Liite 1: Catellan hinta-arvio korttelin 20 tonteista

1 (11)
ARVIOKIRJA
Raahe, 5. kaupunginosa, kortteli 20
Rakennusoikeuden arvo
30.6.2015
CATELLA PROPERTY OY, HELSINKI, Y-TUNNUS 2214835-6
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
2 (11)
Oulu 30.6.2015
ARVIOKIRJA
ARVION KOHDE
Arvion kohteena on rakennusoikeuskerrosneliömetrin markkina-arvo alla
kuvatuilla kolmella tontilla Raahen kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20.
ARVION TILAAJA
Raahen kaupunki / Risto Karhu
Ruskatie 1, 92140 Pattijoki
ARVION TARKOITUS JA KÄYTTÖTARKOITUS
Markkina-arvon määrittäminen myyntivalmisteluja varten.
Markkina-arvo määritellään (IVS 2013) arvioiduksi rahamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien
myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toimiessa
asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Ostajatahojen subjektiivisia erityisintressejä
kohteen suhteen ei arvioinnissa oteta huomioon. Velaton arvo tarkoittaa sitä, ettei mahdollisia yhtiövelkoja, arvonlisäverovelkoja yms. vastuita ole vähennetty.
KOHTEEN YKSILÖINTI
Arvioitavat tontit
Kaupunki
Kaupunginosa
Kortteli
Tontti
0520
47
0520
57
0520
58
YHTEENSÄ
Raahe (678)
5
Pinta-ala
1.044 m²
1.817 m²
830 m²
3.691 m²
Rakennusoikeus
850 kem²
3.500 kem²
2.200 kem²
6.550 kem²
Kaavamerkintä
AL-3
AL-3
K-1
Koko arvioitavalla alueella on siis 6.550 kem² rakennusoikeutta, joka jakautuu eri käyttötarkoituksille seuraavasti:
- asuin-, liike- ja toimistorakennus (AL-3)
- liike- ja toimistorakennus (K-1)
Yhteensä
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
4.350 kem²
2.200 kem²
6.550 kem²
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
3 (11)
Asemakaava
Alueella on voimassa Raahen kaupunginvaltuuston 14.5.2008 hyväksymä asemakaava. Kaavan mukaiset rakennusoikeudet on selvitetty edellisessä kappaleessa. Alla asemakaavakartta ja kaavamääräykset:
Asemakaavakartta
Kaavaselostuksesta käy ilmi, että pääosa korttelin pysäköinnistä sijoittuu
autopaikkojen korttelialueelle LPA. LPA-alue sijaitsee korttelin keskellä.
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
4 (11)
Sijainti
Sijantikartta
Viistoilmakuva
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
5 (11)
Tonttikartat
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
6 (11)
Hallinta
Maa-alueet omistaa Raahen kaupunki.
Rakennukset
Tonteilla on muutama purkukuntoinen puurakenteinen rakennus. Tontteja
tarkastellaan tässä arviokirjassa rakentamattomina tontteina.
TIEDOT KOHTEESTA
Tiedot kohteesta on saatu arvion tilaajalta.
KATSELMUS
Aimo Tyybäkinoja on suorittanut kohteessa katselmuksen 27.6.2015.
MARKKINATILANNE
Suomen investointimarkkina
Finanssikriisin jälkeinen Suomen toimitilamarkkinan kaupankäynnin volyymi on vaihdellut vuosina 2009 – 2013 tasolla 1,6 – 2,3 miljardia euroa. Transaktiovolyymissä on havaittavissa vuodesta 2011 alkanut nousujohteinen kehitys ja vuonna 2013 saavutettiin 2000-luvun alkuvuosien taso.
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
7 (11)
Vuoden 2013 lopulla alkanut aktiivinen kaupankäynti on jatkunut vuonna
2014 ja koko vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi noin 4,3 miljardiin
euroon.
Suomen transaktiovolyymi 1996 - 2014
7
6,0
6
5,5
5
Mrd. euroa
4,3
4
3,7
3,4
65%
3,2
3
2,3
2,3
2,7
2,4
54%
2,0
46%
0,5
0
Lähde: Catella Property Oy
48%
46%
1,0
36%
39%
17%
21%
Ulkomainen
2,3
1,7
1,6
1,4
1
2,0
1,8
2
34%
28%
22%
30%
Kotimainen
Vuosi 2015 alkoi kaupankäynnin osalta verkkaisesti, mutta toisella neljänneksellä kaupankäynti on ollut vilkasta ja transaktiovolyymi on kesäkuun loppuun mennessä noussut jo selvästi yli kahden miljardin.
Suurimpia transaktiota alkuvuonna 2015 ovat olleet Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiö AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama toimistoportfolio (400 M€) ja Keskon, Ilmarisen ja AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama liiketilaportfolio (552 M€) sekä Postin myymä logistiikkakiinteistöportfolio (120 M€). Myös asuntoportfolioiden kaupankäynti on jatkunut vilkkaana, näistä kauppoja on tehty noin 530 miljoonalla eurolla. Toimistomarkkinassa uusi piirre on se, että kevään aikana
pääkaupunkiseudulla on myyty useita B-kategorian toimistokiinteistöjä,
joiden ostajina ovat olleet sekä koti- että ulkomaiset rahastot.
Ulkomaisten ostajien osuus transaktiovolyymistä vuonna 2014 kasvoi 36
prosenttiin. Suomen kiinteistömarkkinoille tuli vuoden 2014 aikana myös
uusia kansainvälisiä sijoittajia, joista voidaan mainita mm. yhdysvaltalainen H.I.G. Capital sekä sveitsiläiset Partners Group ja AFIAA Foundation for International Real Estate Investments.
Suomen kiinteistömarkkinat kiinnostavat jälleen ulkomaisia sijoittajia.
Monessa muussa Euroopan maassa tuottovaatimukset ovat painuneet niin
alas, että suomalaisten kiinteistöjen tarjoama tuotto on houkuttelevalla tasolla. Lisäksi isot kansainväliset sijoittajat saavat lainaa aiempaa edullisemmilla ehdoilla, jolloin velkavipu toimii jälleen hyvin. Ulkomaisia sijoittajia kiinnostavat suuret yksittäiset kohteet ja myös kiinteistöportfoliot, joissa vuokraustilanne on hyvä ja tekniset riskit vähäisiä. Ulkomaisten
sijoittajien kiinnostus kohdistuu kuitenkin pääasiassa pääkaupunkiseudulle.
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
8 (11)
Samantyyppisillä ja -ikäisillä rakennuksilla ei ole yhtenevää hintatasoa,
vaan kohdekohtaiset ominaisuudet vaikuttavat hintaan merkittävästi. Yksiselitteinen markkinahintatason seuranta on vaikeaa myös siitä syystä,
että pääsääntöisesti kaupan osapuolet sopivat nykyisin, että kauppahintaa
tai edes ostajaa ei ilmoiteta julkisuuteen. Selvää kuitenkin on, että Suomen toimitilamarkkina on edelleen eriytynyt kahteen kategoriaan: 1)
prime-kohteisiin, joihin kohdistuva kysyntä ja kilpailutilanne pitää niiden
tuottovaatimukset alhaisina, ja toisaalta 2) B-kategorian kohteisiin, joihin
kohdistuva kysyntä on edelleen melko heikkoa ja kauppojen toteutuminen edellyttää selkeästi edulliseksi koettua hintaa.
Arvion kohteen ja alueen kiinnostavuus markkinoilla
Arvioitavien tonttien kiinnostavuutta voidaan pitää hyvänä, sillä ne sijaitsevat ydinkeskustassa hyvällä paikalla. Tontti 57, joka sijaitsee Sovionkadun ja Reiponkadun kulmassa, on liiketonttina kiinnostava, sillä sijainniltaan se on yksi parhaista vielä rakentamattomista keskustan liiketonteista. Kaksi muuta tonttia ovat liikepaikkana heikompia, mutta asuin- ja
toimistokäytössä sijainti on hyvä. Tonttien myytävyys on hyvä.
ARVIOINNIN PERUSTEET
Kohteen markkina-arvon määrityksen perusteena on käytetty käytössämme olevia vertailuhintatietoja. Arvioinnissa on lisäksi hyödynnetty
kiinteistönvälitystoiminnassamme saamaamme markkinatietoutta.
Arviointi kauppa-arvomenetelmällä
Raahen keskustan alueella on tehty viimeksi kuluneiden viiden vuoden
aikana joitakin kerrostalotonttikauppoja. Kun tarkastellaan vuoden 2008
alusta lukien tehtyjä kerrostalotonttikauppoja, saadaan hintatasosta kohtalaisen hyvä mielikuva, vaikkakin kauppoja on tehty suhteellisen vähän.
Rakentamattomien tonttien kauppojen keskeiset tiedot ovat alla olevassa
taulukossa:
Aika
Kaava
3/2008
7/2009
9/2009
7/2010
5/2011
11/2011
5/2012
9/2012
5/2013
AL
AL
AL
AL
AL
AL
AK
AK
AK
Kiinteistötunnus
5/17/9
5/18/13
5/18/12
5/17/9
5/20/41
5/20/40
11/4/9
8/31/7, 8 ..
11/8/1
Pintaala m²
783
1.377
1.424
5.819
1.254
1.067
3.995
6.543
1.840
RO
kem2
842
650
700
5.220
1.450
2.397
4.600
2.050
Hinta €
90.000
110.000
15.000
500.000
137.000
67.927
414.310
690.000
412.870
Hinta
€/m2
114,94
79,88
10,53
85,93
109,25
63,66
103,71
105,46
224,39
Hinta
€/kem2
106,89
169,23
21,43
95,78
141,33
172,85
150,00
201,40
Vuoden 2009 kahdessa kaupassa ovat kaupan kohteena olleet vierekkäiset tontit. Ilmeisesti näissä on ostajana sama rakennusliike ja kun yhdisteCatella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
9 (11)
tään kauppojen tiedot, saadaan kokonaiskauppahinnaksi 125.000 euroa.
Rakennusoikeutta tonteilla on yhteensä 1.350 kem2 eli yksikköhinnaksi
muodostuu noin 92,60 €/kem2. Näin ollen kolmessa vuosina 2008–2010
tehdyssä ydinkeskustan kaupassa on rakennusoikeuskerrosneliön yksikköhinta vaihdellut välillä 92,60…106,89 €/kem2. Elinkustannusindeksillä
korjattuna vaihteluväli on 102…119 €/kem2. Nämä kaikki kohteet sijaitsevat kahdessa vierekkäisessä Sovionkatuun rajoittuvassa korttelissa samassa kaupunginosassa arvioitavien tonttien kanssa.
Vuonna 2011 tehdyt kaksi kauppaa ovat vierekkäiset tontti ja määräala
samassa korttelissa arvioitavien tonttien kanssa. Rakennusliike osti kohteet ja ne muodostavat nykyisen asemakaavan mukaisen AL-tontin nro
51, jolla on 1.450 kem2 rakennusoikeutta eli rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinta kaupassa oli noin 141,33 €/kem2 ja indeksi korjattuna tämän hetken hintatasossa noin 150 €/kem2.
Kolmessa viimeisimmässä kaupassa yksikköhinta on vaihdellut välillä
150…201,40 €/kem2 välillä. Sekä toukokuussa 2012 että toukokuussa
2013 kaupan kohteena oli rakentamaton tontti uudella Kaupunginrannan
asemakaava-alueella. Syyskuussa 2012 tehty kauppa koski tonttikokonaisuutta Fellmannin Puistokatuun ja Kauppakatuun rajoittuvassa korttelissa, jossa sijaitsee entinen Raahen virastotalo.
Kaikki vertailukauppojen kohteet sijaitsevat lähellä arvioitavia tontteja,
kuten alla olevasta kartasta ilmenee:
Arvion kohde
Vertailukohteet
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
10 (11)
Kaupungin osan 5 kortteleissa 17 ja 18 viime vuosikymmenellä tehdyissä
kaupoissa rakennusoikeuden hintataso oli selvästi alhaisempi kuin kuluvalla vuosikymmenellä tehdyissä kaupoissa. Rakennusoikeuden käypä
yksikköhinta arvioitavilla tonteilla on käsityksemme mukaan karkeasti
arvioiden samaa suuruusluokkaa kuin neljässä viimeisessä vertailukaupassa. Tällä perusteella yksikköhinta on karkeasti arvioiden 150…200
€/kem2 välillä.
Arvioitavista tonteista katujen kulmassa sijaitseva tontti 57 on sijainniltaan keskeisin liikepaikka. Rakennusoikeuden yksikköhintaan tällä ei käsityksemme mukaan kuitenkaan ole mainittavaa vaikutusta, ja kaikki tontit voidaan arvostaa likimain samalla yksikköhinnalla. Ottaen huomioon
tonttien erinomainen sijainti ydinkeskustassa arvioimme rakennusoikeuskerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 €/kem2.
Yhteenveto ja arvion tarkkuus
Edellä saatiin kerrosneliömetrin yksikköhinnaksi noin 180 €/kem2. Tämä
tekee kokonaisuuden (6.550 kem2) markkina-arvoksi noin 1,18 milj. euroa. Vertailuaineiston vähäisyys ja kauppahintojen hajonta heikentävät
arvion tarkkuutta. Arvion tarkkuus on noin +/- 10(…15) %.
MARKKINA-ARVO
Edellä olevan perusteella arvioimme kohteen (edellä kuvatut Raahen
kaupungin 5. kaupunginosan korttelissa 20 sijaitsevat tontit) velattomaksi
markkina-arvoiksi arvopäivänä 30.6.2015 seuraavaa:
Kortteli
Tontti
20
47
20
57
20
58
YHTEENSÄ
Rakennusoikeus
850 kem2
3.500 kem2
2.200 kem2
Markkina-arvo
153.000 €
630.000 €
396.000 €
1.179.000 €
ARVION LAATI
CATELLA PROPERTY OY
Arviointipalvelu
Oulu 30.6.2015
Aimo Tyybäkinoja
Diplomi-insinööri, LKV
Keskuskauppakamarin hyväksymä
kiinteistönarvioitsija (KHK)
Auktorisoitu kiinteistöarvioija
(AKA), yleisauktorisoitu
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Pekka Laurila-Harju
Diplomi-insinööri, LKV
Myyntipäällikkö
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20
11 (11)
LISÄTIEDOT
Lisätietoja arviosta antaa Aimo Tyybäkinoja, puh. 010 5220 605
Catella Property Oy
Arviointipalvelu
Kirkkokatu 6, 5. krs, 90100 Oulu
email: [email protected]
Aimo Tyybäkinoja
puh. 010 5220 605
GSM 050 – 512 6451
Arvio: Raahen tontit kortteli 5-20