„StadtCenter Düren“

Vorstellung des Untersuchungsbeispiels
„StadtCenter Düren“
im Rahmen des Abschlusskolloquiums des Pt-Seminars „Was macht Stadtplanung?“
Pt-Seminar „Was macht Stadtplanung?“
Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
Gliederung
1. Die Vorgeschichte
2. Der Planungsprozess
2.1 Bis zum ersten Offenlegungsbeschluss
2.2 Die erste Offenlegung und der öffentliche Konflikt
2.3 Die zweite Offenlegung
2.4 Der Satzungsbeschluss
3. Erkenntnisse
3.1 Die Akteure
3.2 Die angewandten Instrumente
3.3 Die Rolle der Stadtplanung
4. Kritische Würdigung und weiterführende Fragen
Pt-Seminar „Was macht Stadtplanung?“
Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
1. Die Vorgeschichte
1999:
Investor möchte Shopping Center in Düren bauen
⋄ Stadt lehnt ab, da das Grundstück nicht ideal war
1999 - 2001:
Stadtverwaltung wird auf das Thema aufmerksam
⋄ die Suche nach Alternativen beginnt
2001:
Entscheidung für ein Gelände nahe der Einzelhandelszone
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Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
1. Die Vorgeschichte
Ein mögliches Shopping Center wird als Teil-Element einer integrativen
politischen Maßnahme zur Aufwertung und Entwicklung der gesamten
Dürener Innenstadt gesehen1:
Shopping Center
Straßenrenovierung
Innenstadtaufwertung
Fassadenrenovierung
1:
Grundsatzbeschluss über das Entwicklungs- und Handlungskonzept
„Innenstadt Düren – Leitbild für die zukunftsfähige Entwicklung der Dürener Innenstadt“ vom 15.05.2002
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Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
1. Die Vorgeschichte
Innenstadtentwicklung ist keine Reaktion
auf eine schrumpfende Bevölkerung!
Städtische Seite (Verwaltung/Politik) handelt pro-aktiv und hat viel Verhandlungsspielraum, da sie das Grundstück besitzt:
• Verhandlung mit dem Wunschinvestor (dieser muss auch
Erschließungskosten tragen)
• bestimmter Mietermix und Ankermieter als Bedingung
• neuer Einzelhandel soll sich komplementär zum übrigen bestehenden
Einzelhandel verhalten
• teils sollen große Einzelhändler lediglich umziehen, anstatt neu dazu zu kommen
(Bsp.: Saturn Elektronikmarkt)
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Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
2. Der Planungsprozess
Der Planungsprozess für das „StadtCenter Düren“ dauerte fast 2 Jahre:
Dez. 2002
Aufstellungsbeschluss
Juni 2003
1. Offenlegungsbeschluss
Pt-Seminar „Was macht Stadtplanung?“
März 2004
Sept. 2004
2. Offenlegungsbeschluss
Satzungsbeschluss
Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
2.1 Bis zum ersten Offenlegungsbeschluss
18.12.2002:
Aufstellungsbeschluss durch den Rat der Stadt Düren über
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
Jan. – Febr. 03: Bekanntmachung & frühzeitige Beteiligung von TöBs u. Bürgern
zw. Febr. u. Mai: Zwei in Auftrag gegebene Gutachten:
⋄ Einzelhandelsgutachten
Kam insgesamt zu dem Schluss, dass das geplante Shopping
Center für die Dürener Innenstadt förderlich sei
⋄ Umweltverträglichkeitsgutachten
Keine bedenklichen Entwicklungen absehbar bezgl. Schallund Lichtimmissionen; zu erwartende
Luftschadstoffzunahme
ebenfalls nicht bedenklich
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Projekt „StadtCenter Düren“
Marco Schleicher & Thomas Lücking
2.2 Der erste Offenlegungsbeschluss & der öffentliche Konflikt
04.06.2003:
Beschluss zur ersten Offenlage durch den Rat der Stadt Düren
Die wichtigsten Konfliktpunkte nach dem 1. Offenlegungsbeschluss:
- Projekt scheint überdimensioniert
- Gemeindezentrum und 100 Jahre alte Zeder sollen erhalten bleiben
Öffentliche Kritik am Bauprojekt wird laut
Bürgerbegehren und –entscheid zum Erhalt des Gemeindezentrums und der
Zeder werden durchgeführt
Investor erklärt sich bereits vor dem angesetzten Bürgerentscheid einverstanden,
die Zeder zu erhalten (das Gemeindezentrum wurde im April 04 abgerissen)
Bürgerentscheid scheitert wegen zu geringer Wahlbeteilung
