9 Tidsförhållande för genomförande – förändring detaljplan

Transcription

9 Tidsförhållande för genomförande – förändring
detaljplan
Alternativ 2 innebär att nya byggnader måste skapas. Det är oklart om detta leder till att nu gällande
detaljplan måste justeras.
Om en förändring av detaljplanen måste ske bedöms detta kunna hanteras inom 3 – 4 månader, räknat från
att planuppdrag ges.
Det konstateras i övrigt att om Alternativ 2 väljs och detta medför att kommunen säljer Rävåsskolan till aktör
som avser bygga om skolan till bostäder kommer detta medföra att en ny detaljplan tas fram enligt ett det
som i Plan- och bygglagen benämns ”Standardförfarande”. Bedömningen som görs är att ett sådant
planarbete kommer att ta mellan 6 och 10 månader med reservation för osäkerheten om och kring vilka
utredningar som erfordras.
58
10 Tidsplan för genomförande
10.1 Allmänt
Vid upprättande av tidsplan för genomförande har följande beståndsdelar ingått;
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
Upphandling av konsulter för projektering.
Projektering inklusive framtagande av lokalprogram.
Framtagande av ny detaljplan, förenklat förfarande.
Bygglov
Utformning av upphandlingsunderlag.
Anbudstid.
Entreprenörens egen förberedelsetid.
Byggtid.
Besiktning.
Inflyttning och tagande i bruk.
Eventuell tid för evakuering antas kunna läggas parallellt med punkten e. ovan.
Som framgår ovan har inga övervägande gjorts om själva beslutsprocessen. Den tidsplan som redovisas här
startar vid lagakraftvunnet beslut. När beslutet vunnit laga kraft går inte att förutse.
10.2 Tidsplan
Moment
Alternativ 1 (veckor)
Alternativ 2 (veckor)
Upphandling av konsulter för
projektering.
6
6
Projektering inklusive
framtagande av lokalprogram.
8
12
Utformning av
upphandlingsunderlag.
4
5
Framtagande av ny detaljplan,
förenklat förfarande
0
16
Bygglovshantering
0, parallellt
0, parallellt
Anbudstid.
6
8
Entreprenörens egen
förberedelsetid.
4
6
Entreprenadtid.
24
40
Inflyttning och tagande i bruk.
2
2
Summa tid, veckor
54
96
Entreprenadtiden i båda alternativen kan komma att ändras med hänsyn tagen till etappindelning och
säkerhet.
59
Givet att kommunfullmäktige fattar beslut september 2015 och då väljer alternativ och med hänsyn till laga
kraft är det rimligt att göra antagande enligt följande;
•
•
Alternativ 1
Alternativ 2
Åtgärder klara senast inför höstterminen 2017.
Åtgärder klara senast inför höstterminen 2018.
Än en gång givet att kommunfullmäktige fattar beslut i frågan i september 2015, och att Alternativ 1 väljs,
kan det på rimliga grunder antas att elever och skolpersonal kommer att beröras av byggåtgärder i skolan
under större delen av läsåret 2016/2017.
Om Alternativ 2 väljs kommer inte elever eller skolpersonal att beröras av byggåtgärder då elever och
skolpersonal är kvar på Rävåsskolan intill att alla åtgärder vid Bregårdsskolan är genomförda.
60
11 Särskild upplysning om byggnadsstatus och teknik
Alla byggnadsprojekt som rör ombyggnad är förknippade med osäkerheter, främst vad avser installationer.
I denna utredning uppmärksammas ventilation särskilt.
Omständigheten vad avser Rävåsskolan är att en ny ventilationsanläggning ska installeras som ersättning
för befintligt självdragssystem. I detta fall finns olika lösningar som har olika för- och nackdelar ur ett tekniskt
perspektiv. Slutligt ställningstagande görs efter särskild utredning.
Omständigheten vad avser Bregårdsskolan är att befintlig ventilationsanläggning byggs ut och om. Även här
finns olika tekniska lösningar som har för- och nackdelar. Även i detta fall krävs särskild utredning innan ett
slutgiltigt ställningstagande kan göras.
De lösningar som ligger till grund för de kalkyler som redovisas i denna utredning ska anses som vedertagen
praxis. Osäkerheten i detta stycke åsätts ett intervall om +/- 15 % vilket bedöms som tillräckligt för att
hantera de frågetecken som rör installationer.
61
12 Om underhåll
Underhåll är en viktig aspekt för att upprätthålla en fastighets värde och funktionalitet över tid.
Det kan konstateras att tidigare fattade beslut om att reducera underhållet sätter sina spår som leder till
oönskade effekter idag.
Oavsett vilket alternativ som väljs är det viktigt att uppmärksamma att medel för underhåll krävs.
Det ska särskilt noteras att de kritiska synpunkter som framkommit vid samtal med företrädare och
representanter för olika verksamheter rörande ytskikt kommer att hanteras i de delar av byggnaden som
berörs av om- eller nybyggnad. Ytskikt i delar av byggnaden som inte berörs av om- eller nybyggnad
hanteras enligt sedvanlig praxis i underhållsplanen. Detta gäller båda alternativen.
62
13 Ekonomisk sammanställning
13.1 Kostnadsbedömningar Alternativ 1 och 2 – bygg och
utomhusmiljöer
13.1.1
Allmänt
Här redovisas de kostnadsbedömningar som gjorts av förelagda alternativ vad avser byggnadstekniska
lösningar samt utomhusmiljöer. Med utomhusmiljöer avses lek och allmän utomhusvistelse för verksamheten
F – 3.
Projektgruppen har biträtts i detta sammanhang av sakkunniga inom WSP.
I de investeringsnivåer som redovisas för de båda alternativen ingår byggherrekostnader om 15 % av
bedömt entreprenadpris och 10 % för oförutsett av bedömt entreprenadpris.
Den totala osäkerhetsnivån har åsatts till 15 % av alla projektposter, vilket inte framgår i något av
alternativredovisningarna nedan.
13.1.2
Alternativ 1
Moment / Effekt
Kr, kr/år alt veckor
Anm
Upprustning och ombyggnation
11 400 000 kr
Hyra 2016 inkl kök innan
upprustning och ombyggnation
1 050 000 kr/år
Tilläggshyra med anledning av
800 000 kr/år, År 1.
Ny hyra efter upprustning och
ombyggnation
1 850 000 kr/år
Tillägg hyra vad avser
driftkostnader
0 kr/år
Ej beräkningsbar pga
utredningstidens längd.
Sannolikt försumbar effekt.
Evakueringslokaler under
upprustning och ombyggnation,
inklusive flyttkostnader.
650 000 kr
Engångseffekt som
kostnadsförs direkt.
Flyttkostnad
0 kr
Projekttid
54 veckor
Entreprenadtid bedöms uppgå
till 24 veckor.
Summa nya kostnader, hyra
800 000 kr/år
Ej engångskostnader
Rak avskrivning 33 år, inget
restvärde, kalkylränta 4 %.
Källa; WSP
Om detta alternativ väljs kvarstår dagens hyra för Bregårdsskolan, exklusive C-huset, om 6 100 000 kr per år
i 2016 års nivå.
Om detta alternativ väljs hyrs C-huset ut till annan verksamhet med en hyresnivå 1 970 000 kr/år i 2016 års
nivå. Om inte annan hyresgäst erhålles uppstår vakans som i sin tur resulterar i ett underskott.
63
13.1.3
Alternativ 2
Moment / Effekt
Kr, kr/år alt veckor
Upprustning och ombyggnation
17 100 000 kr
Hyra 2016 inkl kök och Chuset, innan upprustning och
ombyggnation
8 070 000 kr/år
I hyran ingår C-huset med
1.970 tkr innan upprustning och
ombyggnation.
Tilläggshyra med anledning av
av C-huset
1 060 000 kr/år
Rak avskrivning 33 år, inget
restvärde, kalkylränta 4 %.
Ny hyra efter upprustning och
ombyggnation
9 130 000 kr/år
Tillägg hyra vad avser
driftkostnader
0 kr/år
Ej beräkningsbar pga
utredningstidens längd.
Sannolikt försumbar effekt.
Evakueringslokaler under
0 kr
Rävåsskolan används intill att
alla åtgärder är genomförda.
Flyttkostnad
500 000 kr
Engångskostnad, kostnadsförs
direkt.
Projekttid
95 veckor
Entreprenadtid bedöms uppgå
till 40 veckor.
Omklädningspaviljonger
Nobelstadion, 2 st
omklädningsrum
240 000 kr/år
Driftkostnad 100 000 kr och
kapitalkostnad 140 000 kr.
Berör KUF.
Summa nya kostnader, BUF
drift
1 06000 kr/år
Ej engångskostnader.
Summa nya kostnader, totalt,
drift
1 300 000 kr/år
Källa; WSP
64
Anm
13.2 Kostnadsbedömningar Alternativ 1 och 2 – trafik och
kommunikation
13.2.1 Allmänt
Den totala osäkerhetsnivån har åsatts till 15 % av alla projektposter, vilket inte framgår i något av
alternativredovisningarna nedan.
13.2.2 Alternativ 1
För att åstadkomma de trafiksäkerhetshöjande åtgärder som beskrivits ovan erfordras en investering om 1,4
miljoner kronor.
13.2.3 Alternativ 2
För att åstadkomma de trafiksäkerhetshöjande åtgärder som beskrivits ovan erfordras en investering om 2,9
miljoner kronor.
13.3 Ekonomiska effekter avveckling Rävåsskolan
Det bokförda värdet för Rävåsskolan är 1 027 000 kr per 31 december 2014.
17
En oberoende och opartisk värdering har genomförts som visar att marknadsvärdet för fastigheten är ca
5,5 miljoner kronor. Värderingen är gjord med befintligt ändamål, alltså som fortsatt skola. I det fall att
ändamålet ändras krävs ny värdering av marknadsvärdet.
Sannolikheten för en realisationsvinst vid en försäljning är hög. Det ska noteras att sådan vinst har en
engångseffekt och bör inte tillskrivas någon stor uppmärksamhet i sammanhanget.
13.4 Ekonomiska effekter med anledning av osäkerhet elevprognos
Osäkerheten uttryckt i investeringsbehov vad avser elevprognos som presenteras här är oberoende av vilket
alternativ som studeras eller väljs.
Som framgått tidigare av denna utredning föreligger det betydande svårigheter att ta fram robusta prognoser
på elevvolymer de kommande åren. De faktorer som påverkar utfallet är inte helt och fullt påverkbart för
Karlskoga kommun. Både regionala och nationella aspekter påverkar och framförhållningen som
myndigheter har är enstaka månad, i något fall kortare än så.
Denna utredning byggs helt och fullt på att antalet elever som berörs, oavsett alternativ, är 200 stycken.
Denna siffra har legat till grund för det arbete som arkitekter och sakkunniga inom bygg och teknik
genomfört.
Om det skulle visa sig att elevprognosen avviker från den dimensionerande faktorn och om detta inte kan
hanteras av skolledningen genom nyttjande av annan/andra F – 3 skolor, eller F – 6 skolor kan det finnas ett
underliggande behov om mellan 100 och 150 nya kvadratmeter.
Om ett sådant scenario blir verklighet kan det krävas ytterligare 2,5 till 3,8 miljoner kronor i investering. Detta
kommer i sin tur att leda till ytterligare ökade lokalhyreskostnader för BUN med 225 000 kr till 350 000 kr per
år, kapitalkostnader och drift.
