Planbeskrivelse 04.09.2015

Transcription

Planbeskrivelse
Detaljregulering for Solsletta (felt B37 m.fl.)
Plan nr. 1377
Saksnr. 201212400
Dato 26.06.2015 - 3.gangs innsendelse - med suppleringer august 2015
BAKGRUNN
Innledning
På vegne av Solsletta Eiendom AS v/ Tor B Krageboen er det utarbeidet forslag til
reguleringsplan for den tidligere Agder Sivilforsvarsleir i Tveit (G.nr. 110, B.nr. 30 m.fl.) i
Kristiansand.
Formålet med planen er primært å omregulere den tidligere Agder Sivilforsvarsleir til
boligbebyggelse i tråd med gjeldende kommuneplan i Kristiansand, men planområdet er
også utvidet til å omfatte eiendommen G.nr.110, Bnr.50 og 54 like sydenfor, som foreslås
omregulert til privat barnehage.
Videre omfatter planområdet butikkeiendommen langs riksveg 41, og eksisterende
boligeiendommer ovenfor denne langs østsiden av Solslettaveien. Planforslaget innebærer
også utvidet parkeringsløsning for eksisterende idrettsanlegg på vestsiden av Solslettaveien,
men dette er ikke medtatt i planområdet som sådan.
Tiltaket
Tiltaket omfatter boligbebyggelse, forretning, barnehage, lekeplass, felles og offentlig
veiareal, offentlig parkering, verneområde for vassdrag/bekk, energianlegg (trafo),
renovasjonsanlegg, fellesarealer.
.
Tiltakshaver og konsulenter
Tiltakshaver: Solsletta Eiendom AS, Fosseveien 11, 4658 Tveit, v/Tor B. Krageboen.
Prosjektleder: Faveo Prosjektledelse AS v/ Nils Olav Berge
Arkitekt:
TBG Arkitekter AS
Plan og vei:
Siv. ing. A. Reinertsen
Geoteknikk:
Agder Bergkonsulent v/ Egil Tveide (innledende vurderinger)
Grunnundersøkelser AS v/ Nicolai Aall (grunnundersøkelser, geoteknisk
rapport)
Støyrapport: Sinus AS v/ Helge Forsdal
Biologisk mangfold: Agder Naturmuseum og botaniske hage v/ Asbjørn Lie
Fornminner:
Fylkeskonservatoren v/ Dr. Martin Gollwitzer
Vassdrag:
Terrateknikk AS v/ Tor Kviljo
Teknisk infrastruktur: Norconsult AS v/ Arne Mikalsen
1223_ planbeskrivelse
Side 1 av 19
For enkelte av de øvrige eiendommene som inngår i planen er det i forbindelse med varsel
om oppstart av planarbeidet signalisert ønske om fortetting/ økt/ endret utnyttelse:
:
 Gnr.110, Bnr.50 og 54 (Barnehagetomta):
Tiltakshaver: Læringsverkstedet AS v/ Kjell Roar Kaasa
Konsulenter: Plan1 AS v/ Ragnhild Storstein, C-Alcea AS v/ Gunnar Leikvam
- Forslag til ny barnehage er innarbeidet i planforslaget.

Gnr.110, Bnr.66 og 67 (Topdalsveien 271)
Grunneier: Gunnar Grødum AS v/Svein Grødum
Konsulent: Møvik Byggtjenester AS v/ Anne Karén Birkeland
- Forslag til fortetting med en tremannsbolig er innarbeidet i planforslaget.

Gnr.110, Bnr.110 (Solsletta 34)
Grunneier: Stein Erik Scheie har nå solgt til Gunnar Ryen, som har signalisert ønske
om å skille ut tomter.
- Forslag til fortetting er innarbeidet i planforslaget, med mulighet for fradeling av fire
tomter

Gnr.110, Bnr.110 (Topdalsveien 267 - Jokerbutikken)
Grunneier: Jan Henrik Johannessen har nå solgt butikken videre, og det er ikke
mottatt nye innspill. Det legges inn byggegrenser slik at det er mulig å utvide
forretningen, bestemmelsene åpner for en 2.etg til kontorformål.

Gnr.110, Bnr.156 (Tomt langs Solsletta)
Grunneier: Opplysningsvesenets Fond
Fester: Bmh Boligprosjekter AS
Konsulent: Løvlien Byggprosjektering v/ Hans Løvlien
- Avklaring vedrørende eventuelt salg avventes, så det er ikke lagt inn forslag til
fortetting i planforslaget.

