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Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
429
Zentrale Büroimmobilienmärkte
der Semi-Peripherie – zwischen globaler
Integration und lokaler Verankerung
André Scharmanski
Das Beispiel Mexiko City und São Paulo
1 Globalisierung und lokale
Verankerung der Immobilienwirtschaft
Abbildung 1
Zunahme grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen
Weltweite Gewerbeimmobiliendirektinvestitionen in Mrd. US-Dollar,
Anteil national1 und grenzüberschreitend2 in %
Globale Immobilienwirtschaft ...
795
700
Wie auch andere Wirtschaftszweige ist die
Immobilienwirtschaft heute von deutlichen
Globalisierungstendenzen erfasst. Gerade institutionelle Investoren wie börsenoder nicht börsennotierte Gesellschaften
(z. B. Real Estate Investment Trusts bzw.
offene Immobilienfonds), Versicherungen,
Pensions­kassen und Projektentwickler orientieren sich verstärkt weg von ihrem angestammten nationalen Terrain und streuen ihre Anlagen über die Märkte mehrerer
Länder.
So haben sich im Bereich der gewerblichen
Immobilien die grenzüberschreitenden Investitionen seit 2003 auf 353 Mrd. US$ im
Jahr 2007 nahezu vervierfacht, womit schon
fast die Hälfte aller Transaktionen nationale
Grenzen überschreiten (Abb. 1). Parallel gewinnen globale Kapitalquellen an Bedeutung. Das betrifft Investmentfonds, deren
Kapital aus vielen Ländern stammt und
die damit nicht einem einzigen Land zuzuordnen sind. Auch wenn sich im Sog der
Wirtschaftskrise das weltweite Investitionsvolumen 2008 nahezu halbiert hat, ist die
Tendenz zur Internationalisierung ungebrochen.
Neben dem wachsenden Volumen internationaler Transaktionen zeigt sich auch ein
verändertes geographisches Muster der Ziele für Immobilienanlagen. Zwar entfallen
rund zwei Drittel der weltweiten Kapitalströme noch auf die etablierten Investitionsziele USA, Großbritannien, Deutschland,
Frankreich und Japan, doch zeichnen die
Wachstumsraten bereits ein anderes Bild.
Unter den 20 Immobilienmärkten mit den
höchsten Investitionszuwächsen befinden
sich zwölf aufstrebende Standorte in Asien,
Mittel- und Osteuropa und Lateinamerika.1
Damit erfahren auch vormals stark lokal
393
354
378
34%
30%
25%
44%
70%
76%
2003
47%
43%
495
2004
grenzüberschreitend
66%
2005
53%
57%
2006
20037
56%
2008
national
Investor stammt aus dem Land, in dem die Transaktion vollzogen wird
2
Investor stammt von außerhalb des Landes, in der die Transaktion stattfindet
1
Quelle: Jones Lang LaSalle: Real value in a changing world. – London 2008
geprägte Immobilienstandorte der SemiPeripherie2 einen signifikanten Zuwachs an
ausländischem Investment. Neu sind vor
allem die Intensität, geographische Ausdehnung und Beschleunigung grenzüberschreitender Aktivitäten, die engmaschige
translokale Verflechtungen mit sich bringen.
Der verstärkte Zufluss an ausländischen Kapitalströmen, der Markteintritt globaler Immobilienakteure und die Verbreitung globaler Standards und Normen bewirken eine
Umgestaltung bzw. Rekonstruktion der lokalen Immobilienmärkte. Fallbeispiele aus
Osteuropa zeigen, dass in osteuropäischen
Großstädten internationale Immobilienmärkte nahezu abgekoppelt vom lokalen
Marktgeschehen entstehen und darin auch
nur wenige ansässige Unternehmen eingebunden sind.3
Parnreiter4 umschreibt den Prozess der
zunehmenden Herauslösung bestimmter
Marktsegmente aus dem nationalen Kontext mit dem Begriff Transnationalisierung.
Dr. André Scharmanski
Bundesinstitut für Bau-, Stadtund Raumforschung (BBSR)
im Bundesamt für Bauwesen
und Raumordnung
Deichmanns Aue 31–37
53179 Bonn
E-Mail: andre.scharmanski@
bbr.bund.de
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André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
Transnationale Märkte werden demzufolge von Investoren, Projektentwicklern,
Beratern etc. produziert und genutzt, die
natio­nalstaatlich nicht mehr eindeutig zugeordnet werden können und regelmäßig
in grenzüberschreitenden Transaktionen
beteiligt sind. Die Entnationalisierung bezieht sich nicht nur auf die Akteure, sondern gleichermaßen auf die Normsetzung
und Standardisierung bei der Produktion
und Bewertung der Immobilienmärkte, die
immer stärker durch transnationale Akteure gesteuert und diktiert wird.
… oder doch lokale Verankerung
Einige empirische Studien artikulieren allerdings abweichende Meinungen zur globalen Immobilienwirtschaft und betonen
als Gegenentwurf die lokale Verwurzelung
der Immobilienwirtschaft.5 Laut Wood6
bietet der Immobiliensektor nur wenig
Spielraum zur Globalisierung: „An industry that remains stubbornly local“. Denn
erfolgreiche direkte Investitionen können
im Prinzip nur getätigt werden, wenn sich
die Immobilienakteure mit den jeweiligen
Spielregeln des Immobilienmarkts vertraut
gemacht haben und vor Ort engmaschig
vernetzt sind. Gerade der Austausch von
immobilienbezogenem Wissen, das Verstehen marktspezifischer Spielregeln und die
Einbindung in lokale Netzwerkstrukturen
erfordert weiterhin räumliche Nähe. Dies
gilt im Besonderen für Investitionen in intransparenten Immobilienstandorten, für
die keine verlässlichen und vollständigen
Informationen verfügbar sind und deren
rechtlichen sowie politischen Rahmenbedingungen häufigen Änderungen unterliegen.7 Die Verbreitung von Informationen –
etwa über geplante Projekte der Konkurrenz,
geeignete Standorte, jüngste Marktentwicklungen und Schlüsselakteure – bleibt in diesen Fällen häufig lokal fixiert und exklusiv.
Gleichermaßen sind die Immobilienmärkte
mit formellen und informellen Regeln der
ökonomischen Praxis durchzogen, die in
örtlichen Kontexten permanent verfeinert,
korrigiert und reproduziert werden und für
ausländische Investoren partiell undurchsichtig bleiben.
Die Studie von Wood über den Projektentwicklungsmarkt einer US-amerikanischen
Mittelstadt erfasst zwar nur einen begrenzten Bildausschnitt der weltweiten Immobilienlandschaft. Dennoch enthält sie Hinweise
darauf, dass die Immobilienwirtschaft nicht
nur wegen des Charakters der Immobilie,
die naturgemäß verortet ist, sondern auch
aufgrund der verorteten Informationen,
Kenntnisse und Spielregeln nicht schrankenlos mobil geworden ist. Vielmehr konstituieren sich heterogene Immobilienmärkte
aus dem Zusammenspiel lokaler Eigenarten
und globaler Einflüsse unterschiedlicher Art
und Stärke.
Diese Sichtweise dockt an die gegenwärtige
Diskussion in den Sozialwissenschaften an,
inwieweit globale Prozesse in lokale Kontexte hineingetragen werden und in welcher
Relation dabei das Globale und das Lokale
zueinander stehen. Die Immobilienwirtschaft bietet hierzu mit einerseits räumlich
verankerten Immobilien, Wissen, Institu­
tionen und soziale Netzwerken und andererseits starken Globalisierungstendenzen
ein interessantes Untersuchungsfeld. Diesen Überlegungen folgend, widmet sich
dieser Beitrag den Globalisierungsprozessen in der gewerblichen Immobilienwirtschaft und deren Auswirkungen auf der lokalen Ebene.
2 Immobilienmärkte aus
institutioneller Perspektive
Zur erweiterten theoretischen Fundierung
der Thematik kann die Betrachtung der Immobilienwirtschaft aus institutioneller Perspektive8 beitragen. Im Einklang mit dem
sozial konstituierten Raumverständnis, das
sich in den 1990er Jahren in den Sozialwissenschaften etabliert hat9, werden Immobilienmärkte dabei nicht als gegeben und
eindeutig fixierte Einheiten gesehen, sondern fortlaufend durch Entscheidungen,
Strategien, Machtpositionen und Beziehungen der Immobilienakteure gemeinsam gesteuert, produziert und konstituiert. Nicht
der Raum per se, sondern die beobachtbare
Struktur und Dynamik ökonomischer Beziehungen und deren Akteure rücken damit
in den Fokus.
Wie Abbildung 2 illustriert, vollzieht sich
das Handeln der Immobilienakteure nicht
kontextfrei zwischen isolierten Akteuren,
sondern ist eingebettet in fortlaufende Systeme sozialer Beziehungen und institutioneller Strukturen. Der Handlungskorridor
der Immobilienakteure ist immer auch das
Ergebnis institutioneller Bedingungen, die
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
sich aus der politischen Grundordnung,
dem Gesellschafts-, dem Wirtschafts- und
Rechtssystem eines Landes (environment)
zusammenfügen und auf nationaler Ebene
fixiert werden. Wie Gotham in seiner Studie
zum Handel mit hypothekarisch gesicherten Wertpapieren und REITs in den USA
demonstriert, ist der Staat beispielsweise
mittels wirtschaftspolitischer und rechtlicher Maßnahmen in der Lage, die Liquidität auf Immobilienmärkten grundlegend
zu erhöhen, aber auch einzuschränken.10
Das Verhältnis zwischen den Akteuren und
institutionellen Rahmenbedingungen ist
allerdings nicht nur einseitig, sondern interdependent. So können beispielsweise
(mächtige) Immobilienakteure auf die Gestaltung dieser Rahmenbedingungen einwirken.11
Zwischen den institutionellen Rahmenbedingungen und den handelnden Marktteilnehmern fungiert der Immobilienmarkt
selbst als Institution (specific rules of the
game) und konstituiert sich aus formellen und informellen Institutionen. Erstere
manifestieren sich in festgeschriebenen
Formen dauerhaft geregelter Transaktionsbeziehungen wie z. B. Planungsrichtlinien,
Vorschriften, Bauordnungen. Informelle Institutionen zeichnen sich durch eine geringe Regelungsdichte und nicht formalisierte
Regeln, Gewohnheiten, Praktiken, Verhaltensweisen, ungeschriebene Gesetze etc.
aus, die in örtlichen Kontexten institutionalisiert und permanent korrigiert werden.
