Pi mal Daumen?

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2016
2015
IN PROZENT
sich die Europäische Zentralbank langfristig offenbar darauf festgelegt hat, die
Zinsen mehr oder weniger abzuschaffen
beziehungsweise ins Gegenteil zu verkehren. Daher ist eine Diversifikation des
Anlagevermögens durch ein Investment
in Gewerbeimmobilien in Florida nicht
nur unter dem Aspekt der Risikoverteilung, sondern auch unter Renditegesichtspunkten eine sinnvolle Option.
Es versteht sich von allein, dass solche
Investitionen sehr sorgfältig geplant werden müssen und nur in enger Zusammenarbeit mit qualifizierten Anwälten, Steuerberatern und erfahrenen Immobilienmaklern erfolgreich abgewickelt werden können. Aber die lassen sich
finden. So werden Sie ein Stück unabhängiger von dem, was sich da in Europa
möglicherweise zusammenbraut.
Stephan A. Burkard ist Präsident und CEO
des Commercial-Real-Estate-Dienstleistungsund -Beratungsunternehmens Florida Investment
& Management Consulting, Inc. mit Sitz in Fort
Myers. Telefon (239) 281-3846
E-Mail [email protected]
Kaufabschlüsse gesamt
57.913
57.742
0,3%
Kaufabschlüsse bar
20.133
23.724
-15,1%
$ 285.447
$ 266.453
7,1%
Durchschnittlicher Kaufpreis
Verkaufsvolumen gesamt
Tatsächlicher Verkaufspreis im
Vergleich zum Listpreis in Prozent
Tage auf dem Markt
Zahl neuer Listings
Inventar gesamt
Inventar in Monaten
7,4%
$ 16,5 Mrd. $ 15,4 Mrd.
95,5%
94,5%
1,2%
102 Tage
108 Tage
-5,6%
94.266
90.180
4,5%
100.794
103,706
-2,8%
-10,0%
4,5 Monate 5,0 Monate
Quelle: Florida Realtors
Von wegen überhitzter Markt: Ein Blick auf die Immobilienstatistik für Einfamilienhäuser in Florida zeigt im ersten Quartal 2016 im Vergleich zum Vorjahr eine solide
Entwicklung bei moderat steigenden Verkaufspreisen, ein relativ stabiles Inventar
und eine fast gleichbleibende Gesamtzahl an Kaufabschlüssen. Die Tatsache, dass
der Anteil der Bartransaktionen deutlich abgenommen hat, bestätigt zudem, dass
sich die Profi-Investoren mehr und mehr zurückziehen und »normale« Hauskäufer
wieder verstärkt den Ton angeben.
Pi mal Daumen?
Wer eine Immobilie in Florida kauft, will sichergehen, dass er nicht zu viel bezahlt. Und wer
eine Immobilie besitzt und verkaufen möchte, will einen möglichst guten Preis erzielen. Doch
tatsächlich ist eine Preisfindung bei Häusern und Apartments oft viel komplizierter als gedacht.
V O N G E R H A R D J A KO B E I T
Letztlich bestimmt natürlich der Markt:
Angebot und Nachfrage regeln in unserer
freien (Immobilien-)Wirtschaft den Preis.
Doch unabhängig davon, was jemand für
ein bestimmtes Objekt zu zahlen bereit ist,
stellt sich im konkreten Fall natürlich die
Frage, welcher Preis denn tatsächlich angemessen ist und den Wert des Hauses oder
Apartments realistisch widerspiegelt.
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Der erste Schritt ist oft der Blick ins
Internet. Hier wimmelt es von Anbietern,
aber nur eine Handvoll renommierter
Unternehmen verfügt über die erforderlichen Datenbanken und Informationsquellen, um einigermaßen präzise Aussagen machen zu können. Dazu gehört etwa Zillow.
Mit dem sogenannten »Zestimate« legt das
Unternehmen Marktwerte für Häuser in
den gesamten USA fest. Die angegebenen
Preise sind zwar in Einzelfällen oft deutlich
zu niedrig oder zu hoch. Generell handelt es
sich aber um durchaus brauchbare Angaben, die als Ausgangsbasis dienen können.
Als nächster Schritt bietet sich für Käufer
oder Verkäufer die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler an. Er
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kennt die verschiedenen öffentlichen Informationsquellen, aus denen ersichtlich ist,
wie viel ein Käufer in der Vergangenheit bezahlt hat, ob finanziert wurde, wie hoch die
Hypothek des Immobilienbesitzers war und
ob Erschließungskosten anfielen oder sonstige Gebühren an die Gemeinde oder andere Institutionen bezahlt wurden.
