SO Lebensmitteleinzelhandel Einfangstraße

Transcription

Verträglichkeitsuntersuchung
zur Ansiedlung eines Supermarktes
an der Einfangstraße in Moosinning
für die
EGS Erschließung Gewerbegebiet Spörerau GmbH
Am Steinberg 1
84051 Unterwattenbach
Ihre Ansprechpartner:
Dr. Angelus Bernreuther
(Gesamtleitung)
Dipl.-Geogr. Marius Malek
(Projektleitung)
BBE Handelsberatung GmbH
Brienner Straße 45
80333 München
Tel.: +49 89 55118-181
Fax: +49 89 55118-450-181
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 BBE Handelsberatung GmbH
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München, 16. Juni 2011
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Inhaltsverzeichnis
1.
Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................ 5
2.
Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel............................................................................... 7
2.1.
Aktuelle Entwicklung ................................................................................................................ 7
2.2.
Trends und Perspektiven ......................................................................................................... 8
2.3.
Exkurs: Supermärkte in Deutschland .................................................................................... 13
2.3.1.
Erhöhter Flächenbedarf bei Supermärkten ................................................................... 14
2.3.2.
3.
Problembezogene Strukturanalyse (Makrostandortanalyse) .................................................. 18
3.1.
3.2.
3.3.
4.
Lage des Projektgrundstücks und derzeitige Situation am Planstandort .............................. 23
Anteilige Wohnbevölkerung im Umfeld ................................................................................. 25
Verkehrliche Anbindung ........................................................................................................ 25
Baurechtliche Einstufung ....................................................................................................... 26
Angebots- und Wettbewerbsanalyse ......................................................................................... 27
5.1.
5.2.
5.3.
6.
Lage und landesplanerische Einstufung ............................................................................... 18
Soziodemographie, Arbeitsmarkt und Verkehr ...................................................................... 18
Determinanten der Nachfrageseite........................................................................................ 20
Mikrostandortanalyse .................................................................................................................. 23
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
5.
Das neue Supermarkt-Konzept ..................................................................................... 15
Gemeinde Moosinning ........................................................................................................... 27
Nahversorgungssituation in umliegenden Gemeinden.......................................................... 28
Regionale Wettbewerbssituation ........................................................................................... 29
Einzugsgebiet des Vorhabens und Marktpotenziale ................................................................ 32
6.1.
Festlegung des Einzugsgebietes für das Planvorhaben ....................................................... 32
6.2.
Marktpotenzial und Bindungsquoten im gesamten Gebiet und im abgegrenzten
Einzugsgebiet..................................................................................................................................... 35
7.
Rechtliche Beurteilungsgrundlagen .......................................................................................... 36
7.1.
Definition Einzelhandelsgroßprojekte .................................................................................... 36
7.2.
Städtebauliche Beurteilung der Verträglichkeit ..................................................................... 37
7.2.1.
Einschätzung von Umsatzumlenkungen ....................................................................... 38
7.2.2.
Berechnung von Umsatzumlenkungen.......................................................................... 39
7.2.3.
Umsatzprognose des geplanten Vorhabens ................................................................. 40
7.2.4.
EXKURS: Rolle der Zentralen Versorgungsbereiche .................................................... 41
7.2.5.
Auswirkungen des Planvorhabens auf die Zentralen Versorgungsbereiche in
Moosinning und in den Gemeinden des Nahbereichs bzw. des Einzugsbereiches ...................... 42
8.
Fazit ............................................................................................................................................... 45
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Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ....................................................... 7
Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ............................................................. 9
Abbildung 3: Neue Flächenanforderungen ............................................................................................. 9
Abbildung 4: Kleinflächenkonzepte in der Innenstadt .......................................................................... 10
Abbildung 5: Bio – Supermärkte und Bio - Sortimente ......................................................................... 10
Abbildung 6: Technische Innovationen ................................................................................................ 11
Abbildung 7: Beispiel Eigenmarke Rewe ............................................................................................. 11
Abbildung 8: Verbundstandorte und Nahversorgungszentren ............................................................. 11
Abbildung 9: Nahversorgung im ländlichen Raum ............................................................................... 12
Abbildung 10: Eigenschaften von Handelsformen aus Verbrauchersicht ............................................ 13
Abbildung 11: Erhöhter Platzbedarf in modernen Lebensmittelmärkten .............................................. 15
Abbildung 12: Großzügige Präsentation von frischen Obst- und Gemüsewaren ................................ 16
Abbildung 13: Frischetheke für Fisch ................................................................................................... 16
Abbildung 14: Getränkesortiment auf Sockel in bequemer Griffhöhe .................................................. 16
Abbildung 15: Offene Gestaltung: Breite Gänge, niedrige Regalhöhen .............................................. 16
Abbildung 17: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2009 ......................................................... 20
Abbildung 18: Einzelhandelszentralitätskennziffer 2008 ...................................................................... 21
Abbildung 19: Bewertung Makrostandort ............................................................................................. 22
Abbildung 20: Blick auf das Projektgrundstück .................................................................................... 24
Abbildung 21: Nachbarnutzungen rund um den Planstandort ............................................................. 24
Abbildung 22: Anbindung an den ÖPNV am Planstandort ................................................................... 26
Abbildung 23: Nahversorgung Moosinning .......................................................................................... 27
Abbildung 24: Lebensmittelangebot in den benachbarten Gemeinden Moosinnings .......................... 29
Abbildung 25: Erding Gewerbegebiet Süd ........................................................................................... 29
Abbildung 26: Erding Gewerbegebiet West ......................................................................................... 30
Abbildung 27: Lebensmittelangebot der Gemeinde Markt Schwaben ................................................. 30
Abbildung 28: Gemeinde Moosinning und Umgebung mit Fahrzeitzonen 5 - 10 Minuten ................... 32
Abbildung 29: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten ...................................................... 37
Abbildung 30: Grenzwerte der Umsatzumverteilung ............................................................................ 38
Abbildung 31: Quellen der Umsatzherkunft eines Einzelhandelsvorhabens ....................................... 39
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Kartenverzeichnis
Karte 1: Moosinning im regionalen Kontext (Karte Regionalplan) ....................................................... 18
Karte 2: Lage des Projektgrundstücks ................................................................................................. 23
Karte 3: Anteilige Wohnbevölkerung im Umfeld des Planstandorts ..................................................... 25
Karte 4: Überblick über die Versorgungsbereiche in Moosinning ........................................................ 28
Karte 5: Regionale Wettbewerbssituation (großflächige Filialisten) ..................................................... 31
Karte 6: Einzugsgebiet des geplanten Supermarktes .......................................................................... 34
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Entwicklung von Fläche und Flächenleistung ..................................................................... 17
Tabelle 3: Bevölkerungsentwicklung .................................................................................................... 19
Tabelle 4: Einwohner im Einzugsgebiet ............................................................................................... 34
Tabelle 5: Marktpotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens (Lebensmittel) ....................................... 35
Tabelle 7: Branchenübliche Raumleistungen des Supermarkts .......................................................... 40
Tabelle 8: Umsatzprognose des geplanten Supermarktes .................................................................. 40
Tabelle 9: Umsatzherkunft des Supermarktes ..................................................................................... 43
Tabelle 10: Umsatzherkunft des Supermarktes nach Gebieten ........................................................... 43
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1.
Ausgangssituation und Zielsetzung
EGS Erschließung Gewerbegebiet Spörerau GmbH plant in Moosinning die Errichtung eines
Supermarktes mit integriertem Getränkemarkt mit rd. 1.350 m² Verkaufsfläche. Laut Auftraggeber
befindet sich der Bebauungsplan für den Planstandort in Aufstellung und soll Mitte 2011 beschlossen
sein. Die planvorhabenrelevanten Flächen sollen als Gewerbegebiet (GE) klassifiziert werden. Für die
Realisierung wird eine Einschätzung zur Verträglichkeit des Vorhabens aus städtebaulicher und
landesplanerischer Sicht benötigt. Eine Verträglichkeitsuntersuchung soll sachliche Argumente
gegenüber der Gemeinde und Genehmigungsbehörde im Landratsamt bzw. bei der Regierung
einbringen.
Aufgrund der Dimensionierungen steht eine Ausweisung eines Sondergebiets nach §11 Abs. 3
BauNVO im Raum. Damit ergeben sich jedoch Komplikationen mit den Vorgaben der bayerischen
Landesplanung, da die Gemeinde Moosinning mangels ausreichender zentralörtlicher Einstufung kein
Sondergebiet nach §11 Abs. 3 BauNVO in Verbindung mit dem LEP Bayern 2006 ausweisen darf. Da
die Nahversorgung am Ort zum Teil nicht gewährleistet werden kann, ist eine Widerlegung dieser
Vermutungsregel nach §11 Abs. 3 BauNVO im Rahmen des Satz 4 des o.g. Paragraphen zu prüfen.
Liegen keine überörtlichen Auswirkungen vor, kann das Vorhaben auch in einem Gewerbegebiet nach
§8 BauNVO errichtet werden.
Derzeit ist als weitere Rahmenbedingung das geltende Landesentwicklungsprogramm Bayern 2006
und das Landesplanungsgesetz als Grundlage im Prozess der Neufassung. Obwohl bis zum
Inkrafttreten eines neuen Landesentwicklungsprogramms das derzeitige LEP voll in Kraft bleibt, ist
nach unserem Kenntnisstand beim Thema Nahversorgung eine deutliche Erhöhung der
landesplanerisch zulässigen Flächen auf die Mindestbetriebsgröße angedacht. Die Regelungen,
insbesondere zu den städtebaulichen Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO bleiben davon jedoch
unberührt.
Der ortsansässige Supermarkt, welcher in seiner Bestandsimmobilie nicht mehr einen zeitgemäßen
Marktauftritt wahren kann, beabsichtigt laut Auftraggeber seinen Standort aufzugeben und im Falle
der Realisierung den neuen Standort zu belegen.
