Møtebok planutvalget 09.04.15, sak 24/15

Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2011/6779
24
31217/2015
Langgård søndre
Marit Torp Hansen
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Møtedato
09.04.2015
Utvalgssaksnr.
24/15
Forslag til detaljregulering for Langgård søndre arealplanID 0106 1037 - Onsøy
Høring og offentlig ettersyn
Forslagstiller: Sverre Langgård
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak:
Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Langgård søndre arealplanID 0106 1037, sendes på
høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Fredrikstad, 25.03.2015
Planutvalgets behandling 09.04.2015:
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets vedtak 09.04.2015:
Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Langgård søndre arealplanID 0106 1037, sendes på
høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Fredrikstad, 13.04.2015
Rett utskrift:
---------------------------------------Grete Herwander
møtesekretær
Utskrift til:
Saksbehandler Marit Torp Hansen
Kommunalsjef Roy Jakobsen
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder
Ingen endring.
Rådmannens kommentar
Ingen kommentar.
Side 1 av 11
Rådmannens forslag til innstilling
Planutvalget viser til opplysningene i saken og er enig i rådmannens vurdering.
Forslag til detaljregulering for Langgård søndre arealplanID 0106 1037, sendes på
høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningslovens § 12-10.
Sammendrag
Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS som plankonsulent på vegne av forslagsstiller
Sverre Langgård.
Planområdet ligger på Slevik i kommunedel Onsøy.
I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet vist med arealformål nåværende
boligbebyggelse og fremtidig boligområde B440.
Planområdet omfatter i hovedsak kommuneplanens anviste byggeområde øst for
Langgårdbekken.
Det opplyses at i løpet av planarbeidet er det blitt klart at foreliggende kartgrunnlag ved
utarbeidelse av ideskisser for området hadde store mangler i angivelse av høydekoter. Som
følge av dette har opprinnelig tenkt internveisystem vist seg vanskelig å gjennomføre.
For å oppnå en slakere stigning slik normen tilsier er det sendt ut varsel om utvidelse av
plangrensen.
Arealet som berøres av utvidelsen er i kommuneplanens arealdel avsatt som LNF-område
med hensynsone friluftsliv.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boliger i form av frittliggende
småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende veiareal og
uteoppholdsareal.
Varsel om oppstart av planarbeidet ble sendt berørte grunneiere/naboer og berørte
myndigheter den 11.4.2011.
Varsel om oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i lokalavisene 13.4.2011.
Som følge av utvidelse av planområdet ble det 11.12.2013 gjennomført en begrenset
varsling til naboer og myndigheter som er vurdert til å være berørt av utvidelsen.
Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om å legge planforslaget ut til høring og
offentlig ettersyn.
Vedlegg
1. Oversiktskart.
2. Plankart datert 25.1.2015.
3. Reguleringsbestemmelser datert 25.1.2015.
4. Planbeskrivelse datert 25.1.2015.
5. Geoteknisk rapport datert 15.10.2014.
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige saksdokumenter i følge dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet.
Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for boliger i form av frittliggende
småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende veiareal og
uteoppholdsareal.
Planforslaget er utarbeidet av Rambøll AS som plankonsulent på vegne av forslagsstiller
Sverre Langgård.
Side 2 av 11
Det opplyses at i løpet av planarbeidet er det blitt klart at foreliggende kartgrunnlag ved
utarbeidelse av ideskisser for området hadde store mangler i angivelse av høydekoter. Som
følge av dette har opprinnelig tenkt internveisystem vist seg vanskelig å gjennomføre. For å
oppnå en slakere stigning slik normen tilsier, er det i desember 2013 utsendt varsel om
utvidelse av plangrensen.
Overordnet planstatus.
Regionale føringer og kommunale planer:
I fylkesplan for Østfold er planområdet vist som nåværende tettbebyggelse.
Kystsoneplan for Østfold, revisjon av fylkesdelplan, 20.3.2006.
Kystsoneplanen legger føringer for utbygging i kystsonen. I kystsoneplanen heter det at
bygging av helårsboliger med tilhørende infrastruktur må tilpasses landskaps-, kultur- og
friluftsinteressene, og som hovedregel skje bakenfor strandsonen i områder som ikke er
synlige fra sjøen.
All byggevirksomhet, herunder tilbygg og strandhevning må skje innenfor rammene av
statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen.
Rikspolitiske retningslinjer for areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og
transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv arealutnyttelse,
med miljømessige gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og
effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i
planleggingen.
