DETALJREGULERING HAUGMOTUN

Transcription

Dok. 50
NOTODDEN KOMMUNE
SAMLET SAKSFRAMSTILLING
Saksnr.
Utvalg
Møtedato
2/15
Teknisk utvalg
21.01.2015
48/15
Delegert 1.gangsbehandling
16.03.2015
42/15
Teknisk utvalg
10.06.2015
39/15
Kommunestyret
11.06.2015
___________________________________________________________________________
Saksbehandler: Frøydis Hagene Skoje
Arkivkode: PLAN Arkivsaksnr:
14/607
DETALJREGULERING HAUGMOTUN
Kommunestyrets vedtak:
Detaljregulering for Haugmotun vedtas slik den foreligger i høringsversjonens plankart
dok. 39 og reguleringsbestemmelser dok. 40, og med endringer som angitt i
saksframstillingens kap. 11, 1-3.
Innstillinger / behandlinger:
Rådmannens innstilling til teknisk utvalg:
Teknisk utvalg delegerer myndighet til rådmannen til å 1.gangsbehandle/ legge ut til offentlig
ettersyn - høring detaljreguleringsforslag for Haugmotun. Dette dersom rådmannen finner
delegert behandling hensiktsmessig for en evt. raskere framdrift i behandlingen av planen.
Teknisk utvalg i møte 21.01.2015 sak 2/15:
Behandling:
Forslag fra Gry Bløchlinger (Ap):
Ap går imot at 1. gangsbehandlingen skal behandles delegert.
Votering:
Rådmannens innstilling ble vedtatt med 5 mot 4 stemmer.
Teknisk utvalgs vedtak:
Teknisk utvalg delegerer myndighet til rådmannen til å 1.gangsbehandle/ legge ut til offentlig
ettersyn - høring detaljreguleringsforslag for Haugmotun. Dette dersom rådmannen finner
delegert behandling hensiktsmessig for en evt. raskere framdrift i behandlingen av planen.
--------------
Delegert vedtak - 1.gangsbehandling
Detaljreguleringsforslag for ”Haugmotun” i tråd med følgende hoveddokumenter sendes på
høring/ offentlig ettersyn:
- Detaljreguleringskart, som 1.gangsbehandlet (dok. 39)
- Reguleringsbestemmelser, som 1.gangsbehandlet (dok. 40)
--------------
2
Rådmannens innstilling til 2.gangsbehandling i teknisk utvalg:
dok. 39 og reguleringsbestemmelser dok. 40, og med endringer som angitt i saksframstillingens kap. 11, 1-3.
--------------
Teknisk utvalg i møte 10.06.2015 sak 42/15:
Habilitet:
Teknisk utvalg erklærte Roger Heimdal (H) inhabil i saken etter Fvl § 6.a. Han forlot bordet.
Det var nå 7 representanter til stede.
---------Behandling:
Votering:
Rådmannens innstilling ble vedtatt med 5 mot 2 stemmer.
Teknisk utvalgs innstilling til kommunestyret:
dok. 39 og reguleringsbestemmelser dok. 40, og med endringer som angitt i
saksframstillingens kap. 11, 1-3.
--------------
Kommunestyret i møte 11.06.2015 sak 39/15:
Roger Ivar Heimdal (H) ba kommunestyrets vurdere hans habilitet for behandling av saken.
Han ble enstemmig erklært inhabil.
Det var 38 representanter til stede ved behandling av saken.
--------Behandling:
Votering:
Teknisk utvalgs innstilling ble vedtatt med 27 mot 11 stemmer.
3
Saksframstilling:
Saksframstilling til teknisk utvalg 21.1.2015:
Dokumenter i saken (ved møte i Teknisk utvalg 21.1.2015 om delegert behandling):
- Saksdokumenter i planarbeidet pr. 8.1.2015 (ikke ennå systematisert/ nummerert)
- Kart Haugmo-området, nåvær. reg.planer m/inntegnet nytt planområde, Not. kom. 1.10.2014
Vedlegg (ved møte i Teknisk utvalg 21.1.2015 om delegert behandling):
- Kart Haugmo-området, nåvær. reg.planer m/inntegnet nytt planområde, Not. kom. 1.10.2014
Sammendrag
Kommunen har igangsatt arbeid med ny detaljreguleringsplan for Haugmotun i Heddal.
Dette har bakgrunn i kommunestyrets vedtak 20.3.2014 om omlegging av kommunens
sykehjemsstruktur.
Rådmannen foreslår at Teknisk utvalg gir rådmannen delegert myndighet til å 1. gangsbehandle/ legge ut til offentlig ettersyn - høring detaljreguleringsforslaget, dersom rådmannen
finner delegert behandling hensiktsmessig for en evt. raskere framdrift i planbehandlingen.
Bakgrunn
- Kommunen har igangsatt arbeid med ny reguleringsplan for Haugmo-området i Heddal.
Dette har bakgrunn i kommunestyrets vedtak 20.3.2014 om omlegging av kommunens
sykehjemsstruktur, som ble gjort i forbindelse med (den nye) budsjettbehandlingen.
Bl. a. skal nå all heldøgns omsorg samles på/ ved eksisterende Haugmotun sjukeheim
i Heddal. Det innebærer behov for utvidelser og nybygg bl. a. med ca. 50 nye boenheter.
Det ble avsatt kr. 2 mill. i årsbudsjett 2014 og kr. 116 mill. i økonomiplanen for 2015.
- En forstudie vedtatt i kommunestyret 26.6.2014 vedtok å legge et nærmere beskrevet alt. 2
til grunn for videre planlegging av byggeprosjektet.
- Utarbeidelse av reguleringsforslag har gått som oppdrag til firma Søndergaard Rickfelt AS
som konsulent, da kommunen selv ikke hadde kapasitet. Planarbeidet gjelder ny plan til
erstatning for del av nåværende plan 291 og noe av plan 169. Underveis i planutarbeidelsen
har det oppstått behov for å utvide planområdet noe inn i uregulert område i vest.
I mai 2014 var det oppstartmøte mellom kommunen og konsulenten. Der ble det bl.a vurdert
følgende ang. framdrift: ”… Inkl. plankonsulentens planarbeid, undersøkelser m.v., samt
kommunens påfølgende planbehandling ifølge pb-loven, antas kommunestyrevedtak av
detaljreguleringsplanen i juni eller sept. 2015. (Forutsetter: Politisk prioritering av
planbehandlingen, samt ”vanlig” saksgang, bl.a. at det ikke oppstår innsigelser fra offentlig
myndighet, el. l.)”
- I juli 2014 ble det kunngjort oppstart av arbeid med ny reguleringsplan.
- Planområdet ble i brev 1.10.2014 kunngjort utvidet vestover, noe inn i uregulert område, da
forprosjektering av byggeprosjektet viser behov for større areal vestover enn først antatt.
4
- I kommunestyrets budsjettbehandling 11.12.2014 ble avsetningene vedtatt slik:
Kr. 2 mill. i 2014, kr. 40 mill. i årsbudsjettet for 2015, kr. 76 mill. i økonomiplanen i 2016.
Her må tilføyes at budsjettet må godkjennes også av fylkesmannen (jfr. Robek).
- Foreløpig skisseforslag til regulering er levert av plankonsulenten i des. 2014. Kommunen
skal gjennomgå forslaget med det første, før planforslaget tas opp til formell behandling.
Hovedtrekkene i reguleringsarbeidet
Ang. reguleringsplanområdet: Se vedlegg, kart av 1.10.2014.
Det er sykehjemsutbyggingen som er hovedtemaet i saken, med medfølgende behov for
arealer i planområdet til bygninger, utearealer og parkering. Rent bygningsmessig tenkes
budsjettert nybygg lagt i skråningsområdet vest for nåværende sykehjem. Det bør om mulig
også sikres arealer for framtidige utvidelser i reguleringsplanområdet.
I startfasen av reguleringsarbeidet var rådmannens tanke å foreslå innlemmet også
avlastningsbolig for barn i utbyggingen. Denne lokaliseringstanken har rådmannen nå forlatt.
Hensyn som ellers må vurderes i reguleringsplanen er, som i mange andre plansaker, bl. a.
støy (her flyplassen, E134), jordvern, biologisk mangfold, arkeologi, universell utforming,
geotekniske forhold m.v. Videre er det flomhensyn (Heddøla) og en eksisterende bekk.
Evt. behov for delegert 1.gangsbehandling/ offentlig ettersyn – høring
Foran er omtalt oppstartmøtets antagelser om sluttbehandling av reguleringsplanen i juni eller
sept. 2015. Dette forutsetter politisk prioritering av planbehandlingen samt ”vanlig” saksgang
(bl. a. at det ikke oppstår innsigelser fra offentlig myndighet, el. l.).
Saken her forstås av rådmannen som høyt prioritert, jfr. budsjettvedtakene og at saken står på
inneværende prioritetsliste hos Teknisk utvalg (TU) som den høyest prioriterte av
reguleringplanene.
Det er TU som har myndighet til 1. gangsbehandling/ utlegging til offentlig ettersyn – høring,
jfr. kommunestyresak 40/09 i forbindelse med ny plan- og bygningslov. Neste ordinære TUmøte er 25. februar. Reguleringsplanbehandling er komplekse prosesser med mange hensyn,
interesser og instanser inne i bildet, og mange ”trinn” i behandlingen som fort kan medføre
økt tidsbruk. Rådmannen foreslår derfor at TU kan delegere sin myndighet til 1.gangsbehandling til rådmannen dersom det viser seg at dette kan spare noe tid i behandlingen av
reguleringsplanen. Generelt sett kan delegert myndighet videredelegeres med mindre loven
sier noe annet. Ang. utlegging av reguleringsplanforslag til offentlig ettersyn, sier pb-loven
ikke noe konkret om hvem som skal vedta dette.
Ut fra dette bør TU i saken her kunne videredelegere sin myndighet til rådmannen til å
1.gangsbehandle/ legge ut til offentlig ettersyn - høring detaljreguleringsforslag for
Haugmotun. Dette dersom rådmannen ser delegert behandling hensikstmessig for en evt.
raskere framdrift i behandlingen av planen.
Etter høringen vil planforslaget på vanlig måte komme til 2.gangsbehandling i TU og deretter
til endelig vedtak i kommunestyret.
5
Saksframstilling til delegert 1.gangsbehandling i teknisk utvalg
Delegert 1.gangsbehandling, 16.3.2015
Dok. utlagt i saken:
1: Oppstartmøte reguleringsarbeid – referat v/ Not. kom. (Nk) 28.5.2014 fra møte 22.5.2014
2: Registreringer v/ Nk (gjeldende plansituasjon), dok. 2 a-e (Kommuneplanens arealdel.
Gjeldende reg.plankart. Flyfoto m/ reg.plan oppå. Gjeldende reg.best., plan 291 og 169).
3: Kart (endring grense reg.formål ved H. borettslag og avd. K), Nk feb. 2014/ feb. 2015.
4: Kart med avgrensning av planområde for ny reg.plan, Nk 4.6.2014
5: Kopi sak ”Haugmotun omsorgssenter, forstudie, alternativer”. Kommunestyret 26.6.2014.
6: Vurdering av behov for planprogram/ konsekvensutredning. Kons. SR AS, 5./ 12.6.2014.
7: Avgjørelse ang. behov for planprogram/ konsekvensutredning. Nk 3.7.2014.
8-18: Fagtemaer (arbeidsdok. ved reg.planutarbeidingen juli 2014- feb. 2015):
8 a-e: Avkjørsel (til ny sykehjemsfløy i vest) (skisser, kopi av innspill Statens vegv.)
9 a-i: Bekk/ bekkeflytt. (i vest) (måledata, kart, kopi innspill NVE og Fylkesm. i T.)
10 a-c: Biologisk mangfold (i vest) (registr. i 2000 og 2014, kopi av innspill FmiT)
11 a-c: Vanntilførsel, herunder brannvann (kapasitetsvurdering 4.3.2015 v/ DHI)
12 a-c: Flom (flomprofiler i kom.planen, regelverk TEK 10, kopi av innspill NVE)
13 a-c: Geoteknikk (kopi av innspill NVE, kart, utdrag geotekn. rapport Multiconsult)
14 a-g: Landbruk/ jordvern (landbruksfaglig utredn., kopi av innspill FmiT)
15 a-c: Parkering (notat antall plasser, p-vedtekt, p-skisse for sykehjemmet)
16 a-d: Restriksjonsplan flyplassen (høyder innflyvning, høyder instrumentering)
17 a-h: Støy (vegstøy E134 og flystøy) (bakgrunnsdata, støyberegninger)
18 a-c: Trafikksikkerhet (reg.plankart, Trafikksikkerh.plan, ulykkesregistreringer)
19: Adresseliste naboer, grunneiere mv. (kart, liste), Nk 3.7.2014
20: Kunngjøring oppstart reg.planarbeid, dok. 20 a-f (tlf., brev, annonse, internett), juli 2014
21-27: Innspill til kunngjort oppstart av reg.planarbeid:
21:
Notodden eldreråd (i forkant av kunngjort oppstart), 3.6.2014
22:
Notodden kommune v/ miljøhyg. avd., 30.7.2014
23:
Telemark fylkeskommune, 4.8.2014
24:
Statens vegvesen, 4.8.2014
25:
NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat), 14.8.2014
26:
Fylkesmannen i Telemark, 15.8.2014
27:
Reidar Ljosland, 15.8.2014
28: Kunngjøring om utvidet planområde, brev Nk 1.10.2014 (og en oversending 31.10.2014)
29-32: Innspill til kunngjort utvidet reg.planområde:
29:
Reidar Ljosland, 14.10.2014
30:
31:
32:
NVE, 21.10.2014
33: Arbeidsdok. (33 a-c) (befaring, skisse/epost utb.omr., flyfotoskisse), Nk okt.-nov. 2014
34: Utkast reg.plan, dok. 34 a-e (eposter, planbeskr., reg.kart, reg.best.), SR AS des. 2014
35: Sak i Teknisk utvalg om delegering til rådm. av 1.gangsbeh., TU-møte 21.1.2015
36: Nåværende reguleringsplaner, m/ inntegnet planavgrensn. pr. 1.10.2014. Nk 4.2.2015.
37: ROS-analyse (risiko- og sårbarhet), Notodden kommune 10.3.2015
38: Saksframstilling/ planbeskrivelse ved 1.gangsbehandling (delegert), Nk 16.3.2015
39: Detaljreg.kart ”Haugmotun” (i div. målestokker), planforslag ved 1.gangsbeh. 16.3.2015
40: Reguleringsbestemmelser til planforslagskartet ved 1.gangsbehandling 16.3.2015
6
Vedlegg (vedlagt saksframstillingen ved delegert 1.gangsbehandling 16.3.2015):
Se oversendelselsbrev mars 2015 ved høring/ offentlig ettersyn.
Ang. rådmannens saksframstilling, planbeskrivelse
Saksframstillingen her har rollen som planbeskrivelse etter pb-lovens § 4-2.
På forsommeren 2014 leide kommunen av kapasitetsmessige grunner Søndergaard Rickfelt
AS (SR) til bistand med utarbeiding av kommunens reguleringsplanforslag for
sykehjemsutvidelse m.v. i Haugmotunområdet. Foreløpig planutkast (planbeskrivelse,
reguleringskart, reguleringsbestemmelser) fra SR i desember 2014 er sluttbearbeidet av
kommunen.
1. Sammendrag
Kommunen har igangsatt arbeid med ny reguleringsplan for Haugmo-området i Heddal.
Planforslaget er via saken her administrativt 1. gangsbehandlet for utlegging til høring/
offentlig ettersyn. Jfr. delegert myndighet gitt av Teknisk utvalg (TU) i møte 21.1.2015.
Etter høringen følger 2. gangsbehandling i TU, og sluttbehandling i kommunestyret.
Kommunens planarbeid har bakgrunn i kommunestyrets vedtak 20.3.2014 om omlegging av
den kommunale sykehjemsstrukturen. Bl. a. skal nå all heldøgns omsorg samles på/ ved
eksisterende Haugmotun sjukeheim i Heddal. Det medfører behov for utvidelser med nybygg,
utearealer og parkering. Budsjettert nybygg tenkes lagt i skråningsområdet vest for nåværende
sykehjem. Planområdet rommer også noe areal for framtidige utvidelser.
2. Bakgrunn
2.1 Hensikten med planen
Kommunens planarbeid har bakgrunn i kommunestyrets vedtak 20.3.2014 om omlegging av
den kommunale sykehjemsstrukturen. Bl. a. skal nå all heldøgns omsorg samles på/ ved
eksisterende Haugmotun sjukeheim i Heddal. Det medfører behov for utvidelser og nybygg.
Nybygg planlegges for ca. 50 sykehjemsplasser. I eksisterende bygninger ønsker kommunen
en gradvis omgjøring av flere av sykehjemsplassene til omsorgsleiligheter.
Utbyggingen er hovedtemaet i planen, herunder plass til bygninger, utearealer og parkering.
Nåværende reguleringsplaner (i all hovedsak plan 291) gir ikke tilstrekkelig rom for dette.
Planområdet rommer også noe areal for evt. mindre, framtidige utvidelser.
I startfasen av reguleringsarbeidet var rådmannens tanke å foreslå innlemmet også
avlastningsbolig for barn i utbyggingen. Denne lokaliseringstanken har rådmannen nå forlatt,
den ligger ikke inne i reguleringsforslaget her.
2.2 Tidligere vedtak i saken
- Kommunestyrets vedtak i (ny) budsjettbehandling 20.03.2014 om omlegging av kommunens
sykehjemsstruktur.
- Kommunestyrets vedtak 26.6.2014. En forstudie med et nærmere beskrevet alt. 2 ble vedtatt
lagt til grunn for videre planlegging av byggeprosjektet som omleggingsvedtaket medfører.
- I kommunestyrets budsjett av 11.12.2014 er det til utbyggingen avsatt kr. 2 mill. i 2014,
kr. 40 mill. i årsbudsjettet for 2015, kr. 76 mill. i økonomiplanen i 2016.
7
2.3 Utbyggingsavtale
Kommunen selv er utbygger. Det er dermed ikke behov for det som kalles utbyggingsavtale.
Det er en avtale som kommunen inngår med private utbyggere om f. eks. å overta nye veg-,
vann- og avløpsstrekninger fra utbygger for framtidig eierskap og drift.
På den annen side er det behov for avtaler om overtaking av enkelte privateide arealer som
berøres av foreslått utbygging (i tillegg til kommunen selv berøres 3 private grunneiere).
Parallelt med reguleringsarbeidet har rådmannen hatt kontakt med grunneierne ang. avtaler.
3. Planprosessen
3.1 Kunngjøring/ varsel om oppstart, medvirkning, planforslag, planbehandling
2014 mai – oppstartmøte
Reguleringsarbeid ble påbegynt, med oppstartmøte for utarbeidelse av ny detaljregulering.
Bistand til kommunens utarbeidelse av planforslag er leid fra Søndergaard Rickfelt AS.
Planarbeidet skulle gjelde plan til erstatning for del av nåværende plan 291 og noe av plan
169.
2014 juli – evt. planprogram
Kommunen avgjorde at planarbeidet ikke tilsa behov for planprogram og
konsekvensutredning som evt. del av ny detaljreguleringsplan. (Nærmere omtale i kap. 3.2).
2014 juli – kunngjort oppstart av reguleringsarbeid
I avisannonse, brev til grunneiere, naboer og offentlige instanser samt ved utlegging på
kommunens internettside ble det kunngjort oppstart av arbeid med ny reguleringsplan.
Det var også telefonkontakt med grunneiere.
2014 juni-aug. – innspill ved kunngjort oppstart
Innspill til planarbeidet ble mottatt fra offentlige instanser, fra en av grunneierne m.v.
2014 okt. – kunngjort utvidelse av planområdet
Planområdet ble i brev 1.10.2014 kunngjort utvidet vestover, da forprosjektering av nybygg
viste behov for større areal vestover enn først antatt. Utvidelsen gikk noe inn i uregulert
område, der kpla gjelder direkte (LNF-område (Landbruk-/natur-/friluftsområde)).
2014 okt. – innspill til utvidet planområde
Innspill til utvidet planområde ble mottatt fra offentlige instanser, grunneier m.v.
2014 des. - 2015 mars – ferdigstilling/ klargjøring av planforslag
Foreløpig planutkast av des. 2014, fra innleid konsulent SR, er sluttbearbeidet av kommunen.