Hierzu bietet die BBE Handelsberatung folgendes Vorgehen an.
Umfassende Markt- und Standortanalyse und anschließende Verträglichkeitsuntersuchung: In
vertiefter Form wird das Projekt hinsichtlich der nachfrage- und angebotsseitigen
Rahmenbedingungen begutachtet, insbesondere auch die lokale und regionale Wettbewerbsposition
einer genauen Prüfung unterzogen. Aufgrund der detaillierten Betrachtung der lokalen Situation
werden konkrete Aussagen zu den Auswirkungen auf die Ziele der Raumordnung und Landesplanung
sowie auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung erarbeitet.
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Im Zuge der umfassenden
Fragestellungen thematisiert:
■
Welche
Verträglichkeitsuntersuchung
einzelhandelsrelevanten
Arbeitsmarkt,
Pendler,
Rahmenbedingungen
Erreichbarkeit
etc.)?
Welche
werden
herrschen
angebots-
insbesondere
vor
und
folgende
(Soziodemographie,
nachfrageseitigen
Strukturdaten sind für den Einzelhandel vor Ort von Bedeutung (Makrostandortanalyse)?
■
Wie gestaltet sich der Mikrostandort des Vorhabens?
■
Welchen Einzugsbereich hat das geplante Vorhaben?
■
Wie ist das Vorhaben aus landesplanerischen und städtebaulichen Gesichtspunkten zu bewerten?
Welche Auswirkungen sind insbesondere auf Versorgungszentren am Ort und umliegende
Gemeinden zu erwarten?
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2.
Marktsituation im Lebensmitteleinzelhandel
Zur Einordnung des geplanten Projektes in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen
Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und dominante Trends im
Lebensmitteleinzelhandel dargelegt.
2.1. Aktuelle Entwicklung
Im Einzelhandel generell und insbesondere im Lebensmittelhandel lässt sich seit Jahren eine
Polarisierung zwischen den Betriebsformen SB-Warenhaus / Verbrauchermarkt auf der einen Seite
und Discountern auf der anderen Seite erkennen (vgl. Abbildung 1).
Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel
Insbesondere durch die gefühlte Teuerung seit der Euro-Einführung haben die Discounter
Marktanteile gewonnen. Es ist zu beobachten, dass die gegenwärtige Debatte über eine Inflation der
Lebensmittelpreise (vgl. Preisentwicklung bei Milch- und Getreideprodukten) und die weltweite
Finanzkrise den Discountern weitere Zuwächse beschert. Die Supermärkte schafften es 2007 den
Negativtrend zu stoppen und konnten in den letzten Jahren zu Lasten der SB-Warenhäuser wieder
Marktanteile gewinnen. Da die Übergänge zwischen Supermärkten und (kleinen) Verbrauchermärkten
bezüglich der Größe der Verkaufsfläche fließend sind, lässt sich hinsichtlich des Zuwachses an
Marktanteilen noch keine genaue Aussage treffen. Viele neue Märkte in den Einkaufszentren der
Städte laufen aufgrund ihrer Größe in vielen Statistiken als Verbrauchermarkt (Non-Food-Anteil ca.
30%), obwohl sie bei einer Betrachtung der angebotenen Sortimente dem Betriebstyp Supermarkt
(Non-Food-Anteil ca. 10%) zuzuordnen sind.
Der Ausgaben-Anteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels wieder
leicht zugenommen. Der Grund dafür liegt zum einen in der Nachfrage und steigenden Preisen
begründet, zum anderen in einer Verbesserung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene
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Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, welches bei den Verbrauchern zu einer leicht
gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere
lässt sich dies an der boomenden Nachfrage nach Bio-Lebensmitteln ablesen, welche vom Discounter
bis zum Bio-Supermarkt heute alle Anbieter zunehmend im Sortiment haben.
Von den 436 Mrd. € inkl. Apothekenumsätzen, die die 82 Mio. Einwohner in Deutschland im
Einzelhandel ausgeben, entfallen 217 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung
(Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apothekenwaren, Blumen). Dies entspricht einem Anteil von
knapp 50 Prozent und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes. Keine andere
Branche hat eine so hohe Konzentration auf Handels- wie auch auf Lieferantenseite. Unter den
Filialen, z. B. der Rewe-Group und der Edeka befindet sich eine Vielzahl selbständiger Kaufleute, die
mit ihrer lokalen Präsenz auf Besonderheiten des regionalen Marktes schnell und kompetent
reagieren können. Wichtige Rahmendaten zur Branche sind in der folgenden Tabelle (BBE
Handelsberatung, 2009; Destatis, 2009; Handel aktuell, 2009/2010, S. 179/182):
Der Lebensmittelhandel hat sich mit einer nominalen Umsatzsteigerung von 19,4% von 1995 bis 1998
weit besser entwickelt als die meisten anderen Einzelhandelsbranchen. Eine überdurchschnittlich
hohe sortimentsspezifische Inflationsrate hat jedoch im gleichen Zeitraum nur zu einem realen
Wachstum von 1,1% geführt.
2.2. Trends und Perspektiven
Für die Beurteilung der zukünftigen Perspektiven sollen die nachstehenden Trends Orientierung
geben:
Konzentration: Nur wenige Handelsbetreiber dominieren den Lebensmitteleinzelhandel. Die 6
größten Anbieter vereinen bereits einen Anteil von über 90% des Marktes auf sich. Die
Konzentrationsprozesse werden im Zuge der fortsetzenden Konsolidierungen des Marktes weiter
andauern. Aktuell werden durch die Übernahme von Plus durch Netto im Discountbereich sowie durch
die (kleinere) Übernahme von Sky-Supermärkten durch Rewe im Vollsortimentbereich weiter deutliche
Konzentrationstendenzen ausgemacht. Discounter wie Aldi, Lidl, Netto und Penny befinden sich
weiter auf dem Vormarsch. Weiteres Wachstum wird durch zunehmende Nachverdichtung,
Flächenausweitungen und Diversifikation des Angebots generiert. Doch auch die klassischen
Supermärkte werden vor allem durch Konzeptanpassungen und neue Formate wieder dynamischer.
Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments umfasst rund 9.300 Artikel. Damit stehen
Supermärkte zwischen den preisorientierten Discountern mit eng umgrenztem Sortiment und den
Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung
hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt. SB-Warenhäuser zielen
mit ihrem umfassenden Sortiment somit nicht primär auf eine Nahversorgung ab, sondern führen ein
deutlich erweitertes Angebot.
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Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp
Quelle: Trade Dimensions; Bearbeitung BBE Handelsberatung GmbH.
Neue Anforderungen an die Fläche: Während Discounter von den Konsumenten in der Regel zum
preisgünstigen Grundeinkauf aufgesucht werden, sind Supermärkte v. a. wegen ihres umfassenden
Sortiments, einer großen Auswahl an Frischartikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und
Ladenatmosphäre, des fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt. Übersichtlichkeit
und angenehme Atmosphäre sind bei deutlich mehr Artikeln nur auf einer vergrößerten Fläche zu
realisieren, was in den letzten Jahren jedoch auch verstärkt von Discountern angestrebt wird. Zudem
sind Entwicklungen wie: Zunehmende Convenience-Orientierung (z. B. im Fertiggerichtebereich),
aufwändigere Ladengestaltungen (z. B. niedrigere Regale, breite Gänge zum stressfreien Einkauf),
Zusatzangebote und Sortimentsausweitungen (z. B. im Frischfleischbereich) und gesetzliche
Vorgaben (vgl. Auswirkungen der Pfandverordnung auf ladeninterne Logistik in Form von
Pfandrückgabeautomaten) für einen größeren Platzbedarf entscheidend.
Abbildung 3: Neue Flächenanforderungen
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Aufnahmen.
Mit Kleinflächenkonzepten zurück in die Stadt: Neben den Entwicklungen in der Großfläche
werden zunehmend auch Kleinflächenkonzepte mit hohem Qualitätsniveau und starker ConvenienceAusrichtung an hochverdichteten Standorten (v. a. in Großstädten mit hoher Anzahl an SingleHaushalten bzw. urbanen Kleinhaushalten sowie älteren Menschen mit eingeschränkter Mobilität)
realisiert. Die innerstädtischen Kleinflächenkonzepte bieten auf 500 bis 1.000 m² Verkaufsfläche alle
wichtigen Artikel des täglichen Bedarfs darunter ein umfangreiches Angebot an Frischware und BioArtikel (vgl. Nahversorgungsstudie 2010, S. 14).
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Abbildung 4: Kleinflächenkonzepte in der Innenstadt
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Aufnahmen, Rewe City Supermarkt.
Spezialisierung - Bio-Supermarkt: Der allgemeine Konsumtrend Gesundheit und Wellness
unterstützte in den letzten Jahren zunehmend das Segment für Bio-Produkte. Als erfolgreichstes
Vertriebskonzept setzte sich dabei der Bio-Supermarkt durch. So haben sich u. a. Alnatura, denn’s
und Basic durch ihre modernen Ladenkonzepte, Produktvielfalt und umfangreichen Frischeangebot
etabliert und ihr Standortnetz zunehmend verdichtet. Die Ausweitung des Sortiments mit BioProdukten bei Vollsortimentern und Discountern führt jedoch zu einer fortschreitenden Intensivierung
des Wettbewerbs. Der Markt um das Bio-Sortiment ist hart umkämpft. Vor allem kleinere
Betriebsformen (z. B. klassisches Biofachgeschäft, Reformhaus) zählen dadurch zu den Verlierern
(vgl. Nahversorgungsstudie S. 16 und 44 ff).
Abbildung 5: Bio – Supermärkte und Bio - Sortimente
Technische
Innovationen:
Zusätzliche
Wettbewerbsvorteile
erhofft
sich
der
Lebensmitteleinzelhandel in Zukunft durch die Implementierung von technischen Innovationen. Hierzu
zählen
neben
neuen
Kassenund
Selbstbedienungssystemen
auch
eine
neue
Radiofrequenztechnologie (RFID). Dabei werden Artikel mit einem Chip ausgestattet, der zahlreiche
Informationen gespeichert hat. Diese Technologie kann zukünftig nicht nur die Optimierung der
Zeitersparnis in der Logistik eines Einzelhandelsbetriebs unterstützen (z. B. Überprüfung des
Warenbestandes durch „intelligente Regale“). Perspektivisch könnte diese Technologie so ausgebaut
werden, dass der Kunde nach beendetem Einkauf ein Lesegerät passiert, das die gekauften Artikel
registriert und er somit nur noch mit Kreditkarte bezahlen muss. Dem Kunden bietet diese Technologie
ein schnelles Bezahlverfahren - für den Einzelhandelsbetrieb bedeutet dies einen erhöhten Durchlauf
in der Kassenzone.
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Abbildung 6: Technische Innovationen
Eigenmarken: In den letzten Jahren hat der Anteil der Eigenmarken im Lebensmittelbereich enorm
zugenommen. Vor allem Supermärkte haben die Einführung von hauseigenen, preisgünstigen
Handelsmarken forciert um sich damit auch stärker gegenüber dem Wettbewerb durch
preisaggressive Discounter zu profilieren. Die Unterscheidung durch den Kunden erfolgt bei
weitgehend ähnlichen Sortimenten, die keine Serviceleistung erfordern, größtenteils über den Preis.
Ist die Positionierung einer Eigenmarke erfolgreich, schwächt die Vergleichbarkeit ab und sie wird zum
Alleinstellungsmerkmal (vgl. KPMG, 2006b, S. 57).
Abbildung 7: Beispiel Eigenmarke Rewe
Quelle: REWE.
Verbundstandorte: Ein adäquater Nahversorgungsstandort, der die Versorgung in einem Gebiet
sicherstellen kann, zeichnet sich durch einen attraktiven Mix von Handelsbetrieben unterschiedlicher
nahversorgungsrelevanter Branchen und
Betriebsformen aus. Die
Realisierung
von
Nahversorgungszentren bzw. –agglomerationen sind in den letzten Jahren zunehmend in den Fokus
von Entwicklern und Handelsunternehmen getreten. Derartige Verbundstandorte steigern die
Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes für die Kunden, was ein vergrößertes Einzugsgebiet
bedeutet, aber auch das Umsatzpotenzial der einzelnen Betriebe erhöht (vgl. Nahversorgungsstudie
2010, S. 64 ff). Vollsortimenter und Discounter kannibalisieren sich aber zunehmend an derartigen
Verbundstandorten.
Abbildung 8: Verbundstandorte und Nahversorgungszentren
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Demografischer Wandel: Best-Practice-Beispiele (Deutscher Industrie- und Handelskammertag e.V.,
2009, S. 4-6) zeigen viele Möglichkeiten wie die Branche auf den demografischen Wandel reagiert,
z.B. durch große Auswahl an Fertigprodukten, Diabetiker- und Diätprodukte, Klein- und
Einzelpackungen, große Etiketten, Leselupen und Verleih von Lesebrillen, helle/breite Gänge,
extrabreite Parkplätze, Ruhezonen mit Wasser- und Kaffeeautomaten, gemischte Altersstruktur im
Personal u. v. m.)
Dorfladenkonzept für den ländlichen Raum: Kleinere Gemeinden im ländlichen Raum sind für
große Handelsketten größtenteils uninteressant (zu wenig Laufkundschaft, Umsatz zu gering). Um
dennoch die fußläufige Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs dort sicherzustellen, wurde der
„alte“ Tante-Emma-Laden als neues Dorfladen-Konzept wiederbelebt. Dorfladen-Projekte entstehen
zunehmend durch die Gründung einer Genossenschaft, die von der Bevölkerung getragen und
finanziert wird. Viele Unternehmer vor Ort werden aus Existenzgründern rekrutiert (vgl.
Nahversorgungsstudie 2010, S. 49ff).
Abbildung 9: Nahversorgung im ländlichen Raum
Fazit zu Entwicklungen und Trends in der Lebensmittelbranche:

