen til å finne en felles politisk
løsning på den tidligere omtalte ”fiscal cliff”.
Kina og India vokser fremdeles i imponerende
takt, hhv. med 7,8 % og 5,8 % i 2012, dog er
veksten som tidligere påpekt avtagende.
Arbeidsledigheten i Europa er anslått til ca 12 %,
mens den i USA er 7,8 %. I OECD området er
arbeidsledigheten snaut 9 %.
Norge, i motsetning til resten av Europa, har
overskudd på statsbudsjettet, lav arbeidsledighet
og generelt færre utfordringer. Konsumentene
bruker penger, opplever gode lønnsoppgjør og
har glede av historisk lave renter. Fremtidstroen
og tilliten til egen økonomi er også til stede, noe
som gjenspeiles i stigende boligpriser og relativt
høy belåningsgrad. Man befinner seg faktisk i en
situasjon der man må importere arbeidskraft.
Eksportrettet industri merker mer til problemene
internasjonalt i form av fallende etterspørsel, og
rammes i tillegg av spenstige lønnsoppgjør i
øvrige sektorer samt sterk kronekurs. BNP i
Norge er ventet å øke med 3,3 % i 2012, blant de
høyeste i OECD området og en vekst betydelig
over land det er naturlig å sammenligne oss med.
Aktiviteten innen oljesektoren er fremdeles
betydelig og oljeprisen ligger over 100 USD
fatet. Dette er i høy grad en medvirkende årsak
til at vi klarer oss såpass godt i forhold til resten
av verden.
For våre nordiske naboer er bildet noe mer
sammensatt. Vi har tidligere påpekt at Sverige,
NRP Finans AS
med sitt eksportrettede næringsliv, er betydelig
mer påvirket av uroen ute enn hva som er tilfellet
for Norges del. Svensk BNP er anslått å øke med
1,2 % i 2012 (IMF/OECD), ned fra 3,9 % i 2011.
Arbeidsledigheten pr. oktober 2012 var på 7,1 %.
Med hensyn til 2013 er det ventet en BNP vekst
på ca. 2 %. Dansk økonomi har utviklet svakere
enn både den norske og svenske og for inneværende år er BNP ventet å vokse marginalt i
forhold til 2011, dvs. en økning på 0,2 %.
Veksten er ventet å akselerere neste år med en
antatt vekst på 1,4 %. Arbeidsledigheten i
Danmark er svakt stigende og ligger i skrivende
stund på ca. 6,3 %. Felles for de nordiske
landene er at de har sunne statsfinanser med
håndterbar offentlig gjeldsgrad, godt utbygde
velferdsordninger og generelt bedre orden i
økonomien enn de landene som nå sliter som for
eksempel Spania, Portugal, Italia og Hellas.
Lange renter holder seg på historisk lave nivåer.
Innstramningen innen banksektoren har fortsatt
som en følge av blant annet Basel 3 og Solvency
2 og hos enkelte banker har ”butikken vært
stengt” det siste kvartalet. Vi legger også merke
til at de bankene som gir finansiering har inntatt
en mer restriktiv holdning. Eiendommer hvor det
tidligere var ”greit” å oppnå en fornuftig
finansieringsgrad med akseptable betingelser for
øvrig, har blitt vanskeligere ”å regne hjem”
grunnet strengere krav i låneavtalene. Alternative
finansieringskilder er i ferd med å vokse frem,
noe som kan bidra til at prisingen av
næringseiendom opprettholdes. For en mer
omfattende gjennomgang av eiendomsmarkedet
viser vi til analysebidrag fre Newsec lenger bak i
markedsrapporten.
Innen shipping er fokus fra bankenes side å
betjene eksisterende engasjementer fremfor å
tiltrekke seg nye kunder, dette til tross for at
potensielle nye engasjementer betaler langt bedre
enn eksisterende som er i ”compliance” med
lånetavtalene. I de tilfeller hvor man faktisk får
finansiering, er marginen høy og profilen på
lånet kort. Som sist er nåværende finansieringsforhold ventet å vedvare inntil verdensøkonomien igjen kommer på fote, samt at
verdiene stabiliserer seg og inntjeningen viser
tegn til bedring.
NRP Finans AS
Side 6
Avkastningen for NRP Finans (”NRP”) sine
prosjekter har i 2012 hatt en blandet utvikling.
Eiendomsporteføljen har opplevd en økning i
verdiene, mens shippingporteføljen har hatt
negativ avkastning. Porteføljeavkastningen er
opp med 3 % i 2012. Avkastningen for NRP
sin totalportefølje av prosjekter ligger på 20
% p.a. siden etableringen av NRP i 2000, noe
som viser at direkteinvesteringer som
aktivaklasse bør inngå i enhver investors
portefølje.
Vårt fokus er og vil være å oppnå den best mulig
risikojusterte avkastning for hvert enkelt
prosjekt, samt oppnå god porteføljeavkastning
over tid.
Markedet for direkteinvesteringer
Siden forrige markedsrapport har NRP Finans
tilrettelagt fire nye enkeltprosjekter. To
prosjekter innen eiendom til en total verdi av i
underkant av NOK 300 mill., ett logistikk/terminalbygg beliggende på Berger langs E6
utenfor Oslo med leiekontrakt til DHL, samt en
eldre kontoreiendom med utviklingspotensial på
Skøyen i Oslo. Innen shipping, to prosjekter i
containersegmentet til en verdi av USD 62,5
mill, hvorav det ene var et asset play prosjekt på
to nyere feeder skip med høy finansieringsgrad,
mens det andre var et finansielt prosjekt på fire
skip med en gulvrate og en ”profit-split” av
inntjening utover ”break-even”. Ett shipping
prosjekt er under avvikling. Totalt sett har NRP
tilrettelagt nye prosjekter til en verdi av ca. 1,5
mrd NOK i 2012, fordelt på 5 eiendoms- og 2
shippingprosjekter. Det er i tillegg hentet kapital
til den siste emisjonen i NRP Eiendom 2010 AS,
fondet er fulltegnet og nærmer seg fullinvestert.
Porteføljen teller nå 33 eiendomsprosjekter og 20
shippingprosjekter totalt.
I løpet av det siste halve året har vi som nevnt
gjort to nye shippingprosjekter. TDS
Containerships V DIS kjøpte i juni to 2009
byggede 1,740 TEU containerfeedere til en pris
tilsvarende USD 44 mill. Prosjektet er et ”asset
play” og prisen selskapet betalte for skipene er
betydelig under historisk paritet. Skipene ble
kjøpt uten certepartiforpliktelser og vil seile i det
korte periodemarkedet, fortrinnsvis i Asia.
Begge skip er nå sluttet på certeparti. Skipene
Side 7
ble kjøpt med gunstig finansiering, dvs.
finansieringsgrad tilsvarende ca. 80 % og med
avdragsfrihet de første to årene. Thor Dahl
Management AS er disponent i prosjektet.
Det andre prosjektet, KUO DIS, ble etablert i
august med fire 1,367 TEU containerfeedere
kjøpt for en pris tilsvarende USD 14 mill.
Skipene seiler på bareboat-certeparti til selskaper
garantert og kontrollert av Conbulk S.A i Hellas.
Certepartiene har ”profit-split” klausuler som
sikrer eierselskapet 50 % av inntjening over
”break even”, samt 50 % av salgsprisen over
gitte nivåer. I dette prosjektet har man en lav
fremmedkapitalfinansiering. Disponent i
prosjektet er Atlantica Shipping AS.
Felles for de to prosjektene er at skipene kjøpes
på nivåer godt under historisk paritet da
markedet de opererer i sliter med lav inntjening
noe som reflekteres i prisen. Avkastningen kan
potensielt bli meget god gitt at
verdensøkonomien igjen opplever vekst og
markedet normaliserer seg.
Vi pekte sist på de store utfordringene knyttet til
fremmedkapitalfinansiering innen de
konvensjonelle shipping segmentene. Denne
trenden har vedvart og om mulig forsterket seg
ytterligere siden sist. Dette medfører at
aktivitetsnivået innen prosjektfinansiering for
shipping fremdeles er begrenset. Vedvarende
svake markeder som følge av en situasjon der
tilbudet av tonnasje langt på vei overgår
fraktbehovet, kombinert med en fortsatt stor
ordrebok og generelt usikre markedsutsikter
grunnet lav vekst, har medført at interessen for å
ta ny eksponering fra bankenes side er minimal.
Egenkapitalinvestorene er fremdeles
tilbakeholdne, men vi registrerer at stadig flere
oppfatter dagens inngangsnivåer som
interessante sett i et historisk perspektiv. Dette er
en oppfatning vi deler. Nedsiderisikoen er
begrenset som følge av at de fleste segmenter
prises langt under historisk paritet og oppsiden er
til stede gitt at veksten i verdensøkonomien
normaliserer seg.
Utviklingen innen de ulike konvensjonelle
shippingsegmentene har i 2012 vært lite
oppmuntrende. Dersom man ser på
flåteutnyttelsen på aggregert nivå for alle
tonnasjetyper, er denne anslått å bli 83,5 % i
2012. Med hensyn til volumer som fraktes er det
innen tørrlast ventet en oppgang året sett under
ett, mens det innen tanksegmentet er ventet en
svak nedgang sammenlignet med 2011. Innen
tørrbulk har snittinntjeningen på en Capesize i
2012 ligget på ca. USD 7,000 pr. dag, mens det
tilsvarende tallet for Panamax skip har vært USD
7,500. De mindre tørrlastskipene har seilt inn
noe mer, dvs. mellom USD 8,000 – USD 9,000
pr. dag. Dette dekker drift, men kun en begrenset
del av kapitalkostnadene. Legger man forwardmarkedet til grunn er det lite som tyder på
snarlig oppgang. Containersegmentet opplever
inntjening som er svakere enn i 2011. For de
større skipene er inntjeningen halvert ift. 2011,
mens fallet for de mindre skipene varierer fra 20
% - 40 %. Det synes å herske enighet om at det
vil ta ytterligere noe tid før omslaget eventuelt
materialiserer seg. Tankmarkedet har opplevd
bedring hva angår inntjening i 2012 sammenlignet med 2011, dog fra meget lave nivåer. Den
svake inntjeningen innen de tre hovedsegmentene reflekteres også i prisingen av tonnasje,
snittprisingen for nær sagt alle tonnasjetyper og
aldere er ned sammenlignet med 2011, noe av
dette fallet skyldes selvsagt også begrenset
tilgang til fremmedkapitalfinansiering.
Inntjeningen for konvensjonelle offshoreskip har
vært svak det siste året, prisene synes dog å være
stabile. Mulige årsaker kan være den relativt
høye oljeprisen, kombinert med aktivitetsnivået
innen oljesektoren generelt sett forventes å
konsumere den store flåteveksten man har sett
innen PSV-segmentet. Utsiktene fremover synes
også gode med den betydelige leteaktiviteten
som skal finne sted i bla. nordområdene og i
Brasil.
Forskjellen i segmentene som nevnt ovenfor
reflekteres i prisingen av de respektive
shippingprosjekter spesielt med tanke på
motpartens soliditet, samt vurderinger rundt
restverdi og minimumverdi klausuler i
låneavtaler. Siden forrige markedsrapport har
selskapskapitalen blitt utvidet eller det har blitt
gitt deltagerlån i to shippingprosjekter, mens
uinnkalt kapital har blitt kalt inn i et prosjekt. Et
prosjekt er avviklet som følge av krav fra
pantelånegiver.
NRP Finans AS
Innen eiendom har vi tilrettelagt to nye
prosjekter i løpet av andre halvår 2012. Berger
Terminal DIS kjøpte en moderne
logistikkterminal med lave leier med 5 års
leiekontrakt til DHL Express AS for NOK 175
mill. Eiendommen ligger på Berger på vei mot
Gardermoen utenfor Oslo. Gjennom bla. å
forenkle en kompleks kontraktstruktur, samt
forlenge kontrakter forventer en å skape
merverdier. Det andre prosjektet, Hovfaret 4
DIS, kjøpte en eldre kontoreiendom på Skøyen
med utviklingspotensial. Prisen selskapet betalte
for eiendommen var ca NOK 85 mill. Vi er av
den oppfatning at deler av eiendommens
potensial, i første omgang i form av økte
leieinntekter, kan realiseres gjennom relativt
enkle og lite kostbare grep som enkel oppussing
og dedikert forvaltning.
Til tross for høyere marginpåslag fra bankene
opplever ikke vi noen vesentlig yield oppgang
for eiendommer med god beliggenhet og sikker
kontantstrøm. For de mer perifere lokasjonene
har yieldene trukket noe opp, men også her
møter vi hard konkurranse for eiendommer med
solide leietakere. Bankmarkedet har strammet
seg ytterligere til, marginene øker, utmålingen
reduseres, løpetiden kortes ned og avdragsprofilen er brattere, dersom man i det hele tatt får
et lånetilsagn. Årsaken er nærmere beskrevet i
Newsec sin omtale av det norske og svenske
eiendomsmarkedet senere i rapporten, der står
også fremveksten av et obligasjonsmarked for
finansiering av næringseiendom beskrevet.
Nettopp obligasjonsmarkedet kan bidra til at
prisene på næringseiendom opprettholdes
fremover til tross for et strammere bankmarked.
Etterspørselen etter eiendomsprosjekter med
sentral beliggenhet og/eller sikker kontantstrøm
er god, og konkurransen om disse eiendommene
er hard spesielt fra egenkapitalkjøpere. Den
stramme finansieringssituasjonen gjør det i
enkelte tilfeller utfordrende å strukturere
prosjekter som gir investor tilfredsstillende
avkastning på egenkapitalen. Mens vi de senere
årene primært har tilrettelagt finansielle
prosjekter, har vi det siste året i større grad gjort
eiendommer med noe kortere kontrakter, ledige
arealer og således et urealisert potensial det
kreves kompetanse for å realisere.
NRP Finans AS
Side 8
Konverteringsprosjekter er i vinden som aldri
før, og selv om mange budrunder ”løper løpsk”,
mener vi at det, gitt de rette forutsetningene, er
muligheter her. Det svenske bankmarkedet er
enda strammere enn det norske, hvilket gjør det
utfordrende å strukturere tradisjonelle prosjekter.
Tilgangen på interessante forretninger er
imidlertid god gitt at man sikrer en fornuftig
finansiering evt. kan ta over eksisterende
finansiering.
I Sørenga Utvikling KS er nå totalt 5 byggetrinn
lagt ut for salg og i overkant av 90 % av utbudte
leiligheter solgt, dvs. ca. 465 av 511 leiligheter.
Prosjektet ligger to år foran opprinnelig
fremdriftsplan. Vi opplever også god interesse
for dette prosjektet i annenhåndsmarkedet.
Enkelte eiendomsprosjekter har utfordringer,
som for eksempel Statens Hus på Lillehammer
og Kongholm Invest.
Det jobbes for øvrig kontinuerlig med å skape
merverdier i prosjektene tilknyttet vår portefølje
samt å identifisere egnede prosjekter både innen
shipping, offshore og eiendom.
Omsetning av andeler
Likviditeten i annenhåndsmarkedet har vært god
i 2012. Vi har omsatt andeler for ca. NOK 230
mill, noe som tilsvarer mer enn en dobling av
omsetningen i 2011. Det skal dog understrekes at
likviditeten i de enkelte prosjektene varierer
betydelig, og det er hovedsaklig eiendomsprosjekter som omsettes. Som ellers, er det
enklere å omsette andeler i prosjekter med større
grad av forutsigbarhet enn i prosjekter som
opplever usikkerhet rundt for eksempel
kontantstrøm eller finansiering. Utsiktene for
verdensøkonomien er fremdeles usikre, noe som
bidrar til at en del investorer inntar en reservert
holdning. NRP jobber aktivt for å skape
likviditet i annenhåndsmarkedet da dette hever
kvaliteten på vårt produkt og således vil gjøre
aktivaklassen attraktiv for flere. Vi anbefaler å ta
kontakt med Thor Mjør, Erlend Torsen eller
Torstein Bomann-Larsen for spørsmål
vedrørende kjøp og salg av andeler.
Side 9
Avkastning
I de prosjektene der det nylig har vært omsetning
av andeler vil normalt siste omsetningsverdi
være styrende for verdsettelsen. I de prosjekter
der det ikke har vært omsatt andeler, vil
prisfastsettelsen avhenge av en rekke parametere
som varierer avhengig av hvorvidt det er snakk
om shipping- eller eiendomsprosjekter.
Prising av shippingprosjekter gjøres i hovedsak
ved å bestemme riktig avkastningskrav i forhold
til de underliggende parametere. Parametere av
betydning er for eksempel skipets verdi,
motpartens soliditet, det underliggende markedet
skipet opererer i, betingelser i låneavtalen samt
gjenværende lengde på skipets certeparti/
beskjeftigelse. Den store usikkerheten knyttet til
de nevnte parameterne gjør dette til en krevende
øvelse. For prosjekter hvor certepartier er
kansellert og befraktningen er tatt over av
eierselskapet eller hvor det kun gjenstår en kort
periode av certepartiet, har vi beregnet
egenkapitalverdien på basis verdijustert
egenkapital (NAV). Da verdijustert egenkapital
baserer seg på antatte skipsverdier, er
verdsettelsen beheftet med usikkerhet grunnet
den begrensede mengden transaksjoner i dagens
shipping marked.
Prisingen av eiendomsprosjekter er vurdert
basert på yield, men hvor også internrente på
egenkapitalen tas hensyn til. Merverdier/
mindreverdier av rentebindinger er ikke direkte
tatt hensyn til i prising av egenkapitalen i
eiendomsprosjekter, men gjennom kontantstrømmen/internrente beregningen. I forhold til
forrige markedsrapport er yieldnivået for de
fleste prosjekter holdt uendret eller justert svakt
opp. I all hovedsak har vi priset de fleste
prosjekter på nettoleie for 2013. I noen tilfeller
har vi priset prosjekter på antatt leie ved
normalsituasjon i fremtiden.
Shippingporteføljen har siden juni 2012 fortsatt å
svekke seg. Skipsverdiene er fremdeles under
press og inntjeningen dekker knapt drift innen
majoriteten av segmenter. Dette har i sin tur
medført at enkelte etablerte rederier har fått
problemer med å møte sine forpliktelser ovenfor
sine motparter, det være seg banker så vel som
andre aktører innen de respektive segmentene og
øvrige kreditorer. Dette medfører et vedvarende
usikkert marked. Offshoresegmentet har siden
sist opplevd svakere inntjening, verdiene synes
dog å være intakt, dessuten er oljeprisen
fremdeles høy og utsiktene positive. De fleste
befraktere betaler hyre som forutsatt, mens vi i
enkelte prosjekter opplever at befrakter har
betalingsproblemer som følge av dårlig
inntjening i underliggende markeder. I disse
tilfellene forsøker vi å finne kommersielle
løsninger som er akseptable for begge parter. I
2012 har shippingporteføljen gitt en nedgang på
16 %, dog bør det understrekes at dette tallet
varierer betydelig fra prosjekt til prosjekt. Den
årlige avkastningen for shippingporteføljen fra
slutten av 2000 frem til i dag ligger på 16 % p.a.
Tallene inkluderer alle innbetalinger som
uinnkalt kapital, eventuelle deltakerlån og
tilleggsinvesteringer.
For eiendomsporteføljen fortsetter den positive
utviklingen. Vi har opplevd en økning i verdi av
egenkapitalen med 9 % i 2012. Porteføljen for
eiendomsprosjekter har gitt en avkastning på
26 % p.a. fra slutten av 2000 og frem til i dag.
Den vektede totalporteføljen av shipping og
eiendomsprosjekter totalt sett, har hatt en økning
på 3 % så langt i år, og har siden slutten av 2000
gitt en avkastning på 20 % p.a.
Avkastning
Shippingporteføljen:
Eiendomsporteføljen:
Totalporteføljen:
2012
-16 % p.a.
9 % p.a.
3 % p.a.
200103.12.2012
16 % p.a.
26 % p.a.
20 % p.a.
Siden forrige markedsrapport er følgende
prosjekter solgt:
Etablert
Solgt Avkastning
(IRR)
TDS Containerships
IV DIS
2007
2012 -100 % p.a
Oceanlink Reefer DIS
2007
2012 -100 % p.a
Grafen på neste side viser hvordan NRP’s
portefølje har utviklet seg sammenlignet med
Oslo Børs i perioden 2001-03.12.2012.
Vi har benyttet OSEBX verdier per 03.12.12.
NRP Finans AS
Side 10
Utvikling NRPs portefølje vs Oslo Benchmark
1600
1400
Vektet NRP portefølje
(1220)
Index
1200
1000
800
600
OSEBX
(232)
400
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
På vegne av alle i NRP vil vi benytte
anledningen til å bekrefte vår kommittering til
våre kunder og forretningsforbindelser hvor vår
fokus er å skape en langsiktig høy avkastning for
2007
2008
2009
2010
2011
investorer, kombinert med en positiv personlig
oppfølging av høy kvalitet.
Samtidig ønsker vi alle våre kunder en riktig
God Jul og et Godt Nytt År.
Oslo 1. desember 2012
Med vennlig hilsen
NRP Finans AS
Christian Ness
NRP Finans AS
2012 01.12.2012
Ragnvald Risan
Side 11
2. Solgte prosjekter
2006 fortsetter
2002
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Maud Reefer KS
Multipurpose 2000 KS
Etablert
2001
2000
IRR siden oppstart
30 % p.a.
28 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Skarvenesveien 3 KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
42 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Tofelino Shipping KS
Kapitan Rudnev Shipping Ltd
Northeast Chemical Carrier KS
Etablert
2000
2002
2001
IRR siden oppstart
23 % p.a.
14 % p.a.
34 % p.a.
Etablert
2003
2000
2003
IRR siden oppstart
123 % p.a.
36 % p.a.
84 % p.a.
2003
2004
Eiendom:
Prosjekt
Fornebuveien 38-44 KS
Karihaugen Kombibygg KS
Nye Skarvenesveien 3 KS
Shipping:
Prosjekt
China Bulker KS
China Cape DIS
Containership Invest KS
European Container DIS
European Container II DIS
Finn RoRo KS
Indian Tanker KS
Kapitan Korotaev Shipping Ltd.
Mesa Invest DIS
Nye Northeast Chemical Carrier KS
Olympia DIS
Rem Balder DIS
Rem Fortress DIS
Rem Forza DIS
Rem Fosna
Rem Odin DIS
Rem Provider DIS
Rem Songa DIS
Ross Container DIS
Scandinavian RoRo KS
Sir Matt Reefer DIS
TDS Containership II KS
Etablert
2003
2004
2004
2004
2005
2003
2003
2003
2006
2003
2005
2005
2005
2006
2006
2006
2006
2006
2004
2002
2005
2005
IRR siden oppstart
75 % p.a.
27 % p.a.
76 % p.a.
47 % p.a.
25 % p.a.
99 % p.a.
115 % p.a.
35 % p.a.
11 % p.a.
35 % p.a.
58 % p.a.
77 % p.a.*
77 % p.a.*
68 % p.a.*
86 % p.a.*
70 % p.a.*
130 % p.a.*
69 % p.a.*
29 % p.a.
64 % p.a.
46 % p.a.
34 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Banebakken 38 AS
Helsingborg Kjøpesenter AS
Kombibygg Invest I AS
Lillsjøvegen Invest AS
Preståsen Park KS
Pueblo Amistad DIS
Etablert
2006
2002
2006
2005
2002
2005
IRR siden oppstart
128 % p.a.
34 % p.a.
38 % p.a.
60 % p.a.
25 % p.a.
22 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Asian Tanker DIS
BOP 15 DIS
Dynasty DIS
Eagle Shipping DIS
Ivory Ace DIS
Rem Norway DIS
Southern Chemical Tanker DIS
Etablert
2004
2005
2004
2005
2006
2006
2003
IRR siden oppstart
44 % p.a.
69 % p.a.
56 % p.a.
40 % p.a.
93 % p.a.
152 % p.a.
36 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
Chem VI DIS
Inter Carib DIS
Med Cruise DIS
TDS III DIS
Etablert
2007
2006
2005
2006
IRR siden oppstart
-35 % p.a.
36 % p.a.
23 % p.a.
31 % p.a.
* Ikke hensyntatt transjevis innbetaling
2007
Shipping:
Prosjekt
North Reefer KS
Etablert
2002
IRR siden oppstart
60 % p.a.
Eiendom:
Prosjekt
Alfasetveien 11 Eiendom KS
Datavegen 27 AS
Hotvedtveien 6 KS
Valløveien 3 KS
Selga Kombinasjonsbygg AS
Etablert
2003
2003
2002
2003
2004
IRR siden oppstart
59 % p.a.
42 % p.a.
44 % p.a.
106 % p.a.
65 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Eastern Chemical Carrier KS
Gram Chemical Carrier DIS
Korean Chemical Carrier KS
Lake Eva DIS
Lake Maya DIS
Sir Matt Reefer KS
Etablert
2000
2004
2001
2004
2004
2004
IRR siden oppstart
125 % p.a.
275 % p.a.
87 % p.a.
18 % p.a.
18 % p.a.
1001 % p.a.
2005
2006
Eiendom:
Prosjekt
Akersgaten 16 Invest KS
Berghagan Næringseiendom KS
Entreprenørbygg Invest KS
Finnestadveien 44 ANS
Hvamveien 1 KS
Kyrre Grepps gt. 19 KS
Moss Holmestrand Nærsenter KS
Nye Alfasetveien 11 KS
Nygaard Brygge Invest KS
Scandigade 8 AS
Etablert
2001
2004
2004
2004
2004
2001
2003
2005
2003
2005
IRR siden oppstart
7 % p.a.
181 % p.a.
87 % p.a.
98 % p.a.
87 % p.a.
25 % p.a.
60 % p.a.
106 % p.a.
27 % p.a.
191 % p.a.
2008
NRP Finans AS
Side 12
2011
2009
Eiendom:
Prosjekt
Etablert
IRR siden oppstart
Shipping:
Prosjekt
American Bulker KS
Eastern Chemical Tankers III KS
Indian Chemical Tanker DIS
Peg Chemical Carrier DIS
Etablert
2001
2001
2007
2006
IRR siden oppstart
44 % p.a.
65 % p.a.
6 % p.a.
20 % p.a.
Misligholdt/konkurs prosjekt
Chem Lily DIS
Handy Container DIS
MPP Container DIS
Swetank DIS
Swetank III DIS
Swetank IV DIS
2007
2008
2007
2005
2006
2007
-100 %
-100 %
-99 %
-100 %
-100 %
-82 %
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
p.a.*
* Inkluderer innbetalt uinnkalt kapital
Eiendom:
Prosjekt
Alingsås Handel AS
Hallsberg Logistikk DIS
Nye Nordahl Brunsgate 10 KS
Etablert
2006
2008
2003
IRR siden oppstart
16 % p.a.
16 % p.a.
46 % p.a.
Shipping:
Prosjekt
Arendal Offshore DIS
Longa DIS
Inter Carib III DIS
United Cape DIS
Etablert
2008
2007
2007
2007
IRR siden oppstart
24 % p.a.
21 % p.a.
-27 % p.a.*
-38 % p.a.*
Eiendom:
Prosjekt
Haugenstua Butikksenter AS
Etablert
2006
IRR siden oppstart
2 % p.a.
Shipping:
Misligholdte/konkurs prosjekt
Oceanlink Reefer DIS
TDS Containerships IV DIS
Etablert
2007
2007
IRR siden oppstart
-100 % p.a*
-100 % p.a*
2012
2010
Eiendom:
Prosjekt
Ringeriksveien KS
Vestfold Kombibygg DIS
Etablert
2001
2006
IRR siden oppstart
30 % p.a.
7%
p.a.
Shipping:
Prosjekt
China Ropax DIS
Indian Bulker DIS
Pacific Bulker DIS
Ross Container II DIS
Misligholdt/konkurs prosjekt
Indian Chemical Tanker II DIS
NRP Finans AS
Etablert
2004
2007
2008
2006
IRR siden oppstart
34 % p.a.
-37 % p.a.*
-50 % p.a.*
21 % p.a.
2008
-50 % p.a.*
Side 13
3. Shipping
NRP Finans AS
Side 14
3.1. Key figures shipping portfolio
NRP Shippingportfolio vs Oslo Børs Benchmark
1 800
1 600
1 400
Index
1 200
1 000
NRP Shipping Index
(537)
800
600
400
OSEBX
(232)
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 01.12.2012
Annual return OSEBX vs NRP Shipping portfolio
80 %
65 %
63 %
54 %
60 %
47 %
52 %
52 %
48 %
39 %
40 %
41 %
47 %
32 %
20 %
34 %
28 %
18 %
15 %
11 %
4%
0%
2001
-20 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
-14 %
-31 %
-40 %
2011
-12 %
2012
-16 %
-36 %
-60 %
-54 %
OSEBX
-80 %
-55 %
NRP Shipping portfolio
Shipping portfolio projects
25
50
20
40
15
30
10
20
5
10
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-5
-10
-10
-20
-15
-30
-20
-40
Projects established (left axis)
NRP Finans AS
Projects sold (left axis)
Projects in portfolio end of year (right axis)
Side 15
3.2 Shipping projects overview
Projects Shipping
Atlantic Seismic DIS
BB Troll DIS
Beta DIS
Bulk Transloading DIS
Eastern Reefer DIS
Eastern Reefer II DIS
E-Tanker DIS
Feedermate DIS
Gram LPG DIS
Inter Carib II DIS
KUO DIS*
M-Tanker DIS**
Neptune Seismic DIS
Oceanlink Reefer II DIS
Perrine DIS
Stril Offshore DIS
TDS Oppurtunity AS
TDS Containerships V*
UACC Bergshav Tanker DIS
UACC Ross Tanker DIS
Estimated value
per 1% USD Established
28 050
2007
NOK 340 000
2010
NOK 370 000
2006
100 000
2007
11 500
2007
JPY 3 700'
2007
24 000
2006
EUR 23 000
2004
18 300
2007
19 000
2006
88 000
2012
N/A
2005
180 000
2007
1 900
2007
22 000
2007
NOK 2 750 000
2007
54 000
2007
87 500
2012
110 000
2010
105 000
2010
IRR since Return
established p.a.
2012
35 %
11 %
-5 % -11 %
25 % -17 %
-14 % -17 %
21 %
23 %
20 %
21 %
-5 % -31 %
42 %
-4 %
-76 % -80 %
9%
18 %
N/A
N/A
N/A
N/A
7%
37 %
-100 % -100 %
-36 % -42 %
2%
10 %
-42 % -62 %
N/A
N/A
-9 % -22 %
6%
3%
*The project was established in 2012 and has thus not existed long enough to calculate IRR.
**The project has been suspended.
NRP Finans AS
Side 16
Atlantic Seismic DIS
Contact: Ragnvald Risan ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2012
Estimated share price (USD):
1%
Estimated share price (USD):*
28 050
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):
Accumulated dividend (USD):
5 605 000
10 350 000
Residual value sensitivity:
LOW CASE BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P 2012:
Net working capital
Net Asset Value
Remaining Uncalled Capital
0
805 000
805 000
0
2 000 000
805 000
2 805 000
0
4 000 000
805 000
4 805 000
0
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of
the company.
Corporate details
The Vessel
Corporate management:
Commercial management:
NRP Business Management AS
Arne Blystad AS
Purchase price vessel:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
USD 15 000 000
USD 5 605 000
USD 0
23. April 2007
Vessel name:
Type:
Seismic recording system:
Seismic streamer:
Compressors:
Yard:
M/V GGS Atlantic
Seismic Research Vessel (2D)
Sercel SEAL-24 bit
10 km Sercel Seal Fluid