Gnr.110, Bnr.31 (Solsletta 26)
Grunneier: Eivind Løining m. fl.
-Den nordlige halvparten av eiendommen forutsettes overdratt til Solsletta Eiendom
AS, og reguleres til offentlig parkering (o_P3), trafo, overvannsfordrøyning samt
boligformål slik at rekkehusbebyggelsen langs sydsiden av det elipseformede
grøntarealet forlenges med 3 boenheter.
Den sydlige halvparten av eiendommen (BF6) beholdes av familien Løining og deles i
to tomter, en eneboligtomt og en tomannsboligtomt.
Side 2 av 19
DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET
Planområdets beliggenhet
Tiltaket er lokalisert sentralt på Tveit, langs riksvei 41 ca 3 km nord for Kjevik flyplass, og er
knyttet til hovedveinettet via kommunal veg Solsletta som leder ut til Rv41, Topdalsveien.
Naturkvaliteter; topografi, vegetasjon, sol- og skyggeforhold, mv.
Planområdet er flatt, beliggende på cirka cote 35 og består av delvis bebygd, delvis gruslagt,
delvis kratt- og trebevokst areal mellom Solslettaveien i vest-nordvest og LNF-områder i østsydøst.
Gjennom nordre del av området renner en bekk (Østerbekken) med varierende bredde på ca
1 meter, som er sjøørretførende i de nedre delene (utenfor planområdet).
Det er god avstand til heiområdene mot nord, og fallende terreng mot Rv41 Topdalsveien og
elva i sør, så solforholdene i området er meget gode samtidig som heiene rundt skjermer for
vestlige og nordlige vinder.
Kulturminner
Fylkeskonservator har etter befaring uttalt seg vedrørende kulturminner og konkludert med at
det fra deres side ikke er nødvendig å foreta særskilte registreringer i området.
Eksisterende bebyggelse og grunneierforhold
Planområdet består av følgende eiendommer og bebyggelse:
Gnr./bnr.
110/30
110/54
110/50
110/159
110/31
110/39
110/132
110/66;67
110/111
Adresse
Agder Fjernhjelpleir
Grunneier
Solsletta Eiendom AS
Solsletta 20
Solsletta 26
Topdalsveien 275
Toppdalsveien 273
Toppdalsveien 271
Toppdalsveien 267
Andreas Nygaard
Andreas Nygaard
Miriam Rørstad Knudsen og Lasse Stoss
Astrid Hangeland Løining og Eivind Løining
Andreas Nygaard
Hans Petter Nygaard
Gunnar Grødum AS
Jan Henrik Johannessen
Bebyggelse
4 stk 2-etasjes brakker i spredt
formasjon, samt 1 enebolig
Ubebygd (planlagt barnehage)
Ubebygd (planlagt barnehage)
Enebolig m. frittliggende garasje
Enebolig
Enebolig - Landbruk
Enebolig
Enebolig
Forretning (Joker) - Solgt
Side 3 av 19
110/237
110/88
110/183
110/184
110/185
110/186
110/125
110/127;55
110/157
110/142
110/91
110/156
110/173
110/123
110/110
110/109
110/105
110/155
110/131
Solsletta 2
Solsletta 4
Solsletta 6A
Solsletta 6B
Solsletta 8
Solsletta 10A
Solsletta 10B
Solsletta 10
Solsletta 14
Solsletta 32A
Solsletta 32B
Solsletta 34
Solsletta 36
Solsletta 38
Solsletta 38B
Solsletta 38A
Lilly Alvhilde Bøhn
Karl Reidar Langeland
Annette Sundsal og Lars G Sundsdal
Cato Nilsen
Gunn Marit Fredriksen og Geir Solvik
Lilly Alvhilde Bøhn
Siv Heggelund og John-Helge Heggelund
Kim Sandvik
Ben Jonny Kvarsnes
Else Marie Pedersen
Margrethe Møll
Bmh Boligprosjekter AS
(Bortfester: Opplysningsvesenets Fond)
Ruth L. Langnes og Øystein Ø. Langnes
Ranita S S Hasle og Ole-Jørgen Hasle
Gunnar Ryen
Karin D Olsen og Atle Valseth Olsen
Bjørg Sannes
Vidar Sannes
May L Bjorvand Shirvani
Ubebygd (del av forretn.eiendom)
Enebolig
Ubebygd - Adkomstvei
Lagerbygg
Enebolig
Enebolig
Kapasitet på eksisterende infrastruktur
Sosial infrastruktur:
Skoletilbud for området er Ve skole, som både er barne- og ungdomsskole. Avstand langs
vei fra planområdet er ca 4,7 km. G/s-vei fra Solsletta til adkomstvei mot Ve skole er ferdig
bygd langs Rv41 mellom adkomstvei til skolen og Ryen, og under bygging videre nordover til
Solsletta.
Det fins flere barnehager i Tveit, private og kommunale. Det var i 2012 god dekning av behov
for barnehageplasser i Tveit, men ved økning antall boliger i området har kommunen
signalisert at det er ønskelig å øke barnehagetilbudet.
Helsetilbud i området finnes i form av sykehjemmet Kvales Minne ved Solsletta syd for
planområdet. Her er også kontor for Tveit omsorgstjeneste.
Teknisk infrastruktur:
Området er godt tilrettelagt for utbygging. Adkomstveien Solsletta skal oppgraderes til
høyere standard for kjøretrafikk og spesielt for gående og syklende. Det skal etableres
langsgående bredt fortau ned til Rv41. Langs Rv41 har Statens vegvesen fullført bygging av
gang/sykkelvei sydover fra Solsletta til eksisterende gang/sykkelvei ved Ryen.
Det er eksisterende VA- anlegg ved planområdet. På grunn av mistanke om dårlig kapasitet
på vannforsyningen til området, har ingeniørvesenet foretatt beregninger av vannforsyningen
til område med tanke på brannvann. Disse beregningene viser at man klarer å oppfylle
kravet til brannvann for småhusbebyggelse på 20 l/s, mens kravet på 2x25 l/s til f.eks.
leilighetsbygg ikke er mulig å tilfredsstille med dagens ledningsdimensjon. For å oppfylle
dette kravet må det bygges et basseng i tilknytning til planområdet.
Det er behov for ny nettstasjon (trafo) sentralt i planområdet.
Grønn infrastruktur:
Området ligger i umiddelbar nærhet til store friluftsområde, med flotte turveier og stier. Tveit
IL opparbeider og vedlikeholder et nett med turstier med utgangspunkt i idrettsanlegget med
klubbhus, fotballbaner og tennisbane på Solsletta idrettsplass. Eksisterende 11er-bane for
fotball skal oppgraderes med kunstgress og lys.
Side 4 av 19
Det er regulert inn et større friområde like nordvest for planområdet. Dette området var
tidligere i bruk som hoppbakke (Slengheia). Her er også avsatt område for kvartalslekeplass
som ligger innenfor 400 meters avstand til planområdet.
Barns bruk av arealene:
Området med Sivilforsvarsleiren er i dag avgrenset med gjerde og låsbar port og ikke i bruk
for barn i området.
Trafikkforhold
Det er ingen kapasitets- eller sikkerhetsmessige problemer knyttet til utbygging av området.
Området knyttes til hoved/fjernveinett via oppgradert adkomstvei Solsletta ut til Rv41.
Skolevei fra området blir etablert som langsgående 3m bredt fortau langs Solsletta ut til Rv
41. Gang/sykkelvei langs Rv41 mellom Ryen og Solsletta er ferdig bygget. Fra Ryen er det
etablert gang/sykkelvei langs Rv41til Vesveien, og derfra fortau frem til Ve skole. Det blir en
god og trafikksikker skolevei fra planområdet.
Langs Rv41 går det skolebuss til Ve skole.
Det er bussruter mellom Kristiansand og Drangsholt, samt til Birkeland som kan benyttes av
