Planbeskrivelse Mykstulia-Lauvhovd 19.01.2015

REGULERINGSPLAN FOR
MYKSTULIA - LAUVHOVD,
NORDRE VEGGLIFJELL
ROLLAG KOMMUNE
PLANFORSLAG 19. JANUAR 2015
A.
PLANBESKRIVELSE
B.
REGULERINGSBESTEMMELSER
Reguleringsplanen er utarbeidet av:
Naturforvalter Kjetil Heitmann,
Numedalstunet 3628 Veggli
Tlf. 90 91 98 60
[email protected]
Planen er tegnet av:
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
1
INNHOLD:
A.
PLANBESKRIVELSE
1.
2.
3.
5.
6.
7.
Beskrivelse av planområdet
Formål med reguleringsarbeidet
Planens innhold:
3.1
Arealer for fritidsboliger
3.2
Skistadion og skiløyper
3.3
Næringsområde for fritids- og turistformål
3.4
Annen grønnstruktur
3.5
Infrastruktur (veg/strøm/vann/avløp)
Forhold til overordnede planer
4.1. Kommunedelplan for Vegglifjell
4.2
Tidligere godkjente reguleringsplaner
4.3
Kommuneplanens samfunnsdel
Uttalelser ved varsel om oppstart av planarbeid
Vurderinger av planforslag i forhold miljø og samfunn
Risiko- og sårbarhetsvurderinger
B.
REGULERINGSBESTEMMELSER
§ 1.
§ 2.
§ 3.
§ 4.
§ 5.
§ 6.
§ 7.
§ 8.
§ 9.
Avgrensning av planområdet
Reguleringsformål
Fellesbestemmelser
Områder for bebyggelse og anlegg
Områder for samferdselsanlegg og infrastruktur
Grønnstruktur
Områder for landbruks-, natur- og friluftslivsformål samt reindrift
Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone
Andre bestemmelser
C.
VEDLEGG
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Plankart i SOSI-fil, originalformat og nedfotografert til A3
Oversiktskart over planområdet i kommunedelplan for Vegglifjell
Planområde Mykstulia - Lauvhovd i gjeldende reguleringsplaner
Grøntstruktur og friluftsliv for Mykstulia - Lauvhovd
Planområde Mykstulia – Lauvhovd i helningskart
Støyvurdering skiskytteranlegg
Kopi av varsling av planarbeid
Utbyggingsavtale (foreligger før sluttbehandling av planen)
4.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
2
A. PLANBESKRIVELSE
1.
Beskrivelse av planområdet
Planområdet Mykstulia - Lauvhovd ligger sentralt på nordre Vegglifjell i Rollag kommune,
Numedal i Buskerud. Planområdet dekker 420 dekar. Laveste punkt er lengst øst i planområdet
(780 moh). Høyeste punkt er ved Lauvhovdnuten i nordvest (970 moh). Området er i hovedsak
østvendt, kupert og dominert av flere høyder (Lauvhovdnuten, Lisetnatten og Baklitoppen.
Lisetåe renner fra Killingdalen i vest og dreier mot sør. Vegetasjonen er dominert av gran og
fjellbjørk med innslag av furu på høydedrag og åpne områder. Planområdet ligger i et av de mest
utviklede områder på Vegglifjell og inngår i «sentrumsområdet» på Vegglifjell. Veggli Fjellstue
og Veggli Fjellkirke ligger tett inntil planområdet.
Planområdet omfatter følgende landbrukseiendommer:
Gnr 23 bnr 1
Grunneier er Nils Steinar Tveiten
Gnr 27 bnr 4
Grunneier er Ragnvald Mykstu
Gnr 27 bnr 6
Grunneier er Britt Aasen (under overdragelse til Espen Asen)
Gnr 32 bnr 1
Grunneier er Katriona Guri Seime Schmidt
Gnr 32 bnr 2
Grunneier er Henriette Hagen og Olav Haugen
Gnr 32 bnr 4
Grunneier er Ole Øyvind Tveiten
Gnr 32 bnr 5
Grunneier er Ulrik Hoff
Gnr 32 bnr 292
Grunneier er Tveiten-sameiet
Planområdet er tidligere regulert gjennom reguleringsplanene for Mykstu-Lien (godkjent
11.09.2008), Lauvhovd-Persbu (godkjent 19.06.2003) og Killingdalen Sør (godkjent 16.12.2010).
Planen grenser i nordvest til reguleringsplan for Veggli Friluftspark (godkjent 18.06.2009).
Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet men en rekke fritidsboliger som grenser inn til
planområdet. Også Veggli Fjellstue og Veggli Fjellkirke grenser helt inn til planområdet.
Etterspørselen etter hyttetomter på Vegglifjell har styrket seg de senere de senere årene i
konkurransen med andre fjellområder i Øvre Buskerud. Årsaken er i første rekke gunstig
reiseavstand fra store markeder langs Oslofjord-området, variert og flott fjellnatur, gode og
forutsigbare skiløyper og et relativt lavt prisnviå på hyttetomter sammenlignet med Uvdal og
Hallingdal. Til tross for relativt mange hytter framstår Vegglifjell ennå som forholdsvis urørt.
Planområdet Mykstulia-Lauvhovd ligger i den mest utviklede delen av Vegglifjell, med
alpinsenter, skistadion, Fjellstue og Fjellkirke. Hyttebyggere i dette området ønsker en høyere
utviklingsgrad enn det enn finner på andre deler av Vegglifjell. Tilbudet av hyttetomter i
planområdet vil derfor utfylle tilbudet på Vegglifjell i forhold til markedets etterspørsel.