2 X 1600 SCFM 2000 PSI Cherko
North American Shipbuilding Inc. Louisiana, USA
Built:
Class/flag:
Main engine:
1981 (rebuilt 2007)
ABS/ Marshall Islands
Caterpillar D-399X2NOS
52m/12,5m/14ft
41 persons
February 2012
LOA/beam/depth:
Accommodation:
Last DD:
Estimated Cashflow
Financing (31.12.2012)
Estimated Cashflow
Operating revenue
Administration expenses
Net operating cashflow
Interest earned
Interest expenses
Repayment long term debt
Net financial items
Net project cashflow
Sale of vessel
Estimated dividend
Mortgage debt 1
Total
Outstanding debt 1. Prior
Total outstanding debt
NRP Finans AS
Interest
Balloon 2012
2,50 % *
0
0
* Aggregated instalments for mortgage debt as follows:
2012: USD 1 600 000
The mortgage has been repaid in full.
Estimated Balance (01.12.12)
Working capital
Vessel*
Total assets
Balance Annual Inst. 12
0
1 600 000
0
1 600 000
Additional information
2012
805 000
2 000 000
2 805 000
0
0
Vessel was rebuilt and upgraded in March 2007.
The valuation has been done on Net Asset Value basis. The value of the
Vessel is based on broker estimates.
As the remaining mortgage has been repaid, the uncalled capital in the
project is 0.
Side 17
BB-Troll DIS - offshore asset play
Date of analysis:
01.12.2012
Estimated share price (NOK)
1%
Estimated share price (NOK):*
340 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (NOK):
Accumulated dividend (NOK):
38 000 000
0
Residual value sensitivity on IRR :
LOW CASE
Residual value 2015:
IRR estimated share price:
IRR total capital:
BASE CASE
HIGH CASE
150 000 000 175 000 000
0,83 %
20,15 %
2,89 %
6,65 %
200 000 000
34,55 %
10,25 %
the company.
Corporate details
The Vessel
Technical management:
Buksèr og Berging AS
NOK 199 000 000
Paid in capital:
NOK 30 000 000
Paid in reserve capital:
NOK 8 000 000
Tech. and commercial management fee (annually):
NOK 900 000
Assumed Opex 2013:
NOK 72 503
Current Employment:
The Vessel trades in the spot market
Delivery:
september 10
Base case assumptions:
Assumed TC equiv. income
Jul. 2012 - Dec. 2012:
Jan. 2013 - Mar. 2013:
Apr. 2013 - Jun. 2013:
Jul. 2013 - Sept. 2013:
Oct. 2013 - Dec. 2013:
Jan. 2014 - Dec. 2014:
Jan. 2015 - Dec. 2015:
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
150
100
180
240
180
200
220
000
000
000
000
000
000
000
per
per
per
per
per
per
per
day
day
day
day
day
day
day
Estimated Cashflow
Vessel name:
M/V BB Troll
Type/design:
AHTS - VS 473 design
Class:
DNV 1A1 Tug Supply Vessel , SF, EO, DK (+), HL (2,5)
LOA:
73,8 m
Breadth:
16,0 m
Yard:
Ferguson Shipbuilders, Glasgow, UK
Delivery:
Apr 2000
Dwt:
2,881 t
Main engine:
Wartsila 12V32 Diesel, 2 x 7500 BHP
Bollard pull:
165 t
Aux. engines:
2 x 430 kVA V 3ph 60 hz
Main generator:
2 x 2125 kVA 440V 3ph 60hz
Flag:
NOR
Next Special Survey:
2014
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
2012
44 490 743
25 429 967
0
1 653 353
17 407 423
377 346
10 333 982
0
-9 956 636
2013
510 000
611 079
000 000
267 712
631 209
258 334
9 896 250
20 300 000
-29 937 916
2014
500 000
143 300
000 000
293 066
063 634
392 032
8 881 250
20 300 000
-28 789 218
7 450 787 -10 306 707
9 274 416
Estimated dividend
54
26
7
1
19
0
0
70
27
4
1
38
0
Estimated Balance (31.12)
Balance
Mortgage debt 1 203 000 000
Total
203 000 000
Annual Inst. 12
0
0
Interest
4,52 %
Balloon
152 250 000
152 250 000
Mortgage financing at establishment of the project equivalent to
NOK 190 000 000, the interest rate is floating.
An additonal mortgage of NOK 13 000 000 was drawn up in Q1 2011 in
order to finance upgrading to DP-II.
First instalment on the mortgage will be made in March 2013. The
borrower has the option to defer two semi-annual instalments, however
not consecutive. Minimum working capital to be no less than NOK 6 000
000 at all times until December 31st 2012, NOK 10 000 000 thereafter.
Fair Market Value no less than 100% of the outstanding mortgage
during the first 18 months, thereafter no less than 125%.
Working capital
Vessel
Total assets
2012
17 494 774
185 548 065
203 042 839
2013
7 188 067
180 679 128
187 867 195
2014
16 462 483
175 000 000
191 462 483
203 000 000
203 000 000
182 700 000
182 700 000
162 400 000
162 400 000
The project is considered "asset play". The Vessel is currently trading in the
spot market.
The particpants in the project paid in their share of the reserve capitalof
NOK 8 000 000 in March 2011 as part of the upgrading to DP-II.
A residual value of NOK 175 000 000 has been assumed in 2015.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of
annual annuity factor of 16.0%.
NRP Finans AS
Side 18
Beta DIS - offshore asset play
Date of analysis:
01.12.2012
1%
370 000
Key figures:
100 %
19 500 000
19 000 000
LOW CASE
BASE CASE
HIGH CASE
Residual value end 2015:
IRR total capital:
20 000 000
23,24 %
18,07 %
25 000 000
27,19 %
22,14 %
15 000 000
18,94 %
13,61 %
* The Share price includes a 5% deduction on the the tax position of the
company.
Corporate details
The Vessel
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
NOK 47 000 000
NOK 19 500 000
NOK 0
29. September 2006
* The vessel is fixed on timecharter to 31.12.2013 from Buksèr og
Berging AS to Kystverket. Beta AS has fixed the vessel on timecharter
to Buksèr & Berging AS on back to back basis on similar terms as the TC
to Kystverket. The gross rate paid by Kystverket is NOK 92 500 per day.
Vessel name:
Type:
Dwt:
LOA:
Breadth:
Yard/Built:
Class:
Flag:
Deck cargo
Speed:
Main engine:
M/V Beta
Anchor Handling Tug/Supply vessel (AHTS)
1 217 mt
67,8m
14,5m
H.Surken West Germany/ 1982
DNV +1A1, Tug, Supply vessel, Oilrec, SF, E0
NOR
720 sqm
15,5 knots
4 x Wichmann 6AXAG, 10 560 BHP
Kystverket has an option to extend the charter for 2014 and 2015.
Assumed operating expenses per day 2012: Approx. NOK 60 000 per day
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking & other
Interest earned
Interest expenses
Repayment investor loan
Net financial items
Sale of vessel
2012
34 827 830
21 767 065
0
1 519 582
11 541 183
102 419
48 829
0
3 300 000
-3 246 410
0
8 294 773
2013
32 087 540
22 202 220
0
1 330 503
8 554 817
91 996
0
0
0
91 996
0
8 646 813
2014
729 434
646 264
500 000
355 031
228 139
87 733
0
0
0
87 733
0
6 315 872
7 500 000
7 700 000
7 000 000
Estimated dividend
32
22
2
1
6
Working capital
Vessel
Total assets
Outstanding debt
Net asset value pre dividen
0
0
0
3 300 000
0
3 300 000
Interest
*
6,28 % **
Balloon
0
0
*The mortgage loan has been repaid in full.
** The investor loan is a short term loan to fund a NOX reclassification
rebuilding. The investor loan was repaid in full in february 2012.
2012
5 108 939
33 453 053
38 561 992
2013
6 055 752
29 704 285
35 760 037
2014
9 671 624
25 262 624
34 934 248
0
0
0
0
12 483 954
0
0
13 113 756
#REF!
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual annuity
factor of 17.7%.
NRP Finans AS
Mortgage debt 1
Investor loan
Total
The vessel is being rebuilt to meet new NOX classifications.
To fund the upgrade an investorloan of NOK 4 500 000 was provided by
the partcipants. The investor loan has been repaid.
The TC-hire is invoiced in arrears.
The Vessel is being utilized as a stand by emergency vessel by
Kystverket.
Side 19
Bulk Transloading DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
100 000
Key figures:
100 %
23 200 000
4 300 000
BASE CASE
Residual value en bloc end C/P 2022:
IRR total capital:
10 000 000
32,57 %
11,98 %
Corporate details
The Vessels
Atlantica Shipping AS
Purchase price vessels:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P:
Expiry of C/P:
USD 115 000 000
USD 23 200 000
USD 0
Sept.2007
Sept.2022
Vessel's name:
Type:
Dwt:
M/V Trans Bay/Trans Emirates
Bulk Transloader
68,857/68,857
37,550/37,550
Daewoo
GRT:
Yard:
Built:
Converted:
Class:
Flag:
1996 / 1993
1996 / 1999
DnV
Marshall Islands
Base case assumptions BB hire/day en bloc:
USD 16 483
USD 19 300
01.07.12-31.12.14
01.01.15-sept 2022
Charterer:
Both vessels were drydocked in 2011/2012
Star Universal Marine Limited, Cyprus
guaranteed by ETA Star Holdings Ltd., Dubai
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue*
Interest earned
Interest expenses
Repayment sellers credit
Net financial items
sale of vessels
Last DD:
2012
5 561 600
216 486
5 345 114
47 461
2 273 059
7 727 500
0
-9 953 098
6 152 583
-4 607 984
2013
6 000 000
220 816
5 779 184
44 609
883 784
1 012 500
0
-1 851 675
2014
6 000 000
225 232
5 774 768
66 482
798 532
9 736 875
0
-10 468 925
3 927 509
-4 694 157
0
0
3 500 000
Estimated Dividend
* Assumed that the charterer manages to pay USD 6 000 000 in BB hire
per year
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance
10 749 375
10 123 125
11 530 001
32 402 501
Annual Inst. 12
6 555 500
1 172 000
0
7 727 500
Interest
9,92 % *
5,50 % *
0,00 % **
Balloon
0
0
1 163 758
1 163 758
* Annual instalments going forward is USD 600 000 per quarter.
Mortgage debt 1 is fixed at interest rate 9,92% incl. margin until 15. october
2014. 50% of the swap was terminated in Q312 due to instructions from
the mortgage lender.
The mortgage lender currently has a cash sweep on the project
** The sellers credit runs as a bullet until 2022 and is none interest bearing.
We have assumed that the sellers credit is netted against the ourstanding
bareboat hire.
Working capital
Vessels*
Total assets
2012
2 488 985
83 719 405
86 208 390
2013
4 637 944
77 047 707
81 685 650
2014
3 445 112
69 873 169
73 318 281
Outstanding debt fixed
Outstanding debt floating
Sellers credit
10
10
11
32
9
8
11
30
0
16 072 500
1 163 758
17 236 258
749
123
530
402
375
125
001
501
736
735
530
002
875
625
001
501
The charterer has financial difficulties. The assumed annual bareboat hire
is USD 6 000 000.
Trans Gulf has been sold for scrap and was delivered in June 2012.
The Charterer has options to purchase the vessels as follows:
M/V Trans Bay: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
M/V Trans Emirates: USD 5 000 000 after year 15 (2022).
If the charter free value is above USD 5 000 000 when the option is
decleared, the amount above USD 5 000 000 will be split 75/25 between
charterer and owner of Trans Bay and Trans Emirates.
factor of 7.4%.
NRP Finans AS
Side 20
Eastern Reefer DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
Estimated share price USD:
11 500
Key figures:
100 %
5 500 000
8 525 000
BASE CASE
Residual value end C/P:
See additional information
36,78 %
Corporate details
The Vessels
Johs. Hansens Rederi AS
Vessel Name
USD 32 000 000
USD 5 500 000
USD 3 175 000
8. December 2006
See Additional information
M/V Baron
M/V Dinok
M/V Jacha
M/V Mabah
M/V Mononok
Type:
Flag:
Paid in capital:
Uncalled capital:
Delivery:
Expiry of C/P:
BB rate en bloc net per day
Charterer:
2012:
2013:
2014:
2015:
281
280
970
249
145
238 552
238 964
154 739
235 128
238 623
Reefer
Marshall Islands
2013
2 332 046
180 509
2 151 536
5 047
47 813
1 500 000
-1 542 765
108 472
2014
977 571
184 120
793 451
3 377
9 563
1 050 000
-1 056 185
23 358
1 998 717
717 243
-239 376
2 000 000
375 000
0
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance
1 350 000
1 500 000
2 850 000
Annual Inst. 12
900 000
600 000
1 500 000
Interest
4,25 % *
3,75 % **
Balloon
0
0
0
* The mortgage has floating interst rate. Assumed interest rate is 4.25%
incl margin. Annual instalments of USD 900 000
** A mortgage of USD 2 400 000 was drawn in April 2011 to finance the
extension of M/V Mabah. Simultaneously USD 2 400 000 was deducted
on tranche 1. Estimated interest rate is 3.75% incl. margin and annual
instalments of USD 600 000.
2012
352 280
12 371 734
12 724 015
2013
643 898
7 941 001
8 584 899
2014
376 397
3 092 801
3 469 198
2 850 000
2 850 000
1 350 000
1 350 000
300 000
300 000
factor of 9.2%.
NRP Finans AS
5
5
3
5
5
Khana Enterprise Co. Ltd., Oswego Ltd.
2012
3 756 602
176 970
3 579 632
5 148
86 063
1 500 000
-1 580 915
0
1990
1989
1985
1995
1989
Cargo cap
(cbft)
2 580
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessels
Working capital
Vessels*
Total assets
Dwt
10 292
6 389
2 678
Estimated Cashflow
Estimated dividend
Built
There are options and obligations to buy and sell the vessels as follows:
M/V Mabah:
Purchase obligation 10. April 2015: USD 500 000
M/V Baron:
Call option 20. October 2013: USD 28 046
M/V Mononok:
Call option 20. February 2013: USD 29 641
M/V Dinok:
M/V Jacha:
The project is considered as a financial lease.
Side 21
Eastern Reefer II DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
(All figures in 1000 JPY)
Estimated share price (JPY):
1%
Estimated share price (JPY):*
3 700
Key figures:
100 %
Paid in equity (JPY):
Accumulated dividend (JPY):
382 000
395 000
BASE CASE
IRR total capital:
500 000
22,57 %
7,21 %
the company.
Corporate details
The Vessels
Lorentzen Skibs AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Commencement of C/P M/V Pohah No.2:
Expiry of C/P M/V Pohah No.2:
Commencement of C/P M/V Jochoh:
Expiry of C/P M/V Jochoh:
JPY 1 805 000
JPY 382 000
JPY 240 000
27. March 2007
27. March 2017
27. October 2008
27. April 2015
BB rate net per day year 1-10 M/V Pohah No 2.:
BB rate net per day year 1-10 M/V Jochoh:
Charterer:
Guarantor:
Vessel name:
Type:
Cargo Cap:
Dwt:
LOA/ Beam:
Yard:
M/V Jochoh
M/V Pohah No. 2
Reefer
Reefer
235,050 cbft
235,039 cbft
5,134
5.537
113,4m /16,6m
113,3m/16,6m
Kyokuyo Shipyard Corp, Japan
Built:
Class/flag:
Main engine:
1996
N.K
Kobe, 8UEC37LA
2000
N.K.
Akasaka, 8UEC37LA
JPY 401,5
JPY 355
NOK Co. Ltd., Panama
Khana Enterprises Co. Ltd., Japan
and Oswego Ltd., Korea
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Estimated dividend
2012
276 123
17 701
258 422
0
20 846
154 924
-175 770
2013
276 123
18 055
258 068
0
16 970
154 924
-171 894
2014
276 123
18 416
257 706
0
17 181
154 924
-172 105
82 651
86 173
85 602
90 000
95 000
95 000
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance Annual Inst. 12 Interest
495 000
78 000
2,75 % *
192 304
76 924
2,25 % **
92 700
0
0,00 %
780 004
154 924
Balloon
144 000
0
60 000
204 000
* Mortgage debt 1 has annual instalments of JPY 78 000.
80% of the mortgage is fixed until 26. March 2014 at 2.75% incl.
margin.
** Mortgage debt 2 has annual instalments of JPY 76 924.
The loan is not fixed, assumed interest of 2,25% incl. margin for the
remaining period.
The margin is assumed increased from Q214.
Working capital
Vessels*
Total assets
Sellers credit
2012
34 660
1 268 074
1 302 734
495
192
92
780
000
304
700
004
2013
25 833
1 098 547
1 124 380
417
115
92
625
000
380
700
080
2014
16 435
914 833
931 268
339
38
92
470
000
456
700
156
All JPY figuers in 1000 JPY.
The charterer has an obligation to purchase the M/V Pohah No. 2 for
JPY 500 million at the end of the Bareboat Charter (2017).
The charterer has an obligation to purchase the M/V Jochoh for JPY
100 million at the end of the Bareboat Charter (2015).
The project is considered as a financial lease.
factor of 8.2%.
NRP Finans AS
Side 22
E-Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
Estimated share price (USD)
24 000
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. Participant loan (USD):
4 150 000
860 000
LOW CASE
Residual Value end CP 2014:
IRR total capital:
BASE CASE
7 000 000
4,74 %
-5,53 %
HIGH CASE
9 000 000
50,65 %
7,35 %
11 000 000
89,52 %
19,27 %
company.
Corporate details
The Vessel
Klaveness Corporate Services AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 20 000 000
USD 4 150 000
USD 3 700 000
06.apr.06
06.apr.14
Base case assumptions
BB rate net per day:
Charterer:
USD 6 500
M/T Eships Nahyan
Product/Chemical tanker
8 657
18,8m
118,14m
B&W 6S35MC, 4200KW@170RPM
Sasaki Shipbuilding Co. Ltd. Japan/2005
Gibraltar
Bureau Veritas
14 knots
IMO II/III
Sep. 2013/Sep. 2015
Eships Nayan Ltd.
guaranteed by Emirates Ship Investment Company L.L.C. UAE
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Repayment sellers credit
Net financial items
Sale of vessel
Estimated dividend
2012
2013
2014
2 372 500
100 794
2 271 706
0
506 078
1 000 000
0
-1 506 078
2 372 500
102 810
2 269 690
0
448 188
1 000 000
0
-1 448 188
637 000
29 161
607 839
0
204 204
7 700 000
850 000
-8 754 204
9 000 000
765 628
821 502
853 635
0
0
4 581 982
Working capital
Vessel
Total assets
Sellers credit
Net asset value pre dividend
NRP Finans AS
Vessel name:
Type:
Dwt:
Breadth:
LOA:
Engine
Yard/Built:
Flag:
Class:
Speed:
IMO class:
Next DD/SS:
Balance
Sellers Credit
850 000
Total
9 550 000
Annual Inst.12
1 000 000
0
1 000 000
Interest
Balloon
5,30 % * 7 200 000
0,00 %
850 000
8 050 000
* The mortgage is repaid with quarterly instalments of USD 250 000.
80% of the mortgage has fixed interest at 6,24% inc. margin until
expiry. An interest rate of 1,55% inc. margin has been assumed for
the remaining part of the mortgage.
An extraordinary repayment of USD 200 000 on the mortgage debt
was made in Q4 2008. An additonal extraordinary repayment of USD
1000 000 was made in Q2 2010 to prevent breaches with the loan
agreement.
2012
2013
2014
2 906 845
11 509 192
14 416 037
3 728 347
9 869 407
13 597 755
3 631 982
9 000 000
12 631 982
8 700 000
850 000
9 550 000
#REF!
7 700 000
850 000
8 550 000
12 483 954
7 200 000
850 000
8 050 000
13 113 756
The charterer has a purchase option at USD 12 000 000 at the end of
the Charter. The value of the vessel to be established by two
independent shipbrokers and any profit in excess of USD 12 000 000
is to be split 40/60 between Owner and Charterer.
To avoid breach of the minimum value clause in the loan agreement,
USD 1 000 000 was paid in Q3 09 by the investors. An extraordinary
instalment equivalent to USD 1 000 000 on the mortgage was paid in
Q2 2010.
A residual value of USD 9 000 000 has been assumed in our base
case scenario.
Side 23
Feedermate DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
Estimated share price (EUR):
1%
Estimated share price (EUR):*
23 000
Key figures:
100 %
Paid in equity (EUR):
Accumulated dividend (EUR):
2 000 000
4 025 000
IRR total capital:
5 000 000
15,80 %
7,26 %
7 000 000
27,78 %
11,64 %
9 000 000
36,53 %
15,38 %
the company.
Corporate details
The Vessel
P.D. Gram AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
EUR 16 275 000
EUR 2 000 000
EUR 3 000 000
27. February 2005
27. February 2017
BB rate net per day:
27.02.2005-27.02.2010
27.02.2010-27.02.2017
EUR 5 610
EUR 5 346
Charter:
Charterer:
2012
1 951 290
87 874
1 863 416
6 078
402 362
1 300 000
-1 696 285
2013
1 951 290
89 632
1 861 658
5 769
236 175
1 350 000
-1 580 406
2014
1 951 290
91 425
1 859 865
6 162
249 433
1 350 000
-1 593 271
167 131
281 252
266 595
225 000
300 000
225 000
Estimated dividend
Working capital
Vessel*
Total assets
Outstanding mortgage debt
M/V Main Highway
Car Carrier, 950 Cars
3 374 tons
1998
Detlef Hegemann Rolandwerft Gmbh, Germany
Lloyds Register / Cyprus
950 cars, 8 decks and about 4 300 lane meters
12 year B/B
K-Line
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Vessel name:
Type:
Dwt:
Built:
Yard:
Class/flag:
Cargo Capacity:
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Total
Balance
5 710 000
2 500 000
8 210 000
Annual Inst. 12
1 300 000
0
1 300 000
Interest
Balloon 2017
4,00 % *
310 000
2 500 000
4,00 % **
2 810 000
* Assumed interest rate is 4.0% incl.margin.
**Mortgage debt 2 runs as a bullet and the interest rate is not fixed. Assumed
interest rate is 4.0% incl. margin. The balloon is at the end of 2017.
The mortgage is due in December 2013 and is assumed refinanced at similar
terms.
2012
255 136
13 365 582
13 620 718
2013
236 388
12 831 762
13 068 151
2014
277 983
11 948 259
12 226 242
8 210 000
8 210 000
6 860 000
6 860 000
5 510 000
5 510 000
factor of 8.0%.
NRP Finans AS
Side 24
Gram LPG DIS - LPG asset play
Date of analysis:
01.12.2012
1%
18 290
Key figures:
100 %
Paid in equity incl. participant loan (USD):
17 338 000
0
Residual value sensitivity :
LOW CASE
Vessel value
Net debt
Net Asset value*
Remaining uncalled capital
13
15
-2
7
000
171
171
312
000
000
000
000
BASE CASE
17
15
1
7
000
171
829
312
000
000
000
000
HIGH CASE
21
15
5
7
000
171
829
312
000
000
000
000
**Valuation has been done on basis todays assumed CP free value less
less net debt (Net asset value).
Corporate details
The Vessels
Technical management Serenity:
Technical management Aura:
Swan Shipping Corporation
Anglo Eastern Ship Management Pte. Ltd.
P.D. Gram & Co
Paid in capital:
Uncalled capital:
Opex per month:
USD 29 300 000
USD 17 338 000
USD 7 000 000
Aura - USD 148,600/Gas Serenity - USD 122 000
Current employment:
Monthly TC Rate MV Aura until November 29th 2013*:
Monthly TC Rate MV Gas Serenity until March 2013*:
USD 207,500
USD 200,000
Vessel name:
M/V Aura / M/V Gas Serenity
Type:
Liquified Gas Carrier, Type 2PG
Dwt:
2,653 mt
LOA:
96m
Breadth:
14.4m
Yard/Built:
Taizhou Zhongyuan Shipyard, China / 08/2007, 06/2008
Class:
CCS, CSA, Type 2PG, Ice Class B, CSM, BRC, CMS
Flag:
Marshall Island
Speed:
13 knots
Main engine:
8320Zcd-6 / 2 060KW, Guangzhou , China
Aux engine:
3 x WD618-42CD 200KW, Shangdong Weifang, China
Cargo tanks:
2 x 1,609 cbm (total 3,218 cbm), Epoxy coating
Tank segregations:
1
Next DD:
Sep./Oct. 2014 Aura - Mar./Apr. 2013 Gas Serenity
*Less commission of 2% to Grieg and 1,25% to Gram
Estimated Cashflow
2012
2013
2014
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessel
Mortgage debt
Total
15 686 000
1 500 000
15 686 000
1 500 000
Interest
Balloon 2013
3,80 % *
14 186 000
14 186 000
* Interest rate not fixed.
The mortgage expires on April 30th 2013.
Est.dividend/paid in capital
Working capital*
Vessels
Total assets
2012
515 000
17 000 000
17 515 000
15 686 000
15 686 000
Net asset value pre dividend
#REF!
12 483 954
13 113 756
* The working capital is uncertain due to the complexity of the short term
liabilities
NRP Finans AS
In case the vessels are fixed on a satisfactory timecharter, the uncalled
capital will be reduced to USD 6 mill.
Both vessels are fixed on timecharter to I-shipcom.
Throughout 2012 USD 2 550 000 has been called upon, USD 300 000 was
deducted from the uncalled capital. Further capital should be expected
unless the market improves.
USD 562 000 of the paid in capital is structured as a participant loan.
Side 25
InterCarib II DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
Estimated share price USD:*
19 000
Key figures:
100 %
3 065 000
2 640 000
LOW CASE BASE CASE
IRR total capital:
1 250 000
21,29 %
21,08 %
1 800 000
24,30 %
23,31 %
HIGH CASE
2 200 000
26,26 %
24,80 %
the company.
Corporate details
The Vessels
Arne Blystad AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 13 828 000
USD 3 065 000
USD 2 500 000
17. November 2006
31. April 2018
BB rate MV Mostein 1.01.12-31.12.12
Charterer M/V Mostein:
Vessel name:
Type:
Dwt:
GRT:
LOA/ Beam:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
M/V Mostein
Self Discharging Bulk Carrier
4 775 mt
2 740 mt
89,9 m /13,0 m
Damean Shipyard, Holland
1996
LR / Antigua & Barbuda
4SA 6 cyl MAK 1800 kw
Speed:
11 knots
USD 2 100/day
USD 2 600/day
USD 3 000/day
Thompson Shipping Inc., Cayman Islands
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessels
Estimated dividend
2012
768 600
88 326
680 274
7 134
179 169
432 500
-604 534
2013
949 000
90 093
858 907
3 531
146 567
432 500
-575 535
75 739
283 372
2014
985 800
90 994
894 806
4 673
64 255
432 500
-492 082
0
402 724
950 000
150 000
400 000
Mortgage debt 1
Total
2 052 500
432 500
2 052 500
432 500
Interest
7,54 % *
Balloon
0
0
* 100 % of the mortgage debt has fixed interest rate at 7.54% incl.
margin until 2013.
An extraordinary debt repayment of USD 1 951 250 was made in
connection with the sale of MV Titran in Q211.
Working capital
Vessels*
Total assets
2012
71 739
3 895 133
3 966 872
2013
205 111
3 895 133
4 100 244
2014
207 835
2 575 315
2 783 150
2 052 500
2 052 500
1 620 000
1 620 000
1 187 500
1 187 500
factor of 10.10%
Thompson Inc. has an option to purchase MV Mostein at the end of the
charter for USD 2 200 000.
Inter Carib II DIS has an option to sell MV Mostein to Thompson Inc. at
the end of the charter for USD 1 250 000.
Owners have the option to sell the vessel in the period from 1.1.1331.12.14 if the sales proceeds is in excess of USD 4.5 million. Upon a
sale the BB Charter party will be terminated. Any sales proceeds excess
of USD 4.5 million to be split 50/50 between owners and charterers
during the sales option period.
MV Titran was sold to the charterer of the Vessel, Berge Rederi AS, in
Q211.
NRP Finans AS
Side 26
KUO DIS - container asset play
Contact: Andreas Hagen
([email protected])
Date of analysis:
01.12.2012
1%
88 000
Key figures:
100 %
8 800 000
0
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
Residual value end C/P**:
IRR estimated share price***
IRR total capital:
17 000 000
36,8 %
27,4 %
12 000 000
23,9 %
18,4 %
22 000 000
47,5 %
35,1 %
company.
**The residual values are net after profit split.
***The calculated IRR is basis 3 years duration.
Corporate details
The Vessels
Corporate Management:
Commercial Management:
Atlantica Shippping AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 14 000 000
USD 8 800 000
USD 0
28.09.2012
28.09.2017
BB rate net per day year 1-2:
BB-rate net per day year 3:
USD
USD
USD
USD
Charterer:
4,219
4,109
3,452
3,781
Vessel names:
Type:
TEU:
Reefer capacity:
Dwt:
KUO Fu / KUO Tai / KUO Hung / KUO Lung
Gearless Container Vessles
1,367 TEU (1,120 TEU at 14 tons homogeneous)
200
18,595
Ldwt:
LOA/ Beam/Draft:
Speed:
Yard:
Built:
Flag:
Class:
Main engine:
5,955
168,8m / 27,3 m / 8,42 m
18,9 / 17,0 / 18,2 / 18,2 knots
CSBC Shipyard, Kaohsiung, Taiwan
1995, 1995, 1997, 1998
Panama
Germanischer Lloyd / NKK / NKK / Bureau Veritas
Man B&W, 13,580 kW a 127 rpm
Other:
4 holds, 8 hatches, 4 tiers on deck
SPV's guaranteed by Conbulk S.A Greece
and Auster Finance Inc., Marshall Islands
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Profit Split
Instalment
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Estimated dividend
2012
384 984
0
0
40 000
344 984
2 012
94 500
0
-92 488
2013
1 539 935
705 034
0
163 200
2 081 769
10 346
378 000
0
-367 654
2014
1 574 975
1 679 273
0
166 464
3 087 784
16 618
378 000
500 000
-861 382
252 496
1 714 115
2 226 402
0
1 350 000
2 200 000
Working capital
Vessel*
Total assets
Mortgage debt
Total
Balance
6 000 000
6 000 000
Annual Inst. 12
0
0
Interest
6,30 %
Balloon
5 000 000
5 000 000
The interest rate on the mortgage is not fixed.
No instalments on the mortgage the first two years, thereafter
semiannual instalments of USD 500,000. The mortgage has final
maturity 3 years from drawdown.
Minimum Value Clause of 125% of the outstanding facility.
2012
502 496
14 664 190
15 166 687
2013
866 611
15 382 579
16 249 189
2014
893 013
16 159 587
17 052 600
6 000 000
6 000 000
6 000 000
6 000 000