beboere i planområdet. Avstand til busstopp er ca 500 meter.
PLANSTATUS
Gjeldende kommuneplan
Planforslaget er i overensstemmelse med gjeldende Kommuneplan 2011-2022, vedtatt
22.06.2011 og 07.09.2011, der planområdet for den tidligere sivilforsvarsleiren er benevnt
B37 og regulert til formål Bebyggelse og anlegg (boligbebyggelse). I henhold til
kommuneplanen ”ligger ikke området innenfor prioritert utbyggingsretning, men ligger
sentralt i Tveit og er prioritert område for utbygging i denne delen av kommunen.” (s100).
Omkringliggende områder som inngår i planområdet er også avsatt til boligformål.
Forhold til kommuneplanens tre satsningsområder
De tre satningsområdene er Byen som drivkraft; Byen det er godt å leve i og Klimabyen.
Et velfungerende boligmarked er viktig for næringsliv, vekst og utvikling. Variasjon i og
kvalitet på boliger er viktig for trivsel og trygghet. Lokalisering og tetthet av boliger er viktig
for transport og klima.
Boliger er omtalt under alle tre satsningsområder, men fra ulik vinkel, og en utbygging på
Solsletta må kunne sies å bidra til alle tre, både i forhold til situasjonen i kommunen generelt,
og lokalt i Tveit spesielt.
Reguleringsmessig status for planområdet
Planområdet er, utover status som fremtidig boligområdet i kommuneplanen (B37), i dag
uregulert.
Pågående planarbeid i nærområdet/ influensområdet
Det ble i 2010 utarbeidet en egen plan for utbedring og oppgradering av den kommunale
veien fra Rv41 opp til området (Plan 1241 Solsletta Fortau). I forbindelse med den økte
trafikkbelastningen som boligene på B37 og barnehagen vil medfører, er det etter avtale med
kommunen foretatt en mindre endring av planen for den kommunale vegen, slik at denne får
10 meters bredde og bedre fall- og siktforhold. Utover dette pågår det så vidt vi vet pr i dag
ikke annet planarbeid i området.
Andre styrende planer og dokumenter (bl.a. grønnstrukturutredning, kulturminnevernplan).
Side 5 av 19
Planområdet er ikke berørt/omtalt i fylkesdelplan for senterutvikling.
Området er i grønnstrukturutredningen ikke vist som område med konflikt mellom
grønnstruktur og kommuneplan/reguleringsplan.
Det er vist turstier med utgangspunkt i planområdet, det ivaretas i planforslaget.
I kulturminnevernplanen fra 1990 er deler av planområdet angitt som kulturlandskap , Blandskap, områder med høy verdi som kulturlandskap. Områdene langs Topdalselva er
klassifisert som A- eller B-landskap i hele kommunen. Området som er klassifisert som Blandskap nær planområdet omfatter landskap fra Solsletta innover mot Tveitvann, et område
med flere turstier som er markert i grønnstrukturutredningen.
PLANFORSLAGET
Hovedgrep
Planområdet utnyttes til boligformål som regulert i kommuneplanen, men med justering for
etablering av barnehage.
Planforslaget søker å tilrettelegge for et boligområde med en egen identitet knyttet til det
sentralt plasserte ellipseformede grøntarealet / lekeplassen, og den buede
hovedadkomstveien mellom Solslettaveien og denne plassen, tenkt understreket ved
beplanting i form av en allé. Intensjonen er et boligområde med et landlig preg av ”haveby”,
der et begrenset antall boliger – 4 til 9 eneboliger i kjede, eller lave (2 etg) leilighetsbygg med
6 til 12 leiligheter – utgjør egne ”grender” innenfor en større struktur / formasjon. Den flate
topografien legger til rette for et slikt identitetsskapende grep.
”Havebyen” har i seg gode bokvaliteter med lys og luft, grønne for- og bakhager og
muligheter for nyansering av offentlige og private uteområder, kvaliteter man sannsynligvis
ønsker når man bosetter seg i Tveit.
Det er politisk vedtatt at alle områdene i Kristiansand skal ha et variert boligtilbud. Nabofeltet
(Solsletta felt B, C1 og C2) er regulert til leiligheter i 4-etasjes bygg, og vi er av den
oppfatning at den foreslåtte tett/lav-bebyggelsen vil komplementere dette på en god måte.
Kristiansand har i dag få områder med ”tradisjonelt havebypreg”. Eiendomsmegler har vært
konsultert, og anbefalte i tillegg til kjedede eneboliger også leiligheter i for eksempel 6-8
eneheters bygg i og med at planområdet er såpass stort. Også markedsmessig er det
fornuftig med en slik variasjon. Det legges opp til trehusbebyggelse både av hensyn til
områdets karakter og av hensyn til ønsket om å kunne tilby lave etableringskostnader /
byggekostnader til kundegruppene.
Eksisterende eiendommer som er omfattet av planforslaget reguleres i hovedsak til dagens
formål og utnyttelse; enkelte av eiendommene foreslås fortettet etter innspill fra grunneierne.
Arealbruk
Planområdet er på 99,7 daa (99731 m2) - hvorav den nye boligbebyggelsen på B37 dekker
et område på 47,2 daa.
Arealet foreslås benyttet til følgende formål:
Bebyggelse og anlegg:
Frittliggende småhusbeb.
FELT
AREAL, m2
BFS1
1599
BFS2
2178
BFS3
3502
BFS4
3218
BFS5
1027
BFS6
1859
BFS7
1021
Side 6 av 19
BFS8
BFS9
BFS10
BFS11
BFS12
SUM
1176
1486
3362
10840
1401
32166
Konsentrert småhusbeb.
FELT
AREAL, m2
BKS1
1357
BKS2
3864
BKS3
913
BKS4
1421
BKS5
1133
BKS6
1596
BKS7
809
BKS8
1431
BKS9
1838
BKS10
3974
BKS11
1980
BKS12
1352
BKS13
2316
SUM
23687
Forretning
2012
Barnehage
3584
Energianl.
25
R.anl. Sum
51
VAR
Bebyggelse og anlegg, totalt
161
61688
Samferdsel:
Kjøreveg
o_SKV1
o_SKV2
o_SKV3
o_SKV4
f_SKV5
f_SKV6
f_SKV7
SUM
G/s-fortau
SUM
2467
809
1413
474
169
110
160
5604
1344
Side 7 av 19
Annen veigrunn, teknisk
SUM
2182
Annen veigrunn, grønt
SUM
665
Parkering
o_SPA1
o_SPA2
o_SPA3
SUM
Samferdsel totalt
686
199
485
1371
11168
Grønnstruktur:
Grønnstruktur
o_G1
o_G2
o_G3
SUM
Turveier
Grønnstruktur totalt
Landbruk totalt
Naturområde totalt
1130
3860
3091
8887
755
9643
16430
400
Antall boenheter / tomtestørrelser
Inntil 90 nye boenheter, fordelt med 45 eneboliger i kjede / rekkehus med tomter på ca
300m2, og 44 leiligheter fordelt på 6 bygg (6 - 10 leiligheter pr bygg). I tillegg åpnes det for
noe fortetting og eiendomsjusteringer i forbindelse med eksisterende bebyggelse, jfr.
reguleringskart og bestemmelser.
Parkering
Parkering utformes i henhold til kommunens gjeldende retningslinjer for ytre sone:
2 biler pr bruksenhet på egen tomt for de kjedede eneboligene, og 1,5 bil pr bruksenhet på
felles parkeringsplass for leilighetene. I tillegg etableres besøksparkering med 0,25 plasser
pr. boenhet fordelt i planområdet.
Eiendomsendringer
I planprosessen har det vært kontakt med grunneiere innenfor planområdet som ønsker å