Qualitätsstrategien der Vollsortimenter vs. Preisstrategien der Discounter.

Verkaufsfläche steigt bei Supermärkten und Discountern.

Neue Konzepte nach Gesundheitsbewusstsein und Nachhaltigkeitsstreben
(Bio und Convenience).

SB-Warenhäuser
und
Verbrauchermärkte
bieten
das
umfassendste
Sortiment, v.a. auch im Non-Food-Bereich.

Für einen Nahversorgungsstandort kommt es auf einen attraktiven Mix an
Handelsbetrieben unterschiedlicher Branchen, Betriebsformen und -lagen an.

Antwort auf demografische Entwicklung mit wohnortnahen Standorten und
neuen Servicekonzepten.

Wiederbelebung eines neuen Dorfladenkonzeptes im ländlichen Raum, hohe
Qualität selbständiger Unternehmer.

Supermärkte garantieren eine umfassende Grundversorgung (bis zu 14.000
Artikel), Discounter ergänzen die Grundversorgung durch preisorientierte
Deckung des Bedarfs bei Grundnahrungsmitteln (bis zu 1.900 Artikel plus
Aktionsware).
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2.3.
Exkurs: Supermärkte in Deutschland
Der Umfang eines durchschnittlichen Supermarktsortiments umfasst rund 9.300 Artikel. Damit stehen
Supermärkte zwischen den preisorientierten Discountern mit eng umgrenztem Sortiment und den
Verbrauchermärkten bzw. SB-Warenhäusern, deren Sortiment weit über das der Nahversorgung
hinausgeht und bereits den mittel- bis langfristigen Bedarfsbereich abdeckt.
Der Supermarkt ist die Vertriebsform des Lebensmitteleinzelhandels, in der sich die Haushalte im
kurzfristigen täglichen Bedarfsbereich umfassend versorgen können, da Supermärkte über ein
dichteres Standortnetz verfügen als Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser. Gleichzeitig halten sie
kontinuierlich (im Gegensatz zu den Aktionsangeboten der Discounter) ein grundlegendes Angebot im
Non-Food-Bereich (z.B. Haushaltswaren) vor.
Im Gegensatz zum Discounter beziehen Supermärkte ihre Attraktivität weniger aus dem preislichen
Vorteil, sondern aus den Serviceelementen und der Auswahl der dargebotenen Artikel. Es ist vor
allem der Service, den viele Verbraucher an der Betriebsform des Supermarktes schätzen.
Abbildung 10: Eigenschaften von Handelsformen aus Verbrauchersicht
Quelle: ZMG (Branchenreport LEH).
Eine klare Unterscheidung der beiden Betriebstypen Discounter und Supermarkt durch die
Verbraucher, bestätigt eine Studie des Zeitungsmonitors mit rund 1.400 Befragten. Geschätzt werden
am Supermarkt (rote Linie) vor allem Frische, Qualität, Sauberkeit, Übersichtlichkeit und das
reichhaltige Angebot. Entscheidend für den Einkauf beim Discounter (blaue Linie) sind eindeutig die
günstigen Preise vor allem bei Grundnahrungsmitteln sowie die wöchentlich wechselnden und mit
hoher Werbekraft angepriesenen Sonderangebote (hier vor allem der Non-Food-Bereich).
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2.3.1.
Erhöhter Flächenbedarf bei Supermärkten
Ein Grund für die Entwicklung hin zu größeren Flächen bei Supermärkten ist die Notwendigkeit, sich
stärker von Discountern abzusetzen, deren Dimensionen seit Jahren wachsen. Neueröffnungen
bringen es hier auf über 1.000 m² Verkaufsfläche, bei gleichzeitigem Anstieg der Artikelzahl. Auch der
Non-Food-Bereich wird von Discountern durch Aktionsware immer stärker bedient.
Während Discounter von den Konsumenten in der Regel zum preisgünstigen Grundeinkauf
aufgesucht werden, sind Supermärkte v.a. wegen ihres umfassenden Sortiments, einer großen
Auswahl an Frischartikeln, der attraktiveren Warenpräsentation und Ladenatmosphäre, des
fachkundigen Personals und der Service-Elemente gefragt.
Übersichtlichkeit und angenehme Atmosphäre sind bei deutlich mehr Artikeln also nur auf einer
vergrößerten Fläche zu realisieren, was in den letzten Jahren jedoch auch verstärkt von Discountern
angestrebt wird. Daneben sind noch andere Entwicklungen für einen größeren Platzbedarf
entscheidend:

Die Nachfrage nach Convenience-Produkten (z.B. Tiefkühl- und Halbfertigware) ist in den
letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Daher sind größere Kühlregale und Tiefkühlbereiche
erforderlich.

Die Erhöhung der Artikelzahl beim SB-Trockensortiment führt zwangsläufig zu mehr
Regalfläche.

Die Kunden erwarten möglichst geringe Wartezeiten in den Bedienabteilungen. Daher wird bei
Supermärkten zunehmend ein Teil der Frischwaren (insbesondere Fleisch- und Wurstwaren
sowie
Käse)
zusätzlich
in
Kühlmöbeln
zur
Selbstbedienung
angeboten,
um
den
Personalaufwand in Grenzen zu halten.

Um eine angenehmere Ladenatmosphäre und attraktivere Warenpräsentation bei gleichzeitig
besserem Überblick und besserer Orientierung zu erreichen, wird bei neuen Supermärkten
eine niedrigere Höhe der Mittelregale gewählt. Dies führt bei gleichem Sortiment zu einer
größeren Verkaufsfläche.

Im Sinne der Verbesserung der Ladenatmosphäre und einer vereinfachten, zeitsparenden
Warenbestückung werden die Laufwege und Gänge in den Märkten breiter als früher
gehalten. Als Faustregel wird hier im Idealfall eine Breite gewählt, die vier Einkaufswägen
nebeneinander zulässt. Der Kunde soll sich in Ruhe im Regal umsehen können, ohne sich
von hinter ihm wartenden anderen Kunden zum Weiterfahren gedrängt zu fühlen. Auch der
Kassenbereich soll nicht den Charakter einer reinen „Warteschlange“ haben, sondern ein
offener Bereich sein, der zu Zusatzkäufen anregt.

Den Kunden werden verstärkt saisonale und regionale Artikel außerhalb der Regale auf
Zusatzflächen in Form von Sonder-, Aktions- und Zweitplatzierungen präsentiert. Außerdem
werden Abteilungen, die eine gewisse Lebensqualität (z.B. Wein, Feinkost, Obst) vermitteln
sollen, entsprechend aufwendig gestaltet.

Zusatzangebote
wie
Foto-Service-Stationen,
spezielle
Warenpräsentationen
mit
der
Möglichkeit zur Verkostung (Weinproben, Käsepräsentation) benötigen zusätzlichen Raum.

Gesetzliche Vorgaben machen einen zusätzlichen Platzbedarf erforderlich, so zum Beispiel
die
Anforderungen
der
geänderten
Verpackungsverordnung,
nach
der
Kunden
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Verpackungsmaterial sofort im Laden entsorgen können oder die neue Pfandregelung für
Plastikflaschen und Getränkedosen (u.a. zusätzlicher Platzbedarf für Automaten zur
Leergutrücknahme). Zuletzt führten die verschärften Regelungen zum Einwegpfand vom
1.Mai 2006 zu einem höheren Aufwand für die Einzelhandelsunternehmen. Um die bislang
existierenden „Insellösungen“ der einzelnen Betreiber zu überwinden, ist nun jeder Händler
dazu verpflichtet, Einwegflaschen von anderen Anbietern zurückzunehmen, wenn er
Einwegflaschen aus demselben Material anbietet. Dies kann nach Betreiberangaben dazu
führen, dass ein einzelner (Auto-)Kunde bei seinem Besuch mehr als hundert gesammelte
Flaschen
abgibt.
Nach
Angaben
von
Wincor-Nixdorf,
einem
Hersteller
von
Rückgabeautomaten, fasst ein Automat bis zu 900 Flaschen. Daher muss dieser in
regelmäßigen Abständen, unter Umständen mehrmals täglich geleert und das Leergut bis zur
Abholung zwischengelagert werden. In vielen Fällen geschieht dies direkt im Verkaufsraum
(vgl. Abbildung 5).
Abbildung 11: Erhöhter Platzbedarf in modernen Lebensmittelmärkten
Zubereitung von frischen Obstprodukten
und Salaten an der Bedientheke
Platzbedarf für einen Pfandautomaten
2.3.2. Das neue Supermarkt-Konzept
Um
sich
gegenüber
den
konkurrierenden
Vertriebstypen
wie
den
Discountern
und
den
Verbrauchermärkten besser profilieren zu können, wurden Supermarktkonzepte aller Betreiber in der
Vergangenheit strukturellen Veränderungen unterzogen. So hat beispielsweise die Gestaltung der
Bedientheken für Frischeprodukte (Wurst, Fleisch, Käse, Delikatessen, etc.) deutlich an Qualität
gewonnen.
Insbesondere um sich deutlich von den expansiven Discountern abzugrenzen, genügen rein
sortimentspolitische Maßnahmen jedoch nicht, da diese von den Discountern teilweise sehr schnell
nachvollzogen werden können. So zeigt sich, dass alle Discounter in letzter Zeit ihr Obst- und
Gemüse-Sortiment ausgebaut haben oder Frischfleisch anbieten.
Weitere Faktoren:
 die noch stärkere Betonung der Frische-Sortimente (inklusive Verarbeitung von Frischware im
Markt selbst),
 neuartige und umfangreiche Convenience-Produkte (Tiefkühl- und Halbfertigwaren),
 umfangreiche Service-Angebote,
Seite 15 von 47
 Angebote für ältere Kundengruppen (Ruhezonen, Sitzbänke),
 helle, freundliche Atmosphäre,
 breite Gänge,
 attraktive Bedientheken (Salat, Fleisch, Wurst, Käse, Fisch),
 lose Sortimente in Selbstbedienung (Gewürze, Fruchtgummis),
 technologische Innovationen (Self-scanning, Bezahlen mit Fingerabdruck, Info-Terminals zu
Fertiggerichten, Weinen, etc.),
 kurze Wartezeiten an Kassen und Bedientheken,
 ansprechende Architektur.
Nicht nur die breiten Gänge und die niedrigen Regal- bzw. Stapelhöhen (vgl. Abbildung 13, 14),
sondern vor allem die Betonung der Frischekompetenz in Selbst- (vgl. Abbildung 12, 13) und
Fremdbedienung erfordert deutlich mehr Fläche als in modernen konventionellen Supermärkten (bis
1.500m² Verkaufsfläche).
Neben zusätzlichen Angeboten im Tiefkühl- und Convenience-Bereich (z.B. Salat-Theke, frische –
nicht tiefgefrorene – Fertigpizzen, Fertiggerichte) und Selbstbedienungstheken für Gewürze und
Süßwaren erfordern z.B. großzügige Wein- und Bioabteilungen entsprechend Platz.
Abbildung 12: Großzügige Präsentation von
frischen Obst- und Gemüsewaren
Abbildung 13: Frischetheke für Fisch
Abbildung 14: Getränkesortiment auf Sockel in
bequemer Griffhöhe
Abbildung 15: Offene Gestaltung: Breite Gänge,
niedrige Regalhöhen
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen.
Seite 16 von 47
Maßnahmen wie diese, die zur Attraktivitätssteigerung beitragen, sorgen nicht primär für
Mehrumsätze, sondern zunächst für eine Minderung von Umsatzrückgängen. Dies lässt sich aus der
folgenden
Tabelle
ablesen,
die
die
Flächenentwicklung
pro
Betrieb
der
Flächenleistung
gegenüberstellt. In den vergangenen zehn Jahren ist der durchschnittliche Supermarkt um rund 13%
in der Fläche gewachsen, der Umsatz je Quadratmeter ging im selben Zeitraum jedoch um rund 3%
zurück. Ein flächenbereinigter Umsatzzuwachs hat also in nur geringem Maße stattgefunden.
Tabelle 1: Entwicklung von Fläche und Flächenleistung
Entwicklung 1997-2007
Betriebsform
Fläche in m² pro Betrieb Flächenleistung in €/m²
Discounter
73,1%
-31,90%
SB-Warenhaus
-5,5%
-11,70%
Supermarkt
12,8%
-3,20%
LEH gesamt
69,6%
-31,70%
Quelle: EHI, 1998 und 2008.
Fazit zu Eigenschaften und Entwicklungen von Supermärkten:





Zunehmende Convenience-Orientierung, aufwändigere Ladengestaltungen.
Zusatzangebote und gesetzliche Vorgaben erhöhen den Platzbedarf.
Neue Supermarktkonzepte mit deutlicher Betonung von Qualität und Frische
und großzügigem Ladenbau.
Supermärkte garantieren eine umfassende Grundversorgung (bis zu 15.000
Artikel), Discounter ergänzen die Grundversorgung durch preisorientierte
Deckung des Bedarfs bei Grundnahrungsmitteln (bis zu 1.900 Artikel plus
Aktionsware).
Neue Supermarktkonzepte (realisiert in Klein- und Mittelzentren) mit
deutlicher Betonung von Architektur, Qualität und Frische.
Edeka in Krün (Kleinzentrum, ca. 1.400 Einwohner)
Quelle: Eigene Aufnahmen. August 2008
REWE in Lahr/Schwarzwald (Mittelzentrum, ca. 42.000 Einwohner)
Seite 17 von 47
3.
Problembezogene Strukturanalyse (Makrostandortanalyse)
Im Folgenden werden einzelhandelsrelevante Rahmendaten dargestellt, die zur Beurteilung des
geplanten Vorhabens notwendig sind. Dazu zählen soziodemographische und arbeitsmarktbezogene
Daten sowie nachfrage- und angebotsseitige Strukturdaten des Ortes, in dem der Planstandort liegt
(Makro- und Mikrostandortanalyse).
3.1. Lage und landesplanerische Einstufung
Die Gemeinde Moosinning liegt im Landkreis Erding (Regierungsbezirk Oberbayern). Laut
Landesplanung Bayern ist Moosinning als Kleinzentrum ausgewiesen und verfügt über einen
Nahbereich, welcher die Gemeinden Neuching, Finsing und Ottenhofen umfasst. Mit rund 5.500
Einwohnern liegt die Gemeinde ca. 30 km nord-östlich der Landeshauptstadt München.
Karte 1: Moosinning im regionalen Kontext (Karte Regionalplan)
Quelle: Regionaler Planungsverband München; Stand:14.09.2005.
3.2. Soziodemographie, Arbeitsmarkt und Verkehr
Bevölkerungsentwicklung
Die Gemeinde Moosinning hatte am 31.12.2009 einen Bevölkerungsstand von 5.477 Einwohnern. In
den letzten zehn Jahren war ein mit ca. 19 % sehr hoher Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen,
welcher weit über dem des Bundeslandes Bayern (ca. 3%) liegt. Somit stellt die Gemeinde Moosinnig
eine wachsende Region dar.
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Tabelle 2: Bevölkerungsentwicklung
Gebietseinheit
Moosinning
Neuching
Erding, Stadt
Oberding
Hallbergmoos
Ismaning
Markt Schwaben, Markt
Einwohner 1999
Einwohner 2009
Veränderung in %
4.616
2.162
30.242
4.692
6.865
14.035
10.599
5.477
2.398
34.410
5.358
9.042
15.221
11.568
18,7%
10,9%
13,8%
14,2%
31,7%
8,5%
9,1%
Arbeitsmarkt
Insgesamt lässt sich für den Landkreis Erding, in dem die Gemeinde Moosinning liegt, eine positive
Beschäftigungssituation feststellen. Die Arbeitslosenquote 2009 im Jahresdurchschnitt lag lediglich bei
2,8 % und damit deutlich unter dem bayerischen Durchschnitt von 4,8 % und unter dem
1
deutschlandweiten Durchschnitt von 8,2 %. Die Arbeitsmarktsituation profitiert stark von der Nähe
zum Mittelzentrum Erding, sowie der Landeshauptstadt München. Wichtigster und größter Arbeitgeber
in der Region ist der stetig wachsende Flughafen München.
Pendler
Anhand der Pendlersituation zeigt sich, dass die Gemeinde Moosinning stark mit den umliegenden
Kreisen und Zentren verflochten ist. Das Pendlersaldo der Gemeinde ist negativ und betrug 2009
insgesamt ein Minus von 1.381. Moosinnig weist demnach mehr Auspendler als Einpendler auf. Dies
unterstreicht die Attraktivität Moosinnings als Wohnort für die Bevölkerung.
Verkehrssituation
Moosinning ist durch die B 388 in das übergeordnete Straßennetz eingebunden. Nördlich von
Moosinnig verläuft die A 92, westlich verläuft die A9. Die Gemeinde ist über eine Buslinie mit der Stadt
Erding verbunden und so an den Regionalverkehr angeschlossen. Dort besteht ein S-Bahnanschluss,
welcher die Region mit der Landeshauptstadt München verbindet.
1 Bundesagentur für Arbeit 2009
Seite 19 von 47
3.3. Determinanten der Nachfrageseite
Kaufkraftniveau
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft bezeichnet den Teil des Nettoeinkommens, der nach Abzug von
Miete, Vorsorgeleistungen, Versicherungen etc. potenziell dem Einzelhandel zur Verfügung steht. Der
Bundesdurchschnitt beträgt 100, der Wert für die Gemeinde Moosinning liegt bei ca. 112,2. Dieser
Wert liegt über der Kaufkraftziffer für das Bundesland Bayern mit 104,7. Die einzelhandelsrelevante
Kaufkraft unterscheidet sich von der („normalen“) Kaufkraft durch die Berücksichtigung von
Elastizitäten. So führt beispielsweise ein 5 % höheres Netto-Einkommen eines Haushalts nicht
automatisch zu Mehrausgaben in gleicher Höhe im Einzelhandel, da hier der Bedarf bereits gedeckt
ist und der Haushalt die Kaufkraftsteigerung vielleicht lieber in Freizeitangebote investiert.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist bei der Berechnung von Marktpotenzialen von Bedeutung.
Die Pro-Kopf-Ausgabe wird mit der Kaufkraftkraftkennziffer der jeweiligen Gemeinde gewichtet
(Verbrauchsausgabe x Kaufkraftkennziffer / 100).
Abbildung 16: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2009
München
121
Ismaning
117,2
Kirchheim b. München
116,8
Moosinning
112,2
Erding Stadt
110,4
Freising
109,6
Landkreis Erding
107,2
Garching
105,5
Bayern
104,7
95
100
105
110
115
120
125
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität stellt das Verhältnis von einzelhandelsrelevanter Kaufkraft vor Ort
(Kaufkraftkennziffer) und getätigten Umsätzen vor Ort (Umsatzkennziffer) dar. Die Umsatzkennziffer
wird von Marktforschungsinstituten regelmäßig für Gemeinden ab 10.000 Einwohnern ermittelt. Eine
Zentralität über 100 bedeutet, dass die Gemeinde per saldo von Kaufkraftzuflüssen profitiert, bei einer
Zentralität von genau 100 halten sich Zu- und Abflüsse die Waage.
Da die Gemeinde Moosinning lediglich ca. 5.500 Einwohner zählt, wird für diese Gemeinde keine
Einzelhandelszentralität ausgewiesen.
Seite 20 von 47
Die Bedeutung der Stadt Erding für das Umland wird durch die hohe Einzelhandelszentralität deutlich
(140,9). Als Mittelzentrum stellt Erding somit die Versorgung mit Gütern, vor allem im mittel- und
langfristigen Bedarf für die schwach strukturierten ländlichen Gemeinden sicher.
Der Landkreis Erding, in dem die Gemeinde Moosinning liegt, hat einen Wert 86,2. Das bedeutet,
dass Kaufkraft aus dem Landkreis abfließt.
Abbildung 17: Einzelhandelszentralitätskennziffer 2008
140,9
Erding Stadt
126,1
München
117,2
Freising
Dachau
113
Markt Schwabing
110,5
105,1
Bayern
Landkreis Erding
86,2
Unterschleißheim
85,7
82,8
Kirchheim b. München
82,4
Ismaning
78,1
Garching
0
50
100
150
Quelle: BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten
Fazit zu Makrostandortanalyse
Moosinning liegt in der Nähe des Mittelzentrums Erding und ist selbst als Kleinzentrum
eingestuft.
Hohe Kaufkraft im Bereich des Einzelhandels.
Hoher Bevölkerungszuwachs.
Negatives Pendlersaldo, aber attraktiver Wohnort.
Gute verkehrliche Erschließung durch Bundesstraße und nahe Autobahnen.
Seite 21 von 47
Abbildung 18: Bewertung Makrostandort
Übersichtskarte
Makrostandort
■
Standortgemeinde
■
Zentralität
■
Einwohner (12/2009)
■
Bevölkerungsentwicklung
Moosinning
Kleinzentrum
5.477
18,7 %
(1999-2009)
■
Bevölkerungsprognose
13,5 %
(2020)
■
Einzelhandelsrelevante
112,2
Kaufkraftkennziffer (2010)
■
(2010)
■
Pendlersaldo (2009)
■
Arbeitslosenquote (2008)
k. A. für Gemeinden
unter 10.000
Einwohnern
-1.381 Pers.
2,8 %
Bewertung Makrostandort
Zentralörtliche Einstufung
25
0
Einzelhandelsrelevante
Kaufkraft der Standortgemeinde
75
Einwohnerprognose
100
Pendlersaldo zu Einwohnern
0
Arbeitslosenquote (in Relation
zum Bundesdurchschnitt)
100
0
schlecht
25
50
75
100
optimal
Quellen: BBE!CIMA!MB-Research, Bundesagentur für Arbeit, Bertelsmanns Stiftung Wegweiser Demographie, Bayerisches
Landesamt für Statistik.
Seite 22 von 47
4.
Mikrostandortanalyse
Neben der Analyse des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse den zweiten wichtigen Teil
der Standortbewertung dar. Dabei werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen
Erreichbarkeit thematisiert. Die qualitative Bewertung und Einordnung des Mikrostandortes ist
insbesondere auch für die Festlegung des Einzugsgebietes von Relevanz.
4.1. Lage des Projektgrundstücks und derzeitige Situation am Planstandort
Der Planstandort liegt an der Einfangstraße im Westen von Moosinning. Etwas nördlich von dem
Projektgrundstück verläuft die Bundesstraße B 388 (Münchner Straße), welche die Orte Ismaning im
Westen und Erding, Eggenfelden und Pfarrkirchen im Osten verbindet.
Karte 2: Lage des Projektgrundstücks
Planstandort
Quelle:
Google Earth, BBE Handelsberatung, eigene Darstellung.
Seite 23 von 47
Abbildung 19: Blick auf das Projektgrundstück
Quelle:
BBE Handelsberatung GmbH, eigene Aufnahmen (Dezember 2010).
Im unmittelbaren Umfeld des Planstandortes befindet sich kein Einzelhandel. Nördlich des
Planstandorts, auf der gegenüberliegenden Seite der Münchner Straße, ist ein Kindergarten
angesiedelt. Südlich sowie östlich des Standortes befinden sich Wohnhäuser. Die westlich des
Standortes liegenden Flächen werden derzeit landwirtschaftlich genutzt.
Abbildung 20: Nachbarnutzungen rund um den Planstandort
Quelle:
Seite 24 von 47
4.2. Anteilige Wohnbevölkerung im Umfeld
Im näheren Umkreis des Planstandortes gibt es eine mittelhohe Einwohnerdichte. Die
Wohnbevölkerung in fußläufiger Entfernung zum Planstandort wird in Karte 3 mit gelben Markierungen
dargestellt. Diese Wohngebiete befinden sich in einem 700 m Radius. Die fußläufige Erreichbarkeit
des Planstandortes wird durch Nebenstraßen und die Münchner Straße für die angrenzende
Wohnbevölkerung gewährleistet.
Karte 3: Anteilige Wohnbevölkerung im Umfeld des Planstandorts
Planstandort
Anteilige
Wohnbevölkerung
(im 700m Radius)
Quelle:
Google Earth Pro, BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Darstellung.
4.3. Verkehrliche Anbindung
Für den motorisierten Individualverkehr ist der Standort sehr gut zu erreichen. Über die B 388 besteht
eine Anbindung an die A 92 und A 94, welche zwei bedeutende Verbindungen zwischen München und
Deggendorf bzw. Passau darstellen. Die St2580 ist die Nord-Süd-Achse östlich von Moosinning.
Die Verbindungsstraßen bieten eine optimale Anbindung und Erreichbarkeit der umliegenden
Gemeinden.
Etwa 100 Meter östlich des Planstandorts, an der Ismaninger Straße, befindet sich eine ÖPNVAnbindung durch die Buslinien 531 nach Ismaning sowie 5311 nach Zengermoos.
Seite 25 von 47
Abbildung 21: Anbindung an den ÖPNV am Planstandort
Quelle:
4.4. Baurechtliche Einstufung
Das Gebiet in dem der Supermarkt angesiedelt werden soll, befindet sich derzeit in Aufstellung. Laut
Auftraggeber ist die Gemeinde Moosinning dabei dieses Gebiet nach § 9 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO
als Gewerbegebiet (GE) auszuweisen. Die Festsetzung soll Mitte 2011 beschlossen sein.
Fazit zu Mikrostandortanalyse
Das Umfeld des Planstandortes ist hauptsächlich durch Wohnnutzung gekennzeichnet.
Die verkehrliche Anbindung ist für die geplante Nutzung als sehr gut einzustufen