5 500 000
5 500 000
All four vessels are fixed on 5-year bareboat charters with a profit
sharing agreement . All earnings exceeding the pre-agreed operational
expenses to be split 50/50 between the partnership, KUO DIS, and the
Charterer, Conbulk. During the first year the profits will start to
accumulate for net TC-revenues exceeding USD 6,555 per vessel per
day.
The profit sharing agreement also applies in the event of a sale. Any
sales revenue exceeding USD 19,000,000 shall be split 50/50 between
KUO DIS and Conbulk. A total residual value of USD 30,000,000 after 3
years has been applied in calculating the IRR of the project.
Should the value of the Vessels fall below USD 14,000,000, KUO DIS
has the right to sell the Vessels.
NRP Finans AS
Side 27
M-Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
Estimated share price USD:*
Key figures:
100 %
9 250 000
4 150 000
IRR total capital:
the company.
Corporate details
The Vessel
P.D Gram & Co AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 37 500 000
USD 9 250 000
USD 5 000 000
26. May 2005
26. May 2017
-Year 1
-Year 2
-Year 3 - 12
USD 14 400 net per day
Charterer:
Estimated dividend
M/V Moskalvo
MR Product tanker
6+1
September 1998/ STX, Korea
46 269 mt
182,9 m
12x600m3/h x 125MWC
August 2008
Cyprus
Lloyds register
Aug.11
2013
Moskalvo Shipping Ltd. guaranteed by
Primorsk Int Shipping Ltd.
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Vessel name:
Type:
Segregations:
Built/yard:
Dwt:
LOA:
Cargo pumps number:
Last SS:
Flag:
Class:
Last DD (Intermediate):
Next DD (SS):
2012
4 204 384
87 300
4 117 084
7 469
939 070
4 738 453
-5 670 054
2013
3 197 000
89 046
3 107 954
5 913
566 089
2 250 001
-2 810 177
2014
6 290 958
90 827
6 200 131
11 334
280 921
2 250 000
-2 519 587
-1 552 970
297 777
3 680 544
-2 000 000
0
3 300 000
Mortgage debt 1.prior
Mortgage debt 1.prior
Total
- Quarterly instalments
1 - 4:
USD
5 - 20: USD
21 - 48: USD
11 381 250
1 687 500
-1 545 726
3 050 953
9 835 524
4 738 453
Interest
Balloon
7,34 % * 1 323 977
3,34 % ** -488 454
835 524
:
500 000
512 500
562 500
The mortgage expires 1st half 2013.
In 2011 extraordinary instalments of USD 1 166 023 was made.
In january 2012, USD 2 000 000 of the uncalled capital was called upon. The
whole amount was applied as an extraordinary repayment on the mortgage.
* Fixed at 7.34% incl. Margin until 05.06.2013
** Overhedged portion of the mortgage as a consequence of the extraordinary
repayment of USD 2,000,000 in Q1 2012
Working capital
Vessel*
Total assets
2012
396 888
24 855 633
25 252 521
2013
694 665
22 429 634
23 124 299
2014
1 075 209
19 805 673
20 880 882
9 835 524
9 835 524
7 585 524
7 585 524
5 335 524
5 335 524
factor of 8%.
The charter has been re-structured and the rate structure amended as follows;
01.07.2012 - 30.06.2014 - USD 8,700 per day
01.07.2014 - 26.05.2017 - USD 12,250 per day
A compensation of USD 2,409,000 is to be paid in Q3 2014 by the charterer as
the "soft period" ends. The amount represents the difference between the
formerly agreed bb-rate of USD 12,000 per day and the soft rate of USD 8,700
per day. An interest rate of 7% on the monthly differential is payable on a
monthly basis to the owning company in addtion to the accrued amount. An exit
fee of USD 168,000 is to be paid by the charterer at the end of the granted soft
period.
The owning company has the right to cancel the bbcp at any time. The
charterers option to purchase the vessel has been cancelled.
NRP Finans AS
Side 28
Neptune Seismic DIS
Date of analysis:
01.12.2012
1%
180 000
Key figures:
100 %
17 400 000
2 000 000
LOW CASE
BASE CASE
Residual value sept 2015
IRR estimated share price
IRR total capital
25 000 000
26,2 %
25,4 %
20 000 000
19,7 %
19,9 %
HIGH CASE
30 000 000
31,9 %
30,4 %
Corporate details
The Vessel
Neptune Offshore AS
Neptune Offshore AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 32 800 000
USD 17 400 000
USD 3 150 000
Charterer:
CGG Veritas
TC rate:
USD 42 300 /day
Opex:*
USD 16 394/ day
*Opex includes seismic crew, VAT and lease payment to SG finans
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking and other
Interest earned
Interest expenses
Repayment Participant loan
Net financial items
Accomodation:
Last DD:
M/V Neptune Naiad
High end 2D/Low end 3D Seismic vessel
NIS
Lloyds Register, Ice C
2002
2008
Huang Pu Shipbuilding
Irving Shipbuilding, Canada
61.0m
14.2m
1 x Man B&W Alpha L6-27/38-2040 Kw at 800 rpm
with 1,300 Kw shaft generator at 1,500 rpm
43 persons
September 2012
2012
14 136 000
6 945 000
5 380 000
356 000
1 455 000
10 021
-1 452 920
4 000 000
-1 700 000
-837 059
2013
12 376 000
6 373 000
0
161 774
5 841 226
6 999
1 869 360
3 400 000
1 700 000
-6 962 361
2014
14 455 900
6 582 000
0
54 619
7 819 281
7 865
90 480
3 400 000
0
-3 482 615
617 941
0
0
-1 121 135
0
0
4 336 666
0
2 500 000
Sale of vessel
Estimated dividend
Mortgage debt 1
Participant Loan
Total
9 850 000
4 000 000
1 700 000
-1 700 000
######
2 300 000
Interest
Balloon
2,32 % *
0
0,00 % **
0
0
*The loan has quarterly instalments of USD 850 000 from 2013 and
onwards. an extraordinary repayment of USD 2 000 000 was made in
Q212.
** The participant loan is expected drawn in Q412 and will be paid back
as soon as possible, expected within 2013.
Working capital
Vessel
Total assets
2012
727 941
25 000 000
25 727 941
2013
2 137 087
25 000 000
27 137 087
2014
3 615 103
25 000 000
28 615 103
Outstanding mortgage debt
Participant loan
9 850 000
1 700 000
11 550 000
#REF!
7 300 000
0
7 300 000
4 750 000
0
4 750 000
NRP Finans AS
Vessel name:
Type:
Flag:
Class:
Built:
Rebuilt:
Yard:
Rebuilt:
Length:
Breadth:
Main engine:
All seismic equipment onboard is owned by the company, but with a
monthly repayment to SG Finans ending March 2013. This cost is
included in the opex.
The vessel is currently chartered out on TC to CGG Veritas until
September 2013 with options to extend with 12+6+6 months. All
options have been assumed decleared in the analysis
The vessel was drydocked in September 2012. Due to cost overuns with
the docking, the project will need a participant loan in Q412 of USD 1.7
mill. This is assumed paid back within 2013.
Side 29
Oceanlink Reefer II DIS
Contact: Torstein Bomann-Larsen
([email protected])
Date of analysis:
01.12.2012
1%
1 900
Key figures:
100 %
7 250 000
537 500
LOW CASE BASE CASE BEST CASE
Vessel value:
Net debt:
Net Asset value*:
Remaining uncalled capital:
2 500 000
3 810 000
-1 310 000
0
4 000 000
3 810 000
190 000
0
5 500 000
3 810 000
1 690 000
0
*The negative value of the interst SWAP has not been included in order to
calculate the Net Asset Value of the project.
Corporate details
Technical Management:
The Vessel
Arne Blystad AS
FML Ship Management Ltd. Cyprus
Paid in capital:
Uncalled capital:
USD 17 000 000
USD 7 250 000
USD 0
Employment:
Trading in the reefer pool
managed by Seatrade.
Estimated OPEX (ex. dd-provisions) 2012*:
USD 6,400/Day
Vessel name:
Type:
Cargo Cap:
GRT/NRT
LOA/ Beam:
Yard:
M/V Ivory Ace
Reefer Carrier
527,511 Cbft
10,394/5,253
150m/22.5m
Shikoku, Japan
Built:
Main engine:
1990
B+W 6S60MC - 13,371 BHP
Reefer plugs:
Class:
30
Germanischer Lloyd
Flag:
LSWT:
Next DD/SS:
Bahamas
6,263 Mton
Sept 2014
*Including insurance
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Mortgage debt 1
Mortgage debt 2
Sellers Credit
Total
Balance
4 500 000
250 000
0
4 750 000
Annual Inst.12
1 078 125
1 234 375
0
2 312 500
Interest
Balloon
7,27 % * 4 500 000
3,50 % ** 250 000
0,00 %
0
4 750 000
* Mortgage debt 1 has fixed interest rate at 7.27% incl. margin until
10.12.2012. The SWAP was amended in March 2012.
** Mortgage debt 2 interest rate is not fixed. Assumed interest rate of
3.50% incl. margin for the remaining period.
The final maturity of the mortgage has been reduced to 31.12.2012.
Estimated dividend
Working capital
Vessel*
Total assets
2012
940 000
4 000 000
4 940 000
4 750 000
4 750 000
The project was re-structured due to the difficult financial situation of
the former charterer. The vessel is trading in the Seatrade Pool with the
owning company being responsible for both the commercial- and
technical management of the Vessel.
Due to breach of the Minimum Value Clause, USD 1,000,000 of the
uncalled capital was called upon in Q3 2011. Due to detoriating markets
the remaining uncalled capital of USD 3,500,000 was called upon in
March 2012 of which USD 2,000,000 was used to repay the mortgage
facility. Regular repayment of the mortgage has been replaced with a
quarterly cash sweep.
Valuation has been done basis CP -free value less net debt (Net Asset
Value). Final maturity of the mortgage has been amended to
31.12.2012.
NRP Finans AS
Side 30
Perrine DIS
Date of analysis:
01.12.2012
1%
22 000
Key figures:
100 %
8 767 000
0
LOW CASE
BASE CASE
Residual value June 2014
IRR total capital:
12 000 000
67,28 %
20,11 %
10 000 000
20,56 %
6,95 %
HIGH CASE
14 000 000
107,37 %
32,48 %
the company.
Corporate details
The Vessel
Manager:
NRP Business Management
OSM Shipmanagement
P.D. Gram Car Carrier
P.D.Gram & Co
Paid in capital:
Uncalled capital:
AS
AS
AS
AS
USD 19 200 000
USD 8 767 000
USD 7 450 000
Base case assumptions*:
Timecharter to Eukor - 01.01.2012-31.12.2012:
Timecharter to Glovis - 01.01.13 - 31.12.2013
*Gross TC rates - 2,25% commission to be deducted
USD 12 125
USD 10 500
Assumed operating expenses*:
* Including insurance costs
2012
4 422 082
2 769 727
301 000
109 136
1 242 219
0
310 421
1 162 500
-1 472 921
0
-230 702
-2 433 249
2014
1 028 254
831 289
0
46 344
150 621
0
67 000
5 900 000
-5 967 000
12 000 000
6 183 621
0
0
4 954 883
Estimated dividend
2013
3 540 882
2 773 105
1 250 000
90 870
-573 093
0
310 156
1 550 000
-1 860 156
Mortgage debt 1
Total
Balance
7 450 000
7 450 000
Annual Inst. 12
1 162 500
1 162 500
Interest Balloon 2014
4,00 % *
5 900 000
5 900 000
* 100% of the mortgage has floating interest rate.
Quarterly instalments of USD 387 500. The mortgage was refinanced in
Q2 2011 and has a balloon paymnet of USD 5 512 500 in 2014 - the
margin increased as part of the refinancing.
The uncalled capital shall at all times be no less than the facility amount
until the facility amount has been reduced to USD 4 500 000, and
thereafter no less than USD 4 500 000.
Working capital
Vessel
Total assets
2012
817 011
14 355 729
15 172 740
2013
-1 228 738
13 235 287
12 006 549
2014
-1 145 117
12 000 000
10 854 883
7 450 000
7 450 000
#REF!
5 900 000
5 900 000
12 483 954
5 900 000
5 900 000
factor of 10.0%.
NRP Finans AS
M/V Cypress Trail
Car Carrier
42,447/12,734
42,870m (apx. 5,000 units RT 43)
184m
30,6m
Hyundai Heavy Industries, South Korea/ 1988
ABS/NIS
Hyundai B+W 8L 60MCE, 14,400 BHPxRPM (max)
11
1
January 2011
USD 7 377
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking/repairs
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Sale of vessel
Vessel name:
Type:
GRT/DWT:
Car capacity:
LOA:
Beam:
Yard/Built:
Class/Flag:
Main engine:
Decks:
Hoistable decks:
Last DD:
The vessel is fixed on timecharter to Eukor until December 31st 2012.
USD 1 000 000 was paid in during Q3 2010, an additional USD 700 000
was paid in during Q2 2011 in order to extend the mortgage period as well
as to avoid breaches with covenants in the loan agreement. An additional
USD 1 550 000 was paid in during Q3 2011 and Q1 2012 for working
capital purposes.
Further injections of equity should be expected in order to finance the
scheduled dry docking as well as to prevent breaches with the loan
agreement.
Side 31
Stril Offshore DIS - asset play offshore project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
2 750 000
Key figures:
100 %
250 000 000
0
LOW CASE
Residual value en bloc 2014:
IRR total capital:
BASE CASE
650 000 000 700 000 000
15,07 %
22,49 %
10,38 %
13,81 %
HIGH CASE
750 000 000
29,44 %
17,12 %
Corporate details
The Vessels
Simon Møkster Shipping AS
Simon Møkster Shipping AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
NOK 700 000 000
NOK 250 000 000
NOK 125 000 000
Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2013:*
Assumed avg. TC equiv, income per vessel 2014:*
Assumed operating expenses per vessel:**
NOK 215 500/day
NOK 215 500/day
NOK 86 000/day
* Less 1% comission. Assumed 355 on hire days per year.
Stril Commander is trading in the North Sea - assumed earnings in 2013 of
NOK 175 000 per day.
Stril Challenger is fixed at NOK 245 000/day from Sept 11-end 13
Vessel name:
Type:
Class:
LOA:
Breadth:
Yard:
Delivery:
Dwt:
Accommodation:
Main engine:
Bollard pull:
Main generator:
Aux. engines:
Dynamic position:
Flag:
Stril Commander / Stril Challenger
Havyard 842
DNV +1A1, ICE-E, Winterized bacic (Challenger only),
Offshore service vessel, Towing, FIFI I, OILREC,
COMF-(V3), E0, DYNPOS-AUTR, CLEAN
74.5m
17.2m
Havyard AS
Jan 09 and June 09
Approx. 3,000 ton
30 persons in 15 cabins
BHP 16,3220 - 2 MAK 6,00 kW at 750rpm
200 tons
2 x Morelli shaft generator (3 000 kW)
2 x Caterpillar C-18 (601 kW)
DP2 (Kongsberg)
NOR
**Including technical/commercial management fee of NOK 3 600 000/year.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
2012
140 549 340
61 801 800
7 550 000
717 589
70 479 951
337 843
24 570 368
50 071 946
-74 304 472
2013
147 833 000
63 037 836
2 500 000
731 941
81 563 223
315 428
21 641 411
44 571 946
-65 897 929
2014
147 833 000
64 298 592
5 700 000
746 579
77 087 829
893 574
19 712 454
35 071 946
-53 890 826
-3 824 520
15 665 295
23 197 003
0
12 000 000
403 867 818
Working capital
Vessels*
Total assets
2012
9 109 817
708 728 909
717 838 727
2013
42 311 085
704 634 859
746 945 944
2014
38 795 784
700 000 000
738 795 784
Loan from Møkster
402 248 189
9 500 000
411 748 189
384 712 216
0
384 712 216
367 176 243
0
367 176 243
Estimated dividend
50 071 946
Debt to Møkster
9 500 000
0
Total
411 748 189
50 071 946
Interest
5,50 %
0,00 %
Balloon 2014
332 104 297
0
332 104 297
Total annual instalments: NOK 35 071 947.
The interest rate has not been fixed, and assumed interest rate is 5,50%
incl. margin and guarantee fee.
* Vessel value is calculated based on a depreciation of annual
annuity factor of 12.1%.
NRP Finans AS
Side 32
TDS Containerships V DIS - container asset play
Contact: Andreas T. Hagen ([email protected])
Date of analysis:
01.12.2012
1%
87 500
Key figures:
100 %
Paid in equity (USD):*
10 200 000
0
LOW CASE
Vessel Value
Working capital
Debt
Net asset Value
28
2
37
-7
000
150
400
250
BASE CASE
000
000
000
000
44
2
37
8
000
150
400
750
HIGH CASE
000
000
000
000
60
2
37
24
000
150
400
750
000
000
000
000
the company.
Corporate details
The Vessel
Jahre Wallem AS
Thor Dahl Management AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Assumed average TC equivalent
Assumed operating expenses:
USD 44 000 000
USD 10 200 000
USD 0
income
income
income
income
income
Year
Year
Year
Year
Year
1:
2:
3:
4:
5:
USD 13 600 per day
USD 20 000 per day
USD 26 000 per day
USD 30 000 per day
USD 34 000 per day
USD 4 850 per vessel/day
Vessel name:
M/V Thorstar & MV Thorsriver
Type:
2 x 1,740 geared container vessels
Dwt:
23,332
LOA:
175,5 m
Breadth:
27,4 m
Draft:
14,3 m
Yard/Built:
Guangzhou Wenchong Shipyard, China/2009 & 2008
Class/flag:
GL-Class, Ice Strengthened E Class/Singapore
Cargo deck:
1 120 sqm
Speed & Consumption:
21 knots on 64,1 tons
TEU Capacity:
1,740 TEU
Main engine:
MAN/B&W, 16,660 KW @ 105 rpm.
Other:
2 x 40 tones cranes, 296 reefer plugs
Next DD/SS:
Dec. 2013/Feb. 2014
Current employment:
Thorsriver fixed at USD 6,400/Day* - Thorstar fixed at USD 6,500/Day*
Thorsriver fixed to Korea Marine Transport Co. min 23. Feb - max 23. Apr 2013
Thorstar fixed to Mariana Express Lines Pte. min. 21. Feb. - max 21. May 2013
*Less Commission of 3.75% and 6.25% respectively
Estimated Cashflow
2012
2013
2014
Operating revenue
Operating expenses
Dry docking
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Mortgage debt 1
Total
37 400 000
0
37 400 000
0
Interest
4,44 %
Balloon
30 400 000
The interest rate on the mortgage has not been fixed.
No instalments the first two years, however cash sweep of cash held in
excess of USD 500 000 per vessel. For years 3-5 quarterly instalments
of USD 350 000, commencing 27 months after draw down date.
MVC - fair market value of vessels shall at least be 100% of the
outstanding facility amount in year 4, thereafter no less than 115% of
the outstanding facility.
Estimated dividend
Working capital
Vessel
Total assets
2012
2 150 000
44 000 000
46 150 000
37 400 000
37 400 000
#REF!
NRP Finans AS
The project is considered as asset play. The vessels currently trade in the
medium/short term TC market.
12 483 954
13 113 756
Side 33
TDSC Opportunity - container asset play project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
54 000
Key figures:
100 %
15 580 000
0
LOW CASE
Vessel Value
Working capital
Debt
Net Asset Value
4 000
400
1 000
3 400
000
000
000
000
BASE CASE HIGH CASE
6 000
400
1 000
5 400
000
000
000
000
8 000
400
1 000
7 400
000
000
000
000
Corporate details
The Vessel
Thor Dahl Management AS
Jahre Wallem AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P*:
USD 14 250 000
USD 15 580 000
USD 0
21.11.2012
21.02.2013
Current employment:
Timecharter to Pacific International Lines**:
Operational expenses (budget***):
Cash break even:
USD 6,000
USD 6,677
USD 7,115
*The Vessel is fixed min. 3 months - max. 9 months from november
21st. The charterer has an option to extend for a further period of 6
months at USD 10,625/ day.
Vessel name:
Type:
Dwt:
Grt:
LOA:
Beam:
Speed/Cons:
Yard:
MV Thorstream
Selfsustained Cellular Container Vessel, Type B-170
1,730 TEU (1, 120 TEU at 14 tons homogenous)
200
23,000
16,803
184,7 m
25,3 m
20 knots/54 mt
Stoczina Szczecinska, Poland
Built:
Class/flag:
Main engine:
1 998
Germanischer Lloyd/Cyprus
Sulzer - 6RTA62U - Cegielski 13,320 kw
Cranes:
Next DD/SS:
4 x 30 tons single cranes
Sep. 14
TEU:
Reefer capacity:
** Less 3.25% commission.
***Including management fee
Estimated Cashflow
2012
0
0
1 000 000
0
1 000 000
0
Interest
0,00 % *
15,00 %
Balloon
0
0
0
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Mortgage debt
Participant loan
Total
The participant loan will be repaid once the company has sufficient
funds to serve its commitments. No dividends will be paid prior to the
participant loan being repaid in full.
A particiant loan was provided in Q3 2012 to finance the advanced Dry
Docking of the Vessel. As the loan was not fully subscribed by all
participants, a rate of 15% will be paid. The interest will be paid
quarterly in arrears. The Vessel serves as security for the loan.
Estimated dividend
Working capital
Vessel*
Total assets
2012
400 000
6 000 000
6 400 000
Outstanding debt
1 000 000
1 000 000
The project is considered an asset play container project. Valuation has
been done on Net Asset Value basis. The vessel value is based on
broker estimates. As few transactions have been concluded for
comparable vessels lately the estimated value is associated with
uncertainty.
A further capital injection of USD 500,000 is expected in Q1 2013 in
order to cover running commitments.
NRP Finans AS
Side 34
UACC Bergshav Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
110 000
Key figures:
100 %
14 540 000
1 700 000
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
IRR total capital:
30 000 000
21,1 %
10,9 %
25 500 000
15,9 %
8,7 %
34 000 000
25,0 %
12,7 %
company.
Corporate details
The Vessel
Bergshav Tankers AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 14 540 000
USD 1 000 000
10.1.2011
10.1.2018
USD 13 500
Vessel's name:
Type:
Class:
MT UACC Eagle
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Charterer:
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
Other costs
2012
4 596 750
102 000
4 494 750
7 200
1 150 178
5 725 000
-6 867 978
528 400
-2 901 628
Estimated dividend*
-3 000 000
* Including net effect of shareholder loan
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
14 346
1 135 967
2 000 000
-3 121 621
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
14 558
1 184 711
2 000 000
-3 170 153
1 701 839
1 651 226
1 550 000
1 500 000
1 500 000
Mortgage debt 2
2 381 250
4 225 000
Sellers Credit
4 275 000
0
Total
24 975 000
5 725 000
Interest
Balloon
4,79 % * 10 818 750
4,00 % *
-118 750
0,00 %
4 275 000
14 975 000
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
75% of the interest rate of the oustanding mortgage is fixed until 2015
towards the forward curve at average cost of 5,64% incl. margin from
4.April 2011
Due to breaches with the MVC covenant in the loan agreement, an
extraordinary repayment of USD 3,725,000 was made in Q3 2012.
Working capital
Vessel*
Total assets
2012
334 701
39 790 090
40 124 791
2013
211 140
38 126 621
38 337 761
2014
362 366
36 327 413
36 689 780
Sellers credit
20 700 000
4 275 000
24 975 000
18 700 000
4 275 000
22 975 000
16 700 000
4 275 000
20 975 000
factor of 8,0%
The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and
after year 7 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller after year 7 at
USD 25 500 000.
UACC Bergshav Tanker DIS has the following convenants towards the
charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
A shareholder loan was provided during Q1 2012 to fund additional legal
expenses in connection with the vessel being wrongfully arrested in Q1
2012. The shareholder loan has been repaid.
USD 3,000,000 of the uncalled capital was called upon in Q3 2012 due to
breaches with the MVC covenant in the loan agreement, the amount was
used to repay the mortgage.
NRP Finans AS
Side 35
UACC Ross Tanker DIS - financial shipping project
Date of analysis:
01.12.2012
1%
105 000
Key figures:
100 %
11 540 000
2 300 000
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
IRR total capital:
30 000 000
20,4 %
10,8 %
25 500 000
13,9 %
8,6 %
34 000 000
25,1 %
12,6 %
company.
Corporate details
The Vessel
Lorentzens Skibs Management AS
Paid in capital:
Uncalled capital:
Expiry of C/P:
USD 42 750 000
USD 11 540 000
USD 4 000 000
30.12.2010
30.12.2017
USD 13 500
Vessel's name:
Type:
Class:
MT UACC Falcon
LR 1 Product Tanker
+A1,Oil Carrier,"E",+AMS,+ACCU,VEC-L,TCM,
CSR,SafeShip-CM,ESP,UWILD,CRC,CPP
73,427t
228.6m /32.3m
14.9 knots
New Times Shipyard, China
Dwt:
LOA/ Beam:
Speed:
Yard:
Built:
Class/flag:
Main engine:
2 009
Marshall Island
MAN B&W, 2S.A. 6-cyl, Engine Model 5S60MC-C,
11,300kW @ 105 rpm
Charterer:
United Arab Chemical Carriers Ltd., U.A.E.
Estimated Cashflow
Estimated Cashflow
Operating revenue
Interest earned
Interest expenses
Net financial items
2012
4 927 500
102 000
4 825 500
13 511
1 165 733
2 000 000
-3 152 222
2013
4 927 500
104 040
4 823 460
13 157
1 276 329
2 000 000
-3 263 173
2014
4 927 500
106 121
4 821 379
13 338
1 330 577
2 000 000
-3 317 239
1 673 278
1 560 287
1 504 141
1 700 000
1 550 000
1 500 000
Estimated dividend
Balance
Mortgage debt 1 17
Mortgage debt 2 5
Sellers Credit
4
Total
28
943
981
275
200
750
250
000
000
Annual Inst. 12
1 500 000
500 000
0
2 000 000
Interest
Balloon
4,79 % * 10 443 750
4,00 % ** 3 481 250
0,00 %
4 275 000
18 200 000
* The mortgage loan has total annual instalments of USD 2.0 million.
75% of the interest rate of the outstanding mortgage is fixed until 2015
towards the forward curve at average cost of 5.64% incl. margin from 1.
April 2011. Upon expiry of the SWAP the mortgage is fluctuating with the
forward curve.
** The portion of the mortgage has floating interest rate fluctuating with
the forward curve.
Working capital
Vessel*
Total assets
2012
115 789
39 790 090
39 905 879
2013
126 076
38 126 621
38 252 698
2014
130 217
36 327 413
36 457 630
Sellers credit
23 925 000
4 275 000
28 200 000
21 925 000
4 275 000
26 200 000
19 925 000
4 275 000
24 200 000
The charterer has a purchase option after year 5 at USD 37 750 000 and
after year 7 at USD 34 000 000.
The owning company has a put option towards the seller after year 7 at
USD 25 500 000.
UACC Ross Tanker DIS has the following convenants towards the
charterer:
Ratio of stockholders equity to at all times exeed 30% of total assets
Minimum tangible Net Worth USD 100 million.
factor of 8.0%
NRP Finans AS
4. Eiendom
NRP Finans AS
Side 36
Side 37
4.1 Status eiendomsmarkedet i Norge og Sverige ved Newsec AS
Kontor- og logistikkeiendom
1.0 Norge
I tredje kvartal har vi, som i andre kvartal, fortsatt å
skrive ned eiendomsverdiene på aggregert nivå i
våre verdivurderinger. Det er primært B beliggenhet
handelseiendommer, hotell og perifert beliggende
eiendommer med korte kontrakter som får et
verdifall. Vi antar at det største verdifallet er tatt
gjennom de siste tre kvartaler og forventer et flatt
marked resten av dette og det neste året.
For de ulike segmentene ser vi til dels store
forskjeller; Logistikk: Utfordringer på
finansieringssiden Hotell: Høy nyetablering og
fallende RevPAR1 Handel: Økende detaljhandel og
økt privat konsum. Investorer posisjonerer seg og
holder yielden lav, mens B-handelseiendom
opplever yieldoppgang. Kontor: Økt sysselsetting
og relativt optimistiske bedrifter gir sterkt
utleiemarked. Videre ser vi at økende bankmarginer
og utfordringer på finansieringssiden presser opp
yield på B-eiendommer med perifer beliggenhet.
1.1 Kontormarkedet i Oslo
1.1.a Leiemarkedet
Tall fra Eiendomsverdi Næring (EVN) viser at det
ble signert nye kontrakter på totalt 184.660 m2 i Q2,
opp fra 177.500 m2 i Q1. Q2-12 volumet er ca 20 %
høyere enn for Q2-11, og var 27 % høyere i Q1-12
enn i Q1-11. Totalt er volumet for 1H-12 ca 70.000
m2 høyere enn for 1H-11. Økningen i volumene kan
i stor grad forklares av to elementer. Det ene er
effekten av 22. juli, hvor Statsbygg i etterkant har
inngått avtaler for ca 90.000 m2 i sentrum og i
Nydalen. Det andre er at, justert for Statsbygg
kontraktene, har det vært et godt utleiemarked i 1H12. For leieprisene har dette ført til en svak vekst fra
foregående år. EVN tallene viser en 3 % økning i
leieprisene signert i Q2-12 fra Q2-11. For Akategori er den tilsvarende veksten 3,8 %.
Et interessant funn er at leieprisene for Indre by er
høyere enn Lysaker for første gang i løpet av 2000tallet. Fallende ledighet i Indre By, samt økt ledighet
på Lysaker fører til store prisforskjeller i forhold til
historisk prising. Spørsmålet er hvorvidt Indre By
har gått forbi Lysaker permanent eller om dette er en
midlertidig effekt og at leieprisene på Lysaker skal
opp og leieprisene for Indre by skal ned på sikt. Ser
vi på tallene hittil i andre halvår er tendensene noe
avtagende for Indre By og motsatt for Lysaker. I så
måte blir det spennende å se om Indre By har passert
Lysaker for godt.
Leieprisene i Indre By har skutt fart det siste året, og
er langt over egen trend. Leieprisene for 2012 er på