Planområdet ligger sentralt i masterplanområdet på nordre Vegglifjell, og byggeområdene her er
underlagt avtaler om at til sammen 15 % av salgssum fra hyttetomter skal tilbakeføres til ikkekommersielle tiltak som skiløyper, skistadion og alpinsenter. Det er søkt spillemidler til
opparbeiding av skistadion og snøproduksjonsanlegg, som ledd i å utvikle Vegglifjell for
langrenn slik masterplanen for Vegglifjell legger opp til.
Realisering av planområdet vil være viktig for å videreutvikle aktivitetstilbud og fellesgoder på
Vegglifjell, og bidra til økt bruk av hytter på hele Vegglifjell. Dette er positivt for Veggli
fjellstue, Vegglifjell skisenteret samt handel- og servicetilbud i hele Rollag kommune.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
3
2.
Formål med reguleringsarbeidet
Formålet med reguleringsplanen for Mykstulia - Lauvhovd er:
1. Omregulere Mykstulia fra næringsområde til område for små fritidsboliger. NMRutvalget sa i møte 25.11.2014 at utvalget er positiv til å vurdere en omregulering av
arealet til tomter for mindre hytter. Det er svært vanskelig å oppnå økonomi i utleiehytter
uten at det er en spesiell attraksjon i umiddelbar nærhet. Ved å omregulere til areal for
små hytter opp til 75 m2 BYA vil en utnytte en ny nisje i markedet. Dette vil også være
svært positivt for Veggli Fjellstue som ligger tett ved Mykstulia.
2. Detaljplanlegge Lauvhovdnuten, som er tidligere flateregulert hytteområde, samt
Lauvhovdlia som nytt byggeområde i kommunedelplan for Veglifjell
3. Hele planområdet inngår i masterplanområdet der det foreligger avtale om å tilbakeføre
10 % fra tomtesalg til skisenter, skistadion og annen ikke-lønnsom infrastruktur. Dette
kommer i tillegg til utbyggingsavtale med Rollag kommune om å tilbakeføre 5 % av
tomtesalget til Vegglifjell Friluftslag.
4. Regulere skistadion med tilhørende skiløype som er planlagt av anleggsrådgiver Hermod
Bjørkestøl fra Norges Skiforbund. Det er søkt spillemidler til opparbeiding av skistadion
og snøproduksjonsanlegg. Utbygging i tilgrensende område vil bidra med midler til å
finansiere utbygging av skistadion.
5. Legge gode rammer for en næringsmessig utnytting av byggeområdet ved skistadion.
3.
Planens innhold
3.2
Arealer for fritidsboliger
Planen inneholder til sammen 99 tomter for fritidsboliger fordelt på følgende områder:
1. Mykstulia søre; 18 tomter for små hytter opp til 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA
2. Mykstulie nordre; 27 tomter for små hytter opp 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA
3. Baklia; 10 store tuntomter med samlet bebyggelse 250 m2 BYA, og 17 tomter for små
hytter opp til 75 m2 BYA samt anneks inntil 25 m2 BYA
4. Lauvhovdlia; 10 tomter for konsentrert hyttebebyggelse, inntil 175 m2 BYA hytte og
anneks
5. Lauvhovdnuten; 17 tomter for konsentrert hyttebebyggelse, inntil 175 m2 BYA hytte og
anneks
Områdene for fritidsboliger i planområdet utgjør et variert tilbud med store tuntomter i Baklia,
tomter for små hytter med relativ tett utbygging i Baklia og Mykstulia og relativt små tomter for
vanlige hytter men med konsentrert utnytting i Lauvhovdlia og på Lauvhovdnuten.
Alle områdene utenom Baklia inneholder konsentrert utbygging i hellende terreng mellom 1:6 og
1:4, og det legges sterke føringer for utbygging av områdene for å unngå uheldig løsning mht.
terrenginngrep og landskap, eller fare for ras.
Mykstulia søre og nordre har tomter for små hytter opp til 75 m2 BYA, i tillegg kan det bygges
anneks inntil 25 m2 BYA. Det skal utarbeides situasjonskart med 3D-modell for hele feltet
eventuelt for enkelttomter før opparbeidelse. Tomtene kan opparbeides med støttemur inntil 1,0
meter i indre kant og støttemur eventuelt fylling inntil 1,0 meter høyde i nedre kant. Flere av
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
4
tomtene vil ha parkeringsløsning langs intern adkomstveg i feltene. Hyttene forutsettes å ha
hovedmøneretning parallelt med høydekotene, men oppstugu og anneks kan med fordel ha
møneretning på tvers av høydeterrenget for å gi variasjon i feltene.
Det legges ikke spesielle føringer for opparbeiding av tomter i Baklia da området er slakere enn
1:6. Tomtene for små hytter kan ha små hytter opp til 75 m2 BYA, i tillegg kan det bygges anneks
inntil 25 m2 BYA. De store tuntomtene kan ha samlet bebyggelse opptil 250 m2 BYA fordelt på
tre bygninger.
