Perilaku Berinvestasi Properti di Bali - Student Journals

FINESTA Vol. 3, No. 1, (2015) 74-78
74
Perilaku Berinvestasi Properti di Bali
Aileen Liana Suwitro dan Njo Anastasia
Program Manajemen Keuangan, Program Studi Manajemen
Fakultas Ekonomi, Universitas Kristen Petra
Jl. Siwalankerto 121-131, Surabaya
E-mail: [email protected] ; [email protected]
Abstrak— Untuk mempelajari perilaku berinvestasi, dilakukan
penelitian tentang perilaku pembelian rumah dan properti komersil
di Bali. Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui perbedaan
faktor yang mempengaruhi pengambilan keputusan pembelian
properti antara konsumen yang belum membeli properti dengan
konsumen yang sudah membeli properti di Bali. Data diolah
menggunakan Analisis Diskriminan. Faktor terpilih yang
mempengaruhi keputusan pembelian properti adalah : Fisik,
Lokasi, Lingkungan, Finansial untuk faktor rasional; dan Psikologi
(over-confidence, conservatism bias, information and familiarity,
herd behavior, mental accounting, dan loss aversion), Emosi,
Intuisional, Sosialisasi untuk faktor irasional. Hasil penelitian
menunjukkan hanya faktor finansial yang mempengaruhi
pengambilan keputusan pembelian properti antara konsumen yang
belum membeli properti dengan yang sudah membeli properti di
Bali.
Kata Kunci— Investasi, Properti dan Bali.
Abstract— In order to study the buying behavior, the researcher
conducted such topic from the buyers’ perspectives toward
residential and commercial property in Bali Island. The objective
of this study is to investigate the factors that influencing the buyers
buying behavior between people who are prospective buyers and
those who already bought a property in Bali. The data are
analyzed using Discriminant Analysis. The factors selected that
affecting the decision to buy a property and they are: Physical,
Location, Environmental, Financial for the rational part; and
Psychological (over-confidence, conservatism bias, information
and familiarity, herd behavior, mental accounting, and loss
aversion), Emotion, Intuitional, Socialization for the irrational
part. The results showed that only the financial factor has
significant difference to the buyers decision between people who
are prospective buyers and those who already bought a property
in Bali.
Keyword— Buying, Property and Bali.
1. PENDAHULUAN
Real estate seringkali diperlakukan sebagai financial
asset, yaitu aset yang dapat dibeli, dikembangkan dan dijual,
sama seperti aset lainnya. Tetapi kenyataannya real estate
merupakan financial asset dan physical resource, yaitu
sumber daya yang terdiri dari situs itu sendiri dan
eksternalitas yang mengelilingi dan menghubungkannya
pada kegiatan lain. Oleh karena itu, nilai dari real estate
ditentukan oleh pasar dan harga yang terbentuk merupakan
hasil negosiasi para partisipan, bukan sekedar harga
penawaran (listing price). Oleh karena sifat pasar real estate
yang tidak efisien, real estate seharusnya diperlakukan
sebagai behavioral science DeLisle (n.d.). Keputusan
pembelian properti adalah proses yang sangat kompleks
karena merupakan komitmen finansial terpenting bagi
hampir semua orang. Pengetahuan tentang faktor yang
mempengaruhi perilaku pembeli akan sangat membantu
dalam memahami dan memprediksi pengambilan keputusan
dalam pasar properti. Dengan begitu, ketidakpastian harga
jual properti dapat diminimalisir (Daly et al., 2003).
Faktor yang digunakan terdiri dari faktor rasional dan
irasional, yang meliputi: Physical, Location, Environmental,
Financial untuk faktor rasional; dan Psychology, Emotion,
Intuitional, Socialization untuk faktor irasional.
Penelitian oleh Knight Frank menyatakan bahwa harga
tanah kawasan strategis di Bali telah meningkat pesat hingga
43%, kenaikan tertinggi dalam 10 tahun terakhir (Harga
Properti Bali Rekor di 2013”, 2013). Dalam The Wealth
Report 2014 yang dikeluarkan Knight Frank, Bali
menempati urutan ketiga dalam urutan kenaikan harga
properti tertinggi di dunia yaitu sebesar 33% (Knight, 2014).