nivå med trend for Lysaker. Dette er antakelig et
resultat av 22. juli, samt at sentrum har fått et løft
generelt siste året.
Tendensene i de øvrige områdene er relativt
uforandret. Leieprisene i Vika – Aker brygge går
fortsatt godt sett året under ett. Vi ser dog en
avmatning i andre halvår. Leieprisene på Skøyen og
Bryn-Helsfyr stiger, mens Nydalen faller svakt på
årlige tall. Nydalen ser dog noe bedre ut siste halvår.
Vår oppdaterte ledighetsundersøkelse for Q4 viser at
ledigheten har steget noe det siste kvartalet. I Q2
opererte vi med en ledighet på 7,8 % for Oslo, Asker
og Bærum. Denne falt til 7,3 % i Q3. Det sterke
utleieleiemarkedet bidro til å redusere de
tilgjengelige arealene. I tillegg er flere store arealer
”forsinket” i markedet på grunn av omfattende
renovering. I Q4 er denne ledigheten tilbake på nivå
rundt 7,8 %. Vi teller ledighet basert på det som står
ledig i markedet i dag, samt det som blir ledig for
innflytting innen 12-mnd.
1
forkortelse for det engelske begrepet Revenue Per Available Room (no.: Omsetning per
tilgjengelig rom). Dette betyr at omsetningen deles på totalt antall tilgjengelige rom, og gir
en god pekepinn på hvor dyktige ledelsen er til å konvertere tilgjengelige rom til
omsetning.
NRP Finans AS
Side 38
Vår prognose i Q2 tilsa en svak økning i ledighet,
opp mot 8 % ved utgangen av 2012. Denne er nå
nedjustert.
Vi forventer nå en svakt fallende ledighet fremover.
Den store tilførselen av nye arealer blir utlignet av
økende konvertering av kontorarealer til bolig og
annet bruk.
Vi vet nå om ca. 70.000 m2 som sikkert blir konvertert fra kontor til bolig og hotell i 2013. Her er
blant annet lokalene etter Nordea på Majorstuen
inkludert. Dette fører til en total effekt, som sammen
med normal-absorpsjon, utligner de 180.000 m2 med
kontor som ferdigstilles i 2013. Det som kan føre til
en økt ledighet er enten en svært lav absorpsjon i
2013 og 2014, som vi har lite tro på, eller at flere
nybygg løftes ut i markedet i 2015, som virker mer
trolig. Vi vet nå om ca. 90.000 m2 sikre kontorarealer som ferdigstilles i 2014. Det begynner å bli
kort tid for å finne leietakere til innflyttingsklare
bygg i 2014, og vi har nedjustert prognosen over
nybygg som står klare for oppføring gitt at de får en
leietaker, til 20.000 m2 (totalt 11.000 m2). Vi vet om
rundt 60.000 m2 sikre nybygg i 2015 og har
foreløpig en prognose på totalt 150.000 m2. Dersom
dette tallet blir høyere kan, ledigheten øke, men også
her holdes nivåene i sjakk av en forventet normalabsorpsjon og over 35.000 m2 i sikre konverteringer.
Ledighet kontor Oslo Q4 2012
Oslo sentrum klarer seg meget godt. Det er lav
ledighet og vi forventer at fremtidig ledig kapasitet
blir absorbert fortløpende. Skøyen har relativt høy
ledighet, men denne er differensiert mellom gamle
og nye bygg. Lysaker har ligget stabilt rundt
15-16 % de siste kvartalene, men ledigheten forventes å øke ettersom flere lokaler blir ledige i
markedet. På Bryn-Helsfyr er trenden en stigende
ledighet, vi forventer også her at denne holder seg
høy fremover, på grunn av store lokaler som blir
ledige. Oslo ytre øst har nå høyest ledighet i byen
med over 16 % ledighet. Dette bildet kan fort endre
seg, da flere bygg kan være aktuelle for boligkonvertering. I Nydalen faller ledigheten mest, store
kontrakter signert de siste kvartalene, samt forventninger om et lite tilbud av større arealer til leie i de
neste kvartalene, gjør at fremtidsutsiktene er
positive.
1.2 Logistikkmarkedet
1.2.a Leiemarkedet
Leienivåene ovenfor er basert på informasjon fra relevante
leieeksempler som vi har kjennskap til i markedet samt
tilgjengelig i vår database.
Logistikkmarkedet har vært utfordrende siste halvår.
Utfordringer på finansieringssiden har ført til
prispress og økende yielder. Vi ser dog store
forskjeller ift. beliggenhet, men totalt sett er dette
det segmentet som har opplevd størst verdifall det
siste året.
Ledighets %
20,0 %
18,0 %
16,0 %
14,0 %
Q1
12,0 %
Q2
10,0 %
Q3
Q4
8,0 %
6,0 %
4,0 %
2,0 %
0,0 %
Indre By
Sentrum
NRP Finans AS
Indre By
Skøyen
Lysaker
Oslo Ytre Vest
Bryn Helsfyr
Oslo Ytre Sør
Oslo Ytre Øst
Nydalen
Totalt
Source: Newsec
Når man får opplyst leienivået på et logistikkbygg,
består som regel denne leien av flere komponenter.
Et eksempel er kontrakten Bulk gjorde i fjor med
Onetime Logisitcs. Her var det opplyst et areal på
ca. 10.000 m2 og et leienivå mellom 900 – 1.000
NOK/m2.
Side 39
Ser man nærmere på leien, er denne sammensatt av
tre forskjellige komponenter. Ca. 3.000 m2 kontor er
leid ut for ca 1.250 NOK/m2. Ca 6.600 m2 crossdock terminal er leid ut på nivå 900 NOK/m2. I
tillegg er det et stort uteareal, som leies for 175
NOK/m2. Av en totalleie på bygget, kommer ca.
40% fra kontorene og 60% fra lageret. Inkluderes
tomteleien blir fort snittleien på bygget mye høyere,
opp mot 1400 NOK/m2. Eksempelet viser hvorfor
man i logistikksegmentet i mye større grad må
nyansere, ved å gå inn i kontraktsdetaljene.
Oversikten under viser konklusjonene i de
forskjellige områdene.
Oppsummering
Oslo og omegn
2
Markedsleie NOK/m
150
Markedsobservasjoner
20
Trondheim
100
8
Mo i Rana
30
7
Fauske
20
6
Drammen
120
7
Kristiansand
65
6
Bergen
130
9
Stavanger
130
6
Narvik
55
5
1.3 Transaksjonsmarkedet
Det er to eksterne markedsparametere som virker inn
i logistikkmarkedet. I sentrale strøk er det i større
grad et prisnyansert marked for å leie lagerlokaler.
Beliggenheten er i seg selv attraktiv og
tomtekostnaden er høyere. I mindre sentrale strøk er
tomteanskaffelseskostnaden lavere. Leien blir i
større grad en funksjon av hva det koster å bygge et
bygg. De erfarne leietakerne er villig til å betale en
premie på leien som representerer en akseptabel
avkastning for å føre opp bygget, men er også bevist
det faktum at leietaker selv kan kontrahere et bygg
for egen regning. Det er med på å holde leienivået
nede.
1.2.b Tomteleie
En vesentlig del av leien på et logistikkbygg er leien
av grunnen. Tomteleie, definert som en leie per/m2 i
året, blir enten fastsatt gjennom tilbud og
etterspørsel, justering av historisk prissetting eller
ved å ta utgangspunkt i tomtens verdi gitt regulering
og mulig benyttelse, definert som tomtebelastning.
Ved å ta utgangspunkt i en tomtebelastning og en
diskonteringsrente kan man finne en implisitt leie,
altså hvilken leie som må legges til grunn for å gi en
markedsmessig kapitalisering av tomtens verdi.
Normert har denne ligget i et intervall fra 5% – 7%.
Til sammenligning benyttes det i tomtefesteloven en
kapitaliseringsfaktor tilsvarende 25 gangeren av
festeavgift ved innløsning. Dette tilsvarer en
diskonteringsrente på 4%. Utgangspunktet er leie av
grunn ”as is”, uten større installasjoner eller
investeringer i grunnen. I størsteparten av
kontraktene er grunnleien basert på leie av et gruset
eller asfaltert areal.
1.3.a Generelt
Det har i 2012 vært lite aktivitet fra de finansielle
syndikatmiljøene og de mer belånte eiendomssystemene. Vi har tidligere nevnt at dyr finansiering
gjør det vanskelig å regne hjem avtaler som
tilfredsstiller den nødvendige egenkapitalavkastningen. Disse aktørene blir dermed satt på
sidelinjen når egenkapitalaktørene drar opp prisene i
budkonkurransene. Det har derimot vært aktivitet
blant de syndikatmiljøene med fokus på utvikling og
konvertering til bolig, et segment som er lite egnet
for de risikominimerende EK selskapene.
En utfordring i transaksjonsmarkedet har vært
tilgang på fremmedkapital. Bankene er betydelig
mer selektive og større kunder har fått beskjed om å
redusere sitt engasjement. I kjølvannet av dette ser vi
et voksende obligasjonsmarked. Vi har registrert
lave renter samt høyere låneutmåling enn i bankmarkedet. Dette gjelder også for førstegangs
utstedere. Obligasjonskjøperne har vært Liv-og
egenkapitalinvestorer.
Regelverket rundt Solvency II er imidlertid uavklart
og det er dermed fortsatt usikkert hvordan eiendomsobligasjoner vil vektes i aktørenes balanser.
NRP Finans AS
Hittil i år har livselskapene/EK-aktørene kun solgt
bygg for ca 1,85 mrd. Bryggetorget 1 (KLP
byttehandel med NPRO i Q1) og Stortorvet 7 (fra
DNB Liv til Schage nå nylig) utgjør brorparten. De
samme aktørene har kjøpt bygg for ca 9 mrd.
Liv/EK-selskapene har derfor netto kjøpt for 7,2
mrd. i 2012.
Eiendomsselskapene er derimot netto selger. Salg
for over 11 mrd. og kjøp for ca. 9 mrd tilsier netto
salg på 2 mrd. De som har solgt mest er de ”private”
aktørene. Dvs. diverse børsselskaper og familiebedrifter som ikke har et daglig virke innen eiendom.
Disse aktørene har solgt over 6 mrd. så langt i år og
kjøpt for kun 1 mrd, netto ned over 5 mrd.
De neste årene er det primært tre overordnede
rammevilkår det er viktig å være observant på som
vil styre tilbudssiden av næringseiendom. Basel 3,
Solvens 2 og Eiendomsfonds begrensede levetid.
Mye kan tyde på at utbudet kan bli høyere enn det
markedet vil absorbere uten at yieldene presses
oppover og næringseiendom således faller i verdi.
Basel 3: Eiendom er en kapitalintensiv bransje. Når
banken skal vokse eller slanke balansen er det lettest
å gjøre grep omkring den delen av bankbalansen
som binder mye kapital. Innføringen av Basel 3 for å
styrke bankenes kjernekapital er utvilsomt et
fornuftig tiltak. Basel 3 har medført kortere løpetid,
høyere marginer og lavere låneutmåling. Bankene
gjør alt riktig for å tilpasse seg det nye regelverket.
Imidlertid er konsekvensen at dette trekker
fremmedkapital ut av markedet og presser opp
yieldnivåene på næringseiendom.
Solvens 2 for forsikringsselskapene har overordnet
samme hensikt som Basel 3: Man ønsker å styrke
forsikringsselskapenes evne til å tåle tap og dekke
sine fremtidige forpliktelser. Solvens 2, som er en
forlengelse av regelverket Solvens 1, medfører i
større grad at man skal føre forpliktelser og
eiendeler til virkelig verdi. Som for Basel 3,
(bankregelverket) skal også balansens eiendeler og
forpliktelser ha likere rentefølsomhet og
rentebinding. Innføringen av Solvens 2 i den form
som p.t. foreligger medfører at kapitalkravet for
investeringer innen næringseiendom trolig øker.
Regelendringene vil medføre at forsikringsselskapene vil selge næringseiendom.
NRP Finans AS
Side 40
Eiendomsfondene som ble etablert fra 2007 har i
mange tilfeller vedtektsfestet begrenset levetid.
Newsec anslår et volum på omtrent 20 milliarder i
eiendom som skal avhendes innen 2015. Mange av
eiendommene ble kjøpt på topp i sterk konkurranse
blant ulike finansielle set up. Til tross for en del dyre
kjøp, er eiendommene i mange tilfeller mer verdt i
dag enn ved kjøpstidspunkt. Eiendommene er ”i
penga” og investor har dessuten hatt glede av
avkastning i form av leieinntekter i perioden.
Kjøpene ble imidlertid, fornuftig nok, finansiert med
lån og stor grad av swaprenteavtaler på hele eller
deler av lånesummen for å sikre den løpende
lånekostnaden. I mellomtiden har imidlertid
swaprentene falt. Fallende swaprenter medfører en
overkurs ved innløsing. Selv om eiendommen er ”i
penga”, er i mange tilfeller ikke selskapet
eiendommen ligger i ”i penga”. Således vil dette
medføre at man vil vente til slutten av fondets
levetid før eiendommene selges, da den negative
verdien av swaprentekontrakten faller med redusert
gjenstående løpetid.
Myndighetenes reguleringer har som hovedformål å
sikre forsikringsselskapene og bankenes soliditet.
Av samme grunn innføres nå Solvens II og Basel III.
Dette kan potensielt føre til endringer i livselskapenes allokering av porteføljene, herunder
nedsalg av eiendom. Basel 3 har allerede medført
vanskeligere tilgang på fremmedkapital. Videre er
det flere eiendomsfond som skal realiseres
kommende år som vil ha incentiver til å utsette
nedsalget til slutten av fondets løpetid. Summen av
disse effektene kan medføre at næringseiendom går
en turbulent tid i møte.
Fins det så en løsning på problemet? Kan det ”nye”
eiendomsobligasjonsmarkedet redde
eiendomsmarkedet? På bakgrunn av Solvens II
forventer vi at livselskapene vil etterspørre
langsiktige plasseringer, da dette ville gjøre det
lettere å investere på en måte som speiler
sammensetningen av deres forpliktelser.
Livselskapene vil trolig fortsette å øke sin eierandel i
lange rentepapirer med god kredittverdighet da dette
binder relativt sett mindre kapital. Når etterspørselen
etter denne typen investeringer øker, stiger prisen og
avkastningen faller slik vi har sett for lange norske
statsrenter. Newsec tror derfor det er sannsynlig at
Side 41
livselskapene ønsker å investere i lange
eiendomsobligasjoner om Solvens II skulle åpne for
at pantet blir gjeldende.
På grunn av livselskapenes størrelse kan man ikke
utelukke at slike endringer i porteføljesammensetningen vil kunne påvirke prisene. Økt etterspørsel etter sikre obligasjoner kan føre til økte
priser og dermed til lavere forventet avkastning –
som igjen gir billigere lån. Vi vil derfor få en
vridning av finansieringsmarkedet fra bankfinansiering til obligasjonsfinansiering, hvor livselskapene blir en viktigere lånekilde i fremtiden.
Dette kan potensielt være redningen som forhindrer
eventuelt verdifall innen næringseiendom.
1.3.b Transaksjonsvolum
Livselskapene har vært netto kjøpere av eiendom så
langt i år, men vi forventer at denne trenden snur.
Storebrand og DnB Liv er begge i salgsprosesser. Vi
registrerer stor aktivitet og interesse innenfor tomter
og utviklingseiendom til bolig. Utviklere på
boligsiden er risikovillige og fyller opp
tomtebanken.
Vinnerne blir aktørene som kan selge prosjektene i
dagens marked. Prosjektmarkedet for boligsalg er
mer volatilt enn den underliggende prisutviklingen i
boligmarkedet. Vi frykter for at enkelte kjøper dyrt
og i håp om økt fremtidig tomteutnyttelse som ikke
nødvendigvis oppnås..
Vi har hevet vår prognose for 2012 til totalt 50 mrd.
Blant annet er Statoil bygget på Fornebu på
markedet med forventet salgssum rundt 3 mrd.
Pirsenteret, Trondheim
Bryn og Kuben senter
Ibsenkvartalet, Oslo
Fornebu Utvikling
DnB Bjørvika, Oslo
Sektor, (Niamfund V)
Sum
1 200 000 000
1 200 000 000
1 220 000 000
3 600 000 000
4 800 000 000
7 300 000 000
19 320 000 000
15 % av transaksjonene er mellom 500 mill og 1
mrd., mens ca. 50 % er mellom 100 mill og 500 mill.
Flere av transaksjonene er relatert til boligprosjekter,
spesielt før sommeren så vi flere prosjekter gå til
høye priser. Listen under viser en oversikt over noen
av disse med verdi pr m² BRAS.
Adresse
Dato
Salgspris / BRAs
Peter Møllers vei 15, Løren
Q3 2011
7 800
Middelthunsgate 17
Q4 2011
Ca 20.000
Gjønnesjordet, Bekkestua
Q4 2011
14 000
Bergerveien 24, Asker
Q1 2012
7 500
Avløs/Ballerud, Bærum
Q2 2012
8 000
Fjellgata 30, Oslo
Q3 2011
10 400
Bjørvika, D1A
Q2 2012
15 444
Bestumhjemmet.
Q2 2012
16 000
Hasle Linje
Q2 2012
8 500
Lørenveien 55-57-59
Q2 2012
8 500
Gullaug
Q3 2012
Totalindeksen er ned 0,5 % fra Q2 til Q3, og ned
0,9 % for året som helhet. Eiendommene sentralt
holder seg stabilt. God utvikling i leieinntekter og
stabile yielder øker marginalt indeksen for kontor
sentralt i Oslo, mens Bergen, Stavanger og
Trondheim er marginalt ned. Den negative
utviklingen på logistikk fortsetter, samlet er disse
ned 1,3 % for kvartalet. Kjøpesentre opplever en
todeling, sentrale og gode kjøpesentre holdes stabilt,
mens B-beliggenhet sentre er ned i kvartalet. Det
trekker indeksen ned 0,25 %.
1.3.c Transaksjoner
Hittil i år er det solgt i overkant av 100 eiendommer
til en samlet verdi av ca. av 40 mrd. 20 % av disse er
transaksjoner på over 1 mrd, listen under viser de
største.
NRP Finans AS
Side 42
1.3.d Veiledende yieldnivåer
Newsec Quality Board har gitt følgende veiledende
yieldnivåer for verdivurderingen for Q4 2012. Hver
eiendom vil imidlertid undergå individuelle
vurderinger med hensyn til beliggenhet,
leiekontraktenes lengde og kvalitet.
Observed yields
Q1 12
SEGMENT
Low
Office Oslo CBD
5,25 %
Office Oslo centre
Office Oslo Skøyen
Office Oslo Lysaker
Q2 12
Low
High
Low
6,00 %
5,25 %
6,00 %
5,25 %
5,50 %
5,50 %
6,25 %
6,75 %
6,75 %
7,75 %
5,50 %
5,50 %
6,25 %
6,75 %
6,75 %
7,75 %
Office Oslo west
Office Oslo south
Office Oslo north
6,25 %
7,00 %
7,25 %
7,75 %
8,50 %
8,50 %
6,25 %
7,00 %
7,25 %
Office Stavanger central
Office Bergen central
Office Trondheim central
6,00 %
6,00 %
6,25 %
7,50 %
7,50 %
7,75 %
Office Other cities central
Retail prime
Retail normal and secondary
7,00 %
5,00 %
6,00 %
Retail Big Box
Logistics prime
Logistics normal and secondary
Q4 2012
Low
High
6,00 %
5,25 %
6,00 %
5,50 %
5,50 %
6,25 %
6,75 %
6,75 %
7,75 %
5,50 %
5,50 %
6,25 %
6,75 %
6,75 %
7,75 %
7,75 %
8,50 %
8,50 %
6,25 %
7,00 %
7,25 %
7,75 %
8,50 %
8,50 %
6,50 %
7,00 %
7,25 %
7,75 %
8,50 %
9,00 %
6,00 %
6,00 %
6,25 %
7,50 %
7,50 %
7,75 %
6,00 %
6,00 %
6,25 %
7,50 %
7,50 %
7,75 %
6,00 %
6,00 %
6,00 %
7,50 %
7,50 %
7,75 %
9,25 %
6,00 %
7,75 %
7,00 %
5,00 %
6,00 %
9,25 %
6,00 %
7,75 %
7,00 %
5,00 %
6,00 %
9,25 %
6,00 %
7,75 %
7,00 %
5,00 %
6,00 %
9,25 %
6,00 %
7,75 %
6,25 %
6,50 %
6,75 %
7,75 %
7,25 %
9,00 %
6,25 %
6,50 %
6,75 %
7,75 %
7,25 %
9,00 %
6,25 %
6,50 %
6,75 %
7,75 %
7,25 %
9,00 %
6,25 %
6,75 %
7,00 %
7,75 %
7,50 %
9,25 %
Hotel prime
Hotel normal and secondary
Residential
6,00 %
6,75 %
4,75 %
7,00 %
9,00 %
6,00 %
6,00 %
6,75 %
4,75 %
7,00 %
9,00 %
6,00 %
6,00 %
6,75 %
4,75 %
7,00 %
9,00 %
6,00 %
6,00 %
6,75 %
4,75 %
7,00 %
9,00 %
6,00 %
Parking
4,75 %
6,25 %
4,75 %
6,25 %
4,75 %
6,25 %
4,75 %
6,25 %
NRP Finans AS
High
Q3 12
High
Side 43
2.0 Sverige
Den svenske økonomien er påvirket av en svekket
global økonomi. BNP-veksten ble betydelig redusert
mot slutten av 2011. Økonomien har dog innhentet
seg noe, og i andre kvartal 2012 økte BNP med
1,3 % sammenlignet med samme kvartal året før, og
med 0,7 % i forhold til første kvartal 2012.
Bruttoinvesteringene økte med 2 % og dro opp
veksttakten i forhold til samme kvartal i fjor.
Husholdningenes konsum økte med 0,8 %, mens
eksporten var uendret.
Economic Indicators - Sweden
%
8,0
6,0
4,0
CPI
2,0
0,0
Private
consumption
-2,0
Employment
-4,0
GDP
2017E
2016E
2015E
2014E
2013E
2011
2012E
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
-6,0
stige mot historisk gjennomsnitt og finansmarkedene
henter seg inn igjen. Resultatet er at lav-yield
segmentet blir påvirket av høyere renter og andre
investeringsalternativer, og at høy-yield segmentet
profiterer på økt kredittilgang og stabil
renteutvikling.
2.1 Kontormarkedet i Stockholm
2.1.a Stockholms kontormarked
I tillegg til CBD og resterende områder i indre by
består Stockholms kommersielle kontormarkedet av
en rekke store kontorområder i de nærliggende
forstedene. I hovedsak er kontorporteføljene
lokalisert i kommunene Upplands Väsby, Jarfalla,
Sollentuna, Sundbyberg, Solna, Danderyd,
Stockholm og Nacka.
Office Yield Stockholm
%
8,0
7,5
Stockholm CBD
7,0
Source: Newsec
6,5
Stockholm
Central
6,0
Som vi leser av ovennevnte går Sverige bedre etter
et svakt 2011. Indikatorene er dog ikke enstemmig,
derfor forventer vi fortsatt turbulens i den svenske
økonomien. Sverige, sammen med Tyskland, har
dog klart seg betydelig bedre enn de gjeldstyngede
landene i Sør-Europa.
Stockholm Prime
Suburb
5,0
4,5
Rest of Greater
Stockholm
4,0
3,5
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012E
2013E
2014E
2015E
2016E
2017E
Det underliggende prispresset er fortsatt lavt. KPI
steg med 0,7 % i august, noe som er uendret
sammenlignet med juli. Dette er betydelig under
Riksbankens mål på 2 %. Consumer Confidence har
bedret seg betydelig i 2012 og er nå over det
historiske gjennomsnittet. Barometerindikatoren,
som gjenspeiler hele økonomien, har dog forverret
seg de siste månedene, og er under historisk
gjennomsnitt.
5,5
Source: Newsec
Som man ser av figuren forventer vi et fallende
yieldnivå i det korte bildet, før yieldene øker fra
2015.
Newsec anslår antall m² i Stockholm til ca 12,0
millioner m². Eiendomsbesittere som kjøpte kontorer
i Stockholm i løpet av første halvår 2012 var blant
annet AFA Real Estate, Humlegården, Folksam,
KLP, Klövern, Lundberg, Norrporten og Carlyle
For 2013-2015 ser vi for oss en svak global vekst,
der innlandsk etterspørsel blir viktig. Bankene vil
være mer selektive ved utlån, rentene forblir lave og
man vil se en økt ”spread” mellom verdsettelsen
høy/lav kvalitetseiendommer. Som i Norge vil prime
eiendommer med sentral beliggenhet fortsette og
holde seg bra i verdi.
Ser vi litt lenger, mot 2015-2017, antas det at
eksporten vil ta seg opp. Rentene og inflasjon vil
NRP Finans AS
Group. Selgere var blant annet DEGI International,
Handelsbanken Liv, Jernhusen, Länsförsäkringar,
Niam og Vasakronan. Stockholm CBD inneholder
mer enn 1,9 millioner m² med kontor. og er ansett å
være det mest attraktive kontormarkedet i
Stockholm.
I 2012 anslo Newsec at det ferdigstilte
prosjektvolumet ville være betydelig høyere enn i
2011. I 2011 ble prosjekter som involverte kun 45
000 m² sluttført, hvorav over 80 % er utleid.
For 2012 er tallet igjen tilbake på historisk høye
nivåer, nesten 130 000 m², hvorav nesten alle
kontorlokaler er utleid.
De kjente nybyggplanene summerer seg til omtrent
2,7 millioner m² kontor i Stockholm. For en stor del
av disse planene er starten på byggingen flere år
fram i tid og andelen spekulative prosjekter de
kommende årene forventes å være begrenset.
Side 44
uendret fra forrige kvartal. I øvrige deler av Solna og
Sundbyberg er markedsleie også uendret fra forrige
kvartal og utgjorde 1 650 kr/m².
Markedsleie i Kista er uendret og utgjør 1750 kr/m².
Indre forsteder er markedsleier stabile ved et nivå på
1 800 kr/m².
2.1.c Ledighet
Aktivitet på kontormarkedet i Stockholm har avtatt
noe som følge av et år med uro i verdens
finansmarkeder. Fortsatt attraktive lokaler i sentrum
generelt og i CBD spesielt, er mangelvare og
forsvinner raskt fra markedet.
I mindre attraktive delmarkeder og for umoderne
kontolokaler er det dog store rabatter og flyttebidrag
ved omlokalisering og reforhandlinger.
2.1.b Leiemarkedet
Leieprisene i moderne og arealeffektive kontorbygg
i Stockholm CBD har utviklet seg flatt det siste
kvartal og beløp seg til 4 500 kr/m². Newsec tror at
markedsleie vil være på samme nivå ved årsskiftet
2012/2013.
Et sterkt kontormarked i CBD, med høye leiepriser
og lav ledighet, kombinert med en lav tilførsel av
kontorlokaler, har presset opp leieprisen i områdene
rundt. I indre by utenfor CBD er markedsleien økt
med 400 kr/ m² siden bunnen i 2009 og utgjør nå
2700 kr/m². På Slussen og på Götgatan og i deler av
Östermalm er fremdeles markedsleien litt høyere
enn for resterende indre by.
Den høyeste leien utenfor bykjernen er fortsatt
Prime Solna med et nivå på 2100 kr/m², som er
NRP Finans AS
2.2 Kontormarkedet i Gøteborg
2.2.a Gøteborgs kontormarked
Det kommersielle kontormarkedet i Gøteborgregionen er om lag 4,6 millioner m², Dette omfatter
også nærliggende områder som Mölndal og Partille.
Side 45
Områdene innenfor CBD inneholder totalt rundt
840 000 m² med kontor. I dette området er
etterspørselen etter lokaler størst, men tilbudet også
minst i form av effektive og moderne fasiliteter.
Indre by består av flere områder og dekker et stort
geografisk område. Garda er det beste kontorområdet i indre by, etterfulgt av Gullbergsvass og
Ullevi-Heden.
2.2.c Ledighet
Ledigheten i Göteborg CBD forble uendret i tredje
kvartal på 4,5 %. Etterspørselen er størst etter de
store og moderne kontorlokalene i de sentrale delene
av Göteborg. Ullevi Park, Skanskas Green Building i
Garda og utleie av Grafiska Vägen og leie av ByggGötas prosjekt Pagoden i Gullbergsvass er alle
eksempler på store arealer som har blitt leid ut raskt.
Office Yield - Other Cities
%
9,0
8,5
Göteborg Prime
8,0
7,5
7,0
Malmö Prime
6,5
6,0
Other Major Cities
5,5
5,0
Rest of Sweden
4,5
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012E
2013E
2014E
2015E
2016E
2017E
4,0
Source: Newsec
Som vi ser av figuren ovenfor forventes yielden å
være relativt stabil de neste par årene før vi også her
ser tiltakende yielder.
I løpet av de neste tre årene anslår Newsec at ca
135 000 m² kontorlokaler vil tilføres markedet i
Gøteborg, hvorav ca 40 000 m² i CBD og ca
48 000 m² i indre by.
2.2.b Leiemarkedet
Leieprisene i Gøteborg CBD har vært stabile og
markedsleien er rundt 2100 kr/m², og er forventet å
øke til 2200 kr/m² ved årsskiftet 2012/2013.
2.3 Logistikkmarkedet i Stockholm
Den anstrengte trafikksituasjonen i Stockholmsområdet har ført til at Stockholm deles i to separate
logistikkområder, der den nordlige er mest
ekspansiv. Nærhet til flyplassen, Sveriges største
logistikkarbeidsplass, styrker Arlandaregionen. I
form av ekstra tilførsel av nye logistikkanlegg de
siste årene, er Arlandaområdet på nivå med både
Gøteborg og Jönköping hva gjelder demografi og
attraktivitet.
Et annet kraftsentrum er også under utvikling i
sørlige Stockholm, med Södertälje, Nykvarn,
Huddinge og Botkyrka. Her er havnen i Södertälje
en viktig faktor.
Logistic Rental Growth
%
SEK/sqm
3,0%
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
Stockholm Category A
Toppleien anslås til 2 600 kr / m². For indre by er
markedsleie rundt 1900 kr / m² med toppnoteringer
like under CBD. Leieprisene i andre delmarkeder er
uendret i kvartalet.
Stockholm Category B
Göteborg Category A
Malmö Category A
Rest of
Sweden Category A
Annual average 2008-2011
Annual average 20012E-2014E
Annual average 2015E-2017E
2012E
Rest of
Sweden Category B
Source: Newsec
Det som hemmer Stockholm primært som
logistikklokasjon er dårlig framkommelighet og
mangel på godt regionalt samarbeid
NRP Finans AS
Side 46
2.4 Logistikkmarkedet i Gøteborg
Gøteborg regnes som Sveriges logistikksentrum.
Gøteborg havn er Skandinavias største og en naturlig
”hub” for skandinaviske varer. Havnen har større
containertrafikk alle svenske havner til sammen,
med 60 % av Sveriges containertrafikk. Dessuten
passerer 25 % av landets utenrikshandel gjennom
havnen i Gøteborg.
Hovedsakelig håndteres dagligvarer, elektronikk,
klær, legemidler og industri. Kombiterminalen i
Gøteborg har nesten 30 togspor til ulike byer i
Sverige og Norge.
Helsingborg havn er den nest største i Sverige. Den
største logistikkplassering de senere år i Helsingborg
er ICAs sentrallager på ca 65000 kvadratmeter som
åpnet i 2006. Eiendommen ligger i Långebergavägen
øst for Helsingborg og eies av Northern Logistic
Property (NLP)
Sammenlignes Malmö og Helsingborg, er Malmö et
større marked med mer diversifisert næringsliv.
Byen har gått fra å være en industriby til en by med
mer fokus på den private sektor. Malmö er derfor
generelt mer interessant for investorer i alle
eiendomssegmentene, mens Helsingborg er mest
interessant mtp. industri/logistikk- og handel
segmentet.
Logistics Yield
%
9,0
8,5
Stockholm - Category A
8,0