Om osäkerheten infaller kommer den att innebära att nu gällande detaljplaner kan behöva justeras.
Planarbetet kan sannolikt genomföras parallellt med övriga åtgärder men det bör tas höjd för ett tidstillägg
om 10 – 20 veckor för båda alternativen.
17
Värderingen är utförd av Emma Åkesson, Värderingsinstitutet A. Sundqvist AB, 2015-04-28.
65
13.5 Ekonomisk sammanställning av alternativen –
kostnadsbedömningar
13.5.1 Investering (kronor, exkl moms)
Åtgärd
Alternativ 1
Alternativ 2
Bygg och utemiljö
11 400 000
17 100 000
Trafik och kommunikation
1 400 000
2 875 000
Summa
12 800 000
19 975 000
Som framgår ovan kan osäkerheten rörande elevprognos tillkomma om 2,5 till 3,8 miljoner kronor, oaktat
alternativ.
13.5.2 Hyreskostnader – tillkommande – påverkan driftbudget (kronor/år)
Berörd förvaltning
Alternativ 1
Alternativ 2
BUF
800 000
1 060 000
KUF
0
240 000
Som framgår ovan kan osäkerheten rörande elevprognos tillkomma vilket medför en ytterligare belastning på
BUF om mellan 225 000 och 350 000 kr/år, oaktat alternativ.
De investeringar som rör trafik och kommunikation kommer att påverka kommunens kapitaltjänstkostnader,
ej fördelade här, enligt;
Alternativ 1
ca 100 000 kr/år.
Alternativ 2
ca 200 000 kr/år.
13.5.3 Engångskostnader – kostnadsförs direkt (kronor)
Åtgärd
Alternativ 1
Alternativ 2
Evakueringslokal inklusive flytt
650 000
0
Flytt
0
500 000
Summa
650 000
500 000
66
14 För- respektive nackdelar med alternativen
14.1 Definition av för- och nackdelar
Av kommunfullmäktiges beslut framgår att för- respektive nackdelar ska redovisas för de olika alternativen.
Något stöd i kommunfullmäktiges beslut finns inte när definition av för- respektive nackdel ska göras.
Projektgruppen har därför på egen hand gjort en definition av begreppen, väl införstådd med att detta kan
uppfattas som att gruppen lägger egna värderingar i saken. Det som uppfattas av en person som en fördel
kan omvänt uppfattas av en annan person som en nackdel. Därför kännetecknas en diskussion om förrespektive nackdelar av resonemanget ”å ena sidan och å andra sidan”.
Om kommunfullmäktige väljer att bortse från den definition som redovisas här uttrycker projektgruppen full
förståelse för detta.
Projektgruppen har definierat följande fördelar. Med fördel avses i denna utredning följande;
1.
2.
3.
4.
Låg investeringsnivå med liten eller begränsad undanträngningseffekt på andra projekt.
Handlingsfrihet att möta ej förutsägbar händelseutveckling.
Enkel samordning av verksamhet.
Kort genomförandetid från laga kraftvunnet beslut till operativt klart.
Projektgruppen har definierat följande nackdelar. Med nackdel avses i denna utredning följande;
A. Hög investeringsnivå med tydliga undanträngningseffekter på andra projekt.
B. Inlåsningseffekter som beskär den strategiska och operativa handlingsfriheten över tid.
14.2 För- och nackdelar med Alternativ 1 – ett allmänt resonemang
Investeringsnivån på 12,8 miljoner kronor kan anses vara modest och utslaget per elev vid en kapacitet om
200 platser blir det frågan om 64 000 kr/elevplats.
Den tillkommande driften för de åtgärder som behövs motsvarar en hyresökning om 4.000 kr/elevplats.
Alternativanvändning av C-huset blir en viktig aspekt att arbeta med om alternativ 1 väljs. Det kan uppstå
betydande intäktsbortfall för Teknik- och fastighetsavdelningen som kommer att ha en budgetbetydelse för
hela kommunkoncernen om inte huset kommer till användning.
Om Rävåsskolan behålls som en skolenhet för F – 3 skapas förutsättningar för handlingsfrihet att möta
oväntad elevtillströmning inom kommunen. Omvänt kan en avveckling leda till att kommunen måste bygga
en ny skola eller bygga till en annan befintlig skola om Rävåsskolan avvecklas och det samtidigt sker en
ökning av antalet elever. Det ska dock noteras att ett bevarande av Rävåsskolan inte löser alla eventuella
kapacitetsproblem som kan komma att uppstå. Utredningen visar att maxkapaciteten på Rävåsskolan är 200
elever och det ska ses i sammanhanget av den senaste tidens stora elevtillökning som kan komma att
fortsätta.
Som framgår ovan kommer ämnen som slöjd att kräva samordning med andra skolor. Detta beskär
handlingsfriheten för verksamheterna vid Bregårdsskolan och Karlbergsskolan. Detta kan upplevas som en
nackdel för dessa skolenheter, i vart fall måste ett samordnat schemasystem skapas med alla tre
skolenheterna.
I de kalkyler som gjorts har ekonomiskt utrymme definierats för att i princip utrymma hela Rävåsskolan under
byggtiden. Byggtiden bedöms bli 24 veckor, detta motsvarar en skoltermin på ett ungefär. Huruvida
lösningen blir en utrymning helt eller delvis kommer att utvisa sig när projektet projekteras.
67
Trygghetsaspekter kopplat till småskalighet kan för några anses vara en fördel.
Ur ett trafiksäkerhetsperspektiv kan det konstateras att investeringsnivån är låg och att de åtgärder som
måste genomföras för att ytterligare höja trafiksäkerhetsnivån är förhållandevis enkla.
Om Rävåsskolan behållas beskärs handlingsfriheten i någon mening för kommunen att aktivt styra
bostadsbyggandet på orten. Om kommunen väljer att sälja Rävåsskolan kan detta bli ett ytterligare steg att i
visa att Karlskoga är en attraktiv plats för aktörer inom den privata bostadsmarknaden. Det understryks dock
att sådan övervägande inte legat till grund för denna utredning då något stöd för sådana aspekter inte
återfinns i det uppdrag som kommunfullmäktige formulerat.
Om Alternativ 1 väljs måste nyttjandet av C-huset utredas vidare och de kostnader som är förknippade med
C-huset hanteras genom uthyrning externt eller internt till någon verksamhet. Om C-huset står outnyttjat
kommer diskussioner behöva föras hur en sådan situation ska hanteras ekonomiskt och operativt.
14.3 För- och nackdelar med Alternativ 2 – ett allmänt resonemang
Investeringsnivån på knappa 20 miljoner kronor kan anses vara modest och utslaget per elev vid en
kapacitet om 200 platser blir det frågan om 100.000 kr/elevplats.
Den tillkommande driften för de åtgärder som behövs motsvarar en hyresökning om 5.300 kr/elevplats.
Om Alternativ 2 väljs bör synergieffekter ses med stordriftsfördelar inom ledning, administration, matsal,
vaktmästeri och annat. Den utredningstid som stått till buds har inte medgivit att några beräkningar härom
kunnat göras.
Handlingsfriheten beskärs och det finns ingen möjlighet att hantera ytterligare elevvolymer. Å andra sidan
finns en fördel med att användandet av C-huset får en tydlig och snabb lösning.
Trängseln kommer att öka, i första hand vad avser utomhusmiljön. För att skapa ändamålsenliga
utomhusmiljöer för eleverna krävs särskild och stor uppmärksamhet för att skapa erforderliga friytor. Häri
ligger en osäkerhet hur detta ska hanteras.
Det behöver värderas om det är en för- eller en nackdel att blanda små och stora elever.
Det kommer att uppstå schematekniska konsekvenser vad gäller idrottshallens nyttjande, storsal/liten sal.
En nackdel är att fordonsflödet kommer att öka kraftigt och som i sin tur kan leda till trafikmässiga
inlåsningseffekter och andra oönskade effekter i området Bregårdsområdet.
En fördel kan vara att trafiksäkerhetshöjande åtgärder kan tvingas fram som kan komma att omfatta och leda
till lägre hastighet och förändrade flöden och riktningar i området kring Bregårdsskolan.
Om Alternativ 2 väljs och det visar sig att Rävåsskolan inte kan avvecklas genom försäljning kommer en
situation att uppstå som leder till ett behov att hantera saken ur ett ekonomiskt perspektiv. Ett sådant
scenario har likheter med det som beskrivs ovan i resonemanget om Alternativ 1 och C-huset.
68
15 Tidigare utredningar relevanta för detta uppdrag
Följande utredningar har nyttjats i denna konsekvensanalys för inhämtning av sakkunskap;
1. Lokalutredning, BUF, hösten 2014.
2. Lokalförsörjningsbehov inom förskola, grundskola och gymnasieskola, 2015-01-15.
69
16 Andra referenser och källor
Referenser och källor framgår som fotnötter på respektive sida.
Därutöver hänvisas till bilagt material, se innehållsförteckning.
70
BILAGA 1
Omkl.
idrottslär.
Lyftbord typ Flexstep
Ev. WC
WC
Samtal
Lyftbord?
RWC
Vil/tel
Frd
Ramp?
Kop
Arbetsrum
lärare/
konferens
WC
Bef. personalrum
Klassrum
Exp
Bef. exp
Exp
VM
Grupprum
Bef. exp
Grupprum
Ut nöd
Rektor
Skolass.
Spec. lärare
Skolsk/kurator
Ut nöd
Trappa!
VOLYMSTUDIE RÄVÅSSKOLAN F-3 2 PAR
Förskoleklass
2015-04-20
Ut nöd
PLAN 1
BILAGA 1
Bef. ut nöd
Tillgänglig entré
Bef. inlast
Frd/samtal/grupp
(ev. utrymningstrappa)
Frd/samtal/grupp
(ev. utrymningstrappa)
Skoställ flyttas från
utrymningstrapphus
till korridor
Särskilda
behov
WC
RWC
Utrymningstrappa
Hemspråk
Klassrum
Matsal/
bibliotek
Ev. utrymn.
trappa
Utrymningstrappa
PLAN 2
Ev. WC
Förskoleklass
2015-04-20
BILAGA 1
Trappa
frd
WC
RWC
WC
WC
Grupprum
Klassrum
Klassrum
Grupprum
Spec.
behov
Ev. 3 WC
Fritids
2015-04-20
Klassrum
Om förskoleklass på detta
plan krävs direktutrymning
från klassrum
PLAN 3
BILAGA 1
WC
RWC
WC
WC
Klassrum
Grupprum
Klassrum
Grupprum
alt förråd
Grupprum
Klassrum
Ev. 3 WC
2015-04-20
Om förskoleklass på detta
plan krävs direktutrymning
från klassrum.