Tingginya jumlah transaksi real estate di Bali membuktikan
adanya pola perilaku pasar yang menarik.
2. TEORI PENUNJANG
Pengambilan keputusan adalah sebuah proses dalam
menentukan pilihan dari sejumlah alternatif sesuai dengan
kriteria dan strategi (Wang, Wang, Patel & Patel, 2004;
Wilson & Keil, 2001).
Karakteristik fisik properti merupakan sifat dari sebuah
properti yang terdiri dari immobility, indestructibility, dan
uniqueness (Galaty et al., 2012). Fisik atau fitur dari sebuah
properti merupakan faktor yang penting bagi investor
(Haddad, 2011). Faktor fisik atau fitur meliputi desain,
ukuran dan kualitas bangunan berpengaruh positif terhadap
pengambilan keputusan individu dalam membeli rumah
(Adair et al., 1996; Daly et al., 2003; Ratchatakulpat et al.,
2009).
Lokasi (area preference) adalah pilihan dan selera
konsumen terkait area tertentu (Galaty et al., 2012). Menurut
Sengul et al. (2010), salah satu faktor yang terpenting dalam
pengambilan keputusan pembelian properti adalah faktor
lokasi (dalam Si, 2012). Dalam penelitian yang dilakukan
Adair et al. (1996), ia mempertimbangkan jarak ke pusat
bisnis, jarak ke sekolah, dan jarak ke tempat kerja.
Cellmer, Senetra dan Szczepanska (2012) mengemukakan
bahwa faktor lingkungan mempunyai pengaruh yang besar
terhadap nilai sebuah properti, yang nantinya berpengaruh
terhadap keputusan dalam pasar real esate. Manusia pada
dasarnya mencari lokasi dengan lingkungan yang baik
dengan harapan akan mendapatkan kualitas hidup yang
tinggi. Faktor lingkungan yang meliputi neighborhood, area
attractiveness, view, noise from around districts dan general
security juga memiliki peran dalam pengambilan keputusan
pembelian properti (Adair et al., 1996).
Karakteristik finansial menggambarkan pengaruh keadaan
makroekonomi, pasar, dan institusi terhadap nilai properti
FINESTA Vol. 3, No. 1, (2015) 74-78
dan pengambilan keputusan pembelian. Adair et al. (1996)
dan Daly et al. (2003) mengelompokkan tingkat suku bunga,
kredit maksimum, cicilan bulanan maksimum, rateable value
properti, jangka waktu properti dipasarkan, dan waktu
pembelian dalam faktor finansial.
Perilaku irasional (irrational behavior) pelaku pasar real
estate merupakan salah satu pendorong transaksi pasar
secara besar-besaran pada residential real estate yang terjadi
pada awal tahun 2000 (Beracha dan Skiba, 2014). Penelitian
perilaku keuangan (behavioral finance) yang dilakukan oleh
Singh (2011) menemukan hubungan positif antara psikologi
investor dengan keputusan investasi (dalam Bhat & Dar,
n.d). Beberapa penyimpangan perilaku (behavioral bias)
meliputi: over-confidence, conservatism bias, information
and familiarity, herd behavior, mental accounting, dan loss
aversion (Beracha dan Skiba ,2014).
Emosi tertentu mempengaruhi keputusan pembelian real
estate karena konsumen seringkali terikat secara emosional
pada real estate. Hidalgo dan Hernandez (2001) mengukur
keterikatan (attachment) pada tiga hal, yaitu properti itu
sendiri, neighborhood, dan kota tempat properti berada.
Sirgy et al. (2005) menghubungkan pemilihan properti
dengan kesesuaian diri (self-congruence). Terdapat
hubungan antara self-image dari pembeli dengan propertinya
(dalam Salzman dan Zwinkels, 2013).