Stockholm - Category B
2.6 Oppsummert
Göteborg - Category A
7,5
Malmö - Category A
7,0
Rest of Sweden Category A
Rest of Sweden Category B
6,5
2017E
2016E
2015E
2014E
2013E
2012E
2011
2010
2009
2008
2007
6,0
Source: Newsec
2.5 Logistikkmarkedet i Malmø
Øresundsregionen, hovedsakelig området fra Malmö
til Helsingborg er en av Sveriges fremste
logistikksteder. En styrke for logistikkmarkedet i
Malmö og Helsingborg er at begge har havn. Malmö
har i tillegg et samarbeid med havnen i København.
Infrastruktur ift både tog og vei er veldig bra med en
rekke europaveier som krysser regionen.
Øresundsbroen og City Tunnel har styrket en
allerede god infrastruktur. Øresundsregionen har ca
3,7 millioner innbyggere og nærhet til kontinentet,
noe som gjør området attraktivt fra et
logistikksynspunkt.
NRP Finans AS
Total Return
Office Stockholm CBD
Office Stockholm Central
Office Stockholm Prime Suburb
Office Rest of Greater Stockholm
Office Göteborg Prime
Office Malmö Prime
Office Other Major Cities
Office Rest of Sweden
Retail Stockholm CBD
Retail Stockholm Central
Retail Stockholm Prime Suburb
Retail Rest of Greater Stockholm
Retail Göteborg Prime
Retail Malmö Prime
Retail Other Major Cities
Retail Rest of Sweden
Logistics Stockholm - Category A
Logistics Stockholm - Category B
Logistics Göteborg - Category A
Logistics Malmö - Category A
Logistics Rest of Sweden - Category A
Logistics Rest of Sweden - Category B
Residential Stockholm Prime
Residential Stockholm Prime Suburb
Residential Rest of Greater Stockholm
Residential Göteborg Prime
Residential Malmö Prime
Residential Other Major Cities
Residential Rest of Sweden
2012-2013
7,1%
7,9%
7,5%
6,1%
7,9%
7,4%
6,8%
5,4%
7,5%
4,1%
4,0%
1,5%
5,1%
2,5%
4,6%
1,4%
8,6%
8,8%
8,6%
10,5%
9,2%
6,8%
4,8%
6,2%
8,4%
5,2%
6,1%
9,6%
10,3%
2014-2015
8,5%
10,0%
10,6%
11,0%
7,1%
6,2%
9,2%
9,5%
5,4%
5,5%
6,1%
7,6%
5,8%
9,0%
8,7%
7,3%
8,3%
10,0%
8,3%
9,9%
10,4%
9,5%
2,6%
5,1%
5,7%
3,4%
4,7%
6,9%
8,2%
Side 47
4.2 Boligkonvertering – muligheter og fallgruber ved Newsec AS?
Det er knapt en samtale om eiendomsmarkedet i
dag som ikke handler om boligprosjekter og
muligheten for konvertering av eksisterende bygg.
Risikoappetitten i boligmarkedet er høy. I dagens
marked ser man at store tomteområder for
utvikling av bolig selges raskt og til høye priser.
Nedenfor tar vi for oss muligheter og fallgruber
knyttet til konvertering til boligprosjekter.
Voksende boligpriser
Ser vi på boligmarkedet fra et overordnet
perspektiv finner vi noe av forklaringen på kraftig
voksende boligpriser. Figuren nedenfor, fra Norges
Banks Pengepolitiske rapport, illustrerer det store
gapet mellom behovet for boliger som resultat av
økt folketilvekst og faktiske produserte
boligenheter. Som vi ser, bygget man frem til 2007
flere boliger enn folketilveksten tilsa. I årene
deretter ser vi tydelig at boligproduksjonen var for
lav til å dekke den økte folketilveksten. Når vi
samtidig har en situasjon med kraftig fallende
renter, gode lønnsoppgjør og lav arbeidsledighet,
forklarer dette de siste års boligprisfest.
Det er ingen enkel øvelse å sammenligne
tomtepriser på boligprosjekter fra år til år, men at
vi har sett en dobling av tomtepriser i sentrale
bystrøk vil få aktører være uenige i.
Mange konverteringsprosjekter
Av det totale transaksjonsvolumet for eiendom står
boligtomter og konverteringsprosjekter for ca 25%.
Utviklerne fyller opp tomtebanken, og salg av
konverteringsprosjekter er en god indikator på
entreprenørenes risikoappetitt i boligmarkedet.
Newsec har laget en oversikt på konverteringsprosjekter for 2012, og en prognose for 2013 og
2014. Noen eksempler er Mariesvei på Høvik og
Middelthunsgate (Nordeas hovedkontor). Vi har
oversikt over ca. 70.000 kvm i 2013 som konverteres fra næring til bolig og foreløpig ca. 35.000
kvm i 2014. Etter dette blir anslagene naturlig nok
mer usikre. Eiendom som er kjøpt med tanke på
konvertering kan likevel fortsatt ende opp som
næringslokaler dersom boligmarkedet skulle stoppe
opp.
Utfordringer
Det er imidlertid noen utfordringer med
konvertering fra næring til bolig som gjør at ikke
hvem som helst bør kaste seg på denne typen
prosjekter.
Det kan ta svært mange år fra en slik
omreguleringsprosess starter til man lykkes – hvis
man i det hele tatt lykkes. I dagens marked er bygg
for konvertering veldig ettertraktet. Mye av
reguleringsgevinsten har allerede forsvunnet i høye
priser. Boligprisene er også rekordhøye. Det kan
være risikabelt å beregne mulig gevinst ut i fra
enda høyere boligpriser enn det som er tilfelle i
dag.
Det er utfordrende for entreprenører å beregne
byggekostnadene. Dette gjør det vanskeligere å
låse inn entreprisekostnadene. I tillegg betaler en
boligkjøper i praksis for BRAS kvadratmeter. Når
man konverterer, er det vanskelig å vite hvor
mange BRAS man får ut av byggeriet. De beste
utbyggerne bygger med en faktor på 85%, men vi
har også sett eksempler ned mot 65%. Dette vil
naturlig nok gjøre at inntektspotensialet blir
mindre. Når man konverterer kontorarealer til
boligarealer, bør bygningskroppen være av en slik
karakter at de passer til bolig. Ikke alle arealer er
det. Dette kan i tillegg medføre redusert kvalitet på
de salgbare boligarealene.
Muligheter
Man bør generelt se på tomter som en realopsjon.
Fordelene med konverteringsprosjekter er at de i
motsetning til råtomter i mange tilfeller genererer
leieinntekter i dag. Mange konverteringsprosjekter
har løpende kontantstrøm og et opsjonselement.
Opsjonen kan være en ombygging til bolig slik vi
ser i dagens marked, men vi har også sett en
NRP Finans AS
økende trend av konvertering til hotell.
Boligprisene har økt mye de siste årene, og dersom
prisøkningen fortsetter i samme tempo vil det
kunne være muligheter for høye gevinster.
Det er primært sentrale strøk som Oslo området,
Stavanger, Trondheim og Bergen hvor
konverteringsprosjekter gir størst markedsmessig
avkastning.
Oppsummering
Det er høyt trykk i boligmarkedet, både i antall
konverteringsprosjekter og i tomtesalg.
NRP Finans AS
Side 48
Risikoappetitten er høy, og som nevnt har vi i
enkelte salgseksempler sett så høy pris at nesten all
reguleringsgevinst tilfaller selger. Det er viktig å
være klar over risikoen og fallgrubene forbundet
med boligkonvertering, også i dagens marked med
rekordhøye boligpriser. Vi tror at mye skal klaffe
for at mange av konverteringsprosjekter som er
omsatt skal bli lønnsomme. Det som vil skille gode
fra dårlige konverterings- og utviklingsprosjekter
vil avhenge av at man samarbeider med en erfaren
aktør som har den nødvendige kompetansen for å
gjøre boligkonvertering.
Side 49
4.3 Nøkkeltall eiendomsporteføljen
NRP Eiendomsportefølje vs Oslo børs benchmark
1 200
NRP Eiendom Index
(1 129)
1 000
Index
800
600
400
OSEBX
(232)
200
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012 01.12.2012
Årlig avkastning OSEBX vs NRP Eiendomsportefølje
80 %
60 %
73 %
72 %
70 %
65 %
48 %
39 %
40 %
41 %
33 %
24 %
20 %
12 %
30 %
19 %
11 %
13 %
23 %
18 %
15 %
9%
11 %
0%
2001
-20 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-12 %
-14 %
-31 %
-40 %
-38 %
-60 %
-54 %
Avkastning OSEBX
NRP Eiendomsportefølje
Utvikling i antall eiendomsprosjekter
15
40
30
10
20
5
10
0
0
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
-10
-5
-20
-30
-10
Prosjekter etablert (venstre akse)
Prosjekter solgt (venstre akse)
Antall prosjekter i porteføljen ved årsslutt (høyre akse)
NRP Finans AS
Side 50
4.4 Oversikt over eiendomsprosjekter
Prosjekter eiendom
Alingsås Lager og Handel AS
Borås Logistikk DIS
Brønnøysund Kontorbygg AS
Buskerud Handelseiendom DIS
Dagligvarelogistikk AS
El Logistikk DIS
Etterstad Utvikling DIS
Finlogistikk DIS
Gasolin Eiendom DIS
Gasolin Handelseiendom DIS
Grenland House DIS
Gøteborg Kombibygg DIS
Gøteborg Logistikk DIS
Holmsbu Invest KS
Kongholm Invest AS
Lørenskog Kombibygg DIS
Martodden Utbygging AS
Moa Handelseiendom DIS
Nye Alfasetveien DIS
Nye Bergen Lagerbygg AS
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Nessjö Logistikkbygg AS
Pottemakerveien Kombibygg AS
Prime Logistikk DIS
Ringeriksveien 2012 DIS
Stadion Utbygging AS
Statens Hus Lillehammer KS
Sydsvenskan Lager og Handel AS
Sørenga Utvikling KS
Tangen Havnelager AS
Teknikstaden Utvikling AS
TFGS Kombibygg AS
Torggata 16 DIS
NRP Finans AS
Andelspris
per 1% NOK
SEK 330 000
SEK 1 290 000
195 000
289 000
985 000
SEK 2 224 000
402 000
EUR 139 000
127 000
2 484 000
773 000
SEK 309 000
SEK 1 242 000
272 000
27 000
125 000
380 000
250 000
EUR 86 000
221 000
244 000
SEK 508 000
145 000
DKK 1 665 000
157 000
380 000
26 000
SEK 265 000
5 500 000
EUR 16 275
SEK 866 000
SEK 583 000
397 000
Etablert
2008
2012
2005
2010
2006
2011
2008
2011
2009
2010
2011
2009
2011
2005
2005
2007
2006
2011
2009
2006
2005
2005
2006
2012
2012
2006
2006
2006
2007
2006
2007
2007
2011
IRR fra
etablering p.a
15 %
16 %
-2 %
18 %
14 %
15 %
7%
15 %
18 %
18 %
19 %
24 %
13 %
-7 %
-31 %
-10 %
2%
3%
28 %
8%
-10 %
-2 %
-1 %
8%
20 %
4%
-17 %
2%
17 %
8%
9%
-4 %
19 %
Avkastning
2012
69 %
14 %
13 %
-10 %
22 %
19 %
13 %
19 %
0%
3%
17 %
10 %
19 %
6%
-80 %
25 %
-11 %
-5 %
13 %
61 %
-14 %
29 %
1%
7%
18 %
0%
-78 %
-22 %
10 %
39 %
-8 %
11 %
25 %
Side 51
Alingsås Lager og Handel DIS
Dato for analyse:
Kontakt: Knut Ekjord ([email protected])
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK): *
330 348
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
20 330 000
Akkumulert utbytte:
3 500 000
Snittleie/kvm.:
447
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi**
8,50 %
8,25 %
8,00 %
77 787 862
80 101 135
82 558 988
Estimert pris/kvm (snitt)
3 059
3 150
3 246
Estimert andelspris 1% *
307 215
330 348
354 927
IRR estimert andelspris***
15,50 %
14,39 %
13,37 %
9,70 %
9,42 %
9,14 %
Yield ved prosjektslutt (2017)
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AB
Type eiendom:
Lager og handel
Beliggenhet:
Alingsås, Sverige
Areal (kvm.):
25 432
Kostpris eiendommer:
SEK 68 380 000
Innbetalt kapital:
SEK 20 330 000
Utleiegrad:
85 %
SEK 0
Leietagere:
SteelTech AB, Svenska N'ergy AB, JHS Konsult AB
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Byggeår:
1946/1966/1981/1984
19. mai 2008
Årlig yieldleie 2013:
11 377 131
Justering leie:
Jysk AB og Överskottsbolaget AB
Varighet leieavtale:
Varierer
80-100% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,0% KPI)
Finansiering (31.12.12)
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Leieinntekter
9 998 433
11 377 131
11 601 259
Pantelån transje 1
38 000 000
0
Eierkostnader
5 280 000
4 400 000
4 488 000
Pantelån transje 2
9 812 500
750 000
Netto drift
4 718 433
6 977 131
7 113 259
Total
47 812 500
750 000
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1-2)
Avdrag pantelån
46 419
27 146
22 990
2 879 088
2 827 650
2 824 338
750 000
750 000
750 000
Netto finans
-3 582 668
-3 550 504
-3 551 348
Netto kontantstrøm
1 135 765
3 426 627
3 561 911
Oppgradering og leierabatter
1 000 000
680 000
325 000
Estimert utbetaling
1 850 000
3 700 000
3 200 000
Estimert balanse (31.12)
2013
2014
1 466 543
513 171
550 082
Eiendom
80 101 135
80 101 135
80 101 135
Sum eiendeler
81 567 678
80 614 306
80 651 217
Pantelån transje 1
38 000 000
38 000 000
38 000 000
Pantelån transje 2
9 812 500
9 062 500
8 312 500
47 812 500
47 062 500
46 312 500
33 755 178
33 551 806
34 338 717
Sum gjeld
VEK etter utbytte og skatt
3,65 % **
Ballong 2017
38 000 000
6 062 500
44 062 500
* Transje 1 løper avdragsfritt og har bundet renten til mai 2018 på 6,58%
inkl. margin.
** Transje 2 nedbetales med SEK 750 000 i året og har flytende rente forutsatt
justert med forwardkurven.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
Rente
6,58 % *
Eiendommen er yieldet på antatt 2013 leie. Det ble i 2012 inngått et nytt
leieforhold på SEK 1,1 mill. Det er i den anledning lagt inn antatt totale
oppgraderingskostnader på SEK 1 000 000. Det er ca 4 100 kvm ledig i
bygget, men store deler av dette er kjeller som er vanskelig å leie ut. Det er
ikke antatt at det leies ut ytterligere areal.
Det er tidligere gjort investeringer på SEK 2 500 000 i 2011 som inkluderte
oppgradering av heiser og andre leietakertilpasninger. Det er gjort
investeringer i energibesparende tiltak, hvor effekten ikke er hensyntatt i
forventet eierkostnader.
Överskuddsbolaget har sagt opp sin leiekontrakt fra 30.04.2014. Dette
tilsvarer ca SEK 2 000 000 millioner i årsleie. Det er i analysen forutsatt at
lokalene blir reutleid.
NRP Finans AS
Side 52
Borås Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Knut.Ekjord ([email protected])
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: *
1 291 458
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (SEK):
126 500 000
Akkumulert utbytte (SEK):
7 000 000
Snittleie/kvm.:
462
Sensitivitet
Yield 2013
7,50 %
7,25 %
7,00 %
311 047 667
321 290 690
332 265 357
5 681
5 868
6 069
1 189 028
1 291 458
1 401 205
11,79 %
10,76 %
9,83 %
8,50 %
8,23 %
7,96 %
* Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Wilfast Forvaltning AS
Type eiendom:
Logistikk
Beliggenhet:
Borås, Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
321 000 000
Byggeår:
Innbetalt kapital:
126 500 000
Utleiegrad:
Stiftelsesdato:
54 749
2009
100 %
20. april 2012
Leietagere:
DHL Sweden AB garantert av DHL Nordic AB
Årlig leie 2013:
25 283 203
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskiftning av tekniske anlegg,
Justering leie:
90% av KPI
forsikring og egen administrasjon
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
14 671 099
25 283 203
25 738 301
765 646
1 327 746
1 354 301
13 905 453
23 955 457
24 384 000
92 554
162 459
175 168
4 921 720
8 354 875
8 227 375
Avdrag pantelån
1 500 000
3 000 000
3 000 000
Netto finans
-6 329 166
-11 192 416
-11 052 207
Netto kontantstrøm
7 576 287
12 763 041
13 331 793
0
0
660 834
7 000 000
13 000 000
11 500 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
31. Desember 2019
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Total
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
Ballong
163 000 000
0
4,35 %
163 000 000
30 500 000
1 500 000
4,25 %
193 500 000
1 500 000
11 000 000
174 000 000
Transje 1 løper avdragsfritt med bundet rente tilsvarende 4,35% inkl.
margin.
Transje 2 har følgende årlige avrdragsstruktur:
År 1-7 : SEK 3 000 000
År 8
: SEK 1 500 000
Renten på transje 2 flyter med forward kurven
Begge lån har 5 års løpetid. Lånets saldo etter 7,5 år er estimert til å være
SEK 174 000 000 med tilsvarende avdrag som i dag etter eventuell
refinansiering.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
2013
2014
576 287
339 328
1 510 287
Eiendom
314 000 000
314 000 000
314 000 000
Sum eiendeler
314 576 287
314 339 328
315 510 287
Pantelån (transje 1-2)
193 500 000
190 500 000
187 500 000
Sum gjeld
193 500 000
190 500 000
187 500 000
NRP Finans AS
121 076 287
123 839 328 128 010 287
Eiendommen er et logistikkbygg beliggende i Borås 30 minutter fra Gøteborg.
Bygget ble oppført i 2009 og utvidet i 2011. Leiekontrakten med DHL løper til
31.12.2019, leietaker har anledning til å si opp avtalen 31.12.2014 med to-års
notis, dvs. fom. 31.12.2016 mot en "penalty" tilsvarende ca. SEK 46 mill.
Eiendommen er designet for å møte DHL sine behov, men bygget kan enkelt
deles opp til å betjene 3 leietagere.
Eiendommen har et totalt areal på 54,749 kvm hvorav 1,255 kvm er kontor,
39,777 kvm er lager og de resterende 13,717 kvm mezzanine.Terminalen har
29 lasteramper og 3 lasteporter.
Side 53
Brønnøysund Kontorbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:*
195 614
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
30 300 000
Akkumulert utbytte:
11 349 481
Opprinnelig innbetalt deltakerlån:
14 000 000
Utestående deltakerlån:
14 000 000
Tilbakebetalt avdrag og renter på deltakerlån:
2 824 810
Snittleie/kvm.:
1 221
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert pris/kvm.
9,00 %
8,00 %
131 283 976 145 307 307
10,00 %
162 836 470
9 452
10 461
11 723
55 381
195 614
370 906
39,98 %
21,43 %
14,45 %
12,14 %
10,97 %
9,79 %
** Justert for latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Byggtech AS
Kostpris eiendom:
180 000 000
Type eiendom:
Kontorbygg
Beliggenhet:
Brønnøysund sentrum
Areal (kvm.):
13 890 kvm
Byggeår:
1979, 1984, 1994 og 2000
Innbetalt kapital:
30 300 000
Utleiegrad:
100 %
Garanti fra aksjonær:
20 000 000
Leietagere:
Brønnøysundregistrene /
Deltakerlån:
14 000 000
Stiftelsesdato:
(Staten v/Justisdepartementet) (94%)
13. desember 2005
Bygg Gros AS (5,1%)
Årlig leie 2013:
16 516 331
Brønnøy Blikk AS (0,6%)
Justering av leie:*
55%-100%
Leieavtaler:
Brønnøysundregisterne:
31.12.2020
Bygg Gros AS:
31.03.2013
Brønnøy Blikk AS:
Løpende
* Leien til Brønnøysundregistrene justeres hvert andre år med 55% og
80% av endringen i KPI over siste 2 års periode. Fra og med 2015 justeres
leien årlig med 80% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 og 2)
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån (transje 1 og 2)
Netto finans
Kontantstrøm før skatt
Skattekostnad og prosjektkostna
Estimert utbetaling*
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
16 961 340
16 516 331
16 271 455
Pantelån transje 1
81 650 000
2 700 000
6,32 % *
49 450 000
2 530 398
2 493 000
2 555 325
Pantelån transje 2
30 725 000
2 800 000
4,50 % **
26 550 000
14 430 942
14 023 331
13 716 130
120 012
101 126
87 398
6 537 640
6 468 745
6 240 168
980 000
980 000
980 000
5 500 000
5 500 000
5 500 000
-12 897 628
-12 847 619
-12 632 770
1 533 314
1 175 711
1 083 360
2 007 000
1 760 000
1 263 000
0
0
225 000
Deltakerlån
Total
14 000 000
0
126 375 000
5 500 000
Rente
7,00 %
Ballong 2014
14 000 000
90 000 000
*Transje 1 har bundet rente til 6,32% inkl. margin ut 2014.
**Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forward kurven.
NOK 65 mill vil bindes idag med forward start fra 01.01.15 med årlige
avdrag på NOK 6 mill. , resten vil ligge flytende.
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert siden skatten flyttes over på eierne.
Annen informasjon
2012
2013
2014
1 028 449
444 161
39 521
Eiendom
145 307 307
145 307 307
145 307 307
Sum eiendeler
146 335 756
145 751 468
145 346 828
Pantelån (transje 1 og 2)
112 375 000
106 875 000
101 375 000
Arbeidskapital
Deltakerlån
14 000 000
14 000 000
14 000 000
Sum gjeld
126 375 000
120 875 000
115 375 000
19 960 756
24 876 468
29 971 828
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av deltakerlån overtas.
Ved kjøp av aksjer i prosjektet må pro rata andel av aksjonærgaranti
overtas (NOK 20 000 000).
Selskapet har kjøpt en bolig ved siden av eiendommen som leies ut på
korttidsleie.
Det er inngått en forlengelse av dagens leiekontrakt med
Brønnøysundregisterne. Forlengelsen går fra 01.01.15 til 31.12.20 med
en årlig leie på NOK 17 000 000. Brønnøysundregisterne utreder fortsatt
et nybyggsalternativ som innebærer enten flytting til nytt bygg på ny
lokasjon eller rehabilitering/nybygg på dagens lokasjon.
Bygg Gross har sagt opp sin leiekontrakt per 31.03.2013.
NRP Finans AS
Side 54
Buskerud Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Morten Berg ([email protected])
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
289 161
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
21 500 000
Akkumulert utbytte:
2 500 000
Snittleie/kvm.:
1 146
Sensitivitet
Yield 2013
7,25 %
7,00 %
6,75 %
125 287 097
129 550 125
134 128 933
15 661
16 194
16 766
249 739
289 161
331 502
12,92 %
11,63 %
10,53 %
8,83 %
8,54 %
8,25 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Aker Eiendomsdrift AS
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
Mjøndalen/Nedre Eiker, Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
NOK 118 710 000
Innbetalt kapital:
8 000
Byggeår:
2010
NOK 21 500 000
Utleiegrad:
Stiftelsesdato:
23. mars 2010
Leietagere:
JYSK, Europris Butikkdrift AS, Expert AS & Jula Norge AS
Årlig leie 2013:
NOK 9 845 276
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
Justering leie:
100 %
100% av KPI
Februar 2020: JYSK, Europris, Expert
Januar 2025: Jula
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter selgerkreditt
Avdrag pantelån
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 13
9 738 156
9 845 276
10 091 408
Pantelån transje 1
65 000 000
2 500 000
5,27 % *
32 250 000
Pantelån transje 2
34 000 000
0
4,75 % *
34 000 000
Total
99 000 000
2 500 000
534 082
539 957
553 456
9 204 074
9 305 319
9 537 952
77 831
42 949
48 090
4 725 890
5 007 563
4 960 813
630 759
0
0
2 000 000
2 500 000
2 500 000
Netto finans
-7 278 818
-7 464 613
-7 412 722
Netto kontantstrøm
1 925 256
1 840 705
2 125 230
Skattekostnad
0
0
99 154
Estimert utbetaling
0
1 350 000
1 900 000
Rente
Ballong
66 250 000
* NOK 65 000 000 av pantelånet er bundet til rente 5,27% inkl. margin til
2020 . De resterende NOK 34 000 000 av pantelånet har flytende rente.
Pantelånet har følgende årlige avdragsstruktur;
2013-2014:
2015:
2016-2017:
2018:
2019-2020:
2021:
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
2
4
4
4
5
4
500
000
500
750
000
000
000
000
000
000
000
000
Prosjektet ble refinansiert høsten 2012 - selgerkreditten ble innfridd.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
2013
2014
156 850
647 555
773 631
Eiendom
129 550 125
129 550 125
129 550 125
Sum eiendeler
129 706 975
130 197 681
130 323 756
99 000 000
96 500 000
94 000 000
0
0
0
99 000 000
96 500 000
94 000 000
30 706 975
33 697 681
36 323 756
Selgerkreditt
Sum gjeld
NRP Finans AS
Jysk og Europris har opsjoner på forlengelse av leiekontraktene i 5 år til
markedsleie. Expert har opsjon på forlengelse i 5 år til samme vilkår,
deretter 5+5 år til markedsleie. Jula Norge har opsjon på forlengelse i 10 år
til markedsleie.
Side 55
Dagligvarelogistikk AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
Kontakt: Christian Ness ([email protected])
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
987 570
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
47 100 000
Akkumulert utbytte:
16 238 324
15 000 000
11 379 521
Tilbakebetalt renter på deltakerlån:
2 853 716
Snittleie/kvm. (kombibygg):
661
Snittleie/kvm. (kontor):
1 679
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi ***
7,50 %
7,25 %
7,00 %
320 542 060
331 077 776
342 366 043
9 833
10 156
10 503
882 213
987 570
1 100 453
IRR estimert andelspris**
10,36 %
9,42 %
8,59 %
8,72 %
8,44 %
8,16 %
** Etter skatt
*** Justert for latent skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
321 500 000
Type eiendommer:
3 kombinasjonsbygg og et kontorbygg
Beliggenhet:
Sandnes, Stavanger og Lier
Areal (kvm):
28 572 kvm lager og 4 026 kvm kontor
Innbetalt kapital:
47 100 000
Byggeår:
Deltakerlån:
15 000 000
Utleiegrad:
100 %
31. mars 2006
Leietagere:
Asko Rogaland AS /Asko Drammen AS (27.08.2017)
Leieavtale:
Leietager har fullt ansvar for alt indre
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
Justering leie:
1972-2006
26 231 456
Fast 2,35% (kombi) og 100% av KPI (kontor)
Kiwi Minidrift AS (31.12.2017)
og ytre vedlikehold (bareboat)
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,35% justering)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån (transje 1 - 4)
Renter deltakerlån
2012
2013
2013
25 652 140
26 231 456
26 847 895
Pantelån transje 1
111 412 500
3 900 000 6,68 % *
90 512 500
751 358
770 142
789 395
Pantelån transje 2
44 565 000
1 560 000 5,83 % *
36 205 000
24 900 782
25 461 314
26 058 500
Pantelån transje 3
44 565 000
1 560 000 6,18 % *
36 205 000
45 816
42 583
42 243
Pantelån transje 4
17 422 500
780 000 4,35 % *
13 242 500
13 065 474
13 427 406
12 708 964
971 566
796 566
604 066
Avdrag pantelån (transje 1 - 4)
7 800 000
8 100 000
8 200 000
Avdrag deltakerlån
3 000 000
2 000 000
3 500 000
-24 791 225
-24 281 389
-24 970 787
109 558
1 179 925
1 087 713
500 000
791 258
1 035 831
0
0
0
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil
de reelle utbetalingene bli høyere enn estimert da skatten flyttes
over på eierne.
2013
2013
-2 474 172
-2 085 505
-2 033 623
Eiendommer
331 077 776
331 077 776
331 077 776
Sum eiendeler
328 603 604
328 992 271
329 044 152
Pantelån (transje 1 - 4)
217 965 000
209 865 000
201 665 000
11 379 521
9 379 521
5 879 521
Sum gjeld
229 344 521
219 244 521
207 544 521
99 259 083
Deltakerlån
Deltakerlån
11 379 521
Total
229 344 521
Rente
Ballong 2017
3 000 000 7,00 %
10 800 000
0
176 165 000
*Pantelånet er delt opp i 4 transjer med totale årlige avdrag som følger;
2013: 8
2014 :8
2015: 8
2016: 8
100
200
500
500
Transje
Transje
Transje
Transje
1
2
3
4
000
000
000
000
har
har
har
har
fast rente på 6,68% inkl. margin til 2017.
flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
Hovedstol Avdrag 12
Kombieiendommene ligger i Lier, Sandnes og Stavanger. Norgesgruppen
står som garantist for leiekontraktene med Asko.
Kontoreiendommen består av ett kontorbygg i Lier som benyttes av Kiwi
Minidrift AS, hvor Pett Kjede og Servicekontor AS står som garantist for
leiekontrakten.
Det er gjennomført en påbygging på kontorbygget i Lier.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
109 747 750 121 499 631
NRP Finans AS
Side 56
El Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
2 224 527
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
206 550 000
Akkumulert utbytte:
27 500 000
Snittleie/kvm.:
485
Sensitivitet
Yield 2013
7,00 %
6,75 %
6,50 %
615 152 434
637 430 302
661 421 852
6 447
6 680
6 932
2 001 748
2 224 527
2 464 442
12,26 %
11,13 %
10,12 %
8,97 %
8,66 %
8,35 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager og Kontor
Beliggenhet:
Jönköping, Sverige
Areal (kvm.):
95 417
Kostpris eiendom før latent skatt:
SEK 637 205 567
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 206 550 000
Utleiegrad:
100 %
Juni 2011
Leietagere:
El Giganten Logistikk AB, garantert av Elkjøp Nordic AS
46 474 762
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold av fasader, samt
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
Justering leie:
1997, 2002, 2007
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
Ballong
46 303 439
46 474 762
47 404 257
Pantelån transje 1
190 000 000
0
4,90 %
190 000 000
1 188 500
1 200 385
1 224 393
Pantelån transje 2
106 000 000
0
4,90 %
106 000 000
45 114 939
45 274 377
46 179 864
Pantelån transje 3
100 000 000
0
4,23 %
76 415 000
149 953
154 629
148 364
Pantelån transje 4
20 725 000
4 220 000
3,60 %
19 594 040
19 392 945
19 290 200
416 725 000
4 220 000
4 220 000
4 220 000
4 220 000
Netto finans
-23 664 087
-23 458 316
-23 361 836
Netto kontantstrøm
21 450 852
21 816 060
22 818 028
3 201 392
3 916 891
4 165 641
16 500 000
19 500 000
19 000 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
2012
2013
2014
1 101 865
754 252
Eiendom
637 430 302
637 430 302
637 430 302
Sum eiendeler
640 132 997
638 532 167