Beide Kategorien reduzieren die Unsicherheit für Immobilienakteure insofern, als sie
eine Grundlage für deren Erwartungen und
Entscheidungen und damit eine gewisse
Stabilität und Vorhersehbarkeit liefern. Die
Kategorisierung lokaler Immobilienmärkte
als Institutionen soll allerdings keinesfalls
ein kohäsives und einheitliches Gebilde
suggerieren, sondern vielmehr ein Netzwerk
unterschiedlicher Regeln, Konventionen,
Verbindungen etc., die zusammen einen
Rahmen präsentieren, in dem beispielsweise Büroimmobilien geplant, realisiert und
gehandelt werden. Diese institutionellen
Charakteristika variieren zum einen stark
räumlich zwischen den einzelnen lokalen
Immobilienmärkten und zum anderen auch
im zeitlichen Kontext.
Auf der untersten Ebene stehen schließlich
die Marktteilnehmer eines spezifischen Immobilienmarkts (player of the game). Das
431
Abbildung 2
Immobilienmärkte aus institutioneller Perspektive
Environment
Institutionelle Rahmenbedingungen
Politische Grundordnung
Gesellschaftssystem
Wirtschaftssystem
Rechtssystem
Specific
rules of the
game
Immobilienmarkt als Institution
Informelle Institution (nicht formalisierte
Regeln, Normen, Konventionen,
Verhaltsweisen etc.)
Formelle Institutionen: festgeschriebene
Formen dauerhaft geregelter
Transaktionsbeziehungen (Gesetze etc.)
Player of
the game
Akteure des Immobilienmarktes
Nutzer (Käufer, Mieter)
Finanziers
Investoren/Projektentwickler
Berater/Makler
Institutionen/Verbände
Öffentliche und private Behörden etc.
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Keogh, G.; D’Arcy, É.: Property Market
Efficiency: An institutional economics perspective. Urban Studies 36 (1999) H. 13
Handeln der Akteure wird hierbei nicht isoliert von anderen Akteuren betrachtet. Empirische Arbeiten zur Internationalisierung
in der Immobilienwirtschaft zeigen u.a. auf,
dass soziale Beziehungen Investitionsentscheidungen prägen, indem Immobilienakteure ihre Wettbewerber beobachten und
deren Investitionsverhalten imitieren.12 Angestoßen durch bestehende Partnerschaften
geraten zudem auch Investitionsdestinationen in den Fokus global ausgerichteter Investoren, die sonst eventuell aus dem Raster
fallen würden. Dementsprechend gründet
das Handeln der einzelnen Immobilienakteure in der gewählten Perspektive stärker
in den sozialen Beziehungen zu Stakeholdern wie z. B. Konkurrenten, Kooperationspartnern, Immobilienberatern etc. sowie
deren Einbettung in soziale Strukturen.
Kontinuierliche Anpassung der
institutionellen Architektur
Das skizzierte institutionelle System offenbart sich nicht als statisches Konstrukt, vielmehr sind Wechselbeziehungen
und kontinuierliche Anpassungsprozesse
zwischen Institutionen und Akteuren die
Normalität. So sind die Institutionen, die
den Handlungsspielraum für die Immobilienakteure bilden, sozial konstruiert und
reflektieren damit die marktspezifischen Interessen und Machtkonstellationen. Dem-
432
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
zufolge repräsentieren sie nicht immer die
effizienteste Marktstruktur. Denn nicht alle
Marktakteure profitieren gleichermaßen
von den gegebenen institutionellen Strukturen. Gerade mächtige Akteure sind in der
Lage, mittels ihrer finanziellen und persönlichen Machtressourcen (z. B. Beziehungen)
Institutionen zu ihrem Vorteil zu verändern
bzw. ineffiziente institutionelle Strukturen
aufrechtzuerhalten, wenn diese ihren Interessen entsprechen.
Wie oben dargelegt, bleibt die Gestaltung
der Immobilienmärkte durch die zunehmende Internationalisierung nicht mehr
allein auf kopräsente Einflüsse begrenzt,
sondern wird zunehmend auch von weit
entfernten Praktiken und Entscheidungen
tangiert. Dabei üben der Markteintritt globaler Immobilienakteure und die weltweite
Verbreitung und Etablierung globaler Standards und Normen Druck auf die Umgestaltung bzw. Rekonstruktion marktspezifischer
Spielregeln aus. Die neuen Akteure und die
Einführung globaler Spielregeln verändern
auf vormals lokalen Immobilienmärkten
nicht nur deren institutionelle Architektur,
sondern schließlich auch die physisch-materielle Gestalt der Stadt, indem sich beispielsweise funktionale und architektonische Standards weltweit angleichen.
Es lässt sich festhalten, dass sich die Entwicklungen von Immobilienmärkten nicht
allein lokal vor Ort erschließen und deuten
lassen. Vielmehr überlappen sich globale, nationale und lokale Akteure, Praktiken
und Standards etc. in einer außerordentlich
komplexen Art und Weise und konstituieren damit eine Vielzahl heterogener Immobilienmärkte. Immobilienmärkte und deren
Spielregeln sind also keine gegebenen und
eindeutig fixierten Einheiten, sondern werden fortlaufend durch Akteure verschiedener räumlicher Ebenen gemeinsam produziert und gesteuert. Daraus entwickeln sich
neuartige Macht- und Konkurrenzverhältnisse, die Konflikte zwischen lokalen und
internationalen Akteuren in sich bergen.
Diese vielfältigen wechselseitigen Prozesse der Ausgestaltung neuer Immobilienarchitekturen im Spannungsfeld lokaler und
internationaler Akteure werden im Folgenden näher analysiert. Beispiele sind die Büromärkte in Mexiko City und São Paulo.
3 Büromärkte im Wirkungsfeld
der Globalisierung: die Beispiele
Mexiko City und São Paulo
Die
lateinamerikanischen
Metropolen
Mexiko City und São Paulo haben sich in
den letzten Jahren zu potenziellen Investi­
tionsstandorten auf der internationalen
Immobilienlandkarte entwickelt. Mexiko
City verfügt heute mit ca. 10 Mio. m2 Bürofläche (80 % des Gesamtbestands in Mexiko)
über den wichtigsten und größten Büroimmobilienmarkt in Lateinamerika (siehe
Abb. 3). Etwa ein Drittel davon, insgesamt
3,1 Mio. m2, wird hochwertigen Klasse AObjekten13 mit zeitgemäßen internationalen Bau- und Technikstandards zugeordnet.
Diese Objekte sind sehr ungleich auf das
Stadtgebiet verteilt und konzentrieren sich
ausschließlich auf den Westen und Südwesten. Ein Viertel des gesamten Bestands
ist in Santa Fé lokalisiert. Es folgen Lomas
de Chapultepec, Perisur, Insurgentes, Bosques, Polanco und Reforma. Mit rund 8 Mio.
m2 Bürofläche steht São Paulo in Lateinamerika an zweiter Stelle, wobei ein Drittel
des Bestands als Klasse A klassifiziert wird.
Ähnlich wie in Mexiko City liegen die modernen Immobilienteilmärkte im Südwesten der Metropole. Der größte Anteil an der
kommerziellen Flächennutzung entfällt auf
die Büroteilmärkte Berrini, Marginal, Faria
Lima und Paulista, wo insgesamt rund 60 %
der 2 Mio. m2 Büroflächen lokalisiert sind.
Bei diesen Märkten handelt es sich quantitativ und qualitativ um den Kern des Büromarkts.
Wie aber wirkt sich diese neue Position
im internationalen Immobiliengeschäft
konkret auf die Märkte und deren Spielregeln aus? Bezugnehmend auf Kapitel 2, in
dem Immobilienmärkte selbst als sozial
konstruiert konzipiert wurden, kann der
Markteintritt globaler Akteure Druck auf
die Umgestaltung bzw. Rekonstruk­tion
marktspezifischer Spielregeln ausüben. Aus
dieser Sichtweise bestimmen nicht die lokalisierten formellen und informellen Institutionen die Entwicklung eines Immobilienmarkts, sondern die Immobilienakteure
gestalten die Immobilienmarktentwicklung.
An diesem Punkt setzt eine vergleichende
Studie an, die nach den konkreten Einflüssen globaler Akteure auf die Gestaltung der
Büromärkte in Mexiko City und São Paulo
fragt. Auf ihrer Basis werden im Folgen-
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
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Abbildung 3
Kennzahlen der Büroimmobilienteilmärkte (Klasse A) 2008
Quellen: CB Richard Ellis: Mexico City. Marketview. Office market – second quarter. – Mexico City 2008;
Jones lang LaSalle: São Paulo. Real estate profile. – São Paulo
den die konkreten Implikationen globaler
Prozesse auf die Immobilienmärkte näher
analysiert und diskutiert. Im Fokus stehen
dabei modifizierte Akteurs- und Machtkonstellationen, neue Wissenskomponenten
und Standards sowie veränderte räumliche
Marktstrukturen auf beiden Märkten.
