OLIGSALGSRAPPORT - 1boligmarked.no

OLIGSALGSRAPPORT
Bygningsteknisk gjennomgang med
- arealmåling
- verdi- og lånetakst
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr. 27 Bnr. 328
Kommune: 1243 OS (HORDALAND)
Befaringsdato: 06.06.2013
Rapportdato: 17.06.2013
Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet?
Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller
besøk http://takstverifisering.nito.no
RAPPORTANSVARLIG:
Takstingeniør / Byggmester.
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37, 5221 NESTTUN
Tel: 40846491
E-mail: [email protected]
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
OM BOLIGSALGSRAPPORTEN
Boligsalgsrapporten og dens avgrensninger
Boligsalgsrapporten er godkjent av Norges Takseringsforbund (NTF) og NITO Takst, og kan kun utføres av takstmenn godkjent av et
av disse forbundene.
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en Tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er
særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt,
men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter.
Boligsalgsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har
betydning ved eierskifte.
Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt
åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med
mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt.
Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk.
Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.
Takstrapporten
Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Låneverdien
er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning.
Om takstingeniøren
NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering.
Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre
blant annet ”Boligsalgsrapporten”.
Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Boligsalgsrapport.
Klageordning
Det er opprettet en felles, offentlig klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Boligsalgsrapporten med tilhørende
tilleggsmoduler. Klagenemden er sammensatt av en nøytral oppmann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene
siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse med Boligsalgsrapporten og tilhørende
tilleggsundersøkelser kan rettes til denne klagenemden. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tatt
saken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve
rapporten og eventuelle felles tilleggsundersøkelser.
Rapportens struktur
Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i boligsalgsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS
3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler).
Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende
definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte:
Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer
Tilstandsgrad 1: Svake symptomer
Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer
Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
Befaringen
NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.
I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 1 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving)
Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar,
vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.
Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil
normalt ikke omtales i rapporten.
Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er
kontrollert.
Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.
Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til
befaringen.
Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.
Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.
Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.
Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.
Levetidsbetraktninger
Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for
vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte
bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke
faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere
noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til
grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid.
Tilleggsundersøkelser
Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å
konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.
Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det
anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.
Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det.
Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det.
Andre uttrykk og definisjoner.
Tilstandsgrad (TG):
Referansenivå:
Svikt:
Stikktakninger:
Normal levetid:
Symptom:
Tilstand:
Visuell:
Fuktmålerutstyr:
Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.
Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk.
Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.
Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.
Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det
materiale som objektet består av.
Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.
Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra
referansenivået. Se ”Tilstandsgrader” under punktet om Rapportens struktur.
Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved
hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.
Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.
Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør
rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.
Eiers egenerklæringskjema
Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold
takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger,
skal dette kommenteres.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 2 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Egne premisser
Boligsalgsrapporten er i prinsippet en tilstandsrapport, men til forskjell fra en vanlig
tilstandsrapport blir det i boligsalgsrapporten lagt spesielt vekt på å vurdere de byggetekniske
forholdene som er særlig relevante ved eierskifte.
Boligsalgsrapporten erstatter ikke selgers opplysningsplikt eller kjøperens plikt til selv å undersøke
boligen som skal kjøpes, men den er et dokument som er utviklet for å bidra til økt trygghet for
alle impliserte parter.
Juridisk sett er boligsalgsrapporten ingen garanti mot skjulte feil og mangler, da det ikke blir
foretatt åpning av konstruksjoner. Det forutsettes også at det ikke er tilbakeholdt viktig
informasjon overfor takstingeniøren, eller at han blir feilinformert. Byggesak er ikke kontrollert
(i.h.h til utførelse grad 1 for tilstandsanalyser blir ikke dokumentasjon/ byggesak fra kommune
innhentet, opplysninger baseres på info fra hjemmelshaver, supplert med opplysninger fra
"Infoland").