Ej lämpligt för förskoleklass
PLAN 4
BILAGA 1
Gemensamt:
Idrott (extra förråd)
Matsal (utbyggd matsal)
Träslöjd
PLAN 1 RELATIONSRITING
Städ
Bibliotek
Grupprum
Grupprum
Grupprum
RWC
Grupprum
Frd
PLAN 1
Vilrum
Frd
Grupprum för:
- hemspråk
- särskilda behov
- spec. undervisning
(obs: källarvåning, fönsterlöst)
VOLYMSTUDIE BREGÅRDSKOLAN F-9 (F-6 2 PAR, 7-9 4 PAR)
2015-04-20
BILAGA 1
Klassrum
Klassrum
Kapprum
Grupprum
WC WC
Grupprum
WC Städ
Separat byggnad på gården
med klassrum för åk 3 ~175 m2
Utbyggnad
kapprum ~25 m2
Ut nöd
Ut nöd
Breddmått korridor är
ca 2200, dvs trångt för
lågstadium och
förskoleklass
Hiss
Grupprum
Grupprum
Kapprum
Kapprum
WC
Bef. trappa
och lyftbord
Klassrum
WC
Klassrum
Grupprum Grupprum
RWC
Ut nöd
PLAN 2
Ut nöd
Ut nöd
Ev. WC
Ut nöd
2 förskoleklasser
2015-04-20
BILAGA 1
Utbyggnad
kapprum ~25 m2
Exp
Hiss
Exp
Exp
Kapprum
Kapprum
RWC
Exp
Kop.
WC
WC
Klassrum
WC
Klassrum
Paus
RWC
PLAN 3
Ev. WC
2015-04-20
BILAGA 1
Utbyggnad
kapprum ~25 m2
Arbetsrum
lärare
Hiss
Samtal/
konferens
Kapprum
Kapprum
WC
Grupprum
Grupprum
Klassrum
WC
Klassrum
RWC
PLAN 4
Ev. WC
Fritids
2015-04-20
BILAGA 1
Åk 3
Idrottsförråd F-3
Utbyggd matsal F-3
2015-04-20
BILAGA 2
Kostnadsuppskattning
Rävåsskolan/Bredgårdsskolan verksamhetsanpassning
Uppdragsnummer:
2015-04-26 rev.2
Johan Åhlén
WSP Management
WSP Sverige AB
Org nr: 556057-4880
Styrelsens säte: Stockholm
www.wspgroup.se
1 Inledning
Kalkyluppdragen klassificeras, grovt, i en av följande tre kalkylnivåer
Kostnadsuppskattning – Utförs på övergripande projektinformation vad avser mängder
och kvaliteter. Den projektspecifika informationen kompletteras med erfarenhetsdata
från liknande projekt.
Kostnadsbedömning – Utförs på preciserad projektinformation vad avser kostnadsbetydande byggnadsdelar, exempelvis mängd och kvalitet på ytterväggar, stomme och liknande. Den projektspecifika informationen kompletteras med erfarenhetsdata från liknande projekt.
En kostnadsberäkning – Utförs på detaljerad projektinformation av typen systemoch/eller bygghandling.
Uppdraget avser att utföra en kostnadsuppskattning för åtgärder i samband med en eventuell
verksamhetsanpassning i Rävåsskolan alternativt Bredgårdsskolan.
1.1
Projekt
Verksamhetsanpassningen av Rävåsskolkan består i komplettering av personalutrymmen, ytterligare toaletter, byggnation av hiss, ny ventilation, tillskapande av grupprum, utökning av matsal
genom samlokalisering av bibliotek och matsal. Vidare åtgärdas brister kopplade till utrymning
vid brand.
Anpassningarna på Bredgårdsskolan består i nybyggnation av två klassrum med tillhörande
grupprum, wc och kapprum. Tillbyggnation av kapprum, komplettering med fler toaletter, tillskapande av klassrum genom rivning av en del mellanväggar. På Bredgårdsskolan anpassas befintlig ventilation till nya rumsindelningar. Här anordnas även utvändiga lek-ytor och förrådsutrymmen vid idrotten. Matsalen byggs ut med ca: 60m². Kopplat till åtgärderna har det räknats
med en nybyggnation av omklädningsrum vid Nobelområdet för att ersätta dito vid Rävåsskolan.
1.2 Projektdata
Följande objektsdata omfattas.
Berörd ombyggnadsarea
Rävåsskolan ca: 350m2
Bredgårdsskolan ca: 300m2
Nybyggnadsarea
Rävåsskolan ca: 10m2
Bredgårdsskolan ca: 340m2
2 Förutsättningar
2.1 Underlaget
Underlaget utgörs av:
Volymstudie White Arkitekter 2015-04-20
2 (7)
2.2
Kostnadsläge
Kostnadsläget avser 2015.
2.3 Ingående kostnader
Entreprenadkostnader avseende
o Byggarbeten
o Provisorier/inhägnader
o Rivning
o Golvläggning
o Målning
o El-arbeten
o VVS-arbeten
o Utvändig mark för byggarbeten
I entreprenadkostnaderna ingår även entreprenörsarvode och arbetsplatsomkostnader.
2.4 Ej ingående kostnader
Entreprenadkostnader avseende
o Tillkommande kostnader under byggskedet
o Eventuella saneringskostnader t ex för asbest
o Transport
o Inredning så som möbler mm
o Övriga VVS åtgärder
o Övriga El åtgärder
Byggherrekostnader avseende
o Allmänna projektkostnader
o Projektering upparbetad till förfrågningsunderlag.
o Myndighetskostnader
o Flyttning, provisorier i övrigt som ej redovisats i handlingarna.
o Budgetreserv
o Mervärdesskatt
o Projektfinansiering
o Index till slutkostnad
o Geoteknik/markmiljöundersökning/saneringskostnader
o Beställarens övriga egna administrativa projektkostnader
2.5 Marknadsanpassning
Kostnadsrapporten tar inte hänsyn till rådande marknadsläge,
men baseras på att entreprenören skall ha skälig ersättning för sina arbeten.
3 (7)
2.6
Erhållna data
2.7 Antaganden
I kostnadsbedömningen har vi antagit arbetena kan utföras utan avbrott och under ordinarie arbetstider.
2.8
Övriga förutsättningar
El-arbeten har antagits omfatta el och data till nya arbetsplatser, ny belysning i nytt undertak i
berörda delar. I övrigt inga nya installationer.
3 Kostnadssammanställning
3.1
Rävåsskolan Totalsammanställning, tkr
Entreprenadkostnad
Byggherrekostnader 15%
Tillkommande kostnader under byggskedet 10%
Summa
3.2
Uppdelning av kostnader Rävåsskolan
Plan 1
Nytt personalrum, tre expeditioner
Lyftbord förskola
Ny wc förskola
Utvändig ramp entré förskola
RWC idrott
Omkläd. Idrottslärare
Ny hiss
493
27
77
22
110
93
1800
Plan 2
Mellanvägg matsal/särsk. behov
Förvaring kök hyllor etc.
RWC
Ny vägg hemspråk/grupprum
218
25
110
240
Plan 3
Rivning väggar skolsal
RWC
Väggar spec/grupprum
Rivning väggar skolsal
250
110
240
250
Plan 4
WC korridor
Väggar spec/grupprum
RWC
Branddörrar
Utrymn. trappor 1 vån
Ny ventilation
Byggåtgärder för ventilation
77
240
110
470
165
3000
1000
4 (7)
9 129
1 369
913
11 411
3.3
Bregårdsskolan Totalsammanställning, tkr
Entreprenadkostnad
Byggherrekostnader 15%
Tillkommande kostnader under byggskedet 10%
Summa
3.4 Uppdelning av kostnader Bregårdsskolan, tkr
Plan 1
Ingen åtgärd
Plan 2
Rivning väggar nya väggar klassrum
RWC
Nya grupprum 4st
Nya kapprum
Nybyggnad 200m2
Plan 3
Rivning vägg paus/kopiering
Ny vägg klassrum
Två nya wc
Ny dörröppning vägg
Elinstallationer
365
110
226
1650
4840
28
29
150
6
77
Plan 4
Rwc
Wc
Rivning vägg klassrum/serverrum
Ny vägg klassrum wc
Elinstallationer
110
77
79
29
77
Åtgärder ventilation
Tillbyggnad matsal
Förråd idrott
Inventarier
Utvändig lek
Nya omklädningsrum Nobelområdet
Data
Torkskåp
Utrymning brand
360
1540
265
100
1000
2000
400
100
80
3.5
Kommentarer till kostnadssammanställning
Kalkylosäkerheten bedöms till 15%.
5 (7)
13 700
2 055
1 370
17 125
3.6
Begrepp och definitioner
Tillkommande kostnader under byggskedet avser förändringar beroende på smärre ändringar i
kvalitet, materialval, brister i handlingar mm, alltså inte programändringar.
___________________________________________________________________
Om ni har frågor kring rapporten är ni välkomna att kontakta mig.
Med vänlig hälsning
Johan Åhlén
Telefon: 010 - 722 76 93
E-post: [email protected]
Bilagor:
1. Projektkostnader
6 (7)
PROJEKTKOSTNADER
Vanligt förekommande projektkostnader i investeringsprojekt inom bygg och anläggningsbranschen.
ENTREPRENADKOSTNADER
S.K. NETTOKOSTNAD
HUVUDENTREPRENÖRENS KOSTNADER
UTVÄNDIG MARK*
HUS (BYGG)
ARBETSPLATSOMKOSTNADER
(APO)
ENTREPRENÖRSARVODE (EA)
Markunderbyggnad
Utvändiga ledningar
Vägbyggnad
Konstbyggnader
Marköverbyggnader
Husunderbyggnad
Ytterväggar
Innerväggar
Bjälklag
Yttertak
Stomme
Byggnadskomplettering
Ombyggnad
Etablering
Maskiner Vinterkostnader
Drift- och underhåll
av arbetsplatsen
Platsorganisation
Kontorsomkostnader
Tjänster för SE/UE
Entreprenörsarvode
ALLMÄNNA
PROJEKTKOSTNADER
MARKFÖRVÄRV, EXPLOATERING
Projektutredningar
Projektledning
Projektadministration
Byggledning
Installationssamordnare
Besiktning
Kvalitetsansv. PBL
Markförvärv
Utredn. vid markförvärv
Evakuering, rivning
Ersättning, avgifter
Anläggn. utanför tomt
PROJEKTERING
Projekteringsledning
Projektering för:
anl. utanför tomt
tomtanläggning
byggnad
VVS
el
transport
styr, övervakning
inredn, utrustn, process
UNDERENTREPRENÖRER (UE)
VVS
EL
TRANSPORT
STYR,
ÖVERVAKNING
INREDNING, UTRUSTNING
Vatten, Avlopp
Sprinkler
Gas, tryckluft
Kyla
Värme
Luftbehandling
El- och telekanalisation
Ställverk, transformatorer
Kraftförsörjningsanläggning, belysning,
elvärme
Teleanläggningar
Spänningsutjämningssystem
Hiss
Rulltrappor
Lyftbordsanläggning
Maskindrivna
grindar
Styrsystem
Övervakningssystem
Lös verksamhetsanknuten inredning
FLYTTNING,
PROVISORIER
INDEX TILL
SLUTKOSTNAD
Omflyttnings- och
omdisponeringskostnader
Ersättningslokaler
Tillfälliga byggnader
Provdrift, utbildning
Försäkringar, skador
T ex E 84
* I de fall bygg är huvudentreprenör kan även utvändig mark tillhöra underentreprenörerna (UE)
Storköksinredning/
-utrustning
Sjukhusinredning/
-utrustning
Labutrustning
TILLKOMMANDE
KOSTNADER UNDER
BYGGSKEDET
Avser normalt förekommande kostnader
som orsakas av enklare
felaktigheter i handlingar, ogynnsam väderlek o
dyl. Avser ej programändringar.