Neue Akteure
Wenngleich die Entwicklungen auf den Büromärkten von Mexiko City und São Paulo etwas zeitversetzt verliefen, lassen sich
dennoch allgemeine Prinzipien über den
Internationalisierungspfad vormals lokaler Immobilienmärkte ableiten. An beiden Standorten eröffneten internationale
Unternehmen mit ihrer Nachfrage nach
modernen Büroflächen die Sequenz der
Marktzutritte ausländischer Immobilienakteure. Mexiko City gewann im Zuge der
Marktöffnung ab Mitte der 1980er Jahre an
Attraktivität für ausländische Unternehmen.
Mit dem NAFTA-Abkommen nahm dieser
Anteil weiter zu. In São Paulo trieb erst die
Privatisierung großer Staatsbetriebe Mitte
der 1990er Jahre nach der sog. verlorenen
Dekade16 den Markteintritt ausländischer
Unternehmen entscheidend an. Zieht man
als Bewertungsgrundlage die Anzahl ausländischer Unternehmen (über 5 000 in
Mexiko City, rund 3 500 in São Paulo) und
deren Anteil am gesamten Vermietungsvolumen im hochwertigen Segment (2007
rund 50 % in Mexiko City, ca. 60 % in São
Paulo) heran, kann zweifelsohne von internationalisierten Mietsektoren gesprochen
werden. Nahezu alle regionalen Headquarters transnationaler Unternehmen sind in
den beiden Metropolen lokalisiert.
Im Gefolge der internationalen Immobiliennutzer begannen global operierende Beratungsunternehmen vor allem Anfang und
Mitte der 1990er Jahre eigene Niederlassungen in Mexiko City und São Paulo aufzubauen. Seitdem sind sie fester Bestandteil der
lokalen Immobilienszene. Die lokale Einbettung wurde in beiden Untersuchungsmärkten entweder mittels Partnerschaften
bzw. Übernahmen lokaler Unternehmen
oder durch das Abwerben lokaler Experten
von Konkurrenzfirmen erzielt. Das Beratungshaus Cushman & Wakefield baute sich
beispielsweise seine Lateinamerika-Plattform über die vorübergehende Zusammenarbeit mit lokalen Beratern wie Grupo
Comercial Inmobiliario in Mexiko City und
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André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
Methodische Aspekte der Studie
Die Vergleichsstudie beruht auf insgesamt 47 Leitfadeninterviews mit lokalen,
nationalen und ausländischen Investoren, Projektentwicklern, Beratern und
sonstigen Immobilienakteuren, die sowohl auf dem Immobilienmarkt von Mexiko City wie auch von São Paulo bzgl. Transaktionsvolumen und Marktanteilen etc. eine gewichtige Rolle einnehmen und deren Hauptgeschäftsfeld dem
Büroimmobiliensektor zugeordnet werden kann.14
Die Wahl der lateinamerikanischen Metropolen Mexiko City und São Paulo
hatte drei Gründe: Erstens ist es besonders interessant, die Auswirkungen der
Globalisierung auf Immobilienmärkten zu untersuchen, die lange Zeit durch
nationale Regulierungen abgeschottet waren und von globalen Akteuren als
zu unsicher eingestuft wurden. Zweitens haben gerade Mexiko und Brasilien
in den letzten Jahren von hohen Rohstoffpreisen, steigenden Devisenreserven und wirtschaftspolitischen Reformen profitiert, was eine Nachfragespirale
nach modernen Büroimmobilien in Gang gesetzt hat. Drittens konzentrieren
sich jüngste Investitionsaktivitäten in Lateinamerika auf die Immobilienmärkte
dieser beiden Städte, die in vielen Studien zur Position lateinamerikanischer
Metropolen15 im globalen Umfeld als Global Cities angeführt werden.
Semco in São Paulo aus. Nach den ausländischen Beratern, die gleichzeitig auch als
Gebäudemanager aktiv sind, kam es in beiden Märkten zu ersten zaghaften Vorstößen
ausländischer Projektentwickler. Investi­
tionsbeschränkungen, erhebliche rechtliche
Hürden sowie die komplizierte Aufnahme
von Fremdkapital führten dazu, dass dieser Teilmarkt erst relativ spät von ausländischen Akteuren entdeckt wurde und bis
heute eher lokal ausgeprägt ist. Wenngleich
nordamerikanische Unternehmen wie Tishman Speyer, Hines oder Reichmann mit
spektakulären Objektentwicklungen wie
z. B. dem Torre Mayor in Mexiko City oder
dem Torre Norte in São Paulo auf sich aufmerksam gemacht haben, ist deren Marktanteil noch marginal.
Im Investmentsegment setzte der entscheidende Durchbruch in beiden Metropolen
erst in den letzten Jahren ein, wobei São
Paulo laut Interviewpartner gegenüber
Mexiko City zwischen vier und sechs Jahre in der Entwicklung hinterherhinkt. Ein
stabiles Wirtschaftsklima bescherte den
Märkten zunächst Zuflüsse von eher risikoorientierten, sehr stark fremdfinanzierten opportunistischen Investoren aus den
USA. Während in Mexiko City ein Großteil dieser Akteure bereits Mitte der 1990er
Jahre im Zuge der NAFTA-Vereinbarungen
Investitionen tätigte, ist dieser Investortyp
in São Paulo ein relativ junges Phänomen.
Die zeitversetzte Internationalisierung der
brasilianischen Metropole ist insbesondere auf die starke Marktstellung nationaler
Investoren (v.a. Pensionskassen), den spä-
ter einsetzenden Liberalisierungskurs und
die bis 2002/2003 anhaltenden politischen
und wirtschaftlichen Instabilitäten zurückzuführen. Märkteübergreifend nehmen
schließlich institutionelle Investoren das
letzte Glied in der Kette der Markteintritte
ein. So drängen seit einigen Jahren in Mexiko City nun auch institutionelle eigenkapitalstarke Investoren verstärkt auf den
Markt, wobei die Integration in das weltweite Immobiliengeschäft wesentlich durch
das Investment-Grade-Rating Mexikos im
Jahr 2002 vorangetrieben wurde. Während
in Mexiko City institutionelle Investoren
aus dem Ausland bereits Büroimmobilien
erworben haben – ein bekanntes Beispiel
ist die Union Investment Real Estate AG,
die ab 2005 für den deutschen offenen Immobilienfonds DIFA-Global rund 370 Mio.
US$ in Büroimmobilien investiert hat –,
stand deren Markteintritt in São Paulo Mitte 2006 noch aus. Gleichwohl zeigten sich
die Interviewpartner darüber einig, dass es
klare Anzeichen für einen bevorstehenden
Markteintritt großer institutioneller Immobilienanleger gibt. Zur positiven Stimmung
trägt neben der BRICs-Story17 das jüngste
„Investment Grade-Rating“18 für Brasilien
bei, das den Zugang zu Krediten mit attraktiven Konditionen für die brasilianische Immobilienwirtschaft sowie den Markteintritt
großer institutioneller Anleger aus dem
Ausland erleichtert.
Veränderte Machtkonstellationen
Im Verlauf der Internationalisierung werden durch den Markteintritt ausländischer
Immobilienakteure nicht nur neue Akteurskonstellationen geschaffen, sondern
auch Machtpositionen vor Ort neu austariert. Die Internationalisierung trägt zunächst dazu bei, dass sich die Konkurrenz
um exponierte Standorte und Gebäude verschärft. Auf beiden Mietmärkten verfügen
die ausländischen Unternehmen als Mieter
in der Regel über eine höhere Zahlungsfähigkeit (finanzielle Machtressourcen) als
lokale Unternehmen und können diese bei
der Standort- und Objektwahl überbieten.
Im hochwertigen Triple-A-Segment liegt
der Anteil internationaler Mieter in beiden
Märkten dementsprechend über 80 %. Die
Hauptsitze multinationaler Unternehmen
konzentrieren sich jeweils in den neuen
Zentren der global orientierten Ökonomie,
wie z. B. Santa Fé in Mexiko City oder Berrini in São Paulo.
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
Mit der Öffnung der Büromärkte treten
auch immer mehr kapitalkräftige globale
Investoren als neue Wettbewerber ein. Der
Zufluss ausländischer Investitionsströme
trifft zunächst auf ein begrenztes Angebot
an hochwertigen Büroimmobilien, womit
sich die Konkurrenz intensiviert. Die institutionellen Investoren aus dem Ausland
verfügen im Vergleich zu lokalen Marktakteuren in der Regel über einen höheren
Anteil an liquidem Kapital und bessere Zugangsmöglichkeiten zu Fremdkapital (finanzielle Machtressourcen), zumal bis vor
wenigen Jahren in Mexiko und Brasilien nur
sehr begrenzt externe Finanzierungsquellen
existierten. Mit ihren Investitionen sorgen
die internationalen Investoren für Preissteigerungen und neue Marktstrukturen. Dies
führt in einigen Fällen dazu, dass kapitalschwache lokale Unternehmen vom Markt
bzw. in Marktnischen gedrängt werden und
beim Wettbewerb um die attraktivsten Immobilien das Nachsehen haben.