Klein dan Kahneman (2009) mengatakan bahwa sebagian
besar keputusan yang dibuat oleh manusia adalah hasil
atau produk dari pikiran intuitif (intuitive mind), dan
biasanya keputusan tersebut dianggap benar oleh pikiran
reflektif (reflective mind). Seperti yang dikatakan Salzman
dan Zwinkels (2013), bahwa sebuah properti harus dirasakan
‘tepat’. Perasaan ini sangat spontan dan berdasarkan insting.
Sosialisasi menunjukkan pihak mana (reference groups)
yang paling mempengaruhi proses pengambilan keputusan
calon investor.
Reference group adalah sekelompok
individu yang dipercaya sebagai sumber perbandingan
keyakinan, nilai, ataupun perilaku (Gibler dan Nelson,
1998). Tsai (2001) mempertimbangkan mortgager, master
Feng-Shui, broker, developer, teman, keluarga dekat, dan
keluarga besar sebagai reference group.
3. METODE PENELITIAN
A. Jenis Penelitian
Penelitian ini merupakan penelitian eksploratif. Penelitian
eksploratif adalah penelitian yang menggali secara luas
tentang sebab-sebab atau hal-hal yang mempengaruhi
terjadinya sesuatu (Wirantha, 2006). Penelitian ini adalah
untuk mengetahui perbedaan faktor yang mempengaruhi
pengambilan keputusan pembelian properti antara konsumen
yang belum dan yang sudah membeli properti di Bali.
B. Populasi dan Sampel
Populasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah
semua orang yang berminat pada properti di Bali. Sampel
dalam penelitian ini diambil secara simple random sampling
(sampling acak sederhana). Sampel yang diambil adalah 100
responden yang berkeinginan dan yang sudah pernah
membeli properti di Bali.
C. Jenis dan Sumber Data
Data yang digunakan merupakan data primer yang
75
diperoleh dari jawaban para responden pada kuesioner yang
disebarkan.
D. Teknik Analisa Data
Teknik analisa data yang digunakan adalah Analisis
Diskriminan. Sebelumnya dilakukan Uji Validitas dan Uji
Reliabilitas. Terdapat beberapa asumsi yang harus dipenuhi,
yaitu data pada variabel bebas seharusnya berdistribusi
normal multivariat dan adanya kesamaan matriks-kovarians
antar kelompok. Uji Normalitas menggunakan pengukuran
rasio skewness dan rasio kurtosis. Rasio skewness adalah
nilai skewness dibagi dengan standard error skewness;
sedang rasio kurtosis adalah nilai kurtosis dibagi dengan
standard error kurtosis. Sebagai pedoman, bila rasio
kurtosis dan skewness berada di antara -2 hingga +2, maka
distribusi data adalah normal (Santoso, 2000). Untuk
menguji kehomogenan matrik varian kovarian antar
kelompok digunakan Statistik uji Box’s M.
4. ANALISA DAN PEMBAHASAN
A. Profil demografi responden
Terdapat 57 responden yang belum pernah membeli
properti di Bali dan 43 responden yang sudah membeli
properti di Bali. Ditinjau dari segi usia, kelompok 46-55
tahun yang paling banyak memiliki properti di Bali. Dari
responden WNI, mayoritas sebanyak 40 orang berasal dari
Pulau Bali sendiri. Terdapat 33 responden yang
berkewarganegaraan asing yang didominasi oleh orang
Australia. Terlihat bahwa 19 diantaranya sudah membeli
properti di Bali (table 1)
Karakteristik responden yang berhubungan dengan
properti, terdapat lebih dari setengah total responden, yaitu
52 orang sudah berstatus tempat tinggal di rumah pribadi.
Sebanyak 62 responden sudah membeli setidaknya satu
properti dimanapun. Untuk tipe properti yang dimaksudkan
disini adalah tipe properti yang ingin dibeli maupun sudah
dibeli responden di Bali. Tipe properti yang paling banyak
diminati adalah rumah, sebanyak 51, diikuti dengan vila
sebanyak 38, dan kondotel/apartemen hanya sebanyak 11.
Berikut merupakan hasil penelitian terkait alasan
responden memilih properti di Bali.