fortette sine eiendommer, og det har ført til at det legges opp til endringer på følgende
eiendommer:
Gbnr. 110/110: Det kan fradeles 2 eneboligtomter og 1 tomannsboligtomt i tillegg til at
eksisterende enebolig beholdes.
Side 8 av 19
Gbnr. 110/31: Eksisterende bolig kan rives. Eiendommen deles i 2 like store deler, der den
nordlige delen inngår i planforslagets struktur, mens den søndre delen deles i 2 tomter for
henholdsvis en enebolig og en tomannsbolig.
Gbnr 110/66;67: Grunneier har slått sammen de to eiendommene, og ønsker å skille ut en
tremannsboligtomt i tillegg til at eksisterende enebolig beholdes.
Utover dette foreslås alle eksisterende boligeiendommer å kunne øke utnyttelsen med inntil
25% av eksisterende BYA i 2 etasjer for å kunne gi mulighet for fremtidige utvidelser.
Uteareal pr boenhet
Kommuneplanen stiller krav om minimum 80 m2 uteoppholdsareal pr boenhet på på egen
tomt eller fellesareal.
For rekkehusene dekkes kravet slik:
Tomtestørrelser ca 300 m2, og BYA pr. tomt på ca. 170 m2 (som skissert) gir uteareal på ca
130 m2 pr. rekkehus på egen tomt.
For leilighetene dekkes utearelet slik:
BKS2 Tomteareal 3164 - BYA 1100 = 2064 fordelt på 22 boenhter = 93 m2 pr. enhet
Privat parkering for de respektive områder som vist på illustrasjonsplankartet er ikke
medregnet i arealene. Balkonger på 8 m2 og utvendige svalganger er medregnet i BYA.
I tillegg utgjør grøntområder (o_G1, o_G2 og f_G4) tilsammen 5290 m2; fordelt på 44
leiligheter gir dette 120 m2 pr. boenhet, så kravet om 80 m2 uteareal pr. leilighet oppfylles
med god margin.
Grad av utnytting
Stipulert maksismalt BYA / BRA for ny rekkehus- og leilighetsbebyggelse er henholdsvis
BYA=7650 m2 / BRA=12600 m2 fordelt på 45 rekkehus og BYA=2390 / BRA=4425 m2
fordelt på 44 leiligheter. Nærmere angivelse av utnyttelsesgrad er angitt i
reguleringsbestemmelsene.
Bebyggelse, struktur og tiltak
Nye boliger:
Eneboligene plasseres i kjede, enten parvis eller enkeltvis med carport / garasje som
sammenkoblende element. De oppføres med 2 fulle etasjer over bakkenivå og loft under
saltak. Alle hovedfunksjoner ( min. ett soverom, opphold, kjøkken, bad) plasseres på 1.etasje
plan. Det skal etableres forhager med ca 4 meters avstand mellom vei og bygning, samt
private bakhager. For rekkehusene skal det mellom garasje og vei være plass til en
biloppstillingsplass (min. 5m.) i henhold til veinormalen.
Leilighetsbebyggelsen planlegges som bygninger i 2 etasjer, også disse med saltak.
leiligheter i 1.etasje vil få universell tilgjengelighet, samtidig som begrensningen til 2 etasjer
innebærer at det ikke blir krav til heis for leilighetene i 2.etasje.
Både eneboligene og leilighetsbyggene skal ha saltak med takvinkel mellom 35 og 42
grader. Saltakenes møneretning skal være parallelt med adkomstveien foran det eneklte
bygg. Gesimshøyder skal være maks 5,5meter, slik at fasadene blir maks 2 etasjer høye.
Det kan tillates arker / kvister med bredde maks 3,5 meter for å bryte takflatene og gi gode
muligheter for loftsutnyttelse. Bygningenes plassering fremgår av plankartet. Overkant gulv
1.etasje må ivareta krav til tilgjengelighet for adkomst utenfra.
Side 9 av 19
Barnehagen:
Læringsverkstedets barnehage Tveit er i dag plassert ved Ryenskrysset på Tveit. Driften
startet opp i 1992 og den bygningsmessige tilstanden er ikke lenger tidsmessig og trenger en
snarlig forbedring.Den har en avdeling med 14 plasser for barn fra 0-2 år og tre grupper med
12 plasser for barn fra 3-6 år, det vil si totalt 50 plasser. Disse er det gitt tilskudd til, og de
skal være med over i den nye barnehagen. Læringsverkstedet ønsker å oppnå en
bygningsmessig forbedring samt en kapasitetsøkning til 70 til 100 barn på tomten vist i
planforslaget som ligger sentralt på Tveit, i tilknytning til nytt boligområde og bedre skjermet
fra hovedveien (Topdalsveien). Muligheten for turer i nærområde er også gunstig, slik det går
fram av omtalen under grønnstruktur (Slenghei, Egerdal, Tveitvann, Østerbekken m.m).
Begrunnelse/utregning for barnehagens arealbehov:
I forhold til barnehagebygg og uteareal gjelder følgende:
Kunnskapsdepartementet har fastsatt norm om krav til netto innvendig lekeareal (NLA)
og veiledende norm for utvendig lekeareal for barnehager. Normen tilsier at små barn
(barn under 3 år) har innvendig lekearealkrav på 5,3 m² per barn, mens store barn (barn
over 3 år) har innvendig lekearealkrav på 4,0 m² per barn.
Veiledende norm for utvendig lekeareal, er at dette skal være om lag 6 ganger større
enn godkjent netto innvendig lekeareal (NLA) i barnehagebygget. Veilederen til
Kunnskapsdepartementet tilsier at utearealet per barn bør være 24 m² for barn over tre
år og 33 m² for barn under tre år.
Arealbehov for innvendig og utvendig lekeareal vil dermed variere noe ut fra
sammensetningen mellom store og små barn. For en 4-avdelings barnehage vil det, ut
fra fordelig mellom små og store barn være krav om mellom 297-320 m2 netto innvendig
lekeareal (NLA) og mellom 1780-1920 m2 utvendig lekeareal.
Det arealet som i reguleringsplanforslaget nå er vist som barnehage er på knapt 3584
m2.
Dette viser at tomta med god margin er stor nok til en 4-avdelings barnehage. Arealet er
så vidt stort at det vil kunne gi mulighet for utvidelse til 5 avdelinger, og muligens også 6
avdelinger om det skulle være behov i framtiden. Men slik situasjonen er ser det ikke ut
til at dette vil bli aktuelt.
Selv om tomten er flat, skal det bygges en barnehage i to etasjer som sparer på uteareal, slik
det er vist i mulighetsstudien. Studien er ikke bindende og når reguleringsplanen er godkjent
og andre formaliteter på plass, skal det igangsettes en prosess med prosjektering. Det
legges til grunn at atkomsten skjer fra nytt vegkryss til boligområde og veien som går videre
til gnr. 110/74 og 39.
Bygget er plasser sør/sørvest på tomten, mens lekearealet i tidligere planutkast lå øst for
boligen (gnr. 110/159). Barnehagen har nær dialog med eier av 110/159, (BF8), samt
grunneier av barnehagetomta. og har hatt en prosess vedrørende avklaring av formål for del
av barnehagens tomt øst for boligen (Gbnr.110/50) slik at boligen ikke blir så innebygget.
Det er nå avklart at området mellom BF8 og BF7 kan deles i 2; den østre delen blir 2
boligtomter, og den vestre delen blir felles grøntområde for BF8, barnehagen og de to nye
boligene på BF7.
