BBE-Gutachten WERKStadt_ Mai_2011

Transcription

Auswirkungsanalyse zum Vorhaben
„Einkaufszentrum WERKStadt“
in Limburg an der Lahn
für die
feuer-werk.immobilien GmbH
Projektbearbeitung:
Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth
Anna Heynen M.A.
Köln, im Mai 2011
Geschäftsführer: Thomas Grunewald / Hilmar Juckel
Aufsichtsratsvorsitzender: Josef Sanktjohanser, Präsident des HDE e.V.
Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRA 25675
Komplementär: BBE Verwaltungs GmbH
Geschäftsführer: Thomas Grunewald / Hilmar Juckel
Sitz der Gesellschaft: Köln/Registergericht Köln: HRB 62231
Auswirkungsanalyse • „Einkaufszentrum WERKStadt“ • Limburg an der Lahn
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und Hinweis zur Methodik
5
1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung
5
1.2 Regionalplanerische Vorgaben und Ziele des Integrierten Handlungskonzeptes
für die Stadt Limburg, Teil 1: Einzelhandelskonzept
6
1.3 Hinweise zur methodischen Vorgehensweise
8
2 Standortseitige Aspekte
11
2.1 Lage im Raum und zentralörtliche Struktur
11
2.2 Demographische Entwicklung
12
2.3 Verkehrliche Erreichbarkeit der Stadt Limburg an der Lahn
12
2.4 Mikrostandort und Projektskizze
15
3 Relevante Angebots- und Wettbewerbsstandorte in der Stadt Limburg an der Lahn
und im Umland
3.1 Wettbewerbsstandorte in der Stadt Limburg
22
23
3.1.1
Projektrelevante Einzelhandelsangebote in der Limburger Innenstadt
23
3.1.2
Relevante Einzelhandelsstandorte in Limburg außerhalb der Innenstadt
25
3.2 Wettbewerbsstandorte im engeren und erweiterten Einzugsgebiet
der Limburger Innenstadt
26
3.2.1
Stadt Diez
26
3.2.2
Stadt Bad Camberg
27
3.2.3
Gemeinde Elz
28
3.2.4
Stadt Hadamar
28
3.2.5
Relevante Wettbewerbsstandorte in den sonstigen Kommunen
des engeren und weiteren Einzugsgebiets
28
3.3 Wettbewerbsstandorte im Ferneinzugsgebiet der Limburger Innenstadt
30
3.3.1
Stadt Montabaur
30
3.3.2
Stadt Weilburg
30
3.3.3
Gemeinde Görgeshausen
31
3.3.4
Gemeinde Heiligenroth
31
3.3.5
Stadt Westerburg
32
3.3.6
Relevante Wettbewerbsstandorte in den sonstigen Kommunen
des äußeren Verflechtungsbereichs der Limburger Innenstadt
32
3.4 Angebotsstrukturen in sonstigen relevanten Wettbewerbsstandorten
32
3.4.1
Innenstadt von Frankfurt am Main
32
3.4.2
Innenstadt von Koblenz
34
Seite 2 von 75
3.4.3
Innenstadt von Wiesbaden
34
3.4.4
Innenstadt von Idstein
35
3.4.5
Innenstadt von Bad Ems
36
3.4.6
Innenstadt von Nastätten
36
3.5 Zwischenfazit
37
4 Auswirkungen des Planvorhabens und städtebauliche Beurteilung
38
4.1 Umsatzerwartung des Planvorhabens
38
4.2 Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung des Planvorhabens
43
4.3 Umsatzverlagerungseffekte
49
4.3.1
4.3.2
4.3.3
4.3.4
Umsatzumverteilung gegenüber der Stadt Limburg
51
4.3.1.1
Limburger Innenstadt
51
4.3.1.2
Relevante Einzelhandelsstandorte außerhalb
56
Umsatzumverteilung gegenüber den Kommunen
im engeren und erweiterten Einzugsgebiet
58
4.3.2.1
Stadt Diez
58
4.3.2.2
Stadt Bad Camberg
60
4.3.2.3
Gemeinde Elz
61
4.3.2.4
Stadt Hadamar
61
4.3.2.5
Sonstige Kommunen im engeren und erweiterten Einzugsgebiet
62
Umsatzumverteilung gegenüber den Kommunen im Ferneinzugsgebiet
63
4.3.3.1
Stadt Montabaur
63
4.3.3.2
Stadt Weilburg
64
4.3.3.3
Stadt Westerburg
65
4.3.3.4
Sonstige Kommunen im Ferneinzugsgebiet
65
Umverteilungseffekte gegenüber relevanten Standorten außerhalb des
Einzugsgebietes
5 Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen der Landesplanung
und den Vorgaben des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg
66
67
5.1 Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen der Landesplanung
67
5.2 Mögliche Beeinträchtigungen anderer Gemeinden
im Sinne von § 2 Abs.2 Baugesetzbuch
69
5.3 Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen
des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg
70
6 Fazit
72
Seite 3 von 75
Abbildungsverzeichnis:
Seite
Abbildung 1:
„WERKStadt“ - Areal
16
Abbildung 2:
Maximal zulässige Verkaufsflächen nach Sortimenten
gemäß modifiziertem Prüfrahmen
20
Umsatzleistung in den zusätzlichen projektrelevanten Sortimenten
(Maximalvariante)
39
Abbildung 4:
Einzugsgebiet des Planvorhabens
44
Abbildung 5:
Projektrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet
46
Abbildung 6:
Kaufkraftabschöpfung im Erweiterungsfall (Maximalvariante)
48
Abbildung 7:
Umverteilungseffekte in der Limburger Innenstadt
54
Abbildung 8:
Umsätze in der Limburger Innenstadt vor
und nach der geplanten Erweiterung („Worst-Case“-Szenario)
55
Abbildung 9:
Umverteilungseffekte außerhalb der Limburger Innenstadt
57
Abbildung 10:
Relevante Umverteilungseffekte in der Diezer Innenstadt
59
Abbildung 11:
Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Bad Camberg
60
Abbildung 12:
Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Hadamar
61
Abbildung 13:
Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Montabaur
63
Abbildung 14:
Relevante Umverteilungseffekte in der Weilburger Innenstadt
64
Abbildung 15:
Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Westerburg
65
Abbildung 16:
Prognostizierte Zentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen)
der Gesamtstadt Limburg derzeit und im Realisierungsfall
69
Abbildung 3:
Seite 4 von 75
1
1.1
Ausgangslage, Aufgabenstellung und Hinweis zur Methodik
Ausgangslage und Aufgabenstellung
Die feuer-werk.immobilien GmbH plant, das „Einkaufszentrum WERKStadt“ auf dem Gelände des
ehemaligen Bahn-Ausbesserungswerkes in der Limburger Innenstadt an der Lahn zu erweitern.
Bisher wurden unter Nutzung der teilweise denkmalgeschützten Bausubstanz rd. 4.500 m² Einzelhandelsverkaufsfläche u. a. für die Ankernutzer Tegut, Aldi und dm realisiert.
Mit dem Ausbau des zweiten Bauabschnitts sollen weitere rd. 10.000 m² Verkaufsfläche mit Einzelhandelsnutzungen belegt werden. Darüber hinaus sollen gastronomische Nutzungen, ein Museum
(„Mechanikum“) sowie weitere Nutzungen in den Gebäudekomplex integriert werden.
Im Zuge des Genehmigungsverfahrens wird es erforderlich, einen neuen Bebauungsplan aufzustellen.
Die vorliegende Auswirkungsanalyse soll als Entscheidungsgrundlage für das anstehende Genehmigungsverfahren sowie das Bauleitplanverfahren dienen. Im Rahmen dieser Analyse werden die
absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens auf die zentralen Versorgungsbereiche oder
sonstige für die Versorgung der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet im
Sinne von § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ermittelt.
Bei der Bewertung der Verträglichkeit des Vorhabens ist insbesondere darauf abzustellen, ob im
Realisierungsfall städtebaulich unverträgliche Wettbewerbswirkungen gegenüber Einzelhandelsbetrieben innerhalb der Innenstadt von Limburg an der Lahn oder sonstiger zentraler Versorgungsbereiche im Einzugsgebiet zu erwarten wären. Zusätzlich ist aufzuzeigen, ob die wettbewerblichen
Effekte auf benachbarte Gemeinden im Realisierungsfall zu Beeinträchtigungen der diesen durch
die Ziele der Raumordnung zugewiesenen Funktionen oder Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 2 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) zur Folge haben könnten.
Seite 5 von 75
1.2
Regionalplanerische Vorgaben und Ziele des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg, Teil 1: Einzelhandelskonzept
Da es sich bei dem Planvorhaben um einen Einzelhandelsbetrieb im Sinne § 11 BauNVO handelt,
ist es an diesem Standort nur dann genehmigungsfähig, wenn das Planvorhaben den Zielen der
Landes- und Regionalplanung entspricht.
Ergänzend soll das Planvorhaben auch mit den im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes
für die Stadt Limburg an der Lahn, Teil 1: Einzelhandelskonzept getroffenen Handlungsempfehlungen hinsichtlich der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in der Limburger Innenstadt übereinstimmen.
1
Im Regionalplan Mittelhessen 2009 werden folgende fünf Ziele der Landesplanung und Raumord2
nung benannt, die die Zielvorgaben des Landesentwicklungsplans konkretisieren:
Zentralitätsgebot (5.4-3 (Z))
Flächen für großflächige Einzelhandelsprojekte kommen nur in Oberzentren und Mittelzentren (zentrale Ortsteile) in Betracht. Standorte außerhalb der zentralen Orte sind auszuschließen.
Kongruenzgebot (5.4-4 (Z))
Großflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie haben bei der Festlegung ihrer Verkaufsflächengröße, der Sortimentsgruppen und des daraus resultierenden Einzugsbereichs den
zentralörtlichen Verflechtungsbereich (Versorgungsbereich) zu beachten. Dabei kommt dem
interkommunalen Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu.
Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot (5.4-5 (Z))
Das siedlungsstrukturelle Integrationsgebot besagt, dass Sondergebiete für großflächigen
Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nur in den im Regionalplan ausgewiesenen „Vorranggebieten Siedlung Bestand und Planung“ zulässig sind.
Städtebauliches Integrationsgebot (5.4-6 (Z))
Die großflächigen Einzelhandelsvorhaben sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer
Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit in die bestehenden Siedlungsstrukturen zu integrieren. Sie müssen eine enge bauliche
und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Vorhaben, die für
eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind, können davon ausgenommen werden.
1
2
Regionalplan Mittelhessen – Entwurf zur zweiten Anhörung und Offenlegung 2009
Vgl. Landesentwicklungsplan Hessen 2000, Hessisches Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung,
13. Dezember 2000
Seite 6 von 75
Beeinträchtigungsverbot (5.4-7 (Z))
Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nach Art, Lage und Größe die Funktionsfähigkeit
von – auch benachbarten - zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren/
Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in
denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen
durchgeführt wurden oder vorgesehen sind.
Die genannten Ziele gelten auch für beabsichtigte Umnutzungen von bisher gewerblichen Betrieben
oder anderen vorhandenen baulichen Anlagen zu großflächigen Einzelhandelsbetrieben, für die
beabsichtigte Umwidmung von Gewerbegebieten zu Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel sowie für die auch mit der Zeit gewachsenen Agglomerationen von mehreren kleineren Einzelhandelsbetrieben, die zwar jeder für sich nicht das Kriterium der Großflächigkeit erfüllen, aber in der
Summe die Ziele der Raumordnung verletzen bzw. zu den in Sinne § 11 BauNVO genannten Auswirkungen führen (de-facto-Einkaufszentrum) (5.4-9 (Z)).
Integriertes Handlungskonzept für die Stadt Limburg
Mit dem Integrierten Handlungskonzept für die Stadt Limburg an der Lahn, Teil 1 Einzelhandelskonzept 2010 wurde eine Grundlage für alle zukünftigen Standortplanungen des Einzelhandels in
der Stadt Limburg geschaffen.
Gemäß den Vorgaben der Landesplanung wurden im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes, Teil 1 Einzelhandelskonzept hinsichtlich der Entwicklung der Limburger Innenstadt bzw. des
Areals des ehemaligen DB-Ausbesserungswerkes folgende Leitziele definiert:
Entwicklung der „WERKStadt“ zum Ergänzungsstandort innerhalb der Limburger Innenstadt.
Neben der Funktion als Nahversorgungsstandort der Innenstadt ist die „WERKStadt“ für Einzelhandelsbetriebe vorzusehen, die den Branchenmix der Innenstadt sinnvoll ergänzen, ohne
unverträgliche Standortkonkurrenzen zur Innenstadt entstehen zu lassen und die aufgrund ihres Angebotsformats nicht in baulichen Strukturen der Altstadt und der Neustadt integriert
werden können.
Die zusätzlichen Angebote in der „WERKStadt“ sollen sich demnach insbesondere auf die
Themen Freizeit, Jugend und Sport konzentrieren. Aufgrund des stark ausgeprägten Wettbewerbs sollte innerhalb der „WERKStadt“ im Bereich Bekleidung lediglich eine maßvolle
Zahl größerer Angebotsformate mit Junger Mode integriert werden. Verzichtet werden sollte
jedoch auf die Integration einer „Modepassage“ mit einem differenzierten Besatz an kleinteiligen Shopnutzungen.
Seite 7 von 75
1.3
Hinweise zur methodischen Vorgehensweise
Die vorliegende Untersuchung berücksichtigt die Empfehlungen der Arbeitshilfe für Gutachten zu
großflächigen Einzelhandelsvorhaben des Einzelhandelserlasses Hessen.
Ihr liegt eine zweistufige Vorgehensweise zu Grunde. In einem ersten Arbeitsschritt erfolgt die
Durchführung einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet:
Lage des Planvorhabens
Angebotssituation im Einzugsgebiet
Größe des Einzugsgebietes
Nachfragevolumen im Einzugsgebiet
Umsatzschätzung für das Planvorhaben und zu erwartende Umsatzrekrutierung
Der zweite Arbeitsschritt umfasst eine gutachterliche Einschätzung des Planvorhabens in Bezug auf
mögliche städtebauliche Auswirkungen.
Hierbei stellen § 11 Abs. 3 BauNVO und der Regionalplan Mittelhessen die Bezugsmaßstäbe dar.
Die Erstellung dieser Analyse erfolgt auf der Grundlage einer fundierten Erhebung der gegebenen
Angebots- und Wettbewerbsstrukturen in der Stadt Limburg und den Kommunen, die durch das
Planvorhaben berührt werden könnten. Hierbei wird auf das bereits im Rahmen des Integrierten
Handlungskonzeptes, Teil 1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Limburg an der Lahn erhobene
Datenmaterial zurückgegriffen, welches durch Nacherhebungen in den tangierten Umlandkommunen aktualisiert, ergänzt und projektbezogen aufbereitet wird.
Im Einzelnen sind darüber hinaus Erhebungs-, Analyse- und Datengrundlagen zu nennen:
Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandortes
Da mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert
des nachgefragten Gutes der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand abnimmt, ist die Ausstrahlungskraft der Güter des täglichen Bedarfs deutlich geringer als es bei Angeboten des
längerfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment) der Fall ist.
Vor diesem Hintergrund wurden in der Stadt Limburg an der Lahn die Einzelhandelsbetriebe
erhoben, die die Sortimente Drogerieartikel/ kosmetische Erzeugnisse/ Körperpflegeartikel,
Unterhaltungselektronik, Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf, Bücher/ Fachzeitschriften/ Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen, Schreib- und Papierwaren/ Schul- und Büroartikel,
Spielwaren/ Bastelartikel, Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Sport- und Campingartikel sowie Schnittblumen im Angebot führen, während in den weiter entfernt gelegenen
Kommunen nur die Einzelhandelsbetriebe mit den Warengruppen Unterhaltungselektronik,
Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf, Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Sport- und
Campingartikel als projektrelevant gelten.
Einbezogen wurden alle Einzelhandelsbetriebe, für die aufgrund ihrer Größe und Marktpositionierung ein Wettbewerbsbezug zum Planvorhaben unterstellt werden kann. So werden beispielsweise Kioske oder kleine Zeitschriftenläden außerhalb des Stadtgebiets von Limburg
an der Lahn nicht in die Analyse einbezogen. Größere Fachgeschäfte mit projektrelevanten
Seite 8 von 75
Sortimenten (Beispiel: Euronics Schlitt in Beselich) werden dagegen in die Analyse eingestellt.
Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Verwendung aktueller Veröffentlichungen
Aktuelle Daten der BBE-Marktforschung, z.B. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische
Pro-Kopf-Ausgaben
Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u.a. Einzelhandelskonzepte der untersuchungsrelevanten Städte und Gemeinden, soziodemographische Kennzahlen)
BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen
HUFF Gravitationsmodell
Die Ermittlung der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen wird
auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Arbeit von HUFF („Defining and Estimating a Trading
Area“) erstellt.
Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Zeitdistanzen (in Minuten Fahrtzeit) zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsgebiet und
den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten (unter Berücksichtigung der räumlichen
Strukturen, Verkehrswege und unterschiedlichen Fahrtgeschwindigkeiten auf Autobahnen,
Landstraßen und innerörtlichen Straßen)
Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Kommunen in dem Untersuchungsgebiet
Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit
Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen: Während bei Artikeln des täglichen Bedarfs (v.a. Drogerieartikel) das Kriterium
der räumlichen Nähe des Einkaufsziels gegenüber dem Kriterium Attraktivität wichtiger ist,
dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfs (z.B. Bekleidung, Schuhe,
Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. Um dieses Verhältnis der
Einflussfaktoren formell auszudrücken, wird der Koeffizient λ (Lambda) verwandt.
Die Modellberechnung ermittelt nun für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Einzugsgebiet
die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung
aufsucht bzw. welche Verteilung seines „Budgets“ für das betrachtete Sortiment auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner
Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort
einen Großteil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden
nun die einem Einkaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile
Seite 9 von 75
zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz – vorausgesetzt, die oben
dargestellten Einflussfaktoren wurden realistisch ermittelt.
Schwierig ist in der Praxis die Ermittlung der Bereitschaft zur Raumüberwindung (Koeffizient
λ ),
die nicht direkt messbar ist. Diese Bereitschaft hängt von einer Vielzahl von einzelfallspezifischen
Faktoren ab (z.B. Topographie, Qualität der Verkehrswege, Kfz-Bestand, ÖPNV-Angebote, Mobilitätskosten), so dass eine theoretische Ermittlung problematisch ist. Es ist allerdings durchaus
möglich, von den tatsächlich im Untersuchungsraum festgelegten Kundenorientierung rückwirkend auf die tatsächliche Bereitschaft zur Raumüberwindung (Koeffizient
λ ) beim Ein-
kauf zu schließen.
Die übrigen zur Modellberechnung erforderlichen Faktoren sind mit hinreichender Genauigkeit
messbar.
In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität nun
die Situation nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenübergestellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den
Effekt der Wettbewerbsbeeinflussung durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Laufe der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und
mit Änderungen sonstiger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerechnet werden. Hierüber zu spekulieren,
wäre jedoch wenig hilfreich.
Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für
jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft
auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind
Letztere absolut und relativ von der „Umverteilung“ betroffen. In diesem Zusammenhang wird in der
Fachliteratur auch von einem „Kannibalisierungseffekt“ gesprochen. In Ausnahmefällen ist dabei
auch denkbar, dass ein Standort durch die Ansiedlung eines neuen Anbieters eine so starke Aufwertung erfährt, dass die durch die Attraktivitätssteigerung verbesserte Kaufkraftbindung die von
anderen Anbietern am Standort an den neuen Wettbewerber abgegebenen Marktanteilen überkompensiert („Synergie“). Voraussetzung dafür ist aber in jedem Fall eine geringe Distanz zwischen
dem neuen und den bestehenden Anbietern.
Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und
die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet ist.
Seite 10 von 75
2
2.1
Standortseitige Aspekte
Lage im Raum und zentralörtliche Struktur