2015 jan. – evt. delegert myndighet til 1.gangsbehandling
Ut fra stram framdrift i plansaken ga TU i møte 21.1.2015 rådmannen anledning til å foreta
delegert 1. gangsbehandling, dersom rådmannen ser det hensiktsmessig for framdriften.
8
Videre saksgang:
Reguleringsforslag som er 1.gangsbehandlet går på vanlig måte, jfr. plan- og bygningsloven,
ut på offentlig høring/ettersyn. TU gjør så en 2.gangsbehandling med grunnlag bl.a. i
innkomne høringsuttalelser. Så sluttbehandles planen i kommunestyret. Vedtaket kunngjøres,
med klagefrist.
Opprinnelig
plangrense
Utvidelse
plangrense
Til v.: Planområdet.
Planområdet ligger langs
sørvestsida av E 134 i
Heddal, ca. 4 km i luftlinje
fra Notodden sentrum
(Sentrumsbygg).
3.2 Konsekvensutredning/ planprogram
Rådmannen foretok i juli 2014 en avgjørelse av om det kommende planforslaget ville falle inn
under kravet om å utføre planprogram for konsekvensutredning (KU) i forkant av utarbeiding
av planforslaget.
Ut fra KU-forskriften skal kommunen ut fra vanlig tilgjengelig kunnskap på tidspunktet se på
om det kommende planforslaget vil kunne få ”vesentlige virkninger for miljø og samfunn”.
Antas det å oppstå slike vesentlige virkninger, inntrer krav også om planprogram. Dette skal
angi hvilke temaer som i så fall må konsekvensutredes. Planprogram skal bl.a. ut på offentlig
høring før det sluttbehandles.
Ut fra kriteriene i KU-forskriften fant rådmannen at planforslaget ikke falt inn under
forskriftens krav om planprogram. (Saken med avgjørelsen foreligger i dok. 7.)
Rådmannen viser i avgjørelsen bl.a. til at enkelte av vurderingstemaene i KU-forskriften
uansett må utredes i den ordinære planbeskrivelsen til planen (f. eks. støy, jordvern m.v.)
4. Planstatus og rammebetingelser
4.1 Overordnede planer (statlige, kommunale)
4.1.1 Statlige planretningslinjer/ rammer/ føringer
En del statlige planretningslinjer/ rammer gjelder generelt for enhver offentlig arealplan.
Noen har vært i mange år, noen er nyere. De viktigste/ mest relevante her vil trolig være:
- RPR (Rikspolitiske retningslinjer) for samordnet areal- og transportplanlegging
- RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen
9
- ROS-analyse (risiko og sårbarhet) for planområder (pålagt etter pb-loven)
Herunder: Flom, skred, ras i arealplanleggingen (retningslinje fra NVE)
- Universell utforming (pb-loven)
- Estetisk utforming av omgivelsene (pb-loven)
- Naturmangfoldsloven (Lov om bevaring av natur, landskap og biologisk mangfold)
- Jordloven (bl.a. vern av dyrket mark)
4.1.2 Kommuneplanens arealdel av 2004 (kpla)
Til v: Utsnitt fra kpla av 2004.
(Rødt område i midten:
Haugmotun sjukeheim)
Det meste av planområdet er i dag omfattet av nåværende reguleringsplaner.
I vest er imidlertid noe areal uregulert, og der gjelder kplas arealformål direkte:
LNF: Den angjeldende arealbruken i kpla er formål LNF (landbruks-, natur- og
friluftsområde). Dette er arealer litt vest for nåværende terrengskråning som utgjør vestre kant
av Haugmoplatået. For øvrig er dette i kanten av en sone med dyrkamark i LNF-området
videre vestover som er benevnt i kpla med retningslinje om ”spesielt godt jordsmonn –
landbruksmessige forhold tillegges spesielt stor vekt” (orange rutenett på kpla-kartet over).
Ca. 135 m nordvest for påtenkt nybygg (utenfor reguleringsplanområdet) ligger gardstunet til
garden der noe av jorda berøres av påtenkt utbygging (gnr 33 bnr 2 og 23). Gardstunet er i
kpla avmerket blant ”de mest synlige gårdstunene”, med nærmere estetiske retningslinjer for
bygningsmessige o. l. tiltak (rød ramme på kpla-kartet over).
Flom: I kpla framgår også at LNF-arealene her er flomutsatt ved stor vannføring i Heddøla
m.v. I tilknytning til dette framgår angitte krav i kpla til flomsikring, som høydekrav o. l.
Restriksjonsplan for flyplassen: Planområdet ligger innenfor retningslinjer og bestemmelser i
kpla som følger av denne restriksjonsplanen. Dette gjelder:
- Høydebegrensninger (bygg, trær o. a.) i innflyvningssonen og ved instrumenteringsanlegg
- Materialbegrensninger (eks.: ikke blanke tak, o. l.) ved instrumenteringsanlegg
Støysone rundt flyplassen: Planområdet ligger i en nærmere angitt sone med flystøy.
10
4.1.3 Kommunedelplan for klima og energi (vedtatt 2011)
Kommunedelplanen for klima og energi (Kep) har en rekke mål og tiltak, gruppert i 10
temaer. Å oppnå målene og tiltakene innebærer i stor grad bruk av andre virkemidler enn hva
en reguleringsplan gir hjemmel for å gjøre (jfr. eksempel på mål: ”Øke gjenvinningsgraden av
næringsavfall til 80 % innen 2015.”)
For oversiktens del listes her opp de 10 feltene hvor Kep angir ”mål og tiltak”:
Fra Kep, ”Handlingsdel med mål og tiltak”:
Kap. 7: Bygninger og energiforsyning (9 mål, 6 tiltak)
Kap. 8: Landbruk (6 mål, 4 tiltak)
Kap. 9: Avfall (4 mål, 9 tiltak)
Kap. 10: Areal og transport (4 mål, 9 tiltak)
Kap. 11: Kommunenes egen virksomhet/ kommunens bygningsmasse (6 mål, 9 tiltak)
Kommunens anlegg - vann, avløp, renovasjon (1 mål, 3 tiltak)
Kommunens transport (4 mål, 6 tiltak)
Kommunens innkjøp (3 mål, 2 tiltak)
Kommunens rolle som informant overfor befolkningen (2 mål, 6 tiltak)
Kap. 12: Tilpasning til klimaendringer (2 mål, 16 tiltak)
Blant disse temaene har det i reguleringsplanforslaget vært mest nærliggende å vurdere
”kap. 10 Areal og transport”. Dette gjelder forholdet til RPR for samordnet areal- og
transportplanlegging. (Se senere). Også ”Kap. 7: Bygninger og energiforsyning” er et
nærliggende tema, og blir drøftet senere i saksframstillingen
4.2 Gjeldende reguleringsplaner
Over: Nåværende regulering. Røde felt: Sykehjemsfunksjoner.
Svart linje: Avgrensning (ca.) av området som skal omreguleres.
11
Det meste av området som nå skal reguleres er regulert fra før. Hovedparten ligger innenfor
nåværende plan 291, ”E 134- Haugmotun- Bekkhus”, vedtatt i 2006.
Nåværende regulering i plan 291 omfatter her Offentlig institusjon, Bolig og Lekeplass på
Haugmo-platået, med tilhørende adkomstveger/ gater. Skråningen i vestre kant av platået og
litt inn på jordet vestover er Landbruksformål.
Videre vestover berøres litt av LNF-formålet i det tilgrensende kommuneplanområdet.
I sørvest berøres litt av plan 169, ”Skilrudtjønna – Svintrudberget”, vedtatt i 1985. Dette
gjelder primært et areal som i dag er regulert til Bolig (felt 30 i plan 169). Arealet grenser
inntil nåværende Haugmoen borettslags festetomt, og er kommunalt eid, men ikke bebygd.
5. Planområdet i dag, eksisterende forhold
5.1 Beliggenhet, eiendomsforhold
Planområdet ligger langs sørvestsida av E 134 i Heddal, ca. 4 km i luftlinje fra Notodden
sentrum (Sentrumsbygg). Området her rundt nåværende Haugmotun sjukeheim omtales oftest
som Haugmoen i nordvest, Flatin i sørøst.
Det meste av selve planområdet eies av Notodden kommune.
I tillegg berører reguleringsplanforslaget tre private eiendommer:
- I vest (nåværende regulert landbruksareal): 33/2,23 Anne Taletta Ljosland, Reidar Ljosland
- I sørvest (nåværende regulert landbruksareal): 38/23,31 Hallgeir Hardang
- I nord (nåværende regulert, ikke bebygd boligtomt): 37/170 Ole Halvor Haugmoen
Kartet over: Beliggenhet av planområdet i forhold til Notodden sentrum
12
5.2 Nåværende arealbruk
Adkomst til planområdet går via rundkjøring på E 134.
Ca. 350 m sørøst for rundkjøringa er det regulert gangbru over E134, som ikke er bygd.
Fotgjengerkryssing av E134 fra planområdet til gs-vegen på motsatt side av E134 skjer i dag
over vegen like ved der gangbrua er regulert. Dette er ved den tidligere avkjørselen til denne
delen av Haugmo-området, en vegparsell som ble stengt for biler da rundkjøringa ble anlagt.
I planområdet ligger eksisterende Haugmotun sjukeheim. Etter byggingen av dette i 1988 er
det gradvis gjort supplerende utbygging i området, med ulike typer omsorgsboliger,
sansehage, demensavdeling m. v.
Ved sykehjemmets sørvestside ligger Haugmoen borettslag, med 12 omsorgsleiligheter.
I planområdet er det ellers fra før regulert et offentlig lekeplassareal i sørøst, beregnet på
boligfeltet i området her. Lekearealet er ikke fysisk anlagt ennå. Øvrige arealer i og inntil
planområdet består av eksisterende veger/ gater og private boligeiendommer.
E134
Haugmotun
Bildet: Planområdet og litt areal videre sørøstover.
5.3 Landskap, stedets karakter, eksisterende bebyggelse, solforhold
Haugmotun sjukeheim og øvrig eksisterende bebyggelse ligger i dag på et terrengplatå litt
høyere enn omkringliggende jorder og jordbrukslandskap i vest og sør.
Planområdet og området videre sørøstover består av sykehjem i én etasje, omsorgsboliger og
småhusbebyggelse, hovedsakelig med saltak.
Flyplassens innflyvnings- og instrumenteringssoner legger begrensninger på bygningshøyde i
planområdet, noe som har medvirket til den forholdsvis lave bebyggelsen i 1 - 1,5 etasje.
Det går et bekkedrag ned langs plangrensa i vest, på flata under nåværende platåskråning.
Langs bekken ligger del av et tidligere beiteareal. Det er til tider vasstrukket pga. tidvis høy
grunnvannstand. Beitebruken ga kulturlandskapskarakter, men området nær bekken har
senere grodd igjen. Bjørk har dominert vegetasjonen i skråningsområdet. Trær og busker er
hugget ned i feb. 2015, i etterkant av dispensasjon godkjent 21.1.2015 for oppfylling i
området.
Det er gode solforhold på Haugmoen. Det nye sykehjemsbygget vil ligge nordvestvendt og
vil få gode solforhold på ettermiddag/kveld.
13
5.4 Naturverdier
5.4.1 Biologisk mangfold
Trær og busker i skråningsområdet er som nevnt hugget ned i feb. 2015. For sammenhengens
del gjør rådmannen her likevel rede for de biologiske undersøkelser som ble foretatt i forkant:
Kommunen v/ virksomhet areal kartla biologisk mangfold i utbyggingsområdet i vest.
Jfr. rapport av 4.9.2014 (dok. 10 b), utført i tråd med statlige retningslinjer.
Rapporten nevner flere arter (urter/ blomster) av typen gjengroingsarter og mange av typen
trivielle arter. Tresjiktet preges av bjørk, noe gråor og osp. Det ble ikke observert gamle trær
med biologisk verdi eller spettarter eller spetthull i bjørkene, heller ikke sjeldne sopparter.
Sør for tidligere beite er det fuktigere, med arter som f. eks. vendelrot, finnskjegg, skogsivaks
og hengeaks. I området er det også fremmedarter (bl.a. kjempespringfrø, rødhyll, platanlønn).
Her gjengis ellers kap. 4, konklusjon:
”a) Undersøkelsesområdet har i dag generelt sett små naturverdier knyttet til biologisk
mangfold. Det er ikke kjent rødlistearter fra området.
Artsmangfoldet i området domineres av trivielle nitrofile arter. Befaringen ble utført
sensommer (22.8 og 3.9.14), og det var derfor vanskelig å finne blomstrende arter i
bunnsjiktet. Men utifra at området preges av næringskrevende arter er det lite trolig at
bunnsjiktet består av viktige næringsfattige arter, naturengarter og arter knyttet til
skjøtselbetingede naturtyper, som er knyttet til kulturlandskapet. Områdes fremstår i dag
som et område i gjengroingsfasen med vanlige arter som ikke representative i naturtypen
hagemark. En utbygging vil isolert sett neppe være i konflikt med biologiske verdier for
området.
b) Bekk, 20 m grense
Ref. påminning fra NVE 14.8.2014 om 20 m grense til bekk.
Vår konklusjon er at naturverdier i 20 m sonen omfattes av samme konklusjon som i punkt a.”
Videre gjengis her fra rapportens kap. 3.3 Dyreliv:
”Det ble observert blåmeis, kjøttmeis og svarttrost under befaringen.
Langs bekk/kanal ble det observert 1 buttsnutefrosk (vanlig frosk).”
5.4.2 Bekk
Langsetter vestsida av Haugmoplatået går en nord-sørgående bekk. Den ligger i dag i rør
under Lysthusvegen, adkomstvegen til området. Utbyggingen gjør at bekken må flyttes (utført
feb. 2015, jfr. dispensasjon 21.1.2015). Flytting er omtalt senere i saksframstillingen.
Bekken, på kartvedlegg dok. 9 g kalt bekkeløp 3, har sin hovedrolle som sekundært løp
(avlastning) for bekkeløp 1. Løp 1 kommer fra et dalsøkk nordøst for Haugmotun sjukeheim,
og har generelt lite vannføring. Det er mest ved større nedbørsmengder at den fører vann.
Normalt skal løp 1 renne videre til bekkeløp 2 ved rundkjøringa på E134 ved Haugmotun (se
kartet). Bekkeløp 3 er ofte tørt, men dersom løp 2 ved stor nedbør/ vannføring ikke tar unna
alt fra løp 1, fungerer løp 3 som avlastning (”flomveg”).
14
Det er svakt fall i hele området fra nordsida av rundkjøringa og sørover til Heddøla. Vannet
står derfor mye av tida ”stille” og stuver seg opp i far etter gamle elveløp (”løker”). Jfr. kartet,
med det noe utvidede løpet nær Heddøla. Vannstanden i ”løkene” synes bevege seg mellom
tørt og vannholdig også ved nedbørspåvirkning på den generelt høye grunnvannstanden.
Rådmannen anser at bekkeløp 3 forbi vestskråningen ved Haugmotun sjukeheim neppe
inneholder fisk, da bekkeløpet som nevnt er periodevis tørt. Det er så langt rådmannen
kjenner til heller ikke registrert fisk ellers i bekkestrekningen (utsagn fra beboere i området).
5.5 Kulturminner, kulturmiljø
Jfr. Telemark fylkeskommunes innspill 4.8.2014 til igangsatt reguleringsarbeid og 16.10.2014
til utvidet planområde. De anser ” … potensialet for å påtreffe automatisk fredete
kulturminner som lav, slike er heller ikke kjent fra tidligere.” Utover dette viser de til den
generelle meldeplikten dersom det støtes på automatisk fredete kulturminner ved graving i
området.
Rådmannen kjenner ikke til andre kulturminner (ikke automatisk fredede) i planområdet.
5.6 Rekreasjonsverdi, uteområder
Planområdet består primært av nåværende institusjonsområde Haugmotun, og litt tilgrensende
arealer. Det som kan betraktes som uteområder i dagens situasjon er følgende:
- Hagearealer til sykehjemmet - mot vest og mellom fløyene, samt ved inngangspartiet.
- Sansehage inntil sørøstre del av sykehjemmet. Anlagt særlig for demente, men åpen for alle.
- Lekeplass i sørøst, ved sansehagen. Regulert, ikke opparbeidet. Beregnet for boligfeltene.
5.7 Landbruk
Kommunen, v/ virksomhet areal, har gjort en landbruksfaglig registrering av eksisterende
forhold og en vurdering av evt. omregulering, sist i notat av 30.10.2014 (dok. 14 f).
Registreringsdelen gjengis her (vurderingsdelen kommer senere i saksframstillingen):
”Innenfor planområdet er i dag ca 7 daa regulert til landbruk og ca 1 daa LNF område i
kommuneplan.
Arealfordeling er ca: 2,5 daa dyrka mark
3,5 daa beite
3,0 skog/kratt/skråning
3 daa av arealet ligger i en bratt skåning mot Haugmoen. Dette arealet har liten verdi som
produksjonsareal for landbruket. Det er for bratt til å kunne nyttes i noen vesentlig grad
sammen med beitearealet på flata nedenfor. Det har verdi som element i kulturlandskapet.
3,5 daa beite på flata nedenfor skråningen er et godt beite og har fram til nå vært et viktig
element i kulturlandskapet.
2,5 daa dyrka mark på flata nedenfor skråningen er henholdsvis en smal ”tarm” på 1 daa
som er tungdriven på grunn av fasong og 1,5 daa i kanten av et lettdrevet areal.
Felles for alt arealet på flata er at det er utsatt for vann og fra bekken som renner gjennom
området. Dette gjør arealet vanskelig å drive ved at en ikke alltid kan bruke maskiner og
utstyr der og stelle arealet til rett tid. (…)”.
15
5.8 Flomforhold
Mye av dalbunnen i Heddal er flomutsatt bl. a. ved stor vannføring/ flom i Heddøla/
Heddalsvatn. Kommuneplanens arealdel og annet regelverk setter generelt krav til
flomsikring ved utbygging. Planområdet ligger mellom kommuneplanens flomprofil 9 og 10
(jfr. NVEs flomberegninger). Dette innebærer at flomsikker høyde ved 200-årsflom er
kote + 21,25 moh.
1000-årsflom er ikke angitt i NVEs flomsonekart, men 500-årsflom tilsvarer kote + 22,2 moh.
Utbyggingsområdet i vest har på flata innunder platåskråningen en høyde på ca. 17,5 moh,
høyden øker gradvis i skråningen opp mot platået. I forhold til f. eks. 200-årsflom er det
derfor flomutsatte arealer her. Haugmoplatået med eksisterende sykehjem ligger på kotehøyde
ca. + 25,5 moh, og er ikke flomutsatt.
Påtenkte byggehøyder o. l. i forhold til flomsikringskrav, terrengoppfylling m.v. omtales
senere i saksframstillingen, det er tema bl.a. i ROS-analysen (risiko og sårbarhet).
5.9 Grunnforhold
I forbindelse med reguleringsarbeidet og påtenkt bygging i skråningsområdet har kommunen
leid geoteknisk firma Multiconsult til å undersøke grunnforholdene. Undersøkelsen framgår i
rapport av 26.11.2014. Her heter det i sammendraget bl.a. at ”… grunnen i hovedsak består
av et tynt topplag av silt/ leire/ torv over middels til fast lagret sand ned til store dybder.
Det er ikke registrert kvikkleire i forbindelse med undersøkelsene. Fjell er ikke påtruffet (…)
inntil 34, 0 m dybde under terreng. Grunnvannstanden antas å ligge like under terrengnivå på
jordet, og noe stigende inn mot platået øst for jordet i retning dagens omsorgshjem.”
Rapporten angir en del prosedyrer for tiltak, kontrollmålinger m.v. i forbindelse med
oppfylling og bygging, fagkrav ved dimensjonering av fundamenter og ved utgraving i
eksisterende skråning, m.v. Gitt slike forutsetninger vil den ferdig utlagte fyllingen egne seg
som underlag for direktefundamentering av den planlagte bebyggelsen.
Ang. bekken i utbyggingsområdet:
Eksisterende bekk legges om som følge av utbyggingen. Rapporten angir at det geoteknisk
ikke er noen krav mht minsteavstand mellom foten av ny fylling og omlagt bekk. (Forøvrig
anbefales enkelte tiltak med fiberduk, plastringslag av f. eks. sprengstein langs bekken, m.v.)