Videre gis sydsiden og østsiden av boligen på BF8 en 4 meters ekstra arealbuffer mot
barnehagen og nytt felles grøntareal. Denne "skjermingssonen" er lagt inn på plankartet, og
fremtidige eierforhold er under avklaring. Barnehagens lekearealene vil fortsatt være store
nok og får gode solforhold.
Parkeringsplass o_P1 vil være både offentlig parkering og parkering for barnehagen.
Side 10 av 19
Terrenginngrep og avbøtende tiltak
Hele planområdet er flatt, og det blir derfor et minimum av terrenginngrep og dermed heller
ikke nødvendig med avbøtende tiltak. Sportsboder for eneboligene planlegges i tilknytning til
carport, for leiligetene i forbindelse med svalgangsløsning i 1.etasje; det vil derfor ikke være
nødvendig med utgraving til kjellere.
Sol-/skyggeforhold
Tett/lav bebyggelse i kombinasjon med flat topografi gir meget gode solforhold både med
hensyn til fasader og lysinnslipp, og til uteområdene. Av den grunn ser vi ikke
nødvendigheten av å utarbeide egen sol-/skyggeanalyse.
Grønnstruktur
Kvartalslekeplass anlegges sentralt i området på den elipseformede plassen (o_G3.)
Herfra er det kort gangavstand til eksisterende idrettsanlegg m. klubbhus, samt til turstier i
skogen nord for Solsletta, og til regulert (kvartals) lekeplass ved Slengheia.
Samferdselsanlegg/ trafikk
Adkomst til planområdet skjer fra kommunal vei Solsletta, som er krevd utbedret etter egen
reguleringsplan. Denne reguleringsplan gir rom for bygging knyttet til hovedavkjørsel/kryss
med Solsletta. Det er planlagt kjørevei med fortau langs kjøreveien fram til lekeplassområdet.
Derfra er trafikkmengden så liten at det foreslås kommunal veiklasse A1 videre, med 6
meters reguleringsbredde. Dette er i tråd med kommunal veinormal.
Omtrentlige høyder på veiene fremgår av plankartet. Stort sett hele planområdet ligger etter
kartdata på ca kote 35. Det forventes at veier i området vil ligge litt over og litt under kote 35.
Ved utarbeidelse av tekniske planer må det arbeides med å skape lengdefall for avrenning
langs veiene.
I og med at planområdet er tilnærmet flatt vil profiltegninger måtte utarbeides på et svært
detaljert nivå, og det ansees derfor som hensiktsmessig at disse utarbeides i forbindelse
med detaljplanleggingen for kommende byggesaker for utbygging av området
Parkeringsdekning
for de nye boligene skal være i henhold til kommuneplanens bestemmelse §11. For
eneboligene blir det 2 plasser fordelt på 1 garasjeplass og en biloppstillingsplass foran
garasje/carport. For leiligehetene blir det 1,5 plasser pr leilighet i form av felles private
parkeringsareal. I tillegg er det avsatt plasser for offentlig / besøksparkering som eget formål.
Parkering i felles underjordisk parkeringskjellere for området har vært drøftet i
planprosessen. Forslagsstiller mener bestemt at dette vil gjøre det vesentlig dyrere for folk å
etablere seg i området. Kjellerparkering betinger blokkbebyggelse og det er et ikke marked
for i Tveit. Sørmegleren AS v/ Rolf Elieson er konsultert vedrørende spørsmålet om
parkeringskjeller, og uttaler følgende: "Nytt boligområde på Solsletta på Tveit er spennende og
attraktivt. Problemet i disse utkantområdene er at prisene ikke må bli for høye, da er det umulig å
selge. Parkeringskjeller er flott, men ikke ønskelig i dette område. Det blir for kostbart og skulle selge
p-plasser til 150-200.000,- (selvkost) i tillegg til boligene som skal bygges.
Håper området kan utvikles med enklere p-løsninger utvendig, evt. at beboerne kan parkere i
garasjerekker."
Den type tett/lav som det legges opp til i planforslaget mener vi er bedre tilpasset Tveit og
det boligmarkedet og bebyggelseskarakter som er her og som man ønsker å tilpasse seg.
Halvparten av den nye bebyggelsen er kjedede eneboliger / rekkehus med garasje som
bindeledd, og de to-etasjes leilighetsbyggene er mindre bygningsvolumer som ligger
forholdsvis spredt.
Det er ønskelig at planen åpner for å etablere åpne carportløsninger for leilighetsbyggene i
BKS2, BKS3, BKS8 og BKS12.
Side 11 av 19
Parkering for barnehagen vil være på o_P1.
Planforslaget sett i forhold til eksisterende idrettsanlegg vest for Solsletta:
Planen regulerer om et parkeringsareal i planen Kvale-Solsletta-Buestad (Plan ID 240), et
område som i dag er brukt parkeringsplass for idrettsanlegget på andre siden av
Solslettaveien. Disse plassene vil bli erstattet av en ny parkeringsplass for 26 biler syd for
dagens klubbhus, der kommunen vil få ansvar for drift og vedlikehold. Etableringen reguleres
gjennom planens rekkefølgekrav og utbyggingsavtalen. I tillegg vil idrettsanlegges
parkeringsdekning økes gjennom sambruk med plassene som anlegges i felt o_P1 ved den
nye barnehagen.
Planlagt oppgradering av fotballbanen med kunstgress og lys vil medføre mer aktivitet og
"støy" enn det som er dagens situasjon. Ny belysning vil bli synlig fra de planlagte boligene,
spesielt for områdene BKS1 og BKS2.
Kollektivtrafikk
Det er busstopp på Rv41 like ved planområdet.
Gang-/sykkelvei, fortau
Det er trafikksikker skolevei fra området på bredt fortau / gang/sykkelvei ut til Rv41, videre
derfra og sydover langs riksveien er det etablert gang/sykkelvei helt til Hamresanden, godt
forbi Ve skole som betjener planområdet.
Trafikkavvikling, kapasitet
Det har vært flere gjennomganger med teknisk sektor om trafikkmengder i forhold til
utbygging av planområdet og andre områder som har adkomst via Solsletta.
- Det er registrert i underkant av 300 kjt/døgn (som ÅDT-årsdøgnstrafikk) på Solsletta, like
syd for planområdet i kommunal korttidsregistrering.
- Trafikkskapning fra boliger i planområdet (ca 90 boenheter), med antatt 4,5 turer pr. døgn
antas å bli ca 400 kjt/døgn.,
- Fra de 7 eneboligtomtene som er etablert/regulert i nabofelt A, og i felt B, C1 og C2 (72
enheter) antas det å bli generert ca 350 kjt/døgn.
- Fra ny barnehage (ca 100 barn og 17 ansatte) antas det at det til enhver tid er 90% tilstede.
Videre antas det at det her er mange barn fra nærområdet, slik at ca 60% av barna hentes
og bringes fra adresser utenfor Solsletta. Et barn som både hentes og bringes fra et område
utenfor Solsletta vil generere 4 bilturer pr. dag. 60% av de ansatte antas å benytte bil som
fører(med evt. kolleger i bilen). Barnehagen vil da generere totalt ca 180 kjt/ døgn på ÅDT
basis. Som yrkesdøgntrafikk (mandag-fredag) vil dette bli ca 250 kjt/døgn.
Total trafikkmengde som kan forventes å trafikkere Solsletta syd for utbyggingsområdet