I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet vist med arealformål nåværende
boligbebyggelse og fremtidig boligområde B440, og LNF-område med hensynsone friluftsliv.
Reguleringsområdet er tatt inn i kommunens utbyggingsprogram for boliger 2011-2023.
Utbyggingsprogrammet er innlemmet i kommuneplanens arealdel. For Slevik øst (Langgård
søndre) er det i henhold til programmet planlagt ferdigstilt 20 boliger innen 2014, og
ytterligere 40 boliger innen 2018.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold.
Planområdet ligger på Slevik i kommunedel Onsøy, og utgjør et areal på ca. 65 dekar.
Til Fredrikstad sentrum er det en avstand på ca. 13 km.
Planområdet er lokalisert nord for Gamle Slevikvei og øst for Langgårdbekken. I sydøst
avgrenses planområdet av åsryggen Vardeåsen. Planområdet omfatter også deler av
Langgårdsveien som betjener eiendommene 57/3 og 67/18.
I vest avgrenses planområdet av Langgårdbekken. Bekken har gode gyteforhold for sjøørret.
Langgårdbekken er en sidebekk til Slevikbekken som renner ut i Slevikkilen.
I tilknytning til Langgårdsbekken er det registrert en mindre forekomst av edelløvskog med
høy bonitet. I nord, mot bekken, er det registrert to eiketrær. Deler av edelløvskogen nord i
planområdet er uthogd.
Øst for Langgårdsbekken ligger gårdstunet på eiendommen 57/3, med noe tilliggende dyrka
mark og randvegetasjon. Eiendommen 57/3 er bebygd med bolighus, låve, driftsbygning og
garasje. Driftsbygningen er omsøkt bruksendret til bolig.
I tillegg er det to bebygde eiendommer innenfor planområdet; 67/18 er bebygd med
bolighus, og 64/39 er bebygd med bolighus og tilhørende garasje.
Gamle Slevikvei fungerer i dag som gang-/sykkelveiforbindelse mellom krysset Gamle
Slevikvei/Vikaneveien og Halvorsrødveien. Dette er en midlertidig løsning i påvente av
forlengelse av gang-/sykkelvei langs Vikaneveien. Det foreligger godkjent reguleringsplan for
g/s-vei fra Møklegård langs Vikaneveien frem til Halvorsrødveien, men planen er ikke
gjennomført.
Side 3 av 11
Det er etablert gang-/sykkelveiforbindelse mot Fredrikstad sentrum langs Vikaneveien fra
Gamle Slevikvei.
Bussholdeplasser er etablert i krysset Vikaneveien/Halvorsrødveien og 100 meter syd for
krysset Gamle Slevikvei/Vikaneveien. Nærmeste holdeplass er ca. 200 meter fra
planområdet. Det er bussforbindelse mot Fredrikstad hver time.
Slevik skole ligger ca. 500 meter vest for planområdet, og har elever fra 1. - 7. trinn.
Gressvik ungdomsskole benyttes for 8. – 10. trinn.
Det opplyses at Slevik skole har ledig kapasitet. Den til enhver tid ledige kapasitet og mulig
utbygging i forhold til skoledekning vurderes imidlertid gjennom kommunens eget
boligbyggeprogram.
Nærmeste barnehage ligger ca. 500 meter fra planområdet, ved Slevik skole. Barnehagen
har i dag totalt 28 plasser.
I tillegg holder Solberget naturbarnehage til på Solbrekke i nordre Slevik. Solberget har i dag
20 plasser. 4 plasser for barn under 3 år og 16 plasser for barn over 3 år.
Klubben 3:16 er lokalisert i Halvorsrødveien mellom nærbutikken og Slevik skole.
Det finnes attraktive aktivitetstilbud umiddelbart inntil planområdet som fotballbane ved
nærbutikken, og lekearealer og lekeapparater i tilknytning til barnehage og skole.
Planområdets skogareal er egnet som område for frilek.
Langgårdbekken representerer en viss fare for små barn, og områdene nærmest bekken er
ikke å regne som attraktive lekeområder. Planlagte lekeområder nær bekken forutsettes
sikret.
Planområdets sydgrense er i stor grad avsluttet mot en bratt fjellskrent. Arealene nærmest
skrenten er vurdert til ikke å være egnet som lekeområde for små barn.
Planområdet omfatter ca. 5,5 daa dyrkbar mark fordelt på 2 parseller. Den nordre parsellen
utgjør en del av et større sammenhengende åkerdrag nord for planområdet.