Grunnlag for valg av satte tilstandsgrader settes hovedsakelig ut fra retningslinjer i.h.h
"Byggforskserien, Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler." supplert med
erfaringsmessige observasjoner/vurderinger av faktisk tilstand.
Hvis ikke annet er beskrevet (eks bad oppusset i år xxxx) er alle komponenter/ bygningsdeler å
regne som fra angitt byggeår (oppgitt byggeår på aktuell eiendom), evt med unntak av mindre
oppgraderinger, dette regnes i så fall som normalt/ forventet vedlikehold.
Generelt:
Alle bygningsdeler har begrenset levetid, normalt vedlikehold påregnes derfor alle bygninger med
visse intervaller.
Generell informasjon til kunde (er).
Er det behov for oppgradering av takst ved senere anledning (eks ved refinansiering/ salg etc) kan
underskrevne takstmann kontaktes på nytt da alle utførte takstoppdrag er lagret i database.
Det vil følgelig bli gitt rabatt pga nevnte forhold.
Dette gjelder både for person oppført som oppdragsgiver av takst rapport og eventuelle nye eier (e)
som besitter takst etter et kjøp/ salg.
Se kontaktinfo/ tlf og mail på framsiden av denne rapport.
.
Befaring
Rekvirent: Mette Bjerkelund Meidell
Takstingeniør: Knut Farestvedt NITO Takst
Rapportansvarlig: Knut Farestvedt
Befaringsdato: 06.06.2013
Tilstede: Hjemmelshaver
.
Eiendomsdata
Hjemmelshaver(e): Mette Bjerkelund Meidell
Tomteareal: 3634m 2
Type tomt: Eiet
Matrikkel: Gnr. 27 Bnr. 328
Adresse: Skorpo 35 - 5218 NORDSTRØNO
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 3 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Dokumentkontroll
Opplysninger fra rekvirent, samt EDR (eiendomsregisteret).
Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått
Registrerte avvik fra eiers egenerklæring:
Vdr egenerklæringsskjema:
Skjema er/ blir utfylt av hjemmelshaver og levert ansvarlig megler.
Det er opplyst/ gjennomgått (muntlig under befaring) at det ikke er avvik i egenerklæringsskjema
av betydning for rapport (Boligsalgsrapport) utover de anmerkninger som ble foretatt under
befaring.
Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgave, det anbefales evt interessenter å lese gjennom
skjema før et evt salg/ kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/ nyttige opplysninger i
dette skjema som ikke er videre beskrevet i rapport.
.
Andre opplysninger
Vdr egenerklæringsskjema:
Skjema er/ blir utfylt av hjemmelshaver og levert ansvarlig megler.
Det er opplyst/ gjennomgått (muntlig under befaring) at det ikke er avvik i egenerklæringsskjema
av betydning for rapport (Boligsalgsrapport) utover de anmerkninger som ble foretatt under
befaring.
Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgave, det anbefales evt interessenter å lese gjennom
skjema før et evt salg/ kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/ nyttige opplysninger i
dette skjema som ikke er videre beskrevet i rapport.
.
Konklusjon
Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser.
Aktuell eiendom:
Fritidseiendom over 2 plan.
Bygget opprinnelig ca 1870, oppgradert og påbygget senere.
Anneks og løe på eiendommen.
Eiendommen har båtplass på flytebrygge i Lendeviken, ca 5 min gange fra eiendommen. Mulighet for å
leie (videreføre dagens leie) båtplass på Lonevågen på Nordstrøno, ca 5 min med båt til/fra Skorpo.
Se videre "bygningsmessig beskrivelse".
.
Bygninger på eiendommen
Type bygg
Fritidseiendom
Byggeår
Ca 1870
Rehab.- ombygd år
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 4 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Underskrifter
Bergen , 07.06.2013
Takstingeniør
Byggmester Knut Farestvedt
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 5 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Bygg : Fritidseiendom
Arealer m.m.
