1 Bakgrunn 2 Reguleringsmessige bestemmelser

NOTAT
OPPDRAG
Øvre Ullern Boligselskap - Balkongutskifting
DOKUMENTKODE
124421-TVF-NOT-001
EMNE
Balkongutskifting - mulighetsstudie
TILGJENGELIGHET
Åpen
OPPDRAGSGIVER
Øvre Ullern Boligselskap
ANSVARLIG ENHET
KONTAKTPERSON
Silje Usterud
1063 Oslo Tilstand og
bygningsvern
KOPI
SAMMENDRAG
Multiconsult har utarbeidet et mulighetsstudie for balkongutskifting i Øvre Ullern Boligselskap. Det er foreslått to
alternativer som begge baserer seg på et bæresystem som henges opp i det eksisterende bæresystemet i blokkene.
Systemet består av prefabrikkerte betongplater med skråstag ståloppheng i etasjeskillerne. Rekkverket er foreslått
med to alternativer. Begge alternativene er utformet med hensyn på å ta igjen fargevalg og uttrykk til eksisterende
balkonger, men med ubrennbare materialer som krever lite vedlikehold. Balkongene er også foreslått utvidet med ca
25cm i dybden. Dette er basert på Byggforsks anbefalinger om 1,6m dybde i forhold til brukbarhet av balkonger.
Balkongene skal utføres i ubrennbare materialer og hindre brannsmitte mellom etasjene.
1
Bakgrunn
Øvre Ullern Boligselskap har bedt Multiconsult om å utrede muligheter for balkongutskifting i
boligselskapet. Bakgrunnen for oppdraget er at de eksisterende balkongene er i teknisk dårlig stand
og har behov for bl.a. omfattende betongrehabilitering. De skal i forbindelse med utredningen av
nye balkongtyper også vurderes hvor vidt det er mulig med en utvidelse av balkongene. Denne
vurderingen gjelder både i forhold til planmessige retningslinjer og tekniske muligheter.
Boligselskapet ønsker to alternative løsninger for nye balkonger.
2
Reguleringsmessige bestemmelser
Øvre Ullern Boligselskap omfattes av midlertidige reguleringsbestemmelser S-2864, datert
14.05.1986, se vedlegg.
Følgende bestemmelser kan være relevante for balkongutbedring:
•
•
•
00
REV.
13.05.13
DATO
§3 b) …utforming og tilpasning til eksisterende bebyggelse og miljø ved utnyttelsesgrad
større enn 0,25. Byantikvaren har utgitt en balkongveileder som gir retningslinjer for
utforming av balkonger.
Utnyttelsesgrad maks 0,35
§4b) Avstand fra bebyggelse til nabogrense minst 10 m.
Til utsendelse
BESKRIVELSE
TYN/AS
UTARBEIDET AV
MULTICONSULT | Nedre Skøyen vei 2 | Postboks 265 Skøyen, 0213 Oslo | Tlf 21 58 50 00 | multiconsult.no
SBR
KONTROLLERT AV
TYN
GODKJENT AV
NO 910 253 158 MVA
Øvre Ullern Boligselskap - Balkongutskifting
multiconsult.no
Mulighetsstudie
Reguleringsbestemmelsene som gjelder for Øvre Ullern Boligselskap er Reguleringsbestemmelser
for deler av Oslos Ytre sone vedtatt i 1986.
Definisjon på utnyttingsgrad er gitt i «Veileder. Grad av utnytting» fra Miljøverndepartementet,
Kommunal og regionaldepartementet og Statens Bygningstekniske Etat. Ifølge denne er
utnyttingsgrad i reguleringsplaner fra 1985-1987 forholdet mellom brutto gulvareal i bebyggelse og
brutto grunnareal inklusive halvparten av tilstøtende veg, bane, plass, park vann eller elv.
Definisjonen av brutto gulvareal avviker ikke fra Norsk Standard 3940. Det vil si at balkonger ikke
medregnes i dette, og en eventuell økning av balkongareal vil ikke påvirke utnyttingsgraden.
3
Branntekniske vurderinger
Det forutsettes at det kun er balkongene som berøres og at tiltaket ikke utløser hovedombygging
eller TEK10-krav for annet enn selve balkongene. Det vil si at fasaden kan bestå som i dag, da den
ikke vil være en del av tiltaket.