Isolert sett er planområdet vurdert til å ha relativ liten verdi som friluftsområde. Men området
har vært benyttet som adkomst mot Vardeåsen/Valhall. Valhall er et attraktivt utsiktspunkt og
har sammenhengende stier mot turområder i Elingårdskogen.
I følge Fredrikstad kommunes viltområdekart er det registrert trekkvei for hjortevilt over fv.
117 Vikaneveien ved Oksrød, øst for planområdet.
I naturbasen (Direktoratet for naturforvaltning/Naturdatabase.no) er det registrert trekkvei for
rådyr i et belte som krysser Vikaneveien. Trekket er registrert delvis innenfor planområdet.
Terrenget stiger fra Langgårdbekken (kote +8 – 15) mot øst. Planområdet har en relativt
jevn helling mot vest og plangrensen i øst et foreslått lagt mot et flatere terrengparti
varierende fra kote +40 - 45.
Skogsvegetasjonen på fjellet er i hovedsak barblandingsskog.
Furuvegetasjonen i de østre deler av planområdet vurderes å ha lav bonitet, røsslyng og
furuskog. I de lavereliggende områdene mot Langgårdbekken er det stedvis høyere bonitet
med lågurt- og høgstaudemark.
Planområdet har gode solforhold i nordvestlig retning. Planområdet er eksponert for alle
vindretninger, men er noe skjermet av Vardeåsen mot øst.
Grunnforholdene er hovedsakelig tynn hav/strandavsetning, marin strandavsetning og bart
fjell, stedvis tynt dekke. (Kilde: NGU).
Side 4 av 11
Det er ikke kjente tilfeller av forurensede grunnmasser innenfor planområdet. Området har
vært utnyttet til tradisjonell skog- og landbruksdrift. Risiko for forurensede grunnmasser som
følge av dette anses som svært liten.
Hafslund Nett Øst er anleggseier på ledningsnettet som forsyner nåværende bebyggelse i
området.
Offentlige vann- og avløpsledninger krysser Gamle Slevikvei umiddelbart sydvest for
planområdet.
I følge AR5 er planområdet delt inn i områder med ulike kvaliteter. AR5 er et nasjonalt
klassifikasjonssystem og kartdatasett som beskriver arealressursene, med vekt på egnethet
for plantedyrking og naturlig planteproduksjon.
40 daa av regulert areal er definert som skog med lav bonitet eller skog som ikke egner seg
til skogproduksjon, i hovedsak barskog. 5,5 dekar utgjør skog med middels høy bonitet. 7,3
daa av regulert areal er bebygd og 6,45 daa omfatter fulldyrket jord.
Beskrivelse av planforslaget.
Området er regulert til følgende:
PBL 12-5 Arealformål
1. Bebyggelse og anlegg
Frittliggende småhusbebyggelse (BF1-10)
Konsentrert småhusbebyggelse (BK1-3)
Lekeplass (LEK 1-2)
Vann og avløpsanlegg (VA1)
Øvrige kommunaltekniske anlegg, trafo (ØK1)
36,8 daa.
6,87 daa.
1,9 daa.
0,056 daa.
0,025 daa.
2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur:
Kjørevei (KV1-6)
7,5
3. Grønnstruktur:
Grønnstruktur (G1)
Naturområde (N1-2)
Vegetasjonsskjerm (VS1-2)
Turvei (T1-3)
0,041 daa.
2,57 daa.
3,15 daa.
0,42 daa.
5. Landbruks-, natur- og friluftsformål
Landbruksformål (JS1-2)
5,77 daa.
daa.
PBL § 12-6 Hensynsoner
Sikringssoner.
Frisiktsoner H140 (inngår i annet arealformål).
Støysoner.
Gul støysone iht. T-1442 (inngår i annet arealformål).
Faresoner.
Høyspenningsanlegg H370 (inngår i annet arealformål).
Sone med angitte særlige hensyn.
Hensynsone grønnstruktur H540 (inngår i annet arealformål).
Planområdet utgjør totalt ca. 65 daa.
Planforslaget omfatter til sammen 35 nye tomter for frittliggende eneboliger og 4
eksisterende boligtomter. I tillegg er det tilrettelagt for konsentrert småhusbebyggelse.
I planbeskrivelsen opplyses det at intensjonen er å etablere konsentrert småhusbebyggelse i
relativt liten skala. Planens bestemmelser angir ikke maks. antall boenheter. Endelig valg av
boligtyper og sammensetning av disse vil være avgjørende for et endelig antall boliger.