Die Anbindung an das ÖPNV-Netz ist gegeben
Die fußläufige Erreichbarkeit ist gegeben.
Seite 26 von 47
5.
Angebots- und Wettbewerbsanalyse
Im Folgenden wird die Wettbewerbssituation vor Ort und im Umlandbereich des Planvorhabens
begutachtet und bewertet. Dazu wird zuerst das vorhandene Angebot vor Ort betrachtet, bevor auf die
Nachfrageseite eingegangen wird.
Die genaue Analyse der dortigen Nachfrage- und Wettbewerbssituation ist einer der wichtigsten
Bausteine für die Bewertung des Planvorhabens.
Zur Beurteilung der Wettbewerbssituation in und um Moosinning erfolgte im Dezember 2010 im Zuge
des vorliegenden Gutachtens eine durch BBE-Berater durchgeführte Begehung und
Einzelhandelsaufnahme vor Ort.
Die Analyse der Angebotsseite der vorhabenrelevanten Branchen ermöglicht einen aktuellen Abgleich
zum vorhandenen Marktpotenzial der Nachfrageseite im Umfeld des Planstandortes. Im Folgenden
werden zunächst die wichtigsten Einzelhandelslagen identifiziert und beschrieben.
5.1. Gemeinde Moosinning
Die Gemeinde Moosinning wird durch die Bundesstraße B 388 zweigeteilt. Der zentrale Kern der
Gemeinde Moosinning liegt entlang der Erdinger Straße (B 388) sowie der Dorfstraße im südlichen
Teil Moosinnings. Der Planstandort befindet sich am westlichen Ortseingang.
In der Gemeinde Moosinning befinden sich neben einem Supermarkt (Rewe) nur kleinteilige Anbieter
im Lebensmittelbereich: Ein Metzger (Erdinger Straße), drei Bäcker, ein Getränkemarkt
(Sonnenstraße) und ein kleiner Dorfladen. Eine grundlegende Nahversorgung ist in der Gemeinde
damit gegeben. In Moosinning ist kein zentraler Versorgungsbereich erkennbar; die Anbieter sind
weitläufig über den Ort verteilt.
Problematisch ist die Versorgungsqualität dann einzustufen, wenn der bisherige Rewe Supermarkt
schließen würde. Nach Aussagen des Auftraggebers wird dieser Markt in einer zeitgemäßen
Aufmachung an den Planstandort verlegt. Somit erfährt die Versorgungsqualität in Moosinning eine
Aufwertung.
Abbildung 22: Nahversorgung Moosinning
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Erhebung (Dezember 2010).
Seite 27 von 47
Karte 4: Überblick über die Versorgungsbereiche in Moosinning
Quelle: MS Mappoint; BBE Handelsberatung, eigene Darstellung.
5.2. Nahversorgungssituation in umliegenden Gemeinden
In den direkt umliegenden ländlichen Gemeinden von Moosinning gibt es nur sehr wenige, kleinteilige
Lebensmittelanbieter: zwei Bäckereien (in Ottenhofen und Oberding), eine Metzgerei (in Notzing)
sowie zwei Getränkemärkte (in Oberneuching und Notzing). In Oberding ist zudem ein
Lebensmitteldiscounter (Netto) ansässig und in der Gemeinde Neufinsing befindet sich ein ‚nah und
gut‘. Die benachbarten ländlichen Gemeinden von Moosinning verfügen insgesamt über keine
differenzierte Handelsstruktur. Kurzfristige Bedarfsbereiche werden dabei nur minimal abgedeckt.
Seite 28 von 47
Abbildung 23: Lebensmittelangebot in den benachbarten Gemeinden Moosinnings
5.3. Regionale Wettbewerbssituation
Bei der Betrachtung der regionalen Wettbewerbssituation in ländlichen Gebieten, die größtenteils
unterversorgt bzw. nur eingeschränkt über eine adäquate verbrauchernahe Versorgung verfügen, ist
zu prüfen, in welchen größeren umliegenden Zentren ein umfassendes Lebensmittelangebot
vorgehalten wird. Verbraucher, die in ländlichen und schwach strukturierten Gebieten leben, nehmen
erfahrungsgemäß längere Wege in Kauf um sich adäquat mit Lebensmitteln zu versorgen. So ist
davon auszugehen, dass die SB-Warenhäuser der Firma Kaufland, welche in den nächstgrößeren
Zentren (Erding und Markt Schwaben) liegen, eine starke Sogwirkung in das ländliche Umland
entwickeln. Das Einzugsgebiet dieses Branchentyps ist gegenüber Supermärkten und Discountern
deutlich größer ausgeprägt. Vor diesem Hintergrund ist daher die Limitierung des Einzugsgebietes in
Bezug auf Fahrzeiten, Erreichbarkeit und Attraktivität abzuwägen.
■
Erding
Die Kreisstadt Erding liegt ca. 10 km nordöstlich von Moosinning und ist über die Bundesstraße B 388
bzw. die ST 2580 von Moosinning aus in etwa zehn Minuten zu erreichen. Die Gemeinde verfügt über
die meisten Anbieter im Lebensmittelbereich unter allen umliegenden Gemeinden Moosinnings,
weshalb Erding als größter Einkaufsstandort mit einem weiter reichenden Einzugsgebiet zu betrachten
ist. Die meisten Anbieter befinden sich in den beiden Gewerbegebieten Süd und West; beide sind von
Moosinning mit dem Auto schnell zu erreichen. Im Gewerbegebiet Süd befindet sich der Supermarkt
Edeka (E-Center) mit angegliedertem Getränkemarkt und der Lebensmitteldiscounter Aldi
Abbildung 24: Erding Gewerbegebiet Süd
Seite 29 von 47
Im deutlich größeren Gewerbegebiet West verfügt Erding über den Verbrauchermarkt HIT, einen
weiteren Edeka-Supermarkt, einen Feneberg sowie drei Lebensmitteldiscounter (Penny, Lidl, Norma).
In Richtung Westen etwas abseits befindet sich zudem ein Kaufland SB-Warenhaus.
Abbildung 25: Erding Gewerbegebiet West
■
Markt Schwaben
Markt Schwaben liegt ca. 10 km in südlicher Richtung von Moosinning entfernt. In Markt Schwaben ist
ein überaus großes Angebot an Lebensmitteleinzelhandel vorhanden. Im Gewerbegebiet Süd
befinden sich ein Lebensmitteldiscounter (Aldi), ein Supermarkt (Edeka), ein SB-Warenhaus
(Kaufland) sowie ein Getränkemarkt (Fristo). Im übrigen Ortsgebiet verfügt Markt Schwaben über zwei
weitere Lebensmitteldiscounter (Norma und Penny), einen Supermarkt (Tengelmann) und einen
Bioladen. Zudem sind in Markt Schwaben zahlreiche Anbieter des traditionellen
Lebensmittelhandwerks vorhanden. Die Gemeinde verfügt somit über eine überörtliche Strahlkraft auf
die umliegenden ländlichen Gemeinden.
Abbildung 26: Lebensmittelangebot der Gemeinde Markt Schwaben
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Erhebung (Dezember 2010)
Seite 30 von 47
Karte 5: Regionale Wettbewerbssituation (großflächige Filialisten)
Quelle: Google Earth; Eigene Darstellung.
Seite 31 von 47
6.
Einzugsgebiet des Vorhabens und Marktpotenziale
Die Abgrenzung des Einzugsgebiets und damit verbundener Kaufkraftpotenziale stellt den wichtigsten
Bezugspunkt für die spätere Analyse der Auswirkungen dar. Im Folgenden wird zuerst nach bisheriger
Analyse des Lebensmittelangebotes der Einzugsbereich definiert. Darauf aufbauend folgt eine
Einschätzung der momentanen Angebotssituation im Lebensmittelbereich im Verhältnis zur Nachfrage
in und um Moosinning.
6.1. Festlegung des Einzugsgebietes für das Planvorhaben
Aus den Darstellungen und Ergebnissen der Analyse des Mikro- und Makrostandorts ergibt sich
nachstehend ein abgegrenztes Einzugsgebiet für das geplante Vorhaben. Besonderes Augenmerk
wird dabei auf die vorhandene Angebotsstruktur, Wegeverbindungen und Entfernungen zum
Planstandort sowie der örtlichen/regionalen Wettbewerbssituation gelegt.
Das Einzugsgebiet des geplanten Vorhabens ergibt sich in einem ersten Schritt durch die Betrachtung
eines 5- bis 10-Minuten-Fahrzeitradius. Demnach werden hierbei bereits das gesamte
Gemeindegebiet Moosinning sowie Teile der Gemeinden Neuching, Oberding und Erding tangiert.
Abbildung 27: Gemeinde Moosinning und Umgebung mit Fahrzeitzonen 5 - 10 Minuten
Planstandort
Quelle:
Microsoft MapPoint; BBE Handelsberatung GmbH, Eigene Darstellung.
Aufgrund der Dimensionierung und Art des Planvorhabens (rein nahversorgungsrelevantes Sortiment)
und der beobachteten stark eingeschränkten Versorgungssituation wird der Markt primär die
Versorgung in der Gemeinde Moosinning sicherstellen und ein örtliches Einzugsgebiet erschließen.
Seite 32 von 47
Im Detail lässt sich aufgrund der Analyse der Wettbewerbssituation die Marktbedeutung des geplanten
Supermarktes feststellen: Im direkten Umfeld bzw. in der Gemeinde selbst befindet sich bis auf den
bestehenden Rewe Supermarkt kein entsprechendes Lebensmittelangebot. Die Gemeinde weist
dahingehend eine deutliche Unterversorgung auf. Es existieren zwar ein kleiner Dorfladen und
Lebensmittelhandwerksbetriebe, die jedoch mit ihrem eingeschränkten Sortiment und Öffnungszeiten
keine ausreichende Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs sicherstellen können.
Auf Grund der Wettbewerbssituation im Umfeld von Moosinning (v.a. Erding) ist davon auszugehen,
dass nur Teile des umliegenden stark ländlich strukturierten und schwach versorgten Gebietes durch
die Ansiedlung eines modernen Supermarktes mitversorgt werden können (Ergänzungsgebiet).
Die Gemeinden des zugehörigen Nahbereichs Ottenhofen und Finsing liegen in weiterer Entfernung
zum Planstandort, sind eher nach Mart Schwaben ausgerichtet und verfügen über eine
Grundversorgung im Lebensmittelsegment. Daher können diese Gemeinden nur in Form von
Streupotenzialen berücksichtigt werden.
Damit stellt der zu realisierende Lebensmittelmarkt einen Nahversorger dar, der die Versorgung mit
Waren des täglichen, kurzfristigen Bedarfs für die Ansiedlungsgemeinde sowie für einen
Ergänzungsbereich (Neuching) sicherstellt. Unter der Berücksichtigung weiterer Faktoren wie der
qualitativen Bewertung der Wettbewerbssituation sowie von Barrieren (z.B. Straßen) ergibt sich
folgendes Einzugsgebiet:
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) umfasst das Gemeindegebiet Moosinning. Das Kerneinzugsgebiet
definiert sich dadurch, dass aus diesem Gebiet der Hauptumsatz des Vorhabens generiert wird, also
aus der Ansiedlungsgemeinde an sich.
Das Ergänzungsgebiet (Zone II) wird durch die ländliche Gemeinde Neuching abgebildet. Diese
Gemeinde liegt dem Planstandort am nächsten und hat eine schnelle Pkw-Anbindung über die
Moosinninger bzw. Neuchinger Straße. Zudem stellt Moosinning für die Gemeinde den ersten
Einkaufsstandort in der näheren Umgebung dar.
Darüber hinaus ist aber aufgrund der verkehrsgünstigen Lage an der B 388 von einem erhöhten
Streupotenzial auszugehen.
Das Ergänzungsgebiet wird neben der Entfernung zum Planstandort sehr stark von einer adäquaten
Angebotsstruktur in der Umgebung des Vorhabens beeinträchtigt. Dabei sind überwiegend
Wettbewerber des gleichen Branchentyps bestimmend. In diesem Fall handelt es sich um
Supermärkte, die obwohl sie in weiterer Entfernung zu den untersuchten ländlichen Gemeinden
liegen, dennoch eine gewisse Sogwirkung ausüben. Größter Wettbewerber und das Einzugsgebiet
dezimierender Anbieter in den Umlandgemeinden ist Edeka mit einer Ansiedlung im Gewerbegebiet
Süd in Erding.
Seite 33 von 47
In der abgebildeten Karte sind die zwei Zonen des Einzugsgebietes aufgezeigt:
Karte 6: Einzugsgebiet des geplanten Supermarktes
ZONE I – Kerneinzugsgebiet
Planstandort
ZONE II - Ergänzungsgebiet
Quelle: MS Mappoint; BBE Handelsberatung, eigene Darstellung.
Die folgende Tabelle gibt Aufschluss darüber wie viele Einwohner in den jeweiligen Gemeinden sowie
in den einzelnen Zonen des Einzugsgebietes leben.
Tabelle 3: Einwohner im Einzugsgebiet
Gemeinde
Einwohner 2009
ZONE I
Moosinning
5.477
ZONE II
Neuching
2.398
Insgesamt
7.875