Forhold som må ivaretas
-
Bæresystem: Balkongene må festes i byggets hovedbæresystem, tilfredsstille minimum R30
for en brann fra undersiden (krever særskilt vurdering ifm. prosjekteringen) og være utført i
ubrennbare materialer.
Brannsmitte: Selve dekkekonstruksjonene skal ha brannmotstand minimum EI30 (krever
særskilt vurdering ifm. prosjekteringen) for å ivareta krav knyttet til brannspredning via
fasaden. Nye balkonger skal ha minimum samme dimensjoner som eksisterende balkonger.
Det skal ikke være "oppbygg" på balkongen, dvs boder eller tilsvarende.
Utvidelse av balkongene med ca 25 cm og bytting av rekkverk til ubrennbare materialer vil ikke
utløse nye krav til vindu og fasade. Utskiftning av rekkverk i tre til ubrennbare materialer, vil
kompensere for utvidelsen og mindre avstand til vinduet i innvendig hjørne.
Dersom innglassing av balkongene er aktuelt må det gjøres en mer detaljert brannteknisk vurdering
av bygningene/balkongene.
4
Arkitektoniske vurderinger
I balkongveileder fra Byantikvar og Plan- og bygningsetaten gis det følgende retningslinjer for
balkonger på lamellbebyggelse fra 1930-1960:
«Nye balkonger og utvidelse av balkonger kan i mange tilfeller tillates. Dybden må ikke overstige
1,50 meter, og balkongene må ta hensyn til fasadens dimensjoner og rytme. Ved utvidelser skal
utforming og materialbruk som hovedregel være lik eksisterende balkonger.
Der hvor bygningene er utstyrt med brannbalkonger, kan disse i en del tilfeller tillates omgjort til
balkonger for opphold. Her skal dybden normalt ikke overstige 1,20 meter.
På bygninger oppført på Gul liste skal etablering av nye balkonger og vesentlige utvidelser
forelegges Byantikvaren til uttalelse»
Byantikvarens Gule liste er en oversikt over registrerte verneverdige kulturminner og kulturmiljøer i
Oslo. Eiendommer som står på gul liste er enten fredet, vernet eller vurdert bevaringsverdige, som
innebærer ulike begrensninger ved tiltak.
Multiconsult har undersøkt Gul liste per januar 2013 og ingen aktuelle blokker i Boligselskapet
finnes på denne.
Eksisterende balkonger har rekkverksstolper i sortlakkert stål med hvitmalt stående plankekledning.
Noen blokker har franske balkonger, disse har spilerekkverk i sortlakkert stål. Nye forslag er
124421-TVF-NOT-001
13. mai 2013 / Revisjon 00
Side 2 av 4
Øvre Ullern Boligselskap - Balkongutskifting
multiconsult.no
Mulighetsstudie
utformet med hensyn på å ta igjen fargevalg og uttrykk til eksisterende balkonger, men med
ubrennbare og materialer som krever lite vedlikehold.
I våre to alternativer for nye balkonger foreslår vi følgende materialbruk i rekkverk:
Alternativ 1. Rekkverksstolper i sortlakkert aluminium med utenpåliggende platekledning i lyst
materiale; frostet glass (laminert) eller glassfiberplater. Håndløper i tre.
Alternativ 2. Spilerekkverk med stående spiler i ramme, i sortlakkert aluminium. Kan evt leveres
med frostet glass (laminert) bakenfor. Håndløper i tre.
Forslagene med platekledning i frostet glass eller åpent spilerekkverk gir mer lystilgang og
opplevelse av åpenhet for rommene innenfor enn eksisterende rekkverksløsning.
Når det gjelder eventuell utvidelse av balkonger er vårt forslag basert på hensyn til brukbarhet,
dagslystilgang i etasjer under balkonger, retningslinjer i balkongveileder, Byggforsk detaljblad om
«Balkonger og Terrasser. Utforming og brukbarhet».
Fasadens uttrykk med tydelige felter for balkongenes bredde, vist med vindusplassering og ulik
materialbruk gir lite rom for utvidelse i bredden. Dybde til eksisterende balkonger er ca. 1,35 meter
(målt på eldre tegninger). Dette er ganske lite og det vil gi økt brukbarhet å øke balkongenes dybde.