Auch bei Projektentwicklungen ergeben
sich durch den Markteintritt internationaler
Firmen und die Möglichkeit neuer internationaler Finanzierungsquellen veränderte
Machtkonstellationen. Während börsennotierte nationale Entwickler besonders in
Brasilien immer größer und mächtiger werden und mit den internationalen Akteuren
konkurrieren können, sind vor allem kleinere lokale Projektentwickler diesem neuen
Wettbewerb chancenlos ausgeliefert und
verlagern ihr Kerngeschäft häufig in den
Wohnsektor. Mittelfristig wird eine Konsolidierung im Projektentwicklersegment
erwartet, indem lokale Unternehmen sich
zusammenschließen oder vom Markt verschwinden.
Ein weiteres Beispiel für die Verschiebung der Machtverhältnisse stellt das
Beratungssegment dar. Lässt man den
Klasse-B/C-Markt außer Betracht, ist die
Beraterbranche weitgehend vom lokalen
Marktgeschehen abgekoppelt. Insbesondere das Geschäft mit internationalen Mietern
in hochwertigen Büroprojekten der neuen
CBDs wird in beiden Märkten überwiegend
von international agierenden Beratern abgewickelt. Lokale Berater indes wurden vom
Büromarkt verdrängt oder von transnationalen Konzernen sukzessive übernommen
(z. B. Semco durch Cushman & Wakefield).
Andere wiederum sind als selbstständige
Unternehmen weltweit agierenden part-
435
nerschaftlichen Organisationen beigetreten (z. B. Lomelín in Colliers International).
Die übrigen lokalen Berater besetzen heute
überwiegend Marktnischen. Die Machtposition im hochwertigen Büroimmobiliengeschäft verdanken die transnationalen
Berater vor allem ihren engen weltweiten
Netzwerken mit den großen und internatio­
nal aufgestellten Unternehmen (persönliche
Machtressourcen) und dem wechselseitigen
Vertrauen aus früheren Transaktionen. Als
weitere Machtressource wirkt ihr weltweites
Standortnetz. Es ermöglicht es ihnen, jederzeit sowohl spezifisches lokales Wissen
anzuzapfen bzw. Expertisen in verschiedenen Lokalitäten zu mobilisieren als auch
allgemeine internationale Entwicklungen
und Trends aufzugreifen (immaterielle
Machtressourcen).
Auch wenn einige lokale Unternehmen
durch das Auftreten mächtiger ausländischer Unternehmen an Marktanteil und
Einfluss verlieren, beweisen Beispiele aus
den untersuchten Märkten, dass sie nicht
automatisch zu den Verlierern der Internationalisierung gestempelt werden sollten.
Gerade in global-lokalen Partnerschaften kristallisieren sich die persönlichen
Machtressourcen der lokalen Akteure in
Form von Wissen und Netzwerken als unentbehrlich für den erfolgreichen Markteintritt globaler Akteure heraus. Gleichermaßen eröffneten sich für die lokalen
Unternehmen in diesem Fall auch neue
Spielräume, die beispielsweise durch einen
besseren Kapitalzugang und eine engere
Vernetzung in die internationale Immobilienwelt zu einer Machterweiterung genutzt werden konnten. Ein Beispiel ist das
mexikanische Immobilienunternehmen G.
Acción, das sich zu einem der wichtigsten
privatwirtschaftlichen Akteure im mexikanischen Immobilienmarkt entwickelt hat.
Entscheidend dafür war der Zugriff auf
die finanziellen (Kapital) und immateriellen Machtressourcen (v. a. Finanzmarktwissen) der US-amerikanischen Partner AMB
Property Corporation und Kimco und der
spanischen Grupo Lar. Um ihre Machtressourcen mobilisieren und ihre Interessen
durchsetzen zu können, waren auf der anderen Seite auch die Investoren aus dem
Ausland auf die strategische Partnerschaft
mit dem mexikanischen Unternehmen angewiesen. Dabei ging es vor allem um den
Zugang zu lokalspezifischem Wissen (immaterielle Machtressourcen) und zu den
436
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
vielfältigen persönlichen Kontakten (persönliche Machtressourcen) von G. Acción.
Schließlich werden auch zwischen privatwirtschaftlichen und öffentlichen Immobilienakteuren die Machtpositionen
neu austariert. Zwar zeigt eine Analyse der
Machtverhältnisse den weiterhin bestehenden Einfluss öffentlicher Regulierung auf
die Immobilienmarktentwicklung (z. B. über
Bauvorschriften, Subventionen). Beispiele
hierfür sind Förderprogramme der öffentlichen Hand, wie etwa zur Revitalisierung des
Reforma-Korridors in Mexiko City, die die
Entwicklung von Bürozentren wesentlich
beeinflussen. Allerdings werden zum einen
wichtige Aufgaben an privatwirtschaftliche
Unternehmen ausgelagert und gewinnen
zum anderen Verwertungsinteressen des
privaten Kapitals an Bedeutung. Gerade die
im marktwirtschaftlichen Engagement geübten Investoren aus dem Ausland nutzen
neue Spielräume, um ihre Interessen bzgl.
Baulandausweisung, Architektur, Bauhöhe
etc. durchzusetzen und nehmen damit einen immer größeren Einfluss auf die Ausgestaltung der Planung.
Wissenstransfer zwischen lokalen und
globalen Immobilienakteuren
Immobilieninvestitionen begrenzen sich
nicht nur auf den bloßen Kapitaltransfer,
sondern schließen in der Regel einen intensiven Wissenstransfer zwischen lokalen
und globalen Marktteilnehmern ein. Die
involvierten globalen Immobilienakteure
transportieren immobilienwirtschaftliches
Wissen, neue Praktiken sowie Standards
und stellen damit eine bedeutende Determinante für die Dynamik und Entwicklung
der lokalen Immobilienmärkte dar.
Insbesondere in enger Zusammenarbeit
werden Lernprozesse zwischen Unternehmen in Gang gesetzt, die überwiegend zweiseitig verlaufen (learning by interacting).
Auf der einen Seite beherrschen und transportieren erfahrene Immobilienakteure aus
den Kernökonomien immobilien- und finanzwirtschaftliches Wissen sowie weltweit
gängige Management-, Finanzierungs- und
Qualitätsstandards und geben damit neuartige und effiziente Lösungswege für lokale
Partnerunternehmen vor. Auf der anderen
Seite profitieren die globalen Akteure vom
Marktwissen und engen Kontaktnetz des lokalen Partners. Anstelle selbst mühsam und
kostenaufwändig Netzwerke zu knüpfen,
versuchen ausländische Immobilienakteure
lokale Wissensquellen sprunghaft mittels lokaler Partner zu erschließen und sich damit
stärker in den lokalen Markt einzubetten.
In beiden Märkten waren sich die Gesprächspartner zwar darüber einig, dass der
Markteintritt internationaler Akteure mit
einem Wissenstransfer verknüpft ist, der
das Qualifikationsprofil lokaler Akteure und
damit auch deren Professionalität erweitert. Ob das globale Wissen allerdings von
lokalen Kooperationspartnern internalisiert
werden kann, hängt von deren Absorptionskapazität (z. B. Ausbildung der Mitarbeiter)
und Offenheit gegenüber Neuerungen sowie der Art und der Dauer der Zusammenarbeit ab. Hierbei scheint vor allem starken,
engen, dauerhaften Beziehungen wie strategischen Partnerschaften eine besondere
Relevanz für den Erfolg interorganisationalen Lernens zuzukommen, wobei lokale Akteure auch in kurzfristigen und eher losen
Projektpartnerschaften mit neuem Wissen
in Kontakt kommen und dieses teilweise in
späteren Projekten replizieren.
Neben interaktionsbezogenen Lernformen
belegt die Studie, dass in einigen Fällen globale Immobilienakteure ihre lokalen Partner aktiv schulen und fortbilden, um deren
Methoden und Praktiken an ihre Standards
heranzuführen (learning through training).
Besonders ausgeprägt zeigt sich diese Art
von Lernprozessen bei Beratungsunternehmen, die von transnationalen Unternehmen
neu gegründet oder übernommen wurden. Systematische Fortbildungsprogramme und ein mit der Zentrale gekoppeltes
organisationales Lernen sollen möglichst
schnell zu einer Angleichung der Standards
und Praktiken führen. Um die lokalen Mitarbeiter zu schulen, wurden in einigen Fällen zusätzlich Fachkräfte aus der Zentrale
nach Mexiko City bzw. São Paulo entsandt.
Dort ergaben sich durch die zeitlich befristete Integration der ausländischen Experten in lokale Arbeitsabläufe Gelegenheiten,
Teile ihres Wissens dort zu binden, sei es in
Form von Übernahmen unbekannter Techniken und Standards oder von Notizen und
Anleitungen etc.
Von diesem Wissenstransfer profitieren
auf längere Sicht nicht nur die unmittelbaren Empfänger. So diffundiert das Wissen
auch in deren räumliches Umfeld, indem
geschulte Mitarbeiter den Arbeitsplatz
wechseln oder mit lokalen Unternehmen
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
zusammenarbeiten, zumal Lernprozesse
auch ohne enge Kooperation durch Imitation und gegenseitiges passives Beäugen ausgelöst werden können (learning by
imitation). Die Vor-Ort-Präsenz und lokale
Einbettung erlaubt den Marktakteuren eine
aktive und passive Teilnahme am sog. lokalen Rauschen19, dem Mix aus Gerüchten,
Eindrücken, Einschätzungen, Insiderwissen
und gegenseitigem Beäugen, der den lokalen Markt umgibt. So kommt es in Mexiko
City und São Paulo wegen der Engmaschigkeit der lokalen Interaktionsbeziehungen
zu einer raschen Verbreitung neuer Baustandards, -techniken, Management- und
Finanzierungskonzepte etc. Einige Gesprächspartner sehen dieses imitierende
und praxisorientierte Lernen als Schlüssel
zur weiteren Professionalisierung der lokalen Immobilienwirtschaft.