638 184 553
416 725 000
412 505 000
408 285 000
Sum gjeld
416 725 000
412 505 000
408 285 000
223 407 997
226 027 167
229 899 553
NRP Finans AS
Total
0
372 415 000
Transje 1 og 2 har bundet rente på 4,90% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 3 har bundet renten på 4,23% inkl. margin til 30.06.2016.
Transje 4 har flytende rente justert med forward kurven.
Kvartalsvise avdrag er på SEK 1 055 000 og vil nedbetales på transje 4 til
null, og deretter på de andre transjene.
Annen informasjon
2 702 696
Arbeidskapital
30.06.2023
Da deler av kostnadene utgiftsføres i DIS selskapet, har deltakerne mottatt
skattefratrekk i stiftelsesåret som blir jevnet ut med høyere skatt i AB
selskapet. Dette er en gode deltakerne har mottatt som ikke er hensyntatt i
analysen.
Side 57
Etterstad Utvikling DIS
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
402 014
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
29 500 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm (utleid areal).:
1 029
Sensitivitet
Yield 2013
8,25 %
8,00 %
7,75 %
102 413 802
105 264 764
108 299 660
11 376
11 692
12 029
373 504
402 014
432 363
11,33 %
11,04 %
10,76 %
8,09 %
8,09 %
8,09 %
Yield ved prosjektslutt (2013)****
** Etter latent skatt. Inkl. NOK 10 mill i tomteverdi/utviklingspotensial.
*** Etter skatt
***/**** Det er forutsatt en restverdi på NOK 110 mill. i alle tre
sensitivitetene og internrentene, hvor utviklingspotensial er satt til NOK 10 mill.
Yield ved prosjektslutt er på basis NOK 100 mill.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Handel/Kontor/Lager/Utvikling
Beliggenhet:
Etterstad, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
Byggeår:
29 500 000
Utleiegrad:
ca. 90%
28. Februar 2008
Leietagere:
Rema 1000 AS, Lighthouse Company
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold,
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
9 003
98 500 000
Forventet leieinntekt fullt utleid:
1960 og 1997
9 640 000
Justering leie:
100% av KPI
og ca. 15 mindre leietakere
Leieinntekter
Eierkostnader
2012
2013
2014
8 804 000
8 918 055
9 342 266
760 000
825 000
845 625
8 044 000
8 093 055
8 496 641
131 051
155 484
292 659
4 301 125
4 331 000
4 371 000
Avdrag pantelån
1 125 000
0
500 000
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
-5 295 074
-4 175 516
-4 578 341
Netto kontantstrøm
2 748 926
3 917 539
3 918 300
3 140 000
400 000
1 054 022
0
0
0
Skatt & leietakertilpassning
Varierer, hovedsaklig 2 og 3 års kontrakter
Pantelån transje 1
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
Ballong
16 000 000
1 125 000
4,35 %
14 500 000
7,27 %
50 000 000
Pantelån transje 2
50 000 000
0
Total
66 000 000
1 125 000
64 500 000
Transje 1 og 2 har fått innvilget avdragsfrihet fom- november 2012 tom.
november 2014.
Transje 2 har bundet rente tilsvarende 7,27% inkl. margn
Renten på transje 1 er justert basert på forwardkurven.
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
2013
2014
1 102 926
4 620 466
7 484 744
Eiendom
105 264 764
105 264 764
105 264 764
Sum eiendeler
106 367 691
109 885 230
112 749 508
66 000 000
66 000 000
65 500 000
Sum gjeld
66 000 000
66 000 000
65 500 000
40 367 691
43 885 230
47 249 508
Utviklingspotensial på ca. 2 500 kvm.
Det er benyttet en restverdi på NOK 110 millioner i prosjektkalkylen, inkl.
utviklingspotensial.
Forventet leie fullt utleid er ca. 9 640 000. 20% av arealene står ledig pt.
Verdsettelsen er basert på en leieinntekt i 2013 som tilsvarer 7,5% ledighet.
Deretter er det antatt at man oppnår en langsiktig ledighet på ca. 5%.
NRP Finans AS
Side 58
Finlogistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR): *
138 821
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital (EUR):
11 862 850
Akkumulert utbytte:
1 100 000
Snittleie/kvm. (EUR):
57
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi** (EUR
7,00 %
6,75 %
6,50 %
26 258 571
28 484 391
29 515 329
Estimert pris/kvm (snitt) (EUR)
745
808
837
Estimert andelspris 1% * (EUR)
116 563
138 821
149 130
11,44 %
9,80 %
9,19 %
10,58 %
9,75 %
9,41 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendommen (EUR):
25 700 000
11 862 850
Oppstartsdato:
Årlig leie 2013 (EUR):
Justering leie:
Type eiendom:
Varmtlager, kaldtlager og kontor
Beliggenhet:
Hyvinkäa, Helsinki, Finland
Areal (kvm.):
35 254
Tomt (kvm):
167 401
Byggeår:
2002,2006,2008,2011
01.04.11
Utleiegrad:
100 %
2 022 505
Leietagere:
Ahlsell Oy, garantert av Ahlsell Sverige AB
Leieavtale:
Forsikring og egen administrasjon
100% av KPI opp til 2,0%, 60% fra 2,0%
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Investering i bygg
Estimert utbetaling
31.12.31
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
1 925 000
2 022 505
2 062 955
Pantelån transje 1
7 300 000
0
Rente
5,40 % *
Ballong
4 962 140
75 000
77 025
78 566
Pantelån transje 2
2 800 000
275 000
2,90 % *
0
1 850 000
1 945 480
1 984 390
Pantelån transje 3
5 000 000
0
4,33 % *
5 000 000
15 100 000
275 000
12 451
8 459
9 133
486 760
479 673
482 005
275 000
300 000
356 250
-749 309
-771 214
-829 123
1 100 691
1 174 266
1 155 267
700 000
0
0
1 100 000
850 000
950 000
Total
9 962 140
* Transje 1-3 løper i 7 år har følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
År 1:
EUR
275 000
År 2:
EUR
300 000
År 3:
EUR
356 250
År 4:
EUR
393 750
År 5:
EUR
475 000
År 6:
EUR
500 000
År 7:
Forfall
Lånet er foventet refinansiert til samme vilkår med årlige avdrag på ca. 3%
av restlån.
Transje 1 er rentesikret på 5,40% inkl. margin til 29.03.18.
Transje 2 løper flytende og renten er justert med forwardkurven.
Transje 3 er rentesikret på 4,338% inkl margin til 1.12.2016.
Annen informasjon
2012
2013
2014
545 191
652 957
641 724
Eiendom
28 484 391
28 484 391
28 484 391
Sum eiendeler
29 029 582
29 137 348
29 126 115
15 100 000
14 800 000
14 443 750
Sum gjeld
15 100 000
14 800 000
14 443 750
13 929 582
14 337 348
14 682 365
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Eiendommen er påbygget med 8 750 kvm. Utbyggingen ble ferdigstillt Q1
2012.
Leietaker har opsjon på forlengelse av leiekontrakten i ytterligere 2 perioder av
5 år etter utløp av leiekontrakt.
Utbyggingen ble noe mindre enn tidligere antatt, hvorpå kjøpesum, leie og
pantelån er tilsvarende redusert.
Side 59
Gasolin Eiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
127 176
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
9 100 000
Akkumulert utbytte:
1 800 000
Snittleie/kvm.:
3 979
Sensitivitet
Yield 2013
7,00 %
6,75 %
6,50 %
41 226 969
42 638 938
44 159 519
51 534
53 299
55 199
113 057
127 176
142 382
10,76 %
9,92 %
9,17 %
10,73 %
10,38 %
10,02 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Type eiendom:
2 Bensinstasjoner
Beliggenhet:
Lillesand & Vinterbro, Norge
Areal (kvm.):
39 417 500
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
800
Byggeår:
2009
9 100 000
Utleiegrad:
100 %
9. desember 2009
Leietagere:
Reitan Convenience Norway AS (69%)
Årlig leie 2013:
3 182 994
Justering leie:
100% av KPI
Scandinavian Fuel Infrastructre Norway AS (31%)
Leieavtale:
Eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Desember 2029
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
3 167 158
3 182 994
3 262 569
Pantelån transje 1
11 400 000
800 000
216 776
217 860
223 306
Pantelån transje 2
18 900 000
0
2 950 382
2 965 134
3 039 262
Total
30 300 000
800 000
35 733
32 460
29 239
1 720 430
1 701 630
1 688 405
800 000
900 000
1 000 000
-2 484 697
-2 569 170
-2 659 166
465 685
395 964
380 097
0
0
0
600 000
550 000
500 000
Rente
Ballong
4,20 % *
6,52 % **
0
11 800 000
11 800 000
*Lånet har følgende årlige avdragsstruktur:
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
år
år
år
år
år
år
år
år
2010:
2011:
2012:
2013:
2014-2021:
2022-2025:
2026-2027:
2028-2029:
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
NOK
0
400 000
800 000
900 000
1 000 000
1 100 000
1 200 000
1 400 000
**NOK 18 900 000 av lånet er rentesikret til 15.01.2020 til rente 6,52%
inkl. margin.
Annen informasjon
2012
2013
2014
471 012
316 976
197 073
Eiendom
42 638 938
42 638 938
42 638 938
Sum eiendeler
43 109 950
42 955 914
42 836 011
30 300 000
29 400 000
28 400 000
Sum gjeld
30 300 000
29 400 000
28 400 000
12 809 950
13 555 914
14 436 011
Arbeidskapital
Leietaker har rullerende opsjoner på forlengelse i 5 år ved utløp til uforandrede
vilkår. Kontrakten vil dog ikke lenger være "bare boat" og eierselskapet vil
følgelig ha vedlikeholdsansvar.
NRP Finans AS
Side 60
Gasolin Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
2 484 403
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
173 000 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
4 450
Sensitivitet
Yield 2013
7,75 %
7,50 %
7,25 %
734 396 871
758 277 900
783 805 897
44 923
46 384
47 945
2 245 593
2 484 403
2 739 683
12,38 %
11,32 %
10,37 %
10,15 %
9,83 %
9,51 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
59 Bensinstasjoner primært beliggende i Sør Norge
Areal (kvm.):
750 000 000
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
16 348
Byggeår:
Varierende
173 000 000
Utleiegrad:
100 %
6. September 2010
Leietagere:
Reitan Convenience Norway AS,
Årlig leie 2013:
72 744 473
Justering leie:
100% av KPI
Scandinavian Fuel Infrastructure, Uno-X Automat, YX-Betjent mfl.
Leieavtale:
2012
2013
2014
Leieinntekter
72 722 780
72 744 473
74 563 085
Pantelån transje 1
Eierkostnader
12 900 000
13 041 900
13 367 948
Netto drift
59 822 780
59 702 573
61 195 137
Rente inntekter
982 200
951 705
537 605
Renter påntelån
28 898 552
27 763 681
27 342 923
Avdrag pantelån
Netto finans
Salg av eiendom
Netto kontantstrøm
Skattekostnad/ ekstraord.
Estimert utbetaling
31. Desember 2022
13 436 015
19 458 485
15 000 000
-41 352 367
-46 270 461
-41 805 318
0
0
0
18 470 413
13 432 112
19 389 819
730 000
5 600 000
6 700 000
0
42 000 000
10 500 000
Hovedstol
Avdrag 12
200 000 000
0
Pantelån transje 2
91 000 000
13 000 000
Pantelån transje 3
100 000 000
0
Pantelån transje 4
155 563 985
436 015
Total
546 563 985
13 436 015
Rente
5,78 % *
Ballong
200 000 000
5,18 % **
5,62 % ***
3,99 % ****
0
100 000 000
75 105 500
375 105 500
*Transje 1 har bundet rente i 10,5 år , 5,775% inkl. margin fom. mars 2011.
** Transje 2 har bundet rente i 9 år, 5,18% inkl. margin fom. nov 2010 .
*** Transje 3 har bundet rente i 9 år, 5,62% inkl margin fom. nov 2010.
** ** Transje 4 har flytende rente justert iht. forward kurven
Transje 1, 2, 3 & 4 har følgende avdragsstruktur;
2012 - 2013: 10 000 000
2014 - 2015: 15 000 000
2016 - 2017: 17 000 000
2018: 18 000 000
2019 - 2022: 20 000 000
I tillegg vil det være en cash sweep nedbetaling av lånet basert på cashflow
for 2011 og 2012. Dette er hensyntatt i analysen. Utbetalingen i 2013 må
avklares med pantelånegiver.
Annen informasjon
2012
2013
2014
39 926 037
5 758 149
7 947 968
Eiendom
758 277 900
758 277 900
758 277 900
Sum eiendeler
798 203 937
764 036 049
766 225 868
546 563 985
527 105 500
512 105 500
Sum gjeld
546 563 985
527 105 500
512 105 500
251 639 952
236 930 549
254 120 368
Arbeidskapital
Leiekontraktene med Reitan Convenience Norway, , Scandinavian Fuel
Infrastructure, Uno-X Automat og YX-Betjent løper til 31. Desember 2022.
Leiekontraktene til de øvrige leietakerne løper ut i 2018, og står for ca 4% av
leien.
49 av stasjonene er 7-Eleven storkiosker og Shell bensinstasjoner, 2 stasjoner
er YX-profilerte bensinstasjoner/storkiosker, de resterende 8 er Uno-X
bensinstasjoner. 18 av eiendommene er på festet grunn.
Tomtene har en snittstørrelse på 3,3 mål pr. eiendom. Bygningene eies av
Gasolin Handelseiendom DIS, mens bensininfrastrukturen eies av leietaker.
Porteføljen bestod opprinnelig av 61 stasjoner, hvorav 2 er avhendet.
NRP Finans AS
Side 61
Grenland House DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
772 975
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
66 800 000
Akkumulert utbytte:
1 100 000
Snittleie/kvm.:
1 126
Sensitivitet
Yield 2013
7,50 %
7,25 %
7,00 %
214 018 247
220 984 122
228 447 559
14 075
14 533
15 024
703 316
772 975
847 609
10,29 %
9,72 %
9,18 %
8,99 %
8,71 %
8,42 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Hjertnes Eiendom AS
Type eiendom:
Kontor
Beliggenhet:
Sandefjord, Norge
Areal ink. parkering (kvm.):
220 000 000
Innbetalt kapital:
66 800 000
Stiftelsesdato:
22. desember 2011
Årlig leie 2013:
Justering leie:
17 115 258
15 206
Byggeår:
2009
Utleiegrad:
100 %
Leietager:
Agility Group AS
Leieavtale:
96% av leien justeres med 100% av KPI
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
utskifting av byggtekniske innretninger og egen administrasjon
Leieinntekter
Eierkostnader
1. Desember 2024
2012
2013
2014
17 033 306
17 115 258
17 527 065
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
Hovedstol
Avdrag 12
95 850 000
6 600 000
820 000
824 100
844 703
16 213 306
16 291 158
16 682 363
151 656
175 360
189 775
7 195 063
6 803 000
6 497 000
* Transje 1 har følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
Avdrag pantelån
6 600 000
6 600 000
6 600 000
-13 643 407
-13 227 640
-12 907 225
Avdrag 1-52:
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
2 569 899
3 063 518
3 775 138
0
0
726 414
1 100 000
2 800 000
2 750 000
2012
2013
2014
3 156 052
3 454 775
Eiendom
215 350 000
215 350 000
215 350 000
Sum eiendeler
218 242 534
218 506 052
218 804 775
145 850 000
139 250 000
132 650 000
Deltakerlån
50 000 000
0
6 600 000
6,07 % **
Ballong
6 650 000
60 000 000
66 650 000
NOK 1 650 000
Transje 1 løper med flytende rente justert med forward kurven med margin
på 175 b.p .
** Transje 2 løper avdragsfritt og har bundet rente tilsvarende 6,07% inkl.
margin inntil 2. januar 2014. Deretter er denne transjen samt ytterligere
NOK 10 mill. bundet i 8 år til rente 5,43% inkl. margin.
Annen informasjon
2 892 534
Arbeidskapital
Total
145 850 000
Rente
4,00 % *
0
0
0
Sum gjeld
145 850 000
139 250 000
132 650 000
72 392 534
79 256 052
86 154 775
Eiendommen ligger på Fokserød ved avkjøringen til Torp Flyplass i Sandefjord
kommune. Eiendommen består av 3 integrerte bygninger som med enkle grep
kan benyttes av flere leietagere. Eiendommen har utviklingspotensial.
NRP Finans AS
Side 62
Gøteborg Kombi DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
308 966
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
24 800 000
Akkumulert utbytte:
14 050 000
Snittleie/kvm. (2012):
806
Sensitivitet
Yield 2013
7,00 %
6,75 %
6,50 %
89 465 816
92 587 070
95 948 420
10 419
10 782
11 174
277 753
308 966
342 579
12,25 %
11,26 %
10,37 %
9,54 %
9,22 %
8,90 %
*** Etter skatt i AB
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager, produksjon av næringsmidler
Beliggenhet:
Torslanda, Gøteborg, Sverige
Areal (kvm.):
8 587
Kostpris eiendom:
SEK 70 000 000
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 24 800 000
Utleiegrad:
10. september 2009
Leietagere:
Almondy AB
6 920 913
Leieavtale:
"Triple net", eier kun ansvarlig for egen administrasjon
Overtakelse av eiendom
Årlig leie 2013:
Justering leie:
100% av KPI
2006
100 %
30.september 2028
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
6 895 400
6 920 913
7 059 331
Pantelån transje 1
29 875 000
1 625 000
4,15 %
3 875 000
572 000
577 720
589 274
Pantelån transje 2
31 500 000
0
4,34 %
31 500 000
6 323 400
6 343 193
6 470 057
Total
61 375 000
1 625 000
9 273
8 476
8 436
Renter påntelån 1 og 2
2 657 491
2 590 053
2 522 616
Avdrag pantelån 1 og 2
1 625 000
1 625 000
1 625 000
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
-4 273 218
-4 206 577
-4 139 180
Netto kontantstrøm
2 050 182
2 136 616
2 330 877
0
0
0
2 450 000
2 100 000
2 350 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Ballong 2028
35 375 000
Transje 1 nedbetales med SEK 1 625 000 årlig og har flytende rente som er
estimert basert på forwardkurven.
Transje 2 løper avdragsfritt og renten er bundet til 4,34% inkl. margin til
10.11.2016
Lånesfasiliteten ble refinansiert ifm. utbyggingen i Q3/4 2011 hvor
ytterligere SEK 15 286 250 ble trukket opp.
Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen, mens
DISet ikke er et skatteobjekt, og det således ikke er beregnet skatt i dette.
Annen informasjon
2012
2013
2014
54 485
91 100
71 977
Eiendom
92 587 070
92 587 070
92 587 070
Sum eiendeler
92 641 555
92 678 171
92 659 047
Pantelån
29 875 000
28 250 000
26 625 000
Pantelån 2
31 500 000
31 500 000
31 500 000
Sum gjeld
61 375 000
59 750 000
58 125 000
31 266 555
32 928 171
34 534 047
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Estimerte utbetalinger er etter skatt i AB selskapet som eier eiendommen.
DIS'et er ikke et skatteobjekt og det er ikke beregnet skatt i dette.
En utbygging/oppgradering av eiendommen ble foretatt i andre halvår 2011 til
en kostnad tilsvarende SEK 8,5 mill, mot en økning i leie på 8,5% av
investeringen. Leiekontrakten ble samtidig forlenget med fire år til 30.
september 2028. Investeringen ble lånefinanisert.
Prosjektet er i etterkant refinansiert og det er gjort en ekstraordinær
utbetaling på SEK 9,4 mill i den anledning.
Side 63
Gøteborg Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
1 242 657
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
114 500 000
Akkumulert utbytte:
11 500 000
Snittleie/kvm.:
1 069
Sensitivitet
Yield 2013
6,75 %
6,50 %
6,25 %
306 352 773
317 533 949
329 609 619
15 279
15 837
16 439
1 130 846
1 242 657
1 363 414
11,95 %
11,08 %
10,28 %
8,50 %
8,26 %
Eiendomsverdi
før skatt
312
014
324
784
11 592
451 793
11 614
451 793
Netto kontantstrøm
i perioden
Over/underkurs:
6 000
239 000
241
7 000
080 000
835
Justeringutbytte
for latent
skatt
5
5
Utbetalt
etter
31 12 11
*** Etter skatt
8,02 %
337
375
11 599
451 793
7 000
989 000
756
5
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Logistikkterminal
Beliggenhet:
Gøteborg, Sverige
Areal (kvm.):
20 050
Kostpris eiendom før latent skatt:
SEK 310 158 458
Byggeår:
Innbetalt kapital:
SEK 114 500 000
Utleiegrad:
Juni 2011
Leietagere:
DHL Freight AB, garantert av DHL Nordic AB
22 041 786
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, utskifting av tekniske anlegg,
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
Justering leie:
2009
100 %
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
21 960 532
22 041 786
27 915 716
Pantelån transje 1
140 000 000
0
4,61 % *
3,97 % **
931 250
941 825
959 374
Pantelån transje 2
50 000 000
0
21 029 282
21 099 961
26 956 342
Pantelån transje 3
7 500 000
2 000 000
156 610
259 933
319 300
197 500 000
2 000 000
10 683 762
8 745 700
8 676 300
Avdrag pantelån
2 000 000
2 000 000
2 741 000
Netto finans
-10 589 090
-10 416 367
-13 105 463
Netto kontantstrøm
10 440 192
10 683 594
13 850 879
0
0
78 219 764
5 000 000
9 000 000
-14 500 000
Skatt og utbygging
Estimert utbetaling
2012
2013
2014
6 103 785
5 634 900
Eiendom
317 533 949
317 533 949
400 007 031
Sum eiendeler
321 954 141
323 637 735
405 641 931
197 500 000
195 500 000
242 159 000
Sum gjeld
197 500 000
195 500 000
242 159 000
Total
Rente
Ballong
140 000 000
37 500 000
3,47 % ***
0
177 500 000
* Pantelånene har kvartaltsvis avdrag på SEK 500 000. Dette vil trekkes fra
transje 3 først, deretter fra transje 2 når transje 3 er fullt nedbetalt.
**Transje 1 har bundet renten til 14.7.16.med rente 4,606% inkl. margin.
***Transje 2 har bundet renten til 14.7.16 med rente 3,97% inkl. margin.
Annen informasjon
4 420 192
Arbeidskapital
31.03.24
124 454 141
128 137 735 163 482 931
Leietaker har mulighet til å si opp kontrakten med effekt fra 31.03.19 mot å
betale en "penalty" på ca. SEK 50,2 millioner (gitt 2,0% årlig inflasjon)
Leietaker har en opsjon på utbygging av terminalen. Ved opsjonen vil
Gøteborg Logistikk DIS betale en eiendomsverdi tilsvarende 7,14% yield på
leien og leieperioden vil være på 10 år fra ferdigstillelse.
Det er antatt en utbygging på SEK 77,2 mill i 2014 som finansieres 65% med
påntegjeld og restende med egenkapital. Deltakerne i prosjektet er forpliktet
til å bidra med egenkapital ved behov hvis opsjonen blir erklært. Ved
erklæring av opsjonen vil overskuddslikviditet ikke bli utbetalt til deltagerne,
men benyttet til å finansiere utbyggingen.
NRP Finans AS
Side 64
Holmsbu Invest KS
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
272 285
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
47 900 000
Akkumulert utbytte:
8 600 000
Snittleie/kvm.:
569
Sensitivitet
Yield 2013
9,00 %
8,00 %
7,00 %
72 699 757
81 787 227
93 471 116
Eiendomsverdi 2014**
92 022 746
92 022 746
92 022 746
5 911
6 649
7 599
181 411
272 285
389 124
45,37 %
22,20 %
4,23 %
8,18 %
8,18 %
8,18 %
Estimert pris/kvm.
Yield ved prosjektslutt (2014)***
** Ikke justert for latent skatt. (skattemessig verdi overstiger estimert
eiendomsverdi)
*** Det er forutsatt en restverdi på basis yield 8,0% av forventet nettoleie i
2014 hensyntatt profit split til driftsleder.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Type eiendom:
Hotell
Beliggenhet:
Kostpris eiendom:
122 000 000
Innbetalt kapital:
47 900 000
Uinnkalt kapital:
1 200 000
Holmsbu på Hurum
Areal (kvm.):*
12 300
Byggeår:
2002/2003
Utleiegrad:
100 %
Leietager:
Stiftelsesdato:
19. oktober 2005
Antatt årlig leie fra 2013:
Fast justering t.o.m. 2014
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
7 000 000
8 000 000
Pantelån transje 1
28 400 000
1 900 000
7,06 % *
445 875
457 022
468 447
Pantelån transje 2
12 012 500
-1 400 000
5,60 % *
9 325 000
5 554 125
6 542 978
7 531 553
Pantelån transje 3
14 200 000
950 000
5,60 % *
13 925 000
Pantelån transje 4
2 062 500
550 000
0
0
56 675 000
2 000 000
27 510
41 222
53 377
3 653 005
3 490 140
Avdrag pantelån (transje 1-4)
2 000 000
2 000 000
54 675 000
Oppgradering
Netto kontantstrøm
0
0
0
-5 701 622
-5 611 783
-58 111 763
0
0
1 500 000
-1 647 497
931 195 -50 580 210
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
* 4 300 kvm av totalt 12 300 kvm består av 42 hytter og sjøboder som
ikke er eiet, men hvor selskapet har en evigvarende leierett på 9 mnd. pr.
6 000 000
3 729 133
Netto finans
Løper til 31.12.2014
Eier kun ansvarlig for forsikring og egen administrasjon
Avdrag selgerkreditt
Leieavtale:
7 000 000
Justering av leie:
Holmsbu Spa & Resort AS
92 022 746
-2 000 000
0
44 637 234
Hovedstol Avdrag 12
Selgerkreditt
Total
Rente
Ballong 2014
27 200 000
7,05 % **
0
0,00 % ***
0
50 450 000
*Pantelånet transje 1-3 nedbetales med samlet årlige avdrag som følger:
2011:
2 075 000
2012-14:
4 550 000
Transje 1 har fast rente på 7,06% inkl. margin (200 bps margin pluss 33
bps margin for cap på transje 3) til 2015.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven.
Transje 3 er sikret ved en cap på 6,45% inkl.margin frem til 2015.
** Transje 4 er bundet til 2015 til 7,05% inkl margin. Lånet nedbetales
som 10 års serielån.
***Selgerkreditten er slettet i forbindelse med leietakers konkurs.
Det er avvik mellom lånetransjer og swapavtaler . Dette er korrigert i
modellen for å få riktig rentebelastning i prosjektet.
Annen informasjon
2012
2013
2014
2 263 503
3 194 698
5 789 488
Eiendom
81 787 227
81 787 227
81 787 227
Sum eiendeler
84 050 730
84 981 925
87 576 715
56 675 000
54 675 000
51 675 000
0
0
0
56 675 000
54 675 000
51 675 000
27 375 730
30 306 925
35 901 715
Arbeidskapital
Selgerkreditt
Sum gjeld
VEK etter utbytte
Leietaker har gått konkurs og hotellet er overtatt av Holmsbu Invest KS.
Det er innbetalt NOK 16,5 mill av den uinnkalte kapitalen i prosjektet
Det er i leieinntekter kun iberegnet ordinær husleie. I tilegg skal det betales
tilleggsleie lik 50% av driftsselskapets overskudd før skatt, etter ordinær
husleie.
Det er avtalt progressiv leie som øker med NOK 1,0 mill i året frem til 2014.
Dette ble ikke gjennomført i 2011 da resultatet for hotellet ikke var
tilstrekkelig. Det er nå budsjettert med en økning på NOK 1,0 mill økning
hvert år frem til 2014.
Grunnet likviditetsproblemer i driftsselskapet ble det i Q2 2012 innbetalt
NOK 2,000,000 av uinnkalt kapital.
NRP Finans AS
Side 65
Kongholm Invest KS
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
27 120
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
15 650 000
Akkumulert utbytte:
4 200 000
4 000 000
0
4 570 410
Snittleie/kvm kontor.:
1 239
Snittleie/kvm leiligheter
2 698
Sensitivitet
Yield 2013
7,00 %
6,75 %
6,50 %
61 031 857
63 292 296
65 726 615
16 367
16 973
17 626
4 516
27 120
51 464
IRR estimert andelspris
8,47 %
4,92 %
3,39 %
7,35 %
7,09 %
6,83 %
Estimert pris/kvm.
** Justert for latent skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Type eiendommer:
1 næringseksjon og 1 boligblokk/
appartementshotell (42 leiligheter)
83 500 000
Beliggenhet:
Innbetalt kapital:
13 150 000
Areal (kvm.):
Uinnkalt kapital:
2 500 000
Stiftelsesdato:
15. September 2005
Årlig leie 2013:
6 268 000
Justering av leie:
100 %
Holmestrand / Kongsberg
2 595 kvm. og 1 134 kvm. (BRA)
Byggeår:
2005 og 1999
Utleiegrad:
Leietager:
90 %
Fylkesskattekontoret, Politiet/Namdsmannen, m.f.
Leieavtale:
Korttidsleie på boligene,
Fylkesskattekontoret 2015, Politiet/namsmannen 2020
Fullt driftsansvar på boligene, begrenset ansvar på næringseiendommene
2012
2013
2014
Leieinntekter
6 237 000
6 268 000
6 424 700
1. Pri. transje 1
30 576 000
717 000 6,40 % *
28 186 000
Eierkostnader
1 934 000
1 995 770
2 045 664
1. Pri. transje 2
14 268 000
474 750 4,50 % **
12 685 500
Netto drift
4 303 000
4 272 230
4 379 036
1. Pri. transje 3
14 268 000
474 750 6,08 % ***
12 685 500
42 936
86 939
58 487
1. Pri. transje 4
4 000 000
3 642 154
3 609 116
3 559 533
Rente inntekter
Netto finans
Netto kontantstrøm
1 666 500
1 666 500
2 222 000
-5 265 718
-5 188 677
-5 723 046
-962 718
-916 447
-1 344 010
-2 500 000
0
0
Oppgradering eiendom
Estimert utbetaling
Hovedstol
Total
63 112 000
Avdrag 12
Rente
Ballong 2015
0 4,65 % ****
1 666 500
4 000 000
57 557 000
* Kvartalsmessige avdrag på NOK 239 000. Transje 1 er sikret med
en swap på 6,4% inkl. margin til 2015.
**Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 2 har flytende
rente. Renteestimater er justert basert på forwardkurven.
***Kvartalsmessige avdrag på NOK 158 500. Transje 3 er sikret med
en 10 års swap til 6,08% p.a. inkl. margin.
**** Transje 4 var tidligere et deltakerlån som ble refinansiert med
pantelån sommeren 07 og nå ligger med flytende rente som er
justert med forwardkurven.
Det er innvilget halverte avdrag i 2. halvår 2012 tom. 1. halvår 2013
Annen informasjon
Eiendommene består av leiligheter i Kongsberg og
kontor/næringslokaler i Holmestrand.
2012
2013
2014
2 503 131
1 586 684
242 674
Eiendommer
63 292 296
63 292 296
63 292 296
Sum eiendeler
65 795 427
64 878 980
63 534 970
Etter store problemer hos leietaker Ambra Eiendom AS, er nå alle
leieforhold inngått direkte.
Det er ca 550 kvm ledige arealer i Holmestrand.
Arbeidskapital
63 112 000
61 445 500
59 223 500