Lauvhovdlia og Lauvhovdnuten har tomter for vanlige hytter opp til 150 m2 BYA. Arealet kan
legges i en hytte eller fordeles på hytte med anneks. Det skal utarbeides situasjonskart med 3Dmodell for hele feltet eventuelt for enkelttomter før opparbeidelse. Tomtene kan opparbeides med
støttemur inntil 1,0 meter i indre kant og støttemur eventuelt med fylling inntil 1,0 meter høyde i
nedre kant. Flere av tomtene vil ha parkeringsløsning langs intern adkomstveg i feltene. Hyttene
forutsettes å ha hovedmøneretning parallelt med høydekotene, men oppstugu og anneks kan med
fordel ha møneretning på tvers av høydeterrenget for å gi variasjon i feltene.
3.2
Skistadion og skiløyper
I planforslaget er skistadion med tilhørende 5 km-løype regulert til skianlegg med reguleringsbestemmelser som åpner for sterkere grad av opparbeiding enn for ordinære langrennsløyper.
Masterplanen for Vegglifjell bygger på at Vegglifjell har best forutsetninger for å utvikle seg med
langrenn som kjerneprodukt. I ettertid kan det se ut som at det er vanskelig å realisere skitunnel
på Vegglifjell. Innsatsen er i dag rettet mot å gjennomføre planer for skistadion med tilhørende 5
km-løype og tilhørende aktivitet. Reguleringsplanen er et viktig ledd i å følge opp masterplanens
visjon om å utvikle Vegglifjell som langrennsdestinasjon.
Alle byggeområder som inngår i masterplanen er underlagt privatrettslig avtale om å tilbakeføre
10 % av brutto verdi av tomtesalg til investeringer i skistadion, alpinsenter og andre tiltak som er
bedriftsøkonomisk ikke-lønnsomme. Disse 10 %-inntektene kommer i tillegg til 5 %-inntekter fra
tomtesalg som nedfelles i utbyggingsavtale med Rollag kommune.
Skistadion med tilhørende 5 km-løype er planlagt av anleggsrådgiver Hermod Bjørkestøl fra
Norges skiforbund. I følge Bjørkestøl ligger det fra naturens side svært godt til rette for å etablere
skistadion som oppfyller mål for alle nasjonale konkurranser.
Plan for skistadion og tilhørende 5 km-løype er utarbeidet i henhold til «Veileder SKIANLEGG –
Langrenn og skiskyting», utgitt av Kultur- og kirkedepartementet, Norges Skiforbund og Norges
Skiskytterforbund i 2007. I planen fra Bjørkestøl var det også tatt med anlegg for skiskyting. I
henhold til veilederens opplegg for å beregne støy fra skiskytteranlegget er skiskytterstadion ikke
forenlig med flere av de tilstøtende byggeområdene som er med og finansierer skistadion.
Skiskytteranlegget er derfor tatt ut av planene for skistadion.
Foreliggende plan for skistadion oppfyller følgende behov:
- Anlegget er planlagt for brede brukergrupper, fra barn og unge, funksjonshemmede til
trening og konkurranser på høyt nivå (elitenivå; alle nasjonale langrennskonkurranser)
- Skistadion som dekker behov for alle aktuelle langrennsøvelser, herunder sprintløyper
med inntil 9 m trasebredde, både for voksne og barn/unge
- Startslette med inntil 150 meter lengde og inntil 50 meter bredde
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
5
-
Målgang med over 100 m oppløp med ca. 5 % stigning
5 km-løype med 6 meter bredde og som dekker behov for alle aktuelle langrennskonkurranser med svært store muligheter til å tilpasse traseer til ulike lengder og stigningsforhold
Inne på skistadion er det samlet ca. 1400 meter løypelengde, noe som gir store bruksmuligheter samt mange meter skiløype på et avgrenset areal med tanke på snøproduksjon
Det er tilstrekkelig tilgang på vann i Lisetåe til å besørge snøproduksjon på skistadion.
Skistadion og deler av 5 km-trase kan opparbeides som lysløype og med asfaltert trase
Det er tatt hensyn til dagens turløyper som går gjennom skistadion-området og som inngår i
skiløypenettet på Vegglifjell. Det vil i noen grad oppstå konflikt mellom aktivitet på skistadion
og gjennomgående turløype i forbindelse med konkurranser, men dette vil foregå i svært
begrensede tidsrom.
Gjennomgående turløype er regulert til skiløypetrase.
3.3
Næringsområde for fritids- og turistformål
I tilknytning til skistadion planlegges det et byggeområde for næringsvirksomhet spesifisert som
fritids- og turistformål. På arealet planlegges det leilighetsbygg for utleievirksomhet med
tilhørende servicevirksomhet og fasiliteter. Området tenkes tilrettelagt spesielt til rette for trening,
helse og velvære, og med universell utforming. Arealet er ikke planlagt i detalj, men det er på
plankartet tegnet grenser for plassering av bygninger. Feltet har adkomst fra Vegglifjellvegen i
øst. Det er avsatt parkering for anlegget i utkanten av området.
3.4
Annen grønnstruktur
Viktige ferdselskorridorer i planforslaget er regulert til grønnstruktur, underkategori turveg, for å
sikre framkommelighet.
Areal mellom byggeområder og hyttetomter er lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområder,
spesifisert med underkategori friluftsformål. Det legges ikke begrensninger på skogsdrift i
planområdet. I henhold til gjeldende miljøstandarder for skogsdrift vil det tas hensyn til natur og
miljø, herunder også hytter og friluftsliv, ved hogst innenfor området.