Side 5 av 11
Det tillates ikke støttemurer eller fyllinger over 1 meter innenfor byggeområdene.
Det tillates ikke reflekterende takmaterialer på bebyggelse innen planområdet.
Innenfor områdene BF1 og BF2 er det lagt opp til at eksisterende boligeiendommer skal
kunne utvides noe.
Ny hovedadkomst KV2 til planområdet er foreslått etablert med avkjørsel fra Gamle
Slevikvei KV1.
Planbestemmelsene har krav om at hovedadkomst KV1 og KV2 skal opparbeides som vist i
planen før det gis brukstillatelse/ferdigattest for boliger med avkjørsel via disse.
Det er foreslått regulert byggegrense på 4 meter fra interne veier i planområdet.
Deler av kjøreveienes konstruksjon kan bli liggende på private boligtomter, og det tillates
ikke inngrep i veikonstruksjonene.
Planområdet omfatter deler av Langgårdsveien som er planlagt videreført som adkomst til
eksisterende bebyggelse i område BF2 og BF4, samt til ny boligtomt i område BF2.
Frittliggende småhusbebyggelse BF1-10.
I byggeområde BF1-10 er det tilrettelagt for frittliggende eneboliger med tilhørende anlegg.
Planbestemmelsene sier at anviste tomtegrenser på plankartet er vist med en nøyaktighet
på +/- 4 meter. Endelige tomtegrenser skal godkjennes av kommunen.
Plankonsulenten opplyser at det er ønskelig å fastsette tomtegrenser ved oppmåling, og på
naturlige punkter i terrenget for en best mulig tomtearrondering. Fastsetting av tomtegrenser
gjøres ved søknad om fradeling, der endelige tomtegrenser vil fremgå av søknadens
vedlagte tomtedelingsplan/situasjonskart. Viste tomtegrenser er tatt inn for å gi en
forutsigbarhet om antall boenheter i planområdet, men kan eventuelt utelates. Tidligere
praksis har vært å legge inn en bestemmelse som sier at «viste tomtegrenser er veiledende,
ikke bindende.» Alternativet til dette er å angi en nøyaktighet for de ulike linjetypene slik
dette fremgår av MDs veiledningsmateriell.
Videre sier bestemmelsene at bebyggelsens plassering på tomten skal godkjennes av
kommunen.
Bebyggelsen skal plasseres så lavt som mulig i terrenget.
Maksimal tillatt høyde til gesims/møne er 7/9 meter for BF1-10 målt over gjennomsnittlig
ferdig planert terreng. For pulttak tillates maks. gesimshøyde 8 meter. For flatt tak tillates
maks. gesimshøyde 7 meter.
Møneretning skal være parallell med eller vinkelrett på tilstøtende veis senterlinje.
Maks. %-BYA = 30 % for byggeområde BF1-10.
Garasje/carport og utebod skal være tilpasset bolighuset med hensyn til materialvalg, form
og farge. Maksimal tillatt gesimshøyde for garasje er 2,7 meter, og maks. tillatt mønehøyde
er 5 meter fra overkant gulv. Garasje som er under 50 m² BYA kan plasseres inntil 1 meter
fra nabogrense.
I byggeområde BF3 er det satt byggegrenser for å sikre at bebyggelsen holdes
tilbaketrukket og inne på det flate terrenget mot kjørevei KV2. Tilsvarende er det satt
byggegrenser innenfor område BF8 for å holde bebyggelsen tilbaketrukket fra den markerte
skrenten mot vest.
Side 6 av 11
Plankartet viser at en del av byggeområde BF3 og BF8 ligger innenfor gul støysone langs fv
117, Vikaneveien.
Konsentrert småhusbebyggelse BK1-3.
Innenfor byggeområde BK1-3 tillates det oppført eneboliger i kjede og/eller rekkehus.
Maks %-BYA = 35 % for byggeområde BK1-3.
Angitt %-BYA skal regnes for et helt samlet felt.
Maksimal tillatt høyde til gesims/møne i felt BK1-3 er 7/9 meter. For pulttak tillates maks
gesimshøyde 8 meter. For flatt tak tillates maks gesimshøyde 7 meter. Høyden skal måles
over gjennomsnittlig ferdig planert terrengnivå.
Bygningene innenfor hvert delfelt skal ha en helhetlig utforming med tanke på form, farge og
materialbruk.