forventes da å være ca 1230 kjt/døgn. Trafikkmengde ved passering av idrettsanleggene
forventes å bli ca 750 kjt/døgn.
Teknisk infrastruktur
Ledningsnett
Det ligger vann- og avløpsledninger gjennom den vestre delen av planområdet. Disse må
legges om og tilpasses det foreliggende reguleringsforslaget. En omlegging av
avløpsledningen medfører at det må etableres en pumpestasjon for spillvann.
Vann- og avløp
Side 12 av 19
Vann- og avløpsledningene legges i hovedsak i veiene, men det kan på grunn av
høydeforhold være aktuelt å legge ledningene i enkelte grøntkorridorer for å unngå dype
grøfter. Spillvannsledningene legges med fall mot den fremtidige pumpestasjonen.
Overvannet fra tomtene forutsettes ivaretatt på den enkelte tomt. Overvann fra veiene i den
nordre del av området foreslås ledet til bekken som renner gjennom den nordre del av
området fra vest til øst. Overvann fra veiene i den søndre del av området ledes mot en
eksisterende overvannsledning som kommer inn i området øst for barnehagetomta. Det
anlegges et fordrøyningsanlegg for å redusere mengde overvann som slippes inn på den
kommunale ledningen. Den kommunale overvannsledningen har utløp i den samme bekken
som renner nord i området.
Vann- og avløpsledningene planlegges og legges i hht. kommunens VA-norm.
I og med at planområdet er tilnærmet flatt vil VA-tegninger måtte utarbeides på et svært
detaljert nivå, og det ansees derfor som hensiktsmessig at disse utarbeides i forbindelse
med detaljplanleggingen for kommende byggesaker for utbygging av området
Brannvann
Som tidligere nevnt er det for liten kapasitet på ledningsnettet til å tilfredsstille kravet til
brannvann for leilighetsbebyggelse på 2 x 25 l/s. Det må derfor bygges et basseng i tilknytning til planområdet som skal fungere som en brannvannsreserve. Bassenget
dimensjoneres og utformes i samarbeid med ingeniørvesenet. Det samme gjelder endelig
plassering av bassenget.
Pumpestasjon
Det må som nevnt anlegges en pumpestasjon for spillvann i planområdet med sannsynlig
plassering ved parkeringsplass P3. Det forutsettes en stasjon med overbygg som bygges i
hht. kommunens standard. Pga. dårlige resipientforhold må stasjonen sannsynligvis utstyres
med en fordrøyningstank som vil tre i funksjon ved pumpestans. Denne fordrøyningstanken
dimensjoneres for full tilrenning besert på en pumpestans på et visst antall timer som avtales
med ingeniørvesenet.
Nettstasjoner
Det er avsatt areal for ny trafo / nettstasjon ved parkeringsplass o_P3 sentralt i planområdet.
Avfallshåndtering
Det har vært avholdt et avklaringsmøte med Avfall Sør vedrørende avfallshåndtering.
Innenfor området med ny boligbebyggelse avsettes 3 grupper med nedgravde
avfallscontainere, gangavstand til disse vil være i tråd med anbefalingene i avfallsteknisk
norm, på maks 50-100 meter. Arealbehov for avfallspunktene er avklart med Avfall Sør og
innarbeidet i planforslaget.
Veinavn
Det er behov for nye veinavn i planområdet etter avkjøring fra Solsletta, og det fremmes
følgende forslag for behandling i navnekomitéen:
o_SKV1:
Solveien
o_SKV2:
Solstien
o_SKV3:
Solkroken
o_SKV4:
Denne blir en del av Solveien
f_SKV5:
Denne blir en del av Solstien
Universell utforming
Minimum 70% av nye boenheter skal være universelt utformet, jf. bestemmelse i
kommuneplanen.
Side 13 av 19
Planområdet er tilnærmet helt flatt og har dermed fra naturens side et godt utgangspunkt for
god tilgjengelighet. For denne planen blir 75% av boenhetene universelt utformet, i og med
at det kun er halvparten av leilighetene – de 22 stk som ligger i 2.etg, som ikke imøtekommer
kravet.
Barn og unges interesser
Planområdet benyttes ikke spesielt av barn og unge i dag. Fjernhjelpleirens område er
innegjerdet og avlåst.
Barn og unges interesser er godt ivaretatt ved at det er planlagt et sentralt felles grøntareal
med kartalslekeplass. Øvrige arealer mellom bebyggelsen i planområdet vil også gi gode
muligheter for utelek.
Omkringliggende friområder med adkomst fra lokale veier og stier gir gode muligheter for tur
og lek i natur. Idrettsanlegget til Tveit IL ligger i umiddelbar nærhet, og like nord for
planområdet er det planlagt kvartalslekeplass.
Det planlegges ny privatdrevet 4-avdelings barnehage innenfor planområdet i regi av
Læringsverkstedet AS
Det er trafikksikker skolevei fra området på bredt fortau / gang/sykkelvei ut til Rv41, videre
derfra og sydover langs riksveien er det etablert gang/sykkelvei til Hamresanden, forbi
avkjøring til Ve skole.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Se vedlagte sjekkliste for ROS-analyse.
Flomfare:
Forholdet til flomfare i Østerbekken er håndterbart, jfr. vassdragsfaglig vurdering fra
Terrateknikk AS, ved at det avsettes et begrenset vassdragsbelte av minst 6m bredde på
hver side av bekken, og et minimum av opprenskning og fremtidig vedlikehold for å sikre
kapasitet og motvirke erosjon. Utbedring av kulvert for Østerbekken nedstrøms i planområdet
er lagt inn i reguleringsbestemmelsene.
Grunnforhold / rasfare:
Det er foretatt grunnundersøkelser, jfr rapport utarbeidet av Grunnundersøkelser AS. Denne
viser generelt sandige masser med stor mektighet. Skråningen i syd-øst - ned mot Rv41 vurderes å være stabil. Grunnforholdene kan således sies å ikke utgjøre noen ulempe i
forbindelse med utvikling av området.
Overvann:
Overvann håndteres i utgangspunktet ved fordrøyning på egen tomt. Eksisterende
infrastruktur vil bli kartlagt i detalj og tekniske planer utarbeidet ved oppstart av detaljprosjekt.
Miljøkonsekvenser
Naturmangfold er utredet av Agder Naturmuseum og botaniske have, som konkluderer med
at utbyggingsplanene ikke kommer i konflikt med viktige eller svært viktige utvalgte
naturtyper, men understreker viktigheten av å ta vare på nærmiljøet til Østerbekken, ved
konkret å avsette en sone på 6-10 meter langs bekken for fri vegetasjonsutvikling. Dette vil
også bidra til massebinding og derved sikre svakheter i bekkekanten i tråd med vassdragets
verneverdi og vannressurslovens bestemmelser, jfr vassdragsutredning fra Terrateknikk AS.
Samlet belastning for naturmiljøet vurderes som liten.
Folkehelse
Side 14 av 19
Plan- og bygningsloven §3-1. Pkt. e og Pkt. f.
Lov om folkehelsearbeid § 4 (folkehelseloven)
Det er vår oppfatning at etablering av gode boligområder med utearealer for lek og
rekreasjon bidrar til å fremme folkehelsen generelt.
