Fachmarktreport Rhein/Main

bulwiengesa
MARKTBERICHT
FACHMARKTREPORT RHEIN/MAIN
Fachmarktentwicklung im Rhein-Main-Gebiet
Frankfurt am Main, 20. April 2015
Zusätzlicher Bedarf an Fachmarktstandorten
Das Kerngebiet Rhein-Main1 verfügt über 74 Fachmarktstandorte2 mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 1,920 Mio.
qm. Die Region mit rd. 4,1 Mio. Einwohnern ist kaufkraftstark
und damit sehr attraktiv für den Einzelhandel. Die durchschnittliche Kaufkraftkennziffer beträgt 113,7, wobei der Hochtaunusund der Main-Taunus-Kreis laut MB-Research zu den fünf kaufkraftstärksten Landkreisen Deutschlands gehören. Die durchschnittliche Ausstattungsquote mit Fachmarktstandorten liegt
demgegenüber nur bei 0,47 qm VKF/EW und damit trotz hoher
Kaufkraft nur knapp über dem Bundesschnitt von 0,46 qm/EW.
Die höchste Ausstattung weisen die Städte Mainz (0,71 qm/
EW), der Landkreis Main-Kinzig (0,70 qm/EW) sowie Aschaffenburg (0,69 qm/EW) auf. Demgegenüber verfügen Frankfurt
am Main und die Landkreise Rheingau-Taunus und Hochtaunus ebenso wie der Landkreis Aschaffenburg über nur wenige
Fachmarktstandorte. Der Bestand liegt weit unter dem Durchschnittswert in der Region Rhein-Main und auch dem bundesdeutschen Wert. Hier sehen wir noch einen Nachholbedarf und
gute Entwicklungschancen.
Berücksichtigt man die in Bau bzw. Planung befindlichen Objekte, wird sich der Bestand noch um rund 217.000 qm VKF erhöhen, das entspricht einer zusätzlichen Fläche von rd. 11 %.
Allerdings entfällt das Gros der Planungen mit über 65 % der
Fläche auf großflächige Möbelhäuser. Des Weiteren haben Erweiterungen sowie Umbauten bestehender Fachmarktstandorte eine wesentliche Bedeutung, während nur wenige gemischtgenutzte Fachmarktobjekte neu entwickelt werden. Daraus
wird ersichtlich, dass die große Expansionswelle abgeebbt ist
und sich eine Konsolidierung abzeichnet.
Darüber hinaus werden u. a. aufgrund der Insolvenz von Praktiker/Max Bahr, der Betriebsaufgabe von Pro Markt sowie der
Übernahme mehrerer real-Standorte durch Globus einige
Fachmarktzentren im Bestand umstrukturiert und erhalten neue
Mieter.
Verkaufsflächenausstattung im Kerngebiet Rhein-Main
LK Hochtaunus
LK Rheingau-Taunus
LK Aschaffenburg
Frankfurt a. M.
Offenbach
LK Wetterau
Darmstadt
Wiesbaden
LK Groß-Gerau
LK Darmstadt-Dieburg
Aschaffenburg
LK Main-Kinzig
LK Mainz-Bingen
Mainz
LK Main-Taunus
LK Offenbach
Kerngebiet Rhein-Main
Bayern
Hessen
Rheinland-Pfalz
Deutschland
0,18
0,15
0,24
0,26
0,41
0,46
0,49
0,50
0,61
0,63
0,69
0,77
0,76
0,79
0,93
0,58
0,52
0,52
0,46
0,58
0,49
0
VKF/EW (Bestand)
0,5
1
1,5
2
Ø Kerngebiet Bestand
Planungen
Quelle: bulwiengesa, Fachmarktstandorte mit über 10.000 qm Mietfläche
Größter Fachmarktstandort weist fast 130.000
VKF auf
Die mit Abstand größte Fachmarktagglomeration hat sich in
Weiterstadt beiderseits der BAB A 5 entwickelt. Hier stehen fast
130.000 qm Verkaufsfläche in Fachmärkten zur Verfügung, wobei das Angebotsspektrum sehr weit gestreut ist und nahezu
alle Branchen abgedeckt werden. Das Angebot reicht von Möbeln (Segmüller, Sconto, Poco Domäne), über ein ausgeprägtes modisches Segment (u. a. Adler, Ley´s, Siemes, Sport Hübner, Braun Schuhe) bis hin zu Spezialanbietern wie Fahrradfachmarkt, Golfshop, Zoo Kölle oder Fachmarkt für Reitbedarf
etc. Diese Agglomeration stellt den viertgrößten Fach-
1
Erfasst sind die kreisfreien Städte Frankfurt a. M., Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Aschaffenburg, Offenbach mit den umliegenden Landkreisen
Rheingau-Taunus, Hochtaunus, Wetterau, Groß-Gerau, Offenbach-Land, Darmstadt-Dieburg, Aschaffenburg-Land, Main-Kinzig, Main-Taunus,
Mainz-Bingen.