Auch seitens der Behörden gibt es eine
Werteinschätzung für jede Immobilie. Sie
bildet die Basis für die erhobenen Grundsteuern. Allerdings ist der vom zuständigen
Bezirk zur prozentualen Festlegung des Betrags erstellte Schätzwert meist niedriger als
der aktuelle Marktwert und sollte daher lediglich als Anhaltspunkt herangezogen werden. Zudem ist die Wertermittlung für in
den hiesigen bürokratischen Gegebenheiten
Unkundige oft schwer nachvollziehbar. Wie
oft höre ich von meinen Kunden: Warum ist
der Immobilienwert beim amerikanischen
Nachbarn bedeutend geringer als bei mir?
Und warum muss ich mehr Steuern zahlen?
Hier unterscheidet die Behörde zwischen
Eigentümern, die in der Immobilie ihren ersten Wohnsitz haben, und solchen, die sie
nur als Feriendomizil oder Zweitwohnsitz
nutzen. In letztere Kategorie fallen neben
amerikanischen »snowbirds« auch alle Europäer, die ihren ersten Wohnsitz im Heimatland haben. Der für die Besteuerungsgrundlage ermittelte Wert (»assessed value«) kann für Amerikaner, die das betreffende Haus als ersten Wohnsitz angegeben
haben, aufgrund der Eigenheimbefreiung
(»homestead exemption«) nicht um mehr
als drei Prozent jährlich steigen und nicht
über dem Anstieg des Verbraucherpreisindexes (»consumer price index«, CPI) liegen,
wobei der jeweils niedrigere Wert als Bemessungsgrundlage herangezogen wird.
Für den Immobilienmakler sind folgende
weitere Kriterien bei der Preisfindung
von Bedeutung:
• Wie viele vergleichbare Immobilien gibt es
auf dem Markt und zu welchem Preis?
• Zu welchem Preis sind vergleichbare Immobilien in den letzten sechs Monaten verkauft worden?
• Lage der Immobilie (Innenstadt, abgelegene Lage, am Meer, See oder Kanal)
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• Qualität der Wohngegend (Nachbarschaft,
Infrastruktur, Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren)
• Baujahr und Baustil. Sind Renovierungen
vorgenommen worden? (Innenausstattung,
Baumaterialien, Berücksichtigung der aktuellen Baurichtlinien und Auflagen, Bauqualität und Bausubstanz)
• Wie sieht das Käuferspektrum aus (z. B.
Babyboomer, Erstkäufer)?
• Wie groß ist jeweils der Einfluss von Großspekulanten und »Flippern«?
• Befindet man sich in einem »buyer’s market« oder »seller’s market«?
Daneben überprüft er folgende, für die
Kunden oft bedeutsame Punkte:
• Vermietbarkeit, Auflagen bezüglich Vermietung und Nutzung
• Wie groß ist die generelle Nachfrage nach
Mietobjekten?
• Wie hoch sind neben den jährlichen Steuern die Versicherungsbeiträge und Unterhaltskosten für die Immobilie?
Als weiterer Schritt bietet sich für einen
Immobilienbesitzer, der eine noch verbindlichere und aussagekräftigere Wertermitt-
lung seiner Immobilie wünscht, die Erstellung eines detaillierten unabhängigen Gutachtens an. Hier empfiehlt es sich, einen
Gutachter zu wählen, der von den ortsansässigen Banken anerkannt wird.
Letztendlich ist der »echte« Wert einer
Immobilie aber immer der Preis, den ein
Käufer bereit ist zu bezahlen und den ein
Verkäufer bereit ist zu akzeptieren. Und der
kann – wie die Praxis zeigt – durchaus abweichen von dem Preis, der gewissenhaft
unter Berücksichtigung aller möglichen
Kriterien von Experten ermittelt wurde.
Denn beim Immobilienkauf ist die persönliche Affinität zur Immobilie von großer Bedeutung. Wer sich erst einmal in eine Immobilie verliebt hat, ist erfahrungsgemäß
immer bereit, auch etwas mehr für seinen
Traum auszugeben.
Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar, sondern
dient ausschließlich der allgemeinen Information.
Gerhard Jakobeit ist Realtor bei der
RE/MAX Realty Group in Fort Myers.
Telefon (239) 677-7057
E-Mail [email protected]
Fotos: Andy Dean Photography (1), Fotoluminate (1), Andrey Popov (1),Coldwell Banker Real Estate LLC (1)
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