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS
3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller
verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de
spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.
"Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no
De viktigste presiseringene er:
Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen
bruksenhet og/eller fellesareal.
Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En
bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Bygg A: Fritidseiendom - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
1
2/ loft
79
52
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
72
47
Sum bygning
131
119
Bygg A: Fritidseiendom - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
1
Entre, kjøkken/ stue, spisestue og bad/ vaskerom.
2/ loft
Trapp/ gang og 3 stk soverom.
Bygg B: Uthus/ Anneks - arealer
Etasje
Bruttoareal (BTA) m 2
1
20
Sum bygning
20
Bygg B: Uthus/ Anneks - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
1
P-ROM
72
47
S-ROM
0
0
119
0
Sekundære rom (S-ROM)
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
18
P-ROM
0
S-ROM
18
18
0
18
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Sekundære rom (S-ROM)
Uthus/ anneks.
Initialer:
Side 6 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Bygg C: Løe - arealer
Etasje
1 og 2 etg
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Bruttoareal (BTA) m 2
91
Sum bygning
91
Bygg C: Løe - romfordeling
Etasje
Primære rom (P-ROM)
1 og 2 etg
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
83
P-ROM
0
S-ROM
83
83
0
83
Sekundære rom (S-ROM)
Løe over 2 plan + grovkjeller.
Sum alle bygg
Bruttoareal (BTA) m 2
Sum alle bygninger
242
Bruksareal (BRA) m2
Totalt
220
P-ROM
119
S-ROM
101
Kommentarer til planløsningen
God og funksjonell planløsning.
BRA primær og sekundær er oppmålt på stedet med laser, BTA er beregnet.
.
Grunn og fundamenter
Vurdering av byggegrunn og fundamentering.
Grunnundersøkelser ikke foretatt.
Vurdering
Ukjent fundamentering.
Fundamentering kan ikke garanteres (det er ikke foretatt undersøkelser av grunnforhold).
Følgelig blir det ikke satt TG på dette punkt.
Grunn:
Gulv mot grunn av bjelkelag, antatt rundtømmer kilt og bygget opp på stein.
Mrk:
Bygninger av denne alder har vanligvis ingen fuktsikring mellom grunn og bjelkelag.
På generelt grunnlag ansees slike konstruksjoner som risiko utsatt i.h.h fukt.
Valgt tilstandsgrad settes ut fra alder og type konstruksjon.
TG:2
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 7 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Grunnmur
Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.
Vurdering
TG: 2
Grunnmur av tørrmurt gråstein.
Valgt TG er satt ut fra alder/ funksjonalitet sammenlignet med dagens konstruksjoner.
Anmerkninger:
Mur er delvis/ stedvis påført pussmørtel i fuger, stedvis sprekker i puss (mur er
opprinnelig kun tørrmurt, og egner seg ikke for puss av fuger).
.
Drenering
Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør.
Observasjonene er visuelle.
Vurdering
Ukjent drenering.
Generelt:
På boliger av denne alder må det påregnesfare for noe fuktighet i ringmur/ terreng, dette
fordi datidens byggeskikk ikke ble utført med tilfredstillende fuktsikring lik dagens
byggeskikk tilsier.
Levetid
Drenssystem med drensledninger:
Spyling. Drensledningen spyles.
Kontroll i drenskummen. (vedlikehold)
Intervaller (år)
Kort = 1, Middels = 2, Lang = 5.
Utskifting. Drensledning og omfylling skiftes ut etter oppgraving.
Avledning av vann fra bygningen. Eventuelt kapillærbrytende sjikt på grunnmur utbedres
eller skiftes.
Intervaller (år)
Kort = 20, Middels = 40, Lang = 60.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 8 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Veggkonstruksjon og utvendige fasader
Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres
oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå.
Vurdering
Reisverk av trekonstruksjoner/ laftet plank.
Lektet og kledd med enkelfalset liggende kledning.