Die Stadt Limburg an der Lahn liegt im Westen des Landes Hessen im Landkreis LimburgWeilburg, der rd. 172.740 Einwohner aufweist. Die westliche Grenze der Stadt Limburg ist dabei
deckungsgleich mit der Landesgrenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz. Von den sechs direkt
an Limburg angrenzenden Gemeinden Elz, Hadamar, Runkel, Brechen, Hünfelden und Diez zählen
3
auf der hessischen Seite die Stadt Hadamar im Norden (rd. 12.760 EW ), die Stadt Runkel im
4
5
Osten (rd. 10.040 EW ) sowie die Gemeinde Hünfelden im Süden ( rd. 10.000 EW ) zu den bevölkerungsreichsten. Als größte Nachbargemeinde schließt sich im Westen die rheinland-pfälzische
6
Verbandsgemeinde Diez (rd. 26.390 EW ) mit der gleichnamigen Stadt Diez (rd. 10.900 EW) an,
wobei die Siedlungsflächen der Städte Diez und Limburg fließend ineinander übergehen.
Im Hinblick auf die naturräumliche Lage weist die Stadt Limburg ein großes Freizeit- und Naherholungspotenzial auf. Eine besondere Rolle spielt dabei die Lahn, die das Stadtgebiet durchquert und
bedeutende touristische Potenziale birgt. Darüber hinaus ist die Stadt Limburg in die Landschaftsräume von Taunus und Westerwald eingebunden.
Nach den Kriterien des Landesentwicklungsplans Hessen (LEP) ist die Stadt Limburg als Mittelzentrum mit Teilfunktionen eines Oberzentrums (mit Diez, Rheinland-Pfalz) eingestuft. Dieses
ist gemäß LEP Standort für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, kulturellen, sozialen
und politischen Bereich sowie für weitere private Dienstleistungen und
kann aufgrund seiner Größe, regionalen Bedeutung und Ausstattung mit oberzentralen Einrichtungen in Teilbereichen Versorgungsaufgaben für den Oberbereich erfüllen.
Der Einzugsbereich des Mittelzentrums - der so genannte Mittelbereich - umfasst die Kommunen
Bad Camberg, Beselich, Brechen, Dornburg, Elbtal, Elz, Hadamar, Hünfelden, Runkel, Selters
(Taunus), Villmar und Waldbrunn.
Die nächstgelegenen größeren Zentren sind die hessischen Mittelzentren Weilburg (rd. 23 km
nord-östlich), Idstein (rd. 30 km süd-östlich), Taunusstein (rd. 42 km südlich) und Bad Schwalbach
(rd. 36 km südlich) sowie die rheinland-pfälzischen Städte Diez (rd. 5 km süd-westlich), Montabaur
(rd. 25 km westlich), Westerburg (rd. 26 km nördlich) und Bad Ems (rd. 43 km westlich).
Aufgrund des geringen Einzelhandelsbesatzes in den Umlandgemeinden ist die Stadt Limburg in
einem Umkreis von ca. 30 km keiner nennenswerten Konkurrenz ausgesetzt (siehe Kapitel 3). Im
3
4
5
6
Quelle: Stadt Hadamar, www.hadamar.de , Stand: 01.01.2009
Quelle: Stadt Runkel, www.runkel-lahn.de, Stand: 30.06.2009
Quelle: Gemeinde Hünfelden, www.huenfelden.de , Stand: 01.01.2009
Quelle: Verbandsgemeinde Diez, www.vgdiez.de, Stand: 30.11.2009
Seite 11 von 75
weiteren Umfeld sind die Oberzentren Wetzlar (rd. 43 km nord-östlich), Gießen (rd. 65 km nordöstlich), Frankfurt am Main (rd. 72 km süd-östlich), Wiesbaden (rd. 50 km südlich) und Koblenz (rd.
53 km westlich) anzusehen.
2.2
Demographische Entwicklung
Die Stadt Limburg an der Lahn verfügte im Jahr 2009 über ein Bevölkerungspotenzial von rd.
7
34.370 Einwohnern , die sich ungleichmäßig auf die acht Limburger Stadtteile verteilen. Der einwohnerstärkste Stadtteil ist Limburg, wo mehr als die Hälfte der Limburger Bevölkerung (rd. 17.460
Einwohner) wohnt, gefolgt von den ländlich geprägten Stadtteilen Lindenholzhausen (rd. 3.255
Einwohner), Linter (rd. 3.125 Einwohner), Eschhofen (rd. 2.670 Einwohner), Staffel (rd. 2.485 Einwohner), Offheim (rd. 2.455 Einwohner) sowie Dietkirchen (rd. 1.675 Einwohner). Der Stadtteil
Ahlbach zählt mit rd. 1.245 die wenigsten Einwohner.
Die Entwicklung der Einwohnerzahl in der Stadt Limburg an der Lahn war in den vergangenen
Jahren durch einen überaus positiven Trend gekennzeichnet. In dem Zeitraum von 1998 – 2008
stieg die Limburger Bevölkerung lediglich um 0,2 Prozentpunkte, wobei es zwischenzeitlich im Jahr
2005 deutliche Bevölkerungszuwächse um mehr als 2 % gegeben hat.
Laut der Prognosen der Bertelsmann Stiftung wird dieser positive Trend weiterhin anhalten. Für das
Jahr 2025 wird für die Stadt Limburg ein Bevölkerungspotenzial von rd. 33.870 Einwohnern prognostiziert. Dies entspricht einem prozentualen Zuwachs von rd. 1,1 % gegenüber dem Jahr 2008
(rd. 33.500 Einwohner).
Unter Einzelhandelsgesichtspunkten ist diese Entwicklung als positiv zu bewerten, da das für den
Einzelhandel zur Verfügung stehende Nachfragevolumen in den kommenden Jahren auch weiterhin ansteigen wird.
Aufgrund der ungleichmäßigen räumlichen Verteilung der Bevölkerung im Stadtgebiet und der
starken Konzentration der Einzelhandelsbetriebe auf die Limburger Innenstadt wurde mit dem
Integrierten Handlungskonzept für die Stadt Limburg an der Lahn nur ein zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Dieser zentrale Versorgungsbereich übernimmt als Hauptzentrum (Innenstadt von Limburg) eine Versorgungsfunktion insbesondere mit Gütern des mittel- und langfristigen
Bedarfs für die im Mittelbereich wohnende Bevölkerung.
2.3
Verkehrliche Erreichbarkeit der Stadt Limburg an der Lahn
Hinsichtlich der verkehrlichen Erreichbarkeit weist die Stadt Limburg eine sehr gute Anbindung an
das überregional bedeutende Straßennetz auf. So ist die Stadt Limburg mit zwei eigenen An7
Quelle: Stadt Limburg an der Lahn
Seite 12 von 75
schlussstellen (Limburg Nord und Limburg Süd) an die in nordwestlicher Richtung durch das Stadtgebiet verlaufende Bundesautobahn A 3 angebunden. Die A 3 (Frankfurt – Limburg – Köln) verbindet die Kreisstadt insbesondere mit dem Rhein – Main - Gebiet und dem Wirtschaftsraum Rhein –
Ruhr.
Neben den zwei Autobahnanschlussstellen tragen in Limburg zusätzlich vier Bundesstraßen zu
einer guten Anbindung an das Fernstraßennetz bei. Zum einen die Bundesstraße B 8 (Frankfurt –
Limburg – Köln), die parallel zur A 3 über die Stadtteile Staffel, Limburg sowie Lindenholzhausen
verläuft und die Stadt Limburg insbesondere an das nordwestliche Umland von Frankfurt (v.a.
Königstein, Kronberg, Oberursel und Bad Soden) sowie an den westlichen Bereich des Westerwaldkreises anbindet. Zum anderen die Bundesstraßen B 49 und B 54, die gemeinsam als Europastraße 44 in die nord-östliche Richtung über die Stadtteile Offheim und Ahlbach führen, nach ca. 5
km trennen sich diese jedoch und verlaufen in getrennte Richtungen weiter. Während der hessische Abschnitt der B 49 (Koblenz – Limburg – Gießen) die Kreisstadt an den mittelhessischen
Verdichtungsraum Wetzlar/ Gießen anschließt, verbindet der nördliche Teil der B 54 (Wiesbaden –
Limburg – Siegen) im Wesentlichen die Stadt Limburg mit dem östlichen Bereich des Westerwaldkreises. Die Bundesstraße B 417 (Koblenz – Limburg - Wiesbaden) führt in süd-östlicher Richtung
nahezu parallel zur A 3 über Linter nach Wiesbaden. In süd-westlicher Richtung, von Limburg nach
Diez, stimmt der Verlauf der B 417 mit der B 54 überein und verläuft weiter nach Koblenz, wogegen
sich die B 54 nach Süd-Osten abwendet und Limburg ebenso wie die B 417 an den Wiesbadener
Raum anbindet.
Das übergeordnete System der vorgenannten fünf Fernstraßen wird durch ein engmaschiges Netz
an Landes- und Kreisstraßen ergänzt, welches die Stadt Limburg mit den umliegenden Städten und
Gemeinden des Landkreises Limburg – Weilburg sowie anderer Landkreise bzw. Bundesländer
anbindet.
Im Schienenverkehr ist die Stadt Limburg an der Lahn sowohl an das regionale Schienennetz als
auch an den Fernverkehr umfangreich angebunden. Mit Inbetriebnahme des ICE-Bahnhofes Limburg-Süd im August 2002 wurde das Stadtgebiet an das Hochgeschwindigkeitsnetz der Deutschen
Bahn angebunden. Durch den Bahnhof Limburg Süd, an der ICE-Strecke Köln – Frankfurt wurde
die Stadt Limburg noch besser an die Ballungsräume Rhein - Main und Rhein - Ruhr angeschlossen. So konnte die Fahrzeit zwischen Limburg und den nächstgelegenen Oberzentren Köln, Frankfurt am Main, Wiesbaden und Mainz gegenüber dem Straßenverkehr und den regionalen Bahnverbindungen erheblich reduziert werden. Lediglich die Oberzentren Gießen und Koblenz sind aufgrund der fehlenden ICE-Anbindung nur über das wesentlich langsamere regionale Bahnnetz zu
erreichen.
Das Fernverkehrsangebot wird in Limburg durch ein vielfältiges öffentliches Personennahverkehrsangebot ergänzt.
Seite 13 von 75
Der Anschluss an das regionale Schienennetz erfolgt über die sich im Stadtgebiet von Limburg
befindenden Haltepunkte Limburg Bahnhof, Limburg – Eschhofen, Limburg – Lindenholzhausen
und Limburg – Staffel.
Der Limburger Bahnhof befindet sich im Gegensatz zum peripher gelegenen ICE-Bahnhof Limburg
Süd relativ zentral in der Limburger Innenstadt. Von diesem Eisenbahnknoten ausgehend verlaufen
folgende vier Bahnlinien in das regionale Umland des Kreises:
die Main-Lahn-Bahn (KBS 627) mit den Strecken Limburg – Niedernhausen – Frankfurt am
Main sowie Limburg – Idstein – Niedernhausen mit Anschluss an die Ländchesbahn (Niedernhausen – Wiesbaden)
die Lahntalbahn (KBS 625) mit den Strecken Limburg – Weilburg – Wetzlar – Gießen sowie
Limburg – Koblenz
die Oberwesterwaldbahn (KBS 461) mit der Strecke Limburg – Elz – Hadamar – Westerburg
die Unterwesterwaldbahn (KBS 629) mit der Strecke Limburg – Elz – Montabaur
Das Nahverkehrsschienennetz verknüpft Limburg mit allen größeren Städten und Gemeinden in
der Umgebung und wird sowohl von Zügen der Deutsche Bahn AG (Regionalbahn Koblenz – Gießen) als auch der vectus Verkehrsgesellschaft mbH (Limburg – Koblenz) angefahren.
Der ÖPNV gehört dem Rhein – Main - Verkehrsverbund (RMV) an, dessen Busliniennetz Limburg
mit allen Nachbarorten verbindet. Die Stadt Limburg wird von zehn verschiedenen Buslinien angefahren (282, 272, 284, 530, 540, 580, KBS 461, KBS 625, KBS 627, KBS 629). Zentrale Abfahrtsund Ankunftspunkte der Überlandbuslinien sind der am Rand der Innenstadt gelegene Busbahnhof
Limburg sowie die Haltestelle an der Südseite des Limburger Bahnhofs.
Seite 14 von 75
2.4
Mikrostandort und Projektskizze
Das Planareal, das ehemalige DB-Ausbesserungswerk liegt nach dem kommunalen Einzelhandelskonzept im zentralen Versorgungsbereich der Limburger Innenstadt.
Das Areal wird im Osten durch den Bahnhofsplatz, im Norden durch die Diezer Straße und im
Westen durch die Joseph-Schneider-Straße begrenzt. Im Süden bildet die Bahntrasse die Grenze
des Plangebiets.
Die kleinräumige Erschließung des Mikrostandortes erfolgt im Wesentlichen über die Diezer Straße
sowie die davon abgehenden Erschließungsstraßen (u. a. Schiede, B 8, B 49, Frankfurter Straße).
Die Diezer Straße stellt die Verbindung zu der rheinland-pfälzischen Stadt Diez dar, die Frankfurter
Straße verbindet die Stadt Limburg mit dem Mittelzentrum Bad Camberg. Darüber hinaus erfolgt
über die B 8 und B 49 eine Anbindung an die Stadt Wetzlar.
Im Hinblick auf die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln bestehen aufgrund der dem
Planstandort direkt vorgelagerten Bus- sowie dem DB-Bahnhof überaus günstige Rahmenbedingungen. Auch die fußläufige Erreichbarkeit des Standortes aus den umliegenden Wohngebieten ist
gegeben.
Das ehemalige DB-Ausbesserungswerk soll in drei Bauabschnitten saniert und neugestaltet werden.
Im August 2009 wurde der erste, südliche Abschnitt der Anlage eröffnet. Dort entstand mit
16.000 m² ein Freizeit- und Einkaufszentrum. Rd. 4.500 m² entfallen dabei auf Einzelhandelsbetriebe, die restlichen auf Freizeit- und Sportangebote, Gastronomie sowie Dienstleistungen und Gewerbeflächen.
Mit den Lebensmittelmärkten Tegut und Aldi und dem dm Drogeriemarkt ist die „WERKStadt“ der
wichtigste Nahversorgungsstandort der Innenstadt.
Auf den der ehemaligen Richthalle vorgelagerten Grundstücksflächen stehen den motorisierten
Kunden zurzeit insgesamt rd. 800 Stellplätze zur Verfügung.
Nördlich des ersten Bauabschnittes des Freizeit- und Einkaufszentrums entsteht zurzeit ein Pflegeheim (rd. 120 Betten), ein Komplex für betreutes Wohnen mit rd. 80 Appartements, eine Kindertagestätte und ein Ärztehaus entstehen. Die Fertigstellung des Komplexes ist für das Jahr 2011
geplant.
Abschließend soll in der letzten Phase eine fußläufige Anbindung der „WERKStadt“ an die Innenstadt geschaffen werden. Seitens der Entwickler ist angedacht, den bereits bestehenden Baukomplex über eine Passage mit dem neuen Gebäudeabschnitt zu verbinden. Die dadurch zusätzlich
Seite 15 von 75
entstehenden Flächen sollten zukünftig mit weiteren Dienstleistungs-, Gastronomie- und Einzelhandelsangeboten belegt werden (siehe Abbildung 1).
Für die zu erstellende Auswirkungsanalyse sind lediglich die geplanten Einzelhandelsnutzungen
von Relevanz, die begleitenden gastronomischen Nutzungen und Dienstleister sind nicht in die
Auswirkungsprognose einzustellen.
Abbildung 1:
„WERKStadt“ - Areal
Quelle: feuer-werk.Immobilien GmbH, Limburg
Seite 16 von 75
Lage innerhalb der Limburger Innenstadt und planungsrechtliche Situation
Im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg wurde dem WERKStadtAreal die Funktion eines Ergänzungsstandorts innerhalb der Limburger Innenstadt zugewiesen.
Um unverträgliche Wettbewerbsbeziehungen zu den bereits innerhalb des Hauptzentrums Limburg
ansässigen Einzelhandelsbetrieben zu vermeiden, solle die WERKStadt allerdings lediglich Einzelhandelsnutzungen aufnehmen, die den Branchen- und Vertriebsformenmix der bestehenden Geschäftslagen sinnvoll ergänzen. Dazu wurden im Rahmen der Einzelhandelsanalyse für das Integrierte Handlungskonzept Nutzungsempfehlungen ausgesprochen.
Darauf aufbauend beabsichtigt die Stadt Limburg an der Lahn die auf dem Areal des ehemaligen
DB-Ausbesserungswerkes zusätzlich geplanten Einzelhandelsnutzungen mittels eines geeigneten
Bebauungsplans planungsrechtlich genau vorzugeben.
Für den ersten Bauabschnitt liegt bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan („Revitalisierung ehemaliges Ausbesserungswerk“, Satzungsbeschluss vom 21.10.2009) vor. Ein Teil der Fläche wurde
als Gewerbegebiet festgesetzt, auf der die BAI Sonderfahrzeuge GmbH, ein Hersteller von Feuerwehrfahrzeugen - angesiedelt wurde. Die restliche Fläche wurde als Sondergebiet „Handel- und
Dienstleistungen + Freizeit“ ausgewiesen. Der Bebauungsplan begrenzt die einzelhandelsrelevante
Verkaufsfläche auf insgesamt 4.500 m² und enthält darüber hinaus differenzierte Festsetzungen für
die zulässigen Sortimente.
Mit der Realisierung des anstehenden Bauabschnittes II soll das Einkaufszentrum in den Übergangsbereich zwischen Bauabschnitt I und Bahnhof hinein erweitert werden. Da Bestand und Erweiterung zukünftig eine bauliche Einheit bilden werden, soll der gesamte Baukomplex in einen
Bebauungsplan („Einkaufs- und Freizeitzentrum WERKStadt“) einbezogen werden.
Festgesetzt werden soll gemäß § 11 (3) BauNVO ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung
„Einkaufs- und Freizeitzentrum WERKStadt“, in dem neben Einzelhandelsbetrieben auch folgende
Nutzungen zulässig sind:
Dienstleistungsbetriebe
Hotelbetriebe
Gastronomiebetriebe
Büros
Arztpraxen
Wohnungen (ausnahmsweise)
Sport/ Freizeit
Kulturelle Nutzungen
Gewerbe (ausnahmsweise)
Seite 17 von 75
Mit dem Aufstellungsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde vorgegeben, die Verkaufsfläche für einzelne Einzelhandelsbetriebe und Kernsortimente innerhalb der maximal zulässigen Gesamtverkaufsfläche von 14.500 m² wie folgt zu begrenzen:
Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe mit Kernsortiment
„Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke/ Tabakwaren“
max. 3.500 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Unterhaltungselektronik“/
„Telekommunikationsgeräte“,„Datenverarbeitungsgeräte/
periphere Geräte und Software“/ „elektrische Haushaltsgeräte“/
„bespielte Ton- und Bildträger“/ „Foto und optische Erzeugnisse“
max. 3.000 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Wohnmöbel“/
„Haushaltstextilien“/ „Heimtextilien“/
„keramische Erzeugnisse und Glaswaren“/ „Haushaltsgegenstände“
max. 1.500 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Bücher“
„Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen“
max. 1.500 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment,
„Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel
max. 200 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Spielwaren, Bastelartikel“
max. 400 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Bekleidung“
max. 4.000 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Schuhe / Lederwaren“
max. 1.000 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Drogerieartikel“/
„Kosmetische Erzeugnisse / Körperpflegeartikel“
max. 1.500 m² VKF
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment „Sport- und Campingartikel“
max. 3.000 m² VKF
Für die Einzelhandelsbetriebe mit den vorab aufgeführten Kernsortimenten soll darüber festgesetzt
werden, dass sonstige Sortimente jeweils nur im Umfang branchenüblicher Randsortimente der
jeweiligen Verkaufsfläche angeboten werden dürfen.
Die Zulässigkeit sonstiger Einzelhandelsnutzungen sollen wie folgt begrenzt werden:
Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen Sortimenten
max. 500 m² VKF
Temporär genutzte Verkaufsflächen im Bereich der Mall
(u. a. Verkauf von Saisonwaren, Durchführung von Verkaufsaktionen)
max. 1.300 m² VKF
Seite 18 von 75
Definition des Prüfrahmens
Wie bereits dargestellt, soll die Verkaufsfläche des Einkaufszentrums „WERKStadt“ zukünftig auf
max. 14.500 m² begrenzt werden. Ein Teil dieser Verkaufsfläche wurde bereits im Bauabschnitt I
realisiert (siehe Abbildung 2).
Im Zuge der Gesamtprojektierung des Einkaufszentrums wird eine Neubewertung des Flächenkonzepts vorgenommen. Dabei werden Teilbereiche im Bauabschnitt I, die zum Zeitpunkt des früheren
Satzungsbeschlusses ursprünglich nicht als Verkaufsflächen definiert waren, nunmehr den Verkaufsflächen zugerechnet. Dazu gehören im Wesentlichen Vorkassen- und Eingangsbereiche
sowie Aufstellflächen für Einkaufswagen. Hinzu kommen noch die sonstigen sich im Bauabschnitt I
befindlichen und den Kunden zugänglichen Mall-Flächen.
Somit ergibt sich nach näherer Flächenspezifizierung und Neubewertung im Bestand des Bauabschnitts I eine Verkaufsfläche von insgesamt 6.240 m².
Da der Markteintritt dieser Einzelhandelsbetriebe bereits vollständig vollzogen ist, werden nur die
zusätzlich genehmigungsfähigen Einzelhandels-Verkaufsflächen in die Auswirkungsanalyse einbezogen. Die sich durch die bereits vorhandenen Nutzungen ergebenen Standortsynergien werden im
Rahmen der Prognose selbstverständlich berücksichtigt.
Bei der Durchführung der Auswirkungsanalyse ist auch zu beachten, dass das endgültige Nutzungskonzept sowie die genaue Verkaufsflächendimensionierung der jeweiligen Sortimente noch
nicht endgültig fixiert werden kann.
Vor diesem Hintergrund wurden im Rahmen einer ersten Prüfstufe die nach dem Aufstellungsbeschluss in den einzelnen Sortimenten jeweils maximal möglichen Verkaufsflächen, die aufsummiert
die vorgegebene Obergrenze der zusätzlich möglichen Verkaufsflächen von 8.260 m² deutlich
überschreiten, auf ihre Auswirkungen untersucht.
Die Ergebnisse dieser Vorprüfung wurden mit der Stadt Limburg an der Lahn und den Auftraggebern des Gutachtens intensiv ausgewertet. Unter Berücksichtigung dieser Ergebnisse und zwischenzeitlich vorgenommenen Veränderungen in der Konzeption des Vorhabens wurde der Prüfrahmen für die Detailanalyse in einigen Sortimenten korrigiert:
„Unterhaltungselektronik“/ „Telekommunikationsgeräte“/
„Datenverarbeitungsgeräte/ periphere Geräte und Software“/
„elektrische Haushaltsgeräte“/„bespielte Ton- und Bildträger“/
„Foto und optische Erzeugnisse“:
Reduzierung von 3.000 m² auf max. 2.200 m² VKF
„Wohnmöbel“/ „Haushaltstextilien“/ „Heimtextilien“/
„keramische Erzeugnisse und Glaswaren“/
„Haushaltsgegenstände“:
Anhebung von 1.500 m² auf max. 2.000 m² VKF
„Bücher“/„Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften
und Zeitungen“:
Reduzierung von 1.500 m² auf max. 700 m² VKF
Seite 19 von 75
Einzelhandelsbetriebe mit Kernsortiment,
„Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel
Anhebung von 200 m² auf max. 300 m² VKF
„Drogerieartikel“/ „Kosmetische Erzeugnisse /
Körperpflegeartikel“
„Sport- und Campingartikel“:
Temporär genutzte Verkaufsflächen im Bereich der Mall
(u. a. Verkauf von Saisonwaren, Durchführung von Verkaufsaktionen):
Zusätzlich wurde die Warengruppe Schnittblumen mit einer Verkaufsfläche von rd. 200 m² in das
Konzept aufgenommen und somit in die Auswirkungsanalyse.
In der folgenden Abbildung 2 sind die im Bauabschnitt II in den jeweiligen Sortimenten gemäß dem
modifizierten Prüfrahmen maximal möglichen zusätzlichen Verkaufsflächen dargestellt.
Abbildung 2:
Maximal zulässige Verkaufsflächen nach Sortimenten
gemäß modifiziertem Prüfrahmen
Kernsortimente
Maximale
VKF
in m²
VKF im
Bestand
in m²
Maximale.
Zusatz-VKF
in m²
Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke/ Tabakwaren
3.500
2.800
700
Drogerieartikel/ kosmetische Erzeugnisse, Körperpflegeartikel
1.100
600
500
Unterhaltungselektronik, Telekommunikationsgeräte, Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software, elektrische Haushaltsgeräte, bespielte Ton- und Bildträger, Foto und optische Erzeugnisse
2.200
100
2.100
Wohnmöbel, Haushaltstextilien, Heimtextilien, keramische Erzeugnisse
und Glaswaren, Haushaltsgegenstände
2.000
490
1.510
Bücher/ Fachzeitschriften/ Unterhaltungszeitschriften/ Zeitungen
700
100
600
Schreib- und Papierwaren/ Schul- und Büroartikel
300
100
200
Spielwaren, Bastelartikel
400
--
400
Bekleidung
4.000
770
3.230
Schuhe/ Lederwaren
1.000
--
1.000
Sport- und Campingartikel
1.600
100
1.500
Sonstige Sortimente*
500
380
120
Schnittblumen
200
50
150
1.220
750
470
14.500
6.240
8.260
Mall
Maximale Verkaufsfläche
** u. a. Uhren, Schmuck, pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel
Quelle: Eigene Darstellung
Seite 20 von 75
Nach dem als Basis für die Detailanalyse abgestimmten Flächenkonzept können somit die größten
Flächenzuwächse im Bereich Bekleidung (ca. 3.200 m²), in den Elektroniksortimenten
(ca. 2.100 m²), in den Bereichen Möbel/ Einrichtungsbedarf und Sportartikel (jeweils ca. 1.500 m²)
sowie in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren (ca. 1.000 m²) erfolgen.
Zwischenfazit
Zusammenfassend lassen sich die Lage – und Standortqualitäten des Mikrostandorts aus Gutachtersicht folgendermaßen bewerten:
Der Projektstandort befindet sich im zentralen Versorgungsbereich bzw. innerhalb des
Hauptzentrums der Stadt Limburg. Laut der Leitziele des Integrierten Handlungskonzeptes
für die Stadt Limburg, Teil 1: Einzelhandelskonzept soll die „WERKStadt“ zum Ergänzungsstandort innerhalb der Limburger Innenstadt entwickelt werden. Somit ist der Projektstandort
geeignet Einzelhandelsbetriebe aufzunehmen, die den Branchenmix der Innenstadt sinnvoll
ergänzen und die aufgrund ihres Angebotsformats nicht in die baulichen Strukturen der Altstadt und Neustadt integriert werden können.
Der Standort ist städtebaulich integriert. Er kann zukünftig sowohl räumlich als auch funktional in die bestehenden Standort- und Versorgungsstrukturen eingebunden werden.
Der Planstandort stellt innerhalb der Limburger Innenstadt einen bedeutenden, bisher allerdings nur teilweise etablierten Einzelhandelsstandort dar. Das Verknüpfungspotenzial mit den
Besatzstrukturen der Limburger Innenstadt ist als hoch einzustufen.
Die im Flächennutzungsplan als Flächen für Bahnanlagen dargestellten Grundstücke wurden
bereits im Rahmen der Flächennutzungsplansänderung als Sonderbauflächen „Einzelhandel“
sowie als gewerbliche Bauflächen dargestellt.
Um unverträgliche Wettbewerbsbeziehungen zu den bereits in der Limburger Innenstadt
vorhandenen Einzelhandelsbetrieben zu vermeiden, beabsichtigt die Stadt Limburg die Aufstellung eines Bebauungsplans, in dem die jeweiligen Kernsortimente und die Verkaufsflächenobergrenzen festgelegt werden. Demnach soll die Gesamtverkaufsfläche auf max.
8
14.500 m² begrenzt werden, wobei 6.240 m² Verkaufsfläche bereits im Bauabschnitt I realisiert wurden.
8
Inkl. Mall
Seite 21 von 75
3
Relevante Angebots- und Wettbewerbsstandorte
in der Stadt Limburg an der Lahn und im Umland
Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch das Planvorhaben hervorgerufene städtebauliche Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der
Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig. Mit Blick auf § 2 Abs. 2 BauGB und
§ 11 Abs. 3 BauNVO finden die projektrelevanten Anbieter in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen im Umfeld des Planvorhabens eine besondere Berücksichtigung.
Die Festlegung des Untersuchungsraumes stützt sich insbesondere auf die im Rahmen der Einzelhandelsanalysen für das Integrierten Handlungskonzept in der Limburger Innenstadt durchgeführte
Kundenwohnorterhebung, an der auch die zum diesem Zeitpunkt bereits in der WERKStadt ansässigen Einzelhandelsbetriebe beteiligt waren.
Zusätzlich liefert die im Rahmen der Konzepterarbeitung durchgeführte telefonische Haushaltsbe9
fragung wertvolle Erkenntnisse zu den Einkaufsverflechtungen zwischen der Limburger Innenstadt
und den Nachbarkommunen.
Nach den Ergebnissen dieser Untersuchungen verfügte die Limburger Innenstadt nach Realisierung des ersten Bauabschnitts der WERKStadt über einen Einzugsbereich, der sich wie folgt charakterisieren lässt:
Das Kerneinzugsgebiet umfasst das Stadtgebiet Limburg.
Dem engeren Einzugsgebiet ist der überwiegende Teil der Kommunen des Mittelbereichs
(Beselich, Brechen, Elbtal, Elz, Hadamar, Hünfelden, Runkel, Selters/ Taunus, Villmar und
Waldbrunn) und die Stadt Diez zuzurechnen.
Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst die Städte Bad Camberg und Dornburg (Mittelbereich Limburg), die Gemeinden Altendiez und Birlenbach (Verbandsgemeinde Diez), Teilbereiche der Verbandsgemeinde Hahnstätten, Aarbergen (Rheingau-Taunus-Kreis), Merenberg
(Landkreis Limburg-Weilburg).
Darüber hinaus sind dem äußere Verflechtungsraum der Limburger Innenstadt der Raum
Weilburg/ Weinbach/ Weilmünster, die Stadt Montabaur und ihre Umlandgemeinden, die
Verbandsgemeinde Westerburg sowie die Verbandsgemeinde Nassau zuzurechnen.
Darüber hinaus lassen die Befragungsergebnisse Kaufkraftabflüsse in Richtung der Oberzentren
Frankfurt am Main, Wiesbaden und Koblenz erkennen.
Vor dem Hintergrund dieser aktuellen empirischen Ergebnisse zu den Kaufkraftverflechtungen im
Wettbewerbsumfeld der Limburger Innenstadt und des Einkaufszentrums WERKStadt werden in
9
Dabei wurde die Einkaufsorientierung der Verbraucherinnen und Verbraucher aus dem Stadtgebiet Limburg an der
Lahn u. a. in den projektrelevanten Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Unterhaltungselektronik und Wohnmöbel abgefragt. Insgesamt wurden 800 Haushalte befragt.
Seite 22 von 75
die folgende Wettbewerbsanalyse neben der Stadt Limburg an der Lahn alle vorhabenrelevanten Standorte im Einzugsgebiet und dem äußeren Verflechtungsraum einbezogen.
Zusätzlich werden die im Untersuchungszusammenhang wichtigen Wettbewerbsstandorte in den
Oberzentren Frankfurt am Main, Wiesbaden und Koblenz in der Untersuchung berücksichtigt.
Das besondere Augenmerk richtet sich dabei auf die zentralen Versorgungsbereiche der Mittel- und
Oberzentren.
3.1
Wettbewerbsstandorte in der Stadt Limburg
3.1.1 Projektrelevante Einzelhandelsangebote in der Limburger Innenstadt
Die Limburger Innenstadt, begrenzt vom Innenstadtring Schiede, der Eisenbahntrasse im Südosten
und der Lahn im Norden, lässt sich hinsichtlich der Architektur und Funktionalität in drei Quartiere
untergliedern: Altstadt, Neustadt und „WERKStadt“.
Während die Altstadt durch die mittelalterliche, kleinteilige Gebäudestruktur geprägt ist, ist die Neustadt durch eine Vielzahl von Einzelhandelsfachgeschäften und Filialbetrieben aller Bedarfsstufen
sowie einige großflächige Magnetbetriebe gekennzeichnet.
Das Quartier „WERKStadt“ (Bauabschnitt I) stellt heute den wichtigsten Nahversorgungsstandort in
der Limburger Innenstadt dar.
Insgesamt wurde von der BBE Handelsberatung innerhalb der Limburger Innenstadt eine projektrelevante Verkaufsfläche von rd. 39.580 m² erhoben, auf der lt. eigener Prognose ein Jahresumsatz
von rd. 131,5 Mio. EUR erwirtschaftet wird.
Mit einer Verkaufsfläche von über 17.800 m² und einem Umsatz in der Größenordnung von rd.
52,3 Mio. EUR stellt das Segment Bekleidung/ Wäsche die wichtigste Warengruppe in der Limburger Innenstadt dar. Rd. zwei Drittel der Verkaufsfläche entfallen auf die großflächigen Anbieter
Karstadt, C & A, Vohl & Meyer, H & M sowie FC Factory Clothing. Das zum Zeitpunkt der Erhebungen zum Integrierten Handlungskonzept noch an der Grabenstraße ansässige C&A-Haus mit rd.
1.800 qm Bekleidungs-Verkaufsfläche wurde zwischenzeitlich geschlossen. Vor diesem Hintergrund und unter Beachtung mehrerer kleinerer Änderungen im Flächenbesatz ergibt sich deshalb,
dass die Gesamtverkaufsfläche der Innenstadt in dieser Warengruppe heute rd. 1.650 m² kleiner ist
als im Frühjahr 2009.
Neben den genannten Großbetrieben sind in der Limburger Innenstadt mehrere größere Bekleidungsgeschäfte angesiedelt. Hervorzuheben sind u. a. New Yorker, Jeans Fritz, Spranz Landmoden, Madison, Ernsting´s family. Das Bekleidungsangebot wird zusätzlich durch kleinteilige inhaSeite 23 von 75
bergeführte sowie filialisierte Fachgeschäfte sinnvoll ergänzt. Zu nennen sind hier z.B. Cecil, Bonita,
Comma, Mode für Mollige, Conni´s Fashion, Blum, Touché Mode.
Zu den wichtigsten Anbietern von Nahrungs- und Genussmitteln zählen in der Limburger Innenstadt Tegut und Aldi sowie Penny. Kleine Fachgeschäfte sowie Ladenhandwerksbetriebe runden
das Angebot in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ab.
Zu den wichtigsten Anbietern von Drogerieartikeln in der Limburger Innenstadt gehören die Drogeriemärkte dm an der Joseph-Schneider-Straße, Ihr Platz am „Neumarkt“ sowie Schlecker an der
Hospitalstraße. Hervorzuheben sind ferner die Fachabteilung des Karstadt Warenhauses sowie die
Parfümerien Pierre und Douglas am „Neumarkt“.
Die sechs größten Anbieter für Schuhe/ Lederwaren sind Deichmann, Laila Fashion und Shoes,
Brühl und Fink Schuhe, Assima le Sac, Unkelbach Schuhhaus und Schuhe Lanz. Daneben ergänzen mehrere kleinere Schuhfachgeschäfte mit Verkaufsflächen von unter 100 m² das Angebot (z.B.
Qult, Moda Italiana, Danny Shoes).
Hervorzuheben als Anbieter für Sportbekleidung und –artikel sind Intersport Vohl & Meyer, Biwak
Bike und Outdoor-Zentrum sowie die Sportabteilung des Warenhauses Karstadt. Darüber hinaus
werden Sportbekleidung und –artikel durch einige kleinere Fachgeschäfte (< 100 m² VKF) vertrieben, z.B. City Sport, Wagner Reitsport und Mode.
In der Limburger Innenstadt werden Bücher/ Zeitschriften auf größeren Flächen nur von der
Buchhandlung Thalia, Weltbild plus, Schaefer Bücher sowie in der Fachabteilung des Warenhauses Karstadt angeboten.
Größter Anbieter in der Warengruppe Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel ist der
Anbieter McPaper. Darüber hinaus befinden sich in der Limburger Innenstadt einzelne Fachgeschäfte, jeweils mit einer vergleichsweise geringen Verkaufsfläche.
Im Segment Spielwaren sind zwei größere Fachgeschäfte Tom und Tilly Spielzeugladen sowie
Steckenpferd Röplisch hervorzuheben. Ergänzt wird das Angebot u. a. durch die zwei inhabergeführten Fachgeschäfte Spielwaren Baldus sowie Guck-Kasten, die eine Verkaufsfläche von weniger
als 100 m² aufweisen.
Der Sortimentsbereich Haushaltstextilien/ Heimtextilien, Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltsgegenstände/ Möbel umfasst in der Limburger Innenstadt eine Verkaufsfläche von insgesamt
rd. 2.750 m², wovon der Großteil (rd. 1.900 m²) auf die Branche Glas/ Porzellan/ Keramik und
Haushaltsgegenstände entfällt. Hervorzuheben ist hier insbesondere der Anbieter Das Depot sowie
Deja Vu Kunst, TischKultur Lay. Bei den Anbietern in der Warengruppe Heimtextilien handelt es
sich im Wesentlichen um inhabergeführte Fachgeschäfte mit einer Verkaufsfläche von weniger als
50 m². Zu nennen sind u.a. Gerti`s Wollparadies, Steup Gardinen sowie Bierod Wolle.
Seite 24 von 75
Ähnlich stellt sich die Angebotssituation in der Warengruppe Möbel dar. In der Limburger Innenstadt befinden sich nur wenige kleinflächige Fachgeschäfte. Zu nennen sind u. a. Home and Garden, Collage Möbel sowie Krischke Küchen.
Die Limburger Innenstadt weist in den Warengruppen Unterhaltungselektronik und Foto lediglich
vereinzelte Angebote mit vergleichsweise geringen Verkaufsflächen auf.
Gleiches gilt für die Warengruppe Schnittblumen. Zu den relevanten Wettbewerbern zählen in der
Limburger Innenstadt u. a. folgende Anbieter: das in der „WERKStadt“ ansässige Fachgeschäft
Blumen Werk sowie Blumen 2000, Blumen Holländer und Deluxe Florales.
3.1.2 Relevante Einzelhandelsstandorte in Limburg außerhalb
der Innenstadt
Die wichtigsten Wettbewerbsstandorte im Stadtgebiet sind die Fachmarktstandorte an der Westerwaldstraße und an der Höhenstraße.
Fachmarktstandort Westerwaldstraße
Der Fachmarktstandort Westerwaldstraße ist im Westen der Kernstadt direkt an der Bundesstraße
B 9 gelegen. In einem Standortverbund mit dem Kaufland SB-Warenhaus befinden sich dort die
projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe (Deichmann, Takko, Reno, Ernsting’s family, dm, Schlecker, MediMax, Schlummer Markt).
Fachmarktstandort Höhenstraße
Ein weiterer relevanter Einzelhandelsstandort befindet sich an der Höhenstraße. Dabei handelt es
sich um einen losen Standortverbund von mehreren Fachmärkten. Darunter befinden sich die
projektrelevanten Anbieter Siemes Schuhcenter, Adler Modemarkt, Kik Textildiscount MediaMarkt
und Rossmann.
Fachmarktstandort Mundipharmastraße
An der Mundipharmastraße sind zwei projektrelevante Einzelhandelsbetriebe ansässig. Zu nennen
sind hier das SB-Warenhaus real,-- sowie der Praktiker Bau- und Gartenmarkt.
Umfeld ICE-Bahnhof Limburg-Süd
Der rechtskräftige Bebauungsplan lässt im Umfeld des Haltepunktes grundsätzlich kleinflächige
Einzelhandelsbetriebe zu. Bisher sind in diesem Bereich jedoch keine projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe ansässig.
Seite 25 von 75
3.2
Wettbewerbsstandorte im engeren und erweiterten Einzugsgebiet der
3.2.1 Stadt Diez
Im Stadtgebiet des Mittelzentrums Diez finden sich projektrelevante Wettbewerber in zwei Standortbereichen: in der Innenstadt und im Gewerbegebiet „Am Backsteinbrand“.
Der Einzelhandelsbesatz in der Diezer Innenstadt besteht überwiegend aus kleinen Geschäftseinheiten.
Mit zehn innerstädtischen Bekleidungsfachgeschäften gehört der Textileinzelhandel zu den
gut vertretenen Warengruppen in der Diezer Innenstadt. Als Magnetbetrieb ist das auf vier
Ladenlokale verteilte Textilhaus Hautzel hervorzuheben, das Angebote im mittleren und gehobenen Preissegment anbietet. Darüber hinaus sind mehrere inhabergeführte Fachgeschäfte ansässig. Zu nennen sind u.a. Herrenmode Rudolf Schmidt, Sara Fashion, Europa Mode.
Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ist in der Diezer Innenstadt durch einen
Netto Lebensmittel-Discountmarkt vertreten. Zukünftig sollte allerdings der bestehende Markt
durch einen neuen Markt ersetzt werden, gleichzeitig ist auch eine Ansiedlung eines Lebensmittelvollsortimenters in der Diezer Innenstadt vorgesehen.
Zu den wichtigsten Anbietern im Segment Drogerie-/ Parfümerieartikel gehören die Drogeriemärkte Ihr Platz und Schlecker sowie mehrere Parfümerien, z.B. Rosen Parfümerie und
Zimmermann Parfümerie.
In der Diezer Innenstadt befinden sich in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren lediglich
vereinzelte Angebote. Hervorzuheben ist hier das Schuhhaus Hermann Held.
Anbieter von Sportbekleidung und –artikel sind in der gesamten Verbandsgemeinde Diez
nicht vorhanden.
Die Warengruppe Bücher/ Zeitschriften wird im Wesentlichen durch einzelne inhabergeführte Fachgeschäfte vertreten.
Bei dem Sortiment Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel ist insbesondere
auf zwei in der Diezer Innenstadt vorhandene Anbieter zu verweisen (Papier- und Geschenkideen Lammert sowie Schreibwaren Meckel).
Mit den Anbietern Hock Modellbau, Spielwaren Kunterbunt, Drachenshop Stormriders und
Spielwaren Peter Haber verfügt die Diezer Innenstadt über ein vergleichsweise breites
Spielwarenangebot.
Im Bereich Haushaltstextilien/ Heimtextilien, Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltsgegenstände sind insbesondere folgende Anbieter hervorzuheben: Wohnkultur Harmonie, W.
Euteneuer sowie Randsortimente von Anbieter Piggy Bank, Ihr Sparschwein und MultiSpar.
Der Einzelhandelsbetrieb Küchen Guhr ist der größte Anbieter innerhalb der Diezer Innenstadt in der Warengruppe Möbel.
Seite 26 von 75
Das Angebot im Segment Unterhaltungselektronik, Foto/ Optik beschränkt sich in der
Diezer Innenstadt lediglich auf einzelne kleinere Fachgeschäfte (z.B. das Fachgeschäft Josef
Kubart).
Die Innenstadt von Diez weist damit ausgeprägte mittelzentrale Versorgungsangebote auf und
verfügt über spezialisierte Angebotsstrukturen sowohl im kurzfristigen als auch im mittelfristigen
Bedarf.
Außerhalb der Diezer Innenstadt finden sich im Gewerbegebiet „Am Backsteinbrand“ mit dem
Bekleidungsanbieter Toom-Tex (ca. 320 m² VKF) und einem Siemes Schuhcenter (ca. 600 m²
VKF) zwei weitere projektrelevante Betriebe. Diese befinden sich in einem Standortverbund mit
einem Toom Verbrauchermarkt und somit innerhalb einer auch über die Stadtgrenzen ausstrahlenden Einzelhandelsagglomeration.
3.2.2 Stadt Bad Camberg
Projektrelevante Einzelhandelsbetriebe sind innerhalb des Stadtgebiets des Grundzentrums Bad
Camberg in der Innenstadt sowie an mehreren Solitärstandorten ansässig.
Die Bad Camberger Innenstadt ist durch eine kleinteilige Fachwerkstruktur geprägt, so dass vor
allem kleine bis mittlere Geschäfte ansässig sind. Der Angebotsschwerpunkt liegt in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche. Hervorzuheben sind hier die Anbieter Fashion store for you, Rosel
Heyn, Hosen shop, Modehaus Marx, New Style „Junge Mode“. Die Warengruppe Schuhe/ Lederwaren ist durch die Anbieter Schuhwarenhaus Nikolaus Schmitt, LaNovita Schuhe sowie Herbert
Schmitt Schuhe vertreten. Hinzu kommen noch Geschäfte, die Angebote aus dem Sortimenten
Unterhaltungselektronik und sowie Glas/ Porzellan/ Keramik und Haushaltsgegenstände führen. Zu
nennen sind hier MuMos, Power Shop B & M, Kausch am Obertor.
Die Bad Camberger Innenstadt kann damit nur ausschnittweise Versorgungsfunktionen übernehmen, die ergänzt werden durch dezentrale Fachmarktstandorte und größere Nachbarkommunen
(u.a. Limburg).
Außerhalb der Innenstadt von Bad Camberg sind das Intersport-Fachgeschäft Sport-Insel am
Caspar-Hofmann-Platz im Bahnhofsumfeld, Quick Schuh sowie Kik an der Limburger Straße sowie
Möbel Urban an der Frankfurter Straße als projektrelevante Anbieter hervorzuheben. Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben weisen darüber hinaus die Betriebe tedox, Dänisches
Bettenlager, Matratzen Concord und tedi auf, die sich innerhalb einer Fachmarkt-Agglomeration an
der Robert-Bosch-Straße am westlichen Ortseingang befinden.
Seite 27 von 75
3.2.3 Gemeinde Elz
Die Hauptgeschäftszone der Ortsmitte Elz (Grundzentrum) konzentriert sich auf die Limburger
Straße und die Rathausstraße. Hier finden sich überwiegend kleine projektrelevante Einzelhandelsgeschäfte, wie z.B. NKD, Moment by Nadia Schroth, Happy Baby, ein Buch- und Schreibwaren
Fachgeschäft, Pia's Schuhecke, Die Schatzkiste, Drogerie, Parfümerie Schollmayer, Buch& Tee.
Das einzige Haushalts- und Unterhaltungselektronikangebot hält die Firma expert Schäfer bereit.
In der Elzer Ortsmitte ist damit nur eine eingeschränkte Angebotsvielfalt gegeben.