Quelle: Bayerisches Statistisches Landesamt; Eigene Darstellung.
Seite 34 von 47
6.2. Marktpotenzial und Bindungsquoten im gesamten Gebiet und im abgegrenzten
Einzugsgebiet
Aus der Gegenüberstellung von Angebots- und Nachfrageseite lassen sich Bindungsquoten ableiten.
Dabei werden die geschätzten Jahresumsätze der Anbieter, basierend auf der vor Ort durchgeführten
Erhebung, dem potenziellen Nachfragevolumen gegenübergestellt. Eine Zahl über 1 bedeutet in
diesem Fall, dass rechnerisch deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen sind bzw. eine starke
Wettbewerbssituation vorherrscht. Eine Bindungsquote von unter 1 heißt im Umkehrschluss, dass die
vorhandene Kaufkraft durch ein mangelndes Angebot nicht am Ort selber bedient werden kann und
somit ins Umland abfließt.
Die Grundlage der Angebotsseite bildet dabei die von der BBE Handelsberatung GmbH im Dezember
2010 durchgeführte Einzelhandelserhebung im Einzugsgebiet. Die Umsätze der erhobenen
Einzelhandelsunternehmen wurden dazu mit einer Produktrechnung der vorhandenen Flächen und
den sortimentsspezifischen durchschnittlichen Flächenleistungen geschätzt.
Aufgrund der Verlagerungsabsicht des bestehenden Rewe Supermarktes in Moosinning geht dieser
mit seinem derzeitigen Umsatz nicht in die Berechnung mit ein.
Folgende Tabelle gibt eine Übersicht zum Marktpotenzial im Lebensmittelbereich in der
Ansiedlungsgemeinde sowie dem festgelegten Einzugsgebiet. Demnach stehen für den
Lebensmitteleinzelhandel rd. 18,6 Mio. € zur Verfügung.
Tabelle 4: Marktpotenzial im Einzugsgebiet des Vorhabens (Lebensmittel)
Einwohner 2009
Sortimentsspezifische KKZ
Marktpotenzial in €
Realisierte Umsätze in €
Bindungsquote
ZONE I
Moosinning
5.477
109,7
12,9
3,6
0,28
ZONE II
Neuching
2.398
109,8
5,7
0,2
0,03
Insgesamt
7.875
18,6
3,7
0,20
Gemeinde
Quelle:
BBE!CIMA!MB-Research Marktdaten; BBE Handelsberatung GmbH.
Auf Grundlage des berechneten einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens (Marktpotenzial) und
der Einzelhandelsumsätze der Branche Lebensmittel errechnet sich für die Gemeinde Moosinning
eine Zentralität von 0,28 im Bereich Lebensmittel.
Betrachtet man das gesamte Einzugsgebiet, so kann eine Bindungsquote von rund 0,2 festgestellt
werden.
Seite 35 von 47
7.
Rechtliche Beurteilungsgrundlagen
Das Gebiet in dem der Supermarkt angesiedelt werden soll, soll laut Auftraggeber nach § 9 BauGB
i.V.m. § 8 BauNVO als Gewerbegebiet (GE) ausgewiesen werden. In einem ersten Schritt ist nun zu
prüfen, ob es sich bei dem Vorhaben um ein Einzelhandelsgroßprojekt i.S.v. § 11 Abs. 3 Nr. 2
BauNVO handelt.
Hierzu ist die angedachte Änderung des Landesentwicklungsplans zu erwähnen, welche sich derzeit
in Abstimmung befindet und eine Lockerung der Verkaufsflächengrenzen bei Genehmigungen, vor
allem im ländlichen Raum vorsieht. Die Diskussion dreht sich hauptsächlich um eine
landesplanerische Zulassung von Vollsortimentern in allen Gemeinden Bayerns bis zur
Mindestbetriebsgröße. Die Regelungen, insbesondere zu den städtebaulichen Auswirkungen nach
§ 11 Abs. 3 BauNVO bleiben davon jedoch unberührt.
7.1. Definition Einzelhandelsgroßprojekte
Eine Beurteilung, ob ein Vorhaben als Einzelhandelsgroßprojekt zu betrachten ist, richtet sich im
Wesentlichen nach den Bestimmung des § 11 Abs.3 BauNVO. Dabei sind zwei Aspekte zunächst
getrennt voneinander zu prüfen:
Der Sachverhalt der Großflächigkeit des Vorhabens muss erfüllt sein, was nach
höchstrichterlicher Entscheidung ab einer Verkaufsfläche von über 800 m² zutrifft.
Von dem Vorhaben (Einkaufszentrum bzw. großflächiger Einzelhandelsbetrieb) müssen
negative Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und
Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung in einem
wesentlichen Maße ausgehen. Solche Auswirkungen sind gemäß der sog.
Regelvermutung ab einer Bruttogeschossfläche von 1.200 m² zu erwarten.
Für eine Einstufung als Einzelhandelsgroßprojekt müssen beide Sachverhalte (über 800 m²
Verkaufsfläche und gleichzeitig Auswirkungen bei über 1.200 m² Geschossfläche) kumulativ auftreten.
Im Fall der hier zugrundeliegenden Planung überschreitet der geplante Supermarkt (ca.
1.350 m² Verkaufsfläche) die Grenze der Großflächigkeit und fällt somit in die Vermutungsregel
als Einzelhandelsgroßprojekt eingestuft zu werden. Damit steht eine Ausweisung als
Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO im Raum.
Seite 36 von 47
Abbildung 28: Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten
Zweistufiges Prüfungsverfahren zu Einzelhandelsgroßprojekten
1: Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor?
(Verkaufsfläche > 800m²)
nein
Kein Einzelhandelsgroßprojekt
nein
Kein Einzelhandelsgroßprojekt
ja
großflächiger Einzelhandel
2: Können vom Vorhaben städtebaulich negative
Auswirkungen ausgehen? (Gutachterliche Prüfung)
Wird nach § 11 Abs. 3 BauNVO ab 1.200 m² Geschoßfläche regelmäßig
angenommen (Regelvermutung)
ja
Einzelhandelsgroßprojekt
Quelle:
Rechtsfolge
Zulässigkeit nur im Kern- oder
Sondergebiet
BBE Handelsberatung GmbH.
Gemäß § 11 Abs. 3 Satz 4 kann die Ausweisung jedoch auch in einem Gewerbegebiet erfolgen, wenn
trotz der Überschreitung der Regelvermutung keine negativen Auswirkungen entstehen.
2
Die möglichen Auswirkungen hängen nach einem Urteil des BVerwG von:
der Größe der Gemeinde und des Ortsteils,
der Sicherung der verbrauchernahen Bevölkerung,
dem Warenangebot des Betriebes (begrenzter Non-Food-Anteil 10%) und dem
dem Einzugsbereich des Vorhabens ab.
Zur Widerlegbarkeit der Regelvermutung bedarf es neben dem Fehlen schädlicher Auswirkungen
jedoch gemäß der Rechtsprechung des BVerwG weiterhin einem atypischen Fall.
Nach § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ist nun konkret zu prüfen, ob „nicht nur unwesentliche
Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung“ anzunehmen sind.
7.2. Städtebauliche Beurteilung der Verträglichkeit
Insbesondere nach städtebaulichen Kriterien ist zu prüfen, welche Auswirkungen das geplante Projekt
unter der Maßgabe der Möglichkeiten des bestehenden Bebauungsplanes haben wird. Dazu sind die
einschlägigen Vorschriften des Bauplanungsrechts heranzuziehen. Vorab ist eine Umsatzprognose für
das geplante Vorhaben durchzuführen. Für die Gemeinde ist insbesondere von Interesse, welche
Auswirkungen die Ansiedlung (Verlagerung) des Supermarktes (unabhängig von einer
formalrechtlichen Zulässigkeit) auf die Versorgung am Ort und in den Nachbargemeinden haben.
2
BVerwG, Urteil v. 24.11.2005 – 10 C 10.04.
Seite 37 von 47
7.2.1.
Einschätzung von Umsatzumlenkungen
Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsvorhaben ist immer die Frage nach den Umsatzumlenkungen zu
stellen, die ein Vorhaben in den Zentralen Versorgungsbereichen verursacht. Die
Umsatzumlenkungen dürfen nicht so hoch sein, dass eine Innenstadt oder ein Ortszentrum dadurch
ihre zentrale Versorgungsfunktion verliert und verödet und somit negative städtebauliche
Auswirkungen erzeugt.
In der Planungs- und Rechtsprechungspraxis hat sich als quantitative Orientierungsgröße etabliert,
dass bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Umsatzverlust von 10 Prozent, bei
anderen Sortimenten von 20 Prozent als abwägungsrelevant angesehen wird. Bis zu diesen
Abwägungsschwellenwerten ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich keine erheblichen
städtebaulichen und raumordnerischen Folgen ergeben werden.
Abbildung 29: Grenzwerte der Umsatzumverteilung
Auswirkungen
Grenzwerte der Umsatzverteilung für
zentrenrelevante Sortimente
Abwägungsschwellenwert: Auswirkungen auf
< 10 %
den Wettbewerb möglich
Nicht nur unwesentliche städtebauliche
10 – 20 %
Auswirkungen sind wahrscheinlich
Nicht nur unwesentliche raumordnerische
> 20 %
Auswirkungen sind wahrscheinlich
Unverträglich
> 20 %
Vorhaben, die solche und andere Auswirkungen nach sich ziehen, dürfen in der Regel nur in
Kerngebieten oder eigens ausgewiesenen Sondergebieten errichtet werden (§ 11 Abs. 3 BauNVO).
Bei einer Umsatzumlenkung von unter 10 Prozent sind lediglich Auswirkungen auf den Wettbewerb
anzunehmen, die jedoch bei der Beurteilung der baurechtlichen Genehmigungsfähigkeit hinzunehmen
sind, da die Genehmigungsverfahren in einer Marktwirtschaft kein Instrument zur Wettbewerbssteuerung darstellen sollen. Schädliche Auswirkungen dürfen daher nicht unter dem Aspekt des
Wettbewerbsschutzes gesehen werden. Vielmehr muss durch die Neuansiedlung eines Projektes die
Funktionsfähigkeit des gesamten Zentralen Versorgungsbereichs gefährdet sein. Die reine
Konkurrenz ist somit als zumutbar hinzunehmen. Selbst ein größerer Umsatzverlust in einzelnen
Branchen gilt als unschädlich, solange der gesamte Versorgungsbereich nicht in eine kritische
Lage versetzt wird.
Die 10-Prozent-Marke ist jedoch nur als Orientierungswert zu sehen. Die bloße Berechnung der
Umsatzumlenkungen aus den Zentralen Versorgungsbereichen ist kein alleiniger Ansatz zur
Beurteilung „schädlicher“ Auswirkungen. Es müssen noch weitere Indikatoren geprüft werden, um die
Auswirkungen des Planvorhabens besser beurteilen zu können.
Seite 38 von 47
Anmerkung:
Die 10-Prozent-Umsatzumlenkung sind nicht zu verwechseln mit der maximal zulässigen
Kaufkraftabschöpfung in Höhe von 25 Prozent bzw. 30 Prozent (abhängig von der Fristigkeit des
Sortiments), die im Landesentwicklungsprogramm Bayern geregelt ist.
Das Landesentwicklungsprogramm besagt, dass z.B. ein Lebensmittelanbieter im Nahbereich der
jeweiligen Gemeinde einen Marktanteil von maximal 25 Prozent erreichen darf („Abschöpfung von
max. 25 Prozent der sortimentsspezifischen Kaufkraft im Nahbereich“). Das bedeutet, dass er nicht
mehr Umsatz erwirtschaften darf, als ein Viertel dessen, was die Einwohner im Nahbereich in einem
Jahr ausgeben können, egal wie viel Umsatz bereits durch andere Anbieter gebunden ist. Diese
Regelung ist insofern wettbewerbsneutral.
7.2.2.
Berechnung von Umsatzumlenkungen
Die BBE Handelsberatung GmbH hat für die geplanten Vorhaben mit einem computergestützten
Simulationsmodell errechnet, zu welchem Anteil die geplanten Umsätze zu zusätzlicher
Kaufkraftbindung am Ort führen und zu welchem Anteil sich hieraus Umsatzverluste für die
bestehenden Betriebe ergeben. Insgesamt setzen sich die Umsätze eines neuen Vorhabens aus
mehreren Bausteinen zusammen und nicht zu 100 Prozent aus Verdrängungsumsätzen zu Lasten der
bestehenden Anbieter in sowohl innerörtlichen, als auch in peripheren Lagen. Neuvorhaben führen
immer auch zu Reduzierung von Kaufkraftabflüssen und zu verstärktem Zufluss aus dem Umland
(vgl. Abbildung 30).
In Abhängigkeit von Art, Größe und Lage des Vorhabens fallen die verschiedenen Quellen der
Umsatzherkunft unterschiedlich ins Gewicht.
Je geringer das bestehende Angebot an einem Standort in Relation zur durch die Verbraucher dort
erzeugten Nachfrage, desto höher ist regelmäßig der Umsatzanteil der Neuansiedlung, der aus der
Reduzierung von Kaufkraftabflüssen resultiert.