PROJEKTFINANSIERING
BUDGETRESERV
MERVÄRDESKATT
Räntor, kreditiv
Tomträttsavgäld, arrenden,
avgifter
Bidrag, avdrag
Övriga intäkter
Försäljningskostnader
Övriga kapitalkostnader
Projektförsäkringar
Hinder, störningar
Programförändringar
Valutaförändringar
Kalkylosäkerhet
Kostnader under garantitid
Moms för:
entreprenader
byggherrekostnader
BILAGA 3
Konsekvensanalys Rävåsskolan/Bregårdsskolan Karlskoga kommun
Befolkningsanalys
Befolkningsanalysen grundar sig på analyser av befolkningsdata som Isak Jakobsson,
Ramböll gjort (se bifogat dokument ”Befolkningsanalys av upptagningsområdet för
Rävåsskolan och Bregårdsskolan”).
Antalet barn mellan 0-18 år förväntas öka med knappt 300 individer 1 mellan år 20142024. Av tabell 1 framgår det att barn i åldrarna 0.5 år (d.v.s. blivande skolelever)
kommer att öka i större utsträckning än barn i 6-15 år.
Tabell 1. Statistiska Centralbyråns prognos för ökning av befolkningen i Karlskoga kommun i olika
ålderskategorier samt en teoretisk uppskattning av en möjlig ökning i det aktuella
upptagningsområdet baserat på den andel av kommunens befolkning som år 2014 bor i
upptagningsområdet.
Barn 0-5 år
Barn 6-15 år
Barn 16-18 år
Barn 0-18 år
Alla åldrar
Prognos ökning
år 2014-2024
för Karlskoga kommun
(Källa: SCB)
147
104
37
288
300
Teoretisk
uppskattning ökning
år 2014-2024
i upptagningsområdet
24
17
6
46
60
Befolkningsanalysen visar att cirka 70-80 procent av befolkningen, alla kategorier inom
Rävåsskolan/Bregårdskolan upptagningsområde, bor norr om E18. Befolkningsdensiteten
för barn i åldrarna 6-9 år (Karta 2) inom upptagningsområdet finns framförallt i ett
område väster om Rävåsskolan och väster om Bregårdsskolan. I dessa områden finns
många lägenhetskomplex med många barnfamiljer vilket är en anledning till den höga
befolkningsdensiteten här. För barn i åldrarna 0-5 år (Karta 3) d.v.s. framtidens skolbarn
visar befolkningsdensiteten en hög befolkningstäthet inom samma områden som i
åldrarna 6-9 år. Den stora skillnaden är att för barn i 0-5 år syns också en framtida
ökning i området nordost om Rävåsskolan i Bohult längs med bl.a. Badstugatan och
Bergmansgatan
Som ett komplement till befolkningsfördelningen och populationsdensiteten är det också
intressant att se hur dessa faktorer förhåller sig till avståndet från skolorna. Resultatet
finns i Karta 6 och 7 och visar alltså fågelvägsavståndet/det radiala avståndet till
respektive skola. Av kartan går att utläsa att de båda tyngdpunkterna i datan för
personer i åldern 0-5 år ligger inom 500-600 meter från både Rävåsskolan och
Bregårdsskolan. Från Bregårdsskolan till den nordligaste delen av upptagningsområdet är
1
Upptagningsområdet kommer att utökas i området Skranta, varför ökningen kan antas bli något större.
Hänsyn har inte tagits till eventuella omflyttningar mellan bostäder, vilket skulle kunna resultera i både större
och mindre ökning beroende på in- och utflyttning av barnfamiljer.
det cirka 1600-1700 meter; detta utgör det längsta radiala avståndet mellan en bostad
och en av skolorna.
Trafik- och stråkanalys
Trafik- och stråkanalysen baseras på underlagsmaterial från Karlskoga kommun, samt
bearbetat resultat på kartorna 8-12 och referenser från bl.a. genomförda
barnkonsekvensanalyser för att få en bättre bild av hur barns rörelsemönster ser ut.
Rävåsskolan
Karlskoga kommun har genomfört trafikmätningar vid Rävåsskolan som visat en
Årsvardagsdygnstrafik (Åvadt) på 2500. Trafikvolymerna består till största delen av lätta
fordon, andelen tung trafik är lätträknad och antas bestå mest av varutransporter (t.ex.
till Rävåsskolan). I området kring skolan har flera säkerhetsåtgärder ur trafiksynpunkt
genomförts bl.a. punktåtgärder längs med Badstugatan i form av tydliga passager för
oskyddade trafikanter, samt en upprustning av GC-väg, vilken löper på västra sidan om
Badstugatan. Generellt sätt går det att konstatera att förutsättningarna för barn och
ungdomar att gå eller cykla från området Bohult ner till Rävåsskolan är mycket goda
både ur trafiksäkerhetssynpunkt och tillgänglighetssynpunkt. Det samma gäller de barn i
Bohultområdet som åker bil (undantaget trafiksituationen vid Rävåsskolan som periodvis
har låg framkomlighet, se resonemang nedan). Karta 8 visar att det primära bilstråket
från hemmet till skolan sker via Badstugatan med anslutande trafik från bl.a. Carls
Åbyvägen och Kyrkogatan. Mätningar visar att bilisterna följer skyltad hastighet kring
skolan, vilken idag är 30 km/tim, som ur den aspekten påvisar en mycket god
trafiksäkerhetsmiljö för samtliga trafikantslag.
Boende söder och väster om Rävåsskolan, men norr om E18 har också goda GCförbindelser. Befolkningsdensitetskartorna (Karta 2-3) visar också att flertalet elever bor
mycket nära skolan kring Värmlandsvägen och även fortsättningsvis kommer att
producera elevunderlag från förskola och uppåt.
För boende söder om E18 och som har barn i Rävåsskolan är alternativet med bil att
antingen åka österut och via Badstugatan ankomma till Rävåsskolan eller väster ut och
där via Nickkällgatan/Badstugatan ankomma till skolan (se Karta 8). För de barn som går
eller cyklar finns olika alternativ. Isaks karta 2-3 visade ett kluster av barn i åldrarna 6-9
år nära Bregårdsskolan, dessutom en fortsatt tillväxt av barn i samma område. Barn som
går eller cyklar antas då välja ett alternativ som medför passage av GC-tunnel 1,2 eller 3
(se karta 10).
De problem som identifierats kring Rävåsskolan handlar till största delen om den
befintliga parkeringsplatsen i kombination med att många föräldrar hämtar och lämnar
sina barn på den yta om är avsedda som lärarnas parkeringsyta. Dessutom används
samma infart av de varutransporter som ska in till Rävåsskolan. Sedan tidigare finns en
anvisad parkeringsyta på Badstugatan nedanför skolan för av- och påstigning, men
många föräldrar väljer istället att åka så nära entrén som möjligt (ibland som en
konsekvens av att den anvisade av- och påstigningsytan är upptagen).
Bregårdsskolan
Karlskoga kommun har gjort många mätningar av trafikvolymerna kring Bregårdsskolan.
Vid Hertig Carls allé mellan Karlavägen och Knut Wistrands väg uppgick
Årsvardagsdygnstrafiken till 2200. På Karlavägen har Åvadt uppmätts till 2200.
Gymnasistgatan utanför skolan mellan Knut Wistrands väg och Karlavägen ligger på 900
Åvadt. Lite längre åt väster uppgår Åvdt på Gymnasistgatan till mellan 765 väster om
Skolgatan och ca 620 mellan Vikgatan och Knut Wistrands väg, vilket indikerar att en
andel fordonsförare som kommer norr om E18 via Boängsvägen, svänger in på
Gymnasistgatan vid Förskolan Pärlan och så vidare mot t.ex. Bregårdsskolan.
Samtidigt visar Karta 12 att det finns många identifierade konfliktpunkter i området kring
Bregårdsskolan och i informationsrutan till Karta 12 sammanfattas lite av dessa problem.
Kortfattat uppkommer problemet till följd av att fordonstrafik och oskyddade trafikanter
kommer i konflikt med varandra. Lärarna använder idag främst p-platsen norr om skolan
vid GC-tunneln (nummer 3, se Karta 10). Vid denna parkeringsyta ansluter två GC-vägar
samt Sturevägen som är en lokalgata med anslutande GC-nät i väster. Framförallt
morgon och eftermiddag ökar blandningen av fordonstrafik och oskyddade trafikanter på
samma yta vilket medför högre risker och försämrad trafiksäkerhet och framkomlighet.
Problematiken fördjupas ytterligare av att många föräldrar hämtar och lämnar sina barn i
nära anslutning till lärarnas parkeringsplats, samt att denna parkeringsplats också
nyttjas av andra individer som arbetar inne i centrum norr om E18.
Från Bregårdsskolan och parallellt med E18 löper en GC-väg, mot vilken bland annat GCtunnel nummer 2 (se Karta 10) ansluter. Väghållare för denna GC-väg är Trafikverket
men Karlskoga kommun ansvarar för driften. Idag finns ingen belysning längs med GCvägen (TRV bedömer att vägbelysningen från E18 duger). Karlskoga kommun avser dock
att installera belysning längs hela sträckan (kostnad 250 000 SEK), vilket kommer
medföra en tryggare och säkrare GC-miljö.
Den GC-tunnel närmast Bregårdsskolan och som ansluter mot centrum (GC-tunnel
nummer 3) anses idag otrygg till följd av dålig belysning, samt att gång- och cykelbanan
inte är tydligt separerad. Den branta lutningen ner mot tunneln medför att cyklisterna
ofta kommer i höga hastigheter genom tunneln.
Konsekvenser
Rävåsskolan blir kvar
Isaks analys visade att 70-80 procent av befolkningen inom Rävåsskolans
upptagningsområde bor norr om E18. Därmed antas också att här finns majoriteten av
elevunderlaget på Rävåsskolan, både nu och i framtiden. Överlag är trafiksituationen för
både oskyddade trafikanter och fordonstrafikanter mycket god.
En brist idag är parkeringsmöjligheterna vid Rävåsskolan i kombination med att föräldrar
som hämtar och lämnar sina barn använder lärarnas parkeringsyta och kommer i konflikt
med dessa. Det finns ett förslag att flytta lärarnas parkeringsplats längre åt väster. På så
sätt frigörs den nuvarande ytan som möjligtvis går att bygga om till en ordnad av- och
påstigningsyta för eleverna. Enkelriktas in- och utfarten som idag, visar erfarenhet från
liknande lösningar vi andra skolor oftast på ett bra resultat och som skapar en ordnad
struktur i trafikmönstret.
Till skillnad mot om eleverna i Rävåsskolan flyttas över till Bregårdsskolan ökar
förutsättningarna till att få fler av barnen att gå eller cykla till skolan. Boultområdet har
redan idag ett bra GC-nät. Om Rävåsskolan blir kvar föreslås kommunen se över
möjligheter till att förlänga och bygga ut GC-vägen på Kyrkogårdsgatan och även ansluta
den mot Badstugatan med en tydligt utformad gångpassage. För elever som bor söder
om Rävåsskolan finns idag en enkelriktad gata Bankliden. Även den gatan föreslås ses
över möjligheterna för GC-väg upp mot skolan, vilket skulle medföra ca 120 meter ny
GC. Det skulle även öka tillgängligheten för de barn som bor söder om E18 och som via
GC-tunnel nummer 2 ansluter mot Rävåsskolan. Isaks densitetskarta visar också att
många av de barn som bor söder om E18 finns i området strax väster om Bregårdskolan.