Als Betrieb mit Projektbezug und einem Standort außerhalb der Elzer Ortsmitte ist der Rolli SBMöbelmarkt an der Sudetenstraße hervorzuheben.
3.2.4 Stadt Hadamar
Der projektrelevante Einzelhandel konzentriert sich im Grundzentrum Hadamar auf die Innenstadt,
die sich auf die Hauptverkehrsachse „Am Elbbachufer“ (L 3462) und angrenzende Seitenstraßen
erstreckt. Hervorzuheben sind u. a. die Anbieter Kik, May Trosch, K fashion, Buch- & Spielwarenhandlung Hämmerer, Sabranski Reformhaus sowie Büro- & Schulbedarf. Das größte Geschäft ist
die Fa. Beer, die auf rd. 300 m² Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenkartikel, Bilderrahmen anbietet.
Die Innenstadt von Hadamar kann aufgrund der geringen und überwiegend kleinteiligen Angebotsstrukturen nur eine ausschnittweise Versorgungsfunktion übernehmen, so dass der Stadt Limburg
wichtige Ergänzungsfunktionen zukommen.
3.2.5 Relevante Wettbewerbsstandorte in den sonstigen Kommunen des
engeren und weiteren Einzugsgebiets
In den sonstigen Kommunen des engeren Untersuchungsgebiets finden sich einzelne projektrelevante Angebote. Hervorzuheben sind folgende Anbieter:
In Altendiez ist das Euronics Fachgeschäft Radio Lotz ansässig.
Gemeinde Beselich (Grundzentrum): In der Ortsmitte an der Brühlgasse ist das Schuhfachgeschäft Norbert Laux ansässig, außerhalb der Ortsmitte, in einer nicht-integrierten Solitärlage und in Sichtbeziehung der Bundesstraße 49, ein Kik Bekleidungsfachmarkt und der Elektronik-Anbieter Euronics Schlitt. Im Ortsteil Beselich-Schupbach am Burggraben findet sich
darüber hinaus das Ladengeschäft von Sport- und Freizeitmoden Heinz.
In der Ortsmitte der Gemeinde Brechen (Grundzentrum) findet sich mit Schuhe & Sport
Speth ein projektrelevantes Einzelhandelsgeschäft.
Seite 28 von 75
In der Gemeinde Elbtal (Grundzentrum) wurde mit Johann Pauls Elektrotechnik an der Straße „Lindenstücker“ in der Ortsmitte ein projektrelevanter Betrieb festgestellt.
In zentraler Ortslage des Grundzentrums Hahnstätten finden sich mit dem Modegeschäft
Hennemann und Elektro-Biebricher zwei zu beachtende Wettbewerber.
Stadt Runkel (Grundzentrum): In der Ortsmitte des Ortsteils Runkel befindet sich das Geschäft von Elektro Krall, im Ortsteil Dehrn sind das Intersportgeschäft Sport-Point Noll &
Burggraf und Elektro Rörig ansässig.
In der Ortsmitte des Grundzentrums Selters ist an der Bahnhofstraße das Schuhfachgeschäft Angelika Kretzer vorzufinden.
In der Gemeinde Villmar (Grundzentrum) betreibt die Firma Elektro Brahm und Klersy an der
Limburger Straße in der Ortsmitte ein Ladengeschäft.
Die Kommunen Aarbergen, Birlenbach, Hünfelden, Dornburg, Merenberg und Waldbrunn weisen demgegenüber keine Einzelhandelsbetriebe auf, für die ein nachweisbarer
Wettbewerbsbezug zum Planvorhaben unterstellt werden kann.
Seite 29 von 75
3.3
Wettbewerbsstandorte im Ferneinzugsgebiet
Aufgrund der räumlichen Entfernung werden im Rahmen der Wettbewerbsbetrachtung im Ferneinzugsgebiet (äußerer Verflechtungsraum, siehe Kap. 3, Seite 22) die zentralen Versorgungsbereiche
der Mittelzentren in den Vordergrund gestellt. Darüber hinaus werden die regional bedeutsamen
dezentralen Standorte genauer betrachtet.
3.3.1 Stadt Montabaur
Die Innenstadt des Mittelzentrums Montabaur ist durch kleine und mittelgroße Ladeneinheiten
geprägt, die aus der historischen Gebäudestruktur resultieren.
Der Angebotsschwerpunkt in der Innenstadt von Montabaur liegt in der Warengruppe Bekleidung/
Wäsche. So befinden sich dort mehrere inhabergeführte Modegeschäfte und Boutiquen (u.a.
Modehaus Krekel, Fries boys & girls, City Mode am Rathaus, Modeteam, daily fashion for you,
Jump kidz & teen fashion, Fetz Damenmode, Brooklyn Store 101). Das Angebot in dieser Branche
wird durch Filialisten des mittleren Preisniveaus ergänzt, u.a. Bonita, Cecil und Street One. Darüber
hinaus sind preisgünstige Filialisten ansässig, z.B. Ernsting’s Family und NKD.
Im Segment Schuhe/ Lederwaren sind u.a. die Anbieter Schuhhaus Wilhelm Schulte sowie Schuhhaus Johann Sack ansässig.
Der wichtigste Anbieter in der Warengruppe Unterhaltungselektronik sowie Einrichtungszubehör ist der Anbieter Seel Elektro & Ambiente.
Die Stadt Montabaur weist eine attraktive Innenstadt auf, die aber die Versorgungsbedeutung der
Limburger Innenstadt nicht erreicht.
In Randlage zur Innenstadt von Montabaur befindet sich an der Wallstraße das Möbelfachgeschäft A-M-S Möbel, ein Anbieter mit sehr hochwertigem Sortiment.
3.3.2 Stadt Weilburg
Der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt des Mittelzentrums Weilburg besteht überwiegend aus
kleinteiligen Ladenlokalen. Zu den wichtigsten Anbieter in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche
gehören u.a. Horne Mode, KiK, Hermko emotion, Ernsting's Family, Gert's Laden, Birgit's Modeparadies sowie Wäschemoden Hase.
Die Branche Schuhe/ Lederwaren ist in der Weilburger Innenstadt durch den Anbieter Schuhmaxx
vertreten.
Seite 30 von 75
Im Bereich der Unterhaltungselektronik sind nur die inhabergeführten Läden von Dragässer &
Hess und Elektro Alfred Stoll mit VKF von 85 bzw. 45 m² ansässig.
Das vergleichsweise geringe innerstädtische Einzelhandelsangebot soll durch ein an die Altstadt
angegliedertes Einkaufszentrum zukünftig ergänzt werden.
Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs der Weilburger Altstadt finden sich im Gewerbegebiet Kubach mehrere projektrelevante Wettbewerber. Neben dem Baumarktsegment (Obi)
flächenmäßig mit ca. 15.000 m² Verkaufsfläche am stärksten besetzt ist die projektrelevante Warengruppe Möbel und Einrichtungsbedarf (Wohnkauf Zeller, GEKA Küchenstudio und Badmöbel).
Darüber hinaus sind mit den Anbietern Intersport Profimarkt, KiK, Takko und dem Outdoorstore
Weilburg in dieser Sonderlage auch zentrenrelevante Warengruppen auf Verkaufsflächen von
zusammen über 1.400 m² vertreten.
3.3.3
Gemeinde Görgeshausen
Mit einer Verkaufsfläche von über 30.000 m² stellt das Wohnkaufhaus Müllerland in Görgeshausen
(Verbandsgemeinde Montabaur) den größten Einrichtungsspezialisten der Region dar. Das Möbelhaus befindet sich im Sondergebiet „Auf dem Issel“ in Sichtbeziehung zur BAB 3 und wird über die
Anschlussstelle Diez angebunden.
3.3.4
Gemeinde Heiligenroth
Einen weiteren ausgeprägten Angebotsschwerpunkt im Bereich Möbel/ Einrichtungsbedarf bildet
das Gewerbegebiet Industriestraße mit dem Wohnkaufhaus Hermes, einer Filiale des Dänischen
Bettenlagers und dem "pssst Bettenhaus" in Heiligenroth (Verbandsgemeinde Montabaur). Innerhalb dieser Agglomeration finden sich mit einem ProMarkt, mehreren Bekleidungsanbietern (Kik,
Takko Fashion, Big Deal Jeans, Der Store, Mode Point, zusammen rd. 2.300 m² VKF) und dem
Outdoor-Spezialisten McTrek weitere projektrelevante Betriebe. Hinzu kommen u.a. ein Knauber
Bau- und Hobbymarkt und ein dm Drogeriemarkt, die die regionale Ausstrahlung des nichtintegrierten Sonderstandorts weiter verstärken.
Seite 31 von 75
3.3.5 Stadt Westerburg
Die Innenstadt des Mittelzentrums Westerburg weist keinen konzentrierten Einzelhandelsbesatz
auf und ist durch kleine inhabergeführte Fachgeschäfte geprägt. Es fehlen größere Magnetbetriebe.
Wichtige Anbieter sind das Modehaus Gustav, das Modegeschäft Seekatz, der Secondhandladen
Zweite Liebe, Vinito, Mann-O-Mann, Fliegenpilz, Elektro Künz und Schuh Gerz. Die einzigen Filialisten in der Ortsmitte sind Zeeman und KiK, die Waren des unteren Preissegments anbieten.
Außerhalb der Ortsmitte befindet sich im Gewerbegebiet Wörthstraße/ Günter-Koch-Straße eine
Einzelhandelsagglomeration, darunter der Schuhfachmarkt Deichmann, Intersport Koch, expert
Geutner, Takko Fashion und Ernsting's family.
3.3.6 Relevante Wettbewerbsstandorte in den sonstigen Kommunen des
äußeren Verflechtungsbereichs der Limburger Innenstadt
In den sonstigen Kommunen finden sich lediglich einzelne projektrelevante Einzelhandelsbetriebe.
Aus Sicht der Gutachter dürften sich für diese Anbieter kaum „spürbare“ Wettbewerbseffekte im
Erweiterungsfall der „WERKStadt“ ergeben. Denn diese Betriebe verfügen nur über eine sehr begrenzte räumliche Ausstrahlungskraft.
3.4
Angebotsstrukturen in sonstigen relevanten Wettbewerbsstandorten
3.4.1 Innenstadt von Frankfurt am Main
Der Frankfurter Innenstadt kommt im Rhein-Main-Gebiet die größte Einzelhandelsbedeutung zu,
die sich in einer hohen Konzentration von Einzelhandelsbetrieben und einer hohen Leistungsfähigkeit dokumentiert.
Zusammen mit den beiden Endpunkten Hauptwache und Konstablerwache bildet die Fußgängerzone Zeil – Deutschlands umsatzstärkste Einkaufsstraße – den Mittelpunkt der Frankfurter Einkaufscity. Neben großen Warenhäusern (u.a. Karstadt und Galeria Kaufhof) und TextilKaufhäusern (u.a. Peek & Cloppenburg und C & A) befindet sich eine Vielzahl an international
tätigen Filialisten in der Frankfurter Fußgängerzone. Zudem sind mit der Zeilgalerie und der erst
kürzlich eröffneten MyZeil gleich zwei Einkaufszentren in der Fußgängerzone vertreten.
Die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche stellt in der Frankfurter Innenstadt die wichtigste Warengruppe dar. Zu den größten Anbietern in diesem Segment gehören Karstadt, Galeria Kaufhof,
P & C, Pohland, Appelrath-Cüpper sowie C & A. Dieses Bekleidungsangebot der großflächigen
Seite 32 von 75
Anbieter wird insbesondere durch internationale Filialisten wie z.B. H & M, Esprit, Zara, MarcO`Polo, Mango und Hollister ergänzt.
Zu den wichtigsten Anbietern für Schuhe/ Lederwaren in der Frankfurter Innenstadt zählen Görtz,
Salamander, Hako, Deichmann und Reno. Weitere kleinflächige Anbieter wie Danny Shoes oder
Schuh Sauer runden das Angebot im Segment Schuhe/ Lederwaren ab.
Als Anbieter für Sportbekleidung und –artikel sind die Sportarena an der Hauptwache und die
Fachabteilung des Warenhauses Karstadt sowie Golf House hervorzuheben. Darüber hinaus befinden sich Flagship-Stores der Sportartikelhersteller Adidas, Nike und Puma in der Frankfurter Innenstadt. Das Angebot wird durch einige kleinere Fachgeschäfte ergänzt.
In der projektrelevanten Warengruppe Bücher/ Zeitschriften dominieren in der Frankfurter Innenstadt insbesondere kleinere bis mittelgroße Fachgeschäfte wie etwa die Buchhandlung Alpha,
Wohlfeile Bücher sowie Carolus Buch + Kunst. Eine Ausnahme bildet dabei der einzige großflächige Einzelhandelsbetrieb Hugendubel.
Die beiden größten Anbieter in der Warengruppe Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel sind „idee“ sowie Papier Kraemer. Ferner befinden sich weitere kleinflächigere Anbieter in der
Frankfurter Innenstadt (z.B. Faber Castell, Mont Blanc).
Im Segment Spielwaren sind die beiden Anbieter Intertoys und Lego hervorzuheben, welche sich
im Einkaufscenter MyZeil befinden. Weitere Anbieter, wie etwa Wohnen + Spiel, Spielzeugkiste
oder NICI runden das Angebot in diesem Segment ab.
Die mit Abstand größten Anbieter im Sortimentsbereich Haushaltstextilien/ Heimtextilien, Glas/
Porzellan/ Keramik/ Haushaltsgegenstände/ Möbel in der Frankfurter Innenstadt sind die Anbieter Lorey sowie Segmüller. Darüber hinaus verfügt die Frankfurter Innenstadt über eine Vielzahl
weiterer Anbieter in diesem Segment wie bspw. Cricri und Butlers, Xenos, Depot.
In der Warengruppe Unterhaltungselektronik und Foto ist der Saturn-Markt im Einkaufscenter
MyZeil hervorzuheben. Weiterhin verfügt die Frankfurter Innenstadt über mehrere spezialisierte
Unterhaltungselektronikanbieter wie etwa die Hifi-Profis oder Bang & Olufsen.
Seite 33 von 75
3.4.2 Innenstadt von Koblenz
Als wichtiger Einzelhandelsstandort fungiert die Koblenzer Innenstadt, die sich durch einen Mix aus
alteingesessenen Fachgeschäften und modernen Kaufhäusern auszeichnet.
Zu den bedeutendsten Anbietern in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche gehören mehrere
großflächige Textilkaufhäuser. Hervorzuheben sind SinnLeffers, Galeria Kaufhof, C & A, Wehmeyer, Peek & Cloppenburg, Zara, H & M, Esprit, Modehaus Dienz und Pohland. Darüber hinaus befinden sich dort hochwertige inhabergeführte Anbieter u.a. Modehaus Bonah und Herrenausstatter
Nilles.
Zu den größeren Schuhgeschäften in der Koblenzer Innenstadt gehören die Anbieter Deichmann
(2x), Klauser und Lahr.
Die Warengruppe Sportbekleidung und –artikel ist in der Koblenzer Innenstadt im Wesentlichen
durch die Sportabteilung von Galeria Kaufhof und die Fa. Sperk im Löhr-Center geprägt. Ein großflächiger Sportfachmarkt ist in der Koblenzer Innenstadt gegenwärtig nicht etabliert.
Der größte Anbieter im Segment Bücher/ Zeitschriften ist die Buchhandlung Thalia im LöhrCenter. Darüber hinaus befindet sich in der Koblenzer Innenstadt die Buchhandlung Reuffel.
Die Warengruppe Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel wird im Wesentlichen
durch die Schreibwarenabteilungen von Müller und Kaufhof vertreten.
In der Koblenzer Innenstadt ist die Spielwarenabteilung der Fa. Müller der größte Anbieter dieser
Warengruppe, gefolgt von den Geschäften Hartkorn, Babilon und der Spielwarenabteilung von
Galeria Kaufhof.
Im Bereich Haushaltstextilien/ Heimtextilien, Glas/ Porzellan/ Keramik/ Haushaltsgegenstände/ Möbel sind in der Koblenzer Innenstadt neben zahlreichen klein- und mittelflächigen Geschäften drei großflächige Anbieter (Maier, Wernecke und Commes) ansässig.
Zu den wichtigsten Anbietern im Segment Unterhaltungselektronik, Foto/ Optik zählen die Anbieter Saturn in Löhr-Center sowie die entsprechende Abteilung von Galeria Kaufhof.
3.4.3 Innenstadt von Wiesbaden
Die Wiesbadener Innenstadt stellt als zentrale Einkaufslage den wichtigsten Einkaufsstandort dar
und verfügt über einen Mix an Magnetbetrieben, Filialisten und individuellen Fachgeschäften.
Im Bereich Bekleidung/Wäsche bietet die Wiesbadener Innenstadt ein breit gefächertes Angebot
an Anbietern aller Preissegmente. Die wichtigsten Anbieter sind die Warenhäuser Galeria Kaufhof
Seite 34 von 75
und Karstadt, P & C, Adler Modemarkt, C & A, H & M, New Yorker, Mango, Zara, Promod, Bestseller.
Die prägenden Anbieter im Segment Schuhe/ Lederwaren sind Deichmann, Fink Schuh, Geox
sowie HB Schuhe.
Die Warengruppe Sportbekleidung und –artikel wird in der Wiesbadener Innenstadt maßgeblich
durch Karstadt Sport, Sportarena, Sport und Mode Selzer, Runners Point, Foot Locker, Sport Fink
mit Filialen im Lilien-Carré wie auch im LuisenForum vertreten.
Im Segment Unterhaltungselektronik ist der im Lilien-Carré ansässige Saturn hervorzuheben.
In der Branche Möbel/ Haushaltsgegenstände/ Einrichtungsbedarf befinden sich in der Wiesbadener Innenstadt überwiegend kleinere Fachgeschäfte und Filialisten. Zu nennen sind u.a. cult at
home, WMF sowie die Abteilungen der Warenhäuser Kaufhof und Karstadt.
In der Warengruppe Spielwaren sind sowohl kleinere inhabergeführte Geschäfte wie beispielsweise das Spielwarenhaus am Markt oder Wohnen und Spielen, aber auch ein größerer Filialist My
Toys, vertreten.
3.4.4 Innenstadt von Idstein
Die Innenstadt von Idstein ist überwiegend von kleinteiligen Einzelhandelsstrukturen geprägt.
Im Segment Bekleidung/ Wäsche sind folgende Anbieter hervorzuheben: CBR Companies, NKD,
Bekleidungshaus Schmidt, Grossmann, Max & Moritz, Planet Fashion of the World sowie SI Fashion.
Die Warengruppe Schuhe/ Lederwaren ist u.a. durch das Fachgeschäft Schuhmode Monika Flinner vertreten.
Auch im Segment Wohnmöbel, Einrichtungsbedarf sind nur einzelne kleinflächige Anbieter vorhanden. Zu nennen sind die Anbieter Bella Cocina, Wohnsinn sowie Schicker.
Auch die Branche der Unterhaltungselektronik wird von kleinen Betrieben wie Radio-Fernseh
Münster dominiert.
Seite 35 von 75
3.4.5 Innenstadt von Bad Ems
Der Einzelhandelsbesatz in der Bad Emser Innenstadt ist überwiegend kleinteilig (< 80 m² VKF)
strukturiert. Ein konzentrierter Einzelhandelsbesatz hat sich im Laufe der Jahre allerdings nicht
ausgebildet. Zu den größten Einzelhandelsbetrieben innerhalb der Bad Emser Innenstadt gehören
die Bekleidungsanbieter Spettmann Moden, NKD sowie Kik, die Verkaufsflächen von über 150 m²
aufweisen sowie das Küchenstudio Fritz Bingel in der Bleichstraße mit rd. 400 m².
Das Angebot in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche wird im Wesentlichen von inhabergeführten Fachgeschäften dominiert. Hervorzuheben sind hier die Anbieter u.a. Boutique M 1, Incantarsi,
Outfit Jeans and Fashion, Jeans Garten, Fashionhouse.
Zu den weiteren in der Bad Emser Innenstadt ansässigen Fachgeschäften zählen die Anbieter der
Warengruppen Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltsgegenstände sowie Unterhaltungselektronik. Zu nennen sind hier u.a. die Fachgeschäfte Carlos Corner Haushalt und mehr, Detail, Radio
Brückmann, Raddatz Multimedia.
3.4.6 Innenstadt von Nastätten
Der Angebotsschwerpunkt liegt in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche. Zu den wichtigsten
Einzelhandelsbetrieben zählen das Modehaus Bayer, das Angebote im mittleren und gehobenen
Preissegment führt, sowie der Filialist NKD. Dieses Angebot wird durch mehrere kleinteilige, inhabergeführte Fachgeschäfte ergänzt. Hervorzuheben sind dabei Subway Street & Clubwear, One
way, Catwalk, daily blue.
Neben der kleinteilig strukturierten Innenstadt ist vor allem der nordwestlich anschließende Bereich
„Alter Rheinweg/ Bahnhofstraße/ Brühlstraße zu nennen, in dem projektrelevante Anbieter ansässig
sind. Hervorzuheben sind die Fachmärkte Takko und Deichmann.
In dem Segment Möbel, Einrichtungszubehör ist das in der Innenstadt von Nastätten ansässige
Möbelhaus Gugler der wichtigste projektrelevante Anbieter.
Seite 36 von 75
3.5
Zwischenfazit
Zusammenfassend lässt sich über alle projektrelevanten Sortimente hinweg eine deutliche Polarisierung des Angebotes feststellen. Während in den Klein- und Unterzentren überwiegend kleinteilige, auf die Grundversorgung abzielende Angebotsstrukturen zu verzeichnen sind, werden in den
zentralörtlich höher eingestuften Orten – entsprechend ihrer Funktion - darüber hinaus gehende
Angebotspaletten vorgehalten. Dies lässt sich u. a. an der Präsenz großflächiger Anbieter im Bekleidungssektor ablesen. Die sonstigen Mittelzentren weisen zwar auch Angebote in den innenstadtrelevanten Warengruppen auf, sind jedoch in ihrer Breite und Tiefe nur schwach ausgeprägt.
Die Stadt Limburg übernimmt wichtige Versorgungsfunktionen für einen erweiterten Umlandbereich. Dabei stellt die Innenstadt zusammen mit den dezentralen Wettbewerbsstandorten an der
Westerwaldstraße und Höhenstraße die Haupteinkaufsorte dar. Insbesondere bei spezialisierten
Angeboten des mittel- und langfristigen Bedarfs sind die Einwohner des landesplanerisch zugeordneten Mittelbereichs in hohem Maße auf die Stadt Limburg ausgerichtet.
Außerhalb des Mittelbereiches übernehmen insbesondere die Städte Montabaur, Weilburg und
Westerburg mittelzentrale Versorgungsfunktionen. Hinsichtlich des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes und der damit verbundenen Ausstrahlungskraft erreichen diese Städte jedoch nicht das
Limburger Niveau.
Damit richten sich wesentliche Wettbewerbswirkungen auf die Oberzentren der Region (Frankfurt
am Main, Wiesbaden, Koblenz), die ergänzende Versorgungsfunktionen für die örtliche Bevölkerung übernehmen.
Seite 37 von 75
4
Auswirkungen des Planvorhabens und städtebauliche Beurteilung
4.1
Umsatzerwartung des Planvorhabens
Die Einschätzung des Umsatzes des Planvorhabens bildet die Voraussetzung für die Bestimmung
der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen.
Die Umsatzerwartung für das Planvorhaben hängt zunächst von der Verkaufsflächengröße und von
der Sortimentsaufteilung ab und damit von den Einzelhandelsunternehmen, die die einzelnen Ladenlokale betreiben. Beeinflussend wirken aber auch die Gesamtattraktivität des Standortes und
die Intensität des Wettbewerbs.
Die im Durchschnitt in den jeweiligen projektrelevanten Sortimenten erreichte Flächenleistung