5.10 Trafikkforhold
5.10.1 Kjøreveg
Planområdet har i dag et eksisterende internt kjørevegnett, med forbindelse til E134 via
rundkjøring rett nordvest for sykehjemmet.
16
5.10.2 Gs-veg/ fortau
E134:
Gs-veg langs E134 går på motsatt side av E134 i forhold til planområdet. Det er fra før av
regulert planfri kryssing (gangbru) fra Haugmosida over til gs-vegen, ca. ved tidligere
avkjøring til Haugmo-området ved ”gamle Hauganbutikken”. Gangbrua er ikke bygd.
For nordvestre del av Haugmoen/ Flatin skjer gangkryssinga over E 134 i dag hovedsakelig
ved nevnte tidligere avkjøring. Det er her 60-km-sone. Statens vegvesen anlegger generelt
ikke definerte fotgjengeroverganger i kjørebanen bl.a. i 60-soner.
De som går av eller på buss på Haugmosida, må gå ca. 100 m langs E134, mellom bussholdeplassen og ”gamleavkjørselen”. Det er ikke anlagt eller regulert fortau på strekningen.
I planområdet:
På Haugmoen er det i nåværende reguleringsplan regulert fortau fram mot sykehjemmet, på
gatestrekningen fra ”gamleavkjørselen” fra E134. Fortausreguleringen er del av et ikke
utbygd, men nåværende regulert gangsystem. Ca. i ”gamleavkjørselen” er det som nevnt
regulert gs-veg, med forbindelse til regulert gangbru og til en regulert (ikke anlagt)
bussholdeplass.
Ellers inne på Haugmo-området er det pga. liten trafikkmengde ikke regulerte fortau i dag.
5.10.3 Kollektivtransport/ buss
Det er i dag bussholdeplass på hver side av E 134, ca. 100 m nordvest for ”gamleavkjørselen”
fra E134. På strekningen Notodden sentrum og forbi Haugmoen går Timebussen t/r Heddal
stavkirke, ca 1,5 km nordvest for Haugmoen. Her går også bussrute (”skolebuss”) t/r
Notodden – Seljord.
5.11 Restriksjonsplanen for flyplassen (innflyvnings-/ instrumenteringssone)
Over og rundt flyplassen, som ligger sørøst for planområdet, er det følgende type
begrensninger, litt forenklet framstilt:
- Høydebegrensninger (bygg, trær o. a.) i innflyvningssonen og ved instrumenteringsanlegg
- Materialbegrensninger (eks.: ikke blanke tak, o. l.) ved instrumenteringsanlegg
Planområdet berøres av disse begrensningene. Dette omtales senere i saksframstillingen.
Kommuneplanens arealdel av 2004 har ”innbakt” retningslinjer fra restriksjonsplanen.
5.12 Støy (veg, fly)
Kommunens miljøhygieniske avdeling har utført støyberegning for vegstøy fra E134 i forhold
til påtenkt plassering av utvidet sykehjemsbygning, jfr. notat 22.9.2014 (dok. 17 h1).
De har også en omtale av flystøy.
17
5.12.1 Vegstøy (E 134)
I notatet fra miljøhygienisk avdeling framgår følgende: ”Støynivå utenfor fasade mot nord/
nordvest (punkt på fasaden som kommer nærmest E134) ved planlagt ny fløy er beregnet til
Lden 53,8 dB. (…) Beregnet støynivå ligger således under nedre grense for gul sone
(Lden 55 dB) og det skal ikke være nødvendig å ta spesielle hensyn til veitrafikkstøy i
byggesaken. Trafikk på lokal tilførselsvei påvirker ikke den beregnede støyverdien.”
5.12.2 Flystøy
Rådmannen nevner her innledningsvis at kommuneplanens arealdel av 2004 (kpla) har
retningslinjer for flystøyen. De er basert på ”Støysonekart” (S-kart) fra Luftfartsverket 1986,
som tar utgangspunkt i ”Kortbane rutetrafikk og 5 DC-9 pr. uke”.
Haugmoplatået ligger her innenfor en større støysone II, som har en beregnet støy på
60-65 dBA ekvivalent flystøynivå (EFN). Selve planområdet ”treffes” av ca. 62 -64 dBA.
For sone II sier kpla at ”Her bør det ikke legges nye boligområder, skoler eller annen form
for støyømfindtlig bebyggelse”. S-kart nevner for sone II herunder også helseinstitusjoner.
Kpla sier videre at fortetting likevel kan tillates dersom innendørs støynivå gjøres akseptabelt.
S-kart sier ellers at ”60 dBA EFN anses for å være en akseptabel flystøybelastning i
boligområder.” Det heter også at støyretningslinjene kan fravikes ”… der en samlet
vurdering av de lokale forhold, som (…) foretatte grunnlagsinvesteringer (…), beliggenhet
etc. viser store fordeler ved bygging i området.”
For øvrig fikk Notodden Lufthavn i fjor utarbeidet en støyrapport, datert 15.1.2014, i regi av
SINTEF (dok. 17 h4). Denne er basert på trafikken nov. 2012- okt. 2013 og en 10-årsprognose for aktiviteten. I sitt notat 22.9.2014 til reguleringsarbeidet viser miljøhygienisk
avdeling til denne rapporten, og avdelingen oppsummerer følgende:
” … Haugmotun (helseinstitusjon) (ligger) utenfor støysonegrensene 50-53, 53-60 og over 60.
(…) Det skal derfor ikke være nødvendig å ta spesielle hensyn til flystøy i byggesaken.”
Rådmannen har gjort en oppsummerende vurdering av temaet senere i saksframstillingen.
18
6. Beskrivelse av planforslaget (herunder vurderinger og konsekvenser)
Beskrivelsene av planforslaget i kap. 6 er delt i temaer. Konsekvenser innenfor et tema er
stort sett innebygd i vurderingene av temaet, evt. som en oppsummering på slutten av et tema.
39 b
Over: Forslag til ny reg.plan. Røde felter: Arealer for sykehjems-/omsorgsfunksjoner.
19
6.1 Planlagt arealbruk - hovedtrekkene
Planområdet er ca. 50 daa stort. Regulerte arealer i nåværende reguleringsplaner beholdes i
stor grad (hovedsakelig eksisterende sykehjem og omsorgsboliger, veger, boligareal, offentlig
lekeplass). Utvidelse av regulert areal for sykehjemsfunksjoner skjer hovedsakelig vestover.
Rent bygningsmessig tenkes budsjettert nybygg lagt i skråningsområdet vest for nåværende
sykehjem. Alternativt ville det f. eks. blitt svært trangt å legge såpass mye ny bebyggelse som
omleggingen innebærer, inne på moen blant eksisterende bebyggelse. Dette med tanke også
på utearealer. En evt. påbygging av etasjer på eksisterende bygg inne på terrengplatået
begrenser seg også, da Haugmo-området ligger innenfor flyplassens innflyvnings-/
instrumenteringssone, med begrensninger på byggehøyde.
Videre foreslås to ubebygde boligtomter omregulert til institusjonsformål for å dekke økt
parkeringsbehov. Dette gjelder en ubebygd, privateid boligtomt mellom E134 og
Lysthusvegen i nord, og et kommunalt eid, mindre ”restareal” inntil Lysthusvegen i nord.
Tilsvarende gjelder det (evt. framtidig) parkering på halvparten av en regulert, kommunalt eid
tomt i sørvest i dagens plan 169. Resten av sistnevnte tomt foreslås til 4 omsorgsleiligheter.
6.2 ROS (risiko og sårbarhet)
Ifølge pb-loven skal risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) gjennomføres ved utarbeiding av
reguleringsplan. Risiko og sårbarhet kan gjelde arealet slik det er fra naturens side, som f.eks.
at det er utsatt for flom eller ras. Det kan også oppstå som en følge av arealbruken, f.eks. ved
måten viktige anlegg plasseres i forhold til hverandre, eller hvordan arealene brukes.
ROS-analysen tar utgangspunkt først og fremst i utbyggingen av ny sykehjemsfløy vest i
planområdet, som er årsaken til at reguleringsplanen utarbeides. Det er evt. farer og risiki for
- eller som følge av - denne utbyggingen som vurderes. Også ellers i planområdet kan planen
gi rom for en viss ny utbygging, men utnyttingsgrad og eksisterende arealbruk og bebyggelse
gjør at dette i så fall vil ha et moderat omfang.
ROS-analysen er basert på DSBs temaveileder ”Samfunnssikkerhet i arealplanlegging”, des.
2011. (DSB: Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap). Den er gjort i en enklere
form, men med hovedtrekk fra DSBs metodebeskrivelse.ROS-analysen framgår av et eget
vedlegg i reguleringssaken, dok. 37. Her i saksframstillingen gjengis hovedpunktene fra
vedlegget.
Innspill fra Fylkesmannen i Telemark 15.8.2014 – om ROS-analyse
Fylkesmannen i Telemark (FmiT) hadde ved kunngjort oppstart av planarbeidet innspill til
planarbeidet (dok. 26). FmiTs punkt om samfunnssikkerhet og beredskap omtales for
sammenhengens del her i denne delen av saksframstillingen:
FmiT minner om kravet til ROS-analyse, innholdet av denne, og evt. avmerkinger som
hensynssone på reguleringsplankartet.
Rådmannens kommentarer:
Rådmannen viser til ROS-analysen, dok. 37.
20
6.2.1 ROS: Naturfarer
1) Flom (fra Heddøla/ Heddalsvatn)
Flomproblematikken har sin egen type sannsynlighetsberegning og regelverk om avbøtende
tiltak, og omtales i ROS-analysen derfor uavhengig av DSBs standardmatriser.
I ROS-analysen omtales også flomkrav for sykehjem (1000-årsflom, 200-årsflom m.v.).
Herunder er det bl.a. sett til reguleringsbestemmelsene for brannstasjonstomta (plan 318,
fra 2011).
Rådmannens konklusjon – flom (fra Heddøla/ Heddalsvatn):
Flom kan håndteres på akseptabel måte ved følgende avbøtende tiltak:
Reguleringskartet: Flomutsatt område vises som hensynssone – flomfare.
Reguleringsbestemmelser:
- I hensynssone flomfare må bebyggelse plasseres på min. kotehøyde 21,25 m (200-årsflom).
- Elektriske anlegg og bygningsmessige tiltak for øvrig skal planlegges med tanke på å
redusere materielle skader også ved høyere flom enn 200-års flom.
- Evakuering av sykehjemmets kjelleretasje forberedes ved varsel om 200-årsflom eller mer.
2) Flom for øvrig (bekk i vest) - rådmannens konklusjon:
Rådmannen ser bekken unødvendig som eget ROS-tema. Det vises til omtale ellers i
saksframstillingen til reguleringsplanen, som omfatter ulike sider ved bekken.
3) Overvann - rådmannens konklusjon:
Rådmannen anser overvann i planområdet for å være unødvendig som eget ROS-tema.
4) Grunnforhold (evt. skredfare, fare for kvikkleire – skråningsområde i vest)
I forbindelse med reguleringsarbeidet og påtenkt bygging i skråningsområdet har kommunen
leid geoteknisk firma Multiconsult til å undersøke grunnforholdene. Undersøkelsen framgår i
rapport av 26.11.2014 (jfr. også omtale i kap. 5.9 foran i saksframstillingen).
Rådmannens konklusjon – grunnforhold:
Grunnforholdene ved planlagt utbygging kan håndteres på akseptabel måte ved at det i forslag
til reguleringsbestemmelser er tatt inn følgende punkt:
Geotekniske forhold: Oppfyllingsarbeider, bygging av nytt sykehjem og flytting av bekk i
vestre del av planområdet skal utføres med basis i rapport fra Multiconsult 26.11.2014.
5) Radon - rådmannens konklusjon:
Byggteknisk forskrift (TEK 10) har krav om radonforebyggende tiltak i alle nye bygninger
beregnet for varig opphold (med mindre det kan dokumenteres at det er unødvendig).
Rådmannen anser derfor at radon ikke trenger oppfølging i planen eller i ROS-analysen.
21
6.2.2 ROS: Menneske- og virksomhetsbaserte farer
1) Flytrafikk (beliggenhet i nærområdet/ innflyvningssone til Notodden lufthavn)
1a) Evt. påvirkning av utbyggingen (byggehøyder, materialbruk) på flytrafikken
1b) Ulykker med transportmidler: Flytrafikk over planområdet
Rådmannens konklusjon – flytrafikk (restriksjonsplanen/ nærhet til flyplassen), pkt. 1a, 1b:
Flytrafikkens forhold til planlagt utbygging i vest kan håndteres på akseptabel måte ved at
reguleringsplanen omfatter følgende:
Reguleringsbestemmelsene:
- Nybygget i vest plasseres i all hovedsak som illustrert på reguleringskartet.
- Mønehøyde på nybygg i vest: Maks. 34 moh.
- Restriksjonsplanens retningslinjer og bestemmelser gjelder.
2) Ulykker med transportmidler: Trafikkulykker
ROS-temaene her omhandler:
2a) Fotgjenger-/ syklistkryssing over kjørebanen på E134, til gs-veg og bussholdeplass på
motsatt side av E 134 for Haugmo-området
2b) Gåing til/fra bussholdeplass på Haugmosida av E134
(Se for øvrig kart i starten av kap. 4.2 foran, til høyre i kartet.)
Ang. 2a) Fotgjenger-/ syklistkryssing over kjørebanen på E134
Farer, avbøtende tiltak
ROS-temaet her er utvidelsen av sykehjemmet og evt. følger av denne for kryssingen av
gående/ syklende over E134. For nordvestre del av Haugmoen/ Flatin skjer kryssingen
hovedsakelig ved ”gamleavkjørselen” ved ”gamle Hauganbutikken”. Det er her 60-km-sone.
Statens vegvesen anlegger generelt ikke definerte fotgjengeroverganger i kjørebanen bl.a. i
60-soner.
Videre er det i dag bussholdeplass på hver side av E 134, ca. 100 m nordvestover fra ”gamleavkjørselen”. Dette medfører tidvis kryssing av E134.
I dagens reguleringsplan 291, vedtatt i 2006, er det rekkefølgekrav til bygging av regulert
gangbru over E134, ca. ved ”gamleavkjørselen” til Haugmo-området. Gangbrua var i 2006
regulert fra før, i plan 169 vedtatt 1985. Rekkefølgekravet i plan 291 inntrer ved utbygging av
et regulert boligfelt på andre siden av E134, nær Gulltun. Det ble vurdert at feltet ville
medføre at barn ville ferdes mellom dette feltet og over E134 til boligene på Haugmosida og
motsatt. (Boligfeltet er ikke utbygd ennå.)
Uavhengig av dette har gangbrua siden 2001 inngått i kommunens Trafikksikkerhetsplan
(TS-plan). TS-planene inneholder ulike typer ønskede TS-tiltak langs kommunale og fylkeskommunale veger og riksveger, rangert ut fra kommunens syn. I rullert TS-plan fra 2010 er
gangbrua prioritet nr. 2 blant ”punkttiltak riksveg”. (Prioritet 1 er nylig utført av vegvesenet.)
Rådmannen har pr. feb. 2015 sett på data fra Statens vegvesens oversikt på internett over
ulykker rapportert med personskade/ dødsfall, i Norsk vegdatabank, NVDB.(”Inneholder data
under norsk lisens for offentlige data (NLOD) tilgjengeliggjort av Statens vegvesen.”).
22
Det er sett på antall ulykker i området, på den ca. 740 m lange strekningen av E134 langs
Haugmoen/ Flatin. Dvs. fra rundkjøringa i nordvest til krysset i sørøst der det i dag går veg
opp til Skilrudfeltet på ene sida og inn til søndre del av Haugmoen/ Flatin på andre sida.
Pr. feb. 2015 framgår 13 ulykker, som har skjedd i perioden 1977 – 2011 (rådmannen forstår
registreringene som å gjelde til og med 2014).
Av disse er 9 ulykker rene bil- eller motorsykkelulykker.
De øvrige er 3 ulykker med fotgjenger, 1 med syklist:
1977: Ved gamle avkjørselen til Haugmoen (”Hauganbutikken”). 1 fotgjenger lettere skadd.
1982: Ca. 150 m sørover fra gamle avkjørselen. 1 fotgjenger meget alvorlig skadd.
1986: Ca. 250 m sørover fra gamle avkjørselen. 1 syklist lettere skadd.
2001: Ca. 150 m sørover fra gamle avkjørselen. 1 fotgjenger lettere skadd.
Etter at Haugmotun ble bygd i 1988 har det ut fra oversikten i NVDB vært 1 fotgjengerulykke
langs Haugmoflatin. Det var i 2001, ca. 150 m sørover fra gamleavkjørselen.
Hvor mange ansatte, beboere og besøkende som i dag sykler, går eller tar buss er vanskelig å
anslå. Det samme gjelder situasjonen etter nyutbyggingen.
Antall ansatte til stede samtidig vil øke fra dagens ca. 35, til ca. 65.
Antall beboere i nåværende sykehjem som er friske/ sterke nok til evt. å gå, ta buss eller sykle
antas å være svært få. Tilsvarende antas dette å gjelde svært få blant det økte antallet beboere
– fra dagens 76, til et kommende antall på i alt ca. 135.
Rådmannen antar at de fleste ansatte, beboere og besøkende i dag kommer i bil, og at
sykehjemsutvidelsen tilsvarende gir et relativt lavt antall nye personer med behov for å krysse
E134 som gående/ syklende. Videre vil dette primært være voksne.
Bygging av gangbrua er kostnadskrevende, den berører også privat eiendom, og vil være
tidkrevende å gjennomføre i forhold til kommunens budsjettmessig vedtatte framdrift på
sykehjemsutbyggingen.
Samlet sett mener rådmannen at risiko med kryssing av E134 ikke står i forhold til tidsbruk og
kostnader med evt. bygging av gangbrua nå i forbindelse med sykehjemsutvidelsen.
Ang. 2b) Gåing til/fra bussholdeplass på Haugmosida av E134
Farer, avbøtende tiltak
De som går av eller på buss på Haugmosida, må gå ca. 100 m langs E134, mellom bussholdeplassen og ”gamleavkjørselen”. Det er ikke anlagt eller regulert fortau på strekningen.
Dette har bl.a. å gjøre med at bussholdeplassen på sikt er tenkt flyttet, til en plassering rett ved
regulert gangbru og ”gamleavkjørselen”. Bussholdeplass er derfor regulert der.
Når det gjelder faremomenter, har rådmannen mye av de samme vurderinger som for
kryssingens del. Jfr. her omtalen foran av ulykkessituasjon, samt at sykehjemsutvidelsen
anslås å ville innebære et relativt lavt antall nye personer som har behov for å bruke buss.
Disse er dessuten primært voksne. Rådmannen anser derfor et økt ulykkespotensial ved gåing
langs E134 mellom bussholdeplassen og ”gamleavkjørselen” i kategori ”lite sannsynlig”.
Evt. tiltak for å redusere risiko kunne være å flytte bussholdeplassen dit den er regulert.
23
Dette innebærer inngrep i privattomt, mulig stenging av direkteavkjørselen til ”gamle
Hauganbutikken” og (uforutsigbar) tidsbruk knyttet til dette, samt erstatnings- og anleggskostnader. Et evt. alternativt anlegg av ca. 100 m fortau fram til nåværende bussplass er ikke
regulert i dag, det vil berøre tre tomter, og komme svært nær et par av husene. Ved ”Hauganbutikken” er det smalere enn normert bredde.
Rådmannen mener risiko ikke står i forhold til tidsbruk og kostnader ved disse evt. avbøtende
tiltakene. Herunder kommer også den moderate økningen av personer som antas å ha behov
for å gå strekningen, og at disse i all hovedsak er voksne.
Rådmannens konklusjon – trafikkulykker
2a) Kryssing av E134 for gående/ syklende
Utvidelsen av sykehjemmet gir økt antall ansatte, beboere og besøkende. Rådmannen
vurderer dette til å gi bare en moderat økning av personer som antas å ha behov for gående/
syklende kryssing av E134, og at disse i all hovedsak er voksne. Herunder er det også sett på
antall ulykker med personskade/ evt. død for fotgjengere og syklister i området fra 1977 til i
dag. Rådmannen anser at utbyggingen ikke medfører så høy økt ulykkesrisiko at det tilsier at
den regulerte gangbrua må bygges nå, sett i forhold til tidsbruk og kostnader med evt.
bygging av gangbrua.