In beiden Untersuchungsmärkten hat
schließlich nach Auskunft der Immobilienakteure der Markteintritt internationaler
Akteure die Markttransparenz entscheidend verbessert. Diese wiederum stimuliert
den Wissenstransfer und Lernprozesse. Ein
Gesprächspartner in Mexiko City gab die
einfache Formel vor: Je mehr ausländische
Immobilienakteure auf einem Immobilienmarkt aktiv sind, umso höher ist dessen
Markttransparenz.
Bilanzierend bleibt festzuhalten, dass
Lerneffekte nicht exklusiv auf direkte Interaktionen zwischen lokalen und globalen
Immobilienunternehmen begrenzt bleiben,
sondern sich zeitversetzt auch über Imitation, Beobachtung und transparentere
Marktstrukturen indirekt auf den lokalen
Markt und dessen Akteure ausbreiten. Ob
nun passiv oder aktiv, im Zeitverlauf kann
der gesamte Immobilienmarkt an Professionalität gewinnen. Diejenigen lokalen
Immobilienakteure, die sich gegen neue
Wissensimpulse sperren oder diese mangels Qualifikation nicht aufnehmen können,
verlieren allerdings zusehends Marktanteile
oder werden gar vom Markt verdrängt.
Verbreitung globaler Standards und
lokaler Anpassungsdruck
Mit der stärkeren Integration in die globale
Immobilien- und Kapitalwirtschaft werden
die beiden Büromärkte zusehends von globalen Standards geprägt. Die Verbreitung
von Standards und Praktiken ist ein Resultat des Markteintritts international ausge-
437
richteter Immobilienakteure, die sowohl in
Mexiko City als auch in São Paulo beginnen, Standards und Normen durchzusetzen, die in ihren Heimatmärkten bekannt
und aus ihrer Sicht erfolgversprechend
sind. Auf beiden untersuchten Büroimmobilienmärkten gelingt es ihnen zunehmend,
das Marktumfeld und die Spielregeln ihren
Bedürfnissen anzupassen. Transnationale
Buchführungs- (z. B. International Accounting System), Bewertungs- (z. B. International Valuation Standards), Transparenz- und
Baustandards (z. B. BOMA, LEED) finden
entsprechend zunehmend auf den lokalen
Märkten Verbreitung.
Global aufgestellte Investoren und Mieter
erwarten beispielsweise, dass Beratungsunternehmen weltweit ihre Dienstleistungen
nach den hohen Standards anbieten können, die insbesondere das angelsächsisch
geprägte Immobiliengeschäft vorgibt. Um
den Bedürfnissen und Wünschen ihrer internationalen Mieter und Investoren Rechnung zu tragen, wurde von den transnatio­
nalen Beratern in Mexiko City das Projekt
ICEI zur Standardisierung der Praktiken
im Beratungssegment angestoßen. Im Interesse besserer Vergleichbarkeit sollen die
Differenzen in den Marktberichten bzgl.
Definitionen, Erhebungsmethoden, Bewertungsstandards oder räumlichen Marktabgrenzungen kontinuierlich aufgehoben
werden. Anpassungsprozesse zeigen sich
auch innerhalb global-lokaler Partnerschaften, indem lokale Marktteilnehmer entweder aktiv versuchen, ihre Standards zu
erhöhen oder zur Adaption der Standards
(z. B. Verhaltensregeln, Praktiken) des ausländischen Akteurs mehr oder weniger gezwungen werden.
Während der Angleichungsprozess im Beratungssegment der mexikanischen Hauptstadt schon weit fortgeschritten scheint,
verlaufen die Anpassungen in São Paulo
eher zweiseitig, indem auch transnationale
Berater sich auf die lokalen Besonderheiten
einstellen müssen: „They changed the markets. But they have been changed as well. So
CB Richard Ellis in Madrid is not exactly the
same as CB in Milan, which is not exactly
the same as the one in São Paulo. Because
they have to accommodate to local cultural
practices, local contractual legislation, local
economic rules“ (Immobilienberater in São
Paulo). Obgleich die Konzernzentralen eine
länderübergreifende Konvergenz der Stan-
438
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
dards als Ziel vorgeben, verdeutlicht das
Statement, dass transnationale Berater mit
ihrem Handeln die Märkte und deren Institutionen zwar beeinflussen, sie aber gleichzeitig auch durch lokale sozio-institutionelle Besonderheiten selbst verändert werden,
wodurch die angebotenen Leistungen der
Berater letztlich doch zwischen den Standorten differieren.
Internationale Standards verbreiten sich
nicht nur auf dem direkten Weg der Kooperation. Durch Praktiken des Vergleichs
wie z. B. Benchmarking, Anwendung von
Best-Practice-Beispielen und gegenseitiges
Beäugen werden auch unabhängige lokale
Unternehmen mit neuen Methoden und
Standards konfrontiert. Ein Beispiel hierfür
sind die Demonstrationseffekte US-amerikanischer Regel- und Standardsetzung, die
sich auf die Kreation neuer Anlage- bzw. Finanzierungsmöglichkeiten in beiden Märkten auswirken. So hat Mexiko 2003 mit einer
Änderung im Steuerrecht die Fundamente
für einen REIT-Markt nach US-amerikanischem Vorbild gelegt. Auch für São Paulo
lassen sich Belege für Anpassungsprozesse
finden. Der brasilianische Markt für hypothekarisch gesicherte Wertpapiere und verbriefte Anlagen in Immobilien wurde etwa
vom US-amerikanischen Modell inspiriert.
Globale Standards werden darüber hinaus
auch durch die Etablierung internationaler Lizenzen, Akkreditierungen, Studienabschlüsse oder geschützter Titel in die neuen
Märkte transportiert20. Das gilt beispielsweise für die Chartered Surveyors, Personen
mit einem Titel, den die Royal Institution
of Chartered Surveyors (RICS) für weltweit
hoch qualifizierte Immobilienfachleute verleiht und der als Qualitätssiegel für Professionalität und Integrität fungiert. Heute ist
die RICS ein weltweit tätiger Berufsverband
von Immobilienfachleuten, der 140 000
Mitglieder in mehr als 120 Ländern rund
um den Globus repräsentiert. Zur Diffusion
internationaler Praktiken leisten letztlich
auch Interessensverbände einen entscheidenden Beitrag. Seit 1991 fördert beispielsweise das US-amerikanische Urban Land
Institute in Mexiko City den Austausch von
Standards und Informationen innerhalb
der Immobilien-Community. Über Ausbildungsprogramme,
Informationsforen,
Konferenzen, Publikationen und enge Kontaktnetzwerke in die USA verbreitet die Institution Ideen, Standards und Normen der
US-amerikanischen Immobilienwirtschaft
unter den privatwirtschaftlichen Immobilienakteuren, aber auch unter den Entscheidungsträgern der öffentlichen Hand.
Auch die Spielregeln, nach denen lokale
Märkte funktionieren, werden auf nationaler und lokaler Ebene immer stärker an
internationale Regeln angepasst, um sich
im internationalen Standortwettbewerb
um Investoren vorteilhaft zu positionieren.
Um internationales Kapital in die Immobilienmärkte in Mexiko City und São Paulo
zu leiten, versucht die öffentliche Hand im
Verbund mit privaten Immobilienakteuren,
die Regeln, Praktiken und Standards, nach
denen die lokalen Märkte funktionieren,
an internationale Vorgaben anzugleichen.
Übersichtliche und vergleichbare Regulationsmechanismen bzgl. Transaktionen,
Finanzierung, Steuern etc. sollen Immobilieninvestoren anziehen bzw. werden von
diesen als Investitionsbedingung eingefordert. Nach dem Vorbild der Finanzwirtschaft werden die Spielregeln unterschiedlicher und räumlich voneinander getrennter
Immobilienmärkte damit immer stärker
vereinheitlicht.
Die Durchsetzung globaler Standards verändert nicht nur die Arbeitsweise lokaler
Akteure, sondern auch die physisch-materielle Gestalt der Stadt. Aus den Kernökonomien werden Architekten, Städtebautypologien und eine Kommerzarchitektur
importiert, die auch von lokalen Firmen
übernommen wird und die sich durch die
breite Akzeptanz auf Seiten der Mieter stetig weiter verbreitet. Ein Zeitungsartikel aus
dem Jahr 196821 betont noch die ortsspezifische Hochhaussilhouette in Mexiko City,
die sich aus der Verschmelzung klassisch
moderner Stilelemente und lokaler Einflüsse ergibt: „Die Monolithen aus Glas und
Stahl (…) kopieren, wie die Mammutbauten
überall in der Welt, Manhattan. Doch hier
sehen sie aus, als ob Mies van der Rohe ihr
Vater ist und ihre Mutter eine Toltekin“. In
beiden Büromärkten weicht die Besonderheit seitdem immer mehr der Gleichförmigkeit postmoderner Hochhaus-Architektur.
Diese offenbart sich sowohl in materieller
als auch immaterieller Hinsicht, d.h. durch
das Zurückgreifen auf ähnliche Baustoffe
wie bestimmte Steine, Stahl oder Glas und
auf bewährte Gebäudestandards, aber auch
auf Ideen, Pläne und uniforme Strukturelemente.