(Umsatz je m² VKF) kann dabei stark variieren. Für die hier zu betrachtenden Auswirkungen muss
aber unabhängig von den aus Sicht der Unternehmen erwarteten Zahlen von einem etwas theoretischen „Worst-Case“-Ansatz ausgegangen werden. Dieser unterstellt in den jeweiligen projektrelevanten Sortimenten eine möglicherweise in der Realität nicht erreichte maximale Umsatzleistung.
Schließlich wird eine Baugenehmigung nicht für einen bestimmten Anbieter erteilt, sondern für ein
10
abstrakt umschriebenes Konzept . Demnach wäre beispielsweise auch die Nutzung durch einen
anderen Anbieter mit abweichender Umsatzleistung nicht ausgeschlossen.
Da gegenwärtig weder Betreiber noch ein spezifiziertes Angebotsgenre für die jeweiligen Ladeneinheiten feststehen, wurde die Umsatzschätzung auf Basis marktüblicher Leistungskennzahlen vorgenommen. Dabei wurde angenommen, dass die jeweiligen Betreiber einen optimalen Marktauftritt
sowie ein Höchstmaß an Angebots- und Betreiberkompetenz mit einem tendenziell gehobenen
Warenangebot aufweisen.
In der folgenden Abbildung sind differenziert nach den jeweiligen Sortimentsbereichen die zu erwartenden Umsätze dargestellt. Vor dem Hintergrund, dass bei der absatzwirtschaftlichen und städtebaulichen Bewertung der Umsatzumlenkungen eine Worst-Case-Betrachtung zugrunde liegt, sind
bei der nachstehenden Ausweisung der Umsatzleistungen ausschließlich die Obergrenzen der
Flächenproduktivitäten dargestellt. Die aufgeführten Umsätze sind aus diesem Grunde als Maximalwerte zu verstehen.
10
Vgl. dazu OVG NRW vom 11.12.2006 (Az. 7A 964/05)
Seite 38 von 75
Zu berücksichtigen ist dabei - wie vorstehend angeführt -, dass für das geplante Einkaufszentrum
eine Betriebstypen- und Angebotsstruktur anzustreben ist, die eine Etablierung überwiegend größerer Angebotsformate vorsieht, die sich auf die Themen Freizeit, Jugend und Sport konzentrieren.
Auf Basis dieser Annahmen und mittels eines gravitationstheoretisch fundierten Prognoseansatzes
können für die jeweiligen projektrelevanten Warengruppen folgenden Umsatzleistungen prognostiziert werden.
Abbildung 3:
Umsatzleistung in den zusätzlichen projektrelevanten Sortimenten
(Maximalvariante)
Kernsortimente
Max.
Zusatz
VKF
in m²
Raumleistung
in EUR/ m²
Max.
Umsatz
in Mio. EUR
„Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke/ Tabakwaren
700
3.500
2,4
500
6.500
3,2
„Unterhaltungselektronik“, „Telekommunikationsgeräte“, „Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software“, elektrische Haushaltsgeräte“, „bespielte Ton- und Bildträger“, „Foto und optische Erzeugnisse“
2.100
5.238
11,0
„Haushaltstextilien“ (WZ 47.51), „Heimtextilien“, „keramische Erzeugnisse
und Glaswaren“, „Haushaltsgegenstände“, „Wohnmöbel“
1.510
2.800
4,2
„Bücher“/ „Fachzeitschriften“/ „Unterhaltungszeitschriften“/ „Zeitungen“
600
5.000
3,0
„Schreib- und Papierwaren“/ „Schul- und Büroartikel“
200
4.200
0,8
„Spielwaren, Bastelartikel“
400
3.400
1,4
„Bekleidung“/ „Wäsche“
3.230
3.500
11,3
„Schuhe/ Lederwaren“
1.000
3.500
3,5
„Sport- und Campingartikel“/“Fahrräder“
1.500
3.000
4,5
Schnittblumen
150
2.500
0,4
Sonstige Sortimente*
120
--**
--**
Mall
470
--
--
8.260
--
--
Max. Verkaufsfläche
Rundungsdifferenzen möglich
* Uhren, Schmuck, pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel
** Aufgrund einer Vielzahl infrage kommender Sortimente, bei denen die Raumleistung stark variiert, ist eine Prognose der
Raumleistung in den sonstigen Sortimenten nicht möglich
Quelle: Eigene Berechnungen
Seite 39 von 75
Die prognostizierten Raumleistungen lassen sich wie folgt begründen:
Nahrungs- und Genussmittel
Die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ist in der Limburger Innenstadt durch die in
der „WERKStadt“ ansässigen modernen Anbieter Tegut und Aldi sehr gut vertreten. Des
Weiteren befindet sich ein Penny Discountmarkt in der Limburger Neustadt.
Vor diesem Hintergrund gehen die Gutachter davon aus, dass die zusätzlich zu realisierende
Verkaufsfläche von max. 700 m² vor allem zum Zweck der Verkaufsflächenerweiterung der in
der „WERKStadt“ lokalisierten Lebensmittelanbieter dienen wird. Grundsätzlich ist auch eine
Angebotsergänzung im Segment Lebensmittel in Form von Warengruppen-Spezialisten nicht
auszuschließen.
Auf dieser Basis wurde für die zusätzliche Verkaufsfläche von 700 m² in der Warengruppe
Nahrungs- und Genussmittel ein Mehrumsatz in Höhe von rd. 2,4 Mio. EUR prognostiziert.
Somit lässt sich eine unterdurchschnittliche Raumleistung in Höhe von rd. 3.500 EUR/ m² errechnen. Diese ergibt sich im Wesentlichen daraus, dass angesichts der vorhandenen Lebensmittelmärkte in der „WERKStadt“ kein weiterer leistungsfähiger Lebensmittelanbieter
angesiedelt werden soll. Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass auf einer Erweiterungsfläche deutlich geringere Flächenleistung erzielt wird.
Hinsichtlich der Einzelhandelsangebote in der Warengruppe Drogerieartikel/ kosmetische Erzeugnisse, Körperpflegeartikel stellt sich die Situation ähnlich dar. Angebotsdefizite sind lediglich im Segment Parfümerie festzustellen. Es ist somit davon auszugehen, dass zu dem
bereits in der „WERKStadt“ vorhandenen dm Drogeriemarkt kein weiterer Drogeriemarkt hinzukommt. Vor diesem Hintergrund bezieht sich die prognostizierte Raumleistung in Höhe von
11
6.500 EUR je m² Verkaufsfläche insbesondere auf eine Parfümerie. Die Flächenproduktivität wird in dieser Warengruppe somit deutlich über dem Durchschnittswert der Wettbewerber
in der Innenstadt liegen (rd. 4.270 EUR je m² Verkaufsfläche lt. Integriertem Handlungskonzept).
Unterhaltungselektronik, Telekommunikationsgeräte, Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software, elektrische Haushaltsgeräte, bespielte Ton- und Bildträger, Foto und optische Erzeugnisse
Auch der Betreiber des Unterhaltungsfachmarktes ist derzeit noch nicht bekannt. Allerdings
sind im Limburger Stadtgebiet zwei Elektrofachmärkte bereits ansässig. Hervorzuheben ist
zum einen der leistungsfähige Anbieter MediaMarkt an der Höhenstraße, zum anderen der
MediMax an der Westerwaldstraße. Dementsprechend handelt es sich um am Markt sehr
gut positionierte Filialen. Auch eine Verlagerung dieser Einzelhandelsbetriebe kann aus Sicht
der Gutachter aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit sowie der Synergieeffekte an
den derzeitigen Standorten ausgeschlossen werden.
Demnach kommen im Falle der Neuansiedlung am Standort „WERKStadt“ nur Fachmarktkonzepte mittlerer Flächenleistung wie ProMarkt oder Expert infrage. Bei den Filialen dieser
Anbieter liegt die durchschnittliche Flächenleistung bei rd. 5.000 EUR je m² der Verkaufsflä11
Durchschnittliche Raumleistung beträgt rd. 6.400 EUR/ m². Quelle: Branchendokumentation zum Betriebsvergleich
2009, Parfümerien, IFH Köln, Research Experts, Stand: 2010
Seite 40 von 75
12
che . Zum Vergleich: auf der bisher lt. Integriertem Handlungskonzept in der Innenstadt vorhandenen Verkaufsfläche von rd. 2.400 m² wird eine Flächenleistung von rd. 3.620 EUR je
m² Verkaufsfläche erreicht.
Aufgrund der baulichen Rahmenbedingungen ist eine Verkaufsfläche von max. 2.100 m² geplant. Angesichts der zentralen Lage innerhalb der Limburger Innenstadt und der damit verbundenen Agglomerationswirkungen prognostizieren die Gutachter für diese Warengruppe
eine überdurchschnittliche Raumleistung in Höhe von rd. 5.238 EUR je m² Verkaufsfläche.
Haushaltstextilien, Heimtextilien, keramische Erzeugnisse und Glaswaren, Haushaltsgegenstände, Wohnmöbel
Da in der „WERKStadt“ bereits ein einrichtungsrelevanter Anbieter „Das Depot“ am Markt
etabliert ist, gehen die Gutachter davon aus, dass auf der zusätzlichen Verkaufsfläche ein
Anbieter mit Angebotsschwerpunkten im Segment des höherwertigen Einrichtungsbedarfs
eingemietet wird. Dieses Angebot wird durch einrichtungsrelevante Randsortimente ergänzt.
Unter Berücksichtigung dieser Annahmen ergibt sich nach Prognosen der Gutachter in diesem Segment eine Raumleistung von insgesamt rd. 2.800 EUR/ m², wobei die reinen Möbel13
anbieter deutlich geringere Raumleistungen erreichen werden.
Im Segment Bücher/ Fachzeitschriften/ Unterhaltungszeitschriften/ Zeitungen erwirtschaftet
der der deutsche Einzelhandel aktuell eine Raumleistung in Höhe von rd. 5.000 EUR je m²
14
der Verkaufsfläche . Das Integrierte Handlungskonzept prognostiziert eine Flächenleistung
von rd. 5.040 EUR je m² Verkaufsfläche. Übertragen auf das Planvorhaben, wird in dieser
Warengruppe ein Umsatz in Höhe von max. 3,0 Mio. EUR zu erwirtschaften sein.
Ein wichtiger Wettbewerber in der Warengruppe Schreib- und Papierwaren/ Schul- und Büroartikel ist der bereits in der „WERKStadt“ ansässige Anbieter „McPaper“.
In diesem Segment steht eine zusätzliche Verkaufsfläche von max. 200 m² zur Verfügung, so
dass die Gutachter von einem inhabergeführten Fachgeschäft ausgehen und eine Raumleistung für diese Warengruppe von max. 4.200 EUR/ m² prognostizieren.
Nach Prognosen der Gutachter lässt sich für die Warengruppe Spielwaren, Bastelartikel eine
Raumleistung in Höhe von max. 3.400 EUR/ m² erzielen.
12
13
14
BBE-Marktforschung
Die durchschnittliche Raumleistung beträgt rd. 1.500 EUR/ m². Quelle: Branchendokumentation zum Betriebsvergleich
2009, Möbeleinzelhandel, IFH Köln, Research Experts, Stand: 2010. Nach den Prognosen des Integrierten Handlungskonzepts beläuft sich die Flächenleistung in der Limburger Innenstadt in diesem Angebotssegment aktuelle auf rd.
1.620 EUR je m² Verkaufsfläche.
BBE-Marktforschung
Seite 41 von 75
Bekleidung/ Wäsche
Nach Aussagen des Investors sollen auf der zusätzlichen Verkaufsfläche (rd. 3.230 m²) im
Wesentlichen größere Angebotsformate untergebracht werden, die Angebote insbesondere
im mittleren Preissegment führen. Da die genauen Betriebe und Nutzungskonzepte sowie die
Verkaufsflächen zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt sind, wird im Rahmen dieser Analyse
eine Raumleistung von rd. 3.500 EUR/ m² angenommen – ein Wert, der deutlich über den
15
Produktivitäten des ansässigen Einzelhandels liegt.
Schuhe/ Lederwaren
Ähnlich stellt sich die Situation im Bereich Schuhe/ Lederwaren dar. Auch in diesem Fall
wurde die durchschnittliche Raumleistung des deutschen Fachhandels von rd. 3.500 EUR/
16
m² unterstellt.
Sport- und Campingartikel/ Fahrräder
Die im Rahmen dieser Analyse angenommene Raumleistung beträgt rd. 3.000 EUR/ m² und
liegt leicht über dem Niveau, das die in Deutschland marktführenden VerbundgruppenSporthändler und auch der ansässige Sporteinzelhandel der Limburger Innenstadt (rd. 2.770
EUR/ m²) im Durchschnitt erreichen.
Schnittblumen
Für die Warengruppe Schnittblumen ist eine zusätzliche Verkaufsfläche von max. 150 m²
vorgesehen. Nach den Prognosen der Gutachter ist für diesen Einzelhandelsbetrieb eine
Raumleistung von rd. 2.500 EUR/ m² anzunehmen. Demnach lässt sich eine Umsatzleistung
von max. 0,4 Mio. EUR errechnen.
Sonstige Sortimente
Bei diesen Sortimenten handelt es sich u. a. um die Branchen Uhren, Schmuck, pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel, die insbesondere auf vergleichsweise geringen Verkaufsflächen angeboten werden und den Branchenmix in der „WERKStadt“ sinnvoll
ergänzen. Eine Einschätzung der Raumleistungen ist allerdings nur begrenzt möglich. Denn
für das Planvorhaben liegt zurzeit kein endgültiges Nutzungskonzept vor und somit können
die sonstigen Sortimente nicht näher definiert werden. In Abhängigkeit von den Sortimenten
variieren die Raumleistungen je nach Warengruppe sehr stark.
15
16
Das Integrierte Handlungskonzept prognostiziert die Flächenleistung in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche auf rd.
2.550 EUR je m² Verkaufsfläche.
Zum Vergleich: auf der in der Innenstadt vorhandenen Verkaufsfläche für Schuhe und Lederwaren werden durchschnittlich 2.700 EUR je m² Verkaufsfläche erwirtschaftet.
Seite 42 von 75
4.2
Einzugsgebiet und Kaufkraftbindung des Planvorhabens
Wie bereits im Kapitel 3 dargestellt, wurde für die Limburger Innenstadt im Rahmen des Integrierten
Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg das aktuelle Einzugsgebiet empirisch ermittelt.
Im Rückgriff auf die aus der telefonischen Haushaltsbefragung sowie der Kundenerhebung gewonnenen Aussagen hinsichtlich der Einkaufsorientierung der Limburger Bevölkerung und unter Berücksichtigung der nachfolgenden Faktoren:
die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich,
der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,
die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der
relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld,
die Attraktivität des Projektvorhabens, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit
und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird,
die Qualität des Projektstandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu
Siedlungsschwerpunkten und aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert,
Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, verkehrlichen oder bauliche Gegebenheiten, traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung,
die zentralörtliche Funktion der Stadt,
gehen die Gutachter nach der eigenen Prognose davon aus, dass das Einzugsgebiet der WERKStadt im Erweiterungsfall mit dem heutigen Einzugsgebiet des innerstädtischen Einzelhandels
übereinstimmen wird. Denn die im Planvorhaben zu erwartenden Erweiterungen würden die Ausstrahlung der City Limburg nicht so weitgehend anheben, dass eine spürbare Umorientierung der
Kaufkraftströme aus weiter entfernten Wohnstandorten in Richtung Limburg erwartet werden müsste.
Somit lässt sich das Einzugsgebiet der erweiterten WERKStadt mit dem Einzugsgebiet der Limburger Innenstadt gleichsetzen und in folgende drei Zonen unterschiedlicher Verflechtungsintensität
abgrenzen:
Zone I: Dem Kerneinzugsgebiet mit der höchsten Einkaufsintensität wird die Stadt Limburg
an der Lahn mit ca. 34.370 Einwohnern zugerechnet.
Zone II: Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst die Verbandsgemeinde Diez und den Mittelbereich der Stadt Limburg an der Lahn. In diesem Bereich leben insgesamt rd. 124.495 Einwohner.
Zone III: Das Ferneinzugsgebiet erfasst im Norden die Verbandsgemeinde Westerburg, im
Westen die Verbandsgemeinde Montabaur, im Süden die Verbandsgemeinde Katzenelnbogen und im Osten die Stadt Weilburg. Das Bevölkerungspotenzial in dieser Zone beträgt insgesamt ca. 134.015 Einwohner.
Seite 43 von 75
Mittelbereich
Ferneinzugsgebiet
Erweitertes
Einzugsgebiet
Kerneinzugsgebiet
Einzugsgebiet des Planvorhabens
Einzugsgebiet
Abbildung 4:
Quelle: Eigene Darstellung
Seite 44 von 75
In Bezug auf das Einkaufsverhalten der im Ferneinzugsgebiet lebenden Personen ist davon auszugehen, dass aufgrund alternativer Einkaufsstandorte im räumlichen Umfeld (u. a. Koblenz, Wiesbaden) keine eindeutige Ausrichtung auf die Stadt Limburg bzw. den dort ansässigen Einzelhandel
besteht. Insofern sind die zu erwartenden Bindungs- und Verflechtungsintensitäten hier deutlich
schwächer ausgeprägt als dies im Kern- oder erweiterten Einzugsgebiet der Fall ist.
Weiterhin ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben aufgrund des touristischen Potenzials der
Stadt Limburg auch von Kunden von außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes aufgesucht wird.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass mit der Realisierung des Planvorhabens
keine räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets der Limburger Innenstadt verbunden sein
wird; vielmehr werden die zusätzlich am Standort WERKStadt realisierten Umsätze vornehmlich aus einer stärkeren Kaufkraftabschöpfung im bereits heute durch die Limburger
Innenstadt erschlossenen Einzugsgebiet resultieren.
Nach den Zahlen der BBE Marktforschung steht in dem vorab dargestellten perspektivischen Ein17
zugsgebiet in den projektrelevanten Sortimenten
ein Nachfragevolumen in Höhe von rd. 1.199,8
Mio. EUR im Jahr zur Verfügung.
In der nachfolgenden Tabelle ist das Nachfragevolumen differenziert nach Kommunen und Einzugsgebietszonen dargestellt.
17
Nahrungs- und Genussmittel, Unterhaltungselektronik inkl. Elektrokleingeräte und Elektrogroßgeräte/ Telekommunikationsgeräte, Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software/ elektronische Haushaltsgeräte/ bespielte Tonund Bildträger/ Foto und optische Erzeugnisse, Wohnmöbel/ Haushaltstextilien/ Heimtextilien/ keramische Erzeugnisse
und Glaswaren/ Haushaltsgegenstände, Bücher/ Fachzeitschriften/ Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen/ Schreibund Papierwaren, Schul- und Büroartikel, Spielwaren, Bastelartikel, Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Drogerieartikel/ kosmetische Erzeugnisse/ Körperpflegeartikel, Sport- und Campingartikel/ Fahrräder, Schnittblumen.
Seite 45 von 75
Abbildung 5:
Projektrelevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet
Stadt/ Gemeinde
Limburg
Einwohner
absolut
Pro-Kopf-Ausgabebetrag
in EUR
Nachfragevolumen
in Mio. EUR
34.370
4.105
141,1
34.370
4.105
141,1
VG Diez
25.575
4.070
104,1
Brechen
6.640
4.151
27,6
Runkel
9.630
4.102
39,5
Elz
8.020
4.149
33,3
10.040
4.164
41,8
Elbtal
2.495
3.723
9,3
Beselich
5.805
3.866
22,4
Waldbrunn
5.885
3.870
22,8
Villmar
7.185
4.128
29,7
Kerneinzugsgebiet
(Zone I)
Hünfelden
Hadamar
12.300
3.819
47,0
Selters (Taunus)
8.200
3.859
31,6
Dornburg
8.440
3.961
33,4
14.280
4.434
63,3
124.495
4.062
505,8
Weilburg
13.495
4.014
54,2
Weinbach
4.750
4.078
19,4
Weilmünster
9.190
4.107
37,8
Merenberg
3.400
3.985
13,6
Mengenkirchen
5.920
3.764
22,3
Löhnberg
4.355
3.922
17,1
VG Hanstätten
9.695
4.263
41,3
VG Montabaur
33.675
4.396
148,1
VG Wallmerod
14.820
4.174
61,9
VG Rennerod (teilw.)
11.570
3.891
45,0
Bad Camberg
Erweitertes Einzugsgebiet
(Zone II)
VG Westerburg
23.145
3.989
92,3
Ferneinzugsgebiet
(Zone III)
134.015
4.126
553,0
Einzugsgebiet gesamt
292.880
4.097
1.199,8
Quelle: BBE-Marktforschung 2010, eigene Berechnungen
Seite 46 von 75
Der Großteil des relevanten Nachfragevolumens entfällt somit mit rd. 553,0 Mio. EUR bzw. 46 %
auf das Ferneinzugsgebiet, während auf das Kerneinzugsgebiet lediglich rd. 12 % des Potenzials
mit rd. 141,1 Mio. EUR entfallen (siehe Abbildung 5).
Differenziert nach projektrelevanten Sortimenten liegen die Abschöpfungsquoten bezogen auf
das jeweilige Kaufkraftvolumen im Kerneinzugsgebiet (Zone I) zwischen 2 % bei Nahrungs- und
Genussmittel und bis 26 % bei Schuhe/ Lederwaren.
Im erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) können entsprechend niedrigere Abschöpfungsquoten
zwischen rd. 5 % bei Wohnmöbel, Einrichtungsbedarf und max. rd. 11 % bei Bekleidung/ Wäsche,
rd. 11 % Schuhe/ Lederwaren erwartet werden.
Die Bindungschancen im Ferneinzugsgebiet (Zone III) fallen - entsprechend der zunehmenden
Distanz zum Projektsstandort- am geringsten aus. Allenfalls in den ausstrahlungsstarken Segmenten wie Schuhe/ Lederwaren (rd. 6%), Unterhaltungselektronik (rd. 4 %) sowie Bekleidung/ Wäsche
(rd. 4 %) bestehen gewisse Chancen, Kunden in nennenswertem Umfang zu generieren.
Hinzuzurechnen sind diffuse Zuflüsse in Höhe von ca. 10 %, die räumlich nicht näher spezifiziert
werden können. Diese können z.B. aus Kopplungskäufen mit der Arbeitsstätte, mit Touristen oder
Veranstaltungsgästen von außerhalb der Stadt resultieren.
.
Seite 47 von 75
Max.
Kaufkraftbindung
Teilraum
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
%
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Schnittblumen
Sport- und Campingartikel
Schuhe/
Lederwaren
Bekleidung/
Wäsche
Spielwaren,
Bastelartikel
PBS/ Schul- und
Bürobedarf
Bücher/
Zeitschriften/
Zeitungen
Wohnmöbel,
Einrichtungsbedarf
Drogerie/
Parfümerie
Nahrungs- und
Genussmittel
Hauptwarengruppen
Kaufkraftabschöpfung im Erweiterungsfall (Maximalvariante)
Unterhaltungselektronik