Gambar 1. Alasan Membeli Properti di Bali
(Preliminary Survey)
FINESTA Vol. 3, No. 1, (2015) 74-78
76
Alasan terbanyak memilih properti di Bali adalah karena
prospeknya yang bagus. Diikuti oleh keinginan memiliki
rumah liburan dan nyaman sebanyak masing-masing 24
responden. Sebanyak 16 responden memiliki alasan lain,
antara lain bekerja dan tinggal di Bali, tinggal di Bali karena
menikah dengan orang Indonesia (bagi foreigner), dan
sangat suka dengan Bali.
JK :
Laki-laki
Perempuan
Usia :
< 25 tahun
25-35 tahun
36-45 tahun
46-55 tahun
>56 tahun
Kwg :
WNI
Bukan WNI
Asal Benua :
Amerika
Eropa
Australia
Asia
(Indonesia)
Asal
Kota/
Propinsi :
Bali
Surabaya
Jakarta
Lain-lain
Belum Beli
Sudah Beli
Live In
Investment
Live In
Investment
17
14
31
17
9
26
20
7
27
11
5
16
4
11
8
6
2
5
11
6
3
1
0
4
8
8
7
0
4
3
5
4
22
9
21
5
12
15
12
4
2
3
4
22
1
2
2
21
18
1
0
12
4
7
5
11
7
8
2
9
11
1
2
13
0,241
Hasil uji Box’s M untuk grup belum beli dan sudah beli
menunjukkan bahwa nilai F sebesar 14,108 dan signifikan
pada 0,000 dan probabilitas ini di bawah 0,05, maka
dapat disimpulkan bahwa matriks kovarians antar group
memang berbeda dan dalam hal ini menyalahi asumsi
diskriminan. Namun demikian analisis fungsi diskriminan
tetap robust walaupun asumsi homogenitas varians tidak
terpenuhi dengan syarat data tidak memiliki outlier
(Ghazali, 2008).
0
0
4
12
4
7
1
4
Tabel 2.
Skewness dan Kurtosis
Skewness
Kurtosis
Statistic
Std.
Statistic
Std.
Error
Error
0,008
14,108
0,000
Tabel 4.
Hasil Test of Equality of Group Means
(Belum beli dan Sudah beli)
Faktor
Wilk’s Lambda
B. Hasil Olah Data
Berdasarkan hasil pengujian validitas, semua butir
pernyataan yang diajukan kepada responden adalah valid,
dimana mempunyai r hitung Positif, serta nilai r hitung >
nilai r tabel (0,195). Dari hasil uji validitas, semua indikator
memiliki r hitung diatas 0,195, maka semua indikator sudah
mampu untuk mengukur faktor-faktor yang mempengaruhi
keputusan pembelian properti.
Setelah data yang diperoleh valid, dapat dilanjutkan
dengan uji reliabilitas. Jika r Alpha Positif dan r Alpha > r
tabel (0,195), maka butir atau variabel dapat dikatakan
reliabel. Hasil uji menunjukkan semua variabel memiliki
Cronbach’s Alpha yang lebih besar dari 0,195, maka semua
variabel adalah reliabel.
Unstandardized
Residual
Tabel 3.
Hasil Uji Box’s M
‘Belum Beli’ dan ‘Sudah Beli’
F
Sig.
Tabel 1.
Karakteristik Responden
Karakteristik
Responden
0,412. Karena rasio skewness dan rasio kurtosis berada di
antara -2 hingga +2, maka dapat disimpulkan bahwa data
yang diuji bersifat distribusi normal.
0,197
0,478
Dapat dilihat dari Tabel 2 bahwa rasio skewness = 0,008/
0,241 = 0,0332; sedang rasio kurtosis = 0,197/ 0,478 =
Sig.