2
Die bulwiengesa AG erfasst im zweijährigen Turnus alle Fachmarktlagen mit mehr als 10.000 qm Mietfläche (erfasst sind Fachmärkte, Fachmarktzentren und -agglomerationen).
© bulwiengesa AG 2015 – P1504-1846
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marktstandort im Bundesgebiet dar3 und hat sich erst in den
vergangenen zehn Jahren zu dieser Größe entwickelt. Das
Shoppingcenter Loop 5 ist dabei nicht berücksichtigt, sodass in
diesem Raum ein noch ausgedehnteres Angebot besteht.
Angebotsschwerpunkt. Möbel Flamme und viele weitere Möbelanbieter bieten eine sehr spezialisierte Möbelauswahl. Darüber hinaus finden sich dort auch noch ein Büro- und ein Fahrradfachmarkt.
Mit schon deutlichem Abstand, aber immerhin noch über
115.000 qm VKF umfassend, folgt die FMA Äppelallee/Friedrich-Bergius-Straße in Wiesbaden. Auch diese Fachmarktagglomeration bietet ein umfassendes Angebot von Möbeln, modischem Bedarf über Lebensmitteln bis hin zu baumarktspezifischen Sortimenten. XXXL Mann Mobilia hat gerade seine Verkaufsfläche um rd. 24.000 qm erweitert. Sowohl die Größenverhältnisse als auch die wirtschaftliche Performance stellen
die anderen Angebotsstandorte im Großraum Rhein-Main
größtenteils in den Schatten. Die weiteren erfassten großen
Fachmarktstandorte werden vor allem von Möbel- und Baumärkten geprägt.
Mietermix durch Lebensmittel- und Textildiscounter sowie Filialen von Rewe geprägt
Die größten 5 Fachmarktstandorte
Rang Name
1
2
Gemeinde/
Stadt
VKF
(qm)
FMA Im Rödling/Robert-Koch-/RudolfWeiterstadt 127.500
Diesel-Str.
FMA Äppelallee/
Friedrich-BergiusWiesbaden 115.300
Straße
Mieter
(Anzahl)
48
46
3
FMA Kinzigtalzentrum
Gründau
89.800
36
4
FMA Elly-BeinhornStraße
Eschborn
67.200
4
5
FMA Hanauer Land- Frankfurt
straße
am Main
69.100
26
Anm.: Insgesamt wurden 74 Fachmarktstandorte erfasst, Fachmarktstandorte im Kerngebiet Rhein-Main ab ca. 10.000 qm Mietfläche.
Quelle: bulwiengesa AG
Am häufigsten in den Fachmarktlagen vertreten sind die Lebensmittel- und Textildiscounter. So findet sich Aldi in nahezu
jeder zweiten Fachmarktlage. Takko, dm und der Tierfachmarktanbieter Fressnapf sind an nahezu jedem dritten Standort
vertreten. Danach folgen Deichmann, T€di sowie Ernsting's family, die häufig als Konzessionäre in der Shopzeile der Verbrauchermärkte auftreten oder an die Ankerbetriebe angelagert
sind. Auch der Fast-Food-Anbieter McDonald's ist an jedem
fünften Fachmarktstandort vertreten. Traditionell treten im
Rhein-Main-Gebiet im Lebensmittelvollsortiment die Rewe-Supermärkte am häufigsten auf, obgleich Edeka und Tegut dabei
sind, ihre Präsenz im kaufkraftstarken Rhein-Main-Gebiet auszubauen. Der Drogeriemaktbetreiber Rossmann rangiert in seiner Präsenz mit nur fünf Objekten deutlich hinter dm, hat seine
Expansion aber auch erst wesentlich später als dm in das
Rhein-Main-Gebiet ausgedehnt.