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2.3 Die zweite Offenlegung
Der ursprüngliche vorhabenbezogene B-Plan wird geändert
⋄ eine neue Offenlegung muss beschlossen werden
im Febr. und März 2004:
2 neue Gutachten kommen hinzu
⋄ Verkehrsgutachten
Die vorhandenen Kapazitäten reichen aus, um das
verkehrliche Mehraufkommen zu bewältigen
⋄ Geräuschemissions- und immissionsgutachten
Alle zu erwartenden Lärmpegelerhöhungen liegen innerhalb
der vorgeschriebenen Grenzwerte
24.03.2004:
Beschluss zur zweiten Offenlage durch den Rat der Stadt Düren
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2.4 Der Satzungsbeschluss
!
Zentraler Kritikpunkt bleibt die angebliche Überdimensionierung des Projekts
Stadtplanung reagiert mit Verweis auf das
Einzelhandelsgutachten und merkt an, dass
genauere Zukunftsprognosen nicht möglich
seien.
14.07.2004:
Satzungsbeschluss durch den Rat der Stadt Düren
⋄ die formelle und endgültige Zustimmung für das
„StadtCenter Düren“ ist damit gegeben
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2.4 Der Satzungsbeschluss
Der finale B-Plan des „StadtCenters“: Die Zeder bleibt erhalten
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3. Erkenntnisse
?
Nach der groben Beschreibung des Planungsprozesses sind
folgende Fragen zu stellen:
Wer sind die maßgeblichen Interessenvertreter? Was sind ihre
Positionen?
Welche stadtplanerischen Instrumente hat die Stadtplanung angewendet?
Welches Verständnis bezüglich der Stadtplanung ergibt sich?
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Projekt „StadtCenter Düren“
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3.1 Erkenntnisse – die Akteure
Stadtverwaltung/Politische Mehrheit
• Interesse an Umsetzung des Projekts
• das StadtCenter-Projekt ist politisch gewollt
• Innenstadt soll attraktiver gestaltet werden
• „Interessen der Stadt“ werden vertreten
• Interesse an steigenden Steuereinnahmen
• erhöhter Druck durch sinkende Kaufkraft und Abwanderungstendenzen beim Einzelhandel
• Düren als Mittelzentrum in Konkurrenz zu nahe gelegenen
Oberzentren wie Köln und Aachen
Investor
• rein ökonomische Interessen
• Konsens mit den Interessengruppen als „Mittel zum Zweck“
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Projekt „StadtCenter Düren“
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3.1 Erkenntnisse – die Akteure
Ansässiger Einzelhandel
Befürchtung negativer Auswirkungen auf das eigene Geschäft
⋄ Konkurrenzdruck innerhalb Dürens wird zunehmen
Naturschutzverbände
„Anwälte“ der durch das Projekt betroffenen Flora und Fauna
⋄ Erhaltung der Zeder
umliegende Gemeinden/lokale Versorgungszentren
Befürchtung des Abflusses von lokaler Kaufkraft nach Düren
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3.1 Erkenntnisse – die Akteure
Privatpersonen/private Interessengemeinschaften
• verschiedenste Interessen zwischen Zustimmung und Ablehnung
• Anwohner fürchten Beeinträchtigung ihrer Lebensqualität durch die neue
Bebauung wegen vermehrter Verkehrs- und Lärmbelästigung
• Projekt „passt“ nicht zur Dürener Innenstadt
• mögliche Wertverluste von Immobilien
• anliegende Vereine sehen sich beeinträchtigt
Politische Opposition
• befürchtet, dass ein Überangebot entsteht
• engagierte Innenstadtvertreter, Einzelhändler und BürgerInnen im
Arbeitskreis „Innenstadt“ wurden übergangen
• „Prestigeprojekt“ der Stadt
• Konzept ist nicht langfristig tragfähig
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3.2 Erkenntnisse – die angewandten Instrumente
Im Verlauf des Planungsprozesses sind folgende stadtplanerische Instrumente
zur Anwendung gekommen:
Regulative Instrumente
Der formale Planungsprozess mit seinem Aufstellungen, Bekanntmachungen,
Beteiligungen und Beschlüssen ist ein wirkungsvolles Instrument, um auf der
einen Seite den eigentlichen Prozessverlauf zu legitimieren und auf der
anderen Seite sicher zu stellen, dass das Interesse des Allgemeinwohls
gewahrt bleibt.