Physical
0,966
0,065
Location
0,966
0,068
Environmental
0,978
0,144
Financial
0,809
0,000
Psychology
0,931
0,008
Emotion
0,970
0,084
Intuitional
0,992
0,369
Socialization
0,943
0,017
Tabel di atas menunjukkan semua variabel kecuali
financial memiliki nilai Wilk’s Lambda diatas 0,9. Semakin
mendekati 1, data tiap grup cenderung sama. Dilihat dari
nilai signifikan (uji F), terdapat tiga variabel yang nilainya
signifikan < 0,05 yang menunjukkan perbedaan antar grup
‘Belum Beli’ dan ‘Sudah Beli’, yaitu financial, psychology,
dan socialization. Namun demikian, hasil ini masih perlu
diproses untuk menjamin kebenarannya.
Step
1
Tabel 5.
Variabel Dalam Persamaan Diskriminan
(Belum beli dan Sudah beli)
Entered
Statistic
Sig.
23.191
5.341E-006
Financial
Pemasukan variabel menggunakan proses stepwise
(bertahap), dimulai dengan variabel yang mempunyai angka
F hitung (statistic) yang paling tinggi. Terlihat hanya
terdapat satu variabel, yaitu financial. Dengan demikian
pertimbangan pembelian properti responden yang belum beli
dan sudah beli dipengaruhi oleh faktor financial saja.
Tabel 6.
Hasil Wilk’s Lambda
(Belum beli dan Sudah beli)
Wilk’s Lambda
Chi-Square
0,809
20,709
Sig.
0,000
FINESTA Vol. 3, No. 1, (2015) 74-78
77
Dapat dilihat pada Tabel 5 yang mengindikasikan
perbedaan yang signifikan (nyata) antara kedua grup pada
model diskriminan. Jadi perilaku responden antar kedua
grup memang berbeda secara nyata.
Tabel 7.
Classification Results
(Belum beli dan Sudah beli)
Original
Cross-validated
67%
67%
Hasil klasifikasi pada bagian original maupun dengan
metode
leave-one-out-cross
validation,
keduanya
menghasilkan angka 67%, yang dimana angka ketepatan
termasuk tinggi. Artinya penafsiran tentang berbagai tabel
yang ada valid untuk digunakan.
Tabel 8.
Nilai Mean Faktor Berpengaruh
(Belum beli dan Sudah beli)
Indikator
Belum Beli
4,67
F1 (Harga)
4,35
F2 (Suku bunga)
4,21
F3 (KPR)
4,28
F4 (Cicilan bulanan)
4,32
F5 (Jangka waktu pembayaran)
3,91
F6 (Lama properti dipasarkan)
Bhat, M. A. & Dar, F. A. (n.d). A conceptual framework on
emotions and investment decisions. Journal of Research in
Commerce and Management, 1(12), 88-97.
Cellmer, R., Senetra, A., & Szczepanska, A. (2012). The Effect of
Environmental Factors on Real Estate Value. Diunduh dari
https://www.fig.net/pub/fig2012/papers/ts06h/TS06H_cellmer_sen
etra_et_al_5748.pdf
Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., Plimmer, F. (2003). Consumer
behaviour in the valuation of residential property: A comparative
study in the UK, Ireland and Australia. Journal of Property
Management, 21(5), 295-314.
DeLisle, JR. (n.d). Behavioral Science of Real Estate. Diunduh
dari http://jrdelisle.com/jrd_text/1Chapter2_NewV20.pdf
Galaty, F. W., Allaway, W. J., Kyle, R. C. (2012). Modern Real
Estate Practice in North Carolina (8th ed.). Kaplan Real Estate
Education.
Sudah Beli
4,23
3,42
3,26
3,28
3,19
3,21
Ghazali, I. (2008). Aplikasi Analisis Multivariate dengan Program
SPSS. Cetakan Empat. Semarang: Badan Penerbit Universitas
Diponegoro.
Gibler, K. M. & Nelson, S. L. (1998). Consumer behavior
applications to real estate, paper presented at the American Real
Estate Society Meeting, April.
Dari tabel diatas dapat dilihat bahwa semua indikator
faktor financial pada kelompok belum beli memiliki nilai
mean yang lebih tinggi dibanding kelompok sudah beli. Hal
ini berarti responden yang belum membeli properti di Bali
lebih memperhatikan harga properti, suku bunga, jumlah
KPR, jumlah cicilan bulanan maksimum, jangka waktu
pembayaran, dan lamanya properti dipasarkan.