Abbildung 6:
Max.
Kauf
kraft
bindun
g
%
Max.
Umsatz
Mio.
EUR
Zone I
gesamt
2%
1,6
15%
1,2
20%
2,9
8%
1,1
17%
1,1
*)
*)
15%
0,6
18%
2,9
26%
1,0
19%
0,5
17%
0,3
Zone II
gesamt
0%
0,8
7%
1,5
12%
4,9
5%
2,1
6%
1,2
*)
*)
6%
0,6
10%
4,7
11%
1,2
7%
3,1
*)
*)
Zone III
gesamt
0%
0,0
1%
0,2
4%
2,1
1%
0,6
1%
0,4
*)
*)
0%
0,0
4%
2,4
6%
0,9
3%
0,4
*)
*)
diffuse
Zuflüsse
--
--
10%
0,3
10%
1,1
10%
0,4
10%
0,3
*)
*)
10%
0,2
10%
1,1
10%
0,3
10%
0,5
*)
*)
Gesamt
--
2,4
--
3,2
--
11,0
--
4,2
--
3,0
--
0,8
--
1,4
--
11,1
--
3,4
--
4,5
--
0,4
*) marginal
Seite 48 von 75
4.3
Umsatzverlagerungseffekte
Im vorherigen Abschnitt wurden die in den jeweiligen Teilsortimenten erwarteten max. Abschöpfungsquoten dargestellt. Nun ist zu bewerten, inwieweit diese erwarteten Umsätze im Erweiterungsfall durch Umsatzverlagerung gegenüber bereits bestehenden Einzelhandelsstandorten zustande
kommen würden.
Ausgehend von der Ist-Situation wurden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer
„Kaufkraftstrom-Modellrechnung“ simuliert. Auf Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen
zu den im Realisierungsfall des Planvorhabens betroffenen Standorten und dem Umfang der Verdrängungseffekte bzw. Umsatzeinbußen getroffen werden.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zusätzlich zu erwartende Umsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn ein neuer Anbieter vergrößert nicht den verfügbaren „Kaufkraftkuchen“, sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planvorhabens eine Rolle spielen,
wenn dadurch mehr als unwesentliche Auswirkungen in Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind.
Diese städtebaulichen Auswirkungen können dann eintreten, wenn die bestehende Angebots- und
Versorgungsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen infolge von erheblichen Umsatzeinbußen bei den ansässigen projektrelevanten Einzelhandelsbetrieben beeinträchtigt würde und hierdurch die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren oder die Nahversorgung der Wohnbevölkerung gefährdet würde.
Demzufolge ist die zentrale Fragestellung darin zu sehen, ob durch die Erweiterung nicht nur unwesentliche Umsatzverlagerungen aus den integrierten Lagen in den zentralen Orten innerhalb des
Einzugsgebietes zu erwarten sind.
Grundsätzlich ist anzuführen, dass sich die wettbewerblichen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in den umliegenden Städten und Gemeinden durch die Erweiterung der „WERKStadt“ kaum
verändern werden. Hierfür können folgende Gründe angeführt werden:
Es besteht bereits heute eine starke Einkaufsorientierung der Bevölkerung aus dem erweiterten Einzugsgebiet nach Limburg.
Diese resultiert u.a. aus einer begrenzten Angebotsvielfalt in den Umlandkommunen, so
dass für das Planvorhaben geringe Angebotsüberschneidungen eintreten werden.
Versorgungseinkäufe im mittel- und langfristigen Bedarf sowie in den gehobenen und teilweise spezialisierten Bedarfsgruppen werden demgemäß bereits heute in hohem Maße in der
Stadt Limburg an der Lahn getätigt.
Seite 49 von 75
Von Wettbewerbswirkungen werden in erster Linie die Einzelhandelsbetriebe in der Stadt
Limburg tangiert, die eine Sortimentsüberschneidung mit den projektrelevanten Sortimenten
aufweisen.
Trotz des attraktiven Branchenmixes in der Limburger Innenstadt sind Kaufkraftabflüsse in
Richtung der Oberzentren Koblenz, Wiesbaden sowie Frankfurt am Main festzustellen. Dies
belegen die Ergebnisse der im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt
Limburg, Teil 1: Einzelhandelskonzept durchgeführten telefonischen Haushaltsbefragung
sowie der Kundenwohnungserhebung.
Durch eine attraktive Ergänzung des Limburger Einzelhandelsangebotes können diese Kaufkraftabflüsse verringert werden.
Es ist somit zu erwarten, dass neben den zu erwartenden Umsatzverschiebungen innerhalb der
vorhandenen Angebotsstrukturen der Stadt Limburg auch eine positive Wirkung der strategischen
Aufwertung des „WERKStadt Quartiers“ bzw. der Limburger Innenstadt als Einkaufsziel eintreten
wird.
Im Rahmen der durchgeführten Modellrechnung werden diese möglichen positiven Sekundäreffekte allerdings außer acht gelassen. Die nachfolgenden Betrachtungen verstehen sich somit als
„Worst-Case-Szenario“. Dabei wird in allen Teilsortimenten eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit angenommen, die auf die jeweils definierten Verkaufsflächenobergrenzen bezogen werden.
Somit werden die denkbar größten Auswirkungen für städtebaulich integrierte Wettbewerber (zentrale Versorgungsbereiche) zugrunde gelegt.
Seite 50 von 75
4.3.1 Umsatzumverteilung gegenüber der Stadt Limburg
4.3.1.1
Von den erwarteten Effekten werden nicht alle innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe gleichermaßen betroffen sein. Während Betriebe ohne nennenswerte Angebotsüberschneidungen keine Umverlagerungen verzeichnen, muss in den sonstigen projektrelevanten Sortimenten mit einer spürbaren Intensivierung des Wettbewerbs gerechnet werden.
Wie bereits dargestellt, verfügt die Limburger Innenstadt über einen attraktiven Branchenmix, der
sämtliche innenstadtrelevante Sortimente umfasst. Die Angebotsschwerpunkte liegen eindeutig in
den innenstädtischen Leitbranchen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Sport- und Campingartikel sowie Zeitschriften/ Zeitungen/ Bücher.
Vor diesem Hintergrund ist nach den Modellberechnungen davon auszugehen, dass die stärksten
Umverteilungseffekte vor allem in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche sowie im Segment Sportund Campingartikel/ Fahrräder zu erwarten sind.
Die Limburger Innenstadt stellt in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche den wichtigsten Einkaufsstandort der Region dar mit einer Mischung aus Filialbetrieben und kleinstrukturierten Fachgeschäften. Demgemäß sind für die Innenstadt auch die größten Umsatzverlagerungseffekte in
Höhe von rd. 7 % des derzeitigen Umsatzes (rd. 3,9 Mio. EUR) zu erwarten.
Da nach Aussagen des Investors in diesem Segment überwiegend größere Angebotsformate vorgesehen sind, die Angebote insbesondere im mittleren Preissegment führen, ist somit eine Wettbewerbsintensivierung insbesondere zu Lasten ähnlich gearteter Einzelhandelsbetriebe zu erwarten.
Aufgrund des vorgeschlagenen Betriebsformenkonzeptes für die Erweiterungsfläche im Segment
Bekleidung/ Wäsche würden die höchsten Umsatzverluste bei den in der Limburger Innenstadt
ansässigen Anbietern Vohl & Meyer, FC Factory Clothing, Karstadt, C & A, H & M, New Yorker zum
Tragen kommen. Denn im Erweiterungsfall entstünde in der Limburger Innenstadt eine attraktive
Alternative zu den bereits vorhandenen Anbietern. Aufgrund der Sortimentsüberschneidung ist
davon auszugehen, dass diese Anbieter einem erhöhten Wettbewerbsdruck ausgesetzt würden.
Substanzielle Gefährdungen dieser bedeutenden Magnetbetriebe und damit Betriebsgefährdungen
sind aus Gutachtersicht jedoch auszuschließen.
Die sonstigen in der Limburger Innenstadt ansässigen inhabergeführten Fachgeschäfte werden
nach Auffassung der Gutachter aufgrund der geringen Angebotsüberschneidungen weniger tan-
Seite 51 von 75
giert. Die Umsatzverdrängung wäre dabei für diese Betriebe so gering, dass eine Gefährdung
einzelner Betriebe grundsätzlich ausgeschlossen werden kann.
Im Vergleich hierzu werden die Umsatzverlagerungen im Segment Schuhe/ Lederwaren deutlich
niedriger ausfallen als in den Leitsortimenten Bekleidung/ Wäsche oder Sportartikel. Da innerhalb
der Limburger Innenstadt nur wenige Anbieter ansässig sind, werden dementsprechend geringe
Umlenkungen in Höhe 3 % des derzeitigen Umsatzes (rd. 0,2 Mio. EUR) zu erwarten sein. Somit ist
eine Betriebsgefährdung der jeweiligen Einzelhandelsbetriebe auszuschließen.
Umsatzrückgänge in der Größenordnung von insgesamt rd. 0,5 Mio. EUR (rd. 6 % des aktuellen
Umsatzes) wären auch in der Warengruppe Sport- und Campingartikel/ Fahrräder zu erwarten,
wenn eine Ansiedlung eines zusätzlichen Sportanbieters unterstellt wird. Für dieses Szenario kann
angenommen werden, dass die höchsten Umsatzverluste zu Lasten der Anbieter gehen würden,
die Angebotsüberschneidungen mit dem unterstellten Einzelhandelsbetrieb aufweisen. Zu den
betroffenen Einzelhandelsbetrieben dürften in diesem Fall die in der Limburger Innenstadt ansässigen kompetenten Anbieter Intersport Vohl & Meyer, Biwak Bike & Outdoor sowie die Fachabteilung
des Warenhauses Karstadt zählen. Gemessen an der Leistungsfähigkeit des Standortes ist aus
Sicht des Gutachters davon auszugehen, dass im Ansiedlungsfall keine Gefährdung dieser Einzelhandelsbetriebe zu erwarten ist.
Im Falle einer Neuansiedlung eines spezialisierten Fahrradanbieters stellt sich die Situation anders dar. Denn das Fahrradsegment ist in der Limburger Innenstadt lediglich durch einzelne inhabergeführte Fachgeschäfte vertreten. Zu nennen sind u.a. Fahrräder/ Outdoor Fuhr und Biwak Bike
und Outdoor-Zentrum. Vor dem Hintergrund, dass kein umfassendes Versorgungsangebot in der
Innenstadt vorhanden ist, werden die Umverteilungen innerhalb der Innenstadt deutlich geringer
ausfallen. Somit können wesentliche Auswirkungen auf die Limburger Innenstadt im Segment
Sport- und Campingartikel/ Fahrräder ebenfalls ausgeschlossen werden.
Im Segment Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf ist im Erweiterungsfall mit einer Umverteilungsquote von max. 7 % des derzeitigen Umsatzes (max. 0,3 Mio. EUR) zu rechnen. Diese Umsatzverluste
werden zur Lasten der Anbieter wie z.B. Das Depot, Deja Vu Kunst und TischKultur Lay sowie der
Fachabteilung des Warenhauses Karstadt gehen. Unter Berücksichtigung der absoluten Höhe der
Umsatzverteilung und der Vielzahl der betroffenen Betriebe können dabei jedoch mehr als unwesentliche Auswirkungen auf die Limburger Innenstadt ausgeschlossen werden.
Ähnlich sehen die Umverteilungseffekte im Segment Unterhaltungselektronik aus. Angesichts der
geringen Wettbewerbsdichte in der Limburger Innenstadt in diesem Segment, sind geringfügige
Umsatzverluste in Höhe von rd. 1 % zu erwarten.
Die in den Sortimentsbereichen Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen sowie Spielwaren/ Bastelartikel zu erwartenden Auswirkungen werden sich in erster Linie auf die direkten Wettbewerbsbetriebe in der Limburger Innenstadt beziehen. Dies sind u.a. die Buchhandlung Thalia, Weltbild
Seite 52 von 75
plus, Schaefer Bücher sowie zwei Fachgeschäfte Tom & Tilly Spielzeugladen und Steckenpferd
Röplisch. Während in der Warengruppe Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen die Wettbewerbswirkungen ca. 0,5 Mio. EUR betragen, fallen diese in der Warengruppe Spielwaren/ Bastelartikel mit
rd. 0,2 Mio. EUR des derzeitigen Umsatzes geringer aus. Die zu erwartende Umsatzumverteilung
erreicht somit in diesen Sortimentsbereichen keine existenzbedrohende Größenordnung.
Im Realisierungsfall eines Blumenfachgeschäftes mit einer Verkaufsfläche von max. 150 m² wäre
nach Prognosen der Gutachter mit einem zusätzlichen Umsatz in Höhe von max. 0,4 Mio. EUR zu
rechnen. Zu berücksichtigen ist, dass durch die Ansiedlung dieses Einzelhandelsbetriebes eine
attraktive Alternative zu den bereits in der Limburger Innenstadt ansässigen Blumenfachgeschäften
entstünde. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass aufgrund der räumlichen Nähe ein
Großteil des Umsatzes zu Lasten des bereits in der „WERKStadt“ ansässigen Blumenfachgeschäftes „Blumen Werk“ umverteilt wird. Ebenfalls von geringen Umsatzumverteilungen wären die sonstigen in der Limburger Innenstadt ansässigen Blumenfachgeschäfte sowie die Einzelhandelsbetriebe betroffen sein, die in den Randsortimenten Schnittblumen führen. Zu nennen sind hier u. a. die
Fachgeschäfte Deluxe Florales, Blumen Werk, Blumen 2000 sowie die Lebensmittel-Discountmärkte Aldi und Penny. Existenzbedrohende Umsatzverluste zulasten der Blumengeschäfte oder
der übrigen Einzelhandelsbetriebe kann jedoch ausgeschlossen werden.
Im Bereich der Drogerie- und Parfümeriewaren sind Umsatzverluste in Höhe von rd. 1,1 Mio.
EUR zu verzeichnen. Da in der „WERKStadt“ bereits ein dm Drogeriemarkt ansässig ist, ist eine
Angebotserweiterung mit dem Schwerpunkt Parfümeriewaren zu erwarten. Vor diesem Hintergrund
werden von den Umverteilungseffekten insbesondere die in der Limburger Innenstadt ansässigen
Parfümerien Pierre und Douglas betroffen sein, ferner aber auch die Drogeriemärkte Ihr Platz,
Schlecker sowie dm. Die Realisierung des Vorhabens würde somit zu einem erhöhten Wettbewerbsdruck zwischen den verschiedenen Anbietern innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches
führen. Unter städtebaulichen Gesichtspunkten wäre dies aber von geringer Relevanz, da mit der
Errichtung einer weiteren Parfümerie in der Limburger Innenstadt die Versorgung in diesem Segment weiterhin gewährleistet wird.
Seite 53 von 75
Abbildung 7:
Umverteilungseffekte in der Limburger Innenstadt
Projektrelevante Sortimente
Umsatz
Limburger
Innenstadt
in Mio. €
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
31,9
1,5
5%
Drogerie/ Parfümerie
8,3
1,1
13%
Unterhaltungselektronik/ Elektro/ Foto/ Optik
9,1
0,1
1%
Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf
4,5
0,3
7%
Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen
7,4
0,5
7%
Papier/ Büro/ Schreibwaren
2,1
< 0,3
< 14%
Spielwaren/ Bastelartikel
2,4
0,2
8%
Bekleidung/ Wäsche
52,3
3,9
7%
Schuhe/ Lederwaren
6,8
0,2
3%
8,5
0,5
6%
Schnittblumen
0,7
< 0,2
< 28%
Die in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel zu realisierende zusätzliche Verkaufsfläche
von max. 700 m² soll, nach Aussagen des Investors, vor allem dazu genutzt werden, die bereits in
der „WERKStadt“ ansässigen Lebensmittelmärkte zukünftig optimal an die Marktanforderungen
bzw. an die neuen Sortimentskonzepte anzupassen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die zukünftige Verkaufsflächenerweiterung dieser Märkte nicht in einen proportional
steigenden Filialumsatz überführt werden kann. Die Gutachter prognostizieren somit für die zusätzliche Verkaufsfläche insgesamt einen Mehrumsatz in Höhe von ca. 2,4 Mio. EUR. Von den Umsatzumverteilungseffekten wären in erster Linie der in der Limburger Innenstadt ansässige Penny
Lebensmittel-Discountmarkt, Ladenhandwerksbetriebe sowie Lebensmittel-Spezialisten betroffen.
Die Umsatzverluste werden sich allerdings auf einem geringen Niveau bewegen, so dass negative
städtebauliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich nicht zu erwarten sind.
Aufgrund der geringen Wettbewerbsdichte in der Limburger Innenstadt werden die im Segment
Papier/ Büro/ Schreibwaren zu erwartenden Umsatzverluste in erster Linie zu Lasten des in der
„WERKStadt“ ansässigen Anbieters McPaper gehen. Dieser Betrieb stellt derzeit den bedeutendsten Wettbewerber innerhalb der Limburger Innenstadt dar. Im Ansiedlungsfall eines weiteren, größeren und attraktiveren Einzelhandelsbetriebes mit Angeboten aus dem Segment Papier/ Büro/
Schreibwaren wäre dieser Anbieter einem spürbaren Wettbewerbdruck ausgesetzt.
Allerdings wäre auch im Fall einer Betriebsaufgabe des Anbieters McPaper die Versorgung der
Bevölkerung im Segment Papier/ Büro/ Schreibwaren weiterhin gewährleistet, da der geplante
Markt diesen Verlust kompensieren würde.
Seite 54 von 75
Die sonstigen in der Limburger Innenstadt ansässigen Einzelhandelsbetriebe wären dagegen nur
marginal von der Ansiedlung tangiert. Eine Betriebsaufgabe dieser Betriebe kann aus Sicht der
Gutachter ausgeschlossen werden.
Umverlagerungswirkungen in den sonstigen projektrelevanten Sortimenten u. a. Uhren/
Schmuck, pharmazeutische/ medizinische Artikel werden aus Gutachtersicht keine nennenswerten
Negativeffekte auslösen. Das geringe Umverteilungsvolumen wird sich diffus auf eine Reihe von
Anbietern verteilen.
Berücksichtigt man die vorab dargelegten Umsatzverlagerungseffekte, ergeben sich in der Limburger Innenstadt bei Ausschöpfung der jeweiligen Flächenspielräume in den verschiedenen Sortimentsbereichen folgende Umsatzzuwächse (resultierend aus den für das Einkaufszentrum WERKStadt prognostizierter Mehrumsätzen abzüglich Umsatzverdrängungen gegenüber anderen Innenstadtstandorten, siehe Abbildung 8):
Abbildung 8:
Umsätze in der Limburger Innenstadt vor und nach der geplanten Erweiterung („Worst-Case“-Szenario)
Kernsortimente
Nahrungs- und Genussmittel/ Getränke/ Tabakwaren
Umsatz
derzeit
in Mio. EUR
Umsatz nach
Realisierung
in Mio. EUR
31,9
32,8
8,3
10,4
Unterhaltungselektronik, Telekommunikationsgeräte, Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte und Software, elektrische Haushaltsgeräte,
bespielte Ton- und Bildträger, Foto und optische Erzeugnisse
9,1
20,0
Haushaltstextilien (WZ 47.51), Heimtextilien, keramische Erzeugnisse und
Glaswaren, Haushaltsgegenstände, Wohnmöbel
4,5
8,4
7,4
9,9
2,1
2,9
2,4
3,6
Bekleidung/ Wäsche
52,3
59,7
Schuhe/ Lederwaren
6,8
10,1
Sport- und Campingartikel/Fahrräder
8,5
12,5
Schnittblumen
0,7
1,1
Quelle: Eigene Erhebungen, eigene Berechnungen
Seite 55 von 75
4.3.1.2
Relevante Einzelhandelsstandorte außerhalb
Neben der Limburger Innenstadt werden Umsatzumverteilungen auch zu Lasten von Standorten
außerhalb der Limburger Innenstadt zustande kommen. Hiervon sind im Wesentlichen die im Limburger Stadtgebiet lokalisierten Streulagen betroffen. In diesem Zusammenhang sind zwei Standorte hervorzuheben: Der Fachmarktstandort Westerwaldstraße und der Fachmarktstandort Höhenstraße. Der Umlenkungsschwerpunkt liegt dabei in den Segmenten Unterhaltungselektronik sowie
Schuhe/ Lederwaren. Dies ist im Wesentlichen auf die an beiden Standorten lokalisierten Wettbewerber zurückzuführen. Da in der Limburger Innenstadt diese Sortimente kaum vertreten sind, sind
die Kunden gezwungen, die an den beiden dezentralen Standorten lokalisierten Angebote in Anspruch zu nehmen.
Sollte es im Erweiterungsfall der „WERKStadt“ zu einer Belegung der Flächen mit Nutzern aus
diesen Warengruppen kommen, hätte dies eine deutliche Reduzierung der Kaufkraftabflüsse in
Richtung der dezentral gelegenen Standorte zur Folge.
Die höchsten Umsatzverlagerungseffekte in Höhe von rd. 22 % des derzeitigen Umsatzes bzw. 7,8
Mio. EUR sind in der Warengruppe Unterhaltungselektronik zu erwarten. Betroffen von den Umsatzverlusten werden v.a. die Anbieter MediaMarkt und MediMax sein. Mangels vergleichbarer
Wettbewerbsstandorte im rd. 30 km Radius, nehmen die beiden Märkte eine Solitärfunktion ein, so
dass diesen Anbietern eine überdurchschnittliche Flächenleistung unterstellt werden kann. Die
Umsatzleistung dieser Märkte würde sich im Realisierungsfall eines zusätzlichen Anbieters in der
Innenstadt auf ein leicht unterdurchschnittliches Niveau einpendeln. Vor diesem Hintergrund erscheint es wahrscheinlich, dass diese Filialen trotz der hohen Umverteilung auch bei Hinzutreten
eines weiteren Wettbewerbs weiterhin rentabel betrieben werden können.
Auch in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren ist mit deutlichen Umsatzverlusten in Höhe von
10 % des derzeitigen Umsatzes (rd. 0,8 Mio. EUR) zu rechnen. Diese würden insbesondere zu
Lasten der Anbieter Siemes Schuhcenter und Deichmann gehen.
Da die beiden Anbieter sich allerdings außerhalb eines definierten zentralen Versorgungsbereiches
befinden, können selbst im Falle einer Betriebsaufgabe daraus keine städtebaulichen Auswirkungen abgeleitet werden.
Geringfügige Umsatzverluste in Höhe von max. 0,4 Mio. EUR des derzeitigen Umsatzes bzw. max.
3 % dürften auch die Anbieter in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche verzeichnen. Betroffen
davon wird im Wesentlichen der an der Höhenstraße ansässige Adler Modemarkt. Des Weiteren
würden auch die an der Westerwaldstraße ansässigen Einzelhandelsbetriebe Kik, Takko sowie
Ernsting`s family geringfügige Umsatzverluste zu spüren bekommen. Diese würden allerdings