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
439
Architektonische Chiffren der Globalisierung
Verbreitung finden die weltweit vorherrschenden Standards gerade durch die
weltweit reproduzierten Kooperationen
zwischen international tätigen Entwicklern und weltweit renommierten Architekten. Funktionale und architektonische
Standards bei großen Immobilienprojekten
gleichen sich daher weltweit zunehmend
an. Ein Beispiel hierfür ist der US-amerikanische Projektentwickler Hines, der bei Entwicklungen in Mexiko City auf internationale Architekturbüros wie z. B. Cesar Pelli &
Associates und Robert A.M. Stern Architects
zurückgegriffen hat. Auch in São Paulo sind
international renommierte Architektenbüros wie Skidmore, Owings & Merrill oder
Kohn Pedersen Fox Associates im Gefolge
internationaler Investoren mit ihren architektonischen Stilelementen in den Markt
gekommen und seitdem nicht mehr aus
dem Stadtbild wegzudenken.
Die Entwürfe internationaler Architekturbüros werden zwar in der Umsetzungsphase durch Mieter, lokal eingebettete Netzwerkbeziehungen und lokale Regularien
kontextualisiert, womit dem Bürogebäude
laut Faulconbridge22 eine lokale DNA zugewiesen wird. Dies trifft allerdings nur in
abgeschwächter Form auf die hochwertigen Klasse-A Gebäude zu. Hierbei wird
der Gestaltungsspielraum der Projektentwickler und Architekten häufig durch die
Nachfragewünsche der avisierten transnationalen Nutzer und Portfolioplanungen
globaler Investoren vorgegeben. Design,
Qualität und Funktion der Gebäude richtet sich in diesem Fall an der Nachfrage am
globalen Markt aus. Die Objekte sind damit
ein typisches Beispiel für die Abstraktion
von Architektur von ihrem örtlichen Kontext.23 Paradebeispiel für die bauliche und
architektonische Umsetzung des globalen
Nachfrageprofils ist in Mexiko City der Torre Mayor, der von dem global tätigen Architekturbüro Zeidler Partnership Architects
konzipiert wurde und dessen Büroeinheiten vorwiegend an namhafte internationale
Finanzdienstleister, Wirtschaftsprüfer und
EDV-Unternehmen vermietet sind. Seine
markante Glaskurve hat die Stadtsilhouette Mexiko Citys nachhaltig verändert, neue
Maßstäbe im Hochhausbau gesetzt und
stellt eine besondere Bedeutung für die Au-
440
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
Tabelle 1
Lokale versus transnationale Immobilienteilmärkte
Kriterien
Lokale Immobilienmärkte
Transnationale Immobilienmärkte
Steuerung
Netzwerke lokaler Akteure
Mieter
Kleine und mittlere lokale bzw.
nationale Unternehmen
Klasse B und C; geringere Ausstattung,
kleinteilige Flächen
Nachahmung internationaler Standards;
aber auch lokalspezifische Stilelemente
Transnationale Akteure der Immobilien- und
Finanzwirtschaft
Große multinationale Unternehmen;
umsatzstarke nationale Unternehmen
Überwiegend Bürobauten der Klasse A mit
moderner Ausstattung
Postmoderne Hochhausarchitektur;
international gebräuchliche Design- und
Stilelemente
Investoren aus dem Ausland bzw. nationale
Investoren mit überregionalen Aktionsradius
Über transnationale
Immobilienberatungskonzerne
Gebäudetyp
Architektur
Investoren
Transaktionen
Zyklen
Privatinvestoren; Staatsunternehmen;
öffentliche Hand
Überwiegend direkt zwischen Verkäufer
und Käufer
(Off-market-deals)
Abhängig vom lokalen
Marktgeschehen
ßendarstellung der mexikanischen Hauptstadt dar. In São Paulo gilt das Headquarter
der BankBoston, das von den internationalen Architekten Skidmore, Owings & Merrill
entworfen wurde und heute im Besitz des
internationalen Fonds Hines CalPERS Brazil II ist, als überregionales Markenzeichen.
Ähnlich prominent ist der Torre Norte, der
von Tishman Speyer bereits 1999 fertig gestellt und durch internationale Preise mehrmals gewürdigt wurde.
Fragmentierung und lokale Entbettung
Beide Fallstudien zeigen auf, dass das Wissen und die Standards aus der globalen Immobilienökonomie nicht gleichmäßig auf
die Immobilienmärkte niedergehen, lokale
Strukturen auflösen und durch weltweit homogene Immobilienlandschaften ersetzen.
Zutreffend ist vielmehr das Bild eines bunten Flickenteppichs mit heterogenen Strukturen, die sich räumlich in differenzierten
Teilmärkten niederschlagen.
Typisch ist für beide Märkte eine zunehmende Unterteilung in einerseits transnatio­nale
Teilmärkte mit internationalen Akteuren,
Praktiken sowie hochwertigen Klasse-A-Immobilien und andererseits weiterhin lokal
geprägten Submärkten. Letztere sind durch
engmaschige Netzwerke zwischen lokalen
Akteuren (z. B. Banken, Bauträger), traditionelle Praktiken, einen hohen Anteil an
privatem Eigentum, einen großen Bestand
an modernisierungsbedürftigen B- und CImmobilien etc. gekennzeichnet (Tabelle 1).
Die Internationalisierung der beiden Immobilienmärkte schafft eine neue Komplexität, in der weiterhin lokal geprägte Sub-
Hohe Abhängigkeit von globalen
Entwicklungen
märkte vielfach von neuen transnationalen
Märkten überlagert werden. Auch im kleinräumigen Maßstab einer Stadt ist keine generelle, räumlich übergreifende Integration
der Büromärkte zu beobachten. Die globale
Einbindung bleibt auf einige Submärkte begrenzt und formt damit ein neues System
von urbanen Immobilienstandorten.
In beiden Büromärkten manifestiert sich
das differenzierte Standortmuster etwa
beim Bestand neuer und hochwertiger
Büro­objekte, der höchst ungleich über das
Stadtgebiet verteilt ist. Konzentriert findet
man die aktuelleren Projektentwicklungen in Mexiko City vor allem in den neuen
Zentren der global orientierten Ökonomie
am westlichen Stadtrand wie Santa Fé und
Lomas de Chapultepec sowie an der prestigeträchtigen und wieder aufgewerteten
Paseo de la Reforma. Der nördliche und
östliche Stadtbereich werden dagegen von
den jüngsten Umstrukturierungen nicht
erfasst. Auch in São Paulo ist der neue Bestand überwiegend in den südlichen und
südwestlichen Stadtbezirken lokalisiert.
Hervorgehoben wurden hierbei vor allem
die Märkte Faria Lima, Berrini und Vila
Olímpia, wo sich mittlerweile ein Fünftel des Gesamtbestands an hochwertigen
Büroflächen konzentriert. Auch innerhalb
dieser Teilgebiete lassen sich kleinräumige
Heterogenitäten feststellen.
Die Flächennachfrage in den transnationalen Teilmärkten kommt in beiden Metropolen primär von multinationalen Unternehmen. Dementsprechend findet man die
insgesamt 40 mexikanischen Niederlassungen der weltweit umsatzstärksten 500 Unter-
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
nehmen im Finanzbereich fast ausschließlich in Lomas de Chapultepec, Polanco,
Reforma und Santa Fé. Nach Einschätzung
eines Gesprächspartners sind rund 50 % der
Büroflächen in Santa Fé an internationale
Unternehmen vermietet. Auch die Analyse der lokalen Unternehmensstandorte der
„Fortune 500“ in São Paulo bestätigt deren
ungleiche Verteilung auf die Submärkte Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia und Berrini.
Als Reaktion auf die hohe Nachfrage ballen
sich in diesen Submärkten auch die ausländischen Investitionen. Aufgrund der höheren wirtschaftlichen Risiken neigen internationale Investoren dazu, in semi-peripheren
Märkten vor allem in diesen dynamischen
und etablierten Lagen mit hohem Anteil an
internationalen Mietern zu investieren, womit ein räumlich sehr selektives Investitionsverhalten begünstigt wird. In der Konsequenz werden einige Teilmärkte auf-, andere
abgewertet. Während an den bevorzugten
Standorten verglaste Bürohochhäuser mit
multinationalen Mietern die Globalisierung
reflektieren, haben Teilmärkte mit vorwiegend modernisierungsbedürftigen, älterem
Gebäudebestand ihre Wettbewerbsfähigkeit
nahezu vollständig eingebüßt (historische
Zentren in beiden Märkten) bzw. eine Mieterstruktur, die sich zu einem Großteil aus
lokalen bzw. nationalen Unternehmen zusammensetzt (z. B. Perinorte in Mexiko City,
Jardins in São Paulo). Die räumliche Fragmentierung des Mietmarkts wird letztlich
durch die Anhebung der Preise in den durch
Abbildung 4
Verlagerungstendenzen der Bürostandorte
441
entsprechende Lageparameter begünstigten
Standorten verschärft.
Die Expertengespräche unterstützten die
Vermutung, dass nahezu abgekoppelt vom
lokalen Marktgeschehen neue Immobilienteilmärkte entstehen, in die nur eine geringe
Anzahl lokaler Unternehmen eingebunden
ist. Produziert werden letztlich transnatio­
nale Märkte, die nicht nur von ihrer Nutzungsstruktur her, sondern auch bezüglich
ihrer Entstehung und Regulierung schrittweise entbettet werden. Diese Büromärkte
werden vor allem durch transnationale Immobilien- und Finanzmarktakteure gesteuert, von transnationalen Mietern als Standort gewählt und weisen damit eine höhere
Abhängigkeit von globalen Wirtschafts- und
Kapitalmarktentwicklungen auf. Transnationale Teilmärkte entstehen sowohl als inselartige Fragmente in der Nähe traditioneller innerstädtischer Bürozentren (z. B. Faria
Lima in São Paulo) als auch in innenstadtferneren Gebieten bzw. in exterritorialen
Enklaven (Santa Fé in Mexiko City).