Variabel kvalitet/ slitasje på kledning.
TG: 2
Levetid
Trekledning:
Utskifting. Ny kledning og vindsperre monteres etter prinsippet om totrinnstetning.
Intervaller (år)
Kort = 40, middels = 50, Lang = 60
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 9 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Vinduer og dører
Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig
valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig
funksjonstestet.
Vurdering
Vinduer: Enkelglass i trekarmer. Sprossevinduer.
Terrassedør: Panelet tredør med felt av enkelglass.
Innerdører: Malte fylling dørblad.
Ytterdør: Panelet tredør med felt av isolerglass.
Anmerkninger:
Hovedsaklig eldre vinduer/ dører.
Råte i karm på 1 stk vindu (2 etg/ loft).
Vdr valgt tilstandsgrad, se også beregnet/ forventet levetid.
TG:2
TG:3
Levetid
Trevindu:
Utskifting. Gammelt vindu demonteres. Ruter med PCB leveres til spesialmottak.
Nytt vindu monteres med nye fôringer, sålbenkbeslag, tetning og belistning.
Det anbefales å benytte vinduer som er ferdig overflatebehandlet.
Bevaringsverdige vinduer repareres.
Intervaller (år)
Kort = 20, middels = 40, Lang = 50
Tredører:
Utskifting. Gammel dør og karm demonteres.
Ny dør monteres med nye fôringer, gerikter og fugetetning.
Bevaringsverdige dører repareres om mulig.
Intervaller (år)
Kort = 20, middels = 30, Lang = 40
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 10 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Taktekking
TG: 2
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og
gesimser.
Vurdering
Saltak.
Konstruksjon av tresperrer, tekket med sutak, lekter og skifer.
Anmerkninger:
Spor etter mit i takkonstruksjon (i kott bak knevegg).
Mindre blindloft øvre del, ikke inspeksjonsluke (følgelig uviss tilstand vdr mit ect).
Generelt:
Takets alder gjør det nødvendig å foreta jevnlig kontroll, evt utskifting av alderssvekkede
beslagsdetaljer for å unngå lekkasjer.
Levetid
Skifer:
Utskifting. Steiner som er ødelagt fjernes og erstattes med steiner av samme type.
Intervaller (år)
Kort = 10, middels = 30, Lang = 50
Omlegging. Steiner, sløyfer, lekter og undertaksbelegg fjernes. Skader på undertaket
repareres.
Tekningen bygges opp på nytt. Det er ikke nødvendig å skifte steiner av god kvalitet så sant
de kan brukes på nytt.
Intervaller (år)
Kort = 50, middels = 60, Lang = 80
.
Renner, nedløp og beslag
Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.
Vurdering
Renner og nedløp av plast.
TG: 2
Levetid
Takrenner/nedløp i plast:
Utskifting. Gamle renner og nedløp fjernes.
Nytt rennesystem inklusive beslag og rennekroker monteres.
Intervaller (år)
Kort = 20, middels = 25, Lang = 30
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 11 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Piper og ildsteder
Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert.
For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.
Vurdering
Murt/ pusset tegl pipe (2 stk piper, 1 stk pipe er ikke i bruk).
Upusset over yttertak, behov for vedlikehold over yttertak.
TG:2
Vedkamin plassert i stue.
TG.1
.
Etasjeskillere
Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha kontruksjonsmessige
negative avvik.
Vurdering
Etasjeskillere av bjelkelag.
TG: 2
Skjevheter obsevert (normalt i.h.h alder), underdimensjonert bjelkelag ihh til dagens krav
(svikt/ bevegelse ved belastning).
.
Bad, Vaskerom
Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene.
Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger.
Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet.
Ventilasjon på rommet kommenteres.
Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres.
Baderomsinnredninger vurderes.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 12 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Vurdering
Bad/ vaskerom:
Skiferfliser på gulv med varmekabler, keramiske fliser på vegger i dusjsone/ malt panel
resterende vegger.