I delfeltene BK1-3 skal det opparbeides minimum 1 sykkeloppstillingsplass pr. boenhet.
Planbestemmelsene har krav om at det skal utarbeides en samlet utomhusplan for hvert
enkelt av delfeltene BK1-3 som er bindende for hele delfeltet, og som vedlegges
byggesøknad ved oppstart av disse.
Utomhusplanen skal vise bebyggelsens plassering og møneretning, samt snitt som viser
eksisterende og planlagt terreng.
Nytt terreng skal vises med nødvendige punkthøyder og fallforhold. Høyder på vei, tomt,
bebyggelse, terrasser/uteplasser, gjerder og levegger skal angis sammen med eventuelle
støttemurer som er nødvendige for å oppta nivåforskjeller. Videre skal det vises
trafikkforhold med kjøreveier og gangveier, manøvringsareal, parkering og 1
sykkelparkeringsplass pr boenhet. Det skal vises tekniske forhold som renovasjonsteknisk
plan, avrenning og arealenes materialbruk.
Utomhusplanen skal godkjennes av kommunen.
I byggeområdene BF1-10 og BK1-3 skal det opparbeides biloppstillingsplasser i henhold til
kommuneplanens bestemmelser.
I planforslaget er det tilrettelagt for 2 lekeplasser, LEK 1-2.
Det er foreslått en lekeplass i den lavereliggende delen av planområdet, og en lekeplass i
den høyereliggende delen for å sikre god tilgjengelighet.
LEK 1 er foreslått plassert mot Langgårdsbekken, og må sikres med gjerde mot denne.
Planbestemmelsene har krav om dette.
Leke- og oppholdsarealer skal i følge kommuneplanens krav utgjøre 80 m² pr. boenhet.
Planforslaget legger opp til 1911 m² felles lekeareal. Fordelt på ca. 54 boenheter tilsvarer
dette 35 m² pr. boenhet. De øvrige 45 m² foreslås dekket innenfor hver enkelt tomt. Videre
vurderes nærheten til skogen å redusere behovet for areal avsatt til lekeplass internt i feltet.
Det opplyses at lekeplassene vil opparbeides som nærlekeplasser for små barn, og vil i
kombinasjon med private hager og omkringliggende friluftsområder gi gode og varierte
lekemuligheter.
For større barn vil store sammenhengende friluftsområder i umiddelbar nærhet til
planområdet være attraktivt lekeareal. Ca. 300 meter vest for planområdet finnes en etablert
balløkke. Videre har Slevik skole og Slevik barnehage ballbane og lekearealer som er
offentlig tilgjengelig. Planområdet er vurdert til å være godt dekket med lek- og
uteoppholdsareal innenfor og i nær tilknytning til planområdet.
Planbestemmelsene stiller krav om at opparbeidelse av lekearealer skal skje samtidig med
at ny bebyggelse ferdigstilles.
Lekeplassene skal være felles for nye og eksisterende boenheter innenfor planområdet.
Side 7 av 11
I planforslaget er det avsatt areal til grønnstruktur G i forlengelse av kjørevei KV5, for å
holde muligheten åpen for en fremtidig utvidelse av boligområdet og en videreføring av
veien.
Det er avsatt areal for vegetasjonsskjerm VS1-2. Det opplyses at VS1-2 vil fungere som en
innsynsdempende vegetasjonsskjerm og utgjøres av det bratte terrenget mellom
planområdets 2 terrengnivåer, det lavereliggende arealet langs bekken og det mer
høytliggende skogområdet. Furuvegetasjonen innenfor område VS1 og VS2 vil dempe
virkningen av ny bebyggelse, og den skal bevares.
Mot Langgårdsbekken er det avsatt naturområde N1-2 for å opprettholde kantvegetasjonen,
og for å bevare gyteforhold for sjøørret. Bredde på beltet for kantvegetasjon er satt i samråd
med Fylkesmannens fiskeforvalter.
Det opplyses at i planarbeidet har det vært lagt vekt på å etablere hensiktsmessige
ferdselslinjer mot skole og sentrumsfunksjoner, til lekeplassene og til turområdet nord og øst
for planområdet. Turvei T1-3 er avsatt som interne grønne tverrforbindelser, og er ment å ha
funksjon som åpne «snarveier» mellom byggeområdene og tilliggende skogsområder.