Sum gjeld
63 112 000
61 445 500
59 223 500
VEK etter utbytte
2 683 427
3 433 480
4 311 470
NRP Finans AS
Side 66
Lørenskog Kombibygg DIS
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
125 058
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
19 800 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
767
Sensitivitet
Yield 2013
8,00 %
7,75 %
7,50 %
51 025 487
52 589 963
54 258 737
5 701
5 875
6 062
109 413
125 058
141 746
16,85 %
15,08 %
13,57 %
9,16 %
8,89 %
8,62 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager/kontor
Beliggenhet:
Lørenskog
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
8 951
NOK 57 447 510
Byggeår:
NOK 19 800 000
Utleiegrad:
100 %
1. september 2007
Leietagere:
Gummiservice Produksjon AS, Schiedel Skorsteiner AS,
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, festeavgift,
Forventet leie 2013:
1987/1993/1997
6 865 000
Justering leie:
100% av KPI
Anticimex AS, Heidenreich AS med flere
Varierer
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Leieinntekter
6 344 000
6 865 000
7 068 400
Pantelån transje 1
13 260 000
255 000
4,20 % *
11 475 000
Eierkostnader
3 223 000
2 554 000
2 617 850
Pantelån transje 2
24 613 336
473 333
7,28 % **
21 300 005
Netto drift
3 121 000
4 311 000
4 450 550
1 425 000
-1 425 000
14 847
35 179
65 465
39 298 336
-696 667
Rente inntekter
2 439 330
2 524 054
2 509 461
-696 667
1 606 666
1 606 666
Netto finans
-1 727 816
-4 095 541
-4 050 662
Netto kontantstrøm
1 393 184
215 459
399 888
1 695 000
0
0
0
0
200 000
2012
2013
2014
133 311
348 770
548 659
Eiendom
52 589 963
52 589 963
52 589 963
Sum eiendeler
52 723 273
52 938 733
53 138 621
39 298 336
37 691 670
36 085 004
Sum gjeld
39 298 336
37 691 670
36 085 004
13 424 937
15 247 063
17 053 617
Avdrag pantelån
Skattekostnad og tilpasninger
Utbytte
Pantelån transje 3
Total
Rente
Ballong 2016
4,25 % ***
825 000
33 600 005
* Transje 1 har flytende rente som er justert med forwardkurven. Transje 1
har kvartalsmessige avdrag på NOK 127 500.
** Transje to har bundet renten på 7,28% inkl. margin til 16.10.2017.
Transje 2 har kvartalsmessige avdrag på NOK 159 375.
*** Det er trukket opp NOK 1 500 000 i tileggslån i prosjektet.
Annen informasjon
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Bygget er fult utleid fra sommeren 2012.
Grunnet ledighet ble det i Q211 innbetalt NOK 4 500 000 fra eierne.
Det er benyttet ca NOK 1,7 mill. til leietakertilpassninger og utleie i 2012.
Side 67
Martodden Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter på Hamar
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
380 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
35 000 000
Uinnkalt kapital
0
Akkumulert utbytte:
0
Sensitivitet
LOW CASE
BASE CASE
Salgspris per kvm (bolig)*
HIGH CASE
35 800
Estimert andelspris 1%
380 000
20 %
* Inkl. garasje.
** Prosjektet er planlagt avsluttet i 2017
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
NRP Forretningsførsel AS
Prosjektleder:
Backe Prosjekt AS
Type eiendom:
Bolig under oppføring
Beliggenhet:
Prosjektert bygget kvm:
Hamar
Ca. 17 000 kvm bolig
Sum budsjettert salgsinntekter:
Sum budsjettert prosjektkost:
Budsjettert byggherremargin:
10,5 %
Innbetalt kapital:
Uinnkalt kapital:
0
Stiftelsesdato:
10. november 2006
2013
2013
0
34
33
Budsjetterte inntekter
16 068 000
93 115 811
101 209 127
Budsjetterte utgifter
16 437 603
75 129 846
79 543 322
Kontantstrøm før tomtelån
-369 603
17 985 966
21 665 806
Estimert inn/utbetaling
0
0
15 000 000
Estimert Balanse (31.12)
Ca.180
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse (estimat):
63 000
2011-2017
2012
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Prosjektert antall leiligheter;
35 000 000
Selskapet har refinansiert sitt tomtelån i forbindelse med etablering av
byggelån for rekkehusfeltet og 1 trinn på leilighetsprosjektet
Annen informasjon
Eiendommene er omregulert. Selskapet har solgt 50% av rekkehusprosjektet
til Beias Gruppen / Norbolig. Første salgstrinn på 12 enheter er lagt ut for
salg og bygging pågår hvorav 10 er solgt . Ytterligere 7 rekkehus er lagt ut
for salg . 1 trinn på leilighetsprosjektet på 22 boliger er også lagt ut for salg
hvorav 15 er solgt og byggingen er igangsatt. Trinn 2 på leilighetsprosjektet
er nylig også lagt ut for salg hvorav 3 av 22 er solgt. Nærmere info om
prosjektet finnes på www.nordviken.com
NRP Finans AS
Side 68
Moa Handelseiendom DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
250 008
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
26 700 000
Akkumulert utbytte:
2 900 000
Snittleie/kvm.:
1 176
Sensitivitet
Yield 2013
7
7,25 %
7,00 %
6,75 %
107 669 865
111 262 820
115 121 920
15 257
15 766
16 313
214 078
250 008
288 599
12,79 %
11,39 %
10,20 %
8,45 %
8,17 %
7,90 %
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Handel
Beliggenhet:
Moa Handelsområde, Ålesund
Areal (kvm.):
114 000 000
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
7 057
Byggeår:
26 700 000
Utleiegrad:
23. feb 2011
Leietagere:
2008
100 %
Jula Norge AS, Lefdal Elektromarked AS,
8 295 892
Justering leie:
100% av KPI
Modena Ålesund AS og Kvik Norge AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, forsikring
og egen administrasjon
Jula og Lefdal September 2023, Modena Juni 2018,
Kvik Juni 2015
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
Ballong
8 205 630
8 295 892
8 503 289
Pantelån transje 1
33 400 000
1 600 000
4,53 %
2 600 000
Pantelån transje 2
53 400 000
0
6,54 %
53 400 000
Total
86 800 000
0
450 950
453 205
464 535
7 754 680
7 842 687
8 038 754
85 338
77 484
75 149
Renter påntelån
4 991 960
5 007 960
5 014 560
Avdrag pantelån
1 600 000
1 600 000
1 800 000
Netto finans
-6 506 622
-6 530 476
-6 739 411
Netto kontantstrøm
1 248 058
1 312 212
1 299 344
0
0
0
1 900 000
1 550 000
1 300 000
Skattekostnad
Estimert utbetaling
Pantelånet (transje 1) har følgende årlige avdragsstruktur::
Avdrag år 1:
600 000
Avdrag år 2:
1 600 000
Avdrag år 3:
1 600 000
Avdrag år 4:
1 800 000
Avdrag år 5:
1 800 000
Avdrag år 6:
2 600 000
Avdrag år 7:
3 000 000
Avdrag år 8:
3 200 000
Avdrag år 9:
3 400 000
Avdrag år 10:
3 600 000
Avdrag år 11:
3 800 000
Avdrag år 12:
4 000 000
Transje 2 har bundet renten på 6,54% inkl. margin tom. 15. april 2021.
Annen informasjon
2012
2013
2014
1 264 217
1 026 428
1 025 772
Eiendom
111 262 820
111 262 820
111 262 820
Sum eiendeler
112 288 592
Arbeidskapital
112 527 037
112 289 248
Pantelån
86 800 000
85 200 000
83 400 000
Sum gjeld
86 800 000
85 200 000
83 400 000
24 278 979
25 727 037
27 089 248
NRP Finans AS
Samtlige leietakere har opsjon på forlengelse av leiekontrakt som følger;
Jula Norge AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Modena Ålesund AS - 5 år på uforandrede vilkår.
Kvik Norge AS - 7 + 5 år på uforandrede vilkår.
Lefdal Elektromarked AS - 5 år på uforandrede vilkår.
56 000 000
Side 69
Nye Alfasetveien DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris(EUR): *
86 204
Nøkkeltall
100 %
4 858 000
Akkumulert utbytte (EUR):
2 200 000
Snittleie/kvm.:
EUR 114
Sensitivitet
Yield 2013
7,25 %
7,00 %
6,75 %
20 226 525
20 900 794
21 625 008
1 461
1 510
1 562
79 462
86 204
93 446
12,41 %
11,55 %
10,75 %
8,30 %
8,03 %
7,76 %
*** Før skatt (skatt føres over på deltaker)
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Type eiendom:
Lager og Kontor
Beliggenhet:
Alnabru, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
EUR 18 187 158
Innbetalt kapital:
EUR 4 858 000
Overtakelsesdato:
31.mars 2009
Årlig leie 2013 (EUR):
13 841
Byggeår:
1980
Utleiegrad:
100 %
Leietagere:
Elektroskandia AS
Leieavtale:
1 635 390
Justering leie:
100% av KPI
31. desember 2017
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
1 627 254
1 635 390
1 676 275
Pantelån transje 1
6 075 000
275 000
5,26 % *
4 425 000
113 620
114 541
117 404
Pantelån transje 2
6 075 000
275 000
2,85 % **
4 425 000
1 513 634
1 520 850
1 558 871
12 150 000
550 000
5 324
4 390
4 558
495 629
501 600
505 020
* Transje 1 og 2 har følgende samlede kvartalsvise avdragsprofil:
Avdrag pantelån
550 000
600 000
625 000
-1 040 305
-1 097 210
-1 125 462
Netto kontantstrøm
473 329
423 640
433 409
Estimert utbetaling
700 000
400 000
450 000
Est skattekostnad for deltakere
143 402
149 214
164 445
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
Total
1-4:
5-8:
9-12:
13-20:
21-24:
25-34:
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
EUR
Rente
Ballong 2017
8 850 000
87 500
100 000
125 000
150 000
162 500
175 000
Transje 1 har bundet rente på 5,26% inkl. margin til 31.12.2017.
**Transje 2 har flytende rente som er justert med forwardkurven.
Annen informasjon
2012
2013
2014
54 449
78 089
61 498
Eiendom
20 900 794
20 900 794
20 900 794
Sum eiendeler
20 955 243
20 978 883
20 962 291
12 150 000
11 550 000
10 925 000
Sum gjeld
12 150 000
11 550 000
10 925 000
8 805 243
9 428 883
10 037 291
Arbeidskapital
Leietaker har opsjon på å forlenge leieforholdet i 5+5 år til samme betingelser.
Leiekontrakten er garantert av morselskapet Hagemeyer N.V.
NRP Finans AS
Side 70
Nye Bergen Lagerbygg KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
221 107
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
14 062 500
Uinnkalt kapital:
5 000 000
Akkumulert utbytte:
0
Snittleie/kvm.:
579
Sensitivitet
Yield 2013
8,25 %
8,00 %
7,75 %
85 430 578
87 904 659
90 538 357
6 060
6 235
6 422
196 366
221 107
247 444
13,47 %
12,18 %
11,05 %
8,68 %
8,44 %
8,19 %
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Falcon AS
Type eiendom:
Lager/ kontor
Beliggenhet:
Bergen
Areal (kvm.):
14 098
Kostpris eiendom:
87 500 000
Innbetalt kapital:
14 062 500
Utleiegrad:
100 %
5 000 000
Leietagere:
Hole Glass AS, Midtunlageret AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, kommunale avgifter,
Uinnkalt kapital:
Stiftelsesdato:
Byggeår:
1978/1989/1991/1993
13. desember 2006
Årlig leie 2013 før rabatter:
8 166 000
Justering leie:
Autoglass AS og to mindre leietakere
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
7 407 419
7 652 054
8 088 947
Pantelån transje 1
50 000 000
0
6,95 % *
50 000 000
890 000
908 697
931 414
Pantelån transje 2
10 583 330
111 112
4,20 % *
2 638 882
6 517 419
6 743 357
7 157 533
Pantelån transje 3
5 750 000
975 000
4,20 % *
525 000
15 739
25 774
25 020
0
0
4 197 050
4 232 104
4 139 694
66 333 330
1 086 112
0
0
0
1 086 112
2 611 112
3 236 112
Netto finans
-5 267 423
-6 817 442
-7 350 786
Netto kontantstrøm
1 249 995
-74 086
-193 253
Estimert utbetaling
0
0
0
Avdrag pantelån og selgerkredit
Varierer, snitt kontraktslengde ca. 9 år
Selgerkreditt
Total
Rente
Ballong 2016
3,00 % **
0
53 163 882
* Transje 1 løper avdragsfritt, renten er bundet på 6,95% inkl. margin til
21.12.16.
Transje 2 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet
har følgende årlige avdrag:
2009-2013 NOK 111 112
2014:
NOK 1 611 112
2015-16:
NOK 2 611 112
Transje 3 har flytende rente som er justert basert på forwardkurven, lånet
har følgende årlige avdrag:
2012:
NOK 1 500 000
2013:
NOK 2 500 000
2014:
NOK 1 650 000
2015:
NOK 750 000
Det ble i 1H11 gitt avdragsutsettelse på lånet, tilsvarende NOK 750 000.
** Selgerkreditten ble nedbetalt i 2011.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
Eiendom
2013
2014
958 129
884 044
690 791
87 904 659
87 904 659
87 904 659
Sum eiendeler
88 862 788
88 788 703
88 595 449
66 333 330
63 722 218
60 486 106
Selgerkreditt
Sum gjeld
VEK etter utbytte
NRP Finans AS
0
0
0
66 333 330
63 722 218
60 486 106
22 529 458
25 066 485
28 109 343
Eiendommen har en sentral beliggenhet på Midtun Næringsområde.
Leiekontrakt med Menigo er avviklet, det er inngått kontrakter med Hole Glass
AS og Midttunlageret AS som overtar lokalene. Det er gitt leierabatter frem til
oktober 2014 for Hole Glass AS og juni 2013 for Midttunlageret AS. Eks.
leierabatter er ny årstakt på leien ca. NOK 8,2 mill.
Prosjektet er yieldet på 2013 leie før leierabatter.
Side 71
Nye Berghagan Næringseiendom AS
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
244 038
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
44 325 000
Akkumulert utbytte:
2 000 000
Snittleie/kvm:
665
Sensitivitet
Yield 2013
Estimert eiendomsverdi***
Estimert pris/kvm
7,50 %
7,25 %
126 748 545 130 685 496
7,75 %
134 893 961
6 484
6 686
6 901
204 669
244 038
286 123
23,59 %
20,53 %
18,08 %
11,04 %
10,71 %
10,38 %
*Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger.
** Etter Skatt.
*** Justert for latent skatt.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
140 000 000
Innbetalt kapital:
44 250 000
Uinnkalt kapital:
Type eiendom:
Kontor og lager / verkstedlokaler
Beliggenhet:
Ski / Langhus
Areal (kvm):
19 547
Byggeår:
1978
Leietager / leieavtale: Atlas Copco ca 50% med kontrakt til 31.12.2021.
0
resterende flere mindre deltakere
Stiftelsesdato:
4. juli 2006
Atlas Copco står p.t. for ca. 50% av leien.
Årlig leie 2013*:
13 000 000
Totalt er det ca. 30 leietagere i bygget.
* Det er jevnlig fornyelse/endringer i leiekontrakter for de mindre leietakerne i
bygget. Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis
frem til ultimo 2014.
2012
2013
2014
12 000 000
13 000 000
14 000 000
Pantelån transje 1
20 000 000
0
4,35 % *
Eierkostnader
3 403 000
2 829 542
2 223 588
Pantelån transje 2
5 900 000
3 000 000
4,35 % *
0
Netto drift
8 597 000
10 170 458
11 776 412
Pantelån transje 3
12 000 000
0
7,31 % *
11 136 000
Leieinntekter
Rente inntekter
Hovedstol Avdrag 12
Rente
Ballong 2021
0
192 754
200 827
188 338
Pantelån transje 4
25 000 000
0
7,23 % *
23 176 000
6 408 775
6 308 725
6 296 100
Pantelån transje 5
25 000 000
0
4,35 % *
23 176 000
3 000 000
3 000 000
3 650 000
Pantelån transje 6
0
5,77 % *
23 176 000
-9 216 021
-9 107 898
-9 757 762
25 000 000
112 900 000
-619 021
1 062 560
2 018 650
Netto finans
Netto kontantstrøm
Estimert oppgradering/skatt
0
0
0
Estimert utbetaling
0
0
9 000 000
Total
flytende rente som er justert med forwardkurven.
bundet rente på 7,31% inkl. margin frem til
bundet rente på 7,23% inkl. margin til 15.04.15.
bundet renten på 5,77% inkl. margin til 17.01.22.
Annen informasjon
2012
2013
2014
7 242 514
8 305 073
1 323 723
Eiendom
130 685 496
130 685 496
130 685 496
Sum eiendeler
137 928 010
138 990 569
132 009 219
112 900 000
109 900 000
106 250 000
Sum gjeld
112 900 000
109 900 000
106 250 000
VEK etter utbytte
25 028 010
29 090 569
25 759 219
Arbeidskapital
80 664 000
*Det er gitt en avdragsutsettelse i forbindelse med oppgraderingen av
eiendommen. Fra Q4 2010 betales det totalt NOK 750 000 i
kvartalsvise avdrag.
Transje 1 har
Transje 2 har
Transje 3 har
15.04.2017.
Transje 4 har
Transje 5 har
Transje 6 har
3 000 000
Det er tegnet en ny 10 års kontrakt med Atlans Copco tilsvarende ca.
50% av leieinntektene. Det er investert NOK 31,9 mill i oppgraderinger i
forbindelse med Atlas Copco kontrakten og øvrige oppgraderinger.
Det er i kalkylen forutsatt at 10% langsiktig ledighet oppnås gradvis
frem til ultimo 2014.
Det er et utbyggningspotensial på eiendommen.
Eiendommen er yieldet på estimert 2013 leie.
NRP Finans AS
Side 72
Nässjö Logistikkbygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris SEK
1%
507 780
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital inkl. konvertert deltakerlån:
62 000 000
Akkumulert utbytte:
Deltakerlån:
6 664 706
0 (Opprinnelig SEK 20 mill, konvertert til EK)
1 845 882
Snittleie/kvm.:
295
Sensitivitet
Yield 2013****
8,25 %
8,00 %
7,75 %
151 321 836
155 871 376
160 714 434
2 259
2 326
2 399
462 284
507 780
556 210
15,52 %
14,24 %
13,10 %
9,05 %
8,79 %
8,53 %
*** Etter skatt i Sverige og Norge
**** Ikke hensyntatt ledige arealer
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager/Logistikk
Beliggenhet:
Nässjö i Sverige
Areal (kvm.):
190 000 000
Innbetalt kapital (inkl konvertert deltakerlån):
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013 før leierabatter og skattekompensasjon:
Utleiegrad:
ca 90%
0
Leietagere:
Schenker AB, Hultafors AB, Höglands Logistik AB, Rusta AB
2. mai 2006
Leieavtale:
ca. 90% av KPI
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2% KPI)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Vektet ca. Q4 2014
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
17 820 073
18 221 322
18 581 685
Pantelån transje 1
69 613 000
2 248 000
7 016 412
5 306 500
5 412 630
Pantelån transje 2
40 050 000
0
10 803 661
12 914 822
13 169 055
109 663 000
2 248 000
97 457
194 065
290 407
4 286 937
3 927 636
4 113 841
Avdrag pantelån
2 248 000
2 248 000
2 248 000
Netto finans
-6 437 480
-5 981 571
-6 071 434
Netto kontantstrøm
4 366 181
6 933 251
7 097 621
574 041
1 074 639
1 422 288
0
0
8 955 000
Salg av eiendom
Estimert utbetaling
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, snørydding,
utsk. tekniske installasjoner, forsikring og egen administrasjon
Skattekostnad og hyresrabatt
1941-2001
62 000 000
17 789 075
Vektet justering av leie:
67 000
Byggeår:
Total
Rente
3,85 % *
Ballong 2016
1 124 000
3,85 % **
0
1 124 000
* Transje 1 har flytende rente som i kalkylen er justert med forwardkurven.
Fra 2. halvår 2011 er årlige avdrag SEK 2 248 000.
** Transje 2 har flytende rente justert med forwardkurven og løper uten
avdrag.
Panetelånet løper til juli 2012.
Deltakerlånet ble i 2009 konvertert til egenkapital.
Ifm. refinansieringen i 2011 ble det betalt ned ekstrordinært på pantelånet.
Annen informasjon
2012
2013
2014
5 289 510
4 544 497
6 413 510
Eiendom
155 871 376
155 871 376
155 871 376
Sum eiendeler
161 160 886
160 415 873
162 284 886
109 663 000
107 415 000
105 167 000
Sum gjeld
109 663 000
107 415 000
105 167 000
51 497 886
53 000 873
57 117 886
Arbeidskapital
NRP Finans AS
Det er gjort omfattende nyutleie i prosjektet det siste året. Det er i den
anledning gitt hyresrabbatter for 2012 og 2113.
Det er i driftskostnadede lagt inn ekstra reparasjon og vedlikehold i 2012.
Side 73
Pottemakerveien Kombibygg AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
145 235
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
15 685 000
Akkumulert utbytte:
0
5 000 000
0
5 963 436
Snittleie/kvm.:
933
Sensitivitet
Yield 2013
8,00 %
7,75 %
7,50 %
102 226 821
105 471 624
108 932 746
9 875
10 189
10 523
112 787
145 235
179 846
18,09 %
14,76 %
12,36 %
9,19 %
8,91 %
8,62 %
** Etter fratrek for latent skatt
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager/Kontor
Beliggenhet:
Groruddalen, Oslo
Areal (kvm.):
Kostpris selskap/eiendommer:
119 000 000
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
Utleiegrad:
100 %
0
Leietagere:
WJ Business Partner AS
13.12.2006
Leieavtale:
100% av KPI
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
9 655 658
9 897 050
Pantelån transje 1
70 000 000
0
697 000
714 425
732 286
Pantelån transje 2
21 000 000
2 400 000
8 910 620
8 941 233
9 164 764
Total
91 000 000
2 400 000
30 039
27 856
5 816 725
5 743 400
Avdrag pantelån
2 400 000
2 600 000
3 000 000
-8 088 183
-8 386 686
-8 715 544
822 437
554 547
449 220
783 850
772 420
862 023
0
0
0
Estimert utbetaling
2012
2013
2014
27 714
-385 089
Eiendom
105 471 624
105 471 624
105 471 624
Sum eiendeler
105 717 211
105 499 338
105 086 534
91 000 000
88 400 000
85 400 000
Sum gjeld
91 000 000
88 400 000
85 400 000
14 717 211
17 099 338
19 686 534
Rente
7,05 % *
4,35 % **
Ballong 2016
70 000 000
7 000 000
77 000 000
* Transje 1 har bundet rente til 7,05% inkl. margin til 2016 og løper uten
avdrag.
** Transje 2 har flytende rente og er justert basert på forwardkurven. Lånet
har kvartalsvise avdrag som følger:
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
Avdrag
1-6:
7-8:
9-12:
13-16:
17-20:
21-24:
25-28:
29-32:
33-36:
37-40:
Avdragsfritt
NOK 400 000
NOK 500 000
NOK 525 000
NOK 550 000
NOK 600 000
NOK 650 000
NOK 750 000
NOK 950 000
NOK 1 150 000
Annen informasjon
245 587
Arbeidskapital
21.12.2016
2012
30 867
Skattekostnad og oppgradering
9 607 620
5 719 050
Netto kontantstrøm
Gårdeier har ansvar for utvendig vedlikehold og utskiftning av
tekniske innretninger når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde
Netto finans
1973-1992
15 685 000
9 655 658
Justering leie:
10 352
Byggeår:
Leietaker
er i prosess for å samlokalisere sin logistikkvirksomhet i nytt bygg
Annen informasjon
på Berger. De har signalisert at de derfor vil ha mindre behov for lager ved
utløp av kontrakt. Lokalene leietager ikke lenger har behov for er fremleiet på
tlsvarende nivåer som leiekontrakten med WJ Business Partner AS.
Deltakerlånet er tilbakebetalt.
NRP Finans AS
Side 74
Prime Logistikk DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (DKK): *
1 665 141
Nøkkeltall (DKK)
100 %
Innbetalt kapital (DKK):
158 318 000
Akkumulert utbytte (DKK):
0
Snittleie/kvm.:
357
Sensitivitet
Yield 2013
7,50 %
7,25 %
7,00 %
332 646 586
343 183 306
354 472 650
4 501
4 643
4 796
1 559 774
1 665 141
1 778 035
11,77 %
11,13 %
10,52 %
10,14 %
9,83 %
9,52 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendommer:
Lager og Kontor
Beliggenhet:
Kolding og København, Danmark
Areal (kvm.):
73 912
DKK 350 000 000
Innbetalt kapital:
DKK 158 318 000
Utleiegrad:
100 %
8.2.12
Leietagere:
Prime Cargo AS
Leieavtale:
Eier ansvarlig for egen administrasjon
Oppstart leiekontrakt:
Årlig leie 2013:
26 980 800
Justering leie:
100% av KPI, minimum 2,0%
Byggeår:
2000-2008
31.01.2027
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
23 686 667
26 980 800
27 520 416
Pantelån transje 1
74 992 054
9 081 189
708 611
904 470
922 559
Pantelån transje 2
80 000 000
0
22 978 056
26 076 330
26 597 857
Selgerkreditt
4 499 495
0
3,00 % ***
238 460
290 132
160 596
Kontantdepot
26 400 000
0
0,00 % ****
2 758 257
3 569 612
3 744 084
185 891 549
9 081 189
Avdrag pantelån
9 081 189
9 404 897
9 531 859
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Netto finans
-11 600 985
-12 684 377
-13 115 347
Netto kontantstrøm
11 377 071
13 391 953
13 482 510
3 625 000
2 489 733
2 399 448
0
23 300 000
11 200 000
Skattekostnad*
Estimert utbetaling
*Grunnet oppsettet vil det i oppstartsåret komme noe mer betalbar skatt
i datterselskapet, mens det vil komme fradrag for eierne i DIS selskapet.
Beregnet skattekostnad er konsolidert skattekostnad.
Total
Rente
Ballong
1,50 % *
2,00 % **
0
11 536 978
0
26 400 000
37 936 978
* Transje 1 og 2 nebetales som en annuitet over 20 år og avdragene er på
ca DKK 9,00,000 årlig og stigende. Transje 1 nedbetales først, deretter
transje 2. Forutsatt forward renten 3 MND CIBOR.
** Transje 2 har bundet rente på 3,10% inkl. margin til 31.12.19 med
start 01.01.2013 .
*** Selgerkreditten løper 10 år med 3,0% rente som legges til kupongen.
**** Kontantdepoet løper rente og avdragsfritt frem til utløp av kontrakt.
Utbetalingen i 2013 må godkjennes av pantelånegiver.
Annen informasjon
2012
2013
2014
12 625 171
227 391
110 452
Eiendom
343 183 306
343 183 306
343 183 306
Sum eiendeler
355 808 477
343 410 697
343 293 759
136 055 298
Arbeidskapital
154 992 054
145 587 157
Selgerkreditt
4 499 495
4 635 492
4 775 600
Kontantdepot
26 400 000
26 400 000
26 400 000
185 891 549
176 622 649
167 230 898
Sum gjeld
NRP Finans AS
169 916 928
166 788 048 176 062 861
Det er gitt garantier til leiekontrakten fra alle vesentlige selskaper i Prime
Cargo gruppen.
Leiekontrakten løper i 15 år med 3 års oppsigelsestid for både eier og
leietager. Etter 15 år løper leiekontrakten med 3 års oppsigelse.
Leiekontrakten kan dermed fra begge parter tidligst sies opp etter 12 år med 3
års advarsel (totalt 15 år).
Tre av byggene ligger i Kolding og ett ligger i Greve utenfor København. Ca
90% av leieinntektene kommer fra byggene i Kolding.
Side 75
Ringeriksveien 2012 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
157 271
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
14 500 000
Akkumulert utbytte:
700 000
Snittleie/kvm.:
1 037
Sensitivitet
Yield 2013
7,50 %
7,25 %
7,00 %
77 242 801
79 800 450
82 540 789
11 959
12 355
12 779
131 695
157 271
184 674
19,13 %
16,83 %
14,97 %
9,51 %
9,21 %
8,90 %
***Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager, Kontor og Industri
Beliggenhet:
Vøyenenga, Bærum
Areal (kvm.):
6 459
Tomt:
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
14 500 000
Utleiegrad:
2. februar 2012
Leietagere:
Årlig leie 2013:
43 000 kvm
100 %
Veidekke Entreprenør AS (barehouse),
6 699 565
Justering leie:
100% av KPI
Mølla Kompetansesenter AS mfl.
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester, plenklipping,
Veidekke Entreprenør AS 31.12.2026,
Mølla Kompetansesenter AS 31.03.2017
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
2012
2013
2014
4 999 676
6 699 565
6 867 054
387 000
518 580
531 545
4 612 676
6 180 985
6 335 510
38 892
57 416
54 597
3 183 254
2 398 425
3 200 316
330 000
440 000
440 000
Avdrag pantelån
880 000
1 760 000
1 760 000
Netto finans
-3 569 533
-5 342 900
-5 328 657
Netto kontantstrøm
1 043 142
838 085
1 006 852
Skattekostnad/oppgradering
189 000
0
0
Estimert utbetaling
700 000
1 400 000
1 600 000
Hovedstol
Avdrag 12
Pantelån transje 1
28 560 000
440 000
5,24 % *
Panelån transje 2
28 560 000
440 000
4,27 % **
Selgerkreditt
Total
8 000 000
0
65 120 000
880 000
Rente
Ballong
0
32 920 000
5,50 % ***
8 000 000
40 920 000
* Pantelånet (Transje 1 + 2) har følgende årlige avdragsstruktur:
År 1 - 15: 1 760 000.
Transje 1 har inngått en renteswap på 3,29% eks. margin inntil 15.04 2020.
**Transje 2 har rente som flyter med forward kurven.
***Selgerkreditten fra Veidekke Entreprenør AS er avdragsfri og løper i
10-år med fast rente på 5,5%.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Eiendommen er en kombinasjonseiendom som innholder kontor-, lager- og
industrilokaler. Veidekke Entreprenør AS står for ca 60% av leieinntektene i 15
år. Mølla Kompetansesenter AS står for de resterende 40% i 5 år.
2012
2013
2014
1 709 445
1 587 530
1 434 382
Eiendom
79 800 450
79 800 450
79 800 450
Sum eiendeler
81 509 896
81 387 980
81 234 833
57 120 000
55 360 000
53 600 000
Selgerkreditt
Sum gjeld
8 000 000
8 000 000
8 000 000
65 120 000
63 360 000
61 600 000
16 389 896
18 027 980
19 634 833
Det er avtalt kjøps- og salgsopsjon på deler av tomteområdet. Veidekke har
opsjon til å kjøpe området fra Ringeriksveien DIS om 5 år for NOK 9 000 000,
mens Ringeriksveien har opsjon på å selge det samme området til Veidekke for
samme pris om 5 år.
NRP Finans AS
Side 76
Stadion Utbygging KS - oppføring/salg av leiligheter i Fredrikstad
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
380 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
Trinn 2
32 000 000
Uinnkalt kapital
5 000 000
Akkumulert utbytte:
Sensitivitet
Trinn 2
Trinn 1
0
LOW CASE
BASE CASE
Salgspris per kvm (bolig)
HIGH CASE
36 500
380 000
20,5 %
** Prosjekt er planlagt avsluttet i 2017.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
Backe Prosjekt AS
Type eiendom:
Beliggenhet:
Sum budsjettert salgsinntekter:
Ca. NOK 530 millioner
Sum budsjettert prosjektkost:
12,6 %
Innbetalt kapital:
0
Uinnkalt kapital:
5 000 000
Stiftelsesdato:
Ca. 160
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
19 000
2011-2017
2012
2013
2014
0
24
34
0
70 128 097
100 348 138
2 500 000
53 227 478
79 136 143
Kontantstrøm før tomtelån
-2 500 000
16 900 620
21 211 995
Estimert inn/utbetaling*
-5 000 000
-5 000 000
12 000 000
Estimert Balanse (31.12)
Prosjektert antall leiligheter/ lavblokker
23. november 2006
Budsjetterte utgifter
Ca. 1 500 kvm næring
32 000 000
Gjenstående EK innbetalinger (transje 2):
Budsjetterte inntekter
Fredrikstad
Ca. NOK 475 millioner
Budsjettert byggherremargin:
Budsjetterte boliger ferdigstillt
Bolig under oppføring
Det er gitt byggelån for byggetrinn1 og 2 og i den forbindels er tomtelånet
refinansiert. Grunnet økt krav til EK fra bankene i kombinasjon med forsert
fremdrift av trinn 2 økes selskapskapitalen med 10 mill. NOK 5 mill av dette
ble innbetalt Q412, og resten vil bli innbetalt i Q113,
Annen informasjon
Første byggetrinn på 24 leiligheter er under oppføring med ferdigstillelse
våren 2013. 19 av 24 leiligheter er solgt. Byggetrinn 2 på 29 leiligheter er
også igangsatt hvorav 14 solgt. Første bygg (K10) på trinn 2 er igangsatt.
NRP Finans AS
Side 77
Statens Hus Lillehammer KS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
26 119
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
16 200 000
Akkumulert utbytte:
5 300 000
8 000 000
3 552 280
5 730 069
Snittleie/kvm.:
965
Sensitivitet
Yield 2013
10,25 %
10,00 %
9,75 %
82 067 087
84 076 413
86 188 782
7 701
7 889
8 088
6 026
26 119
47 243
168,54 %
75,03 %
50,86 %
11,00 %
10,74 %
10,48 %
*** Før skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Kontor/ forretning
Beliggenhet:
Lillehammer
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
116 000 000
Innbetalt kapital:
Deltakerlån:
1966 og 1978, oppgradert i 1997/98
16 200 000
Utleiegrad:
ca 93%
3 552 280
Leietagere:
Statsbygg, Rema 1000 Norge AS
Leieavtale:
Eier i hovedsak ansvarlig for ytre vedlikehold,
Stiftelsesdato:
2. mai 2006
Årlig leie 2013:
10 279 448
Justering leie:
10 657
Byggeår:
Telenor AS, Torshov Bilrekvisita AS
75-100% av KPI
Varighet leieavtale (Statsbygg):
15. September 2015
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
10 228 306
10 279 448
10 485 036
Pantelån transje 1
54 180 000
2 100 000
Eierkostnader
1 404 106
1 421 127
1 456 655
Pantelån transje 2
9 220 000
900 000
Netto drift
8 824 200
8 858 321
9 028 382
Pantelån transje 3
14 000 000
0
Leieinntekter
Rente inntekter
Renter deltakerlån
Avdrag deltakerlån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Est. skattekost for deltakerne
60 125
73 696
85 715
4 390 050
4 179 424
3 797 357
97 559
85 862
73 935
3 000 000
3 000 000
3 000 000
467 445
474 137
486 065
-7 894 928
-7 665 726
-7 271 641
929 272
1 192 595
1 756 740
0
0
0
610 144
702 682
879 761
3 552 280
467 445
80 952 280
3 467 445
6,99 % ***
2,50 %
48 930 000
6 970 000
14 000 000
2 093 785
71 993 785
* Transje 1 har følgende halvårlige avdragsstruktur:
Avdrag 2012 -2015: NOK 1,050,000
Transje 1 har bundet rente på 6,45% inkl. margin til 2015.
** Transje 2 har følgende halvårlige avdragsstruktur:
Avdrag 2012 -2015: NOK 450,000
Transje 2 har bundet rente på 7,07% inkl. margin til 2013.
Annen informasjon
2012
2013
2014
671 122
970 979
1 823 054
Eiendom
84 000 000
84 000 000
84 000 000
Sum eiendeler
84 671 122
84 970 979
85 823 054
77 400 000
74 400 000
71 400 000
Deltakerlån
Total
7,07 % **
Ballong 2015
*** Transje 3 løper avdragsfritt og har bundet rente på 6,99% inkl. margin til
2015.
*Estimert utbetaling er før skatt da skatten betales av deltakere.
Arbeidskapital
Deltakerlån
Rente
6,45 % *
3 552 280
3 078 143
2 592 078
Sum gjeld
80 952 280
77 478 143
73 992 078
3 718 842
7 492 836
11 830 976
Bygget ligger i Storgata på Lillehammer.
Ved kjøp av andeler i prosjektet må prorata andel av deltakerlån overtas.
Verdsettelsen av eiendommen er basert på en verdivurdering utarbeidet av DnB
Næringsmegling. Statsbygg har ikke forlenget kontrakten og skal flytte ut av
bygget. Det jobbes aktivt med å finne nye brukere til eiendommen. Parallellt
med dette utredes alternativ bruk av eiendomsmassen/eiendommen.
NRP Finans AS
Side 78
Sydsvenskan Lager & Handel AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK)*:
265 075
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital (SEK) inkl konvertert deltakerlån:
36 176 000
Akkumulert utbytte inkl renter deltakerlån(SEK):
15 488 978
Snittleie/kvm. (SEK):
807
Sensitivitet
Yield 2013
8,00 %
7,75 %
7,50 %
112 330 683
115 768 457
119 435 416
8 078
8 326
8 589
Estimert andelspris 1% (SEK)
230 697
265 075
301 745
14,91 %
13,47 %
12,22 %
8,86 %
8,60 %
8,33 %
*** Etter skatt i AB og AS
Selskapsinformasjon
Eiendommene
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager og Handel
Beliggenhet:
Höganäs og Borås i Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendommer (SEK):
132 861 000
Innbetalt kapital (SEK), inkl konvertert deltakerlån:
Deltakerlån (SEK):
36 100 000
Utleiegrad:
Opprinnelig SEK 10 mill, senere konvertert til EK
Leietagere:
Stiftelsesdato:
13 905
Byggeår:
1929,1970,2003,2004
100 %
iittala AB ( 23%), Auto 7H AB (43%),
17. November 2006
Årlig leie 2013:
11 217 398
Justering leie:
100% av KPI
Goodbrand Scand. AB (25%) og tre mindre leietakere
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold på Höganäs og egen admin.
Iittalla AB: 31.12.2017
Auto 7H AB: 28.02.2018
Goodbrand Scandinavia AB: 31.12.2017
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
Leieinntekter
11 642 350
11 217 398
11 482 637
Pantelån transje 1
44 160 820
1 375 648
4,66 % *
37 270 424
Eierkostnader
1 975 000
2 050 000
2 091 000
Pantelån transje 2
44 636 616
1 375 648
4,81 % *
37 618 860
Netto drift
9 667 350
9 167 398
9 391 637
74 005
53 131
61 641
4 302 621
4 172 347
4 073 646
0
0
0
2 751 296
2 751 296
2 751 296
Rente inntekter
Renter deltakerlån
Avdrag pantelån
Netto finans
-6 979 912
-6 870 512
-6 763 301
Netto kontantstrøm
2 687 438
2 296 886
2 628 336
2 953 500
1 329 950
1 342 950
0
550 000
1 250 000
Skattekostnad og rabatter
* Da deler av utbetalingene i realiteten blir betalt som renter vil de reelle
utbetalingene bli høyere enn estimert da noe skatt flyttes over på eierne.
2013
2014
-642 997
-226 061
-190 675
Eiendom
115 768 457
115 768 457
115 768 457
Sum eiendeler
115 125 460
115 542 396
115 577 782
88 797 436
86 046 140
83 294 844
0
0
0
88 797 436
86 046 140
83 294 844
26 328 024
29 496 256
32 282 938
Deltakerlån
Sum gjeld
NRP Finans AS
0
0
88 797 436
2 751 296
Ballong 2017
7,00 % **
0
74 889 284
* Transje 1 og 2 har tilsammen følgende kvartalsvise avdragsstruktur:
Avdrag 1-4:
Avdragsfritt
Avdrag 5-16:
SEK 472 500
Avdrag 17-24: SEK 490 000
Avdrag 25-40: SEK 525 000
Transje 1 har bundet rente på 4,66% inkl. margin til 7.12.2014.
Transje 2 har flytende rente hvor renten er oppjustert med forwardkurven.
** Deltakerlånet er konvertert til egenkapital for å oppnå en mer optimal
kapitalstruktur for eierne.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
Deltakerlån
Total
Rente
Lageret som tidligere huset iittala er fraflyttet og ny leietager er Goodbrand
Scandinavia AB i fem år med rabatter de første tre år som følger:
2013: SEK 750 000
2014: SEK 550 000
2015: SEK 350 000
Kontrakten med iittalla på butikklokalene er forlenget til april 2017.
Side 79
Sørenga Utvikling KS - oppføring/salg av leiligheter i Oslo
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris:
5 500 000
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
330 000 000
Uinnkalt kapital
300 000 000
Akkumulert utbytte:
Sensitivitet
Dekningsbidrag resterende bo
+
0
LOW CASE
BASE CASE HIGH CASE
11 000
13 000
15 000
5 500 000
5 500 000
5 500 000
IRR estimert andelspris*
22,1 %
23,5 %
24,8 %
IRR est. andelspris etter skatt*
13,4 %
14,4 %
15,4 %
* De fem første byggetrinn er estimert solgt til listepriser. De neste byggetrinn
er estimert solgt med dekningsbidrag som beskrevet ovenfor.
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Prosjektleder:
Sørenga Utvikling AS
Type eiendom:
Bolig og næring under oppføring
Beliggenhet:
Sum budsjettert salgsinntekter (indeksjustert):
4,9 mrd
Innbetalt kapital:
Sørenga, Oslo
Ca. 5 000 kvm næring
330 000 000
Forventetde gjenstående EK innbetalinger:
0
Uinnkalt kapital (inkl. planlagte innbetalinger):
Stiftelsesdato:
Prosjektert antall leiligheter:
Ca. 800
300 000 000
8. november 2007
Tomt (kvm):
Prosjektert ferdigstillelse(estimert):
Estimert fremdrift
35 000
2011-2016
Finansiering
2012
2013
2014
Budsjetterte kvm ferdigstillt
17 894
18 608
5 811
Estimert inn/utbetaling*
0
56 000 000
205 000 000
Tomten er finansiert med 50% lån og 50% EK. Arbeidskapital er finansiert med
EK. Fire første byggetrinn er i tillegg finansiert med byggelån. Totalt er det
7/8 byggetrinn.
* Det er estimert en utbetaling i 2013 for å dekke skatteregningen for 2012.
Det er knyttet stor usikkerhet til når utbetalinger i prosjektet vil komme.
Balanse ( NOK 1 000)
Annen informasjon
31.12.2010
31.12.2011
Sum eiendeler
573 144
1 373 659
Sum gjeld
275 764
923 880
Sum EK
297 380
449 778
5 byggetrinn er lagt ut for salg hvor ca 90% er solgt, dvs 464 av 511
leiligheter er solgt. Prosjektet ligger foran opprinnelig fremdriftsplan med ca
to år.
Se forøvrig prosjektets hjemmeside: www.sorenga.no
NRP Finans AS
Side 80
Tangen Havnelager AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (EUR):*
16 275
Nøkkeltall
100 %
1 846 246
Akkumulert utbytte (EUR):
1 003 863
Snittleie/kvm. (NOK/EUR):
924/115
Sensitivitet
Yield 2013
8,00 %
7,75 %
7,50 %
8 393 841
8 657 553
8 938 847
Estimert pris/kvm (EUR)
1 231
1 269
1 311
13 638
16 275
19 088
12,02 %
10,13 %
8,67 %
Yield ved prosjektslutt (2021)*
11,13 %
11,13 %
11,13 %
Estimert andelspris 1% (EUR)*
*** Etter skatt
**** Restverdi redusert til EUR 7 500 000
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Industri/ Lager
Beliggenhet:
Drammen
Areal (kvm.):
Kostpris aksjer: (NOK/EUR)
82 250 030/10 072 150
Innbetalt kapital: (NOK/EUR)
Stiftelsesdato:
6 820
Byggeår:
1986/1991/2001/2003
15 200 000/1 846 246
Utleiegrad:
100 %
12. desember 2006
Leietagere:
Middelfart Soneson AS garantert av FMC Biopolymer AS
791 979
Leieavtale:
Årlig leie 2013: (EUR)
Justering leie:
80% av KPI
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, offentlige avgifter,
utskiftning av tekniske inst. forsikring og egen administrasjon
Estimert kontantstrøm (forutsatt 2,5% KPI) (EUR)
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Finansiering (31.12.12) (EUR)
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
788 039
791 979
807 819
Pantelån transje 1
1 883 993
36 832
6,11 % *
1 589 337
64 012
65 304
66 611
Pantelån transje 2
1 883 993
36 832
6,22 % *
1 589 337
724 027
726 675
741 208
Pantelån transje 3
2 015 976
0
5,95 % *
2 015 976
5 785
5 301
5 369
Pantelån transje 4
1 657 772
71 116
2,75 % *
1 088 844
Total
7 441 734
144 780
Rente inntekter
388 929
400 311
401 481
144 780
144 780
144 780
Netto finans
-527 924
-539 790
-540 892
Netto kontantstrøm
196 103
186 884
200 316
0
173 669
66 552
205 363
100 000
100 000
Skattekostnad/oppgradering
Estimert utbetaling
30. juni 2021
Rente
Ballong 2021
6 283 494
* Lånene har følgende rentesikringer:
Transje 1: Renten er bundet til 2017 med rente 6,11% inkludert margin
Transje 2: Renten er bundet til 2017 med rente 6,22% inkludert margin
Transje 3: Renten er bundet til 2014 med rente 5,95% inkludert margin,
og deretter 5,60% inkl margin til 2020
Transje 4: Renten er ikke bundet. Flytende renter er justert med basis i
forwardkurven.
Totale kvartalsvise avdrag for transje 1-4 er EUR 36 195
Estimert balanse (31.12) (EUR)
Annen informasjon
2012
2013
2014
438 740
351 956
385 720
Eiendom
8 657 553
8 657 553
8 657 553
Sum eiendeler
9 096 294
9 009 509
9 043 273
7 441 734
7 296 954
7 152 174
Sum gjeld
7 441 734
7 296 954
7 152 174
1 654 560
1 712 555
1 891 099
Arbeidskapital
NRP Finans AS
FMC Biopolymer besluttet å legge ned virksomheten i Drammen og det er
inngått nye leiekontrakt med Middelfart Soneson AS på en noe lavere leie,
men hvor FMC dekker mellomlegget og garanterer leieforholdet ut den faste
leieperioden. Middelfart har opsjon til å forlenge leieforholdtet i 10 år til
marked. På grunn av dette er restverdien i kalkylen redusert til EUR 7 500
000.
Det er planlagt en oppgradering av taket i 2013.
Side 81
Teknikstaden Utvikling AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris: (SEK)*
865 792
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
98 500 000
Akkumulert utbytte:
65 290 000
Snittleie/kvm.:
326
Sensitivitet
Yield 2013
9,50 %
9,25 %
9,00 %
164 649 080
168 845 542
173 275 140
1 138
1 167
1 197
823 827
865 792
910 088
15,76 %
15,01 %
14,30 %
10,46 %
10,20 %
9,94 %
** Etter latent skatt. Ikke inkludert Kontorsbolaget Karlskoga AB som er
lagt til andelsverdien med SEK 30 000 000 på 100% basis.
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Kostpris eiendom:
SEK 293 400 000
Innbetalt kapital:
Type eiendom:
144 718
Byggeår:
Varierer
Utleiegrad:
2. April 2007
Leietakere:
Årlig leie 2013:
Karlskoga, Sverige
Areal (kvm.):
SEK 98 500 000
Overtakelse eiendom:
Industri, lager og kontor
Beliggenhet:
83 %
Ca. 70 leietakere hvor de tre største er
39 300 000
Justering leie:
Snitt ca. 90% av KPI
BAE Systems AB, Partnertech AB, VWR International AB
Leieavtale:
Varierer, men på gen. basis er eier ansvarlig for løpende drift og
vedlikehold, adm. kostnader, felleskostnader som ikke viderefaktureres,
eiendomsskatt, forsikring, forvaltning og egen administrasjon.
2012
2013
2014
Leieinntekter
40 564 000
39 300 000
40 786 000
Pantelån transje 1
Eierkostnader
23 200 353
23 439 180
23 907 964
Pantelån transje 2
Netto drift
17 363 647
15 860 820
16 878 036
Total
Rente inntekter samt avdrag in
3 904 612
3 661 376
3 541 987
Renter påntelån
5 983 110
5 837 345
5 819 430
Netto avdrag pantelån
Netto finans
Netto kontantstrøm
Skattekostnad
Estimert utbetaling
2 640 000
2 640 000
2 640 000
-4 718 498
-4 815 969
-4 917 443
12 645 149
11 044 851
11 960 594
1 540 000
1 784 000
1 800 000
10 941 176
9 411 765
10 882 353
Hovedstol
Avdrag 12
26 230 000
2 640 000
89 000 000
0
115 230 000
2 640 000
Rente
3,10 % *
5,74 % **
Ballong
15 670 000
89 000 000
104 670 000
*Transje 1 har flytende rente forutsatt justert iht. forward kurven.
** Transje 2 har bundet rente på 5,735 % inkl. margin til 5. juni. 2014 og
løper avdragsfritt.
Annen informasjon
2012
Arbeidskapital
Varierer
2013
2014
834 561
683 647
-38 112
Eiendom
168 845 542
168 845 542
168 845 542
Sum eiendeler
169 680 102
169 529 189
168 807 429
Pantelån
115 230 000
112 590 000
109 950 000
Sum gjeld
115 230 000
112 590 000
109 950 000
54 450 102
56 939 189
58 857 429
Selskapet eier 50% av Kontorsbolaget Karlsskoga AB som eier
kontoreiendommer i Karlsskoga sammen med selskaper i Saab gruppen. Det
ligger eiendommer for estimert SEK 229 mill. i dette selskapet, hvor Saab
selskaper har en fordring på SEK 69,7 mill og selskapet har en fordring på SEK
24,4 mill, mens egenkapitalen er delt 50/50. Alle lån løper med ca. 5-6% årlig
rente . Eierposten og gjelden i Kontorsbolaget Karlsskoga AB er i analysen
verdsatt til totalt SEK 30 mill. Ytterligere forventet kontantstrøm i
Kontorsbolaget Karlsskoga AB ut over renteinntekter og avdrag er ikke
inkludert i analysen. Dette antas å være en konservativ vurdering av verdiene i
dette selskapet.
NRP Finans AS
Side 82
TFGS Kombi AS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
Estimert andelspris (SEK):*
582 941
Nøkkeltall (SEK)
100 %
Innbetalt kapital:
91 058 789
Akkumulert utbytte:
14 825 000
Snittleie/kvm.:
586
Sensitivitet
Yield 2013*
Estimert eiendomsverdi***
8,25 %
8,00 %
7,75 %
272 464 384
280 822 027
289 718 872
6 071
6 257
6 455
499 365
582 941
671 910
IRR estimert andelspris****
24,11 %
21,20 %
18,85 %
11,18 %
10,84 %
10,51 %
Estimert andelspris 1% **
* Prosjektet er yieldet på 2013 leie eks hyresrabatter, og med forventet SEK
500 000 ytterligere i leie på Stenungsund.
**Ikke hensyntatt evt. over/underkurs på rentebindinger
***Etter latent skatt
****Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Lager/industri
Beliggenhet:
Trelleborg, Falköping, Göteborg, Stenungsund i Sverige
Areal (kvm.):
Kostpris eiendomer:
SEK 337 400 000
Innbetalt kapital:
44 882
Byggeår:
Varierer
SEK 91 058 789
Utleiegrad:
100% (inkl. garantileie)
11. mai 2007
Leietagere:
Arkivator AB, Daros Piston Rings AB, Prestando AB
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013 eks. garantier og rabatter:
26 304 921
Justering leie:
Arkivator AB til 2025
100% av KPI
Daros Piston Rings AB til 2021
Prestando AB til 2025
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Renter påntelån og selgerkreditt
Avdrag pantelån og selgerkreditt
Netto finans
Netto kontantstrøm
2012
2013
2014
Hovedstol
Avdrag 12
25 554 283
26 304 921
27 611 211
Pantelån transje 1
180 000 000
0
5,42 % *
Rente
Ballong
173 300 000
2 611 000
2 580 000
2 631 600
Pantelån transje 2
38 500 000
5 000 000
2,85 % *
0
22 943 283
23 724 921
24 979 611
Pantelån transje 3
8 350 000
300 000
4,00 % *
50 000
226 850 000
5 300 000
70 640
64 782
54 164
11 289 285
11 055 500
8 681 125
5 300 000
5 300 000
5 300 000
-16 518 645
-16 290 718
-13 926 961
6 424 638
7 434 203
11 052 650
Skatt og leierabatter
2 806 536
2 506 536
275 817
Estimert utbetaling/innbetalin
1 295 000
8 472 941
7 284 706
Total
173 350 000
* Transje 1 og 2 har følgende samlede årlige avdragstruktur (fordelt pro rata
etter lånets størrelse):
År 1:
SEK 10 000 000
År 2-3:
SEK 7 500 000
År 4 og utover SEK 5 000 000
Transje 1 er bundet til 2014 med rente 5,42% inkl. margin. Transje 2 og 3
har flytende rente som er justert med forwardkurven. Lånet er økt med SEK
4 550 000 i forbindelse med tileggsinvestering i Trelleborg.
Annen informasjon
Arbeidskapital
Bygget i Stenungsund er p.t. delvis leid ut for ca SEK 690 000.
Bygget er forutsatt videre utleid til årlig leie SEK 1 190 000 i 2013 og
SEK 2 000 000 fra 2014 og fremover.
2012
2013
2014
2 078 675
-1 466 599
2 025 528
Eiendom
280 822 027
280 822 027
280 822 027
Sum eiendeler
282 900 702
279 355 428
282 847 555
Pantelån
226 850 000
221 550 000
216 250 000
Sum gjeld
226 850 000
221 550 000
216 250 000
Prestando har vært i en "foretagsrekonstruksjon" hvor utfallet ble at de har
fått redusert leien med SEK 2 206 536 til utgangen av 2013.
56 050 702
57 805 428
66 597 555
Arkivator har noe anstrengt likviditet.
NRP Finans AS
Det er inngått en forlengelse av leiekontrakt med Arkivator som vil løpe ut
2024 i forbindelse med en utbygging.
Side 83
Torggata 16 DIS - finansielt eiendomsprosjekt
Dato for analyse:
01.12.2012
Estimert andelspris
1%
397 801
Nøkkeltall
100 %
Innbetalt kapital:
32 850 000
Akkumulert utbytte:
4 100 000
Snittleie/kvm.:
1 108
Sensitivitet
Yield 2013
7,50 %
7,25 %
7,00 %
136 614 535
140 942 839
145 580 307
12 372
12 764
13 184
354 518
397 801
444 175
11,28 %
10,25 %
9,35 %
8,88 %
8,61 %
8,33 %
*** Etter skatt
Selskapsinformasjon
Eiendommen
Forretningsførsel:
Forvaltning:
Type eiendom:
Handel, kontor, underholdning
Beliggenhet:
Oslo Sentrum, Norge
Areal (kvm.):
Kostpris eiendom:
137 000 000
Innbetalt kapital:
Stiftelsesdato:
Årlig leie 2013:
32 850 000
Utleiegrad:
25. mars 2011
Leietagere:
12 237 667
Justering leie:
100% av KPI
11 042
Byggeår:
1925
Ca. 95%
Auditorium AS, Torggata Bad & Treningssenter AS,
Oslo Bowling AS, Hans & Olaf Fysioterapi AS, Krønsj AS mfl.
Leieavtale:
Eier ansvarlig for ytre vedlikehold, vaktmester,
Leieinntekter
Eierkostnader
Netto drift
Rente inntekter
Varierende
2012
2013
2014
12 116 502
12 237 667
12 543 609
Pantelån transje 1
Pantelån transje 2
1 760 000
1 777 600
1 822 040
10 356 502
10 460 067
10 721 569
186 196
173 237
149 022
4 536 000
5 017 388
5 659 881
Avdrag pantelån
1 325 000
2 650 000
2 650 000
Netto finans
-5 674 804
-7 494 151
-8 160 860
Netto kontantstrøm
4 681 698
2 965 916
2 560 709
Skattekostnad/Oppgradering
1 745 000
1 200 000
1 050 000
Estimert utbetaling
4 100 000
2 400 000
2 500 000
Total
Hovedstol
Avdrag 12
Rente
Ballong
62 205 000
795 000
4,27 %
43 787 500
41 470 000
530 000
4,27 %
103 675 000
1 325 000
40 675 000
84 462 500
Lånetfasiliteten har følgende avdragsstruktur;
År 1: 0
År 2: NOK 1 325 000
År 3: NOK 2 650 000
År 4: NOK 2 650 000
År 5: NOK 2 650 000
År 6: NOK 2 650 000
År 7: NOK 2 252 500
År 8: NOK 2 120 000
År 9: NOK 2 120 000
År 10: NOK 2 120 000
Fom. 15.07.2013 er det inngått en renteswap avtale på 60% av fasiliteten til
4,50% pluss margin.
Annen informasjon
2012
2013
2014
2 556 816
1 922 733
933 442
Eiendom
140 942 839
140 942 839
140 942 839
Sum eiendeler
143 499 655
142 865 571
141 876 280
Arbeidskapital
103 675 000
101 025 000
98 375 000
Sum gjeld
103 675 000
101 025 000
98 375 000
39 824 655
41 840 571
43 501 280
Bygget har 6 større og en rekke mindre leietagere. Vektet gjenværende
leieperiode er omlag 6 år. Bygget er tilnærmet 100% utleid.
Bygget gjennomgår løpende oppgradering.
NRP Finans AS
5.
Forklaring av begreper og nøkkeltall:
Begreper / nøkkeltall i eiendomsprosjekter:
Internrente (IRR)
Felles avkastningsmål for både shipping og
eiendomsprosjekter er internrenteberegninger på innbetalt
egenkapital (IRR). IRR er den annualiserte avkastning et
prosjekt gir. IRR tilsvarer den diskonteringsrente som gir
nåverdi lik null. Investor må således vurdere IRR i
prosjektet opp mot eget avkastningskrav.
Nettoleie
Nettoleie defineres som årlig brutto leieinntekter
fratrukket eiers årlige driftskostnader.
Eiers driftskostnader
Eiers driftskostnader varierer med type leiekontrakt. I
kontrakter av typen ”bareboat” har eier i de fleste tilfeller
kun ansvar for egne administrasjonskostnader og
huseierforsikring. I mer standard kontrakter er
eierkostnader forsikring, eiendomsskatt, leietakertilpasninger, utvendig vedlikehold av tak, fasade og
vinduer. Utskiftningsinvesteringer er også eiers kostnader.
Eierkostnader vil i disse tilfeller også inkludere
fellesutgifter på ledig arealer.
Fellesutgifter
Kostnader til indre vedlikehold, oppvarming, strøm,
vaktmestertjenester, service/vedlikehold på tekniske
installasjoner, snøbrøyting, renovasjon etc. er normalt
leietagers kostnader.
Yield
Innenfor eiendom er yield et mål på den første års direkte
avkastning. Yield beregnes ved å dividere netto
leieinntekter (bruttoleieinntekter – eierkostnader) med
kjøpspris på eiendom.
Markedsverdi eiendom
Estimert eiendomsverdi settes ut i fra nettoleie dividert på
yield. Kravet til hva yielden skal være avhenger av
investeringens risiko og tilbud og etterspørsel.
Eiendomsverdier er også justert for latent skatt. Dette for
NRP Finans AS
Side 84
å kompensere at man ikke får skattemessig avskrivninger
tilsvarende kjøps/salgs pris for eiendommen ved kjøp av
selskaper. I analysene er fradraget beregnet som en
prosentsats ut ifra differansen mellom eiendomsverdi og
skattemessig verdi av eiendom og tomt. Denne
prosentsatsen er 7% for eiendom i Sverige, og eiendom i
Norge med 2% avskrivningssats, mens den er 10% for
eiendom i Norge med 4% avskrivningssats.
Verdijustert egenkapital
Verdijustert egenkapital beregnes på følgende måte:
Arbeidskapital + verdi eiendom - utestående gjeld.
Begreper / nøkkeltall i shippingprosjekter:
IRR
Se definisjon ovenfor.
Bareboat charter
Utleie av skip uten mannskap og teknisk driftsrisiko.
Befrakter opererer skipet for egen regning. Eier har kun
ansvar for egne administrasjonskostnader.
Befrakter
Leietager av skipet.
Time Charter
Frakten avtales som leie for skip med mannskap.
Befrakteren bestemmer (innenfor avtalte begrensninger)
hvordan skipet skal benyttes. Tidsfrakten bortfaller i
perioder da skipet ikke er driftsklart (er "off hire"), f.eks.
under reparasjonsopphold. Rederiet betaler de faste
driftskostnader som, mannskap, rekvisita, forsikring,
reparasjoner, administrasjon etc., mens befrakteren
betaler de "reiseavhengige" utgiftene som bunkers,
havne- og kanalutgifter, samt utgifter til lasting og
lossing.
Markedsrapport 2012
The NRP Group of companies
Project
Finance
Investment
Banking
Asset
Management
NRP Finans AS
NRP Securities ASA
NRP Asset
Management ASA
NRP Business
Management AS
Aker
Eiendomsdrift AS
Project Arrangement &
Syndication
Corporate finance and
M&A advisory
Asset management
Corporate management,
accounting, tax
and consulting
Real Estate Management
NRP Finans
Mail
Kontor
Mobil
Andreas Hagen
Christian Ness
Erlend Torsen
Knut Ekjord
Morten Berg
Ragnvald Risan
Thor Andreas Mjør
Torstein Bomann - Larsen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 38
22 00 81 80
23 23 85 31
23 11 78 39
23 11 78 37
22 00 81 82
23 23 85 35
23 11 78 61
941 56 198
922 66 842
917 23 383
926 59 001
414 20 101
901 61 117
934 80 104
928 03 969
NRP Business Management AS Mail
Kontor
Mobil
Alina Hategan
Anita Næsheim
Ann Helen Marthinussen
Anne Aspelin
Arild Kvalsvik
Birgitte Linge Dalen
Brita Randem
Elfrid Lislevatn
Grethe Pedersen
Heidi Hanson
Helen Michele Nylænder
Irene Christin Høyem
Linda Cathrin Hansen
Maria Terese Olsen
Nina Ekhaugen
Ole Joachim Jonstang
Stine Haugen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 71 03
22 00 81 83
23 11 71 04
23 11 78 49
23 11 78 35
23 11 78 44
23 11 71 07
23 11 78 45
22 04 81 54
23 11 78 46
22 04 81 52
22 01 79 63
23 11 71 08
23 11 38 37
22 04 81 62
23 11 71 06
22 01 79 65
930 08 050
975 00 720
977 01 570
930 52 352
924 69 980
996 29 052
992 27 201
990 19 183
957 02 584
957 67 253
473 68 261
971 41 249
988 04 535
416 66 966
905 85 755
920 57 545
911 39 018
Mail
Kontor
Mobil
Elin Bentsen
Hilde Knudsen
Wenche Solbakken Johansen
[email protected]
[email protected]
[email protected]
23 11 78 34
22 01 79 60
23 11 78 42
926 18 458
934 10 610
932 55 319
Corporate
Management services
2121115 • Bolt Communication AS • www.boltcommunication.no
Markedsrapport 2012
NRP Finans AS NRP
NRP Finans AS – Markedsrapport desember 2012
Haakon VIIs gate 1
Postboks 1358 Vika
0113 Oslo
Telefon: +47 22 00 81 81
Telefaks: +47 22 00 81 91
E-post: [email protected]
Hjemmeside: www.nrp.as
Desember 2012

Markedsrapport desember 2012

Transcription

Similar documents

Markedsrapport juni 2014

Månedsrapport om valuta, med vurdering av

SKAGEN Vekst Statusrapport – januar 2015

Morgenrapport

Untitled - Haugesund Rederiforening

Market Report

SLEKT OG DATA - DIS

NRP EIENDOM 2015 INVEST AS

Trykk her for nedlasting av katalog.

Sector Global Equity Kernel Fund Key Investor Information Document

Kl. 20 LA5 - Tørring Rideklub

ÅRSRAPPORT 2012 ALFRED BERG KAPITALFORVALTNING

KAARSTOE HAVN 2006

HYDAC i Wärtsilä overvåkingssystem