Die meisten Großflächen belegt toom Baumarkt, danach folgen
mit deutlichem Abstand die anderen Baumarktbetreiber. Im SBWarenhausbereich hat Globus zwischenzeitlich mit sechs
Standorten zu Kaufland aufgeschlossen, jedoch betreibt real,nach wie vor die meisten SB-Warenhäuser in Fachmarktlagen
im Rhein-Main-Gebiet.
Häufigste großflächige Mieter (>2.500 qm VKF)
toom Baumarkt
BAUHAUS
Media Markt
In Gründau in der FMA Kinzigtalzentrum stellt Möbel Höffner
den größten Anbieter. Weitere Ankerbetriebe sind Media Markt
und Bauhaus, die noch um diverse Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten ergänzt werden, dabei handelt es sich um
die drittgrößte Fachmarktagglomeration im Kerngebiet RheinMain.
In Eschborn unmittelbar westlich von Frankfurt am Main hat
sich die FMA Elly-Beinhorn-Straße entwickelt. Mit XXXL Mann
Mobilia, Mömax und Poco Domäne wird der Angebotsstandort
von Möbelanbietern dominiert. Im direkten Umfeld der Agglomeration befindet sich ein weiteres nahversorgungsrelevantes
Angebot im Fachmarktzentrum Seerose.
Die Fachmarktagglomeration entlang der Hanauer Landstraße
in Frankfurt bietet rd. 69.000 qm VKF. Neben baumarktspezifischen Angeboten stellen auch hier Möbel einen wesentlichen
3
real,Globus Baumarkt
HORNBACH
Kaufland
OBI
Globus SBW
Rewe-Center
0
5
10
15
Anzahl der Mieteinheiten
Anm.: Fachmarktstandorte im Kerngebiet Rhein-Main ab 10.000 qm
Mietfläche
Quelle: bulwiengesa AG
Der bundesweit größte Fachmarktstandort befindet sich in Mülheim-Kärlich bei Koblenz mit über 150.000 qm VKF.
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Der typische Fachmarktstandort ist geprägt durch einen großflächigen Ankerbetrieb aus dem Bau- oder Möbelsektor oder
auch durch einen großen Lebensmittelmarkt. Auffällig ist zudem die gehäufte Standortkombination von SB-Warenhaus und
Elektrofachmarkt.
Häufigste Mieter
Ranking
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Anzahl VKF ge- Ø VKF/
Mietein- samt (qm)
Einheit
heiten
Aldi
38
33.124
872
Takko
26
13.489
519
dm-Drogeriemarkt
25
13.966
559
Fressnapf
24
12.130
505
Lidl
22
18.750
852
KiK Textil-Discont
20
10.925
546
Deichmann
19
7.667
404
TEDi
19
7.998
421
Ernsting's family
18
2.966
165
McDonald's
18
Dänisches Bettenlager
17
14.101
829
Rewe-Supermärkte
16
34.337
2.146
Matratzen Concord
13
4.350
335
Penny
9
6.906
767
NKD
9
2.418
269
Name
Quelle: bulwiengesa AG
Jüngste Entwicklungen durch Expansion von
Möbelhäusern geprägt
In den letzten Jahren ist die durchschnittliche Verkaufsfläche
der Möbelhäuser stark angestiegen. Verkaufsflächen von
40.000 qm und mehr sind inzwischen keine Seltenheit. Mit Möbel Martin in Mainz hat vor einiger Zeit ein weiterer großer Anbieter eröffnet. In Wiesbaden hat das Möbelhaus XXXL Mann
Mobilia erweitert. Weitere Planungen für größere Möbelhäuser
sind angedacht, hervorzuheben sind die Entwicklung von Möbel Höffner in Hofheim im Taunus oder die Entwicklung eines
Möbelverbundstandorts (Möbelhaus und Möbelmitnahmemarkt) in Bingen am Rhein, jedoch bereits knapp außerhalb
des Untersuchungsraumes gelegen.