äußerst gering ausfallen, so dass eine Betriebsaufgabe der betroffenen Einzelhandelsbetriebe
auszuschließen ist.
Seite 56 von 75
Absolut gesehen wären vergleichsweise geringere Umsatzverluste in Höhe von weniger als 0,2 Mio.
EUR in der Warengruppe Schnittblumen zu erwarten. Von der Umsatzumverteilung würden in
erster Linie die im Stadtgebiet ansässigen Blumenfachgeschäfte betroffen sein. Geringe Umsatzverluste würden auch die Wettbewerber Praktiker Gartenmarkt, die Lebensmittel-Discountmärkte
sowie die SB-Warenhäuser erfahren. Eine Betriebsgefährdung der tangierten Einzelhandelsbetriebe ist aufgrund der geringen Höhe der Umsatzverluste auszuschließen.
Umsatzrückgänge in der Größenordnung von 5 % bis 10 % des derzeitigen Umsatzes sind auch in
den projektrelevanten Sortimenten u. a. Sport- und Campingartikel/ Fahrräder, Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen sowie Papier/ Büro/ Schreibwaren zu erwarten. Diese würden sich in
erster Linie gegen die Anbieter richten, die diese Warengruppen als Randsortimente führen. Hervorzuheben sind hier u .a. die im Stadtgebiet Limburg ansässigen SB-Warenhäuser Kaufland und
real,-- sowie die Lebensmittel-Discountmärkte. Des Weiteren sind auch geringfügige Umsatzverluste gegenüber den im Stadtgebiet ansässigen inhabergeführten Fachgeschäften (Kioske) sowie
Tankstellen-Shops im Segment Bücher/ Zeitschriften zu erwarten. Existenzbedrohende Umsatzverluste können aber in allen Fällen ausgeschlossen werden.
Abbildung 9:
Umverteilungseffekte außerhalb der Limburger Innenstadt
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
119,4
0,9
1%
10,7
0,5
5%
37,4
7,8
22%
29,5
0,6
2%
Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen
2,5
0,2
6%
1,4
< 0,2
< 10%
1,9
0,1
5%
Bekleidung/ Wäsche
15,7
0,4
3%
Schuhe/ Lederwaren
7,4
0,7
9%
2,7
0,2
6%
Schnittblumen
1,4
< 0,2
< 10%
Umsatz
Limburger
Streulagen
in Mio. €
In Bezug auf die nahversorgungsrelevanten Anbieter an den dezentralen Standorten ist grundsätzlich anzuführen, dass diese im Hinblick auf die Beurteilung von städtebaulichen Auswirkungen
gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nur insoweit relevant sind, als sie für die Nahversorgung der Bevölkerung maßgebliche Versorgungsbedeutung aufweisen.
Insgesamt werden aufgrund der geringen Ausstrahlung der grundversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogerie/ Parfümerie) Umsatzumlenkungen zu Lasten von AnbieSeite 57 von 75
tern aus dem sonstigen Stadtgebiet in Höhe von insgesamt rd. 1,4 Mio. EUR prognostiziert. Dies
entspricht einer Umlenkungsquote von insgesamt ca. 1 %.
Die zu erwartenden Umverlagerungseffekte werden dabei in erster Linie bei den typgleichen Lebensmittelanbietern sowie in den Randsortimenten der Drogerie- und Supermärkte sowie SBWarenhäuser zu erwarten sein. Die Umsatzverluste werden allerdings so gering ausfallen, dass
eine Betriebsaufgabe der betroffenen Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen werden kann.
4.3.2 Umsatzumverteilung gegenüber den Kommunen im engeren
und erweiterten Einzugsgebiet
Wie bereits dargestellt, ergibt sich über alle projektrelevanten Sortimente im Untersuchungsraum
eine deutliche Polarisierung des Angebotes. Während in den Kleinzentren überwiegend kleinteilige,
auf die Grundversorgung abzielende Angebotsstrukturen zu verzeichnen sind, weisen die sonstigen
Mittelzentren zwar auch Angebote in den projektrelevanten Warengruppen auf, sind jedoch in ihrer
Breite und Tiefe nur schwach ausgeprägt.
Umsatzverluste würden hauptsächlich Einzelhandelsbetriebe mit einer vergleichbaren Marktpositionierung betreffen. Allerdings fallen diese aufgrund der untergeordneten Wettbewerbsbedeutung
insgesamt sehr moderat aus.
Eine Ausnahme bilden dabei aufgrund der räumlichen Nähe zum Planvorhaben und der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen allenfalls die Städte Diez, Bad Camberg und Hadamar sowie die Gemeinde Elz.
Aufgrund des möglichen Sortimentsspektrums des Planvorhabens sind die Auswirkungen in den
innenstadtrelevanten Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Unterhaltungselektronik/ Elektro/ Foto/ Optik sowie Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf zu untersuchen.
Betrachtet man die in den tangierten Kommunen zu erwartenden Umsatzverluste differenziert nach
Warengruppen, ergibt sich folgendes Bild:
4.3.2.1
Stadt Diez
Gegenüber der Innenstadt des Mittelzentrums Diez sind im Erweiterungsfall der „WERKStadt“
spürbare Umsatzverluste für folgende Warengruppen zu prognostizieren.
Die stärksten Auswirkungen mit max. 7 % des derzeitigen Umsatzes (bzw. max. 0,2 Mio. EUR)
wären aufgrund des ähnlichen Angebotes in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche zu verzeichnen. Umsatzverluste hätte insbesondere das in der Diezer Innenstadt ansässige Textilhaus Hautzel
Seite 58 von 75
hinzunehmen. Diese würden allerdings keine Größenordnung erreichen, die städtebauliche Auswirkungen auf die Diezer Innenstadt hätte.
Die prognostizierte Umverteilung bei Spielwaren/ Bastelartikel betrüge in der Diezer Innenstadt
max. 0,1 Mio. EUR bzw. 7 % des derzeitigen Umsatzes. Betroffen wäre vor allem die Vielzahl der in
der Diezer Innenstadt ansässigen Fachgeschäfte. Zu nennen sind u. a. Spielwaren Kunterbunt,
Spielwaren Peter Haber sowie Drachenshop Stormriders. Da sich die Umsatzverluste auf mehrere
relevante Einzelhandelsbetriebe verteilen, hätten diese keine existenzbedrohenden Verluste zu
befürchten.
Für die Warengruppen Schuhe/ Lederwaren, Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf prognostizieren
die Gutachter eine äußerst geringe Verlagerung von max. 3 % bis 4 % des aktuellen Jahresumsatzes bzw. weniger als 0,1 Mio. EUR. Die Verlagerungseffekte würden dabei vor allem die Anbieter
Schuhhaus Hermann Held, Wohnkultur Harmonie, das Fachgeschäft W. Euteneuer sowie die
Randsortimente der Anbieter Piggy Bank und „Ihr Sparschwein“ tangieren. Umsatzverluste in existenzbedrohender Höhe können damit für alle tangierten Anbieter ausgeschlossen werden.
Abbildung 10: Relevante Umverteilungseffekte in der Diezer Innenstadt
Umsatz
Diezer
Innenstadt
in Mio. €
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
3,2
< 0,1
< 3%
1,4
0,1
7%
Bekleidung/ Wäsche
2,9
0,2
7%
Schuhe/ Lederwaren
1,1
< 0,1
< 4%
Die außerhalb der Diezer Innenstadt im Gewerbegebiet „Am Backsteinbrand“ in Diez ansässigen
projektrelevanten Betriebe hätten ebenfalls Umsatzverluste zu erwarten. Vergleichsweise gering
tangiert mit Umsatzrückgängen von max. 3 % wäre der Bekleidungsanbieter Toom-Tex. Das Siemes Schuhcenter steht als leistungsfähiges Fachmarktkonzept in stärkeren Wettbewerbsbeziehungen zum Vorhaben, so dass dieser Betrieb Umsatzverluste von bis zu 10 % zu erwarten hätte.
Existenzbedrohende Auswirkungen auf die in einer städtebaulich nicht integriert liegenden Betriebe
können vor dem Hintergrund der Prognoseergebnisse somit ausgeschlossen werden.
Seite 59 von 75
4.3.2.2
Stadt Bad Camberg
Auch für die Innenstadt des Grundzentrums Bad Camberg können aufgrund der Höhe der zu
erwartenden Umverteilungen Strukturgefährdungen ausgeschlossen werden. Geringe Umsatzverluste wären insbesondere in den projektrelevanten Warengruppen Schuhe/ Lederwaren sowie
Unterhaltungselektronik Foto/ Optik (jeweils < 4 % des derzeitigen Umsatzes) sowie Wohnmöbel/
Einrichtungsbedarf (< 3 % des derzeitigen Umsatzes), Bekleidung/ Wäsche (max. 2 % des derzeitigen Umsatzes) zu erwarten. Hier wären insbesondere die Anbieter Schuhwarenhaus Nikolaus
Schmitt, LaNovita Schuhe, Herbert Schmitt Schuhe und in der Warengruppe Unterhaltungselektronik/ Foto/ Optik die inhabergeführten Foto-Fachgeschäfte betroffen. Ein Elektrofachmarkt ist in der
Bad Camberger Innenstadt nicht ansässig.
Darüber hinaus wären von den Umsatzumverteilungseffekten die Bekleidungsanbieter Fashion
store for you, Rosel Heyn sowie New Style „Junge Mode“ geringfügig tangiert. Städtebauliche Auswirkungen können in der Innenstadt von Bad Camberg allerdings ausgeschlossen werden.
Abbildung 11: Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Bad Camberg
Umsatz
Innenstadt
von
Bad Camberg
in Mio. €
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
1,5
< 0,1
< 3%
2,2
< 0,1
< 4%
Bekleidung/ Wäsche
4,5
0,1
2%
Schuhe/ Lederwaren
1,2
< 0,1
< 4%
Die außerhalb der Innenstadt von Bad Camberg ansässigen Wettbewerber mit nichtinnenstadtrelevanten Kernsortimenten (Möbel Urban, tedox, Dänisches Bettenlager, Matratzen
Concord) wären nach der eigenen Prognose lediglich von Umsatzeinbußen unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle tangiert. Mit nur leichten Einschränkungen gilt dies auch für das IntersportFachgeschäft Sport-Insel am Caspar-Hofmann-Platz sowie die Fachmärkte Quick Schuh und Kik
an der Limburger Straße, für die Umsatzverluste von maximal 1 % zu erwarten wären.
Seite 60 von 75
4.3.2.3
Gemeinde Elz
Die Ortsmitte des Grundzentrums Elz wird aufgrund der vorgefundenen Besatzstrukturen nur von
Verlagerungseffekten unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle betroffen. Eine Ausnahme bildet
dabei der in der Ortsmitte ansässige Anbieter expert Schäfer. Aber auch dieser Betrieb hätte allenfalls Umsatzverluste in einer Größenordnung von bis zu 3 % hinzunehmen.
Umverteilungseffekte auf den außerhalb der Elzer Ortsmitte ansässigen Rolli SB-Möbelmarkt
sind nicht nachzuweisen.
Im Realisierungsfall können somit städtebaulich relevante Auswirkungen auf das Grundzentrum Elz
ausgeschlossen werden.
4.3.2.4
Stadt Hadamar
Umsatzverlagerungen in nachweisbarer Höhe hätte die Innenstadt von Hadamar lediglich in der
Warengruppe Bekleidung/ Wäsche zu erwarten. Jedoch werden auch für diese Branche lediglich
Umsatzverluste von unter 5 % prognostiziert, so dass die im Grundzentrum Hadamar ansässigen
Bekleidungsanbieter Anbieter Kik, May Trosch sowie K fashion keinesfalls in ihrer Existenz bedroht
wären.
Aufgrund der einzelnen Angebote in den sonstigen projektrelevanten Sortimenten ergeben sich
nach Prognose der Gutachter dort so geringe Umsatzverluste, dass diese unter der Nachweisbarkeitsschwelle liegen.
Abbildung 12: Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Hadamar
Bekleidung/ Wäsche
Umsatz
Innenstadt
von Hadamar
in Mio. €
0,9
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
< 0,1
5%
Städtebaulich relevante Auswirkungen auf das Grundzentrum Hadamar sind somit gutachterlich
auszuschließen.
Seite 61 von 75
4.3.2.5
Sonstige Kommunen im engeren und erweiterten Einzugsgebiet
Nach den Ergebnissen der eigenen Prognose haben die sonstigen Kommunen im engeren und
erweiterten Einzugsgebiet im Realisierungsfall keine so hohen Umsatzverluste zu erwarten, dass
Beeinträchtigungen ihrer zentralörtlichen Funktionen oder negative städtebauliche Auswirkungen
auf ihre zentralen Versorgungsbereiche befürchtet werden müssten:
Grundzentrum Beselich: Das in der Ortsmitte des Grundzentrums in Obertiefenbach ansässige Schuhfachgeschäft würde von keinen Umverteilungseffekten in nachweisbarer Größenordnung tangiert, der zentrale Versorgungsbereich somit nicht beeinträchtigt. Für die außerhalb der Ortsmitte in einer nicht-integrierten Solitärlage ansässigen Wettbewerber Kik und
Euronics Schlitt werden Umsatzrückgänge zwischen 3 und 5 % und somit unterhalb einer betriebswirtschaftlich kritischen Größenordnung prognostiziert.
Wie mit der Wettbewerbsanalyse ermittelt (siehe Kapitel 3.2.5), findet sich in den übrigen
Grundzentren im engeren und erweiterten Einzugsgebiet lediglich ein Streubesatz einzelner
projektrelevanter Betriebe. So wurden in Brechen, Elbtal, Hahnstätten, Runkel, Selters
und Villmar einzelne kleinere Betriebe erhoben. Beeinträchtigungen ihrer zentralörtlichen
Funktionen oder negative städtebauliche Auswirkungen auf ggf. vorhandene zentrale Versorgungsbereiche sind allerdings in diesen Grundzentren auszuschließen, da diese Betriebe
in keinen, allenfalls äußerst eingeschränkten Wettbewerbsbeziehungen zum Planvorhaben
stehen.
In den übrigen zentralen Orten der untersten Bedarfsstufe (Dornburg, Hünfelden, Merenberg und Waldbrunn) sind landesplanerisch oder städtebauliche relevante Auswirkungen
grundsätzlich auszuschließen, da diese keine Einzelhandelsbetriebe mit Wettbewerbsbezug
zum Planvorhaben aufweisen.
Seite 62 von 75
4.3.3 Umsatzumverteilung gegenüber den Kommunen
im Ferneinzugsgebiet
4.3.3.1
Stadt Montabaur
Die Umsatzverluste gegenüber der Innenstadt des Mittelzentrums Montabaur werden sich den
Prognosen zufolge vor allem auf die projektrelevanten Warengruppen Wohnmöbel/ Einrichtungsbedarf und Schuhe/ Lederwaren (jeweils weniger als 4 % des derzeitigen Umsatzes) sowie Bekleidung/ Wäsche (max. 2 % des derzeitigen Umsatzes) beziehen.
Von Umsatzverlusten werden weiterhin die Filialisten Bonita, Cecil oder Street One, das Schuhhaus
Wilhelm Schulte sowie das Schuhhaus Johann Sack betroffen.
Negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt von Montabaur können allerdings aufgrund der geringen Höhe der Umverteilungseffekte ausgeschlossen werden.
Abbildung 13: Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Montabaur
Umsatz
Montabaur
Innenstadt
in Mio. €
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
2,4
< 0,1
< 4%
Bekleidung/ Wäsche
3,9
0,1
2%
Schuhe/ Lederwaren
1,3
< 0,1
< 4%
Der in einer Randlage der Innenstadt von Montabaur ansässige Möbelanbieter A-M-S Möbel wird
die Realisierung des Planvorhabens aufgrund seiner fehlenden Wettbewerbsbeziehung zum Planvorhaben nicht zu spüren bekommen.
Negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die Einzelhandelsfunktionen
des Mittelzentrums Montabaur insgesamt sind somit auszuschließen.
Seite 63 von 75
4.3.3.2
Stadt Weilburg
Umsatzverluste würden auch die in der Altstadt des Mittelzentrums Weilburg ansässigen Wettbewerber in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren sowie Unterhaltungselektronik erfahren. Am stärksten tangiert wären die Anbieter der Warengruppen Schuhe/ Lederwaren
und Bekleidung/ Wäsche (max. 4 bzw. 3 % des derzeitigen Umsatzes). Zu nennen sind hier die
Anbieter Horne Mode, Hermko emotion, Birgit`s Modeparadies sowie der Schuhanbieter Schuhmaxx.
Die Warengruppe Unterhaltungselektronik ist lediglich mit einzelnen Anbietern vertreten, so dass
diese Umsatzverluste sehr gering ausfallen werden.
Insgesamt werden sich die Umsatzverluste sich gegenüber den projektrelevanten Betrieben im
zentralen Versorgungsbereich des Mittelzentrums Weilburg auf einem so geringen Niveau bewegen, dass negative städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen werden können
Abbildung 14: Relevante Umverteilungseffekte in der Weilburger Innenstadt
Umsatz
Weilburger
Innenstadt
in Mio. €
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
1,6
< 0,1
< 3%
Bekleidung/ Wäsche
3,2
0,1
3%
Schuhe/ Lederwaren
1,0
< 0,1
< 4%
Die in der städtebaulich nicht-integrierten Sonderlage des Gewerbegebiets Kubach gelegenen
Anbieter (u. a. Intersport, Kik, Takko, Outdoorstore Weilburg) werden keine Umsatzrückgänge in
einer betriebswirtschaftlich kritischen Größenordnung zu erwarten haben.
Negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich oder die landesplanerisch dem
Mittelzentrum Weilburg zugewiesenen Versorgungsfunktionen sind somit auszuschließen.
Seite 64 von 75
4.3.3.3
Stadt Westerburg
Aufgrund der vorgefundenen Besatzstrukturen sind geringfügige Umsatzumverteilungseffekte
gegenüber der Innenstadt des Mittelzentrums Westerburg in Höhe von max. 4 % des Gesamtumsatzes in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche zu erwarten. Von Umsatzverlusten wären u. a. die
inhabergeführten Anbieter Modehaus Gustav und das Modegeschäft Seekatz betroffen.
Diese Umsatzverluste fallen bezogen auf die einzelnen Einzelhandelsbetriebe so gering aus, so
dass keiner der Betriebe in seiner wirtschaftlichen Tragfähigkeit infrage gestellt werden müsste.
Abbildung 15: Relevante Umverteilungseffekte in der Innenstadt von Westerburg
Umsatz
Westerburg
Innenstadt
in Mio. €
Bekleidung/ Wäsche
2,6
Umverteilungen
in Mio. €
Umverteilungen
in %
0,1
4%
Gegenüber den im Gewerbegebiet Wörthstraße/ Günter-Koch-Straße ansässigen Betrieben
(u. a. Deichmann, Intersport Koch, expert Geutner, Takko, Ernsting's family) werden keine Umsatzrückgänge zu erwarten sein, die die Betreiber veranlassen könnten, die Betriebsstandorte infrage
zu stellen.
Somit hätte auch das Mittelzentrum Westerburg im Realisierungsfall keine negativen Auswirkungen
auf den zentralen Versorgungsbereich oder Beeinträchtigungen der von der Landesplanung zugewiesenen Versorgungsfunktionen zu befürchten.
4.3.3.4
Sonstige Kommunen im Ferneinzugsgebiet
Die sonstigen zentralen Versorgungsbereiche werden von dem Planvorhaben allenfalls geringfügig
tangiert. Dies ist insbesondere auf die räumliche Entfernung zum Projektstandort sowie die begrenzte Ausstrahlungskraft dieser Einzelhandelsbetriebe zurückzuführen. Somit werden sich nach
Ansicht der Gutachter die dort zu erwartenden Umsatzverluste bezogen auf die projektrelevanten
Wettbewerber unterhalb der Nachweisbarkeitsschwelle bewegen.
Eine Ausnahme bildet lediglich der in Heiligenroth im Gewerbegebiet Industriestraße ansässige
Elektronikfachmarkt, der bei Realisierung eines entsprechenden Vertriebskonzepts in der Limburger Innenstadt einem verschärften Konkurrenzdruck ausgesetzt wäre (Umsatzverluste nach eigener Prognose bis zu 6 %). Da sich dieser Standort allerdings weder innerhalb eines zentralen Ortes
noch innerhalb eines städtebaulich integrierten Bereichs befindet, sind diese Effekte allerdings
lediglich in wettbewerblicher Hinsicht relevant.
Seite 65 von 75
4.3.4 Umverteilungseffekte gegenüber relevanten Standorten außerhalb des
Einzugsgebietes
Im Rückgriff auf die Ergebnisse der im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt
Limburg, Teil 1: Einzelhandelskonzept durchgeführten telefonischen Haushaltsbetragung kann
davon ausgegangen werden, dass ein Teil der vorhandenen Kaufkraft im Einzugsgebiet derzeitig
an Einzelhandelsstandorten außerhalb des Einzugsgebietes (u.a. Koblenz, Wiesbaden oder Frankfurt am Main) gebunden wird. Durch das Planvorhaben können diese Abflüsse teilweise umgelenkt
werden. Dies gilt vor allem für die ausstrahlungsstarken innenstadtrelevanten Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren sowie Sport- und Campingartikel/ Fahrräder.
Eine nachlassende Bereitschaft der Limburger die Einkäufe in den Oberzentren zu tätigen, wird vor
allem zu Umverteilungseffekten zu Lasten der in den Innenstädten von Frankfurt am Main, Koblenz,
Wiesbaden, Idstein, Bad Ems ansässigen Einzelhandelsbetriebe führen. Von den Umverteilungseffekten werden darüber hinaus weitere im Frankfurter Stadtgebiet lokalisierte Angebotsstandorte,
darunter das NordWestZentrum, betroffen sein.
Angesichts der Attraktivität und Ausstrahlungswirkung dieser deutlich größeren Versorgungszentren ist zu erwarten, dass keine Beeinträchtigung dieser Standorte eintritt.
Ebenfalls von nennenswerten Umverteilungen wäre der in Solms ansässige Anbieter Sport- und
Mode Kaps betroffen. Insgesamt max. 6 % bzw. 0,4 Mio. EUR Umsatzrückgang werden zu Lasten
dieses Wettbewerbers prognostiziert. Eine Betriebsaufgabe ist jedoch auszuschließen, da die anzunehmenden Umsatzverlagerungen keine Existenzbedrohung darstellen.
Seite 66 von 75
5
Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen der Landesplanung und den Vorgaben des Integrierten Handlungskonzeptes für die
Stadt Limburg
5.1
Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen
der Landesplanung
Hinsichtlich der im Kapitel 1.2 dargestellten Ziele des Regionalplans Mittelhessen ist das Planvorhaben wie folgt zu bewerten:
18
Zentralitätsgebot (5.4-3 (Z ))
Flächen für großflächige Einzelhandelsprojekte kommen nur in Oberzentren und Mittelzentren (zentrale Ortsteile) in Betracht. Standorte außerhalb der zentralen Orte sind auszuschließen.