Det er ingen hindringer for utmarksbeite med sau i området. Det tillates ikke satt opp gjerder
rundt tomtene, og det stilles krav til sikring under hyttene for at ikke sauer skal sette seg fast.
3.5
Infrastruktur (veg/energi/vann/avløp)
Hytteområdene er planlagt med følgende løsninger for infrastruktur:
Bilveg fram til alle hytter. Interne veger i hyttefeltene er regulert med vegbredde 4-5 meter
inkludert vegskulder. Langs flere av de interne vegene er det aktuelt med parkering for tomter
langs vegen. Dette vil avklares nærmere gjennom 3D-plan for det enkelte hyttefelt.
Framføring av strøm til alle hytter og tomter forutsettes løst med jordkabel. Det ligger flere
transformatorer i tilknytning til planområdet, og det ligger godt til rette for utbygging av strøm på
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
6
en rasjonell måte. Fiberkabel går allerede gjennom planområdet, og det legges opp til
fordelingsnett i bakken parallelt med fordelingsnettet for strøm.
Vannforsyning og avløp. Vegglifjell Vann og Avløpsselskap AS har bygget ut hovedledningsnett
for vann og avløp i tilknytning til planområdet. Hovedavløpsledning til sentralt renseanlegg går
tett forbi alle hytteområdene, og det ligger til rette for rasjonell tilkobling. Vannforsyning løses
med tilknytning til sentrale vannkilder.
4.
Forhold til overordnede planer
4.1
Kommunedelplan for Vegglifjell
Planforslaget er i samsvar med kommunedelplan for Vegglifjell, slik det framgår av vedlegg 2.
Lauvhovdnuten og nordre Baklia er i kommunedelplanen utlagt som byggeområde for fritidsboliger. Mykstulia, Lauvhovdlia og byggeområdet ved skistadion er alle utlagt som «annet
byggeområde» i kommunedelplanen, uten noen nærmere spesifisering. Skistadion og tilhørende
skiløyper er delvis utlagt som byggeområde idrettsanlegg, og delvis som LNF-område.
4.2
Tidligere godkjente reguleringsplaner
Planområdet dekker deler av tidligere godkjente reguleringsplaner, slik det framgår av
kartvedlegg 3. Ny reguleringsplan innebærer følgende endringer i de tidligere godkjente
reguleringsplanene:
Mykstu – Lien
- Næringsområde for leiligheter ved Mykstulia og Baklia endres til område for små hytter
- Videre detaljering og tilpasning av skistadion og tilgrensende næringsområde
Lauvhovd-Persbu:
- Detaljregulerer Lauvhovdnuten og Lauvhovdlia
- Nordre Baklia endres fra renseanlegg til byggeområder for hytter
Killingdalen Sør:
- Tilpasning av 5 km-løypetrase i forhold til regulerte hyttetomter
4.3
Kommuneplanens samfunnsdel
Reguleringsplanen følger opp kommuneplanens samfunnsdel, satsingsområde næringsutvikling
og strategier for «reiseliv og hyttenæringer», samt «handel, service og offentlig og privat
tjenesteyting».
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
7
5.
Uttalelser ved varsel om oppstart av planarbeidet
Irene Sølvberg, på vegne av sine foreldre Kjell og Alfhild Sølvberg, eier av hytte på gnr 27 bnr
30. Det er ikke strøm til egen hytte og nabohytter, og ønsker ikke lysløype forbi hytta.
Merknad til uttalelse: Langrennsløype med lysløype er tidligere godkjent i reguleringsplan
for Mykstu-Lien fra 2007. Lysløype på denne strekningen har ikke høyeste prioritet de
nærmeste år.
Buskerud fylkeskommune uttalte seg i brev av 17.12.2014 og viser til at planområdet tidligere er
undersøkt for kulturminner. Det er registrert kullgroper og tufter i nærområdet til planområdet,
men ikke innenfor. Ber om at formulering om at dersom det under anleggsarbeid skulle
framkomme automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks stoppes og utviklingsavdelingen i
fylkeskommunen varsles, jmf kulturminnelovens § 8, 2. ledd. Fylkeskommunen ber også om at
det legges inn bestemmelser som sikrer at nye fritidsboliger ikke dominerer i landskapet.
Merknad til uttalelse: Innholdet i uttalelsen er fulgt opp. Det er lagt føringer for utbygging
av hytteområder som skal sikre at fritidsboliger ikke blir dominerende i landskapet.
Fylkesmannen i Buskerud uttalte seg i brev av 08.12.2014. Fylkesmannen viser til at Vegglifjell
har stor verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser, og at planen må redegjøre for hensyn til
landskap og bygningsmiljø, med differensierte bestemmelser for utforming av hytter, i forhold til
helningsgrad i terreng og eksponering, vassdrag og randsoner, friluftsinteresser og biologisk
mangfold.
Merknad til uttalelse: Planforslaget er undergitt normale vurderinger i forhold til aktuelle
miljøparametre. Det vises til kapittel 6.
6.
Miljøvurderinger
Ved oppstart av planarbeidet har Rollag kommune ikke stilt krav om konsekvensutredning for
planarbeidet i hht plan og bygningslovens § 4-1.
Landskap og terreng
Landskapet i tilknytning til planområdet kan deles i to delområder. Østre del av planområdet
ligger i en østvendt li med et storskala, åpent landskapet øst for lia. Vestre del av planområdet er
preget av en rekke høydedrag, der vestre del av planområdet ligger mellom tre høyder.
Østre del av planområdet med Mykstulia og Baklia ligger noe eksponert i forhold landskapsrommet mot øst med store hytteområder som Høybuli, Persbu og Rennemogen. Baklia ligger
lavest i denne lia og har minst hellende terreng, og er dermed minst eksponert av hyttefeltene øst i
planområdet. Mykstulia nordre ligger høyest, men fortsatt 50 høydemeter lavere enn toppen av
høydedraget. Mykstulia søre ligger høydemessig mellom de to andre feltene.
Skistadion og tilhørende skiløyper ligger svært godt skjermet i landskapet vest i planområdet, i
det laveste partiet mellom høydedragene Baklitoppen, Lauvhovdnuten og Lisetnatten. Skistadion
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
8
og tilhørende skiløype vil kun sees på nært hold. Det legges føringer på at inngrep ved etablering
av skistadion og skiløypene ikke skal være større enn nødvendig, og at inngrep pusses opp og sås
til så snart som mulig etter anleggsarbeid.
Hyttefeltet Lauvhovdnuten ligger på et platå 25 høydemeter under toppen av selve Lauvhovdnuten. Selv om hyttefeltet har god utsikt ligger det likevel godt skjermet i landskapet med Lauvhovdnuten på nordsiden, Baklitoppen mot øst og Lisetnatten mot sør. Hyttefeltet Lauvhovdnuten
vil kunne synes på avstand fra sørøst og på nærmere hold fra Killingdalen-området. Hyttefeltet
Lauvhovdlia vil være synlig på kort avstand fra Killingdalen-området. Hytter på Lauvhovdnuten
vil få silhuett-virkning sett fra nærområdet i Killingdalen, men ikke silhuettvirkning på avstand.
Reguleringsbestemmelsene for alle hytteområder legger føringer for opparbeiding av hyttefelt og
utforming av bygninger på en måte som skal hindre at byggeområdene dominerer landskapet. Det
stilles krav til 3D-modell for opparbeiding av den enkelte tomt eventuelt det enkelte hyttefelt for
å styre opparbeiding av tomter med skjæringer, fyllinger og støttemurer. Det stilles krav til
torvtak på Lauvhovdnuten og i Lauvhovdlia, og alle hytter skal oppføres med mørke farger.
Friluftsliv og ferdsel
Skistadion og tilhørende skiløype vil det meste av tiden inngå som del av turløypenettet på
Vegglifjell, men disse løypene vil utgjøre et viktig supplement for langrennstilbudet med tanke på
forutsigbare løyper ved snømangel og uvær. Disse løypene ligger bedre skjermet for vær og vind
sammenlignet med det meste av turløypenettet på Vegglifjell og vil fungere som «uværsløyper».
Med kunstsnø på skistadion vil det gi forutsigbare forhold for skigåing tidlig vinter.
I reguleringsplanen er det tatt hensyn til eksisterende, gjennomgående skiløyper. Det vil holdes
av trase for gjennomgående turløype øst på skistadion.
Fra planområdet legges det opp til gjennomgående turstier/ferdselskorridorer mot høyereliggende
turområder mot vest.
Vassdrag
Lisetåe er eneste vassdrag i planområdet. Lisetåe har overfor planområdet et nedslagsfelt på ca. 4
km2 og er med det en relativt liten bekk med årssikker, men tidvis stor vannføring. Det er ikke
registrert spesielle vassdragsbiotoper langs Lisetåe. Lisetåe renner gjennom område avsatt til
skiløyper i tilknytning til skistadion, og det er behov for å krysse bekken to steder, herav en
eksisterende kryssing. Det er regulert LNF-sone med underkategori naturformål langs Lisetåe for
å hindre unødige inngrep i vassdragsbeltet. LNF-sona er i utgangspunktet 10 meter fra bekkekant
på hver side, med unntak av to strekninger der skiløypa av hensyn til terrenget må gå litt nærmere
bekkeløpet. Det er regulert inn to krysningspunkter for skiløype over Lisetåe. Skiløypetraseene
vil ikke medføre økt flomfare i Lisetåe. Krysning vil skje ved kulvert eller bro, dette avklares ved
byggesøknad.
Myrer
Skistadion ligger på og rundt et myrområde. Der det er nødvendig å legge skiløypetraseer på myr
vil disse så langt som mulig bygges på duk oppe på myra for å ikke ødelegge vannbalansen i
myra. Asfaltert trase for rulleskiløype vil legges i utkanten av myra.
Naturverdier - Vurderinger i forhold til naturmangfoldloven §§ 8-12
Utarbeiding og behandling av planforslaget bygger på tilgjengelig kunnskap, jfr. krav i nmflovens § 8. I kartdatabaser (Naturdatabasen) er det ikke registrert noen prioriterte naturtyper i
eller i tilknytning til planområdet. Artskartet til Artsdatabanken har ingen oppføringer av
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
9
rødlistede arter i planområdet. Utbygging i planområdet har ingen direkte påvirkning på
villreinkorridoren mellom Hardangervidda og Blefjell.
Det er ingen kjente naturforekomster i eller i tilknytning til planområdet som tilsier at
planforslaget ikke bør godkjennes ut fra en føre-var-vurdering, jfr. nmf-lovens § 9.
En kan ikke se at planforslaget vil innebære noen ekstra belastning på noen økosystem.