I balkongveileder i kapittel for balkonger på lamellbebyggelse fra 1930-1960 gis dybde 1,5 meter
ved utvidelse som retningslinje. Byggforsk detaljblad «Balkonger og Terrasser. Utforming og
brukbarhet» anbefaler 1,6 meter som minste dybde for brukbarhet og plass til en rasjonell og
formålstjenlig møblering. Vi foreslår derfor dybde for nye balkonger på 1,60 meter da
balkongveileder kun gir en retningslinje og det kan ved begrunnelse i søknad foreslås en større
dybde.
Teknisk Forskrift § 13-12. Lys forklarer at «10% regelen» er en metode som kan benyttes for å
versifisere dagslysforhold. Det vil si at et roms dagslysflate utgjør minimum 10 % av rommets
bruksareal (+ eventuelle utkragende bygningsdeler utenfor vindusfasaden). Vi har gjort et grovt
overslag av dagslystilgang med 10 %-regelen, og med nye balkongdybder er vindusareal (over
balkongbrystning) fortsatt godt over 10% av areal av BRA rom innenfor +balkongareal over.
Blokkene i Silurveien har innvendig hjørne på siden med balkonger. Her er eksisterende avstand fra
balkongkant til vindu ca. 95 cm (målt på eldre tegninger). Etter utvidelse av balkong til 1,60 meter
blir denne avstanden ca. 70 cm. Etasjene i blokkene på hver side av hjørnet er på ulike nivå.
Brannteknisk er utvidelse av balkong ikke problematisk så lenge den ikke innglasses og det benyttes
ubrennbare materialer i konstruksjon.
Sikkerhetsmessig kan det installeres sikker åpningsmekanisme på motstående vinduer i tilstøtende
leiligheter. Dersom det ønskes tiltak for å hindre innsyn mellom vindu og balkong kan
rekkverkskledning med frostet glass på aktuell balkong forhøyes på side mot vindu. For å ikke
skygge for mye for balkong kan dette forhøyede feltet eventuelt utformes med skråform.
Vi anser at balkonger også i innvendig hjørne kan utvides til 1,6 meters dybde som balkonger på
andre fasader, men dersom det anses av Boligselskapet som problematisk innsynsmessig i forhold
til dagens situasjon bør balkonger beholde eksisterende dybde her.
5
Bygningsmessige vurderinger
For å tilfredsstille branntekniske krav er det valgt en balkongplate i betong (ubrennbart materiale).
Det er valgt å benytte et bæresystem som baserer seg på oppheng i det eksisterende bæresystemet
i blokka, slik at man slipper å etablere et nytt separat bæresystem med ny fundamentering for
balkongene.
De nye balkongene henges opp i blokkens bæresystem via betongdekkene i etasjeskillerne, med
konsoller i underkant og skråstag festet i etasjeskilleren over. Dette systemet er hensiktsmessig i og
124421-TVF-NOT-001
13. mai 2013 / Revisjon 00
Side 3 av 4
Øvre Ullern Boligselskap - Balkongutskifting
multiconsult.no
Mulighetsstudie
med at det ikke finnes korresponderende vertikale veggskiver i bærelinjen for balkongene som man
kan benytte til innfestingen.
Betongplatene kan enten plasstøpes, med forskaling og etablering av fall på stedet, eller monteres
som prefabrikkerte betongelementer. Plasstøping er arbeidskrevende, og det krever stor
nøyaktighet i utførelsen på plassen for å få til riktig fall og detaljer, samt pene overflater.
Prefabrikkerte balkonger er noe dyrere å produsere, men detaljeringsgraden blir høyere med tanke
på fall og detaljer, samt at overflatefinishen blir bedre. Montasjen krever imidlertid høy nøyaktighet
og oppmåling/tilpassing til eksisterende konstruksjon. Montasjen krever også god tilgjengelighet
med kran og lift. Dette anses å være uproblematisk for balkongene i Øvre Ullern Boligselskap.
På bakgrunn av det ovennevnte er det anbefalt å benytte prefabrikkerte balkongplater for de nye
balkongene.
Ved å fjerne eksisterende utkragede balkongplater har man også mulighet til å kvitte seg med
sannsynlige kuldebroer mellom balkonger og etasjeskilleren. Dette krever at man må sage/pigge
seg noe inn i dekkeforkanten for å få etablert et isolasjonssjikt mellom innvendig og utvendig
dekkekonstruksjon.
124421-TVF-NOT-001
13. mai 2013 / Revisjon 00
Side 4 av 4