Abbildung 30: Quellen der Umsatzherkunft eines Einzelhandelsvorhabens
Umsatz des Planvorhabens
Umsatzverlust
bestehender
Anbieter
Umsatzverlust
bestehender
Anbieter im
Ortszentrum
Quelle:
Umsatzverlust
Umsatzverlust
bestehender
bestehender
Anbieter in
Anbieter
Gewerbein integrierten
gebiets- und
Wohngebieten
Fachmarktlagen
Reduzierung
von
Kaufkraftabflüssen
Verstärkter
Zufluss
aus dem
Umland
BBE Handelsberatung GmbH, eigene Darstellung.
Seite 39 von 47
Zufluss aus dem Umland, d.h. aus anderen Kommunen entsteht, wenn das Vorhaben deutlich
attraktiver ist als die dort vorhandenen Angebote, im Quellgebiet ein Angebotsdefizit existiert oder das
Vorhaben an einer übergeordneten Verkehrsachse liegt.
Umsatzumverteilungen entstehen - wie der Kaufkraftzufluss aus dem Umland - wenn ein
Attraktivitätsgefälle zwischen den bestehenden Anbietern und dem Planvorhaben besteht. Sie fallen
umso höher aus, je größer der Unterschied zu den bestehenden Anbietern ist. Städtebaulich relevant
sind Umsatzumverteilungen jedoch nur, wenn sie zu Lasten schützenswerter Bereiche gehen und
dabei eine bestimmte Schwelle überschreiten.
7.2.3.
Umsatzprognose des geplanten Vorhabens
Im Gegensatz zur Berechnung der landesplanerischen Verträglichkeit auf der Basis von
Durchschnittswerten, ist bei der städtebaulichen Beurteilung der prognostizierte Umsatz auf Basis aller
lokalen Besonderheiten (Standort, Kaufkraft etc.) heranzuziehen. So dann ist ein gewisser Aufschlag
geboten, um eine Unterschätzung der Auswirkungen zu vermeiden (Worst-Case-Szenario, s.u.).
Zur Verdeutlichung werden in folgender Tabelle zunächst die typischen Flächenleistungen für einen
Lebensmittelvollsortimenter (Supermarkt) angegeben, die zur Berechnung der landesplanerischen
Verträglichkeit herangezogen werden.
Tabelle 5: Branchenübliche Raumleistungen des Supermarkts
Branche (Betriebstyp)
Raumleistung MIN (in TEUR/m²)
Raumleistung MAX (in TEUR/m²)
3.500
4.000
Lebensmittel (Supermarkt)
Quelle: Aktuelle Markt- und Strukturdaten des Einzelhandels im Auftrag der Bay. Staatsministeriums, 2008.
Unter Berücksichtigung branchenüblicher Flächenleistungen., des konkreten Planstandortes, der
Marktpotenziale im abgegrenzten Einzugsgebiet, des geplanten Betriebstyps, aber auch der
Wettbewerbsstandorte wurde für das Projektvorhaben (Lebensmittelvollsortimenter) folgende
Umsatzprognose errechnet:
Tabelle 6: Umsatzprognose des geplanten Supermarktes
Branche (Betriebstyp)
Lebensmittel (Supermarkt)
Fläche (in m²)
Angesetzte Raumleistung (in TEUR/m²)
Prognostizierter Umsatz (in TEUR/m²)
1.350
3.800
5,1
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH, BBE Markt und Strukturdaten, eigene Berechnungen.
Die ermittelten Umsatzleistungen basieren auf realistischen branchenüblichen Raumleistung, die
aufgrund der lokalen Situation (Lage an Hauptverkehrsstraße, hohes Kaufkraftniveau im Nahbereich,
einziges modernes Vollsortimentskonzept im Einzugsgebiet) nach oben angepasst wurden. Die
Umsatzprognose führt dabei tendenziell zu einer systematischen Überschätzung der Umsatzleistung,
was bei der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen zu einer höheren Sicherheitsmarge führt
(Worst-Case-Szenario).
Der Umsatz des geplanten Supermarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 1.350 m² beläuft sich
nach unseren Berechnungen auf ca. 5,1 Mio. EUR.
Seite 40 von 47
7.2.4.
EXKURS: Rolle der Zentralen Versorgungsbereiche
Rechtsinstrumente zur städtebaulichen und landesplanerischen Einzelhandelssteuerung stellen vor
allem die Baunutzungsverordnung (§ 11 Abs. 3) sowie das Baugesetzbuch (§ 34 Abs. 3 / § 2 Abs. 2 /
§ 9 Abs. 2a) dar. In erster Linie kann hiermit die Zulässigkeit von Einzelhandelsgroßprojekten
gesteuert sowie auch ein Schutz von zentralen Versorgungsbereichen sichergestellt werden.
Bei dem Begriff „Zentraler Versorgungsbereich“ handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche
im Gebiet einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen eine bestimmte
Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (BVerwG 11.10.2007 - 4 C
7.07). Neben Handelsbetrieben sollte der Zentrale Versorgungsbereich auch Dienstleistungsbetriebe
oder sonstige Nutzungen aufweisen, welche die Einzelhandelsfunktion ergänzen. Für einen Zentralen
Versorgungsbereich existiert keine Mindestgröße.
Dem Zentralen Versorgungsbereich muss die Funktion eines Zentrums zukommen, welches die
Versorgung des Gemeindegebietes oder eines Teils davon mit einem bestimmten Spektrum an Waren
und Dienstleistungen funktionsgerecht sicherstellen kann. Idealerweise sind Zentrale
Versorgungsbereiche - insbesondere auch für den ÖPNV und für Radfahrer - verkehrsgünstig
angebunden.
Innerhalb von Gemeinden kann es mehr als einen Zentralen Versorgungsbereich und somit auch
unterschiedliche Typen von Versorgungsbereichen (Innenstadtzentrum, Nebenzentrum, Grund- und
Nahversorgungszentrum) geben.
Innenstadtzentren versorgen meist einen größeren Einzugsbereich (Stadtgebiete und
darüber hinaus) und bieten regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den kurz-,
mittel- und langfristigen Bedarfsbereich an. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch
die öffentliche Verwaltung, Finanz- und konsumorientierte Dienstleister, Post, freie
Berufe, Gastronomie, Entertainment- und Kulturanbieter.
Nebenzentren haben meist einen mittleren Einzugsbereich (Stadtteile, Stadtbezirke
größerer Städte), in denen ein breiteres Spektrum von Waren des kurz- und mittelfristigen
(ggf. auch des langfristigen) Bedarfs angeboten wird. Nebenzentren können auch eine
Teilfunktion des eigentlichen Innenstadtzentrums übernehmen, jedoch bleiben der
Umfang des Angebots (Verkaufsfläche) sowie die Diversifizierung (Sortimentsbreite und –
tiefe) deutlich hinter dem Angebot eines Innenstadtzentrums zurück.
Grund- bzw. Nahversorgungszentren besitzen einen kleineren Einzugsbereich
(Stadtquartiere, Wohnortlagen), in denen vorwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfs
und auch Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs angeboten werden. Meist sind diese
Versorgungszentren durch einen „Frequenzbringer“ gekennzeichnet, um welchen sich
diverse andere Einzelhandelsanbieter mit einem ergänzenden, ggf. auch konkurrierenden
Angebot gruppieren.
Ergänzt wird das in den Zentralen Versorgungslagen verortete Einzelhandelsangebot üblicherweise
durch Agglomerationsstandorte bzw. (großflächige) Sonderstandorte des Einzelhandels, welche vor
allem durch eine Ansiedlung von Fachmärkten in meist dezentraler Lage gekennzeichnet sind. Die
meistens auf wenige Branchen des großflächigen Einzelhandels spezialisierten Geschäftslagen sind
vor allem außerhalb von Wohnquartieren an verkehrsgünstig gelegenen Standorten mit einer
Seite 41 von 47
ausreichend dimensionierten Parkplatzanlage angesiedelt. Diese Lagen sind als nicht schützenswert
einzustufen.
Weiterhin sind solitäre Nahversorgungslagen vorhanden, welche funktional und städtebaulich keinen
Zentrencharakter haben. Diese Lagen dienen vorwiegend der Versorgung der umliegenden örtlichen
Bevölkerung und zeichnen sich vor allem durch eine zentrale Lage in einem Wohngebiet mit meist
eingeschränkten Parkmöglichkeiten aus. Ferner stammt ein großer Teil des Umsatzes bzw. der
Kunden aus dem fußläufigen Einzugsgebiet (bis ca. 750 m bzw. 10 bis 12 Gehminuten). Der
Sortimentsschwerpunkt wird vor allem durch nahversorgungsrelevante Sortimente bzw. den
kurzfristigen Bedarfsbereich bestimmt. Hierbei handelt es sich vor allem um Anbieter der
Lebensmittelbranche (Supermarkt), welcher meist durch Nahrungsmittelhandwerker ergänzt werden.
Eine Schutzmöglichkeit dieser sog. Nahversorger ist aus Gründen eines individuellen
Konkurrenzschutzes einzelner Anbieter unzulässig, so dass diese Lagen nicht als schützenswerte
Versorgungsbereiche eingestuft werden können.
Die Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches ist grundsätzlich unter städtebaulichen und
funktionalen Gesichtspunkten vorzunehmen. Dabei muss ein Zentraler Versorgungsbereich nicht
zwingend dem Hauptgeschäftsbereich entsprechen und muss bspw. auch nicht mit einer
Kerngebietsausweisung in Baubauungsplänen übereinstimmen.
Entscheidend für das tatsächliche Vorhandensein eines Zentralen Versorgungsbereiches ist das
Bilden einer funktionalen Einheit, die neben Einzelhandelsnutzungen noch weitere
Komplementärnutzungen umfasst. Als wesentliche Abgrenzungskriterien gelten weiterhin:
Quantitative
Kriterien
(z.B.
Verkaufsflächenbestand,
Branchenmix,
vorhandene
Dienstleister, Gastronomie, öffentliche Nutzungen)
Qualitative Kriterien (z.B. Ladenstruktur, Ladengestaltung, Werbung, Präsentation)
Bevölkerung (z.B. ausreichende Mantelbevölkerung, Zuordnung zu einem Einzugsgebiet
bzw. einem Gemeindeteil)
Nahversorgungscharakter (z.B. fußläufige Erreichbarkeit, Verkehrsanbindung, ÖPNVAnschluss).
7.2.5. Auswirkungen des Planvorhabens auf die Zentralen Versorgungsbereiche in
Moosinning und in den Gemeinden des Nahbereichs bzw. des Einzugsbereiches
Von besonderem Interesse für die Einzelhandelssituation vor Ort sind die konkreten Auswirkungen,
die von den geplanten Vorhaben auf die ausgewiesenen Zentralen Versorgungsbereiche ausgehen.
Ein quantitatives Entscheidungskriterium für das Vorliegen eines verträglichen Vorhabens ist, wie viel
Umsatz aus den Zentralen Versorgungsbereichen durch das neue Vorhaben abgezogen wird. Dazu
wurden zunächst die Umsatzquellen mit Hilfe eines computergestützten Simulationsmodells ermittelt.
Im gesamten Einzugsgebiet, also in der Ansiedlungsgemeinde selbst und in Neuching, konnten keine
konkret definierbaren Zentralen Versorgungsbereiche definiert werden. Das Einzelhandels- sowie
Dienstleistungsangebot ist in beiden Gemeinden dispers über das gesamte Siedlungsgebiet verteilt.
Folgende Auswirkungsberechnungen werden sich somit auf die Gemeinden als Ganzes beziehen.
Seite 42 von 47
Auch wenn im Folgenden die Auswirkungen nach Sortimenten berechnet werden, um diese so präzise
wie möglich evaluieren zu können, darf nicht vergessen werden, dass die Auswirkungen eines
Vorhabens stets zuerst auf Anbieter gleichen Betriebstyps am stärksten durchschlagen, dann auf
nächstähnliche usw. In diesem Fall sind die am stärksten betroffenen Betriebstypen die Supermärkte
dann erst die Discounter und letztendlich die Betriebe des Lebensmittelhandwerks.
Nachfolgend werden die Umsatzquellen des Supermarktes dargestellt. Zunächst sind die
Auswirkungen einer Neuansiedlung eines Supermarktes im Lebensmittelsegment mit einem Umsatz
von 5,1 Mio. €, gemäß der in Tabelle 8 errechneten Umsätze, zu bewerten.
Im Folgenden wird auf die Verteilung der Umsatzherkunft des geplanten Vorhabens im
Lebensmittelsegment eingegangen. Der bestehende Rewe Supermarkt geht dabei im Worst-Case
Ansatz als Verlagerung nicht in die Berechnung mit ein.
Tabelle 7: Umsatzherkunft des Supermarktes
Umsatz Planvorhaben