I och med att GC-vägen som ägs av Trafikverket men som ska få ny belysning av
kommunen rustas upp ökar chanserna att fler barn söder om E18 tillåts gå eller cykla till
Rävåsskolan.
Rävåsskolan flyttar till Bregårdskolan
Effekterna och konsekvenserna av att Rävåsskolans verksamhet flyttas till
Bregårdsskolan blir mer omfattande än om undervisningsverksamheten beslutas fortsätta
i Rävåsskolan.
För de elever som kommer få skjuts av sina föräldrar till Bregårdsskolan antas
rörelsemönstrets utfall bli det som illustreras i Karta 9. Kortfattat kommer
trafikvolymerna på Hertig Carls allé, Karlavägen och Gymnasistgatan öka mest. Även
illustrationen på Karta 11 och som visar avståndet till Bregårdsskolan från teoretiska
tyngdpunkter, bevisar att flertalet elever får det längre än tidigare. Resultat från
barnkonsekvensanalyser visar också att om barn i unga åldrar (5-8) år får det längre
ökar chanserna till att fler kommer att åka bil till skolan. För de barn som bor längst upp
i norr (Bofors), kommer vissa av dem bli berättigad skolskjuts i och med att avståndet till
Bregårdsskolan överstiger 2 km.
En annan konsekvens är överflytten av ca 22 lärare till Bregårdsskolan, där de flesta
förmodas ankomma med bil. Det ställer krav på parkeringsplatser. Dagens parkeringsyta
norr om skolan kanske skulle ha kapacitet att ta emot den mängden, men samtidigt har
elevernas behov av en fungerande cykelparkering fått stryka på foten till följd av lärarnas
parkeringsmöjligheter. I kombination med en ökning av fordon längs Gymnasistgatan och
Karlavägen för föräldrar som vill hämta och släppa av sina barn kommer trafiksituationen
förvärras i framtiden (ceteris paribus). En lösning är att bygga om den befintliga
parkeringsytan för bilar norr om Bregårdsskolan till en cykelparkering för eleverna.
Denna lösning är mycket relevant i och med att flera cykelvägar ansluts här. För att ändå
möjliggöra av- och påstigningsmöjligheter går det att utforma befintlig parkeringyta till
någon form av vändplan. Så när föräldrarna lämnat/hämtat sitt barn vänder de tillbaka
samma väg. Mitt emot Badhuset vid Campus finns å andra sidan en annan parkeringsyta,
men kommunens beräkningar visar att denna yta inte kommer räcka till för att täcka det
behovet som uppstår vid en överflyttning från Rävåsskolan. Kommunen har därför en
tanke att tillskapa p-platser bakom Badhuset ner mot sjön. Detta för en
investeringskostnad på 2,5 Mkr.
Andra åtgärder som behövs är en tydlig utformad gångpassage över Hertig Carls allé,
förslagsvis i närheten av Karlavägen. För övriga oskyddade trafikanter kan det bli aktuellt
med att även bygga en GC-väg på Sturegatan, för att bättre ansluta till den GC-väg som
ansluter mot bl.a. GC-tunnel nummer 4 (se Karta 10). En sträcka på ca 150 meter, som
med ett meterpris på 2500 kr/m blir 375 000 SEK. Även gatumiljön på Gymnasistgatan
bör ses över om fordonstrafiken bedöms öka.
Ett annat problem som har diskuterats är GC-tunneln närmast Bregårdsskolan (GCtunnel nummer 3, se Karta 10) och som förbinder området vid Bregårdsskolan med
centrum och snabbmatsrestaurangerna. Illustrationen på Karta 11 visar att det är möjligt
för elever i Bohultområdet att via GC-nätet genom centrum ansluta mot denna tunnel.
Denna tunnel upplevs dock som otrygg med dålig belysning och många upplever också
att cyklisterna håller en hög hastighet.
Isaks analyser visade att området Bohult fortsatt kommer ha en hög produktion av
elevunderlag. Risken att barnen i framtiden kommer färdas genom centrum ner mot
Bregårdsskolan ökar och idag är trafikmiljön genom centrum inte den mest lämpliga för
små barn att gå eller cykla i, såvida inte en vuxen person kan sällskapa. Det innebär
större krav på en säker passage genom tunneln. Alternativet är att stänga tunneln och
leda om oskyddade trafikanter i Bohultområdet mot GC-tunnel nummer 4. Det borde
också leda till att de personer som idag parkerar på ”Bregårdsskolans” parkering och som
jobbar i centrum inte längre kan parkera där, vilket också innebär mindre konflikter med
GC-trafik vid skolan.
För boende norr om E18 men öster/söder om Rävåsskolan anses möjligheterna att gå
eller cykla till Bregårdsskolan som ganska god. Trycket kommer att öka framförallt vid
GC-tunnel nummer 1 och 2, (se Karta 10) men dessa anses idag som trygga och säkra. I
och med att kommunen ska installera belysning på Trafikverkets GC-nät kommer även
den delen in mot skolan upplevas som säkrare och tryggare mot vad den är idag.
Erfarenhet från barnkonsekvensanalyser (BKA)
Ett stort fokus i denna utredning handlar om hur barn i förskoleklass upp till ÅK 3 rör sig
mellan hemmet och skolan. I tidigare genomförda barnkonsekvensanalyser visar
resultatet att omkring 50-70 procent av elever i F-ÅK3 får skjuts av sina föräldrar (d.v.s.
de färdas i bil till skolan). Så mellan 30-50 procent går eller cyklar. Siffrorna varierar
också beroende av säsong på året, där fler går eller cyklar under vår/sommar/höst. På
landsbygden spelar inte avståndet till skolan så stor roll (så länge det är en säker väg),
men i mer urbana miljöer och mellanstora tätorter typ Karlskoga har avståndet en större
betydelse, eftersom barnet ofta kommer i kontakt med fler konfliktpunkter under en
längre sträcka. Det är också viktigt att trafiken upplevs om trygg och säker av
föräldrarna. Även den minsta lilla otrygghetskänsla eller enbart ett rykte eller upplevelse
av en ”farlig väg” kan sätta avståndsfaktorn helt hur spel d.v.s. barnet har bara 200
meter till skolan men blir skjutsad ändå till följd av föräldrarnas upplevelse av en farlig
väg.
Av ovanstående resonemang tror jag följande.
1. Om Rävåsskolan bli kvar finns potential till att få fler barn i F-ÅK3 att gå eller
cykla. Idag finns redan ett bra GC-nät med trygga och tydliga passager. Några till
åtgärder (de jag tidigare nämnde) bör genomföras för att ytterligare förbättra
tillgängligheten för oskyddade trafikanter. Om fler går cyklar minskar andelen
som skjutsar med bil, vilket leder till en förbättrad närmiljö.
2. Om verksamheten flyttar till Bregårdsskolan säger sannolikheten att fler föräldrar
som idag har barn i Rävåsskolan kommer skjutsa sina barn d.v.s. andelen barn
som tidigare gått eller cyklat kommer nu åka bil till skolan. Det kommer att ge en
ökad trafikmängd kring Bregårdsskolan med försämrad framkomlighet och
tillgänglighet. Luftkvaliteten och buller kommer försämras (dock inte överstiga
MKN). Luftkvaliteten förutspås vara sämst på morgonen då barnen börjar i princip
samtidigt, samt då de flesta är ute och jobbpendlar (E18) etc.
Befolkningsprognosernas resultat visar att det fortsatt kommer fyllas på med barn
i Bohultområdet, kanske till och med öka något. Dessa kommer förmodligen att
åka bil till Bregårdsskolan (till skillnad om Rävåsskolan blir kvar, då jag tror att
fler väljer att gå eller cykla).
Oskar Jansson, Isak Jakobsson
Ramböll Sverige AB
2015-04-29
Bilaga 4
PM
2015-04-24
Översiktlig bedömning av bostadsförsörjningsläget i Karlskoga
Historik
Efter att ha haft en hög tillväxt och utveckling av antalet invånare fram till 1970, har Karlskoga
därefter minskat sitt invånarantal från närmare 40 000 till strax under 30 000. Byggandet av nya
bostäder fortsatte dock under hela 1970-talet och med minskande volymer även under större delen
av 1980-talet. Fram till och med 1992 fanns generella statliga subventioner för bostadsbyggande som
efter bygg- och finanskrisen i början av 1990-talet togs bort. Efter detta har antalet nyproducerade
bostäder i Karlskoga varit mycket lågt, vissa år endast några enstaka villor.
Med början under 1980-talet och de följande 30 åren har över 2000 lägenheter tagits bort från
bostadsbeståndet i Karlskoga. I början genom omställning till kontor och andra funktioner, därefter
genom rivning av flerbostadshus, samtliga ägda av det kommunala bostadsbolaget. Inom det privata
bostadsbeståndet har det i princip rått balans under hela perioden och i de centrala stadsdelarna av
Karlskoga har efterfrågan varit god. Det är i de mer perifera lägena, bland flerfamiljshusen uppförda
främst under 60- och 70-talen, som efterfrågan varit mycket låg.
Problembild
Det minskade invånarantalet i Karlskoga medför naturligen minskad efterfrågan på bostäder och
därmed en nödvändighet att minska antalet lägenheter. Eftersom det samtidigt funnits viss
efterfrågan i centrala lägen borde det, ur utvecklingssynpunkt, ha byggts nya lägenheter för att möta
denna efterfrågan. Eftersom det från det tidiga 90-talet och framåt inte funnits några statliga
subventioner har det inte mer än i undantagsfall och i mycket små volymer gått att finansiera
bostadsbyggande i Karlskoga under de senaste 20 åren. Detta har lett till att ett helt segment i
bostadsutbudet, nya lägenheter (även villor) i det närmaste helt saknas. Även karlskogabor som velat
bo kvar i staden har under dessa år i viss utsträckning mer eller mindre tvingats flytta eftersom det
funnits så få moderna boendealternativ på orten.
De senaste årens förändring
Även om det under något eller några enstaka år förekommit ett begränsat bostadsbyggande så har
den långsiktiga trenden varit tydlig. De nationella prognoserna från Boverket och SCB som gällt fram
till helt nyligen har pekat på en fortsatt minskning av invånarantalet i Karlskoga, mellan 25 00027 500 invånare till 2030.
En viss utplaning kunde dock skönjas redan på 2000-talet och under 2010-talet har trenden vänt helt.
Från 2013 har antalet invånare i Karlskoga ökat med ca 400. Frågan är om det är en bestående
förändring?
Det är främst två skäl till att antalet invånare ökar – dels ökad invandring totalt sett i landet och
därmed i regionen, dels att Örebro växer - ca 2000 invånare per år – vilket är mer än vad
bostadsmarknaden där hittills har kunnat möta. Andra kommuner i Örebro län som tidigare haft en
långvarig negativ befolkningsutveckling har nu också en likartad ökningstrend.
Karlskoga kommun har, för egen del likväl som i samarbete med privata fastighetsägare, under
många år jobbat med planläggning i vattennära lägen där det funnits en tydlig efterfrågan på
bostäder. I dessa fall gäller det dels tomter för nya villor men i ändå högre utsträckning möjligheten
att bygga ut fritidshus och konvertera dessa till åretruntboende. Planläggningen har kombinerats
med utbyggnad av vatten och avlopp till och i dessa områden. I detta segment av den lokala
bostadsmarknaden har utbudet ökat markant på senare år.