Vi kan ikke se at planforslaget innehar faktorer som vil kunne gi en negativ helseeffekt for
befolkningen, verken innenfor planområdet eller generelt.
Lyd og Støy
Sinus AS v/ Helge Forsdal har utført en støyvurdering bl.a. vedrørende flystøy, og
konkluderer med at det ikke er nødvendig med spesielle lydisolerende tiltak i fasadene for å
sikre forskriftsmessig innendørsnivå. Vedrørende utomhusarealer/uteplasser vil støynivå kun
være 0 - 2 dB over anbefalt grenseverdi. Denne overskridelsen er såpass liten at omfattende
skjermingstiltak ikke vurderes som hensiktsmessige.
Se vedlagte støyvurdering.
Trafikkmengde i og langs planområdet er så lav at det ikke blir krav om støyberegninger. Det
er registrert i underkant av 300 kjt/døgn på Solsletta, like syd for planområdet i kommunal
korttidsregistrering. Samlet trafikkskapning fra boliger i planområdet (100 boenheter) samt fra
de 7 eneboligtomtene som er etablert/regulert i nabofelt A, og i felt B, C1 og C2 (72 enheter)
antas å bli mindre enn 400 kjt/døgn. Trafikkmengdene er så lave at det ikke blir støynivå som
nødvendiggjør skjerming.
Trafikkmengde i den nedre del av Solsletta, nærmest Rv41 antas da å kunne bli noe mindre
enn 1250 kjt/døgn (ÅDT) etter utbygging av både denne plan samt feltene A, C1 og C2. Den
kommunale veinormal setter krav til å beregne støy fra veitrafikk dersom trafikkmengde
overstiger 1500 kjt/døgn. Trafikkmengdene er så lave at støyberegninger ikke kreves i følge
veinormalen.
Planforslaget i forhold til eksisterende idrettsanlegg vest for Solsletta:
Sinus AS v/ Jon Hansson og Helge Forsdal har utført en støyvurdering i forhold til støy fra
idrettsanlegget i forhold til dagens situasjon, og konkluderer med at:
 det bør etableres en støyskjerm oppå muren langs vestsiden av Solslettaveien, med
høyde 2.75m over bakkenivå. Denne er sikret i bestemmelsene.
For boligene nærmest ballbingen gis følgende anbefalinger:
 Minimum et soverom mot stille side. Dette ivaretas ved detaljplanleggingen av
boligene.
 For boliger som kun har uteplass i 2.etg bør uteplassen enten plasseres mot stille
side, alternativt at balkonger glasses inn. Dette ivaretas ved detaljplanlegging av
boligene. For leilighetsbyggene vil det være ønskelig å oppretholde de skisserte
balkongene mot vest, men svalgangsløsningen vil kunne utformes slik at den også
ivaretar behov for uteopphold.
 Det benyttes vinduer med Rw+Ctr>=32 dB i fasader direkte mot idrettsanlegget.
I samråd med kommunen er støyrapporten fra Sinus revidert etter 2.gangs innsendelse for å
se på muligehetene man har til å unngå den lange støyskjermen langs Solsetta. Rapporten
konkluderer med at ballbingen bør flyttes sørvest i området for idrettsanlegget, slik at
avstand til ny boligbebyggelse øker, og eksisterende klubbhus vil bidra til skjermingseffekt. I
tillegg anbefealeslokal skjerming tett inntil ballbingen på 2 av sidene. Man vil da kunne unngå
å måtte etablere den lange støyskjermen langs veien.
Ballbingen vil i dette tilfellet komme nærmere eksisterende boliger mot sørvest, men ved å
øke høyden på eksisterende jordvoll noe, vil ulempen for disse husene bli minimal.
Sinus AS understreker følgende pr. august 2015:
Vi mener at alternativet at flytte ballbingen og etablere høyere voll/skjerm mot eksisterende
boliger i sør er det beste alternativet og at dette har flere positive innvirkninger i forhold til de
Side 15 av 19
andre alternativene.
Ballbingen kommer lengere ifra eksisterende boliger i nord som jeg forstår har klagd på støy
fra idrettsanlegget. Avstanden til planlagte nye boliger øker også, dvs at støynivået blir
lavere. Beregnet støynivå ved planlagte boliger uten skjermer vil være noe over/omkring
anbefalt grenseverdi ved forholdsvis harde spark (80km/t). Mesteparten av sparkene vil være
mykere enn dette og dermed gi lavere støynivå. Dersom det i etterkant oppstår støykonflikt
er det mulig å redusere støynivået fra ballbingen til eksempel gjennom å etablere støyskjerm
langs vant. De som flytter inn i de planlagte nye boligene vil også være medvetne om at de
blir naboer til et idrettsanlegg, noe som kan føre til større aksept for viss støy.
Ballbingen vil dog komme nærmere eksisterende boliger i sør. Mellom idrettsanlegget og
disse boligene er det dog allerede i dag etablert en voll. Denne må det kunne gå å
ekspandere og øke høyden på og/eller etablere skjerm på toppen forholdsvis rimelig/enkelt.
Denne vil være mindre visuelt generende enn en skjerm langs vei. Beregnet støynivå ved
eksisterende boliger er da omkring den anbefalte grenseverdien.
Her og nå ser jeg ikke noen forslag til andre løsninger som vil være bedre totalt sett. Å flytte
ballbingen vil ikke heller hindre å etablere andre støyskjermende tiltak i etterkant dersom det
skulle oppstå støykonflikt ved de nye boligene.
Det vil være opptil Kristiansand kommune å beslutte hvilke støytiltak som skal tas med i
reguleringsplanen.
Kriminalitetsforebyggende tiltak
Kriminalitetsforebygging som del av planarbeidet er hjemlet i Plan- og bygningsloven § 3-1.
Pkt. e og f.
Planen etterstreber å skape et godt utformet boligområdet som beboerne føler tilhørighet til,
og som gjennom sin fysiske utforming, materialvalg og skala innehar kvaliteter som
beboerne opplever som positive og dermed ønsker å ta vare på. Således blir utformingen i
seg selv kriminalitetsforebyggende. Uteområdene skal generelt stimulere oppmuntre til
uteopphold, veier gis en oversiktlig utforming og tilpasses ønskede hastigheter for biler og gi
trygghet for myke trafikanter.
Det er sterkt ønskelig å unngå å måtte etabelere støyskjerm mellom idrettsanlegget og
Solsletta, både av estetiske og kriminalitetsforebyggende hensyn. Det anbefales derfor å
flytte ballbingen slik som foreslått i rapporten fra Sinus, samt supplere med mindre lokale
støyskjermingstilltak.
Forurensning, energiforbruk og lukt
Det er ingen spesiell forurensende virksomhet som følger med utbyggingen.
Det er ingen spesiell energikrevende virksomhet som følger med utbyggingen.
Området ligger ikke innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme.
Avfall Sør ønsker et system med nedgravde containere for avfall. Det er regulert inn plass til
3 oppsamlingspunkter forfordelt innenfor området med ny bebyggelse. Arealbehov for de 3
avfallspunktene er avklart med Avfall Sør og innarbeidet i planforslaget.