Inneholder: Wc, dusj, servant med overhengende speil og belysning.
Utslagsvask og røropplegg for vaskemaskin.
Anmerkninger:
Uviss løsning vedrørende membran, ikke lufting/avtrekk i rommet (utover vindu).
Ukjent alder på bad.
TG:2
Betraktninger for valgt TG I.h.h Byggforskserien, Byggforvaltning 727.815 Del I
Tilstandsanalyse av våtrom:
Klassifisering av tilstandsgrader for golv, vegger og himling:
Tilstandsgrad 0:
Meget god
Alder under en fjerdedel av forventet teknisk levetid
Tilstandsgrad 1:
God
Alder mellom en fjerdedel og halvparten av forventet teknisk levetid
Tilstandsgrad 2
Dårlig
Alder høyere enn halvparten av forventet teknisk levetid
Tilstandsgrad 3
Meget dårlig
Alder høyere enn forventet teknisk levetid
Levetid
Golv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran:
Utskifting. Gammelt flisbelegg og underliggende deler av golvkonstruksjonen som er
skadet fjernes.
Underlaget suppleres/byttes, og det påføres/legges ny membran og fliser.
Bevegelsesfuger utføres med elastisk fugemasse.
Intervaller (år)
Kort = 10, middels = 20, Lang = 30
Våtrom, keramiske fliser på membran, lettvegg:
Utskifting av fliser, membran og underlag
Intervaller (år)
Kort = 10, middels = 15, Lang = 20
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 13 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Kjøkken
Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutsyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder
som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap.
Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.
Vurdering
Slette malte fronter, heltre benkeplate med nedfelt stål vaskebeslag.
Ventilator.
Normal/ forventet brukslitasje.
TG: 2
.
Innvendige overflater
Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere.
Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle
feil/skader på overflater som blir kommentert.
Vurdering
Gulv: Laminat, heltre furugulv og malt furugulv.
Vegger: Malt panel, malt laftet panel.
Himling: Panel, malte takbjelker.
Anmerkninger:
Noe skjevheter i gulv.
Våtrommene er beskrevet i egen rubrikk.
.
Innvendige trapper
Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk.
Rekkverkshøyder er også vurdert.
Vurdering
Trapp av trevirke.
Mangler rekkverk på 1 side (sikkerhetskrav).
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 14 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
VVS
Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og
materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller
andre godkjente dokumenter.
Vurdering
Vannforsyningsrør av kobber. Avløpsledninger og sluk av plast og støpejern.
Uviss type vannledninger og avløp under og utenfor bolig.
Undersøkelse av slike ledninger må evt utføres av spesialfirma.
VVS anlegget er ikke videre vurdert i denne rapport da dette krever spesialkompetanse og
autorisasjon.
Levetid
Forventet levetid sanitærinstalasjoner:
-Kobberrør: 25-50 år
-Plastrør: 25-50 år
-Avløpsledning av plast: 50 år
-Avløpsledning av støpejern: 30-50 år
-Sluk av støpejern: 30-60 år
-Sluk av plast: 30-50 år
-Tappeamaturer: 10-25 år
-Vasker, servanter, klosett: 30-50 år
Generelt: Forventet levetid avhenger bruk, kvalitet og vedlikehold.
.
Elektrisk anlegg
Vurdering
Sikringsskapet er plassert i gang på loft.
Åpent panel med skrusikringer. Eldre anlegg.
Inntak via luftlinje.
Det el.anlegget er ikke videre vurdert i denne rapport da dette krever spesialkompetanse og
autorisasjon.
.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 15 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Uthus og Løe
Vurdering
Uthus/ anneks på 18 m2.
Utvendig:
Ringmur av tørrmurt gråstein, Leca mur bakside.
Liggende enkelfalset kledning (hovedsakelig nyere).
Saltak tekket med shingel, renner og nedløp av plast.