Problemet har fortsatt varit finansieringen av bostadsbyggande. De krav på eget kapital som ställs vid
nyproduktion gör det svårt att motivera byggande, särskilt av flerfamiljshus men även villor. Till
bilden hör att en nyproducerad lägenhet/villa i Karlskoga i princip kostar lika mycket att uppföra som
i t ex Örebro. Värdet efter färdigställande är dock betydligt lägre, varför den som bygger en villa
måste vara tämligen säker på att bo kvar i bostaden under lång tid. En försäljning nära efter
byggande skulle i de flesta fall ge en ekonomisk förlust. Närhet till vatten förbättrar bostadskalkyler
och bankernas villkor till det bättre.
Den generella boendekostnaden i Karlskoga (inkluderande villaboende) är avsevärt lägre än för en
nyproducerad lägenhet, uppskattningsvis hälften ner till en tredjedel. För att motivera en höjd
boendekostnad i förhållande till ett befintligt boende i det äldre beståndet måste den nyproducerade
lägenheten vara mycket attraktiv, inte minst vad gäller läget.
Under 2014 färdigställde det kommunala bostadsbolaget (Karlskoghem) 44 nya lägenheter i centrala
Karlskoga. Hyresnivån för dessa lägenheter skiljer sig markant från det övriga bostadsbeståndet (med
några undantag). Samtliga dessa lägenheter är uthyrda.
Nuläge
Förändringen av antalet invånare har inneburit att det överskott på lägenheter som funnits i det
kommunala bostadsbolagets mer perifera lägenhetsbestånd har ersatts av balans, på gräns till
underskott. I centrala lägen och bland privata fastighetsägare råder nu uttalad brist på lägenheter.
Ägare av flerfamiljshus vittnar om många förfrågningar dagligen om lediga lägenheter.
Flera privata aktörer tittar på möjligheten att bygga flerfamiljshus (vissa i radhusform) men
finansiering är fortfarande ett problem med krav på höga egeninsatser.
Ytor för byggande av flerfamiljshus/radhus finns planlagda alternativt förberedda för planläggning i
samverkan med berörda exploatörer, dels vid Aggerudsviken och kv Blåklockan i Skranta, dels i det s
k ”Centrumstråket”. Tomter i efterfrågade lägen för nybyggnation av villor finns runt sjöarna Lonnen,
Möckeln och Våtsjön. Ytterligare planläggning pågår eller håller på att initieras. VA håller på att
byggas ut på båda sidor Möckelns samt till Villingsberg/Våtsjön, runt Lonnen är flertalet hushåll
redan anslutna.
Antalet invånare i Karlskoga kommun har nu passerat 30 100 och ökar fortsatt.
Framtidsbedömning
Frågan för framtiden är om den nuvarande trenden är bestående?
En ny prognos som tagits fram inom ramen för uppdateringen av lokalutredningen visar på att
antalet invånare kommer öka upp till ca 30 500 för att sedan plana ut och ligga relativt oförändrat
fram till 2035 som är den bortre horisonten för prognosen.
Vid en första anblick kan det tyckas märkligt att ökningstakten skulle avta så snabbt igen. Men även
om befolkningsökningen i landet och regionen skulle fortsätta så finns det i Karlskoga ett förhållande
som kan vara svårt att överbrygga. Den relativt snabba ökningen av antalet invånare i Karlskoga de
senaste två åren (likväl som i et antal andra kommuner i länet) har varit möjlig tack vara att det
funnits överskott på lägenheter. En ökning med ytterligare mellan 50-100 invånare kan eventuellt
kunna täckas inom befintligt bostadsbestånd. Därefter förutsätts nyproduktion av bostäder för att
antalet invånare ska kunna fortsätta att växa i samma takt.
Det är troligt att en viss nyproduktion av bostäder ändå kommer till stånd. Hur omfattande den blir
är dock mycket svårt att sia om. Förhoppningen är att de nyproducerade lägenheterna i centrala
Fruktlunden satt en ny standard som innebär att hyresnivåer på över 10 000 kr/mån inte längre
avskräcker. Det kommunala bostadsbolaget är högst troligt den viktigaste aktören de närmaste åren
när det gäller nyproducerade lägenheter i flerbostadshus eftersom bolaget har större möjlighet att
möta finansieringskraven än privata aktörer. Erfarenheter från andra kommuner pekar i den
riktningen.
Nya lägenheter i flerfamiljshus kommer sannolikt främst att byggas i centrala Karlskoga och då
huvudsakligen i Centrumstråket. Skälet till detta är dels efterfrågan i centrala lägen, dels att i
Centrumstråket finns utrymme och planberedskap. Totalt skulle 200-300 lägenheter kunna rymmas
här och på sikt kommer nog så att ske. Frågan är om det blir inom 5 år eller 15-20 år. Kraven på
stadsmässig utformning i denna stadsmiljö begränsar i viss utsträckning flexibiliteten men är
samtidigt viktig för stadskärnans långsiktiga attraktivitet. Det finns en del befintliga centrala objekt
som kan byggas till och om och generera fler lägenheter än i dag, t ex längs Bergsmansgatan.
Även om nyproduktionen sker i centrala Karlskoga är det troligt att ökningen av antalet invånare i
stor utsträckning kommer att ske i befintliga villaområden genom s k generationsväxling. 1- och 2personershushåll (äldre) flyttar från villan till en central lägenhet och 3- till 5-personershushåll
(barnfamiljer) flyttar in i den äldre villan. I ett sådant scenario genererar en nyproducerad lägenhet
en större befolkningstillväxt en lägenhetens ytmässiga omfång i sig. Det innebär i så fall att områden
med högst nyproduktion av bostäder inte genererar störst behov skollokaler.
De villaområden som redan idag är mest populära, Bohult, Bregården, Karlberg, Nedre Skranta och
Nedre Aggerud torde vara det även fortsättningsvis. Många områden från 1940- och 50-talen utgörs
av mycket små hus som kräver utbyggnader för att attrahera barnfamiljer även om omgivningarna är
tilltalande. Planläggning för att öppna för sådana ombyggnader (större byggrätter) kan ändå innebära
att dessa områden blir allt mer attraktiva.
Under 1970- och 80-talen byggdes betydligt större villor som oftast kan fungera väl utan
tillbyggnader och ändrade detaljplaner. Det innebär att villaområden i exempelvis Bråten och
Fisksjön mycket väl kan få ett lyft framöver.
Nybyggnation av villor torde även fortsättningsvis ske främst i områden med anknytning till vatten.
Längs Möckeln och Lonnen finns redan ett 80-tal nya tomter planlagda samt ett stort antal hus som
kan konverteras till åretruntboende. Vid Våtsjön finns idag ett 15-tal nya tomter och när pågående
planläggning vid Våtsjötorp är klar inom något år öppnar det för såväl nya tomter som att befintliga
fritidshus kan byggas ut till full villastandard vad gäller yta. På sikt kan över 100 åretrunthus skapas
här. Vatten och avlopp kommer byggas ut till Villingsberg under 2016 och när så skett kan även
Våtsjötorpsområdet anslutas. Längs östra Möckelnstranden och vid Våtsjön bedöms att kopplingen
till arbetsmarknaden Örebro blir en betydande faktor framöver, där standardhöjningen av E18
(motorväg/mötessäkring) genererat pendlingstider på under 30 min med såväl buss som bil och
dessutom en säkrare trafikmiljö.
Längs västra Möckelnstranden kommer området Storängsgärdet med 30-40 villatomter att börja
planläggas under nästa år. Redan planlagda områden vid Aggerudsviken kommer sannolikt att börja
exploateras från 2016 (intresset har ökat från entreprenörer). Här finns plats för ett drygt 40-tal
radhus men även ett flerfamiljshus som skulle kunna innehålla ett 30-tal lägenheter.
Kommunen har aviserat att kommunala åtaganden i form av gruppboenden och vårdboenden kan
kombineras med byggande av vanliga lägenheter, för att ge större entreprenader och därmed bättre
finansieringsmöjligheter i för ändamålet lämpliga byggprojekt.
Det bör slutligen poängteras att Karlskoga har en relativt bra arbetsmarknad, vilket avspeglas i en
inpendling på nästan 4 000 personer dagligen. Därtill har handelsutbudet ökat markant de senaste 56 åren och kulturutbudet är traditionellt stort. Om fler attraktiva bostadslägen kan skapas finns stor
möjlighet att flera kan och vill välja Karlskoga som bostadsort.
Fortfarande är finansieringen den hämmande faktorn. Om någon form av statliga subventioner skulle
återskapas skulle det mycket säkert innebära ökad bostadsproduktion även i Karlskoga. Med samma
förutsättningar som idag är betydligt mera osäkert. Prognosen om en befolkning på ca 30 500 kan i
det perspektivet vara tämligen korrekt.
Ett fortsatt ökande befolkningstryck, där även omgivande kommuner har fyllt sina bostadsbestånd,
torde å andra sidan skapa så stor efterfrågan att en ökad nyproduktion blir ofrånkomlig. I så fall
kommer inte prognosen på 30 500 invånare 2035 att hålla. Med en relativt blygsam nyproduktion av
30 lägenheter per år (vilket är högre än den senaste 5-årsperioden) kan befolkningsökningen (med
hänsyn till ovan beskrivna generationsväxlingsscenario) bli 60-100 invånare per år. I så fall landar
invånarantalet 2035 istället runt 31 500. Det är rimligt att i den långsiktiga planeringen ha en sådan
utvecklingsnivå i åtanke.
PM upprättat av samhällsplaneringschef Bosse Björk i samarbete med kommunstrateg Hans BerghNilsson, KS ledningskontor, Karlskoga kommun
BILAGA 5
Bregården 2:49, Karlskoga
2015-04-28
1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING ................................................................... 1
2 UPPDRAGET ...................................................................................... 1
2.1 Uppdragsgivare
1
2.2 Uppdrag
1
2.3 Värdetidpunkt
1
2.4 Ändamål
1
3 VÄRDEBEDÖMNING SAMMANFATTNING ................................................ 2
3.1 Värderingsobjekt
2
3.2 Allmän beskrivning
2
3.3 Ekonomiska förhållanden
3
3.4 Marknadsvärde
3
4 VÄRDERINGSUNDERLAG ..................................................................... 4
4.1 Sakuppgifter
4
4.2 Besiktning
4
4.3 Miljöaspekter
4
4.4 Latent skatteskuld och moms
4
4.5 Kvalitetssystem
4
4.6 Planförhållanden
5
4.7 Tomt
5
4.8 Byggnadsbeskrivning
5
4.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning
7
4.10 Underhållsbehov och investeringar
7
4.11 Servitut, inskrivningar
7
5 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER ................................................. 8
5.1 Begreppet marknadsvärde
8
5.2 Värderingsmetod
8
6 EKONOMISKA FÖRHÅLLANDEN ............................................................ 9
6.1 Kontraktssammanställning
9
6.2 Areor och hyror
9
6.3 Vakanser och hyresförluster
9
6.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning
9
6.5 Taxeringsvärde
10
6.6 Fastighetsskatt
10
7 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING.......................................................... 11
7.1 Marknadsanalys
11
7.2 Områdesbeskrivning
12
7.3 Ortsprismetod
12
7.4 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning
14
7.5 Sammanfattande värdebedömning
14
8 KASSAFLÖDESKALKYL ..................................................................... 15
8.1 Förutsättningar och antaganden
15
8.2 Driftnettoprognos
15
8.3 Kalkylränta
16
8.4 Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning
16
9 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING ............................................................. 17
2015-04-28
BILAGOR
BILAGA I Känslighetsanalys
BILAGA II Fastighetsdatautdrag
BILAGA III Karta
BILAGA IV Fotografier
2015-04-28
2
UPPDRAGET
2.1
Uppdragsgivare
Karlskoga Kommun
Att. Eleonore Åkerlund
Samhällsbyggnadsförvaltningen 13
691 83 Karlskoga
2.2
Uppdrag
Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde under förutsättning att det bedrivs skolverksamhet i lokalerna. Underlag för värderingen se vidare punkt 4.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt 5.