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3.2 Erkenntnisse – die angewandten Instrumente
Direkte Marktteilnahme
Dadurch, dass das zu bebauende Grundstück der Stadt Düren gehörte,
konnten die Stadtplaner direkten Einfluss auf den Bau des Einkaufszentrums
nehmen. Zusätzlich konnten auch Bedingungen im Rahmen des
Durchführungsvertrags aufgestellt werden, die den Betrieb des StadtCenters
beeinflussen.
„Weiche“ oder persuasive Instrumente
Während des Planungsprozesses wurde die Stadtplanung sowohl als Initiator
als auch als Moderator bei parallel laufenden informellen Gesprächen aktiv,
die zu einem schnelleren und konfliktfreieren Prozessverlauf führten.
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3.3 Erkenntnisse – die Rolle der Stadtplanung
Der Stadtplaner füllt viele Rollen zugleich aus. Er ist:
• Vertreter der Stadt als Wirtschaftssubjekt und Vertreter der Interessen der
Allgemeinheit
• Initiator und Moderator von konsensorientierten Verhandlungsprozessen
sowohl auf formeller als auch auf informeller Ebene
• Ansprechpartner und zentrale Koordinationsfigur im Planungsprozess
Er muss:
• wichtige Entscheidungsträger und Interessensvertreter identifizieren und
deren Motive verstehen
• die Gesetzeslage kennen und vertraut mit der formellen Prozessordung sein
• Gespür für die jeweiligen Befindlichkeiten der Beteiligten und Betroffenen haben
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4. Kritische Würdigung und weiterführende Überlegungen
Der Einwand bezgl. der Überdimensionierung blieb bis zum Schluss und
konnte bei der Abwägung von Seiten der Stadt nicht widerlegt werden.
⋄ Statt dessen wurde auf das Einzelhandelsgutachten verwiesen mit
dem Hinweis, dass genauere Prognosen über die langfristigen Auswirkungen des Shopping Centers nicht möglich und auch nicht sinnvoll
seien.
!
Empirische Untersuchungen über innerstädtische Shopping Center
bezweifeln den positiven Effekt solcher Projekte auf die jeweiligen Städte
und ihre Haushaltssituation
⋄ Befürchtungen über zunehmenden Leerstand in der Innenstadt und
sinkende Immobilienpreise werden häufig zur traurigen Wahrheit in
deutschen Mittel- und Oberzentren
⋄ Sind Shopping Center dafür verantwortlich?
⋄ Für Düren ist die Entwicklung noch nicht absehbar
?
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4. Kritische Würdigung und weiterführende Überlegungen
Der Bau von „Malls“ wie dem StadtCenter scheint oft das Ergebnis von
knappen öffentlichen Kassen und willigen Investoren zu sein.
Falls Shopping Center objektiv nicht gut im Interesse der Stadt und ihrer
Einwohner sind und die Stadtverwaltung bzw. die lokalen Politiker das
Interesse der Einwohner vertreten…
…scheinen die falschen Anreize für sinnvolle Entscheidungen zu
existieren. Dies ist diskussionswürdig.
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Marco Schleicher & Thomas Lücking
Vielen Dank für Eure Aufmerksamkeit!
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