I planforslaget er det avsatt areal til landbruksformål JS1-2. JS1-2 utgjør i dag ca. 3,3 daa
dyrkamark og ca. 2,5 daa høybonitet skog. JS1 er forslått beholdt som en del av det
sammenhengende jordbruksarealet som strekker seg fra nordøst mellom planområdet og
bebyggelsen nord for Langgårdbekken.
Det opplyses at Langgårdbekken er et sentralt opplevelses- og naturelement i området, og
bør etter plankonsulentens vurdering styrkes ved å beholde kulturlandskapet mest mulig
åpent på to sider av denne. Videre opplyses det at randvegetasjonen langs dyrkamarka på
naboeiendommen 67/1 og 67/2, følger fjellfoten sydøst for JS1 i en naturlig overordnet
bevegelse før det åpne kulturlandskapet brytes av bebyggelsen på gårdstunet i
planområdet. Med unntak av en eiendom, 67/5, er kulturlandskapet mellom gårdstunet på
57/3 og 67/1 holdt i hevd. Dette forslås videreført og sikret gjennom planforslaget.
I planområdet er det avsatt areal til nettstasjon ØK1. Det opplyses at plassering er gjort i
samråd med netteier.
På grunn av store høydeforskjeller innenfor planområdet er pumpestasjon nødvendig for å
oppnå tilstrekkelig trykk på vannet i de høyereliggende delene av planområdet. På
plankartet er det avsatt areal til pumpestasjon VA1.
Løsning for lokal overvannsdisponering skal godkjennes av kommunen som del av
byggesøknad.
Løsning for renovasjon vil fremgå av samlet utomhusplan/renovasjonsteknisk plan for hvert
enkelt av delfeltene for konsentrert småhusbebyggelse BK1, BK2 og BK3.
Renovasjonsløsning for eneboligområdene forutsettes løst med oppsamlingsdunker ved
avkjørsel til hver tomt.
Vann- og avløp for nye boliger er forutsatt knyttet til eksisterende offentlig nett.
Konsekvenser av planforslaget.
Det er gjort en vurdering av krav om konsekvensutredning i forhold til forskrift om
konsekvensutredninger. Konklusjonen er at detaljreguleringen ikke faller inn under
utredningsbehovet i forskriften.
Det opplyses at det ikke er gjort funn av automatisk fredete kulturminner innenfor
planområdet.
Side 8 av 11
Planbestemmelsene har krav om at dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk
fredete kulturminner, eksempelvis i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper
med trekull og/eller brent stein etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og
fylkeskonservatoren varsles, jfr. lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, § 8.
I følge NGU løsmassekart er grunnforhold i planområdet hovedsakelig tynn
hav/strandavsetning, marin strandavsetning og bart fjell, stedvis tynt dekke.
Det er potensielt usikker byggegrunn i området. Det er derfor gjennomført geoteknisk
undersøkelse av planområdet. Den geotekniske rapporten konkluderer med at området er
fullt ut bebyggbart, men forutsetter geoteknisk detaljprosjektering ved utbygging av felt BK1.
Kjørevei KV2 skal i sin helhet plasseres eller fundamenteres på fast fjell.
Dette er sikret i planens bestemmelser.
En liten del av planområdet ligger innenfor beregnet gul støysone langs fv 117 Vikaneveien.
Planbestemmelsene har krav om at før søknadspliktige tiltak kan godkjennes innenfor
hensynsonen i områdene BF3 og BF8, skal det fremlegges en støyberegning med
tilhørende støyfaglig vurdering basert på den prosjekterte bebyggelse for området.
Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støynivå i boligen og støynivå i
uteoppholdssoner kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen.
Det er i planbeskrivelsen redegjort for luftkvaliteten på Slevik. Plankonsulenten har vurdert
luftkvaliteten i planområdet som tilfredsstillende.
Utbyggingen vil medføre økt trafikk langs Gamle Slevikvei.
Plankonsulenten har vurdert den totale trafikkbelastningen i Gamle Slevikvei etter
utbyggingen til å være lav. Det opplyses at Gamle Slevikvei og forlengelsen av KV2
vurderes å falle inn under betegnelsen «A1 – adkomstveier i boligområder, fartsgrense 30
km/t» jf. Statens vegvesens håndbok N100 av 2013. Antall boenheter i blindvei anbefales
ikke å overstige 50, tilsvarende 80 dersom veien utformes som sløyfe. Internveisystemet er i
dette tilfellet ikke utformet som sløyfe, men A1 er valgt da totalt antall boenheter i
planområdet kun er 6 over anbefalte 50. Gamle Slevikvei vil etter utbyggingen fungere som
adkomstvei for ca. 89 boliger, hvorav 24 boliger vil benytte Langgårdsveien. I tillegg kommer
trafikk fra Slevik omsorgssenter. I følge håndbok N100 er belysning anbefalt, avkjørsler
langs veien kan benyttes som møteplasser, og det er ikke krav til tilrettelegging for gående
og syklende i A1 vei. Gamle Slevikvei vest for planområdet er oppmålt med asfaltert bredde
4,2 – 4,3 meter i tillegg til skulder. Det er gjort kontrollmåling av veibredden 5 steder mellom
Halvorsrødveien og Langgårdsveien. Skulder er stedvis gruset og asfaltert, i hovedsak ved
innkjøring til eksisterende boliger langs veien. Innenfor planområdet er asfaltert bredde i
Gamle Slevikvei mellom 3,9 meter (ved bro over bekken) og 4,3 meter. Statens vegvesen
sier i sin uttalelse til planoppstart at asfaltert bredde bør være 4 meter i tillegg til 0,5 meter
gruset skulder på begge sider. Vegvesenet anbefaler som følge av dette å ruste opp skulder
langs Gamle Slevikvei fra KV1 til Halvorsrødveien for å oppnå tilfredsstillende
dimensjonering. Plankonsulentens vurdering er at det kan tilrettelegges for blandet trafikk,
da trafikkmengden i Gamle Slevikvei er relativt lav. Gamle Slevikvei mot vest, er skolevei for
barneskoleelever. Det opplyses at skoleveien forventes å avlastes noe av snarveier
gjennom hytte-/boligområdet mellom Langgårdsveien og skolen, da dette er den korteste
veien og som er mye i bruk.
Naturforhold.
Forholdet til lov om forvaltning av naturens mangfold (naturmangfoldloven § 8 -12).
§ 8: Det er ikke registrert verneverdige naturområder eller objekter innenfor området i følge
naturbasen/artsdatabanken hos Direktoratet for naturforvaltning. I følge naturbasen/
artsdatabanken er det imidlertid registrert trekkvei for rådyr lengst øst i planområdet.
Umiddelbart utenfor planområdet finnes store sammenhengende områder med gode
biotoper for rådyr. At planområdet strekker seg noe inn i området merket som trekkvei for
rådyr anses derfor ikke som problematisk.
Side 9 av 11
§ 9: Plankonsulenten mener virkningene av tiltaket er tilstrekkelig kjent, at tiltaket er
begrenset, og at det ikke foreligger risiko for alvorlig eller irreversibel skade på
naturmangfoldet.
§ 10. Så langt plankonsulenten har brakt på det rene er det ikke registrert rødlistede eller
særlig hensynskrevende arter innenfor det arealet som er avsatt til utbyggingsområder.
Plankonsulenten anser at arealet ikke har stor betydning for samlet utbredelse av de artene
som finnes der. Areal med høy artsrikdom nærmest Langgårdbekken er foreslått avsatt til
grøntområder.
§ 11. Det opplyses at plassering av bebyggelse og bevaring av verdifull grønnstruktur/
kulturlandskap har vært viktig i planleggingen av området. Dette har vært vektlagt for ikke å
endre landskapets karakter eller kulturmiljø. Tiltaket er begrenset og representerer etter
plankonsulentens oppfatning ingen betydelig skade på naturmangfoldet. Tiltakene vurderes
derfor ikke å medføre noen miljøforringelse.
§ 12. Tiltaket er forsøkt tilpasset eksisterende landskap, og inngrep vil bli begrenset til det
som er nødvendig for gjennomføring. Da det ikke kan påvises effekter av tiltaket på verdifull
natur, vurderes det ikke som nødvendig å gjøre grundigere vurderinger. De miljørettslige
prinsippene i Naturmangfoldloven vurderes å være oppfylt.
Risiko- og sårbarhetsanalyse.
Risiko- og sårbarhetsanalyse er gjennomført.
Se eget punkt om dette i planbeskrivelsen.
Samråd og medvirkningsprosess.
Planarbeidet er varslet på ordinær måte med annonser i lokalavisene, og brev til berørte
parter og offentlige instanser med interesse i planarbeidet. Berørte parter og offentlige
instanser er varslet med brev av 11.4.2011. Varsling i lokalavisene var 13.4.2011.
Som følge av utvidelse av planområdet er det den 11.12.2013 gjennomført en begrenset
varsling av de naboer og myndigheter som vurderes å være berørt av utvidelsen.