Haddad, M., Judeh, M., & Haddad, S. (2011). Factors affecting
buying behavior of an apartment and empirical investigation in
Amman, Jordan. Research Journal of Applied Sciences,
Engineering and Technology, 3(3), 234-239.
5. KESIMPULAN DAN SARAN
Kahneman, D. & Klein,G. (2009). Conditions for intuitive
expertise: A failure to disagree. American Psychologist, 64(4),
515–526.
Penelitian ini dapat memberikan pemahaman bagi agen
real estate dan developer tentang faktor-faktor yang
dipertimbangkan konsumen dalam pembelian properti di
Bali, khususnya di Denpasar dan Kabupaten Badung. Bagi
Peneliti selanjutnya, penelitian ini dapat dikembangkan lagi
dengan menambah jumlah sampel dan menambah jumlah
variabel independen, khususnya variabel irasional. Selain
itu, dapat menambah pembahasan terkait tahap dalam
proses pengambilan keputusan pembelian karena responden
berada pada tahap yang berbeda-beda. Untuk perkembangan
lainnya, dapat meneliti faktor-faktor tersebut yang
dipisahkan menurut tipe properti, sehingga dapat
menjelaskan perilaku konsumen terhadap masing-masing
tipe properti.
Harga properti Bali rekor di 2013. (2013, Januari 23). Diunduh
dari http://royalgardenresidence.wordpress.com/2013/01/23/hargaproperti-bali-rekor-di-2013/
Knight, O. (2014, Maret 5). What happened to prime residential
property markets last year? Knight Frank. Diunduh dari
http://www.knightfrankblog.com/global-briefing/newsheadlines/what-happened-to-prime-residential-property-marketslast-year/
Ratchatakulpat, T., Miller, P., & Marchant, T. (2009). Residential
real estate purchase decisions in Australia  : is it more than
location  ? International Real Estate Review, 12(3), 237-294.
Salzman, D. & Zwinkels, R. C. J. (2013). Behavioural Real Estate
(Doctoral thesis, Tinbergen Institute, 2013). Diunduh dari
http://papers.tinbergen.nl/13088.pdf
DAFTAR PUSTAKA
Santoso, S. & Tjiptono, F. (2001). Riset Pemasaran Konsep &
Aplikasi dengan SPSS. Jakarta: PT. Elex Media Komputindo
Adair, A., Berry, J. dan McGreal, S. (1996). Valuation of
Residential Property: Analysis of Participant Behavior. Journal of
Property Valuation & Investment, 14(1), 20-35.
Si, P. T. (2012). Key factors affecting house purchase decision of
customers in Vietnam. (Unpublished master thesis). University of
Economics Ho Chi Minh City, Ho Chi Minh City, Vietnam.
Beracha, E. & Skiba, H. (2014). Real Estate Investment DecisionMaking in Behavioral Finance in H. K. Bakers & V. Ricciardi.
(Eds.) Investor Behavior: The Psychology of Financial Planning &
Investing.
Tsai, T. W. (2001). Factors Influencing The Purchasing Decisions
of Urban House Buyers in China, Hong Kong, and Taiwan
(Unpublished doctoral thesis). United States International
University, San Diego, United States.
FINESTA Vol. 3, No. 1, (2015) 74-78
Wang, D. & Li, S. (2006). Socio-Economic Differentials and
Stated Housing Preferences in Guangzhou, China. Elsevier
Habitat International, 30, 305-326.
Wang, Y., Wang, Y., Patel, S., & Patel, D. (2004). A Layered
Reference Model of The Brain. IEEE Transactions on Systems,
Man, and Cybernetics (C), 36(2), 124-133.
Wilson, R. A., & Keil, F. C. (2001). The MIT Encyclopedia of the
Cognitive Sciences. MIT Press
Wirantha, I. M. (2006). Metodologi Penetilian Sosial Ekonomi.
Yogyakarta: C.V Andi Offset.
78