davon Reduzierung Abflüsse
davon erhöhter Umsatzzufluss
von außerhalb
davon Umsatzumlenkung zu Lasten
bestehender Betriebe
in €
in % des Umsatzes
5,13
100,0%
4,65
90,6%
0,47
9,1%
0,01
0,3%
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Berechnung.
Es zeigt sich, dass der Umsatz weitestgehend aus der Reduzierung der Kaufkraftabflüsse bzw. durch
eine verstärkte Kaufkraftbindung im Einzugsgebiet generiert wird (ca. 90,6 %). Die niedrige
Bindungsquote im gesamten Einzugsgebiet v.a. in der Ansiedlungsgemeinde (Kerneinzugsgebiet)
weist auf das hohe offene Potenzial, welches derzeit wohl durch ein sehr starkes Angebot v.a. in
Erding abgezogen wird. Dies ist einer verbrauchernahen Versorgung jedoch nicht entsprechend.
Unterteilt nach Kerneinzugsgebiet und Ergänzungsgebiet wird deutlich, dass sich der Großteil des
Umsatzes aus dem Kerneinzugsgebiet, der Ansiedlungsgemeinde selbst rekrutieren wird. Dies
begründet sich dadurch, dass die derzeitige defizitäre Nahversorgungssituation und den daraus
resultierenden starken Abfluss der Kaufkraft, der mit der geplanten Ansiedlung in der Gemeinde
reduziert werden kann, sowie dadurch, dass der Planstandort sehr gut zu erreichen ist. Insgesamt
liegt damit der Umsatzanteil des Gesamtvorhabens aus dem Kerneinzugsgebiet bei über 76 %. Ferner
ist aber auch von Kaufkraftzuflüssen aus dem Ergänzungsgebiet auszugehen, welche jedoch nur
einen Anteil von ca. 15 % einnehmen.
Tabelle 8: Umsatzherkunft des Supermarktes nach Gebieten
Umsatz Planvorhaben
Kerneinzugsgebiet (Moosinning)
Ergänzungsgebiet (Neuching)
Streuumsätze (z.B. Touristen, Pendler etc.)
Umsatzumlenkung zu Lasten bestehender Betriebe
in €
5,13
3,90
0,75
0,47
0,01
in % des Umsatzes
100,0%
76,0%
14,6%
9,1%
0,3%
Quelle: BBE Handelsberatung GmbH; Eigene Erhebung und Berechnung.
Erhöhte Umsatzzuflüsse von außerhalb (z.B. durch weitere Streuumsätze) sind in Relation mit rund
9 % aufgrund der verkehrsgünstigen Lage bedeutsam.
Damit geht nur ein zu vernachlässigender Teil des Planumsatzes
Verdrängungswettbewerb mit den bereits vorhandenen Betreibern.
(0,3 %)
in
einen
Seite 43 von 47
Demzufolge sind durch die Neuansiedlungen keine Auswirkungen auf Anbieter in zentralen
Versorgungsbereichen der umliegenden Gemeinden zu erwarten. Bei der Betrachtung des
gesamten Untersuchungsgebietes konnte festgestellt werden, dass hohe offene
Nachfragepotenziale bereitstehen, die die geplante Ansiedlung im Vollsortimentsbereich selbst
auch nur teilweise absorbieren kann.
Seite 44 von 47
8.
Fazit
Die Analyse des Mikro- und Makrostandortes sowie der Wettbewerbssituation und der darauf
aufbauenden Verträglichkeitsuntersuchung des geplanten Vollsortimenters (Supermarkt inkl.
Getränke) mit rd. 1.350 m² Verkaufsfläche im Gewerbegebiet (B-Plan in Aufstellung bis voraussichtlich
Mitte 2011) an der Einfangstraße in Moosinning haben ergeben, dass der Supermarkt zwar die
Schwelle der Großflächigkeit überschreitet, jedoch keine wesentlichen Auswirkungen auf die Ziele der
Raumordnung und Landesplanung sowie auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung nach sich
zieht. Demnach handelt es sich bei dem Vorhaben um kein Einzelhandelsgroßprojekt i.S.v. § 11 Abs.
3 BauNVO und eine Ansiedlung ist in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO
möglich.
Die fußläufige Erreichbarkeit des Planstandortes ist durch die Lage in der Nähe zum Wohngebiet im
Westen gegeben. Die dort lebende Bevölkerung kann den Planstandort fußläufig erreichen. Eine
direkte Anbindung an das ÖPNV-Netz befindet sich mit der Haltestelle „Fehlbachstraße“. Der Standort
erfüllt mit der Lage an der Einfangstraße somit die Anforderungen an eine städtebaulich integrierte
Lage.
Berücksichtigung der Sicherung der Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich,
insbesondere Berücksichtigung der verbrauchernahen Versorgung und des Warenangebots
des Betriebes (§11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO und §11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO)
Der geplante Vollsortimenter (Supermarkt) an der Einfangstraße verfügt über einen fußläufigen
Einzugsbereich. So erfährt die verbrauchernahe Versorgung durch die Ansiedlung eine
bemerkenswerte Aufwertung, sowohl qualitativ als auch quantitativ. Darüber hinaus stellt der
Lebensmittelmarkt, welcher innerhalb der Gemeinde verlagern und mit einem zeitgemäßen Konzept
auftreten will für die deutlich unterversorgten Gemeinden Moosinning und Neuching einen wichtigen
Versorgungsstandort dar. Zudem wird durch das Warenangebot des geplanten Vorhabens eine
umfassende Versorgung gewährleistet. Supermärkte der neuesten Generation halten insbesondere im
Bereich Frische und Qualität einen besonderen Verbrauchervorteil vor. Eingangs dargestellte
Konzepte geben einen Überblick zu den aktuellen Strömungen bei neuen Konzepten der
Supermärkte. Durch dieses Trading-Up der Betriebsform wird eine klarere Abgrenzung gegenüber den
weit mehr vertretenen Discountern erreicht, die eine deutlich größere Uniformität und weniger
Versorgungstiefe erreichen. Gerade in ländlichen Gebieten ist die eine mögliche Vollversorgung durch
einen Supermarkt nicht immer verbrauchernah gewährleistet. Durch eine Ansiedlung eines
Vollsortimenters kann die Kaufkraft, welche durch den bestehenden Supermarkt nicht mehr adäquat
gebunden werden kann, wieder verstärkt in die Ansiedlungsgemeinde bzw. in den Einzugsbereich
zurück geholt werden. Die Versorgungsqualität in der Ansiedlungsgemeinde wird deutlich erhöht und
die Versorgung der Bevölkerung kann somit langfristig adäquat gesichert werden.
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche (§11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO)
Zentrale Versorgungsbereiche genießen im Planungsrecht besondere Schutzwürdigkeit. Durch ein
möglichst flächendeckendes Netz soll sichergestellt werden, dass die verbrauchernahe Versorgung
gewährleistet wird. Die qualitativen (neue Lebensmittelkonzepte und Versorgungsqualität;
vorhandenes Angebot; verbrauchernahe Versorgung) und quantitativen Analysen (vgl.
Umlenkungsquoten) haben gezeigt, dass die Ansiedlungsgemeinde und die Gemeinde im erweiterten
Einzugsbereich über keine zentralen Versorgungsbereiche verfügen und somit keine Gefährdung
Seite 45 von 47
entstehen kann. Es zeigt sich jedoch, dass im gesamten Gebiet sehr hohe Nachfragepotenziale
identifiziert wurden, so dass Kaufkraft vor allem in der Ansiedlungsgemeinde (zumindest größtenteils)
am Ort selbst stärker gebunden werden kann.
Berücksichtigung der Gliederung und Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile (§11 Abs. 3 Satz
4 BauNVO)
Die Gemeinde Moosinning ist mit der Einstufung als Kleinzentrum für die Ansiedlung eines
Einzelhandelsgroßprojektes nach den Vorgaben der Landesplanung im Grunde nicht geeignet.
Vorstehende Überprüfung, ob es sich bei dem Planvorhaben um ein Einzelhandelsprojekt nach § 11
Abs. 3 BauNVO handelt, hat jedoch ergeben, dass der geplante Supermarkt zwar die Grenze der
Großflächigkeit überschreitet, jedoch keine wesentlichen Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 BauNVO
vorliegen. Damit handelt es sich bei dem Vorhaben nicht um ein Einzelhandelsgroßprojekt. Die
Auswirkungsanalyse hat zudem ergeben, dass größtenteils ein relativ enges Einzugsgebiet versorgt
wird (vornehmlich Kerneinzugsgebiet: Moosinning). Ein Großteil des prognostizierten Umsatzes
(Supermarkt: 76 %) wird nach unseren Berechnungen aus der Ansiedlungsgemeinde selbst rekrutiert
werden. Umliegende Gemeinden werden nur teilweise mitversorgt. Dies liegt jedoch am Standort
selbst, der auch verkehrsgünstig sehr gut zu erreichen ist (Bundesstraße). Auch bei geringeren
Verkaufsflächen ist von einem gleichen Einzugsbereich auszugehen. Dementsprechend ist das
Vorhaben auch hinsichtlich der Gliederung und Größe der Ansiedlungsgemeinde nicht
überdimensioniert.
Aufgrund der Analyseergebnisse sind demnach keine wesentlichen Auswirkungen auf die
städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu erwarten. Die
Errichtung eines
Lebensmittelvollsortimenters (Supermarkt) kann in dem in Aufstellung befindenden
Gewerbegebiet erfolgen.
Vorstehendes Gutachten dient als Beurteilungsgrundlage für zukünftige Planungs- und Genehmigungsprozesse. Für Fragen zu
unseren Ausarbeitungen stehen wir Ihnen ebenso gerne zur Verfügung wie für die weitere beratende Unterstützung.
BBE Handelsberatung GmbH
Mirjam Adamovicz
Marius Malek
Dipl.-Geographin
BBE Standortforschung
Projektleitung
Dipl.-Wirtschaftsgeograph
BBE Standortforschung
München, 16. Juni 2011
Seite 46 von 47
Anhang
Definitionen verschiedener Lebensmittel-Vertriebsformen:
Lebensmittel SB-Geschäft
■
Verkaufsfläche meist unter 400 m².
■
Allgemeines Lebensmittelsortiment mit Frischwaren, mitunter jedoch ohne Frischfleisch. Umsatzanteil
branchenüblicher Non-Food-Artikel ca. 8 - 12 %.
■
Beispiele: Edeka-Nachbarschaftsläden (nah & gut), Rewe (Nahkauf), Um´s Eck.
Lebensmittel-Discounter
■
Meist Betriebsgrößen von ca. 800 m² Verkaufsfläche.
■
Ausgewähltes, spezialisiertes, schnelldrehendes Sortiment mit relativ niedriger Artikelzahl (ca. 600 bis 1.200
Artikel), Non-Food-Umsatzanteil ca. 10 - 13 %.
■
Schwerpunkt ist ein Trockensortiment (ergänzt um Getränke) mit wenigen Frischwaren.
■
Ohne Bedienungsabteilungen und weiteren Dienstleistungen, preisaggressiv, werbeintensiv.
■
Beispiele: Aldi, Lidl, Penny, Norma, Netto, Diska.
Supermarkt
■
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche (neue Konzepte auch bis 3.000 m²).
■
Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits höherer Non-Food-Anteil:
Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 25 %.
■
Standorte vor allem in Wohngebieten und verkehrsgünstigen Lagen.
■
Hauptkundenpotential innerhalb von ca. 750 Metern Umkreis.
■
Beispiele: Tengelmann, Tegut, Rewe, Edeka, Kaiser´s.
Verbrauchermarkt
■
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis ca. 5.000 m².
■
Breites und tiefes Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender Flächenanteil an
Non-Food-Abteilungen (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz- und mittelfristigen Bedarfs), Non-FoodUmsatzanteil bis ca. 20 %, Non-Food-Flächenanteil bis ca. 30 %.
■
Meist autokundenorientierter Standort.
■
Beispiele: E-Center/Herkules, Handelshof, Kaufland.
SB-Warenhaus
■
Verkaufsfläche über 5.000 m².
■
Neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R. über 50 %) umfangreiche NonFood-Abteilungen, Non-Food-Umsatzanteil 35 - 50 %, Non-Food-Flächenanteil bis zu 60 - 75 %.
■
Ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst.
■
Hohe Werbeaktivität, Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik.
■
Autokundenorientierter, häufig peripherer Standort.
■
Häufig als Mittelpunkt einer größeren Fachmarktagglomeration.
■
Beispiele: Globus, Toom, Marktkauf, Real.
Seite 47 von 47

SO Lebensmitteleinzelhandel Einfangstraße

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