2.3
Värdetidpunkt
Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten 2015-04-28.
2.4
Ändamål
Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för externt
bruk.
1
2015-04-28
3
V Ä R D E B E D Ö M N I N G S A M M A N F AT T N I N G
3.1
Värderingsobjekt
Registerbeteckning
Bregården 2:49
Adress
Badstugatan 15
Kommun
Karlskoga
Område
Centralt
Upplåtelseform
Äganderätt
Lagfart
Karlskoga Kommun
Nybyggnadsår
1913
Värdeår
1913
Användning
Skola
3.2
Allmän beskrivning
Värderingsobjektet är belägen centralt i Karlskoga, ovanför centrumkärnan. Högt
läge med utsikt över sjön Möckeln och intill Rävåsens naturreservat. Omgivande
bebyggelse utgörs av bland annat flerbostadshus. Trevlig miljö naturmiljö bakom
skolan och stora gräsområden med lekmöjligheter. I byggnaden bedrivs skolverksamhet, ca 180 elever finns på skolan i dagsläget.
Byggnaden är uppförd 1913 i 3 plan samt hel källare/souterrängvåning med betongstomme. Putsad fasad under yttertak av betongpannor. LOA uppgår till 2 444
kvm. Äldre stil med spegeldörrar och generös takhöjd. Byggnaden inrymmer lektionssalar, personalutrymmen, gymnastiksal, omklädningsrum och matsal med uppvärmningskök. Lokalstandarden är normal till enklare. Visst löpande underhåll invändigt ytskikt som målning och utbyte av innerdörrar har skett. Golvet i gymnastiksalen byttes ut 2011. Färg har släppt på vissa ställen på källarmuren invändigt.
Visst målnings- och underhållsbehov invändigt ytskikt föreligger. Markradon finns
och mätrapporter finns. Den vi tagit del av är upprättad 2006-03-28 och mätresultatet då tydde på att värdet låg under gränsvärdet.
2 trappuppgångar, stentrapp. Uppvärmning med fjärrvärme. Ny mekanisk ventilation
till vissa rum i bottenplan, frånluftsventilation i köksdelen, självdrag i resterande utrymmen.
Alternativanvändning skulle kunna vara ombyggnation till bostäder eller kontor.
Tomtarealen uppgår till 8 593 kvm.
2
2015-04-28
3.3
Ekonomiska förhållanden
Bedömda marknadsmässiga hyresintäkter uppgår till ca 1 590 Tkr/år, motsvarande
650 kr/kvm. Hyran avser varmhyra. Drift- och underhållskostnader bedöms uppgå
till ca 1 100 Tkr/år, motsvarande 450 kr/kvm. Vakansrisken är inkluderat i antaget
avkastningskrav. Fastighetsskatt utgår ej då det inte finns något taxeringsvärde då
det är en specialfastighet, typkod 825, skola. Direktavkastningskravet bedöms till
8,9 %.
3.4
Marknadsvärde
Marknadsvärde per april 2015
5 500 000 KRONOR
Femmiljonerfemhundratusenkronor
Bedömt värdeintervall
5 300 tkr - 5 700 tkr
Nyckeltal
Kr/m² uthyrbar area:
K/T:
2 250
#DIVISION/0!
Direktavkastning 2015 (totalt kapital)
Mot utgående driftnetto:
8,9%
Mot bedömt driftnetto:
8,9%
Bruttokapitaliseringsfaktor 2015
Mot utgående hyra:
3,5
Mot marknadsmässig hyra:
3,5
3
2015-04-28
4
VÄRDERINGSUNDERLAG
4.1
Sakuppgifter
Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter:
 Fastighetsdatautdrag
 Taxeringsuppgifter
 Detaljplaneuppgifter
 Marknadshyror
 Ortsprismaterial
 Information lämnad av uppdragsgivaren
Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om
dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur
offentliga register.
4.2
Besiktning
Fastigheten besiktigades 2015-04-14 av Emma Åkesson. Vid besiktningen deltog
Per-Arne Jibbefors. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och
skick vid besiktningen.
Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens
upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.
4.3
Miljöaspekter
Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller
byggnad förekommer.
4.4
Latent skatteskuld och moms
Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats.
4.5
Kvalitetssystem
Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje dokument som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna.
4
2015-04-28
4.6
Planförhållanden
Stadsplan: Kv Vakteln och Tjädern
1953-10-23
Stadsplan: Kv Vakteln och Ripan
1953-11-27
Tomtindelning: Vakteln
1964-03-20
4.7
Tomt
Tomtareal uppgår till 8 593 m2. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och
avlopp.
4.8
Byggnadsbeskrivning
Byggnadsår
1913
Undergrund
Sandås
Grundläggningsförfarande:
Källargrund/Souterräng
Grundmurar
Betong
Källarbjälklag
Betong
Mellanbjälklag
Betong
Vindsbjälklag
Trä
Taklag
Trä
Bärande stomme över källare
Betong
Fasader/fönster
Fasad: Puts
Fönster: 2-glas + extra glas, säkerhetsglas i
vissa fönster i souterrängplan
5
2015-04-28
Portar/Dörrar
Entrédörrar: Metall/glas
Invändiga dörrar: Spegeldörrar, trä
Yttertak
Betongpannor
Invändiga golvbeläggningar
Linoleum, trä, textilmatta för ljuddämpning
Invändiga takbeklädnader
Ljudabsorbenter
Invändiga väggbeklädnader
Målad väv
Köksstandard
Personalkök i souterrängplan med
DM, spis, fläkt, mikro och kyl.
Skolkök: uppvärmningskök, matsal och
diskrum.
Uppvärmning
Fjärrvärme
Hygienutrymmen
2 omklädningsrum med duschar, i anslutning
till gymnastiksal.
Golv: Plastmatta, nytt -12/-13.
Vägg: Plastmatta, nytt -12/-13.
Wc/handfat finns på varje våningsplan.
Ventilation
Mekanisk i vissa lokaler i souterrängplan.
Frånluft i köksdelen.
Självdrag i resterande lokaler.
6
2015-04-28
Anslutning
Kommunalt VA
Övrigt
Fläkt installerat för markradon.
Hörslinga i vissa klassrum.
Golv omlagt i gymnastiksal.
Jordfelsbrytare installerat.
4.9
Areor, beskrivning och alternativanvändning
OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av
fastigheten.
Byggnaden är uppförd i 3 plan med hel källare/souterrängplan. 2 trappuppgångar.
Souterrängplanet inrymmer personalutrymmen med kök och kontor, klassrum, fritidslokal med kök, samt omklädningsrum.
Plan 1 inrymmer gymnastiksal med diverse utrustning, nytt golv 2011. Klassrum
samt skolkök och matsal finns på plan 1.
Plan 2 och 3 inrymmer klassrum.
Summa uthyrningsbar area:
2 444 kvm
P-platser finns för både personal och besökande.
4.10 Underhållsbehov och investeringar
Byggnaden är i underhållsbehov av invändigt ytskikt samt bedöms ett stambyte
nödvändigt. Källarmuren invändigt är i målningsbehov på vissa ställen, färg har
släppt. Golvet i gymnastiksalen är utbytt 2011. Ny matta och målade väggar i omklädningsrummen. Några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll bedöms inte som nödvändigt de närmaste åren.
4.11 Servitut, inskrivningar
Enligt bilagt fastighetsdatautdrag belastas fastigheten ej av något servitut. Någon
särskild servitutsutredning har inte utförts.
I fastigheten finns inga pantbrev uttagna. Någon särskild pantbrevsutredning har
inte utförts.
7
2015-04-28
5
VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER
5.1
Begreppet marknadsvärde
”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten
varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal
marknadsföringstid.”
Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten
och inte några speciella partsrelationer.
5.2
Värderingsmetod
Värderingen genomförs med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs
med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt.
Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande
faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till
driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofta nettokapitaliseringsmetod.
Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Som underlag till denna ligger nuvärdet, dels av respektive års driftnetto och dels av frigjort eget kapital vid kalkylperiodens utgång,
Årliga driftnetton under perioden och restvärdet diskonteras till värdetidpunkten med
en kalkylränta motsvarande marknadens krav på avkastning för den aktuella fastighetstypen. I kalkylräntan ingår en riskfri realränta, kompensation för inflationsförväntningar samt ett risktillägg för bl.a. fastighetstyp och geografiskt läge.
8
2015-04-28
6
EKONOMISKA FÖRHÅLLAND EN
6.1
Kontraktssammanställning
Nedan redovisas en sammanställning på gällande och antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 6.2 nedan.
Hyresgäst
Areatyp
Rävåsskolan
Skola
Uthyrbar
area [m²]
Summa/snitt
6.2
2444
Kontrakterat/vakant
tom
apr-18
Uppsäg- För- Inde
ningstid längni x [%]
ng
9 mån
3 år
100
Tillägg för
moms utgår
[ja/nej]
nej
2 444
Areor och hyror
Nedan visas en sammanställning av areorna, kontrakterade och bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser varmhyra. Moms tillkommer för verksamheter
som är momspliktiga. Inre och yttre löpande underhåll bekostas av fastighetsägaren.
Areatyp
Skola
Summa/snitt
6.3
Uthyrbar area
[m²]
2 444
2 444
Utgående hyra 2015
[tkr] / [kr/m²]
1 589
650
1 589
650
Marknadsmässig hyra
[tkr] / [kr/m²]
1 589
650
1 589
650
Vakanser och hyresförluster
Risken för hyresförluster har beaktats i antaget avkastningskrav då fastigheten nyttjas av endast en hyresgäst.
6.4
Drift- och underhåll, hyresgästanpassning
Nedan redovisas bedömda drift- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade exklusive moms för
lokalerna. Drift- och underhållskostnaderna kan på årsbasis skifta relativt kraftigt,
orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighetens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca 1 100
000 kr/år och överstiga inflationstakten med 1 %.
9
2015-04-28
Areatyp
Skola
Summa/snitt
6.5
Area [m²]
2 444
2 444
Faktisk DoU-kostnad
[tkr] / [kr/m²]
1 099
450
1 099
450
Bedömd DoU-kostnad
[tkr] / [kr/m²]
1 099
450
1 099
450
Taxeringsvärde
Fastigheten är ej taxerad, typkod 825 skolbyggnad.
6.6
Fastighetsskatt
Fastighetsskatt utgår ej då fastigheten saknar taxeringsvärde.
10
2015-04-28
7
MARKNADSVÄRDEBEDÖMNIN G
7.1
Marknadsanalys
Tillväxten inom EU är fortfarande relativt svag och uppgången går långsamt. Tillväxten i Tyskland har avtagit något men en viss förbättring i tillväxten har nyligen uppmätts. Utvecklingen i Tyskland är betydelsefull för svensk exportindustri.