Planforslaget er derfor ikke i strid med nmf-lovens § 10.
Ettersom det ikke er forekomster av naturmangfold i eller i tilknytning til planområdet som det
må tas spesielle hensyn til er det heller ikke ekstra kostnader som tiltakshaver må bære, jfr. nmflovens § 11.
Utbygging i planområdet vil skje på en måte som skal unngå og begrense skader på naturmangfoldet. Alle kabler, rør og ledninger for infrastruktur legges så langt som mulig til felles grøfter
sammen med veg for å redusere graving og terrenginngrep. Det tas utgangspunkt i driftsmetoder
og tekniske løsninger som ut fra en samlet vurdering gir de beste samfunnsmessige resultater, jfr.
nmf-lovens § 12.
Støyvurdering for planlagt skiskytteranlegg
I opprinnelig plan for skistadion er det skiskytteranlegg. Det er utført vurdering av støy fra
skiskytteranlegget i henhold til «Veileder SKIANLEGG – Langrenn og skiskyting», utgitt av
Kultur- og kirkedepartementet, Norges Skiforbund og Norges Skiskytterforbund i 2007.
Kartvedlegg 6 viser støykoter med grense for «rød sone» (70 dB) og «gul sone» (65 dB) med
utgangspunkt i planlagt standplass for skiskytteranlegget. «Rød sone» strekker seg ca. 280 meter
fram for standplass mens «gul sone» strekker seg 450 meter fra standplass.
I følge veilederen bør en ved planlegging av nye baner ha som utgangspunkt at ingen boliger,
hytter eller liknende bør ligge innenfor 65 dB-koten. Kartvedlegg 6 viser at hele det øvre byggeområdet for fritid og turisme ved skistadion ligger innenfor rød sone, og at nesten halve byggeområdet på Lauvhovdnuten og Lauvhovdlia ligger innenfor gul sone.
Skiskytteranlegget vurderes å ikke være like viktig som langrennsdelen av skistadion, og er
derfor tatt ut av planene for skistadion.
Hensyn til barn og unge
Skistadion med skiløyper og andre fasiliteter vil være viktig også for barn og unge. Det er i
planområdet ikke planlagt opparbeidede lekeplasser. Det er avsatt betydelige arealer for ferdsel,
friluftsliv og utendørs opphold i tilknytning til hytteområdene. Det er god tilgang på lekeområder
i natur ved alle hytteområder.
Forurensing.
Planforslaget innebærer ingen spesiell fare for forurensning. Avløp fra hytter samles i felles
avløpsnett og føres til sentralt renseanlegg.
I reguleringsbestemmelsene er det lagt inn bestemmelser for montering av utendørs belysning for
å unngå unødig spredning av lys til omgivelsene (lysforurensning).
Kulturminner
Planområdet ble befart for kulturminner sommeren 2001-02 av Buskerud fylkeskommune. Det
ble ikke gjort funn av automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
10
Energiforsyning
Nye hytter i planområdet vil bidra til økt forbruk av elektrisk strøm. Private hytter med et lavt
antall bruksdøgn pr. år har begrensede muligheter for å legge inn alternative energikilder med
bruk av vannbåren varme. Det kan ligge til rette for utbygging med varme fra felles energisentral
i byggeområdet for fritid- og turisme ved skistadion
Betraktninger vedr transport
Bruk av hytter og reiselivsvirksomhet generer biltrafikk. Avstand fra bolig til ferie- og fritidsområde har betydning for trafikkmengde. Vegglifjell har relativt kort reiselengde fra
hovedmarkedene langs Oslofjorden sammenlignet med en rekke konkurrerende hytteområder.
Trafikkbelastningen blir derved mindre ved reise til Vegglifjell enn tilsvarende områder lenger
nord i Buskerud eller andre deler av Østlandet.
Renovasjon
Planområdet inngår i den ordinære ordningen for hytterenovasjon som Rollag kommune har
innført. Det vil si bod og containere som settes opp på strategiske steder for innsamling av
restavfall. Renovasjonsbod for hyttene i planområdet ligger ved Veggli Fjellstue.
7.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Planområdet i utsnitt av helningskart for Vegglifjell framgår av kartvedlegg 6. Områder som er
brattere enn 1:4 over lengre strekninger antas å kunne være rasutsatt i en ekstremsituasjon med
mye nedbør.
Vurdering av rasfare
Byggeområdene Lauvhovdnuten, Lauvhovdlia og Mykstulia ligger i terreng med helning mellom
1:4 og 1:6. Det er lagt spesielle føringer for planlegging og utbygging i disse feltene. Mindre
partier rundt disse byggeområdene har helning brattere enn 1:4. Grunnforholdene i området er
stabile og det vurderes ikke å være spesiell rasfare ved utbygging av de planlagte byggeområdene
i henhold til føringene som er gitt i reguleringsplanen.
Vurdering av flomfare
Ved detaljplanlegging og bygging av skiløyper med krysningspunkter langs Lisetåe vil det tas
høyde for ekstremflom for å unngå at tiltakene medfører økt flomfare langs vassdraget, og for at
skiløypene ikke skal skades som følge av flom.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
11
B.
REGULERINGSBESTEMMELSER FOR MYKSTULIA LAUVHOVD, ROLLAG KOMMUNE
§ 1.
Avgrensning av planområdet
Det regulerte området er markert på planen med reguleringsgrense.