Generell kann für beide Märkte eine kontinuierliche Schwerpunktverschiebung der
stärker transnational ausgerichteten Bürostandorte an den Stadtrand beobachtet
werden, die allerdings in jüngster Zeit durch
die Fertigstellung hochwertiger Bürohochhäuser und die Sanierung älterer Gebäude in zentralen Lagen unterbrochen wird
(Abb. 4). In Mexiko City zeichnet sich gegenwärtig beispielsweise eine Renaissance
442
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
des geschichtsträchtigen zentralen Boulevards Paseo de la Reforma ab. Besonders
der Torre Mayor verhalf dem Submarkt zu
neuer Popularität und setzte einen Aufwertungsprozess rund um den Wolkenkratzer
in Gang. In São Paulo wiederum boomten
in den letzten Jahren vor allem die innenstadtnahen Teilmärkte Faria Lima und Vila
Olímpia, zu deren Aufwertung neben der
Nähe zum Finanzzentrum Paulista insbesondere städtische Interventionsprogramme zur Verbesserungen der Infrastruktur,
der Müllentsorgung und öffentlichen Sicherheit beitrugen.
In den transnationalen Teilmärkten finden sich im Vergleich zu den traditionellen
Standorten hochwertigere Büroimmobilien
und -flächen, moderne Kommunikationsinfrastruktur und höhere Sicherheitsstandards.
Prototyp transnationaler Immobilienräume
ist Santa Fé, das als ein Stück Global City
innerhalb der mexikanischen Metropole
fungiert. Kennzeichen sind hochwertige
Büroimmobilien mit einer postmodernen
Architektur und zahlreiche Niederlassungen
transnationaler Finanzdienstleister (u.a. GE,
Citigroup), produzierender Unternehmen
(u.a. Kraft, Daimler) und Computerunternehmen (u.a. IBM, Microsoft).
Die Abkoppelung vom lokalen Immobilienmarkt kann auch für einzelne Immobilien diagnostiziert werden. Transnationale
Immobilien sind zwar an einem bestimmten Standort physisch verankert, deren
Flächennachfrage, Leerstandsraten und
Mietpreise reagieren aber vor allem auf Entwicklungen der Weltwirtschaft. Beispiel für
diese Implantate der Kernökonomien ist
der Torre Mayor, auf den jene transnationalen Charakteristika zutreffen, die für Sassen24 typisch für Global Cities sind: „Obwohl
sie in den physischen Raum des nationalen
Territoriums integriert sind, dürften sie nur
wenig mit dem sie umgebenden Kontext zu
tun haben.“ Die Investoren und Projektentwickler stammen aus Europa und Nordamerika, Kapitalgeber war eine kanadische Bank,
die Vermarktung übernimmt ein transnationales Beratungshaus und die Büroeinheiten
sind vorwiegend an namhafte internationale Unternehmen vermietet. Ähnliches trifft
auf den Torre Norte in São Paulo zu, der von
Tishman Speyer entwickelt wurde und heute vielen US-amerikanischen und europäischen Unternehmen als Unternehmenssitz
dient. Auch wenn solche transnationalen
Immobilien vom lokalen Marktgeschehen
in vielerlei Hinsicht abgekoppelt erscheinen, strahlt deren Realisierung dennoch auf
die umliegenden Standorte und Immobilien
aus – wie ein Gesprächspartner, ein Immobilienunternehmer in São Paulo anmerkte:
„These world-class developments increase
the property values in the immediate vicinity and throughout the submarkets”.
Es soll schließlich nicht vergessen werden,
dass sich trotz zunehmender Internationalisierung in beiden Städten auch stark lokal
organisierte Teilmärkte wie z. B. Polanco
in Mexiko City oder Jardins in São Paulo
identifizieren lassen. Diese werden von lokal ansässigen Privatinvestoren dominiert,
während externe Akteure aus dem Ausland
nur schwer Zutritt in diese Marktsegmente
erhalten. Die räumliche Segmentierung in
lokal und global ausgerichtete Teilmärkte ist
gleichwohl nicht persistent, sondern dynamisch aufzufassen. Das Gesicht beider Städte und ihrer Submärkte ändert sich laufend.
Entsprechend zeigen beide Fallbeispiele,
dass auch im Stadtzentrum prestigeträchtige Inseln durch bauliche Aufwertungsstrategien und aktives Management wieder
revitalisiert bzw. neu geschaffen werden
können. Nicht zuletzt ist die Entwicklung
auf die Bedeutungszunahme privatwirtschaftlicher Initiativen zurückzuführen, die
in beiden Städten das stadtpolitische Vakuum verstärkt ausfüllen. Ein Beispiel ist die
Renaissance der Paseo de la Reforma als
bedeutender Immobilienteilmarkt. Ähnlich
wie Mitte des 19. Jahrhunderts, als Maximilian von Habsburg mit der Erweiterung des
Schlosses Chapultepec und der Erstellung
der späteren Paseo de la Reforma diesen
Stadtraum grundsätzlich umgestaltete, sind
heute mit u.a. Reichmann International
(Projektentwickler des Torre Mayors), HSBC
(regionaler Hauptsitz) und Hines (Modernisierung des Torre del Angel) wieder ausländische Immobilienakteure wesentlich in
den räumlichen Wandel involviert.
4 Schlussfolgerungen
Die zentralen Fragen des Beitrags lauteten,
inwiefern die Globalisierungsprozesse in
der Immobilienwirtschaft die Umgestaltung vormals lokal organisierter Immobilienmärkte bewirken und inwieweit man
eine Transnationalisierung der Märkte feststellen kann.25
Informationen zur Raumentwicklung
Heft 5/6.2010
Zunächst zur Frage des Einflusses globaler
Immobilienakteure auf lokale Immobilienmärkte und deren Spielregeln: Deutlich wurde, dass mit der Zunahme internatio­naler
Investitionsströme die Gestaltung der Immobilienmärkte nicht mehr allein auf kopräsente Einflüsse begrenzt ist. Globale Investoren,
Berater, Projektentwickler und Mieter transportieren neues Wissen in die neuen Märkte
und beginnen dort Standards durchzusetzen,
die aus ihren Heimatmärkten bekannt sind
und aus ihrer Sicht erfolgversprechend sind.
Dies löst Druck auf die Anpassung bzw. Umgestaltung der marktspezifischen Spielregeln
aus. Gerade globale institutionelle Investoren und Beratungsunternehmen treiben mit
ihren Forderungen bzw. Bewertungen die
Schaffung uniformer globaler Standards und
deren Integration in das jeweilige nationale
und lokale Recht voran. Die neuen Akteursund Machtkonstellationen sowie die Durchsetzung globaler Spielregeln verändert auf
vormals lokalen Immobilienmärkten nicht
nur deren institutionelle Architektur, sondern schließlich auch die physisch-materielle Gestalt der Stadt.
Es konnte allerdings der generelle Eindruck
widerlegt werden, dass sich Homogenität in
Form gleicher Akteure und Standards auf
den Immobilienmärkten der Metropolen
ausbreitet. Vielmehr zeigen sich heterogene
Strukturen, die sich räumlich dispers und
fragmentiert in differenzierten Teilmärkten
äußern. Die Internationalisierung von Immobilienmärkten schafft dabei eine neue
Komplexität, in der weiterhin lokal geprägte Submärkte vielfach von neuen transnationalen Märkten überlagert werden. Die
globale Einbindung der Immobilienmärkte
bleibt auf einige Submärkte begrenzt und
formt damit ein neues System von urbanen
Immobilienstandorten, die kleinteilig differenziert, polyzentral und untereinander unverbunden erscheinen.
Dies führt zum zweiten Aspekt, der Transnationalisierung. Die Fallbeispiele belegen,
dass bestimmte Marktsegmente zunehmend aus dem lokalen bzw. nationalen
Kontext herausgelöst werden. Diese Teilmärkte werden vor allem von multinatio­
nalen Unternehmen als Standort gewählt
und durch transnationale Immobilien- und
Finanzmarktakteure gesteuert. Damit weisen sie eine höhere Abhängigkeit von globalen Wirtschafts- und Kapitalmarktentwicklungen auf. Produziert werden letztlich
443
transnationale Märkte oder transnationale
Immobilien, die einerseits bezüglich ihrer Nutzung, Entstehung und Regulierung
schrittweise entbettet und andererseits
über die sie bestimmenden Akteure, Kapital- und Wissensströme mit strukturell ähnlichen Immobilienteilmärkten in entfernten
Wirtschaftsmetropolen verbunden werden.
Die Kehrseite globaler Eingliederung und
Vernetzung betrifft die stärkere Abhängigkeit von mobilem, stets abziehbarem Kapital. Wenn die Renditen in anderen Anlagebereichen bzw. an anderen Standorten
aussichtsreicher sind, kann abrupt ein Abzug der Finanzmittel erfolgen, was lokal mit
dem Ausbleiben von Investitionen oder gar
Desinvestition einhergehen kann. Institutionelle Investoren folgen dabei immer häufiger dem Takt der globalen Finanzwirtschaft
und nicht den lokalen Nachfragebedingungen. Durch zunehmende Aktivitäten überregionaler, finanzmarktbasierter Investoren
und Projektentwickler droht eine stärkere
Abhängigkeit von mobilen Investitionen in
der Stadtentwicklung.
Vor dem Hintergrund der weltweiten Finanzmarkt- und Konjunkturkrise sind generell zwei Szenarien denkbar, die beide zu
einer weiteren Segmentierung lokaler Immobilienmärkte beitragen würden: Entweder werden transnationale Submärkte mit
hochwertigen Immobilien und solventen
Mietern am wenigsten von der Finanzkrise
tangiert, weil internationale Investoren in
der Krisenzeit besonders hochwertige und
risikoarme Immobilien mit bonitätsstarken
transnationalen Mietern bevorzugen. Oder
aber sie brechen wegen der engen Verflechtung mit den Kernökonomien und der
stark von Banken und Finanzdienstleistern
bestimmten Mieterstruktur am stärksten
ein. In den lokal geprägten Submärkten ist
die Nutzerstruktur hingegen diversifizierter. Der Wegfall der Nachfrage aus dem Finanzsektor könnte in diesem Fall von anderen Branchen kompensiert werden. Zuletzt
könnten die transnationalen Marktsegmente auch besonders betroffen sein, da diese
Teilmärkte hoch fremdfinanziert und damit
deutlich abhängiger von den globalen Kapitalmärkten sind. Gerade stark fremdfinanzierte Investoren bleiben aufgrund der
aktuellen Kreditklemme von den lateinamerikanischen Märkten wie Mexiko City
und São Paulo weitgehend fern, während
institutionelle Investoren mit genügend Ei-
444
André Scharmanski: Zentrale Büroimmobilienmärkte der Semi-Peripherie – zwischen
globaler Integration und lokaler Verankerung
genkapital an Gewicht gewinnen. Schließlich zeichnet sich auch ein Wiedererstarken
lokaler Investoren ab, die nicht auf externe
Finanzierungsquellen angewiesen sind.
Dementsprechend sind 2009 die grenzüberschreitenden Transaktionen in lateinameri-
kanischen Märkten gegenüber dem Vorjahr
von 62 % auf 27 % eingebrochen.26 Die weltweite Finanzkrise könnte damit eine wiederholte Neuausrichtung der Machtkonstellationen und des institutionellen Gefüges
auf den beiden Büromärkten einleiten.
Anmerkungen
(1)
Cushman & Wakefield: International Investment Atlas. – London 2008
(2)
Im Beitrag werden Schwellen-, Anker- und
Transformationsländer als semi-periphere
Standorte zusammengefasst. Unter Schwellenländern versteht man Staaten, die aufgrund
des erreichten sozioökonomischen Entwicklungsstands und ihrer wirtschaftlichen Dynamik nicht mehr als Entwicklungsländer, jedoch
auch noch nicht als (neue) Industrieländer
gelten können (z. B. Mexiko, Brasilien). In Abgrenzung dazu werden Länder als Ankerländer
bezeichnet, denen im jeweiligen regionalen
Kontext eine herausragende ökonomische und
politische Bedeutung zukommt (z. B. China,
Saudi Arabien). Zu den Transformationsländern zählen Länder in Mittel- und Osteuropa
sowie Asien, die sich im Übergang von einer
zentralistischen Planwirtschaft in eine marktwirtschaftliche Wirtschaftsordnung befinden.
(3)
U.a. Pütz, R.: „Money talks“ – Die Internationalisierung des Marktes für Büroimmobilien
in Ostmitteleuropa. Das Beispiel Warschau.
Erdkunde 55 (2001) H. 3, S. 211–227; Adair,
A.; Berry, J.; McGreal, S.; Sýkora, L; Ghanbari
Parsa, A.; Redding, B.: Globalisation of real
estate markets in Central Europe. European
Planning Studies 7 (1999) H. 3, S. 295–305
(4)
Parnreiter, C.: Global-City-Formation, Immobilienwirtschaft und Transnationalisierung. Das
Beispiel Mexico City. Zeitschrift f. Wirtschaftsgeographie 53 (2009) H. 3, S. 138–155
(5)
U.a. Wood, A.: The Scalar Transformation of
the U.S. Commercial Property-Development
Industry: A Cautionary Note on the Limits of
Globalization. Economic Geography 80 (2004)
H. 2, S. 119–140; Logan, J.: Cycles and trends
in the globalization of real estate. In: The restless urban landscape. Hrsg.: Knox, P. – Englewood Cliffs 1993, S. 33–54
(6)
Wood, A.: The Scalar Transformation, a.a.O.,
S. 121
(7)
Scharmanski, A.: Globalisierung der Immobilienwirtschaft. Grenzüberschreitende Investitionen und lokale Marktintransparenzen. Mit
den Beispielen Mexiko City und Sao Paulo. –
Bielefeld 2009
(8)
Keogh, G.; D’Arcy, É.: Property Market Efficiency: An institutional economics perspective.
Urban Studies 36 (1999) H. 13, S. 2401–2414
(2407); Seabrooke, W.; Hong How, H.: Real
estate Transactions: An Institutional Perspective. In: International Real Estate. An institutional approach. Hrsg.: Seabrooke, W., Kent, P.,
Hong How, H. – Oxford 2004, S. 3–34 (8)
(9)
siehe u.a. Allen, J.; Massey, D.; Cochrane, A.
(Hrsg.): Rethinking the region. – London 1998;
Massey, D.: Imagining globalization: Power-geometries of time space. In: Global futures: Migration, Environment and Globalization. Hrsg.: Brah,
A.; Hickman, M.; Mac an Ghail, M. – Basingstoke
1999, S. 27–44
(17)
Die häufig rezipierte Studie „Dreaming with
the BRICs: The Path to 2050“ der Investmentbank Goldman Sachs zeichnet für die Länder
Brasilien, Russland, Indien und China einen
linearen Wachstumspfad auf.
(10)
Gotham, K.F.: The Secondary Circuit of Capital
Reconsidered: Globalization and the U.S. Real
Estate Sector. American Journal of Sociology
112 (2006) H. 1, S. 231–275
(18)
Mittels Bewertungen von Finanzmarktprodukten und deren Anbieter setzen Rating-Agenturen wie Moody‘s und Standard & Poor‘s Standards bzw. Gütesiegel und beeinflussen damit
das Investitionsverhalten von Privat- und institutionellen Anlegern.
(11)
Hebb, T.; Wójcik, D.: Global standards and emerging markets: the institutional-investment value
chain and the CalPERS investment strategy. Environment and Planning A, 37 (2005) H. 11, S.
1955–1974
(19)
Bathelt, H.; Malmberg, A; Maskell, P.: Cluster
and Knowledge: Local Buzz, Global Pipelines
and the Process of Knowledge Creation. Progress in Human Geography 28 (2004) H. 1, S.
31–56
(12)
Fuchs, M.; Scharmanski, A.: Counteracting path
dependencies: ‘Rational’ investment decisions in
the globalizing commercial property market. Environment and Planning A, 41 (2009) H. 11, S.
2724–2740; French, N.: Decision theory and real
estate investment: an analysis of the decisionmaking processes of real estate investment fund
managers. Managerial and Decision Economics
22 (2001) H. 7, S. 399–410
(20)
Dörry, S.; Heeg S.: Intermediäre und Standards
in der Immobilienwirtschaft. Zum Problem der
Transparenz in Büromärkten von Finanzzentren. Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie 53
(2009) H. 3, S. 172–190
(13)
Die Gebäudequalität klassifizieren Beratungsunternehmen mit geringfügig variierenden Zuordnungskriterien in A, B und C, die hinsichtlich Zuschnitt, Zustand, Ausstattung von absteigender
Qualität sind.
(22)
Faulconbridge, J.: The Regulation of Design
in Global Architecture Firms: Embedding and
Emplacing Buildings. Urban Studies 46 (2009)
H. 12, S. 2537–2554
(14)
Bei der Auswahl der Interviewpartner wurden
mehrere Quellen herangezogen: wissenschaftliche und graue Literatur, Internet-, Zeitungs- und
Zeitschriftenrecherche, Teilnehmerlisten lokaler
Immobilienkonferenzen sowie persönliche Verweise und Empfehlungen von Marktakteuren. Die
ein- bis zweistündigen Gespräche fanden August
und September 2006 in Mexiko City und in São
Paulo statt.
(15)
u.a. Taylor, P.; Aranya, R.: A Global ‚Urban Roller Coaster‘? Connectivity Changes in the World
City Network, 2000–2004. Regional Studies 42
(2008) H. 1, S. 1–16
(16)
Die 1980er Jahre zeigten die Grenzen des binnenorientierten Entwicklungsmodells in Brasilien
und gingen als die verlorene Dekade in die Geschichtsbücher ein. Extreme Außenverschuldung
infolge der hohen Importquoten an Kapital- und
Vorleistungsgütern und exorbitante Inflationsraten erschütterten die ökonomische Basis.
(21)
Die Zeit: Paseo de la Reforma. 23.08.1968
Nr. 34
(23)
Siehe hierzu auch Knox/Pain i.d.H.
(24)
Sassen, S.: Das Paradox des Nationalen.
Territorium, Autorität und Rechte im globalen
Zeitalter. – Frankfurt am Main 2008, S. 634
(25)
Zwar ist die Verallgemeinerung der empirischen Ergebnisse aufgrund der qualitativen
Vorgehensweise und der Standort- bzw. Kontextgebundenheit der Immobilienmärkte nur
begrenzt möglich. Allerdings ist zu erwarten,
dass auf Immobilienmärkten mit vergleichbarer globaler Integration der Stadtökonomie
und entsprechender Größe des Büroimmobilienbestands ähnliche Umstrukturierungsprozesse ablaufen.
(26)
Cushman & Wakefield: International Investment Atlas 2010. – London 2010