Die von Ikea vielerorts forcierte Weiterentwicklung von IkeaMöbelhäusern zu Fachmarktverbundstandorten wurde in Wallau umgesetzt. Am Standort Ikea sind die Fachmärkte Decathlon, Expert Elektro sowie Spiele Max neu hinzugekommen.
Im Segment Lebensmittel vollziehen sich zum einen Anpassungen an die Marktsituation. So hat der SB-Warenhaus-Betreiber
real,- mehrere seiner großflächigen Häuser an die aktuellen
Gegebenheiten angepasst, die Non-Food-Sortimente gestrafft
und die Flächen verkleinert. Auf den freigezogenen Flächen
wurden ergänzende Fachmarktkonzepte aufgenommen, die zu
einer Attraktivitätssteigerung beitragen sollen, was auch zumeist gut gelungen ist. So bspw. umgesetzt in der FMA Robert-
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Bosch-Straße in Dreieich, wo vor einiger Zeit ein Decathlon
Sportfachmarkt auf einer Teilfläche integriert wurde.
Zum anderen drängen bislang im Rhein-Main-Gebiet schwach
vertretene Lebensmittelanbieter in den Markt, dies ist zum einen die Edeka-Gruppe, die dabei ist ihre Präsenz auszubauen,
aber neuerdings auch tegut sowie Globus. Dabei hat Globus
die bereits vor Jahren mit dem Immobilieneigentümer der ehemaligen Massa-Häuser ausgehandelte Übernahme von diversen real,- Standorten zwischenzeitlich umgesetzt. Als letzte
Maßnahme steht im Rhein-Main-Gebiet zum 1. Juli dieses Jahres die Übernahme des Rhein-Main-Centers in Rüsselsheim
an. Nach etwa einjähriger Bauzeit soll ein Globus-SB-Warenhaus eröffnen. Zudem wird Globus mit einem Baumarkt in das
Rhein-Main-Center einziehen, weitere 4.000 qm VKF sind für
ergänzende Fachmärkte vorgesehen.
Revitalisierungen
Die Fachmarktzentren im Kerngebiet Rhein-Main präsentieren
sich überwiegend marktkonform und zeitgemäß. Nur vereinzelt
zeigt sich Nachbesserungsbedarf bzw. die Notwendigkeit einer
Neustrukturierung des Branchenbesatzes oder von Modernisierungsmaßnahmen. Aufgrund der Insolvenz von Praktiker wurden mehrere leerstehende ehemalige Praktiker- sowie MaxBahr-Filialen neu besetzt und in diesem Zuge die Fachmarktstandorte aufgewertet.
Neuentwicklungen
Es liegen lediglich sechs Planungen für neue Fachmarktstandorte im Untersuchungsraum vor, was sehr gering ist. Bei weiteren vier Fachmarktstandorten sind darüber hinaus Revitalisierungen sowie Verkaufsflächenerweiterungen bzw. -ergänzungen vorgesehen. Potenziale weisen Frankfurt am Main und die
Landkreise Rheingau-Taunus, Hochtaunus sowie Aschaffenburg auf. Hier liegt der Ausstattungsgrad weit unter dem Durchschnitt der Region Rhein-Main und auch dem bundesdeutschen Wert. Hier sehen wir noch gute Entwicklungschancen.
Festzustellen ist zudem, dass in verschiedenen Mittelzentren in
der Region und hier in der Regel in zentralen, zumeist an die
Innenstadt angrenzenden Lagen (auch aufgrund des Baurechtes, die hier noch neue Objektentwicklungen ermöglicht) neue
Fachmarktzentren entwickelt werden, deren Mietfläche jedoch
deutlich unter 10.000 qm liegt. Der Angebotsschwerpunkt dieser kleinflächigeren Neuentwicklungen liegt auf der Nahversorgung mit typischerweise einem oder zwei Lebensmittelanbietern als Ankerbetrieben, die noch um einen Drogerie-, Bio-,
Tierfachmarkt sowie Modefachmärkte und Non-Food-Discounter ergänzt werden.
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