§ 2.
Reguleringsformål
Planområdet er avsatt til følgende arealformål:
PBL § 12-5, nr. 1: Bebyggelse og anlegg
- Fritidsbebyggelse
- Fritid og turistformål
- Skianlegg
- Skiløype
- Teknisk bebyggelse
PBL § 12-5, nr. 2: Samferdselsanlegg og infrastruktur
- Veg
- Parkering
PBL § 12-5, nr. 3: Grønnstruktur
- Turveg (3031)
PBL § 12-5, nr. 5: Landbruks-, natur og friluftsformål
- Friluftsformål
- Naturformål
§ 3.
Fellesbestemmelser
Fellesbestemmelsene gjelder for hele planområdet.
Alle former for terrenginngrep skal gjøres så små og skånsomme som mulig, og så langt som
mulig innordnes hensyn til landskap og omgivelsene for øvrig. Alle typer rør og kabler skal følge
veitrase der dette er praktisk mulig, eventuelt samordnes til felles grøfter.
Etter ferdigstillelse av bygninger og anleggsarbeider skal utearealet ryddes og tilbakeføres til et
naturlig utseende med stedlige jordmasser så snart som mulig. Det tillates ikke omfattende
opparbeiding av terreng på tomter. Store skjæringer/fyllinger skal unngås.
§ 4.
Bebyggelse og anlegg
Felles bestemmelser for byggeområder for fritidsbebyggelse og fritid- og turistformål
4.1 Plankrav
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
12
Før det gis byggetillatelse på tomter for fritidsboliger skal det foreligge detaljert
situasjonsplan som skal vise:
4.1.1 Plassering av bebyggelse med høyde og møneretning, samt eventuelt uthus
4.1.2 Adkomstveg, parkeringsløsning og annen disponering av ubebygd areal
4.1.3 Terrengplanering og behandling av berørt terreng med plan for evt.
overvannsbehandling
4.1.4 Forstøtningsmurer med angitt høyde der terrengforholdene krever ulike tiltak
4.1.5 For tomter som er brattere en 1:6 skal det foreligge tverrprofil eventuelt 3D-modell
som viser utnyttelse av tomta
4.2 Rammer for fritidsboliger og tilhørende anlegg.
4.2.1 Alle bygninger skal oppføres med kledning av tre og/eller natursteinsmaterialer.
4.2.2 Hovedmøneretning skal normalt følge høydekurvene i terrenget.
4.2.3 Alle bygninger skal ha saltak med takvinkel mellom 20 - 30°. Som taktekkingsmateriale skal det benyttes torv, skifer eller tre. Blanke takflater tillates ikke.
4.2.4 Det skal benyttes farger i mørke nyanser på fasader og vindskier. Byggemelding
eller -søknad skal inneholde opplysninger om farge.
4.2.5 Utendørs belysning skal skjermes mot horisonten for å hindre unødig belysning av
nattehimmel.
4.2.6 All ny bebyggelse i områdene skal knytte seg til felles avløpsrenseanlegg.
4.2.7 Inntil 1/3 av den enkelte tomt tillates inngjerdet. Det kan kun benyttes gjerder i stein
eller tre. Det skal være tilstrekkelig hindringer mot at sau og andre beitedyr kan
sette seg fast under bygninger.
4.2.8 Flaggstenger er ikke tillatt.
4.2.9 Eventuelle parabolantenner skal monteres på vegg og ha samme farge som veggen.
Fritidsbebyggelse
4.3 Små fritidsboliger på tomt nr. 1-45 og 56-72 (Mykstulia og Baklia) kan oppføres med
følgende begrensninger:
4.3.1 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 135 m2, herav 35 m2
oppstillingsplass for to biler og 25 m2 for anneks. Maksimal grunnflate for
fritidsbolig er BYA = 75 m2.
4.3.2 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m
over gjennomsnittlig planert terreng.
4.3.3 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter
4.3.4 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter.
4.3.5 Det kan benyttes forstøtningsmur opp til 1,0 meter
4.3.6 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig.
4.3.7 På tomtene 3-7, 10-11, 15-18, 19-24, 40-44 og 65-72 kan det bygges vertikaldelte
fritidsboliger som kan seksjoneres til to leiligheter.
4.3.8 Byggegrense mot Vegglifjellvegen er 20 meter fra senterlinje veg.
4.4 Fritidsboliger på tuntomt nr. 46-53 (Baklia) kan oppføres med følgende begrensninger:
4.4.1 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 250 m2, herav 50 m2 oppstillingsplass for tre biler. Resterende bebyggbart areal kan fordeles på inntil tre bygninger.
4.4.2 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 6,0 m
over gjennomsnittlig planert terreng.
4.4.3 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter
4.4.4 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter.
4.4.5 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
13
4.5 Fritidsboliger på tomt nr. 73-99 (Lauvhovdlia og Lauvhovdnuten) kan oppføres med
følgende begrensninger:
4.5.1 Plassering av bygg framgår av plankartet.
4.5.2 Maksimalt bebygd areal for hver tomt er BYA = 185 m2, herav 35 m2 oppstillingsplass for to biler og inntil 150 m2 samlet for fritidsbolig og evt. anneks.
4.5.3 Gesimshøyde skal ikke overstige 4,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 5,75 m
over gjennomsnittlig planert terreng.