Innkastingsluker til containere stikker ca 1,1 m over bakkeplan.
Løsningen forventes ikke å gi særlige luktplager, noe generende lukt, spesielt sommerstid
ved høye utetemperaturer kan imidlertid forekomme, oppsamlingspunktene er derfor plassert
med størst mulig avstand til bebyggelsen, samtidig som krav til gangavstand søkes ivaretatt.
Side 16 av 19
Planforslaget i forhold til eksisterende lanbruksområder:
Enkelte av byggeområdene grenser til eksisterende lanbruksareal. Dette gjelder spesielt del
av BKS9, BKS10, BFS6 og BFS12. Landbruk kan i visse deler av året medføre noe
sjenerende støv og lukt i forbindelse med gjødsling, samt noe maskinstøy ved pløying og
innhøsting.
Biologisk mangfold
I naturbasen til Direktoratet for naturforvaltning (DN) er det ikke registrert verdifull biologisk
mangfold i forbindelse med artsdata, naturtyper, vern mv innen planområdet.
Fylkesmannen gjør i høringsuttalelsen oppmerksom på at Østerbekken som renner gjennom
planområdet må bevares og kantvegetasjonen sikres, da bekken i den nedre delen er
sjøørretførende. Det er i planen derfor avsatt en vernesone på 6 meter langs hver side av
bekken, og foreslåtte byggelinjer for fortetting av BF3 er tilpasset dette.
Kulturminner
Fylkeskonservator v/ Dr. Martin Gollwitzer har etter arkivstudier og en befaring uttalt seg
vedrørende kulturminner og konkludert med at det fra deres side ikke er nødvendig å foreta
særskilte registreringer i området, men gjør samtidig oppmerksom på at dersom det ved tiltak
i marken oppdages kulturminner eller oldsaker, skal arbeidene stanses innenfor en
sikringssone på 5 meter, og melding straks sendes Fylkeskonservatoren, jfr.
kulturminneloven §8.
Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen
Oppgradering og opparbeidelse av teknisk og grønn infrastruktur vil bli utført av områdets
utbyggere, enten i fellesskap (Solsletta) eller av den enkelte grunneier/utbygger.
De økonomiske konsekvensene for kommunen vil bli avklart i utbyggingsavtalen, og vil
begrenses til økonomiske bidrag til oppgradering av Solsletta, etablering av ny p-plass ved
idrettsanlegget, samt mulig flytting av eksisterende ballbinge i idrettsanlegget. Planforslaget
innebærer også at dagens tilbud om skoleskyss sannsynligvis må utvides på sikt, fordi
planområdet ligger mer enn 4 km fra nærmeste skole.
Behov for utbyggingsavtale vurderes i samråd med kommunen ved gjennomføring av
planen.
Planprosess og medvirkning
Oppstartsmøte
Oppstartsmøte med samarbeidsgruppa i teknisk sektor ble avholdt 08.01.2013.
Det ble anbefalt oppstart av planarbeid.
Planavgrensning: Kommunen ønsker et større område enn tiltakshavers eiendom, bl.a. av
hensyn til adkomstveien fra Rv41 og eventuell ny barnehage.
Grøntstruktur og lekeplasser: Det er mulig å koble seg til kvartalslekeplass som ligger i
reguleringsplan for Solsletta, Delplan 2 – Vestre del (plan 842)
Kommunaltekniske anlegg: Krav og godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt
utomhusplan. Tiltaket forutsetter fordrøyning av overvann på egen tomt. Summen av nye
enheter øst for Topdalsfjorden vil medføre kapasitetsproblem på hovednettet og behov for
nye pumpeanlegg og overføringsledninger.
Veinavn: Det må etableres nye veinavn innenfor planområdet.
Illustrasjoner: Illustrasjonsplan for feltet. Terrengsnitt.
Konsekvensutredning: Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning.
Gjennom planprosessen har det vært utredet flere alternativer til eksisterende adkomstvei fra
Rv41, men alle er funnet for kompliserte og kostbare til å gjennomføres, og i samråd med
Side 17 av 19
kommunen er man kommet til at den beste løsningen er å gjøre en mindre justering av
gjeldende plan for Solsletta Fortau. Læringsverkstedet AS opprettholder sitt ønske om å
etablere barnehage på Gbnr. 110/ 50;54, og det er naturlig at denne inngår i planområdet.
Videre er det lagt inn fortetting av enkelte andre eiendommer som inngår i planområdet.
Det pågår en prosess vedrørende grunnerverv for å oppgradere kommunal adkomstvei fra
Rv41.
Varsel om oppstart av planarbeid
Oppstart av planarbeid for detaljplan ble varslet 03.04.2013 med brev til grunneiere, naboer,
offentlige etater og interessegrupper, samt med annonse i Fædrelandsvennen.
Oppsummering av innkomne merknader
Det kom inn 16 merknader til oppstart; regulantens oppsummering av merknadene samt
kommentarer finnes vedlagt denne planbeskrivelsen – se vedlegg 1.
Medvirkning
I løpet av prosessen med utarbeidelse av planforslaget har det vært løpende kontakt med
kommunen for avklaringer av blant annet antall boenheter og planområdets
omfang/avgrensning. Det har også vært avholdt diverse møter for avklaringer, spesielt kan
nevnes:
 08.04.14 med Park og Idrettsetaten for avklaring av ny parkeringsløsning for
idrettsanlegget samt planområdets avgrensning / størrelse i forhold til eksisterende
bebyggelse.
 22.05.14 m.fl. med berørte grunneiere som har varslet ønske om å fortette / øke
utnyttelsen på sine eiendommer
 Grunnerverv for oppgradert veiløsning.
Forslagsstillers vurdering av planforslaget
Etter utbyggers oppfatning er planforslaget utarbeidet i tråd med intensjoner i overordnede
planer, og i samsvar med signaler gitt av teknisk sektor i kommunen, og vil etter vår mening
ivareta de krav som må stilles for å etablere et utvidet og godt, markedstilpasset boligtilbud
sentralt i Tveit.
VEDLEGG:
V1
V2
V3
V4
V5
V6
V6.1
V7
V8
V9
V10
V11
V12
V15
V16
Oppsummering og kommentarer til innkomne merknader til melding om oppstart.
ROS-analyse
Utredning biologisk mangfold
Utredning vassdrag
Vurdering fornminner
Støyrapport
Støyrapport vedr. idrettsanlegget
Geoteknisk rapport
Tilbakemelding vedr. felles parkeringsløsning
Plankart
Illustrasjonsplan
Reguleringsbestemmelser
Prinsippskisse VA-anlegg
Lengdeprofiler
Rapport brannvann
Side 18 av 19
Illustrasjoner til reguleringsplan:
V13_Illustrasjon bebyggelse
V14_Prinsippskisser for rekkehus
V14-2_Prinsippskisse rekkehus (areal)
V14-3_Prinsippskisser for leiligheter
Side 19 av 19

Planbeskrivelse 04.09.2015

Transcription

Similar documents

ROS-analyse - Trøgstad kommune

RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE

Saksfremlegg - Stavanger 2008

Innkommende merknader

Planomtale - Webplan

Les mer - Vestmarka skiskytteranlegg

Ladeveien 15, 17, 18, 19, 20, 22, 24 IGANGSETTING AV ARBEID

Formingsveileder for GAMLE VESTBYGDA SKOLE

Østfoldfylkeskommune

Vedtak og saksfremstilling