Varslingsuttalelsene er gjengitt og kommentert i planbeskrivelsen.
Økonomiske konsekvenser
Ikke relevant.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Antatte konsekvenser er tilfredsstillende belyst i plandokumentene.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Vurdering
Beskrivelse av planforslaget.
Rådmannen anser planforslaget til å være godt utredet i vedlagte dokumenter.
Nødvendige utredninger er utført. Hensynet til overordnede planer er ivaretatt.
Konsekvenser av planforslaget.
Konsekvensen av planforslaget er i hovedsak at området endres fra nåværende gårdstun
med tilliggende inn- og utmark til et byggeområde med tilliggende infrastruktur.
Planforslaget vil medføre økt trafikk i Gamle Slevikvei, og økt trykk på skole- og
barnehagedekningen i området.
Planområdet vil kunne synes fra nordre del av Slevikkilen og Ramseklovbukta, ca. 2 km
unna. Planområdet vil også bli synlig fra sjøområdene vest for Mærrapanna. Avstanden fra
sjøen er imidlertid såpass stor at virkningen av boligfeltet vil være svært liten.
Side 10 av 11
Med bestemmelser om bruk av takmaterialer, vil bebyggelsen være vanskelig å få øye på i
disse perspektivene, da Slevikområdet allerede er utbygd med et stort antall boliger med en
langt mer eksponert plassering enn hva dette prosjektet representerer.
Utbyggingen av planområdet vil medføre en midlertidig økning av støynivået i området. Men
sammenlignet med andre byggefelt vil dette prosjektet ikke være mer spesielt når det gjelder
en midlertidig økning av støynivå.
Utbyggingen vil ikke medføre vesentlige endringer av luftkvaliteten i området.
Det er for øvrig ikke kjent viktige samfunnsmessige forhold som blir vesentlig berørt av
utbyggingen.
Rådmannens kommentar.
Rådmannen konstaterer at enkelte av boligtomtene ligger i relativt bratt terreng.
Det er lagt opp til at høyde på bygninger skal fastsettes etter gjennomsnittlig ferdig planert
terreng. I tillegg har planforslaget en bestemmelse som forbyr støttemurer eller fyllinger over
1 meter innenfor byggeområdene.
På sterkt skrånende terreng bør høyde fastsettes i forhold til opprinnelig eller planert terreng,
og ikke terrengets gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jf. veileder grad av utnytting
H-2300 B.
Hensikten med å regulere bygningers volum over terreng på tomter i skrått terreng, er blant
annet å begrense ulemper som tiltaket eventuelt kan påføre naboer.
Ved å fastsette høyde etter gjennomsnittlig planert terreng kan dette medføre at utbygger vil
få mer frihet til å bearbeide terrenget og dermed justere byggehøyden.
Rådmannen anser at bestemmelsen om å forby støttemurer eller fyllinger over 1 meter kan
være dekkende for å oppnå en jevnere terrassering av tomtene, og således begrense
eventuelle ulemper på nabotomter.
I områdene for frittliggende småhusbebyggelse er det lagt opp til tomtegrenser med
nøyaktighet +/- 4 meter.
Rådmannen konstaterer at det ønskes å fastsette tomtegrenser ved oppmåling for å få en
best mulig tomtearrondering. Men en av de viktigeste grunnene til å regulere et område, er
jo å vise tomteavgrensningene. Tomter som reguleres bør være i tråd med de faktiske
tomtegrensene. Rådmannen antar at de fleste konsulenter har utstyr til å utføre dette. I
utgangspunktet er rådmannen usikker til en løsning med et så vidt stort avvik som +/- 4
meter, da dette vil medføre lite forutsigbarhet om tomteavgrensninger.
Om renovasjonsløsninger, har kommunens renovasjonsavdeling krav til kjørbar vei og
fremkommelighet, jf. renovasjonsforskriftens § 11.
Renovasjonsavdelingen krever minste kjørebredde 5 meter. Vendehammere må ikke være
underdimensjonert. Dersom krav til kjørbar vei ikke kan tilfredsstilles, må det prosjekteres
plass for felles renovasjonsløsning i innkjørselen til hver stikkvei.
For felt BK1, BK2 og BK3 krever renovasjonsavdelingen renovasjonsteknisk plan med felles
renovasjonsløsning for hvert av feltene.
Konklusjon.
Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det
forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser
etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om at
planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Side 11 av 11