2b) Gåing til/fra bussholdeplass på Haugmosida av E134
Tilsvarende vurderinger som for punkt 2a tilsier at utbyggingen ikke medfører så høy økt
ulykkesrisiko at det bør innebære avbøtende tiltak.
3) Tilgjengelighet for nødetater
3a) Brannvesen - rådmannens konklusjon:
Bl. a. er situasjon med og uten flom vurdert.
Tilgjengelighet for brannvesen anses å være akseptabel, og uten behov for avbøtende tiltak.
Herunder kommer også at nybygg blir sprinklet.
3b) Ambulanse - rådmannens konklusjon:
Bl. a. er situasjon med og uten flom vurdert.
Tilgjengelighet for ambulanse anses å være akseptabel, og uten behov for avbøtende tiltak.
Herunder kommer også tilstedværelse av sykepleiefaglig personell på sykehjemmet, samt
muligheten for luftambulanse.
4) Kritisk infrastruktur
4a) Vanntilførsel – kapasitet, rådmannens konklusjon:
Vannkapasiteten er god, uten behov for avbøtende tiltak.
4b) Vanntilførsel – brudd, rådmannens konklusjon:
- Brudd på vannledningen samtidig med brann anses som såpass lite sannsynlig at det ikke
tilsier evt. rekkefølgekrav i reguleringsplanen for anlegg av reservevannledning/ringsystem
samtidig med utvidelsen av sykehjemmet.
Kommunen vil likevel se på muligheten for ”beste mulige løsning”, med f. eks. en
kostnadsdeling mellom prosjektet og kommunens virksomhet for vann/ avløp/ renovasjon
med tanke på anlegg av reserveledning/ ringsystem i forbindelse med sykehjemsutbyggingen.
- Konsekvenser for øvrig vanntilgang ved brudd på vannledningen anses som håndterbart uten
andre avbøtende tiltak enn det som følger av sykehjemmets rutiner for øvrig.
24
6.2.3 ROS – oppsummering
Av ROS-analysen framgår at rådmannen anser at enkelte forhold ved området har en viss
risiko ved seg. Der disse etter rådmannens syn kan/ bør møtes med avbøtende tiltak, er dette
foreslått fulgt opp via reguleringsplankartet og reguleringsbestemmelsene.
6.3 Landbruk, jordvern
6.3.1 Landbruksfaglig vurdering
Bruken av skråningsområdet i vest medfører bl.a. av flomhensyn behov for oppfylling inn
mot skråningen og vestover på flata ved skråningen. Dette er arealer som i dag dels er regulert
til Landbruk, dels er LNF-formål i kommuneplanen (Landbruks-/ natur-/ friluftsområde).
I den nye reguleringsplanen blir arealer her omregulert til sykehjemsformål (Offentlig
institusjon). Kommunens landbruksfaglige vurdering ved oppstart av planarbeidet
oppsummerte slik: ”… Samla vurdering av arealet er at det har begrenset produksjonsverdi,
og at en regulering til andre formål enn landbruk i liten og ingen grad fører til ulemper for
kringliggende landbruk.” Da planområdet i okt. 2014 ble utvidet litt vestover, ble dette
landbruksfaglig vurdert slik av kommunen (dok 14 f): ”Utvidelse av arealet med ca 1 daa på
flata vest for bekken endrer ikke vurderingen siden arealet ligger så lavt i forhold til bekken.”
(Kommentar v/ rådmannen, mars 2015: Utvidelsen i det endelige planforslaget er ca. 1,5 daa).
6.3.2 Landbruk, jordvern - innspill fra Fylkesmannen i Telemark
Ved kunngjøring i juli 2014 om oppstart av reguleringsarbeidet, og ved utvidelsen av
planområdet i okt. 2014, kom det innspill fra Fylkesmannen i Telemark (FmiT) bl.a. om
landbruksmessige forhold. Gjennomgangen gjøres her, heller enn som kommentar senere til
innkomne innspill.
Dette for å få en mer samlet gjennomgang av landbruks-/ jordverntemaet.
Rådmannen viser først til innspillet fra FmiT 15.8.2014 til oppstart av reguleringsarbeidet og
til innspill derfra 17.10.2014 til utvidelsen av planområdet.
Videre vises også til uttalelse fra FmiT 17.12.2014 i dispensasjonssaken om oppfylling i
skråningsområdet i vest (TU jan. 2015), da også denne må sies å angå reguleringsplanen.
- 15.8.2014 (dok. 26): FmiT ser det som ” … uheldig å legge bebyggelse tett inntil dyrka
mark både av hensyn til beboere og landbruksdrifta. På generelt grunnlag bør det søkes å
fortette framfor å ta i bruk nytt ubygd areal. (…). Landbruksarealene langs Heddøla står
under sterkt utbyggingspress og det er kommunens ansvar å gjøre en overordnet vurdering
opp mot den øvrige arealdisponeringa av landbruksareal i kommunen. …”
25
- 17.10.2014 (dok. 31): FmiT fastholder forrige innspill, og ønsker videre ”… også en
vurdering av størrelsen på landbruksarealet og kvaliteten på arealet både innenfor varselet
og omkringliggende areal. Vi trenger en helhetlig vurdering fra kommunen rundt disse
temaene. Dersom planforslaget viser at dyrkingsarealene mister arrondering og at
landbruksinteressene vil (bli) vesentlig tilsidesatt, vil vi vurdere dette i den videre prosessen.”
- 17.12.2014, fra FmiTs uttalelse i dispensasjonssaken om oppfylling (dok. 14 g):
” … Vi vil (…) poengtere viktigheten av å legge inn en buffersone mellom landbruksområdene
og sykehjemmet, og forventer at kommunen som planmyndighet påser at dette blir gjort
tilstrekkelig.”
Rådmannens kommentarer til innspillene fra FmiT:
Rådmannen viser til kommunens landbruksfaglige vurdering, og tilføyer ellers følgende:
- Ang. FmiTs anførsel om ” … kvaliteten på arealet” også på ”omkringliggende areal”:
På flyfoto, dok. 33 c, er oppfylling vestover fra nåværende Haugmotun sjukeheim skissert
inn, med avsluttende skråning mot vest. Videre er skissert inn planlagt ny bekketrasé nær
vestre kant av planlagt fyllingsfot.
Når det gjelder omkringliggende arealer til tiltakene, framgår situasjonen av flyfotoet. Det er
fulldyrket mark videre vestover. Den lyse delen av jordet, som berøres av ny bekk/ skråning,
er en del av jordet som ligger lavere inn mot eksisterende bekk enn øvrig jorde vestover.
Denne delen er som nevnt oftere fuktig og derav mindre anvendbar.
- Ang. FmiTs anførsel om hvorvidt ”… dyrkingsarealene mister arrondering”:
Flyfotoet med påtegninger viser etter rådmannens syn at evt. arronderingsmessige ulemper
ved de planlagte tiltakene er små.
- Ang. FmiTs anførsel om” … uheldig å legge bebyggelse tett inntil dyrka mark både av
hensyn til beboere og landbruksdrifta” og ” … viktigheten av (…) buffersone mellom
landbruksområdene og sykehjemmet”:
Der bebyggelse ligger nær jorder og landbruksdrift kan det generelt sett oppstå konflikt,
f. eks. med støy fra traktorer og annen redskap i onner, lukt fra evt. husdyr/ husdyrgjødsel o. l.
Planen/ utbygginga etablerer slik sett ikke et nytt naboskap til jordbruket i vest. Det er der fra
før, men grensa ”skyves” på. Den (flyttede) bekken vil i praksis utgjøre skillet mellom jordet
vestover og sykehjemsområdet Planforslaget medfører noe mer nærføring, bl.a. ved at ny
bebyggelse på det nye oppfyllingsplatået i skråningen til Haugmoplatået blir liggende litt
lavere/ nærmere flata og jordet. Den nye skråningen som dannes av oppfyllingen til
flomhøyde, vil likevel framtre som en terreng- og høydemessig avgrensning mot jordet
vestover. Mot vest er det videre lagt inn en byggegrense på 3 m fra vestre kant av det nye
platået. Samlet bør dette gi en akseptabel sone mellom bebyggelse og jorde, og rådmannen
vurderer det til at planen neppe vil føre til økt potensial for konflikt i forhold til i dag.
6.3.3 Rådmannens konklusjon ang. landbruk/ jordvern
Rådmannen ser jordvern som generelt viktig i arealplanleggingen, jfr. også Jordloven.
Rådmannen mener imidlertid at planforslaget berører lite dyrka mark av verdi, og at forslaget
heller ikke gir arronderingsmessige ulemper. Avgrensningen mellom bebyggelse – jordbruk
vurderes til ikke å gi økt potensial for konflikt i forhold til i dag.
26
6.4 Bekkeomlegging
Momentene som gjennomgås i dette kapitlet, er redegjort for også i dispensasjonssaken fra
Teknisk utvalg i jan. 2015 om oppfylling av skråningsområdet i vest, herunder inkludert
bekkeomlegging. Bekkeomleggingen er etter dette utført i feb. 2015.
For helhetens del tas disse momentene likevel samlet med i reguleringsplanen her nå.
Bekkeomleggingen kunne kanskje vært en del av ROS-analysen, men rådmannen har valgt å
omtale den som et eget tema her. Dette er dels for å samle alle momenter ved omleggingen
(også evt. ”ikke ROS-relaterte”) i ett kapittel. Dels er det også fordi rådmannen i
utgangspunktet ikke har ansett denne bekken for å være ”naturfare” (ROS).
6.4.1 Bekkeomleggingen – omfang m.v.
Bekken som går her i dag må flyttes vestover. (Dette er nå utført i feb. 2015, med bakgrunn i
dispensasjonssak i TU den 21.1.2015). Reguleringsmessig er bekkeløp uavhengig av et
bestemt reguleringsformål. Viktige bekker, elver o.a. kan om ønskelig reguleres med et
særskilt formål, men en bekk kan også ligge innenfor f. eks. regulert ”Landbruk”, eller
innenfor regulert ”Offentlig institusjon”. Det er etter rådmannens syn likevel ikke så
hensiktsmessig at en avgrenset strekning av et lengre sammenhengende bekkeløp blir en del
av formålet ”Offentlig institusjon”.
Ny bekketrasé er lagt i det som er nåværende kommuneplans LNF-formål. For
sammenhengens del tas også arealet der bekken nå blir liggende, med i reguleringsplanen.
Bekken og litt areal videre vestover fra bekken reguleres da som formål Landbruk.
Sykehjemsformålet er lagt inntil østre kant av den omlagte bekken.
Oppfylling og bekkeflytting berører eiendom som tilhører kommunen.
I tillegg berøres to private gardseiendommer: I vest eiendom tilhørende Anne Taletta og
Reidar Ljosland, i sør eiendom tilhørende Hallgeir Hardang.
Bekkeomleggingen i forbindelse med utbyggingen dreier seg om følgende:
- Lukking av bekk forlenges ca. 30 m sørvestover under planlagt fylling, fra nåværende rør
under Lysthusvegen.
- Bekkeløpet videre sørover flyttes på en ca. 100 m lang sørøstgående strekning til den møter
eksisterende bekk. Avstand mellom gammelt og nytt løp er fra 0 – ca. 20 m.
Her skal bekken være åpen.
- En liten kulp/vannspeil (ca.5 x 3 m), med steinsatt bunn, tenkes lagt i enden av forlenget rør.
Dette dels for å samle opp evt. sedimenter nordfra, dels av estetiske årsaker.
- Det estetiske momentet har sammenheng med at det tenkes lagt en ca. 3 m bred flat sone
mellom nytt bekkeløp og foten av den nye skråningen, som gjør det mulig å ferdes langs
sykehjemssiden (østsiden) av bekken. Bekken kan ved vannføring ha en viss rolle som del
av et utemiljø for omsorgsboliger og sykehjem, eller for beboere ellers på Haugmoflatin.
Det kan også være praktisk å komme fram med traktor for vedlikehold o. l.
- Nytt bekkeløp tenkes plastret langs begge kanter, slik at bekken ikke vil grave, særlig inn
mot det nye oppfylte terrenget (plastring/ duk i tråd med Multiconsult kap. 4.8, 26.11.2014)
- ”Ny” bekk vil som følge av tiltakene få et noe mer kultivert preg enn nåværende løp.
27
6.4.2 Bekkeomlegging – innspill fra Fylkesmannen i Telemark (17.10.2014)
Da planområdet ble utvidet, kom det innspill fra Fylkesmannen i Telemark (FmiT, dok. 31)
om dette temaet. Innspillet tas med her i dette kapitlet, heller enn som kommentar senere til
innkomne innspill. Dette for å få en mer samlet gjennomgang av temaet bekkeomlegging.
a) Lukking av bekk
- Bekker og vannveier skal i følge nasjonal politikk som hovedregel være åpne.
- Lukking medfører generelt:
- Vannet renner raskere, med økt fare for flom og erosjon nedstrøms
- Dyr og planter kan ikke leve i lukkede vannveier.
- Bekkens biologiske mangfold reduseres. Lukking ødelegger fiskens gyteplasser,
hindrer fiskens vandring og ødelegger leveområdene for dyr og planter for øvrig.
- Ifølge lovverk er det forbudt, uten å ha tillatelse, å iverksette tiltak som forringer produksjonsmulighetene for fisk eller andre ferskvannsorganismer.
Rådmannens kommentarer - lukking av bekk:
Foran i saksframstillingen har rådmannen redegjort for eksisterende forhold ved bekken.
Det er en mer detaljert gjennomgang om denne bekkens karakter, som slik sett ikke var kjent
for FmiT i forbindelse med deres innspill.
I redegjørelsen foran framgår at bekken har karakter av å være mest et sekundært løp
(avlastning) for bekker på motsatt side av E134, at bekken ofte er tørr, osv.
Herunder ble også omtalt manglende tilstedeværelse av fisk i bekken.
b) Elvemusling, partikkeltransport
FmiT viser til at elva Heddøla sør for omsøkt område har forekomster av rødlistearten
elvemusling. Det framholdes at arbeid i forbindelse med bekkeomleggingen kan medføre
partikkeltransport i elva, som kan tilslamme nedstrøms gyteplasser for fisk. Deretter nevner
FmiT evt. avbøtende tiltak rundt dette.
Rådmannens kommentarer - elvemusling, partikkeltransport
Rådmannen ser at gravearbeider ved omleggingen kan grumse til bekken. Det antas imidlertid
at evt. partikler vil sedimentere mest før de evt. kommer ut i Heddøla, bl.a. i de bredere/
dypere partiene av gammel ”løk” sørover retning Heddøla. (Litt nord for rød tekst
”Spesialområde campingplass” på kartvedl. 9 g. Teksten er fra reguleringsplanen i området,
en plan som ikke er gjennomført ennå der.)
c) Flommessige forhold ved bekken
FmiT ser det generelt som uheldig å legge bekker i rør, særlig hvis det evt. legges faste
konstruksjoner over. Mulighetene for framtidig vedlikehold av bekkeløpet vanskeliggjøres.
Flyttingen av bekken med åpent løp anses likevel greit, da det bl.a. kan bedre muligheten for
håndtering av flomhendelser. Det kan også framheve kvaliteter ved bekken.
28
Rådmannens kommentarer - flommessige forhold ved bekken
Rådmannen viser til sin omtale foran om bekkens generelle beskaffenhet og dens rolle først
og fremst som avlastende sekundærløp. Denne rollen endrer seg ikke ved den planlagte
oppfyllingen og utbyggingen, annet enn at bekkens trasé skyves noen meter vestover på en ca.
130 meter lang strekning. Herav er ca. 30 meter av strekningen tenkt lukket, i forlengelsen av
nåværende lukkede løp. Det er i hovedsak ny skråning etter oppfylling som blir liggende over
den nye lukkede strekningen.
Rådmannen anser det samlet sett som et akseptabelt forhold at oppfyllingen til flomhøyde
medfører forlengelse av den lukkede delen av bekken.
Når det gjelder det nye, åpne bekkeløpet langs ny oppfylling skal dette plastres (jfr. omtalen
av Multiconsults geotekniske rapport bl. a. i kap. 5.9 foran). Rådmannen ser det derfor som å
være liten fare for at vannet evt. skulle grave.
- Ang. kvaliteter ved (ny) bekk:
Som nevnt tenkes det avsatt et flatt parti mellom bekk og ny fyllingsskråning, som muliggjør
opphold, spasering o. l. langs sykehjemssiden (østsiden) av bekken. Bekken kan ved
vannføring ha en viss rolle som del av et utemiljø for omsorgsboliger og sykehjem, for
beboere som måtte være friske nok til å komme seg dit, evt. også for andre beboere på
Haugmoflatin.
6.4.3 Bekkeomlegging – innspill fra NVE (14.8.2014, 21.10.2014)
Da oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i juli 2014, og da planområdet i okt. 2014 ble
utvidet inn i bekkesonen, kom det innspill fra NVE bl.a. om bekken (dok. 25 og 32).
Innspillene tas med her i dette kapitlet, heller enn som kommentar senere til innkomne
innspill. Dette for å få en mer samlet gjennomgang av temaet bekkeomlegging.
a) Flommessige forhold ved bekken (14.8.2014, 21.10.2014)
- Byggeavstand mot bekker bør sikkerhetsmessig generelt være min. 20 m.
- NVE mener dimensjonering mot flom bør vurderes, jfr. krav til sikkerhet for bebyggelse
Rådmannens kommentarer - flommessige forhold ved bekken
- Rådmannen viser til sine kommentarer ellers i saksframstillingen om bekkens moderate rolle
og beskaffenhet. Ut fra dette anser rådmannen at fot på ny fylling kan ligge såpass nært som
3 m til toppen av skråningskant langs ”ny” bekk.
- Dimensjonering for flom: Hva man skal definere som flom er et skjønnspørsmål for denne
bekken. Men større vannføring enn det vanlige ivaretas ved tiltakene som er tenkt gjort med
bekken (plastring langs kantene m.v., omtalt ellers i saksframstillingen). Det er for øvrig ikke
bebyggelse i relevant nærhet videre langs bekkefaret mot Heddøla (kartvedl. 9 g).
29
b) Vannressursloven (NVE, 14.8.2014)
NVE bringer inn bl.a. Vannressursloven når det gjelder bekkeomleggingen, og viser til at
”… vassdragstiltak ikke skal være til skade eller ulempe for allmenne interesser”.
Videre at ”Dersom vassdragstiltaket beskrives på en dekkende måte i reguleringsplanen, vil
behandlingen samordnes, slik at en unngår separat behandling etter vannressursloven”.
Rådmannens kommentarer - Vannressursloven
Dette var tema også i dispensasjonssaken om oppfylling i området, sak i TU den 21.1.2015.
Jfr. også uttalelse fra NVE i den saken. Rådmannen forstår det som at forholdet til Vannressursloven formelt sett likevel bør tas inn også i reguleringsplanen, som punkter i reguleringsbestemmelsene. Se senere, rådmannens konklusjon om bekkeomleggingen (kap. 6.4.4).
c) Beskrivelse av bekkeomleggingen, konsekvenser (NVE, 21.10.2014)
NVE framholder at det planlagte vassdragstiltaket skal beskrives, likedan evt. konsekvenser
av dette spesielt i forhold til vassdragsmiljø.
Rådmannens kommentarer - beskrivelse av bekkeomleggingen
Rådmannen viser til omtale og vurderinger foran - i kap. 6.4.2 om innspillet fra FmiT.
d) Gjennomføring og reetablering av bekkeløp (NVE, 21.10.2014)
NVE framholder at det skal beskrives prinsipper for gjennomføring og reetablering av
bekkeløp slik at form og funksjon blir tilsvarende det opprinnelige.
Rådmannens kommentarer - gjennomføring og reetablering av bekkeløp
Rådmannen viser til omtale og vurderinger foran i kap. 6.4.2 om innspillene fra FmiT,
og til rådmannens konklusjon om bekkeomleggingen i kap. 6.4.4.
e) Tilsyn og vedlikehold (NVE, 21.10.2014)
NVE: Det må beskrives hvordan tiltaket skal følges opp med tilsyn og vedlikehold.