Krisen i Ukraina är naturligtvis ett osäkerhetsmoment som vi inte vet konsekvenserna av ännu.
Konjunkturen på hemmamarknaden bärs till stor del av den privata konsumtionen
medan investeringar inom industrin är fortsatt låga.
Den svenska kronan har fallit betydligt mot framförallt US-dollar och Euron. För att
få en rejäl förbättring krävs att vinsterna stiger markant och den svaga kronan bör
förbättra situationen för de svenska exportföretagen. Efter Riksbankens sänkning
ligger reporäntan på -0,25 %, en situation som vi aldrig upplevt i modern tid och inte
vet konsekvenserna av ännu. Räntenivån i hela EU är låg.
De ekonomiska utsikterna i USA har förbättrats betydligt. Arbetslösheten är på
reträtt, huspriserna har stigit och byggandet ökar. Omvärldskonjunkturen är dock
svag vilket drabbar den amerikanska exportindustrin.
Den ekonomiska tillväxten i Sverige bedöms bli något lägre än tidigare prognoser.
Arbetslösheten bedöms enligt KI ligga kvar på ca 7,5 % under 2015.
En konjunkturförbättring skulle öka efterfrågan på lokaler och därmed ge en positiv
effekt på fastighetsmarknaden.
Transaktionsvolymen ökade till rekordnivå 2014 delvis beroende på den låga räntenivån. 36 % av transaktionerna avsåg Stockholm.
I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp
och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla.
Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms ligga kvar på nuvarande nivå eller stiga svagt även i mer sekundära områden.
Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra
lägen bedöms ha goda förutsättningar men dessa påverkas av industrins utveckling.
Beträffande kontorsfastigheter och butikslokaler bedömer vi marknaden något avvaktande med viss värdeökning i goda lägen i storstäderna och de expansiva regionstäderna.
11
2015-04-28
Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka om
tillväxten ökar och finansieringsmöjligheterna för dessa förbättras.
Vi kan se en ökad efterfrågan av specialfastigheter såsom vårdanläggningar och
skolor. Anledningen kan bero på långa hyreskontrakt och en relativt hög betalningsförmåga.
Den försäljningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa
orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden.
7.2
Områdesbeskrivning
Karlskoga kommun ligger i den västra delen av Örebro län i landskapet Värmland.
Staden ligger vid E18 och mellan städerna Örebro och Karlstad. Härifrån nås också
städerna Göteborg, Stockholm och Oslo inom en radie av 30 mil. Karlskoga är mest
känd för Alfred Nobel och hans fredspris. Kärnan i näringslivet är högteknologisk
industriverksamhet. I kommunen bor ca 30 000 invånare och befolkningsutvecklingen har varit negativ de senaste åren. Enligt uppgift har Hyresbostäder i Karlskoga
mellan åren 2001-2009 tagit bort ca 1 100 lägenheter i beståndet genom antingen
rivning, försäljning eller ändrat inriktning. Vidare bedömer bolaget att under år 20112015 skall ytterligare ca 230 lägenheter rivas. I staden finns det 10 st. kommunala
skolor, 2 st. friskolor, 25 st. förskolor samt 23 st. familjedaghem. Det finns flertal industriområden i Karlskoga där Bofors industriområde är beläget centralt vid sjön
Möckeln. Vidare finns bl.a. Norsudden, Björkborn, Kilsta och Botorp industriområde.
7.3
Ortsprismetod
I vår ortsprisanalys ser vi på liknande fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar
gjorts i Karlskoga och Örebro kommun under perioden 2013-01-01 och framåt. Materialet omfattar fastigheter med typkod 825, skolbyggnader. Inga försäljningar har
skett i Karlskoga kommun. 2 kända försäljningar i Örebro har skett under 2014. Vi
vill nämna följande även om de ej är relevanta för jämförelse i Karlskoga.
Larroy Fastighets AB sålt två skolor till Hemfosa Fastigheter. Den ena skolan är belägen på Braxenvägen 3 i Ekeby-Almby utanför Örebro. Fastighetsbeteckning Almby 13:772. Byggnaden är uppförd 2012 i 1 plan, 2 476 kvm. Fastigheten såldes för
42 792 000 kr, motsvarande 17 282 kr/kvm. Grundskola med årskurs 1 – 6.
Den andra skolan är belägen på Åstadalsvägen 4 i närheten av Örebro Universitet.
Fastighetsbeteckning Missionen 2. Byggnaden är uppförd 2010 i 2 plan, 2 850 kvm.
12
2015-04-28
Fastigheten såldes för 31 369 000 kr, motsvarande 11 007 kr/kvm. Grundskola med
årskurs 6 – 9.
Värdenivån i Karlskoga ligger avsevärt under nivån i Örebro.
Värderingen baseras i huvudsak på beräkning av objektets marknadsmässiga avkastningsvärde baserad på marknadsmässiga parametrar för orten och fastighetstypen.
Med ledning av ovanstående, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor.
Areatyp
Skola
Summa/snitt
Bedömt marknadsvärde areametod:
Area [m²]
2 444
2 444
Delvärde [kr/m²] / [tkr]
2 300
5 621
2 300
5 621
5 621
13
2015-04-28
7.4
Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning
Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driftnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda
drift- och underhållskostnader.
Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i
möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys).
Direktavkastningskravet kan teoretiskt uttryckas som totalt marknadsmässigt avkastningskrav minus förväntad långsiktig värdeförändring
I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m.
Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle
göra med hänsyn till risk och potential.
Areatyp
Skola
Summa/snitt:
7.5
Bedömd
marknadshyra
[tkr]/[kr/m²]
1 589
1 589
650
650
Bedömd
DoUh [tkr]
Fghskatt
[tkr]
1 099
1 099
0
0
Bedömt driftnetto Netto[tkr]/[kr/m²]
kap. [%]
490
490
200
200
Delvärde
[tkr]
8,5
8,5
5 760
5 760
Sammanfattande värdebedömning
Värde areametod [tkr]:
Värde nettokapitaliseringsmetod [tkr]:
Bedömt värde före justeringar [tkr]:
Justering
Garage och P-platser, tillägg: 31 tkr x 5
Räntebidrag [tkr]:
Icke marknadsmässig hyra [tkr]:
Omreglering av tomträttsavgäld [tkr]:
5 621
5 760
5 691
0
0
0
0
0
Renovering:
Värde efter justeringar [tkr]:
Avrundning [tkr]:
0
5 691
0
Bedömt marknadsvärde ortsprismetod [tkr]:
5 691
14
2015-04-28
8
KASSAFLÖDESKALKYL
8.1
Förutsättningar och antaganden
Förutom marknadsvärdebedömningen visas här nedan en konsekvensanalys samt
därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. Till grund för analysen
ligger en prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet.
Hyresutvecklingen bedöms enligt nedan. Inflationen bedöms till mellan 0 - 2,0 %
under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med
1 % över inflationen.
8.2
Driftnettoprognos
Slutet av år
2015
2016
2017
2018
2019
0,0
0,0
0,0
2,0
1,0
0,0
3,0
2,0
0,0
3,0
2,0
0,0
3,0
2,0
0,0
1 059
0
733
0
0
0
327
(134)
1 589
0
1 121
0
0
0
468
(191)
1 605
0
1 155
0
0
0
450
(184)
1 659
0
1 189
0
0
0
469
(192)
1 703
0
1 225
0
0
0
478
(195)
(=8 månader)
Drift- och underhållsutveckling [%]
Hyresutveckling [%]
Vakans- o hyresförlustgrad [%]
(Vid full uthyrning)
+ Hyra [tkr]
- Vakans- och hyresförlust [tkr]
- Drift och underhåll [tkr]
- Fastighetsskatt [tkr]
- Tomträttsavgäld [tkr]
- Akut underhåll [tkr]
=Driftnetto [tkr]
(Driftnetto [kr/m²])
15
2015-04-28
8.3
Kalkylränta
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå
av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, alternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflationsanpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till 8,5 % år 2015, 9,5 % år 2016 – 2017, sedan till 10,5 % år 2018
– 2019.
8.4
Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning
Slutet av år
2015
2016
2017
2018
2019
Inflation [%]
Kalkylränta
- Nominellt [%]
Nettokapitalisering för restväberäkn [%]
0,0
1,0
2,0
2,0
2,0
8,5
9,5
9,5
10,5
10,5
Driftnetto [tkr]
327
468
450
469
478
8,5
Nuvärde driftnetton
1 714
1 810
1 624
1 266
902
478
+ Bedömt marknadsvärde [tkr]
- Lån [tkr]
5 691
0
0
0
0
0
5 589
0
= Eget kapital [tkr]
5 691
Nuvärde ek (sista året)
3 616
5 589
3 818
4 180
4 577
5 058
5 589
Avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning
[tkr]
+ Nuvärde av driftnetton
+ Nuvärde av eget kapital vid kalkylperiodens slut
+ Lån vid kalkylperiodens början
1 714
3 616
0
= Avkastningsbaserat marknadsvärde
5 330
16
2015-04-28
9
SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING
Förutsättningar
Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i
detta utlåtande.
Marknadsvärde per april 2015
5 500 000 KRONOR
Femmiljonerfemhundratusenkronor
Bedömt värdeintervall
5 300 tkr - 5 700 tkr
Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås
vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.
Nyckeltal
Kr/m² uthyrbar area:
K/T:
2 250
#DIVISION/0!
Direktavkastning 2015 (totalt kapital)
Mot utgående driftnetto:
8,9%
Mot bedömt driftnetto:
8,9%
Bruttokapitaliseringsfaktor 2015
Mot utgående hyra:
3,5
Mot marknadsmässig hyra:
3,5
Örebro 2015-04-28
Värderingsinstitutet A. Sundqvist AB
Anders Sundqvist
Emma Åkesson
Bygging/Civ.ek
Fastighetsekonom
17
2015-04-28
B I L AG A I
K Ä N S L I G H E T S A N A LY S
Avkastningskalkylen har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabeller. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i
utlåtandet.
Känslighet
5 330 kkr
Avkastningsvärde
Test
+/-
Alt vä
Diff kkr
Diff %
Inflation, %
Kalkyllån, ränta, %
Ränta eget kap, %
Direktavkastnkrav, %
1,0
2,0
6 110
5 330
781
14,6%
1,0
4 641
-689
-12,9%
Hyra, kr/m2
50
6 492
1 163
21,8%
D o u, kr/m2
50
5 330
10,0
3 415
-1 915
-35,9%
Max
Min
Intervall
6 492
1 163
-1 915
21,8%
-35,9%
57,7%
Vakans, %
6 492
2015-04-28
B I L AG A I I
F A S T I G H E T S D ATA U T D R A G
2015-04-28
B I L AG A I I I
K A R TA
2015-04-28
B I L AG A I V
FOTOGRAFIER

9 Tidsförhållande för genomförande – förändring detaljplan

Transcription

Similar documents

Plats/Tid. Karlskoga 26-27 oktober. Övernattning Målgrupp. Unga

FINSAM öppnar ny verksamhet i Karlskoga

Läs mer om Skranta-skolans politikerlunch

Verksamhetsförlagd utbildning VFU 151001

Ärende 01. Ekonomisk månadsrapport januar

Blankett

Översikt - Personupplysning

Informationsfolder