4.5.4 Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter
4.5.5 Fyllinger ved hytte skal ikke overstige 1,0 meter.
4.5.6 Der terrenget er så bratt at det er naturlig å bebygge med underetasje for å unngå
store terrenginngrep skal gesimshøyde ikke overstige 4,5 meter og mønehøyde ikke
overstige 6,0 meter fra gjennomsnittlig planert terreng. Dette gjelder tomtene 76, 77,
81, 85, 90, 91, 92 og 94.
4.5.7 Det skal opparbeides minimum 2 parkeringsplasser for hver fritidsbolig.
4.5.8 Byggegrense mot Vegglifjellvegen er 20 meter fra senterlinje veg.
Fritid og turistformål
4.6 Bebyggelse for fritid- og turistformål (område for næring ved skistadion) kan oppføres med
følgende begrensninger:
4.6.1 Grenser for plassering av bygg framgår av plankartet.
4.6.2 Tomteutnyttelse for hvert delområde er TU = 25 %
4.6.3 Det kan oppføres leilighetsbygg i inntil 10 meter bredde og 20 meter lengde
4.6.4 Det kan oppføres bygninger for virksomhet som naturlig hører til tilgrensende
skistadion og leilighetsbygg
4.6.5 Det kan føres opp bygninger med to etasjer i tillegg til underetasje der terrenget
tilsier det.
4.6.6 Gesimshøyde skal ikke overstige 6,0 m og mønehøyde skal ikke overstige 9,0 m
over gjennomsnittlig planert terreng.
4.6.7 Bygninger kan bygges med Synlig grunnmur skal ikke overstige 0,75 meter
4.6.8 Fyllinger skal ikke overstige 1,0 meter.
4.6.9 Parkering skal løses på eget areal for parkering.
Skianlegg
Det tillates etablert skistadion med skiløypetraseer og tilhørende anlegg som bl.a. belysning,
anlegg for kunstøproduksjon, stadionbygg. Skiløypetraseer kan opparbeides for asfaltering. Før
opparbeiding av skistadion skal det utarbeides detaljert plan for stadionområdet. Det skal tas
hensyn til myrområdet slik at områdets karakter ikke endres mer enn nødvendig. Skiløypetraseer
på skistadion skal så langt som mulig opparbeides i utkant av myr eller legges oppå duk.
Sprintløype rundt byggeområde for fritid- og turistformål kan opparbeides i inntil 9 m bredde.
Øvrige skiløypetraseer utenom skistadion kan opparbeides i inntil 6 m bredde. Traseene kan
skiltes og planeres, og det kan i nødvendig utstrekning utføres grøfting og drenering. Kryssing av
Lisetåe skal skje ved bro eller klopp. Skiløypetraseer skal så langt som mulig opparbeides i utkant
av myr eller legges oppå duk.
Skiløype
Skiløyper kan ryddes for trær og busker og grunnprepareres for oppkjøring av skiløyper på lite
snø i inntil 6 m bredde. Traseene kan skiltes og planeres, og det kan utføres forsiktig grøfting og
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
14
drenering. Det kan bygges broer og klopper ved kryssing av bekker og mindre elver. Det tillates
ikke masseutskifting eller full drenering over myrpartier.
Vannforsyningsanlegg
Det kan føres opp pumpehus i tilknytning til borebrønner/vannforsyningskilder.
§ 5.
Samferdselsanlegg og infrastruktur
Veg
Vegglifjellvegen som går gjennom hele planområdet kan opparbeides med vegbredde inntil 6,0
meter medregnet vegskulder.
Interne adkomstveger i hytteområdet kan ha en vegbredde på inntil 4,5 m medregnet vegskulder.
I tillegg til oppgitt vegbredde kommer nødvendig grøft med skjæring og fylling for alle kategorier
av kjøreveger. Tomter for fritidsbolig kan ha parkering langs intern adkomstveg. Dette skal
framkomme av byggesøknad for den enkelte hytte.
Parkering
Det etableres parkeringsplasser for skistadion langs Fjellvegen øst for skistadion.
På felles parkeringsareal ved byggeområde for fritids- og turistformål skal det etableres
tilstrekkelig parkering for virksomhet på området. Det skal opparbeides minimum 1,5
parkeringsplasser for hver leilighet i byggeområdet.
§ 6.
Grønnstruktur
Turveg
Traseer for turveger skal ryddes og opparbeides for å sikre framkommelighet.
§ 7.
Landbruks-, natur og friluftsformål
Friluftsformål
Områdene skal brukes til skogbruk, natur- og friluftsformål i henhold til gjeldende lovverk. Ved
hogst skal det vektlegges flerbrukshensyn og tas hensyn til friluftsliv og naturopplevelse, viktige
naturforekomster og fritidsbebyggelse. Framkommelighet på stier skal opprettholdes.
Naturformål (sone langs Lisetåe)
Arealet skal benyttes til landbruk, natur- og friluftsformål i henhold til gjeldende lovverk. Det
skal ikke foregå flatehogst innenfor arealet. Ved hogst skal det legges vekt på flerbrukshensyn og
framkommelighet for ferdsel langs Lisetåe.
§ 8.
Andre bestemmelser
Dersom det under anleggsarbeid framkommer automatisk fredet kulturminne, må arbeidet straks
stoppes og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jfr. kulturminneloven § 8, 2. ledd.
REGULERINGSPLAN MYKSTULIA - LAUVHOVD
VERSJON 19.01.2015
15