Anmerkning: Noe råte vindskei observert.
Innvendig overflater:
Furugulv, betong gulv.
Panelede vegger/ himling, samt laftet reisverk.
Vinduer type isolerglass i trekarmer, enkel panelet tredør (ytterdør).
Plassmurt åpen peis (murt av tegl, sammenhengende med pipe).
TG:2
Enkel løe over 2 plan (1 etg og loft) + grovkjeller.
Grunnmur av betong/ sparestein. Mindre kjeller.
Bindingsverk med liggende enkelfalset kledning.
Saltak tekket med eternitt. Eldre tekking.
Enkelglass vinduer, noen vindu mangler.
Anmerkninger: Variabel kvalitet/ slitasje på kledning, stedvis råte ect.
TG:2
TG:3
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 16 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Verdi- og lånetakst
.
Spesielle forhold
Utleieforhold
Borett
Konsesjonsplikt
Forkjøpsrett
Særeie
Har boligen
livsløpsstandard
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
Nei
.
Reguleringsmessige forhold
Aktuelt område er regulert LNF (Landbruk, natur og fritid)
Øvrige reguleringsmessige forhold er ikke kontrollert.
.
Kommentarer til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt)
Grunnbok er ikke kontrollert i denne rapport.
Det annbefales på generelt grunnlag å kontrollere grunnbok ved et evt kjøp/ salg.
.
Tomt / område / miljø
Tomteareal (m2)
3634
Type tomt
Festet
Punktfestet
Eiet
Beskrivelse
Tomt:
Hovedsakelig naturtomt. Plen og div prydbusker ved bolig.
Område:
Eiendommen ligger fritt og landlig til med gode solforhold.
Kort avstand til sjø med båtplass/ flytebrygge.
Fine turmuligheter, samt kort avstand til sjø og bade/ fiske muligheter.
Mulighet for leie av båtplass (på Lonevågen båthavn).
Opplysninger om adkomst, vann og avløp
Vannforsyning fra privat brønn, avløp føres til privat septikk.
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
Initialer:
Side 17 av 18
17.06.2013
Skorpo 35
5218 NORDSTRØNO
Gnr.: 27 Bnr.: 328
Rapportansvarlig:
Knut Farestvedt
Kloppedalsveien 37,
5221 NESTTUN
Tel: 40846491
Fax:
E-mail: [email protected]
Teknisk verdiberegning
Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg B
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
Beregnede byggekostnader, Bygg C
-Verdireduksjon
Beregnede byggekostnader etter fradrag
-Hovedbygg
25 %
-Bygg B
25 %
-Bygg C
25 %
kr 1 764 000
kr 441 000
= kr 1 323 000
kr 135 000
kr 33 750
= kr 101 250
kr 581 000
kr 145 250
= kr 435 750
Samlet sum beregnede byggekostnader
= kr 1 860 000
+Tomteverdi inkl. opparbeidelse
+ kr 850 000
Sum beregnet teknisk verdi
= kr 2 710 000
.
Markedsanalyse
Verdivurderingen er basert på statistikk over kvadratmeterpriser på eiendommer som er omsatt i området
senere tid, vurdert i forhold til standard/ teknisk kvalitet og beliggenhet.
Vær oppmerksom på at eiendommens verdi aldri vil kunne fastsettes nøyaktig matematisk korrekt, da det
er markedet som til enhver tid avgjør eiendommens reelle salgsverdi.
Aktuell eiendom:
Ut fra beliggenhet, standard og størrelse settes normal markedsverdi som vist i punkt "Verdikonklusjon"
.
Verdikonklusjon
Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes !
Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og
innhentede opplysninger settes:
Dagens normale salgsverdi:
Anbefalt låneverdi:
Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:
NITO Takst - NTF, Norges Takseringsforbund
kr 2 400 000
kr 2 200 000
Initialer:
Side 18 av 18
17.06.2013