Rådmannens kommentarer - tilsyn og vedlikehold
Rådmannen anser dette som ikke direkte å angå reguleringsplanen. Ettersom forholdet er
omtalt av NVE, kommenterer rådmannen det likevel kort: Rådmannen vurderer det slik at
bekken, herunder flytting og lukking av ca. 30 m, har en moderat rolle og karakter
Kommunen legger derfor trolig ikke opp til regelmessig vedlikehold og ettersyn. Bekken vil
på strekningen langs ny fylling/ senere utbygging ligge lett tilgjengelig. Det er tenkt anlagt en
inspeksjonskum i overgangen gammel/ ny bekkelukking. Påtenkt ”kulp” ved utløp av den
forlengede bekkelukkingen vil ”konsentrere” evt. sedimentering fra oppstrøms vannføring,
som forenkler noe av evt. bekkerensk.
30
6.4.4 Rådmannens konklusjon - bekkeomleggingen
Ut fra kommunens vurderinger, samt ut fra innspill fra FmiT og NVE, inneholder rådmannens
planforslag (reguleringskart, reguleringsbestemmelser) følgende ang. bekkeomleggingen
- jfr. her også samordning med Vannressursloven:
a) Forlengelse av lukking av bekk
Plankartet: Forlenget lukket strekning inngår i sykehjemsformålet (Offentlig institusjon)
Bestemmelser: Bekkelukking under Lysthusvegen kan forlenges under ny fylling.
b) Åpen bekk (flytting vestover av eksisterende løp)
Plankartet: Åpen bekk inngår i formål Landbruk, formålet reguleres derfra og litt vestover.
Bestemmelser: 1) Eksisterende bekk skal ved flytting vestover forbli åpen – fra ny lukket
strekning ved Lysthusvegen i nord og ca. 100 m sørøstover til den møter eksisterende bekk.
2) Overgangen lukket/ åpen bekk anlegges som kulp/vannspeil (ca.5 x 3 m) m/ steinsatt bunn
3) Nytt bekkeløp plastres langs kantene (jfr. Multiconsults rapport kap. 4.8, 26.11.2014).
c) Bekkens sideareal i øst
Plankartet: Sykehjemsformålet (Offentlig institusjon) reguleres fram til østre kant ”ny” bekk.
Bestemmelser: Mellom fyllingsfot på oppfylt terreng og topp skråningskant langs omlagt
bekk skal terrenget være flatt i 3 m bredde.
6.5 Biologisk mangfold
Biologisk mangfold – evt. naturverdier
Foran i saksframstillingen er det omtale av kommunens registrering i sept. 2014 av biologisk
mangfold i skråningsområdet i vest. Som det framgår der, er det lite av biologiske verdier i
området, og dermed lite som går tapt ved utbygging.
Oppfylling i det vegetasjonskledte området pga. utbyggingen har medført at trær og busker er
tatt ned (utført i feb. 2015, jfr. dispensasjonssak i TU jan. 2015).
Biologisk mangfold – innspill fra Fylkesmannen i Telemark (15.8.2014)
Da oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort i juli 2014, kom det innspill fra
Fylkesmannen i Telemark (FmiT) bl. a. om naturmangfold (dok 26).
Innspillet tas med her i dette kapitlet, heller enn som kommentar senere til innkomne innspill.
Dette for å få en mer samlet gjennomgang av temaet biologisk mangfold.
FmiT peker på følgende:
- Det generelle ansvaret etter lovverket om å stanse tap av biologisk mangfold.
- Naturmangfoldsloven, som har krav bl.a. til at offentlige beslutninger må være basert på
kunnskap om de naturverdier som berøres, vurderinger av mulige skader m.v.
Rådmannens konklusjon – biologisk mangfold
Ut fra de biologiske registreringene i området anser rådmannen at reguleringsforslaget og den
påtenkte utbyggingen ikke vil ødelegge biologiske verdier av betydning.
31
6.6 Landskapsmessige virkninger
eksister.
sykehjem
planlagt
sykehjem
Over: Planlagt sykehjemsfløy i skråningsområdet i vest (her sett fra nordvest).
Skisse v/ Søndergaard Rickfelt AS pr. 24.2.2015
Fjernvirkning: Til nå har skråningsområdet i vest vært dominert av lauvskog. Ny sykehjemsbygning i dette området vil endre karakteren. Det blir nå bygningsmasse som blir
fremtredende mot vest og mot ferdselen på E134. Hovedform, høyder m.v. på bebyggelsen,
slik det er omtalt ellers i saksframstillingen og foreslått i reguleringsbestemmelsene, vil
medvirke til et neddempet uttrykk på bebyggelsen inn mot jordbrukslandskapet.
Nærvirkning: Eksisterende sykehjem har mot vest hatt utsyn mot lauvskogen og en delvis
åpenhet vestover. Ved utbygging ”overtar” den nye fløyen utsikten vestover, mens
eksisterende bygninger får nybygget og eksisterende utearealer/ hage som utsikt vestover.
6.7 Kulturminner
Saksframstillingen omtaler fylkeskommunens uttalelse i 2014 om kulturminner. Som det
framgår der, er det ikke kjente forekomster av automatisk fredede eller andre kulturminner i
området.
6.8 Økonomiske konsekvenser for kommunen
Kommunestyret har ved sine vedtak i 2014 vurdert saken med å samle alle heldøgns omsorgsfunksjoner på Haugmoen som gunstigste løsning bl. a. økonomisk for kommunen.
De konkrete kostnader ved videre utbygging vil framkomme i selve utbyggingsprosjektet.
Vedtatt kommunalt investeringsbudsjett legger til grunn en forhåndskalkyle av kostnadene.
32
6.9 Sykehjem, omsorgsboliger
6.9.1 Type reguleringsformål (Bolig, Offentlig institusjon)
Med forrige pb-lov ble sykehjem regulert som Offentlige bygninger (rød farge i plankart).
Alle boliger, også f. eks. omsorgsboliger, ble regulert som Bolig (gul farge i plankart).
Forrige lov gjaldt da nåværende reguleringsplan 291 og plan 169 ble vedtatt.
Nåværende reguleringsplaner er derfor i hovedsak slik:
a) Nåværende sykehjem er regulert ”rødt”.
b) Omsorgsboligene øst for sykehjemmet, inn mot Lysthusvegen, er i dag regulert ”gule”.
Disse 16 boligene, og tomta, er eid av kommunen. Det er lettstelte leiligheter med nærhet til
sykehjemmet. Beboerne leier leilighet på grunnlag av innvilget søknad hos kommunen.
c) Omsorgsboligene rett sør for sykehjemmet er i dag regulert ”gule”.
Dette er 12 leiligheter, i et vanlig borettslag (Haugmoen borettslag) med egen (feste)tomt,
der man kjøper andel/ leilighet. Kommunen avgjør hvem som etter søknad kan kjøpe seg inn.
d) Kommunens tomt langs sørgrensa av Haugmoen borettslag er ikke bebygd, men i dag
regulert ”gul”, med plass for 7 omsorgsleiligheter. Tomta har til nå vært tenkt som mulig
utvidelse av Haugmoen borettslag.
”Gul farge” ga i forrige pb-lov fleksibilitet innenfor boligformålet, ved at man f. eks. kunne
omgjøre omsorgsboliger til andre typer boliger uten å måtte omregulere (evt. som mindre
reguleringsendring).
I den nye pb-loven kan omsorgsboliger nå være ”rødt” formål. Disse går under formålet
”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger, boliger med service.”.
Fleksibiliteten i formål kan her sies å gå andre veien, ved at leilighetene kan gis sterkere
institusjonspreg (servicenivå o. l.) uten omregulering, evt. at dette skjer bare via en enklere
mindre reguleringsendring over til ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem”.
6.9.2 Arealer og reguleringsformål i den nye reguleringsplanen
Haugmo-området rommer nå - og vil framtidig romme - ulike typer helse- og
omsorgsfunksjoner. Det varierer fra omsorgsleiligheter av ulike typer (beboereide
borettslagsleiligheter, beboerleide kommunale leiligheter i egne leilighetsbygg, beboerleide
leiligheter integrert inne i sykehjemsbygningene), til rene heldøgns sykehjemsplasser.
Reguleringsplanen må ta standpunkt til reguleringsformål for de ulike funksjonene, da
pb-loven skiller litt mellom de ulike funksjonene og reguleringsformålene. Herunder kommer
også bl.a. litt ulike bestemmelser ang. parkeringskrav.
Rådmannen har gjort en sondring mellom de ulike typer omsorgsleiligheter, ut fra de tre litt
ulike karakterene disse har. Det er ikke skarpe skiller mellom dem etter f. eks. beboermessig
funksjonsnivå, men reguleringsmessig kan det likevel være sakssvarende å regulere dem litt
ulikt. (Jfr. herunder at det i ny pb-lov kan reguleres også omsorgsboliger innenfor formålet
Offentlig institusjon).
33
Oppsummert foreslås følgende regulering når det gjelder sykehjem og omsorgsboliger:
1) Formål ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger” (O-1 a, b, c, d)
Nåværende sykehjemsformål i plan 291 rommer dagens sykehjemsbygninger m/ utearealer,
og et mindre, ikke ennå anlagt, parkeringsareal for formålet.
Her er i dag en blanding av rene heldøgns sykehjemsplasser og omsorgsleiligheter, sistnevnte
integrert i eksisterende bygninger. Nåværende bygningsmasse er på sikt ment å inneholde
16 sykehjemsplasser og 68 omsorgsleiligheter. Arealene for dette foreslås regulert ”rødt”,
som ”Offentlig tjenesteyting – institusjon”, blandet underformål ”Sykehjem/ omsorgsboliger”.
Dette arealet og formålet utvides med følgende arealer innenfor planområdet:
- I vest:
Nåværende skrånings-/ landbruksområde – dels kommunalt, dels privateid
Utbyggingen av ny fløy er foreslått lagt her, med 53 sykehjemsplasser.
- I nord:
Nåværende, privateid regulert boligtomt mellom Lysthusvegen og E134.
Her foreslås parkeringsplass for formålet (se også senere, om tema parkering).
Grenser i sin østre kant inntil et kommunalt eid, ennå ubenyttet areal som fra
før er regulert til offentlig (”rødt”) formål med tanke på parkering.
- I nordøst: Et mindre stripeareal som i dag er ”gult”, et restareal fra en ubebygd tomt.
Kommunalt eid. Også her foreslås p-plasser for det ”røde” formålet
(se senere under tema parkering).
- I øst:
Ca. 1 dekar av nåværende regulert ”gult” areal for leilighetene i øst, som er
opparbeidet og i bruk på en slik måte at det reelt sett hører til formålet for
”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger”.
- I sørvest:
Her er det i dag regulert ”gul” tomt for 7 boenheter. Ubebygd. Kommunalt eid.
Grenser i sin nordre kant inntil Haugmoen borettslag, og har lenge vært
vurdert for utvidelse av Haugmoen borettslag.
Østre del av tomta omreguleres ”rødt”. Dette er med tanke på å bidra til
parkeringsdekningen for ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/
omsorgsboliger”, dersom behovet oppstår (se senere under tema parkering).
Samlet gir dette et areal på ca. 30 dekar til ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/
omsorgsboliger”.
Øre-/nese-/halsspesialist:
Innenfor sykehjemmet er det i dag legekontor for øre-/nese-/halsspesialist – privat virksomhet
på kontrakt fra det offentlige, med to ansatte. I rådmannens planforslag er dette tatt inn i
reguleringsbestemmelsene, som et punkt om at det innenfor formålet ”Offentlig tjenesteyting
– institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger” tillates legekontor for spesialisthelsetjeneste.
2) Formål ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger.”(O-2, O-3)
Dette gjelder to arealer:
- I nordøst: De 16 eksisterende kommunale leilighetene i nordøst. Reduseres som nevnt
med ca. 1 dekar, ned til ca. 6 dekar tomteareal. Bygningsmessig er leilighetene
fordelt på 4 bygg, anlagt som et firkant-tun. Det er kommunen som eier og
drifter leilighetene, der beboerne leier seg inn etter søknad.
Rådmannen har vurdert reguleringsformålet her til å være ”rødt” formål
”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger.”
34
- I sørvest:
Nåværende regulerte boligtomt for 7 boenheter er ubebygd og kommunalt eid.
Som omtalt er østre del av tomta nå foreslått som del av ”Offentlig
tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger”, for parkering.
Vestre del er da redusert til plass for 4 boenheter. Resttomta foreslås for
tilsvarende kommunal utleiefunksjon og reguleringsformål som de 16
leilighetene i nordøst, ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger.”
3) Formål ”Bolig – konsentrert småhusbebyggelse” (B- 8)
Dette er nåværende (feste)tomt, som også i dag er regulert ”gult” (bolig).
Her er 12 eksisterende leiligheter for Haugmoen borettslag, der beboerne kjøper andel/
leilighet. Kommunen avgjør hvem som etter søknad kan kjøpe seg inn.
Nåværende regulering til Boligformål (felt B 8 i plan 291) foreslås opprettholdt, men
presiseres som KS, konsentrert småhusbebyggelse.
Forøvrig bør regulert avgrensning mellom sykehjemsformålet (ved avd. K, demensavd.) og
boligformålet reguleres med ca. 125 m2 økt sykehjemsareal. Likedan ”speilvendes”
snuplassen i enden av vegen her. Det gjelder behov for noe større uteareal inntil avd. K.
(dok.3).
6.9.3 Parkering
Reguleringsmessig skal parkering for en bestemt virksomhet være plassert innenfor
reguleringsformålet til virksomheten. Dette i motsetning til mer uspesifisert allmenn
parkering, som reguleres til eget formål (offentlig parkering - grå reguleringsfarge).
Ulike virksomheter kan også gå sammen om parkering, ved regulering til felles parkering.
I planen her er arealbruken samlet sett slik at det er mest sakssvarende at hvert av de tre
reguleringsformålene dekker sitt parkeringsbehov innenfor sitt eget regulerte areal.
Krav til antall p-plasser framgår av kommunens parkeringsvedtekter. Dette gjelder også
sykkelparkering. Antall p-plasser kan evt. fravikes i konkrete saker, gjennom
kommunestyrevedtak - f. eks. i form av vedtak i en reguleringsplan.
Parkeringskrav skal følges opp ved søknad om byggetillatelser, der det på situasjonskart må
dokumenteres parkeringsdekning (bil, sykkel) i tråd med p-vedtektene eller med
reguleringsplanen. P-plasser innenfor et regulert byggeformål må ikke nødvendigvis tegnes/
reguleres inn på reguleringskartet. På den annen side gir inntegning et mer reelt bilde av
situasjon og arealbehov. P-arealer kan dessuten oppleves ulikt av beboere nært inntil. I planen
her er det derfor tegnet/ regulert inn p-plasser for bil (eksisterende plasser som opprettholdes,
og planlagte plasser) innenfor de ”røde” formålene på reguleringskartet, slik at dette bl.a.
framgår som en kjent mulig arealbruk. Sykkelparkering er ikke tegnet inn, det bør holde at
disse vises i byggesøknadene.
35
I det følgende gjennomgås parkeringskrav og parkeringsløsninger for bil for de tre aktuelle
reguleringsformålene.
1) Parkering, ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger.”(O-1 a, b, c, d)
Parkeringskrav:
Sykehjem: P-vedtektene tilsier 0,6 p pr. ansatt og 0,2 p pr sengeplass. De 0,2 p skal dekke
også besøkende. ”Rene” sykehjemsplasser skal være 53 beboere i ny fløy, på sikt 16 i
eksisterende fløyer, altså 69 sykehjemsplasser.
Samlet innebærer dette følgende parkeringskrav: (0,6 p x 67) + (0,2 p x 69) = 54 p
Omsorgsleiligheter integrert i sykehjemsbygninger: P-vedtektene omtaler ikke spesifikt slike.
Det nærmeste er trolig boenheten hybel, med 1 p pr hybel. Parkeringsmessig anser rådmannen
leiligheter integrert i sykehjemsbygningene for å være nærmere å sammenligne med normen
0,2 pr sengeplass enn med hybel. I planen er det foreslått 0,25 p pr leilighet inkl. besøkende,
da beboerne er noe friskere enn sykehjemspasientene.
Tallet kan i så fall vedtas gjennom reguleringsplanen. Dette innebærer: (0,25 p x 68) = 17 p.
Spesialistlege (øre/nese/hals): Nærmeste p-krav i vedtekten er 2 p pr 100 m2 kontor.
Med to ansatte og anslagsvis 4-5 pasienter til stede (venterom/ konsultasjon) samtidig, ser
rådmannen det hensiktsmessig at reguleringsplanen bør tilrettelegge 5 p-plasser.
Samlet krav innenfor reguleringsformålet: 54 + 17 + 5 = 76 p-plasser
Parkeringsløsning:
Foran i saken er omtalt tre arealer som er foreslått spesielt for parkering til dette formålet:
Av disse kan de to arealene langs Lysthusvegen romme 46 og 8 plasser.
Inne på eksisterende ”rødt” sykehjemsområde reduseres noe av nåværende parkering, for å gi
litt mer trafikkmessig ro. I alt foreslås 19 plasser beholdt, men plasseringsmessig noe justert.
Nær hovedinngangen til ny fløy i vest foreslås 6 plasser.
Ved vareleveringen til kjelleren på ny fløy i vest foreslås 4 plasser.
Samlet blir dette: 46 + 8 + 19 + 6 + 4 = 83 plasser, litt i overkant av kravet på 76 plasser.
Av plassene er 5 vist som handicap-plasser (fordelt på de to inngangspartiene).
Som reserveareal for evt. framtidig økt p-behov, eller hvis de 83 plassene blir for få, kan
arealet sør for Haugmoen borettslag romme 24 plasser i tillegg.
For øvrig er det i reguleringsbestemmelsene tatt inn at de nevnte to arealene langs
Lysthusvegen, samt arealet sør for Haugmoen borettslag, skal benyttes til parkering for
formålet ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger” (ikke bebyggelse).
2) Parkering for ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger.” (O-2, O-3)
Parkeringskrav:
Dette gjelder de eksisterende 16 kommunale leie-leilighetene (felt O 2), og de foreslåtte 4 nye
i sør (felt O 3). P-vedtektene omtaler ikke spesifikt omsorgsleiligheter regulert innenfor dette
formålet. Nærmest sammenlignbart i vedtekten er kanskje blokkleiligheter, med 1,5 p pr
leilighet. De 16 leilighetene har i dag 1 p hver (inkl. besøkende). Dette synes tilstrekkelig.
Parkeringsløsning:
Reguleringsbestemmelsene foreslår 1 p pr leilighet innenfor hvert av disse to arealene.
Reguleringsplankartet viser 16 p på det ene arealet (eksisterende plasser), 4 p på det andre.
36
3) Parkering for ”Bolig – konsentrert småhusbebyggelse” (felt B-8)
Parkeringskrav/ parkeringsløsning:
Dette gjelder Haugmoen borettslag, med 12 eksisterende boenheter. Boenhetene er i forhold
til parkeringsvedtekten å betrakte som rekkehus, med 2 p pr leilighet (inkl. besøkende).
Det er pr. i dag anlagt 1,5 p pr boenhet, altså 18 plasser. Med avgrensningen i type boligbehov
(jfr. kommunal behovsprøving for omsorgssituasjon) mener rådmannen at 1,5 pr boenhet,
tilsvarende antallet anlagt i dag, er tilstrekkelig og kan inngå i ny reguleringsplan.
6.9.4 Bygningsform
Utbyggingen på Haugmoflatin, med boligfelt og institusjon, har foregått over mange år.
Bygningsformen har likevel hatt et felles hovedpreg med hovedsaklig 1 -1,5 etasjes bygninger
og saltak (skråtak), men der detaljer ved bygningene ellers avspeiler deres tidsperiode.
Rådmannen mener dette forholdet, sammen med beliggenheten i bygda Heddal, preget av
gards- og jordbrukslandskap, tilsier at planområdet bør beholde hovedpreget med 1-1,5
etasjes bygninger og saltak (skråtak). Detaljering ellers kan gis preg av dagens arkitektur.
6.9.5 Utnyttelsesgrad, høyder, takvinkler
Utnyttingsgrad regnes på ulike måter. Notodden kommune har i senere år brukt % BYA
(bebygd areal inkl. parkering, i prosent av tomtas areal). Bebyggelse i denne sammenhengen
er litt forenklet sagt å forstå som ”fotavtrykket”, eller ”grunnflata” på bygget, m/ parkering.
BYA angis i kombinasjon med bygningshøyde (vanligvis gesimshøyde eller mønehøyde).
1) Områder ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Sykehjem/ omsorgsboliger.” (O-1 a, b, c, d)
For eksisterende sykehjemsareal har nåværende plan 291 disse bestemmelsene:
BYA = 40 %. Gesimshøyde skal ”… fastlegges i byggesaken”. Takvinkel 27-40 0.
BYA: Den nye reguleringsplanen viser ca. 30 dekar til ”Offentlig tjenesteyting – institusjon.
Sykehjem/ omsorgsboliger.” Dette er fire arealer, hvorav tre av dem er rene p-arealer, og
omfatter også utvidelsen vestover. Bebyggelse (eksisterende, planlagt) og parkering
(eksisterende, planlagt) utgjør ca. 12 dekar. Dette tilsvarer BYA på ca. 40 %.
Rådmannen mener det bør være en noe høyere BYA for evt. framtidige utvidelser (bygg,
parkering). BYA 45 % gir mulighet for ca. 1,5 dekar (1 500 m2) mer med bygg og parkering.
Om det er behov for det, er ikke gitt – men området synes tåle det uten at det likevel blir for
tett.
37
Høyder: Mønehøyden på eksisterende sykehjem er 33 moh. Mønehøyde i ny plan er foreslått
til 34 moh. Høyden framkommer ut fra flere forhold: Terrengoppfylling pga. flomkrav.
To-etasjes bygg for bygningsmessig arealøkonomisering. Loft av en viss høyde over de to
etasjene, til plassering av tekniske anlegg (ventilasjon o. a.).
Dessuten har de to typene av høydebegrensninger i restriksjonsplanen for flyplassen spilt inn:
a) Innflyvningsplanet:
Dette har en helning vestfra på 1:40 nedover mot flyplassen. Over den nye sykehjemsfløyen
er høyden 37 moh. Bygghøyden på 34 moh holder seg derfor innenfor denne høyden.
For ny bebyggelse som evt. måtte være aktuell senere, østover innenfor felt O-1a, må høyden
beregnes tilsvarende.
b) Høydekrav pga. flyplassens instrumentering:
Når det gjelder høydekrav pga. flyplassens instrumentering, er mønehøyde 34 moh på
sykehjemsutvidelsen, med foreslått byggplassering, ansett som akseptabelt så langt av Avinor
(epost 26.2.2015).
For ny bebyggelse som evt. måtte være aktuell senere, østover innenfor felt O-1a:
Nåværende regulerte gesimshøyde 6 m kan beholdes, men at maks høyde pga.
restriksjonsplanen likevel må beregnes.
Takvinkel: Hovedparten av nybygget bør ha tradisjonelt saltak, og som holder seg innenfor
nåværende regulert 27-40 0 takvinkel. Reguleringsplanen bør likevel gi rom for slakere vinkel
på deler av bygget (ned til 22 0), og på enkelte mindre partier tilnærmet flatt. Dette dels for
variasjon i en stor sammenhengende bygningsmasse, dels av høydehensyn jfr. flyplassen.
For ny bebyggelse som evt. måtte være aktuell senere, østover innenfor felt O-1a:
Her er nåværende takvinkel 27-40 0 foreslått beholdt.
2) Områder for ”Offentlig tjenesteyting – institusjon. Omsorgsboliger.” (O-2, O-3)
2a) Areal med eksisterende 16 leiligheter i nordøst (felt O-2):
Nåværende plan 291 sier følgende: BYA = 30%. Gesimshøyde maks. 6 m. Takvinkel 27-400.
BYA: Den nye reguleringsplanen viser ca. 6 dekar til ”Offentlig tjenesteyting – institusjon.
Omsorgsboliger.” Arealet er redusert fra tidligere ca. 7 dekar, som omtalt ellers i saken her.
Bebyggelse (eksisterende) og parkering (eksisterende) utgjør ca. 2 dekar.
Dette tilsvarer BYA på ca. 33 %. Tomta bør ikke utnyttes særlig sterkere enn nå, men kan gis
rom for noe utvidelse (tilbygg o. l.), slik at BYA settes til 35 %.
Takvinkel og gesimshøyde er opprettholdt i ny plan. Reguleringsbestemmelsene har likevel
fått et tillegg om tilpasning av maks. høyde også til restriksjonsplanens høydebegrensninger.
2b) Areal for 4 nye omsorgsleiligheter i sør (felt O-3):
Nåværende plan 169 sier følgende: BYA 30 %, maks gesimshøyde 6 m, takvinkel 27- 40 0.
Arealet utgjør i ny plan den vestre, ”avskårne” delen av det som i dagens plan 169 er felt 30
og regulert til boligformål (gult formål). Felt 30, med plass for 7 leiligheter, har vært tenkt
som mulig utvidelse av Haugmoen borettslag.
BYA: Gjenstående tomt blir noe redusert også i nord ved at ny plan regulerer en stiforbindelse ut mot vest her. Tomta vil likevel kunne romme 4 leiligheter og uteareal. Dette gir
BYA på litt over36 %, altså noe høyere enn nå. Parkering er regulert på eget fellesareal.
Med spesifikt formål institusjon/ omsorgsboliger bør BYA (forhøyet til) 37 % kunne
aksepteres, da det bl.a. ikke er behov for så mye ute- eller lekeareal på tomta.
38
3) Område for ”Bolig – konsentrert småhusbebyggelse” (felt B-8)
Dette er (feste)tomta til eksisterende Haugmoen borettslag.
Nåværende plan 291 sier: BYA 30 %. Gesimshøyde maks. 6 m. Takvinkel 27-40 0.
BYA: Med de eksisterende 12 leilighetene og 1,5 p-plass pr. boenhet tilsier tomtas allerede
utbygde situasjon, herunder et planlagt uthus, at BYA bør være 40 %. Utearealet må likevel
sies å være tilfredsstillende, gitt at det også her ikke er behov for f. eks. så mye ute- eller
lekeareal på tomta. Dette ut fra funksjonen omsorgsleiligheter, selv om disse kan sies å være
beregnet på et høyere funksjonsnivå enn for øvrige omsorgsleiligheter i planen.
6.10 Lekeplasser
Hensikten med den nye reguleringsplanen er å tilrettelegge for utvidelsesmuligheter for
sykehjem/ omsorgsboliger. Det legges ikke opp til nye boligtomter eller andre funksjoner som
f. eks. øker antall barn i området. Det offentlige lekearealet som fra før er regulert i området,
sørøst for sykehjemsbyggene, opprettholdes i den nye planen. Dette er ett (av to) regulerte
lekearealer for den samlede, eksisterende boligbebyggelsen her på Haugmoflatin.
(Det andre arealet ligger et stykke sørøst for planområdet.)
6.11 Kjøreveger, avkjørsler
Kjøreveger/ gater reguleres som i gjeldende plan.
Avkjørsler:
1) Det reguleres avkjørsel fra Lysthusvegen inn til det utvidede sykehjemsarealet i nordvest.
Dette er primært for varelevering til nybygget, med arealbehov for avkjørsel og varelevering
planlagt etter det som i vegnormalen kalles lastebil L. Denne må kunne snu inne på tomta.
Statens vegvesen (Svv) uttaler at ny adkomst fra Lysthusvegen må plasseres minst 40 m fra
krysset Lysthusvegen/ E134 (rundkjøringa). Svv skisserer på kart (dok. 8 e) to mulige
målinger av 40 m avstand, fra senterpunkt rundkjøring, og fra ytterkant kjørebane
rundkjøring. Kravet framgår i Svv`s uttalelse 11.12.2014 til dispensasjonssaken om
oppfylling av skråningsområdet (TU-sak 21.1.2015).
Noen få p-plasser (4 stk) legges ved kjellerinngangen til ny sykehjemsfløy.
2) Videre østover langs Lysthusvegen blir det i tillegg noen nye, mindre avkjørsler:
- Langs søndre vegkant: Avkjørsel inn til inngangspartiet i hovedetasjen på nybygget.
Denne vil betjene også 6 p-plasser ved inngangen.
- Langs nordre vegkant: Tre avkjørsler til nytt parkeringsareal med 46 p-plasser.
- Videre østover langs nordre vegkant: En avkjørsel til et mindre p-areal med 8 plasser.
Rådmannens kommentarer til innspill fra Svv, avkjørsel pkt. 1:
Begge de skisserte 40 m avstander ”går klar” av stedet hvor avkjørsel fra Lysthusvegen inn til
området for sykehjemsutbyggingen er foreslått regulert.
39
6.12 Trafikkforhold (fortau, gangbru, buss)
6.12.1 Fortau
I någjeldende reguleringsplan 291 er det regulert fortau på en strekning av Lysthusvegen.
Dette er mellom tidligere avkjøring fra E134 ved ”gamle Hauganbutikken” og nordvestover
fram til nåværende hovedinngang på sykehjemmet. Det er regulert (ikke ennå bygd) gangbru
over E134 ved denne tidligere avkjørselen. Fortauet vil slik sett ha forbindelse også til den.
Under planarbeidet har det vært drøftet om det er behov for å regulere forlengelse av regulert
fortau langs Lysthusvegen, nordvestover til ny avkjørsel til inngangspartiet på ny sykehjemsfløy. Dette med tanke på ansatte og besøkende som skal gå fra parkeringsplassene til
nybygget – kanskje også for beboere i sykehjem og omsorgsboliger som evt. kan ferdes noe
til fots. Det blir nok likevel ikke så stor samlet trafikk på Lysthusvegen, som også har 30-km
fartsgrense, at det er påkrevet med (mer) fortau. Et forlenget fortau vil nærme seg
rundkjøringa, og kan muligens invitere til å gå videre dit, der det ikke er ønskelig med
fotgjengere.
Rådmannen foreslår at det reguleres et forlenget fortau fram til hovedinngang på ny fløy.
Da er det avsatt plass om fortauet senere skulle vise seg ønskelig.
6.12.2 Gangbru
Den regulerte gangbrua i nåværende plan 291 er omtalt bl.a. i ROS-analysen – se kap. 6.2.
6.12.3 Buss
Det er i dag bussholdeplass på hver side av E 134, ca. 100 m nordvestover fra ”gamleavkjørselen”. Bruk av buss fra bysida og nordvestover retning Sauland medfører kryssing av
E134 over kjørebanen for den som går av bussen her og inn på Haugmoen.
De som går av eller på buss på Haugmosida, må gå ca. 100 m langs E134, mellom bussholdeplassen og ”gamleavkjørselen”. Det er ikke anlagt eller regulert fortau på strekningen. Disse
forholdene er omtalt bl.a. i ROS-analysen – se kap. 6.2.
6.13 Teknisk infrastruktur (vann, avløp, overvann)
- Vannforsyning skjer i dag fra sideledning i Lysthusvegen, som er tilknyttet hovedledningen
langs E134. Kapasitet m.v. er omtalt i ROS-analysen, se kap. 6.2.
- Avløpsvann/ kloakk: Pga. fallforhold er det fra ny sykehjemsfløy i vest tenkt lagt ny ledning
nordover til hovedledningen langs E134 ca. ved rundkjøringa.
- Overvann fra nytt byggeområde kan føres direkte til bekken som drenerer mot Heddøla.
6.14 Energieffektiviserende tiltak
Det juridiske/ formelle regelverket rundt energieffektiviserende tiltak i byggesaker omfattes
primært av statlig byggteknisk forskrift (TEK 10). TEK 10 har bl.a. et eget kapittel 14 om
energi, energieffektivitet m.v. ved byggetiltak.
40
Kommunen har som nevnt i tillegg en vedtatt Klima- og energiplan (kommunedelplan).
Dersom denne går lenger enn TEK 10 i anbefalte tiltak, forstår rådmannen det som at det ikke
er hjemmel for å legge dette inn f. eks. som reguleringsbestemmelser. Kommunen kan som
byggherre imidlertid velge å gå lenger, men dette avgjøres da i det konkrete byggeprosjektet.
Som en opplysning kan nevnes at kommunen har boret etter vann i skråningsområdet i vest,
med tanke på vann-til-vann-løsning for energiforsyningen. Dette ga ikke godt nok resultat.
Tanken er derfor å ha vannbåren gulvvarme i nybygget, og (nye) radiatorer i gamlebygget,
basert på luft-til-vann-løsning.
Innspill fra Fylkesmannen i Telemark (15.8.2014)
FmiT hadde innspill om energi ved kunngjort oppstart av planarbeidet (dok. 26, punktet
Alternative energiformer). Innspillet tas med her i dette kapitlet i saken, heller enn som
kommentar senere til innkomne innspill, for å få en mer samlet gjennomgang av temaet.
FmiT oppfordrer til å vurdere mulig energitilførsel fra fjernvarme, og at ny bebyggelse får
lavenergiprofil.
Rådmannens kommentarer
Ang. energitilførsel fra fjernvarme:
Planområdet ligger et godt stykke utenfor nåværende konsesjonsområde for fjernvarme (som
dekker deler av byen). Det er derfor ikke aktuelt i saken her.
Ang. lavenergiprofil:
Utbyggingen forholder seg til regelverket i TEK 10 (byggteknisk forskrift) i dette spørsmålet.
6.15 Flystøy
Foran i kap. 5.12.2 er redegjort for kommuneplanens gjeldende retningslinjer for flystøy i
området, og SINTEF-rapporten fra 2014 om flystøyen.
Rådmannens konklusjon:
Flystøyen er omfattet av retningslinjer i kommuneplanen (kpla), ikke definitive krav, og med
angivelse av kriterier for fravik. Gjeldende retningslinjer i kpla/ Støysonekart er dessuten
basert på større trafikk/ flytyper enn det vel har vært/ er på flyplassen i Notodden.
Ut fra dette, og vurderingene i rapporten fra SINTEF, anser rådmannen at utendørs flystøy vil
være akseptabel i planområdet. Innendørs støy i kommende ny bebyggelse anses med dagens
byggtekniske krav til bl.a. isolasjonstykkelser, vinduskvalitet m.v. å ville oppfylle innendørs
støykrav i området her. Det ligger for øvrig til byggesøknader generelt sett at disse skal ha
løsninger også for støy.
I rådmannens konklusjon ligger også en vurdering av fravikskriteriene omtalt i kap. 5.12.2.
Sett i forhold til støyen i området anses en videre utbygging av sykehjemsfunksjonene på
Haugmoen å oppfylle fravikskritererier som gjelder hensynet til allerede foretatte grunnlagsinvesteringer, beliggenhet etc.
41
6.16 Grøntarealer, uteopphold
6.16.1 Ute- og hagearealer
Eksisterende ute- og hagearealer berøres lite av nybyggingen vest i området. Unntatt er de
beboere i vestre deler av bygningene som til nå har hatt utsikt vestover mot trær/ natur. De får
nå nybygget som utsikt, mens utsikten vestover ”overtas” av beboerne i den nye fløyen.
Når det gjelder parkering, ligger de fleste plassene i dag nær bygningene – ved eksisterende
”kjøkkeninngang”/ varelevering og hovedinngang, som ligger like ved hverandre.
Det er i dag ca. 45 p-plasser i denne sonen. Av disse kan 25 sies å ligge ved ”kjøkkeninngangen”/ vareleveringen, 20 er nær hovedinngangen.
Ved vareleveringen bør det være bedre manøvreringsrom. Det må nå også bygges et større
teknisk bygg der (trafo m.v.). Dette reduserer antall p-plasser der, men reguleringsforslagets
nye p-arealer langs Lysthusvegen muliggjør denne fjerningen av plasser.
Parkeringen i hovedinngangssonen tenkes noe rokert. Bl. a. er 8 plasser ved dagens
varelevering ”snudd” mot hovedinngangsvegen. Noe av det asfalterte p-arealet i nærheten av
hovedinngangen utgår, til fordel for mer grønt/ plen.
Samlet blir det nå ca. 3 plasser ved vareleveringa, 16 plasser i hovedinngangssonen.
Nybygget i vest får noe uteareal for beboerne på søndre del av flata foran kjelleretasjen.
Nordre del av flata, inn fra Lysthusvegen, blir en sone for varelevering og 4 p-plasser.
6.16.2 Gangforbindelser
a) Generelt i planområdet
Institusjonsområdet er i all hovedsak flatt, og har i dag flere gangstier det er mulig å bevege
seg på. Ved å plassere ny utbygging og det meste av parkeringen utenfor eksisterende
opparbeidede arealer, opprettholdes disse mulighetene.
b) Vestre deler av planområdet
Under planarbeidet har det vært drøftet en mulig gangforbindelse fra sørdelen av øvre platå,
ned skråningen til det nye nedre platået – evt. videre foran nybygget fram til Lysthusvegen.
Dette med tanke på en evt. enkel ”rundløype” for institusjonen og omsorgsboligene, evt. også
for andre beboere på Haugmoen – primært da i sommerhalvåret.
Planforslaget har endt opp med ikke å regulere en formell, offentlig gangveg/ sti gjennom
”rød” tomt. Det har å gjøre med at man kommer nær vinduer på beboerrom her, og at man for
evt. å komme ut på Lysthusvegen igjen kommer inn i vareleveringssonen. Der bør det ikke
bindes opp en evt. offentlig gangtrasé, av plass- og sikkerhetshensyn.
Det er imidlertid likevel regulert en passasje (sti) sør i området fra øvre platå bort til
skråningskanten der ”rødt” formål begynner. Oppfyllingsarbeidene i skråningen kan fra
byggherres side om ønskelig da utføres slik at man fra regulert gangpassasje kan komme seg
skrått ned på platået og f. eks. ned til flata langs den omlagte bekken.
42
6.17 Rikspolitiske retningslinjer (RPR)
6.17.1 RPR - samordnet areal og transportplanlegging
Generelt skal rikspolitiske retningslinjer (RPR) forsøkes å tas hensyn til i arealplanleggingen.
Statlige myndigheter, som f. eks. fylkesmannen, skal følge opp dette ved evt. i ”verste fall” å
gi innsigelse til reguleringsplaner dersom hensyn i en RPR anses for dårlig ivaretatt.
Litt enkelt sagt omhandler RPR for samordnet areal og transportplanlegging at arealplanleggingen skal søke å minske behovet for transport, bilkjøring osv. gjennom hvordan
utbygging blir lokalisert – boliger, skoler, handel, osv. F. eks. bør eksisterende sentrumsområder utnyttes før det tas i bruk nye arealer, o. l.
Kommunestyrets beslutning om lokalisering av påtenkt utbygging er allerede fattet.
Rådmannen anser beslutningen om samling av sykehjemsfunksjonene i dette området som
dels økonomisk, dels helsefaglig begrunnet fra kommunestyrets side. Herunder at det fra før
er sykehjem og omsorgsboliger i planområdet, at det finnes fysiske utvidelsesmuligheter, og
at området befinner seg relativt nær de største befolkningskonsentrasjonene i kommunen.
Samlingen av kommunens sykehjemsfunksjoner i området medfører transportbehov primært
for ansatte og besøkende til sykehjem og omsorgsboliger – i form av en flytting hit av ansatte
og besøkende som fram til nå har vært fordelt også på Gransherad og Notodden by.
Hvor mye totalt transportbehov for ansatte og besøkende evt. vil øke i forhold til situasjonen i
dag, er vanskelig å anslå. Særlig for ansattes del vil dette være avhengig av hvor de til enhver
tid er bosatt – slik situasjonen er for transportbehovet også i dag.
Haugmotun ligger ca. 2 km fra Tuven med matbutikker m.v. Det er gs-veg mellom
Haugmoen og Tuven, men man må krysse E134 for å komme til og fra gs-vegen ved
Haugmoen. Det er regulert bussholdeplasser langs E 134 like inntil Haugmoen.
Det er slik sett mulig å klare seg i omsorgsbolig på Haugmoen uten bil, for de beboere som
måtte være funksjonsfriske nok. Det å ikke måtte bruke bil kan gjelde også for noen ansatte
og besøkende. (Kryssing av E134 m.v.: Se omtale ellers i saksframstillingen.)
6.17.2 RPR – styrking av barn og unges interesser i planleggingen
Hensikten med den nye reguleringsplanen er å tilrettelegge for utvidelsesmuligheter for
sykehjemsfunksjoner. Det legges ikke opp til nye boligtomter eller andre funksjoner som
f. eks. øker antall barn i området.
Trafikkmessig: Det blir økt biltrafikk som følge av flere ansatte og besøkende etter
sykehjemsutvidelsen. Biladkomst skjer imidlertid som før nordvestfra, fra rundkjøringen på
E134, og økt parkeringsbehov kan primært dekkes i ganske kort avstand fra rundkjøringa, på
arealer inntil Lysthusvegen. Dette berører lite av boligområdet på Haugmoflatin. Evt. blir
noen boligtomter berørt av trafikk dersom ”reserveparkeringen” med 24 plasser i sørvest
tas i bruk.
Lekearealer: Det offentlige lekearealet som fra før er regulert i området, sørøst for
sykehjemsbygningene, opprettholdes i den nye planen.
43
6.18 Universell utforming (uu)
Når det gjelder tilgjengelighet i offentlige bygg er det - uavhengig av reguleringsplan - eget
regelverk om universell utforming i byggesaksforskrift TEK 10.
Når det gjelder utearealer er det mer retningslinjer enn direkte krav. I saken her er for øvrig
utearealene så godt som flate inne på hvert sitt terrengplatå.
Å komme fra nedre platå i vest opp til øvre platå med resten av bebyggelsen kan for beboerne
i kjelleren i vestre nybygg skje via heisen i bygget. Ute kan man gå fra kjelleretasjen ut til
Lysthusvegen for å komme til øvre platå. Selv om avkjørselsparsellen her vil kunne
tilfredsstille uu-stigning, må man imidlertid gå gjennom en vareleveringssone. Inne på
Lysthusvegen har de første ca. 30 m på vegen fra avkjørselen stigning ca. 1:13, så slaker det
ut til nesten flatt, ca. 1:30. Anbefalt uu på veger/ fortau er normalt maks. 1:20. Retningslinjer i
Statens vegvesens håndbok for uu tilsier imidlertid aksept for 1:12 på strekning inntil 35 m
utenfor sentrumsområder. Vegen her oppfyller da retningslinjene.
Innspill fra Fylkesmannen i Telemark (15.8.2014)
Fylkesmannen i Telemark (FmiT) hadde innspill ved kunngjort oppstart av planarbeidet
(dok 26, punktet om uu). Innspillet tas med her i dette kapitlet, heller enn som kommentar
senere til innkomne innspill. Dette for å få en mer samlet gjennomgang av temaet uu.
FmiT peker på pb-lovens formålsparagraf. Den omhandler bl.a. at prinsippet om uu skal ligge
til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. FmiT framholder videre at
omsorgsboliger og fellesarealer må sikre tilgjengelighet for alle brukergrupper.
Rådmannens kommentar:
Rådmannen viser til omtalen i saksframstillingen her, og tar innspillet til orientering.
6.19 Andre forhold ved reguleringsplanen
Byggegrenser:
På detaljnivå er veglinjene i nåværende reguleringsplan justert litt. Dette bl. a. for å få regulert
kjørebanen på en strekning mer nøyaktig i samsvar med bygget veg. Det er også regulert litt
breddeutvidelse i en sving, jfr. vegnormalen. Ellers er det justert til litt smalere samlet bredde,
da nåværende plan har litt større vegbredde enn det kommunen normalt regulerer inn.
Justeringene medfører tilsvarende litt justerte byggegrenser inne på tomtene langs vegene.
En stripe av tomtene nærmest vegen er derfor tatt med i planen for å få med justeringene.
På de private boligtomtene kommer byggegrensene nærmere vegen (en ”bedring” for
tomtene), fra ca. noen cm til ca. 1,5 m. Motsatt gjelder en kort strekning på Lysthusvegen
nr. 4 og 8, der byggegrensene i nåværende plan er litt feil (for nær vegen). Disse er justert fra
noen cm til ca 1,5 m.
44
7. Innkomne innspill ved kunngjort oppstart av reguleringsarbeidet
Noen av innspillene blir kommentert av rådmannen her. Andre er kommentert under temagjennomganger foran i saksframstillingen, for å få mer sammenheng i temaene.
7.1 Oppstart av reguleringsarbeidet, kunngjort juli 2014
Oppstart av reguleringsarbeidet ble kunngjort ved annonse, internett og brev, for noen i tillegg
via telefon.
Det kom inn 7 innspill i etterkant av kunngjøringen (medregnet ett innkommet i juni), fra:
Notodden eldreråd, kommunens miljøhygieniske avdeling, Telemark fylkeskommune,
Statens vegvesen, NVE, Fylkesmannen i Telemark, grunneier Reidar Ljosland.
7.1.1 Dok. 21- Notodden eldreråd, møte 3.6.2014
Hovedtrekk i innspillet fra Notodden eldreråd (uttalelse i forkant av kunngjort oppstart):
a) Forholdet mellom utearealer/ grøntarealer og bygningsmasse
Eldrerådet er bekymret for at videre utbygging på Haugmoen kan tette til dagens utearealer.
Disse er trivelige, lett tilgjengelige og gir en bedre hverdag for beboere/ pasienter og ansatte.
Det som gjøres av utbygging nå, må være langsiktig. Dette slik at det ikke stadig kommer
behov for nye tilbygg og påbygg som må presses inn på ugunstige måter.
Grøntarealer, lys og luft rundt bygningene må prioriteres.
b) Oversiktlige og praktiske bygninger
Eldrerådet framholder at nybygg må gjøres oversiktlige og praktiske for både beboere, ansatte
og besøkende. Universell utforming må huskes på.
c) Tilstrekkelig med parkering
Eldrerådet ber om at det må planlegges tilstrekkelig med parkering for ansatte og besøkende.
Parkeringsplassene må likevel ikke gi preg av asfaltørken.
d) Notodden eldreråds rolle
Eldrerådet ønsker å holdes orientert om utviklingen.
Rådmannens kommentarer til innspillet fra Notodden eldreråd:
Ang. a) Forholdet mellom utearealer/ grøntarealer og bygningsmasse
Eksisterende forhold endres noe med utbyggingen i vest. Nåværende bygg vil nå få sine
utearealer/ hage som primærutsikt vestover. Dessuten gir nybygget flere som sogner til disse
utearealene. På den annen side får nybygget også utearealer på sin vest- og sørside.
Videre blir det den nye fløyen som nå overtar den mer åpne utsikten vestover.
Ved å legge ny utbygging i vest, samt ved å legge nye p-plasser på til nå ubrukte arealer
”utenfor”, opprettholdes likevel de eksisterende utearealene.
45
Ang. b) Oversiktlige og praktiske bygninger
Involverte deltakere i utbyggingen må forstås som å ville tilstrebe dette, innenfor de rammer
som foreligger. Når det gjelder universell utforming bl. a. av offentlige bygg som f. eks.
sykehjem, er det en del regelverk rundt dette som må følges.
Ang. c) Tilstrekkelig med parkering
Som omtalt ellers i planbeskrivelsen, gir reguleringsplanen rom for en del nye parkeringsarealer. I tillegg vil en del av de nåværende p- plassene opprettholdes.
Ang. d) Notodden eldreråds rolle
I ettertid (sept. 2014) er eldrerådet i sak i Helse- og sosialutvalget oppnevnt med en av brukerrepresentantene i kommunens referansegruppe til forprosjektet for utbygging av Haugmotun.
7.1.2 Dok. 22 - kommunens miljøhygieniske avdeling, 30.7.2014
Ingen kommentarer så langt, men kommer tilbake med evt. innspill på et senere tidspunkt.
7.1.3 Dok. 23 - Telemark fylkeskommune (Tfk), 4. 8. 2014
a) Automatisk fredede kulturminner
Tfk kjenner ikke til automatisk fredede kulturminner i området, og anser potensialet for å
påtreffe slike som lavt. Det kreves ikke arkeologiske undersøkelser.
Tfk peker likevel på meldeplikten som oppstår dersom man skulle treffe på kulturminner ved
anleggsarbeidene, og ønsker at meldeplikten innarbeides i reguleringsbestemmelsene.
b) Andre forhold: Tfk har ingen andre merknader så langt.
Rådmannens kommentarer til innspill fra Telemark fylkeskommune
Ang. a) Automatisk fredede kulturminner
Meldeplikten og reguleringsbestemmelsene: Meldeplikten etter kulturminneloven gjelder
uansett, kommunen tar den rutinemessig inn som en opplysning på slutten av bestemmelsene.
7.1.4 Dok. 24 - Statens vegvesen, 4. 8. 2014
Ingen merknader i forbindelse med kunngjøringen om reguleringsarbeidet
7.1.5 Dok. 25 - NVE , 14.8. 2014
NVE tar opp momenter i sitt innspill som her gjengis bare som korte stikkord.
Dette fordi innspillene er tatt opp og vurdert under de respektive tema ellers i saken her.
a) Byggeavstand mot bekker bør sikkerhetsmessig generelt være min. 20 m.
b) Vurdering etter Vannressursloven
c) Flom, sikkerhetsklasse
d) Fareområder må vises som hensynssone
e) Kvikkleire, grunnforhold, fare for utglidning og skred
46
Pkt. a og b er vurdert i kap. 6.4 om bekkeomleggingen
Pkt. c og d er vurdert bl.a. i ROS-analysen (jfr. kap. 6.2), om flom/ flomsikring.
Pkt. e er vurdert bl. a. i ROS-analysen (jfr. kap. 6.2), om grunnforhold.
7.1.6 Dok. 26 - Fylkesmannen i Telemark (FmiT), 15.8.2014
FmiT tar opp momenter i sitt innspill som her gjengis bare som korte stikkord.
a) Landbruk
b) Naturmangfold
c) Universell utforming
d) Samfunnssikkerhet og beredskap, ROS-analyse (risiko og sårbarhet)
e) Alternative energiformer
Pkt. a er vurdert i kap. 6.3 om landbruk.
Pkt. b er vurdert i kap. 6.5 om biologisk mangfold.
Pkt. c er vurdert i kap. 6.18 om universell utforming.
Pkt. d er vurdert bl.a. i ROS-analysen (jfr. kap. 6.2).
Pkt. e er vurdert i kap. 6.14 om energieffektiviserende tiltak.
7.1.7 Dok.27 – grunneier Reidar Ljosland, 15.8.2014
Reidar og Anne Taletta Ljosland eier jordet vest for nåværende platåskråning i vest.
Dessuten har de til nå leid beiteareal på kommunens grunn, på flata mellom bekken og
skråningen. På tidspunktet for første kunngjøring om oppstart i juli 2014 var litt av deres areal
nærmest Lysthusvegen berørt, med tanke på evt. avkjørsel til nytt sykehjemsbygg,
I innspillet deres framgår at de ikke har vesentlige merknader. Men de minner om overvannsproblematikk i bekkesonen ved ”flomperioder”. Bekken, som i sitt nåværende løp er
eiendomsgrense, ønskes opprettholdt.
Rådmannen har tatt innspillet til orientering, og viser ellers til reguleringsplanforslaget slik
det nå foreligger.
7.2 Utvidelse av planområdet, kunngjort oktober 2014
Kommunen sendte 1.10.2014 ut brev om behov for å utvide reguleringsplanområdet litt
vestover. Dette da arealbehovet i påtenkt utbygging var større enn først antatt. Utvidelsen
ville medføre bl. a. at eksisterende bekk måtte flyttes på en strekning.
Det kom inn 4 innspill i etterkant av dette, fra:
Grunneier Reidar Ljosland, Telemark fylkeskommune, Fylkesmannen i Telemark, NVE,
47
7.2.1 Dok. 29 – grunneier Reidar Ljosland, 14.10.2014
Ljosland ser at utvidet planområde/ bekkeflytting berører noe av hans areal.
Han knytter enkelte betingelser/ ønsker til dette, her gjengitt i hovedtrekk:
a) Tidligere drensgrøfter på hans jorde ut i bekken kreves opprettholdt/ reetablert.
Han viser her også til ønske om en annen/ noe bedre løsning enn det som ble utført ved
anlegging av rundkjøringa på E134 for noe tid tilbake, som også berørte hans eiendom.
b) Ønsker å overta trær som felles ved oppfyllingsarbeidene.
c) Ønsker å si opp leieavtalen med kommunen om beiteareal.
d) Framholder at ny reguleringsgrense må bli ny eiendomsgrense.
e) Forutsetter skriftlig avtale med kommunen før arbeider igangsettes.
f) Det ligger el- og telekabler i nærheten.
Pkt. a, b, c, e: Gjelder ikke direkte reguleringsplanen som sådan. Punktene er naturlige å
drøfte og/ eller ha med i en arbeidstillatelse eller i avtale om overdragelse av grunn.
Pkt. d: Rådmannen ser det naturlig at ny bekketrasé også blir ny eiendomsgrense.
Reguleringsformål for sykehjemmet er slik sett foreslått lagt inn til østre kant av (ny) bekk.
Pkt. f: Punktet tas til orientering (før gravearbeider skal kabler generelt påvises).
7.2.2 Dok. 30 - Telemark fylkeskommune (Tfk), 16.10.2014
Tfk har ingen merknader ved varslingen i okt. 2014 om det utvidede planområdet.
7.2.3 Dok. 31 - Fylkesmannen i Telemark (FmiT), 17.10.2014
FmiT tar opp momenter i sitt innspill som her gjengis bare som korte stikkord.
a) Lukking og omlegging av bekk
b) Landbruk
c) Samfunssikkerhet og beredskap (i tilknytning til bekkelukking/ bekkeflytting)
Pkt. a og c er vurdert i kap. 6.4 om bekkeomleggingen.
Pkt. b er vurdert i kap. 6.3 om landbruk.
7.2.4 Dok. 32 - NVE , 21.10.2014
NVE tar opp ulike sider ved den planlagte bekkeomleggingen.
Dette er omtalt og vurdert i kap. 6.4 om bekkeomleggingen.
48
8. Oppsummering (ved 1.gangsbehandlingen)
Reguleringsforslaget for Haugmotun er utarbeidet med grunnlag i de momenter som framgår
av planbeskrivelsen/ saksframstillingen, og regelverket rundt reguleringsplaner for øvrig.
Sistnevnte gjelder primært plan- og bygningsloven.
Den formelt gjeldende planen vil bestå av reguleringskartet og reguleringsbestemmelsene i
den versjon som sluttbehandles i kommunestyret.
Reguleringsforslaget som nå er 1.gangsbehandlet og sendes på høring/ offentlig ettersyn,
består av følgende tre hoveddokumenter, i tillegg til øvrige dokumenter, jfr. dok.liste foran:
- Saksframstilling/ planbeskrivelse (dok. 38)
- Detaljreguleringskart (dok. 39)
- Reguleringsbestemmelser (dok. 40)
49
Saksframstilling til 2.gangsbehandling i teknisk utvalg 10.06.2015
Dok. utlagt i saken:
1-40: Som ved delegert 1.gangsbehandling den 16.3.2015
38: Delegert 1.gangsbehandling, m/ vedtak, den 16.3.2015, del-sak TU 48/15.
41:
Kunngjøring om off. ettersyn/ høring (brev, eposter, annonse, internett), 17.-18.3.2015
42:
Digitaltekn. kontroll av forslag reg.plankart, Fylkesmannen/ Kartverket 17./23.3.2015
43-48: Uttalelser (6 stk.) ved offentlig ettersyn/ høring:
43:
Statens vegvesen, 17.4.2015 (a). Kart, Not.kom. 18.5.2015 (b).
44:
45:
46:
Sønderg. Rickfelt AS, for T. Langedok, 5.5.2015 (a-c). Kart, Not. kom. 18.5.2015 (d).
47:
Notodden Lufthavn AS
48:
Notodden kommune, miljøhygienisk avdeling, 8.5.2015
Vedlegg (vedlagt saksframstillingen til TU-møtet 10.6.2015):
Dok.nr.: 9g (bekkesystem), 33c (landbruk), 37 (ROS-analyse), 38 (1. gangsbeh.), 39 a/ b
(reg.- kart 1:1000/ 1:2000), 40 (reg.best.), 43 b (kart, ref. uttalelse 43), 46 d (kart, ref.
uttalelse 46)
Informasjon 20.5.2015 om saksbehandlingen:
Reguleringsforslaget ble 1. gangsbehandlet 16.3.2015 av rådmannen, etter delegert myndighet
fra Teknisk utvalg gitt i TUs møte 21.1.2015. 1. gangsbehandlingen (saksframstilling/ planbeskrivelse/ vedtak om utlegging til offentlig ettersyn og høring) framgår av dok. 38.
Kapittelnummereringen i nedenforstående saksframstilling fortsetter fra 1.gangsbehandlingen.
9. Sammendrag (ved 2. gangsbehandlingen i teknisk utvalg den 10.6.2015)
Hovedtemaet i plansaken er videreutbygging av sykehjems-/omsorgsenheter på Haugmoen.
Etter delegert 1.gangsbehandling den 16.3.2015 av detaljreguleringsforslaget var det høring/
offentlig ettersyn av planforslaget. Det kom inn 6 uttalelser (dok. 43 – 48). Rådmannen
foreslår at planforslagets høringsversjon, reguleringskart dok. 39 og reguleringsbestemmelser
dok. 40, vedtas med et par mindre justeringer basert på to av de innkomne uttalelsene.
10. Innkomne uttalelser ved høringen/ offentlig ettersyn
Etter delegert 1.gangsbehandling 16.3.2015 ble planforslaget den 17.-18.3.2015 lagt ut på
høring/ offentlig ettersyn (via annonse, brev, eposter, internett) med uttalefrist 8.5.2015.
Det er kommet inn 6 uttalelser, som gjennomgås i det følgende:
50
10.1
Dok. 43 – Statens vegvesen, 17.4.2015
Statens vegvesen (Svv) framholder følgende:
a) Sone mellom biloppstillingsplassene på O-1b og eiendomsgrense for E134
Svv ” … anmoder kommunen om å regulere en 4 m bred sone mellom biloppstillingsplassene
i området O-1b og E134 sin eiendomsgrense. Dette av hensyn til sikkerhet og vedlikehold,
bl.a. snøopplag på p-plassen.”
b) Avkjørsler til felt O-1b
Svv mener felt O-1b bør ha så få avkjørsler som mulig fra kommunal veg, én er tilstrekkelig.
c) Lekeplass (F-2) og trafikksikkerhet
Svv mener lekeplass F-2 burde ha en mer trafikksikker plassering enn F-2 har nå.
Ang. a) Sone mellom biloppstillingsplassene på O-1b og eiendomsgrense for E134
O-1b er areal mellom Lysthusvegen og E134 som er foreslått som et av parkeringsområdene
for sykehjems-/omsorgsboligene. I reguleringsforslaget er O-1b (”rødt” formål) mot E134
avgrenset i linja som er brukt i tidligere/ nåværende reguleringsplaner gjennom en del år.
Linja tilsvarer eiendomsgrensa for E134, slik denne ligger/ har ligget i offentlig kartverk i
lengre tid, selv om den på en strekning her ikke er formalisert via kartforretning. Rådmannen
forstår det som at det er felles oppfatning med Svv at dette er grensa mot E134.
Svv anmoder om ” … å regulere en 4 m bred sone (…) av hensyn til sikkerhet og vedlikehold,
bl. a. snøopplag på p-plassen.” Generelt bemerker rådmannen at han har ønsket å utnytte
O-1b med p-plasser i så stort omfang som tilrådelig plassert med normerte mål, manøvreringsareal, snøopplag osv. Det er likevel holdt igjen areal slik at p-plassene bl.a. holder seg til
eksisterende terrengflate uten å måtte fylle masse ut i skråning mot E134 i nord og skråning i
nordøst. Dermed tas bl.a. ikke i bruk et relativt stort areal på nedsiden av nevnte skråning i
nordøst. For øvrig er inntegnede p-plasser (bare) retningsgivende for endelig plassering.
Ang. 4 m avstand: Nærmeste bilplass/ kjørebane på ”vestre del” av O-1b ligger ca. 3,75 m
unna forannevnte grenselinje, i noen meters lengde, avstanden øker gradvis til ca. 5,75 m.
”Østre del” av O-1b har ca. 15 m avstand til grenselinja.
Med denne plasseringen oppe på flata anser rådmannen at forholdene mot E134 er akseptable.
Som ekstrasikring overfor E134, jfr. Svv`s anmodning, foreslår rådmannen likevel følgende:
- Reguleringsbestemmelsene suppleres med at p-plassene på O-1b avgrenses med autovern i
nord (strekning der skråning ligger parallelt med E134).
- I nordøstre hjørne på vestre del av O-1b fjernes 2 plasser på plankartet for å markere en
adkomst til tilleggsareal for snøopplag (tilleggsarealet kan avlaste det ordinære snøopplagsarealet, for å unngå for store snømengder nedover skråningen mot E134 i nord).
Totalt antall inntegnede p-plasser for ”sykehjem/ omsorgsboliger” beskrevet i kap. 6.9.3 i
saksframstillingen reduseres fra 83 til 81, men er fortsatt flere enn de 76 påkrevde plassene.
Totalantallet består etter dette av: 44 på O-1b + 8 på O-1c + 19 + 6 + 4 på O-1a = 81 plasser.
51
Ang. b) Avkjørsler til felt O-1b
Reguleringsforslaget viser 3 avkjørsler fra Lysthusvegen inn til p-arealene på felt O-1b.
Dette følger av måten inntegnet parkering er organisert for å utnytte plassen mest mulig.
Det er moderat trafikk på denne kommunale vegen og lav hastighet så rådmannen ser ikke
sterk nok grunn til å endre avkjørslene. De 2 boligtomtene som var regulert her før, hadde
medført 2 avkjørsler - én mindre enn nå.
Ang. c) Lekeplass (F-2) og trafikksikkerhet
Lekeplassen F-2 ligger ”inne” på flata på Haugmoen. Den har vært regulert her i mange år,
men har hatt liten grad av opparbeiding. Rådmannen oppfatter Svv`s anførsel om trafikksikkerhet som å gjelde at lekeplassen har veg på østre og søndre side. Dette er Lysthusvegen
og Haugmovegen, som på disse strekningene har svært moderat trafikk med lav hastighet.
Alternativ lokalisering, som evt. kunne ligge like sentralt på Haugmoen, er vanskelig å finne.
Rådmannen tilrår ikke noen endring av reguleringsforslaget på dette punkt.
Rådmannens konklusjon ang. uttalelsen fra Svv:
- Reguleringsbestemmelsene suppleres med at p-plassene på O-1b avgrenses med autovern i
nord (strekning der skråning ligger parallelt med E134).
- I nordøstre hjørne på vestre del av O-1b bør 2 plasser fjernes på plankartet, for å markere en
adkomst til tilleggsarealer for snøopplag.
10.2
Dok. 44 – Telemark fylkeskommune, 22.4.2015
Telemark fylkeskommune har ikke innvendinger mot reguleringsforslaget, da dette ikke er i
konflikt med regionale/ nasjonale arealbruksinteresser som fylkeskommunen skal ivareta.
10.3
Dok. 45 – Fylkesmannen i Telemark, 4.5.2015
Fylkesmannen (FmiT) framholder følgende:
a) Reguleringsforslaget
Saken har stor samfunnsmessig betydning. Kommunen har i planarbeidet gjort en rekke
vurderinger av ulike temaer. FmiT har ingen merknader til selve planforslaget.
b) Prosessen ved lukking/ omlegging av bekk (dispensasjonssaken)
FmiT viser til sitt innspill 17.10.2014 i reguleringssaken, der FmiT gjorde oppmerksom på at
lukking av bekkeløp ikke er i samsvar med nasjonal politikk. (Dette var ved kommunens
kunngjøring av utvidet reguleringsområde vestover, som bl.a. ville berøre eksisterende bekk).
FmiT framholder videre i sin uttalelse 4.5.2015 at ”… Ut fra oversendte dokumenter går det
fram at bekken alt er flyttet og delvis lukket. (…) på bakgrunn av dispensasjonssak behandlet i
Teknisk utvalg den 21.01.2015. Fylkesmannen er kritisk til at det er benyttet dispensasjon i et
område hvor det allerede pågår en reguleringsprosess. (…) arbeidet burde vært en del av
reguleringsarbeidet. Lukkingen og flyttingen av bekken burde vært vurdert ut fra helheten i
området og ikke som en enkelt sak ved dispensasjon.”
52
Ang. b) Prosessen ved lukking/ omlegging av bekk (dispensasjonssaken)
Ang. dispensasjonssaken: Her oppsummeres først at denne gjaldt oppfylling/ bekkeflytting i
vest, jfr. kommunens behov for å komme i gang med oppfylling av areal til påtenkt sykehjemsbygg i vest. Det ble ikke sett som framdriftsmessig tilrådelig å vente med oppfyllingen
til reguleringsplanen var ferdigbehandlet. Dette med tanke på at fyllingen trenger tid på å
”sette seg” før en evt. kommende bygging.
Rådmannen er noe i tvil om tolkingen av FmiTs uttalelse på punktet som omhandler
dispensasjonssaken. Det kan oppfattes som at FmiT først nå er blitt kjent med denne.
Rådmannen mener i så fall at det må foreligge en misforståelse her, og minner om at FmiT
fikk dispensasjonssaken til uttalelse i des. 2014. I FmiTs uttalelse 17.12.2014 til høringen av
dispensasjonssaken framgår bl. a. følgende: FmiT ”… registrerer at flere av våre merknader
er besvart i ledd med reguleringsplanprosessen og har ikke ytterligere kommentarer til
dette.” FmiT påpeker et ønske om en buffersone mellom landbruk/ sykehjem. Til slutt i
dispensasjonssaken konstaterer FmiT at ”… De hensyn Fylkesmannens miljøvernavdeling
skal ivareta er ikke vesentlig berørt.”
Når det gjelder evt. manglende helhetsvurdering gjennom bruk av dispensasjon, viser
rådmannen til nevnte uttalelse fra FmiT den17.12.2014, og tilføyer at det i kommunens
omfattende høringsversjon av dispensasjonssaken ble utredet flere tema, herunder bekkeomlegging. Også FmiTs innspill 17.10.2014 om bekkelukking, i forbindelse med reguleringssaken, og som FmiT henviser til, ble gjennomgått der. Etter høringsrunden i dispensasjonssaken ble deretter innkomne uttalelser, bl.a. fra FmiT, gjennomgått i et supplerende
saksframlegg, som så ble forelagt Teknisk utvalg til sluttbehandling 21.1.2015.
Rådmannens konklusjon ang. uttalelsen fra FmiT:
Rådmannen tilrår å ta uttalelsen til orientering.
10.4
Dok. 46 – Søndergaard Rickfelt AS, for Trond Langedok, 5.5.2015
Trond Langedok (TL) eier 32/2, en eiendom sørvest for reguleringsområdet og
Haugmoplatået. Han er i uttalelsen representert ved Søndergaard Rickfelt AS (SR), og
framholder følgende momenter (gruppert av rådmannen som 1 og 2):
1) Byggeområde vest for Haugmoen, på TLs eiendom
TL viser til at det på hans eiendom ligger et areal som i dag er bevokst med lauvskog.
Han mener dette er et naturlig sted " ... for framtidige omsorgsboliger, med adkomst via
Haugmoen."
(Se kartvedlegg 46 d, der rådmannen har lagt inn det omtalte området slik TL/ SR skisserer
det. Rådmannens kart viser mer av de omkringliggende områder.)
2) Planprosess, planbehandling
TL skal ved kontakt med planavdelingen ha blitt "... oppfordret til å sende inn et innspill nå
før planen legges ut på høring". Videre framholdes det i uttalelsen at han skal komme tilbake
til et mer detaljert reguleringsforslag i en senere fase.
53
Ang. 1) Byggeområde/ omsorgsboliger vest for Haugmoen, på TLs eiendom
Plan- og bygningsloven er omfattende i sine utredningskrav ved utarbeidelse av reguleringsplaner. Å bringe inn et nytt byggeområde i denne planen på det nåværende stadiet vil medføre
å måtte "gå bakover" i planarbeidet igjen for å utrede div. fagtemaer i tilknytning til det nye
området. Planen måtte så til ny 1.gangsbehandling og på ny høring hos ulike offentlige
instanser o.a. Det er forøvrig uklart hva som menes med adkomst til dette området "… via
Haugmoen", og adkomstspørsmålet vil i seg selv være relativt omfattende.
Videre er reguleringsplanen her en kommunal plan. Rådmannen vil i den forbindelse ikke tilrå
at kommunen skal ta kostnadene med en privat fremmet utvidelse av planen av såpass omfang, og utrednings- og planarbeidet i forbindelse med dette (se ellers kommentar pkt. 2).
Ang. 2) Planprosess, planbehandling
TL kontaktet kommunens planavdeling ved besøk der 4.5.2015, og framla muntlig sine
synspunkter og tanker nevnt over. Det ble fra planavdelingen uttalt bl. a. at det generelt er en
fordel om såpass omfattende innspill kommer tidligere i en planprosess. Reguleringsarbeidet
ble gjennom avisannonse i juli 2014 kunngjort igangsatt. En arealmessig sett mindre utvidelse
vestover ble kunngjort i brev i okt. 2014 til enkelte adressater. TLs eiendom berøres ikke
direkte av planen slik den så langt foreligger, men grenser i ca. 7 m inntil reguleringsområdets
yttergrense. Utover avisannonsen fikk han derfor ikke eget brev i juli 2014 (eller okt. 2014)
om oppstarten av planarbeidet. Ved telefonhenvendelse hit 30.10.2014 om informasjon om
det igangsatte reguleringsarbeidet, fikk han 31.10.2014 tilsendt kunngjøringsmaterialet på
epost. Videre ble det gitt info om at det fortsatt var mulig å sende inn evt. innspill til planen,
da planen på dette tidspunkt fortsatt var under utarbeidelse og ikke tatt opp til behandling
enda. Kommunen mottok etter dette ikke noen nærmere innspill til reguleringssaken, før
samtalen ved TLs henvendelse den 4.5.2015.
Når det gjelder utsagnet "... oppfordret til å sende inn et innspill nå før planen legges ut på
høring": Planavdelingen kan/ skal ikke avskjære noen fra å fremme sine synspunkter. Da
nevnte besøk fra TL fant sted, var dette i høringsperioden (4 dager gjenstående før høringsfristen 8. mai). Saksbehandler gjorde derfor også oppmerksom på alles mulighet til å uttale
seg skriftlig til en plan under høring. Det er forøvrig vanskelig å se at planprosessen i denne
forbindelse skal ha vært omtalt som å (fortsatt) befinne seg på stadiet " ... nå før planen legges
ut på høring". For øvrig ville det uansett tidspunkt for et såpass omfattende privat innspill
vært et spørsmål om hvor aktuelt det evt. ville vært for kommunen å gå nærmere inn i det i
planen her.
Rådmannen tilrår ikke at TLs innspill tas inn i plansaken her.
Til dette tilføyer rådmannen at TL omfattes av retten i plan- og bygningsloven til å fremme
privat reguleringsforslag etter nærmere regelverk for dette for sin eiendom og de tanker han
har om å legge ut deler av denne til byggeområde/ omsorgsboliger.
54
Rådmannens konklusjon ang. uttalelsen fra TL:
Rådmannen tilrår å ta Trond Langedoks/ Søndergaard Rickfelts uttalelse til orientering.
Rådmannen gjør ellers oppmerksom på muligheten for å fremme privat reguleringsforslag,
dersom TL ser dette som ønskelig. Rådmannen tar her ikke standpunkt til TLs tanker/ forslag
om utbygging, da det er for tidlig å gjøre det på dette stadiet.
10.5
Dok. 47 – Notodden Lufthavn, 6.5.2015
Notodden Lufthavn (NL) peker på følgende:
1) Lovkrav i Bestemmelser for sivil luftfart (BSL)
NL peker på at lovkrav i BSL må overholdes når det gjelder følgende forhold:
a) Hindre. Byggehøydene må ikke overstige krav i restriksjonsplanen.
b) Radioteknisk vurdering av nybygg må utføres.
c) Radioteknisk vurdering av midlertidige installasjoner (kraner o. l.) under byggeperioden
må utføres.
d) Lys/ lyssetting av evt. nybygg, og i forbindelse med nybygg.
2) Flyulykker - sannsynlighet, konsekvenser
NL viser til saksframstillingens kap. 6.2.2.2) Ulykker med transportmidler. Haugmotun ligger
i ut-/innflygingstraséen til rullebanen, og det bør tas stilling til sannsynlighet og konsekvens
av en evt. flyulykke med havaristed Haugmotun.
Ang. 1) Lovkrav i Bestemmelser for sivil luftfart (BSL)
Til punkt a): Hindre. Byggehøydene må ikke overstige krav i restriksjonsplanen:
Det er redegjort for dette i saksframstillingen, bl.a. i kap. 6.9.5 Utnyttelsesgrad, høyder, takvinkler. Saksframstillingen omtaler bl.a. maks.høyde iflg. restriksjonsplanen og angir høyde
på planlagt sykehjemsfløy i vest. Forøvrig følger det av regelverket at høyder også må
(dobbelt)sjekkes i påfølgende byggesaker som måtte komme etter en reguleringsplan.
Ved spørsmål 11.5.2015 herfra over telefon til NL etter mottatt uttalelse, svarer NL at de ikke
anser at byggehøydene omtalt i saksframstillingen overstiger høydene i restriksjonsplanen.
Til punkt b): Radioteknisk vurdering av nybygg må utføres:
Dette er omtalt i saksframstillingens kap. 6.9.5. Det framgår at sykehjemsutbyggingen i vest,
med byggplassering som illustrert i reguleringsplanen og med angitt byggehøyde, er
akseptabel fra Avinors side. For evt. annen bebyggelse omtales det at det må foretas egne
beregninger (i påkommende byggesøknader).
Til punkt c): Radioteknisk vurdering av midlertidige installasjoner (kraner o. l.) under
byggeperioden må utføres:
Det følger av regelverket at slike vurderinger må gjøres f. eks. i forbindelse med utførelsen av
konkrete byggetiltak.
Til punkt d): Lys/ lyssetting av evt. nybygg, og i forbindelse med nybygg:
Det følger av regelverket at slike vurderinger må gjøres f. eks. i forbindelse med konkrete
byggesaker.
55
Generelt for a-d): Ulike typer regelverk gjelder for byggesaker m.v. i tillegg til de rammer
som settes i en reguleringsplan. Reguleringsbestemmelser skal generelt bare omhandle selve
reguleringsplanen, ikke forhold som dekkes av annet regelverk.
Det hender at kommunen likevel på slutten av reguleringsbestemmelsene tar inn opplysninger
om enkelte andre regelverk, for oversiktens del. Rådmannen kan derfor tilrå at det for ordens
skyld settes inn en opplysning på slutten av reguleringsbestemmelsene: ""Bestemmelser for
sivil luftfart" gjelder, jfr. herunder hindre, radioteknisk vurdering av nybygg og midlertidige
installasjoner (kraner o. l.) under byggeperioden, lys/ lyssetting av evt. nybygg, og i
forbindelse med nybygg."
Ang. 2) Flyulykker - sannsynlighet, konsekvenser
NL viser til saksframstillingens kap. 6.2.2.2 - Ulykker med transportmidler. Fordi Haugmotun
ligger i ut-/innflygingstraséen til rullebanen, uttaler NL at det bør tas stilling til sannsynlighet
og konsekvens av en evt. flyulykke med havaristed Haugmotun.
Rådmannen viser her generelt til ROS-analysen, som foreligger i et eget dokument (dok. 37).
I saksframstillingens kap. 6.2 vises det til denne, mens det i selve saksframstillingen (bare) er
gjort kortere sammendrag fra ROSen. Slik sett omtales det i saksframstillingens 6.2.2.1b et
punkt om evt. flyulykker. Dette er utdypet nærmere i ROS-dokumentet, med omtale av det
som NL etterspør i uttalelsen (sannsynlighet for, og konsekvens av, en evt. flyulykke).
Ved samtale 11.5.2015 over telefon med NL etter mottatt uttalelse, svarer NL at de ikke har
innvendinger til de vurderinger som er gjort om dette i ROS-dokumentet.
For sammenhengens del gjengir rådmannen noe av teksten fra ROS-dokumentet:
"Ang. 1 b) Ulykker med transportmidler: Flytrafikk over planområdet.
Fare:
Rådmannen har ikke sannsynlighetsberegnet risikoen ved planområdets beliggenhet i
innflyvningssonen, men ser likevel risikoen for flystyrt over planområdet som "lite
sannsynlig". Bl.a. har det siden flyplassen ble bygd på 1950-tallet ikke vært denne type
ulykker innenfor planområdet så langt rådmannen vet. En ulykke er likevel "katastrofal" (en eller flere døde), med resultat gul sone: " ...bør vurderes med hensyn til
tiltak som reduserer risiko."
Avbøtende tiltak:
Rådmannens vurdering er at det er vanskelig å se hvilke sikkerhetstiltak utover dagens
situasjon som skulle være aktuelle. Rådmannen foreslår derfor ingen avbøtende
tiltak.”
(Så følger rådmannens konklusjon, som er gjengitt i saksframstillingens kap. 6.2.2.1).
Rådmannens konklusjon ang. uttalelsen fra NL:
- Rådmannen tilrår at uttalelsen fra NL tas til orientering.
- Det kan for ordens skyld likevel tas inn en opplysning til på slutten av reguleringsbestemmelsene: ""Bestemmelser for sivil luftfart" gjelder, jfr. herunder hindre, radioteknisk
vurdering av nybygg og midlertidige installasjoner (kraner o. l.) under byggeperioden, lys/
lyssetting av evt. nybygg, og i forbindelse med nybygg."
56
10.6
Dok. 48 – Notodden kommunes miljøhygieniske avdeling, 8.5.2015
Kommunens miljøhygieniske avdeling (Kma) har sett på planforslagets forhold til miljøhygieniske temaer, jfr. Lov om folkehelsearbeid: Radon, støy (E134, flystøy), trafikksikkerhet, naturfarer (flom). I Kmas gjennomgang framgår det at de ikke har innvendinger
mot de konklusjoner som er gjort i saksframstillingen/ reguleringsforslaget om disse temaene.
Rådmannens kommentarer/ konklusjon ang. uttalelsen fra Kma:
Rådmannen tilrår å ta uttalelsen til orientering.
10.7 Andre forhold ved planforslaget
Det kan vise seg å være detaljer f. eks. ved plankart eller reguleringsbestemmelser som bør
rettes eller endres ved sluttbearbeidingen etter endelig vedtak. (F. eks. ser rådmannen nå en
feil inntegnet byggegrense på høringsversjonens felt O-1c).
Rådmannen ber om fullmakt til å foreta rettinger/ endringer av slike detaljer.
11. Oppsummering
Rådmannen tilrår at detaljregulering for Haugmotun vedtas, slik den foreligger i høringsversjonens plankart dok. 39 og reguleringsbestemmelser dok. 40, med følgende endringer:
1. Delfelt O-1b:
a) Reguleringsbestemmelsene: P-plassene på O-1b avgrenses med autovern i nord (strekning
der skråning ligger parallelt med E134).
b) Plankartet: I nordøstre hjørne på vestre del av O-1b fjernes 2 plasser på plankartet.
(Totalt antall inntegnede p-plasser for ”sykehjem/ omsorgsboliger” beskrevet i kap. 6.9.3
i saksframstillingen reduseres fra 83 til 81. Totalantallet består etter dette av:
44 på O-1b + 8 på O-1c + 19 + 6 + 4 på O-1a = 81 plasser.)
2. Ang. "Bestemmelser for sivil luftfart":
Det tas inn en opplysning til, på slutten av reguleringsbestemmelsene:
""Bestemmelser for sivil luftfart" gjelder, jfr. herunder hindre, radioteknisk vurdering av
nybygg og midlertidige installasjoner (kraner o. l.) under byggeperioden, lys/ lyssetting av
evt. nybygg, og i forbindelse med nybygg."
3. Detaljer ved reguleringsbestemmelser og plankart:
Rådmannen gis fullmakt til å foreta mindre rettinger/ endringer av detaljer ved plankart eller
reguleringsbestemmelser, om det viser seg behov for dette ved sluttbearbeidingen av planen
etter kommunestyrets behandling/ endelige vedtak.
--------------
Vedlegg til kommunestyrets behandling:
Dok.nr.: 9g (bekkesystem), 33c (landbruk), 37 (ROS-analyse), 39 a/ b (reg.- kart 1:1000/
1:2000), 40 (reg.best.), 43 b (kart, ref. uttalelse 43), 46 d (kart, ref. uttalelse 46)
57

DETALJREGULERING HAUGMOTUN

Transcription

Similar documents

Saksframlegg - Fjell kommune

MØTEPROTOKOLL - Øyer Kommune

Offentlig journal - Helse Sør-Øst

Særutskrift av teknisk utvalgs vedtak

Bygningsrådets 1. gangs behandling

Hestsjødebatt sept_okt 14 - Nei til massedeponi ved Hestsjøen!

sak 13/1051 - Randaberg Kommune

ROS-analyse - Trøgstad kommune