Wie bereits dargestellt, ist die Stadt Limburg an der Lahn als Mittelzentrum mit Teilfunktion
eines Oberzentrums (mit Diez) ausgewiesen. Vor diesem Hintergrund ist sie aus landesbzw. regionalplanerischer Sicht als Standort dazu privilegiert, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten in ihrem Hauptzentrum aufzunehmen.
Somit sind die Grundvoraussetzungen für die Ansiedlung des Planvorhabens gegeben.
Kongruenzgebot (5.4-4 (Z))
Großflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Sie haben bei der Festlegung ihrer Verkaufsflächengröße, der Sortimentsgruppen und des daraus resultierenden Einzugsbereichs den
zentralörtlichen Verflechtungsbereich (Versorgungsbereich) zu beachten. Dabei kommt dem
interkommunalen Abstimmungsgebot eine besondere Bedeutung zu.
Für die vorliegende Fragestellung ist der Versorgungsbereich dem Mittelbereich gleichzusetzen.
Die Ergebnisse der Analyse belegen, dass das Kongruenzgebot durch Planvorhaben ebenfalls erfüllt ist. Denn im Erweiterungsfall der „WERKStadt“ wird der Großteil des dort erzielten
Umsatzes aus den Kommunen generiert, die dem Mittelbereich gemäß Landesentwicklungsplans Hessen zuzuordnen sind.
Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot (5.4-5 (Z))
Das siedlungsstrukturelle Integrationsgebot besagt, dass Sondergebiete für großflächigen
Einzelhandel gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO nur in den im Regionalplan ausgewiesenen „Vorranggebieten Siedlung Bestand und Planung“ zulässig sind.
Der Zielvorgabe ist entsprochen. Der Planstandort ist im Regionalplan Mittelhessen als „Vorranggebiet Siedlung Bestand“ dargestellt.
18
Z: Ziel
Seite 67 von 75
Städtebauliches Integrationsgebot (5.4-6 (Z))
Die großflächigen Einzelhandelsvorhaben sind unter besonderer Berücksichtigung ihrer
Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung sowie der Umweltverträglichkeit in die bestehende Siedlungsstrukturen zu integrieren. Sie müssen eine enge bauliche
und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen. Vorhaben, die für
eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind, können davon ausgenommen werden.
Dem Projektstandort wurde im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes der Stadt Limburg die Funktion eines Ergänzungsstandortes innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zugewiesen. Das Einkaufszentrum ist demnach für die Aufnahme großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit innenstadtrelevanten Sortimenten vorgesehen, die den Branchenmix
der Innenstadt sinnvoll ergänzen und in die baulichen Strukturen der Altstadt und Neustadt
nicht integriert werden können.
Aufgrund seiner Lage innerhalb des Hauptzentrums ist dieser Projektstandort geeignet, großflächige Einzelhandelbetriebe in Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO mit innenstadtrelevanten Sortimenten aufzunehmen.
Um im Erweiterungsfall des Planvorhabens unverträgliche Wettbewerbswirkungen auf den
Innenstadt-Einzelhandel auszuschließen, sollen die projektrelevanten Kernsortimente mittels
entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan gezielt gesteuert werden.
Beeinträchtigungsverbot (5.4-7 (Z))
Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nach Art, Lage und Größe die Funktionsfähigkeit
von – auch benachbarten - zentralen Orten und ihrer bereits integrierten Geschäftszentren/
Versorgungskerne nicht wesentlich beeinträchtigen. Dies gilt insbesondere für solche Orte, in
denen Maßnahmen zur Stärkung oder Beibehaltung zentralörtlicher Versorgungsfunktionen
durchgeführt wurden oder vorgesehen sind.
Wie die vorliegende Auswirkungsanalyse nachweisen konnte, werden sich im Erweiterungsfall der „WERKStadt“ die wettbewerblichen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in den
umliegenden Städten und Gemeinden kaum verändern. Denn von Wettbewerbswirkungen
werden in erster Linie die in der Limburger Innenstadt ansässigen Einzelhandelsbetriebe tangiert, die eine Sortimentsüberschneidung mit den projektrelevanten Sortimenten aufweisen.
Die Umverteilungseffekte in den sich im erweiterten Einzugsgebiet befindenden Umlandkommunen werden vergleichsweise gering ausfallen. Der Grund dafür ist, dass diese in
räumlich-funktionaler Hinsicht bereits heute eine starke Ausrichtung auf die Limburger Innenstadt aufweisen. Hinzu kommt, dass die Versorgungsstrukturen in den Umlandkommunen
eine anders geartete Sortiments- und somit Zielkundenrichtung aufweisen als die Angebotsstrukturen in der Stadt Limburg an der Lahn.
Die Ergebnisse dieser Auswirkungsanalyse belegen, dass negative städtebauliche Auswirkungen auf die relevanten zentralen Versorgungsbereiche und sonstige für die Versorgung
der Bevölkerung wichtige Angebotsstandorte im Einzugsgebiet das Planvorhabens auszuschließen sind.
Seite 68 von 75
5.2
Mögliche Beeinträchtigungen anderer Gemeinden im Sinne von
§ 2 Abs.2 Baugesetzbuch
Wie die Prognose aufzeigte, werden sich die Wettbewerbseffekte des Planvorhabens insbesondere
gegen bereits im Stadtgebiet Limburg ansässige Wettbewerber richten. Dies führt dazu, dass die
Umsatzleistungen des Einzelhandels bezogen auf die Gesamtstadt Limburg an der Lahn in den
meisten projektrelevanten Sortimenten nur maßvoll ansteigen werden.
Dies illustriert die nachfolgende Abbildung. Aufgeführt werden die Umsätze vor Realisierung und
nach Realisierung der geplanten Erweiterung.
Zur Erläuterung der Rechengänge ein Beispiel: Nach eigener Prognose werden im Stadtgebiet von
Limburg mit Elektronikwaren Umsätze in Höhe von 46,5 Mio. EUR erzielt. Bei Ausschöpfung der
maximal möglichen Flächenspielräume könnte in der WERKStadt eine Umsatzleistung von bis zu
11 Mio. EUR realisiert werden. Dieser Mehrumsatz würde allerdings zu großen Teilen gegenüber
bereits im Stadtgebiet Limburg vorhandenen Wettbewerbern umverteilt, so dass die Gesamtstadt
Limburg lediglich einen Mehrumsatz von ca. 3,1 Mio. EUR zu verzeichnen hätte. Die sortimentsspezifische Umsatz-Kaufkraft-Relation würde somit um 19 Prozentpunkte von 321 auf 342 % zulegen.
Abbildung 16: Prognostizierte Zentralitäten (Umsatz-Kaufkraft-Relationen)
der Gesamtstadt Limburg derzeit und im Realisierungsfall
Nachfragevolumen
Umsatz
derzeit
UmsatzKaufkraftRelation
derzeit
Umsatz
nach
Realisierung
in Mio. €
in Mio. EUR
in %
in Mio. EUR
69,8
151,3
217
151,3
217
8,1
19,0
235
20,6
254
Unterhaltungselektronik/ Elektro/
Foto/ Optik
14,5
46,5
321
49,6
342
14,1
34,0
241
37,3
265
Bücher/ Fachzeitschriften/ Zeitungen;
6,7
13,4
200
16,3
243
3,7
4,3
116
5,4
146
Bekleidung/ Wäsche
15,9
68,0
428
75,0
472
Schuhe/ Lederwaren
3,8
14,2
374
16,8
442
2,8
11,2
400
15,0
536
Schnittblumen
1,5
2,1
140
2,4
160
UmsatzKaufkraftRelation
nach
Realisierung
in %
Die quantitativ höchsten Mehrumsätze wären im Bereich Bekleidung/ Wäsche zu erwarten. Würde
die maximal zulässige Verkaufsfläche ausgeschöpft, könnte in Limburg ein Zusatzumsatz von rd.
Seite 69 von 75
7 Mio. EUR realisiert werden; die sortimentsspezifische Umsatz-Kaufkraft-Relation würde dann um
42 Prozentpunkte zulegen.
Insgesamt würde der Zentralitätszuwachs aufgrund der hohen Umverteilungsquoten im Limburger
Stadtgebiet somit maßvoll ausfallen und das Mittelzentrum Limburg an der Lahn keine so dominante Position in der Region erreichen, dass die Funktionalität anderen zentraler Orte dadurch beeinträchtigt würde. Dies wird zum einen darin deutlich, dass der überwiegende Teil des im Realisierungsfall zu erwartenden Mehrumsatzes aus Umsätzen mit Kunden aus dem Mittelbereich Limburg
realisiert und die Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens in den umliegenden Mittelbereichen gleichzeitig so gering ausfallen würde, dass dort die Marktzutrittschancen von Einzelhandelsbetrieben mit
vergleichbaren Sortimenten nur unwesentlich verringert würden.
Zusätzlich wurde nachgewiesen, dass Umsatzverlagerungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen in den wettbewerblich tangierten Kommunen keine Größenordnungen erreichen würden,
die negative städtebauliche Auswirkungen auf bestehende oder angestrebte Einzelhandelsstrukturen zur Folge hätten. Diese Schlussfolgerung schließt die umliegenden Grundzentren ebenso ein
wie die Mittelzentren Diez, Weilburg, Montabaur und Westerburg, deren projektrelevanter Einzelhandelsbesatz in den Zentren und auch an anderen, versorgungsstrukturell wichtigen Standorte
nicht mehr als unwesentlich von den durch das Planvorhaben induzierten Umsatzumverteilungseffekten tangiert würden.
Somit kann ausgeschlossen werden, dass andere zentrale Orte im Realisierungsfall Beeinträchtigungen ihrer von der Landesplanung zugewiesenen Versorgungsfunktionen und/ oder Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB zu erwarten hätten.
5.3
Übereinstimmung des Planvorhabens mit den Zielen des Integrierten
Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg
Das Integrierte Handlungskonzept für die Stadt Limburg an der Lahn sieht vor, großflächige Einzelhandelsvorhaben mit innenstadtrelevanten Sortimenten ausschließlich in dem Hauptzentrum der
Stadt Limburg zuzulassen. Der „WERKStadt“ wird die Funktion eines Ergänzungsstandortes zugewiesen. Dort sollen insbesondere Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden, die den Branchenmix
der Innenstadt sinnvoll ergänzen und in die baulichen Strukturen der Altstadt und der Neustadt nicht
integriert werden können.
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Erweiterung der „WERKStadt“, die einen Teil des
Limburger Hauptzentrums bildet.
Wie die vorliegende Auswirkungsanalyse nachweisen konnte, werden sich im Erweiterungsfall der
„WERKStadt“ die wettbewerblichen Rahmenbedingungen für den Einzelhandel innerhalb der Limburger Innenstadt auf einem insgesamt verträglichen Niveau bewegen.
Seite 70 von 75
Gleichwohl wären in einzelnen Sortimenten aufgrund der bereits heute ausgeprägten Wettbewerbsdichte in der Limburger Innenstadt im Falle einer Ausschöpfung der sortimentsbezogenen
Obergrenzen spürbare Umsatzverluste im Bestand zu erwarten. Dies gilt insbesondere für die
Warengruppe Bekleidung, in der bei Realisierung der maximal möglichen Zusatzfläche von ca.
3.200 m² Umsatzumverteilung von bis zu 3,9 Mio. EUR oder 7 % des heutigen Umsatzes zu erwarten wären.
Diese Prognosewerte sind als Beleg dafür zu werten, dass die geprüfte Größenordnung des Flächenspielraums nicht überschritten werden sollte. Empfohlen wird, die Schwerpunkte im Bereich
Bekleidung auf größere Angebotsformate, speziell im Bereich Junger Mode zu legen. Verzichtet
werden sollte jedoch auf die Integration einer „Modepassage“ mit einem differenzierten Besatz an
kleinteiligen Shopnutzungen.
Ebenfalls deuten die für das Parfümeriewaren-Sortiment und das Segment Papier/ Büro/ Schreibwaren sowie die Warengruppe Schnittblumen prognostizierten Umsatzverlagerungswirkungen auf
eine deutliche Wettbewerbsverschärfung innerhalb der Limburger Innenstadt hin.
Mit Einschränkung gilt diese Schlussfolgerung auch für das Sportartikel-Sortiment. Würden die
geprüften 1.500 m² Zusatz-Verkaufsfläche mit einem Sportfachmarkt mit Vollsortiment belegt, wäre
der bestehende Wettbewerb deutlich stärker tangiert, als bei Belegung mit WarengruppenSpezialisten, z.B. aus dem Fahrrad-Segment.
Völlig unkritisch stellen sich dagegen aus dem Sichtwinkel der Innenstadtverträglichkeit die Elektronik-Sortimente und die Warengruppen Schuhe/ Lederwaren sowie Nahrungs- und Genussmittel
dar. Bei Ausschöpfung der in diesen Sortimentsbereichen definierten Flächenspielräume von zusammen rd. 3.700 m² wären fast 50 % der geprüften maximal möglichen Zusatzverkaufsflächen
von ca. 7.800 m² (ohne Mall-Flächen) mit Nutzungen belegt, die nur geringe Wettbewerbswirkungen gegenüber dem bestehenden Einzelhandel entfalten würden.
Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Zielvorgaben des Integrierten Handlungskonzepts für die Stadt Limburg an der Lahn mit Umsetzung des mit dem Bebauungsplan vorgegebenen
Flächenkonzepts im Grundsatz eingehalten werden. Anzuraten ist allerdings, die endgültige Festlegung des Nutzungskonzepts unter Beachtung der vorab formulierten Empfehlungen vorzunehmen.
Seite 71 von 75
6
Fazit
(1)
Auf dem Gelände des ehemaligen DB-Ausbesserungswerkes ist eine Erweiterung der
„WERKStadt“ geplant. Bisher wurden unter Nutzung der teilweise denkmalgeschützten
Bausubstanz einschließlich der für Kunden zugänglichen Nebenflächen rd. 6.200 m² Einzelhandelsverkaufsfläche realisiert. Im Rahmen der Erweiterungsmaßnahmen wird die
Verkaufsfläche der „WERKStadt“ auf max. 14.500 m² vergrößert.
(2)
Das Planungsgrundstück befindet sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs
(Hauptzentrum – Limburger Innenstadt). Im Rahmen des Integrierten Handlungskonzeptes für die Stadt Limburg wurde der Projektstandort als Ergänzungsstandort innerhalb der
Limburger Innenstadt ausgewiesen. Demnach soll die „WERKStadt“ neben der Funktion
als Nahversorgungsstandort der Innenstadt auch für die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen vorgesehen werden, die den Branchenmix der Innenstadt sinnvoll ergänzen,
ohne unverträgliche Standortkonkurrenzen zur Innenstadt entstehen zu lassen und die
aufgrund ihres Angebotsformats nicht in baulichen Strukturen der Altstadt und der Neustadt integriert werden können.
(3)
Die Stadt Limburg an der Lahn stellt als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums einen geeigneten Standort zur Versorgung mit Gütern des mittel- und langfristigen
Bedarfs dar.
(4)
Die Erweiterung der „WERKStadt“ macht eine Aufstellung des Bebauungsplans erforderlich. Festgesetzt werden soll gemäß § 11 BauNVO ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufs- und Freizeitzentrum WERKStadt“ mit einer max. Verkaufsfläche von
14.500 m². Darüber hinaus ist vorgesehen, eine Feinsteuerung vorzunehmen und für die
einzelnen Kernsortimente genaue Festlegungen zu treffen.
(5)
Als wichtigste Wettbewerbsstandorte sind aufgrund des geplanten Branchenmix und der
ländlichen Siedlungsstruktur in erster Linie die umliegenden Ober- und Mittelzentren anzusehen. Während in den Kleinzentren überwiegend kleinteilige, auf die Grundversorgung
abzielende Angebotsstrukturen zu verzeichnen sind, werden in den zentralörtlich höher
eingestuften Orten – entsprechend ihrer Funktion – darüber hinaus gehende Angebotspaletten vorgehalten. Die sonstigen Mittelzentren weisen zwar auch Angebote in den innenstadtrelevanten Warengruppen auf, sind jedoch in ihrer Breite und Tiefe nur schwach ausgeprägt.
(6)
Nach Prognosen der Gutachter wird das Einzugsgebiet im Erweiterungsfall der „WERKStadt“ mit dem Einzugsgebiet des (inner)städtischen Einzelhandels der Stadt Limburg
übereinstimmen. Das Einzugsgebiet umfasst im Wesentlichen den Mittelbereich der Stadt
Limburg und schließt im östlichen und westlichen Randbereichen angrenzende Kommunen ein. In diesem perspektivischen Einzugsgebiet leben insgesamt über 292.800 PersoSeite 72 von 75
nen, die über ein Nachfragevolumen in den projektrelevanten Warengruppen von
rd. 1.199,8 Mio. EUR verfügen.
(7)
Die höchsten einzelhandelsbetrieblichen Umsatzverlagerungen würden sich nach den
Ergebnissen der Auswirkungsanalyse vor allem auf die innerhalb der Stadt Limburger Innenstadt ansässigen projektrelevanten Anbieter beziehen. Aufgrund der starken Angebotsüberschneidungen mit den bereits in der Limburger Innenstadt ansässigen Betrieben
ist davon auszugehen, dass die stärksten Umverteilungseffekte vor allem in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche sowie Sport- und Campingartikel/ Sport zu erwarten sind.
(8)
Die Zielvorgaben des Integrierten Handlungskonzepts werden mit Umsetzung des mit
dem Bebauungsplan vorgegebenen Flächenkonzepts im Grundsatz eingehalten. Aufgrund der bei Ausnutzung der mit dem Bebauungsplanentwurf vorgegebenen Flächenspielräume ist allerdings anzuraten, die endgültige Festlegung des Nutzungskonzepts unter Beachtung der vom Gutachter formulierten Empfehlungen vorzunehmen.
(9)
So sollten innerhalb der „WERKStadt“ die Schwerpunkte im Bereich Bekleidung auf größere Angebotsformate, speziell im Bereich Junger Mode gelegt werden. Verzichtet werden sollte jedoch auf die Integration einer „Modepassage“ mit einem differenzierten Besatz an kleinteiligen Shopnutzungen. Im Bereich Sportartikel würde der bestehende Wettbewerb am stärksten tangiert, wenn die Zusatz-Verkaufsfläche durch einen Sportfachmarkt mit Vollsortiment belegt würde; bei Belegung mit Warengruppen-Spezialisten, z. B.
aus dem Fahrrad-Segment, wären geringere Wettbewerbseffekte zu erwarten.
(10)
Völlig unkritisch stellen sich dagegen aus dem Sichtwinkel der Innenstadtverträglichkeit
die Elektronik-Sortimente und die Warengruppen Schuhe/ Lederwaren sowie Nahrungsund Genussmittel dar.
(11)
Neben der Limburger Innenstadt werden Umsatzumverteilungen auch zu Lasten der
außerhalb der Innenstadt gelegenen Solitärstandorte zustande kommen. Von den Umverteilungseffekten würden in erster Linie die im Standortverbund an der Westerwaldstraße
und Höhenstraße in Limburg projektrelevanten Einzelhandelsbetriebe betroffen sein.
(12)
Die Umsatzumverteilung gegenüber den zentralen Versorgungsbereichen im übergemeindlichen Einzugsgebiet und sonstigen versorgungsstrukturelle wichtigen Standorten
fällt gering aus. Somit sind mehr als unwesentliche Auswirkungen auf andere zentrale
Versorgungsbereiche und die Versorgung der Bevölkerung anderer Kommunen im Sinne
von § 11 Abs. 3 BauNVO auszuschließen.
(13)
Der überwiegende Teil des im Realisierungsfall zu erwartenden Mehrumsatzes würde aus
Umsätzen mit Kunden aus dem Mittelbereich Limburg realisiert; gleichzeitig würde die
Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens in den umliegenden Mittelbereichen so gering aus-
Seite 73 von 75
fallen, dass die Marktzutrittschancen von Einzelhandelsbetrieben mit vergleichbaren Sortimenten dort nur unwesentlich verringert würden.
(14)
Somit kann ausgeschlossen werden, dass andere zentrale Orte im Realisierungsfall
Beeinträchtigungen ihrer von der Landesplanung zugewiesenen Versorgungsfunktionen
und/ oder Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche im Sinne von § 2 Abs. 2
BauGB zu erwarten hätten. Diese Wertung schließt die umliegenden Grundzentren ebenso mit ein wie die Mittelzentren Diez, Weilburg, Montabaur und Westerburg, deren projektrelevanter Einzelhandelsbesatz nur geringfügig von den durch das Planvorhaben induzierten Umsatzumverteilungseffekten tangiert würden.
Seite 74 von 75
--Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die
Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des
Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der
Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Handelsberatung GmbH erlaubt.
Seite 75 von 75

BBE-Gutachten WERKStadt_ Mai_2011

Transcription

Similar documents

rhein- schiene

Entwicklungskonzept Einzelhandel

GMA Auswirkungsanalyse

Stellungnahme des Regionsbeauftragten vom 16.01.2004

fachmarktzentren in deutschland - MEC METRO

Fachmarktreport Rhein/Main

Auswirkungsanalyse - GMA Gutachten

Verkaufsflächen- und Betriebstypenkonzept des

Auswirkungsanalyse zur Prüfung der städtebaulichen Auswirkungen

Fokus Mittelstand Juli 2010 Wachstumskerne Leuna und Jena Jetzt

Marktplatz-Center Neubrandenburg

Auswirkungs

SO Lebensmitteleinzelhandel Einfangstraße

Rhein-Center Köln

gutachterliche stell gutachterliche stellungnahme

BUNDESKARTELLAMT BESCHLUSS

Vermessungs- und Katasteramt Öffentlich bestellte - Rhein-Erft

P3- Projekt: Beykoz, ein problembehafteter Stadtteil Istanbuls vor

Altmarkt-Galerie Dresden

Anwenderbericht com.TRADENET im Einsatz bei Apollo Optik

Entwurf eines Gesetzes über die Neugliederung der

Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften